Sydneyjski nepremičninski trg: napoved za obdobje 2025–2028

Trenutni trendi v 2025

Po kratkem padcu v letih 2022–začetek 2023, ki so ga povzročile višje obrestne mere, se je sidnejski trg nepremičnin v drugi polovici 2023 in v letu 2024 ponovno okrepil in to okrevanje se nadaljuje tudi v letu 2025. Rast cen se je v primerjavi z divjimi vrhovi razcveta leta 2021 umirila, vendar ostaja pozitivna. Po podatkih Nacionalnega sveta za stanovanjsko ponudbo so cene stanovanj v Sydneyju v letu 2024 zrasle za približno 4,9 % (koledarsko leto), najemnine pa so poskočile za 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Čeprav so bila ta letna povečanja počasnejša od vrtoglavih dvigov leta 2023, so še vedno presegala rast dohodkov gospodinjstev in s tem poslabšala dostopnost australianpropertyupdate.com.au. Do začetka leta 2025, ob znižanju obrestnih mer s strani RBA in vračanju zaupanja kupcev, so vrednosti nepremičnin ponovno pridobile zagon. Podatki CoreLogic kažejo, da je bila median vrednost stanovanj v Sydneyju februarja 2025 za približno 5,2 % višja kot leto poprej globalpropertyguide.com. To je v skladu s kazalniki prehoda trga: do maja 2025 so vrednosti stanovanj naraščale za približno 1,3 % na četrtletje, saj so znižanja obrestnih mer “ponovno spodbudila povpraševanje” abc.net.au.

Sydney ostaja najdražje mesto v Avstraliji z veliko razliko. Mediana cene hiše v širšem Sydneyju je približno 1,50 milijona dolarjev sredi leta 2025 yourmortgage.com.au, kar je najvišje med vsemi glavnimi mesti. (Za primerjavo: v Melbournu je ta mediana okoli 950.000 dolarjev, v Brisbanu pa približno 1,0 milijona dolarjev yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Mediana cene enote (stanovanja) v Sydneyju je približno 860.000 dolarjev yourmortgage.com.au. Te visoke cene odražajo kronično pomanjkanje stanovanj v Sydneyju glede na povpraševanje, kot tudi višje dohodke. Prav tako pomeni, da že majhne odstotne spremembe povzročijo visoke denarne premike – na primer, 5-odstotno letno povečanje pomeni približno 75.000 dolarjev več za povprečno hišo v Sydneyju. Cene v letu 2025 temeljijo na izjemno omejeni ponudbi na trgu preprodaje: veliko lastnikov odlaša s prodajo zaradi prejšnjih padcev cen in visokih obrestnih mer, kar vodi v malo objavljenih nepremičnin, medtem ko je nova gradnja počasna (opisano spodaj). Istočasno je povpraševanje kupcev okrepljeno zaradi rasti prebivalstva in izboljšanega razpoloženja zaradi nižjih obrestnih mer. Promet na stanovanjskem trgu in uspešnost dražb v Sydneyju se je leta 2025 povečala v primerjavi z letom 2024, še posebej pri dobro lociranih nepremičninah v cenovno dostopnih okvirjih.

Najemniški trg je na ravni krize zaradi izjemne napetosti. Stopnja prostih najemniških stanovanj v Sydneyju se je v letih 2023–2025 gibala okoli 1 % ali manj, kar kaže na akutno pomanjkanje najemnih nepremičnin ob naraščajoči migraciji. Najemnine so zato dosegle rekordne vrednosti. V začetku leta 2025 je Sydney najdražje mesto za najem doma v Avstraliji: mediana oglaševane tedenske najemnine za hišo je 775 $, za stanovanja pa 720 $ na teden mozo.com.au mozo.com.au. Najemnine so se v zadnjem letu zvišale za približno 8–10 %, čeprav se je stopnja rasti do konca leta 2024 začela upočasnjevati mozo.com.au. Inflacija najemnin je močno presegla rast dohodkov in tako potisnila več gospodinjstev v najemniški stres (več kot 30 % dohodka za najemnino) – skoraj polovica najemnikov v NSW spada v to kategorijo mozo.com.au mozo.com.au. Zaradi izjemne konkurence za najem se nekateri najemniki odločajo ponuditi višjo ceno kot je oglaševana ali vnaprej plačati več mesecev (kljub prepovedi draženja najemnin), da bi si zagotovili stanovanje mozo.com.au. Takšne razmere privabljajo vlagatelje nazaj na trg, saj so se donosi od najemnin nekoliko izboljšali v primerjavi z rekordnimi najnižjimi vrednostmi. Povprečna hiša v Sydneyju zdaj prinaša okoli 2,7 % bruto donosa (z 40.000 $ letne najemnine na hišo vredno 1,5 milijona $) in stanovanje okoli 4,2 % bruto donosa, kar je občutno več kot pred nekaj leti, ko so donosi pri hišah padli pod 2,5 %. Visoki stroški obresti pa še vedno pomenijo, da se številni zadolženi vlagatelji kratkoročno soočajo z negativnimi denarnimi tokovi. Skratka, stanovanjski trg v Sydneyju leta 2025 zaznamujejo naraščajoče cene, rekordne najemnine in huda stanovanjska stiska, vse to pa na podlagi nekoliko izboljšanih pogojev zadolževanja in vztrajnih izzivov glede dostopnosti.

Analiza po regijah/predmestjih: Omejitve glede dostopnosti in infrastruktura preoblikujejo vzorce povpraševanja znotraj širšega Sydneya. V preteklem letu je prišlo do najmočnejše rasti cen v oddaljenih predmestjih, kjer so cene (relativno) nižje. Na primer, v zahodnem Sydneyu v St Marys so se cene hiš v zadnjih 12 mesecih zvišale za +8,4 %, v Richmond–Windsor (skrajni severozahod) pa za +6,7 % yourmortgage.com.au. Predmestja, kot je Fairfield na jugozahodu (~+6,5 %), so prav tako presegla povprečje yourmortgage.com.au. Ta območja, vsa z medianami cen hiš precej pod mestnim povprečjem (pogosto v razponu 700.000–900.000 dolarjev), so imela koristi zaradi zanimanja kupcev prvih stanovanj in vlagateljev, ki iščejo višje donose od najemnin. Močna rast prebivalstva na zahodu Sydneya skupaj z novo infrastrukturo (npr. nadgradnje prometne infrastrukture in prihajajoče letališče) spodbuja te trge. Po drugi strani pa so številna premijska notranja mestna in obalna predmestja (vzhodna predmestja, North Shore, Inner West) v letu 2024 zabeležila bolj umirjeno rast ali rahle padce, saj so bile njihove že tako visoke cene bolj občutljive na zvišanje obrestnih mer. Kljub temu je najvišji segment trga od začetka leta 2025 ponovno pridobil nekaj zagona, k čemur so prispevale izboljšane finančne razmere in vrnitev tujega zanimanja. Prestižne nepremičnine v prvovrstnih območjih (npr. vzhodna predmestja ob pristanišču) znova beležijo večje povpraševanje s strani premožnih domačih kupcev, ki iščejo večje stanovanje, in nekaterih mednarodnih kupcev, čeprav aktivnost tujih kupcev še vedno ostaja pod vrhuncem iz sredine 2010-ih.

Sydneyjev stanovanjski trg kaže podobno razhajanje. Povpraševanje po enotah v srednjih in zunanjih predelih (pogosto blizu univerz ali prometnih vozlišč) je skočilo, saj so kupci, ki si hiš ne morejo privoščiti, in novoprišleki preusmerili pozornost na cenovno dostopnejše možnosti. Cene enot na območjih, kot so Parramatta, Liverpool in ob koridorjih metro linij, so v porastu. Stanovanja v notranjem mestnem jedru, ki so med pandemijo COVID zaostajala, so se v smislu najemnin močno pobrala in zdaj, ko so se študenti in mladi strokovnjaki vrnili v mesto, se rast cen ponovno pojavlja. Kljub temu pa je skupna rast cen enot (za celo mesto) zmerna – v preteklem letu je bila približno nespremenjena ali v rahlem porastu za nekaj odstotkov – saj je presežek novih stanovanj iz zadnjega razcveta in stalne skrbi glede kakovosti gradenj (npr. napake pri gradnji visokih stolpnic) omejil navdušenje kupcev. To se spreminja, saj rekordno visoke najemnine in velika cenovna razlika med enotami in hišami (mediana enote ~860 tisoč AU$, hiše 1,5 mio AU$) vse več kupcev usmerjajo na trg enot abc.net.au. Domain poroča, da spodbude za prve kupce stanovanj in cenovni pritisk povečujejo zanimanje za enote, pričakuje pa se, da bodo vrednosti enot v Sydneyju do leta 2025–26 dosegle nove rekorde abc.net.au abc.net.au.

Povzetek: zunanji cenovno dostopni predeli in stanovanjski segment vodijo rast, medtem ko si najdražji trgi opomorejo bolj postopoma. Ključni koridorji rasti, na katere velja biti pozoren, so Sydneyjev jugozahod (Bringelly–Austral–Liverpool) in severozahod (Marsden Park–Riverstone), kjer gradijo na tisoče novih domov, ter uveljavljena središča, kot je Parramatta (Sydneyjev »drugi CBD«), ki privablja pomembne pisarniške, trgovske in visoko stanovanjske projekte. Ta območja neposredno koristijo od infrastrukturnih investicij in selitve prebivalstva. Medtem ostajata vzhodno predmestje in North Shore najdražja območja (številna predmestja s povprečno ceno hiše nad 3 milijone AU$), in čeprav je povpraševanje tam stabilno, so stopnje rasti zaradi cenovne meje in pomanjkanja nove ponudbe (omejena zemljišča) bolj umirjene.

Dinamika ponudbe, povpraševanja in politike

Sydneyjeva ponudba stanovanj se težko ujema s povpraševanjem. Dokončanje novih stanovanj se je upočasnilo v primerjavi z viški v letih 2016–2018, predvsem zaradi previdnosti investitorjev, visokih stroškov gradnje in manj lansiranj stanovanjskih projektov v zadnjih letih. Leta 2024 je bilo v vsej Avstraliji zgrajenih le 177.000 novih stanovanj, kar je precej manj od približno 223.000, kolikor jih je potrebnih za zadostitev povpraševanju po vsej državi australianpropertyupdate.com.au. NSW (in Sydney kot največji trg) je k temu primanjkljaju pomembno prispeval. Napoved stanovanjske oskrbe v širšem Sydneyju (po podatkih NSW Planning) ocenjuje, da bo v šestih letih do 2028–29 dodanih 172.900 novih domov, kar povprečno pomeni približno 28.800 stanovanj na leto planning.nsw.gov.au. Čeprav je to povečanje glede na nedavno število gradenj, to morda še vedno ne bo dovolj. Zvezne projekcije nakazujejo, da Sydney za izpolnitev cilja Accord potrebuje približno 40.000+ domov na leto, kar pušča precejšnjo vrzel. Poleg tega je državna napoved “izhodišče”, ki je lahko optimistično, če bodo vztrajale gospodarske ali regulativne ovire planning.nsw.gov.au.

Več omejitev ovira gradnjo v Sydneyju. Rast stroškov gradbenih materialov in delovne sile je otežila razvijalcem ustvarjanje dobička, zlasti pri projektih visoke gostote – analiza je pokazala, da so v letu 2023 povprečni stroški stanovanjskih projektov v Sydneyju presegli končne prodajne cene, zaradi česar je bilo veliko projektov nevzdržnih nhsac.gov.au nhsac.gov.au. To je eden od razlogov, da je bilo veliko odobrenih stanovanjskih stolpnic v Sydneyju ustavljenih ali preloženih, kar prispeva k pomanjkanju novih enot. Državna vlada je to prepoznala in spodbuja gradnjo za najem (ki lahko prenese nižje začetne donose v zameno za dolgoročne prihodke) z davčnimi olajšavami abc.net.au. Medtem časi odobritev v postopkih načrtovanja in nasprotovanje skupnosti (fenomen NIMBY) ostajata oviri za povečanje gostote v utečenih predmestjih. Zelena območja na obrobju Sydneya se pospešeno sproščajo (zlasti okoli novega letališča ter v jugozahodnem in severozahodnem zunanjem delu mesta), vendar nove skupnosti potrebujejo vzporedno infrastrukturo – ceste, javni prevoz, šole – kar je ravno tisto, kar želi doseči nova politika vlade NSW, ki omogoča razvijalcem gradnjo javne infrastrukture abc.net.au abc.net.au.

Na strani povpraševanja demografski trendi povečujejo temeljno potrebo po stanovanjih. Ne le, da se je čezmorska migracija ponovno povečala, temveč se spreminja tudi oblikovanje gospodinjstev – manjše velikosti gospodinjstev (zaradi poznejših porok, več enojnih gospodinjstev ipd.) pomenijo, da je potrebnih več stanovanj na prebivalca. Neto čezmorska migracija v Avstralijo naj bi ostala povišana vse do poznih 2020-ih (čeprav nekoliko pod vrhuncem iz leta 2022–23), Sydney pa običajno pritegne velik delež priseljencev za delo in študij abc.net.au. Poleg tega aktivnost tujih kupcev – čeprav manjši dejavnik kot sredi 2010-ih – kaže nekaj sprememb. Kitajski kupci še naprej izstopajo na trgu novih stanovanj v Sydneyju in v segmentu luksuznih domov afr.com. Vendar pa bo začasna zvezna prepoved nakupa že vseljenih domov za tujce (2025–2027) omejila en izvor povpraševanja (prej so lahko začasni prebivalci kupili obstoječe stanovanje za bivanje). To bi lahko nekoliko umirilo konkurenco za določene nepremičnine (npr. rabljena stanovanja v predmestjih, priljubljenih med imetniki začasnih vizumov), a je bil tuj nakup obstoječih stanovanj že doslej omejen. Tuje investicije so še vedno dobrodošle v novih projektih in v Sydneyu sodelujejo ključni tuji razvijalci iz Kitajske, Singapurja itd. – čeprav so nekateri zaradi kapitalskih omejitev in lokalnih tržnih tveganj zmanjšali dejavnost.

Na povpraševanje prvih kupcev stanovanj bodo vplivale tudi vladne politike. NSW je pred kratkim ukinil kratkotrajno možnost, da lahko prvi kupci namesto enkratnega davka na promet plačujejo letni davek na zemljišče (nova državna vlada se je vrnila h klasičnim davčnim olajšavam pri davku na promet). Zvezni vladni programi (kot so Home Guarantee, pilotni projekti deljenega lastništva ipd.) še naprej pomagajo določenim kupcem. Takšni ukrepi, skupaj s pričakovanjem nadaljnjega zniževanja obrestnih mer do leta 2026, pomenijo, da bo povpraševanje po stanovanjih v Sydneyju verjetno ostalo močno, čeprav bo cenovna dostopnost še naprej omejena. Kot je poudarila glavna raziskovalka podjetja Domain, je trg v Sydneyju zelo občutljiv na obrestne mere – nižje obrestne mere se hitro odrazijo v višjih cenah abc.net.au. Ta dinamika se že odraža: takoj ko so se obrestne mere začele zniževati leta 2025, so cene poskočile – »realnost« za kupce, ki so upali na dolgotrajnejši padec abc.net.au.

Sydney se na kratko sooča z “zagonetko” stanovanjskega vprašanja: močni demografski in dohodkovni temelji ženejo povpraševanje, a ponudba zaostaja zaradi strukturnih omejitev. To bo verjetno ohranilo pritisk na rast cen in najemnin vse do leta 2028, čeprav z bolj zmernimi stopnjami rasti kot v prejšnjih razcvetih, razen v primeru velikih gospodarskih pretresov. Cenovna dostopnost bo ostala ključni izziv – za številna gospodinjstva s srednjimi dohodki je lastništvo stanovanja v Sydneyju vse bolj nedosegljivo brez pomembne pomoči ali dediščine (razmerje med ceno hiše in dohodkom v Avstraliji znaša okoli 8,0, v Sydneyju pa še več) australianpropertyupdate.com.au. Odločevalci skušajo povečati ponudbo (tudi za dostopna in socialna stanovanja), vendar se stanovanjski primanjkljaj pričakuje, da bo ob obstoječih pogojih vztrajal in celo rasel do leta 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Napovedi 2026–2028 (cene, najemnine in povpraševanje)

Cene nepremičnin: Soglasne napovedi napovedujejo nadaljnjo rast vrednosti stanovanj v Sydneyju v naslednjih nekaj letih, vendar z bolj umirjenim tempom kot dvomestne letne rasti leta 2021. Po najnovejših projekcijah Domaina bo mediana cene hiš v Sydneyju zrasla za približno +7 % do poslovnega leta 2025–26 in dosegla približno 1,83 milijona dolarjev do junija 2026 abc.net.au. To pomeni povečanje za približno 112.000 $ v enem letu – več kot povprečna letna plača – kar poudarja razsežnost cenovnih ravni v Sydneyju abc.net.au abc.net.au. Napovedano je, da bodo cene stanovanj v Sydneyju zrasle za približno +6 % v istem obdobju, na približno 889.000 $ (rekordno visoko) abc.net.au. Domain te rasti pripisuje spodbudnim učinkom znižanja obrestnih mer, ki izboljšujejo posojilno moč kupcev, v kombinaciji s trajnim povpraševanjem po stanovanjih, ki presega ponudbo abc.net.au abc.net.au. Vendar pa opažajo, da bo rast počasnejša kot v preteklih ciklih zaradi cenovne dostopnosti in že obstoječih velikih hipotekarnih bremen gospodinjstev abc.net.au. Reutersova raziskava analitikov potrjuje zmerno napoved: na nacionalni ravni strokovnjaki pričakujejo približno +3,7 % rast cen nepremičnin v letu 2025, z pospešitvijo na +5,0 % v letih 2026 in 2027, ko se gospodarski cikel izboljšuje globalpropertyguide.com. Za Sydney konkretno ta raziskava napoveduje bolj skromne rasti (~3 % v 2025) v primerjavi z manjšimi glavnimi mesti, kjer bi lahko bila rast 5–8 % globalpropertyguide.com. Bistvo je, da večina napovedi pričakuje nizko do srednjo enomestno letno rast cen v Sydneyju vse do 2028, kar bi postopoma potisnilo cene na nove višave. Do 2027–28, če bi Sydney rasel približno 5 % letno, bi lahko mediana cene hiš dosegla med 2,1 in 2,2 milijona dolarjev, stanovanja pa okoli 950.000 $.

Pomembno je opozoriti, da so napovedi vedno negotove. Dvigi cen so možni zaradi hitrejšega zniževanja obrestnih mer ali novih vladnih spodbud (kar bi lahko zelo povečalo povpraševanje) in kroničnega pomanjkanja ponudbe (kar predstavlja spodnjo mejo za cene). Določeni dejavniki pa predstavljajo tveganje za padec cen, kot so gospodarsko nazadovanje ali ponoven dvig obrestnih mer (npr. če se inflacija ponovno poveča), pa tudi morebitne spremembe politike, kot so davčne reforme (občasno se razpravlja o zmanjšanju investicijskih spodbud, kot sta negative gearing in popusti na kapitalski dobiček; če bi jih uresničili, bi to lahko zmanjšalo povpraševanje s strani vlagateljev). Če tega ne bo, je osnovni scenarij zmerno zviševanje cen. Pričakuje se, da bo trg v Sydneyju ostal segmentiran: najbolj ugodne hiše na obrobju in enote srednjega razreda bodo morda beležile najvišjo odstotno rast, medtem ko bo najdražji segment rastel počasneje (a iz višje osnove). Do leta 2028 strokovnjaki menijo, da bo kriza dostopnosti stanovanj še vedno v ospredju – tudi če se rast cen upočasni, bo Sydney, brez občutnega povečanja ponudbe ali večjih sprememb povpraševanja, verjetno še vedno eno najmanj dostopnih mest na svetu. Najemi: Pričakuje se, da se bo rast najemnin ohladila v primerjavi z izjemno napetim obdobjem 2022–24, a bodo razmere še naprej ugodne za najemodajalce vsaj kratkoročno. Glede na napovedi bo stopnja praznih najemnih stanovanj ostala zelo nizka (morda se bo do leta 2026 nekoliko zvišala na ~2 %, kar pa je še vedno malo), najemnine pa naj bi še naprej naraščale, a počasneje, saj vse več najemnikov dosega meje svoje plačilne sposobnosti. Nacionalni svet za ponudbo stanovanj pričakuje zmernejšo rast najemnin v naslednjih štirih letih – celo ocenjujejo, da se bo razmerje med ceno hiše in dohodkom nekoliko zmanjšalo, inflacija najemnin pa upočasnila, kar pomeni morebitno manjšo izboljšavo dostopnosti australianpropertyupdate.com.au. V praksi, tudi če se rast najemnin upočasni na približno 2–4 % letno (v primerjavi z nedavnimi 8–10 %), bi to pomenilo, da bo do leta 2028 mediana najemnine v Sydneyju lahko $850+/teden za hiše in ~$800/teden za enote. Te ravni najemnin, skupaj z morebitno rastjo plač, bodo določale, ali bo najem ostal tako obremenjujoč kot zdaj ali bo nekoliko manj. Drug dejavnik je segment build-to-rent (gradnja za najem): na tisoče BTR stanovanj (pogosto v lasti institucionalnih vlagateljev) je v gradnji po vsej državi, Nova Južna Wales pa za spodbudo ponuja davčne olajšave. Na primer, do leta 2025 se po Avstraliji gradi približno 8.900 BTR enot brokerdaily.au, veliko tudi v Sydneyju. Če se bo ta investicijski val uresničil, bi lahko BTR projekti (ki običajno ponujajo daljše pogodbe in profesionalno upravljanje) do leta 2026–2028 zmerno povečali ponudbo najemnih stanovanj v Sydneyju in s tem postavili zgornjo mejo rasti najemnin. Vendar pa je zaradi globine pomanjkanja kakršna koli olajšava najverjetneje le omejena. Na splošno pričakujte, da bodo najemnine še naprej rasle hitreje od dohodkov naslednjih nekaj let (čeprav ne več tako strmo kot v letih 2022–23), preden se trg, ob upanju na večjo ponudbo, počasi uravnoteži.

Pogled na ponudbo: Pričakuje se, da se bo stanovanjska gradnja v Sydneyju v drugi polovici 2020-ih nekoliko povečala, zahvaljujoč številnim političnim ukrepom in morebitnemu znižanju gradbenih stroškov. Pobude vlade NSW za sprostitev zemljišč in omogočanje zasebnega zagotavljanja infrastrukture bi lahko skrajšale roke razvoja na območjih rasti abc.net.au. Nacionalni načrt Housing Australia Future Fund (če bo v celoti uresničen) bo v prihodnjih letih zagotavljal sredstva za deset tisoče novih enot socialnih in cenovno dostopnih stanovanj. Zasebni razvijalci, ki opažajo vztrajno povpraševanje in izboljšane pogoje financiranja (s padcem obrestnih mer), bi lahko ponovno pridobili zaupanje in začeli več projektov do leta 2025–26. Na primer, stanovanjski kompleksi na zelenih površinah v zunanjem Sydneyju se spet povečujejo, prav tako bi lahko oživeli nekateri začasno ustavljeni načrti za stanovanjske bloke, če se povrne povpraševanje po predprodaji. Kljub temu strokovnjaki iz industrije opozarjajo, da je znatno olajšanje pri ponudbi oddaljeno še nekaj let – načrti za obdobje 2025–2027 so v veliki meri že določeni in ne bodo zadovoljili povpraševanja. Zato bo ravnotežje med ponudbo in povpraševanjem v Sydneyju ostalo napeto. Do leta 2028 bi morda lahko dosegli boljše usklajevanje, če bodo reforme uspešne, a kot je zaključil Housing Supply Council, se bo primanjkljaj verjetno še povečal, preden se bo začel zmanjševati australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. To pomeni, da bodo razmere na prodajnem trgu (za lastnike nepremičnin) in močna konkurenca med kupci/najemniki še naprej prisotni.

Naložbene priložnosti in tveganja v stanovanjskem segmentu

Stanovanjske nepremičnine v Sydneyju v naslednjih nekaj letih ponujajo tako privlačne priložnosti kot tudi pomembna tveganja za vlagatelje in kupce stanovanj:

Priložnosti: Temeljno povpraševanje v Sydneyju – ki ga poganjajo rast prebivalstva, močno gospodarstvo in privlačnost kot globalnega mesta – zagotavlja trdno osnovo za naložbe v nepremičnine. Ker se cene obnavljajo in so obrestne mere na poti navzdol, obstaja potencial za kapitalsko rast do konca 2020-ih (čeprav po zmernih stopnjah). Donosi od najemnin so se izboljšali, zlasti pri stanovanjih, kar pomeni, da lahko novi vlagatelji dosežejo boljši denarni tok kot pred nekaj leti (npr. ~4 % bruto donosa na stanovanja). Poleg tega nekatere skupine in območja lahko presegajo povprečje: na primer, zemljišča v razvojnem koridorju (zahodni Sydney blizu Aerotropolisa ali severozahod okoli novih postaj podzemne železnice) bi lahko doživela nadpovprečno rast vrednosti, saj infrastruktura in delovna mesta spreminjajo ta območja. Naložbe v dobro locirana stanovanja so lahko prav tako privlačne, saj razlika v ceni do hiš pomeni, da se bo več kupcev/najemnikov usmerilo v stanovanja; že zdaj napovedujejo, da bodo vrednosti sydneyskih stanovanj dosegle rekordne višine zaradi te spremembe povpraševanja abc.net.au abc.net.au. Državna podpora stanovanjstvu (kot so subvencije za prve kupce ali sheme z nizkimi vlogami) prav tako ohranja vstopno raven na trgu in koristi lastnikom v teh segmentih. Skratka, kronično pomanjkanje stanovanj in gospodarska vitalnost Sydneyja močno podpirata dolgoročne naložbe v stanovanja, če si lahko privoščite vstop na trg.
Tveganja: Glavno tveganje je dostopnost in dolg. Cene v Sydneyju so tako visoke, da so občutljive na spremembe obrestnih mer in širše gospodarske šoke. Če bi se inflacija ponovno povečala ali bi prišlo do upočasnitve globalnega gospodarstva, bi se obrestne mere lahko zvišale ali vsaj ne znižale, kot je bilo pričakovano, kar bi hitro lahko zaustavilo rast cen ali celo povzročilo padec. Zelo zadolženi kupci so ranljivi na povišanje obrestnih mer ali obrokov. Obstajajo tudi regulativna tveganja – na primer, kakršnekoli prihodnje spremembe davčnih ugodnosti za vlagatelje (negativna obdavčitev, olajšave pri davku na kapitalski dobiček) bi lahko zmanjšale povpraševanje vlagateljev in znižale cene, zlasti pri naložbenih stanovanjih. Drugo tveganje je kakovost gradnje in presežek ponudbe v določenih območjih: nekatera območja so doživela veliko novih visokih stanovanjskih stavb (npr. Olympic Park, Zetland), in čeprav je trenutna zasedenost visoka, bi sočasen prihod večjega števila novih stanovanj na trg lahko pomenil večjo konkurenco in počasnejšo rast najemnin. Vlagatelji morajo biti previdni pri stanovanjskih stavbah z napakami ali visokimi tekočimi stroški, kar je bila v NSW težava. Prisotno je tudi tveganje koncentracije gospodarstva – uspešnost Sydneyja je vezana na finance, tehnologijo in priseljevanje; vsaka politika, ki bistveno zmanjša priseljevanje, ali upadanje zaposlovanja v belih ovratnikih (npr. finančna kriza), bi zmanjšala povpraševanje po stanovanjih. Nazadnje še likvidnostno tveganje: trg v Sydneyju je cikličen, prodaja v času padca pa je lahko zahtevna (manj kupcev si lahko privošči v zaostrenih kreditnih pogojih). Kratkoročni špekulanti lahko utrpijo izgube, če kupijo ob vrhu in morajo hitro prodati. Na splošno velja, da čeprav se stanovanjski trg v Sydneyju zdi »zgodba o visokem povpraševanju in omejeni ponudbi«, ki podpira naložbe, pa so vstopni stroški visoki in obstaja izpostavljenost makroekonomskim nihanjem.

