Nepremičninski trg v Portu 2025: trendi, cene, napovedi in priložnosti

Porto nepremičninski trg tudi v letu 2025 cveti in nadgrajuje močno rast iz preteklih let. Cene stanovanjskih nepremičnin v Portu so se v letu 2024 zvišale za približno 7–8 %, kar presega državno povprečje in celo rast v Lizboni theportugalnews.com theportugalnews.com. Povpraševanje ostaja močno v vseh segmentih – stanovanjskem, komercialnem, luksuznem in najemniškem – zaradi omejene ponudbe stanovanj, rastočega lokalnega gospodarstva ter vse večjega zanimanja tujih kupcev. Povprečne trenutne cene stanovanjskih nepremičnin v Portu znašajo približno 3.300–3.800 € na kvadratni meter, kar je okoli 35 % manj kot v Lizboni theportugalnews.com, kar poudarja relativno dostopnost Porta in možnosti za nadaljnjo rast. Najemnine so dosegle rekordne ravni, saj so mediane najemnine stanovanj do konca leta 2024 dosegle ~13 €/m² (na mesec) globalpropertyguide.com.

Pogledi v prihodnost so pozitivni. Analitiki napovedujejo, da bodo Porto in druge ključne regije na Portugalskem tudi v letu 2025 dosegale nadaljnjo rast cen (okvirno ~5–6 %), čeprav se drugi evropski trgi ohlajajo portugalpathways.io. Padajoče obrestne mere za hipotekarna posojila in velike infrastrukturne investicije – od novih linij podzemne železnice do hitre železniške povezave z Lizbono – naj bi še okrepile privlačnost nepremičnin v Portu. Luksuzni segment v mestu je zelo živahen, pri čemer nepremičnine v prestižnih območjih ob obali, kot je Foz do Douro, dosegajo cene do 7.500 €/m² theportugalnews.com, tuji vlagatelji in izseljenci pa imajo ključno vlogo, saj predstavljajo približno 12 % sklenjenih poslov po obsegu in prinašajo pomemben kapital theportugalnews.com.

Vendar pa izzivi ostajajo. Ponudba stanovanj še naprej zaostaja za povpraševanjem, kljub večjemu številu gradbenih dovoljenj (3.410 novih stanovanj odobrenih v letu 2024, največ v Portugalski theportugalnews.com). Dostopnost stanovanj postaja vse večja skrb za domačine, kar je spodbudilo vladne ukrepe – kot sta ukinitev zlate vize za naložbe v nepremičnine in omejitev dviga najemnin na 2,16 % za leto 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Investitorji ostajajo optimistični, a se soočajo z regulativnimi spremembami (npr. nova pravila za kratkoročni najem) in potencialnimi tveganji, kot so višji stroški financiranja ali globalna recesija. Na splošno je trg nepremičnin v Portu v letu 2025 zaznamovan s stabilno rastjo, visokim povpraševanjem v vseh segmentih in pozitivnimi obeti, ki jih podpirajo urbani razvoj ter trajajoče mednarodno zanimanje.

(V spodnjih razdelkih predstavljamo podrobno analizo posameznih tržnih segmentov, trenutnih cen in trendov, prihodnjih obetov, investicijskih priložnosti in tveganj ter ključnih dejavnikov, ki oblikujejo trg nepremičnin v Portu v letu 2025.)

Analiza tržnih segmentov

Stanovanjski trg nepremičnin

Stanovanjski trg v Portu ostaja trden. Cene stanovanj v mestu so že desetletje v stalnem porastu, kar je posledica močnega povpraševanja in omejene ponudbe. Leta 2024 so cene stanovanj v Portu zrasle za približno 7,8 % na letni ravni, v skladu z indeksom cen Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Ta rast, čeprav nekoliko počasnejša od 10,7-odstotnega porasta v letu 2023, je Porto še vedno uvrstila med najhitreje rastoče trge na Portugalskem. Pravzaprav je rast cen v Portu prehitela lizbonsko (~4–5 % v letu 2024 theportugalnews.com), kar odraža naraščajočo priljubljenost mesta. Povprečna cena na kvadratni meter v Portu zdaj znaša okoli 3.300 € (na transakcijski osnovi), v primerjavi s približno 5.000 € v Lizboni theportugalnews.com. Luksuzne nepremičnine v najboljših soseskah (kot sta Foz do Douro ali zgodovinsko središče) lahko dosežejo do €7.500/m² theportugalnews.com, čeprav so mediane ponujene cene v mestu maja 2025 približno 3.768 €/m² globalpropertyguide.com.

Prodajna dejavnost je v razcvetu. Porto je leta 2024 zabeležil približno 6.800 prodaj stanovanj, kar je 19-odstotno povečanje v primerjavi s prejšnjim letom theportugalnews.com. To kaže ne le na povpraševanje kupcev (tako domačinov kot priseljencev), ampak tudi na rastočo likvidnost trga. Porast transakcij se je zgodil kljub višjim stroškom zadolževanja v delu leta, kar nakazuje, da je veliko kupcev v Portu kapitalsko močnih ali tujcev (manj prizadetih zaradi lokalnih obrestnih mer). Proti koncu leta 2024 so se pojavili znaki umirjanja rasti cen, ko so obrestne mere dosegle vrhunec, vendar je povpraševanje ostalo “temeljno močno”, še posebej pri kakovostnih nepremičninah portugalproperty.com. Pravzaprav stanovanja višjega razreda in obnovljena stanovanja v središču Porta ali dobro povezanih predmestjih še naprej privabljajo več ponudb kupcev, ki iščejo tako domove kot naložbene priložnosti.

Na strani ponudbe je bila nova gradnja v zadnjih letih omejena, kar je še poslabšalo neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem. Porto, tako kot preostala Portugalska, trpi zaradi pomanjkanja stanovanjskih zalog po letih premalo gradnje. Čeprav so gradbena dela zdaj v porastu – z 3.410 novimi stanovanjskimi enotami, odobrenimi v letu 2024 (največji obseg novih stanovanjskih investicij na nacionalni ravni) theportugalnews.com – bo trajalo nekaj časa, da ti projekti pridejo na trg. Medtem so se investitorji močno usmerili na luksuzni segment, prenavljali zgodovinske stavbe ali gradili luksuzna stanovanja, kar ne prispeva veliko k lajšanju pomanjkanja dostopnih stanovanj. Ta dinamika vzdržuje cenovni pritisk navzgor. Kot poudarjajo strokovnjaki iz JLL, sta nizka ponudba in izjemno visoko povpraševanje ustvarila “pregret” trg, še posebej v višjem cenovnem segmentu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Niti bistveno povečanje ponudbe niti znaten padec povpraševanja nista na obzorju, kar pomeni, da ostaja podpora cenam močna globalpropertyguide.com.

Lokalno povpraševanje v primerjavi s tujim povpraševanjem: Pomembno je omeniti, da je trg v Portu podprt tako z domačimi kupci kot mednarodnimi vlagatelji. Številna portugalska gospodinjstva so aktivna zaradi rastočega gospodarstva in državnih spodbud za prve kupce (kot so izjeme pri davku IMT za mlade kupce in državna jamstva za hipotekarne kredite idealista.pt). Istočasno so tuji kupci (izseljenci, vlagatelji in diaspora) postali vse bolj vidni, saj jih pritegnejo nižje cene v Primerjavi z drugimi zahodnoevropskimi mesti in visoka kakovost življenja v Portu. (Trendi tujega povpraševanja so podrobneje predstavljeni v kasnejšem poglavju, a približno 12 % vseh prodajnih transakcij z nepremičninami na Portugalskem v letu 2024 je opravilo tujci theportugalnews.com theportugalnews.com, v priljubljenih območjih, kot je Porto, pa je delež še višji za najboljše nepremičnine.) Ta mešanica kupcev ohranja odporno povpraševanje po stanovanjih, tudi ob višjih obrestnih merah, saj so številni tuji nakupi izvedeni v gotovini ali zaradi življenjskega sloga.

Splošno je stanovanjski sektor Porta v letu 2025 zaznamovan z: stabilno rastjo cen, hitrim prometom pri prodajah in omejeno ponudbo. Čeprav se vlada in lokalne oblasti zavedajo izziva dostopnosti, na trgu še ni prišlo do popravka cen – namesto tega se je rast cen stabilizirala na bolj vzdržno raven po dvomestnih skokih v prejšnjih letih portugalproperty.com portugalproperty.com. Če ne pride do večjega gospodarskega šoka, naj bi stanovanjski segment tudi v prihodnje ohranjal »zmerno, a pozitivno« cenovno dinamiko, ki jo podpira močno povpraševanje portugalproperty.com.

Trg poslovnih nepremičnin

Portugalski sektor poslovnih nepremičnin doživlja renesanso, s številnimi vlagatelji in rekordno aktivnostjo v segmentih pisarn, trgovin, hotelov in industrijskih objektov. Leta 2023 je Območje Velikega Porta zabeležilo približno 226 milijonov evrov transakcij s poslovnimi nepremičninami, kar predstavlja vse večji delež portugalskih naložb cushmanwakefield.com. Do konca leta 2024 je Porto dosegel desetletni vrh naložb in bil na poti, da bi dosegel približno 19 % celotnih portugalskih naložb v poslovne nepremičnine (kar je pomemben delež glede na prevlado Lizbone) investporto.pt. Ta rast kaže na naraščajoče zaupanje v Porto kot poslovno središče in privlačno destinacijo za vlagatelje v nepremičnine.

• Trg pisarn: Trg pisarn v Portu je pokazal opazno odpornost in rast. Korporacije in multinacionalke se širijo v Portu, privabljene s strani talentirane delovne sile in nižjih stroškov. Povpraševanje po pisarniških prostorih je močno naraslo – na primer, zasedenost pisarn v Lizboni je poskočila za 71 % v letu 2024 portugalbuyersagent.com, in čeprav rast v Portu ni bila tako visoka v odstotkih, je bilo tudi tu povpraševanje zelo močno. Nova pisarniška središča v območjih, kot sta Boavista in Matosinhos, privabljajo najemnike, vendar kakovostna ponudba ostaja omejena. Stopnja praznih vrhunskih pisarn je nizka, kar dviguje najemnine. (V Lizboni se najemnine za vrhunske pisarne približujejo 30 €/m²/mesec portugalbuyersagent.com; v Portu so nekoliko nižje, vendar rastejo.) Zaradi pomanjkanja sodobnih pisarniških prostorov se vsi novi visokokakovostni pisarniški projekti v Portu običajno hitro oddajo in lastniki v nekaterih primerih dosegajo rekordne najemnine. Obeti za leto 2025 ostajajo optimistični, saj je pričakovati nadaljnjo rast najemnin v pisarniškem sektorju, ker vedno več podjetij išče prostore in nova ponudba prihaja le postopoma portugalbuyersagent.com.
• Trgovina in gostinstvo: Trgovska nepremičnina v Portu doživlja razcvet, podprta z močnimi potrošniškimi izdatki in rekordnim turizmom. Leto 2024 je bilo rekordno leto za trgovinske transakcije na Portugalskem, Porto pa je imel velike koristi od tega trenda portugalbuyersagent.com. V središču Porta so najemnine za trgovine na glavni ulici dosegale najvišje vrednosti v začetku leta 2024 cushmanwakefield.com. Na glavnih trgovskih ulicah, kot je Rua de Santa Catarina, skorajda ni praznih prostorov, mednarodne blagovne znamke pa se širijo. Tudi nakupovalni centri v mestni regiji so beležili rast najemnin in visoko zasedenost – pravzaprav je Cushman & Wakefield zabeležil rekordno visoke najemnine v nakupovalnih središčih Porta v začetku leta 2024 cushmanwakefield.com. Na področju gostinstva se hotelski sektor v Portu močno krepi. Število turistov v mestu je doseglo nove rekorde (Porto je imel približno 4-% povečanje števila prihodov potnikov na letališče v letu 2024, kar je preseglo rast Lizbone portugalbuyersagent.com), Porto pa obišče več turistov kot kadarkoli prej. To je sprožilo val hotelirskih projektov in prevzemov. Pričakuje se, da bo leto 2025 »rekordno leto« za hotele v Portu, saj zanimanje vlagateljev v gostinstvo ostaja visoko, povpraševanje turistov pa še naprej raste portugalbuyersagent.com. Nova hotelska ponudba, vključno z luksuznimi in butičnimi hoteli, je v pripravi, da bi izkoristila veliko priljubljenost mesta.
• Industrija in logistika: Porto je gospodarsko središče severne Portugalske in ima močan industrijski/logistični nepremičninski segment, kar podpira njegova strateška lokacija (bližina pristanišča Leixões in povezave s Španijo). Prevzem industrijskih nepremičnin je leta 2024 dosegel rekordne ravni po vsej Portugalski, Porto pa je pomembno prispeval k temu trendu portugalbuyersagent.com. Povpraševanje po skladiščnih in logističnih prostorih je veliko zaradi rasti spletne trgovine in preselitve dobavnih verig bližje Evropi. Najemnine za vrhunske logistične objekte so se zvišale in razpoložljivost ostaja pod evropskim povprečjem, tudi ob novi ponudbi na trgu portugalbuyersagent.com. Ključna logistična središča okoli Porta (Maia, Azurém itd.) se širijo. Obeti za industrijske nepremičnine so pozitivni – z nadaljevanjem nizke razpoložljivosti in rastjo najemnin – saj Porto utrjuje svojo vlogo logističnega vozlišča za severozahodno Ibersko regijo. Poleg tega so podatkovni centri in tehnološki objekti v vzponu zaradi vse močnejše tehnološke scene v Portu (mesto je privabilo več tehnoloških podjetij in njihovih raziskovalno-razvojnih centrov).

