St. Moritz nepremičnine 2025: V središču alpskega razkošnega razcveta in prihodnjih napovedi

St. Moritz, legendarno švicarsko smučarsko letovišče, stoji na vrhu alpskega nepremičninskega trga kot ena izmed najdražjih in najekskluzivnejših lokacij za nepremičnine na svetu. V letu 2025 so njegove cene nepremičnin še vedno astronomske – višje kot v katerem koli drugem alpskem letovišču – prestižna bivališča dosegajo cene CHF 40.000+ na kvadratni meter (in CHF 50.000+ za prave trofejne nepremičnine) ubs.com ubs.com. Trg je med pandemijo poskočil in zdaj dosega zgodovinsko najvišje ravni, okrepljen s švicarskim ugledom varnega zatočišča in kroničnim pomanjkanjem stanovanj ubs.com ginesta.ch. To celovito poročilo analizira trende stanovanjskih, poslovnih in ultra-luksuznih nepremičnin, nudi zgodovinske in trenutne podatke o cenah ter analizira napovedi za prihodnja leta. Prav tako se poglobimo v donošenost najemnin, nove projekte, pravila za tuje kupce, davčne vidike in dejavnike povpraševanja – ter primerjamo St. Moritz z drugimi švicarskimi in alpskimi luksuznimi trgi.

(Vse cene v švicarskih frankih. CHF 1 ≈ EUR 1 na dan 2025.)

Trendi stanovanjskega trga v letu 2025

Stanovanjski trg nepremičnin v St. Moritzu ostaja izjemno zategnjen in drag. Po izjemnem razcvetu v času pandemije se je povpraševanje normaliziralo na ravni iz obdobja pred letom 2020, a ostaja močno ginesta.ch. Kupci so postali nekoliko bolj pozorni na vrednost, prodaje zdaj trajajo nekoliko dlje, vendar cene ostajajo na rekordno visokih ravneh ginesta.ch. To stabilnost podpira izjemno nizka ponudba – nova gradnja je močno omejena – in zanesljivo zanimanje premožnih švicarskih ter mednarodnih kupcev.

• Omejena ponudba: Več kot polovica stanovanjskega fonda v St. Moritzu (≈55 %) predstavljajo drugotna bivališča (počitniška stanovanja) ginesta.ch ginesta.ch. Gradnja novih počitniških bivališč je bila praktično ustavljena po švicarski »iniciativi za drugotna bivališča« iz leta 2012 (zakon Lex Weber), ki prepoveduje izdajo novih dovoljenj za drugotna bivališča v občinah, kjer delež le-teh presega 20 % zaloge ginesta.ch. V St. Moritzu, kjer drugi domovi to mejo močno presegajo, so novogradnje izjemno redke in skupno število stanovanj na leto zraste za <1 % ginesta.ch. To strukturno pomanjkanje zbija cene navzgor ginesta.ch. Tudi ko se je povpraševanje po covidu ohladilo iz norosti na le močno, pogoji prodajalčevega trga vztrajajo – s stopnjami razpoložljivosti okoli 2,3 % za stanovanja in 2,5 % za hiše (zelo pod »uravnoteženo« ravenjo 6–8 %) ginesta.ch.
• Cenovne ravni: Stanovanjske nepremičnine v St. Moritzu dosegajo švicarske najvišje cene. Tudi srednjerazredna stanovanja v mestu se prodajajo po približno CHF 20.000–25.000/m², medtem ko luksuzna stanovanja dosežejo CHF 25.000–32.000/m² – in resnično izjemni penthousi ali brunarice z razgledom na jezero lahko to močno presežejo* ginesta.ch ginesta.ch. Na najbolj cenjenih naslovih v St. Moritzu, kot sta Via Suvretta ali Via Brattas, velike brunarice redno dosegajo CHF 40.000+ na m², nekaj “unikatnih” posestev pa naj bi dosegalo šestmestne cene v CHF na m² ginesta.ch ubs.com. Tudi starejše enodružinske hiše (zelo majhen segment) stanejo najmanj CHF 26.000/m², medtem ko sodobne vile na vrhunskih lokacijah pogosto presegajo CHF 39.000/m² ali več ginesta.ch. Za primerjavo, mediana oglaševana cena za tipično hišo (vse velikosti/lokacije) v St. Moritzu znaša približno CHF 13.300/m² sredi leta 2025 (v razponu ~CHF 8.000–18.600) homegate.ch – kar kaže, da so tudi “povprečne” nepremičnine tukaj drage. V zadnjih 4 letih so se cene hiš v St. Moritzu zvišale za +52 % v švicarskih frankih homegate.ch, kar ponazarja meteoritsko rast vrednosti od leta 2019.
• Popandemična planota: Po kratkem upadu v letih 2015–2018 so vrednosti močno poskočile v letih 2020–2022 zaradi begastva v alpske umike ginesta.ch. Do leta 2023 so cene dosegle nove vrhove in rast se je odtlej izravnala – predvsem pri stanovanjih. Vrednost apartmajev se je približno potrojila (+190 %) od leta 2000, vrednost hiš je porasla za ~175 % od leta 2000 ginesta.ch. Po približno 5–6 % letni rasti v zgodnjih 2020-ih, je leto 2024 prineslo le zmerne dvige. Loklani agenti namreč poudarjajo, da se je pritisk na rast cen “izravnal” na visoki planoti ginesta.ch. Kupci niso več v paniki zaradi nakupa; pogajajo se bolj intenzivno in dajejo prednost pošteni vrednosti in vrhunski lokaciji ginesta.ch. Kljub temu cene ostajajo na rekordno visokih ravneh, podprte z minimalno zalogo in trajnim povpraševanjem premožnih kupcev življenjskega sloga ginesta.ch. Skratka, stanovanjski trg leta 2025 ostaja pri vrhu – stabilen, izjemno drag, z manjšimi nihanji, a brez večje korekcije.

Trendi v ultra-luksuznem in segmentu alpskih koč

Segment ultra-luksuznih nepremičnin (“Prime”) v St. Moritzu še naprej vodi alpski svet po prestižu in ceni. Ohranil je krono kot najdražji trg počitniških domov na smučišču v Alpah ubs.com. Leta 2024 so cene v prime St. Moritzu zrasle približno za +5,6% na letni ravni in prehitele večino konkurentov knightfrank.com. To je povzročilo, da so vrednosti v prime segmentu ~27% nad ravnjo iz leta 2019 – izjemen porast v samo petih letih ubs.com. Ključni trendi v tem elitnem segmentu so:

• Globalna privlačnost med milijarderji: Povpraševanje na najvišjem nivoju je resnično mednarodno. Kupci z zelo visokim neto premoženjem iz Evrope, Severne Amerike, Bližnjega vzhoda in drugod cenijo St. Moritz zaradi njegove “Na vrhu sveta” ekskluzivnosti in švicarske stabilnosti ubs.com. Celo ko so svetovni finančni trgi nihali v letih 2023–24, so premožni tukaj še naprej kupovali in švicarske nepremičnine videli kot varna sredstva ubs.com. Močan švicarski frank je resda podražil razkošna švicarska stanovanja za tujce, vendar je to devizno oviro odtehtala želja številnih kupcev po varnem alpskem umiku ubs.com. Ugled je pomemben: Stoletna blagovna znamka St. Moritza kot glamurozne zimske destinacije (dvakrat gostitelj zimskih olimpijskih iger) še naprej privablja elitno klientelo in kupce za investicijsko migracijo, ki iščejo vstop v švicarski življenjski slog.
• Ublažitev cenovnega zagona: Po dveh letih dvomestne rasti se je cenovni zagon v luksuznem segmentu v Švici leta 2024 opazno upočasnil. Po podatkih UBS so se cenovni dobički v švicarskem luksuznem segmentu prepolovili na približno +1,2 % v povprečju leta 2024 (v primerjavi s približno +3 % leto prej) ubs.com. V primeru St. Moritza so se cene stanovanjskih apartmajev vseeno povečale za približno 3 % v zadnjem letu, vendar so najelitnejši švicarski chaleti zabeležili stagnacijo ali zanemarljivo rast ubs.com. V bistvu je luksuzni trg po prejšnjih pretiranih dvigih dosegel cenovni strop ubs.com. Kupci so ostali zainteresirani, a mnogi so se obotavljali pri novih večjih podražitvah, ker so vrednosti že močno narasle. Dodatni dejavnik ohlajanja trgov višjega razreda: švicarska pravila t. i. “stress testov” za hipoteke (zahteve po visokih prihodkih za večmilijonske nepremičnine) omejujejo nekatere kupce v razponu srednjih vrednosti 5–10 milijonov CHF ubs.com. Bazen potencialnih kupcev se oži pri teh visokih cenah, kar naravno umirja nadaljnje zviševanje cen ubs.com. Posledično je leto 2025 leto konsolidacije za luksuzne nepremičnine v St. Moritzu – cene so obstale ali pa se le rahlo zvišale ubs.com.
• Nedosežene vrhunske vrednosti: Tudi ob počasnejši rasti St. Moritz ostaja izjemno drag. Leta 2025 cene luksuznih nepremičnin začnejo pri okoli 43.000 CHF/m² ubs.com, kar je najvišje v Alpah. Za primerjavo: cene za najboljše lokacije v Gstaadu se začnejo pri ~39.000 CHF/m² in v Verbierju pri ~36.000 CHF/m² ubs.com – kar St. Moritz postavlja na sam vrh. Glede na lokacijo in prestiž cene kvadratnega metra v St. Moritzu redno presegajo 50.000 CHF, v »izjemnih primerih« pa so dosegle celo 100.000+ CHF ubs.com. To so cene na ravni Monaka/Aspna v srcu švicarskih Alp. Zanimivo, Gstaad in St. Moritz si pogosto izmenjujeta naziv najdražjega smučarskega letovišča: raziskava iz leta 2024 je povprečje Gstaada sicer postavila nekoliko višje, a je St. Moritz zabeležil večji letni skok (+5,6 % proti +4 %) knightfrank.com. V vsakem primeru skupaj oblikujeta najvišji cenovni razred. Za primerjavo: najdražje francosko letovišče (Courchevel 1850) ima luksuzne brunarice okoli 30.000 CHF/m² – še vedno drago, a približno 30 % ceneje kot St. Moritz ubs.com. Spodnja tabela prikazuje, kako se St. Moritz primerja z drugimi elitnimi alpskimi trgi:

