Poročilo o trgu nepremičnin v Courchevel 1850 za leto 2025: Trendi in napovedi luksuznih alpskih nepremičnin 2026–2028

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Potencial za rast kapitala: Nepremičnine v Courchevel 1850 so pogosto dojemane kot blue-chip naložba, ki nudi zanesljivo ohranjanje kapitala in dolgoročno vrednostno rast, ne pa hitrega špekulativnega dobička. Rezultati so impresivni – vrednost nepremičnin v Francoskih Alpah se je od leta 2020 v povprečju povečala za približno 30 % (okoli 5,5 % letno) investropa.com investropa.com, pri čemer so prestižna smučišča presegla povprečje, zlasti po pandemiji. V primeru Courchevela so cene v zadnjih letih močno narasle (npr. +9 % samo v letu 2024) investropa.com, postavljajoč nove mejnike. V prihodnje se bo rast morda upočasnila, vendar strokovnjaki napovedujejo zmerno rast v višini ~3–7 % letno na alpskih trgih vse do leta 2026 investropa.com. Za ultra-prestižno območje, kot je 1850, lahko razumno pričakujemo vrednosti v zgornjem delu tega razpona, razen večjih motenj. To pomeni, da bi lahko današnja vila v vrednosti 10 milijonov evrov v nekaj letih organsko narasla na morda 11–12 milijonov evrov le zaradi rasti trga. Poleg tega edinstveno neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem v Courchevelu nakazuje nadpovprečno rast cen – ob pojavu novega vala premožnih kupcev (na primer iz hitro rastočih trgov ali močnega gospodarstva) imajo cene prostor za skok, saj je ponudba omejena. Skratka, obeti za rast kapitala ostajajo močni, zato je strategija kupi in drži še vedno zelo donosna. Tudi na zelo dolgi rok so najboljše alpske nepremičnine prinašale stabilne dobičke (na primer, cene prestižnih smučarskih vil so se od leta 2008 v povprečju zvišale za približno 33 %, rast pa se je po letu 2020 še pospešila) investropa.com.

Najemnine in donosnost naložb: Investitorji naj opazijo, da so najemninske donosnosti v Courchevel 1850 razmeroma nizke v odstotkih, kar je običajna lastnost ultraluksuznih trgov. Ker so nakupne cene tako visoke, najemninski dohodek, čeprav velik v absolutnem smislu, pomeni zmeren letni donos. Značilne čiste najemninske donosnosti v prestižnih letoviščih kot je Courchevel znašajo okoli 2–3% snowonly.com. Za primerjavo: v manj bleščečih francoskih alpskih območjih lahko donos neto znaša 4–4,5% snowonly.com, francosko nacionalno povprečje najemnin (glede na vse vrste nepremičnin) pa je okoli 6% mansion-properties.com. To pomeni, da investitor v Courchevelu običajno daje prednost kapitalski rasti in osebni uporabi pred visokimi donosi na vložena sredstva. Na primer, nepremičnina vredna 5 milijonov evrov lahko v najemu prinese približno 200.000 € na leto (če se oddaja v vrhunskih tednih), kar po stroških pomeni okoli 150.000 € čistega dobička – približno 3% donos. Vendar ti podatki ne zajemajo visokih najemnin in možnosti za pokrivanje stroškov lastništva. Med vrhuncem zimske sezone (novo leto, šolske počitnice) tedenske najemninske cene za vrhunske hiše lahko presežejo 80.000–100.000 € businessinsider.com. Tudi manjša stanovanja višjega cenovnega razreda lahko dosežejo več deset tisoč evrov na teden v glavni sezoni. Če je lastnik pripravljen oddati svojo nepremičnino, na primer, 8–10 tednov pozimi in morda nekaj tednov poleti, lahko pokriva znaten del letnih stroškov (osebje, vzdrževanje, davki) in celo ustvarja dobiček, medtem ko še vedno uživa v uporabi nepremičnine del leta.

Prav tako je vredno omeniti, da je povpraševanje po najemih zelo močno v Courchevelu za tiste tedne, ko lastniki odprejo svoje hiše najemnikom. Alpski specialisti za najeme poročajo, da lahko dobro locirane hiše dosežejo 70–90% rezerviranost preko zime (in celo v poletje) snowonly.com. Usmeritev v celoletni turizem pomeni, da julij in avgust zdaj prinašata pomemben najemni dohodek (čeprav nižji kot pozimi). Tako lahko preudaren lastnik doseže skoraj polno zasedenost v visoki sezoni in tako doseže boljši dejanski donos. Nekatere nepremičnine upravljajo luksuzni turistični operaterji ali agencije za najem hiš, kar lahko poenostavi ta postopek.

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Povzamemo, pričakovani donosi v Courchevel 1850 izhajajo iz kombinacije zmernih najemnin in robustne rasti kapitala. Kupec v letu 2025 lahko pričakuje enomestno letno rast vrednosti (ki se sešteva na zelo visoko osnovno vrednost) ter možnost pokrivanja stroškov z najemninami, ki sicer prinašajo le nekaj odstotkov donosa, a so v evrskem smislu še vedno znatne. Glede na temeljne tržne značilnosti Courchevela bo tudi konservativna strategija ohranjanja do leta 2028 verjetno prinesla lep skupni donos, saj se združita rast vrednosti nepremičnine in vsaka najemna dividenda. Ključno je, da kupujete kakovost (lokacijo in standard), saj bodo trofejne nepremičnine vedno najbolj cenjene – kar zagotavlja tako močno likvidnost kot tudi premijsko ceno ob morebitni prodaji. Kot dokaz zaupanja na trgu: strokovne analize označujejo trend na alpskem nepremičninskem trgu kot “nedvomno rastoč” in poudarjajo, da so ključna letovišča, kot je Courchevel, tudi v prihodnje podprta z izjemno močnimi temelji investropa.com investropa.com.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Zakoni o energetski učinkovitosti (“Loi Climat”): Pomembna sprememba politike, ki vpliva na francoske nepremičnine, je postopno prepovedovanje oddajanja nepremičnin z nizko energetsko oceno. Od leta 2025 naprej v Franciji ni več dovoljeno oddajati stanovanj, ki so uvrščena v energijski razred “G” mansion-properties.com. Do leta 2028 se ta prepoved razširi na nepremičnine z oceno “F”, kasneje leta 2034 pa še na razred “E”. V alpskih letoviščih veliko tradicionalnih brunaric, zgrajenih pred desetletji, spada v te nižje razrede učinkovitosti (zaradi enojnih oken, slabe izolacije, starejših ogrevalnih sistemov itd.). Lastnikom v Courchevelu je to postalo pereče vprašanje: da bi ohranili potencial prihodka iz najema, morajo nepremičnine ustrezati predpisom. Že opažamo “beg v kakovost”, kjer kupci iščejo novejše, dobro izolirane brunarice ali tiste, ki so že prenovljene z modernim ogrevanjem in izolacijo investropa.com investropa.com. Starejše brunarice s slabo oceno se znajdejo na dvojnem trgu: bodisi se prodajo po nižji ceni ali sploh ne, ali pa lastniki investirajo v izboljšave (sončne panele, toplotne črpalke, boljšo izolacijo) za izboljšanje ocene. Ta pravila so, nekoliko nepričakovano, podprla rast cen za kakovostne nepremičnine – saj so ustrezna stanovanja z energijsko oceno A/B postala še bolj dragocena in iskana investropa.com investropa.com. V Courchevelu 1850 je bilo veliko luksuznih brunaric deležnih prenov, kjer so namestili troslojna okna, geotermalno ogrevanje ipd., da bi zagotovili njihovo uporabnost za oddajanje. Na splošno ta ukrep spodbuja trg k trajnosti, kar dolgoročno izboljšuje stanovanjskega fond in se ujema z vrednotami številnih kupcev (veliko premožnih kupcev ceni okolju prijazne izboljšave kot del luksuznega standarda).

Predpisi o kratkoročnem oddajanju: Območja v Franciji, bogata s turizmom, uravnotežujejo dobičkonosne kratkoročne najeme s potrebami skupnosti. V nekaterih alpskih mestih (zlasti večjih, kot je Chamonix) so lokalne oblasti omejile število turističnih najemov ali zahtevale posebna dovoljenja za njihovo izvajanje dmproperties.com investropa.com. Chamonix je na primer uvedel kvote za počitniške najeme v določenih območjih, da bi sprostil stanovanja za lokalne prebivalce in sezonske delavce. Medtem ko Courchevelu, zaradi manjše velikosti in izrazite resortne narave, še niso uvedli stroge omejitve (gospodarstvo je močno odvisno od najemov), pa Courchevel ni imun na regulativni nadzor. Lastniki morajo registrirati svoje nepremičnine, če jih oddajajo za krajši čas, in plačati turistično takso. Če bi v prihodnje uvedli pravila – na primer, omejevanje števila tednov, ko se lahko nepremičnina odda, ali zahteva po statusu stalnega prebivališča za neomejeno oddajanje – bi to lahko vplivalo na investicijske izračune. Vendar pa glede na značilnosti Courchevela 1850 (pretežno luksuzne počitniške hiše in turistična infrastruktura), bi bila takšna politika najverjetneje uravnotežena. Z omejevanjem ponudbe najemov v krajih, kot je Chamonix, pa ti kraji nenamerno povečujejo povpraševanje (in višje cene najema) za nepremičnine, ki so na voljo investropa.com investropa.com. Podoben učinek bi se lahko pojavil tudi v Courchevelu: če bi kdaj omejili najeme, bi ekskluzivne nepremičnine, ki bi ostale v ponudbi, lahko doživele še večje povpraševanje premožnih turistov. To področje je vreden pozornosti, a od leta 2025 Courchevel ostaja zelo prijazen za najem, brez posebnih lokalnih prepovedi počitniških najemov (razen nacionalnih zakonov).

