Uvod in pregled trga
Poljska je največji nepremičninski trg v srednji in vzhodni Evropi, ki ga podpira močno gospodarstvo in konsistentna rast. V letu 2024 se je BDP močno povrnil – precej nad povprečjem EU – in naj bi v letih 2025–2026 letno rastel približno 3,4 % ey.com nordlb.com. Ta gospodarska moč, skupaj z nizko brezposelnostjo in naraščajočimi dohodki, je ohranjala povpraševanje v stanovanjskem, poslovnem in industrijskem segmentu nepremičnin. Po močnem upadu v letu 2023 zaradi naraščajočih obrestnih mer in geopolitičnih napetosti, se je v letu 2024 vrnil optimizem: skupna vrednost investicijskih transakcij je dosegla približno 4,8–5,0 milijarde evrov, kar je več kot dvakratnik obsega leta 2023 ey.com property-forum.eu. Okrevanje trga je spodbudila “korekcija cen”, ki je vlagatelje ponovno privabila z ugodnejšimi donosi, skupaj z blažjo denarno politiko proti koncu leta 2024 linkedin.com. V naslednjih poglavjih obravnavamo vsak večji sektor – stanovanjski, poslovni (pisarniški in trgovski) ter industrijski – skupaj s ključnimi trendi, regionalnimi vzorci, najemnim trgom, investicijsko aktivnostjo in regulatornimi vplivi, ki oblikujejo nepremičninsko pokrajino Poljske.
Stanovanjski nepremičninski trg
Cenovni trendi in nedavni dogodki
Stanovanjski trg na Poljskem je v zadnjih letih doživel izjemen porast cen in zdaj prehaja v obdobje umirjanja. Med 2. četrtletjem 2022 in 2. četrtletjem 2024 so poljske cene stanovanj poskočile za skoraj 26 %, kar je najhitrejša rast v EU (za primerjavo: na številnih zahodnoevropskih trgih so cene stagnirale ali padle) eznewswire.com. Ta razcvet sta vodila močno povpraševanje po pandemiji, visoka inflacija pri gradbenih stroških in vladni stimulusi – zlasti “Varna 2 %” subvencionirana hipotekarna shema v letu 2023, ki je omogočila prvim kupcem najemanje posojil po 2 % obrestni meri in sprožila nakupovalno norijo globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Ko se je ta program zaključil in so obrestne mere ostale visoke, se je rast cen umirila. V prvem četrtletju 2024 je povprečna cena obstoječih stanovanj v sedmih največjih poljskih mestih znašala 13.404 PLN/m² (≈3.463 USD) – to je 8,1 % več kot leto prej, a mnogo počasneje kot pred tem globalpropertyguide.com. Novi, od razvijalcev zgrajeni stanovanjski objekti so bili nekoliko dražji, povprečno 14.265 PLN/m², s skromnim 4,4 % letnim porastom globalpropertyguide.com. To upočasnitev pomeni stabilizacijo po eksplozivnih dobičkih iz let 2021–2022. Že proti koncu leta 2023 so se v Varšavi cene po naglem vzponu ustalile – povprečna cena novogradenj v prestolnici (~16.000 PLN/m² oktobra 2023) se ni bistveno spremenila iz meseca v mesec, a je bila še vedno približno 18 % višja kot leto prej realting.com realting.com. Panogni strokovnjaki ugotavljajo, da je otožna pričakovanja glede novih vladnih subvencij za stanovanja skupaj z visokimi stroški zadolževanja umirilo prej vroči cenovni zagon globalpropertyguide.com.
Kljub ohlajanju ni prišlo do pomembnejše korekcije cen, poljska stanovanja pa ostajajo privlačna naložba. Kreditiranje stanovanj je začelo okrevati leta 2024, ko sta se inflacija in obresti začeli umirjati – banke so v letu 2024 odobrile približno 83,9 milijarde PLN novih stanovanjskih posojil, kar je 43 % več kot v slabih razmerah leta 2023 globalpropertyguide.com. Zmogljiva rast plač (pogosto +10 % na leto v zadnjih letih) in kronično pomanjkanje stanovanj ohranjata cenovno dno. Potencialni kupci, ki so nakup odložili v letih 2022–2023 zaradi dragih posojil, se počasi vračajo, ko obrestne mere spet padajo. Referenčna obrestna mera Poljske narodne banke, ki je leta 2022 dosegla vrh 6,75 %, je bila do konca 2024 znižana na 5,75 % in znaša 5,25 % sredi 2025, pričakuje se dodatno nižanje tradingeconomics.com linkedin.com. Nižji stroški financiranja naj bi izboljšali dostopnost in povpraševanje. Dejansko naj bi prodaja novih stanovanj v letih 2024–2025 ponovno zrasla za približno 10–15 % glede na prejšnje leto ey.com. Analitiki napovedujejo počasnejšo, a še vedno pozitivno pot cen – torej “mehki pristanek”. EY napoved trga nepremičnin predvideva naprej “počasnejšo rast cen na stanovanjskem trgu”ey.com namesto strmega padca. Ta odpornost odraža stabilne ekonomske temelje Poljske in kulturno naklonjenost lastništvu stanovanj kot varni hrambi premoženja.
Slika: Število prodanih novih stanovanj na Poljskem (večji urbani trgi). Po vrhuncu v letu 2021 je prodaja novih stanovanj močno padla leta 2022 zaradi zaostritve kreditiranja, delno okrevala leta 2023 in znova upadla leta 2024, ko so obrestne mere ostale visoke globalpropertyguide.com. Leto 2025 se je začelo počasneje, vendar naj bi se povpraševanje stabiliziralo z izboljšujočimi se razmerami globalpropertyguide.com. (Vir: podatki NBP/JLL)
Regionalne razlike v cenah stanovanj
Cene stanovanj se močno razlikujejo med poljskimi regijami, pri čemer imajo Varšava in druga večja mesta najvišje vrednosti. Varšava je daleč najdražji trg: konec leta 2023 so nova stanovanja v prestolnici povprečno dosegala okoli 16.000 PLN na kvadratni meter, stanovanja na sekundarnem trgu pa približno 17.000 PLN/m² realting.com realting.com. Po drugi strani so cene v drugih večjih mestih nižje, čeprav je bilo v več njih opaziti hitro ujemanje z Varšavo. Krakov, drugo največje mesto, se že približuje ravni Varšave – v 3. četrtletju 2023 so nova stanovanja v Krakovu povprečno znašala ~15.500 PLN/m² (pri preprodaji celo čez 16.000 PLN) realting.com realting.com, po več kot 20-odstotni rasti v zadnjih dveh letih. Vroclav in Trójmesto (Gdansk–Gdynia–Sopot) sta tudi doživela strm vzpon: konec 2023 so nove gradnje segale do ~13.000 PLN/m² v Vroclavu in ~14.300 PLN/m² v Trójmestju, z letnimi pridobitvami okoli 15 % realting.com realting.com. Tudi srednje velika regionalna mesta so doživela razcvet – na primer, Krakov je zabeležil 24,7 % skok cen stanovanj, Zielona Góra pa 21,6 % v letih 2022–2024, kar kaže na močno povpraševanje tudi izven prestolnice eznewswire.com. Medtem so bolj dostopni trgi Łódź, tretje največje poljsko mesto, kjer so povprečne cene blizu 10.000 PLN/m² pewnylokal.pl realting.com, in manjša mesta v vzhodni Poljski, kjer so cene pogosto pod 8.000 PLN. Razlika med Varšavo in drugimi se je malce zmanjšala, saj sekundarna mesta hitro pridobivajo vrednost, čeprav Varšava (ter deloma tudi Krakov) še vedno nosi visoko premijo. Velik del nedavne rasti regionalnih mest izhaja iz lokalnega ekonomskega razvoja in povečanega povpraševanja – na primer, pomembne IT/poslovne investicije v Krakovu in Poznanju ter prihod ukrajinskih strokovnjakov in študentov, ki povečuje povpraševanje v mestih, kot sta Vroclav in Lublin.
