Tržište nekretnina Britanskih Devičanskih Ostrva (BVI) u 2025. godine prikazuje dinamičan spoj tropske privlačnosti i opreznog optimizma. Nakon postpandemijskog rasta, obim transakcija nekretninama se nedavno značajno smanjio – ukupna prodaja po vrednosti pala je sa rekordnih 156 miliona dolara u 2022. na samo 69 miliona dolara u 2024. smithsgore.com. Ovo usporavanje, delimično izazvano prestankom lokalnih poreskih podsticaja i birokratskim preprekama, ostavilo je kupce da se pitaju: Da li je bum nekretnina u raju gotov ili je samo na pauzi? U ovom sveobuhvatnom izveštaju analiziramo trenutno stanje BVI tržišta nekretnina, trendove cena i prognoze, regionalne zanimljivosti i šta investitori (strani i lokalni) mogu da očekuju u 2025. i kasnije. Od luksuznih vila na Virdžin Gordi do komercijalnih projekata na Tortoli, istražićemo prilike, rizike i regulatorni okvir koji oblikuje budućnost ovog karipskog tržišta virginislandsnewsonline.com bvi.gov.vg.
Pregled tržišta 2025: Trendovi stambenog i komercijalnog sektora
Stambeni sektor: Stambeno tržište nekretnina na BVI doživelo je snažan post-COVID procvat 2020–2021, nakon čega je usledila značajna korekcija. Broj transakcija dostigao je vrhunac 2021. godine (338 prodaja), zatim je opao za oko 29% u 2022. i još 23% u 2023. (pao na 184 prodaje) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Do 2024. godine, tržište je usporilo na istorijski nizak nivo, a komentatori su opisali „pad” aktivnosti virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Povukli su se i lokalni i strani kupci: kupovine od strane Belongersa (građana BVI) pale su sa 83 miliona dolara u 2021. na 38 miliona dolara u 2024, dok su prodaje nerezidentima pale sa 116 miliona dolara u 2022. na 30 miliona dolara u 2024 virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Zapravo, samo je 22 transakcije stranih kupaca obavljeno u 2024., što je najmanje u poslednjoj deceniji smithsgore.com. Ovaj pad se pripisuje nekoliko faktora: isteku opštih oslobađanja od takse na promet za lokalce posle 2021, rastu globalnih kamatnih stopa koji obeshrabruje ulaganja i dugotrajnim procesima odobravanja kupovine što je uzrokovalo propadanje mnogih dogovora bvi.gov.vg bvi.gov.vg.
Uprkos padu obima, cene nekretnina su ostale relativno stabilne od 2021. godine (kada se izuzmu jednokratne prodaje ultra-luksuznih objekata) smithsgore.com. Većina kuća koje menjaju vlasnika nalazi se u skromnijem cenovnom rangu: na primer, u 2024. godini većina prodatih kuća (35 jedinica) bila je ispod milion dolara, dok je samo 12 kuća prodato iznad milion dolara smithsgore.com. Ovo sugeriše da osnovno tržište kuća srednjeg cenovnog ranga zadržava vrednost, iako je broj transakcija manji. Još jedna svetla tačka su prodaje zemljišta: potražnja za stambenim parcelama oporavila se 2024. godine, sa 137 prodatih parcela (u odnosu na 96 u 2023.) jer su lokalni stanovnici iskoristili povoljniju ponudu zemljišta smithsgore.com. Parcele u rasponu od 50.000–100.000 dolara su posebno popularne i čine oko 39% svih prodatih parcela smithsgore.com. Prosečna cena gradilišnog zemljišta na Tortoli ostala je oko 4 dolara po kvadratnom stopu – gotovo nepromenjena u odnosu na 2023. godinu smithsgore.com – što takođe ukazuje na stabilnost cena sirovog zemljišta.
Komericjalni sektor: Segment komercijalnih nekretnina je relativno mali, ali beleži novi talas aktivnosti zahvaljujući oporavku turizma. Potražnja za poslovnim prostorom i maloprodajom u Road Town-u (glavnom gradu Tortole) je stabilna, što duguje industriji finansijskih usluga i rastućem sektoru profesionalnih usluga. Vidljivije, razvijaju se projekti iz oblasti ugostiteljstva i mešovite namene. Nekoliko glavnih rizorta uništenih tokom uragana 2017. godine konačno je ponovo otvoreno ili su u fazi rekonstrukcije, dajući novi život tržištu hotelskih i vila-nekretnina. Posebno, vodeći Peter Island Resort ponovo je otvoren u decembru 2024. nakon potpune obnove bvi.org.uk, a poznati Bitter End Yacht Club na ostrvu Virgin Gorda značajno je obnovio svoju marinu i sadržaje bvi.org.uk. U pripremi su i novi hotelski projekti (detalji u narednom delu), što ne samo da podstiče građevinsku aktivnost, već ukazuje i na dugoročno poverenje u turizam BVI. Zaključno, iako je prodaja stambenih nekretnina u padu početkom 2025. godine, ukupno tržište pokazuje znake otpornosti: cene atraktivnih nekretnina su stabilne, lokalni stanovnici ulažu u zemljište, a razvoj turizma se ubrzava. Ova osnova može pružiti temelje za postepeni oporavak u narednim godinama.
Trendovi i prognoze cena nekretnina
Trenutni trendovi cena: Cene nekretnina u Britanskim Devičanskim Ostrvima pokazale su izuzetnu stabilnost tokom poslednjih burnih godina. Čak i kada su se obimi transakcija menjali, prosečne prodajne cene za domaće i strane kupce ostale su relativno stabilne posle 2020. godine smithsgore.com. Deo razloga za to je mala veličina tržišta – jedna prodaja ultra-luksuzne vrednosti (kao što je luksuzna kuća na Virgin Gordi prodata za 12,6 miliona dolara 2022.) može iskriviti proseke smithsgore.com. Kada se takve anomalije isključe, osnovni trend cena pokazuje minimalnu volatilnost. Na primer, tipična trosobna vila na brdu na Tortoli ili kućica na plaži na Jost Van Dyke ostrvu prodaju se za približno istu cenu kao i pre nekoliko godina. Dominacija transakcija ispod milion dolara (gotovo 80% svih prodaja kuća od 2019. do 2023. bilo je ispod milion dolara bvi.gov.vg bvi.gov.vg) ukazuje da srednji segment ostaje temelj tržišta nekretnina na BVI. Suprotno tome, prodaje iznad 3 miliona dolara su retke – samo 12 takvih prodaja luksuznih kuća dogodilo se između 2019. i 2023. bvi.gov.vg bvi.gov.vg – ali ovaj elitni segment privlači veliku pažnju i novac kada dođe do transakcija. Nekoliko ekskluzivnih imanja (u enklavama kao što su Oil Nut Bay, Little Dix Bay i Moskito Island) činilo je značajan deo ukupne tržišne vrednosti u pojedinim godinama smithsgore.com. Na primer, jedna prodaja zemljišta u Oil Nut Bay-u za 45 miliona dolara u 2022. predstavljala je preko 28% ukupnog tržišnog obima te godine virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Ove izuzetno vredne prodaje na stranu, pojavljuje se dosledna priča: vrednosti standardnih nekretnina na BVI se nisu ni naglo povećale ni naglo pale, već su ostale stabilne čak i dok je tempo prodaje usporavao.
Prognoza za narednih nekoliko godina: Gledajući unapred, stručnjaci iz industrije i zvanične prognoze predviđaju oprezno optimističnu putanju. Makroekonomski pregled vlade BVI beleži da pad hipotekarnih stopa u SAD i Evropi do kraja 2024. godine može podstaći potražnju kupaca smanjenjem troškova zaduživanja bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Ako globalne kamatne stope budu padale do 2025. godine, više potencijalnih kupaca (posebno iz Severne Amerike i Evrope) moglo bi biti motivisano da ulaže u vikendice ili nekretnine za penzionerske dane na ostrvima. Takođe, očekuje se povećanje interesovanja američkih investitora u narednom periodu bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Faktori poput snažnog dolara (valuta BVI je američki dolar), privlačnosti poreski neutralne jurisdikcije, pa čak i političkih promena (jedan izveštaj sugeriše da su nedavni izbori u SAD povećali poverenje investitora) mogu se pretočiti u veće aktivnosti američkih kupaca. Sa strane ponude, tekuća unapređenja u vezi sa obradom licenci za posedovanje zemljišta stranim licima (o čemu će biti reči kasnije) očekuje se da razreše zaostale predmete i otključaju odložene transakcije, što bi 2025. godinu moglo učiniti prekretnicom kada bi obim prodaje mogao ponovo da raste bvi.gov.vg bvi.gov.vg.
Većina analitičara ne ide toliko daleko da predviđa potpuni cenovni “bum”, ali umereni rast cena je moguć u određenim segmentima. Atraktivne nekretnine na obali i sa pogledom na okean mogle bi zabeležiti porast cena jer je ponuda ograničena a potražnja se vraća. Izgledi za luksuzno tržište su “izuzetno pozitivni,” prema rečima jedne lokalne agencije, s obzirom na sve veći broj ljudi sa visokim neto bogatstvom koji traže ekskluzivne karipske destinacije za odmor cirebvi.com cirebvi.com. Investitori slede ovaj trend pokretanjem novih luksuznih projekata (npr. novoizgrađena naselja vila u Oil Nut Bay-u su brzo rasprodata) i beleže snažnu tražnju i tokom usporenog perioda 2023–24. godine. Do 2026, ukoliko se trenutni trendovi nastave, BVI bi mogao da uđe u ciklus novog rasta: obim transakcija vraća se na nivoe pre 2020. godine i cene blago rastu, naročito za dobro pozicionirane kuće ili nekretnine u blizini rizorta. Ipak, prognoze dolaze sa ograničenjima – bilo kakva globalna ekonomska kriza, regionalna nestabilnost ili aktivne sezone uragana na Atlantiku mogle bi utišati tržište. Sve u svemu, stručna očekivanja za 2025–2027. godinu su oprezno optimistična: stabilizujuće tržište spremno za postepen rast umesto spekulativnog skoka, uz podršku poboljšanja osnovnih pokazatelja kao što su turizam i investicije u infrastrukturu bvi.org.uk bvi.org.uk.
Mogućnosti za ulaganje i rizici
Ulaganje u nekretnine na BVI nudi jedinstvenu kombinaciju pogodnosti i izazova. U nastavku predstavljamo ključne prilike koje privlače investitore, ali i rizike koje treba razmotriti, posebno za strane kupce, iseljenike i penzionere koji razmišljaju o kupovini nekretnina na ovom teritoriju.
