Изгледи тржишта некретнина у Бостону (2025. и даље)

Tržište nekretnina u Bostonu 2025. godine karakterišu rekordno visoki troškovi stanovanja i oprezan oporavak komercijalnih nekretnina, uz otpornu lokalnu ekonomiju u pozadini. Uprkos stalnim izazovima u pogledu pristupačnosti i povišenim prazninama poslovnog prostora, postoje „umereni” znaci optimizma i u stambenom i u komercijalnom sektoru axios.com. Ovaj sveobuhvatni izveštaj analizira ključne trendove u stambenim i komercijalnim nekretninama, ističe glavne projekte i promene u kvartovima, poredi položaj Bostona sa drugim američkim gradovima, i pregledava ekonomske i političke faktore koji oblikuju prognoze do 2030. godine.

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina

Dinamikа cena nekretnina i prodaje

Tržište stanova u Bostonu ostaje izuzetno konkurentno i skupo u 2025. godini. Medijalna cena kuće na području Bostona dostigla je oko 900.000 dolara, što odražava gotovo 6% rasta u odnosu na prethodnu godinu axios.com. U samom gradu, medijalna cena iznosi oko 742.000 dolara u proleće 2025. (oko 5,2% više nego godinu dana ranije) axios.com – što je među najvišima u velikim američkim gradovima. Vrednosti nekretnina su uglavnom ostale stabilne uprkos nacionalnim ekonomskim fluktuacijama, što potvrđuje otpornost Bostona theluxuryplaybook.com. Velika potražnja od strane profesionalaca i ograničena ponuda održavaju visoke cene, čak i dok rastuće kamatne stope blago usporavaju tempo prodaje.

• Rast cena: Tipične cene kuća u Bostonu premašile su 900.000 dolara u 2024–25, što je oko 6% više u odnosu na prethodnu godinu axios.com. Do prvog tromesečja 2025, vrednosti gradskih kuća bile su i dalje ~2–5% više nego prethodne godine theluxuryplaybook.com axios.com, što je umereni rast u poređenju sa dvocifrenim skokovima ranije tokom decenije.
• Zalihe: Stambene zalihe ostaju istorijski niske, mada postoje rani znaci poboljšanja. Stručnjaci očekuju da će zalihe oglasa “postepeno rasti” tokom 2025. godine kako više prodavaca ulazi na tržište axios.com. Krajem 2024. godine u Bostonu je bilo samo oko 3.900 aktivnih oglasa i samo oko 1.000 novih oglasa u poslednjem kvartalu theluxuryplaybook.com – što ukazuje na veoma ograničenu ponudu. Kupci se i dalje suočavaju sa konkurencijom, sa više od trećine kuća koje se prodaju iznad tražene cene (često u traženim područjima kao što su Kembridž, Back Bay i Jamaica Plain) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com.
• Prodaja: Nekretnine se zadržavaju nešto kraće na tržištu (oko 36 dana u proseku) jer potražnja i dalje ostaje snažna theluxuryplaybook.com. Boston je jedno od retkih velikih tržišta u 2025. gde kupci nemaju veliku prednost – zapravo je u aprilu 2025. u metrou području bilo oko 7% više kupaca nego prodavaca axios.com. Za razliku od mnogih američkih gradova koji su prešli u tržište pogodno za kupce, odnos ponude i potražnje u Bostonu je zategnutiji, što daje prednost prodavcima u mnogim transakcijama.

Pristupačnost i dalje predstavlja centralni izazov. Kamatne stope oko 7% dodatno opterećuju budžet kupaca axios.com. Mnogi vlasnici kuća nerado prodaju i ne žele da “izgube” svoje veoma niske kamate iz prethodnih godina axios.com, što ograničava kupovinu skupljih nekretnina i nove oglase. Agenti za nekretnine primećuju da bi značajnije olakšanje moglo doći tek kada stope padnu na oko 5.5% ili niže i tako podstaknu veću aktivnost axios.com. Kao posledica, kupci koji prvi put kupuju nekretninu suočeni su sa velikim preprekama, a stopa vlasništva nad kućama u Bostonu (oko 35%) i dalje je znatno ispod nacionalnog proseka. Srednja cena prodaje je otprilike 13× veća od srednjeg prihoda u oblasti, što ilustruje jaz između troškova stanovanja i lokalnih primanja.

Bostonsko tržište nekretnina sa visokim cenama posebno se ističe na nacionalnom nivou. Srednja cena kuće u SAD početkom 2025. godine iznosila je oko 417.000 dolara, dok je u Bostonu bila skoro duplo veća axios.com. Zapravo, Boston je među top 5 najskupljih metropolitanskih područja, rame uz rame sa tržištima kao što su San Francisko i Njujork. Bez značajnog povećanja ponude ili intervencije kroz politike, očekuje se da cene stanova ostanu visoke. Neke prognoze čak sugerišu da bi srednja cena mogla dostići milion dolara do 2030. godine ukoliko se trend rasta iz protekle decenije nastavi propertyshark.com, mada više kamatne stope i otpor kupaca mogu usporiti taj rast. Sve u svemu, kupci u Bostonu u 2025. godini treba da očekuju brzo tržište sa visokim cenama, dok prodavci imaju koristi od male ponude i stabilnog rasta vrednosti.

Snaga tržišta iznajmljivanja

Bostonsko tržište iznajmljivanja je izuzetno jako, a podržava ga konstantna potražnja studenata i mladih profesionalaca. Kirije su u 2025. godini porasle do najviših nivoa u zemlji. Zapravo, početkom 2025. godine, Boston je pretekao Njujork kao najskuplje tržište iznajmljivanja u SAD: prosečna mesečna kirija dostigla je 3.495 dolara u Bostonu, što je malo iznad njujorške od oko 3.489 dolara i sanfranciske od oko 3.368 dolara secretnyc.co. (Za kontekst, ovaj prosek obuhvata sve veličine stanova; medijalna kirija za jednosoban stan u gradu je oko 3.300 dolara instagram.com.) Kirije su porasle za oko 4% u odnosu na prethodnu godinu, što odražava upornu neravnotežu između tražnje i ponudjenih jedinica za iznajmljivanje secretnyc.co.

Više faktora doprinosi otpornosti bostonskog tržišta iznajmljivanja:

• Ogroman broj studenata – Šire područje Bostona ima preko 250.000 studenata na više od 50 institucija bu.edu. Ova promenljiva populacija garantuje osnovnu potražnju za izdavanjem, posebno u kvartovima poput Fenway, Allston/Brighton i Mission Hill blizu univerziteta. Čak i kada neki studenti traže stanove van kampusa, stalni priliv svake godine drži stopu praznih stanova niskom.
• Mladi profesionalci i visoki prihodi – Grad privlači mnoge nedavno diplomirane i mlade profesionalce iz oblasti tehnologije, finansija i biotehnologije koji više vole da iznajmljuju stanove u urbanim kvartovima. Medijalni prihod domaćinstava u Bostonu (oko 100.000+ dolara) omogućava visoke cene kirije za luksuzne jedinice, a mnogi stanari su spremni da plate više za blizinu poslu i pogodnostima.
• Ograničena ponuda za iznajmljivanje – Nova izgradnja stanova jeste u porastu, ali nedovoljno da olakša napetu situaciju na tržištu. U 2024. godini isporučeno je oko 7.200 novih stambenih jedinica u više porodičnih zgrada (približno 2,6% povećanja ponude), a sličan broj od oko 7.000 jedinica očekuje se i u 2025. mmgrea.com. Oko 16.000 jedinica je u izgradnji širom metro područja mmgrea.com. Ovaj stabilan tok novih stanova održava praznine uglavnom stabilnim u opsegu od 4%–5% (≈95–96% popunjenosti) mmgrea.com. Rast kirija u Bostonu (2–3% godišnje) premašuje američki prosek mmgrea.com, ali novi kapaciteti su taman dovoljni da spreče nekontrolisanu dvocifrenu inflaciju kirija.
• Jaki prinosi od iznajmljivanja – Visoke kirije i vrednosti nekretnina znače da su bruto prinosi od iznajmljivanja umereni (~3–5%), ali se iz investicione perspektive Boston smatra tržištem sa visokim preprekama ulaska, ali i visokim nagradama. Niska praznina i pouzdano plaćanje kirije (zahvaljujući stanarima iz redova bele klase stručnjaka) čine višeporodične nekretnine relativno sigurnom klasom imovine. Zaista, posmatrači iz industrije navode da “jaki osnovni pokazatelji, niska praznina i ograničena nova gradnja” u Bostonu pružaju sigurno utočište za investitore u nekretnine, uključujući i međunarodne kupce theluxuryplaybook.com.

U 2025. godini, medijalna tražena kirija za jednosoban stan u Bostonu iznosi oko 2.500–3.000 dolara (više u centru i okolnim delovima), dok dvosobni često prelaze 3.000–3.500 dolara. Popularne četvrti za izdavanje kao što su Fenway, Allston, Južni Boston i Cambridge svedoče borbama za kvalitetne stanove christinadinardi.com. Posebno, skoro polovina stambenih jedinica u Bostonu je u vlasništvu zakupaca, a mnogi potencijalni kupci prvih stanova ostali su zakupci zbog visokih cena kuća. Očekuje se da će potražnja zakupaca potrajati do 2030., naročito ako kamate na hipotekarne kredite ostanu visoke a nova izgradnja stanova nastavi da se odvija umerenim tempom.

Iznajmljivačko tržište u Bostonu nije bez izazova: zakupci se suočavaju sa problemom pristupačnosti (odnos zakupa prema prihodima je veoma visok za one koji nemaju visoke plate), a postoji i politički pritisak da se zaštite zakupci (o čemu se govori u delu o promenama politika). Međutim, sa tržišne tačke gledišta, uslovi iznajmljivanja u 2025. godini idu u prilog zakupodavcima, a u bliskoj budućnosti se predviđaju umerena povećanja rente (u rasponu od 2–4% godišnje). Potražnja za iznajmljivanjem može malo opasti ukoliko dođe do značajnog ekonomskog usporavanja ili ako rad na daljinu omogući ljudima da žive dalje od grada. Za sada su, međutim, stope slobodnih stanova u Bostonu među najnižima u zemlji, oko 3% therealdeal.com, i kirije nastavljaju da rastu.

Ponuda stanova i razvoj

Osnovna neusklađenost između ponude i potražnje stanova u Bostonu leži u osnovi navedenih trendova. Decenije nedovoljne izgradnje, stroga regulativa i geografska ograničenja (ograničena površina grada) stvorile su strukturni nedostatak stanova. Gradski čelnici su toga svesni i postavili su ambiciozne ciljeve za izgradnju novih stanova, ali u praksi novi razvoj nailazi na prepreke.

Nova izgradnja: Prema gradskom planu „Housing Boston 2030” cilj je izgraditi 69.000 novih stambenih jedinica do 2030. godine, uključujući hiljade stanova sa ograničenom cenom zakupa boston.gov. Prema ažuriranju iz 2019. godine, Boston je bio ispred plana po pitanju izgradnje, sa projekcijama da će dostići oko 760.000 stanovnika (sa oko 695.000 u 2019. godini) i odgovarajućim širenjem stambenih kapaciteta do 2030. godine bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com. Stvarna brzina je bila oko 5.000–6.000 dozvoljenih jedinica godišnje na nivou celog metro područja, što je, iako više nego 1990-ih ili ranih 2000-ih, i dalje zaostajalo za rastom broja poslova i stanovništva bankerandtradesman.com. Značajno je da je od 2008–2018. metro područje Bostona dodalo 2,54 posla na svaki dozvoljeni stambeni objekat bankerandtradesman.com – što je recept za rast cena i zakupa.

Nekoliko velikih stambenih projekata je u toku (pogledajte odeljak Nova izgradnja) koji će dodati hiljade jedinica, uključujući velike projekte mešovite namene na lokacijama kao što su Suffolk Downs, Dorchester Bay City i Allston (Western Avenue koridor). Izgradnja visokih kondominijuma u centru grada i u Back Bay takođe se nastavlja (npr. novi Ritz-Carlton Residences u South Station Toweru axios.com). Ipak, mnogi od ovih projekata protežu se na godine ili decenije. Na kratak rok, ponuda je i dalje ograničena. Čak i kada se izgradnja kondominijuma povećala – povećavajući ponudu u segmentu luksuznih nekretnina – porodični i početni stanovi su retki. Ograničenja u zoniranju višeporodičnih objekata u mnogim četvrtima i predgrađima dodatno ograničavaju novu ponudu.

Važno je da trenutno ekonomsko okruženje ometa izgradnju. Izuzetno visoki troškovi izgradnje i kamatne stope zaustavili su mnoge odobrene projekte. Upadljiv primer je rekonstrukcija Suffolk Downsa, lokacije od 161 hektara namenjene za 10.000 novih stambenih jedinica (najveći pojedinačni projekat u istoriji Bostona). Prva zgrada sa 475 stanova (Amaya at Suffolk Downs) otvorena je krajem 2024. godine, ali nijedna druga stambena zgrada nije započeta od tada bostonglobe.com bostonglobe.com. Investitor, HYM Investments, pauzirao je dalju izgradnju dok ne uspeju da reorganizuju finansiranje – rast kamatnih stopa i porast cena materijala od 43% od 2020. godine učinili su originalni finansijski plan neodrživim bostonglobe.com. Ova situacija ponavlja se širom šireg Bostona: do sredine 2024. godine, Agencija za planiranje i razvoj Bostona procenila je da je gotovo 23.000 odobrenih stambenih jedinica “zaglavljeno u procesu” i čeka finansiranje ili poboljšanje troškova bostonglobe.com. U prigradskim mestima, zvaničnici takođe prijavljuju da odobreni projekti stoje zbog visokih troškova zaduživanja.

Implikacija ovih građevinskih prepreka jeste da će nedostatak stambenog prostora u Bostonu opstati u skorijoj budućnosti. Potražnja daleko prevazilazi ono što se gradi ili preuređuje. Čak iako je rast stanovništva umeren (~0,5% godišnje u metropolitenskom području) huduser.gov, to je dovoljno da se održi pritisak na ograničene stambene kapacitete. Osim u slučaju velike recesije ili promene politike, kupci i zakupci će se verovatno i dalje suočavati sa velikom konkurencijom za domove. Po procenama samog grada, Bostonu su potrebne još desetine hiljada stambenih jedinica kako bi se tržište izbalansiralo – cilj koji zahteva ne samo dozvole, već i ekonomske uslove koji omogućavaju njihovu izgradnju.

Sa pozitivne strane, grad i država sprovode kreativne načine za povećanje ponude: adaptivna prenamena (npr. pretvaranje praznih kancelarija u stanove axios.com), podsticanje razvoja u blizini javnog prevoza i uvođenje inkluzivnog zoniranja za pristupačne stambene jedinice u novim projektima. Masačusets je takođe 2021. usvojio zakon koji zahteva da 175+ zajednica koje koristi MBTA zonira područja za višeporodičnu izgradnju “kao pravo” blizu javnog prevoza (sam grad Boston je izuzet iz ovog zakona jer već dozvoljava višeporodičnu izgradnju kroz zoniranje) mass.gov. Tokom vremena, ovakve mere mogu postepeno povećati stambeni fond širom regiona. Međutim, ovo su postepena rešenja. U narednih nekoliko godina, priča o stambenom tržištu Boston će ostati priča o visokim cenama, niskoj ponudi i intenzivnoj konkurenciji, sa bilo kakvim olakšanjem koje će dolaziti sporo.

Trendovi u komercijalnom nekretninskom sektoru

Krajem 2025. pejzaž komercijalnih nekretnina u Bostonu je mešovita slika u različitim sektorima. Tržište kancelarija se bori sa velikom prazninom i nesigurnom budućnošću nakon promena u načinu rada izazvanih pandemijom, dok drugi segmenti kao što su maloprodaja i industrijski sektor pokazuju veću snagu. Privreda Bostona – zasnovana na obrazovanju, zdravstvu, tehnologiji i biomedicinskim naukama – pruža čvrstu osnovu za komercijalnu potražnju, ali strukturne promene (rad od kuće, e-trgovina itd.) menjaju potrebe za prostorom. U nastavku analiziramo trendove u glavnim kategorijama komercijalnih nekretnina: kancelarije (uključujući i važnu nišu biomedicinskih/laboratorijskih prostora), maloprodaju, industriju, kao i razvoj mešovite namene.

Kancelarijski i laboratorijski prostor

Pregled tržišta kancelarija

Bostonovo tržište kancelarijskog prostora sporo se oporavlja od šoka izazvanog pandemijom. Stope praznih kancelarija su se više nego udvostručile u odnosu na nivo pre 2020. godine, jer su mnoge kompanije smanjile kapacitete ili prešle na hibridni rad, ostavljajući značajan prostor neiskorišćenim. Na kraju četvrtog kvartala 2024. godine, prazne kancelarije u gradu Bostonu iznosile su oko 18,5% (u centru grada ~18% praznih početkom 2025. godine mktgdocs.cbre.com, sa ukupnom dostupnošću ~23% uključujući i podzakupne prostore) – što je dramatičan rast u odnosu na približno 7–8% praznih kancelarija u 2019. godini mktgdocs.cbre.com therealdeal.com. U čitavoj metropoli, četvrtina svih kancelarijskih prostora bila je prazna 2024. godine axios.com, što je nivo neiskorišćenosti bez presedana u savremenoj istoriji Bostona.

Uprkos ovoj visokoj praznini, postoje znaci stabilizacije. Aktivnost zakupa kancelarija porasla je krajem 2024. i u prvom kvartalu 2025. godine, naročito u „trofejnim” zgradama klase A. U centru Bostona je u prvom kvartalu 2025. zabeleženo preko 1,09 miliona kvadratnih stopa zakupa – najveći kvartalni obim od 2021. godine – delimično zahvaljujući dvema velikim korporativnim zakupima (Ropes & Gray i PwC su zajedno uzeli >600.000 kvadratnih stopa) mktgdocs.cbre.com. Ova povećana aktivnost smanjila je količinu prostora za podzakup na tržištu šesti uzastopni kvartal; dostupnost podzakupa opala je sa 4,37 miliona kvadratnih stopa pre godinu dana na 3,52 miliona kvadratnih stopa (4,3% inventara) do početka 2025. cbre.com mktgdocs.cbre.com. Zapravo, da nije bilo jednog većeg iseljenja (Fidelity je stavio oko 803.000 kvadratnih stopa na adresi 245 Summer Street na tržište), centar Bostona bi u Q1 2025. imao pozitivnu neto apsorpciju – što bi bio prvi kvartal sa neto porastom popunjenosti još od 2019. godine mktgdocs.cbre.com. Ukratko, iseljenja se usporavaju, a neki zakupci ponovo oprezno šire svoje kapacitete, ali praznina i dalje ostaje istorijski visoka i svaki oporavak je krhak.

Ključni pokazatelji za bostonski kancelarijski sektor (Q4 2024–Q1 2025) ilustruju izazove:

• Stopa praznih prostora: ~18–19% u glavnim poslovnim tržištima Bostona mktgdocs.cbre.com perrycre.com. (Za poređenje, nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je oko 14,1% nar.realtor; bostonska je viša zbog značajne nove ponude i smanjenja zakupaca.) U predgrađima Bostona stopa praznih poslovnih prostora je još nešto viša (~20%) perrycre.com jer i tamošnji zakupci smanjuju prostor.
• Apsorpcija: Neto apsorpcija za 2024. bila je negativna (Boston je imao –315.000 SF u 2024.) perrycre.com, što odražava da je više prostora ispražnjeno nego iznajmljeno. Prognoze ukazuju da bi moglo proći znatno više od decenije da se prazni prostori popune pri normalnim stopama apsorpcije perrycre.com. Mnogi stručnjaci smatraju da se potražnja za kancelarijskim prostorom možda nikada neće vratiti na nivo iz 2019. zbog trendova hibridnog rada.
• Zakupnine: Tražene zakupnine su do sada ostale relativno nepromenjene. U centru grada, prosečna bruto zakupnina je oko 64–66 dolara po kvadratnom stopalu perrycre.com mktgdocs.cbre.com. Izdavaoci nude značajne ustupke (besplatan zakup, sredstva za uređenje prostora) kako bi privukli zakupce, čime se efektivna neto zakupnina smanjuje. U elitnom tržištu Kembridža zakupnine su više (~78 dolara/kvadratni stopa), ali su počele da padaju zbog rasta broja praznih prostora perrycre.com.
• Potreba za kvalitetom: Kompanije koje iznajmljuju novi prostor gravitiraju ka najkvalitetnijim zgradama (novije, energetski efikasne, sa bogatim sadržajem). Starije kancelarije klase B imaju probleme i mogu se suočiti sa znatnim sniženjima zakupnina ili prenamenom. Ova „bifurkacija“ znači da čak i kada je ukupna stopa praznih prostora visoka, vrhunske zgrade u Back Bay-u i Seaport-u i dalje privlače zakupce, dok sekundarna imovina zaostaje.

