Tržište nekretnina u Portu nastavlja da cveta u 2025. godini, nadovezujući se na snažan rast iz prethodnih godina. Cene stambenih nekretnina u Portu porasle su za oko 7–8% u 2024. godini, nadmašujući nacionalni prosek, pa čak i rast u Lisabonu theportugalnews.com theportugalnews.com. Potražnja ostaje snažna u svim segmentima – stambenom, komercijalnom, luksuznom i za izdavanje – podstaknuta ograničenom ponudom stanova, rastućom lokalnom ekonomijom i sve većim interesovanjem stranih kupaca. Trenutne prosečne cene kuća u Portu su oko 3.300–3.800 evra po kvadratnom metru, što je oko 35% niže nego u Lisabonu theportugalnews.com, što ističe relativnu pristupačnost Porta i prostor za dalji rast. Kirije su takođe dostigle rekordne nivoe, sa medijanom cena zakupa stanova od oko 13 €/m² (mesečno) krajem 2024. godine globalpropertyguide.com.
Gledajući unapred, prognoze ostaju pozitivne. Analitičari predviđaju da će Porto i druge ključne regije u Portugalu nastaviti sa rastom cena i u 2025. godini (oko 5–6%), čak i dok se druga evropska tržišta hlade portugalpathways.io. Pad kamatnih stopa na stambene kredite i velika infrastrukturna ulaganja – od novih metro linija do brze železničke veze sa Lisabonom – dodatno će povećati atraktivnost tržišta nekretnina u Portu. Luksuzni segment grada je živahan, a prestižne lokacije na obali kao što je Foz do Douro dostižu cene do 7.500 €/m² theportugalnews.com, a strani investitori i iseljenici igraju ključnu ulogu, čineći oko 12% prodaje po obimu i donoseći značajan kapital theportugalnews.com.
Međutim, izazovi i dalje postoje. Ponuda stanova i dalje zaostaje za potražnjom uprkos povećanju broja izdatih građevinskih dozvola (3.410 novih stanova odobreno 2024. godine, najviše u Portugalu theportugalnews.com). Pristupačnost stanova postaje sve veći problem za lokalno stanovništvo, što podstiče vladine mere – poput ukidanja „zlatne vize“ za ulaganja u nekretnine i ograničavanja rasta kirija na 2,16% za 2025. godinu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Investitori ostaju optimistični, ali moraju da se prilagode regulatornim promenama (npr. novim pravilima o kratkoročnom izdavanju) i potencijalnim rizicima kao što su viši troškovi finansiranja ili globalna recesija. Sve u svemu, tržište nekretnina u Portu za 2025. karakterišu stabilan rast, visoka potražnja u svim segmentima i pozitivan izgled, uz podršku urbanom razvoju i trajnom međunarodnom interesovanju.
(U sledećim odeljcima dajemo detaljnu analizu svakog segmenta tržišta, trenutnih cena i trendova, budućih izgleda, investicionih prilika i rizika, kao i ključnih faktora koji oblikuju tržište nekretnina u Portu u 2025. godini.)
Analiza segmenta tržišta
Tržište stambenih nekretnina
Stambeno tržište u Portu ostaje snažno. Cene nekretnina u gradu su u stalnom porastu već deceniju, podstaknute snažnom potražnjom i ograničenom ponudom. U 2024. godini, cene stanova u Portu porasle su za oko 7,8% na godišnjem nivou, prema indeksu cena Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Ovaj rast, iako nešto sporiji od skoka od 10,7% u 2023. godini, ipak je učinio Porto jednim od najbrže rastućih tržišta u Portugalu. Zapravo, rast cena u Portu je nadmašio Lisabon (koji je bio oko 4–5% u 2024. theportugalnews.com), što odražava rastuću popularnost grada. Prosečna cena po kvadratnom metru u Portu sada iznosi oko 3.300 evra (na osnovu transakcija), u poređenju sa približno 5.000 evra u Lisabonu theportugalnews.com. Vrhunske nekretnine u najboljim kvartovima (poput Foz do Douro ili istorijskog centra) mogu dostići i do 7.500 €/m² theportugalnews.com, iako su gradske srednje tražene cene oko 3.768 €/m² u maju 2025. godine globalpropertyguide.com.
Promet nekretnina beleži bum. U Portu je tokom 2024. godine ostvareno oko 6.800 prodaja stanova, što je skok od 19% u odnosu na prethodnu godinu theportugalnews.com. Ovo ukazuje ne samo na potražnju kupaca (i lokalnih i novopridošlih), već i na povećanu likvidnost tržišta. Ovaj porast transakcija dogodio se čak i pored povišenih kamatnih stopa tokom godine, što sugeriše da su mnogi kupci u Portu imućni ili strani državljani (manje osetljivi na lokalne kamatne stope). Krajem 2024. godine pojavili su se znaci usporavanja rasta cena kako su kamatne stope dostigle vrhunac, ali je potražnja ostala „fundamentalno jaka“, naročito za kvalitetne nekretnine portugalproperty.com. Zaista, luksuzni stanovi i renovirane kuće u centru Porta ili dobro povezanom predgrađu i dalje privlače ponude kupaca koji traže i stanovanje i investicione nekretnine.
Sa strane ponude, novogradnja je bila ograničena poslednjih godina, što je dodatno pogoršalo disbalans između ponude i potražnje. Porto, kao i ostatak Portugala, trpi zbog nedostatka stambenog fonda nakon godina nedovoljne izgradnje. Iako je građevinska aktivnost sada u porastu – sa 3.410 novih stambenih jedinica koje su dobile dozvolu u 2024. (najveći obim ulaganja u nove stambene objekte na nacionalnom nivou) theportugalnews.com – biće potrebno vreme da ti projekti stignu na tržište. U međuvremenu, investitori su se snažno fokusirali na luksuzni segment, renovirajući istorijske zgrade ili gradeći luksuzne stanove, što malo doprinosi ublažavanju manjka pristupačnih domova. Ova dinamika održava pritisak na rast cena. Kako stručnjaci iz JLL-a primećuju, nizak nivo ponude i izuzetno visoka potražnja stvorili su “pregrejano” tržište, posebno u luksuznom segmentu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ni značajno povećanje ponude ni veliki pad potražnje nisu na vidiku, što znači da je podrška cenama i dalje jaka globalpropertyguide.com.
Lokalna potražnja vs. strana potražnja: Važno je napomenuti da Porto tržište podržavaju i domaći kupci i međunarodni investitori. Mnoge portugalske porodice su aktivne zahvaljujući rastućoj ekonomiji i državnim podsticajima za kupce prvog stana (kao što su oslobođenja od IMT poreza za mlade kupce i hipoteke uz državne garancije idealista.pt). Istovremeno, strani kupci (iseljenici, investitori i dijaspora) postaju sve uočljiviji, privučeni nižim cenama u Portu u poređenju sa drugim zapadnoevropskim gradovima i visokim kvalitetom života. (Trendovi stranih kupaca detaljno su objašnjeni u kasnijem delu, ali otprilike 12% ukupnog volumena prodaje nekretnina u Portugalu u 2024. otpada na strance theportugalnews.com theportugalnews.com, a u atraktivnim oblastima kao što je Porto taj udeo može biti i veći za elitne nekretnine.) Ova mešavina kupaca održava potražnju za stanovanjem otpornom čak i u uslovima viših kamatnih stopa, jer se mnoge strane kupovine obavljaju gotovinom ili su motivisane stilom života.
Укратко, стамбени сектор Порта у 2025. години карактерише: стабилан раст цена, брз промет продаје и ограничена понуда. Иако влада и локалне власти признају проблем приступачности, тржиште још увек није доживело корекцију цена – већ се стабилизовало на одрживију стопу раста након двоцифрених скокова претходних година portugalproperty.com portugalproperty.com. Ако не дође до већих економских шокова, очекује се да ће стамбени сегмент одржати „умерено али позитивно“ кретање цена у наредном периоду, подржано снажном потражњом portugalproperty.com.
Тржиште комерцијалних некретнина
Сектор комерцијалних некретнина у Порту доживљава ренесансу, са снажним интересовањем инвеститора и рекордном активношћу у канцеларијама, малопродаји, хотелима и индустријским објектима. У 2023. години, Већи Порто је забележио око 226 милиона евра у трансакцијама комерцијалних некретнина, што чини растући удео у инвестиционом обиму Португалије cushmanwakefield.com. До краја 2024. године, инвестициони обим у Порту достигао је највиши ниво у последњој деценији – град је био на путу да представља око 19% укупних инвестиција у комерцијалне некретнине у земљи (знатан удео с обзиром на доминацију Лисабона) investporto.pt. Овај пораст одражава растуће поверење у Порто као пословни центар и атрактивну дестинацију за инвеститоре у некретнине.
- Tržište kancelarija: Sektor kancelarija u Portu pokazuje značajnu otpornost i rast. Korporacije i multinacionalne kompanije šire svoje poslovanje u Portu, privučene talentovanom radnom snagom i nižim troškovima. Zakup kancelarijskog prostora je naglo porastao – na primer, popunjenost kancelarija u Lisabonu je skočila za 71% u 2024. godini portugalbuyersagent.com, dok procenat rasta u Portu nije bio toliko visok, ali je takođe zabeležena veoma jaka potražnja. Novi projekti kancelarija u zonama kao što su Boavista i Matosinhos privlače zakupce, ali kvalitetna ponuda ostaje ograničena. Stope slobodnih kancelarija najvišeg standarda su niske, što podiže cene zakupa. (U Lisabonu, zakupnine za kancelarije najvišeg standarda približavaju se 30 €/m²/mesec portugalbuyersagent.com; zakupnine u Portu su niže, ali rastu.) Nedostatak modernog kancelarijskog prostora znači da bilo koji novi visokokvalitetni projekat kancelarija u Portu obično veoma brzo pronađe zakupce, a zakupodavci u nekim slučajevima postižu rekordne zakupnine. Prognoza za 2025. godinu ostaje optimistična, sa očekivanim daljim rastom cena zakupa u sektoru kancelarija kako raste potražnja kompanija za novim prostorima, a nova ponuda tek polako dolazi portugalbuyersagent.com.
- Maloprodaja i ugostiteljstvo: Maloprodajni sektor nekretnina u Portu doživljava procvat, potpomognut snažnom potrošnjom i rekordnim turizmom. 2024. godina je bila rekordna za maloprodajne transakcije u Portugalu, a Porto je imao koristi od tog trenda portugalbuyersagent.com. U centru Porta, zakupnine za maloprodajne lokale na glavnim ulicama dosegle su rekordne visine početkom 2024. godine cushmanwakefield.com. Glavne maloprodajne ulice poput Rua de Santa Catarina skoro da i nemaju slobodnih lokala, a međunarodni brendovi se šire. Tržni centri u širem gradskom području takođe su zabeležili rast zakupnina i visoku popunjenost – zapravo, Cushman & Wakefield je zabeležio rekordne zakupnine u tržnim centrima Porta početkom 2024. godine cushmanwakefield.com. Na planu ugostiteljstva, hotelski sektor Porta doživljava ekspanziju. Broj turista u gradu oborio je nove rekorde (Porto je imao oko 4% više putnika na aerodromu 2024. godine, što je bolje od rasta u Lisabonu portugalbuyersagent.com), a više turista nego ikada posećuje grad. Ovo je podstaklo talas izgradnje hotela i akvizicija. Očekuje se da će 2025. godina biti „rekordna godina“ za hotele u Portu jer interesovanje investitora za ugostiteljstvo ostaje visoko, a tražnja među turistima stalno raste portugalbuyersagent.com. U toku su novi hotelski projekti, uključujući luksuzne i butične hotele, kako bi se iskoristila popularnost grada.
- Industrijski i logistički sektor: Porto je ekonomsko središte severnog Portugala i ima snažan sektor industrijskih/logističkih nekretnina, osnažen strateškom lokacijom (blizina luke Leixões i veze sa Španijom). Potražnja za industrijskim nekretninama dostigla je rekordne visine u 2024. godini širom Portugala, a Porto je značajno doprineo ovom trendu portugalbuyersagent.com. Magacinski i logistički prostori su veoma traženi zbog rasta e-trgovine i bliskih lanaca snabdevanja. Zakupnine za najbolje logističke objekte su porasle, a vakancija je ispod evropskog proseka, čak i sa novom ponudom koja se pojavljuje na tržištu portugalbuyersagent.com. Ključni logistički parkovi oko Porta (Maia, Azurém, itd.) se šire. Izgledi za industrijske nekretnine su pozitivni – uz nastavak niske vakancije i rasta zakupnina – jer Porto učvršćuje svoju ulogu logističkog centra severozapadnog iberijskog regiona. Takođe, data centri i tehnološki industrijski objekti predstavljaju novu kategoriju, s obzirom na rastuću tehnološku scenu u Portu (grad je privukao kancelarije i R&D centre više tehnoloških kompanija).
Generalno, tržište komercijalnih nekretnina u Portu spremno je za rast u 2025. godini, poduprto snažnom ekonomijom i optimizmom investitora. Najveća ulaganja se očekuju u maloprodajne i hotelske nekretnine naredne godine (maloprodaja tradicionalno ima veliki udeo u investicijama, a turizam povećava potražnju za hotelima) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. U isto vreme, kancelarijski i industrijski sektori treba da zabeleže dalji rast zakupnina i razvojnih aktivnosti, pod uslovom da uslovi finansiranja ostanu povoljni portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Glavni izazov na komercijalnom tržištu Porta je obezbeđivanje dovoljne ponude savremenih objekata – jaz koji novi projekti planiraju da popune u 2025. i kasnije.
Segment luksuznih nekretnina
Segment luksuznih nekretnina u Portu beleži procvat, podržan imućnim međunarodnim kupcima i rastućim ugledom grada kao kosmopolitske destinacije. Tradicionalno su Lisabon i Algarve bili u centru pažnje kada je reč o luksuznim nekretninama, ali Porto sve više postaje interesantan kupcima sa velikim bogatstvom. U globalnom Knight Frank Prime International Residential Index, Porto (zajedno sa Algarveom) se svrstao među vodeća tržišta po rastu cena luksuznih nekretnina poslednjih godina theportugalnews.com benoitproperties.com. Tokom 2024. godine, cene luksuznih kuća u najprestižnijim delovima Porta su u proseku porasle za otprilike 5% ili više, što odražava stabilnu potražnju na najvišem nivou (ovo je u skladu sa globalnim luksuznim trendovima, gde su vodeće cene porasle u proseku oko 3,6% u 2024. godini) knightfrank.com.
Ekskluzivne četvrti kao što su Foz do Douro, Nevogilde i delovi istorijske Ribeire definišu luksuzni segment Porta. Ova područja nude pogled na vodu, istorijski šarm ili prestiž – i za njih se traže najviše cene. Kao što je pomenuto, prvoklasne vrednosti u Portu dostigle su oko 7.500 evra po kvadratnom metru theportugalnews.com, što predstavlja gornji nivo za vrhunski renovirane stanove ili luksuzne vile u gradu. Radi poređenja, vrhunske nekretnine u Lisabonu dostižu oko 10.000 €/m² theportugalnews.com, tako da Porto još uvek nudi relativnu vrednost za luksuzne kupce. Ova „razlika u ceni” privlači strane investitore koji shvataju da mogu dobiti premium nekretnine u Portu po znatno nižoj ceni nego u drugim zapadnoevropskim gradovima ili čak Lisabonu.
Jasan znak luksuzne snage Porta: rekordni ugovori u Foz do Douro. Početkom 2024. godine, vrednosti transakcija za stanove u Fozu dostigle su nove vrhunce, pri čemu su neki izdavanja navodno dostizali oko 16,9 € po m² mesečno – nivo uporediv sa najskupljim delovima Lisabona cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Prodaja penthausa i velikih stanova na obali reke u Fozu takođe su postavili cenovne rekorde za grad. Međunarodni kupci (sa tržišta kao što su SAD, Velika Britanija, Francuska, Brazil i druga) stoje iza mnogih ovih ekskluzivnih ugovora, često kupujući za sekundarne rezidencije, penzionisanje ili zbog motivacije za Zlatnu vizu (dok taj program nije ukinuo opciju nekretnina). Luksuzno tržište takođe ima koristi od bogatih portugalskih iseljenika koji se vraćaju ili ulažu u nekretnine u svom rodnom gradu.
Luksuzni segment Porta poslednjih godina beleži nove ekskluzivne projekte i renoviranja. Na primer, istorijske palate i magacini pretvaraju se u luksuzne kondominijume ili butik rezidencije. Takođe raste interesovanje za imanja u vinskim regionima u dolini Doura (nekoliko sati od Porta) i vile na obali u oblastima kao što je Vila Nova de Gaia – te nekretnine često potpadaju pod luksuzno tržište šireg Porta, privlačeći one koji žele prostor i nekretninu za uživanje, sa pristupom gradu. Prema rečima menadžera bogatstva, imućni kupci i dalje su privučeni spojem tradicionalnog šarma i modernih pogodnosti Porta, zajedno sa sigurnošću i klimom Portugala theportugalnews.com theportugalnews.com. Faktori načina života – kultura, kuhinja i osećaj autentičnosti – ključni su aduti koji razlikuju Porto od tržišta koja više liče na odmarališta.
Ukratko, izgledi za luksuzni sektor nekretnina u Portu ostaju pozitivni. Ovaj segment „ostaje aktivan” uz očekivane kontinuirane dobitke u cenama portugalproperty.com. Iako je ukidanje „Zlatne vize” za kupovinu nekretnina (na snazi od 2023.) uklonilo jedan podsticaj, većinu kupaca luksuznih nekretnina u Portu i dalje motivišu način života i dugoročna ulaganja, što ostaje nepromenjeno. Dokle god se međunarodna atraktivnost Porta povećava, a ponuda zaista vrhunskih nekretnina ostaje ograničena, luksuzno tržište treba da i dalje beleži rast cena i veliku potražnju. Investitorima se, ipak, savetuje oprez – najbolji kupci sada daju prednost kvalitetu, održivosti i jedinstvenim karakteristikama luksuznih domova portugalproperty.com, pa će nekretnine koje ispunjavaju ove kriterijume ostvariti najbolji učinak.
Tržište izdavanja
Tržište izdavanja stanova u Portu je napeto i beleži značajan rast kirija. Kako su cene kupovine stanova visoke, a mnogi mladi profesionalci, studenti i stranci više vole da iznajmljuju, tražnja za iznajmljivanjem u Portu prevazilazi ponudu raspoloživih stanova. Ovo je dovelo do naglog rasta kirija poslednjih godina, naročito u centru grada i univerzitetskim četvrtima.
Krajem 2024. godine, prosečna cena izdavanja po novim ugovorima u Portu iznosila je oko 13,04 € po kvadratnom metru mesečno globalpropertyguide.com. Za tipičan stan od 100 m² to znači okvirno 1.300 €/mesečno. Ova medijana, evidentirana u četvrtom kvartalu 2024, bila je 6,3% viša nego godinu dana ranije globalpropertyguide.com. Porto sada zauzima drugo mesto po skupoći stanarine u Portugalu, odmah nakon Lisabona (gde je medijana iznosila 16,04 €/m²) globalpropertyguide.com. Ove brojke se poklapaju i sa podacima sa privatnog tržišta – Idealista-ov indeks izdavanja prikazivao je oglašene kirije u Portu oko 17,8 €/m² sredinom 2025., iako ta cifra odstupa naviše zbog uvrštavanja luksuznih nekretnina globalpropertyguide.com.
Ne samo da su kirije rasle, već su dostigle istorijski najviše nivoe. U nekim najatraktivnijim oblastima, kao što su centar grada i Foz, dostižne kirije za kvalitetne stanove su na rekordnim nivoima (kao što je pomenuto, u Fožu su kirije za stanove bile i do 16–17 €/m², čime su dostigle nivoe Lisabona) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Ovaj rast kirija je direktan rezultat upornog disbalansa ponude i potražnje: mnogi koji bi želeli da kupe svoj dom iznajmljuju ga umesto toga (zbog problema sa dostupnošću ili ograničenja u vezi sa kreditima), a priliv stranaca i digitalnih nomada je doneo i novu grupu potražnje. Dodatno, studenti (i domaći i strani – portoški univerziteti privlače mnogo stranih studenata) se takođe bore za zakup stanova, što posebno povećava pritisak na tržište svake godine u septembru.
Prinosi od izdavanja stanova u Portu su prilično atraktivni za stanodavce. U maju 2025, bruto prinos od izdavanja stanova u Portugalu je bio u proseku oko 4,6% globalpropertyguide.com. Prinosi u Portu obično su malo viši nego u Lisabonu (gde su krajem 2024. prinosi za stanove bili oko 3,8%) globalpropertyguide.com, zato što su cene nekretnina u Portu niže, dok su kirije i dalje relativno visoke. Prinosi u širem području Porta mogu premašiti 5% u nekim predgrađima ili kod višeporodičnih objekata, što privlači pažnju investitora – kako malih (npr. ljudi koji kupuju stanove da bi ih dugoročno izdavali), tako i institucionalnih (projekti „build-to-rent“). Na primer, Setubal (južno od Lisabona) je imao neke od najviših prinosa sa 5,08%, ali su i investicije u stanove za izdavanje u Portu ostale atraktivne u poređenju sa mnogim gradovima evrozone globalpropertyguide.com.
Portugalska vlada je usvojila mere koje utiču na tržište zakupa. Da bi zaštitila zakupce u postojećim ugovorima usled visoke inflacije, vlada je ograničila povećanje zakupa za 2023. i ponovo za 2024/2025. godinu. Za 2025, povećanje kirije za postojeće zakupce je zvanično ograničeno na 2,16% globalpropertyguide.com. Međutim, ovo ograničenje se ne odnosi na nove ugovore o zakupu, tako da novi zakupni ugovori odražavaju pun rast tržišta. Politika „ograničenja rasta kirija“ donekle je suzbila inflaciju kirija za dugogodišnje zakupce, ali novi zakupci (ili oni koji se sele) suočavaju se sa punim tržišnim cenama.
Zanimljivo je da, nakon godina smanjenja ponude, postoje nagoveštaji da ponuda stanova za iznajmljivanje može biti u poboljšanju. Idealista je izvestila o povećanju broja stanova na tržištu za iznajmljivanje u Portugalu od 49% na godišnjem nivou u prvom kvartalu 2025. godine globalpropertyguide.com. U Portu se takođe pojavljuje više oglasa. Ovo može biti posledica toga što su neki vlasnici odlučili da izdaju nekretnine (koristeći prednosti visokih cena zakupa), a možda i zbog toga što vlasnici nekretnina za kratkoročni najam prelaze na dugoročni najam usled novih propisa. Zaista, nedavne mere Portugala za ograničavanje kratkoročnog najma (Alojamento Local) mogu vraćati deo stanova nazad na dugoročno tržište zakupa (ovo će biti razmotreno u odeljku o promenama politika). Sa stabilizacijom ili padom kamatnih stopa, kupovina je takođe postala nešto privlačnija, što potencijalno ublažava pritisak na zakup jer se deo stanara odlučuje za kupovinu globalpropertyguide.com. Ipak, svako olakšanje je minimalno; stručnjaci očekuju da će cene zakupa u Portu nastaviti da rastu u narednim godinama, mada možda umjerenijim tempom nego dvocifrene stope rasta koje su ranije viđene globalpropertyguide.com. Kako je Savills napomenuo, „tržište stanova za iznajmljivanje u Lisabonu i Portu će verovatno nastaviti da beleži pritisak na rast cena… očekuje se nastavak rasta“ sve dok je potražnja velika, a ponuda ograničena globalpropertyguide.com.
Ukratko, tržište zakupa u Portu u 2025. godini karakterišu rekordno visoke zakupnine, velika potražnja i niska stopa praznih stanova. Ono donosi solidne povrate za stanodavce i ostaje izazovno za stanare. Grad pokušava da stimuliše izgradnju više stanova za iznajmljivanje (kroz modele kao što su Build-to-Rent i poreske olakšice), ali tim inicijativama treba vreme da daju rezultate. Za sada, stanari bi trebalo da budžetiraju godišnja povećanja kirije i konkurenciju, posebno u centralnom Portu, dok investitori mogu posmatrati sektor zakupa kao snažnu priliku – mada takvu koja može biti podložna većoj regulaciji ukoliko se problem priuštivosti pogorša.
(Tabela ispod upoređuje trenutne prosečne cene i zakupnine u Portu sa Lisabonom i nacionalnim prosekom, ilustrujući razliku i stope rasta.)
| Tržište | Medijalna prodajna cena (€/m²) | Godišnja promena cene | Medijalna kirija (€/m²/mesec) | Godišnja promena kirije |
|---|---|---|---|---|
| Porto | €3.768 (maj 2025) globalpropertyguide.com | +5,8% globalpropertyguide.com | €13,04 (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +6,3% globalpropertyguide.com |
| Lisabon | €5.720 (maj 2025) globalpropertyguide.com | +1,8% globalpropertyguide.com | €16,04 (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +3,4% globalpropertyguide.com |
| Portugal (prosek) | €2.851 (maj 2025) globalpropertyguide.com | +7,4% globalpropertyguide.com | €8,43 (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +9,3% globalpropertyguide.com |
Tabela: Poređenje cena nekretnina i kirija u Portu i Lisabonu. Vrednosti nekretnina u Portu su niže nego u Lisabonu, ali su brže rasle, posebno tokom poslednje godine. Kirije u Portu su druge najviše u Portugalu, što odražava veliku potražnju.
Trenutne cene nekretnina i najnoviji trendovi
Cene nekretnina u Portu dostigle su nove maksimume 2025. godine, nakon decenije snažnog rasta. Nakon što su se više nego udvostručile između 2015. i 2023. u glavnim gradovima Portugala globalpropertyguide.com, cene gotovo da ne pokazuju znakove pada. U Portu, prosečna tražena cena za stambene nekretnine iznosi oko 3.768 € po kvadratnom metru u maju 2025. globalpropertyguide.com. Ovo predstavlja otprilike 5,8% rast u odnosu na prethodnu godinu za tražene cene u gradu globalpropertyguide.com. Radi poređenja, tražene cene u Lisabonu su oko 5.720 €/m² (rast od svega 1,8% na godišnjem nivou), a nacionalni medijan iznosi 2.851 €/m² (rast 7,4% na godišnjem nivou) globalpropertyguide.com. Podaci pokazuju da je Porto bio jedan od lidera u rastu cena, čak i dok se tempo povećanja usporio u odnosu na period naglog pospandemijskog skoka. Analiza iz kraja 2024. godine postavila je Porto među 10 najboljih svetskih gradova po godišnjem rastu cena stanova – zauzeo je 8. mesto sa rastom od 8,6%, što je više od rasta u Lisabonu od 4,7%, ističući svoj zamah theportugalnews.com theportugalnews.com.
Nekoliko trendova karakteriše aktuelnu dinamiku cena:
- Umeravanje u odnosu na 2022–23: Rast cena u 2024. godini, iako snažan, bio je manji u odnosu na prethodne godine. Tržište se stabilizuje u održiviji ritam nakon dvocifrenih godišnjih povećanja iz perioda 2018–2022. Analitičari 2024. opisuju kao “godinu umeravanja i otpornosti” – cene su i dalje rasle, ali sporijim tempom, što ukazuje da tržište ipak nije u nekontrolisanom balonu portugalproperty.com portugalproperty.com. Ovo umeravanje delimično je posledica viših kamata na stambene kredite u 2023/početkom 2024, što je ohladilo deo potražnje, a delimično i zbog dosezanja granica pristupačnosti. Međutim, otpornost je očigledna: uprkos ekonomskim izazovima, cene nisu opale; već su samo rasle sporije, što pokazuje dubinu potražnje.
- Disbalans ponude i potražnje: Osnovni razlog zbog kojeg cene ostaju visoke jeste da potražnja daleko premašuje ponudu nekretnina u Portu. Nova izgradnja zaostaje godinama (zbog birokratskih prepreka i visokih troškova izgradnje), tako da se kupci nadmeću za ograničen broj nekretnina, posebno na centralnim lokacijama globalpropertyguide.com. Ovaj strukturni manjak znači da čak i ako se potražnja malo smanji, cene ostaju visoke zbog oskudice. Zapravo, krajem 2024. godine “nema naznaka novog, uravnoteženijeg tržišnog ciklusa” – ponuda ne sustiže potražnju, a interesovanje je i dalje veliko, što nastavlja da vrši pritisak na rast cena globalpropertyguide.com.
- Povlačenje luksuznog tržišta: Nedavni proseci cena su pod uticajem povećanog udela transakcija u višem cenovnom segmentu. Razvoj u Portu je usmeren ka luksuznim nekretninama, a strani kapital često cilja ekskluzivne lokacije. Ovo je dovelo do naglog rasta cena u skupim oblastima (Foz, Ribeira, itd.), što podiže ukupne prosečne cene. Nasuprot tome, pristupačniji segmenti beleže manji rast jer se veoma malo povoljnih nekretnina pojavljuje na tržištu.
- Varijacije po naseljima: U okviru Porta, trendovi cena variraju u zavisnosti od naselja. Centralne i zapadne župe (npr. Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) imaju neke od najviših cena i nastavak rasta. Periferna područja i okolne opštine u metropolitanskoj zoni (Gaia, Matosinhos, Maia, itd.) takođe su zabeležila rast cena u 2024. godini, često i veći u procentima jer ljudi traže alternative. Na primer, 2024. godine, obližnji gradovi Espinho (+8,6%), Póvoa de Varzim (+12,0%) i Vila do Conde (+16,9%) svi su imali veći rast od samog Porta theportugalnews.com, što pokazuje prelazak potražnje na šire područje Porta. Ipak, grad Porto ostaje najskuplji na severu zemlje i drugi na nacionalnom nivou (posle Lisabona).
- Zabrinutost zbog pristupačnosti: Sa prosečnom cenom kuće u Portu sada oko 3.300 €/m² i mnogima preko 300.000 € u apsolutnim iznosima, pristupačnost za lokalne stanovnike predstavlja ozbiljan problem. Rast prihoda ne prati rast troškova stanovanja. Nacionalno udruženje za nekretnine (APEMIP) je primetilo da su cene značajno odmakle od porodičnih prihoda – čak ni pad od 10% ne bi učinio stanovanje široko pristupačnim theportugalnews.com. Naime, oko 73% portugalskih domaćinstava su vlasnici-stanari (mnogi bez hipoteke) theportugalnews.com, dok mlađe generacije i pridošlice nailaze na visoke prepreke pri ulasku na tržište. Ovakvo stanje podstiče politički pritisak i intervencije politika (detaljnije kasnije). Takođe znači da ubuduće broj lokalnih kupaca koji mogu da priušte nekretninu po trenutnim cenama ostaje ograničen, što stavlja još veći teret na spoljnu potražnju (iseljenici, investitori) da održi rast cena.
Još jedan zapažen trenutni trend je blago usporavanje ubrzanja cena krajem 2024. i početkom 2025. godine, što nije pad cena već postepeno izravnavanje stope rasta. Idealista-in indeks cena pokazuje da je na nacionalnom nivou godišnji rast cena nekretnina ostao stabilan na 7,4% u aprilu i maju 2025, što sugeriše izjednačavanje idealista.pt. U Portu, godišnji dobitak u maju 2025. bio je oko 5,9%, slično prethodnom mesecu idealista.pt. Ovo ukazuje da se tržište ne zagreva, već ostaje na visokom nivou. Analitičari iz Morningstar-a očekuju “održiv rast cena nekretnina da će se nastaviti 2025. godine, ali sporijim tempom” nego 2024. globalpropertyguide.com. Drugim rečima, cene i dalje rastu, ali su najstrmiji skokovi verovatno iza nas ako kamatne stope ostanu veće nego što su bile tokom ultra-niskih nivoa iz 2010-ih.
Ukratko, trenutne cene u Portu su na rekordno visokom nivou, a nedavni trendovi pokazuju snažan, ali usporavajući rast. Grad prednjači u Portugalu po rastu cena zajedno sa drugim popularnim regijama. Osnovni faktori tržišta – snažna potražnja (domaća i strana), ograničena ponuda i visoki troškovi izgradnje – i dalje podržavaju rast cena globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kupci koji ulaze na tržište 2025. godine treba da budu spremni na istorijski visoke cene, ali mogu biti donekle spokojni jer je tempo rasta usporen u poređenju sa naletom od pre nekoliko godina. Prodavci su i dalje u povoljnom položaju zbog niske ponude. Svi iščekuju da li će nova ponuda stanova i vladine mere tokom 2025–26. godine suštinski promeniti ovu ravnotežu, ali za sada vrednost nekretnina u Portu nastavlja da raste.
Prognoze cena i perspektive potražnje
Gledajući unapred, perspektiva tržišta nekretnina u Portu u narednim godinama (2025–2027) je obazrivo optimistična. Više prognoza i stručnjaka sugeriše da će Porto – zajedno sa ostalim ključnim tržištima Portugala – nastaviti da beleži rast cena u bliskoj budućnosti, ali umjerenijim i održivijim tempom nego u skorijoj prošlosti. Široka je saglasnost da će potražnja ostati snažna, uz podršku i lokalnih osnovnih faktora i međunarodnog interesovanja, dok će uporna nestašica ponude nastaviti da vrši pritisak na rast cena.
Prognoze cena: Nedavni izveštaj kompanije Property Market-Index (firma za istraživanje tržišta luksuznih nekretnina) predviđa da će tržište nekretnina u Portugalu porasti za oko 5,8% u 2025. godini, pri čemu će „ključne regije poput Lisabona, Algarvea i Porta predvoditi rast“ portugalpathways.io portugalpathways.io. Ovo bi značilo da će rast cena u Portu godišnje ostati u srednjim jednoznamenkastim procentima – što je zdrav porast, naročito jer se prognozira da će mnoge druge zemlje zabeležiti stagnaciju ili pad cena stanova. (Značajno je da pomenuti izveštaj predviđa da će šire tržište nekretnina EU opasti za 2,5% u 2025. portugalpathways.io, tako da je Portugal izuzetak sa pozitivnim rastom.) Slično tome, lokalne portugalske agencije i banke predviđaju dalji rast cena u 2025, ali sporije nego tokom 2022–24. ERA Portugal je, na primer, izvestila o snažnim rezultatima i očekuje da će tržište „održati aktivnost uprkos širem ekonomskom okruženju.” portugalproperty.com
До 2026–2027. године, ако каматне стопе падну и појави се више понуде, раст би могао да се додатно ублажи, али велике корекције цена се тренутно не очекују. Осим ако не дође до спољног шока, вредности станова у Порту ће вероватно наставити да расту због структурног недостатка стамбеног простора. Неки аналитичари указују на могућ сценарио „меке приземљења“: раст цена који се више поравнава са растом плата (нпр. 3–5% годишње) како се тржиште балансира. Важно је напоменути да међународне институције остају оптимистичне у погледу Португалије – ММФ и ЕУ су истакли економску отпорност Португалије, а континуирана улагања у стамбени сектор/инфраструктуру могу да подстакну потражњу за некретнинама. Преглед потражње: Потражња за некретнинама у Порту би требало да остане висока из неколико разлога:- Попуштање каматних стопа: Након периода монетарног стезања, постоје знаци да каматне стопе достижу врхунац и да би могле постепено да падају крајем 2024. и током 2025. Европска централна банка је снизила кључне стопе за 25 базних поена у јуну 2025. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com како је инфлација дошла под контролу. Очекује се да ће тржиште наставити са постепеним попуштањем. Ниже хипотекарне стопе у 2025–26. ће побољшати приступачност за локалне купце и могу подстаћи потражњу за куповином portugalproperty.com portugalproperty.com. Многе младе породице које су одложиле планове због високих трошкова задуживања можда ће се поново вратити на тржиште. Чак и Euribor (референтна) стопа око 2% (са ~4% у 2023) значајно би појачала хипотекарну активност portugalproperty.com. Ово је кључни позитиван фактор за потражњу, нарочито у другој половини 2025. и даље, под условом да инфлација остане умерена.
- Demografija i urbanizacija: Stanovništvo metropolitanskog područja Porta raste, zahvaljujući i domaćoj migraciji (ljudi iz manjih gradova sele se zbog posla) i međunarodnim doseljenjima. Uspon grada kao tehnološkog i servisnog centra znači stalni priliv profesionalaca kojima je potrebno stanovanje. Prosečna veličina domaćinstva u Portugalu opala je (sa 3,3 osobe 1981. na 2,5 u 2021. godini) theportugalnews.com, što povećava potrebu za stanovanjem po glavi stanovnika. Takođe, broj stranih stanovnika skočio je za 37% u deceniji 2011–2021 theportugalnews.com i od tada još uvek raste – više stanovnika (lokalnih i stranaca) znači veću potražnju za stanovanjem. Postoji i trend životnog stila: manja domaćinstva i više samostalnih profesionalaca iznajmljuju ili kupuju stanove u gradu, što dodatno povećava potražnju za stanovima.
- Međunarodno/interes iseljenika: Strani kupci će i dalje biti glavni pokretač potražnje u Portu. Čak i sa zatvaranjem Golden Visa rute za nekretnine, Portugal ostaje izuzetno privlačan za iseljenike, penzionere i remote radnike. Reputacija zemlje kao sigurne, sunčane i pristupačne destinacije – u kombinaciji sa lakoćom kupovine nekretnina – nastavlja da privlači strance. Od 2023. godine, stranci čine oko 12% stanovništva Portugala, a u poslednjih pet godina broj američkih iseljenika u zemlji porastao je za preko 340% (na skoro 21.000) theportugalnews.com. Porto je visoko na listi za mnoge od ovih novopridošlica zbog svoje kulture i nižih troškova života u poređenju sa Lisabonom. Agencije za nekretnine izveštavaju o stalno snažnom interesovanju od strane Severnoamerikanaca, Severnjaka iz Evrope, Brazilaca i drugih u 2025. godini portugalproperty.com. Izvorna tržišta uključuju SAD i Kanadu (Porto beleži značajan porast preseljenja Amerikanaca), UK (Britanci posle Brexita traže uporište u EU), Francusku, Nemačku, Holandiju i naravno Brazil (kulturološke/jezičke veze) portugalproperty.com. Očekuje se da će ova međunarodna potražnja ostati snažna ili čak rasti, jer geopolitičke i ekonomske neizvesnosti drugde čine Portugal „sigurnom lukom” za bogatstvo theportugalnews.com theportugalnews.com. Zaista, imućni stranci se navode kao ključni faktor koji podstiče tržište iznad evropskog proseka portugalpathways.io. Čak i bez viznih podsticaja, oni dolaze zbog životnog stila i diverzifikuju svoju imovinu ulaganjem u portugalske nekretnine.
- Investitorska i institucionalna potražnja: Fondovi za ulaganje u nekretnine i investitori sve više se fokusiraju na Porto. Izgledi za ulaganja (prema CBRE i drugima) su optimistični – ukupna ulaganja u nekretnine u Portugalu u 2025. mogla bi dostići 2,5 milijarde evra (povećanje od oko 8% na godišnjem nivou) portugalbuyersagent.com, a Porto će zauzeti značajan deo tog iznosa. Sektori kao što su izgradnja za izdavanje, studentski smeštaj, zajedničko stanovanje i život za starije privlače pažnju jer su još uvek relativno neiskorišćena tržišta u Portu. Sve dok prinosi ostaju atraktivni i ekonomija raste, institucionalni igrači će doprinositi potražnji kupovinom nekretnina i izgradnjom novih projekata.
Uzimajući u obzir ove faktore, izgledi za potražnju u Portu su snažni. Jedna napomena: postoji određena zabrinutost zbog prevelikog oslanjanja na inostranu potražnju. Lokalni fundamenti sami po sebi možda neće dugoročno održavati visoki rast cena ukoliko se inostrani kapital povuče. Neki analitičari upozoravaju da su u određenim segmentima premijum tržišta procene cene odvojene od lokalnih prihoda, “u velikoj meri vođene spoljašnjom potražnjom.” portugalproperty.com Ako se, na primer, promeni globalni investitorski sentiment ili obrasci putovanja, Porto bi mogao doživeti pad potražnje za luksuznim nekretninama. Ipak, takve promene trenutno nisu na vidiku, a diverzifikacija porekla kupaca ublažava rizik.
Generalno, većina indikatora ukazuje da će tržište nekretnina u Portu rasti i narednih godina, iako umerenijim tempom. Fraza „stabilan rast koji podržava pozitivan izgled” dobro opisuje konsenzus globalpropertyguide.com. Nedostatak stambenog prostora će sprečiti pad cena, a poboljšanje ekonomskih uslova (prognozira se skroman rast BDP-a Portugala) uz mere podrške za stanovanje podržaće aktivnosti. Skorašnja odluka Evropske komisije o dodeli 813 miliona evra za brzu železnicu Porto-Lisabon i druga ulaganja dodatno jačaju poverenje u rast regiona expresso.pt. Rizici kao što su volatilnost kamata, geopolitički događaji ili recesija predstavljaju glavne faktore koji bi mogli da uspore ove izglede.
U zaključku, očekuje se da će tržište nekretnina u Portu u narednim godinama nastaviti uzlaznu putanju, uz povećanje cena u srednjem jednocifrenom rasponu godišnje i trajno visoku potražnju. Tržište prelazi iz burnog rasta s kraja 2010-ih u fazu normalizovanijeg, ali i dalje veoma zdravog, rasta. Investitori i kupci nekretnina i dalje su optimistični u pogledu perspektiva Porta, a rastući međunarodni profil grada sugeriše da će opstati uprkos usporavanjima širom Evrope. Osim ako ne dođe do nepredviđenog šoka, Porto bi trebalo da nadmaši mnoga slična tržišta i ostane jedna od uspešnih priča o nekretninama na Iberijskom poluostrvu kroz 2025. i kasnije portugalpathways.io portugalpathways.io.
Prilike i rizici ulaganja u nekretnine
Porto nudi atraktivno okruženje za investiranje u nekretnine, sa spojem prilika – od kapitalne dobiti i prinosa od iznajmljivanja do diverzifikacije portfolija – kao i skupom rizika i izazova na koje investitori moraju obratiti pažnju. Kao drugi grad po veličini u Portugalu i dinamičan regionalni centar, Porto je poslednjih godina privukao sve veću pažnju i domaćih i međunarodnih investitora. U nastavku navodimo ključne prilike i rizike na tržištu Porta u 2025:
Prilike
- Veliki potencijal rasta (relativna pristupačnost): Cene nekretnina u Portu, iako su lokalno na rekordnim nivoima, i dalje su značajno niže nego u Lisabonu ili drugim zapadnoevropskim gradovima, što ostavlja prostor za rast. Prosečna cena (~3.500 €/m²) predstavlja deo onoga što se plaća u Parizu ili Londonu, a čak je i ~35–40% niža od lisabonske theportugalnews.com. Ovaj “catch-up” potencijal znači da investitori mogu potencijalno da ostvare dodatne prihode kroz dalji rast cena kako Porto sazreva kao tržište. Snažan rast cena u prethodnim godinama (8%+ godišnje) i pozitivne prognoze (~5%+ naredne godine portugalpathways.io) ukazuju na veliki potencijal kapitalne dobiti.
- Stabilni prinosi od zakupa i prihod: Za razliku od mnogih evropskih prestonica sa skromnim prinosima od zakupa, Porto nudi privlačne prinose od izdavanja. Bruto prinosi oko 4–5% su uobičajeni za stanove globalpropertyguide.com, a čak i viši u određenim segmentima studentskog stanovanja ili prigradskih delova. Sa rastom kirija i velikom potražnjom turista za izdavanjem, investicije u iznajmljivanje mogu biti veoma isplative. Tu je i opcija kratkoročnog izdavanja (po Airbnb modelu) u turističkim zonama; uprkos novim regulativama, izdavanje za odmor u Portu i dalje donosi snažan prihod zahvaljujući turizmu tokom cele godine i sve većoj zajednici digitalnih nomada.
- Diverzifikovane prilike po segmentima: Tržište u Portu nije samo tradicionalni stambeni sektor. Investitori mogu istražiti niche segmente koji su u porastu:
- *Studentski smeštaj: Porto je jedan od glavnih univerzitetskih gradova sa hiljadama međunarodnih studenata. Smeštaj izgrađen posebno za studente (PBSA) je u deficitu. Razvoj ili preuređivanje nekretnina u studentske rezidencije je rastući sektor – podstaknut oko 16% rasta stranih studenata u poslednjim godinama investporto.pt investporto.pt.
- Turizam i ugostiteljstvo: Osim kupovine stanova, investitori imaju priliku u hotelima, pansionima ili servisiranim apartmanima. Bujanje turizma u Portu (rekordan broj posetilaca, a za ceo Portugal se očekuje +9% u 2025. portugalbuyersagent.com) znači da ugostiteljski objekti mogu doneti snažan povraćaj investicije.
- Komercijalni/prostor za kancelarije: Kako Porto privlači sve više kompanija, moderan kancelarijski prostor je na ceni. Investitori okrenuti budućnosti vide prilike u razvoju kancelarija (posebno zelenih, visokotehnoloških) kako bi odgovorili na potražnju multinacionalnih kompanija koje otvaraju tehnološke i servisne centre u Portu portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Uspon grada kao tehnološkog centra (poznatog i kao „Portugalska Silicijumska dolina”) može dodatno podići cene zakupa i vrednost kancelarijskih prostora.
- Industrijski i logistički sektor: Sa trendovima premeštanja proizvodnje bliže Evropi, logistička skladišta oko Porta (blizu luke i aerodroma) su tražena portugalbuyersagent.com. Investiranje u industrijsko zemljište ili objekte može doneti korist zbog rekordne popunjenosti i niske praznine.
- Projekti urbane regeneracije: Porto ima mnogo inicijativa za obnovu grada koje nude investicione mogućnosti. Grad aktivno podstiče obnovu svog istorijskog centra (koji je pod zaštitom UNESCO-a) – investitori koji renoviraju stare zgrade za novu stambenu ili komercijalnu upotrebu uživaju podsticaje i veliku potražnju krajnjih korisnika. Takođe, stalni razvoj istočnih delova Porta (npr. Kampanja) – uključujući projekte poput Matadourea (bivša klanica koja se pretvara u kulturni i poslovni centar) – unaprediće te oblasti, omogućavajući ranim investitorima šansu da profitiraju od budućeg rasta vrednosti investporto.pt investporto.pt. Učešće u Portovom “vodećem gradu u urbanoj obnovi”, dok grad ulaže u poboljšanje kvaliteta urbanog življenja i pristupačnog stanovanja, može doneti i finansijske i ESG koristi investporto.pt.
- Stabilno ekonomsko i političko okruženje: Portugal se smatra stabilnim, nisko-rizičnim okruženjem za imovinska prava i poslovanje, posebno u poređenju sa nekim tržištima u razvoju. Porto ima posebno poslovno orijentisanu lokalnu vlast (putem InvestPorto, itd.) koja pozdravlja investicije. Poreske pogodnosti (kao što je novi **“IFICI” režim koji zamenjuje NHR za određene strane prihode, i relativno niske poreze na imovinu) i putevi do državljanstva (iako je Golden Visa za nekretnine ukinut, portugalska rezidencija se još uvek može dobiti kroz druge investicije) čine ga povoljnim za investitore. Stabilna ekonomija evrozone i unapređenje infrastrukture (detalji u sledećem odeljku) dodatno smanjuju rizik i poboljšavaju dugoročne izglede.
- Izlazne opcije i likvidnost: Tržište u Portu je postalo dovoljno likvidno da investitori sada mogu lakše da izađu nego ranije. Sve veće međunarodno prepoznanje Porta znači da postoji širok krug kupaca za preprodaju – lokalci, iseljenici, fondovi. Takođe, ako je nečija strategija razvoj, potražnja krajnjih korisnika je snažna, pa je prodaja jedinica “na planu” ili po završetku vrlo izvodljiva (što se vidi kod mnogih rasprodatih novih projekata). Potražnja za iznajmljivanjem omogućava i strategije “kupi i zadrži” sa mogućnošću kasnije prodaje nakon rasta vrednosti imovine.
Rizici
- Kamatna stopa i rizik finansiranja: Iako se očekuje da će kamatne stope postepeno opadati, one su i dalje više nego što su bile tokom ultra-niskih nivoa pre nekoliko godina. Ukoliko bi inflacija ponovo naglo porasla, monetarna stezanja bi mogla da se nastave, povećavajući troškove hipotekarnih kredita i smanjujući potražnju. Već su više stope u 2023. godini udaljile neke kupce (posebno one koji prvi put kupuju koristeći kredite). Investitori koji računaju na jeftino zaduživanje mogli bi da otkriju da troškovi finansiranja „pojedu“ deo prinosa. Ipak, banke u Portugalu su bile obazrive; nagli skok kamatnih stopa mogao bi da optereti neke investitore ili vlasnike nekretnina sa kreditima, što bi potencijalno dovelo do blagog porasta prodaje pod pritiskom – iako se ne očekuje scenario sličan 2008. godini u trenutnim uslovima.
- Regulatorne i političke promene: Regulatorno okruženje za nekretnine u Portugalu je promenljivo, dok vlada pokušava da reši krizu dostupnosti stanova. Investitori se suočavaju sa političkim rizikom, kao što su:
- Intervencije na tržištu iznajmljivanja: Vlada je pokazala spremnost da ograniči povećanje kirija (kao što je limit od 2,16% za 2025. godinu) globalpropertyguide.com. Takođe su postojali predlozi za kontrolu kirija ili obavezno produženje ugovora o zakupu. Iako su trenutna ograničenja umerena, buduće političke promene mogle bi doneti strožije zakone o zakupninama koji bi ograničili rast kirija ili otežali iseljenje stanara, što bi uticalo na proračun prinosa.
- Ograničenja kratkoročnog izdavanja: U 2023. godini, u okviru zakona “Mais Habitação” (Više stambenih jedinica), nove licence za kratkoročno izdavanje (za izdavanje u stilu Airbnb-a) suspendovane su u gusto naseljenim područjima kao što je centar Porta portugalresidencyadvisors.com. Postojeće licence mogu da se nastave i, od kraja 2024, čak mogu da se prenesu pri prodaji nekretnine (nakon promene pravila) portugalresidencyadvisors.com. Ipak, postoji neizvesnost: lokalne samouprave sada imaju veću autonomiju da regulišu ili čak ukidaju licence za turističke apartmane u određenim zonama guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Nova vlada u 2024. najavila je povlačenje nekih ograničenja, ali će pravila na opštinskom nivou i dalje važiti. Za investitore u izdavanju za odmor, ovaj regulatorni rizik nije zanemarljiv – pravila mogu ponovo biti postrožena ukoliko poraste nezadovoljstvo stanovnika, što bi moglo ograničiti unosan prihod od kratkoročnog izdavanja.
- Promene u programu Zlatne vize i poreskom režimu: Program Zlatne vize više ne uključuje nekretnine kao podobnu investiciju (od 2023) globalpropertyguide.com. Iako je ovo bilo najavljeno i uglavnom pogađa luksuzna tržišta Lisabona i Algarvea, uklonjen je jedan od pokretača potražnje. Popularni porezki režim za nerezidente (NHR) takođe je ukinut za nove aplikante od 2024. globalpropertyguide.com, zamenjen skromnijim programom. Ove promene mogu blago smanjiti priliv određenih tipova stranih kupaca (npr. penzionera koji traže poreske olakšice). Buduće vlade bi mogle uvesti nove podsticaje ili dalja ograničenja – nepredvidivost u ovom segmentu je faktor rizika za potražnju.
- Pregrevanje tržišta i ograničenja pristupačnosti: Postoji rizik od pregrevanja tržišta ili dosezanja maksimuma pristupačnosti. Ako cene nastave da rastu brže od lokalnih prihoda, u nekom trenutku potražnja od strane lokalnog stanovništva može značajno opasti. Već odmah vidimo znake: mlađi kupci su u velikoj meri izopšteni iz centra Porta, a zadržavanje stanovništva bi moglo biti ugroženo ako radnici ne mogu da priušte stambeni prostor. Pregrejanom tržištu može prete i politička reakcija (mogli bi se razmatrati specijalni porezi na nekretnine ili stroge kontrole cena u slučaju pojave narativa o “balonu” na tržištu nekretnina). Iako cene trenutno rastu održivo, direktor Confidencial Imobiliário upozorava da je tržište „pregrejano” bez uravnoteženog ciklusa na vidiku globalpropertyguide.com. Investitori bi trebalo da razmotre dugoročnu održivost – grad ne može napredovati ako stanovanje postane previše nepriuštivo za radnu snagu, a ovaj društveni rizik može se odraziti kroz političke ili ekonomske prilagodbe.
- Ekonomski i geopolitički rizici: Tržište nekretnina u Portu nije imuno na makro rizike. Globalna recesija ili kriza evrozone bi smanjili potražnju (strani kupci bi se povukli, kompanije bi usporile ekspanziju). Specifična geopolitička pitanja – na primer, eskalacija sukoba u Evropi ili ograničenja u kretanju kapitala – mogu uticati na apetit stranih investitora. Takođe, Portugalija, iako ekonomski stabilna, ima visok javni dug; svi fiskalni problemi ili nestabilnost u EU mogli bi posredno uticati na tržište nekretnina kroz poverenje i kreditne uslove. Do sada je Portugalija smatrana sigurnim utočištem (koristila je od nestabilnosti drugde), ali to bi se moglo promeniti u zavisnosti od scenarija. Globalni faktori poput američkih kamatnih stopa, uticaja ratova na troškove energije itd. predstavljaju spoljne rizike koji bi mogli neočekivano ohladiti tržište.
- Likvidnost i izlaz u određenim segmentima: Iako se likvidnost poboljšala, ako neko ulaže u veoma luksuznu nekretninu ili specifičan komercijalni objekat, pronalaženje kupca po željenoj ceni može potrajati. Bazen potencijalnih kupaca za kuću u Fozu vrednu 3 miliona evra ili veliku poslovnu zgradu je inherentno manji i često međunarodan. U vreme pada tržišta, luksuzne nekretnine mogu beležiti veće procentualne promene cena i duži period prodaje. Zbog toga, investitori u luksuzne nekretnine treba da budu spremni na potencijalno manju likvidnost i nestabilnije cene u odnosu na nekretnine srednjeg segmenta.
- Rizici u gradnji i razvoju: Za one koji se bave razvojem, troškovi izgradnje su bili nestabilni, a u poslednje vreme veoma visoki zbog inflacije materijala i nedostatka radne snage. Kašnjenja u izdavanju dozvola (portugalska birokratija može biti spora) i otpor lokalne zajednice (stav „ne u mom dvorištu“ u istorijskim oblastima) predstavljaju rizike koji mogu umanjiti profitabilnost projekta. Takođe, ukoliko se pojavi mnogo novih jedinica odjednom (npr. u određenim prigradskim naseljima ili ako se završi veliki projekat), može doći do kratkoročne prezasićenosti tog mikro-tržišta, što vrši pritisak na cene. Do sada to nije rizik na nivou celog grada, ali na nivou pojedinačnih projekata svakako ga treba uzeti u obzir.
Zaključno, ulaganje u nekretnine u Portu 2025. nudi značajan potencijal – rast kapitala, prihod od zakupa i diverzifikaciju – ali nisu bez rizika. Uspešni investitori će morati pažljivo da istraže: da odaberu prave lokacije (kvartove sa potencijalom za rast ili obnovu), da budu informisani o promenama politika i da imaju strategije za ublažavanje rizika (kao što su finansiranje sa fiksnom kamatnom stopom radi zaštite od oscilacija kamata, ili fleksibilne strategije izdavanja radi prilagođavanja regulatornim promenama). Dobra vest je da su fundamenti Porta (ekonomski rast, urbani preporod, međunarodna privlačnost) povoljni, a vlada, uprkos intervencijama, u suštini želi da podrži razvoj stambenog fonda i strana ulaganja (ali na održiv način). Tržište nekretnina u Portu je sazrelo, ali i dalje je dinamično – nudi mnogo mogućnosti za investitore koji promišljeno balansiraju sjajnu perspektivu sa realnim pristupom potencijalnim rizicima.
Infrastrukturni i urbani razvojni projekti koji utiču na tržište
Aktuelni i planirani infrastrukturni projekti u Portu značajno utiču na tržište nekretnina, delujući kao katalizatori rasta i transformišući urbani pejzaž. Ulaganja u transport, urbanu obnovu i nove projekte ne samo da unapređuju kvalitet života, već često dovode i do povećanja vrednosti nekretnina u povezanim oblastima. Ovo su neki od ključnih infrastrukturnih i razvojnih poduhvata za 2024–2025. godinu i njihov uticaj na sektor nekretnina:
- Proširenje metroa u Portu: Metro sistem grada prolazi kroz veliku ekspanziju (često nazvanu „Metro do Porto 3.0”), što će poboljšati povezanost javnog prevoza u celoj metropolitanskoj oblasti. Godine 2023. Porto je otvorio produžetak Žute linije kako bi služio severnim kvartovima premierconstructionnews.com. Takođe, potpuno nova Roze linija (Linija G) je inaugurisana, povezujući oblast Boavista (Casa da Música) sa centrom grada (S. Bento), poboljšavajući putovanja u pravcu istok-zapad kroz centralni Porto. Gledajući unapred, dodeljeni su ugovori za plan ekspanzije od 1 milijardu evra kojim će biti dodate četiri nove metro linije (ukupno ~40 km i 38 stanica) railjournal.com ayesa.com, uključujući i 6,3 km dugu „Rubi“ liniju koja je ponuđena u maju 2024. godine railwaypro.com. Ove nove linije (kao što su linija prema Gaiji i proširenje za istočne delove grada) očekuju se u narednoj deceniji. Nekretnine duž sadašnjih i budućih trasa metroa već su zabeležile povećanu potražnju – lak pristup metrou povećava atraktivnost kako za kupce, tako i za zakupce. Na primer, oblasti oko novih stanica (kao što su Vila d’Este, Vila Nova de Gaia, ili čvorište kod Casa da Música) su zabeležile rast cena u iščekivanju. Poboljšan prevoz čini život na periferiji privlačnijim, što može ravnomernije rasporediti rast cena i stvoriti nove atraktivne zone oko budućih lokacija stanica.
- Obnova istorijskog centra: Tokom poslednje decenije istorijsko jezgro grada (Ribeira, Baixa) prošlo je temeljnu obnovu, privukavši hotele, restorane i nove stanovnike. Mnoge zapuštene zgrade su renovirane. Ovo je već dovelo do rasta vrednosti nekretnina u ovim oblastima i pretvorilo ih u živahne kvartove (mada uz određenu turistifikaciju).
- Razvoj istočnih distrikta: Pošto je centar grada uglavnom regenerisan, fokus se sada preusmerio na istočne delove Porta (Campanhã) investporto.pt. Ova oblast, koja je tradicionalno bila industrijska i zapostavljena, sada je cilj za obnovu. Zastavni projekat je konverzija Campanhã Matadouro (stara klanica) u kreativni, poslovni i kulturni centar, koji je u izgradnji kroz značajna javno-privatna ulaganja. Pored toga, u Campanhã su planirani novi stambeni projekti i javni prostori. Kako se ovaj distrikt transformiše, očekuje se da će cene nekretnina tamo (trenutno ispod gradskog proseka) rasti, čime će se smanjiti razlika u cenama između istoka i zapada Porta.
- Inicijative za pristupačno stanovanje: Da bi se rešio nedostatak stanova, portugalska vlada je pokrenula program javnog stanovanja vredan 2 milijarde evra i druge mere globalpropertyguide.com. Portu će u sklopu toga pripasti deo sredstava za izgradnju novih povoljnih stambenih naselja i renoviranje praznih gradskih objekata. Na primer, projekti poput Monte Pedral (bivši vojni teren) predviđeni su za izgradnju pristupačnih stanova. Iako to neće odmah dovesti do skoka cena (cilj je ponuditi jeftiniji smeštaj), povećaće ponudu stanova i potencijalno stabilizovati cene na duži rok, kao i unaprediti trenutno zapuštene urbane zone.
- Pojedinačne privatne investicije: U toku je niz privatnih projekata: od luksuznih kondominijuma u Fozu i na obali Gaje (kao što su “Edge” kompleks u Fozu ili renovirane vinske podrume u Gaji pretvorene u rezidencije), do kombinovanih projekata kao što je World of Wine (veliki kulturno-komercijalni distrikt otvoren u Gaji). Svaki od ovih projekata doprinosi atraktivnosti okruženja. Na primer, projekat World of Wine podstakao je otvaranje butik hotela i luksuznih apartmana u svojoj blizini.
Rezime uticaja: Ovi infrastrukturni i razvojni projekti imaju višestruki uticaj na tržište nekretnina u Portu:
- Oni otvaraju nove oblasti za ulaganja (npr. oblasti oko novih metro linija ili brze železnice imaće više aktivnosti na tržištu nekretnina).
- Imaju tendenciju da povećaju vrednost nekretnina unapređivanjem pristupačnosti ili pogodnosti naselja. Empirijski podaci iz Porta pokazuju da nekretnine u blizini metro stanica dostižu višu cenu.
- Takođe pomažu u raspodeli potražnje – na primer, bolje transportne veze mogu podstaći više ljudi da živi u predgrađima ili satelitskim gradovima (Valongo, Maia itd.), čime se smanjuje pritisak na cene u centru grada, dok se istovremeno podstiče rast tih perifernih tržišta.
- Na duži rok, ova unapređenja doprinose ukupnom ekonomskom rastu i atraktivnosti Porta, što predstavlja osnovni oslonac za vrednosti nekretnina.
Prepoznatljivost Porta, kao što je proglašenje za „Evropski grad godine” u oblasti urbanizma 2020. investporto.pt, delimično proističe iz ovih vizionarskih urbanih projekata. Strategija grada, koja balansira održivu urbanu mobilnost, regeneraciju ugroženih zajednica i povećanje dostupnosti pristupačnih stanova investporto.pt, sugeriše da će, kako ovi projekti budu realizovani, Porto nastaviti da privlači i stanovnike i investitore. Za sadašnje i buduće vlasnike nekretnina, važno je pratiti gde će se nalaziti naredna metro stanica ili zona za urbanističku regeneraciju – često četvrt koja je danas zanemarena, može već sutra postati atraktivna kada infrastruktura stigne.
Zaključno, infrastrukturni i razvojni projekti predstavljaju okosnicu rasta tržišta nekretnina u Portu. Sadašnji talas ulaganja – od novih linija javnog prevoza do transformativnih višefunkcionalnih projekata – gradi temelj za sledeće poglavlje Porta. Ova unapređenja ne samo da poboljšavaju kvalitet života, već i, posredno, jačaju otpornost tržišta nekretnina za budućnost.
Regulatorne promene i novosti u stambenoj politici
Period 2023–2025 doneo je značajne regulatorne promene i nove stambene politike u Portugalu koje utiču na tržište nekretnina, sa mnogim merama koje direktno utiču na Porto. Ove promene su uglavnom podstaknute naporima vlade da reši krizu pristupačnosti stanovanja i da izbalansira interese stanovnika i investitora. U nastavku sledi pregled ključnih ažuriranja politike i njihovih implikacija:- Kraj “zlatne vize” za nekretnine: Čuveni portugalski program “zlatne vize”, koji je omogućavao boravišne dozvole investitorima van EU koji kupuju nekretnine iznad određenog praga, izmenjen je 2023. godine tako da isključuje investicije u nekretnine globalpropertyguide.com. To znači da od kraja 2023. kupovina nekretnina u Portu (ili bilo gde u Portugalu) više ne omogućava investitorima dobijanje “zlatne vize” (mada drugi putevi poput investicionih fondova ili otvaranja radnih mesta i dalje važe). Odmah nakon izmene usledila je navala poslednjih transakcija nekretninama za “zlatnu vizu” pre isteka roka, a zatim i blago hlađenje potražnje ultra-luksuznih nekretnina od strane određenih nacionalnosti (npr. kineskih ili turskih investitora koji su bili najviše zainteresovani za vize). Međutim, šire tržište je ovu promenu dobro apsorbovalo; do 2024. postalo je jasno kako atraktivnost Portugala “prevazilazi pojedinačne stimulativne programe” portugalproperty.com. Za Porto, koji nije toliko zavisio od kupaca zainteresovanih za “zlatne vize” kao Lisabon ili Algarve, uticaj je bio minimalan. Međutim, investitori luksuznih projekata sada više promovišu stil života i prinose, nego pogodnosti viza. Stav vlade je da je usmeravanje investicija u produktivne sektore (preko fondova) zdravije, dok tržište nekretnina ima dovoljno sopstvene potražnje.
- Zakon „Mais Habitação” (Više stanovanja) – 2023: Početkom 2023. godine, usred javnog nezadovoljstva zbog troškova stanovanja, portugalska vlada je predstavila sveobuhvatan paket mera za stanovanje pod nazivom „Mais Habitação.” Ovaj zakonodavni paket (Zakon br.56/2023 od 6. oktobra 2023. godine obuhvatao je nekoliko mera:
- Kratkoročni najam: Jedna od najviše komentarisanh mera bila je suspenzija izdavanja novih licenci za lokalni smeštaj (AL) u urbanim područjima visoke gustine portugalresidencyadvisors.com.U suštini, u gradovima poput Porta (i Lisabona, itd.), neće se izdavati nove dozvole za turističke apartmane u oblastima koje se smatraju ugroženim po pitanju stanovanja.Ideja je bila da se spreči da se još više stambenih jedinica pretvori u Airbnb smeštaj u zonama gde lokalno stanovništvo teško pronalazi domove.Međutim, postojeće AL licence su zadržane i, nakon protivljenja, zakon je prilagođen tako da AL licence mogu biti prenete prilikom prodaje nekretnine (prethodno bi prodaja nekretnine poništila njenu AL licencu) portugalresidencyadvisors.com.Ovu promenu krajem 2024. godine (Decreto-Lei 80/2023 i 82/2023) su pozdravili vlasnici i platforme poput Airbnb-a portugalresident.com.Takođe, predloženi dodatni porez na AL (CEAL) je ukinut portugalresidencyadvisors.com, a pravilo koje je zahtevalo obnavljanje licenci svakih 5 godina je uklonjeno portugalresidencyadvisors.com.Нето ефекат за Порто: Забрана издавања нових лиценци и даље представља ограничење – у централним квартовима Порта, инвеститори генерално могу да купују само постојеће некретнине са АЛ лиценцом ако желе да се баве краткорочним изнајмљивањем, јер су нове дозволе заустављене.Ovo je učinilo postojeće nekretnine sa AL licencom vrednijim (svojevrsna premija zbog oskudice).Neki vlasnici, suočeni sa neizvesnošću ili promenama na tržištu, prebacili su jedinice na dugoročni najam, čime su skromno povećali ponudu na tom tržištu globalpropertyguide.com.Lokalne vlasti u Portu nisu (do 2025. godine) masovno ukinule postojeće AL-ove, ali imaju ovlašćenje da intervenišu ako je, na primer, određeno područje prezasićeno ili izaziva probleme u zajednici mdme.com.Уопштено, регулаторна клима за краткорочне закупе је строжа, што подстиче инвеститоре да размотре дугорочни закуп или друге стратегије.Airbnb je izrazio spremnost da sarađuje sa opštinama prema novim pravilima portugalresident.com, a nova vlada desnog centra krajem 2024. godine nagovestila je da će ublažiti neka ograničenja (zaista su ublažili delove koji se odnose na prenosivost i doživotne licence).Ipak, ovo ostaje prostor koji treba pratiti, jer lokalna politika može uticati na sprovođenje.
- Prestanak poreskog režima za nerezidente (NHR): Još jedna velika promena bila je zatvaranje NHR šeme za nove aplikante od 2024. godine globalpropertyguide.com. NHR je nudio povoljne poreske stope (poput fiksnih 10% na inostrane penzije, 0% na određene inostrane prihode) na 10 godina, privlačeći mnoge penzionisane iseljenike i radnike na daljinu. NHR šema je doprinela stranoj potražnji u mestima poput Porta. Njeno ukidanje (poznato kao kraj NHR 1.0) bilo je politički motivisano percepcijom poreske pravičnosti. Vlada razmatra zamenu, “IFICI (NHR 2.0)” fokusiranu na određene visokovredne profesije uz više uslova portugalpathways.io. Implikacija: Neki potencijalni iseljenici su ubrzali preseljenje 2023. kako bi osigurali NHR. U budućnosti, Portugal može biti malo manje atraktivan za one koji preferiraju poreske olakšice, ali drugi faktori (klima, životni troškovi) i dalje privlače mnoge. Porto, kao jeftiniji od Lisabona, zapravo može profitirati ako deo iseljenika sada izabere Porto da maksimalno iskoristi svoj budžet u odsustvu poreskih pogodnosti. Opšti konsenzus je da kraj NHR može blago usporiti potražnju penzionera, ali neće dramatično promeniti tržište, posebno jer postojeći NHR korisnici ostaju u važenju tokom svog roka.
- Zaštita na tržištu zakupa: Novi urbano-stambeni režim zakupa (NRAU) je prilagođen. Osim ograničavanja povećanja kirija (kao što je već pomenuto), Mais Habitação je ponudio i poreske podsticaje za stanodavce koji kratkoročni zakup pretvore u dugoročni, kao i blago povoljnije procese iseljenja za podstanare. Bile su tu i mere poput državnih garancija za mlade podstanare radi podsticanja dužih ugovora o zakupu. Ove mere imaju mali uticaj na kalkulacije investitora – ograničenje rasta zakupa je glavna stvar, što je manji minus za one sa dugoročnim podstanarima (ali uz ograničenje na 2% nije preterano opterećujuće, s obzirom da je inflacija pala).
- Prinudno korišćenje praznih nekretnina: Kontroverzna mera u zakonu omogućava opštinama da nateraju vlasnike na izdavanje praznih kuća (stanovi koji se ne koriste >2 godine u urbanim zonama) stavljanjem u program izdavanja. Iako je namera da se mobilišu prazni stanovi, do 2025. nije strogo sprovođena u Portu. Više je signal da onima koji gomilaju prazne nekretnine prete kazne. Većina investitora u Portu koristi svoje nekretnine (iznajmljivanjem ili ličnom upotrebom), tako da nije u pitanju raširen problem.
- Ubrzanje izdavanja dozvola: Pozitivno je što paket mera uključuje i pojednostavljenje izdavanja građevinskih dozvola i podsticaje da se poslovni prostori pretvore u stambene. Ako se uspešno primeni, to bi moglo postepeno povećati ponudu. Opština Porto je takođe smanjila birokratiju za dozvole za renoviranje u određenim zonama.
- Lokalne politike – Opština Porto: Gradska uprava Porta ima svoje stambene inicijative. Jedan značajan program je „Porto com Sentido“, program pristupačnog iznajmljivanja gde grad iznajmljuje privatne stanove i prepušta ih kao pristupačan smeštaj. Ovo vlasnicima nekretnina garantuje zakupninu (mada ispod tržišne cene, uz nadoknadu grada). Program je dobrovoljan i skromnog je obima. Grad takođe ulaže u projekte subvencionisanog stanovanja, često kroz javno-privatna partnerstva, s ciljem da zadrži porodice srednje klase u gradu. Na primer, grade se novi pristupačni stanovi u oblastima poput Lordelo do Ouro. Iako ovo ne sputava direktno investitore, pokazuje napore da se obezbede alternative i, ukoliko bude prošireno, može blago ublažiti donji segment tržišta iznajmljivanja.
- Poreske promene: Bilo je nekoliko poreskih izmena:
- IMT (porez na prenos vlasništva) izuzeće za mlade kupce koji prvi put kupuju nekretninu (mlađi od 35 godina) do određene cene je uvedeno idealista.pt. Ovo pomaže mladim lokalnim stanovnicima da kupe stan i može postepeno povećati broj transakcija u donjem cenovnom segmentu (npr. stanovi ispod 250.000 €).
- Predlog o oporezivanju špekulacije nekretninama je bio u opticaju (veći porez na kapitalnu dobit ako prodate u roku od godinu dana, itd.), ali za sada još nije postao značajan zakon.
- Poreske stope na imovinu (IMI) ostaju nepromenjene u Portu (~0,36% katastarske vrednosti, sa popustima za energetski efikasne domove itd.). Porto nastavlja da primenjuje opštinsku doplatu (AIMI) na luksuzne nekretnine (nekretnine kolektivne vrednosti iznad 600.000 €), što je nacionalna politika. Nema novih kaznenih poreza na imovinu u 2025. godini osim postojećih.
- Politički pejzaž: Vredno je napomenuti da je u Portugalu došlo do promene vlasti – vanredni izbori krajem 2024. doneli su novu, desno-centrističku vladu na vlast. To može signalizirati promenjeni ton stambene politike. Prvi nagoveštaji su da bi nova vlada mogla biti naklonjenija tržištu (npr. ukidanje nekih restrikcija na iznajmljivanje koje je uvela prethodna vlada – dekretom početkom 2025. ukinuta je neprelaznost AL licenci i njihovo isticanje) shorttermrentalz.com portugalresidencyadvisors.com. Takođe su nagovestili podsticanje izgradnje stanova (fokus na ponudu) umesto snažnije intervencije na tržištu. Na primer, potpuno ukidanje zamrzavanja kratkoročnih licenci za izdavanje bilo je predmet rasprave (nije još doneto do sredine 2025). Investitori treba da prate situaciju jer bi politike mogle biti izmenjene: moguće su olakšice za investitore (poput bržih dozvola, poreskih olakšica) za izgradnju pristupačnih stanova, a ne više restrikcija. Ipak, svaka veća promena politike zahtevala bi vreme i konsenzus.
Uticaj na tržište Porta: Sve u svemu, ove regulatorne promene predstavljaju mešovitu torbu. Ukidanje zlatnih viza i NHR-a uklanja dva podsticaja potražnji, ali sveukupno interesovanje stranaca ostaje visoko bez obzira na to. Ograničenja za kratkoročni najam mogu smanjiti spekulativnu kupovinu stanova isključivo za Airbnb, što bi moglo blago da ublaži potražnju (i rast cena) u najturističkijim zonama. S druge strane, ovo vraća deo kapaciteta lokalnom stanovanju, što predstavlja malo olakšanje za stanare. Ograničenja povećanja rente i mere koje idu u korist stanara čine izdavanje stanova malo manje fleksibilnim za iznajmljivače, ali Portugal i dalje ostaje pogodan za iznajmljivače u poređenju sa mnogim zemljama EU (npr. nema apsolutne kontrole rente osim godišnjeg ograničenja, i moguće je i dalje postaviti tržišnu cenu zakupa za nove ugovore).
Ključno je što politike signaliziraju da je stambeno pitanje državni prioritet. Privatni sektor se može u skladu s tim prilagoditi – na primer, više projekata „build-to-rent“ sa umerenim kirijama kako bi iskoristili nove javne garancije ili podsticaje. Takođe, sa ukidanjem zlatne vize, investitori i developeri mogu više prilagoditi proizvode lokalnim potrebama ili pravim kupcima iz inostranstva koji biraju život u Portugalu umesto isključivo investitora koji ciljaju vize.
Za kupca ili investitora u Portu 2025. godine, ključne poruke su:
- Manje konkurenata podstaknutih “vizama” u luksuznom segmentu (ali i dalje mnogo međunarodnih kupaca vođenih drugim razlozima).
- Ako se bavite kratkoročnim najmom, u obzir uzmite dostupnost licence – idealno je kupiti postojeću AL ili biti spreman da izdajete na srednji rok turistima/studentima što u nekim slučajevima možda ne zahteva AL.
- Održavajte fleksibilnost ugovora o zakupu – dugoročni ugovori su obično na neodređeno, međutim, mnogi investitori biraju kraće fiksne periode kako bi mogli da razmotre cenu zakupa. Klima ide ka većoj stabilnosti za stanare, pa treba biti spreman na umerena povećanja rente prilikom obnove ugovora.
- Prilike kroz politiku – npr. razmotrite izdavanje nekretnina u programima za stanovanje po pristupačnijim cenama radi određenih poreskih beneficija, ili konvertovanje nekretnina u skladu sa novim podsticajima (vlada, na primer, nudi jedinstvenu poreznu stopu na prihod od 5% za konvertovanje AL jedinica u dugoročne najmove na određeni broj godina).
Zaključno, regulatorno i političko okruženje na tržištu nekretnina u Portu se razvija, sa ciljem da suzbije preteranosti i podstakne pristupačnost bez ugrožavanja investicija. Do sada se tržište pokazalo otpornim na ove promene – rast se nastavlja, iako u nešto regulisanijem okruženju. Pametni investitori i vlasnici nekretnina bi trebalo da ostanu informisani i eventualno prilagode svoje strategije (na primer, fokusiranjem na kvalitetne, održive projekte koje država podstiče, ili ciljajući segmente sa podrškom poput inicijativa za pristupačno stanovanje). Osnovni pokazatelji tržišta u Portu ostaju snažni, i ukoliko politike uspeju da povećaju ponudu i očuvaju pristupačnost stanovanja, to zapravo može produžiti zdrav rast tržišta sprečavanjem ekstremnih disbalansa. Kao što je istaknuto u jednom izveštaju o politici, Portugal pokušava da stvori “zdraviju ravnotežu” između ulaganja u turizam i potreba lokalnog stanovništva portugalresidencyadvisors.com, što na duže staze može stvoriti stabilnije i održivije tržište nekretnina za sve učesnike.
Interesovanje stranih kupaca i trendovi među iseljenicima
Jedna od glavnih karakteristika rasta tržišta nekretnina u Portu je sve veća uloga stranih kupaca i iseljenika. U poslednjoj deceniji, Portugal se transformisao u magnet za međunarodne stanovnike, a Porto – sa svojim autentičnim šarmom, nižim životnim troškovima i boljom povezanošću – sve više postaje najbolji izbor za mnoge. Do 2025. godine, strani investitori i iseljenici predstavljaju ključnu snagu na tržištu nekretnina u Portu, utičući na sve, od prodaje luksuznih domova do potražnje za iznajmljivanjem.
Обим страног учешћа: Страни купци сада чине значајан део трансакција. На националном нивоу, у 2024. години су чинили око 12% укупног обима продаје некретнина, што је пораст у односу на једноцифрене проценте пре десет година theportugalnews.com theportugalnews.com. Овај удео расте по стопи од око 8% годишње од 2019. theportugalnews.com. У престижним деловима Лисабона и Алгарвеа, странци понекад чине више од половине купаца. За Порто, процене (према индустријским изворима) указују да странци чине око 20–30% куповине некретнина у граду – а овај проценат је још већи у луксузном сегменту. На пример, према подацима из 2022, преко 50% трансакција некретнина у престижним деловима Порта било је странаца (слично као у Лисабону, где је тај удео око 63% у престижном сегменту) benoitproperties.com. Ово показује да међународна тражња није ниша; она је главни покретач тржишта у Порту.
Ко су ти страни купци/исељеници? Њихов профил је данас разноврстан:
- Европљани: Дугогодишње групе као што су Британци, Французи и други држављани ЕУ и даље су активне. Французи су почели масовније да долазе средином 2010-их (тражећи пореске повластице и бољи живот); многи се насељавају у Лисабону/Кашкаишу, али неки бирају Порто због културе или као базу за истраживање регије вина Доуро. Британци (историјски повезани са Портом преко трговине порт вином) настављају да купују – неки за куће за одмор, а неки се селе након Брегзита ради лакшег приступа ЕУ. Ирци, Немци, Холанђани, Скандинавци су такође присутни, често ради блажих летњих температура у Порту у поређењу са Алгарвеом.
- Северноамериканци: Највећи раст бележе Сједињене Америчке Државе и Канада. Американци су међу најбрже растућим групама исељеника у Португалији – повећање од 340% у последњих пет година theportugalnews.com. Привлаче их безбедност, клима и релативна приступачност, а многи Американци бирају Порто због аутентичности и развоја стартап сцене. Прича о „Калифорнијцима који су заменили Лос Анђелес за Порто“ постаје све чешћа. Ови купци обично имају већи буџет због високих цена некретнина на америчком тржишту, што повећава тражњу за већим или луксузним некретнинама. И Канађани у Порту виде добар однос цене и квалитета и уживају у благим климатским условима.
- Brazilski i luzofonski kupci: Zbog zajedničkog jezika i kulturnih veza, Brazilci već dugo ulažu u Portugal. U Portu, Brazilci često kupuju stanove za decu koja pohađaju univerzitet ili za preseljenje porodice, s obzirom na bezbednost i ekonomsku stabilnost u Portugalu. Angola i Mozambik (bivše kolonije) takođe daju određeni broj kupaca, ali u manjoj meri.
- Kinezi i drugi Azijci: Tokom zlatne ere „zlatne vize“, kineski investitori su bili veoma prisutni u Portugalu (bili su najbrojnija nacionalnost za ovu vizu). Sa ukidanjem vize za nekretnine, njihovo prisustvo se smanjilo, ali neki i dalje kupuju isključivo radi investicija ili zbog dece koja studiraju u inostranstvu. Postoji mali, ali rastući interes i iz drugih azijskih zemalja (npr, neki indijski, pakistanski preduzetnici u tehnološkom sektoru biraju Porto, poneki japanski ili korejski penzioneri i dr.), ali i dalje čine veoma mali deo kupaca.
- Bliski istok i ostali: Nekoliko kupaca sa Bliskog istoka (Turska, zalivske zemlje) i iz drugih delova sveta takođe je prisutno, često kroz fondove ili programe za drugo državljanstvo, ali ne čine značajnu grupu u Portu.
Motivacije i trendovi:
- Preseljenje zbog stila života: Značajan broj iseljenika bira preseljenje u Porto zbog kvaliteta života – bezbednost, sporiji tempo života, kultura i klima. Porto ima bogatu kulturnu scenu, blizinu okeana i niže troškove života od većih američkih ili evropskih gradova. Redovno se nalazi na vrhu lista o kvalitetu života i ima međunarodne škole, što privlači porodice. Za ove iseljenike, kupovina doma u Portu je često jedan od prvih koraka, što povećava tražnju za svime, od stanova u centru do kuća u predgrađu.
- Digitalni nomadi i rad na daljinu: Portugal je aktivno privlačio radnike na daljinu (sa D8 vizom za digitalne nomade). Portov rastući tehnološki ekosistem, dobar internet i prostori za zajednički rad čine ga čvorištem za digitalne profesionalce. Većina iznajmljuje stanove, ali neki veoma uspešni nomadi kupuju stanove kao svoju bazu. Ovaj trend povećava potražnju za modernim, nameštenim nekretninama u centralnim delovima grada.
- Penzionisanje i drugi domovi: Porto privlači i strane penzionere (iako su istorijski Algarve i lisabonski Cascais bili češći izbor). Oni koji više vole gradsku sredinu ili imaju ličnu povezanost sa severom biraju Porto. Takođe, mnogi Evropljani kupuju u Portu drugi dom ili apartman za odmor kako bi uživali u gradskim pauzama i Dolini Doura, posebno jer je Porto odlično povezan avionskim linijama.
- Obrazovanje: Zanimljiv trend je da stranci kupuju nekretnine za decu koja studiraju u Portu (Univerzitet u Portu privlači mnoge međunarodne studente). Umesto plaćanja kirije, neke porodice ulažu u mali stan, koji kasnije mogu zadržati i kao izvor prihoda.
- Diverzifikacija investicija: Neki strani kupci su isključivo investitori koji žele da diverzifikuju svoja ulaganja geografski. Kako su analitičari primetili, “međunarodni kapital vidi zemlju kao sigurno utočište za ulaganje” usred globalne neizvesnosti theportugalnews.com. Stabilno tržište u Portugalu i pristojni prinosi su privlačni u poređenju sa nestabilnim tržištima na drugim mestima. Zato strani fondovi ili pojedinci kupuju nekretnine za iznajmljivanje, poslovne prostore, pa čak i građevinsko zemljište u Portu i okolini.
Uticaj na tržište: Priliv stranih kupaca ima nekoliko efekata:
- Rast cena: Strana potražnja, posebno u atraktivnim kvartovima, doprinela je povećanju cena. Na primer, jedan od razloga zašto su cene u Portu rasle brže nego u Lisabonu poslednjih godina jeste taj što stranci „otkrivajući” Porto vrše dodatni pritisak na njegovo manje premium tržište theportugalnews.com. Kako je direktor eXp Portugal naveo, živopisni stil života u Portu „privlači sve veći broj stranaca svakog dana,” što mu je omogućilo višu stopu rasta cena od Lisabona prošle godine theportugalnews.com. U suštini, međunarodni kupci često imaju veću kupovnu moć, što postavlja nove cenovne standarde (npr. plaćaju 500.000 € za stan koji bi lokalci procenili na 400.000 €, čime „resetuju” tržišnu vrednost).
- Promena kvartova: Određeni delovi grada postali su „magneti za strance” – na primer, Cedofeita, delovi Bonfima (trendi, u usponu) i naravno Foz za imućne strance. Ovo može imati pozitivne efekte (obnavljanje starih zgrada, novi biznisi poput međunarodnih restorana), ali izaziva i zabrinutost zbog gentrifikacije.
- Uticaj na tržište najma: Mnogi stranci prvo iznajmljuju stan pre nego što kupe (ili dugoročno iznajmljuju ako dolaze privremeno). Snažna potražnja stranaca za iznajmljivanjem (često su spremni da plate više za renovirane, centralne stanove) doprinela je rastu zakupnina. To takođe znači da vlasnici stanova često ciljaju strance kao idealne zakupce (stabilni prihodi itd.), što može onemogućiti nekim lokalcima da iznajme stanove u najatraktivnijim zonama. S druge strane, strani studenti i mladi profesionalci popunjavaju co-living prostore i studentski smeštaj, podstičući razvoj tih tipova nekretnina.
- 81% ulaganja u nekretnine od strane stranaca: Zapanjujuća statistika izveštena u The Portugal News: 81% ukupnog ulaganja u nekretnine u Portugalu 2022–2023. godine dolazi od stranih investitora theportugalnews.com. Ova cifra verovatno uključuje velike komercijalne transakcije, ali ističe da priliv kapitala iz inostranstva dominira velikim transakcijama. Porto je, kako je pomenuto, imao oko 19% nacionalnog investicionog obima u 2024. investporto.pt, što znači da je veliki deo tog obima u Portu verovatno takođe došao od stranog kapitala (institucionalnog ili drugog). Ovo naglašava zavisnost od međunarodnog sentimenta; ako bi strani investitori povukli novac, ostavila bi se praznina koju domaći kupci teško mogu popuniti.
Kulturni i društveni trendovi: Porto je odgovorio na priliv iseljenika sa više usluga koje su im namenjene:
- Postoje aktivne grupe iseljenika, događaji i programi integracije. Grad je pokrenuo portal za digitalne nomade investporto.pt, a InvestPorto promoviše Porto međunarodnoj publici kao destinaciju za direktna strana ulaganja linkedin.com.
- Postoji i određena tenzija u zajednicama zbog toga što stranci kupuju nekretnine i povećavaju cene. Ovo je delom razlog iza reformi stanovanja. Ipak, mnogim lokalnim stanovnicima odgovara obnova i internacionalizacija Porta (engleski se sada široko govori u trgovini zahvaljujući strancima).
- Primećujemo i transatlantske selidbe: na primer, portugalsko-amerikanci ili luso-potomci se vraćaju u Portugal (sa snažnim USD u odnosu na evro u poslednje vreme, neki su smatrali da je pravo vreme da kupe “kod kuće”).
Gledajući u budućnost: Očekuje se da će interesovanje stranih kupaca za Porto ostati visoko ili čak rasti u bliskoj budućnosti:
- Portugal se stalno nalazi među najpopularnijim destinacijama za iseljenike (često #1 u InterNations anketi iseljenika po kvalitetu života).
- Čak i bez zlatne vize, postoje radne i digitalne nomadske vize koje omogućavaju dolazak strancima.
- Geopolitički, Portugal se smatra neutralnom, mirnom zemljom – što su tražene osobine u nesigurnim vremenima.
- Kurs dolara i evra, ako odgovara USD, može dovoditi još više Severnoamerikanaca. Slično tome, nestabilnost ili visoki troškovi drugde u Evropi (na primer, troškovi grejanja u Severnoj Evropi ili politički problemi) mogli bi “pogurati” još više ljudi ka Portugalu.
- Napomena: ako se trendovi rada na daljinu promene (neke kompanije vraćaju radnike u kancelarije), može doći do blagih oscilacija u dolasku digitalnih nomada. Ipak, opšti trend preseljenja ljudi radi kvaliteta života verovatno je trajnog karaktera.
Zaključno, strani kupci i iseljenici postali su sastavni deo tržišta nekretnina u Portu, donoseći investicije i globalnu povezanost, ali i pokrećući pitanja pristupačnosti i održivosti. Grad i država rade na pronalaženju ravnoteže između ovih faktora – jasno prepoznajući ključnu ulogu stranih investicija (koje su, prema jednom izveštaju, „omogućile tržištu da raste dvostruko brže od proseka EU” portugalpathways.io portugalpathways.io) i pozitivnog ekonomskog uticaja, uz nastojanje da lokalno stanovništvo ne ostane po strani. Za buduće strane kupce, Porto je i dalje veoma otvoren – ne postoje nikakva ograničenja za strance pri kupovini nekretnina (Portugal stranim kupcima zakonski daje isti tretman kao i lokalnom stanovništvu beglobalproperties.com), transakcije su transparentne, a mnoge agencije su specijalizovane za pomoć strancima. Trend sve internacionalnijeg Porta, koji obogaćuje kosmopolitski karakter grada i najverovatnije vrednosti nekretnina, sigurno će se nastaviti.
Izvori:
- Global Property Guide – Analiza tržišta stambenih nekretnina u Portugalu 2025, koji pruža podatke o rastu cena, regionalnim vrednostima, trendovima zakupa i stručnim komentarima globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- The Portugal News – više članaka (jan 2025, dec 2024, mar 2025) o statistikama tržišta nekretnina iz APEMIP i Confidencial Imobiliário, kao i prognozama rasta nekretnina u Portugalu theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
- Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (jun 2024) ističe performanse sektora u Portu i rekordne brojke u Fozu i zakupnine u maloprodaji cushmanwakefield.com.
- Idealista News – ažuriranje indeksa nekretnina (jun 2025) potvrđuje cene i godišnje promene u Portu i Lisabonu idealista.pt idealista.pt.
- PortugalProperty.com – Tržišni trendovi 2025 pregledi, diskutuju o kamatnim stopama, izvorima međunarodne potražnje i regionalnim perspektivama (Lisabon & Porto luksuz) portugalproperty.com portugalproperty.com.
- InvestPorto – izveštaji o ulaganju u grad, ističuće atraktivnost Porta, rast zakupnine poslovnog prostora i velike urbane projekte u razvoju investporto.pt investporto.pt.
- Roca Estate / Portugal Buyers Agent – uvidi o trendovima u komercijalnim nekretninama (rekordna ulaganja u maloprodaju, zakup industrijskih nekretnina, itd.) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
- Službena vladina saopštenja – informacije o finansiranju projekta brze železnice i promenama u politici Golden Visa/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
- APEMIP (Udruženje profesionalaca u nekretninama) – citirano preko medija o prodaji, stopama vlasništva i pitanjima dostupnosti theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Confidencial Imobiliário – podaci o tržišnom indeksu za Porto (rast cena 2024. i obim prodaje) theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Knight Frank Wealth Report – kontekst globalnog tržišta luksuznih nekretnina i medijski izvori o rangu Porta u prime indeksu theportugalnews.com knightfrank.com.
- Različiti novinski portali i konsultantski blogovi koji sumiraju Mais Habitação zakon i kasnije izmene regulative za iznajmljivanje portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.
