Kao tehnološka prestonica Indije, Bengaluru (Bangalore) beleži procvat tržišta nekretnina u 2025. godini, sa rastućim cenama, novim koridorima razvoja i snažnom potražnjom u stambenom i poslovnom sektoru. Ovaj detaljan izveštaj analizira trendove na tržištu stanova i kancelarija u Bengaluruu u 2025. i šta se može očekivati u narednim godinama. Od naglog rasta potražnje za stanovima i zauzetosti poslovnog prostora do novih investicionih žarišta poput Whitefield-a i severnog Bengalurua, razlažemo ključne faktore koji pokreću tržište. Pročitajte dalje za analizu zasnovanu na podacima o cenama, ponudi, infrastrukturnim projektima, ekonomskim pokretačima, prognozama i izazovima koji bi mogli oblikovati razvoj tržišta nekretnina u Bengaluruu.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Bengaluruovo tržište stanova u 2025. godini je živo i otporno. U prvom kvartalu 2025. godine u gradu je prodato 15.340 stambenih jedinica, što je samo skroman pad od 10% u odnosu na 16.995 iz prvog kvartala 2024. therealtytoday.com. Investitori su ostali optimistični – 20.484 novih jedinica je lansirano u prvom kvartalu, što je izuzetan rast od 62% na godišnjem nivou therealtytoday.com. Ovaj talas ponude pokazuje poverenje u buduću potražnju. Posebno, otprilike 30% svih prodatih stanova u prvom kvartalu dolazi iz projekata lansiranih u istom kvartalu, što ukazuje na snažnu želju kupaca za novogradnjom čak i dok se projekti tek uvode therealtytoday.com. Ukratko, obim prodaje je blago opao u odnosu na prošlogodišnji maksimum, ali nova ponuda dalje pristiže i veoma brzo se prodaje – što je znak trajne potražnje.
Cene nekretnina brzo rastu. Prosečne stambene cene u Bengaluruu porasle su oko 13% na godišnjem nivou početkom 2025. godine therealtytoday.com. Ovo naglo povećanje podstaknuto je dvostrukim efektom lansiranja novih premijum projekata i brzom potražnjom za kvalitetnim stanovima. Najveći rast zabeležili su etablirani tehnološki centri – Whitefield je predvodio grad sa 17% godišnjim porastom cena, a slede ga Hosur Road sa 14% therealtytoday.com. Ove oblasti imaju koristi od poboljšane povezanosti (kao što su produžene linije metroa) i jakog interesovanja IT stručnjaka i investitora. Na nivou tržišta, nedavno istraživanje predviđa da će cene urbanih kuća u Indiji porasti za oko 6,5% u 2025. i 7,5% u 2026., što je potpomognuto potražnjom za luksuznim nekretninama globalpropertyguide.com. U Bengaluruu se ne očekuje pad cena u skorije vreme; naprotiv, kontinuirana unapređenja infrastrukture i potražnja kupaca održavaju stabilan rast cena sobha.com.
Još jedan upečatljiv trend je pomak ka premijum stanovanju. Srednji i viši segmenti sada dominiraju prodajom. U prvom kvartalu 2025. godine, stanovi sa cenom iznad ₹1 crore (~$125.000) činili su oko 61% svih prodatih jedinica – što predstavlja ogroman deo tržišta therealtytoday.com. Luksuzni segment beleži procvat: jedinice u opsegu ₹3–5 crore zabeležile su neverovatnih 119% rasta prodaje na godišnjem nivou therealtytoday.com, što odražava rastući apetit za luksuznim načinom života. Luksuzne četvrti poput Indiranagar, Koramangala i Jayanagar postale su žarišta novih luksuznih projekata (penthausa, vila, stanova visokog kvaliteta) koji ciljaju imućne kupce i strance addressadvisors.com. Bogatiji profesionalci traže prostranije domove sa vrhunskim pogodnostima, a investitori odgovaraju na ovu potražnju ponudom luksuza po meri. Nasuprot tome, prodaja u nižim cenovnim segmentima usporava, što izaziva određene zabrinutosti zbog pristupačnosti – snažna orijentacija tržišta na luksuzni segment je nešto što treba pratiti na duže staze globalpropertyguide.com.
U međuvremenu, preferencije kupaca nekretnina su se promenile posle pandemije. Raste potražnja za stambenim prostorima koji nude više od četiri zida: življenje usmereno na zajednicu i životni stil su u trendu. Zatvorene zajednice i integrisana naselja sa zajedničkim pogodnostima – co-working prostori, teretane, parkovi, klubovi – postaju sve popularniji, jer pružaju privatnost uz osećaj zajedništva addressadvisors.com. Investitori se takođe fokusiraju na održivost i pametnu tehnologiju. Ekološki prihvatljive, “zelene” kuće sa energetski efikasnim dizajnom i funkcijama za uštedu vode više nisu niša – kupci u 2025. aktivno stavljaju održive domove u prioritet addressadvisors.com. Takođe, tehnološki orijentisano stanovništvo Bengalurua povećava potražnju za pametnim domovima opremljenim IoT uređajima, automatizacijom i naprednim sigurnosnim sistemima addressadvisors.com. Ukratko, današnji kupci žele moderne, tehnološki napredne, zelene domove koji nude kompletno životno iskustvo, a ne samo mesto za stanovanje. Raspon tipova stanovanja u ponudi odražava ovu raznolikost – od kompaktnih pametnih stanova u gradu do prostranih vila u predgrađu – i svaki segment pronalazi svoju bazu kupaca na kosmopolitskom tržištu Bengalurua.