Indikator (Sydney)	Status 2025/Nedavni trend	Napoved za 2026–2028
Mediana cene hiše	~1,50 mio $ (junij 2025); okrevanje, +5 % medletno globalpropertyguide.com.Najvišje v Avstraliji yourmortgage.com.au.	Postopen dvig na približno 1,83 milijona USD do leta 2026 (+7 %) abc.net.au; nadaljnje zmerne rasti (približno 3–5 %/leto) do leta 2028, razen v primeru šokov.Cene podprte z nezadostno ponudbo in znižanjem obrestnih mer.
Mediana cene enote	~860.000 $ (junij 2025); v zadnjem času razmeroma stabilna (poceni segment v povpraševanju) abc.net.au.	Pričakujejo se nove rekordne vrednosti – ~889.000 $ do leta 2026 (+6%) abc.net.au.Dostopnost in prehod kupcev prvih stanovanj na enote bosta poganjala približno 4–5% letno rast do leta 2028.
Letna najemnina – Hiša	775 $/teden (2025), rast približno 8–10 % na leto; prostih stanovanj približno 1 % (izjemno omejeno) mozo.com.au.	Rast najemnin se umirja, vendar ostaja pozitivna.Stopnja prostih delovnih mest se lahko do leta 2026–27 poveča na 2 %.Pričakujte letne enomestne % poviške najemnin; rahlo olajšanje, če se ponudba izboljša, vendar bodo najemnine verjetno ≥850 $/teden do leta 2028.
Letna najemnina – enota	720 $/teden (2025), približno 10 % več na leto; močno povpraševanje zaradi vrnitve študentov mozo.com.au.	Nadaljnje zvišanje najemnin v letih 2025–26, nato umirjanje.Do leta 2028 enote ~800 $/teden.Visoke najemnine (in olajšave pri obrestnih merah) ohranjajo zanimanje vlagateljev za stanovanja.
Dodatek k stanovanjski ponudbi	~28.000 novih stanovanj na leto je predvidenih v naslednjih 5 letih planning.nsw.gov.au; pod povpraševanjem.Le 177 tisoč jih je bilo zgrajenih po vsej državi leta 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Pomanjkanje še vedno traja. Dokončanja bi se lahko zmerno povečala do leta 2027–28, če bodo reforme uspešne, vendar bodo verjetno še vedno pod zahtevanimi ~40 tisoč/leto.Kronično pomanjkanje bo ohranjalo pritisk na rast cen/najemin.
Povpraševanje kupcev in razpoloženje	Izboljšano v letu 2025 zaradi znižanja obrestnih mer in rasti prebivalstva; prvi kupci aktivni, a finančno obremenjeni.	Naj bi ostalo stabilno ob padcu obrestnih mer.Tveganje: če se gospodarstvo oslabi ali kredit zaostri, se lahko povpraševanje zmanjša.Na splošno močna migracija in obeti za zaposlitev podpirajo stabilno povpraševanje do leta 2028.

Viri: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabela 1: Stanovanjski trg v Sydneyju – Ključni kazalniki in napovedi

(Tabela 1 poudarja metrike stanovanjskega trga v Sydneyju in pričakovane trende.)

Trg poslovnih nepremičnin v Sydneyju

Poslovne nepremičnine v Sydneyju v letu 2025 zaznamuje razdeljeno okrevanje. Pisarniški sektor se stabilizira po motnjah v času pandemije, trgovinski sektor je presenetljivo v porastu, celoten trg poslovnih naložb pa ima koristi od izboljšanja razpoloženja, saj se obeti za obrestne mere izboljšujejo. Spodaj preučujemo segmente pisarn in trgovin, ključne geografske podtrge ter trende s poudarkom na priložnostih in tveganjih.

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Trenutna uspešnost v letu 2025: Trg pisarn v Sydneyju je v zgodnji fazi okrevanja. Po pretresih v letih 2020–2021 (delo od doma, višje stopnje prostih kapacitet) in padcih vrednosti v letih 2022–2023 (zaradi naraščajočih donosnosti) se razmere v letu 2025 previdno izboljšujejo. Stopnja prostih pisarn v središču Sydneyja (CBD) se je leta 2024 zaključila pri 12,8 % – kar je večdesetletni rekord – vendar se zdi, da je dosegla vrh cbre.com.au content.knightfrank.com. Povpraševanje po najemu je bilo v začetku leta 2025 stabilno in na ravni leta 2024 cbre.com.au. Pomembno je, da se je prirast ponudbe močno upočasnil: po 164.000 m² novih pisarniških površin v letu 2024 (zaključek velikih projektov), bo v letu 2025 predvidoma dokončanih le približno 72.600 m², predvsem kot prenove cbre.com.au. Praktično noben velik nov stolp v letih 2025–2026 ne bo odprt, kar skupaj z nadaljevanjem »beg proti kakovosti« (najemniki se selijo v boljše stavbe), naj bi pomagalo absorbirati obstoječe prazne prostore cbre.com.au. Dejansko se vrhunske pisarniške stavbe v osrednjih delih CBD ponašajo z nizko stopnjo prostih kapacitet (nekatere vrhunske stavbe imajo manj kot 5 % prostih prostorov) in velikim zanimanjem najemnikov, medtem ko se sekundarni objekti in manj osrednje lokacije soočajo z višjimi stopnjami prostih pisarn cbre.com.au. Ta bifurkacija je opazna pri najemninah: najemnine za vrhunske pisarne ostajajo stabilne ali so malenkost višje, lastniki pa so v najboljših stavbah celo začeli zniževati spodbude (v 1. četrtletju 2025 so se povprečne ravni spodbud znižale s ~36,4 % na 36,1 %, čemer so neto efektivne najemnine zrasle za ~0,8 %) content.knightfrank.com. Nasprotno pa nižjerazredne pisarne ponujajo visoke spodbude (v nekaterih primerih preko 40 %), da bi privabile najemnike, in nekatere starejše stavbe razreda B na obrobnih lokacijah bodo morda dejansko postale zastarele, če jih ne bodo uspeli oddati v najem.

Najemnine na trgu so na splošno pokazale odpornost. V letu 2024 so dejanske najemnine za najboljše površine v središču mest (CBD) zrasle za približno 5 % cbre.com, pri čemer sta prednjačili Sydney (zlasti v strogi mestni jedri) in Brisbane, medtem ko je bil Perth edini večji CBD z negativno rastjo najemnin cbre.com. Za leto 2025 se pričakuje nadaljnja zmerna rast najemnin na pisarniškem trgu v Sydneyju cbre.com. Ker se nova ponudba zmanjšuje in nekateri najemniki znova širijo, imajo lastniki vrhunskih nepremičnin rahlo cenovno moč. Vendar pa povpraševanje po pisarnah ni v vzponu – številni najemniki ostajajo previdni, nekateri zmanjšujejo površine na zaposlenega, in »nova normalnost« hibridnega dela pomeni, da so stopnje zasedenosti pisarn (dejanska fizična uporaba) še vedno pod ravenmi pred pandemijo. Zato je okrevanje postopno. Ponudba podnajemov, ki je močno narasla v obdobju 2020–22, se v Sydneyju zmanjšuje – do leta 2025 se podnajemna praznina približuje dolgoročnemu povprečju (~1,3 % zaloge), saj imajo podjetja več jasno določenih potreb po prostoru jll.com. To je pozitiven znak, da se presežni prostori ponovno absorbirajo. Investicijska aktivnost v pisarniških prostorih v Sydneyju se prav tako povečuje iz nizke osnove: v prvem četrtletju 2025 je bilo zamenjanih približno 1,3 milijarde dolarjev pisarniških sredstev v CBD Sydneyju, pri čemer so tuji vlagatelji imeli velik delež (kupovali so vrhunske stavbe, kot sta 135 King St in 400 Kent St) content.knightfrank.com. Te prodaje kažejo, da se zanimanje kupcev vrača po pravi ceni.

Ključni pod-trgi pisarn: Sydney CBD (mestno središče) ostaja največje in najpomembnejše območje za pisarne, kjer prevladujejo najemniki iz finančnega, tehnološkega in strokovnega sektorja. Znotraj CBD se “Core” območje (okoli Martin Place, George Street) obnese najbolje – stopnja prostih Premium stolpnic je zelo nizka (nekateri skoraj popolnoma zasedeni), najemnine pa rastejo. Okrožje Walsh Bay/Dawes Point (del zahodne obale) je prav tako omenjeno kot zelo uspešno območje cbre.com.au, verjetno zaradi novih kakovostnih ureditev (npr. Barangaroo), ki privabljajo najemnike. Na drugi strani pa imajo obrobna CBD območja in starejše stavbe večjo razpoložljivost. Izven CBD ima North Sydney (le čez pristanišče) povišano praznino zaradi novih zgradb, a privablja najemnike, ki si CBD ne morejo več privoščiti, in bo imel koristi od prihodnje postaje Metro. Parramatta, CBD zahodnega Sydneya, ima rastoč trg pisarn, kjer prevladujejo državni uradi in finančne ustanove; prostost se je povečala z novo ponudbo, a naj bi se izboljšala, saj novih gradenj ni pričakovati. Druga metropolitanska središča, kot so Macquarie Park, South Eveleigh in Olympic Park, imajo specifične najemne baze (tehnologija, izobraževanje itd.) in na splošno zmerno prostost. Ključno vprašanje ostaja, kaj bo z neizkoriščenimi starejšimi pisarniškimi stavbami – razmišlja se o preureditvi nekaterih v stanovanjske ali druge namene, a je to izvedljivo le za določen sklop stavb. Vlada NSW je predlagala spodbude za pretvorbo pisarn v stanovanja, da bi pomagala tako CBD-ju kot tudi stanovanjski ponudbi, kar bi lahko, če bo uresničeno, v naslednjih letih nekoliko zmanjšalo pisarniški fond in prostost.

Napoved 2026–2028 (pisarne): Analitiki pričakujejo nadaljnje okrevanje trga pisarn v Sydneyju do let 2026–27. Z izboljšanjem gospodarstva in rastjo poslovnega zaupanja se pričakuje, da bo absorpcija pisarniških prostorov v sredini 2020-ih postala pozitivna (neto rast). JLL na primer napoveduje, da bo stopnja prostosti v Sydney CBD postopoma upadala v letih 2025–2027, saj ni predvidenih večjih novih gradenj (le ena večja stolpnica CBD – 210 George St – je napovedana okrog 2026). Do leta 2027 bi se prostost v CBD lahko normalizirala na približno 8–10 %, s približno 13 % vrhunca. To zaostrovanje naj bi spodbudilo učinkovito rast najemnin, zlasti pri vrhunskih pisarnah. CBRE je ugotovil, da razlika med najemninami v starejših in novih stavbah dviguje najemnine v najboljših objektih, in ko izzveni krčenje podnajemov, se bodo izboljšali tudi splošni najemniški kazalci cbre.com. Pričakujemo lahko nizko do srednje enomestno letno rast najemnin za najboljše pisarne v Sydneyju v obdobju 2025–2028. Sekundarne pisarniške najemnine bodo verjetno ostale nespremenjene (z visokimi spodbudami), dokler se prostost v tem segmentu bistveno ne zmanjša.

Na strani naložb se pričakuje, da se bodo kapitalske vrednosti pisarn stabilizirale in morda celo povečale proti koncu 2020-ih. Donosnosti pisarn so se v letu 2022 močno povečale (cene so padle za približno 20% od vrhunca v nekaterih primerih) zaradi rasti obrestnih mer. Donosnosti vrhunskih pisarn v Sydneyju trenutno znašajo okoli 6,0 % (začetek leta 2025) content.knightfrank.com in so se na tej ravni zadrževale že nekaj četrtletij. Ko se okolje obrestnih mer zrahlja, se pričakuje nadaljevanje kompresije donosnosti – Knight Frank pričakuje, da se bodo donosnosti začele „zmanjševati“ (krepiti) v drugi polovici 2025 content.knightfrank.com. Podobno Cushman & Wakefield napoveduje, da bo »naraščajoča teža kapitala«, ki išče kakovostne pisarniške naložbe, v kombinaciji z znižanjem obrestnih mer povzročila neko kompresijo donosnosti v pozni 2025 in v letu 2026 cushmanwakefield.com. Že 25–50 bazičnih točk krepitve donosov do leta 2026 bi lahko pomembno dvignilo vrednosti pisarn (mogoče za +5–10 % rasti vrednosti). Tako bi lahko skupni donosi iz pisarniških naložb ponovno postali pozitivni po sušnem obdobju. Kljub temu bodo vlagatelji izbirčni: prednost imajo dobro locirane, sodobne, ESG-prijazne stavbe (“zelene” stavbe), medtem ko bo starejši, nerenoviran fond zaostajal ali celo doživel prenovo. Pisarne v Sydneyju in Brisbanu naj bi prehitele druga mesta zaradi močnejšega okrevanja povpraševanja cushmanwakefield.com. Do leta 2028 naj bi imel sydneyski pisarniški trg precej trdnejše temelje, čeprav verjetno ne bo dosegel izredno nizkih stopenj praznih kapacitet iz konca 2010-ih zaradi trajnih trendov prilagodljivega dela.

Priložnosti in tveganja (pisarne): Sydneyski trg pisarniških prostorov predstavlja priložnosti za vlagatelje, ki znajo prepoznati sredstva po ciklično nizkih vrednostih z možnostjo rasti ob okrevanju. Zdi se, da je trenutni postpandemični »cikel razvrednotenja cen« večinoma že zaključen brokerdaily.au – slabe novice so že vračunane v cene, trgi pa so bolj zaščiteni pred nadaljnjim padcem brokerdaily.au. To nakazuje, da smo morda blizu dna kapitalskih vrednosti pisarn, kar je ugoden čas za dolgoročne vlagatelje, da se ponovno vrnejo. Prvovrstne pisarne v Sydneyju ponujajo donose okoli 6 %, kar je znatna premija v primerjavi z 10-letnimi obveznicami (~3,5–4 % v letu 2025) in ob možnosti zniževanja donosov se primer za naložbo v nepremičnine krepi brokerdaily.au. Dejansko Knight Frank navaja, da relativna volatilnost delnic/obveznic v primerjavi s stabilnostjo prihodkov iz prvovrstnih nepremičnin spodbuja nekatere vlagatelje, da ponovno povečujejo alokacije v nepremičnine brokerdaily.au. Obstaja tudi priložnost v dodani vrednosti in preurejanju – starejše stavbe na dobrih lokacijah je mogoče kupiti s popustom, nato pa jih prenoviti ali preurediti, da bi privabili najemnike (na primer z nadgradnjo udobja za privabljanje delavcev, saj podjetja spodbujajo osebje k vrnitvi v pisarne). Na strani uporabnikov lahko najemniki izkoristijo mehkejši trg v letu 2025, da zaklenejo ugodne najeme (nizke najemnine in visoke spodbude) v kakovostnih stavbah na dolgi rok, še preden morebiti pride do zaostrovanja.

Tveganja v pisarniškem sektorju kljub temu ostajajo. Prihodnost dela je velika neznanka – če bo hibridno/delo na daljavo postalo še bolj razširjeno ali če pride do recesije in zmanjšanja zaposlenosti, lahko povpraševanje po pisarniških prostorih stagnira ali upade. Nekatera podjetja so že zmanjšala svoje prostorske potrebe, del delovne sile pa zdaj pričakuje fleksibilnost, kar pomeni, da bi lahko zasedenost pisarn (izkoriščenost) trajno ostala nižja od ravni pred COVID-om. To lahko omeji rast najemnin ali povzroči strukturno večjo praznost sekundarnih lokacij. Gospodarsko tveganje: pisarne so zelo občutljive na rast števila delovnih mest v storitvah; vsak upad v sektorju financ ali tehnologije (ki sta velika najemnika v Sydneyju) bi škodoval najemnemu trgu. Prav tako, čeprav naj bi obrestne mere padle, se ta scenarij morda ne bo uresničil (ali se bo zaradi globalnih težav zaostrila kreditna dostopnost), pričakovano zniževanje donosov in porast naložb morda ne bo materializiran. Tveganje likvidnosti je pri pisarnah prav tako pomembno – mnogi institucionalni vlagatelji imajo določene mandate, in če se razpoloženje ponovno poslabša, lahko obseg transakcij hitro upade (kot smo videli v letih 2022–23). Nazadnje pa je prisoten tudi strah pred neplačilom ali zmanjšanjem najemnikov: ob morebitnem svetovnem gospodarskem upočasnjevanju bi se lahko nekatera podjetja zmanjšala in nepričakovano ponudila dodatne prostore v podnajem.

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Morda presenetljivo je, da so maloprodajne nepremičnine v letu 2025 postale svetla točka po več letih izzivov. Med pandemijo se je maloprodaja (predvsem trgovine v središču mesta in veliki nakupovalni centri) soočala z zaprtji in porastom e-trgovine, medtem ko so industrijske nepremičnine beležile najboljše rezultate. Sedaj so se razmere nekoliko obrnile: obisk in potrošnja sta se povrnila, maloprodajne nepremičnine pa zopet privabljajo vlagatelje. Pravzaprav opazovalci industrije napovedujejo, da bo maloprodaja izstopajoči komercialni sektor v letu 2025, kar je sprememba v primerjavi s preteklimi leti, ko je bila v ospredju industrija publications.raywhite.com.

Tržni trendi 2025: Donosnost maloprodajnih nepremičnin v Sydneyju se razlikuje glede na format. Soseskini nakupovalni centri (z glavnimi najemniki, kot so supermarketi in osnovne storitve) so izkazali izjemno odpornost – njihova zasedenost je ostala visoka celo med pandemijo, dodatno pa jim koristi tudi rast prebivalstva v predmestjih. Veliko teh centrov je skoraj povsem zasedenih z nizko stopnjo prostih prostorov (~4 % ali manj), najemnine pa so celo rasle, saj so trgovska območja s trgovinami z živili zelo iskana (takšna sredstva nudijo stabilne prihodke, zato zanje vlada zanimanje vlagateljev) linkedin.com linkedin.com. Veliki regionalni centri (kot so nakupovalni centri Westfield) so okrevali težje – nekateri trgovci z neživili so med pandemijo zaprli vrata, ti centri pa so morali ponudbo razširiti z več restavracijami in zabavnim programom, da bi ponovno privabili obiskovalce. Vendar pa večji sydneyjski centri do leta 2025 poročajo, da število obiskovalcev in prodaja dosegata ali presegata ravni iz leta 2019, in sicer zaradi povratka turizma in sproščene nakopičene potrošniške potrebe. Maloprodajna prodaja v Avstraliji je bila v začetku leta 2025 za približno 3,6 % višja kot leto prej colliers.com.au, in Novi Južni Wales je vodil večino te rasti, kar kaže, da sydneyjski trgovci dosegajo dobre rezultate.

Podatki vlagateljev potrjujejo ponovno oživitev maloprodaje: ob koncu leta 2024 je maloprodajna nepremičnina predstavljala 41,1 % vseh transakcij s komercialnimi nepremičninami po številu, kar je velik skok z njenega dolgoročnega povprečja 28 % publications.raywhite.com. Hkrati se je delež industrije v transakcijah zmanjšal s približno 60 % v letu 2023 na 50 %, saj so se vlagatelji znova usmerili v maloprodajo publications.raywhite.com. To rotacijo poganja več dejavnikov – donosi v maloprodaji so postali višji in bolj privlačni po obdobju nezanimanja, perspektiva za rast najemnin pa se je izboljšala, ko so se trgovine znova odprle in so se potrošniki izkazali za željne nakupovanja v živo. Skupni donosi za maloprodajna sredstva so vodili vse sektorje dve zaporedni četrtletji ob koncu leta 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Po podatkih Ray White Commercial so maloprodajna sredstva zabeležila +2,8 % skupni donos v zadnjem četrtletju, kar je preseglo donose pisarniških in industrijskih nepremičnin publications.raywhite.com. Posebej velja izpostaviti, da so sekundarna maloprodajna sredstva (manjši, neosrednji centri) včasih prinesla višje dohodkovne donose kot najboljša nakupovalna središča, saj so bile njihove cene zelo nizke in kapitalski donosi visoki, zato vlagatelji, ki jih kupujejo zdaj, dosegajo visok denarni donos in potencial za rast publications.raywhite.com.

V Sydneyu so donosi v prvovrstnih nakupovalnih središčih približno v območju sredine 5 % (npr. večji Westfield se lahko trguje z donosom 5–6 %), medtem ko so donosi v soseskah in trgovinah z veliko ponudbo blaga lahko 6–7 % ali več. Razlika med donosi prvovrstnih in drugovrstnih trgovskih nepremičnin se je v zadnjem desetletju znatno povečala, a bi se lahko zmanjšala, če se bo nadaljevala nadpovprečna rast drugovrstnih trgovin. Najemnine za trgovinske prostore so začele naraščati: CBRE napoveduje, da bodo najemnine v nakupovalnih središčih v letu 2025 rasle z nizko enomestno stopnjo, ob čemer se bo nadaljevala rast, ki je bila prisotna že v letu 2024 cbre.com. Sydney naj bi skupaj s Perthom blago presegla povprečno rast najemnin v trgovinah cbre.com.au, deloma zaradi močnega priseljevanja, ki obremenjuje zmogljivosti v trgovskem sektorju. Omejen razvoj novih trgovskih objektov (praktično se ne gradijo nova nakupovalna središča, razen trgovinskih prostorov, vključenih v večnamenske projekte) pomeni, da imajo obstoječa središča zagotovljen trg in lahko podpirajo višje najemnine ob izboljšanju prodaje trgovcev. Ena izmed izjem je, da je treba spremljati inflacijske pritiske in potrošniške trende – visoke obrestne mere in življenjski stroški so leta 2024 oklestili prodajo na drobno v nekaterih kategorijah, a ko bodo obrestne mere v obdobju 2025–26 začele padati, se lahko potrošniško zaupanje okrepi, kar bo koristilo trgovcem.

Prihodnja napoved: Napoved za trgovske nepremičnine v obdobju 2026–2028 ostaja previdno optimistična. Rast prebivalstva (prek priseljevanja) neposredno spodbuja porabo v trgovinah, zlasti v območjih rasti, kjer nova gospodinjstva potrebujejo lokalne nakupovalne možnosti. Velik dotok migrantov v Sydneyu bo podprl povpraševanje po vsem – od živil do storitev. Delež e-trgovine, ki je močno poskočil v letu 2020, se je stabiliziral – spletna prodaja predstavlja okoli 11–12 % celotne prodaje na drobno v Avstraliji in svojega deleža v zadnjih nekaj letih ni bistveno povečala publications.raywhite.com. Trgovine fizične trgovine so dokazale svojo odpornost; kupci se vračajo zaradi izkušnje, trgovci pa vse bolj uporabljajo večkanalne pristope (integracija spleta in fizičnih trgovin). To pomeni, da bodo fizične trgovine (še posebej tiste, ki ponujajo priročnost ali izkušnjo) ostale nepogrešljive. Kategorije, kot so prehrana in pijača, osebne storitve, zdravstvo ter diskontne trgovine, poganjajo povpraševanje po poslovnih prostorih v trgovinah in središčih. Prisoten je trend k “doživljajski trgovini” – nakupovalna središča dodajajo zabavne dejavnosti (kina, bowlingi, igralni centri) in restavracijske dele ter postajajo destinacije za cel dan publications.raywhite.com. To se bo verjetno nadaljevalo, pri čemer bodo uspešna središča tista, ki bodo učinkovito združevala nakupovanje in prosti čas.

Napovedi kažejo na stabilne ali rahlo izboljšane najemnine in vrednosti maloprodajnih nepremičnin. Na primer, če bodo obrestne mere do leta 2026 znatno padle, bi se lahko kapitalska vrednost maloprodajnih centrov zvišala, saj se bodo donosi nekoliko znižali (čeprav verjetno manj izrazito kot pri industrijskih nepremičninah v letih 2018–21). Na strani najemnin bo rast verjetno sledila inflaciji (nizke enomestne številke). Tveganje, na katerega moramo biti pozorni, je kupi moč potrošnikov: ob visokem dolgu gospodinjstev, če bo gospodarska rast omahovala, bi lahko trpela diskrecijska maloprodaja, nekateri trgovci pa bi lahko zmanjšali obseg poslovanja ali celo zaprli trgovine. Prav tako so strukturne spremembe – npr. več spletnega nakupovanja določenih izdelkov – stalni izziv. A številni trgovci so se prilagodili (prevzem na prodajnem mestu, ipd.), kategorije, ki so manj dovzetne za spletno zamenjavo (npr. živila, kavarne, frizerski saloni, zdravstvene klinike), pa zdaj predstavljajo večji delež najemniških struktur.

Regijska usmeritev: Znotraj širšega območja Sydneyja se vroče točke maloprodaje ujemajo z območji rasti prebivalstva. Zahodni Sydney ima na primer veliko povpraševanje po novih maloprodajnih površinah, saj se predmestja širijo – zato se v območjih, kot so Marsden Park, Leppington in Oran Park, odpirajo ali načrtujejo novi nakupovalni kompleksi. Uveljavljene primestne glavne ulice (npr. v Parramatti, Bondiju, Chatswoodu) so si močno opomogle z nizko stopnjo praznih prostorov, čeprav se CBD maloprodaja (osrednja nakupovalna četrt Sydneyja CBD) še vedno pobira po izgubi nekaterih mednarodnih turistov in delovno aktivnih obiskovalcev. Do leta 2028 bo dokončanje metro prog ustvarilo nove možnosti za maloprodajo na postajah (npr. trgovine okoli postaj Metro West v krajih, kot sta Five Dock ali Parramatta, bi lahko uspevale). Poleg tega bo novo letališče zahodnega Sydneyja spodbudilo razvoj maloprodaje (in gostinstva) za potrebe popotnikov in delavcev.

Segment	Pogoji na trgu 2025 (Sydney)	Napoved/Obeti za 2026–2028
Pisarna (CBD)	Stopnja prostih prostorov ~12,7 %–12,8 % (konec 2024) – dosegla vrhunec in se stabilizira cbre.com.au.Najemnine za vrhunske prostore ostajajo stabilne (učinkovite najemnine za vrhunske prostore v središču mesta +5 % v letu 2024) cbre.com; visoki spodbujevalni ukrepi (~35–40 %) so še vedno pogosti.Omejena nova ponudba v letih 2025–26 zmanjšuje pritisk cbre.com.au.Donosi približno 6,0 % za najboljše nepremičnine (po padcu vrednosti) content.knightfrank.com.	Postopno okrevanje.Prazna mesta naj bi upadla na približno 8–10 % do leta 2027, saj se bo absorpcija izboljšala (minimalna ponudba).Rast najemnin v vrhunskih pisarnah na letni ravni z nizkimi enomestnimi odstotki cbre.com (trend prehoda na bolj kakovostne prostore se nadaljuje).Stare pisarne lahko zaostajajo ali pa se preoblikujejo v alternativne uporabe.Pričakovani donosi naj bi se do leta 2026 skrčili za približno 25–50 bazičnih točk, saj zniževanje obrestnih mer povečuje vrednosti content.knightfrank.com in privablja več investitorjev.Sydney verjetno med najboljšimi pisarniškimi izvajalci v Avstraliji cushmanwakefield.com.
Trgovina na drobno	Močno okrevanje.Maloprodajna sredstva vodijo donose (skupni donosi +2,8 % v zadnjem četrtletju) publications.raywhite.com.Povpraševanje investitorjev se je povečalo – maloprodaja je predstavljala 41 % transakcij v letu 2024 (v primerjavi s povprečjem 28 %) publications.raywhite.com.Nizka stopnja prostih prostorov v trgovskih centrih z živili (~4 % ali manj) linkedin.com.Najemnine rahlo naraščajo; najemnine v nakupovalnih središčih naj bi v letu 2025 beležile nizko enomestno rast cbre.com.Donosnosti: ~5–6 % za vrhunska nakupovalna središča, višje za regionalna/trgovska središča.	Stabilna napoved. Rast prebivalstva in omejena nova ponudba podpirata najemnine – pričakuje se 1–3 % letna rast najemnin v dobro lociranih centrih cbre.com.Maloprodaja velja za izstopajočo v letih 2025–26 med sektorji publications.raywhite.com, pri čemer vlagatelji ciljajo na primestna središča.Tveganja: potrošniška poraba bi se lahko zmanjšala; vendar naj bi osnovna maloprodaja ostala odporna.Možno rahlo stiskanje donosnosti, če obrestne mere padejo (kar povečuje vrednosti), čeprav so verjetne večinoma stabilne donosnosti.Na splošno bodo maloprodajne nepremičnine ohranjale visoko zasedenost in stabilne prihodke; uspešna središča bodo za rast vključila več zabave/doživetij publications.raywhite.com.
Industrijski sektor	Glejte naslednji razdelek za podroben pregled industrijskega trga. Industrija v Sydneyju še naprej cveti: praznost približno 2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; najemnine še vedno rastejo (čeprav počasneje, +0,7 % četrtletje na četrtletje) assets.cushmanwakefield.com; neprecedenčno povpraševanje s strani logistike, z glavnimi donosi približno 5,25 %–5,75 %.Investitorji so zainteresirani, vendar so cene visoke; v letih 2022–24 je prišlo do določenega znižanja donosnosti.	Glejte naslednji razdelek. Obeti so pozitivni, a se umirjajo: rahlo povečanje praznin (na <3,5 % do konca 2025) z velikim valom ponudbe, nato pa ponovno zaostrovanje assets.cushmanwakefield.com.Rast najemnin ~4 % v letu 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, nato srednje enomestne številke v letih 2026–27 na podhranjenih podtrgih.Kompresija donosnosti verjetno pozno v letih 2025–2026, saj znižanje obrestnih mer izboljšuje razpoloženje brokerdaily.au – Donosnosti industrijskih nepremičnin v Sydneyju bi se lahko izboljšale za 25–50 bazičnih točk, glede na svetovno zanimanje za logistična sredstva.Dolgoročni dejavniki povpraševanja (e-trgovina, infrastruktura, kot je novo letališče) ohranjajo ta sektor robusten.