Lokacija (letovišče)	Tipična cena za elitne nepremičnine (CHF/m²)	Sprememba cene 2024 (%)
St. Moritz (Švica)	≈ 40.000 – 50.000 (za redkosti do 100.000+) ubs.com ubs.com	+5,6% (zagon cen se upočasnjuje) knightfrank.com
Gstaad (Švica)	≈ 39.000+ (skoraj enako kot St. Moritz) ubs.com	+4,0% (močno povpraševanje, nizka ponudba) knightfrank.com
Verbier (Švica)	≈ 36.000+ ubs.com	+2,8% (zmerna rast) ubs.com
Courchevel 1850 (Francija)	≈ 30.000 (najvišji francoski smučarski trg) ubs.com	+9,0 % (omejena zaloga spodbuja rast) knightfrank.com
Kitzbühel (Avstrija)	≈ 20.000 (najvišje v Avstriji) ubs.com	+8,5 % (povrnitev po korekciji) knightfrank.com

(Viri: Knight Frank, UBS.„Cena za vrhunsko kakovost“ se nanaša na začetne vrednosti segmenta visokokakovostnih/luksuznih izdelkov.)

Preglednica 1: Cene prestižnih alpskih nepremičnin in nedavna rast (podatki za 2024) knightfrank.com ubs.com

Kljub izjemno visokim cenam povpraševanje po luksuznih domovih v St. Moritzu ostaja odporno. Edinstven spoj glamurja, zasebnosti in alpske lepote – ter politična/gospodarska stabilnost Švice – še naprej privablja UHNWIs (zelo premožne posameznike) properstar.mu properstar.mu. Mnogi premožni kupci dojemajo lastništvo koče v St. Moritzu kot hkrati statusni simbol in premišljeno naložbo (trdo sredstvo v varni jurisdikciji). Povzamemo lahko, da ultra-luksuzni segment v letu 2025 zaznamujejo rekordno visoke cenovne ravni, nekoliko umirjena rast in vztrajna svetovna potražnja – trg, ki lovi sapo na vrhu.

Poslovne nepremičnine in novi projekti

Poslovne nepremičnine v St. Moritzu so v veliki meri odvisne od turističnega sektorja – luksuzni hoteli, razkošne trgovine, restavracije ter storitve za premožne obiskovalce. Stanje poslovnega trga tesno sledi turističnim trendom, ki so bili zelo pozitivni. Leta 2023 je St. Moritz zabeležil drugo najboljše leto v zadnjem desetletju po številu hotelskih nočitev, z več kot 1,7 milijona prenočitev v regiji Zgornji Engadin (90 % teh na območju St. Moritza) ginesta.ch. Ta razcvet obiskovalcev (zlasti visoko potrošnih turistov) ohranja veliko povpraševanje po gostinskih prostorih in prodajnih enotah na prestižnih nakupovalnih ulicah. Ključne točke vključujejo:

• Povpraševanje po trgovinah/hotelih: St. Moritzov “dizajnerski vas” slog – z vrstami trgovin Cartier, Gucci in umetniških galerij – pomeni, da so najemnine za poslovne prostore med najvišjimi v Alpah. Najbolj iskani trgovski prostori so omejeni na območje Bahnhofstrasse in hotelsko četrt Palace, prosta mesta pa so v vrhuncu sezone praktično nična. Luksuzne blagovne znamke si želijo prisotnosti zaradi ugleda in premožne klientele, kar ohranja trg poslovnih nepremičnin stabilen. Tudi hoteli uspešno izkoriščajo rast cen sob in zasedenosti, kar spodbuja obnove in nadgradnje (npr. zgodovinski hotel Badrutt’s Palace je bil obnovljen, da ostane konkurenčen). Novi hoteli so zaradi gradbenih omejitev in pravil o varovanju tega območja redkost. Namesto tega so obstoječe nepremičnine posodobljene na 5-zvezdične standarde, da zadovoljijo povpraševanje.
• Novi razvojni projekti: Stanovanjsko gradnjo izredno omejuje zakonodaja, a nekaj izstopajočih projektov je v pripravah, pogosto z obnovo starejših objektov. Na primer, projekt “Residence du Lac” (2024–25) bo nekoč obalno stavbo preuredil v sodobna stanovanja, s poudarkom na trajnostni leseni gradnji in raznolikih velikostih enot za domačine timbatec.com timbatec.com. Poudarek je na visokokakovostni, okolju prijazni zasnovi (zgrajeno po standardih Minergie-P-Eco), da bi zadovoljili današnje standarde učinkovitosti in luksuza timbatec.com. Ker St. Moritz ne more prosto graditi novih počitniških domov, je večina novogradenj namenjena stalnemu prebivališču ali zahtevajo posebne izjeme. Nekateri starejši hoteli ali klinike so bili preurejeni v stanovanja ali večnamenske objekte – zadnji primer je nekdanja klinika, preurejena v umetniški center in bodoča stanovanja (prikazano na dogodku Nomad v letu 2025). Na splošno nova ponudba prihaja večinoma preko predelave obstoječih objektov, saj velja popolna prepoved novogradenj počitniških domov v tem območju z visokim deležem sekundarnih stanovanj ginesta.ch.
• Nadgradnje infrastrukture: Regija še naprej vlaga v turistično infrastrukturo, čeprav ne brez izzivov. Sistemi žičnic se posodabljajo, kjer je to mogoče – npr. načrti za zamenjavo 50 let stare kabinske žičnice Signalbahn v St. Moritz-Badu z večjo gondolo so bili sproženi snowindustrynews.com. Vendar je leta 2023 Švicarsko zvezno sodišče zaustavilo projekt zamenjave Signalbahna zaradi okoljskih in prostorskih pomislekov (zaščita gozdov ipd.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. To poudarja strogo regulativno okolje tudi za infrastrukturo: projekti morajo skrbno uravnotežiti vpliv na okolje, zamude so pogoste. Kljub zapletom so upravljavci žičniških naprav in mesto St. Moritz zavezani ohranjanju svetovno znanih zmogljivosti. Velika sredstva so bila vložena v snežne topove, nadgradnjo žičnic in celoletno ponudbo po celotnem Engadinu. Pravzaprav je prilagajanje na podnebne spremembe prednostna naloga – številna alpska letovišča (tudi St. Moritz) močno vlagajo v tehnologije za zagotovitev zanesljivega snega ter za raznovrstne poletne aktivnosti naef-prestige.ch.
• Poslovni obeti: Obeti za poslovne nepremičnine so stabilno-pozitivni, kar je povezano s turističnimi pričakovanji. Ob normalizaciji mednarodnih potovanj po pandemiji St. Moritz beleži močno zasedenost v zimskih mesecih in vse več obiskovalcev poleti (uporaba poletnih vozovnic za žičnice se je od 2021 povečala za +46 %, saj Alpe promovirajo celoletni turizem) naef-prestige.ch. To povečuje zaupanje restavracij, trgovin in hotelov ter podpira najemnine in zasedenost poslovnih prostorov. Omejitveni dejavnik je kadrovsko/stanovanjsko vprašanje: pomanjkanje delavskih stanovanj (zaradi omejitev pri drugem domu) spodbuja nekatera podjetja k vlaganju v rešitve za namestitev zaposlenih v okoliških vaseh. V bližnjem smučarskem središču (Lech v Avstriji) so leta 2025 celo zgradili nova stanovanja za osebje – to je tema, ki ji sledijo tudi švicarska letovišča snowindustrynews.com. V St. Moritzu bodo morda morali lokalna oblast in delodajalci skupaj zagotoviti več stanovanj za zaposleno silo, da bi ohranili raven storitev v visoki sezoni.

Močna rast, ki jo je spodbudilo pandemično povečanje povpraševanja in omejena ponudba.

