Nepremičninski trg v Delhiju 2025: trendi, vroče točke, cene in prihodnji pogled

Dinamična nepremičninska krajina Delhija v letu 2025

Nepremičninski trg v Delhiju – ki zajema Nacionalno prestolnično regijo (NCR) Delhija in njegova satelitska mesta – v leto 2025 vstopa s trdnimi temelji na področjih stanovanjskih, poslovnih, maloprodajnih in industrijskih segmentov. Po rekordnem letu 2024 je Delhi-NCR postal vodilni nepremičninski trg v Indiji glede na prodajno vrednost, saj je celo prehitel Mumbai housetrue.com housetrue.com. Razcvet stanovanj, ki ga poganja luksuz, nadgradnje infrastrukture in stalna gospodarska rast (~6,4 % BDP v poslovnem letu 2025 grantthornton.in) so spodbudili povpraševanje. Hkrati so reforme politike in povečana preglednost (npr. predpisi RERA) okrepili zaupanje vlagateljev. Vsi segmenti – od stanovanj in pisarn do nakupovalnih centrov in skladišč – v letu 2025 doživljajo ponovno rast. Kljub temu pa izzivi, kot so vprašanja dostopnosti in svetovne gospodarske razmere, nekoliko omejujejo napovedi. Naslednje poročilo ponuja celovito analizo nepremičninskega trga Delhija v letu 2025 in naprej, z trendi po segmentih, ključnimi lokacijami, cenovnimi vzorci, vplivi infrastrukture, vplivi politike ter primerjavami z drugimi večjimi mesti.

Stanovanjske nepremičnine v Delhi-NCR

Rekordna prodaja in razcvet luksuza: Stanovanjski segment v Delhi-NCR je v letu 2024 doživel izjemen porast. Skupna vrednost prodaje stanovanj v NCR je na letni ravni poskočila za 63% na približno 1,53 lakh crore INR v letu 2024, kar je preseglo vsa druga velemesta housetrue.com housetrue.com. Zaradi tega je postal Delhi-NCR največji stanovanjski trg v Indiji po vrednosti, celo večji od Mumbaja. Vzpon je v veliki meri poganjal luksuzni segment – hiše višjega cenovnega razreda se prodajajo izjemno hitro in dvigujejo povprečne vrednosti. Samo Gurugram (Gurgaon) je prispeval približno dve tretjini prodajne vrednosti NCR (1,07 lakh crore INR) po 66-odstotnem skoku v 2024 housetrue.com housetrue.com. Podatki iz industrije kažejo, da so povprečne cene stanovanj v NCR poskočile za približno 30% v letu 2024, kar je največja rast med vsemi večjimi mesti housetrue.com. Do četrtega četrtletja 2024 je tehtana povprečna cena dosegla približno 12.500 ₹/m², pri čemer prevladujejo prestižni projekti housetrue.com. Ta razcvet, ki ga vodi luksuz, se je nadaljeval tudi v začetku leta 2025 – v prvem četrtletju 2025 je bilo skoraj 46% vseh novih prodaj stanovanj dražjih od ₹1 crore, prodaja ultra-luksuznih nepremičnin (>₹5 crore) pa je na letni ravni poskočila za 483% housetrue.com. Kupci z visokim premoženjem in NRI-ji so gonilna sila tega trenda, saj iščejo večja stanovanja s prestižnimi storitvami. Glavni razvijalci so se odzvali z lansiranjem predvsem luksuznih projektov, medtem ko je bilo novih srednjecenovnih projektov razmeroma malo housetrue.com.

Spreminjanje povpraševanja in cenovna nedostopnost: Nasprotje razcveta luksuza je vse večji izziv glede dostopnosti za srednjerazredne kupce. Hiter dvig cen (30–31 % letna rast v letu 2024) razteguje proračune in številne kupce prvič postavlja izven dosega trga housetrue.com. Kot poroča Reuters, bi lahko bilo, če rast dohodkov ne bo sledila cenam, lastništvo doma v Delhiju »nedosegljivo za večino ljudi« housetrue.com. Dejansko kažejo ankete v panogi, da vse več gospodinjstev odlaša z nakupom, zmanjšuje pričakovanja ali pa se zaradi višjih stroškov posojil raje odloča za najem housetrue.com. Prodaja dostopnih stanovanj zaostaja – v 1. četrtletju 2025 je v segmentu dostopnih stanovanj prodaja padla za 9 % na letni ravni, čeprav se je zaloga neprodanih stanovanj zmanjšala za 19 % (kar kaže na postopno absorpcijo prejšnjih zalog) grantthornton.in. Ker si razvijalci prizadevajo za višje marže pri luksuzu, je novih zalog cenovno dostopnih stanovanj malo housetrue.com, zaradi česar bodo cene cenovno dostopnih stanovanj ostale visoke ter se bodo najemnine še dvigovale. Pravzaprav naj bi se najemnine v območju Delhi-NCR že v prihodnjem letu povečale za 7–10 %, saj se mnogi potencialni kupci prvič odločijo, da bodo raje še naprej najemali housetrue.com.

Obseg prodaje in zaloge: Kljub skrbi glede dostopnosti ostaja splošno povpraševanje po stanovanjih v Delhi-NCR močno. Obseg prodaje stanovanj je dosegel večletne vrhove. Knight Frank je poročal o prodaji več kot 350.000 enot v največjih mestih v letu 2024 – kar je 12-letni maksimum – pri čemer je Delhi-NCR prispeval velik delež (čeprav se je prodaja enot v NCR v letu 2024 po njihovih podatkih rahlo zmanjšala za ~4 % medletno, medtem ko so Mumbai, Hyderabad in Pune dosegli rekordne količine) globalpropertyguide.com. Omeniti velja, da je prvo četrtletje 2025 preseglo nacionalno upočasnitev – medtem ko se je prodaja stanovanj v devetih največjih indijskih mestih v Q1 2025 znižala za 23 % medletno (zaradi popravka po razcvetu in manj novih lansiranj), se je prodaja v Delhi-NCR povečala za ~10 % na 11.221 enot v Q1 2025 v primerjavi z enakim obdobjem lani business-standard.com. To je NCR, skupaj z Bengalurujem, postavilo kot redko izjemo rasti, medtem ko je večina drugih mest v začetku 2025 beležila velik upad business-standard.com. Dobava novih stanovanj se je po gradbeni evforiji v preteklih letih umirila – število novih lansiranj v NCR je v Q1 2025 medletno upadlo za ~14 % business-standard.com, kar je pripomoglo k zmanjšanju presežnih zalog. Razmerje absorpcije glede na ponudbo v NCR ostaja zdravo, saj je nad 100 %, kar pomeni, da se proda več domov, kot se jih zgradi, s čimer se je postopno zmanjšala raven neprodanih zalog business-standard.com. Dejansko so razvijalci čistili zaloge; nenprodanih stanovanj v Delhi-NCR se je skozi leto 2024 znatno zmanjšalo, saj je prodaja presegla nove dodatke grantthornton.in. To obeta dobro za ravnovesje na trgu, čeprav tudi pomeni manj izbire v cenovno dostopnem segmentu do začetka novih projektov.

Napoved za stanovanjski trg: Splošno mnenje je, da bo stanovanjski trg v Delhiju tudi v letu 2025 ostal na poti rasti, čeprav bo rast bolj zmerna kot v vznemirjenem letu 2024.

Strokovnjaki iz industrije napovedujejo srednjo do visoko enomestno rast cen na letni ravni v naslednjih nekaj letih na nacionalni ravni globalpropertyguide.com, podprto s trdnim povpraševanjem končnih uporabnikov in izboljšanjem gospodarstva.V Delhiju-NCR se pričakuje, da bodo cene v letu 2025 še naprej naraščale, še posebej za vrhunske nepremičnine, vendar morda nekoliko počasneje kot lanski 30-odstotni skok.Reutersova anketa analitikov za nepremičnine napoveduje povprečno 6,5-odstotno rast cen stanovanj v letu 2025 in 7,5-odstotno rast v letu 2026 za večja mesta globalpropertyguide.com.Kar je ključno, je sprememba denarne politike RBI namenjena spodbujanju trga – po obdobju visokih obrestnih mer je centralna banka prešla v nevtralno držo, mnogi pa pričakujejo znižanje obrestnih mer v skupni višini ~50 bazičnih točk v letu 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Cenejša stanovanjska posojila bodo izboljšala dostopnost in bi lahko v trg ponovno privabila nekatere zadržane kupce.Dejansko JLL-jev indeks dostopnosti nakupa stanovanja nakazuje, da bo v večini mest dostopnost boljša v letu 2025 zaradi nižjih obrestnih mer in rasti dohodkov, »z izjemo Delhi-NCR in Bengalurua«, ki bosta ostala manj dostopna kot na svojih vrhuncih (zaradi velike rasti cen) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Kljub temu se bo cenovna dostopnost v Delhiju izboljšala v primerjavi z letom 2023, kar bi moralo podpirati stalno povpraševanje končnih uporabnikov economictimes.indiatimes.com.Odločevalci prav tako spodbujajo dostopna in srednje dohodkovna stanovanja – na primer, vlada je povečala proračunska sredstva za PM Awas Yojana (program Stanovanja za vse) in lahko napove nove programe subvencij, ki bi lahko spodbudili razvoj cenovno ugodnejših stanovanj.Na splošno stanovanjski trg v Delhi-NCR vstopa v leto 2025 z močno zagnanostjo, vendar bo za ohranjanje te zagnanosti potrebno spretno krmariti med tveganji visokih cen in zagotoviti, da bodo širši segmenti kupcev ostali dejavni na trgu.

Trendi najema in nove oblike bivanja: Ker je lastništvo stanovanj vse dražje, se trg najemov in alternativni modeli bivanja širijo. Delhi kot gospodarsko in izobraževalno središče privablja veliko migrantsko populacijo in mlade strokovnjake, ki iščejo prilagodljive možnosti. Skupna bivališča in organizirani najemi pridobivajo na popularnosti, kar omogočajo startupi in institucionalni upravljavci. Ti »prilagodljivi bivalni« modeli so priljubljeni pri milenijcih in samskih zaposlenih, ki cenijo dostopnost in udobje bolj kot lastništvo grantthornton.in. Vladne pobude, kot je Model Tenancy Act (okvir za uravnoteženje pravic najemnikov in najemodajalcev), spodbujajo rast formalnega sektorja najemnih stanovanj grantthornton.in. Opažamo tudi porast deležnega lastništva in inovativnega financiranja (kot je tokenizacija nepremičninskih sredstev), ki vlaganje v nepremičnine naredita bolj dostopno grantthornton.in grantthornton.in. Razvoj trga v Delhiju v smeri tehnološko podprtega, storitveno usmerjenega bivanja se bo verjetno nadaljeval, saj razvijalci ponujajo upravljana stanovanja, študentske dijaške domove in bivanja za starejše ter s tem naslavljajo nove segmente povpraševanja.

Poslovne nepremičnine (pisarniški prostori)

Obnova in rastoče povpraševanje: Komercialni pisarniški sektor v Delhi-NCR je doživel močno obnovo in premagal upad v času pandemije. V prvem četrtletju 2025 je indijski pisarniški trg zabeležil sedem zaporednih četrtletij upadanja prostih površin, kar kaže na vztrajno dejavnost oddajanja prostorov cushmanwakefield.com. Prostost pisarniških prostorov v osmih največjih mestih je v Q1 2025 padla na približno 15,7 %, kar je najnižje v zadnjih 4 letih (z ~18,5 % v sredini leta 2023) cushmanwakefield.com. Ta pozitiven trend je še posebej izrazit v Delhi-NCR, ki je na začetku leta 2025 dosegel najmočnejšo neto absorpcijo pisarniških prostorov po letu 2019 cushmanwakefield.com. Samo v prvem četrtletju 2025 je imel Delhi-NCR približno 2,75 milijona kvadratnih čevljev bruto najema pisarn in podobno visoko neto absorpcijo, kar pomembno prispeva k skupni porabi pisarniških prostorov v Indiji cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Najemniki širijo dejavnosti in povpraševanje presega novo ponudbo na glavnih trgih. Novi zaključki pisarn v Delhi-NCR so znašali približno 2,7 milijona kvadratnih čevljev v Q1 2025 (predvsem v Gurugramu in Noidi), kar je precej, vendar je bilo hitro absorbirano cushmanwakefield.com. Pravzaprav so omejitve ponudbe zaradi zamud projektov nekoliko zmanjšale takojšnjo razpoložljivost, kar ustvarja pritisk na zmanjšanje prostih površin in rast najemnin na vrhunskih lokacijah cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ključna središča pisarn in trendi: Trg pisarn v NCR je geografsko decentraliziran po Delhiju in njegovih predmestjih: Gurugram (Gurgaon) ostaja največje središče pisarn razreda A z poslovnimi parki v Cyber City, na Golf Course Road ter ob NH-8 in prihodnji hitri cesti Dwarka Expressway. Noida (zlasti sektorji 62, 125–142 ob avtocesti Noida-Greater Noida) se je prav tako uveljavila kot pomembno IT/ITeS pisarniško središče. Sam Delhi ima tradicionalna poslovna območja kot je Connaught Place (CBD), ki ima ene najvišjih najemnin za pisarne v Indiji, ter sekundarna središča kot so Nehru Place, Saket, Jasola in Aerocity (moderno hotelsko-poslovno območje v bližini letališča). V zadnjih letih se je veliko podjetij zaradi večjih površin in nižjih stroškov preselilo v Gurugram in Noido, saj je jedro Delhija zasičeno. Ta trend se nadaljuje, vendar je zanimivo, da se razvijajo tudi nova mikro-trgišča. Prihodnja Urban Extension Road (UER) v zunanjem Delhiju naj bi omogočila razvoj več novih poslovnih središč znotraj meja Delhija, kar bi lahko ustvarilo “Cyber City”-podobna središča v Zahodnem/severozahodnem Delhiju economictimes.indiatimes.com. Po osnutku Master plana 2041 za Delhi naj bi bilo v glavnem mestu mogoče nameniti okoli 2.000 hektarjev (5.000 acres) zemljišč za razvoj poslovnih površin, kar bi v naslednjih dvajsetih letih dodalo 13,9 milijona m² (150 million sq ft) poslovnega prostora economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Ta usmeritev politike (“delovno mesto bližje delavcu”) želi enakomerneje razporediti pisarne in izkoristiti delavsko silo v Delhiju, ki trenutno dnevno migrira v Gurgaon economictimes.indiatimes.com.