Davki na druge domove: Francoska vlada in lokalne občine so uvedle davke, namenjene lastnikom drugih domov, kamor sodi veliko lastnikov nepremičnin v Courchevelu. Ti ukrepi vključujejo višje dodatke na taxe d’habitation na območjih, ki so uradno označena kot območja s pomanjkanjem stanovanj za domačine (zones tendues). Departma Savoie, kjer leži Courchevel, je v nekaterih primerih dovolil do 60-odstotni dodatek na davek za druge domove. Nekateri priljubljeni kraji imajo tudi davek na nenaseljene domove, da bi lastnike odvrnili od tega, da bi nepremičnine ostajale prazne. V praksi so ti lokalni davki za večmilijonske vile razmeroma majhni (le nekaj tisoč evrov več na leto) in niso odvrnili premožnih kupcev investropa.com. Francoski nacionalni davčni sistem ima nekaj investitorjem prijaznih vidikov: ne obstaja splošni »davek na tuje kupce«, Francija pa je znano leta 2018 uvedla spremembo, da njen davek na premoženje zdaj zajema le nepremičnine (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ki velja za neto nepremičninsko premoženje nad 1,3 milijona evrov s progresivno stopnjo približno do 1,5 %. Številni tuji kupci to preprosto vključijo v stroške lastništva nepremičnine v Franciji. Pri najemniškem dohodku plačujejo tuji lastniki francoski dohodninski davek (s sporazumi za izogibanje dvojnemu obdavčevanju), vendar lahko odbijajo stroške, prav tako pa so ugodna določila, kot je LMNP (status opremljenega najema), ki ponuja ugodno davčno obravnavo. Poleg tega obstajajo davčne olajšave za najemnine: prihodek od najema opremljenih nepremičnin se pogosto lahko zmanjšuje z amortizacijo in stroški, kar v primeru učinkovitega upravljanja pomeni zelo nizek davčni dohodek za lastnika vile. Pomemben dodatni vzvod velja za novogradnje – DDV (20 %) je povrnjen, če se nepremičnina oddaja z dodatnimi storitvami, kar bistveno poveča donosnost freespiritalpine.com. Obstajajo tudi davčne olajšave in subvencije za ekološke prenove (kot del zelenih pobud Francije). Skratka, regulativno okolje v Franciji velja za stabilno in dokaj pregledno mansion-properties.com. Investitorji imajo koristi od močne pravne zaščite (lastninske pravice so dobro uveljavljene) mansion-properties.com in prizadevanja Francije za trajnostne najeme verjetno še povečujejo dolgoročno vrednost skladnih nepremičnin.

Stroga pravila načrtovanja in gradnje: Razvoj v Courchevel 1850 urejajo stroga pravila načrtovanja, katerih cilj je ohraniti gorsko okolje in ekskluzivni značaj letovišča. Loi Montagne (Zakon o gorah) in lokalni urbanistični načrti omejujejo obsežno gradnjo, zlasti nad določenimi nadmorskimi višinami. V praksi to pomeni, da so nova gradbena dovoljenja redka – poudarek je na prenovi obstoječih objektov namesto širjenja na neokrnjeno zemljišče investropa.com. Omejitve višine zagotavljajo, da koče ostajajo človeške mere (tukaj ni stolpnic), arhitekturne smernice pa ohranjajo klasično estetiko koč. Poleg tega gradnja novih počitniških objektov v Alpah pogosto zahteva tudi zagotavljanje določene koristi skupnosti (na primer ustvarjanje dodatnih parkirišč ali podpora lokalnemu bivanju sezonskih delavcev) kot protiutež. Te politike učinkovito zagotavljajo redkost nepremičnin v Courchevelu. Za lastnike je to dobra novica, saj preprečuje preveliko pozidavo, ki bi lahko razvrednotila nepremičnine ali očarljivost letovišča. Slaba plat je ta, da so prenovitveni projekti zaradi postopkov pridobivanja dovoljenj pogosto dragi in zamudni – a večina luksuznih kupcev to sprejme kot sestavni del lastništva »koščka raja«. Omeniti velja, da ima Švica še strožja pravila (na primer pravilo Lex Weber o omejitvi sekundarnih prebivališč), medtem ko Francija še vedno dopušča razvoj, vendar na nadzorovan način. Krajevni svet Courchevela mora uravnotežiti okoljsko trajnost (nevarnosti plazov, promet, vodne vire) s svojim statusom vrhunske svetovne destinacije. Novejše posodobitve infrastrukture (kot so nove žičnice) običajno spremljajo okoljevarstvene študije, kjer je mogoče, pa se obstoječe zmogljivosti prenovijo ali nadgradijo namesto, da bi gradili popolnoma nove.

Povzetek: regulativna krajina v letu 2025 za lastnike nepremičnin v Courchevelu je zaznamovana z usmerjenostjo v kakovost in skladnost: energijsko učinkoviti domovi, odgovorno oddajanje in nadzorovan razvoj. Ti ukrepi, čeprav za lastnike pomenijo dodatno zahtevnost, praviloma povečujejo dolgoročno vrednost in ekskluzivnost nepremičnin v Courchevelu. Kupcem svetujemo, naj pred nakupom poskrbijo, da je nepremičnina skladna z novimi standardi ali jo je mogoče enostavno nadgraditi – ter vključijo lokalne strokovnjake za optimizacijo davkov in pravila oddajanja. Pomembno je, da Francija pozdravlja tuje kupce (ni omejitev glede državljanstva), kar ohranja Courchevelov bazen kupcev širok kot vedno – od Evrope do Amerike in Azije.

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Zimska visoka sezona (glavna sezona): Courchevel 1850 je v osnovi smučarsko letovišče in prav pozimi vas zares zaživi – to ima neposredne posledice za uporabo in cene nepremičnin. Obdobje od decembra do aprila je vrhunec sezone, pri čemer sta božič/novo leto ter februar (šolske počitnice) najvišja vrhunca. V tem času povpraševanje po namestitvah skokovito naraste. Lastniki chaletov, ki svoje nepremičnine oddajajo, velikokrat zaslužijo večino letnih prihodkov od najemnin v le 2–3 počitniških tednih. Posledično so najemnine pozimi izjemno visoke (npr. 50.000 €+ na teden za luksuzni štirisobni chalet je standard v tednu novega leta). Dejavnost prodaje lahko pozimi tudi poraste, saj premožni obiskovalci včasih po izkušnji življenja v Courchevelu sami želijo postati lastniki parcele tega raja. Ni nenavadno, da v visoki sezoni spontano pride do ogleda nepremičnine na pobudo očaranih najemnikov. Po drugi strani pa je ponudba naprodaj običajno najnižja pozimi – številni lastniki odložijo prodajo do pomladi/poletja, da ne motijo dobičkonosnih zimskih najemov ali osebnih počitnic. Tako je zima čas, ko kupci izkusijo “izdelek” (letovišče in pogosto tudi nepremičnino kot najemniki), dejanski posli pa se nemalokrat sklepajo v vmesnih (“ramenskih”) sezonah.

Pomlad in jesen (nizka sezona): Do poznega aprila se smučarska sezona zaključi, Courchevel pa vstopi v mirnejše obdobje. Pomladna odjuga in medsezona (maj, junij) pomenita, da je veliko trgovin in restavracij zaprtih. Podobno je po kratkem poletju jesen (konec septembra do novembra) izven sezone z minimalnim turističnim prometom. Ta obdobja so za letovišče zgodovinsko pomenila zatišje – čas za prenove in izboljšave v chaletih, počitek osebja in obnovo vasi. Glede trga: izven sezone je ponudbe največ in kupci imajo nekoliko večje pogajalske možnosti. Prodajalci, ki oglašujejo v tem času, vedo, da je zanimanja manj; če so motivirani, bodo nekoliko nižje določili ceno. Ker pa lastniki v Courchevelu običajno niso v finančni stiski, ni pričakovati drastičnih sezonskih popustov – trg ni kot najem, kjer se cene divje spreminjajo. Cene nepremičnin poleti/izven sezone ne padejo; v najboljšem primeru je možnost za malce več pogajanja ali priložnost nakupa brez tekmecev. Nekateri izkušeni kupci načrtujejo iskanje za pomlad: po veliki smučarski sezoni nekaj lastnikov razmišlja o prodaji (zlasti če nepremičnina ni bila uporabljena ali oddana kot pričakovano). Agencije za nepremičnine imajo izven sezone več časa za stranke, kar kupcem pogosto prinese več pozornosti in možnost raziskovanja.

Poletna sezona (sekundarna visoka sezona): Poletje (julij–avgust) v Courchevelu je v zadnjem času precej pridobilo na priljubljenosti, saj se Alpe predstavljajo kot celoletna destinacija. Čeprav poletje ni tako živahno kot zima, ni več le obrobna sezona. Družine in ljubitelji aktivnosti na prostem prihajajo zaradi pohodništva, gorskega kolesarjenja, trail teka, golfa (v bližini) in alpske sprostitve. Podnebje je prijetno (topli dnevi, hladne noči), pokrajina pa osupljiva, zato je Courchevel tudi poleti luksuzno gorsko zatočišče. Ta trend ima nekaj učinkov: najemi v poletni sezoni zdaj prinašajo pomembne dohodke, saj številne hiše in apartmaji gostijo turiste iz Evrope, Bližnjega vzhoda (kjer pogosto iščejo hladnejše kraje poleti) in od drugod – običajno se oddajajo tedensko. Zasedenost v glavni poletni sezoni dosega 70%+ za najbolj zaželene nepremičnine snowonly.com. Najemnine so nižje kot pozimi, a še vedno visoke – recimo tisti zimski apartma za 50.000 € na teden se lahko avgusta oddaja za 15.000–20.000 € na teden. Lastnikom to pomeni, da nepremičnina ni neizkoriščena 8 mesecev letno; izkoriščenost in možnost zaslužka je višja večji del leta. Kulturno se podoba Courchevela širi v dvosmiselno letovišče, podobno kot je to v Megève ali Chamonixu. Infrastruktura, kot so žičnice, ki obratrujejo poleti (za pohodnike/kolesarje), ter dogodki, kot so glasbeni ali ognjemetni festivali, privabljajo obiskovalce. Pravzaprav so v celotnih Alpah letovišča poročala o velikem porastu poletnih obiskov – Chamonix je zabeležil 46% rast prodaje poletnih vozovnic za žičnice v dveh letih dmproperties.com, številke v Courchevelu pa tudi nenehno rastejo. Ta celoletna atraktivnost podpira vrednost nepremičnin, saj lastniki vidijo večjo izkoriščenost (in potencialen dohodek) od svoje investicije. Prav tako nekoliko omili sezonskost poslovanja, zaradi česar je vasica bolj trajnostno življenjska skozi celo leto.