Indikator (stanovanjski)	Vrednost / trend
Mediana cene hiše (zahteva)	CHF 13.300/m² (sredina 2025) – mediana oglasov, vsa območja homegate.ch.Do ~+52 % več kot pred 4 leti homegate.ch.Odraža širši trg, vklj.starejši in obrobni.
Povprečna cena vrhunskega luksuza	CHF 40.000/m²+ – značilno za vrhunska stanovanja/čalete ubs.com.Prodaja ultra-premium nepremičnin po ceni CHF 50k–60k/m²; redki dragulji še višje ubs.com.Sv.Moritz vodi v Alpah po tem merilu.
1-letna sprememba cene (2024)	≈ 0% do +3% (odvisno od segmenta) – luksuzni segment +1,2% v povprečju ubs.com; St.Moritz premium +~5% knightfrank.com; širši trg približno nespremenjen do +2%.Nakazuje na izravnavo po prejšnjem porastu.
5-letna sprememba cen (2019–24)	+25 % do +35 % – St. Moritz luksuz ~+27 % ubs.com; skupno stanovanjsko ~+30 % (ocena).
Ponudba na trgu (2024)	2–3 % zaloge – Izjemno nizka razpoložljivost.Stopnja ponudbe stanovanj v lastniški uporabi ~2,3 % ginesta.ch.Domovi ~2,5 %.Kaže na omejeno ponudbo; nepremičnine se pogosto prodajo izven trga.
Delež drugih domov	54,7 % stanovanj je drugotnih bivališč (ne primarnih) ginesta.ch.Nove počitniške hiše so od leta 2012 prepovedane v St. Moritzu (Lex Weber) ginesta.ch, kar omejuje ponudbo in nove zaloge.
Tipična donosnost najema (dolgoročno)	~2–3% bruto na leto – razmeroma nizka zaradi visokih kapitalskih vrednosti investropa.com.Donosi v St. Moritzu so podobni donosom v Zürichu/Genevi (2–3%).Neto donosi še nižji po odbitku stroškov.
Donos kratkoročnega oddajanja (počitniški najem)	~5–7 % bruto (v visoki sezoni) – vrhunski počitniški najemi lahko prinesejo višje donose investropa.com, vendar zahtevajo aktivno upravljanje in se soočajo s sezonskimi nihanji zasedenosti.

(Viri: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Številke so približne.)

Povzemimo: čeprav ni velikih komercialnih razvojnih projektov (kot so novi nakupovalni centri ali poslovni parki) – kar je značilno za letoviško mesto – je trg poslovnih nepremičnin živahen, poganjan z luksuznim turizmom. Nadgradnje infrastrukture in premišljen, manjši razvoj se bodo nadaljevali, kar bo še dodatno utrdilo položaj St. Moritza kot vrhunske alpske destinacije skozi vse leto.

Zgodovinska cenovna gibanja & trenutne vrednosti

Nepremičnine v St. Moritzu imajo dolgo zgodovino izjemne rasti cen. V zadnjih ~20 letih so vrednosti nepremičnin v mestu približno potrojile, kar krepko presega švicarsko državno povprečje. Cene so stalno naraščale v 2000-ih, se nekoliko znižale sredi 2010-ih, nato pa skokovito narasle v poznih 2010-ih in posebej v letih 2020–2022. Današnje cene so najvišje doslej. Spodaj je povzetek ključnih cenovnih kazalnikov za leto 2025:

Preglednica 2: Ključni indikatorji trga nepremičnin v St. Moritzu (2025)

Kot kaže tabela, nepremičnine v St. Moritzu zaznamujejo astronomske vrednosti in skromni donosi od najemnin. Razmerje med ceno in najemnino je zelo visoko – to kaže na to, da so lastniki običajno kupci za življenjski slog in ne vlagatelji, ki iščejo donos. Na primer, če stanovanje v St. Moritzu stane CHF 5 milijonov, ustvari pa le ~CHF 100.000 letne najemnine pri dolgoročnem najemu (2 % donos), lastniki to sprejemajo, ker jim je pomembna osebna uporaba, varnost premoženja in potencial rasti vrednosti. Pravzaprav je bila kapitalska apreciacija v preteklosti glavno nadomestilo: tudi po nedavni ohladitvi so nepremičnine v St. Moritzu v zadnjih petih letih ohranjale letno rast ~+5–6 %, precej nad inflacijo. Če pogledamo dlje, je trend še bolj očiten – od leta 2000 do 2024 so se lokalne stanovanjske cene skoraj potrojile v realnih vrednostih ginesta.ch. Malokateri trg na svetu se lahko pohvali s tako dolgoročno rastjo.

Trenutno (2025) bi lahko povzeli: »Nepremičnine v St. Moritzu so izjemno drage, ponudbe je malo, cene pa ostajajo na najvišji ravni z le rahlo zadnjo rastjo.« Načela omejene ponudbe in velikega povpraševanja kažejo, da bi bilo morebitno popuščanje cen verjetno samo plitvo. Pravzaprav, kot sledi v nadaljevanju, so napovedi bolj v prid stabilnosti ali počasni rasti kot pa kakršnemukoli večjemu padcu.

Napoved trga: 2025 in naprej

Obeti za trg nepremičnin v St. Moritzu v prihodnjih letih so na splošno stabilni, s pričakovano rahlo rastjo – nadaljevanje “konsolidacije na visoki ravni.” Več uglednih napovedi kaže, da bo leto 2025 zaznamovala zelo zmerna rast cen v skladu z inflacijo, nato pa se lahko zmerna rast ponovno nadaljuje. Glavni dejavniki, ki vplivajo na napoved, so obrestne mere, globalne gospodarske razmere in omejitve lokalne ponudbe:

• 2025 – Leto konsolidacije: Analitiki pri UBS pričakujejo, da bo leto 2025 še eno leto konsolidacije za švicarske luksuzne nepremičnine, pri čemer bodo cenovni dvigi ostali zelo zadržani (podobno kot na ravni ~1 % v letu 2024) ubs.com. Ginesta (lokalna posredniška hiša) prav tako pričakuje »stabilne do rahlo naraščajoče tržne cene v koraku z inflacijo« na kratek rok ginesta.ch. Z drugimi besedami, nominalne cene bi se lahko v letu 2025 zvišale za približno 0–2 %, kar realno pomeni, da ostajajo nespremenjene. Razlog: visoke cenovne ravni so zmanjšale bazen kupcev, popandemična evforija pa se je umirila ubs.com. Poleg tega so v Švici obrestne mere od leta 2022 zrasle z 0-odstotne ravni, in čeprav so znižanja obresti predvidena za obdobje 2025–26, so stroški financiranja še vedno višji kot v obdobju izjemno ohlapne politike – to zmanjšuje največje proračune kupcev. Švicarsko gospodarstvo prav tako raste le počasi (~1 % rast BDP), kar pomeni, da na obzorju ni velikega povpraševanja engelvoelkers.com. Vse to kaže na obdobje cenovne stabilnosti in ne na nov razcvet. Pomembno je, da je tudi ta »stranski« pogled na zelo visokih cenovnih ravneh, tako da trg v bistvu obstaja na vrhu.
• Strukturni pritisk navzgor: Na daljši rok so analitiki previdno optimistični. UBS ugotavlja, da bodo strukturni dejavniki (demografske skupine z visokim premoženjem, daljše življenje in večje koriščenje počitniških nepremičnin itd.) »še naprej spodbujali [rast] cen v predvidljivi prihodnosti« ubs.com. Pozitivni povpraševani dejavniki vključujejo premožne upokojence in iskalce drugih domov z vsega sveta, medtem ko bo ponudba ostala strogo omejena zaradi omejitve za druge domove ginesta.ch. To neravnovesje nakazuje, da bi se po trenutnem premoru cene morale znova začeti rahlo dvigovati. Na primer, Wüest Partner (švicarsko svetovalno podjetje za nepremičnine) napoveduje, da se bodo cene lastniških stanovanj v Švici povišale za približno +3% v 2025 engelvoelkers.com in morda v podobnem tempu v letih 2026–27, če se obrestne mere znižajo. St. Moritz kot unikaten mikro-trg morda ne bo dosegel +3% že v prihodnjem letu, vendar je ponovna rast za ~+2–4% letno v obdobju 2026–2027 verjetna, če se svetovne gospodarske razmere izboljšajo. Nekateri strokovnjaki iz industrije dejansko pričakujejo zmerno pospešitev: ena napoved za luksuzne nepremičnine predvideva, da bi cene v St. Moritzu lahko narasle za ~+2,5% do +4,0% v 2026, pri čemer bi najmočnejšo rast dosegla najbolj elitna območja, kot je Suvretta theluxuryplaybook.com. To bi pomenilo okrepitev po skoraj nespremenjenih letih 2024–25 in bi sovpadalo s scenarijem obnovljenega zaupanja ob normalizaciji nižjih stroškov zadolževanja.
• Ključne spremenljivke: Potek obrestnih mer je ključen. Švicarska narodna banka je zvišala obrestne mere z –0,75 % na +1,75 % (do sredine 2023) za boj proti inflaciji, vendar je inflacija od takrat padla pod 1 % engelvoelkers.com. Če bo SNB začela zniževati obrestne mere v pozni 2024 ali 2025 (kot mnogi pričakujejo), se bodo hipotekarni pogoji izboljšali in bi lahko sprostili novo povpraševanje engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Že zdaj so se donosnosti švicarskih 10-letnih obveznic oddaljile od najvišjih vrednosti, opazujemo pa tudi nekaj znižanj hipotekarnih obrestnih mer, kar je »povečalo pripravljenost kupcev za plačila« na trgu luksuznih nepremičnin v letu 2024 ubs.com. Drug dejavnik: globalni trendi bogastva. Usoda St. Moritza je povezana z bogastvom milijarderjev – in kljub določeni tržni nestanovitnosti so ultra-bogati v zadnjih letih postali le še bogatejši properstar.mu. Če ne pride do večje finančne krize, se pričakuje, da bodo osebe z visokim neto premoženjem še naprej del svojega bogastva vlagale v trde naložbe, kot so vrhunske nepremičnine. Vendar lahko gospodarska upočasnitev v Evropi ali geopolitični pretresi kratkoročno zmanjšajo povpraševanje ubs.com. UBS ugotavlja, da če bo evropska rast ostala šibka in bo inflacija zmanjševala kupno moč, bodo nekateri potencialni kupci lahko odložili nakup počitniških nepremičnin ubs.com. Tako upočasnjena rast v letu 2025 vključuje previden pogled na gospodarstvo.
• Splošna napoved: Osnovna pričakovanja so, da bodo vrednosti nepremičnin v St. Moritzu ostale stabilne ali se do leta 2025 rahlo zvišale, nato pa v naslednjih letih nekoliko pospešile rast. Do padca verjetno ne bo prišlo, razen v primeru prisiljene prodaje (kar je redko, saj premožni lastniki niso visoko zadolženi ali pod pritiskom prodaje) engelvoelkers.com. Pravzaprav lastniki stanovanj v Švici običajno zadržujejo nepremičnine skozi nihanja obrestnih mer, kar preprečuje preplavitev ponudbe engelvoelkers.com. Zato so tveganja padca omejena. Po drugi strani pa bi lahko vsak nov val tujega zanimanja (na primer, če se določeni turistični trgi popolnoma ponovno odprejo ali če bi švicarski frank oslabel) hitro znova spodbudil rast cen zaradi pomanjkanja stanovanj. Povzetek: pričakujte mehko pristajanje na vrhu – cene bodo v letu 2025 ostale na svoji “visoki planoti”, nato pa se bodo ob nadaljevanju gospodarskega okrevanja in stalnem povpraševanju postopoma spet začele zviševati.