Pomembno je, da se razmere na trgu nepremičnin razlikujejo po regijah. Varsavski trg, čeprav je najdražji, ostaja razmeroma likviden – ima največje število kupcev in najkrajši čas prodaje na Poljskem globalpropertyguide.com. V Trójmestju (obalno območje Gdanska) je zdravo povpraševanje domačinov in tujcev (tudi kupcev iz Skandinavije) pripomoglo k uravnoteženosti trga. Po drugi strani pa se nekatera mesta soočajo s presežkom ponudbe v segmentu novogradenj: Kraków in Wrocław beležita porast števila neprodanih stanovanj razvijalcev, ki je zdaj primerljiv s počasnejšim trgom v Poznanju globalpropertyguide.com. V Łódźu je položaj najzahtevnejši – pri trenutnem tempu prodaje bi prodaja vseh neprodanih stanovanj trajala več kot dve leti, kar je najdlje na Poljskem globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Te regionalne razlike pomenijo, da se bodo cenovni trendi v prihodnje lahko razhajali: trgi, kot je Varšava, kjer je novogradnja omejena, bodo cene verjetno ohranili ali rahlo zvišali, medtem ko lahko mesta s presežkom ponudbe pričakujejo več popustov s strani razvijalcev oziroma stagnacijo cen, dokler se presežek ne izčrpa. Vseeno pa splošnega padca cen ni pričakovati; tudi na mehkejših trgih razvijalci večinoma raje odlagajo projekte kot drastično znižujejo cene, saj želijo ohraniti marže pewnylokal.pl.Dinamika najemnega trga in donosi
Poljski trg stanovanj za najem doživlja zmerno rast in postopno vračanje v ravnovesje po obdobju velike nihajnosti. V času več šokov – pandemije, poskoka inflacije in množičnega prihoda beguncev iz Ukrajine leta 2022 – so najemnine močno narasle. Zdaj pa se najemna inflacija umirja. Aprila 2025 so dejanske stanovanjske najemnine (merjene s potrošniškim indeksom cen) rasle 4,2 % na leto, kar je manj kot približno 5,4 % leto prej in v bistvu v skladu s splošno inflacijo globalpropertyguide.com. To pomeni, da so se rasti najemnin po dvomestnih skokih v letih 2022–2023 normalizirale v vzdržen tempo. Analitiki umiritev pripisujejo “izteku šokov” in povečanju ponudbe: številni dejavniki, ki so potiskali najemnine navzgor – motnje zaradi covida, hitra inflacija, izredno povpraševanje zaradi beguncev in nepremičninski razcvet – so popustili globalpropertyguide.com. Ker se poljsko makroekonomsko okolje stabilizira (inflacija je padla z ~15 % sredi 2022 na ~6 % v začetku 2024, rast plač ostaja visoka), se najemni trg približuje ravnovesju. Regionalne razlike v najemninah ostajajo izrazite. Varšava ima občutno najvišje najemnine, sledijo večja mesta. Spodnja tabela prikazuje povprečne ponujene najemnine v marcu 2025 za ključna mesta:| Mesto | Povpr. mesečna najemnina (PLN) | Povpr. najemnina (USD) | Letna sprememba (mar 2025) |
|---|---|---|---|
| Varšava | 4.906 PLN | $1.268 | +0,3 % |
| Kraków | 3.273 PLN | $846 | +3,7 % |
| Łódź | 2.191 PLN | $566 | +3,9 % |
| Wrocław | 3.057 PLN | $790 | +0,3 % |
| Poznań | 2.564 PLN | $662 | +3,4 % |
| Trójmestje (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3.164 PLN | $818 | +3,0 % |
Trg komercialnih nepremičnin
Pisarnaški sektor
Poljski pisarniški trg se je v času pandemije izkazal za odpornega in zdaj stoji na prelomni točki, ki jo zaznamuje omejena nova ponudba in beg k višji kakovosti. Varšava s več kot 6 milijoni m² pisarniških površin predstavlja glavni pokazatelj trga. Po pandemijsko izzvanem porastu so se stopnje prostih površin začele zniževati zaradi močnega povpraševanja najemnikov in praktično brez novih dobav v zadnjih četrtletjih. Do četrtega četrtletja 2024 je splošna stopnja prostih pisarniških površin v Varšavi znašala približno 10,6 %, kar je podobno kot leto prej polandoffices.com. Pomembno je poudariti velik razkorak med lokacijami: v mestnem središču (najbolj zaželene centralne cone) se je stopnja prostih površin do začetka 2025 znižala na vsega 7,4 % polandinsight.com, kar kaže na visoko povpraševanje po kakovostnih prostorih v osrednjih območjih. Medtem imajo necentralna poslovna območja in starejši poslovni parki še vedno dvomestne stopnje prostih površin (~13 % izven centra Varšave) europaproperty.com. To odraža širši trend: najemniki se »vračajo v center« in dajejo prednost novim, tehnično dovršenim stavbam, ki zadovoljujejo standarde ESG in pričakovanja zaposlenih, medtem ko imajo sekundarne pisarne (zlasti tiste z zastarelimi standardi ali na obrobnih lokacijah) težave z zadrževanjem najemnikov. Razmah hibridnega dela je številna podjetja spodbudil k racionalizaciji ali rahlemu zmanjšanju najetih površin, vendar hkrati pogosteje iščejo kakovost pred kvantiteto. Posledično so najemnine za vrhunske stolpnice v CBD Varšave ostale stabilne (okoli 25–27 € /m²/mesec za najvišje stavbe), lastniki pisarn razreda B pa ponujajo več spodbud za zapolnitev površin. Tudi regionalna pisarniška središča – Krakov, Vroclav, Trójmesto, Katovice, Poznanj, Łódź – so leta 2023 beležila stopnje praznih pisarn med 12 in 16 %, pri čemer so sodobne stavbe prehitevale starejše.
Na strani ponudbe Poljska vstopa v ciklično zatišje. Razvijalci so v času negotovosti med letoma 2020–2022 in visokih stroškov financiranja v veliki meri ustavili nove projekte; danes je razvojni tok zelo skromen. Varšava je v celotnem letu 2024 pridobila le približno 55.000 m² novih pisarn (rekordno nizko), leto 2025 pa prinaša prav tako omejeno ponudbo polandinsight.com. Zunaj Varšave je nekaj projektov tik pred zaključkom (na primer v Krakovu in Katovicah), a so številni načrtovani stolpi preloženi do sklenitve prednajemnih pogodb, ki upravičujejo gradnjo. Zaradi pomanjkanja nove ponudbe v kombinaciji s stalnim povpraševanjem se trg postopoma zaostruje. V Varšavi se je celotna prosta površina (~680.000 m² sredi leta 2024) četrtletje za četrtletjem zmanjševala pdf.euro.savills.co.uk. Analitiki poudarjajo, da je »težko soglašati z izjavo, da varšavskemu pisarniškemu trgu primanjkuje prostora« ob 10 % praznih površin, vendar je očitno najbolj kakovosten prostor hitro absorbiran in večjega presežka ne bo realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Omejena gradnja bi lahko v obdobju 2025–2026 celo povzročila pomanjkanje v najbolj zaželenih lokacijah, kar bi potencialno okrepilo pogajalski položaj najemodajalcev.
Naložbena dejavnost v pisarniškem sektorju se je leta 2024 močno okrepila. Investitorji so izkoristili nižje cene – donosi so se zvišali na privlačnejše ravni (~5,50 %–6,00 % za vrhunske pisarne v Varšavi, pred dvema letoma okoli 4,75 %) – in kupovali kakovostne stavbe. Naložbe v pisarne so leta 2024 dosegle 1,64 milijarde €, kar je štirikrat več kot leto prej property-forum.eu. Med najbolj izstopajočimi posli so bili prodaja nebotičnika Warsaw Unit (zgrajenega 2021) švedski skupini Eastnine AB ter dve prodaji pisarniških kompleksov razvijalca Skanska: P180 v Varšavi in Studio, ki sta ju kupila češki in švedski vlagatelj linkedin.com. Ti veliki posli kažejo na obnovljeno zaupanje, čeprav je število kupcev še vedno nižje kot pred pandemijo linkedin.com. Številni institucionalni vlagatelji so izredno selektivni in vlagajo zgolj v vrhunska sredstva z zanesljivimi najemniki. Dobiva pa na teži tudi lokalni kapital – poljski zasebni vlagatelji in špekulativni skladi so poceni kupovali starejše pisarne in razmišljali o njihovih konverzijah v alternativne namene (npr. študentski domovi, stanovanjske enote) linkedin.com. Ob previdni novi gradnji so prav obstoječe stavbe z višjo praznostjo pogosto primerne za preoblikovanje. V prihodnost je sentiment glede pisarn previdno optimističen. Praznost v Varšavi naj bi se še naprej postopoma zniževala in ni pričakovati večjega presežka ponudbe. Povpraševanje se postopoma izboljšuje, saj podjetja ponovno širijo dejavnosti – tehnološka in poslovna storitvena podjetja najemajo večje površine v Krakovu in Vroclavu po obdobju zadržanosti. Ključni izziv za najemodajalce ostaja izpolnjevanje sodobnih zahtev: trajnost (energetska učinkovitost, zelene certifikacije) in številne ugodnosti so postale nujen pogoj najemnikov linkedin.com. Starejše stavbe bodo verjetno potrebovale prenovo ali pa jim grozi zastarelost. Splošno gledano poljski pisarniški trg v naslednjih 1–3 letih pričakuje »postopen povratek kapitala« in stabilno rast, posebej če pride do znižanja obrestnih mer v 2025 linkedin.com.