Vpliv na ponudbo: Sezonski cikel vpliva na to, kdaj pridejo nepremičnine na trg. Veliko prodajalcev se raje odloči za prodajo pozno pozimi ali spomladi (ko izkoristijo še zadnjo sezono ali ujamejo spomladanske obiskovalce), da se prodaje zaključijo poleti – še pred naslednjo zimo. Prav tako izvajalci novogradenj ciljajo na dostavo v jeseni, da lahko kupci uporabijo novo nepremičnino v zimski sezoni. Jeseni je zato pogosto val zaključkov in predaj lastnine (notarske pisarne v Alpah so oktobra in novembra zelo zasedene, saj urejajo, da imajo kupci ključe do Božiča). Kar se tiče najemov, se morajo lastniki že zgodaj jeseni odločiti, ali bodo nepremičnino oddajali v glavni sezoni ali jo uporabili sami, saj agenti za najem začnejo trženje zimskih chaletov že septembra za prihajajočo sezono.

Dinamika cen: Morda bi kdo domneval, da je nakup pozimi dražji zaradi povpraševanja – vendar so cene nepremičnin v Courchevelu skozi letne čase razmeroma stabilne (za razliko od hotelov, kjer se cene pozimi podvojijo). Vendar pa je dojemana vrednost nepremičnine najvišja pozimi: smučarski brunarici snežna kulisa in živahna atmosfera še posebej pristojata. To včasih vodi do hitrejše prodaje po izklicni ceni v zimskem času, medtem ko bi ista nepremičnina ob ogledu v zapuščeni medsezoni lahko pritegnila bolj drzen ponudbeni pristop. V tem smislu lahko pozimi pride do “čustvenega nakupa” – kupec se zaljubi v prostor v vrhuncu vzdušja in plača polno ceno. Po drugi strani pa bi preudaren vlagatelj raje opazoval poleti, da preveri morebitne težave, skrite pod zimskim snegom (stanje strehe, meje zemljišča idr.) ter se pogajal v manj vroči atmosferi.

Uporabniški trendi – Daljše bivanje: Še ena sezonska sprememba je, da lastniki (in najemniki) v Courchevelu preživijo daljša obdobja kot prej. Porast dela na daljavo pomeni, da nekateri lastniki pridejo za več mesecev – npr. neprekinjeno od decembra do februarja – namesto zgolj enega tedna dopusta. Med tednom lahko delajo iz svoje brunarice in smučajo med odmori ter jo tako obravnavajo kot drugi dom. Podobno nekateri pridejo poleti na enomesečni pobeg iz mestnega življenja. Ta trend zabrisuje sezonske meje in praktično povečuje povpraševanje po bolj udobnih lastnostih (domače pisarne, zanesljiv internet ipd., kar je Courchevel izboljšal z optičnim širokopasovnim internetom v okolici). To krepi idejo, da Courchevel ni zgolj začasno smučarsko letovišče, temveč celoleten alpski življenjski slog.

Za zaključek, sezonskost v Courchevelu spodbuja kroženje trga, pri čemer je zima kralj tako za uporabo kot tudi razburljivost, a poletje pridobiva na pomembnosti. Medtem ko se cene nepremičnin same ne gibljejo izrazito glede na sezono, so čas prodaje, zasedenost in razpoložljivost oglasov vsi sezonsko pogojeni. Preudarni vlagatelji bodo svoje strategije uskladili s koledarjem: morda bodo nakupovali spomladi, obnavljali v medsezoni in maksimirali najemnine v visoki sezoni. Prizadevanje za raznolikost turističnih sezon (zima in poletje) postopoma izenačuje razmere na trgu, kar na koncu pomeni, da je nepremičnina dražja, saj ustvarja dodano vrednost večji del leta in živi v skupnosti, ki ni polovico leta zaprta.

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Posodobitve smučarske infrastrukture: Courchevel in Trois Vallées neprestano vlagata v svojo smučarsko infrastrukturo, saj se zavedata, da sta sodobna in učinkovita smučarska izkušnja ključni za ohranjanje vrednosti nepremičnin in privabljanje premožnih obiskovalcev. Nedavna novost je popolnoma prenovljena gondola Saulire, ki se ponovno odpira za zimo 2024/25 z novimi panoramskimi kabinami in razkošnim udobjem seecourchevel.com. Saulire je ena ključnih žičnic (smučarje popelje na 2.700 m z razgledi na Mont Blanc) in njena nadgradnja poudarja zavezanost letovišča vrhunski opremi. Poleg tega so na območjih za začetnike v 1850 izboljšali infrastrukturo, kot so nove pokrite tekoče preproge (trakovi za dvigovanje smučarjev), ki so nadomestile starejše, da bi otrokom in začetnikom omogočili udoben in zaščiten prevoz seecourchevel.com. V zadnjih nekaj letih je Courchevel razširil sistem zasneževanja, da bi zagotovil smučarske proge od zgodnjega decembra do pozne pomladi, tudi v sezonah z manj snega. Na primer, pred svetovnim prvenstvom v alpskem smučanju 2023 (gostila sta ga Courchevel in Méribel) so v pripravo prog, nove steptalce in snežne topove vložili milijone, da bi zagotovili vrhunske pogoje. Povezanost znotraj smučarskega območja ostaja neprimerljiva: Courchevel je brezhibno povezan z Méribelom in Val Thorensom, nedavni projekti kot je 2021 Orelle-Cime Caron gondola (v »4. dolini«) pa so še utrdili sloves 3 Vallées kot enega samega velikega igrišča snowonly.com. Za lastnike nepremičnin te izboljšave pomenijo stalno kakovostno smuko in boljšo izkušnjo gostov, kar ohranja veliko povpraševanje po najemih in upravičuje visoke cene nepremičnin.

Razkošne storitve in širitev: Izboljšave na gori so usklajene z razvojem v letoviških vaseh. Courchevel 1850 se že ponaša z enim izmed največjih koncentracij 5-zvezdičnih hotelov na svetu (izven večjih mest) businessinsider.com. Sem spadajo znamenite ustanove kot so Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée in drugi, ki razvajajo obiskovalce in dvigujejo ugled letovišča. Impresivno je, da ima Courchevel (vse ravni) 7 restavracij z Michelinovo zvezdico, največ v Alpah businessinsider.com, s čimer utrjuje svoj status kulinarične destinacije. Trend je usmerjen k doživljajskemu luksuzu: novi projekti združujejo nastanitve z galerijami butičnih trgovin, zasebnimi klubi in wellness centri. Posebnost je prihajajoči hotel Maya Collection, ultra luksuzen hotel, ki naj bi se v Courchevelu odprl decembra 2025 voguebusiness.com. Prav tako je Monte-Carlo Société des Bains de Mer (podjetje, ki stoji za razkošnimi igralnicami in hoteli v Monaku) prisotno v Courchevelu s plani za luksuzne lože in hotelske projekte do leta 2026 voguebusiness.com. Ti projekti kažejo, da investitorji vlivajo denar v turistično infrastrukturo Courchevela in pričakujejo trajno povpraševanje. Letovišče se tudi pripravlja na praznovanje svoje 80. obletnice v letih 2026/27, ko naj bi odprli nekatera ta nova prizorišča in gostili odmevne dogodke voguebusiness.com. Za lastnike nepremičnin je prihod blagovnih znamk luksuznih operaterjev velika prednost: to širi privlačnost letovišča (privablja nove premožne obiskovalce, ki lahko postanejo tudi kupci nepremičnin) in stalno osvežuje ugled Courchevela. Prisotnost znamk, kot so Louis Vuitton, Dior, Cartier itd., v trgovskem predelu Courchevela (vse imajo tam tudi butike) še povečuje ta kozmopolitski občutek voguebusiness.com.

Prevoz in dostopnost: Dostopnost Courchevela je vedno bila del njegovega luksuznega pridiha. Letovišče se lahko pohvali z edinstvenim zasebnim altiportom (letališčem) tik nad 1850, enim najvišjih v Evropi, kar omogoča, da lahko majhna zasebna letala in helikopterji pristanejo dobesedno na smučišču businessinsider.com. To pomeni, da lahko VIP-gostje letijo neposredno iz Pariza ali Ženeve v Courchevel in se tako izognejo večurnemu cestnemu prevozu. Altiport, ki je znan po svoji kratki vzpenjajoči se vzletno-pristajalni stezi, pozimi deluje tudi kot turistična znamenitost (smučarji se ustavijo, da si ogledajo vzlete/pristanke letal) businessinsider.com. Kar zadeva širšo prometno infrastrukturo, so v regiji veliki razvojni projekti: v gradnji je hitroželezniška proga Lyon-Torino (del katere vključuje postajo v Saint-Jean-de-Maurienne, približno 45 minut vožnje z avtomobilom od Courchevela), ki naj bi bila dokončana proti koncu desetletja snowonly.com. Ko bo končana, bo ta železnica močno skrajšala potovalni čas iz Pariza v francoske Alpe – in potencialno v Courchevel pripeljala več vikend obiskovalcev. Predstavljajte si, da iz Pariza do Moûtiersa (doline za Courchevel) s vlakom potrebujete le približno 4 ure; to bi lahko Courchevel naredilo še dostopnejši širši evropski javnosti, tudi tistim, ki ne želijo leteti. Poleg tega lokalne cestne izboljšave (pot od Moûtiersa do Courchevela se je v zadnjih letih nadgrajevala in dobila boljše tunele) še naprej izboljšujejo varnost in zmanjšujejo zastoje v vrhuncu sezone. Skupaj te izboljšave krepijo privlačnost Courchevela kot priročnega luksuznega pobega, čeprav je umeščen v odmaknjeno gorsko okolje.