(Opomba: ena neznanka so morebitne spremembe zakonodaje: glejte spodaj pravila za tuje kupce – strožja pravila bi lahko nekoliko ohladila povpraševanje, medtem ko bi vsako popuščanje (kar je malo verjetno) povpraševanje spodbudilo.)

Najemni donosi in potencial oddaje v najem

Investitorji, ki razmišljajo o nakupu za oddajo v St. Moritzu, morajo vedeti, da so najemi razmeroma nizki, zlasti za dolgoročne najeme, medtem ko lahko luksuzni kratkoročni najemi ustvarijo privlačne sezonske prihodke. Trg tukaj večinoma poganjajo kupci, ki iščejo življenjski slog, ne pa investitorji, ki iščejo donos, kar vpliva na razmerje med najemnino in ceno. Ključne točke:

• Dolgoročni najemni donosi: Bruto donosi pri stanovanjskih nepremičninah v St. Moritzu so običajno v razponu 2%–3% na leto investropa.com. To je primerljivo z drugimi prestižnimi švicarskimi lokacijami (Zürich, Ženeva), kjer so donosi prav tako okoli 2–3%, in precej nižje kot v cenejših regijah (kjer so običajni donosi 4–5%) investropa.com. Na primer, štirisobno stanovanje kupljeno za 3 mio CHF bi se lahko oddajalo za približno 6.000–7.000 CHF na mesec brez pohištva – to je okoli 72k–84k CHF letno (≈2,5% nabavne cene). Tako nizki donosi odražajo zelo visoke vrednosti nepremičnin in ne nizkih najemnin; najemnine v St. Moritzu so namreč med najvišjimi v Švici glede na m². Toda cene so tako visoke, da najemnina “ne dohaja” cene, kar vodi do zmernih donosov. Neto donosi (po odštetju stroškov, vzdrževanja, davkov na nepremičnine itd.) so še nižji, okoli 1–2%. Investitorji te nizke donose pogosto sprejemajo, ker stavijo na kapitalski dobiček in varnost premoženja. Mnogi lastniki pa sploh ne oddajajo nepremičnine, temveč jo raje uporabljajo izključno zase.
• Potencial za počitniški najem: Kratkoročni najem (počitniške nastanitve) ponuja višji potencial za dobiček, zlasti v glavni smučarski sezoni. Luksuzni apartmaji in brunarice lahko dosežejo zelo visoke tedenske najemnine pozimi – ni nenavadno, da se dobro locirana brunarica s 4 spalnicami odda za CHF 15.000–20.000 na teden za novo leto ali februarja. V približno 10–12 vrhunskih zimskih tednih lahko takšna nepremičnina ustvari več kot CHF 150k bruto, kar letno znaša ~5%+ vrednosti. Po mnenju investicijskih svetovalcev lahko kratkoročni najemi na dovoljenih turističnih območjih prinesejo 5–7% bruto letno – vendar to predpostavlja, da lahko enoto oddajate večji del leta investropa.com. St. Moritz ima dolgo zimsko sezono in čedalje močnejšo poletno sezono, a zasedenost bo zunaj sezone bistveno nižja. Realno lahko marljiv lastnik ali agencija za najem dosežeta recimo 15–20 tednov najemnine po visokih cenah, kar prinaša okoli 3–5% vrednosti nepremičnine kot dohodek – boljše od dolgoročnega najema, a zahteva aktivno upravljanje. Obstaja tudi več stroškov (oglaševanje, čiščenje, provizije) ter pravnih zahtev (prijava turistične takse ipd.). Kljub temu pa za tiste lastnike, ki so pripravljeni oddajati svoje domove, kadar jih ne uporabljajo, St. Moritz ponuja enega najmočnejših trgov za kratkoročni najem v Alpah, kar omogoča stalen dotok premožnih turistov.
• Predpisi & prostost nepremičnin: Pomembno je vedeti, da so kratkoročni najemi na splošno dovoljeni v počitniških območjih, kot je St. Moritz (za razliko od nekaterih švicarskih mest, ki omejujejo najeme v slogu Airbnb). Pravzaprav gospodarstvo kraja pozdravlja turistične najeme. Vendar pa se lahko lastniki stanovanj soočajo s pravili etažne lastnine ali uprave glede oddajanja, vsi najemodajalci pa morajo plačevati majhno “Kurtaxe” (turistično takso) na gosta/noč in zagotoviti, da njihova nastanitev izpolnjuje varnostne standarde. Koncept “Lex Airbnb” v St. Moritzu še ni resneje zaživel – kratkoročni najemi so še vedno pogosta praksa, pogosto urejena prek lokalnih agencij ali prestižnih spletnih platform za najeme. V vrhuncu smučarske sezone povpraševanje po najemu brunaric močno presega ponudbo, zato je tveganje praznih zmogljivosti v tem obdobju skoraj nično. Izven sezone (spomladi, pozna jesen) pa je nepremičnina lahko nekaj časa prazna – lastniki te termine pogosto izkoristijo za vzdrževanje.
• Profil nakupa za oddajo (Buy-to-Let): Čistih investicijskih kupcev je v St. Moritzu razmeroma malo zaradi nizkih donosov in omejitev zakona Lex Koller (neresidentni tujci ne morejo zlahka kupiti nepremičnine zgolj kot investicijo – glej naslednje poglavje). Tisti, ki vseeno kupijo za oddajo, imajo običajno dolgoročni pogled in dvojni cilj: trenutno oddajati za pokritje stroškov, kasneje pa nepremičnino uporabiti sami (ali jo prodati). Glede na močno švicarsko zakonodajo o najemništvu in stabilno povpraševanje po najemninah na nacionalni ravni, nekateri vlagatelji vidijo tudi 2–3% donosa kot sprejemljivega za izjemno varno naložbo. Poleg tega najemnine v Švici trenutno rastejo zaradi pomanjkanja stanovanj – nacionalno so bile zahtevane najemnine v začetku 2025 višje za približno +2,2% na letni ravni homesoverseas.ru. V St. Moritzu omejena ponudba najemnih stanovanj (le približno 44% vseh lokalnih bivališč je najemnih ginesta.ch, večino njih pa zasedajo domačini) pomeni, da se izseljenci in sezonski delavci borijo za redka prosta stanovanja, kar goni najemnine navzgor. To bi lahko zmerno izboljšalo donose skozi čas (če cene ostanejo nespremenjene in najemnine rastejo). Kljub temu ni za pričakovati bogatega denarnega toka na tem trgu; pravi “donos” lastništva v St. Moritzu je pogosto merjen z življenjskim slogom in dolgoročno rastjo vrednosti, ne pa z visokimi tekočimi prihodki investropa.com.

Povzetek: donosi od oddaje v St. Moritzu so v najboljšem primeru zmerni in negativni vzvod (ko hipotekarne obresti presežejo donos) je mogoč v obdobjih visokih obrestnih mer. Potencialni najemodajalci naj to obravnavajo kot hibridno naložbo: deloma kot vir prihodka, deloma kot luksuzno premoženje. Veliko jih uspešno pokrije del stroškov z oddajo nepremičnine turistom – tako si izplačajo, medtem ko vrednost njihovih nepremičnin najverjetneje raste. Vendar pa je kot čista investicija za donos St. Moritz presežen s strani cenejših trgov. (Za primerjavo: vlagatelj lahko v Valaisu ali Avstriji dobi 4–5% donose, a z bistveno manjšo varnostjo kapitala.) Vsak lastnik mora to presoditi glede na svoje finančne cilje.

Uredbe in omejitve glede tujega lastništva

Švica ima stroga pravila o tujem lastništvu nepremičnin – in St. Moritz, kot zaželeno letovišče, je podvržen tem pravilom. Ključni uredbi sta Lex Koller (omejitve pri nakupu nepremičnin za nerezidentne tujce) in Lex Weber (omejitev števila počitniških stanovanj, razložena zgoraj). Kaj morajo vedeti tuji kupci:

• Lex Koller (dovoljenja za tujce za nakup nepremičnin): Po zveznem zakonu Lex Koller se nenastanjeni tujci soočajo z omejitvami pri nakupu nepremičnin v Švici. Na splošno tujci brez švicarskega prebivališča ne morejo kupiti običajnih stanovanjskih nepremičnin v večini Švice (npr. Zürich, Ženeva) investropa.com. Zakon določa izjeme za določena turistična območja (večinoma smučarska središča in počitniške regije), kjer lahko tujci kupijo počitniško hišo s posebnim dovoljenjem, in sicer v okviru kvot. St. Moritz je eno od teh območij, vendar je dovoljenj omejeno število. Ključne točke:
  • Nenastanjena oseba (ki živi v tujini) lahko kupi eno počitniško hišo do približno 200 m² bivalne površine v odobreni občini investropa.com. Pridobiti mora kantonalno odobritev, kar lahko traja nekaj tednov investropa.com. Število dovoljenj za tujce na leto je omejeno – kanton Graubünden ima letno kvoto, priljubljeni kraji kot St. Moritz pa svojo kvoto pogosto hitro dosežejo. To pomeni konkurenco za dovoljenja za tuje kupce; v nekaterih letih boste morda morali počakati na naslednjo porazdelitev.
  • Tujci ne morejo kupovati nepremičnin izključno za naložbo ali oddajanje – nepremičnina naj bi bila namenjena predvsem lastni uporabi kot počitniška hiša (čeprav je v času odsotnosti oddajanje običajno dovoljeno). Prav tako ni mogoče kupiti več enot; eno dovoljenje = ena nepremičnina na tujca.
  • Prebivalci EU/EFTA z bivališčem v Švici s dovoljenjem B ali kateri koli tujec z dovoljenjem za stalno prebivanje C, so obravnavani kot domači kupci (ni potrebnega dovoljenja) ubs.com. Zato veliko mednarodnih kupcev najprej pridobi švicarsko prebivališče (pogosto preko službene napotitve ali programa pavšalnega davka) in nato kupi brez omejitev. Tisti z dovoljenjem za prebivanje B (ne-EU) pa lahko neposredno kupijo primarno prebivališče zase brez posebnega dovoljenja ubs.com.
  • Uveljavljanje: Če nerezident kupi preko švicarskega podjetja ali druge luknje v zakonodaji, še vedno pade pod Lex Koller – oblasti so zaostrile nadzor nad ustvarjalnimi strukturami. Pravzaprav švicarski trg nepremičnin ni »prost za vse« za tuje kupce; strogo je nadzorovan, da prepreči pretirano tujo špekulacijo in ohrani stanovanja za domačine.
• Kvota za domačine v St. Moritzu: St. Moritz je imel zgodovinsko gledano zelo malo novih priložnosti za tuje kupce. Veliko obstoječih luksuznih brunaric je že v tuji lasti (še iz preteklih desetletij). Ob prodaji lahko novi tuji kupec običajno prevzame to dovoljenje, a nova dovoljenja za nove projekte so redka. Nekatera bližnja mesta (kot sta Davos ali Klosters) so imela v določenih obdobjih bolj liberalno politiko, vendar na splošno Ober Engadin ostaja previden pri prodaji tujcem investorsinproperty.com. Zanimivo je, da je Andermatt dobil izjemo od Lex Koller, da bi spodbudili razvoj – kar je privabilo mnogo tujih vlagateljev – toda St. Moritz nima takšne izjeme. Zaradi tega ostaja povpraševanje po domovih, ki jih lahko kupujejo tujci, veliko glede na ponudbo.
• Lex Weber (Zakon o drugem domu): Kot omenjeno, od leta 2012 v St. Moritzu ni več mogoče graditi novih počitniških domov, ker je delež že daleč nad 20 % ginesta.ch. To tujcem sicer ne preprečuje nakupa obstoječih domov, omejuje pa novo ponudbo, ki bi jo lahko kupili tujci. Poleg tega lahko kantoni v določenih primerih dajejo prednost prodaji novih enot švicarskim prebivalcem. Stanovanjska politika St. Moritza tako tujim kupcem omogoča dostop le do majhnega deleža že obstoječih počitniških stanovanj in brunaric.
• Prihodnje zaostrovanje: Pomembno je, da je švicarska vlada leta 2023 napovedala načrte za nadaljnje zaostrovanje pravil Lex Koller. Predlagane spremembe (ki še niso zakon) lahko vključujejo: prepoved nakupa glavnih bivališč za tujce izven EU z dovoljenjem B brez odobritve, prisilitev tujih lastnikov k prodaji, če opustijo švicarsko rezidentstvo, in morda omejitev nakupa deležev v hotelskih apartmajih v letoviščih za tujce ubs.com. Ukrepi so namenjeni lajšanju stanovanjskih stisk za domačine ubs.com. Predlogi so še vedno v razpravi, a tuji kupci naj bodo pozorni, saj švicarska politika ni v smeri liberalizacije, temveč postaja bolj restriktivna. Kakor koli že, nove ureditve naj bi varovale pravice obstoječih lastnikov.
• Praktični vpliv: Na trgu v St. Moritzu ostaja povpraševanje tujcev pomemben, a nadzorovan dejavnik. Veliko kupcev iz tujine obide Lex Koller z selitvijo v Švico (pogosto z izkoriščanjem rezidentskega programa obdavčitve po pavšalni osnovi, ki ponuja ugodno obdavčitev za bogate tujce) – torej postanejo “domačini” za namene nakupa. Tisti, ki kupujejo kot nerezidenti, morajo nepremičnino toliko vzljubiti, da so pripravljeni prebroditi birokracijo in sprejeti švicarska pravila uporabe. Omejitev površine (okoli 200 m²) za počitniške domove v lasti tujih oseb pomeni, da mega-koče (500 m²+) lahko kupijo večinoma le Švicarji ali rezidenčni tujci – kar je omejitveni dejavnik za nekatere ultra bogate međunarodne kupce.

Povzetek: St. Moritz sprejema tuje kupce, a pod švicarskimi pogoji. Pravila preprečujejo, da bi trg preplavil špekulativni tuji kapital – kar prispeva k stabilnosti. Tujci, ki tu kupijo, so večinoma dolgoročno zavezani (pogosto postanejo tudi delno rezidenti). Za morebitne kupce: strokovno pravno svetovanje glede Lex Koller je bistveno, a sanje o lastništvu v St. Moritzu so za tiste, ki izpolnjujejo pogoje, povsem dosegljive. Le pohitite – kvote dovoljenj so majhne in zelo iskane.

