Осло: Бум или пад некретнина? Прогноза тржишта за 2025. открива растуће цене, атрактивне локације и скривене ризике

Регион	Промена цене кућа годишње Q1 2025
Осло (укљ.Bærum)	+3,3% ssb.no
Stavanger	+8,4% ssb.no
Bergen	+3,5% ssb.no
Trondheim	+0,9% ssb.no
Norveška (ukupno)	+2,4% ssb.no

Uprkos umerenom rastu cena u Oslu do sada, stručnjaci iz industrije predviđaju ubrzanje.

Ekonomisti predviđaju oporavak cena stanova u Oslu do 2025. godine, navodeći Oslo kao ključni pokretač nacionalnog rasta bt.no.Glavni ekonomista kompanije Eiendom Norge napomenuo je da cene stanova u Oslu mogu porasti za više od 10% u 2025. godini, podstaknute hroničnim nedostatkom stanova, očekivanim smanjenjem kamatnih stopa i solidnim rastom plata lister24.no lister24.no.Samo u prvom kvartalu, cene stanova u Oslu skočile su za 8,4% u odnosu na prethodni kvartal, sezonski prilagođeno ssb.no, što ukazuje na snažan zamah u proleće.До средине 2025. године, просечна норвешка кућа кошта 5,11 милиона круна, у односу на 4,87 милиона круна само месец дана раније investropa.com.Oslo ostaje najskuplje tržište – standardan dvosoban stan u glavnom gradu često premašuje 7 miliona NOK (otprilike 8.300 € po m²) investropa.com investropa.com.Tako visoke cene naglašavaju i poželjnost Osla i njegove izazove u pogledu pristupačnosti.Углавном, тренд у стамбеном сектору за 2025. годину је понован раст: након стагнације крајем 2023. године, вредности станова у Ослу поново расту, подржане јаком потражњом и ограниченом понудом.

Трендови на тржишту стамбених некретнина у 2025.

Тржиште станова у Ослу снажно се опоравља 2025. године након хладнијег периода крајем 2023. Цене станова поново расту, али неравномерно широм региона Норвешке. На националном нивоу, цене кућа су порасле за 2,4% на годишњем нивоу у првом кварталу 2025, док је Осло (укључујући суседни Берум) забележио раст од 3,3% ssb.no. Заправо, раст цена у Ослу био је нешто слабији него што се очекивало – око +4,8% у првих пет месеци 2025, што је најмање међу већим градовима eiendomnorge.no. Насупрот томе, Ставангер вођен нафтом остварио је раст од 8,4% на годишњем нивоу ssb.no. Упркос вишим каматним стопама, потражња купаца остаје јака. До сада у 2025. Норвешка је доживела рекордну продају на тржишту половних станова, са 15,6% више продатих кућа у односу на прошлу годину eiendomnorge.no. Тржиште у Ослу има користи од јаке основне потражње – станови се и даље брзо продају (национални просек је 42 дана на тржишту у мају, са чак краћим временом у популарним областима) eiendomnorge.no. Ова отпорност потражње, у комбинацији са ограниченом понудом, покреће тржиште у корист продаваца у стамбеном сектору Ослоа.

Табела: Раст цена кућа у Ослу у односу на друге градове (сезонски прилагођено, Q1 2024–Q1 2025)

Инвестиционе могућности и ризици

S obzirom na gore navedene trendove, tržište nekretnina u Oslu u 2025. godini predstavlja kombinaciju privlačnih prilika i značajnih rizika za investitore. Sa strane prilika, prinosi od iznajmljivanja se poboljšavaju nakon godina niskih stopa. Stanovi u centru Osla su istorijski beležili skromne prinose (~3% bruto), ali kako kirije rastu brže od cena, prinosi su porasli. Očekuje se da će prinosi od iznajmljivanja u centru grada rasti uz nastavak velike tražnje zakupaca investropa.com. Analiza pokazuje da je prosečan bruto prinos za stanove u Oslu oko 3,2%, a novije nekretnine (npr. veliki moderni stanovi) mogu doneti prinos od oko 3,7% investropa.com. U okruženju sa niskim kamatama, ti prinosi su bili skromni, ali uz stope od 4-5%, prinos iznajmljivanja od oko 3,5% izgleda razumno – naročito ako smanjenje kamata snizi troškove zaduživanja. Investitori koji mogu da kupuju pomoću kapitala ili niskokamatnog finansiranja vide tesno tržište zakupa u Oslu kao relativno sigurno ulaganje: popunjenost je izuzetno visoka i retko dolazi do neplaćanja kirije zahvaljujući norveškoj socijalnoj sigurnosti. Dodatno, slabija norveška kruna učinila je nekretnine u Oslu jeftinijim u stranim valutama. Kruna je deprecirala oko 6,5% tokom 2022. i dodatnih 1,3% u 2023. godini investropa.com, pa strani kupci sada pronalaze bolju vrednost. Na primer, po trenutnim kursnim razlikama, vrhunski stanovi u Oslu po kvadratnom metru koštaju znatno manje nego u drugim nordijskim ili zapadnoevropskim prestonicama – oko 8.300 €/m² u Oslu naspram više od 10.000 € u centralnim zonama Stokholma ili Kopenhagena investropa.com. Ovaj valutni diskont, u kombinaciji sa norveškom stabilnošću, privlači sve više stranih investitora na tržište nekretnina u Oslu investropa.com investropa.com. Oslo se sve više smatra tržištem nekretnina „sigurnog utočišta” sa stabilnim dugoročnim rastom i snažnom vladavinom prava. Prekogranična ulaganja u norveške nekretnine su u poslednjim godinama činila prosečno 18% ukupnog prometa i mogao bi ponovo da raste investropa.com. Međunarodni fondovi cene visoku transparentnost Norveške i podršku njenog bilionskog državnog investicionog fonda (što daje ekonomsku stabilnost) investropa.com.

Još jedna prilika leži u problematičnoj imovini i projektima sa dodatnom vrednošću. Zbog ranije pomenutih finansijskih pritisaka, neki investitori i vlasnici pod pritiskom mogu prodavati imovinu po sniženoj ceni. Investitori sa likvidnošću mogu preuzeti kvalitetne zgrade od „motivisanih prodavaca“ koji moraju da refinansiraju. Već su zabeležene velike transakcije (npr. portfolijske prodaje od strane listiranih vlasnika nekretnina), što ukazuje na to da dobro kapitalizovani kupci selektivno biraju imovinu 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Takođe, Oslo-vo napredovanje ka održivosti znači da se starije poslovne zgrade kojima su potrebne nadogradnje (da bi ispunile energetske standarde, itd.) mogu kupiti relativno povoljno i renovirati radi povećanja vrednosti. Postoji snažna potražnja od strane zakupaca i investitora za zgradama sa ekološkim sertifikatom – oni sa dobrim referencama iz oblasti održivosti uživaju bolju popunjenost, pa čak i premiju na cene cbre.com. Dakle, pozicioniranje stare zgrade u „zelenu“ je pametan potez narednih godina, jer kompanije nastoje da ispune ESG ciljeve.