Trajnost in okolje: Ob priznavanju dvojnih groženj podnebnih sprememb in naraščajočih stroškov energije so oblasti Courchevela in upravljavci žičnic začeli izvajati trajnostne nadgradnje. Societé des 3 Vallées (S3V), ki upravlja žičnice, zdaj napaja 100 % žičnic z obnovljivo energijo (hidroelektrarna in sončna energija) seecourchevel.com. Leta 2024 so namestili sončne celice na postajo gondole Ariondaz v Courchevel Moriond, da bi proizvajali elektriko na kraju samem, dovolj za pogon sedežnice s sončno energijo seecourchevel.com. Prav tako so vložili v energetsko učinkovite teptalce snega, ki jih vodi GPS, kar optimizira poti priprave prog in zmanjšuje porabo goriva seecourchevel.com. Pri gradnji novogradenj se upoštevajo strožji izolacijski standardi, pogosto pa vključujejo tudi geotermalno ali sončno ogrevanje bazenov itd. Krajevna oblast je uvedla ukrepe, kot so subvencije za energetsko sanacijo starejših stavb. Tudi manjše politike, kot je zakonska zahteva po zimskih pnevmatikah na vozilih v sezoni zaradi varnosti seecourchevel.com, kažejo osredotočenost na trajnost in varnost. Ti ukrepi zagotavljajo, da Courchevel ostaja vzdržen kot smučarsko območje na dolgi rok (blaženje podnebnih vplivov) in so prodajna točka za okoljsko ozaveščene vlagatelje. Poleg tega, ker je premožna klientela vse bolj pozorna na okoljsko odgovornost, zeleno naravnanost letovišča povečuje njegovo privlačnost. Vse to prinaša nepremočljivo vrednost nepremičninam: dobro vodeno, trajnostno letovišče bo ohranilo svoj status (in s tem povpraševanje po nepremičninah) daleč v prihodnost.

Dogodki in svetovni profil: Courchevel je zasijal v polnem sijaju med svetovnim prvenstvom v alpskem smučanju FIS februarja 2023, ki ga je gostil skupaj z Méribelom. Letovišče je imelo korist od mednarodne medijske pokritosti in izkoristilo priložnost za predstavitev svojih objektov (vključno z novim ciljnim stadionom in posodobljenimi žičnicami). Uspešen dogodek je pokazal, da je Courchevel sposoben gostiti dogodke velikega obsega, kar obeta dobro tudi za prihodnje načrte, kot so olimpijske igre. Pravzaprav so Francoske Alpe (vključno s Courchevelom) močan kandidat za gostitelja zimskih olimpijskih iger leta 2030, in mnogi predvidevajo, da jim bo to uspelo voguebusiness.com voguebusiness.com. To pričakovanje je že pospešilo nekatere projekte – načrtuje se na primer preureditev območja “snow front” v Courchevelu 1850 in žičnice Chenus, da bi modernizirali osrednji del vasi pred morebitnim olimpijskim žarometom voguebusiness.com. Če bodo olimpijske igre potrjene, pričakujte manjši razcvet naložb v infrastrukturo: izboljšane ceste, morda razširjene nastanitvene zmogljivosti (v primeru Courchevela verjetno začasni objekti zaradi omejitev stalne gradnje) in splošna polepšava. Tudi če Courchevel ne bo uradni prizorišče, bo neizogibno gostil dostojanstvenike ali ekipe na treningih (kar je že počel med preteklimi olimpijadami), celoten porast turizma pa bo ogromen. Poleg tega bodo 80. obletnico v letih 2026/27 verjetno zaznamovali posebni dogodki, morda odprtje novih muzejev ali kulturnih znamenitosti, s katerimi bodo počastili Courchevelovo pionirsko vlogo kot namenskega smučarskega središča (ustanovljenega leta 1946). Takšne kulturne investicije dajejo letovišču dodano vrednost tudi onkraj smučanja.

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

*Švicarska letovišča so v letu 2024 v povprečju beležila približno 3,5-odstotno rast dmproperties.com; Verbier je kot vrhunsko švicarsko letovišče verjetno zabeležil podobno ali nekoliko višjo rast zaradi povpraševanja.

Rast turizma in načrti za prihodnost: Skupni učinek vsega zgoraj navedenega se odraža v turističnih statističnih podatkih: v sezoni 2024/25 je Courchevel zabeležil približno 1,2 milijona nočitev gostov, kar je 16 % več kot v sezoni 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. To je izjemna rast za že tako uveljavljeno destinacijo. Ta rast je del strateških prizadevanj za celoletno in mednarodno promocijo letovišča. Turistični urad je začel osvajati nova tržišča (na primer, skozi turneje in partnerstva ciljajo več obiskovalcev iz ZDA, Bližnjega vzhoda in Azije). Uvedba smučarskih vozovnic Ikon in Epic (globalnih sezonskih vozovnic), ki vključujejo dni v 3 Vallées, je mednarodnim smučarjem (zlasti Američanom) olajšala obisk Courchevela in mnogi so se zaljubili vanj dmproperties.com. Načrtovalci letovišča hkrati pazijo, da rast uravnotežijo z ekskluzivnostjo: za razliko od nekaterih množično obiskanih smučarskih središč Courchevel ne skuša drastično povečati števila smučarjev (kar bi lahko obremenilo žičnice in proge). Namesto tega se osredotočajo na izboljšanje kakovosti – na primer, boljše izkušnje, več nesmučarskih dejavnosti (vodni park Aquamotion, vožnja s pasjimi vpregami, poleti s padalom itd.) in izboljšane storitve (aplikacije za storitve na zahtevo, smučarski concierge itd.). Na ta način Courchevel ohranja svojo vrhunsko blagovno znamko, kar posledično privablja premožnejše obiskovalce (in kupce nepremičnin). Ključno je, da sinergija med javnimi naložbami (v žičnice, ceste, dogodke) in zasebnimi naložbami (v hotele, trgovine, planinske koče) ustvarja okrepljen krog: letovišče ostaja v samem vrhu razkošja in posledično sodijo nepremičnine tukaj med najbolj zaželene na svetu.

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Courchevel 1850 se pogosto omenja v istem kontekstu kot peščica elitnih alpskih letovišč. Za boljšo predstavo o njegovem trgu nepremičnin je koristno primerjati ključne kazalnike in značilnosti z Val d’Isère in Megève (njegova francoska tekmeca) ter Verbierjem (glavnim švicarskim konkurentom):

Cene: Cene v Courchevelu 1850 so na vrhu francoskega trga – edino francosko letovišče, ki se cenovno dosledno kosa s švicarskimi velikani investropa.com. Najdražje nepremičnine v Val d’Isèreju mu sledijo zelo blizu (za najboljše nepremičnine znašajo skoraj 30.000 €/m²) investropa.com, vendar Courchevel v povprečju še vedno vodi. Megève, čeprav zelo prestižen, ima na splošno nižje cenovne točke – kar odraža nižjo nadmorsko višino in večjo zalogo zemljišč za gradnjo (gre za razpotegnjeno mesto). Na primer, eleganten chalet, ki bi v Megèveu stal 5 milijonov evrov, bi v Courchevelu 1850 zlahka stal 8–10 milijonov evrov. Verbier izstopa kot neposreden konkurent po ekskluzivnosti in ceni: kot je prikazano, elitne nepremičnine v Verbierju se začnejo pri približno 22.100 CHF (~23.600 €) na m² in pogosto presežejo 30.000 € ubs.com ubs.com. Pravzaprav Švica ima pet najdražjih smučarskih trgov v Alpah, St. Moritz in Gstaad pa pogosto presegata ~40.000 €/m² za najbolj elitne nepremičnine ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 je tik pod njimi – za zdaj. Omeniti velja, da je Courchevel z 9-odstotno rastjo cen v letu 2024 presegel katerokoli švicarsko smučarsko letovišče v tem letu, kar nakazuje, da se razkorak morda zmanjšuje dmproperties.com.

Za vlagatelje te razlike v cenah pomenijo tudi, da so vstopnice različne: za ceno zelo majhnega stanovanja v 1850 si lahko kupite luksuzno stanovanje v Megève. Če gre izključno za naložbo, lahko nekateri vidijo vrednost v Megève ali v nastajajočih francoskih letoviščih (večji potencial rasti v odstotkih), a privlačnost Courchevela je v tem, da gre za prvovrstno naložbo – podobno kot je biti lastnik nepremičnine v Monaku v primerjavi z manj dragim mestom.