Jedinstveni sektor nauka o životu u Bostonu snažno se prepliće sa tržištem kancelarijskog prostora. Region je u protekloj deceniji postao globalno središte za biotehnološke i farmaceutske kompanije, što je dovelo do procvata izgradnje laboratorijskog prostora (koji se često vodi odvojeno od opšteg kancelarijskog prostora). Tokom 2020–21. godine, popunjenost laboratorija bila je gotovo potpuna, a investitori su se utrkivali u izgradnji novih laboratorijskih zgrada u Kembridžu, Bostonu i prigradskim klasterima. Sada se taj ciklus okrenuo:

• Kembridž (Kendall Square) tržište laboratorija: Nakon godina neispunjene potražnje, nagli porast nove ponude laboratorija i određena konsolidacija industrije doveli su do popunjenosti laboratorija od oko 20,5% u Kembridžu krajem 2024. godine perrycre.com. Ovo je neverovatan skok sa gotovo 0% nepopunjenosti pre tri godine – pokazatelj da se tržište nekretnina za nauku o životu ohladilo. Tražene kirije za vrhunski laboratorijski prostor u Kembridžu su pale (sada oko 79 dolara po kvadratnom metru, u odnosu na oko 83 dolara u 2023) perrycre.com, a skoro 1,7 miliona kvadratnih metara laboratorija je dostupno za podzakup zbog toga što neki startapi smanjuju ili odlažu širenje perrycre.com.
• Tržište laboratorija u Bostonu: Na teritoriji grada Bostona (područja kao što su Seaport, South End, Longwood Medical, Allston), tržište laboratorija je nešto zdravije – popunjenost oko 11% perrycre.com – i zapravo je zabeležen pozitivan neto priliv laboratorijskog prostora u 2024. perrycre.com. Nekoliko velikih farmaceutskih i biotehnoloških firmi iznajmilo je nove objekte u oblastima Seaport i Fenway. Ipak, talas laboratorijskih zgrada čija je izgradnja započeta 2022–2023. sada se završava i proverava dubinu potražnje. Generalno, sektor nauka o životu prelazi u uravnoteženije stanje: nakon burne ekspanzije, kompanije se sada fokusiraju na efikasno korišćenje prostora i kontrolu troškova. Donošenje odluka o iznajmljivanju sada traje duže, a novi projekti laboratorija bez unapred ugovorenih zakupaca se preispituju ili odlažu kako bi se izbegla prevelika ponuda perrycre.com.

Gledajući unapred, bostonsko tržište poslovnog prostora suočava se sa postepenim, višegodišnjim oporavkom u najboljem slučaju. Mnoge kule u centru grada i dalje su slabo popunjene tokom sredine nedelje zbog upornog hibridnog rada. Veliki poslodavci poput Amazona i Salesforce-a preispituju svoje politike rada u kancelariji (Amazon je 2023. otvorio svoju novu kancelariju od 65.000 m² u Seaport-u i podstiče rad uživo, što je privremeno povećalo potražnju perrycre.com). Zamajac povratka u kancelarije mogao bi poboljšati iskorišćenost prostora ako više kompanija krene istim putem. Osim toga, u toku su napori za adaptivno preuređenje – Grad Boston ima program za pomoć u pretvaranju zastarelih poslovnih zgrada u stambene prostore axios.com. Nekoliko takvih konverzija (uglavnom starijih objekata u Finansijskoj četvrti) je u toku, što će tokom vremena smanjiti broj poslovnih prostora i umanjiti praznine dok doprinosi stambenom fondu. Ova dvostruka strategija privlačenja radnika nazad i uklanjanja viška poslovnog prostora biće od ključnog značaja.

Bostonski status privrednog čvorišta za “bele kragne” znači da potražnja za poslovnim prostorom neće potpuno nestati – grad i dalje privlači firme iz finansija, prava, konsaltinga i tehnologije koje cene bostonsku adresu. Ali je obim potražnje sada niži. Industrijski analitičari procenjuju da su Boston i Vašington D.C. zabeležili najveće smanjenje poslovnog prostora prošle godine među većim gradskim oblastima, dok je Njujork čak imao pozitivan apsorpcijski rezultat nar.realtor. Vlasnici i investitori u Bostonu se prilagođavaju ovoj novoj realnosti: vrednosti zgrada su pale, prodaja je retka, a neki vlasnici sa velikim zaduženjem su u problemima. Dugoročni optimizam oslanja se na raznovrsnu ekonomiju i kadrovski bazen Bostona; do 2030, kombinacija ekonomskog rasta i manjeg ukupnog broja poslovnih zgrada mogla bi dovesti praznine na normalnije nivoe (verovatno u rasponu od 10–12%). U međuvremenu, očekuje se da će visoke praznine (15–20%) i ograničen rast kirije potrajati, dok će kreativne prenamene i razlika u kvalitetu definisati evoluciju tržišta poslovnih prostora.

Značajni komercijalni projekti

Iako se sektor poslovnog prostora nalazi u tranziciji, vredi istaći nekoliko značajnih komercijalnih projekata koji ilustruju trenutne trendove:

• South Station Tower – Izgradnja 51-spratnog tornja mešovite namene iznad South Station-a u centru se nastavlja, a otvaranje je planirano za 2025. Toranj će sadržati poslovni prostor i 166 luksuznih kondominijuma (Ritz-Carlton Residences). Njegovo otvaranje će testirati potražnju za premium poslovnim prostorima i luksuznim stanovima na slabijem tržištu axios.com.
• 10 World Trade (Seaport) – Potpuno nova zgrada za laboratorije/kancelarije od 17 spratova u Seaport Distriktu, završena 2024. godine, još uvek traži glavnog zakupca axios.com. Ovo naglašava izazov sa kojim se suočavaju novi spekulativni projekti kancelarija/laboratorija – čak i u popularnom Seaportu, prevelika ponuda prostora otežava izdavanje.
• Allston Lab Cluster – U Allstonu (duž Western Ave blizu Harvarda), u toku je razvoj novog Harvard University Enterprise Research Campus. Prva faza, koja se otvara 2025. godine, uključivaće hotel, stotine stambenih jedinica i kompleks laboratorija/kancelarija do 2026. godine axios.com. S obzirom na vezu sa Harvardom i moderan dizajn, očekuje se da će privući naučno orijentisane kompanije, uprkos slabijem tržištu laboratorijskih prostora.

Ovi projekti odražavaju pomeranje ka kvalitetu i integraciji različitih namena – investitori se oslanjaju na najsavremenije komplekse bogate sadržajima koji brišu granicu između poslovnog i stambenog prostora, verujući da će upravo takvi biti otporniji. Uspeh (ili teškoće) ovih projekata u pronalaženju zakupaca biće važan pokazatelj komercijalnog zdravlja Bostona u narednim godinama axios.com.

Maloprodajni sektor

Za razliku od poslovnog sektora, maloprodajni nekretninski sektor u Bostonu pokazuje izuzetnu otpornost. Stope praznih lokala su na rekordno niskom nivou, čineći Boston jednim od najzategnutijih maloprodajnih tržišta u SAD. Početkom 2024. godine, stopa praznih maloprodajnih prostora u bostonskoj metropolitanskoj zoni iznosila je samo 2,9% – izjednačena sa Majamijem i Raleighjem kao najniža među 50 glavnih metropoliten oblasti therealdeal.com. Ovo je zapanjujuća statistika, posebno posle pandemije, kada se očekivalo da će e-trgovina uništiti prodavnice. Umesto toga, ograničena ponuda i oporavak potrošačke ekonomije ojačali su popunjenost maloprodajnog prostora.

Ključni faktori snage maloprodajnog sektora u Bostonu:

• Ograničena nova ponuda: Gotovo da nije izgrađeno nijedno novo šoping centar ili isključivo maloprodajni objekat u Bostonu u poslednjih nekoliko godina. Zapravo, manje od 24.000 m² maloprodajnog prostora bilo je u izgradnji na nivou cele metropole početkom 2024. godine therealdeal.com. Sa tako malo nove ponude, čak i skromno povećanje potražnje zakupaca smanjuje prazne lokale. Mnoge prodavnice koje su se zatvorile 2020. godine su u međuvremenu popunjene novim zakupcima (često restoranima, kafićima ili uslužnim delatnostima, a ne tradicionalnim lancima).
• Visoka primanja i gusto naseljene četvrti: Bogato stanovništvo šireg Bostona pruža snažnu bazu kupaca. Marcus & Millichap su primetili da Boston “ima jedan od najviših medianih prihoda u poređenju sa svim metropolama” ali ne i preobilje maloprodajnog prostora therealdeal.com. Dobrostojeći gradski stanovnici i ljudi iz predgrađa podržavaju lokalne radnje, prodavnice prehrambenih proizvoda i doživljajnu maloprodaju. Četvrti kao što su Newbury Street, Prudential Center i Harvard Square i dalje beleže dobru posećenost i prodaju, što ih čini “jedinstveno zaštićenim maloprodajnim džepovima” čak i dok se navike kupovine menjaju therealdeal.com.
• Urbani turizam i studenti: Oporavak turizma u Bostonu (sa ~22+ miliona posetilaca godišnje pre COVID-a) ima koristi za maloprodaju, posebno u centru grada i u oblastima Back Bay/Faneuil Hall. Takođe, ogromna studentska populacija troši na hranu, odeću i zabavu, pomažući održivost prodavnica u delovima poput Kenmore/Fenway i Cambridge.
• Adaptivna maloprodaja i mešovita namena: Investitori i grad su se orijentisali na projekte mešovite namene koji uključuju maloprodaju umesto samostalnih tržnih centara. Na primer, nova tržnica i zabavni plato planirana su u delu Back Bay, kao deo izgradnje iznad Mass Pike-a therealdeal.com. Planirano je da tu budu prodavnice (poput izložbenog salona proizvođača električnih vozila), restorani, hotel, stambeni prostori i javna zelena površina – što ilustruje trend “kreiranja mesta” kako bi privukli kupce. Maloprodaja se sve više integriše sa stambenim, poslovnim i rekreativnim sadržajima, kako bi se obezbedila stalna baza kupaca.

Maloprodajni pokazatelji u Bostonu ističu pozitivan trend. Neto apsorpcija maloprodajnog prostora je pozitivna (iako je usporena tokom 2024. u poređenju sa prošlom godinom), a zakupnine su blago porasle. Prosečna tražena zakupnina za maloprodajni prostor iznosi oko 21,85 dolara po kvadratnom metru regionalno therealdeal.com, a zakupodavci na najatraktivnijim lokacijama čak su uspeli da povećaju zakupnine za oko 2% u poslednjih godinu dana uprkos tome što se neki nacionalni maloprodajni lanci povlače. Opšta maloprodaja (prodavnice u komšiluku) prednjači sa najnižom stopom nepopunjenosti (oko 2,6% na nacionalnom nivou nar.realtor, a verovatno je slična ili niža i u Bostonu).

Vredno je istaći da je uspeh maloprodaje u Bostonu neujednačen: downtown Crossing i dalje ima nekoliko praznih lokala i kraće radno vreme prodavnica, zbog sporijeg povratka zaposlenih u kancelarije. Sa druge strane, maloprodaja u naseljima (centri sa supermarketima i lokalnim uslugama) je izuzetno tražena. Takođe, Boston se pojavljuje kao centar za doživljajnu maloprodaju – nove koncepte koji privlače kupce posebnim iskustvima. Na primer, Dick’s Sporting Goods otvara glavni “House of Sport” objekat od 11.000 kvadrata u Back Bay-u sa sadržajima kao što su zid za penjanje i kavezi za bejzbol, kako bi privukli kupce u prodavnicu therealdeal.com. Takođe, proširuju se interaktivni zabavni prostori, pop-up pijace i restoranski food hall-ovi. Ovi trendovi pokazuju da maloprodavci uvode inovacije kako bi fizički prostor koristili na način koji dopunjuje online prodaju.

Gledajući unapred, maloprodajno tržište nekretnina u Bostonu je pozicionirano da ostane stabilno i povoljno za zakupodavce. Potrošnja u regionu je snažna i mali je rizik od prekomerne izgradnje. Glavni rizici su makroekonomski – u slučaju recesije, maloprodaja bi mogla pasti, što bi uticalo na marginalne prodavnice – i strukturni – određene kategorije, poput brze mode ili velikih lanaca, ne rastu. Ipak, mnogi vlasnici maloprodajnih prostora u Bostonu preusmerili su fokus na otpornije kategorije: restorane, zdravstvene usluge (urgentne klinike, i sl. u maloprodajnim prostorima), fitnes studije i specijalizovane prodavnice. Ukoliko ne dođe do ozbiljnog ekonomskog pada, stopa nepopunjenosti prodajnih prostora trebalo bi da ostane na niskom jednocifrenom nivou, a zakupnine bi mogle čak i da nadmaše inflaciju na najatraktivnijim lokacijama. U poređenju sa drugim gradovima, maloprodajna scena u Bostonu je u svojevrsnoj renesansi i iznenađuje mnoge svojom živahnošću nakon pandemije nar.realtor therealdeal.com.

Industrija i logistika

Industrijski sektor nekretnina (magacini, distributivni centri, proizvodni prostori) u širem području Bostona doživeo je procvat tokom pandemije kao i veći deo zemlje, ali se sada blago hladi u odnosu na te vrhunske nivoe. Tokom 2020–2021. godine, nagli rast e-trgovine i poremećaji u lancu snabdevanja doveli su industrijsku popunjenost do istorijskih minimuma, a zakupnine su naglo porasle. Do početka 2025. tržište se normalizuje: praznine su porasle na oko 6–7% (sa minimuma ispod 4%), dok je rast zakupnine usporio na oko 2% godišnje nar.realtor.

Specifične metrike za industrijsko tržište Bostona (koje uključuje urbanu jezgru i prigradska područja, jer u samom Bostonu postoji ograničen industrijski fond):

• Stopa praznih prostora: oko 6,5% krajem 2024. perrycre.com u području Bostona, što je rast u odnosu na oko 5,9% ranije tokom godine. Novogradnja magacina u perifernim delovima (npr. duž pojasa I-495) povećala je stopu praznih prostora jer ponuda sustiže potražnju. Ovaj nivo je i dalje relativno zdrav – za poređenje, nacionalna stopa industrijske praznine od 7,0% u prvom kvartalu 2025. opisuje se kao fundamentalno stabilna nar.realtor.
• Neto apsorpcija: Neto apsorpcija je postala blago negativna 2024. godine u širem Bostonu (oko –1,8 miliona kvadratnih stopa do četvrtog kvartala) perrycre.com. Suštinski, tempo nove ponude (izgradnje) premašio je rast potražnje zakupaca, što je dovelo do blagog viška ponude na kratki rok. Korisnici magacina (poput logističkih firmi) su se brzo širili tokom 2020–22, a od tada su usporili ili čak vratili deo prostora, kako je rast online prodaje postao umereniji.
• Tražene zakupnine: Industrijske zakupnine u regionu u proseku iznose 8–9 dolara po kvadratnom stopu (triple-net) za velike magacinske prostore perrycre.com. Zakupnine su i dalje oko 2% više nego pre godinu dana nar.realtor, ali su intenzivna dvocifrena povećanja zakupnina zaustavljena. Industrijske zakupnine u Bostonu su relativno visoke u poređenju sa mnogim tržištima u SAD zbog ograničenosti zemljišta i visokih troškova gradnje, ali su i dalje niže nego u glavnim lučkim/distributivnim centrima kao što su Severni Nju Džerzi ili Los Anđeles.
• Trends razvoja i lokacije: Većina nove izgradnje dešava se na rubovima metro područja (južni Nju Hempšir, centralni Masačusets) jer je zemljište blizu Bostona ograničeno i skupo. Ipak, raste interesovanje za urbane logističke objekte radi omogućavanja isporuke istog dana – na primer, Amazon i drugi provajderi otvorili su manje „last-mile” hub-ove bliže gradu kako bi ispunili očekivanja potrošača. Starija industrijska svojstva u unutrašnjim predgrađima se renoviraju po višim standardima kako bi privukla zakupce, pošto je izgradnja novih objekata u tim područjima izazovna.

Generalno, industrijski sektor u Bostonu prelazi iz faze izuzetno velike potražnje u fazu umereno velike potražnje. Dostupnost magacina je porasla, ali još uvek nema prevelike ponude na tržištu. Robusna potrošačka baza regiona i strateški položaj (veliki centar stanovništva sa solidnom povezanošću na koridor Severozapada) garantuju da će potražnja za logističkim prostorom opstati. Takođe, neke proizvodne delatnosti (posebno povezane sa biotehnologijom i robotikom) šire se u Bostonskoj oblasti, upijajući industrijski/flex prostor. Na primer, nekoliko farmaceutskih kompanija zahteva lokalnu proizvodnju i laboratorijsku podršku zbog čega mogu da iznajmljuju industrijski zonirane nekretnine.

Jedan od novih faktora je tehnologija u logistici: Bostonska snaga u robotici i veštačkoj inteligenciji može dovesti do razvoja naprednijih distributivnih objekata u ovom regionu (npr. automatizovani magacini). Priča se i o diverzifikaciji lanca snabdevanja – kompanije drže više zaliha na domaćem tlu, što bi moglo postepeno povećati potrebe za magacinskim prostorom. Tržište Nove Engleske nije veliki distributivni centar za „big-box” objekte, ali će Boston imati koristi od svakog trenda jačanja lanca snabdevanja u severoistočnom regionu.

Ukratko, očekuje se da će industrijske praznine biti u srednjem do višem jednocifrenom rasponu (5–8%) u narednim godinama, uz umeren rast zakupa. Sektor ostaje jedan od najbolje performansnih u sektoru poslovnih nekretnina i smatra se “fundamentalno zdravom klasom imovine” na nacionalnom nivou nar.realtor. Investitori u Bostonu i dalje preferiraju industrijske nekretnine zbog stabilnog novčanog toka, iako su rastuće kamatne stope ohladile aktivnost akvizicija. Ako ekonomija ostane stabilna, industrijsko tržište u Bostonu će ostati zategnuto u istorijskom kontekstu; ukoliko dođe do recesije, postoji „rezerva” tražnje tako da bi svaki porast praznina bio upravljiv (i verovatno manji nego što bi to bio slučaj za kancelarije ili stanove u vreme ekonomske krize).

Trendovi mešovite namene i konverzije

Jedan od značajnih trendova u komercijalnim nekretninama u Bostonu je porast projekata mešovite namene i kreativnih konverzija. Zbog visokih cena zemljišta i preferencija zajednice, novi projekti često kombinuju više namena (stambenu, poslovnu, maloprodaju, hotel) umesto da budu jednolični. Ovo je evidentno u projektima kao što su Hub on Causeway (rekonstrukcija oblasti TD Garden sa poslovnim, stambenim, maloprodajnim prostorom) kao i predstojećim Fenway Center i Allston Yards projektima. Dizajn objekata mešovite namene pomaže developerima da diversifikuju rizik i kreira okruženje koje živi 18 sati dnevno, što doprinosi vitalnosti urbanog tkiva grada.

Osim toga, kao što je ranije pomenuto, Boston nastoji da preusmeri nedovoljno iskorišćene nekretnine, posebno kancelarije, u druge namene. Gradski program za pretvaranje starijih komercijalnih zgrada u stambene generisao je nekoliko predloga axios.com. Na primer, jedna kancelarijska kula u centru grada na State Street-u u potpunosti se pretvara u stanove. Takođe postoji interesovanje za prenamenu tržnih centara sa slabijom prodajom ili maloprodajnih objekata većeg formata u predgrađima u mešovito-namenske „sela“ (sa stanovanjem, medicinskim ordinacijama itd., uz manju maloprodaju). Poslovni parkovi u predgrađima, suočeni sa visokom stopom praznih prostora, istražuju mogućnosti promene namene u stambene ili obrazovne objekte – bilo šta da udahne novi život u prazne kancelarijske kvadrate perrycre.com.

