Nepremičninski trg v Riu de Janeiru: Napoved za leto 2025 in prihodnost

12 julija, 2025
Real Estate Market in Rio de Janeiro: 2025 Outlook and Beyond

Pregled trga (Trenutne razmere v letu 2025)

Trg nepremičnin v Riu de Janeiru je v letu 2025 v fazi zmernega okrevanja in ponovne rasti. Po dolgotrajnem obdobju stagnacije v poznih 2010-ih so se vrednosti nepremičnin znova začele zviševati, čeprav rast ostaja zmerna, če upoštevamo inflacijo. Aprila 2025 so bile prodajne cene stanovanj v Riu de Janeiru za približno 4,6 % višje kot leto prej (YoY) (najvišja letna rast po letu 2015), vendar le okoli −0,9 % v realnih vrednostih, če upoštevamo brazilsko inflacijo globalpropertyguide.com. To kaže, da se nominalne cene sicer vzpenjajo, a je inflacija deloma izničila morebitne dobičke. Kljub temu ta dvig pomeni preobrat za tržišče v Riu, kjer so vrednosti od leta 2015 do 2018 stagnirale ali padale zaradi recesije v Braziliji in popoletnega zatišja po olimpijskih igrah.

Povpraševanje po nepremičninah ostaja odporno kljub gospodarskim izzivom. Po vsej državi je brazilski nepremičninski trg skozi leto 2024 beležil živahno aktivnost – na primer, prodaja stanovanj v São Paulu je v letu 2024 poskočila za več kot 35 % globalpropertyguide.com – in Rio de Janeiro je sledil temu trendu. V Riu se je skupni obseg transakcij z nepremičninami v letu 2024 povečal za približno 14 % v primerjavi s prejšnjim letom thelatinvestor.com. To odraža okrepljeno zaupanje kupcev in zadržano povpraševanje, četudi so visoke obrestne mere podražile financiranje. Ključna obrestna mera v Braziliji (Selic) je v začetku leta 2025 narasla na 14,75 %, kar je najvišja raven v skoraj dveh desetletjih riotimesonline.com. Tako visoke obresti so ohladile nakupe na kredit, predvsem pri srednjem razredu, ki je odvisen od hipotek. Kljub temu pa so kulturna vrednost lastništva doma in ustvarjalne rešitve financiranja (kot so daljša odplačilna obdobja in uporaba sredstev iz pokojninskih skladov) ohranile brazilsko dejavnost na trgu riotimesonline.com.

Na makroekonomskem področju se je brazilsko gospodarstvo v letu 2024 povečalo za približno 3,4 % globalpropertyguide.com in čeprav se pričakuje, da se bo rast v letu 2025 umirila na približno 2 %, se nepremičninski sektor v Riu ponaša z izboljšanim zaupanjem potrošnikov in zaposlenostjo. Znatno stanovanjsko pomanjkanje (ocenjeno na primanjkljaj 369.000 enot v mestu Rio thelatinvestor.com) prav tako krepi dolgoročno povpraševanje. Vladni programi, kot je ponovno zagnana shema dostopnih stanovanj Minha Casa, Minha Vida (MCMV), so bili ključnega pomena za ohranjanje spodnjega dela trga s subvencioniranjem nakupov stanovanj. V začetku leta 2025 je zvezna vlada celo razširila program MCMV na višje dohodkovne skupine (do mesečnega dohodka R$12.000) s prednostnimi 10-odstotnimi obrestnimi merami na hipotekarna posojila riotimesonline.com in tako podprla kupce prvič. Na zgornjem koncu trga so z gotovino podprti kupci in vlagatelji (tako domači kot tuji) pospešili prodajo in s tem izravnali upad segmentov, odvisnih od hipotek. Splošno gledano Rio v sredino leta 2025 vstopa s previdno optimističnimi napovedmi: povpraševanje ostaja močno in zaloge v nekaterih segmentih se krčijo, vendar visoki stroški financiranja in ekonomske negotovosti umirjajo tempo rasti riotimesonline.com riotimesonline.com.

Trendi stanovanjskih nepremičnin (stanovanjski sektor)

Splošni tržni in cenovni trendi: Stanovanjski sektor v Riu de Janeiru beleži različne trende v različnih segmentih. V povprečju se cene nepremičnin v mestu zmerno zvišujejo, vendar obstajajo pomembna odstopanja glede na sosesko in tip nepremičnine. Kot je navedeno, so se cene v mestu v zadnjem letu v nominalnih vrednostih zvišale za približno 4–7% thelatinvestor.com. Pomembno je poudariti, da prestižna območja v Riu dosegajo boljše rezultate kot srednji trg. Leta 2024 se je povprečna cena v mestu zvišala za približno 7,3%, medtem ko so prestižne soseske močno presegle ta rezultat: vrednosti v območjih, kot so Leblon, Ipanema in Lagoa, so se na letni ravni povečale za več kot 10% thelatinvestor.com. V petletnem obdobju (2020–2025) se je povprečna cena na kvadratni meter v Riu povečala za približno 15%, medtem ko so se vrednosti prestižnih nepremičnin zvišale za 25–30% v tem obdobju thelatinvestor.com. To odraža odpornost luksuznega segmenta na gospodarska nihanja, saj bogati kupci pogosto kupujejo z gotovino in so manj občutljivi na obrestne mere thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nasprotno pa je rast srednjega cenovnega razreda precej počasnejša, in če upoštevamo inflacijo, se srednjetržne cene v zadnjih letih komaj kaj premikajo globalpropertyguide.com. Bistvo je, da je stanovanjski trg v Riu razdeljen: območja z omejeno ponudbo in višjim cenovnim razredom beležijo močno rast, medtem ko so bolj dostopne soseske razmeroma stabilne.

Boom luksuznega segmenta: Luksuzni stanovanjski trg v Riu doživlja razcvet in je izstopajoči izvajalec. Leta 2023 se je skupna prodajna vrednost luksuznih nepremičnin (na splošno opredeljenih kot domovi nad ~2 milijona R$) povečala za 70 % – izjemen skok – in močna uspešnost se je nadaljevala skozi leto 2024 ter vstopa v 2025 thelatinvestor.com. Luksuzne nepremičnine zdaj predstavljajo okoli 15 % vseh prodaj nepremičnin po vrednosti v Riu, čeprav predstavljajo precej manjši delež enot, kar kaže na to, kako pomembne so transakcije v tem segmentu thelatinvestor.com. Cene v elitnih četrtih poudarjajo ta trend: Leblon, najdražja mestna četrt, dosega v povprečju 20.000–25.000 R$/m² za vrhunske enote, medtem ko stanovanja ob plaži v Ipanemi dosegajo okoli 18.000–22.000 R$/m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Te vrhunske cone imajo izjemno omejeno ponudbo in delujejo kot “blue-chip” nepremičnine – vrednosti so tam leta 2023 dosegle rekordne višine in še vedno naraščajo thelatinvestor.com. Pravzaprav je bil Leblon leta 2023 razglašen za najdražjo sosesko v Braziliji in ostaja simbol prestiža; vrednosti nepremičnin v Leblonu so se dvignile na približno 25.000 R$/m² in naj bi še naprej rasle zaradi velikega povpraševanja in omejene ponudbe thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Preglednica: Stanovanjski cenovni razponi v Riu de Janeiru po segmentih thelatinvestor.com thelatinvestor.com

SegmentPrimeri soseskObičajen cenovni razpon (R$/m²)
Ultra-premiumLeblon; Ipanema (ob morju)R$20.000 – R$25.000
PremiumNotranji del Ipaneme; Lagoa; Jardim Botânico; Gávea; luksuzni deli CopacabaneR$15.000 – R$20.000
Vzpenjajoči luksuzBotafogo; Flamengo; Barra da Tijuca (elitna območja)R$10.000 – R$15.000
Povprečje v mestuVse četrti (splošno povp.)~R$12.000 na m² (povp)

Vir: The Latinvestor (analiza trga, junij 2025) thelatinvestor.com

Kot je prikazano zgoraj, imajo najbolj ugledne lokacije v Zona Sul (južna cona) cene precej nad povprečjem mesta, medtem ko so tudi “vzhajajoča luksuzna” območja, kot sta Botafogo ali deli Barro da Tijuca, zdaj že v petmestnem razponu na kvadratni meter thelatinvestor.com. Ti cenovni razredi poudarjajo vrednost, ki se pripisuje lokaciji, razgledom in ekskluzivnosti. Opazno je, da Barra da Tijuca, novejši načrtovani okraj, ponuja luksuz po nižji ceni na m² (okoli R$9.000–12.000 v svojih elitnih delih) in je najhitreje rastoči luksuzni podsegment thelatinvestor.com. V Barra je bilo v zadnjem času na trg postavljenih za 34,1 % več luksuznih stanovanj, saj razvijalci izkoriščajo povpraševanje po večjih, sodobnih stanovanjih v tem območju thelatinvestor.com. Prostorne, udobne nepremičnine v Barri – pogosto v zaprtih kompleksih z bazeni, telovadnicami in parkirišči – privabljajo premožne družine, ki želijo več prostora, kot ga ponujajo starejše obmorske soseske thelatinvestor.com. To je Barro naredilo za vse pomembnejšega igralca v luksuznem segmentu Ria; pravzaprav za “drugo jedro” luksuznih nepremičnin zunaj tradicionalne Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Najemniški trg in kratkoročni najemi: Trg najema v Riu je bil dinamičen, nanj pa vplivajo turizem in vse večja razširjenost platform za kratkoročne najeme.

Tradicionalni dolgoročni najemi v mestu prinašajo zmerne donose – ti v večini območij v povprečju znašajo okoli 4–5 % bruto letno, pogosto pa manj kot 4 % v elitnih četrtih južnega območja, kot sta Copacabana ali Botafogo thelatinvestor.com.Visoke nabavne cene v teh zaželenih četrtih zmanjšujejo donose od najemnin (na primer skromno dvosobno stanovanje v Copacabani je lahko tako drago, da letna najemnina doseže le približno 3 % njegove vrednosti) thelatinvestor.com.To je nekatere vlagatelje spodbudilo, da so se obrnili na kratkoročne najeme (Airbnb) za povečanje donosnosti.Od poznih 2010-ih je Rio doživel razcvet kratkoročnih najemov, zlasti na območjih ob plaži, ki so priljubljena med turisti.V Ipanemi je na primer zdaj ena ponudba na Airbnb na vsakih 7 domov v soseski – presenetljiva statistika, ki ponazarja, kako razširjene so postale počitniške najemnine reuters.com reuters.com.V sosednji Copacabani so se seznami Airbnb prav tako množili (približno 24 % več od leta 2019) reuters.com.Ta trend ima tako prednosti kot slabosti.Po eni strani ustvarja donosne priložnosti za lastnike in upravitelje nepremičnin: podjetniški gostitelji v Riu so zgradili podjetja za upravljanje nepremičnin in vsako leto podvojili svoje portfelje, da bi zadostili povpraševanju turistov reuters.com.Po drugi strani pa porast kratkoročnih najemov otežuje iskanje dolgoročnih najemov na teh območjih in zvišuje najemnine, kar skrbi lokalna stanovanjska združenja reuters.com.Upravni odbori kondominijev se pogosto trudijo uravnotežiti interese lastnikov, ki imajo dobiček od Airbnb, in tistih, ki se pritožujejo zaradi začasnih gostov ali varnostnih vprašanj reuters.com.Doslej oblasti v Riu niso močno regulirale kratkoročnih najemov, vendar strokovnjaki iz industrije menijo, da je le vprašanje časa, kdaj bodo uvedena dodatna pravila (ali davki), kot smo videli v drugih večjih mestih reuters.com.Vsaka takšna ureditev bo ključni dejavnik, na katerega je treba biti pozoren, saj bi lahko vplivala na vedenje vlagateljev na trgu stanovanj v etažni lastnini.Povzetek: najemniški trg v Riu leta 2025 je zgodba o dveh trgih: stabilnem dolgoročnem najemnem trgu z zmernimi donosi in izjemno vročem kratkoročnem najemnem trgu, ki veliko stanovanj spreminja v de facto hotelske suite – trend, ki se bo verjetno nadaljeval, dokler bo turizem močan.

Stanovanjski trg srednjega razreda in cenovno dostopna stanovanja: Srednji in nižji segmenti stanovanjskega trga v Riu so se soočili z večjimi ovirami. Visoke obrestne mere (več kot 14 % Selic) so podražile hipotekarna posojila, zaradi česar si je del srednjega razreda težje privoščil nakup riotimesonline.com. Posledično rast cen v sekundarnih soseskah (zlasti v predelih severne cone ali obrobja mesta) ostaja nespremenjena ali pa le sledi inflaciji. Cenovna dostopnost najemnin je prav tako problematična, saj številni potencialni kupci prestavljajo nakup in ostajajo najemniki. Vpliv vlade na ta segment je razviden iz poudarka na subvencionirani gradnji: razširjeni programi MCMV in posojila z nizkimi obrestnimi merami, financirana iz FGTS, spodbujajo gradnjo cenovno dostopnih stanovanj v primestnih okrožjih. Več kot 278 milijard R$ se bo do leta 2025 na nacionalni ravni vložilo v cenovno dostopna stanovanja, s ciljem gradnje milijonov domov in morebitno stabilizacijo cen v nekaterih bolj oddaljenih predelih, kjer prihaja na trg nova ponudba thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Na primer, večji stanovanjski projekti v zahodnih predmestjih (kot sta Campo Grande ali Santa Cruz v Zahodni coni Ria) bi lahko tam nekoliko omilili cenovni pritisk zaradi povečane ponudbe thelatinvestor.com. Zgodovinsko gledano so, ko so se odprla nova cenovno dostopna naselja (kot ob prvem valu programa MCMV do leta 2014, ko je bilo zgrajenih 2,4 milijona stanovanj na nacionalni ravni), vrednosti nepremičnin v okolici običajno stabilizirale ali celo rahlo padle zaradi povečane ponudbe thelatinvestor.com. To kaže, da lahko v obrobnih soseskah Ria agresivna gradnja novih stanovanj ohrani cene dostopne, kar je dobra novica za kupce, ki vstopajo na trg prvič.