Viri: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Naložbe in tveganja (maloprodaja): Investitorji trenutno vidijo priložnost v maloprodaji. Donosi so višji v primerjavi z drugimi naložbenimi razredi, pripoved pa se je premaknila iz “apokalipse maloprodaje” v bolj uravnotežen pogled na večkanalno maloprodajo. Posebej privlačni so lokalni in podregionalni centri, ki jih vodijo supermarketi, saj ponujajo obrambne, na potrebah temelječe dohodke linkedin.com publications.raywhite.com. Ti centri imajo zelo nizko stopnjo prostih kapacitet in so deloma infrastruktura v skupnostih – močan investicijski argument. Obstaja tudi priložnost za rast v nekaterih velikih prodajnih formatih (centri z obsežnimi dobrinami), saj rast stanovanj spodbuja povpraševanje po gospodinjskem blagu itd. Vendar pa tveganja vključujejo upad potrošniške porabe: če bodo inflacija in obrestni stroški še naprej obremenjevali potrošnike, bi lahko rast maloprodaje zastala, kar bi pritisnilo na najemnike. Trgovci z oblačili in pohištvom že čutijo pritisk na marže. Drugo tveganje so naraščajoči obratovalni stroški za centre (energija, plače); če višje najemnine ne bodo sledile, se lahko čisti dohodek zmanjša. Spletna prodaja je še vedno konkurenčna grožnja, zlasti v kategorijah, kot so elektronika ali veleblagovnice; nakupovalni centri morajo stalno prilagajati strukturo najemnikov, da ostajajo relevantni (lahko pričakujemo večjo integracijo logistike, kot so mini distribucijski centri v nakupovalnih središčih, ali več storitvenih najemnikov). Tudi tveganje obrestnih mer vpliva na vrednotenje maloprodajnih nepremičnin: če se donosi ne bodo zmanjšali, kot je pričakovano, in bodo stroški zadolževanja ostali visoki, bi lahko lastniki z visokim finančnim vzvodom imeli težave. Kljub temu pa trenutne razmere z nižanjem obrestnih mer in trdnimi temelji uvrščajo maloprodajo med “velikega povratnika” na trgu poslovnih nepremičnin v poznih 2020-ih publications.raywhite.com.

Preglednica 2: Povzetek poslovnih nepremičnin v Sydneyju (2025 in napoved)

(Preglednica 2 povzema razmere in napovedi na pisarniškem, maloprodajnem in industrijskem trgu v Sydneyju. Industrijski segment je podrobneje predstavljen v naslednjem poglavju.)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Sydneyjev industrijski in logistični nepremičninski sektor je v zadnjih letih postal pravi zmagovalec in ostaja ključen segment ob vstopu v leto 2025 – čeprav se njegova izjemna rast umirja na bolj vzdržno raven. V ta sektor spadajo skladišča, distribucijski centri, proizvodni prostori in industrijska zemljišča po celotnem metropolitanskem območju Sydneyja (z zgoščenostjo v Zahodnem Sydneyju). Ključni dejavniki so bili razcvet e-trgovine, preoblikovanje dobavnih verig in pomanjkanje razpoložljive zemlje, kar je v letih 2021–2023 vodilo v rekordno nizke stopnje prostih kapacitet in skokovito rast najemnin. Leta 2025 je industrijski trg še vedno zelo močan, čeprav se normalizira v primerjavi s temi vrhunci.

Nova ponudba se končno povečuje po letih premalo gradnje.

Samo v prvem četrtletju 2025 je bilo v Sydneyju dokončanih približno 185.000 m² novih industrijskih površin assets.cushmanwakefield.com – projekti, kot je ogromen Tollov distribucijski center velikosti 65.000 m² v Kemps Creeku, in špekulativni objekti v Chipping Norton (28.100 m²) in Moorebank assets.cushmanwakefield.com.Za celotno leto 2025 je v Sydneyju predvidena rekordna ~950.000 m² nova zaloga, ki bo dokončana assets.cushmanwakefield.com.Več kot polovica tega je špekulativna (zgrajena brez vnaprej zakupljenih najemnikov), kar je sprememba v primerjavi z zadnjimi leti, ko so prevladovale vnaprejšnje zaveze assets.cushmanwakefield.com.Glavni predhodno najeti projekti vključujejo Amazonovo novo mega skladišče v Goodmanovi Oakdale East posesti in Woolworthsovo veliko distribucijsko središče v Charter Hallovem Light Horse hubu v Eastern Creeku assets.cushmanwakefield.com.Približno 55 % načrtovanih projektov za leto 2025 je že vnaprej dogovorjenih, preostanek pa bo preizkusil zmožnost trga, da absorbira nove prostore assets.cushmanwakefield.com.Ta dotok ponudbe je razlog, da se je stopnja prostih prostorov rahlo povečala in naj bi v naslednjih 6 mesecih še nekoliko narasla, vendar naj bi do konca leta 2025 še vedno ostala pod 3,5 % assets.cushmanwakefield.com.Po letu 2025 se lahko razvoj upočasni: izzivi izvedljivosti in omejitve glede zemljišč (pomanjkanje zemljišč z ustrezno namembnostjo in konkurenca s strani podatkovnih centrov) povzročajo, da se nekateri načrtovani projekti zamikajo ali odpovedujejo assets.cushmanwakefield.com.Mnogi razvijalci zadržujejo izvajanje špekulativnih gradenj, dokler ne zagotovijo najemnikov, zaradi visokih stroškov gradnje in višjih stroškov financiranja.To nakazuje, da bi se po trenutnem valu nova ponudba lahko zmanjšala, kar pa pomeni, da bi se lahko stopnja nezasedenosti znova zmanjšala od poznega leta 2025 do leta 2026, ko bo obstoječi prostor absorbiran assets.cushmanwakefield.com.

Trenutni trendi v letu 2025

Prostost in ponudba: Industrijska prostost v Sydneyju ostaja izjemno nizka, čeprav se je rahlo povečala, saj nekaj nove ponudbe prihaja na trg. V prvem četrtletju 2025 je stopnja prostih prostorov narasla na 2,8 % (z ~2,5 % konec leta 2024) assets.cushmanwakefield.com. K tej rasti so pripomogli val zaključkov gradenj – med njimi velike zmogljivosti, kot sta skladišče z 26.000 m² v Marsden Parku in logistični objekt z 25.000 m² v Moorebank Intermodal Terminal – ter velika površina, ki se vrača nazaj na trg (bivši distribucijski center Coles s 74.000 m², ponovno oddan v Eastern Creeku) assets.cushmanwakefield.com. Kljub temu je 2,8 % prostih prostorov izjemno malo v primerjavi s preteklimi podatki. V številnih podtrgih je še vedno težko najti proste površine za takojšnjo uporabo, zlasti za manjše in srednje potrebe. Po površinah je večina (62 %) trenutno prostih prostorov v prvovrstnih, sodobnih zgradbah assets.cushmanwakefield.com, vendar so te običajno oddane sorazmerno hitro; starejši, sekundarni objekti pa pogosto ostanejo prazni dlje časa (nekatere tovrstne stavbe so prazne že več kot 6 mesecev) assets.cushmanwakefield.com. Pomembno je, da podnajem predstavlja le manjši delež (~25 %) prostih prostorov assets.cushmanwakefield.com, kar pomeni, da večino prostih prostorov ustvarjajo lastniki, ki sami iščejo najemnike.

Najemnine in cene: Industrijske najemnine v Sydneyju so v zadnjih nekaj letih doživele izjemno rast. Najemnine za najboljše prostore so v letu 2022 poskočile za približno 20–30 % na letni ravni, saj je bila stopnja prostih površin rekordno nizka. Do začetka leta 2023 je rast na nacionalni ravni dosegla vrh pri približno +27 % na letni ravni cbre.com. Ob vstopu v obdobje 2024–25 se je rast najemnin upočasnila, vendar ostaja močna. V 1. četrtletju 2025 so industrijske najemnine v Sydneyju v povprečju zrasle za 0,7 % na četrtletje (to bi pomenilo okoli 3 % letno, če bi se ta trend nadaljeval) assets.cushmanwakefield.com. Podjetje Cushman & Wakefield napoveduje, da bo rast najemnin v Sydneyju v letu 2025 znašala 4,3 % assets.cushmanwakefield.com. Nekateri podtrgi beležijo nadpovprečne rezultate: Central West (okolica Silverwater/Granville) je v zadnjem četrtletju zabeležil 1,4-odstotno rast najemnin assets.cushmanwakefield.com, kar odraža zelo omejeno ponudbo na tem območju. Južni Sydney (infill področje blizu pristanišča Port Botany in letališča) je prav tako dosegel 0,5 % četrtletne rasti, kljub že tako visokim najemninam assets.cushmanwakefield.com. Zunanja območja (Outer West, Southwest) zdaj beležijo bolj zmerno rast najemnin, saj je tam večina nove ponudbe, kar najemnikom omogoča nekoliko več možnosti in močnejši pogajalski položaj assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Kljub temu spodbudi za najem ostajajo razmeroma nizki in so se stabilizirali po rahli rasti v letu 2024 – tipični spodbudni paket znaša približno 10–17,5 % za obstoječe objekte ter 15–20 % za predpogodbe pri večjih novih projektih assets.cushmanwakefield.com. Ti nivoji spodbud so se zvišali z manj kot 10 % pred letom dni, a so še vedno nizki glede na pisarniški ali trgovski sektor, kar pomeni, da imajo lastniki nepremičnin še vedno glavno besedo.

V dolarjih so najemnine za vrhunska skladišča v zahodnem Sydneyju (zunanji zahod) približno v razponu 140–170 $ na m² neto, medtem ko lahko južni Sydney preseže 250 $/m² za vrhunske majhne enote – kar je med najvišjimi industrijskimi najemninami v Avstraliji zaradi izjemnega pomanjkanja zemljišč. Vrednosti zemljišč so prav tako močno zrasle (v južnem Sydneyju se je industrijsko zemljišče prodajalo nad 3.000 $/m²) dpn.com.au. Splošno mnenje je, da se bo rast najemnin nadaljevala, vendar z enomestnimi stopnjami v prihodnje, kar pomeni ohladitev v primerjavi z nevzdržno dvomestno rastjo. Podobno razmišljanje ima tudi CBRE: po rekordnem 27% skoku v začetku 2023 se je rast industrijskih najemnin do konca 2024 upočasnila na 9% na letni ravni in naj bi se še zmerneje gibala, čeprav ostaja pozitivna zaradi omejene ponudbe cbre.com. Zaradi tako nizke stopnje prostih zmogljivosti se vsak najemnik z nujno potrebo še vedno sooča s pritiskom na višje najemnine, medtem ko imajo veliki najemniki, ki lahko počakajo, več pogajalske moči zaradi prihajajočih novogradenj.

Na investicijski strani so industrijski donosi dosegli rekordno nizke vrednosti (<4 % za vrhunski Sydney) na vrhuncu leta 2021, nato pa so se v letih 2022–23 razširili zaradi višjih obrestnih mer. Trenutno so donosi za vrhunsko industrijsko nepremičnino v Sydneyju približno 5,0 % do 5,5 %, za sekundarne pa v visokem razponu 5 %–6 %. Obstajajo dokazi, da so se donosi stabilizirali – na primer, nedavna prodaja v Villawoodu je bila realizirana pri približno 5,45 % osnovnem donosu assets.cushmanwakefield.com. Z napovedanimi znižanji obrestnih mer je razpoloženje postalo pozitivno. Povpraševanje vlagateljev po industrijskih/logističnih nepremičninah ostaja visoko, tako v državi kot med tujimi institucijami, zaradi močnih temeljnih kazalnikov sektorja. Po podatkih Knight Franka je konkurenca za vrhunska industrijska sredstva v Sydneyju in Brisbanu “v razcvetu”, pri čemer se donosi v Brisbanu znova zmanjšujejo, Sydney pa naj bi sledil brokerdaily.au. Cushmanova napoved navaja, da nov kapital (tudi tuji) cilja na avstralsko logistiko in da “pričakujejo pojav nove kompresije donosov v drugi polovici 2025”, ko bo količina denarja trčila v omejeno zalogo cushmanwakefield.com. V praksi, če bodo obrestne mere padle, lahko donosi vrhunskih industrijskih nepremičnin do leta 2026 znova zdrsnejo proti nizkim 5 % ali celo visokim 4 %, kar bo pognalo vrednosti navzgor. Obseg kapitalskih transakcij, ki se je upočasnil v 2023, naj bi se znatno povečal – morda za več kot 10 % v letu 2025 pri industrijskih naložbah cbre.com.au, saj se bodo pričakovanja glede cen med kupci in prodajalci usklajevala.

Geografska žarišča: Zahodni Sydney je epicenter industrijske dejavnosti. Zunanji zahod (ob križišču M7/M4, predmestja kot so Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) in jugozahod (okoli M5, Moorebank, Ingleburn) sta območji, kjer nastaja največ novih logističnih parkov. Bližina avtocest in (v primeru Moorebanka) intermodalnega železniškega pristanišča naredi ta območja zelo privlačna. Kot omenjeno, so Amazon in drugi na teh območjih že podpisali velike predpogodbe assets.cushmanwakefield.com. Prihajajoče letališče Western Sydney sproža nastanek novih industrijskih območij pri Aerotropolis/Bradfield, kjer pričakujejo napredno proizvodnjo, logistiko in vesoljsko industrijo – kar bo v naslednjem desetletju spremenilo igro. Vlada Novega Južnega Walesa je že odobrila skladiščni kompleks v vrednosti 139 milijonov dolarjev v bližini Aerotropolica, ki bo dokončan leta 2025 psnews.com.au. Medtem pa je industrija v Notranjem Sydneyju (Južni Sydney, notranji zahod) še vedno zelo iskana za “zadnjo miljo” distribucije, vendar praktično ni več na voljo zemljišč – mnoga starejša industrijska območja se preurejajo za mešano rabo. To najemnike potiska proti zahodu. Severozahod (od Marsden Parka do Rouse Hilla) je še eno rastoče območje za lahko industrijo in skladišča, saj se tam širi prebivalstvo. Osrednji zahod (Silverwater, Auburn) pa je staro območje z nizko stopnjo prostih zmogljivosti zaradi svoje centralne lokacije.

Obeti 2026–2028

Srednjeročni obeti za industrijski trg v Sydneyju so temeljno močni, čeprav se bo silovita rast umirila v enakomernejši ritem. Ključne točke za obdobje 2026–28:

Prosta kapaciteta in ponudba: Trenutni gradbeni razcvet bo začasno dvignil prosto kapaciteto do leta 2025, a kasneje bo nova ponudba verjetno manjša od povpraševanja. Razpoložljivost industrijskih zemljišč v Sydneyju omejuje geografija in namenska raba – zahodni Sydney ima sicer zemljišča, a njihovo sproščanje pogojujejo infrastruktura in načrtovalni postopki. Veliko razvijalcev se zaradi visokih stroškov izogiba preveliki gradnji. Cushman napoveduje, da bi se lahko prosta kapaciteta v letu 2025 povzpela na največ 3,5 %, nato pa padla od konca 2025 v leto 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do leta 2027 bi se lahko prosti prostori vrnili na približno 2 % ali nižje, če se gradnja upočasni. V bistvu bo industrijski trg v Sydneyju ostal skoraj popolnoma zaseden, saj je običajna “trenja” v zdravem trgu okoli 5 %, v Sydneyju pa bo ta številka precej nižja.
Rast najemnin: Pričakujte nadaljnjo rast najemnin, a na letni ravni v srednjih enomestnih odstotkih. Za leto 2025 je napovedana 4,3% rast assets.cushmanwakefield.com; podoben razpon (morda 3–5 % letno) je verjeten tudi v letih 2026 in 2027. Nekateri izbrani trgi bi lahko presegli 5 %, če bo ponudba tam posebej omejena assets.cushmanwakefield.com. Na primer, če se v Južnem Sydneyju ali Centralnem Zahodu začne malo novih projektov, bi lahko tam zaradi zadržanega povpraševanja prišlo do izrazitejših podražitev najemnin. Nasprotno pa lahko območja z veliko novogradenj (deli Zunanjega Zahoda) doživijo bolj umirjeno rast najemnin, dokler se prostori ne zapolnijo. Ena zanimiva ugotovitev: spodbude najemodajalcev se lahko nekoliko povečajo (kot so se v letu 2024 na ~15 % pri prednajemih assets.cushmanwakefield.com), kar nekoliko omili dejansko rast najemnin tudi, če nominalne najemnine rastejo. A kljub temu so industrijski najemodajalci v močni poziciji. Do leta 2028 bi lahko najemnine za prvovrstna skladišča v Sydneyju zlahka bile za 15 % ali več višje kot danes, glede na strukturne dejavnike.
Povpraševalni dejavniki: E-poslovanje bo ostalo pomemben najemnik – rast spletne prodaje se je ustalila pri ~11 % prodaje, vendar bo nadaljnja rast (do 15 % ali več do konca 2020-ih) zahtevala več logističnih površin. Podjetja za tretjelogistiko (3PL), dostavna podjetja in trgovci, ki optimizirajo svoje dobavne verige, bodo glavni najemniki. Cushman pričakuje povečanje aktivnosti 3PL v drugi polovici 2025, saj so bila mnoga podjetja 3PL presenetljivo mirna (morda zaradi kapacitet, zgrajenih prej), vendar se bodo morala razširiti za obvladovanje rastočih obsegov assets.cushmanwakefield.com. Poleg tega bi lahko oživitev proizvodnje (npr. v farmaciji, živilski industriji ali visokih tehnologijah) zmerno povečala povpraševanje, še posebej ob vladnem zanimanju za lokalizacijo ključnih industrij. Novi tehnološki parki v Sydneyju (kot so napredna industrijska območja v Zahodnem Sydneyju) lahko sprožijo povpraševanje po objektih. Podatkovni centri se prav tako potegujejo za industrijska zemljišča – čeprav niso tradicionalna skladišča, zasedajo industrijske cone in doživljajo razcvet zaradi digitalnega gospodarstva. Ta konkurenca (podatkovni centri pogosto plačujejo najvišje cene za zemljišča/priklop na energijo) bo še naprej pritiskala na rast cen zemljišč in omejevala razvoj skladišč na določenih območjih assets.cushmanwakefield.com.
Naložbeni obeti: Kot omenjeno, so pogoji postavljeni za potencialno ponovno znižanje donosnosti industrijskih nepremičnin do let 2025–26, zaradi velike količine kapitala in nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. Številni globalni vlagatelji menijo, da je avstralski industrijski sektor premalo založen in dolgoročno rastno naravnan. Do leta 2028 bi lahko donosnosti za najboljše industrijske nepremičnine v Sydneyju znova padle na nizkih 5 % ali celo visoko v območje 4 %, če bo gospodarstvo močno. To nakazuje na nadaljnjo rast kapitala. Vendar tako nizke donosnosti povečujejo tudi tveganje ob vstopu – če bi se donosnosti obveznic nepričakovano zvišale, bi vrednosti industrijskih nepremičnin postale občutljive. Splošno gledano lahko pričakujemo, da bo veliko povpraševanje vlagateljev vztrajalo, kar bi lahko spodbudilo razvoj prek kapitalskih partnerstev (npr. velika institucijska sredstva za gradnjo logističnih parkov za dostop do zaloge).
Tveganja: Eno od tveganj je gospodarsko upočasnitev in posledično zmanjšanje povpraševanja – npr. če bi se potrošnja močno zmanjšala, bi trgovci lahko združili skladišča in s tem zmanjšali najemanje prostorov. A glede na dolgoročne trende je to blago tveganje; večina najemnikov načrtuje dolgoročno in kratkotrajna nihanja ne bodo bistveno spremenila smeri. Tveganje prevelike ponudbe je drugo – bi lahko trenutni val novogradenj presegel povpraševanje? Zaenkrat je pomemben delež novih prostorov že predhodno oddan, ostali naj bi se oddali v kratkem, vendar bi se razvijalci umaknili, če bi spekulativni prostori iz leta 2025 ostali prazni (trg bi se samouravnaval). Sporočilo iz industrijskih poročil je, da bo vsak morebiten dvig prostih kapacitet le začasen assets.cushmanwakefield.com. Drugo tveganje predstavljajo zamude pri infrastrukturi: Sydneyske ceste in pristanišča morajo slediti razvoju (npr. če bi intermodalni terminal Moorebank ali nadgradnje avtoceste naleteli na težave, bi bili logistični učinki lahko upočasnjeni). Rast stroškov ostaja zaskrbljujoča – gradnja skladišč je 20–30 % dražja kot pred nekaj leti; če se stroški ne bodo znižali, bo najemnina morala rasti, da bi upravičila novo gradnjo. Nazadnje pa lahko regulativne spremembe (na primer sprememba namenske rabe ali ekološki predpisi) vplivajo na zalogo industrijskih zemljišč, a glede na trenutne razmere ni pričakovati ukrepov, ki bi bistveno sprostili omejitve.

Na splošno bo industrijski sektor v Sydneyju do leta 2028 verjetno še naprej zagotavljal dobre rezultate – visoko zasedenost, rast najemnin in močan interes vlagateljev – čeprav ne več eksplozivne rasti zadnjih let. Gre za priljubljen naložbeni razred zaradi obrambnih lastnosti (dolge pogodbe, ključna funkcija) in potenciala rasti.

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Priložnosti na industrijskem trgu v Sydneyju so pomembne:

Ključna logistična sredstva (sodobni distribucijski centri z dolgoročnimi najemnimi pogodbami) zagotavljajo stabilen dohodek na trgu z omejeno dostopnostjo zemljišč. Ker naj bi stopnja prostih zmogljivosti ostala nizka, lahko lastniki dobro umeščenih industrijskih objektov pričakujejo visoko zasedenost in postopno povečevanje najemnin. Če so ta sredstva pridobljena po trenutnih donosih (~5 %), bi lahko dosegla kapitalski dobiček, če se bodo donosi skladno s pričakovanji znižali zaradi nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. V raznolikejšem gospodarstvu je izpostavljenost logistiki (ki je temelj e-trgovine in potrošnje) relativno obrambna naložba, a še vedno z možnostjo rasti – kar je redka kombinacija.
Razvojne priložnosti: Za razvijalce z zemljišči ali možnostjo pridobitve dovoljenj pomenijo stalne pomanjkljivosti zelo dobičkonosne projekte po meri za najemnike (zlasti velike, ki potrebujejo prilagojene objekte). Ponovna pozidava industrijskih območij (npr. starih industrijskih lokacij bližje mestu, ki jih lahko spremenimo v večnadstropne logistične centre ali podatkovne centre) je še ena nova priložnost zaradi izjemnega pomanjkanja zemljišč v bližini mesta. Večnadstropna skladišča, ki so v Avstraliji novost, bi lahko postala izvedljiva v Sydneyju, kot so že v gosto naseljenih azijskih mestih.
Nastajajoči podsektorji: Kot je bilo poudarjeno, alternativni sektorji kot so podatkovni centri in hladna skladišča hitro rastejo. Podatkovni centri v zahodnem Sydneyju (npr. območje Eastern Creek) so se razširili zaradi potreb po računalništvu v oblaku. Pogosto ponujajo dolgoročne najeme z najemniki z visoko boniteto (tehnološka podjetja), kar pritegne vlagatelje. Prav tako so hladna skladišča (distribucija hrane) in logistični objekti zadnje milje v bližini urbanih središč zelo iskani (na primer objekti za izpolnjevanje naročil za dostavo živil). Preudarni vlagatelji bi lahko ciljali na industrijska sredstva, ki služijo tem nišam.

Tveganja niso izključena:

Cenovno tveganje: Industrijske nepremičnine niso več poceni; ponekod so cene skoraj popolne. Če gospodarske razmere ne bodo sledile pričakovanjem (npr. če bo inflacija vztrajala in bodo obrestne mere dlje časa višje), potem do pričakovanega znižanja donosnosti morda ne bo prišlo, visoko vrednoteni nakupi pa lahko podhranijo donosnost. Prav tako je manj prostora za znižanje kapitalskih donosnosti kot pred petimi leti, ko so se donosi gibali med 7–8 %. Tako se bodo prihodnji donosi bolj zanašali na rast najemnin, ki je sicer verjetna, a morda ne bo dosegla izjemnih stopenj zadnjih let.
Koncentracija najemnikov in zastaranje: Nekateri vlagatelji opozarjajo na specifično tveganje – na primer, če eden od večjih 3PL ali trgovskih najemnikov preneha poslovati ali zapusti objekt, bi lahko bilo v okolju visokih najemnin težko ponovno zapolniti prostore, če se trg ohladi. Prav tako objekti lahko zastarijo (npr. prenizka višina prostorov, nezadosten dostop kamionov), še posebej zaradi tehnološkega napredka (avtomatizacija skladišč ipd.). Za vzdrževanje sodobnosti objektov bodo morda potrebna stalna vlaganja.
Regulativni/okoljski dejavniki: Trajnostnost je vse bolj v ospredju – skladišča z nizko energetsko učinkovitostjo ali brez sončnih kolektorjev ipd. bi lahko bila manj povpraševana, saj najemniki in vlagatelji vse bolj dajejo prednost zelenim zgradbam. Poleg tega lahko spremembe v trgovinski politiki ali delovanju pristanišč (na primer, če se spremenijo uvozne/izvozne količine) posredno vplivajo na določene industrijske grozde.
Premiki v dobavnih verigah: Geopolitični dogodki lahko spremenijo poti dobavnih verig; na primer, večja lokalizacija proizvodnje bi lahko povečala povpraševanje po lokalnih proizvodnih prostorih, medtem ko bi svetovna gospodarska recesija zmanjšala uvoz, kar bi vplivalo na logistične prostore v pristaniščih. Vendar pa se bo zaradi raznolikega gospodarstva in strateške lege Sydney lahko prilagodil različnim scenarijem.

Za zaključek, industrijske nepremičnine v Sydneyju ostajajo zelo privlačen sektor, pogosto imenovan »industrijsko & logistično zlato«. Ključ za vlagatelje je, da v trenutnem razgretem okolju ne plačajo preveč, za najemnike pa, da čim prej zagotovijo prostore (če je mogoče, s predhodno najavo), saj bo v prihodnosti teh vedno manj. Z novim letališčem in infrastrukturo bodo industrijski trgi v zahodnem Sydneyju cveteli, širili gospodarske koristi in ustvarili številne nepremičninske priložnosti v naslednjem desetletju.

Zaključek

V vseh segmentih – stanovanjskem, komercialnem (pisarne/trgovine) in industrijskem – je trg nepremičnin v Sydneyju leta 2025 zaznamovan z ponovno rastjo kljub vztrajnim omejitvam ponudbe. Stanovanjske nepremičnine dosegajo nove cenovne rekorde, k čemur prispevajo nizke obrestne mere in pritisk prebivalstva, čeprav dostopnost ostaja osrednja skrb abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Napovedi do leta 2028 nakazujejo nadaljnje zviševanje cen in najemnin, čeprav z zmernejšo stopnjo, pri čemer bodo rezultati v veliki meri odvisni od pobud za povečanje stanovanjskih zmogljivosti in ekonomskih razmer. Komercialni sektorji kažejo na večstopenjsko okrevanje: pisarne se stabilizirajo in so pripravljene na napredek, saj Sydney vodi nacionalno povpraševanje po pisarnah nazaj v rast cushmanwakefield.com, medtem ko so trgovine presenetljivo postale najbolj uspešen sektor, saj se potrošniki vračajo k fizičnim nakupom in vlagatelji prepoznavajo vrednost v tej panogi publications.raywhite.com. Industrijske nepremičnine ostajajo v svojih temeljih trdne – prazna industrijska površina v Sydneyju naj bi ostala pod 3–4 % skozi desetletje assets.cushmanwakefield.com – kar pomeni, da bodo logistične nepremičnine ostale iskane tako pri najemnikih kot tudi pri vlagateljih.