Splošno gledano je trg poslovnih nepremičnin v Portu pripravljen na rast v letu 2025, kar podpira močno gospodarstvo in optimizem vlagateljev. Trgovski in hotelski objekti bodo v prihodnjem letu najverjetneje pritegnili največ naložb (trgovina predstavlja pomemben delež zgodovinskih naložb, turizem pa povečuje povpraševanje po hotelih) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Medtem pa naj bi pisarniški in industrijski segmenti še naprej beležili rast najemnin ter razvoja, če bodo pogoji financiranja ostali ugodni portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Glavni izziv poslovnega trga v Portu je zagotavljanje zadostne ponudbe sodobnih objektov – vrzel, ki jo želijo nova projekti zapolniti do leta 2025 in kasneje.

Segment luksuznih nepremičnin

Luksuzni nepremičninski segment v Portu cveti, podprt s strani premožnih mednarodnih kupcev in vse večje privlačnosti mesta kot kozmopolitske destinacije. Tradicionalno sta bila za luksuzne nepremičnine v ospredju Lizbona in Algarve, vendar je Porto vse bolj na radarju kupcev z visoko neto vrednostjo. V globalnem Indeksu mednarodnih luksuznih stanovanj Knight Frank je Porto (skupaj z Algarvem) uvrščen med najboljše trge po rasti cen luksuznih nepremičnin v zadnjih letih theportugalnews.com benoitproperties.com. Leta 2024 so se cene luksuznih stanovanj v elitnih predelih Porta v povprečju zvišale za približno 5 % ali več, kar odraža vztrajno povpraševanje na najvišjem nivoju (to je skladno z globalnimi trendi luksuza, kjer so se cene premiernih nepremičnin v letu 2024 zvišale za približno 3,6 %) knightfrank.com.

Ekskluzivne soseske, kot so Foz do Douro, Nevogilde in deli zgodovinske četrti Ribeira, opredeljujejo luksuzni segment Porta. Ta področja ponujajo razgled na vodo, zgodovinski čar ali prestiž – in imajo najvišje cene. Kot je bilo omenjeno, so cene prvovrstnih nepremičnin v Portu dosegle približno 7.500 € na kvadratni meter theportugalnews.com, kar predstavlja zgornji razred za vrhunsko obnovljena stanovanja ali luksuzne vile v mestu. Za primerjavo: najvišje vrednosti v Lizboni dosegajo ~10.000 €/m² theportugalnews.com, zato Porto še vedno ponuja relativno vrednost za luksuzne kupce. Ta “vrzel v vrednosti” privablja tuje vlagatelje, ki ugotavljajo, da lahko v Portu pridobijo vrhunske nepremičnine bistveno ceneje kot v drugih zahodnoevropskih mestih ali celo v Lizboni.

Jasen znak razkošja v Portu: rekordni posli v Foz do Douro. V začetku leta 2024 so vrednosti transakcij za stanovanja v Foz dosegale nove vrhove, pri čemer so najemnine po poročilih dosegle okoli 16,9 € na m² na mesec – raven, primerljivo z najdražjimi območji Lizbone cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Prodaje penthousov in velikih stanovanj ob reki v Foz so prav tako postavile cenovne rekorde za mesto. Za mnoge od teh prestižnih poslov so zaslužni mednarodni kupci (iz ZDA, Združenega kraljestva, Francije, Brazilije in drugih držav), pogosto kupujejo za sekundarna prebivališča, upokojitev ali zaradi motivov za Zlati vizum (dokler se ta možnost za nakup nepremičnin ni končala). Razkošni trg ima koristi tudi od premožnih portugalskih izseljencev, ki se vračajo ali vlagajo v nepremičnine v domačem kraju.

Razkošni segment Porta je v zadnjih letih doživel nove prestižne projekte in prenove. Tako se na primer zgodovinske palače in skladišča preurejajo v luksuzne stanovanjske komplekse ali butična stanovanja. Opazen je tudi vedno večji interes za posestva v vinskih deželah v dolini Douro (nekaj ur iz Porta) in obalnimi dvorci na območjih kot je morska obala Vila Nova de Gaia – ti pogosto sodijo pod širši luksuzni trg Porta in nagovarjajo tiste, ki si želijo prostor in nepremičnine za življenjski slog z dostopom do mesta. Po mnenju upravljavcev premoženja prebivalci z velikim premoženjem še naprej privlači kombinacija portovske starodavne elegance in sodobnih dobrin, skupaj z varnostjo in podnebjem Portugalske theportugalnews.com theportugalnews.com. Dejavniki življenjskega sloga – kultura, kulinarika in občutek pristnosti – so ključne prodajne prednosti, ki Porto razlikujejo od bolj resortnih trgov.

Povzemimo, obeti za trg luksuznih nepremičnin v Portu ostajajo pozitivni. Ta segment “ostaja aktiven” z pričakovano stalno rastjo cen portugalproperty.com. Čeprav je ukinitev dovoljenja za zlato vizo za nepremičnine (ki začne veljati leta 2023) odstranila enega izmed spodbud, je večina kupcev luksuznih nepremičnin v Portu motivirana z življenjskim slogom in dolgoročnimi naložbami, ki še vedno vztrajajo. Dokler se mednarodna privlačnost Porta povečuje in ostaja ponudba resnično vrhunskih nepremičnin omejena, bo luksuzni trg še naprej beležil rast cen in visoko povpraševanje. Vlagateljem pa svetujejo previdnost – najboljši kupci zdaj dajejo prednost kakovosti, trajnosti in edinstvenim lastnostim pri luksuznih domovih portugalproperty.com, zato bodo nepremičnine, ki izpolnjujejo te kriterije, dosegale najboljše rezultate.

Najemni trg

Najemni trg v Portu je zelo napet in priča znatni rasti najemnin. Zaradi visokih cen stanovanj in številnih mladih strokovnjakov, študentov ter tujcev, ki raje najemajo kot kupujejo, je povpraševanje po najemu v Portu preseglo ponudbo razpoložljivih enot. To je povzročilo oster dvig najemnin v zadnjih letih, predvsem v središču mesta in univerzitetnih četrtih.

Ob koncu leta 2024 je mediana najemnine za nove najemne pogodbe v Portu znašala okoli 13,04 € na kvadratni meter na mesec globalpropertyguide.com. To pomeni, da je za tipično 100 m² veliko stanovanje najemnina približno 1.300 €/mesec. Ta mediana, zabeležena v četrtem četrtletju 2024, je bila 6,3 % višja kot leto prej globalpropertyguide.com. Porto je zdaj drugo najdražje najemno mesto na Portugalskem, takoj za Lizbono (kjer je mediana 16,04 €/m²) globalpropertyguide.com. Ti podatki so v skladu tudi z zasebnimi tržnimi podatki – Idealistin najemni indeks je pokazal, da so oglaševane najemnine v Portu okoli 17,8 €/m² sredi leta 2025, čeprav je ta številka višja zaradi navedenih luksuznih nepremičnin globalpropertyguide.com.

Ne le da so najemnine naraščale, dosegle so najvišje raven v zgodovini. V nekaterih elitnih območjih, kot sta središče mesta in Foz, so dosegljive najemnine za kakovostna stanovanja na rekordnih ravneh (kot omenjeno, so najemnine v Fozu za stanovanja presegale 16–17 €/m², kar je primerljivo z ravnmi v Lizboni) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Ta vzpon najemnin je neposredna posledica trajne neravnotežja med ponudbo in povpraševanjem: veliko potencialnih kupcev stanovanj se raje odloča za najem (zaradi cenovne nedostopnosti ali omejitev pri hipotekah), poleg tega pa je priliv izseljencev in digitalnih nomadov prinesel novo povpraševanje. Poleg tega se za najemniška stanovanja potegujejo tudi študenti (tako domači kot tuji – portovske univerze privabljajo veliko tujih študentov), kar še posebej poveča pritisk na trg vsak september.

Najemniški donosi v Portu so za najemodajalce precej privlačni. Od maja 2025 povprečni bruto donosi od najemnin za stanovanja na Portugalskem znašajo približno 4,6 % globalpropertyguide.com. Donosi v Portu so običajno nekoliko višji od lizbonskih (kjer so bili donosi konec 2024 pri stanovanjih le okoli 3,8 %) globalpropertyguide.com, saj so cene nepremičnin v Portu nižje, najemnine pa še vedno razmeroma visoke. Donosi na območju Velikega Porta lahko v določenih predmestjih ali večstanovanjskih stavbah presežejo 5 %, kar privablja zanimanje tako manjših vlagateljev (npr. posamezniki, ki kupujejo za dolgoročni najem) kot tudi institucionalnih vlagateljev (projekti build-to-rent). Na primer, Setúbal (južno od Lizbone) je imel ene najvišjih donosov s 5,08 %, a tudi naložbe v najem stanovanja v mestu Porto ostajajo privlačne v primerjavi z večino mest evroobmočja globalpropertyguide.com.

Portugalska vlada je uvedla politike, ki vplivajo na najemni trg. Za zaščito najemnikov v obstoječih pogodbah v času visoke inflacije je vlada omejila povišanja najemnin za 2023 ter ponovno za 2024/2025. Za leto 2025 je bila rast najemnin za obstoječe najemnike uradno omejena na 2,16 % globalpropertyguide.com. Vendar ta omejitev ne velja za nove pogodbe, tako da nove najemne pogodbe odražajo celoten tržni skok. Politika “zvišanja najemnin” je nekoliko omejila rast najemnin za dolgoročne najemnike, novi najemniki (ali tisti, ki se selijo) pa se soočajo z višjimi tržnimi cenami.

Zanimivo je, da se po letih zmanjševanja ponudbe pojavljajo znaki, da se ponudba najemnih stanovanj morda izboljšuje. Idealista je poročala o 49-odstotnem medletnem povečanju števila domov, ki so na voljo za najem na Portugalskem v 1. četrtletju 2025 globalpropertyguide.com. V Portu se pojavlja tudi več oglasov. To bi lahko bilo posledica nekaterih lastnikov, ki se odločajo za oddajo nepremičnin (izkoriščajo visoke najemnine), ter verjetno tudi zaradi lastnikov kratkoročnih najemov, ki se zaradi novih predpisov preusmerjajo v dolgoročne najeme. Pravzaprav lahko nedavni ukrepi Portugalske za omejitev kratkoročnih najemov (Alojamento Local) spodbujajo, da se nekatere nepremičnine vračajo na trg dolgoročnih najemov (to je obravnavano v razdelku Spremembe politike). Z umirjanjem ali padcem obrestnih mer je nakup postal nekoliko privlačnejši, kar lahko nekoliko razbremeni najemni trg, saj del najemnikov postaja kupcev globalpropertyguide.com. Kljub temu je vsakršna razbremenitev majhna; strokovnjaki pričakujejo, da bodo najemnine v Portu v prihodnjih letih še naprej rasle, čeprav morda nekoliko počasneje kot pri dvomestnih skokih v zadnjih letih globalpropertyguide.com. Kot je poudaril Savills, bo “najemni trg v Lizboni in Portu verjetno še naprej pod pritiskom rasti cen … pričakovano bo rast trajala”, dokler bo povpraševanje visoko in ponudba omejena globalpropertyguide.com.

Skratka, najemni trg v Portu leta 2025 zaznamujejo rekordne najemnine, visoko povpraševanje in nizka zasedenost. Lastnikom prinaša soliden donos, najemnikom pa še naprej predstavlja izziv. Mesto skuša spodbuditi več najemnih stanovanj (prek shem, kot sta Build-to-Rent in davčne spodbude), a taki ukrepi bodo potrebovali čas za rezultate. Za zdaj naj najemniki načrtujejo letne dvige najemnin in ostro konkurenco, zlasti v središču Porta, medtem ko lahko vlagatelji najemni sektor vidijo kot močno priložnost – kljub verjetnosti dodatnih regulacij, če se dostopnost še poslabša.