Investitori se takođe mogu fokusirati na nišne segmente poput studentskog stanovanja, zajedničkog stanovanja i logistike, koji imaju povoljne trendove. Studentski smeštaj je nedovoljno razvijen (broj studenata u Oslu raste, ali smeštaj ne prati taj tempo), zbog čega je vlada pozvala na izgradnju više eiendomswatch.no. Privatni investitori mogu popuniti tu prazninu. Logistički kapaciteti u okolini Osla, kao što je već pomenuto, i dalje su traženi zahvaljujući rastu e-trgovine; prinosi su tamo veći i veliki međunarodni akteri su aktivni (npr. NREP-ova investicija od 3 milijarde NOK u skladišta 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Dodatno, data centri i objekti za nauke o životu pojavljuju se kao nove vrste imovine u Oslu, podstaknute nacionalnom strategijom – jeftina obnovljiva energija i hladna klima Norveške privlače projekte data centara 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nekretnine povezane sa tehnologijom i istraživanjem (poput onih u blizini Oslo Science City-ja ili klastera za nauke o životu) mogu ostvariti iznadprosečan rast vrednosti kako se ti sektori budu širili.

Međutim, ove prilike dolaze sa rizicima koje investitori moraju razmotriti. Prvi i najvažniji je rizik kamatnih stopa. Iako se očekuje pad stopa, postoji neizvesnost – ukoliko bi inflacija ponovo porasla ili došlo do promena na globalnim tržištima, Norges Bank bi mogla zadržati više stope duže nego što se predviđa. Vrednosti nekretnina su osetljive na cenu kapitala; sporije smanjenje kamatnih stopa moglo bi da ohladi entuzijazam i ograniči rast cena. Sa druge strane, ako stope naglo padnu, investitori sa polugom imaju koristi, ali to može dovesti i do naglog rasta cena i zabrinutosti zbog stvaranja balona. Još jedan rizik je regulatorno okruženje: ukoliko se pristupačnost stanovanja drastično pogorša, politički odgovor bi mogao biti uvođenje mera koje nenamerno štete investitorima (na primer, strože regulacije rente ili veći porezi na investitore/sekundarne domove). Oslo je već pre nekoliko godina blago povećao porez na imovinu za skupe nekretnine i uvećao vrednovanje sekundarnih domova za potrebe poreza na bogatstvo – svaki dalji korak u ovom pravcu mogao bi da umanji prinose od ulaganja. Takođe, poziv na smanjenje poreza na bogatstvo za iznajmljivače eiendomswatch.no nije zagarantovano da će biti uslišen; naprotiv, poreska politika je nestabilna i pod određenim vladama može postati stroža za vlasnike nekretnina.

Rizici specifični za tržište obuhvataju zastoj u izgradnji koji može dovesti do potencijalnih disbalansa. Na srednji rok, izuzetno mala ponuda stanova može da dovede do tolikog rasta cena da raste i rizik nagle korekcije (na primer, u slučaju iznenadnog talasa nove izgradnje ili ako više vlasnika bude primorano da prodaje zbog kamata). Scenario “stambene krize” – gde je nova ponuda skoro nepostojeća – je dvosjekli mač: odličan za vlasnike kapitala kratkoročno (jer vrednosti rastu), ali dugoročno donosi sistemski rizik (ako porodice počnu da napuštaju grad ili se formira balon cena). Investitori treba da budu pažljivi i prema riziku likvidnosti. Obim transakcija na norveškom tržištu nekretnina se oporavlja 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net ali je i dalje ispod maksimuma iz prošlosti; izvan prvoklasnih nekretnina, može biti teže brzo izaći iz investicija, naročito u periodima pada.

Investitori u komercijalne nekretnine moraju uzeti u obzir trendove među korisnicima prostora nakon pandemije – hibridni rad može ograničiti rast potražnje za kancelarijama, a maloprodaja se suočava sa e-trgovinom. U Oslu je stopa praznih kancelarija i dalje relativno niska, ali ukoliko se istovremeno završi nekoliko velikih projekata (na primer oni planirani za 2026), tržište bi moglo da oslabi za prosečne objekte. Izbor nekretnina sa jakim i pouzdanim zakupcima i karakteristikama koje potvrđuju dugoročnu vrednost (tehnologija, održivost, lokacija) ključ je za ublažavanje ovih rizika. Geopolitičke i valutne fluktuacije ostaju stalna opasnost: dok slaba kruna trenutno pogoduje stranim kupcima, valuta može naglo da se promeni (jačanje krune poskupljuje izlazak iz investicija strancima). Ipak, mnogi strani investitori hedžuju valutni rizik.

Zaključno, tržište nekretnina u Oslu 2025. godine nudi čvrste osnove i izglede za rast, što ga čini privlačnim za ulaganje – posebno u segmentima iznajmljivanja stambenih prostora i prvoklasnih poslovnih nekretnina. Stabilnost grada i neravnoteža između ponude i potražnje ukazuju na to da će vrednosti verovatno rasti. Prilike su brojne u novim četvrtima, kod prodaje nekretnina u problemima i u segmentima sa visokom potražnjom. Ipak, investitori treba da budu oprezni, prateći kamatne stope, promene politika i širu ekonomsku klimu. Diverzifikacija i dugoročan pristup su mudri, jer je tržište u Oslu, iako manje nestabilno od mnogih drugih, i dalje podložno šokovima. Ako ostanete informisani (kao što to omogućava ovaj sveobuhvatni prikaz) i budete selektivni, možete se pozicionirati da iskoristite rast Osla, a istovremeno upravljate njegovim rizicima. U narednim godinama grad će balansirati između buma i nestašice – scenario koji je uzbudljiv i izazovan za sve učesnike na tržištu.

Izvori: Podaci Norveškog zavoda za statistiku (SSB) o cenama stanova ssb.no, izveštaji i prognoze Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, izjave stručnjaka iz industrije bt.no eiendomswatch.no, planska dokumentacija opštine Oslo raederbing.no, i analize agencija za nekretnine (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Ovi izvori predstavljaju osnovu za trendove, podatke i projekcije izložene iznad i pružaju činjeničnu osnovu za ovaj izveštaj o tržištu nekretnina u Oslu.

Трендови на тржишту комерцијалних некретнина

U maloprodajnom sektoru nekretnina, takođe je evidentna prekretnica.