Naložbene priložnosti so v tem okolju številne: od zgoščenih stanovanjskih projektov in gradenj za najem (v povezavi z vladnimi spodbudami), do vrednostno-dodajnih prenov pisarn in vrhunskih logističnih objektov, Sydney ponuja vrsto možnosti za preudarne vlagatelje. Ključna območja rasti kot je širši zahodni Sydney izstopajo – ogromni infrastrukturni projekti (metro linije, avtoceste, letališče) in načrtovana urbana središča (npr. Bradfield City) preoblikujejo te regije, kar bo verjetno prineslo nadpovprečno rast nepremičnin, saj se tja selijo nova delovna mesta in prebivalci dpn.com.au dpn.com.au. Uveljavljeni notranje-mestni trgi bodo prav tako imeli koristi od splošnega gospodarskega napredka in, v primeru pisarn, omejene nove ponudbe, ki podpira obstoječe lastnike.

Vendar pa ne gre podcenjevati tveganj in izzivov. Stanovanjska dostopnost je na ravni krize – brez bistvenega povečanja ponudbe bo veliko prebivalcev Sydneyja ostalo izključenih ali obremenjenih s stanovanjskimi stroški, kar bi lahko povzročilo politične posege ali zmanjšalo gospodarsko konkurenčnost. Zanašanje na zgodovinsko nizke obrestne mere za ohranjanje visokih vrednosti sredstev predstavlja še eno ranljivost; vsak šok, ki vodi do višjih stroškov financiranja ali zmanjšane likvidnosti, bi se lahko hitro odrazil na vrednosti nepremičnin. Poleg tega je trg Sydneyja prepleten z globalnimi trendi: spremembe politike tujega vlaganja, tokovi mednarodnih študentov in svetovno gospodarsko zdravje (ki vpliva na širjenje ali krčenje poslovanja) bodo v prihodnjih letih pomembno vplivali na dogajanje.

Vladna politika bo ključni dejavnik. Uspeh (ali neuspeh) novih pobud za stanovanjsko gradnjo v NSW – hitrejše odobravanje projektov, spodbujanje ponudbe najemnih stanovanj, financiranje infrastrukture – bo določil, ali lahko Sydney vsaj nekoliko ublaži pomanjkanje stanovanj ali pa se bo razkorak še naprej poglabljal australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Na komercialnem področju bodo politike, ki podpirajo priseljevanje in gospodarsko rast, neposredno spodbujale povpraševanje na nepremičninskem trgu (več ljudi pomeni večjo potrebo po domovih, pisarnah, trgovinah, skladiščih). Nasprotno pa bi lahko katera koli nenadna politika, ki bi zmanjšala povpraševanje (kot so omejitve priseljevanja ali obdavčitev naložb v nepremičnine), ublažila trg.

Povzetek: nepremičninski trg v Sydneyju v obdobju 2026–2028 se zdi odporen in dinamičen, temelječ na močnih temeljih: rastoča in premožna populacija, status regionalnega gospodarskega središča in pomembne nadgradnje infrastrukture, ki povečujejo zmogljivost mesta. Stanovanjske nepremičnine bodo še naprej – čeprav zmerno – rasle in ostajajo temelj bogastva (Sydney bo najverjetneje do konca tega desetletja utrdil svoj položaj mesta, kjer povprečna cena hiše presega 2 milijona dolarjev) abc.net.au. Komercialne nepremičnine so v fazi okrevanja – stopnja prostih pisarn se bo zmanjšala, trgovski sektor bo doživljal preporod, industrijske/logistične nepremičnine pa bodo utrjevale svojo ključno vlogo v novi ekonomiji. Vlagatelji in deležniki morajo biti pripravljeni na zelo konkurenčen trg (zlasti za redka sredstva, kot so zemljišča za razvoj in kakovostne stavbe) in bodo potrebovali strateške pristope (bodisi sprejemanje novih modelov razvoja, partnerstvo z vlado pri projektih ali nadgradnja sredstev, da bodo kos prihodnjim potrebam). Kljub kratkoročnim izzivom ostaja napoved za nepremičninski trg v Sydneyju previdno optimistična: vztrajna privlačnost mesta in gospodarska moč nakazujeta, da se bosta vrednost in povpraševanje po nepremičninah dolgoročno povečevala, čeprav se bodo cikli spreminjali.

Skrbno načrtovanje in vztrajna podpora politik, usmerjenih v povečanje ponudbe in krepitev infrastrukture, lahko omogočita, da Sydney uspešno obvladuje svojo rast in zagotovi, da bo nepremičninski trg ostal ne le motor bogastva, temveč tudi temelj bivalnosti in produktivnosti tega globalnega mesta v prihodnjih letih.

Reference:

ABC News (2025). Cene nepremičnin naj bi dosegle rekordne višine v letih 2025–26, kar bo povzročilo težave kupcem in razcvet prodajalcem. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stanje stanovanjskega sistema 2025 – Ključne ugotovitve o pomanjkanju in dostopnosti stanovanj australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Napoved oskrbe s stanovanji v širšem Sydneyju – Predvidenih 172.900 novih domov do leta 2029 (28.800 na leto) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Poročilo o napovedi cen za poslovno leto 2025–26 – pričakovana cena hiše v Sydneyju +7 % na 1,83 milijona $; stanovanje +6 % na 889.000 $ abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Poročilo o bolečini in dobičku – 95 % prodaj je bilo dobičkonosnih v začetku 2025; cene navzgor po znižanju obrestnih mer RBA abc.net.au
YourMortgage (julij 2025). Median House Prices – Srednja cena hiše v Sydneyju 1,496 mio USD; najhitrejša rast v St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (januar 2025). Povprečna najemnina v Avstraliji – Srednja najemnina v Sydneyju 775 $ (hiše) in 720 $ (stanovanja) na teden (najvišje v državi) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Nezasedenost 2,8 %; napovedana rast najemnin +4,3 % v 2025; nezasedenost bo ostala <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Rast industrijskih najemnin se upočasnjuje, a ostaja pozitivna; najemnine v trgovskem sektorju bodo rasle nizko enomestno, Perth/Sydney vodita cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime donosi ~6,0 % stabilni, pričakuje se znižanje v 2. polovici 2025; nezasedenost 12,8 % in verjetno je že dosegla vrh content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Napoved za nepremičnine – Maloprodaja naj bi vodila komercialno uspešnost v 2025; maloprodajne transakcije naraščajo, prevladujejo skupni donosi publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Napoved za avstralske poslovne nepremičnine – Okrevanje v vseh sektorjih, povpraševanje po industrijskih nepremičninah povzroča stiskanje donosov, tuj kapital aktiven brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW pospešuje ponudbo najemnih stanovanj – 50% popust na davek na zemljišče za BTR podaljšan za nedoločen čas; omogočen razvoj infrastrukture za hitrejšo gradnjo stanovanj abc.net.au abc.net.au
Reutersova anketa preko GlobalPropertyGuide (2025). Analiza trga stanovanj – Analitiki napovedujejo +3,7% rast cen stanovanj v Avstraliji v 2025, +5,0% v 2026/27; Sydney ~+3% v 2025 (zmernejša rast) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avstralska napoved 2025 – Sydney/Brisbane vodita okrevanje pisarniških prostorov; znižanje obrestnih mer bo spodbudilo naložbe, stiskanje donosov v logistiki v drugi polovici 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Dinamika ponudbe, povpraševanja in politike

Napovedi 2026–2028 (cene, najemnine in povpraševanje)

Naložbene priložnosti in tveganja v stanovanjskem segmentu

Stanovanjske nepremičnine v Sydneyju v naslednjih nekaj letih ponujajo tako privlačne priložnosti kot tudi pomembna tveganja za vlagatelje in kupce stanovanj:

Priložnosti: Temeljno povpraševanje v Sydneyju – ki ga poganjajo rast prebivalstva, močno gospodarstvo in privlačnost kot globalnega mesta – zagotavlja trdno osnovo za naložbe v nepremičnine. Ker se cene obnavljajo in so obrestne mere na poti navzdol, obstaja potencial za kapitalsko rast do konca 2020-ih (čeprav po zmernih stopnjah). Donosi od najemnin so se izboljšali, zlasti pri stanovanjih, kar pomeni, da lahko novi vlagatelji dosežejo boljši denarni tok kot pred nekaj leti (npr. ~4 % bruto donosa na stanovanja). Poleg tega nekatere skupine in območja lahko presegajo povprečje: na primer, zemljišča v razvojnem koridorju (zahodni Sydney blizu Aerotropolisa ali severozahod okoli novih postaj podzemne železnice) bi lahko doživela nadpovprečno rast vrednosti, saj infrastruktura in delovna mesta spreminjajo ta območja. Naložbe v dobro locirana stanovanja so lahko prav tako privlačne, saj razlika v ceni do hiš pomeni, da se bo več kupcev/najemnikov usmerilo v stanovanja; že zdaj napovedujejo, da bodo vrednosti sydneyskih stanovanj dosegle rekordne višine zaradi te spremembe povpraševanja abc.net.au abc.net.au. Državna podpora stanovanjstvu (kot so subvencije za prve kupce ali sheme z nizkimi vlogami) prav tako ohranja vstopno raven na trgu in koristi lastnikom v teh segmentih. Skratka, kronično pomanjkanje stanovanj in gospodarska vitalnost Sydneyja močno podpirata dolgoročne naložbe v stanovanja, če si lahko privoščite vstop na trg.
Tveganja: Glavno tveganje je dostopnost in dolg. Cene v Sydneyju so tako visoke, da so občutljive na spremembe obrestnih mer in širše gospodarske šoke. Če bi se inflacija ponovno povečala ali bi prišlo do upočasnitve globalnega gospodarstva, bi se obrestne mere lahko zvišale ali vsaj ne znižale, kot je bilo pričakovano, kar bi hitro lahko zaustavilo rast cen ali celo povzročilo padec. Zelo zadolženi kupci so ranljivi na povišanje obrestnih mer ali obrokov. Obstajajo tudi regulativna tveganja – na primer, kakršnekoli prihodnje spremembe davčnih ugodnosti za vlagatelje (negativna obdavčitev, olajšave pri davku na kapitalski dobiček) bi lahko zmanjšale povpraševanje vlagateljev in znižale cene, zlasti pri naložbenih stanovanjih. Drugo tveganje je kakovost gradnje in presežek ponudbe v določenih območjih: nekatera območja so doživela veliko novih visokih stanovanjskih stavb (npr. Olympic Park, Zetland), in čeprav je trenutna zasedenost visoka, bi sočasen prihod večjega števila novih stanovanj na trg lahko pomenil večjo konkurenco in počasnejšo rast najemnin. Vlagatelji morajo biti previdni pri stanovanjskih stavbah z napakami ali visokimi tekočimi stroški, kar je bila v NSW težava. Prisotno je tudi tveganje koncentracije gospodarstva – uspešnost Sydneyja je vezana na finance, tehnologijo in priseljevanje; vsaka politika, ki bistveno zmanjša priseljevanje, ali upadanje zaposlovanja v belih ovratnikih (npr. finančna kriza), bi zmanjšala povpraševanje po stanovanjih. Nazadnje še likvidnostno tveganje: trg v Sydneyju je cikličen, prodaja v času padca pa je lahko zahtevna (manj kupcev si lahko privošči v zaostrenih kreditnih pogojih). Kratkoročni špekulanti lahko utrpijo izgube, če kupijo ob vrhu in morajo hitro prodati. Na splošno velja, da čeprav se stanovanjski trg v Sydneyju zdi »zgodba o visokem povpraševanju in omejeni ponudbi«, ki podpira naložbe, pa so vstopni stroški visoki in obstaja izpostavljenost makroekonomskim nihanjem.

Indikator (Sydney)	Status 2025/Nedavni trend	Napoved za 2026–2028
Mediana cene hiše	~1,50 mio $ (junij 2025); okrevanje, +5 % medletno globalpropertyguide.com.Najvišje v Avstraliji yourmortgage.com.au.	Postopen dvig na približno 1,83 milijona USD do leta 2026 (+7 %) abc.net.au; nadaljnje zmerne rasti (približno 3–5 %/leto) do leta 2028, razen v primeru šokov.Cene podprte z nezadostno ponudbo in znižanjem obrestnih mer.
Mediana cene enote	~860.000 $ (junij 2025); v zadnjem času razmeroma stabilna (poceni segment v povpraševanju) abc.net.au.	Pričakujejo se nove rekordne vrednosti – ~889.000 $ do leta 2026 (+6%) abc.net.au.Dostopnost in prehod kupcev prvih stanovanj na enote bosta poganjala približno 4–5% letno rast do leta 2028.
Letna najemnina – Hiša	775 $/teden (2025), rast približno 8–10 % na leto; prostih stanovanj približno 1 % (izjemno omejeno) mozo.com.au.	Rast najemnin se umirja, vendar ostaja pozitivna.Stopnja prostih delovnih mest se lahko do leta 2026–27 poveča na 2 %.Pričakujte letne enomestne % poviške najemnin; rahlo olajšanje, če se ponudba izboljša, vendar bodo najemnine verjetno ≥850 $/teden do leta 2028.
Letna najemnina – enota	720 $/teden (2025), približno 10 % več na leto; močno povpraševanje zaradi vrnitve študentov mozo.com.au.	Nadaljnje zvišanje najemnin v letih 2025–26, nato umirjanje.Do leta 2028 enote ~800 $/teden.Visoke najemnine (in olajšave pri obrestnih merah) ohranjajo zanimanje vlagateljev za stanovanja.
Dodatek k stanovanjski ponudbi	~28.000 novih stanovanj na leto je predvidenih v naslednjih 5 letih planning.nsw.gov.au; pod povpraševanjem.Le 177 tisoč jih je bilo zgrajenih po vsej državi leta 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Pomanjkanje še vedno traja. Dokončanja bi se lahko zmerno povečala do leta 2027–28, če bodo reforme uspešne, vendar bodo verjetno še vedno pod zahtevanimi ~40 tisoč/leto.Kronično pomanjkanje bo ohranjalo pritisk na rast cen/najemin.
Povpraševanje kupcev in razpoloženje	Izboljšano v letu 2025 zaradi znižanja obrestnih mer in rasti prebivalstva; prvi kupci aktivni, a finančno obremenjeni.	Naj bi ostalo stabilno ob padcu obrestnih mer.Tveganje: če se gospodarstvo oslabi ali kredit zaostri, se lahko povpraševanje zmanjša.Na splošno močna migracija in obeti za zaposlitev podpirajo stabilno povpraševanje do leta 2028.

Viri: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabela 1: Stanovanjski trg v Sydneyju – Ključni kazalniki in napovedi

(Tabela 1 poudarja metrike stanovanjskega trga v Sydneyju in pričakovane trende.)

Trg poslovnih nepremičnin v Sydneyju

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Segment	Pogoji na trgu 2025 (Sydney)	Napoved/Obeti za 2026–2028
Pisarna (CBD)	Stopnja prostih prostorov ~12,7 %–12,8 % (konec 2024) – dosegla vrhunec in se stabilizira cbre.com.au.Najemnine za vrhunske prostore ostajajo stabilne (učinkovite najemnine za vrhunske prostore v središču mesta +5 % v letu 2024) cbre.com; visoki spodbujevalni ukrepi (~35–40 %) so še vedno pogosti.Omejena nova ponudba v letih 2025–26 zmanjšuje pritisk cbre.com.au.Donosi približno 6,0 % za najboljše nepremičnine (po padcu vrednosti) content.knightfrank.com.	Postopno okrevanje.Prazna mesta naj bi upadla na približno 8–10 % do leta 2027, saj se bo absorpcija izboljšala (minimalna ponudba).Rast najemnin v vrhunskih pisarnah na letni ravni z nizkimi enomestnimi odstotki cbre.com (trend prehoda na bolj kakovostne prostore se nadaljuje).Stare pisarne lahko zaostajajo ali pa se preoblikujejo v alternativne uporabe.Pričakovani donosi naj bi se do leta 2026 skrčili za približno 25–50 bazičnih točk, saj zniževanje obrestnih mer povečuje vrednosti content.knightfrank.com in privablja več investitorjev.Sydney verjetno med najboljšimi pisarniškimi izvajalci v Avstraliji cushmanwakefield.com.
Trgovina na drobno	Močno okrevanje.Maloprodajna sredstva vodijo donose (skupni donosi +2,8 % v zadnjem četrtletju) publications.raywhite.com.Povpraševanje investitorjev se je povečalo – maloprodaja je predstavljala 41 % transakcij v letu 2024 (v primerjavi s povprečjem 28 %) publications.raywhite.com.Nizka stopnja prostih prostorov v trgovskih centrih z živili (~4 % ali manj) linkedin.com.Najemnine rahlo naraščajo; najemnine v nakupovalnih središčih naj bi v letu 2025 beležile nizko enomestno rast cbre.com.Donosnosti: ~5–6 % za vrhunska nakupovalna središča, višje za regionalna/trgovska središča.	Stabilna napoved. Rast prebivalstva in omejena nova ponudba podpirata najemnine – pričakuje se 1–3 % letna rast najemnin v dobro lociranih centrih cbre.com.Maloprodaja velja za izstopajočo v letih 2025–26 med sektorji publications.raywhite.com, pri čemer vlagatelji ciljajo na primestna središča.Tveganja: potrošniška poraba bi se lahko zmanjšala; vendar naj bi osnovna maloprodaja ostala odporna.Možno rahlo stiskanje donosnosti, če obrestne mere padejo (kar povečuje vrednosti), čeprav so verjetne večinoma stabilne donosnosti.Na splošno bodo maloprodajne nepremičnine ohranjale visoko zasedenost in stabilne prihodke; uspešna središča bodo za rast vključila več zabave/doživetij publications.raywhite.com.
Industrijski sektor	Glejte naslednji razdelek za podroben pregled industrijskega trga. Industrija v Sydneyju še naprej cveti: praznost približno 2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; najemnine še vedno rastejo (čeprav počasneje, +0,7 % četrtletje na četrtletje) assets.cushmanwakefield.com; neprecedenčno povpraševanje s strani logistike, z glavnimi donosi približno 5,25 %–5,75 %.Investitorji so zainteresirani, vendar so cene visoke; v letih 2022–24 je prišlo do določenega znižanja donosnosti.	Glejte naslednji razdelek. Obeti so pozitivni, a se umirjajo: rahlo povečanje praznin (na <3,5 % do konca 2025) z velikim valom ponudbe, nato pa ponovno zaostrovanje assets.cushmanwakefield.com.Rast najemnin ~4 % v letu 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, nato srednje enomestne številke v letih 2026–27 na podhranjenih podtrgih.Kompresija donosnosti verjetno pozno v letih 2025–2026, saj znižanje obrestnih mer izboljšuje razpoloženje brokerdaily.au – Donosnosti industrijskih nepremičnin v Sydneyju bi se lahko izboljšale za 25–50 bazičnih točk, glede na svetovno zanimanje za logistična sredstva.Dolgoročni dejavniki povpraševanja (e-trgovina, infrastruktura, kot je novo letališče) ohranjajo ta sektor robusten.

Viri: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Preglednica 2: Povzetek poslovnih nepremičnin v Sydneyju (2025 in napoved)

(Preglednica 2 povzema razmere in napovedi na pisarniškem, maloprodajnem in industrijskem trgu v Sydneyju. Industrijski segment je podrobneje predstavljen v naslednjem poglavju.)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Nova ponudba se končno povečuje po letih premalo gradnje.

Trenutni trendi v letu 2025

Obeti 2026–2028

Srednjeročni obeti za industrijski trg v Sydneyju so temeljno močni, čeprav se bo silovita rast umirila v enakomernejši ritem. Ključne točke za obdobje 2026–28:

Prosta kapaciteta in ponudba: Trenutni gradbeni razcvet bo začasno dvignil prosto kapaciteto do leta 2025, a kasneje bo nova ponudba verjetno manjša od povpraševanja. Razpoložljivost industrijskih zemljišč v Sydneyju omejuje geografija in namenska raba – zahodni Sydney ima sicer zemljišča, a njihovo sproščanje pogojujejo infrastruktura in načrtovalni postopki. Veliko razvijalcev se zaradi visokih stroškov izogiba preveliki gradnji. Cushman napoveduje, da bi se lahko prosta kapaciteta v letu 2025 povzpela na največ 3,5 %, nato pa padla od konca 2025 v leto 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do leta 2027 bi se lahko prosti prostori vrnili na približno 2 % ali nižje, če se gradnja upočasni. V bistvu bo industrijski trg v Sydneyju ostal skoraj popolnoma zaseden, saj je običajna “trenja” v zdravem trgu okoli 5 %, v Sydneyju pa bo ta številka precej nižja.
Rast najemnin: Pričakujte nadaljnjo rast najemnin, a na letni ravni v srednjih enomestnih odstotkih. Za leto 2025 je napovedana 4,3% rast assets.cushmanwakefield.com; podoben razpon (morda 3–5 % letno) je verjeten tudi v letih 2026 in 2027. Nekateri izbrani trgi bi lahko presegli 5 %, če bo ponudba tam posebej omejena assets.cushmanwakefield.com. Na primer, če se v Južnem Sydneyju ali Centralnem Zahodu začne malo novih projektov, bi lahko tam zaradi zadržanega povpraševanja prišlo do izrazitejših podražitev najemnin. Nasprotno pa lahko območja z veliko novogradenj (deli Zunanjega Zahoda) doživijo bolj umirjeno rast najemnin, dokler se prostori ne zapolnijo. Ena zanimiva ugotovitev: spodbude najemodajalcev se lahko nekoliko povečajo (kot so se v letu 2024 na ~15 % pri prednajemih assets.cushmanwakefield.com), kar nekoliko omili dejansko rast najemnin tudi, če nominalne najemnine rastejo. A kljub temu so industrijski najemodajalci v močni poziciji. Do leta 2028 bi lahko najemnine za prvovrstna skladišča v Sydneyju zlahka bile za 15 % ali več višje kot danes, glede na strukturne dejavnike.
Povpraševalni dejavniki: E-poslovanje bo ostalo pomemben najemnik – rast spletne prodaje se je ustalila pri ~11 % prodaje, vendar bo nadaljnja rast (do 15 % ali več do konca 2020-ih) zahtevala več logističnih površin. Podjetja za tretjelogistiko (3PL), dostavna podjetja in trgovci, ki optimizirajo svoje dobavne verige, bodo glavni najemniki. Cushman pričakuje povečanje aktivnosti 3PL v drugi polovici 2025, saj so bila mnoga podjetja 3PL presenetljivo mirna (morda zaradi kapacitet, zgrajenih prej), vendar se bodo morala razširiti za obvladovanje rastočih obsegov assets.cushmanwakefield.com. Poleg tega bi lahko oživitev proizvodnje (npr. v farmaciji, živilski industriji ali visokih tehnologijah) zmerno povečala povpraševanje, še posebej ob vladnem zanimanju za lokalizacijo ključnih industrij. Novi tehnološki parki v Sydneyju (kot so napredna industrijska območja v Zahodnem Sydneyju) lahko sprožijo povpraševanje po objektih. Podatkovni centri se prav tako potegujejo za industrijska zemljišča – čeprav niso tradicionalna skladišča, zasedajo industrijske cone in doživljajo razcvet zaradi digitalnega gospodarstva. Ta konkurenca (podatkovni centri pogosto plačujejo najvišje cene za zemljišča/priklop na energijo) bo še naprej pritiskala na rast cen zemljišč in omejevala razvoj skladišč na določenih območjih assets.cushmanwakefield.com.
Naložbeni obeti: Kot omenjeno, so pogoji postavljeni za potencialno ponovno znižanje donosnosti industrijskih nepremičnin do let 2025–26, zaradi velike količine kapitala in nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. Številni globalni vlagatelji menijo, da je avstralski industrijski sektor premalo založen in dolgoročno rastno naravnan. Do leta 2028 bi lahko donosnosti za najboljše industrijske nepremičnine v Sydneyju znova padle na nizkih 5 % ali celo visoko v območje 4 %, če bo gospodarstvo močno. To nakazuje na nadaljnjo rast kapitala. Vendar tako nizke donosnosti povečujejo tudi tveganje ob vstopu – če bi se donosnosti obveznic nepričakovano zvišale, bi vrednosti industrijskih nepremičnin postale občutljive. Splošno gledano lahko pričakujemo, da bo veliko povpraševanje vlagateljev vztrajalo, kar bi lahko spodbudilo razvoj prek kapitalskih partnerstev (npr. velika institucijska sredstva za gradnjo logističnih parkov za dostop do zaloge).
Tveganja: Eno od tveganj je gospodarsko upočasnitev in posledično zmanjšanje povpraševanja – npr. če bi se potrošnja močno zmanjšala, bi trgovci lahko združili skladišča in s tem zmanjšali najemanje prostorov. A glede na dolgoročne trende je to blago tveganje; večina najemnikov načrtuje dolgoročno in kratkotrajna nihanja ne bodo bistveno spremenila smeri. Tveganje prevelike ponudbe je drugo – bi lahko trenutni val novogradenj presegel povpraševanje? Zaenkrat je pomemben delež novih prostorov že predhodno oddan, ostali naj bi se oddali v kratkem, vendar bi se razvijalci umaknili, če bi spekulativni prostori iz leta 2025 ostali prazni (trg bi se samouravnaval). Sporočilo iz industrijskih poročil je, da bo vsak morebiten dvig prostih kapacitet le začasen assets.cushmanwakefield.com. Drugo tveganje predstavljajo zamude pri infrastrukturi: Sydneyske ceste in pristanišča morajo slediti razvoju (npr. če bi intermodalni terminal Moorebank ali nadgradnje avtoceste naleteli na težave, bi bili logistični učinki lahko upočasnjeni). Rast stroškov ostaja zaskrbljujoča – gradnja skladišč je 20–30 % dražja kot pred nekaj leti; če se stroški ne bodo znižali, bo najemnina morala rasti, da bi upravičila novo gradnjo. Nazadnje pa lahko regulativne spremembe (na primer sprememba namenske rabe ali ekološki predpisi) vplivajo na zalogo industrijskih zemljišč, a glede na trenutne razmere ni pričakovati ukrepov, ki bi bistveno sprostili omejitve.

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Priložnosti na industrijskem trgu v Sydneyju so pomembne:

Ključna logistična sredstva (sodobni distribucijski centri z dolgoročnimi najemnimi pogodbami) zagotavljajo stabilen dohodek na trgu z omejeno dostopnostjo zemljišč. Ker naj bi stopnja prostih zmogljivosti ostala nizka, lahko lastniki dobro umeščenih industrijskih objektov pričakujejo visoko zasedenost in postopno povečevanje najemnin. Če so ta sredstva pridobljena po trenutnih donosih (~5 %), bi lahko dosegla kapitalski dobiček, če se bodo donosi skladno s pričakovanji znižali zaradi nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. V raznolikejšem gospodarstvu je izpostavljenost logistiki (ki je temelj e-trgovine in potrošnje) relativno obrambna naložba, a še vedno z možnostjo rasti – kar je redka kombinacija.
Razvojne priložnosti: Za razvijalce z zemljišči ali možnostjo pridobitve dovoljenj pomenijo stalne pomanjkljivosti zelo dobičkonosne projekte po meri za najemnike (zlasti velike, ki potrebujejo prilagojene objekte). Ponovna pozidava industrijskih območij (npr. starih industrijskih lokacij bližje mestu, ki jih lahko spremenimo v večnadstropne logistične centre ali podatkovne centre) je še ena nova priložnost zaradi izjemnega pomanjkanja zemljišč v bližini mesta. Večnadstropna skladišča, ki so v Avstraliji novost, bi lahko postala izvedljiva v Sydneyju, kot so že v gosto naseljenih azijskih mestih.
Nastajajoči podsektorji: Kot je bilo poudarjeno, alternativni sektorji kot so podatkovni centri in hladna skladišča hitro rastejo. Podatkovni centri v zahodnem Sydneyju (npr. območje Eastern Creek) so se razširili zaradi potreb po računalništvu v oblaku. Pogosto ponujajo dolgoročne najeme z najemniki z visoko boniteto (tehnološka podjetja), kar pritegne vlagatelje. Prav tako so hladna skladišča (distribucija hrane) in logistični objekti zadnje milje v bližini urbanih središč zelo iskani (na primer objekti za izpolnjevanje naročil za dostavo živil). Preudarni vlagatelji bi lahko ciljali na industrijska sredstva, ki služijo tem nišam.