(Spodnja tabela primerja trenutne povprečne cene in najemnine v Portu z Lizbono ter nacionalnim povprečjem ter prikazuje razlike in stopnje rasti.)

Trg	Mediana prodajne cene (€/m²)	Sprememba cene na letni ravni	Mediana najemnine (€/m²/mesec)	Sprememba najemnine na letni ravni
Porto	€3,768 (maj 2025) globalpropertyguide.com	+5,8 % globalpropertyguide.com	€13,04 (4. četrtletje 2024) globalpropertyguide.com	+6,3 % globalpropertyguide.com
Lizbona	€5,720 (maj 2025) globalpropertyguide.com	+1,8 % globalpropertyguide.com	€16,04 (4. četrtletje 2024) globalpropertyguide.com	+3,4 % globalpropertyguide.com
Portugalska (povp.)	€2,851 (maj 2025) globalpropertyguide.com	+7,4 % globalpropertyguide.com	€8,43 (4. četrtletje 2024) globalpropertyguide.com	+9,3 % globalpropertyguide.com

Tabla: Primerjava cen in najemnin nepremičnin v Portu in Lizboni. Vrednosti nepremičnin v Portu so nižje kot v Lizboni, vendar rastejo hitreje, posebej v zadnjem letu. Najemnine v Portu so druge najvišje na Portugalskem, kar odraža veliko povpraševanje.

Trenutne cene nepremičnin in zadnji trendi

Cene nepremičnin v Portu so v letu 2025 dosegle nove vrhove po desetletju močne rasti. Potem ko so se med letoma 2015 in 2023 v največjih portugalskih mestih več kot podvojile globalpropertyguide.com, ni videti, da bi cene kmalu padle. V Portu znaša povprečna zahtevana cena za stanovanjske nepremičnine okoli 3.768 € na kvadratni meter (maj 2025) globalpropertyguide.com. To predstavlja približno 5,8 % medletno rast zahtevanih cen v mestu globalpropertyguide.com. Za primerjavo so zahtevane cene v Lizboni približno 5.720 €/m² (z rahlo 1,8 % medletno rastjo), nacionalna mediana pa 2.851 €/m² (povečanje za 7,4 % letno) globalpropertyguide.com. Podatki kažejo, da je Porto eno vodilnih mest glede rasti cen, čeprav se je tempo rasti po eksplozivni rasti po pandemiji nekoliko umiril. Analiza iz konca leta 2024 je Porto postavila med 10 najboljših svetovnih mest glede letne rasti vrednosti stanovanj – bil je na 8. mestu z 8,6 % rastjo, kar je več kot lizbonskih 4,7 %, kar potrjuje njegov zagon theportugalnews.com theportugalnews.com.

Nekaj trendov zaznamuje trenutne cenovne dinamike:

• Umirjanje v primerjavi z 2022–23: Rast cen v letu 2024 je bila sicer močna, a nižja kot v prejšnjih letih. Trg se stabilizira v bolj vzdržljiv ritem po dvoštevilčnih letnih skokih v letih 2018–2022. Analitiki leto 2024 ocenjujejo kot »leto umirjanja in odpornosti« – cene so še vedno rasle, vendar počasneje, kar kaže, da trg ni v brezglavem razcvetu portugalproperty.com portugalproperty.com. To umirjanje je deloma posledica višjih hipotekarnih obrestnih mer v letih 2023/začetek 2024, ki so nekoliko ohladile povpraševanje, deloma pa preizkušanja meja dostopnosti. Vendar pa je prisotna odpornost: kljub gospodarskim pritiskom cene niso padle; le počasneje so rasle, kar kaže globino povpraševanja.
• Neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem: Temeljni razlog, zakaj cene ostajajo visoke, je, da povpraševanje v Portu močno presega stanovanjsko ponudbo. Novogradnje že leta zaostajajo (zaradi birokratskih ovir in visokih gradbenih stroškov), zato kupci tekmujejo za omejeno število nepremičnin, predvsem na osrednjih lokacijah globalpropertyguide.com. Ta strukturno pomanjkljiva ponudba pomeni, da tudi če se povpraševanje nekoliko zmanjša, cene zaradi redkosti ostajajo visoke. Pravzaprav “ni nobenih znakov novega, bolj uravnoteženega tržnega cikla” (konec 2024) – ponudba ne dohiteva povpraševanja, to pa ostaja visoko, zato pritisk na rast cen vztraja globalpropertyguide.com.
• Vpliv luksuznega trga: Povprečja cen v zadnjem času določajo predvsem transakcije v višjih cenovnih razredih. Razvoj v Portu je usmerjen zlasti v luksuzni segment, tuji kapital pa pogosto cilja na najprestižnejše nepremičnine. To je povzročilo izjemno rast v dragih območjih (Foz, Ribeira ipd.), kar dviguje celotno povprečje. Nasprotno pa so nekatere bolj dostopne kategorije zabeležile manjšo rast, saj novih cenovno dostopnih stanovanj skorajda ni.
• Razlike med soseskami: Znotraj Porta se gibanja cen razlikujejo po soseskah. Osrednje in zahodne župnije (npr. Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) dosegajo najvišje cene in stalno rast. Obrobna območja ter sosednje občine v metropolitanskem območju (Gaia, Matosinhos, Maia ipd.) so v letu 2024 prav tako zaznala rast cen, ponekod celo večjo v odstotkih, saj ljudje iščejo alternative. Na primer, v letu 2024 so bližnja mesta Espinho (+8,6 %), Póvoa de Varzim (+12,0 %) in Vila do Conde (+16,9 %) presegla stopnjo rasti Porta theportugalnews.com, kar kaže na širjenje povpraševanja na širšo regijo Porta. Kljub temu pa je mesto Porto še vedno najdražje na severu Portugalske in nacionalno na drugem mestu za Lizbono.
• Skrb za dostopnost: Ker je povprečna cena stanovanja v Portu zdaj okoli 3.300 €/m², veliko stanovanj pa stane več kot 300.000 €, je dostopnost za lokalne prebivalce resen problem. Rast dohodkov ne dohaja stroškov stanovanj. Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov (APEMIP) je ugotovilo, da so cene močno prehitele družinske dohodke – tudi 10-odstotni padec cen stanovanj ne bi naredil široke dostopnosti theportugalnews.com. Dejansko je približno 73 % portugalskih gospodinjstev lastnikov stanovanj (mnoga brez hipotek) theportugalnews.com, medtem ko se mlajše generacije in priseljenci soočajo z visokimi ovirami za vstop. Ta kontekst podžiga politični pritisk in posege v politike (podrobneje kasneje). To tudi pomeni, da bo krog lokalnih kupcev, ki si lahko privoščijo nepremičnine po trenutnih cenah, omejen, zaradi česar je še večje breme na zunanjem povpraševanju (izseljenci, vlagatelji), da vzdržuje rast cen.

Še en pomemben trenutni trend je rahlo ohlajanje rasti cen v pozni 2024 in v 2025 – ne padec cen, ampak izravnava stopnje rasti. Idealistin cenovni indeks je pokazal, da je bila letna rast cen stanovanj na državni ravni aprila in maja 2025 nespremenjena, 7,4%, kar kaže na umiritev idealista.pt. V Portu je bila letna rast v maju 2025 približno 5,9 %, podobno kot predhodni mesec idealista.pt. To pomeni, da se trg ne segreva še bolj, temveč ostaja na visoki ravni. Analitiki Morningstarja pričakujejo, da se bo “trajnostna rast cen nepremičnin nadaljevala tudi v 2025, a počasneje” kot v 2024 globalpropertyguide.com. Z drugimi besedami – cene še vedno rastejo, a najstrmejši vzponi so verjetno za nami, če bodo obrestne mere ostale višje kot pri izjemno nizkih vrednostih iz 2010-ih.

Povzemimo: trenutne cene v Portu so na rekordno visokih ravneh, zadnji trendi pa kažejo robustno, a umirjajočo se rast. Mesto vodi Portugalsko po cenovnemu dvigu skupaj z drugimi vročimi regijami. Temeljni tržni dejavniki – močno povpraševanje (domače in tuje), omejena ponudba in visoki gradbeni stroški – še naprej podpirajo cene globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kupci, ki bodo vstopali na trg leta 2025, morajo biti pripravljeni na zgodovinsko visoke cene, a jih lahko nekoliko pomiri dejstvo, da se tempo rasti umirja v primerjavi z evforijo pred nekaj leti. Prodajalci ostajajo v ugodnem položaju zaradi nizke ponudbe. Vsi opazujejo, ali bodo nova stanovanjska ponudba in vladni ukrepi v letih 2025–26 pomembno premaknili to ravnovesje, a trenutno vrednosti nepremičnin v Portu ostajajo na rastoči poti.

Prihodnje napovedi cen in povpraševanje

Ko gledamo naprej, je obeti za nepremičninski trg Porta v prihodnjih letih (2025–2027) previdno optimističen. Več napovedi in strokovnjakov meni, da bo Porto – skupaj z drugimi ključnimi trgi Portugalske – še naprej doživljal cenovno rast v bližnji prihodnosti, vendar po zmernejši in bolj trajnostni stopnji kot v zadnjih letih. Obstaja široko soglasje, da bo povpraševanje ostalo močno, podprto tako z lokalnimi temelji kot z mednarodnim zanimanjem, medtem ko bo trajajoče pomanjkanje ponudbe še naprej pritiskalo cene navzgor.

Napovedi cen: Nedavno poročilo Property Market-Index (podjetje za raziskave luksuznih nepremičnin) napoveduje, da bo nepremičninski trg na Portugalskem v letu 2025 zrasel za približno 5,8 %, pri čemer bodo “ključne regije, kot so Lizbona, Algarve in Porto, vodile rast.” portugalpathways.io portugalpathways.io. To bi pomenilo, da se bo rast cen v Portu na letni ravni nadaljevala v srednjih enomestnih odstotkih – zdrava rast, posebej glede na to, da je za številne druge države napovedano zniževanje ali zastoj cen stanovanj. (Poročilo sicer pričakuje, da se bo širši nepremičninski trg EU v letu 2025 skrčil za 2,5 % portugalpathways.io, zato je Portugalska izjema s pozitivno rastjo.) Tudi portugalske agencije in banke napovedujejo nadaljnjo rast cen v 2025, vendar počasnejšo kot v letih 2022–24. ERA Portugal je, na primer, poročala o odličnih rezultatih in pričakuje, da bo trg “ohranil aktivnost kljub splošni gospodarski situaciji.” portugalproperty.com

Do leta 2026–2027, če se bodo obrestne mere znižale in bo prišlo na trg več novih nepremičnin, bi se lahko rast še dodatno umirila, vendar večjih popravkov cen trenutno ni pričakovati. Če ne pride do zunanjih šokov, bodo vrednosti stanovanj v Portu najverjetneje še naprej rasle zaradi strukturnega pomanjkanja stanovanj. Nekateri analitiki omenjajo možen scenarij »mehke pristanke«: rast cen, ki se bolj usklajuje z rastjo plač (npr. 3–5 % letno), ko se trg uravnovesi. Omeniti velja, da mednarodne institucije ostajajo optimistične glede Portugalske – IMF in EU izpostavljata odpornost portugalskega gospodarstva, nadaljnje investicije v stanovanjsko gradnjo in infrastrukturo pa lahko še naprej spodbujajo povpraševanje po nepremičninah.