Ove konverzije i mešoviti projekti su ključni za strategiju rasta Bostona: mogu doprineti povećanju broja stanova (što će donekle smanjiti pritisak) i smanjiti višak ponude u komercijalnim segmentima. Donosioci odluka pojednostavljuju dozvole za ovakve transformacije. Jedno ograničenje je finansijske prirode – konverzije mogu biti skupe i složene, ali sa padom vrednosti kancelarijskih prostora, neki projekti postaju izvodljivi uz javne podsticaje.

Sve u svemu, komercijalne nekretnine u Bostonu 2025. predstavljaju priču o diverzitetu: tržišta kancelarija i laboratorija se prilagođavaju nakon perioda ekspanzije, maloprodaja i višeporodično stanovanje su jaki, a industrijski sektor je stabilan. Odgovor grada bio je prilagođavanje – podsticanje fleksibilnosti u nameni i fokus na kvalitet, a ne kvantitet prostora. Kako dvadesete godine budu odmicale, bostonski prostorni kapaciteti će se verovatno razvijati prateći nove obrasce života, rada i kupovine, učvršćujući trend ka mešovitoj upotrebi i ambijentima bogatim sadržajima umesto tradicionalnih objekata sa jednom namenom.

Novi razvojni projekti i infrastruktura

Čak i u uslovima tržišne neizvesnosti, obris Bostona i gradska naselja se transformišu zahvaljujući značajnim novim projektima i infrastrukturnim unapređenjima. Ovde ističemo neke od glavnih projekata (nedavno završene, u izgradnji ili planirane) koji će uticati na tržište nekretnina do kraja 2020-ih. Ove inicijative obuhvataju stambene, komercijalne i mešovite poduhvate, kao i ključna ulaganja u saobraćaj i infrastrukturu koja podržavaju rast grada.

Glavni projekti razvoja nekretnina

• Preuređenje Suffolk Downsa (Istočni Boston/Revere) – Najveći pojedinačni razvojni projekat u istoriji metro Bostona, ovaj projekat će stvoriti potpuno novo naselje na lokaciji od 161 akra bivše trkačke staze za konje. Kako je navedeno, planira se 10.000 stambenih jedinica (od kojih je 20% pristupačno) plus milioni kvadratnih metara za laboratorije/kancelarije, maloprodaju i otvoreni prostor bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com. Građevinski radovi prve faze započeli su izgradnjom stambene zgrade Amaya sa 475 stanova (otvorena krajem 2024.) boston.com boston.com. Ukupna izgradnja očekuje se da traje više od decenije (dve faze koje obuhvataju više od 20 godina) boston.com. Kada bude završena, Suffolk Downs će u suštini stvoriti novi kvart mešovite namene koji se prostire između Bostona i Reverea, sa dve MBTA plave linije. Trenutni status: Dalja vertikalna izgradnja je na čekanju dok se ne obezbedi finansiranje (kao što je napomenuto, zbog visokih troškova) bostonglobe.com, ali radovi na infrastrukturi (putevi, komunalije, parkovi) su u toku. Ovaj razvoj predstavlja barometar sposobnosti Bostona da doda stambene jedinice u velikom obimu.
• South Station Tower (Centar grada) – Stakleni neboder od 51 sprata koji se gradi iznad stanice South Station. Kada bude završen (očekuje se 2025.), ugostiće luksuzne kancelarije i 166 ekskluzivnih kondominijuma (Ritz-Carlton Residences) axios.com, uz proširenje železničkih kapaciteta. Sa 206 metara visine, biće jedna od najviših zgrada u Bostonu. Ovaj projekat testira potražnju za vrhunskim prostorom u centru: kancelarije će biti dostupne na tržištu sa slabom potražnjom za zakup, dok će ultra-luksuzni kondominijumi biti ponuđeni kada su kamate na stambene kredite visoke. Investitori ostaju optimistični zbog blizine javnog prevoza i Ritz-Carlton brenda. South Station Tower takođe predstavlja napor Bostona da maksimalno iskoristi zemljište na transportnim čvorištima.
• Allston Yards/Harvard Enterprise Research Campus (Allston) – U naselju Allston (preko reke Charles od Harvard Square-a), u toku je velika rekonstrukcija na bivšem industrijskom zemljištu. Istraživački centar Harvard univerziteta deo je ovog projekta, sa fazom I koja se očekuje 2025–2026.: ovo uključuje konferencijski hotel, oko 900 stambenih jedinica (25% pristupačno), i preko 400.000 kvadratnih stopa laboratorijskog/opisničkog prostora namenjenog biotehnološkim kompanijama axios.com. U blizini, projekat Allston Yards (koji vode New Balance i drugi) dodaje stanove, prodavnicu i kancelarije pored stanice prigradske železnice Boston Landing. Dodatno, planovi za West Station (novu stanicu prigradske železnice u Allstonu) i I-90 Allston Multimodal Project (preusmeravanje autoputa Mass Pike i stvaranje novih parcela sa parkovima i mrežom ulica) otvoriće još više prostora za razvoj. Sve u svemu, Allston je na putu da postane veliki inovacioni i stambeni klaster, efektivno proširujući gusti grad na nekadašnje železničke stanice. Prisutnost Harvard univerziteta i drugih institucija osigurava snažnu dugoročnu potražnju u ovom području.
• Razvoj Seaport distrika (South Boston) – Seaport u Bostonu je transformisan tokom protekle decenije i nastavlja da raste. Ključni aktuelni projekti: 10 World Trade Center (17-spratni laboratorijski/poslovni prostor, izgrađen 2024, trenutno se izdaje) axios.com, One Seaport Square (završene kule mešovite namene), i buduće faze Seaport Square-a. Poseban izazov je popunjavanje novih laboratorijskih zgrada zbog usporavanja biotehnološkog sektora – na primer, 10 World Trade još uvek traži glavne zakupce axios.com. Ipak, Seaport je i dalje atraktivan zbog moderne ponude i sadržaja. Na stambenoj strani, projekti kao što su EchelonSeaport kondominijumi i nekoliko novih stambenih kula dodali su hiljade jedinica, dok se još više njih planira na preostalim parcelama. Do 2030. Seaport se očekuje da bude u potpunosti izgrađen, sa više od 20 miliona kvadratnih stopa prostora mešovite namene od 2010. godine. Ova oblast predstavlja rast Bostona (ali i ističe pitanja kao što su gentrifikacija i klimatska otpornost, s obzirom da je izgrađena na nasutom zemljištu – više o tome kasnije).
• Dorchester Bay City (Columbia Point, Dorchester) – Veliki planirani kompleks na 36 jutara bivšeg Bayside Expo Center-a (u vlasništvu UMass Boston). Predlog predviđa 1.740 stambenih jedinica, više od 4 miliona kvadratnih stopa kancelarijskog/istraživačko-razvojnog prostora i maloprodaju u novom naselju na obali pored UMass i crvene linije metroa (MBTA). Pod nazivom “Dorchester Bay City”, cilj je revitalizacija zapuštenog poluostrva. Status: početkom 2025. projekat je u procesu razmatranja i susreo se sa zabrinutošću zajednice zbog pristupačnosti i saobraćaja. Ako bude odobren, biće značajan izvor novih stambenih jedinica krajem 2020-ih i ekonomski podsticaj za Dorchester – ali takođe predstavlja trend razvoja velikih kompleksa mešovite namene na nekada izolovanim lokacijama.
• Rekonstrukcija garaže Government Center (Bulfinch Crossing) – Projekat sa više zgrada koji zamenjuje deo stare garaže u blizini Haymarket-a. Prva faza je obuhvatila otvaranje zgrade The Sudbury (tornja za izdavanje sa 45 spratova) 2020. godine i One Congress (poslovni toranj od 43 sprata, površine 1 milion kvadratnih stopa, sedište State Street Bank) 2023. godine. Buduće faze uključuju još jedan stambeni toranj i potencijalno više poslovnog ili prostor za nauku o životu. Ovaj projekat je značajan jer ponovo povezuje gradski ulični mrežu i dodaje stanove u centru grada. Sa izgradnjom One Congress, poslovni segment je uglavnom završen (i uspešno iznajmljen, što sugeriše da potražnja za potpuno novim poslovnim prostorom na atraktivnim lokacijama i dalje postoji). Sledeći stambeni toranj dodaće još stotine stanova, uključujući i neke pristupačne. Ovo govori o naporima grada da se poveća broj stanova u centru – koji se istorijski prazni nakon radnog vremena – kako bi se stvorilo življe naselje tokom celog dana.

Mogu se navesti i drugi projekti (npr. Fenway Center iznad Mass Pike-a u Fenway-ju, Cambridge Crossing u Istočnom Cambridge-u koji je isporučio milione kvadratnih stopa laboratorijskog/poslovnog prostora i stanova od 2019–2022, toranj Winthrop Center u centru sa kancelarijama i stanovima koji je otvoren 2023. itd.), ali gore navedeni izbor pokriva najznačajnije projekte. Kolektivno, ovi projekti će doneti hiljade stambenih jedinica i moderne poslovne prostore, pomažući da se ublaži nestašica, ali i potencijalno zasićujući neka tržišta (poput laboratorija). Takođe, odražavaju fokus na dostupnost javnog prevoza i mešovite namene.

Urbana infrastruktura i javni prevoz

Poboljšanja infrastrukture su ključna za podršku rastu nekretnina u Bostonu i očuvanje kvaliteta života u gradu. U toku je ili se planira više projekata saobraćaja i infrastrukture:

• Poboljšanja MBTA: Sistem javnog prevoza Bostona (MBTA) dobija ulaganja za modernizaciju zastarele infrastrukture. Green Line Extension, projekat vredan više od 2 milijarde dolara koji proširuje laganu železnicu kroz Somerville do Medford-a, otvoren je 2022. godine, povećavajući pristup prevozu (i cenu nekretnina) u tim oblastima. Sada se pažnja usmerava na projekte kao što je Red-Blue Line Connector (predloženi tunel koji povezuje Red i Blue metro linije u centru, što bi značajno poboljšalo povezivanje mreže) i nabavku novih vozova i signalnih sistema za Orange i Red linije. Ova unapređenja, planirana za sredinu i kasne 2020-e, imaju za cilj povećanje kapaciteta i pouzdanosti – faktori koji direktno utiču na nekretnine (nekretnine u blizini pouzdanog prevoza imaju višu cenu). Takođe se diskutuje o eventualnom uvođenju regionalne železnice (elektrificisana, česta prigradska železnica), što bi efektivno povećalo dostupnost stanovanja za zapošljavanje u Bostonu. Do 2030. godine, neki pilot programi bi mogli biti uvedeni na određenim linijama.
• Proširenje Južne stanice: Paralelno sa tornjem South Station Tower, proširenje Transportnog centra Južne stanice dodaje više koloseka za prigradske vozove i unapređen autobuski terminal. Ovo će omogućiti da više vozova opslužuje centar grada, prateći rast broja putnika iz predgrađa i potencijalno buduće železničke veze za Fall River/New Bedford (putem projekta South Coast Rail, otvorenog krajem 2023) i prema Zapadnom Masačusetsu. Dugo diskutovana železnička veza sever-jug (spajanje South i North stanica tunelom) i dalje je na nivou plana i nije finansirana – ukoliko se materijalizuje tokom 2030-ih, predstavljala bi revolucionarnu promenu za razvoj usmeren na javni prevoz. Za sada, inkrementalna unapređenja kao što je modernizacija South Station-a doprinose postepenom napretku.
• Allston I-90 Multimodalni Projekat: Ovaj veliki projekat pod vođstvom države ispraviće Massachusetts Turnpike u oblasti Allston (blizu zapadnog kampusa Bostonskog univerziteta), oslobađajući oko 100 hektara zemlje za nove razvojne projekte i parkove, i kreirati novu Zapadnu stanicu. Takođe uključuje značajna poboljšanja za bicikliste i pešake duž reke Charles. Iako su problemi sa federalnim finansiranjem izazvali neka kašnjenja wgbh.org wgbh.org, Massachusetts nastavlja sa projektovanjem. Očekuje se da će se izgradnja odvijati tokom većeg dela kasnih 2020-ih. Kada bude završeno (verovatno početkom 2030-ih), dramatično će unaprediti povezanost i otvoriti Allston kao sledeće razvojno područje Bostona, kako je ranije pomenuto.
• Infrastruktura za klimatsku otpornost: S obzirom na obalnu lokaciju Bostona i niskoležeća naselja, grad ulaže u odbranu protiv podizanja nivoa mora i poplava. Projekti poput plana otpornosti parka Moakley u Južnom Bostonu (podizanje i redizajniranje parka na obali da apsorbuje olujne udare) i studije o barijerama u luci su u toku. U East Boston i Charlestown, novi razvojni projekti sada zahtevaju ugradnju zaštite od poplava (podignuti prizemni nivoi, pregradne barijere protiv poplava itd.). Iako ovo nije jedan mega projekat, ovakva rešenja čine infrastrukturni odgovor na klimatske promene koji će uticati na planiranje lokacija i osiguranje nekretnina. Do 2030. godine, delovi obale Bostona verovatno će imati nove nasipe, morske zidove ili podignute puteve (npr. deo Main Street-a u Charlestown-u se podiže) radi ublažavanja poplava. Ove mere su ključne za dugoročnu održivost nekretnina u oblastima kao što su Seaport i East Boston koje su posebno izložene.
• Putevi i mostovi: Razna manja poboljšanja – rušenje starog mosta Northern Avenue u Seaportu (koji će biti zamenjen novim pešačkim mostom), tekuća rekonstrukcija čvorišta I-90/I-93 (raskrsnice Mass Pike/Ted Williams tunelskih rampi) i brojno proširenje biciklističkih staza – postepeno modernizuju infrastrukturu Bostona. Fokus grada tokom 2020-ih je na multimodalnim ulicama (dodavanje autobuskih traka, biciklističkih staza, bezbednijih pešačkih prelaza) kako bi se smanjila zavisnost od automobila u gustoj gradskoj jezgri. Ovo se uklapa u trendove nekretnina: investitori često promovišu pogodnosti javnog prevoza i hodanja umesto parkinga, pa neke nove stambene zgrade imaju minimalan parking kako bi podstakle život bez automobila.

Uzimajući sve u obzir, ovi infrastrukturni projekti podržavaju rast Bostona tako što povećavaju kapacitet i povezanost. Razvoj nekretnina i infrastruktura su usko povezani – na primer, novi stambeni ciljevi zavise od pristupačnosti javnom prevozu, a komercijalna ekspanzija zavisi od efikasnog prevoza radne snage. Izazov za Boston je da ažurira infrastrukturu iz 19. i 20. veka za potrebe 21. veka, a ulaganja tokom 2020-ih su početak. Do 2030. godine, Boston bi trebalo da ima robusniji sistem javnog prevoza (iako će se i dalje raditi na održavanju), poboljšane regionalne veze i veću otpornost, što će sve pomoći da se održi privlačnost tržišta nekretnina.

Investicione prilike i rizici

Tržište nekretnina u Bostonu predstavlja okruženje sa velikim potencijalnim nagradama, ali i značajnim rizicima. To je klasično tržište sa visokim barijerama za ulazak – teško i skupo za investiranje, ali je istorijski donosilo snažne dugoročne prinose. U nastavku sledi analiza ključnih prilika i faktora rizika za investitore u nekretnine (institucionalne i individualne) u Bostonu u 2025. godini i u narednom periodu.

Zašto investitori smatraju da je Boston privlačan:

• Održiva potražnja i raznovrsna ekonomija: Ekonomija Bostona se oslanja na stabilne sektore otporne na recesiju – svetski poznate univerzitete, vodeće bolnice i istraživačke institucije, razvijenu biotehnološku i farmaceutsku industriju, te rastuće prisustvo u tehnološkom i finansijskom sektoru. Ta raznovrsnost ublažava krize na tržištu nekretnina. Grad konstantno privlači profesionalce sa visokim prihodima, studente i inovativne kompanije, što obezbeđuje stabilnu potražnju za stanovanjem i poslovnim prostorom theluxuryplaybook.com. Tokom nacionalnih ekonomskih oscilacija, vrednosti nekretnina u Bostonu su imale tendenciju da „ostanu stabilne“, demonstrirajući otpornost theluxuryplaybook.com.
• Jaki prinosi od zakupa i visoka popunjenost: Kao što je navedeno, Boston ima neke od najviših kirija u zemlji i veoma nisku prazninu rezidencijalnih objekata. Investitori u višeporodične zgrade ostvaruju pouzdan novčani tok – popunjenost u profesionalno vođenim apartmanima je oko 96% mmgrea.com, a rast kirija (poslednjih godina oko 2–3% godišnje) premašuje mnoge druge gradove mmgrea.com. Kvartovi u blizini javnog prevoza i univerziteta imaju posebno jaku potražnju za iznajmljivanjem i time predstavljaju atraktivne mete za ulaganje theluxuryplaybook.com. Na primer, nekretnine u Fenway/Kenmore (blizu fakulteta) ili Davis Square (na Red Line liniji) često privlače velike borbe među investitorima zbog stabilnosti iznajmljivanja.
• Kapitalna aprecijacija i oskudica: Ograničena geografija Bostona i stroge dozvole znače da nekretnine vremenom dobijaju na vrednosti jer potražnja raste brže od ponude. Tokom prošle decenije, cene stanova su porasle za ~66% (2009–2019) propertyshark.com, i dok se očekuje da će budući rast biti blaži, dugoročni trend je uzlazan. Vlasništvo nad nekretninom u Bostonu praktično znači vlasništvo nad delom ograničenog kolača. Ova oskudica je učinila Boston “sigurnom lukom” za domaće i strane investitore koji traže stabilan, dugoročan rast theluxuryplaybook.com. Globalni investitori često spominju Boston u istom kontekstu kao Njujork, London, San Francisko – manji po veličini, ali sličan kada je reč o sigurnom ulaganju u realnu imovinu.
• Centar za biološke nauke i inovacije: Istaknutost Bostona u oblasti bioloških nauka donosi jedinstvene prilike. Nekretnine namenjene biotehnologiji (laboratorijske zgrade, inkubatorski prostori) mogu ostvariti visoke zakupnine i često su do nedavno imale gotovo nultu popunjenost. Čak i uz trenutni višak laboratorijskog prostora, očekuje se dugoročni rast biotech sektora u regionu (uz napredak u medicini, nova preduzeća koja nastaju iz istraživanja na Harvardu/MIT-u, itd.). Investitori sa dugoročnom vizijom mogu smatrati da je kupovina ili prenamena nekretnina za laboratorijske prostore isplativa kada se tržište uravnoteži. Dodatno, Boston ulaže u inkubatorske prostore i inovacione kampuse (npr. Nubian Square u Roxbury-u razvija prostore za umetnost/inovacije) što može doneti snažna ulaganja podržana zajednicom.
• Konverzije i “value-add” strategije: Distresovani sektor poslovnih prostora donosi potencijalne prilike. Cene za pojedine poslovne zgrade B/C klase oštro su pale zbog nepopunjenosti, otvarajući vrata investitorima koji traže priliku da ih kupe po sniženoj ceni i preurede ili prenamene. Gradska uprava Bostona podržava konverzije poslovnih zgrada u stambene axios.com, i investitori koji mogu da sprovedu takve projekte mogli bi ostvariti značajnu dobit (kroz javne podsticaje i buduće prihode od izdavanja/prodaje). Takođe, stariji tržni centri ili industrijske nekretnine u unutrašnjim predgrađima mogli bi biti prenamenjeni u mešovite komercijalne prostore ili logističke centre za poslednju fazu isporuke. Investitori sa iskustvom u adaptivnoj ponovnoj upotrebi mogli bi da pronađu Boston kao plodno tlo u narednim godinama, budući da se javna politika usklađuje sa ovakvim naporima.
• Tržište luksuznih nekretnina: Bostonsko tržište luksuznih stambenih objekata (na primer, stanovi od 5 miliona dolara i više u Back Bay, Beacon Hill, Seaport) ima ograničen, ali stalan broj kupaca, uključujući lokalne bogataše, osobe bez dece i međunarodne kupce (mnogi iz Evrope, Azije i Bliskog istoka kupuju pied-à-terre stanove u Bostonu). Projekti poput novog One Dalton (Four Seasons Residences) prodati su po rekordnim cenama po kvadratnom metru. Najavljeni novi luksuzni kompleksi (Ritz South Station, Winthrop Center itd.) ukazuju na poverenje u ovaj segment. Za investitore, posedovanje luksuznih stanova za izdavanje ili ulaganje u razvoj/renovaciju u luksuznom segmentu može biti unosno, iako je broj kupaca mali. Bostonova reputacija kao istorijskog, a ujedno modernog grada – sa vrhunskim kulturnim institucijama i zdravstvenom zaštitom – verovatno će i dalje privlačiti imućne stanovnike, što podržava tržište luksuznih nekretnina.

