Ženevski trg nepremičnin 2025: trendi, analiza in napoved

Pregled nepremičninskega trga v Ženevi leta 2025

Trg nepremičnin v Ženevi leta 2025 ostaja zaznamovan z visokim povpraševanjem in omejeno ponudbo, kar vodi v nadaljnjo rast cen ob stabilizaciji gospodarskega okolja. Švicarsko gospodarstvo je stabilno (napoved rasti BDP okoli 0,8–0,9% v letu 2025 globalpropertyguide.com) z nizko brezposelnostjo (~2,8% na državni ravni globalpropertyguide.com), kar podpira povpraševanje po stanovanjih. Neto priseljevanje v Švico ostaja robustno (87.000 neto priseljencev v letu 2024 globalpropertyguide.com), Ženeva pa kot mednarodno središče privablja pomemben delež tujih delavcev in izseljencev. Ta priliv, skupaj z omejeno novo gradnjo, pomeni, da se Ženeva še vedno sooča z akutnim pomanjkanjem stanovanj. Stanovanjske stopnje prostih stanovanj so blizu zgodovinsko nizkih vrednosti in se v Ženevi gibljejo okoli 0,5–0,6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, kar kaže na praktično popolno zasedenost razpoložljivih stanovanj. Na poslovni strani je trg bolj uravnotežen, a še vedno zdrav, s prostimi pisarniškimi prostori v običajnem razponu (~6% razpoložljivosti) in močnim povpraševanjem po najbolj atraktivnih lokacijah.

Trendi obrestnih mer v letu 2025 postajajo za nepremičnine ugodni. Po skoku obrestnih mer v letih 2022–2023 se je inflacija v Švici umirila, Švicarska narodna banka pa naj bi v letu 2025 znižala obrestne mere, kar bo izboljšalo pogoje financiranja engelvoelkers.com. Obrestne mere za hipotekarna posojila so se namreč stabilizirale, nižji stroški financiranja pa – v kombinaciji z močno rastočimi najemninami – pomenijo, da je nakup za mnoge gospodinjstva znova privlačnejši od najema engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Na splošno je ženevski trg značilen po stabilnosti: močni gospodarski temelji, ugled varnega zavetja in stalno presežno povpraševanje. Ti dejavniki so ohranili pritisk na rast cen kljub nedavnim globalnim negotovostim. V nadaljevanju si podrobneje ogledamo stanovanjski in poslovni sektor, investicijsko okolje, ključne gonilnike in izzive ter kaj lahko pričakujemo v prihodnjih letih.

Analiza stanovanjskega nepremičninskega trga

Cene in trendi po soseskah

Cene nepremičnin v Ženevi še naprej naraščajo z zmernim, a trdnim tempom. Krepitvi povpraševanja (povečani zaradi rasti prebivalstva in izboljšanega financiranja) ter kroničnemu pomanjkanju ponudbe je posledica pospešene rasti cen v poznih mesecih 2024 in v letu 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. V prvem četrtletju 2025 je regija Ženevskega jezera (ki vključuje Ženevo) zabeležila približno 4,2 % višje cene stanovanj na letni ravni globalpropertyguide.com. Tržne napovedi pričakujejo nadaljnji dvig v višini 3–4 % v letu 2025, kar je skladno z najnovejšimi ocenami Wüest Partnerja in UBS globalpropertyguide.com. Ta napoved odraža močno povpraševanje, podprto s stabilnim gospodarstvom in nizkimi obrestnimi merami, kljub temu pa se pričakuje, da bo omejena dostopnost omejevala tempo rasti globalpropertyguide.com. Poročilo UBS navaja, da bodo cene še naprej rasle zaradi omejene ponudbe, vendar zaradi visokih cen ni pričakovati večjih skokov pri trenutnih dohodkih globalpropertyguide.com.

Ženeva ostaja eden najdražjih nepremičninskih trgov na svetu. Po podatkih o transakcijah je povprečna cena za stanovanje v mestu približno 20.960 CHF na kvadratni meter v prvem četrtletju 2025 globalpropertyguide.com – praktično izenačena z Zürichom (21.110 CHF) in precej nad drugimi švicarskimi mesti. To Ženevo in Zürich uvršča med najdražja stanovanjska trga v Švici. Tudi drugi viri podatkov, ki uporabljajo oglaševane cene, kažejo podobne vrednosti: ocene za sredino leta 2025 postavljajo mestno povprečje okoli 15.500–16.000 CHF na m² investropa.com investropa.com za stanovanjske nepremičnine, z razlikami glede na tip nepremičnine in uporabljeno metodologijo. V luksuznih segmentih so vrednosti še višje – v prestižnih četrtih, kot sta Champel ali Les Eaux-Vives (blizu jezera), cene pogosto presegajo 18.000–20.000 CHF na m² investropa.com. Na primer, stanovanja višjega razreda v Champel/Eaux-Vives so se v letih 2024–25 prodajala po 18.000–20.000 CHF na m², kar odraža 3–4% letno rast v tem segmentu investropa.com. Te ravni se približujejo najbolj prestižnim trgom na svetu.

V Ženevi obstajajo pomembne razlike po soseskah. Na splošno so najvišje cene v centralnih, ob jezeru ležečih in prestižnih okrožjih, medtem ko so obrobna območja nekoliko cenejša (čeprav po nacionalnih merilih še vedno zelo draga). Na primer, območja kot so Cité-Centre (mestno središče), Champel in Eaux-Vives imajo povprečne cene stanovanj okoli 16.000–17.500 CHF na m² (najboljše nepremičnine precej nad tem) realadvisor.ch realadvisor.ch. V Champel – Roseraie, prestižni stanovanjski četrti, povprečna cena za stanovanja znaša približno 16.800 CHF/m² realadvisor.ch. Nasprotno imajo bolj oddaljene četrti, ki doživljajo prenovo – kot na primer Praille–Acacias (Les Acacias) ali deli Onex/Lancy – nižje, a še vedno visoke cene, pogosto med 13.000–14.500 CHF na m² realadvisor.ch realadvisor.ch. Na primer, območje Bâtie–Acacias dosega povprečno ~13.465 CHF na m² za stanovanja, kar je najnižje v mestu realadvisor.ch. Te razlike odražajo zelo segmentiran trg: nepremičnine v bližini jezera, središča mesta ali mednarodnih organizacij (npr. Sécheron/UN district) dosegajo premije, medtem ko so tiste v bolj industrijskih ali oddaljenih območjih primerjalno cenejše. Kljub temu bi tudi »ugodna« območja Ženeve veljala za draga v večini drugih mest.

Enodružinske hiše so v mestu Ženeva razmeroma redke, a tudi v primestnih občinah kantona dosegajo izjemno visoke cene. Mediana cene hiš na trgu v Ženevi je okoli 3,2 milijona CHF investropa.com, povprečna cena na m² za hiše pa je približno 15.700 CHF (nekoliko nad povprečjem za stanovanja) investropa.com investropa.com. Luksuzne vile v ekskluzivnih enklavah (na primer v Cologny ali ob jezeru) se pogosto prodajo za 10–20 milijonov CHF ali več, čeprav jih je malo in so večinoma na voljo le zasebno. Na splošno so stanovanjske cene v Ženevi v samem evropskem vrhu – kar potrjuje tudi primerljivost z Zürichom in uvrstitve mesta na svetovnih lestvicah (o čemer več v kasnejšem poglavju).

Poudarek na soseski: Nedavne razvojne in infrastrukturne izboljšave lahko hitro vplivajo na mikro-trge. Les Eaux-Vives je na primer zabeležil porast povpraševanja deloma zaradi nove železniške proge CEVA/Léman Express in prenovljene obale. To nekdaj srednje območje zdaj gosti luksuzne projekte in se je pridružilo Champelu v klubu >CHF 18k/m² investropa.com investropa.com. Podobno ima območje Nations (ONU) severno od centra z mnogimi mednarodnimi agencijami elitne stanovanjske komplekse (apartmaji ~CHF 15k/m² v povprečju realadvisor.ch) in privablja izseljence, ki iščejo bližino službe. Medtem pa so soseske kot Plainpalais/Jonction (priljubljene pri mlajših kupcih) še nekoliko bolj dostopne (~CHF 14.500 na m² realadvisor.ch za apartmaje), vendar tudi tam cene naraščajo, saj se pojavljajo novi, večnamenski projekti. Skratka, lokacija znotraj Ženeve je ključen dejavnik cene, a skoraj vse soseske čutijo pritisk rasti zaradi pomanjkanja ponudbe v mestu.

Najemnine in stopnja prostih stanovanj

Ženevski trg za najem stanovanj je izjemno omejen. Veliko povpraševanje (tako s strani domačinov kot tujih prebivalcev) v kombinaciji z omejeno ponudbo najemnih stanovanj je najemnine do leta 2025 potisnilo na rekordne ravni. Mediana oglaševane najemnine za stanovanja v Ženevi znaša približno 420 CHF na kvadratni meter na leto (Q1 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To ustreza približno 35 CHF na m² na mesec – kar pomeni, da znaša najemnina za tipično 70 m² (750 kvadratnih čevljev) veliko stanovanje precej več kot 2.000 CHF na mesec. Ženeva in Zürich si delita najvišje najemnine za stanovanja v Švici, pri čemer je številka 420 CHF/m²/leto najvišja na nacionalni ravni globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Za primerjavo, mediana najemnin v drugih mestih kot je Lozana se giblje okoli 300 CHF/m²/leto, švicarsko povprečje pa je približno 240 CHF/m²/leto globalpropertyguide.com. Cene najema v Ženevi naraščajo iz leta v leto – v začetku 2025 so bile oglaševane najemnine v mestu približno 5 % višje kot leto prej globalpropertyguide.com. Ta rast, čeprav pomembna, se je upočasnila glede na izjemno hiter porast najemnin v letih 2022–2023 (ko so bile v posameznih četrtletjih beležene 6–10% skoke).

Povpraševanje po najemu stanovanja spodbujajo mednarodne migracije in rast prebivalstva, pa tudi dejstvo, da ljudje odlašajo z lastništvom nepremičnine zaradi visokih nakupnih cen. V Ženevi večina prebivalcev najema stanovanja (kar je pogosto v švicarskih mestih), konkurenca med najemniki za prosta stanovanja pa je izjemna. Pogosto se zgodi, da se za eno zaželeno stanovanje poteguje več deset kandidatov. Stopnje prostih stanovanj povedo vse: stopnja prostih najemnih stanovanj v Ženevi je le okoli 0,6 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (po podatkih sredi leta 2024), kar je izjemno nizko. Zdravi najemni trg ima običajno 2–3 % praznih stanovanj, medtem ko 0,6 % kaže na hudo pomanjkanje razpoložljivih enot. (Omeniti velja, da je stopnja prostih stanovanj v Ženevi malenkost višja kot v Zürichu – v Zürichu je neverjetnih 0,1 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – a sta v obeh mestih stanovanja dejansko v celoti zasedena.) V številnih okoliških občinah Ženeve je delež prostih stanovanj še nižji kot v samem mestu globalpropertyguide.com, saj je vsako novo stanovanje v predmestjih, kot so Vernier, Meyrin ali Carouge, hitro oddano zaradi presežnega povpraševanja. Za širši kontekst, je nacionalna stopnja praznih najemnih stanovanj približno 1,4 % globalpropertyguide.com, kar poudarja, da sta Ženeva (in Zürich) izjemi z izjemno napetimi razmerami.