Na strani povpraševanja je IT-BPM (tehnološki sektor) še vedno največji uporabnik poslovnih prostorov, saj predstavlja približno 29 % najema v začetku leta 2025 cushmanwakefield.com. Podjetja iz sektorja bančništva, finančnih storitev in zavarovalništva (BFSI) so druga največja skupina (približno 22 % delež), sledijo jim ponudniki fleksibilnih prostorov (ponudniki skupnih delovnih prostorov) s približno 13 % cushmanwakefield.com. Posebno velja omeniti Global Capability Centres (GCCs) – zunanje podružnice multinacionalnih podjetij – ki so rastoči segment in v nekaterih mestih zasedajo več kot 30 % prostora cushmanwakefield.com. To odraža privlačnost Indije kot regijskega središča za multinacionalke. V Delhi-NCR je povpraševanje široko: tehnološka podjetja, svetovalne firme, pomembni akterji v e-trgovanju/telekomunikacijah ter javni sektor (vladne pisarne) ustvarjajo absorpcijo prostora. Sektor skupnih in fleksibilnih delovnih prostorov doživlja razcvet; leto 2024 je prineslo rekordnih 12,4 milijona kvadratnih čevljev najema fleksibilnih prostorov po vsej Indiji cushmanwakefield.com, Delhi-NCR pa je bil ključni prispevatelj, saj tako velika podjetja kot zagonska podjetja izbirajo upravljane pisarne. S povratkom v pisarne po covidu številna podjetja znova širijo svoje ekipe, a jih hibridno delo žene k previdnosti pri najemu preveč prostora naenkrat. Aktivnost predpogodbenega najema v NCR se je bistveno povečala (predhodne zaveze so se v prvem četrtletju 2025 več kot podvojile glede na prejšnje četrtletje), kar kaže na močno zaupanje najemnikov v prihajajoče projekte cushmanwakefield.com.

Najemnine in donosnosti: Najemnine za pisarne v Delhiju-NCR so se začele povečevati po obdobju stagnacije. V prvem četrtletju 2025 so najemnine na glavnih pisarniških trgih NCR zabeležile 2–4% medčetrtletno rast cushmanwakefield.com, kar je zdrav znak ponovne krepitve pogajalske moči lastnikov (v Mumbaju so v istem obdobju najemnine poskočile celo za 10% medčetrtletno) cushmanwakefield.com. Pisarniški prostori razreda A v osrednjem poslovnem okrožju Delhija (Connaught Place) in Mumbaju (BKC) ostajajo med najdražjimi v Aziji, pri čemer so najemnine za CP pogosto okoli ₹400-450/m² na mesec (takoj za najelitnejšimi območji v Mumbaju) – kar potrjuje omejeno ponudbo v središču mesta. Kljub temu je večina nove pisarniške ponudbe v NCR (Gurugram/Noida) še vedno cenovno konkurenčna (npr. ₹80–120/m²/mesec v mnogih IT parkih). Donosnosti pisarn v Indiji (~7–8%) so privlačne za vlagatelje, Delhi-NCR pa je zabeležil pomembne naložbe institucionalnih vlagateljev. Vsi trije uvrščeni REIT-i v Indiji (Embassy, Mindspace, Brookfield) vključujejo nekatere nepremičnine iz NCR, pričakujejo pa se tudi nove kotacije REIT-ov (vključno z napovedano s strani DLF za svoj najemni portfelj), kar povečuje likvidnost in transparentnost pisarniškega trga. Status Delhija-NCR kot političnega in storitvenega središča zagotavlja, da bo povpraševanje po pisarnah ostalo stabilno. Napoved za leto 2025 je optimistična: Colliers napoveduje, da bo povpraševanje po pisarnah v Delhiju-NCR leta 2025 doseglo ~9,5 milijona kvadratnih čevljev, kar je rast s ~8,5 milijona, saj podjetja še naprej širijo poslovanje colliers.com ncr-guide.com. Ponudba je zmerna, zato je pričakovati rahlo znižanje prostih kapacitet in postopno rast najemnin, zlasti v visoko povpraševanih mikrorazmerah (npr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road in izbrani sektorji v Noidi). Eden od nastajajočih trendov je model “hub-and-spoke” – podjetja lahko odpirajo manjše satelitske pisarne na obrobnih območjih (na primer v Faridabadu, New Gurgaonu itd.), da so bližje stanovanjskim središčem zaposlenih, medtem ko glavne pisarne ostajajo v primarnih poslovnih okrožjih. To bi lahko še dodatno razpršilo komercialno nepremičninsko krajino Delhija.

Trgovske nepremičnine (nakupovalni centri & glavne ulice)

Močna oživitev: Segment maloprodajnih nepremičnin v Delhi-NCR je doživel močan ponoven zagon, podprt z razcvetom potrošnje in upadajočim vplivom pandemije. Dejavnost najema maloprodajnih prostorov je v 1. četrtletju 2025 v osmih največjih indijskih mestih dosegla 2,4 milijona kvadratnih čevljev – kar je 55% medletna rast hindustantimes.com. Delhi-NCR je predstavljal pomemben delež te nove oddaje. Po poročilu Cushman & Wakefield je Delhi-NCR zajel približno 17% vseh na novo oddanih maloprodajnih prostorov v 1. četrtletju 2025 (okoli 0,41 milijona kvadratnih čevljev), kar je za 57% več kot leto prej hindustantimes.com hindustantimes.com. Višji obseg oddaje so zabeležili le Hyderabad in Mumbai in ta tri velemesta so skupaj ustvarila 74% celotne maloprodajne oddaje v državi v tem četrtletju hindustantimes.com. Ta zagon poudarja ponovno vzpostavitev načrtov širitve trgovcev po zastoju, pri čemer številne blagovne znamke agresivno odpirajo prodajalne na elitnih lokacijah Delhija, po nakupovalnih središčih in nastajajočih glavnih ulicah. Maloprodajni trg NCR ima koristi zaradi velike populacije in prihodkov – regija namreč velja za “trg z veliko potrošnjo”, kar dokazuje močno povpraševanje po prestižnih mednarodnih blagovnih znamkah, gostinskih lokalih in zabaviščnih verigah hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nakupovalni centri proti glavnimi ulicami: Opazen trend v letu 2025 je nadaljnja prevlada trgovin na glavnih ulicah nad nakupovalnimi centri po deležu najemov. V prvem četrtletju je približno dve tretjini vseh najemov prodajnih površin (1,69 milijona kvadratnih čevljev) potekalo na glavnih ulicah – priljubljenih nakupovalnih ulicah in samostojnih skupinah trgovin hindustantimes.com hindustantimes.com. V regiji Delhi-NCR so prestižne tržnice na glavnih ulicah, kot so Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar, ter vrhunska trgovska območja v Gurgaonu (npr. DLF Galleria, CyberHub) zelo zaželene med trgovci. Ta območja beležijo nizko stopnjo prostih prostorov in naraščanje najemnin, saj se blagovne znamke borijo za omejeno število prodajnih mest. Medtem je najem v nakupovalnih središčih znašal ~0,72 milijona kvadratnih čevljev v prvem četrtletju (na nacionalni ravni) hindustantimes.com, pri čemer Delhi-NCR prispeva tudi z novo absorpcijo trgovskih površin v centrih. Segment nakupovalnih centrov v Delhiju doživlja ponovno rast po nekaj letih stagnacije. Stopnja praznih prostorov v nakupovalnih centrih, ki je leta 2021 poskočila na ~15,5 %, se je znižala na enomestne številke – pričakuje se, da se bo stabilizirala pri 8,2 % do leta 2025 ddnews.gov.in. Mnogi trgovski centri razreda A poročajo o skoraj polni zasedenosti zahvaljujoč glavnim najemnikom (trgovcem z živili, multipleksom) in čakalni listi trgovcev. Vendar pa uspeh ni enakomeren – najbolje poslujoči centri (npr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) uživajo v visokem obisku in širokem naboru najemnikov, medtem ko se šibkejši centri ali tisti v prenasičenih območjih še vedno soočajo z izzivi.

Nova ponudba in prihajajoči projekti: Razvijalci so ponovno dobili zaupanje v maloprodajne projekte. Več kot 3 milijone kvadratnih čevljev nove maloprodajne površine naj bi se odprlo v Delhi-NCR leta 2025, skoraj polovica tega bo v Gurugramu realestateasia.com. To vključuje velike nove nakupovalne centre in organizirana nakupovalna središča v regiji Gurgaon Dwarka Expressway, v Centralnem Gurgaonu, Noidi in celo nekaj znotraj Delhija. Do leta 2026 naj bi skoraj 20 vrhunskih nakupovalnih centrov (123 lakh kvadratnih čevljev na nacionalni ravni) zaživelo v večjih mestih realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR bo prejel pomemben delež teh. Na primer, Bharti Realtyjev Aerocity Mall v bližini letališča IGI in Select Group drugi center v Gurugramu sta na poti, prav tako nov center v Dwarki. Povečanje nove ponudbe bo dalo potrošnikom večjo izbiro in spodbudilo razvijalce, da bodo inovirali z izkustvenimi maloprodajnimi formati. Po podatkih JLL naj bi Delhi-NCR do konca leta 2025 prejel ~6,4 MSF nove ponudbe maloprodajnih centrov (po 8 največjih mestih) cushmanwakefield.com. Pomembno je, da 58% tega portfelja predstavlja prostor razreda A+ cushmanwakefield.com, kar pomeni centre z vrhunsko arhitekturo, zabavo in mednarodno standardiziranimi najemniki. Prodajalci so še posebej optimistični glede lokacij z izboljšano povezljivostjo – npr. v bližini novih metro postaj ali ob avtocestnih koridorjih. Delež Gurugrama je značilen: kot že omenjeno, ~47% nove maloprodajne površine v NCR v letu 2025 bo v Gurgaonu, kar potrjuje rast tega mesta kot nakupovalne in življenjske destinacije linkedin.com.

Pogonja po povpraševanju: Kategorije, ki vodijo najem trgovskih prostorov v Delhiju, vključujejo modo/oblačila, hrano in pijačo ter zabavo. Najem v nakupovalnih središčih spodbujajo širitve multipleks kinodvoran in modnih znamk, vsaka od teh predstavlja približno 34 % najema površin v nakupovalnih središčih hindustantimes.com. Na glavnih ulicah prav tako prevladujeta moda in hrana & pijača, saj predstavljata večino novih odprtij trgovin hindustantimes.com. Opazno je, da se vrhunske tuje blagovne znamke (luksuzne znamke, globalni trgovci) širijo v Indiji; predstavljale so približno 8 % transakcij v prvem četrtletju, domače znamke (organizirane indijske trgovske verige) pa so ustvarile 92 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Delhi-NCR kot prestolnica pritegne številne prestižne trgovine – nedavni primeri vključujejo odprtje luksuznih butik v Emporio in Chanakya Mallu, IKEA odprtje velike trgovine v Noidi leta 2022 ter prvo Delhijsko trgovino Apple leta 2023 v Saketu. Takšni visokoprofilni prihodi še okrepijo tržni položaj mesta. Poleg tega se hitro širijo gostinski in nočni lokali, saj je prebivalstvo Delhija znano po visoki frekvenci obedovanja zunaj doma. Številni nakupovalni centri prerazporejajo površine za food courte, mikropivovarne in družinske zabaviščne centre za privabljanje obiskovalcev. Uspeh konceptov, kot je CyberHub (center osredotočen na hrano in pijačo) v Gurgaonu, je navdihnil druge.

Obeti za trgovino na drobno: Obeti so optimistični. Trgovci in razvijalci nakupovalnih središč pričakujejo, da bo rast potrošnje v NCR ostala močna, podprta z višjimi razpoložljivimi dohodki in mlado populacijo. Po nekaterih ocenah bo organizirana trgovinska zaloga v Indiji do leta 2025 zrasla za ~25 %, stopnja praznih prostorov pa bo ostala nizka, saj bo povpraševanje sledilo rasti ddnews.gov.in. V Delhiju-NCR bo odprtje novih nakupovalnih središč v območjih, kjer je teh storitev premalo (npr. Novi Gurgaon, Noida Extension), sprostilo zadržano povpraševanje po trgovini na drobno. Najemnine v nakupovalnih centrih bodo lahko zmerno zrasle, zlasti za najboljša središča – že v 1. četrtletju 2025 so se najemnine v vodilnih nakupovalnih središčih Delhija-NCR zvišale za nekaj odstotnih točk. Najemnine na glavnih ulicah na lokacijah, kot je Khan Market (ena najdražjih trgovskih ulic na svetu), bodo verjetno ohranile svojo premijo. Nevarnost, na katero je treba biti pozoren, je učinek e-trgovine – porast spletnega nakupovanja bi lahko omejil širitev nekaterih trgovcev ali preusmeril povpraševanje k večkanalnim pristopom (manjše butične izkušnje namesto velikih formatov). Vendar pa se v Indiji zaenkrat trgovina z fizičnimi trgovinami širi vzporedno z e-trgovino. Številne digitalne znamke odpirajo fizične trgovine za širitev dosega. Drugi dejavnik je infrastruktura: ko bodo nove proge metroja pričele obratovati (na primer podaljšek metroja do Greater Noida in Old Gurugram leta 2025), se pričakuje povečanje obiska v nakupovalnih središčih ob teh koridorjih. Splošno gledano se zdi, da je tržni prostor Delhija za trgovino na drobno pripravljen na “veliko širitev”, saj je v načrtu veliko projektov, razpoloženje med trgovci pa je optimistično glede rasti trga apparelresources.com.

Industrijske in skladiščne nepremičnine

NCR vodi državo: Delhi-NCR je utrdil svoj položaj kot vrhunski trg za industrijske in skladiščne nepremičnine v Indiji. Zaradi svoje strateške lege in ogromne baze potrošnikov NCR privablja distribucijske centre, logistične parke in industrijska središča, ki oskrbujejo Severno Indijo. Začetek leta 2025 je prinesel močno najemanje v tem segmentu – Indija je v Q1 2025 zabeležila približno 9 milijonov kvadratnih čevljev najema industrijskih in skladiščnih prostorov (15% medletna rast), pri čemer je Delhi-NCR prispeval več kot 3 milijone kvadratnih čevljev (≈35% celotne površine) – največji delež med vsemi mesti economictimes.indiatimes.com. Pravzaprav je Delhi-NCR v Q1 2025 dosegel največje četrtletno najemanje skladišč v zadnjih 2–3 letih, kar kaže na porast povpraševanja po pandemiji economictimes.indiatimes.com. Ključna območja okrog NCR, kot so Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi in Loni, so polna novih najemov in projektov v razvoju. Zasedenost kakovostnih skladišč je nizka, razvijalci pa povečujejo novo ponudbo – na nacionalni ravni je bilo v Q1 dodanih približno 9,4 milijona kvadratnih čevljev novih zmogljivosti (16% medletna rast), pri čemer sta NCR in Chennai skupaj predstavljala približno 50% te nove ponudbe economictimes.indiatimes.com. Objekti razreda A (ki ponujajo večje višine, večjo nosilnost tal, sodobne varnostne sisteme) so še posebej iskani; njihov delež najemov se je v prvi polovici 2025 zvišal na 55% (s 39% v prvi polovici 2024), saj podjetja vse bolj dajejo prednost sodobni logistični infrastrukturi realtynmore.com.