Še en opazen trend je rast profesionalno upravljanih najemniških stanovanjskih kompleksov (multifamily), kar je v Braziliji razmeroma nov koncept. Investitorji in razvijalci vidijo priložnost za gradnjo stanovanjskih stolpnic za oddajanje (model, ki je pogost v ZDA in EU) v Riu in São Paulu, saj so mladi strokovnjaki bolj odprti za dolgoročni najem. Program Reviver Centro (opisan spodaj) celo spodbuja preurejanje starih poslovnih stavb v najemne lofte v mestnem središču thelatinvestor.com. Medtem ko trg luksuznih stanovanj privlači pozornost z dvomestno rastjo, je širši stanovanjski trg v Riu zaznamovan s počasnim, a vztrajnim napredkom, ki ga podpirajo vladne spodbude in realna potreba po stanovanjih za različne dohodkovne skupine.

Trendi poslovnih nepremičnin (pisarne, trgovina in industrija)

Pisarniški trg: Poslovni sektor poslovnih prostorov v Riu de Janeiru se je v zadnjih letih soočal z izzivi, vendar končno kaže znake izboljšanja. Mesto je v 2010-ih preživelo obdobje presežne ponudbe – kar se je še poslabšalo zaradi gospodarske recesije po olimpijskih igrah in posledic škandala Petrobras, zaradi česar so podjetja zmanjševala obseg poslovanja in zapuščala poslovne stolpnice. Stopnje prostih poslovnih prostorov v Riu so konec 2010-ih dosegle več kot 30%. V letu 2025 pa se praznine v pisarnah postopoma zmanjšujejo. V prvem četrtletju 2025 je stopnja prostih pisarn v Riu padla na 29,4%, kar je najnižja raven v zadnjih približno 10 letih jll.com. Čeprav je stopnja približno 29% še vedno zelo visoka glede na svetovne standarde, pa je trend padanja pozitiven in kaže na neto absorpcijo prostora. V zadnjem letu (Q1 2024 do Q1 2025) se je praznina zmanjšala za približno 5 odstotnih točk po celotnem mestu jll.com. Dve področji sta vodili to absorpcijo v poznem letu 2024: Centro (Središče) in Barra da Tijuca. Središče Ria je v četrtem četrtletju 2024 zabeležilo 2,5 odstotni padec praznin, predvsem zaradi vladnih agencij, ki so zasedle prostore jll.com. Na primer, vlada države Rio in javno tožilstvo sta razširila svoje pisarne v Centru in napolnila nekaj dolgo praznih stavb jll.com. Barra da Tijuca, kjer je sekundarno poslovno območje (priljubljeno pri podjetjih, ki iščejo sodoben prostor zunaj prenatrpanega središča), je prav tako prispevala k izboljšanju praznin jll.com.

Kljub tem izboljšavam ostaja približno ena od štirih do ena od treh pisarniških prostorov v Riu prazna, kar odraža trg, ki je še vedno v fazi okrevanja. Najemnine za vrhunske pisarne so zaradi tega pod pritiskom, najemodajalci pa pogosto ponujajo ugodnosti, da bi si zagotovili najemnike. Trend »beg v kakovost« je očiten: najemniki izkoriščajo mehke razmere in se selijo v višjerazredne stavbe (pogosto nove, učinkovitejše stolpnice v Porto Maravilha ali Barra) po ugodnih najemninah, pri tem pa za sabo puščajo starejše objekte. To postopoma razdvaja pisarniški trg, saj najvišjerazredne stavbe AAA dobivajo najemnike, medtem ko zastareli prostori (zlasti v osrednjem poslovnem okrožju) težko najdejo najemnike ali pa se preurejajo. Posebej je vredna omembe pobuda »Reviver Centro« (o kateri bomo govorili kasneje), ki spodbuja pretvorbo zastarelih pisarniških stavb v središču v stanovanjske enote ali hotele thelatinvestor.com. V prihodnjih letih pričakujemo, da se bodo praznične pisarniške enote v Riu še naprej zmanjševale z rastjo gospodarstva, vendar bo tempo odvisen od povpraševanja novih podjetij. Najem v Riu v veliki meri poganjajo sektorji, kot so petrokemija, tehnologija in finance; vsako širjenje (na primer, če bodo cene nafte ostale visoke in okrepile energetska podjetja) lahko pospeši zasedbo pisarn. Poleg tega so na trg vstopili ponudniki coworkingov in fleksibilnih pisarn, ki želijo izkoristiti podjetja, ki iščejo prilagodljivost – ti ponudniki so prevzeli nekaj prostora, zlasti v prenovljenem območju pristanišča in v Zoni Sul. Vse skupaj je pisarniški trg v Riu leta 2025 stabiliziran: najhujši presežek je mimo, zasedbe javnega sektorja pomagajo, večje nove ponudbe pa na trg trenutno ne prihajajo, kar omogoča, da se praznine počasi zmanjšujejo jll.com jll.com.

Trgovina na drobno in mešani komercialni objekti: Trgovski nepremičninski sektor v Riu se prilagaja spreminjajočim se potrošniškim vzorcem. Trgovine z neposredno prodajo so bile močno prizadete med recesijo 2015–2016 in pandemijo 2020, a leta 2024–2025 se je število obiskovalcev ponovno povečalo, zlasti na odprtih nakupovalnih ulicah in v nakupovalnih središčih v premožnejših območjih. Priljubljena nakupovalna središča v Riu (kot so Shopping Rio Sul v Botafogu, BarraShopping v Barri in Village Mall) poročajo o večji zasedenosti kot pred dvema letoma, saj so se prodaja na drobno in turizem okrepili. Zanimiv razvoj v segmentu nakupovalnih središč je konsolidacija in vlaganja večjih upravljavcev. Leta 2024 je na primer Iguatemi (ena vodilnih brazilskih družb za nakupovalna središča) skupaj z nepremičninskim skladom pridobila 16,6-% delež v Shopping Rio Sul, enem najpomembnejših nakupovalnih središč v Riu practiceguides.chambers.com. Ta posel odraža obnovljeno zaupanje v trg trgovin višjega cenovnega razreda in trend združevanja ali prevzemanja premoženja s strani upraviteljev nakupovalnih središč, da bi pridobili večjo moč. Podobno Aliansce Sonae (drug veliki REIT za nakupovalna središča) vlaga v mešane razširitve svojih nakupovalnih središč, kjer dodajajo stanovanjske in poslovne komponente k nakupovalnim centrom, da ustvarijo kompleks “mini-mest” siila.com.br. V Riu opažamo, da se kompleksi, kot je BarraShopping, še naprej razvijajo z novo pisarniško stolpnico, zdravstvenim centrom in celo načrtovanimi stanovanjskimi stolpnicami na lokaciji. Ti mešani trgovsko-poslovni centri ustrezajo želji potrošnikov po udobju (živeti-trgovati-delati na enem mestu) in pripomorejo k večji obiskanosti.

Ulična trgovina v elitnih četrtih (npr. restavracije in butiki v Ipanemi, Leblonu in Copacabani) ima koristi od močne vrnitve turistov v letih 2023–2025. Zaradi relativno šibke brazilske valute (real) je Rio privlačna destinacija, turisti pa trošijo več – kar koristi hotelom, restavracijam in trgovinam. Glavne ulice, kot so Garcia d’Ávila (Ipanema) ali Visconde de Pirajá, so doživele številne nove odprtja prodajaln, vključno z vstopom ali širitvijo mednarodnih blagovnih znamk, ki želijo pritegniti kupce luksuznih izdelkov. Na drugi strani pa se nekateri soseski centri v manj premožnih predelih še vedno soočajo s praznimi prostori in konkurenco spletni prodaji. Delež spletne prodaje v Braziliji se je močno povečal med pandemijo, kar nekoliko zavira širjenje trgovin velikega formata. Priča smo, da se nekateri večji prazni trgovski prostori v predmestjih spreminjajo v logistična središča za dostavo na zadnji kilometer ali celo cerkve in šole.

Industrijski in logistični sektor: Čeprav ni tako izrazit kot industrijski trg v São Paulu, je logistični nepremičninski sektor v širšem Riu pokazal močno uspešnost. Pandemija in razmah e-trgovine ter rast brazilske naftne in plinske industrije sta povečala povpraševanje po skladiščih in distribucijskih centrih okoli Ria (zlasti ob avtocestah na območju Baixada Fluminense ter blizu pristanišča in letališča). Po podatkih JLL je v začetku leta 2025 na ravni celotne Brazilije stopnja praznih industrijskih nepremičnin padla na rekordno nizko raven (~7–8 %) jll.com – in logistični parki Ria so del tega, saj je veliko objektov povsem oddanih. Večje infrastrukture, kot je širitev pristanišča Itaguaí in izboljšave na Riovem Porto do Açu (veliko zasebno pristanišče severno od mesta), privabljajo logistične naložbe. Pravzaprav sta Porto do Açu in pripadajoči industrijski kompleksi prejela že približno 6 milijard BRL naložb, s čimer nastajajo nova industrijska območja, ki spreminjajo regijo thelatinvestor.com. Poleg tega je tudi razvoj podatkovnih centrov v Braziliji dosegel Rio: država ima več kot 900 MW podatkovnih centrov v načrtovanju ali gradnji, kar spodbuja gradnjo namenskih objektov in bi lahko Rio do leta 2030 uvrstilo med tehnološka infrastrukturna središča bnamericas.com. Za vlagatelje industrijske nepremičnine ponujajo višje donose kot stanovanjske (pogosto 8–10 % ali več donosa) in so zelo iskane. Pričakujemo nadaljnjo rast tega segmenta, k čemur pripomore vloga Ria kot logističnega vozlišča (s pristanišči, petrokemičnimi kompleksi in velikim potrošniškim trgom).

Povzetek: Poslovne nepremičnine v Riu leta 2025 so raznolike: trg pisarn si opomore od visoke praznosti, saj se gospodarstvo krepi; trgovinski sektor se stabilizira s strateškimi naložbami in prepletanjem rabe; industrijski/logistični sektor pa je pozitivna točka z nizko praznostjo in širitvijo, ki jo poganjata e-trgovina in trgovina.

Projekti z mešano rabo in novi razvojni projekti

V Riu de Janeiru je opazen trend k mešani rabi prostorov, saj si mestni načrtovalci in razvijalci prizadevajo modernizirati urbano okolje ter ustvariti okolja za bivanje, delo in prosti čas. Eden najpomembnejših projektov urbane prenove z mešano rabo je projekt Porto Maravilha v pristaniški coni (Centro). Ta dolgoročni projekt, začet že pred olimpijskimi igrami leta 2016, nekdanjo zapuščeno obalo spreminja v živahno okrožje z pisarnami, stanovanji, kulturnimi prizorišči in izboljšanim prevozom. Do 2026 naj bi prenovljeno območje pristanišča nudilo dom do 70.000 novim prebivalcem v 1 km od javnega prevoza, zahvaljujoč obsežni stanovanjski gradnji poleg poslovnih projektov itdp.org. Porto Maravilha zdaj vključuje znamenitosti, kot sta Muzej jutrišnjega dne in akvarij AquaRio, sodobne poslovne stavbe razreda A (kot je Aqwa Corporate) in nove stanovanjske soseske v razvoju. Podprojekt, usmerjen v tehnologijo, inovacijsko središče “Porto Maravalley”, je bilo odprto leta 2024 in privablja startupe ter ustvarjalne industrije thelatinvestor.com. To središče s coworking prostori in inkubatorji je povečalo privlačnost pristaniške cone za mlade strokovnjake in je del širšega načrta za mešanje tehnoloških pisarn, stanovanj ter prostorov za prosti čas na tem območju thelatinvestor.com. Ponovna oživitev pristaniške cone kot soseske z mešano rabo prostorov že primerjajo s kalifornijsko “Silicijevo dolino” – ponuja sodobna stanovanja v prenovljenih skladiščih/loftih, nove kavarne in restavracije ter enostavne povezave z tramvajem (VLT) do središča mesta. Rezultat je rastoča skupnost, kjer lahko ljudje živijo, delajo in se družijo brez dolgih voženj na delo thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Zunaj središča mesta je Barra da Tijuca žarišče načrtovanih večnamenskih skupnosti. Sama Barra je bila razvita z mislijo na večnamenski koncept – veliki, celovito načrtovani kompleksi pogosto vključujejo stanovanjske stolpnice, nakupovalna središča, šole in včasih poslovne stavbe. Ta trend se nadaljuje s projekti, kot je Ilha Pura (nekdanja olimpijska vas, zdaj stanovanjska skupnost s parki in trgovskim središčem) in z novimi fazami okoli Barra Olympic Park. Načrti za Projeto Imagine na območju Olimpijskega parka, denimo, predvidevajo zabaviščni park, muzeje, gastronomsko središče in morebitne stanovanjske/hotelske komponente, pri čemer se nekateri olimpijski objekti spreminjajo v družinsko destinacijo za zabavo in večnamensko uporabo coliseum-online.com. Poleg tega zasebni investitorji v Barri in Recreiu (še bolj na zahodu) gradijo večstolpniške komplekse, ki združujejo trgovske arkade in prostore za coworking za prebivalce. Te samostojne soseske ponujajo življenjski slog, kjer so vsakodnevne potrebe dosegljive peš – to je razmeroma nov koncept za avtomobilom usmerjeno Barro.

Razvijalci maloprodaje prav tako sprejemajo večnamenskost. Aliansce Sonae, glavni upravljavec nakupovalnih središč, je napovedal, da razvija šest velikih večnamenskih projektov po Braziliji, tudi v Riu, ki vključujejo 35 stanovanjskih, poslovnih in hotelskih stolpov integriranih z nakupovalnimi centri siila.com.br. To kaže, da bodo lokacije nakupovalnih središč (pogosto velika zemljišča na ugodnih območjih) vse pogosteje gostile pisarne, stanovanja in hotele – s čimer se nakupovalna središča učinkovito spreminjajo v večnamenska območja. V Riu je primer širitev okoli Bossa Nova Mall poleg letališča Santos Dumont, ki zdaj vključuje hotel in je povezana s poslovnimi prostori ter letališčem – tako nastaja večnamensko središče za potovanja, trgovino in poslovanje v središču mesta.

