Тржиште некретнина у Луки, Италија: Прогноза за период 2025-2028

јул 3, 2025
by
Real Estate Market in Lucca, Italy: 2025-2028 Outlook

Pregled tržišta nekretnina u Luki

Luka, istorijski grad opasan zidinama u Toskani, ima dinamično tržište nekretnina koje je pokazalo otpornost i rast tokom sredine 2020-ih. Nakon kratkog zahlađenja u periodu 2022–2023. zbog rasta kamatnih stopa, tržište se oporavilo 2024. i početkom 2025. godine sa rastućim cenama i snažnom potražnjom luccaindiretta.it lanazione.it. Luka se izdvaja kao jedno od najuspešnijih tržišta nekretnina u Toskani: vrednost nekretnina stabilno raste, posebno u luksuznom segmentu, podstaknuta relativnom pristupačnošću u odnosu na Firencu i rastućim interesovanjem međunarodnih kupaca worldpropertyjournal.com. Prema Knight Frank-ovom Prime International Residential Index-u, cene luksuznih stambenih nekretnina u Luci porasle su +6,2% u 2024. godini, što je među najvišim u Italiji idealista.it. Tokom poslednjih pet godina, cene luksuznih kuća u Luci porasle su za oko 27%, nadmašujući druge popularne destinacije u Toskani worldpropertyjournal.com i odražavajući snažnu potražnju. Širi italijanski kontekst je povoljan – uprkos skromnom rastu BDP-a, Italija je 2024. godine zabeležila umerenu inflaciju i snažno tržište rada, čime je stvorena stabilnost za investicije u nekretnine cushmanwakefield.com.

Danas tržište nekretnina u Luci ima koristi od jedinstvene kombinacije faktora. Bogato kulturno nasleđe grada i kvalitet života čine ga poželjnom „lifestyle“ lokacijom u Toskani, ne samo za lokalno stanovništvo već i za kupce iz cele Evrope i SAD-a. worldpropertyjournal.com. Provincija Luka uključuje ekskluzivne obalske oblasti (npr. Forte dei Marmi u Versiliji) koje podižu prosečne cene u provinciji, ali grad Luka ostaje pristupačniji od Firence, nudeći komparativnu vrednost luccaindiretta.it. Rezultat toga je pojačano interesovanje imućnih pojedinaca koji traže druge domove ili investicione nekretnine; zapravo, u celoj Toskani zabeležen je porast broja stranih stanovnika od 11,2% u poslednjih deset godina worldpropertyjournal.com. U međuvremenu, ekonomske politike kao što je italijanski „flat-tax“ režim za nove stanovnike i drugi podsticaji povećali su privlačnost regiona kod međunarodnih investitora worldpropertyjournal.com. Ukratko, od 2025. godine, tržište nekretnina u Luci karakterišu rastuće cene, velika potražnja (lokalna i strana) i optimističan pogled na budućnost, uz potrebu prilagođavanja promenama kamatnih stopa i urbanističkim planovima razvoja.

Trends of the Residential Market in Lucca

Cene i potražnja za nekretninama: Stambeni sektor u Luki beleži uspon. Početkom 2025. godine, prosečna tražena cena za stambene nekretnine u gradu Luci iznosi oko 2.300 € po kvadratnom metru, što odražava godišnji rast od približno 7% ltimmobili.it. Ovo predstavlja značajan porast vrednosti u poređenju sa prethodnom godinom, nakon blagog pada u 2023. Zapravo, već u februaru 2024. prosečne cene su bile više za preko 10% na godišnjem nivou – dostigavši najviši nivo u poslednje dve godine lanazione.it. Istorijski centar grada je najskuplje područje, sa cenama oko 3.600–4.000 €/m² za renovirane stanove iltirreno.it. Nasuprot tome, stambene četvrti u prvoj periferiji (odmah izvan srednjovekovnih bedema) su pristupačnije: na primer, u Sant’Anni, cenjenom perifernom naselju, stan u odličnom stanju kreće se oko 2.000–2.200 €/m², dok se starije useljive jedinice prodaju već za 1.400–1.800 €/m² iltirreno.it. U okolnim selima i ruralnim predelima severno od grada cene su bliže 1.500 €/m² ltimmobili.it. Čak i na ovim nižim cenama, potražnja je velika – interesovanje kupaca ostaje snažno širom Luke, što lako apsorbuje raspoloživu ponudu. Pošto ponuda teško prati potražnju, konkurencija među kupcima se povećala, što dodatno vrši pritisak na rast cena ltimmobili.it. Aktivnost na tržištu je živahna: agenti izveštavaju da je broj transakcija u 2024. porastao u odnosu na 2023. godinu iltirreno.it, a predviđa se da će ovaj trend biti nastavljen i u 2025. U širem regionu, rast Luke nadmašuje prosek Toskane – cene nekretnina u Toskani porasle su tek +0,9% na nivou regiona u 2024. ltimmobili.it, dok su u Luci vrede mnogo brže rasle, pokazujući njenu posebnu snagu.

Tržište najma i prinosi: Lučkino tržište najma beleži još dramatičniji rast. Prosečne stanarine za stambene nekretnine dostigle su oko 11,5–12 € po kvadratnom metru mesečno, što je rast od ~10–14% na godišnjem nivou početkom 2025. godine ltimmobili.it luccaindiretta.it. Ovo odgovara približno 700–800 € mesečno za tipičan stan od 65 m². Više faktora utiče na ovaj rast: postpandemijski povratak mobilnosti, veći broj profesionalaca i studenata koji dolaze u Luču (grad je blizu univerzitetskog centra u Pizi i drugih škola), kao i procvat tržišta kratkoročnih najma. Zaista, interesovanje investitora za kratkoročni najam (turistički najam poput Airbnb-a) naglo je poraslo – lokalne agencije prijavljuju skok od oko 20% u kupovini nekretnina namenjenih za izdavanje turistima lanazione.it. Mnogi kupci (i Italijani i stranci) ciljaju Luču radi ulaganja, privučeni turističkim potencijalom grada (Luča je domaćin velikih događaja poput Leto festivala i Komiks & Gejms konvencije) i stabilnim prinosima od najma. Bruto prinosi od iznajmljivanja stambenih nekretnina u Luči procenjuju se na oko 8–9%, što je iznad nacionalnog proseka od ~8,4% partitaiva.it partitaiva.it. Ovo je visok povrat po standardima Zapadne Evrope, što odražava relativno niske cene kupovine u odnosu na stabilnu potražnju za iznajmljivanjem. Za poređenje, Luča je jedna od profitabilnijih lokacija u Italiji za stanodavce – u srednje velikim gradovima često se sreću bruto prinosi od 8–10% partitaiva.it. Komercijalne nekretnine mogu doneti još veće prinose (što će biti obrađeno kasnije), ali snažna zarada od iznajmljivanja stanova sigurno je podstakla kupovine radi ulaganja.

Pokretači: Lokalni stanovnici i stranci: Potražnja u Luki dolazi i od lokalnih i od međunarodnih izvora.