Povpraševalni dejavniki in sektorji: Sestava povpraševanja po industrijskih prostorih v NCR se razvija. 3PL (ponudniki logističnih storitev tretjih oseb) in podjetja za e-trgovino so že dolgo največji najemniki (ki oskrbujejo ogromno bazo potrošnikov e-trgovine v Delhiju). V začetku leta 2025 se je pojavil nov trend: inženirska/proizvodna podjetja in akterji e-trgovine so prehiteli 3PL pri najemu prostora economictimes.indiatimes.com. Inženirska podjetja (vključno z elektroniko, proizvajalci avtomobilskih delov in industrijskimi proizvajalci) so sama najela približno 2,2 milijona kvadratnih čevljev po vsej državi (25 % povpraševanja v prvem četrtletju), in Delhi-NCR ter Mumbaj vodita pri absorpciji skladišč za e-trgovino economictimes.indiatimes.com. To kaže na širšo rast industrijskih dejavnosti in večkanalne trgovine. Pomembno je poudariti, da so tudi avtomobilska podjetja najela pomembne prostore (približno 1,3 milijona kvadratnih čevljev v Q1) economictimes.indiatimes.com. Regija NCR, ki meji na avtomobilske centre v Haryani (pas Gurugram-Manesar) in Uttar Pradeshu, privablja tudi skladišča za avtomobilsko in vesoljsko industrijo. Veliki posli so pogosti – v Q1 2025 so posli nad 200.000 kvadratnih čevljev predstavljali 48 % obsega najema, in samo NCR je v teh velikih poslih dosegel približno 1,9 milijona kvadratnih čevljev, največ med vsemi mesti economictimes.indiatimes.com. Mnogi izmed teh so bili centri za izpolnjevanje naročil e-trgovine in veliki distribucijski centri za trgovske in FMCG velikane. Na primer, Amazon, Flipkart, Reliance in DHL so med tistimi, ki širijo svoje skladiščne kapacitete okoli Delhija.

Ključni industrijski koridorji: Industrijski nepremičninski zemljevid Delhi-NCR obsega več koridorjev:

Zahod/severna Delhi in Haryana: Odsek NH-48 (avtocesta Delhi-Jaipur) skozi Gurgaon do Bhiwadi ima številne skladiščne parke. Območja kot so Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (blizu Jhajjarja) gostijo velika logistična središča (skupine razreda A, ki jih upravljajo IndoSpace, Logos itd.). Dokončanje Zahodne obvoznice (KMP) in prihajajoče avtoceste Delhi-Mumbai povečuje povpraševanje na tem območju, saj zmanjšuje potovalne čase housetrue.com housetrue.com.
Vzhod/stran UP: Greater Noida in Dadri (ob Vzhodni obvoznici in blizu terminala tovornega koridorja) sta postala skladiščni središči za podjetja 3PL in za trgovce na drobno. Območje ob avtocesti Yamuna blizu Jewarja pa je tudi zelo privlačno za prihodnjo logistiko, zlasti z novim letališčem.
Severna stran: Območja kot je Kundli (Sonipat) ob NH-1 imajo koristi od povezave z Vzhodno obvoznico (EPE) housetrue.com, kar privablja skladišča, ki oskrbujejo trge v Pundžabu/Haryani.
Južna stran: Faridabad in Palwal ob NH-19/44 imata industrijske parke in bi lahko doživela še večji logistični razvoj s povezavo na avtocesto Delhi-Mumbai.
Znotraj Delhija so tradicionalne industrijske cone (npr. Okhla, Naraina, Bawana) zdaj v celoti zasedene in veliko jih prehaja na lahkotno proizvodnjo ali pa se spreminjajo v storitvene oziroma poslovne prostore. MPD 2041 predlaga prenovo zastarelih industrijskih območij in vzpostavitev novih “integriranih tovornih kompleksov”, a večina velikih skladišč bo še naprej zgrajena na obrobju NCR, kjer je na voljo zemljišče.

Najemnine in naložbe: Najemnine za skladišča v NCR močno nihajo glede na mikrolokacijo. Povprečno znašajo najemnine za skladišča razreda A okoli ₹25–40 na kvadratni čevelj na mesec v večini obrobnih območij NCR. Vendar pa so lahko v vrhunskih logističnih parkih blizu mesta (ali za manjše enote) najemnine višje – nekatera skladišča na robu urbanega območja dosegajo ₹120–150/kvadratni čevelj/mesec, kar je primerljivo z najvišjimi najemninami v Mumbaju, Bhiwandi addressadvisors.com. Kljub dvigu najemnin so donosnosti skladišč v NCR (približno 8-9%) in dolgoročna perspektiva povpraševanja pritegnili pomembne naložbe. Globalni vlagatelji, kot so Blackstone, ESR, Prologis, so aktivni prek skupnih podjetij za razvoj in prevzem logističnih sredstev v NCR. Poleg tega so podatkovni centri nastajajoča naložbena kategorija v industrijskih nepremičninah NCR. Zaradi širitve digitalnega gospodarstva v Greater Noidi in Gurugramu nastajajo podatkovni centri (zaradi relativno poceni zemljišč, dostopnosti električne energije in povezljivosti). Alternativni nepremičninski produkti – podatkovni centri, logistični parki, skladišča – močno privabljajo institucionalne vlagatelje in kažejo na diverzifikacijo trga onkraj pisarn in stanovanj grantthornton.in.

Infrastrukturne izboljšave: Številni infrastrukturni projekti neposredno izboljšujejo potencial industrijskih nepremičnin v NCR. Poseben tovorni koridor (DFC), katerega vzhodna veja se konča blizu Delhija, bo poenostavil prevoz tovora od pristanišč do NCR. Industrijski koridor Delhi–Mumbai (DMIC) vključuje vozlišča v NCR (kot je multimodalno vozlišče Dadri). Prihajajoče mednarodno letališče Noida v Jewarju (odprtje ~2025) je pomembna prelomnica – že zdaj so cene zemljišč v bližini narasle za ~40% v petih letih housetrue.com housetrue.com. To letališče skupaj z novo 60 km dolgo avtocesto, ki povezuje Delhi z Jewarjem in DMIC, bo spodbudilo razvoj zračne logistike, skladiščenja in celo aerotropolisnega razvoja v območju Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Poleg tega nove ceste, kot sta Dwarka Expressway in Urban Extension Road, izboljšujejo transportne poti po NCR housetrue.com. Vladna Nacionalna logistična politika in načrt Gati Shakti (integracija prometne infrastrukture) dodatno podpirata rast z odstranjevanjem ozkih grl in postavljata okvir za logistične parke.

Obeti: Industrijski in logistični segment nepremičnin je na poti stabilne rasti. Colliers pričakuje, da bo močan trend povpraševanja trajal do leta 2025, kar nadgrajuje splošno širitev, opaženo v 1. četrtletju economictimes.indiatimes.com. Ocenjuje se, da bo Delhi-NCR, glede na svojo potrošniško osnovo in povezljivost, ostal največji trg najema skladišč v Indiji. Rast najemnin naj bi ostala zmerna, a pozitivna na ključnih lokacijah, medtem ko lahko sekundarne lokacije ponudijo stroškovne prednosti za nove vstopajoče. Ena izmed tveganj bi lahko bila nekoliko višja stopnja praznih kapacitet na določenih območjih, če bo nova ponudba presegla kratkoročno povpraševanje; v 1. četrtletju je praznost rahlo narasla, saj je ponudba dosegla najeme economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. A na splošno, z približno 35–40 milijonov kvadratnih čevljev sodobnih skladišč v NCR (stanje 2024) in vse večjo potrebo po organizirani logistiki, je še vedno prostor za širitev. Trend večjih skladišč (mega distribucijski centri) se bo nadaljeval, prav tako tudi konsolidacija v objekte razreda A za večjo učinkovitost. Če ne bo večjega gospodarskega upada, ima industrijski nepremičninski trg Delhija zelo dobre obete in podpira razvoj regije kot logističnega središča.

Ključne lokacije in nove vroče točke v Delhi-NCR

Rast nepremičnin v Delhiju je geografsko raznolika, pri čemer nekatere lokacije izstopajo kot središča razvoja in rasti cen. Spodaj so predstavljena ključna območja, ki jih velja spremljati v letu 2025 in naprej, po Delhiju in širši regiji NCR:

Gurugram (Gurgaon) – Motor razvoja: Gurgaon je izstopajoča nepremičninska vroča točka Delhi-NCR, ki vodi tako pri stanovanjskem kot poslovnem zagonu. Leta 2024 je prodajna vrednost stanovanj v Gurugramu poskočila za 66 %, na ₹1,07 lakh crore, kar predstavlja približno 66 % vseh prodaj v NCR housetrue.com housetrue.com. Njegova močna korporativna baza, prestižne storitve in nova infrastruktura so privabile kupce luksuznih domov in vlagatelje. Ključna razvojna koridorja sta Dwarka Expressway (NPR) v Novem Gurugramu in Sohna Road v Južnem Gurugramu, ki sta izboljšala povezave z Delhijem in Noido housetrue.com. Široke ceste, novi poslovni parki ter nakupovalna središča višjega razreda (npr. Ambience, CyberHub) povečujejo privlačnost Gurgaona za strokovnjake in NRIs. Cene nepremičnin v Gurugramu so se od leta 2019 v povprečju povzpele za ~76 % housetrue.com, mesto pa ima zdaj ene najvišjih cen nepremičnin v NCR. Ostaja prva izbira tako za kupce luksuznih kot srednjega razreda. Uveljavljena območja (DLF faze, Golf Course Road) še naprej dosegajo visoke cene, medtem ko se na novo razvijajoči sektorji ob Dwarka Eway in Golf Course Extension hitro cenijo. Z več Fortune-500 podjetji in mednarodnimi korporacijami, ki odpirajo pisarne (vključno z novimi kampusi DLF, Google itd.), ostaja nepremičninska perspektiva Gurgaona optimistična.
Noida in Greater Noida – območja s pospešeno rastjo zaradi infrastrukture: Noida se je zaradi načrtovanega razvoja in povezanosti preoblikovala v vročo točko nepremičninskega trga. Povprečne cene v Noidi so poskočile za približno 92 % od leta 2020 housetrue.com, kar je ena najvišjih stopenj rasti v Indiji, zahvaljujoč Aqua Line metroju, novim avtocestam in institucionalnemu razvoju. Ključne lokacije so sektorji ob avtocesti Noida Expressway (sektor 137, od 143 dalje), ki privabljajo tehnološke parke in premium stanovanjske projekte, ter osrednji sektorji Noide (50., 70.), ki so dobro uveljavljeni s šolami in pisarnami housetrue.com. Greater Noida (zahod) – splošno znan kot Noida Extension – je še ena vroča točka. Ponuja dostopna do srednjecenovna stanovanja (sektorji 1–4, 16C, Tech Zone IV itd.) in je absorbiral veliko povpraševanja s strani kupcev prvih nepremičnin. Cene nepremičnin v Greater Noida West so v petih letih zrasle za približno 98 %, vključno z 24-odstotnim skokom samo v letu 2024 housetrue.com. Prihodnji mednarodni letališče Jewar je pravi preobrat za to regijo: njegova otvoritev je predvidena konec leta 2024–25 in že je v zadnjih petih letih zvišal cene zemljišč v okolici za okoli 40 % housetrue.com housetrue.com. Območja vzdolž 165 km dolge avtoceste Yamuna Expressway (povezuje z Agro) postajajo investicijske cone tako za skladiščenje kot za cenovno ugodna stanovanja, saj se pričakuje zagon letališča housetrue.com. Omeniti velja, da Noida in Greater Noida gostita tudi velika industrijska in IT središča – na primer Yamuna Expressway Industrial Development Area (YEIDA) in Noida Sector-62 IT hub – ki spodbujajo povpraševanje po stanovanjih v bližini. Z razširitvijo Aqua Line metroja Noida do Greater Noida West housetrue.com in z močnimi infrastrukturnimi temelji mesta (široke ceste, načrtovani sektorji) bo območje Noida ostalo središče, zlasti za srednje cenovna stanovanja in komercialne naložbe (kot so podatkovni centri in poslovna kampusa v prihajajočem IT koridorju sektora 140A v Noidi).
Ghaziabad – Vzhajajoča zvezda vzhoda: Tradicionalno je bil Ghaziabad primestni sorodnik Delhija, a v zadnjih letih močno izstopa. Zaradi boljše povezanosti (avtocesta Delhi-Meerut Expressway, Vzhodna obvoznica in podaljšanje modre linije podzemne železnice do Vaishali/New Bus Adda) Ghaziabad opušča svoj »oddaljeni« sloves housetrue.com. Kraji kot so Raj Nagar Extension, Indirapuram in Siddharth Vihar beležijo porast novih visokih stanovanjskih projektov. Cene nepremičnin v Ghaziabadu so poskočile za približno 139% od leta 2019 do konca leta 2024 housetrue.com, s čimer so prehitele vsa druga podtržišča NCR. Samo v letu 2024 je Ghaziabad zabeležil velik porast prodaje in novih projektov (število začetih projektov se je v začetku 2024 povečalo za približno 121%, po podatkih Cushman & Wakefield) housetrue.com. Posebej hitro se razvija korridor NH-24 (zdaj NH-9) – Siddharth Vihar, tik ob avtocesti in novi podaljšani podzemni železnici, je vroča točka za luksuzne visoke stanovanjske stolpnice in integrirana naselja housetrue.com. Ker je Meerut zdaj dostopen v manj kot uri po avtocesti in bo kmalu v 30 minutah po novi RRTS hitri železnici v gradnji, se je privlačnost Ghaziabada kot stanovanjskega vozlišča in celo cenovno dostopnega najemnega trga za delavce v Delhiju povečala. Pričakujemo lahko nadaljnjo rast na območjih okoli Crossings Republik, Mohan Nagar in ob novih koridorjih podzemne železnice. Prizadevanja mesta za boljšo komunalno infrastrukturo (nove nadvoze, izboljšave kanalizacije) in bolj organizirano trgovino (nakupovalni centri v Indirapuramu itd.) še dodatno izboljšujejo njegov ugled.
Delhi (urbana in obrobna območja): Znotraj meja samega Delhija je nepremičninska dejavnost omejena zaradi pomanjkanja zemljišč, vendar obstajajo določene priložnosti.

Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash

housetrue.com

»trofejne« ultra-luksuzne nepremičnine ali varne dolgoročne stave

housetrue.com

Glavni načrt Delhi 2041

48 vasi na obrobju Delhija bo urbaniziranih

hindustantimes.com

Narela, Bawana, Najafgarh, Burari

hindustantimes.com

nove stanovanjske cone znotraj Delhija

tranzitno usmerjen razvoj (TOD)

hindustantimes.com

legalizacijo 1.700 nepooblaščenih naselij

economictimes.indiatimes.com

Vzhodni Delhi

Severni Delhi

nepremičninski trg mesta Delhi

trg visokega cenovnega razreda z majhno ponudbo

“nove Delhi” razširitve

Faridabad – Počasna in vztrajna rast: Faridabad, ki meji na južni Delhi, je zgodovinsko gledano industrijsko mesto. Zdaj pridobiva pozornost zaradi srednjega cenovnega razreda stanovanj, saj se izboljšuje povezljivost. Podaljšanje Vijolične linije Delhijskega metroja do Ballabhgarh je vključilo Faridabad v metro omrežje, avtoceste, kot je Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) Expressway (delno dokončan) in povezava Delhi-Mumbai Expressway skozi Sohna pa še povečujejo njegovo povezanost housetrue.com. Uprava Faridabada je v letih 2022-23 zvišala cenilne vrednosti zemljišč, kar nakazuje zaznavno rast vrednosti nepremičnin in povpraševanja housetrue.com. Medtem ko je rast cen bolj postopna kot v Noidi/Gurgaonu, Faridabad ponuja dobro razmerje med ceno in kakovostjo – večje zemljišče in domove po nižjih začetnih stroških. Območja, kot je Neharpar (Greater Faridabad), so doživela številne nove projekte, namenjene srednjemu razredu. Industrijsko modelno mesto (IMT) in izobraževalne ustanove v mestu ustvarjajo nova delovna mesta, kar žene povpraševanje po stanovanjih. Ker sta Delhi in Gurgaon vse dražja, se Faridabad pozicionira kot cenovno dostopna alternativa, ki je še vedno v dosegu večjih delovišč. Njegovi sektorji s pogledom na Aravalli privabljajo tudi tiste, ki iščejo čistejše okolje. S poudarkom vlade na razvoju Faridabada (vključujoč morebitno povezavo z Gurgaonom preko kraka Regionalnega hitrega tranzitnega sistema v prihodnosti), je »temni konj« med naložbenimi vročimi točkami – ni tako bleščeč kot Gurgaon, a stalno raste.
Yamuna Expressway in obrobne koridorje: Poleg glavnih predmestij obrobni koridorji postajajo naslednje vroče točke zaradi velikih infrastrukturnih projektov. Območje Yamuna Expressway / letališče Jewar v Greater Noidi je na čelu teh lokacij. Investitorji – vključno z NRI-ji – aktivno kupujejo parcele in projekte v zgodnji fazi v sektorjih blizu prihajajočega letališča, v pričakovanju “mesta razcveta”, ko bodo letališče in povezane industrije postale operativne housetrue.com housetrue.com. Podobno so ob Dwarka Expressway na zahodnem robu območja kot New Gurgaon (Sektorji 99–113, 76–86) iz kmetijskih zemljišč v kratkem času postala uspešna stanovanjska območja, zahvaljujoč avtocesti, ki neposredno povezuje Delhi’s Dwarko in letališče IGI housetrue.com. Dokončanje zadnjih odsekov Dwarka Eway v letih 2023-24 je povezalo te sektorje in povzročilo rast cen ter nove začetke projektov. Regija Sohna Road/Južno od Gurugrama je še eno prihajajoče območje – z novo dvignjeno cesto in načrtovano prihodnjo metro linijo se sektorji v Sohni oglašujejo kot cenovno dostopna razširitev Gurgaona za prihodnja leta. Severno od Delhija območja vzdolž NH-1 proti Sonipatu/Kundliju (podprta z avtocesto EPE in prihodnjim RRTS) privabljajo skladišča in nekaj stanovanjskih naselij (npr. pametno mesto Kundli). Investitorjem svetujemo, da pozorno spremljajo ta obrobna območja, zlasti tista blizu potrjene infrastrukture – npr. zemljišča okoli novih metro postaj, novih križišč avtocest in prihajajočih postaj RRTS hitro pridobivajo na vrednosti housetrue.com. Veliko teh obrobnih območij še vedno ponuja nižje vstopne cene, a lahko prinesejo znatne dobičke, ko bo povezljivost v celoti vzpostavljena v obdobju več kot 5 let housetrue.com housetrue.com. Kot je dejal strokovnjak, je v NCR “povezljivost kralj” – območja z načrtovanim dostopom do metroja ali avtoceste (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabadov FNG koridor itd.) bodo dosegla izjemno rast housetrue.com housetrue.com.

Skratka, vroče točke v Delhi-NCR segajo od uveljavljenih (prestižni deli Gurgaona, južni Delhi) do hitrorastočih (Noida Extension, Novi Gurgaon, pas NH-24 v Ghaziabadu) in tistih, ki predstavljajo prihodnost (mesto ob letališču Jewar, urbanizirane vasi Delhija). Investitorji naj svoje izbire uskladijo s časovnim okvirom gradnje infrastrukture in kakovostjo razvoja – izbira pravega mikro-trga v zgodnji fazi je lahko zelo donosna, vendar je potrebno skrbno preveriti ugled izvajalca in načrtovati dolgoročno (nekateri robni vložki zahtevajo pogled 5–10 let vnaprej) housetrue.com housetrue.com. Ob trenutnem valu rasti je širitev nepremičninskega trga NCR več-središčna – ustvarja več lokacij z oznako »naslednja velika stvar« namesto enega samega gravitacijskega središča.

Cenovni trendi in vzorci rasti

Cene nepremičnin v Delhiju so v zadnjem času močno zrasle in prehitele mnoge druge indijske metropole. Trg je sredi popandemičnega vzpona, ki je v letih 2024–25 cene potisnil do novih višav. Tu preučujemo cenovne trende po segmentih in v primerjavi z drugimi mesti:

Nedavni skok cen v NCR: Leto 2024 je bilo izjemno – povprečne stanovanjske cene v Delhi-NCR so poskočile za približno 30 % v enem letu, kar je največ med vsemi velikimi indijskimi mesti housetrue.com. To potrjujejo tudi indeksni podatki: indeks stanovanjskih cen za Delhi-NCR se je konec leta 2024 močno dvignil (indeks Housing.com je v četrtem četrtletju 2024 zrasel za 17 točk) housetrue.com. Raziskava PropTiger je celo zabeležila osupljivo 49 % letno rast povprečnih vrednosti nepremičnin v NCR do četrtega četrtletja 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – čeprav je ta številka deloma posledica visokega deleža prodaje širših in luksuznih nepremičnin. Ta cenovni razcvet je v največji meri skoncentriran v premium segmentu, kot je razloženo. Segmenti srednjega in cenovno dostopnega razreda so doživeli precej manjšo rast, a so kljub temu zabeležili visoke enomestne oziroma nizke dvomestne odstotne rasti zaradi večjega povpraševanja. Na primer, podatki NHB Residex kažejo, da so se cene v mestu Delhi do konca leta 2024 povečale le za ~1,5 % na letni ravni (saj so številna elitna območja južnega Delhija že visoko cenjena) residex.nhbonline.org.in, medtem ko so satelitska mesta (Noida itd.) dosegla bistveno večje rasti. Tako so se znotraj NCR zunanja območja in novi projekti bolj podražili kot že tako dragi osrednji deli – torej trend »zunanje cenovne izravnave«.

Večletna rast (Delhi v primerjavi z drugimi mesti): Na daljši rok je Delhi-NCR prinesel dobre donose, čeprav presenetljivo do nedavnega ni bil na vrhu. Štiriletna primerjava (2020–2024) med glavnimi mesti razkriva, da je na prvem mestu Hyderabad s približno 80 % rastjo povprečnih cen domov, sledita Noida (~70%) in Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Delhi (mestna regija) je v štirih letih beležil okoli 45-odstotno rast, podobno kot Bengaluru (45 %), medtem ko je Mumbai zaostajal s približno 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Ti podatki, ki temeljijo na analizi investicijskega bančnika povprečij po mestih, poudarjajo, kako so predmestja NCR (Noida, Gurugram) presegla glavne mestne regije po rasti, ter kako je bil Hyderabad “črni konj” z izjemnimi dobički indiatoday.in. Razlog: Hyderabad je imel nizko izhodišče in tehnološko spodbujen razcvet, prav tako sta imela Noida in Gurgaon več prostora za rast v primerjavi z nasičenimi trgi v Mumbaju ali Delhiju.

Za ponazoritev trenutnih ravni cen in nedavne rasti spodnja tabela primerja povprečne cene stanovanj in letno spremembo cen (konec leta 2024) v Delhi-NCR v primerjavi z drugimi večjimi mesti:

Mesto	Povpr. cena (₹/kv. ft, Q4 2024)	Letna rast cene (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengaluru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Viri: PropTiger Research / Global Property Guide, podatki Q4 2024. MMR = Mumbajska metropolitanska regija (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).

Kot je prikazano, Mumbai ostaja najdražji trg v Indiji (≈₹12.6k/kvadratni čevelj v povprečju), vendar Delhi-NCR ni daleč zadaj v absolutnih številkah globalpropertyguide.com. Posebej izstopa 49% medletni skok cen v NCR, ki močno presega rast v drugih mestih globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Tudi to je posledica sestave prodanih nepremičnin – velik delež luksuznih stanovanj v drugi polovici 2024 je močno dvignil povprečno ceno). Bengaluru in Chennai sta zabeležila zdravo ~12–16% letno rast, medtem ko so cene v Hyderabadu stagnirale z le ~3% rastjo v letu 2024 globalpropertyguide.com (po veliki rasti v preteklih letih).

Vzorce po segmentih: V stanovanjskem sektorju Delhi-NCR so premium/luksuzne nepremičnine (₹1 Cr in več) ne le vodile v prodaji, ampak tudi dosegle najvišjo rast cen. Številni luksuzni projekti v Gurgaonu in Noidi so zaradi velikega povpraševanja zvišali cene za 20–30% med letoma 2022–2024. Nepremičnine srednjega cenovnega razreda (₹50–100 lakh) so doživele zmerno rast cen, bolj v skladu z inflacijo (približno ~5–10% letno), medtem ko je dostopno stanovanje (<₹40 lakh) v nekaterih oddaljenih predmestjih ostalo cenovno skoraj nespremenjeno zaradi velike ponudbe in manjšega povpraševanja (čeprav so se pri nekaterih projektih, namenjenih dostopnosti, cene rahlo zvišale zaradi inflacije vhodnih stroškov). Razlika je očitna: Podatki Knight Frank za drugo polovico 2024 kažejo, da se je delež enot nad ₹1 Cr dvignil na 46% vseh prodaj, povpraševanje v segmentu pod ₹50 lakh pa je upadlo, kar kaže na premik k nakupom v višjem cenovnem razredu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Razvijalci so temu primerno dvignili cene večjih stanovanj z boljšimi storitvami, medtem ko so vstopne cene ostale konkurenčne.

Cene zemljišč in poslovnih prostorov: Cene zemljišč v elitnih delih Delhi-NCR (kot je Lutyens’ Delhi) so med najvišjimi v državi in so pogosto izražene v stotinah milijonov rupij za parcelo za bungalov – te se v odstotkih zelo malo spreminjajo (ker so že na najvišji ravni). Nasprotno pa so zemljišča v razvijajočih se območjih – na primer ob Yamuna Expressway – doživela velikanske odstotne skoke, saj so po odobritvi letališča množično vlagali špekulanti (nekateri sektorji so v 3 letih podvojili vrednost). Na poslovnem področju so kapitalske vrednosti poslovnih prostorov rasle bolj postopno. V Connaught Place so kapitalske vrednosti okoli ₹32.000–35.000/kv. ft., kar pomeni le nekaj odstotkov letne rasti; v glavnih poslovnih središčih Gurugrama pa kapitalske vrednosti znašajo ~₹12.000–15.000/kv. ft. za pisarno razreda A, z donosnostjo ~7,5%. Te so stabilne, a z uvedbo REIT-ov se povečuje institucionalno zanimanje, kar bi lahko še dodatno okrepilo donosnosti in malenkostno dvignilo kapitalske vrednosti. Maloprodajni prostori (trgovine v nakupovalnih središčih ali na glavnih ulicah) v najboljših delih Delhija dosežejo zelo visoke cene – npr. trgovine v Khan Market so znane po razponu ₹40.000–₹60.000 na kv. ft. ali več – in se še naprej cenijo ali pa vsaj ohranjajo vrednost zaradi izredne redkosti. Najemni donosi maloprodaje so solidni (~4–6%) in rast najemnin se povečuje, kar podpira kapitalske vrednosti. Za skladišča so cene zemljišč okoli logističnih središč (npr. zemljišča ob KMP e-way ali blizu Jewarja) močno narasle, saj so mnoga podjetja kupovala parcele – v Luhari, denimo, je zemljišče, ki je pred nekaj leti stalo ₹50 lakh/aker, zdaj lahko vredno ₹1+ crore/aker (ilustrativno). Kljub temu ima NCR še vedno cenejša zemljišča za industrijo v primerjavi z Mumbajem/Punejem, zato se tukaj zgodi večina velikih skladiščnih poslov.

Najemnine in donosi: Na kratko o trendu najemnin – najemni donosi pri stanovanjih v Delhiju so zgodovinsko nizki (~2–3% v povprečju), ker so kapitalske vrednosti visoke. A najemnine po covidu rastejo. Na posameznih območjih južnega Delhija in Gurgaona so v letih 2022-2023 najemnine stanovanj poskočile za 20–25%, ko so se strokovnjaki vračali v mesto in so prispele nove izseljenske družine globalpropertyguide.com. Poročilo je izpostavilo, da so Delhi, Hyderabad, Navi Mumbai in Bengaluru v letu 2022-23 zabeležili najmočnejšo rast najemnin (>20% letno) med indijskimi mesti globalpropertyguide.com. Ta dinamika se je verjetno nadaljevala v 2024. Za vlagatelje to pomeni, da se lahko najemni donosi rahlo izboljšajo. Kot že omenjeno, se razcvet prodaje luksuza v letu 2024 zdaj preliva tudi v razcvet najemnin, saj tisti, ki jih je iztisnila višja cena, raje najamejo – zato se pričakuje, da bo 2025 zaznamovala močna rast najemnin v NCR housetrue.com. Na poslovnem področju so najemnine pisarn v NCR zrasle za ~3% četrtletno v začetku 2025 in naj bi letno naprej rasle v območju srednjih enomestnih odstotkov, razen ob presežni ponudbi cushmanwakefield.com. Maloprodajne najemnine lahko rastejo hitreje (nekatera glavna območja so zabeležila več kot 10% rast najemnin, ker maloprodajalci tekmujejo za prostor).

Povzemimo: cene nepremičnin v Delhiju so v zadnjem času pokazale izjemno rast, zlasti v stanovanjskem sektorju. Čeprav je to vlagateljem prineslo visoke donose, pa hkrati prinaša tveganje povečanja razkoraka v dostopnosti. Trajnost tako hitrega zviševanja cen bo odvisna od širših gospodarskih dejavnikov (rast dohodkov, obrestne mere) in od tega, kako hitro se ponudba odzove v segmentih z visoko povpraševanjem. Analitiki napovedujejo umiritev v bolj vzdržne stopnje rasti po trenutnem pospešku – na primer, ena anketa napoveduje, da bodo cene indijskih stanovanj v naslednjih nekaj letih rasle za približno 6-7 % letno, namesto visokih 15-30 %, kolikor so jih nekateri žepi NCR dosegli lani globalpropertyguide.com. Cenovne smernice tudi poudarjajo pomen lokacije in segmenta: nakup v napajajočih se središčih ali v luksuznem segmentu v zadnjih letih v NCR je prinesel izjemno velike dobičke, medtem ko so generične ali slabo locirane nepremičnine zaostajale. V prihodnje se bo razlikovanje nadaljevalo – prvovrstne lokacije z infrastrukturno podporo bodo verjetno še naprej rastle, medtem ko bodo obrobna območja beležila počasnejšo rast, dokler se njihova načrtovana povezljivost v celoti ne uresniči.