Tveganja niso izključena:

Cenovno tveganje: Industrijske nepremičnine niso več poceni; ponekod so cene skoraj popolne. Če gospodarske razmere ne bodo sledile pričakovanjem (npr. če bo inflacija vztrajala in bodo obrestne mere dlje časa višje), potem do pričakovanega znižanja donosnosti morda ne bo prišlo, visoko vrednoteni nakupi pa lahko podhranijo donosnost. Prav tako je manj prostora za znižanje kapitalskih donosnosti kot pred petimi leti, ko so se donosi gibali med 7–8 %. Tako se bodo prihodnji donosi bolj zanašali na rast najemnin, ki je sicer verjetna, a morda ne bo dosegla izjemnih stopenj zadnjih let.
Koncentracija najemnikov in zastaranje: Nekateri vlagatelji opozarjajo na specifično tveganje – na primer, če eden od večjih 3PL ali trgovskih najemnikov preneha poslovati ali zapusti objekt, bi lahko bilo v okolju visokih najemnin težko ponovno zapolniti prostore, če se trg ohladi. Prav tako objekti lahko zastarijo (npr. prenizka višina prostorov, nezadosten dostop kamionov), še posebej zaradi tehnološkega napredka (avtomatizacija skladišč ipd.). Za vzdrževanje sodobnosti objektov bodo morda potrebna stalna vlaganja.
Regulativni/okoljski dejavniki: Trajnostnost je vse bolj v ospredju – skladišča z nizko energetsko učinkovitostjo ali brez sončnih kolektorjev ipd. bi lahko bila manj povpraševana, saj najemniki in vlagatelji vse bolj dajejo prednost zelenim zgradbam. Poleg tega lahko spremembe v trgovinski politiki ali delovanju pristanišč (na primer, če se spremenijo uvozne/izvozne količine) posredno vplivajo na določene industrijske grozde.
Premiki v dobavnih verigah: Geopolitični dogodki lahko spremenijo poti dobavnih verig; na primer, večja lokalizacija proizvodnje bi lahko povečala povpraševanje po lokalnih proizvodnih prostorih, medtem ko bi svetovna gospodarska recesija zmanjšala uvoz, kar bi vplivalo na logistične prostore v pristaniščih. Vendar pa se bo zaradi raznolikega gospodarstva in strateške lege Sydney lahko prilagodil različnim scenarijem.

Zaključek

Reference:

ABC News (2025). Cene nepremičnin naj bi dosegle rekordne višine v letih 2025–26, kar bo povzročilo težave kupcem in razcvet prodajalcem. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stanje stanovanjskega sistema 2025 – Ključne ugotovitve o pomanjkanju in dostopnosti stanovanj australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Napoved oskrbe s stanovanji v širšem Sydneyju – Predvidenih 172.900 novih domov do leta 2029 (28.800 na leto) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Poročilo o napovedi cen za poslovno leto 2025–26 – pričakovana cena hiše v Sydneyju +7 % na 1,83 milijona $; stanovanje +6 % na 889.000 $ abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Poročilo o bolečini in dobičku – 95 % prodaj je bilo dobičkonosnih v začetku 2025; cene navzgor po znižanju obrestnih mer RBA abc.net.au
YourMortgage (julij 2025). Median House Prices – Srednja cena hiše v Sydneyju 1,496 mio USD; najhitrejša rast v St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (januar 2025). Povprečna najemnina v Avstraliji – Srednja najemnina v Sydneyju 775 $ (hiše) in 720 $ (stanovanja) na teden (najvišje v državi) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Nezasedenost 2,8 %; napovedana rast najemnin +4,3 % v 2025; nezasedenost bo ostala <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Rast industrijskih najemnin se upočasnjuje, a ostaja pozitivna; najemnine v trgovskem sektorju bodo rasle nizko enomestno, Perth/Sydney vodita cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime donosi ~6,0 % stabilni, pričakuje se znižanje v 2. polovici 2025; nezasedenost 12,8 % in verjetno je že dosegla vrh content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Napoved za nepremičnine – Maloprodaja naj bi vodila komercialno uspešnost v 2025; maloprodajne transakcije naraščajo, prevladujejo skupni donosi publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Napoved za avstralske poslovne nepremičnine – Okrevanje v vseh sektorjih, povpraševanje po industrijskih nepremičninah povzroča stiskanje donosov, tuj kapital aktiven brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW pospešuje ponudbo najemnih stanovanj – 50% popust na davek na zemljišče za BTR podaljšan za nedoločen čas; omogočen razvoj infrastrukture za hitrejšo gradnjo stanovanj abc.net.au abc.net.au
Reutersova anketa preko GlobalPropertyGuide (2025). Analiza trga stanovanj – Analitiki napovedujejo +3,7% rast cen stanovanj v Avstraliji v 2025, +5,0% v 2026/27; Sydney ~+3% v 2025 (zmernejša rast) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avstralska napoved 2025 – Sydney/Brisbane vodita okrevanje pisarniških prostorov; znižanje obrestnih mer bo spodbudilo naložbe, stiskanje donosov v logistiki v drugi polovici 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Trenutni trendi v 2025

Dinamika ponudbe, povpraševanja in politike

Napovedi 2026–2028 (cene, najemnine in povpraševanje)

Naložbene priložnosti in tveganja v stanovanjskem segmentu

Stanovanjske nepremičnine v Sydneyju v naslednjih nekaj letih ponujajo tako privlačne priložnosti kot tudi pomembna tveganja za vlagatelje in kupce stanovanj:

Priložnosti: Temeljno povpraševanje v Sydneyju – ki ga poganjajo rast prebivalstva, močno gospodarstvo in privlačnost kot globalnega mesta – zagotavlja trdno osnovo za naložbe v nepremičnine. Ker se cene obnavljajo in so obrestne mere na poti navzdol, obstaja potencial za kapitalsko rast do konca 2020-ih (čeprav po zmernih stopnjah). Donosi od najemnin so se izboljšali, zlasti pri stanovanjih, kar pomeni, da lahko novi vlagatelji dosežejo boljši denarni tok kot pred nekaj leti (npr. ~4 % bruto donosa na stanovanja). Poleg tega nekatere skupine in območja lahko presegajo povprečje: na primer, zemljišča v razvojnem koridorju (zahodni Sydney blizu Aerotropolisa ali severozahod okoli novih postaj podzemne železnice) bi lahko doživela nadpovprečno rast vrednosti, saj infrastruktura in delovna mesta spreminjajo ta območja. Naložbe v dobro locirana stanovanja so lahko prav tako privlačne, saj razlika v ceni do hiš pomeni, da se bo več kupcev/najemnikov usmerilo v stanovanja; že zdaj napovedujejo, da bodo vrednosti sydneyskih stanovanj dosegle rekordne višine zaradi te spremembe povpraševanja abc.net.au abc.net.au. Državna podpora stanovanjstvu (kot so subvencije za prve kupce ali sheme z nizkimi vlogami) prav tako ohranja vstopno raven na trgu in koristi lastnikom v teh segmentih. Skratka, kronično pomanjkanje stanovanj in gospodarska vitalnost Sydneyja močno podpirata dolgoročne naložbe v stanovanja, če si lahko privoščite vstop na trg.
Tveganja: Glavno tveganje je dostopnost in dolg. Cene v Sydneyju so tako visoke, da so občutljive na spremembe obrestnih mer in širše gospodarske šoke. Če bi se inflacija ponovno povečala ali bi prišlo do upočasnitve globalnega gospodarstva, bi se obrestne mere lahko zvišale ali vsaj ne znižale, kot je bilo pričakovano, kar bi hitro lahko zaustavilo rast cen ali celo povzročilo padec. Zelo zadolženi kupci so ranljivi na povišanje obrestnih mer ali obrokov. Obstajajo tudi regulativna tveganja – na primer, kakršnekoli prihodnje spremembe davčnih ugodnosti za vlagatelje (negativna obdavčitev, olajšave pri davku na kapitalski dobiček) bi lahko zmanjšale povpraševanje vlagateljev in znižale cene, zlasti pri naložbenih stanovanjih. Drugo tveganje je kakovost gradnje in presežek ponudbe v določenih območjih: nekatera območja so doživela veliko novih visokih stanovanjskih stavb (npr. Olympic Park, Zetland), in čeprav je trenutna zasedenost visoka, bi sočasen prihod večjega števila novih stanovanj na trg lahko pomenil večjo konkurenco in počasnejšo rast najemnin. Vlagatelji morajo biti previdni pri stanovanjskih stavbah z napakami ali visokimi tekočimi stroški, kar je bila v NSW težava. Prisotno je tudi tveganje koncentracije gospodarstva – uspešnost Sydneyja je vezana na finance, tehnologijo in priseljevanje; vsaka politika, ki bistveno zmanjša priseljevanje, ali upadanje zaposlovanja v belih ovratnikih (npr. finančna kriza), bi zmanjšala povpraševanje po stanovanjih. Nazadnje še likvidnostno tveganje: trg v Sydneyju je cikličen, prodaja v času padca pa je lahko zahtevna (manj kupcev si lahko privošči v zaostrenih kreditnih pogojih). Kratkoročni špekulanti lahko utrpijo izgube, če kupijo ob vrhu in morajo hitro prodati. Na splošno velja, da čeprav se stanovanjski trg v Sydneyju zdi »zgodba o visokem povpraševanju in omejeni ponudbi«, ki podpira naložbe, pa so vstopni stroški visoki in obstaja izpostavljenost makroekonomskim nihanjem.

Indikator (Sydney)	Status 2025/Nedavni trend	Napoved za 2026–2028
Mediana cene hiše	~1,50 mio $ (junij 2025); okrevanje, +5 % medletno globalpropertyguide.com.Najvišje v Avstraliji yourmortgage.com.au.	Postopen dvig na približno 1,83 milijona USD do leta 2026 (+7 %) abc.net.au; nadaljnje zmerne rasti (približno 3–5 %/leto) do leta 2028, razen v primeru šokov.Cene podprte z nezadostno ponudbo in znižanjem obrestnih mer.
Mediana cene enote	~860.000 $ (junij 2025); v zadnjem času razmeroma stabilna (poceni segment v povpraševanju) abc.net.au.	Pričakujejo se nove rekordne vrednosti – ~889.000 $ do leta 2026 (+6%) abc.net.au.Dostopnost in prehod kupcev prvih stanovanj na enote bosta poganjala približno 4–5% letno rast do leta 2028.
Letna najemnina – Hiša	775 $/teden (2025), rast približno 8–10 % na leto; prostih stanovanj približno 1 % (izjemno omejeno) mozo.com.au.	Rast najemnin se umirja, vendar ostaja pozitivna.Stopnja prostih delovnih mest se lahko do leta 2026–27 poveča na 2 %.Pričakujte letne enomestne % poviške najemnin; rahlo olajšanje, če se ponudba izboljša, vendar bodo najemnine verjetno ≥850 $/teden do leta 2028.
Letna najemnina – enota	720 $/teden (2025), približno 10 % več na leto; močno povpraševanje zaradi vrnitve študentov mozo.com.au.	Nadaljnje zvišanje najemnin v letih 2025–26, nato umirjanje.Do leta 2028 enote ~800 $/teden.Visoke najemnine (in olajšave pri obrestnih merah) ohranjajo zanimanje vlagateljev za stanovanja.
Dodatek k stanovanjski ponudbi	~28.000 novih stanovanj na leto je predvidenih v naslednjih 5 letih planning.nsw.gov.au; pod povpraševanjem.Le 177 tisoč jih je bilo zgrajenih po vsej državi leta 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Pomanjkanje še vedno traja. Dokončanja bi se lahko zmerno povečala do leta 2027–28, če bodo reforme uspešne, vendar bodo verjetno še vedno pod zahtevanimi ~40 tisoč/leto.Kronično pomanjkanje bo ohranjalo pritisk na rast cen/najemin.
Povpraševanje kupcev in razpoloženje	Izboljšano v letu 2025 zaradi znižanja obrestnih mer in rasti prebivalstva; prvi kupci aktivni, a finančno obremenjeni.	Naj bi ostalo stabilno ob padcu obrestnih mer.Tveganje: če se gospodarstvo oslabi ali kredit zaostri, se lahko povpraševanje zmanjša.Na splošno močna migracija in obeti za zaposlitev podpirajo stabilno povpraševanje do leta 2028.

Viri: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabela 1: Stanovanjski trg v Sydneyju – Ključni kazalniki in napovedi

(Tabela 1 poudarja metrike stanovanjskega trga v Sydneyju in pričakovane trende.)

Trg poslovnih nepremičnin v Sydneyju

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Segment	Pogoji na trgu 2025 (Sydney)	Napoved/Obeti za 2026–2028
Pisarna (CBD)	Stopnja prostih prostorov ~12,7 %–12,8 % (konec 2024) – dosegla vrhunec in se stabilizira cbre.com.au.Najemnine za vrhunske prostore ostajajo stabilne (učinkovite najemnine za vrhunske prostore v središču mesta +5 % v letu 2024) cbre.com; visoki spodbujevalni ukrepi (~35–40 %) so še vedno pogosti.Omejena nova ponudba v letih 2025–26 zmanjšuje pritisk cbre.com.au.Donosi približno 6,0 % za najboljše nepremičnine (po padcu vrednosti) content.knightfrank.com.	Postopno okrevanje.Prazna mesta naj bi upadla na približno 8–10 % do leta 2027, saj se bo absorpcija izboljšala (minimalna ponudba).Rast najemnin v vrhunskih pisarnah na letni ravni z nizkimi enomestnimi odstotki cbre.com (trend prehoda na bolj kakovostne prostore se nadaljuje).Stare pisarne lahko zaostajajo ali pa se preoblikujejo v alternativne uporabe.Pričakovani donosi naj bi se do leta 2026 skrčili za približno 25–50 bazičnih točk, saj zniževanje obrestnih mer povečuje vrednosti content.knightfrank.com in privablja več investitorjev.Sydney verjetno med najboljšimi pisarniškimi izvajalci v Avstraliji cushmanwakefield.com.
Trgovina na drobno	Močno okrevanje.Maloprodajna sredstva vodijo donose (skupni donosi +2,8 % v zadnjem četrtletju) publications.raywhite.com.Povpraševanje investitorjev se je povečalo – maloprodaja je predstavljala 41 % transakcij v letu 2024 (v primerjavi s povprečjem 28 %) publications.raywhite.com.Nizka stopnja prostih prostorov v trgovskih centrih z živili (~4 % ali manj) linkedin.com.Najemnine rahlo naraščajo; najemnine v nakupovalnih središčih naj bi v letu 2025 beležile nizko enomestno rast cbre.com.Donosnosti: ~5–6 % za vrhunska nakupovalna središča, višje za regionalna/trgovska središča.	Stabilna napoved. Rast prebivalstva in omejena nova ponudba podpirata najemnine – pričakuje se 1–3 % letna rast najemnin v dobro lociranih centrih cbre.com.Maloprodaja velja za izstopajočo v letih 2025–26 med sektorji publications.raywhite.com, pri čemer vlagatelji ciljajo na primestna središča.Tveganja: potrošniška poraba bi se lahko zmanjšala; vendar naj bi osnovna maloprodaja ostala odporna.Možno rahlo stiskanje donosnosti, če obrestne mere padejo (kar povečuje vrednosti), čeprav so verjetne večinoma stabilne donosnosti.Na splošno bodo maloprodajne nepremičnine ohranjale visoko zasedenost in stabilne prihodke; uspešna središča bodo za rast vključila več zabave/doživetij publications.raywhite.com.
Industrijski sektor	Glejte naslednji razdelek za podroben pregled industrijskega trga. Industrija v Sydneyju še naprej cveti: praznost približno 2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; najemnine še vedno rastejo (čeprav počasneje, +0,7 % četrtletje na četrtletje) assets.cushmanwakefield.com; neprecedenčno povpraševanje s strani logistike, z glavnimi donosi približno 5,25 %–5,75 %.Investitorji so zainteresirani, vendar so cene visoke; v letih 2022–24 je prišlo do določenega znižanja donosnosti.	Glejte naslednji razdelek. Obeti so pozitivni, a se umirjajo: rahlo povečanje praznin (na <3,5 % do konca 2025) z velikim valom ponudbe, nato pa ponovno zaostrovanje assets.cushmanwakefield.com.Rast najemnin ~4 % v letu 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, nato srednje enomestne številke v letih 2026–27 na podhranjenih podtrgih.Kompresija donosnosti verjetno pozno v letih 2025–2026, saj znižanje obrestnih mer izboljšuje razpoloženje brokerdaily.au – Donosnosti industrijskih nepremičnin v Sydneyju bi se lahko izboljšale za 25–50 bazičnih točk, glede na svetovno zanimanje za logistična sredstva.Dolgoročni dejavniki povpraševanja (e-trgovina, infrastruktura, kot je novo letališče) ohranjajo ta sektor robusten.

Viri: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Preglednica 2: Povzetek poslovnih nepremičnin v Sydneyju (2025 in napoved)

(Preglednica 2 povzema razmere in napovedi na pisarniškem, maloprodajnem in industrijskem trgu v Sydneyju. Industrijski segment je podrobneje predstavljen v naslednjem poglavju.)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Nova ponudba se končno povečuje po letih premalo gradnje.

Trenutni trendi v letu 2025

Obeti 2026–2028

Srednjeročni obeti za industrijski trg v Sydneyju so temeljno močni, čeprav se bo silovita rast umirila v enakomernejši ritem. Ključne točke za obdobje 2026–28:

Prosta kapaciteta in ponudba: Trenutni gradbeni razcvet bo začasno dvignil prosto kapaciteto do leta 2025, a kasneje bo nova ponudba verjetno manjša od povpraševanja. Razpoložljivost industrijskih zemljišč v Sydneyju omejuje geografija in namenska raba – zahodni Sydney ima sicer zemljišča, a njihovo sproščanje pogojujejo infrastruktura in načrtovalni postopki. Veliko razvijalcev se zaradi visokih stroškov izogiba preveliki gradnji. Cushman napoveduje, da bi se lahko prosta kapaciteta v letu 2025 povzpela na največ 3,5 %, nato pa padla od konca 2025 v leto 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do leta 2027 bi se lahko prosti prostori vrnili na približno 2 % ali nižje, če se gradnja upočasni. V bistvu bo industrijski trg v Sydneyju ostal skoraj popolnoma zaseden, saj je običajna “trenja” v zdravem trgu okoli 5 %, v Sydneyju pa bo ta številka precej nižja.
Rast najemnin: Pričakujte nadaljnjo rast najemnin, a na letni ravni v srednjih enomestnih odstotkih. Za leto 2025 je napovedana 4,3% rast assets.cushmanwakefield.com; podoben razpon (morda 3–5 % letno) je verjeten tudi v letih 2026 in 2027. Nekateri izbrani trgi bi lahko presegli 5 %, če bo ponudba tam posebej omejena assets.cushmanwakefield.com. Na primer, če se v Južnem Sydneyju ali Centralnem Zahodu začne malo novih projektov, bi lahko tam zaradi zadržanega povpraševanja prišlo do izrazitejših podražitev najemnin. Nasprotno pa lahko območja z veliko novogradenj (deli Zunanjega Zahoda) doživijo bolj umirjeno rast najemnin, dokler se prostori ne zapolnijo. Ena zanimiva ugotovitev: spodbude najemodajalcev se lahko nekoliko povečajo (kot so se v letu 2024 na ~15 % pri prednajemih assets.cushmanwakefield.com), kar nekoliko omili dejansko rast najemnin tudi, če nominalne najemnine rastejo. A kljub temu so industrijski najemodajalci v močni poziciji. Do leta 2028 bi lahko najemnine za prvovrstna skladišča v Sydneyju zlahka bile za 15 % ali več višje kot danes, glede na strukturne dejavnike.
Povpraševalni dejavniki: E-poslovanje bo ostalo pomemben najemnik – rast spletne prodaje se je ustalila pri ~11 % prodaje, vendar bo nadaljnja rast (do 15 % ali več do konca 2020-ih) zahtevala več logističnih površin. Podjetja za tretjelogistiko (3PL), dostavna podjetja in trgovci, ki optimizirajo svoje dobavne verige, bodo glavni najemniki. Cushman pričakuje povečanje aktivnosti 3PL v drugi polovici 2025, saj so bila mnoga podjetja 3PL presenetljivo mirna (morda zaradi kapacitet, zgrajenih prej), vendar se bodo morala razširiti za obvladovanje rastočih obsegov assets.cushmanwakefield.com. Poleg tega bi lahko oživitev proizvodnje (npr. v farmaciji, živilski industriji ali visokih tehnologijah) zmerno povečala povpraševanje, še posebej ob vladnem zanimanju za lokalizacijo ključnih industrij. Novi tehnološki parki v Sydneyju (kot so napredna industrijska območja v Zahodnem Sydneyju) lahko sprožijo povpraševanje po objektih. Podatkovni centri se prav tako potegujejo za industrijska zemljišča – čeprav niso tradicionalna skladišča, zasedajo industrijske cone in doživljajo razcvet zaradi digitalnega gospodarstva. Ta konkurenca (podatkovni centri pogosto plačujejo najvišje cene za zemljišča/priklop na energijo) bo še naprej pritiskala na rast cen zemljišč in omejevala razvoj skladišč na določenih območjih assets.cushmanwakefield.com.
Naložbeni obeti: Kot omenjeno, so pogoji postavljeni za potencialno ponovno znižanje donosnosti industrijskih nepremičnin do let 2025–26, zaradi velike količine kapitala in nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. Številni globalni vlagatelji menijo, da je avstralski industrijski sektor premalo založen in dolgoročno rastno naravnan. Do leta 2028 bi lahko donosnosti za najboljše industrijske nepremičnine v Sydneyju znova padle na nizkih 5 % ali celo visoko v območje 4 %, če bo gospodarstvo močno. To nakazuje na nadaljnjo rast kapitala. Vendar tako nizke donosnosti povečujejo tudi tveganje ob vstopu – če bi se donosnosti obveznic nepričakovano zvišale, bi vrednosti industrijskih nepremičnin postale občutljive. Splošno gledano lahko pričakujemo, da bo veliko povpraševanje vlagateljev vztrajalo, kar bi lahko spodbudilo razvoj prek kapitalskih partnerstev (npr. velika institucijska sredstva za gradnjo logističnih parkov za dostop do zaloge).
Tveganja: Eno od tveganj je gospodarsko upočasnitev in posledično zmanjšanje povpraševanja – npr. če bi se potrošnja močno zmanjšala, bi trgovci lahko združili skladišča in s tem zmanjšali najemanje prostorov. A glede na dolgoročne trende je to blago tveganje; večina najemnikov načrtuje dolgoročno in kratkotrajna nihanja ne bodo bistveno spremenila smeri. Tveganje prevelike ponudbe je drugo – bi lahko trenutni val novogradenj presegel povpraševanje? Zaenkrat je pomemben delež novih prostorov že predhodno oddan, ostali naj bi se oddali v kratkem, vendar bi se razvijalci umaknili, če bi spekulativni prostori iz leta 2025 ostali prazni (trg bi se samouravnaval). Sporočilo iz industrijskih poročil je, da bo vsak morebiten dvig prostih kapacitet le začasen assets.cushmanwakefield.com. Drugo tveganje predstavljajo zamude pri infrastrukturi: Sydneyske ceste in pristanišča morajo slediti razvoju (npr. če bi intermodalni terminal Moorebank ali nadgradnje avtoceste naleteli na težave, bi bili logistični učinki lahko upočasnjeni). Rast stroškov ostaja zaskrbljujoča – gradnja skladišč je 20–30 % dražja kot pred nekaj leti; če se stroški ne bodo znižali, bo najemnina morala rasti, da bi upravičila novo gradnjo. Nazadnje pa lahko regulativne spremembe (na primer sprememba namenske rabe ali ekološki predpisi) vplivajo na zalogo industrijskih zemljišč, a glede na trenutne razmere ni pričakovati ukrepov, ki bi bistveno sprostili omejitve.

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Priložnosti na industrijskem trgu v Sydneyju so pomembne:

Ključna logistična sredstva (sodobni distribucijski centri z dolgoročnimi najemnimi pogodbami) zagotavljajo stabilen dohodek na trgu z omejeno dostopnostjo zemljišč. Ker naj bi stopnja prostih zmogljivosti ostala nizka, lahko lastniki dobro umeščenih industrijskih objektov pričakujejo visoko zasedenost in postopno povečevanje najemnin. Če so ta sredstva pridobljena po trenutnih donosih (~5 %), bi lahko dosegla kapitalski dobiček, če se bodo donosi skladno s pričakovanji znižali zaradi nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. V raznolikejšem gospodarstvu je izpostavljenost logistiki (ki je temelj e-trgovine in potrošnje) relativno obrambna naložba, a še vedno z možnostjo rasti – kar je redka kombinacija.
Razvojne priložnosti: Za razvijalce z zemljišči ali možnostjo pridobitve dovoljenj pomenijo stalne pomanjkljivosti zelo dobičkonosne projekte po meri za najemnike (zlasti velike, ki potrebujejo prilagojene objekte). Ponovna pozidava industrijskih območij (npr. starih industrijskih lokacij bližje mestu, ki jih lahko spremenimo v večnadstropne logistične centre ali podatkovne centre) je še ena nova priložnost zaradi izjemnega pomanjkanja zemljišč v bližini mesta. Večnadstropna skladišča, ki so v Avstraliji novost, bi lahko postala izvedljiva v Sydneyju, kot so že v gosto naseljenih azijskih mestih.
Nastajajoči podsektorji: Kot je bilo poudarjeno, alternativni sektorji kot so podatkovni centri in hladna skladišča hitro rastejo. Podatkovni centri v zahodnem Sydneyju (npr. območje Eastern Creek) so se razširili zaradi potreb po računalništvu v oblaku. Pogosto ponujajo dolgoročne najeme z najemniki z visoko boniteto (tehnološka podjetja), kar pritegne vlagatelje. Prav tako so hladna skladišča (distribucija hrane) in logistični objekti zadnje milje v bližini urbanih središč zelo iskani (na primer objekti za izpolnjevanje naročil za dostavo živil). Preudarni vlagatelji bi lahko ciljali na industrijska sredstva, ki služijo tem nišam.

Tveganja niso izključena:

Cenovno tveganje: Industrijske nepremičnine niso več poceni; ponekod so cene skoraj popolne. Če gospodarske razmere ne bodo sledile pričakovanjem (npr. če bo inflacija vztrajala in bodo obrestne mere dlje časa višje), potem do pričakovanega znižanja donosnosti morda ne bo prišlo, visoko vrednoteni nakupi pa lahko podhranijo donosnost. Prav tako je manj prostora za znižanje kapitalskih donosnosti kot pred petimi leti, ko so se donosi gibali med 7–8 %. Tako se bodo prihodnji donosi bolj zanašali na rast najemnin, ki je sicer verjetna, a morda ne bo dosegla izjemnih stopenj zadnjih let.
Koncentracija najemnikov in zastaranje: Nekateri vlagatelji opozarjajo na specifično tveganje – na primer, če eden od večjih 3PL ali trgovskih najemnikov preneha poslovati ali zapusti objekt, bi lahko bilo v okolju visokih najemnin težko ponovno zapolniti prostore, če se trg ohladi. Prav tako objekti lahko zastarijo (npr. prenizka višina prostorov, nezadosten dostop kamionov), še posebej zaradi tehnološkega napredka (avtomatizacija skladišč ipd.). Za vzdrževanje sodobnosti objektov bodo morda potrebna stalna vlaganja.
Regulativni/okoljski dejavniki: Trajnostnost je vse bolj v ospredju – skladišča z nizko energetsko učinkovitostjo ali brez sončnih kolektorjev ipd. bi lahko bila manj povpraševana, saj najemniki in vlagatelji vse bolj dajejo prednost zelenim zgradbam. Poleg tega lahko spremembe v trgovinski politiki ali delovanju pristanišč (na primer, če se spremenijo uvozne/izvozne količine) posredno vplivajo na določene industrijske grozde.
Premiki v dobavnih verigah: Geopolitični dogodki lahko spremenijo poti dobavnih verig; na primer, večja lokalizacija proizvodnje bi lahko povečala povpraševanje po lokalnih proizvodnih prostorih, medtem ko bi svetovna gospodarska recesija zmanjšala uvoz, kar bi vplivalo na logistične prostore v pristaniščih. Vendar pa se bo zaradi raznolikega gospodarstva in strateške lege Sydney lahko prilagodil različnim scenarijem.