Trgovski sektor
Poljski trg trgovskih nepremičnin je po pandemiji uspešno okreval in ostaja eden najdinamičnejših trgov v Srednji Evropi. Leto 2024 je zaznamovalo okrepljeno vlaganje v trgovske nepremičnine in nadaljnja evolucija trgovinskih formatov. Obiskanost nakupovalnih središč in prodaja sta se po odpravi vseh COVID-omejitev skoraj vrnili na ravni iz leta 2019 – poljski potrošniki so se z navdušenjem vrnili v nakupovalna središča, rast trgovinske prodaje (četudi oslabljena zaradi visoke inflacije) pa je ostala pozitivna. Do leta 2024 je bilo »opaziti občutno okrevanje trgovinske prodaje« po padcu v letu 2023 nordlb.com. Pomembno je tudi, da ima poljski potrošniški trg še veliko potenciala: četudi že več let raste, je kupna moč na prebivalca še vedno precej pod povprečjem zahodne Evrope, kar daje prostor za nadaljnjo širitev ob gospodarski rasti nordlb.com. Mednarodni trgovci tako še naprej vstopajo na poljski trg ali širijo poslovanje, privabljeni s številčno populacijo (38 milijonov), rastjo plač in razmeroma nizko stopnjo »nasičenosti« trgovskih površin v nekaterih segmentih. Po drugi strani se je rast e-trgovine, ki se je povzpela na okoli 10–12 % celotne trgovinske prodaje, zdaj umirila – fizične trgovine ostajajo ključne, zlasti zunaj največjih mest.
Kar zadeva vrste nepremičnin, so se najbolje odrezali nakupovalni parki in bližinski centri. Med pandemijo so se manjša odprta nakupovalna območja (pogosto sidrana z živilsko ali trgovino za dom in vrt) izkazala za odporna in odtlej pritegnila tako vlagatelje kot razvijalce. Mnogo transakcij leta 2024 je vključevalo portfelje nakupovalnih parkov v regionalnih mestih, s kombinacijo mednarodnih, Srednjeevropskih in lokalnih vlagateljev, ki kupujejo te zanesljive vire dohodka linkedin.com linkedin.com. Medtem so velika nakupovalna središča znova pridobila naklonjenost vlagateljev po obdobju zadržanosti. Leto 2024 je prineslo dve največji nakupovalni transakciji v poljski zgodovini: Magnolia Park v Vroclavu je bil prodan za 373 milijonov €, Silesia City Center v Katovicah pa za 405 milijonov € – oba sta kupila NEPI Rockcastle, pomemben južnoafriški investitor v trgovske nepremičnine linkedin.com. Drug velik posel je bila prodaja portfelja nakupovalnih središč podjetja Cromwell, kar kaže, da so visoko vrednotene trgovske nepremičnine znova zanimive property-forum.eu. Te štiri visoko vrednotene transakcije so bile glavni gonilci vlaganj v tem letu property-forum.eu. Donosi najboljših nakupovalnih središč so se zvišali (zdaj okoli ~6,0 %+), kar nakupe naredi še bolj privlačne, saj so najemnine v trgovskih središčih ostale bolj vztrajne, kot so nekateri predvidevali v letu 2020. Najemnine v najboljših nakupovalnih središčih Varšave ter drugih večjih mestih so se večinoma povrnile, stopnje prostih površin v vrhunskih središčih pa so nizke (pogosto pod 3–5 %). Sekundarna središča v manjših mestih občutijo večji pritisk, a tudi tam povpraševanje najemnikov po dobrih lokacijah vztraja.
Opazen trend je razhajanje znotraj trgovinskega sektorja: na eni strani mega nakupovalna središča z visokim obiskom in outlet centri uspešno poslujejo; na drugi strani pa se starejša središča v zasičenih trgih preoblikujejo ali bodo morda sčasoma preurejena (na primer, nekateri šibkejši centri so kandidati za preobrazbo v objekte za mešano rabo ali v logistične centre za zadnjo miljo). Segment trgovinskih parkov še naprej povečuje ponudbo – razvijalci, kot so Trei, Immofinanz in Echo Investment, gradijo manjše parke v mestih s 20–50 tisoč prebivalci, kjer je bila moderna trgovina redka. Supermarketi in diskontne verige (Biedronka, Lidl itd.) se prav tako hitro širijo in pogosto predstavljajo sidrne najemnike pri teh novih projektih. Poleg tega so se mestne trgovinske ulice v Varšavi in Krakovu znova oživile, ko se je v letih 2022–2023 vrnilo turizem; luksuzne znamke in gostinski obrati se ponovno širijo na prvovrstnih lokacijah v središčih mest (zlasti Nowy Świat v Varšavi in stare mesto Krakova beležita ponovno zanimanje najemnikov). S perspektive vlagateljev je bilo poljsko trgovsko nepremičninsko tržišče v letu 2024 vodilni sektor (izenačeno s pisarnami) – oba segmenta sta predstavljala približno 32% več kot 5 milijard € komercialnega nepremičninskega investicijskega volumna property-forum.eu. To je izjemno oživitev, saj so trgovinske investicije v letih 2020–2022 stagnirale. Prisotnost izkušenih vlagateljev, kot so NEPI Rockcastle, MAS Real Estate in EPP (ki je v solasti južnoafriškega Redefine), potrjuje zaupanje v dolgoročne perspektive poljske trgovine. Najemnine v trgovini imajo potencial za rast v prihajajočih letih, kar bo podprto z gospodarsko rastjo in omejeno ponudbo novih nakupovalnih centrov (gradi se zelo malo velikih nakupovalnih centrov, večinoma manjši projekti). Ključen dejavnik ostaja potrošnja: visoka inflacija (ki je znašala 15% v 2022 in približno 8% v 2023) je zmanjšala kupno moč gospodinjstev, vendar inflacija zdaj upada in realna rast plač se obrača v pozitivno smer, kar dobro napoveduje za prodajo v trgovini. Drug dejavnik je infrastruktura e-trgovine – spletna trgovina na Poljskem sicer raste, vendar z relativno nizke osnove, mnogi tradicionalni trgovci pa sprejemajo večkanalne modele. Na splošno so obeti za poljske trgovinske nepremičnine previdno pozitivni: država je v sodobnih formatih na prebivalca še vedno pod zahodnoevropskim povprečjem, domači in tuji trgovci pa poganjajo povpraševanje po kakovostnih površinah. Vlagatelji so vse bolj selektivni (prednost imajo top lokacije in trgovinski parki s sidrnimi živilski najemniki), vendar je leto 2024 dokazalo, da povpraševanje obstaja, ko je cena prava.Industrijski in logistični sektor
Sektor industrijskih in logističnih nepremičnin je na Poljskem pravi zmagovalec, okrepljen s strateško lego države, razcvetom e-trgovine in trendi bližinovo-proizvodnje (“nearshoring”). Po dveh rekordnih letih (2021–2022) razvoja in najemnih pogodb je trg leta 2023–2024 nekoliko “vdihnil”, a ostaja zelo aktiven. Skupno zaloga modernih skladišč na Poljskem zdaj presega 30 milijonov m², kar je največ v CEE regiji. Ključna logistična vozlišča so se oblikovala okoli Varšave, Lódza (osrednja Poljska), Zgornje Šlezije (regija Katovic), Poznana, Vroclava in vse bolj tudi v zahodni Poljski (ob nemški meji), pa tudi v manjših grozdih blizu pristanišč (Gdansk) in vzhodni meji, kjer se preoblikujejo ukrajinske trgovinske poti. Povpraševanje po industrijskih prostorih ostaja močno. V 1. polletju 2024 je Poljska zabeležila 2,6 milijona m² bruto najemov skladišč, kar je tretji najboljši prvi polletni rezultat doslej (višja sta bila le 2021 in 2022) jll.pl. Kljub upočasnjeni gospodarski rasti najemi v letu 2024 ostajajo robustni zaradi: 1) širitve 3PL logističnih operaterjev in trgovcev (vključno z verigami supermarketov, ki potrebujejo več distributivnih centrov), 2) industrijskih vlaganj (od avtomobilske do bele tehnike), kjer investitorji Poljsko izbirajo kot proizvodno bazo, in 3) premika dobavnih verig iz Azije (nearshoring); Poljska ima zaradi osrednje lege prednosti pri oskrbi evropskega trga nordlb.com. E-trgovina je še vedno glavno gonilo: spletna prodaja na Poljskem, ki je med pandemijo zelo poskočila, potrebuje obsežno skladiščno infrastrukturo za izpolnjevanje naročil. Velika podjetja, kot so Amazon, Zalando in domači igralci, širijo logistične centre, Poljska pa s “izjemno hitro rastjo spletne prodaje” krepi povpraševanje po logistiki nordlb.com. Poleg tega se zvišuje zanimanje tujih podjetij iz Azije in ZDA: Poljska velja za optimalno vstopno točko za distribucijo blaga v zahodno Evropo in za stroškovno učinkovito proizvodno središče z dostopom do EU nordlb.com. Na strani ponudbe so razvijalci hitrem tempu dostavljali nove površine, čeprav se je tempo začel umirjati. Leta 2022 so bile nove dokončane površine rekordne (več kot 4 milijone m²). V 1. polletju 2024 je bilo dokončanih okoli 1,6 milijona m² – to