Maloprodajni sektor – vrhunska kupovina ostaje jaka
Maloprodajni nepokretnosti u Cirihu pokazale su se izuzetno otpornim. Zapravo, glavna trgovačka ulica grada, Bahnhofstrasse, ostaje jedna od najskupljih maloprodajnih lokacija na svetu. Najamnine za vrhunsku maloprodaju u glavnim ulicama porasle su za više od 20% od 2020. godine, dostigavši oko 10.250 CHF po m² godišnje do kraja 2024. jll.com. Ovo postavlja vodeću ulicu Ciriha odmah iza Pariza i Londona u Evropi po troškovima najma u maloprodaji jll.com. Tako visoke najamnine odražavaju intenzivnu potražnju luksuznih brendova i trgovaca za ograničenim prodajnim prostorima. Praznine na Bahnhofstrasse su praktično 0% jll.com – svaki dostupan lokal odmah se preuzima. Poslednjih godina, nekoliko globalnih brendova proširilo je prodavnice ili ušlo u ovu ulicu, održavajući punu popunjenost. Status Ciriha kao bogatog svetskog grada to podržava: on vodi Evropu po kupovnoj moći po glavi stanovnika, što snažno podržava potrošnju u maloprodaji jll.com. Stalan priliv turista, poslovnih putnika i stanovnika sa visokim neto bogatstvom obezbeđuje kontinuiranu prodaju u luksuznim buticima, prodavnicama satova/nakitom i u sektoru visoke mode. Čak i sa rastom e-trgovine, iskustvo i prestiž prisustva na Bahnhofstrasse ostaje nezamenjiv za trgovce. Slična situacija je i u drugim vrhunskim zonama kao što su Stari grad i Seefeldovi butici – potražnja je jaka, a slobodnih prostora minimalno.S obzirom na to, sekundarne maloprodajne lokacije suočavaju se sa složenijom situacijom. Neke sporedne ulice i manje centralni tržni centri morali su da se reorganizuju nakon COVID-a, a maloprodavci iz srednjeg segmenta obraćaju pažnju na konkurenciju iz onlajn prodaje. Ukupan broj posetilaca u Cirihu se oporavio povratkom turista i kancelarijskih radnika, ali kupci sada očekuju više od samih prodavnica – uspešne maloprodajne lokacije nude iskustva (kafiće, događaje) i pogodnosti. Ipak, u poređenju sa mnogim gradovima, maloprodajni sektor Ciriha se dobro drži. Potrošačko poverenje podržano je niskom inflacijom i rastućim platama u Švajcarskoj, a nezaposlenost je veoma niska. Vlasnici lokala u centralnim ulicama postigli su rekordne rente u 2024. godini jll.com, što ukazuje na snažno poverenje maloprodajnih lanaca u fizičko prisustvo ovde. Zbog toga su investitori i dalje zainteresovani za najatraktivnije maloprodajne nekretnine, koje nude stabilan prihod (iako su prinosi niski zbog visokih cena). Gledajući unapred, performanse u maloprodaji će se najverovatnije razlikovati po segmentima: ultra-premijum će i dalje napredovati, dok će slabije lokacije morati da inoviraju. Ako turizam iz Azije i SAD-a poraste u narednim godinama, to će dodatno podstaći centralnu maloprodaju. Suprotno tome, svaki pad potrošnje ili nove navike u e-trgovini mogli bi da izvrše pritisak na manje kvalitetne lokale. Za sada, tržište maloprodajnih nekretnina u Cirihu je priča o snazi na vrhu – „Lokacija, lokacija, lokacija“ i dalje važi, pri čemu Bahnhofstrasse beleži svetski visoke rente i nultu stopu slobodnih prostora usled neprekidne potražnje jll.com.
Industrijski i logistički sektor – Visoka potražnja, ograničena ponuda
Industrijski i logistički objekti u regionu Ciriha (i širom Švajcarske) beleže robustnu potražnju i smanjenje praznih prostora. Od 2023. godine, stopa praznih logističkih nekretnina namenjenih investiranju na nacionalnom nivou pala je na oko 5,1%, sa 7,7% u 2019. jll.com. Drugim rečima, skladišta i distributivni centri su sve popunjeniji, zahvaljujući rastu e-trgovine, reorganizaciji lanca snabdevanja i kompanijama koje drže veće zalihe. Geografija švajcarske logistike koncentriše se duž glavnih transportnih koridora – veliki deo objekata nalazi se u trouglu Bazel–Cirih–Solothurn i oko većih gradskih područja jll.com. Cirih, koji se nalazi na raskrsnici autoputeva i blizu aerodroma, predstavlja primarni logistički centar, ali je i prostorno ograničen. Mnoga industrijska zemljišta preuređena su u kancelarije ili stambene zgrade (posebno u samom Cirihu), što ograničava izgradnju novih skladišta. Mnogi postojeći lageri su stariji i nisu potpuno prilagođeni savremenim potrebama (npr. niža spratna visina, manje utovarno-istovarnih rampi) jll.com, što znači da je logistički prostor razreda A izuzetno redak.Zakupnine za logistički/industrijski prostor u regiji Ciriha obično se kreću od otprilike 85 do 140 CHF po m² godišnje, u zavisnosti od veličine i lokacije jll.com. Ove zakupnine su relativno visoke po međunarodnim standardima (odražavajući visoke švajcarske cene zemljišta i gradnje). Rast zakupnina je bio umeren, ali stabilan, kako opada broj praznih prostora. Investitori pokazuju sve veće interesovanje za ovu klasu nekretnina zbog stabilnosti prihoda i potencijala za rast – prinosi na logističke objekte, iako niski u Švajcarskoj (~4–5%), nešto su viši nego prinosi na poslovne prostore. Važno je napomenuti da je većina logističkog nekretnina u Švajcarskoj u vlasništvu korisnika (kompanije poseduju svoja skladišta) jll.com. Na nacionalnom nivou je samo oko 300 logističkih objekata izdati kao investicioni poslovi jll.com. Ovo dodatno doprinosi nelikvidnosti i ekskluzivnosti ovog sektora. Retki investicioni objekti koji se pojave na tržištu izazivaju veliku konkurenciju, uključujući i strane institucionalne kupce koje privlači švajcarska stabilnost.
U narednim godinama, očekuje se da će razvoj logistike ostati ograničen. Pogodno zemljište oko Ciriha za izgradnju novih velikih skladišta je ograničeno i strogo regulisano. Međutim, neke industrijske zone na periferiji grada i duž autoputa A1 intenzivnije se koriste – stariji objekti bi mogli dobiti višespratne logističke objekte ili biti podeljeni za urbanu “poslednju milju” distribucije. Trend nearshoringa (veće skladištenje zaliha unutar Švajcarske) i rast onlajn kupovine zadržaće veliku potražnju za modernim logističkim prostorom. Kao rezultat toga, praznine bi se mogle dodatno smanjiti, a kirije postepeno povećati, naročito za vrhunske skladišne jedinice. Jedan izazov je rekonstrukcija zastarelih objekata – mnoge starije industrijske zgrade ne ispunjavaju trenutne logističke zahteve jll.com. Primjenjuju se kreativna rešenja poput prenamene delova tih zgrada u samouslužna skladišta ili jedinice za mala i srednja preduzeća, kako bi se smanjila vakancija jll.com. Sve u svemu, perspektiva industrijskih nekretnina u Cirihu je pozitivna, obeležena oskudicom i snažnom potražnjom. Ova niša možda nije u centru pažnje kao stambene ili kancelarijske nekretnine, ali nudi nove prilike za investitore koji umeju da prođu kroz regulative i pronađu odgovarajuće nekretnine – osnove niskog stepena praznine i stalne potrebe za iznajmljivanjem su čvrsto postavljene jll.com.
Investicioni izgled: prinosi, strani interes & prilike
Strana ulaganja i regulative: Važno je napomenuti da Švajcarska ima stroga pravila (Lex Koller) koja ograničavaju strano vlasništvo nad stambenim nekretninama.
Nerezidentni stranci generalno ne mogu da kupuju stanove u Cirihu (osim u retkim slučajevima ili putem određenih izuzetih struktura) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Međutim, stranci mogu slobodno ulagati u komercijalne nekretnine, a do sada su takođe mogli bez ograničenja kupovati akcije u švajcarskim kompanijama za nekretnine ili fondovima jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ovo je omogućilo stranom institucionalnom kapitalu da indirektno uđe na tržište Ciriha.Postoji značajno globalno interesovanje – državni investicioni fondovi, globalni REIT-ovi i privatni investitori su uložili novac u švajcarske fondove za nekretnine, projekte razvoja i akvizicije komercijalne imovine.Na primer, za poslovne zgrade i maloprodajne objekte u Cirihu često se nadmeću nemački fondovi ili investitori sa Bliskog istoka.Međutim, ubuduće regulatorni okvir može postati strožiji.U martu 2025. švajcarska vlada je najavila planove da dalje ograniči kupovinu nekretnina od strane stranaca, potencijalno ukidajući izuzetak koji je dozvoljavao strancima da slobodno kupuju akcije kotiranih kompanija za nekretnine jacquemoudstanislas.ch.Ako budu sprovedene, takve reforme (koje su trenutno u razmatranju) bi zahtevale odobrenje vlade za strane investitore čak i za indirektne udjele u nekretninama, što predstavlja veliku promenu sa ciljem hlađenja potražnje jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ово је изазвало забринутост да би страни капитал могао бити одвраћен.Ipak, zakonodavni proces je u toku – sve promene će zahtevati vreme i mogle bi biti ublažene jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.За сада, интересовање страних инвеститора остаје велико, посебно за комерцијалну имовину и партнерства у развоју.Stabilni prinosi na tržištu sa niskim kamatama: Nekretnine u Cirihu smatraju se „sigurnim utočištem” za ulaganja, nudeći stabilnost umesto visokih prinosa. U 2025. godini, vrhunske stambene i poslovne nekretnine u Cirihu obično donose prinos od samo oko 2,5%–3,5% godišnje (bruto) foxstone.ch. Ovi prinosi su skromni, što odražava visoke procene i nizak rizik švajcarskih nekretnina. Za institucionalne investitore kao što su penzioni fondovi i osiguravajuće kompanije, pouzdanost nekretnina u Cirihu i očuvanje kapitala čine ih osnovom portfolija. Zapravo, glavni vlasnici izveštavaju o stabilnim ili rastućim vrednostima – na primer, Swiss Life (jedan od najvećih investitora u nekretnine u Švajcarskoj) naveo je da je fer vrednost njegovog portfolija porasla za ~0,2% u Q1 2025., suprotno od bilo kakvog pada reuters.com. Prihodi od zakupa se smatraju izuzetno sigurnim zahvaljujući potpunoj popunjenosti i snažnoj kreditnoj sposobnosti zakupaca u Cirihu. Ukupni prinosi u budućnosti se očekuju uglavnom iz prihoda uz blagi kapitalski rast (prognoza ~1–4% godišnjeg rasta cena u narednim godinama investropa.com). Međunarodne investitore takođe i dalje privlači tržište uprkos niskim prinosima zbog statusa Švajcarske kao sigurnog utočišta. Tokom perioda globalne nesigurnosti, nekretnine u Cirihu privlače strane kupce koji traže očuvanje bogatstva investropa.com. Snažan švajcarski franak i politička stabilnost zemlje dodatno doprinose atraktivnosti.
Nove prilike – Zeleni i specijalizovani segmenti: Investitori takođe prate nove niše i prilike za dodavanje vrednosti na tržištu Ciriha. Jedna od glavnih tema je održivost. Raste potražnja (od strane zakupaca i kupaca) za ekološki prihvatljivim, energetski efikasnim zgradama, a nekretnine sa zelenim sertifikatima mogu ostvariti višu cenu investropa.com. Vladin podsticaj za smanjenje emisije ugljenika – na primer, novi zakon nalaže solarne panele na većini novih zgrada pv-magazine.com – zahtevaće obnovu starijih objekata i razvoj infrastrukture za obnovljive izvore energije. Ovo stvara mogućnosti za investitore da unaprede starije zgrade kroz dodatnu izolaciju, ugradnju toplotnih pumpi, solarne panele itd., čime se podiže vrednost i ispunjavaju zeleni propisi. Drugi trend je tehnologija i PropTech u nekretninama: pametne kućne funkcije, digitalne usluge za stanare i analitika podataka podižu vrednost nekretnina (posebno privlačno tehnološki osvešćenim stanarima na tržištu Ciriha) investropa.com.
Određeni sektori nekretnina takođe nude potencijal za rast. Logistički i life-science objekti su traženi, ali ih ima malo – adaptacija ili izgradnja industrijskih prostora na periferiji grada za potrebe logistike „poslednje milje” ili laboratorija/istraživanja predstavlja obećavajuću mogućnost. Stambeni razvoj u “B” lokacijama oko Ciriha je još jedna prilika: zbog izuzetno visokih cena u centru grada, predgrađa ili mesta za dnevne migracije cvetaju (investitori ciljaju ova mesta za izgradnju novih stanova za iznajmljivanje, gde prinose mogu biti nešto veće) foxstone.ch. Zaista, prigradski regioni sa dobrim vezama do gradskog prevoza postaju nove investicione tačke, jer zakupci traže relativno pristupačne opcije van centra foxstone.ch. Dodatno, alternativni stambeni modeli sve više dobijaju pažnju: co-living i zadružno stanovanje. Cirih ima dugu tradiciju neprofitnih stambenih zadruga i grad podstiče ovaj sektor (cilj je da 33% stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga) digitalcollection.zhaw.ch. Iako ne maksimizuje profit, razvoj zadruga nudi stabilne, dugoročne povrate i često podrazumeva saradnju javnog i privatnog sektora na gradskim parcelama – institucionalni investitori, poput penzionih fondova, oprezno ulažu u ovakve projekte kao strategiju prilagođenu ESG standardima. Sa privatne strane, co-living prostori sa fleksibilnim zakupom i zajedničkim sadržajima privlače mlade profesionalce i strance, predstavljajući nišu na koju treba obratiti pažnju.
Povraćajna prognoza: Sve u svemu, investitori mogu očekivati umerene, ali pouzdane povrate od nekretnina u Cirihu u narednim godinama. Najbolje stambene i komercijalne nekretnine mogu doneti oko 3% godišnje u gotovinskom toku foxstone.ch, plus nekoliko procenata kroz kapitalnu aprecijaciju – što nije spektakularno, ali je u skladu sa švajcarskim profilom niskog rizika. Oni koji traže veće prinose okreću se strategijama dodavanja vrednosti (npr. renoviranje starijih stanova za prodaju na tržištu vlasništva, uz snažnu potražnju kupaca) ili razvojima (iako visoki troškovi izgradnje i regulative to čine izazovnim u Cirihu). Platforme poput crowdfunding ulaganja u nekretnine takođe su se pojavile na tržištu (npr. Foxstone, Crowdhouse) i omogućavaju investitorima da preuzmu nešto veći rizik za ciljne prinose u rasponu od 5–7% kroz diverzifikovane portfolije nekretnina foxstone.ch. Interesovanje iz inostranstva verovatno će se zadržati za osnovne nekretnine, osim ako novi zakoni to drastično ne ograniče. Ukratko, investiciona perspektiva Ciriha ostaje pozitivna, ali konkurentna – stabilnost i ograničena ponuda sugerišu da će vrednosti ostati stabilne, ali investitori moraju biti kreativni u traženju prinosa. Ključne prilike nalaze se u unapređenju održivosti, zadovoljenju potražnje za stanovanjem u nedovoljno razvijenim segmentima i iskorišćavanju kontinuiranog rasta Ciriha uz snalaženje u promenljivom regulatornom okruženju.
Ključni kvartovi i žarišta nekretnina
Ciriha je grad različitih četvrti, od kojih svaka ima svoj karakter i trendove na tržištu nekretnina. U nastavku ističemo nekoliko ključnih kvartova – od ultra-prestižnih naselja uz jezero do novih urbanih zona – uključujući njihove cenovne nivoe, razloge popularnosti, razvojne projekte i faktore kvaliteta života:
- Enge (Okrug 2) – Luksuzni život uz jezero. Enge, na južnoj strani centralnog Ciriha, postao je magnet za vrhunske apartmane i imućne profesionalce. Cene ovde u proseku iznose oko 18.300 CHF po m² investropa.com, među najvišima u gradu. Nedavni luksuzni projekti (sa pogodnostima poput privatnih teretana i konsijerž usluga) privlače bogate strance i tehnološke rukovodioce u Enge investropa.com. Privlačnost ovog dela grada leži u njegovoj prvoklasnoj lokaciji – na pešačkoj udaljenosti od centra poslovne četvrti, uz obalu jezera, i sa pogodnostima poput Rieter parka i muzeja Bärengasse. Kvalitet života je izvanredan: Enge nudi luksuznu kupovinu, međunarodne škole i kratak prevoz do finansijskog centra Paradeplatz. Sa novim premium projektima koji su još u pripremi, ekskluzivitet Enge-a – i visoke cene – očekuje se da će se zadržati investropa.com.
- Seefeld (Okrug 8) – Najtraženiji deo uz Ciriško jezero. Seefeld je izuzetno traženo naselje istočno od centra grada, cenjeno zbog blizine Ciriškom jezeru, modernih restorana i živahne atmosfere. Nekretnine ovde dostižu najviše cene (među najvišima po m² u Cirihu) i uživaju ogromnu potražnju investropa.com. Slobodni stanovi gotovo da ne postoje – svi žele da žive u Seefeldu. Uprkos niskim prihodima od rente od ~2–3% (što ukazuje na vrlo visoke kapitalne vrednosti), konstantno niske slobodne jedinice i premijumske kirije naglašavaju poželjnost ove oblasti investropa.com. Seefeld nudi miks elegantnih istorijskih zgrada i modernih apartmana, od kojih su mnogi sa pogledom na jezero. Stanovnici uživaju u odmoru na obali, zelenim površinama poput parka Zürichhorn i buticima. Popularan je i kod imućnih lokalaca i stranaca. S obzirom na vrlo ograničenu zemlju, u Seefeldu ima malo novih gradnji (osim povremenih luksuznih stanova), tako da je ponuda stalno mala. Očekujte da Seefeld ostane luksuzna enklava, sa izvanrednim kvalitetom života i cenama koje to prate.
- Fluntern (Opština 7) – Prestiž na Zürichbergu. Fluntern se nalazi na pošumljenim padinama brda Zürichberg i predstavlja jednu od najprestižnijih stambenih četvrti u Cirihu. Poznat je po prelepim pogledima, luksuznim vilama i vrhunskim školama. Porodice posebno priželjkuju Fluntern zbog elitnih obrazovnih opcija – u komšiluku se nalaze poznate škole (poput ogranka Zurich International School i odličnih državnih osnovnih škola) koje redovno beleže visok upis. Kuće u Flunternu su prostrane i često arhitektonski upečatljive, sa mnogim ambasadama i rezidencijama rukovodilaca smeštenim ovde. Cene nekretnina su veoma visoke (uporedive sa jezerskim kvartovima) i ponuda je stalno ograničena – svaka nekretnina u Flunternu izaziva momentalno interesovanje. Zona nudi mirnu, zelenu okolinu (blizu zoološkog vrta i šumskih staza), a ipak je na samo nekoliko minuta od centra grada tramvajem. Građevinska aktivnost je minimalna zbog strogih pravila koja štite karakter područja. Ukratko, Fluntern pruža privatnost, prirodu i prestiž, što ga održava veoma traženim među ciriškom elitom.
- Zürich West / Kreis 5 (Opština 5) – Od industrijske do trendi četvrti. Kreis 5, poznat i kao Zurich West, prošao je transformaciju od grube industrijske zone do jedne od najtrendi četvrti u gradu. Ova kontinuirana gentrifikacija je podigla vrednost nekretnina – prosečne cene stanova ovde su dostigle oko 14.600 CHF po m² u 2024. godini, što je za 3% više u odnosu na prošlu godinu investropa.com. Obiluje novim projektima: stare magacine zamenili su loft stanovi, umetničke galerije, tehnološke kancelarije i mesta za noćni život. Mladi profesionalci i kreativci hrle u Kreis 5 zbog njegove moderne energije i relativne pristupačnosti u poređenju sa centrom grada investropa.com. Grad je aktivno ulagao u unapređenje kvaliteta života u Kreis 5 – dodajući parkove, škole i kulturne prostore kako bi oblast postala pogodnija za porodice investropa.com. Transportne veze su odlične (više tramvajskih linija, obližnja stanica Hardbrücke). Sa velikim projektima kao što su Europaallee (odmah preko pruge) i lokalne rekonstrukcije, zamah se nastavlja. Kreis 5 danas ima neke od najmodernijih restorana, klubova i dizajnerskih prodavnica u Cirihu, uz nove komunalne sadržaje. Nudi jedinstven urbani stil života, pa se potražnja (i cene) očekuje da će nastaviti da rastu zajedno sa njegovom stalnom renesansom investropa.com.
- Altstetten (Distrikt 9) – Razvijajući gradski centar. Altstetten, u zapadnom Cirihu, privlači pažnju kao povoljnije stambeno područje sa potencijalom za rast. Godinama je to bio pretežno industrijski/radnički okrug, ali poslednje promene su bile dramatične. Cene nekretnina u centru Ciriha su drastično porasle, “što je nateralo mnoge kupce i zakupce da istraže Altstetten kao pristupačniju opciju” investropa.com investropa.com. Prosečne cene po m² ovde su značajno niže nego u centru grada (što ga čini jednom od najboljih vrednosti u Cirihu) investropa.com. Istovremeno, Altstetten je doživeo značajna infrastrukturna unapređenja – naročito, produženje Limmattal lake železničke linije i druga poboljšanja javnog prevoza znatno su olakšala svakodnevno putovanje od Altstettena do centra investropa.com. Novi stambeni i višenamenski projekti niču oko železničke stanice Altstetten i duž saobraćajnih koridora. Ovaj okrug sada ima moderne stanove, tržne centre i poslovne komplekse (nekoliko velikih kompanija ima kancelarije u poslovnim parkovima Altstettena). Sa brzim prevozom, nižim kirijama/cenama i sve većim sadržajima, Altstetten se razvija u živopisan sekundarni centar. Mnogi kupci prvog stana i mlade porodice traže ovde prostora koji mogu da priušte. Kako sve više ljudi otkriva njegovu pogodnost i vrednost, profil i vrednost nekretnina u Altstettenu su na stalnom uzlaznom trendu investropa.com.
- Оерликон (Дистрикт 11) – Успешан пословно-стамбени центар. Оерликон на северу Цириха једна је од највећих развојних прича града. Захваљујући одличним транспортним везама (велика S-Bahn железничка станица, трамвајски и аутобуски чворишта) и обиљу земљишта, Оерликон се трансформисао у цветајући урбани центар. Ова област је испуњена новим канцеларијама, тржним центрима (као што је Неумаркт) и стамбеним комплексима. Овај раст подстиче потражњу за некретнинама – медијална цена куће у Оерликону сада прелази 2,5 милиона CHF (за веће породичне куће), а вредности свих типова некретнина расту investropa.com. Агенти за некретнине пријављују повећано интересовање, пошто се и становници и привредници селе у Оерликон због погодне локације investropa.com investropa.com. Текући развојни пројекти у дистрикту су велики магнет: више високих грађевина и објеката мешовите намене су у изградњи или су недавно завршени, што додаје модеран стамбени простор и побољшава локалну инфраструктуру investropa.com. На уличном нивоу, Оерликон је добио нове паркове, ресторане и културне установе, стварајући живу заједницу investropa.com. Ово подручје је све више самостално – људи могу да живе, раде и друштвено функционишу унутар Оерликона. Због стратешке локације (10 минута возом до центра Цириха и директног воза за аеродром), Оерликон је жишка и за инвеститоре и за закупце. Предвиђа се да ће област наставити да цвета, са додатним унапређењима (попут планираног иновационог кампа и спортских објеката) који су у припреми. За оне који траже велики потенцијал раста у Цириху, Оерликон нуди привлачну комбинацију повезаности, нових развоја и релативно умерених цена (бар у поређењу са центром и насљоним деловима поред језера).
- Affoltern (Okrug 11) – Nova infrastruktura, novi privlačnost. Dalje od centra, u Okrugu 11, Affoltern se pojavio kao svetla tačka na tržištu nekretnina zahvaljujući unapređenju infrastrukture i razumnim cenama. Nedavno je Švajcarska savezna kancelarija za puteve mnogo investirala u nove puteve i proširenje autoputa oko Affolterna investropa.com, što je značajno poboljšalo dostupnost. Ovo je stavilo Affoltern na mapu za kupce koji cene lakšu svakodnevnu vožnju automobilom ili autobusom investropa.com. Takođe, Cirih je doživeo bum u izgradnji novih stanova u 2023. godini, posebno u oblastima kao što je Affoltern – izgrađen je najveći broj novih jedinica još od 2018. godine, što ukazuje na interesovanje investitora i kupaca investropa.com. Sa ovim novim stanovima koji dolaze na tržište (često po nižim cenama od projekata u centru grada), Affoltern privlači mlade profesionalce i porodice koje traže moderno stanovanje po konkurentnim cenama investropa.com investropa.com. Broj stanovnika u ovoj oblasti shodno tome raste. Affoltern takođe ima koristi od okolnih zelenih površina i mirnijeg prigradskog okruženja, nudeći ravnotežu između grada i sela. Plan grada da eventualno proširi javni prevoz do Affolterna samo će povećati njegovu privlačnost. Ukratko, Affoltern je na pozitivnoj putanji: poboljšana povezanost, nova ponuda stanova i još uvek pristupačne cene čine ga privlačnom opcijom za kupce orijentisane na vrednost. Njegova stalna transformacija ukazuje na stabilan budući rast i zajednice i vrednosti nekretnina investropa.com.
- Schwamendingen (Okrug 12) – Povoljno sa potencijalom za obnovu. Na severu grada, Schwamendingen je tradicionalno bio pristupačno, zapostavljeno naselje – ali to se menja. Sada “privlači pažnju kao cenovno povoljna alternativa” za one koji ne mogu da priušte centralni Cirih investropa.com. Cene stanovanja ovde su među najnižima u gradu, što privlači mnoge kupce prvi put i porodice sa srednjim primanjima. Ono što je uzbudljivo je obnoviteljski zamah Schwamendingena. Vodeći projekat, “Über-Gärten”, donosi 228 novih stanova za iznajmljivanje sa inovativnim dizajnom (prostrane lođe, zajedničke “šumske bašte”) radi poboljšanja kvaliteta života investropa.com. Takvi projekti revitalizuju stambeni fond i privlače raznovrsnije stanovništvo. Još jedno veliko unapređenje je Tunel za zaštitu od buke Schwamendingen, pionirski infrastrukturni projekat koji je prekrio deo autoputa “zelenim” pokrovom investropa.com. Ovo je značajno smanjilo buku i zagađenje u oblasti, dok je na vrhu tunela stvoren novi park investropa.com. Poboljšani kvalitet života je očigledan – tiše ulice, čistiji vazduh i nove zelene površine. Zajedno, ovi napori signaliziraju jako ulaganje zajednice u Schwamendingen. Naselje sada nudi ravnotežu između pristupačnosti i kvaliteta života koja je sve ređa u Cirihu investropa.com. Kao rezultat toga, Schwamendingen je sve popularniji kod onih koji traže dobru vrednost: dobijate više prostora za svoj novac, a oblast je u usponu. To je odličan primer kako se ciriška predgrađa razvijaju prema savremenim potrebama. U budućnosti se očekuje da reputacija Schwamendingena i potražnja za nekretninama nastave da rastu, iako bi trebala ostati povoljnija u odnosu na elitne gradske četvrti.
Svaka od ovih četvrti ilustruje višeslojni pejzaž nekretnina u Cirihu. „Zlatna obala“ i „Srebrna obala“ uz Ciriško jezero, odmah izvan granica grada, takođe zaslužuju pomen – Zlatna obala (sunčana istočna obala) u mestima kao što su Küsnacht i Zollikon ostaje ultra-premijum za vile i može imati prodaju vila iznad 10 miliona CHF investropa.com, dok Srebrna obala (zapadna obala, npr. Thalwil, Horgen) nudi nešto veću vrednost, ali je i dalje veoma luksuzna. Povratkom u grad, bez obzira da li neko traži luksuz starog sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), urbano i moderno stanovanje (Kreis 5), ili nove porodične zone (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), okruzi Ciriha to pružaju – ako uspevate da pronađete mesto. Važno je napomenuti da sve oblasti dele zajedničku nit ograničene ponude. Čak i u „pristupačnim“ četvrtima, nije lako pronaći dom. To znači da je rast cena priča koja se odnosi na ceo grad, samo na različitim nivoima. Za investitore i kupce, poznavanje ovih nijansi kvartova – gde su najnovije vruće tačke, a gde izdržljive elitne četvrti – ključno je za snalaženje na tržištu nekretnina u Cirihu.
Infrastruktura i razvojni projekti koji oblikuju budućnost
Nadogradnja saobraćaja: Cirih nastavlja da mnogo ulaže u infrastrukturu kako bi podržao svoj rast i unapredio kvalitet života. Poslednjih godina završene su ili pokrenute velike ekspanzije javnog prevoza. Glavni primer je nova Limmattal laka železnička linija, koja je otvorena kako bi povezala zapadne četvrti (Altstetten/Affoltern) sa predgrađima duž Limmat doline. Ovo produženje tramvajske linije, zajedno sa ostalim poboljšanjima tramvajske mreže, značajno je skratilo vreme putovanja iz spoljnih četvrti ka centru grada investropa.com. Bolja povezanost već podiže oblasti kao što su Altstetten i Affoltern, kao što je ranije pomenuto, jer ih čini dostupnijim i privlačnijim za stanare i preduzeća. Dalje ekspanzije tramvaja i projekti autobuskih traka planirani su kako bi se obezbedilo da svi okruzi imaju snažne veze javnog prevoza. U međuvremenu, S-Bahn mreža prigradskih vozova – okosnica mobilnosti šireg Ciriha – prolazi kroz unapređenja. Stanica Stadelhofen, koja je preopterećena, planira proširenje (u toku su radovi na dodatnom tunelu i peronima) kako bi se povećao železnički kapacitet kroz centralni Cirih u narednim godinama. Savezna vlada takođe sprovodi projekat „Zürich Brütten tunel“ (novi železnički tunel prema Winterthuru) sa ciljem da poboljša međugradske veze do ranih 2030-ih. Ovi projekti omogućiće češće vozove i manje gužve, prilagođavajući se prognoziranom porastu stanovništva u metropolitenskoj regiji.
Na planu puteva, inovativna rešenja poboljšavaju protok saobraćaja i životnu sredinu. Jedan značajan projekat je poklopac auto-puta u Švamedingenu (pomenut gore), koji je završen kako bi se bučni auto-put prekrio pejzažnim pokrivačem investropa.com. To nije samo ponovno povezalo kvartove koje je auto-put razdvajao, već je stvorilo i novi zeleni park od 1,6 km za stanare – pobeda i za mobilnost i za urbani kvalitet života. Grad i kanton imaju slične planove za rešavanje drugih saobraćajnih uskih grla tunelima ili pokrivačima (npr. razmatranja o eventualnom tuneliranju delova Ring ringu u Rosengartenštraseu radi smanjenja buke u tim gustim kvartovima). Pored toga, javnim prevozom u Cirihu upravlja se ekološki odgovornije: grad uvodi električne autobuse i širi biciklističku infrastrukturu sa novim biciklističkim „superautoputevima“ koji će preseći grad. Svi ovi napori su u skladu sa ciljem Ciriha da bude uzorni tranzitni grad 21. veka, gde su čak i udaljenija predgrađa dobro povezana, a održivi načini prevoza imaju prioritet. Efikasna saobraćajna infrastruktura je ključna i za nekretnine – otvara nove oblasti za razvoj i omogućava gradu da raste bez gušenja u saobraćajnim gužvama.Glavni razvojni projekti: Nekoliko velikih razvojnih projekata preoblikuje urbano tkivo Ciriha. Možda je najiščekivaniji Hardturm “Ensemble” projekat, koji će obnoviti dugo prazno mesto stadiona Hardturm u Opštini 5. Projekat uključuje novi fudbalski stadion sa 18.000 mesta za dva ciriška fudbalska kluba, okružen dvema visokim kulama i zgradama srednje visine koje će obezbediti oko 600 novih stanova (uključujući i pristupačno stanovanje), kao i poslovni i maloprodajni prostor swissinfo.ch. Građani su odobrili ovaj plan od 570 miliona švajcarskih franaka još 2018. godine swissinfo.ch, i nakon godina političkih prepirki i pravnih žalbi, očekuje se da će izgradnja uskoro početi. Kada bude realizovan, ovaj projekat će stvoriti sasvim novo naselje na zapadu Ciriha, rešavajući potrebe za sportskom infrastrukturom i stanovanjem. Stambeni deo je značajan – jedna kula biće uglavnom namenjena zadružnom/ neprofitnom stanovanju, što pomaže gradu da se približi svojim ciljevima u vezi sa pristupačnim stanovanjem swissinfo.ch. Dok su sudski postupci odlagali realizaciju (projekat je bio “start-stop” sa protivljenjem iz pojedinih krugova) coliseum-online.com swissinfo.ch, opšte je očekivanje da će Ensemble ipak biti realizovan, donoseći moderan stadion do sredine/kraja 2020-ih i prijeko potrebne nove stanove.
U centru grada, masivni Europaallee projekat (rekonstrukcija nekadašnjih železničkih skladišta pored Glavne stanice u Cirihu) nedavno je završio svoje poslednje faze. Tokom protekle decenije, Europaallee je donela nove kancelarije (uključujući veliki Google kampus), stotine stanova, univerzitetski kampus i šetališta sa prodavnicama – praktično produžujući centar grada. Njegov završetak 2020-2021. godine znači da više nema velikih praznih parcela u centru Ciriha. Sada se pažnja usmerava na manje infill i brownfield lokacije. Na primer, u Oerlikonu razvoj se nastavlja na lokacijama kao što su Centro (Oerlikonova obnova centra) i Andreasturm soliter koji je otvoren 2018. godine i kome su se pridružile i druge kule poput Franklin Tower-a, a još ih je planirano u okolini stanice Oerlikon. U severnom Cirihu, planira se novi inovacioni park blizu Dübendorfa (odmah izvan grada), koji će uključiti istraživačko-razvojne objekte i verovatno stanove – koristeći blizinu ETH-a i univerziteta.
Planeri Ciriha takođe naglašavaju održivu urbanističku obnovu. Mnoga starija industrijska područja u metropolitanskoj zoni su predviđena za transformaciju u objekte mešovite namene. Na primer, u predgrađima: Dietikon oblast ima veliki projekat kojim se stara industrijska zona pretvara u stambeni kvart sa hiljadama stanova, što će indirektno ublažiti stambenu krizu u gradu Cirihu. Unutar grada, urbana obnova u Kreis 4 i 5 (Langstrasse i Zurich West) se nastavlja, vođena planovima za dodavanje zelenih dvorišta i zajedničkih prostora uz nove zgrade investropa.com. Glavni plan grada do 2040. fokusira se na “Innenentwicklung” – unutrašnji razvoj – što znači povećavanje gustine stanovanja unutar postojeće urbane površine umesto širenja. Ovo podrazumeva povećanje dozvoljene spratnosti u određenim zonama sa dostupnim javnim prevozom, podsticanje visokih zgrada mešovite namene u određenim zonama (na primer, više visokih zgrada će biti dozvoljeno oko Altstetten i Oerlikona). Ipak, Cirih ovo balansira sa strogim standardima dizajna i zaštite životne sredine kako bi sačuvao karakter grada.
Infrastruktura susreće urbanizam: Još jedna značajna inicijativa je posvećenost Ciriha Društvu od 2000 vati i klimatskim ciljevima. Grad sprovodi programe za energetsku efikasnost zgrada, širi mreže daljinskog grejanja (često koristeći jezersku vodu ili otpadnu toplotu), kao i obaveznu ugradnju solarnih panela na nove objekte u skladu sa novim saveznim zakonom pv-magazine.com. Ovaj zeleni infrastrukturni talas znači da investitori često moraju u projekte integrisati solarne panele, zeleni krov i efikasne sisteme grejanja i klimatizacije – što podiže početne troškove, ali poboljšava dugoročnu održivost. Rezultat je grad koji ostaje veoma pogodan za život, sa niskim zagađenjem i otporan na klimatske promene, što zauzvrat održava visoke vrednosti nekretnina.
Urbanistička pravila takođe se razvijaju. Grad je najavio nameru da štiti prostor za neprofitno stanovanje – na primer, rezervisanjem dela javnog zemljišta za zadruge i donošenjem planskih pravila koja podstiču izgradnju pristupačnih stanova u novim projektima. Značajan cilj koji su postavili glasači jeste da jedna trećina svih stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga ili drugih neprofitnih organizacija digitalcollection.zhaw.ch. Ovo podstiče grad da obezbeđuje zemljište i povoljne uslove za ovakve projekte (na primer, stambeni kompleks zadruge “Mehr Als Wohnen” u Hunziker Arealu, završen pre nekoliko godina, model je koji treba slediti). Dodatno, pravila za kratkoročno izdavanje (Airbnb) razmatrana su kao način da se stanovi koriste za potrebe lokalnog stanovništva – Cirih razmatra ograničenja u izdavanju stanova turistima kako bi sprečio smanjenje ponude na tržištu dugoročnog iznajmljivanja, mada stroga pravila još uvek nisu usvojena.
Ukratko, infrastruktura i razvojni planovi Ciriha su usmereni ka pametnom rastu: proširivanju kapaciteta saobraćaja, otvaranju novih stambenih prostora u nedovoljno iskorišćenim oblastima i unapređenju zelenih i javnih prostora grada. Projekti poput stadiona Hardturm, tunela Švamendingen i novih tramvajskih linija predstavljaju Cirihov pristup – ulaganje u poboljšanja koja ispunjavaju više ciljeva (stanovanje, mobilnost, životna sredina). Ovi napori bi trebalo da pomognu Cirihu da ostane veoma konkurentan i pogodan za život, što zauzvrat podržava snagu tržišta nekretnina. Naravno, izazova ima mnogo (od NIMBY protivljenja do složenih švajcarskih procesa odobravanja), ali istorija razvoja grada pokazuje postepen napredak vođen konsenzusom. Za investitore i stanovnike, ovakvi razvojni projekti znače bolju povezanost, više stambenih mogućnosti u određenim oblastima i trajnu evoluciju urbanog pejzaža Ciriha tokom naredne decenije.
Regulatorni okvir: Porezi, pravila vlasništva i građevinski propisi
Tržište nekretnina u Cirihu funkcioniše u okviru stabilnog, ali promenjivog regulatornog okvira Švajcarske, koji obuhvata sve od poreza do pravila za strane kupce i zahteva u vezi sa održivošću. Evo ključnih aspekata i promena na snazi od 2025. godine:
Pravila stranog vlasništva – Lex Koller: Možda je najprepoznatljivija regulativa Lex Koller zakon, koji ograničava stranim državljanima kupovinu stambenih nekretnina u Švajcarskoj.
U gradu Cirihu, to znači da stranci koji nisu rezidenti ne mogu kupovati kuće ili stanove kao investicije ili vikendice.Samo stanovnici (uključujući strane državljane sa švajcarskim boravišnim dozvolama) imaju ista prava kao i lokalni stanovnici pri kupovini nekretnina jacquemoudstanislas.ch.Postoji nekoliko izuzetaka – npr.stranci mogu bez problema kupovati određene vikendice u turističkim oblastima ili steći značajan udeo u švajcarskom fondu/kompaniji za nekretnine koja je na berzi (indirektno vlasništvo) jacquemoudstanislas.ch.Komercijalne nekretnine su takođe izuzete, pa strane kompanije ili pojedinci mogu slobodno kupovati kancelarije, maloprodajne objekte, hotele itd.Ova pravila su istorijski ograničavala međunarodnu špekulaciju na švajcarskom tržištu nekretnina i obezbeđivala da tržištem ne dominiraju strani kupci (kao što je to slučaj u nekim drugim svetskim gradovima).Međutim, promene su na pomolu: Savezni savet (švajcarska vlada) je u martu 2025. najavio planove da dodatno pooštri Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Među predloženim reformama, stranci koji žive u Švajcarskoj mogli bi biti primorani da prodaju svoj dom ako se presele (zatvaranje „rupe“ u zakonu), a što je najvažnije, trenutno izuzeće za kupovinu akcija u kompanijama za nekretnine biće ukinuto jacquemoudstanislas.ch.To znači da bi stranim investitorima bila potrebna dozvola čak i za indirektno ulaganje putem firme ili fonda za nekretnine na berzi – što predstavlja značajnu promenu.Takođe je predloženo: strani kupci komercijalnih nekretnina bi bili ograničeni na sopstvenu upotrebu; ne bi mogli da kupuju isključivo radi izdavanja jacquemoudstanislas.ch.Ove mere su usmerene na hlađenje potražnje i rešavanje nestašice stanova u Švajcarskoj (deo šire strategije povezane sa brigama o rastu stanovništva) jacquemoudstanislas.ch.Važno je napomenuti da ovo još nije zakon – nacrt je u pripremi za parlamentarnu raspravu, a očekuje se snažan otpor od strane poslovnih i nekretninskih grupa jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ako takva stroga pravila na kraju budu usvojena (što je neizvesno), to bi moglo predstavljati veliku promenu u pravnom okruženju za strana ulaganja, potencijalno smanjujući neke prilive stranog kapitala.U međuvremenu, za 2025. godinu, status kvo ostaje: strani kupci imaju ograničenu direktnu ulogu u stanovanju u Cirihu, ali su aktivni u komercijalnim i indirektnim investicijama.Svi koji žele da ulažu iz inostranstva treba da prate raspravu o reformi Lex Koller, jer bi to uskoro moglo promeniti puteve ulaganja.Porezi na imovinu i troškovi vlasništva nad nekretninama: Švajcarski poreski sistem je generalno povoljan za vlasnike nekretnina, iako ima neke jedinstvene karakteristike. Ne postoji savezni porez na kapitalnu dobit na prodaju privatnih nekretnina koje su dugo u vlasništvu, ali Kanton Cirih (kao i većina kantona) uvodi sopstveni porez na dobitak od imovine pri prodaji nekretnina, obično po progresivnoj skali (veći porez ako prodate u roku od nekoliko godina nakon kupovine, čime se podstiče dugoročno zadržavanje). Cirih takođe naplaćuje porez na prenos nekretnina (oko 1% od cene) i takse za notara/zemljišne knjige na transakcije practiceguides.chambers.com. Vlasnici kuća plaćaju godišnji porez na imovinu na vrednost svoje nekretnine i što je posebno važno, Švajcarska uvodi porez na „imputirani prihod od rente” za domove u kojima vlasnici žive – suštinski oporezujući vlasnike kao da ostvaruju prihod od iznajmljivanja sopstvene kuće zug4you.ch. Mnogi vlasnici odavno ne vole ovaj porez na imputiranu rentu i postoje zahtevi da se on reformiše ili ukine. Zapravo, diskusije u Bernu su u toku o ukidanju poreza na imputiranu vrednost rente, što bi moglo biti praćeno ukidanjem prava na odbitak kamata na hipoteku da bi se efekti izbalansirali ubs.com. Ako ta reforma bude usvojena u narednim godinama, to bi promenilo računicu za vlasnike domova (moguće povećanje neto poreza za one koji su otplatili hipoteku, ali bi se uklonila prepreka za kupovinu). Do 2025. godine, još uvek nema konačne odluke – ali to je prostor koji treba pratiti. Pozitivna vest za vlasnike je da je inflacija u Švajcarskoj opala, a referentna kamatna stopa na hipoteke (koja utiče na dozvoljena povećanja kirije) ostala je stabilna u 2024. swissmarketplace.group, tako da su troškovi kao što su kamate na hipoteku i održavanje indeksirano inflacijom stabilizovani. Za investitore, prihod od izdavanja nekretnina se oporezuje kao redovan prihod (nakon odbitka troškova), a korporativni investitori imaju koristi od relativno niskih švajcarskih poreza na dobit (oko 19% u Cirihu, koji će se blago smanjiti zbog nacionalnih poreskih reformi usklađenih sa OECD minimalnim standardima). Sve u svemu, poreski zakoni za nekretnine su predvidljivi i umereni, sa postepenim prilagođavanjima umesto naglih promena – jedan od razloga zašto investiciona klima ostaje atraktivna.
Zaštita stanara i regulativa zakupa: Cirih, kao i cela Švajcarska, ima režim koji je naklonjen stanarima. Otprilike 55-60% domaćinstava u Švajcarskoj iznajmljuje (još više u samom Cirihu), pa zakoni nastoje da pronađu ravnotežu, ali su više na strani zaštite stanara. Zakupnine se obično mogu povećati samo pod određenim uslovima – na primer, ako poraste nacionalna referentna kamata, zbog inflacije ili radova koji povećavaju vrednost nekretnine. U 2023. godini, vlasnici stanova su dobili retku priliku da povećaju kirije jer je referentna hipotekarna stopa podignuta dva puta (sa 1,25% na 1,5%), što je doprinelo velikom skoku kirija te godine swissmarketplace.group. U 2024. stopa je ostala nepromenjena i nije bilo novih šokova u troškovima poput poskupljenja goriva, pa je rast kirija usporio na ~4-5% swissmarketplace.group. Ako nedavno smanjenje stope od strane SNB na kraju dovede do pada referentne stope, neki stanari bi mogli čak da traže i smanjenje kirije (iako obično dolazi do određenog zastoja). Zaštita od iseljenja u Švajcarskoj je jaka – stanari sa dugoročnim ugovorima mogu biti iseljeni samo iz ograničenih razloga, poput lične upotrebe od strane vlasnika, i to uz značajan rok za obaveštenje. Takođe postoji sistem koji omogućava stanarima da na sudu ospore prevelika povećanja kirije ili početne kirije kao „zloupotrebljivo visoke“, s obzirom na nisku stopu praznih stanova. Gradska vlast Ciriha prati situaciju sa pristupačnim stanovanjem i razmatra da li su potrebne dodatne mere (poput kontrole kirija ili više subvencija) ukoliko se stambena kriza pogorša. Do 2025. godine, nisu uvedeni novi zakoni o kontroli kirija osim postojećeg federalnog okvira, ali ovo ostaje politička tema koju treba pratiti, pogotovo jer su grupe stanara organizovale proteste protiv naglih povećanja kirija i iseljenja (npr. protest u zgradama „Sugus“ krajem 2024 swissinfo.ch). Investitori treba da imaju u vidu da su povećanja kirija regulisana i da politički pritisak za suzbijanje naglih skokova kirija raste usled nestašice stanova.
Propisi o zelenoj gradnji i zoniranju: Cirih i Švajcarska snažno napreduju u ekološkim regulativama za nekretnine. U junu 2024. godine, švajcarski glasači su velikom većinom podržali novi zakon za ubrzanje usvajanja obnovljive energije pv-magazine.com. Jedna ključna obaveza: sve nove zgrade preko 300 m² moraju imati ugrađene solarne panele na krovovima ili fasadama od 2025. godine pv-magazine.com. Kanton Cirih čak može proširiti ovu meru i na manje zgrade. Ovo čini integraciju solarne energije standardnom praksom za nove građevinske projekte. Takođe, mnogi kantoni (uključujući Cirih) uveli su pravila prema kojima novi sistemi za grejanje ne mogu biti na naftu ili gas – moraju biti obnovljivi (toplotna pumpa, solarni termalni sistemi itd.) ili bar ispunjavati standarde o niskim emisijama, posebno kod novih zgrada i renoviranja. Grad Cirih podstiče Minergie sertifikaciju (švajcarski standard za zelenu gradnju) za nove objekte; iako nije obavezna, mnogi investitori je primenjuju kako bi lakše dobili dozvole i privukli ekološki osvešćene kupce. Građevinski propisi takođe zahtevaju visoke standarde izolacije, prozore sa trostrukim staklom i druge energetski efikasne mere, u skladu sa ciljem Švajcarske da smanji emisiju iz građevinskog sektora. Za investitore, to znači nešto veće troškove izgradnje, ali i da su nove švajcarske zgrade izuzetno efikasne. U narednim godinama očekuje se povećano prilagođavanje starih zgrada kako bi se ispunili ovi standardi – moguće uz državne podsticaje ili obavezno pri većim renovacijama.
Na polju zoniranja, urbanisti Ciriha suočavaju se sa izazovom stvaranja više stanova i kancelarija bez širenja grada. Zakoni o zoniranju su revidirani kako bi se omogućila veća gustina u određenim područjima: na primer, zone oko železničkih stanica ili čvorišta javnog prevoza podignute su na viši nivo, pa su sada dozvoljeni srednje visoki ili visoki objekti tamo gde su ranije bili dozvoljeni samo niži. Grad takođe koristi strategije „Innenentwicklung“ – prenamenu zapuštenih komercijalnih zona u stambene, deljenje prevelikih stanova na manje itd. Značajna inicijativa u zoniranju je i određivanje zona za visoke zgrade: Cirih ima određena područja u kojima su dozvoljene visoke zgrade (preko 40 m), kao što su delovi Oerlikona, Escher-Wyss (Zürich-West) i blizina Altstettena, dok stari centar grada i predeli uz jezero imaju stroga ograničenja visine. Ovakav pristup ima za cilj da koncentriše visoke zgrade tamo gde infrastruktura to može da podrži, ali i da sačuva panoramu grada (poput čuvenog pogleda na Alpe).
Drugi regulatorni aspekt je kvota za stanove po pristupačnim cenama/stanarske zadruge u velikim novim projektima. Grad često pregovara da deo stambenih jedinica u velikim projektima bude prodat neprofitnim stambenim zadrugama ili ponuđen po cenama ispod tržišnih na određeni period. Ovo je deo strategije za dostizanje cilja od 1/3 stanova u okviru neprofitnog stanovanja digitalcollection.zhaw.ch. Za sada, Cirih ima otprilike 25% stanova u zadrugama/neprofitnim organizacijama, pa će se u narednom periodu sve više zalagati za ovakve poduhvate.
Ukratko, regulatorno okruženje u Cirihu 2025. godine može se okarakterisati kao stabilno, ali sa tendencijom ka većoj intervenciji kako bi se rešili stambeni i klimatski problemi. Porezi ostaju relativno niski i predvidljivi. Pravila za strane kupce su stroga i mogu postati još stroža, iako komercijalni investitori i dalje pronalaze prostor. Ekološke regulative se pojačavaju, čineći održive građevinske prakse obaveznim. Takođe, mere za pristupačnost stanovanja – od zaštite stanara do podsticanja zadruga – polako se šire kako bi se ublažile neravnoteže na tržištu. Za učesnike na tržištu, ostati u skladu sa propisima znači angažovati se u ovim politikama: npr. planirati solarne instalacije od samog početka ili strukturirati investicije u skladu sa pravilima Lex Koller. Iako ovakve regulative unose dodatnu složenost, one takođe doprinose dugoročnoj privlačnosti Ciriha – obezbeđujući održivi razvoj, ograničavajući spekulativne balone i zadržavajući visok kvalitet života u gradu, što na kraju podržava vrednost nekretnina.
Tržišni rizici i izazovi
Uprkos generalno optimističnom izgledu za Cirih, nekoliko rizika i izazova može uticati na tržište nekretnina u 2025. i narednim godinama. Investitori i posmatrači treba da imaju ove faktore na umu:
- Rizici kamatnih stopa i finansiranja: Nakon godina izuzetno niskih kamatnih stopa koje su podsticale rast cena, došlo je do promene. U periodu 2022–2023, Švajcarska narodna banka je agresivno podigla stope iz negativnog područja na 1,75%, što je donekle ohladilo tržište. Do 2025. godine, inflacija se smirila i SNB je prešao na blago smanjenje stopa investropa.com, ali i dalje postoji rizik da stope ponovo porastu ako inflacija naglo skoči ili se promene globalni uslovi. Porast kamatnih stopa bi direktno pogodio švajcarsko tržište nekretnina, čineći hipoteke skupljim i smanjujući pristupačnost za kupce, što može umanjiti potražnju investropa.com. S obzirom na to koliko su cene u Cirihu visoke, one su osetljive na troškove finansiranja – značajan rast stopa mogao bi izbaciti potencijalne kupce sa tržišta i prouzrokovati stagnaciju ili čak pad cena u pregrejanim segmentima. Osim toga, banke su pooštrile kriterijume za odobravanje kredita (delom zbog Basel III regulative iz 2025. koja zahteva veće kapitalne rezerve foxstone.ch). Dužnici se sada suočavaju sa strogim ograničenjima (maksimalno oko 80% vrednosti nekretnine i zahtevnim stres testovima na 5% kamate), što može ograničiti visoko zadužene investitore. Iako trenutni konsenzus očekuje stabilne ili blago padajuće stope (sa švajcarskom inflacijom oko samo 0,7% engelvoelkers.com), bilo kakvo iznenadno povećanje inflacije ili finansijski šok može promeniti tu situaciju. Ova neizvesnost oko kamatnih stopa predstavlja najvažniji rizik koji treba pratiti.
- Makroekonomska i geopolitička neizvesnost: Tržište nekretnina u Cirihu zavisi od šire ekonomske stabilnosti Švajcarske i globalne stabilnosti. Ekonomske neizvesnosti – poput moguće globalne ili evropske recesije – predstavljaju rizik investropa.com. Na primer, ukoliko dođe do pada u bankarskom ili tehnološkom sektoru, Cirih bi mogao da se suoči sa gubitkom radnih mesta ili smanjenjem ekspanzije, što bi oslabilo potražnju za poslovnim prostorima i stanovanjem. Grad nije imun na globalne događaje: rat u Ukrajini, energetske krize ili druge geopolitičke tenzije mogu imati posledice. Švajcarska vlada je eksplicitno napomenula da napeta geopolitička situacija (rat u Ukrajini, sukobi na Bliskom istoku) predstavlja latentni rizik za međunarodnu trgovinu i cene energenata, što bi moglo negativno uticati na švajcarsku ekonomiju engelvoelkers.com. Nagli rast cena nafte/gasa, na primer, može ponovo pokrenuti inflaciju i opteretiti potrošače i preduzeća. Dodatno, valutna kolebanja (veoma jak švajcarski franak) mogu ugroziti švajcarski izvoz i korporativni profit, što indirektno utiče na popunjenost poslovnih prostora i tražnju za stanovanjem kod zaposlenih koji se sele zbog posla. Još jedan makro faktor je imigraciona politika: rast stanovništva u Švajcarskoj (koji podstiče potrebu za stanovanjem) mogao bi usporiti ukoliko političke snage uspeju da ograniče imigraciju. Pomenuta SVP inicijativa za ograničenje populacije na 10 miliona je ekstremna, ali ukazuje na politički pritisak da se ograniči rast jacquemoudstanislas.ch. Ako bi došlo do značajnog smanjenja imigracije, potražnja za stanovima bi na duži rok mogla opasti. Sveukupno, iako je švajcarska ekonomija trenutno stabilna, scenariji globalne recesije ili krize predstavljaju rizik u kojem bi vakanca u nekretninama mogla porasti i cene doživeti korekciju.
- Stambeni balon i zabrinutost zbog pristupačnosti: Godine rasta cena postavile su pitanje: Da li je Cirih u stambenom balonu? Po nekim merilima, da – spada među gradove sa visokim rizikom balona. UBS-ov Global Real Estate Bubble Index iz 2023. godine i dalje je svrstavao Cirih u kategoriju “rizika od balona”, kao jedan od samo dva grada na svetu (uz Tokio) na tom nivou ubs.com mattgul.com. Cene nekretnina u odnosu na prihode i kirije su vrlo naduvane. Ako bi kamatne stope porasle ili bi potražnja oslabila, visoke procene u Cirihu mogle bi doživeti korekciju. Regulatori su toga svesni; Švajcarska narodna banka je poslednjih godina reaktivirala kontraciklički kapitalni jastuk kako bi obuzdala preveliko kreditiranje stanova. UBS analitičari trenutno ocenjuju rizik od balona kao “umeren” (sa ekstremnog), zbog blagog usporavanja rasta cena investropa.com, ali rizik nije nestao. Pristupačnost za lokalno stanovništvo je na ivici pucanja – porodice iz srednje klase jedva uspevaju da kupe čak i skromne stanove, što otvara društvena i politička pitanja. Sve je glasniji apel da je tržište nekretnina neodrživo skupo, i ako više ljudi počne da napušta grad jer ne može da priušti stanovanje, potražnja bi mogla da oslabi. Takođe, baloni često ne pucaju samo zbog promena kamata, već i promene sentimenta kupaca. Ako kupci poveruju da su cene dostigle vrhunac, čak i privremeno, psihologija se može preokrenuti u korist kupaca. Iako još nema znakova nagle promene sentimenta (s obzirom na trajni nedostatak ponude), rizik stagnacije ili blage korekcije u precenjenim segmentima (kao što su luksuzni stanovi ili investicioni apartmani sa vrlo niskim prinosom) i dalje postoji.
- Izazovi u izgradnji i snabdevanju: Ironično, jedan od najvećih izazova na tržištu je suprotnost nestašici – nedovoljno novih stambenih jedinica koje izlaze na tržište. Ovo predstavlja rizik jer, ako nestašica potraje ili se pogorša, može usporiti ekonomski rast (kompanije bi se mogle teško izboriti za regrutovanje stručnjaka ako je stanovanje previše retko/skupo) i izazvati jaču intervenciju države. Gradnja više stanova u Cirihu nije laka: visoki troškovi izgradnje, nedostatak radne snage u građevinskoj industriji, dugački procesi odobravanja i otpor lokalnog stanovništva, sve to usporava razvoj. U 2024. godini, izgradnja stanova je bila na najnižem nivou, iako postoje napori da se to poveća, postoji rizik da neće biti izgrađeno dovoljno stanova da se zadovolji potražnja, što produžava krizu. Kada je reč o komercijalnom sektoru, izgradnja novih kancelarija je naglo pala jll.com, što može biti pozitivno za postojeće iznajmljivače na kratak rok, ali dugoročno znači manje modernog prostora za privlačenje novih kompanija. Rast troškova građevinskog materijala je još jedan izazov – iako se stabilizovao u 2024, prethodni skokovi u cenama čelika, drveta itd. učinili su projekte skupljim i neki su bili odloženi. Ako dođe do novog talasa globalne inflacije, mogao bi dodatno poremetiti razvojne planove.
- Regulatorni i politički rizici: Promene zakona i propisa predstavljaju drugi skup izazova. Na primer, predloženo pooštravanje Lex Koller-a pomenuto ranije moglo bi obeshrabriti neka strana ulaganja ako bude usvojeno, što bi potencijalno smanjilo priliv kapitala u određene segmente (npr. teškoće u finansiranju razvoja putem stranih investitora). Iako je cilj smanjenje cena, može imati nuspojave kao što je niža likvidnost na tržištu nekretnina jacquemoudstanislas.ch. Na domaćem planu, prisutan je i politički rizik u vidu glasačkih inicijativa ili promena politike. Švajcarska direktna demokratija omogućava glasačima da uvode inicijative koje utiču na nekretnine – od ograničavanja stanarine do poreza na prazne stanove i strogih urbanističkih ograničenja. Aktuelan je i poziv za veću zaštitu stanara zbog stambene krize. Ako stanarine nastave da rastu, postoji šansa za populistički pritisak na kontrole stanarine ili stroža ograničenja u vezi sa iseljenjem zbog renoviranja itd. Takva pravila mogu uticati na prinose investitora. Sa druge strane, postoji i rizik da anti-razvojno političko raspoloženje može ograničiti izgradnju (npr. ako otpor javnosti prema novim zgradama poraste, može biti još teže graditi stanove koji su Cirihu potrebni). Poraz nekih nedavnih urbanističkih projekata na referendumima širom Švajcarske (ne u Cirihu, ali npr. inicijativa iz Ženeve koja ograničava izgradnju) pokazuje ovu tenziju. Vlast u Cirihu je uglavnom za razvoj (na čelu su pragmatičari koji vide potrebu za stanovima), ali politički vetrovi se mogu promeniti.
- Inflacija i operativni troškovi: Iako Švajcarska trenutno beleži nisku inflaciju (~1-2%), ponovno pojavljivanje inflacije bi povećalo operativne troškove zgrada (energija, održavanje, porezi na imovinu indeksirani prema vrednosti) i potencijalno kamatne stope, čime bi se smanjio novčani tok vlasnika. Za komercijalne nekretnine, visoka inflacija bi mogla naškoditi maloprodajnim i poslovnim zakupcima, otežavajući povećanje kirija. S druge strane, umerena inflacija može pomoći investitorima koji koriste dug tako što smanjuje realnu vrednost duga, ali u Švajcarskoj su mnogi investitori mahom vlasnici kapitala. Takođe, troškovi energetske tranzicije mogu biti značajni – adaptacija starih zgrada solarnim panelima, novim grejanjem itd. zahteva kapital. Iako se često investicija vremenom isplati, u međuvremenu predstavlja finansijski izazov, naročito za manje stanodavce.
U suštini, tržište nekretnina u Cirihu nije bez ranjivosti. Ono počiva na vrlo snažnim osnovama (visoka potražnja, niska ponuda, ekonomska stabilnost), ali rizici poput ekonomskih padova, kolebanja kamatnih stopa i regulatornih promena mogli bi da uspore žar tržišta. Učesnici na tržištu treba da usvoje oprezni optimizam: predviđa se nastavak rasta, ali scenariji poput globalne recesije ili drastičnih promena politike mogu promeniti taj pravac. Značajno je što institucije poput UBS-a prate Cirih kao potencijalni balon mattgul.com – podsećanje da se ne smemo uljuljkati. Ipak, Cirih je istorijski dobro podnosio šokove – čak i tokom finansijske krize 2008. godine cene su nakratko stagnirale. Trajna privlačnost grada kao finansijskog centra i prijatnog mesta za život pruža mu izvesnu zaštitu. Ipak, u budućnosti će rešenje problema pristupačnosti i povećanje stambene ponude biti ključno za smanjenje socijalnog nezadovoljstva i obezbeđivanje da tržište nekretnina u Cirihu ne pregreje do tačke pucanja. Osetljiva ravnoteža između očuvanja atraktivnosti tržišta za investitore i zadovoljenja potreba stanovnika definisaće politiku i rizike u narednim godinama.
Izvori:
- Engel & Völkers – Izveštaj o tržištu stambenih nekretnina u Švajcarskoj 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Analiza tržišta nekretnina u Cirihu (jun 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – „Nedostatak stambenog prostora u Švajcarskoj: koliko je ozbiljno?” (april 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Rent Index – Razvoj cena rente 2024 (januar 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – „Kupovina nekretnine u Švajcarskoj: da li se isplati?” (jun 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Tržište kancelarijskog prostora u Cirihu 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – Tržište maloprodaje na glavnoj ulici u Cirihu Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Logističko tržište Švajcarske 2024 jll.com
- Foxstone – Trendovi švajcarskog tržišta nekretnina 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – „8 najatraktivnijih oblasti za nekretnine u Cirihu 2025“ investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Analiza četvrti u Cirihu investropa.com investropa.com investropa.com
- Švajcarski Savezni zavod za statistiku / Reuters – Podaci o cenama stanova i slobodnim mestima reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas pravni bilten – Predlozi za pooštravanje Lex Koller (mart 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Švajcarski zakon o solarnoj energiji usvojen (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Rangiranje gradova mattgul.com
- Investropa – Izgledi za švajcarsko tržište 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Projekat stadiona „Ensemble“ u Cirihu swissinfo.ch
- Swissinfo – Protesti zbog stanovanja u Cirihu swissinfo.ch
Industrijski i logistički sektor – Visoka potražnja, ograničena ponuda
Industrijski i logistički objekti u regionu Ciriha (i širom Švajcarske) beleže robustnu potražnju i smanjenje praznih prostora. Od 2023. godine, stopa praznih logističkih nekretnina namenjenih investiranju na nacionalnom nivou pala je na oko 5,1%, sa 7,7% u 2019. jll.com. Drugim rečima, skladišta i distributivni centri su sve popunjeniji, zahvaljujući rastu e-trgovine, reorganizaciji lanca snabdevanja i kompanijama koje drže veće zalihe. Geografija švajcarske logistike koncentriše se duž glavnih transportnih koridora – veliki deo objekata nalazi se u trouglu Bazel–Cirih–Solothurn i oko većih gradskih područja jll.com. Cirih, koji se nalazi na raskrsnici autoputeva i blizu aerodroma, predstavlja primarni logistički centar, ali je i prostorno ograničen. Mnoga industrijska zemljišta preuređena su u kancelarije ili stambene zgrade (posebno u samom Cirihu), što ograničava izgradnju novih skladišta. Mnogi postojeći lageri su stariji i nisu potpuno prilagođeni savremenim potrebama (npr. niža spratna visina, manje utovarno-istovarnih rampi) jll.com, što znači da je logistički prostor razreda A izuzetno redak.Zakupnine za logistički/industrijski prostor u regiji Ciriha obično se kreću od otprilike 85 do 140 CHF po m² godišnje, u zavisnosti od veličine i lokacije jll.com. Ove zakupnine su relativno visoke po međunarodnim standardima (odražavajući visoke švajcarske cene zemljišta i gradnje). Rast zakupnina je bio umeren, ali stabilan, kako opada broj praznih prostora. Investitori pokazuju sve veće interesovanje za ovu klasu nekretnina zbog stabilnosti prihoda i potencijala za rast – prinosi na logističke objekte, iako niski u Švajcarskoj (~4–5%), nešto su viši nego prinosi na poslovne prostore. Važno je napomenuti da je većina logističkog nekretnina u Švajcarskoj u vlasništvu korisnika (kompanije poseduju svoja skladišta) jll.com. Na nacionalnom nivou je samo oko 300 logističkih objekata izdati kao investicioni poslovi jll.com. Ovo dodatno doprinosi nelikvidnosti i ekskluzivnosti ovog sektora. Retki investicioni objekti koji se pojave na tržištu izazivaju veliku konkurenciju, uključujući i strane institucionalne kupce koje privlači švajcarska stabilnost.
U narednim godinama, očekuje se da će razvoj logistike ostati ograničen. Pogodno zemljište oko Ciriha za izgradnju novih velikih skladišta je ograničeno i strogo regulisano. Međutim, neke industrijske zone na periferiji grada i duž autoputa A1 intenzivnije se koriste – stariji objekti bi mogli dobiti višespratne logističke objekte ili biti podeljeni za urbanu “poslednju milju” distribucije. Trend nearshoringa (veće skladištenje zaliha unutar Švajcarske) i rast onlajn kupovine zadržaće veliku potražnju za modernim logističkim prostorom. Kao rezultat toga, praznine bi se mogle dodatno smanjiti, a kirije postepeno povećati, naročito za vrhunske skladišne jedinice. Jedan izazov je rekonstrukcija zastarelih objekata – mnoge starije industrijske zgrade ne ispunjavaju trenutne logističke zahteve jll.com. Primjenjuju se kreativna rešenja poput prenamene delova tih zgrada u samouslužna skladišta ili jedinice za mala i srednja preduzeća, kako bi se smanjila vakancija jll.com. Sve u svemu, perspektiva industrijskih nekretnina u Cirihu je pozitivna, obeležena oskudicom i snažnom potražnjom. Ova niša možda nije u centru pažnje kao stambene ili kancelarijske nekretnine, ali nudi nove prilike za investitore koji umeju da prođu kroz regulative i pronađu odgovarajuće nekretnine – osnove niskog stepena praznine i stalne potrebe za iznajmljivanjem su čvrsto postavljene jll.com.
Investicioni izgled: prinosi, strani interes & prilike
Strana ulaganja i regulative: Važno je napomenuti da Švajcarska ima stroga pravila (Lex Koller) koja ograničavaju strano vlasništvo nad stambenim nekretninama.
Nerezidentni stranci generalno ne mogu da kupuju stanove u Cirihu (osim u retkim slučajevima ili putem određenih izuzetih struktura) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Međutim, stranci mogu slobodno ulagati u komercijalne nekretnine, a do sada su takođe mogli bez ograničenja kupovati akcije u švajcarskim kompanijama za nekretnine ili fondovima jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ovo je omogućilo stranom institucionalnom kapitalu da indirektno uđe na tržište Ciriha.Postoji značajno globalno interesovanje – državni investicioni fondovi, globalni REIT-ovi i privatni investitori su uložili novac u švajcarske fondove za nekretnine, projekte razvoja i akvizicije komercijalne imovine.Na primer, za poslovne zgrade i maloprodajne objekte u Cirihu često se nadmeću nemački fondovi ili investitori sa Bliskog istoka.Međutim, ubuduće regulatorni okvir može postati strožiji.U martu 2025. švajcarska vlada je najavila planove da dalje ograniči kupovinu nekretnina od strane stranaca, potencijalno ukidajući izuzetak koji je dozvoljavao strancima da slobodno kupuju akcije kotiranih kompanija za nekretnine jacquemoudstanislas.ch.Ako budu sprovedene, takve reforme (koje su trenutno u razmatranju) bi zahtevale odobrenje vlade za strane investitore čak i za indirektne udjele u nekretninama, što predstavlja veliku promenu sa ciljem hlađenja potražnje jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ово је изазвало забринутост да би страни капитал могао бити одвраћен.Ipak, zakonodavni proces je u toku – sve promene će zahtevati vreme i mogle bi biti ublažene jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.За сада, интересовање страних инвеститора остаје велико, посебно за комерцијалну имовину и партнерства у развоју.Stabilni prinosi na tržištu sa niskim kamatama: Nekretnine u Cirihu smatraju se „sigurnim utočištem” za ulaganja, nudeći stabilnost umesto visokih prinosa. U 2025. godini, vrhunske stambene i poslovne nekretnine u Cirihu obično donose prinos od samo oko 2,5%–3,5% godišnje (bruto) foxstone.ch. Ovi prinosi su skromni, što odražava visoke procene i nizak rizik švajcarskih nekretnina. Za institucionalne investitore kao što su penzioni fondovi i osiguravajuće kompanije, pouzdanost nekretnina u Cirihu i očuvanje kapitala čine ih osnovom portfolija. Zapravo, glavni vlasnici izveštavaju o stabilnim ili rastućim vrednostima – na primer, Swiss Life (jedan od najvećih investitora u nekretnine u Švajcarskoj) naveo je da je fer vrednost njegovog portfolija porasla za ~0,2% u Q1 2025., suprotno od bilo kakvog pada reuters.com. Prihodi od zakupa se smatraju izuzetno sigurnim zahvaljujući potpunoj popunjenosti i snažnoj kreditnoj sposobnosti zakupaca u Cirihu. Ukupni prinosi u budućnosti se očekuju uglavnom iz prihoda uz blagi kapitalski rast (prognoza ~1–4% godišnjeg rasta cena u narednim godinama investropa.com). Međunarodne investitore takođe i dalje privlači tržište uprkos niskim prinosima zbog statusa Švajcarske kao sigurnog utočišta. Tokom perioda globalne nesigurnosti, nekretnine u Cirihu privlače strane kupce koji traže očuvanje bogatstva investropa.com. Snažan švajcarski franak i politička stabilnost zemlje dodatno doprinose atraktivnosti.
Nove prilike – Zeleni i specijalizovani segmenti: Investitori takođe prate nove niše i prilike za dodavanje vrednosti na tržištu Ciriha. Jedna od glavnih tema je održivost. Raste potražnja (od strane zakupaca i kupaca) za ekološki prihvatljivim, energetski efikasnim zgradama, a nekretnine sa zelenim sertifikatima mogu ostvariti višu cenu investropa.com. Vladin podsticaj za smanjenje emisije ugljenika – na primer, novi zakon nalaže solarne panele na većini novih zgrada pv-magazine.com – zahtevaće obnovu starijih objekata i razvoj infrastrukture za obnovljive izvore energije. Ovo stvara mogućnosti za investitore da unaprede starije zgrade kroz dodatnu izolaciju, ugradnju toplotnih pumpi, solarne panele itd., čime se podiže vrednost i ispunjavaju zeleni propisi. Drugi trend je tehnologija i PropTech u nekretninama: pametne kućne funkcije, digitalne usluge za stanare i analitika podataka podižu vrednost nekretnina (posebno privlačno tehnološki osvešćenim stanarima na tržištu Ciriha) investropa.com.
Određeni sektori nekretnina takođe nude potencijal za rast. Logistički i life-science objekti su traženi, ali ih ima malo – adaptacija ili izgradnja industrijskih prostora na periferiji grada za potrebe logistike „poslednje milje” ili laboratorija/istraživanja predstavlja obećavajuću mogućnost. Stambeni razvoj u “B” lokacijama oko Ciriha je još jedna prilika: zbog izuzetno visokih cena u centru grada, predgrađa ili mesta za dnevne migracije cvetaju (investitori ciljaju ova mesta za izgradnju novih stanova za iznajmljivanje, gde prinose mogu biti nešto veće) foxstone.ch. Zaista, prigradski regioni sa dobrim vezama do gradskog prevoza postaju nove investicione tačke, jer zakupci traže relativno pristupačne opcije van centra foxstone.ch. Dodatno, alternativni stambeni modeli sve više dobijaju pažnju: co-living i zadružno stanovanje. Cirih ima dugu tradiciju neprofitnih stambenih zadruga i grad podstiče ovaj sektor (cilj je da 33% stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga) digitalcollection.zhaw.ch. Iako ne maksimizuje profit, razvoj zadruga nudi stabilne, dugoročne povrate i često podrazumeva saradnju javnog i privatnog sektora na gradskim parcelama – institucionalni investitori, poput penzionih fondova, oprezno ulažu u ovakve projekte kao strategiju prilagođenu ESG standardima. Sa privatne strane, co-living prostori sa fleksibilnim zakupom i zajedničkim sadržajima privlače mlade profesionalce i strance, predstavljajući nišu na koju treba obratiti pažnju.
Povraćajna prognoza: Sve u svemu, investitori mogu očekivati umerene, ali pouzdane povrate od nekretnina u Cirihu u narednim godinama. Najbolje stambene i komercijalne nekretnine mogu doneti oko 3% godišnje u gotovinskom toku foxstone.ch, plus nekoliko procenata kroz kapitalnu aprecijaciju – što nije spektakularno, ali je u skladu sa švajcarskim profilom niskog rizika. Oni koji traže veće prinose okreću se strategijama dodavanja vrednosti (npr. renoviranje starijih stanova za prodaju na tržištu vlasništva, uz snažnu potražnju kupaca) ili razvojima (iako visoki troškovi izgradnje i regulative to čine izazovnim u Cirihu). Platforme poput crowdfunding ulaganja u nekretnine takođe su se pojavile na tržištu (npr. Foxstone, Crowdhouse) i omogućavaju investitorima da preuzmu nešto veći rizik za ciljne prinose u rasponu od 5–7% kroz diverzifikovane portfolije nekretnina foxstone.ch. Interesovanje iz inostranstva verovatno će se zadržati za osnovne nekretnine, osim ako novi zakoni to drastično ne ograniče. Ukratko, investiciona perspektiva Ciriha ostaje pozitivna, ali konkurentna – stabilnost i ograničena ponuda sugerišu da će vrednosti ostati stabilne, ali investitori moraju biti kreativni u traženju prinosa. Ključne prilike nalaze se u unapređenju održivosti, zadovoljenju potražnje za stanovanjem u nedovoljno razvijenim segmentima i iskorišćavanju kontinuiranog rasta Ciriha uz snalaženje u promenljivom regulatornom okruženju.
Ključni kvartovi i žarišta nekretnina
Ciriha je grad različitih četvrti, od kojih svaka ima svoj karakter i trendove na tržištu nekretnina. U nastavku ističemo nekoliko ključnih kvartova – od ultra-prestižnih naselja uz jezero do novih urbanih zona – uključujući njihove cenovne nivoe, razloge popularnosti, razvojne projekte i faktore kvaliteta života:
- Enge (Okrug 2) – Luksuzni život uz jezero. Enge, na južnoj strani centralnog Ciriha, postao je magnet za vrhunske apartmane i imućne profesionalce. Cene ovde u proseku iznose oko 18.300 CHF po m² investropa.com, među najvišima u gradu. Nedavni luksuzni projekti (sa pogodnostima poput privatnih teretana i konsijerž usluga) privlače bogate strance i tehnološke rukovodioce u Enge investropa.com. Privlačnost ovog dela grada leži u njegovoj prvoklasnoj lokaciji – na pešačkoj udaljenosti od centra poslovne četvrti, uz obalu jezera, i sa pogodnostima poput Rieter parka i muzeja Bärengasse. Kvalitet života je izvanredan: Enge nudi luksuznu kupovinu, međunarodne škole i kratak prevoz do finansijskog centra Paradeplatz. Sa novim premium projektima koji su još u pripremi, ekskluzivitet Enge-a – i visoke cene – očekuje se da će se zadržati investropa.com.
- Seefeld (Okrug 8) – Najtraženiji deo uz Ciriško jezero. Seefeld je izuzetno traženo naselje istočno od centra grada, cenjeno zbog blizine Ciriškom jezeru, modernih restorana i živahne atmosfere. Nekretnine ovde dostižu najviše cene (među najvišima po m² u Cirihu) i uživaju ogromnu potražnju investropa.com. Slobodni stanovi gotovo da ne postoje – svi žele da žive u Seefeldu. Uprkos niskim prihodima od rente od ~2–3% (što ukazuje na vrlo visoke kapitalne vrednosti), konstantno niske slobodne jedinice i premijumske kirije naglašavaju poželjnost ove oblasti investropa.com. Seefeld nudi miks elegantnih istorijskih zgrada i modernih apartmana, od kojih su mnogi sa pogledom na jezero. Stanovnici uživaju u odmoru na obali, zelenim površinama poput parka Zürichhorn i buticima. Popularan je i kod imućnih lokalaca i stranaca. S obzirom na vrlo ograničenu zemlju, u Seefeldu ima malo novih gradnji (osim povremenih luksuznih stanova), tako da je ponuda stalno mala. Očekujte da Seefeld ostane luksuzna enklava, sa izvanrednim kvalitetom života i cenama koje to prate.
- Fluntern (Opština 7) – Prestiž na Zürichbergu. Fluntern se nalazi na pošumljenim padinama brda Zürichberg i predstavlja jednu od najprestižnijih stambenih četvrti u Cirihu. Poznat je po prelepim pogledima, luksuznim vilama i vrhunskim školama. Porodice posebno priželjkuju Fluntern zbog elitnih obrazovnih opcija – u komšiluku se nalaze poznate škole (poput ogranka Zurich International School i odličnih državnih osnovnih škola) koje redovno beleže visok upis. Kuće u Flunternu su prostrane i često arhitektonski upečatljive, sa mnogim ambasadama i rezidencijama rukovodilaca smeštenim ovde. Cene nekretnina su veoma visoke (uporedive sa jezerskim kvartovima) i ponuda je stalno ograničena – svaka nekretnina u Flunternu izaziva momentalno interesovanje. Zona nudi mirnu, zelenu okolinu (blizu zoološkog vrta i šumskih staza), a ipak je na samo nekoliko minuta od centra grada tramvajem. Građevinska aktivnost je minimalna zbog strogih pravila koja štite karakter područja. Ukratko, Fluntern pruža privatnost, prirodu i prestiž, što ga održava veoma traženim među ciriškom elitom.
- Zürich West / Kreis 5 (Opština 5) – Od industrijske do trendi četvrti. Kreis 5, poznat i kao Zurich West, prošao je transformaciju od grube industrijske zone do jedne od najtrendi četvrti u gradu. Ova kontinuirana gentrifikacija je podigla vrednost nekretnina – prosečne cene stanova ovde su dostigle oko 14.600 CHF po m² u 2024. godini, što je za 3% više u odnosu na prošlu godinu investropa.com. Obiluje novim projektima: stare magacine zamenili su loft stanovi, umetničke galerije, tehnološke kancelarije i mesta za noćni život. Mladi profesionalci i kreativci hrle u Kreis 5 zbog njegove moderne energije i relativne pristupačnosti u poređenju sa centrom grada investropa.com. Grad je aktivno ulagao u unapređenje kvaliteta života u Kreis 5 – dodajući parkove, škole i kulturne prostore kako bi oblast postala pogodnija za porodice investropa.com. Transportne veze su odlične (više tramvajskih linija, obližnja stanica Hardbrücke). Sa velikim projektima kao što su Europaallee (odmah preko pruge) i lokalne rekonstrukcije, zamah se nastavlja. Kreis 5 danas ima neke od najmodernijih restorana, klubova i dizajnerskih prodavnica u Cirihu, uz nove komunalne sadržaje. Nudi jedinstven urbani stil života, pa se potražnja (i cene) očekuje da će nastaviti da rastu zajedno sa njegovom stalnom renesansom investropa.com.
- Altstetten (Distrikt 9) – Razvijajući gradski centar. Altstetten, u zapadnom Cirihu, privlači pažnju kao povoljnije stambeno područje sa potencijalom za rast. Godinama je to bio pretežno industrijski/radnički okrug, ali poslednje promene su bile dramatične. Cene nekretnina u centru Ciriha su drastično porasle, “što je nateralo mnoge kupce i zakupce da istraže Altstetten kao pristupačniju opciju” investropa.com investropa.com. Prosečne cene po m² ovde su značajno niže nego u centru grada (što ga čini jednom od najboljih vrednosti u Cirihu) investropa.com. Istovremeno, Altstetten je doživeo značajna infrastrukturna unapređenja – naročito, produženje Limmattal lake železničke linije i druga poboljšanja javnog prevoza znatno su olakšala svakodnevno putovanje od Altstettena do centra investropa.com. Novi stambeni i višenamenski projekti niču oko železničke stanice Altstetten i duž saobraćajnih koridora. Ovaj okrug sada ima moderne stanove, tržne centre i poslovne komplekse (nekoliko velikih kompanija ima kancelarije u poslovnim parkovima Altstettena). Sa brzim prevozom, nižim kirijama/cenama i sve većim sadržajima, Altstetten se razvija u živopisan sekundarni centar. Mnogi kupci prvog stana i mlade porodice traže ovde prostora koji mogu da priušte. Kako sve više ljudi otkriva njegovu pogodnost i vrednost, profil i vrednost nekretnina u Altstettenu su na stalnom uzlaznom trendu investropa.com.
- Оерликон (Дистрикт 11) – Успешан пословно-стамбени центар. Оерликон на северу Цириха једна је од највећих развојних прича града. Захваљујући одличним транспортним везама (велика S-Bahn железничка станица, трамвајски и аутобуски чворишта) и обиљу земљишта, Оерликон се трансформисао у цветајући урбани центар. Ова област је испуњена новим канцеларијама, тржним центрима (као што је Неумаркт) и стамбеним комплексима. Овај раст подстиче потражњу за некретнинама – медијална цена куће у Оерликону сада прелази 2,5 милиона CHF (за веће породичне куће), а вредности свих типова некретнина расту investropa.com. Агенти за некретнине пријављују повећано интересовање, пошто се и становници и привредници селе у Оерликон због погодне локације investropa.com investropa.com. Текући развојни пројекти у дистрикту су велики магнет: више високих грађевина и објеката мешовите намене су у изградњи или су недавно завршени, што додаје модеран стамбени простор и побољшава локалну инфраструктуру investropa.com. На уличном нивоу, Оерликон је добио нове паркове, ресторане и културне установе, стварајући живу заједницу investropa.com. Ово подручје је све више самостално – људи могу да живе, раде и друштвено функционишу унутар Оерликона. Због стратешке локације (10 минута возом до центра Цириха и директног воза за аеродром), Оерликон је жишка и за инвеститоре и за закупце. Предвиђа се да ће област наставити да цвета, са додатним унапређењима (попут планираног иновационог кампа и спортских објеката) који су у припреми. За оне који траже велики потенцијал раста у Цириху, Оерликон нуди привлачну комбинацију повезаности, нових развоја и релативно умерених цена (бар у поређењу са центром и насљоним деловима поред језера).
- Affoltern (Okrug 11) – Nova infrastruktura, novi privlačnost. Dalje od centra, u Okrugu 11, Affoltern se pojavio kao svetla tačka na tržištu nekretnina zahvaljujući unapređenju infrastrukture i razumnim cenama. Nedavno je Švajcarska savezna kancelarija za puteve mnogo investirala u nove puteve i proširenje autoputa oko Affolterna investropa.com, što je značajno poboljšalo dostupnost. Ovo je stavilo Affoltern na mapu za kupce koji cene lakšu svakodnevnu vožnju automobilom ili autobusom investropa.com. Takođe, Cirih je doživeo bum u izgradnji novih stanova u 2023. godini, posebno u oblastima kao što je Affoltern – izgrađen je najveći broj novih jedinica još od 2018. godine, što ukazuje na interesovanje investitora i kupaca investropa.com. Sa ovim novim stanovima koji dolaze na tržište (često po nižim cenama od projekata u centru grada), Affoltern privlači mlade profesionalce i porodice koje traže moderno stanovanje po konkurentnim cenama investropa.com investropa.com. Broj stanovnika u ovoj oblasti shodno tome raste. Affoltern takođe ima koristi od okolnih zelenih površina i mirnijeg prigradskog okruženja, nudeći ravnotežu između grada i sela. Plan grada da eventualno proširi javni prevoz do Affolterna samo će povećati njegovu privlačnost. Ukratko, Affoltern je na pozitivnoj putanji: poboljšana povezanost, nova ponuda stanova i još uvek pristupačne cene čine ga privlačnom opcijom za kupce orijentisane na vrednost. Njegova stalna transformacija ukazuje na stabilan budući rast i zajednice i vrednosti nekretnina investropa.com.
- Schwamendingen (Okrug 12) – Povoljno sa potencijalom za obnovu. Na severu grada, Schwamendingen je tradicionalno bio pristupačno, zapostavljeno naselje – ali to se menja. Sada “privlači pažnju kao cenovno povoljna alternativa” za one koji ne mogu da priušte centralni Cirih investropa.com. Cene stanovanja ovde su među najnižima u gradu, što privlači mnoge kupce prvi put i porodice sa srednjim primanjima. Ono što je uzbudljivo je obnoviteljski zamah Schwamendingena. Vodeći projekat, “Über-Gärten”, donosi 228 novih stanova za iznajmljivanje sa inovativnim dizajnom (prostrane lođe, zajedničke “šumske bašte”) radi poboljšanja kvaliteta života investropa.com. Takvi projekti revitalizuju stambeni fond i privlače raznovrsnije stanovništvo. Još jedno veliko unapređenje je Tunel za zaštitu od buke Schwamendingen, pionirski infrastrukturni projekat koji je prekrio deo autoputa “zelenim” pokrovom investropa.com. Ovo je značajno smanjilo buku i zagađenje u oblasti, dok je na vrhu tunela stvoren novi park investropa.com. Poboljšani kvalitet života je očigledan – tiše ulice, čistiji vazduh i nove zelene površine. Zajedno, ovi napori signaliziraju jako ulaganje zajednice u Schwamendingen. Naselje sada nudi ravnotežu između pristupačnosti i kvaliteta života koja je sve ređa u Cirihu investropa.com. Kao rezultat toga, Schwamendingen je sve popularniji kod onih koji traže dobru vrednost: dobijate više prostora za svoj novac, a oblast je u usponu. To je odličan primer kako se ciriška predgrađa razvijaju prema savremenim potrebama. U budućnosti se očekuje da reputacija Schwamendingena i potražnja za nekretninama nastave da rastu, iako bi trebala ostati povoljnija u odnosu na elitne gradske četvrti.
Svaka od ovih četvrti ilustruje višeslojni pejzaž nekretnina u Cirihu. „Zlatna obala“ i „Srebrna obala“ uz Ciriško jezero, odmah izvan granica grada, takođe zaslužuju pomen – Zlatna obala (sunčana istočna obala) u mestima kao što su Küsnacht i Zollikon ostaje ultra-premijum za vile i može imati prodaju vila iznad 10 miliona CHF investropa.com, dok Srebrna obala (zapadna obala, npr. Thalwil, Horgen) nudi nešto veću vrednost, ali je i dalje veoma luksuzna. Povratkom u grad, bez obzira da li neko traži luksuz starog sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), urbano i moderno stanovanje (Kreis 5), ili nove porodične zone (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), okruzi Ciriha to pružaju – ako uspevate da pronađete mesto. Važno je napomenuti da sve oblasti dele zajedničku nit ograničene ponude. Čak i u „pristupačnim“ četvrtima, nije lako pronaći dom. To znači da je rast cena priča koja se odnosi na ceo grad, samo na različitim nivoima. Za investitore i kupce, poznavanje ovih nijansi kvartova – gde su najnovije vruće tačke, a gde izdržljive elitne četvrti – ključno je za snalaženje na tržištu nekretnina u Cirihu.
Infrastruktura i razvojni projekti koji oblikuju budućnost
Nadogradnja saobraćaja: Cirih nastavlja da mnogo ulaže u infrastrukturu kako bi podržao svoj rast i unapredio kvalitet života. Poslednjih godina završene su ili pokrenute velike ekspanzije javnog prevoza. Glavni primer je nova Limmattal laka železnička linija, koja je otvorena kako bi povezala zapadne četvrti (Altstetten/Affoltern) sa predgrađima duž Limmat doline. Ovo produženje tramvajske linije, zajedno sa ostalim poboljšanjima tramvajske mreže, značajno je skratilo vreme putovanja iz spoljnih četvrti ka centru grada investropa.com. Bolja povezanost već podiže oblasti kao što su Altstetten i Affoltern, kao što je ranije pomenuto, jer ih čini dostupnijim i privlačnijim za stanare i preduzeća. Dalje ekspanzije tramvaja i projekti autobuskih traka planirani su kako bi se obezbedilo da svi okruzi imaju snažne veze javnog prevoza. U međuvremenu, S-Bahn mreža prigradskih vozova – okosnica mobilnosti šireg Ciriha – prolazi kroz unapređenja. Stanica Stadelhofen, koja je preopterećena, planira proširenje (u toku su radovi na dodatnom tunelu i peronima) kako bi se povećao železnički kapacitet kroz centralni Cirih u narednim godinama. Savezna vlada takođe sprovodi projekat „Zürich Brütten tunel“ (novi železnički tunel prema Winterthuru) sa ciljem da poboljša međugradske veze do ranih 2030-ih. Ovi projekti omogućiće češće vozove i manje gužve, prilagođavajući se prognoziranom porastu stanovništva u metropolitenskoj regiji.
Na planu puteva, inovativna rešenja poboljšavaju protok saobraćaja i životnu sredinu. Jedan značajan projekat je poklopac auto-puta u Švamedingenu (pomenut gore), koji je završen kako bi se bučni auto-put prekrio pejzažnim pokrivačem investropa.com. To nije samo ponovno povezalo kvartove koje je auto-put razdvajao, već je stvorilo i novi zeleni park od 1,6 km za stanare – pobeda i za mobilnost i za urbani kvalitet života. Grad i kanton imaju slične planove za rešavanje drugih saobraćajnih uskih grla tunelima ili pokrivačima (npr. razmatranja o eventualnom tuneliranju delova Ring ringu u Rosengartenštraseu radi smanjenja buke u tim gustim kvartovima). Pored toga, javnim prevozom u Cirihu upravlja se ekološki odgovornije: grad uvodi električne autobuse i širi biciklističku infrastrukturu sa novim biciklističkim „superautoputevima“ koji će preseći grad. Svi ovi napori su u skladu sa ciljem Ciriha da bude uzorni tranzitni grad 21. veka, gde su čak i udaljenija predgrađa dobro povezana, a održivi načini prevoza imaju prioritet. Efikasna saobraćajna infrastruktura je ključna i za nekretnine – otvara nove oblasti za razvoj i omogućava gradu da raste bez gušenja u saobraćajnim gužvama.Glavni razvojni projekti: Nekoliko velikih razvojnih projekata preoblikuje urbano tkivo Ciriha. Možda je najiščekivaniji Hardturm “Ensemble” projekat, koji će obnoviti dugo prazno mesto stadiona Hardturm u Opštini 5. Projekat uključuje novi fudbalski stadion sa 18.000 mesta za dva ciriška fudbalska kluba, okružen dvema visokim kulama i zgradama srednje visine koje će obezbediti oko 600 novih stanova (uključujući i pristupačno stanovanje), kao i poslovni i maloprodajni prostor swissinfo.ch. Građani su odobrili ovaj plan od 570 miliona švajcarskih franaka još 2018. godine swissinfo.ch, i nakon godina političkih prepirki i pravnih žalbi, očekuje se da će izgradnja uskoro početi. Kada bude realizovan, ovaj projekat će stvoriti sasvim novo naselje na zapadu Ciriha, rešavajući potrebe za sportskom infrastrukturom i stanovanjem. Stambeni deo je značajan – jedna kula biće uglavnom namenjena zadružnom/ neprofitnom stanovanju, što pomaže gradu da se približi svojim ciljevima u vezi sa pristupačnim stanovanjem swissinfo.ch. Dok su sudski postupci odlagali realizaciju (projekat je bio “start-stop” sa protivljenjem iz pojedinih krugova) coliseum-online.com swissinfo.ch, opšte je očekivanje da će Ensemble ipak biti realizovan, donoseći moderan stadion do sredine/kraja 2020-ih i prijeko potrebne nove stanove.
U centru grada, masivni Europaallee projekat (rekonstrukcija nekadašnjih železničkih skladišta pored Glavne stanice u Cirihu) nedavno je završio svoje poslednje faze. Tokom protekle decenije, Europaallee je donela nove kancelarije (uključujući veliki Google kampus), stotine stanova, univerzitetski kampus i šetališta sa prodavnicama – praktično produžujući centar grada. Njegov završetak 2020-2021. godine znači da više nema velikih praznih parcela u centru Ciriha. Sada se pažnja usmerava na manje infill i brownfield lokacije. Na primer, u Oerlikonu razvoj se nastavlja na lokacijama kao što su Centro (Oerlikonova obnova centra) i Andreasturm soliter koji je otvoren 2018. godine i kome su se pridružile i druge kule poput Franklin Tower-a, a još ih je planirano u okolini stanice Oerlikon. U severnom Cirihu, planira se novi inovacioni park blizu Dübendorfa (odmah izvan grada), koji će uključiti istraživačko-razvojne objekte i verovatno stanove – koristeći blizinu ETH-a i univerziteta.
Planeri Ciriha takođe naglašavaju održivu urbanističku obnovu. Mnoga starija industrijska područja u metropolitanskoj zoni su predviđena za transformaciju u objekte mešovite namene. Na primer, u predgrađima: Dietikon oblast ima veliki projekat kojim se stara industrijska zona pretvara u stambeni kvart sa hiljadama stanova, što će indirektno ublažiti stambenu krizu u gradu Cirihu. Unutar grada, urbana obnova u Kreis 4 i 5 (Langstrasse i Zurich West) se nastavlja, vođena planovima za dodavanje zelenih dvorišta i zajedničkih prostora uz nove zgrade investropa.com. Glavni plan grada do 2040. fokusira se na “Innenentwicklung” – unutrašnji razvoj – što znači povećavanje gustine stanovanja unutar postojeće urbane površine umesto širenja. Ovo podrazumeva povećanje dozvoljene spratnosti u određenim zonama sa dostupnim javnim prevozom, podsticanje visokih zgrada mešovite namene u određenim zonama (na primer, više visokih zgrada će biti dozvoljeno oko Altstetten i Oerlikona). Ipak, Cirih ovo balansira sa strogim standardima dizajna i zaštite životne sredine kako bi sačuvao karakter grada.
Infrastruktura susreće urbanizam: Još jedna značajna inicijativa je posvećenost Ciriha Društvu od 2000 vati i klimatskim ciljevima. Grad sprovodi programe za energetsku efikasnost zgrada, širi mreže daljinskog grejanja (često koristeći jezersku vodu ili otpadnu toplotu), kao i obaveznu ugradnju solarnih panela na nove objekte u skladu sa novim saveznim zakonom pv-magazine.com. Ovaj zeleni infrastrukturni talas znači da investitori često moraju u projekte integrisati solarne panele, zeleni krov i efikasne sisteme grejanja i klimatizacije – što podiže početne troškove, ali poboljšava dugoročnu održivost. Rezultat je grad koji ostaje veoma pogodan za život, sa niskim zagađenjem i otporan na klimatske promene, što zauzvrat održava visoke vrednosti nekretnina.
Urbanistička pravila takođe se razvijaju. Grad je najavio nameru da štiti prostor za neprofitno stanovanje – na primer, rezervisanjem dela javnog zemljišta za zadruge i donošenjem planskih pravila koja podstiču izgradnju pristupačnih stanova u novim projektima. Značajan cilj koji su postavili glasači jeste da jedna trećina svih stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga ili drugih neprofitnih organizacija digitalcollection.zhaw.ch. Ovo podstiče grad da obezbeđuje zemljište i povoljne uslove za ovakve projekte (na primer, stambeni kompleks zadruge “Mehr Als Wohnen” u Hunziker Arealu, završen pre nekoliko godina, model je koji treba slediti). Dodatno, pravila za kratkoročno izdavanje (Airbnb) razmatrana su kao način da se stanovi koriste za potrebe lokalnog stanovništva – Cirih razmatra ograničenja u izdavanju stanova turistima kako bi sprečio smanjenje ponude na tržištu dugoročnog iznajmljivanja, mada stroga pravila još uvek nisu usvojena.
Ukratko, infrastruktura i razvojni planovi Ciriha su usmereni ka pametnom rastu: proširivanju kapaciteta saobraćaja, otvaranju novih stambenih prostora u nedovoljno iskorišćenim oblastima i unapređenju zelenih i javnih prostora grada. Projekti poput stadiona Hardturm, tunela Švamendingen i novih tramvajskih linija predstavljaju Cirihov pristup – ulaganje u poboljšanja koja ispunjavaju više ciljeva (stanovanje, mobilnost, životna sredina). Ovi napori bi trebalo da pomognu Cirihu da ostane veoma konkurentan i pogodan za život, što zauzvrat podržava snagu tržišta nekretnina. Naravno, izazova ima mnogo (od NIMBY protivljenja do složenih švajcarskih procesa odobravanja), ali istorija razvoja grada pokazuje postepen napredak vođen konsenzusom. Za investitore i stanovnike, ovakvi razvojni projekti znače bolju povezanost, više stambenih mogućnosti u određenim oblastima i trajnu evoluciju urbanog pejzaža Ciriha tokom naredne decenije.
Regulatorni okvir: Porezi, pravila vlasništva i građevinski propisi
Tržište nekretnina u Cirihu funkcioniše u okviru stabilnog, ali promenjivog regulatornog okvira Švajcarske, koji obuhvata sve od poreza do pravila za strane kupce i zahteva u vezi sa održivošću. Evo ključnih aspekata i promena na snazi od 2025. godine:
Pravila stranog vlasništva – Lex Koller: Možda je najprepoznatljivija regulativa Lex Koller zakon, koji ograničava stranim državljanima kupovinu stambenih nekretnina u Švajcarskoj.
U gradu Cirihu, to znači da stranci koji nisu rezidenti ne mogu kupovati kuće ili stanove kao investicije ili vikendice.Samo stanovnici (uključujući strane državljane sa švajcarskim boravišnim dozvolama) imaju ista prava kao i lokalni stanovnici pri kupovini nekretnina jacquemoudstanislas.ch.Postoji nekoliko izuzetaka – npr.stranci mogu bez problema kupovati određene vikendice u turističkim oblastima ili steći značajan udeo u švajcarskom fondu/kompaniji za nekretnine koja je na berzi (indirektno vlasništvo) jacquemoudstanislas.ch.Komercijalne nekretnine su takođe izuzete, pa strane kompanije ili pojedinci mogu slobodno kupovati kancelarije, maloprodajne objekte, hotele itd.Ova pravila su istorijski ograničavala međunarodnu špekulaciju na švajcarskom tržištu nekretnina i obezbeđivala da tržištem ne dominiraju strani kupci (kao što je to slučaj u nekim drugim svetskim gradovima).Međutim, promene su na pomolu: Savezni savet (švajcarska vlada) je u martu 2025. najavio planove da dodatno pooštri Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Među predloženim reformama, stranci koji žive u Švajcarskoj mogli bi biti primorani da prodaju svoj dom ako se presele (zatvaranje „rupe“ u zakonu), a što je najvažnije, trenutno izuzeće za kupovinu akcija u kompanijama za nekretnine biće ukinuto jacquemoudstanislas.ch.To znači da bi stranim investitorima bila potrebna dozvola čak i za indirektno ulaganje putem firme ili fonda za nekretnine na berzi – što predstavlja značajnu promenu.Takođe je predloženo: strani kupci komercijalnih nekretnina bi bili ograničeni na sopstvenu upotrebu; ne bi mogli da kupuju isključivo radi izdavanja jacquemoudstanislas.ch.Ove mere su usmerene na hlađenje potražnje i rešavanje nestašice stanova u Švajcarskoj (deo šire strategije povezane sa brigama o rastu stanovništva) jacquemoudstanislas.ch.Važno je napomenuti da ovo još nije zakon – nacrt je u pripremi za parlamentarnu raspravu, a očekuje se snažan otpor od strane poslovnih i nekretninskih grupa jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ako takva stroga pravila na kraju budu usvojena (što je neizvesno), to bi moglo predstavljati veliku promenu u pravnom okruženju za strana ulaganja, potencijalno smanjujući neke prilive stranog kapitala.U međuvremenu, za 2025. godinu, status kvo ostaje: strani kupci imaju ograničenu direktnu ulogu u stanovanju u Cirihu, ali su aktivni u komercijalnim i indirektnim investicijama.Svi koji žele da ulažu iz inostranstva treba da prate raspravu o reformi Lex Koller, jer bi to uskoro moglo promeniti puteve ulaganja.Porezi na imovinu i troškovi vlasništva nad nekretninama: Švajcarski poreski sistem je generalno povoljan za vlasnike nekretnina, iako ima neke jedinstvene karakteristike. Ne postoji savezni porez na kapitalnu dobit na prodaju privatnih nekretnina koje su dugo u vlasništvu, ali Kanton Cirih (kao i većina kantona) uvodi sopstveni porez na dobitak od imovine pri prodaji nekretnina, obično po progresivnoj skali (veći porez ako prodate u roku od nekoliko godina nakon kupovine, čime se podstiče dugoročno zadržavanje). Cirih takođe naplaćuje porez na prenos nekretnina (oko 1% od cene) i takse za notara/zemljišne knjige na transakcije practiceguides.chambers.com. Vlasnici kuća plaćaju godišnji porez na imovinu na vrednost svoje nekretnine i što je posebno važno, Švajcarska uvodi porez na „imputirani prihod od rente” za domove u kojima vlasnici žive – suštinski oporezujući vlasnike kao da ostvaruju prihod od iznajmljivanja sopstvene kuće zug4you.ch. Mnogi vlasnici odavno ne vole ovaj porez na imputiranu rentu i postoje zahtevi da se on reformiše ili ukine. Zapravo, diskusije u Bernu su u toku o ukidanju poreza na imputiranu vrednost rente, što bi moglo biti praćeno ukidanjem prava na odbitak kamata na hipoteku da bi se efekti izbalansirali ubs.com. Ako ta reforma bude usvojena u narednim godinama, to bi promenilo računicu za vlasnike domova (moguće povećanje neto poreza za one koji su otplatili hipoteku, ali bi se uklonila prepreka za kupovinu). Do 2025. godine, još uvek nema konačne odluke – ali to je prostor koji treba pratiti. Pozitivna vest za vlasnike je da je inflacija u Švajcarskoj opala, a referentna kamatna stopa na hipoteke (koja utiče na dozvoljena povećanja kirije) ostala je stabilna u 2024. swissmarketplace.group, tako da su troškovi kao što su kamate na hipoteku i održavanje indeksirano inflacijom stabilizovani. Za investitore, prihod od izdavanja nekretnina se oporezuje kao redovan prihod (nakon odbitka troškova), a korporativni investitori imaju koristi od relativno niskih švajcarskih poreza na dobit (oko 19% u Cirihu, koji će se blago smanjiti zbog nacionalnih poreskih reformi usklađenih sa OECD minimalnim standardima). Sve u svemu, poreski zakoni za nekretnine su predvidljivi i umereni, sa postepenim prilagođavanjima umesto naglih promena – jedan od razloga zašto investiciona klima ostaje atraktivna.
Zaštita stanara i regulativa zakupa: Cirih, kao i cela Švajcarska, ima režim koji je naklonjen stanarima. Otprilike 55-60% domaćinstava u Švajcarskoj iznajmljuje (još više u samom Cirihu), pa zakoni nastoje da pronađu ravnotežu, ali su više na strani zaštite stanara. Zakupnine se obično mogu povećati samo pod određenim uslovima – na primer, ako poraste nacionalna referentna kamata, zbog inflacije ili radova koji povećavaju vrednost nekretnine. U 2023. godini, vlasnici stanova su dobili retku priliku da povećaju kirije jer je referentna hipotekarna stopa podignuta dva puta (sa 1,25% na 1,5%), što je doprinelo velikom skoku kirija te godine swissmarketplace.group. U 2024. stopa je ostala nepromenjena i nije bilo novih šokova u troškovima poput poskupljenja goriva, pa je rast kirija usporio na ~4-5% swissmarketplace.group. Ako nedavno smanjenje stope od strane SNB na kraju dovede do pada referentne stope, neki stanari bi mogli čak da traže i smanjenje kirije (iako obično dolazi do određenog zastoja). Zaštita od iseljenja u Švajcarskoj je jaka – stanari sa dugoročnim ugovorima mogu biti iseljeni samo iz ograničenih razloga, poput lične upotrebe od strane vlasnika, i to uz značajan rok za obaveštenje. Takođe postoji sistem koji omogućava stanarima da na sudu ospore prevelika povećanja kirije ili početne kirije kao „zloupotrebljivo visoke“, s obzirom na nisku stopu praznih stanova. Gradska vlast Ciriha prati situaciju sa pristupačnim stanovanjem i razmatra da li su potrebne dodatne mere (poput kontrole kirija ili više subvencija) ukoliko se stambena kriza pogorša. Do 2025. godine, nisu uvedeni novi zakoni o kontroli kirija osim postojećeg federalnog okvira, ali ovo ostaje politička tema koju treba pratiti, pogotovo jer su grupe stanara organizovale proteste protiv naglih povećanja kirija i iseljenja (npr. protest u zgradama „Sugus“ krajem 2024 swissinfo.ch). Investitori treba da imaju u vidu da su povećanja kirija regulisana i da politički pritisak za suzbijanje naglih skokova kirija raste usled nestašice stanova.
Propisi o zelenoj gradnji i zoniranju: Cirih i Švajcarska snažno napreduju u ekološkim regulativama za nekretnine. U junu 2024. godine, švajcarski glasači su velikom većinom podržali novi zakon za ubrzanje usvajanja obnovljive energije pv-magazine.com. Jedna ključna obaveza: sve nove zgrade preko 300 m² moraju imati ugrađene solarne panele na krovovima ili fasadama od 2025. godine pv-magazine.com. Kanton Cirih čak može proširiti ovu meru i na manje zgrade. Ovo čini integraciju solarne energije standardnom praksom za nove građevinske projekte. Takođe, mnogi kantoni (uključujući Cirih) uveli su pravila prema kojima novi sistemi za grejanje ne mogu biti na naftu ili gas – moraju biti obnovljivi (toplotna pumpa, solarni termalni sistemi itd.) ili bar ispunjavati standarde o niskim emisijama, posebno kod novih zgrada i renoviranja. Grad Cirih podstiče Minergie sertifikaciju (švajcarski standard za zelenu gradnju) za nove objekte; iako nije obavezna, mnogi investitori je primenjuju kako bi lakše dobili dozvole i privukli ekološki osvešćene kupce. Građevinski propisi takođe zahtevaju visoke standarde izolacije, prozore sa trostrukim staklom i druge energetski efikasne mere, u skladu sa ciljem Švajcarske da smanji emisiju iz građevinskog sektora. Za investitore, to znači nešto veće troškove izgradnje, ali i da su nove švajcarske zgrade izuzetno efikasne. U narednim godinama očekuje se povećano prilagođavanje starih zgrada kako bi se ispunili ovi standardi – moguće uz državne podsticaje ili obavezno pri većim renovacijama.
Na polju zoniranja, urbanisti Ciriha suočavaju se sa izazovom stvaranja više stanova i kancelarija bez širenja grada. Zakoni o zoniranju su revidirani kako bi se omogućila veća gustina u određenim područjima: na primer, zone oko železničkih stanica ili čvorišta javnog prevoza podignute su na viši nivo, pa su sada dozvoljeni srednje visoki ili visoki objekti tamo gde su ranije bili dozvoljeni samo niži. Grad takođe koristi strategije „Innenentwicklung“ – prenamenu zapuštenih komercijalnih zona u stambene, deljenje prevelikih stanova na manje itd. Značajna inicijativa u zoniranju je i određivanje zona za visoke zgrade: Cirih ima određena područja u kojima su dozvoljene visoke zgrade (preko 40 m), kao što su delovi Oerlikona, Escher-Wyss (Zürich-West) i blizina Altstettena, dok stari centar grada i predeli uz jezero imaju stroga ograničenja visine. Ovakav pristup ima za cilj da koncentriše visoke zgrade tamo gde infrastruktura to može da podrži, ali i da sačuva panoramu grada (poput čuvenog pogleda na Alpe).
Drugi regulatorni aspekt je kvota za stanove po pristupačnim cenama/stanarske zadruge u velikim novim projektima. Grad često pregovara da deo stambenih jedinica u velikim projektima bude prodat neprofitnim stambenim zadrugama ili ponuđen po cenama ispod tržišnih na određeni period. Ovo je deo strategije za dostizanje cilja od 1/3 stanova u okviru neprofitnog stanovanja digitalcollection.zhaw.ch. Za sada, Cirih ima otprilike 25% stanova u zadrugama/neprofitnim organizacijama, pa će se u narednom periodu sve više zalagati za ovakve poduhvate.
Ukratko, regulatorno okruženje u Cirihu 2025. godine može se okarakterisati kao stabilno, ali sa tendencijom ka većoj intervenciji kako bi se rešili stambeni i klimatski problemi. Porezi ostaju relativno niski i predvidljivi. Pravila za strane kupce su stroga i mogu postati još stroža, iako komercijalni investitori i dalje pronalaze prostor. Ekološke regulative se pojačavaju, čineći održive građevinske prakse obaveznim. Takođe, mere za pristupačnost stanovanja – od zaštite stanara do podsticanja zadruga – polako se šire kako bi se ublažile neravnoteže na tržištu. Za učesnike na tržištu, ostati u skladu sa propisima znači angažovati se u ovim politikama: npr. planirati solarne instalacije od samog početka ili strukturirati investicije u skladu sa pravilima Lex Koller. Iako ovakve regulative unose dodatnu složenost, one takođe doprinose dugoročnoj privlačnosti Ciriha – obezbeđujući održivi razvoj, ograničavajući spekulativne balone i zadržavajući visok kvalitet života u gradu, što na kraju podržava vrednost nekretnina.
Tržišni rizici i izazovi
Uprkos generalno optimističnom izgledu za Cirih, nekoliko rizika i izazova može uticati na tržište nekretnina u 2025. i narednim godinama. Investitori i posmatrači treba da imaju ove faktore na umu:
- Rizici kamatnih stopa i finansiranja: Nakon godina izuzetno niskih kamatnih stopa koje su podsticale rast cena, došlo je do promene. U periodu 2022–2023, Švajcarska narodna banka je agresivno podigla stope iz negativnog područja na 1,75%, što je donekle ohladilo tržište. Do 2025. godine, inflacija se smirila i SNB je prešao na blago smanjenje stopa investropa.com, ali i dalje postoji rizik da stope ponovo porastu ako inflacija naglo skoči ili se promene globalni uslovi. Porast kamatnih stopa bi direktno pogodio švajcarsko tržište nekretnina, čineći hipoteke skupljim i smanjujući pristupačnost za kupce, što može umanjiti potražnju investropa.com. S obzirom na to koliko su cene u Cirihu visoke, one su osetljive na troškove finansiranja – značajan rast stopa mogao bi izbaciti potencijalne kupce sa tržišta i prouzrokovati stagnaciju ili čak pad cena u pregrejanim segmentima. Osim toga, banke su pooštrile kriterijume za odobravanje kredita (delom zbog Basel III regulative iz 2025. koja zahteva veće kapitalne rezerve foxstone.ch). Dužnici se sada suočavaju sa strogim ograničenjima (maksimalno oko 80% vrednosti nekretnine i zahtevnim stres testovima na 5% kamate), što može ograničiti visoko zadužene investitore. Iako trenutni konsenzus očekuje stabilne ili blago padajuće stope (sa švajcarskom inflacijom oko samo 0,7% engelvoelkers.com), bilo kakvo iznenadno povećanje inflacije ili finansijski šok može promeniti tu situaciju. Ova neizvesnost oko kamatnih stopa predstavlja najvažniji rizik koji treba pratiti.
- Makroekonomska i geopolitička neizvesnost: Tržište nekretnina u Cirihu zavisi od šire ekonomske stabilnosti Švajcarske i globalne stabilnosti. Ekonomske neizvesnosti – poput moguće globalne ili evropske recesije – predstavljaju rizik investropa.com. Na primer, ukoliko dođe do pada u bankarskom ili tehnološkom sektoru, Cirih bi mogao da se suoči sa gubitkom radnih mesta ili smanjenjem ekspanzije, što bi oslabilo potražnju za poslovnim prostorima i stanovanjem. Grad nije imun na globalne događaje: rat u Ukrajini, energetske krize ili druge geopolitičke tenzije mogu imati posledice. Švajcarska vlada je eksplicitno napomenula da napeta geopolitička situacija (rat u Ukrajini, sukobi na Bliskom istoku) predstavlja latentni rizik za međunarodnu trgovinu i cene energenata, što bi moglo negativno uticati na švajcarsku ekonomiju engelvoelkers.com. Nagli rast cena nafte/gasa, na primer, može ponovo pokrenuti inflaciju i opteretiti potrošače i preduzeća. Dodatno, valutna kolebanja (veoma jak švajcarski franak) mogu ugroziti švajcarski izvoz i korporativni profit, što indirektno utiče na popunjenost poslovnih prostora i tražnju za stanovanjem kod zaposlenih koji se sele zbog posla. Još jedan makro faktor je imigraciona politika: rast stanovništva u Švajcarskoj (koji podstiče potrebu za stanovanjem) mogao bi usporiti ukoliko političke snage uspeju da ograniče imigraciju. Pomenuta SVP inicijativa za ograničenje populacije na 10 miliona je ekstremna, ali ukazuje na politički pritisak da se ograniči rast jacquemoudstanislas.ch. Ako bi došlo do značajnog smanjenja imigracije, potražnja za stanovima bi na duži rok mogla opasti. Sveukupno, iako je švajcarska ekonomija trenutno stabilna, scenariji globalne recesije ili krize predstavljaju rizik u kojem bi vakanca u nekretninama mogla porasti i cene doživeti korekciju.
- Stambeni balon i zabrinutost zbog pristupačnosti: Godine rasta cena postavile su pitanje: Da li je Cirih u stambenom balonu? Po nekim merilima, da – spada među gradove sa visokim rizikom balona. UBS-ov Global Real Estate Bubble Index iz 2023. godine i dalje je svrstavao Cirih u kategoriju “rizika od balona”, kao jedan od samo dva grada na svetu (uz Tokio) na tom nivou ubs.com mattgul.com. Cene nekretnina u odnosu na prihode i kirije su vrlo naduvane. Ako bi kamatne stope porasle ili bi potražnja oslabila, visoke procene u Cirihu mogle bi doživeti korekciju. Regulatori su toga svesni; Švajcarska narodna banka je poslednjih godina reaktivirala kontraciklički kapitalni jastuk kako bi obuzdala preveliko kreditiranje stanova. UBS analitičari trenutno ocenjuju rizik od balona kao “umeren” (sa ekstremnog), zbog blagog usporavanja rasta cena investropa.com, ali rizik nije nestao. Pristupačnost za lokalno stanovništvo je na ivici pucanja – porodice iz srednje klase jedva uspevaju da kupe čak i skromne stanove, što otvara društvena i politička pitanja. Sve je glasniji apel da je tržište nekretnina neodrživo skupo, i ako više ljudi počne da napušta grad jer ne može da priušti stanovanje, potražnja bi mogla da oslabi. Takođe, baloni često ne pucaju samo zbog promena kamata, već i promene sentimenta kupaca. Ako kupci poveruju da su cene dostigle vrhunac, čak i privremeno, psihologija se može preokrenuti u korist kupaca. Iako još nema znakova nagle promene sentimenta (s obzirom na trajni nedostatak ponude), rizik stagnacije ili blage korekcije u precenjenim segmentima (kao što su luksuzni stanovi ili investicioni apartmani sa vrlo niskim prinosom) i dalje postoji.
- Izazovi u izgradnji i snabdevanju: Ironično, jedan od najvećih izazova na tržištu je suprotnost nestašici – nedovoljno novih stambenih jedinica koje izlaze na tržište. Ovo predstavlja rizik jer, ako nestašica potraje ili se pogorša, može usporiti ekonomski rast (kompanije bi se mogle teško izboriti za regrutovanje stručnjaka ako je stanovanje previše retko/skupo) i izazvati jaču intervenciju države. Gradnja više stanova u Cirihu nije laka: visoki troškovi izgradnje, nedostatak radne snage u građevinskoj industriji, dugački procesi odobravanja i otpor lokalnog stanovništva, sve to usporava razvoj. U 2024. godini, izgradnja stanova je bila na najnižem nivou, iako postoje napori da se to poveća, postoji rizik da neće biti izgrađeno dovoljno stanova da se zadovolji potražnja, što produžava krizu. Kada je reč o komercijalnom sektoru, izgradnja novih kancelarija je naglo pala jll.com, što može biti pozitivno za postojeće iznajmljivače na kratak rok, ali dugoročno znači manje modernog prostora za privlačenje novih kompanija. Rast troškova građevinskog materijala je još jedan izazov – iako se stabilizovao u 2024, prethodni skokovi u cenama čelika, drveta itd. učinili su projekte skupljim i neki su bili odloženi. Ako dođe do novog talasa globalne inflacije, mogao bi dodatno poremetiti razvojne planove.
- Regulatorni i politički rizici: Promene zakona i propisa predstavljaju drugi skup izazova. Na primer, predloženo pooštravanje Lex Koller-a pomenuto ranije moglo bi obeshrabriti neka strana ulaganja ako bude usvojeno, što bi potencijalno smanjilo priliv kapitala u određene segmente (npr. teškoće u finansiranju razvoja putem stranih investitora). Iako je cilj smanjenje cena, može imati nuspojave kao što je niža likvidnost na tržištu nekretnina jacquemoudstanislas.ch. Na domaćem planu, prisutan je i politički rizik u vidu glasačkih inicijativa ili promena politike. Švajcarska direktna demokratija omogućava glasačima da uvode inicijative koje utiču na nekretnine – od ograničavanja stanarine do poreza na prazne stanove i strogih urbanističkih ograničenja. Aktuelan je i poziv za veću zaštitu stanara zbog stambene krize. Ako stanarine nastave da rastu, postoji šansa za populistički pritisak na kontrole stanarine ili stroža ograničenja u vezi sa iseljenjem zbog renoviranja itd. Takva pravila mogu uticati na prinose investitora. Sa druge strane, postoji i rizik da anti-razvojno političko raspoloženje može ograničiti izgradnju (npr. ako otpor javnosti prema novim zgradama poraste, može biti još teže graditi stanove koji su Cirihu potrebni). Poraz nekih nedavnih urbanističkih projekata na referendumima širom Švajcarske (ne u Cirihu, ali npr. inicijativa iz Ženeve koja ograničava izgradnju) pokazuje ovu tenziju. Vlast u Cirihu je uglavnom za razvoj (na čelu su pragmatičari koji vide potrebu za stanovima), ali politički vetrovi se mogu promeniti.
- Inflacija i operativni troškovi: Iako Švajcarska trenutno beleži nisku inflaciju (~1-2%), ponovno pojavljivanje inflacije bi povećalo operativne troškove zgrada (energija, održavanje, porezi na imovinu indeksirani prema vrednosti) i potencijalno kamatne stope, čime bi se smanjio novčani tok vlasnika. Za komercijalne nekretnine, visoka inflacija bi mogla naškoditi maloprodajnim i poslovnim zakupcima, otežavajući povećanje kirija. S druge strane, umerena inflacija može pomoći investitorima koji koriste dug tako što smanjuje realnu vrednost duga, ali u Švajcarskoj su mnogi investitori mahom vlasnici kapitala. Takođe, troškovi energetske tranzicije mogu biti značajni – adaptacija starih zgrada solarnim panelima, novim grejanjem itd. zahteva kapital. Iako se često investicija vremenom isplati, u međuvremenu predstavlja finansijski izazov, naročito za manje stanodavce.
U suštini, tržište nekretnina u Cirihu nije bez ranjivosti. Ono počiva na vrlo snažnim osnovama (visoka potražnja, niska ponuda, ekonomska stabilnost), ali rizici poput ekonomskih padova, kolebanja kamatnih stopa i regulatornih promena mogli bi da uspore žar tržišta. Učesnici na tržištu treba da usvoje oprezni optimizam: predviđa se nastavak rasta, ali scenariji poput globalne recesije ili drastičnih promena politike mogu promeniti taj pravac. Značajno je što institucije poput UBS-a prate Cirih kao potencijalni balon mattgul.com – podsećanje da se ne smemo uljuljkati. Ipak, Cirih je istorijski dobro podnosio šokove – čak i tokom finansijske krize 2008. godine cene su nakratko stagnirale. Trajna privlačnost grada kao finansijskog centra i prijatnog mesta za život pruža mu izvesnu zaštitu. Ipak, u budućnosti će rešenje problema pristupačnosti i povećanje stambene ponude biti ključno za smanjenje socijalnog nezadovoljstva i obezbeđivanje da tržište nekretnina u Cirihu ne pregreje do tačke pucanja. Osetljiva ravnoteža između očuvanja atraktivnosti tržišta za investitore i zadovoljenja potreba stanovnika definisaće politiku i rizike u narednim godinama.
Izvori:
- Engel & Völkers – Izveštaj o tržištu stambenih nekretnina u Švajcarskoj 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Analiza tržišta nekretnina u Cirihu (jun 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – „Nedostatak stambenog prostora u Švajcarskoj: koliko je ozbiljno?” (april 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Rent Index – Razvoj cena rente 2024 (januar 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – „Kupovina nekretnine u Švajcarskoj: da li se isplati?” (jun 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Tržište kancelarijskog prostora u Cirihu 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – Tržište maloprodaje na glavnoj ulici u Cirihu Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Logističko tržište Švajcarske 2024 jll.com
- Foxstone – Trendovi švajcarskog tržišta nekretnina 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – „8 najatraktivnijih oblasti za nekretnine u Cirihu 2025“ investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Analiza četvrti u Cirihu investropa.com investropa.com investropa.com
- Švajcarski Savezni zavod za statistiku / Reuters – Podaci o cenama stanova i slobodnim mestima reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas pravni bilten – Predlozi za pooštravanje Lex Koller (mart 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Švajcarski zakon o solarnoj energiji usvojen (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Rangiranje gradova mattgul.com
- Investropa – Izgledi za švajcarsko tržište 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Projekat stadiona „Ensemble“ u Cirihu swissinfo.ch
- Swissinfo – Protesti zbog stanovanja u Cirihu swissinfo.ch
Maloprodajni sektor – vrhunska kupovina ostaje jaka
Maloprodajni nepokretnosti u Cirihu pokazale su se izuzetno otpornim. Zapravo, glavna trgovačka ulica grada, Bahnhofstrasse, ostaje jedna od najskupljih maloprodajnih lokacija na svetu. Najamnine za vrhunsku maloprodaju u glavnim ulicama porasle su za više od 20% od 2020. godine, dostigavši oko 10.250 CHF po m² godišnje do kraja 2024. jll.com. Ovo postavlja vodeću ulicu Ciriha odmah iza Pariza i Londona u Evropi po troškovima najma u maloprodaji jll.com. Tako visoke najamnine odražavaju intenzivnu potražnju luksuznih brendova i trgovaca za ograničenim prodajnim prostorima. Praznine na Bahnhofstrasse su praktično 0% jll.com – svaki dostupan lokal odmah se preuzima. Poslednjih godina, nekoliko globalnih brendova proširilo je prodavnice ili ušlo u ovu ulicu, održavajući punu popunjenost. Status Ciriha kao bogatog svetskog grada to podržava: on vodi Evropu po kupovnoj moći po glavi stanovnika, što snažno podržava potrošnju u maloprodaji jll.com. Stalan priliv turista, poslovnih putnika i stanovnika sa visokim neto bogatstvom obezbeđuje kontinuiranu prodaju u luksuznim buticima, prodavnicama satova/nakitom i u sektoru visoke mode. Čak i sa rastom e-trgovine, iskustvo i prestiž prisustva na Bahnhofstrasse ostaje nezamenjiv za trgovce. Slična situacija je i u drugim vrhunskim zonama kao što su Stari grad i Seefeldovi butici – potražnja je jaka, a slobodnih prostora minimalno.S obzirom na to, sekundarne maloprodajne lokacije suočavaju se sa složenijom situacijom. Neke sporedne ulice i manje centralni tržni centri morali su da se reorganizuju nakon COVID-a, a maloprodavci iz srednjeg segmenta obraćaju pažnju na konkurenciju iz onlajn prodaje. Ukupan broj posetilaca u Cirihu se oporavio povratkom turista i kancelarijskih radnika, ali kupci sada očekuju više od samih prodavnica – uspešne maloprodajne lokacije nude iskustva (kafiće, događaje) i pogodnosti. Ipak, u poređenju sa mnogim gradovima, maloprodajni sektor Ciriha se dobro drži. Potrošačko poverenje podržano je niskom inflacijom i rastućim platama u Švajcarskoj, a nezaposlenost je veoma niska. Vlasnici lokala u centralnim ulicama postigli su rekordne rente u 2024. godini jll.com, što ukazuje na snažno poverenje maloprodajnih lanaca u fizičko prisustvo ovde. Zbog toga su investitori i dalje zainteresovani za najatraktivnije maloprodajne nekretnine, koje nude stabilan prihod (iako su prinosi niski zbog visokih cena). Gledajući unapred, performanse u maloprodaji će se najverovatnije razlikovati po segmentima: ultra-premijum će i dalje napredovati, dok će slabije lokacije morati da inoviraju. Ako turizam iz Azije i SAD-a poraste u narednim godinama, to će dodatno podstaći centralnu maloprodaju. Suprotno tome, svaki pad potrošnje ili nove navike u e-trgovini mogli bi da izvrše pritisak na manje kvalitetne lokale. Za sada, tržište maloprodajnih nekretnina u Cirihu je priča o snazi na vrhu – „Lokacija, lokacija, lokacija“ i dalje važi, pri čemu Bahnhofstrasse beleži svetski visoke rente i nultu stopu slobodnih prostora usled neprekidne potražnje jll.com.
Industrijski i logistički sektor – Visoka potražnja, ograničena ponuda
Industrijski i logistički objekti u regionu Ciriha (i širom Švajcarske) beleže robustnu potražnju i smanjenje praznih prostora. Od 2023. godine, stopa praznih logističkih nekretnina namenjenih investiranju na nacionalnom nivou pala je na oko 5,1%, sa 7,7% u 2019. jll.com. Drugim rečima, skladišta i distributivni centri su sve popunjeniji, zahvaljujući rastu e-trgovine, reorganizaciji lanca snabdevanja i kompanijama koje drže veće zalihe. Geografija švajcarske logistike koncentriše se duž glavnih transportnih koridora – veliki deo objekata nalazi se u trouglu Bazel–Cirih–Solothurn i oko većih gradskih područja jll.com. Cirih, koji se nalazi na raskrsnici autoputeva i blizu aerodroma, predstavlja primarni logistički centar, ali je i prostorno ograničen. Mnoga industrijska zemljišta preuređena su u kancelarije ili stambene zgrade (posebno u samom Cirihu), što ograničava izgradnju novih skladišta. Mnogi postojeći lageri su stariji i nisu potpuno prilagođeni savremenim potrebama (npr. niža spratna visina, manje utovarno-istovarnih rampi) jll.com, što znači da je logistički prostor razreda A izuzetno redak.Zakupnine za logistički/industrijski prostor u regiji Ciriha obično se kreću od otprilike 85 do 140 CHF po m² godišnje, u zavisnosti od veličine i lokacije jll.com. Ove zakupnine su relativno visoke po međunarodnim standardima (odražavajući visoke švajcarske cene zemljišta i gradnje). Rast zakupnina je bio umeren, ali stabilan, kako opada broj praznih prostora. Investitori pokazuju sve veće interesovanje za ovu klasu nekretnina zbog stabilnosti prihoda i potencijala za rast – prinosi na logističke objekte, iako niski u Švajcarskoj (~4–5%), nešto su viši nego prinosi na poslovne prostore. Važno je napomenuti da je većina logističkog nekretnina u Švajcarskoj u vlasništvu korisnika (kompanije poseduju svoja skladišta) jll.com. Na nacionalnom nivou je samo oko 300 logističkih objekata izdati kao investicioni poslovi jll.com. Ovo dodatno doprinosi nelikvidnosti i ekskluzivnosti ovog sektora. Retki investicioni objekti koji se pojave na tržištu izazivaju veliku konkurenciju, uključujući i strane institucionalne kupce koje privlači švajcarska stabilnost.
U narednim godinama, očekuje se da će razvoj logistike ostati ograničen. Pogodno zemljište oko Ciriha za izgradnju novih velikih skladišta je ograničeno i strogo regulisano. Međutim, neke industrijske zone na periferiji grada i duž autoputa A1 intenzivnije se koriste – stariji objekti bi mogli dobiti višespratne logističke objekte ili biti podeljeni za urbanu “poslednju milju” distribucije. Trend nearshoringa (veće skladištenje zaliha unutar Švajcarske) i rast onlajn kupovine zadržaće veliku potražnju za modernim logističkim prostorom. Kao rezultat toga, praznine bi se mogle dodatno smanjiti, a kirije postepeno povećati, naročito za vrhunske skladišne jedinice. Jedan izazov je rekonstrukcija zastarelih objekata – mnoge starije industrijske zgrade ne ispunjavaju trenutne logističke zahteve jll.com. Primjenjuju se kreativna rešenja poput prenamene delova tih zgrada u samouslužna skladišta ili jedinice za mala i srednja preduzeća, kako bi se smanjila vakancija jll.com. Sve u svemu, perspektiva industrijskih nekretnina u Cirihu je pozitivna, obeležena oskudicom i snažnom potražnjom. Ova niša možda nije u centru pažnje kao stambene ili kancelarijske nekretnine, ali nudi nove prilike za investitore koji umeju da prođu kroz regulative i pronađu odgovarajuće nekretnine – osnove niskog stepena praznine i stalne potrebe za iznajmljivanjem su čvrsto postavljene jll.com.
Investicioni izgled: prinosi, strani interes & prilike
Strana ulaganja i regulative: Važno je napomenuti da Švajcarska ima stroga pravila (Lex Koller) koja ograničavaju strano vlasništvo nad stambenim nekretninama.
Nerezidentni stranci generalno ne mogu da kupuju stanove u Cirihu (osim u retkim slučajevima ili putem određenih izuzetih struktura) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Međutim, stranci mogu slobodno ulagati u komercijalne nekretnine, a do sada su takođe mogli bez ograničenja kupovati akcije u švajcarskim kompanijama za nekretnine ili fondovima jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ovo je omogućilo stranom institucionalnom kapitalu da indirektno uđe na tržište Ciriha.Postoji značajno globalno interesovanje – državni investicioni fondovi, globalni REIT-ovi i privatni investitori su uložili novac u švajcarske fondove za nekretnine, projekte razvoja i akvizicije komercijalne imovine.Na primer, za poslovne zgrade i maloprodajne objekte u Cirihu često se nadmeću nemački fondovi ili investitori sa Bliskog istoka.Međutim, ubuduće regulatorni okvir može postati strožiji.U martu 2025. švajcarska vlada je najavila planove da dalje ograniči kupovinu nekretnina od strane stranaca, potencijalno ukidajući izuzetak koji je dozvoljavao strancima da slobodno kupuju akcije kotiranih kompanija za nekretnine jacquemoudstanislas.ch.Ako budu sprovedene, takve reforme (koje su trenutno u razmatranju) bi zahtevale odobrenje vlade za strane investitore čak i za indirektne udjele u nekretninama, što predstavlja veliku promenu sa ciljem hlađenja potražnje jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ово је изазвало забринутост да би страни капитал могао бити одвраћен.Ipak, zakonodavni proces je u toku – sve promene će zahtevati vreme i mogle bi biti ublažene jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.За сада, интересовање страних инвеститора остаје велико, посебно за комерцијалну имовину и партнерства у развоју.Stabilni prinosi na tržištu sa niskim kamatama: Nekretnine u Cirihu smatraju se „sigurnim utočištem” za ulaganja, nudeći stabilnost umesto visokih prinosa. U 2025. godini, vrhunske stambene i poslovne nekretnine u Cirihu obično donose prinos od samo oko 2,5%–3,5% godišnje (bruto) foxstone.ch. Ovi prinosi su skromni, što odražava visoke procene i nizak rizik švajcarskih nekretnina. Za institucionalne investitore kao što su penzioni fondovi i osiguravajuće kompanije, pouzdanost nekretnina u Cirihu i očuvanje kapitala čine ih osnovom portfolija. Zapravo, glavni vlasnici izveštavaju o stabilnim ili rastućim vrednostima – na primer, Swiss Life (jedan od najvećih investitora u nekretnine u Švajcarskoj) naveo je da je fer vrednost njegovog portfolija porasla za ~0,2% u Q1 2025., suprotno od bilo kakvog pada reuters.com. Prihodi od zakupa se smatraju izuzetno sigurnim zahvaljujući potpunoj popunjenosti i snažnoj kreditnoj sposobnosti zakupaca u Cirihu. Ukupni prinosi u budućnosti se očekuju uglavnom iz prihoda uz blagi kapitalski rast (prognoza ~1–4% godišnjeg rasta cena u narednim godinama investropa.com). Međunarodne investitore takođe i dalje privlači tržište uprkos niskim prinosima zbog statusa Švajcarske kao sigurnog utočišta. Tokom perioda globalne nesigurnosti, nekretnine u Cirihu privlače strane kupce koji traže očuvanje bogatstva investropa.com. Snažan švajcarski franak i politička stabilnost zemlje dodatno doprinose atraktivnosti.
Nove prilike – Zeleni i specijalizovani segmenti: Investitori takođe prate nove niše i prilike za dodavanje vrednosti na tržištu Ciriha. Jedna od glavnih tema je održivost. Raste potražnja (od strane zakupaca i kupaca) za ekološki prihvatljivim, energetski efikasnim zgradama, a nekretnine sa zelenim sertifikatima mogu ostvariti višu cenu investropa.com. Vladin podsticaj za smanjenje emisije ugljenika – na primer, novi zakon nalaže solarne panele na većini novih zgrada pv-magazine.com – zahtevaće obnovu starijih objekata i razvoj infrastrukture za obnovljive izvore energije. Ovo stvara mogućnosti za investitore da unaprede starije zgrade kroz dodatnu izolaciju, ugradnju toplotnih pumpi, solarne panele itd., čime se podiže vrednost i ispunjavaju zeleni propisi. Drugi trend je tehnologija i PropTech u nekretninama: pametne kućne funkcije, digitalne usluge za stanare i analitika podataka podižu vrednost nekretnina (posebno privlačno tehnološki osvešćenim stanarima na tržištu Ciriha) investropa.com.
Određeni sektori nekretnina takođe nude potencijal za rast. Logistički i life-science objekti su traženi, ali ih ima malo – adaptacija ili izgradnja industrijskih prostora na periferiji grada za potrebe logistike „poslednje milje” ili laboratorija/istraživanja predstavlja obećavajuću mogućnost. Stambeni razvoj u “B” lokacijama oko Ciriha je još jedna prilika: zbog izuzetno visokih cena u centru grada, predgrađa ili mesta za dnevne migracije cvetaju (investitori ciljaju ova mesta za izgradnju novih stanova za iznajmljivanje, gde prinose mogu biti nešto veće) foxstone.ch. Zaista, prigradski regioni sa dobrim vezama do gradskog prevoza postaju nove investicione tačke, jer zakupci traže relativno pristupačne opcije van centra foxstone.ch. Dodatno, alternativni stambeni modeli sve više dobijaju pažnju: co-living i zadružno stanovanje. Cirih ima dugu tradiciju neprofitnih stambenih zadruga i grad podstiče ovaj sektor (cilj je da 33% stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga) digitalcollection.zhaw.ch. Iako ne maksimizuje profit, razvoj zadruga nudi stabilne, dugoročne povrate i često podrazumeva saradnju javnog i privatnog sektora na gradskim parcelama – institucionalni investitori, poput penzionih fondova, oprezno ulažu u ovakve projekte kao strategiju prilagođenu ESG standardima. Sa privatne strane, co-living prostori sa fleksibilnim zakupom i zajedničkim sadržajima privlače mlade profesionalce i strance, predstavljajući nišu na koju treba obratiti pažnju.
Povraćajna prognoza: Sve u svemu, investitori mogu očekivati umerene, ali pouzdane povrate od nekretnina u Cirihu u narednim godinama. Najbolje stambene i komercijalne nekretnine mogu doneti oko 3% godišnje u gotovinskom toku foxstone.ch, plus nekoliko procenata kroz kapitalnu aprecijaciju – što nije spektakularno, ali je u skladu sa švajcarskim profilom niskog rizika. Oni koji traže veće prinose okreću se strategijama dodavanja vrednosti (npr. renoviranje starijih stanova za prodaju na tržištu vlasništva, uz snažnu potražnju kupaca) ili razvojima (iako visoki troškovi izgradnje i regulative to čine izazovnim u Cirihu). Platforme poput crowdfunding ulaganja u nekretnine takođe su se pojavile na tržištu (npr. Foxstone, Crowdhouse) i omogućavaju investitorima da preuzmu nešto veći rizik za ciljne prinose u rasponu od 5–7% kroz diverzifikovane portfolije nekretnina foxstone.ch. Interesovanje iz inostranstva verovatno će se zadržati za osnovne nekretnine, osim ako novi zakoni to drastično ne ograniče. Ukratko, investiciona perspektiva Ciriha ostaje pozitivna, ali konkurentna – stabilnost i ograničena ponuda sugerišu da će vrednosti ostati stabilne, ali investitori moraju biti kreativni u traženju prinosa. Ključne prilike nalaze se u unapređenju održivosti, zadovoljenju potražnje za stanovanjem u nedovoljno razvijenim segmentima i iskorišćavanju kontinuiranog rasta Ciriha uz snalaženje u promenljivom regulatornom okruženju.
Ključni kvartovi i žarišta nekretnina
Ciriha je grad različitih četvrti, od kojih svaka ima svoj karakter i trendove na tržištu nekretnina. U nastavku ističemo nekoliko ključnih kvartova – od ultra-prestižnih naselja uz jezero do novih urbanih zona – uključujući njihove cenovne nivoe, razloge popularnosti, razvojne projekte i faktore kvaliteta života:
- Enge (Okrug 2) – Luksuzni život uz jezero. Enge, na južnoj strani centralnog Ciriha, postao je magnet za vrhunske apartmane i imućne profesionalce. Cene ovde u proseku iznose oko 18.300 CHF po m² investropa.com, među najvišima u gradu. Nedavni luksuzni projekti (sa pogodnostima poput privatnih teretana i konsijerž usluga) privlače bogate strance i tehnološke rukovodioce u Enge investropa.com. Privlačnost ovog dela grada leži u njegovoj prvoklasnoj lokaciji – na pešačkoj udaljenosti od centra poslovne četvrti, uz obalu jezera, i sa pogodnostima poput Rieter parka i muzeja Bärengasse. Kvalitet života je izvanredan: Enge nudi luksuznu kupovinu, međunarodne škole i kratak prevoz do finansijskog centra Paradeplatz. Sa novim premium projektima koji su još u pripremi, ekskluzivitet Enge-a – i visoke cene – očekuje se da će se zadržati investropa.com.
- Seefeld (Okrug 8) – Najtraženiji deo uz Ciriško jezero. Seefeld je izuzetno traženo naselje istočno od centra grada, cenjeno zbog blizine Ciriškom jezeru, modernih restorana i živahne atmosfere. Nekretnine ovde dostižu najviše cene (među najvišima po m² u Cirihu) i uživaju ogromnu potražnju investropa.com. Slobodni stanovi gotovo da ne postoje – svi žele da žive u Seefeldu. Uprkos niskim prihodima od rente od ~2–3% (što ukazuje na vrlo visoke kapitalne vrednosti), konstantno niske slobodne jedinice i premijumske kirije naglašavaju poželjnost ove oblasti investropa.com. Seefeld nudi miks elegantnih istorijskih zgrada i modernih apartmana, od kojih su mnogi sa pogledom na jezero. Stanovnici uživaju u odmoru na obali, zelenim površinama poput parka Zürichhorn i buticima. Popularan je i kod imućnih lokalaca i stranaca. S obzirom na vrlo ograničenu zemlju, u Seefeldu ima malo novih gradnji (osim povremenih luksuznih stanova), tako da je ponuda stalno mala. Očekujte da Seefeld ostane luksuzna enklava, sa izvanrednim kvalitetom života i cenama koje to prate.
- Fluntern (Opština 7) – Prestiž na Zürichbergu. Fluntern se nalazi na pošumljenim padinama brda Zürichberg i predstavlja jednu od najprestižnijih stambenih četvrti u Cirihu. Poznat je po prelepim pogledima, luksuznim vilama i vrhunskim školama. Porodice posebno priželjkuju Fluntern zbog elitnih obrazovnih opcija – u komšiluku se nalaze poznate škole (poput ogranka Zurich International School i odličnih državnih osnovnih škola) koje redovno beleže visok upis. Kuće u Flunternu su prostrane i često arhitektonski upečatljive, sa mnogim ambasadama i rezidencijama rukovodilaca smeštenim ovde. Cene nekretnina su veoma visoke (uporedive sa jezerskim kvartovima) i ponuda je stalno ograničena – svaka nekretnina u Flunternu izaziva momentalno interesovanje. Zona nudi mirnu, zelenu okolinu (blizu zoološkog vrta i šumskih staza), a ipak je na samo nekoliko minuta od centra grada tramvajem. Građevinska aktivnost je minimalna zbog strogih pravila koja štite karakter područja. Ukratko, Fluntern pruža privatnost, prirodu i prestiž, što ga održava veoma traženim među ciriškom elitom.
- Zürich West / Kreis 5 (Opština 5) – Od industrijske do trendi četvrti. Kreis 5, poznat i kao Zurich West, prošao je transformaciju od grube industrijske zone do jedne od najtrendi četvrti u gradu. Ova kontinuirana gentrifikacija je podigla vrednost nekretnina – prosečne cene stanova ovde su dostigle oko 14.600 CHF po m² u 2024. godini, što je za 3% više u odnosu na prošlu godinu investropa.com. Obiluje novim projektima: stare magacine zamenili su loft stanovi, umetničke galerije, tehnološke kancelarije i mesta za noćni život. Mladi profesionalci i kreativci hrle u Kreis 5 zbog njegove moderne energije i relativne pristupačnosti u poređenju sa centrom grada investropa.com. Grad je aktivno ulagao u unapređenje kvaliteta života u Kreis 5 – dodajući parkove, škole i kulturne prostore kako bi oblast postala pogodnija za porodice investropa.com. Transportne veze su odlične (više tramvajskih linija, obližnja stanica Hardbrücke). Sa velikim projektima kao što su Europaallee (odmah preko pruge) i lokalne rekonstrukcije, zamah se nastavlja. Kreis 5 danas ima neke od najmodernijih restorana, klubova i dizajnerskih prodavnica u Cirihu, uz nove komunalne sadržaje. Nudi jedinstven urbani stil života, pa se potražnja (i cene) očekuje da će nastaviti da rastu zajedno sa njegovom stalnom renesansom investropa.com.
- Altstetten (Distrikt 9) – Razvijajući gradski centar. Altstetten, u zapadnom Cirihu, privlači pažnju kao povoljnije stambeno područje sa potencijalom za rast. Godinama je to bio pretežno industrijski/radnički okrug, ali poslednje promene su bile dramatične. Cene nekretnina u centru Ciriha su drastično porasle, “što je nateralo mnoge kupce i zakupce da istraže Altstetten kao pristupačniju opciju” investropa.com investropa.com. Prosečne cene po m² ovde su značajno niže nego u centru grada (što ga čini jednom od najboljih vrednosti u Cirihu) investropa.com. Istovremeno, Altstetten je doživeo značajna infrastrukturna unapređenja – naročito, produženje Limmattal lake železničke linije i druga poboljšanja javnog prevoza znatno su olakšala svakodnevno putovanje od Altstettena do centra investropa.com. Novi stambeni i višenamenski projekti niču oko železničke stanice Altstetten i duž saobraćajnih koridora. Ovaj okrug sada ima moderne stanove, tržne centre i poslovne komplekse (nekoliko velikih kompanija ima kancelarije u poslovnim parkovima Altstettena). Sa brzim prevozom, nižim kirijama/cenama i sve većim sadržajima, Altstetten se razvija u živopisan sekundarni centar. Mnogi kupci prvog stana i mlade porodice traže ovde prostora koji mogu da priušte. Kako sve više ljudi otkriva njegovu pogodnost i vrednost, profil i vrednost nekretnina u Altstettenu su na stalnom uzlaznom trendu investropa.com.
- Оерликон (Дистрикт 11) – Успешан пословно-стамбени центар. Оерликон на северу Цириха једна је од највећих развојних прича града. Захваљујући одличним транспортним везама (велика S-Bahn железничка станица, трамвајски и аутобуски чворишта) и обиљу земљишта, Оерликон се трансформисао у цветајући урбани центар. Ова област је испуњена новим канцеларијама, тржним центрима (као што је Неумаркт) и стамбеним комплексима. Овај раст подстиче потражњу за некретнинама – медијална цена куће у Оерликону сада прелази 2,5 милиона CHF (за веће породичне куће), а вредности свих типова некретнина расту investropa.com. Агенти за некретнине пријављују повећано интересовање, пошто се и становници и привредници селе у Оерликон због погодне локације investropa.com investropa.com. Текући развојни пројекти у дистрикту су велики магнет: више високих грађевина и објеката мешовите намене су у изградњи или су недавно завршени, што додаје модеран стамбени простор и побољшава локалну инфраструктуру investropa.com. На уличном нивоу, Оерликон је добио нове паркове, ресторане и културне установе, стварајући живу заједницу investropa.com. Ово подручје је све више самостално – људи могу да живе, раде и друштвено функционишу унутар Оерликона. Због стратешке локације (10 минута возом до центра Цириха и директног воза за аеродром), Оерликон је жишка и за инвеститоре и за закупце. Предвиђа се да ће област наставити да цвета, са додатним унапређењима (попут планираног иновационог кампа и спортских објеката) који су у припреми. За оне који траже велики потенцијал раста у Цириху, Оерликон нуди привлачну комбинацију повезаности, нових развоја и релативно умерених цена (бар у поређењу са центром и насљоним деловима поред језера).
- Affoltern (Okrug 11) – Nova infrastruktura, novi privlačnost. Dalje od centra, u Okrugu 11, Affoltern se pojavio kao svetla tačka na tržištu nekretnina zahvaljujući unapređenju infrastrukture i razumnim cenama. Nedavno je Švajcarska savezna kancelarija za puteve mnogo investirala u nove puteve i proširenje autoputa oko Affolterna investropa.com, što je značajno poboljšalo dostupnost. Ovo je stavilo Affoltern na mapu za kupce koji cene lakšu svakodnevnu vožnju automobilom ili autobusom investropa.com. Takođe, Cirih je doživeo bum u izgradnji novih stanova u 2023. godini, posebno u oblastima kao što je Affoltern – izgrađen je najveći broj novih jedinica još od 2018. godine, što ukazuje na interesovanje investitora i kupaca investropa.com. Sa ovim novim stanovima koji dolaze na tržište (često po nižim cenama od projekata u centru grada), Affoltern privlači mlade profesionalce i porodice koje traže moderno stanovanje po konkurentnim cenama investropa.com investropa.com. Broj stanovnika u ovoj oblasti shodno tome raste. Affoltern takođe ima koristi od okolnih zelenih površina i mirnijeg prigradskog okruženja, nudeći ravnotežu između grada i sela. Plan grada da eventualno proširi javni prevoz do Affolterna samo će povećati njegovu privlačnost. Ukratko, Affoltern je na pozitivnoj putanji: poboljšana povezanost, nova ponuda stanova i još uvek pristupačne cene čine ga privlačnom opcijom za kupce orijentisane na vrednost. Njegova stalna transformacija ukazuje na stabilan budući rast i zajednice i vrednosti nekretnina investropa.com.
- Schwamendingen (Okrug 12) – Povoljno sa potencijalom za obnovu. Na severu grada, Schwamendingen je tradicionalno bio pristupačno, zapostavljeno naselje – ali to se menja. Sada “privlači pažnju kao cenovno povoljna alternativa” za one koji ne mogu da priušte centralni Cirih investropa.com. Cene stanovanja ovde su među najnižima u gradu, što privlači mnoge kupce prvi put i porodice sa srednjim primanjima. Ono što je uzbudljivo je obnoviteljski zamah Schwamendingena. Vodeći projekat, “Über-Gärten”, donosi 228 novih stanova za iznajmljivanje sa inovativnim dizajnom (prostrane lođe, zajedničke “šumske bašte”) radi poboljšanja kvaliteta života investropa.com. Takvi projekti revitalizuju stambeni fond i privlače raznovrsnije stanovništvo. Još jedno veliko unapređenje je Tunel za zaštitu od buke Schwamendingen, pionirski infrastrukturni projekat koji je prekrio deo autoputa “zelenim” pokrovom investropa.com. Ovo je značajno smanjilo buku i zagađenje u oblasti, dok je na vrhu tunela stvoren novi park investropa.com. Poboljšani kvalitet života je očigledan – tiše ulice, čistiji vazduh i nove zelene površine. Zajedno, ovi napori signaliziraju jako ulaganje zajednice u Schwamendingen. Naselje sada nudi ravnotežu između pristupačnosti i kvaliteta života koja je sve ređa u Cirihu investropa.com. Kao rezultat toga, Schwamendingen je sve popularniji kod onih koji traže dobru vrednost: dobijate više prostora za svoj novac, a oblast je u usponu. To je odličan primer kako se ciriška predgrađa razvijaju prema savremenim potrebama. U budućnosti se očekuje da reputacija Schwamendingena i potražnja za nekretninama nastave da rastu, iako bi trebala ostati povoljnija u odnosu na elitne gradske četvrti.
Svaka od ovih četvrti ilustruje višeslojni pejzaž nekretnina u Cirihu. „Zlatna obala“ i „Srebrna obala“ uz Ciriško jezero, odmah izvan granica grada, takođe zaslužuju pomen – Zlatna obala (sunčana istočna obala) u mestima kao što su Küsnacht i Zollikon ostaje ultra-premijum za vile i može imati prodaju vila iznad 10 miliona CHF investropa.com, dok Srebrna obala (zapadna obala, npr. Thalwil, Horgen) nudi nešto veću vrednost, ali je i dalje veoma luksuzna. Povratkom u grad, bez obzira da li neko traži luksuz starog sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), urbano i moderno stanovanje (Kreis 5), ili nove porodične zone (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), okruzi Ciriha to pružaju – ako uspevate da pronađete mesto. Važno je napomenuti da sve oblasti dele zajedničku nit ograničene ponude. Čak i u „pristupačnim“ četvrtima, nije lako pronaći dom. To znači da je rast cena priča koja se odnosi na ceo grad, samo na različitim nivoima. Za investitore i kupce, poznavanje ovih nijansi kvartova – gde su najnovije vruće tačke, a gde izdržljive elitne četvrti – ključno je za snalaženje na tržištu nekretnina u Cirihu.
Infrastruktura i razvojni projekti koji oblikuju budućnost
Nadogradnja saobraćaja: Cirih nastavlja da mnogo ulaže u infrastrukturu kako bi podržao svoj rast i unapredio kvalitet života. Poslednjih godina završene su ili pokrenute velike ekspanzije javnog prevoza. Glavni primer je nova Limmattal laka železnička linija, koja je otvorena kako bi povezala zapadne četvrti (Altstetten/Affoltern) sa predgrađima duž Limmat doline. Ovo produženje tramvajske linije, zajedno sa ostalim poboljšanjima tramvajske mreže, značajno je skratilo vreme putovanja iz spoljnih četvrti ka centru grada investropa.com. Bolja povezanost već podiže oblasti kao što su Altstetten i Affoltern, kao što je ranije pomenuto, jer ih čini dostupnijim i privlačnijim za stanare i preduzeća. Dalje ekspanzije tramvaja i projekti autobuskih traka planirani su kako bi se obezbedilo da svi okruzi imaju snažne veze javnog prevoza. U međuvremenu, S-Bahn mreža prigradskih vozova – okosnica mobilnosti šireg Ciriha – prolazi kroz unapređenja. Stanica Stadelhofen, koja je preopterećena, planira proširenje (u toku su radovi na dodatnom tunelu i peronima) kako bi se povećao železnički kapacitet kroz centralni Cirih u narednim godinama. Savezna vlada takođe sprovodi projekat „Zürich Brütten tunel“ (novi železnički tunel prema Winterthuru) sa ciljem da poboljša međugradske veze do ranih 2030-ih. Ovi projekti omogućiće češće vozove i manje gužve, prilagođavajući se prognoziranom porastu stanovništva u metropolitenskoj regiji.
Na planu puteva, inovativna rešenja poboljšavaju protok saobraćaja i životnu sredinu. Jedan značajan projekat je poklopac auto-puta u Švamedingenu (pomenut gore), koji je završen kako bi se bučni auto-put prekrio pejzažnim pokrivačem investropa.com. To nije samo ponovno povezalo kvartove koje je auto-put razdvajao, već je stvorilo i novi zeleni park od 1,6 km za stanare – pobeda i za mobilnost i za urbani kvalitet života. Grad i kanton imaju slične planove za rešavanje drugih saobraćajnih uskih grla tunelima ili pokrivačima (npr. razmatranja o eventualnom tuneliranju delova Ring ringu u Rosengartenštraseu radi smanjenja buke u tim gustim kvartovima). Pored toga, javnim prevozom u Cirihu upravlja se ekološki odgovornije: grad uvodi električne autobuse i širi biciklističku infrastrukturu sa novim biciklističkim „superautoputevima“ koji će preseći grad. Svi ovi napori su u skladu sa ciljem Ciriha da bude uzorni tranzitni grad 21. veka, gde su čak i udaljenija predgrađa dobro povezana, a održivi načini prevoza imaju prioritet. Efikasna saobraćajna infrastruktura je ključna i za nekretnine – otvara nove oblasti za razvoj i omogućava gradu da raste bez gušenja u saobraćajnim gužvama.Glavni razvojni projekti: Nekoliko velikih razvojnih projekata preoblikuje urbano tkivo Ciriha. Možda je najiščekivaniji Hardturm “Ensemble” projekat, koji će obnoviti dugo prazno mesto stadiona Hardturm u Opštini 5. Projekat uključuje novi fudbalski stadion sa 18.000 mesta za dva ciriška fudbalska kluba, okružen dvema visokim kulama i zgradama srednje visine koje će obezbediti oko 600 novih stanova (uključujući i pristupačno stanovanje), kao i poslovni i maloprodajni prostor swissinfo.ch. Građani su odobrili ovaj plan od 570 miliona švajcarskih franaka još 2018. godine swissinfo.ch, i nakon godina političkih prepirki i pravnih žalbi, očekuje se da će izgradnja uskoro početi. Kada bude realizovan, ovaj projekat će stvoriti sasvim novo naselje na zapadu Ciriha, rešavajući potrebe za sportskom infrastrukturom i stanovanjem. Stambeni deo je značajan – jedna kula biće uglavnom namenjena zadružnom/ neprofitnom stanovanju, što pomaže gradu da se približi svojim ciljevima u vezi sa pristupačnim stanovanjem swissinfo.ch. Dok su sudski postupci odlagali realizaciju (projekat je bio “start-stop” sa protivljenjem iz pojedinih krugova) coliseum-online.com swissinfo.ch, opšte je očekivanje da će Ensemble ipak biti realizovan, donoseći moderan stadion do sredine/kraja 2020-ih i prijeko potrebne nove stanove.
U centru grada, masivni Europaallee projekat (rekonstrukcija nekadašnjih železničkih skladišta pored Glavne stanice u Cirihu) nedavno je završio svoje poslednje faze. Tokom protekle decenije, Europaallee je donela nove kancelarije (uključujući veliki Google kampus), stotine stanova, univerzitetski kampus i šetališta sa prodavnicama – praktično produžujući centar grada. Njegov završetak 2020-2021. godine znači da više nema velikih praznih parcela u centru Ciriha. Sada se pažnja usmerava na manje infill i brownfield lokacije. Na primer, u Oerlikonu razvoj se nastavlja na lokacijama kao što su Centro (Oerlikonova obnova centra) i Andreasturm soliter koji je otvoren 2018. godine i kome su se pridružile i druge kule poput Franklin Tower-a, a još ih je planirano u okolini stanice Oerlikon. U severnom Cirihu, planira se novi inovacioni park blizu Dübendorfa (odmah izvan grada), koji će uključiti istraživačko-razvojne objekte i verovatno stanove – koristeći blizinu ETH-a i univerziteta.
Planeri Ciriha takođe naglašavaju održivu urbanističku obnovu. Mnoga starija industrijska područja u metropolitanskoj zoni su predviđena za transformaciju u objekte mešovite namene. Na primer, u predgrađima: Dietikon oblast ima veliki projekat kojim se stara industrijska zona pretvara u stambeni kvart sa hiljadama stanova, što će indirektno ublažiti stambenu krizu u gradu Cirihu. Unutar grada, urbana obnova u Kreis 4 i 5 (Langstrasse i Zurich West) se nastavlja, vođena planovima za dodavanje zelenih dvorišta i zajedničkih prostora uz nove zgrade investropa.com. Glavni plan grada do 2040. fokusira se na “Innenentwicklung” – unutrašnji razvoj – što znači povećavanje gustine stanovanja unutar postojeće urbane površine umesto širenja. Ovo podrazumeva povećanje dozvoljene spratnosti u određenim zonama sa dostupnim javnim prevozom, podsticanje visokih zgrada mešovite namene u određenim zonama (na primer, više visokih zgrada će biti dozvoljeno oko Altstetten i Oerlikona). Ipak, Cirih ovo balansira sa strogim standardima dizajna i zaštite životne sredine kako bi sačuvao karakter grada.
Infrastruktura susreće urbanizam: Još jedna značajna inicijativa je posvećenost Ciriha Društvu od 2000 vati i klimatskim ciljevima. Grad sprovodi programe za energetsku efikasnost zgrada, širi mreže daljinskog grejanja (često koristeći jezersku vodu ili otpadnu toplotu), kao i obaveznu ugradnju solarnih panela na nove objekte u skladu sa novim saveznim zakonom pv-magazine.com. Ovaj zeleni infrastrukturni talas znači da investitori često moraju u projekte integrisati solarne panele, zeleni krov i efikasne sisteme grejanja i klimatizacije – što podiže početne troškove, ali poboljšava dugoročnu održivost. Rezultat je grad koji ostaje veoma pogodan za život, sa niskim zagađenjem i otporan na klimatske promene, što zauzvrat održava visoke vrednosti nekretnina.
Urbanistička pravila takođe se razvijaju. Grad je najavio nameru da štiti prostor za neprofitno stanovanje – na primer, rezervisanjem dela javnog zemljišta za zadruge i donošenjem planskih pravila koja podstiču izgradnju pristupačnih stanova u novim projektima. Značajan cilj koji su postavili glasači jeste da jedna trećina svih stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga ili drugih neprofitnih organizacija digitalcollection.zhaw.ch. Ovo podstiče grad da obezbeđuje zemljište i povoljne uslove za ovakve projekte (na primer, stambeni kompleks zadruge “Mehr Als Wohnen” u Hunziker Arealu, završen pre nekoliko godina, model je koji treba slediti). Dodatno, pravila za kratkoročno izdavanje (Airbnb) razmatrana su kao način da se stanovi koriste za potrebe lokalnog stanovništva – Cirih razmatra ograničenja u izdavanju stanova turistima kako bi sprečio smanjenje ponude na tržištu dugoročnog iznajmljivanja, mada stroga pravila još uvek nisu usvojena.
Ukratko, infrastruktura i razvojni planovi Ciriha su usmereni ka pametnom rastu: proširivanju kapaciteta saobraćaja, otvaranju novih stambenih prostora u nedovoljno iskorišćenim oblastima i unapređenju zelenih i javnih prostora grada. Projekti poput stadiona Hardturm, tunela Švamendingen i novih tramvajskih linija predstavljaju Cirihov pristup – ulaganje u poboljšanja koja ispunjavaju više ciljeva (stanovanje, mobilnost, životna sredina). Ovi napori bi trebalo da pomognu Cirihu da ostane veoma konkurentan i pogodan za život, što zauzvrat podržava snagu tržišta nekretnina. Naravno, izazova ima mnogo (od NIMBY protivljenja do složenih švajcarskih procesa odobravanja), ali istorija razvoja grada pokazuje postepen napredak vođen konsenzusom. Za investitore i stanovnike, ovakvi razvojni projekti znače bolju povezanost, više stambenih mogućnosti u određenim oblastima i trajnu evoluciju urbanog pejzaža Ciriha tokom naredne decenije.
Regulatorni okvir: Porezi, pravila vlasništva i građevinski propisi
Tržište nekretnina u Cirihu funkcioniše u okviru stabilnog, ali promenjivog regulatornog okvira Švajcarske, koji obuhvata sve od poreza do pravila za strane kupce i zahteva u vezi sa održivošću. Evo ključnih aspekata i promena na snazi od 2025. godine:
Pravila stranog vlasništva – Lex Koller: Možda je najprepoznatljivija regulativa Lex Koller zakon, koji ograničava stranim državljanima kupovinu stambenih nekretnina u Švajcarskoj.
U gradu Cirihu, to znači da stranci koji nisu rezidenti ne mogu kupovati kuće ili stanove kao investicije ili vikendice.Samo stanovnici (uključujući strane državljane sa švajcarskim boravišnim dozvolama) imaju ista prava kao i lokalni stanovnici pri kupovini nekretnina jacquemoudstanislas.ch.Postoji nekoliko izuzetaka – npr.stranci mogu bez problema kupovati određene vikendice u turističkim oblastima ili steći značajan udeo u švajcarskom fondu/kompaniji za nekretnine koja je na berzi (indirektno vlasništvo) jacquemoudstanislas.ch.Komercijalne nekretnine su takođe izuzete, pa strane kompanije ili pojedinci mogu slobodno kupovati kancelarije, maloprodajne objekte, hotele itd.Ova pravila su istorijski ograničavala međunarodnu špekulaciju na švajcarskom tržištu nekretnina i obezbeđivala da tržištem ne dominiraju strani kupci (kao što je to slučaj u nekim drugim svetskim gradovima).Međutim, promene su na pomolu: Savezni savet (švajcarska vlada) je u martu 2025. najavio planove da dodatno pooštri Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Među predloženim reformama, stranci koji žive u Švajcarskoj mogli bi biti primorani da prodaju svoj dom ako se presele (zatvaranje „rupe“ u zakonu), a što je najvažnije, trenutno izuzeće za kupovinu akcija u kompanijama za nekretnine biće ukinuto jacquemoudstanislas.ch.To znači da bi stranim investitorima bila potrebna dozvola čak i za indirektno ulaganje putem firme ili fonda za nekretnine na berzi – što predstavlja značajnu promenu.Takođe je predloženo: strani kupci komercijalnih nekretnina bi bili ograničeni na sopstvenu upotrebu; ne bi mogli da kupuju isključivo radi izdavanja jacquemoudstanislas.ch.Ove mere su usmerene na hlađenje potražnje i rešavanje nestašice stanova u Švajcarskoj (deo šire strategije povezane sa brigama o rastu stanovništva) jacquemoudstanislas.ch.Važno je napomenuti da ovo još nije zakon – nacrt je u pripremi za parlamentarnu raspravu, a očekuje se snažan otpor od strane poslovnih i nekretninskih grupa jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ako takva stroga pravila na kraju budu usvojena (što je neizvesno), to bi moglo predstavljati veliku promenu u pravnom okruženju za strana ulaganja, potencijalno smanjujući neke prilive stranog kapitala.U međuvremenu, za 2025. godinu, status kvo ostaje: strani kupci imaju ograničenu direktnu ulogu u stanovanju u Cirihu, ali su aktivni u komercijalnim i indirektnim investicijama.Svi koji žele da ulažu iz inostranstva treba da prate raspravu o reformi Lex Koller, jer bi to uskoro moglo promeniti puteve ulaganja.Porezi na imovinu i troškovi vlasništva nad nekretninama: Švajcarski poreski sistem je generalno povoljan za vlasnike nekretnina, iako ima neke jedinstvene karakteristike. Ne postoji savezni porez na kapitalnu dobit na prodaju privatnih nekretnina koje su dugo u vlasništvu, ali Kanton Cirih (kao i većina kantona) uvodi sopstveni porez na dobitak od imovine pri prodaji nekretnina, obično po progresivnoj skali (veći porez ako prodate u roku od nekoliko godina nakon kupovine, čime se podstiče dugoročno zadržavanje). Cirih takođe naplaćuje porez na prenos nekretnina (oko 1% od cene) i takse za notara/zemljišne knjige na transakcije practiceguides.chambers.com. Vlasnici kuća plaćaju godišnji porez na imovinu na vrednost svoje nekretnine i što je posebno važno, Švajcarska uvodi porez na „imputirani prihod od rente” za domove u kojima vlasnici žive – suštinski oporezujući vlasnike kao da ostvaruju prihod od iznajmljivanja sopstvene kuće zug4you.ch. Mnogi vlasnici odavno ne vole ovaj porez na imputiranu rentu i postoje zahtevi da se on reformiše ili ukine. Zapravo, diskusije u Bernu su u toku o ukidanju poreza na imputiranu vrednost rente, što bi moglo biti praćeno ukidanjem prava na odbitak kamata na hipoteku da bi se efekti izbalansirali ubs.com. Ako ta reforma bude usvojena u narednim godinama, to bi promenilo računicu za vlasnike domova (moguće povećanje neto poreza za one koji su otplatili hipoteku, ali bi se uklonila prepreka za kupovinu). Do 2025. godine, još uvek nema konačne odluke – ali to je prostor koji treba pratiti. Pozitivna vest za vlasnike je da je inflacija u Švajcarskoj opala, a referentna kamatna stopa na hipoteke (koja utiče na dozvoljena povećanja kirije) ostala je stabilna u 2024. swissmarketplace.group, tako da su troškovi kao što su kamate na hipoteku i održavanje indeksirano inflacijom stabilizovani. Za investitore, prihod od izdavanja nekretnina se oporezuje kao redovan prihod (nakon odbitka troškova), a korporativni investitori imaju koristi od relativno niskih švajcarskih poreza na dobit (oko 19% u Cirihu, koji će se blago smanjiti zbog nacionalnih poreskih reformi usklađenih sa OECD minimalnim standardima). Sve u svemu, poreski zakoni za nekretnine su predvidljivi i umereni, sa postepenim prilagođavanjima umesto naglih promena – jedan od razloga zašto investiciona klima ostaje atraktivna.
Zaštita stanara i regulativa zakupa: Cirih, kao i cela Švajcarska, ima režim koji je naklonjen stanarima. Otprilike 55-60% domaćinstava u Švajcarskoj iznajmljuje (još više u samom Cirihu), pa zakoni nastoje da pronađu ravnotežu, ali su više na strani zaštite stanara. Zakupnine se obično mogu povećati samo pod određenim uslovima – na primer, ako poraste nacionalna referentna kamata, zbog inflacije ili radova koji povećavaju vrednost nekretnine. U 2023. godini, vlasnici stanova su dobili retku priliku da povećaju kirije jer je referentna hipotekarna stopa podignuta dva puta (sa 1,25% na 1,5%), što je doprinelo velikom skoku kirija te godine swissmarketplace.group. U 2024. stopa je ostala nepromenjena i nije bilo novih šokova u troškovima poput poskupljenja goriva, pa je rast kirija usporio na ~4-5% swissmarketplace.group. Ako nedavno smanjenje stope od strane SNB na kraju dovede do pada referentne stope, neki stanari bi mogli čak da traže i smanjenje kirije (iako obično dolazi do određenog zastoja). Zaštita od iseljenja u Švajcarskoj je jaka – stanari sa dugoročnim ugovorima mogu biti iseljeni samo iz ograničenih razloga, poput lične upotrebe od strane vlasnika, i to uz značajan rok za obaveštenje. Takođe postoji sistem koji omogućava stanarima da na sudu ospore prevelika povećanja kirije ili početne kirije kao „zloupotrebljivo visoke“, s obzirom na nisku stopu praznih stanova. Gradska vlast Ciriha prati situaciju sa pristupačnim stanovanjem i razmatra da li su potrebne dodatne mere (poput kontrole kirija ili više subvencija) ukoliko se stambena kriza pogorša. Do 2025. godine, nisu uvedeni novi zakoni o kontroli kirija osim postojećeg federalnog okvira, ali ovo ostaje politička tema koju treba pratiti, pogotovo jer su grupe stanara organizovale proteste protiv naglih povećanja kirija i iseljenja (npr. protest u zgradama „Sugus“ krajem 2024 swissinfo.ch). Investitori treba da imaju u vidu da su povećanja kirija regulisana i da politički pritisak za suzbijanje naglih skokova kirija raste usled nestašice stanova.
Propisi o zelenoj gradnji i zoniranju: Cirih i Švajcarska snažno napreduju u ekološkim regulativama za nekretnine. U junu 2024. godine, švajcarski glasači su velikom većinom podržali novi zakon za ubrzanje usvajanja obnovljive energije pv-magazine.com. Jedna ključna obaveza: sve nove zgrade preko 300 m² moraju imati ugrađene solarne panele na krovovima ili fasadama od 2025. godine pv-magazine.com. Kanton Cirih čak može proširiti ovu meru i na manje zgrade. Ovo čini integraciju solarne energije standardnom praksom za nove građevinske projekte. Takođe, mnogi kantoni (uključujući Cirih) uveli su pravila prema kojima novi sistemi za grejanje ne mogu biti na naftu ili gas – moraju biti obnovljivi (toplotna pumpa, solarni termalni sistemi itd.) ili bar ispunjavati standarde o niskim emisijama, posebno kod novih zgrada i renoviranja. Grad Cirih podstiče Minergie sertifikaciju (švajcarski standard za zelenu gradnju) za nove objekte; iako nije obavezna, mnogi investitori je primenjuju kako bi lakše dobili dozvole i privukli ekološki osvešćene kupce. Građevinski propisi takođe zahtevaju visoke standarde izolacije, prozore sa trostrukim staklom i druge energetski efikasne mere, u skladu sa ciljem Švajcarske da smanji emisiju iz građevinskog sektora. Za investitore, to znači nešto veće troškove izgradnje, ali i da su nove švajcarske zgrade izuzetno efikasne. U narednim godinama očekuje se povećano prilagođavanje starih zgrada kako bi se ispunili ovi standardi – moguće uz državne podsticaje ili obavezno pri većim renovacijama.
Na polju zoniranja, urbanisti Ciriha suočavaju se sa izazovom stvaranja više stanova i kancelarija bez širenja grada. Zakoni o zoniranju su revidirani kako bi se omogućila veća gustina u određenim područjima: na primer, zone oko železničkih stanica ili čvorišta javnog prevoza podignute su na viši nivo, pa su sada dozvoljeni srednje visoki ili visoki objekti tamo gde su ranije bili dozvoljeni samo niži. Grad takođe koristi strategije „Innenentwicklung“ – prenamenu zapuštenih komercijalnih zona u stambene, deljenje prevelikih stanova na manje itd. Značajna inicijativa u zoniranju je i određivanje zona za visoke zgrade: Cirih ima određena područja u kojima su dozvoljene visoke zgrade (preko 40 m), kao što su delovi Oerlikona, Escher-Wyss (Zürich-West) i blizina Altstettena, dok stari centar grada i predeli uz jezero imaju stroga ograničenja visine. Ovakav pristup ima za cilj da koncentriše visoke zgrade tamo gde infrastruktura to može da podrži, ali i da sačuva panoramu grada (poput čuvenog pogleda na Alpe).
Drugi regulatorni aspekt je kvota za stanove po pristupačnim cenama/stanarske zadruge u velikim novim projektima. Grad često pregovara da deo stambenih jedinica u velikim projektima bude prodat neprofitnim stambenim zadrugama ili ponuđen po cenama ispod tržišnih na određeni period. Ovo je deo strategije za dostizanje cilja od 1/3 stanova u okviru neprofitnog stanovanja digitalcollection.zhaw.ch. Za sada, Cirih ima otprilike 25% stanova u zadrugama/neprofitnim organizacijama, pa će se u narednom periodu sve više zalagati za ovakve poduhvate.
Ukratko, regulatorno okruženje u Cirihu 2025. godine može se okarakterisati kao stabilno, ali sa tendencijom ka većoj intervenciji kako bi se rešili stambeni i klimatski problemi. Porezi ostaju relativno niski i predvidljivi. Pravila za strane kupce su stroga i mogu postati još stroža, iako komercijalni investitori i dalje pronalaze prostor. Ekološke regulative se pojačavaju, čineći održive građevinske prakse obaveznim. Takođe, mere za pristupačnost stanovanja – od zaštite stanara do podsticanja zadruga – polako se šire kako bi se ublažile neravnoteže na tržištu. Za učesnike na tržištu, ostati u skladu sa propisima znači angažovati se u ovim politikama: npr. planirati solarne instalacije od samog početka ili strukturirati investicije u skladu sa pravilima Lex Koller. Iako ovakve regulative unose dodatnu složenost, one takođe doprinose dugoročnoj privlačnosti Ciriha – obezbeđujući održivi razvoj, ograničavajući spekulativne balone i zadržavajući visok kvalitet života u gradu, što na kraju podržava vrednost nekretnina.
Tržišni rizici i izazovi
Uprkos generalno optimističnom izgledu za Cirih, nekoliko rizika i izazova može uticati na tržište nekretnina u 2025. i narednim godinama. Investitori i posmatrači treba da imaju ove faktore na umu:
- Rizici kamatnih stopa i finansiranja: Nakon godina izuzetno niskih kamatnih stopa koje su podsticale rast cena, došlo je do promene. U periodu 2022–2023, Švajcarska narodna banka je agresivno podigla stope iz negativnog područja na 1,75%, što je donekle ohladilo tržište. Do 2025. godine, inflacija se smirila i SNB je prešao na blago smanjenje stopa investropa.com, ali i dalje postoji rizik da stope ponovo porastu ako inflacija naglo skoči ili se promene globalni uslovi. Porast kamatnih stopa bi direktno pogodio švajcarsko tržište nekretnina, čineći hipoteke skupljim i smanjujući pristupačnost za kupce, što može umanjiti potražnju investropa.com. S obzirom na to koliko su cene u Cirihu visoke, one su osetljive na troškove finansiranja – značajan rast stopa mogao bi izbaciti potencijalne kupce sa tržišta i prouzrokovati stagnaciju ili čak pad cena u pregrejanim segmentima. Osim toga, banke su pooštrile kriterijume za odobravanje kredita (delom zbog Basel III regulative iz 2025. koja zahteva veće kapitalne rezerve foxstone.ch). Dužnici se sada suočavaju sa strogim ograničenjima (maksimalno oko 80% vrednosti nekretnine i zahtevnim stres testovima na 5% kamate), što može ograničiti visoko zadužene investitore. Iako trenutni konsenzus očekuje stabilne ili blago padajuće stope (sa švajcarskom inflacijom oko samo 0,7% engelvoelkers.com), bilo kakvo iznenadno povećanje inflacije ili finansijski šok može promeniti tu situaciju. Ova neizvesnost oko kamatnih stopa predstavlja najvažniji rizik koji treba pratiti.
- Makroekonomska i geopolitička neizvesnost: Tržište nekretnina u Cirihu zavisi od šire ekonomske stabilnosti Švajcarske i globalne stabilnosti. Ekonomske neizvesnosti – poput moguće globalne ili evropske recesije – predstavljaju rizik investropa.com. Na primer, ukoliko dođe do pada u bankarskom ili tehnološkom sektoru, Cirih bi mogao da se suoči sa gubitkom radnih mesta ili smanjenjem ekspanzije, što bi oslabilo potražnju za poslovnim prostorima i stanovanjem. Grad nije imun na globalne događaje: rat u Ukrajini, energetske krize ili druge geopolitičke tenzije mogu imati posledice. Švajcarska vlada je eksplicitno napomenula da napeta geopolitička situacija (rat u Ukrajini, sukobi na Bliskom istoku) predstavlja latentni rizik za međunarodnu trgovinu i cene energenata, što bi moglo negativno uticati na švajcarsku ekonomiju engelvoelkers.com. Nagli rast cena nafte/gasa, na primer, može ponovo pokrenuti inflaciju i opteretiti potrošače i preduzeća. Dodatno, valutna kolebanja (veoma jak švajcarski franak) mogu ugroziti švajcarski izvoz i korporativni profit, što indirektno utiče na popunjenost poslovnih prostora i tražnju za stanovanjem kod zaposlenih koji se sele zbog posla. Još jedan makro faktor je imigraciona politika: rast stanovništva u Švajcarskoj (koji podstiče potrebu za stanovanjem) mogao bi usporiti ukoliko političke snage uspeju da ograniče imigraciju. Pomenuta SVP inicijativa za ograničenje populacije na 10 miliona je ekstremna, ali ukazuje na politički pritisak da se ograniči rast jacquemoudstanislas.ch. Ako bi došlo do značajnog smanjenja imigracije, potražnja za stanovima bi na duži rok mogla opasti. Sveukupno, iako je švajcarska ekonomija trenutno stabilna, scenariji globalne recesije ili krize predstavljaju rizik u kojem bi vakanca u nekretninama mogla porasti i cene doživeti korekciju.
- Stambeni balon i zabrinutost zbog pristupačnosti: Godine rasta cena postavile su pitanje: Da li je Cirih u stambenom balonu? Po nekim merilima, da – spada među gradove sa visokim rizikom balona. UBS-ov Global Real Estate Bubble Index iz 2023. godine i dalje je svrstavao Cirih u kategoriju “rizika od balona”, kao jedan od samo dva grada na svetu (uz Tokio) na tom nivou ubs.com mattgul.com. Cene nekretnina u odnosu na prihode i kirije su vrlo naduvane. Ako bi kamatne stope porasle ili bi potražnja oslabila, visoke procene u Cirihu mogle bi doživeti korekciju. Regulatori su toga svesni; Švajcarska narodna banka je poslednjih godina reaktivirala kontraciklički kapitalni jastuk kako bi obuzdala preveliko kreditiranje stanova. UBS analitičari trenutno ocenjuju rizik od balona kao “umeren” (sa ekstremnog), zbog blagog usporavanja rasta cena investropa.com, ali rizik nije nestao. Pristupačnost za lokalno stanovništvo je na ivici pucanja – porodice iz srednje klase jedva uspevaju da kupe čak i skromne stanove, što otvara društvena i politička pitanja. Sve je glasniji apel da je tržište nekretnina neodrživo skupo, i ako više ljudi počne da napušta grad jer ne može da priušti stanovanje, potražnja bi mogla da oslabi. Takođe, baloni često ne pucaju samo zbog promena kamata, već i promene sentimenta kupaca. Ako kupci poveruju da su cene dostigle vrhunac, čak i privremeno, psihologija se može preokrenuti u korist kupaca. Iako još nema znakova nagle promene sentimenta (s obzirom na trajni nedostatak ponude), rizik stagnacije ili blage korekcije u precenjenim segmentima (kao što su luksuzni stanovi ili investicioni apartmani sa vrlo niskim prinosom) i dalje postoji.
- Izazovi u izgradnji i snabdevanju: Ironično, jedan od najvećih izazova na tržištu je suprotnost nestašici – nedovoljno novih stambenih jedinica koje izlaze na tržište. Ovo predstavlja rizik jer, ako nestašica potraje ili se pogorša, može usporiti ekonomski rast (kompanije bi se mogle teško izboriti za regrutovanje stručnjaka ako je stanovanje previše retko/skupo) i izazvati jaču intervenciju države. Gradnja više stanova u Cirihu nije laka: visoki troškovi izgradnje, nedostatak radne snage u građevinskoj industriji, dugački procesi odobravanja i otpor lokalnog stanovništva, sve to usporava razvoj. U 2024. godini, izgradnja stanova je bila na najnižem nivou, iako postoje napori da se to poveća, postoji rizik da neće biti izgrađeno dovoljno stanova da se zadovolji potražnja, što produžava krizu. Kada je reč o komercijalnom sektoru, izgradnja novih kancelarija je naglo pala jll.com, što može biti pozitivno za postojeće iznajmljivače na kratak rok, ali dugoročno znači manje modernog prostora za privlačenje novih kompanija. Rast troškova građevinskog materijala je još jedan izazov – iako se stabilizovao u 2024, prethodni skokovi u cenama čelika, drveta itd. učinili su projekte skupljim i neki su bili odloženi. Ako dođe do novog talasa globalne inflacije, mogao bi dodatno poremetiti razvojne planove.
- Regulatorni i politički rizici: Promene zakona i propisa predstavljaju drugi skup izazova. Na primer, predloženo pooštravanje Lex Koller-a pomenuto ranije moglo bi obeshrabriti neka strana ulaganja ako bude usvojeno, što bi potencijalno smanjilo priliv kapitala u određene segmente (npr. teškoće u finansiranju razvoja putem stranih investitora). Iako je cilj smanjenje cena, može imati nuspojave kao što je niža likvidnost na tržištu nekretnina jacquemoudstanislas.ch. Na domaćem planu, prisutan je i politički rizik u vidu glasačkih inicijativa ili promena politike. Švajcarska direktna demokratija omogućava glasačima da uvode inicijative koje utiču na nekretnine – od ograničavanja stanarine do poreza na prazne stanove i strogih urbanističkih ograničenja. Aktuelan je i poziv za veću zaštitu stanara zbog stambene krize. Ako stanarine nastave da rastu, postoji šansa za populistički pritisak na kontrole stanarine ili stroža ograničenja u vezi sa iseljenjem zbog renoviranja itd. Takva pravila mogu uticati na prinose investitora. Sa druge strane, postoji i rizik da anti-razvojno političko raspoloženje može ograničiti izgradnju (npr. ako otpor javnosti prema novim zgradama poraste, može biti još teže graditi stanove koji su Cirihu potrebni). Poraz nekih nedavnih urbanističkih projekata na referendumima širom Švajcarske (ne u Cirihu, ali npr. inicijativa iz Ženeve koja ograničava izgradnju) pokazuje ovu tenziju. Vlast u Cirihu je uglavnom za razvoj (na čelu su pragmatičari koji vide potrebu za stanovima), ali politički vetrovi se mogu promeniti.
- Inflacija i operativni troškovi: Iako Švajcarska trenutno beleži nisku inflaciju (~1-2%), ponovno pojavljivanje inflacije bi povećalo operativne troškove zgrada (energija, održavanje, porezi na imovinu indeksirani prema vrednosti) i potencijalno kamatne stope, čime bi se smanjio novčani tok vlasnika. Za komercijalne nekretnine, visoka inflacija bi mogla naškoditi maloprodajnim i poslovnim zakupcima, otežavajući povećanje kirija. S druge strane, umerena inflacija može pomoći investitorima koji koriste dug tako što smanjuje realnu vrednost duga, ali u Švajcarskoj su mnogi investitori mahom vlasnici kapitala. Takođe, troškovi energetske tranzicije mogu biti značajni – adaptacija starih zgrada solarnim panelima, novim grejanjem itd. zahteva kapital. Iako se često investicija vremenom isplati, u međuvremenu predstavlja finansijski izazov, naročito za manje stanodavce.
U suštini, tržište nekretnina u Cirihu nije bez ranjivosti. Ono počiva na vrlo snažnim osnovama (visoka potražnja, niska ponuda, ekonomska stabilnost), ali rizici poput ekonomskih padova, kolebanja kamatnih stopa i regulatornih promena mogli bi da uspore žar tržišta. Učesnici na tržištu treba da usvoje oprezni optimizam: predviđa se nastavak rasta, ali scenariji poput globalne recesije ili drastičnih promena politike mogu promeniti taj pravac. Značajno je što institucije poput UBS-a prate Cirih kao potencijalni balon mattgul.com – podsećanje da se ne smemo uljuljkati. Ipak, Cirih je istorijski dobro podnosio šokove – čak i tokom finansijske krize 2008. godine cene su nakratko stagnirale. Trajna privlačnost grada kao finansijskog centra i prijatnog mesta za život pruža mu izvesnu zaštitu. Ipak, u budućnosti će rešenje problema pristupačnosti i povećanje stambene ponude biti ključno za smanjenje socijalnog nezadovoljstva i obezbeđivanje da tržište nekretnina u Cirihu ne pregreje do tačke pucanja. Osetljiva ravnoteža između očuvanja atraktivnosti tržišta za investitore i zadovoljenja potreba stanovnika definisaće politiku i rizike u narednim godinama.
Izvori:
- Engel & Völkers – Izveštaj o tržištu stambenih nekretnina u Švajcarskoj 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Analiza tržišta nekretnina u Cirihu (jun 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – „Nedostatak stambenog prostora u Švajcarskoj: koliko je ozbiljno?” (april 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Rent Index – Razvoj cena rente 2024 (januar 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – „Kupovina nekretnine u Švajcarskoj: da li se isplati?” (jun 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Tržište kancelarijskog prostora u Cirihu 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – Tržište maloprodaje na glavnoj ulici u Cirihu Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Logističko tržište Švajcarske 2024 jll.com
- Foxstone – Trendovi švajcarskog tržišta nekretnina 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – „8 najatraktivnijih oblasti za nekretnine u Cirihu 2025“ investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Analiza četvrti u Cirihu investropa.com investropa.com investropa.com
- Švajcarski Savezni zavod za statistiku / Reuters – Podaci o cenama stanova i slobodnim mestima reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas pravni bilten – Predlozi za pooštravanje Lex Koller (mart 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Švajcarski zakon o solarnoj energiji usvojen (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Rangiranje gradova mattgul.com
- Investropa – Izgledi za švajcarsko tržište 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Projekat stadiona „Ensemble“ u Cirihu swissinfo.ch
- Swissinfo – Protesti zbog stanovanja u Cirihu swissinfo.ch
Trendovi stambenog tržišta u 2025.
Nagli rast cena usled hroničnog nedostatka stanova: Tržište nekretnina u Cirihu ostaje izuzetno zategnuto u 2025. godini. Cene nekretnina i dalje rastu zbog snažne potražnje i ograničene ponude. Sredinom 2025. godine, cene stanova u gradu su porasle za oko 4,5% na godišnjem nivou (porodične kuće +4,0%) investropa.com. Medijalna cena stana sada iznosi oko 1,68 miliona CHF, dok se prosečne cene kreću u rasponu 14.000–21.000 CHF po m² u zavisnosti od opštine investropa.com investropa.com. Stopa praznih stanova u Cirihu dostigla je rekordno nizak nivo od 0,07% – samo 7 od 10.000 jedinica – što je najniže u Švajcarskoj i verovatno u celoj Zapadnoj Evropi swissinfo.ch. Drugim rečima, praktično svaki stan je zauzet, što odražava hroničan nedostatak stanova. Nova gradnja značajno zaostaje za rastom broja stanovnika (očekuje se samo oko 42.000 novih stanova na nivou cele zemlje u 2025. u odnosu na potrebnih oko 50.000 swissinfo.ch), tako da konkurencija za stanove ostaje velika. Nije iznenađujuće što cene nastavljaju da rastu – švajcarski analitičari predviđaju godišnji rast od 3% do 4% za vrednosti stanova u Cirihu do 2025. godine engelvoelkers.com. Osim u slučaju ekonomskog šoka, značajan pad cena čini se malo verovatnim sve dok potražnja znatno premašuje ponudu investropa.com investropa.com.
Tržište iznajmljivanja vs dinamika kupovine: U Cirihu cene zakupa takođe rapidno rastu, što dodatno menja odnos između kupovine i iznajmljivanja. Nakon dvo-cifrenog skoka u 2023. godini, tražene kirije u gradu porasle su za dodatnih 4.5% u 2024. swissmarketplace.group. Kirije u celom kantonu Cirih porasle su za oko 4.8% prošle godine swissmarketplace.group, čak iako su se povećanja ublažila u odnosu na skok iz 2023. godine. Očekuje se da će se ovaj trend nastaviti i 2025. – potražnja i dalje raste (zahvaljujući imigraciji i formiranju novih domaćinstava), dok je broj praznih stanova praktično nula, a nova ponuda i dalje minimalna swissmarketplace.group. Ukratko, stanari se suočavaju sa žestokom konkurencijom i rastućim troškovima. U međuvremenu, zaduživanje je postalo jeftinije: Švajcarska narodna banka smanjila je svoju referentnu kamatnu stopu na 0,25% početkom 2025. godine investropa.com, čime su i stambeni krediti postali povoljniji. Sa nižim kamatama i većim kirijama, vlasništvo je sada često povoljnije od iznajmljivanja za dugoročne stanovnike investropa.com. Zapravo, istraživanje UBS-a pokazuje da su početkom 2025. godine troškovi vlasništva nad stanom pali ispod nivoa kirije u većini švajcarskih regiona (prednost zakupca svedena je na oko 3% ili je potpuno nestala) investropa.com. U Cirihu i Ženevi, iznajmljivanje i dalje ima smisla za kraće boravke ispod 5 godina zbog izrazito visokih cena nekretnina investropa.com. Ali za one koji ostaju na duže staze i mogu da finansiraju kupovinu, kupovina je ponovo postala privlačna opcija. Agencije za nekretnine navode da nagli rast zakupa u kombinaciji sa nižim kamatama na kredite po prvi put posle mnogo godina preokreće računicu u korist kupovine u odnosu na iznajmljivanje engelvoelkers.com. Ova dinamika – dosad neviđeni pritisak na tržište zakupa u odnosu na poboljšane hipotekarne uslove – je ključna tema tržišta nekretnina 2025. godine.
Potražnja, demografija i nestašica ponude: Višestruki faktori održavaju izuzetno visoku potražnju za stanovima u Cirihu. Privreda grada cveta, sa preko 120.000 kompanija (uključujući globalne banke, osiguravajuća društva i rastući sektor tehnologije/biotehnologije) koje privlače radnike u region investropa.com. Imigracija ostaje snažna – Švajcarska je 2024. godine ostvarila neto dobitak od oko 83.000 ljudi swissinfo.ch, a broj stanovnika Ciriha neprestano raste, povećavajući potrebe za stanovanjem. Istovremeno, izgradnja novih stanova zaostaje. Viši troškovi gradnje, nedostatak radne snage i nedavna povećanja kamatnih stopa usporavaju početke izgradnje swissinfo.ch. Zemljište je ograničeno geografijom i strogim zoniranjem, naročito u poželjnim centralnim delovima. Vlasnici takođe nerado prodaju, pa je i ponuda polovnih nekretnina na tržištu mala engelvoelkers.com. Zbog toga je dostupnost stanova u Cirihu daleko ispod praga slobodnih stanova od 1%, što definiše nestašicu swissinfo.ch. Čak i skromni stanovi rutinski privlače desetine zainteresovanih. Ova neravnoteža između ponude i potražnje verovatno se neće skoro rešiti – Udruženje švajcarskih izvođača upozorava da će stope slobodnih stanova biti još niže na nacionalnom nivou jer izgradnja ne prati potražnju narednih godina swissinfo.ch. Rezultat su postojan uzlazni pritisak na cene i kirije. Stručnjaci čak opisuju Cirih kao „svetsku prestonicu nestašice stanova” zbog izuzetno male ponude stanova za iznajmljivanje swissinfo.ch. Za sada, tržište stanovanja u Cirihu ostaje suštinski zategnuto i otporno, podržano snažnom privredom i atraktivnošću grada. Ukoliko ne dođe do velikih promena, analitičari očekuju dalju stabilnost cena i umereni rast u narednih nekoliko godina engelvoelkers.com investropa.com, iako pristupačnost za lokalno stanovništvo postaje sve veća briga.
Tržište poslovnih nekretnina: kancelarije, maloprodaja i industrijski objekti
Sektor kancelarija – stabilan sa visokom dostupnošću
Ciržiško tržište kancelarijskog prostora u 2025. godini predstavlja mešovitu sliku dostatne ponude i selektivne tražnje. Nakon pandemije, broj slobodnih kancelarijskih prostora je porastao usled uvođenja rada na daljinu/hibridnog rada, ali se taj trend sada stabilizuje. U pet najvećih švajcarskih kancelarijskih centara (Cirih, Ženeva, Bazel, Bern, Lozana), prosečna stopa raspoloživosti iznosila je oko 5,0 % na kraju 2024. jll.com. U samom ciriškom regionu, raspoloživi kancelarijski prostor se proširio na 433.700 m² (stopa praznih prostora 5,3%) do kraja 2024 jll.com. Ovo je blagi porast u odnosu na 4,8% iz prethodne godine, čime se nastavlja postepeni rast od 2019. jll.com. Novi završeni projekti u perifernim područjima doprineli su većem broju praznih prostora – na primer, novi projekti u Erlikonu i Klotenu (severni Cirih) dodali su značajan prostor prošle godine jll.com. Distrikt 5 (Cirih-Zapad) i Distrikt 11 (Erlikon/Afoltern) takođe su zabeležili značajnu novu ponudu i renovirane kancelarije koje su ušle na tržište jll.com. Za razliku od toga, neka centralna područja su apsorbovala prostor (u distriktima 1, 3 i 9 je smanjena stopa praznih prostora) jer su firme tražile prestižne lokacije jll.com. Osnovne cene zakupa kancelarija su ravne već nekoliko godina, što odražava ravnotežu između povećane ponude i stabilne tražnje jll.com. Zakupnine za ekskluzivne kancelarije u centru Ciriha pokušavaju nepromenjene još od 2022. godine, iako bi se to uskoro moglo promeniti. Vrhunskih, održivih kancelarijskih projekata u pripremi (sa zelenim sertifikatima i modernim sadržajima) privlače zakupce, i ukoliko potražnja za tim premium prostorima ostane snažna dok je ponuda ograničena, cene zakupa za elitne prostore bi konačno mogle porasti nakon perioda stagnacije jll.com.
Gledajući unapred, perspektiva kancelarijskog prostora u Cirihu je oprezno optimistična. Novi radovi na izgradnji kancelarija se dramatično usporavaju – samo oko 57.000 m² završeno u 2024. godini, što je pad u odnosu na 343.000 m² iz 2020. godine jll.com. Između 2025. i 2027. godine, razvojni plan Cirih-a u proseku iznosi samo 29.000 m² godišnje, što je deo (oko -71%) godišnjeg obima izgrađenog u periodu 2019–2023 jll.com. Ovaj nagli pad nove ponude pomoći će da se suprotstavi daljem povećanju slobodnih kapaciteta jll.com. Međutim, određeni drugi-ruka prostor se i dalje oslobađa dok kompanije optimizuju svoje kapacitete; oko 60.000 m² postojećih kancelarija očekuje se na tržištu u periodu 2025–26 (verovatno podzakupi ili napuštanje starijih zgrada) jll.com. Tako da se stope slobodnih kapaciteta očekuju oko 5%+ u kratkoročnom periodu jll.com. Zahtevi zakupaca su usmereni na kvalitet: moderne, dobro pozicionirane kancelarije (posebno one sa ESG sertifikatima) lako se izdaju, dok zastarele kancelarije na periferiji ostaju u ponudi. Posebno finansijski i tehnološki sektor Cirih-a nastavljaju da vode zakup kancelarija. Nekoliko velikih preseljenja u drugoj polovini 2024. naglašavaju poverenje u najbolje lokacije – npr. Salt telekom je uzeo novi reprezentativni prostor iznad Bahnhofstrasse, dok se menadžer imovine Bellevue Group preselio u obnovljenu zgradu na vrhunskoj lokaciji pored Sechseläutenplatz-a jll.com. Sa niskom nezaposlenošću u Švajcarskoj (2,5%) i rastom BDP-a od oko 1,2% engelvoelkers.com, kompanije i dalje povećavaju broj zaposlenih, iako oprezno. Generalno, tržište kancelarijskog prostora u Cirihu je dobro izbalansirano: zakupci imaju veći izbor i stabilne rente, dok su vlasnici nekretnina sigurni da će zatišje u izgradnji postepeno zategnuti tržište. Bilo kakav rast potražnje (na primer, ako se više zaposlenih vrati u kancelarije) mogao bi brzo učvrstiti rente u ključnim oblastima. Za sada očekujte stabilne rente za kancelarije uz dinamiku „beg u kvalitet“ – zastarele kancelarije mogu nuditi ustupke, dok zelene premium kancelarije u centru i rastućim delovima grada (kao što su Zürich-West i Oerlikon) imaju dobru potražnju.
Investicioni izgled: prinosi, strani interes & prilike
Strana ulaganja i regulative: Važno je napomenuti da Švajcarska ima stroga pravila (Lex Koller) koja ograničavaju strano vlasništvo nad stambenim nekretninama.
Nerezidentni stranci generalno ne mogu da kupuju stanove u Cirihu (osim u retkim slučajevima ili putem određenih izuzetih struktura) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Međutim, stranci mogu slobodno ulagati u komercijalne nekretnine, a do sada su takođe mogli bez ograničenja kupovati akcije u švajcarskim kompanijama za nekretnine ili fondovima jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ovo je omogućilo stranom institucionalnom kapitalu da indirektno uđe na tržište Ciriha.Postoji značajno globalno interesovanje – državni investicioni fondovi, globalni REIT-ovi i privatni investitori su uložili novac u švajcarske fondove za nekretnine, projekte razvoja i akvizicije komercijalne imovine.Na primer, za poslovne zgrade i maloprodajne objekte u Cirihu često se nadmeću nemački fondovi ili investitori sa Bliskog istoka.Međutim, ubuduće regulatorni okvir može postati strožiji.U martu 2025. švajcarska vlada je najavila planove da dalje ograniči kupovinu nekretnina od strane stranaca, potencijalno ukidajući izuzetak koji je dozvoljavao strancima da slobodno kupuju akcije kotiranih kompanija za nekretnine jacquemoudstanislas.ch.Ako budu sprovedene, takve reforme (koje su trenutno u razmatranju) bi zahtevale odobrenje vlade za strane investitore čak i za indirektne udjele u nekretninama, što predstavlja veliku promenu sa ciljem hlađenja potražnje jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ово је изазвало забринутост да би страни капитал могао бити одвраћен.Ipak, zakonodavni proces je u toku – sve promene će zahtevati vreme i mogle bi biti ublažene jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.За сада, интересовање страних инвеститора остаје велико, посебно за комерцијалну имовину и партнерства у развоју.Stabilni prinosi na tržištu sa niskim kamatama: Nekretnine u Cirihu smatraju se „sigurnim utočištem” za ulaganja, nudeći stabilnost umesto visokih prinosa. U 2025. godini, vrhunske stambene i poslovne nekretnine u Cirihu obično donose prinos od samo oko 2,5%–3,5% godišnje (bruto) foxstone.ch. Ovi prinosi su skromni, što odražava visoke procene i nizak rizik švajcarskih nekretnina. Za institucionalne investitore kao što su penzioni fondovi i osiguravajuće kompanije, pouzdanost nekretnina u Cirihu i očuvanje kapitala čine ih osnovom portfolija. Zapravo, glavni vlasnici izveštavaju o stabilnim ili rastućim vrednostima – na primer, Swiss Life (jedan od najvećih investitora u nekretnine u Švajcarskoj) naveo je da je fer vrednost njegovog portfolija porasla za ~0,2% u Q1 2025., suprotno od bilo kakvog pada reuters.com. Prihodi od zakupa se smatraju izuzetno sigurnim zahvaljujući potpunoj popunjenosti i snažnoj kreditnoj sposobnosti zakupaca u Cirihu. Ukupni prinosi u budućnosti se očekuju uglavnom iz prihoda uz blagi kapitalski rast (prognoza ~1–4% godišnjeg rasta cena u narednim godinama investropa.com). Međunarodne investitore takođe i dalje privlači tržište uprkos niskim prinosima zbog statusa Švajcarske kao sigurnog utočišta. Tokom perioda globalne nesigurnosti, nekretnine u Cirihu privlače strane kupce koji traže očuvanje bogatstva investropa.com. Snažan švajcarski franak i politička stabilnost zemlje dodatno doprinose atraktivnosti.
Nove prilike – Zeleni i specijalizovani segmenti: Investitori takođe prate nove niše i prilike za dodavanje vrednosti na tržištu Ciriha. Jedna od glavnih tema je održivost. Raste potražnja (od strane zakupaca i kupaca) za ekološki prihvatljivim, energetski efikasnim zgradama, a nekretnine sa zelenim sertifikatima mogu ostvariti višu cenu investropa.com. Vladin podsticaj za smanjenje emisije ugljenika – na primer, novi zakon nalaže solarne panele na većini novih zgrada pv-magazine.com – zahtevaće obnovu starijih objekata i razvoj infrastrukture za obnovljive izvore energije. Ovo stvara mogućnosti za investitore da unaprede starije zgrade kroz dodatnu izolaciju, ugradnju toplotnih pumpi, solarne panele itd., čime se podiže vrednost i ispunjavaju zeleni propisi. Drugi trend je tehnologija i PropTech u nekretninama: pametne kućne funkcije, digitalne usluge za stanare i analitika podataka podižu vrednost nekretnina (posebno privlačno tehnološki osvešćenim stanarima na tržištu Ciriha) investropa.com.
Određeni sektori nekretnina takođe nude potencijal za rast. Logistički i life-science objekti su traženi, ali ih ima malo – adaptacija ili izgradnja industrijskih prostora na periferiji grada za potrebe logistike „poslednje milje” ili laboratorija/istraživanja predstavlja obećavajuću mogućnost. Stambeni razvoj u “B” lokacijama oko Ciriha je još jedna prilika: zbog izuzetno visokih cena u centru grada, predgrađa ili mesta za dnevne migracije cvetaju (investitori ciljaju ova mesta za izgradnju novih stanova za iznajmljivanje, gde prinose mogu biti nešto veće) foxstone.ch. Zaista, prigradski regioni sa dobrim vezama do gradskog prevoza postaju nove investicione tačke, jer zakupci traže relativno pristupačne opcije van centra foxstone.ch. Dodatno, alternativni stambeni modeli sve više dobijaju pažnju: co-living i zadružno stanovanje. Cirih ima dugu tradiciju neprofitnih stambenih zadruga i grad podstiče ovaj sektor (cilj je da 33% stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga) digitalcollection.zhaw.ch. Iako ne maksimizuje profit, razvoj zadruga nudi stabilne, dugoročne povrate i često podrazumeva saradnju javnog i privatnog sektora na gradskim parcelama – institucionalni investitori, poput penzionih fondova, oprezno ulažu u ovakve projekte kao strategiju prilagođenu ESG standardima. Sa privatne strane, co-living prostori sa fleksibilnim zakupom i zajedničkim sadržajima privlače mlade profesionalce i strance, predstavljajući nišu na koju treba obratiti pažnju.
Povraćajna prognoza: Sve u svemu, investitori mogu očekivati umerene, ali pouzdane povrate od nekretnina u Cirihu u narednim godinama. Najbolje stambene i komercijalne nekretnine mogu doneti oko 3% godišnje u gotovinskom toku foxstone.ch, plus nekoliko procenata kroz kapitalnu aprecijaciju – što nije spektakularno, ali je u skladu sa švajcarskim profilom niskog rizika. Oni koji traže veće prinose okreću se strategijama dodavanja vrednosti (npr. renoviranje starijih stanova za prodaju na tržištu vlasništva, uz snažnu potražnju kupaca) ili razvojima (iako visoki troškovi izgradnje i regulative to čine izazovnim u Cirihu). Platforme poput crowdfunding ulaganja u nekretnine takođe su se pojavile na tržištu (npr. Foxstone, Crowdhouse) i omogućavaju investitorima da preuzmu nešto veći rizik za ciljne prinose u rasponu od 5–7% kroz diverzifikovane portfolije nekretnina foxstone.ch. Interesovanje iz inostranstva verovatno će se zadržati za osnovne nekretnine, osim ako novi zakoni to drastično ne ograniče. Ukratko, investiciona perspektiva Ciriha ostaje pozitivna, ali konkurentna – stabilnost i ograničena ponuda sugerišu da će vrednosti ostati stabilne, ali investitori moraju biti kreativni u traženju prinosa. Ključne prilike nalaze se u unapređenju održivosti, zadovoljenju potražnje za stanovanjem u nedovoljno razvijenim segmentima i iskorišćavanju kontinuiranog rasta Ciriha uz snalaženje u promenljivom regulatornom okruženju.
Ključni kvartovi i žarišta nekretnina
Ciriha je grad različitih četvrti, od kojih svaka ima svoj karakter i trendove na tržištu nekretnina. U nastavku ističemo nekoliko ključnih kvartova – od ultra-prestižnih naselja uz jezero do novih urbanih zona – uključujući njihove cenovne nivoe, razloge popularnosti, razvojne projekte i faktore kvaliteta života:
- Enge (Okrug 2) – Luksuzni život uz jezero. Enge, na južnoj strani centralnog Ciriha, postao je magnet za vrhunske apartmane i imućne profesionalce. Cene ovde u proseku iznose oko 18.300 CHF po m² investropa.com, među najvišima u gradu. Nedavni luksuzni projekti (sa pogodnostima poput privatnih teretana i konsijerž usluga) privlače bogate strance i tehnološke rukovodioce u Enge investropa.com. Privlačnost ovog dela grada leži u njegovoj prvoklasnoj lokaciji – na pešačkoj udaljenosti od centra poslovne četvrti, uz obalu jezera, i sa pogodnostima poput Rieter parka i muzeja Bärengasse. Kvalitet života je izvanredan: Enge nudi luksuznu kupovinu, međunarodne škole i kratak prevoz do finansijskog centra Paradeplatz. Sa novim premium projektima koji su još u pripremi, ekskluzivitet Enge-a – i visoke cene – očekuje se da će se zadržati investropa.com.
- Seefeld (Okrug 8) – Najtraženiji deo uz Ciriško jezero. Seefeld je izuzetno traženo naselje istočno od centra grada, cenjeno zbog blizine Ciriškom jezeru, modernih restorana i živahne atmosfere. Nekretnine ovde dostižu najviše cene (među najvišima po m² u Cirihu) i uživaju ogromnu potražnju investropa.com. Slobodni stanovi gotovo da ne postoje – svi žele da žive u Seefeldu. Uprkos niskim prihodima od rente od ~2–3% (što ukazuje na vrlo visoke kapitalne vrednosti), konstantno niske slobodne jedinice i premijumske kirije naglašavaju poželjnost ove oblasti investropa.com. Seefeld nudi miks elegantnih istorijskih zgrada i modernih apartmana, od kojih su mnogi sa pogledom na jezero. Stanovnici uživaju u odmoru na obali, zelenim površinama poput parka Zürichhorn i buticima. Popularan je i kod imućnih lokalaca i stranaca. S obzirom na vrlo ograničenu zemlju, u Seefeldu ima malo novih gradnji (osim povremenih luksuznih stanova), tako da je ponuda stalno mala. Očekujte da Seefeld ostane luksuzna enklava, sa izvanrednim kvalitetom života i cenama koje to prate.
- Fluntern (Opština 7) – Prestiž na Zürichbergu. Fluntern se nalazi na pošumljenim padinama brda Zürichberg i predstavlja jednu od najprestižnijih stambenih četvrti u Cirihu. Poznat je po prelepim pogledima, luksuznim vilama i vrhunskim školama. Porodice posebno priželjkuju Fluntern zbog elitnih obrazovnih opcija – u komšiluku se nalaze poznate škole (poput ogranka Zurich International School i odličnih državnih osnovnih škola) koje redovno beleže visok upis. Kuće u Flunternu su prostrane i često arhitektonski upečatljive, sa mnogim ambasadama i rezidencijama rukovodilaca smeštenim ovde. Cene nekretnina su veoma visoke (uporedive sa jezerskim kvartovima) i ponuda je stalno ograničena – svaka nekretnina u Flunternu izaziva momentalno interesovanje. Zona nudi mirnu, zelenu okolinu (blizu zoološkog vrta i šumskih staza), a ipak je na samo nekoliko minuta od centra grada tramvajem. Građevinska aktivnost je minimalna zbog strogih pravila koja štite karakter područja. Ukratko, Fluntern pruža privatnost, prirodu i prestiž, što ga održava veoma traženim među ciriškom elitom.
- Zürich West / Kreis 5 (Opština 5) – Od industrijske do trendi četvrti. Kreis 5, poznat i kao Zurich West, prošao je transformaciju od grube industrijske zone do jedne od najtrendi četvrti u gradu. Ova kontinuirana gentrifikacija je podigla vrednost nekretnina – prosečne cene stanova ovde su dostigle oko 14.600 CHF po m² u 2024. godini, što je za 3% više u odnosu na prošlu godinu investropa.com. Obiluje novim projektima: stare magacine zamenili su loft stanovi, umetničke galerije, tehnološke kancelarije i mesta za noćni život. Mladi profesionalci i kreativci hrle u Kreis 5 zbog njegove moderne energije i relativne pristupačnosti u poređenju sa centrom grada investropa.com. Grad je aktivno ulagao u unapređenje kvaliteta života u Kreis 5 – dodajući parkove, škole i kulturne prostore kako bi oblast postala pogodnija za porodice investropa.com. Transportne veze su odlične (više tramvajskih linija, obližnja stanica Hardbrücke). Sa velikim projektima kao što su Europaallee (odmah preko pruge) i lokalne rekonstrukcije, zamah se nastavlja. Kreis 5 danas ima neke od najmodernijih restorana, klubova i dizajnerskih prodavnica u Cirihu, uz nove komunalne sadržaje. Nudi jedinstven urbani stil života, pa se potražnja (i cene) očekuje da će nastaviti da rastu zajedno sa njegovom stalnom renesansom investropa.com.
- Altstetten (Distrikt 9) – Razvijajući gradski centar. Altstetten, u zapadnom Cirihu, privlači pažnju kao povoljnije stambeno područje sa potencijalom za rast. Godinama je to bio pretežno industrijski/radnički okrug, ali poslednje promene su bile dramatične. Cene nekretnina u centru Ciriha su drastično porasle, “što je nateralo mnoge kupce i zakupce da istraže Altstetten kao pristupačniju opciju” investropa.com investropa.com. Prosečne cene po m² ovde su značajno niže nego u centru grada (što ga čini jednom od najboljih vrednosti u Cirihu) investropa.com. Istovremeno, Altstetten je doživeo značajna infrastrukturna unapređenja – naročito, produženje Limmattal lake železničke linije i druga poboljšanja javnog prevoza znatno su olakšala svakodnevno putovanje od Altstettena do centra investropa.com. Novi stambeni i višenamenski projekti niču oko železničke stanice Altstetten i duž saobraćajnih koridora. Ovaj okrug sada ima moderne stanove, tržne centre i poslovne komplekse (nekoliko velikih kompanija ima kancelarije u poslovnim parkovima Altstettena). Sa brzim prevozom, nižim kirijama/cenama i sve većim sadržajima, Altstetten se razvija u živopisan sekundarni centar. Mnogi kupci prvog stana i mlade porodice traže ovde prostora koji mogu da priušte. Kako sve više ljudi otkriva njegovu pogodnost i vrednost, profil i vrednost nekretnina u Altstettenu su na stalnom uzlaznom trendu investropa.com.
- Оерликон (Дистрикт 11) – Успешан пословно-стамбени центар. Оерликон на северу Цириха једна је од највећих развојних прича града. Захваљујући одличним транспортним везама (велика S-Bahn железничка станица, трамвајски и аутобуски чворишта) и обиљу земљишта, Оерликон се трансформисао у цветајући урбани центар. Ова област је испуњена новим канцеларијама, тржним центрима (као што је Неумаркт) и стамбеним комплексима. Овај раст подстиче потражњу за некретнинама – медијална цена куће у Оерликону сада прелази 2,5 милиона CHF (за веће породичне куће), а вредности свих типова некретнина расту investropa.com. Агенти за некретнине пријављују повећано интересовање, пошто се и становници и привредници селе у Оерликон због погодне локације investropa.com investropa.com. Текући развојни пројекти у дистрикту су велики магнет: више високих грађевина и објеката мешовите намене су у изградњи или су недавно завршени, што додаје модеран стамбени простор и побољшава локалну инфраструктуру investropa.com. На уличном нивоу, Оерликон је добио нове паркове, ресторане и културне установе, стварајући живу заједницу investropa.com. Ово подручје је све више самостално – људи могу да живе, раде и друштвено функционишу унутар Оерликона. Због стратешке локације (10 минута возом до центра Цириха и директног воза за аеродром), Оерликон је жишка и за инвеститоре и за закупце. Предвиђа се да ће област наставити да цвета, са додатним унапређењима (попут планираног иновационог кампа и спортских објеката) који су у припреми. За оне који траже велики потенцијал раста у Цириху, Оерликон нуди привлачну комбинацију повезаности, нових развоја и релативно умерених цена (бар у поређењу са центром и насљоним деловима поред језера).
- Affoltern (Okrug 11) – Nova infrastruktura, novi privlačnost. Dalje od centra, u Okrugu 11, Affoltern se pojavio kao svetla tačka na tržištu nekretnina zahvaljujući unapređenju infrastrukture i razumnim cenama. Nedavno je Švajcarska savezna kancelarija za puteve mnogo investirala u nove puteve i proširenje autoputa oko Affolterna investropa.com, što je značajno poboljšalo dostupnost. Ovo je stavilo Affoltern na mapu za kupce koji cene lakšu svakodnevnu vožnju automobilom ili autobusom investropa.com. Takođe, Cirih je doživeo bum u izgradnji novih stanova u 2023. godini, posebno u oblastima kao što je Affoltern – izgrađen je najveći broj novih jedinica još od 2018. godine, što ukazuje na interesovanje investitora i kupaca investropa.com. Sa ovim novim stanovima koji dolaze na tržište (često po nižim cenama od projekata u centru grada), Affoltern privlači mlade profesionalce i porodice koje traže moderno stanovanje po konkurentnim cenama investropa.com investropa.com. Broj stanovnika u ovoj oblasti shodno tome raste. Affoltern takođe ima koristi od okolnih zelenih površina i mirnijeg prigradskog okruženja, nudeći ravnotežu između grada i sela. Plan grada da eventualno proširi javni prevoz do Affolterna samo će povećati njegovu privlačnost. Ukratko, Affoltern je na pozitivnoj putanji: poboljšana povezanost, nova ponuda stanova i još uvek pristupačne cene čine ga privlačnom opcijom za kupce orijentisane na vrednost. Njegova stalna transformacija ukazuje na stabilan budući rast i zajednice i vrednosti nekretnina investropa.com.
- Schwamendingen (Okrug 12) – Povoljno sa potencijalom za obnovu. Na severu grada, Schwamendingen je tradicionalno bio pristupačno, zapostavljeno naselje – ali to se menja. Sada “privlači pažnju kao cenovno povoljna alternativa” za one koji ne mogu da priušte centralni Cirih investropa.com. Cene stanovanja ovde su među najnižima u gradu, što privlači mnoge kupce prvi put i porodice sa srednjim primanjima. Ono što je uzbudljivo je obnoviteljski zamah Schwamendingena. Vodeći projekat, “Über-Gärten”, donosi 228 novih stanova za iznajmljivanje sa inovativnim dizajnom (prostrane lođe, zajedničke “šumske bašte”) radi poboljšanja kvaliteta života investropa.com. Takvi projekti revitalizuju stambeni fond i privlače raznovrsnije stanovništvo. Još jedno veliko unapređenje je Tunel za zaštitu od buke Schwamendingen, pionirski infrastrukturni projekat koji je prekrio deo autoputa “zelenim” pokrovom investropa.com. Ovo je značajno smanjilo buku i zagađenje u oblasti, dok je na vrhu tunela stvoren novi park investropa.com. Poboljšani kvalitet života je očigledan – tiše ulice, čistiji vazduh i nove zelene površine. Zajedno, ovi napori signaliziraju jako ulaganje zajednice u Schwamendingen. Naselje sada nudi ravnotežu između pristupačnosti i kvaliteta života koja je sve ređa u Cirihu investropa.com. Kao rezultat toga, Schwamendingen je sve popularniji kod onih koji traže dobru vrednost: dobijate više prostora za svoj novac, a oblast je u usponu. To je odličan primer kako se ciriška predgrađa razvijaju prema savremenim potrebama. U budućnosti se očekuje da reputacija Schwamendingena i potražnja za nekretninama nastave da rastu, iako bi trebala ostati povoljnija u odnosu na elitne gradske četvrti.
Svaka od ovih četvrti ilustruje višeslojni pejzaž nekretnina u Cirihu. „Zlatna obala“ i „Srebrna obala“ uz Ciriško jezero, odmah izvan granica grada, takođe zaslužuju pomen – Zlatna obala (sunčana istočna obala) u mestima kao što su Küsnacht i Zollikon ostaje ultra-premijum za vile i može imati prodaju vila iznad 10 miliona CHF investropa.com, dok Srebrna obala (zapadna obala, npr. Thalwil, Horgen) nudi nešto veću vrednost, ali je i dalje veoma luksuzna. Povratkom u grad, bez obzira da li neko traži luksuz starog sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), urbano i moderno stanovanje (Kreis 5), ili nove porodične zone (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), okruzi Ciriha to pružaju – ako uspevate da pronađete mesto. Važno je napomenuti da sve oblasti dele zajedničku nit ograničene ponude. Čak i u „pristupačnim“ četvrtima, nije lako pronaći dom. To znači da je rast cena priča koja se odnosi na ceo grad, samo na različitim nivoima. Za investitore i kupce, poznavanje ovih nijansi kvartova – gde su najnovije vruće tačke, a gde izdržljive elitne četvrti – ključno je za snalaženje na tržištu nekretnina u Cirihu.
Infrastruktura i razvojni projekti koji oblikuju budućnost
Nadogradnja saobraćaja: Cirih nastavlja da mnogo ulaže u infrastrukturu kako bi podržao svoj rast i unapredio kvalitet života. Poslednjih godina završene su ili pokrenute velike ekspanzije javnog prevoza. Glavni primer je nova Limmattal laka železnička linija, koja je otvorena kako bi povezala zapadne četvrti (Altstetten/Affoltern) sa predgrađima duž Limmat doline. Ovo produženje tramvajske linije, zajedno sa ostalim poboljšanjima tramvajske mreže, značajno je skratilo vreme putovanja iz spoljnih četvrti ka centru grada investropa.com. Bolja povezanost već podiže oblasti kao što su Altstetten i Affoltern, kao što je ranije pomenuto, jer ih čini dostupnijim i privlačnijim za stanare i preduzeća. Dalje ekspanzije tramvaja i projekti autobuskih traka planirani su kako bi se obezbedilo da svi okruzi imaju snažne veze javnog prevoza. U međuvremenu, S-Bahn mreža prigradskih vozova – okosnica mobilnosti šireg Ciriha – prolazi kroz unapređenja. Stanica Stadelhofen, koja je preopterećena, planira proširenje (u toku su radovi na dodatnom tunelu i peronima) kako bi se povećao železnički kapacitet kroz centralni Cirih u narednim godinama. Savezna vlada takođe sprovodi projekat „Zürich Brütten tunel“ (novi železnički tunel prema Winterthuru) sa ciljem da poboljša međugradske veze do ranih 2030-ih. Ovi projekti omogućiće češće vozove i manje gužve, prilagođavajući se prognoziranom porastu stanovništva u metropolitenskoj regiji.
Na planu puteva, inovativna rešenja poboljšavaju protok saobraćaja i životnu sredinu. Jedan značajan projekat je poklopac auto-puta u Švamedingenu (pomenut gore), koji je završen kako bi se bučni auto-put prekrio pejzažnim pokrivačem investropa.com. To nije samo ponovno povezalo kvartove koje je auto-put razdvajao, već je stvorilo i novi zeleni park od 1,6 km za stanare – pobeda i za mobilnost i za urbani kvalitet života. Grad i kanton imaju slične planove za rešavanje drugih saobraćajnih uskih grla tunelima ili pokrivačima (npr. razmatranja o eventualnom tuneliranju delova Ring ringu u Rosengartenštraseu radi smanjenja buke u tim gustim kvartovima). Pored toga, javnim prevozom u Cirihu upravlja se ekološki odgovornije: grad uvodi električne autobuse i širi biciklističku infrastrukturu sa novim biciklističkim „superautoputevima“ koji će preseći grad. Svi ovi napori su u skladu sa ciljem Ciriha da bude uzorni tranzitni grad 21. veka, gde su čak i udaljenija predgrađa dobro povezana, a održivi načini prevoza imaju prioritet. Efikasna saobraćajna infrastruktura je ključna i za nekretnine – otvara nove oblasti za razvoj i omogućava gradu da raste bez gušenja u saobraćajnim gužvama.Glavni razvojni projekti: Nekoliko velikih razvojnih projekata preoblikuje urbano tkivo Ciriha. Možda je najiščekivaniji Hardturm “Ensemble” projekat, koji će obnoviti dugo prazno mesto stadiona Hardturm u Opštini 5. Projekat uključuje novi fudbalski stadion sa 18.000 mesta za dva ciriška fudbalska kluba, okružen dvema visokim kulama i zgradama srednje visine koje će obezbediti oko 600 novih stanova (uključujući i pristupačno stanovanje), kao i poslovni i maloprodajni prostor swissinfo.ch. Građani su odobrili ovaj plan od 570 miliona švajcarskih franaka još 2018. godine swissinfo.ch, i nakon godina političkih prepirki i pravnih žalbi, očekuje se da će izgradnja uskoro početi. Kada bude realizovan, ovaj projekat će stvoriti sasvim novo naselje na zapadu Ciriha, rešavajući potrebe za sportskom infrastrukturom i stanovanjem. Stambeni deo je značajan – jedna kula biće uglavnom namenjena zadružnom/ neprofitnom stanovanju, što pomaže gradu da se približi svojim ciljevima u vezi sa pristupačnim stanovanjem swissinfo.ch. Dok su sudski postupci odlagali realizaciju (projekat je bio “start-stop” sa protivljenjem iz pojedinih krugova) coliseum-online.com swissinfo.ch, opšte je očekivanje da će Ensemble ipak biti realizovan, donoseći moderan stadion do sredine/kraja 2020-ih i prijeko potrebne nove stanove.
U centru grada, masivni Europaallee projekat (rekonstrukcija nekadašnjih železničkih skladišta pored Glavne stanice u Cirihu) nedavno je završio svoje poslednje faze. Tokom protekle decenije, Europaallee je donela nove kancelarije (uključujući veliki Google kampus), stotine stanova, univerzitetski kampus i šetališta sa prodavnicama – praktično produžujući centar grada. Njegov završetak 2020-2021. godine znači da više nema velikih praznih parcela u centru Ciriha. Sada se pažnja usmerava na manje infill i brownfield lokacije. Na primer, u Oerlikonu razvoj se nastavlja na lokacijama kao što su Centro (Oerlikonova obnova centra) i Andreasturm soliter koji je otvoren 2018. godine i kome su se pridružile i druge kule poput Franklin Tower-a, a još ih je planirano u okolini stanice Oerlikon. U severnom Cirihu, planira se novi inovacioni park blizu Dübendorfa (odmah izvan grada), koji će uključiti istraživačko-razvojne objekte i verovatno stanove – koristeći blizinu ETH-a i univerziteta.
Planeri Ciriha takođe naglašavaju održivu urbanističku obnovu. Mnoga starija industrijska područja u metropolitanskoj zoni su predviđena za transformaciju u objekte mešovite namene. Na primer, u predgrađima: Dietikon oblast ima veliki projekat kojim se stara industrijska zona pretvara u stambeni kvart sa hiljadama stanova, što će indirektno ublažiti stambenu krizu u gradu Cirihu. Unutar grada, urbana obnova u Kreis 4 i 5 (Langstrasse i Zurich West) se nastavlja, vođena planovima za dodavanje zelenih dvorišta i zajedničkih prostora uz nove zgrade investropa.com. Glavni plan grada do 2040. fokusira se na “Innenentwicklung” – unutrašnji razvoj – što znači povećavanje gustine stanovanja unutar postojeće urbane površine umesto širenja. Ovo podrazumeva povećanje dozvoljene spratnosti u određenim zonama sa dostupnim javnim prevozom, podsticanje visokih zgrada mešovite namene u određenim zonama (na primer, više visokih zgrada će biti dozvoljeno oko Altstetten i Oerlikona). Ipak, Cirih ovo balansira sa strogim standardima dizajna i zaštite životne sredine kako bi sačuvao karakter grada.
Infrastruktura susreće urbanizam: Još jedna značajna inicijativa je posvećenost Ciriha Društvu od 2000 vati i klimatskim ciljevima. Grad sprovodi programe za energetsku efikasnost zgrada, širi mreže daljinskog grejanja (često koristeći jezersku vodu ili otpadnu toplotu), kao i obaveznu ugradnju solarnih panela na nove objekte u skladu sa novim saveznim zakonom pv-magazine.com. Ovaj zeleni infrastrukturni talas znači da investitori često moraju u projekte integrisati solarne panele, zeleni krov i efikasne sisteme grejanja i klimatizacije – što podiže početne troškove, ali poboljšava dugoročnu održivost. Rezultat je grad koji ostaje veoma pogodan za život, sa niskim zagađenjem i otporan na klimatske promene, što zauzvrat održava visoke vrednosti nekretnina.
Urbanistička pravila takođe se razvijaju. Grad je najavio nameru da štiti prostor za neprofitno stanovanje – na primer, rezervisanjem dela javnog zemljišta za zadruge i donošenjem planskih pravila koja podstiču izgradnju pristupačnih stanova u novim projektima. Značajan cilj koji su postavili glasači jeste da jedna trećina svih stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga ili drugih neprofitnih organizacija digitalcollection.zhaw.ch. Ovo podstiče grad da obezbeđuje zemljište i povoljne uslove za ovakve projekte (na primer, stambeni kompleks zadruge “Mehr Als Wohnen” u Hunziker Arealu, završen pre nekoliko godina, model je koji treba slediti). Dodatno, pravila za kratkoročno izdavanje (Airbnb) razmatrana su kao način da se stanovi koriste za potrebe lokalnog stanovništva – Cirih razmatra ograničenja u izdavanju stanova turistima kako bi sprečio smanjenje ponude na tržištu dugoročnog iznajmljivanja, mada stroga pravila još uvek nisu usvojena.
Ukratko, infrastruktura i razvojni planovi Ciriha su usmereni ka pametnom rastu: proširivanju kapaciteta saobraćaja, otvaranju novih stambenih prostora u nedovoljno iskorišćenim oblastima i unapređenju zelenih i javnih prostora grada. Projekti poput stadiona Hardturm, tunela Švamendingen i novih tramvajskih linija predstavljaju Cirihov pristup – ulaganje u poboljšanja koja ispunjavaju više ciljeva (stanovanje, mobilnost, životna sredina). Ovi napori bi trebalo da pomognu Cirihu da ostane veoma konkurentan i pogodan za život, što zauzvrat podržava snagu tržišta nekretnina. Naravno, izazova ima mnogo (od NIMBY protivljenja do složenih švajcarskih procesa odobravanja), ali istorija razvoja grada pokazuje postepen napredak vođen konsenzusom. Za investitore i stanovnike, ovakvi razvojni projekti znače bolju povezanost, više stambenih mogućnosti u određenim oblastima i trajnu evoluciju urbanog pejzaža Ciriha tokom naredne decenije.
Regulatorni okvir: Porezi, pravila vlasništva i građevinski propisi
Tržište nekretnina u Cirihu funkcioniše u okviru stabilnog, ali promenjivog regulatornog okvira Švajcarske, koji obuhvata sve od poreza do pravila za strane kupce i zahteva u vezi sa održivošću. Evo ključnih aspekata i promena na snazi od 2025. godine:
Pravila stranog vlasništva – Lex Koller: Možda je najprepoznatljivija regulativa Lex Koller zakon, koji ograničava stranim državljanima kupovinu stambenih nekretnina u Švajcarskoj.
U gradu Cirihu, to znači da stranci koji nisu rezidenti ne mogu kupovati kuće ili stanove kao investicije ili vikendice.Samo stanovnici (uključujući strane državljane sa švajcarskim boravišnim dozvolama) imaju ista prava kao i lokalni stanovnici pri kupovini nekretnina jacquemoudstanislas.ch.Postoji nekoliko izuzetaka – npr.stranci mogu bez problema kupovati određene vikendice u turističkim oblastima ili steći značajan udeo u švajcarskom fondu/kompaniji za nekretnine koja je na berzi (indirektno vlasništvo) jacquemoudstanislas.ch.Komercijalne nekretnine su takođe izuzete, pa strane kompanije ili pojedinci mogu slobodno kupovati kancelarije, maloprodajne objekte, hotele itd.Ova pravila su istorijski ograničavala međunarodnu špekulaciju na švajcarskom tržištu nekretnina i obezbeđivala da tržištem ne dominiraju strani kupci (kao što je to slučaj u nekim drugim svetskim gradovima).Međutim, promene su na pomolu: Savezni savet (švajcarska vlada) je u martu 2025. najavio planove da dodatno pooštri Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Među predloženim reformama, stranci koji žive u Švajcarskoj mogli bi biti primorani da prodaju svoj dom ako se presele (zatvaranje „rupe“ u zakonu), a što je najvažnije, trenutno izuzeće za kupovinu akcija u kompanijama za nekretnine biće ukinuto jacquemoudstanislas.ch.To znači da bi stranim investitorima bila potrebna dozvola čak i za indirektno ulaganje putem firme ili fonda za nekretnine na berzi – što predstavlja značajnu promenu.Takođe je predloženo: strani kupci komercijalnih nekretnina bi bili ograničeni na sopstvenu upotrebu; ne bi mogli da kupuju isključivo radi izdavanja jacquemoudstanislas.ch.Ove mere su usmerene na hlađenje potražnje i rešavanje nestašice stanova u Švajcarskoj (deo šire strategije povezane sa brigama o rastu stanovništva) jacquemoudstanislas.ch.Važno je napomenuti da ovo još nije zakon – nacrt je u pripremi za parlamentarnu raspravu, a očekuje se snažan otpor od strane poslovnih i nekretninskih grupa jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ako takva stroga pravila na kraju budu usvojena (što je neizvesno), to bi moglo predstavljati veliku promenu u pravnom okruženju za strana ulaganja, potencijalno smanjujući neke prilive stranog kapitala.U međuvremenu, za 2025. godinu, status kvo ostaje: strani kupci imaju ograničenu direktnu ulogu u stanovanju u Cirihu, ali su aktivni u komercijalnim i indirektnim investicijama.Svi koji žele da ulažu iz inostranstva treba da prate raspravu o reformi Lex Koller, jer bi to uskoro moglo promeniti puteve ulaganja.Porezi na imovinu i troškovi vlasništva nad nekretninama: Švajcarski poreski sistem je generalno povoljan za vlasnike nekretnina, iako ima neke jedinstvene karakteristike. Ne postoji savezni porez na kapitalnu dobit na prodaju privatnih nekretnina koje su dugo u vlasništvu, ali Kanton Cirih (kao i većina kantona) uvodi sopstveni porez na dobitak od imovine pri prodaji nekretnina, obično po progresivnoj skali (veći porez ako prodate u roku od nekoliko godina nakon kupovine, čime se podstiče dugoročno zadržavanje). Cirih takođe naplaćuje porez na prenos nekretnina (oko 1% od cene) i takse za notara/zemljišne knjige na transakcije practiceguides.chambers.com. Vlasnici kuća plaćaju godišnji porez na imovinu na vrednost svoje nekretnine i što je posebno važno, Švajcarska uvodi porez na „imputirani prihod od rente” za domove u kojima vlasnici žive – suštinski oporezujući vlasnike kao da ostvaruju prihod od iznajmljivanja sopstvene kuće zug4you.ch. Mnogi vlasnici odavno ne vole ovaj porez na imputiranu rentu i postoje zahtevi da se on reformiše ili ukine. Zapravo, diskusije u Bernu su u toku o ukidanju poreza na imputiranu vrednost rente, što bi moglo biti praćeno ukidanjem prava na odbitak kamata na hipoteku da bi se efekti izbalansirali ubs.com. Ako ta reforma bude usvojena u narednim godinama, to bi promenilo računicu za vlasnike domova (moguće povećanje neto poreza za one koji su otplatili hipoteku, ali bi se uklonila prepreka za kupovinu). Do 2025. godine, još uvek nema konačne odluke – ali to je prostor koji treba pratiti. Pozitivna vest za vlasnike je da je inflacija u Švajcarskoj opala, a referentna kamatna stopa na hipoteke (koja utiče na dozvoljena povećanja kirije) ostala je stabilna u 2024. swissmarketplace.group, tako da su troškovi kao što su kamate na hipoteku i održavanje indeksirano inflacijom stabilizovani. Za investitore, prihod od izdavanja nekretnina se oporezuje kao redovan prihod (nakon odbitka troškova), a korporativni investitori imaju koristi od relativno niskih švajcarskih poreza na dobit (oko 19% u Cirihu, koji će se blago smanjiti zbog nacionalnih poreskih reformi usklađenih sa OECD minimalnim standardima). Sve u svemu, poreski zakoni za nekretnine su predvidljivi i umereni, sa postepenim prilagođavanjima umesto naglih promena – jedan od razloga zašto investiciona klima ostaje atraktivna.
Zaštita stanara i regulativa zakupa: Cirih, kao i cela Švajcarska, ima režim koji je naklonjen stanarima. Otprilike 55-60% domaćinstava u Švajcarskoj iznajmljuje (još više u samom Cirihu), pa zakoni nastoje da pronađu ravnotežu, ali su više na strani zaštite stanara. Zakupnine se obično mogu povećati samo pod određenim uslovima – na primer, ako poraste nacionalna referentna kamata, zbog inflacije ili radova koji povećavaju vrednost nekretnine. U 2023. godini, vlasnici stanova su dobili retku priliku da povećaju kirije jer je referentna hipotekarna stopa podignuta dva puta (sa 1,25% na 1,5%), što je doprinelo velikom skoku kirija te godine swissmarketplace.group. U 2024. stopa je ostala nepromenjena i nije bilo novih šokova u troškovima poput poskupljenja goriva, pa je rast kirija usporio na ~4-5% swissmarketplace.group. Ako nedavno smanjenje stope od strane SNB na kraju dovede do pada referentne stope, neki stanari bi mogli čak da traže i smanjenje kirije (iako obično dolazi do određenog zastoja). Zaštita od iseljenja u Švajcarskoj je jaka – stanari sa dugoročnim ugovorima mogu biti iseljeni samo iz ograničenih razloga, poput lične upotrebe od strane vlasnika, i to uz značajan rok za obaveštenje. Takođe postoji sistem koji omogućava stanarima da na sudu ospore prevelika povećanja kirije ili početne kirije kao „zloupotrebljivo visoke“, s obzirom na nisku stopu praznih stanova. Gradska vlast Ciriha prati situaciju sa pristupačnim stanovanjem i razmatra da li su potrebne dodatne mere (poput kontrole kirija ili više subvencija) ukoliko se stambena kriza pogorša. Do 2025. godine, nisu uvedeni novi zakoni o kontroli kirija osim postojećeg federalnog okvira, ali ovo ostaje politička tema koju treba pratiti, pogotovo jer su grupe stanara organizovale proteste protiv naglih povećanja kirija i iseljenja (npr. protest u zgradama „Sugus“ krajem 2024 swissinfo.ch). Investitori treba da imaju u vidu da su povećanja kirija regulisana i da politički pritisak za suzbijanje naglih skokova kirija raste usled nestašice stanova.
Propisi o zelenoj gradnji i zoniranju: Cirih i Švajcarska snažno napreduju u ekološkim regulativama za nekretnine. U junu 2024. godine, švajcarski glasači su velikom većinom podržali novi zakon za ubrzanje usvajanja obnovljive energije pv-magazine.com. Jedna ključna obaveza: sve nove zgrade preko 300 m² moraju imati ugrađene solarne panele na krovovima ili fasadama od 2025. godine pv-magazine.com. Kanton Cirih čak može proširiti ovu meru i na manje zgrade. Ovo čini integraciju solarne energije standardnom praksom za nove građevinske projekte. Takođe, mnogi kantoni (uključujući Cirih) uveli su pravila prema kojima novi sistemi za grejanje ne mogu biti na naftu ili gas – moraju biti obnovljivi (toplotna pumpa, solarni termalni sistemi itd.) ili bar ispunjavati standarde o niskim emisijama, posebno kod novih zgrada i renoviranja. Grad Cirih podstiče Minergie sertifikaciju (švajcarski standard za zelenu gradnju) za nove objekte; iako nije obavezna, mnogi investitori je primenjuju kako bi lakše dobili dozvole i privukli ekološki osvešćene kupce. Građevinski propisi takođe zahtevaju visoke standarde izolacije, prozore sa trostrukim staklom i druge energetski efikasne mere, u skladu sa ciljem Švajcarske da smanji emisiju iz građevinskog sektora. Za investitore, to znači nešto veće troškove izgradnje, ali i da su nove švajcarske zgrade izuzetno efikasne. U narednim godinama očekuje se povećano prilagođavanje starih zgrada kako bi se ispunili ovi standardi – moguće uz državne podsticaje ili obavezno pri većim renovacijama.
Na polju zoniranja, urbanisti Ciriha suočavaju se sa izazovom stvaranja više stanova i kancelarija bez širenja grada. Zakoni o zoniranju su revidirani kako bi se omogućila veća gustina u određenim područjima: na primer, zone oko železničkih stanica ili čvorišta javnog prevoza podignute su na viši nivo, pa su sada dozvoljeni srednje visoki ili visoki objekti tamo gde su ranije bili dozvoljeni samo niži. Grad takođe koristi strategije „Innenentwicklung“ – prenamenu zapuštenih komercijalnih zona u stambene, deljenje prevelikih stanova na manje itd. Značajna inicijativa u zoniranju je i određivanje zona za visoke zgrade: Cirih ima određena područja u kojima su dozvoljene visoke zgrade (preko 40 m), kao što su delovi Oerlikona, Escher-Wyss (Zürich-West) i blizina Altstettena, dok stari centar grada i predeli uz jezero imaju stroga ograničenja visine. Ovakav pristup ima za cilj da koncentriše visoke zgrade tamo gde infrastruktura to može da podrži, ali i da sačuva panoramu grada (poput čuvenog pogleda na Alpe).
Drugi regulatorni aspekt je kvota za stanove po pristupačnim cenama/stanarske zadruge u velikim novim projektima. Grad često pregovara da deo stambenih jedinica u velikim projektima bude prodat neprofitnim stambenim zadrugama ili ponuđen po cenama ispod tržišnih na određeni period. Ovo je deo strategije za dostizanje cilja od 1/3 stanova u okviru neprofitnog stanovanja digitalcollection.zhaw.ch. Za sada, Cirih ima otprilike 25% stanova u zadrugama/neprofitnim organizacijama, pa će se u narednom periodu sve više zalagati za ovakve poduhvate.
Ukratko, regulatorno okruženje u Cirihu 2025. godine može se okarakterisati kao stabilno, ali sa tendencijom ka većoj intervenciji kako bi se rešili stambeni i klimatski problemi. Porezi ostaju relativno niski i predvidljivi. Pravila za strane kupce su stroga i mogu postati još stroža, iako komercijalni investitori i dalje pronalaze prostor. Ekološke regulative se pojačavaju, čineći održive građevinske prakse obaveznim. Takođe, mere za pristupačnost stanovanja – od zaštite stanara do podsticanja zadruga – polako se šire kako bi se ublažile neravnoteže na tržištu. Za učesnike na tržištu, ostati u skladu sa propisima znači angažovati se u ovim politikama: npr. planirati solarne instalacije od samog početka ili strukturirati investicije u skladu sa pravilima Lex Koller. Iako ovakve regulative unose dodatnu složenost, one takođe doprinose dugoročnoj privlačnosti Ciriha – obezbeđujući održivi razvoj, ograničavajući spekulativne balone i zadržavajući visok kvalitet života u gradu, što na kraju podržava vrednost nekretnina.
Tržišni rizici i izazovi
Uprkos generalno optimističnom izgledu za Cirih, nekoliko rizika i izazova može uticati na tržište nekretnina u 2025. i narednim godinama. Investitori i posmatrači treba da imaju ove faktore na umu:
- Rizici kamatnih stopa i finansiranja: Nakon godina izuzetno niskih kamatnih stopa koje su podsticale rast cena, došlo je do promene. U periodu 2022–2023, Švajcarska narodna banka je agresivno podigla stope iz negativnog područja na 1,75%, što je donekle ohladilo tržište. Do 2025. godine, inflacija se smirila i SNB je prešao na blago smanjenje stopa investropa.com, ali i dalje postoji rizik da stope ponovo porastu ako inflacija naglo skoči ili se promene globalni uslovi. Porast kamatnih stopa bi direktno pogodio švajcarsko tržište nekretnina, čineći hipoteke skupljim i smanjujući pristupačnost za kupce, što može umanjiti potražnju investropa.com. S obzirom na to koliko su cene u Cirihu visoke, one su osetljive na troškove finansiranja – značajan rast stopa mogao bi izbaciti potencijalne kupce sa tržišta i prouzrokovati stagnaciju ili čak pad cena u pregrejanim segmentima. Osim toga, banke su pooštrile kriterijume za odobravanje kredita (delom zbog Basel III regulative iz 2025. koja zahteva veće kapitalne rezerve foxstone.ch). Dužnici se sada suočavaju sa strogim ograničenjima (maksimalno oko 80% vrednosti nekretnine i zahtevnim stres testovima na 5% kamate), što može ograničiti visoko zadužene investitore. Iako trenutni konsenzus očekuje stabilne ili blago padajuće stope (sa švajcarskom inflacijom oko samo 0,7% engelvoelkers.com), bilo kakvo iznenadno povećanje inflacije ili finansijski šok može promeniti tu situaciju. Ova neizvesnost oko kamatnih stopa predstavlja najvažniji rizik koji treba pratiti.
- Makroekonomska i geopolitička neizvesnost: Tržište nekretnina u Cirihu zavisi od šire ekonomske stabilnosti Švajcarske i globalne stabilnosti. Ekonomske neizvesnosti – poput moguće globalne ili evropske recesije – predstavljaju rizik investropa.com. Na primer, ukoliko dođe do pada u bankarskom ili tehnološkom sektoru, Cirih bi mogao da se suoči sa gubitkom radnih mesta ili smanjenjem ekspanzije, što bi oslabilo potražnju za poslovnim prostorima i stanovanjem. Grad nije imun na globalne događaje: rat u Ukrajini, energetske krize ili druge geopolitičke tenzije mogu imati posledice. Švajcarska vlada je eksplicitno napomenula da napeta geopolitička situacija (rat u Ukrajini, sukobi na Bliskom istoku) predstavlja latentni rizik za međunarodnu trgovinu i cene energenata, što bi moglo negativno uticati na švajcarsku ekonomiju engelvoelkers.com. Nagli rast cena nafte/gasa, na primer, može ponovo pokrenuti inflaciju i opteretiti potrošače i preduzeća. Dodatno, valutna kolebanja (veoma jak švajcarski franak) mogu ugroziti švajcarski izvoz i korporativni profit, što indirektno utiče na popunjenost poslovnih prostora i tražnju za stanovanjem kod zaposlenih koji se sele zbog posla. Još jedan makro faktor je imigraciona politika: rast stanovništva u Švajcarskoj (koji podstiče potrebu za stanovanjem) mogao bi usporiti ukoliko političke snage uspeju da ograniče imigraciju. Pomenuta SVP inicijativa za ograničenje populacije na 10 miliona je ekstremna, ali ukazuje na politički pritisak da se ograniči rast jacquemoudstanislas.ch. Ako bi došlo do značajnog smanjenja imigracije, potražnja za stanovima bi na duži rok mogla opasti. Sveukupno, iako je švajcarska ekonomija trenutno stabilna, scenariji globalne recesije ili krize predstavljaju rizik u kojem bi vakanca u nekretninama mogla porasti i cene doživeti korekciju.
- Stambeni balon i zabrinutost zbog pristupačnosti: Godine rasta cena postavile su pitanje: Da li je Cirih u stambenom balonu? Po nekim merilima, da – spada među gradove sa visokim rizikom balona. UBS-ov Global Real Estate Bubble Index iz 2023. godine i dalje je svrstavao Cirih u kategoriju “rizika od balona”, kao jedan od samo dva grada na svetu (uz Tokio) na tom nivou ubs.com mattgul.com. Cene nekretnina u odnosu na prihode i kirije su vrlo naduvane. Ako bi kamatne stope porasle ili bi potražnja oslabila, visoke procene u Cirihu mogle bi doživeti korekciju. Regulatori su toga svesni; Švajcarska narodna banka je poslednjih godina reaktivirala kontraciklički kapitalni jastuk kako bi obuzdala preveliko kreditiranje stanova. UBS analitičari trenutno ocenjuju rizik od balona kao “umeren” (sa ekstremnog), zbog blagog usporavanja rasta cena investropa.com, ali rizik nije nestao. Pristupačnost za lokalno stanovništvo je na ivici pucanja – porodice iz srednje klase jedva uspevaju da kupe čak i skromne stanove, što otvara društvena i politička pitanja. Sve je glasniji apel da je tržište nekretnina neodrživo skupo, i ako više ljudi počne da napušta grad jer ne može da priušti stanovanje, potražnja bi mogla da oslabi. Takođe, baloni često ne pucaju samo zbog promena kamata, već i promene sentimenta kupaca. Ako kupci poveruju da su cene dostigle vrhunac, čak i privremeno, psihologija se može preokrenuti u korist kupaca. Iako još nema znakova nagle promene sentimenta (s obzirom na trajni nedostatak ponude), rizik stagnacije ili blage korekcije u precenjenim segmentima (kao što su luksuzni stanovi ili investicioni apartmani sa vrlo niskim prinosom) i dalje postoji.
- Izazovi u izgradnji i snabdevanju: Ironično, jedan od najvećih izazova na tržištu je suprotnost nestašici – nedovoljno novih stambenih jedinica koje izlaze na tržište. Ovo predstavlja rizik jer, ako nestašica potraje ili se pogorša, može usporiti ekonomski rast (kompanije bi se mogle teško izboriti za regrutovanje stručnjaka ako je stanovanje previše retko/skupo) i izazvati jaču intervenciju države. Gradnja više stanova u Cirihu nije laka: visoki troškovi izgradnje, nedostatak radne snage u građevinskoj industriji, dugački procesi odobravanja i otpor lokalnog stanovništva, sve to usporava razvoj. U 2024. godini, izgradnja stanova je bila na najnižem nivou, iako postoje napori da se to poveća, postoji rizik da neće biti izgrađeno dovoljno stanova da se zadovolji potražnja, što produžava krizu. Kada je reč o komercijalnom sektoru, izgradnja novih kancelarija je naglo pala jll.com, što može biti pozitivno za postojeće iznajmljivače na kratak rok, ali dugoročno znači manje modernog prostora za privlačenje novih kompanija. Rast troškova građevinskog materijala je još jedan izazov – iako se stabilizovao u 2024, prethodni skokovi u cenama čelika, drveta itd. učinili su projekte skupljim i neki su bili odloženi. Ako dođe do novog talasa globalne inflacije, mogao bi dodatno poremetiti razvojne planove.
- Regulatorni i politički rizici: Promene zakona i propisa predstavljaju drugi skup izazova. Na primer, predloženo pooštravanje Lex Koller-a pomenuto ranije moglo bi obeshrabriti neka strana ulaganja ako bude usvojeno, što bi potencijalno smanjilo priliv kapitala u određene segmente (npr. teškoće u finansiranju razvoja putem stranih investitora). Iako je cilj smanjenje cena, može imati nuspojave kao što je niža likvidnost na tržištu nekretnina jacquemoudstanislas.ch. Na domaćem planu, prisutan je i politički rizik u vidu glasačkih inicijativa ili promena politike. Švajcarska direktna demokratija omogućava glasačima da uvode inicijative koje utiču na nekretnine – od ograničavanja stanarine do poreza na prazne stanove i strogih urbanističkih ograničenja. Aktuelan je i poziv za veću zaštitu stanara zbog stambene krize. Ako stanarine nastave da rastu, postoji šansa za populistički pritisak na kontrole stanarine ili stroža ograničenja u vezi sa iseljenjem zbog renoviranja itd. Takva pravila mogu uticati na prinose investitora. Sa druge strane, postoji i rizik da anti-razvojno političko raspoloženje može ograničiti izgradnju (npr. ako otpor javnosti prema novim zgradama poraste, može biti još teže graditi stanove koji su Cirihu potrebni). Poraz nekih nedavnih urbanističkih projekata na referendumima širom Švajcarske (ne u Cirihu, ali npr. inicijativa iz Ženeve koja ograničava izgradnju) pokazuje ovu tenziju. Vlast u Cirihu je uglavnom za razvoj (na čelu su pragmatičari koji vide potrebu za stanovima), ali politički vetrovi se mogu promeniti.
- Inflacija i operativni troškovi: Iako Švajcarska trenutno beleži nisku inflaciju (~1-2%), ponovno pojavljivanje inflacije bi povećalo operativne troškove zgrada (energija, održavanje, porezi na imovinu indeksirani prema vrednosti) i potencijalno kamatne stope, čime bi se smanjio novčani tok vlasnika. Za komercijalne nekretnine, visoka inflacija bi mogla naškoditi maloprodajnim i poslovnim zakupcima, otežavajući povećanje kirija. S druge strane, umerena inflacija može pomoći investitorima koji koriste dug tako što smanjuje realnu vrednost duga, ali u Švajcarskoj su mnogi investitori mahom vlasnici kapitala. Takođe, troškovi energetske tranzicije mogu biti značajni – adaptacija starih zgrada solarnim panelima, novim grejanjem itd. zahteva kapital. Iako se često investicija vremenom isplati, u međuvremenu predstavlja finansijski izazov, naročito za manje stanodavce.
U suštini, tržište nekretnina u Cirihu nije bez ranjivosti. Ono počiva na vrlo snažnim osnovama (visoka potražnja, niska ponuda, ekonomska stabilnost), ali rizici poput ekonomskih padova, kolebanja kamatnih stopa i regulatornih promena mogli bi da uspore žar tržišta. Učesnici na tržištu treba da usvoje oprezni optimizam: predviđa se nastavak rasta, ali scenariji poput globalne recesije ili drastičnih promena politike mogu promeniti taj pravac. Značajno je što institucije poput UBS-a prate Cirih kao potencijalni balon mattgul.com – podsećanje da se ne smemo uljuljkati. Ipak, Cirih je istorijski dobro podnosio šokove – čak i tokom finansijske krize 2008. godine cene su nakratko stagnirale. Trajna privlačnost grada kao finansijskog centra i prijatnog mesta za život pruža mu izvesnu zaštitu. Ipak, u budućnosti će rešenje problema pristupačnosti i povećanje stambene ponude biti ključno za smanjenje socijalnog nezadovoljstva i obezbeđivanje da tržište nekretnina u Cirihu ne pregreje do tačke pucanja. Osetljiva ravnoteža između očuvanja atraktivnosti tržišta za investitore i zadovoljenja potreba stanovnika definisaće politiku i rizike u narednim godinama.
Izvori:
- Engel & Völkers – Izveštaj o tržištu stambenih nekretnina u Švajcarskoj 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Analiza tržišta nekretnina u Cirihu (jun 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – „Nedostatak stambenog prostora u Švajcarskoj: koliko je ozbiljno?” (april 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Rent Index – Razvoj cena rente 2024 (januar 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – „Kupovina nekretnine u Švajcarskoj: da li se isplati?” (jun 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Tržište kancelarijskog prostora u Cirihu 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – Tržište maloprodaje na glavnoj ulici u Cirihu Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Logističko tržište Švajcarske 2024 jll.com
- Foxstone – Trendovi švajcarskog tržišta nekretnina 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – „8 najatraktivnijih oblasti za nekretnine u Cirihu 2025“ investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Analiza četvrti u Cirihu investropa.com investropa.com investropa.com
- Švajcarski Savezni zavod za statistiku / Reuters – Podaci o cenama stanova i slobodnim mestima reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas pravni bilten – Predlozi za pooštravanje Lex Koller (mart 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Švajcarski zakon o solarnoj energiji usvojen (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Rangiranje gradova mattgul.com
- Investropa – Izgledi za švajcarsko tržište 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Projekat stadiona „Ensemble“ u Cirihu swissinfo.ch
- Swissinfo – Protesti zbog stanovanja u Cirihu swissinfo.ch
Industrijski i logistički sektor – Visoka potražnja, ograničena ponuda
Industrijski i logistički objekti u regionu Ciriha (i širom Švajcarske) beleže robustnu potražnju i smanjenje praznih prostora. Od 2023. godine, stopa praznih logističkih nekretnina namenjenih investiranju na nacionalnom nivou pala je na oko 5,1%, sa 7,7% u 2019. jll.com. Drugim rečima, skladišta i distributivni centri su sve popunjeniji, zahvaljujući rastu e-trgovine, reorganizaciji lanca snabdevanja i kompanijama koje drže veće zalihe. Geografija švajcarske logistike koncentriše se duž glavnih transportnih koridora – veliki deo objekata nalazi se u trouglu Bazel–Cirih–Solothurn i oko većih gradskih područja jll.com. Cirih, koji se nalazi na raskrsnici autoputeva i blizu aerodroma, predstavlja primarni logistički centar, ali je i prostorno ograničen. Mnoga industrijska zemljišta preuređena su u kancelarije ili stambene zgrade (posebno u samom Cirihu), što ograničava izgradnju novih skladišta. Mnogi postojeći lageri su stariji i nisu potpuno prilagođeni savremenim potrebama (npr. niža spratna visina, manje utovarno-istovarnih rampi) jll.com, što znači da je logistički prostor razreda A izuzetno redak.Zakupnine za logistički/industrijski prostor u regiji Ciriha obično se kreću od otprilike 85 do 140 CHF po m² godišnje, u zavisnosti od veličine i lokacije jll.com. Ove zakupnine su relativno visoke po međunarodnim standardima (odražavajući visoke švajcarske cene zemljišta i gradnje). Rast zakupnina je bio umeren, ali stabilan, kako opada broj praznih prostora. Investitori pokazuju sve veće interesovanje za ovu klasu nekretnina zbog stabilnosti prihoda i potencijala za rast – prinosi na logističke objekte, iako niski u Švajcarskoj (~4–5%), nešto su viši nego prinosi na poslovne prostore. Važno je napomenuti da je većina logističkog nekretnina u Švajcarskoj u vlasništvu korisnika (kompanije poseduju svoja skladišta) jll.com. Na nacionalnom nivou je samo oko 300 logističkih objekata izdati kao investicioni poslovi jll.com. Ovo dodatno doprinosi nelikvidnosti i ekskluzivnosti ovog sektora. Retki investicioni objekti koji se pojave na tržištu izazivaju veliku konkurenciju, uključujući i strane institucionalne kupce koje privlači švajcarska stabilnost.
U narednim godinama, očekuje se da će razvoj logistike ostati ograničen. Pogodno zemljište oko Ciriha za izgradnju novih velikih skladišta je ograničeno i strogo regulisano. Međutim, neke industrijske zone na periferiji grada i duž autoputa A1 intenzivnije se koriste – stariji objekti bi mogli dobiti višespratne logističke objekte ili biti podeljeni za urbanu “poslednju milju” distribucije. Trend nearshoringa (veće skladištenje zaliha unutar Švajcarske) i rast onlajn kupovine zadržaće veliku potražnju za modernim logističkim prostorom. Kao rezultat toga, praznine bi se mogle dodatno smanjiti, a kirije postepeno povećati, naročito za vrhunske skladišne jedinice. Jedan izazov je rekonstrukcija zastarelih objekata – mnoge starije industrijske zgrade ne ispunjavaju trenutne logističke zahteve jll.com. Primjenjuju se kreativna rešenja poput prenamene delova tih zgrada u samouslužna skladišta ili jedinice za mala i srednja preduzeća, kako bi se smanjila vakancija jll.com. Sve u svemu, perspektiva industrijskih nekretnina u Cirihu je pozitivna, obeležena oskudicom i snažnom potražnjom. Ova niša možda nije u centru pažnje kao stambene ili kancelarijske nekretnine, ali nudi nove prilike za investitore koji umeju da prođu kroz regulative i pronađu odgovarajuće nekretnine – osnove niskog stepena praznine i stalne potrebe za iznajmljivanjem su čvrsto postavljene jll.com.
Investicioni izgled: prinosi, strani interes & prilike
Strana ulaganja i regulative: Važno je napomenuti da Švajcarska ima stroga pravila (Lex Koller) koja ograničavaju strano vlasništvo nad stambenim nekretninama.
Nerezidentni stranci generalno ne mogu da kupuju stanove u Cirihu (osim u retkim slučajevima ili putem određenih izuzetih struktura) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Međutim, stranci mogu slobodno ulagati u komercijalne nekretnine, a do sada su takođe mogli bez ograničenja kupovati akcije u švajcarskim kompanijama za nekretnine ili fondovima jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ovo je omogućilo stranom institucionalnom kapitalu da indirektno uđe na tržište Ciriha.Postoji značajno globalno interesovanje – državni investicioni fondovi, globalni REIT-ovi i privatni investitori su uložili novac u švajcarske fondove za nekretnine, projekte razvoja i akvizicije komercijalne imovine.Na primer, za poslovne zgrade i maloprodajne objekte u Cirihu često se nadmeću nemački fondovi ili investitori sa Bliskog istoka.Međutim, ubuduće regulatorni okvir može postati strožiji.U martu 2025. švajcarska vlada je najavila planove da dalje ograniči kupovinu nekretnina od strane stranaca, potencijalno ukidajući izuzetak koji je dozvoljavao strancima da slobodno kupuju akcije kotiranih kompanija za nekretnine jacquemoudstanislas.ch.Ako budu sprovedene, takve reforme (koje su trenutno u razmatranju) bi zahtevale odobrenje vlade za strane investitore čak i za indirektne udjele u nekretninama, što predstavlja veliku promenu sa ciljem hlađenja potražnje jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ово је изазвало забринутост да би страни капитал могао бити одвраћен.Ipak, zakonodavni proces je u toku – sve promene će zahtevati vreme i mogle bi biti ublažene jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.За сада, интересовање страних инвеститора остаје велико, посебно за комерцијалну имовину и партнерства у развоју.Stabilni prinosi na tržištu sa niskim kamatama: Nekretnine u Cirihu smatraju se „sigurnim utočištem” za ulaganja, nudeći stabilnost umesto visokih prinosa. U 2025. godini, vrhunske stambene i poslovne nekretnine u Cirihu obično donose prinos od samo oko 2,5%–3,5% godišnje (bruto) foxstone.ch. Ovi prinosi su skromni, što odražava visoke procene i nizak rizik švajcarskih nekretnina. Za institucionalne investitore kao što su penzioni fondovi i osiguravajuće kompanije, pouzdanost nekretnina u Cirihu i očuvanje kapitala čine ih osnovom portfolija. Zapravo, glavni vlasnici izveštavaju o stabilnim ili rastućim vrednostima – na primer, Swiss Life (jedan od najvećih investitora u nekretnine u Švajcarskoj) naveo je da je fer vrednost njegovog portfolija porasla za ~0,2% u Q1 2025., suprotno od bilo kakvog pada reuters.com. Prihodi od zakupa se smatraju izuzetno sigurnim zahvaljujući potpunoj popunjenosti i snažnoj kreditnoj sposobnosti zakupaca u Cirihu. Ukupni prinosi u budućnosti se očekuju uglavnom iz prihoda uz blagi kapitalski rast (prognoza ~1–4% godišnjeg rasta cena u narednim godinama investropa.com). Međunarodne investitore takođe i dalje privlači tržište uprkos niskim prinosima zbog statusa Švajcarske kao sigurnog utočišta. Tokom perioda globalne nesigurnosti, nekretnine u Cirihu privlače strane kupce koji traže očuvanje bogatstva investropa.com. Snažan švajcarski franak i politička stabilnost zemlje dodatno doprinose atraktivnosti.
Nove prilike – Zeleni i specijalizovani segmenti: Investitori takođe prate nove niše i prilike za dodavanje vrednosti na tržištu Ciriha. Jedna od glavnih tema je održivost. Raste potražnja (od strane zakupaca i kupaca) za ekološki prihvatljivim, energetski efikasnim zgradama, a nekretnine sa zelenim sertifikatima mogu ostvariti višu cenu investropa.com. Vladin podsticaj za smanjenje emisije ugljenika – na primer, novi zakon nalaže solarne panele na većini novih zgrada pv-magazine.com – zahtevaće obnovu starijih objekata i razvoj infrastrukture za obnovljive izvore energije. Ovo stvara mogućnosti za investitore da unaprede starije zgrade kroz dodatnu izolaciju, ugradnju toplotnih pumpi, solarne panele itd., čime se podiže vrednost i ispunjavaju zeleni propisi. Drugi trend je tehnologija i PropTech u nekretninama: pametne kućne funkcije, digitalne usluge za stanare i analitika podataka podižu vrednost nekretnina (posebno privlačno tehnološki osvešćenim stanarima na tržištu Ciriha) investropa.com.
Određeni sektori nekretnina takođe nude potencijal za rast. Logistički i life-science objekti su traženi, ali ih ima malo – adaptacija ili izgradnja industrijskih prostora na periferiji grada za potrebe logistike „poslednje milje” ili laboratorija/istraživanja predstavlja obećavajuću mogućnost. Stambeni razvoj u “B” lokacijama oko Ciriha je još jedna prilika: zbog izuzetno visokih cena u centru grada, predgrađa ili mesta za dnevne migracije cvetaju (investitori ciljaju ova mesta za izgradnju novih stanova za iznajmljivanje, gde prinose mogu biti nešto veće) foxstone.ch. Zaista, prigradski regioni sa dobrim vezama do gradskog prevoza postaju nove investicione tačke, jer zakupci traže relativno pristupačne opcije van centra foxstone.ch. Dodatno, alternativni stambeni modeli sve više dobijaju pažnju: co-living i zadružno stanovanje. Cirih ima dugu tradiciju neprofitnih stambenih zadruga i grad podstiče ovaj sektor (cilj je da 33% stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga) digitalcollection.zhaw.ch. Iako ne maksimizuje profit, razvoj zadruga nudi stabilne, dugoročne povrate i često podrazumeva saradnju javnog i privatnog sektora na gradskim parcelama – institucionalni investitori, poput penzionih fondova, oprezno ulažu u ovakve projekte kao strategiju prilagođenu ESG standardima. Sa privatne strane, co-living prostori sa fleksibilnim zakupom i zajedničkim sadržajima privlače mlade profesionalce i strance, predstavljajući nišu na koju treba obratiti pažnju.
Povraćajna prognoza: Sve u svemu, investitori mogu očekivati umerene, ali pouzdane povrate od nekretnina u Cirihu u narednim godinama. Najbolje stambene i komercijalne nekretnine mogu doneti oko 3% godišnje u gotovinskom toku foxstone.ch, plus nekoliko procenata kroz kapitalnu aprecijaciju – što nije spektakularno, ali je u skladu sa švajcarskim profilom niskog rizika. Oni koji traže veće prinose okreću se strategijama dodavanja vrednosti (npr. renoviranje starijih stanova za prodaju na tržištu vlasništva, uz snažnu potražnju kupaca) ili razvojima (iako visoki troškovi izgradnje i regulative to čine izazovnim u Cirihu). Platforme poput crowdfunding ulaganja u nekretnine takođe su se pojavile na tržištu (npr. Foxstone, Crowdhouse) i omogućavaju investitorima da preuzmu nešto veći rizik za ciljne prinose u rasponu od 5–7% kroz diverzifikovane portfolije nekretnina foxstone.ch. Interesovanje iz inostranstva verovatno će se zadržati za osnovne nekretnine, osim ako novi zakoni to drastično ne ograniče. Ukratko, investiciona perspektiva Ciriha ostaje pozitivna, ali konkurentna – stabilnost i ograničena ponuda sugerišu da će vrednosti ostati stabilne, ali investitori moraju biti kreativni u traženju prinosa. Ključne prilike nalaze se u unapređenju održivosti, zadovoljenju potražnje za stanovanjem u nedovoljno razvijenim segmentima i iskorišćavanju kontinuiranog rasta Ciriha uz snalaženje u promenljivom regulatornom okruženju.
Ključni kvartovi i žarišta nekretnina
Ciriha je grad različitih četvrti, od kojih svaka ima svoj karakter i trendove na tržištu nekretnina. U nastavku ističemo nekoliko ključnih kvartova – od ultra-prestižnih naselja uz jezero do novih urbanih zona – uključujući njihove cenovne nivoe, razloge popularnosti, razvojne projekte i faktore kvaliteta života:
- Enge (Okrug 2) – Luksuzni život uz jezero. Enge, na južnoj strani centralnog Ciriha, postao je magnet za vrhunske apartmane i imućne profesionalce. Cene ovde u proseku iznose oko 18.300 CHF po m² investropa.com, među najvišima u gradu. Nedavni luksuzni projekti (sa pogodnostima poput privatnih teretana i konsijerž usluga) privlače bogate strance i tehnološke rukovodioce u Enge investropa.com. Privlačnost ovog dela grada leži u njegovoj prvoklasnoj lokaciji – na pešačkoj udaljenosti od centra poslovne četvrti, uz obalu jezera, i sa pogodnostima poput Rieter parka i muzeja Bärengasse. Kvalitet života je izvanredan: Enge nudi luksuznu kupovinu, međunarodne škole i kratak prevoz do finansijskog centra Paradeplatz. Sa novim premium projektima koji su još u pripremi, ekskluzivitet Enge-a – i visoke cene – očekuje se da će se zadržati investropa.com.
- Seefeld (Okrug 8) – Najtraženiji deo uz Ciriško jezero. Seefeld je izuzetno traženo naselje istočno od centra grada, cenjeno zbog blizine Ciriškom jezeru, modernih restorana i živahne atmosfere. Nekretnine ovde dostižu najviše cene (među najvišima po m² u Cirihu) i uživaju ogromnu potražnju investropa.com. Slobodni stanovi gotovo da ne postoje – svi žele da žive u Seefeldu. Uprkos niskim prihodima od rente od ~2–3% (što ukazuje na vrlo visoke kapitalne vrednosti), konstantno niske slobodne jedinice i premijumske kirije naglašavaju poželjnost ove oblasti investropa.com. Seefeld nudi miks elegantnih istorijskih zgrada i modernih apartmana, od kojih su mnogi sa pogledom na jezero. Stanovnici uživaju u odmoru na obali, zelenim površinama poput parka Zürichhorn i buticima. Popularan je i kod imućnih lokalaca i stranaca. S obzirom na vrlo ograničenu zemlju, u Seefeldu ima malo novih gradnji (osim povremenih luksuznih stanova), tako da je ponuda stalno mala. Očekujte da Seefeld ostane luksuzna enklava, sa izvanrednim kvalitetom života i cenama koje to prate.
- Fluntern (Opština 7) – Prestiž na Zürichbergu. Fluntern se nalazi na pošumljenim padinama brda Zürichberg i predstavlja jednu od najprestižnijih stambenih četvrti u Cirihu. Poznat je po prelepim pogledima, luksuznim vilama i vrhunskim školama. Porodice posebno priželjkuju Fluntern zbog elitnih obrazovnih opcija – u komšiluku se nalaze poznate škole (poput ogranka Zurich International School i odličnih državnih osnovnih škola) koje redovno beleže visok upis. Kuće u Flunternu su prostrane i često arhitektonski upečatljive, sa mnogim ambasadama i rezidencijama rukovodilaca smeštenim ovde. Cene nekretnina su veoma visoke (uporedive sa jezerskim kvartovima) i ponuda je stalno ograničena – svaka nekretnina u Flunternu izaziva momentalno interesovanje. Zona nudi mirnu, zelenu okolinu (blizu zoološkog vrta i šumskih staza), a ipak je na samo nekoliko minuta od centra grada tramvajem. Građevinska aktivnost je minimalna zbog strogih pravila koja štite karakter područja. Ukratko, Fluntern pruža privatnost, prirodu i prestiž, što ga održava veoma traženim među ciriškom elitom.
- Zürich West / Kreis 5 (Opština 5) – Od industrijske do trendi četvrti. Kreis 5, poznat i kao Zurich West, prošao je transformaciju od grube industrijske zone do jedne od najtrendi četvrti u gradu. Ova kontinuirana gentrifikacija je podigla vrednost nekretnina – prosečne cene stanova ovde su dostigle oko 14.600 CHF po m² u 2024. godini, što je za 3% više u odnosu na prošlu godinu investropa.com. Obiluje novim projektima: stare magacine zamenili su loft stanovi, umetničke galerije, tehnološke kancelarije i mesta za noćni život. Mladi profesionalci i kreativci hrle u Kreis 5 zbog njegove moderne energije i relativne pristupačnosti u poređenju sa centrom grada investropa.com. Grad je aktivno ulagao u unapređenje kvaliteta života u Kreis 5 – dodajući parkove, škole i kulturne prostore kako bi oblast postala pogodnija za porodice investropa.com. Transportne veze su odlične (više tramvajskih linija, obližnja stanica Hardbrücke). Sa velikim projektima kao što su Europaallee (odmah preko pruge) i lokalne rekonstrukcije, zamah se nastavlja. Kreis 5 danas ima neke od najmodernijih restorana, klubova i dizajnerskih prodavnica u Cirihu, uz nove komunalne sadržaje. Nudi jedinstven urbani stil života, pa se potražnja (i cene) očekuje da će nastaviti da rastu zajedno sa njegovom stalnom renesansom investropa.com.
- Altstetten (Distrikt 9) – Razvijajući gradski centar. Altstetten, u zapadnom Cirihu, privlači pažnju kao povoljnije stambeno područje sa potencijalom za rast. Godinama je to bio pretežno industrijski/radnički okrug, ali poslednje promene su bile dramatične. Cene nekretnina u centru Ciriha su drastično porasle, “što je nateralo mnoge kupce i zakupce da istraže Altstetten kao pristupačniju opciju” investropa.com investropa.com. Prosečne cene po m² ovde su značajno niže nego u centru grada (što ga čini jednom od najboljih vrednosti u Cirihu) investropa.com. Istovremeno, Altstetten je doživeo značajna infrastrukturna unapređenja – naročito, produženje Limmattal lake železničke linije i druga poboljšanja javnog prevoza znatno su olakšala svakodnevno putovanje od Altstettena do centra investropa.com. Novi stambeni i višenamenski projekti niču oko železničke stanice Altstetten i duž saobraćajnih koridora. Ovaj okrug sada ima moderne stanove, tržne centre i poslovne komplekse (nekoliko velikih kompanija ima kancelarije u poslovnim parkovima Altstettena). Sa brzim prevozom, nižim kirijama/cenama i sve većim sadržajima, Altstetten se razvija u živopisan sekundarni centar. Mnogi kupci prvog stana i mlade porodice traže ovde prostora koji mogu da priušte. Kako sve više ljudi otkriva njegovu pogodnost i vrednost, profil i vrednost nekretnina u Altstettenu su na stalnom uzlaznom trendu investropa.com.
- Оерликон (Дистрикт 11) – Успешан пословно-стамбени центар. Оерликон на северу Цириха једна је од највећих развојних прича града. Захваљујући одличним транспортним везама (велика S-Bahn железничка станица, трамвајски и аутобуски чворишта) и обиљу земљишта, Оерликон се трансформисао у цветајући урбани центар. Ова област је испуњена новим канцеларијама, тржним центрима (као што је Неумаркт) и стамбеним комплексима. Овај раст подстиче потражњу за некретнинама – медијална цена куће у Оерликону сада прелази 2,5 милиона CHF (за веће породичне куће), а вредности свих типова некретнина расту investropa.com. Агенти за некретнине пријављују повећано интересовање, пошто се и становници и привредници селе у Оерликон због погодне локације investropa.com investropa.com. Текући развојни пројекти у дистрикту су велики магнет: више високих грађевина и објеката мешовите намене су у изградњи или су недавно завршени, што додаје модеран стамбени простор и побољшава локалну инфраструктуру investropa.com. На уличном нивоу, Оерликон је добио нове паркове, ресторане и културне установе, стварајући живу заједницу investropa.com. Ово подручје је све више самостално – људи могу да живе, раде и друштвено функционишу унутар Оерликона. Због стратешке локације (10 минута возом до центра Цириха и директног воза за аеродром), Оерликон је жишка и за инвеститоре и за закупце. Предвиђа се да ће област наставити да цвета, са додатним унапређењима (попут планираног иновационог кампа и спортских објеката) који су у припреми. За оне који траже велики потенцијал раста у Цириху, Оерликон нуди привлачну комбинацију повезаности, нових развоја и релативно умерених цена (бар у поређењу са центром и насљоним деловима поред језера).
- Affoltern (Okrug 11) – Nova infrastruktura, novi privlačnost. Dalje od centra, u Okrugu 11, Affoltern se pojavio kao svetla tačka na tržištu nekretnina zahvaljujući unapređenju infrastrukture i razumnim cenama. Nedavno je Švajcarska savezna kancelarija za puteve mnogo investirala u nove puteve i proširenje autoputa oko Affolterna investropa.com, što je značajno poboljšalo dostupnost. Ovo je stavilo Affoltern na mapu za kupce koji cene lakšu svakodnevnu vožnju automobilom ili autobusom investropa.com. Takođe, Cirih je doživeo bum u izgradnji novih stanova u 2023. godini, posebno u oblastima kao što je Affoltern – izgrađen je najveći broj novih jedinica još od 2018. godine, što ukazuje na interesovanje investitora i kupaca investropa.com. Sa ovim novim stanovima koji dolaze na tržište (često po nižim cenama od projekata u centru grada), Affoltern privlači mlade profesionalce i porodice koje traže moderno stanovanje po konkurentnim cenama investropa.com investropa.com. Broj stanovnika u ovoj oblasti shodno tome raste. Affoltern takođe ima koristi od okolnih zelenih površina i mirnijeg prigradskog okruženja, nudeći ravnotežu između grada i sela. Plan grada da eventualno proširi javni prevoz do Affolterna samo će povećati njegovu privlačnost. Ukratko, Affoltern je na pozitivnoj putanji: poboljšana povezanost, nova ponuda stanova i još uvek pristupačne cene čine ga privlačnom opcijom za kupce orijentisane na vrednost. Njegova stalna transformacija ukazuje na stabilan budući rast i zajednice i vrednosti nekretnina investropa.com.
- Schwamendingen (Okrug 12) – Povoljno sa potencijalom za obnovu. Na severu grada, Schwamendingen je tradicionalno bio pristupačno, zapostavljeno naselje – ali to se menja. Sada “privlači pažnju kao cenovno povoljna alternativa” za one koji ne mogu da priušte centralni Cirih investropa.com. Cene stanovanja ovde su među najnižima u gradu, što privlači mnoge kupce prvi put i porodice sa srednjim primanjima. Ono što je uzbudljivo je obnoviteljski zamah Schwamendingena. Vodeći projekat, “Über-Gärten”, donosi 228 novih stanova za iznajmljivanje sa inovativnim dizajnom (prostrane lođe, zajedničke “šumske bašte”) radi poboljšanja kvaliteta života investropa.com. Takvi projekti revitalizuju stambeni fond i privlače raznovrsnije stanovništvo. Još jedno veliko unapređenje je Tunel za zaštitu od buke Schwamendingen, pionirski infrastrukturni projekat koji je prekrio deo autoputa “zelenim” pokrovom investropa.com. Ovo je značajno smanjilo buku i zagađenje u oblasti, dok je na vrhu tunela stvoren novi park investropa.com. Poboljšani kvalitet života je očigledan – tiše ulice, čistiji vazduh i nove zelene površine. Zajedno, ovi napori signaliziraju jako ulaganje zajednice u Schwamendingen. Naselje sada nudi ravnotežu između pristupačnosti i kvaliteta života koja je sve ređa u Cirihu investropa.com. Kao rezultat toga, Schwamendingen je sve popularniji kod onih koji traže dobru vrednost: dobijate više prostora za svoj novac, a oblast je u usponu. To je odličan primer kako se ciriška predgrađa razvijaju prema savremenim potrebama. U budućnosti se očekuje da reputacija Schwamendingena i potražnja za nekretninama nastave da rastu, iako bi trebala ostati povoljnija u odnosu na elitne gradske četvrti.
Svaka od ovih četvrti ilustruje višeslojni pejzaž nekretnina u Cirihu. „Zlatna obala“ i „Srebrna obala“ uz Ciriško jezero, odmah izvan granica grada, takođe zaslužuju pomen – Zlatna obala (sunčana istočna obala) u mestima kao što su Küsnacht i Zollikon ostaje ultra-premijum za vile i može imati prodaju vila iznad 10 miliona CHF investropa.com, dok Srebrna obala (zapadna obala, npr. Thalwil, Horgen) nudi nešto veću vrednost, ali je i dalje veoma luksuzna. Povratkom u grad, bez obzira da li neko traži luksuz starog sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), urbano i moderno stanovanje (Kreis 5), ili nove porodične zone (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), okruzi Ciriha to pružaju – ako uspevate da pronađete mesto. Važno je napomenuti da sve oblasti dele zajedničku nit ograničene ponude. Čak i u „pristupačnim“ četvrtima, nije lako pronaći dom. To znači da je rast cena priča koja se odnosi na ceo grad, samo na različitim nivoima. Za investitore i kupce, poznavanje ovih nijansi kvartova – gde su najnovije vruće tačke, a gde izdržljive elitne četvrti – ključno je za snalaženje na tržištu nekretnina u Cirihu.
Infrastruktura i razvojni projekti koji oblikuju budućnost
Nadogradnja saobraćaja: Cirih nastavlja da mnogo ulaže u infrastrukturu kako bi podržao svoj rast i unapredio kvalitet života. Poslednjih godina završene su ili pokrenute velike ekspanzije javnog prevoza. Glavni primer je nova Limmattal laka železnička linija, koja je otvorena kako bi povezala zapadne četvrti (Altstetten/Affoltern) sa predgrađima duž Limmat doline. Ovo produženje tramvajske linije, zajedno sa ostalim poboljšanjima tramvajske mreže, značajno je skratilo vreme putovanja iz spoljnih četvrti ka centru grada investropa.com. Bolja povezanost već podiže oblasti kao što su Altstetten i Affoltern, kao što je ranije pomenuto, jer ih čini dostupnijim i privlačnijim za stanare i preduzeća. Dalje ekspanzije tramvaja i projekti autobuskih traka planirani su kako bi se obezbedilo da svi okruzi imaju snažne veze javnog prevoza. U međuvremenu, S-Bahn mreža prigradskih vozova – okosnica mobilnosti šireg Ciriha – prolazi kroz unapređenja. Stanica Stadelhofen, koja je preopterećena, planira proširenje (u toku su radovi na dodatnom tunelu i peronima) kako bi se povećao železnički kapacitet kroz centralni Cirih u narednim godinama. Savezna vlada takođe sprovodi projekat „Zürich Brütten tunel“ (novi železnički tunel prema Winterthuru) sa ciljem da poboljša međugradske veze do ranih 2030-ih. Ovi projekti omogućiće češće vozove i manje gužve, prilagođavajući se prognoziranom porastu stanovništva u metropolitenskoj regiji.
Na planu puteva, inovativna rešenja poboljšavaju protok saobraćaja i životnu sredinu. Jedan značajan projekat je poklopac auto-puta u Švamedingenu (pomenut gore), koji je završen kako bi se bučni auto-put prekrio pejzažnim pokrivačem investropa.com. To nije samo ponovno povezalo kvartove koje je auto-put razdvajao, već je stvorilo i novi zeleni park od 1,6 km za stanare – pobeda i za mobilnost i za urbani kvalitet života. Grad i kanton imaju slične planove za rešavanje drugih saobraćajnih uskih grla tunelima ili pokrivačima (npr. razmatranja o eventualnom tuneliranju delova Ring ringu u Rosengartenštraseu radi smanjenja buke u tim gustim kvartovima). Pored toga, javnim prevozom u Cirihu upravlja se ekološki odgovornije: grad uvodi električne autobuse i širi biciklističku infrastrukturu sa novim biciklističkim „superautoputevima“ koji će preseći grad. Svi ovi napori su u skladu sa ciljem Ciriha da bude uzorni tranzitni grad 21. veka, gde su čak i udaljenija predgrađa dobro povezana, a održivi načini prevoza imaju prioritet. Efikasna saobraćajna infrastruktura je ključna i za nekretnine – otvara nove oblasti za razvoj i omogućava gradu da raste bez gušenja u saobraćajnim gužvama.Glavni razvojni projekti: Nekoliko velikih razvojnih projekata preoblikuje urbano tkivo Ciriha. Možda je najiščekivaniji Hardturm “Ensemble” projekat, koji će obnoviti dugo prazno mesto stadiona Hardturm u Opštini 5. Projekat uključuje novi fudbalski stadion sa 18.000 mesta za dva ciriška fudbalska kluba, okružen dvema visokim kulama i zgradama srednje visine koje će obezbediti oko 600 novih stanova (uključujući i pristupačno stanovanje), kao i poslovni i maloprodajni prostor swissinfo.ch. Građani su odobrili ovaj plan od 570 miliona švajcarskih franaka još 2018. godine swissinfo.ch, i nakon godina političkih prepirki i pravnih žalbi, očekuje se da će izgradnja uskoro početi. Kada bude realizovan, ovaj projekat će stvoriti sasvim novo naselje na zapadu Ciriha, rešavajući potrebe za sportskom infrastrukturom i stanovanjem. Stambeni deo je značajan – jedna kula biće uglavnom namenjena zadružnom/ neprofitnom stanovanju, što pomaže gradu da se približi svojim ciljevima u vezi sa pristupačnim stanovanjem swissinfo.ch. Dok su sudski postupci odlagali realizaciju (projekat je bio “start-stop” sa protivljenjem iz pojedinih krugova) coliseum-online.com swissinfo.ch, opšte je očekivanje da će Ensemble ipak biti realizovan, donoseći moderan stadion do sredine/kraja 2020-ih i prijeko potrebne nove stanove.
U centru grada, masivni Europaallee projekat (rekonstrukcija nekadašnjih železničkih skladišta pored Glavne stanice u Cirihu) nedavno je završio svoje poslednje faze. Tokom protekle decenije, Europaallee je donela nove kancelarije (uključujući veliki Google kampus), stotine stanova, univerzitetski kampus i šetališta sa prodavnicama – praktično produžujući centar grada. Njegov završetak 2020-2021. godine znači da više nema velikih praznih parcela u centru Ciriha. Sada se pažnja usmerava na manje infill i brownfield lokacije. Na primer, u Oerlikonu razvoj se nastavlja na lokacijama kao što su Centro (Oerlikonova obnova centra) i Andreasturm soliter koji je otvoren 2018. godine i kome su se pridružile i druge kule poput Franklin Tower-a, a još ih je planirano u okolini stanice Oerlikon. U severnom Cirihu, planira se novi inovacioni park blizu Dübendorfa (odmah izvan grada), koji će uključiti istraživačko-razvojne objekte i verovatno stanove – koristeći blizinu ETH-a i univerziteta.
Planeri Ciriha takođe naglašavaju održivu urbanističku obnovu. Mnoga starija industrijska područja u metropolitanskoj zoni su predviđena za transformaciju u objekte mešovite namene. Na primer, u predgrađima: Dietikon oblast ima veliki projekat kojim se stara industrijska zona pretvara u stambeni kvart sa hiljadama stanova, što će indirektno ublažiti stambenu krizu u gradu Cirihu. Unutar grada, urbana obnova u Kreis 4 i 5 (Langstrasse i Zurich West) se nastavlja, vođena planovima za dodavanje zelenih dvorišta i zajedničkih prostora uz nove zgrade investropa.com. Glavni plan grada do 2040. fokusira se na “Innenentwicklung” – unutrašnji razvoj – što znači povećavanje gustine stanovanja unutar postojeće urbane površine umesto širenja. Ovo podrazumeva povećanje dozvoljene spratnosti u određenim zonama sa dostupnim javnim prevozom, podsticanje visokih zgrada mešovite namene u određenim zonama (na primer, više visokih zgrada će biti dozvoljeno oko Altstetten i Oerlikona). Ipak, Cirih ovo balansira sa strogim standardima dizajna i zaštite životne sredine kako bi sačuvao karakter grada.
Infrastruktura susreće urbanizam: Još jedna značajna inicijativa je posvećenost Ciriha Društvu od 2000 vati i klimatskim ciljevima. Grad sprovodi programe za energetsku efikasnost zgrada, širi mreže daljinskog grejanja (često koristeći jezersku vodu ili otpadnu toplotu), kao i obaveznu ugradnju solarnih panela na nove objekte u skladu sa novim saveznim zakonom pv-magazine.com. Ovaj zeleni infrastrukturni talas znači da investitori često moraju u projekte integrisati solarne panele, zeleni krov i efikasne sisteme grejanja i klimatizacije – što podiže početne troškove, ali poboljšava dugoročnu održivost. Rezultat je grad koji ostaje veoma pogodan za život, sa niskim zagađenjem i otporan na klimatske promene, što zauzvrat održava visoke vrednosti nekretnina.
Urbanistička pravila takođe se razvijaju. Grad je najavio nameru da štiti prostor za neprofitno stanovanje – na primer, rezervisanjem dela javnog zemljišta za zadruge i donošenjem planskih pravila koja podstiču izgradnju pristupačnih stanova u novim projektima. Značajan cilj koji su postavili glasači jeste da jedna trećina svih stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga ili drugih neprofitnih organizacija digitalcollection.zhaw.ch. Ovo podstiče grad da obezbeđuje zemljište i povoljne uslove za ovakve projekte (na primer, stambeni kompleks zadruge “Mehr Als Wohnen” u Hunziker Arealu, završen pre nekoliko godina, model je koji treba slediti). Dodatno, pravila za kratkoročno izdavanje (Airbnb) razmatrana su kao način da se stanovi koriste za potrebe lokalnog stanovništva – Cirih razmatra ograničenja u izdavanju stanova turistima kako bi sprečio smanjenje ponude na tržištu dugoročnog iznajmljivanja, mada stroga pravila još uvek nisu usvojena.
Ukratko, infrastruktura i razvojni planovi Ciriha su usmereni ka pametnom rastu: proširivanju kapaciteta saobraćaja, otvaranju novih stambenih prostora u nedovoljno iskorišćenim oblastima i unapređenju zelenih i javnih prostora grada. Projekti poput stadiona Hardturm, tunela Švamendingen i novih tramvajskih linija predstavljaju Cirihov pristup – ulaganje u poboljšanja koja ispunjavaju više ciljeva (stanovanje, mobilnost, životna sredina). Ovi napori bi trebalo da pomognu Cirihu da ostane veoma konkurentan i pogodan za život, što zauzvrat podržava snagu tržišta nekretnina. Naravno, izazova ima mnogo (od NIMBY protivljenja do složenih švajcarskih procesa odobravanja), ali istorija razvoja grada pokazuje postepen napredak vođen konsenzusom. Za investitore i stanovnike, ovakvi razvojni projekti znače bolju povezanost, više stambenih mogućnosti u određenim oblastima i trajnu evoluciju urbanog pejzaža Ciriha tokom naredne decenije.
Regulatorni okvir: Porezi, pravila vlasništva i građevinski propisi
Tržište nekretnina u Cirihu funkcioniše u okviru stabilnog, ali promenjivog regulatornog okvira Švajcarske, koji obuhvata sve od poreza do pravila za strane kupce i zahteva u vezi sa održivošću. Evo ključnih aspekata i promena na snazi od 2025. godine:
Pravila stranog vlasništva – Lex Koller: Možda je najprepoznatljivija regulativa Lex Koller zakon, koji ograničava stranim državljanima kupovinu stambenih nekretnina u Švajcarskoj.
U gradu Cirihu, to znači da stranci koji nisu rezidenti ne mogu kupovati kuće ili stanove kao investicije ili vikendice.Samo stanovnici (uključujući strane državljane sa švajcarskim boravišnim dozvolama) imaju ista prava kao i lokalni stanovnici pri kupovini nekretnina jacquemoudstanislas.ch.Postoji nekoliko izuzetaka – npr.stranci mogu bez problema kupovati određene vikendice u turističkim oblastima ili steći značajan udeo u švajcarskom fondu/kompaniji za nekretnine koja je na berzi (indirektno vlasništvo) jacquemoudstanislas.ch.Komercijalne nekretnine su takođe izuzete, pa strane kompanije ili pojedinci mogu slobodno kupovati kancelarije, maloprodajne objekte, hotele itd.Ova pravila su istorijski ograničavala međunarodnu špekulaciju na švajcarskom tržištu nekretnina i obezbeđivala da tržištem ne dominiraju strani kupci (kao što je to slučaj u nekim drugim svetskim gradovima).Međutim, promene su na pomolu: Savezni savet (švajcarska vlada) je u martu 2025. najavio planove da dodatno pooštri Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Među predloženim reformama, stranci koji žive u Švajcarskoj mogli bi biti primorani da prodaju svoj dom ako se presele (zatvaranje „rupe“ u zakonu), a što je najvažnije, trenutno izuzeće za kupovinu akcija u kompanijama za nekretnine biće ukinuto jacquemoudstanislas.ch.To znači da bi stranim investitorima bila potrebna dozvola čak i za indirektno ulaganje putem firme ili fonda za nekretnine na berzi – što predstavlja značajnu promenu.Takođe je predloženo: strani kupci komercijalnih nekretnina bi bili ograničeni na sopstvenu upotrebu; ne bi mogli da kupuju isključivo radi izdavanja jacquemoudstanislas.ch.Ove mere su usmerene na hlađenje potražnje i rešavanje nestašice stanova u Švajcarskoj (deo šire strategije povezane sa brigama o rastu stanovništva) jacquemoudstanislas.ch.Važno je napomenuti da ovo još nije zakon – nacrt je u pripremi za parlamentarnu raspravu, a očekuje se snažan otpor od strane poslovnih i nekretninskih grupa jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ako takva stroga pravila na kraju budu usvojena (što je neizvesno), to bi moglo predstavljati veliku promenu u pravnom okruženju za strana ulaganja, potencijalno smanjujući neke prilive stranog kapitala.U međuvremenu, za 2025. godinu, status kvo ostaje: strani kupci imaju ograničenu direktnu ulogu u stanovanju u Cirihu, ali su aktivni u komercijalnim i indirektnim investicijama.Svi koji žele da ulažu iz inostranstva treba da prate raspravu o reformi Lex Koller, jer bi to uskoro moglo promeniti puteve ulaganja.Porezi na imovinu i troškovi vlasništva nad nekretninama: Švajcarski poreski sistem je generalno povoljan za vlasnike nekretnina, iako ima neke jedinstvene karakteristike. Ne postoji savezni porez na kapitalnu dobit na prodaju privatnih nekretnina koje su dugo u vlasništvu, ali Kanton Cirih (kao i većina kantona) uvodi sopstveni porez na dobitak od imovine pri prodaji nekretnina, obično po progresivnoj skali (veći porez ako prodate u roku od nekoliko godina nakon kupovine, čime se podstiče dugoročno zadržavanje). Cirih takođe naplaćuje porez na prenos nekretnina (oko 1% od cene) i takse za notara/zemljišne knjige na transakcije practiceguides.chambers.com. Vlasnici kuća plaćaju godišnji porez na imovinu na vrednost svoje nekretnine i što je posebno važno, Švajcarska uvodi porez na „imputirani prihod od rente” za domove u kojima vlasnici žive – suštinski oporezujući vlasnike kao da ostvaruju prihod od iznajmljivanja sopstvene kuće zug4you.ch. Mnogi vlasnici odavno ne vole ovaj porez na imputiranu rentu i postoje zahtevi da se on reformiše ili ukine. Zapravo, diskusije u Bernu su u toku o ukidanju poreza na imputiranu vrednost rente, što bi moglo biti praćeno ukidanjem prava na odbitak kamata na hipoteku da bi se efekti izbalansirali ubs.com. Ako ta reforma bude usvojena u narednim godinama, to bi promenilo računicu za vlasnike domova (moguće povećanje neto poreza za one koji su otplatili hipoteku, ali bi se uklonila prepreka za kupovinu). Do 2025. godine, još uvek nema konačne odluke – ali to je prostor koji treba pratiti. Pozitivna vest za vlasnike je da je inflacija u Švajcarskoj opala, a referentna kamatna stopa na hipoteke (koja utiče na dozvoljena povećanja kirije) ostala je stabilna u 2024. swissmarketplace.group, tako da su troškovi kao što su kamate na hipoteku i održavanje indeksirano inflacijom stabilizovani. Za investitore, prihod od izdavanja nekretnina se oporezuje kao redovan prihod (nakon odbitka troškova), a korporativni investitori imaju koristi od relativno niskih švajcarskih poreza na dobit (oko 19% u Cirihu, koji će se blago smanjiti zbog nacionalnih poreskih reformi usklađenih sa OECD minimalnim standardima). Sve u svemu, poreski zakoni za nekretnine su predvidljivi i umereni, sa postepenim prilagođavanjima umesto naglih promena – jedan od razloga zašto investiciona klima ostaje atraktivna.
Zaštita stanara i regulativa zakupa: Cirih, kao i cela Švajcarska, ima režim koji je naklonjen stanarima. Otprilike 55-60% domaćinstava u Švajcarskoj iznajmljuje (još više u samom Cirihu), pa zakoni nastoje da pronađu ravnotežu, ali su više na strani zaštite stanara. Zakupnine se obično mogu povećati samo pod određenim uslovima – na primer, ako poraste nacionalna referentna kamata, zbog inflacije ili radova koji povećavaju vrednost nekretnine. U 2023. godini, vlasnici stanova su dobili retku priliku da povećaju kirije jer je referentna hipotekarna stopa podignuta dva puta (sa 1,25% na 1,5%), što je doprinelo velikom skoku kirija te godine swissmarketplace.group. U 2024. stopa je ostala nepromenjena i nije bilo novih šokova u troškovima poput poskupljenja goriva, pa je rast kirija usporio na ~4-5% swissmarketplace.group. Ako nedavno smanjenje stope od strane SNB na kraju dovede do pada referentne stope, neki stanari bi mogli čak da traže i smanjenje kirije (iako obično dolazi do određenog zastoja). Zaštita od iseljenja u Švajcarskoj je jaka – stanari sa dugoročnim ugovorima mogu biti iseljeni samo iz ograničenih razloga, poput lične upotrebe od strane vlasnika, i to uz značajan rok za obaveštenje. Takođe postoji sistem koji omogućava stanarima da na sudu ospore prevelika povećanja kirije ili početne kirije kao „zloupotrebljivo visoke“, s obzirom na nisku stopu praznih stanova. Gradska vlast Ciriha prati situaciju sa pristupačnim stanovanjem i razmatra da li su potrebne dodatne mere (poput kontrole kirija ili više subvencija) ukoliko se stambena kriza pogorša. Do 2025. godine, nisu uvedeni novi zakoni o kontroli kirija osim postojećeg federalnog okvira, ali ovo ostaje politička tema koju treba pratiti, pogotovo jer su grupe stanara organizovale proteste protiv naglih povećanja kirija i iseljenja (npr. protest u zgradama „Sugus“ krajem 2024 swissinfo.ch). Investitori treba da imaju u vidu da su povećanja kirija regulisana i da politički pritisak za suzbijanje naglih skokova kirija raste usled nestašice stanova.
Propisi o zelenoj gradnji i zoniranju: Cirih i Švajcarska snažno napreduju u ekološkim regulativama za nekretnine. U junu 2024. godine, švajcarski glasači su velikom većinom podržali novi zakon za ubrzanje usvajanja obnovljive energije pv-magazine.com. Jedna ključna obaveza: sve nove zgrade preko 300 m² moraju imati ugrađene solarne panele na krovovima ili fasadama od 2025. godine pv-magazine.com. Kanton Cirih čak može proširiti ovu meru i na manje zgrade. Ovo čini integraciju solarne energije standardnom praksom za nove građevinske projekte. Takođe, mnogi kantoni (uključujući Cirih) uveli su pravila prema kojima novi sistemi za grejanje ne mogu biti na naftu ili gas – moraju biti obnovljivi (toplotna pumpa, solarni termalni sistemi itd.) ili bar ispunjavati standarde o niskim emisijama, posebno kod novih zgrada i renoviranja. Grad Cirih podstiče Minergie sertifikaciju (švajcarski standard za zelenu gradnju) za nove objekte; iako nije obavezna, mnogi investitori je primenjuju kako bi lakše dobili dozvole i privukli ekološki osvešćene kupce. Građevinski propisi takođe zahtevaju visoke standarde izolacije, prozore sa trostrukim staklom i druge energetski efikasne mere, u skladu sa ciljem Švajcarske da smanji emisiju iz građevinskog sektora. Za investitore, to znači nešto veće troškove izgradnje, ali i da su nove švajcarske zgrade izuzetno efikasne. U narednim godinama očekuje se povećano prilagođavanje starih zgrada kako bi se ispunili ovi standardi – moguće uz državne podsticaje ili obavezno pri većim renovacijama.
Na polju zoniranja, urbanisti Ciriha suočavaju se sa izazovom stvaranja više stanova i kancelarija bez širenja grada. Zakoni o zoniranju su revidirani kako bi se omogućila veća gustina u određenim područjima: na primer, zone oko železničkih stanica ili čvorišta javnog prevoza podignute su na viši nivo, pa su sada dozvoljeni srednje visoki ili visoki objekti tamo gde su ranije bili dozvoljeni samo niži. Grad takođe koristi strategije „Innenentwicklung“ – prenamenu zapuštenih komercijalnih zona u stambene, deljenje prevelikih stanova na manje itd. Značajna inicijativa u zoniranju je i određivanje zona za visoke zgrade: Cirih ima određena područja u kojima su dozvoljene visoke zgrade (preko 40 m), kao što su delovi Oerlikona, Escher-Wyss (Zürich-West) i blizina Altstettena, dok stari centar grada i predeli uz jezero imaju stroga ograničenja visine. Ovakav pristup ima za cilj da koncentriše visoke zgrade tamo gde infrastruktura to može da podrži, ali i da sačuva panoramu grada (poput čuvenog pogleda na Alpe).
Drugi regulatorni aspekt je kvota za stanove po pristupačnim cenama/stanarske zadruge u velikim novim projektima. Grad često pregovara da deo stambenih jedinica u velikim projektima bude prodat neprofitnim stambenim zadrugama ili ponuđen po cenama ispod tržišnih na određeni period. Ovo je deo strategije za dostizanje cilja od 1/3 stanova u okviru neprofitnog stanovanja digitalcollection.zhaw.ch. Za sada, Cirih ima otprilike 25% stanova u zadrugama/neprofitnim organizacijama, pa će se u narednom periodu sve više zalagati za ovakve poduhvate.
Ukratko, regulatorno okruženje u Cirihu 2025. godine može se okarakterisati kao stabilno, ali sa tendencijom ka većoj intervenciji kako bi se rešili stambeni i klimatski problemi. Porezi ostaju relativno niski i predvidljivi. Pravila za strane kupce su stroga i mogu postati još stroža, iako komercijalni investitori i dalje pronalaze prostor. Ekološke regulative se pojačavaju, čineći održive građevinske prakse obaveznim. Takođe, mere za pristupačnost stanovanja – od zaštite stanara do podsticanja zadruga – polako se šire kako bi se ublažile neravnoteže na tržištu. Za učesnike na tržištu, ostati u skladu sa propisima znači angažovati se u ovim politikama: npr. planirati solarne instalacije od samog početka ili strukturirati investicije u skladu sa pravilima Lex Koller. Iako ovakve regulative unose dodatnu složenost, one takođe doprinose dugoročnoj privlačnosti Ciriha – obezbeđujući održivi razvoj, ograničavajući spekulativne balone i zadržavajući visok kvalitet života u gradu, što na kraju podržava vrednost nekretnina.
Tržišni rizici i izazovi
Uprkos generalno optimističnom izgledu za Cirih, nekoliko rizika i izazova može uticati na tržište nekretnina u 2025. i narednim godinama. Investitori i posmatrači treba da imaju ove faktore na umu:
- Rizici kamatnih stopa i finansiranja: Nakon godina izuzetno niskih kamatnih stopa koje su podsticale rast cena, došlo je do promene. U periodu 2022–2023, Švajcarska narodna banka je agresivno podigla stope iz negativnog područja na 1,75%, što je donekle ohladilo tržište. Do 2025. godine, inflacija se smirila i SNB je prešao na blago smanjenje stopa investropa.com, ali i dalje postoji rizik da stope ponovo porastu ako inflacija naglo skoči ili se promene globalni uslovi. Porast kamatnih stopa bi direktno pogodio švajcarsko tržište nekretnina, čineći hipoteke skupljim i smanjujući pristupačnost za kupce, što može umanjiti potražnju investropa.com. S obzirom na to koliko su cene u Cirihu visoke, one su osetljive na troškove finansiranja – značajan rast stopa mogao bi izbaciti potencijalne kupce sa tržišta i prouzrokovati stagnaciju ili čak pad cena u pregrejanim segmentima. Osim toga, banke su pooštrile kriterijume za odobravanje kredita (delom zbog Basel III regulative iz 2025. koja zahteva veće kapitalne rezerve foxstone.ch). Dužnici se sada suočavaju sa strogim ograničenjima (maksimalno oko 80% vrednosti nekretnine i zahtevnim stres testovima na 5% kamate), što može ograničiti visoko zadužene investitore. Iako trenutni konsenzus očekuje stabilne ili blago padajuće stope (sa švajcarskom inflacijom oko samo 0,7% engelvoelkers.com), bilo kakvo iznenadno povećanje inflacije ili finansijski šok može promeniti tu situaciju. Ova neizvesnost oko kamatnih stopa predstavlja najvažniji rizik koji treba pratiti.
- Makroekonomska i geopolitička neizvesnost: Tržište nekretnina u Cirihu zavisi od šire ekonomske stabilnosti Švajcarske i globalne stabilnosti. Ekonomske neizvesnosti – poput moguće globalne ili evropske recesije – predstavljaju rizik investropa.com. Na primer, ukoliko dođe do pada u bankarskom ili tehnološkom sektoru, Cirih bi mogao da se suoči sa gubitkom radnih mesta ili smanjenjem ekspanzije, što bi oslabilo potražnju za poslovnim prostorima i stanovanjem. Grad nije imun na globalne događaje: rat u Ukrajini, energetske krize ili druge geopolitičke tenzije mogu imati posledice. Švajcarska vlada je eksplicitno napomenula da napeta geopolitička situacija (rat u Ukrajini, sukobi na Bliskom istoku) predstavlja latentni rizik za međunarodnu trgovinu i cene energenata, što bi moglo negativno uticati na švajcarsku ekonomiju engelvoelkers.com. Nagli rast cena nafte/gasa, na primer, može ponovo pokrenuti inflaciju i opteretiti potrošače i preduzeća. Dodatno, valutna kolebanja (veoma jak švajcarski franak) mogu ugroziti švajcarski izvoz i korporativni profit, što indirektno utiče na popunjenost poslovnih prostora i tražnju za stanovanjem kod zaposlenih koji se sele zbog posla. Još jedan makro faktor je imigraciona politika: rast stanovništva u Švajcarskoj (koji podstiče potrebu za stanovanjem) mogao bi usporiti ukoliko političke snage uspeju da ograniče imigraciju. Pomenuta SVP inicijativa za ograničenje populacije na 10 miliona je ekstremna, ali ukazuje na politički pritisak da se ograniči rast jacquemoudstanislas.ch. Ako bi došlo do značajnog smanjenja imigracije, potražnja za stanovima bi na duži rok mogla opasti. Sveukupno, iako je švajcarska ekonomija trenutno stabilna, scenariji globalne recesije ili krize predstavljaju rizik u kojem bi vakanca u nekretninama mogla porasti i cene doživeti korekciju.
- Stambeni balon i zabrinutost zbog pristupačnosti: Godine rasta cena postavile su pitanje: Da li je Cirih u stambenom balonu? Po nekim merilima, da – spada među gradove sa visokim rizikom balona. UBS-ov Global Real Estate Bubble Index iz 2023. godine i dalje je svrstavao Cirih u kategoriju “rizika od balona”, kao jedan od samo dva grada na svetu (uz Tokio) na tom nivou ubs.com mattgul.com. Cene nekretnina u odnosu na prihode i kirije su vrlo naduvane. Ako bi kamatne stope porasle ili bi potražnja oslabila, visoke procene u Cirihu mogle bi doživeti korekciju. Regulatori su toga svesni; Švajcarska narodna banka je poslednjih godina reaktivirala kontraciklički kapitalni jastuk kako bi obuzdala preveliko kreditiranje stanova. UBS analitičari trenutno ocenjuju rizik od balona kao “umeren” (sa ekstremnog), zbog blagog usporavanja rasta cena investropa.com, ali rizik nije nestao. Pristupačnost za lokalno stanovništvo je na ivici pucanja – porodice iz srednje klase jedva uspevaju da kupe čak i skromne stanove, što otvara društvena i politička pitanja. Sve je glasniji apel da je tržište nekretnina neodrživo skupo, i ako više ljudi počne da napušta grad jer ne može da priušti stanovanje, potražnja bi mogla da oslabi. Takođe, baloni često ne pucaju samo zbog promena kamata, već i promene sentimenta kupaca. Ako kupci poveruju da su cene dostigle vrhunac, čak i privremeno, psihologija se može preokrenuti u korist kupaca. Iako još nema znakova nagle promene sentimenta (s obzirom na trajni nedostatak ponude), rizik stagnacije ili blage korekcije u precenjenim segmentima (kao što su luksuzni stanovi ili investicioni apartmani sa vrlo niskim prinosom) i dalje postoji.
- Izazovi u izgradnji i snabdevanju: Ironično, jedan od najvećih izazova na tržištu je suprotnost nestašici – nedovoljno novih stambenih jedinica koje izlaze na tržište. Ovo predstavlja rizik jer, ako nestašica potraje ili se pogorša, može usporiti ekonomski rast (kompanije bi se mogle teško izboriti za regrutovanje stručnjaka ako je stanovanje previše retko/skupo) i izazvati jaču intervenciju države. Gradnja više stanova u Cirihu nije laka: visoki troškovi izgradnje, nedostatak radne snage u građevinskoj industriji, dugački procesi odobravanja i otpor lokalnog stanovništva, sve to usporava razvoj. U 2024. godini, izgradnja stanova je bila na najnižem nivou, iako postoje napori da se to poveća, postoji rizik da neće biti izgrađeno dovoljno stanova da se zadovolji potražnja, što produžava krizu. Kada je reč o komercijalnom sektoru, izgradnja novih kancelarija je naglo pala jll.com, što može biti pozitivno za postojeće iznajmljivače na kratak rok, ali dugoročno znači manje modernog prostora za privlačenje novih kompanija. Rast troškova građevinskog materijala je još jedan izazov – iako se stabilizovao u 2024, prethodni skokovi u cenama čelika, drveta itd. učinili su projekte skupljim i neki su bili odloženi. Ako dođe do novog talasa globalne inflacije, mogao bi dodatno poremetiti razvojne planove.
- Regulatorni i politički rizici: Promene zakona i propisa predstavljaju drugi skup izazova. Na primer, predloženo pooštravanje Lex Koller-a pomenuto ranije moglo bi obeshrabriti neka strana ulaganja ako bude usvojeno, što bi potencijalno smanjilo priliv kapitala u određene segmente (npr. teškoće u finansiranju razvoja putem stranih investitora). Iako je cilj smanjenje cena, može imati nuspojave kao što je niža likvidnost na tržištu nekretnina jacquemoudstanislas.ch. Na domaćem planu, prisutan je i politički rizik u vidu glasačkih inicijativa ili promena politike. Švajcarska direktna demokratija omogućava glasačima da uvode inicijative koje utiču na nekretnine – od ograničavanja stanarine do poreza na prazne stanove i strogih urbanističkih ograničenja. Aktuelan je i poziv za veću zaštitu stanara zbog stambene krize. Ako stanarine nastave da rastu, postoji šansa za populistički pritisak na kontrole stanarine ili stroža ograničenja u vezi sa iseljenjem zbog renoviranja itd. Takva pravila mogu uticati na prinose investitora. Sa druge strane, postoji i rizik da anti-razvojno političko raspoloženje može ograničiti izgradnju (npr. ako otpor javnosti prema novim zgradama poraste, može biti još teže graditi stanove koji su Cirihu potrebni). Poraz nekih nedavnih urbanističkih projekata na referendumima širom Švajcarske (ne u Cirihu, ali npr. inicijativa iz Ženeve koja ograničava izgradnju) pokazuje ovu tenziju. Vlast u Cirihu je uglavnom za razvoj (na čelu su pragmatičari koji vide potrebu za stanovima), ali politički vetrovi se mogu promeniti.
- Inflacija i operativni troškovi: Iako Švajcarska trenutno beleži nisku inflaciju (~1-2%), ponovno pojavljivanje inflacije bi povećalo operativne troškove zgrada (energija, održavanje, porezi na imovinu indeksirani prema vrednosti) i potencijalno kamatne stope, čime bi se smanjio novčani tok vlasnika. Za komercijalne nekretnine, visoka inflacija bi mogla naškoditi maloprodajnim i poslovnim zakupcima, otežavajući povećanje kirija. S druge strane, umerena inflacija može pomoći investitorima koji koriste dug tako što smanjuje realnu vrednost duga, ali u Švajcarskoj su mnogi investitori mahom vlasnici kapitala. Takođe, troškovi energetske tranzicije mogu biti značajni – adaptacija starih zgrada solarnim panelima, novim grejanjem itd. zahteva kapital. Iako se često investicija vremenom isplati, u međuvremenu predstavlja finansijski izazov, naročito za manje stanodavce.
U suštini, tržište nekretnina u Cirihu nije bez ranjivosti. Ono počiva na vrlo snažnim osnovama (visoka potražnja, niska ponuda, ekonomska stabilnost), ali rizici poput ekonomskih padova, kolebanja kamatnih stopa i regulatornih promena mogli bi da uspore žar tržišta. Učesnici na tržištu treba da usvoje oprezni optimizam: predviđa se nastavak rasta, ali scenariji poput globalne recesije ili drastičnih promena politike mogu promeniti taj pravac. Značajno je što institucije poput UBS-a prate Cirih kao potencijalni balon mattgul.com – podsećanje da se ne smemo uljuljkati. Ipak, Cirih je istorijski dobro podnosio šokove – čak i tokom finansijske krize 2008. godine cene su nakratko stagnirale. Trajna privlačnost grada kao finansijskog centra i prijatnog mesta za život pruža mu izvesnu zaštitu. Ipak, u budućnosti će rešenje problema pristupačnosti i povećanje stambene ponude biti ključno za smanjenje socijalnog nezadovoljstva i obezbeđivanje da tržište nekretnina u Cirihu ne pregreje do tačke pucanja. Osetljiva ravnoteža između očuvanja atraktivnosti tržišta za investitore i zadovoljenja potreba stanovnika definisaće politiku i rizike u narednim godinama.
Izvori:
- Engel & Völkers – Izveštaj o tržištu stambenih nekretnina u Švajcarskoj 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Analiza tržišta nekretnina u Cirihu (jun 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – „Nedostatak stambenog prostora u Švajcarskoj: koliko je ozbiljno?” (april 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Rent Index – Razvoj cena rente 2024 (januar 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – „Kupovina nekretnine u Švajcarskoj: da li se isplati?” (jun 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Tržište kancelarijskog prostora u Cirihu 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – Tržište maloprodaje na glavnoj ulici u Cirihu Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Logističko tržište Švajcarske 2024 jll.com
- Foxstone – Trendovi švajcarskog tržišta nekretnina 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – „8 najatraktivnijih oblasti za nekretnine u Cirihu 2025“ investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Analiza četvrti u Cirihu investropa.com investropa.com investropa.com
- Švajcarski Savezni zavod za statistiku / Reuters – Podaci o cenama stanova i slobodnim mestima reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas pravni bilten – Predlozi za pooštravanje Lex Koller (mart 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Švajcarski zakon o solarnoj energiji usvojen (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Rangiranje gradova mattgul.com
- Investropa – Izgledi za švajcarsko tržište 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Projekat stadiona „Ensemble“ u Cirihu swissinfo.ch
- Swissinfo – Protesti zbog stanovanja u Cirihu swissinfo.ch
Maloprodajni sektor – vrhunska kupovina ostaje jaka
Maloprodajni nepokretnosti u Cirihu pokazale su se izuzetno otpornim. Zapravo, glavna trgovačka ulica grada, Bahnhofstrasse, ostaje jedna od najskupljih maloprodajnih lokacija na svetu. Najamnine za vrhunsku maloprodaju u glavnim ulicama porasle su za više od 20% od 2020. godine, dostigavši oko 10.250 CHF po m² godišnje do kraja 2024. jll.com. Ovo postavlja vodeću ulicu Ciriha odmah iza Pariza i Londona u Evropi po troškovima najma u maloprodaji jll.com. Tako visoke najamnine odražavaju intenzivnu potražnju luksuznih brendova i trgovaca za ograničenim prodajnim prostorima. Praznine na Bahnhofstrasse su praktično 0% jll.com – svaki dostupan lokal odmah se preuzima. Poslednjih godina, nekoliko globalnih brendova proširilo je prodavnice ili ušlo u ovu ulicu, održavajući punu popunjenost. Status Ciriha kao bogatog svetskog grada to podržava: on vodi Evropu po kupovnoj moći po glavi stanovnika, što snažno podržava potrošnju u maloprodaji jll.com. Stalan priliv turista, poslovnih putnika i stanovnika sa visokim neto bogatstvom obezbeđuje kontinuiranu prodaju u luksuznim buticima, prodavnicama satova/nakitom i u sektoru visoke mode. Čak i sa rastom e-trgovine, iskustvo i prestiž prisustva na Bahnhofstrasse ostaje nezamenjiv za trgovce. Slična situacija je i u drugim vrhunskim zonama kao što su Stari grad i Seefeldovi butici – potražnja je jaka, a slobodnih prostora minimalno.S obzirom na to, sekundarne maloprodajne lokacije suočavaju se sa složenijom situacijom. Neke sporedne ulice i manje centralni tržni centri morali su da se reorganizuju nakon COVID-a, a maloprodavci iz srednjeg segmenta obraćaju pažnju na konkurenciju iz onlajn prodaje. Ukupan broj posetilaca u Cirihu se oporavio povratkom turista i kancelarijskih radnika, ali kupci sada očekuju više od samih prodavnica – uspešne maloprodajne lokacije nude iskustva (kafiće, događaje) i pogodnosti. Ipak, u poređenju sa mnogim gradovima, maloprodajni sektor Ciriha se dobro drži. Potrošačko poverenje podržano je niskom inflacijom i rastućim platama u Švajcarskoj, a nezaposlenost je veoma niska. Vlasnici lokala u centralnim ulicama postigli su rekordne rente u 2024. godini jll.com, što ukazuje na snažno poverenje maloprodajnih lanaca u fizičko prisustvo ovde. Zbog toga su investitori i dalje zainteresovani za najatraktivnije maloprodajne nekretnine, koje nude stabilan prihod (iako su prinosi niski zbog visokih cena). Gledajući unapred, performanse u maloprodaji će se najverovatnije razlikovati po segmentima: ultra-premijum će i dalje napredovati, dok će slabije lokacije morati da inoviraju. Ako turizam iz Azije i SAD-a poraste u narednim godinama, to će dodatno podstaći centralnu maloprodaju. Suprotno tome, svaki pad potrošnje ili nove navike u e-trgovini mogli bi da izvrše pritisak na manje kvalitetne lokale. Za sada, tržište maloprodajnih nekretnina u Cirihu je priča o snazi na vrhu – „Lokacija, lokacija, lokacija“ i dalje važi, pri čemu Bahnhofstrasse beleži svetski visoke rente i nultu stopu slobodnih prostora usled neprekidne potražnje jll.com.
Industrijski i logistički sektor – Visoka potražnja, ograničena ponuda
Industrijski i logistički objekti u regionu Ciriha (i širom Švajcarske) beleže robustnu potražnju i smanjenje praznih prostora. Od 2023. godine, stopa praznih logističkih nekretnina namenjenih investiranju na nacionalnom nivou pala je na oko 5,1%, sa 7,7% u 2019. jll.com. Drugim rečima, skladišta i distributivni centri su sve popunjeniji, zahvaljujući rastu e-trgovine, reorganizaciji lanca snabdevanja i kompanijama koje drže veće zalihe. Geografija švajcarske logistike koncentriše se duž glavnih transportnih koridora – veliki deo objekata nalazi se u trouglu Bazel–Cirih–Solothurn i oko većih gradskih područja jll.com. Cirih, koji se nalazi na raskrsnici autoputeva i blizu aerodroma, predstavlja primarni logistički centar, ali je i prostorno ograničen. Mnoga industrijska zemljišta preuređena su u kancelarije ili stambene zgrade (posebno u samom Cirihu), što ograničava izgradnju novih skladišta. Mnogi postojeći lageri su stariji i nisu potpuno prilagođeni savremenim potrebama (npr. niža spratna visina, manje utovarno-istovarnih rampi) jll.com, što znači da je logistički prostor razreda A izuzetno redak.Zakupnine za logistički/industrijski prostor u regiji Ciriha obično se kreću od otprilike 85 do 140 CHF po m² godišnje, u zavisnosti od veličine i lokacije jll.com. Ove zakupnine su relativno visoke po međunarodnim standardima (odražavajući visoke švajcarske cene zemljišta i gradnje). Rast zakupnina je bio umeren, ali stabilan, kako opada broj praznih prostora. Investitori pokazuju sve veće interesovanje za ovu klasu nekretnina zbog stabilnosti prihoda i potencijala za rast – prinosi na logističke objekte, iako niski u Švajcarskoj (~4–5%), nešto su viši nego prinosi na poslovne prostore. Važno je napomenuti da je većina logističkog nekretnina u Švajcarskoj u vlasništvu korisnika (kompanije poseduju svoja skladišta) jll.com. Na nacionalnom nivou je samo oko 300 logističkih objekata izdati kao investicioni poslovi jll.com. Ovo dodatno doprinosi nelikvidnosti i ekskluzivnosti ovog sektora. Retki investicioni objekti koji se pojave na tržištu izazivaju veliku konkurenciju, uključujući i strane institucionalne kupce koje privlači švajcarska stabilnost.
U narednim godinama, očekuje se da će razvoj logistike ostati ograničen. Pogodno zemljište oko Ciriha za izgradnju novih velikih skladišta je ograničeno i strogo regulisano. Međutim, neke industrijske zone na periferiji grada i duž autoputa A1 intenzivnije se koriste – stariji objekti bi mogli dobiti višespratne logističke objekte ili biti podeljeni za urbanu “poslednju milju” distribucije. Trend nearshoringa (veće skladištenje zaliha unutar Švajcarske) i rast onlajn kupovine zadržaće veliku potražnju za modernim logističkim prostorom. Kao rezultat toga, praznine bi se mogle dodatno smanjiti, a kirije postepeno povećati, naročito za vrhunske skladišne jedinice. Jedan izazov je rekonstrukcija zastarelih objekata – mnoge starije industrijske zgrade ne ispunjavaju trenutne logističke zahteve jll.com. Primjenjuju se kreativna rešenja poput prenamene delova tih zgrada u samouslužna skladišta ili jedinice za mala i srednja preduzeća, kako bi se smanjila vakancija jll.com. Sve u svemu, perspektiva industrijskih nekretnina u Cirihu je pozitivna, obeležena oskudicom i snažnom potražnjom. Ova niša možda nije u centru pažnje kao stambene ili kancelarijske nekretnine, ali nudi nove prilike za investitore koji umeju da prođu kroz regulative i pronađu odgovarajuće nekretnine – osnove niskog stepena praznine i stalne potrebe za iznajmljivanjem su čvrsto postavljene jll.com.
Investicioni izgled: prinosi, strani interes & prilike
Strana ulaganja i regulative: Važno je napomenuti da Švajcarska ima stroga pravila (Lex Koller) koja ograničavaju strano vlasništvo nad stambenim nekretninama.
Nerezidentni stranci generalno ne mogu da kupuju stanove u Cirihu (osim u retkim slučajevima ili putem određenih izuzetih struktura) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Međutim, stranci mogu slobodno ulagati u komercijalne nekretnine, a do sada su takođe mogli bez ograničenja kupovati akcije u švajcarskim kompanijama za nekretnine ili fondovima jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ovo je omogućilo stranom institucionalnom kapitalu da indirektno uđe na tržište Ciriha.Postoji značajno globalno interesovanje – državni investicioni fondovi, globalni REIT-ovi i privatni investitori su uložili novac u švajcarske fondove za nekretnine, projekte razvoja i akvizicije komercijalne imovine.Na primer, za poslovne zgrade i maloprodajne objekte u Cirihu često se nadmeću nemački fondovi ili investitori sa Bliskog istoka.Međutim, ubuduće regulatorni okvir može postati strožiji.U martu 2025. švajcarska vlada je najavila planove da dalje ograniči kupovinu nekretnina od strane stranaca, potencijalno ukidajući izuzetak koji je dozvoljavao strancima da slobodno kupuju akcije kotiranih kompanija za nekretnine jacquemoudstanislas.ch.Ako budu sprovedene, takve reforme (koje su trenutno u razmatranju) bi zahtevale odobrenje vlade za strane investitore čak i za indirektne udjele u nekretninama, što predstavlja veliku promenu sa ciljem hlađenja potražnje jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ово је изазвало забринутост да би страни капитал могао бити одвраћен.Ipak, zakonodavni proces je u toku – sve promene će zahtevati vreme i mogle bi biti ublažene jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.За сада, интересовање страних инвеститора остаје велико, посебно за комерцијалну имовину и партнерства у развоју.Stabilni prinosi na tržištu sa niskim kamatama: Nekretnine u Cirihu smatraju se „sigurnim utočištem” za ulaganja, nudeći stabilnost umesto visokih prinosa. U 2025. godini, vrhunske stambene i poslovne nekretnine u Cirihu obično donose prinos od samo oko 2,5%–3,5% godišnje (bruto) foxstone.ch. Ovi prinosi su skromni, što odražava visoke procene i nizak rizik švajcarskih nekretnina. Za institucionalne investitore kao što su penzioni fondovi i osiguravajuće kompanije, pouzdanost nekretnina u Cirihu i očuvanje kapitala čine ih osnovom portfolija. Zapravo, glavni vlasnici izveštavaju o stabilnim ili rastućim vrednostima – na primer, Swiss Life (jedan od najvećih investitora u nekretnine u Švajcarskoj) naveo je da je fer vrednost njegovog portfolija porasla za ~0,2% u Q1 2025., suprotno od bilo kakvog pada reuters.com. Prihodi od zakupa se smatraju izuzetno sigurnim zahvaljujući potpunoj popunjenosti i snažnoj kreditnoj sposobnosti zakupaca u Cirihu. Ukupni prinosi u budućnosti se očekuju uglavnom iz prihoda uz blagi kapitalski rast (prognoza ~1–4% godišnjeg rasta cena u narednim godinama investropa.com). Međunarodne investitore takođe i dalje privlači tržište uprkos niskim prinosima zbog statusa Švajcarske kao sigurnog utočišta. Tokom perioda globalne nesigurnosti, nekretnine u Cirihu privlače strane kupce koji traže očuvanje bogatstva investropa.com. Snažan švajcarski franak i politička stabilnost zemlje dodatno doprinose atraktivnosti.
Nove prilike – Zeleni i specijalizovani segmenti: Investitori takođe prate nove niše i prilike za dodavanje vrednosti na tržištu Ciriha. Jedna od glavnih tema je održivost. Raste potražnja (od strane zakupaca i kupaca) za ekološki prihvatljivim, energetski efikasnim zgradama, a nekretnine sa zelenim sertifikatima mogu ostvariti višu cenu investropa.com. Vladin podsticaj za smanjenje emisije ugljenika – na primer, novi zakon nalaže solarne panele na većini novih zgrada pv-magazine.com – zahtevaće obnovu starijih objekata i razvoj infrastrukture za obnovljive izvore energije. Ovo stvara mogućnosti za investitore da unaprede starije zgrade kroz dodatnu izolaciju, ugradnju toplotnih pumpi, solarne panele itd., čime se podiže vrednost i ispunjavaju zeleni propisi. Drugi trend je tehnologija i PropTech u nekretninama: pametne kućne funkcije, digitalne usluge za stanare i analitika podataka podižu vrednost nekretnina (posebno privlačno tehnološki osvešćenim stanarima na tržištu Ciriha) investropa.com.
Određeni sektori nekretnina takođe nude potencijal za rast. Logistički i life-science objekti su traženi, ali ih ima malo – adaptacija ili izgradnja industrijskih prostora na periferiji grada za potrebe logistike „poslednje milje” ili laboratorija/istraživanja predstavlja obećavajuću mogućnost. Stambeni razvoj u “B” lokacijama oko Ciriha je još jedna prilika: zbog izuzetno visokih cena u centru grada, predgrađa ili mesta za dnevne migracije cvetaju (investitori ciljaju ova mesta za izgradnju novih stanova za iznajmljivanje, gde prinose mogu biti nešto veće) foxstone.ch. Zaista, prigradski regioni sa dobrim vezama do gradskog prevoza postaju nove investicione tačke, jer zakupci traže relativno pristupačne opcije van centra foxstone.ch. Dodatno, alternativni stambeni modeli sve više dobijaju pažnju: co-living i zadružno stanovanje. Cirih ima dugu tradiciju neprofitnih stambenih zadruga i grad podstiče ovaj sektor (cilj je da 33% stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga) digitalcollection.zhaw.ch. Iako ne maksimizuje profit, razvoj zadruga nudi stabilne, dugoročne povrate i često podrazumeva saradnju javnog i privatnog sektora na gradskim parcelama – institucionalni investitori, poput penzionih fondova, oprezno ulažu u ovakve projekte kao strategiju prilagođenu ESG standardima. Sa privatne strane, co-living prostori sa fleksibilnim zakupom i zajedničkim sadržajima privlače mlade profesionalce i strance, predstavljajući nišu na koju treba obratiti pažnju.
Povraćajna prognoza: Sve u svemu, investitori mogu očekivati umerene, ali pouzdane povrate od nekretnina u Cirihu u narednim godinama. Najbolje stambene i komercijalne nekretnine mogu doneti oko 3% godišnje u gotovinskom toku foxstone.ch, plus nekoliko procenata kroz kapitalnu aprecijaciju – što nije spektakularno, ali je u skladu sa švajcarskim profilom niskog rizika. Oni koji traže veće prinose okreću se strategijama dodavanja vrednosti (npr. renoviranje starijih stanova za prodaju na tržištu vlasništva, uz snažnu potražnju kupaca) ili razvojima (iako visoki troškovi izgradnje i regulative to čine izazovnim u Cirihu). Platforme poput crowdfunding ulaganja u nekretnine takođe su se pojavile na tržištu (npr. Foxstone, Crowdhouse) i omogućavaju investitorima da preuzmu nešto veći rizik za ciljne prinose u rasponu od 5–7% kroz diverzifikovane portfolije nekretnina foxstone.ch. Interesovanje iz inostranstva verovatno će se zadržati za osnovne nekretnine, osim ako novi zakoni to drastično ne ograniče. Ukratko, investiciona perspektiva Ciriha ostaje pozitivna, ali konkurentna – stabilnost i ograničena ponuda sugerišu da će vrednosti ostati stabilne, ali investitori moraju biti kreativni u traženju prinosa. Ključne prilike nalaze se u unapređenju održivosti, zadovoljenju potražnje za stanovanjem u nedovoljno razvijenim segmentima i iskorišćavanju kontinuiranog rasta Ciriha uz snalaženje u promenljivom regulatornom okruženju.
Ključni kvartovi i žarišta nekretnina
Ciriha je grad različitih četvrti, od kojih svaka ima svoj karakter i trendove na tržištu nekretnina. U nastavku ističemo nekoliko ključnih kvartova – od ultra-prestižnih naselja uz jezero do novih urbanih zona – uključujući njihove cenovne nivoe, razloge popularnosti, razvojne projekte i faktore kvaliteta života:
- Enge (Okrug 2) – Luksuzni život uz jezero. Enge, na južnoj strani centralnog Ciriha, postao je magnet za vrhunske apartmane i imućne profesionalce. Cene ovde u proseku iznose oko 18.300 CHF po m² investropa.com, među najvišima u gradu. Nedavni luksuzni projekti (sa pogodnostima poput privatnih teretana i konsijerž usluga) privlače bogate strance i tehnološke rukovodioce u Enge investropa.com. Privlačnost ovog dela grada leži u njegovoj prvoklasnoj lokaciji – na pešačkoj udaljenosti od centra poslovne četvrti, uz obalu jezera, i sa pogodnostima poput Rieter parka i muzeja Bärengasse. Kvalitet života je izvanredan: Enge nudi luksuznu kupovinu, međunarodne škole i kratak prevoz do finansijskog centra Paradeplatz. Sa novim premium projektima koji su još u pripremi, ekskluzivitet Enge-a – i visoke cene – očekuje se da će se zadržati investropa.com.
- Seefeld (Okrug 8) – Najtraženiji deo uz Ciriško jezero. Seefeld je izuzetno traženo naselje istočno od centra grada, cenjeno zbog blizine Ciriškom jezeru, modernih restorana i živahne atmosfere. Nekretnine ovde dostižu najviše cene (među najvišima po m² u Cirihu) i uživaju ogromnu potražnju investropa.com. Slobodni stanovi gotovo da ne postoje – svi žele da žive u Seefeldu. Uprkos niskim prihodima od rente od ~2–3% (što ukazuje na vrlo visoke kapitalne vrednosti), konstantno niske slobodne jedinice i premijumske kirije naglašavaju poželjnost ove oblasti investropa.com. Seefeld nudi miks elegantnih istorijskih zgrada i modernih apartmana, od kojih su mnogi sa pogledom na jezero. Stanovnici uživaju u odmoru na obali, zelenim površinama poput parka Zürichhorn i buticima. Popularan je i kod imućnih lokalaca i stranaca. S obzirom na vrlo ograničenu zemlju, u Seefeldu ima malo novih gradnji (osim povremenih luksuznih stanova), tako da je ponuda stalno mala. Očekujte da Seefeld ostane luksuzna enklava, sa izvanrednim kvalitetom života i cenama koje to prate.
- Fluntern (Opština 7) – Prestiž na Zürichbergu. Fluntern se nalazi na pošumljenim padinama brda Zürichberg i predstavlja jednu od najprestižnijih stambenih četvrti u Cirihu. Poznat je po prelepim pogledima, luksuznim vilama i vrhunskim školama. Porodice posebno priželjkuju Fluntern zbog elitnih obrazovnih opcija – u komšiluku se nalaze poznate škole (poput ogranka Zurich International School i odličnih državnih osnovnih škola) koje redovno beleže visok upis. Kuće u Flunternu su prostrane i često arhitektonski upečatljive, sa mnogim ambasadama i rezidencijama rukovodilaca smeštenim ovde. Cene nekretnina su veoma visoke (uporedive sa jezerskim kvartovima) i ponuda je stalno ograničena – svaka nekretnina u Flunternu izaziva momentalno interesovanje. Zona nudi mirnu, zelenu okolinu (blizu zoološkog vrta i šumskih staza), a ipak je na samo nekoliko minuta od centra grada tramvajem. Građevinska aktivnost je minimalna zbog strogih pravila koja štite karakter područja. Ukratko, Fluntern pruža privatnost, prirodu i prestiž, što ga održava veoma traženim među ciriškom elitom.
- Zürich West / Kreis 5 (Opština 5) – Od industrijske do trendi četvrti. Kreis 5, poznat i kao Zurich West, prošao je transformaciju od grube industrijske zone do jedne od najtrendi četvrti u gradu. Ova kontinuirana gentrifikacija je podigla vrednost nekretnina – prosečne cene stanova ovde su dostigle oko 14.600 CHF po m² u 2024. godini, što je za 3% više u odnosu na prošlu godinu investropa.com. Obiluje novim projektima: stare magacine zamenili su loft stanovi, umetničke galerije, tehnološke kancelarije i mesta za noćni život. Mladi profesionalci i kreativci hrle u Kreis 5 zbog njegove moderne energije i relativne pristupačnosti u poređenju sa centrom grada investropa.com. Grad je aktivno ulagao u unapređenje kvaliteta života u Kreis 5 – dodajući parkove, škole i kulturne prostore kako bi oblast postala pogodnija za porodice investropa.com. Transportne veze su odlične (više tramvajskih linija, obližnja stanica Hardbrücke). Sa velikim projektima kao što su Europaallee (odmah preko pruge) i lokalne rekonstrukcije, zamah se nastavlja. Kreis 5 danas ima neke od najmodernijih restorana, klubova i dizajnerskih prodavnica u Cirihu, uz nove komunalne sadržaje. Nudi jedinstven urbani stil života, pa se potražnja (i cene) očekuje da će nastaviti da rastu zajedno sa njegovom stalnom renesansom investropa.com.
- Altstetten (Distrikt 9) – Razvijajući gradski centar. Altstetten, u zapadnom Cirihu, privlači pažnju kao povoljnije stambeno područje sa potencijalom za rast. Godinama je to bio pretežno industrijski/radnički okrug, ali poslednje promene su bile dramatične. Cene nekretnina u centru Ciriha su drastično porasle, “što je nateralo mnoge kupce i zakupce da istraže Altstetten kao pristupačniju opciju” investropa.com investropa.com. Prosečne cene po m² ovde su značajno niže nego u centru grada (što ga čini jednom od najboljih vrednosti u Cirihu) investropa.com. Istovremeno, Altstetten je doživeo značajna infrastrukturna unapređenja – naročito, produženje Limmattal lake železničke linije i druga poboljšanja javnog prevoza znatno su olakšala svakodnevno putovanje od Altstettena do centra investropa.com. Novi stambeni i višenamenski projekti niču oko železničke stanice Altstetten i duž saobraćajnih koridora. Ovaj okrug sada ima moderne stanove, tržne centre i poslovne komplekse (nekoliko velikih kompanija ima kancelarije u poslovnim parkovima Altstettena). Sa brzim prevozom, nižim kirijama/cenama i sve većim sadržajima, Altstetten se razvija u živopisan sekundarni centar. Mnogi kupci prvog stana i mlade porodice traže ovde prostora koji mogu da priušte. Kako sve više ljudi otkriva njegovu pogodnost i vrednost, profil i vrednost nekretnina u Altstettenu su na stalnom uzlaznom trendu investropa.com.
- Оерликон (Дистрикт 11) – Успешан пословно-стамбени центар. Оерликон на северу Цириха једна је од највећих развојних прича града. Захваљујући одличним транспортним везама (велика S-Bahn железничка станица, трамвајски и аутобуски чворишта) и обиљу земљишта, Оерликон се трансформисао у цветајући урбани центар. Ова област је испуњена новим канцеларијама, тржним центрима (као што је Неумаркт) и стамбеним комплексима. Овај раст подстиче потражњу за некретнинама – медијална цена куће у Оерликону сада прелази 2,5 милиона CHF (за веће породичне куће), а вредности свих типова некретнина расту investropa.com. Агенти за некретнине пријављују повећано интересовање, пошто се и становници и привредници селе у Оерликон због погодне локације investropa.com investropa.com. Текући развојни пројекти у дистрикту су велики магнет: више високих грађевина и објеката мешовите намене су у изградњи или су недавно завршени, што додаје модеран стамбени простор и побољшава локалну инфраструктуру investropa.com. На уличном нивоу, Оерликон је добио нове паркове, ресторане и културне установе, стварајући живу заједницу investropa.com. Ово подручје је све више самостално – људи могу да живе, раде и друштвено функционишу унутар Оерликона. Због стратешке локације (10 минута возом до центра Цириха и директног воза за аеродром), Оерликон је жишка и за инвеститоре и за закупце. Предвиђа се да ће област наставити да цвета, са додатним унапређењима (попут планираног иновационог кампа и спортских објеката) који су у припреми. За оне који траже велики потенцијал раста у Цириху, Оерликон нуди привлачну комбинацију повезаности, нових развоја и релативно умерених цена (бар у поређењу са центром и насљоним деловима поред језера).
- Affoltern (Okrug 11) – Nova infrastruktura, novi privlačnost. Dalje od centra, u Okrugu 11, Affoltern se pojavio kao svetla tačka na tržištu nekretnina zahvaljujući unapređenju infrastrukture i razumnim cenama. Nedavno je Švajcarska savezna kancelarija za puteve mnogo investirala u nove puteve i proširenje autoputa oko Affolterna investropa.com, što je značajno poboljšalo dostupnost. Ovo je stavilo Affoltern na mapu za kupce koji cene lakšu svakodnevnu vožnju automobilom ili autobusom investropa.com. Takođe, Cirih je doživeo bum u izgradnji novih stanova u 2023. godini, posebno u oblastima kao što je Affoltern – izgrađen je najveći broj novih jedinica još od 2018. godine, što ukazuje na interesovanje investitora i kupaca investropa.com. Sa ovim novim stanovima koji dolaze na tržište (često po nižim cenama od projekata u centru grada), Affoltern privlači mlade profesionalce i porodice koje traže moderno stanovanje po konkurentnim cenama investropa.com investropa.com. Broj stanovnika u ovoj oblasti shodno tome raste. Affoltern takođe ima koristi od okolnih zelenih površina i mirnijeg prigradskog okruženja, nudeći ravnotežu između grada i sela. Plan grada da eventualno proširi javni prevoz do Affolterna samo će povećati njegovu privlačnost. Ukratko, Affoltern je na pozitivnoj putanji: poboljšana povezanost, nova ponuda stanova i još uvek pristupačne cene čine ga privlačnom opcijom za kupce orijentisane na vrednost. Njegova stalna transformacija ukazuje na stabilan budući rast i zajednice i vrednosti nekretnina investropa.com.
- Schwamendingen (Okrug 12) – Povoljno sa potencijalom za obnovu. Na severu grada, Schwamendingen je tradicionalno bio pristupačno, zapostavljeno naselje – ali to se menja. Sada “privlači pažnju kao cenovno povoljna alternativa” za one koji ne mogu da priušte centralni Cirih investropa.com. Cene stanovanja ovde su među najnižima u gradu, što privlači mnoge kupce prvi put i porodice sa srednjim primanjima. Ono što je uzbudljivo je obnoviteljski zamah Schwamendingena. Vodeći projekat, “Über-Gärten”, donosi 228 novih stanova za iznajmljivanje sa inovativnim dizajnom (prostrane lođe, zajedničke “šumske bašte”) radi poboljšanja kvaliteta života investropa.com. Takvi projekti revitalizuju stambeni fond i privlače raznovrsnije stanovništvo. Još jedno veliko unapređenje je Tunel za zaštitu od buke Schwamendingen, pionirski infrastrukturni projekat koji je prekrio deo autoputa “zelenim” pokrovom investropa.com. Ovo je značajno smanjilo buku i zagađenje u oblasti, dok je na vrhu tunela stvoren novi park investropa.com. Poboljšani kvalitet života je očigledan – tiše ulice, čistiji vazduh i nove zelene površine. Zajedno, ovi napori signaliziraju jako ulaganje zajednice u Schwamendingen. Naselje sada nudi ravnotežu između pristupačnosti i kvaliteta života koja je sve ređa u Cirihu investropa.com. Kao rezultat toga, Schwamendingen je sve popularniji kod onih koji traže dobru vrednost: dobijate više prostora za svoj novac, a oblast je u usponu. To je odličan primer kako se ciriška predgrađa razvijaju prema savremenim potrebama. U budućnosti se očekuje da reputacija Schwamendingena i potražnja za nekretninama nastave da rastu, iako bi trebala ostati povoljnija u odnosu na elitne gradske četvrti.
Svaka od ovih četvrti ilustruje višeslojni pejzaž nekretnina u Cirihu. „Zlatna obala“ i „Srebrna obala“ uz Ciriško jezero, odmah izvan granica grada, takođe zaslužuju pomen – Zlatna obala (sunčana istočna obala) u mestima kao što su Küsnacht i Zollikon ostaje ultra-premijum za vile i može imati prodaju vila iznad 10 miliona CHF investropa.com, dok Srebrna obala (zapadna obala, npr. Thalwil, Horgen) nudi nešto veću vrednost, ali je i dalje veoma luksuzna. Povratkom u grad, bez obzira da li neko traži luksuz starog sveta (Enge, Seefeld, Fluntern), urbano i moderno stanovanje (Kreis 5), ili nove porodične zone (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), okruzi Ciriha to pružaju – ako uspevate da pronađete mesto. Važno je napomenuti da sve oblasti dele zajedničku nit ograničene ponude. Čak i u „pristupačnim“ četvrtima, nije lako pronaći dom. To znači da je rast cena priča koja se odnosi na ceo grad, samo na različitim nivoima. Za investitore i kupce, poznavanje ovih nijansi kvartova – gde su najnovije vruće tačke, a gde izdržljive elitne četvrti – ključno je za snalaženje na tržištu nekretnina u Cirihu.
Infrastruktura i razvojni projekti koji oblikuju budućnost
Nadogradnja saobraćaja: Cirih nastavlja da mnogo ulaže u infrastrukturu kako bi podržao svoj rast i unapredio kvalitet života. Poslednjih godina završene su ili pokrenute velike ekspanzije javnog prevoza. Glavni primer je nova Limmattal laka železnička linija, koja je otvorena kako bi povezala zapadne četvrti (Altstetten/Affoltern) sa predgrađima duž Limmat doline. Ovo produženje tramvajske linije, zajedno sa ostalim poboljšanjima tramvajske mreže, značajno je skratilo vreme putovanja iz spoljnih četvrti ka centru grada investropa.com. Bolja povezanost već podiže oblasti kao što su Altstetten i Affoltern, kao što je ranije pomenuto, jer ih čini dostupnijim i privlačnijim za stanare i preduzeća. Dalje ekspanzije tramvaja i projekti autobuskih traka planirani su kako bi se obezbedilo da svi okruzi imaju snažne veze javnog prevoza. U međuvremenu, S-Bahn mreža prigradskih vozova – okosnica mobilnosti šireg Ciriha – prolazi kroz unapređenja. Stanica Stadelhofen, koja je preopterećena, planira proširenje (u toku su radovi na dodatnom tunelu i peronima) kako bi se povećao železnički kapacitet kroz centralni Cirih u narednim godinama. Savezna vlada takođe sprovodi projekat „Zürich Brütten tunel“ (novi železnički tunel prema Winterthuru) sa ciljem da poboljša međugradske veze do ranih 2030-ih. Ovi projekti omogućiće češće vozove i manje gužve, prilagođavajući se prognoziranom porastu stanovništva u metropolitenskoj regiji.
Na planu puteva, inovativna rešenja poboljšavaju protok saobraćaja i životnu sredinu. Jedan značajan projekat je poklopac auto-puta u Švamedingenu (pomenut gore), koji je završen kako bi se bučni auto-put prekrio pejzažnim pokrivačem investropa.com. To nije samo ponovno povezalo kvartove koje je auto-put razdvajao, već je stvorilo i novi zeleni park od 1,6 km za stanare – pobeda i za mobilnost i za urbani kvalitet života. Grad i kanton imaju slične planove za rešavanje drugih saobraćajnih uskih grla tunelima ili pokrivačima (npr. razmatranja o eventualnom tuneliranju delova Ring ringu u Rosengartenštraseu radi smanjenja buke u tim gustim kvartovima). Pored toga, javnim prevozom u Cirihu upravlja se ekološki odgovornije: grad uvodi električne autobuse i širi biciklističku infrastrukturu sa novim biciklističkim „superautoputevima“ koji će preseći grad. Svi ovi napori su u skladu sa ciljem Ciriha da bude uzorni tranzitni grad 21. veka, gde su čak i udaljenija predgrađa dobro povezana, a održivi načini prevoza imaju prioritet. Efikasna saobraćajna infrastruktura je ključna i za nekretnine – otvara nove oblasti za razvoj i omogućava gradu da raste bez gušenja u saobraćajnim gužvama.Glavni razvojni projekti: Nekoliko velikih razvojnih projekata preoblikuje urbano tkivo Ciriha. Možda je najiščekivaniji Hardturm “Ensemble” projekat, koji će obnoviti dugo prazno mesto stadiona Hardturm u Opštini 5. Projekat uključuje novi fudbalski stadion sa 18.000 mesta za dva ciriška fudbalska kluba, okružen dvema visokim kulama i zgradama srednje visine koje će obezbediti oko 600 novih stanova (uključujući i pristupačno stanovanje), kao i poslovni i maloprodajni prostor swissinfo.ch. Građani su odobrili ovaj plan od 570 miliona švajcarskih franaka još 2018. godine swissinfo.ch, i nakon godina političkih prepirki i pravnih žalbi, očekuje se da će izgradnja uskoro početi. Kada bude realizovan, ovaj projekat će stvoriti sasvim novo naselje na zapadu Ciriha, rešavajući potrebe za sportskom infrastrukturom i stanovanjem. Stambeni deo je značajan – jedna kula biće uglavnom namenjena zadružnom/ neprofitnom stanovanju, što pomaže gradu da se približi svojim ciljevima u vezi sa pristupačnim stanovanjem swissinfo.ch. Dok su sudski postupci odlagali realizaciju (projekat je bio “start-stop” sa protivljenjem iz pojedinih krugova) coliseum-online.com swissinfo.ch, opšte je očekivanje da će Ensemble ipak biti realizovan, donoseći moderan stadion do sredine/kraja 2020-ih i prijeko potrebne nove stanove.
U centru grada, masivni Europaallee projekat (rekonstrukcija nekadašnjih železničkih skladišta pored Glavne stanice u Cirihu) nedavno je završio svoje poslednje faze. Tokom protekle decenije, Europaallee je donela nove kancelarije (uključujući veliki Google kampus), stotine stanova, univerzitetski kampus i šetališta sa prodavnicama – praktično produžujući centar grada. Njegov završetak 2020-2021. godine znači da više nema velikih praznih parcela u centru Ciriha. Sada se pažnja usmerava na manje infill i brownfield lokacije. Na primer, u Oerlikonu razvoj se nastavlja na lokacijama kao što su Centro (Oerlikonova obnova centra) i Andreasturm soliter koji je otvoren 2018. godine i kome su se pridružile i druge kule poput Franklin Tower-a, a još ih je planirano u okolini stanice Oerlikon. U severnom Cirihu, planira se novi inovacioni park blizu Dübendorfa (odmah izvan grada), koji će uključiti istraživačko-razvojne objekte i verovatno stanove – koristeći blizinu ETH-a i univerziteta.
Planeri Ciriha takođe naglašavaju održivu urbanističku obnovu. Mnoga starija industrijska područja u metropolitanskoj zoni su predviđena za transformaciju u objekte mešovite namene. Na primer, u predgrađima: Dietikon oblast ima veliki projekat kojim se stara industrijska zona pretvara u stambeni kvart sa hiljadama stanova, što će indirektno ublažiti stambenu krizu u gradu Cirihu. Unutar grada, urbana obnova u Kreis 4 i 5 (Langstrasse i Zurich West) se nastavlja, vođena planovima za dodavanje zelenih dvorišta i zajedničkih prostora uz nove zgrade investropa.com. Glavni plan grada do 2040. fokusira se na “Innenentwicklung” – unutrašnji razvoj – što znači povećavanje gustine stanovanja unutar postojeće urbane površine umesto širenja. Ovo podrazumeva povećanje dozvoljene spratnosti u određenim zonama sa dostupnim javnim prevozom, podsticanje visokih zgrada mešovite namene u određenim zonama (na primer, više visokih zgrada će biti dozvoljeno oko Altstetten i Oerlikona). Ipak, Cirih ovo balansira sa strogim standardima dizajna i zaštite životne sredine kako bi sačuvao karakter grada.
Infrastruktura susreće urbanizam: Još jedna značajna inicijativa je posvećenost Ciriha Društvu od 2000 vati i klimatskim ciljevima. Grad sprovodi programe za energetsku efikasnost zgrada, širi mreže daljinskog grejanja (često koristeći jezersku vodu ili otpadnu toplotu), kao i obaveznu ugradnju solarnih panela na nove objekte u skladu sa novim saveznim zakonom pv-magazine.com. Ovaj zeleni infrastrukturni talas znači da investitori često moraju u projekte integrisati solarne panele, zeleni krov i efikasne sisteme grejanja i klimatizacije – što podiže početne troškove, ali poboljšava dugoročnu održivost. Rezultat je grad koji ostaje veoma pogodan za život, sa niskim zagađenjem i otporan na klimatske promene, što zauzvrat održava visoke vrednosti nekretnina.
Urbanistička pravila takođe se razvijaju. Grad je najavio nameru da štiti prostor za neprofitno stanovanje – na primer, rezervisanjem dela javnog zemljišta za zadruge i donošenjem planskih pravila koja podstiču izgradnju pristupačnih stanova u novim projektima. Značajan cilj koji su postavili glasači jeste da jedna trećina svih stanova do 2050. bude u vlasništvu zadruga ili drugih neprofitnih organizacija digitalcollection.zhaw.ch. Ovo podstiče grad da obezbeđuje zemljište i povoljne uslove za ovakve projekte (na primer, stambeni kompleks zadruge “Mehr Als Wohnen” u Hunziker Arealu, završen pre nekoliko godina, model je koji treba slediti). Dodatno, pravila za kratkoročno izdavanje (Airbnb) razmatrana su kao način da se stanovi koriste za potrebe lokalnog stanovništva – Cirih razmatra ograničenja u izdavanju stanova turistima kako bi sprečio smanjenje ponude na tržištu dugoročnog iznajmljivanja, mada stroga pravila još uvek nisu usvojena.
Ukratko, infrastruktura i razvojni planovi Ciriha su usmereni ka pametnom rastu: proširivanju kapaciteta saobraćaja, otvaranju novih stambenih prostora u nedovoljno iskorišćenim oblastima i unapređenju zelenih i javnih prostora grada. Projekti poput stadiona Hardturm, tunela Švamendingen i novih tramvajskih linija predstavljaju Cirihov pristup – ulaganje u poboljšanja koja ispunjavaju više ciljeva (stanovanje, mobilnost, životna sredina). Ovi napori bi trebalo da pomognu Cirihu da ostane veoma konkurentan i pogodan za život, što zauzvrat podržava snagu tržišta nekretnina. Naravno, izazova ima mnogo (od NIMBY protivljenja do složenih švajcarskih procesa odobravanja), ali istorija razvoja grada pokazuje postepen napredak vođen konsenzusom. Za investitore i stanovnike, ovakvi razvojni projekti znače bolju povezanost, više stambenih mogućnosti u određenim oblastima i trajnu evoluciju urbanog pejzaža Ciriha tokom naredne decenije.
Regulatorni okvir: Porezi, pravila vlasništva i građevinski propisi
Tržište nekretnina u Cirihu funkcioniše u okviru stabilnog, ali promenjivog regulatornog okvira Švajcarske, koji obuhvata sve od poreza do pravila za strane kupce i zahteva u vezi sa održivošću. Evo ključnih aspekata i promena na snazi od 2025. godine:
Pravila stranog vlasništva – Lex Koller: Možda je najprepoznatljivija regulativa Lex Koller zakon, koji ograničava stranim državljanima kupovinu stambenih nekretnina u Švajcarskoj.
U gradu Cirihu, to znači da stranci koji nisu rezidenti ne mogu kupovati kuće ili stanove kao investicije ili vikendice.Samo stanovnici (uključujući strane državljane sa švajcarskim boravišnim dozvolama) imaju ista prava kao i lokalni stanovnici pri kupovini nekretnina jacquemoudstanislas.ch.Postoji nekoliko izuzetaka – npr.stranci mogu bez problema kupovati određene vikendice u turističkim oblastima ili steći značajan udeo u švajcarskom fondu/kompaniji za nekretnine koja je na berzi (indirektno vlasništvo) jacquemoudstanislas.ch.Komercijalne nekretnine su takođe izuzete, pa strane kompanije ili pojedinci mogu slobodno kupovati kancelarije, maloprodajne objekte, hotele itd.Ova pravila su istorijski ograničavala međunarodnu špekulaciju na švajcarskom tržištu nekretnina i obezbeđivala da tržištem ne dominiraju strani kupci (kao što je to slučaj u nekim drugim svetskim gradovima).Međutim, promene su na pomolu: Savezni savet (švajcarska vlada) je u martu 2025. najavio planove da dodatno pooštri Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Među predloženim reformama, stranci koji žive u Švajcarskoj mogli bi biti primorani da prodaju svoj dom ako se presele (zatvaranje „rupe“ u zakonu), a što je najvažnije, trenutno izuzeće za kupovinu akcija u kompanijama za nekretnine biće ukinuto jacquemoudstanislas.ch.To znači da bi stranim investitorima bila potrebna dozvola čak i za indirektno ulaganje putem firme ili fonda za nekretnine na berzi – što predstavlja značajnu promenu.Takođe je predloženo: strani kupci komercijalnih nekretnina bi bili ograničeni na sopstvenu upotrebu; ne bi mogli da kupuju isključivo radi izdavanja jacquemoudstanislas.ch.Ove mere su usmerene na hlađenje potražnje i rešavanje nestašice stanova u Švajcarskoj (deo šire strategije povezane sa brigama o rastu stanovništva) jacquemoudstanislas.ch.Važno je napomenuti da ovo još nije zakon – nacrt je u pripremi za parlamentarnu raspravu, a očekuje se snažan otpor od strane poslovnih i nekretninskih grupa jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ako takva stroga pravila na kraju budu usvojena (što je neizvesno), to bi moglo predstavljati veliku promenu u pravnom okruženju za strana ulaganja, potencijalno smanjujući neke prilive stranog kapitala.U međuvremenu, za 2025. godinu, status kvo ostaje: strani kupci imaju ograničenu direktnu ulogu u stanovanju u Cirihu, ali su aktivni u komercijalnim i indirektnim investicijama.Svi koji žele da ulažu iz inostranstva treba da prate raspravu o reformi Lex Koller, jer bi to uskoro moglo promeniti puteve ulaganja.Porezi na imovinu i troškovi vlasništva nad nekretninama: Švajcarski poreski sistem je generalno povoljan za vlasnike nekretnina, iako ima neke jedinstvene karakteristike. Ne postoji savezni porez na kapitalnu dobit na prodaju privatnih nekretnina koje su dugo u vlasništvu, ali Kanton Cirih (kao i većina kantona) uvodi sopstveni porez na dobitak od imovine pri prodaji nekretnina, obično po progresivnoj skali (veći porez ako prodate u roku od nekoliko godina nakon kupovine, čime se podstiče dugoročno zadržavanje). Cirih takođe naplaćuje porez na prenos nekretnina (oko 1% od cene) i takse za notara/zemljišne knjige na transakcije practiceguides.chambers.com. Vlasnici kuća plaćaju godišnji porez na imovinu na vrednost svoje nekretnine i što je posebno važno, Švajcarska uvodi porez na „imputirani prihod od rente” za domove u kojima vlasnici žive – suštinski oporezujući vlasnike kao da ostvaruju prihod od iznajmljivanja sopstvene kuće zug4you.ch. Mnogi vlasnici odavno ne vole ovaj porez na imputiranu rentu i postoje zahtevi da se on reformiše ili ukine. Zapravo, diskusije u Bernu su u toku o ukidanju poreza na imputiranu vrednost rente, što bi moglo biti praćeno ukidanjem prava na odbitak kamata na hipoteku da bi se efekti izbalansirali ubs.com. Ako ta reforma bude usvojena u narednim godinama, to bi promenilo računicu za vlasnike domova (moguće povećanje neto poreza za one koji su otplatili hipoteku, ali bi se uklonila prepreka za kupovinu). Do 2025. godine, još uvek nema konačne odluke – ali to je prostor koji treba pratiti. Pozitivna vest za vlasnike je da je inflacija u Švajcarskoj opala, a referentna kamatna stopa na hipoteke (koja utiče na dozvoljena povećanja kirije) ostala je stabilna u 2024. swissmarketplace.group, tako da su troškovi kao što su kamate na hipoteku i održavanje indeksirano inflacijom stabilizovani. Za investitore, prihod od izdavanja nekretnina se oporezuje kao redovan prihod (nakon odbitka troškova), a korporativni investitori imaju koristi od relativno niskih švajcarskih poreza na dobit (oko 19% u Cirihu, koji će se blago smanjiti zbog nacionalnih poreskih reformi usklađenih sa OECD minimalnim standardima). Sve u svemu, poreski zakoni za nekretnine su predvidljivi i umereni, sa postepenim prilagođavanjima umesto naglih promena – jedan od razloga zašto investiciona klima ostaje atraktivna.
Zaštita stanara i regulativa zakupa: Cirih, kao i cela Švajcarska, ima režim koji je naklonjen stanarima. Otprilike 55-60% domaćinstava u Švajcarskoj iznajmljuje (još više u samom Cirihu), pa zakoni nastoje da pronađu ravnotežu, ali su više na strani zaštite stanara. Zakupnine se obično mogu povećati samo pod određenim uslovima – na primer, ako poraste nacionalna referentna kamata, zbog inflacije ili radova koji povećavaju vrednost nekretnine. U 2023. godini, vlasnici stanova su dobili retku priliku da povećaju kirije jer je referentna hipotekarna stopa podignuta dva puta (sa 1,25% na 1,5%), što je doprinelo velikom skoku kirija te godine swissmarketplace.group. U 2024. stopa je ostala nepromenjena i nije bilo novih šokova u troškovima poput poskupljenja goriva, pa je rast kirija usporio na ~4-5% swissmarketplace.group. Ako nedavno smanjenje stope od strane SNB na kraju dovede do pada referentne stope, neki stanari bi mogli čak da traže i smanjenje kirije (iako obično dolazi do određenog zastoja). Zaštita od iseljenja u Švajcarskoj je jaka – stanari sa dugoročnim ugovorima mogu biti iseljeni samo iz ograničenih razloga, poput lične upotrebe od strane vlasnika, i to uz značajan rok za obaveštenje. Takođe postoji sistem koji omogućava stanarima da na sudu ospore prevelika povećanja kirije ili početne kirije kao „zloupotrebljivo visoke“, s obzirom na nisku stopu praznih stanova. Gradska vlast Ciriha prati situaciju sa pristupačnim stanovanjem i razmatra da li su potrebne dodatne mere (poput kontrole kirija ili više subvencija) ukoliko se stambena kriza pogorša. Do 2025. godine, nisu uvedeni novi zakoni o kontroli kirija osim postojećeg federalnog okvira, ali ovo ostaje politička tema koju treba pratiti, pogotovo jer su grupe stanara organizovale proteste protiv naglih povećanja kirija i iseljenja (npr. protest u zgradama „Sugus“ krajem 2024 swissinfo.ch). Investitori treba da imaju u vidu da su povećanja kirija regulisana i da politički pritisak za suzbijanje naglih skokova kirija raste usled nestašice stanova.
Propisi o zelenoj gradnji i zoniranju: Cirih i Švajcarska snažno napreduju u ekološkim regulativama za nekretnine. U junu 2024. godine, švajcarski glasači su velikom većinom podržali novi zakon za ubrzanje usvajanja obnovljive energije pv-magazine.com. Jedna ključna obaveza: sve nove zgrade preko 300 m² moraju imati ugrađene solarne panele na krovovima ili fasadama od 2025. godine pv-magazine.com. Kanton Cirih čak može proširiti ovu meru i na manje zgrade. Ovo čini integraciju solarne energije standardnom praksom za nove građevinske projekte. Takođe, mnogi kantoni (uključujući Cirih) uveli su pravila prema kojima novi sistemi za grejanje ne mogu biti na naftu ili gas – moraju biti obnovljivi (toplotna pumpa, solarni termalni sistemi itd.) ili bar ispunjavati standarde o niskim emisijama, posebno kod novih zgrada i renoviranja. Grad Cirih podstiče Minergie sertifikaciju (švajcarski standard za zelenu gradnju) za nove objekte; iako nije obavezna, mnogi investitori je primenjuju kako bi lakše dobili dozvole i privukli ekološki osvešćene kupce. Građevinski propisi takođe zahtevaju visoke standarde izolacije, prozore sa trostrukim staklom i druge energetski efikasne mere, u skladu sa ciljem Švajcarske da smanji emisiju iz građevinskog sektora. Za investitore, to znači nešto veće troškove izgradnje, ali i da su nove švajcarske zgrade izuzetno efikasne. U narednim godinama očekuje se povećano prilagođavanje starih zgrada kako bi se ispunili ovi standardi – moguće uz državne podsticaje ili obavezno pri većim renovacijama.
Na polju zoniranja, urbanisti Ciriha suočavaju se sa izazovom stvaranja više stanova i kancelarija bez širenja grada. Zakoni o zoniranju su revidirani kako bi se omogućila veća gustina u određenim područjima: na primer, zone oko železničkih stanica ili čvorišta javnog prevoza podignute su na viši nivo, pa su sada dozvoljeni srednje visoki ili visoki objekti tamo gde su ranije bili dozvoljeni samo niži. Grad takođe koristi strategije „Innenentwicklung“ – prenamenu zapuštenih komercijalnih zona u stambene, deljenje prevelikih stanova na manje itd. Značajna inicijativa u zoniranju je i određivanje zona za visoke zgrade: Cirih ima određena područja u kojima su dozvoljene visoke zgrade (preko 40 m), kao što su delovi Oerlikona, Escher-Wyss (Zürich-West) i blizina Altstettena, dok stari centar grada i predeli uz jezero imaju stroga ograničenja visine. Ovakav pristup ima za cilj da koncentriše visoke zgrade tamo gde infrastruktura to može da podrži, ali i da sačuva panoramu grada (poput čuvenog pogleda na Alpe).
Drugi regulatorni aspekt je kvota za stanove po pristupačnim cenama/stanarske zadruge u velikim novim projektima. Grad često pregovara da deo stambenih jedinica u velikim projektima bude prodat neprofitnim stambenim zadrugama ili ponuđen po cenama ispod tržišnih na određeni period. Ovo je deo strategije za dostizanje cilja od 1/3 stanova u okviru neprofitnog stanovanja digitalcollection.zhaw.ch. Za sada, Cirih ima otprilike 25% stanova u zadrugama/neprofitnim organizacijama, pa će se u narednom periodu sve više zalagati za ovakve poduhvate.
Ukratko, regulatorno okruženje u Cirihu 2025. godine može se okarakterisati kao stabilno, ali sa tendencijom ka većoj intervenciji kako bi se rešili stambeni i klimatski problemi. Porezi ostaju relativno niski i predvidljivi. Pravila za strane kupce su stroga i mogu postati još stroža, iako komercijalni investitori i dalje pronalaze prostor. Ekološke regulative se pojačavaju, čineći održive građevinske prakse obaveznim. Takođe, mere za pristupačnost stanovanja – od zaštite stanara do podsticanja zadruga – polako se šire kako bi se ublažile neravnoteže na tržištu. Za učesnike na tržištu, ostati u skladu sa propisima znači angažovati se u ovim politikama: npr. planirati solarne instalacije od samog početka ili strukturirati investicije u skladu sa pravilima Lex Koller. Iako ovakve regulative unose dodatnu složenost, one takođe doprinose dugoročnoj privlačnosti Ciriha – obezbeđujući održivi razvoj, ograničavajući spekulativne balone i zadržavajući visok kvalitet života u gradu, što na kraju podržava vrednost nekretnina.
Tržišni rizici i izazovi
Uprkos generalno optimističnom izgledu za Cirih, nekoliko rizika i izazova može uticati na tržište nekretnina u 2025. i narednim godinama. Investitori i posmatrači treba da imaju ove faktore na umu:
- Rizici kamatnih stopa i finansiranja: Nakon godina izuzetno niskih kamatnih stopa koje su podsticale rast cena, došlo je do promene. U periodu 2022–2023, Švajcarska narodna banka je agresivno podigla stope iz negativnog područja na 1,75%, što je donekle ohladilo tržište. Do 2025. godine, inflacija se smirila i SNB je prešao na blago smanjenje stopa investropa.com, ali i dalje postoji rizik da stope ponovo porastu ako inflacija naglo skoči ili se promene globalni uslovi. Porast kamatnih stopa bi direktno pogodio švajcarsko tržište nekretnina, čineći hipoteke skupljim i smanjujući pristupačnost za kupce, što može umanjiti potražnju investropa.com. S obzirom na to koliko su cene u Cirihu visoke, one su osetljive na troškove finansiranja – značajan rast stopa mogao bi izbaciti potencijalne kupce sa tržišta i prouzrokovati stagnaciju ili čak pad cena u pregrejanim segmentima. Osim toga, banke su pooštrile kriterijume za odobravanje kredita (delom zbog Basel III regulative iz 2025. koja zahteva veće kapitalne rezerve foxstone.ch). Dužnici se sada suočavaju sa strogim ograničenjima (maksimalno oko 80% vrednosti nekretnine i zahtevnim stres testovima na 5% kamate), što može ograničiti visoko zadužene investitore. Iako trenutni konsenzus očekuje stabilne ili blago padajuće stope (sa švajcarskom inflacijom oko samo 0,7% engelvoelkers.com), bilo kakvo iznenadno povećanje inflacije ili finansijski šok može promeniti tu situaciju. Ova neizvesnost oko kamatnih stopa predstavlja najvažniji rizik koji treba pratiti.
- Makroekonomska i geopolitička neizvesnost: Tržište nekretnina u Cirihu zavisi od šire ekonomske stabilnosti Švajcarske i globalne stabilnosti. Ekonomske neizvesnosti – poput moguće globalne ili evropske recesije – predstavljaju rizik investropa.com. Na primer, ukoliko dođe do pada u bankarskom ili tehnološkom sektoru, Cirih bi mogao da se suoči sa gubitkom radnih mesta ili smanjenjem ekspanzije, što bi oslabilo potražnju za poslovnim prostorima i stanovanjem. Grad nije imun na globalne događaje: rat u Ukrajini, energetske krize ili druge geopolitičke tenzije mogu imati posledice. Švajcarska vlada je eksplicitno napomenula da napeta geopolitička situacija (rat u Ukrajini, sukobi na Bliskom istoku) predstavlja latentni rizik za međunarodnu trgovinu i cene energenata, što bi moglo negativno uticati na švajcarsku ekonomiju engelvoelkers.com. Nagli rast cena nafte/gasa, na primer, može ponovo pokrenuti inflaciju i opteretiti potrošače i preduzeća. Dodatno, valutna kolebanja (veoma jak švajcarski franak) mogu ugroziti švajcarski izvoz i korporativni profit, što indirektno utiče na popunjenost poslovnih prostora i tražnju za stanovanjem kod zaposlenih koji se sele zbog posla. Još jedan makro faktor je imigraciona politika: rast stanovništva u Švajcarskoj (koji podstiče potrebu za stanovanjem) mogao bi usporiti ukoliko političke snage uspeju da ograniče imigraciju. Pomenuta SVP inicijativa za ograničenje populacije na 10 miliona je ekstremna, ali ukazuje na politički pritisak da se ograniči rast jacquemoudstanislas.ch. Ako bi došlo do značajnog smanjenja imigracije, potražnja za stanovima bi na duži rok mogla opasti. Sveukupno, iako je švajcarska ekonomija trenutno stabilna, scenariji globalne recesije ili krize predstavljaju rizik u kojem bi vakanca u nekretninama mogla porasti i cene doživeti korekciju.
- Stambeni balon i zabrinutost zbog pristupačnosti: Godine rasta cena postavile su pitanje: Da li je Cirih u stambenom balonu? Po nekim merilima, da – spada među gradove sa visokim rizikom balona. UBS-ov Global Real Estate Bubble Index iz 2023. godine i dalje je svrstavao Cirih u kategoriju “rizika od balona”, kao jedan od samo dva grada na svetu (uz Tokio) na tom nivou ubs.com mattgul.com. Cene nekretnina u odnosu na prihode i kirije su vrlo naduvane. Ako bi kamatne stope porasle ili bi potražnja oslabila, visoke procene u Cirihu mogle bi doživeti korekciju. Regulatori su toga svesni; Švajcarska narodna banka je poslednjih godina reaktivirala kontraciklički kapitalni jastuk kako bi obuzdala preveliko kreditiranje stanova. UBS analitičari trenutno ocenjuju rizik od balona kao “umeren” (sa ekstremnog), zbog blagog usporavanja rasta cena investropa.com, ali rizik nije nestao. Pristupačnost za lokalno stanovništvo je na ivici pucanja – porodice iz srednje klase jedva uspevaju da kupe čak i skromne stanove, što otvara društvena i politička pitanja. Sve je glasniji apel da je tržište nekretnina neodrživo skupo, i ako više ljudi počne da napušta grad jer ne može da priušti stanovanje, potražnja bi mogla da oslabi. Takođe, baloni često ne pucaju samo zbog promena kamata, već i promene sentimenta kupaca. Ako kupci poveruju da su cene dostigle vrhunac, čak i privremeno, psihologija se može preokrenuti u korist kupaca. Iako još nema znakova nagle promene sentimenta (s obzirom na trajni nedostatak ponude), rizik stagnacije ili blage korekcije u precenjenim segmentima (kao što su luksuzni stanovi ili investicioni apartmani sa vrlo niskim prinosom) i dalje postoji.
- Izazovi u izgradnji i snabdevanju: Ironično, jedan od najvećih izazova na tržištu je suprotnost nestašici – nedovoljno novih stambenih jedinica koje izlaze na tržište. Ovo predstavlja rizik jer, ako nestašica potraje ili se pogorša, može usporiti ekonomski rast (kompanije bi se mogle teško izboriti za regrutovanje stručnjaka ako je stanovanje previše retko/skupo) i izazvati jaču intervenciju države. Gradnja više stanova u Cirihu nije laka: visoki troškovi izgradnje, nedostatak radne snage u građevinskoj industriji, dugački procesi odobravanja i otpor lokalnog stanovništva, sve to usporava razvoj. U 2024. godini, izgradnja stanova je bila na najnižem nivou, iako postoje napori da se to poveća, postoji rizik da neće biti izgrađeno dovoljno stanova da se zadovolji potražnja, što produžava krizu. Kada je reč o komercijalnom sektoru, izgradnja novih kancelarija je naglo pala jll.com, što može biti pozitivno za postojeće iznajmljivače na kratak rok, ali dugoročno znači manje modernog prostora za privlačenje novih kompanija. Rast troškova građevinskog materijala je još jedan izazov – iako se stabilizovao u 2024, prethodni skokovi u cenama čelika, drveta itd. učinili su projekte skupljim i neki su bili odloženi. Ako dođe do novog talasa globalne inflacije, mogao bi dodatno poremetiti razvojne planove.
- Regulatorni i politički rizici: Promene zakona i propisa predstavljaju drugi skup izazova. Na primer, predloženo pooštravanje Lex Koller-a pomenuto ranije moglo bi obeshrabriti neka strana ulaganja ako bude usvojeno, što bi potencijalno smanjilo priliv kapitala u određene segmente (npr. teškoće u finansiranju razvoja putem stranih investitora). Iako je cilj smanjenje cena, može imati nuspojave kao što je niža likvidnost na tržištu nekretnina jacquemoudstanislas.ch. Na domaćem planu, prisutan je i politički rizik u vidu glasačkih inicijativa ili promena politike. Švajcarska direktna demokratija omogućava glasačima da uvode inicijative koje utiču na nekretnine – od ograničavanja stanarine do poreza na prazne stanove i strogih urbanističkih ograničenja. Aktuelan je i poziv za veću zaštitu stanara zbog stambene krize. Ako stanarine nastave da rastu, postoji šansa za populistički pritisak na kontrole stanarine ili stroža ograničenja u vezi sa iseljenjem zbog renoviranja itd. Takva pravila mogu uticati na prinose investitora. Sa druge strane, postoji i rizik da anti-razvojno političko raspoloženje može ograničiti izgradnju (npr. ako otpor javnosti prema novim zgradama poraste, može biti još teže graditi stanove koji su Cirihu potrebni). Poraz nekih nedavnih urbanističkih projekata na referendumima širom Švajcarske (ne u Cirihu, ali npr. inicijativa iz Ženeve koja ograničava izgradnju) pokazuje ovu tenziju. Vlast u Cirihu je uglavnom za razvoj (na čelu su pragmatičari koji vide potrebu za stanovima), ali politički vetrovi se mogu promeniti.
- Inflacija i operativni troškovi: Iako Švajcarska trenutno beleži nisku inflaciju (~1-2%), ponovno pojavljivanje inflacije bi povećalo operativne troškove zgrada (energija, održavanje, porezi na imovinu indeksirani prema vrednosti) i potencijalno kamatne stope, čime bi se smanjio novčani tok vlasnika. Za komercijalne nekretnine, visoka inflacija bi mogla naškoditi maloprodajnim i poslovnim zakupcima, otežavajući povećanje kirija. S druge strane, umerena inflacija može pomoći investitorima koji koriste dug tako što smanjuje realnu vrednost duga, ali u Švajcarskoj su mnogi investitori mahom vlasnici kapitala. Takođe, troškovi energetske tranzicije mogu biti značajni – adaptacija starih zgrada solarnim panelima, novim grejanjem itd. zahteva kapital. Iako se često investicija vremenom isplati, u međuvremenu predstavlja finansijski izazov, naročito za manje stanodavce.
U suštini, tržište nekretnina u Cirihu nije bez ranjivosti. Ono počiva na vrlo snažnim osnovama (visoka potražnja, niska ponuda, ekonomska stabilnost), ali rizici poput ekonomskih padova, kolebanja kamatnih stopa i regulatornih promena mogli bi da uspore žar tržišta. Učesnici na tržištu treba da usvoje oprezni optimizam: predviđa se nastavak rasta, ali scenariji poput globalne recesije ili drastičnih promena politike mogu promeniti taj pravac. Značajno je što institucije poput UBS-a prate Cirih kao potencijalni balon mattgul.com – podsećanje da se ne smemo uljuljkati. Ipak, Cirih je istorijski dobro podnosio šokove – čak i tokom finansijske krize 2008. godine cene su nakratko stagnirale. Trajna privlačnost grada kao finansijskog centra i prijatnog mesta za život pruža mu izvesnu zaštitu. Ipak, u budućnosti će rešenje problema pristupačnosti i povećanje stambene ponude biti ključno za smanjenje socijalnog nezadovoljstva i obezbeđivanje da tržište nekretnina u Cirihu ne pregreje do tačke pucanja. Osetljiva ravnoteža između očuvanja atraktivnosti tržišta za investitore i zadovoljenja potreba stanovnika definisaće politiku i rizike u narednim godinama.
Izvori:
- Engel & Völkers – Izveštaj o tržištu stambenih nekretnina u Švajcarskoj 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Analiza tržišta nekretnina u Cirihu (jun 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – „Nedostatak stambenog prostora u Švajcarskoj: koliko je ozbiljno?” (april 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Rent Index – Razvoj cena rente 2024 (januar 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – „Kupovina nekretnine u Švajcarskoj: da li se isplati?” (jun 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Tržište kancelarijskog prostora u Cirihu 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – Tržište maloprodaje na glavnoj ulici u Cirihu Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Logističko tržište Švajcarske 2024 jll.com
- Foxstone – Trendovi švajcarskog tržišta nekretnina 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – „8 najatraktivnijih oblasti za nekretnine u Cirihu 2025“ investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Analiza četvrti u Cirihu investropa.com investropa.com investropa.com
- Švajcarski Savezni zavod za statistiku / Reuters – Podaci o cenama stanova i slobodnim mestima reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas pravni bilten – Predlozi za pooštravanje Lex Koller (mart 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Švajcarski zakon o solarnoj energiji usvojen (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Rangiranje gradova mattgul.com
- Investropa – Izgledi za švajcarsko tržište 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Projekat stadiona „Ensemble“ u Cirihu swissinfo.ch
- Swissinfo – Protesti zbog stanovanja u Cirihu swissinfo.ch