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Najemni trg & donosnosti: Courchevel in Val d’Isère imata oba močna najemna trga pozimi, vendar Courchevel dosega višje tedenske cene zaradi svojega ugleda in ponudbe (vrhunska kulinarika itd.). Chalet na smučišču v Courchevelu 1850 se lahko odda za več kot podoben v Val d’Isère, morda 20–30 % več, kar odraža pozicioniranje Courchevela. Najemni trg v Megève je nekoliko bolj sezonski (odličen za božič in februar, vmes bolj mirno) in ima tudi poletni trg za golf/počitniške najeme. Najemnine v Verbieru so primerljive s Courchevelom v največjih tednih (oba sodita v sam vrh cen najema smučarskih chaletov) – chalet, ki v Courchevelu stane 100.000 €/teden, lahko v Verbieru prav tako doseže 100.000 CHF/teden. Neto donosi v vseh teh vrhunskih letoviščih ostajajo razmeroma nizki (~2–3 %), kot omenjeno na snowonly.com. Pomembno je, da lastništvo nepremičnin v švicarskih letoviščih pogosto prinaša višje stroške lastništva (švicarske nepremičnine so obremenjene z letnimi kantonalnimi davki na premoženje, storitve pa so lahko dražje), hkrati pa tudi stroga pravila glede oddajanja (nekaterih švicarskih drugotnih domov ni mogoče enostavno oddajati, če so bili kupljeni za osebno uporabo). Francija je za oddajanje dejansko nekoliko bolj enostavna.

Nadmorska višina & zanesljivost snega: Courchevel 1850 in Val d’Isère sta oba visoko (1850 m, Valova vas La Daille ima 1850 m, glavno naselje Vala pa 1800 m) in imata smučišča do nadmorske višine 3000+m. To zagotavlja odlično zanesljivost snega, kar je ob segrevanju podnebja ključno – deloma prav zato vodita v rasti cen. Megève, ki leži na 1100 m v mestu, je bolj odvisen od slabih zim (čeprav je veliko vlagal v zasneževanje). Verbierjeva vas je na cca. 1500 m, smuka pa sega do 3300 m na Mont Fortu, torej je tudi snežno zelo zanesljiva. Trend “višinske premije” je očiten: letovišča nad 1500 m so dosegla bistveno večjo rast kot nižje ležeča investropa.com. To je dobra napoved za Courchevel, Val d’Isère, Verbier – in je rahla skrb za Megève (čeprav Megève z atraktivnostjo poleti in šarmom premore tudi druge prednosti).

Življenjski slog & infrastruktura: Vsako letovišče ima svojo edinstveno življenjsko ponudbo. Courchevel 1850 je sinonim za bleščavost in udobje – lahko prismučate v mesto, nato nakupujete v Chanelu, obedujete v prestižnem hotelu in uživate v nočnem življenju s trendovskimi klubi ter umetniškimi galerijami. Val d’Isère združuje zahtevno smučanje z živahnim vaško-mestnim utripom, ki je nekoliko bolj ležeren; ima veliko razkošnih chaletov in nekaj petzvezdičnih hotelov, a je vzdušje “razkošje za ljubitelje smučanja” v primerjavi s Courchevelovim “opulentnim razkošjem”. Megève ponuja šarmanten srednjeveški mestni center, zaprge s kočijami in mešanico razkošja ter pristnosti – tu gre toliko za kazanje v naselju (podobno kot v St. Moritzu) kot za smučanje. Prav tako je precej aktivno vse leto z večjim stalnim prebivalstvom, kar privlači tiste, ki želijo živeti v skupnosti. Verbier je znan po nočnem življenju in prostem smučanju – zelo športen podnevi, zelo družaben ponoči. Je nekoliko bolj “low-key” na ultraluksuzni trgovski ponudbi (manj dizajnerskih butikov kot Courchevel), ima pa vrhunske storitve in dogodke (na primer Verbier Music Festival).

Iz vidika vlagatelja: Courchevel vs Verbier je pogosto vprašanje preference med francoskim in švicarskim sistemom. Nekateri imajo raje Francijo zaradi lažjega nakupnega postopka in brez omejitev za tuje kupce, pa tudi zaradi načina življenja (jezik, hrana, kultura). Drugi imajo raje Švico zaradi stabilnosti, zasebnosti in prestiža (ter nekaterih morebitnih davčnih ugodnosti glede rezidentstva). Z vidika čiste naložbe sta obe destinaciji beležili odlično kapitalsko rast. Ena prednost Courchevela: brez omejitve za tuje lastništvo, zato je likvidnost visoka – vsak milijarder z vsega sveta lahko Courchevel prosto kupi. V Verbierju so dovoljenja za tuje kupce omejena letno, kar lahko omeji likvidnost (hkrati pa omejeno število kupcev paradoksalno podpira cene).

Primerjalna napoved: Vsa ta vrhunska smučišča bodo verjetno še naprej uspešna. Nedavna rast Courchevela kaže, da bi lahko po cenah v Evropi izzval Švico, če se trend nadaljuje. Val d’Isère doživlja prenovo (v pripravi je nova luksuzna soseska “Le Coin de Val”), kar mu bo omogočilo, da ostane konkurenčen. Megève ima nekoliko nižje cene, zato je zanimiv za vlagatelje, ki želijo luksuz po (relativno) ugodnejši ceni, in ima močno bazo premožnih Francozov, ki ga ohranja stabilnega. Verbier, z mednarodno privlačnostjo in omejeno ponudbo (vas je zamejena tudi z geografijo), bo ostal primerljiv s Courchevelom.

Skupaj gledano Courchevel 1850 izstopa tudi med elito: po ekskluzivnosti ga je morda najbolje primerjati s St. Moritzom ali Gstaadom. V Franciji je Courchevel številka ena, Val d’Isère pa blizu na drugem mestu, Megève pa močno tretje mesto (nekateri vmešajo še Méribel ali Chamonix, a sta cenovno nekaj stopnic nižje). V širšem alpskem prostoru je Courchevel eden redkih, ki lahko privabi svetovno ultrabogato kliento na enaki ravni kot švicarska smučišča. To dobro vpliva na njegovo nepremičninsko tržišče – pomeni, da je baza kupcev zelo široka in raznolika. Za posameznika z visokim neto premoženjem je odločitev med temi kraji na koncu osebna preferenca: šarmantna eleganca Megèvea, športna šik Val d’Isère, kozmopolitski vrvež Courchevela ali hedonistični utrip Verbierja. Z izključno naložbenega vidika Courchevelova zagon in francoska odprtost zagotavljata rahlo prednost v letu 2025 in naprej.

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Nadaljnja rast cen: Vsi kazalniki kažejo, da bodo vrednosti nepremičnin v Courchevelu še naprej naraščale v naslednjih nekaj letih. Rast morda ne bo vsako leto tako strma kot 9-odstotni skok, viden leta 2024, a tudi konservativne napovedi kažejo na 3–5 % letne rasti v vrhunskih letoviščih investropa.com. To rast podpira več dejavnikov: vztrajno omejena ponudba, močno mednarodno povpraševanje in razvoj letovišča v pravo celoletno luksuzno destinacijo. Do leta 2028 lahko zlahka pričakujemo, da bo zgornji cenovni razred za ultra-luksuzne brunarice presegel 35.000 € na m², še posebej, če bo nekaj rekordnih prodaj postavilo nove standarde. To bi Courchevel 1850 trdno uvrstilo med najdražje trge smučarskih nepremičnin na svetu in potencialno zmanjšalo razliko s kraji, kot sta St. Moritz ali Gstaad. Tudi učinek obrestno-obrestnega računa ob 5-odstotni letni rasti pomeni, da bi bila brunarica, vredna 15 milijonov evrov danes, do leta 2028 lahko ocenjena na okoli 18+ milijonov evrov, skladno s trendom rasti investropa.com.

Globalni gospodarski dejavniki: Opozarjamo tudi na širše gospodarske razmere. Leta 2025 so se evropske obrestne mere stabilizirale in celo znižale (depozitna mera ECB ~2,5 % po znižanjih), kar je izboljšalo dostopnost hipotek investropa.com. Če se bo to okolje nizkih obrestnih mer nadaljevalo ali bodo le-te do leta 2026–2027 še padle, bo to dodatno spodbudilo kupce na visokem koncu trga, ki posegajo po financiranju (nekateri ga uporabljajo za izkoristek vzvoda, tudi če ga ne potrebujejo). Po drugi strani pa bi lahko ob porastu inflacije in posledičnih dvigih obrestnih mer tradicionalni nepremičninski trgi nekoliko ohladili – a luksuzne nepremičnine na vrhu so običajno manj občutljive na obrestne mere (tam prevladujejo gotovinski kupci). Geopolitična stabilnost je še en dejavnik: Courchevel je imel koristi kot varna in atraktivna destinacija v času okrevanja po pandemiji in v obdobjih geopolitičnih napetosti. Če negotovost ostane prisotna globalno, HNW posamezniki pogosto diverzificirajo naložbe v nepremičnine kot varno zatočišče, kar lahko koristi Courchevelu. Prav tako je pomembno spremljati politično okolje v Franciji (npr. kakršnekoli spremembe na področju obdavčitve premoženja), čeprav zaenkrat ni znakov večjih sprememb. Skratka, če ne pride do večje svetovne finančne krize, so gospodarske razmere ugodne za nadaljnje investiranje v luksuzne alpske nepremičnine.

Premik kupcev se spreminjajo: Pričakujemo nove valove kupcev v prihodnjih letih. Opazno so bili azijski kupci (zlasti Kitajci) v letih 2020–2022 zaradi omejitev potovanj večinoma odsotni; ko se globalna potovanja normalizirajo, je mogoče pričakovati več zanimanja iz Azije. Courchevelov ultra-luksuzni profil je zelo primeren za premožne azijske vlagatelje, ki iščejo prestižne nepremičnine v tujini – kar je bilo že omenjeno leta 2025 na investropa.com. Podobno lahko raste tudi baza kupcev z Bližnjega vzhoda (npr. države Zaliva); Courchevel je v zadnjih letih privabil več obiskovalcev iz ZAE, Savdske Arabije itd., zlasti v avgustu in okoli novega leta. Ti mednarodni segmenti bodo povečali globino povpraševanja. Ameriški kupci naj bi ohranili svojo močno prisotnost, še posebej, če bo dolar ostal razmeroma močan v primerjavi z evrom (čeprav se lahko valutna razmerja do leta 2026–28 spremenijo). Prav tako se vse več mlajših tehnoloških podjetnikov in predčasnih upokojencev (iz tehnološkega/finančnega sektorja) odloča za naložbe, ki temeljijo na življenjskem slogu – moden smučarski dom je del te zgodbe. Povprečna starost kupcev bi se lahko nekoliko znižala, s čedalje več kupci v 40-ih namesto pretežno 50-ih/60-ih letih, saj postajata delo na daljavo in bogatenje v mlajših letih vse pogostejša.