Davčne posebnosti za kupce in vlagatelje v nepremičnine

Švicarski davčni sistem za nepremičnine je zapleten in se razlikuje po kantonih, a veljajo nekatera splošna načela. Nakup nepremičnine v St. Moritzu (kanton Graubünden) zajema davke na transakcijo, letne davke na lastništvo in morebitne davke na kapitalski dobiček ob prodaji. Ključni davčni vidiki so naslednji:

• Davčna obveznost za prenos nepremičnine (Handänderungssteuer): To je enkratni davek, ki se zaračuna ob nakupu, podobno kot kolkovina. V Graubündnu stopnjo določa vsaka občina do kantonalne maksimalne višine 2,0 % en.comparis.ch en.comparis.ch. Stopnja v St. Moritzu je blizu te maksimalne vrednosti (~2 %). Običajno kupec plača davek na prenos lastništva v tem kantonu en.comparis.ch. Na primer, pri nakupu planinske koče vredne 5 milijonov CHF bi bil prenosni davek približno 100.000 CHF. (Nekatere pogodbe lahko ta strošek razdelijo po dogovoru, vendar je privzeto kupec.) V primerjavi z mnogimi državami je 2 % zmerno – upoštevajte, da je v Ženevi 3 %, v nekaterih švicarskih kantonih pa davek sploh ne obstaja en.comparis.ch en.comparis.ch. Poleg tega je treba plačati tudi notarske in zemljiškoknjižne takse – v Graubündnu običajno skupaj znašajo približno 0,2–0,5 % (notar ~0,1–0,3 %, vpis v register nekaj desetink odstotka) ubs.com ubs.com. Te stroške pogosto razdelijo stranke po dogovoru.
• Letna davščina na nepremičnine: Švica nima državne davščine na nepremičnine, vendar številni kantoni odmerjajo bodisi davek na premoženje na neto sredstva (vključno z nepremičninami) in/ali namenski davek na nepremičnine (Liegenschaftssteuer). Graubünden odmerja letni davek na nepremičnine na celotno davčno vrednost nepremičnine, približno v višini 0,3–0,5 % (natančna stopnja v občini St. Moritz se lahko iz leta v leto razlikuje) – to je poleg običajnega davka na premoženje na neto sredstva. Vsi lastniki morajo prav tako vsako leto prijaviti vrednost nepremičnine kot del svojega obdavčljivega premoženja, saj Švica obdavčuje osebno neto premoženje (po progresivnih stopnjah, ki v GR običajno dosegajo največ okoli ~0,5–0,7 % za visoke vsote) ubs.com. Če ste tuji lastnik, ki ni rezident, boste v Švici imeli omejeno davčno obveznost za nepremičnino – kantonalni organi vas bodo na splošno obdavčili po »navidezni najemni vrednosti« (glej spodaj) kot obliki dohodka ter po vrednosti nepremičnine kot premoženju, tudi če živite v tujini. Pogodbe o izogibanju dvojnega obdavčevanja pogosto zagotavljajo, da ne boste polno obdavčeni v obeh državah, vendar je v takih primerih priporočljivo poiskati strokovni nasvet.
• Davek na imputirano najemninsko vrednost: Švica kot edina obdavčuje lastnike stanovanj na podlagi teoretičnega najemniškega dohodka, ki bi ga prejeli, če bi svoje stanovanje oddajali. Ta “Eigenmietwert” (imputirana najemnina) se vsako leto doda k obdavčljivemu dohodku lastnika ubs.com. V praksi, če imate počitniško hišo, kot Švicar ali švicarski davčni rezident plačate dohodnino, kot da bi prejemali najemnino iz svoje druge hiše (odšteje se vsak dejansko prejet najemni dohodek – dvojnega obdavčenja ni). Obresti na hipoteko in stroški vzdrževanja se lahko odštejejo od tega imputiranega dohodka ubs.com. Veliko lastnikov brez ali z nizko hipoteko smatra ta davek za obremenjujoč, saj v bistvu plačujejo davek za uživanje v lastni hiši. Pomembna novost: Leta 2024 je švicarski parlament izglasoval ukinitev nacionalnega davka na imputirano najemnino za primarna prebivališča in počitniške hiše, kantonom pa dovolil, da druge domove obdavčijo na druge načine ubs.com. Reforma bo predmet javnega referenduma, in če bo sprejeta, bo začela veljati najprej leta 2026 ubs.com. To pomeni, da v nekaj letih lastniki morda ne bodo več obdavčeni na podlagi imputirane najemnine, kar bo olajšanje, vendar lahko kanton Graubünden (in drugi) uvede nov pavšalni davek na drugo prebivališče kot nadomestilo. Tujci, ki niso davčni rezidenti v Švici, trenutno plačujejo nekakšen davek na imputirano najemnino kantonu za svojo počitniško hišo; kako bo reforma vplivala na njih, bo odvisno od izvedbe na ravni kantonov. V vsakem primeru, status quo 2025: imputirana najemnina je še vedno obdavčena kot dohodek, zato to upoštevajte (lahko gre za več deset tisoč CHF obdavčljivega “dohodka” pri nepremičninah z višjo vrednostjo).
• Dohodnina od najema: Če svojo nepremičnino oddajate, je dejanski najemni dohodek seveda obdavčen kot dohodek. Za lastnike, ki niso rezidenti, švicarske oblasti običajno obdavčijo najemnino (po dovoljenih odbitkih) od švicarske nepremičnine pri viru. Če ste rezident Švice, se le-ta doda vašemu običajnemu dohodku. Glede na visoke davčne stopnje za najbolje plačane (skupaj federacija/kanton je lahko ~20–30 %+), je možnost odbitka obresti na hipoteko in stroškov vzdrževanja ključna za zmanjšanje obdavčljivega dobička iz naslova najema (pogosto ga na papirju povsem izničijo). Švicarski davčni sistem je lahko ugoden za lastnike z večjimi finančnimi vzvodi: zaradi nizkih donosov in visokih stroškov obresti imajo številni t.i. buy-to-let lastniki minimalen neto obdavčljiv dohodek iz nepremičnine.
• Davek na kapitalski dobiček: Švica uvaja davek na dobiček iz prodaje nepremičnin na dobiček iz prodaje nepremičnin. To je kantonalni davek in zelo odvisen od tega, kako dolgo ste nepremičnino imeli v lasti. Namenjen je odvračanju od preprodaje in špekulacij. V Graubündnu so kratkoročni lastniki soočeni z zelo visokimi stopnjami davka na kapitalski dobiček (po drseči lestvici do ~50 % dobička, če nepremičnino prodajo v enem ali dveh letih). Nato se davek z vsakim letom lastništva zmanjšuje; po določenem obdobju (pogosto 10–15 let) stopnja pade na okoli 0–10 %. Na primer, prodaja po 5 letih bi lahko pomenila ~30 % davka na dobiček, pri prodaji po 20 letih pa zelo malo. Natančna formula v GR: dobički se obdavčijo po kantonu in občini, z učinkovitimi stopnjami od ~25 % do ~50 %, če je bila lastnina le nekaj let investropa.com. Če imate nepremičnino dovolj dolgo, nekatere kantone dobiček v celoti oprostijo; druge ga znižajo na nizko fiksno stopnjo. Premislek o davku na kapitalski dobiček je smiseln, če nameravate preprodajo v manj kot desetih letih – davek lahko močno poseže v dobiček. Prav tako ni na voljo “1031 zamenjave” ali odloga, razen če kupite drugo nepremičnino v Švici za stalno bivališče (tudi to z omejitvami). Skratka, davek na dobiček iz nepremičnin je pomemben strošek za razmislek, a ga je mogoče z lastništvom na dolgi rok močno zmanjšati – kar se tako ali tako ujema s tipičnim pristopom lastnikov v St. Moritzu ubs.com.
• Letni stroški lastništva: Poleg davkov ne pozabite načrtovati za letno vzdrževanje, stroške upravljanja stanovanjske skupnosti (če je stanovanje), zavarovanje in komunalne storitve. Praviloma znašajo stroški vzdrževanja luksuzne nepremičnine na leto približno 0,5 %–1 % njene vrednosti (kar je v St. Moritzu lahko 20.000 CHF+ letno). Če ste del etažne lastnine (PPE), veljajo tudi četrtletni stroški stavbe, ki krijejo skupno ogrevanje, oskrbnika, rezervni sklad ipd., pogosto nekaj CHF na m² na mesec.
• Davčne pogodbe in obdavčitev po pavšalni osnovi: Če se selite v St. Moritz kot rezident, vedite, da so tujci, ki v Švici ne delajo, morda upravičeni do pavšalne obdavčitve – posebnega pavšalnega davka, ki temelji na življenjskih stroških in ne na dohodku, dogovorjenega s kantonom investropa.com. Mnogi premožni tujci se odločajo za to možnost; lahko pomeni, da davek na svetovni dohodek ne obstaja, letni pavšal pa je pogosto v šestmestnih zneskih CHF. Kanton Graubünden ponuja tovrstne dogovore za ustrezne posameznike (čeprav so v nekaterih kantonih pavšalni davek ukinili). To neposredno ne vpliva na davke na nepremičnine, vpliva pa na vašo celotno davčno sliko. Za nerezidente so švicarski davki na nepremičnine večinoma priznani kot dobroimetje pri davkih v matični državi zaradi meddržavnih pogodb.