Projekti infrastrukture in povezljivosti, ki oblikujejo trg

Usoda nepremičnin v Delhiju je tesno povezana z njegovo infrastrukturo. Leta 2025 in kasneje bo vrsta večjih projektov povezovanja in nadgradnje urbane infrastrukture bistveno vplivala na vrednosti nepremičnin in razvojne vzorce:

Širitev metroja: Omrežje Delhi Metro (že več kot 390 km dolgo) doživlja širitev faze IV, ki bo dodala skoraj 65 km novih prog. Ključni projekti vključujejo Srebrno linijo (Aerocity–Tughlaqabad), ki bo izboljšala povezavo v južnih primestjih Delhija, ter podaljšanja Rožnate in Magenta linije za dokončanje obročnih koridorjev. Poleg tega je podaljšanje Aqua linije Noida Metra do Greater Noida West v sklepni fazi odobritve housetrue.com, Gurugram pa načrtuje mestno zanko metroja. Vsaka nova postaja običajno poveča povpraševanje po nepremičninah v okolici 2–3 km. Morda najbolj preobrazbena je regionalna RRTS (Regional Rapid Transit System) – pol-hitri železniški transport, ki povezuje Delhi z okoliškimi mesti. Prva linija RRTS, Delhi–Meerut, naj bi začela obratovati do leta 2025 in skrajšala potovalni čas do Meeruta na približno 55 minut. To bo odprlo nove trge za dnevne migrante v Ghaziabadu/Modinagarju/Meerutu, jih naredilo za izvedljive lokacije bivanja za delavce v Delhiju in okrepilo te trge nepremičnin housetrue.com. Načrtovani sta še dve liniji RRTS (do Alwarja preko Gurugrama in do Panipata preko Sonepata), ki obljubljata podoben učinek za mesteca v Haryani.
Avtoceste in hitre ceste: Več novih hitrih cest dobesedno utira pot rasti nepremičnin:
- Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km avtocesta z nadzorovanim dostopom, ki povezuje Dwarko v Delhiju z Gurugramom. Popolnoma operativna postane v letih 2023–24, kar močno izboljšuje povezljivost za nove sektorje Gurgaona in zahodnega Delhija. Zaradi tega so se vrednosti nepremičnin v sektorjih ob tej trasi že zvišale housetrue.com.
- Delhi–Mumbai Expressway, mega koridor v dolžini 1.350 km, ima izhodiščno točko tik južno od NCR. Prva faza od Sohne (Gurgaon) do Rajasthana je bila odprta leta 2023. Ko bo v celoti dokončana do 2025–26, se bo čas vožnje med Delhijem in Mumbajem skrajšal na 12 ur. Območja Faridabad, Sohna in Palwal so zaradi te hitre ceste deležna večjega zanimanja, še posebej tam, kjer novo navezovalno cesto (prek Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) povezuje z Delhijem housetrue.com.
- Vzhodna in zahodna obvoznica (EPE/WPE), ki obkrožata Delhi, sta zdaj v celoti funkcionalni. Preusmerjata težak promet stran od mestnih cest in odpirata velika zemljišča vzdolž svoje poti za logistiko in stanovanjsko gradnjo (npr. okoli Sonipat, Baghpat, Ghaziabad na EPE ter Manesar, Jhajjar na WPE) housetrue.com. Te »nove teritorije« zaznamujejo projekti naselij in predlogi za park skladišč.
- Znotraj Delhija je Urban Extension Road (UER) II v izgradnji kot nova glavna cesta skozi zunanji Delhi (povezuje NH-1 na Kundli z NH-8 na Dwarki). Do leta 2025 bo UER II deloval kot drugi »prstan« izven zunanjega obroča, olajšal promet in spodbudil razvoj območij, kot so Rohini, Najafgarh, Narela, ki bodo le kratko vožnjo od te hitre ceste economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 označuje bližino UER kot idealno za nove poslovne centre, ker postavlja zahodni/severozahodni Delhi na 15–20 minut vožnje od letališča IGI economictimes.indiatimes.com.
- Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Čeprav je v uporabi že od leta 2021, se njen vpliv v polnosti čuti šele zdaj. Znatno je skrajšala potovalni čas med Delhijem in Ghaziabadom/Meerutom ter je glavni razlog za porast nepremičnin v Ghaziabadu in zakaj območja, kot sta Raj Nagar Ext. in Siddharth Vihar, doživljajo razcvet housetrue.com. Omogočila je vsakodnevno vožnjo iz Meeruta v Delhi in tako premostila to vrzel.
- Drugi pomembni primeri: Širitev NH-8 pri Gurugramu, širitev NH-24 (avtocesta Delhi-Lucknow), ki koristi vzhodnemu Delhiju in Noidi, ter več novih nadzvožnjakov in podvozov v Delhiju (kot je npr. podvoz Ashram, odprt leta 2022), ki izboljšujejo lokalno povezovanje.
Mednarodno letališče Noida (Jewar): Ta projekt si zasluži posebno omembo. Prihajajoče letališče Jewar v Greater Noidi (prva faza bo sprejela 12 milijonov potnikov, kasneje se bo širilo) je nedvomno največji infrastrukturi katalizator za nepremičnine v NCR v prihajajočem desetletju. Predvidoma naj bi bilo odprto do konca 2024 ali leta 2025 in bo takoj spremenilo okoliško podeželje v razvojno vročo točko. Kot je bilo že omenjeno, so se cene zemljišč v okolici v zadnjih letih povzpele za ~40% housetrue.com. Vlada Uttar Pradesha načrtuje “aeropolis” s poslovnimi conami, hoteli in stanovanjskimi naselji v 5–10 km radiju letališča. Država je predlagala tudi filmsko mesto in elektronsko mesto v bližini Jewarja, da bi izkoristila to povezljivost. Za Greater Noido, Yamuna Expressway in celo dele Faridabada/Palwala, bo letališče prelomno in bo verjetno spodbudilo tako povpraševanje po stanovanjih (zaposleni na letališču/pri letalskih družbah, zaposleni v spremljajočih panogah) kot tudi povpraševanje po logistiki (prostor za tovorni zračni promet). Južnemu delu regije NCR to v bistvu daje enak zagon, kot ga je imel IGI Airport za Delhi/Gurgaon v zadnjih desetletjih. Z Jewarjem pričakujte dvig vrednosti nepremičnin vzdolž korridorja Yamuna Expressway vse do Agre (investitorji kupujejo parcele v oddaljenih sektorjih v upanju na prihodnji razvoj) housetrue.com housetrue.com.
Razvoj, usmerjen na prevoz (TOD), in javni promet: Vladna usmeritev v razvoj, usmerjen na prevoz, bo preoblikovala določene lokalnosti. To vključuje zgostitev okoli metro in avtobusnih terminalov – omogočanje visokih mešanih objektov, na primer znotraj 500 m od postaj. Delhijeva TOD politika (del MPD 2041) okoli prihodnjih metro koridorjev (npr. ob Silver Line) bo spodbujala prenovo nizkih poslovnih pasov v višje komplekse. Podobno tudi vpliv izboljšav javnega prometa, kot so delhijski hitri avtobusni koridorji, nova mestna železnica (na primer podaljšanje linije Gr. Noida Aqua) itd., ni zanemarljiv – te izboljšujejo povezljivost zadnjega kilometra, kar pogosto pomeni višje vrednosti nepremičnin znotraj hoje do takšnih objektov.
Pametno mesto in posodobitve javne infrastrukture: NDMC območje Novega Delhija je bilo del Misije pametnih mest, ki je prinesla nadgradnje, kot so javni Wi-Fi, izboljšane ceste in nadzor, kar povečuje privlačnost nepremičnin (čeprav je NDMC območje že večinoma pozidano in visoko cenovno). Poleg tega potekajo po Delhiju in mestih NCR velika infrastrukturna dela, kot so prenova kanalizacije, izboljšave vodovoda, čistilne naprave itd., ki sicer niso glamurozna, a bistvena. Na primer, Delhi vlaga v preprečevanje poplav (po poplavah reke Yamuna v 2023) ter v nadzor onesnaževanja – MPD 2041 poudarja modro-zeleno infrastrukturo (parki, mokrišča) in zmanjševanje onesnaženja impriindia.com, kar bo dolgoročno mesto naredilo bolj prijetno za bivanje in zato privlačno za kupce nepremičnin.
Preureditev Central Vista: V New Delhiju projekt Central Vista (novi parlament in vladne pisarne) spreminja upravno središče. Čeprav neposredno ne ustvarja poslovnih nepremičnin, pa sprošča nekaj starih vladnih stavb, ki bi jih lahko pozneje preuredili. Obstajajo govorice, da naj bi nekatere dediščinske stavbe odprli za javno/poslovno rabo (muzeji itd.), kar bi lahko povečalo živahnost poslovnega središča. Projekt tudi kaže na vladno zavezanost k modernizaciji infrastrukture, kar splošno krepi razpoloženje na trgu.

Glavni načrt Delhija 2041: Kot je bilo omenjeno, je MPD-2041 ključna politika, ki čaka na dokončno objavo.

57.000 hektarjev zemljišč za urbano širitev

150 milijonov kvadratnih čevljev novega poslovnega prostora

economictimes.indiatimes.com

samooskrbnih „15-minutnih mestnih“ sektorjev

economictimes.indiatimes.com

legalizacija nepooblaščenih naselij

tranzitno usmerjen in zelen razvoj

hindustantimes.com

politika združevanja zemljišč

infrastrukturne projekte

1,7 milijona novih stanovanjskih enot

economictimes.indiatimes.com

nove priložnosti v Delhiju

glavni gospodarski gonilnik, ki bi Delhiju dodal 10 % BDP

deccanherald.com

Glavni načrt 2041 bo preoblikoval urbano krajino Delhija

Vsi ti projekti skupaj pomenijo, da bo povezljivost v Delhiju in okolici v prihodnjih letih močno izboljšana, kar bo učinkovito “zmanjšalo” regijo v smislu potovalnih časov. Praviloma velja, da cene nepremičnin običajno zrastejo za 10–20 % ob napovedi oziroma dokončanju večjih infrastrukturnih izboljšav (čeprav se natančne številke razlikujejo glede na lokacijo). To že opažamo pri avtocesti Dwarka (cene nepremičnin ob njej so se v nekaj letih zvišale za približno 50 %) in pričakujemo podobne učinke pri letališču Jewar ter metro podaljških. Razvijalci nepremičnin aktivno umeščajo projekte v bližino teh infrastrukturnih projektov, da izkoristijo prednost povezljivosti pri trženju. Za vlagatelje in kupce stanovanj je smiselno spremljati časovnice teh projektov – območje, ki je danes morda oddaljeno, lahko postane prometno pomembno vozlišče, ko bo odprta nova avtocesta ali vzpostavljen metro. V kontekstu Delhi-NCR je infrastruktura verjetno najpomembnejši dejavnik potenciala nepremičnin, saj nekdanja obrobja spreminja v bodoče elitne lokacije housetrue.com housetrue.com.

Vladne politike, predpisi in ekonomski dejavniki

Sektor nepremičnin v Delhiju je močno pod vplivom vladnih predpisov, sprememb politik in širših gospodarskih trendov. Več ključnih dejavnikov na tem področju v letu 2025 vključuje:

Regulativne reforme in RERA: Uvedba Zakona o urejanju in razvoju nepremičnin (Real Estate (Regulation & Development) Act, 2016 – RERA) je bila v zadnjih nekaj letih prelomna. Delhijska agencija RERA (pa tudi agenciji v Haryani/U.P. za predmestja NCR) nadzira registracijo projektov, pravočasno dostavo in transparentnost. Do leta 2025 bo večina uglednih projektov v Delhi-NCR registriranih pri RERA, kar kupcem daje večje zaupanje. S tem so izrinili številne priložnostne investitorje in utrjevali trg v smeri verodostojnih razvijalcev, zlasti po krizi NBFC in upočasnitvi zaradi COVID-a. Era pogostih zamud pri gradnji in zaostalih projektov se rešuje – čeprav nekateri problemi iz preteklosti ostajajo (npr. starejši projekti v Noidi so še vedno v sodnih postopkih). Na splošno je RERA izboljšala zaupanje potrošnikov in je pozitivna regulativna sila, ki spodbuja več končnih kupcev k vstopu na trg brez strahu pred zlorabami.

Dostopna stanovanja in spodbude: Vladni pritisk za dostopna stanovanja se nadaljuje. Čeprav ima samo mesto Delhi zaradi visokih cen zemljišč omejene projekte dostopnih stanovanj, je osrednja vladna shema subvencioniranih kreditov (CLSS) v okviru PMAY koristila številnim kupcem stanovanj v NCR do njenega izteka leta 2022. Govori se o oživitvi ali uvedbi podobne obrestne subvencije za srednjerazredne kupce stanovanj v poznih letih 2024/2025 – kar bi, če bi se to zgodilo, spodbudilo prodajo dostopnih in srednjega razreda stanovanj. Poleg tega je Zvezni proračun 2024 znatno povečal dodeljena sredstva za Pradhan Mantri Awas Yojana, kar pomeni več subvencioniranih stanovanjskih projektov (večinoma v obrobnih mestih). Delhi kot pretežno urbano zvezno ozemlje ne gradi veliko v okviru PMAY (razen nekaj projektov prenove barakarskih naselij na lokaciji), vendar mesta NCR kot sta Faridabad, Ghaziabad prejmejo sredstva za gradnjo EWS/LIG stanovanj. Politike glede davka na promet z nepremičninami in krožnih vrednosti prav tako vplivajo na trg: Delhi je na primer leta 2021 začasno znižal krožne vrednosti za 20 %, da bi spodbudil transakcije; čeprav je ta ukrep potekel, mesto v letu 2024 krožnih vrednosti ni zvišalo, da ne bi dodatno bremenilo kupcev. Države, kot je Haryana, so ponudile nekatere popuste pri registraciji za ženske kupce itd. – te manjše spodbude nekoliko vplivajo na občutje in povpraševanje.

Gospodarski dejavniki – obrestne mere in inflacija: Ključni dejavnik je cikel obrestnih mer. V letih 2022–23 so višje obrestne mere (RBI je zvišala repo za 250 bazičnih točk) podražile hipotekarna posojila, kar je nekoliko ohladilo dostopnost stanovanj. Vendar pa se pričakuje, da bo RBI v letu 2025, ko bo inflacija pod nadzorom, znižala obrestne mere za približno 0,5 % v letu 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banke so že začele nekoliko zniževati obrestne mere za stanovanjska posojila. Znižanje hipotekarnih obresti z ~9 % na ~8,5 % bi imelo otipljiv vpliv – po podatkih JLL se bo v večini mest indeks dostopnosti stanovanj izboljšal na najboljšo raven od leta 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Medtem ko bo dostopnost stanovanj v Delhi-NCR še vedno primerjalno nizka (zaradi visokih cen) economictimes.indiatimes.com, bo tudi tukaj boljša kot leta 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižje anuitete pogosto sprostijo zadržano povpraševanje, zlasti med neodločenimi kupci v srednjem dohodkovnem razredu.

Na drugi strani so visoka inflacija pri gradbenih materialih v letih 2021–2023 (povišanje cen cementa in jekla) povečala stroške gradnje za približno 10–15 %. Razvijalci so del tega bremena prenesli na kupce z zvišanjem cen. Zdaj so se cene surovin stabilizirale ali nekoliko znižale, kar bi moralo omiliti pritisk na stroške za razvijalce. V kombinaciji s cenejšim kreditom za razvijalce (če se obrestne mere znižajo) bi lahko prišlo do povečanja novih projektov, saj se izboljšuje izvedljivost projektov. Na splošno je indijsko gospodarstvo napovedano kot eno najhitreje rastočih, kar je temelj za nepremičninski sektor. Tudi če bo globalna rast blaga, so domači kazalniki – visoka pobrana GST, indeksi PMI – trdni. Tak status “najbolj uspešnega velikega gospodarstva” naj bi podprl rast dohodka gospodinjstev in nakupno moč na nepremičninskem trgu v Indiji economictimes.indiatimes.com. Ključno je, da se gospodarska rast prelije v rast števila delovnih mest (zlasti v sektorjih kot sta IT in finance, ki spodbujata povpraševanje po pisarniških in stanovanjskih površinah). Do zdaj je, kljub svetovnim odpuščanjem v tehnološkem sektorju, indijski trg dela razmeroma stabilen, sektorji, kot so startupi, telekomunikacije, proizvodnja (PLI sheme), pa ustvarjajo nova delovna mesta, kar koristi mestom, kot je Delhi.