Potrošnja potrošača će se poboljšati kako inflacija bude opadala i kamatne stope se budu stabilizovale, što bi trebalo da poveća maloprodaju u 2025. godini cbre.com.Investitori se fokusiraju na maloprodaju zasnovanu na osnovnim potrebama (kao što su centri sa supermarketima) kao sigurnije opcije cbre.com.Maloprodaja u centru Osla na glavnim ulicama ostaje snažna u segmentu luksuza – Nedre Slottsgate sada ima najgušću koncentraciju luksuznih prodavnica na jednoj ulici u Evropi 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.U međuvremenu, industrijske i logističke nekretnine i dalje beleže veliku potražnju.Логистички закуп је порастао крајем 2024. године и очекује се да ће остати снажан у 2025. cbre.com.Slobodna mesta u skladištima mogu se blago povećati sa gotovo nultog nivoa, ali novi veliki logistički centri oko Osla brzo privlače zakupce cbre.com.Hotelske nekretnine su još jedna svetla tačka: sektor ugostiteljstva u Oslu se snažno oporavio od pandemije, pri čemu je RevPAR (prihod po dostupnoj sobi) u Oslu porastao za 6,3% na godišnjem nivou i sada je preko 32% viši nego 2019. godine 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Međunarodni turizam je u porastu, održavajući visoku popunjenost, iako je popunjenost hotela u Oslu i dalje malo ispod nivoa pre pandemije 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Sve u svemu, investitori u komercijalne nekretnine su oprezno optimistični – 2024. je zabeležen porast obima investicija od 45% u Norveškoj 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net – ali ostaju selektivni.Притисци рефинансирања су кључни тренд: већи трошкови камата су створили „дуга јаз“, присиљавајући неке власнике са високим полугом да продају некретнине.Ovo značajno prisustvo prinudnih prodavaca, zbog izazova sa refinansiranjem, očekuje se da će se nastaviti i u 2025. godini kako se krediti budu revidirali po višim kamatnim stopama, a vrednosti nekretnina su opale 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Укратко, тржиште комерцијалних некретнина у Ослу 2025. године карактерише стабилизација и селективна снага: првокласна актива (канцеларије, малопродаја основних добара, логистика, хотели) се опорављају, док се секундарна актива и инвеститори са слабијим финансијама суочавају са тешкоћама.Oslovski sektor komercijalnih nekretnina prolazi kroz prekretnicu 2025. godine. Nakon dve godine izazova, počinje „novi ciklus rasta“ kako se ekonomija stabilizuje cbre.com. Kancelarijske nekretnine doživele su snažan povratak investicija u 2024. godini, predvođen kupcima sa solidnim kapitalom. Prinosi za vrhunske kancelarije su se zapravo blago smanjili jer su investitori bogati kapitalom kupovali kvalitetnu imovinu 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Zakupnine za kancelarije u Oslu porasle su oko 4% u 2024. godini, ali je rast ujednačen do sredine 2025. 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Potražnja za iznajmljivanjem se donekle smirila na oslovskom tržištu kancelarija i potrebno je više vremena za izdavanje prostora, naročito u starijim zgradama 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Novi veliki projekti kao što su Oslo Science City (34.000 m²) i zgrada za biološke nauke na Univerzitetu u Oslu (97.000 m²), koji treba da budu završeni do 2026. godine, dodaće značajnu količinu savremenog kancelarijskog prostora 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Ovi nekoliko velikih projekata čine skoro 88% očekivane nove ponude kancelarijskog prostora u Oslu do 2026. godine 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, što znači da je mimo njih novo građenje ograničeno. Praznine u kancelarijskim prostorima su blago porasle sa istorijski niskih nivoa, ali su najkvalitetnije zakupnine ostale na istom nivou i zakupnine za Grade A prostor čak su blago pale početkom 2025. godine, jer zakupci dobijaju veću pregovaračku moć 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Ipak, dobro pozicionirane, energetski efikasne kancelarije u centru Osla zadržavaju svoju vrednost, dok starije, neodržive zgrade nailaze na probleme sa cenama i refinansiranjem.

Razvoj i prognoze cena stanova

Zaista, očekuje se da će kamatne stope krenuti nadole.Norges Bank je signalizirala verovatno smanjenje kamatnih stopa u martu 2025. godine, sa možda još dva kasnije tokom godine lister24.no.Niže kamatne stope će povećati kupovnu moć kupaca i mogle bi osloboditi akumuliranu potražnju, podstičući dalje rast cena lister24.no lister24.no.U međuvremenu, finansijsko zdravlje domaćinstava je relativno stabilno – nezaposlenost je niska, a plate rastu, tako da mnogi kupci apsorbuju veće troškove hipoteka.Analitičari primećuju da je norveško tržište nekretnina „manje osetljivo na kamatne stope” nego što se očekivalo, pri čemu cene ostaju visoke uprkos povećanju kamata bt.no.Neki čak tvrde da ulazimo u „novu normalnost“ sa trajno višim kamatnim stopama bez pada cena nekretnina bt.no bt.no.Međutim, problem pristupačnosti je stvaran: Oslov Indeks medicinskih sestara (“Sykepleierindeksen”) pokazuje da je 2024. godine medicinska sestra mogla da priušti samo 2,3% stanova na prodaju u Oslu – što je pad u odnosu na 2,7% godinu dana ranije, a predviđa se da će pasti ispod 2% u 2025. livingimpact.no.Drugim rečima, rast cena daleko nadmašuje rast lokalnih prihoda, gurajući kupce koji prvi put kupuju na ivicu.Stručnjaci iz industrije upozoravaju da dvocifrena inflacija cena u 2025. godini može produbiti krizu pristupačnosti, pri čemu je sve manje stanova dostupno prosečnim građanima livingimpact.no.Sve u svemu, kratkoročna prognoza je jak rast cena – možda i neprijatno jak.Stručna mišljenja se slažu da će vrednosti nekretnina u Oslu nastaviti da rastu u narednim godinama, osim ako ne dođe do spoljnog ekonomskog šoka, osim ako se ponuda značajno ne poboljša.Do 2030. godine, neka predviđanja čak ukazuju na kumulativne dobitke koji bi mogli povećati vrednost kuća u Oslu za 30% u odnosu na današnji nivo livingimpact.no.Izazov koji predstoji biće upravljanje ovim rastom kako bi se izbeglo pregrevanje i veći jaz u pristupačnosti.Nakon blage korekcije krajem 2023. godine, cene stanova u Oslu ponovo rastu i prognoze ukazuju na značajan porast. U 2024. godini, nacionalni indeks cena stanova u Norveškoj porastao je skromnih 6,4% investropa.com, ali je zamajac ubrzan prema 2025. Do sredine 2025, cene su oko 5,9–7,3% više na godišnjem nivou investropa.com investropa.com, što je jedan od najjačih perioda rasta u poslednjih nekoliko godina. Ovo je izuzetno imajući u vidu da je referentna kamatna stopa Narodne banke Norveške na najvišem nivou od 2008. godine (4,50%), a kamate na stambene kredite oko 5,6% investropa.com investropa.com. Visoki troškovi zaduživanja nisu sprečili “brz oporavak” cena nekretnina – zapravo, centralna banka je istakla povratak rasta cena kao zabrinjavajući faktor za pristupačnost livingimpact.no. Rast cena u Oslu, koji je u početku kaskao, sada se očekuje da pretekne nacionalni prosek do kraja godine. Eiendom Norge (Udruženje agenata za nekretnine) objavilo je optimističnu prognozu rasta cena stanova od +10% na nacionalnom nivou za 2025., uz predviđanje da će Oslo, zajedno sa Bergenom i Stavangerom, porasti čak i više od 10% lister24.no lister24.no. Ova prognoza meri period od decembra 2024. do decembra 2025, što znači dvocifreni skok cena tokom kalendarske godine lister24.no. Razlog: neviđena nestašica novih stanova, snažan rast prihoda i verovatno sniženje kamatnih stopa stvoriće savršen recept za ubrzanje rasta cena lister24.no.