Zaključek

Reference:

ABC News (2025). Cene nepremičnin naj bi dosegle rekordne višine v letih 2025–26, kar bo povzročilo težave kupcem in razcvet prodajalcem. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stanje stanovanjskega sistema 2025 – Ključne ugotovitve o pomanjkanju in dostopnosti stanovanj australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Napoved oskrbe s stanovanji v širšem Sydneyju – Predvidenih 172.900 novih domov do leta 2029 (28.800 na leto) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Poročilo o napovedi cen za poslovno leto 2025–26 – pričakovana cena hiše v Sydneyju +7 % na 1,83 milijona $; stanovanje +6 % na 889.000 $ abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Poročilo o bolečini in dobičku – 95 % prodaj je bilo dobičkonosnih v začetku 2025; cene navzgor po znižanju obrestnih mer RBA abc.net.au
YourMortgage (julij 2025). Median House Prices – Srednja cena hiše v Sydneyju 1,496 mio USD; najhitrejša rast v St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (januar 2025). Povprečna najemnina v Avstraliji – Srednja najemnina v Sydneyju 775 $ (hiše) in 720 $ (stanovanja) na teden (najvišje v državi) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Nezasedenost 2,8 %; napovedana rast najemnin +4,3 % v 2025; nezasedenost bo ostala <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Rast industrijskih najemnin se upočasnjuje, a ostaja pozitivna; najemnine v trgovskem sektorju bodo rasle nizko enomestno, Perth/Sydney vodita cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime donosi ~6,0 % stabilni, pričakuje se znižanje v 2. polovici 2025; nezasedenost 12,8 % in verjetno je že dosegla vrh content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Napoved za nepremičnine – Maloprodaja naj bi vodila komercialno uspešnost v 2025; maloprodajne transakcije naraščajo, prevladujejo skupni donosi publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Napoved za avstralske poslovne nepremičnine – Okrevanje v vseh sektorjih, povpraševanje po industrijskih nepremičninah povzroča stiskanje donosov, tuj kapital aktiven brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW pospešuje ponudbo najemnih stanovanj – 50% popust na davek na zemljišče za BTR podaljšan za nedoločen čas; omogočen razvoj infrastrukture za hitrejšo gradnjo stanovanj abc.net.au abc.net.au
Reutersova anketa preko GlobalPropertyGuide (2025). Analiza trga stanovanj – Analitiki napovedujejo +3,7% rast cen stanovanj v Avstraliji v 2025, +5,0% v 2026/27; Sydney ~+3% v 2025 (zmernejša rast) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avstralska napoved 2025 – Sydney/Brisbane vodita okrevanje pisarniških prostorov; znižanje obrestnih mer bo spodbudilo naložbe, stiskanje donosov v logistiki v drugi polovici 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Sydneyjev trg nepremičnin je v leto 2025 vstopil z odpornostjo, saj si je opomogel po nedavnih padcih in se prilagaja spreminjajočemu se gospodarskemu okolju. V stanovanjskem, poslovnem in industrijskem sektorju mesto doživlja ponovno rast v letu 2025 zaradi močnega povpraševanja, ki ga spodbuja rast prebivalstva, ter začetka cikla zniževanja obrestnih mer abc.net.au. To poročilo ponuja celovito analizo trenutne uspešnosti trga, napovedi do leta 2028 ter ključnih dejavnikov, ki oblikujejo trg nepremičnin v Sydneyju – vključno z regionalnimi trendi, priložnostmi/tveganji za naložbe ter vplivom vladnih politik, infrastrukture in migracij.

(Vsi denarni zneski so v avstralskih dolarjih.)

Gospodarsko in politično okolje v letu 2025

Trende nepremičninskega trga v Sydneyju v letu 2025 podpirajo širše gospodarske spremembe. Obrestne mere: Po ostrem dvigu obrestnih mer v letih 2022–2023 je Avstralska centralna banka (RBA) v začetku leta 2025 spremenila smer in znižala ključno obrestno mero za 50 bazičnih točk (pričakujejo se nadaljnja znižanja v 2026) abc.net.au. Ta znižanja obrestnih mer so izboljšala kreditno sposobnost in razpoloženje kupcev ter pripomogla k ponovnemu povečanju povpraševanja in rasti cen na trgu nepremičnin. Hkrati je avstralsko gospodarstvo na prelomni točki, pričakuje se pospešitev rasti v letih 2025–26, saj se izboljšujejo zaupanje potrošnikov in podjetij cushmanwakefield.com. Trg dela ostaja napet, za zmanjšanje ponudbenih omejitev pa so na srednji rok potrebni trajni dobički v produktivnosti cushmanwakefield.com.

V odgovor so vlade uvedle podporne ukrepe.

Sredi leta 2025 je vlada Novega Južnega Walesa napovedala ukrepe za pospešitev dobave stanovanj, zlasti najemnih stanovanj, v širšem Sydneyju abc.net.au abc.net.au.Ključne pobude vključujejo razširitev davčnih olajšav za projekte gradnje za najem (BTR) – 50-odstotni popust na zemljiški davek za nove velike najemniške projekte je zdaj stalno uveden (prej naj bi prenehal veljati leta 2039) abc.net.au – ter načrtovalske reforme, ki zasebnim investitorjem omogočajo zagotavljanje infrastrukture (ceste, parki, celo šole) v okviru njihovih projektov, da bi pospešili gradnjo novih stanovanj na območjih rasti abc.net.au.Ti ukrepi so namenjeni temu, da razvijalcem zagotovijo »gotovost za gradnjo več domov, hitreje« in povečajo ponudbo »varnih, kakovostnih najemniških domov« abc.net.au abc.net.au.Na zvezni ravni so bila pravila o tujih naložbah zaostrena: od aprila 2025 je tujim osebam (vključno z začasnimi prebivalci) za dve leti prepovedan nakup obstoječih (preprodajanih) stanovanj foreigninvestment.gov.au – ukrep, namenjen zmanjšanju konkurence med kupci.(Tuje kupce lahko še vedno kupujejo nove gradnje ali nezazidana zemljišča.) Ta politika cilja na pritisk na strani povpraševanja, čeprav so bili tuji kupci že večinoma omejeni na nove nepremičnine v skladu s pravili FIRB.Zlasti so kupci iz Kitajske ostali največji vir tujih naložb v avstralske nepremičnine, mnogi pa so pohiteli z nakupi, preden je aprila 2025 začela veljati prepoved afr.com macrobusiness.com.au.Na splošno bodo vladni ukrepi – od povečanja vlaganj v socialna stanovanja do prenove sistema načrtovanja – imeli pomembno vlogo pri razvoju stanovanjskega trenda v Sydneyju do leta 2028, čeprav bo morda trajalo nekaj časa, preden se bodo njihovi polni učinki pokazali australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Vladne stanovanjske politike: Tako zvezna kot državna vlada sta uvedli pobude za reševanje vprašanj dostopnosti stanovanj in pomanjkanja ponudbe. Nacionalni stanovanjski sporazum je postavil ambiciozen cilj: do leta 2029 na nacionalni ravni zgraditi 1,2 milijona novih domov, a trenutne napovedi kažejo na znatno pomanjkanje. Poročilo zveznega svetovalnega sveta (Stanje stanovanjskega sistema 2025) opozarja, da bo Avstralija do sredine 2029 zaostajala za približno 375.000 domovi glede na zastavljen cilj australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Tudi če upoštevamo nova gradbena dela in odštejemo porušitve, bo pričakovana neto ponudba (825.000 stanovanj) zaostajala za osnovnim povpraševanjem za ~79.000 domovi v obdobju 2024–2029 australianpropertyupdate.com.au. Nova Južna Wales (država Sydneyja) je še posebej omejena – napovedano je, da bo dosegla le 65 % svojega implicitnega stanovanjskega cilja, kar je eno najhujših pomanjkanj v državi australianpropertyupdate.com.au. Med vzroki so pomanjkanje delovne sile in materiala, visoki gradbeni stroški, omejena razpoložljivost zemljišč in zapleteni postopki načrtovanja australianpropertyupdate.com.au. Ključnega pomena je tudi, da številni projekti trenutno niso komercialno izvedljivi zaradi visokih stroškov zemljišč in financiranja glede na prodajne cene australianpropertyupdate.com.au, kar omejuje novo gradnjo.

Migracija in demografija: Rast prebivalstva v Sydneyju je močno narasla po pandemiji, kar je dodatno povečalo povpraševanje po stanovanjih. Po ponovnem odprtju meja je Avstralija beležila rekordno čisto čezmorsko migracijo (z več sto tisoč novimi priseljenci v letih 2022–24), Sydney pa je kot gospodarsko središče privabil velik delež teh migrantov. Ta dotok skupaj z vračajočimi se mednarodnimi študenti je močno zaostril najemni trg in spodbudil povpraševanje kupcev, zlasti po stanovanjih. Čeprav se lahko rast prebivalstva z nekoliko umiri iz vrhunca leta 2023, bo še vedno ostala visoka abc.net.au. Poleg tega Sydneyjev močan trg dela (zlasti v tehnologiji, financah, izobraževanju in zdravstvu) še naprej privablja meddržavne in tuje priseljence. Zaradi spodbujanja nastanka novih gospodinjstev te trende podpirajo povpraševanje po nepremičninah v vseh segmentih. Vendar pa to tudi povečuje neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem, kar prispeva k rasti cen in najemnin, razen če se stanovanjska gradnja ne pospeši.

Razvoj infrastrukture: Obsežni infrastrukturni projekti preoblikujejo geografijo Sydneya in možnosti za nepremičnine. Najpomembnejši je Zahodno-sydneysko letališče (Letališče Nancy-Bird Walton), katerega odprtje je predvideno za leto 2026, ter okoliški razvoj Aerotropolis. Ta pobuda za izgradnjo novega mesta zajema več kot 11.000 hektarjev in naj bi ustvarila 200.000 novih delovnih mest, saj se bo do leta 2030 razvila v tretje največje gospodarsko središče Sydneya dpn.com.au dpn.com.au. Nove transportne povezave – vključno z metro progo do zahodno-sydneyskega letališča s šestimi novimi postajami, ki se bodo odprle do leta 2026 – in vladna naložba več kot 1 milijarde dolarjev v načrtovano “Mesto Bradfield” ob letališču bodo odprle obsežna območja za industrijske, poslovne in stanovanjske projekte dpn.com.au dpn.com.au. Že zdaj so v bližini letališča v gradnji večje skladiščne in logistične stavbe, obljuba “30-minutnega mesta” v zahodnem predelu Parkland City pa privablja investitorje in kupce nepremičnin, ki iščejo priložnosti za rast. Drugod v Sydneyu nastaja Metro City & Southwest (razširitev metro proge skozi CBD in jugozahod), proga Metro West (povezava CBD s Parramatto do ~2030) pa je že v gradnji. Ti železniški projekti, skupaj s posodobitvami avtocest (WestConnex, M12 itd.), izboljšujejo povezljivost, spodbujajo razvoj okoli novih postaj in povečujejo vrednost nepremičnin v različnih koridorjih (npr. notranji jugozahod, Parramatta/Westmead in ob prihodnji trasi Metro West). Splošno gledano naložbe v infrastrukturo decentralizirajo rast, spodbujajo razvoj v zahodnem Sydneyu in drugih zunanjih območjih, kar posledično vpliva na povpraševanje po industrijskih zemljiščih, trge stanovanjskih predmestij ter lokacijske odločitve podjetij.

V naslednjih sklopih se bomo poglobili v vsak pomemben tržni segment – Stanovanjski, Poslovni (pisarniški/trgovski) in Industrijski – ter podrobneje predstavili razmere v letu 2025, napovedi za 2026–2028 in analizo podtrgov, investicijskih priložnosti ter izzivov.

Trg stanovanjskih nepremičnin v Sydneyu

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Segment	Pogoji na trgu 2025 (Sydney)	Napoved/Obeti za 2026–2028
Pisarna (CBD)	Stopnja prostih prostorov ~12,7 %–12,8 % (konec 2024) – dosegla vrhunec in se stabilizira cbre.com.au.Najemnine za vrhunske prostore ostajajo stabilne (učinkovite najemnine za vrhunske prostore v središču mesta +5 % v letu 2024) cbre.com; visoki spodbujevalni ukrepi (~35–40 %) so še vedno pogosti.Omejena nova ponudba v letih 2025–26 zmanjšuje pritisk cbre.com.au.Donosi približno 6,0 % za najboljše nepremičnine (po padcu vrednosti) content.knightfrank.com.	Postopno okrevanje.Prazna mesta naj bi upadla na približno 8–10 % do leta 2027, saj se bo absorpcija izboljšala (minimalna ponudba).Rast najemnin v vrhunskih pisarnah na letni ravni z nizkimi enomestnimi odstotki cbre.com (trend prehoda na bolj kakovostne prostore se nadaljuje).Stare pisarne lahko zaostajajo ali pa se preoblikujejo v alternativne uporabe.Pričakovani donosi naj bi se do leta 2026 skrčili za približno 25–50 bazičnih točk, saj zniževanje obrestnih mer povečuje vrednosti content.knightfrank.com in privablja več investitorjev.Sydney verjetno med najboljšimi pisarniškimi izvajalci v Avstraliji cushmanwakefield.com.
Trgovina na drobno	Močno okrevanje.Maloprodajna sredstva vodijo donose (skupni donosi +2,8 % v zadnjem četrtletju) publications.raywhite.com.Povpraševanje investitorjev se je povečalo – maloprodaja je predstavljala 41 % transakcij v letu 2024 (v primerjavi s povprečjem 28 %) publications.raywhite.com.Nizka stopnja prostih prostorov v trgovskih centrih z živili (~4 % ali manj) linkedin.com.Najemnine rahlo naraščajo; najemnine v nakupovalnih središčih naj bi v letu 2025 beležile nizko enomestno rast cbre.com.Donosnosti: ~5–6 % za vrhunska nakupovalna središča, višje za regionalna/trgovska središča.	Stabilna napoved. Rast prebivalstva in omejena nova ponudba podpirata najemnine – pričakuje se 1–3 % letna rast najemnin v dobro lociranih centrih cbre.com.Maloprodaja velja za izstopajočo v letih 2025–26 med sektorji publications.raywhite.com, pri čemer vlagatelji ciljajo na primestna središča.Tveganja: potrošniška poraba bi se lahko zmanjšala; vendar naj bi osnovna maloprodaja ostala odporna.Možno rahlo stiskanje donosnosti, če obrestne mere padejo (kar povečuje vrednosti), čeprav so verjetne večinoma stabilne donosnosti.Na splošno bodo maloprodajne nepremičnine ohranjale visoko zasedenost in stabilne prihodke; uspešna središča bodo za rast vključila več zabave/doživetij publications.raywhite.com.
Industrijski sektor	Glejte naslednji razdelek za podroben pregled industrijskega trga. Industrija v Sydneyju še naprej cveti: praznost približno 2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; najemnine še vedno rastejo (čeprav počasneje, +0,7 % četrtletje na četrtletje) assets.cushmanwakefield.com; neprecedenčno povpraševanje s strani logistike, z glavnimi donosi približno 5,25 %–5,75 %.Investitorji so zainteresirani, vendar so cene visoke; v letih 2022–24 je prišlo do določenega znižanja donosnosti.	Glejte naslednji razdelek. Obeti so pozitivni, a se umirjajo: rahlo povečanje praznin (na <3,5 % do konca 2025) z velikim valom ponudbe, nato pa ponovno zaostrovanje assets.cushmanwakefield.com.Rast najemnin ~4 % v letu 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, nato srednje enomestne številke v letih 2026–27 na podhranjenih podtrgih.Kompresija donosnosti verjetno pozno v letih 2025–2026, saj znižanje obrestnih mer izboljšuje razpoloženje brokerdaily.au – Donosnosti industrijskih nepremičnin v Sydneyju bi se lahko izboljšale za 25–50 bazičnih točk, glede na svetovno zanimanje za logistična sredstva.Dolgoročni dejavniki povpraševanja (e-trgovina, infrastruktura, kot je novo letališče) ohranjajo ta sektor robusten.

Viri: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Preglednica 2: Povzetek poslovnih nepremičnin v Sydneyju (2025 in napoved)

(Preglednica 2 povzema razmere in napovedi na pisarniškem, maloprodajnem in industrijskem trgu v Sydneyju. Industrijski segment je podrobneje predstavljen v naslednjem poglavju.)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Nova ponudba se končno povečuje po letih premalo gradnje.

Trenutni trendi v letu 2025

Obeti 2026–2028

Srednjeročni obeti za industrijski trg v Sydneyju so temeljno močni, čeprav se bo silovita rast umirila v enakomernejši ritem. Ključne točke za obdobje 2026–28:

Prosta kapaciteta in ponudba: Trenutni gradbeni razcvet bo začasno dvignil prosto kapaciteto do leta 2025, a kasneje bo nova ponudba verjetno manjša od povpraševanja. Razpoložljivost industrijskih zemljišč v Sydneyju omejuje geografija in namenska raba – zahodni Sydney ima sicer zemljišča, a njihovo sproščanje pogojujejo infrastruktura in načrtovalni postopki. Veliko razvijalcev se zaradi visokih stroškov izogiba preveliki gradnji. Cushman napoveduje, da bi se lahko prosta kapaciteta v letu 2025 povzpela na največ 3,5 %, nato pa padla od konca 2025 v leto 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do leta 2027 bi se lahko prosti prostori vrnili na približno 2 % ali nižje, če se gradnja upočasni. V bistvu bo industrijski trg v Sydneyju ostal skoraj popolnoma zaseden, saj je običajna “trenja” v zdravem trgu okoli 5 %, v Sydneyju pa bo ta številka precej nižja.
Rast najemnin: Pričakujte nadaljnjo rast najemnin, a na letni ravni v srednjih enomestnih odstotkih. Za leto 2025 je napovedana 4,3% rast assets.cushmanwakefield.com; podoben razpon (morda 3–5 % letno) je verjeten tudi v letih 2026 in 2027. Nekateri izbrani trgi bi lahko presegli 5 %, če bo ponudba tam posebej omejena assets.cushmanwakefield.com. Na primer, če se v Južnem Sydneyju ali Centralnem Zahodu začne malo novih projektov, bi lahko tam zaradi zadržanega povpraševanja prišlo do izrazitejših podražitev najemnin. Nasprotno pa lahko območja z veliko novogradenj (deli Zunanjega Zahoda) doživijo bolj umirjeno rast najemnin, dokler se prostori ne zapolnijo. Ena zanimiva ugotovitev: spodbude najemodajalcev se lahko nekoliko povečajo (kot so se v letu 2024 na ~15 % pri prednajemih assets.cushmanwakefield.com), kar nekoliko omili dejansko rast najemnin tudi, če nominalne najemnine rastejo. A kljub temu so industrijski najemodajalci v močni poziciji. Do leta 2028 bi lahko najemnine za prvovrstna skladišča v Sydneyju zlahka bile za 15 % ali več višje kot danes, glede na strukturne dejavnike.
Povpraševalni dejavniki: E-poslovanje bo ostalo pomemben najemnik – rast spletne prodaje se je ustalila pri ~11 % prodaje, vendar bo nadaljnja rast (do 15 % ali več do konca 2020-ih) zahtevala več logističnih površin. Podjetja za tretjelogistiko (3PL), dostavna podjetja in trgovci, ki optimizirajo svoje dobavne verige, bodo glavni najemniki. Cushman pričakuje povečanje aktivnosti 3PL v drugi polovici 2025, saj so bila mnoga podjetja 3PL presenetljivo mirna (morda zaradi kapacitet, zgrajenih prej), vendar se bodo morala razširiti za obvladovanje rastočih obsegov assets.cushmanwakefield.com. Poleg tega bi lahko oživitev proizvodnje (npr. v farmaciji, živilski industriji ali visokih tehnologijah) zmerno povečala povpraševanje, še posebej ob vladnem zanimanju za lokalizacijo ključnih industrij. Novi tehnološki parki v Sydneyju (kot so napredna industrijska območja v Zahodnem Sydneyju) lahko sprožijo povpraševanje po objektih. Podatkovni centri se prav tako potegujejo za industrijska zemljišča – čeprav niso tradicionalna skladišča, zasedajo industrijske cone in doživljajo razcvet zaradi digitalnega gospodarstva. Ta konkurenca (podatkovni centri pogosto plačujejo najvišje cene za zemljišča/priklop na energijo) bo še naprej pritiskala na rast cen zemljišč in omejevala razvoj skladišč na določenih območjih assets.cushmanwakefield.com.
Naložbeni obeti: Kot omenjeno, so pogoji postavljeni za potencialno ponovno znižanje donosnosti industrijskih nepremičnin do let 2025–26, zaradi velike količine kapitala in nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. Številni globalni vlagatelji menijo, da je avstralski industrijski sektor premalo založen in dolgoročno rastno naravnan. Do leta 2028 bi lahko donosnosti za najboljše industrijske nepremičnine v Sydneyju znova padle na nizkih 5 % ali celo visoko v območje 4 %, če bo gospodarstvo močno. To nakazuje na nadaljnjo rast kapitala. Vendar tako nizke donosnosti povečujejo tudi tveganje ob vstopu – če bi se donosnosti obveznic nepričakovano zvišale, bi vrednosti industrijskih nepremičnin postale občutljive. Splošno gledano lahko pričakujemo, da bo veliko povpraševanje vlagateljev vztrajalo, kar bi lahko spodbudilo razvoj prek kapitalskih partnerstev (npr. velika institucijska sredstva za gradnjo logističnih parkov za dostop do zaloge).
Tveganja: Eno od tveganj je gospodarsko upočasnitev in posledično zmanjšanje povpraševanja – npr. če bi se potrošnja močno zmanjšala, bi trgovci lahko združili skladišča in s tem zmanjšali najemanje prostorov. A glede na dolgoročne trende je to blago tveganje; večina najemnikov načrtuje dolgoročno in kratkotrajna nihanja ne bodo bistveno spremenila smeri. Tveganje prevelike ponudbe je drugo – bi lahko trenutni val novogradenj presegel povpraševanje? Zaenkrat je pomemben delež novih prostorov že predhodno oddan, ostali naj bi se oddali v kratkem, vendar bi se razvijalci umaknili, če bi spekulativni prostori iz leta 2025 ostali prazni (trg bi se samouravnaval). Sporočilo iz industrijskih poročil je, da bo vsak morebiten dvig prostih kapacitet le začasen assets.cushmanwakefield.com. Drugo tveganje predstavljajo zamude pri infrastrukturi: Sydneyske ceste in pristanišča morajo slediti razvoju (npr. če bi intermodalni terminal Moorebank ali nadgradnje avtoceste naleteli na težave, bi bili logistični učinki lahko upočasnjeni). Rast stroškov ostaja zaskrbljujoča – gradnja skladišč je 20–30 % dražja kot pred nekaj leti; če se stroški ne bodo znižali, bo najemnina morala rasti, da bi upravičila novo gradnjo. Nazadnje pa lahko regulativne spremembe (na primer sprememba namenske rabe ali ekološki predpisi) vplivajo na zalogo industrijskih zemljišč, a glede na trenutne razmere ni pričakovati ukrepov, ki bi bistveno sprostili omejitve.

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Priložnosti na industrijskem trgu v Sydneyju so pomembne:

Ključna logistična sredstva (sodobni distribucijski centri z dolgoročnimi najemnimi pogodbami) zagotavljajo stabilen dohodek na trgu z omejeno dostopnostjo zemljišč. Ker naj bi stopnja prostih zmogljivosti ostala nizka, lahko lastniki dobro umeščenih industrijskih objektov pričakujejo visoko zasedenost in postopno povečevanje najemnin. Če so ta sredstva pridobljena po trenutnih donosih (~5 %), bi lahko dosegla kapitalski dobiček, če se bodo donosi skladno s pričakovanji znižali zaradi nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. V raznolikejšem gospodarstvu je izpostavljenost logistiki (ki je temelj e-trgovine in potrošnje) relativno obrambna naložba, a še vedno z možnostjo rasti – kar je redka kombinacija.
Razvojne priložnosti: Za razvijalce z zemljišči ali možnostjo pridobitve dovoljenj pomenijo stalne pomanjkljivosti zelo dobičkonosne projekte po meri za najemnike (zlasti velike, ki potrebujejo prilagojene objekte). Ponovna pozidava industrijskih območij (npr. starih industrijskih lokacij bližje mestu, ki jih lahko spremenimo v večnadstropne logistične centre ali podatkovne centre) je še ena nova priložnost zaradi izjemnega pomanjkanja zemljišč v bližini mesta. Večnadstropna skladišča, ki so v Avstraliji novost, bi lahko postala izvedljiva v Sydneyju, kot so že v gosto naseljenih azijskih mestih.
Nastajajoči podsektorji: Kot je bilo poudarjeno, alternativni sektorji kot so podatkovni centri in hladna skladišča hitro rastejo. Podatkovni centri v zahodnem Sydneyju (npr. območje Eastern Creek) so se razširili zaradi potreb po računalništvu v oblaku. Pogosto ponujajo dolgoročne najeme z najemniki z visoko boniteto (tehnološka podjetja), kar pritegne vlagatelje. Prav tako so hladna skladišča (distribucija hrane) in logistični objekti zadnje milje v bližini urbanih središč zelo iskani (na primer objekti za izpolnjevanje naročil za dostavo živil). Preudarni vlagatelji bi lahko ciljali na industrijska sredstva, ki služijo tem nišam.

Tveganja niso izključena:

Cenovno tveganje: Industrijske nepremičnine niso več poceni; ponekod so cene skoraj popolne. Če gospodarske razmere ne bodo sledile pričakovanjem (npr. če bo inflacija vztrajala in bodo obrestne mere dlje časa višje), potem do pričakovanega znižanja donosnosti morda ne bo prišlo, visoko vrednoteni nakupi pa lahko podhranijo donosnost. Prav tako je manj prostora za znižanje kapitalskih donosnosti kot pred petimi leti, ko so se donosi gibali med 7–8 %. Tako se bodo prihodnji donosi bolj zanašali na rast najemnin, ki je sicer verjetna, a morda ne bo dosegla izjemnih stopenj zadnjih let.
Koncentracija najemnikov in zastaranje: Nekateri vlagatelji opozarjajo na specifično tveganje – na primer, če eden od večjih 3PL ali trgovskih najemnikov preneha poslovati ali zapusti objekt, bi lahko bilo v okolju visokih najemnin težko ponovno zapolniti prostore, če se trg ohladi. Prav tako objekti lahko zastarijo (npr. prenizka višina prostorov, nezadosten dostop kamionov), še posebej zaradi tehnološkega napredka (avtomatizacija skladišč ipd.). Za vzdrževanje sodobnosti objektov bodo morda potrebna stalna vlaganja.
Regulativni/okoljski dejavniki: Trajnostnost je vse bolj v ospredju – skladišča z nizko energetsko učinkovitostjo ali brez sončnih kolektorjev ipd. bi lahko bila manj povpraševana, saj najemniki in vlagatelji vse bolj dajejo prednost zelenim zgradbam. Poleg tega lahko spremembe v trgovinski politiki ali delovanju pristanišč (na primer, če se spremenijo uvozne/izvozne količine) posredno vplivajo na določene industrijske grozde.
Premiki v dobavnih verigah: Geopolitični dogodki lahko spremenijo poti dobavnih verig; na primer, večja lokalizacija proizvodnje bi lahko povečala povpraševanje po lokalnih proizvodnih prostorih, medtem ko bi svetovna gospodarska recesija zmanjšala uvoz, kar bi vplivalo na logistične prostore v pristaniščih. Vendar pa se bo zaradi raznolikega gospodarstva in strateške lege Sydney lahko prilagodil različnim scenarijem.