Program Reviver Centro je še en pomemben vzvod za večnamenski razvoj. Z pretvorbo neizkoriščenih poslovnih stavb v zgodovinskem jedru v stanovanjske (lofti, garsonjere) in dodajanjem trgovin v pritličju, vnaša 24-urno dejavnost na območje, ki je bilo prej poslovna četrt “od devetih do petih” thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Program nudi davčne olajšave in spodbuja prostorsko načrtovanje za razvijalce, ki ustvarjajo stanovanja v Centru, kar pogosto pomeni večnamensko rešitev: stare poslovne zgradbe postanejo apartmaji v zgornjih nadstropjih, s kavarnami ali trgovinami v pritličju, s čimer se ohranja arhitekturna dediščina in prilagaja sodobnim potrebam. To ne samo, da poveča ponudbo stanovanj, ampak tudi trajnostno združuje stanovanjsko in poslovno funkcijo v mestnem središču.

  • Zona Sul (Južna cona): Zona Sul je najbolj prestižna regija Ria in zajema ikonične soseske, kot so Leblon, Ipanema, Copacabana, Flamengo, Botafogo in Lagoa.Nepremičnine tukaj so v veliki meri opredeljene z redkostjo in visokimi cenami.Nepremičnine v območju Zona Sul, zlasti ob obali in okoli Lagune (Lagoa Rodrigo de Freitas), dosegajo najvišje cene v mestu, kot je bilo omenjeno prej – pogosto od 15.000 R$ do 25.000 R$ na kvadratni meter v luksuznih stavbah thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Leblon in Ipanema sta dragulja v kroni: omejena velikost in ekskluzivnost Leblona (le nekaj blokov ob obali) povzročata izjemno omejeno ponudbo, zato so njegove vrednosti poskočile na vrh trga.Tudi na počasnejšem trgu povpraševanje po Leblonu ostaja neugasljivo – leta 2023 je bil izpostavljen kot najdražja lokacija (~R$25k/m²) in še naprej pridobiva na vrednosti, saj premožni kupci v njem vidijo statusni simbol in varno shrambo vrednosti thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ipanema prav tako uživa svetovno prepoznavnost imena ter mešanico luksuznih stanovanj in očarljivih starejših stavb; vse, kar je blizu plaže v Ipanemi, je prvovrstna nepremičnina.Zona Sul ima tudi koristi od najboljših urbanih dobrin – vrhunskih restavracij, bolnišnic, šol in turističnih znamenitosti – ki ohranjajo njeno privlačnost.Druga plat pa je izjemno omejena nova gradnja.Urejanje prostora je strogo in prostih zemljišč je malo, zato so novi projekti običajno butične prenove ali občasna prenova starejše stavbe.To ohranja ponudbo omejeno.Pomemben trend tukaj je, da donosnosti najemnin v južni coni padajo, saj cene rastejo hitreje kot najemnine thelatinvestor.com thelatinvestor.com.V območjih, kot so Ipanema, Copacabana in Botafogo, je zdaj veliko stanovanj v lasti vlagateljev (vključno s tujci), ki so zvišali nakupne cene, vendar rast najemnin ni sledila, kar je privedlo do donosov, nizkih kot približno 3 % thelatinvestor.com.Tako bi lahko rekli, da je Zona Sul postala bolj priložnost za kapitalsko rast kot pa za prihodke.Za prebivalce so ta območja še vedno zelo iskana zaradi življenjskega sloga – sprehajalne ulice, dostop do plaže, kultura (npr.gledališča v Botafogu, nočno življenje v Lapi, ki je sosednja Glorii), ter izboljšan prevoz (proge metroja pokrivajo velik del Zone Sul).Prihajajoča infrastruktura, kot sta širitev podzemne železnice in nove linije VLT, si prizadevata še dodatno izboljšati povezljivost med Zona Sul in drugimi deli mesta, kar lahko le okrepi vrednost nepremičnin.Skrbno povedano, Zona Sul bo leta 2025 trg prodajalcev za kakovostne nepremičnine: povpraševanje presega ponudbo, aktivni so domači in tuji elitni kupci (nekateri plačujejo z gotovino ali v ameriških dolarjih), edinstvena kombinacija naravne lepote in urbane priročnosti pa zagotavlja, da ostaja najdražji del Ria thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
  • Barra da Tijuca (Zahodna cona): Barra da Tijuca predstavlja sodobno mejo Ria – raztezajoče se predmestno območje zahodno od mesta, znano po svojih stolpnicah, zaprtih skupnostih in širokih avenijah.
  • Nepremičnine v Barri imajo zelo drugačen značaj kot v Zoni Sul.Ponuja več prostora in novo gradnjo po relativno nižjih cenah (na kvadratni meter), kar privlači družine in tiste, ki si želijo bolj ameriškega načina življenja v predmestju.Trenutne cene v najboljših delih Barri so približno 9.000–12.000 R$ na m², kar je precej manj kot v najboljših soseskah Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Vendar pa Barra doživlja hiter razvoj: v zadnjem času je omenjena kot najhitreje rastoča po cenah v luksuznem segmentu, pri čemer nove prestižne investicije dvigujejo vrednosti thelatinvestor.com.Na primer, lansiranje luksuznih apartmajev ob morju in ograjenih hišnih skupnosti na območjih, kot sta Jardim Oceânico in ob plaži Reserva, je privabilo kupce z višjim dohodkom v Barro in povečalo njen ugled.Razvojna aktivnost je visoka – Barra še vedno ima zemljišča za velike projekte, razvijalci pa so v letih 2023–2024 dostavili veliko novih enot (nekateri izmed njih so bili preloženi iz časa gradbenega razcveta zaradi olimpijskih iger).Območje olimpijskega parka in njegova okolica se postopoma prenavljata: športni objekti se ponovno uporabljajo (ena arena je bila preurejena v srednjo šolo, druga v vadbeni center), sosednja zemljišča pa so namenjena za večnamenske projekte.Infrastruktura v Barri se je v zadnjem desetletju drastično izboljšala – olimpijske igre 2016 so prinesle nove avtoceste (TransOlímpica), proge hitrega avtobusnega prevoza (BRT) in podaljšanje metro linije 4 v Barro, ki jo povezuje z Ipanemo.Te izboljšave naredijo Barro bolj dostopno in privlačno, saj krajšajo čas potovanja do Južne cone.Zaradi tega je Barra vse bolj samozadostna in podobna mestu z več nakupovalnimi centri (BarraShopping, Village Mall), poslovnimi kompleksi (tam imajo sedeže naftna podjetja in korporacije) ter celo kulturnimi prizorišči.Veliko Brazilcev, ki si lahko privoščijo Zono Sul, izbere Barro zaradi večjega doma ali bolj sproščenega okolja.Poleg tega mednarodni kupci izkazujejo zanimanje za luksuzna stanovanja v Barri – ta ponujajo življenje ob plaži za delček cene v primerjavi z Miamijem ali Dubajem, kar je še posebej privlačno za kupce z Bližnjega vzhoda in Evrope thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Glede na prihodnost je Barra da Tijuca pripravljena ostati eno od območij rasti v Riu.Prepoznano je kot ključno območje za nove luksuzne projekte (za leto 2025–2026 je v Riu načrtovanih več kot 40 luksuznih projektov, predvsem v Barri, kar odraža zaupanje razvijalcev) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Hitra rast prebivalstva na tem območju (številne mlade družine se priseljujejo) in stalni infrastrukturni projekti (kot so nadgradnje kanalizacije, odvodnjavanje v poplavno ogroženih okrožjih itd.) kažejo, da bo območje igrala vse večjo vlogo na trgu nepremičnin v Riu.Vendar pa je en izziv zagotavljanje trajnostne rasti – prometna gneča je problem, saj je lastništvo avtomobilov visoko, in zagotavljanje ustreznih storitev za rastoče prebivalstvo bo pomembno.Kljub temu je v primerjavi s pred desetletjem Barra veliko manj »oddaljena spalna soseska« in bolj razširitev mestnega jedra, pri čemer se vrednosti nepremičnin ob njenem dozorevanju stalno zvišujejo.
  • Centro in območje pristanišča: Rioski Centro (središče mesta) in sosednje območje pristanišča sta v središču pomembne prenove.V preteklosti je bil Centro živahno poslovno in upravno središče Ria, vendar se je po delovnem času izpraznil ter v 2000-ih letih začel trpeti zaradi zanemarjanja in naraščajočega števila praznih prostorov.Zdaj območje skozi javno-zasebne pobude, kot sta Reviver Centro in prenova Porto Maravilha, privablja nove prebivalce in vlagatelje.Zgodnji podatki za leto 2024 so pokazali 35-odstotno rast novih projektov v osrednjih in pristaniških območjih ter 12,6-odstotno povečanje prodaje nepremičnin tam thelatinvestor.com.To kaže na zelo močno zanimanje za mestno središče, saj razvijalci začnejo izkoriščati spodbude za gradnjo stanovanj, kupci pa prepoznavajo potencial življenja v središču mesta.Program Reviver Centro, ki se je začel leta 2021 in se bo okrepil do let 2024–25, je pravi prelomnica.Ponuja davčne olajšave in hitrejše odobritve za pretvorbo poslovnih stavb v stanovanjske ter celo omogoča novo gradnjo stanovanj v delih središča mesta, ki so bili prej namenjeni samo poslovni uporabi en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Ta politika neposredno naslavlja ocenjeno pomanjkanje stanovanj v Riu, ki znaša približno 369.000 enot, z pretvorbo premalo izkoriščenih pisarn v stanovanja thelatinvestor.com.Več razvijalcev se je pridružilo projektu; na primer, stare poslovne stolpnice ob Avenida Rio Branco so izpraznjene in preurejene v moderna mansardna stanovanja/kondominije.Mesto poroča o desetinah stavb v prenovi od leta 2025 dalje.Ta prizadevanja že obrodijo sadove: mlajši strokovnjaki in študenti se selijo v Centro, da bi izkoristili krajše poti na delo, sodobno bivanje v loftih in zgodovinski čar sosesk, kot so Lapa, Saúde in Praça Mauá thelatinvestor.com.Novi stanovanjski stolpi v pristaniški coni (kot tisti na območju Pedra do Sal in v bližini Orla Conde) prav tako prispevajo k nastajajoči skupnosti.Vzdušje se spreminja – središče Ria postaja “24/7” četrt z novimi bari, galerijami in storitvami, ki sledijo prebivalcem.To je vrlinski krog: več ljudi, ki tam živijo, povečuje povpraševanje po supermarketih, šolah itd., kar dodatno podpira zaželenost bivanja.Vladni spodbude (kot so oprostitve davka na nepremičnine IPTU za obnovljene stavbe) utrjujejo ta zagon thelatinvestor.com.Poleg tega ogromna vlaganja v infrastrukturo v in okoli Centra še dodatno krepijo njegove možnosti.Sistem lahke železnice (VLT) zdaj brezhibno povezuje avtobusno postajo, pristanišče in središče mesta, kar olajša življenje brez avtomobila.Načrtovane so tudi nadgradnje železniške postaje Central do Brasil in morda obuditev nekaterih primestnih železniških prog, kar bi izboljšalo povezljivost.Pristaniška cona (Zona Portuária) posebej privablja mnoge mlade strokovnjake in tehnološka podjetja, zahvaljujoč pobudam, kot je tehnološko središče Porto Maravalley, kot je omenjeno na thelatinvestor.com.Visokotehnološke in kreativne industrije svoja bivališča najdejo v obnovljenih skladiščih, preurejenih v pisarne (npr.na Pier Mauá in okolici), kar pristaniškemu območju daje občutek »startup četrti«.Za nepremičnine to pomeni, da povpraševanje po sodobnih stanovanjih v pristaniški coni narašča, vendar je ponudba še vedno omejena – kar tam dviguje cene in območje spreminja v investicijsko vročo točko thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Zgodnji selivci najdejo dobre priložnosti tako v zgodovinskih stavbah kot v novih stanovanjih.Pogled: Centro in pristaniška cona imata verjetno največji potencial za rast do leta 2030 v Riu.Ko bo zaključanih več projektov, bodo ta območja lahko absorbirala pomemben delež povpraševanja po stanovanjih v mestu.Tveganja ostajajo (javna varnost in brezdomstvo v središču mesta sta vprašanji, ki ju je treba še naprej reševati), vendar se zdi, da so mestne oblasti in zasebni deležniki zavezani oživitvi središča.Mešanica kulturne dediščine (stoletja stara arhitektura, muzeji, nočno življenje) in sodobnih ugodnosti (prevoz, bližina delovnih mest) daje tem soseskam edinstveno prednost, če bo obnova uspešna.Vrednosti nepremičnin v Centru so trenutno nižje kot v Zona Sul, vendar lahko pričakujemo konvergenco, ko bo središče mesta ponovno postalo zaželen stanovanjski naslov.

    Izboljšave infrastrukture krepijo izvedljivost projektov z mešano rabo. Na primer, nove tranzitne linije (podrobneje predstavljene v kasnejšem poglavju) pomenijo, da bodo imele mešane skupnosti v zahodnem območju in predmestjih boljšo povezanost, kar spodbuja razvoj projektov, usmerjenih v javni prevoz, ki združujejo stanovanja, pisarne in trgovine v bližini postaj. Konkreten primer je načrtovana širitev metro sistema: oživitev Metro linije 3 (predlagana podzalivska linija do Niteróija) in podaljšanje linije 2 naj bi bila zaključena do ~2030 railjournal.com railway.supply, kar bo verjetno spodbudilo razvoj mešane rabe okoli bodočih postaj na obeh straneh zaliva Guanabara. Prav tako bo novi BRT koridor TransBrasil (ki naj bi bil v celoti odprt do 2025) potekal vzdolž Avenije Brasil in bo vključeval postaje v Severni coni, kjer mestne oblasti pričakujejo razvoj, usmerjen v javni prevoz. Pričakuje se, da bo BRT prepeljal več kot 250.000 potnikov na dan do leta 2030, zato se pričakujejo večje naložbe v nepremičnine (na primer stanovanjski stolpi z integriranimi trgovinami) v bližini postajališč, da bi služili tej populaciji itdp.org.