Poudarek na celoletni ponudbi & dobrem počutju: Do leta 2028 bo Courchevel verjetno dokončal preobrazbo v pravi letoviški kraj za vse štiri letne čase. Pričakujte še več poletnih vsebin (morda razširjeno delovanje žičnic, nove steze za gorsko kolesarjenje, morda vadbišče za golf ali druge atrakcije v okolici). Pomen dobrega počutja, kot je bilo izpostavljeno, bo ostal – mogoče bodo v okolici nastali novi namenski wellness umiki ali klinike (po zgledu švicarskega modela zdravilišč). To prinaša dodatno privlačnost lastništva nepremičnine tam tudi za tiste, ki niso zgolj ljubitelji smučanja. Kot je poudaril raziskovalec iz Knight Frank, zdravje in dobro počutje zdaj prekašata smučanje kot glavni življenjski motivator pri kupcih nepremičnin v Alpah dmproperties.com. Zato bodo nepremičnine, ki ustrezajo temu trendu (s termalnimi prostori, spokojnostjo, povezavo z naravo), še bolj cenjene. Možno je tudi, da se razvije nišni trg za “podnebno odporne” brunarice – takšne, ki so grajene iz trajnostnih materialov, energetsko samozadostne itd., kar ne samo izpolnjuje zakonodajne zahteve, ampak postavlja standard, ki ga želijo ekološko ozaveščeni luksuzni kupci.

Potencialne omejitve: Ena izmed stvari, ki jih velja spremljati, so ravni zalog – te so tako nizke, da se lahko obseg prodaje zmanjša zgolj zaradi pomanjkanja prodajalcev. Če cene dosežejo nove vrhove, se lahko nekateri lastniki odločijo za izplačilo (s čimer bi povečali ponudbo), a prav tako lahko večina obdrži svojo lastnino, saj je malo alternativnih naložb, ki so tako prijetne kot chalet v Courchevelu. Če obseg transakcij upade, lahko indeksi cen postanejo manj enakomerni (nekaj izjemno visokih prodaj lahko izkrivlja povprečja). Vendar vsak upad aktivnosti najverjetneje odraža pomanjkanje ponudbe, ne pa povpraševanja, kar pomeni, da bi se cene obdržale ali celo narasle. Druga omejitev je lahko regulativna: če bi, hipotetično, Francija do leta 2028 uvedla kakršne koli omejitve na tuje lastništvo (trenutno ni pričakovano) ali nove davke na luksuzne nepremičnine, bi to lahko nekoliko omejilo povpraševanje. Prav tako ostaja podnebne spremembe vseobsežen izziv – če bi izredno vreme do poznih 2020-ih bistveno skrajšalo zime, bi to lahko vplivalo na zaznave (čeprav ima, kot omenjeno, Courchevel zaradi nadmorske višine določeno prednost in obsežno umetno zasneževanje). Po trenutnih trendih projekcije kažejo na zadostno količino snega do 2030-ih v visokogorskih letoviščih, a to ostaja zadeva za dolgoročno spremljanje.

Vpliv kandidature za Zimske olimpijske igre 2030: Sredi leta 2025 obstaja močan zagon, da bi Zimske olimpijske igre 2030 potekale v Franciji (Francoske Alpe), pri čemer bi bile prireditve morda razpršene čez več letovišč (po tem, ko bo Italija gostila igre 2026). Če Francija uradno pridobi igre 2030 (odločitev verjetno okoli 2026), lahko pričakujemo porast zanimanja okoli let 2027–2028, ko se bodo infrastrukturni projekti zaključili in se bo svetovna pozornost usmerila v Alpe. Olimpijske igre pogosto povzročijo “skok” v povpraševanju po nepremičninah v gostiteljskih regijah – ne le zaradi vlagateljev, ki pričakujejo višje najemnine, ampak tudi zaradi premožnih posameznikov, ki želijo biti del olimpijskega dogajanja. Na primer, v Cortini d’Ampezzo (Italija) so po razglasitvi za gostitelja iger 2026 cene močno narasle ubs.com. Courchevel, ki je že danes prizorišče olimpijskih priprav, bi bil zagotovo ključna baza za VIP-goste med igrami, tudi če bi bile prireditve drugje, zaradi luksuznih nastanitev in letališča. Zato bi obdobje do leta 2030 lahko prineslo še dodatno odstotno rast vrednosti nepremičnin v Courchevelu poleg že obstoječega trenda.

Pogled na najem: Najemni donosi bodo verjetno ostali zmerni, bodo pa prihodki od najema lahko zrasli, saj se bodo nočne cene počasi povečevale (deloma zaradi inflacije, deloma zaradi več ponudb luksuza). Do leta 2028 bi lahko najboljši chalet na primer za novoletni teden zaračunal 120.000 € ali več. Če bo v ponudbe vključenih več storitev (zasebni kuhar itd.), bodo lastniki lahko zaračunali višje zneske. Poletni najemni trg se bo prav tako še bolj razvil – lahko se celo podvoji v primerjavi z današnjo ravnijo, če se trenutni trendi nadaljujejo, s tem pa se bodo nekoliko izboljšali tudi letni donosi. Pojav več profesionalnih podjetij za upravljanje najemov (nekatera z blagovno znamko luksuznih hotelskih podjetij) bi lahko tudi poenostavil postopek oddajanja ter lastnikom olajšal monetizacijo njihove lastnine, kadar je sami ne uporabljajo.

Zaključek – Vizija 2028: Do leta 2028 bo Courchevel 1850 verjetno ostal vrhunec francoskih Alp na področju nepremičnin, pri čemer bodo cene postavile nove rekorde. Pričakujemo zdravo, čeprav nekoliko mirnejšo stopnjo rasti – glede na temeljne dejavnike ni pričakovati zloma. Nepremičnine v letovišču bodo vse bolj zaznamovane s sodobnimi chaleti, popolnoma razvito celoletno sceno in strankami z vseh koncev sveta. Lastništvo v Courchevelu bo ostalo enak statusni simbol kot naložba. Za premožne vlagatelje in kupce, ki iščejo življenjski slog, je nasvet enak: osredotočite se na prvovrstno lokacijo in kakovost, obdržite nepremičnino tudi ob kratkoročnih tržnih nihanjih, saj boste nagrajeni z užitkom in finančnim dobičkom. Dokler bosta “sneg” in “luksuz” privlačna, bo nepremičninski trg Courchevela 1850 doživel zlato obdobje skozi leta 2026–2028 in naprej, podprt z omejeno ponudbo, neomajno povpraševanjem in brezčasnim čarom francoskih Alp.

Viri: Poročila o nepremičninah Courchevel in francoskih Alp investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank analize trga alpinskih nepremičnin dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa vpogledi investropa.com investropa.com; SnowOnly investicijski komentarji snowonly.com snowonly.com; Vogue Business in poročila medijev voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global in opažanja lokalnih agencij mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Chaleti – Ultra-luksuz in alpska tradicija: Chaleti so zaščitni znak nepremičnin v Courchevelu 1850, najnovejši trendi pa kažejo, da kupci iščejo vseljivo, ultra-sodobno razkošje v okviru tradicionalne zunanjosti chaleta. Številne najbolj zaželene nepremičnine so na novo zgrajeni ali nedavno povsem prenovljeni chaleti, ki združujejo avtentične alpske zunanjosti (staran les, kamen in značilne linije strehe) s sodobnimi notranjostmi. Najzahtevnejši kupci bodo leta 2025 dajali prednost chaletom, ki imajo vse mogoče ugodnosti: notranji bazeni ali wellness, wellness centri (savna, hammam, fitnes), zasebni kino, vinske kleti, ogrevane garaže in neposreden dostop na smučišče (ski-in/ski-out). Takšni popolnoma opremljeni “petzvezdični” chaleti dosegajo najvišje cene na m² in se običajno hitro prodajo, ko pridejo na trg. Nasprotno pa imajo starejši chaleti, ki potrebujejo prenovo, pogosto nekaj cenovnih izzivov – v zadnjem času je “konflikt med pričakovanji prodajalcev in tem, kar so kupci pripravljeni ponuditi” za chalete, stare desetletje ali dve in niso bili posodobljeni freespiritalpine.com. Kupci bodo plačali najvišjo ceno za brezhibno ohranjene ali na novo zgrajene domove, če pa je notranjost chaleta zastarela ali nima wellness opreme, danes pričakujejo popust ali možnost pogajanja freespiritalpine.com. Ta trend ustvarja priložnost: vlagatelji, pripravljeni prenoviti starejšo nepremičnino, lahko dodajo veliko vrednost. Splošno gledano je meja za “luksuzni chalet” v letu 2025 zelo visoka – moderen alpski šik dizajn, tehnološko podprte pametne hišne funkcije in hotelsko udobje so standard v najboljšem segmentu 1850.