Nizka stopnja prostih najemnih stanovanj je prinesla močno pogajalsko moč najemodajalcev pri novih najemnih pogodbah. Najemodajalci so ob menjavi najemnikov občutno zvišali zahtevane najemnine. V letu 2024 so zahtevane najemnine v Ženevi močno zrasle (Julius Baer je poročal o nadpovprečnih zvišanjih najemnin v regiji Ženeva v 3. četrtletju 2024 realestate.juliusbaer.com). Vendar pa so vidni znaki, da se rast najemnin v letu 2025 umirja: švicarski indeks zahtevanih najemnin je bil v 1. četrtletju 2025 na nacionalni ravni višji za približno 2,3 % na letni ravni (v primerjavi s 6,3 % leto prej) globalpropertyguide.com, medtem ko so v regiji Ženevskega jezera celo zabeležili rahlo -0,4 % letno znižanje najemnin v povprečju globalpropertyguide.com. Ta regionalni padec je lahko posledica nove ponudbe v Vaudu ali pa statistične posebnosti, saj je samo mesto Ženeva še vedno kazalo približno +5 % rast najemnin globalpropertyguide.com. V vsakem primeru se pričakuje, da se bo inflacija najemnin dodatno umirila do leta 2025 globalpropertyguide.com. Eden od razlogov je, da več najemnikov zdaj razmišlja o nakupu, saj so se stroški financiranja znižali – premožnejši najemniki ugotavljajo, da je ob nižjih hipotekarnih obrestih in visokih najemninah lastništvo stanovanja lahko spet finančno privlačno engelvoelkers.com. To bi lahko nekoliko zmanjšalo povpraševanje po najemnih stanovanjih. Poleg tega se gradnja večstanovanjskih objektov po zatišju v letih 2020–2022 končno povečuje, kar bo v prihodnjih letih dodalo nekaj najemnih zmogljivosti realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.

Še en dejavnik je edinstvena švicarska najemna ureditev: nacionalna referenčna hipotekarna obrestna mera (Referenzzinssatz), na katero je vezanih veliko obstoječih najemnih pogodb, je bila marca 2025 znižana z 1,75 % na 1,50 % globalpropertyguide.com. To je po švicarski zakonodaji sprožilo val zahtevkov za znižanje najemnin. Najemniki v Ženevi, katerih pogodbe so vezane na staro obrestno mero, so v letu 2025 postali upravičeni do povprečnega znižanja najemnine za 2,91 % realestate.juliusbaer.com. Veliko jih bo v prihodnjih mesecih doživelo znižanje mesečnih najemnin. Ta mehanizem nadzora najemnin bo omilil rast dejanskih najemnin (za obstoječe najemnike), čeprav zahtevane najemnine za nove pogodbe ostajajo visoke. Povzetek: najemni trg v Ženevi leta 2025 zaznamujejo rekordno visoke najemnine in intenzivna konkurenca, vendar se pričakuje, da se bo tempo nadaljnjih podražitev upočasnil zaradi rahlega popuščanja povpraševanja (zaradi nakupov stanovalcev) ter regulativno določenih znižanj najemnin.

Nove stanovanjske soseske in napoved oskrbe

Povečevanje stanovanjskih zmogljivosti je jasna rešitev za ženevsko krizo s cenovno dostopnostjo in praznimi stanovanji – in v te namene že potekajo večji projekti, čeprav postopno. Najbolj ambiciozen je projekt Praille–Acacias–Vernets (PAV), obsežen urbanistični načrt za južno Ženevo. Projekt PAV na 230 hektarih nekdanjih industrijskih in degradiranih zemljišč ustvarja nova večnamenska mestna območja awp-architecture.com. V naslednjih 10–15 letih naj bi PAV Ženevi prinesel okoli 12.000–15.000 novih stanovanjskih enot awp-architecture.com, skupaj s pisarnami, trgovinami, parki in infrastrukturo. Gre za preobrazbeni obseg – dejansko za neposredno razširitev središča Ženeve awp-architecture.com – in bi lahko povečal stanovanjski fond kantona za več kot 10 %. PAV je pomemben tudi zato, ker je zasnovan kot celotno novo mesto (na delih občin Ženeva, Lancy in Carouge) z modernim, gostim stanovanjskim fondom, vključno z visokimi stanovanjskimi stavbami (načrtovane so bile stolpnice vse do ~175 m) foxstone.ch. Surville, Les Vernets in Praille-Acacias so območja PAV, kjer gradnja že poteka ali je načrtovana.

Ena od prelomnih sestavin je ekososeska Quai Vernets, ki nastaja na nekdanjem območju vojašnic ob reki Arve. Gradnja se je začela v letih 2022–2023, po zaključku leta 2026–27 pa bo vključevala 1.355 novih stanovanj mediaroom.bouygues-construction.com. Impresivno je, da sta dve tretjini namenjeni socialnim ali neprofitnim najemnim stanovanjem, kar naslavlja cenovno dostopnost, ena tretjina pa bo običajnih najemnih stanovanj mediaroom.bouygues-construction.com. Projekt je opazen zaradi svoje trajnosti: gre za prvi razvoj v Ženevi, ki je prejel certifikat »2000 Watt Site« za energetsko učinkovitost in nizek ogljični odtis mediaroom.bouygues-construction.com. Investitorji znova uporabljajo materiale (npr. reciklirajo 20.000 ton betona na mestu gradnje) ter uvajajo obnovljive vire za vzorčno trajnostno četrt mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Podobna načela se uporabljajo po celotnem PAV – cilj je ustvariti gosto, a prijetno bivališče z javnim prevozom, kolesarsko infrastrukturo, zelenimi površinami in mešanico različnih tipov stanovanj. Ko bo povsem dokončan, bo PAV predvidoma ustvaril 15.000 novih delovnih mest poleg stanovanj awp-architecture.com in s tem resnično preoblikoval urbani prostor Ženeve.

Poleg PAV k razvoju novih stanovanj, čeprav v manjšem obsegu, prispevajo tudi drugi projekti. V zadnjih letih so projekti, kot je Quartier de l’Étang v Vernierju (mešani kompleks s stotinami stanovanj, dokončanih leta 2022) in prenova območij okoli Meyrina in Satignyja (vključno z nekaterimi novimi predmestnimi soseskami), dodali še več stanovanjskih enot. Širitev javnega prevoza, zlasti železnice Léman Express, je spodbudila t.i. tranzitno usmerjene projekte okoli postaj, kot so Lancy–Pont-Rouge in Chêne-Bourg. Na primer, na območju Lancy–Pont-Rouge (postaja CEVA) se je razvilo novo poslovno okrožje s pisarnami in nekaterimi stanovanjskimi stavbami, v okolici pa je načrtovanih še več stanovanj, da bi oblikovali koncept 15-minutnega mesta. Poleg tega kanton redno preoblikuje razpoložljiva zemljišča v stanovanja prek javno-zasebnih partnerstev, čeprav so te številke pogosto skromne. Vseeno pa stanovanjski projekti v Ženevi še vedno zaostajajo za povpraševanjem – dejstvo, ki ga priznavajo tako uradniki kot raziskovalci. Različne regulativne ovire (strogo urejanje prostora, omejitve pri višini in občinski referendumi) upočasnjujejo gradnjo. Leta 2024 je število gradbenih dovoljenj za stanovanja v Ženevi ostalo pod ravnijo, potrebno za znatno povečanje stopnje prostih stanovanj.

V prihodnje se pričakuje postopno izboljšanje ponudbe. Izvajanje PAV je razdeljeno na več let (Quai Vernets do 2027, drugi deli v 2030-ih). Po napovedih družbe Wüest Partner bo zaloga stanovanj v Ženevi v naslednjih petih letih rasla povprečno ~1 % letno, kar nekoliko pomaga, a še vedno zaostaja za rastjo števila gospodinjstev. Neravnovesje se bo torej nadaljevalo, čeprav se lahko nekoliko ublaži, če bodo vsi načrtovani projekti izpeljani. Medtem ženevske oblasti spodbujajo tudi pobude, kot sta spodbujanje pretvorbe premalo uporabljenih pisarn v stanovanja in podpiranje stanovanjskih zadrug (več projektov zadružnih stanovanj je v okviru PAV ter drugod). Ti ukrepi so namenjeni ustvarjanju več dostopnih stanovanjskih enot in zadržanju srednjega razreda v Ženevi.

Ključne ugotovitve za stanovanjski trg: Cene stanovanj in najemnin v Ženevi so na rekordnih ravneh zaradi kroničnega pomanjkanja ponudbe. Medtem ko so pomembni projekti (kot je PAV) že v teku, bo njihov vpliv občuten šele čez nekaj let. Leta 2025 in kratkoročno bo ponudba stanovanj še vedno zelo omejena in trg bo še naprej naklonjen prodajalcem in najemodajalcem. Kupci se soočajo z ostro konkurenco in pogosto ceno nad izklicno, zlasti za kakovostne nepremičnine. Tudi najemniki se srečujejo z dražbenimi bitkami ali pa so odvisni od osebnih poznanstev, da najdejo stanovanje. Stanovanjski trg v Ženevi je pravzaprav učbeniški primer trga, kjer povpraševanje močno presega ponudbo, in to se bistveno ne bo spremenilo, dokler večji delež novih stanovanj ne pride na trg.

Analiza poslovnih nepremičnin

Dinamika trga pisarniških prostorov

Pisarniški trg v Ženevi leta 2025 je stabilen in kaže žarišča moči, zlasti na najboljših lokacijah v središču mesta. Po prilagoditvah, ki jih je povzročila pandemija (na primer več dela na daljavo) in nekaterih zmanjšanjih podjetij v letih 2020–22, se je povpraševanje po pisarniških prostorih normaliziralo. Mnoga podjetja v Ženevi (zasebne banke, trgovska podjetja, nevladne organizacije itd.) ohranjajo ali povečujejo svojo prisotnost, vendar z večjim poudarkom na kakovosti in prilagodljivosti prostora. Posledično je stopnja prostih oziroma dosegljivih pisarniških prostorov v regiji Ženeva ostala stabilna v preteklem letu. V 1. četrtletju 2025 znaša stopnja dosegljivosti pisarn približno 6,2 %, kar je skoraj nespremenjeno glede na 6,1 % sredi leta 2024 jll.com. Ta stopnja nakazuje zmerno prostost – za primerjavo, praznost pisarn v Zürichu je približno 5 %, v celotni Švici pa okrog 5,7 % realestate.juliusbaer.com – tako da pisarniški trg v Ženevi ni tako napet kot stanovanjski trg, a prav tako ni prenasičen. V bistvu je približno 94 % pisarniških površin v Ženevi zasedenih, približno 6 % razpoložljivih pa je pogosto skoncentriranih na določenih podtrgih ali v starejših stavbah.