Komercijalne nekretnine – Rast kancelarija i co-working prostora
Bengaluru i dalje drži poziciju vodećeg tržišta komercijalnih nekretnina u Indiji za 2025. godinu. Grad je dosledno prednjačio u zemlji po apsorpciji kancelarijskog prostora, a ovaj trend se samo pojačava addressadvisors.com. U 2024. godini, Bengaluru je zabeležio istorijski maksimum sa oko 16 miliona kvadratnih stopa zakupa kancelarijskog prostora, što je najviše među indijskim metropolama addressadvisors.com. Sada, 2025. godine, na putu je da ponovo obori rekorde – projekcije ukazuju da bi godišnja apsorpcija mogla preći 18 miliona kvadratnih stopa ove godine addressadvisors.com. Najnoviji kvartalni podaci potvrđuju ovaj zamah: prvi kvartal 2025. doneo je neto apsorpciju od 3,2 miliona kvadratnih stopa, što je najviši nivo u prvom kvartalu od pandemije realestateasia.com. Do drugog kvartala 2025., Bengaluru je predvodio sve gradove sa 4,8 miliona kvadratnih stopa izdatih u tom kvartalu (oko 27% ukupne indijske potražnje za kancelarijskim prostorom) rprealtyplus.com. Stopa nepopunjenosti pala je na oko 11,4% u prvom kvartalu 2025, što je pad od 50 baznih poena za samo jedan kvartal, što ukazuje da se nova ponuda brzo apsorbuje realestateasia.com. Zapravo, kancelarijske nepopunjenosti su na najnižem nivou u poslednjih 14 kvartala, a cene zakupa u najprestižnijim delovima grada premašile su ₹100 po kvadratnoj stopi mesečno lodhagroup.com – što je dokaz velike potražnje za kvalitetnim prostorom.Ova snažna potražnja za kancelarijama podstaknuta je kako tehnološkim sektorom, tako i raznovrsnom bazom zakupaca. Kao „Silicijumska dolina Indije“, velike IT i ITeS kompanije iz Bengalurua tradicionalno su oslonac njegovog kancelarijskog tržišta, čineći oko 60% aktivnosti zakupa addressadvisors.com. Taj osnov ostaje jak i u 2025. godini sa kontinuiranim širenjem IT servisa i Globalnih centara sposobnosti (GCC) multinacionalnih kompanija koji podstiču potražnju za prostorom addressadvisors.com addressadvisors.com. Međutim, i drugi sektori sada šire svoje prisustvo – posebno proizvodnja/inženjering, BFSI (bankarstvo i finansije) i startapi. U prvom kvartalu 2025. kompanije iz oblasti proizvodnje i inženjeringa zapravo su preuzele vođstvo, učestvujući sa 32,5% u iznajmljenom prostoru – što ukazuje na širenje izvan IT sektora realestateasia.com. Fleksibilnost radnih modela je još jedna tema: mnoge firme biraju fleksibilne radne prostore i upravljane kancelarije. Operateri zajedničkih (coworking) prostora postali su glavni akteri na kancelarijskoj sceni Bengalurua, zadovoljavajući potrebe kako startapa tako i velikih korporacija za hibridnim radom. U 2024. godini, dobavljači fleksibilnih prostora činili su skoro 20% ukupnog zakupa u gradu addressadvisors.com, a ovaj udeo raste i 2025. godine. Širom Indije, coworking operateri zakupili su 6,5 miliona kvadratnih stopa u prvoj polovini 2025., što je rast od 48% na godišnjem nivou theflexinsights.com, a Bengaluru je jedan od najvećih doprinosilaca ovom bumu. Potražnja za fleksibilnim, „plug-and-play“ kancelarijama odražava težnju kompanija da smanje kapitalne troškove i prilagode se hibridnim radnim rešenjima. Upravljane kancelarije i coworking centri u Bengaluruu cvetaju, efektivno redefinišući pejzaž poslovnog nekretninskog tržišta, sa skoro petinom novih zakupa u fleks prostorima theflexinsights.com.
Još jedan značajan trend je stalni rast kirija i kapitalnih vrednosti na tržištu kancelarijskog prostora u Bangaloru. Sa smanjenjem slobodnih kapaciteta i snažnom potražnjom, kirije za kancelarije su u porastu. Kirije za najkvalitetnije Grade A kancelarijske prostore porasle su za oko 3–5% u 2024. i očekuje se da će porasti za dodatnih ~4–5% u 2025. addressadvisors.com. Vlasnici u atraktivnim mikrolokacijama (poput Outer Ring Road ili Whitefield) pronalaze zakupce koji su spremni da plate premiju za kvalitetan prostor, a prosečne kirije na najboljim lokacijama premašile su granicu od 100 ₹/kv. ft. sobha.com lodhagroup.com. Investitorsko raspoloženje prema komercijalnim nekretninama je takođe pozitivno – snažno zakupačko tržište i rast kirija u Bangaloru privlače institucionalne investitore koji traže stabilne prinose. Ključni kancelarijski objekti u gradu nailaze na sve veće interesovanje, a kapitalne vrednosti rastu uporedo sa kirijama realestateasia.com. Investitori sa svoje strane planiraju nove projekte kako bi odgovorili na potražnju. Više od 30 miliona kv. ft. novog kancelarijskog prostora planirano je za završetak do 2025. u Bangaloru addressadvisors.com, uključujući velike projekte u severnom Bangaloru i duž Peripheral Ring Road-a. Impresivno je što se veliki deo ove nove ponude upija odmah po pojavljivanju na tržištu, zahvaljujući kontinuiranom ekonomskom rastu grada i poverenju zakupaca. Bangalore je imao najveći udeo u novim Grade-A kancelarijskim površinama završenim u prvoj polovini 2025., zajedno sa Puneom i Hajderabadom, čineći zajedno 70% novododata kancelarijska prostora u Indiji rprealtyplus.com. Činjenica da potražnja prati značajno povećanje ponude naglašava otpornost ovog grada. Uopšteno, komercijalno tržište nekretnina u Bangaloru u 2025. karakterišu niska slobodna mesta, rastuće kirije i velika apsorpcija – tržište koje je u mnogim aspektima naklonjeno vlasnicima, podstaknuto statusom grada kao glavne destinacije za korporativno širenje u Indiji.