На локалном нивоу, економија Луке (позната по свом дистрикту папирне индустрије и растућем технолошком сектору) обезбеђује стабилно запослење, а висок квалитет живота у граду значи да многи становници одлучују да остану и унапређују своје домове уместо да се одселе.Међутим, са демографске тачке гледишта, старосна структура становништва Луке се погоршава и број становника се благо смањио (град има око 88.500 становника, што је пад од око 0,7% у односу на 2024. годину quantitalia.it).Da popune prazninu, strani kupci i iseljenici postaju sve važniji.Toskana već dugo privlači Evropljane i Amerikance koji traže druge domove, a Luka je u tom pogledu zvezda u usponu.Grad se smatra „relativno povoljnom“ destinacijom za luksuzne nekretnine – nudi sličan toskanski šarm kao Firenca ili Sijena, ali po nižoj ceni po kvadratnom metru – što je u poslednjih nekoliko godina dovelo do talasa imućnih kupaca worldpropertyjournal.com.Bogati pojedinci iz Francuske, Velike Britanije, SAD-a, Beneluksa i Nemačke su među najznačajnijim novim investitorima, privučeni načinom života u Toskani i netaknutom istorijskom aurom Luke worldpropertyjournal.com.Italijanski poreski podsticaji pojačavaju ovaj trend: na primer, flat-tax režim (porez od 100.000 € na inostrani prihod) i programi koji podstiču povratak iseljenih profesionalaca učinili su preseljenje u Italiju (i kupovinu nekretnina) privlačnijim worldpropertyjournal.com.Od 2025. godine, Italija je dom za više od 40.000 HNWI-ova (neto imovina veća od 10 miliona dolara), a mnogi ulažu sredstva u nekretnine worldpropertyjournal.com.Luka je direktno profitirala – istaknuta je u izveštajima za 2025. godinu kao najbolji učesnik na tržištu luksuznih nekretnina u Toskani, zahvaljujući rastu cena nekretnina visokog standarda od 27% tokom pet godina worldpropertyjournal.com.Ovi međunarodni kupci često traže stanove po sistemu „ključ u ruke“ (potpuno renovirane, spremne za useljenje), a ne projekte renoviranja worldpropertyjournal.com, podstičući developere i prodavce da unaprede jedinice do luksuznog nivoa završne obrade.

Ključne četvrti i vrste nekretnina: Preferencije kupaca u Luki su se promenile nakon pandemije. Postoji velika potražnja za nekretninama sa istorijskim šarmom i modernim komforom, posebno u centro storico (starom gradu), gde su srednjovekovne zgrade renovirane prema savremenim standardima veoma tražene. Ograničena ponuda unutar zidina znači da su cene tu na premiji (dostižu 3.700–4.100 €/m² za visokokvalitetne renovirane jedinice iltirreno.it). U međuvremenu, prigradske četvrti postaju sve popularnije jer nude više prostora i niže cene; oblasti neposredno izvan zidina (kao što su Sant’Anna, Arancio, San Concordio) privlače mlade porodice i profesionalce koji možda moraju da se presele zbog posla iltirreno.it. Ovi delovi grada često nude kuće sa vrtovima ili novije stanove sa parkingom – karakteristike koje su postale veoma cenjene nakon COVID karantina. Zapravo, širom Toskane, trend ka domovima sa spoljnim prostorima, privatnim vrtovima i ekološki efikasnim dizajnom je ojačao ltimmobili.it. Luka to odražava: kupci jasno preferiraju energetski efikasne zgrade i zelene površine, podstičući investitore da se fokusiraju na održivost. Nove gradnje ili rekonstrukcije sve češće su A energetskog razreda i uključuju karakteristike kao što su solarni paneli, jer ekološki svesna rešenja omogućavaju višu cenu i obezbeđuju vrednost u budućnosti ltimmobili.it.

Динамика изнајмљивања и утицај туризма: Изнајмљивање у Луки је подељено на дугорочне закупе и краткорочне туристичке најмове. Потражња за дугорочним изнајмљивањем долази од локалних радника, студената и породица. Међутим, понуда дугорочних станова је ограничена, делом зато што су многи власници прешли на уносније краткорочно изнајмљивање. Популарност Луке као туристичке дестинације – познате по својим средњовековним зидинама и фестивалима – значи да власници могу да зараде велике цене по ноћењу током сезоне. Ово је изазвало дебату у заједници: неки становници и званичници изразили су забринутост да би ширење краткорочних изнајмљивања као што је Airbnb могло да угрози понуду дугорочног становања. Позиви да се ограниче краткорочна изнајмљивања наишли су на отпор у сектору некретнина. Индустријске групе тврде да туристички најмови доносе важан приход за овај крај и да је на општини да шири приступачно становање, а не да ограничава приватне изнајмљиваче iltirreno.it. Армандо Барсоти, председник локалног удружења агената (FIAIP), напомиње да се многе друге некретнине купују управо ради краткорочног изнајмљивања и описује овај тренд као „важну помоћ за овај крај“, сугеришући да би преко рестриктивне регулације биле контрапродуктивне iltirreno.it. До 2025. нису уведена већа ограничења; стога, сегмент краткорочног изнајмљивања и даље представља значајан покретач стамбеног тржишта, подстичући тражњу за инвестицијама и раст цена најма у центру града. Принос од најма у туристичким деловима Луке је висок, али се потенцијалним инвеститорима саветује да прате локалне политичке расправе које би могле да се појаве 2026–2027. ако приступачност становања постане политичко питање.

Трендови у комерцијалним некретнинама (пословни простори, малопродаја, индустрија)

Kancelarijski prostor: Luka nije primarno tržište kancelarijskog prostora u Italiji, ali ima stabilnu bazu profesionalnih i administrativnih aktivnosti. Sektor kancelarijskih nekretnina u Luki beleži relativno ravne performanse u poslednje vreme. Na početku 2025. godine, prosečna cena kancelarijskih nekretnina u gradu iznosi oko 2.050 € po kvadratnom metru (za kupovinu) i oko 11,2 € po m² mesečno za iznajmljivanje mercato-immobiliare.info. Ove vrednosti su stabilne tokom protekle godine, a cene prodaje su praktično nepromenjene (–0,2% za 6 meseci) mercato-immobiliare.info. Manji pad zabeležen je krajem 2024. godine, verovatno zbog viših troškova zaduživanja u to vreme, ali se do 2025. tržište kancelarija stabilizovalo. Kancelarije u Luki donose prosečan bruto prinos od oko 8–9% – što je konkurentno za manji grad – dok se najviši prinosi iznad 10% češće nalaze u većim ili jeftinijim gradovima u Italiji partitaiva.it partitaiva.it. Potražnja za kancelarijama u Luki uglavnom dolazi od lokalnih preduzeća (npr. banaka, osiguravajućih društava, servisnih kompanija) i javnih službi; velike korporacije su retke jer se takve firme uglavnom nalaze u Firenci ili Milanu. Stopa slobodnih kancelarija u Luki je umerena. Starije kancelarijske zgrade ili one na periferiji mogu ostati prazne duže, dok moderne kancelarije na dobrim lokacijama (npr. u centru grada ili duž glavnih saobraćajnica) brže nalaze zakupce. Tokom pandemije, kao i drugde, rad na daljinu doveo je do konsolidacije kancelarijskog prostora. Međutim, do 2025. godine znaci oporavka su očigledni – kompanije ponovo zakupljuju, često tražeći manje ali kvalitetnije kancelarije (sa dobrom IT infrastrukturom i parkingom). Nove ponude su retke: Luka nije imala spekulativne kancelarijske projekte u poslednje vreme, pa tržištem uglavnom dominira ponovna upotreba postojećih objekata. Zanimljiv trend je konverzija: gradske vlasti su olakšale pretvaranje neiskorišćenih kancelarijskih prostora u stambene (ili obrnuto) kako bi odgovorile na promenljive potrebe iltirreno.it iltirreno.it. Ova fleksibilnost, uvedena 2024. godine, ima za cilj da apsorbuje hronični višak praznih kancelarija pretvaranjem u veoma potrebne stambene prostore. To takođe znači da investitori u starijim kancelarijskim jedinicama imaju “izlaznu strategiju” prenamenom nekretnine, što dodatno sprečava da cene kancelarijskog prostora previše padaju. Sve u svemu, perspektiva kancelarijskog sektora u Luki je stabilna – nema dramatičnog rasta, ali postoji stalna popunjenost kvalitetnih prostora i mali rizik od prevelike nove ponude.

Малопродаја и главна улица: Тржиште малопродајних некретнина у Луки је снажно под утицајем туризма и локалних потрошачких навика. Малопродајне улице историјског центра – са бутицима, кафићима и ресторанима који се протежу дуж живописних пешачких стаза – чине језгро тржишта малопродаје. Овде је пешачки саобраћај (посебно током туристичке сезоне од пролећа до јесени) разлог велике потражње за радњама. Најатрактивније малопродајне закупнине у центру Луке (на пример, Виа Филунго, главна шопинг улица) су међу највишима у граду, а упражњеност у овим најбољим локацијама је веома ниска. Просечне цене пословних некретнина (које обухватају малопродајне локале) у Луки су око 1.950 €/м² за продају, док су просечне закупнине око 14,2 €/м² месечно mercato-immobiliare.info. Посебно, малопродајне некретнине у Луки нуде неке од највиших стопа приноса у области некретнина – отприлике 10% бруто годишњи принос у просеку partitaiva.it. Ово је у складу са националним трендом где већина радњи у италијанским градовима остварује двоцифрене приносе, што указује да су закупнине јаке, док су цене куповине и даље прихватљиве за инвеститоре. У Луки, локални инвеститори и породичне фирме често држе ове малопродајне јединице као дугорочна улагања.

Međutim, nisu sve prodavnice iste: lokacija je presudna. Radnje unutar zidina starog grada (posebno blizu turističkih znamenitosti) posluju dobro, dok sekundarne lokacije ili noviji prigradski maloprodajni centri nailaze na veće izazove. Poslednjih godina, neki periferni poslovni prostori su imali poteškoće da pronađu zakupce, posebno kako e-trgovina i promenjene kupovne navike utiču na tražnju za fizičkim prodavnicama. Do 2024. godine, grad je imao brojne poslovne lokale u prizemlju koji su dugo bili prazni, naročito van glavnih pešačkih zona iltirreno.it. Kao odgovor na to, uprava Luke je 2024. godine sprovela urbanističku “mini-revoluciju”: dozvolila je prenamenu praznih prodavnica i kancelarija u prizemlju u stambeni prostor (uz određene uslove) iltirreno.it iltirreno.it. Ova politika važi i za istorijski centar (uz određene mere zaštite važnih ulica) i za periferna naselja. Logika je dvostruka – smanjiti zapuštenost zbog praznih izloga i ublažiti nestašicu stanova stvaranjem novih apartmana. Desetine vlasnika nekretnina podnelo je zahteve za ove prenamene, što sugeriše da je tržište maloprodajnih prostora imalo višak ponude na manje atraktivnim lokacijama. Iako to ukazuje na izazove za poslovne prostore sa slabijom tražnjom, predstavlja i prilagođavanje: sektor maloprodaje u Luci se praktično konsoliduje na područja najveće potražnje (turističke zone, glavne trgovačke ulice), dok se marginalni prostori povlače sa tržišta (pretvaraju u stanove). Za preostale maloprodajne nekretnine, ovo je pozitivno, jer sprečava prezasićenost i može stabilizovati nivoe zakupa.

Što se tiče performansi, 2024. je bila godina oporavka za maloprodaju širom Italije i Luko je pratila taj trend. Obim investicija u maloprodaju u Italiji je porastao za više od 40% u 2024. (na 8,7 milijardi evra) dok se sektor oporavljao idealista.it. U glavnim ulicama velikih gradova, kirije su čak ponovo počele da rastu. Luko je manje razmere, ali njena maloprodaja u glavnim ulicama je bila otporna – većinu centralnih lokala zauzimaju uspešni biznisi koji opslužuju i lokalno stanovništvo i turiste. Jedan značajan događaj svake godine, festival Lucca Comics & Games, dovodi stotine hiljada posetilaca u kratkom periodu, što donosi prihod lokalnim prodavcima i potvrđuje vrednost posedovanja prodavnice u gradu. Maloprodaja u naseljima (poput prodavnica prehrane, apoteka u stambenim zonama) takođe je stabilna, podržana lokalnom potrošnjom. Za velike maloprodajne formate, Luko ima nekoliko maloprodajnih parkova i hipermarketa na periferiji; oni imaju stabilnu popunjenost, iako nema mnogo širenja u ovom segmentu zbog planskih ograničenja i zrelog tržišta. Gledajući unapred, izgledi za maloprodajno nekretninsko tržište su oprezno optimistični: smanjenje kamatnih stopa može podstaći apetit investitora, a fizička maloprodaja dokazuje svoju dugotrajnost u turističkim gradovima. Ipak, vlasnici sekundarnih maloprodajnih nekretnina će morati da inoviraju ili preusmere svoje lokale ako promet ne poraste na određenim lokacijama – što je trend u celoj zemlji dok se maloprodaja razvija u eri e-trgovine idealista.it.

Industrija i logistika: Segment industrijskog nekretnina u Luci i njenoj provinciji posebno je podstaknut proizvodnim klasterom ovog područja. Luka se nalazi u centru najvažnijeg italijanskog papirnog proizvodnog distrikta – jedinog zvanično priznatog papirnog distrikta u Evropi miac.info. Preko 200 kompanija (od fabrika papira do firmi za pakovanje) posluje u blizini, posebno u obližnjim Kapannoriju i Porkariju, zapošljavajući oko 10.000 radnika i ostvarujući milijarde prihoda godišnje investintuscany.com. Ova industrijska baza stvara konzistentnu potražnju za skladištima, fabrikama i logističkim prostorom. Industrijske nekretnine (kao što su capannoni ili skladišta) u Luci uglavnom imaju niže cene po kvadratnom metru od komercijalnih ili stambenih nekretnina – često u rasponu od €800–€1.500/m² u zavisnosti od starosti i lokacije (niži kraj za starija skladišta, viši za moderne objekte). Zakupnine za logistički prostor mogu dosta varirati, ali prinosi su uglavnom atraktivni, pošto industrijska imovina u Italiji često ostvaruje dvocifrene prinose na sekundarnim tržištima. Na primer, nedavan oglas je prikazao moderne skladišne objekte u blizini Luke po ceni od oko €900/m², što implicira da investitori mogu ostvariti solidne povrate s obzirom na nivoe zakupa u tom području idealista.it.

Rast papirne industrije u prethodnoj deceniji (uz kontinuirane investicije multinacionalnih kompanija u lokalne pogone investintuscany.com investintuscany.com) podstakao je određeno proširenje industrijskih nekretnina. Nekoliko kompanija je izgradilo nove proizvodne hale ili proširilo objekte (npr. DS Smith-ovo proširenje od 13.000 m² u Porkariju investintuscany.com). Takve investicije su uglavnom namenjene sopstvenom korišćenju, a ne spekulativne. Takođe postoje industrijske zone kojima upravlja provincija i koje su namenjene malim i srednjim preduzećima i koje su uglavnom popunjene. Praznine u industrijskom sektoru su relativno niske – bilo koje skladište na dobroj lokaciji (sa dobrim pristupom autoputu) brzo nalazi korisnika, bilo među proizvođačima ili kao skladište za regionalnu privredu. Logistički sektor u Luci je manjeg obima (najbliži veći logistički centri su oko Firence ili luke Livorno), ali nekoliko 3PL kompanija i distributera posluje sa skladištima srednje veličine kako bi opslužili severnu Toskanu. Stalni porast e-trgovine umereno je povećao potražnju za „last mile“ logističkim prostorom u okolini Luke, mada srednjovekovno jezgro grada znači da se stvarni distributivni centri nalaze u predgrađima.

Komercijalna investiciona klima: Za investitore, komercijalne nekretnine u Luci nude kombinaciju visokih prinosa i nišnih prilika. Lokalni investitori-razvijači su aktivni u prenameni objekata (npr. pretvaranje stare fabrike u loft kancelariju ili konverzija nekorišćene poslovne zgrade u kondominijume). Međunarodni komercijalni investitori uglavnom se fokusiraju na veće italijanske gradove; ipak, sektor ugostiteljstva u Luci je privukao pažnju – npr. pretvaranje istorijskih zgrada u butik hotele ili B&B je poznata investiciona tema s obzirom na stalan priliv turista. Generalno, tržište komercijalnih nekretnina u Luci je zdravo, ali ne i visoko-rastuće: karakterišu ga stabilnost u poslovnim prostorima, jaka pozicija u maloprodaji na glavnim ulicama (sa određenim prilagođavanjem u sekundarnoj maloprodaji) i čvrsti fundamenti u industriji zahvaljujući snažnoj proizvodnoj zoni. Obim komercijalnih transakcija u Luci nije veliki, ali je aktivnost porasla u 2024. godini, što odražava širi italijanski komercijalni oporavak (ukupna komercijalna ulaganja u Italiji u 2024. iznosila su 2,6 milijardi evra, što je značajan rast, s tim da su retail i logistika prednjačili po rastu idealista.it). Lucca je verovatno zabeležila povećano interesovanje investitora za maloprodajne i logističke nekretnine u skladu sa nacionalnim trendovima. Svaki budući veliki komercijalni projekat (poput novog tržnog centra ili poslovnog parka) zavisiće od urbanističkih planova i potražnje – trenutno je fokus na postepenom rastu i unapređenju postojećih kapaciteta, a ne na velikim novim razvojnim projektima.

Investicione prilike i izazovi

Lucca predstavlja atraktivan investicioni slučaj kako u rezidencijalnom, tako i u komercijalnom sektoru, ali investitori bi trebalo da pažljivo odmere prilike u odnosu na potencijalne izazove:

  • Visoki prinosi od zakupa: Jedan od najvećih aduta Luce za investitore jeste visok prihod od zakupa. Zakup stambenih prostora donosi bruto oko 8–9%, dok komercijalni prinosi mogu dostići ~10% ili više u pojedinim slučajevima partitaiva.it. Ovi povrati nadmašuju one u mnogim zapadnoevropskim tržištima (na primer, prinosi u gradovima poput Pariza ili Minhena često su ispod 4%). Za investitore kojima je cilj prihod, nekretnine u Luci mogu generisati stabilan novčani tok. Posebno je isplativo ulaganje u zakup na kratkoročne platforme (Airbnb) u turističkom centru Luce, gde pojedini ostvaruju i veće prihode od prosečnih dugoročnih zakupa. Maloprodajni lokali na dobrim lokacijama takođe nude dvocifrene prinose, zahvaljujući pristupačnim cenama i stalnom prilivu turista.
  • Potencijal za povećanje kapitala: Vrednosti nekretnina u Luci su u konstantnom porastu. Grad se još uvek nalazi u fazi rasta u poređenju sa zrelijim tržištima kao što je Firenca. Kao što je navedeno, luksuzne nekretnine su zabeležile oko 27% povećanja vrednosti tokom pet godina worldpropertyjournal.com, a izgledi su i dalje pozitivni. Očekivani rast cena (predviđen na umerenijih nekoliko procenata godišnje) u kombinaciji sa prihodima od rente znači da je verovatan solidan ukupni povrat. Dodatno, planirane nadogradnje infrastrukture (o kojima će biti reči u nastavku) mogle bi povećati vrednost nekretnina u određenim delovima. Luka je sve češće na radaru stranih kupaca – ukoliko se ovaj međunarodni interes ubrza, to bi dodatno moglo povećati cene i likvidnost (prilika za kapitalnu dobit).
  • Diverzifikacija i nišna tržišta: Investitori imaju niz niša koje mogu razmotriti. Osim standardnih stanova, Luka nudi prilike za restauraciju istorijskih objekata (npr. preuređenje istorijske vile ili manastira u stanove ili hotel), studentski smeštaj (zbog blizine univerzitetskim gradovima), ili rezidencije za starije osobe (Toskana je popularna za penzionisanje). Sektor ugostiteljstva je još jedna prilika – šarmantni B&B objekti ili kompleksi za iznajmljivanje na obodima Luke odgovaraju trendu agroturizma u Toskani. Osim toga, razvijena industrija papira ukazuje na potražnju za specijalizovanom industrijskom nekretninom (fabrike, laboratorije) – sektor u kojem dugoročni korporativni zakupi mogu biti vrlo stabilni. Ove niše omogućavaju iskorišćavanje lokalnih potencijala (kultura, privreda, obrazovanje) za natprosečne prinose.
  • Povoljni poreski i finansijski uslovi: Italijanski poreski podsticaji jačaju investicione mogućnosti. Režim fiksnog poreza za nove rezidente (fiksnih 100.000 € na strani prihod) predstavlja magnet za izuzetno bogate pojedince koji se sele (i kupuju luksuzne nekretnine) worldpropertyjournal.com. Takođe postoje relativno niski troškovi transakcija za primarne rezidencije i određeni porezi krediti za renoviranje (iako su umanjeni u odnosu na prethodne godine „Superbonusa“). Troškovi finansiranja, koji su porasli 2023. godine, očekuju se da će se poboljšati: Evropska centralna banka je pauzirala povećanja kamata krajem 2024. godine i neke kamate su zapravo olabavljene početkom 2025., čineći hipotekarne kredite pristupačnijim ltimmobili.it. Na primer, 6-mesečni Euribor pao je sa ~3,8% sredinom 2024. na ~2,35% do februara 2025. godine ltimmobili.it. Niže kamatne stope znače jeftinije finansiranje i potencijalno veću investitorsku polugu, što poboljšava prinose. Ako inflacija ostane pod kontrolom i kamate nastave da padaju tokom 2025-2026, investitori mogu zaključati povoljne hipotekarne kredite na italijanskom tržištu.

Uprkos ovim prilikama, postoje izazovi i rizici sa kojima treba biti oprezan:

  • Neizvesnost kamatnih stopa i ekonomije: Iako se finansijski uslovi popravljaju, svaka promena (npr. ponovni rast inflacije koji bi primorao na povećanje kamata) može ohladiti tržište. Cene nekretnina su osetljive na troškove zaduživanja – pad cena u Luci 2023. godine (–7% na godišnjem nivou u jednom trenutku) luccaindiretta.it pokazuje da su više kamatne stope smanjile tražnju. Italijanska ekonomija je stabilna, ali sa niskim rastom; svaka recesija u Evropi može smanjiti poverenje kupaca ili ograničiti strane investicije. Investitori bi trebalo da testiraju svoja ulaganja na promene kamatnih stopa i da obezbede da prihod od zakupa pokrije troškove finansiranja ukoliko kamate ponovo porastu.
  • Regulatorne i birokratske prepreke: Italija je poznata po složenoj birokratiji. Transakcije i razvoj nekretnina mogu biti spori zbog procesa izdavanja dozvola, propisa o istorijskim zgradama i pravnih prepreka. U istorijskim delovima Luke, renoviranje zahteva snalaženje u pravilima očuvanja kulturnog nasleđa. Urbanistički plan (Piano Operativo) takođe može da se menja, kao što se desilo kada je grad 2024. godine olakšao pravila o prenameni prizemlja iltirreno.it – regulatorne promene mogu uticati na dozvoljenu namenu i vrednost vaše nekretnine. Takođe, u Italiji se stalno vodi politička rasprava o regulisanju kratkoročnog iznajmljivanja u turističkim gradovima. Iako Luka za sada nije uvela stroga ograničenja, moguće je da će do 2026–2027. godine biti uvedena nova pravila (poput obavezne registracije ili ograničenja broja noćenja). Investitori koji se oslanjaju na prihode od izdavanja za odmor treba da prate lokalne propise. Oporezivanje je još jedan faktor: izvan posebnih režima, porezi na imovinu u Italiji (IMU za drugu nekretninu) i porezi na prihod od zakupa (osim ako se ne odabere povoljna paušalna stopa od 21% “cedolare secca” za stambene ugovore) mogu uticati na neto prinos. Ovi faktori naglašavaju važnost dobre lokalne pravne i poreske podrške za investitore.
  • Ograničena likvidnost i veličina tržišta: Tržište Luke, iako je aktivno, je relativno malo i nelikvidno u poređenju sa većim gradovima. Luksuznim nekretninama u Luci može biti potrebno više vremena da se prodaju zbog užeg kruga potencijalnih kupaca. Komercijalne nekretnine takođe imaju svoje specifično tržište. Zato se nekretnine u Luci treba posmatrati kao srednjoročnu do dugoročnu investiciju. Prednost zategnutog tržišta je stabilnost cena, ali mana je što bi vam za brz izlazak i prodaju po željenoj ceni moglo zatrebati vreme. Međunarodni investitori posebno treba da obrate pažnju na valutni rizik (ako im osnovna valuta nije evro) i potrebu za uglednim lokalnim agentima da bi došli do kupaca.
  • Starenje stanovništva i demografija: Strukturalni izazov je demografski trend Luke. Lokalno stanovništvo stari, a ukupni rast broja stanovnika je ravan ili blago negativan quantitalia.it. Manje mladih lokalnih kupaca može dugoročno da oslabi prirodnu potražnju za stanovima (posebno za prve stanove). Iako tu prazninu popunjavaju pridošlice (npr. ljudi iz inostranstva ili drugih italijanskih regiona privučeni Lučkom), investitor treba da razmisli ko će biti zakupac ili kupac za 5–10 godina. Ako se oslanjate samo na lokalno tržište, potrebno je uzeti u obzir mogućnost starenja klijenata. Ovaj izazov ublažava sposobnost Luke da privuče stanovnike sa strane – zaista, mnogi toskanski gradovi sa opadajućim brojem lokalnog stanovništva održavaju tržište nekretnina kroz turizam i migracije zbog kvaliteta života. Ipak, demografski izazovi (manje domaćinstava koja se formiraju lokalno) su nešto na šta treba obratiti pažnju posle 2030. godine.
  • Infrastrukturni i ekološki rizici: Na kraju, iako nisu akutni, uzmite u obzir kapacitet infrastrukture i klimu/životnu sredinu. Atraktivnost Luke dovodi do veoma prometnih turističkih sezona – može doći do opterećenja parkinga, saobraćajnica i komunalnih usluga. Vlada ulaže u unapređenja (novi putevi, mostovi itd.), ali kašnjenja u izgradnji ili prekoračenja troškova mogu uticati na određena područja (na primer, radovi na novom mostu preko Serchia mogu izazvati privremene probleme sa saobraćajem ili bukom u toj okolini). Sa ekološke strane, Luka se nalazi u nizijskoj ravnici pored reke Serchio; istorijski je imala zone rizika od poplava. Klimatske promene bi mogle pogoršati poplave tokom jakih kiša (grad ima odbranu od poplava, ali ruralne nekretnine mogu biti izloženije). Takođe, nove regulative EU o energetskoj efikasnosti zahtevaju da starije zgrade možda moraju da se prilagode (izolacija, novi grejni sistemi) kako bi ostale poželjne ili čak mogle da se prodaju krajem 2020-ih. Ovo je i izazov (potencijalni troškovi renoviranja) i prilika (nekretnine koje su već efikasne će dobiti na vrednosti prema novim pravilima o održivosti ltimmobili.it).

Ukratko, Luka nudi investicije sa visokim prinosom i karakterom uz čvrst potencijal za rast, ali oprezni investitori će uzeti u obzir specifične složenosti italijanskog tržišta, obezbediti diverzifikaciju i moguće fokusirati se na kvalitetne lokacije i nekretnine koje će ostati tražene u različitim budućim scenarijima.

Uticaj urbanističkog planiranja i infrastrukturnih projekata

Urbanističke odluke i razvoj infrastrukture u Luci igraju značajnu ulogu u oblikovanju budućnosti tržišta nekretnina. Nekoliko ključnih inicijativa i projekata u periodu između 2024. i 2028. uticaće na ponudu, potražnju i vrednost nekretnina:

  • Glavni urbanistički plan i novi razvojni projekti: Lučin Piano Operativo (glavni urbanistički plan) predvideo je velike nove projekte u oblasti nekretnina, posebno u San Concordio kvartu (južno od istorijskog centra). Ovim planom, grad predviđa izgradnju 248 novih stanova i oko 33.000 m² komercijalnog prostora (prodavnice, hoteli, kancelarije) samo u S. Concordio lavocedilucca.it. Posebno se izdvaja predlog rekonstrukcije lokacije Ex Manifattura Tabacchi (stara fabrika duvana) blizu gradskih zidina, gde jedan projekat predviđa 60 novih stanova plus 15.000 m² poslovnog/prodajnog prostora lavocedilucca.it. Ovakvi projekti bi značajno povećali ponudu u tom komšiluku, praktično stvarajući novi kvart mešovite namene. Međutim, ovi planovi su naišli na protivljenje odbora građana zabrinutih zbog „ogromnog izlivanja betona, bez tržišta“ – suštinski u strahu od prekomerne gradnje bez dovoljne potražnje lavocedilucca.it. Do 2025. godine, lokalne vlasti razmatraju prigovore, ali je opšti pravac jasan: Luka namerava da proširi i modernizuje urbani prostor van drevnih zidina. Ako ovi projekti budu realizovani, u periodu od 2026. do 2028. godine mogli bismo videti nove stambene komplekse i poslovne centre u San Concordio i drugim prigradskim oblastima. Za tržište to znači moguće smanjenje pritiska (veća stambena ponuda može umiriti rast cena) i nove investicione prilike (rani kupci ovih projekata mogu imati korist od promotivnih cena). To takođe podrazumeva građevinsku aktivnost – investitori treba da prate koji projekti dobijaju konačno odobrenje ili finansiranje. Urbani razvoj ovog obima je bez presedana u novijoj istoriji Luke, a ishod će značajno uticati na putanju rasta ovog grada.
  • Obnova i regeneracija: Pored potpuno nove izgradnje, Luka se fokusira na adaptivnu prenamenu istorijskih objekata. Glavni primer je plan za novi Centar za umetnost u Luki, kulturni kompleks koji se stvara obnovom istorijske zgrade od 2.500 m² blizu Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. Sa više od 10 miliona evra ulaganja, ovaj projekat (koji počinje 2025. godine) transformisaće dugo napuštenu zgradu – nekadašnju bolnicu i bioskop – u moderni muzej umetnosti i prostor za događaje finestresullarte.info. Ovakva kulturna infrastruktura ne samo da čuva zgrade koje su deo nasleđa, već i povećava atraktivnost grada, posebno u neposrednom okruženju. Nekretnine u blizini mogu doživeti efekat „kulturnog uzdizanja”, jer unapređeni javni prostori i muzeji obično povećavaju frekvenciju prolaznika i ugled područja. Slično, prostor Ex Manifattura Tabacchi u San Konkordiju ima alternativne predloge koji su usmereni na mešovitu kulturno-komercijalnu upotrebu (co-working prostori, galerije, pozorišta) ukoliko se plan o velikom kompleksu stanova/kancelarija smanji pininfarina.it finestresullarte.info. Luka pristupa regeneraciji s naglaskom na očuvanju istorijskog identiteta grada, uz davanje novog života starim objektima. Za sektor nekretnina, ovo znači da mogu postojati posebne prilike u projektima restauracije – investitori/razvijači sa iskustvom u istorijskim renovacijama mogu sarađivati sa javnim sektorom na stvaranju jedinstvenih nekretnina (loftovi, studiji, butik hoteli) u okviru ovih inicijativa. Grad često sarađuje sa fondacijama i privatnim firmama na ovakvoj obnovi, tako da je vredno pratiti javne pozive ili prilike za partnerstvo.
  • Poboljšanja infrastrukture: Na polju infrastrukture, u toku su unapređenja saobraćaja koja će uticati na nekretnine, posebno na pristupačnost i vrednost zemljišta. Glavni projekat je izgradnja novog mosta preko reke Serchio u Luki. Predviđeno je da bude završen oko 2025–2026. godine, ovaj moderan most u Monte San Quirico će povezivati SP1 (put za Camaiore) sa putem SS12, značajno poboljšavajući saobraćaj u pravcu sever–jug luccatimes.it. Sa budžetom od 27 miliona evra (sredstva nacionalnog, regionalnog i provincijskog nivoa), novi Ponte sul Serchio će smanjiti gužve na postojećim mostovima i otvoriti lakši pristup severnim predgrađima luccatimes.it. Efekat na nekretnine: područja severno od reke (koja su se istorijski osećala kao periferialna) mogla bi postati integrisanija i atraktivnija za razvoj kada most skrati vreme putovanja do grada. Vrednost zemljišta i kuća u tim oblastima može porasti kako se povezanost bude poboljšavala. Još jedan infrastrukturni element su poboljšanja puteva i železnice. Iako Lucca nije direktno na mreži italijanske brze železnice, u toku su unapređenja regionalnih železničkih linija (poput elektrifikacije i dupliranja pruge Lucca-Firenca) i programi održavanja puteva. Plan Provincije Lucca za 2025–2027. godinu predviđa sredstva za brojne popravke puteva, održavanje mostova, pa čak i izgradnju novih školskih zgrada i sportskih objekata širom oblasti luccatimes.it luccatimes.it. Poboljšani putevi i sadržaji u predgrađima mogu podstaći razvoj stambenih objekata i učiniti sela oko Luke privlačnijim za putnike.
  • Urbana mobilnost i zoniranje: Unutar grada, urbanističko planiranje rešava pitanja mobilnosti i zoniranja na načine koji se prepliću sa korišćenjem nekretnina. Luka je pažljivo nastojala da očuva pešačku zonu u svom centru, ali i da obezbedi dovoljan parking i prevoz za stanovnike i turiste. Projekti poput novih parking garaža na obodu grada ili električnih minibuseva (neki finansirani kroz italijanski PNRR program oporavka) su u fazi razmatranja. Takođe, sprovedene su i promene zoniranja, kao što je revizija iz 2024. koja dozvoljava prenamenu prizemlja u stambene jedinice (kao što je ranije pomenuto) iltirreno.it. Ovo efektivno preklasifikuje određene nekretnine iz poslovnih u stambene, čime se momentalno menja njihova tržišna vrednost i potencijal. Grad je takođe postavio standarde minimalne površine stanova u ažuriranom planu za 2024. (npr. u istorijskom centru, novi stanovi generalno treba da imaju najmanje 50 m², ili 80 m² u monumentalnim zgradama) iltirreno.it. Ova pravila obezbeđuju da prenamene ne rezultiraju previše malim jedinicama i čuvaju kvalitet stanovanja – što je dobro za očuvanje profila tržišta više klase, ali takođe znači da investitori ne mogu lako da seku nekretnine u mikro-stanove.
  • Javni projekti i kvalitet života: Neki projekti nisu direktno povezani sa nekretninama, ali unapređuju ukupnu privlačnost Luke. Na primer, restauracija delova čuvenih gradskih zidina, unapređenje javnih parkova i ulaganja u infrastrukturu za zaštitu od poplava doprinose sigurnijem i lepšem gradu. Uključivanje Luke u razne regionalne kulturne i smart-city programe moglo bi doneti visokotehnološka unapređenja (kao što su bolja širokopojasna infrastruktura, koja je već prilično dobra, ili aplikacije za pametnu mobilnost) koja modernizuju svakodnevni život. Poboljšanja kvaliteta života generalno podržavaju vrednost nekretnina time što grad čine poželjnijim za život i investiranje.

Zaključno, urbanističko planiranje i infrastruktura su uglavnom pozitivni faktori za tržište nekretnina u Luci, iako postoje određene poteškoće sa prilagođavanjem. Ekspanzija u San Konkordiju, ako se bude sprovodila kontrolisano, obezbediće novi stambeni i poslovni prostor koji je gradu potreban kako bude sticao na popularnosti – ali postoji rizik od prezasićenja ukoliko projekti premaše potražnju. Infrastrukturni projekti poput novog mosta rešiće uska grla i verovatno otvoriti nove zone atraktivne za ulaganja u nekretnine. Spremnost lokalne vlasti da reaguje (npr. prilagođavanjem zoniranja trenutnim tržišnim realnostima) je dobar znak da će se politika i dalje prilagođavati kako bi se uravnotežila zaštita sa razvojem. Investitori i vlasnici treba pomno da prate realizaciju ovih planova: područja u blizini velikih projekata mogu doživeti značajan rast vrednosti kada koristi postanu vidljive (bolja pristupačnost, nove pogodnosti), dok ta ista područja mogu privremeno trpeti zbog radova tokom izgradnje. Sve u svemu, između 2025. i 2028, Luka ima sjajnu perspektivu od pažljivo osmišljenih unapređenja koja jačaju njen saobraćaj, proširuju kapacitete i unapređuju kulturnu infrastrukturu – a sve to može samo doprineti dugoročnom rastu tržišta nekretnina.

Demografski i ekonomski uticaji na tržište

Trendovi na tržištu nekretnina u Lucci ne mogu se u potpunosti razumeti bez sagledavanja demografskog i ekonomskog konteksta grada i regiona. Ovi osnovni faktori utiču i na potražnju za nekretninama i na vrste nekretnina koje su tražene:

  • Demografski trendovi: Grad Lucca ima stanovništvo koje stari i blago opada. U januaru 2025. godine, populacija Luccе iznosi oko 88.600 stanovnika, što je pad od oko 0,7% u odnosu na prethodnu godinu quantitalia.it. Ovaj pad je deo šireg trenda u mnogim italijanskim gradovima srednje veličine, gde je prirodni priraštaj negativan (više umrlih nego rođenih), a mladi ljudi ponekad odlaze u veće gradove radi posla. Starije stanovništvo u Luci znači da deo potražnje za stanovanjem dolazi od potreba za manjim ili prilagođenim stanovima (npr. liftovi, manji stanovi bliže uslugama). Takođe znači da nasleđene nekretnine češće dolaze na tržište (kako stariji vlasnici umiru), što povećava ponudu. Ipak, pad stanovništva u Luci je relativno blag, a ono što je ključno – grad uspeva da privuče nove stanovnike sa strane. Strane migracije i domaca doseljavanja (često ljudi u 30-im do 50-im godinama koji traže bolji kvalitet života) pomažu da se prirodni pad nadomesti. U celoj Toskani broj stranih stanovnika porastao je za 11% u poslednjoj deceniji worldpropertyjournal.com, a Lucca je deo te priče – na primer, digitalni nomadi, penzioneri i profesionalci koji rade na daljinu iz severne Evrope ili Amerike naseljavaju Luccu zbog klime i kulture. Ovi novi stanovnici često imaju veću kupovnu moć od lokalnih kupaca koji prvi put kupuju stan, pa utiču na tržište povećanjem potražnje za određenim tipovima nekretnina (renovirani istorijski stanovi, seoske kuće, itd.). Ukratko, iako lokalna mlada populacija ne raste naglo, migracije vođene stilom života u Luccu popunjavaju prazninu, a strategije razvoja nekretnina u gradu (nova izgradnja, kulturna ponuda) očigledno su usmerene na prihvatanje ovih novih stanovnika.
  • Porodična dinamika: Uz broj stanovnika, menja se i sastav domaćinstava u Luci. Kao i u većem delu Italije, veličina domaćinstava postaje manja – više samaca i parova bez dece, a manje tradicionalnih velikih porodica. Ovo stvara potražnju za manjim stanovima (jednoiposobni i dvosobni stanovi). Nedavna napomena da su trilocali (dvosobni stanovi) i naročito quadrilocali (trosobni stanovi) veoma traženi lanazione.it pokazuje da su mali stanovi popularni, ali da mnogi kupci traže stanove srednje veličine sa dodatnom prostorijom (za kućnu kancelariju ili goste). Kako je rad na daljinu češći, čak i par može tražiti treću sobu kao kancelariju. Starenje stanovništva takođe povećava broj samačkih domaćinstava (udovice/udovci), što može povećati potražnju za sigurnim kondominijumima i staračkim domovima. Građevinari i renovatori u Luci prilagođavaju se ovim trendovima dizajniranjem fleksibilnih rasporeda i, kao što je pomenuto, spajanjem manjih lokala ili garsonjera u veće stanove zbog novih pravila o minimalnoj veličini iltirreno.it.
  • Ekonomska osnova i zaposlenost: Ekonomija Luke ima koristi od raznovrsne baze. Nezaposlenost u regionu je relativno niska (stopa nezaposlenosti u Toskani je bila oko 6-7% u 2024. godini, što je bolje od nacionalnog proseka). Ključne industrije uključuju proizvodnju (posebno papir i ambalažu – oblast Luka proizvodi značajan deo evropskog toalet papira), turizam/ugostiteljstvo, usluge, kao i nešto iz oblasti tehnologije/inovacija (Luka ima tehnološki centar i domaćin je godišnjeg sajma Comics & Games). Stabilna zaposlenost znači i stalan tok lokalnih kupaca sa kupovnom moći za primarna prebivališta. Posebno, odlični rezultati papirnog sektora – stalne investicije i izvoz investintuscany.com investintuscany.com – obezbeđuju dobro plaćena radna mesta koja podupiru lokalno tržište stanova srednje klase. U međuvremenu, turizam (kako kulturni, tako i događajni) unosi spoljne prihode u ekonomiju, podržavajući prihode zaposlenih u ugostiteljstvu i maloprodaji. Prema nedavnim podacima, izvozno orijentisane industrije Toskane (poput Lucinih) zabeležile su rekordni rast u periodu 2022–2023 facebook.com, što je dobar znak za regionalnu ekonomiju.
  • Nivoi prihoda i bogatstva: Luka se smatra prosperitetnim provincijskim gradom. Često se nalazi visoko na indeksima kvaliteta života (ukupni standard života u Toskani je visok, iako je provincija Luka zauzela 68. mesto od 107 u jednom rangiranju za 2024. godinu lab24.ilsole24ore.com). Mnoge porodice poseduju značajno bogatstvo vezano za nekretnine (porodične kuće, vile itd.), što može uticati na ponašanje na tržištu – na primer, vlasnici mogu biti strpljiviji prilikom prodaje ili mogu uložiti veće avanse. Pored toga, sa hiljadama HNWI koji se sele u Italiju zbog flat tax sistema, Italija sada ima preko 40.000 ultra-bogatih pojedinaca i neki su izabrali Toskanu kao svoju bazu worldpropertyjournal.com. Ako i mali deo njih izabere Luku za kupovinu imanja, to donosi potražnju za luksuznim nekretninama. Prisutnost bogatstva takođe podržava luksuzni segment – luksuzne agencije primećuju da, čak i kada se ekonomske prilike menjaju, najviši segment tržišta ostaje aktivan u Luki, jer su bogati kupci manje osetljivi na kamatne stope i više motivisani načinom života i diverzifikacijom imovine.
  • Kamatne stope i uslovi finansiranja: Ključni ekonomski faktor koji utiče na nekretnine je cena finansiranja. Kao što je pomenuto u prethodnim odeljcima, kamatne stope su doživele veliki oscilacije: od rekordno niskih u periodu 2020–2021, do naglih povećanja u 2022–2023, a zatim stabilizacije u 2024. Mnogi kupci u Italiji se oslanjaju na hipotekarne kredite (iako su odnosi kredita prema vrednosti često niži nego u nekim drugim zemljama – Italijani uglavnom ulažu veći sopstveni kapital). U 2023. godini, nagli rast hipotekarnih kamatnih stopa (preko 4% za fiksne stope) uticao je negativno na deo prodaje, posebno kod mlađih kupaca osetljivih na iznos mesečnih rata iltirreno.it iltirreno.it. U Lucci su se kupci suočili sa višim troškovima hipoteka, što je doprinelo blagoj korekciji cena u 2023. Ipak, perspektiva se poboljšala do 2025: Euribor i druge referentne stope su se povukle sa svojih vrhunaca ltimmobili.it, a banke su ponovo spremne da odobravaju kredite. Niže kamatne stope povećavaju pristupačnost i proširuju bazu kupaca, što podržava vrednosti nekretnina. Suprotno tome, ukoliko bi se inflatorni pritisci vratili i Evropska centralna banka bi bila prinuđena da ponovo pooštri politiku, to bi moglo predstavljati prepreku za potražnju. Za sada, očekivanje u Italiji jeste da će inflacija ostati blizu ciljanih 2% i kamatne stope će se postepeno smanjivati, čime će tržištu nekretnina vetar u leđa ostati kroz 2025. godinu idealista.it. Kupci i investitori to uzimaju u obzir – neki trenutno zaključavaju fiksne kamatne stope, očekujući višu cenu nekretnina u budućnosti, dok drugi koriste više gotovine kako bi iskoristili i dalje relativno niske cene nekretnina u Italiji (u poređenju sa Severnom Evropom).
  • Makrofaktori lokacije: Na tržište nekretnina u Luci utiče i njena lokacija unutar Italije i Evrope. Ona se nalazi između velikih tržišta Firence i Pize. Piza (udaljena 20 minuta) ima međunarodni aerodrom, što predstavlja prednost za povezanost Luke. Laka dostupnost aerodromu i Firenci (oko 1 sat vožnje automobilom ili vozom) čini Lucu privlačnom opcijom za vlasnike vikendica, pa čak i za one koji povremeno putuju na posao u veći grad. Dodatno, being u Toskani – jednom od najposećenijih i najcenjenijih regiona Italije – znači da Luca uvek ima bazu interesovanja koju neki manje poznati gradovi nemaju. Brend „toscanskog stila života” je vrlo jak i donekle štiti lokalno tržište nekretnina od unutrašnjih ekonomskih promena, jer strani investitori mogu popuniti praznine kada domaća tražnja opadne. Nacionalna ekonomska situacija je takođe važna: italijanska ekonomija 2024–2025. je relativno stabilna, sa umerenim rastom oko 1% i inflacijom koja opada nakon ranijih visokih vrednosti cushmanwakefield.com. Politička stabilnost u Italiji se takođe poboljšala u skorije vreme, što povećava poverenje stranih investitora (na primer, Italija je 2023–2024. imala manje političkih previranja nego nekih ranijih godina). Ako šira evropska ekonomija bude uspešna, izvozne industrije i turizam u Luci će procvetati, što će dodatno pozitivno uticati na tržište nekretnina.