Zaključek

Reference:

ABC News (2025). Cene nepremičnin naj bi dosegle rekordne višine v letih 2025–26, kar bo povzročilo težave kupcem in razcvet prodajalcem. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stanje stanovanjskega sistema 2025 – Ključne ugotovitve o pomanjkanju in dostopnosti stanovanj australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Napoved oskrbe s stanovanji v širšem Sydneyju – Predvidenih 172.900 novih domov do leta 2029 (28.800 na leto) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Poročilo o napovedi cen za poslovno leto 2025–26 – pričakovana cena hiše v Sydneyju +7 % na 1,83 milijona $; stanovanje +6 % na 889.000 $ abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Poročilo o bolečini in dobičku – 95 % prodaj je bilo dobičkonosnih v začetku 2025; cene navzgor po znižanju obrestnih mer RBA abc.net.au
YourMortgage (julij 2025). Median House Prices – Srednja cena hiše v Sydneyju 1,496 mio USD; najhitrejša rast v St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (januar 2025). Povprečna najemnina v Avstraliji – Srednja najemnina v Sydneyju 775 $ (hiše) in 720 $ (stanovanja) na teden (najvišje v državi) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Nezasedenost 2,8 %; napovedana rast najemnin +4,3 % v 2025; nezasedenost bo ostala <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Rast industrijskih najemnin se upočasnjuje, a ostaja pozitivna; najemnine v trgovskem sektorju bodo rasle nizko enomestno, Perth/Sydney vodita cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime donosi ~6,0 % stabilni, pričakuje se znižanje v 2. polovici 2025; nezasedenost 12,8 % in verjetno je že dosegla vrh content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Napoved za nepremičnine – Maloprodaja naj bi vodila komercialno uspešnost v 2025; maloprodajne transakcije naraščajo, prevladujejo skupni donosi publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Napoved za avstralske poslovne nepremičnine – Okrevanje v vseh sektorjih, povpraševanje po industrijskih nepremičninah povzroča stiskanje donosov, tuj kapital aktiven brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW pospešuje ponudbo najemnih stanovanj – 50% popust na davek na zemljišče za BTR podaljšan za nedoločen čas; omogočen razvoj infrastrukture za hitrejšo gradnjo stanovanj abc.net.au abc.net.au
Reutersova anketa preko GlobalPropertyGuide (2025). Analiza trga stanovanj – Analitiki napovedujejo +3,7% rast cen stanovanj v Avstraliji v 2025, +5,0% v 2026/27; Sydney ~+3% v 2025 (zmernejša rast) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avstralska napoved 2025 – Sydney/Brisbane vodita okrevanje pisarniških prostorov; znižanje obrestnih mer bo spodbudilo naložbe, stiskanje donosov v logistiki v drugi polovici 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Dinamika ponudbe, povpraševanja in politike

Napovedi 2026–2028 (cene, najemnine in povpraševanje)

Naložbene priložnosti in tveganja v stanovanjskem segmentu

Stanovanjske nepremičnine v Sydneyju v naslednjih nekaj letih ponujajo tako privlačne priložnosti kot tudi pomembna tveganja za vlagatelje in kupce stanovanj:

Priložnosti: Temeljno povpraševanje v Sydneyju – ki ga poganjajo rast prebivalstva, močno gospodarstvo in privlačnost kot globalnega mesta – zagotavlja trdno osnovo za naložbe v nepremičnine. Ker se cene obnavljajo in so obrestne mere na poti navzdol, obstaja potencial za kapitalsko rast do konca 2020-ih (čeprav po zmernih stopnjah). Donosi od najemnin so se izboljšali, zlasti pri stanovanjih, kar pomeni, da lahko novi vlagatelji dosežejo boljši denarni tok kot pred nekaj leti (npr. ~4 % bruto donosa na stanovanja). Poleg tega nekatere skupine in območja lahko presegajo povprečje: na primer, zemljišča v razvojnem koridorju (zahodni Sydney blizu Aerotropolisa ali severozahod okoli novih postaj podzemne železnice) bi lahko doživela nadpovprečno rast vrednosti, saj infrastruktura in delovna mesta spreminjajo ta območja. Naložbe v dobro locirana stanovanja so lahko prav tako privlačne, saj razlika v ceni do hiš pomeni, da se bo več kupcev/najemnikov usmerilo v stanovanja; že zdaj napovedujejo, da bodo vrednosti sydneyskih stanovanj dosegle rekordne višine zaradi te spremembe povpraševanja abc.net.au abc.net.au. Državna podpora stanovanjstvu (kot so subvencije za prve kupce ali sheme z nizkimi vlogami) prav tako ohranja vstopno raven na trgu in koristi lastnikom v teh segmentih. Skratka, kronično pomanjkanje stanovanj in gospodarska vitalnost Sydneyja močno podpirata dolgoročne naložbe v stanovanja, če si lahko privoščite vstop na trg.
Tveganja: Glavno tveganje je dostopnost in dolg. Cene v Sydneyju so tako visoke, da so občutljive na spremembe obrestnih mer in širše gospodarske šoke. Če bi se inflacija ponovno povečala ali bi prišlo do upočasnitve globalnega gospodarstva, bi se obrestne mere lahko zvišale ali vsaj ne znižale, kot je bilo pričakovano, kar bi hitro lahko zaustavilo rast cen ali celo povzročilo padec. Zelo zadolženi kupci so ranljivi na povišanje obrestnih mer ali obrokov. Obstajajo tudi regulativna tveganja – na primer, kakršnekoli prihodnje spremembe davčnih ugodnosti za vlagatelje (negativna obdavčitev, olajšave pri davku na kapitalski dobiček) bi lahko zmanjšale povpraševanje vlagateljev in znižale cene, zlasti pri naložbenih stanovanjih. Drugo tveganje je kakovost gradnje in presežek ponudbe v določenih območjih: nekatera območja so doživela veliko novih visokih stanovanjskih stavb (npr. Olympic Park, Zetland), in čeprav je trenutna zasedenost visoka, bi sočasen prihod večjega števila novih stanovanj na trg lahko pomenil večjo konkurenco in počasnejšo rast najemnin. Vlagatelji morajo biti previdni pri stanovanjskih stavbah z napakami ali visokimi tekočimi stroški, kar je bila v NSW težava. Prisotno je tudi tveganje koncentracije gospodarstva – uspešnost Sydneyja je vezana na finance, tehnologijo in priseljevanje; vsaka politika, ki bistveno zmanjša priseljevanje, ali upadanje zaposlovanja v belih ovratnikih (npr. finančna kriza), bi zmanjšala povpraševanje po stanovanjih. Nazadnje še likvidnostno tveganje: trg v Sydneyju je cikličen, prodaja v času padca pa je lahko zahtevna (manj kupcev si lahko privošči v zaostrenih kreditnih pogojih). Kratkoročni špekulanti lahko utrpijo izgube, če kupijo ob vrhu in morajo hitro prodati. Na splošno velja, da čeprav se stanovanjski trg v Sydneyju zdi »zgodba o visokem povpraševanju in omejeni ponudbi«, ki podpira naložbe, pa so vstopni stroški visoki in obstaja izpostavljenost makroekonomskim nihanjem.

Indikator (Sydney)	Status 2025/Nedavni trend	Napoved za 2026–2028
Mediana cene hiše	~1,50 mio $ (junij 2025); okrevanje, +5 % medletno globalpropertyguide.com.Najvišje v Avstraliji yourmortgage.com.au.	Postopen dvig na približno 1,83 milijona USD do leta 2026 (+7 %) abc.net.au; nadaljnje zmerne rasti (približno 3–5 %/leto) do leta 2028, razen v primeru šokov.Cene podprte z nezadostno ponudbo in znižanjem obrestnih mer.
Mediana cene enote	~860.000 $ (junij 2025); v zadnjem času razmeroma stabilna (poceni segment v povpraševanju) abc.net.au.	Pričakujejo se nove rekordne vrednosti – ~889.000 $ do leta 2026 (+6%) abc.net.au.Dostopnost in prehod kupcev prvih stanovanj na enote bosta poganjala približno 4–5% letno rast do leta 2028.
Letna najemnina – Hiša	775 $/teden (2025), rast približno 8–10 % na leto; prostih stanovanj približno 1 % (izjemno omejeno) mozo.com.au.	Rast najemnin se umirja, vendar ostaja pozitivna.Stopnja prostih delovnih mest se lahko do leta 2026–27 poveča na 2 %.Pričakujte letne enomestne % poviške najemnin; rahlo olajšanje, če se ponudba izboljša, vendar bodo najemnine verjetno ≥850 $/teden do leta 2028.
Letna najemnina – enota	720 $/teden (2025), približno 10 % več na leto; močno povpraševanje zaradi vrnitve študentov mozo.com.au.	Nadaljnje zvišanje najemnin v letih 2025–26, nato umirjanje.Do leta 2028 enote ~800 $/teden.Visoke najemnine (in olajšave pri obrestnih merah) ohranjajo zanimanje vlagateljev za stanovanja.
Dodatek k stanovanjski ponudbi	~28.000 novih stanovanj na leto je predvidenih v naslednjih 5 letih planning.nsw.gov.au; pod povpraševanjem.Le 177 tisoč jih je bilo zgrajenih po vsej državi leta 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Pomanjkanje še vedno traja. Dokončanja bi se lahko zmerno povečala do leta 2027–28, če bodo reforme uspešne, vendar bodo verjetno še vedno pod zahtevanimi ~40 tisoč/leto.Kronično pomanjkanje bo ohranjalo pritisk na rast cen/najemin.
Povpraševanje kupcev in razpoloženje	Izboljšano v letu 2025 zaradi znižanja obrestnih mer in rasti prebivalstva; prvi kupci aktivni, a finančno obremenjeni.	Naj bi ostalo stabilno ob padcu obrestnih mer.Tveganje: če se gospodarstvo oslabi ali kredit zaostri, se lahko povpraševanje zmanjša.Na splošno močna migracija in obeti za zaposlitev podpirajo stabilno povpraševanje do leta 2028.

Viri: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabela 1: Stanovanjski trg v Sydneyju – Ključni kazalniki in napovedi

(Tabela 1 poudarja metrike stanovanjskega trga v Sydneyju in pričakovane trende.)

Trg poslovnih nepremičnin v Sydneyju

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Segment	Pogoji na trgu 2025 (Sydney)	Napoved/Obeti za 2026–2028
Pisarna (CBD)	Stopnja prostih prostorov ~12,7 %–12,8 % (konec 2024) – dosegla vrhunec in se stabilizira cbre.com.au.Najemnine za vrhunske prostore ostajajo stabilne (učinkovite najemnine za vrhunske prostore v središču mesta +5 % v letu 2024) cbre.com; visoki spodbujevalni ukrepi (~35–40 %) so še vedno pogosti.Omejena nova ponudba v letih 2025–26 zmanjšuje pritisk cbre.com.au.Donosi približno 6,0 % za najboljše nepremičnine (po padcu vrednosti) content.knightfrank.com.	Postopno okrevanje.Prazna mesta naj bi upadla na približno 8–10 % do leta 2027, saj se bo absorpcija izboljšala (minimalna ponudba).Rast najemnin v vrhunskih pisarnah na letni ravni z nizkimi enomestnimi odstotki cbre.com (trend prehoda na bolj kakovostne prostore se nadaljuje).Stare pisarne lahko zaostajajo ali pa se preoblikujejo v alternativne uporabe.Pričakovani donosi naj bi se do leta 2026 skrčili za približno 25–50 bazičnih točk, saj zniževanje obrestnih mer povečuje vrednosti content.knightfrank.com in privablja več investitorjev.Sydney verjetno med najboljšimi pisarniškimi izvajalci v Avstraliji cushmanwakefield.com.
Trgovina na drobno	Močno okrevanje.Maloprodajna sredstva vodijo donose (skupni donosi +2,8 % v zadnjem četrtletju) publications.raywhite.com.Povpraševanje investitorjev se je povečalo – maloprodaja je predstavljala 41 % transakcij v letu 2024 (v primerjavi s povprečjem 28 %) publications.raywhite.com.Nizka stopnja prostih prostorov v trgovskih centrih z živili (~4 % ali manj) linkedin.com.Najemnine rahlo naraščajo; najemnine v nakupovalnih središčih naj bi v letu 2025 beležile nizko enomestno rast cbre.com.Donosnosti: ~5–6 % za vrhunska nakupovalna središča, višje za regionalna/trgovska središča.	Stabilna napoved. Rast prebivalstva in omejena nova ponudba podpirata najemnine – pričakuje se 1–3 % letna rast najemnin v dobro lociranih centrih cbre.com.Maloprodaja velja za izstopajočo v letih 2025–26 med sektorji publications.raywhite.com, pri čemer vlagatelji ciljajo na primestna središča.Tveganja: potrošniška poraba bi se lahko zmanjšala; vendar naj bi osnovna maloprodaja ostala odporna.Možno rahlo stiskanje donosnosti, če obrestne mere padejo (kar povečuje vrednosti), čeprav so verjetne večinoma stabilne donosnosti.Na splošno bodo maloprodajne nepremičnine ohranjale visoko zasedenost in stabilne prihodke; uspešna središča bodo za rast vključila več zabave/doživetij publications.raywhite.com.
Industrijski sektor	Glejte naslednji razdelek za podroben pregled industrijskega trga. Industrija v Sydneyju še naprej cveti: praznost približno 2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; najemnine še vedno rastejo (čeprav počasneje, +0,7 % četrtletje na četrtletje) assets.cushmanwakefield.com; neprecedenčno povpraševanje s strani logistike, z glavnimi donosi približno 5,25 %–5,75 %.Investitorji so zainteresirani, vendar so cene visoke; v letih 2022–24 je prišlo do določenega znižanja donosnosti.	Glejte naslednji razdelek. Obeti so pozitivni, a se umirjajo: rahlo povečanje praznin (na <3,5 % do konca 2025) z velikim valom ponudbe, nato pa ponovno zaostrovanje assets.cushmanwakefield.com.Rast najemnin ~4 % v letu 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, nato srednje enomestne številke v letih 2026–27 na podhranjenih podtrgih.Kompresija donosnosti verjetno pozno v letih 2025–2026, saj znižanje obrestnih mer izboljšuje razpoloženje brokerdaily.au – Donosnosti industrijskih nepremičnin v Sydneyju bi se lahko izboljšale za 25–50 bazičnih točk, glede na svetovno zanimanje za logistična sredstva.Dolgoročni dejavniki povpraševanja (e-trgovina, infrastruktura, kot je novo letališče) ohranjajo ta sektor robusten.

Viri: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Preglednica 2: Povzetek poslovnih nepremičnin v Sydneyju (2025 in napoved)

(Preglednica 2 povzema razmere in napovedi na pisarniškem, maloprodajnem in industrijskem trgu v Sydneyju. Industrijski segment je podrobneje predstavljen v naslednjem poglavju.)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Nova ponudba se končno povečuje po letih premalo gradnje.

Trenutni trendi v letu 2025

Obeti 2026–2028

Srednjeročni obeti za industrijski trg v Sydneyju so temeljno močni, čeprav se bo silovita rast umirila v enakomernejši ritem. Ključne točke za obdobje 2026–28:

Prosta kapaciteta in ponudba: Trenutni gradbeni razcvet bo začasno dvignil prosto kapaciteto do leta 2025, a kasneje bo nova ponudba verjetno manjša od povpraševanja. Razpoložljivost industrijskih zemljišč v Sydneyju omejuje geografija in namenska raba – zahodni Sydney ima sicer zemljišča, a njihovo sproščanje pogojujejo infrastruktura in načrtovalni postopki. Veliko razvijalcev se zaradi visokih stroškov izogiba preveliki gradnji. Cushman napoveduje, da bi se lahko prosta kapaciteta v letu 2025 povzpela na največ 3,5 %, nato pa padla od konca 2025 v leto 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do leta 2027 bi se lahko prosti prostori vrnili na približno 2 % ali nižje, če se gradnja upočasni. V bistvu bo industrijski trg v Sydneyju ostal skoraj popolnoma zaseden, saj je običajna “trenja” v zdravem trgu okoli 5 %, v Sydneyju pa bo ta številka precej nižja.
Rast najemnin: Pričakujte nadaljnjo rast najemnin, a na letni ravni v srednjih enomestnih odstotkih. Za leto 2025 je napovedana 4,3% rast assets.cushmanwakefield.com; podoben razpon (morda 3–5 % letno) je verjeten tudi v letih 2026 in 2027. Nekateri izbrani trgi bi lahko presegli 5 %, če bo ponudba tam posebej omejena assets.cushmanwakefield.com. Na primer, če se v Južnem Sydneyju ali Centralnem Zahodu začne malo novih projektov, bi lahko tam zaradi zadržanega povpraševanja prišlo do izrazitejših podražitev najemnin. Nasprotno pa lahko območja z veliko novogradenj (deli Zunanjega Zahoda) doživijo bolj umirjeno rast najemnin, dokler se prostori ne zapolnijo. Ena zanimiva ugotovitev: spodbude najemodajalcev se lahko nekoliko povečajo (kot so se v letu 2024 na ~15 % pri prednajemih assets.cushmanwakefield.com), kar nekoliko omili dejansko rast najemnin tudi, če nominalne najemnine rastejo. A kljub temu so industrijski najemodajalci v močni poziciji. Do leta 2028 bi lahko najemnine za prvovrstna skladišča v Sydneyju zlahka bile za 15 % ali več višje kot danes, glede na strukturne dejavnike.
Povpraševalni dejavniki: E-poslovanje bo ostalo pomemben najemnik – rast spletne prodaje se je ustalila pri ~11 % prodaje, vendar bo nadaljnja rast (do 15 % ali več do konca 2020-ih) zahtevala več logističnih površin. Podjetja za tretjelogistiko (3PL), dostavna podjetja in trgovci, ki optimizirajo svoje dobavne verige, bodo glavni najemniki. Cushman pričakuje povečanje aktivnosti 3PL v drugi polovici 2025, saj so bila mnoga podjetja 3PL presenetljivo mirna (morda zaradi kapacitet, zgrajenih prej), vendar se bodo morala razširiti za obvladovanje rastočih obsegov assets.cushmanwakefield.com. Poleg tega bi lahko oživitev proizvodnje (npr. v farmaciji, živilski industriji ali visokih tehnologijah) zmerno povečala povpraševanje, še posebej ob vladnem zanimanju za lokalizacijo ključnih industrij. Novi tehnološki parki v Sydneyju (kot so napredna industrijska območja v Zahodnem Sydneyju) lahko sprožijo povpraševanje po objektih. Podatkovni centri se prav tako potegujejo za industrijska zemljišča – čeprav niso tradicionalna skladišča, zasedajo industrijske cone in doživljajo razcvet zaradi digitalnega gospodarstva. Ta konkurenca (podatkovni centri pogosto plačujejo najvišje cene za zemljišča/priklop na energijo) bo še naprej pritiskala na rast cen zemljišč in omejevala razvoj skladišč na določenih območjih assets.cushmanwakefield.com.
Naložbeni obeti: Kot omenjeno, so pogoji postavljeni za potencialno ponovno znižanje donosnosti industrijskih nepremičnin do let 2025–26, zaradi velike količine kapitala in nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. Številni globalni vlagatelji menijo, da je avstralski industrijski sektor premalo založen in dolgoročno rastno naravnan. Do leta 2028 bi lahko donosnosti za najboljše industrijske nepremičnine v Sydneyju znova padle na nizkih 5 % ali celo visoko v območje 4 %, če bo gospodarstvo močno. To nakazuje na nadaljnjo rast kapitala. Vendar tako nizke donosnosti povečujejo tudi tveganje ob vstopu – če bi se donosnosti obveznic nepričakovano zvišale, bi vrednosti industrijskih nepremičnin postale občutljive. Splošno gledano lahko pričakujemo, da bo veliko povpraševanje vlagateljev vztrajalo, kar bi lahko spodbudilo razvoj prek kapitalskih partnerstev (npr. velika institucijska sredstva za gradnjo logističnih parkov za dostop do zaloge).
Tveganja: Eno od tveganj je gospodarsko upočasnitev in posledično zmanjšanje povpraševanja – npr. če bi se potrošnja močno zmanjšala, bi trgovci lahko združili skladišča in s tem zmanjšali najemanje prostorov. A glede na dolgoročne trende je to blago tveganje; večina najemnikov načrtuje dolgoročno in kratkotrajna nihanja ne bodo bistveno spremenila smeri. Tveganje prevelike ponudbe je drugo – bi lahko trenutni val novogradenj presegel povpraševanje? Zaenkrat je pomemben delež novih prostorov že predhodno oddan, ostali naj bi se oddali v kratkem, vendar bi se razvijalci umaknili, če bi spekulativni prostori iz leta 2025 ostali prazni (trg bi se samouravnaval). Sporočilo iz industrijskih poročil je, da bo vsak morebiten dvig prostih kapacitet le začasen assets.cushmanwakefield.com. Drugo tveganje predstavljajo zamude pri infrastrukturi: Sydneyske ceste in pristanišča morajo slediti razvoju (npr. če bi intermodalni terminal Moorebank ali nadgradnje avtoceste naleteli na težave, bi bili logistični učinki lahko upočasnjeni). Rast stroškov ostaja zaskrbljujoča – gradnja skladišč je 20–30 % dražja kot pred nekaj leti; če se stroški ne bodo znižali, bo najemnina morala rasti, da bi upravičila novo gradnjo. Nazadnje pa lahko regulativne spremembe (na primer sprememba namenske rabe ali ekološki predpisi) vplivajo na zalogo industrijskih zemljišč, a glede na trenutne razmere ni pričakovati ukrepov, ki bi bistveno sprostili omejitve.

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Priložnosti na industrijskem trgu v Sydneyju so pomembne:

Ključna logistična sredstva (sodobni distribucijski centri z dolgoročnimi najemnimi pogodbami) zagotavljajo stabilen dohodek na trgu z omejeno dostopnostjo zemljišč. Ker naj bi stopnja prostih zmogljivosti ostala nizka, lahko lastniki dobro umeščenih industrijskih objektov pričakujejo visoko zasedenost in postopno povečevanje najemnin. Če so ta sredstva pridobljena po trenutnih donosih (~5 %), bi lahko dosegla kapitalski dobiček, če se bodo donosi skladno s pričakovanji znižali zaradi nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. V raznolikejšem gospodarstvu je izpostavljenost logistiki (ki je temelj e-trgovine in potrošnje) relativno obrambna naložba, a še vedno z možnostjo rasti – kar je redka kombinacija.
Razvojne priložnosti: Za razvijalce z zemljišči ali možnostjo pridobitve dovoljenj pomenijo stalne pomanjkljivosti zelo dobičkonosne projekte po meri za najemnike (zlasti velike, ki potrebujejo prilagojene objekte). Ponovna pozidava industrijskih območij (npr. starih industrijskih lokacij bližje mestu, ki jih lahko spremenimo v večnadstropne logistične centre ali podatkovne centre) je še ena nova priložnost zaradi izjemnega pomanjkanja zemljišč v bližini mesta. Večnadstropna skladišča, ki so v Avstraliji novost, bi lahko postala izvedljiva v Sydneyju, kot so že v gosto naseljenih azijskih mestih.
Nastajajoči podsektorji: Kot je bilo poudarjeno, alternativni sektorji kot so podatkovni centri in hladna skladišča hitro rastejo. Podatkovni centri v zahodnem Sydneyju (npr. območje Eastern Creek) so se razširili zaradi potreb po računalništvu v oblaku. Pogosto ponujajo dolgoročne najeme z najemniki z visoko boniteto (tehnološka podjetja), kar pritegne vlagatelje. Prav tako so hladna skladišča (distribucija hrane) in logistični objekti zadnje milje v bližini urbanih središč zelo iskani (na primer objekti za izpolnjevanje naročil za dostavo živil). Preudarni vlagatelji bi lahko ciljali na industrijska sredstva, ki služijo tem nišam.

Tveganja niso izključena:

Cenovno tveganje: Industrijske nepremičnine niso več poceni; ponekod so cene skoraj popolne. Če gospodarske razmere ne bodo sledile pričakovanjem (npr. če bo inflacija vztrajala in bodo obrestne mere dlje časa višje), potem do pričakovanega znižanja donosnosti morda ne bo prišlo, visoko vrednoteni nakupi pa lahko podhranijo donosnost. Prav tako je manj prostora za znižanje kapitalskih donosnosti kot pred petimi leti, ko so se donosi gibali med 7–8 %. Tako se bodo prihodnji donosi bolj zanašali na rast najemnin, ki je sicer verjetna, a morda ne bo dosegla izjemnih stopenj zadnjih let.
Koncentracija najemnikov in zastaranje: Nekateri vlagatelji opozarjajo na specifično tveganje – na primer, če eden od večjih 3PL ali trgovskih najemnikov preneha poslovati ali zapusti objekt, bi lahko bilo v okolju visokih najemnin težko ponovno zapolniti prostore, če se trg ohladi. Prav tako objekti lahko zastarijo (npr. prenizka višina prostorov, nezadosten dostop kamionov), še posebej zaradi tehnološkega napredka (avtomatizacija skladišč ipd.). Za vzdrževanje sodobnosti objektov bodo morda potrebna stalna vlaganja.
Regulativni/okoljski dejavniki: Trajnostnost je vse bolj v ospredju – skladišča z nizko energetsko učinkovitostjo ali brez sončnih kolektorjev ipd. bi lahko bila manj povpraševana, saj najemniki in vlagatelji vse bolj dajejo prednost zelenim zgradbam. Poleg tega lahko spremembe v trgovinski politiki ali delovanju pristanišč (na primer, če se spremenijo uvozne/izvozne količine) posredno vplivajo na določene industrijske grozde.
Premiki v dobavnih verigah: Geopolitični dogodki lahko spremenijo poti dobavnih verig; na primer, večja lokalizacija proizvodnje bi lahko povečala povpraševanje po lokalnih proizvodnih prostorih, medtem ko bi svetovna gospodarska recesija zmanjšala uvoz, kar bi vplivalo na logistične prostore v pristaniščih. Vendar pa se bo zaradi raznolikega gospodarstva in strateške lege Sydney lahko prilagodil različnim scenarijem.