Investicioni potencijal i novi mikromarketi
Za investitore u nekretnine, Bangalore predstavlja atraktivnu opciju sa zdravim izgledima za ROI (povraćaj investicije). Stručnjaci iz industrije sugerišu da period od 2025. do 2030. godine pruža odličan prozor za ulaganje u nekretnine u Bengaluruu, jer se više infrastrukturnih i ekonomskih faktora poklapa za rast. Investitori mogu očekivati da će i kapitalna dobit i prihod od rente imati pozitivan trend. Na nivou celog grada, očekuje se da će cene stanova nastaviti da rastu srednjim jednocifrenim procentima na godišnjem nivou u bliskoj budućnosti globalpropertyguide.com. Zapravo, stalna potražnja kupaca i ograničena ponuda kvalitetnih nekretnina znače da je malo verovatno da će cene nekretnina značajno pasti u Bangaloreu – čak ni u okruženju visokih kamata 2025. godine, cene su ostale stabilne i uglavnom rasle sobha.com. Na polju iznajmljivanja, Bengaluru nudi jedno od najjačih tržišta kirija u Indiji. Priliv profesionalaca u ovaj tehnološki centar održava prinos od rente na zdravih oko 3–4% u mnogim krajevima, što je više nego u Mumbaju ili Delhiju. Određene oblasti u blizini radnih centara donose posebno dobre prinose. Na primer, procvat startapova i IT industrije obezbeđuje stalnu potražnju za zakupcima u mestima poput Koramangalje i HSR Layouta, gde su vlasnici iz godine u godinu beležili rast kirija. Severni Bangalore (blizu aerodroma i tehnoloških parkova) predviđa se da će stambene rente porasti za 20–25% u 2025. godini samo, prema jednoj prognozi lodhagroup.com – što ukazuje na značajan povraćaj za investitore u tim novim kvartovima.Veliko interesovanje za investitore predstavlja širok spektar novih mikro-tržišta u Bengaluruu koja obećavaju visok rast. Za razliku od nekih gradova gde je razvoj ograničen, širenje Bangalora je višesmerno, otvarajući nove granice za ulaganja. Severni Bengalur je odličan primer: oblasti oko Hebbala, Yelahanke i Devanahallija (blizina aerodroma) pretvaraju se u atraktivne nekretninske tačke. Nekada smatrane perifernim, ove lokacije danas imaju tehnološke parkove, poboljšane autoputeve i planiranu metro/železničku povezanost. Investitori su veoma zainteresovani za Severni Bengalur zbog njegovog dugoročnog potencijala za vrednovanje – pristupačne cene zemljišta danas mogu postati zlato kako se komercijalne aktivnosti i infrastruktura budu umnožavale addressadvisors.com sobha.com. Još jedan magnet je pojas Sarjapur Road na jugoistoku grada. Sa svojom strateškom lokacijom koja povezuje obilaznicu i tehnološke klastere Elektronskog grada, Sarjapur je postao porodično orijentisan i brzo rastući, nudeći moderno stanovanje po relativno nižim početnim cenama lodhagroup.com. Više IT kampusa i buduća metro linija stavili su Sarjapur Road čvrsto na radar investitora. Slično tome, Whitefield, etablirani IT centar na istoku, ostaje omiljen među investitorima zahvaljujući kontinuiranom komercijalnom razvoju i novoj Purple Line metro ekstenziji. Whitefield je zabeležio jedne od najvećih rasta cena (17% na godišnjem nivou) u 2025. godini therealtytoday.com i još uvek ima veliki potencijal za budući rast zahvaljujući tekućem razvoju. Ostala mikro-tržišta poput Kanakapura Road, Hennur i Hoskote takođe privlače pažnju kao „nove granice“ zahvaljujući novoj infrastrukturi koja dolazi do tih oblasti addressadvisors.com.
| Lokacija / Koridor | Istaknuti rast (2025) |
|---|---|
| Whitefield (Istok) | Jedno od prvobitnih IT čvorišta u Bangaloreu, sada dodatno unapređeno novom metro linijom (Ljubičasta linija).Whitefield je predvodio grad sa ~17% međugodišnjim rastom cena nekretnina therealtytoday.com i činio je ~35% prodaje stanova u prvom kvartalu 2025. godine therealtytoday.com – što svedoči o njegovoj trajnoj popularnosti.Odlična povezanost, veliki IT parkovi i novi tržni centri/škole čine Whitefield vrhunskim izborom za profesionalce. |
| Sarjapur Road (Jugoistok) | Brzo razvijajući tehnički koridor koji povezuje Outer Ring Road i Electronic City.Sarjapur Road je pogodna za porodice i brzo raste u vrednosti, sa mnogo novih stambenih projekata lodhagroup.com.Predstojeće proširenje metroa i lak pristup IT centrima povećali su njegovu privlačnost.Investitore privlače relativno pristupačne cene i obećanje visokog rasta kako se infrastruktura poboljšava. |
| Severni Bengaluru (Hebbal & Yelahanka) | Oblast Hebbal i okolna naselja severnog Bengalurua postala su žarišta nekretnina zbog svoje strateške lokacije.Blizina međunarodnog aerodroma Kempegowda, prisustvo Manyata Tech Park-a i drugih poslovnih parkova, kao i planirani projekti poput metroa do aerodroma, podstakli su potražnju.У првом кварталу 2025. године, само коридор Bellary Road/Hebbal забележио је око 33% нових стамбених пројеката у граду therealtytoday.com док инвеститори рачунају на будући раст у овом подручју.Потражња за премиум стамбеним простором и изнајмљивањем расте, подржана побољшаном повезаношћу (надвожњаци, брзи путеви) и новом друштвеном инфраструктуром. |
| Деванахали и аеродромска регија | Некада удаљен град, Деванахали (близу аеродрома) данас је живахна инвестициона зона.Са масовним проширењем аеродрома и предстојећом ваздухопловном специјалном економском зоном (SEZ), ово подручје привлачи комерцијалне пројекте и стамбене градове.Planirana infrastruktura kao što su Peripheral Ring Road (PRR) i Satellite Town Ring Road (STRR) dodatno će unaprediti povezanost sobha.com sobha.com.Devanahalli i njegova okolina obećavaju dugoročnu aprecijaciju, a mnogi investitori ovde kupuju zemlju u očekivanju budućeg procvata. |
| Elektronski Grad (jug) | Čuveni IT centar Bangalora na jugu nastavlja da raste.Elektronski grad je spreman za još jedan skok sa izgradnjom žute linije metroa, koja će ga povezati sa centralnim delovima lodhagroup.com lodhagroup.com.Ova oblast nudi dobar balans između pristupačnosti i povezanosti (posebno sa izgrađenim nadvožnjakom).Brojne tehnološke kompanije u E-City-ju obezbeđuju stalnu potražnju za stanovima, a novi projekti visokih stambenih zgrada i tržni centri dodatno povećavaju njegovu privlačnost.Stanovi srednjeg segmenta ovde su i dalje pristupačniji nego oni duž ORR-a, što ovo čini popularnim među mladim IT-ijevcima. |