Obeti glede povpraševanja: Povpraševanje po nepremičninah v Portu bi moralo ostati živahno iz več razlogov:

• Rahljanje obrestnih mer: Po obdobju zaostrene denarne politike so znaki, da obrestne mere dosegajo vrh in bi lahko postopno začele padati proti koncu leta 2024 in v letu 2025. Evropska centralna banka je junija 2025 znižala ključne obrestne mere za 25 bazičnih točk globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, saj je inflacija prešla pod nadzor. Tržna pričakovanja napovedujejo nadaljnje postopno rahljanje. Nižje hipotekarne obresti v letih 2025–26 bodo izboljšale dostopnost za domače kupce in lahko spodbudile nakupno povpraševanje portugalproperty.com portugalproperty.com. Številne mlade družine, ki so zaradi visokih stroškov izposojanja odložile načrte, bi se lahko znova vrnile na trg. Tudi referenčna obrestna mera Euribor okoli 2 % (z okoli 4 % v 2023) bi bistveno spodbudila hipotekarno dejavnost portugalproperty.com. To je ključen pozitivni dejavnik za povpraševanje, zlasti v drugi polovici 2025 in pozneje, če bo inflacija ostala umirjena.
• Demografija in urbanizacija: Prebivalstvo metropolitanskega območja Porta narašča, k čemur prispevata tako notranja migracija (ljudje iz manjših mest, ki se selijo zaradi zaposlitve) kot prihod tujcev. Vzpon mesta kot tehnološkega in storitvenega središča pomeni stalen pritok strokovnjakov, ki potrebujejo bivališča. Povprečna velikost gospodinjstva na Portugalskem se je zmanjšala (s 3,3 osebe leta 1981 na 2,5 leta 2021) theportugalnews.com, kar povečuje potrebo po stanovanjih na prebivalca. Poleg tega je tuje prebivalstvo v desetletju 2011–2021 poskočilo za 37 % theportugalnews.com in od takrat še naprej raste – več prebivalcev (domačinov in tujcev) pomeni večje povpraševanje po stanovanjih. Opazen je tudi življenjski trend: manjša gospodinjstva in več samskih strokovnjakov najema ali kupuje stanovanja v mestu, kar dodatno povečuje povpraševanje po enotah.
• Mednarodni/zanimanje izseljencev: Tujci bodo še naprej pomemben gonilnik povpraševanja v Portu. Tudi če je pot do Zlate vize prek nepremičnin zaprta, Portugalska ostaja izredno privlačna za izseljence, upokojence in ljudi na daljavo. Ugled države kot varne, sončne in cenovno dostopne destinacije – skupaj z enostavnostjo nakupa nepremičnine – še naprej privablja tujce. Leta 2023 so tujci predstavljali približno 12 % prebivalstva Portugalske, v zadnjih petih letih pa se je število ameriških izseljencev povečalo za več kot 340 % (na skoraj 21.000) theportugalnews.com. Porto je pri mnogih novincih visoko na seznamu zaradi svoje kulture in nižjih življenjskih stroškov kot Lizbona. Nepremičninske agencije poročajo o stalnem močnem zanimanju s strani Severnoameričanov, Severnoevropejcev, Brazilcev in drugih v letu 2025 portugalproperty.com. Izvorni trgi vključujejo ZDA in Kanado (Porto je zabeležil znaten porast Američanov, ki se selijo), Združeno kraljestvo (Britanci po brexitu iščejo vstop v EU), Francijo, Nemčijo, Nizozemsko ter seveda Brazilijo (kulturne/jezikovne vezi) portugalproperty.com. Pričakuje se, da bo to mednarodno povpraševanje ostalo močno ali celo naraslo, saj geopolitična in gospodarska negotovost drugje dela Portugalsko za “varno zatočišče” za premoženje theportugalnews.com theportugalnews.com. Dejstvo je, da so premožni tujci navedeni kot ključni dejavnik, ki žene trg nad evropskim povprečjem portugalpathways.io. Tudi brez viznih spodbud prihajajo zaradi življenjskega sloga in diverzificirajo svojo lastnino v portugalske nepremičnine.
• Povpraševanje s strani investitorjev in institucij: Nepremičninski investicijski skladi in razvijalci se vse bolj osredotočajo na Porto. Naložbeni obeti (po ocenah CBRE in drugih) so optimistični – skupne naložbe v nepremičnine v Portugalski bi lahko leta 2025 dosegle 2,5 milijarde evrov (~8 % letna rast) portugalbuyersagent.com, Porto pa bo pridobil pomemben delež tega zneska. Sektorji, kot so gradnja za najem, študentsko bivanje, skupno bivanje in bivanje za starejše, postajajo zanimivi kot razmeroma neizkoriščeni trgi v Portu. Dokler bodo donosi privlačni in bo gospodarstvo raslo, bodo institucionalni akterji prispevali k povpraševanju z nakupom nepremičnin in gradnjo novih projektov.

Ob upoštevanju teh dejavnikov je obeti povpraševanja za Porto zelo dobri. Ena opomba: obstaja nekaj skrbi zaradi prevelikega zanašanja na tuje povpraševanje. Lokalni temelji sami morda ne bodo mogli neomejeno vzdrževati visoke rasti cen, če bi tuji kapital odšel. Nekateri analitiki opozarjajo, da se v določenih elitnih segmentih vrednotenja zdijo odmaknjena od lokalnih dohodkovnih temeljev, “močno poganjana z zunanjim povpraševanjem.” portugalproperty.com Če bi se na primer globalno investicijsko razpoloženje spremenilo ali bi se spremenili potovalni vzorci, bi lahko Porto doživel upad povpraševanja v najvišjem segmentu. Vendar ni nobenega jasnega znaka za tak preobrat in večja raznolikost izvorov kupcev ta dejavnik blaži.

Splošno gledano večina kazalcev kaže, da bo trg nepremičnin v Portu v naslednjih letih še naprej rasel, a z zmernejšim tempom. Fraza “stabilna rast ob pozitivnih obetih” dobro opiše soglasje globalpropertyguide.com. Pomanjkanje stanovanj bo preprečevalo padec cen, izboljšanje gospodarskih razmer (za Portugalsko je napovedana zmerna rast BDP) in politična podpora stanovanjskemu sektorju pa bosta spodbujala dejavnost. Nedavna odobritev 813 milijonov evrov nepovratnih sredstev Evropske komisije za hitro železnico Porto-Lizbona in druge naložbe povečujejo zaupanje v rast regije expresso.pt. Tveganja, kot so nihanja obrestnih mer, geopolitični dogodki ali recesija, pa so glavni negativni dejavniki, ki bi lahko vplivali na te obete.

Povzemimo: nepremičninski trg v Portu naj bi v prihodnjih letih še naprej rasel, s povečevanjem cen v območju srednjih enomestnih odstotkov letno in vztrajnim visokim povpraševanjem. Trg prehaja iz vrtoglave rasti poznih 2010-ih v fazo bolj normalizirane, a še vedno zelo zdrave rasti. Investitorji in kupci stanovanj ostajajo optimistični glede prihodnosti Porta, mednarodni ugled mesta pa nakazuje, da bo prebrodilo tudi širša evropska ohlajanja. Če ne pride do nepričakovanega šoka, bo Porto presegel številne primerljive trge in ostal ena izmed nepremičninskih uspešnic Iberije do leta 2025 in naprej portugalpathways.io portugalpathways.io.

Nepremičninske investicijske priložnosti in tveganja

Porto ponuja izjemno pokrajino za investiranje v nepremičnine, z mešanico priložnosti – od kapitalske rasti in najemnih donosov do diverzifikacije portfelja – ter številnih tveganj in izzivov, na katere morajo biti investitorji pozorni. Kot drugo največje mesto na Portugalskem in dinamično regionalno središče je Porto v zadnjih letih pritegnil vse več zanimanja tako domačih kot tujih investitorjev. Spodaj predstavljamo ključne priložnosti in tveganja na portovškem trgu leta 2025:

Priložnosti

• Velik potencial rasti (Relativna dostopnost): Cene nepremičnin v Portu, čeprav lokalno dosegajo rekorde, so še vedno bistveno nižje kot v Lizboni ali drugih zahodnoevropskih mestih, kar nakazuje prostor za rast. Povprečna cena (~3.500 €/m²) je le delček pariških ali londonskih, celo ~35–40 % cenejša od lizbonskih theportugalnews.com. Ta “dohitevalni” potencial pomeni, da lahko investitorji računajo na dodatno rast vrednosti ob zorenju portovškega trga. Močna rast cen v zadnjih letih (več kot 8 % letno) in pozitivne napovedi (~5 %+ v naslednjem letu portugalpathways.io) poudarjajo kapitalski donosni potencial.
• Trdni najemni donosi in dohodek: Za razliko od mnogih evropskih prestolnic z nizkimi najemninami, Porto ponuja privlačne najemne donose. Običajni bruto donosi na stanovanja so okoli 4–5% globalpropertyguide.com, še višji pa v določenih segmentih študentskih nastanitev ali predmestij. Ker najemnine rastejo in je povpraševanje turistov po najemu visoko, so investicije za oddajo v najem lahko dobičkonosne. Obstaja tudi možnost kratkoročnega najema (Airbnb-stil) na turistično obremenjenih območjih; kljub novim predpisom počitniški najemi v Portu še vedno prinašajo visok dohodek zaradi celoletnega turizma in rastoče skupnosti digitalnih nomadov.
• Diverzificirane priložnosti v različnih segmentih: Trg v Portu ni omejen samo na klasične bivanjske enote. Investitorji lahko raziskujejo nižne segmente, ki so v porastu:
  • *Študentske nastanitve: Porto je pomembno univerzitetno mesto s tisoči mednarodnih študentov. Posebno zgrajene ali predelane študentske nastanitve (PBSA) so v pomanjkanju. Razvoj ali preusmeritev nepremičnin v študentske domove je področje rasti – poganja ga približno 16% rast tujih študentov v zadnjih letih investporto.pt investporto.pt.
  • Turizem in gostinstvo: Poleg nakupa stanovanj imajo investitorji priložnost v hotelih, penzionih ali apartmajih s storitvami. Turistični bum v Portu (rekordno število obiskovalcev, celoten portugalski turizem naj bi zrasel za +9% v 2025 portugalbuyersagent.com) pomeni, da lahko gostinske nepremičnine prinesejo visoke donose.
  • Poslovni/prostori za pisarne: Ker Porto privablja vedno več podjetij, so sodobne pisarne zelo iskane. Daljnovidni vlagatelji vidijo priložnost v razvoju poslovnih prostorov (še posebej zelenih in tehnološko naprednih) za potrebe multinacionalk, ki odpirajo tehnološke in storitvene centre v Portu portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Pojav mesta kot tehnološkega središča (nekateri ga imenujejo “portugalska Silicijeva dolina”) bi lahko še dodatno dvignil najemnine in vrednosti poslovnih prostorov.
  • Industrija in logistika: Zaradi trendov preseljevanja proizvodnje so logistična skladišča okoli Porta (v bližini pristanišča in letališča) zelo iskana portugalbuyersagent.com. Naložbe v industrijska zemljišča ali objekte lahko izkoristijo rekordno povpraševanje in nizko stopnjo prostih kapacitet.
• Projekti urbane prenove: Porto ima veliko pobud za urbano obnovo, ki nudijo zanimive investicijske priložnosti. Mesto aktivno spodbuja prenovo svojega zgodovinskega središča (UNESCO lokacija) – vlagatelji, ki obnovijo stare stavbe za novo stanovanjsko ali poslovno rabo, uživajo spodbude in močno končno povpraševanje. Poleg tega nadaljnji razvoj vzhodnih okrožij Porta (npr. Campanhã) – vključno s projekti, kot je Matadouro (nekdanja klavnica, ki postaja kulturno in poslovno središče) – daje tem območjem nov zagon in omogoča zgodnjim vlagateljem priložnost za dobiček ob prihodnjem zvišanju vrednosti investporto.pt investporto.pt. Sodelovanje pri Portovem cilju postati »vodilno mesto urbane regeneracije«, medtem ko mesto vlaga v izboljšanje kakovosti urbanega okolja in dostopnih stanovanj, prinaša tako finančne kot ESG koristi investporto.pt.
• Stabilno gospodarsko in politično okolje: Portugalska velja za stabilno, nizko-tvegano okolje za lastninske pravice in poslovanje, posebej v primerjavi z nekaterimi drugimi razvijajočimi se trgi. Porto ima posebej poslovno naklonjeno lokalno vlado (prek InvestPorto itd.) in je odprt za naložbe. Davčne ugodnosti (kot je novi **“IFICI” režim, ki nadomešča NHR za določene tuje prihodke, ter razmeroma nizki davki na nepremičnine) in poti do državljanstva (čeprav je Golden Visa za nepremičnine ukinjena, portugalsko bivališče še vedno lahko dosežete z drugimi naložbami) olajšajo vstop investitorjem. Stabilno gospodarstvo evroobmočja in izboljšana infrastruktura (podrobnosti v naslednjem poglavju) dodatno zmanjšujejo tveganje in povečujejo dolgoročne možnosti.
• Izhodne možnosti in likvidnost: Portovski trg je postal dovolj likviden, da lahko vlagatelji lažje izstopijo kot prej. Naraščajoče mednarodno prepoznavanje Porta pomeni, da obstaja širok krog potencialnih kupcev ob preprodaji – domačini, izseljenci, skladi. Če je strategija razvoj, je končno povpraševanje močno, zato je prodaja enot v fazi načrtovanja ali ob zaključku projekta povsem izvedljiva (kar dokazujejo številni razprodani novi projekti). Povpraševanje po najemninah omogoča tudi strategije »obdrži in generiraj dohodek«, z možnostjo kasnejše prodaje, ko vrednost nepremičnine zraste.