Povzetek: Švicarski davki na nepremičnine niso nizki, vendar so predvidljivi in pogosto nižji kot skupna davčna obremenitev v mnogih drugih luksuznih nepremičninskih trgih (primerjajte s 6-7 % davki na prenos lastništva v Londonu ali letnimi davki na premoženje v Franciji, itd.). Ena izmed prednosti: ni letnega državnega »davka na vrednost nepremičnine«, razen davka na premoženje – in ta je v Švici, čeprav občuten, z relativno nizkimi stopnjami v primerjavi z nekaterimi davki v ZDA, ki znašajo približno 2 % vrednosti letno. Prav tako davek na dediščino: Graubünden ne obdavčuje dediščine neposrednih potomcev, kar pomeni, da lahko švicarsko nepremičnino brez dednega davka večinoma zapustite otrokom (v nekaterih kantonih je različno). Na splošno švicarski davčni sistem nagrajuje dolgoročno lastništvo in osebno rabo. Kupci v St. Moritzu naj se o optimizaciji lastniške strukture posvetujejo z davčnimi svetovalci – računajo pa lahko na stabilen sistem. Če bo davek na imputirano najemnino ukinjen do leta 2026, lahko lastnike počitniških stanovanj doleti sprememba (morda nov pavšalni davek na nepremičnino). Spremljajte to reformo, saj bo neposredno vplivala na kraje kot je St. Moritz, kjer je veliko počitniških domov ubs.com.

Dejavniki povpraševanja: turizem, življenjski slog in investicijske migracije

Kaj naredi nepremičnine v St. Moritzu tako iskane? Odgovor je v edinstvenem prepletu privlačnega življenjskega sloga, mednarodnega ugleda ter finančnih/varnostnih prednosti, ki jim le malokateri kraj lahko konkurira. Tukaj so glavni dejavniki povpraševanja:

• Turizem in življenjski slog svetovnega razreda: St. Moritz ponuja privilegiran alpski življenjski slog, ki dosledno privablja svetovno elito. Mesto je sinonim za glamur – gosti dogodke, kot so Svetovni pokal v snežnem polu, konjske dirke White Turf na zamrznjenem jezeru in gurmanski festivali. Pohvali se lahko s 300 sončnimi dnevi na leto, vrhunskim smučanjem (350 km prog, poleg tega Cresta run, bob steza itd.) ter luksuznimi ugodnostmi, od restavracij z Michelinovimi zvezdicami do oblikovalskih trgovin. Ta privlačen življenjski slog premožne počitnikarje znova in znova privablja nazaj, pogosto pa prerastejo tudi v lastnike nepremičnin. Statistika turizma to potrjuje: leta 2023 je bilo zabeleženih rekordno število nočitev v hotelih (drugo najboljše leto v desetletju) ginesta.ch. Še bolj povedno je, da je rast Zgornjega Engadina presegla preostali del Graubündna, kar kaže na močan privlak St. Moritza ginesta.ch. Približno 53,5 % hotelskih gostov je bilo Švicarjev v letu 2023 (rahlo manj kot 58 % leto prej, saj se je vrnilo več mednarodnih gostov) ginesta.ch, kar pomeni, da je bila skoraj polovica gostov iz tujine – znak ponovnega globalnega zanimanja po pandemiji. Veliko povpraševanje po turizmu se slej ko prej pretvori v povpraševanje po nepremičninah: številni mednarodni obiskovalci se zaljubijo v Engadin in se odločijo kupiti počitniško hišo za daljše bivanje. Nenehen prehod v celoletni turizem (pohodništvo, kolesarjenje, jadranje, kultura poleti) je podaljšal sezono, zato je lastništvo doma tukaj še privlačnejše tudi izven zime naef-prestige.ch.
• Prestiž in redkost: Obstaja le en St. Moritz – blagovna znamka nosi prestiž, podoben Monaku, Aspenu ali Courchevelu. Lastništvo nepremičnine tukaj je statusni simbol. Ta faktor »trofejnega sredstva« pomeni, da je povpraševanje razmeroma neobčutljivo na ceno: premožni posamezniki pogosto kupujejo iz čustvenih in življenjskih razlogov, ne zgolj zaradi vrednosti. Glamur mesta (slavno poimenovanega »Top of the World«) in njegova vloga pionirja zimskega turizma ustvarjata vedno zeleno zaželenost. Poleg tega je ponudba omejena in vse bolj omejena (z zakonom ni dovoljenih novih počitniških domov), zato postaja lastništvo v St. Moritzu iz leta v leto še bolj ekskluzivno – močna motivacija za tiste, ki si to lahko privoščijo.
• Naložba v varno zatočišče: Politična nevtralnost Švice, gospodarska stabilnost in močna valuta naredijo nepremičnine v St. Moritzu za naložbo v varno zatočišče kot tudi za življenjski slog. V časih svetovne negotovosti premožni vlagatelji pogosto povečajo svoje naložbe v švicarska sredstva (frank običajno v krizah pridobiva na vrednosti). UBS navaja, da kljub šibkejši gospodarski rasti »lokalni trg luksuznih nepremičnin najverjetneje še naprej koristi slovesu ‘varnega zatočišča’« ubs.com. Nepremičnine tukaj ponujajo ohranitev kapitala – švicarska zakonodaja zelo ščiti lastninske pravice, bančni sistem pa je robusten za financiranje po potrebi. Za mednarodne kupce iz manj stabilnih regij je pretvorba dela premoženja v švicarske nepremičnine oblika zavarovanja premoženja. To povpraševanje je del širšega trenda »naložbene migracije«, kjer premožne družine kupujejo domove v stabilnih državah kot plan B/možnost prebivališča. Švica sicer nima zlate vize, vendar je njen pavšalni davčni program privabil številne milijonarje, ki nato kupujejo vrhunske nepremičnine (pogosto v počitniških krajih, kjer so dovoljenja mogoča). Torej lahko makroekonomska in geopolitična negotovost v resnici poveča povpraševanje po nepremičninah v St. Moritzu, saj se ta šteje za oprijemljivo in stabilno hranilnico vrednosti v nemirnih časih.
• Kakovost življenja in zasebnost: Poleg blišča St. Moritz ponuja odlično kakovost življenja. Švica je v svetu na vrhu po varnosti, čistoči, zdravstveni oskrbi in kakovosti okolja harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Okolje Engadina – svež zrak na 1.800 m nadmorske višine, nizka stopnja kriminala, urejena infrastruktura – je velik adut. Za premožne kupce z družinami je regija privlačna zaradi zasebnosti in varnosti (brez množic paparacev, slovita švicarska diskretnost). Za razliko od nekaterih drugih počitniških krajev St. Moritz deluje vse leto z dobrimi storitvami, mednarodnimi šolami v bližini (npr. Lyceum Alpinum Zuoz), in brezskrbnim življenjem. To prepriča nekatere, da tu ne le dopustujejo, ampak se sem delno preselijo (preživijo več mesecev na leto). Dejstvo, da je približno 43 % prebivalcev St. Moritza tujcev (večinoma premožnih izseljencev), potrjuje privlačnost njegove mednarodne skupnosti ginesta.ch ginesta.ch.
• Znotraj Švice: Glavni primerljivi kraji so Gstaad, Verbier, Zermatt in morda Andermatt (ki postaja priljubljen zaradi izjeme za tuje kupce).
Cena: št.Moritz in Gstaad se običajno potegujeta za najvišjo ceno.Po podatkih UBS, Engadin/St.Moritz ima najvišjo minimalno ceno za visokokakovostne počitniške domove pri ~22.300 CHF/m², le nekoliko pred Verbierjem (22.100 CHF) ubs.com.Zermatt in Gstaad se prav tako začneta severno od 20.000 CHF ubs.com.Vendar pa v absolutnem ultra-prime, Sv.Moritz/Gstaad/Verbier imajo vsi cene 35.000 CHF+ na najboljših lokacijah ubs.com.Knight Frankovo poročilo Alpine 2024 je pokazalo, da je bila povprečna cena vrhunskih nepremičnin v Gstaadu nekoliko nad St.Moritzev (v evrih), vendar s St.Moritz je imel tisto leto višjo rast knightfrank.com.Rast: Nedavno je Zermatt dejansko vodil petletno rast (CAGR ~7,4 %), s St.Moritz ~5,9 %, Verbier ~4,9 %, medtem ko je Gstaad zaostajal (~0,7 % v 5 letih) ubs.com ubs.com – morda zato, ker je bil Gstaad že prej “popolno ovrednoten”.Tržna sestava: Gstaad je še bolj izrazito usmerjen v sekundarne domove in ima majhno celoletno prebivalstvo; St.Moritz je večje mesto z več hoteli in raznoliko turistično ponudbo.Verbier in Zermatt sta v frankofonskih oziroma nemško govorečih regijah, vendar imajo vsa švicarska letovišča koristi od stabilnosti Švice.Tujji kupci: Gstaad je zgodovinsko imel veliko mednarodnih kupcev (predvsem z Bližnjega vzhoda); St.Moritz ima več Evropejcev (Italijanov, Nemcev, Britancev) in v zadnjem času tudi Američanov.Vsi so podvrženi kvotam Lex Koller – zanimivo je, da so imeli nekateri kantoni, kot sta Valais (Verbier, Zermatt), v preteklosti večjo dovolilno kvoto za tujce, medtem ko sta Berne (Gstaad) in Graubünden (St.Moritz) so bili strožji.Na primer, Andermatt (kanton Uri) je edinstven, saj dovoljenje ni potrebno – to je pritegnilo veliko tujih vlagateljev in povzročilo 9-odstotno letno rast cen v zadnjih 5 letih ubs.com.Toda so absolutne cene v Andermattu (~20.000 CHF/m² največ) še vedno nižje, njegov ugled pa še ne dosega ravni »velikih treh«. Donosnosti najemnin: Vsa švicarska letovišča imajo podobno nizke donosnosti (2–3%).Ena izjema: nekatera nova stanovanja v Andermattu so ponujala najemne programe, ki so nekoliko povečali donosnost (in brez omejitev uporabe za lastnike), vendar na splošno švicarsko razkošje pomeni nizek donos, visoko varnost.
• Konkurenčna prednost: V primerjavi z drugimi luksuznimi smučarskimi trgi ima St. Moritz koristi od razmeroma razumnih stroškov nepremičninskih transakcij in nizkih davkov za rezidente, ki jih ponuja Švica. Za tuje rezidente ni omejitev glede nakupa, ko tukaj živijo, za razliko od Avstrije, kjer imajo tudi rezidenti omejitve v turističnih območjih. Čeprav Francija ali Italija tujcem nakup dovoljujeta brez omejitev, sta ti državi deležni višjih davkov na premoženje in dediščino, kar nekaterim vlagateljem ni všeč. Stabilno nizko-davčno okolje v Švici (še posebej, če so sklenjeni pavšalni dogovori) je velika spodbuda. Poleg tega se prometna dostopnost St. Moritza izboljšuje – tukaj je začela voziti prva električna gorska železnica v Alpah, danes pa so možni prihodi tudi prek letališča Engadin (za zasebne lete) ali z vlakom iz Züricha v 2 urah in 45 minutah (z novim predorom Albula je zanesljivost boljša). Dobra povezljivost pomeni lažji užitek doma, kar spodbuja povpraševanje.