Poudariti je treba, da lokacija in kakovost ločujeta pisarniški sektor. Najboljše pisarne v poslovnem središču (CBD – Central Business District) – območja kot so Rue du Rhône, Quai des Bergues in bančna četrt – so izjemno iskane. JLL poroča, da povpraševanje po vrhunskih pisarniških površinah v središču mesta ostaja močno, kar omogoča nadaljnjo rast najemnin za vrhunske pisarne v letih 2024–25 jll.com. Lastniki vrhunskih stavb na teh osrednjih lokacijah so celo lahko zvišali najemnine, saj prestižna podjetja tekmujejo za omejene vrhunske prostore. Čeprav tukaj niso javno navedene točne številke za najemnine v najprestižnejših ženevskih pisarnah, naj bi te anekdotično presegle 800 CHF/m²/leto (v nekaterih primerih za manjše enote v Zlati trikotniku celo približno 1.000 CHF). To potrjuje tudi CBRE, ki je pred kratkim oglaševal pisarno na Rue du Rhône po ~820 CHF/m²/leto. Sekundarne lokacije pisarn, na obrobju ali v starejših stavbah, imajo večjo ponudbo in stabilne najemnine. Nekateri večji prostori, denimo v predelih Meyrin ali Plan-les-Ouates (ki je ženevska cona za urarstvo in lahko industrijo), so lahko dlje časa nezasedeni ali pa nudijo najemnikom ugodnosti. Kljub temu pa tudi ta območja izkoriščajo gospodarsko stabilnost Ženeve.

Eden izmed pomembnih trendov je omejena nova gradnja pisarn na kratki rok. Leta 2024 je bilo v Ženevi zaključenih manj novih pisarniških prostorov od povprečja – v tem letu je bilo dostavljenih le okoli 57.000 m² novih pisarn, kar je zgodovinsko gledano nizka številka jll.com. Podobno bo tudi leto 2025 mirno v smislu novih dobav, saj je bilo več projektov prestavljenih ali zmanjšanih. Ta pomanjkanje novih prostorov je pomagalo ohranjati stopnjo prostih zmogljivosti kljub temu, da nekatera podjetja zmanjšujejo obseg. Vendar pa je val nove ponudbe na obzorju: razvojni načrti za pisarne v letih 2026 in 2027 so obsežni. JLL ocenjuje, da bo v Ženevi v letih 2026–27 dodanih približno 250.000 m² novih pisarniških površin jll.com jll.com. Za ponazoritev: to je približno 8–10 % obstoječega pisarniškega fonda, ki bo dodan v dveh letih. Večina bo iz velikih projektov v okrožju PAV (stavbe z mešano rabo, z velikim deležem pisarn), pa tudi iz novega Campusa Pictet de Rochemont (sedež zasebne banke Pictet in sosednji razvoj) ter širitve mednarodnih organizacij. Ženeva je pravzaprav beležila najvišjo rast pisarniškega fonda med švicarskimi mesti v obdobju 2019 do 2024 – v povprečju ~2,0 % letno – in ta stopnja rasti se bo do leta 2027 povečala na ~2,3 % letno, saj se projekti uresničujejo jll.com. Za primerjavo: Zürich v enakem obdobju dodaja veliko manj novih pisarniških površin (veliko projektov je bilo dokončanih prej ali preloženih), kar pomeni, da je relativna rast Ženeve precej izrazita.

Prihajajoči val ponudbe je dvorezen meč. Po eni strani bi lahko nove najsodobnejše pisarne (trajnostna zasnova, veliki tlorisi itd.) pritegnile nova podjetja ali omogočile lokalnim podjetjem nadgradnjo, kar okrepi položaj Ženeve kot poslovnega središča. Po drugi strani pa, če povpraševanje ne bo sledilo, bi se lahko stopnja praznih pisarn zvišala, ko na trg pride omenjenih 250 tisoč m². Nekateri tržni opazovalci so zaskrbljeni, da bi stopnja praznih pisarn v Ženevi do leta 2027 lahko presegla 7–8 %. Za zdaj pa so tržne razmere uravnotežene: trenutna razpoložljivost ~6 % vključuje mešanico starejših pisarn, ki so kandidati za prenovo ali preureditev v stanovanjske enote (za kar se nekateri lastniki odločajo zaradi povpraševanja po stanovanjih). Nove stavbe so pogosto predhodno oddane ali zgrajene za velike najemnike (na primer WTO in druge mednarodne organizacije so iskale nove prostore). Tako se lahko kakovostna vrzel še poveča: starejše pisarne bodo lahko v težavah, medtem ko bodo popolnoma nove pisarne hitro zapolnjene. Že sedaj objavljene najemnine pisarn v Švici v povprečju rahlo rastejo (+0,5 % medletno) realestate.juliusbaer.com zaradi pomanjkanja novih prostorov in trajnostnega povpraševanja, kar se odraža tudi v najemninah najboljših lokacij v Ženevi.

Povzetek: Ženevski pisarniški sektor je zdrav, z močno povpraševanjem po vrhunskih prostorih, stabilno splošno stopnjo prostih kapacitet in prihajajočim valom nove ponudbe, na katerega bo treba biti pozoren. Podjetja še naprej cenijo prisotnost v Ženevi zaradi vloge mesta v financah, diplomaciji in trgovini (npr. številna podjetja za trgovanje s surovinami imajo tu sedež, sektor ZN/nevladnih organizacij itd.). Hibridno delo je nekoliko zmanjšalo potrebe po prostoru na zaposlenega, vendar zaposlenost v sektorjih, ki uporabljajo pisarne, še vedno narašča (~+1,5 % na letni ravni v 2024 realestate.juliusbaer.com). Kot je zapisano v enem izmed poročil, podjetja kljub delu od doma pričakujejo podobno uporabo pisarn tudi v prihodnje, rast delovnih mest pa še vedno podpira dodatno povpraševanje po prostorih realestate.juliusbaer.com. Najemodajalci na najboljših lokacijah ostajajo samozavestni, medtem ko tisti na obrobnih območjih uporabljajo ustvarjalne pristope (kot so prilagodljive najemnine, ponudba coworking prostorov), da bi privabili najemnike. Naslednjih nekaj let bo preizkusilo sposobnost trga, da absorbira novo ponudbo; a za leto 2025 je trenutno stanje stabilnih najemnin in ravni zasedenosti ter občutek, da je ženevski pisarniški trg trdno presegel obdobje pandemije.

Trendi na področju trgovskih in industrijskih nepremičnin

Trgovske nepremičnine: Trgovski trg v Ženevi leta 2025 predstavlja zgodbo dveh strani. Na glavni ulici in luksuznem segmentu je izjemno močan; vendar pa za bolj splošno trgovino težave vztrajajo (kot je razvidno tudi po svetu z rastjo e-trgovine). Glavno trgovsko območje v središču Ženeve – zlasti Rue du Rhône in sosednje ulice – ostaja eno vodilnih luksuznih nakupovalnih področij v Evropi. Leta 2024 je bila Rue du Rhône uvrščena kot 6. najboljša luksuzna nakupovalna ulica v Evropi in je zabeležila rast najemnin za najboljše lokacije za ocenjenih 5–10 % v letu portugalbusinessesnews.com. Ta ulica, kjer domujejo butiki Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermès in številnih drugih, ima izjemno visok obisk pešcev premožnih domačinov in mednarodnih obiskovalcev. Povpraševanje po prodajnih prostorih na Rue du Rhône je izjemno, prostih površin pa praktično ni. Pravzaprav luksuzne znamke širijo svojo prisotnost v Ženevi: nove odprtja v letih 2023–24 vključujejo novo Dior zastopstvo in večjo trgovino Hermès portugalbusinessesnews.com. S cvetočo luksuzno prodajo v Švici (švicarska luksuzna maloprodaja je v letu 2024 zrasla za približno 8 % portugalbusinessesnews.com), Ženeva prav tako pridobiva kot nakupovalna destinacija brez davka za turiste. Najemnine na Rue du Rhône so ene najvišjih na svetu – čeprav so natančne številke interna poslovna skrivnost, ocene pogosto presegajo 5.000 CHF na m²/leto za najboljše prostore. Obeti za vrhunsko trgovino so pozitivni: Cushman & Wakefield napoveduje, da bodo luksuzne glavne ulične najemnine v Evropi rasle za približno 1–3% letno med 2025 in 2028 portugalbusinessesnews.com, pri čemer je Ženeva glede na trenutni zagon verjetno na zgornjem delu tega razpona.

V nasprotju s tem pa se sekundarna maloprodaja (trgovine v soseskah, sekundarne glavne ulice in trgovski centri) sooča z izzivi. Potrošniki v Ženevi, tako kot drugod, vse več nakupujejo prek spleta ali čez mejo v Franciji (zaradi cenejšega blaga), kar povzroča pritisk na lokalne trgovce v srednjem cenovnem razredu. Nekateri starejši trgovski centri v Ženevi (npr. v Meyrinu ali Carougeu) so doživeli odlive najemnikov in potrebo po prenovi najemniške strukture. Podatkov o praznih maloprodajnih prostorih za Ženevo ni objavljenih, vendar anekdotični dokazi kažejo, da se je število praznih lokalov zunaj luksuznega središča malenkost povečalo. Kljub temu ima Ženeva prednosti: bogato prebivalstvo in stalen prihod mednarodnih obiskovalcev (zaradi konferenc, diplomacije itd.), kar podpira fizično maloprodajo. Maloprodaja, osredotočena na izkušnjo (vrhunska kulinarika, galerije, specializirane butične trgovine) posluje dobro. Rue du Marché in Rue de Rive, bolj množični pešconski ulici, beležita stabilen obisk in zmerne najemnine (nižji kot na Rue du Rhône, a še vedno dragi v primerjavi z drugimi mesti). Zanimiv je tudi segment maloprodaje na letališču – število potnikov na ženevskem letališču je ponovno naraslo, kar spodbuja prodajo v duty-free in luksuznih outletih ter posledično ohranja visoke najemnine na tem področju. Za investitorje so donosnosti najboljših maloprodajnih prostorov v Ženevi zelo nizke (saj so ti objekti tako cenjeni kot najboljše poslovne stavbe). Številne prostore na glavnih ulicah imajo v lasti dolgoročni lastniki (zavarovalnice, zasebne fundacije itd.) in jih redko prodajajo. Na splošno je kratkoročna napoved za maloprodajni sektor mešana: luksuzne in osrednje lokacije bodo verjetno imele stabilne ali višje najemnine in zelo nizko praznost, medtem ko bodo šibkejše lokacije morda morale znižati najemnine ali poiskati nove namene (nekateri prostori so se preoblikovali v storitvene dejavnosti, kot so klinike, razstavni saloni ali fitnes centri). Mesto in najemodajalci se prilagajajo tudi tako, da izboljšujejo “izkušnjo” nakupovalnih območij – na primer z urejanjem ulic in organizacijo dogodkov – da ohranijo privlačnost maloprodaje. Industrijske in logistične nepremičnine: Ženevski industrijski nepremičninski sektor je razmeroma majhen, saj je v kantonu malo zemljišč namenjenih industrijski rabi. Kljub temu pa so obstoječe površine v velikem povpraševanju, še posebej za logistiko, skladišča in distribucijo za zadnjo miljo. Rast spletne prodaje in logistike po principu »just-in-time« je povečala vrednost skladišč v bližini mesta, ki oskrbujejo trgovine in potrošnike. Glavna industrijska območja v Ženevi vključujejo območje pri Letališču Ženeva (Cointrin), Meyrin/Satigny (ZIMEYSA) in del območja PAV, namenjenega lahki industriji. Stopnja prostih industrijskih prostorov v Ženevi je nizka – pogosto le nekaj odstotkov – čeprav so natančne lokalne številke redke. Na državni ravni je stopnja prostih naložbenih logističnih nepremičnin padla s ~7,7 % na 5,1 % v zadnjem letu jll.com, kar kaže na zaostrovanje trga, Ženeva pa verjetno sledi temu trendu (morda ima zaradi pomanjkanja zemljišč še nižjo stopnjo prostih prostorov).