je še vedno veliko, vendar predstavlja 37% padec glede na 1. polletje 2023, kar kaže, da so se razvijalci zaradi gospodarske negotovosti umaknili od špekulativnih projektov jll.pl. Mnogo projektov, začetih v 2022, je sedaj zaključenih, medtem ko se je v 2023 začelo manj novih gradenj zaradi dražjega financiranja in previdnosti. Zaradi te ponudbene rasti in razmeroma hitre pavze se je stopnja praznih prostorov zvišala. Do sredine 2024 je celotna stopnja praznih skladišč na Poljskem znašala 8,1%, kar je šesta zaporedna rast in najvišja raven v zadnjih letih jll.pl. To je še vedno zmerna stopnja (glede na to, da je veliko novih objektov še v fazi oddaje), vendar predstavlja premik iz obdobja izjemno nizkih prostih površin pod 5% v letu 2021. Nekateri trgi, kot so predmestja Varšave in Spodnja Šlezija, beležijo občutno povečanje praznih prostorov zaradi dokončanih velikih projektov. A večina praznih površin je “frikcijska” – gre za nove objekte, ki čakajo na prve najemnike – in se po pričakovanjih kmalu absorbira, saj povpraševanje ostaja stabilno. Razvijalci poročajo, da se stopnje prednajemnih pogodb izboljšujejo; projekti v gradnji sredi 2024 so imeli povprečno 55% prednajemov nbp.pl, kar pomeni, da je več kot polovica površin oddanih že pred dokončanjem. Najemnine za skladišča so v zadnjih dveh letih rasle (do leta 2024 so prime headline najemnine dosegle 3,8–4,5 €/m²/mesec, kar je okoli 15% več kot v 2021), razlogi so višji gradbeni stroški in nizka zasedenost. Ker se zasedenost zdaj nekoliko sprošča, se lahko rast najemnin umiri, a znatnega padca ni pričakovati, saj inflacija viša stroške obratovanja, povpraševanje pa ostaja živo. Vlagateljski apetit za logistične nepremičnine ostaja velik. Leta 2024 so industrijski/logistični objekti predstavljali 25% poljskega komercialnega nepremičninskega prometa, realiziranega v višini 1,26 milijarde € (približno 30% več kot v 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Čeprav je to manj kot rekordnih 2–3 milijarde € letno v 2020–2021, je še vedno zelo visoko. Posebej izstopajo investitorji iz ZDA, ki so leta 2024 v poljsko logistiko vložili več kot 350 milijonov € (skoraj 28% vsega sektorja) property-forum.eu – primeri so nakupi podjetij kot so Exeter, Hines in Fortress. Evropski kapital (nemški, britanski, francoski skladi) še naprej išče skladišča na Poljskem, regionalni akterji pa se širijo prek skupnih vlaganj. Izstopa transakcija prodaje portfelja Diamond Business Park (objekti v Varšavi, Strykówu in Gliwicah) češkemu skladu Investika in njegovemu PE partnerju – največja skladiščna pogodba v 2024 linkedin.com. S tem nakupom je Investika dvignila svoj portfelj industrijskih površin na Poljskem na več kot 409.000 m² focusonbusiness.eu. Donosnosti za vrhunske logistične objekte so se popravile z rekordno nizkih ravni – v letih 2023–24 so prime yield donosi segali okrog 5,75–6,25% (pred tem so bili okrog 4,25%), kar dodatno dviguje privlačnost sektorja za vlagatelje, ki iščejo donos linkedin.com. Glede na močne gonilnike povpraševanja mnogi vlagatelji v poljsko logistiko vidijo dolgoročno rast. Vedno bolj aktualen podsegment so skladišča za dostavo zadnje milje v mestih (manjši distribucijski centri na robu mest), ki jih iščejo kurirske in dostavne firme ter lahko dosegajo višje najemnine.Glede na prihodnost ostaja obeti za industrijske nepremičnine na Poljskem svetli, vendar s previdnim pogledom na stopnjo prostih kapacitet. Država ostaja eden najhitreje rastočih logističnih trgov v Evropi nordlb.com. Čeprav se je razpoložljivi prostor povečal (kar je zaustavilo izjemno nizko stopnjo prostih kapacitet iz preteklih let), razvijalci že načrtujejo naslednji val projektov za nove vstopajoče in širitev obstoječih najemnikov. Na primer, povpraševanje azijskih proizvajalcev narašča, Poljska pa se trži kot vzdržna alternativa azijskim ali celo zahodnoevropskim lokacijam za proizvodnjo in distribucijo nordlb.com. Vojna v Ukrajini, čeprav tragična, je povzročila tudi, da so nekateri proizvajalci preselili svojo dejavnost iz Ukrajine ali Rusije na Poljsko. Poleg tega bi lahko obnovitvena prizadevanja v Ukrajini v prihodnjih letih postavila Poljsko kot logistično izhodišče za materiale in blago, kar bi dodatno okrepilo potrebe po logistiki. Skupaj gledano bi morali temeljni dejavniki industrijskega sektorja – osrednja lega, izboljšanje infrastrukture (nove avtoceste, železniške tovorne postaje) in močno povpraševanje najemnikov – ohranjati odpornost sektorja. Morebitno kratkoročno popuščanje najemnin ali zasedenosti zaradi nedavnega povečanja ponudbe bo verjetno le začasno. Kot izpostavlja eno poročilo, “Poljski logistični nepremičninski trg je izredno odporen”, pri čemer so strukturni dejavniki, kot sta e-trgovina in bližanje proizvodnje (nearshoring), še naprej prisotni nordlb.com.
Naložbeni trendi in glavni tržni akterji
Naložbene količine na poljskem nepremičninskem trgu so nihale v skladu s svetovnimi kapitalskimi trendi, a leto 2024 je pokazalo jasno okrevanje. Skupne investicije v komercialne nepremičnine so v letu 2024 presegle 5,0 milijarde €, kar pomeni približno 130 % rast glede na leto prej in skoraj povratek na petletno povprečje ~5,3 milijarde € property-forum.eu nordlb.com. Vse glavne kategorije premoženja so zabeležile rast aktivnosti vlagateljev. Pisarne in maloprodaja sta bila v vodilnih sektorjih po količini (vsak približno 32 % celote), industrijski sektor je imel 25 % delež, alternativni sektorji (predvsem namensko gradnje za najem in hoteli) pa okoli 10 % property-forum.eu property-forum.eu. Pomembno je, da je le nekaj velikih transakcij predstavljalo ključen delež okrevanja – vključno z dvema prodajama glavnih nakupovalnih središč in odmevno prodajo poslovne stolpnice (Warsaw Unit), kot že omenjeno. To nakazuje, da se je likvidnost vrnila predvsem v vrhunskih, dragocenih sredstvih, kjer so kupci videli vrednost po cenovnih korekcijah. Pravzaprav so se donosi na vrhunskih nepremičninah zvišali za 50–150 bazičnih točk v vseh sektorjih glede na pred-2022 nizka izhodišča, kar pomeni »korekcijo trga«, ki je vlagateljem omogočila ponovno vstopiti po privlačnejših cenah linkedin.com. Na primer, prime donosnost pisarn se giblje okoli 5,5 %, nakupovalnih centrov okoli 6 %, logistike pa blizu 6 % (prej pod 5 %), kar pomeni višje prihodke za vlagatelje linkedin.com. Poleg tega so znižanja referenčnih obrestnih mer v evroobmočju pozno v letu 2024 izboljšala občutek in pogoje za financiranje z zadolževanjem linkedin.com.
Raznolikost vlagateljev na Poljskem je velika. V letu 2024 so evropski vlagatelji (zlasti iz Nemčije, Avstrije, Švedske, Češke in Združenega kraljestva) predstavljali največji delež – okoli 60 % transakcij nordlb.com. Na primer, nemški institucionalni skladi in francoski upravljavci sredstev so bili aktivni pri poslovnih in logističnih poslih. Čedalje večji delež imajo tudi severnoameriški in azijski kapital: ameriška zasebna investicijska podjetja so bistveno povečala nakupe, zlasti v industrijskem segmentu property-forum.eu, vlagatelji iz Južne Afrike (npr. NEPI Rockcastle, Redefine) in Bližnjega vzhoda pa vlagajo predvsem v maloprodajne in poslovne portfelje. Tudi regionalni vlagatelji iz Srednje in Vzhodne Evrope vse pogosteje posegajo na trg – češki in madžarski skladi so kupili več poljskih pisarn in tehnoloških parkov. Medtem pa imajo domači vlagatelji večjo vlogo kot v preteklosti, čeprav ostajajo v manjšini. REIT skladi na Poljskem še ne obstajajo (zakonodaja je v pripravi), a lokalna zavarovalnica, banke in premožni posamezniki vse bolj neposredno vlagajo ali sodelujejo pri poslih. Leta 2024 je lokalni kapital iskal »value-add« priložnosti, kot so nakupi poslovnih stavb z večjim tveganjem ali manjših maloprodajnih centrov za prenovo linkedin.com. Pričakuje se tudi uvedba poljskega REIT sistema (SINN) v letu 2025 ey.com, kar bi lahko sprostilo še več domačega institucionalnega kapitala, če bo pravno potrjeno.
