Lausannski nepremičninski trg v letu 2025 izstopa kot eden najbolj odpornih v Švici, zaznamovan z močno povpraševanjem in omejeno ponudbo. Kot glavno mesto kantona Vaud ter središče mednarodnega izobraževanja, financ in tehnologije, Lausanne privablja stalen pritok usposobljenih prebivalcev theluxuryplaybook.com. Kakovost življenja v mestu, prisotnost priznanih univerz (kot sta EPFL in UNIL) ter številnih multinacionalnih delodajalcev (npr. MOK, podjetja s področja medicinske tehnologije in financ) zagotavljajo stalno povpraševanje s strani izseljencev, študentov, družin in podjetij. Približno 80 % gospodinjstev v Lausanni živi v najemu (lastniško stanovanje predstavlja le okoli 20 % stanovanjskega fonda) bcv.ch, kar odraža tradicionalno napet najemniški trg. Spodaj je celovit pregled trenutnih razmer na trgu (stanovanjski in poslovni prostori), cenovnih trendov in napovedi, naložbenih priložnosti, glavnih projektov, regulativnih dejavnikov, primerjav z drugimi švicarskimi mesti in trendov povpraševanja, ki oblikujejo napoved nepremičninskega trga v Lausanni.
Stanovanjske razmere na trgu v 2025
Lausannski stanovanjski trg ostaja zelo napet v letu 2025. Stopnja prostih stanovanj je izjemno nizka – okoli 0,6 % sredi leta 2024 v okrožju Lausanne bcv.ch – kar kaže na hudo pomanjkanje razpoložljivih domov. Ta pomanjkanje ohranja najemnine in cene visoke. Veliko najemnikov v svojih stanovanjih ostane dolgo časa: v Lausanni (in Ženevi) je približno polovica najemnikov v svojih stanovanjih več kot 10 let, kar je precej nad švicarskim povprečjem 38 % ubs.com. Ta učinek »zaklepanja« poudarja, kako težko je najti novo stanovanje, saj najemniki vztrajajo pri obstoječih najemnih pogodbah. V začetku leta 2025 se je povpraševanje po najemu povečalo zaradi rasti prebivalstva (vključno z priseljevanjem); Švica je beležila rekordno nizko stopnjo prostih stanovanj na ravni države (1,08 % sredi leta 2024) in naraščajoče najemnine pwc.ch pwc.ch. V Lausanni se ta trend ponavlja, saj lahko najemodajalci ob novih najemih dvignejo najemnine za približno +2 % na leto zaradi konkurence za stanovanja. Vendar pa so obstoječe regulirane najemnine zabeležile le zmerne dvige, deloma omejene zaradi švicarske referenčne hipotekarne obrestne mere, ki je dejansko bila znižana marca 2025. To znižanje obrestne mere bo zajezilo rast najemnin za obstoječe najemnike v prihodnjih četrtletjih ubs.com (saj morajo najemodajalci po švicarski najemni zakonodaji znižati ali ohraniti najemnine, ko referenčne obrestne mere padejo).
Cene nepremičnin v Lozani ostajajo med najvišjimi v Švici in so v zadnjem desetletju stalno naraščale. Povprečna transakcijska cena za stanovanja v Lozani je bila približno 15.500 CHF na m² v 1. četrtletju 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, kar jo uvršča v najvišji razred za Zürichom in Ženevo. Običajno se ponudbene cene za stanovanjske nepremičnine sredi leta 2025 gibljejo med 12.000–13.000 CHF na kvadratni meter investropa.com neho.ch. Na primer, podatki iz junija 2025 kažejo povprečno 12.750 CHF na m² (stanovanja ~13.413 CHF in hiše ~12.087 CHF na m²) v Lozani neho.ch. Prestižne soseske (ob jezeru, kot je Ouchy, ali na elitnih pobočjih) zlahka presegajo 13.000 CHF/m² theluxuryplaybook.com. Rast cen je bila v zadnjem času zmerna, a pozitivna – približno +2 % na letni ravni za stanovanja v letu 2024 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – ker so omejitve dostopnosti in višji stroški financiranja umirili hitre rasti iz prejšnjih let. Cene enodružinskih hiš so se celo ustalile ali nekoliko znižale (okoli –0,5 % do –0,6 % v zadnjem letu) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com zaradi višjih hipotekarnih stroškov in premika kupcev k večstanovanjskim objektom ali naložbam v najemne nepremičnine. Na splošno je stanovanjski trg v Lozani v letu 2025 zaznamovan z stabilnostjo na visokem cenovnem nivoju: povpraševanje precej presega ponudbo, kar ohranja nizko število prostih stanovanj in podpira cene, a se je rast cen upočasnila.
Ponudba stanovanj ostaja omejena zaradi geografije in prostorskih pravil. Lausanne je gosto naseljeno mesto s strogimi določili o namembnosti zemljišča in dolgotrajnimi postopki odobritve, ki omejujejo razvoj večjih projektov theluxuryplaybook.com. Nova stanovanjska gradnja je skromna – približno 420 novih enot na leto v 2024–25 v okrožju Lausanne bcv.ch – kar je manj kot v prejšnjih letih. Ta počasna rast zaloge ne dohaja potreb prebivalstva in prispeva k strukturnemu primanjkljaju ponudbe. Zaostrene razmere na trgu dodatno potrjujejo kakovostni profili najemnikov ter nizka menjava; institucionalni najemodajalci v Vaudu poročajo o najemnikih visoke kakovosti, “lepljivih” najemnikih in minimalni praznini (≈1 %–1,4 %) v svojih portfeljih v Lausanni theluxuryplaybook.com. Za vlagatelje to pomeni zanesljive prihodke od najemnin. Dejansko so večstanovanjske stavbe ponovno iskane med vlagatelji – leta 2024 so najemnine po celotni Švici zrasle za okoli 6,4 % v enem letu, najemne zgradbe pa so postale še bolj privlačne z vrnitvijo nizkih obrestnih mer ubs.com ubs.com. Kombinacija stabilnosti najemnikov in kroničnega pomanjkanja stanovanj v Lausanni ustvarja posebej obrambno naravnan, donosen stanovanjski trg, tudi ob visokih cenah.
Pogoji na trgu poslovnih (pisarniških in trgovskih) nepremičnin v letu 2025
Lausannski sektor poslovnih nepremičnin v letu 2025 prikazuje dinamiko dveh hitrosti: pisarniški trg v središču mesta je zelo napet, medtem ko se periferna območja širijo z novo ponudbo. V središču mesta Lausanne CBD so pisarniške praznine izjemno nizke – prostih je le približno 1,9 % pisarniških površin na mestni ravni, od tega je v središču na voljo le 1,5 % najboljših pisarn jll.com. V absolutnih številkah je bilo konec leta 2024 praznih le približno 12.300 m² pisarn v CBD jll.com. Ta redkost podpira visoko raven najemnin: najemnine za vrhunske pisarne v središču Lausanne ostajajo pri približno 520 CHF na m² na leto (okoli 43 CHF/m² na mesec) in so stabilne jll.com. Podjetja, ki iščejo večje povezane pisarne v samem jedru, se pogosto soočajo s pomanjkanjem možnosti. Omeniti velja, da je v teku večja prenova znamenite zgradbe Hôtel des Postes v središču Lausanne, ki bo do konca leta 2025 zagotovila približno 15.000 m² sodobnih pisarn – redka pridobitev vrhunske ponudbe v srcu mesta, ki bo ob zaključku zagotovo naletela na veliko povpraševanje jll.com.