Tveganja

• Tveganje obrestnih mer in financiranja: Čeprav se pričakuje, da bodo obrestne mere postopoma padle, so še vedno višje kot izjemno nizke ravni pred nekaj leti. Če bi se inflacija ponovno povečala, bi lahko monetarna zaostritev ponovno stekla, kar bi zvišalo stroške hipotek in zmanjšalo povpraševanje. Višje obrestne mere so leta 2023 že odvrnile nekatere kupce (zlasti tiste, ki prvič kupujejo in se zanašajo na posojila). Investitorji, ki računajo na poceni zadolževanje, bi lahko ugotovili, da stroški financiranja zmanjšujejo donos. Je pa res, da so portugalske banke ravnale preudarno; močan skok obrestnih mer bi lahko obremenil nekatere zadolžene investitorje ali lastnike stanovanj ter potencialno povzročil rahel porast prisilnih prodaj – a pod trenutnimi pogoji se ne pričakuje nič podobnega scenariju iz leta 2008.
• Regulativne in politične spremembe: Normativni okvir za nepremičnine na Portugalskem je v spremembah, saj vlada poskuša reševati krizo dostopnosti stanovanj. Investitorji se soočajo s političnim tveganjem, kot je:
  • Posegi v najemni trg: Vlada je pokazala pripravljenost omejiti rast najemnin (kot z 2,16-odstotno omejitvijo za leto 2025) globalpropertyguide.com. Pojavljali so se tudi predlogi za nadzor najemnin ali obvezno podaljševanje pogodb. Medtem ko so trenutne omejitve zmerne, bi lahko bodoči politični premiki prinesli strožjo najemno zakonodajo, ki bi omejila rast najemnin ali otežila izselitve, kar bi vplivalo na izračun dobička.
  • Omejitve kratkoročnega oddajanja: Leta 2023 so v sklopu zakona “Mais Habitação” (Več stanovanj) nove licence za kratkoročno oddajanje (za najeme v slogu Airbnb) začasno ukinili v območjih z visoko gostoto, kot je središče Porta portugalresidencyadvisors.com. Obstoječe licence lahko ostanejo v veljavi in jih je od konca leta 2024 mogoče celo prenesti ob prodaji nepremičnine (po spremembi pravil) portugalresidencyadvisors.com. Kljub temu ostaja negotovost: lokalne oblasti imajo zdaj večjo avtonomijo za urejanje ali celo preklic licenc za turistična stanovanja v določenih conah guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Nova vlada v letu 2024 je nakazala umik nekaterih omejitev, a občinska pravila bodo še vedno veljala. Za vlagatelje v počitniške najeme to prinaša pomembno regulativno tveganje – pravila bi se lahko ponovno zaostrila, če bi se povečalo nezadovoljstvo prebivalcev, kar bi lahko omejilo donosne dohodke iz kratkoročnih najemov.
  • Spremembe programa Zlati vizum in davčnega režima: Program Zlati vizum ne vključuje več nepremičnin kot upravičeno naložbo (od leta 2023) globalpropertyguide.com. Čeprav je bilo to napovedano in vpliva predvsem na trg luksuznih nepremičnin v Lizboni/Algarveju, je bil s tem odstranjen eden od dejavnikov povpraševanja. Priljubljeni davčni režim za nerezidente (“Non-Habitual Resident – NHR”) je bil za nove prosilce ukinjen z letom 2024 globalpropertyguide.com, nadomeščen pa je z bolj zmernim programom. Te spremembe bi lahko nekoliko zmanjšale priliv določenih vrst tujih kupcev (npr. upokojenci, ki iščejo davčne ugodnosti). Prihodnje vlade bi lahko uvedle nove spodbude ali dodatne omejitve – nepredvidljivost na tem področju predstavlja dejavnik tveganja za povpraševanje.
• Pregrevanje trga in omejitve dostopnosti: Obstaja tveganje, da se trg pregreje ali doseže mejo dostopnosti. Če bodo cene še naprej prehitele lokalne dohodke, se lahko povpraševanje s strani domačinov bistveno zmanjša. Že zdaj so vidni znaki: mlajši kupci so večinoma cenovno izrinjeni iz središča Porta, zadržanje prebivalstva bi lahko trpelo, če si delavci ne morejo privoščiti stanovanj. Pregret trg bi lahko povzročil tudi politični odziv (razprave o izrednih davkih na nepremičnine ali strožjem nadzoru cen, če bi prevladala percepcija “balona” na trgu nepremičnin). Trenutno cene še vedno trajnostno rastejo, a direktor Confidencial Imobiliário opozarja, da je trg “pregret” in uravnotežen cikel ni na vidiku globalpropertyguide.com. Investitorji naj bi premislili o dolgoročni vzdržnosti – mesto ne more uspevati, če stanovanja postanejo predraga za njegovo delovno silo, to pa lahko vodi v politične ali gospodarske prilagoditve.
• Gospodarska in geopolitična tveganja: Trg nepremičnin v Portu ni imun na makroekonomska tveganja. Globalna recesija ali kriza v evroobmočju bi zmanjšali povpraševanje (tuji kupci bi se umaknili, podjetja bi lahko upočasnila širitve). Posebna geopolitična vprašanja – na primer stopnjevanje konfliktov v Evropi ali omejitve pretoka kapitala – bi lahko prizadela zanimanje tujih vlagateljev. Poleg tega ima Portugalska, čeprav je njeno gospodarstvo zdravo, visoko javno zadolženost; morebitne fiskalne težave ali nestabilnost v EU bi lahko posredno vplivale na trg nepremičnin prek zaupanja in kreditnih pogojev. Za zdaj velja Portugalska za varno zatočišče (ker je drugje več nestabilnosti), a to bi se lahko spremenilo glede na okoliščine. Globalni dejavniki, kot so ameriške obrestne mere, vpliv vojn na stroške energije itn., predstavljajo zunanja tveganja, ki bi lahko nepričakovano ohladila trg.
• Likvidnost in izstop v določenih segmentih: Čeprav se je likvidnost izboljšala, lahko v primeru vlaganja v zelo luksuzno nepremičnino ali nišno poslovno sredstvo iskanje kupca po želeni ceni traja dlje. Bazen kupcev za dvorec v Fozi za 3 milijone evrov ali veliko poslovno stavbo je že v osnovi manjši in pogosto mednaroden. V času upada lahko luksuzne nepremičnine doživijo večje odstotne spremembe cen in daljšo prodajno dobo. Zato morajo biti luksuzni vlagatelji pripravljeni na potencialno manjšo likvidnost in bolj nestanovitno cenovno gibanje kot pri nepremičninah srednjega razreda.
• Tvegani dejavniki pri gradnji in razvoju: Za tiste, ki se ukvarjajo z razvojem, so stroški gradnje zelo nihali, v zadnjem času pa so zelo visoki zaradi rasti cen materialov in pomanjkanja delovne sile. Zamude pri dovoljenjih (portugalska birokracija je lahko počasna) in nasprotovanje skupnosti (»ne na mojem dvorišču« v zgodovinskih območjih) so tveganja, ki lahko zmanjšajo dobičkonosnost projekta. Če se naenkrat pojavi veliko novih enot (npr. v določenih predmestjih ali v primeru zaključka velikega projekta), lahko pride do kratkotrajne prevelike ponudbe na tem mikrotrgu, kar povzroči pritisk na cene. Zaenkrat to ni tveganje na ravni mesta, vendar je vredno razmisliti na ravni posameznega projekta.

Za zaključek, naložbe v nepremičnine v Portu leta 2025 ponujajo velik potencial – rast vrednosti, najemni dohodek in diverzifikacijo –, vendar niso brez tveganj. Uspešni vlagatelji morajo narediti temeljito analizo: izbrati prave lokacije (soseske z rastnim potencialom ali v procesu prenove), spremljati spremembe politik in imeti strategije za obvladovanje tveganj (na primer financiranje s fiksno obrestno mero za zaščito pred nihanji obrestnih mer ali prilagodljive strategije oddajanja za odziv na regulativne spremembe). Dobra novica je, da so temeljni dejavniki Porta (gospodarska rast, urbana prenova, mednarodna privlačnost) pozitivni, vlada pa kljub posegom v bistvu želi spodbujati gradnjo stanovanj in tujega vlaganja (le na bolj trajnosten način). Trg v Portu je zrel, a še vedno dinamičen – ponuja veliko priložnosti za preudarnega vlagatelja, ki zna uravnotežiti svetle obete z realnim pogledom na potencialne pasti.

Infrastrukturni in urbani razvojni projekti, ki vplivajo na trg

V Portu aktualni in načrtovani infrastrukturni projekti pomembno vplivajo na nepremičninski trg, saj delujejo kot katalizatorji rasti in preoblikujejo mestno krajino. Naložbe v promet, urbano prenovo in nove gradnje ne le izboljšujejo kakovost življenja, ampak pogosto vodijo do povišanja vrednosti nepremičnin v povezanih območjih. Tu je nekaj ključnih infrastrukturnih in razvojnih pobud v letih 2024–2025 in njihov vpliv na nepremičninski trg:

• Širitev Metroja v Portu: Mestni metro sistem doživlja obsežno širitev (pogosto imenovano “Metro do Porto 3.0”), kar bo izboljšalo povezljivost javnega prevoza po vsej metropolitanski regiji. Leta 2023 je Porto odprl podaljšanje rumene linije, da bi služil severnejšim okrožjem premierconstructionnews.com. Poleg tega je bila uvedena povsem nova rožnata linija (Linija G), ki povezuje območje Boavista (Casa da Música) z mestnim središčem (S. Bento) ter izboljšuje vzhod-zahod potovanja skozi osrednji Porto. V prihodnost usmerjeno so pogodbe že sklenjene za razširitveni načrt v vrednosti 1 milijarde evrov, ki bo dodal štiri nove metro linije (skupno ~40 km in 38 postaj) railjournal.com ayesa.com, vključno s 6,3 km dolgo “Ruby” linijo, za katero je bil razpis objavljen maja 2024 railwaypro.com. Pričakuje se, da bodo te nove linije (kot na primer linija proti Gaii in podaljšanje proti vzhodnim delom mesta) narejene v naslednjem desetletju. Lastnosti ob sedanjih in prihodnjih metro progah že beležijo povečano povpraševanje – enostaven dostop do metroja povečuje privlačnost tako za kupce kot najemnike. Na primer, območja okoli novih postaj (kot so v Vila d’Este, Vila Nova de Gaia ali vmesnik pri Casa da Música) so doživela porast cen v pričakovanju. Izboljšan prevoz omogoča bolj privlačno bivanje v obrobnih soseskah, kar lahko širi rast cen bolj enakomerno in ustvarja nove vroče točke okoli prihodnjih lokacij postaj.
• Hitra železnica (Porto–Lizbona): Eden najbolj prelomnih projektov je načrtovana hitra železniška proga, ki povezuje Porto z Lizbono. Gradnja prve faze (Porto-Campanhã do Soure, ~143 km) naj bi se začela leta 2024 railway-technology.com. Vlada je oktobra 2024 podelila koncesijo za odsek Porto–Oiã infraestruturasdeportugal.pt in zagotovila 813 milijonov evrov evropskih sredstev za prvo fazo expresso.pt. Ko bo dokončana (predvidoma konec tega desetletja), bo ta hitra železnica skrajšala čas potovanja med Portom in Lizbono na približno 1 h 15 do 1 h 30 (s trenutnih ~3 ur). To bo dejansko močno približalo obe mesti, kar bo verjetno spodbudilo gospodarstvo Porta zaradi lažjega poslovanja in vsakodnevnih migracij. Posledice za nepremičnine: boljša povezava običajno zviša povpraševanje po nepremičninah. Porto lahko privabi več ljudi iz Lizbone (ki bi zaradi nižjih stroškov življenja raje živeli v Portu in občasno potovali na delo), podjetja pa bi se lahko širila v Porto, saj bodo od prestolnice oddaljena le kratek čas s hitrim vlakom. Okolica glavnih železniških postaj v Portu (Campanhã in Gaia’s Devesas itd.) se že prenavlja. Zlasti območje okoli postaje Campanhã ima velike projekte (kot sta nova prometna vozlišča in kulturni kompleks Matadouro), ki se navezujejo na hitro železnico – ta četrt bo postala nova razvojna točka, z verjetno rastjo vrednosti nepremičnin, ko se bo preoblikovala v sodobna vrata v mesto.
• Cestna in mostovna infrastruktura: Porto je vlagal v izboljšave cest in gradnjo novih mostov, kar posredno vpliva na nepremičninski trg z izboljšanjem dostopnosti. Eden najbolj izstopajočih projektov v prihodnosti je gradnja novega mostu čez reko Douro za metro in cestni promet (most D. António Francisco dos Santos), ki bo povezoval Porto in Vila Nova de Gaia. Čeprav gre v prvi vrsti za prometno povezavo, bo zmanjšal zastoje in odprl razvoj na obeh bregovih reke. Prav tako tekoče nadgradnje VCI (notranji obroč) in državnih avtocest izboljšujejo povezave s predmestji, zaradi česar so ta območja bolj privlačna za kupce stanovanj, ki želijo več prostora za svoj denar zunaj mestnega jedra.
• Urbana prenova in stanovanjski razvoj: Mestno tkivo Porta doživlja obsežno prenovo:
  • Obnova zgodovinskega središča: V zadnjem desetletju je mestno zgodovinsko jedro (Ribeira, Baixa) doživelo temeljito prenovo, ki je privabila hotele, restavracije in nove prebivalce. Številne zapuščene stavbe so bile obnovljene. To je v teh območjih že dvignilo cene nepremičnin in jih spremenilo v živahna mestna okrožja (čeprav z nekaj turistifikacije).
  • Razvoj vzhodnega okrožja: Ko je bilo mestno središče v veliki meri že obnovljeno, se je pozornost preusmerila na vzhodna okrožja Porta (Campanhã) investporto.pt. To območje, ki je bilo tradicionalno industrijsko in zanemarjeno, je sedaj namenjeno prenovi. Osrednji projekt je preureditev Campanhã Matadouro (stara klavnica) v ustvarjalno, poslovno in kulturno središče, ki je v gradnji s pomembnimi javno-zasebnimi naložbami. Poleg tega so v Campanhi načrtovani novi stanovanjski projekti in javni prostori. Ker se to okrožje preobraža, se pričakuje, da bodo tamkajšnje cene nepremičnin (trenutno pod povprečjem mesta) narasle, kar bo zmanjšalo razliko med vzhodom in zahodom Porta.
  • Pobude za dostopna stanovanja: Da bi rešila stanovanjsko krizo, je portugalska vlada uvedla 2 milijardi evrov vreden program javnih stanovanj in druge ukrepe globalpropertyguide.com. Porto naj bi prejel del teh sredstev za gradnjo novih stanovanjskih naselij in obnovo praznih javnih stavb. Na primer, projekti, kot je Monte Pedral (nekdanje vojaško območje), so namenjeni gradnji dostopnih stanovanj. Čeprav ti projekti neposredno ne bodo povzročili skoka cen (njihov namen je ponuditi cenejše domove), bodo povečali stanovanjsko ponudbo in dolgoročno lahko stabilizirali cene, hkrati pa prenovili trenutno neizkoriščena urbana območja.
  • Zasebni projekti: V teku je več zasebnih projektov: od luksuznih stanovanjskih kompleksov v Fozu in obrežju Gaie (kot je projekt “Edge” v Fozu ali prenova vinskih kleti v Gaiji v stanovanja) do večnamenskih projektov, kot je World of Wine (veliko kulturno/poslovno območje, odprto v Gaiji). Vsak od teh projektov naredi okolico bolj privlačno. Na primer, projekt World of Wine je v njegovi bližini spodbudil nastanek butičnih hotelov in luksuznih stanovanj.
  • Tehnološka in inovacijska središča: Porto spodbuja razvoj inovacijskih okrožij, ki so lahko magnet za talente in naložbe. Inovacijsko okrožje Porta okoli Univerzitetnega kampusa (Asprela) in bolnišnično območje imata nova raziskovalna središča in start-upe – kar povečuje povpraševanje po bližnjih stanovanjih (zlasti najemih za študente in mlade strokovnjake). Poleg tega projekti kot je “Fuse Valley” – načrtovan tehnološki kampus v Matosinhosu za podjetja, kot je Farfetch (svetovni tehnološki samorog, ki izvira iz Porta), čeprav se sooča z zamudami, kažejo na ustvarjanje sodobne poslovne infrastrukture. Če bodo izvedeni, bodo takšni projekti povečali povpraševanje po pisarniških prostorih in stanovanjih v teh predmestjih.
  • Letališče Porto in izboljšave pristanišča: Letališče Francisco Sá Carneiro (Portovo letališče) je namenjeno razširitvi, da bi lahko sprejelo več potnikov, glede na rekordne tokove turistov. Razširjeno letališče izboljšuje mednarodno povezanost, s čimer povečuje privlačnost Porta za tuja podjetja in kupce nepremičnin. Prav tako ima pristanišče Leixões (morsko pristanišče tik ob Portu) stalne nadgradnje za povečanje zmogljivosti pretovora tovora in celo potniških ladij. Bolj zaposljeno pristanišče lahko privede do večjega logističnega in industrijskega razvoja v okolici (v Matosinhosu/Leçi), kar posredno spodbuja nepremičninski trg na teh območjih z ustvarjanjem delovnih mest ter novo infrastrukturo.

  Povzetek vplivov: Ti infrastrukturni in razvojni projekti imajo večplasten vpliv na nepremičninski trg v Portu:

  • Odpirajo nova območja za naložbe (na primer območja okoli novih linij podzemne železnice ali hitrih železnic bodo doživela več dejavnosti na področju nepremičnin).
  • Ponavadi povečujejo vrednost nepremičnin s tem, ko izboljšujejo dostopnost ali kakovost soseske. Empirični dokazi iz Porta kažejo, da imajo nepremičnine v bližini postaj podzemne železnice višjo ceno.
  • Poleg tega pomagajo razpršiti povpraševanje – na primer boljše prometne povezave lahko spodbudijo več ljudi k selitvi na obrobje ali v satelitska mesta (Valongo, Maia itd.), kar zmanjšuje pritisk na cene v središču mesta in hkrati spodbuja rast na obrobnih trgih.
  • Na dolgi rok te izboljšave prispevajo k splošni gospodarski rasti in privlačnosti Porta, kar je temeljni dejavnik za vrednosti nepremičnin.

  Priznanja Portu, na primer naziv “Evropsko mesto leta” za urbanizem v letu 2020 investporto.pt, so deloma rezultat takšnih usmerjenih urbanističnih projektov. Strategija mesta, ki uravnoveša trajnostno urbano mobilnost, prenovo zapostavljenih skupnosti in spodbujanje dostopnih stanovanj investporto.pt, nakazuje, da bo Porto z uresničitvijo teh projektov še naprej privabljal tako prebivalce kot vlagatelje. Za obstoječe in potencialne lastnike nepremičnin je ključnega pomena spremljati, kje bo naslednja postaja podzemne železnice ali območje prenove – pogosto je danes prezrta soseska lahko jutrišnja vroča točka, ko pride nova infrastruktura.

  Za zaključek, infrastrukturni in razvojni projekti so hrbtenica rasti nepremičninskega trga v Portu. Trenutni val naložb – od tranzitnih linij do preobrazbenih večnamenskih projektov – postavlja temelje za novo poglavje Porta. Te izboljšave ne povečujejo le kakovosti življenja, ampak s tem dolgoročno tudi podpirajo moč trga nepremičnin.