Dinamika ponude i potražnje

Ova nestašica ponude se sudara sa stalnim pokretačima potražnje.Stanovništvo Osla nastavlja da raste (opština je dostigla oko 720.000 stanovnika 2024. godine lifeinnorway.net), a imigracija dodaje hiljade novih stanovnika.Čak i dok je ukupni rast stanovništva Norveške skroman, urbana područja poput Osla apsorbuju većinu tog rasta livingimpact.no.Mladi profesionalci i imigranti posebno podstiču veliku potražnju za početničkim stanovima i iznajmljivanjem, što tržište čini konkurentnim livingimpact.no.Formiranje domaćinstava ostaje snažno – uprkos veoma visokim cenama, Norvežani snažno preferiraju vlasništvo nad domom, što je podržano istorijski niskom nezaposlenošću i socijalnim mrežama bezbednosti.Sa strane tražnje, još jedan faktor je investiciono interesovanje: i domaće i strane investitore privlači nekretnine u Oslu kao stabilna imovina (više o tome u nastavku).Dakle, potražnja ima čvrst temelj, čak i u okruženju sa visokim kamatnim stopama.Međutim, na strani ponude postoji strukturno usko grlo.Godine sporog regulativnog procesa i protivljenje gustini izgradnje su ograničile izgradnju.Prosečno vreme za dobijanje dozvola za nove stambene planove u Oslu je 5–6 godina, što je više nego duplo više nego što je bilo 2016. godine nbbl.no.To znači da čak i kada se tržišni uslovi poboljšaju, ponuda ne može brzo da reaguje – „izgradnja stanova je kao tanker, potrebno je mnogo vremena da se okrene“, napominje Lauridsen lister24.no.Rezultat je da će previše kupaca juriti premalo kuća, što gotovo neizbežno izaziva ratove u nadmetanju i skokove cena u poželjnim oblastima nbbl.no nbbl.no.Već vidimo rane znakove: u maju 2025. broj oglašenih stanova rastao je brže od prodaje, što je dovelo do veće ponude nekretnina pred početak leta eiendomnorge.no.Međutim, očekuje se da će potražnja u vrhuncu sezone „iscrpeti“ veći deo te ponude do sredine leta eiendomnorge.no.Ukratko, aktivnost na tržištu je visoka, ali ponuda i dalje ostaje ograničena.Ako se izgradnja drastično ne poveća, nepravilnost između ogromne potražnje i oskudne ponude će se nastaviti, podržavajući uzlaznu putanju tržišta – ali i povećavajući rizik od stezanja gde samo bogati mogu priuštiti stanovanje u Oslu.

Tržište nekretnina u Oslu karakteriše fundamentalno neusklađenost između ponude i potražnje. Potražnja za stanovima u glavnom gradu nikada nije bila veća: 2025. je na putu da obori rekord po broju prodatih polovnih nekretnina u Norveškoj eiendomnorge.no. Aktivnost kupaca je snažno porasla početkom 2025. godine, uz bržu i veću prodaju stanova nego prošle godine eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Ipak, ova snažna potražnja suočava se sa sve većim problemom ponude. Izgradnja novih stanova je dramatično opala do nivoa krize, što znači da na tržište stiže manje stanova. Od finansijske krize 2008. godine nije u Norveškoj izgrađeno tako malo stanova nbbl.no. U Oslu, investitori u stanogradnji su uglavnom povukli ručnu. Završetak novih stanova u Oslu pao je na oko 1.567 jedinica u 2024. godini, što je jedva polovina procenjenih godišnjih potreba grada estatenyheter.no estatenyheter.no. Još gore, pipeline se suši: zbog slabe prodaje novih stanova i rastućih troškova izgradnje, skoro da nema pokretanja novih projekata. Izvršni direktor Eiendom Norge Henning Lauridsen izveštava da je u trećem kvartalu 2023. pokrenuto samo 10 novih stanova u Oslu – praktično potpuni zastoj eiendomswatch.no. Na nacionalnom nivou, izgradnja stanova bi mogla ukupno iznositi samo ~12.000 u 2023. godini, dok demografske potrebe iznose skoro 30.000 jedinica eiendomswatch.no. Ovaj jaz nagoveštava ozbiljan nedostatak ponude. Lauridsen otvoreno upozorava, „To je kriza”, napominjući da stanovi čija izgradnja nije započeta tokom 2023. godine rezultiraće manjkom koji će u potpunosti pogoditi tržište u periodu 2025–2026 eiendomswatch.no. Do 2027. godine, ako se zastoј iz 2024. nastavi, Oslo bi mogao da zabeleži završetak stanova gotovo 90% ispod vrhunca iz 2023. livingimpact.no – alarmantna situacija u kojoj nova ponuda skoro potpuno nestaje.

Popularne i nove četvrti

Oslo tržište nekretnina nije monolitno – trendovi naselja variraju, pri čemu neka područja doživljavaju procvat zahvaljujući novim razvojnim projektima i infrastrukturi. Tradicionalno elitne četvrti poput Frogner, Majorstuen i Tjuvholmen ostaju stalno popularne zbog svoje centralne lokacije i pogodnosti. Ali u poslednje vreme, pažnja je usmerena na nekoliko perspektivnih naselja koja su spremna za rast:

Nydalen: Nekada industrijska zona, Nydalen se transformisala u dinamično poslovno i obrazovno središte. Proširenje kampusa BI Norwegian Business School (gde sada boravi oko 10–12.000 studenata i zaposlenih) donelo je ogromnu tražnju za iznajmljivanjem i oživelo Nydalen investropa.com. Novi projekti mešovite namene (npr. toranj Vertikal Nydalen) donose moderne stanove, kancelarije i restorane, stvarajući živu zajednicu investropa.com. Sa renoviranom metro stanicom i odličnim prevozom, povezanost Nydalena se poboljšala, čineći ga jednom od najatraktivnijih investicionih zona u Oslu u 2025. Cene nekretnina ovde su porasle od 2023. kao odgovor na revitalizaciju investropa.com.
Løren: Nalazi se na severoistoku Osla, Løren doživljava bum u izgradnji i brzo poboljšanje infrastrukture. Glavni stambeni projekti – kao što je Lille Løren Park kompanije Veidekke (355 ekoloških stanova plus vrtić) koji treba da bude završen do kraja 2025, i razvoj Løren Botaniske (385 održivih stanova) – doprinose prijeko potrebnom stambenom fondu investropa.com. Nadogradnje javnog prevoza pod inicijativom “Oslo Paket 3” omogućile su izgradnju nove Løren metro stanice i bolju povezanost investropa.com. Ova poboljšanja čine Løren izuzetno privlačnim za mlade porodice, koje uživaju u novim parkovima, školama i pogodnostima u tom kraju investropa.com. Uz opšti nedostatak stanova u Oslu, nalet savremene, zelene gradnje na Lørenu (i snažan medijski odjek o tome) učinio je ovo naselje zvezdom u usponu za kupce i investitore.