Ključni rizici i izazovi:

• Pitanje pristupačnosti i politički rizik: Kriza pristupačnosti stanova za stanovnike Bostona dovela je do značajnog političkog pritiska za intervencije. Glavni primer je inicijativa za kontrolu kirije (stabilizacija kirije). U 2023. Gradsko veće je odobrilo predlog gradonačelnice Mišel Vu o stabilizaciji kirija, kojim bi godišnja povećanja kirije bila ograničena na CPI + 6% (maksimalno 10%) boston.com. Ova politika bi, ako se uvede, uticala na oko 56% stanova za izdavanje u Bostonu boston.com, potencijalno ograničavajući rast prihoda od zakupa za investitore. Iako trenutno zahteva odobrenje države (Masačusets je zabranio kontrolu kirije 1994. godine) i suočava se s protivljenjem, već sama mogućnost uvodi regulatorni rizik. Takođe, Boston primenjuje inkluzivno urbanističko planiranje (developeri moraju obezbediti pristupačne stanove ili platiti naknade), a postoje i zahtevi da se ove obaveze povećaju. Poreska politika na nekretnine je još jedno pitanje koje treba pratiti: grad je 2024. pokušao privremeno da prebaci veći deo poreza na komercijalne nekretnine kako bi rasteretio vlasnike stanova, zbog pada vrednosti poslovnih prostora christinadinardi.com. Investitorima u poslovne ili stambene objekte porezi bi mogli porasti ukoliko se te mere usvoje. Sve u svemu, investitori moraju računati na promenljivo regulatorno okruženje čiji je cilj zaštita zakupaca i smanjenje životnih troškova – što može umanjiti profitabilnost.
• Kamatne stope i finansiranje: Nagli porast kamatnih stopa ima dvostruki uticaj – veći troškovi zaduživanja za akvizicije/razvoj i pritisak na pad vrednosti nekretnina (kako kap stope rastu). Kao što je navedeno, čak su i dobro kapitalizovani investitori zaustavili projekte poput Suffolk Downs zbog izazova u finansiranju bostonglobe.com bostonglobe.com. Investitori se sada suočavaju sa višim servisiranjem duga i često im je potrebna veća vlasnička ulaganja da bi ostvarili isplativost. Ovo može smanjiti bazen kupaca i otežati izlazak iz investicija. Ako stope ostanu visoke do 2026–2027, vrednosti nekretnina, posebno onih koje generišu prihod, mogu stagnirati ili opasti u odnosu na vrhunac iz 2021. godine. Vlasnici sa velikim zaduženjem rizikuju podrazumevane obaveze kada krediti dospeju, što može dovesti do prodaja pod prinudom koje resetuju tržišne cene. Za investitore, to znači da se mogu pojaviti prilike za kupovinu po nižim cenama – ali i da svaka kupovina mora biti pažljivije procenjena. Ukratko, era jeftinog zaduživanja je završena, menja se investicioni proračun u Bostonu.
• Neizvesnost tržišta kancelarijskog prostora: Problemi u kancelarijskom sektoru predstavljaju i priliku i rizik. Sa jedne strane, moguće su povoljne prilike – neki stariji objekti se prodaju po delićima cene izgradnje. Sa druge strane, buduća potražnja za kancelarijskim prostorom je neizvesna. Ako se rad na daljinu/hibridni rad ustali na sadašnjem nivou ili se još više proširi, značajan procenat od oko 70 miliona kvadratnih stopa kancelarijskog prostora u Bostonu postaje praktično zastareo. Troškovi održavanja (porezi, održavanje) na polupraznim kulama mogu značajno umanjiti prinose. Prenamena u druge svrhe je složena i nije uvek izvodljiva (zbog strukture spratova, lokacije ili troškova). Zato investitori koji ulažu u kancelarijski prostor moraju biti sigurni ili u skori oporavak potražnje, ili imati jasan plan za alternativnu upotrebu. Rizik “hvatanja padajućeg noža” na tržištu kancelarijskog prostora je realan – vrednosti mogu još pasti ako se izdavanje ne poboljša. Tu je i rizik od reprogramiranja kredita: mnoge kancelarijske pozajmice dospevaju 2024–2026, a vlasnici mogu predati ključeve kreditorima, čime se povećava ponuda imovine pod prinudom. Potrebna je opreznost; neki investitori će možda sačekati da se radne norme ustale pre nego naprave velike korake u kancelarijskom sektoru.
• Rast troškova gradnje: Boston je poznat po visokim troškovima izgradnje (među najvišima u SAD po kvadratnom metru). Pandemija je to dodatno pogoršala, sa rastom cena materijala od oko 43% od 2020. godine bostonglobe.com, a i troškovi rada takođe rastu. Ovo čini razvoj rizičnim – budžeti lako mogu biti probijeni, a profitne marže umanjene. Projekti koji su računali na određenu cenovnu strukturu možda više nisu održivi, kao što je slučaj sa odlaganjem projekta Suffolk Downs. Ako inflacija ostane visoka, izgradnja novih objekata će i dalje biti izazovna, ograničavajući investitore uglavnom na preuređenje postojećih nekretnina. Visoki troškovi takođe znače da svi neophodni kapitalni zahvati (npr. za ispunjenje novih energetskih standarda ili standarda otpornosti) mogu biti skupi za vlasnike. Suštinski, troškovi zamene nekretnina u Bostonu su izuzetno visoki, što podržava vrednost postojećih objekata, ali takođe znači i rizik od gubitka ako ti objekti zahtevaju veće renoviranje.
• Ekonomske i demografske promene: Iako je perspektiva Bostona pozitivna, postoje određene prepreke. Rast populacije u Masačusetsu je usporio poslednjih godina – država je čak zabeležila blag neto odliv stanovništva tokom pandemije, jer su se neki stanovnici preselili u jeftinije oblasti. Projekcije BPDA i dalje pokazuju rast stanovništva u gradu Bostonu na oko 760 hiljada do 2030. godine bankerandtradesman.com, ali to zavisi od nastavka privlačenja mladih odraslih i imigranata. Ukoliko visoki troškovi života počnu da teraju više ljudi da odlaze (posebno porodice ili radnike na daljinu koji biraju pristupačnije gradove), potražnja za nekretninama mogla bi da oslabi. Za sada je Boston uglavnom zadržao i privukao talente (zahvaljujući univerzitetima i industrijama), ali investitori bi trebalo da prate migracione trendove. Što se tiče ekonomije, Boston nije imun na recesije – ozbiljan pad (tehnološka kriza, smanjenje finansiranja biotehnologije, itd.) mogao bi da pogodi komercijalnu popunjenost i prihode. Takođe, oslanjanje na velike tehnološke firme (Amazon, Google itd., koje su se proširile u Bostonu) veže deo sudbine Bostona za volatilnost tog sektora. Globalni faktori (poput dolaska međunarodnih studenata ili kretanja stranog kapitala) takođe igraju ulogu; na primer, stroža vizna politika za studente ili kontrole kapitala u inostranstvu mogu posredno uticati na tražnju za stanovanjem/iznajmljivanjem u određenim segmentima Bostona.
• Rizici klimatskih promena: Često potcenjen rizik – Bostonska obala znači da se mnoge nekretnine suočavaju sa dugoročnim rizikom od porasta nivoa mora i olujnih talasa. Četvrti poput Seaport-a, Istočnog Bostona, Charlestown-a i delovi Back Bay-a su podložni poplavama tokom ekstremnih vremenskih događaja (neki su izgrađeni na vraćenoj zemlji, tik iznad trenutnog nivoa mora). Iako grad i investitori već sada sprovode mere otpornosti, troškovi osiguranja za nekretnine podložne poplavama mogu porasti, a do 2030. godine neki parčadi zemljišta mogu biti ocenjeni kao previše rizični bez ozbiljne zaštitne infrastrukture. Investitori u nekretnine na niskim nadmorskim visinama moraju uračunati troškove ublažavanja rizika i potencijalne buduće regulatorne zahteve (na primer, zahteve za podizanjem mehaničkih sistema itd.). Sa druge strane, proaktivan stav Bostona prema klimatskom planiranju – poput zona sa dodatnim regulacijama za otpornost – može pomoći u očuvanju vrednosti imovine, ako bude dobro sproveden. Međutim, klimatski rizik ostaje faktor koji može uticati na dugoročnu održivost i troškove, naročito za nekretnine na obali koje trenutno imaju premijum cene.

Укратко, улагање у некретнине у Бостону представља баланс снажних основа и упозоравајућих сигнала. Град нуди један од нација најстабилнијих профила потражње, високе и растуће износе закупнина, као и историју раста вредности – што га чини веома атрактивним за оне који траже трајне инвестиције. Из ових разлога, Бостон се константно сврстава међу врхунска тржишта за институционална улагања. Међутим, данашњи инвеститори морају се снаћи у далеко сложенијем окружењу, са променама прописа, економским померањима и структурним променама у некретнинама (као што је рад на даљину) које су све у игри. Вешти инвеститори фокусирају се на непокретности и локације са трајном привлачношћу – нпр. становање близу превоза или кампуса, лабораторијске просторе у близини истраживачких центара, логистику у зонама са ограниченом понудом – и подижу рачуницу са конзервативним претпоставкама. Они који могу додати вредност (преко преправке или реорганизације намене) могу да остваре добит у Бостону, посебно ако помогну усклађивању понуде некретнина са мењајућим потребама града (попут већег броја станова). У међувремену, пажљиво праћење каматних стопа и законодавства је кључно. Једном речју, Бостон може бити веома исплатив за инвеститоре, али није за оне слабог срца – потребно је локално познавање, стрпљење и често дубок џеп за успех.

Трендови у квартовима и гентрификација

Бостон је град квартова, од којих сваки има свој карактер и динамику. Током протекле деценије, многи квартови су доживели брзе промене – неки су процветали са новом градњом и растућим ценама, други настоје да очувају приступачност и идентитет у условима притиска гентрификације. Овде разматрамо неке од најзначајнијих трендова на нивоу квартова у 2025. години, укључујући нове вруће тачке и напоре на управљању гентрификацијом и расељавањем.

Процветали и настајући квартови

• Seaport District & South Boston: Нигде трансформација није била драматичнија него у Сипорту. Некада паркинзи и складишта, данас је то „Дистрикт иновација” у Бостону, препун луксузних високих зграда, технолошких канцеларија и модерних ресторана. Цене станова и закупнина овде су међу највишима у граду (нови кондоси често прелазе 1.500 долара по квадратном метру). Суседни кварт South Boston (“Southie”) је такође брзо гентрификован, еволуирајући од традиционалне ирске радничке четврти до веома траженог подручја за младе професионалце и породице. Троспратнице су реновиране у скупе кондосе, а медијална цена кондоса у Саут Бостону сада је међу највишима у граду. Раст овог подручја најбоље приказује и прилике и изазове гентрификације – вредност некретнина је нагло порасла, али дугогодишњи становници се суочавају са већим порезима и трошковима живота. Градске власти помно прате раст Сипорт/Саут Бостона како би инфрасруктура (превоз, путеви, школе) могла да испрати развој и залажу се за мере као што је резервисање део нових станова као приступачних.
• Istočni Boston: Preko luke, Istočni Boston (“Eastie”) se pojavio kao nova vruća tačka na tržištu nekretnina. Sa dve stanice plave linije MBTA i slikovitim pogledom na obalu, Eastie nudi relativno pristupačnije stanovanje – mešavinu troetažnih kuća, novih srednje visokih apartmana i kondominijuma – koji su privukli kupce prvi put i investitore. Profil naselja: istorijski naseljen imigrantima (iz Latinske Amerike), sa snažnom zajednicom, sada beleži porast mladih profesionalaca. Prema lokalnim posmatračima tržišta, East Boston privlači pažnju zbog svog “pristupačnog” stanovanja u poređenju sa centrom grada i svoje živopisne zajednice rentastic.io. Glavni projekti, poput rekonstrukcije Suffolk Downsa, dodaće hiljade novih stambenih jedinica ovde, što će verovatno ubrzati promene. Cene kuća i kirije u Eastie-ju su značajno porasle (dvocifreni procenti u poslednjih nekoliko godina), ali su i dalje ispod gradskog proseka. Zabrinutost zbog gentrifikacije je realna – mnogi stanovnici sa niskim primanjima brinu zbog mogućeg iseljavanja kako luksuzne zgrade nastaju. Grad je fokusiran na zahteve za pristupačno stanovanje u novim projektima u Eastie-ju i prati iseljenja. Ipak, očekuje se da će Istočni Boston nastaviti da raste u poželjnosti do 2030. godine zahvaljujući svojoj lokaciji i zamahu razvoja.
• Dorchester, Roslindale i Mattapan: Ova naselja su tradicionalno bila pristupačnija (i rasno raznovrsnija) i sada su na radaru investitora i kupaca zbog svoje relativne vrednosti i osećaja zajednice. Dorchester, najveće bostonsko naselje, ima delove koji se brzo gentrifikuju – na primer oblast Polish Triangle/Savin Hill i duž MBTA crvene linije. Kuće u tim oblastima sada postižu visoke cene kako se profesionalci doseljavaju. Međutim, Dorchester je veliko i raznovrsno mesto; neki delovi i dalje ostaju radnički i pretežno crnački ili vijetnamski, a cilj je upravljati razvojem bez iseljavanja postojećih stanovnika. Roslindale i Mattapan, malo udaljeniji od centra, takođe beleže rast. Restorani u Roslindale Square-u i pristup narandžastoj liniji/brodskoj železnici privlače mlade porodice kojima su cene u Jamaica Plain previsoke. Mattapan, sa snažnom karipsko-američkom zajednicom, ima više porodičnih kuća i ostaje relativno pristupačan, ali investitori počinju da obnavljaju i tamošnje nekretnine. Izveštaj o tržištu nekretnina beleži da nastajuća naselja kao Istočni Boston, Roslindale i Dorchester postaju sve popularnija među kupcima prvi put i investitorima zbog svojih živih zajednica i potencijala za rast christinadinardi.com. Strategija grada za sprečavanje iseljavanja posebno izdvaja Mattapan i Fields Corner u Dorchesteru kao oblasti koje treba pratiti boston.gov, budući da se očekuje veće interesovanje za razvoj.
• Џамајка Плејн и Саут Енд: Ове четврти су већ доживеле значајну гентрификацију током последњих 20–30 година, али се и даље развијају. Џамајка Плејн (JP), која је некада била боемска енклава, сада је прилично скупа – средња цена кућа премашује 800.000 долара. И даље је популарна због својих паркова (Арнолдова арборетум, Јамајка понд) и разноврсности, али растуће кирије су истиснуле неке становнике са нижим примањима. Заједничке групе у JP-у су веома активне у залагању за приступачно становање у новим пројектима (нпр. процес Plan JP/Rox). Саут Енд, познат по својим историјским браунстоун кућама, био је претежно црначко и латиноамеричко насеље средином 20. века; данас је једна од најскупљих зона у Бостону, препуна ексклузивних ресторана и уметничких галерија. Средња тражена цена у Саут Енду износи око 1,45 милиона долара theluxuryplaybook.com. Напори у Саут Енду усмерени су на очување преосталих субвенционисаних станова (као што је развој Villa Victoria) како би се одржала одређена доходовна разноликост. И JP и Саут Енд илуструју крајњи стадијум гентрификације – високо цењене, скупе четврти са само траговима некадашње приступачности. Оне служе као упозорење за остале делове града који су тек у раној фази промена.
• Roxbury (Nubian Square): Roxbury je istorijski centar crnačke kulture u Bostonu i ranije je bio pogođen nedostatkom ulaganja. Sada je na prelomnoj tački, sa značajnim novim projektima koje podržava grad, a koji imaju za cilj revitalizaciju oblasti bez iseljavanja zajednice. Nubian Square (nekadašnji Dudley Square) je centralna tačka: grad je podržao izgradnju nove poslovne zgrade (Nubian Ascends), pristupačnog stanovanja za umetnike i Nubian Markets food hall, između ostalog axios.com. Postoji udružen napor lokalnih preduzetnika i lidera zajednice da se obezbedi da renesansa Roxbury-ja koristi sadašnjim stanovnicima. Oni zamišljaju da će do 2050. godine to biti uspešan centar umetnosti, obrazovanja i trgovine koji „jača lokalnu ekonomiju uz očuvanje kulturne raznolikosti“ axios.com axios.com. Ipak, pritisci gentrifikacije rastu – blizina centru grada i akademskim institucijama (Northeastern, BU Medical) čine Roxbury privlačnim za razvoj. Rizik od iseljavanja dugogodišnjih crnih stanovnika je velika briga. Jedna studija je pokazala da gentrifikacija često nesrazmerno iseljava crne stanovnike axios.com. Organizacije zajednice se bore za mere kao što su povećanje pristupačnog stanovanja (preko zahteva za nove projekte), podršku crnačkim preduzećima i zoniranje koje ograničava luksuzni razvoj. Budućnost Roxbury-ja se aktivno planira kroz inicijative poput Anti-Displacement Action Plan boston.gov i planerskih preklopnih zona. Ovo je test primer za inkluzivni razvoj – da li kvart može da raste i ekonomski napreduje bez ponavljanja obrasca iseljavanja zajednica koje su ga i izgradile.
• Čarlstaun i Kineska četvrt: Čarlstaun, nekada pretežno irska radnička četvrt, doživeo je talase gentrifikacije od 1990-ih i sada je u nekim delovima veoma elitna zona. Glavni predstojeći projekat je rekonstrukcija stambenog kompleksa Bunker Hill – javni stambeni kompleks koji se preuređuje u mešovitu zajednicu sa 2.700 jedinica. Ovo će značajno promeniti demografiju Čarlstauna (dovodeći više tržišnih stanova), ali cilj je da se izbegne iseljavanje sadašnjih stanara javnih stanova postepenom izgradnjom. Kineska četvrt je, jedinstveno, ostala jedno od poslednjih imigrantskih uporišta u centru Bostona. Pod velikim je pritiskom zbog luksuznih projekata u centru grada i južnom kraju. Grad radi na novim pravilima urbanističkog planiranja za Kinesku četvrt kako bi ublažio gentrifikaciju, kao što su ograničenja visine zgrada i podsticaji za izgradnju pristupačnih stanova bostonglobe.com. Zaštita kulture i stanovnika Kineske četvrti je prioritet, jer njena lokacija čini ovaj kraj metom interesa investitora. Ovo je četvrt u kojoj je borba između razvoja i očuvanja u punom jeku. Aktivisti iz zajednice su uspešno zagovarali više projekata pristupačnih stanova u Kineskoj četvrti (kao što su Oak Terrace i Parcel R-1), ali rastuće kirije u privatno vlasništvu ostaju problem.

Obrasci gentrifikacije i odgovori politike

Obrazac u mnogim bostonskim četvrtima bio je: početni talas mladih profesionalaca privučenih nižim cenama stanova i pristupom javnom prevozu, zatim dolaze investitori koji renoviraju ili grade stanove da zadovolje potražnju imućnijih, što vodi rastu cena i potiskuje manje imućne (često manjinske) stanovnike. Ovo smo videli u South End, JP, južnom Bostonu, i sve više u Roxbury, East Boston, i Dorchester. Ovo je centralno pitanje pravednosti za grad.