  Regulativne spremembe in posodobitve stanovanjskih politik

  Obdobje 2023–2025 je prineslo pomembne regulativne spremembe in nove stanovanjske politike na Portugalskem, ki vplivajo na nepremičninski trg, pri čemer številni ukrepi neposredno zadevajo Porto. Te spremembe v veliki meri spodbuja prizadevanje vlade za reševanje krize dostopnosti stanovanj in uravnoteženje interesov prebivalcev ter vlagateljev. Spodaj je pregled ključnih političnih posodobitev in njihovih posledic:
  • Konec zlatega vizuma za nepremičnine: Portugalski znameniti program zlatih vizumov, ki je podeljeval dovoljenja za prebivanje vlagateljem izven EU z nakupom nepremičnin nad določenimi pragi, je bil leta 2023 spremenjen tako, da je izključil naložbe v nepremičnine globalpropertyguide.com. To pomeni, da od konca leta 2023 nakup nepremičnine v Portu (ali kjerkoli na Portugalskem) vlagatelju ne omogoča več pridobitve zlatega vizuma (čeprav so druge poti, kot so investicijski skladi ali ustvarjanje delovnih mest, še vedno kvalificirane). Takojšnji učinek je bil naval zadnjih minut nepremičninskih poslov za zlati vizum pred iztekom in nato rahlo ohlajanje povpraševanja po ultra-luksuznih nepremičninah s strani določenih narodnosti (npr. kitajskih in turških vlagateljev, ki jih v glavnem zanimajo vizumi). Vendar je širši trg to spremembo dobro absorbiral; do leta 2024 je bilo očitno, da privlačnost Portugalske “presega določene spodbude” portugalproperty.com. Za Porto, ki ni bil tako odvisen od kupcev zlatih vizumov kot Lizbona/Algarve, je bil vpliv minimalen. Razvijalci luksuznih projektov zdaj poudarjajo življenjski slog in donos, namesto vizumske ugodnosti. Stališče vlade je, da je preusmeritev naložb v produktivne sektorje (preko skladov) bolj zdrava, medtem ko ima nepremičninski trg dovolj lastnega povpraševanja.
  • Zakon “Mais Habitação” (Več stanovanj) – 2023: V začetku leta 2023 je portugalska vlada zaradi javnega ogorčenja nad stroški stanovanj uvedla obsežen stanovanjski paket z imenom “Mais Habitação.” Ta zakonodajni paket (Zakon št.56/2023 z dne 6. oktobra 2023) je obsegala več ukrepov:
    • Kratkoročni najemi: Eden najbolj izpostavljenih ukrepov je bil začasna ustavitev izdaje novih dovoljenj za lokalne nastanitve (AL) v gosto poseljenih mestnih območjih portugalresidencyadvisors.com.V bistvu v mestih, kot sta Porto (in Lizbona itd.), v območjih, ki veljajo za stanovanjsko obremenjena, ne bi bilo več izdanih novih dovoljenj za turistične apartmaje.Ideja je bila preprečiti, da bi se več stanovanjskega fonda spremenilo v Airbnb-je na območjih, kjer imajo domačini težave pri iskanju stanovanj.Vendar pa so bile obstoječe licence AL ohranjene in po pritisku so zakon prilagodili tako, da se licence AL lahko prenesejo ob prodaji nepremičnine (prej je prodaja nepremičnine pomenila, da je njena licenca AL postala neveljavna) portugalresidencyadvisors.com.Ta sprememba v pozni 2024 (Uredba-zakon 80/2023 in 82/2023) je bila pozdravljena s strani lastnikov in platform, kot je Airbnb portugalresident.com.Prav tako je bil predlagani dodatni davek na AL (CEAL) opuščen portugalresidencyadvisors.com, pravilo, ki je zahtevalo obnovo dovoljenj vsakih 5 let, pa je bilo odstranjeno portugalresidencyadvisors.com.Skupni učinek za Porto: Zamrznitev novih dovoljenj je še vedno omejevalni dejavnik – v osrednjih soseskah Porta lahko vlagatelji na splošno kupijo le obstoječe nepremičnine AL, če želijo izvajati kratkoročni najem, saj so nova dovoljenja ustavljena.To je obstoječe lastnosti z licenco AL naredilo bolj dragocene (nekakšna premija zaradi redkosti).Nekateri lastniki so se, soočeni z negotovostjo ali spremembami na trgu, odločili prenesti enote v dolgoročni najem, s čimer so tam skromno povečali ponudbo globalpropertyguide.com.Lokalne oblasti v Portu doslej (do leta 2025) niso množično preklicale obstoječih AL-jev, vendar imajo pooblastila za posredovanje, če je na primer določeno območje prenasičeno ali povzroča težave skupnosti mdme.com.Na splošno je regulativno okolje za kratkoročne najeme strožje, kar vlagatelje spodbuja k razmisleku o dolgoročnem najemu ali drugih strategijah.Airbnb je izrazilo pripravljenost za sodelovanje z občinami po novih pravilih portugalresident.com, nova desnosredinska vlada pa je konec leta 2024 nakazala, da bo omilila nekatere omejitve (dejansko so omilili določbe o prenosljivosti in trajnem dovoljenju).Kljub temu ostaja to področje, ki ga je treba spremljati, saj lahko lokalna politika vpliva na izvajanje.
    • Ukinitev davčnega režima za nerezidente (NHR): Druga velika sprememba je bila ukinitev NHR sheme za nove prijavitelje od leta 2024 dalje globalpropertyguide.com. NHR je ponujala ugodne davčne stopnje (kot je enotna 10 % stopnja na tuje pokojninske dohodke, 0 % za nekatere tuje dohodke) za 10 let, kar je privabilo veliko tujih upokojencev in digitalnih nomadov. NHR shema je prispevala k tujemu povpraševanju v krajih, kot je Porto. Njena ukinitev (včasih poimenovana tudi kot konec NHR 1.0) je bila politično motivirana zaradi dojemanja davčne pravičnosti. Vlada razmišlja o nadomestilu, “IFICI (NHR 2.0)”, ki je usmerjena na določene visokokvalificirane poklice z več pogoji portugalpathways.io. Posledica: Nekateri potencialni izseljenci so v letu 2023 pohiteli s selitvijo, da bi si zagotovili NHR status. V prihodnje bo Portugalska morda nekoliko manj privlačna za davčno usmerjene priseljence, a drugi dejavniki (klima, življenjski stroški) še vedno privabljajo mnoge. Porto je cenejši od Lizbone, zato bi Porto lahko celo imel koristi, če bi nekateri izseljenci zdaj izbrali Porto, da bi svoj proračun bolj izkoristili v odsotnosti davčnih olajšav. Splošno soglasje je, da bo ukinitev NHR sicer nekoliko upočasnila povpraševanje upokojencev, vendar ne bo bistveno spremenila trga, saj bodo obstoječi vlagatelji NHR sheme ostali upravičeni do ugodnosti do izteka obdobja.
    • Zaščita najemniškega trga: Nov urbani najemni režim (NRAU) je bil prilagojen. Poleg omejitev rasti najemnin (kot je bilo omenjeno), je Mais Habitação prinesel tudi davčne spodbude za najemodajalce, ki pretvorijo kratkoročne najeme v dolgoročne, in nekoliko bolj prijazne postopke izselitve za najemnike. Uvedeni so bili tudi ukrepi, kot so državna jamstva za mlade najemnike za spodbujanje daljših najemnih razmerij. Ti ukrepi imajo majhen vpliv na odločanje vlagateljev – glavni je omejitev rasti najemnin, kar nekoliko zniža donosnost dolgoročnim najemodajalcem (vendar je omejitev s 2 % ob padcu inflacije precej znosna).
    • Prisilna uporaba praznih nepremičnin: Kontroverzen ukrep v zakonu občinam omogoča, da prisilno oddajajo prazne hiše (neuporabljene več kot 2 leti v urbanih območjih) z vključitvijo v najemni program. Čeprav je namen ukrepa aktivirati prazna stanovanja, do leta 2025 v Portu še ni bil strogo izvajan. Gre bolj za signal, da bi lahko lastniki praznih nepremičnin prejeli kazni. Večina vlagateljev v Portu svoje nepremičnine uporablja (za najem ali lastno uporabo), zato ni široko razširjena težava.
    • Pospešitev izdajanja dovoljenj: Pozitivno je, da paket vključuje tudi poenostavitev izdajanja gradbenih dovoljenj in spodbude za pretvorbo poslovnih prostorov v stanovanja. Če bo ukrep učinkovito uveden, bi se lahko ponudba postopno povečala. Mestni svet Porta je prav tako skrajšal nekatere birokratske postopke za izdajo dovoljenj za obnovo v določenih območjih.
  • Lokalne politike – Občina Porto: Mestna uprava Porta ima lastne stanovanjske pobude. Ena izmed opaznih je program “Porto com Sentido”, program ugodnih najemov, v katerem mesto najema zasebna stanovanja in jih nato oddaja kot cenovno dostopna stanovanja. Lastnikom stanovanj to zagotavlja najemnino (vendar pod tržno vrednostjo, razliko pokrije mesto). Program je prostovoljen in trenutno majhnega obsega. Mesto prav tako vlaga v projekte subvencioniranih stanovanj, pogosto preko javno-zasebnih partnerstev, s ciljem zadržati srednji razred v mestu. Na primer, nova cenovno dostopna stanovanja se gradijo na območjih, kot je Lordelo do Ouro. Čeprav te pobude investitorjev neposredno ne omejujejo, vseeno kažejo na trud zagotoviti alternative in lahko, če bi jih povečali, nekoliko umirijo najemni trg na spodnjem delu.
  • Davčne spremembe: Bilo je nekaj davčnih popravkov:
    • Izjema pri IMT (davek na prenos nepremičnin) za mlade kupce prvič (do 35 let) do določene cenovne meje je bila uvedena idealista.pt. To mladim domačinom olajša nakup in lahko postopoma poveča število transakcij v nižjem cenovnem razredu (npr. stanovanja pod 250.000 €).
    • Predlog za obdavčitev špekulacije z nepremičninami je bil predlagan (višji davki na kapitalski dobiček, če se proda v enem letu ipd.), vendar še ni postal pomemben zakon.
    • Davek na nepremičnine (IMI) v Portu ostaja nespremenjen (~0,36 % katastrske vrednosti, z popusti za energetsko učinkovite domove itd.). Porto še naprej uporablja občinski dodatek (AIMI) na luksuzne nepremičnine (nepremičnine z vrednostjo >600.000 € skupaj), kar je nacionalna politika. Za leto 2025 ni novega kazenskega davka na nepremičnine poleg že obstoječega.
  • Politična krajina: Omeniti velja, da je na Portugalskem prišlo do zamenjave vlade – predčasne volitve konec leta 2024 so prinesle na oblast novo sredinsko-desno vlado. To bi lahko pomenilo spremembo v tonu stanovanjskih politik. Prvi signali kažejo, da je nova vlada morda bolj prijazna trgu (npr. odstranitev nekaterih omejitev najemnin, ki jih je uvedla prejšnja vlada – dejansko je bil v začetku leta 2025 sprejet dekret, ki je odpravil neprenosljivost AL dovoljenj in njihovo iztek veljavnosti) shorttermrentalz.com portugalresidencyadvisors.com. Prav tako so napovedali spodbujanje gradnje stanovanj (poudarek na strani ponudbe) namesto strožjih posegov na trg. Na primer, razveljavitev zamrznitve dovoljenj za kratkoročni najem je bila predmet razprave (vendar do sredine 2025 še ni uveljavljena). Investitorji naj spremljajo dogajanje, saj se lahko politike še prilagajajo: v prihodnje bi lahko uvedli spodbude za investitorje (hitrejši postopki, davčne olajšave) za izgradnjo cenovno dostopnih stanovanj namesto dodatnih omejitev. Kakršna koli velika sprememba politike pa bo zahtevala čas in soglasje.

  Vpliv na trg v Portu: Skupno gledano so te regulativne spremembe mešanega značaja. Konec zlatih vizumov in NHR odstranjuje dva spodbujevalca povpraševanja, vendar splošno zanimanje tujcev ostaja visoko ne glede na to. Omejitve kratkoročnega oddajanja lahko zmanjšajo špekulativne nakupe stanovanj izključno za Airbnb, kar bi lahko nekoliko umirilo povpraševanje (in rast cen) v najbolj turističnih območjih. Po drugi strani pa to sprosti nekaj ponudbe za lokalno stanovanjstvo, kar je majhno olajšanje za najemnike. Omejitve najemnin in ukrepi v prid najemnikom zmanjšujejo fleksibilnost najema za najemodajalce, a Portugalska še vedno ostaja prijazna najemodajalcem v primerjavi z mnogimi državami EU (npr. ni absolutne regulacije najemnin razen letnega limita, še vedno pa lahko za nove pogodbe določite tržno najemnino).

  Bistveno je, da politike jasno kažejo, da je stanovanjsko vprašanje nacionalna prednostna naloga. Zasebni sektor se lahko temu primerno prilagodi – denimo z več projekti gradnje za oddajanje po zmernih najemninah, da izkoristi nove javne garancije ali spodbude. Poleg tega bodo, z izginotjem zlatega vizuma, razvijalci morda bolj prilagodili ponudbo lokalnim potrebam ali resničnim kupcem, ki iščejo življenjski slog v tujini in ne zgolj investitorjem za vizume.

  Za kupca ali investitorja v Portu v letu 2025 so ključna sporočila naslednja:

  • Manj “vizumsko spodbudenih” konkurentov v luksuznem segmentu (vendar še vedno veliko mednarodnih kupcev z drugimi motivi).
  • Če izvajate kratkoročno oddajanje, upoštevajte razpoložljivost licenc – idealno je kupiti že obstoječo AL ali biti pripravljen na srednjeročno oddajanje turistom/študentom, kjer AL v določenih primerih mogoče ni potrebna.
  • Ohranite fleksibilnost najemov – dolgoročni najemi so običajno odprti; veliko investitorjev se zato odloča za krajše fiksne roke, da lahko obnavljajo najemnino. Razmere se usmerjajo k večji stabilnosti za najemnike, zato je treba pričakovati zmerne dvige najemnin ob obnovitvah.
  • Priložnosti prek politik – npr. razmislite o ponudbi stanovanj v ugodnejše programe za določene davčne ugodnosti ali prilagoditvi nepremičnin ob novih spodbudah (vlada na primer ponuja 5 % pavšalno stopnjo dohodnine za preusmeritev enot AL v dolgoročne najeme za določeno število let).

  Za zaključek, regulativno in politično okolje na trgu nepremičnin v Portu se razvija z namenom omejevanja pretiravanj in spodbujanja dostopnosti, ne da bi pri tem ogrozili investicije. Do zdaj se je trg izkazal za odpornega na te spremembe – rast se nadaljuje, čeprav v nekoliko bolj reguliranem okolju. Pametnim investitorjem in lastnikom nepremičnin se izplača ostati obveščeni in po potrebi prilagoditi strategije (npr. osredotočanje na kakovostne, trajnostne projekte, ki jih spodbuja vlada, ali na ciljne segmente s podporo, kot so pobude za dostopna stanovanja). Temeljni kazalci trga v Portu ostajajo močni, in če bodo politike uspešne pri povečanju ponudbe ter ohranjanju dostopnosti stanovanj, bi to lahko podaljšalo zdravo rast trga z preprečevanjem velikih neravnovesij. Kot je zapisano v enem od političnih dokumentov, Portugalska poskuša vzpostaviti »zdravje ravnovesje« med turističnimi naložbami in potrebami lokalnega prebivalstva portugalresidencyadvisors.com, kar lahko na dolgi rok ustvari bolj stabilen in trajnosten trg nepremičnin za vse deležnike.

  Zanimanje tujih kupcev in trendi izseljencev

  Ena od ključnih značilnosti rasti nepremičninskega trga v Portu je bila naraščajoča vloga tujih kupcev in izseljencev. V zadnjem desetletju se je Portugalska preoblikovala v magnet za mednarodne prebivalce, Porto pa je s svojim pristnim šarmom, nižjimi življenjskimi stroški in vse boljšo povezanostjo postal ena izmed najboljših izbir za mnoge. Do leta 2025 so tuji vlagatelji in izseljenci ključna sila na nepremičninskem trgu v Portu, saj vplivajo na vse od prodaje luksuznih stanovanj do povpraševanja po najemninah.

  Obseg tujega udejstvovanja: Tujci sedaj predstavljajo pomemben delež transakcij. Na nacionalni ravni so v letu 2024 dosegli približno 12 % obsega prodaje nepremičnin, kar je precej več kot pred desetletjem, ko je bil ta delež v enomestnih številkah theportugalnews.com theportugalnews.com. Ta delež se od leta 2019 povečuje za približno 8 % letno theportugalnews.com. V elitnih delih Lizbone in Algarve tujci včasih predstavljajo več kot polovico kupcev. Za Porto ocenjujejo (po podatkih iz panoge), da tuji kupci predstavljajo približno 20–30 % nakupov nepremičnin v mestu – v višjem cenovnem segmentu pa še večji delež. Na primer, v podatkih iz leta 2022 je bilo več kot 50 % transakcij z nepremičninami v osrednjih delih Porta izvedenih z mednarodnimi kupci (podobno kot v Lizboni, kjer je v elitnem segmentu ~63 %) benoitproperties.com. To potrjuje, da mednaransko povpraševanje ni nišno; temveč je glavni dejavnik razvoja trga v Portu.