Najemnine za logistične/industrijske prostore v Švici običajno znašajo med 85 CHF in 140 CHF na m² na leto, odvisno od lokacije in kakovosti jll.com. Ženeva je običajno na višjem delu tega razpona (120 CHF+), zlasti za sodobna skladišča v bližini mesta. Na primer, nove večnadstropne enote urbanih logističnih centrov ali varna skladišča blizu ženevskega letališča lahko dosegajo najemnine v trocifrenih številkah na m²/leto. Industrijska zemljišča so tako omejena, da so nekatera podjetja iskala skladiščne prostore čez francosko mejo (v Annemasse, St-Genis itd.), vendar pa poslovanje v drugi državi ni idealno za “just-in-time” logistiko. Zato ostaja povpraševanje po industrijskih nepremičninah v kantonu zelo močno. To se odraža tudi v transakcijah: kadar staro skladišče ali tovarna pride na prodaj, pogosto doživi prenovo ali preureditev, namesto da bi ostalo prazno. V prvi polovici leta 2024 je Ženeva zabeležila padec industrijskih naložb na 60 milijonov CHF spgpartner.ch (po poročilu SPG Intercity), kar pomeni nadaljevanje upočasnitve iz leta 2023 – to pa je bolj posledica pomanjkanja ponudbe na trgu kot pa pomanjkanja interesa vlagateljev.

Ženeva se tudi odpira inovacijam na področju industrijskih nepremičnin: predstavljeni so bili projekti za vertikalno logistiko, zelena skladišča in celo razprave o podzemnem logističnem predoru za zmanjšanje tovornjakov na cestah. Območje Meyrin ima visokotehnološki značaj, saj gosti ne le skladišča, temveč tudi proizvodnjo urarske industrije in visokotehnološka podjetja v bližini CERNa. Ti uporabniki pogosto potrebujejo kombinacijo pisarniških, laboratorijskih in industrijskih prostorov, ki nastajajo v območjih, kot je ZIMEYSA.

V bistvu je industrijska nepremičnina v Ženevi nišna, a ključna panoga – majhna stopnja prostih kapacitet, stabilna rast najemnin in omejena ponudba jo zaznamujejo. Morda ne pritegne pozornosti kot luksuzna stanovanja ali poslovni prostori, vendar je za delovanje lokalnega gospodarstva (dostava blaga, delovanje letališča, shranjevanje farmacevtskih izdelkov itd.) ključnega pomena. Pričakujemo, da bodo industrijske najemnine zmerno naraščale in donosi ostali privlačni (pogosto višji kot pri pisarnah, zaradi nekoliko večjega tveganja pri industriji). Mnoga institucionalna vlagateljska podjetja so v zadnjem času v svoje švicarske portfelje vključila logistične nepremičnine, ženevski tovrstni objekti pa so še posebej cenjeni. Ena od potencialnih sprememb, ki jih velja spremljati: če se del industrijskih območij PAV nameni stanovanjskim/poslovnim zgradbam, bi lahko nastali plani za nov logistični park nekoliko izven mesta ali pa bi v okolici letališča začeli bolj intenzivno izkoriščati obstoječe prostore.

Večji komercialni projekti

V ženevskem poslovnem okolju trenutno potekajo večji projekti, ki bodo v prihodnjih letih zaznamovali trg:

Praille-Acacias-Vernets (PAV): Poleg stanovanj bo PAV zagotovil tudi znatne količine pisarniških in trgovskih prostorov. Namenjen je decentralizaciji nekaterih pisarn iz prenatrpanega središča mesta v sodoben urbani center. Do leta 2030 bi lahko PAV gostil več sto tisoč kvadratnih metrov pisarn, kar bi lahko privabilo nova podjetja ali omogočilo širitev obstoječim ženevskim podjetjem. Ključni podprojekti vključujejo Tour Horizons in druge stolpnice s pisarnami ter velik trgovski center, integriran z javnimi prostori. Razmerje med stanovanjskim in komercialnim v PAV je skrbno uravnoteženo, da se zagotovi živahno okolje z mešano rabo (ne zgolj poslovna četrt).
Campus Pictet de Rochemont: Zasebna banka Pictet gradi nov kampus s sedežem v Carougeu, v bližini območja PAV. Prva faza je v letu 2020 pripeljala do impresivnega kompleksa pisarn; nadaljnje faze do let 2025–26 pa bodo dodale še več pisarn in ugodnosti za zaposlene. To bo združilo več kot 2.000 zaposlenih pri Pictetu in morda sprostilo nekaj prostora v mestnem središču, ko se bodo izselili iz starejših stavb.
Mednarodne organizacije: Ženeva je sedež številnih agencij ZN in nevladnih organizacij. Nekatere, kot je WTO, so prenovile ali razširile svoje prostore. WHO gradi novo stavbo v območju Prégny-Chambésy (blizu ZN), druge agencije pa posodabljajo objekte zaradi varnosti in trajnosti. Obstaja tudi projekt Campus Genève, ki predvideva bolj povezane prostore za nevladne organizacije v četrti Nations. Pri teh projektih pogosto sodelujeta švicarska konfederacija in kanton kot sponzorja; sicer ne gre za “tržne” transakcije, vendar vplivajo na ponudbo/prostorsko povpraševanje po pisarnah (npr. izvajalci in podporne dejavnosti v njihovi okolici).
Hoteli in gostinstvo: Čeprav ni bilo izrecno vprašano, velja omeniti, da je v Ženevi nekaj novih luksuznih hotelov v razvoju (na primer nova razširitev Four Seasons in butični hoteli). To je povezano s poslovnimi nepremičninami, saj se gostinstvo po pandemiji krepi, kar vodi tudi do nekaterih preobrazb (pisarniška stavba blizu železniške postaje Cornavin naj bi po govoricah postala hotel). Turizem ter MICE sektor (sestanki, spodbude, konference, sejmi) v Ženevi ustvarjata povpraševanje po hotelskih namestitvah in kratkoročnih apartmajih s storitvami.
Infrastruktura: Veliki infrastrukturni javni projekti v Ženevi (kot je železniška povezava CEVA, zaključena 2019, in širitev tramvajskih prog) posredno ustvarjajo priložnosti za komercialni razvoj ob prometnih vozliščih. Na primer, na postaji Chêne-Bourg (linija CEVA) so načrtovani novi pisarniški srednje visoki objekti, ki bodo izkoristili izboljšano povezavo z mestnim jedrom in Francijo.
Zelene prenove: Številne starejše komercialne stavbe v Ženevi se prenavljajo, da bi ustrezale sodobnim okoljskim standardom. Projekti, kot je prenova ICC (Mednarodni center Cointrin) v bližini letališča, ali prenova nekaterih zgodovinskih stavb na Rue du Rhône, ustvarjajo v bistvu “nove” prostore v obstoječih strukturah. Ta prizadevanja so skladna s trajnostnimi trendi in prispevajo k ponudbi s tem, ko starejšim objektom zvišujejo privlačnost.

Na splošno ti veliki projekti kažejo na zaupanje v prihodnost Ženeve kot kraja za poslovanje. Obseg naložb (javnih in zasebnih) v PAV in druge projekte je pomemben. Z združevanjem stanovanjskega in poslovnega razvoja želi Ženeva ostati konkurenčna na globalni ravni – ponuja kakovostne poslovne prostore, dovolj stanovanj za zaposlene in ohranja visoko kakovost življenja, ki je ena njenih največjih prednosti.

Naložbena pokrajina: donosi, vlagatelji in regulacija

Donosi in donosnost

Vlagatelji v nepremičnine v Ženevi so tradicionalno sprejemali nižje donose v zameno za stabilnost in prestiž mesta. To ostaja res tudi v letu 2025. Bruto najemni donosi (letni najemni dohodek v odstotku vrednosti nepremičnine) za stanovanjske nepremičnine v Ženevi so med najnižjimi v Švici – in dejansko tudi na svetu – kar odraža visoko vrednotenje nepremičnin. Povprečni stanovanjski donosi v Švici znašajo okoli 3 % ali nekoliko manj globalpropertyguide.com. V Ženevi so donosi še nižji: za prvovrstne stanovanjske nepremičnine so lahko čisti donosi v območju okoli 2 %. Nedavni podatki kažejo, da so v 4. četrtletju 2024 naložbe v najbolj iskana stanovanja v Ženevi dosegale donose okoli 2,15 %, v primerjavi z Zurichovih 1,7 % (obča najnižja vrednost) globalpropertyguide.com. Tudi sekundarni stanovanjski donosi v Ženevi redko presegajo 3 %. V bistvu vlagatelji za nepremičnine v Ženevi plačujejo premijo, saj bolj stavijo na kapitalsko rast in varnost kot pa na visok dohodek.

V komercialnem sektorju so donosi nekoliko višji, vendar še vedno razmeroma stisnjeni. Prime office donosi v Ženevi se običajno gibljejo okoli 3,0–3,5 % neto. To je nekoliko nad donosom prime pisarn v Zürichu (~2,5–3,0 %), kar je posledica manjšega trga Ženeve in zgodovinsko višje stopnje prostih kapacitet. Vendar pa se je zaradi višjih obrestnih mer v zadnjih dveh letih pojavilo nekaj pritiska na zvišanje donosov (tj. znižanje kapitalskih vrednosti). Investitorji so v poznih letih 2022 in 2023 zahtevali nekoliko boljše donose, da bi nadomestili višje stroške financiranja. Tako so se nekatere sekundarne transakcije s pisarnami v Ženevi v letu 2023 sklepale pri donosih v razponu 4–5 % (za starejše stavbe ali tiste z večjim tveganjem praznin). Kljub temu, če se bo v letu 2025 nadaljevala stabilizacija ali začetek padanja obrestnih mer, bi se lahko donosi znova znižali. Julius Baer v svojem poročilu o nepremičninah navaja, da bo nizkointeresno okolje, ki bo verjetno vztrajalo, **povečalo tržne vrednosti in znova povzročilo pritisk na znižanje začetnih donosov v letu 2025 realestate.juliusbaer.com. Res je, da so se do začetka leta 2025 pokazali znaki, da se donosi za najboljše pisarne v večjih urbanih središčih ponovno znižujejo po kratkem dvigu, kar je posledica ponovne konkurence med vlagatelji realestate.juliusbaer.com. To pomeni, da bi se donosi za prime pisarne v Ženevi lahko ponovno približali 3 % ali še manj, če bo vloga za ključna sredstva postala bolj konkurenčna.

Pri trgovini so donosi za najboljše prodajalne (npr. izložbe na Rue du Rhône) izredno nizki – pogosto v razponu 2,5–3 %, podobno kot pri najboljših pisarnah ali celo manj, saj se te štejejo za ultra-core naložbe (nekatere se prodajajo bolj glede na ceno na kvadratni meter kot na donos). Donosi za logistiko/industrijo so običajno višji in odražajo večje tveganje – v Švici se ti gibljejo okoli 5–6 %. Če bi v Ženevi prodajali industrijsko nepremičnino, bi se lahko prodala po taki stopnji, odvisno od najemnika in dolžine najema. Toda zaradi redkosti takih priložnosti je cenitev vsakega sredstva unikatna.