St. Hanshaugen: Ustaljena centralna četvrt koja postaje još poželjnija, St. Hanshaugen kombinuje bujne zelene površine sa urbanim pogodnostima. Ova oblast ima jednu od najviših koncentracija parkova u Oslu, sa 98% stanovnika koji žive na manje od 300 metara od zelene površine investropa.com. Ova blizina prirodi, zajedno sa trendi kafićima i kulturnom scenom, privlači mlade profesionalce i porodice. Vrednosti nekretnina rastu (cene su ovde porasle oko 6% u 2024. godini i očekuje se dalji rast) investropa.com. Novi kulturni i komercijalni projekti takođe povećavaju privlačnost investropa.com. Kombinacija mirnih parkova i gradskog života u St. Hanshaugen-u povećava potražnju i čini ovu četvrt najtraženijom za 2025. godinu.

Sørenga (Bjørvika Waterfront): Sørenga, deo obnove Fjord City-ja, evoluirala je od nekadašnje kontejnerske luke u prosperitetnu stambenu četvrt na vodi. Moderne stambene zgrade, mnoge sa pogledom na fjord, i atrakcije poput bazena sa morskom vodom i gradske plaže učinile su je izuzetno popularnom investropa.com. Velika potražnja dovela je do vrlo velike popunjenosti i rasta cena u stambenim projektima na Sørengi investropa.com. Šira vizija Fjordbyen (Fjord City) nastavlja da ulaže u nove sadržaje, rekreativne objekte i infrastrukturu duž luke Osla investropa.com, dodatno učvršćujući Sørengu/Bjørviku kao prestižnu lokaciju. Sa kulturnim znamenitostima kao što su Opera u Oslu i novi Muzej Munka u blizini, luksuzni stanovi u Bjørviki dostižu najviše cene i beleže značajnu aprecijaciju u 2024. godini investropa.com investropa.com. Ova oblast je primer modernog, luksuznog života koji je sve više tražen.

Lilleaker / Fornebu koridor: Na zapadnim predgrađima, Lilleaker privlači pažnju jer nudi suburbani šarm uz pristup gradu. Produženje tramvajske linije i budući metro Fornebubanen (očekivan do 2029. godine) direktno će povezati ovo područje sa centrom Osla, u velikoj meri poboljšavajući povezanost investropa.com. Rekonstrukcija Lilleakerbyen je u toku, donosi nove stanove, prodavnice i parkove i stvara „grad u gradu” idealan za porodice investropa.com. Zbog ovih faktora, Lilleaker/Fornebu postaje porodični favorit – mesto gde možete uživati u mirnijem životu i zelenim površinama bez odricanja od jednostavne veze sa gradom. Kako projekat Fornebubanen napreduje, očekuje se da će vrednost nekretnina duž njegove rute rasti, u iščekivanju pogodnosti koje će nova linija doneti investropa.com.

Bjørvika – Barcode & Opera kvart: Već poznat po upečatljivoj panorami nebodera „Barcode”, Bjørvika nastavlja da cveta sa novim luksuznim stambenim tornjevima. Kao što je već pomenuto, ovaj priobalni deo je nedavno zabeležio jedan od najstrmijih porasta cena investropa.com. Kombinacija najsavremenije arhitekture, kulturnih objekata (Opera, muzeji) i blizine centralnog poslovnog okruga čini ga magnetom za imućne kupce. Izvanredan javni prevoz i pešačka infrastruktura održavaju visok nivo popunjenosti, a pohvale u medijima za njegov savremeni urbani dizajn privukle su međunarodnu pažnju investropa.com. Bjørvika je primer transformacije Osla u modernu metropolu, uz vrednosti nekretnina koje prate njen prestiž.

Ekeberg: Na brdima jugoistočno od centra grada, Ekeberg nudi nešto jedinstveno – impresivne panoramske poglede na Oslo fjord i gradski horizont. Ovaj slikoviti šarm, zajedno sa susednim Ekebergparken parkom skulptura i obiljem staza u prirodi, učinio je Ekeberg veoma traženim među onima koji žele prirodu na svom pragu investropa.com investropa.com. Poslednjih godina, cene nekretnina u Ekebergu konstantno rastu, a očekuje se da će se trend nastaviti kako sve više kupaca daje prioritet životnom stilu i zelenom okruženju investropa.com. Nekretnine ovde, posebno one sa neometanim pogledom, dobijaju na ceni kod ljubitelja prirode. Dalje unapređenje Ekebergparkena (novim umetničkim instalacijama i sadržajima) dodatno poboljšava atraktivnost ovog kraja investropa.com. Ekeberg postaje omiljena enklava za one koji žele mir bez napuštanja grada – odlična investicija za nekretnine sa pogledom.

Ensjø: Bivša industrijska zona u istočnom Oslu, Ensjø je usred dugoročne transformacije u stambeni centar koji se često naziva „Novi Ensjø grad”. Više novih stambenih projekata i infrastrukturna poboljšanja (putevi, biciklističke staze) transformišu Ensjø u moderno urbano naselje. Tržište nekretnina ovde je imalo koristi od zastoja u rastu cena u Oslu tokom 2023–24 – period stabilizacije koji je postavio temelje za budući rast investropa.com. S obzirom na to da se očekuje da će cene nekretnina u Norveškoj porasti oko 5% u 2025. investropa.com, oblasti poput Ensjøa su u povoljnom položaju za pozitivan razvoj. Takođe, širi transportni planovi u okviru Nacionalnog transportnog plana 2022–2033 unaprediće povezanost u čitavom gradu (npr. nove železničke veze i autoputevi) i Ensjø bi mogao posredno profitirati od ovih inicijativa održive mobilnosti investropa.com. Privlačnost Ensjøa je takođe povezana i sa rastom startap i tehnološke scene u Oslu – kao deo šire inovacione regije grada, ekonomske perspektive ovog dela su dobre investropa.com. Investitori primećuju da moderne stanove u Ensjøu karakteriše bolja vrednost i veći potencijal za rast u odnosu na prezasićeni centar grada, što ga čini perspektivnim područjem za dugoročan razvoj.