    Povzetek: nepremičnine z mešano rabo so v Riu naraščajoč trend, saj jih vidijo kot način za oživitev sosesk in hkratno zadovoljevanje več potreb. Projekti v pristaniški coni, Barri in Centru so tovrstni primeri, v prihodnje pa bodo verjetno velika zemljišča (stare industrijske lokacije, olimpijska zemljišča itd.) preoblikovana z mešanico stanovanjskih, poslovnih in prostočasnih vsebin. Ta razpršenost je pozitivna za trg, saj ustvarja odpornejše skupnosti in nudi priložnosti za vlagatelje, da sodelujejo v večplastnih projektih.

    Posebni vpogledi po soseskah

  • Vzhajajoča območja (severna cona in širše): Poleg dobro znanih con si zaslužijo pozornost tudi nekatera vzhajajoča območja v severni in daljni zahodni coni Ria. Severna cona (Zona Norte), ki velja za bolj delavsko in industrijsko, doživlja žarišča rasti zaradi izboljšav infrastrukture. Vlada je vložila več sto milijonov realov v projekte, kot so nadzor poplav na reki Acari in urbana prenova v Jardim Maravilha, z namenom zmanjšanja poplav in izboljšanja kakovosti življenja v soseskah severne cone thelatinvestor.com. Ko bodo ti projekti zaključeni, bi lahko območja, ki so bila nekoč nagnjena k poplavam ali zanemarjena, postala bolj privlačna in bi povečala vrednost nepremičnin. Poudarjena je primerjava z razvojem Barre: vlaganje v infrastrukturo je tam povzročilo rast vrednosti nepremičnin, severna cona pa bi lahko sledila s višjimi donosi na najemnine in cenami stanovanj, ko bodo nove ceste, kanalizacija in prevoz omogočili boljše pogoje za življenje thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Pomembno je, da se splošna rast prebivalstva Ria dogaja na obrobju – prebivalstvo mestnega območja naj bi leta 2024 znašalo okoli 13,8 milijona in narašča, pri čemer večino rasti zaznavajo predmestja in severne cone thelatinvestor.com. To pomeni naravno rast povpraševanja po stanovanjih na teh območjih, kar predstavlja priložnosti za vlagatelje. Donosi na najem v nekaterih delih Zona Norte (na primer okoli Méier ali Tijuca) so lahko višji kot v južni coni, saj so cene nepremičnin nižje, najemnine pa spodobne – donosi 6–7 % niso redkost za dobro locirana stanovanja v severni coni, kar privablja zanimanje vlagateljev, ki iščejo boljši denarni tok. Poleg tega bo načrtovana linija podzemne železnice 3 (ki bo povezovala Niterói čez zaliv s severno cono) in širitev BRT-linij skozi Zona Norte bistveno izboljšala povezljivost, kar bo predvidoma dvignilo cene v četrtih vzdolž teh poti do poznih 2020-ih. V daljni zahodni coni (Santa Cruz, Campo Grande, Recreio, poleg Barre) so velike površine zemljišč omogočile obsežne nove stanovanjske soseske, večina pod MCMV ali podobnimi programi. Ta območja so “vzhajajoča” v smislu nove stanovanjske ponudbe, ostajajo pa cenovno dostopnejši trgi. Na primer, Campo Grande je doživel več novih stanovanjskih kompleksov s stanovanji, dostopnimi za srednje sloje, ter ustrezno rast trgovinske ponudbe (nove nakupovalne centre), ki jim služijo. Čeprav ni tako takoj donosno kot vlaganje v Leblon, lahko ta obrobna območja nudijo stabilno rast in volumen, zlasti ko se urbani razvoj Ria širi proti zahodu. Metropolitanska regija Ria je policentrična in tudi na teh območjih lahko pričakujemo razvoj sekundarnih poslovnih središč (nekateri državni uradi ali podporne službe se preseljujejo v cenejše severne/zahodne cone), kar nato še dodatno spodbuja lokalni razvoj nepremičnin.
  • Skratka, četrti Ria v letu 2025 pripovedujejo vsaka svojo zgodbo. Južna cona je zrela in draga, zatočišče za luksuz s omejeno rastjo zalog. Barra da Tijuca je moderna in razširjajoča se, privlačna za povpraševanje po prostoru in novostih. Centro/Porto se spreminja in ima morda največji potencial, saj se preoblikuje v območje mešane rabe. Obetavne cone na severu in skrajnem zahodu pa predstavljajo naslednjo mejo, zlasti tam, kjer se nadgradnja infrastrukture prepleta z razpoložljivim zemljiščem za razvoj. Preudarni vlagatelji vse bolj izbirajo strategijo, prilagojeno posameznim četrtem, saj prepoznavajo te mikrotrge – nekateri ciljajo na visoke donose na vzhajajočih območjih, drugi pa ostajajo pri varni in preizkušeni Južni coni (Zona Sul).

    Trendi investicij (domače in tuje naložbe)

    Domače investicije: Brazilski vlagatelji – od posameznikov do velikih razvijalcev in skladov – ostajajo tesno povezani s trgom nepremičnin v Riu. Nepremičnine so kulturno ena izmed najbolj priljubljenih naložb v Braziliji, Rio pa je po pomembnosti drugi takoj za São Paulom, kar privablja pomemben domač kapital. Kljub visokim obrestnim meram, ki podražujejo zadolževanje, veliko Brazilcev še vedno kupuje nepremičnine kot zaščito pred inflacijo in valutnimi nihanji (oprijemljiva sredstva se v negotovih časih štejejo za varnejša). Podatki z začetka leta 2025 kažejo, da Brazílci še vedno investirajo v stanovanja z močno rastjo, saj so prodaje in novogradnje na nacionalni ravni v Q1 2025 zrasle za 15% riotimesonline.com. V Riu domači razvijalci kot so Cyrela, Even in RJZ aktivno lansirajo nove projekte, kar kaže, da prepoznavajo priložnosti. Tudi veliki brazilski razvijalci poročajo o odličnih rezultatih: recimo, Cyrela Brazil Realty je v Q1 2025 beležila +34% rast prodaje v primerjavi s prejšnjim letom, s prodajo v višini 2,1 milijarde R$ riotimesonline.com. To vključuje tudi projekte v Riu, kar kaže na močno domače povpraševanje po novogradnjah. Poleg tega domače banke in institucionalni vlagatelji povečujejo izpostavljenost prek nepremičninskih skladov (FII), ki pogosto vključujejo tudi lastnosti v Riu (npr. nakupovalna središča in poslovne stavbe). Eden izmed trendov v letu 2024 je bila konsolidacija v sektirju REIT/nakupovalnih centrov (kot omenjeno, Iguatemi in FII sta kupila del nakupovalnega centra Rio Sul) practiceguides.chambers.com – brazilska investicijska sredstva združujejo vire za prevzem ključnih nepremičnin.

    Vladne politike na področju stanovanjske gradnje prav tako spodbujajo domače naložbe. Širitev hipotekarnih posojil, podprtih s FGTS (posojila iz sklada javnih delavcev), je omogočila relativno cenejše kredite za kupce iz nižjega srednjega razreda, kar ohranja obseg. Čeprav ABECIP (združenje hipotekarnih posojilodajalcev) napoveduje 10% upad celotne hipotekarne proizvodnje v letu 2025 zaradi visokih obrestnih mer, se upad nanaša predvsem na tržna posojila; subvencionirana posojila (FGTS) naj bi zrasla za ~1% na 126,8 milijarde R$, kar delno nadomešča padec riotimesonline.com riotimesonline.com. Tako se domači trg prilagaja: manj ljudi jemlje običajne bančne hipoteke, več pa uporablja posebna financiranja ali plačuje v gotovini (pogosto s pomočjo družine ali sredstev, privarčevanih med pandemijo). Veliki brazilski pokojninski in zavarovalniški skladi prav tako posredno vlagajo v nepremičnine in ob visokih obrestnih merah se nekateri že pozicionirajo za nakup nepremičnin po privlačnih donosih, pričakujoč, da jih bodo kasneje refinancirali ob morebitnem padcu obresti.

    Drug domači trend je porast investitorjev v kratkoročne najeme (kot smo omenili prej). Veliko malih brazilskih investitorjev je kupilo stanovanja v Riu izključno za oddajanje prek Airbnbja in so tako dejansko postali mikro-podjetniki. Gre za domači kapital, ki je preusmerjen v nepremičnine zaradi donosa. Podjetja, kot sta XP in Housi, so ustanovila sklade za odkup stanovanjskih enot z namenom upravljanega najemniškega dohodka, kar kaže na vse večje institucionalno zanimanje za najemniški sektor.

    Tuje investicije: Tuje zanimanje za nepremičnine v Riu de Janeiru se je v zadnjih letih znatno povečalo in tako postaja pomemben del trga v letu 2025. To spodbujajo različni dejavniki: ugoden valutni tečaj, razmeroma nizke cene po mednarodnih merilih in odprta regulativa. Brazilski real je bil v zadnjih nekaj letih šibak (na primer približno 5 R$ za 1 USD), kar tujcem omogoča učinkovito 20–30% “popust” v primerjavi z nekaj leti nazaj thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Luksuzne nepremičnine v Riu stanejo približno 5.000 USD na m² in so izjemno dostopne v primerjavi z drugimi svetovnimi mesti – na primer, prvovrstne nepremičnine v New Yorku ali Londonu stanejo 3–5-krat več na kvadratni meter thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ta ugodna ponudba je pritegnila kupce iz Evrope, Severne Amerike in Bližnjega vzhoda. Dejansko mednarodni kupci zdaj predstavljajo približno 25–40% vseh nakupov luksuznih nepremičnin v Riu, odvisno od soseske thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Analiza Latinvestorja ugotavlja, da je približno 40% kupcev luksuznega segmenta v Riu mednarodnih (60% domačih) ter napoveduje, da bi lahko tuje zanimanje na trgu luksuznih nepremičnin v prihodnjih letih naraslo na 35% transakcij po obsegu thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

    Tujci so privlačeni v soseske, kot so Ipanema, Leblon in Barra, kjer vidijo potencial za uživanje v življenjskem slogu (ali prihodke od najema prek počitniških najemov) in dolgoročno rast. Ameriški in evropski vlagatelji vidijo Rio kot relativno podcenjeno tropsko metropolo in nekateri tu diverzificirajo svoja sredstva, saj trgi v njihovih matičnih državah dosegajo vrh. Zanimanje prihaja tudi iz Kitajske in Bližnjega vzhoda; na primer, videli smo, da kupci z Bližnjega vzhoda kupujejo penthouse ob obali v Barri, Evropejci pa kolonialne hiše v Santa Teresi kot butične hotele ali vile za Airbnb. Pomembno je, da Brazilija ne postavlja pravnih omejitev za tuje lastništvo nepremičnin v urbanih območjih, kar je velika prednost thelatinvestor.com. Tuja fizična oseba lahko kupi nepremičnino v Riu enako kot Brazilec, potrebna je le lokalna davčna številka (CPF) globalpropertyguide.com. Postopek nakupa je postal še bolj prijazen tujcem z večjo preglednostjo – digitalni zemljiški registri in elektronski postopki pri javnih notarjih so skrajšali čas transakcije iz mesecev na tedne thelatinvestor.com. Poleg tega obstajajo davčne pogodbe (npr. z ZDA in državami EU), da se izognemo dvojnemu obdavčenju, najemnine za tujce pa je pogosto mogoče repatriirati pod razumnimi davčnimi pogoji. Vse to znižuje ovire za mednarodne vlagatelje.

    Opazujemo tudi vlaganja tujih skladov in podjetij. Na primer, globalna podjetja tveganega kapitala so pokazala zanimanje za brazilski logistični in pisarniški sektor (čeprav običajno pripada večina São Paulu, je Rio zanimiv predvsem za nišne naložbe, kot so tehnološki parki ali studii). Posebej v segmentu gostinstva so prisotni tuji vlagatelji – več hotelov v Copacabani/Ipanemi je v zadnjih letih prešlo v last mednarodnih skupin, ki stavijo na okrevanje turizma. Tudi na korporativni strani vključujejo prodaje deležev v sredstvih, kot so nakupovalna središča v Riu, ali infrastruktura, kot je koncesija za metro, tuj kapital (npr. kanadski CPPIB je v preteklosti vlagal v riovsko podzemno železnico; sicer ne gre neposredno za “nepremičnine”, a je povezano). Še en primer: Hines (ameriška nepremičninska družba) vlaga v večnamenske komplekse v Braziliji siila.com.br, kar lahko zajema tudi projekte v Riu in kaže na zanimanje tujih institucionalnih vlagateljev.

    Če povzamemo, je tuje vlaganje na trgu nepremičnin v Riu na najvišji ravni v zadnjih mnogih letih. Nepremičninske agencije, specializirane za tuje kupce (kot WhereInRio in Rio Exclusive), poročajo o živahnem poslovanju. Pričakovati je, da se bo ta pritok nadaljeval, dokler bodo valutna in donosna gibanja ugodna. Mednarodni vlagatelji ne prinašajo le denarja, temveč pogosto tudi višje standarde in inovacije (na primer povpraševanje po trajnostnih zgradbah ali pametni hišni tehnologiji, kar vpliva na prilagajanje lokalnih razvijalcev). Splošno soglasje je, da je tuje povpraševanje glavni vzvod na trgu, saj zagotavlja likvidnost in pomaga absorbirati nepremičnine višjega cenovnega razreda thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Po drugi strani pa, kot omenjeno, to prispeva tudi k rasti cen v luksuznih območjih, kar lahko zmanjša donose in izrine nekatere domačine. Izziv bo v uravnoteženju tega zunanjega kapitala na način, ki bo mesto koristil v širšem smislu.