Kar zadeva glavne tržne igralce, ima Poljska mešanico domačih in mednarodnih razvijalcev in skladov:
- Največji razvijalci (stanovanjski trg): sektor stanovanjskega razvoja vodijo podjetja, kot so Dom Development, Robyg, Develia in Atal. Dom Development Capital Group je največji po prihodkih – v letu 2023 je bil vodilni poljski razvijalec s približno 1,85 milijarde PLN prihodkov (20 % prednosti pred naslednjim konkurentom) scribd.com scribd.com. Dom Development vodi tudi po številu prodanih enot na ključnih trgih (npr. skoraj 1800 enot v Varšavi v letu 2024) scribd.com. Robyg (zdaj del TAG Immobilien) in Develia sta druga pomembna igralca na nacionalni ravni, s tisoči enot letno statista.com. Ti veliki razvijalci so osredotočeni na večja mesta in so letošnje upočasnitve razmeroma dobro prebrodili (pogosto s prilagoditvijo tempa prodaje in ponudbe). Srednje veliki in regionalni razvijalci – npr. Echo Investment (deluje na stanovanjskem in poslovnem segmentu), Atal, Budimex Nieruchomości (nedavno ga je kupil CP Developer), Murapol, Archicom – pomembno prispevajo k ponudbi stanovanj. Trg je razmeroma razdrobljen (na Poljskem deluje več kot 400 razvijalcev), vendar večji igralci pridobivajo delež, zaradi višjih stroškov pa se pričakuje dodatno konsolidacijo scribd.com scribd.com.
- Največji razvijalci (poslovni trg): Poljski trg poslovnih nepremičnin so zaznamovala velika mednarodna podjetja. V sektorju poslovnih prostorov je Skanska izrazito prisotna – švedsko podjetje je zgradilo več prestižnih poslovnih stolpnic v Varšavi in regionalnih mestih (in je bilo v zadnjih letih največji razvijalec pisarn v Evropi po prostornini) realassets.ipe.com. Ghelamco, belgijski razvijalec, je postavil znamenite projekte, kot sta Warsaw Spire in Warsaw UNIT. HB Reavis (Slovaška) je razvil znameniti Varso Tower (najvišji v EU) v Varšavi. Lokalni igralec Echo Investment je tudi pomemben poslovni razvijalec (npr. projekt Browary Warszawskie) in ima partnersko platformo za investicije v poslovne stavbe. V maloprodaji so podjetja, kot sta ECE in Unibail-Rodamco, zgradila večino velikih nakupovalnih centrov; NEPI Rockcastle in ECE/OTCF upravljajo nekatere ključne centre. Panattoni (iz ZDA) je vodilno ime v industrijski gradnji in obvladuje velik delež skladiščne gradnje po vsej Poljski. Drugi pomembni industrijski razvijalci so Prologis, GLP, Segro, CTP in 7R (domače podjetje) – skupaj so povzdignili Poljsko na sam vrh logističnih nepremičnin v Evropi.
- Aktivni vlagatelji/skladi: Med institucionalnimi vlagatelji izstopa nekaj imen. NEPI Rockcastle (kotira v Johannesburgu) je po akvizicijah leta 2024 eden največjih lastnikov nakupovalnih središč na Poljskem linkedin.com. Investika (Češka) je hitro povečala svoj poljski logistični portfelj focusonbusiness.eu. Nemški odprti skladi (Deka, Commerz Real, Union Investment) tradicionalno lastijo več poljskih poslovnih stavb in trgovskih centrov, čeprav so zadnje čase bolj zadržani. Allianz Real Estate in CFH/Foncière imata prav tako lastništvo na Poljskem. Eastnine AB in Stena Real Estate iz Švedske sta opravila pomembne nakupe pisarn leta 2024 linkedin.com. CPI Property Group (Češka) je postal največji lastnik z nakupom premoženja Immofinanz v letih 2022–23, kar mu je omogočilo pomemben delež v poslovnih prostorih in maloprodaji. Na domači strani imata PZU (največja poljska zavarovalnica) in PKO BP (največja banka) lastne investicijske oddelke, ki se običajno osredotočajo na osnovna sredstva in financiranje razvojnih projektov. Državni PFR Nieruchomości je aktiven v pobudah namensko gradnje za najem (dostopna stanovanja in PRS segment). Poleg tega Griffin Real Estate, zasebna platforma, upravlja več portfeljev (npr. PRS platforma Resi4Rent skupaj z mednarodnimi vlagatelji). Skratka, poljski nepremičninski trg zaznamuje zdrava kombinacija globalnih institucionalnih vlagateljev in močnih lokalnih razvijalcev/skladov, kar prispeva h konkurenčnemu in dobro kapitaliziranemu sektorju.
Posebnost je tudi vse večje zanimanje tujih kupcev za stanovanjske nepremičnine. Poleg institucionalnih vlagateljev postajajo posamezni tuji kupci vse pomembnejši na poljskem stanovanjskem trgu. V nekaterih novih projektih leta 2024 je bilo več kot 30 % kupcev iz tujine globalpropertyguide.com. Največje skupino predstavljajo državljani Ukrajine, večina jih se je naselila na Poljskem in zdaj kupuje domove (pogosto zaradi združevanja družin in dolgoročnejšega bivanja) globalpropertyguide.com. Pomembna skupina so tudi Belorusi, poleg tega nekaj kupcev prihaja iz Zahodne Evrope in Azije globalpropertyguide.com. Razvijalci poročajo o »jasnem naraščajočem trendu« tujega povpraševanja, ki ga privlači gospodarska stabilnost in razmeroma ugodne cene na Poljskem globalpropertyguide.com. Povpraševanje tujih kupcev je večinoma skoncentrirano v Varšavi in Krakovu (ter deloma v višjem cenovnem segmentu počitniških krajev), kar pomeni dodatno povpraševanje, še posebej pri večjih stanovanjih in podeželskih hišah.
Gospodarski in politični dejavniki, ki vplivajo na trg
Potek poljskega nepremičninskega trga v zadnjih letih je tesno prepleten z gospodarskimi pogoji in ukrepi državne politike. Nekaj ključnih dejavnikov izstopa:
- Denarna politika in stroški financiranja: Hitro zviševanje obrestnih mer v letih 2022–2023 je močno vplivalo na trg. Da bi zajezila inflacijo, je Poljska narodna banka zvišala svojo ključno obrestno mero z skoraj nič v začetku leta 2021 na 6,75 % sredi leta 2022 – eno najhitrejših zaostritev v regiji. To je povzročilo dvoštevilčne hipotekarne obresti in močno zmanjšalo dostopnost za kupce stanovanj. Hipotekarno kreditiranje je leta 2022 močno upadlo, saj si je veliko potencialnih kupcev nepremičnin cenovno več ne moglo privoščiti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Investitorji so upočasnili prodajo ali nudili lastne spodbujevalne pogoje za financiranje, da bi ohranili povpraševanje. Po drugi strani je bilo pri najemodajalcih obstoječih nepremičnin manj prisilnih prodaj, kot je bilo pričakovano, delno zaradi vladnega programa “kreditnih počitnic”, ki je stiskanim komitentom omogočil odlog plačila hipotek za do 8 mesecev v letih 2022–23 ter tako preprečil val zasegov nepremičnin. Proti koncu leta 2023 je inflacija začela popuščati (CPI približno 7 %, s skoraj 18 % na vrhuncu), kar je omogočilo centralni banki začetek zniževanja obrestnih mer. Referenčna obrestna mera je padla na 6,0 % v 4. četrtletju 2023 in do sredine 2025 naprej na 5,25 % nbp.pl. Ta sprememba je začela oživljati povpraševanje po kreditih – kot omenjeno, je bilo v letu 2024 zabeleženih za 43 % več novih stanovanjskih kreditov globalpropertyguide.com, kar je izboljšalo tudi naložbeno razpoloženje. Pričakovanja nadaljnjih znižanj obrestnih mer (analitiki napovedujejo politiko okoli 4,5 % do konca 2025) think.ing.com so bikovski signal za nepremičninski trg, saj bodo verjetno še znižala stroške financiranja in podpirala vrednost nepremičnin.