Nasprotno pa se je trgu pisarn v predmestju regije Lausanne nekoliko sprostil, saj prihajajo na trg nove razvojne površine. Skupna stopnja razpoložljivosti pisarn za širšo regijo Lausanne je konec leta 2024 narasla na 3,8 %, kar je več kot 3,2 % leto prej jll.com. To povečanje je večinoma posledica več velikih projektov v zahodni Lausanni (Crissier/Renens), ki so bili zaključeni jll.com. Na primer, nov “eko-district” v Chavannes-près-Renens je ponudil veliko novih pisarniških površin, kar je prispevalo k večji praznosti v tej podregiji jll.com. Področje Lausanne West/Crissier zdaj beleži okoli 15 % praznih pisarn jll.com – kar je znatno več od mestnega povprečja – saj sta bila projekti kot “Le Closel” (4.000 m²) in “Quartier Horizon” (~7.000 m²) nedavno dokončana, razpoložljiv prostor pa še vedno ostaja na trgu jll.com. Čeprav ta porast praznih prostorov predstavlja kratkoročni izziv absorpcije, hkrati odraža tudi rast: Zahodna Lausanne je v fazi širitve, ponuja sodobne, velike pisarniške površine, ki jih osrednja Lausanne ne more. Območje Malley–Renens še posebej beleži razcvet z novimi projekti. Velik večnamenski kompleks “Central Malley” je v gradnji; zaključek je predviden do leta 2026 z več kot 10.000 m² pisarn, že 80 % prve stavbe (A3) pa je bilo prednajemljenih eno leto pred dokončanjem jll.com. Kljub višji praznosti v teh obrobnih območjih je povpraševanje najemnikov še vedno solidno in se usmerja k novim ponudbam: podjetja privlačijo trajnostna zasnova, dostopnost in večje površine teh projektov jll.com. Sčasoma analitiki pričakujejo, da bo presežno površino absorbiral trg, saj gospodarstvo Lausanne raste in nekatera podjetja raje selijo iz starejših zgradb v nove, zelene pisarniške prostore jll.com.
Cene nepremičnin v Lausanni so že dolgo v porastu, leto 2025 pa nadaljuje ta vzorec z nekaj umiritve.
V stanovanjskem sektorju tako UBS kot Wüest Partner napovedujeta, da bodo cene švicarskih nepremičnin v letu 2025 zrasle za približno 3–4 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, vendar se pričakuje, da bodo v visokocenovnih regijah, kot je Lozana, cene rasle zmerneje.Dejansko nedavni podatki kažejo, da cene stanovanj v Lausanni komajda rastejo (+0,3 % na letni ravni v 1. četrtletju 2025) globalpropertyguide.com, kar je slabše od državnega povprečja (~+4,4 % na letni ravni), ki so ga spodbudile rast cen v drugih regijah.To nakazuje, da so cene v Lausanni morda blizu platoja glede na lokalne dohodke.Za leti 2025–2026 analitiki napovedujejo nizko enomestno rast za hiše v Lausanni – v velikosti +1 % do +3 % na leto estimation-bien-immobilier.ch – ob predpostavki, da obrestne mere ostanejo nizke in da ne pride do večjih pretresov.Nepremičninske napovedi za kanton Vaud dejansko pričakujejo +1–2% rast cen stanovanj v letu 2025 (in ~2% za hiše) estimation-bien-immobilier.ch, kar je v bistvu nadaljevanje zadržane rasti iz leta 2024.Glavni dejavniki, ki podpirajo cene, so vztrajno neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem ter cenejše financiranje (po znižanju obrestnih mer s strani SNB).Do sredine leta 2025 so hipotekarne obrestne mere v Švici v povprečju ponovno padle pod 2 %, kar je močno izboljšalo dostopnost kreditov investropa.com investropa.com.Ta finančna okrepitev v kombinaciji z rastjo prebivalstva podpira pozitivne obete.Vendar pa glede na to, da so stanovanja v Lozani že zdaj zelo draga (razmerje med ceno in dohodkom je visoko) in je širša gospodarska rast zmerna (švicarski BDP ~1,2 %–1,4 % napoved za 2025–26 pwc.ch), ni pričakovati eksplozivnih skokov cen – verjetnejša je “stabilizacija na visoki ravni” ubs.com ubs.com.Drugi komercialni segmenti odražajo zdravo gospodarstvo Lausanna: trgovske nepremičnine v prvovrstnih conah imajo koristi od premožnega prebivalstva mesta in turistov, medtem ko se sekundarne trgovske lokacije soočajo s pritiskom (zaradi vpliva e-trgovine in privlačnosti Ženeve). Tudi trg industrijskih/logističnih nepremičnin okoli Lausanna (npr. v obrobnih občinah) je precej zasičen, saj je industrijskih zemljišč v regiji malo. Na splošno lahko komercialne nepremičnine v Lausannu v letu 2025 povzamemo kot pomanjkanje v središču proti rasti na obrobju – strogo omejeno mestno središče z visokimi najemninami in skoraj brez velikih prostih kapacitet, v primerjavi z razvijajočim se obrobjem, kjer nova poslovna območja (kot v Renens/Malley) povečujejo kapacitete in zmerno kratkoročno zvišujejo stopnje prostih kapacitet jll.com. Pomembno je, da tudi nova ponudba ni prekomerna glede na zgodovinske standarde. (Po vsej Švici se rast pisarniških zalog upočasnjuje – predvidoma približno 1,0 % letna rast v večjih mestih do leta 2027, kar je 26 % manj kot v preteklih letih jll.com jll.com.) Delež novih gradenj v Lausannu ostaja previden, kar pomeni, da trg dolgoročno verjetno ne bo presežen s ponudbo.
Cenovni trendi in napovedi
V segmentu poslovnih nepremičnin bi morale najemnine za pisarne v središču Lausanna ostati visoke in se lahko celo nekoliko povečajo zaradi pomanjkanja prostora. Najemnina za prvovrstne pisarne (520 CHF/m²/leto) je že nekaj časa nespremenjena jll.com, vendar bi lahko nova prva ponudba (kot prenova Hôtel des Postes) postavila novo merilo, če bo za te prostore vladala velika konkurenca in to sproži dražbo. Na obrobnih podtrgih pisarniških prostorov lahko prihod novih stavb kratkoročno pritisne na znižanje najemnin – lastniki bi lahko ponujali spodbude za zapolnitev praznin (ker je razpoložljivost v Zahodnem Lausannu 15 % jll.com, bodo morda potrebni popusti za privabljanje najemnikov, dokler povpraševanje ne dohiti ponudbe). V naslednjih nekaj letih (2025–2027), ko se bodo pisarne Malley/Crissier napolnile, lahko pričakujemo, da se bodo efektivne najemnine tam znova postopoma utrdile, še posebej za nepremičnine z okoljskimi certifikati in dobrimi prometnimi povezavami (ki že zdaj pritegnejo zanimanje) jll.com.