  Kdo so ti tuji kupci/izseljenci? Profil kupcev je vse bolj raznolik:

  • Evropejci: Dolgoletne skupine, kot so Britanci, Francozi in drugi državljani EU, ostajajo aktivni. Francozi so se začeli v večjem številu seliti na Portugalsko sredi 2010-ih (zaradi davčnih ugodnosti in kakovosti življenja); mnogi se ustalijo v Lizboni/Cascaisu, nekaj pa tudi v Portu zaradi kulture in kot izhodišče za raziskovanje vinske regije Douro. Britanci (zgodovinsko povezani s Portom preko trgovine s portovcem) še vedno kupujejo, nekateri za počitniške domove, drugi pa se po Brexitu selijo za evropsko izhodišče. Pogosti so tudi kupci iz Irske, Nemčije, Nizozemske in Skandinavije, ki pogosto raje izberejo milejša poletja v Portu kot v Algarveju.
  • Severni Američani: Najbolj opazen porast beležijo Združene države Amerike in Kanada. Američani so zdaj ena najhitreje rastočih izseljenskih skupin na Portugalskem – v petih letih so zrasli za 340 % theportugalnews.com. Privablja jih varnost, podnebje in relativna cenovna dostopnost; mnogi Američani izberejo Porto zaradi pristnosti in razvijajoče se tehnološke scene. Zgodbe o “Kalifornijcih, ki Los Angeles zamenjajo za Porto”, so postale pogoste. Ti kupci pogosto razpolagajo z večjimi proračuni zaradi visokih cen na ameriškem trgu, zato povečujejo povpraševanje po večjih ali luksuznih nepremičninah. Kanadčani podobno ocenjujejo vrednost in milo podnebje v Portu.
  • Brazilski in luzofonski kupci: Glede na skupni jezik in kulturne vezi Brazilski državljani že dolgo investirajo na Portugalskem. V Portu Brazilci pogosto kupujejo stanovanja za otroke, ki študirajo na univerzi, ali za preselitev družine zaradi varnosti in gospodarske stabilnosti na Portugalskem. Angola in Mozambik (nekdanje kolonije) dodajata nekaj kupcev, vendar v manjšem obsegu.
  • Kitajci in drugi Azijci: V času razcveta zlate vize so bili kitajski investitorji zelo opazni na Portugalskem (bili so najštevilčnejša narodnost pri zlatih vizah). Po ukinitvi vizuma za nakupe nepremičnin je njihov delež upadel, vendar nekateri še vedno kupujejo za čisto investicijo ali za otroke, ki študirajo v tujini. Obstaja majhen, a rastoč interes iz drugih azijskih držav (npr. nekateri indijski, pakistanski podjetniki v tehnologiji izbirajo Porto, nekaj japonskih ali korejskih upokojencev itd.), a ti še vedno predstavljajo manjši delež.
  • Bližnji vzhod in drugi: Nekaj kupcev prihaja z Bližnjega vzhoda (Turčija, zalivske države) in od drugod, pogosto prek skladov ali načrtov za drugo državljanstvo, vendar to ni večja skupina prav v Portu.

  Motivi in trende:

  • Preselitev zaradi življenjskega sloga: Veliko število izseljencev se odloča za preselitev v Porto zaradi življenjskega sloga – varnost, počasnejši tempo življenja, kultura in klima. Porto nudi bogato kulturno dogajanje, bližino oceana in nižje življenjske stroške kot večja ameriška ali evropska mesta. Redno je na vrhu seznamov kakovosti življenja in ima mednarodne šole, kar privablja družine. Za te izseljence je nakup doma v Portu pogosto eden prvih korakov, kar povečuje povpraševanje po stanovanjih v središču mesta kot tudi po hišah v predmestju.
  • Digitalni nomadi in delo na daljavo: Portugalska se aktivno trudi pritegniti delavce na daljavo (z digitalno vizo D8). Portova rastoča tehnološka scena, dobra internetna povezava in skupni delovni prostori so iz mesta naredili vozlišče za digitalne profesionalce. Veliko jih najema, toda nekateri bolje plačani nomadi kupujejo stanovanja za svojo bazo. Ta trend povečuje povpraševanje po sodobnih, opremljenih nepremičninah v centralnih predelih.
  • Upokojitev in drugi domovi: V Portu je nekaj tujih upokojencev (čeprav sta bila zgodovinsko bolj običajna Algarve in Lizbonska Cascais). Tisti, ki imajo raje mestno okolje ali osebne povezave z severom, izberejo Porto. Poleg tega mnogi Evropejci kupujejo v Portu drugi dom ali počitniško stanovanje za mestne oddihe in dolino reke Douro, še posebej, ker je Porto dobro povezan z letalskimi linijami.
  • Izobraževanje: Zanimiv trend je nakup nepremičnine za otroke, ki študirajo v Portu (Univerza v Portu privablja veliko mednarodnih študentov). Namesto plačevanja najemnine nekateri družine investirajo v manjše stanovanje, ki ga lahko kasneje obdržijo kot donosno nepremičnino.
  • Diverzifikacija naložb: Nekateri tuji kupci so izključno vlagatelji, ki želijo geografsko diverzificirati svoje premoženje. Kot poudarjajo analitiki, “mednarodni kapital vidi državo kot varno zatočišče za naložbe” sredi svetovne negotovosti theportugalnews.com. Stabilen portugalski trg in solidni donosi so privlačni v primerjavi z bolj nestanovitnimi trgi drugod. Zato tuji skladi ali posamezniki kupujejo nepremičnine za najem, poslovne prostore ali celo zemljišča za gradnjo v Portu in okolici.

  Vpliv na trg: Priliv tujih kupcev ima več učinkov:

  • Rast cen: Tuje povpraševanje, predvsem v zaželenih soseskah, je prispevalo k zvišanju cen. Eden od razlogov, da so cene v Portu v zadnjem času rasle hitreje kot v Lizboni, je na primer to, da izseljenci, ki “odkrivajo” Porto, ustvarjajo nov pritisk na manjši, dražji trg theportugalnews.com. Kot je dejal direktor eXp Portugal, živahen način življenja v Portu “privablja vsak dan več in več tujcev,” zaradi česar je Porto lani dosegel višjo rast cen kot Lizbona theportugalnews.com. Mednarodni kupci pogosto razpolagajo z večjo kupno močjo, kar postavlja nove primerjalne cenovne mejnike (npr. 500.000 € za stanovanje, ki ga domačini vrednotijo na 400.000 €, s tem pa se določijo nove tržne vrednosti).
  • Spremembe sosesk: Nekatere soseske so postale “magnet za tujce” – na primer območje Cedofeita, deli Bonfima (trendy, v vzponu), in seveda Foz za premožne tujce. To ima lahko pozitivne učinke (prenova starih stavb, novi posli, kot so mednarodne restavracije), a hkrati povzroča zaskrbljenost glede gentrifikacije.
  • Vpliv na najemni trg: Veliko tujcev sprva najema, preden kupijo (ali ostanejo dolgoročni najemniki, če so začasno v državi). Močno povpraševanje izseljencev po najemniških stanovanjih (pogosto so pripravljeni plačati več za prenovljena, centralno locirana stanovanja) je prispevalo k rasti najemnin. To pomeni tudi, da najemodajalci pogosto kot idealne najemnike ciljajo tujce (stabilni prihodki ipd.), kar lahko v osrednjih delih izpodrine nekatere domačine. Po drugi strani pa tuji študenti in mladi profesionalci zapolnjujejo co-living prostore in študentske nastanitve, kar spodbuja razvoj teh vrst nepremičnin.
  • 81 % nepremičninskih naložb s strani tujcev: Osupljiv podatek, o katerem poroča The Portugal News: 81 % vseh nepremičninskih naložb na Portugalskem v letih 2022–2023 je bilo s strani tujih vlagateljev theportugalnews.com. Ta številka verjetno vključuje velike komercialne posle, a izpostavlja, da prihaja glavnina kapitala iz tujine in da tujci prevladujejo v največjih transakcijah. Porto je, kot je bilo že omenjeno, imel ~19 % nacionalnega investicijskega volumna v letu 2024 investporto.pt, kar pomeni, da je velik del tega obsega v Portu prav tako verjetno prišel iz tujega kapitala (institucionalnega ali drugega). To poudarja odvisnost od mednarodnih vlagateljev; če bi se tuji vlagatelji umaknili, bi nastala praznina, ki je domači kupci ne bi mogli zlahka zapolniti.

  Kulturni in skupnostni trendi: Porto je na prihod tujcev odgovoril z več storitvami, ki so jim namenjene:

  • Obstajajo aktivne skupine tujcev, dogodki in programi integracije. Mesto je lansiralo portal za digitalne nomade investporto.pt, InvestPorto pa Porto promovira mednarodni javnosti kot FDI destinacijo linkedin.com.
  • V skupnostih je prisotno nekaj napetosti zaradi tujcev, ki kupujejo nepremičnine in zvišujejo cene. To je del vzroka za stanovanjske reforme. Hkrati pa mnogi domačini cenijo oživitev in internacionalizacijo Porta (angleščina se zaradi tujcev zdaj pogosto uporablja v trgovini).
  • Vidimo tudi čezatlantske selitve: na primer, ameriški Portugalci ali potomci Portugalcev se vračajo na Portugalsko (zaradi močnega USD v primerjavi z evrom so nekateri presodili, da je pravi čas za nakup »doma«).

  Pogled v prihodnost: Pričakuje se, da bo zanimanje tujih kupcev za Porto ostalo visoko ali celo naraslo v bližnji prihodnosti:

  • Portugalska je dosledno na vrhu destinacij za izseljence (pogosto #1 v anketi InterNations glede kakovosti življenja).
  • Tudi brez zlate vize obstajajo delovne in digitalne nomadske vize, ki ohranjajo odprte poti.
  • Geopolitično je Portugalska videna kot nevtralna, mirna – lastnosti, ki so cenjene v negotovih časih.
  • Tečaj dolar-evro, če je ugoden za USD, bi lahko ohranjal obisk severnoameriških kupcev. Prav tako bi nestabilnost ali visoki stroški drugod po Evropi (na primer stroški ogrevanja v severni Evropi ali politična vprašanja) lahko še okrepili selitve na Portugalsko.
  • Opomba: če se trendi dela na daljavo spremenijo (nekatera podjetja kličejo delavce nazaj v pisarne), lahko pride do rahlega upada prihoda nomadov. Vendar je splošni trend selitve ljudi zaradi življenjskega sloga verjetno sekularen.

  Za zaključek, tuji kupci in izseljenci so postali ključni del nepremičninskega trga v Portu, prinašajo naložbe in globalno povezanost, hkrati pa odpirajo vprašanja o dostopnosti in trajnosti. Mesto in država si prizadevata uravnotežiti te dejavnike – ob priznavanju ključne vloge tujih naložb (ki so »pognale trg v rast z dvakrat večjo hitrostjo kot v EU«, kot je zapisano v enem poročilu portugalpathways.io portugalpathways.io) in pozitivnega gospodarskega učinka, si želijo zagotoviti, da domačini ne bodo izključeni. Za bodoče tuje kupce Porto ostaja zelo gostoljuben – ni omejitev za tuje lastništvo nepremičnin (Portugalska pravno obravnava tuje kupce enako kot domačine beglobalproperties.com), postopki so pregledni, številne agencije pa so specializirane za pomoč tujcem. Trend vse bolj mednarodnega Porta se bo po vsej verjetnosti nadaljeval, obogatil kozmpolitski značaj mesta in verjetno tudi njegove vrednosti nepremičnin.

  ---

  Viri:

  • Global Property Guide – Analiza portugalskega stanovanjskega trga 2025, ki prinaša podatke o rasti cen, vrednostih po regijah, trendih najema in komentarjih strokovnjakov globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
  • The Portugal News – več člankov (jan. 2025, dec. 2024, mar. 2025) poroča o statistiki stanovanjskega trga APEMIP in Confidencial Imobiliário ter napovedih rasti nepremičnin na Portugalskem theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
  • Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (jun. 2024) izpostavlja rezultate sektorjev v Portu in rekordne številke v Fozu ter najemnine za trgovine cushmanwakefield.com.
  • Idealista News – posodobitve indeksa nepremičnin (junij 2025) s potrjenimi cenami in letnimi spremembami za Porto in Lizbono idealista.pt idealista.pt.
  • PortugalProperty.com – povzetek Trendi trga 2025, o obrestnih merah, virih mednarodnega povpraševanja in regionalnem pogledu (luksuzna nepremičnina v Lizboni in Portu) portugalproperty.com portugalproperty.com.
  • InvestPorto – poročila o mestnih investicijah, ki omenjajo privlačnost Porta, rast povpraševanja po pisarniških prostorih in večje urbane projekte v razvoju investporto.pt investporto.pt.
  • Roca Estate / Portugal Buyers Agent – vpogledi v trende poslovnih nepremičnin (rekordne naložbe v trgovske prostore, povpraševanje po industrijskih objektih itd.) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
  • Uradne vladne objave – informacije o financiranju projekta hitre železnice in spremembah politike Golden Visa/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
  • APEMIP (Združenje nepremičninskih strokovnjakov) – citiran v medijih o prodaji, deležu lastništva in vprašanjih dostopnosti theportugalnews.com theportugalnews.com.
  • Confidencial Imobiliário – podatki o indeksu trga za Porto (rast cen 2024 in obseg prodaje) theportugalnews.com theportugalnews.com.
  • Knight Frank Wealth Report – kontekstualna predstava o uspešnosti svetovnega luksuznega trga ter medijske reference na uvrstitev Porta v indeksu prime theportugalnews.com knightfrank.com.
  • Različni mediji in svetovalni blogi, ki povzemajo zakon Mais Habitação in kasnejše spremembe najemnih predpisov portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.