- Vladni programi za stanovanja: Poljska vlada je v zadnjih letih aktivno posegala v stanovanjski trg s programi subvencioniranja. Shema “Mieszkanie bez wkładu własnego” (Stanovanje brez lastne pologa) je bila uvedena leta 2022 za jamstvo kreditov kupcem brez lastne pologa, vendar pa je bil odziv omejen. Veliko večji učinek je imel program “Bezpieczny Kredyt 2%” (“Varni kredit 2 %”), ki ga je sredi 2023 uvedla prejšnja vlada. Ta program je prvim kupcem nudil posojila po 2 % obrestni meri (država je pokrila razliko do tržne obresti) za nakup novih ali rabljenih stanovanj do določenih cenovnih stropov. Učinek je bil dramatičen – sproščeno je bilo zadržano povpraševanje, zlasti med mladimi kupci, kar je povečalo prodajo v drugi polovici 2023 in prispevalo k skoku cen ob koncu leta globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Investitorji so pohiteli s pričetkom novih projektov za zadostitev temu subvencioniranemu povpraševanju globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vendar pa je imel program določen proračun in se je ob politični menjavi na začetku 2024 zaustavil. Nova vlada (nastop mandata konec 2023) je napovedala drugačen pristop: predstavljen je bil program “Klucz do mieszkania” (“Ključ do stanovanja”), namenjen podpori gospodinjstvom z nižjimi dohodki pri nakupu stanovanj ey.com. Ta pobuda načrtuje ponudbo cenejših enot ali spodbud za financiranje, a s strogimi cenovnimi omejitvami, kar bi lahko bilo posebej ugodno za kupce v manjših mestih ey.com. Če bo program izveden, lahko povpraševanje preusmeri na sekundarni trg v cenejših območjih, medtem ko bo v dražjih (npr. Varšava) vpliv omejen zaradi cenovnih kap ey.com. Odločevalci želijo uravnovesiti večjo dostopnost stanovanj z izogibanjem pregrevanju trga. Izkušnje kažejo, da lahko subvencije (npr. krediti s 2% obrestno mero) začasno spodbudijo povpraševanje in cene, vendar po njihovem odvzemu sledijo velike nihanja globalpropertyguide.com. Panoga zato previdno spremlja konsistentnost stanovanjskih politik. Nenadne spremembe – npr. predlagan davek na več stanovanj, omenjen v 2023 – lahko vplivajo tudi na naložbeno vedenje (sama razprava o obdavčitvi tretjega in vsakega naslednjega stanovanja je številne male investitorje pripravila, da so nakupe začasno ustavili) globalpropertyguide.com. Za zdaj ostaja široka vladna podpora izboljšanju ponudbe in dostopnosti stanovanj, toda podrobnosti izvedbe se še dopolnjujejo.
- Prostorsko načrtovanje in ponudba zemljišč: Pomembna regulatorna reforma, ki je trenutno v izvajanju, je prenova prostorsko-ureditvene zakonodaje na Poljskem. Sprememba Zakona o prostorskem načrtovanju in urejanju od vseh občin zahteva sprejem novih “Splošnih prostorskih načrtov” do konca leta 2025, ki bodo usmerjali rabo zemljišč ey.com. Ta reforma (imenovana tudi “revolucija urbanističnega načrtovanja”) pomeni modernizacijo in večjo preglednost določanja, kaj se lahko gradi in kje, s tem pa tudi zamenjavo dotrajanih občinskih načrtov. Investitorje skrbi, da bodo novi načrti številna zemljišča razlastili ali izključili iz možnosti pozidave – zlasti zemljišča brez obstoječega občinskega načrta bodo po strožjih pravilih po letu 2026 lahko postala mogoča izključene iz gradnje globalpropertyguide.com. Zato so številni vlagatelji vnaprej pohiteli z vlaganjem vlog za gradbena dovoljenja po starem režimu. V letu 2024 je bilo tako izdano za približno 20,6% več gradbenih dovoljenj (skoraj 291.000 odobrenih stanovanj, kar je visoko število) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, saj so vlagatelji želeli ujeti pravice še pod starimi pravili. Ta val vlog je spodbudila tudi uvedba novih tehničnih standardov v sredini 2024 (najverjetneje povezanih z energetsko učinkovitostjo), zaradi česar so graditelji želeli projekte oddati še po starih milejših pravilih globalpropertyguide.com. Strokovnjaki poudarjajo, da so že pridobljena dovoljenja postala vrednejša – nekateri zemljiški lastniki jih le “čuvajo in čakajo na ugodnejše tržne razmere”, postopek pridobitve pa je še vedno dolgotrajen in zahteven v večjih mestih globalpropertyguide.com. Vlada pripravlja tudi t. i. “Zakon o ponudbi” (ustawa podażowa), katerega cilj je povečati razpoložljivost zemljišč za stanovanjsko gradnjo ey.com. Ena izmed rešitev je odprtje določenih kmetijskih zemljišč znotraj mest za stanovanjsko gradnjo ey.com. Če bo sprejeta, bo to lahko omililo pomanjkanje zemljišč v hitro rastočih mestih in sprostilo nove prostore za projekte. Skupaj bodo spremembe prostorskega načrtovanja in zemljiške politike v naslednjih 1–2 letih pomembno vplivale na prihodnjo gradnjo stanovanj (in v določenem delu tudi poslovnih projektov). Večja transparentnost in učinkovitost prostorskega načrtovanja (eden izmed ciljev) bi trgu dolgoročno koristila, a kratkoročno te spremembe prinašajo negotovost in so povzročile “zdaj ali nikoli” naval na dovoljenja.
- Novi zakon o razvoju & varstvo potrošnika: Sredi 2022 je Poljska implementirala Novi zakon o razvijalcih, ki krepi zaščito kupcev pri nakupu stanovanj v gradnji. Ustanovljen je bil Sklad za razvijalce stanovanj (fundusz deweloperski), ki varuje vplačila kupcev v primeru stečaja ali neizpolnitve projekta s strani investitorja ey.com. Investitorji morajo zdaj vplačati majhen odstotek iz prodaje v ta sklad in spoštovati strožje zahteve glede fiduciarnih računov. Čeprav to nekoliko povečuje stroške, nudi več varnosti kupcem in spreminja tržne prakse – nekateri manjši razvijalci jih težje dosegajo, kar posredno spodbuja konsolidacijo na strani večjih podjetij. Poleg tega Poljska od leta 2021 pozna strogo garancijsko zakonodajo, ki razvijalcem nalaga 5-letno jamstvo za odpravo napak; kombinacija teh ukrepov daje prednost uglednim razvijalcem z dobro boniteto in izključuje spekulante, s čimer se krepi stabilnost trga.
- Spremembe pri obdavčitvi: Davčna politika in proračunski ukrepi vplivajo tudi na trg nepremičnin. Od 1. januarja 2025 naprej veljajo pomembne spremembe davka na nepremičnine (RET) ey.com. Med drugim prinašajo novo, samostojno definicijo “zgradbe” in “objekta” za davčne namene, ki ni vezana na gradbeno zakonodajo. V praksi tako nekatere infrastrukture, tehnični objekti ali nedokončane stavbe, ki prej niso plačevali davka, po novem postajajo predmet davka na nepremičnine. To lahko poveča davčne obremenitve lastnikov – kar skrbi razvijalce in vlagatelje, ki bodo morali računati z višjimi stroški lastništva ey.com. Tolmačenja teh definicij so še v nastajanju, nekateri lastniki pa bodo nove ocene tudi pravno izpodbijali. Pozitivno ostaja, da Poljska še vedno nima nacionalnega davka na lastništvo nepremičnin (razen nizkega RET) – letnega davka na nepremično premoženje, kot ga poznajo nekatere države, ni. Je pa bil leta 2022 uveden manjši “flipping davek” za odvračanje prehitrega preprodajanja stanovanj (ob prodaji nepremičnine v manj kot 6 mesecih velja višja dohodninska stopnja), aktualne so razprave o obdavčitvi praznih stanovanj v mestih za spodbuditev njihove oddaje. Večjih sprememb pri kapitalskem dobičku ali davku na najemnino ni bilo; najemnina za fizične osebe je lahko obdavčena pavšalno po 8,5 % do določenega praga, kar je za vlagatelje precej ugodno globalpropertyguide.com (bil je načrt ukinitve tega pavšala in uvedbe progresivne obdavčitve najemnin, vendar je bil za zdaj opuščen).
- Tuje investicije in pravila lastništva: Na Poljskem je za tujce lastništvo nepremičnin v prostem prometu načeloma dovoljeno, posebej za državljane EU/EGP, ki nimajo omejitev. Za tujce izven EU je potrebno dovoljenje notranjega ministrstva za nakup zemljišč ali samostojnih hiš, a je to večinoma formalnost, stanovanja v večstanovanjskih stavbah pa so iz dovoljenj izvzeta. Pravil tukaj ni bilo sprememb. Se je pa spremenilo razpoloženje tujih vlagateljev – kot omenjeno, so vojna v Ukrajini in odnosi z Rusijo v 2022 sprva prestrašili nekatere vlagatelje, a so se številni prilagodili. Geopolitično tveganje je še vedno del cene (Poljska ponuja višje donose prav zaradi tega), toda članstvo v Natu in EU prinaša zaupanje. Močne tuje neposredne investicije (več kot 20 mlrd € letno v proizvodnjo in storitve) še vedno krepijo povpraševanje po proizvodnih objektih in pisarnah ey.com.