Donosnosti naložbenih nepremičnin v Lausanni bodo verjetno ostale nizke (kar kaže na visoke vrednosti), podobno kot v drugih švicarskih mestih. Na primer, donosnosti najemnin za stanovanjske nepremičnine v Ženevi so okoli 3,5 % in stabilne investropa.com investropa.com; v Lausanni bi lahko bile podobne – splošno med 3–4 % – glede na visoke cene in zanesljiv tok najemnin. Ker so 10-letne švicarske državne obveznice blizu ničle, ostaja nepremičninski trg privlačen za institucionalne vlagatelje, ki iščejo donos. Napovedi podjetja Wüest Partner kažejo, da bodo cene stanovanj v Švici v letu 2025 zrasle za približno 3,6 % globalpropertyguide.com, analitiki UBS pa napovedujejo rast za 3–4 % globalpropertyguide.com, vendar opozarjajo, da bodo omejitve dostopnosti »omejevale večje zvišanje cen« globalpropertyguide.com. Po letu 2025 bo veliko odvisno od obrestnih mer (ponovna uvedba negativnih obrestnih mer, kot se razpravlja v Švici, bi še dodatno spodbudila rast cen nepremičnin pwc.ch pwc.ch). Nasprotno pa bi lahko višja inflacija ali globalni dejavniki, ki bi povzročili višje obresti, ohladili švicarski nepremičninski trg. Za leto 2025 je osnovni scenarij zmerna nadaljnja rast vrednosti nepremičnin v Lausanni, z brez znakov padca. Indeks nepremičninskega balona UBS za Švico ostaja v coni »zmernega tveganja« v letu 2025 ubs.com ubs.com – Lausanne je opredeljena kot »vroča točka« z visokimi cenami, vendar ni v hudem območju balona. Tako se ob odsotnosti zunanjih pretresov obeti za prihodnja leta kažejo, da bodo nepremičnine v Lausanni postopoma pridobivale na vrednosti in ohranile status stabilnega, dragocenega trga.
Naložbene priložnosti in ključna območja rasti
Kljub visokim vstopnim cenam Lausanne ponuja več naložbenih priložnosti zaradi svojih območij rasti in stabilnih donosov. Investitorje (švicarske institucionalne in kvalificirane tuje kupce) še posebej privlačijo naložbe v dolgoročne najemne nepremičnine v Lausanni, pri čemer omenjajo nizko stopnjo praznih stanovanj, stabilno najemniško bazo in »varno zavetje« theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Kupci, osredotočeni na donos, ugotavljajo, da lahko večstanovanjski bloki v soseskah Lausanne prinašajo stalen dohodek z minimalnim tveganjem praznin. Dejstvo, da najemnine za nove najemne pogodbe naraščajo (da bi dohitele povpraševanje), pomeni, da najemodajalci lahko ob zamenjavi najemnikov povečajo prihodke; na primer, zahtevane najemnine na nacionalni ravni so bile v začetku 2025 približno +2,2 % višje kot leto prej ubs.com. Ta trend v kombinaciji z nedavnim padcem stroškov financiranja je izboljšal računsko uporabnost za investitorje z vzvodom. Ko so se leta 2024–25 vrnile nizke obrestne mere, so se donosnosti znižale, število transakcij z nepremičninami pa se je po vsej Švici povečalo practiceguides.chambers.com. V Lausanni je bilo leta 2024 zabeleženih več odmevnih portfeljskih nakupov in transakcij za razvojna zemljišča, to pozitivno gibanje pa se nadaljuje tudi v 2025.Geografsko so ključna območja rasti v in okoli Lausanne:
- Zahodna Lausanne (Renens/Malley/Crissier) – Ta koridor doživlja preobrazbo z novimi večnamenskimi projekti. Tukaj nastajajo novi projekti »Quartier des Entrepôts« in Central Malley, nova poslovna središča in stanovanjski bloki v bližini postaje Malley. Območje je privlačno za podjetja zaradi sodobnih objektov in dostopa do avtoceste/vlaka, za investitorje pa zato, ker so cene nekoliko nižje kot v središču Lausanne, hkrati pa je potencial za rast velik. Ponudba poslovnih prostorov (15 % po novih zaključkih) jll.com pravzaprav pomeni priložnost: podjetja, ki iščejo velike, sodobne pisarne, jih lahko najdejo v zahodni Lausanni po konkurenčnih najemninah, kar nakazuje, da bo ta podregija postala pomembno poslovno središče. Za vlagatelje v nepremičnine lahko zgodnji nakupi v teh projektih prinesejo dobre donose, ko se bo zasedenost povečevala. Okrožje Malley-Gare naj bi dobilo tudi novo tramvajsko povezavo in dodatna stanovanja, kar dodatno povečuje privlačnost območja.
- Lausanne Sever (Blécherette/Epalinges) – Območja proti severu (okoli Blécherette, Vennes, Epalinges) doživljajo rast zaradi znanstvenih parkov in primestnih stanovanjskih skupnosti. Biopôle v Epalingesu (park za življenjske vede) se širi, privablja biotehnološka podjetja in ustvarja povpraševanje tako po poslovnih prostorih kot tudi po prestižnem bivanju v bližini. Načrtovani metro M3 se bo zaključil pri Blécherette (severni rob Lausanna) ge.ch ge.ch, kar spodbuja novi razvoj vzdolž njegove poti. Investitorji lahko v teh severnih predmestjih, z izboljšano prometno povezljivostjo mesta, najdejo priložnosti za zemljišča ali prenovo.
- Preureditve mestnega središča – Znotraj samega Lausanna so priložnosti redkejše, a obstajajo izbrane lokacije, kjer je mogoče starejše stavbe obnoviti ali spremeniti namembnost. Primer je prenova Hôtel des Postes, omenjena prej, v kateri bodo iz zgodovinske poštne zgradbe nastale pisarne višjega razreda jll.com. Podobne centralno locirane nepremičnine lahko s prenovo učinkovito zadovoljijo neizpolnjeno povpraševanje po sodobnih prostorih v jedru mesta. Poleg tega so nišne branže kot so apartmaji s storitvami ali študentske nastanitve v bližini univerz zaposlovane premalo in predstavljajo naložbeni potencial (študentska populacija je številčna, raste in pogosto težko najde bivališče).