Zaključek

Reference:

ABC News (2025). Cene nepremičnin naj bi dosegle rekordne višine v letih 2025–26, kar bo povzročilo težave kupcem in razcvet prodajalcem. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stanje stanovanjskega sistema 2025 – Ključne ugotovitve o pomanjkanju in dostopnosti stanovanj australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Napoved oskrbe s stanovanji v širšem Sydneyju – Predvidenih 172.900 novih domov do leta 2029 (28.800 na leto) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Poročilo o napovedi cen za poslovno leto 2025–26 – pričakovana cena hiše v Sydneyju +7 % na 1,83 milijona $; stanovanje +6 % na 889.000 $ abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Poročilo o bolečini in dobičku – 95 % prodaj je bilo dobičkonosnih v začetku 2025; cene navzgor po znižanju obrestnih mer RBA abc.net.au
YourMortgage (julij 2025). Median House Prices – Srednja cena hiše v Sydneyju 1,496 mio USD; najhitrejša rast v St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (januar 2025). Povprečna najemnina v Avstraliji – Srednja najemnina v Sydneyju 775 $ (hiše) in 720 $ (stanovanja) na teden (najvišje v državi) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Nezasedenost 2,8 %; napovedana rast najemnin +4,3 % v 2025; nezasedenost bo ostala <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Rast industrijskih najemnin se upočasnjuje, a ostaja pozitivna; najemnine v trgovskem sektorju bodo rasle nizko enomestno, Perth/Sydney vodita cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime donosi ~6,0 % stabilni, pričakuje se znižanje v 2. polovici 2025; nezasedenost 12,8 % in verjetno je že dosegla vrh content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Napoved za nepremičnine – Maloprodaja naj bi vodila komercialno uspešnost v 2025; maloprodajne transakcije naraščajo, prevladujejo skupni donosi publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Napoved za avstralske poslovne nepremičnine – Okrevanje v vseh sektorjih, povpraševanje po industrijskih nepremičninah povzroča stiskanje donosov, tuj kapital aktiven brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW pospešuje ponudbo najemnih stanovanj – 50% popust na davek na zemljišče za BTR podaljšan za nedoločen čas; omogočen razvoj infrastrukture za hitrejšo gradnjo stanovanj abc.net.au abc.net.au
Reutersova anketa preko GlobalPropertyGuide (2025). Analiza trga stanovanj – Analitiki napovedujejo +3,7% rast cen stanovanj v Avstraliji v 2025, +5,0% v 2026/27; Sydney ~+3% v 2025 (zmernejša rast) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avstralska napoved 2025 – Sydney/Brisbane vodita okrevanje pisarniških prostorov; znižanje obrestnih mer bo spodbudilo naložbe, stiskanje donosov v logistiki v drugi polovici 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Trenutni trendi v 2025

Dinamika ponudbe, povpraševanja in politike

Napovedi 2026–2028 (cene, najemnine in povpraševanje)

Naložbene priložnosti in tveganja v stanovanjskem segmentu

Stanovanjske nepremičnine v Sydneyju v naslednjih nekaj letih ponujajo tako privlačne priložnosti kot tudi pomembna tveganja za vlagatelje in kupce stanovanj:

Priložnosti: Temeljno povpraševanje v Sydneyju – ki ga poganjajo rast prebivalstva, močno gospodarstvo in privlačnost kot globalnega mesta – zagotavlja trdno osnovo za naložbe v nepremičnine. Ker se cene obnavljajo in so obrestne mere na poti navzdol, obstaja potencial za kapitalsko rast do konca 2020-ih (čeprav po zmernih stopnjah). Donosi od najemnin so se izboljšali, zlasti pri stanovanjih, kar pomeni, da lahko novi vlagatelji dosežejo boljši denarni tok kot pred nekaj leti (npr. ~4 % bruto donosa na stanovanja). Poleg tega nekatere skupine in območja lahko presegajo povprečje: na primer, zemljišča v razvojnem koridorju (zahodni Sydney blizu Aerotropolisa ali severozahod okoli novih postaj podzemne železnice) bi lahko doživela nadpovprečno rast vrednosti, saj infrastruktura in delovna mesta spreminjajo ta območja. Naložbe v dobro locirana stanovanja so lahko prav tako privlačne, saj razlika v ceni do hiš pomeni, da se bo več kupcev/najemnikov usmerilo v stanovanja; že zdaj napovedujejo, da bodo vrednosti sydneyskih stanovanj dosegle rekordne višine zaradi te spremembe povpraševanja abc.net.au abc.net.au. Državna podpora stanovanjstvu (kot so subvencije za prve kupce ali sheme z nizkimi vlogami) prav tako ohranja vstopno raven na trgu in koristi lastnikom v teh segmentih. Skratka, kronično pomanjkanje stanovanj in gospodarska vitalnost Sydneyja močno podpirata dolgoročne naložbe v stanovanja, če si lahko privoščite vstop na trg.
Tveganja: Glavno tveganje je dostopnost in dolg. Cene v Sydneyju so tako visoke, da so občutljive na spremembe obrestnih mer in širše gospodarske šoke. Če bi se inflacija ponovno povečala ali bi prišlo do upočasnitve globalnega gospodarstva, bi se obrestne mere lahko zvišale ali vsaj ne znižale, kot je bilo pričakovano, kar bi hitro lahko zaustavilo rast cen ali celo povzročilo padec. Zelo zadolženi kupci so ranljivi na povišanje obrestnih mer ali obrokov. Obstajajo tudi regulativna tveganja – na primer, kakršnekoli prihodnje spremembe davčnih ugodnosti za vlagatelje (negativna obdavčitev, olajšave pri davku na kapitalski dobiček) bi lahko zmanjšale povpraševanje vlagateljev in znižale cene, zlasti pri naložbenih stanovanjih. Drugo tveganje je kakovost gradnje in presežek ponudbe v določenih območjih: nekatera območja so doživela veliko novih visokih stanovanjskih stavb (npr. Olympic Park, Zetland), in čeprav je trenutna zasedenost visoka, bi sočasen prihod večjega števila novih stanovanj na trg lahko pomenil večjo konkurenco in počasnejšo rast najemnin. Vlagatelji morajo biti previdni pri stanovanjskih stavbah z napakami ali visokimi tekočimi stroški, kar je bila v NSW težava. Prisotno je tudi tveganje koncentracije gospodarstva – uspešnost Sydneyja je vezana na finance, tehnologijo in priseljevanje; vsaka politika, ki bistveno zmanjša priseljevanje, ali upadanje zaposlovanja v belih ovratnikih (npr. finančna kriza), bi zmanjšala povpraševanje po stanovanjih. Nazadnje še likvidnostno tveganje: trg v Sydneyju je cikličen, prodaja v času padca pa je lahko zahtevna (manj kupcev si lahko privošči v zaostrenih kreditnih pogojih). Kratkoročni špekulanti lahko utrpijo izgube, če kupijo ob vrhu in morajo hitro prodati. Na splošno velja, da čeprav se stanovanjski trg v Sydneyju zdi »zgodba o visokem povpraševanju in omejeni ponudbi«, ki podpira naložbe, pa so vstopni stroški visoki in obstaja izpostavljenost makroekonomskim nihanjem.

Indikator (Sydney)	Status 2025/Nedavni trend	Napoved za 2026–2028
Mediana cene hiše	~1,50 mio $ (junij 2025); okrevanje, +5 % medletno globalpropertyguide.com.Najvišje v Avstraliji yourmortgage.com.au.	Postopen dvig na približno 1,83 milijona USD do leta 2026 (+7 %) abc.net.au; nadaljnje zmerne rasti (približno 3–5 %/leto) do leta 2028, razen v primeru šokov.Cene podprte z nezadostno ponudbo in znižanjem obrestnih mer.
Mediana cene enote	~860.000 $ (junij 2025); v zadnjem času razmeroma stabilna (poceni segment v povpraševanju) abc.net.au.	Pričakujejo se nove rekordne vrednosti – ~889.000 $ do leta 2026 (+6%) abc.net.au.Dostopnost in prehod kupcev prvih stanovanj na enote bosta poganjala približno 4–5% letno rast do leta 2028.
Letna najemnina – Hiša	775 $/teden (2025), rast približno 8–10 % na leto; prostih stanovanj približno 1 % (izjemno omejeno) mozo.com.au.	Rast najemnin se umirja, vendar ostaja pozitivna.Stopnja prostih delovnih mest se lahko do leta 2026–27 poveča na 2 %.Pričakujte letne enomestne % poviške najemnin; rahlo olajšanje, če se ponudba izboljša, vendar bodo najemnine verjetno ≥850 $/teden do leta 2028.
Letna najemnina – enota	720 $/teden (2025), približno 10 % več na leto; močno povpraševanje zaradi vrnitve študentov mozo.com.au.	Nadaljnje zvišanje najemnin v letih 2025–26, nato umirjanje.Do leta 2028 enote ~800 $/teden.Visoke najemnine (in olajšave pri obrestnih merah) ohranjajo zanimanje vlagateljev za stanovanja.
Dodatek k stanovanjski ponudbi	~28.000 novih stanovanj na leto je predvidenih v naslednjih 5 letih planning.nsw.gov.au; pod povpraševanjem.Le 177 tisoč jih je bilo zgrajenih po vsej državi leta 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Pomanjkanje še vedno traja. Dokončanja bi se lahko zmerno povečala do leta 2027–28, če bodo reforme uspešne, vendar bodo verjetno še vedno pod zahtevanimi ~40 tisoč/leto.Kronično pomanjkanje bo ohranjalo pritisk na rast cen/najemin.
Povpraševanje kupcev in razpoloženje	Izboljšano v letu 2025 zaradi znižanja obrestnih mer in rasti prebivalstva; prvi kupci aktivni, a finančno obremenjeni.	Naj bi ostalo stabilno ob padcu obrestnih mer.Tveganje: če se gospodarstvo oslabi ali kredit zaostri, se lahko povpraševanje zmanjša.Na splošno močna migracija in obeti za zaposlitev podpirajo stabilno povpraševanje do leta 2028.

Viri: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabela 1: Stanovanjski trg v Sydneyju – Ključni kazalniki in napovedi

(Tabela 1 poudarja metrike stanovanjskega trga v Sydneyju in pričakovane trende.)

Trg poslovnih nepremičnin v Sydneyju

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Segment	Pogoji na trgu 2025 (Sydney)	Napoved/Obeti za 2026–2028
Pisarna (CBD)	Stopnja prostih prostorov ~12,7 %–12,8 % (konec 2024) – dosegla vrhunec in se stabilizira cbre.com.au.Najemnine za vrhunske prostore ostajajo stabilne (učinkovite najemnine za vrhunske prostore v središču mesta +5 % v letu 2024) cbre.com; visoki spodbujevalni ukrepi (~35–40 %) so še vedno pogosti.Omejena nova ponudba v letih 2025–26 zmanjšuje pritisk cbre.com.au.Donosi približno 6,0 % za najboljše nepremičnine (po padcu vrednosti) content.knightfrank.com.	Postopno okrevanje.Prazna mesta naj bi upadla na približno 8–10 % do leta 2027, saj se bo absorpcija izboljšala (minimalna ponudba).Rast najemnin v vrhunskih pisarnah na letni ravni z nizkimi enomestnimi odstotki cbre.com (trend prehoda na bolj kakovostne prostore se nadaljuje).Stare pisarne lahko zaostajajo ali pa se preoblikujejo v alternativne uporabe.Pričakovani donosi naj bi se do leta 2026 skrčili za približno 25–50 bazičnih točk, saj zniževanje obrestnih mer povečuje vrednosti content.knightfrank.com in privablja več investitorjev.Sydney verjetno med najboljšimi pisarniškimi izvajalci v Avstraliji cushmanwakefield.com.
Trgovina na drobno	Močno okrevanje.Maloprodajna sredstva vodijo donose (skupni donosi +2,8 % v zadnjem četrtletju) publications.raywhite.com.Povpraševanje investitorjev se je povečalo – maloprodaja je predstavljala 41 % transakcij v letu 2024 (v primerjavi s povprečjem 28 %) publications.raywhite.com.Nizka stopnja prostih prostorov v trgovskih centrih z živili (~4 % ali manj) linkedin.com.Najemnine rahlo naraščajo; najemnine v nakupovalnih središčih naj bi v letu 2025 beležile nizko enomestno rast cbre.com.Donosnosti: ~5–6 % za vrhunska nakupovalna središča, višje za regionalna/trgovska središča.	Stabilna napoved. Rast prebivalstva in omejena nova ponudba podpirata najemnine – pričakuje se 1–3 % letna rast najemnin v dobro lociranih centrih cbre.com.Maloprodaja velja za izstopajočo v letih 2025–26 med sektorji publications.raywhite.com, pri čemer vlagatelji ciljajo na primestna središča.Tveganja: potrošniška poraba bi se lahko zmanjšala; vendar naj bi osnovna maloprodaja ostala odporna.Možno rahlo stiskanje donosnosti, če obrestne mere padejo (kar povečuje vrednosti), čeprav so verjetne večinoma stabilne donosnosti.Na splošno bodo maloprodajne nepremičnine ohranjale visoko zasedenost in stabilne prihodke; uspešna središča bodo za rast vključila več zabave/doživetij publications.raywhite.com.
Industrijski sektor	Glejte naslednji razdelek za podroben pregled industrijskega trga. Industrija v Sydneyju še naprej cveti: praznost približno 2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; najemnine še vedno rastejo (čeprav počasneje, +0,7 % četrtletje na četrtletje) assets.cushmanwakefield.com; neprecedenčno povpraševanje s strani logistike, z glavnimi donosi približno 5,25 %–5,75 %.Investitorji so zainteresirani, vendar so cene visoke; v letih 2022–24 je prišlo do določenega znižanja donosnosti.	Glejte naslednji razdelek. Obeti so pozitivni, a se umirjajo: rahlo povečanje praznin (na <3,5 % do konca 2025) z velikim valom ponudbe, nato pa ponovno zaostrovanje assets.cushmanwakefield.com.Rast najemnin ~4 % v letu 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, nato srednje enomestne številke v letih 2026–27 na podhranjenih podtrgih.Kompresija donosnosti verjetno pozno v letih 2025–2026, saj znižanje obrestnih mer izboljšuje razpoloženje brokerdaily.au – Donosnosti industrijskih nepremičnin v Sydneyju bi se lahko izboljšale za 25–50 bazičnih točk, glede na svetovno zanimanje za logistična sredstva.Dolgoročni dejavniki povpraševanja (e-trgovina, infrastruktura, kot je novo letališče) ohranjajo ta sektor robusten.

Viri: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Preglednica 2: Povzetek poslovnih nepremičnin v Sydneyju (2025 in napoved)

(Preglednica 2 povzema razmere in napovedi na pisarniškem, maloprodajnem in industrijskem trgu v Sydneyju. Industrijski segment je podrobneje predstavljen v naslednjem poglavju.)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Nova ponudba se končno povečuje po letih premalo gradnje.

Trenutni trendi v letu 2025

Obeti 2026–2028

Srednjeročni obeti za industrijski trg v Sydneyju so temeljno močni, čeprav se bo silovita rast umirila v enakomernejši ritem. Ključne točke za obdobje 2026–28:

Prosta kapaciteta in ponudba: Trenutni gradbeni razcvet bo začasno dvignil prosto kapaciteto do leta 2025, a kasneje bo nova ponudba verjetno manjša od povpraševanja. Razpoložljivost industrijskih zemljišč v Sydneyju omejuje geografija in namenska raba – zahodni Sydney ima sicer zemljišča, a njihovo sproščanje pogojujejo infrastruktura in načrtovalni postopki. Veliko razvijalcev se zaradi visokih stroškov izogiba preveliki gradnji. Cushman napoveduje, da bi se lahko prosta kapaciteta v letu 2025 povzpela na največ 3,5 %, nato pa padla od konca 2025 v leto 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do leta 2027 bi se lahko prosti prostori vrnili na približno 2 % ali nižje, če se gradnja upočasni. V bistvu bo industrijski trg v Sydneyju ostal skoraj popolnoma zaseden, saj je običajna “trenja” v zdravem trgu okoli 5 %, v Sydneyju pa bo ta številka precej nižja.
Rast najemnin: Pričakujte nadaljnjo rast najemnin, a na letni ravni v srednjih enomestnih odstotkih. Za leto 2025 je napovedana 4,3% rast assets.cushmanwakefield.com; podoben razpon (morda 3–5 % letno) je verjeten tudi v letih 2026 in 2027. Nekateri izbrani trgi bi lahko presegli 5 %, če bo ponudba tam posebej omejena assets.cushmanwakefield.com. Na primer, če se v Južnem Sydneyju ali Centralnem Zahodu začne malo novih projektov, bi lahko tam zaradi zadržanega povpraševanja prišlo do izrazitejših podražitev najemnin. Nasprotno pa lahko območja z veliko novogradenj (deli Zunanjega Zahoda) doživijo bolj umirjeno rast najemnin, dokler se prostori ne zapolnijo. Ena zanimiva ugotovitev: spodbude najemodajalcev se lahko nekoliko povečajo (kot so se v letu 2024 na ~15 % pri prednajemih assets.cushmanwakefield.com), kar nekoliko omili dejansko rast najemnin tudi, če nominalne najemnine rastejo. A kljub temu so industrijski najemodajalci v močni poziciji. Do leta 2028 bi lahko najemnine za prvovrstna skladišča v Sydneyju zlahka bile za 15 % ali več višje kot danes, glede na strukturne dejavnike.
Povpraševalni dejavniki: E-poslovanje bo ostalo pomemben najemnik – rast spletne prodaje se je ustalila pri ~11 % prodaje, vendar bo nadaljnja rast (do 15 % ali več do konca 2020-ih) zahtevala več logističnih površin. Podjetja za tretjelogistiko (3PL), dostavna podjetja in trgovci, ki optimizirajo svoje dobavne verige, bodo glavni najemniki. Cushman pričakuje povečanje aktivnosti 3PL v drugi polovici 2025, saj so bila mnoga podjetja 3PL presenetljivo mirna (morda zaradi kapacitet, zgrajenih prej), vendar se bodo morala razširiti za obvladovanje rastočih obsegov assets.cushmanwakefield.com. Poleg tega bi lahko oživitev proizvodnje (npr. v farmaciji, živilski industriji ali visokih tehnologijah) zmerno povečala povpraševanje, še posebej ob vladnem zanimanju za lokalizacijo ključnih industrij. Novi tehnološki parki v Sydneyju (kot so napredna industrijska območja v Zahodnem Sydneyju) lahko sprožijo povpraševanje po objektih. Podatkovni centri se prav tako potegujejo za industrijska zemljišča – čeprav niso tradicionalna skladišča, zasedajo industrijske cone in doživljajo razcvet zaradi digitalnega gospodarstva. Ta konkurenca (podatkovni centri pogosto plačujejo najvišje cene za zemljišča/priklop na energijo) bo še naprej pritiskala na rast cen zemljišč in omejevala razvoj skladišč na določenih območjih assets.cushmanwakefield.com.
Naložbeni obeti: Kot omenjeno, so pogoji postavljeni za potencialno ponovno znižanje donosnosti industrijskih nepremičnin do let 2025–26, zaradi velike količine kapitala in nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. Številni globalni vlagatelji menijo, da je avstralski industrijski sektor premalo založen in dolgoročno rastno naravnan. Do leta 2028 bi lahko donosnosti za najboljše industrijske nepremičnine v Sydneyju znova padle na nizkih 5 % ali celo visoko v območje 4 %, če bo gospodarstvo močno. To nakazuje na nadaljnjo rast kapitala. Vendar tako nizke donosnosti povečujejo tudi tveganje ob vstopu – če bi se donosnosti obveznic nepričakovano zvišale, bi vrednosti industrijskih nepremičnin postale občutljive. Splošno gledano lahko pričakujemo, da bo veliko povpraševanje vlagateljev vztrajalo, kar bi lahko spodbudilo razvoj prek kapitalskih partnerstev (npr. velika institucijska sredstva za gradnjo logističnih parkov za dostop do zaloge).
Tveganja: Eno od tveganj je gospodarsko upočasnitev in posledično zmanjšanje povpraševanja – npr. če bi se potrošnja močno zmanjšala, bi trgovci lahko združili skladišča in s tem zmanjšali najemanje prostorov. A glede na dolgoročne trende je to blago tveganje; večina najemnikov načrtuje dolgoročno in kratkotrajna nihanja ne bodo bistveno spremenila smeri. Tveganje prevelike ponudbe je drugo – bi lahko trenutni val novogradenj presegel povpraševanje? Zaenkrat je pomemben delež novih prostorov že predhodno oddan, ostali naj bi se oddali v kratkem, vendar bi se razvijalci umaknili, če bi spekulativni prostori iz leta 2025 ostali prazni (trg bi se samouravnaval). Sporočilo iz industrijskih poročil je, da bo vsak morebiten dvig prostih kapacitet le začasen assets.cushmanwakefield.com. Drugo tveganje predstavljajo zamude pri infrastrukturi: Sydneyske ceste in pristanišča morajo slediti razvoju (npr. če bi intermodalni terminal Moorebank ali nadgradnje avtoceste naleteli na težave, bi bili logistični učinki lahko upočasnjeni). Rast stroškov ostaja zaskrbljujoča – gradnja skladišč je 20–30 % dražja kot pred nekaj leti; če se stroški ne bodo znižali, bo najemnina morala rasti, da bi upravičila novo gradnjo. Nazadnje pa lahko regulativne spremembe (na primer sprememba namenske rabe ali ekološki predpisi) vplivajo na zalogo industrijskih zemljišč, a glede na trenutne razmere ni pričakovati ukrepov, ki bi bistveno sprostili omejitve.

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Priložnosti na industrijskem trgu v Sydneyju so pomembne:

Ključna logistična sredstva (sodobni distribucijski centri z dolgoročnimi najemnimi pogodbami) zagotavljajo stabilen dohodek na trgu z omejeno dostopnostjo zemljišč. Ker naj bi stopnja prostih zmogljivosti ostala nizka, lahko lastniki dobro umeščenih industrijskih objektov pričakujejo visoko zasedenost in postopno povečevanje najemnin. Če so ta sredstva pridobljena po trenutnih donosih (~5 %), bi lahko dosegla kapitalski dobiček, če se bodo donosi skladno s pričakovanji znižali zaradi nižjih obrestnih mer brokerdaily.au. V raznolikejšem gospodarstvu je izpostavljenost logistiki (ki je temelj e-trgovine in potrošnje) relativno obrambna naložba, a še vedno z možnostjo rasti – kar je redka kombinacija.
Razvojne priložnosti: Za razvijalce z zemljišči ali možnostjo pridobitve dovoljenj pomenijo stalne pomanjkljivosti zelo dobičkonosne projekte po meri za najemnike (zlasti velike, ki potrebujejo prilagojene objekte). Ponovna pozidava industrijskih območij (npr. starih industrijskih lokacij bližje mestu, ki jih lahko spremenimo v večnadstropne logistične centre ali podatkovne centre) je še ena nova priložnost zaradi izjemnega pomanjkanja zemljišč v bližini mesta. Večnadstropna skladišča, ki so v Avstraliji novost, bi lahko postala izvedljiva v Sydneyju, kot so že v gosto naseljenih azijskih mestih.
Nastajajoči podsektorji: Kot je bilo poudarjeno, alternativni sektorji kot so podatkovni centri in hladna skladišča hitro rastejo. Podatkovni centri v zahodnem Sydneyju (npr. območje Eastern Creek) so se razširili zaradi potreb po računalništvu v oblaku. Pogosto ponujajo dolgoročne najeme z najemniki z visoko boniteto (tehnološka podjetja), kar pritegne vlagatelje. Prav tako so hladna skladišča (distribucija hrane) in logistični objekti zadnje milje v bližini urbanih središč zelo iskani (na primer objekti za izpolnjevanje naročil za dostavo živil). Preudarni vlagatelji bi lahko ciljali na industrijska sredstva, ki služijo tem nišam.

Tveganja niso izključena:

Cenovno tveganje: Industrijske nepremičnine niso več poceni; ponekod so cene skoraj popolne. Če gospodarske razmere ne bodo sledile pričakovanjem (npr. če bo inflacija vztrajala in bodo obrestne mere dlje časa višje), potem do pričakovanega znižanja donosnosti morda ne bo prišlo, visoko vrednoteni nakupi pa lahko podhranijo donosnost. Prav tako je manj prostora za znižanje kapitalskih donosnosti kot pred petimi leti, ko so se donosi gibali med 7–8 %. Tako se bodo prihodnji donosi bolj zanašali na rast najemnin, ki je sicer verjetna, a morda ne bo dosegla izjemnih stopenj zadnjih let.
Koncentracija najemnikov in zastaranje: Nekateri vlagatelji opozarjajo na specifično tveganje – na primer, če eden od večjih 3PL ali trgovskih najemnikov preneha poslovati ali zapusti objekt, bi lahko bilo v okolju visokih najemnin težko ponovno zapolniti prostore, če se trg ohladi. Prav tako objekti lahko zastarijo (npr. prenizka višina prostorov, nezadosten dostop kamionov), še posebej zaradi tehnološkega napredka (avtomatizacija skladišč ipd.). Za vzdrževanje sodobnosti objektov bodo morda potrebna stalna vlaganja.
Regulativni/okoljski dejavniki: Trajnostnost je vse bolj v ospredju – skladišča z nizko energetsko učinkovitostjo ali brez sončnih kolektorjev ipd. bi lahko bila manj povpraševana, saj najemniki in vlagatelji vse bolj dajejo prednost zelenim zgradbam. Poleg tega lahko spremembe v trgovinski politiki ali delovanju pristanišč (na primer, če se spremenijo uvozne/izvozne količine) posredno vplivajo na določene industrijske grozde.
Premiki v dobavnih verigah: Geopolitični dogodki lahko spremenijo poti dobavnih verig; na primer, večja lokalizacija proizvodnje bi lahko povečala povpraševanje po lokalnih proizvodnih prostorih, medtem ko bi svetovna gospodarska recesija zmanjšala uvoz, kar bi vplivalo na logistične prostore v pristaniščih. Vendar pa se bo zaradi raznolikega gospodarstva in strateške lege Sydney lahko prilagodil različnim scenarijem.

Zaključek

Reference:

ABC News (2025). Cene nepremičnin naj bi dosegle rekordne višine v letih 2025–26, kar bo povzročilo težave kupcem in razcvet prodajalcem. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stanje stanovanjskega sistema 2025 – Ključne ugotovitve o pomanjkanju in dostopnosti stanovanj australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Napoved oskrbe s stanovanji v širšem Sydneyju – Predvidenih 172.900 novih domov do leta 2029 (28.800 na leto) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Poročilo o napovedi cen za poslovno leto 2025–26 – pričakovana cena hiše v Sydneyju +7 % na 1,83 milijona $; stanovanje +6 % na 889.000 $ abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Poročilo o bolečini in dobičku – 95 % prodaj je bilo dobičkonosnih v začetku 2025; cene navzgor po znižanju obrestnih mer RBA abc.net.au
YourMortgage (julij 2025). Median House Prices – Srednja cena hiše v Sydneyju 1,496 mio USD; najhitrejša rast v St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (januar 2025). Povprečna najemnina v Avstraliji – Srednja najemnina v Sydneyju 775 $ (hiše) in 720 $ (stanovanja) na teden (najvišje v državi) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Nezasedenost 2,8 %; napovedana rast najemnin +4,3 % v 2025; nezasedenost bo ostala <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Rast industrijskih najemnin se upočasnjuje, a ostaja pozitivna; najemnine v trgovskem sektorju bodo rasle nizko enomestno, Perth/Sydney vodita cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime donosi ~6,0 % stabilni, pričakuje se znižanje v 2. polovici 2025; nezasedenost 12,8 % in verjetno je že dosegla vrh content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Napoved za nepremičnine – Maloprodaja naj bi vodila komercialno uspešnost v 2025; maloprodajne transakcije naraščajo, prevladujejo skupni donosi publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Napoved za avstralske poslovne nepremičnine – Okrevanje v vseh sektorjih, povpraševanje po industrijskih nepremičninah povzroča stiskanje donosov, tuj kapital aktiven brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW pospešuje ponudbo najemnih stanovanj – 50% popust na davek na zemljišče za BTR podaljšan za nedoločen čas; omogočen razvoj infrastrukture za hitrejšo gradnjo stanovanj abc.net.au abc.net.au
Reutersova anketa preko GlobalPropertyGuide (2025). Analiza trga stanovanj – Analitiki napovedujejo +3,7% rast cen stanovanj v Avstraliji v 2025, +5,0% v 2026/27; Sydney ~+3% v 2025 (zmernejša rast) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Avstralska napoved 2025 – Sydney/Brisbane vodita okrevanje pisarniških prostorov; znižanje obrestnih mer bo spodbudilo naložbe, stiskanje donosov v logistiki v drugi polovici 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Sydneyjski nepremičninski trg: napoved za obdobje 2025–2028

Trenutni trendi v 2025

Dinamika ponudbe, povpraševanja in politike

Napovedi 2026–2028 (cene, najemnine in povpraševanje)

Naložbene priložnosti in tveganja v stanovanjskem segmentu

Trg poslovnih nepremičnin v Sydneyju

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Trenutni trendi v letu 2025

Obeti 2026–2028

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Zaključek

Dinamika ponudbe, povpraševanja in politike

Napovedi 2026–2028 (cene, najemnine in povpraševanje)

Naložbene priložnosti in tveganja v stanovanjskem segmentu

Trg poslovnih nepremičnin v Sydneyju

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Trenutni trendi v letu 2025

Obeti 2026–2028

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Zaključek

Trenutni trendi v 2025

Dinamika ponudbe, povpraševanja in politike

Napovedi 2026–2028 (cene, najemnine in povpraševanje)

Naložbene priložnosti in tveganja v stanovanjskem segmentu

Trg poslovnih nepremičnin v Sydneyju

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Trenutni trendi v letu 2025

Obeti 2026–2028

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Zaključek

Gospodarsko in politično okolje v letu 2025

Trg stanovanjskih nepremičnin v Sydneyu

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Trenutni trendi v letu 2025

Obeti 2026–2028

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Zaključek

Dinamika ponudbe, povpraševanja in politike

Napovedi 2026–2028 (cene, najemnine in povpraševanje)

Naložbene priložnosti in tveganja v stanovanjskem segmentu

Trg poslovnih nepremičnin v Sydneyju

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Trenutni trendi v letu 2025

Obeti 2026–2028

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Zaključek

Trenutni trendi v 2025

Dinamika ponudbe, povpraševanja in politike

Napovedi 2026–2028 (cene, najemnine in povpraševanje)

Naložbene priložnosti in tveganja v stanovanjskem segmentu

Trg poslovnih nepremičnin v Sydneyju

Pisarniški sektor (poslovno središče in mestne pisarne)

Maloprodajni sektor (maloprodajne nepremičnine in nakupovalna središča)

Industrijski nepremičninski trg v Sydneyju

Trenutni trendi v letu 2025

Obeti 2026–2028

Naložbene priložnosti in tveganja v industriji

Zaključek

Dodaj odgovor Prekliči odgovor

Search

Latest Posts

Don't Miss