- ESG in okoljska regulacija: Poljska v skladu z EU direktivami vse bolj posega po zelenih rešitvah na področju nepremičnin. Nove stavbe morajo dosegati vedno strožje standarde energetske učinkovitosti (na primer, Poljska je vpeljala skoraj NZEB – skoraj ničenergijske stavbe – za nove projekte že v 2021/2022). Aktualne so tudi razprave o obveznih fotonapetostnih sončnih panelih ali zelenih strehah za velike nove objekte. EU taksonomija in ESG poročanje vse bolj vplivata na odločitve vlagateljev – mnogi ocenjujejo stavbe na podlagi meril trajnosti (energetski izkazi, ogljični odtis). Zaradi tega je v razcvetu prenova pisarniških stavb za večjo energetsko učinkovitost in izbor BREEAM/LEED certifikatov za novogradnje. Čeprav ne gre za eno politiko, celokupni ESG trend pomembno povečuje stroške razvoja in prenove, a hkrati so te naložbe dolgoročno bolj odporne na prihodnost. Kot poudarja EY, “so merila ESG prevzela ključno vlogo v sektorju poljskih nepremičnin”, s strožjimi pričakovanji bank in vlagateljev glede skladnosti nordlb.com nordlb.com. Dolgoročno bodo okolju prijazne stavbe po vsej verjetnosti dosegale višje povpraševanje in vrednost, medtem ko bodo neskladne nepremičnine lahko morale vzeti v zakup “rjave popuste” ali celo regulativne kazni (na primer morebitno povsem evropsko zahtevo za energetsko sanacijo neučinkovitih stavb do določenih rokov).
Povzamemo lahko, da kombinacija makroekonomske politike (obrestne mere, kreditni ukrepi) in usmerjenih nepremičninskih predpisov (zakonodaja o načrtovanju, zakon o razvijalcih, subvencije) oblikuje poljski nepremičninski trg. Vlada hodi po tanki črti med spodbujanjem razvoja (z ukrepi za povečanje ponudbe zemljišč in morda zakonodajo o REIT) in zaščito potrošnikov (z ostrim nadzorom razvijalcev in programi za kupce). Gospodarski dejavniki, kot so inflacija in gospodarska rast, neposredno vplivajo na nepremičnine prek stroškov gradnje in dohodkov gospodinjstev. Z letom 2025 se splošno okolje izboljšuje – inflacija je nižja, obrestne mere bodo padale, nova vlada daje prednost dostopnosti stanovanj – vse to ustvarja spodbudno ozadje za trg nepremičnin. Kljub temu deležniki ostajajo pozorni: nenadni politični preobrati ali zunanji šoki (npr. zaostritev vojne v Ukrajini, tveganje svetovne recesije) bi lahko hitro preusmerili razpoloženje.
Napoved za naslednjih 1–3 leta
Stanovanjski trg: Pričakuje se, da se bo poljski trg stanovanj v naslednjih nekaj letih stabiliziral in postopoma pridobival zagon, če ne pride do večjih pretresov. Po vožnji z vlakcem smrti v zadnjih dveh letih – ko je povpraševanje močno nihalo zaradi sprememb obrestnih mer in subvencijskih programov – naj bi bilo leto 2025 leto normalizacije. Tržne napovedi kažejo, da bodo stanovanjske prodaje v letu 2025 ostale stabilne ali se nekoliko izboljšale, kar bosta podpirala nižje obrestne mere in nadaljnja rast plač, vendar se ne bodo vrnile na rekordne ravni iz razcveta 2020–2021 globalpropertyguide.com. Po mnenju Polityka Insight v sodelovanju s portalom za nepremičnine Otodom naj bi se prodaje stanovanj v letu 2025 »ohranile stabilne, brez večjega padca ali vala stečajev razvijalcev«, čeprav ne bodo dosegle prejšnjih višin globalpropertyguide.com. To pomeni, da lahko razvijalci pričakujejo bolj zdravo prodajno okolje kot leta 2023, še posebej, če bo program »Ključ do stanovanja« spodbudil dodatno povpraševanje v nižjih segmentih. Kar se tiče cen, večina analitikov napoveduje zmerno rast cen stanovanj v višini nekaj odstotkov letno. EY-jevo poročilo za leto 2025 napoveduje počasnejšo rast cen, ki bo v bistvu sledila inflaciji ey.com. Ker inflacija ostaja okoli 5 % in bi lahko bila še nižja, bi lahko nominalna rast cen stanovanj bila srednje enomestna, kar pomeni, da bi v realnih vrednostih ostale skoraj nespremenjene – kar je precejšnji odmik od dvoštevilčnih skokov v zadnjem času, a vseeno pozitivno. Morebitna izravnava ali rahlo znižanje realnih cen bi dejansko lahko izboljšalo dostopnost, ki je trenutno napeta (razmerje med cenami in prihodki v velikih mestih, kot sta Varšava in Krakow, je na zgodovinsko visokih ravneh).
Eden izmed dejavnikov, ki bodo vplivali na trg, je potek obrestnih mer. Če bi centralna banka znižala obrestne mere bolj agresivno od pričakovanj (denimo če bi referenčna mera do leta 2026 padla pod 4 %), bi se znižale hipotekarne obresti in to bi lahko še dodatno spodbudilo stanovanjski trg. Po drugi strani, če bi se inflacija izkazala za trdovratno in bi ostala visoka, bi bili stroški zadolževanja višji dlje časa, zaradi česar bi bilo okrevanje stanovanjskega trga počasnejše. Ob predpostavki, da bodo osnovne obrestne mere postopoma padale, lahko pričakujemo, da se bo dostopnost hipotekarnih kreditov povečala – več gospodinjstev si bo spet lahko privoščilo posojilo, s čimer se bo sprostilo zadržano povpraševanje tistih, ki so nakup odložili v letih 2022–23. Banke so že začele rahljati kreditne omejitve (poljski regulator FSA je v preteklosti uvedel stroge blažilnike stresnega testa, ki pa so se sredi 2023 sprostili), zato naj bi se kreditni tok izboljšal. Poleg tega podpora prvim kupcem ostaja na dnevnem redu: če bo v letu 2025 uveden nov državni stanovanjski program, bi lahko spodbudil trg v nižjem segmentu (vendar lahko cenovne omejitve usmerijo povpraševanje v cenejša predmestja ali na rabljene enote).
Drugi izstopajoči trend je rast PRS sektorja (institucionalni najem), ki bo povečal ponudbo, zlasti v Varšavi. V letih 2025–2026 bo dokončanih več projektov, namenjenih oddaji, kar pomeni, da bodo na voljo nova najemna stanovanja, ki bi lahko zmerno povečala praznost v segmentu »kupi za oddajanje«. Ker pa ima Poljska veliko pomanjkanje sodobnih najemnih stanovanj, bodo te enote najverjetneje hitro posrknili, najemnine pa naj bi še naprej zmerno rasle (letno na nacionalni ravni med 3% in 5%, ob predpostavki inflacije okoli 5%). Najemni trg bo ostal napet v največjih mestih zaradi rasti urbanega prebivalstva (tudi zaradi nenehnega priseljevanja). Donosnosti najema bodo verjetno ostale okoli 6% v povprečju, kar naredi zasebne naložbe v najem še naprej privlačne glede na nizko-tveganih obveznic (še posebej, ko se obrestne mere znižajo).
Ključno je, da zrušitev trga ne pričakujejo v skladu z obstoječimi napovedmi. Razmere na Poljskem se razlikujejo od nekaterih zahodnih držav – ni splošne prekomerne zadolženosti (le okoli 11% poljskih gospodinjstev ima hipoteke globalpropertyguide.com), banke pa so bile previdne. Ponudba stanovanj se sicer izboljšuje, vendar ni pretirana glede na potrebe – Poljska ima še vedno eno najnižjih številk stanovanj na 1.000 prebivalcev v EU, ocene pa kažejo na večmilijonsko pomanjkanje stanovanj. To temeljno pomanjkanje, skupaj z generacijskim povpraševanjem (generacija milenijcev ustvarja družine), daje trgu stabilno osnovo. Dejavniki tveganja ostajajo: velik gospodarski padec in rast brezposelnosti (trenutno nizka pri okoli 5 %); morebitni radikalni ukrepi, kot so visoki davki na več nepremičnin (kar bi lahko spodbudilo prodajo pri manjših lastnikih); ali ponovni porast visoke inflacije, ki bi zahtevala dodatna zvišanja obrestnih mer. Razen tega je osnovni scenarij počasna, a stabilna rast – stanovanjski trg se »pomika proti stabilizaciji«, kot navaja Global Property Guide globalpropertyguide.com, pri čemer cene in najemnine rastejo kontrolirano, gradbena dejavnost pa se prilagaja dejanskemu končnemu povpraševanju.