- Obala jezera in Vzhodni Lausanne (Pully/Lutry) – Vzhodna predmestja ob Ženevskem jezeru ostajajo območja luksuznega bivanja. Čeprav so ta naselja (Pully, Lutry itd.) v veliki meri že pozidana, ostaja povpraševanje s strani premožnih kupcev stalno visoko. Nepremičnine na teh območjih (s pogledom na jezero) pogosto dosegajo cene 14.000–16.000 CHF+ na m² estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, kar je primerljivo z najboljšimi lokacijami v Ženevi. Investitorji v prestižne vile ali stanovanja tukaj stavijo na ohranjanje kapitala in dolgoročno rast vrednosti. Novih gradenj je zelo malo, občasno pa se v prodaji pojavijo manjša zemljišča ali možnosti za zamenjavo vil.
S sektorja gledano so trajnostne in energetsko učinkovite nepremičnine pomembna priložnost. Švica ima ambiciozne okoljske predpise (npr. strožji zakoni o CO₂ in prizadevanja za stavbe z neto ničelnimi emisijami). Povpraševanje po energetsko učinkovitih domovih naj bi se do leta 2025 na nacionalni ravni povečalo za ~20% investropa.com investropa.com. V Lausanni nova naselja, kot je eko-okrožje Plaines-du-Loup (glejte naslednje poglavje), gradijo po naprednih zelenih standardih, takšne nepremičnine pa so zelo iskane tako s strani najemnikov kot kupcev. Tudi investicije v prenovo starejših stavb v Lausanni (dodajanje izolacije, toplotnih črpalk, sončnih celic) se lahko izplačajo, saj so najemniki/lastniki pripravljeni plačati več za nižje obratovalne stroške in skladnost s prihajajočimi predpisi.
Na splošno so za Lausanne “nadzorovane zaloge” in visoka kakovost najemnikov privlačne za dolgoročne vlagatelje theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Mesto ponuja predvidljive donose z nizko volatilnostjo, kar je privlačno v primerjavi z bolj cikličnimi trgi. Ključna območja rasti na zahodu in severu, okrepljena z infrastrukturnimi projekti, predstavljajo glavno pot za razvojne naložbene dobičke. Medtem jedrna sredstva v Lausanni ostajajo obrambna naložba – čeprav z nižjim donosom – idealna za ohranjanje premoženja in stabilen dohodek.
Pomembni novi projekti in infrastrukturni posegi
Lausanna trenutno doživlja več večjih projektov, ki bodo v prihodnjih letih oblikovali tamkajšnji nepremičninski trg. Spodaj so predstavljeni nekateri glavni novi projekti na področju stanovanj, poslovnih prostorov in infrastrukture:
- Écoquartier des Plaines-du-Loup: To je eden najambicioznejših stanovanjskih projektov v zgodovini Lausanna. Plaines-du-Loup je nova trajnostna soseska, ki nastaja na 30-hektarskem nekdanjem letališču na severu mesta. Prva faza se je odprla leta 2022, do 2034 pa bo na lokaciji živelo približno 8.000 prebivalcev in zagotovljenih bo 3.000 delovnih mest lausanne.ch lausanne.ch. Projekt poudarja ekološko in socialno trajnost: 30 % stanovanj bo subvencioniranih s strani države, 40 % stanovanj bo v srednjem cenovnem razredu z omejeno najemnino, 30 % pa bo prostotrgovinskih enot lausanne.ch. Vključuje parke, šole, športne objekte in skupnostne centre. Plaines-du-Loup je zasnovan za dosego ciljev “družbe 2000 vatov” (zelo nizka poraba energije na prebivalca) z najsodobnejšo energetsko učinkovito gradnjo lausanne.ch. Kar se tiče prevoza, bo dobro povezan – predvsem bo načrtovana linija metroja M3 povezovala okrožje s središčem mesta do približno leta 2031 ge.ch ge.ch, metro postaja pa bo integrirana v sosesko. Ta razvoj ima ključno vlogo pri reševanju stanovanjskega pomanjkanja v Lausannu: v več fazah bo zagotovil tisoče novih stanovanj (mnoga dostopna). Od leta 2024 so se prvi prebivalci že vselili, dodatne stavbe pa so v izgradnji. Nepremičninski investitorji Plaines-du-Loup pozorno spremljajo; čeprav velik del projekta vodi mesto v sodelovanju z neprofitnimi zadrugami in pokojninskimi skladi, bi lahko njegov uspeh spodbudil podobne projekte v regiji.
- Okrožje Malley (Renens/Prilly): Zahodno od središča Lausanna se območje Malley (ki sega čez občine Renens, Prilly in Lausanne) spreminja iz stare industrijske zemlje v sodobno večnamensko četrt. Osrednji projekt je “Central Malley”, velik kompleks z pisarnami, trgovinami in stanovanji. Gradnja je v teku, dokončanje glavnih komponent pa je predvideno do leta 2026. Številni najemniki so že vnaprej zakupili prostore (npr. 10.000 m² pisarn je že zasedenih) jll.com, kar kaže na veliko zanimanje. Ob Central Malleyju je območje Malley-Gare, kjer so odprli Vaudoise Areno (novo hokejsko in prireditveno dvorano) ter nove stanovanjske bloke. Quartier du Closel in Quartier Horizon (prav tako v zahodnem delu Lausanna) sta druga nedavno zaključena projekta, ki prinašata dodatne poslovne prostore jll.com. Razvoj Malleya podpirajo naložbe v promet: nova tramvajska proga bo povezala Lausanne-Flon (mestno središče) z Renensom, pri čemer bo potekala skozi Malley. Ta Tramvaj t1 naj bi se odprl okoli leta 2026 ter močno izboljšal povezljivost s tramvajem vsakih 6 minut in 15-minutno vožnjo od Renensa do središča fr.wikipedia.org axes-forts.ch. Okrožje Malley bo, ko bo v celoti uresničeno, ponudilo veliko novih stanovanj (vključno z nekaterimi za študente), pisarn in prostorov za prosti čas, kar bo učinkovito ustvarilo drugo mestno središče Lausanna. Tako se bo pritisk na zgodovinsko središče zmanjšal, razvoj pa bo usmerjen proti zahodu.
- Širitev Lausanne “Pôle Gare” (Postajališče): Glavna železniška postaja mesta trenutno doživlja desetletno širitev in modernizacijo v okviru zveznega načrta za železniško infrastrukturo (Léman 2030). Gradnja se je začela leta 2021 s prenovo v vrednosti približno 1,3 milijarde CHF ge.ch. Projekt bo razširil in podaljšal perone, dodal tretji podhod ter skoraj podvojil dnevno kapaciteto potnikov za predvideni promet do leta 2030 ge.ch ge.ch. Do leta 2029 bo vseh pet novih, podaljšanih peronov že delovalo, kar bo omogočalo, da bodo 400-metrski vlaki (več sedežev) vozili v Lausanne ge.ch. Pomembno je, da bo postaja imela neposredno podzemno povezavo z metro linijama (M2 in prihodnjo M3) ge.ch, s čimer bo ustvarjeno neprekinjeno večmodalno vozlišče. Okoli postaje namerava mesto preurediti Place de la Gare v območje prijazno pešcem in spodbuditi novo razvojno gradnjo v okolici postaje. “Pôle Gare” vključuje več povezanih projektov: poleg same postaje so predvidene tudi nove poslovne stavbe, hoteli in trgovine v neposredni bližini, ko bo železniška gradnja to dopuščala. To postajališče velja za “gradbišče desetletja” v Lausanne, saj bo z izboljšano dostopnostjo prava gonilna sila za urbano preobrazbo v središču ge.ch ge.ch. Pričakujemo lahko, da bodo nepremičnine v okolici postaje imele koristi zaradi teh izboljšav. Na primer, zemljišča južno od tirov bi lahko v prihodnosti dobila poslovne ali večnamenske stolpnice, ki bi izkoristile izboljšano povezljivost in večji peš promet.