    Cenovni trendi in napovedi trga do leta 2030

    Trenutna cenovna rast: Leta 2025 so cene nepremičnin v Riu de Janeiru na splošno na zmerni rasti, pri čemer se pričakuje, da bodo nekateri segmenti še naprej presegali povprečje. Po korekciji po letu 2015 je trg dosegel dno okoli let 2018–2019 in od takrat kaže postopno okrevanje. V nominalnih vrednostih je indeks cen stanovanj FIPEZAP za Rio na najvišji ravni vseh časov (presega vrh iz leta 2014), a so v realnih (inflacijsko prilagojenih) vrednostih cene še vedno pod ravnmi iz sredine 2010-ih globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To nakazuje prostor za nadaljnjo rast, če bodo gospodarske razmere ostale stabilne. Za leto 2025 analitiki napovedujejo, da bodo cene stanovanj v Riu še naprej rasle v območju nizkih do srednjih enomestnih odstotkov. Strokovnjaki iz panoge napovedujejo letno rast cen v višini ~5–7 % za luksuzne nepremičnine v letih 2025–2026, kar je za približno 2–3 odstotne točke nad rastjo na širšem trgu thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To pomeni, da bi se splošni trg (vsi segmenti skupaj) lahko v kratkem obdobju gibal okoli ~3–4 % letne rasti cen, če bo inflacija zadržana v območju srednjih enomestnih številk, kot je napovedano (cilj inflacije v Braziliji je okoli 3,5 % za leto 2025). Če se bodo obrestne mere začele zniževati proti koncu leta 2025 (kar je možno, če se inflacija umiri), lahko pričakujemo pospešek rasti cen, saj bo kredit postal bolj dostopen. Nasprotno pa, če bodo obrestne mere ostale zelo visoke, bo rast cen ostala zmerna in jo bodo poganjali predvsem kupci z lastnimi sredstvi.

    Do leta 2030 – Stanovanjski trg: Če gledamo srednjeročno obdobje, se pričakuje kumulativna rast cen. Pričakovano je, da se bo luksuzni segment povečal za približno +15 % v kumulativnem smislu od leta 2025 do 2030 (kar bi v povprečju pomenilo ~3 % na leto) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Širši stanovanjski trg bi lahko doživel podobno ali nekoliko nižjo dinamiko, morda v razponu 10–12 % skupne rasti do leta 2030 (groba ocena, glede na zgodovinsko slabšo rast srednjega segmenta v primerjavi z luksuznim). V praksi to pomeni, da bi se cene stanovanj v Riu približno usklajevale z inflacijo ali jo rahlo prehitevale, a večina analitikov ne pričakuje povrnitve k eksplozivnim dvomestnim letnim rastem iz začetka 2010-ih. Ključni dejavniki predvidene rasti vključujejo: vztrajno povpraševanje po stanovanjih (zaradi primanjkljaja in urbanizacije), izboljšanje gospodarskih razmer (BDP na prebivalca v Braziliji počasi raste in naj bi rast nadaljeval), ter večje sodelovanje tujcev in investitorjev, ki vbrizgavajo likvidnost. Do leta 2030 bo luksuzna nepremičnina v Riu morda še vedno poceni glede na globalne standarde, zato obstaja prostor za rast cen, če se mednarodno povpraševanje, kot je bilo napovedano, poveča z 25 % na 35 % trga thelatinvestor.com.

    Po soseskah bosta Leblon in Ipanema verjetno ohranila svoj cenovni primat, saj omejena nova ponudba in trajna privlačnost povzročata stalno rast cen (če se trendi nadaljujejo, bi tam cene do konca 2020-ih zlahka presegle R$30.000/m²). Območja z večjo ponudbo, kot je Barra, bodo sicer prav tako rasla, a morda počasneje zaradi velikega števila novih enot, ki bodo prišle na trg. Dostopnejša obrobna območja bi lahko doživela počasnejšo rast cen, če bi prišlo do veliko novih stanovanj iz programa MCMV (povečana ponudba), vendar bi lahko ta območja namesto tega imela koristi od povečanega obsega transakcij.

    Do leta 2030 – Poslovni trg: Pričakuje se postopno okrevanje pisarniškega trga. Napovedi komercialnih posrednikov kažejo, da bi lahko praznost pisarn v Riu do leta 2027 padla v nizko območje 20 %, če ne bo večjih novih gradenj in če bo letna absorpcija stabilna za nekaj odstotnih točk. Najemnine bi se lahko začele dvigovati po letu 2025, ko bo praznost dovolj upadla; do leta 2030 bi lahko najemnine za pisarne v najboljših stavbah realno bistveno presegle današnjo raven, če se stopnja praznosti stabilizira (morda med 15–20 % do leta 2030 v pozitivnem scenariju). To bi lahko pomenilo, da se bodo cene za vrhunske pisarniške prostore zvišale, saj so trenutne vrednosti pod pritiskom zaradi visoke praznosti. Pri vsaki prognozi pa je treba upoštevati možnost konverzije pisarn, ki zmanjšujejo ponudbo – program Reviver Centro bi lahko nekaj starejših pisarn odstranil iz zaloge (preurejenih v stanovanjske), kar mehanično izboljša ravnovesje med ponudbo in povpraševanjem ter podpira okrevanje cen preostalih pisarniških nepremičnin. Pri trgovini naj bi prihodki nakupovalnih središč rasli skupaj z gospodarstvom; kapitalski donosi za najboljše trgovine se lahko zmanjša(jo), če bodo obrestne mere padle, kar pomeni višjo vrednost sredstev. Industrijske nepremičnine bodo verjetno nadaljevale dobro rast – nekateri scenariji napovedujejo rast najemnin v logistiki v Braziliji in praznost pod 10 % do leta 2030, kar je spodbudno za vrednost skladišč (predvsem ob pristanišču in letališču v Riu, če se bo trgovina povečevala).

    Makro dejavniki in tveganja za napoved: Zgornja napoved predvideva razmeroma ugodno makro okolje. Ključnega pomena za prihodnost nepremičninskega trga v Riu bodo obrestne mere – če bo Braziliji uspelo ukrotiti inflacijo in se bo stopnja Selic ponovno spustila na enomestne številke (na primer na 8–9 % do leta 2027, kot nekateri pričakujejo practiceguides.chambers.com), bi se lahko hipotekarni kredit močno okrepil, kar bi sprožilo nov val povpraševanja končnih uporabnikov in potisnilo cene hitreje navzgor, kot je trenutno napovedano. V tem scenariju bi lahko rast cen pozitivno presenetila, zlasti na množičnem trgu. Po drugi strani pa bi v primeru visokih obrestnih mer in vztrajnega fiskalnega zategovanja rast lahko zaostala za napovedmi in ostala nespremenjena v realnih vrednostih. Drugi dejavnik so politične/regulativne spremembe: morebitna ponovna uvedba nadzora najemnin ali visoke obdavčitve nepremičnin bi lahko zmanjšala naložbe. Vendar pa nedavni signali (kot je napovedana davčna reforma za 2025) kažejo, da se vlada zaveda pomena nepremičninskih skladov in bo verjetno ohranila spodbude za naložbe practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

    Dolgoročna odpornost: Dolgoročne napovedi po letu 2030 so večinoma optimistične glede Ria. Edinstvena privlačnost življenjskega sloga v mestu – kombinacija naravnih lepot (plaže, gore) in urbane kulture – ostaja trajna privlačnost, ki bo ohranjala rast vrednosti v luksuznem segmentu ne glede na kratkoročne cikle thelatinvestor.com. Do leta 2030, če se bodo svetovni trendi nadaljevali, bo življenje ob plaži v velikem mestu še večji luksuz, kar Rio ponuja po primerjalno ugodnejših cenah. Pomembni bodo tudi podnebni in trajnostni vidiki; nepremičnine, ki bodo vključevale odporne rešitve (na poplave, vročino itd.) in zeleno tehnologijo, bodo lahko dosegale premije, trg v Riu pa se bo temu ustrezno razvijal thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

    Za ilustracijo možnega scenarija do leta 2030: Predstavljajte si, da so se obrestne mere normalizirale, inflacija okoli 3 %, zmerna gospodarska rast – nepremičnine v Riu bi lahko rasle za približno 5 % nominalno letno. Nepremičnina, vredna 1.000.000 R$ v letu 2025, bi bila v teh pogojih leta 2030 vredna približno 1,3–1,4 milijona R$. Luksuzni segment bi lahko dosegal še boljšo rast (recimo 1 M R$ v 2025 -> 1,5 M R$ v 2030 za enoto višjega razreda). To so špekulativne številke, ki pa ustrezajo oceni 15 % kumulativne rasti luksuza in nekoliko nižji rasti splošnega trga.

    • Razširitev javnega prevoza: Prometno omrežje Ria je doživelo velike nadgradnje, od katerih mnoge neposredno vplivajo na nepremičnine.Mesto je okrog olimpijskih iger uvedlo tri linije hitrega avtobusnega prevoza (TransOeste, TransCarioca in TransOlímpica), zdaj pa se največji projekt BRT, TransBrasil, bliža zaključku.Koridor BRT TransBrasil poteka vzdolž Avenije Brasil (glavne severno-južne prometnice v Riu) in bo povezal skrajno zahodno območje (Deodoro) in severno območje z mestnim središčem.S 20 postajami in zmogljivostjo za več kot 250.000 dnevnih potnikov do leta 2030 naj bi TransBrasil znatno skrajšal čas vožnje na delo in spodbudil razvoj v soseskah ob svoji poti itdp.org.Območja, ki so bila prej slabo povezana z javnim prevozom – na primer deli Penhe, Ramosa in Deodora – naj bi postala bolj privlačna tako za stanovanjske kot za poslovne projekte, ko bo BRT v celoti operativen.Pričakujemo, da se bodo pojavili razvojni projekti usmerjeni v javni prevoz (kot so srednje visoka stanovanja ali poslovni centri v bližini postaj BRT), podobno kot se je zgodilo ob prej zgrajenem koridorju TransOeste v Guaratibi in Recreiu.Poleg tega naj bi bil metro sistem v Riu obnovljen in razširjen.Načrte za 3. linijo metroja je državna vlada ponovno oživila, pri čemer predvideva 22 km dolgo progo (vključno s podmorskim tunelom), ki bo povezovala središče Ria z Niterói in São Gonçalom preko zaliva Guanabara railjournal.com railway.supply.Čeprav je zaključek načrtovan okoli leta 2030–2031, ima že sama zavezanost temu projektu pozitivne učinke: cene nepremičnin v Niteróiju (tik izven mesta Rio) in v Rio območju São Cristóvão/Porto (kjer bi potekala povezava) bi lahko začele odražati pričakovano izboljšanje dostopnosti.Prav tako se preučujejo predlogi za podaljšanje Metro linije 2 globlje v Zahodno cono (morda bolj centralno do hitro rastočega predmestja Ria Barra da Tijuca ali za povezavo končne postaje linije 4 še dlje na zahod) projects.worldbank.org railway.supply.Vsaka širitev podzemne železnice, ki zmanjšuje odvisnost od avtomobilov, običajno zviša vrednost nepremičnin v bližini – na primer, ko se je leta 2016 odprla črta 4 do Barre, so cene nepremičnin v Barri in celo ob njeni dovodni BRT liniji opazno poskočile.Ko se uvajajo nove linije, lahko pričakujemo podobne rezultate.Rio je leta 2016 v središču mesta uvedel tudi sodoben sistem lahke mestne železnice (VLT), širitev VLT omrežja pa je v teku (odprta je bila nova linija, ki povezuje postajo Central z letališčem Santos Dumont itd.).VLT je omogočil veliko lažjo navigacijo po središču mesta in pristaniškem območju ter neposredno pripomogel k ciljem Reviver Centro.Nepremičnine v bližini postaj VLT (kot na primer okoli Praça Mauá ali Rua Sete de Setembro) imajo zdaj dodatno prodajno prednost.Seveda lahko nepredvideni dogodki (globalne recesije, nihanja cen surovin, ki vplivajo na Brazilijo itd.) spremenijo potek dogajanja. Kljub temu pa je konzensus med nepremičninskimi strokovnjaki v Riu optimističen za naslednjih 5+ let: približno 85 % anketiranih strokovnjakov za luksuzni trg pričakuje nadaljnje zviševanje cen vse do leta 2025 in naprej thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Zaradi omejene vrhunske ponudbe in naraščajoče mednarodne privlačnosti je nepremičninski trg v Riu de Janeiro na poti postopne krepitve vse do leta 2030, pri čemer bodo nagrajeni vlagatelji, ki potrpežljivo spremljajo njegove cikle.

      Infrastrukturni in razvojni projekti, ki vplivajo na nepremičnine

      Strategični infrastrukturni projekti v Riu de Janeiru igrajo ključno vlogo pri oblikovanju nepremičninske krajine, saj pogosto odpirajo nova območja za razvoj ter zvišujejo vrednost nepremičnin z izboljšano povezljivostjo in storitvami. Tukaj je nekaj ključnih pobud in njihovih vplivov na nepremičnine:

    • Ceste in mostovi: Več projektov cestne infrastrukture vpliva na razvojne vzorce. Elevado do Joa (dvignjena avtocesta) je bila razširjena za lajšanje prometa proti Barri; novi predori, kot je Túnel da Grota Funda, so odprli dostop do območja Recreio in naprej ter sprožili močno rast na tistem območju v zadnjem desetletju. Za naprej je predlagan projekt Linha Verde BRT, ki bo povezoval Bairro z okrožji, kot je Jacarepaguá, in spodbudil rast v teh notranjih območjih. Razpravlja se tudi o morebitni razširitvi na štiri pasove ali alternativi močno obremenjeni hitri cesti Linha Amarela, kar bi izboljšalo povezljivost med Severno cono in Barro. Poleg tega lahko obsežni nacionalni projekti, kot sta predlagana medmestna železnica Rio–São Paulo (če bo izvedena) ali izboljšave na avtocestah (obhodnica BR-101 okoli metropolitanskega območja), posredno vplivajo na širitev logistike in stanovanj v prihodnje.
    • Nadgradnje letališč in pristanišč: Obe letališči v Riu – Galeão International (GIG) in Santos Dumont (SDU) – sta prejeli naložbe in reorganizacijo. Galeão je pred svetovnim prvenstvom 2014 dobil nov terminal, a se sooča s premalo izrabe; nedavno si je vlada prizadevala za ponovno privatizacijo Galeãa in integracijo njegovega upravljanja s Santos Dumontom, da bi uravnotežili promet. Če bi Galeão doživel ponoven razcvet (obstajajo načrti za razvoj letališkega mesta z logističnimi in poslovnimi območji okoli njega), bi lahko bližnja regija Ilha do Governador doživela večji razvoj nepremičnin za podjetja, povezana z letališčem, ter stanovanjske objekte za delavce. Izboljšave pristanišč so prav tako pomembne. Pristanišče Rio v središču mesta je zdaj bolj namenjeno križarkam in manjšemu tovoru, medtem ko so obsežne tovorne dejavnosti preselili v Porto do Açu (na daljnem obrobju) in pristanišče Itaguaí. Porto do Açu beleži ogromne tekoče naložbe (~6 milijard BRL omenjeno) thelatinvestor.com – to je pomembneje za državno gospodarstvo, lahko pa povzroči povpraševanje po sekundarnih pisarnah ali stanovanjih v Riu, če podjetja namestijo osebje v mestu. Prenovljen križarski terminal na Pier Mauá spodbuja turistične tokove, zaradi česar je mestno središče bolj privlačno za gostinstvo in kratkoročne najeme.
    • Komunalni in odpornostni projekti: Vsi pomembni projekti niso povezani s prometom. Pomembna sredstva so namenjena upravljenju voda, kontroli poplav in sanitarni infrastrukturi, kar neposredno izboljšuje bivalnost (in s tem privlačnost nepremičnin) v številnih soseskah. Kot je omenjeno, projekti, kot sta kanalizacija reke Acari (350 milijonov R$) in projekt odvodnjavanja Jardim Maravilha (340 milijonov R$) v zahodnem območju, zmanjšujejo kronične poplave thelatinvestor.com. Ko bodo dokončani, bodo domovi na teh območjih verjetno doživeli znižanje stroškov zavarovanja in rast tržnih vrednosti, saj je bila poplavna nevarnost doslej faktor znižanja cen. Podobno ima vsesplošni mestni napor za nadgradnjo čistilnih naprav (predvsem v Barri in zahodnem območju, kjer infrastruktura običajno ni bila popolna) okoljske in nepremičninske koristi — čiste lagune in plaže zvišujejo vrednost nepremičnin ter omogočajo več dovoljenj za novogradnje. Pomembna je tudi energetska infrastruktura: država Rio prejema naložbe v proizvodnjo elektrike (npr. nove termoelektrarne blizu Itaguaíja) in obstaja pobuda za modernizacijo električnega omrežja. Stabilno električno omrežje je ključno za vertikalne gradnje in sodobne tehnične objekte, kot so podatkovni centri. Poleg tega je naraščanje dela na daljavo povečalo povpraševanje po hitri internetni infrastrukturi – Rio se je odzval z razširitvijo optičnih omrežij v več predmestij, zaradi česar postajajo ta območja privlačna za strokovnjake in tako povečujejo privlačnost bivanja.
    • Urbana revitalizacija in javni prostori: Poleg trde infrastrukture lahko projekti za prenovo javnih prostorov izboljšajo mestne četrti. Ustvarjanje promenade Orla Conde vzdolž mestnega nabrežja v središču (kot del Porto Maravilha) je nekdanje propadajoče pristanišče spremenilo v čudovito promenado z novimi muzeji in rekreacijskimi območji – posledično so se vrednosti sosednjih nepremičnin zvišale. Načrtujejo se podobne izboljšave tudi v drugih okrožjih: na primer v soseski Madureira je velik park (Parque Madureira) dejansko povečal lokalne zemljiške vrednosti z uvajanjem zelenih površin v gosto poseljenem območju. Obstajajo tudi predlogi za preureditev delov dolgo neuporabljenega vojaškega ladjedelniškega dvorišča (Arsenal da Marinha) v središču mesta v kulturne in stanovanjske namene, kar bi dodatno prispevalo k oživitvi področja Centro.

    Bistvo je, da razvoj infrastrukture v Riu hkrati odpravlja zgodovinske primanjkljaje in odpira pot za prihodnjo rast. Vsaka nova prometna linija ali sistem za nadzor poplav razširi zemljevid »zaželenih« nepremičnin še malo dlje. Do leta 2030 si mesto predstavlja bolj povezano metropolo: tako, kjer bi lahko nekdo iz Niteróija ali Nova Iguaçuja z vlakom/metrojem prišel na delo v Centro, ali turist brez težav s tramvajem od pristanišča za križarke do hotela v Lapi, ali prebivalec Realenga na skrajnem zahodu s BRT-jem in naprej z metrojem hitro prišel na plaže Copacabane v manj kot eni uri. Doseganje tega ne bo le izboljšalo kakovost življenja, ampak bo tudi razpršilo povpraševanje po nepremičninah bolj enakomerno – zmanjšalo bo pritisk na nekaj osrednjih mestnih četrti in odklenilo potencial v slabše razvitih delih. Znaki so že vidni: dostopnost javnega prevoza in kakovost infrastrukture sta tesno povezani z nedavnimi vročimi točkami nepremičninskega trga v Riu (na primer območja v bližini novih BRT in VLT prog beležijo večje povpraševanje) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Investitorjem se splača »slediti infrastrukturi«, ko v prihodnjih letih iščejo priložnosti v Riu.

    Regulativno in davčno okolje

    Regulativno in davčno okolje v Riu de Janeiru (in Braziliji na splošno) je ključen dejavnik za nepremičninski trg, saj vpliva na vse od časovnic razvoja do donosnosti naložb. Leta 2025 je več vidikov tega okolja še posebej pomembnih:

    Razvojno naravnane politike: Tako mestne kot zvezne oblasti so uvedle ukrepe za spodbujanje razvoja nepremičnin. Omenili smo Reviver Centro, ki je v bistvu paket prostorskih olajšav in davčnih spodbud (kot so oprostitve ali znižanja davka na nepremičnine (IPTU) ter občinskih pristojbin za odobritev projektov) za projekte v središču mesta thelatinvestor.com. Ta politika spodbuja prilagodljivo ponovno uporabo stavb in pomaga pri zmanjševanju birokracije z omogočanjem hitrejše izdaje dovoljenj za upravičene projekte en.prefeitura.rio. Podobno je tudi na področju dostopnih stanovanj zvezna vlada z izboljšanjem programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) v letih 2023–2025 pokazala regulativno zavezanost stanovanjski politiki: z zvišanjem dohodkovnih omejitev in ponujanjem subvencioniranih obrestnih mer (tako nizko kot 4–5 % za najnižji dohodkovni razred in 8–10 % za razširjeni razred do 12.000 R$ dohodka) riotimesonline.com vlada učinkovito posega v ohranjanje aktivnosti nepremičninskega trga preko gospodarskih ciklov. Ti krediti so pogosto povezani z znižanimi davki na transakcijo za kupce. Ponovni zagon programa MCMV je prinesel tudi zahtevo, da je treba del novih večjih projektov nameniti stanovanjem po dostopnih cenah, s čimer se socialna stanovanja vključujejo v mestno načrtovanje.

    Spremembe v obdavčitvi: Pomemben razvoj je brazilska davčna reforma, ki je v obravnavi leta 2025. Država si prizadeva poenostaviti svoj zapleten davčni sistem, in Dopolnilni zakon št. 214/2025 (Zakon o davčni reformi) bo uvedel nov davek na blago in storitve (IBS) ter prispevek na blago in storitve (CBS), ki se bosta postopoma uvajala od leta 2026 do 2033 practiceguides.chambers.com. Storitve in najemnine nepremičnin, ki prej niso bile enotno obdavčene (najemi fizičnih oseb so praviloma do določenih meja oproščeni davka), bi lahko spadale pod nove davke. Sprva je bilo zaskrbljenost, da bi dohodek iz najema iz nepremičninskih investicijskih skladov (FII) ali celo najemi nepremičnin izgubil nekatere davčne ugodnosti pod novim sistemom practiceguides.chambers.com. Vendar je po odzivu industrije vlada sporočila, da bo ohranila oprostitve za nepremičninske sklade, da bi ohranila njihovo privlačnost practiceguides.chambers.com. Za posamezne lastnike nepremičnin je dohodek iz najema še naprej obdavčen kot običajen dohodek, če presega določene pragove, vendar je Brazilija zgodovinsko dovoljevala poenostavljen odbitek za dohodek iz najema. Davki na prenos lastništva nepremičnin (ITBI) v Riu ostajajo približno 3% vrednosti nepremičnine, medtem ko so letni davki na nepremičnine (IPTU) zmerni (progresivno višji za dražje nepremičnine in za neizkoriščena zemljišča, v skladu z Mestnim statutom). Mesto Rio je v zadnjih letih prilagodilo stopnje IPTU in ocenjene vrednosti (leta 2018), kar je povečalo davke na nepremičnine z visoko vrednostjo, vendar od takrat niso bile napovedane nove podražitve. Upoštevati je treba laudemium – 5% davek, ki se zaračuna pri prometu določenih obalnih nepremičnin na zemljiščih v lasti zvezne države (npr. nekatera območja ob plaži) practiceguides.chambers.com. Ta posebnost je pravilo, ki izvira iz preteklosti, vendar je domačim igralcem na trgu dobro znano in je običajno vračunano v stroške sklepanja poslov za zadevne nepremičnine.

    Pravila za tuje naložbe: Okolje je zelo odprto. Brazilija ne uvaja nobenih omejitev glede tuje lastnine za urbano nepremičnino, kot je bilo omenjeno, in Rio nima dodatnih ovir zunaj nacionalnih pravil thelatinvestor.com. Tuji vlagatelji morajo svojo naložbo registrirati pri Centralni banki (za omogočanje poznejše repatriacije) in pridobiti davčno številko CPF globalpropertyguide.com, vendar so ti postopki enostavni. Pravzaprav je Brazilija izboljšala postopek registracije in pridobivanja lastništva: prehod na digitalne registre pomeni, da lahko tuji kupci zdaj v mnogih primerih nakup opravijo na daljavo, z uporabo digitalnih podpisov in pooblastil. Zavarovanje lastniškega naslova v Braziliji še vedno ni pogosto kot v ZDA, ker sta notarski sistem in javni register glavna jamstva za lastništvo, vendar je priporočljivo pravno skrbnost s strani odvetnikov. Pravni sistem podpira izvrševanje pogodb, čeprav je lahko postopek počasen; najemna zakonodaja, na primer, omogoča relativno enostavno izselitev neplačnikov (po 3 mesecih neplačevanja lahko lastnik običajno v nekaj mesecih preko sodišča ponovno prevzame nepremičnino). Brazilskih sodišča izvršujejo izpolnitev nepremičninskih pogodb, kar vlagateljem daje zaupanje, da bodo posli zaključeni, kot je bilo dogovorjeno.

    Pravilniki glede razvoja: Za prostorsko načrtovanje in gradbena dovoljenja v Riu sta pristojna občinska in včasih državna uprava. Ena od zgodovinskih izzivov je bila birokratska zamuda – pridobitev vseh dovoljenj (okoljska, spomeniškovarstvena, če gre za zgodovinska območja, komunalna itd.) je lahko počasna. Mesto si prizadeva to poenostaviti z enotnimi spletnimi sistemi in časovnimi omejitvami za odgovore. Rio je na primer uvedel sistem (SICAR) za spremljanje odobritev, in v okviru programa Reviver Centro določene predelave obidejo dolgotrajno spremembo namembnosti, ker zakonodaja že dovoljuje spremembo rabe za mnoge cone središča mesta en.prefeitura.rio. Okoljski predpisi so pomembni zaradi geografije Ria: vsak razvoj v bližini zaščitenega gozda (kot je Narodni park Tijuca) ali obale mora skozi dodatno okoljsko dovoljenje. Občasno je uveljavljanje teh pravil ustavilo projekte (npr. gradnja luksuznih stanovanj v okrožju Joá je bila ustavljena zaradi okoljskih skrbi). Splošni regulativni trend pa spodbuja trajnostno in odporno gradnjo – projekti, ki vključujejo zelene površine, prepustne površine ali certifikat LEED, lahko hitreje pridejo do dovoljenj in celo dobijo davčne olajšave. ESG (okoljski, družbeni in upravljavski kriteriji) pridobivajo na pomenu v brazilskem gradbenem sektorju practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, kar pomeni, da so razvijalci vse bolj pozorni na izpolnjevanje novih energetskih standardov, sicer jih lahko vlagatelji začnejo gledati kot manj zaželene.

    Obrestne mere in kreditno okolje: Čeprav to ni predpis kot tak, obrestno okolje določa brazilska centralna banka in ima velik vpliv na nepremičnine. Trenutno se gibljejo med 14,25–14,75 %, kar omejuje kredite, vendar večina analitikov pričakuje postopna znižanja od poznega leta 2025, če bo inflacija sodelovala riotimesonline.com. Vlada tudi periodično predpiše odstotek prihrankov, ki mora iti v stanovanjska posojila, kar zagotavlja bankam bazen za hipotekarne kredite (čeprav visoke obrestne mere še vedno omejujejo povpraševanje). Pogoji hipotek v Braziliji so običajno 20-35 let, obrestne mere pa so fiksne (pri nekaterih z inflacijskim indeksom). Visoke obresti so spodbudile inovacije: nekaj bank ponuja hipoteke, vezane na IPCA (potrošniško inflacijo), z nižjo začetno obrestno mero, govori pa se tudi o vzpostavitvi ameriškega dolgoročnega, fiksnega trga, ko bo stabilnost to dopuščala. Z vidika investitorja, ko bodo obrestne mere sčasoma padle, je treba upoštevati tvegane predčasne odplačila obstoječih hipotekarnih posojil (saj lahko posojilojemalci refinancirajo).

    V davčnem okolju za investitorje: Prihodki od najemnin, ki jih prejme posameznik, so obdavčeni kot običajni dohodek (progresivno do 27,5 %), vendar veliko investitorjev uporablja pravne osebe ali sklade za davčno optimizacijo. Priljubljeno vozilo je FII (sklad za vlaganje v nepremičnine) – če investitor kupi delnice v kotiranem FII, ki vlaga v nepremičnine v Riu, so dividende neobdavčene za domače fizične osebe (tudi tujci imajo ugodnejšo obravnavo pod določenimi pogoji). To je močna spodbuda in jo je davčna reforma 2025 sprva ogrožala, vendar, kot je omenjeno, kaže, da bo oprostitev ostala practiceguides.chambers.com. Drugo vozilo je ustanovitev enostavnega brazilskega holding podjetja (Ltda) za lastništvo nepremičnin; to lahko omogoči določene davčne olajšave pri stroških in enostavnejši postopek prodaje (prodaja delnic podjetja namesto lastnine lahko izogne določenemu davku na prenos). Vendar so te strategije priporočljive s pravnim svetovanjem. Kar se tiče davka na transakcijo, ima Rio približno 2 % notarske takse in približno 3 % ITBI ter če gre za novo nepremičnino, okoli 4 % davka na inkorporacijo (za razvijalce). To so stroški, ki jih investitorji upoštevajo. Brazilija ima tudi davek na kapitalski dobiček (15 % za nerezidente na dobičke od prodaje nepremičnin), vendar nekateri tujci obravnavajo nepremičnine kot dolgoročno naložbo ali izvedejo “1031-like” menjave prek korporativnih struktur za odlog plačila davka.