| Spoljni prstenasti put (ORR) | IT koridor ORR-a (pravac Belandur-Marathahalli) je epicentar tehnološke industrije u Bangaloreu, gde se nalaze brojni kampusi multinacionalnih kompanija.Ovo područje i dalje ima veliku potražnju kako na tržištu stanovanja, tako i na tržištu iznajmljivanja.ORR je poznat kao “zona sa visokim zakupom” za profesionalce lodhagroup.com – kirije su povišene zbog koncentracije kancelarija.Nadolazeća Plava linija metroa duž ORR dodatno će podstaći ovaj pojas sobha.com.Dok nova stambena ponuda unutar ORR-a je ograničena (zbog zasićenosti), obližnja područja kao što su Panathur, Sarjapur i Kadubeesanahalli imaju koristi od prelivanja potražnje. |
Druga značajna područja uključuju Koramangala, elitni centralni distrikt koji preferiraju osnivači startapa (ograničena nova ponuda, ali stalno rastuće cene), i Hosur Road prema jugu, gde se pojavljuje mnogo novih projekata zahvaljujući poboljšanoj drumskoj vezi sa Electronic City lodhagroup.com lodhagroup.com.Kanakapura Road na jugu i Hennur Road na severoistoku takođe su obećavajuće stambene zone, podstaknute proširenjem metroa i novim projektima naselja addressadvisors.com.Углавном, раст Бенгалуруа је полицентричан – више приградских чворишта као што су Вајтфилд, Јелаханка и Сарџапур истовремено доживљавају процват.Ова микро-тржишта стварају концепт „град од 20 минута“, где сваки чвор нуди радна места, домове и рекреацију, смањујући потребу за путовањем до традиционалног градског центра.Investitori i kupci nekretnina trebalo bi da obrate pažnju na ove oblasti sa visokim rastom, jer su one spremne da pokrenu naredni talas ekspanzije tržišta nekretnina u Bangaloru.
Investitorski sentiment u nekretninama u Bangaloru je pozitivan. Povoljna ekonomska perspektiva i sve veća transparentnost u sektoru doprinose poverenju. Regulatorne reforme poput Regulatorne uprave za nekretnine (RERA) povećale su poverenje uvodeći odgovornost za investitore, a digitalizacija, poput e-Khata (onlajn evidencija o nekretninama), smanjuje rizik od prevara i čini investiranje sigurnijim sobha.com sobha.com. Pro-biznis pristup državne vlade – na primer, davanje podsticaja IT i startap kompanijama – indirektno podstiče i tržište nekretnina, jer podstiče rast zaposlenosti (i potražnju za stanovanjem) u gradu addressadvisors.com. NRI investitori takođe gledaju na Bangalore sa simpatijama, zahvaljujući njegovoj globalnoj reputaciji i slabijoj rupiji poslednjih godina, što indijske nekretnine čini pristupačnijim u dolarima. Na komercijalnoj strani, Bangalore privlači sve veće interesovanje institucionalnih investitora i REIT-ova, zahvaljujući velikoj apsorpciji kancelarijskog prostora i atraktivnim prinosima u poređenju sa drugim APAC gradovima. Nedavni izveštaji pokazuju rastuću investitorsku apetit za kancelarijskim prostorima širom Indije, a Bangalore – kao najveće tržište kancelarija – je ključna tačka rprealtyplus.com. Privatne investicije u nekretnine ulivaju se u kancelarijske projekte i logističke parkove Bangalora, što odražava poverenje u dugoročne izglede. Ukratko, Bengaluru nudi atraktivnu investicionu priču: snažni ekonomski faktori, poboljšanje infrastrukture i veliki broj novih lokacija gde rani investitori mogu ostvariti značajnu dobit. Prateći razvoj mikro-tržišta u nastajanju i birajući ugledne investitore, investitori mogu iskoristiti rast Bangalora, a pritom upravljati rizicima kao što su kašnjenja projekata ili regulatorne promene sobha.com.
Ključne oblasti i lokaliteti u porastu
Određene lokacije u Bengaluruu izdvajaju se kao centralne oblasti rasta u 2025. godini, zahvaljujući kombinaciji unapređenja infrastrukture, blizine radnim mestima i dostupnog zemljišta za nove projekte. Ispod su neke od ključnih oblasti za praćenje – od etabliranih IT centara do brzo razvijajućih predgrađa – i čega su pokretači njihovog trenda rasta nekretnina:
Razvoj infrastrukture i državne politike koje utiču na nekretnine
Ambiciozni infrastrukturni projekti i podržavajuće politike značajno oblikuju pejzaž nekretnina u Bengaluruu 2025. godine. Gradske i državne vlasti intenzivno ulažu u povezivanje i urbani razvoj, otvarajući nova područja za rast:- Ekspanzija Namma Metro-a: Bangalorska metro mreža je u fazi velike ekspanzije (faze 2 i 2A), uz dodavanje novih linija i proširenja koja značajno unapređuju povezanost. Purple Line je nedavno produžen do Whitefield-a, integrišući ovaj IT centar u metro mrežu. Naredne linije poput Yellow Line do Electronic City i Blue Line duž Outer Ring Road-a povezaće ključne koridore do 2025–26 lodhagroup.com. Svaka nova metro ruta ima direktan uticaj na nekretnine – na primer, vrednost nekretnina oko novih Whitefield stanica je već porasla, a područja planirana za buduće stanice (kao što su duž Bannerghatta Road i Airport Road) beleže povećano interesovanje investitora. Ekspanzija metroa skraćuje vreme putovanja i čini periferne oblasti znatno pristupačnijim, što dodatno podstiče potražnju za stanovanjem u tim delovima addressadvisors.com.
- Peripheral Ring Road (PRR): Nakon godina planiranja, Peripheral Ring Road – velika brza saobraćajnica koja ide oko periferije Bangalora – bliži se realizaciji. Kada bude izgrađen, PRR će preusmeriti saobraćaj iz zagušenog gradskog jezgra i omogućiti brzu kružnu povezanost između autoputeva lodhagroup.com lodhagroup.com. Važno je da će otvoriti nove zemljišne parcele na periferiji Bangalora za razvoj. Oblasti duž PRR trase (npr. Yelahanka, Hoskote, periferija Sarjapura) već su proglašene sledećim koridorima rasta grada. Investitori se oslanjaju na to da će PRR otključati ogroman zemljišni potencijal na srednji rok, slično kao što je Outer Ring Road uradio pre dvadesetak godina.