Grad Boston aktivno pokušava da upravlja gentrifikacijom i spreči iseljavanje. Početkom 2025. objavljen je prvi gradski plan akcije protiv iseljavanja sa preko 40 inicijativa za zaštitu stanara, malih biznisa i kulturnih institucija boston.gov. Među strategijama su povećanje izgradnje pristupačnih stanova, proširenje programa pomoći za zakupce, jačanje prava i pravne pomoći za stanare, kao i korišćenje gradske zemlje za projekte koje preferira zajednica. Novi alat Mapa rizika od iseljavanja koristi se za identifikaciju najugroženijih četvrti kako bi intervencije bile usmerene boston.gov.

Jedan primer je Kancelarija za stanovanje gradonačelnika koja sarađuje sa Bostonskim univerzitetom na kreiranju alata za procenu da li je verovatno da će predloženi razvoj izazvati iseljavanje u svojoj blizini bu.edu. Ako je to slučaj, projekat može zahtevati da uključi veći stepen pristupačnosti ili koristi za zajednicu. Drugi primer su reforme zoniranja: tokom 2023–24, Boston je modernizovao svoj član 80 procesa za razvoj, sa ciljem da uključi kriterijume pravičnosti i otpornosti. Na mestima kao što je Kineska četvrt, predlažu se posebni slojevi zoniranja kako bi se ograničili luksuzni studentski domovi i podstakle pristupačne jedinice wgbh.org.

Dodatno, Boston ima Politiku uključivog razvoja (IDP) koja zahteva od velikih projekata da 13% jedinica učine pristupačnim (ili da uplate u fond). Vode se rasprave o povećanju tog procenta ili uvođenju politika „prednosti za susedstvo“ koje bi davale prioritet lokalnim stanovnicima za nove pristupačne jedinice u njihovoj zajednici. Grad takođe razmatra naknade za poslovno povezivanje (koje plaćaju nove poslovne zgrade) za finansiranje pristupačnog stanovanja. Ove politike zajednički nastoje da omoguće da, kako se naselja poboljšavaju, postojeći stanovnici dele koristi.

Uprkos ovim naporima, gentrifikacija ostaje stalan izazov. Naselja poput South End i East Boston su doživela demografske promene (npr. smanjenje broja crnačkog i latino stanovništva usled rasta troškova stanovanja). Zemljišni fondovi zajednice i neprofitni stambeni investitori pojavljuju se kao jedno od rešenja – izuzimanjem zemlje iz spekulativnog tržišta. Na primer, Dudley Street Neighborhood Initiative u Roxburyju ima zemljišni fond koji je omogućio stotine trajno pristupačnih domova. Proširenje ovakvih modela razmatra se na nivou celog grada.

U narednim godinama očekuje se da će naselja kao što su East Boston, Dorchester (delovi), Roxbury, Mattapan i Roslindale nastaviti da se menjaju, nadamo se na inkluzivniji način. Ova područja još uvek nude relativnu pristupačnost i zato privlače investicije, ali su glasovi zajednice snažni u zahtevu za „razvoj bez iseljavanja.” Gentrifikacija u Bostonu ima i dimenziju rasne pravde – grad je svestan svoje istorije (poput gubitka crnog stanovništva iz West End-a i South End-a tokom 20. veka usled obnove grada i tržišnih sila). Cilj je da se to ne ponovi u mestima poput Roxburyja. Statistike se pomno prate: na primer, jedno istraživanje je pokazalo da gentrifikacija nesrazmerno izbacuje crno gradsko stanovništvo, često potpuno izvan grada u manje razvijena područja axios.com. U Bostonu je stopa vlasništva nad domovima među crncima znatno niža nego kod belaca (poznati izveštaj iz 2015. utvrdio je da je srednja neto vrednost imovine crnih stanovnika Bostona bila 8 dolara naspram 247.500 dolara kod belih Bostona – zapanjujuća razlika, uglavnom vezana za jaz u vlasništvu nad nekretninama). Zbog toga se očuvanje pristupačnih mogućnosti kupovine kuće u obojenim naseljima smatra ključem za smanjenje jaza u bogatstvu.

Zaključno, pejzaž bostonskih kvartova u 2025. godini predstavlja dinamičan rast, ali i duboke tranzicije. Neki kvartovi su već postali luksuzne enklave, dok su drugi na samom pragu promena. Pristup grada u ovoj deceniji će u velikoj meri uticati na to da li će Boston ostati mozaik različitih, inkluzivnih zajednica ili će rizikovati da postane homogenizovan, isključivo visokoprihodni profil u centralnim delovima. Sukob između razvoja i očuvanja verovatno će se intenzivirati dok Boston nastoji da proširi stambene kapacitete i modernizuje se, a način na koji to bude upravljano na nivou kvartova definisaće društveno i kulturno tkivo grada u budućnosti.

Komparativna analiza: Boston naspram drugih velikih američkih tržišta

Na mnogo načina, bostonsko tržište nekretnina odražava i razlikuje se od nacionalnih trendova. Deli izazove sa drugim obalskim, ekonomski snažnim gradovima (poput Njujorka, San Franciska, Vašingtona D.C.) – kao što su visoki troškovi stanovanja i problemi s kancelarijskim prostorom – ali u nekim aspektima ima drugačiji ishod. Evo kako se Boston poredi sa ostalim velikim tržištima SAD kroz nekoliko dimenzija:

Troškovi stanovanja i pristupačnost: Boston je čvrsto pozicioniran u vrhu najskupljih tržišta stanovanja. Od 2025. godine, ovo je jedan od tri najskuplja grada za zakupce i među najskupljima za kupce. Na primer, prosečne kirije stavljaju Boston na prvo mesto u SAD ($3,495), tik ispred Njujorka ($3,489) i iznad San Franciska (~$3,368) secretnyc.co. Rast kirija u Bostonu (4% godišnje) je u skladu sa ostalim skupim metropolama, dok su u nekim ranije brzorastućim gradovima Sunčevog pojasa kirije skoro stagnirale ili opale (zbog mnogo novih izgradnji). Sa cenama stanova, medijana u bostonskoj metro oblasti ($750k–$900k) niža je od San Franciska (koji je znatno preko $1M), ali viša nego u većini drugih velikih gradova – na primer, otprilike duplo viša od proseka u Majamiju ili Austinu. Bostonske cene su slične cenama u Vašingtonu D.C., i nešto niže od cene u Njujorku (prosečna cena stana u širem području Njujorka je oko $1.1M) jvmlending.com. Kada je reč o odnosu cena i prihoda, Boston (poput SF, NYC, LA) daleko prevazilazi nacionalni prosek, što naglašava izazove dostupnosti stanovanja koji se ne vide u jeftinijim gradovima kao što su Atlanta ili Dalas.

Jedna značajna razlika su ograničenja u ponudi u Bostonu: za razliku od brzo rastućih metropola Sunčevog pojasa (Phoenix, Austin, Raleigh, itd.) koje su tokom 2010-ih izgradile velike količine novih kuća, Boston je stambeni fond povećavao znatno sporije. Ovo je doprinelo stalnom rastu cena u Bostonu (povećanje od 66% tokom 2010-ih) propertyshark.com, dok su neka tržišta sa previše izgradnje imala ravnije periode. Na primer, gradovi poput Houstona ili Las Vegasa, koji su mogli da se šire ka spolja, držali su medijalne cene blizu ili ispod nacionalnog proseka duže vreme (mada su i tu cene u poslednje vreme porasle). Boston, ograničen geografijom i regulativama, ponašao se više kao Njujork ili San Francisko, gde je nestašica standard. Do 2030. godine, rast stambenog fonda u Bostonu verovatno će i dalje zaostajati za rastom stanovništva, osim ako ne dođe do drastičnih promena u politici – situacija koju Boston deli sa mestima kao što je San Francisko (poznat po niskom rastu stanogradnje u odnosu na broj radnih mesta).

Tržište kupaca vs. tržište prodavaca: Početkom 2025. godine, mnoga američka tržišta prešla su u korist kupaca zbog viših kamatnih stopa – ali Boston je izuzetak. Redfin je svrstao 32 od 50 najvećih američkih metropola kao tržišta pogodna za kupce početkom 2025, ali je Boston bio jedan od samo nekoliko gde su prodavci i dalje imali blagu prednost axios.com. U Bostonu je u aprilu 2025. bilo oko 7% više kupaca nego prodavaca axios.com, dok je na nacionalnom nivou bilo oko 500.000 više prodavaca nego kupaca (najveći višak ikada zabeležen) axios.com. Gradovi na severoistoku poput Providensa i delovi Nju Džerzija takođe su se izdvajali sa više kupaca, verovatno zbog hronično niske ponude na ovim starijim tržištima axios.com. Nasuprot tome, mnoge metropole Sunčevog pojasa (npr. Feniks, Ostin), pa čak i neke sa Srednjeg zapada, imale su daleko više prodavaca (oglasa) nego kupaca, što je kupcima davalo pregovaračku moć. Na primer, u Ostinu su cene zakupa i stanova pale nakon ogromnog priliva ponude nar.realtor, što se u Bostonu nije dogodilo. Ovo poređenje pokazuje da su tržišne dinamike u Bostonu sličnije onima u Njujorku – i dalje su zategnute čak i kada se ostatak zemlje olabavio – što odražava trajnu potražnju i ograničenu ponudu.

Poslovni nekretnine (kancelarije): Problemi na tržištu kancelarijskog prostora u Bostonu nisu jedinstveni – gotovo svi veći gradovi suočavaju se s višim stopama praznih kancelarija nakon pandemije. Ipak, stepen varira. San Francisko je najteže pogođen: stopa praznih kancelarija porasla je sa jednocifrenih vrednosti pre 2020. na preko 25–30% do 2023, a centar grada je posebno opustošen zbog prelaska tehnološkog sektora na rad na daljinu. Njujork je isprva beležio nagli rast praznih kancelarija (posebno u Midtouna Menhetna), ali je do 2024. došlo do poboljšanja – NYC je zabeležio preko 3 miliona kvadratnih stopa pozitivne kancelarijske apsorpcije početkom 2025, što je značajan oporavak nar.realtor. Vašington D.C. i Boston su označeni kao tržišta sa najvećim tekućim gubicima kancelarijskog prostora nar.realtor – D.C. zbog smanjenja državne administracije, a Boston zbog koncentrisanih tehnoloških i finansijskih zakupaca koji prilagođavaju kapacitete. U Bostonu je stopa praznih kancelarija u centru grada oko 18%, što je slično Čikagu (oko 19–20%) i malo više nego Los Anđelesu (u LA je stopa praznih kancelarija 2024. bila oko 17%). Niža je od San Franciska, ali viša od Majamija (u Majamiju je 2024. stopa praznih kancelarija bila oko 15% i imao je koristi od priliva stanovništva). Hjuston već dugo ima visoku stopu (20%+) zbog usporavanja energetskog sektora i prekomerne gradnje, tako da se Boston, nažalost, pridružuje gradovima sa tradicionalno slabim tržištima kancelarijskog prostora po pitanju popunjenosti.

Jedna od razlika je pivot ka biotehnološkom sektoru u Bostonu – gradovi kao što su NYC i DC nemaju tako veliko tržište laboratorija, dok Boston (i delimično SF, posebno u Južnom San Francisku) to ima. Bujanje i pad tražnje za laboratorijskim prostorom je donekle jedinstven za Boston. Na primer, stopa praznih laboratorija u Kembridžu od 20% u 2025. perrycre.com je u oštrom kontrastu sa 0% iz 2019. – malo koji drugi grad ima takvu dinamiku (možda područje zaliva, gde su određena tržišta poput Južnog San Franciska takođe beležila rast praznih laboratorija s novom ponudom).

U maloprodajnom i industrijskom sektoru, Boston zapravo izgleda relativno snažno u poređenju sa konkurentima. Njegova 2,9% stopa praznih maloprodajnih prostora je nacionalno najniža, izjednačena sa Majamijem therealdeal.com. Mnogi drugi veći gradovi imaju stopu praznih maloprodajnih prostora u rasponu od 4–6%. Na primer, Atlanta i Feniks beleže rekordno niske stope praznih maloprodajnih prostora (~4–5%), ali ne tako niske kao Boston. Čikago i Dalas imaju veće raspoloživosti (još uvek ispod 6–7%). Ova zategnuta situacija u maloprodaji delimično je zato što severoistočni gradovi nisu preterano gradili tržne centre kao što su to činili razuđeni gradovi. Kada je reč o industrijskom sektoru, stopa praznih prostora u Bostonu od 6–7% je nešto iznad američkog proseka (koji je ~5–6% do 2025) nar.realtor. To je više nego u izuzetno traženim logističkim centrima kao što su Atlanta ili Južna Kalifornija (gde stopa praznih prostora može biti 3–4%), ali niže nego u nekim manjim tržištima. Rast zakupa industrijskih prostora u Bostonu (2%) je ispod tržišta Sunčevog pojasa koja su imala veliku apsorpciju (npr. Savannah ili Inland Empire gde je rast zakupa bio veći od 5% tokom buma). U suštini, Boston je sekundarno industrijsko tržište – važno, ali ne i glavni nacionalni distributivni čvor – tako da nije doživeo ni pregrevanje ni kolaps; njegovo tržište je stabilnije.

Investiciono tržište i tokovi kapitala: Glavni vodeći gradovi (Njujork, Los Anđeles, San Francisko, Vašington, Boston) tradicionalno privlače veliki deo investicija u nekretnine od strane penzionih fondova, privatnog kapitala i stranih investitora. Poslednjih godina, neka tržišta Sunčevog pojasa (Dalas, Šarlot, Nešvil itd.) privukla su veće interesovanje zbog većih stopa rasta. Međutim, Boston je ostao omiljeno tržište za osnovne investitore koji traže stabilnost. Na primer, dok je Manhattan beležio veliki pad vrednosti kancelarijskih prostora, Bostonu je pad bio nešto manji (iako i dalje značajan) zahvaljujući diverzifikaciji na polju bioloških nauka – nekoliko kancelarijskih zgrada u Bostonu je prodato radi prenamene u laboratorije, što je podržalo cene. Kada je reč o stanogradnji, kapitalizacione stope u Bostonu su među najnižima (što znači da su cene u odnosu na prihod visoke), što odražava poverenje investitora u dugoročnu tražnju. Ovo je slično Njujorku, Los Anđelesu, San Francisku, a sada i nekim gradovima Sunčevog pojasa kao što je Ostin, koji su takođe postali skupi.