REIT-i in investicijske regulative: Indijsko regulativno okolje je vse bolj naklonjeno vlagateljem v nepremičnine. Vlada je omogočila 100-odstotne neposredne tuje naložbe (FDI) v dokončane projekte za oddajo v najem in omilila pravila za REIT-e/InInvIT-e. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) so dozorele – do leta 2024 smo imeli 3 kotirane REIT-e (vsi z poslovnimi nepremičninami), leta 2023 pa je bil prvi REIT z maloprodajnim nakupovalnim središčem (Nexus Malls). Delhi-NCR gosti portfelje vseh teh REIT-ov (na primer, Embassy REIT ima nepremičnine v Noidi, Nexus REIT vključuje delhijski Vegas Mall itd.), kar pomeni, da globalni vlagatelji posredno vlagajo v delhijske nepremičnine preko teh finančnih produktov. Pričakovati je še več REIT-ov, morda tudi stanovanjske REIT-e, če bodo to omogočili predpisi v prihodnosti, kar bi pomenilo prelomnico in omogočilo posameznikom vlaganja v delne lastniške deleže v nepremičninah z rednimi prihodki. Uspešnost REIT-ov do zdaj je izboljšala preglednost (ker morajo REIT-ova sredstva poročati o zasedenosti, najemninah ipd.), kar dela komercialni trg za Delhi bolj podatkovno bogat.

Vladne pobude in politike: Drugi politični ukrepi, ki vplivajo na delhijski trg, vključujejo:

Najemniška zakonodaja: Model Tenancy Act 2021 je bil osrednji model zakona, namenjen prenovi najemnih pogodb (uravnoteženje pravic najemnikov in najemodajalcev, hitra rešitev sporov). Čeprav Delhi še ni povsem sprejel novega zakona do leta 2025, razmišlja o sprejetju številnih določb. Ustrezna najemniška zakonodaja bi lahko sprostila ogromno zalogo stanovanj, ki jih lastniki pustijo prazne zaradi strahu pred težavami z najemniki – s tem bi povečali ponudbo najetih stanovanj in morda dolgoročno stabilizirali najemnine.
Obdavčenje: V letih 2024-25 ni večjih sprememb, vendar nepremičnine koristijo davčne olajšave na obresti in glavnico stanovanjskih posojil (člena 24 in 80C). Spremembe na tem področju bi lahko vplivale na razpoloženje kupcev. Obstaja zahteva industrije po zvišanju omejitve za olajšave na obresti v višini ₹2 lakh, da bi spodbudili kupce – odločanje še poteka. Medtem DDV za nepremičnine v gradnji (5 % ali 1 % za dostopna stanovanja) ostaja, vendar se je trg že prilagodil. Nekatere ugodnosti, kot je olajšava za vstopni davek ali znižanje, so na seznamu želja razvijalcev, a še niso bile odobrene.
Okolje in skladnost: Delhi ima stroge predpise glede nadzora prašnosti pri gradnjah (zaradi krize onesnaženja). Med najhujšo onesnaženostjo oblasti začasno prepovejo gradbena dela. Razvijalci morajo to upoštevati pri časovnici projektov. Prav tako morajo vsi projekti pridobiti okoljska dovoljenja, požarne soglasja ipd., ki postajajo še strožja (na primer, Chandigarh in nekatera območja NCR zdaj zahtevajo uporabo reciklirane vode in zbiranje deževnice v vseh novih soseskah). Ti ukrepi povečajo stroške skladnosti, a prinašajo trajnostni razvoj, kar je pomembna prednost za okoljsko ozaveščene kupce.
Digitalizacija zemljiških evidenc: Delhi dela na digitalizaciji in poenostavitvi registracije in evidenc nepremičnin. DDA ima spletne portale za vloge za združevanje zemljišč in državni oddelek za prihodke Delhija je digitaliziral številne zemljiške listine. To bi moralo zmanjšati goljufije in olajšati transakcije, kar spodbuja naložbe. Omenjena novica o brezplačni registraciji za “lal dora” vaške nepremičnine hindustantimes.com hindustantimes.com je eden takih korakov za formalizacijo prej neformalnih lastnin.

Tveganja in zunanji dejavniki: Nekaj dejavnikov tveganja s politično/gospodarskega vidika:

Če pride do zamud pri odobritvah ali politične negotovosti (na primer dodatne zamude pri objavi MPD-2041 ali nenadnih sprememb pravil rabe zemljišč), lahko to upočasni lansiranje projektov na prizadetih območjih. Jasnost in doslednost politike bosta ključna za ohranitev interesa razvijalcev.
Globalno gospodarsko upočasnjevanje ali geopolitične krize lahko posredno vplivajo na delhijski trg z vplivom na rast IT/ITeS in drugih sektorjev (npr. če recesija v ZDA/EU prizadene indijski izvoz storitev, se lahko zmanjša oddaja poslovnih prostorov, negotovost zaposlitve pa zmanjša povpraševanje po stanovanjih).
Valutna nihanja lahko vplivajo na naložbene vzorce NRI – šibkejša rupija pogosto spodbuja več nakupov NRI (večja vrednost za njihov dolar/dirham), kar lahko pospeši prodajo luksuznih nepremičnin v Delhiju; močnejša rupija pa bi te nakupe lahko nekoliko zmanjšala.
Volitve in politično vzdušje: Državne volitve leta 2024 so prinesle stabilno vlado, ki podpira infrastrukturo. Vendar pa lokalna vprašanja upravljanja (državna vlada Delhija in osrednja vlada se pogosto prepirata) včasih ovirajo projekte. Na primer, pridobivanje zemljišč za avtoceste ali dovoljenja za proge podzemne železnice lahko postanejo politična vprašanja. Kljub temu pa ima večina največjih infrastrukturnih projektov v NCR doslej podporo obeh političnih polov.
Podnebne spremembe in trajnost: Vse pogosteje bo nepremičninski sektor moral upoštevati okoljske dejavnike. Hudo onesnaženje zraka v Delhiju in nedavni poplavni dogodki (poplava reke Yamuna leta 2023) so sprožili vprašanja o podnebni odpornosti. Vlada lahko uvede strožje, lokaciji prilagojene norme (na primer prepoved gradnje na poplavnih območjih, obvezni čistilci zraka v večjih projektih itd.). Takšni ukrepi so družbeno koristni, a lahko v nekaterih območjih omejijo ponudbo ali zvišajo stroške.

Za zaključek je okolje politike v veliki meri naklonjeno rasti, reforme pa naredijo trg preglednejši, načrtovanje, usmerjeno v infrastrukturo, pa sprošča nov potencial. Kljub temu je bistveno, da deležniki ostanejo na tekočem glede regulatornih sprememb in makroekonomskih signalov. Vladne politike, od obrestnih mer do občinskih razvojnih načrtov, bodo še naprej oblikovale razvoj nepremičninskega trga v Delhiju – pri čemer bo ključna ohranitev ravnovesja med rastjo in trajnostjo.

Potencial za naložbe in dejavniki tveganja

Naložbe v nepremičnine v Delhiju ponujajo pomembne priložnosti, vendar niso brez tveganj. Tukaj je uravnotežen pregled privlačnosti trga in dejavnikov tveganja, ki naj jih imajo investitorji v mislih:

Naložbene prednosti in priložnosti:

Močna rast vrednosti kapitala: Delhi-NCR je v preteklosti izkazoval močno rast vrednosti kapitala, zlasti na območjih razvoja. Nedavni podatki to potrjujejo – vlagatelji na območjih, kot sta Noida ali Gurugram, so v zadnjih 4–5 letih dosegli 50–70% rast cen indiatoday.in indiatoday.in, kar močno presega številne druge naložbene razrede. Tudi v prihodnje, ob rasti gospodarstva in prebivalstva NCR, bodo skrbno izbrane nepremičnine lahko dosegle visoko enomestno ali celo dvomestno letno rast vrednosti. Regionalni nepremičninski trg temelji na resničnem povpraševanju (končni uporabniki in podjetja) in ne zgolj na špekulacijah, kar je dober obet za dolgoročno rast vrednosti.
Najemnine in donosnost naložb: Donosi od najemnin stanovanj v Delhiju (2-3 %) so razmeroma nizki, vendar pa so donosi pri komercialnih nepremičninah (7-8 % za pisarne, ~5-6 % za trgovinske prostore) precej privlačni, kar naredi NCR privlačen trg za vlagatelje, ki iščejo dohodek iz nepremičnin. Pojav REIT-ov omogoča manjšim vlagateljem, da sodelujejo pri prihodkih iz komercialnih nepremičnin z zanesljivimi donosi. Poleg tega se najemnine zdaj zvišujejo (stanovanjske najemnine po covidu naraščajo, prav tako pisarniške in trgovinske), zato se donos na naložbo pri novih investicijah izboljšuje. Če na primer nekdo danes kupi po nekoliko popravljeni ceni, lahko čez nekaj let prejema boljši najemni donos, ko najemnine zrastejo. Skupna bivanja in študentske nastanitve so nišni segmenti, ki v Delhiju zaradi velikega povpraševanja mladih pogosto nudijo višje donose (pogosto 5 %+).
Diverzificirane možnosti portfelja: Delhi-NCR ponuja celoten nabor nepremičninskih naložbenih možnosti – od ultra-luksuznih vil do cenovno dostopnih stanovanj, od vrhunskih pisarn do skladišč in trgovinskih prostorov. Ta raznolikost vlagateljem omogoča diverzifikacijo znotraj trga. Lahko na primer nekdo vloži v vrhunsko pisarno v Gurgaonu zaradi zanesljive najemnine, zemljišče blizu Jewarja zaradi dolgoročne rasti, ter srednje velik stanovanjski objekt v Noidi zaradi zmerne rasti. Malo mest v Indiji nudi takšno širino priložnosti. Poleg tega so alternativna sredstva, kot so podatkovni centri, parkirišča za raziskave in razvoj na področju znanosti o življenju itd., v NCR v vzponu, kar zgodnjim vlagateljem omogoča vstop v te visoko rastoče segmente.
Infrastruktura in prihodnja rast: Kot je bilo podrobno opisano, številni infrastrukturni projekti odpirajo nove dele mesta. Vlagatelji, ki vstopijo zgodaj v ta “pred-razvojna” območja, lahko znatno pridobijo, ko se povezanost izboljša. Ta vzorec smo opazili že prej (npr. zgodnji vlagatelji v Dwarko ali ob avtocesti Noida pred desetletjem so dosegli izjemne donose). Prihajajoči projekti, kot so izvedbe MPD 2041 (urbanizirane vasi) so lahko podobni “priložnostim pritličja” – npr. zemljišča, zbrana iz vasi po zmernih cenah, postanejo zelo dragocena, ko dovoljenja to dovolijo. Vladna podpora nepremičninskemu sektorju (hiše za vse, pametna mesta itd.) pomeni tudi, da ima sektor vetrove v hrbet glede politik, poleg tega pa so nepremičnine tradicionalno priljubljena naložba v indijskih gospodinjstvih – kar ohranja povpraševanje trdno.
Gospodarska in demografska izhodišča: Delhijska metropolitanska regija šteje okoli 30 milijonov prebivalcev in število se povečuje. Je sedež centralne vlade, pomembno središče za storitveno gospodarstvo in ima stalen priliv priseljencev (zaradi zaposlitve, izobraževanja). To pomeni konstantno povpraševanje po stanovanjih. Širši ekonomski premiki – kot so multinacionalke, ki selijo dobavne verige v Indijo, ali globalna podjetja, ki odpirajo pisarne – običajno znatno koristijo NCR zaradi njegovega statusa glavnega mesta. Poleg tega ima Delhi eno najvišjih dohodkov na prebivalca v Indiji, kar podpira večje naložbe v nepremičnine. Ta izhodišča nudijo varnostno mrežo za naložbe v nepremičnine – trg je globok.
Povečevanje transparentnosti in profesionalnosti: Trg je zdaj veliko bolj transparenten (zahvaljujoč RERA, uveljavljenim razvijalcem, portalom za nepremičninsko tehnologijo) kot je bil pred desetletji. To zmanjšuje tveganje goljufij in omogoča varnejše naložbe za zunanje investitorje in Indijce, ki živijo v tujini (NRI). Delhi-NCR ima tudi veliko uveljavljenih razvijalcev (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji itn., poleg lokalnih velikanov kot sta ATS, M3M itd.), ki ponujajo profesionalno upravljane projekte. Vzpon platform za delno lastništvo in skladov AIF, ki se osredotočajo na nepremičnine v NCR, nakazuje, da institucionalni kapital tu vidi priložnost, kar lahko dvigne splošne standarde ter zmanjša tveganje za posamezne vlagatelje, saj omogoča več poti za vključitev.