- Satellite Town Ring Road (STRR): Kao dopuna PRR-u, planiran je i Satellite Town Ring Road – 204 km dugačak autoput koji okružuje Bengalor na još većoj udaljenosti, povezujući satelitske gradove oko metropole. STRR će integrisati centre poput Doddaballapur-a, Nelamangala i Hosur-a u metro regiju lodhagroup.com. Poboljšanjem regionalne povezanosti, očekuje se da STRR podstakne razvoj logističkih parkova, industrijskih zona i pristupačnog stanovanja u tim satelitskim gradovima. On suštinski proširuje uticaj Bengalora na širi pojas putnika, što može smanjiti pritisak na grad i stvoriti nova tržišta nekretnina duž svoje trase.
- Unapređenja drumskog i železničkog saobraćaja: Nekoliko drugih projekata poboljšava povezanost unutar grada i između gradova. Projekat prigradske železnice u Bengaluruu, na primer, trenutno je u izgradnji, sa ciljem da poveže centar grada sa predgrađima putem brzih vozova lodhagroup.com. Ovo će biti ključna promena za udaljena naselja kao što su Nelamangala, Devanahalli i Anekal, čime će svakodnevno putovanje postati izvodljivo i samim tim povećati potražnju za stanovanjem u tim oblastima. Nedavno završeni autoputevi poput Bangalore–Mysore Expressway već su skratili vreme putovanja do satelitskih gradova, što je dovelo do razvoja nekretnina na zapadnim obodima grada sobha.com. Slično tome, predloženi Bangalore–Chennai Expressway (NE-7) unaprediće povezanost sa Čenajem i otvoriti razvoj duž svog koridora lodhagroup.com. U gradu, projekti poput izdignutih koridora bez semafora i nadvožnjaka otklanjaju zagušenja na ključnim tačkama sobha.com. Sve ove infrastrukturne inicijative – metro voz, magistrale, prigradski vozovi, autoputevi – zajednički preoblikuju geografiju Bengalurua, često pretvarajući ranije udaljena mesta u atraktivne lokacije za nekretnine zahvaljujući novim mogućnostima povezivanja.
Uporedo sa fizičkom infrastrukturom, vladine politike i regulatorne promene takođe utiču na tržište nekretnina u Bengaluruu. Jedna od značajnih mera jeste povećanje dozvoljenog koeficijenta izgrađenosti (FAR) u određenim zonama – vlada Karnatake je nedavno povećala dopušteni FAR i do 60% u pojedinim delovima Bengalurua sobha.com. Ovo omogućava izgradnju viših zgrada i gušću urbanizaciju, maksimalno iskorišćavajući zemljište u gradskoj jezgri. Iako veći FAR može povećati ponudu stanova i poslovnog prostora, nameće i potrebu da infrastruktura podrži veću gustinu stanovanja. Grad pažljivo prati kako se ovo razvija, jer vertikalni rast mora da prati adekvatna putna, vodovodna i komunalna infrastruktura kako bi se izbeglo preopterećenje sobha.com. Još jedna značajna reforma je digitalizacija zemljišnih knjiga kroz obavezni e-Khata za registraciju nekretnina. Od 2024. godine, sve nove registracije nekretnina unutar granica BBMP zahtevaju e-Khata (onlajn evidenciju), što povećava transparentnost i pomaže eliminaciji prevara prilikom trgovine zemljištem. Pored toga, strožije odobravanje planova izgradnje (primena čistih vlasničkih listova i usklađenosti sa urbanističkim planovima) postalo je obavezno sobha.com. Ove regulatorne mere povećavaju poverenje kupaca nekretnina, koji sada mogu biti sigurniji u pravnu čistoću i usklađenost novih projekata.
Vlada takođe nastavlja da promoviše pristupačno stanovanje. Programi poput Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY) nude subvencije za kupce koji prvi put kupuju stan, a snižene stope GST-a za pristupačno stanovanje su na snazi addressadvisors.com. Bengaluru je svedočio brojnim projektima pristupačnog stanovanja pokrenutim u okviru ovih šema, naročito na periferiji. Dok srednji i visoki segmenti dominiraju tržištem po vrednosti, ovakve inicijative imaju za cilj da premoste jaz u pristupačnosti za grupe sa nižim prihodima. RERA Karnataka je takođe bila aktivna, osiguravajući da investitori ispoštuju svoja obećanja i održavaju eskrou račune za sredstva projekta – što je poboljšalo ukupno raspoloženje i odgovornost kupaca u sektoru addressadvisors.com. Na komercijalnom planu, državne politike sklone industriji (kao što su poreske olakšice za IT parkove ili olakšice za osnivanje kancelarija) održale su atraktivnu poslovnu klimu, posredno podstičući tržište nekretnina. Ukratko, razvoj infrastrukture i politika predstavljaju uglavnom pozitivne pokretače za tržište nekretnina u Bangaloru: bolja povezanost širi horizonte tržišta, a regulatorne reforme podstiču zdravije i transparentnije okruženje za rast.
Ekonomski faktori koji pokreću tržište
Sudbina tržišta nekretnina u Bangaloru usko je povezana sa njegovom ekonomskom snagom – a ekonomija grada je 2025. u punom zamahu. Glavni pokretač je tehnološki sektor, koji nastavlja da napreduje i širi se. Kao IT prestonica Indije, Bangalore je dom bezbroj softverskih firmi, IT giganata, istraživačkih centara i dinamičnog startap ekosistema. Gradska tehnološka industrija zapošljava ogroman broj ljudi (preko milion profesionalaca) i nastavlja da dodaje nova radna mesta, što direktno podstiče potražnju za stanovanjem i poslovnim prostorima. Čak i usred globalnih ekonomskih neizvesnosti, tehnološka scena u Bangaloru pokazuje otpornost: kompanije i dalje zapošljavaju, a mnoge globalne firme biraju Bangalore za osnivanje svojih inženjerskih centara ili Globalnih centara sposobnosti. Prisustvo više od 50 startap jednoroga – najviše u bilo kom indijskom gradu threads.com – potvrđuje status Bangalora kao nacionalnog centra inovacija. Na Global Startup Ecosystem Index 2025 rang listi, Bengaluru je skočio u top 20 na svetu, što odražava snažan rast u njegovom startap okruženju m.economictimes.com. Ovo rezultira stalnim prilivom talenata, preduzetnika i investitora u grad, povećavajući potražnju za luksuznim i srednjim stanovanjem. Fintech, e-trgovina, biotehnologija i veštačka inteligencija startupi, uz IT usluge, takođe podstiču zakup poslovnog prostora, doprinoseći raznovrsnoj potražnji za komercijalnim nekretninama.