Prosek

Metrički podatak (2024–25)	Boston	Njujork	San Francisko	SAD
Medijalna cena kuće (metropolitansko područje)	~$750K (grad Boston ~$842K) axios.com axios.com	~$1.10M (Njujorško metro područje) jvmlending.com (razlikuje se po gradovima: Menhetn ~$1.3M)	~$1.30M (grad San Francisko) / ~$1.0M (Bay Area)	~$417K axios.com
Prosečna mesečna kirija (sve jedinice)	~$3,495 secretnyc.co (najviša u SAD-u)	~$3,489 secretnyc.co (druga najviša)	~$3,368 secretnyc.co (treća najviša)	~$1,900 (približno)
Promena stambenog inventara	+2,6% (7.200 novih jedinica 2024) mmgrea.com	Nizak – ograničen (Njujork je dodao malo jedinica u odnosu na broj stanovnika)	Nizak – ograničen (San Francisko je dodao malo jedinica)	Varira (Sun Belt metro područja 5–10%+)
Stopa praznih kancelarija (CBD)	~18% mktgdocs.cbre.com	~15% (Midtown Menhetn) – u poboljšanju	25%+ (Downtown SF – jedna od najviših)	~14% (nacionalni prosek) nar.realtor
Stopa praznih maloprodajnih prostora (metro)	~2,9% therealdeal.com (među najnižim)	~4,5% (Njujorški metro, procena)	~5% (SF metro, procena)	~4,1% (nacionalni prosek) forbes.com
Stopa praznih industrijskih prostora (metro)	~6,5% perrycre.com	~4% (region NY/NJ)	~5% (oblast zaliva SF)	~7,0% (nacionalno) nar.realtor
Rast stanovništva (godišnje)	~+0,5% (metro) huduser.gov / Grad: +0,3%	~0% (NYC metro stagnira; grad se oporavlja posle 2020.)	~+0,2% (oblast zaliva SF – sporo)	~+0,4% (nacionalno)
Medijan prihoda domaćinstva	~94.000 $ (Boston metro); Grad ~76.000 $	~93.000 $ (NYC metro); Grad ~67.000 $	~119.000 $ (SF metro); Grad ~119.000 $	~71.000 $ (SAD)Izvori: Višestruki – Podaci za Boston iz navedenih izvora; podaci za Njujork/San Francisko iz HUD-a, Zillowa i lokalnih izveštaja (približno za poređenje); nacionalni podaci iz NAR-a i Popisa. (Citati u tekstu: Bostonske metrike iz 【2】【14】【10】【36】【21】, itd.) Demografija i rast: U poređenju sa mnogim velikim gradovima, rast stanovništva u Bostonu je skroman. Gradovi u Sunčevom pojasu (Ostin, Finiks, Orlando) rastu mnogo brže u procentualnom smislu, što tamo podstiče više izgradnje (i potencijalne cikluse procvata i pada). Rast u Bostonskoj metro oblasti je oko 0,5% godišnje huduser.gov i više liči na Njujork ili Čikago (spor rast ili čak blagi pad) nego na Dalas ili Atlantu (>1% godišnje). Ovaj sporiji rast znači da Boston nema istu hitnu potrebu za masovnom izgradnjom novog stanovanja kao brzo rastuće metro oblasti – ali je počeo iz pozicije nedovoljno izgrađenih stanova, tako da se i dalje oseća akutna nestašica. Međunarodna imigracija i dolazak studenata u Boston takođe ga izdvajaju: gradovi poput Sijetla ili Denvera (koji su doživeli procvat zahvaljujući domaćoj migraciji) imaju drugačiji profil od Bostona, koji više zavisi od privlačenja studenata i visokoobrazovanih radnika iz inostranstva koji često ostaju. Ovaj globalni priliv je sličniji Njujorku ili San Francisku. Odgovor na (ne)priuštivost: Mnogi gradovi sa visokim cenama sprovode slične politike kao Boston (npr. stabilizacija rente, povećane kvote za pristupačno stanovanje). Na primer, Sent Pol, MN je 2021. usvojio stroge propise o kontroli rente (koji su kasnije izmenjeni), a Kalifornija i Oregon su uvele ograničenja rente na nivou države. Bostonski pokušaj kontrole rente odražava dešavanja u mestima kao što su Sijetl ili Montreal, gde je aktivizam po pitanju stanovanja jak. U međuvremenu, gradovi poput Hjustona ili Nešvila se uglavnom oslanjaju na proširenje ponude bez takvih regulativa. Ostaje da se vidi koji pristup najbolje utiče na smanjenje troškova. Izazov u Bostonu je veći nego u većini drugih gradova – samo Njujork, San Francisko, Los Anđeles i Vašington D.C. imaju uporediv problem sa cenom stanovanja među američkim gradovima. Zaključno, Boston je najuskladjeniji sa “pristupnim” obalskim gradovima po svom profilu tržišta nekretnina: skup, sa ograničenom ponudom, ali snažnom i promenljivom potražnjom za poslovnim prostorom. Nadmašuje mnoge rivale u oblastima kao što su osnovni pokazatelji maloprodaje i stabilnost stambenih zgrada, dok deli izazove kancelarijskog sektora. U poređenju sa brzo rastućim tržištima Sunčevog pojasa, Boston je manje nestabilan – nije doživeo iste skokove cena stanovanja tokom pandemije kao, na primer, Ostin (gde su cene skočile oko 40% za dve godine), niti naknadne korekcije. Umesto toga, u Bostonu su cene stalno i postepeno rasle, a sada su dostigle plato. Konzervativna priroda rasta Bostona (postepena, pod uticajem politika) može značiti da izbegava neke krajnosti viđene drugde, ali i da su problemi visokih troškova duboko ukorenjeni. Tabela: Izabrani pokazatelji tržišta nekretnina – Boston u poređenju sa drugim većim tržištima (2024–25) Kao što tabela i diskusija pokazuju, Boston se izdvaja po izuzetno ograničenom tržištu stambenih i maloprodajnih nekretnina i visokim troškovima stanovanja, uporedivim sa većim gradovima poput Njujorka i San Franciska, iako ima manju populaciju. Njegov poslovni profil deli post-COVID stres viđen u srodnim gradovima, iako ga Bostonsko snažno prisustvo u biotehnološkoj industriji pomalo razlikuje. Gledajući unapred, Boston i slični obalski gradovi suočavaju se sa sličnim izazovima: kako dodati stambene jedinice da bi se obuzdali troškovi, kako da se centri gradova preoblikuju u svetlu rada na daljinu i kako da se ulaže u javni prevoz i otpornost. Boston može učiti od svojih vršnjaka i služiti kao model drugim gradovima. Na primer, ako se konverzije kancelarijskog prostora u stambene jedinice u Bostonu pokažu uspešnim, drugi gradovi će možda agresivno slediti takav pristup. Nasuprot tome, ako produžena kriza kancelarijskog prostora ili pitanje pristupačnosti ostane nerešeno u Bostonu, to može nagovestiti izazove u mestima poput Sijetla ili Vašingtona. Umereni rast Bostona i snažna ekonomija zasnovana na znanju verovatno znače da će ostati jedno od najstabilnijih i najtraženijih tržišta nekretnina, nastavljajući da privlači investitore koji su možda oprezniji prema tržištima sa naglim usponima i padovima drugde. U tom smislu, Boston deli privlačnost „sigurne luke” Njujorka i San Franciska – ali mora se suočiti i sa istim velikim gradskim dilemama dvadesetih godina ovog veka. Demografski i ekonomski faktori Demografija i ekonomija su osnovni pokretači trendova na tržištu nekretnina u Bostonu. Stanovništvo, karakteristike radne snage i ekonomsko zdravlje Bostona direktno utiču na potražnju za stambenim i poslovnim prostorom. Ovde predstavljamo ključne demografske i ekonomske faktore koji oblikuju tržište od 2025. godine i u bliskoj budućnosti: Rast i sastav stanovništva Metropolitensko područje Bostona (šira oblast Bostona) ima oko 4,9 miliona ljudi. Rast je stabilan ali umeren. Najnovije projekcije predviđaju da će populacija metropolitenske oblasti dostići oko 4,56 miliona do 2027. godine, sa godišnjim rastom od ~0,6% huduser.gov. Sam grad Boston, posle decenija opadanja i potom obnove, porastao je sa 617.000 u 2010. na oko 675.000 do 2020. Populacija grada zabeležila je blagi pad na početku pandemije (neki su privremeno otišli), ali se od tada stabilizovala i nastavila rast. Boston je na putu da dostigne oko 760.000 stanovnika do 2030. godine prema podacima BPDA (gradske agencije za planiranje) – što je povećanje od oko 60.000 u odnosu na 2020. godinu bankerandtradesman.com. Ovo je značajan priliv (gotovo 9% rasta tokom decenije), ali ipak sporije nego u mnogim gradovima Sunčevog pojasa. Rast Bostona manje je podstaknut prirodnim priraštajem (razlika između rođenih i umrlih, koja je usporila zbog smanjenih stopa nataliteta), a više doseljavanjem mladih i imigranata. Stanovništvo grada je izrazito mlado: oko 34% stanovnika ima između 20 i 34 godine, što je veći udeo nego u većini drugih gradova (Boston se često naziva „gradom mladih” zbog fakulteta i poslovnih mogućnosti). Studentska populacija je ogroman faktor – kao što je pomenuto, preko 250.000 studenata boravi u širem Bostonskom području u svakom trenutku bu.edu. Ovi studenti doprinose potražnji za stanovanjem i često ostaju nakon diplomiranja zbog zaposlenja, čime dodatno jačaju obrazovanu radnu snagu. Boston je takođe raznolik i postaje sve raznolikiji. Grad je otprilike 45% belaca, 20% crnaca, 20% Hispano/Latino, 10% Azijata i 5% multirasnih/ostalih (popis iz 2020). Imigranti čine oko 29% stanovnika. Najveće imigrantske grupe dolaze iz Dominikanske Republike, Kine, Haitija, Vijetnama i Salvadora, između ostalog. Ova raznolikost obogaćuje grad i takođe utiče na stanovanje (na primer, preferiranje više generacijskog stanovanja u nekim zajednicama, ili grupisanje određenih etničkih zajednica po kvartovima poput Kineske četvrti ili latino zajednice u Istočnom Bostonu). Vredan pažnje trend: veličina domaćinstava u Bostonu je relativno mala (prosek ~2,3 osobe) jer su mnoga domaćinstva pojedinci ili parovi – delom zbog mlade populacije, a takođe i zbog visokih troškova stanovanja koji otežavaju pristupačnost većih porodičnih stanova. Ovo povećava potražnju za manjim jedinicama (garsonjere/jednosobni stanovi) u luksuznim zgradama, dok porodice često traže stanovanje u spoljnom delu grada ili prigradskim naseljima zbog prostora i škola. U predgrađima je rast bio spor. Neka obližnja predgrađa su čak izgubila stanovništvo od 2020. do 2022. kako je rad na daljinu omogućio preseljenje u udaljenija područja ili druge savezne države. Međutim, sa povratkom u kancelarije i gradskim pogodnostima koje ponovno privlače ljude, urbano jezgro Bostona/Kembridža ponovo stiče popularnost. Boston ima prednost što privlači talente – dosledno privlači diplomce ne samo sa lokalnih koledža već i iz celih SAD i sveta koji žele da rade u njegovom tehnološkom/biotehnološkom sektoru ili pohađaju postdiplomske studije. Gledajući ka 2030. godini, očekuje se da će prosečna starost stanovništva Bostona biti nešto veća (velika milenijumska kohorta tada će biti u svojim četrdesetim godinama). Sposobnost grada da zadrži te milenijalce dok formiraju porodice uticaće na tržište nekretnina – ako Boston obezbedi dovoljno stanova pogodnih za porodice (trosobni stanovi, bezbedna naselja, kvalitetne škole), više će ih ostati; u suprotnom, neki će odseliti u predgrađa ili jeftinije gradove, što će uticati na strukturu potražnje za stanovima. Projekcije BPDA pokazuju da će se udeo starosne grupe od 20–29 godina smanjiti (sa 33% u 2015. na 29% u 2030. bankerandtradesman.com, delom kako milenijalci stare a možda malo manje mladih dolazi (zbog visokih troškova). Ipak, populacija Bostona u tridesetim i četrdesetim godinama će rasti, što bi moglo povećati potražnju za srednjim segmentom stanovanja (npr. stanovi za „preseljenje naviše“, dvospratne kuće) – što je trenutno uzak segment. Još jedan faktor: međunarodna imigracija. Savezna politika i globalni uslovi mogu znatno uticati na brojke. Tokom Trampovih godina i tokom COVID-a, imigracija se usporila, što je uticalo na rast Bostona (Boston se oslanja na dolazak stranih studenata i radnika; na primer, veliki deo tehnoloških radnika i medicinskih istraživača u Bostonu dolazi iz inostranstva). Poslednjih godina imigracija je ponovo porasla, a status Bostona kao grada utočišta i svetskog obrazovnog centra čini ga privlačnom destinacijom. Imigracija uglavnom podržava potražnju za iznajmljivanjem isprva, a kasnije i za kupovinom nekretnina kako se imigranti nastanjuju i napreduju. Ekonomija i tržište rada Boston se može pohvaliti visoko obrazovanom, visokoprimanjskom privredom. Srednji prihod domaćinstva u metrou iznosi oko 94.000 dolara, što je značajno iznad američkog proseka (71.000 dolara). Unutar grada, srednji prihod je niži (76.000 dolara) zbog mnogih studentskih i niskoprimanjskih domaćinstava, ali je i dalje relativno visok za veliki grad (na primer, viši nego u Njujorku ili Los Anđelesu). Prisutnost toliko poslova zasnovanih na znanju podiže plate. Boston ima jednu od najvećih koncentracija visokoobrazovanih stanovnika (preko 49% odraslih ima diplomu osnovnih studija ili višu, skoro duplo više od nacionalnog proseka). Baza zaposlenja je raznolika: ključne industrije uključuju obrazovanje i zdravstvo (edukacija i medicina) – bostonske bolnice (Mass General, Brigham & Women’s itd.) i univerziteti (Harvard, MIT, BU, Northeastern, BC i mnogi drugi) su veliki poslodavci i relativno otporni na recesiju. Biotehnologija/životne nauke predstavljaju veliki motor rasta, sa kompanijama poput Moderna, Biogen, Vertex itd., i brojnim startapima (mada podložnim ciklusima finansiranja). Tehnologija je snažno zastupljena, posebno u softveru, veštačkoj inteligenciji i robotici – veliki tehnološki giganti imaju velika predstavništva (Google, Amazon, Microsoft, Apple su svi proširili prisustvo u Kembridžu/Bostonu poslednjih godina), a postoji i živa startap scena (često u sprezi sa biotehnologijom, npr. health-tech, fintech). Finansijske usluge ostaju značajne (Fidelity, State Street, mnoge firme za rizični kapital i privatni kapital imaju sedište u Bostonu). Dodatno, Boston ima snažan sektor turizma i ugostiteljstva zahvaljujući istorijskim atrakcijama i kongresnim centrima, kao i mali, ali rastući sektor medija/kreative. Bostonska stopa nezaposlenosti krajem 2024. bila je oko 4% (u saveznoj državi Masačusets je bila ~4,1% u decembru 2024. mass.gov, dok je u Bostonu obično nešto niža). To je otprilike na nivou pre pandemije (tada je bila oko 3%). Malo je iznad nacionalnog proseka (koji je krajem 2024. bio ~3,7%), ali istorijski Masačusets često prati američki prosek. Od sredine 2025. godine, sa izvesnom ekonomskom neizvesnošću, nezaposlenost je blago porasla na ~4,5% u regionu mass.gov. Tržište rada ostaje napeto u sektorima poput zdravstva i tehnologije, ali otpuštanja na nacionalnom nivou u oblasti tehnologije su pogodila i Boston (npr. Facebook je smanjio širenje u Kembridžu 2023. zbog otpuštanja, a neke biotehnološke firme su otpuštale osoblje kada su im istraživanja propala ili su se sredstva smanjila). Ipak, tržište rada u Bostonu se smatra otpornim – obično nema ekstremne uspone ili padove. Čak i tokom COVID krize 2020, kada je nezaposlenost nakratko skočila na ~16%, oporavak je bio brz zahvaljujući stabilnoj osnovi univerziteta/bolnica i brzom prelasku na rad na daljinu u sektoru znanja. Zanimljiv trend: Boston postaje centar za veštačku inteligenciju i napredna istraživanja, koristeći talente sa svojih univerziteta. Ako se ovo nastavi, mogli bismo videti rast potražnje za kancelarijskim/laboratorijskim prostorima za AI kompanije ili robotiku, što bi moglo nadoknaditi pad potražnje za tradicionalnim kancelarijama. Prisutnost institucija kao što su MIT-ov CSAIL, Harvard i rastuća startup scena u oblasti AI/robotike (Boston Dynamics, itd.) može zadržati Boston na čelu tehnoloških inovacija. Nejednakost u prihodima jeste problem – Boston ima veoma bogate stanovnike, ali i džepove siromaštva. Ovo se odražava i na nejednakost u stanovanju. Strategija ekonomskog razvoja grada naglašava inkluzivni rast, ali je stalan izazov obezbediti da radnička klasa ne bude zapostavljena u ekonomiji kojom dominiraju poslovi visokih veština. Izgledi za budućnost (2026–2030) Sa demografske strane, Boston će nastaviti usporeno da raste, da se lagano stari i dodatno diversifikuje. Do 2030. godine nijedna rasna/etnička grupa neće biti većina u Bostonu (to je već slučaj – grad sa pluralitetom). Metropoliten bi mogao premašiti 5 miliona ljudi oko 2030. godine ako se trendovi nastave. Rast u predgrađima može se pojačati ukoliko fleksibilan rad na daljinu opstane (neki biraju Metrowest ili predgrađa North Shore-a ako putuju na posao svega par dana nedeljno), ali sam grad planira rast i nada se da će primiti značajan deo novih stanovnika regiona, kako bi se izbegla prevelika ekspanzija. Ekonomski gledano, Boston je u poziciji da ostane globalni centar inovacija. Sektori kao što su biotehnologija, čista energetska tehnologija, digitalno zdravstvo i visoko obrazovanje verovatno će se širiti. Prisutnost ogromnog istraživačkog finansiranja (NIH grantovi, itd.) u njegovim bolnicama i univerzitetima stalno podstiče startup-e i privlači kompanije. Jedan potencijalni izazov mogao bi biti ako rad na daljinu navede kompanije da zapošljavaju šire, verovatno koristeći talente iz regiona sa nižim troškovima umesto da se koncentrišu u Bostonu – ali za sada Bostonski kolaborativni ekosistem i dalje privlači kompanije da otvore laboratorije i kancelarije ovde kako bi pristupili mreži talenata. Još jedan faktor: unapređenja infrastrukture (ili njihov nedostatak) uticaće na ekonomsku efikasnost. Ako unapređenja javnog prevoza uspeju da poboljšaju pouzdanost (npr. bez čestih kvarova na metrou), to će povećati produktivnost i učiniti grad privlačnijim za radnu snagu. Ako ne, transportni problemi mogli bi ograničiti rast ili navesti kompanije da razmisle o lokacijama u predgrađima ili drugim metropolama. Boston takođe ima snažno okruženje za finansiranje startapa – obično je drugi odmah iza Silicijumske doline po ulaganju rizičnog kapitala u SAD-u. Pad tehnološkog sektora 2022–2023. usporio je ulaganja, ali već krajem 2024/2025. postoje znaci oporavka u određenim oblastima (AI, nove biotehnološke modalnosti). Do 2030. godine Boston će verovatno ostati lider u tehnološkom/biotehnološkom preduzetništvu, što znači veću potražnju za inkubatorskim prostorom, laboratorijama i na kraju, kad startup-i sazru, više kancelarijskog ili specijalizovanog prostora. Ovo obećava rast za sektore nekretnina koji opslužuju ove firme (iako smo videli da preterani entuzijazam može dovesti do prezasićenja, kao što je slučaj sa laboratorijama u skorije vreme). Što se tiče makro rizika, Boston bi mogao biti pogođen bilo kojom nacionalnom recesijom (iako bi lokalni uticaj možda bio blaži zbog stabilnih sektora). Visoke kamatne stope mogu usporiti razvoj i promet nekretnina, ali bi takođe mogle da uspore rast cena na održiviji nivo (što bi na duže staze moglo biti zdravo). Suprotno tome, ako Fed značajno smanji kamate do 2026. godine (neka predviđanja sugerišu da će stope postepeno padati krajem 2025–2026), Boston bi mogao ponovo da doživi porast prodaje i ubrzanje rasta cena, s obzirom na akumuliranu potražnju za stanovanjem. Faktori kvaliteta života takođe će igrati ulogu u demografskim trendovima. Stopa kriminala u Bostonu je relativno niska za veliki grad, i generalno se smatra sigurnim i pogodnim za život (osim po pitanju troškova). Ako to održi i nastavi da unapređuje javne sadržaje (parkove, umetnost, škole), grad može bolje zadržati porodice i starije stanovnike. Grad pravi iskorake u reformi škola i dodavanju čarter škola itd., što može uticati na odluku porodica da li će ostati u gradu ili se preseliti u predgrađa zbog obrazovanja. Zaključno, demografske i ekonomske prognoze za Boston do 2030. godine su uglavnom pozitivne – spor rast, visok nivo obrazovanja, snažna, iako promenljiva ekonomija – što predstavlja čvrstu osnovu za tržište nekretnina. Najveći izazovi leže u usklađivanju stanovanja i infrastrukture sa ovim rastom kako bi grad ostao pristupačan i pravedan. Demografski trend velike grupe mladih profesionalaca koji prelaze u porodičnu fazu života testiraće prilagodljivost stambene ponude (da li će biti dovoljno kuća u nizu ili trosobnih stanova? Da li će moći da priušte da ostanu?). Ekonomski, tranzicija radnih navika i stalni ciklus inovacija odrediće kakvi poslovni prostori će biti potrebni. Ali osnovne snage Bostona – obrazovanje, inovacije, zdravstvo – ukazuju da će i dalje privlačiti ljude i kompanije, čime će održavati potražnju za nekretninama u većini sektora. Regulatorne i političke promene koje utiču na tržište Javna politika i regulativa igraju ključnu ulogu u pejzažu nekretnina Bostona. Poslednjih godina pojavilo se nekoliko promena i predloga politika kao odgovor na izazove tržišta – od rastućih kirija do nedovoljno iskorišćenih poslovnih zgrada. Ove politike mogu značajno uticati na odluke o