Nepremičninski skladi in institucionalni vlagatelji ciljajo na Švico zaradi teh stabilnih donosov, podobnih obveznicam. V zadnjih ~25 letih so švicarski nepremičninski skladi v povprečju dosegali okoli 5,5 % letne skupne donose, kar je le malo manj od delnic, ob bistveno nižji volatilnosti ubs.com. Ženevske nepremičnine so bile znotraj tega izjemno uspešne, predvsem v rasti kapitala. Veliko vlagateljev pričakuje, da bo, četudi je najemni donos le 2–3 %, dolgotrajna rast cen v Ženevi povečala skupni donos. V zadnjem desetletju se je ta stava izplačala, saj so cene stanovanj v Ženevi enakomerno rasle. V prihodnje, ob tako nizkih donosih, bodo prihodnji donosi odvisni od nadaljnje rasti najemnin in cen – kar pa je vezano na vztrajanje napetosti med povpraševanjem in ponudbo (kar je v primeru Ženeve zelo verjetno).

Treba poudariti, da so stroški financiranja v primerjavi z donosi ključni. V obdobju negativnih obrestnih mer (pred letom 2022) je bilo zadolževanje izjemno poceni, zato je bil 2-odstotni donos sprejemljiv, če je bila vaša hipotekarna obrestna mera 1 %. Leta 2023 so hipoteke poskočile na približno 3 %, zaradi česar so bile nekatere naložbe v nepremičnine začasno blizu nevtralnega denarnega toka ali celo negativne. Toda do sredine leta 2025 so švicarske 10-letne hipotekarne obrestne mere bližje ~1,5–2 % (in kratkoročna financiranja vezana na Libor še nižja) mansionglobal.com, kar vlagateljem ponovno omogoča pozitiven razkorak. Če bo SNB res še dodatno znižala obrestne mere, bi se lahko donosi od nepremičnin (ki se gibljejo obratno sorazmerno s cenami) znova zmanjšali, saj bi zahtevani donosi vlagateljev padli. Številne institucije z dovolj lastnih sredstev so pripravljene sprejeti donose pod 3 % v Ženevi, preprosto zato, ker obstaja malo drugih možnosti s takšno stabilnostjo.

Zanimanje tujih vlagateljev

Ženeva kot globalno mesto seveda privablja zanimanje tujih kupcev in vlagateljev. Vendar pa je stanovanjski trg strogo reguliran proti tujemu lastništvu. Po švicarskem zveznem zakonu Lex Koller so nerezidenčni tujci v veliki meri izključeni iz nakupa stanovanjskih nepremičnin v mestih, kot sta Ženeva in Zürich mansionglobal.com. To pomeni, da ameriški, kitajski ali EU vlagatelj, ki ni švicarski rezident, praviloma ne more kupiti stanovanja ali hiše v Ženevi izključno za naložbo ali počitniške namene. Obstajajo sicer nekatere izjeme (diplomati včasih dobijo izjemo, novi “eks-domski” programi ipd.), a na splošno so edini tujci, ki so dejavni na ženevskem trgu stanovanj, izseljenci, ki so pridobili švicarsko prebivališče/dovoljenje ali tisti s švicarskimi podjetji. Ta politika je Ženevi pomagala preprečiti pojav špekulativnih tujih nakupov, kakršnega smo videli v Londonu ali Vancouvru. Do neke mere zadržuje povpraševanje – čeprav so cene v Ženevi kljub temu visoke zaradi domačega in rezidenčnega mednarodnega povpraševanja.

Kljub temu tuji vlagatelji vendarle posredno sodelujejo na ženevskem trgu ali preko komercialnih nepremičnin. Številni mednarodni institucionalni vlagatelji (državni skladi, globalni nepremičninski skladi ipd.) vlagajo v švicarske nepremičnine preko nepremičninskih skladov, SICAV-ov in kotirajočih nepremičninskih družb. Ta sredstva, ki jih pogosto upravljajo švicarske banke ali upravljavci premoženja, obidejo Lex Koller, saj so švicarski subjekti. Tako lahko na primer azijski pokojninski sklad razporedi kapital v švicarski nepremičninski sklad, ki nato kupi stanovanjske bloke v Ženevi. V ženevskem trgu poslovnih nepremičnin je prisoten tudi tuj kapital, saj so Lex Koller omejitve ohlapnejše za izključno komercialne nepremičnine (tujci lahko kupujejo poslovne nepremičnine, če jih uporabljajo v poslovne namene). Tako na primer vidimo, da mednarodni vlagatelji kupujejo pisarniške stavbe, nakupovalna središča in hotele v Ženevi. V zadnjih letih so nekatere odmevne ženevske poslovne nepremičnine (na primer pisarniški kompleks ali hotel na Quai du Mont-Blanc) pridobili vlagatelji z Bližnjega vzhoda ali iz Severne Amerike. Ti posli poudarjajo privlačnost Ženeve kot varnega zavetja: politična stabilnost, močna vladavina prava in tradicionalno solidni donosi.

Ženeva kot gostiteljica Združenih narodov in stotin nevladnih organizacij privablja tudi tuje državne naložbe – npr. vlade kupujejo rezidence za svoje veleposlanike ali delegacije. Ti nakupi so običajno izvzeti iz Lex Koller, saj se štejejo za uradno uporabo (in res, nekatere vrhunske nepremičnine v Ženevi so v lasti tujih držav za potrebe veleposlaništev/misij).

Za povzetek, zanimanje tujcev za nepremičnine v Ženevi je veliko, vendar je neposredna udeležba na stanovanjskem trgu zakonsko omejena. Tujci, ki jih zanima Ženeva, pogosto bodisi preselijo v Ženevo (pridobijo prebivališče za nakup doma), ali pa investirajo prek švicarskih skladov/partnerjev. Trg je zato v lastniški strukturi manj mednaroden kot na primer v središču Londona; večinsko so lastniki domači prebivalci. Kljub temu so ženevske nepremičnine zagotovo na radarju globalnih vlagateljev. Veljajo za del “svetovnega kroga luksuznih nepremičnin” (poleg mest, kot so London, Singapur, Monako), kjer si bogati posamezniki želijo imeti rezidenco – in tisti, ki lahko (npr. premožni izseljenci z dovoljenjem za prebivanje), tukaj res kupujejo zaradi diverzifikacije.

Regulativno in davčno okolje

Švica na splošno ponuja stabilno in vlagateljem prijazno regulativno okolje, vendar z nekaterimi edinstvenimi določili:

Lex Koller (omenjena zgoraj) je ključna uredba, ki omejuje nakup stanovanjskih nepremičnin s strani tujcev mansionglobal.com. Gre za politični varovalni ukrep, ki naj bi preprečil prevelik tuj vpliv na stanovanjski trg. Občasno se pojavljajo razprave o zaostrovanju ali omilitvi te uredbe; trenutno ta ostaja v veljavi brez znakov večjih sprememb.
Stanovanjska politika v Ženevi močno spodbuja dostopnost in pravice najemnikov. Ženeva ima ene najstrožjih najemniških zakonov v Švici. Dvig najemnine za obstoječe najemnike je reguliran: kot omenjeno, je vezan na referenčno obrestno mero in inflacijo. Ženeva ima tudi tradicijo stanovanjskih zadrug in javnih stanovanj. Kanton pogosto zahteva, da se v novih projektih določen delež stanovanj nameni pod tržno ceno. Na primer, pri Quai Vernets/PAV projektu je 66 % od 1.355 stanovanj namenjenih socialnemu ali reguliranemu najemu mediaroom.bouygues-construction.com, kar jasno kaže na cilje politike. Tako je zagotovljena mešanica dohodkovnih razredov in preprečeno, da bi bila nova naselja namenjena izključno luksuzu. Razvijalci pa trdijo, da takšne zahteve skupaj s strogim prostorskim načrtovanjem projekte naredijo manj donosne in daljše za izvedbo – klasičen spor med javnim interesom in zasebno pobudo.
Območje in gradbeni predpisi v Ženevi omejujejo višine stavb in gostoto v mnogih območjih (Ženeva je dolgo časa namerno preprečevala gradnjo visokih zgradb; tudi danes so resnično visoke zgradbe redke). Mestna panorama je nizka, lokalno nasprotovanje visokim stavbam pa ostaja (z nekaj izjemami v PAV). Ti predpisi ohranjajo estetski čar Ženeve, vendar tudi omejujejo ponudbo.
Okoljski predpisi so vse bolj izraziti. Gradnja v Ženevi mora izpolnjevati visoke standarde energetske učinkovitosti (običajna je oznaka Minergie). Kot je bilo omenjeno, obstaja prizadevanje za trajnostni urbani razvoj (kot je pobuda 2000 vatnih lokacij). Takšni predpisi lahko povečajo začetne stroške, a tudi povečujejo dolgoročno vrednost ter znižujejo obratovalne stroške.
Davki: Lastniki nepremičnin v Ženevi se soočajo z nekaj davki: letni kantonalni davek na premoženje (ki vključuje vrednost nepremičnine), lokalni davek na nepremičnine (impôt immobilier complémentaire) na stanovanjske nepremičnine, ki jih lastnik ne uporablja za bivanje, in davek na kapitalski dobiček ob prodaji nepremičnine (ki je visok, če prodate v nekaj letih po nakupu, nato pa postopoma pade na nič po nekaj desetletjih lastništva). Obstaja tudi 3% davek na prenos nepremičnine (droit d’enregistrement), ki ga običajno plača kupec ob transakcijah ter je enkratni strošek. V primerjavi z nekaterimi državami so švicarski davki na imetje nepremičnin dokaj zmerni (ni nacionalnega davka na nepremičnine, obstajajo le kantonalni davki), dolgoročni vlagatelji pa imajo koristi od postopnega zmanjšanja davka na kapitalski dobiček. Dejanske davčne stopnje v Ženevi so višje kot v nekaterih drugih kantonih (ker ima Ženeva veliko javnih storitev za financiranje), a na splošno je davčno okolje ocenjeno kot pošteno in predvidljivo. Pravzaprav Švica nima posebnega državnega davka na najemnino – najemnina se šteje kot običajni dohodek in jo je mogoče zmanjšati z odbitki. Prav tako je pomembno, da je obresti na hipotekarne kredite mogoče odbiti od davčne osnove, kar spodbuja zadolževanje.

Za vlagatelje sta transparentnost in pravna varnost v Ženevi veliki prednosti. Lastništvo je zagotovljeno (švicarski zemljiški register je zelo zanesljiv), pogodbe so izvršljive in razlastitev je praktično neznana. Pravni sistem je zelo naklonjen tudi posojilodajalcem – imetniki hipotek imajo močne zastavne pravice (kar je delno razlog, zakaj se banke čutijo varne pri dodeljevanju nizko obrestnih posojil).

Ena pomembna aktualna razprava je morebitna ukinitev »Eigenmietwert« (obdavčitev hipotetične najemnine) na državni ravni, kar bi lahko spremenilo dinamiko za stanovanjske lastnike (lastništvo bi postalo privlačnejše, saj ne bi več obdavčili hipotetične najemnine). Če do tega pride (v parlamentu se o tem že razpravlja), bi to lahko še dodatno spodbudilo povpraševanje po nakupu v primerjavi z najemom. Stališče Ženeve do tega še ni znano.

Za zaključek: Ženevsko regulativno okolje skuša uravnotežiti delovanje trga s socialnimi vidiki: Mesto želi ostati privlačno za vlagatelje in ohranjati kakovosten stanovanjski fond, hkrati pa skrbi, da stanovanjska problematika za domačine ne postane povsem nerešljiva. Z vidika vlagateljev, ko ste kvalificirani za naložbo (tj. ne kršite Lex Koller zakonodaje), Ženeva ponuja zelo varno okolje z zmerno obdavčitvijo in močno pravno državo – ključni dejavniki, ki upravičujejo pripravljenost vlagateljev na sprejemanje nizkih donosov.

