| Region | Prosek | Godišnja promena (2024) |
|---|---|---|
| Palma (grad) | €4,442/m² yes-mallorca-property.com | +12,7% yes-mallorca-property.com |
| Port d’Andratx (jugozapad, luksuz) | €8,991/m² yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| Santa Ponsa (jugozapad) | €6,517/m² yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| Alcúdia (sever) | €4,273/m² yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| S’Arenal (zaliv Palme) | €3,664/m² yes-mallorca-property.com | +25,9% yes-mallorca-property.com |
| Manakor (istočno zaleđe) | €2,931/m² yes-mallorca-property.com | +30,2% yes-mallorca-property.com |
Tabela 1: Prosečne tražene cene nekretnina id godišnje povećanje za odabrane lokacije na Majorki yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
Pregled tržišta 2025
Tržište nekretnina na Majorci doživljava rekordno visoke cene i snažnu potražnju ulaskom u 2025. godinu. Balearska ostrva (na čelu sa Majorcom) beleže najbrži rast cena nekretnina u Španiji, sa skoro 19% međugodišnjeg skoka u 2024. – što je najviše u zemlji privatepropertymallorca.com. Krajem 2024. prosečne cene kuća na Majorci dostigle su oko €4,700–4,900 po kvadratnom metru, što je znatno iznad nacionalnog proseka privatepropertymallorca.com. Ovaj rast podstaknut je savršenom olujom ograničene ponude i intenzivne potražnje, u kontekstu snažne ekonomske pozadine Majorke. Privreda ostrva odlično je započela 2025. godinu, raste nešto brže od proseka Španije, delom zahvaljujući oporavku građevinskog sektora i rekordnim turističkim brojkama spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Uprkos globalnim izazovima poput inflacije i viših kamatnih stopa, tržište nekretnina na Majorci ostaje otporno. Registruje se manje prodaja nego tokom vrhunca u 2022. godini, ali interesovanje kupaca ostaje veliko, posebno među stranim i kupcima sa visokim neto bogatstvom. Sve ukazuje na to da će Majorka i u 2025. zadržati status atraktivne destinacije za nekretnine, mada će rast cena biti umjereniji u poređenju sa dvocifrenim skokovima prethodne dve godine.
Trendovi cena i prognoze
Cene nekretnina na Majorci stalno rastu i trenutno su na najvišem nivou do sada. Tabela 1 ispod prikazuje prosečne cene nekretnina po kvadratnom metru u izabranim regionima ostrva i njihov nedavni rast:
Kao što je prikazano iznad, cene su najviše u jugozapadnim luksuznim enklavama – na primer, ultra-prestižni Port d’Andratx dostiže €8,900/m² – dok su nove oblasti zabeležile najveći rast. Pristupačnija tržišta kao što su S’Arenal (izvan Palme) i Manacor skočila su 25–30% za jednu godinu yes-mallorca-property.com, kako kupci koji su izbačeni iz najskupljih zona traže bolju vrednost na drugim mestima yes-mallorca-property.com. Ukupno, prosečna cena na Majorci dostigla je ~€4,707/m² do kraja 2024., u odnosu na ~€4,083 godinu dana ranije yes-mallorca-property.com. Taj godišnji rast veći od 13% nadmašio je rast od 10% na ostrvu tokom 2022. godine yes-mallorca-property.com, što naglašava koliko je tržište postalo uzavrelo nakon pandemije.
Gledajući unapred, eksperti predviđaju blago hlađenje. Većina analitičara očekuje da će cene na Majorci nastaviti da rastu i 2025. godine, ali sporijim tempom od oko 5–7% ukupno yes-mallorca-property.com. Luksuzne nekretnine visoke kategorije i dalje mogu zabeležiti rast od 7–10%, dok se očekuje da će segment srednje klase rasti oko 5% yes-mallorca-property.com. Ključni pokretači – ograničena ponuda novih stanova, visoki građevinski troškovi i stabilna potražnja stranaca – i dalje su na snazi yes-mallorca-property.com. Osim ako ne dođe do velikih šokova, 2025. i naredne godine trebalo bi da donesu umereno povećanje cena umesto još jednog spekulativnog skoka. Zapravo, neke korekcije cena su se već pojavile: oko 15–17% oglasa za preprodaju je zabeležilo sniženje cena u 2024. jer su pojedini prodavci korigovali očekivanja privatepropertymallorca.com. Ipak, s obzirom na to da su vrednosti nekretnina na Majorci sada najviše u Španiji, čak i skromna stopa rasta održava ostrvo čvrsto na teritoriji „tržišta prodavaca” privatepropertymallorca.com.
Građevinska Aktivnost i Urbanizam
Nakon godina ograničenog razvoja, Majorka oprezno pojačava novu izgradnju kako bi zadovoljila potražnju za stanovanjem. Građevinske dozvole za stambene objekte skočile su za 27,6% na godišnjem nivou u prvom kvartalu 2025., što je nagli oporavak kakav nije bio viđen od 2021. spanishpropertyinsight.com. Samo u martu 2025. zabeležen je skoro 68% skok u broju izdatih dozvola za nove domove spanishpropertyinsight.com. Ovaj građevinski bum sada predstavlja ključni pokretač ekonomije Baleara, što ukazuje na napore da se poveća ponuda stanova. Nedavni politički dogovor ima za cilj da reklasifikuje deo ruralnog zemljišta za stambenu upotrebu, čime bi se potencijalno otvorile nove zone za izgradnju širom ostrva (uključujući i manja mesta) radi ublažavanja stambene krize yes-mallorca-property.com.
Međutim, strogi urbanistički propisi i nedostatak zemljišta i dalje postavljaju ograničenja privatepropertymallorca.com. Lokalne vlasti su dugo ograničavale preizgradnju kako bi zaštitile životnu sredinu Majorke i izbegle ponavljanje grešaka građevinskog buma na španskoj obali. Nova izgradnja je koncentrisana u odabranim zonama i projektima obnove, što znači da novogradnja ostaje relativno mali (ali veoma skup) segment privatepropertymallorca.com. Na primer, projekat „Aire de Llevant“ u Palmi dodaće 99 modernih stanova u blizini Portixola, ali su ovako veliki projekti retki metrovacesa.com.
Urbanističko planiranje je takođe fokusirano na unapređenje infrastrukture radi poboljšanja kvaliteta života. Gradski budžet Palme za 2025. godinu izdvaja 78,7 miliona evra za infrastrukturu, uključujući renoviranje centralnih trgova i kreiranje novih zelenih površina investropa.com. Posebno se ističe nova tramvajska linija (Trambadia) koja je u izgradnji i koja će povezivati centar Palme sa aerodromom i istočnim predgrađima zaliva do 2025–2026. godine investropa.com. Ova tramvajska linija – u potpunosti finansirana od strane španske vlade – prevoziće oko 27% javnog prevoza Palme i smanjiti zagušenja investropa.com. Takvi projekti unapređuju urbanu mobilnost i već povećavaju atraktivnost (i cene zakupa) zona duž trase. Zapravo, kvartovi koji imaju koristi od nove infrastrukture zabeležili su rast zakupa, jer su zakupci spremni da plate više za bolju povezanost investropa.com investropa.com.
Sa strane politike, razvoj turizma se uravnotežuje sa održivošću. Regionalna vlada nastavlja da sprovodi ograničenja rasta turističkog smeštaja – na primer, ograničenja za nove hotelske krevete i licence za iznajmljivanje odmorišnih kuća – kako bi upravljala prenatrpanošću investropa.com. Iako ova ograničenja usporavaju izgradnju novih rizorta, ona takođe pomažu da se očuva mallorčansko okruženje i podstaknu investitori da biraju kvalitet umesto kvantiteta. Sve u svemu, izgledi za razvoj u narednim godinama su odmerena ekspanzija: više građevinskih kranova na horizontu nego u skorijoj prošlosti, ali Majorka je daleko od nekontrolisanog građevinskog buma. Fokus je na ciljanim projektima, renoviranju postojećih nekretnina i infrastrukturi koja donosi dugoročnu vrednost, što je u skladu sa strategijom održivog rasta ostrva.
Uticaj turizma na tržište nekretnina
Nemoguće je preuveličati ulogu turizma na tržištu nekretnina na Majorki. Ostrvo je zabeležilo rekordan broj posetilaca početkom 2025. godine, sa 1,28 miliona turista u prvom kvartalu (povećanje od 2,6% u odnosu na prethodnu godinu) i većom potrošnjom po putniku (+5,7% ukupnih izdataka) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Ovaj uspešni turistički sektor ima snažan uticaj na nekretnine na nekoliko načina:
- Kratkoročni najam i kuće za odmor: Potražnja za iznajmljivanjem tokom odmora ostaje izuzetno visoka. Mnogi investitori kupuju stanove ili vile za iznajmljivanje turistima, privučeni atraktivnim prinosima tokom sezone. Čak i sa zakonskim ograničenjima, “svi to rade ionako”, kako jedan insajder šaljivo kaže, pokazujući koliko unosan može biti najam za odmor spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Ovaj trend, međutim, smanjuje ponudu stanova za lokalno stanovništvo, što dovodi do problema sa pristupačnošću za dugoročne stanovnike. U ekstremnim slučajevima, ključni radnici su imali problem da pronađu smeštaj blizu radnih centara tokom leta – situacija koja je pokrenula debatu o ograničenju turističkog najma kako bi se oslobodile kuće za lokalce spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Rastuće kirije: Dugoročne cene iznajmljivanja su naglo porasle, delimično zbog konkurencije sa turističkim apartmanima i ograničene ponude. Naime, cene zakupa na Balearima su skočile za oko 30% u poslednjoj godini na rekordno visoke nivoe investropa.com. Vlada je odgovorila strožim regulativama o iznajmljivanju – poput strožih licenci za iznajmljivanje tipa Airbnb i proglašenja zona visoke potražnje gde su povećanja kirije ograničena. Ove mere su imale pomešane efekte: ograničile su nove turističke najmove u pojedinim delovima (Palma je, na primer, zabranila kratkoročne najmove u stambenim zgradama), ali su takođe smanjile broj nekretnina dostupnih za dugoročni najam, nenamerno dodatno podižući kirije zbog nestašice privatepropertymallorca.com.
- Investicije u hotele: Rastući broj turista se odražava u velikoj popunjenosti i profitabilnosti hotela. Butik hoteli u proseku imaju više od 80% popunjenosti u 2025. godini yes-mallorca-property.com, a čak su i srednje veliki rizorti popunjeni oko 75% yes-mallorca-property.com. Sa tipičnim periodima povraćaja investicija u hotelima od oko 7–10 godina yes-mallorca-property.com, globalni investitori u ugostiteljstvu vide Majorku kao sigurnu investiciju. Primećujemo pretvaranje istorijskih objekata u luksuzne butik-hotele i agroturističke fince (ruralna imanja koja nude smeštaj) kako bi se zadovoljile potrebe ekološki osvešćenih putnika. Ovo briše granicu između komercijalnih i stambenih nekretnina, jer neke luksuzne vile služe i kao objekti za iznajmljivanje turistima.
- Kvalitet turizma naspram kvantiteta: Lokalni planeri su sve više usmereni na privlačenje kvalitetnog, održivog turizma umesto čiste mase spanishpropertyinsight.com. Ekološka taksa za turiste i ograničenje broja kruzera u luci Palme predstavljaju primere politika namenjenih smanjenju opterećenja resursa zbog turizma spanishpropertyinsight.com. Iz ugla tržišta nekretnina, to znači akcenat na renoviranje i unapređivanje postojećih hotela i turističkih kuća (da bi se zadovoljile potrebe bogatijih gostiju), umesto izgradnje masovnih turističkih kapaciteta. To takođe povećava interesovanje za posebne nekretnine – npr. seoske kuće koje mogu dobiti licencu za agroturizam ili vile dizajnirane kao rizorti za opuštanje i wellness.
Ukratko, turizam je i blagoslov i izazov za tržište nekretnina na Majorki. Podstiče investicije i održava potražnju otpornom (čak i tokom globalnih ekonomskih promena, ljudi nastavljaju da hrle na sunce i more Majorke), ali takođe stvara tenzije u dostupnosti stanovanja za lokalno stanovništvo i radnike. Stalni zadatak, kako za donosioce politika, tako i za investitore, jeste pronalaženje prave ravnoteže između rasta turizma i održivog stanovanja – dinamike koja će oblikovati trendove na tržištu nekretnina u narednim godinama jednako koliko i bilo koji drugi faktor.
Uticaj stranih i iseljenih investitora
Privlačnost Majorke prevazilazi granice Španije – i ta međunarodna potražnja je temelj buma nekretnina na ostrvu. Strani kupci čine otprilike trećinu svih kupovina nekretnina na Balearima, što je ubedljivo najveći udeo u poređenju sa svim drugim regionima u Španiji majorcadailybulletin.com. Krajem 2024. godine, 32,5% prodaja kuća ostvarili su strani državljani (u poređenju sa oko 15% na nacionalnom nivou) majorcadailybulletin.com. Ovaj priliv stranog kapitala ima dubok uticaj:
- Ko kupuje: Evropljani dominiraju među stranim kupcima. Nemci i Britanci prednjače – istorijski gledano, Nemci su bili glavni investitori u nekretnine na Mallorci, mada su Britanci nedavno takođe naglo porasli majorcadailybulletin.com. Zajedno, ove dve grupe čine procenjenih 60%+ stranih kupovina. Druge značajne nacionalnosti kupaca su Šveđani, Norvežani i ostali Nordijci, Francuzi i Holanđani, a sve više i švajcarski i austrijski investitori privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. Takođe je primećen značajan porast američkih kupaca (i Kanađana) u poslednjih nekoliko godina, koji sada čine oko 13% stranih transakcija – trend koji se pripisuje jakom dolaru i postpandemijskom interesovanju za evropske vikendice charlesdel.com. Čak su i kupci sa Bliskog istoka (UAE, itd.) ušli na tržište ultra-luksuznih vila Mallorce yes-mallorca-property.com.
- Zašto Majorka: Strance privlače stil života i stabilnost na Majorki. Ostrvo nudi retku kombinaciju mediteranske klime, moderne infrastrukture, bezbednosti i kulture koja privlači penzionere, vlasnike drugih kuća i „digitalne nomade“ yes-mallorca-property.com. Za državljane EU, kupovina nekretnine na Majorki ne predstavlja birokratske prepreke, dok je za građane van EU Zlatna viza Španije (boravišna dozvola kroz ulaganje u nekretnine) bila veliki podsticaj. Zanimljivo je da je preko 35% ugovora o nekretninama na Balearima u 2023. uključivalo strane kupce, od kojih su mnogi ciljali Zlatne vize investropa.com. Iako je Španija započela ukidanje Zlatne vize putem kupovine nekretnine (koje bi trebalo da se završi 2025.), prijave podnete pre tog roka biće prihvaćene investropa.com. Ovo je izazvalo poslednji talas interesovanja investitora van EU (npr. iz SAD, Kine, Bliskog Istoka) koji žele da „kupe uporište“ u Evropi preko tržišta nekretnina Majorke investropa.com investropa.com.
- Uticaj na cene: Stalan priliv imućnih stranih kupaca je značajno podigao cene nekretnina na Majorki, posebno u atraktivnim priobalnim i istorijskim oblastima. Prekomorski kupci često imaju veće platežne mogućnosti i spremni su da plate više cene, čime lokalne plate ne mogu da pariraju. To je pretvorilo određene gradove u međunarodne enklave – na primer, kvartovi kao što su Santa Catalina u Palmi ili Port de Sóller imaju izrazito kosmopolitsku atmosferu, sa kafićima u stranom vlasništvu i višejezičnim životom na ulicama, ali i višim cenama nekretnina. Prednost je snažno tržište luksuza i globalna potražnja koja štiti Majorku od domaćih problema charlesdel.com. Mana je što lokalno stanovništvo može biti isključeno zbog cena; to je klasičan primer „lifestyle“ tržišta gde strano bogatstvo pomera vrednost nekretnina iznad lokalnih realnosti spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Politika i percepcija: Porast stranog vlasništva izazvao je određene političke debate. Lokalni političari su pozivali na ograničavanje ili snažno oporezivanje kupovine nekretnina od strane stranaca kako bi se tržište rashladilo za lokalno stanovništvo – npr. (malo verovatan) predlog poreza od 100% na kupovinu kuća od strane nerezidenata bio je iznet, što je izazvalo manje šokove među iseljenicima yes-mallorca-property.com. Iako takve ekstremne mere nisu na snazi (i smatraju se malo verovatnim yes-mallorca-property.com), sama rasprava odražava zabrinutost lokalnog stanovništva. Sa druge strane, nedavne nacionalne regulative su zapravo pojednostavile procedure za strane investitore (kao što je španski dekret iz 2023. koji pojašnjava dozvole za strane investicije) kako bi se izbeglo odvraćanje potencijalnih kupaca investropa.com. U celini, Majorka je i dalje vrlo gostoljubiva prema međunarodnim investitorima, ali možemo očekivati nastavak razgovora o tome kako dugoročno učiniti stanovanje pristupačnijim za stanovnike Majorke.
U zaključku, strani kupci su pokretačka snaga na tržištu nekretnina Majorke – ulažu kapital, održavaju luksuzni segment i često pokazuju otpornost čak i kada domaća potražnja oslabi. Kosmopolitska scena nekretnina na ostrvu verovatno će ostati i u budućnosti, dokle god Majorka nastavi da pruža kvalitet života i investicionu stabilnost koju globalni kupci traže.
Regionalna poređenja tržišta i prilike
Iako je Majorka relativno malo ostrvo, pejzaž nekretnina na njemu je raznolik – svaki region ima svoj karakter, nivo cena i prilike. Ispod razlažemo značajna područja, uključujući Palmu, Soller, Alcudiju i druge, kako bismo istakli regionalnu dinamiku:
- Palma de Mallorca (glavni grad): Palma je živo srce ostrva i tržište nekretnina za sebe. U njemu živi oko polovine populacije ostrva, a Palma nudi sve – od istorijskih stanova u starom gradu do modernih stanova na obali. Prosečne cene u gradu Palma iznose oko 4.400 €/m² yes-mallorca-property.com, što je rast od oko 13% u prethodnoj godini. Centralne četvrti (Santa Catalina, Jaime III, Portixol, itd.) su veoma tražene zbog spoja kulture, noćnog života i sadržaja – privlače mlade profesionalce, strance i penzionere koji žele manji prostor. Velika je potražnja za stanovima i penthausima u Palmi, posebno za renoviranim jedinicama sa terasama. Na primer, popularna oblast Santa Catalina ostaje žarište za kupce koji traže urbani život sa karakterom. Ponuda je mala, a novi projekti u Palmi su uglavnom luksuzne obnove zbog nedostatka zemljišta. Za investitore, tržište iznajmljivanja u Palmi je najlikvidnije na ostrvu (i za dugoročni i za luksuzni turistički najam, iako su sada licence za turističko izdavanje gradskih stanova ograničene). Nadolazeća tramvajska linija i infrastrukturna poboljšanja dodatno povećavaju privlačnost Palme za naredne godine investropa.com. Iako je skuplja od većine ostrva, Palma i dalje nudi prilike – naročito u kvartovima na rubovima centra, koji nude nešto povoljnije cene i veliki potencijal rasta kako se grad širi.
- Jugozapadna Majorka (Kalvija, Andrać, itd.): Jugozapadna obala je pojas glamura Majorke, poznata po luksuznim rizortima i vilama slavnih. Obuhvata oblasti kao što su Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa i Sol de Mallorca. Ovde se nalazi najskuplja nekretnina na ostrvu: moderno dizajnirane vile, kuće na obali i luksuzne zatvorene zajednice. Cene u najprestižnijim delovima kreću se od 6.000 do 9.000 € po m² u proseku yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – dok vile sa rekordnim cenama daleko prevazilaze ove proseke. Na primer, Port d’Andratx ima prosečnu cenu od oko 9.000 €/m² yes-mallorca-property.com, jednu od najviših u Španiji, zahvaljujući slikovitom pristaništu i luksuznom ugledu. Zanimljivo je da je ovde rast cena bio umeren (~+4% prošle godine yes-mallorca-property.com) jer su vrednosti već bile izuzetno visoke, što ukazuje na zrelo tržište. Prilike na jugozapadu se nalaze na rubovima: oblasti kao što su Camp de Mar, El Toro (Port Adriano) ili unutrašnje selo Kalvija nailaze na veliko interesovanje zbog (nešto) nižih cena, a nove luksuzne građevine (poput dizajnerskih vila na brdima Camp de Mara) dolaze na tržište kako bi zadovoljile potražnju. Jugozapad je takođe centar za kupce visoke platežne moći – i strance i špansku elitu – i stoga je relativno otporan na kratkoročne padove tržišta. Investitori fokusirani na luksuzni najam ili preprodaju naći će ovu regiju atraktivnom; luksuzne vile ovde i dalje postižu visoke rente i često se prodaju brže nego nekretnine srednje klase na drugim mestima yes-mallorca-property.com. Očekuje se da će i 2025. godine i kasnije jugozapad nastaviti sa luksuznim bumom, sa posebnom potražnjom za modernim sadržajima (pametne kuće, održive karakteristike) i pogledom na more.
- Sever & Severozapad (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Ovaj region, koji se proteže preko planina Tramuntana i spušta do severnih zaliva, kombinuje prelepe pejzaže sa ekskluzivnošću. Gradovi kao što su Sóller, Deià i Valldemossa u planinama na severozapadu poznati su po idiličnim pejzažima i rustičnim kamenim fincama – privlače umetnike, imućne iseljenike i sve koji traže mirniji deo raja. Cene nekretnina u Sólleru u proseku iznose oko 5.500–5.700 €/m², što odražava njegovu poželjnost engelvoelkers.com. Zapravo, cene stanova u Sólleru su nedavno skočile dvocifreno (+17,5% u 2024) zbog ograničene ponude engelvoelkers.com. Primorska mesta kao što su Puerto de Sóller i obala Deià su izuzetno skupe zbog retkosti na tržištu i zaštićenih zemljišta (Deià je dosledno među najskupljim selima po m² u Španiji). Krećući se istočnije, Područje Pollença i Alcúdia (sever) nudi mešavinu gradova sa bogatim nasleđem i letovališta na plaži. Cene u Alcúdiji (~4.300 €/m²) porasle su ~13% prošle godine yes-mallorca-property.com, što pokazuje njen rastući šarm. Obližnji Port de Pollença i Port d’Alcúdia su popularni za porodične vikendice i imaju aktivna iznajmljivanja tokom leta. Kupci na severu su raznoliki – mnoge britanske porodice i penzioneri preferiraju ovo područje, kao i ostali Evropljani koji uživaju u opuštenijoj atmosferi u poređenju sa jugozapadom. Mogućnosti ovde često podrazumevaju starije nekretnine sa potencijalom za renovaciju: npr. tradicionalna kuća u starom gradu u Pollençi ili seoski dom na periferiji Sóllera koji može biti obnovljen (potražnja za restauriranim fincama sa modernim pogodnostima raste). Sa UNESCO statusom Svetske baštine regiona Tramuntana koji ograničava novu izgradnju, postojeće nekretnine dobro drže vrednost i često beleže stalan rast cene.
- Istok i jugoistok (obalni dragulji i unutrašnja mesta): Istočna strana Majorke, od brdskog grada Artà do Santanyí i oblasti Ses Salines, tradicionalno je bila mirnija, ali sada je na radaru investitora. Ovaj deo se može pohvaliti prelepim kalama (uvi i plaže), šarmantnim selima i većom dostupnošću zemljišta nego jugozapad. Kao posledica toga, cene su u proseku niže – na primer, Felanitx na jugoistoku u proseku ima cenu ispod 2.000 €/m² yes-mallorca-property.com, a čak i popularni trgovački grad Manacor (drugi najveći grad Majorke, u unutrašnjosti istoka) ima cenu oko 2.900 €/m² yes-mallorca-property.com. Posebno, neke istočne opštine su nedavno zabeležile najveći rast cena na ostrvu (Manacor je skočio 30% za godinu dana yes-mallorca-property.com), jer su kupci u potrazi za povoljnim ponudama krenuli istočno zbog pristupačnosti yes-mallorca-property.com. Obalska mesta kao što su Cala d’Or, Portocolom ili Colònia de Sant Jordi privlače strane kupce u potrazi za povoljno ocenjenim stanovima s pogledom na more ili vilama, često po znatno nižim cenama od Palma. Istovremeno, oblast Santanyí (jugoistočni vrh) postala je neočekivani luksuzni hit – poznate ličnosti i imućni kupci pokupovali su seoska imanja oko Santanyí i Cas Concos, privučeni slikovitim pejzažem i privatnošću. Novih luksuznih projekata ovde ima ređe, ali ima ponekih butik investicija (npr. nekoliko novih kompleksa stanova uz more kod Cala d’Or). Za investitore, istok/jugoistok nudi vrednost i potencijal rasta – prinosi od izdavanja mogu biti solidni tokom leta zbog turizma, a kako se infrastruktura polako poboljšava (bolji putevi, optički internet za remote radnike, itd.), ova mesta bi mogla dodatno cenovno da se približe razvijenijem zapadu.
- Centralno i unutrašnjost (ravnica “Pla” i Inca): Unutrašnjost ostrva – sela kao što su Alaró, Binissalem, Sineu, kao i mali grad Inca – predstavlja poljoprivredno srce ostrva. Istorijski gledano, ovaj region je imao najpovoljnije nekretnine na Majorki, i zaista cene i dalje ostaju niže (često u rasponu od 1.500–3.000 €/m² yes-mallorca-property.com). Međutim, postpandemijska želja za prostorom i tišinom povećala je potražnju za unutrašnjošću. Gradovi poput Alaró i Santa Maria (na 20-30 minuta od Palme) sada su popularni među porodicama i inostranim stanovnicima koji traže pogled na vinograde i pristupačnije cene; čak su i potpuno ruralne fince dobile na vrednosti jer je rad na daljinu omogućio celogodišnji život na selu. Na primer, cene u Binissalemu (~2.462 €/m²) skočile su za oko 7,4% prošle godine yes-mallorca-property.com, što odražava sve veće interesovanje za život u vinskom regionu. Centralna ravnica nudi veće parcele i tradicionalne kuće (mnoge zahtevaju modernizaciju) – odlične prilike za one koji su spremni na renoviranje. Razvoj je ovde minimalan zbog strogih ruralnih propisa, ali se razmatra olakšavanje pretvaranja nekih zemljišta u stambene zone zbog potreba ostrva (nedavne revidirane klasifikacije zemljišta mogle bi posebno uticati na unutrašnje opštine). Investitori koji razmatraju unutrašnjost mogu razmisliti o agroturističkim projektima (pretvaranje starih imanja u pansion) ili jednostavno čuvati zemlju, pošto vrednost zemljišta polako raste zbog oskudice yes-mallorca-property.com. Sve u svemu, iako unutrašnjost nije tako glamurozna kao obala, nudi deo autentične Majorke i tržište nekretnina koje, procentualno gledano, može doživeti najveći budući rast u odnosu na današnju relativno nisku osnovu.
Svaki region Majorke tako nudi jedinstvene prilike. Bilo da je u pitanju urbana energija Palme, luksuzni život jugozapada, prirodni mir severa ili istočna privlačnost – ključ je uskladiti svoje ciljeve i budžet sa pravom lokacijom. Važno je da svi regioni imaju koristi od ostrvskih trendova ograničene ponude i velike potražnje, tako da nijedan region nije “zapostavljen” – više je pitanje koji će najbrže rasti, a koji stabilno. Pametni kupci i investitori treba da obrate pažnju na delove sa planiranom infrastrukturom (nove puteve, luke itd.), kao i na “sledeća atraktivna naselja” u blizini već popularnih lokacija.
Nekretnine visoke klase su u poslednjih nekoliko godina predvodile tržište nekretnina na Majorci. Luksuzne nekretnine – vile po ceni od 2 miliona evra i više, penthausi preko 1 milion evra, imanja u rasponu od 5 do 10 miliona evra – predstavljaju najdinamičniji segment tržišta. U 2024. godini, potražnja za luksuznim domovima je toliko porasla da se nekretnine u kategoriji od 1,5 miliona evra i više prodaju brže nego jeftinije yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Mnoge agencije izveštavaju da što je cena viša, prodaja je brža u trenutnoj klimi na Majorci yes-mallorca-property.com. Ova želja za luksuzom pokreće bogate kupce iz cele Evrope i šire, koji traže prestižnu imovinu na najboljim lokacijama na Majorci (jugozapadna obala, Son Vida, Deia, itd.). Došlo je do toga da se neke agencije sada fokusiraju samo na oglase iznad 1 miliona evra jer nekretnine ispod milion evra imaju sporiju prodaju yes-mallorca-property.com. Bum luksuza je takođe podstakao prodavce da u nekim slučajevima traže apsurdno visoke cene (postoje anegdote o skromnim jednosobnim stanovima po ceni od milion evra, ili kućama za rušenje po ceni od 3 miliona evra) yes-mallorca-property.com. Iako se ne proda svaka precenjena nekretnina, ukupno gledano elitno tržište ostaje veoma ograničeno po pitanju ponude – jednostavno ima više milionera koji žele Majorku nego što ima dostupnih vila.
Kada je reč o komercijalnim nekretninama, trendovi variraju u zavisnosti od sektora:
- Poslovni i maloprodajni prostori: Palma je komercijalni centar, a njeno tržište kancelarija je relativno malo (ekonomija Majorke je više orijentisana na turizam i usluge nego na korporacije). Slobodnih kancelarijskih prostora u Palmi je malo, posebno kada je reč o savremenim poslovnim prostorima visoke klase, jer je nova gradnja ograničena. Sa dolaskom sve više preduzetnika i radnika na daljinu iz inostranstva, coworking kancelarije i fleksibilni radni prostori su u porastu oko Palme. Maloprodajni prostori u najatraktivnijim turističkim oblastima (stari grad Palme, Portals Nous, šetališta u letovalištima) ostaju veoma traženi – luksuzni maloprodajni i ugostiteljski operatori šire se kako bi zadovoljili posetioce sa visokom potrošnjom. Na primer, međunarodni brendovi i butici nastavljaju da se otvaraju u centru Palme dok grad sve više gradi imidž destinacije koja je atraktivna tokom cele godine. Maloprodaja u kvartovima van turističkih zona međutim zavisi od lokalne potrošnje, koja je ograničena zbog visokih troškova života. Investitori u komercijalne nekretnine stoga uglavnom ciljaju na lokacije povezane s turizmom ili imućnim stambenim zonama (npr. novi ekskluzivni restoran u Santa Catalini ili mala poslovna zgrada na Paseo Marítimo prilagođena stranim firmama). S obzirom na snažnu ekonomiju u 2025. godini – sa rekordnom zaposlenošću na Balearima i širenjem uslužnog sektora spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – izgledi za kvalitetne poslovne nekretnine su pozitivni, iako visoke kamatne stope širom sveta usporavaju određene špekulativne projekte.
- Hoteli i ugostiteljstvo: Kao što je ranije pomenuto, hotelski sektor napreduje. Investitori su zainteresovani za kupovinu ili razvoj butik hotela u Palmi i slikovitim mestima. Soba u butičnom hotelu na Majorki iziskuje prosečnu investiciju od oko 180.000 € po sobi, a mnogi posluju sa popunjenošću preko 80% yes-mallorca-property.com, što je zavidan rezultat. Fokus Majorke na kvalitetan turizam znači da je obnavljanje postojećih hotela prioritet – mnogi stariji hoteli se renoviraju kako bi dodali spa centre, “zelene” sertifikate i premium usluge. Nova izgradnja hotela je ograničena propisima (niko ne želi da Majorku ponovo preplave betonski soliteri), ali ima aktivnosti na prenameni objekata za turističku upotrebu. Takođe, hibridni modeli poput apart-hotela ili kondominijum-resorta postaju sve popularniji, kombinujući stambenu i ugostiteljsku namenu. Za investitore, ugostiteljske nekretnine na Majorki nude solidan povraćaj ulaganja, ali zahtevaju i regulatorni oprez (dobijanje turističkih licenci, itd.). Godina 2025. bi trebalo da bude snažna za hotelsko poslovanje ukoliko broj turista premaši rekorde kao što se očekuje, čime će komercijalni ugostiteljski kapaciteti Majorke ostati veoma traženi.
- Industrijski i logistički sektor: Ovo je manji deo „kolača“ – ostrvska priroda Majorke znači da na njoj nema velike industrije, ali uvek postoji potreba za logistikom (skladištenje robe, isporuka „poslednje milje“ za stanovnike i hotele). Industrijske nekretnine su koncentrisane u oblastima kao što su Son Castelló ili Can Valero (industrijske zone blizu Palme). Porast e-trgovine i opšte ekonomske aktivnosti održao je nisku stopu praznih industrijskih prostora. Razvoj u ovoj kategoriji je umeren zbog ograničenja zemljišta, ali prinosi su obično stabilni. Jedan poseban pravac su projekti obnovljive energije: investitori razmatraju zemljište za solarne elektrane i slično, mada to više spada u infrastrukturu nego u tradicionalne nekretnine.
Suštinski, ceo spektar tržišta nekretnina na Majorki je snažan ulaskom u 2025. godinu – stambene nekretnine (od apartmana do seoskih kuća), komercijalne (posebno one povezane s turizmom) i ultra luksuzni segmenti su svi aktivni. Izazov za nove aktere je kako se snaći sa nedostatkom ponude i regulatornim okvirom, ali prilika je u tome što pokretači potražnje (sunčana klima, međunarodna privlačnost, ograničena ponuda) neće nestati u skorije vreme.
Izgledi i saveti za kupce, zakupce i investitore
Tržište nekretnina na Majorki u 2025. godini je dinamično i ima svoje specifičnosti. Ovde nudimo prilagođene uvide za različite aktere kako biste se lakše snašli u aktuelnim okolnostima:
- Kupci stanova: Budite spremni i odlučni. S obzirom da su cene na rekordno visokom nivou, kupci bi trebalo da temeljno istraže regione i cene kako bi pronašli pravu vrednost. Imajte na umu da tražene cene možda jesu optimistične, ali zaista povoljnih ponuda ima malo. Ako pronađete nekretninu koja vam se dopada, reagujte brzo (dobre kuće često dobiju više upita). Troškovi finansiranja su sada veći nego pre par godina (kamate na kredite oko 4–5% naspram ~1% u 2021. yes-mallorca-property.com), zato prethodno se kvalifikujte za kredit i računajte na veće mesečne rate. Razmislite i o lokacijama izvan najtraženijih zona – na primer, ako je Palma preskupa, istražite Marratxí ili Llucmajor na periferiji gde možete dobiti više za svoj novac yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Takođe, razmišljajte dugoročno: tržište na Majorki je istorijski bilo otporno, pa kupovina radi načina života ili dugoročne investicije verovatno donosi rezultate, dok su kratkoročne preprodaje složenije jer godišnji rast usporava. Na kraju, vodite računa o pravnoj regulativi (posebno nerezidenti: obavezno se informišite o porezima i potrebnim dozvolama ako planirate da iznajmljujete svoju nekretninu).
- Zakupci: Očekujte konkurenciju i razmotrite sve opcije. Dugoročno iznajmljivanje na Majorci je teško i skupo – nije neuobičajeno da dobro locirani stanovi imaju mnogo zainteresovanih i da cene budu 18–20 € po m² mesečno (npr. ~1.850 € za stan od 100 m²) prema podacima za 2024. godinu yes-mallorca-property.com. Započnite potragu rano i pripremite dokumentaciju (dokaz o prihodu, preporuke). Proširite pretragu van najtraženijih kvartova; možda pronađete povoljnije ponude malo dalje od obale ili turističkih centara. Ako ste spremni na to, razmislite o iznajmljivanju van sezone ili dogovoru rent-to-buy – neki vlasnici su spremni na nižu kiriju tokom zime ili će razmotriti prodaju dobrom zakupcu. Za one koji žele da iznajme turistički smeštaj, imajte na umu da su nove licence za iznajmljivanje ograničene, tako da je ponuda mala – očekujte visoke cene za legalne vile za odmor tokom leta. Na kraju, pratite promene u politici: Vlada je svesna problema sa stanovanjem, pa bi mogle biti uvedene nove mere (kao što su podsticaji za vlasnike da ponude dugoročne stanove) koje bi postepeno mogle poboljšati situaciju. Do tada, zakupci treba da budu spremni na više cene i eventualno manje kvadrate ili cimerstvo ako su sa ograničenim budžetom, posebno oko Palme.
- Investitori u nekretnine: Majorka ostaje sigurna opcija, ali pažljivo birajte segment. Ostrvo investitorima nudi sve, od izdanja sa stabilnim prinosom do spekulativnih luksuznih projekata, ali klima u 2025. godini zahteva strateški pristup. Zbog velike potražnje, prinosi od izdavanja su atraktivni – bruto prinosi oko 5–6% za stambene jedinice su ostvarivi globalpropertyguide.com, a dobro vođeni stanovi za odmor mogu doneti još veći prihod. Fokusirajte se na likvidne, veoma tražene lokacije: na primer, stan na obali u Palmi ili vila u Santa Ponsi uvek će pronaći zakupce/kupce. Prema lokalnim analitičarima, najlikvidnije investicije sada su: gradski stanovi u modernim kvartovima Palme, vile u atraktivnim jugozapadnim oblastima, mali butik hoteli i zemljište sa dozvolama yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Ove vrste imovine nude potencijal i za prihod i za rast vrednosti. Obratite pažnju na regulatorne rizike: na primer, priče o porezu za strane kupce ili stvarni kraj Golden Visa programa mogu uticati na potražnju u određenoj meri yes-mallorca-property.com. Preporučljivo je imati lokalnog advokata ili savetnika za snalaženje u urbanizmu, zakonima o izdavanju i porezima. Ako ste strani investitor, imajte u vidu da je Španija nedavno pojednostavila propise o stranim ulaganjima radi lakšeg usklađivanja investropa.com – ali ćete i dalje morati da prijavite veća ulaganja vlastima. U narednom periodu očekuje se da će rast cena usporiti, pa planove zasnivajte na realnim stopama rasta (5% godišnje umesto 15%). Ukratko, ulažite u vrednost i novčani tok, a ne u čistu spekulaciju. Osnovne prednosti Majorke – ograničeno zemljište, globalna privlačnost i stabilna lokacija u evrozoni – predstavljaju snažnu osnovu za dugoročne investitore koji traže spoj životnog stila i profita.
Zaključak: Tržište nekretnina na Majorki u 2025. godini je u procvatu, ali zahteva sposobnost snalaženja. Bilo da kupujete kuću iz snova, tražite izdavanje ili ulažete, uspeh dolazi od praćenja lokalnih trendova, odlučnog reagovanja kada se pojave prilike i usklađivanja sa jedinstvenim ritmom života i poslovanja na ostrvu. Sa spojem uživanja na suncu i stabilnih prinosa, Majorka zaista nudi „tržište nekretnina u raju” – i to će se, čini se, nastaviti i narednih godina, dok ostrvo gradi održiv rast i dugotrajnu privlačnost.
Izvori: U izradi ovog izveštaja korišćene su najnovije analize tržišta i podaci agencija za nekretnine, državne i portal statistike, kao i investicioni izveštaji, uključujući tržišne podatke Engel & Völkers engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com preko Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, ekonomski izveštaj vlade Baleara spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com, i lokalne vesti (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com, između ostalih. Ovi izvori naglašavaju trenutne trendove na Majorci: strmoglavi rast cena, koji je uglavnom podstaknut međunarodnom potražnjom, ograničenom ponudom i trajnim turističkim šarmom ostrva.