Štaviše, ekonomija Bangalora se diverzifikuje i izvan IT/ITES sektora. Proizvodni, vazduhoplovni i sektori istraživanja i razvoja dobijaju na značaju u oblastima kao što su Peenya, Doddaballapur i oko aerodroma. Na primer, pojava vazduhoplovnih parkova u blizini Devanahallija i klastera za proizvodnju elektronike počela je da stvara nova radna mesta. Industrijski rast grada je jedan od razloga što su proizvodna preduzeća zauzela značajan udeo (preko 30%) u zakupu kancelarijskog prostora početkom 2025. godine realestateasia.com – mnoga od njih otvaraju centre za inženjerski dizajn ili sedišta u Bangaloru. Snažan trend Globalnih kapabiliti centara (GCC) je još jedan ekonomski pokretač: multinacionalne korporacije iz bankarstva, maloprodaje i tehnologije osnivaju velike zatvorene centre u Bangaloru kako bi iskoristile bazen talenata. Do 2025. godine očekuje se da će GCC-ovi zauzimati desetine miliona kvadratnih metara kancelarijskog prostora na nacionalnom nivou, pri čemu Bangalor predvodi ovaj talas brigadegroup.com. Zaista, poverenje globalnih kompanija u Bangalor je očigledno – njihovo širenje kroz GCC-ove igra ključnu ulogu u povećanju potražnje za zakupom theflexinsights.com i dovodi do novih visokokvalifikovanih radnih mesta, što dalje podstiče potražnju za luksuznim stanovanjem.
Rast zaposlenosti u Bangaloru ima pozitivan efekat na tržište nekretnina. Grad privlači profesionalce iz cele Indije zahvaljujući visokoplaćenim poslovima, što dovodi do stabilnog rasta stanovništva (urbanizovana aglomeracija Bengalurua sada broji oko 13 miliona stanovnika i raste). Ova mlada, ambiciozna populacija svake godine podržava potrošnju i kupovinu stanova. Čak i dok su kamatne stope oscilirale, a inflacija pretila, srednje i više srednje klase u Bangaloru su u poslednje vreme doživele minimalne poremećaje prihoda i nastavile sa stvaranjem bogatstva globalpropertyguide.com, što im omogućava investiranje u nekretnine. Startup bum je takođe stvorio mnoge nove milionere, što je dodatno pojačalo tržište luksuznog stanovanja. Istovremeno, studentska i migrantska populacija (na primer, oni koji dolaze zbog brojnih tehno parkova ili univerziteta) održavaju tržište iznajmljivanja aktivnim. Kosmopolitska kultura Bengalurua i relativno prijatna klima čine ga poželjnom destinacijom za preseljenje, što podržava dugoročnu stabilnost tržišta nekretnina.
Još jedan faktor je snažna preduzetnička i inovaciona kultura grada. Koncentracija istraživačkih institucija, globalnih kompanija i startap inkubatora stvara dinamičnu ekonomiju koja nije zavisna od uspeha samo jedne kompanije. To je ulilo poverenje investitorima da će ekonomska putanja Bengalurua nastaviti uzlazno, osim u slučaju velikih spoljašnjih šokova. Važno je napomenuti da je uprkos globalnim izazovima poslednjih godina (poput pandemijskih poremećaja ili strahova od recesije u inostranstvu), ekonomija Bangalora ostala otporna i njegov sektor nekretnina se brzo oporavio addressadvisors.com. Postoji rastući trend ekonomske diverzifikacije: iako je tehnološki sektor i dalje dominantan, sektori kao što su finteh, edtech, biotehnologija, vazduhoplovstvo i čista energija šire svoje prisustvo u gradu realestateasia.com. Svaki od ovih sektora donosi novu potražnju za poslovnim prostorima i često strana ulaganja u region.
Na kraju, grad ima koristi od toga što je glavni grad Karnatake, države sa relativno stabilnom vladavinom i proaktivnim ekonomskim politikama. Inicijative države za unapređenje poslovnog ambijenta, kao što su brže industrijske dozvole ili specijalne ekonomske zone, održale su pozitivan investicioni sentiment. Startap politika, IT politika i nedavna inicijativa za razvoj istraživanja i razvoja i poluprovodničke industrije u Karnataki sve govore u prilog budućem razvoju Bangalora. U sažetku, nekretnine u Bengaluruu imaju snažnu ekonomsku osnovu: bujajući tehnološki i startap ekosistem, kontinuirano otvaranje novih radnih mesta (čime je jedan od najbrže rastućih tržišta rada u Indiji), rastući prihodi velikog dela stanovništva i diverzifikacija ka novim industrijama. Ova ekonomska vitalnost je ključni razlog zašto je potražnja za nekretninama – kako stambenim, tako i poslovnim – stabilna i zašto su investitori i developeri optimistični po pitanju budućnosti ovog grada.