razvoju, održivost investicija i ukupno ponašanje tržišta. U nastavku izdvajamo ključne regulatorne i političke promene do 2025. godine i očekivane promene koje dolaze: Stambena regulativa i regulacija kirija Inicijativa za stabilizaciju rente (kontrola kirije): Možda najzapaženija politička debata odnosi se na pokušaj Bostona da ponovo uvede kontrolu kirije, pod nazivom „stabilizacija rente”. U martu 2023. Gradsko veće Bostona odobrilo je predlog gradonačelnice Mišel Vu za stabilizaciju rente sa 11 prema 2 glasova boston.com. Plan predviđa ograničenje povećanja kirije za većinu stanova na stopu inflacije (CPI) + 6%, sa maksimalnim ograničenjem od 10% godišnje boston.com. To znači da stanodavac u bilo kojoj godini ne može podići kiriju više od 10%, a često će ograničenje biti niže ako je inflacija umerena. Određene nekretnine bile bi izuzete: zgrade u kojima živi vlasnik (1–3 stambene jedinice), nova gradnja u prvih 15 godina, kao i subvencionisane pristupačne jedinice, što pokriva otprilike 55–60% stambenog fonda grada pod ovom politikom boston.com. Predlog takođe uključuje zaštitu od „neopravdanih” iseljenja (sprečava iseljenja bez valjanog razloga) wbur.org. Ovo je velika promena – u Masačusetsu je kontrola kirije zabranjena od 1994. godine, tako da je za sprovođenje ove mere potrebna saglasnost državnog nivoa. Sredinom 2025. godine predlog je još bio na čekanju u Skupštini države, suočen sa protivljenjem udruženja stanodavaca i skepticizmom pojedinih zakonodavaca. Ako bude usvojen u nekoj formi (moguće uz kompromisne odredbe), direktno će uticati na tržište najma ograničavanjem brzine povećanja kirija za postojeće najmoprimce. Pristalice tvrde da će to pružiti stabilnost stanarima i sprečiti enormna povećanja kirija koja dovode do raseljavanja wbur.org boston.com. Protivnici upozoravaju da bi to moglo odvratiti ulaganja u nove stanove i održavanje (pozivajući se na ekonomske studije o kontroli kirije). Uticaj ako bude usvojeno: Ograničenje kirije može učiniti investiranje u višeporodične objekte manje isplativim, naročito za strategije „value-add” koje se oslanjaju na povećanje kirija. Takođe može podstaći konverziju stanova u kondominijume (jer se kod jedinica u kojima živi vlasnik ili novih najmoprimaca posle prodaje kirije mogu iznova odrediti). Gradovi poput Bostona su pod nacionalnim nadzorom zbog ovakvih mera; to odražava širi trend razmatranja kontrole kirije u gradovima sa visokim troškovima života. Zahtevi za pristupačno stanovanje (inkluzivna zonacija): Boston ima politiku inkluzivnog razvoja (IDP) već godinama – trenutno, investitori projekata sa 10 ili više jedinica moraju da obezbede 13% stanova po pristupačnim cenama (na određenim nivoima prihoda) ili da doprinesu fondu za pristupačno stanovanje. Krajem 2022. i tokom 2023. godine, bilo je razgovora o povećanju zahteva za pristupačnost na čak 20% za određene projekte, kao i o prilagođavanju ciljanih nivoa prihoda kako bi se došlo do domaćinstava sa nižim primanjima. Administracija gradonačelnice Wu predlagala je izmene kojima bi se obezbedio veći broj stanova za porodice sa srednjim prihodima, koje ne ispunjavaju uslove za stanove za niska primanja, ali ne mogu da priušte stanove po tržišnim cenama. Iako formalne promene još nisu završene, investitori se pripremaju za potencijalno strože zahteve. Grad već često pregovara o višim procentima u zamenu za relaksaciju zoniranja. Uticaj: Stroži zahtevi za pristupačnost mogu povećati troškove za investitore (subvencionisanjem tih stanova ili plaćanjem naknada), što može učiniti neke projekte manje isplativim ili povećati cene stanova na tržištu kako bi se subvencionisali jeftiniji stanovi. Ipak, s obzirom na visoke cene luksuznih stanova, mnogi projekti mogu podneti povećane zahteve, posebno u traženim zonama kao što je Seaport. Ova politika ima za cilj da obezbedi zajednice sa različitim prihodima i barem deo pristupačnih stanova u novoj izgradnji. Povećanje “linkage” naknada: Boston uvodi “linkage” naknade na velike komercijalne projekte (kancelarije, hoteli itd.) – sredstva idu za pristupačno stanovanje i programe obuke za posao. U 2022. godini grad je odobrio povećanje ovih naknada (sa ~$15 po kvadratnom stopu na $23 po kvadratnom stopu za laboratorije/kancelarije tokom nekoliko godina). Povišene naknade su sada na snazi. Takođe, razmatra se proširenje linkage naknada na velike stambene projekte. Uticaj: Povećanje linkage naknada podiže troškove komercijalne gradnje, što može malo usporiti nove kancelarijske/laboratorijske projekte (iako je usporavanje tržišta veći faktor). Direktno preusmerava sredstva privatnih investitora u stambene inicijative – još od 1980-ih, linkage je obezbedio desetine miliona dolara za fondove pristupačnog stanovanja, a više stope će doneti još više. Reforme zoniranja za stanovanje (“MBTA Communities” zakon): Na državnom nivou, Sekcija 3A Zakona o zoniranju (“MBTA Communities” zakon) usvojena je 2021. godine, zahtevajući od 177 gradova i opština šireg Bostona koje opslužuje MBTA tranzit da zoniraju višeporodične stambene objekte kao dozvoljene (bez posebnog odobrenja) u najmanje jednoj razumno velikoj zoni blizu tranzita mass.gov. Zanimljivo je da je Grad Boston tehnički izuzet iz zahteva ovog zakona zbog stare izuzetnosti u Zakonu o zoniranju mass.gov, ali Boston već ima mnogo višeporodičnih zona. Širi efekat je da prigradske sredine oko Bostona moraju stvoriti kapacitet zoniranja za hiljade stanova ili rizikuju gubitak državnih sredstava. Ovo je potez koji bi mogao iz temelja promeniti regionalnu stambenu ponudu. Od 2023–2024, opštine prave planove za usklađivanje – neke su se tome opirale (rizikujući sankcije), dok druge vrše prerazvrstavanja u skladu sa zakonom. Uticaj na Boston: U samom gradu, nema direktan uticaj, ali na regionalnom nivou može smanjiti pritisak ako se u predgrađima izgradi više stanova. Na primer, unutrašnja predgrađa poput Kembridža, Somervila, Kuinsija i drugih podležu ovom zakonu (mnoga već dozvoljavaju višeporodične stambene objekte u nekim delovima, ali će to dodatno formalizovati). Ako se broj stanova u predgrađima poveća, potražnja za stanovanjem u Bostonu može se malo raspodeliti, što bi moglo ublažiti ekstremnu konkurenciju za cene u gradu. Sa druge strane, ako se predgrađa ne usklade i odustanu od sredstava, možda neće doći do povećanja ponude, pa pritisak ostaje na samom Bostonu. Reforma pregleda razvoja (BPDA reforma): Gradonačelnica Vu je u svojoj kampanji obećala reformu Boston Planning & Development Agency (BPDA), moćne gradske agencije koja upravlja odobravanjem razvojnih projekata (pregled po članu 80). Tokom 2023. Gradsko veće je podržalo Vu-in predlog da se postepeno ukinu nekretninske i planske funkcije BPDA i osnuje novo gradsko odeljenje za urbanizam boston.com. Ideja je da se modernizuje i pojednostavi proces pregleda razvoja, čineći ga transparentnijim i zasnovanim na urbanističkom planiranju, a ne na pregovorima. Poseban naglasak stavlja se na uključivanje principa pravičnosti i otpornosti u kriterijume pregleda (npr. zahtev da projekti uzmu u obzir uticaj na klimu, rizike od raseljavanja). Status: Ovo je dugoročna strukturna promena (za neke aspekte je potrebna saglasnost države i sprovodiće se godinama). Uticaj: Kratkoročno, investitori su nesigurni u pogledu mogućih promena pravila. Predvidljiviji proces mogao bi imati pozitivan efekat, ali ukoliko novi zahtevi (poput pojačanih standarda klimatske otpornosti ili većih očekivanja od koristi za zajednicu) budu nametnuti, to može povećati troškove. Vuina administracija takođe ažurira kodove zoniranja, na primer eliminišući minimalni broj parking mesta u nekim delovima kako bi se smanjili troškovi i podstaklo korišćenje javnog prevoza. Poresko preusmeravanje na imovinu (stambena vs. komercijalna): Boston ima jedinstven sistem klasifikacije poreza na imovinu gde može oporezivati komercijalne nekretnine po višoj stopi nego stambene. Po zakonu, grad može preusmeriti određeni maksimalni deo poreskog tereta na komercijalne nekretnine. Sa padom vrednosti kancelarija i rastom stambenih nekretnina, Boston se suočio sa problemom da vlasnici kuća potencijalno dobiju značajna povećanja poreza (jer je ukupni iznos poreza morao biti raspodeljen na veću vrednost stambenih nekretnina). Krajem 2024. godine, državni zakonodavac je odobrio (na zahtev Bostona) privremenu prilagodbu načina na koji se porezi dele između klasa christinadinardi.com christinadinardi.com. Suštinski, Bostonu je dozvoljeno da poveća procenat poreza na komercijalne nekretnine iznad uobičajenog limita kako bi olakšao rastući porez na stambene nekretnine christinadinardi.com. Do toga je došlo jer su mnoge kancelarije slabije korišćene (i možda su tražile umanjenje procenjene vrednosti), pa se poreski teret preusmeravao na vlasnike kuća. Mera, koju podržava gradonačelnica Vu, privremena je, ali bi mogla biti produžena ako komercijalno tržište nekretnina nastavi da stagnira christinadinardi.com christinadinardi.com. Uticaj: Za vlasnike stambenih nekretnina ovo predstavlja olakšanje – pomaže da godišnji računi za porez ostanu stabilniji (važno s obzirom na već visok trošak života). Za vlasnike komercijalnih nekretnina, to znači višu stopu poreza – praktično plaćaju više da bi popunili budžetske praznine. Kritičari (vlasnici malih preduzeća, izdavaoci) tvrde da to „nepravedno opterećuje vlasnike komercijalnih nekretnina“ christinadinardi.com. Za investitore u nekretnine, ova politika pokazuje da će, ako komercijalni sektor ostane slab, Boston pokušati da najveći deo prihoda sakupi od njih. To je rizik za vlasnike kancelarija i maloprodajnih prostora koji se već suočavaju sa izazovima, mada je porez na komercijalne nekretnine u Bostonu i ranije bio visok, pa su marginalne promene male u odnosu na druge troškove. Politike upravljanja zemljištem i planiranja Gradsko planiranje i povećavanje spratnosti: Boston je istorijski radio planiranje po projektu ili po kvartovima. Sada sprovodi glavni plan za ceo grad (“Imagine Boston 2030” je bio okvir, ali Vu želi konkretnija ažuriranja zoniranja). Jedna od inicijativa je podsticanje razvoja orijentisanog na javni prevoz – npr. omogućavanje veće gustine oko stanica metroa. Ovo se vidi u predlozima za promenu zoniranja delova Dorchestra (duž Crvene linije) za mešovitu upotrebu, ili dozvoljavanje višeporodičnih objekata u komercijalnim zonama Vest Roksberija. Takođe, govori se o ukidanju minimalnog broja parking mesta u čitavom gradu za stambene projekte, kako bi se smanjili troškovi i podstakao javni prevoz. Neke od ovih promena mogu se sprovesti kroz amandmane na zoniranje koje obrađuje BPDA/BZC (Komisija za zoniranje). Uticaj: Ako Boston poveća spratnost u pojedinim zonama (dozvoli više-spratne zgrade ili višeporodične objekte u trenutno isključivo porodičnim zonama), to bi moglo otključati nove razvojne mogućnosti i potencijalno povećati ponudu stanova. Na primer, dozvoljavanje dupleksa/tripleksa u delovima Roslindala ili Vest Roksberija koji su sada ograničeni na porodične kuće, blago bi povećalo gustinu. Postoji otpor zajednice u nekim kvartovima, tako da su promene postepene. Ali generalno, trend ide ka fleksibilnijem zoniranju za omogućavanje stanovanja, što je usklađeno sa zahtevima države i konsenzusom o nedostatku stanova. Pravila o klimatskoj otpornosti: Boston integriše otpornost na klimatske promene u svoja pravila za razvoj. Kontrolna lista za otpornost na klimu već je obavezna za velike projekte (obuhvata porast nivoa mora, kišne vode, toplotu). Grad ide ka tome da novi objekti uskoro budu karbonski neutralni (prateći strože energetske kodove Masačusetsa i Bostonov sopstveni BERDO propis, koji nalaže smanjenje emisije). Takođe, u područjima podložnim poplavama, nove zgrade često moraju biti podignute ili zaštićene od poplava (kod zoniranja je izmenjen da dozvoli viša prizemlja iz ovog razloga). Uticaj: Ove regulative mogu povećati inicijalne troškove izgradnje (npr. bolja izolacija, solarni paneli itd.), ali smanjuju dugoročne rizike. Neki investitori i developeri podržavaju ove promene jer mnogi sada daju prioritet ESG kriterijumima (Ekološki, Socijalni, Upravljanje). Vremenom, starije zgrade će morati da se prilagode energetskim standardima (BERDO zahteva od velikih postojećih objekata da do 2050. smanje emisije ili ih kompenzuju). To može biti skupo za vlasnike starijih nekretnina (npr. zamena sistema grejanja, poboljšanje energetske efikasnosti), ali stvara tržište za zelene tehnologije u građevinarstvu. Takođe može oblikovati vrednosti nekretnina: objekti koji su otporni na klimu i energetski efikasni mogu dostizati više cene zakupa/prodaje jer su jeftiniji za održavanje i podložni manjim regulatornim kaznama. Mere protiv raseljavanja: O ovome smo ranije govorili u kontekstu naselja. Grad koristi politiku kao što su: finansiranje kupovine rizičnih pristupačnih stanova od strane neprofitnih organizacija (da bi se sprečilo njihovo prelazak na tržišnu cenu), proširivanje programa vaučera, implementacija “moratorijuma na iseljenje” ili zatvaranje evidencije iseljenja (neki predlozi da se zatvore evidencije o iseljenju kako bi se pomoglo stanarima da pronađu novi dom). Takođe, Akcioni plan protiv raseljavanja koordinira napore kao što su pružanje olakšica na porez na imovinu dugogodišnjim vlasnicima sa niskim prihodima kako zbog gentrifikacije ne bi bili isterani visokim porezima, i pružanje pomoći malim preduzećima u promenljivim naseljima boston.gov boston.gov. Uticaj: Ovo su blaže intervencije (nisu snažne regulative, osim možda kada nameću uslove investitorima da doprinesu fondovima protiv raseljavanja ili slično). One pokazuju nameru grada da usmerava razvoj na način da postojeći stanovnici imaju koristi. Za investitore, saradnja sa ovim ciljevima (kao što je uključivanje dodatnih pristupačnih jedinica ili davanje prostora zajednici) može olakšati proces odobravanja i izgraditi dobru volju, čak i ako nije striktno obavezno. Državni i savezni zakonski okvir Državno zakonodavstvo o stanovanju: Masačusets je bio aktivan – osim zakona MBTA Communities, usvojen je i zakon iz 2021. koji zahteva prosto većinsko (umesto 2/3) glasanje za lokalne izmene zoniranja koje podstiču gradnju stanova. Ovo olakšava odobravanje povećanja gustine na gradskim skupštinama/većima. Efekti se još uvek vide, ali snižava prepreke za reforme zoniranja u korist stanogradnje. Državna uprava pod guvernerkom Maura Healey (2023– ) daje prioritet stanovanju, pa je čak 2023. proglašena vanredna situacija u vezi sa stambenom krizom. To može dovesti do državnih podsticaja ili finansiranja za izgradnju pristupačnih stanova, pa čak i do zaobilaženja lokalnog zoniranja ako se gradovi opiru izgradnji. Boston je generalno ispred državnih zahteva, ali ima koristi od svih novih državnih fondova za stanovanje (na primer, državni Trust fond za pristupačno stanovanje često kofinansira projekte u Bostonu). Savezna politika: Na saveznom nivou, niske kamatne stope su preokrenute, što je uticalo na tržište. Ali, postoje i savezni infrastrukturni fondovi (iz Zakona o infrastrukturi iz 2021.) koje Masačusets i Boston koriste za projekte tranzita i klime – posredno podržavajući nekretnine poboljšanjem infrastrukture (npr. sredstva za modernizaciju MBTA, grantovi za otpornost na klimu za luku). Takođe, savezna monetarna politika (kamatne stope) će nastaviti da utiče na stambene i investicione kamate. Ako se inflacija obuzda, mogli bismo videti olakšanje na kamate što bi ponovo podiglo aktivnosti u nekretninama u Bostonu i drugde. Poreska politika: Jedna lokalna ideja koja se povremeno pominje jeste „porez na špekulacije” ili porez na preprodaju – kažnjavanje brze preprodaje nekretnina kako bi se obeshrabrile špekulacije. Takođe, neki zagovornici predlažu „porez na prazne stanove” na luksuzne prazne jedinice (da obeshrabre investitore da ostavljaju kondominijume praznim). Ove mere još nisu zvanično prihvaćene u Bostonu, ali su ih drugi gradovi (Njujork, Vankuver) pokušali. Ako se pogorša pristupačnost u Bostonu, ovakve mere bi mogle biti razmatrane. Druga srodna politika je regulisanje kratkoročnog iznajmljivanja – Boston je doneo pravila koja ograničavaju iznajmljivanje preko servisa kao što je Airbnb (vlasnici moraju da se registruju i uglavnom mogu iznajmljivati jedinice samo ako je to njihova primarna rezidencija, čime se zabranjuje kratkoročno iznajmljivanje u vlasništvu investitora). Ta pravila su uvedena 2019. godine i smanjila su broj Airbnb oglasa, pretpostavlja se da su neke jedinice vraćene na dugoročno tržište. Saobraćajna politika: Naplaćivanje zagušenja saobraćaja ili novo finansiranje javnog prevoza može indirektno uticati na tržište nekretnina. U Masačusetsu se raspravlja o načinima finansiranja MBTA (potencijalno novim taksama ili porezima). Ako bi se uveo sistem naplate za ulazak kolima u centar Bostona (trenutno nije u planu, ali je koncept poznat širom sveta), to bi dodatno podstaklo korišćenje javnog prevoza i učinilo centar grada privlačnijim za poslovne prostore sa lakim pristupom javnom prevozu (a možda manje za one koji zavise od vožnje automobilom). Ukratko, regulatorni okvir u Bostonu ide u pravcu veće intervencije kako bi se upravljalo ekstremima tržišta – stabilizacija kirija, obavezna pristupačnost i klimatska otpornost i podsticanje većeg obima izgradnje putem reforme urbanističkih pravila. Ovo je uopšteno progresivniji, praktičniji pristup u poređenju sa mnogim gradovima SAD. Za one koji učestvuju na tržištu nekretnina, to znači navigaciju kroz složen proces odobravanja i potencijalno manje marže zbog zahteva i taksi, ali postoje i programi od kojih se može imati koristi (kao što su poreske olakšice za pristupačno stanovanje ili bonusi za gustinu u zamenu za određene karakteristike projekta). Lideri Bostona pokušavaju da pronađu ravnotežu: podstaći razvoj kako bi se ublažio nedostatak stanova, ali ga usmeriti tako da koristi širim društvenim ciljevima (pristupačnost, održivost, pravičnost). Uspešnost ovih politika značajno će uticati na nekretninsko tržište Bostona do 2030. godine. Učesnici na tržištu moraće da ostanu fleksibilni – npr. kalkulisaće investicije pod pretpostavkom određene kontrole kirija, projektovaće objekte prema strogim ekološkim standardima i fokusiraće se na angažovanje zajednice radi dobijanja dozvola. Ako se to postigne na pravi način, Boston bi mogao da postane model za inkluzivan rast; ali ako dođe do grešaka (npr. previše stroga pravila koja guše investicije), problemi bi mogli postati još izraženiji. Od 2025. godine, zamajac politike je snažan, a nekretninska industrija u Bostonu se aktivno prilagođava novoj realnosti pojačanog uticaja javnog sektora na tržište. Prognoze i perspektive (2026–2030) Gledajući unapred, šta možemo očekivati za tržište nekretnina u Bostonu tokom druge polovine 2020-ih i do 2030. godine? Iako su prognoze uvek podložne neizvesnostima (npr. ekonomski ciklusi, geopolitički događaji), trenutni trendovi i ekspertske projekcije daju određeni uvid. Opšti konsenzus je da će tržište Bostona ostati fundamentalno snažno, ali sa rastom umerenijim i održivijim tempom u poređenju sa vrtoglavim skokom pre 2022. godine. U nastavku su izgledi i ključne prognoze po sektorima do 2030. godine: Изгледи за стамбено тржиште некретнина Цене кућа: Након експлозивног раста у 2010-им годинама, очекује се да ће раст цена кућа у Бостону успорити у наредним годинама. Многе прогнозе предвиђају годишњу априцијацију у распону од ниских до средњих једноцифрених процената у блиској будућности. На пример, једна анализа је предвидела да би вредност кућа у Бостону могла да порасте око 2–4% годишње, што би могло да доведе до медијане цене куће у Бостону од око 1 милион долара до 2030. године propertyshark.com ако се камата сабира (са око $750–800k у 2024). Ипак, много тога зависи од каматних стопа: ако камате на стамбене кредите падну, рецимо, у