Prilike:
- Privlačnost za međunarodne kupce: BVI je engleskogovorno, politički stabilno Britansko prekomorsko teritorijalno područje koje koristi američki dolar – faktori koji ulivaju poverenje stranim investitorima u sigurnost njihovih nekretnina. Prava vlasništva nad nekretninama su jaka, a pravni sistem (zasnovan na engleskom običajnom pravu) pouzdano štiti vlasništvo i rešava sporove.
- Poreski-povoljno okruženje: BVI je poznat po tome što nema ličnog poreza na prihod, poreza na kapitalnu dobit, niti poreza na nasledstvo ili ostavinu. Ovaj fiskalni režim, često nazivan „fiskalno neutralnim”, može biti od velikog značaja za investitore ili penzionere koji žele da umanje poreske gubitke na svojoj imovini imin-caribbean.com qwealthreport.com. Glavni transakcioni porez je jednokratna taksa na overe (detaljno razmotrena kasnije), a tekući porezi na nepokretnosti su izuzetno niski po međunarodnim standardima (bukvalno nekoliko dolara po hektaru zemlje, kao što je prikazano u tabeli ispod). Prihod od izdavanja je minimalno oporezovan kroz mali porez na procenjeni prihod od zakupa bvi.gov.vg, što čini iznajmljivanje nekretnina potencijalno atraktivnim izvorom prihoda.
- Jaka potražnja i prinosi od izdavanja: Snažan sektor turizma na BVI (koji se potpuno oporavio sa više od 1 milion posetilaca u 2024., što je rekord nakon uragana bvi.org.uk bvi.org.uk) stvara zdravu potražnju za kućama i vilama za odmor, kao i za kratkoročno izdavanje apartmana. Investitori u vile za iznajmljivanje, kondominijume ili stambene komplekse mogu profitirati od visokih cena najma tokom vršne sezone (nautički turisti i imućni putnici često traže privatne vile). Sa novim direktnim letovima iz Majamija i proširenjem regionalnih vazdušnih linija bvi.org.uk, dostupnost BVI se poboljšava, što će verovatno dodatno ojačati turizam. Ovo se prevodi u atraktivne stope popunjenosti i prinose od zakupa za dobro pozicionirane nekretnine (posebno vile na obali i nekretnine blizu marina ili plaža).
- Segment luksuza visoke klase: Ugled BVI kao “igrališta milijardera” – zahvaljujući privatnim ostrvskim imanjima kao što su Necker, Moskito i Oil Nut Bay – podiže njen profil među ultra-bogatim investitorima. Vlasništvo nekretnine na BVI-u može donositi prestiž i privući one koji traže ekskluzivnost. Sa investitorima koji grade prilagođene luksuzne domove i odmarališne zajednice sa mnoštvom pogodnosti (od bungalova iznad vode do vila na brežuljcima), postoje mogućnosti ulaganja u projekte koji ciljaju najviši segment tržišta. Ova prestižna imanja mogu značajno rasti u vrednosti i donositi velike prihode od iznajmljivanja (ili jednostavno pružiti neuporediv lični užitak) u skladu sa rastom globalnog bogatstva. Nedavna priznanja, kao što je Oil Nut Bay koji je osvojio nagradu “Najbolja privatna vila na Karibima” bvi.org.uk bvi.org.uk, ističu svetski nivo nekih BVI nekretnina.
- Raj za životni stil i penzionisanje: Za strance i penzionere, BVI nudi idiličan način života – peskovite plaže, jedrenje i ronjenje, topla klima tokom cele godine i bliska multikulturalna zajednica. Nivo kriminala je nizak, zdravstvo i infrastruktura se poboljšavaju, a ostrva su na kratkom letu od SAD-a. Mnoge privlači ideja o vlasništvu vile za penziju ili drugog doma u ovom raju, a možda i mogućnost sticanja dugoročnog boravka. Iako su troškovi života visoki, određene pogodnosti (kao što su uvoz ličnih stvari bez poreza i odsustvo ponavljajućih poreza na imovinu osim simboličnih iznosa) mogu učiniti penzionisanje na BVI finansijski isplativim. Vlada je čak uvela program “Rad u raju” za rad na daljinu kako bi omogućila profesionalcima da žive na BVI dok rade na daljinu, prateći globalni trend rada na daljinu caymaniantimes.ky caymaniantimes.ky – inicijativa koja može povećati potražnju za dugoročnim iznajmljivanjem kuća i stanova od strane digitalnih nomada i ljudi koji rade nezavisno od lokacije.
Rizici i izazovi:
- Ranjivost na prirodne katastrofe: BVI se nalazi u zoni uragana i novija istorija naglašava ovaj rizik. Godine 2017. uragan Irma (kategorija 5) je devastirao teritoriju, oštetivši veliki broj domova, marina i infrastrukture. Investitori moraju biti svesni da je rizik od uragana stalna pretnja – troškovi osiguranja su u skladu sa tim visoki, a gradnja po strogim standardima (betonska konstrukcija, prozori otporni na udarce, zaštitne roletne itd.) je neophodna. Vrednost nekretnina može biti pogođena na kratak rok zbog oluja, a posedovanje nekretnine ovde podrazumeva i planiranje troškova za osiguranje i pripremu za oluje. Sa druge strane, obnova nakon prošlih oluja često je dovela do unapređenja građevinskih propisa i modernizacije imanja, što nove objekte čini otpornijim nego ikada.
- Birokratske prepreke: Značajan faktor odvraćanja stranih investitora predstavlja dugotrajan i zamršen proces dobijanja Dozvole za posedovanje zemljišta za nerezidente (NBLHL). Istorijski gledano, odobrenje dozvole može da potraje 9–12 meseci (ili duže) od strane vlade, što kašnjenje **“je dovelo do toga da ugovori isteknu [i] kupci odluče da ne nastave sa prodajom” bvi.gov.vg bvi.gov.vg*. Zaista, tokom 2023. godine mnogi dogovori su propali zbog ovih administrativnih uskih grla virginislandsnewsonline.com. Dok se sprovode reforme radi ubrzanja ovog procesa (kao što je detaljno opisano u odeljku Pravni okvir), do 2025. strani kupci i dalje se suočavaju sa dodatnom birokratijom i čekanjem, što predstavlja rizik ukoliko se tržišni uslovi promene tokom tog perioda. Strpljenje i dobra pravna pomoć su neophodni za snalaženje u režimu izdavanja dozvola.
- Visoki transakcioni troškovi za strance: Investiranje u nekretnine na BVI je skupo unapred za ne-građane. Takse na kupovinu za strane kupce iznose 12% od kupoprodajne cene ili procenjene vrednosti (u poređenju sa 4% za domaće stanovništvo) smithsgore.com, što je visoka premija koja značajno povećava troškove akvizicije. Dodatno, pravne takse (oko 1% od cene), troškovi geodetskih usluga, osiguranje i eventualne obaveze razvoja (ako se kupuje zemljište) dodatno poskupljuju kupovinu smithsgore.com. Kada se to kombinuje sa procesom izdavanja dozvola, strani kupac ulaže značajne troškove i napore. To znači da investitori moraju da planiraju na duži rok kako bi povratili ove troškove kroz aprecijaciju ili prihod od izdavanja. Prodaja nekretnine takođe donosi određene troškove (mada nema poreza na kapitalnu dobit), a tanko tržište može usporiti likvidaciju investicije u poređenju sa većim tržištima.
- Likvidnost i veličina tržišta: Tržište nekretnina na BVI je butik veličine – godišnji obim prodaje se broji u desetinama, a ne stotinama. Kao što je napomenuto, u 2024. godini bilo je samo ~22 prodaje stranim kupcima, a istorijski je to uglavnom oko 30 godišnje bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Takva nelikvidnost nosi rizik: može potrajati duže da pronađete kupca kada odlučite da prodate, a nekretnina može ostati na tržištu mesecima ili godinama, posebno u višim cenovnim kategorijama. Utvrđivanje cene može biti izazovno na malom tržištu, a vrednosti mogu biti pod uticajem vrlo malo podataka. Investitor treba da bude spreman na nedostatak uporedivih prodaja i potencijalno nestabilnije vreme prodaje. Štaviše, bilo koji negativan događaj (globalna recesija ili lokalni šok) može naglo smanjiti ionako ograničen bazen kupaca na kratkoročni period, kao što je to bio slučaj 2023–24. kada “ljudi sa sredstvima i novcem nisu kupovali kao ranije” virginislandsnewsonline.com.
- Ekonomska zavisnost i spoljašnji faktori: Ekonomija BVI – a samim tim i tržište nekretnina – u velikoj meri zavisi od turizma i finansijskih usluga, koji su osetljivi na spoljašnje uticaje. Pad globalnih putovanja (kao tokom pandemije) direktno utiče na prihode od izdavanja i potražnju za nekretninama od strane kupaca koji traže životni stil. Isto tako, veće promene u međunarodnim finansijskim regulativama ili ofšor finansijama mogu uticati na broj stranih stanovnika i tokove kapitala u BVI. Takođe, snaga valute (USD) može imati dvostruki efekat: veoma jak dolar može učiniti BVI nekretnine skupljim za evropske ili britanske kupce, dok slab dolar može odvratiti američke kupce. Trendovi kamatnih stopa su još jedan faktor; nagli rast kamatnih stopa od sredine 2022. godine rashladio je potražnju za stanovanjem bvi.gov.vg bvi.gov.vg, dok bi očekivani pad kamatnih stopa mogao da je poveća. Investitori bi trebalo da prate globalne ekonomske pokazatelje i da razumeju da BVI, iako je u nekim aspektima zaštićen, nije imun na globalne tržišne promene.
U zaključku, BVI ostaje veoma privlačno, ali i kompleksno tržište nekretnina. Njegove zadivljujuće nekretnine i poreske pogodnosti nude snažan potencijal za one koji umeju da savladaju izazove. Uspešni investitori obično imaju dugoročnu perspektivu, rade sa iskusnim lokalnim profesionalcima i prate promene propisa kojima se mogu ublažiti određeni rizici (na primer, reforme koje ubrzavaju odobrenja za strane kupce). Pravilnim balansiranjem mogućnosti i rizika, strani kupci, iseljenici i lokalni stanovnici mogu doneti informisane odluke o ulaganju u ovaj karipski raj.
Pravni i regulatorni okvir za vlasništvo nad nekretninama
Kupovina nekretnina u BVI podrazumeva razumevanje nekoliko važnih pravnih zahteva i ograničenja, posebno za strance. Teritorija sprovodi politiku zaštite lokalnog zemljišnog vlasništva, dok istovremeno pod određenim uslovima dozvoljava strana ulaganja. U nastavku je prikazan pregled ključnih pravnih i regulatornih razmatranja:
- Dozvola za držanje zemljišta za nerezidente (Non-Belonger Land Holding License – NBLHL): Svi strani kupci – uključujući državljane Velike Britanije, SAD, ili bilo koje strane države – moraju dobiti dozvolu za držanje zemljišta za nerezidente da bi mogli da poseduju nekretninu u BVI bvisothebysrealty.com smithsgore.com. Ova dozvola je odobrenje koje izdaje vlada i vezana je za konkretnu nekretninu koja se kupuje (jedna dozvola po nekretnini) i nije prenosiva. Proces apliciranja je temeljan: nakon potpisivanja ugovora o prodaji, advokat kupca podnosi NBLHL aplikaciju sa propratnim dokumentima (finansijske reference, lične i profesionalne preporuke, uverenje o nekažnjavanju itd.) Ministarstvu za prirodne resurse smithsgore.com. Zatim aplikacija ide Kabinetu i Guverneru na odobrenje. Obrada tradicionalno traje od 3 do 9 meseci (ponekad i duže) smithsgore.com, tokom čega se nekretnina čuva na posebnom escrow računu van tržišta za kupca. Uvidevši da je ovo uzrokovalo velike zastoje, vlada je uvela nova pravila, koja stupaju na snagu u decembru 2023, radi ubrzanja procesa. Promene politike (Politika br. 1 iz 2023.) predviđaju fiksne rokove za obradu aplikacija i daju “automatsku” dozvolu za izdavanje nekretnine u zakup kao deo licence onealwebster.com onealwebster.com, što znači da kad dobijete NBLHL, možete izdavati svoju nekretninu (uz jednostavno pribavljanje poslovne dozvole) bez dodatnog odobrenja vlade. Ove reforme takođe produžavaju standardni rok važenja dozvole (koji se detaljnije razmatra pod obavezom razvoja) kako bi bili fleksibilniji onealwebster.com. Ipak, strani kupci treba da angažuju sposobnog lokalnog advokata i budu spremni na određeno čekanje pre nego što mogu da se uknjiže, jer dozvola i dalje ostaje pravni preduslov za zatvaranje transakcije smithsgore.com.
- Zahtev za lokalno oglašavanje: Jedan jedinstven korak za kupovinu od strane osoba koje nisu Belongeri jeste period javnog oglašavanja. Po zakonu, kada se postigne dogovor o prodaji stranom kupcu, nameravana transakcija (po dogovorenoj ceni) mora biti oglašena u lokalnim novinama četiri uzastopne nedelje smithsgore.com. Ovo je u suštini pravo preče kupovine koje daje priliku svakom zainteresovanom Belongeru da preuzme ugovor po istoj ceni i uslovima. Ako se u tom periodu nijedan lokalni kupac ne javi, prodaja može biti sprovedena do kraja. U praksi, retko se dešava da lokalni kupac preuzme dogovor osim ako je nekretnina bila značajno podcenjena. Međutim, ovaj postupak mora biti ispoštovan i zaista produžava proces za oko mesec dana. Dokaz o oglašavanju i obaveštenje Ministarstvu su obavezni delovi aplikacionog procesa za NBLHL smithsgore.com.
- Vladina saglasnost za kasnije prodaje: Čak i nakon što stranac kupi nekretninu i poseduje NBLHL, može postojati dodatni korak pri daljoj prodaji. Ako strani vlasnik kasnije želi da proda, vladina saglasnost za prenos može biti potrebna, bez obzira na status novog kupca smithsgore.com. Ovo pravilo je dodatna kontrola da bi se obezbedilo poštovanje propisa o vlasništvu nad zemljištem (na primer, da i novi kupac dobije licencu). U većini slučajeva, to je formalnost koju rešava advokat prodavca, ali važno je naglasiti da svaka promena vlasništva u kojoj učestvuje lice koje nije Belonger zahteva zvanično odobrenje na BVI.
- Obaveza izgradnje: Kako bi se obeshrabrila špekulacija zemljištem i osiguralo da kupljeno zemljište bude stavljeno u produktivnu upotrebu, vlada BVI nameće obavezu izgradnje nesusedima koji kupuju neizgrađeno zemljište. Tipično, kupac mora da se obaveže da će izgraditi kuću ili razvoj na zemljištu u određenom roku. Prema novoj politici iz 2023. godine, ovaj period je produžen sa 3 na 5 godina (uz mogući dodatak od 2 godine) onealwebster.com onealwebster.com, dajući investitorima više prostora za manevrisanje. Sada je takođe formalno propisana minimalna vrednost izgradnje od 350.000 dolara za stambene objekte onealwebster.com. Drugim rečima, strani kupac prazne parcele očekuje se da izgradi stambeni objekat vredan najmanje 350.000 dolara u roku od 5 godina, u suprotnom rizikuje kazne ili čak gubitak licence. Ovi uslovi će biti navedeni u NBLHL. Namena je da se spreči da stranci samo lageruju zemljište i da se podstakne razvoj koji doprinosi ekonomiji. Ako kupac ne ispuni obavezu, može da zatraži produženje (uz naknadu) ili da se suoči sa kaznama – nova politika je čak uvela jasan raspored kazni umesto starih ad hoc kazni onealwebster.com. Kupci koji planiraju da dugoročno zadrže zemljište treba da obrate pažnju na ove zahteve i planiraju budžet za izgradnju u skladu sa tim.
- Sistem imovinskih prava: Zemljište na BVI je uglavnom u vlasništvu na neodređeno vreme (fee simple), a postoji i Registar zemljišta u kojem se beleže svi ugovori. Osiguranje naslova nije uobičajeno; umesto toga, advokati sprovode proveru naslova i državna registracija se smatra konačnom. Postoje određena ograničenja za strano vlasništvo nad određenim osetljivim zemljištem (na primer, državno zemljište ili označeno poljoprivredno zemljište obično se ne prodaje nelokalnim licima), ali skoro sva privatna imovina, uključujući stanove i kuće, dostupna je za kupovinu pod navedenim uslovima licenciranja. Zakup zemljišta je retkost, osim možda za određene vladine projekte. Sve u svemu, sistem registracije vlasništva je moderan i pouzdan, ulivajući poverenje investitorima da je njihovo vlasništvo bezbedno kada su sve dozvole izdate.
- Troškovi zemljišta i porezi: BVI uvodi taksa na prenos vlasništva i skromne godišnje poreze na imovinu, ali inače ne opterećuje vlasnike nekretnina visokim porezima. Taksa na prenos vlasništva, koja se plaća prilikom zaključenja ugovora, iznosi 4% od prodajne cene ili procenjene tržišne vrednosti za „Belongers“ (domaće vlasnike), i 12% za one koji nisu „Belongers“ smithsgore.com. Ovaj porez mora biti plaćen pre nego što Katastar registruje vlasništvo novog vlasnika. Jedina druga redovna naknada je porez na imovinu, koji zapravo ima dve komponente: porez na zemljište i porez na kuću. Za Belongerse, porez na zemljište je simboličan $10 za prvi aker i $3 za svaki dodatni aker; za one koji nisu Belongers je viši, ali je i dalje simboličan (npr. $150 za prvi aker za stranog vlasnika zemlje) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Porez na kuću (objekat) iznosi 1,5% godišnje od procenjene godišnje rente objekta bvi.gov.vg. U praksi, ovu „godišnju vrednost rente“ određuje poreski procenitelj – za skromnu kuću to može biti nekoliko hiljada dolara, pa bi porez bio svega nekoliko stotina dolara godišnje. Nema drugih godišnjih poreza vezanih za nekretninu (nema opšteg poreza na vrednost nekretnine, nema komunalnih taksi itd). Tabela ispod prikazuje pregled ovih poreza i naknada:
| Porez / Taksa | Domorodac (Lokalni) | Nedomorodac (Strani državljanin) |
|---|---|---|
| Porez na prenos vlasništva (Stamp Duty) | 4% od cene ili procenjene vrednosti smithsgore.com | 12% od cene ili procenjene vrednosti smithsgore.com |
| Godišnji porez na zemljište | $10 za prvi aker, +$3 za svaki dodatni aker bvi.gov.vg | $50 za ≤0,5 akra; $150 za ≤1 aker; +$50 za svaki dodatni aker bvi.gov.vg bvi.gov.vg |
| Godišnji porez na kuću (objekat) | 1,5% od procenjene zakupnine kuće bvi.gov.vg | 1,5% od procenjene zakupnine (ista stopa za sve) bvi.gov.vg |
| Taksa za podnošenje zahteva za NBLH dozvolu | Nije primenjivo (dozvola nije potrebna) | $500 za fizičko lice, $1.500 za kompaniju onealwebster.com (taksa za prijavu) |
| Pravni troškovi (tipično) | ~1% od kupoprodajne cene smithsgore.com | ~1% od kupoprodajne cene (isto za sve) |
| Obaveza izgradnje | Nije primenjivo (nema obavezne izgradnje) | Mora se izgraditi kuća vrednosti ≥$350.000 u roku od 5 godina onealwebster.com onealwebster.com (za kupovinu zemljišta) |
(Napomena: Gore navedene takse su aktuelne od 2025. godine posle izmena politike. “Domoroci” su građani BVI ili određene kompanije iz BVI; “Nedomorodci” su strani pojedinci ili pravna lica.)
- Iznajmljivanje i poslovne dozvole: Ako neko ko nije državljanin planira da izda svoju nekretninu (npr. kao vilu za odmor ili za dugoročni najam), mora da dobije privrednu dozvolu za iznajmljivanje nekretnine. Ovo je obično jednostavno, ali je zakonski korak na koji treba obratiti pažnju. Dobra vest je da novi NBLHL sada dolaze sa ugrađenom dozvolom za iznajmljivanje kada obezbedite privrednu dozvolu onealwebster.com onealwebster.com. U prošlosti je trebalo posebno podneti zahtev za izdavanje nekretnine. Privredna dozvola podrazumeva taksu i određenu papirologiju, kao i godišnje obnavljanje, ali za većinu stranih vlasnika to je rutinska stvar. Postoje i pravila u vezi sa zapošljavanjem osoblja (poput upravnika nekretnine ili domara) ako upošljavate ljude, ali to potpada pod propise o radu, a ne pod zakon o nekretninama.
- Ostala razmatranja: Strani investitori ne dobijaju automatski prebivalište niti pravo da žive stalno na BVI samo kupovinom nekretnine. Boravišne i radne dozvole su zasebna pitanja – vlasništvo nad kućom može pomoći u pokazivanju veza sa teritorijom, ali vam je i dalje potrebna odgovarajuća imigraciona dozvola da biste boravili duže od uobičajenog posetilačkog perioda (obično do 30 dana, uz mogućnost produženja do 6 meseci za posetioce). Neki penzioneri ili vlasnici drugih kuća borave deo godine na BVI i odlaze pre isteka vremenskog limita za turiste, ili dobijaju godišnje boravišne dozvole (koje zahtevaju dokazivanje finansijskih sredstava itd.). Važno je da planirate unapred ako vam je cilj da se preselite na BVI nakon kupovine nekretnine.
Ukratko, pravni okvir BVI-a nastoji da uravnoteži podsticanje investicija sa zaštitom lokalnih interesa. Za državljane drugih zemalja proces je složeniji, ali izvodljiv: bezbroj iseljenika je uspešno kupilo svoj dom iz snova na ostrvu prateći ova pravila. Najnovije reforme vlade krajem 2023. godine su pozitivan signal, usmeren ka poboljšanju iskustva stranih kupaca – ubrzavanjem procesa dobijanja dozvola i omogućavanjem veće fleksibilnosti – što bi trebalo da unapredi atraktivnost BVI-a na globalnom tržištu nekretnina.
Regionalni naglasci: Tortola, Virgin Gorda, Anegada, Jost Van Dyke
Britanska Devičanska Ostrva čini više od 50 ostrva, ali četiri su najčešće u fokusu kada je reč o nekretninama: Tortola, Virgin Gorda, Anegada i Jost Van Dyke. Svako ostrvo ima svoj karakter, stepen razvijenosti i dinamiku tržišta nekretnina. Ovde izdvajamo ključne karakteristike i trendove nekretnina u ovim regijama:
Tortola
Tortola је највеће и најнасељеније острво Британских Девичанских Острва, дом престонице Роуд Таун и око три четвртине становништва територије. Као политички и економски центар, тржиште некретнина на Тортоли је најактивније и најразноврсније. Ту се налазе све, од породичних кућа локалних становника и приступачних станова у предграђима Роуд Тауна, до луксузних вила на брежуљцима у областима као што су Белмонт, Кејн Гарден Беј и Спиглас Хил са панорамским погледом на океан. Тортола је такође седиште већине комерцијалних некретнина у БДО – пословних зграда (углавном у Роуд Тауну, за финансијски сектор), малопродајних простора и индустријских локација око Порт Пурсел и Викхамс Кеј.
Трендови некретнина на острву прате укупно тржиште БДО: пораст куповине станова од стране локалног становништва током 2020–2021. (уз олакшице на порез за промет некретнина), након чега је уследио пад. Ипак, Тортола остаје центар локалне потражње. Купци са статусом Belonger-а доминирају овде; заправо, преко 80% свих трансакција у последњим годинама реализовали су локални становници, иако је то било отприлике само трећина укупне вредности тржишта bvi.gov.vg bvi.gov.vg (јер страни купци обично купују скупље некретнине). Ово наглашава двоструку природу тржишта Тортоле – локално тржиште за некретнине средње цене и земљиште, и мање тржиште за странце/инвеститоре за луксузне виле. Просечна кућа на Тортоли може бити трособна кућа са базеном у брдима, која би се 2025. године могла оглашавати по цени од око 500.000 до 1,5 милиона долара, у зависности од локације и садржаја. Постоји и неколико стамбених комплекса (нпр. у марини Нани Кеј или на Ламберт Бичу) који привлаче купце који траже викендице спремне за усељење или јединице за изнајмљивање.
Недавни и предстојећи инфраструктурни пројекти на Тортоли су усмерени на повећање атрактивности њене некретнинске понуде. Влада разматра проширење међународног аеродрома Теранс Б. Летсом (Биф Ајланд) – главног аеродрома тик поред Тортоле – како би се омогућио пријем већих авиона и више директних летова bvi.org.uk bvi.org.uk. Побољшан ваздушни приступ обично повећава потражњу за некретнинама, нарочито за куће за одмор. У области угоститељства, Тортола очекује реконструкцију Prospect Reef Resort (близу Road Town-а) у модеран хотел са 150 соба и конференцијским капацитетима bvi.org.uk, што би, уколико се реализује, могло подстаћи тржиште некретнина и потражњу за изнајмљивањем у том подручју. Поред тога, нови бутик хотел са 65 соба и унапређење марине у Порт Пурселу реализује се преко јавно-приватног партнерства bvi.org.uk. Сви ови развоји указују да Тортола улаже у туристичку и пословну инфраструктуру, што је позитиван сигнал за вредности некретнина на дужи рок.
Када је у питању начин живота, Тортола нуди највећу удобност – боље путеве, више ресторана и продавница, школе, здравствене установе – због чега се многи исељеници који раде на острвима одлучују да живе овде. Подручја као што су West End (Soper’s Hole) и East End популарна су за изнајмљивање исељеничких станова и кућа због њихових лука и везе са трајектима. Карактер некретнина на Тортоли је као у живописном карипском градићу (у Road Town-у), који се шири ка мирним стамбеним четвртима на брдима и у заливима. Инвеститори који траже приход од издавања често бирају Тортолу, јер је овде попуњеност током целе године (од сталних становника или професионалаца у посети) највећа. У суштини, Тортола је практично срце некретнинског тржишта Британских Девичанских Острва – не тако ексклузивна као неке резорт енклаве, али солидан избор са разноврсним могућностима за различите буџете.
Вирџин Горда
Virdžin Gorda, treća po veličini po broju stanovnika, ali druga po turističkom profilu, poznata je po svojoj zadivljujućoj prirodnoj lepoti i luksuznim slobodnim razvojnim projektima. Često se smatra prestonicom luksuza na tržištu nekretnina BVI. Nekretnine na ostrvu karakterišu luksuzne vile, odmarališni kompleksi i ekskluzivne stambene zajednice. Posebno, Oil Nut Bay, Little Dix Bay i Moskito Island (odmah uz obalu Virdžin Gorde) su poslednjih godina dali nesrazmerno veliki doprinos prodaji nekretnina na BVI prema vrednosti smithsgore.com. Prodaje u ovim luksuznim enklavama su povremeno činile 15–60% ukupnog teritorijalnog novčanog prometa u određenoj godini smithsgore.com. Na primer, jedna prodaja velikog imanja u Oil Nut Bayu 2022. godine za 45 miliona dolara značajno je iskrivila tadašnje brojke virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Ovi ekskluzivni projekti nude višemilionske domove sa svetskim pogodnostima (marina, heliodromi, privatne plaže). Moskito Island, u vlasništvu Sira Ričarda Bransona, ima privatna imanja koja takođe dostižu cene od osam cifara. Samo u 2024. godini zabeležene su rekordne prodaje na svakoj od ovih lokacija (po jedna prodaja u Little Dix-u, Moskitou, i Oil Nutu) uprkos opštoj sporosti tržišta smithsgore.com – što pokazuje da ultra-luksuzni segment ide svojim tempom.
Pored ultra bogate klijentele, Virdžin Gorda ima i tradicionalnije tržište. Glavno selo, Spanish Town (The Valley), kao i oblasti poput Savannah Bay ili Leverick Bay nude placeve i vile koje, iako nisu jeftine, često su u nižem rasponu od sedam cifara ili u višem delu od šest cifara. Mnogi objekti se mogu pohvaliti panoramskim pogledima na North Sound ili Sir Francis Drake Channel. Privlačnost Virdžin Gorde za iseljenike i penzionere je značajna – mirnija je od Tortoje, veoma bezbedna i slikovita, a opet poseduje osnovne sadržaje kao što su domaći aerodrom, trajektne veze, noviju bolnicu i prodavnice prehrambenih proizvoda. Čuvene „baths” (džinovski granitni blokovi) i bezbroj plaža znače da je potražnja za kratkoročnim turističkim iznajmljivanjem jaka. Neki investitori ovde kupuju vile isključivo radi iznajmljivanja za odmor, koristeći brend Virdžin Gorde kao luksuzne destinacije.
Gledajući unapred, razvoj na Virgin Gordi ostaje pažljivo kuriran. Liderstvo ostrva i zajednica favorizuju projekte niske gustine i ekološke svesti kako bi sačuvali šarm ostrva. Ipak, nekoliko značajnih projekata je u toku: Bitter End Yacht Club u North Sound-u, kao što je pomenuto, obnavlja se kao vrhunsko jedriličarsko odmaralište koje će verovatno uključivati i vile za prodaju; Biras Creek, još jedno butik odmaralište, planira nova poboljšanja bvi.org.uk. Ovi projekti u North Sound-u, zajedno sa Oil Nut Bay-jem, znače da North Sound oblast Virgin Gorde i dalje ostaje žarište za luksuzne nekretnine. U međuvremenu, iskorišćavanje turističkih atrakcija Virgin Gorde (kao što je Nacionalni park The Baths) obezbeđuje da nekretnine u blizini tih oblasti, ili sa dobrim putem do plaža, ostaju veoma tražene.
Ukratko, Virgin Gorda nudi mešavinu ultraluksuznih i gornje-srednjih tržišnih prilika. To je mesto gde možete pronaći luksuznu kuću na plaži od 10 miliona dolara ili parcelu na padini sa prelepim pogledom za 500.000 dolara. Nekretnine na ostrvu temelje se na reputaciji mirnog raja sa luksuznim prizvukom. Strani investitori koji daju prednost ekskluzivnosti i prirodnoj lepoti često gravitiraju Virgin Gordi. Kada je reč o perspektivi BVI-a, sve dok je globalno tržište luksuza snažno, Virgin Gorda će nastaviti da ima iznadprosečan uticaj na bogatstvo tržišta nekretnina teritorije.
Anegada
Anegada je izuzetak – i geografski (udaljeni ravan koralni atol 15 milja severno od ostalih) i po svom profilu nekretnina. Za razliku od planinskog, vulkanskog terena ostatka BVI, Anegada je ravna, svega 28 stopa na najvišoj tački, i okružena miljama netaknutih belih peščanih plaža i koralnih grebena. Sa veoma malom populacijom (ispod 300 stanovnika), Anegada je slabo razvijena. Većina objekata su šarmantne kućice, bungalovi na plaži ili male gostionice. Ostrvo funkcioniše po svom opuštenom ritmu; infrastruktura je osnovna (postoji struja i vodovod, ali su ograničeni, i postoji samo jedan glavni put).
Nekretnine na Anegadi su relativno retke i jeftine u poređenju sa Tortolom ili Virgin Gordom. Parcele zemlje su dostupne, neke direktno na plaži ili blizu nje, često po cenama koje bi na drugim mestima na Karibima izgledale kao prava povoljnost. Državna zemljišta na Anegadi su izdata u zakup ili prodata pod posebnim uslovima kako bi se podstaklo lokalno vlasništvo, što znači da su mogućnosti stranih vlasnika možda ograničene na određene oblasti ili postojeće objekte. Stranci koji ipak kupuju na Anegadi to obično rade zbog avanture i osame – rustičnog odmorišnog skloništa ili eko-odmarališta. Prednost je netaknuta priroda i niska cena; izazov su ograničene komunalne usluge i sadržaji (na primer, na Anegadi ne postoji velika prodavnica ili banka, a za većinu nabavki potrebno je ići brodom ili avionom do Tortole).
Interesovanje za Anegadu polako raste kako ekoturizam dobija na zamahu. Neuporedivi grebeni na ostrvu (popularni među roniocima) i čuvena tradicija lova na jastoge čine ga jedinstvenom destinacijom. Postoje razgovori o promišljenom razvoju – mali butični rizorti ili glamping lokacije – koji bi mogli podići profil Anegade. Svaki takav razvoj bi verovatno povećao vrednost nekretnina, ali bi istovremeno bio pod pažljivim nadzorom kako bi se sačuvala krhka okolina (čije je celo ostrvo suštinski rezervat prirode za flamingose, retke iguane i morski svet grebena). Sa investicionog aspekta, Anegada predstavlja spekulativnu priliku: neko može sada po relativno niskoj ceni kupiti zemlju na obali i kladiti se da će budući ekoturizam procvetati. Rizik, naravno, jeste da razvoj ostane spor ili ograničen ekološkim merama, pa vrednosti uglavnom stagniraju.
Tržište nekretnina na Anegadi je trenutno veoma malo i nelikvidno – godišnje se obavi svega nekoliko transakcija. Ipak, važno je napomenuti ovo ostrvo kao regionalni dragulj, jer nudi nešto što druga ostrva nemaju: ogromne površine neizgrađene obale. Ako vlada BVI ikada odluči da da prioritet razvoju Anegade (na primer unapređenjem transportnih veza), ostrvo bi moglo doživeti mini-bum. Za sada, ona je teritorija ljubitelja života van mreže i lokalaca, ostrvo na kojem posedovanje dela raja zaista daje osećaj “bekstva od svega.”
Jost Van Dajk
Jost Van Dajk (JVD), iako mali (samo 3 kvadratna milje), svetski je poznat u nautičkim krugovima po svojim barovima na plaži i opuštenoj atmosferi. To je partijsko ostrvo BVI, dom legendarnog Foxy’s i Soggy Dollar Bara. Nekretnine na Jost Van Dajku su ograničene – populacija je oko 300 ljudi, a veći deo ostrva je brdovit ili nepristupačan osim brodom. Great Harbour i White Bay su glavna naseljena mesta. Nekretnine ovde su uglavnom skromne kuće ili mali iznajmljivački bungalovi namenjeni turistima. Veliki rizorti ne postoje (i lokalci su tradicionalno oprezni prema prekomernom razvoju, želeći da sačuvaju šarm Josta).
Za one koji ulažu, Jost nudi veliku atraktivnost za iznajmljivanje tokom turističke sezone. Vila ili pansion na pešačkoj udaljenosti od čuvene plaže White Bay može izuzetno dobro da se iznajmljuje na kratkoročnoj bazi, jer hiljade nautičara i jednodnevnih izletnika dolaze na Jost Van Dajk i često žele da prenoće na kopnu. Ipak, ponuda takvih nekretnina je izuzetno mala – JVD može imati samo nekoliko kuća na tržištu u bilo kom trenutku. Zemljište je takođe retko i često je u porodičnom vlasništvu. Ako neko uspe da kupi, cene mogu biti visoke po kvadratnom metru zbog retkosti; mali deo obale ili kućica na plaži može postići visoku cenu upravo zato što ih nema mnogo u ponudi.
Jedan od problema na Jostu je infrastruktura: ostrvo nema aerodrom (pristup je moguć samo trajektom ili privatnim brodom) i ima ograničene javne komunalne usluge. To znači da svaki veći građevinski projekat mora da dopremi materijale baržom i često uključuje samoodržive sisteme (rezervoare za vodu, generatore/solarne panele itd.). Ove prepreke su zadržale razvoj na skromnom nivou. Ipak, Jost Van Dajkova reputacija nezaobilaznog mesta u svetu jahtinga garantuje da svaka ugostiteljska nekretnina ima dobre osnove. Vlada je nedavno obnovila trajektnu luku na Jostu i druge objekte nakon oluje, što je poboljšalo pristup. Ako turizam nastavi da raste, mogla bi da se pojavi nešto veća tražnja za sobama ili jedinicama za iznajmljivanje na JVD, što bi moglo podstaći i nešto nove gradnje.
U suštini, tržište nekretnina na Jost Van Dyke-u je malo, ekskluzivno i vođeno stilom života. Ljudi tamo kupuju zato što vole živahni, a ipak zabačeni karakter ostrva. Povraćaj investicije je u drugom planu u odnosu na radost posedovanja dela ostrva koje je za doček Nove godine ili bilo koju nedelju epicentar karipske zabave. Za šire tržište BVI, JVD nije pokretač velikog obima, ali je važan deo slagalice kada je u pitanju privlačenje turista, što indirektno koristi tržištu nekretnina svih ostrva jačanjem ukupne privlačnosti BVI-a.
(Druga ostrva: Nekoliko drugih privatnih ili manje naseljenih ostrva povremeno se pojavljuje u razgovorima o nekretninama – npr. Necker Island (Bransonovo privatno ostrvo) ili Scrub Island (mesto rizorta sa jedinicama u delimičnom vlasništvu) – ali to su specifični slučajevi. Ogromna većina aktivnosti na tržištu nekretnina odvija se na gore pomenuta četiri ostrva.)
Infrastrukturni i razvojni projekti koji utiču na nekretnine
Nekoliko važnih infrastrukturnih i razvojnih inicijativa je u toku ili je nedavno završeno u BVI, i očekuje se da će značajno uticati na tržište nekretnina. Poboljšana infrastruktura može povećati vrednost nekretnina i poverenje investitora, dok novi razvojni projekti često stvaraju prilike kako za direktne investicije, tako i za dodatni rast. Evo ključnih projekata i trendova koje treba pratiti:
- Proširenje piste aerodroma: Vlada BVI je aktivno planirala proširenje piste na Međunarodnom aerodromu Terens B. Letsom (EIS) na ostrvu Bif, Tortola. Godine 2024. dugo očekivani poslovni slučaj za proširenje aerodroma je završen i predstavljene su opcije za produženje piste od 4.646 stopa kako bi se omogućilo prihvatanje većih regionalnih aviona bvibeacon.com. Od maja 2025. godine, vlada je saopštila da je “put jasan” za nastavak ovog projekta, s obrisom poslovnog slučaja koji favorizuje produženje piste i proširenje platforme kao najbolju ekonomsku opciju virginislandsnewsonline.com bvinews.com. Iako se rokovi još uvek finalizuju, ovaj projekat se široko očekuje kao transformacioni: omogućavajući direktne letove sa istočne obale SAD (npr. Majami) i možda još nekih čvorišta. Naime, American Airlines je započeo direktne letove Majami–Tortola u junu 2023. godine (do 6 dnevno tokom sezone) bvi.org.uk bvi.org.uk, a i drugi prevoznici uvode veze (Caribbean Airlines sada povezuje Tortolu sa San Huanom, Antigvom, Barbadosom itd.). Povećanje avio-saobraćaja i potencijal mogućnosti za još veće letelice posle proširenja učiniće BVI daleko pristupačnijim putnicima i vlasnicima nekretnina. Lakši pristup generalno povećava potražnju za kućama za odmor, nekretninama za penzionere, kao i za turistički orijentisane nekretnine (poput hotela i vila). Oblasti u blizini aerodroma, kao i Tortola uopšte, mogle bi da dobiju “premiju povezivanja” na vrednost nekretnina ako i kada se projekat proširenja piste završi.
- Bum u turističkom smeštaju: Nakon godina obnove od uragana, sektor smeštaja u BVI brzo se širi. Ikonični Peter Island Resort ponovo je otvoren krajem 2024. godine nakon sveobuhvatne rekonstrukcije i ponovo je vodeći odmarališni hotel sa 5 zvezdica bvi.org.uk. Na North Sound-u na ostrvu Virgin Gorda, Bitter End Yacht Club i Saba Rock su obnovljeni, a Biras Creek priprema novi razvoj (uključujući novi restoran na vodi) bvi.org.uk. Važno za Tortolu, vlada je dala prioritet obnovi Prospect Reef Resort-a (državnog, napuštenog kompleksa odmah izvan Road Town-a). Početkom 2024. izražen je interes za dugoročnim razvojem Prospect Reef-a i dobio je snažan odgovor, a do aprila 2025. ponude su bile u fazi procene bvi.org.uk. Vizija je hotel sa 4 zvezdice (ili više) sa najmanje 150 soba i konferencijskim salama za 300 delegata bvi.org.uk. Ako se ovaj projekat ostvari, popuniće ključnu prazninu pružanjem poslovnog hotela i konferencijskog centra na Tortoli, što će verovatno podstaći unapređenja u obližnjem Road Town-u i učiniti BVI privlačnijim za konferencije i jedriličarske događaje. Pored toga, u martu 2024. vlada je potpisala ugovor sa JOMA Properties za izgradnju novog butik hotela sa 65 soba u Port Purcell-u (Road Town), sa restoranom, prodajnim objektima, fitnes centrom i unapređenim marinama bvi.org.uk. Očekuje se da će ovaj projekat, koji se nalazi u zoni luke, uskoro početi i doprineće modernom ugostiteljskom kapacitetu glavnog grada. Kumulativni efekat ovih projekata je značajan: svi veliki rizorti su se vratili ili se ponovo otvaraju, a dodaju se i novi – što je potvrda poverenja u rast turizma na BVI. Za nekretnine to znači otvaranje novih radnih mesta (što povećava potražnju za stanovanjem zaposlenih), poboljšane pogodnosti (koje obližnja stambena područja čine privlačnijima) i generalno viši profil ostrva koji može privući više kupaca nekretnina.
- Marine i infrastruktura za plovidbu: BVI je prestonica jedrenja na Karibima, a kontinuirana ulaganja u marine donose koristi nekretninama povezanim sa jahtingom. Nanny Cay Marina na Tortoli proširena je nakon 2017. novim apartmanima i vezovima za brodove (mnogi su prodati ili iznajmljeni međunarodnim vlasnicima jahti). Yacht Harbour u Spanish Town-u, Virgin Gorda je renoviran. Kao deo razvoja North Sound-a, Oil Nut Bay i Yacht Club Costa Smeralda (YCCS) marina nude najsavremenija pristaništa za superjahte. Prisutnost ovih objekata ojačava tržište luksuznih nekretnina, jer vlasnici jahti često traže nekretninu kao bazu. Takođe, lokalna infrastruktura za plovidbu, kao što su terminali za feri, unapređuje se: West End Ferry Terminal na Tortoli (Soper’s Hole) predviđen je za modernu rekonstrukciju do 2026. godine uz projekat od 15 miliona dolara radi unapređenja pristupa iz Američkih Devičanskih Ostrva bvibeacon.com bvi.gov.vg. Privremeni objekat već je ponovo otvorio West End za međunarodne ferije krajem 2021. godinevirginislandsnewsonline.com, čime je obnovljena ključna veza s Jost Van Dyke i zapadnom Tortolom. Bolje luke za feri znače lakša putovanja između ostrva, što potencijalno povećava aktivnost na tržištu nekretnina na ostrvima (npr. neko ko živi na Jost-u može putovati na Tortolu zbog posla ako su feriji pouzdani, čime su nekretnine na Jost-u privlačnije za cjelogodišnje stanovanje).
- Putevi i komunalije: Iako nisu toliko u centru pažnje, stalna poboljšanja puteva, vodosistema i obnovljivih izvora energije postepeno poboljšavaju kvalitet života. Na Tortoli je obnovljen asfalt na ključnim pravcima (npr. ka East End-u i West End-u). Vlada takođe podstiče usvajanje obnovljivih izvora energije; broj solarnih instalacija polako raste, što može biti značajno za mesta van mreže poput Anegade ili vile u udaljenim brdima, čime te nekretnine postaju samodovoljnije i privlačnije. Fiber-optički internet proširen je na Tortoli i delovima Virgin Gorde, što je važno sada kada je rad na daljinu postao uobičajen. Pouzdan brzi internet je važan prodajni adut za nekretnine koje ciljaju digitalne nomade ili moderne kupce – BVI je ovde napredovala kroz partnerstva sa telekom firmama radi jačanja digitalne infrastrukture.
- Društvena infrastruktura: Projekti poput novih škola, medicinskih ustanova i centara za zajednicu indirektno utiču na tržište nekretnina unapređujući kvalitet života. Nova zgrada za Elmore Stoutt srednju školu u Road Town-u je završena, a planovi za moderno bolničko krilo ili klinike na sporednim ostrvima (Virgin Gorda ima novu kliniku) su u razmatranju. Ova poboljšanja mogu pojedine oblasti učiniti poželjnijim za porodice ili penzionere (na primer, blizina zdravstvene zaštite je prednost na Virgin Gordi).
Ukratko, BVI se nalazi u fazi obnovljenog rasta i modernizacije svoje infrastrukture. Sinergija poboljšanog transporta (avionskog i pomorskog), novih ugostiteljskih projekata i stalnog unapređenja komunalnih usluga stvara pozitivan povratni efekat za nekretnine. Nekretnine koje su nekada smatrane previše udaljenim mogu postati privlačnije kako se pristup poboljšava. Isto tako, luksuzni posedi postaju još vredniji kada privatni ili komercijalni avion može da sleti na obližnji aerodrom. Ključ za investitore je da prepoznaju koje će oblasti najviše imati koristi od toga. Na primer, vrednost zemljišta na Beef Island (Tortola) može porasti ako se aerodrom proširi; East End/Great Camanoe bi mogli zabeležiti veće interesovanje. Oblasti blizu West End ferry dock mogle bi dobiti na vrednosti kada nova terminalna zgrada počne s radom. I nesumnjivo, North Sound, Virgin Gorda će nastaviti da cveta kao luksuzna enklava s obzirom na koncentraciju projekata u tom području. Opšti pogled je da će razvoj infrastrukture 2025. godine i kasnije ići u pravcu rasta, što je dobar znak za tržište nekretnina, pod uslovom da se sprovodi na održiv način i uz očuvanje životne sredine.
Poreske implikacije i podsticaji za vlasnike nekretnina
Britanska Devičanska Ostrva su često istaknuta kao jurisdikcija pogodna za porez, a to se odnosi i na vlasništvo nad nekretninama. I pojedinci i korporacije smatraju BVI atraktivnim zbog relativno niskog poreskog opterećenja. Evo pregleda ključnih poreskih implikacija i podsticaja relevantnih za sektor nekretnina:
- Nema poreza na dohodak ili kapitalnu dobit: Vlada BVI ne naplaćuje lični porez na dohodak, porez na kapitalnu dobit, niti porez na nasledstvo za fizička lica. To znači da ako ostvarite prihod od izdavanja vaše nekretnine na BVI ili kasnije prodate nekretninu uz dobit, BVI vlasti ne oporezuju tu zaradu. (Ako ste poreski rezident druge zemlje, možete imati obaveze tamo, ali lokalno BVI neće uzimati deo.) Ovo je veliki podsticaj za investitore iz zemalja s visokim porezima – omogućava vam da zadržite celokupan prinos ili profit od svoje investicije u BVI nekretnine, osim skromnih lokalnih taksi. Prema finansijskim analizama, BVI politika nultih poreza na lični i korporativni dohodak je temelj njenog privlačnog karaktera kao jurisdikcije globalwealthprotection.com glomad.net. Suštinski, teritorija prihode ostvaruje indirektnim putem (kao što su takse za licence, dažbine i taksa na prenos) umesto kroz stalne poreze na dohodak ili imovinu.
- Porez na prenos (Stamp Duty): Kao što je ranije pomenuto, glavni porez prilikom kupovine nekretnine je porez na prenos. Za Belongere iznosi 4%; za ne-Belongere, 12% od kupoprodajne cene ili tržišne vrednosti (šta god je više) smithsgore.com. Postoji jedan važan podsticaj/izuzetak koji je postojao: prvi put kupci stanova koji su Belongeri imali su porez na prenos oslobođen ili vraćen tokom određenih perioda. Zapravo, od 2020. do 2021. godine, svi Belongeri imali su privremenu oslobađanje od poreza na prenos pri kupovini (kako bi se stimulisalo tržište tokom COVID-a) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Od 2022. godine, oslobađanje je smanjeno samo na prvu kupovinu kuće za Belongere bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Ova politika je značajno podstakla lokalno vlasništvo nad nekretninama – na primer, porast kupovine od strane Belongera tokom 2020–2021. godine delimično se pripisuje ovom poreskom oslobađanju. Početkom 2025. godine, to oslobađanje za prvu kupovinu i dalje predstavlja instrument koji vlada može koristiti kao podsticaj (i još postoji u određenoj formi, u skladu sa politikom, premda je podložan reviziji). Za strane kupce, takvo oslobađanje ne postoji; porez na prenos od 12% je fiksni trošak ulaska. Pronicljivi strani investitor će ovo uzeti u obzir pri računanju povrata. Vredi napomenuti da ako ne-Belonger osnuje BVI korporaciju (gde je sam vlasnik) radi kupovine nekretnine, viša stopa od 12% se i dalje odnosi jer je krajnje vlasništvo strano.
- Porez na imovinu: Godišnje stope poreza na imovinu u BVI su izuzetno niske po međunarodnim standardima, do te mere da su gotovo zanemarljive. Kao što je ranije navedeno, stranac sa parcelom od jednog jutra mogao bi plaćati oko 150 USD godišnje na ime poreza na zemljište bvi.gov.vg bvi.gov.vg, dok bi porez na kuću od 1,5% na procenjenu vrednost rente mogao iznositi nekoliko stotina dolara. Za lokalno stanovništvo je još manje. Politika iza ovoga je da se ne opterećuju vlasnici zemljišta čestim i visokim poreskim nametima – verovatno istorijska odluka u cilju podsticanja vlasništva nad zemljom kao sredstva za generacijsko bogatstvo (međ’ stanovnicima Britanskih Devičanskih Ostrva postoji snažan kulturološki etos po pitanju zemljišne svojine). Pogodnosti za blagovremeno plaćanje: Ako se porez na imovinu plati između 1. septembra i 30. novembra, izbegavaju se kamate i kazne bvi.gov.vg. Suštinski, sve dok platite do kraja godine, nema dodatnih troškova. Takođe, postoje izuzeća za određene ustanove (crkve, škole itd.) bvi.gov.vg, ali se to obično ne odnosi na privatne investitore. Zaključak je da su troškovi posedovanja nekretnine na BVI veoma niski – što je atraktivno za one koji imaju nekretninu koja deo godine nije u upotrebi (nećete dobijati velike poreske račune dok je prazna).
- Porez na prihod od zakupa: Zvanično, „porez na kuću“ od 1,5% godišnje procenjene vrednosti zakupa je mehanizam po kojem se oporezuje prihod od iznajmljivanja globalpropertyguide.com. U praktičnom smislu, ovo je niska efektivna poreska stopa. Na primer, ako se vila može iznajmiti za 50.000 USD godišnje, procenjena vrednost rente bi iznosila otprilike toliko, pa je 1,5% od 50.000 USD = 750 USD godišnje. U BVI ne postoji poseban poreski izveštaj za prihod od iznajmljivanja osim plaćanja ovog poreza na imovinu. Mnogi vlasnici takođe biraju da iznajmljuju kratkoročno po režimu poreza na hotelski smeštaj (što je 10% poreza na bruto zakup koji plaća gost, a država ga preuzima). Međutim, tih 10% poreza na hotele plaća gost, a ne vlasnik, tako da to nije poresko opterećenje na prihod vlasnika kao takvo (mada može uticati na cene zakupa). Važno je napomenuti da nema poreza po odbitku na prebacivanje prihoda od kirije u inostranstvo – investitori mogu slobodno preneti zaradu jer nema deviznih ograničenja na BVI.
- Podsticaji za razvoj: BVI nema program za dobijanje državljanstva ili direktnog boravka putem investicija, za razliku od nekih susednih karipskih država. Ipak, Vlada ponekad pruža podsticaje za određene vrste razvoja. Na primer, investitor u hotele može dobiti oslobađanje od carinskih dažbina na uvoz građevinskog materijala ili privremeni poreski odmor na korporativni profit kao deo dogovorenog sporazuma. To su individualni podsticaji, obično za veće projekte koji doprinose ekonomiji (ne za pojedinačne kupce kuća). U manjem obimu, kao što je već pomenuto, lokalni kupci koji prvi put kupuju su bili podstaknuti oslobađanjem od dažbine za pečat. Takođe su postojale subvencije ili programi finansiranja kako bi se lokalnom stanovništvu pomoglo da dođe do prve nekretnine (npr. putem Nacionalne banke ili stanova uz pomoć socijalnog osiguranja poput projekta Joe’s Hill Manor). Dok ovo direktno ne utiče na strane investitore, pokazuje usmerenost Vlade na podsticanje vlasništva nad nekretninama i razvoj. Strani investitor koji se udruži sa lokalnim partnerom na razvojnom projektu može indirektno imati koristi od bilo kojih lokalnih podsticaja koje partner ostvaruje.
- Troškovi i naknade: Vredno je napomenuti još nekoliko troškova koji, iako nisu porezi, utiču na finansijsku sliku. Troškovi osiguranja na BVI su visoki (osiguranje od uragana je skupo), a na premije se plaća porez (poput 7% poreza na premiju, što je standard u mnogim mestima). Ako osnujete BVI kompaniju za vlasništvo nad nekretninom, postoji godišnja taksa za licencu kompanije (nekoliko stotina dolara). Ovo su manji troškovi u poređenju sa velikom poreskom slikom, ali investitori treba da budu svesni njihovog postojanja.
Ukratko, poreski režim na BVI je značajna prednost za vlasnike nekretnina. On omogućava da se “kupi i zadrži” nekretnina uz minimalne troškove održavanja, i da se ostvari prihod ili dobit uz minimalno lokalno oporezivanje. Glavni poreski izazov je početna dažbina za strance. Nakon toga, redovni troškovi su niski, što BVI čini atraktivnim mestom za ulaganje u nekretnine. Ovo je jedan od razloga zašto BVI tržište nekretnina ima reputaciju otpornosti – vlasnici nisu pod pritiskom da prodaju zbog poreskih računa i mnogi mogu sebi priuštiti da dugoročno zadrže nekretnine. Vlada, sa svoje strane, balansira ovo prikupljajući prihode kroz svoju uspešnu industriju inkorporacije kompanija i druge naknade, uz održavanje poreske politike povoljne za investitore u nekretnine.
Ključni pokretači tržišta: turizam, finansije i rad na daljinu
Nekoliko osnovnih faktora utiče na potražnju (a donekle i na ponudu) na tržištu nekretnina BVI. Razumevanje ovih pokretača tržišta daje kontekst zašto se sektor nekretnina ponaša kako se ponaša i u kom pravcu bi mogao da ide:
- Oporavak i rast turizma: Turizam je oslonac privrede BVI, čini veliki deo zaposlenja i prihoda, i ima direktan uticaj na tržište nekretnina. Kada turizam napreduje, raste i potražnja za vilama, stanovima i zemljištem za nove ugostiteljske projekte. Nakon dvostrukih šokova uragana 2017. i pandemije 2020, broj turista koji posećuju BVI naglo je porastao. U 2024. teritorija je zabeležila 1,09 miliona dolazaka posetilaca – najviše od 2017. bvi.org.uk, uključujući rekordni broj gostiju na kruzerima i rast od 16,7% u broju turista koji noće bvi.org.uk. Ovaj ponovni uspon podstiče obnovljeno interesovanje za vikendice i odmarališta. Vlasnici koji izdaju svoje domove putem Airbnb-a ili agencija za vile ponovo beleže rezervacije na nivou pre pandemije, čime se poboljšava isplativost posedovanja druge kuće ovde. Takođe, investitori su sigurniji u pokretanju novih projekata (kako pokazuju rekonstruisana i nova odmarališta koja su ranije pomenuta). BVI-jev sektor jedrenja (jedan od najboljih na svetu za jahting) je veliki mamac, a popularni godišnji događaji – kao što su Prolećna regata, Poker Run itd. – povećavaju kratkoročnu potražnju za smeštajem i predstavljaju ostrva potencijalnim kupcima. Perspektiva za turizam ostaje pozitivna: kancelarija Premijera je naglasila da su rezultati 2024. značajna prekretnica i da su u toku napori za izradu Nacionalnog plana razvoja turizma za narednu deceniju bvi.org.uk. Ako BVI nastavi ovim putem (osim neočekivanih poremećaja), turizam će nastaviti da pokreće tržište nekretnina – kako direktnim investicijama (hoteli, vile), tako i indirektnim uticajem (ljudi se zaljube u ostrva tokom odmora i odluče da kupe nekretninu).
- Finansijske usluge i radnici iz inostranstva: Drugi stub ekonomije BVI je njena industrija finansijskih usluga – posebno osnivanje ofšor kompanija, fiducijarne usluge i upravljanje fondovima. Iako mnoge kompanije registrovane na BVI nemaju fizičko prisustvo, industrija ipak zapošljava nekoliko hiljada profesionalaca na teritoriji (pravnici, računovođe, upravnici trustova itd.). To su često dobro plaćeni stranci ili rezidenti koji čine čvrstu srednju i višu srednju klasu. Njihove stambene potrebe podstiču jedan segment tržišta nekretnina: dugoročni najam i kupovinu kuća u lepim kvartovima. Na primer, menadžer trust kompanije iz Londona može iznajmiti moderan stan na Cane Garden Bay ili kasnije kupiti kuću u Bellevue ili Cooten Bay na Tortoli. Snaga finansijskog sektora tako podržava potražnju za srednjim i visokim klasama stambenog prostora na Tortoli. Svako širenje (ili kontrakcija) ovog sektora može uticati na stopu popunjenosti i cene. Poslednjih godina, BVI se suočavala sa pritiscima (kao što su EU crne liste i globalne regulatorne promene), ali je prilagodila zakone kako bi ostala konkurentna. Od 2025. godine, industrija finansijskih usluga je stabilna i postepeno se diversifikuje (u fintech, porodične kancelarije itd.). Štaviše, mnogi u ovom sektoru preferiraju vlasništvo nad nekretninama – vlada podstiče rezidente na ovim poslovima da ulažu u nekretnine (zato postoje programi kao što su oslobađanje od dažbina na prenos vlasništva i posebni hipotekarni krediti). Dakle, ovaj pokretač je više faktor stabilnosti nego motor rasta, ali je ključan. Ako finansijske usluge dožive rast (recimo, preseljenja nakon pandemije ili novi ofšor proizvodi), to bi moglo povećati potražnju za izvršnim stanovanjem, poslovnim prostorom, pa čak i povećati prodaju luksuznih nekretnina kada se isplate bonusi.
- Trend rada na daljinu: Globalni pomak ka radu na daljinu, ubrzan pandemijom COVID-19, stvorio je novu klasu kupaca nekretnina: digitalne nomade i udaljene profesionalce koji žele da žive na prelepim mestima dok zadržavaju posao drugde. BVI, sa svojim zadivljujućim okruženjem i niskim porezima, predstavlja idealnog kandidata za privlačenje ovakvih pojedinaca. Prepoznajući to, vlada je pokrenula program “Work in Paradise” 2021. godine kako bi omogućila produžene boravke za radnike na daljinu caymaniantimes.ky caymaniantimes.ky. Iako nije bio toliko medijski propraćen kao programi Barbadosa ili Bermuda, ovaj potez je pokazao da je BVI otvoren za ovaj trend. Christie’s BVI stručnjaci za nekretnine ističu da je rad na daljinu učinio Tortolu “privlačnijom nego ikad”—profesionalci shvataju da mogu raditi iz vile na plaži sa pouzdanim internetom umesto iz kancelarije u gradu cirebvi.com. Ovo već podstiče potražnju za iznajmljivanjem i kupovinom: tehnološki preduzetnici, finansijski profesionalci i kreativci tragaju za dugoročnim vilama za iznajmljivanje ili čak kupuju kuće da bi se smestili u raju. Ključni zahtevi su dobra povezanost (koju je BVI unapredio) i životni sadržaji, kojih ima na pretek. Kako rad na daljinu postaje norma, verovatno će i BVI privući svoj deo “Zoom armije” koja traži tropske predele kao pozadinu. Ovaj trend posebno pogoduje ostrva poput Tortole i Virgin Gorde, gde infrastruktura može podržati radnike na daljinu (struja, internet, blizina aerodroma). Ovo je pokretač tržišta koji nije bio toliko značajan pre deset godina, ali u narednoj deceniji može činiti značajan deo aktivnosti na tržištu nekretnina—inicirajući praktično novi talas stranih stanovnika koji ne dolaze kao zaposleni kompanija, već kao samostalni relocirani stručnjaci.
- Globalna ekonomska klima i trendovi bogatstva: Kao tržište luksuznih i sekundarnih domova do određene mere, BVI je pod uticajem bogatstva imućnih ljudi iz ključnih zemalja izvora (SAD, Velika Britanija, Kanada, Evropa). Osobe sa visokim neto bogatstvom (HNWIs) su ostvarile značajno uvećanje bogatstva u poslednjih nekoliko godina, a mnogi od njih preusmeravaju portfolije kako bi uključili više realne imovine kao što su nekretnine. Karibi, sa svojim imidžom sigurnog utočišta tokom nestabilnih vremena, imali su koristi od toga što su HNWIs tražili utočište tokom pandemije. BVI je doživeo deo tog priliva 2020–21. Sada, sa inflacijom i zabrinutošću zbog recesije u periodu 2023–25, neki bogati investitori su napravili pauzu – što se odrazilo na pad stranih prodaja u 2023. bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Međutim, prognoze ukazuju da će se, ako inflacija oslabi i kamatne stope padnu, povratiti poverenje investitora i da bi imovina poput nekretnina na BVI mogla biti tražena i kao investicija i kao životni izbor bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Dodatno, kretanja valuta (jak američki dolar može značiti da više Amerikanaca kupuje u inostranstvu, dok Britanci mogu čekati ako je funta slaba) i politička stabilnost (BVI je imao određene izazove u upravljanju, ali je generalno stabilan) takođe utiču na odluke. Značajno je što se očekuje rast interesovanja američkih investitora prema lokalnim podacima sa tržišta bvi.gov.vg bvi.gov.vg – moguće zbog ekonomske optimističnosti ili jednostavno zbog više marketinga BVI-a američkim kupcima.
- Kvalitet života i bezbednost: Na kraju, ne treba potcenjivati nematerijalne pokretače kao što su visok kvalitet života, nizak nivo kriminala i osećaj zajednice na BVI. Mnogi ljudi biraju BVI u odnosu na druge zemlje jer je to engleski govorno područje, relativno bezbedno mesto za odgajanje porodice ili za penzionisanje. Ne postoji masovni turizam u razmeri koja se vidi, recimo, u susednim USVI ili Portoriku; BVI ostaje diskretan i luksuzan. Stanovništvo je takođe blisko povezano, a novi doseljenici često ističu gostoljubivost zajednice. U vremenima globalne nesigurnosti, ovakvo okruženje je veoma privlačno. To posebno podstiče tražnju u segmentu stranih rukovodilaca i penzionera. Na primer, finansijski stručnjak pred penzijom može prihvatiti posao na BVI na nekoliko godina i zatim ostati, kupiti kuću, upravo zbog načina života i bezbednosti.
Ukratko, tržište nekretnina na Devičanskim ostrvima pokreće kombinacija vitalnosti turizma, jake baze stanovnika iz finansijskog sektora, sve većeg priliva radnika na daljinu i preferencija globalne elite. Ovi faktori zajedno stvaraju temelj za tržište. Kada se svi usklade pozitivno – kao na primer ekspanzija turizma i stabilna globalna ekonomija – tržište nekretnina na Devičanskim ostrvima cveta. Kada jedan od faktora oslabi (npr. pad turizma 2020. ili globalnih finansija 2008.), tržište reaguje u skladu s tim. Zaključno sa 2025. godinom, većina pokazatelja (turizam, rad na daljinu, interesovanje bogatih pojedinaca) je povoljna, dok neki (globalne kamatne stope, zaostala birokratija oko licenci) i dalje pokušavaju da sustignu. Stalna međuzavisnost ovih sila će određivati pravac tržišta u narednim godinama.
Prognoze stručnjaka i pogled unapred za 2026. i dalje
Šta stručnjaci predviđaju za tržište nekretnina Devičanskih ostrva u drugoj polovini 2020-ih? Iako su precizne prognoze uvek izazov za tržište male veličine kao što je BVI, konsenzus lokalnih analitičara, investitora i državnog pogleda sugeriše oprezno optimističnu budućnost sa nekoliko ključnih uslova i prekretnica koje treba pratiti.
- Povratak obima transakcija: Nakon izraženog pada tokom 2023–24, stručnjaci očekuju veću aktivnost na tržištu u 2025–2026. Rani pokazatelji iz sredine 2024. godine već su pokazali rast od 26,7% u broju prodatih nekretnina u prvih šest meseci 2024. u poređenju sa istim periodom 2023. godine bvi.gov.vg bvi.gov.vg, što nagoveštava da je tržište možda dotaklo dno i da se oporavlja. Ako državni reforme radi ubrzanja obrade NBLHL dozvola budu efikasno sprovedene, 2025. bi mogla doneti više zaključenih stranih ugovora na vreme, što bi povećalo ukupan broj. Ministar finansija je naglasio da je ubrzanje izdavanja dozvola za kupovinu zemlje ključno za rezultate tržišta 2025. i kasnije bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Očekuje se da će vlada uložiti veliki trud u ovom pravcu (već su uvedeni fiksni rokovi i dodatno osoblje u resornom ministarstvu). Tako bi do 2026. godine broj godišnjih prodaja mogao da se vrati bliže “normalnim” nivoima iz pre 2020. (možda 200–300 prodatih nekretnina godišnje na nivou ostrva, pod pretpostavkom da nema spoljnih šokova).
- Postepeno povećanje cena: Što se tiče cena, kratkoročna prognoza je za postepeno kretanje nagore, a ne za nagle skokove. Makroekonomski pregled vlade pokazao je da su, uprkos promenama u obimu, cene ostale stabilne poslednjih godina smithsgore.com, a insajderi predviđaju sličan stabilan trend sa blagim pozitivnim pomakom. Ako se tražnja obnovi i ponuda ostane ograničena (što i jeste – obale je ograničeno, a vila na tržištu ima samo određeni broj u isto vreme), osnovna ekonomija ukazuje na blagi rast cena, posebno na atraktivnim lokacijama. Luksuzne nekretnine bi mogle predvoditi tržište: jedinstveni posedi mogu postaviti nove rekorde ako naiđe pravi kupac (priča se da je nekoliko višemilionskih prodaja u pregovorima za 2025. godinu). Ipak, za prosečnu kuću očekuje se skromno uvećanje vrednosti u skladu sa inflacijom ili blago iznad (recimo 3–5% godišnje). Jedan faktor neizvesnosti su građevinski troškovi – ako cene materijala i radne snage porastu, nova gradnja će zahtevati više cene prodaje da bi bila isplativa, što bi moglo pogurati cene generalno naviše. Za sada se ipak očekuju stabilni troškovi i stabilne cene, zbog čega je BVI pre svega tržište za „kupovinu radi životnog stila i sigurnog dobitka”, a ne spekulativno tržište brzih preprodaja.
- Poboljšanje osećaja među investitorima: Očekivanja među stručnjacima za nekretnine u BVI su bolja u odnosu na prošlu godinu. Oni navode povećanje avionskih linija (letovi American Airlines-a) i otvaranje luksuznih rizorta kao faktore koji jačaju poverenje. Jedan poznati investitor opisao je tržište kao i dalje „vruće” za dobro pozicionirane nekretnine i izrazio uverenje da će se taj trend nastaviti oilnutbay.com – iako ta izjava potiče iz 2019. godine, ponovo je aktuelna s obzirom na rast turizma. Lokalne agencije u 2025. godini beleže ponovni porast upita iz Severne Amerike i Evrope. Nesigurnost zbog pandemije ustupila je mesto shvatanju da je Karibi traženo utočište, a način na koji su BVI upravljali krizama (uspešno su se izborili s COVID-om i obnovili se od uragana) dodatno uliva poverenje. Politička posvećenost vlade dobrom upravljanju i transparentnosti, kao odgovor na Komisiju za istragu iz 2021. godine, još je jedan važan faktor – stabilnost i vladavina prava su ključni za investitore, a BVI namerava da to dodatno ojača. Ako se ovaj napredak nastavi, možemo očekivati više stranih kupaca, posebno penzionera i onih koji traže sigurnost svog kapitala.
- Nastavak rasta u luksuznim i nišnim segmentima: Predviđa se da će luksuzni segment nastaviti širenje. Sa Mosquito Island sada domaćinom više novih imanja milijardera i Oil Nut Bay koji i dalje prodaje nove parcele, najviši segment će periodično generisati prodaje koje privlače pažnju javnosti. Eko-luksuz je novi nišni trend – možda na Anegadi ili manjim ostrvima – jer je održivost značajna prodajna tačka. Ne iznenadite se ako za nekoliko godina čujemo o velikom eko-odmaralištu sa rezidencijama na Anegadi ili privatnom ostrvu koje je prodato za zelenu izgradnju. Nekretnine na obali marine su još jedan nišni segment za koji se očekuje rast (popularnost jedrenja i mega-jahti je na rekordnom nivou, a BVI toj publici nudi mnogo). Vladina sopstvena prognoza navodi da “luksuzni projekti u Long Bay, Oil Nut Bay, Gorda Estate i Eustatia Island nastaviće da utiču na tržište” bvi.gov.vg, što implicira da će ovi projekti održavati visok obim i interesovanje na samom vrhu tržišta.
- Podrška lokalnom tržištu: Sa lokalne strane, vlada je zainteresovana da održi učešće lokalnog stanovništva na tržištu nekretnina. Programi za pomoć Belonger-ima pri kupovini domova (kao što su posebni krediti, stambeni projekti kao što je Joe’s Hill Manor koji je isporučio desetine novih domova) obezbediće da lokalno stanovništvo i dalje čini veliki deo transakcija (kao što je bio slučaj, čineći 82–84% broja prodaja u 2022–23) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Ova okosnica domaćih kupaca znači da bi srednji deo tržišta trebalo da ostane aktivan. Ako kamatne stope padnu, lokalno zaduživanje može da poraste, dodatno stimulišući kupovinu. Blagi porast vrednosti prodaje Belonger-a u 2023. u odnosu na 2022. godinu bvi.gov.vg bvi.gov.vg sugeriše da se lokalno tržište već stabilizuje nakon promena u oslobađanju od poreza na promet nekretnina. Do 2026. godine, može se dogoditi da lokalno stanovništvo ponovo dostigne rekordne nivoe vlasništva nad domovima, ako ekonomija ostane zdrava.
- Rizici za prognozu: Važno je ublažiti pozitivan izgled sa potencijalnim rizicima. Klimatske promene i ekstremni vremenski uslovi ostaju najveća pretnja – snažan uragan može vratiti tržište unazad za godinu ili više, kao što je već viđeno. Prognoza pretpostavlja prosečne sezone uragana; katastrofalan udar bi odložio napredak. Takođe, globalni ekonomski pad predstavlja rizik: ako SAD ili Evropa uđu u recesiju 2025. godine, kupovina luksuznih dobara poput vikendica može opasti. Ofšor finansijski sektor BVI mora da se prilagodi promenama globalne poreske politike; svaki veći gubitak posla tamo bi mogao uticati na tržište nekretnina u Road Townu i šire. Na kraju, sprovođenje lokalnih reformi je ključno – na primer, ako novi NBLHL ciljevi obrade dozvola zapravo ne budu ostvareni i dozvole i dalje kasne više od godinu dana, neki strani kupci bi mogli odustati, utišavajući oporavak.
- Zaključak – Prognoza: Uzimajući sve faktore u obzir, konsenzus prognoza kaže da će 2025. označiti početak oporavka, a 2026–2027. godinu puniji povratak rasta tržišta nekretnina BVI. Umereni rast cena (srednji jednocifreni procenat godišnje) u većini segmenata, viši u luksuznoj kategoriji. Obim transakcija će rasti, moguće će premašiti nivo iz vremena pre pandemije do 2027. ako reformske dozvole u potpunosti stupe na snagu. Očekuje se veća građevinska aktivnost, kako stambena (nove vile, možda i poneki kondominijum), tako i komercijalna (hoteli, marina), s obzirom na najavljene projekte. Do 2030. BVI bi mogao imati prošireni aerodrom, nove rizorte i reputaciju premijum destinacije za udaljene radne elite – sve to podiže tržište nekretnina. Fraza iz Christie’s BVI izveštaja sažima sentiment: „Za one koji žele da investiraju u tržište nekretnina na Tortoli, budućnost je svetla” cirebvi.com cirebvi.com. Potreban je oprezan optimizam, ali temelji za uspešno tržište nekretnina se postavljaju na Britanskim Devičanskim Ostrvima.
Izvori:
- Smiths Gore BVI – Market Insights 2023/24 (Podaci i analiza tržišta nekretnina) smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
- Vlada Devičanskih Ostrva – Makroekonomski pregled i prognoze za 2023-2025. (Sekcija o nekretninama i dodatak) bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
- Virgin Islands News Online – Komentar na pad tržišta nekretnina (april 2025) virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com
- O’Neal Webster (advokatska kancelarija) – Objašnjenje: Nova pravila za vlasnike zemljišta koji nisu državljani (januar 2024) onealwebster.com onealwebster.com onealwebster.com
- Smiths Gore / Christie’s – Vodič za kupovinu na Devičanskim Ostrvima za strane državljane smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
- Vlada BVI – Informacije o porezu na imovinu bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
- Vlada BVI – Teritorijalno obraćanje premijera za 2025. (Najvažniji podaci o turizmu i razvoju) bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk
- Christie’s International Real Estate BVI – Blog: Budućnost nekretnina na Tortoli cirebvi.com cirebvi.com cirebvi.com
- Caymanian Times – Pokretanje programa „BVI Work From Paradise” (maj 2021) caymaniantimes.ky