Prognoza ponude i potražnje i pogled unapred
Izgledi za tržište nekretnina u Bengaluruu u narednim godinama ostaju izrazito pozitivni, pri čemu se očekuje da će potražnja i dalje pratiti (ili čak premašiti) novu ponudu u svim segmentima. Na stambenom planu, očekuje se da će se obim prodaje u 2025. dodatno oporaviti nakon rekordne 2024. Prošle godine je u najvećim gradovima Indije prodato oko 350.000 stanova – što je najviši nivo u poslednjih 12 godina globalpropertyguide.com – a Bangalore je bio značajan pokretač ovog buma. Iako je 2025. započela blagim padom prodaje u prvom kvartalu, to se smatra privremenom korekcijom nakon veoma visoke baze. Ako se širi ekonomski uslovi održe stabilnim (inflacija i kamatne stope se delimično smanje), raspoloženje kupaca u Bengaluruu trebalo bi da ostane pozitivno, što će pomoći tržištu da povrati zamah prodaje u narednim kvartalima therealtytoday.com. Postoji značajna odložena potražnja, posebno u srednjem i višem srednjem segmentu, jer mnogi milenijalci i kupci po prvi put ulaze na tržište. Ponuda je takođe obilna – developeri su u Bengaluruu u 2024. lansirali više od 50.000 stambenih jedinica, a na putu su da taj broj premaše i 2025, što pokazuje poverenje. Ova zdrava ponuda daje kupcima mnogo izbora i pomaže u ublažavanju naglih skokova cena. Ipak, zbog nedostatka zemljišta u centralnim zonama i rasta ulaznih troškova, cene će verovatno nastaviti postepeno da rastu. Industrijska istraživanja predviđaju oko 6–7% godišnjeg rasta cena stanova u indijskim metropolama tokom narednih nekoliko godina globalpropertyguide.com, a Bangalore bi čak mogao i da premaši ovaj prosek zbog velike potražnje za luksuznim stanovima. Ukratko, petogodišnja prognoza (2025–2030) za stambeno tržište Bengalurua jeste stalni rast – stručnjaci čak ovaj period nazivaju “zlatnim prozorom” za ulaganje, sa očekivanim značajnim porastom vrednosti nekretnina zahvaljujući infrastrukturnom napretku i ekonomskom razvoju.U komercijalnom nekretninama, Bangalore je spreman da zadrži svoju vodeću poziciju i zabeleži rekordnu apsorpciju kroz 2025. godinu i kasnije. Panindijsko izdavanje kancelarija u prvoj polovini 2025. dostiglo je 33,7 miliona kvadratnih stopa (13% godišnji rast) rprealtyplus.com, a Colliers očekuje da bi ceo godišnji nivo mogao dostići 65–70 miliona kvadratnih stopa – nivo blizu predpandemijskog vrhunca rprealtyplus.com. Bangalore će činiti značajan deo ove tražnje. Sa iznajmljivanjem od prosečno ~4–5 miliona kvadratnih stopa kvartalno, grad bi lako mogao nadmašiti 15–18 miliona kvadratnih stopa bruto apsorpcije u 2025. addressadvisors.com, pod pretpostavkom da se nastave širenja tehnoloških i GCC zakupaca. Razvojni plan kancelarijskog prostora je takođe snažan: oko 2–3 miliona kvadratnih stopa novog Grade-A prostora planirano je za završetak svako tromesečje u Bangaloreu u narednih nekoliko godina rprealtyplus.com. Stope praznih prostora mogu se blago povećati na kratke staze kako ovaj novi prostor ulazi na tržište, ali snažno predizdavanje od strane velikih zakupaca znači da će praznine u Bangaloreu verovatno ostati u niskim dvocifrenim iznosima (10–13%), što je zdravo. Očekuje se da će rast zakupa nastaviti u vrhunskim lokacijama, ali umerenim jednocifrenim tempom godišnje, s obzirom na veliku tražnju za kvalitetnim kancelarijama. Jedan od novih trendova u prognozama je rast satelitskih poslovnih centara oko Bangalorea – npr. tehnološke firme koje iznajmljuju prostor u sekundarnim poslovnim zonama ili obližnjim gradovima (Mysore, Mangalore) radi diverzifikacije. Ipak, dubina talenata u Bangaloreu obezbeđuje da on ostane glavni magnet za kompanije. Što se tiče maloprodaje i ugostiteljstva (pomoćni komercijalni sektori), izgledi su takođe pozitivni: novi tržni centri nastaju u predgrađima kao što su Sarjapur Road i Yelahanka, a popunjenost hotela se oporavila, podstičući planove za još poslovnih hotela i zajedničkog stanovanja. Sve ovo ukazuje na široko baziran rast sektora nekretnina.
Dugoročno, izgledi za rast Bengalurua su potkrepljeni osnovnim faktorima: prilivom stanovništva, urbanizacijom i njegovom ulogom kao tehnološko-ekonomske sile. Završetak velikih projekata (treća faza metroa, prstenasti putevi, prigradska železnica) do kasnih 2020-ih verovatno će pokrenuti novi ciklus razvoja nekretnina, pomerajući granice grada dalje. Do 2030. godine pejzaž Bangalora će dobiti nove čvorove i mnogo bolju povezanost, a na horizontu se možda nazire i drugi aerodrom – faktori koji bi mogli pokrenuti novi talas aktivnosti na tržištu nekretnina. Ipak, tržište će takođe prolaziti kroz periodične cikluse. Stručnjaci iz industrije upozoravaju da, iako je trenutna priča veoma optimistična, treba voditi računa o makroekonomskim promenama. Globalna recesija ili značajno usporavanje IT industrije mogli bi privremeno da ohlade potražnju. Takođe, ako bi kamatne stope ponovo naglo porasle, pristupačnost bi mogla biti pogođena, što bi usporilo prodaju. Međutim, za sada postoji optimizam da bi takvi padovi bili kratkotrajne korekcije, a ne dugotrajni padovi. Tržište nekretnina u Bangaloru je istorijski pokazalo sposobnost da se brže oporavi od korekcija u poređenju sa drugim gradovima, zahvaljujući otpornosti potražnje. Većina analitičara i investitora slažu se da će Bangalore uživati stalan rast u stambenim i poslovnim nekretninama u narednih 5–10 godina, čime će postati jedno od najperspektivnijih tržišta nekretnina u Indiji.
Izazovi i rizici na koje treba obratiti pažnju
Iako su izgledi pozitivni, tržište nekretnina u Bangaloru nije bez izazova i rizika. Važno je da svi akteri budu svesni ovih faktora:
- Opterećenje infrastrukture i saobraćajne gužve: Irionično, čak i dok se nova infrastruktura izgrađuje, Bangalore se i dalje suočava sa ozbiljnim problemima saobraćaja i opterećenjem transporta. Tempo razvoja nekretnina često nadmašuje kapacitet puteva. Mnoge oblasti – Sarjapur Road, Whitefield, ORR – suočavaju se sa svakodnevnim saobraćajnim gužvama, što može umanjiti privlačnost i najlepših nekretnina addressadvisors.com. Dok projekti kao što su PRR i metro ne postanu potpuno operativni, gužve će ostati problem kvaliteta života. Dugotrajni saobraćajni problemi mogli bi umanjiti interesovanje kupaca u inače rastućim kvartovima ako svakodnevna putovanja postanu preteška.