Apartmaji – Novi projekti in rezidence s storitvami: Medtem ko so brunarice v središču pozornosti, so luksuzni apartmaji postali pomemben del trga nepremičnin v Courchevelu, zlasti na območjih 1650 (Moriond) in 1550 (Village) ter kot stanovanja ski-in/out v 1850. V zadnjih letih so se pojavili novogradnje apartmajskih projektov, ki so namenjene kupcem, ki iščejo kombinacijo luksuza in udobja. Na primer, projekti kot sta Sundance Lodge in Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (zaključek je predviden ob koncu leta 2025) ponujajo petzvezdične hotelske storitve – na primer concierge storitve, bazene, wellness ter restavracije na lokaciji – vse to zapakirano v zasebno lastništvo apartmaja freespiritalpine.com. Te rezidence segajo od praktičnih “lock-up-and-leave” dvosobnih stanovanj do razkošnih penthousev s 5–6 spalnicami, ki so po velikosti primerljivi z brunaricami freespiritalpine.com. Koncept je ponuditi alternativo brunarici – vse prednosti življenjskega sloga z manj vzdrževanja. Takšne nepremičnine so bile zelo dobro sprejete: kupcem je všeč možnost, da je njihov apartma v celoti upravljan in celo oddan v najem, kadar ga ne uporabljajo (nekateri nudijo tudi najemne programe). Kar zadeva dizajn, je trend pri apartmajih podoben kot pri brunaricah: uporaba kakovostnih lokalnih materialov (stare lesene nosilce, kamini iz kamna), združena z elegantno, moderno alpsko notranjostjo. Velika panoramska okna, visoki stropi in odprti bivalni prostori, ki maksimalno izkoristijo razglede, so pogosti. Drugi trend je fleksibilen prostor v novih apartmajih – sobe, ki lahko hkrati služijo kot dodatne spalnice, pisarne ali medijske sobe, prilagojene potrebam lastnikov (kar odraža daljše bivanje in celo delo na daljavo, kot to zdaj radi počnejo lastniki). V samem Courchevelu 1850 je ponudba apartmajev omejena (vas večinoma sestavljajo brunarice in hoteli), a kjer so, so pogosto v ekskluzivnih stavbah v slogu brunaric s samo 4–10 enotami, kar ohranja občutek zasebnosti in prestiža.

Trendi udobja in življenjskega sloga: “Wellness” izriva smučanje kot prednostno izbiro, kar je pomemben premik pri trendih alpskih nepremičnin dmproperties.com. V Courchevelu je to očitno v načinu, kako so brunarice in apartmaji opremljeni. Kupci zdaj zelo visoko cenijo notranje wellness prostore in možnost celoletne uporabe. Veliko novih ali obnovljenih brunaric vključuje posebne prostore za wellness, joga studie ali fitnes suite, saj se zavedajo, da lastniki in gostje morda preživijo toliko časa v sprostitvi in obnovi energije kot na smučišču. Razvijalci upoštevajo tudi energetsko učinkovitost in tehnologijo – vgrajujejo sodobno izolacijo, toplotne črpalke, troslojna okna itd., tako zaradi novih predpisov kot za privabljanje ekološko ozaveščenih kupcev luksuznih nepremičnin. Pametni domovi (nadzor osvetlitve, ogrevanja, varnosti, celo vklop savne na daljavo) so standard pri vrhunskih nepremičninah. Prav tako so priljubljeni elementi biofilnega oblikovanja – vključenost naravnih elementov in maksimalna izraba naravne svetlobe ter gorskih razgledov – skladno s temo dobrega počutja.

Na arhitekturnem področju Courchevel ohranja stroge oblikovalske kodekse za ohranjanje svojega šarmantnega videza gorskih koč, zato je trend navzven bolj evolucija kot revolucija. Nove koče še vedno izgledajo kot tradicionalne (dvokapne strehe, lesene fasade), a so večje in bolj dovršene kot starodavne rustikalne kabine. Nekatere najnovejše “koče” so v bistvu mini-dvorci (več kot 1.000 m²), a so skrbno zakamuflirane v les in kamen. Neprestan dotok luksuzne prodaje in kulinarike (v več kot 40 dizajnerskih butikov in številnih vrhunskih restavracijah v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopolnjuje tudi ta trend na področju nepremičnin – lastniki danes pričakujejo popoln luksuzen ekosistem. Skratka, nepremičninski trendi za leto 2025 v Courchevelu 1850 poudarjajo vrhunske wellness storitve, sodoben alpski dizajn in življenje z bogato ponudbo storitev (bodisi z osebjem v koči ali v stanovanjskih objektih s polno ponudbo storitev). Trg se odziva na želje kupcev po celovitem zavetju skozi vse leto, ki ponuja veliko več kot le prostor za spanje po smučanju.

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Analiza trga 2025: cene, povpraševanje, ponudba & profil kupcev

Cene nepremičnin v letu 2025: Cene nepremičnin v Courchevelu 1850 so izjemno visoke in še naprej rastejo. Sredi leta 2025 se kakovostne nepremičnine v Courchevelu začnejo pri približno 11.000–14.000 € na kvadratni meter in hitro narastejo za vrhunske lokacije investropa.com. Primerjalne ocene kažejo, da luksuzne brunarice v Courchevelu 1850 pogosto dosegajo 30.000 €+ na m², najprestižnejše brunarice pa dosegajo neverjetnih 33.200 € na m² na samem vrhu investropa.com. Za primerjavo, te številke presegajo druge francoske letovišča – celo Val d’Isère (drugo elitno letovišče) v povprečju dosega ~16.100 € na m² in vrhunec okoli 30.000 € investropa.com investropa.com – kar poudarja cenovno prednost Courchevela. V absolutnih številkah lahko 100 m² veliko stanovanje v 1850 zlahka stane 3–3,5 milijona € (pribl. 35.000 €/m²) snowonly.com, samostojne brunarice pa se pogosto prodajajo v razponu 10–50 milijonov € glede na velikost, lokacijo in opremljenost.

Rast cen v letih 2024–2025: Trg je pokazal izjemen rastni zagon v letu 2025. Leta 2024 je Courchevel 1850 vodil celotne francoske Alpe z 9-odstotnim povečanjem cen, kar je precej nad alpskim povprečjem ~3% investropa.com dmproperties.com. Ta porast odraža popandemični val povpraševanja in trajno redkost nepremičnin v 1850. Za primerjavo, druga elitna letovišča so beležila solidno, a nižjo rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v letu 2024) investropa.com. Pretirano povečanje cen v Courchevelu pripisujejo “omejeni ponudbi” – zelo malo novih nepremičnin ob veliki želji kupcev dmproperties.com. Ob vstopu v leto 2025 cene ostajajo v porastu, napovedi pa kažejo na 3–7% rast vrednosti alpskih nepremičnin v letu 2025 na splošno investropa.com. Za Courchevel se pričakuje, da bo dosegel zgornji del tega razpona zaradi izjemnega povpraševanja. Skratka, trg v letu 2025 zaznamujejo rekordno visoke cene in vztrajna prodajna dinamika v Courchevelu 1850.

Povpraševanje in demografija kupcev: Povpraševanje po nepremičninah v Courchevelu je resnično globalno in ga v veliki meri poganjajo posamezniki z visokim neto premoženjem. Mednarodni kupci prevladujejo, pri čemer je močnejši interes iz Združenega kraljestva in ZDA ter vse večja skupina azijskih kupcev investropa.com investropa.com. Ameriški kupci so v zadnjih nekaj letih postali še posebej opazni – okrepljeni z močnim dolarjem (kar pomeni, da so nepremičnine v evrih relativno cenejše) – in iščejo prestižne brunarice v vrhunskih letoviščih, kot sta Courchevel in Val d’Isère investropa.com. Briti ostajajo zelo aktivni kljub Brexitu, s čimer ohranjajo dolgoletno priljubljenost Courchevela med britansko elito. Narašča tudi zanimanje iz Kitajske, Singapurja in Hongkonga, saj azijski super bogataši odkrivajo prestiž lastništva v Alpah investropa.com (privablja jih odlična smučarska šola za njihove družine in privlačnost vlaganja v alpski življenjski slog). Zgodovinsko gledano je bil Courchevel 1850 igrišče za premožne Evropejce in tudi Bližnjevzhodnjake – in predvsem so bili ruski oligarhi in milijarderji pomembni igralci, ki so kupovali nekatere najbolj razkošne brunarice (nekateri Rusi tukaj še vedno imajo nepremičnine) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitični dejavniki so v zadnjem času nekoliko umirili novo rusko vlaganje, vendar so vrzel zapolnili drugi (npr. Američani). Tipični kupec v Courchevelu leta 2025 je posameznik z ultra visokim neto premoženjem (UHNW) ali družinska pisarna, ki išče luksuzni drugi dom, ki je hkrati investicija in statusni simbol. Odpornost in likvidnost te demografije pomagata ohranjati visoko povpraševanje tudi ob gospodarskih nihanjih.

Omejitve ponudbe: Ena izmed ključnih značilnosti trga Courchevel 1850 je huda omejitev ponudbe. Letovišče je majhno in geografsko omejeno – nahaja se na gorskem pobočju, kjer je večina zemljišč, primernih za gradnjo, že zasedena s počitniškimi hišami, hoteli ali zaščitenimi gozdovi/smučišči. Nova gradnja je redka in strogo nadzorovana s strani lokalnih oblasti (za ohranjanje alpskega okolja in ekskluzivnega značaja) investropa.com. V bistvu Courchevel ne more nekontrolirano širiti ali množično graditi; vsakršne novosti so običajno butični, visoko kakovostni projekti ali zamenjave starejših objektov. Posledično je ob vsakem trenutku število nepremičnin na prodaj v 1850 izjemno majhno (pogosto je na trgu le nekaj počitniških hiš, ostale pa so prodane izven trga). Mnogi lastniki so dolgoročni – nekatere nepremičnine prehajajo zasebno v družinskem krogu ali med prijatelji. Konec leta 2024 so denimo lokalni agentje opozorili na razkorak med prodajalci in kupci v 1850 – nekateri lastniki so starejše počitniške hiše zaradi pomanjkanja konkurence postavljali po izjemno visokih cenah, kar je vodilo v daljša pogajanja freespiritalpine.com. Kljub temu pa se vse, kar je res vrhunsko in primerno ceno postavljeno, običajno hitro proda, saj je kupcev več kot počitniških hiš. Kronično pomanjkanje ponudbe povzroča pritisk na rast cen – presežna povpraševanja ni mogoče zadovoljiti. To pomeni tudi, da je trg Courchevel do neke mere odporen: tudi če povpraševanje rahlo upade, redkost še vedno podpira vrednosti. Povzetek: leta 2025 je povpraševanje v Courchevel 1850 še vedno veliko večje od ponudbe, kar pomeni nadaljevanje visokih cen in hitrih prodaj najboljših nepremičnin.