Ukratko, trendovi u kvartovima Osla odražavaju i revitalizaciju i ekspanziju. Razvijajuće četvrti poput Nydalena, Lørena i Ensjøa pokazuju gde je koncentrisana nova (iako ograničena) ponuda stanova i gde infrastrukturna unapređenja stvaraju investicione prilike. U međuvremenu, već etablirane centralne oblasti i slikovita mesta poput St. Hanshaugen i Ekeberg nastavljaju da dobijaju na vrednosti, vođena privlačnošću za život. Za kupce nekretnina 2025. godine, razumevanje ovih lokalnih dinamika – koja su područja „vruća“ i zašto – je ključno. Najbolje prilike često se nalaze u kvartovima sa novim transportnim vezama ili velikim razvojnim projektima, jer su skloni naglom rastu tražnje i vrednosti nekretnina.

Ekonomski i demografski uticaji

Širi ekonomski i demografski trendovi u Norveškoj postavljaju okvir za tržište nekretnina u Oslu. Makroekonomski uslovi za 2025. su u poboljšanju: nakon izazovnih godina sa visokom inflacijom i podizanjem kamata, očekuje se oporavak norveške privrede uz popuštanje inflacije i stabilizaciju kamatnih stopa cbre.com. Inflacija se u 2024. ohladila na oko 2,2% cbre.com, a pošto je zatezanje centralne banke verovatno dostiglo vrhunac, realni raspoloživi prihodi ponovo rastu. Rast BDP-a kopnene Norveške bio je umeren (~0,9% u 2024.) cbre.com, ali se očekuje da blago premaši trend u narednim godinama kako se globalni uslovi poboljšavaju nho.no. Ključna stvar za stanovanje je da su kamatne stope na vrhuncu ili blizu vrhunca. Referentna kamatna stopa od 4,5% drži se stabilnom od kraja 2023, a kao što je pomenuto, tržišta očekuju smanjenje kamata od proleća 2025. lister24.no. To znači da se era kontinuiranog rasta hipotekarnih kamata završava, čime se oslobađa deo pritiska za dužnike. Već sada, fiksne kamatne stope su se stabilizovale oko ~5,65% investropa.com i mogle bi padati ako centralna banka počne da popušta. Niži troškovi finansiranja krajem 2025. i tokom 2026. poboljšaće dostupnost stanova i potencijalno proširiti mogućnost kreditiranja – što je pozitivno za tražnju nekretnina.

Sa demografske strane, Oslo i dalje ostaje glavni magnet Norveške za ljude i radna mesta. Dok je ukupni rast stanovništva Norveške umeren (predviđa se +10% od 2024. do 2050. godine) ssb.no, urbani centri rastu brže. Stanovništvo Osla dostiglo je 717.000 u januaru 2024. en.wikipedia.org i povećalo se za više od 23.000 u poslednje četiri godine lifeinnorway.net. Međunarodna imigracija je ključni faktor; Norveška je zabeležila neto porast stanovništva od 19.500 samo u trećem kvartalu 2023. eiendomswatch.no, a većina tog rasta verovatno dolazi iz gradova. Oslo takođe beleži unutrašnje migracije, posebno mladih odraslih, iako su poslednjih godina visoki troškovi stanovanja naterali neke da se presele u okolne opštine. Demografski gledano, Norveška se suočava sa starenjem stanovništva i niskim stopama rađanja (što je čest trend u Evropi) livingimpact.no. Međutim, potražnju za stanovanjem u Oslu podstiču mlaća domaćinstva i imigranti. Stanovništvo grada je u proseku mlađe nego u ostatku zemlje, a mnogi mladi profesionalci preferiraju život u centralnim delovima. Osim toga, manje veličine domaćinstava (mnogo samaca) znače da je potrebno više stambenih jedinica po glavi stanovnika tokom vremena. Ove demografske promene – starenje, urbanizacija, manja domaćinstva – menjaju profil potražnje za stanovanjem livingimpact.no. Na primer, sve je veća potreba za manjim stanovima za samce i starije osobe, kao i nastavak visoke potražnje za stanovima za porodice zbog kontinuirane imigracije.

Još jedan uticaj ima tržište rada i rast prihoda. Tržište rada u Norveškoj ostaje snažno; nezaposlenost u Oslu je niska (zadržava se oko 3–4%). Zemlja je takođe zabeležila snažan rast plata tokom 2023–2024. godine, delimično zato što su radnici zahtevali povećanja kako bi pratili inflaciju. Solidna povećanja plata (i velikodušne socijalne beneficije) održale su finansije domaćinstava relativno zdravim, omogućivši mnogima da se izbore sa većim ratama za kredite. Ova snaga kupovne moći podržava tržište nekretnina – zapravo, rast plata se navodi kao jedan od faktora koji su omogućili rast cena stanova u 2025. godini uprkos visokim kamatama investropa.com lister24.no. Ipak, priuštivost je na testu: odnos cena stanova i prihoda u Oslu je na rekordnom nivou. Tržište iznajmljivanja daje dodatnu perspektivu na ekonomski uticaj. Pošto su mnogi izbačeni iz mogućnosti da kupe, potražnja za iznajmljivanjem naglo raste. Kirije u Oslu su skočile za oko 30,8% od 2019. godine, a prosečna kirija za jednosoban stan sada iznosi oko 10.000 NOK mesečno livingimpact.no. Visoke kirije ukazuju na zategnuto tržište nekretnina i takođe utiču na mobilnost radne snage (npr. ključni radnici poput medicinskih sestara teško mogu da priušte kupovinu ili iznajmljivanje stanova, što pokazuje i Nurse Index).

Na kraju, norveško regulatorno okruženje i društvena stabilnost – niska korupcija, snažna vladavina prava, značajan državni investicioni fond – stvaraju osnovu ekonomske sigurnosti koja privlači strane investitore i održava relativno visok nivo poverenja domaćih potrošača. Istraživanja potrošačkog poverenja (npr. barometar očekivanja Finans Norge-a) su bila suzdržana zbog visokih kamatnih stopa, pri čemu mnogi Norvežani smatraju da „nije vreme za veće kupovine“ finansavisen.no. Ipak, to raspoloženje se menja kako se podizanje kamata zaustavlja i javnost vidi svetlo na kraju tunela. Sve u svemu, ekonomski i demografski faktori u 2025. godini pružaju mešovitu ali uglavnom podržavajuću sliku za nekretnine u Oslu: rast prihoda i stanovništva podržava potražnju, dok obećanje monetarnog popuštanja poboljšava perspektivu. Glavni izazov ostaje usklađivanje ponude stanova sa ovim dinamikama rasta na održiv način.