Povzetek: Povpraševanje po nepremičninah v St. Moritzu poganja izjemna mešanica življenjskega sloga, prestiža in finančne preudarnosti. Mesto se stalno zna znova izumiti – npr. z organizacijo novih kulturnih dogodkov, spodbujanjem celoletnih športov, nadgradnjo luksuzne ponudbe – in tako ostaja privlačno novim generacijam kupcev. Širši trendi (delo na daljavo, ki omogoča več časa v počitniških domovih, rast bogastva UHNW itd.) prav tako podpirajo to povpraševanje. Nobeno drugo alpsko letovišče ne ponuja enake kombinacije značilnosti, zato St. Moritz ostaja na vrhu nakupovalnih seznamov iskalcev luksuznih nepremičnin, četudi ti primerjajo tudi z Gstaadom, Zermattom, Courchevelom ali Aspenom.

Primerjava z ostalimi švicarskimi in alpskimi luksuznimi trgi

St. Moritz pogosto primerjajo s peščico drugih visoko cenjenih alpskih trgov. Takole se uvršča na ključnih področjih v primerjavi tako s švicarskimi kot z elitnimi tujimi smučarskimi letovišči:

• V primerjavi s francoskimi Alpami: Courchevel 1850 pogosto velja za najbližjega konkurenta po bleščavosti in ceni. Najboljše nepremičnine tam dosegajo približno 30.000 CHF/m² (31.900 EUR) ubs.com – približno 25 % manj od najvišje vrednosti v St. Moritzu. Vendar pa je Courchevel nedavno beležil velik skok za +9 % knightfrank.com zaradi omejene ponudbe, kar je tisto leto celo preseglo rast v Švici. Druge francoske destinacije, kot je Val d’Isère, se začnejo okoli 14.000 CHF/m² za dobre nepremičnine (luksuzne do ~15.000–20.000 CHF) ubs.com. Megève in Chamonix imata prav tako cene nad 10.000 CHF/m², a običajno manj kot 15.000 CHF. Francija ponuja večja smučarska območja (Les 3 Vallées, Espace Killy) in nima omejitev za tuje kupce – kar povečuje krog potencialnih kupcev. Po drugi strani pa so transakcijski stroški visoki (7,5 % davka na promet nepremičnin v Franciji) in lastništvo prinaša zaplete glede davka na premoženje za nekatere tujce. Nekateri ultra bogati raje izberejo švicarsko diskretnost in stabilnost pred okoljem EU. Z vidika življenjskega sloga ima St. Moritz prednost v ekskluzivnosti (Courchevel je pozimi zelo ekskluziven, izven sezone pa precej miren; St. Moritz ima celoletno družabno življenje). Podnebje: Visoka nadmorska višina St. Moritza (mesto na 1.800 m) zagotavlja zanesljiv sneg in tudi hladno poletje; številna francoska letovišča so nižje (Megève ~1.100 m) z večjo spremenljivostjo snega.
• V primerjavi z avstrijskimi in italijanskimi Alpami: Avstrijsko vrhunsko letovišče Kitzbühel beleži porast zanimanja. Je najdražje v Avstriji, začetne cene so okoli ~13.900 CHF/m² – približno polovica St. Moritza ubs.com. Luksuzne brunarice v Kitzbuhelu so lahko ~20.000 CHF/m² ubs.com, kar je še vedno bistveno manj kot v Švici. Vendar pa je Kitzbühel nedavno zabeležil močno rast cen, +8,5% knightfrank.com. Velika pomanjkljivost za tujce: večina avstrijskih alpskih vasi strogo omejuje lastništvo počitniških domov za nelokalne prebivalce, pogosto od kupcev zahtevajo, da postanejo lokalci ali se zavežejo k oddajanju turističnih namestitev. To omejuje mednarodne nakupe v krajih, kot sta Lech ali St. Anton, zaradi česar so cene nižje, kot bi bile pri polnem mednarodnem povpraševanju. Najboljše italijansko letovišče Cortina d’Ampezzo (ki se pripravlja na zimske olimpijske igre 2026) je bistveno cenejše: luksuzne nepremičnine že od ~11.800 CHF/m² ubs.com. Italija načeloma ne pritegne toliko svetovnih kupcev smučarskih nepremičnin, razen tradicionalno nekaj Britancev in Rusov, delno zaradi manjše pravne/davčne varnosti. Prednost Švice je, da pritegne res globalno paleto kupcev, ki ne bi razmišljali o nakupu v Italiji ali Avstriji zaradi omenjenih dejavnikov. Na splošno švicarska letovišča obvladujejo vrh cenovne lestvice Alp – pravzaprav je vseh pet najdražjih alpskih destinacij v Švici (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad in Andermatt) ubs.com. To potrjuje privlačnost Švice in premijo, ki jo imajo njene nepremičnine.
• Globalni kontekst: Če pogledamo preko Alp, so edini rezidenčni trgi, ki se lahko kosajo s St. Moritzem v segmentu smučarskih/prazničnih nepremičnin, kraji kot so Aspen, Colorado in Jackson Hole v ZDA ali Whistler (v manjši meri). Mednarodna primerjava po luksuznem indeksu je Aspen in Monako postavila nekoliko pred St. Moritz glede nedavnega gibanja cen finews.com. Toda St. Moritz ostaja med top 5 svetovnimi letovišči po ceni. Monako je v svoji ligi (urbano, obalno, življenjski slog ni primerljiv), medtem ko lahko najprestižnejše nepremičnine v Aspenu dosežejo ceno nad $100k/m², vendar je ponudba izjemno majhna. Podnebje in geografija prav tako ločujeta destinacije – nekateri zelo premožni, ki želijo tako plažo kot smuko, morda raje izberejo Alpe za smučanje (in takrat St. Moritz tekmuje bolj z Gstaadom in Courchevelom kot na primer s St. Bartsom). Pomembno je, da švicarska posebna nevtralnost in bančna zasebnost privabita določen profil vlagateljev, ki jih ameriška letovišča ne morejo. Zato si je St. Moritz na stičišču svetovnega bogastva, športa in sloga izklesal svoj trajni tržni položaj.

Za zaključek, St. Moritz stoji na vrhu ali blizu vrha luksuznih alpskih nepremičnin. Njegovi glavni švicarski tekmeci ponujajo podobno ekskluzivnost, a noben ne združuje vseh dejavnikov (velikost mesta, jezerska kulisa, klima, zgodovina glamurja) v takšni meri. Mednarodno gledano je mogoče najti letovišča z enakim šarmom ali še višjimi posamičnimi prodajami, toda skupni trg St. Moritza ostaja eden najbolj robustnih in najvišje vrednotenih. Za kupca ali vlagatelja lahko diverzifikacija znotraj Alp pomeni iskanje tudi drugih letovišč, a St. Moritz bo najverjetneje še naprej dosegala najvišje cene – kot odsev svoje kultne blagovne znamke in trajne privlačnosti.

Viri: Švicarska tržna poročila in novice (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Podatki indeksa alpskih nepremičnin (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa in zvezni viri za donose/davke investropa.com ubs.com; Statistika turizma in lokalni vpogledi ginesta.ch ginesta.ch. Zbrani podatki predstavljajo najnovejše razpoložljive podatke za leto 2025 in nudijo celovit pregled nepremičninskega okolja v St. Moritzu ter njegovega konteksta na širšem trgu. Vsak vidik – od zakonodajnih omejitev do luksuznih trendov – prispeva k razumevanju tega edinstvenega visokogorskega trga nepremičnin.