распон од 5% до 2026, Бостон би могао да види нови талас потражње, што би брже подигло цене крајем 2020-их. С друге стране, ако стопе остану високе (~7%+) дуже време, раст цена би могао да стане или чак мало падне у реалним (инфлацијом коригованим) терминима. Стручна мишљења су да ће Бостон избећи велике падове цена, осим ако не дође до озбиљне рецесије – мањак стамбеног простора делује као подршка ценама. Вероватнији сценарио је равнији раст и периодичне стагнације. Приступачност ће остати изазов; без масовне нове градње, цене вероватно неће значајније падати. Обим продаје: Број продатих кућа је опао у периоду 2022–2024 због скока каматних стопа (многи власници нису желели да се продају). Како се стопе стабилизују или почну да падају након 2025, обим продаје би требало да порасте. Многи миленијалци су одложили куповину током пандемије и још увек су заинтересовани за куповину домова. Бостон би могао да види пораст продаје станова, посебно како се завршава све више нових стамбених пројеката (нпр. јединице у Риц Карлтон Јужна Станица у 2025, итд.) и како пензионери мењају породичне куће за станове у граду. До 2026–2027, ако економија буде стабилна, продаја кућа би могла да се врати или чак премаши ниво пре пандемије. Једна пројекција предлаже око 8.000 продаја кућа годишње у Бостону (што је близу историјског просека годишњег промета) rentastic.io, што указује на здраво, ако не и убрзано, тржиште. Kirije i višeporodični stanovi: Predviđa se da će kirije u Bostonu nastaviti da rastu, ali verovatno umerenim tempom, a ne skokovima kao ranih 2020-ih. Sa otprilike ~5.000–7.000 novih jedinica koje se godišnje uvode na tržište i popunjenošću od oko 95%, rast kirija bi trebalo da prati inflaciju, ali uz blagi porast iznad nje. Izveštaj sa tržišta prognozirao je +2,9% rast kirija u 2025. i slično, oko 3% godišnje nakon toga, što je blizu istorijskog proseka Bostona mmgrea.com. Ovo podrazumeva da nema kontrole kirija; ukoliko se uvede stabilizacija kirija, vlasnici stanova će biti ograničeni (npr. na maksimalno 6–10% u periodima visoke inflacije i verovatno ~4–7% u tipičnim godinama, u zavisnosti od CPI). Sa ili bez toga, do 2030. prosečna kirija će gotovo sigurno biti viša nego sada – možda bi prosečan stan mogao da košta oko 4.000 dolara (posebno ako inflacija u celoj ekonomiji bude oko 2–3% godišnje). Stope praznih stanova mogu se blago povećati na normalizovanih ~5–6% ako na tržište dospe mnogo novih stanova ili ako dođe do ekonomske krize. Ipak, s obzirom na stabilnu tražnju u Bostonu, nagli rast broja praznih stanova se ne očekuje. Tržište investicija u višeporodične objekte trebalo bi da ostane snažno, jer će se Boston i dalje smatrati sigurnom investicijom (visoka popunjenost, stabilan rast kirija i do 2030. godine će verovatno biti jasno rešen regulatorni okvir na ovaj ili onaj način, što donosi sigurnost). Izgradnja i broj stambenih jedinica: Boston je na putu da do 2030. godine doda na desetine hiljada stambenih jedinica – cilj grada je 69.000 od 2015. do 2030. godine boston.gov. Do 2025. je dozvoljeno otprilike 32.000 od 2015, tako da je ostvarenje još ~37.000 za 5 godina vrlo ambiciozno i verovatno malo verovatno. Ipak, očekuje se određeno ubrzanje zahvaljujući novim državnim zakonima i gradskim inicijativama. Moguće je da ćemo krajem 2020-ih videti talas velikih projekata koji stižu na tržište (fazna izgradnja Suffolk Downsa, projekti u Allstonu, itd.), pod pretpostavkom da se finansijski problemi reše do 2025–2026, kada se nadamo snižavanju kamata. Takođe, pretvaranje kancelarijskih prostora u stambene moglo bi da donese nekoliko stotina novih stanova širom centra, što do 2030. može predstavljati značajan novi izvor ponude. Sve u svemu, verovatno je da će grad do 2030. dodati 20.000–30.000 novih jedinica (ne puni cilj, ali ipak značajno). Ovo povećanje ponude će, uprkos dobrodošlici, biti postepeno apsorbovano zbog snažne tražnje – pomoći će da se uspori rast kirija/cena stanova, ali ga neće preokrenuti. Struktura stambenih jedinica može se više pomeriti ka višeporodičnim stanovima za iznajmljivanje, jer su to pretežno gradili investitori (luksuzni stanovi za iznajmljivanje). Gradnja kondominijuma, koja je usporila nakon 2018, mogla bi da se ubrza krajem 2020-ih ako se visoko tržište pokaže otpornim. Vlasništvo nad stanovima i pristupačnost: Stopa vlasništva nad stanovima u Bostonu (oko 35%) mogla bi se blago povećati ako se na tržištu pojavi više stanova i ako neki zakupci uspeju da kupe stanove zahvaljujući nešto boljoj pristupačnosti (pod pretpostavkom da prihodi rastu, a rast cena usporava). Ipak, malo je verovatno da će se situacija drastično promeniti; Boston će i 2030. ostati grad u kojem većina stanovnika iznajmljuje stanove. Pristupačnost će i dalje predstavljati izazov – čak i ako rast cena uspori, kamate bi mogle ostati više nego u periodu izuzetno niskih kamatnih stopa 2010-ih, što čini ratu kredita velikom. Grad i država će verovatno proširiti pomoć za kupce prvi put (Masačusets već ima programe za pomoć sa učešćem itd.). Do 2030, ako grad ispuni određene ciljeve za izgradnju stanova, mogli bismo videti kako se odnos stanarina prema prihodima i cena prema prihodima stabilizuje ili čak blago poboljša u odnosu na današnje ekstremne nivoe, ali Boston će i dalje biti jedno od najmanje pristupačnih tržišta u SAD. Suštinski, poboljšanja pristupačnosti zavise od uspeha politika – značajno povećanje broja pristupačnih stanova, efikasna stabilizacija zakupnina itd., što je teško predvideti. Bez toga, samo tržište verovatno neće rešiti problem zbog uporne potražnje. Pregled tržišta poslovnih nekretnina Kancelarijski sektor: Očekuje se da će se tržište kancelarija oporavljati postepeno, ali neujednačeno tokom ostatka decenije. Većina analitičara ne očekuje da će se potražnja za kancelarijama vratiti na nivo iz 2019. u doglednoj budućnosti; hibridni rad ostaje prisutan. Međutim, do 2026–2027. godine, mnoge kompanije će se ustaliti u vezi sa svojim dugoročnim potrebama za prostorom. Stopa praznih kancelarija u Bostonu, koja je trenutno oko 18–20%, mogla bi da je dostigla vrhunac oko 2024. godine. Mogli bismo videti kako opada ka sredini desetih procenata (%) do kraja 2020-ih kako privreda raste, deo praznog prostora se preuređuje ili prenamenjuje, a organski rast (ili nove firme) iskoriste niže zakupnine da se presele. Zakupnine će verovatno ostati pod pritiskom u narednom periodu, a zakupodavci će nuditi ustupke. Efektivna zakupnina bi mogla dostići dno u periodu 2024–2025. i potom postepeno rasti kako se prostor bude upijao. Prvoklasne A zgrade bi trebalo da zadrže vrednost, pa čak i da blago povećaju zakupnine do 2030, dok će mnoge B zgrade možda biti prenamenjene. Jedan pozitivan znak: nacionalna prognoza ističe da bi čak i problematična kancelarijska tržišta trebalo da se stabilizuju do sredine decenije, iako na novoj ravnoteži s višom prazninom nego pre COVID-a nar.realtor. Za Boston je realan scenario stopa praznih kancelarija od oko 12–15% u 2030. (još uvek iznad ~8% iz 2019, ali mnogo bolje nego 2024). Najoptimističniji scenario (uz snažan privredni rast i povratak u kancelarije) mogao bi smanjiti praznine na 10% ili manje, ali to deluje previše optimistično. Suprotno tome, najgore bi bilo ako dođe do nove recesije ili novog smanjenja prostora po zaposlenom, što bi praznine zadržalo oko 18%+. Najverovatnije će doći do umerenog poboljšanja, jer se “višak” kancelarijskog prostora polako rešava – kroz prenamenu, širenje zakupaca ili povlačenje iz ponude. Life Science & Lab: Tržište nekretnina za biološke nauke trebalo bi da povrati ravnotežu do kraja ove decenije. Trenutni višak laboratorijskog prostora (posebno u Kembridžu) verovatno će biti apsorbovan tokom narednih nekoliko godina – moguće do 2026. ili 2027. godine, da bi se stopa slobodnog prostora vratila na jednocifreni procenat, u zavisnosti od ciklusa finansiranja biotehnologije. Međutim, na duže staze, biotehnologija je industrija rasta (starenje stanovništva, biomedicinski napreci, itd.), a šire područje Bostona se može smatrati vodećim svetskim klasterom biotehnologije. Do 2030. godine potražnja za laboratorijskim prostorom bi ponovo mogla biti jaka, što će možda zahtevati novu izgradnju – iako će investitori biti oprezniji posle nedavnog viška u ponudi. Očekuje se da će kirije za laboratorije ponovo rasti posle manjeg pada, a moguće su nove hibridne laboratorijsko/kancelarijske prostorije radi veće fleksibilnosti. Neka predviđanja kompanija CBRE ili JLL sugerišu da će, nakon pada u 2024–25, slobodan laboratorijski prostor opadati i stabilizovati se na zdravom nivou od ~5–10% do 2027–2028. godine, a rast kirija bi tada trebalo da se nastavi (uz povoljne ekonomske i naučne trendove). Za investitore, biološke nauke ostaju dobra opcija u Bostonu, ali uz pažljivije tempiranje projekata. Retail Sector: Maloprodaja u Bostonu verovatno će ostati uska i dinamična. Do 2030. godine, maloprodaja bi mogla čak i da se proširi u nekim kvartovima – npr. kako dolaze nova stambena naselja, često uključuju prizemnu maloprodaju, čime se dodaju novi lokali u ponudu. Međutim, potražnja postoji za razne namene (restorani, usluge, specijalizovane prodavnice). E-trgovina će i dalje oblikovati maloprodaju; međutim, područja sa velikim pešačkim saobraćajem i jedinstvene lokalne šoping zone u Bostonu trebalo bi da uspevaju dokle god vode iskustvena i uslužna maloprodaja. Slobodan maloprodajni prostor može neznatno porasti sa veoma niskih ~3% ako se izgradi više lokala, ali se prognozira da će ostati ispod nacionalnog proseka. Kirije za glavne trgovačke ulice (Newbury Street, itd.) verovatno će dostići nove rekorde do 2030. godine, zahvaljujući rastu bogatstva i oporavku turizma. Sekundarne prodajne zone po kvartovima zavisiće od lokalnih ekonomskih prilika, ali bi trebalo da ostanu stabilne. Moguće je da će se pojaviti još kreativnih maloprodajnih koncepata – npr. izložbeni prostori, privremene prodavnice i zabavni sadržaji – koji će zameniti tradicionalnu maloprodaju koja nestane. Trend mešovite namene znači da će maloprodaja biti pažljivo birana kao deo većih projekata (obezbeđujući kombinaciju sadržaja koja odgovara stanarima). Do 2030. neki predviđaju da će maloprodaja biti više integrisana sa tehnologijom (pametne prodavnice, itd.), ali u suštini, maloprodajne nekretnine u Bostonu ostaju jedan od najuspešnijih sektora lokalno, sa niskim prazninama i umerenim rastom zakupa (~1–2% godišnje, u skladu sa inflacijom) nar.realtor. Industrijski i logistički sektor: Industrijsko tržište bi trebalo da ostane stabilno. Projekcije pokazuju da će nacionalna tražnja za industrijskim prostorom ostati jaka kako se lanci snabdevanja razvijaju (možda uz više ponovne proizvodnje na domaćem terenu i kontinuirani rast potreba za distribucijom). Za Boston, ograničeno zemljište će zadržati stopu nepopunjenosti relativno niskom. Do 2030. godine, industrijska nepopunjenost mogla bi se kretati oko 6–8% (slično kao sada ili malo više ako dođe do veće izgradnje u perifernim gradovima). Industrijske zakupnine verovatno će umereno rasti (možda 2–3% godišnje), što znači da bi do 2030. godine mogle biti 15–20% više nego danas, osim u slučaju pada tržišta. Neizvesnost predstavljaju objekti za poslednju fazu isporuke: Ako region uvede mere poput naplate zagušenja ili ako se saobraćaj pogorša, još veća premija može biti stavljena na skladišta bliža centru kako bi se obezbedila brža isporuka. Boston bi do 2030. mogao da dobije nekoliko višespratnih urbanih skladišta (trend koji je počeo u Njujorku i Sijetlu). Takođe, rast industrija kao što su proizvodnja električnih vozila ili biotehnološka proizvodnja u Masačusetsu može stvoriti specifičnu potražnju za industrijskim nekretninama. Sve u svemu, industrijski sektor ostaje omiljena klasa imovine – investitori će nastaviti da grade ili kupuju u predgrađima Bostona. Postoji rizik od blagog viška ponude ako se izgradi previše velikih skladišta na I-495 uz pretpostavku da će e-trgovina ostati snažna kao 2020. godine – ali očekuje se da će tržište ostati izbalansirano sa jakim osnovama nar.realtor. Ugostiteljstvo i drugi sektori: Do 2030. godine, očekuje se da će sektor turizma i kongresnih dešavanja u Bostonu biti snažan, pod uslovom da ne dođe do većih globalnih kriza. Ovo bi moglo značiti zdrav nivo popunjenosti i cena hotela, što potencijalno može dovesti do razvoja novih hotela (iako su poslednjih godina mnogi investitori preusmerili projekte hotela u laboratorijske ili stambene prostore zbog veće isplativosti). Sa proširenjem Bostonskog kongresnog centra i većim brojem događaja, očekuje se dobar učinak u sektoru ugostiteljskih nekretnina. Druga niša – studentski smeštaj: Ako lokalni univerziteti povećaju upis (neki već povećavaju, naročito Northeastern), može doći do veće potražnje za domovima ili privatnim stanovima namenjenim studentima. Možda ćemo videti partnerstva gde investitori grade, a univerziteti uzimaju zgrade u zakup za potrebe studentskog stanovanja. Ovo bi moglo ublažiti konkurenciju na redovnom tržištu iznajmljivanja. Opšti uslovi na tržištu i investicione perspektive Investiciona klima: Očekuje se da Boston ostane tržište najvišeg ranga za investitore. Do 2026. godine, kada se kamatne stope nadamo se stabilizuju, institucionalni kapital koji je bio u režimu „čekanja i posmatranja“ verovatno će ponovo teći ka akvizicijama. Kapitalizacione stope mogu se blago korigovati naviše u odnosu na ekstremno niske nivoe iz 2021. (na primer, kapitalizacione stope za stambene zgrade mogle bi se ustaliti oko 5% umesto 4% zbog viših troškova finansiranja), ali atraktivnost Bostona znači da će uvek imati niske stope u poređenju sa rizikom. Ako inflacija bude pod kontrolom i kamatne stope opadnu, vrednosti nekretnina bi mogle dobiti dodatni podsticaj krajem 2020-ih. Mnogi investitori su dugoročno optimistični po pitanju Bostona – što se vidi i po velikim fondovima za biotehnologiju formiranim da ulažu u nekretnine u Bostonu čak i tokom nedavne neizvesnosti. Dakle, od 2025. nadalje, očekujte rast obima transakcija, naročito u stambenom i industrijskom sektoru. Takođe, prodaja problematičnih poslovnih zgrada može privući oportunističke investitore koji će ih prenameniti, što je dobro za raščišćavanje tržišta. Podaci i uvide sa tržišta preuzeti iz: Axios Boston prognoza tržišta nekretnina (2025) axios.com axios.com; Axios analiza kupaca naspramtržišta prodavaca axios.com axios.com; SmartAsset izveštaj o kirijama (2025) secretnyc.co; RealDeal o prazninama u maloprodaji therealdeal.com; Perry CRE Q4 2024 izveštaj o komercijalnom tržištu u Bostonu perrycre.com perrycre.com perrycre.com; MMG Real Estate Advisors prognoza za Boston 2025 mmgrea.com mmgrea.com; Gradsko veće Bostona – procecure o kontroli kirija boston.com; Boston Globe i komentari Christine DiNardi o trendovima u komšiluku christinadinardi.com axios.com; BPDA i Banker & Tradesman projekcije broja stanovnika bankerandtradesman.com; NAR Commercial Market Insights (2025) nar.realtor nar.realtor nar.realtor; Pregled tržišta The Luxury Playbook (2025) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; Dokumenti o politici grada Bostona christinadinardi.com boston.gov; i brojni drugi izveštaji o tržištu i izvori vesti navedeni kroz tekst.Ovo pruža osnovu za gorenavedene analize i prognoze, u kombinaciji sa aktuelnim tržišnim trendovima i ekonomskim pokazateljima za 2025. godinu. Trends razvoja: Većina razvoja u drugoj polovini decenije biće mešovite namene i usmerena na javni prevoz. Era poslovnih kula namenjenih jednoj nameni polako prolazi; umesto toga, kule sa kombinacijom kancelarijskog prostora, stambenih jedinica i hotela – poput One Dalton ili Winthrop Center – mogle bi postati standard radi diverzifikacije rizika i upotrebe. Takođe, mogli bi se pojaviti javna-privatna partnerstva da bi se rešila pitanja poput pretvaranja zastarelih državnih zgrada u stambeni prostor, ili izgradnje projekata iznad autoputeva (MassDOT projekat u Allstonu stvoriće takve mogućnosti). Ključni indikatori za praćenje: Rast stanovništva, rast zaposlenosti u ključnim sektorima, kamate, i ishodi politika su pokazatelji koje treba pratiti do 2030. godine. Ako rast stanovništva Bostona premaši projekcije (na primer, ako rad na daljinu dovede do povratka više ljudi u gradove poput Bostona radi pogodnosti), to će povećati potražnju. Ako se ubrza rast zaposlenosti u biotehnologiji i tehnološkim industrijama (npr. proboji koji vode do otvaranja novih kompanija), to bi moglo izazvati brže zagušenje prostora za kancelarije/laboratorije. S druge strane, ako dođe do recesije oko 2026. godine (neki ekonomisti predviđaju blažu recesiju i ranije, ali vreme nije poznato), to bi privremeno moglo povećati nezaposlenost i usporiti tražnju za stanovima – mada će verovatno biti kratkotrajan efekat. Predviđanja stručnjaka: Konsultantske firme za nekretnine generalno predviđaju da će tržište u Bostonu ojačati do 2025–2026 nakon šoka sa kamatnim stopama, a zatim će stabilno rasti. Na primer, izvještaj PwC Emerging Trends često svrstava Boston među 10 najboljih za izglede u nekretninama – i možemo očekivati da će tako ostati s obzirom na snažne osnove grada. Do 2030. godine stručnjaci predviđaju da će Boston imati više stambenih jedinica, stabilizovani sektor kancelarijskog prostora (iako sa manjom kvadraturom po radniku) i još veći fokus na održivost u zgradama. Ukupna vrednost nekretnina u gradu verovatno će biti viša (pod pretpostavkom nominalnog rasta i bez velikih slomova). Ukratko, izgledi za tržište nekretnina u Bostonu za period 2026–2030. su oprezno optimistični. Tržište prolazi kroz tranzicion period (prilagođavanje posle pandemije, promene politike), ali se u narednim godinama očekuje više jasnoće i napretka. Dugoročne prednosti Bostona – svetska ekonomija, ograničeno zemljište, visok nivo obrazovanja i prihoda – ukazuju da će potražnja za nekretninama ostati jaka. Tržište će verovatno biti „manje prenaduvano, uravnoteženije” nego u godinama sa ultra niskim kamatama: dobre vesti za krajnje korisnike (više opcija, nešto sporiji rast cena) ali i izazovnije za investitore (bez lake zarade, ali stabilan povrat za promišljene poslove). Ako Boston uspe u sadašnjim političkim inicijativama, do 2030. mogli bismo videti grad koji je postao inkluzivniji i otporniji, a da nije izgubio svoju ekonomsku dinamičnost – što bi bila dobitna kombinacija za tržište nekretnina i stanovnike podjednako. Izvori: Facebook X Pinterest Linkedin Whatsapp Reddit Email Marcin Frąckiewicz Оставите одговор Одустани од одговора Your email address will not be published. Сачувај моје име, е-пошту и веб место у овом прегледачу веба за следећи пут када коментаришем. Search Latest Posts Изгледи тржишта некретнина у Бостону (2025. и даље) јул 5, 2025 Ријад тржиште некретнина 2025: бујан раст, пројекти Визија 2030 и перспектива будућности јул 5, 2025 Вал д’Изер тржиште некретнина 2025: Трендови, цене и перспектива јул 4, 2025 Свеобухватан преглед надзора и извиђања бојног поља из космоса јул 4, 2025 Извештај о тржишту некретнина у Мумбаију 2025: Преглед стамбеног и комерцијалног сектора јул 4, 2025 Извештај о тржишту некретнина у Мумбају 2025: Преглед стамбеног и комерцијалног сектора јул 4, 2025 Извештај о тржишту некретнина у Сао Паулу 2025 јул 3, 2025 Делхи тржиште некретнина 2025: трендови, жаришта, цене и будући изгледи јул 3, 2025 Тржиште некретнина у Луки, Италија: Прогноза за период 2025-2028 јул 3, 2025 Мостик Тржиште Некретнина 2025: Трендови Луксузних Некретнина и Инвестициони Преглед јул 2, 2025 Don't Miss Свеобухватан преглед надзора и извиђања бојног поља из космоса Svemirski nadzor bojišta i izviđanje odnosi se na korišćenje satelita Kako sateliti revolucioniraju poljoprivredu: potpuni uvid u daljinsko istraživanje u agrikulturi Kako se poljoprivreda suočava sa rastućim izazovima usled klimatskih promena