Pogonske sile in izzivi trga

Na nepremičninski trg Ženeve vpliva več ključnih dejavnikov in se v prihodnosti sooča z določenimi izzivi. Spodaj je razčlenitev najpomembnejših dejavnikov:

Rast prebivalstva in migracije: Prebivalstvo Ženeve stalno narašča, predvsem zaradi priseljevanja. Kanton ima zdaj več kot 500.000 prebivalcev, Švica kot celota pa že desetletja beleži pozitiven neto migracijski prirast globalpropertyguide.com. V letu 2023 je neto migracija v Švico dosegla vrh pri ~131.000, a se je v letu 2024 umirila na ~87.000 globalpropertyguide.com, kar je še vedno zgodovinsko visoko. Ženeva kot center mednarodne diplomacije in poslovanja privablja tuje strokovnjake, čezmejne delavce (frontalierji iz Francije) in študente. Ta stalni dotok ljudi spodbuja povpraševanje po stanovanjih. To koristi najemodajalcem (zagotavlja stalni bazen najemnikov/kupcev), hkrati pa obremenjuje ponudbo in infrastrukturo. Izziv je zagotoviti dovolj stanovanj in storitev za rastoče prebivalstvo brez razpršitve (Ženevo omejuje francoska meja in jezero). Pričakovati je, da bo rast prebivalstva v srednjeročnem obdobju nadaljevala zmerno rast, kar bo še naprej pritiskalo na nepremičninski trg.
Gospodarske razmere: Gospodarstvo Ženeve je pomemben gonilnik povpraševanja po nepremičninah. Mesto se ponaša z enim najvišjih BDP na prebivalca na svetu in gosti finančni sektor (zasebno bančništvo, upravljanje premoženja), podjetja za trgovanje s surovinami, urarstvo ter seveda velik neprofitni/nevladni sektor. Gospodarska rast v Švici je zmerna (napovedana ~0,8 % v letu 2025 globalpropertyguide.com), a gospodarstvo Ženeve je relativno odporno in raznoliko. Brezposelnost v Ženevi je nizka (okoli 3–4 %, nekoliko nad švicarskim povprečjem), trg dela pa je za kvalificirane delavce zelo napet. Visoka zaposlenost in naraščajoči dohodki podpirajo tako stanovanjski kot poslovni nepremičninski trg. Ko imajo ljudje varne, dobro plačane službe, si lahko privoščijo višje najemnine ali hipoteke. Prav tako bodo podjetja, če jim dobro finančno gre, najemala več pisarniških prostorov in vlagala v svoje zmogljivosti. Izziv pa je, da gospodarska rast Ženeve ni hitra – je stabilna, a pod povprečjem iz preteklosti globalpropertyguide.com. Vsaka svetovna recesija (na primer v bančništvu ali trgovini) bi lahko vplivala na luksuzne nepremičnine v Ženevi, če bi se število izseljenih zaposlenih zmanjšalo. Prav tako pomeni zanašanje Ženeve na nekaj sektorjev, da bi v primeru krčenja enega (na primer trgovanja s surovinami) lahko prišlo do sprostitve pisarniških prostorov na trgu. Trenutno pa je gospodarska napoved dokaj pozitivna, zasebna poraba je gonilo rasti, realne plače pa naraščajo globalpropertyguide.com, kar koristi nepremičninskemu sektorju.
Obrestne mere in financiranje: Okolje obrestnih mer ima neposreden vpliv na povpraševanje po nepremičninah in cene. Švica je prešla iz negativnih obrestnih mer (pred 2022) do strožjega pristopa do leta 2023, zdaj pa se leta 2025 znova obeta sproščanje, saj je inflacija pod nadzorom. Obrestne mere za hipotekarna posojila so se med letoma 2021 in 2023 približno podvojile (z ~1 % na ~2-2,5 % za dolgoročne fiksne obrestne mere), zaradi česar si nekateri kupci niso mogli več privoščiti nakupa in se je rast cen v letu 2022 nekoliko umirila. A ko je inflacija leta 2024 padla na ~1,1 % in celo zašla v negativno območje leta 2025 globalpropertyguide.com, je Švicarska narodna banka ustavila dvige in bi lahko znižala obresti. Konsenz pričakuje, da bodo obrestne mere v letu 2025 postopoma padale engelvoelkers.com. To ima več učinkov: nižje obrestne mere zmanjšujejo mesečne obroke za hipoteko, kar omogoča kupcem, da za dom ponudijo več (in s tem podpirajo cene). Pravzaprav so pri Engel & Völkers opazili, da v kombinaciji z rastjo najemnin nižji stroški financiranja znova nagibajo tehtnico v prid nakupu engelvoelkers.com. Poleg tega nizke obrestne mere naredijo nizke donose nepremičnin relativno privlačnejše v primerjavi z obveznicami. Potencialen izziv je nestanovitnost obrestnih mer – če bi inflacija nepričakovano porasla ali bi svetovne obrestne mere poskočile, bi lahko SNB znova zaostrila politiko, kar bi zmanjšalo povpraševanje. V trenutnih razmerah pa so stabilne ali padajoče obrestne mere ugoden veter za trg nepremičnin v Ženevi.
Trajnost in podnebni cilji: Trajnost je tako gonilo kot izziv. Ženeva (in Švica nasploh) se je zavezala podnebnim ciljem – npr. ogljična nevtralnost do leta 2050 ter vmesni cilji, kot je 50-odstotno zmanjšanje emisij do leta 2030 za stavbe. Stavbe imajo pri tem velik delež (za ogrevanje itd.). To povzroča val zelenih prenov in novih okolju prijaznih projektov. Na primer, projekt Quai Vernets v Ženevi je razstavni primer trajnostne gradnje, saj ponovno uporablja materiale in na lokaciji zagotavlja obnovljivo energijo mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Kanton spodbuja energetsko učinkovite prenove s subvencijami in predpisi (na primer postopno ukinjanje ogrevanja na olje). Te pobude spodbujajo naložbe v nepremičnine (obnova starih stavb ustvarja delo in lahko dolgoročno dvigne vrednost nepremičnin). Mnogi najemniki in vlagatelji zdaj raje izbirajo stavbe z zelenimi certifikati, kar razvijalce spodbuja, da pri novih projektih stremijo k oznakam kot so Minergie, BREEAM ali LEED. Izziv pa je strošek: trajnostna gradnja je lahko na začetku dražja. Za lastnike starejših stavb je nadgradnja na nove standarde (izolacija, sončne celice itd.) kapitalski izdatek, ki si ga ne morejo vsi zlahka privoščiti. Obstaja tudi regulatorni pritisk – če stavba v prihodnje ne bo izpolnjevala zahtevanih standardov, lahko tvega globe ali zmanjšano privlačnost. Skupno gledano je trajnost vse pomembnejši tržni dejavnik (ki prinaša “zeleni pribitek” na nekaterih nepremičninah) in del dolgoročne odpornosti, vendar pa zahteva pomembne naložbe in prilagoditve s strani industrije.
Stanovanjska politika in dostopnost: Stališče Ženeve glede stanovanjske politike močno vpliva na trg. Vladna prizadevanja za ustvarjanje dostopnih stanovanj (prek kvot v novih projektih, financiranja zadrug ipd.) so gonilo v smislu, da prinašajo ponudbo, vendar so tudi omejitev prostega trga. Na primer, zahteva po 20–30 % dostopnih stanovanj v projektu lahko omeji skupno dobičkonosnost in s tem tudi hitrost, s katero so investitorji pripravljeni graditi. Mehanizmi nadzora najemnin (kot je sistem referenčne hipotekarne obrestne mere) neposredno vplivajo na donosnost – kot smo videli leta 2025, ko so se najemnine pri mnogih pogodbah zaradi padca referenčne mere morale znižati za približno 3 % realestate.juliusbaer.com. Te politike za domačine vsaj delno zadržujejo stroške stanovanj, kar je družbeno koristno, a lahko odvračajo špekulativno gradnjo in upočasnijo izjemno hitro rast cen. Z drugimi besedami, regulativni okvir Ženeve je verjetno preprečil še hujše težave z dostopnostjo stanovanj, vendar to pomeni tudi, da je trg manj odziven – ponudba se ne poveča zgolj zato, ker so cene visoke. Drug vidik politike je direktna demokracija: Ženevci pogosto glasujejo o prostorskih vprašanjih. V preteklosti so na referendumu na primer ustavili projekte nebotičnikov ali prisilili v spremembe zazidalnih načrtov. To lahko predstavlja izziv, saj lahko potrebni razvoj upočasni nasprotovanje javnosti (pojav NIMBY). Nežna uravnoteženost, ki jo mora Ženeva ohranjati, je omogočiti dovolj gradnje (s politikami kot je PAV glavni načrt, ki je bil skrbno usklajen), ob tem pa ohraniti kakovost življenja in socialno raznolikost.
Infrastruktura in čezmejna dinamika: Bolj lokalni dejavnik so izboljšave infrastrukture – na primer železniška povezava CEVA (ki zdaj v celoti deluje kot Léman Express), ki bolje povezuje Ženevo s predmestji in Francijo. To je ljudem olajšalo, da živijo nekoliko dlje (tudi v francoskih mestih čez mejo) in se vsak dan vozijo na delo. Posledično se je del povpraševanja »preselil« v Francijo, kjer so stanovanja cenejša. Kljub temu ženevske nepremičnine ohranjajo visoko vrednost zaradi tistih, ki želijo živeti v bližini in uživati švicarske storitve. Čezmejna dinamika je zanimiva: vsak dan se iz Francije na delo vozi približno 100.000 delavcev. Če bi mejna ali bilateralna vprašanja z EU kadarkoli ovirala ta tok, bi to lahko sprožilo večje povpraševanje po stanovanjih v Ženevi. Po drugi strani pa lahko močan razvoj francoskega obmejnega območja (v Annemasseu in drugje so načrti za nova stanovanja) ponudi Ženevi nekakšen ventil, ki zmanjša pritisk na stanovanja. Za zdaj nepremičnine v Ženevi še naprej uživajo visoko povpraševanje v svojem »mehurčku«; tudi velika francoska oskrba s stanovanjskimi kapacitetami najverjetneje ne bo bistveno znižala cen v Ženevi, saj veliko ljudi, če si to lahko privošči, raje živi v Švici zaradi davkov, izobraževanja in kakovosti življenja.
Globalni dejavniki in valuta: Na makro ravni ima vlogo moč švicarskega franka. Močan frank (kar smo nedavno videli – okrepil se je proti EUR in USD) eurocost.com naredi nepremičnine v Ženevi še dražje za tuje kupce v valutnem smislu, obenem pa poudari njen status varnega pristana. Globalni gospodarski trendi, kot je vlagateljska želja po resničnih sredstvih v času negotovosti, koristijo švicarskim nepremičninam. Vendar lahko tudi geopolitični dogodki (vojna, sankcije itd.) vplivajo lokalno – npr. vloga Ženeve pri trgovanju s surovinami se je povečala, ko so drugi trgi postali bolj tvegani, kar posredno poveča povpraševanje po pisarnah. Ali pa, če bi mednarodno sodelovanje oslabilo, bi se morda nekatere funkcije ZN preselile (to je hipotetično, a je dejavnik tveganja).