- Metro linija M3 in drugi prevozi: Poleg prenove postaje je Metro linija M3 ključni infrastrukturni projekt. M3 bo potekala od glavne postaje proti severu do Blécherette skozi pomembne soseske (prek tunela pod središčem mesta). Začetek obratovanja je predviden do leta 2031 ge.ch. To bo razbremenilo preobremenjeno linijo M2 in odprlo nova območja za razvoj usmerjen v javni prevoz, predvsem v bližini načrtovanih postaj M3 (npr. Chauderon, Beaulieu in proti severnemu delu). Poleg tega se linija M2 sama podaljšuje in preureja na postaji. Lausanneška tramvajska linija (omenjena zgoraj) in tekoče izboljšave RER Vaud primestne železnice (npr. pogostejši vlaki do predmestij) prav tako spodbujajo regionalno mobilnost ge.ch ge.ch. Za nepremičninski trg ti projekti pomenijo, da prej obrobna območja postanejo bolj dostopna in privlačna za projekte – npr. območje prihodnjih postaj M3 lahko pričakuje nov stanovanjski ali poslovni razvoj, saj vlagatelji pričakujejo boljše povezave javnega prevoza.
- Drugi projekti: Lausanne ima še druge pomembne projekte, kot je iniciativa Métamorphose, ki poleg Plaines-du-Loup vključuje tudi nov nogometni stadion na Stade de la Tuilière (zaključen 2020) in nov plavalni center v Vidyju. Četrt Beaulieu (kjer je Palais de Beaulieu, konferenčni center) se prenavlja, deli bodo namenjeni kantonskim sodiščem in morebitnim novim stanovanjskim enotam v okolici. Na severozahodu je načrtovana širitev “Quartiers Ouest”, ki v predmestjih kot sta Chavannes in Crissier predvideva gradnjo več stanovanj za podporo rasti univerze in inovacijskega parka. Poleg tega potekajo zasebni projekti: na primer v bližini kampusa EPFL nastajajo nove študentske rezidence in razširitev inovacijskega parka, ki bosta zadostila potrebam hitro rastoče študentske in tehnološke skupnosti. Vsak od teh projektov – naj bo to javna infrastruktura ali zasebna gradnja – prispeva h kapaciteti rasti Lausanna. Z dodatno stanovanjsko ponudbo (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), poslovnimi prostori (Malley, območje postaje) ter izboljšavami javnega prevoza (metro/tramvaj) vsi skupaj prispevajo k temu, da Lausanne ostane prijetno in gospodarsko živahno mesto tudi ob naraščanju prebivalstva.
Regulativno in politično okolje
Stabilen in pregleden regulativni okvir Švice velja tudi za lausannski nepremičninski trg, z več posebnimi politikami, ki vplivajo na vlagatelje in lastnike:
- Omejitve za tuje kupce (Lex Koller): Zvezni zakon o pridobivanju nepremičnin s strani oseb v tujini, splošno znan kot Lex Koller, uvaja stroge omejitve za tuje (nereidente) kupce pri nakupu švicarskih nepremičnin. Na splošno tujci, ki niso rezidenti Švice, ne morejo kupiti stanovanjske nepremičnine v Švici (z redkimi izjemami za določene počitniške domove ali ob pridobitvi posebnega dovoljenja) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. V Lozani, ki ni določeno turistično letovišče, to pomeni, da je stanovanjski trg v veliki meri namenjen švicarskim državljanom in rezidentom tujcem z dovoljenjem. Ta politika zavira špekulativne tuje naložbe in naj bi prispevala k stabilnosti cen (v nasprotju z globalnimi mesti, kjer tuji kapital zvišuje cene). Tujci pa lahko brez omejitev kupujejo poslovne nepremičnine (pisarne, trgovine), tuja podjetja pogosto najemajo poslovne prostore za svoje dejavnosti v Lozani. Skupaj Lex Koller zagotavlja, da je stanovanjski trg Lozane predvsem v rokah domačega povpraševanja in potreb, ne pa mednarodnih špekulativnih tokov.
- Ureditev najemnega trga: Švica ima prefinjen sistem zaščite najemnikov in mehanizmov nadzora najemnin. Najemne pogodbe so običajno delno vezane na državno referenčno obrestno mero za hipotekarne kredite (ki se določa četrtletno). Ko ta referenčna mera pade, imajo najemniki pravico zahtevati znižanje najemnine; ko zraste, lahko najemodajalci zahtevajo povišanje v okviru določenih formul. Kot omenjeno, se je referenčna obrestna mera zmanjšala leta 2025 po znižanju obrestnih mer, kar bo omejilo najemodajalce pri zviševanju najemnin obstoječim najemnikom ubs.com. Ta regulativna značilnost običajno zgladi nihanja najemnin – najemniki ne doživijo nenadnih skokov, razen če so ti upravičeni s spremembo stroškov. Poleg tega švicarska zakonodaja določa, da se obstoječe najemnine lahko povečajo le pod določenimi pogoji (obresti, inflacija, vrednostno povečane prenove), zato številni dolgoletni najemniki v Lozani plačujejo bistveno manj kot trenutne tržne najemnine. To ustvarja razliko med »obstoječimi in novimi najemnimi« najemninami in prispeva k nizki fluktuaciji najemnikov (ljudje si ne želijo izgubiti ugodne najemnine) ubs.com. Za vlagatelje to pomeni, da rast donosov iz najemnin prihaja predvsem ob menjavi najemnikov ali ko referenčna mera/inflacija omogoči zvišanje. Oblasti v Lozani prav tako spremljajo raven najemnin in imajo okvire za urejanje morebitnih zlorab pri povišanju najemnin ter tako zagotavljajo ravnovesje med najemodajalci in najemniki.
Povzetek: nepremičninski trg v Lausanni deluje v stabilnem regulativnem okolju, ki ga ščiti pred pretirano nestanovitnostjo. Politike, kot sta Lex Koller in nadzor nad najemninami, v določeni meri preprečujejo pregrevanje trga in špekulacije. Aktualne ali potencialne reforme (davčne spremembe, ESG zahteve) so postopne in dobro napovedane. Za vlagatelje in kupce to pomeni manj presenečenj: pravila igre so jasna, spremembe pa počasne. Regulativni okvir si v osnovi prizadeva za trajnostni razvoj – iskanje ravnovesja med rastjo in kakovostjo življenja – kar je skladno z ugledom Lausanne kot dobro načrtovanega in prijetnega mesta za življenje.