- Ekološki i resursni izazovi: Brza ekspanzija grada je podigla ekološke uzbune. Neplaniran rast doveo je do gubitka zelenih površina i povećanog pritiska na jezera i parkove. Nedostatak vode je preteća opasnost – infrastruktura za vodosnabdevanje u Bangaloru je već opterećena, a krajevi na periferiji često se suočavaju sa nestašicama. Pretirano crpljenje podzemnih voda u novim naseljima nije održivo sobha.com. Ako infrastruktura za vodu ili električnu energiju ne isprati izgradnju novih stambenih jedinica, to može ograničiti rast. Postoje i zabrinutosti oko pravilnog odvođenja kanalizacije, upravljanja otpadom i kvaliteta vazduha kako se grad zgušnjava. Prakse održivog razvoja moraju se ubrzati; u suprotnom bi ekološki teret mogao izazvati regulatorna ograničenja ili učiniti neka područja manje pogodnim za život.
- Pristupačnost i nejednakost: Dok segmenti srednjeg do premium ranga cvetaju, ponuda pristupačnog stanovanja daleko zaostaje za potražnjom. Rast cena nekretnina je učinio da je formalno stanovanje nedostižno za mnoge domaćinstva sa nižim, pa čak i nekim srednjim primanjima. Taj jaz u pristupačnosti opstaje uprkos vladinim programima addressadvisors.com. Bangalore se tako može pretvoriti u grad u kojem samo imućni mogu kupiti domove, dok su ostali potisnuti u udaljena predgrađa ili neformalno stanovanje. Tržište koje je previše usmereno na luksuz takođe je rizično – ako se luksuzni segment ohladi (na primer, zbog pada investicija HNI), rast tržišta kao celine može da oslabi globalpropertyguide.com. Održavanje uravnoteženog razvoja koji uključuje sve nivoe prihoda izazov je koji planeri i investitori u Bangaloreu moraju rešiti za inkluzivan rast.
- Kašnjenja u izgradnji i rizici usklađenosti: Sektor nekretnina na nacionalnom nivou ima prošlost obeleženu kašnjenjima projekata, a ni Bangalore nije izuzetak. Kupci i investitori se suočavaju sa rizikom ako investitori ne isporuče projekte na vreme ili po dogovoru. Kašnjenja mogu biti izazvana finansijskim problemima, regulatornim preprekama ili propustima u planiranju. Iako je RERA poboljšala odgovornost, i dalje postoji zabrinutost zbog manjih investitora koji kasne s rokovima. Takođe, sa novim propisima (kao što su obavezna odobrenja planerske uprave pre registracije, stroža pravila o Khata dokumentima itd.), neki projekti mogu zapeti u fazi odobrenja sobha.com. Investitori koji ne ispoštuju strože norme mogu se suočiti sa pravnim problemima, što utiče na rokove i interese kupaca. Renomirani izvođači uglavnom dobro navigiraju ovim izazovima, ali potrošači moraju biti pažljivi i informisani.
- Ekonomska zavisnost od tehnološkog sektora: Uspeh Bangalorea je usko povezan s tehno i IT sektorom. Ovo je mač sa dve oštrice; pad globalne tehnologije (zbog recesije u SAD, smanjenja IT ulaganja ili promena u viznoj politici) može direktno uticati na lokalnu potražnju za nekretninama. Pokazalo se ranije da globalna ekonomska usporavanja usporavaju iznajmljivanje i kupovinu nekretnina u Bangaloreu. Iako se grad donekle diverzifikovao, veliki rizik i dalje predstavljaju spoljni ekonomski šokovi – kao što su velike devizne fluktuacije ili geopolitički događaji koji utiču na potražnju za outsourcingom. Slabljenje okruženja za finansiranje startapa takođe može usporiti zauzeće kancelarijskog prostora od strane tehnoloških startapa i smanjiti broj novih dobro plaćenih poslova, čime bi se smanjila potražnja za stanovanjem. Suštinski, zdravlje tržišta nekretnina u Bangaloreu povezano je sa njegovim ekonomskim zdravljem; razumni investitori treba da prate stanje u tehnološkoj industriji kao dobar barometar.
- Regulatorne i političke promene: Buduće promene u državnoj politici, kako na centralnom tako i na državnom nivou, mogu uticati na tržište. Na primer, značajno povećanje kamatnih stopa ili stroži uslovi za dobijanje kredita mogu smanjiti pristupačnost stambenih nekretnina i kupovnu moć kupaca. Promene u porezima (taksa na promet, stope PDV-a) ili u programima poput PMAY mogu izmeniti troškovnu dinamiku za kupce. Sa druge strane, previše popustljive politike (kao što je preterano uvećan FAR bez odgovarajuće infrastrukture) mogu dovesti do kratkoročnih ekspanzija praćenih dugoročnim problemima. Tržište takođe prati političku stabilnost i upravljanje – stabilan režim politike generalno pogoduje rastu nekretnina, dok česte promene politike ili neizvesnost (na primer, oko eksproprijacije zemljišta za infrastrukturu) mogu predstavljati faktor rizika.
Zaključno, Bengaluru u 2025. godini predstavlja sliku snažnog rasta tržišta nekretnina i obećavajućih perspektiva, ali mora pažljivo da se nosi sa ovim izazovima. Svi akteri – od investitora, preko donosilaca odluka do kupaca – moraće da naglase održivi i planski razvoj, obezbede da infrastruktura prati rast i budu svesni ekonomskih ciklusa. Inherentne prednosti grada daju mu prednost, ali rešavanje slabosti biće ključno za pretvaranje trenutnog buma u dugoročan, ravnomeran rast. Prateći ove faktore rizika i proaktivnim upravljanjem njima, Bangalore može ojačati svoju poziciju kao jedno od najdinamičnijih i najunosnijih tržišta nekretnina u Indiji u godinama koje dolaze.