    Tveganja in zaščita: Pravno okolje zagotavlja različne zaščite: nadzor najemnin v smislu omejevanja najemnin ne obstaja v Braziliji (najemnine so prosto dogovorjene, običajno vsako leto indeksirane na inflacijo, razen če ni dogovorjeno drugače). To je pozitivno za investitorje. Obstaja tveganje političnih premikov, ki bi lahko uvedli bolj intervencionistično stanovanjsko politiko (npr. močnejše pravice najemnikov ali omejitve), vendar je trenutno trend naklonjen trgu. Brazilski zakon o najemnikih omogoča razmeroma hitro izselitev zaradi neplačila (običajno v 6 mesecih), zahteve po varščini ali poroku pa ščitijo najemodajalce. Pri razvoju zakonodaja proti pranju denarja pomeni, da morajo tuji kupci sredstva pripeljati prek uradnih kanalov (registracija pri Bank of Brazil itd.), kar je enostavno, vendar pomembno za vedeti.

    Za zaključek lahko rečemo, da je regulativni pogled za leto 2025 na splošno naklonjen naložbam v nepremičnine. Ukrepi vlade – od odprtosti za tuje lastništvo, do razširitve stanovanjskih programov in zagotavljanja, da novi davki ne zadušijo nepremičninskih skladov – kažejo na razumevanje vloge nepremičnin v gospodarstvu. Davčne reforme poenostavljajo nekatere vidike, kar bi moralo zmanjšati negotovost vlagateljev na dolgi rok. Seveda pa, kot v vsakem nastajajočem trgu, je za krmarjenje po birokraciji potrebna skrbnost in lokalno znanje, vendar se nenehno uvajajo izboljšave. Kot je izpostavljeno v poročilu The Latinvestor, je Brazilija povečala preglednost in zmanjšala birokracijo pri nepremičninskih transakcijah v zadnjem času thelatinvestor.com. Šibek real predstavlja spodbudo za tuje vlagatelje (dejansko 20–30 % popusta v FX) in Brazilija celo sodeluje z drugimi državami za lajšanje investicijskih tokov thelatinvestor.com. Vsi ti dejavniki skupaj ustvarjajo okolje, ki je trenutno za tiste, ki razmišljajo o nepremičninskem sektorju v Riu, najbolj ugodno v zadnjem času.

    Izzivi in tveganja na trgu

    Čeprav so obeti za trg nepremičnin v Riu na splošno pozitivni, je pomembno priznati izzive in tveganja, ki bi lahko vplivala na trg:

    • Visoke obrestne mere in stroški financiranja: Največji izziv v letu 2025 je brazilski režim visokih obrestnih mer. S Selicovo obrestno mero okoli 14 % so hipotekarne obresti za potrošnike dvomestne (pogosto ~12–14 % letno za fiksne stanovanjske kredite). To močno vpliva na dostopnost stanovanj za srednji razred – mnogi ne izpolnjujejo pogojev za dovolj velika posojila za nakup v dražjih predelih Ria ali pa se soočajo z zelo visokimi mesečnimi obroki riotimesonline.com. Banke same zaostrujejo kreditiranje zaradi višjih stroškov financiranja (varčevalni računi, ki financirajo hipoteke, so beležili odlive ob dvigu obrestnih mer) riotimesonline.com. Napoved ABECIP o 17-odstotnem padcu zasebnih (SBPE) hipotekarnih posojil v letu 2025 dodatno poudarja, kako je financiranje ovira riotimesonline.com. Če bodo visoke obrestne mere vztrajale dlje, kot se pričakuje, se lahko trg nepremičnin upočasni, s manj kvalificiranimi kupci in morebitnim kopičenjem neprodanih stanovanj v novih projektih. To še posebej ogroža srednji razred in manjše investitorje, ki za financiranje gradnje pogosto računajo na predprodajo stanovanj.
    • Gospodarska in fiskalna negotovost: Makroekonomska stabilnost Brazilije je ključna. Tveganja vključujejo izbruhe inflacije, valutno nestanovitnost ali širšo gospodarsko recesijo. Čeprav je gospodarstvo v zadnjih letih raslo, ima Brazilija še vedno precejšen javni dolg, in vsaka fiskalna kriza ali izguba zaupanja vlagateljev lahko privede do varčevalnih ukrepov ali omejenega dostopa do kreditov. Globoka recesija (na primer, sprožena z globalnim šokom ali zlomom cen surovin) bi prizadela zaposlenost in dohodke v Riu, neposredno pa bi oslabila povpraševanje po nepremičninah. Poleg tega, če bo položaj državne blagajne zahteval reze, bi lahko stanovanjski programi kot MCMV naleteli na proračunske omejitve in s tem odstranili ključno podporo za trg stanovanj za nižje dohodkovne skupine. Rio je posebej odvisen tudi od sektorjev, kot sta nafta & plin in turizem; padec cen nafte bi lahko zmanjšal naložbe Petrobasa (velikega delodajalca v Riu), kar bi vplivalo na zapolnjenost poslovnih prostorov, medtem ko bi svetovni upadi potovanj lahko prizadeli segment gostinstva.
    • Ponudbena presežna v določenih segmentih: Čeprav je splošna ponudba stanovanj prenizka, obstajajo žepi potencialne presežne ponudbe. Poslovni prostori so en tak primer – čeprav se stopnja praznih poslovnih prostorov zmanjšuje, je z ~29 % še vedno zelo visoka jll.com. Če bodo podjetja nadaljevala s trendi dela na daljavo/hibridnega dela, se povpraševanje po pisarnah morda ne bo povsem obnovilo, kar bi v določenih območjih povzročilo strukturni presežek poslovnih prostorov. To bi lahko za leta znižalo najemnine in cene pisarn. Podobno lahko luksuzna stanovanjska gradnja tvega presežek, če se hkrati začne preveč projektov višjega cenovnega razreda. Ta trg trenutno beleži dobre rezultate, toda če razvijalci precenijo povpraševanje in hkrati zgradijo desetine novih luksuznih stolpnic v Barri in na območju Zona Sul, bi se trg lahko soočil s težavami pri absorpciji, kar bi vodilo do daljšega časa prodaje in morebitnih popustov. Ne glede na optimizem Latinvestorja je to nekaj, kar je vredno spremljati okoli leta 2026, ko naj bi se zaključilo več projektov, ki so zdaj v fazi načrtovanja.
    • Regulativne spremembe in intervencija: Čeprav so trenutne politike podporne, vedno obstaja tveganje regulatornih premikov, ki bi lahko negativno vplivali na trg. Na primer, če bi se dostopnost stanovanj še poslabšala, bi oblasti lahko razmislile o ukrepih, kot so nadzor najemnin ali strožja pravila za Airbnb. Kot je omenjeno v poročilu Reutersa, bi lahko lokalni uradniki sčasoma “začeli nasprotovati” razširjenosti Airbnba reuters.com reuters.com. To bi se lahko zgodilo v obliki licenčnih zahtev, omejitev števila kratkoročnih najemov v stavbi ali dodatnih davkov na prihodek iz kratkoročnega oddajanja. Takšna pravila bi lahko zmanjšala zaslužek nepremičninskih vlagateljev, ki trenutno stavijo na oddajanje turistom. Kar se tiče davkov, če se bodo fiskalne potrebe Brazilije povečale, bi vlada lahko ponovno razmislila o obdavčitvi trenutno oproščenih področij (npr. konec oprostitve dohodnine na dividende nepremičninskih skladov ali zvišanje davka na nepremičnine višjega razreda). Vsaka povečana davčna obremenitev bi naložbo naredila nekoliko manj privlačno. Poleg tega je birokracija še vedno tveganje – kljub izboljšavam je postopek izdaje dovoljenj lahko nepredvidljiv; projekt se lahko zaradi pravnih izzivov zavleče (na primer, soseske ali javno tožilstvo lahko vložijo začasno odredbo proti projektom, ki jih štejejo za nepravilne practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Veliki projekti se občasno zataknejo na sodišču zaradi okoljskih ali zgodovinskih vprašanj. To tveganje je še posebej pomembno za obsežnejše ali sporne projekte.
    • Varnost in zaznava kriminala: Rio de Janeiro je znan po težavah s kriminalom in javno varnostjo. Čeprav so nekatera območja (turistična Zona Sul, Barra) razmeroma varna, imajo druga večjo stopnjo kriminala. Nihanja v varnosti (na primer porast nasilja zaradi spopadov tolp ali policijskih operacij na določenih območjih) lahko vplivajo na nepremičninsko razpoloženje. Na primer, mednarodni vlagatelji ali celo brazilski kupci so lahko zadržani do nakupa v soseskah blizu nestabilnih favel ali pa v teh območjih ponudijo nižje cene zaradi zaznanega tveganja. Izrazito poslabšanje varnosti bi lahko zmanjšalo privlačnost sicer perspektivnih četrti. Mesto ima programe, kot je UPP (Enote za pacifikacijo policije), ki so bile v začetku 2010-ih uspešne pri zmanjšanju nasilja v nekaterih favelah, vendar je njihovo zmanjšanje v zadnjih letih povzročilo ponoven porast kriminala. Tako, če se varnost ne bo izboljšala ali se celo poslabša, to predstavlja tveganje za vrednost nepremičnin, predvsem v razvijajočih se soseskah in v središču mesta (čeprav se je središče izboljšalo, bi poslabšanje škodovalo gibanju Reviver Centro).
    • Okoljska tveganja in tveganja, povezana s podnebjem: Geografija Ria prinaša določena okoljska tveganja, ki jih morajo udeleženci na nepremičninskem trgu upoštevati. Močno deževje in nezadostna drenaža sta v preteklosti povzročili poplave in zemeljske plazove. Mestne četrti v severni in zahodni coni poleti v deževnem obdobju včasih doživijo poplave, kar lahko poškoduje nepremičnine in zniža njihovo vrednost (zato so prej omenjene investicije v drenažo namenjene prav zmanjšanju tega tveganja) thelatinvestor.com. Skupnosti na pobočjih na obrobju mesta so izpostavljene plazovom, ki ogrožajo domove (zlasti neformalne). Na daljši rok podnebne spremembe in dvig morske gladine predstavljajo grožnjo obalnim nepremičninam – območja kot so Leblon, Ipanema in Copacabana so na morski gladini in bi jih lahko v prihajajočih desetletjih prizadel dvig morja ali morski viharji. Nekatere napovedi kažejo na pogostejše ekstremne vremenske pojave; pravzaprav je nedavni trend zelo intenzivnih neurij na jugovzhodu izpostavil slabosti infrastrukture. Čeprav leto 2030 ni daleč, bi lahko do takrat opazili dvig stroškov zavarovanj za nepremičnine ob vodi ali pa nove gradbene predpise, ki bodo zahtevali zaščitne ukrepe. Erozija obale je še ena težava (npr. v določenih letih se na nekaterih plažah pesek drastično zmanjša – to je mogoče ublažiti z dosipavanjem peska). Ta okoljska tveganja pomenijo, da morajo investitorji in lastniki vlagati v odpornejšo gradnjo (izolacija, boljši drenažni sistemi, rezervno napajanje itn.), sicer lahko ogrozijo dolgoročno vzdržnost svojih nepremičnin. Nekateri opazovalci že zdaj opažajo, da bi v primeru poslabšanja teh razmer privlačnost življenja tik ob oceanu lahko bila v prihodnosti omejevena thelatinvestor.com thelatinvestor.com, čeprav trenutno za večino privlačnost še vedno presega zaskrbljenost.
    • Politično tveganje: Čeprav je brazilska demokracija stabilna, lahko politična nihanja države povzročijo spremembe politik, ki vplivajo na poslovanje. Finančno stanje države in mesta Rio je bilo v preteklosti problematično (država je leta 2016 skoraj bankrotirala). Politični škandali ali nestabilnost lahko posredno zmanjšajo zaupanje vlagateljev. Prihajajoče državnozborske volitve leta 2026 lahko prinesejo drugačno gospodarsko usmeritev (na primer, če pride na oblast vlada, ki je manj naklonjena trgu ali uvede kapitalske kontrole ipd., bi to lahko vplivalo na sentiment tujih vlagateljev). Trenutno se to tveganje zdi nizko – Lulajeva vlada je bila doslej pragmatična glede trgov – vendar pa ostaja dejavnik, ki ga vlagatelji upoštevajo.

    Pri ocenjevanju teh tveganj mnogi analitiki ugotavljajo, da nobeno ni nepremostljivo, vendar zahtevajo strateško načrtovanje. Visoke obrestne mere se na primer ublažijo s fokusiranjem na segmente, ki so manj odvisni od financiranja (luksuz, ali najemnine, kjer kupujete z gotovino). Prekomerno ponudbo je mogoče nadzorovati s skrbno raziskavo trga in ne z gradnjo preveč objektov na eni mikro-lokaciji. Regulatorno tveganje je mogoče nasloviti z aktivnim spremljanjem politik (industrija v Braziliji pogosto sodeluje z vlado, kot se je videlo pri prilagoditvah davčne reforme za FII practiceguides.chambers.com). Varnostna in okoljska vprašanja so bolj družbena, a tudi tukaj si deležniki nepremičninskega sektorja prizadevajo za izboljšave (kot so graditelji, ki financirajo obnovo favel v bližini svojih projektov ali prispevajo k nadzoru poplav z izravnalnimi zahtevami).