Razvoj infrastrukture koji utiče na nekretnine

Veliki infrastrukturni i razvojni projekti preoblikuju delove Osla i mogu značajno uticati na vrednost nepokretnosti. Možda najviše iščekivan je Fornebubanen – nova metro linija od 8 km koja će povezati metro mrežu Osla sa Fornebuom (rastućom tehnološkom/poslovnom četvrti i stambenim područjem zapadno od grada). Ovaj projekat vredan 26 milijardi norveških kruna je u toku i, kada bude završen (procena je oko 2029. godine), smanjiće vreme putovanja od Fornebu/Lysaker do centra grada na manje od 15 minuta. Oblasti duž trase, kao što su Skøyen, Vækerø i Lilleaker, već beleže povećano interesovanje investitora u iščekivanju povećane povezanosti. Kao što je napomenuto, Lilleaker-ova privlačnost za porodice dodatno je poboljšana dolazećom linijom investropa.com. Istorijski gledano, nove železničke linije u Oslu (poput Løren linije otvorene 2016. godine) uticale su na rast cena nekretnina u okolnim naseljima, a očekuje se da će Fornebubanen uraditi isto – donoseći cenovnu premiju za ranije manje dostupne oblasti.

Još jedan transformativni plan je Oslov kontinuirani razvoj Fjord grada (Fjordbyen). Ovaj višedecenijski projekat preuređuje obalu od zapada ka istoku. Već smo videli spektakularne rezultate u Bjørviki (novi muzeji, kancelarije i hiljade stanova) i Tjuvholmenu. Dalje ka zapadu, pažnja se okreće preuređenju oblasti pristaništa Filipstad i unapređenju lučke infrastrukture. Kako se teretne operacije luke postepeno sele iz centra grada, vredno zemljište uz more će se otvoriti za projekte mešovite namene. Cilj grada je više stambenog prostora, parkova i poslovnih prostora duž fjorda. Kontinuirano ulaganje u infrastrukturu na obali – nove promenade, biciklističke staze, marine itd. – ne samo da podiže kvalitet života, već i povećava atraktivnost obližnjih nekretnina investropa.com. Na primer, proširenje Havnepromenaden (šetališta uz luku) i novi pešački mostovi povezali su gradske četvrti i povećali potražnju za nekretninama u nekada industrijskim područjima kao što su Sørenga i Lohavn.

Poboljšanja transportne infrastrukture izvan Fornebubanen-a takođe igraju značajnu ulogu. Nacionalni plan za transport 2022–2033 predviđa velika ulaganja u puteve i železnicu koja koriste regionu Osla investropa.com. Poseban projekat je nova Follo železnička linija, koja je otvorena krajem 2022. godine, prepolovivši vreme putovanja vozom između Osla i rastućeg grada Ski. Ovo čini svakodnevno putovanje iz južnih predgrađa izvodljivijim i ima efekt talasa na tržišta nekretnina tamo (ljudi mogu češće birati da žive dalje od centra, delimično olakšavajući pritisak na Oslo). Pored toga, modernizacija autoputa kao što je projekat E18 West Corridor (uključujući izgradnju tunela na pojedinim deonicama i poboljšanje raskrsnica oko Sandvike) smanjiće zagušenja i buku, potencijalno otvarajući nove parcele za razvoj i unapređujući vrednost imovine u predgrađima. U samom gradu, Oslo ulaže u unapređenje javnog prevoza: nove tramvajske linije i njihova proširenja (tramvajska mreža širi se na područja poput Tonsenhagena do 2027. godine), nabavku tramvaja i autobusa većeg kapaciteta i proširenje biciklističkih staza. Ovi napori u skladu su sa ciljem Osla da postane prvi grad bez emisija na svetu do 2030. godine investropa.com i poboljšavaju kvalitet života u naseljima, što često dovodi do veće potražnje za nekretninama. Na primer, rast naselja Løren delimično je rezultat nove metro stanice Løren otvorene pre nekoliko godina investropa.com. Planirana buduća proširenja metroa – kao što je produženje do bolnice Ahus u Lørenskogu – mogla bi na sličan način u narednim godinama da povećaju vrednost nekretnina na istočnom koridoru.

Veliki gradski projekti takođe utiču na tržište. Norveška vlada (preko Statsbygg-a) sprovodi projekat Novog vladinog kvarta u centru Osla. Ovim projektom će biti konsolidovane i obnovljene vladine prostorije na mestu koje je uništeno 2011. godine, uključujući nove solitere i javne prostore. Gradnja je počela 2021. godine i trajaće veći deo decenije. Kada bude završen, svakodnevno će donositi hiljade radnih mesta nazad u centar grada, pomažući maloprodajnim objektima u centru i potencijalno povećavajući potražnju za stambenim prostorom u blizini (npr. u Grünerløkka, St. Hanshaugen). Slično, drugi projekti pod vođstvom Statsbygg-a, kao što su proširenje Nacionalnog muzeja (otvoren 2022) ili budući Muzej vikinškog doba na Bygdøy-u (ponovo se otvara 2026), unapređuju kulturnu infrastrukturu Osla i mogu učiniti okolne četvrti privlačnijim za život.

Infrastruktura takođe može uticati na komercijalne nekretnine. Dolazak 5G mreža i data centara u region (privučenih jeftinom obnovljivom energijom Norveške) čini Oslo potencijalnim tehnološkim centrom, povećavajući potražnju za modernim poslovnim prostorima. Na primer, veliki novi kampus data centara (Skygard u oblasti Osla) koji će biti pušten u rad 2025. godine signalizira rast u tom sektoru 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Dodatno, stalna unapređenja aerodroma u Oslu (povećanje kapaciteta) i inicijative za zelenu mobilnost (poput mreže električnih trajekata u Oslofjordu) vremenom će olakšati rast poslovanja i turizma, što će indirektno ojačati sektor nekretnina.

Ukratko, razvoj infrastrukture je ključni pokretač rasta tržišta nekretnina u Oslu. Novi saobraćajni pravci, posebno, povećavaju vrednost nekretnina i podstiču razvoj u povezanim oblastima. Napori grada u pravcu održivog urbanog unapređenja (javnog prevoza, zelenih površina, kulturnih objekata) čine više kvartova privlačnim i dostupnim. Investitori pomno prate ove projekte – biti među prvima na talasu infrastrukturne nadogradnje znači ući u deo grada pre nego što vrednosti nekretnina u potpunosti odraze pozitivne promene. Zato će 2025. godine i u narednim godinama, mesta poput koridora Fornebu-Lilleaker, nastavak razvoja Fjord City lokacija i kvartovi orijentisani na javni prevoz biti posebno atraktivni.