Tveganja in izzivi:

Dosegljivost in tveganje povpraševanja: Nedavni dvig cen, zlasti pri luksuznih stanovanjih, odpira vprašanje vzdržnosti. Obstaja tveganje, da bodo, če bodo cene še naprej znatno presegale rast dohodkov, nekateri končni uporabniki izključeni, kar bo povzročilo upad povpraševanja. Že zdaj opažamo, da se srednji sloj uporabnikov v NCR sooča s težavami z dosegljivostjo housetrue.com. Če do znižanja obrestnih mer ne bo prišlo ali če bodo cene nepremičnin zrasle še za 20-30%, se lahko obseg transakcij upočasni, kar lahko povzroči korekcijo cen v pregrevanih žepih trga. Vlagatelji, ki vstopajo po trenutno visokih cenah v luksuznem segmentu, morajo biti previdni pred možnostjo stagnacije cen ali blažje korekcije, če bo trg moral “zadihati”. To je posebej pomembno, saj je večino razcveta poganjalo premožno prebivalstvo – kar je razmeroma omejen bazen – ki se morda ne bo neskončno razširil.
Presežna ponudba v določenih segmentih: Čeprav se skupna neprodanost zalog zmanjšuje, se nekateri mikro trgi še vedno srečujejo s presežno ponudbo. Na primer, v Greater Noidi in ob Yamuna Expressway je veliko parcelnih naselij in srednjerazrednih sosesk, zgrajenih v zadnjem desetletju, ki niso popolnoma prodane; poslovni prostori v perifernih lokacijah (kot so nekateri IT parki ob Noida Expressway ali v Manesarju) imajo višjo stopnjo praznjenja. Če vlagate v projekt na območju s presežno ponudbo, lahko kapitalna rast zaostaja, saj obstaja preveč tekmovalnih možnosti. Pomembno je oceniti ravnovesje med povpraševanjem in ponudbo. Nedavno poročilo PropEquity, ki kaže na 34-odstotni padec novih stanovanjskih projektov v prvem četrtletju 2025, je v resnici pozitiven znak za preprečevanje presežne ponudbe business-standard.com business-standard.com. Če pa bi se razvijalci zaradi razcveta leta 2024 naenkrat odločili za več deset novih luksuznih projektov v letih 2025–26, bi presežna ponudba lahko ponovno nastopila in zmanjšala donose.
Zamude pri izvedbi in regulaciji: NCR ima zgodovino zamud pri projektih – to je tveganje za tiste, ki vlagajo v nepremičnine v fazi gradnje. Čeprav je RERA izboljšala stanje, do zamud še vedno prihaja zaradi težav s financiranjem ali sodnih sporov. Na primer, sodni spori glede pridobivanja zemljišč ob avtocestah ali okoljska dovoljenja lahko zaustavijo projekte. Če ste investirali v pričakovanju, da bo določena proga podzemne železnice ali hitra cesta končana do določenega datuma, pa se izvedba zavleče za več let, lahko vaša investicija v tem obdobju zaostaja za pričakovanji. Podobno lahko birokratske zamude pri odobritvah (kot je dolgotrajno čakanje na objavo MPD-2041) zaustavijo načrtovane projekte. Investitorji morajo biti pripravljeni na negotovosti glede rokov ali pa izbrati zaključene projekte, da se temu izognejo.
Politična in regulativna tveganja: Spremembe vlad ali politik lahko bistveno vplivajo na nepremičninski trg. Če bi nova vlada na primer uvedla višji davek na nepremičnine ali posebni davek na luksuzne nepremičnine, bi to lahko zmanjšalo vrednost. Čeprav so takšni drastični ukrepi malo verjetni, so pogostejše lokalne spremembe politik, kot so popravki krožnih stopenj (circle rate). Ko je Haryana leta 2022 močno zvišala krožne stopnje v določenih delih Gurgaona, so bile transakcije začasno dražje. Ali pa primer prepovedi oddajanja določenih zemljišč v Noidi, dokler niso poravnane obveznosti (kot primer Amrapali) – posebnosti posameznih politik lahko vplivajo na posamezne naložbe. Prav tako NGT (Nacionalni zeleni tribunal) občasno prepove gradnjo zaradi onesnaženja, kar podaljša čas izgradnje in poveča stroške lastništva za razvijalce (ter s tem čakalno dobo za investitorje).
Makroekonomska gibanja in nihanja obrestnih mer: Nepremičninski trg je cikličen. Če inflacija nenadoma naraste in RBI znova dvigne obrestne mere, se lahko razpoloženje kupcev ohladi. Svetovna recesija bi lahko prizadela izseljensko skupnost ali mednarodne vlagatelje v indijske nepremičnine. Medtem ko je domače povpraševanje dovolj močno, da prenese zmerne šoke, bi lahko resno gospodarsko nazadovanje (kot po Lehmanu 2008 ali zaradi nenadne demonetizacije leta 2016) kratkoročno povzročilo padec prodaje in celo korekcijo cen pod pritiskom. Poleg tega so nepremičnine razmeroma nelikvidne; v padcu trga je težko hitro izstopiti iz naložbe po želeni ceni.
Plačilna sposobnost in kakovost razvijalca: Vsi razvijalci niso enaki. NCR je videl svoj delež propadov in insolventnosti razvijalcev (primer Amrapali, Jaypee Infratech – veliki razvijalci, katerih projekti so obstali – še vedno straši nekatere investitorje). Težave z upravljanjem podjetij ali prekomerno zadolženi razvijalci predstavljajo tveganje. Ključno je vlagati pri uglednih, finančno stabilnih razvijalcih ali zagotoviti, da je projektni fiduciarni račun po RERA dovolj močan. Prav tako težave s kakovostjo gradnje – nekateri prenagljeni projekti vodijo v strukturne ali vzdrževalne probleme, kar dolgoročno znižuje vrednost nepremičnine. Preveriti pretekle reference razvijalca je bistvenega pomena.
Podnebni in okoljski dejavniki: Vse pogosteje so podnebna tveganja del ocene tveganja pri nepremičninah. Onesnaženost zraka v Delhiju je skrb vzbujajoča – če se bo poslabšala, bi lahko spodbudila nekatere premožnejše prebivalce k selitvi ali izbiri drugih mest, kar bi subtilno vplivalo na povpraševanje po najprestižnejših nepremičninah (že zdaj nekatera veleposlaništva in tujci raje izbirajo Gurgaon ali gorska mesta, da ubežijo onesnaženju). Pomanjkanje vode je še ena težava; podtalnica in oskrba v Delhiju sta pod pritiskom in nekatere regije poleti trpijo zaradi pomanjkanja – če tega ne bodo rešili, se lahko v določenih obrobnih območjih pojavijo težave z bivalnostjo, kar lahko omeji rast. Po drugi strani pa lahko stroga okoljska pravila (čeprav so dobra) omejijo površine za razvoj (npr. zdaj je treba po poplavah leta 2023 ohranjati zaščitni pas okoli poplavnega območja reke Yamuna, kar morda vpliva na nekatere projekte). Ti dejavniki so dolgoročni, a investitor z 10–15 letnim obzorjem jih mora upoštevati.

Zmanjšanje tveganj: Da bi zmanjšali ta tveganja, se investitorjem svetuje, naj sprejmejo naslednje strategije:

Diverzifikacija – ne vlagajte vsega kapitala v en projekt ali mikrotrg; razpršite ga po več različnih območjih ali vrstah nepremičnin.
Osredotočenost na temeljne dejavnike – lokacije z močnim zaposlovanjem, dobro povezljivostjo in družbeno infrastrukturo bodo ohranile povpraševanje tudi, če se trg nekoliko ohladi.
Bodite na tekočem – spremljajte razvoj politik (npr. nove zakone, davčne spremembe ali sodbe, ki lahko vplivajo na nepremičninski trg). Kot predlaga poročilo House True, »bodite pozorni na verodostojna poročila … in novice iz trga; bodite proaktivni« housetrue.com.
Strokovni nasveti – uporabite storitve zanesljivih nepremičninskih svetovalcev, pri RERA registriranih posrednikov in pravnih svetovalcev, še posebej pri večjih naložbah. Z večjo transparentnostjo so zdaj podatki o preteklih cenovnih trendih, prihajajoči ponudbi ipd. na voljo, kar omogoča bolj premišljene odločitve namesto slepega špekuliranja.
Uskladitev časovnice – uskladite svoj investicijski horizont s fazo projekta. Če si želite kratkoročni zaslužek (1–2 leti), se držite zelo »vročih« sektorjev ali že zgrajene ponudbe, kjer je povpraševanje vrhunsko housetrue.com housetrue.com. Za dolgoročne naložbe (5+ let) lahko premišljeno vlagate tudi v razvijajoče se koridorje (npr. Jewar), ki morda ne bodo uspevali takoj, a imajo dolgoročno velik potencial housetrue.com.

Na splošno nepremičnine v Delhiju ponujajo prepričljivo investicijsko zgodbo v letu 2025 in naprej. Kombinacija močnih dejavnikov povpraševanja, izboljšav infrastrukture in politične podpore ustvarja plodno okolje za donos. Kljub temu bodo preudarni vlagatelji upoštevali tveganja – zlasti visoke izhodiščne cene in neenotno naravo trga – ter skrbno izbrali svoje stave. Kot pravi pregovor v nepremičninah: lokacija, lokacija, lokacija – v kontekstu NCR dodajte še čas. Tisti, ki v Delhijevem trgu pravilno izberejo tako lokacijo kot čas, bodo »ujeli val« rasti v letu 2025 in naprej housetrue.com, medtem ko bodo morali tisti, ki jim to ne uspe, na želene rezultate čakati dlje.

Primerjalna analiza: Delhi v primerjavi z Mumbajem, Bengalurujem in Hajderabadom

Pot nepremičninskega trga Delhi-NCR lažje razumemo, če jo primerjamo z drugimi glavnimi mesti Indije – Mumbai (MMR), Bengaluru in Hajderabad – ki so vsa pomembna po velikosti in imajo različne gonilnike. Spodaj je prikazan primerjalni pregled, ki se dotika velikosti trga, trendov in vzorcev rasti:

Cene stanovanj: Mumbai je najdražje mesto v Indiji za nepremičnine.

Povprečne cene v MMR so okoli ₹12.600/kvadratni čevelj ob koncu leta 2024 globalpropertyguide.com, kar je bistveno nad povprečjem v Delhi-NCR, ki znaša ₹8.100 globalpropertyguide.com.Najboljše lokacije v južnem Mumbaju (Malabar Hill itd.) lahko dosežejo ₹60.000–₹1.00.000 na kvadratni čevelj, kar so ravni, ki jih doseže le peščica ultra-prestižnih kolonij v Delhiju.Rast cen v Mumbaju je bila bolj zmerna – približno +4-6 % na letni ravni v zadnjih četrtletjih glede na podatke NHB residex.nhbonline.org.in, in približno 40 % višje v štirih letih indiatoday.in.Delhi-NCR, kljub žepom izjemnega razkošja, ostaja na splošno nekoliko bolj dostopen kot Mumbai, vendar je leta 2024 zabeležil višjo rast vrednosti (~18 % v HPI hindustantimes.com ali celo višjo, kot navajajo nekateri drugi viri).Bengaluru ima zmerne cene – povprečno ~₹7,500/m² globalpropertyguide.com – in beleži stabilno rast (~8-12 % medletno v zadnjem času globalpropertyguide.com).Cene v Bangaloreju so zrasle za približno 45 % v 4 letih indiatoday.in indiatoday.in, kar je primerljivo z odstotno rastjo v Delhiju.Znano je po dobrem ravnotežju: ni tako nestanoviten kot NCR in ima manj špekulativnih skokov.Hyderabad je bil znan kot zelo cenovno dostopen, dokler cene niso poskočile – povprečje je še vedno le ~₹7.000/kvadratni čevelj globalpropertyguide.com, vendar je to po približno 80-odstotnem dvigu z zelo nizke osnove indiatoday.in.Rast Hyderabada se je v letu 2024 upočasnila (samo +3% na letni ravni globalpropertyguide.com) po velikem vzponu, deloma zaradi velikega priliva ponudbe in rahlega padca povpraševanja.V bistvu je nedavna rast cen v NCR presegla Mumbai, Bengaluru itd., kar je omogočil porast povpraševanja po luksuznih nepremičninah housetrue.com globalpropertyguide.com.V absolutnih številkah pa Mumbai ostaja dražji, medtem ko Bangalore in Hyderabad ostajata cenejši alternativi z možnostjo rasti.

Velikost trga in prodaja: Leta 2024 sta Delhi-NCR in Mumbai največja nepremičninska trga v Indiji po letni prodajni vrednosti. Leta 2024 je NCR prehitel Mumbai po skupni prodaji stanovanj – ₹1,53 lakh cr proti Mumbai-jevih ₹1,38 lakh cr housetrue.com. To je bil pomemben mejnik: tradicionalno je bila Mumbajska metropolitanska regija (MMR) na prvem mestu, vendar je razcvet NCR leta 2024 to spremenil housetrue.com housetrue.com. Vendar pa po številu transakcij Mumbai še vedno vodi – npr. Mumbai je leta 2024 beležil približno 96.000 prodaj stanovanjskih enot (največ v zadnjih 13 letih, 27 % prodaje v osmih največjih mestih) globalpropertyguide.com, medtem ko je bilo v NCR za odtenek manj prodanih enot, ponekod pa je število prodaj medletno celo nekoliko upadlo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To kaže, da ima Mumbai večji obseg transakcij srednjega razreda, medtem ko je celotno vrednost NCR povečala višja povprečna cena (prodaja luksuznih nepremičnin). Bengaluru običajno beleži 50-60 tisoč prodaj stanovanj letno (12-17 % delež Indije), Hyderabad pa približno 30-40 tisoč enot, kar pomeni, da sta oba manjša od NCR po obsegu, vendar hitro rasteta. Opazno je, da sta Bengaluru in NCR edina z medletnim povečanjem prodaje v Q1 2025 (oboje +10 %), medtem ko so vsa ostala mesta beležila padec business-standard.com, kar kaže na njuno relativno odpornost.

Segmenti in gonilniki: Nepremičninski trg vsakega mesta poganjajo različne ekonomske sile:

Delhi-NCR poganjajo javni sektor, raznolike industrije (IT, storitve, proizvodnja v NCR) in veliko zanimanja vlagateljev/NRI, še posebej v luksuznem segmentu. Luksuzni segment NCR (nepremičnine >₹1 Cr) je v Q1 2025 predstavljal približno 46 % prodaj housetrue.com – več kot v ostalih mestih. Ta trg ima zgodovinsko velik delež vlagateljev (ljudje preusmerjajo denar v nepremičnine), čeprav se delež končnih uporabnikov po uvedbi RERA povečuje. Prisotnost več mest (Delhi, Gurgaon, Noida, itd.) ga naredi policentričnega.
Mumbai (MMR) poganjajo finančne storitve, Bollywood, trgovanje in akutno pomanjkanje zemlje. Ima daleč največje povpraševanje po kompaktnih stanovanjih zaradi izjemno visokih cen – npr. 1-sobna stanovanja prevladujejo, za razliko od Delhija, kjer so pogostejše večje enote. Mumbai ima tudi velik trg za prenove (stare stavbe v stolpnice, obnova slumov itd.). Trg luksuznih nepremičnin v Mumbaju je močan, a v odstotkih manjši kot trenutni val v NCR. Bolj pomembni so srednji in cenovno dostopni segmenti v predmestjih, ki poganjajo obseg prodaje.
Bengaluru je IT prestolnica – njegov nepremičninski trg je tesno povezan s cikli zaposlovanja v tehnološkem sektorju. Zemljišč je razmeroma veliko, vlada pa je naklonjena razvijalcem, zato je ponudbe dovolj. Cene tako rastejo stabilno, ne pa spektakularno (brez ostrih skokov kot v NCR). Bangalore ima tudi najboljše donose od najemnin (3–4 %) med metropolami zaradi nižjih cen in solidnih najemnin globalpropertyguide.com, zaradi česar je priljubljen med investitorji za najemniške nepremičnine. Povpraševanje je predvsem po stanovanjih srednjega segmenta (₹50 lakh – 1 Cr), luksuz pa je manjša niša v primerjavi z NCR ali Mumbajem.
Hyderabad poganjata IT in proaktivna državna vlada (Telangana), ki je ustvarila razcvet z nizkimi stroški in spodbujanjem poslovanja. Dolgo so bile cene nizke (po stagnaciji po letu 2008), zato je obdobje 2018–2022 prineslo nadoknadno rast ~80 %. Ostaja eno najbolj cenovno dostopnih velikih mest – za ceno srednje velikega stanovanja v Gurgaonu lahko v HiTec Cityju dobite stanovanje višjega razreda. Ta dostopnost ter hitra infrastrukturna rast (letališče svetovnega razreda, avtocesta ORR, nova podzemna železnica) sta pritegnila vlagatelje v Hyderabad. Vendar pa je, kot omenjeno, mesto v Q1 2025 zabeležilo 47 % medletni padec prodaje stanovanj business-standard.com, kar je največji padec med mesti, kar nakazuje možno ohlajanje po burni fazi rasti. To je bilo v nasprotju s +10 % rastjo NCR v istem obdobju business-standard.com.