Skratka, glavni gonilniki ženevskega nepremičninskega trga so pretežno pozitivni – rast prebivalstva, bogastvo, stabilno gospodarstvo, nizke obrestne mere – vsi povečujejo povpraševanje. Izzivi so predvsem vprašanja ponudbe in dostopnosti: kako nastanit hitro rastoče prebivalstvo brez izrinjanja srednjega sloja ter kako razširiti infrastrukturo in razvoj v geografsko in politično omejenem okolju. Ženevi je doslej uspelo ohraniti visoko privlačnost, čeprav je draga. V prihodnjih letih bo treba te izzive premagovati s skrbnim urbanističnim načrtovanjem in morda regionalnim sodelovanjem (s kantonom Vaud in sosednjo Francijo), da se zagotovi uspeh širšega ženevskega območja.

Napoved in obeti za prihodnja leta

Pri pogledu v prihodnost je napoved za ženevski nepremičninski trg v naslednjih letih (do konca 2020-ih) previdno optimistična, z pričakovanji nadaljnje rasti, vendar z nekoliko zmernejšim tempom. Večina strokovnjakov ne pričakuje drastičnih popravkov, ampak umirjanje trendov, ko trg prebavlja nedavne spremembe. To lahko pričakujemo:

Napoved za stanovanjske nepremičnine: Cene stanovanj v Ženevi bodo verjetno še naprej naraščale v bližnji prihodnosti, vendar najverjetneje z zmerno enomestno letno stopnjo rasti. Napovedi za celotno Švico za leto 2025 predvidevajo rast cen stanovanj za +3–4% globalpropertyguide.com, Ženeva pa bi morala kot mesto z omejeno ponudbo to vsaj doseči. Projekcije Wüest Partnerja napovedujejo rast cen zasebnih stanovanj za približno 3,6% v letu 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, kar se zdi verjetno za ženevski trg, če ostanejo gospodarske razmere ugodne. Po letu 2025 bi se lahko povpraševanje kupcev še okrepilo, če bi se obrestne mere še dodatno znižale, a bo vsaka rast omejena s pragom dosegljivosti. V Ženevi so razmerja med cenami in dohodki že raztegnjena; močnejši skoki cen bi lahko postali nedosegljivi tudi za najbolje plačane, zato je naravno ravnovesje trga lahko počasnejša rast, razen če se dohodki istočasno dvignejo. Naš pogled: letna rast cen stanovanj v Ženevi približno 2–5% na leto v letih 2025 in 2026, če ne pride do zunanjih šokov. Najemnine bodo verjetno rasle, a počasneje – verjetno približno 1–3% letno za zahtevane najemnine – ker se bo začela pojavljati nova ponudba (enote PAV ipd.), hkrati pa bo znižanje najemnin v 2025 resetiralo nekatere najemne pogodbe na nižjo osnovo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Omeniti velja, da bo prav leto 2025 lahko prineslo nižjo dejansko rast najemnin zaradi znižanja referenčne obrestne mere realestate.juliusbaer.com (mnogo najemnikov bo dobilo znižanje najemnine), a bi se rast najemnin lahko nadaljevala do leta 2026, če bo gospodarstvo ostalo močno in bodo prosti kapaciteti še dalje izjemno nizki.
Napoved za poslovne nepremičnine: Za pisarne bo obdobje 2025–2027 ravnotežje med novo ponudbo in povpraševanjem. V letu 2025 pričakujemo stabilne razmere – stopnja prostih zmogljivosti približno na sredini 6 %, najemnine za vrhunske prostore pa bi se lahko zaradi velikega povpraševanja še zvišale za 1–2 %. V letih 2026–27 pa bo vdor približno 250.000 m² novih pisarn preizkušal trg jll.com jll.com. Razumno je pričakovati začasno povečanje prostih kapacitet (morda v visoke enomestne številke). Najemnine za pisarne v najboljših lokacijah bi se lahko ustalile ali celo rahlo znižale, če se bodo lastniki med seboj borili za vselitev v nove zgradbe. Najemnine za sekundarne pisarne bi lahko bile pod pritiskom navzdol, če se najemniki selijo v novogradnje. Kljub temu je bil ženevski pisarniški trg zgodovinsko uspešen pri polnjenju prostora – pogosto se mednarodna podjetja ali nevladne organizacije razširijo, da izkoristijo nove ponudbe. Možen je tudi beg k višji kakovosti: nove zelene, učinkovite pisarne se napolnijo, starejši objekti pa se izpraznijo (in se nato morda preuredijo v stanovanja ali posodobijo). Tako bi lahko bil neto vpliv na prostost manjši, če se zastareli objekti odstranijo iz ponudbe. Na splošno se pričakuje, da bodo kapitalske vrednosti pisarn v vrhunskem segmentu ostale trdne, pri starejših sredstvih pa bi se lahko zmehčale. Investitorji pa bodo pozorno spremljali gibanja donosnosti; nekoliko višje donosnosti (recimo z 3,0 % na 3,3 % za vrhunske objekte) bi se lahko pojavile, če bi se prostost povečala in rast najemnin zastala, kar bi pomenilo manjše padce cen. Nasprotno pa bi lahko v okolju nizkih obrestnih mer donosnosti ostale nizke.
Napoved za trgovino: Najboljša maloprodaja (luksuz) v Ženevi bo ostala zelo robustna. Pričakujte majhne letne dvige najemnin v luksuznem segmentu (~1-3 %/leto) in praktično ničelno stopnjo praznih prostorov na glavni luksuzni lokaciji portugalbusinessesnews.com. Ženeva bo verjetno ohranila status ene izmed desetih najpomembnejših svetovnih destinacij za luksuzno nakupovanje. Širša maloprodaja bo verjetno doživela stabilne ali nekoliko izboljšane trende ob gospodarski rasti in popolni vrnitvi turizma na predpandemično raven. Kljub temu bo e-trgovina še naprej pritiskala na klasične trgovine; lahko pričakujemo nadaljnjo polarizacijo: najboljše nakupovalne lokacije bodo cvetele, šibkejše pa imele težave. Nekateri sekundarni trgovski prostori bi se lahko preuredili v druge dejavnosti (prehrana in pijača, medicinske storitve ipd.). Pri naložbah bodo donosnosti v trgovini verjetno ostale na trenutnih ravneh (saj so že razmeroma visok za sekundarno trgovino, nizek pa za vrhunsko).
Napoved za industrijo: Industrijskih/logističnih prostorov bo še naprej primanjkovalo. Pričakujemo nizko stopnjo prostih zmogljivosti in rast najemnin v tem segmentu. Po vsej verjetnosti se bo povpraševanje po logistiki za zadnji kilometer z rastjo e-trgovine še povečalo, vendar ima Ženeva omejene možnosti za dodajanje skladišč. Morda bodo večnivojske urbane logistične rešitve postale nišna priložnost (kar že vidimo v mestih, kot je Pariz). Za vlagatelje bi se lahko donosnosti logistike še nekoliko zmanjšale, saj več kapitala lovi malo razpoložljivih sredstev (kar je globalni trend). Donosnosti v ženevski industriji bi se tako lahko spustile bliže 5 %, če bodo obrestne mere nizke in bo konkurenca visoka.
Trend tujih vlagateljev: Zaradi določene nestanovitnosti na svetovnih trgih bo nepremičninski trg v Ženevi še naprej privlačil institucionalni kapital, ki išče varna zavetja. V kratkem času ne pričakujemo sprememb pri Lex Koller, zato bo neposreden tuji nakup hiš ostal omejen. Lahko pa se poveča posredno tuje investiranje (prek skladov ali prevzemov podjetij), zlasti v poslovne nepremičnine ali razvojne projekte. Omeniti velja, da bi lahko bila pri nekaterih velikih razvojnih financiranjih (kot so parcele PAV) zaradi obsega potrebnih investicij vključena mednarodna partnerstva.
Makro tveganja: Pomemben del vsake napovedi je priznanje tveganj. Možna tveganja za nepremičninsko perspektivo Ženeve vključujejo: globalno recesijo (ki bi lahko zmanjšala povpraševanje po luksuznih izdelkih, omejila delovna mesta za izseljence in upočasnila širitev podjetij), nenadno zvišanje obrestnih mer (to se v bližnji prihodnosti zdi malo verjetno glede na aktualne napovedi, vendar bi presenečenje na področju inflacije lahko prisililo centralne banke v zaostrovanje, kar bi zmanjšalo dostopnost stanovanj), ali pa finančno krizo (npr. krepka korekcija na borzi bi lahko začasno ohladila povpraševanje po luksuznih nepremičninah). Prav tako bi lahko katerakoli večja geopolitična negotovost, ki vpliva na ključne sektorje v Ženevi (na primer sankcije, ki vplivajo na trgovanje z blagom ali težave glede bančne tajnosti v financah), imela posredne učinke na zasedenost pisarn. Na stanovanjskem trgu bi lahko domač politični ukrep, kot je iniciativa za nadzor najemnin ali velik program gradnje dostopnih stanovanj, spremenil dinamiko trga, a ničesar novega ni pričakovati v kratkem, razen že obstoječih ukrepov.
Primerjalna uspešnost: Smiselno je primerjati pričakovano uspešnost Ženeve z drugimi mesti. Trg v Zürichu naj bi prav tako beležil zmerno rast; nekateri analitiki menijo, da bi se lahko Zürich na področju stanovanj nekoliko bolj upočasnil kot Ženeva, saj je tam bil nekoliko izrazitejši skok cen in večja ponudba v predmestjih. Druga švicarska mesta, kot sta Basel ali Bern, naj bi imela bolj umirjene cenovne trende (1–2 % rast), ker niso tako omejena s ponudbo. Na mednarodni ravni bo Ženeva morda presegla določene pregrete trge (na primer, če bodo nekatera večja svetovna mesta doživela korekcije zaradi visokih obrestnih mer, bo Ženeva v primerjavi delovala stabilno). V Mercerjevi raziskavi o življenjskih stroških za izseljence za leto 2024 je bila Ženeva razglašena za najdražje mesto na svetu eurocost.com – to je dvorezen meč: poudarja moč povpraševanja in valute, hkrati pa izpostavlja vprašanje dostopnosti, ki bi lahko omejilo prihodnjo rast najemnin in cen. Ženeva bo najverjetneje ohranila status mesta z najvišjimi življenjskimi stroški glede na vse dejavnike, ki vplivajo na njen trg.

Na splošno napoved za nepremičnine v Ženevi kaže na nadaljevanje dolgoročne smeri: stabilno rast, visoke vrednosti in zategnjen trg. Leto 2025 naj bi prineslo stabilnost in rahlo pospešitev – olajšanje zaradi obrestnih mer bo spodbudilo dejavnost. Leta 2026–27 bo poudarek na obvladovanju povečanega števila novih nepremičnin in zagotavljanju, da jih trg absorbira brez presežka praznih stanovanj. Po letu 2028, če se bodo rast prebivalstva in števila delovnih mest nadaljevali, bi se lahko Ženeva ponovno soočila s pomanjkanjem ponudbe kljub trenutnim projektom, kar bi potencialno lahko sprožilo novo obdobje intenzivne rasti cen in najemnin – vendar je to še bolj oddaljeno obdobje. Srednjeročno lahko pričakujemo zdravo, a nadzorovano rast. Kot povzema ena izmed napovedi UBS: »stabilno gospodarstvo, nizke hipotekarne obresti in omejena ponudba bodo podprli pripravljenost ljudi za plačevanje, toda zaradi omejene dostopnosti se bodo večje rasti cen verjetno omejile« globalpropertyguide.com. To povzema splošno soglasje: ni pričakovati poka balona, temveč visoko in rahlo naraščajočo raven.