Primerjava z drugimi švicarskimi mesti
Pri primerjavi trga nepremičnin v Lausanni z drugimi večjimi švicarskimi mesti (Ženeva, Zürich, Basel, Bern itd.) se pokaže nekaj posebnosti:
- Cene nepremičnin: Lausanne je med najdražjimi mesti v Švici, vendar je še vedno nekoliko bolj dostopna kot Zürich ali Ženeva. V začetku leta 2025 ostaja Zürich najdražji – povprečne transakcijske cene stanovanj so okoli 21.000 CHF na m² –, Ženeva pa mu sledi s približno 20.960 CHF na m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lausanne ima v primerjavi s tem povprečne cene stanovanj okoli 15.000–16.000 CHF na m² globalpropertyguide.com, kar je približno 25 % manj kot v Zürichu/Ženevi. Druga mesta, kot sta Basel in Bern, so cenejša: Basel ~13.000 CHF na m² in Bern ~11.500 CHF globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To pomeni, da je Lausanne tretje ali četrto najdražje mesto za nakup nepremičnine, kar odraža njen status glavnega mesta premožnega kantona in del ženevsko-ženevskega metropolitanskega koridorja. Glede rasti cen so v zadnjem času Bern in nekateri švicarski regiji celo prehiteli Lausanne (Bern je imel +3,5 % letno rast cen stanovanj v primerjavi z Lausanne, ki je v Q1 2025 zaznala skoraj 0 %) globalpropertyguide.com, saj so bile cene v Lausanni že zelo visoke in niso omogočale več prostora za dodatno rast brez ogrožanja dostopnosti. Ženeva in Zürich sta v istem obdobju beležila zmerno rast (+3–4 % na letni ravni) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Na dolgi rok imajo vsa ta mesta trend rasti, a Zürich in Ženeva pogosto vodita, medtem ko Lausanne sledi podobni poti, nekoliko pod njima.
- Najemniški trg in donosi: V vseh švicarskih mestih je malo prostih najemnih stanovanj, a Ženeva in Zürich sta znana po izjemni stiski – v Ženevi je stopnja prostih stanovanj okoli 0,5–0,6 %, v Zürichu podobno, kar dela Lausanne z 0,6% bcv.ch primerljivo z njima. Ključna razlika je fluktuacija najemnikov: Ženeva in Lausanne imata zelo nizko mobilnost (polovica najemnikov ostane >10 let) ubs.com, medtem ko se najemniki v manjših mestih selijo nekoliko pogosteje. Donosi od najemnin so povsod nizki zaradi visokih cen. Za Ženevo je ~3,5 % donos za stanovanja naveden kot stabilen investropa.com investropa.com, donosi v Lausanni pa so na podobni ravni. V Zürichu so lahko donosi še nižji (pod 3 % na najboljših lokacijah) zaradi izjemno visokih nakupnih cen v primerjavi z najemninami. Za investitorje je Lausanne lahko nekoliko bolj donosna kot Zürich/Ženeva zaradi nekoliko nižjih cen in še vedno visokih najemnin – zato je privlačna za tiste, ki si Ženeve ne morejo privoščiti. V primerjavi z Baslom ali Bernom so donosi v Lausanni nižji; ta mesta, kjer je nepremičnina cenejša, lahko v določenih primerih dosežejo donos 4–5 %, vendar pa jim primanjkuje enake rasti kot v Lausanni.
- Gospodarski dejavniki: Vsako mesto ima svoje gonilce povpraševanja. Zürich je finančno in tehnološko središče z velikim bančnim sektorjem, zato privablja visoko usposobljene strokovnjake in tuja podjetja. Ženeva temelji na mednarodnih organizacijah (ZN, nevladne organizacije) ter podjetjih za trgovino in surovine, stalno prisotni diplomati in tujci pa še dodatno povečajo povpraševanje. Lausanne, čeprav manjša, ima koristi od raznolikega gospodarstva ženevske regije: tu so olimpijski sedež in športne zveze, cvetoč univerzitetni in raziskovalni sektor in bližina korporacij, kot sta Nestlé (Vevey) in Medtronic itd. Zato je povpraševanje v Lausanni okrepljeno s tujci (vendar manj kot v Ženevi), številnimi domačimi študenti in akademiki ter zaposlenimi v rastočih tehnoloških in inovativnih podjetjih na tem področju. Za primerjavo, Basel je močno odvisen od farmacije (Novartis, Roche) in Bern od zvezne vlade ter povezanih storitev. Zaradi teh razlik je trg v Lausanni nekoliko bolj podvržen akademskim ciklom in širitvi inovacijskih parkov, medtem ko je trg v Ženevi odvisen od širitve nevladnih organizacij in državne uprave, v Zürichu pa od financ in sedežev multinacionalk. Vendar so v vseh krajih skupne švicarske značilnosti – omejena zemljišča in visoka kakovost življenja, ki spodbujajo privlačnost nepremičnin.
- Ponudba in razvoj: Lozanska razvojna politika (postopni, načrtovani projekti) je podobna ženevski – obe mesti skrbno regulirata rast in imata pomembno komponento dostopnih stanovanj v novih projektih. Zürich je v zadnjih letih doživel hitrejšo širitev na določenih območjih (npr. Zürich West, Europaallee ob železniški postaji) z višjimi stavbami in bolj liberalnim prostorskim načrtovanjem, čemur sta se Lozana in Ženeva večinoma izognili zaradi nasprotovanja prebivalcev in omejitev zaradi terena. Bazel ima zmerno gradnjo, medtem ko je Bern precej omejen z varovanjem dediščine. Torej Lozana ni edina, ki se sooča s pomanjkanjem ponudbe, a mesta kot Zürich so bila nekoliko bolj agresivna pri dodajanju stanovanjskih enot (zato se je prebivalstvo Züricha hitreje povečevalo). Kljub temu je regija Ženevskega jezera (lok Ženeva–Lozana) eno najhitreje rastočih območij v Švici po številu prebivalcev, prekaša številne druge regije, kar pomeni, da je pritisk na stanovanja še posebej akuten v Ženevi in Vaudu.
- Dostopnost in politike: Lozana, Ženeva in Zürich se vsi borijo z dostopnostjo za srednje sloje. Ženeva in Vaud sta uvedla zakonske kvote za neprofitna ali dostopna stanovanja v novih projektih. Na primer, zakon Vauda (LASV) spodbuja občine, da dosežejo vsaj 10 % delež dostopnih stanovanj. Zürich ima tradicijo stanovanjskih zadrug, ki nudijo nekaj olajšanja. Manjša mesta kot Bern ali St. Gallen imajo nekoliko manj ekstremne cene, zaradi česar je lokalna dostopnost nekoliko boljša (čeprav so po mednarodnih standardih vsa švicarska mesta draga). Pri primerjavi kazalnikov, kot so razmerje med ceno in dohodkom ali razmerje med najemnino in dohodkom, je Ženeva običajno najmanj dostopna, sledita Zürich in Lozana. Ni presenetljivo, da imata Ženeva in Lozana najdaljša povprečna obdobja najema – selitev je draga in zahtevna, zato ljudje ostajajo ubs.com.