Poslovni in pisarniški prostori: Bangalore vodi indijski trg pisarn – dosledno ima največjo absorpcijo (npr. v Q1 2025 je Bangalore oddal približno 4,86 MSF v primerjavi z Delhi-NCR, ki je oddal 2,75 MSF) cushmanwakefield.com. Je tehnološko središče, zato je stopnja praznih pisarn pogosto nižja, najemnine pa so se od leta 2019 zvišale za približno 26 % (na ~₹93/sqft/mesec) – največja rast med največjimi mesti jll.com. Tudi Hyderabad je v zadnjih letih zabeležil izjemno povpraševanje po pisarniških prostorih, najemnine pa so narasle za približno 20 % od 2019 (na ~₹65/sqft/mesec) jll.com. Mumbajski pisarniški trg poganjajo predvsem bančništvo, finančne službe in sedeži multinacionalk; ima visoke najemnine, a tudi večjo stopnjo praznih pisarn v nekaterih starejših poslovnih okrožjih, saj se podjetja selijo v novejši BKC ali predmestja. Pisarniški trg Delhi-NCR je neposredno za BLR: v Q1 2025 je imel približno 15 % indijske absorpcije pisarn in je edinstven z dvema večjima središčema (Gurgaon in Noida) poleg mesta Delhi. Stanje praznih prostorov v Q1 2025: NCR ~16 %, Mumbai ~15 %, Bangalore ~11 %, Hyderabad ~13 %. Bangalore ima torej bolj zaostren trg, zato so tam najemnine rasle hitreje, medtem ko se NCR izboljšuje iz nekoliko višje praznosti, a z ogromnim povpraševanjem, ki hitro dohiteva cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolucija fleksibilnih pisarn je močna v vseh štirih mestih, vendar NCR in Bangalore vodita po skupni zalogi fleksibilnih prostorov. Za vlagatelje to pomeni, da sta Bangalore in NCR najbolj zaželjena za naložbe v pisarniške prostore, glede na globino povpraševanja, Mumbai je primeren za stabilne prestižne objekte, Hyderabad pa za potencial rasti, čeprav z nekaj večjo volatilnostjo.

Trgovski in drugi segmenti: Na področju trgovskih nepremičnin sta si Mumbai in Delhi izenačena glede ponudbe vrhunskih trgovskih prostorov in razvoja nakupovalnih centrov. Mumbai ima morda zgodovinsko rahlo prednost (južni Mumbai, Bandra itd.), vendar Delhi-NCR trenutno dodaja več novih nakupovalnih površin (3 milijone kvadratnih čevljev v 2025 v primerjavi z Mumbai-jevim ~2,5 milijona kvadratnih čevljev) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad in Bangalore prav tako širita trgovsko ponudbo, a v manjšem obsegu (Hyderabad je sicer vodil najeme v prvem četrtletju 2025, zaradi nekaterih velikih poslov na visokofrekvenčnih lokacijah) hindustantimes.com hindustantimes.com. Industrijski/logistični sektor: Tukaj Delhi-NCR jasno prevladuje zaradi svoje geografske lege – Mumbai je omejen z zemljišči (čeprav je bližnji Bhiwandi izredno pomemben za skladišča), Bangalore in Hyderabad imata zmerno velika skladiščna območja, a nič v primerjavi z obsegom NCR. V prvem četrtletju 2025 sta bila NCR in Chennai vodilna pri najemu skladišč (NCR z 35-odstotnim deležem) economictimes.indiatimes.com. Mumbai ima manjši delež (npr. e-trgovina uporablja Mumbai za zahodno Indijo, za distribucijo v severni Indiji pa pogosto NCR). Tako so za logistične parke NCR in Pune/Chennai najbolj pomembni, Bangalore/Hyderabad pa igrata manjšo vlogo.

Primerjalni pogled:

Mumbai: Zrel, nasičen trg, za katerega je verjetno značilna počasna, vendar stabilna rast. Izziva sta visoke cene in omejena zemljišča – zato je poudarek na prenovi in obrobnih območjih (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Prihodnji Trans-Harbour Link, linije metroja in letališče Navi Mumbai bodo morda spodbudili razvoj teh območij. Jedro Mumbaija pa lahko pričakuje enomestno rast in visoke vstopne ovire.
Bengaluru: Pričakuje se, da bo ostal živahen. Dokler tehnološki sektor uspeva, bosta povpraševanje po stanovanjih in pisarnah v Bangalorju zdravo. Pogosto ga omenjajo kot najboljše mesto za naložbe v nepremičnine za NRI-je zaradi stabilnih donosov in najemnih donosov sobha.com. Njegov izziv je prometna gneča in zamujajoča urbana infrastruktura, vendar bosta Metro Faza 2 in primestna železnica pomagala. Na voljo ima veliko zemlje za širitev (severni in vzhodni del BLR), zato dostopnost ostaja razmeroma pod nadzorom.
Hyderabad: Po manjši korekciji ali obdobju mirovanja bi Hyderabad lahko nadaljeval z rastjo, čeprav verjetno v bolj normaliziranem tempu. Mesto ima zelo podjetju prijazno politiko (npr. minimalna dajatev na žig, hitra dovoljenja prek TS-iPASS), kar lahko privabi več podjetij (največji Amazonov in Googlov kampus sta tam). Če se povpraševanje nadaljuje (njegovo prebivalstvo in dohodki hitro rastejo), lahko ponovno preseže povprečno rast. Vendar pa politično tveganje (finančno stanje zvezne države, prihajajoče volitve v Telangana) in presežna ponudba v nekaterih koridorjih (mnogo novih stolpnic v zahodnem Hyderabadu) lahko kratkoročno omejita rast cen.
Delhi-NCR: Kot je podrobno prikazano v tem poročilu, je NCR trenutno na močnem vzponu. Ponudba je zelo raznolika: od najprestižnejših luksuznih stanovanj, ki se prodajajo kot vroče žemljice, do še vedno dostopnih stanovanjskih žepov. Njegova edinstvena prednost je, da je glavno mesto države – vladne pobude se pogosto začnejo ali osredotočijo tukaj (npr. prva RRTS, obsežni stanovanjski programi prek DDA). Slaba stran je kompleksnost – več različnih zveznih uprav (Delhi, UP, Haryana) pomeni neenakomeren razvoj in različna pravila. A zaradi velike, integrirane narave regije se tudi tveganje razprši – če se ena oblast ohladi, lahko druga nadomesti upad (npr. Gurgaon se lahko umiri, Noida pa pospeši itd.). Trenutno je NCR najhitreje rastoči večji trg v Indiji po vrednosti in eden izmed vodilnih po obsegu housetrue.com business-standard.com in pričakovanja so, da bo ta prednost ostala tudi v bližnji prihodnosti.

Na kratko, Mumbai ponuja stabilnost in ikonične visoko vrednotene naložbe, a nižjo rast; Bengaluru ponuja močne temelje in doslednost; Hyderabad ponuja velik potencial za rast po nižji ceni, vendar z nekaj nestanovitnosti; Delhi-NCR ponuja obseg, raznolikost in trenutno visoko rast, zlasti v luksuznih segmentih. Preudaren vlagatelj bi lahko celo razpršil portfelj med ta mesta – na primer, kupi poslovni prostor v Bangaloreju zaradi najemnega donosa, zemljišče v Hyderabadu za visoko vrednostno rast in luksuzno stanovanje v Delhiju za prestiž in dobiček v rastočem ciklusu. Za tiste, ki se odločajo med njimi: če je prednost varnost in najemni dohodek, sta Bengaluru ali Mumbai privlačna; za največjo rast in ambicije je Delhi-NCR zelo privlačen, čeprav ga je treba pametno izbrati; in za dostopnost z rastjo izstopa Hyderabad.

Pričakuje se, da bodo vse štiri prestolnice imele koristi od gospodarskega vzpona Indije, a vsaka po svojem tempu in s svojim značajem. Delhi, kot glavno mesto z enim najmočnejših nepremičninskih ekosistemov trenutno, v letu 2025 nedvomno vodi nepremičninsko zgodbo – položaj, ki ga ni imel že dolgo časa – in ta primerjalna moč je ključen poudarek za vse deležnike, ki spremljajo indijski nepremičninski trg housetrue.com housetrue.com.

Zaključek in obeti za leto 2025 in naprej

Nepremičninski trg v Delhiju v letu 2025 zaznamuje srečanje pozitivnih trendov: rekordna prodaja, hitro zviševanje cen (zlasti v luksuznem segmentu) in revitalizirana dejavnost v stanovanjskem, poslovnem, trgovskem in industrijskem sektorju. Delhi-NCR se je trdno postavil v ospredje vzpona indijskega nepremičninskega sektorja. V prihodnje kaže razvoj trga optimistično, a bo zahteval previdno krmarjenje skozi izzive.

V kratkoročnem obdobju (2025–26) se pričakuje, da bo nepremičninski trg v Delhiju nadaljeval rast, čeprav z nekoliko zmernejšim tempom kot v evforičnem letu 2024. Temeljni dejavniki – močno povpraševanje končnih uporabnikov, izboljšana dostopnost zaradi pričakovanega znižanja obrestnih mer ter obsežna infrastrukturna vlaganja – bodo podpirali rast. Panoge napovedujejo zmerne enomestne letne rasti cen na stanovanjskem trgu po vsej državi globalpropertyguide.com, Delhi-NCR pa naj bi se s tem v glavnem skladal, čeprav bodo določeni mikromarketi presegali povprečje. Trenutni razcvet luksuza »se bo nadaljeval še nekaj časa«, kot pravijo strokovnjaki housetrue.com, glede na trajajoče zanimanje premožnih kupcev. Medtem pa bo lahko srednji segment znova pridobil zagon, če bodo finančni pogoji ugodnejši (nižji mesečni obroki) in če se bodo razvijalci ponovno prilagodili gradnji za srednji razred ter izkoristili skrito povpraševanje. Obseg prodaje stanovanj bo najverjetneje ostal zdrav – morda ne bo presegel rekorda iz leta 2024, vendar bo zagotovo močan v primerjavi s preteklimi povprečji – saj urbanizacija in ambicije spodbujajo lastništvo stanovanj kljub višjim cenam.

Na komercialnem področju ima pisarniški trg v Delhi-NCR po mnenju analitikov »dolgo in odporno obdobje pred seboj« economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Ker se zmanjšuje delež praznih prostorov in podjetja širijo, pričakujemo, da bodo najemnine za pisarne postopoma rasle, praznine pa se bodo še zmanjšale v naslednjih 1–2 letih. Novo ponudbo v nastajajočih poslovnih središčih (kot sta območji ob UER ali Noida Expressway) bo treba spremljati, a povpraševanje naj bi sledilo zaradi gospodarske rasti Indije. Trgovska nepremičnina naj bi uspevala – zaloge organizirane trgovske ponudbe naraščajo, trgovci pa vidijo Delhi-NCR kot ključen trg za širitev. Morda bomo priča vstopu novih blagovnih znamk in širitvi obstoječih z večjimi prodajalnami, kar bo ohranjalo zasedenost v nakupovalnih središčih in lahko celo zmanjšalo zahtevane donose, zaradi česar bo trgovski segment še bolj privlačen za vlaganja. Perspektive za industrijske/logistične nepremičnine so odlične zaradi stalne rasti e-trgovine in podjetij, ki diverzificirajo dobavne verige in uporabljajo NCR kot ključno vozlišče. Vladne pobude, kot je Nacionalna logistična politika, skušajo znižati stroške in izboljšati infrastrukturo, kar posredno povečuje tudi povpraševanje po skladiščih.

Ključni dejavniki za opazovanje na srednji rok bodo: izvedba Master plana 2041 (in ali bo ta sprožil predvideno priložnost za nepremičnine v višini približno 15 milijard USD economictimes.indiatimes.com), pravočasna izvedba velikih infrastrukturnih projektov (odprtje letališča Jewar po načrtu, napredek pri četrti fazi metroja ipd.) in nadaljevanje stabilne regulativno-politične ureditve, ki spodbuja investicije. Prav tako je treba spremljati odvisnost trga od luksuznega segmenta – zdrava in široko razpršena rast (tudi srednji segment) bi bila bolj trajnostna kot ozek luksuzni vzpon. Zakonodajalci bi lahko posredovali, če bi se na primer drastično poslabšala dostopnost (z davčnimi olajšavami ali stanovanjskimi shemami), kar bi lahko vplivalo na dinamiko povpraševanja.

Z vidika vlagatelja ali deležnika trg Delhija ponuja ogromne priložnosti, a zahteva tudi previdnost. Kot poudarja to poročilo, so lokacijske prednosti, bližina infrastrukture ter pravi čas vstopa/izhoda ključni za maksimizacijo donosov. Območja z dobro infrastrukturo in rastjo delovnih mest verjetno čakajo nadpovprečne rasti vrednosti. Po drugi strani pa lahko prenapihnjena območja brez prave povezljivosti ali gospodarskih spodbujevalcev zaostanejo. Upravljanje tveganj – z izbiro projektov z RERA zaščito, uglednih razvijalcev ter realnimi cenovnimi pričakovanji – bo ostalo ključno.

V širši sliki je nepremičninski trg Delhija pripravljen izkoristiti prednosti indijskega cilja, da do leta 2027 postane gospodarstvo v vrednosti 5 bilijonov dolarjev – glavno mesto bo pritegnilo pomemben delež investicij, talentov in s tem povpraševanja po nepremičninah. Vladino osredotočanje na infrastrukturo in stanovanjsko gradnjo (npr. trajna prenova mest, širitev metroja, funkcije pametnih mest) zagotavlja podporno okolje. Dokler bo obstajala politična in ekonomska stabilnost, je obeti za nepremičninski trg Delhija rast in širitev.

Za povzetek, Delhi-NCR leta 2025 stoji na novem vrhuncu – rast je visoka in polna priložnosti. Investitorji in kupci, ki “ostanejo informirani in proaktivni” housetrue.com, kot svetujejo strokovnjaki, bodo v tem trgu verjetno poželi nagrade. Ne glede na to, ali izkoriščate razcvet luksuznih nepremičnin, vlagate v novo vročo lokacijo ali si pridobivate sredstva za najemni donos, obstajajo priložnosti za različne strategije. Previdnost je priporočljiva glede na nekaj omenjenih dejavnikov tveganja, a ne pesimizem – odpornost trga se je dokazala po pandemiji. Z razumnimi izbirami lahko deležniki sodelujejo v uspešni zgodbi nepremičnin v Delhiju, ki se piše leta 2025 in se bo nadaljevala tudi v preostanku desetletja.

Viri: Zgornja analiza temelji na podatkih in vpogledih iz panožnih poročil, novic in ugotovitev svetovalnih podjetij, vključno z Grant Thorntonovim poročilom Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, poročili o stanovanjskem trgu (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, raziskavami Cushman & Wakefield ter JLL o pisarniških in maloprodajnih trgih cushmanwakefield.com hindustantimes.com, vpogledi Colliers o industrijskem najemanju economictimes.indiatimes.com, pa tudi iz uradnih političnih dokumentov in novic iz Economic Times, Hindustan Times o Master Planu 2041 in infrastrukturnem razvoju economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Ti so bili citirani skozi celotno besedilo z namenom zagotavljanja dejstvih utemeljene, ažurne podlage za sprejete zaključke. Primerjalni kontekst je povzet po analizi Global Property Guide in India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com in drugih, za zagotovitev celovite perspektive.