Regulatorne promene i novosti u državnoj politici

Skorašnje i predložene izmene politika imaju za cilj da odgovore na izazove stambenog tržišta, iako su naišle na pomešane reakcije. Jedna od aktuelnih tema je regulativa o hipotekarnom kreditiranju u Norveškoj (Utlånsforskriften), koja ograničava odnos zajma prema prihodu i zahteva visoke avanse za kupovinu druge nekretnine (40% u Oslu). Ova regulativa je uvedena radi sprečavanja prekomernog zaduživanja i špekulacija, ali nakon hlađenja tržišta 2023. godine, neki lideri iz industrije tvrde da sada otežava pristup stanovima za kupce prvi put i ometa novi razvoj. Eiendom Norge je pozvao na ukidanje ili ublažavanje ove regulative, nazivajući je „suvišnom“ s obzirom na novi zakon o finansijskim ugovorima i trenutnu tržišnu situaciju eiendomswatch.no. Međutim, Finansijski nadzor Norveške i Finans Norge (asocijacija finansijske industrije) su oprezni – oni pripisuju pravilima jačanje finansijske stabilnosti domaćinstava. Početkom 2025. godine, vlada još nije ukinula ova pravila, ali postoji pritisak da se razmotre prilagođavanja ako se ponuda stanova i pristup za kupce prvi put dodatno pogoršaju eiendomswatch.no. Kao mogući potezi, može se očekivati veća fleksibilnost za banke ili posebni uslovi za kupovinu novih nekretnina.

Još jedno značajno lokalno političko pitanje je Småhusplan (Plan za male kuće) u Oslu, regulativa koja uređuje zone niske stambene gustine. Sredinom 2023. godine, nakon godina rasprava, gradsko veće se složilo oko novog Småhusplan-a koji blago ublažava neka ograničenja kako bi podstakao izgradnju više stambenih jedinica na velikim parcelama. Na primer, revidirani plan dozvoljava četvorostambene kuće (fourmannsboliger) čak i u zonama predviđenim za jednu kuću, i smanjuje minimalnu površinu parcele za višestambene zgrade na 400 m² raederbing.no. Takođe, blago povećava dozvoljenu visinu zgrada i smanjuje potrebnu privatnu površinu na otvorenom po jedinici na 100 m² (sa 150), kako bi omogućio gušću upotrebu zemljišta raederbing.no raederbing.no. Ove promene imale su za cilj da postignu ravnotežu: omogućiti više stanova (kako bi se suzbio nedostatak) uz očuvanje zelenih površina i karaktera naselja vila. Međutim, novi plan je naišao na prepreku – norveška direkcija za vodoprivredu i energetiku (NVE) je protestovala zbog nedovoljnih procena rizika od klizišta/poplava u ovim zonama oslo.kommune.no aftenposten.no. Kao rezultat, plan još nije stupio na snagu i privremena zabrana gradnje u zonama za male kuće i dalje ostaje na snazi u nekim oblastima. Sa novom gradskom vladom (više pro-razvojnom koalicijom izabranom krajem 2023), postoji pritisak da se ovo reši. Donosioci odluka iz obe velike partije naglasili su da žele da povećaju tempo izgradnje stanova u Oslu arkitektur.no, što verovatno znači usvajanje izvodljivog Småhusplan-a. Ako plan bude sproveden, mogao bi omogućiti umerenu denzifikaciju – npr. parcelisanje velikih placeva ili zamenu jedne kuće sa dvojkom ili četvorostambenom zgradom – što bi vremenom povećalo stambenu ponudu. Za vlasnike i investitore to bi moglo značiti više prilika za rekonstrukciju u spoljnim delovima Osla, ali i potencijalne uticaje na estetiku naselja i vrednosti zemljišta.

На националном нивоу, влада је исказала забринутост због предстојећег недостатка стамбеног простора. Радна група при Министарству локалне самоуправе (KDD) поставила је амбициозан циљ да изгради 130.000 нових станова до 2030. године и у јуну 2025. представила 73 предлога како да се то оствари eiendomnorge.no. Многи предлози фокусирају се на поједностављење процеса планирања и изградње – смањење бирократије, брже зонирање, стандардизацију грађевинских норми – практично, „убрзавање брода“. Став Eiendom Norge-а је да, иако поједностављење помаже, прави проблем је политичка воља на нивоу општина eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Општинске финансије су под притиском (многе имају велики дуг и растуће трошкове камата), а постоји и страх да би локалне власти заправо могле деприоритизовати нове стамбене пројекте који захтевају скупу инфраструктуру eiendomnorge.no. Као одговор на то, појавиле су се неке неортодоксне политичке идеје. Крајем 2023. године Хенинг Лауридсен (Eiendom Norge) предложио је „ванредне“ мере као што су општински програми куповине непродатих новоградњи, пореске подстицаје попут нижег пореза на имовину за друге станове који се издају и пренос државних субвенција са електричних аутомобила на стамбену подршку eiendomswatch.no. Ове идеје одражавају растућу забринутост због пада у изградњи. Иако национална влада још није предузела такве кораке, државни буџет за 2024. годину обухватио је средства за више студентског смештаја и неке субвенције за оне који први пут купују стан на селу. Ако се криза продуби, могли бисмо видети да Осло или држава размотре откуп нових јединица како би градитељи опстали, или попуштање пореских/кредитних ограничења како би се подстакла активност eiendomswatch.no.

Још једна регулаторна измена која утиче на тржиште изнајмљивања јесте нова измена Закона о закупу (иако релативно мања) и актуелне дискусије о контроли закупнине. У Норвешкој не постоје строга ограничења закупнине, али издаваоци могу повећати кирију на постојећим уговорима углавном за износ инфлације једном годишње. Са порастом закупнина од око 30% у неколико година, удружења станара се залажу за јачу заштиту. До сада је одговор владе био опрезан, са фокусом на повећање понуде станова (укључујући више јавних и непрофитних станова). Такође је значајан порез на имовину: Осло уводи годишњи порез на имовину (тренутно 3‰ од вредности изнад бесплатног износа). Новоизабрани градски савет 2023. водио је кампању за смањење пореза на имовину, што су почели да спроводе 2024. подизањем прага за изузеће. Ако се овај порез у потпуности укине, то би могло донекле побољшати приступачност становања, иако би истовремено нестао извор прихода који се користи за јавне услуге.

Укратко, промене у политици 2025. године имају за циљ ублажавање несташице станова и одржавање финансијске стабилности, али напредак је спор. Олакшавање кредитних правила или убрзавање планске документације могли би помоћи у снабдевању, али то су дугорочна решења. У кратком року, најјаснији утицај владе биће кроз политику каматних стопа (преко Народне банке Норвешке) – очекивана смањења камата ће ефикасно представљати попуштање политике које ће подржати тржиште lister24.no. Такође треба пратити регулаторне ризике: ако цене некретнина превише порасту, може се појавити политички притисак за мере хлађења на страни купаца (као у неким земљама). С друге стране, ако грађевинска активност остане слаба, власти могу бити агресивније у подстицању развоја. За сада, регулаторно окружење је у пажљивој равнотежи – трудећи се да подстакне већу стамбену изградњу без нарушавања пруденцијалних стандарда или локалне аутономије.