Če povzamemo, je nepremičninski trg v Lozani najbolj podoben ženevskemu – oba sta v isti regiji in imata visoke cene, majhne stopnje prostih stanovanj in omejeno zemljišče – čeprav je Lozana manjša in nekoliko cenejša. Zürich izstopa kot večje finančno središče z še višjimi cenami, a nekaj več novogradenj zadnje čase. V primerjavi z drugimi švicarskimi mesti je povpraševanje v Lozani večje in ponudba bolj omejena kot skoraj povsod, razen v Zürichu ali Ženevi. Za vlagatelje ali kupce stanovanj to pomeni, da Lozana nudi prestiž in stabilnost vrhunskega švicarskega mesta, vendar po zmernem popustu glede na Ženevo/ZH. Prav tako to pomeni, da bodo izzivi, kot so pomanjkanje stanovanj in visoke ovire za vstop, vztrajali v Lozani podobno kot pri večjih mestih.
Trendi in gonilniki povpraševanja
Več trendov v povpraševanju oblikuje nepremičninski trg v Lozani v letu 2025 in prihodnjih letih:
- Rast prebivalstva in priseljevanje: Število prebivalcev v Lausanni še naprej narašča, čeprav je nekoliko omejeno zaradi razpoložljivosti stanovanj. Širši kanton Vaud je imel eno najvišjih stopenj rasti v Švici (okrožja v bližini Lausanna so lani zabeležila od +0,7% do +1,6% porast prebivalstva) bcv.ch bcv.ch. Ključna sestavina je neto priseljevanje. Švica je v letih 2022–2024 doživela porast mednarodnega priseljevanja (delno zaradi ukrajinskih beguncev in močnega trga dela), in čeprav se je leta 2024 normaliziralo, je še vedno visoko ubs.com ubs.com. Vaud in območje Ženevskega jezera privabita pomemben delež novincev – tako tujcev kot tudi iz drugih kantonov – zahvaljujoč priložnostim za zaposlitev in življenjskemu slogu. Mnogi ti novinci se naselijo v Lausanni ali predmestjih, kar dodatno povečuje povpraševanje po najemniških stanovanjih. Na primer, okoli 79.000 neto priseljencev je prišlo v Švico leta 2024 (po 154.000 v skoku leta 2022) ubs.com ubs.com, pri čemer Lausanne kot gospodarsko središče absorbira del tega vala. Prisotnost globalnih podjetij in ustanov pomeni, da se izseljenski strokovnjaki stalno selijo v Lausanne (ali bližnjo okolico) zaradi dela in pogosto iščejo kakovostna stanovanja ali družinske hiše. To povpraševanje izseljencev je očitno v soseskah, kot sta Ouchy in Chailly, ter pri vpisih v mednarodne šole. Čeprav je Ženeva bolj znana po izseljencih, ima tudi Lausanne veliko takšnih prebivalcev (nekateri se vozijo v Ženevo ali delajo v glavnih sedežih podjetij, kot sta Philip Morris, Nespresso itd.). Ta segment mednarodnega povpraševanja pogosto išče najeme v luksuznem segmentu ali kupuje nepremičnine, če pridobi bivališče, s čimer podpira tako najvišji najemniški kot tudi prodajni trg.
- Akademsko povpraševanje in povpraševanje študentov: Lausanne je dom dveh večjih univerz (Univerza v Lausanni in EPFL) ter več specializiranih šol (npr. poslovna šola IMD, gostinska šola EHL). Študentska populacija presega 30.000. To ustvarja stalno povpraševanje po študentskih domovih, deljenih stanovanjih in cenovno dostopnih garsonjerah. V zadnjih letih je širitev teh ustanov (širitev programov na EPFL, novi raziskovalni centri) pripeljala več študentov in mladih raziskovalcev v mesto primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Vendar pa je namenskih študentskih nastanitev malo, zato se mnogi študentje potegujejo za manjša stanovanja na prostem trgu, kar pogosto zvišuje najemnine na območjih, kot so Ecublens, Renens ali center mesta. Povpraševanje s strani študentov je nekoliko sezonsko (vrh lahko doseže pozno poleti pred začetkom semestra), a vseeno prispeva k osnovnemu pritisku na stanovanjski trg. Mesto in kanton sta to prepoznala in podprla nekaj novih projektov študentskih domov, vendar to le površinsko zmanjša potrebo. Ta trend se bo verjetno nadaljeval, saj bodo izobraževalne ustanove v Lausanni še naprej pridobivale globalno prepoznavnost in privabljale mednarodne študente (ki pogosto prejemajo pomoč pri iskanju stanovanja ali štipendije, kar jim omogoča plačevanje najemnin po tržnih cenah).
- Družine in notranje selitve: Lausanne privablja švicarske družine iz drugih delov Vauda ali sosednjih kantonov, ki pridejo zaradi zaposlitve ali urbanih dobrin. Je regionalno središče z bolnišnicami, univerzami in podjetji, zato se ljudje iz podeželja ali manjših mest priseljujejo zaradi kariere. Zaradi visokih cen stanovanj pa se je nekaj srednje premožnih družin že tudi izselilo v bolj oddaljene kraje, kjer si lahko privoščijo večje domove (podoben vzorec opazimo v Ženevi in Zürichu). Okoliška mesta Lausanne (Morges, Vevey itd.) včasih ponujajo nekoliko ugodnejše cene, zato se lahko povpraševanje geografsko razširi. Kljub temu demografija mesta kaže na zdravo mešanico – ne le samskih študentov in tujcev, temveč tudi številne družine in dolgoletne domačine, ki iščejo več prostora in so pogosto pripravljeni plačati več za udobje mesta. Stanovanja za družine (3-4 sobna stanovanja ali vrstne hiše) so eno najbolj iskanih in redkih segmentov v Lausanni. Nova naselja, kot je Plaines-du-Loup, želijo biti prijazna družinam (s šolami, igrišči) in tako ustreči temu povpraševanju.