Trg komercialnih nepremičnin: Napovedi za komercialne nepremičnine v obdobju 2025–2027 so previdno optimistične, pričakovati je večjo investicijsko aktivnost in postopno izboljšanje temeljnih kazalnikov, še posebej če se bo gospodarska rast nadaljevala. Po mnenju tržnih opazovalcev lahko »leto 2025 prinese celo več dogovorov kot [2024]« glede investicijskih poslov, glede na pričakovano zniževanje obrestnih mer in neizkoriščen kapital, ki cilja na Poljsko linkedin.com linkedin.com. Visoki donosi na Poljskem v primerjavi z Zahodno Evropo (pogosto 150–300 bazičnih točk višji za primerljive naložbe) so močan magnet, in ko se stroški financiranja znižujejo, bo več investitorjev ponovno aktivnih. Morda bomo videli nove tržne igralce ali vrnitev večjih institucionalnih vlagateljev, ki so dali trg na čakanje. Vodilni sektorji v letu 2025 bodo: logistika (še vedno zelo zaželen svetovno, poljska zgodba pa je privlačna) ter pisarne (kjer ponovno ovrednotena sredstva in omejena nova ponudba ustvarjata ugodno dinamiko). Tudi pisarniški sektor – ki je bil do nedavnega zadržan – naj bi v letu 2025 pritegnil »postopno vračanje kapitala« linkedin.com, zlasti v vrhunske nepremičnine v Varšavi in glavnih regionalnih mestih. Ker je novogradenj pisarn malo, bodo investitorji tekmovali za obstoječa, stabilizirana sredstva.
Skladiščni trg naj bi ostal zelo likviden. Pomemben krog tako konservativnih kot oportunističnih vlagateljev cilja na industrijska portfelje, zato bi lahko leto 2025 prineslo večje portfeljske prodaje ali celo prevzeme platform. Gradnja logističnih objektov se bo najverjetneje znova okrepila do konca 2025, ko bo trenutna praznina zapolnjena – razvijalci kot Panattoni in CTP imajo pripravljene zemljiške rezerve in bodo hitro ukrepali, ko praznina doseže vrh. Tako bi se lahko industrijska praznina po vrhuncu med 8–10 % spet zmanjšala, najemnine pa naj bi ostale stabilne (večji padci najemnin so malo verjetni, razen v primeru hujšega presežka ali recesije).
V maloprodajnem sektorju naj bi investitorski interes za retail parke in vrhunska nakupovalna središča ostal živ. Močne temeljne makroekonomske spremembe ter uspešnost sredstev, kupljenih v letu 2024, bodo vplivale na zaupanje vlagateljev. Če bodo te velike nakupovale nepremičnine podjetja NEPI prinesle dobre donose, bodo morda tudi drugi vlagatelji posegli po naslednji tier naložbah. Obstaja možnost, da bi se nekateri mednarodni maloprodajni skladi znova vrnili na Poljsko, če se financiranje izboljša. Najemnine naj bi v vodilnih središčih zmerno rasle, ker se prodaja trgovcev izboljšuje, razmerja stroškov najema pa se vračajo v normale. Vendar pa je število naložbeno zanimivih nakupovalnih nepremičnin manjše (nihče več ne gradi novih centrov), zato bo dejavnost osredotočena na obstoječe nepremičnine in morda možnosti za prenovo.
Med vsemi sektorji bodo v ospredju ESG in modernizacija v naslednjih nekaj letih. Stavbe z dobrimi »zelenimi« referencami in energijsko učinkovitostjo bodo prevladovale tako pri oddajanju kot vrednotenju – ta trend se bo z zaostrovanjem podnebne zakonodaje EU še okrepil. To lahko spodbuja več projektov prenove in vpliva tudi na novogradnje (na primer, pisarne, začete v letih 2025–26, bodo ciljale na najvišje trajnostne certifikate zaradi zahtev prihodnjih najemnikov in investitorjev).
Druga tema je alternativne nepremičnine: PRS stanovanjski sektor ter študentska stanovanja naj bi rasli po obsegu investicij. Že leta 2024 je bilo v PRS transakcijah okoli 340 milijonov evrov (+170 % medletno) property-forum.eu, ta številka pa bi se lahko še povečala. Ker je prodaja stanovanj počasnejša, ostajajo razvijalci pripravljeni na množične prodaje PRS investitorjem (kot rečeno, nekateri razmišljajo o prodaji celotnih zgradb) linkedin.com. Pričakujemo več poslov, kjer sklad odkupi dokončan nov stanovanjski blok za oddajo – s čimer podpirajo likvidnost stanovanjskih razvijalcev in ustvarjanje najemnega fonda. Hkrati so študentska stanovanja (projekti študentskih domov) nastajajoča niša; leta 2024 je bilo opravljenih nekaj poslov v tem segmentu linkedin.com, v prihodnje pa bi lahko videli še več aktivnosti – glede na velikost populacije študentov in vedno večje število tujih študentov na Poljskem.
Kar zadeva gospodarsko ozadje, napoveduje se, da bo poljski BDP v letih 2025–2026 vsako leto rasel za približno 3 %, ob predpostavki, da ne pride do zaostritve zunanjih kriz ey.com. Ta rast, čeprav počasnejša od več kot 5-odstotnih stopenj pred letom 2020, je dovolj visoka, da spodbuja rast zasedenosti v poslovnih nepremičninah. Potrošnja naj bi bila podprta z rastjo realnih dohodkov ob umirjanju inflacije, s čimer bodo imeli korist sektorji trgovinskih in gostinskih nepremičnin. Industrijske nepremičnine bodo imele koristi, če se bo proizvodnja in obseg trgovanja povečal (ter morda ob rekonstrukcijskem razcvetu v Ukrajini v nekaj letih). Ena izmed negotovosti so devizni tečaji – zelo močan ali šibek poljski zlot lahko vpliva na investicijske tokove. Stabilen zlot (PLN) v letu 2025 bi ohranil zaupanje, medtem ko bi volatilnost lahko povzročila določeno zadržanost tujih vlagateljev zaradi valutnega tveganja.
S stališča politike je v kratkem nekaj točk, na katere je treba biti pozoren: Če bo poljski zakon o nepremičninskih investicijskih skladih (REIT) sprejet v letu 2025, bi to lahko odprlo vrata domačim investicijskim skladom za vstop na trg nepremičnin, kar bi lahko ustvarilo novo povpraševanje po poslovnih sredstvih (in razvijalcem omogočilo izhod preko javnih REIT prodaj) ey.com. Poleg tega bo način implementacije novega zakona o prostorskem načrtovanju v letu 2026 vplival na razvojne projekte – če bo veliko zemljišč izgubilo gradbeno pravico, bi se lahko povečala vrednost že zazidanih zemljišč in obstoječih objektov. Drža vlade do tujega kapitala bo verjetno še naprej spodbujevalna, saj Poljska potrebuje naložbe za rast; ne pričakuje se večjih ovir za tuje lastništvo nepremičnin.
Za zaključek lahko rečemo, da je tržna napoved za naslednjih 1–3 let na splošno pozitivna v vseh sektorjih. Nepremičninski trg na Poljskem je v dobrem položaju, da ima koristi od kombinacije nižjih obrestnih mer, trdnih gospodarskih temeljev in stalnega približevanja držav zahodni Evropi. Kot je povzela ena od industrijskih napovedi: »Poljski trg ima močne temelje, donosnosti naložb na Poljskem pa so relativno boljše kot v zahodni Evropi« linkedin.com. Vlagatelji se vsekakor ponovno osredotočajo na Poljsko, saj so se donosi prilagodili, rastni obeti pa ostajajo nespremenjeni. Pričakujemo večje število transakcij v letu 2025, ko bo več kapitala našlo pot v posle, ter morebitno dodatno znižanje donosov, če bodo obrestne mere padle hitreje od pričakovanj. Na trgu uporabnikov so verjetne zmerne izboljšave: upadanje praznin v pisarnah, rahla rast najemnin v trgovini in ohranjanje visokega povpraševanja v logistiki. Negativna tveganja predstavljajo zunanji šoki (cene energije, geopolitični dogodki) in domača politična negotovost, ampak če teh ne bo, naj bi trg nepremičnin na Poljskem nadaljeval pot stabilnega razvoja. Vsi deležniki naj se pripravijo na okolje zmerne rasti – dvomestne skoke iz preteklosti so najverjetneje minili, trg pa prehaja v bolj zrelo fazo, ki jo zaznamujejo trajnost, strokovnost in stabilni donosi.
Viri: Najnovejši podatki in analize so povzeti iz poročil Narodne banke Poljske (NBP), globalnih svetovalnih analiz in strokovnih publikacij. Ključni viri vključujejo NBP-jevo poročilo o nepremičninah za 1. četrtletje 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Global Property Guide analizo poljskega trga (maj 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, EY-jev vodič po poljskih nepremičninah 2025 ey.com in Property Forum/BNP Paribas tržne posodobitve property-forum.eu property-forum.eu, in drugi. Ti zagotavljajo najnovejše podatke o indeksih cen, obsegu transakcij in napovedih. Vsi statistični podatki in citati so sproti navedeni v poročilu za preverljivost. Splošna napoved zajema te empirične trende skupaj s prevladujočim strokovnim mnenjem in tako predstavlja celovito sliko poljskega nepremičninskega trga sredi leta 2025.