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Analiza trga 2025: cene, povpraševanje, ponudba & profil kupcev

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Analiza trga 2025: cene, povpraševanje, ponudba & profil kupcev

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Analiza trga 2025: cene, povpraševanje, ponudba & profil kupcev

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Analiza trga 2025: cene, povpraševanje, ponudba & profil kupcev

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Analiza trga 2025: cene, povpraševanje, ponudba & profil kupcev

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Analiza trga 2025: cene, povpraševanje, ponudba & profil kupcev

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Pregled – Courchevel 1850 na trgu luksuznih nepremičnin francoskih Alp: Courchevel 1850 je biser med alpskimi smučarskimi letovišči, poznan po svoji izredno ekskluzivni nepremičninski ponudbi in razkošnem življenjskem slogu. Kot del Trois Vallées (Tri doline), največjega smučarskega območja na svetu, vas 1850 leži na 1.850 metrih nadmorske višine in že dolgo privlači kraljevske družine, slavne osebnosti in izjemno premožne posameznike. Nepremičnine tukaj veljajo za vrhunec luksuza, območje pa se ponaša z nekaterimi najdražjimi nepremičninami v Franciji knightfrank.com. Courchevel 1850 pogosto primerjajo z zimskim St. Tropezom, saj izžareva glamur – od butikov priznanih modnih znamk in restavracij z Michelinovimi zvezdicami do ogrevanih pločnikov in celo gondol z blagovno znamko Gucci. Zaradi tega prestižnega položaja je Courchevel 1850 trdno na vrhu trga luksuznih nepremičnin v francoskih Alpah, kjer mu lahko v Evropi konkurirajo le najdražja švicarska letovišča. Pravzaprav je Courchevel trenutno najdražje smučarsko letovišče v Franciji ubs.com, kar dokazuje njegov svetovni ugled in omejeno ponudbo vrhunskih alpskih hiš.

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati:

Analiza trga 2025: cene, povpraševanje, ponudba & profil kupcev

Trend luksuznih počitniških hiš in apartmajev v 2025

Naložbene priložnosti in pričakovani donosi

Naložbene strategije in priložnosti: Za vlagatelje obstaja nekaj pristopov, kako povečati donos v Courchevelu:

Strategije prenove: Kot omenjeno, je mogoče starejše brunarice na vrhunskih lokacijah, ki potrebujejo posodobitev, včasih kupiti po nekoliko nižji relativni ceni. Naložba v vrhunsko prenovo (z izboljšano energetsko učinkovitostjo, novimi dodatki) ne le občutno poveča vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno privlačnost za najem. Glede na zakonodajne usmeritve k energetsko učinkovitim domovom, takšne posodobitve prav tako dolgoročno zaščitijo naložbo.
Povračilo DDV za novogradnje: Francija ponuja privlačno spodbudo za tiste, ki kupujejo nove nepremičnine v turističnih območjih. Če kupite nepremičnino v novogradnji in se zavežete, da jo boste oddajali opremljeno s hotelskimi storitvami (npr. čiščenje, zajtrk) za določeno število tednov, ste upravičeni do povračila 20 % DDV na nakupno ceno freespiritalpine.com. V Courchevelu je 20 % večmilijonskega nakupa izjemen znesek – dejansko takojšnja rast lastniškega kapitala. Številni kupci novih apartmajev v Courchevelu 1650 na primer izkoristijo to možnost, DDV financirajo med gradnjo in ga nato povrnejo po nakupu z vključitvijo v najemni program. To izboljša donosnost naložbe in denarni tok ter naredi najemni donos v prvih letih še bolj privlačen.
Modeli skupne uporabe: Nekateri vlagatelji se združijo s prijatelji ali družino in skupaj lastniško upravljajo brunarico (neuradno ali prek d.o.o. strukture), pri čemer si delijo uporabo in stroške. Glede na visoke cene je to smiselno in z ustreznim dogovarjanjem lahko vsaka stran uživa v najprivlačnejših terminih. V ospredje prihaja tudi trend frakcijskega lastništva ali zasebnih članstev v luksuznih smučarskih nepremičninah, kjer lahko vlagatelji kupijo “delež” luksuzne brunarice (čeprav je tu potrebna previdnost in pravna jasnost – gre za še razvijajoč se koncept).
Primerjalna vrednost v manj znanih območjih: Medtem ko je Courchevel drag, nekateri vlagatelji razmišljajo o nakupu na obrobju Courchevela (npr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 ali bližnja La Tania). Ta območja so del istega smučarskega področja in uživajo sloves Courchevela, vendar so lahko cene nepremičnin nižje. Na primer, satelitske vasi v Treh dolinah so lahko 50–70 % cenejše na m² kot v 1850 investropa.com investropa.com, njihovi donosi od najema (4 %+ neto) pa pogosto presegajo donose najbolj razvpitih letovišč snowonly.com. Slabost so manjša kapitalska rast in nekoliko drugačna najemniška struktura, a kot “naložbena poteza” nekateri kupci diverzificirajo portfelj med vrhunska in vzhajajoča letovišča.

Predpisi in vladne politike, ki vplivajo na nepremičnine

Sezonska dinamika in njen vpliv na cene ter razpoložljivost

Razvoj infrastrukture in rast turizma

Letovišče	Običajen razpon cen na vrhunskih lokacijah (€/m²)	Nedavna letna rast cen
Courchevel 1850 (FR)	€14.333 – €33.200 investropa.com investropa.com (najvišje v Franciji)	+9% (2024) investropa.com (najvišja rast v Franciji)
Val d’Isère (FR)	€16.100 – €30.000 investropa.com investropa.com (skorajda primerljivo s Courchevelom)	+5–7% (2024) investropa.com (močna, vendar nižja kot v 1850)
Megève (FR)	~€11.500 povprečno (okoli €10k–€12k+ na vrhunskih lokacijah) investropa.com investropa.com	+4–6% (2024) investropa.com (stalna rast)
Verbier (CH)	~€23.600 – €37.200+ ubs.com ubs.com (med najboljšimi v Alpah)	~+3,5% (2024)* dmproperties.com (povprečje švicarskih Alp.rast)

Primerjalna analiza z drugimi alpskimi letovišči (Megève, Val d’Isère, Verbier)

Povpraševanje in struktura kupcev: Vsa štiri letovišča privabljajo mednarodne premožne kupce, vendar z določenimi posebnostmi:

Courchevel 1850 – Zelo mednarodno; močno evropsko zanimanje (Britanci, Belgijci, Švicarji, francoski premožni domači kupci), velik interes z Bližnjega vzhoda in iz Azije ter naraščajoče število ameriških kupcev investropa.com investropa.com. Zgodovinsko priljubljeno tudi pri Rusih. Kupci tukaj pogosto iščejo trofejne nepremičnine in jim ni težko plačati višje cene za prestiž.
Val d’Isère – Tradicionalno priljubljen pri britanskem visokem razredu in bogatih Francozih. Ima sloves letovišča za resne smučarje (veliko zahtevnih terenov) v kombinaciji z luksuznimi brunaricami. Profil kupcev je nekoliko bolj evropsko usmerjen kot ultra-globalna struktura Courchevela, a tudi tu je vse več kupcev zunaj Evrope.
Megève – Privablja bolj diskretno premožno množico (prvotno ga je kot francoski odgovor na St. Moritz razvil Rothschildov klan). Mnogi francoski ter ženevski/kupci iz okolice Ženeve imajo Megève radi zaradi njegovega šik naselja (butiki, gastronomija, a bolj sproščeno kot v Courchevelu) in celoletnega življenjskega sloga. Priljubljen je tudi pri družinah – ni samo smučanje, ampak celoten alpski način življenja (golf, jahanje, glasbeni festivali). Mednarodna prisotnost obstaja (VB, Belgija, nekaj ameriških/azijskih kupcev), vendar ni tako izrazita kot v Courchevelu.
Verbier – Izjemno mednaroden; mešanica Britancev (pogosto ga opisujejo kot “London na smučišču” zaradi številnih britanskih lastnikov), panevropske in svetovne elite. Švicarska zakonodaja tujcem omogoča nakup v Verbierju (kvote kantona Valais), zato ima veliko nešvicarskih lastnikov, vključno s slavnimi osebnostmi in poslovnimi magnati. Verbierjev duh je nekoliko mlajši in bolj športen – slovi po smučanju izven prog in živahnem après-ski dogajanju – vendar je tudi tu veliko kupcev z visoko neto vrednostjo. Švicarska letovišča, kot je Verbier, imajo korist tudi od stabilnega gospodarstva in včasih davčnih ugodnosti (nekateri tuji kupci se uradno preselijo zaradi pavšalnih obdavčitev).

Napoved 2026–2028: Tržna gibanja in ključni dejavniki

Pričakovanja za obdobje 2026–2028 ostajajo za nepremičninski trg v Courchevelu 1850 zelo pozitivna, z nekaj opozorili in trendi, ki jih bo treba spremljati: