Pregled tržišta: Trendovi i kretanja cena u 2025. godini
Tržište nekretnina u Mumbaju u 2025. godini ostaje snažno u celini, iako je početak 2025. doneo usporavanje prodaje stanova u poređenju sa rekordnim rezultatima iz 2024. godine ndtvprofit.com indiatoday.in. Cene stambenih nekretnina su u porastu, posebno u luksuznom segmentu, dok se očekuje da će smanjenje kamatnih stopa u 2025. poboljšati pristupačnost i oživeti potražnju globalpropertyguide.com jll.com. Prema Reuters anketi stručnjaka, očekuje se da će prosečne cene stanova u većim gradovima Indije porasti za oko 6,5% u 2025. i 7,5% u 2026. godini, uglavnom podstaknute potražnjom za luksuznim stanovanjem globalpropertyguide.com. Mumbai – kao najskuplje tržište stambenih nekretnina u Indiji – zabeležio je prosečan rast cena u regiji MMR od ~18% na godišnjem nivou do četvrtog kvartala 2024. godine globalpropertyguide.com, a rast cena se nastavio i u 2025, ali umerenijim tempom. Najnoviji podaci pokazuju da su cene stanova u najvećim gradovima porasle za oko 11% na godišnjem nivou sredinom 2025. godine, a rast u Mumbaju pratio je taj trend indiatoday.in.
Sa komercijalne strane, poslovni nekretnine u Mumbaju su doživele snažan preporod početkom 2025. godine.
U prvom kvartalu 2025. godine zabeleženo je 3,5 miliona kvadratnih stopa kancelarijskog prostora prometa u Mumbaju, što predstavlja skok od 24% na godišnjem nivou i novi kvartalni rekord cxotoday.com cxotoday.com.Ovo je doprinelo rekordnom zakupu poslovnog prostora na nivou cele Indije od 28,2 miliona kvadratnih stopa u prvom kvartalu, što ukazuje na snažno poverenje zakupaca cxotoday.com.S obzirom da potražnja prevazilazi novu ponudu, praznine u poslovnim prostorima na glavnim tržištima su se smanjile na oko 14,3% (sa oko 17% u 2021. godini) i zakupnine su na uzlaznoj putanji cxotoday.com cxotoday.com.Mumbai ima najviše zakupnine za kancelarije u Indiji, oko ₹118/kv.ft mesečno (Q1 2025), i dok je rast zakupnine bio skroman ~2% na godišnjem nivou (pošto se već ranije oporavio), drugi gradovi poput Bengalurua i Hajderabada zabeležili su brži rast zakupnina od 8–9% cxotoday.com cxotoday.com.Sve u svemu, osjećaj na tržištu za 2025. godinu ostaje pozitivan jer se očekuje da će smanjenje troškova finansiranja (pošto RBI smanjuje kamatne stope) i nova izgradnja infrastrukture podstaći i stambene i komercijalne aktivnosti na tržištu nekretnina u Mumbaju u narednim godinama indiatoday.in ndtvprofit.com.Industrijske prognoze čak predviđaju da će prodaja stambenih jedinica na nacionalnom nivou dostići nove vrhunce (~350.000 jedinica) u 2025. godini, što bi značilo da će se i Mumbai oporaviti u drugoj polovini godine jll.com jll.com.Obim prodaje pokazuje određeno hlađenje u odnosu na prošlogodišnji vrhunac: oko 62.890 stambenih jedinica je prodato u MMR u prvoj polovini 2025. godine, što je pad od 34% na godišnjem nivou u poređenju sa ubrzanim tempom iz prve polovine 2024. ndtvprofit.com. Ovaj pad je delimično posledica efekta visoke baze (2024. je bila rekordna godina za prodaju u Mumbajiju u poslednjih 13 godina globalpropertyguide.com) i kratke pauze kupaca koji su „čekali i posmatrali“, usled visokih cena i geopolitičkih neizvesnosti početkom 2025. indiatoday.in. Ipak, tražnja za stanovima ostaje suštinski jaka – broj registracija nepokretnosti u Mumbajiju dostigao je rekord svih vremena od 75.672 u prvoj polovini 2025. (4% više u odnosu na prvu polovinu 2024), što ukazuje na kontinuirani zamah u transakcijama (uključujući i preprodaju), uprkos manjem broju prodaja novih projekata ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Posebno se izdvaja podatak da je prosečna veličina transakcije za kuće prodate u prvoj polovini 2025. porasla na 1,60 miliona rupija, što je najviše ikada, što odražava pomak ka kupovini luksuznijih nekretnina ndtvprofit.com. Zaista, industrijski izveštaji potvrđuju trend „premiumizacije“: skoro polovina svih prodaja krajem 2024. i početkom 2025. bila je u premium segmentu (cene iznad 1 miliona rupija), koji je porastao za oko 29% na godišnjem nivou, dok je prodaja u nižim budžetskim segmentima opala globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovaj trend je povećao odnos cene i prihoda u Mumbajiju, što je izazvalo određene zabrinutosti u vezi sa dostupnošću, posebno za kupce iz srednje klase globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Prodaja i potražnja stanova: Stambeni sektor u Mumbaju započeo je 2025. godinu nešto sporijim tempom u poređenju sa rekordnim vrednostima iz 2024. U drugom kvartalu 2025, prodaja stanova u MMR (metropolitanskoj regiji Mumbaja) bila je otprilike 25% niža u odnosu na prethodnu godinu dok su se kupci borili sa visokim cenama indiatoday.in indiatoday.in. Posebno su segmenti pristupačnih i stanova srednjeg ranga doživeli pad tražnje – pristupačno stanovanje (ispod ₹40 lakh) činilo je samo 12% novih projekata u Q2 jer su se investitori fokusirali na premium projekte indiatoday.in. Ipak, pad prodaje se doživljava kao privremena pauza, a ne kao pad: kvartalna prodaja je zapravo porasla za 3% u drugom kvartalu u odnosu na prvi kvartal 2025 indiatoday.in, a analitičari očekuju da će se kupovina pojačati u drugoj polovini 2025 uz poboljšanje sentimenta, umirenje rasta cena i niže kamatne stope na stambene kredite indiatoday.in indiatoday.in. Naime, RBI-jevo nedavno smanjenje kamatne stope za 50 baznih poena, zajedno sa stabilnim cenama investitora, omogućava da priuštivost kupovine stanova u Mumbaju dostigne najbolji nivo još od 2021. ndtvprofit.com jll.com. Indeks priuštivosti stambene kupovine kompanije JLL predviđa da će Mumbaj dostići “gotovo optimalnu” priuštivost do kraja 2025., kako se rast prihoda i povoljniji krediti budu usklađivali sa samo umerenim rastom cena jll.com jll.com.Kretanja cena: Vrednosti stambenih nekretnina u Mumbaju neprestano rastu u svim segmentima. Nakon nekoliko godina stagnacije sredinom 2010-ih, period posle 2020. beleži rast cena, posebno u višem segmentu. Među 8 najvećih gradova, Mumbai (MMR) ima najviše prosečne cene stanova – oko ₹12.600 po kvadratnom metru u četvrtom kvartalu 2024. – i zabeležio je ~18% međugodišnji rast cena, nadmašivši većinu drugih metropola globalpropertyguide.com. Čak i sredinom 2025. godine, rast cena u Mumbaju ostaje pozitivan: prosečne cene stanova u većim gradovima porasle su za oko 11% na godišnjem nivou (drugi kvartal 2025), a iako je porast u Mumbaju nešto niži od naglog rasta od 27% u Delhi NCR-u, na istom je nivou sa ostalim ključnim tržištima (Bangalore +12%, Hajderabad +11%) indiatoday.in. Postoje pokazatelji umeravanja cena iz kvartala u kvartal – cene u drugom kvartalu bile su u proseku samo oko 1% više nego u prvom indiatoday.in – što ukazuje da su investitori obazrivi pri daljem povećanju zbog granice pristupačnosti. Luksuzne i nekretnine višeg cenovnog ranga nastavljaju da prednjače u rastu cena. Nasuprot tome, investitori u pristupačnom segmentu uglavnom su zadržali cene (ili davali popuste) kako bi podstakli prodaju. Rezultat je jasan disbalans između ponude i potražnje: skoro 46% nove ponude u drugom kvartalu 2025. činile su luksuzne (preko ₹1,5 cr) jedinice, dok većina neispunjene potražnje ostaje u srednjem i pristupačnom stambenom sektoru indiatoday.in. Ova neravnoteža je onemogućila mnogim domaćinstvima srednjih prihoda da kupe nekretninu i predstavlja zabrinutost za ravnotežu tržišta indiatoday.in.
Performanse mikro-tržišta: U okviru Mumbaja, pravci kretanja cena variraju po mikro-tržištima. Generalno gledano, Južni Mumbaj (Južni Bombaj) ima najviše kapitalne vrednosti – luksuzne četvrti kao što su Malabar Hill, Cuffe Parade i Worli redovno beleže cene od preko ₹40.000–₹60.000 po kvadratnom metru za vrhunske nekretnine 99acres.com. Ove etablirane enklave su zabeležile obnovljenu potražnju za luksuzom u periodu 2022–2024, a vrednosti su dodatno porasle u 2025. godini zahvaljujući ograničenoj ponudi i interesovanju ultra-bogatih kupaca. Centralni Mumbaj (Worli, Lower Parel, Dadar) – nekada dominantan po projektima rekonstrukcije mlinova – ostaje luksuzni centar sa mnogim novim soliterima; ovde su cene nešto niže nego u elitnim zonama Južnog Mumbaja, ali beleže rast kako nova infrastruktura poboljšava povezivanje. Zapadna predgrađa pokazuju mešovite trendove: Bandra-Khar-Santacruz (zapadna “prva” predgrađa) i dalje su izuzetno skupi (više od ₹35.000 po kvadratnom metru na mnogim lokacijama), što podstiče potražnja korporacija, poznatih ličnosti i stranaca. Viša zapadna predgrađa kao što su Andheri do Borivali imaju umerenije cene (oko ₹15.000 do ₹25.000 po kvadratnom metru u zavisnosti od tačne lokacije), a te oblasti su u poslednjim godinama imale značajnu novu ponudu. Značajno je da zapadna predgrađa duž novih Metro linija (npr. oko Andheri East, Oshiwara, Kandivali) beleže rast cena kako su linije Metro 2A/7 puštene u rad i putovanje je brže. U istočnim predgrađima (Chembur, Powai, Mulund, itd.), stambene cene su relativno niže (često ₹12.000–₹18.000 po kvadratnom metru za projekte srednjeg segmenta). Ova istočna mikro-tržišta, koja su istorijski industrijska, imaju korist od nove infrastrukture poput Eastern Freeway i Metro linije 4 koja je u izgradnji. Na primer, potražnja za iznajmljivanjem u Chemburu raste i cene su u porastu umerenim tempom (~4% kvartalno početkom 2024.) kako se poboljšava povezivanje sa južnim i centralnim Mumbajem hindustantimes.com hindustantimes.com.
Van granica grada, periferija Mumbai Metropolitan Region (MMR) postala je važan ventil za potražnju. Thane i Navi Mumbai su izdvojena tržišta: Thane, grad odmah pored Mumbaija, nudi ogroman novi stambeni fond po cenama znatno nižim od Mumbaija (₹8.000–₹15.000 po kvadratnom metru u mnogim projektima). Navi Mumbai, planirani satelitski grad, takođe nudi moderno stanovanje po cenama ispod 50% od cena u Mumbaiju, sa prosečnim kirijama i cenama koje su otprilike upola manje u odnosu na Mumbai po kvadratnom metru hindustantimes.com. Ova područja su postala magnet za kupce iz srednje klase. U prvoj polovini 2025, više od polovine prodaja stanova u MMR-u dogodilo se u Navi Mumbaiju, Thaneu i perifernim naseljima, jer kupci traže povoljnije opcije, a investitori pokreću projekte u tim regionima. Ipak, čak i ova tržišta su zabeležila pad obima prodaje u prvoj polovini 2025, što odražava šire usporavanje i visoke kamatne stope ranije tokom godine ndtvprofit.com. U budućnosti se očekuje da će predstojeći međunarodni aerodrom u Navi Mumbaiju i poboljšana drumska/železnička povezanost značajno podstaći potražnju za nekretninama u Navi Mumbaiju, Panvelu, Ulveu i okolnim čvorištima (vidi deo o infrastrukturi).
Tržište zakupa i prinosi (stambeni): Tržište zakupa stambenih nekretnina u Mumbaiju je izuzetno snažno nakon pandemije, sa cenama zakupa koje su skočile za 20–30% tokom poslednjih nekoliko godina u mnogim oblastima zbog povratka na kancelarijski rad i urbanih migracija hindustantimes.com hindustantimes.com. To je dovelo do povećanja prinosa od zakupa sa istorijski niskih nivoa. Prema Anarock-u, bruto prinos od zakupa stambenih nekretnina u Mumbaiju je u proseku iznosio oko 4,15% u prvom kvartalu 2024., u poređenju sa oko 3,5% u 2019. godini hindustantimes.com hindustantimes.com. Iako je ovo i dalje nisko po svetskim standardima (i odražava visoke cene nekretnina u Mumbaiju), predstavlja značajno poboljšanje. Za poređenje, dugoročni ukupni prinos u Mumbaiju (aprecijacija cene + zakup) bio je oko 6,7% godišnje tokom poslednje decenije indiatoday.in. Prinosi variraju u zavisnosti od lokacije: najprestižnije četvrti (Južni Mumbaj, Bandra) beleže niže prinose (~2-3%) zbog veoma visokih cena, dok periferna predgrađa i Navi Mumbai mogu doneti nešto veće prinose (4-5%), jer su tamo cene nekretnina niže u odnosu na zakup hindustantimes.com blog.letsrentz.com. Poređenja radi, drugi indijski gradovi poput Bengalurua trenutno nude stambene prinose i do ~4,5% hindustantimes.com. Nedavno povećanje cena zakupa pogodovalo je investitorima/vlasnicima u Mumbaiju, ali je zakup učinilo skupljim za stanare. Analitičari napominju da ukoliko cene nekretnina nastave da rastu brže od zakupa, prinosi bi mogli ponovo da se smanje; ali ako sniženje kamatnih stopa podstakne novi talas krajnjih kupaca, to bi moglo da smanji pritisak na zakup krajem 2025. godine.Ponuda i zalihe: Investitori u Mumbaju pažljivo kalibrišu ponudu. Nove lansirane nekretnine u MMR su pale za oko 36% na godišnjem nivou u drugom kvartalu 2025. (na oko 28.000 jedinica) jer su investitori usporili sa novim projektima zbog slabije prodaje indiatoday.in indiatoday.in. Mnogi investitori se fokusiraju na završetak tekućih projekata i raščišćavanje postojećih zaliha, umesto na agresivno lansiranje novih indiatoday.in. Kao rezultat toga, neprodate zalihe u Mumbaju postepeno opadaju. Na kraju drugog kvartala 2025. godine, neprodate stambene zalihe u sedam najvećih gradova iznosile su oko 5,62 lakh jedinica (pad od 3% na godišnjem nivou) indiatoday.in. U MMR regiji, zalihe su uglavnom ostale stabilne, što ukazuje da se prodaja održala u skladu sa umjerenim novim dodacima. Zalihe na čekanju (meseci neprodate robe) u Mumbaju su na zdravom nivou zahvaljujući snažnoj prodaji od 2022–24. Posebno, premijum/luksuzne zalihe se prodaju brže od pristupačnih stanova – što odražava podeljenu potražnju. Zabrinjavajući trend sa strane ponude je da su lansiranja pristupačnih stanova opala (samo 12% novih jedinica u drugom kvartalu bilo je u segmentu ispod ₹40 lakh indiatoday.in), što bi u tom segmentu moglo dovesti do nestašice ukoliko se trend ne ispravi. Razvojni plan 2034. (obrađen kasnije) ima za cilj da olakša ograničenja u ponudi otključavanjem nove zemlje i dozvoljavanjem veće izgrađenosti (FSI), što bi, ako se efikasno primeni, u narednim godinama moglo značajno povećati stambene kapacitete Mumbaja.
Trendovi u poslovnim nekretninama u 2025.
Potražnja za poslovnim prostorom: Komercijalno tržište nekretnina u Mumbaju – posebno segment kancelarijskog prostora – beleži snažan oporavak i ekspanziju. U 2025. godini, aktivnost iznajmljivanja kancelarija u gradu je blizu istorijskog maksimuma. Samo u prvom kvartalu 2025. godine, Mumbai je zabeležio 3,5 miliona kvadratnih stopa kancelarijskih transakcija, što je porast od oko 24% u odnosu na prvi kvartal 2024. godine i novi rekord u kvartalnoj apsorpciji cxotoday.com cxotoday.com. Ovo je učinilo Mumbai jednim od glavnih doprinosa indijskoj ukupnoj potražnji za kancelarijama (koja je dostigla 28,2 miliona kvadratnih stopa u prvom kvartalu, što je najviše ikada) cxotoday.com. Bangalore je predvodio zemlju u potražnji za kancelarijama u prvom kvartalu (12,7 miliona kvadratnih stopa, 45% udela) dok su tehnološke firme i Global Capability Centers (GCCs) agresivno širile svoje kapacitete cxotoday.com. Udeo Mumbaija, iako manji, je značajan i bio je podstaknut operatorima fleksibilnih prostora i oporavkom u BFSI i korporativnom sektoru. Prema Knight Frank-u, Global Capability Centri i IT kompanije su zajedno činili veliki deo iznajmljivanja kancelarija u Mumbaju u prvom kvartalu, zajedno sa pružaocima fleksibilnog radnog prostora cxotoday.com cxotoday.com. Ključno je da je aktivnost pre-zakupa bila visoka – mnoge kompanije su već rezervisale prostor u projektima koji dolaze, što pokazuje poverenje u buduću ekspanziju poslovanja cxotoday.com.
Iznajmljivanje i mikro-tržišta (kancelarije): Mumbai ostaje najskuplje kancelarijsko tržište u Indiji, sa prosečnom cenom zakupa kancelarijskog prostora oko ₹100–₹120 po kvadratnom metru mesečno u Q1–Q2 2025 cxotoday.com cxotoday.com.
За поређење, закупнине за канцеларије у Мумбају су у просеку око 25% више него у Бенгалуру (₹93,6) или Делхи-НЦР (₹91,7) cxotoday.com.U Mumbaju, Bandra–Kurla kompleks (BKC) ima najskuplje zakupnine – kancelarije najvišeg kvaliteta u BKC-u se iznajmljuju po ceni od oko ₹300–₹400+ po kvadratnom metru mesečno (za najluksuznije nekretnine), što ga čini omiljenim centrom za finansijske institucije i korporacije.Nariman Point i Fort (tradicionalni centralni poslovni distrikt u južnom Mumbaju) imali su stagnirajuće kirije tokom 2010-ih, ali sada doživljavaju preporod.Zakupnine za kancelarije u Nariman Pointu su porasle za oko 52% od 2018. do sredine 2024. godine, porasle su sa oko ₹375 na ₹569 po kvadratnom metru mesečno hindustantimes.com hindustantimes.com.Ovaj preporod se pripisuje infrastrukturnim projektima koji poboljšavaju povezanost sa južnim Mumbajem i povratku preduzeća u kvalitetne kancelarije u starom centralnom poslovnom okrugu (CBD).Nedavni izveštaj čak predviđa da bi vrhunske kirije u Nariman Pointu mogle potencijalno da se udvostruče na ₹1.091 do 2030. godine, ukoliko se trendovi nastave hindustantimes.com hindustantimes.com.За сада, BKC још увек има више апсолутне кирије (његов раст је био око 20% од 2018. године), али стопа раста Нарајман Поинта је последњих година надмашила БKC hindustantimes.com hindustantimes.com.Druga važna poslovna područja uključuju Lower Parel/Worli (cene ~₹180–₹250 po kvadratnom metru/mesečno za Grade A), Andheri-Kurla/JB Nagar u zapadnim predgrađima (₹120–₹150 po kvadratnom metru), Powai/Vikhroli u centralnim predgrađima (oko ₹100+ po kvadratnom metru), i čvorovi Navi Mumbaija poput Vashi i Airoli (povoljnije po ceni od ₹70–₹90 po kvadratnom metru).Kretanje kirija za poslovne prostore u Mumbaju je uzlazno: u prvom kvartalu 2025. godine, svi veliki indijski gradovi zabeležili su međugodišnji rast kirija, a Mumbai je zabeležio 2% međugodišnji rast prosečne kirije (sa stabilnim kirijama u poslednjih 6 meseci, što ukazuje na plato u nekim mikro-tržištima) cxotoday.com cxotoday.com.Vlasnici nekretnina u najatraktivnijim oblastima su optimistični zbog nestašice ponude; međutim, svako preterano povećanje zakupa moglo bi da natera zakupce da se presele u periferne lokacije ili u Navi Mumbai/Thane tehnološke parkove gde su zakupnine niže.Ponuda kancelarijskog prostora i popunjenost: Novi završeni kancelarijski prostori u Mumbaju poslednjih godina nisu pratili potražnju. U prvom kvartalu 2025. godine, završeno je samo 0,5 miliona kvadratnih stopa novog kancelarijskog prostora u Mumbaju, dok je apsorpcija bila sedam puta veća cxotoday.com. Ova dinamika zaostajanja ponude od 2021. godine dovela je do smanjenja ukupne praznine kancelarija u gradu sa oko 17% pre nekoliko godina na oko 14,3% početkom 2025. godine, što se smatra zdravom ravnotežom cxotoday.com. Premijum A-klase zgrade na glavnim lokacijama sada uživaju jednocifrene stope praznine. Nedostatak ponude u određenim mikro-tržištima dao je zakupodavcima pregovaračku moć, što je rezultiralo 11 uzastopnih kvartala stabilnih ili rastućih zakupnina za kancelarije širom Indije do Q1 2025 cxotoday.com. U Mumbaju je u izgradnji nekoliko velikih projekata kancelarija (posebno u BKC okolini, Lower Parel-u, Worli-ju i predgrađima), što će povećati ponudu u periodu 2025–26. Južni Mumbaj takođe očekuje obnovu ponude – studija Knight Frank-a predviđa 4–6 miliona kvadratnih stopa novih mešovitih kancelarijskih prostora u južnom Mumbaju u narednih 6–8 godina, kroz rekonstrukciju starih zgrada i zemljišta lučke uprave hindustantimes.com. Ovaj talas uključuje projekte na povraćenim ili prenamenjenim zemljištima (npr. Eastern Waterfront razvoj i MMRDA metro depo zemljišta kod Mumbai Central), koji će modernizovati kancelarijski fond grada.
Maloprodaja i ostali komercijalni prostori: Pitanje se fokusira na stambeni i komercijalni sektor uopšte, i dok kancelarije dominiraju komercijalnim nekretninama u Mumbaju, kratak osvrt na maloprodaju: tržna nekretnina u Mumbaju se oporavila posle Covida, sa tržnim centrima u predgrađima kao što su Phoenix Market City Kurla, Oberoi Mall Goregaon, itd. koji beleže gotovo potpunu popunjenost i rastuće cene zakupa maloprodajnih prostora u 2025. godini. Maloprodaja u centralnim gradskim lokacijama (Linking Road, Colaba Causeway, itd.) i dalje je izuzetno skupa zbog ograničene ponude. Prinosi od zakupa komercijalnih nekretnina su znatno veći u odnosu na stambene – obično ~7% do 9% za vrhunske kancelarije i čak viši (10%+) za industrijske/magacinske prostore ajmera.com. Ova razlika (u odnosu na ~3–4% prinosa kod stambenih nekretnina) podstiče interes investitora za komercijalne nekretnine i REIT-ove kao izvor stabilnih prihoda. Mumbai već ima najveće REIT portfolije kancelarijskih prostora u Indiji (kao što su Nexus Select, Mindspace REIT sa objektima u mumbajskom regionu). Trendovi zakupaca u 2025. pokazuju „bekstvo ka kvalitetu“: zakupci daju prednost dobro upravljanim poslovnim parkovima sa puno sadržaja (uključujući Navi Mumbai i Thane) za konsolidaciju, što ide u prilog organizovanim komercijalnim developerima.
Generalno, izgled komercijalnih nekretnina u Mumbaju u narednih nekoliko godina je pozitivan, poduprt ekonomskim rastom i statusom grada kao finansijskog centra. Glavni izazovi su ograničenja infrastrukture i visoki troškovi zakupa, ali se očekuje da će tekući projekti (proširenje metroa, novi putevi) poboljšati prvonavedeno. Balans ponude i potražnje je sada pod kontrolom; developeri će verovatno pokrenuti nove projekte kancelarija zbog visokog obima iznajmljivanja, ali moraju biti oprezni da ne preopterete tržište za nekoliko godina kada se završi više projekata istovremeno.
Ključna mikro-tržišta i lokaliteti u Mumbaju
Tržište nekretnina u Mumbaju je izrazito lokalizovano – svako mikro-tržište ima svoje karakteristike, cenovne zone i pokretače rasta. Ispod je pregled ključnih mikro-tržišta/lokaliteta unutar grada i šireg metropolitanskog područja:
- Južni Mumbai (Ostrvski Grad – Colaba do Dadara): Južni Mumbai (SoBo) je tradicionalno elitna zona, dom znamenitosti kao što su Nariman Point, Marine Drive, Malabar Hill i Worli. Ovdje su najviše cene nekretnina u Mumbaju, često ₹40.000 – ₹70.000 po kvadratnom metru za luksuzne rezidencije 99acres.com, zahvaljujući ograničenoj ponudi i tradiciji elitnog statusa. Stambeni fond Južnog Mumbaija je mešavina starih zgrada (mnoge su u procesu obnove) i modernih luksuznih tornjeva (posebno u Worli i Prabhadevi). Potražnju pokreću imućne porodične dinastije i visoki korporativni rukovodioci. Iako prodaja ovde čini mali deo ukupnog prometa nekretninama u Mumbaju, transakcije velike vrednosti u SoBo-u su snažne – u prvoj polovini 2025. zabeležen je skok prodaje kuća vrednih preko ₹10 miliona na nivou grada, od kojih je mnogo u Južnom/Centralnom Mumbaju ndtvprofit.com. Poboljšanja infrastrukture: Obalni put i podzemna Metro linija 3 (Colaba-Bandra-SEEPZ) će značajno unaprediti povezanost Južnog Mumbaija. Ovo već podstiče nove investicije – na primer, očekuje se da će Nariman Point i Cuffe Parade (na južnom vrhu grada) imati koristi od Colaba-SEEPZ metroa (otvaranje 2025.) koji ih direktno povezuje s BKC-om i aerodromom ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Kao rezultat toga, komercijalna i stambena atraktivnost Južnog Mumbaija raste nakon perioda zatišja, a konsultanti predviđaju “renesansu” centralnog poslovnog distrikta i luksuznog stanovanja čim ovi projekti budu završeni hindustantimes.com hindustantimes.com. Ipak, izazovi ostaju u SoBo-u: saobraćajne gužve, zastarela infrastruktura i veoma visoki troškovi ulaska za kupce.
- Bandra i okolna zapadna predgrađa: Bandra (posebno Bandra West) često se naziva „Kraljicom predgrađa“, poznata po stanovnicima iz sveta Bolivuda, luksuznim restoranima i vilama sa pogledom na more. Cene nekretnina u Bandri West i obližnjim Khar/Juhu rivalizuju sa Južnim Mumbajom – često su ₹30,000–₹50,000 po kvadratnom metru za premium apartmane 99acres.com. Poslovna zona Bandra-Kurla Complex (BKC) koja se nalazi pored Bandre East takođe doprinosi vrednosti; mnogi visoki rukovodioci traže domove u Bandri/Kalini zbog blizine BKC-a. Tržište nekretnina u Bandri je uglavnom preprodaja i rekonstrukcija (ostalo je malo velikih parcela), a potražnja konstantno premašuje ponudu. Krećući se severnije, Andheri (Zapad i Istok) je glavno stambeno-poslovno središte zapadnih predgrađa. Andheri West je popularna srednje do visoke kategorije stambena oblast (cene od ₹20k–₹30k po kvadratnom metru), dok Andheri East/Marol ima mnogo kancelarija i pristupačnijih stanova. Dalje na sever, predgrađa kao što su Goregaon, Malad, Kandivali, Borivali nude niz stambenih opcija – od stanova za srednju klasu (oko ₹12k–₹18k po kvadratnom metru) do nekih premium projekata – i beleže značajnu novu ponudu u poslednjoj deceniji, često u velikim kompleksima sa pogodnostima. Zapadni predgrađanski pojas ima koristi od zapadne železničke linije i novih metro linija 2A i 7 koje prate osu predgrađa, što značajno poboljšava povezanost istok-zapad. Na primer, nedavno otvaranje Dahisar–Andheri metroa je povećalo potražnju za stanovima u oblastima poput Oshiwara, Kandivali i Dahisar, smanjujući vreme putovanja do poslovnih zona ndtvprofit.com. Gledajući unapred, planirano produženje obalne saobraćajnice do Bandre i Versove (faza 2) dodatno će poboljšati drumsku povezanost sever-jug duž zapada. Pogled na mikrotržište: Zapadna predgrađa ostaju glavni pokretač obima stambenih transakcija u Mumbaju – oni čine veliki deo prodaje stanova srednjeg segmenta. Prinosi od zakupa ovde su nešto iznad gradskog proseka (~3-4%), posebno u oblastima sa velikom potražnjom za zakupom kao što su Andheri (zbog kancelarija) i Powai (malo u unutrašnjosti, ali planski izgrađen grad sa dobrim zakupninama) blog.letsrentz.com hindustantimes.com. Ključne oblasti rasta na zapadu uključuju Oshiwara District Centre (ODC) u Goregaonu, Mira Road/Bhayandar (neposredno izvan granica Mumbaja, sa benefitom od nove metro linije u izgradnji), i Dahisar (gde poboljšana povezanost podstiče razvoj pristupačnih stanova).
- Istočna predgrađa i centralni Mumbai: Istočni koridor Mumbaija (koji se proteže od Siona i Chembura preko Kurle, Bhandupa, Mulunda) je istorijski bio više industrijski i potcenjen u poređenju sa zapadom, ali sada brzo raste. Chembur i Wadala su dve istočne lokacije koje prolaze kroz transformaciju: Istočni autoput (2014) je skratio vreme putovanja do južnog Mumbaija, a predstojeće Metro linije 2B i 4 dodatno integrišu ove oblasti. Investitori su pokrenuli mnoge stambene projekte u Chemburu, Wadali i obližnjoj Kurli, ciljajući kupce iz srednje i više srednje klase koji su izgurani sa tržišta u Bandi/Powaiu. Kao rezultat toga, kirije i cene u Chemburu beleže stabilan rast – npr. prosečne kirije su porasle 4% u jednom kvartalu 2024. godine, što odražava veliku potražnju hindustantimes.com hindustantimes.com. Powai (iako tehnički u centralnoj zoni) je važno stambeno/poslovno čvorište – planirano naselje oko jezera, dom za mnoge IT/finansijske kompanije i mladu populaciju profesionalaca. Cene nekretnina u Powaiu (₹20k+ po kvadratnom metru) i kirije su prilično visoke zbog te potražnje. Dalje na sever, Mulund postaje novo omiljeno mesto zahvaljujući relativno nižim cenama (₹12k–₹15k/kv m) i novim tržnim centrima/infrastrukturi; deo Mulund-Thane ima prednost što se nalazi na spoju Centralne železnice i buduće Metro linije 4, plus blizina radnih mesta u Thaneu. Centralni Mumbai (Wadala, Sion, Matunga): Wadala se razvija u poslovni distrikt sa planiranim Wadala Trans-Harbour železničkim terminalom i metro povezivanjem, što je dovelo do pojave mnogih stambenih nebodera. Linija monorela (Jacob Circle-Wadala) takođe prolazi kroz ovu zonu (iako je ograničenog kapaciteta), a veliki zemljišni kompleksi u Wadali (nekadašnje solane) sada se koriste za novu gradnju. Generalno, istočni/centralni mikro-tržišta na pragu su značajnog rasta kako se povezanost izjednačava sa zapadnom stranom. Ove oblasti se često nalaze na listama “investicionih žarišta” zbog relativno povoljne ulazne cene i budućeg potencijala rasta.
- Navi Mumbai: Navi Mumbai je planirani grad preko puta luke, razvijen kako bi se rasteretio Mumbai. Sastoji se od čvorova kao što su Vashi, Nerul, CBD Belapur, Kharghar, Ulwe, Panvel i drugih. Nekretnine u Navi Mumbaiju karakteriše organizovan raspored, bolja infrastruktura (širi putevi, planski otvoreni prostori) i manja gustina u poređenju sa Mumbaijem. Cene nekretnina su ovde znatno niže – na primer, cene stambenog prostora u Vashiju ili Nerulu kreću se od ₹10k–₹15k po kvadratnom metru, dok su rubni čvorovi poput Ulwe u jednom cifrenom rasponu (ali brzo rastu u iščekivanju nove infrastrukture). Glavni pokretači: Najveći preokret predstavlja Međunarodni aerodrom Navi Mumbai (NMIA) koji se gradi u Ulwe/Panvelu. Prva faza otvaranja planirana je za 2025–26. godinu, a ovaj aerodrom je pokrenuo burne aktivnosti na tržištu nekretnina. Naselja Ulwe, Panvel, Karanjade i Chirle u blizini lokacije aerodroma očekuju značajnu apreciaciju zbog poboljšane povezanosti i komercijalnog razvoja ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Dodatno, Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL) – auto-put na moru od 22 km između Sewrija (Južni Mumbai) i Nhava Sheve (blizu Ulwea) – je skoro završen. On će povezati Navi Mumbai sa jugom/centralnim Mumbaijem za manje od 30 minuta, što je radikalno poboljšanje u odnosu na trenutnu vožnju koja traje preko 1,5 sat. Kako stručnjaci ističu, ovakvi “veliki infrastrukturni projekti” otvaraju nove mikro-tržišta: prethodno udaljena područja Navi Mumbaija sada su pogodna za putnike ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Ustanovljeni čvorovi Navi Mumbaija poput CBD Belapur, Seawoods, Kharghar i Taloja već imaju dobru infrastrukturu i dodatno će profitirati od aerodroma i metro proširenja ndtvprofit.com. Kharghar, na primer, ima budući Korporativni park i brojne obrazovne institucije, što ga čini investicionom žarišnom tačkom. Prinosi od rente u Navi Mumbaiju (3-4%) obično su nešto veći u poređenju sa gradom Mumbaijem, zbog nižih početnih cena. Sa planiranim inicijativama kao što je NAINA (Navi Mumbai Airport Influence Notified Area), osmišljava se potpuno novi grad oko aerodroma. Navi Mumbai se stoga izdvaja kao budući koridor rasta, privlačeći kako krajnje korisnike (zbog relativne pristupačnosti i kvaliteta života), tako i investitore koji računaju na rast cena.
- Тане и проширени ММР: Иако нису део самог града Мумбаја, Тане и удаљени предграђа (појас Мира Роад-Вирар, појас Калјан-Домбивли) чине проширену метрополитенску зону која значајно утиче на динамику некретнина у Мумбају. Град Тане (и његова предграђа као што су Гходбундер Роад, Мајивада, Похран Роад) развио се у велико стамбено и пословно средиште само за себе. Са обиљем нових вишеспратница, Тане нуди модерне домове за 40–50% цене у односу на Мумбај, привлачећи бројне породице средње класе. Инфраструктура попут пута Тане-Белапур, будуће метро линије 4 (Вадала-Тане) и линије 5 (Тане-Бхиванди-Калјан), и пројекти проширења путева побољшали су приступачност. Комерцијални раст Танеа (бек-офиси, ИТ паркови у области Гходбундер) такође значи више локалног запошљавања, што повећава потражњу за стамбеним простором. Мира Роад–Бхајандар (северно од Дахисара) је још једна приступачна зона која је сада повезана метроом (линија 9 у изградњи) и побољшаним приградским возовима; бележи пораст стамбеног простора за буџет. Даље на северу, Вирар, Палгар иду ка северу, а Калјан-Домбивли, Бадлапур ка североистоку се развијају као градови у којима се граде велика интегрисана насеља (често са становима у распону од ₹30–₹60 лакхова). Ова периферна подручја ће имати користи од великих пројеката као што су Вирар-Алибаг мултимодални коридор и проширене приградске железничке мреже. Она представљају будуће границе приступачног становања, иако је путовање до центра Мумбаја и даље дуго (нешто што инфраструктура има за циљ да побољша). За инвеститоре, нека од ових периферних подручја нуде већи принос од закупа (5%+) због ниских улазних трошкова, али треба рачунати на дужи период чекања за капиталну добит.
Укратко, микро-тржишта Мумбаја крећу се од ултра-луксузних енклава до нових, приступачних предграђа. Јужни/централни Мумбај и престижна западна предграђа су стабилна тржишта са ограниченим земљиштем и високим улазним баријерама, као и нижим стопама раста, али их подржава потражња за луксузом и нова повезаност (нпр. обална саобраћајница, метро линија 3). Приградска тржишта и Навис Мумбај/Тане су места где ће доћи до највећег развоја и раста становништва, што подржавају инфраструктурни пројекти и релативно већа доступност земљишта. Инвеститори су посебно оптимистични у погледу зона које директно погађају инфраструктурне инвестиције – како је у једном извештају наведено, „велики инфраструктурни пројекти обично подстичу потражњу у зонама које добијају бољу повезаност“, што је већ видљиво на локацијама као што су Вадала, Чембур, Дахисар, Улве и Панвел ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Главни инфраструктурни пројекти и утицај на тржиште некретнина
Mumbai je usred infrastrukturne transformacije, sa nekoliko megaprojekata koji su u toku i koji će dramatično poboljšati povezanost i preoblikovati vrednosti nekretnina. Ovi projekti su ključni pokretači razvoja nekretnina, često pretvarajući ranije udaljene lokacije u privlačna stambena i poslovna žarišta. Neki od najuticajnijih projekata u 2025. i narednim godinama uključuju:- Ekspanzija mumbajskog metroa: Mreža metroa u Mumbaiju širi se sa jedne linije na mrežu od 14 planiranih linija. Metro linije 2A & 7 (Dahisar do Andheri) potpuno su otvorene 2022–23. godine, a njihov uticaj se već vidi u povećanoj potražnji duž koridora. Podzemna linija 3 (Colaba–Bandra–SEEPZ), koja prolazi kroz srce grada, uključujući poslovne četvrti i područje aerodroma, planirana je za početak rada krajem 2025. godine. Ova linija predstavlja prekretnicu – drastično će skratiti vreme putovanja sever-jug i povezati Cuffe Parade (južni Mumbai) sa BKC, aerodromom i SEEPZ-om bez premca. Nekretnine u oblastima oko budućih stanica (kao što su Worli, Matunga, MIDC-Andheri) doživele su pojačano interesovanje u iščekivanju ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Ostale linije koje su u izgradnji uključuju Liniju 4/4A (Wadala–Thane–Kasarvadavali), Liniju 6 (Jogeshwari–Vikhroli) i Liniju 5 (Thane–Kalyan), koje se očekuju do 2025–26. godine. Ove linije će omogućiti brzi prevoz do istočnih predgrađa i udaljenih oblasti. Poboljšana povezanost otvara nova mikro-tržišta – na primer, Wadala (nekadašnje područje sa fabrikama) sada se gleda kao naredni BKC zahvaljujući povezanosti metroom i novoj planiranoj stanici ndtvprofit.com. Slično, Dahisar/Mira Road na dalekom severu i Bhiwandi/Kalyan u zaleđu biće pristupačniji, što podstiče razvoj stambenih objekata tamo. Sve u svemu, metro integriše region MMR, a cene nekretnina obično rastu za 10-20% po završetku metroa u nekoj lokalitetu, kao što je zabeleženo u drugim gradovima. Očekuje se da će Mumbai slediti ovaj trend, a konsultanti su optimistični za predgrađa duž novih metro linija ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
- Projekat Obalne saobraćajnice: Mumbaijska obalna saobraćajnica je auto-put koji se trenutno gradi duž zapadne obale grada. Prva faza Obalne saobraćajnice (oko 10 km od Marine Drive-a u Južnom Mumbaiju do Worli-ja) očekuje se da će biti otvorena 2024. godine. Ovo će obezbediti brzu saobraćajnicu koja zaobilazi unutrašnje zagušenje, što će prepoloviti vreme putovanja od Južnog Mumbaija do Worli-ja/Bandre. Obalna saobraćajnica će kasnije biti produžena na sever do Versove. Uticaj na nekretnine: Očekuje se da će Obalna saobraćajnica značajno povećati atraktivnost zapadnih kvartova na obali. Oblasti kao što su Worli Sea Face, Breach Candy, Haji Ali imaće koristi od bolje povezanosti sa centrom i severom Mumbaija. Može takođe podstaći obnovu starih zgrada na obali kako bi se iskoristio bolji pristup. Analitičari nagađaju da će novi rast Južnog Mumbaija (i stambenog i poslovnog segmenta) delimično zavisiti od projekata poput Obalne saobraćajnice koji poboljšavaju povezanost hindustantimes.com hindustantimes.com. Takođe, kada se produži ka predgrađima, Obalna saobraćajnica bi mogla unaprediti naselja duž njene trase (npr. Versova, Juhu, itd.) smanjujući ozloglašena putovanja preko SV Road/Linking Road. Ipak, postoje zabrinutosti zbog uticaja na životnu sredinu i da li će cesta samo prebaciti uska grla na drugo mesto – ali sve u svemu, za nekretnine, bolja drumska povezanost = veće vrednosti nekretnina u ranije teško dostupnim delovima.
- Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL): Takođe nazvan Atal Setu, ovo je najduži morski most u Indiji koji povezuje Mumbaj sa Navi Mumbajem. Most dug 21,8 km sa 6 traka povezaće Sewri (u centralnom Mumbaju) sa Chirle, blizu Nhava Sheva. Od 2025. godine, MTHL je u poodmakloj fazi i očekuje se njegovo skoro otvaranje. Njegov uticaj je ogroman: trenutno je Navi Mumbai iz južnog Mumbaija dostupan samo dugom vožnjom preko Thanea ili trajektom. MTHL će skratiti vreme putovanja između južnog/centralnog Mumbaija i Navi Mumbaija na oko 20-30 minuta (sa ~2 sata). Ovo će „otključati“ potencijal Navi Mumbaija kao produžetak glavnog grada ndtvprofit.com. Stručnjaci za nekretnine predviđaju bum u Ulweu, regionu aerodroma Navi Mumbai i susednim oblastima Raigad jer će putovanje postati praktično ndtvprofit.com. Možemo očekivati talas stambenog i poslovnog razvoja oko čvorišta MTHL – na primer, Shivaji Nagar i Chirle na strani Navi Mumbaija i Sewri/Wadala na strani Mumbaija. U Sewriju su cene nekretnina već porasle zbog predstojeće povezivosti i planiranog Sewri-Worli konektora koji će spojiti MTHL sa Obalnim putem, stvarajući prsten. MTHL je takođe ključan za logistiku i industrijske nekretnine: prevoz kamionima iz luke JNPT do Mumbaija biće brži, što može povećati potražnju za skladištima u Navi Mumbaiju. Ukratko, MTHL je promena pravila igre, integrišući metropolu i podstičući rast u Navi Mumbaiju/Raigadu. Konsultanti iz CBRE i drugih izričito su naveli Ulwe, Panvel, Kharghar i druge čvorove Navi Mumbaija kao ključne korisnike MTHL-a i aerodroma ndtvprofit.com.
- Međunarodni aerodrom Navi Mumbai (NMIA): Ovaj novi drugi međunarodni aerodrom za Mumbai je u izgradnji u oblasti Panvel-Ulwe u Navi Mumbaju. Prva faza (jedna pista, kapacitet od 20 miliona putnika) planirana je za otvaranje krajem 2024. ili 2025. godine, sa krajnjim kapacitetom od preko 60 miliona putnika do 2032. godine. Aerodrom je veliki katalizator za nekretnine: obično, aerodromi donose potražnju za hotelima, kancelarijama, logistikom i stambenim objektima u svojoj blizini. Kao što se i očekivalo, najava NMIA dovela je do skoka cena zemljišta i nekretnina u okolnim nodovima. Panvel, Ulwe, Dronagiri, Pushpak Nagar (novi čvor neposredno pored aerodroma) zabeležili su rast cena u iščekivanju. Čak i tokom 2022-2024, iako je izgradnja još u toku, cene zemljišta oko NMIA su navodno udvostručene, a developeri su pokrenuli više projekata ciljajući na buduće zaposlene aerodroma i kompanije. Aerodrom je deo šire vizije – Navi Mumbai Airport Influence Notified Area (NAINA), planske zone od preko 1500 kvadratnih kilometara za razvoj novog grada, uključujući naselja, poslovne parkove itd. Posmatrači tržišta nekretnina očekuju da će Navi Mumbai privući korporativne kancelarije i industriju čim aerodrom počne sa radom, što bi moglo dovesti do razvoja grada blizanca Mumbaiju. Već sada, Adani Group (operater aerodroma) planira „aerotropolis” sa poslovnim distriktima oko NMIA. Za prenatrpano tržište nekretnina u Mumbaiju, aerodrom otvara velike mogućnosti za rast ka spolja. Ključna tržišta koja će imati korist (pored Ulwe/Panvel) uključuju Kamothe, Kharghar, Taloja i čak udaljeniji region Panvela (koji bi mogao biti domaćin skladištima ili pristupačnom stanovanju za radnu snagu aerodroma). Važno je napomenuti da se infrastruktura prilagođava NMIA: MTHL, produžetak prigradske železnice Mumbaija do Urana, predlozi za nove metro linije (kao što je Belapur-Khandeshwar) i unapređenje autoputeva su u toku. Ovaj integrisani razvoj sugeriše na bum nekretnina u Navi Mumbaiju u narednih 5-10 godina, pri čemu će 2025. biti tek početak kada aerodrom bude pušten u rad.
- Ostali infrastrukturni projekti: Pored gore pomenute „velike trojke”, nekoliko drugih projekata utiče na tržište nekretnina:
- Samruddhi Mahamarg (autoput Mumbai–Nagpur) sada povezuje region Mumbaja (preko okruga Thane) sa unutrašnjošću Maharaštre. Ovo podstiče razvoj oko čvorišnih gradova i može učiniti udaljena predgrađa kao što su Bhiwandi i Shahapur privlačnijim za logističke parkove pa čak i za putnike (preko pratećih puteva).
- Mumbai Urban Transport Project (MUTP) III & IV proširuju mrežu prigradske železnice (nove linije do Virara, Panvela, Karjata itd., i dodatni železnički kapacitet). Predgrađa na ovim linijama (npr. Virar, Palghar, Karjat) imaće bolju dostupnost, što će dugoročno povećati potražnju za stanovanjem.
- Goregaon-Mulund Link Road (GMLR) i drugi drumski tuneli (kao što je planirani Borivali-Thane tunel) drastično će smanjiti vreme putovanja istok-zapad preko prirodnih barijera grada (brda i rukavci). Na primer, GMLR će povezati zapadno predgrađe Goregaon sa istočnim predgrađem Mulund tunelom, skraćujući vožnju od 60-90 minuta na manje od 20 minuta. Ovo će podići vrednost nekretnina u Mulundu, Bhandupu i takođe koristiti Goregaonu/Powaiu proširivanjem povezivanja ovih područja.
- Metro Linija 8 (Mumbai Metro Airport Express), koja će povezivati CSMT (Južni Mumbai) sa NMIA putem ekspresnog metroa, trenutno je u fazi planiranja. Ako se realizuje do kraja 2020-ih, integrišeće dva aerodroma i dodatno unaprediti oblasti duž svoje trase.
- Sewri-Worli nadvožnjak: Ovaj nadvožnjak koji je u izgradnji povezaće kraj MTHL-a u Sewriju sa Worli-jem (i dalje sa Obalnim putem), efektivno usmeravajući saobraćaj iz Navi Mumbaija direktno u srce ostrvskog grada. Time će se rasteretiti Istočni autoput i unaprediti povezanost Južnog Mumbaija sa novim aerodromom i šire. Ovo je još jedan faktor koji ponovo budi interesovanje za nekretnine u Worli, Prabhadevi, Dadar.
- Posvećeni teretni koridor (DFC) i luka Vadhvan: Iako nisu u Mumbaiju, infrastruktura poput zapadnog DFC-a (železnička teretna linija) i predložene nove luke mogu imati indirektne efekte podsticanjem trgovine i povezanim komercijalnim nekretninama (kancelarije brodarskih kompanija itd. u Mumbaiju).
- Prihod od iznajmljivanja stambenih jedinica: Mumbai tradicionalno ima nizak prihod od iznajmljivanja stambenih jedinica (godišnja renta kao % od cene nekretnine) u poređenju sa mnogim drugim gradovima, zbog visokih kapitalnih vrednosti.
U suštini, infrastrukturna unapređenja u Mumbaju rešavaju njegovo najveće istorijsko ograničenje – povezanost. Brža putovanja i nove tranzitne rute efektivno „približavaju predgrađa“ poslovnim centrima ndtvprofit.com. Ovo proširuje moguću oblast u kojoj radna snaga Mumbaja može da živi, čime se potražnja za nekretninama širi na nove teritorije. Kako Anuj Puri iz Anarock-a napominje, kada se infrastrukturni projekti približe završetku i ljudi „ostvare opipljive koristi“, videćemo primetan porast potražnje za stanovanjem u tim koridorima ndtvprofit.com. Već sada investitori zauzimaju pozicije na lokacijama kao što su Ulwe, Panvel (blizu NMIA/MTHL) i Dahisar-Mira Road (blizu nove metro linije) kako bi iskoristili talas rasta vrednosti ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Kontinuirani napori vlade na polju infrastrukture ukazuju da će narednih godina Mumbaj postati više policentričan – sa više čvorišta brzog rasta povezanih modernim prevozom – umesto da sva ekonomska aktivnost bude skoncentrisana u južnom Mumbaju kao ranije. I agenti i kupci nekretnina imaju veliko poverenje u ranije periferne oblasti koje infrastruktura sada ističe kao „buduće koridore rasta“ MMR-a ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Trendovi prinosa od zakupa i ROI po zonama
Povraćaj ulaganja u nekretnine u Mumbaju dolazi iz kombinacije rasta vrednosti i prihoda od zakupa, a ovi faktori mogu značajno varirati u zavisnosti od zona i tipova nekretnina:
Da rezimiramo, investitori u Mumbaju treba da prilagode svoja očekivanja: prinosi na stambene nekretnine su oko 3-4% (sa mogućnošću postepenog rasta ako kirije nastave da rastu), a vrednost nekretnina raste srednjim do visokim jednocifrenim procentom godišnje na srednji rok – osim ako se ne cilja specifično uzdizanje mikromarketa. Prinosi na komercijalne nekretnine su privlačniji i nude bolji trenutni ROI, ali zahtevaju veće iznose ulaganja i profesionalno upravljanje. Diversifikacija putem REIT-ova ili fondova fokusiranih na prinos od izdavanja takođe raste, što odražava ove dinamike. Analitičari tržišta savetuju oprez jer preterano oslanjanje na luksuzni segment može usporiti dugoročni rast ukoliko se šira pristupačnost ne reši globalpropertyguide.com. Dakle, održivi ROI u sektoru nekretnina u Mumbaju će verovatno zavisiti od biranja pravog segmenta – balansiranjem između lokacija sa visokim rastom i proverenih „blue-chip” sredstava za stabilan prihod.
Dinamika ponude i tražnje i ravnoteža na tržištu
Uprkos ogromnim potrebama za stanovanjem u Mumbaju, tržište je poslednjih godina karakterisano umerenom infuzijom ponude i snažnom apsorpcijom, što vodi ka relativno uravnoteženoj situaciji u 2025:
Potražnja za stambenim jedinicama u odnosu na ponudu: Nakon post-kovid buma 2021–2022 (kada su odložena potražnja i smanjenje poreza na promet doveli do rekordne prodaje), investitori su oprezni od 2023–2025 i brinu da ne preopterete tržište ponudom. To se vidi u 20% godišnjem padu prodaje stanova u najboljim gradovima u drugom kvartalu 2025, praćenom padom novih lansiranja od 16% u istom periodu indiatoday.in indiatoday.in. U MMR-u je 28.000 novih jedinica lansirano u drugom kvartalu, što je manje od prodaje, pokazujući da su investitori smanjili nove projekte kako se prodaja usporila indiatoday.in. Takva disciplina je držala neprodate zalihe pod kontrolom. Procena je da neprodate zalihe u Mumbaju iznose približno 1,2–1,3 lakh jedinica od ukupno 5,6 lakh u 7 najvećih gradova (MMR obično čini oko 20-25% neprodatih stanova u Indiji). Važno je da se zalihe najbrže prazne u srednjem i premijum segmentu. Prema Anarocku, neprodate zalihe luksuznih stanova u Mumbaju su zapravo pale za 29% na godišnjem nivou do prvog kvartala 2023., kako je prodaja luksuznih nekretnina naglo porasla, ali je ponovo porasla do prvog kvartala 2025 (+36% godišnje) zbog brojnih novih luksuznih projekata realty.economictimes.indiatimes.com. Nasuprot tome, neprodate pristupačne jedinice su i dalje izazov jer je vrlo malo novih projekata u tom segmentu (ponuda pristupačnih stanova opada kao udeo).
Meseci zaliha (vreme potrebno da se rasproda postojeća zaliha po trenutnoj brzini prodaje) za Mumbai iznosi oko ~15–20 meseci za celokupno tržište, što je znatno poboljšanje u odnosu na ~30+ meseci iz sredine 2010-ih. Zdravo tržište se obično smatra onim sa 12–18 meseci zaliha, tako da je Mumbai blizu tog optimalnog raspona. Elastičnost potražnje se testira kroz nedavne rastuće cene – neki potencijalni kupci su odložili kupovine u prvoj polovini 2025. zbog skupih nekretnina i skupih stambenih kredita. Ali sa ublažavanjem finansijskih uslova (smanjenje kamatnih stopa) i privlačnim pogodnostima koje nude investitori (kao što su bez-EMI do primopredaje, popusti itd.), očekuje se obnova potražnje. Zapravo, podaci o registraciji stanova ukazuju na snažnu latentnu potražnju – ljudi i dalje trguju (preko 75.000 nekretnina registrovano u prvih 6 meseci 2025. u gradu ndtvprofit.com), što uključuje i transakcije na sekundarnom tržištu, što ukazuje na opšte poverenje u nekretnine kao vid imovine.
Segmentirani trendovi: Luksuzni i premijum segment (>₹1,5 cr) trenutno je pokretač tržišta, čini skoro polovinu nove ponude i značajan udeo prodaje indiatoday.in. Investitori su se prebacili na projekte visoke vrednosti jer upravo tu postoje visoke profitne margine i snažna potražnja imućnih kupaca. To je dovelo do neravnoteže u ponudi – stanovi srednje klase (₹50 lakh – ₹1,5 cr) i pristupačni (<₹50 lakh) nisu dovoljno zastupljeni u odnosu na broj ljudi kojima su potrebni. Kao što je navedeno, samo 12% projekata lansiranih u drugom kvartalu bilo je pristupačno indiatoday.in, dok bi ova cenovna kategorija obično bila namenjena velikom delu zaposlenih u Mumbaiju kada bi bila dostupna. Rizik je “nestala sredina” u ponudi stanova. S druge strane, fokus na luksuz se kratkoročno isplatio: prodaja luksuznih nekretnina u Mumbaiju porasla je dvocifreno (Knight Frank je zabeležio rast nacionalne ultra-luksuzne prodaje od 483% u jednom nedavnom izveštaju) business-standard.com, a investitori koji prodaju premijum jedinice beleže snažan priliv sredstava. Na primer, luksuzni projekti u Južnom Mumbaiju i Bandri često se brzo rasprodaju HNI kupcima, dok prodajne kancelarije za stanove na periferiji grada beleže znatno manji broj poseta.
Uticaj politike na ponudu i potražnju: Vladini podsticaji (ili njihov nedostatak) takođe oblikuju dinamiku tržišta. U 2020. godini, privremeno smanjenje takse na prenos vlasništva (sa 5% na 2%) dovelo je do velikog skoka u prodaji. Kada je ova mera povučena, prodaja se normalizovala, ali je ostala snažna zahvaljujući stvarnoj potražnji. Trenutno je takse na prenos vlasništva oko 6% (uključujući metro taksu) u Mumbaju, što je jedan od viših transakcionih troškova u Indiji. Investitori i industrijska udruženja (poput CREDAI) lobirali su za smanjenje takse ili mogućnost izuzetka ulaznog PDV-a na stanove kako bi se povećala ponuda pristupačnog stanovanja, ali novih olakšica nema do 2025. godine. RERA (Regulatorno telo za nekretnine) je u Maharaštri sprovedeno od 2017. godine i poboljšalo je poverenje kupaca i eliminisalo brojne sumnjive developere. Ovo je pozitivno uticalo na potražnju (posebno za projekte u izgradnji), jer kupci više veruju projektima registrovanim kod RERA-e. Sa aspekta ponude, RERA je naterala graditelje da se fokusiraju na završetak projekata (kako bi izbegli kazne), što je pomoglo smanjenju zaliha nedovršenih jedinica. Stroga usklađenost MahaRERA-e (poput zahteva za redovno izveštavanje o napretku projekata i rešavanje pritužbi kupaca) znači da ugledni graditelji — često sa pristupom kapitalu — dominiraju novom ponudom, čime se dodatno obezbeđuje pouzdanija isporuka i stabilna potražnja.
Neprometovane zalihe i trendovi izgradnje: Značajan deo „neprodatih“ zaliha nekretnina u Mumbaju nalazi se u projektima koji su još u izgradnji (a ne u izgrađenim i praznim objektima). To je zato što developeri obično prodaju 70-80% jedinica tokom izgradnje, a preostala zaliha se rasproda po završetku objekta ili kasnije. Gotovo da nema potpuno neprodatih gotovih objekata, osim u nekim udaljenim lokacijama. Stoga, brojevi o zalihama mogu biti donekle varljivi – ukoliko prodaja uspori, developeri odlažu lansiranje novih faza, čime održavaju „neprodat“ broj zvanično pod kontrolom. Ova taktika je bila prisutna u drugom kvartalu 2025: broj pokrenutih projekata je smanjen za 36% u MMR indiatoday.in, što je efektivno sprečilo nagomilavanje neprodatih stanova. Građevinska aktivnost je značajna kod postojećih projekata (jer developeri žele da završe i predaju stanove kako bi izbegli kamate i probleme sa RERA), ali otvaranje novih gradilišta je usporilo početkom 2025. u Mumbaju. Očekuje se ponovo pojačanje najave novih projekata krajem 2025. godine ako se prodaja, kako se očekuje, ponovo poveća.
Pokretači potražnje: Potražnja za nekretninama u Mumbaju zasniva se na njegovoj ulozi kao finansijskog i korporativnog centra Indije. Grad svake godine stvara hiljade radnih mesta, privlačeći migrante koji na kraju žele da kupe nekretninu. Širenje stručne radne snage (IT, finansije, startapi) je ključni pokretač potražnje za stanovima srednje i više klase. Takođe, prethodnih par godina NRI i HNI su investirali u nekretnine u Mumbaju, gledajući na njih kao na stabilnu imovinu u vreme globalne neizvesnosti – ovo se videlo i kroz rast kupovine luksuznih stanova (uključujući i više od 100 crore kupovine u Južnom Mumbaju). Investitori i špekulanti: Za razliku od perioda pre 2010, sada je manje čistih investitora, ali neki se vraćaju zbog određenih prilika (npr. unapred iznajmljeni poslovni prostori ili masovne kupovine stanova u izgradnji po nižim cenama). Za zdravlje tržišta, potražnja od strane krajnjih korisnika mora ostati glavni pokretač, što je za sada slučaj – procenjuje se da krajnji korisnici (stvarni stanari) čine 80-85% prodaje stanova u Mumbaju, što je veoma pozitivan znak.
Izgledi: Lana snabdevanja za narednih nekoliko godina uključuje projekte obnove (rekonstrukcija starih zgrada) i velike integrisane stambene komplekse na obodima grada. Nedavno usvojene odredbe DCPR 2034 (detaljno opisane u nastavku) postepeno će otključavati više zemljišta i veće FSI, što znači da bi Mumbajeva potencijalna stambena ponuda mogla značajno da poraste – do 3.700 hektara novog građevinskog zemljišta do 2034, uključujući solane i NDZ područja homesfy.in, i više spratova sa FSI 3,0 do 5,0 u različitim zonama homesfy.in. Ovo je mač sa dve oštrice: ako se ispravno sprovede, može rešiti hronični nedostatak u Mumbaju i doneti stabilnost cena; ako ne, ili dođe do kašnjenja, grad bi mogao i dalje da se suočava sa nedostatkom ponude i pritiskom na rast cena zbog ograničenih zaliha. Za sada, ravnoteža na tržištu se pažljivo održava zahvaljujući opreznom pristupu investitora (lansiranje projekata u skladu sa apsorpcijom). Bilo kakav brzi podsticaj kroz politiku (poput subvencije kamata ili poreskih olakšica) mogao bi osloboditi dodatnu latentnu tražnju, koju bi onda investitori žurno pokušali da ispune – što bi možda dovelo do naglog porasta i prodaje i izgradnje. Sa druge strane, spoljni šokovi (globalna recesija itd.) mogli bi da priguše tražnju, ali investitori su sada bolje pripremljeni, sa uravnoteženijim bilansima i mogu brzo prilagoditi ponudu (kao što je viđeno u prvoj polovini 2025). Dakle, odnosi ponude i tražnje u Mumbaju na kratak rok deluju stabilno, sa izgledima za umereni rast kako se ekonomski uslovi budu popravljali do 2026.
Ažuriranja politike i regulative (RERA, DCPR 2034, itd.)
Na sektor nekretnina u Mumbaju značajno utiču regulatorni okviri i promene u politici. Poslednjih godina, vlasti su uvele reforme sa ciljem povećanja transparentnosti, zaštite kupaca i omogućavanja planskog rasta. Ključni aspekti politike/regulative i najnovija dešavanja su:
- MahaRERA (Regulatorno telo za nekretnine države Maharashtra): Maharashtra je bila među prvim državama koje su implementirale Zakon o regulaciji i razvoju sektora nekretnina iz 2016. MahaRERA, koja funkcioniše od 2017. godine, zahteva da svi novi projekti budu registrovani, pri čemu investitori moraju da obezbede detalje o projektu, rokove i obavezu da sredstva kupaca budu zaštićena na escrow računu. Ovo je znatno povećalo poverenje potrošača na tržištu nekretnina u Mumbaju. Do 2025. RERA je duboko ukorenjena – kupci rutinski proveravaju status RERA projekta pre ulaganja. Glavna prednost je mehanizam za rešavanje sporova: MahaRERA se bavi žalbama i sprovodila je povraćaj sredstava/penale neodgovornim investitorima, što odvraća od neregularnosti. Nedavne novosti vezane za RERA uključuju strožu primenu pravovremenih ažuriranja projekta (investitori moraju kvartalno ažurirati status izgradnje). Tokom 2023–24, MahaRERA je pokrenula i akcije na zastalim projektima zahtevajući od investitora da ih ili ožive ili budu izbrisani iz registra, čime se forsira završetak. Usklađenost je visoka među organizovanim investitorima, mada se nekoliko manjih još uvek suočava sa merama zbog neusklađenosti sa RERA. Još jedna inicijativa je formiranje MahaRERA forumâ za mirenje, gde se sporovi između kupaca i investitora rešavaju posredovanjem – to je ubrzalo rešenja i naklonjeno je potrošačima. Generalno, RERA je povećala regulatornu odgovornost i smanjila rizik za kupce stanova u Mumbaju. Transparentni RERA portal (na kom se mogu videti odobrenja projekata, sudski sporovi, itd.) osnažuje kupce da donesu informisane odluke. Prisustvo RERA verovatno je doprinelo održanoj potražnji i 2025. godine, uprkos nekim izazovima na tržištu, jer kupci veruju da su novi projekti regulisani i njihova ulaganja zaštićena.
- Ostale regulatorne novine:
- Porez na promet i takse: Nakon podsticaja iz 2020. u vidu smanjenja poreza na promet (koji je istekao u martu 2021.), država nije ponovo uvela smanjenje uprkos zahtevima industrije, prvenstveno zato što su prihodi od poreza na promet dostigli rekordne vrednosti (Mumbai je prikupio ₹6,699 crore u prvoj polovini 2025, +14% na godišnjem nivou ndtvprofit.com). Umesto toga, 1% metro dodatak je uveden 2022, čime je efektivni porez na promet u Mumbaju postao 6% (5% osnovica + 1%). U aprilu 2025, vlada Maharashte je povećala Ready Reckoner (RR) stope za 3,9% za fiskalnu godinu 2025–26 ndtvprofit.com. RR stope se koriste za izračunavanje poreza na promet; ovo povećanje blago povećava troškove transakcija. Najava povećanja RR stope izazvala je talas registracija u martu 2025. od strane kupaca koji su želeli da zaključe ugovore pre nego što više RR (i samim tim viša taksa) stupi na snagu ndtvprofit.com. U budućnosti, nisu najavljene dalje promene takse, ali je malo verovatno da će bilo koja vlada pod pritiskom budžeta davati olakšice. Pravilo poreske uprave centralne vlade o ograničenju razlike između ugovorene vrednosti i RR vrednosti na 10% (da bi se izbegao dodatni porez) bilo je relaksirano tokom 2021–22. za pristupačne stanove (dozvoljena razlika do 20%) – ta privremena mera je ukinuta, što bi moglo blago uticati na fleksibilnost investitora u davanju popusta.
- Finansiranje i REIT-ovi: Politika u pogledu finansiranja se poboljšala – banke su sada spremnije da finansiraju projekte sada kada su renomirani akteri i nadzor RERA-e na snazi. Vlada je takođe produžila neke kredite povezane sa subvencijama (CLSS) za pristupačno stanovanje (PMAY šema) u ranim 2020-im, iako su trenutno istekle dok se čeka obnova. Ako se ponovo uvedu, CLSS bi mogao pomoći kupcima koji prvi put kupuju stan i podstaći potražnju u tom segmentu. REIT regulativa je usavršena za lakši ulazak – do 2025. Indija ima 4 registrovana REIT-a, uključujući neke sa imovinom u Mumbaju. Ovo obezbeđuje developerima izlaznu strategiju, a investitorima mogućnost da učestvuju u komercijalnim nekretninama – neizravno, politika tako podržava šira ulaganja u nekretnine.
- Ekološki i obalni propisi: Razvoj Mumbaja takođe je regulisan pravilima o obalnoj regulaciji (CRZ) i ekološkim dozvolama. Godine 2019. CRZ pravila su donekle liberalizovana (CRZ-II i III oblasti) da omoguće određeni razvoj bliže obali uz zaštitne mere. Ovo je omogućilo projekte poput Obalne saobraćajnice, kao i obnovu u obalnim pojasima. Međutim, ekološki aktivizam je snažan – na primer, seča drveća u Aarey-ju za metro garažu izazvala je negodovanje javnosti i političku borbu, što pokazuje da nisu svi projekti lako izvodljivi. Donosioci odluka moraju balansirati razvoj i održivost. Jedan od nedavnih primera: BMC je 2023. predložio formalizovanje izgradnje privremenih objekata za Ganešove pandale izmenom DCPR-a, što pokazuje kako čak i mikro politike utiču na upotrebu zemljišta za nekretnine indianexpress.com.
- Podsticaji za pristupačno stanovanje: Iako nisu specifični za Mumbai, Savezni budžet za 2023. povećao je izdvajanja za PMAY pristupačno stanovanje, što indirektno koristi Mumbaju kroz subvencije za neke kupce. Nagađa se da bi šeme subvencionisanja kamata mogle biti ponovo uvedene ako prodaja stanova opadne, što bi podstaklo tražnju. Na regulatornom planu, jedinstvena procedura odobrenja za projekte nekretnina je dugogodišnji zahtev developera u Mumbaju zbog smanjenja kašnjenja u odobravanju – država radi na uspostavljanju online sistema jedinstvenih odobrenja, ali potpuna operativnost još nije postignuta. Kada se postigne, to bi moglo smanjiti čuveni rok odobrenja u Mumbaju (koji može biti 1-2 godine za sve dozvole) i tako smanjiti troškove projekata.
Ukratko, regulatorno okruženje Mumbaja se razvija ka većoj transparentnosti i planskom rastu. RERA je u velikoj meri povratila poverenje među kupcima. DCPR 2034 je postavio temelje za širenje Mumbaja u visinu i širinu, iako će njegov uspeh zavisiti od sprovođenja i možda dodatnog usavršavanja (npr. obezbeđivanja da infrastruktura ide u korak sa razvojem većeg FSI kako bi se izbegao pritisak na komunalne usluge i saobraćaj). Čini se da su donosioci odluka svesni da pitanja kao što su priuštivost i uska grla u infrastrukturi zahtevaju stalnu pažnju – činjenica da DP 2034 naglašava pristupačno stanovanje i da je RBI oprezna po pitanju kamatnih stopa pokazuje fokus na dostupnosti stanovanja. Tržište bi pozdravilo sve dodatne podsticaje (porezke olakšice na stambene kredite, niži GST na stanove u izgradnji itd.), ali do sada u 2025. godini nijedan nije uveden. Ipak, postojeće politike obezbeđuju okvir za stabilnije i robustnije tržište nekretnina – tržište u kome je interes krajnjih korisnika zaštićen i ponuda može da raste na kontrolisan, održiv način globalpropertyguide.com homesfy.in.
Investicione vruće tačke i budući koridori rasta
Kako se tržište nekretnina u Mumbaju širi van prezasićenog centra, nekoliko novih vrućih tačaka i koridora rasta došlo je u fokus investitora i kupaca stanova. Ovo su lokacije koje imaju potencijal za iznadprosečan rast zahvaljujući razvoju infrastrukture, dostupnosti zemljišta ili strateškom značaju. Evo nekoliko ključnih investicionih vrućih tačaka i koridora na koje treba obratiti pažnju u 2025. i narednim godinama:
- Zona uticaja aerodroma Navi Mumbai (Ulwe–Panvel–Dronagiri): Možda najčešće pominjano žarište jeste pojas oko predstojećeg međunarodnog aerodroma Navi Mumbai. Ulwe, nekada uspavan deo grada, sada je užurbana destinacija za ulaganja – cene nekretnina u Ulveu su, prema izveštajima, udvostručene u poslednjih 5-6 godina. Parcele u Ulwe, Kharkopar, Pushpak Nagar (naselja koja se razvijaju pored lokacije aerodroma) brzo kupuju investitori. Pošto je aerodrom planiran za otvaranje do 2025/26, ove oblasti bi mogle ubrzano preći iz faze izgradnje u naseljene stambene zone. Panvel, nešto udaljeniji, razvija se kao komercijalni centar sa poslovnim parkovima koji očekuju početak rada aerodroma. Takođe, Dronagiri i oblast JNPT su u fokusu za proširenje logistike i skladišta (vlada promoviše Integrisanu industrijsko-ekonomsku zonu blizu JNPT-a). Kako je naveo NDTV, očekuje se da će Ulwe, Chirle, Karanjade, Panvel znatno profitirati od unapređenja povezanosti (preko MTHL, novih železničkih linija) i novog aerodroma, dok će CBD Belapur, Seawoods, Kharghar, Taloja – već etablirani delovi Navi Mumbaija – takođe doživeti novi rast ndtvprofit.com. Investitori koji gledaju vremenski horizont od 5-10 godina su optimisti u pogledu ulaganja ovde, pre nego što infrastruktura u potpunosti postane operativna. Rizik ostaje u tajmingu – ukoliko dođe do kašnjenja projekata, kratkoročna likvidnost može biti problem – ali opšti konsenzus je da je ovaj koridor najvažnija razvojna zona Mumbaija.
- Trans-harbur koridor (Sewri-Wadala do Navi Mumbaija): Kao dopuna gore navedenom, područje Sewri-Wadala u Mumbaiju (gde počinje MTHL) samo je po sebi novo žarište. Sewri prelazi iz relativno nepoznate industrijske zone u glavnu tačku tranzita koja povezuje sa Navi Mumbaijem. Postoji i plan za razvoj Istočne obale Mumbai Port Trust-a (oko Sewria, Reay Road-a) – DP 2034 predviđa oko 250+ ari za preuređenje u projekte mešovite namene, slično Canary Wharf-style waterfront homesfy.in. Ako se realizuje, ovaj projekat Istočne obale mogao bi stvoriti potpuno novi poslovni i stambeni distrikt sa pogledom na more, što bi bilo izuzetno privlačno. Wadala u blizini je već na radaru investitora zbog predstojećih metro linija i nove železničke stanice. Neki čak Wadalu zovu „BKC 2.0” jer MMRDA ima planove da preusmeri deo svojih operacija tamo i podstakne kompanije. Zemljište u Wadali, koje je ranije uglavnom bilo industrijsko ili skladišno, sada je otvoreno za komercijalno izdavanje. Ceo ovaj trans-harbur koridor – od Wadala/Sewri sa strane Mumbaija do Uran/Ulwe sa strane Navi Mumbaija – može se posmatrati kao linearna zona ulaganja koja profitira od ogromnog skoka povezivanja.
- Palava-Taloja-Panvel pojas: Pomjerajući se malo prema unutrašnjosti, Palava City (Dombivli) koji je razvila kompanija Lodha i okolni region Kalyan-Dombivli i dalje su aktivna tržišta za ulaganja u pristupačnije stanove. Predstojeća Kalyan-Taloja metro linija i druga poboljšanja saobraćajnica pozicioniraju ovaj pojas kao koridor rasta koji povezuje centralni deo MMR-a sa Navi Mumbajem. Taloja u Navi Mumbaju je industrijska zona koja takođe beleži izgradnju stambenih projekata, koristeći hype oko aerodroma u Navi Mumbaiju i planirano produženje Metro linije 1 od Belapura do Taloje. Oblašt Shilphata – Mahape, koja povezuje Thane sa Navi Mumbajem, još je jedna mikro-tržišna zona sa mnogo novih projekata naselja; ima koristi od blizine Thane-Belapur IT koridora i nadolazeće infrastrukture u Navi Mumbaiju. Investitori koji traže niže ulazne troškove često razmatraju ove oblasti – dok su udaljenije, mogu doneti dobar prinos kako se urbanizacija širi. Vladin plan za razvoj logističkih centara u Bhiwandiju (zbog pristupa DFC-u i autoputu) takođe bi mogao indirektno koristiti stanovanju u okolnim predgrađima kroz otvaranje novih radnih mesta.
- Proširenja zapadnih predgrađa (Mira Road-Virar, Thane-Ghodbunder): Na zapadnoj strani, Mira Road i Bhayandar su već etablirane povoljne stambene zone, ali severnije Vasai-Virar je grad sa mnogo neiskorišćenog zemljišta. Državni plan za produženje metroa u Mumbaiju (linija 9 do Mira-Bhayandara i dalje prema Viraru) i predloženi brzi voz između Mumbaija i Ahmedabada (stanica u Viraru) svrstali su Vasai-Virar na spekulativnu mapu. Pored toga, Virar-Alibaug Multi-Modal koridor, ogroman projekat autoputa, prolaziće kroz taj region. Ako se to realizuje, nekretnine u Vasai/Viraru, koje su trenutno vrlo jeftine (₹4k–₹6k po kvadratnom metru), mogle bi značajno da poskupe. U distriktu Thane, Ghodbunder Road koja povezuje Thane i Bhayandar na zapadu je prepuna novih projekata i imaće benefite od planiranog tunela Borivali-Thane koji zapravo otvara novi putni koridor ispod nacionalnog parka do 2026. Lokacije kao što su Kasarvadavali, Ovala na Ghodbunder-u su dobre srednjoročne opcije; beleže stabilan razvoj zbog odlične drumskog povezivanja i dobiće metro vezu (biće krajnje stanice linije 4).
- Thane CBD i Navi Mumbai CBD: Thane razvija novi poslovni centar u Majiwadi sa nizom poslovnih projekata. Kako sve više kompanija izlazi iz centralnog Mumbaija, Thane bi mogao videti porast komercijalnih ulaganja, što bi povećalo tražnju za stanovanjem. Airoli u Navi Mumbaiju ima razvijenu poslovnu zonu (Mindspace IT park, itd.), što Airoli-Koparkhairane čini još jednim pojasom na koji treba obratiti pažnju; stambeni projekti ovde bi mogli imati koristi zbog ljudi koji žele kraće putovanje do posla.
- Zonevi za preuređenje u gradu Mumbaju: I dok se mnogo priča o novim, rastućim oblastima, u samom gradu, preuređenje starih zgrada u oblastima kao što su Lower Parel, Worli, Bandra (Pali Hill) i Andheri (Lokhandwala) može stvoriti mikro investicione prilike. Na primer, stare stambene kolonije u Worli-ju biće preuređene u moderne nebodere; ove nekretnine će se nalaziti na vrhunskim lokacijama, nudeći investitorima ulazak u fazi preuređenja (često po nižim cenama od potpuno izgrađenih novih luksuznih tornjeva). Slično, preuređenje Dharavija je dugo očekivani mega-projekat. Vlada je 2022. konačno dodelila projekat preuređenja Dharavi sluma kompaniji Adani. Ako do toga dođe, Dharavi (odmah pored BKC-a) može postati veliki centar nekretnina sa mešovitom namenom, s obzirom na njegovu centralnu lokaciju. To je dugoročna opcija (10+ godina), ali značajna za pejzaž Mumbaja.
- Budući rast izvan MMR-a: Uticaj Mumbaja prelazi granice grada. Gradovi kao što su Pune, Nashik ponekad se smatraju alternativama za rast izvan grada (izveštaj Chambers-a je ukazao da zasićenost u Mumbaju preusmerava pažnju na druge gradove) practiceguides.chambers.com. Ipak, unutar MMR-a postoje planovi za razvoj satelitskih gradova u okrugu Raigad i podsticanje rasta upravo tamo, delom i radi rasterećenja Mumbaja. Uspeh ovakvih planova odrediće da li će potpuno novi koridori (kao što su Pen-Alibaug ili Uran-Sanpada) zaživeti. Za sada, realni pravci rasta ostaju oni koji su vezani za konkretne projekte koji su završeni ili su u toku.
Ključni savet stručnjaka: Idite tamo gde ide infrastruktura. Kako je jedan konsultant za nekretnine rekao, „pratite mapu metroa i planove autoputeva da biste našli sledeće vruće tačke za nekretnine.” Ova logika je već u praksi: zanimanje je već vidljivo u Dahisar-u (zbog metroa, novih puteva), Wadala-i (metro + trans-harbour), Kharghar/Ulwe (metro + aerodrom) i Kalyan-Dombivli-ju (metro + unapređenje železnice) ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Sve ove oblasti se navode kao koridori visokog rasta. Naravno, investitori moraju biti oprezni – problemi sa eksproprijacijom zemljišta ili potrebnim dozvolama mogu odložiti projekte i time i povraćaj investicija. Ali uz hronični manjak stanova i snažnu ekonomsku gravitaciju Mumbaja, oblasti sa poboljšanom povezanošću gotovo neizbežno poskupe kad tržište prepozna koristi. Za krajnje korisnike, ovi koridori rasta predstavljaju priliku za relativno ranu kupovinu u oblasti koja će postati znatno pristupačnija i pogodnija za život za 5-7 godina. Ukratko, budući rast Mumbaja je disperzovaniji i vođen infrastrukturom: naredna decenija će verovatno doneti metro region sa više čvorišta gde su poslovi i stanovanje raspoređeni po novim tačkama, a te tačke su upravo ono što treba pratiti (i investirati u njih) još danas.
Izazovi i rizici u sektoru nekretnina u Mumbaju
Iako je priča o nekretninama u Mumbaju uglavnom optimistična, tržište se suočava sa nekoliko izazova i rizika koji mogu usporiti rast ili izazvati neizvesnost. Važno je da svi učesnici budu svesni ovih faktora rizika:
- Regulatorne prepreke i kašnjenja u odobravanju: Razvoj nekretnina u Mumbaju podrazumeva prolazak kroz složen proces dobijanja odobrenja od strane BMC-a, odeljenja za urbanizam, ekoloških vlasti itd. Istorijski gledano, pribavljanje svih dozvola (obaveštenje o odbijanju, potvrda o početku radova, razne NOC dozvole) može potrajati 12-24 meseca ili više, čime se povećavaju troškovi i rokovi projekata. Uprkos pokušajima pojednostavljivanja, birokratska kašnjenja i dalje postoje, naročito kod velikih ili spornih projekata. Svaka proizvoljna radnja ili kašnjenje od strane vlasti može biti osporena pravno practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, ali to samo po sebi donosi dodatne troškove i duže trajanje. Vlada je propisala rokove za odobravanje planova, ali sprovođenje pravila je slabo i često se dešava da investitori čekaju ili koriste klauzule o „pretpostavljenom odobravanju” koje nose rizik practiceguides.chambers.com. Ovo je rizik jer može odvratiti investitore i usporiti tempo proširenja ponude. Jedinstveno odobrenje je i dalje nedostižno; dok god je tako, ovo ostaje strukturni izazov. Regulatorna neizvesnost – kao što su iznenadne promene pravila za gradnju ili visine naknada – takođe stvara rizik. Na primer, ako vlada previše poveća troškove razvoja (kao što je predloženo za dodatni FSI prema DP 2034), projekti mogu postati neisplativi tokom realizacije indianexpress.com. Industrija mora konstantno da lobira za stabilno regulatorno okruženje.
- Oskudica zemljišta i zasićenje: Mumbai je ostrvski grad sa malo zemljišta. Izgradivo zemljište je izuzetno oskudno i skupo, posebno u centralnom delu grada i predgrađima. Prepoznavanje zasićenja u jezgru Mumbaija je jedan od razloga zašto DP 2034 pokušava da otključa nove oblasti practiceguides.chambers.com. Ali oslobađanje zemljišta (poput solana) često nailazi na ekološke ili pravne izazove. Takođe, sklapanje velikih, celovitih parcela za mega razvoj u gradu je veoma teško. Većina budućeg rasta mora da potekne iz obnove starih objekata, što je spor proces koji zahteva pregovore sa postojećim stanarima. U Mumbaiju na obnovu čeka na desetine hiljada registrovanih zgrada i stambenih zadruga. Međutim, ovakvi projekti često zastaju zbog sporova među stanarima, manjka interesovanja investitora (ako je ekonomija projekta loša) ili regulatornih prepreka. Rehabilitacija slamova je još jedan način da se oslobodi zemljište, ali projekti poput onih u Dharaviju stagniraju decenijama zbog složenosti. Spor tempo obnove znači da teoretski Mumbai može sebe da izgradi ponovo sa većim FSI (više stanova na istom zemljištu), ali u praksi to verovatno neće ići dovoljno brzo. Ovaj izazov zemljišta i zasićenja znači da cene nekretnina ostaju visoke – velika potražnja za ograničenom spremnom ponudom. Takođe znači da bi prevelika koncentracija razvoja bez infrastrukture mogla pogoršati kvalitet života (zagušenje, opterećenje komunalija), što dugoročno umanjuje privlačnost grada.
- Pristupačnost i egzodus srednje klase: Mumbai se konstantno nalazi među najmanje pristupačnim stambenim tržištima na svetu kada se uporedi srednji prihod sa srednjom cenom stana. Mnoge porodice iz srednje klase jednostavno ne mogu sebi da priušte čak ni jednosoban stan (1BHK) u gradu. Oni ili ostaju u iznajmljenim stanovima, ili se sele u udaljena predgrađa (ili napuštaju čitav MMR). Ovo predstavlja socio-ekonomski rizik jer može dovesti do odlivanja talenata ili do situacije gde samo bogati mogu posedovati nekretnine u gradu. Iako je 2020–21. godine došlo do kratkotrajnog poboljšanja pristupačnosti (zbog niskih kamata i stabilnih cena), rast cena u periodu 2022–24. i povećanje kamatnih stopa tokom 2023. poništili su te dobitke jll.com jll.com. JLL je primetio da je do 2023. godine pristupačnost opala sa vrhunca iz 2021. u svim gradovima zbog rasta cena koji je nadmašio rast prihoda jll.com. Ako cene nastave da rastu bez odgovarajućeg povećanja prihoda ili olakšanja na kamatama, vlasništvo nad stanom ostaće nedostižno za veliki deo stanovništva Mumbaija. Ovo bi na duži rok moglo da smanji potražnju i natera investitore da se usmere na manje stanove ili periferne projekte. Vladina inicijativa za pristupačno stanovanje ima za cilj da reši ovaj problem, ali smo, kao što smo diskutovali, na terenu suočeni sa nedostatkom takve ponude. Bez intervencija u politici (poput vraćanja subvencionisanih kamata ili šema subvencija), segment masovnog stanovanja bi mogao stagnirati, što je rizik jer čini veliki deo osnovne potražnje. Visoke rate kredita (EMI) takođe mogu povećati stopu neizmirenja kredita ukoliko se ekonomski uslovi pogoršaju.
- Ekonomski rizici i rizici kamatnih stopa: Tržište nekretnina je osetljivo na makroekonomske faktore. Visoke kamatne stope u 2022–2023. (sa kamatama na stambene kredite oko 8,5%) uticale su na sentiment kupaca – prodaja je opala za 12-20% na godišnjem nivou početkom 2025. delimično i zbog toga indiatoday.in. Ako inflacija ili drugi faktori ponovo primoraju na povećanje kamatnih stopa (umesto očekivanog smanjenja), to bi moglo da oslabi oporavak tražnje. Takođe, tržište u Mumbaiju zavisi od zdrave ekonomije – kao centar finansija i usluga, svetska recesija ili usporavanje lokalne privrede može pogoditi zapošljavanje u ključnim sektorima (finansije, IT, zabava), što dalje utiče na tražnju stambenih jedinica. U izveštaju India Today navode se i geopolitičke tenzije (rat u Ukrajini, konflikt u Izraelu) koje su nakratko navele kupce da zauzmu stav čekanja u drugom kvartalu 2025. indiatoday.in. Ovo pokazuje da spoljni faktori mogu brzo uticati na sentiment. Takođe, fluktuacije valuta mogu uticati na tokove investicija NRI – slabija rupija može učiniti nekretnine jeftinijim za NRI, ali ako rast Indije posustane, oni mogu odustati od ulaganja. Nekretnine su ciklična aktiva; posle velikog uspona od 2020. do 2022, postoji rizik od pada ako se ekonomski uslovi pogoršaju. Ipak, postoji konsenzus da će indijska ekonomija ostati jedna od boljih u svetu, što bi trebalo da ublaži posledice u Mumbaiju – ali to je faktor za praćenje.
- Zaostajanje infrastrukture i urbani izazovi: Iako smo hvalili infrastrukturne projekte, postoji i rizik da infrastruktura ne prati tempo razvoja. Ako se, na primer, izgrade hiljade novih stambenih jedinica u udaljenim predgrađima, a metro linija kasni 5 godina, ti stanovnici će trpeti duge vožnje, a investitori možda neće ostvariti očekivani povraćaj. Mnogi infrastrukturni projekti u Mumbaiju beleže kašnjenja ili prekoračenje troškova (npr. kašnjenje metro linije 3 zbog problema sa depoima za vozila). Dakle, vremenski rizik je stvaran. Dodatno, Mumbai se suočava sa permanentnim urbanim izazovima – poplave tokom monsuna, gužve na putevima, prenatrpan javni prevoz, zagađenje itd. Ako se ti problemi ne reše, mogu umanjiti kvalitet života i, posredno, atraktivnost nekretnina u gradu. Na primer, godišnje poplave u pojedinim niskim stambenim zonama mogu te mikrolokacije učiniti manje poželjnim (pa čak i neosigurljivim u ekstremnim slučajevima). Grad investira u kanalizaciju i klimatske mere, ali klimatski rizik ostaje dugorošna pretnja (porast nivoa mora, intenzivnije kiše).
- Finansijsko zdravlje developera i konsolidacija: Poslednjih nekoliko godina došlo je do pada nekih velikih developera (zbog problema sa dugovima) i konsolidacije u industriji. Sada nekoliko velikih, dobro kapitalizovanih developera dominira novim projektima. Ovo je dobro za potrošače u smislu pouzdanosti, ali takođe znači da ako bilo koji od njih zapadne u probleme, veliki deo ponude može biti pogođen. Manji developeri koji posluju na rubnim tržištima i dalje mogu imati problema sa finansiranjem – banke obično pozajmljuju već etabliranim igračima, ostavljajući manje da se oslanjaju na skupe NBFC kredite ili pretprodaju. Ako prodaja uspori, oni sa slabijom finansijskom pozicijom mogu zaustaviti projekte. RERA pomaže tako što omogućava kupcima da preduzmu mere ili da vlasti intervenišu, ali pravni postupak može biti dugotrajan. Dakle, rizik specifičan za svaki projekat ostaje: kupci moraju pažljivo birati developere. Tržište jeste zdravije nego ranije, ali nije imuno na probleme sa likvidnošću – npr. ako kamatne stope ostanu visoke, developerima može biti teško da refinasiraju kredite, iako su mnogi poslednjih godina smanjili zaduženost.
- Oslonjenost tržišta na luksuzni segment: Kao što je ranije pomenuto, dosta nedavnog rasta predvodi luksuzni kraj tržišta. Knight Frank i drugi upozoravaju da je “velika oslonjenost tržišta na rast luksuznog segmenta” slabost globalpropertyguide.com. Potražnja za luksuzom može biti nepredvidiva – zavisi od investicione apetita bogatih pojedinaca, koji se mogu promeniti sa kretanjem berze ili politikom (npr. viši porezi na drugu nekretninu mogu odvratiti neke investitore). Ako u bilo kom trenutku luksuzni segment uspori (na primer, zbog dodatnog poreza na kupovinu nekretnina visoke vrednosti, ili jednostavno zbog prezasićenja luksuznom ponudom), i ako nema snažnog srednjeg segmenta da preuzme primat, ukupni rast tržišta može da zastane. Uravnotežena potražnja kroz sve segmente je zdravija. Trenutno je potražnja u srednjem segmentu donekle slaba, što predstavlja rizik ako luksuz oslabi.
- Pravni i imovinski rizici: Mumbai ima dugu istoriju, a sa njom dolaze i komplikovani vlasnički listovi i pravni sporovi. Nije neuobičajeno da projekti budu predmet sudskih procesa – bilo da je u pitanju ekološka tužba (PIL) koja zaustavlja gradnju (npr. ekološki aktivisti su nakratko zaustavili izgradnju obalne saobraćajnice, ili sporovi oko seče mangrova radi aerodroma Navi Mumbai), ili sporovi oko vlasništva (neki sporovi oko zemljišta nekadašnjih fabrika vođeni su godinama). Čak i nakon što je projekat izgrađen, kupci povremeno imaju probleme poput konflikata u okviru stambenih zadružnih društava i slično. Iako je sada dostupno osiguranje imovinskog lista (teoretski obavezno za RERA projekte), njega koristi mali broj ljudi. Kupci i investitori treba da budu svesni ovog lavirinta – temeljna provera je ključna, jer sudska zabrana može zamrznuti kapital na neodređeno. Na primer, ako neko uloži u projekat obnove, a neki stanari pokrenu sudski spor, radovi se mogu zaustaviti. Ovi pravni rizici, iako specifični za svaki slučaj, doprinose ukupnom profilu rizika kod investiranja/gradnje u Mumbaiju.
- Troškovi izgradnje i kvalitet: Troškovi izgradnje su porasli (inflacija čelika, cementa). Mnogi investitori su pogođeni inflacijom sirovina iz 2022. godine, što je smanjilo marže. Ako troškovi ostanu visoki, ili će cene rasti (što umanjuje pristupačnost) ili će se profite investitora smanjiti (rizikujući održivost projekata). Takođe, brza izgradnja kako bi se ispoštovali RERA rokovi ne sme uticati na kvalitet – ranije je ubrzana gradnja dovodila do curenja, nedostataka (s obzirom na jake kiše u Mumbaju, kvalitet je neophodan). Bilo kakvi incidenti loše gradnje (urušavanja zgrada, itd., što se dešavalo sa nelegalnim objektima ili veoma starim zgradama) narušavaju ugled tržišta. Vlasti su sve rigoroznije po pitanju kvaliteta i bezbednosti (na primer, BMC sada sprovodi provere strukturne sigurnosti zgrada, posebno nakon požara u zgradi Nirava Modija itd.), ali to i dalje predstavlja rizičnu oblast.
Zaključno, iako tržište nekretnina u Mumbaju ima snažne temelje, ovi izazovi zahtevaju stalno upravljanje. Vlada i industrija su svesni mnogih od njih – na primer, zasićenost se rešava forsiranjem razvoja u novim gradovima practiceguides.chambers.com, pristupačnost kroz programe i odredbe DP 2034 homesfy.in, i regulatorna kašnjenja kroz digitalizaciju. Ipak, neočekivane prepreke uvek se mogu pojaviti (pandemija je bio skorošnji primer koja je nakratko zaustavila izgradnju i prodaju). Zainteresovane strane zato moraju pristupiti opreznom optimizmu: graditi rezerve za kašnjenja, ostati finansijski obazriv i diverzifikovati rizik. Mumbaj je pokazao otpornost – čak i nakon padova, tržište se na kraju podiže zbog velike potražnje. Ali prevazilaženje kratkoročnih izazova je ključno za ostvarenje dugoročnih dobiti u ovom dinamičnom metropolisu.
Izvori:
- Knight Frank India – India Real Estate: Office and Residential Market Q1 2025 knightfrank.com cxotoday.com cxotoday.com (tržišni trendovi, potražnja za poslovnim prostorom, podaci o prodaji stambenih jedinica)
- Anarock Research – medijsko izveštavanje u NDTV Profit i India Today ndtvprofit.com indiatoday.in indiatoday.in (prodaja nekretnina, trendovi cena i zaliha u H1/Q2 2025)
- Hindustan Times & India Today – izveštaji o prinosima od zakupa i tržišnim povraćajima hindustantimes.com indiatoday.in (poboljšanja prinosa od zakupa, indeks ukupnog povraćaja)
- NDTV – Veliki infrastrukturni projekti kao pokretač prodaje malih stanova? (april 2025) ndtvprofit.com ndtvprofit.com i registracija nekretnina u Mumbaju H1 2025. ndtvprofit.com ndtvprofit.com (uticaj infrastrukture na stanovanje, struktura i vrednosti prodaje)
- Global Property Guide – Analiza tržišta stambenih nekretnina u Indiji 2025 (mart 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (trendovi cena, projekcije stručnjaka, kontekst DP2034)
- India Today (jun 2025) – Prodaja stanova pala za 20% u drugom kvartalu 2025 indiatoday.in indiatoday.in (disbalans ponude i potrošački sentiment)
- Hindustan Times (okt 2024) – Kirije u Nariman Point-u naglo porasle, prestigle BKC hindustantimes.com hindustantimes.com (trendovi zakupa poslovnog prostora, preporod zahvaljujući infrastrukturi)
- JLL India – Indeks pristupačnosti kupovine stanova (nov 2024) jll.com jll.com (pregled pristupačnosti, prognoza prodaje)
- Homesfy.in – Pregled Mumbai DP 2034 homesfy.in homesfy.in (ključne karakteristike DP 2034: oslobađanje zemljišta, promene FSI, ciljevi stambene izgradnje)
- Chambers and Partners – Nekretnine 2025: Indija practiceguides.chambers.com (industrijska perspektiva o zasićenju tržišta i trendovima razvoja)
- CREDAI-MCHI i novinski izveštaji (više izvora) o promenama politika (porez na promet, RERA, itd.) ndtvprofit.com indianexpress.com.