- Korporativno in institucionalno povpraševanje: Na poslovni strani korporativno povpraševanje po pisarniških prostorih v Lausanni podpira gospodarska moč regije na področjih, kot so finančni sektor (zasebno bančništvo, trgovanje), športna uprava, tehnologija in znanosti o življenju. Na primer, Mednarodni olimpijski komite in številne športne zveze imajo sedež v Lausanni, kar zagotavlja povpraševanje po prestižnih pisarnah in hotelih. Tehnološka zagonska podjetja in raziskovalni spin-offi EPFL rastejo in pogosto iščejo prilagodljive pisarniške ali laboratorijske prostore v okolici (zato tudi razvoj kot je Inovacijski park blizu EPFL). Multinacionalna podjetja (npr. medtech, tobak, prehrana) imajo v Lausanni pisarne ali celo sedeže – ta podjetja pogosto tekmujejo za visokokakovostna stanovanja za svoje vodilne kadre in kakovostne pisarne za osebje. Povpraševanje po maloprodaji in turizmu prav tako igra vlogo: status Lausanen kot kulturne in kongresne destinacije (Olimpijski muzej, konvencije) pomeni stalno zasedenost hotelov in povpraševanje po kratkoročnih najemih, kar posredno spodbuja nepremičninski trg (nekateri investitorji stanovanja preurejajo v opremljene najeme za poslovneže in turiste, čeprav je regulacija kratkoročnih najemov vse strožja).
- Kakovost življenja kot magnet: Mehkejši, a pomemben dejavnik je visoka kakovost življenja v Lausanni – slikovita lega ob Ženevskem jezeru, kulturna ponudba, dvojezično okolje itd. Mesto se stalno uvršča kot privlačno za bivanje. To privlači ne le tujce, temveč tudi upokojence ali premožne posameznike iz drugih delov Švice, ki se lahko odločijo za Lausanno kot drugo bivališče ali kot primarni dom (za tujce velja Lex Koller). “Blagovna znamka” mesta kot olimpijska prestolnica in živahno univerzitetno mesto ga dela privlačnega ter podpira povpraševanje v vseh segmentih. V času pandemije so se nekateri mestni prebivalci iz Ženeve/Zuricha celo preselili v jezerske regije Vauda zaradi več prostora, vendar se je v letih 2023–2024 mnogo vrnilo v mesta. Lausanne je izkoristila večje zanimanje za prostorno bivanje zaradi bližine narave (jezero, Alpe) in hkrati ohranjanja urbanosti.
V prihodnje ti dejavniki povpraševanja ostajajo trdni. Gospodarstvo regije Ženevsko jezero naj bi še naprej raslo, število prebivalcev Vauda pa se bo predvidoma še naprej povečevalo v naslednjem desetletju. Mednarodni dejavniki (kot so ponovna rast globalnih potovanj, nove diplomatske misije v Ženevi ali širitev multinacionalk) bodo posredno vplivali tudi na povpraševanje po nepremičninah v Lausanni. Določen trend je povečanje dela na daljavo/hibridnega dela – čeprav so se nekateri bali, da bo to zmanjšalo povpraševanje po pisarnah, se je v Lausanni izrazilo kot potreba podjetij po kakovosti in ne količini prostora (zato selitev v nove trajnostne pisarne v Malleyu) jll.com. Na stanovanjskem področju je delo na daljavo spodbudilo nekatere k iskanju večjih stanovanj ali bolj zelenih okolij, a privlačnost Lausanen ni upadla; nasprotno, nekateri komutanti iz Ženeve zdaj živijo v Lausanni (kjer so najemnine nekoliko nižje) in delajo od doma del tedna, v pisarno pa se vozijo le nekaj dni.
Povzemimo, povpraševanje v Lausanni je večplastno in narašča: izseljenci bogatijo trg luksuznih nepremičnin, študenti ohranjajo najemniški sektor v stalnem gibanju, lokalne družine zagotavljajo dolgoročno potrebo po stanovanjih, podjetja pa podpirajo stabilnost poslovnih nepremičnin. Ta široka osnova povpraševanja – v kombinaciji z omejeno ponudbo – je tisto, kar krepi temelje trga nepremičnin v Lausanni in jih bo verjetno ohranjalo tudi v prihodnjih letih.
Zaključek
Trg nepremičnin v Lausanni leta 2025 zaznamujejo visoko povpraševanje, omejena ponudba in trdni obeti rasti. Stanovanjske nepremičnine so drage in težko dostopne, z izjemno majhno stopnjo prostih stanovanj in ceno na kvadratni meter, ki že krepko presega petmestne vrednosti (CHF) neho.ch. Kljub temu se napoveduje zmerna rast cen, kar kaže na trajnostno pot, ne pa mehurček ubs.com globalpropertyguide.com. Poslovni sektor, še posebej pisarne, usklajuje močan razvoj v predmestjih z dolgoletnim pomanjkanjem prostora v središču mesta jll.com jll.com. Privlačnost Lausanne – od gospodarskih priložnosti do kakovosti življenja – zagotavlja, da bo povpraševanje iz vrst izseljencev, študentov, podjetij in domačinov ostalo močno na trgu stanovanjskih in poslovnih nepremičnin.
Več območij rasti in infrastrukturnih projektov (eko-okrožje Plaines-du-Loup, širitev Malleyja, nova metro linija in posodobitev postaje) bo zmanjšalo določene pritiske in ustvarilo investicijske priložnosti, obenem pa izpostavlja vizionarski pristop mesta k urbanističnemu načrtovanju lausanne.ch jll.com. Regulativno okolje ostaja naklonjeno investitorjem zaradi stabilnosti, hkrati pa zasleduje družbene cilje, kot sta dostopnost in trajnost lausanne.ch practiceguides.chambers.com. V primerjavi z drugimi mesti se Lausanne dobro kosa kot nepremičninska destinacija – nekoliko bolj dostopna kot Zürich/Geneva, a ponuja enak nizko tvegan in kakovosten profil, po katerem je Švica znana globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Za deležnike v letu 2025 in pozneje so ključni poudarki: pričakujte stabilno, postopno rast vrednosti in najemnin; osredotočite se na nastajajoča okrožja (zahod/sever) za razvojne priložnosti; ter bodite pozorni na trende politike (na primer morebitne davčne spremembe ali okoljevarstvene predpise), ki bi lahko preoblikovali trg. Trg v Lausanne bo verjetno ostal zelo zaprt in konkurenčen – ne glede na to, ali ste investitor, podjetje v iskanju poslovnih prostorov ali družina, ki išče dom – a njegove temeljne prednosti ga naredijo privlačnega za dolgoročno naložbo v nepremičnine. Kot je povzel eden izmed lokalnih poročil, Lausanne ponuja “okolje z nizko volatilnostjo, zanesljivim dohodkom, zmerno rastjo in obrambnimi temelji” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Z drugimi besedami: nepremičninski trg Olimpijske prestolnice je ustvarjen za vzdržljivost, tako kot športniki, ki jih pogosto gosti – združuje stabilnost z vztrajnim napredkom.
Viri: Ključni podatki in vpogledi so bili pridobljeni iz poročil o švicarskem nepremičninskem trgu podjetij UBS, PwC, Wüest Partner in kantona Vaud, kot tudi iz tržnih analiz (Investropa, Global Property Guide) ter lokalnih načrtov Mesta Lausanne ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch in drugih. Ti verodostojni viri podpirajo predstavljene trende in podatke, kar zagotavlja dejansko in ažurno sliko nepremičninskega trga v Lausanni leta 2025.