    Povzetek: nepremičninski trg Ria ponuja odlične priložnosti, vendar ni brez izzivov. Investitorji in razvijalci morajo krmariti skozi makroekonomska nihanja, biti pozorni na spremembe v politiki ter izbirati lokacije in vrste projektov, ki lahko prenesejo ali se izognejo posebnim lokalnim tveganjem (kot sta kriminal ali podnebje). Temeljni dejavniki na trgu – pomanjkanje stanovanj in edinstvena privlačnost kraja – nudijo določeno zaščito, toda uspešnost bodo določile premišljeno upravljanje tveganj.

    Priložnosti za kupce, investitorje in razvijalce

    Kljub izzivom nepremičninski trg Ria de Janeira v obdobju 2025–2030 ponuja številne privlačne priložnosti za različne deležnike:

    Za kupce domov: Trenutni trenutek je lahko ugoden za določene vrste kupcev. Brazilci s stabilnimi dohodki, ki lahko izkoristijo subvencionirano financiranje (npr. prek programa MCMV ali posojil FGTS), bodo ugotovili, da jim država praktično ponuja obrestne mere pod tržno vrednostjo za nakup stanovanja riotimesonline.com. To je priložnost za nakup prvega doma pod ugodnimi pogoji. Čeprav so obrestne mere na splošno visoke, lahko lastniki, ki kupijo zdaj, v prihodnjih letih, če in ko se bodo obresti znižale, refinancirajo na nižje obrestne mere, kar bi jim lahko prineslo dodatne koristi. Poleg tega cene nepremičnin v Riu zaradi prejšnje recesije in pandemije niso poskočile kot v nekaterih svetovnih mestih – šele zdaj se vračajo k rasti. To pomeni, da je veliko nepremičnin še vedno cenovno dostopnih v realnih (inflacijsko prilagojenih) pogojih. Na primer, nekdo, ki želi kupiti stanovanje v dobrem predelu, lahko tudi leta 2025 najde cene, ki so po realni vrednosti približno enake tistim iz leta 2014 globalpropertyguide.com. Pravzaprav obstaja priložnost za nakup blizu dna cikla. Kupci s tujimi valutami ali dohodki imajo še večjo prednost: šibek real (približno 5 R$ za $1) jim daje 30 % večjo kupno moč kot pred nekaj leti thelatinvestor.com. Stanovanje, ki stane 1 milijon R$, bi bilo le okoli 200.000 USD, kar je zelo privlačno za tuje kupce ali Brazilce, ki so plačani v dolarjih/evrih. Skratka, za kupce (domače ali tujce), ki imajo financiranje urejeno ali gotovino na voljo, Rio ponuja vrhunske lokacije za delček cene drugih svetovnih mest. Ljubitelji plaže lahko to vidijo kot priložnost, da si lastijo kos Ipaneme ali Copacabane, dokler je tam še vedno “poceni” glede na svetovne standarde.

    Prvi kupci in tisti, ki iščejo nadgradnjo, lahko najdejo tudi priložnosti v razvijajočih se soseskah, ki so v vzponu. Kot smo že omenili, prenova Centra pomeni, da lahko nekdo zdaj razmeroma ugodno kupi loft v središču mesta in potencialno vidi, kako se bo njegova vrednost povečala, ko se bo območje še naprej izboljševalo (poleg tega lahko uživajo urbani življenjski slog brez dolgih dnevnih migracij). Ali pa si predstavljajte družino, ki si ni mogla privoščiti Leblona, lahko pa si kupi dom v Jardim Oceanico, Barra – tako bi vstopili v območje z veliko potenciala za prihodnost, ko se bo infrastruktura izboljšala. Še ena strategija: izkoristite rahle padce cen v presežnih segmentih – na primer, nekatera luksuzna stanovanja, ki so bila predstavljena v letih 2020–21, imajo še vedno neprodanih več enot, zato lahko razvijalci ponudijo popuste ali promocije nanje. Kupci si v takih primerih lahko izpogajajo dobre pogoje (npr. višjo kakovost končne obdelave ali vključena parkirna mesta).

    Za vlagatelje (vlagatelji v najem/prihodek): Rio ponuja številne strategije za vlagatelje. Ena izmed priložnosti je trg kratkoročnih najemov, ki ostaja močan. Nakup stanovanja na območju z veliko turisti (Ipanema, Copacabana, Barra) za oddajo prek Airbnb lahko prinese bistveno več kot tradicionalni najem. Ker je v Ipanemi en Airbnb na sedem stanovanj reuters.com, je dokazano, da je povpraševanje močno. Preudarni vlagatelji sestavljajo portfelje teh enot; tudi če se bodo pravila v prihodnje zaostrila, lahko tisti, ki dobro vzpostavijo poslovanje zdaj (s pravilnimi dovoljenji ali v stavbah, kjer je to dovoljeno), dosegajo visoke donose. Na primer, dvosobno stanovanje blizu hotela Copacabana Palace lahko v visoki sezoni dosega visoke dnevne cene – pogosto preseže letni dolgoročni najem v zgolj 8–9 mesecih kratkoročne zasedenosti. Obstaja tudi priložnost valutne arbitraže: tuji vlagatelji dosegajo donos v realih (pogosto 5 %+ čistega donosa), če bo Real v prihodnosti apreciiral, pa pridobijo še na valuti. Že zdaj so donosi najemnin v Braziliji, ~4–6 %, višji kot v številnih razvitih državah, kjer so donosi 2–3 %. Kot prikazuje infografika, so donosi v Riu (okoli 4 % v povprečju, do ~7 % v nekaterih primerih) primerljivi ali boljši od mnogih latinskoameriških mest thelatinvestor.com. Za vlagatelja v USD ali EUR je to privlačno v svetu nizkih obrestnih mer – poleg potencialnega kapitalskega dobička.

    Vlagatelji lahko razmislijo tudi o poslovnih nepremičninah, kot so pisarne ali trgovski prostori, kjer so cene še vedno nizke. Nakup kakovostnega etažnega poslovnega prostora zdaj po nizki ceni in njegovo oddajanje lahko prinese visoke donose, če se pisarniški trg do leta 2030 opomore. Nepremičninski skladi (FII), usmerjeni v nakupovalna središča ali pisarne v Riu, kotirajo z diskontom in ponujajo donose 8–10 %. Tisti, ki so vešči kapitalskih trgov, lahko vlagajo v te instrumente za razpršenost. Še ena priložnost: logistika/skladišča na obrobju mesta (ali v sosednjih mestih, kot je Itaboraí blizu petrokemičnega kompleksa) – z razcvetom spletne prodaje je lahko lastništvo manjših skladišč dobičkonosno (nekateri manjši logistični kompleksi omogočajo vlagateljem nakup posameznih skladišč za oddajo malim in srednjim podjetjem).

    Za bolj pasivne tuje vlagatelje je kombinacija preglednega postopka nakupa, odsotnost davka za tuje kupce in možnost repatriacije sredstev razlog, da je Rio lažje mesto za vlaganje kot številni drugi trgi v razvoju. Obstajajo podjetja za upravljanje nepremičnin (kot tisto iz Reutersove zgodbe, s 100 upravljanimi Airbnb stanovanji reuters.com reuters.com), ki jih lahko vlagatelji najamejo za vsakodnevno upravljanje, kar pomeni, da lahko nekdo vlaga na daljavo.

    Za razvijalce in graditelje: Tudi na strani razvoja obstajajo svetle točke. Očitna priložnost je v izpolnjevanju stanovanjske primanjkljaja – obstaja ogromno neizpolnjenih potreb po dostopnih in srednjerazrednih stanovanjih. Razvijalci, specializirani za projekte MCMV (ki pogosto gradijo v severnih/zahodnih območjih), bodo še naprej uživali državno podporo in zagotovljene vire financiranja. Zvezni načrt za gradnjo 2,5 milijona domov do leta 2025 (z 278 milijardami R$ sredstev) thelatinvestor.com pomeni stabilno poslovanje za tiste, ki delujejo na tem segmentu. V Riu lahko razvijalec izkoristi spodbude z udeležbo v projektu Reviver Centro – preureditev poslovne stavbe je lahko cenejša in hitrejša kot novogradnja (glede na spodbude in nižje stroške nakupa zapuščenih poslovnih nepremičnin). Ob približno 369 tisoč stanovanjskem primanjkljaju v mestu thelatinvestor.com bo vsako kakovostno stanovanje na dobri lokaciji verjetno našlo kupce ali najemnike, še posebej, če je cena primerna.

    Druga priložnost so razkošni in nišni projekti. S povečevanjem mednarodnega zanimanja obstaja prostor za izjemno luksuzne produkte, ki so bili v Riu redki. Na primer, nekaj razvijalcev zdaj gradi stanovanjske enote z blagovno znamko (npr. stanovanja, povezana z luksuznimi hotelskimi verigami) in velike penthouse enote za premožne posameznike. Luksuzni trg v Riu naj bi presegel splošni trg, zato lahko razvijalci, ki se osredotočajo na ta segment, potencialno dosegajo višje cene in zdrave dobičke. Ključ je v diferenciaciji – projekti, ki ponujajo pametno tehnologijo doma, wellness ugodnosti, okolju prijazno zasnovo ali prednosti mešane rabe, bodo izstopali in lahko zahtevajo višjo ceno thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Obstaja tudi zanimanje za mešane mini-skupnosti – razvijalec, ki lahko združi večjo zemljiško parcelo, lahko ustvari naslednjo „načrtovano skupnost” z bivališči, poslovnimi prostori in prostim časom na enem mestu (podobno kot veliki projekti podjetij Multiplan ali Aliansce v Barri). Glede na trend bi bilo zdaj lažje kot prej pridobiti dovoljenja za takšne integrirane projekte, saj oblasti prepoznavajo njihovo vrednost.

    Prenova in dodajanje vrednosti: Rio ima veliko starejših stavb, nekatere na vrhunskih lokacijah, ki so premalo izkoriščene. Investitorji in razvijalci lahko najdejo priložnosti za dodajanje vrednosti: npr. nakup stare stanovanjske stavbe v Copacabani, prenova enot in skupnih prostorov ter preprodaja ali oddaja na višjem razredu – v bistvu preobrat celotne stavbe. V Centru, kot omenjeno, je lahko zelo donosno kupiti prazno poslovno stavbo za del nadomestne vrednosti in jo učinkovito spremeniti v modne loft stanovanja. Ugodnosti programa Reviver Centro (kot so morda oprostitev taks za spremembo namembnosti in hitrejše odobritve) dodajo vrednost tej transakciji thelatinvestor.com. Obstajajo poročila o močnem povpraševanju – biti eden izmed prvih premikačev lahko prinese ugledne prednosti in dobiček.

    Tehnološke in nišne priložnosti: Uporaba tehnologije v nepremičninah prinaša nove možnosti. Na primer, porast virtualnih ogledov (VR) je razvijalcem omogočil oglaševanje mednarodnim kupcem na daljavo – po eni statistiki se nepremičnine z virtualnimi ogledi prodajo 31 % hitreje in v povprečju za 9 % dražje thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To pomeni, da lahko s sprejetjem PropTecha razširite nabor investitorjev in povpraševanje po vaši nepremičnini. Tisti, ki izkoristijo VR in digitalni marketing, lahko dostopajo do 55% povečanega tujega povpraševanja od leta 2020 thelatinvestor.com. Prav tako je co-living in študentsko bivanje nastajajoča niša – Rio ima veliko univerz in jezikovnih šol, ki privabljajo študente iz Brazilije in tujine, a namenskih študentskih namestitev je zelo malo. Razvoj ali prenova objekta v sodobne enote v slogu dijaškega doma ali souporabe (s skupnimi prostori, vključenimi ugodnostmi) v bližini univerz (npr. v Urca blizu UFRJ ali v središču blizu FGV) bi lahko zadovoljil podcenjen trg in prinesel dobre donose. Skupnostni prostori za delo so še ena priložnost – ker veliko strokovnjakov dela na daljavo ali hibridno, inovativni razvijalci v stanovanjske objekte vključujejo co-work salone, kar povečuje privlačnost investicij.

    Na koncu pa trajnost ni le izziv, temveč tudi priložnost. Povpraševanje po “zelenih” stavbah – tistih s sončnimi celicami, zbiranjem deževnice, energijsko učinkovito zasnovo – narašča. Tako končni kupci kot veliki najemniki (za pisarne) vse bolj cenijo ESG. Projekti, ki pridobijo zelene certifikate, lahko dobijo tudi finančne spodbude ali hitrejšo zasedenost. Po eni od napovedi povpraševanje po trajnostnih gradbenih materialih v Braziliji raste za 11 % letno thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Razvijalci, ki se bodo pravočasno vključili v ta trend, lahko svoj izdelek diferencirajo in morda zahtevajo višje najemnine ali cene, še posebej ob naraščajočih skrbeh glede podnebja.

    Za zaključek: trg v Riu ponuja širok spekter priložnosti: priložnosti za nakup po nizkih cenah v času okrevanja cikla, igranje na visoke donose z najemninami ali v podcenjenih območjih ter razvojne priložnosti, ki jih spodbujajo politične spodbude in spreminjajoče se življenjske navade. Tisti, ki bodo opravili temeljito raziskavo in prilagodili svoje strategije prihodnjim smernicam mesta – večja povezanost, več mešane rabe, več trajnosti – bodo imeli veliko koristi. Rio v drugi polovici 2020-ih je lahko v marsičem podobna zgodba o preobratu: mesto, ki rešuje izzive in sprošča svoj potencial. Tisti, ki vlagajo v reševanje stanovanjskih potreb, posodabljanje zanemarjenih sredstev ali zadovoljevanje novega povpraševanja (naj bo to luksuzno bivanje ali sobivanje), bodo verjetno v naslednjih letih bogato nagrajeni – tako finančno kot pri soustvarjanju novega poglavja Čudovitega mesta.


    Viri:

    Dodaj odgovor

    Your email address will not be published.

    Don't Miss

    Delhi Real Estate Market 2025: Trends, Hotspots, Prices & Future Outlook

    Nepremičninski trg v Delhiju 2025: trendi, vroče točke, cene in prihodnji pogled

    Dinamična nepremičninska krajina Delhija v letu 2025 Nepremičninski trg v
    Porto Real Estate Market 2025: Trends, Prices, Forecasts & Opportunities

    Nepremičninski trg v Portu 2025: trendi, cene, napovedi in priložnosti

    Porto nepremičninski trg tudi v letu 2025 cveti in nadgrajuje