Primerjava z drugimi mesti (Švica in svet)

Trg nepremičnin v Ženevi pogosto primerjajo z drugimi švicarskimi mesti in mednarodnimi prestolnicami zaradi njegovih izjemnih značilnosti. Spodaj primerjamo Ženevo z Zurichom in Lausanne (domači referenci) ter opisujemo njen položaj glede na globalna mesta.

Ženeva proti Zürichu: Zürich je največje švicarsko mesto in finančna prestolnica, medtem ko je Ženeva drugo največje mesto in diplomatsko središče. Ti dve mesti prevladujeta na švicarskem nepremičninskem trgu glede cen. V začetku leta 2025 je Zürich le nekoliko dražji od Ženeve pri stanovanjskih nepremičninah, vendar je razlika majhna. Povprečna transakcijska cena za stanovanja je bila okoli 21.110 CHF/m² v Zürichu proti 20.960 CHF/m² v Ženevi globalpropertyguide.com, kar pomeni, da sta skoraj izenačena. Obe mesti beležita podobno letno rast cen (okoli 3–4 % na letni ravni) in se soočata z izredno nizko stopnjo praznih stanovanj (praktično 0 % v Zürichu in ~0,6 % v Ženevi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Najemnine so v obeh prav tako visoke: median oglaševanih najemnin znaša približno 420 CHF/m²/leto v vsakem mestu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, kar je najvišje v Švici. Zürich ima večje mestno območje in več novega razvoja v zunanjih okrožjih, kar mu daje nekoliko večji obseg transakcij in potencialno več možnosti za rast. Na primer, Züricha področje Glattal ima nove stanovanjske projekte, za katere ima Ženeva manj prostora. Na pisarniškem področju je Zurichov trg večji in je zgodovinsko beležil več novih gradenj, zato je Zurichova stopnja praznih pisarn (~5 %) nekoliko nižja od Genevske (~6 %) v letu 2024 realestate.juliusbaer.com. Donosnost naložb je v obeh mestih zelo nizka, pri čemer je lahko v Zürichu celo najnižja (npr. v Zürichu 1,7 % za najboljše nepremičnine proti 2,1 % v Ženevi za stanovanjske globalpropertyguide.com). V bistvu si Ženeva in Zürich delita prvo mesto kot najdražja in najbolj iskana švicarska trga. Izbira med njima pogosto temelji na osebnih ali poslovnih potrebah (mednarodno okolje in ženevsko jezero proti večjemu gospodarskemu središču v Zürichu). Za vlagatelje sta oba trga stabilna; Zürich ima morda nekoliko večjo likvidnost zaradi svoje velikosti, medtem ko manjša velikost Ženeve pomeni, da so priložnosti redkejše.

Ženeva proti Lozani (in drugim švicarskim mestom): Lozana, prav tako ob Ženevskem jezeru približno 60 km stran, je pogosto naslednja primerjava. Nepremičnine v Lozani so drage, vendar opazno cenejše kot v Ženevi. V 1. četrtletju 2025 so bile povprečne cene stanovanj v Lozani ~15.490 CHF/m² globalpropertyguide.com, približno 25 % nižje kot v Ženevi. Najemnine so prav tako nižje (mediana ~300 CHF/m²/leto v Lozani proti 420 v Ženevi globalpropertyguide.com). Delež praznih stanovanj v Lozani (~0,6 %) je tudi zelo nizek globalpropertyguide.com, a nekoliko višji kot v Ženevi v določenih segmentih, poleg tega pa je Lozani nekoliko bolje uspelo dodajati novo stanovanjsko gradnjo v okoliških krajih. Druga švicarska mesta: Bazel in Bern sta precej cenejša – Bazel okoli 13.000 CHF/m² za stanovanja in Bern ~11.500 CHF/m² globalpropertyguide.com. Imata tudi nekoliko višjo stopnjo prostih stanovanj (0,9 % v Bazlu globalpropertyguide.com, kar odraža večjo ponudbo glede na povpraševanje). Spodnja tabela povzema nekaj ključnih številk:

Tabela: Ključne stanovanjske metrike v večjih švicarskih mestih (Q1 2025)

Mesto	Povprečna cena stanovanja (CHF/m²) globalpropertyguide.com	Mediana zahtevane najemnine (CHF/m²/leto) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com	Stopnja praznih stanovanj globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Zürich	CHF 21.110/m²	CHF 420/m²/leto (≈35/m²/mesec)	0,1 %
Ženeva	CHF 20.960/m²	CHF 420/m²/leto (≈35/m²/mesec)	0,6 %
Lausanne	CHF 15.490/m²	CHF 300/m²/leto (≈25/m²/mesec)	0,6 %
Basel	CHF 13.090/m²	CHF 260/m²/leto (≈22/m²/mesec)	0,9 %
Bern	CHF 11.450/m²	CHF 270/m²/leto (≈23/m²/mesec)	0,5 %

Viri: Wüest Partner prek SNB (cene) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (najemnine in prazna stanovanja) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Kot prikazuje tabela, tvorita Ženeva in Zürich svojo lastno ligo v Švici, pri čemer Lausanne zaostaja, a je še vedno visoko. Za primerjavo, švicarsko nacionalno povprečje cene stanovanja je okoli CHF 9.200/m² (sredi leta 2025) investropa.com – manj kot polovica ženevske ravni – kar kaže, kako izjemna je Ženeva v državi.

Globalne primerjave: Na mednarodni ravni se Ženeva uvršča med najdražja mesta na svetu za življenje. Leta 2024 je znana raziskava o življenjskih stroških (EuroCost International) Ženevo dejansko uvrstila na 1. mesto na svetu po stroških življenja za izseljence, nekoliko pred Hongkongom eurocost.com. K tej uvrstitvi sta največ prispevali moč švicarskega franka in visoki stroški stanovanj v Ženevi eurocost.com. To se ujema z raziskavami Mercer in ECA, ki Ženevo dosledno uvrščajo med prvih pet ali deset mest na svetu. Kar zadeva cene nepremičnin, se Ženeva primerja z mesti, kot so London, New York, Pariz, Singapur, Hongkong na najvišji ravni. Na primer, cena za vrhunsko nepremičnino v Ženevi pri 23.700 $ na m² globalpropertyguide.com (v protivrednosti v USD) je primerljiva z vrhunskimi nepremičninami v središču Londona (25.000 $ na m² v Mayfairu na primer) in višja od vrhunskih nepremičnin v Parizu (~18.000 $ na m²). Je nižja od prestižnih lokacij, kot je Monako (kjer lahko cene presežejo 50.000 € na m²), vendar Ženeva ni daleč za najvišjim razredom.

Vendar se vedenje ženevskega trga nekoliko razlikuje od velikih svetovnih finančnih središč. Je manjši in manj volatilen. Ženeva ni doživela dramatičnih vzponov in padcev, kot so jih nekatere druge prestolnice; njena cenovna krivulja je bila stabilno naraščajoča. Med svetovno finančno krizo v letih 2008–09 so se cene nepremičnin v Ženevi le rahlo znižale in hitro okrevale, medtem ko so trgi, kot sta Dubaj ali Miami, doživeli močne nihaje. To poudarja status varnega zavetja Ženeve. Prisotnost mednarodnih organizacij in stabilnost Švice služita kot nevtralizatorja šokov.

Še ena točka: v primerjavi z globalnimi mesti ima Ženeva stroge omejitve ponudbe (podobno kot na primer Hongkong ali Singapur, kjer je zemljišče omejeno). A za razliko od Hongkonga je rast prebivalstva v Ženevi počasnejša, špekulativne naložbe pa so z zakonom omejene – zato so cene v Ženevi, čeprav izjemno visoke, nekoliko bolj odvisne od dejanskega povpraševanja uporabnikov.

V segmentu luksuza je UBS-ov indeks luksuznih nepremičnin (2025) navedel, da so vrhunske nepremičnine ob Ženevskem jezeru (kamor sodi tudi ženevski luksuzni trg) v zadnjih 5 letih zabeležile skupno rast cen pod 20 %, medtem ko je bila ta ob Zürškem jezeru 30–40 % ubs.com – kar kaže, da je ženevski luksuzni trg rasel nekoliko počasneje, a še vedno stabilno ubs.com ubs.com. Globalno se je trg luksuznih nepremičnin v mnogih mestih leta 2022–2023 ohladil zaradi višjih obrestnih mer, vendar je izjemno nizka ponudba v Ženevi v tem segmentu ohranila odpornost trga; rast cen je bila zmerna in ni prišlo do padca.

Z investicijskega vidika Ženevo pogosto primerjajo z mesti, kot so Dunaj, München ali Tokio, ki slovijo po stabilnosti in nizkih donosih. Vsa imajo močno zaščito najemnikov ter počasno, a vztrajno rast vrednosti. Ženeva izstopa celo med temi mesti zaradi svojega mednarodnega značaja in regulativnih ovir za tuje kupce, kar jo dela nekoliko edinstveno.

Povzemimo: ženevski nepremičninski kazalniki so po cenah primerljivi z največjimi svetovnimi mesti, a so tržne dinamike izrazito švicarske – močno regulirane, izredno stabilne in zaznamovane z postopnimi trendi. Z Zürichom deli švicarski pečat trdnosti. V Švici nobeno drugo mesto zares ne dosega ženveske kombinacije visokih cen, nizke stopnje praznih stanovanj in mednarodnega povpraševanja (razen Züricha). Za nekoga, ki se seli v Švico ali investira, je odločitev med Ženevo in Zürichom pogosto vprašanje življenjskega sloga in panoge (Ženeva za mednarodno/javno sfero in trgovanje z blagom, Zürich za finance in tehnologijo, grobo rečeno). Oba mesta presegata druge švicarske mestne centre po stroških. In na svetovni ravni Ženeva trdno zaseda mesto med najdražjimi elitnimi mesti in mnoge preseneti, da lahko to majhno mesto po stroških nastanitve tekmuje z Londonom ali Hongkongom. To potrjujejo svetovne lestvice in izkušnje izseljencev, ki menijo, da so stroški bivanja in stanovanj v Ženevi izjemno visoki eurocost.com.

Kljub stroškom Ženeva še naprej privlači podjetja in posameznike zaradi kakovosti življenja, varnosti in strateškega pomena. Dokler bo ohranjala te prednosti, bo verjetno ostala v najvišjem razredu doma in po svetu. Primerjave poudarjajo, da trg nepremičnin v Ženevi odraža njen ugled: globalen, ekskluziven in robusten, s podatki, ki se lahko primerjajo le z redkimi mesti te velikosti.

Viri: Zgornja analiza temelji na podatkih in poročilih švicarskih nepremičninskih agencij ter raziskovalnih podjetij, vključno z Wüest Partner (prek podatkovnega portala Švicarske narodne banke), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, kot tudi mednarodnih ocen, kot sta Mercer in EuroCost International 2024 lestvica eurocost.com. Podatki o prostih stanovanjih in najemninah izhajajo iz uradne statistike (Zvezni statistični urad) in tržnih poročil globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vpogled v komercialni trg temeljil na poročilih JLL za Švico jll.com jll.com in Julius Baerjevega poročila za Q1 2025 realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. Ti viri skupaj prikazujejo sliko ženevskega trga v letu 2025 in naprej, kot je povzet v tem poročilu.

Ženevski trg nepremičnin 2025: trendi, analiza in napoved

Pregled nepremičninskega trga v Ženevi leta 2025