U suštini, demografija i ekonomija daju mešovitu, ali uglavnom pozitivnu sliku: staračko stanovništvo kompenzuju mlađi doseljenici; snažna lokalna ekonomija i bogati novopridošli podržavaju potražnju čak i kad određeni makroekonomski izazovi (poput prethodnog rasta kamatnih stopa) privremeno uspore tržište. Tržište u Luci je pokazalo da može da izdrži ove uticaje – što je potvrda trajne privlačnosti i dobrih osnova grada.

Preporuke za lokalne i inostrane kupce i investitore

Bilo da ste lokalni stanovnik koji razmatra sledeći dom ili međunarodni investitor koji prvi put gleda ka Luci, evo nekoliko prilagođenih saveta:

Za lokalne kupce:

  • Fokusirajte se na vrednost u perifernim zonama: Ako su vam cene u istorijskom centru previsoke, razmislite o naseljima kao što su Sant’Anna, San Concordio, Arancio ili San Marco. Ove oblasti beleže sve veću potražnju, ali još uvek nude povoljniju cenu po m² nego unutar zidina (često 1.500–2.200 €/m² u odnosu na 3.000+ € u centru) ltimmobili.it iltirreno.it. Dobro su infrastrukturno opremljene, a sa novim mostom i saobraćajnim unapređenjima postaće još praktičnije. Mnoge mlade porodice iz Luke biraju baš te prve periferne kvartove, pa će te oblasti verovatno zadržati vrednost i osećaj zajedništva.
  • Iskoristite niske kamatne stope i kupovne podsticaje: Kako se kamate na hipotekarne kredite stabilizuju ili smanjuju, lokalni kupci koji prvi put kupuju treba da iskoriste sve nacionalne programe za mlade kupce ili smanjene poreze za kupovinu prve nekretnine (italijanski rezidenti plaćaju minimalan porez na registraciju prilikom kupovine prve kuće). Takođe, obratite pažnju na regionalne podsticaje (Toskana ponekad nudi grantove za kupovinu ruralnih kuća ili energetski efikasne renovacije). Pošto cene u Luki rastu, uzimanje kredita sa fiksnom kamatom može biti mudro ako pronađete odgovarajuću nekretninu – čekanje može značiti više cene nekretnina čak i ako kamate blago padnu.
  • Mogućnosti za renoviranje: Mnogi meštani nasleđuju starije nekretnine ili razmatraju kupovinu onih “da ristrutturare” (za renoviranje). Renoviranjem možete značajno povećati vrednost, posebno jer kupci sada mnogo cene energetsku efikasnost. Vlada je umanjila neke velikodušne bonuse za renoviranje, ali porezke olakšice (50% za renoviranje, 65% za energetska poboljšanja) i dalje postoje. Ako imate strpljenja za renovaciju, možete pretvoriti zapušten stan u Luki ili seosku kuću u moderan dragulj. Ovaj lični rad može biti isplativ, s obzirom na razliku u ceni između renoviranih i nerenoviranih nekretnina. Samo se postarajte da dobijete potrebne dozvole, posebno u istorijskim zonama.
  • Razmotrite prihod od kratkoročnog iznajmljivanja: Ako prelazite u novu kuću ali zadržavate staru, ili ako imate mesta za malu dependansu (kuću za goste) na svom imanju, razmislite o tržištu kratkoročnog iznajmljivanja. Turizam u Luki je snažan; čak i iznajmljivanje slobodne sobe ili stana tokom velikih događaja (Summer Festival, Comics & Games) može doneti značajan dodatni prihod. Prijavite se i poštujte propise (kao što je plaćanje boravišne takse) kako biste izbegli kazne. Za meštane, ovo može biti način da pokriju rate kredita. Ipak, budite i pažljivi na buduća pravila grada – pratite lokalne diskusije da biste se, ako treba, na vreme prilagodili.

Za strane kupce/investitore:

  • Razumite proces kupovine i troškove: Proces kupovine nekretnine u Italiji uključuje preliminarni ugovor (compromesso) i zatim konačni ugovor (rogito) pred notarom. Preporučuje se da angažujete advokata koji govori engleski ili pouzdanog licenciranog agenta za nekretnine koji vas može voditi kroz proces. Imajte u vidu da troškovi kupca iznose oko 9–10% u porezima i taksama za nerezidente (malo manje ako postanete rezident i označite je kao prima casa). Ne postoji institucija escrow agenata u Italiji; notari obezbeđuju sigurnost transakcije. Proverite da su svi katastarski i vlasnički dokumenti u redu (to će proveriti vaš notar ili advokat). Takođe, razmotrite razmenu valute ako niste bazirani na evru – možete koristiti forex uslugu da fiksirate kurs.
  • Iskoristite poreske režime: Ako planirate da se preselite u Italiju, istražite flat-tax za nove rezidente (za osobe sa visokim neto vrednostima) ili “Impatriati” režim, koji može omogućiti 70% (čak i 90% u nekim slučajevima) poresko oslobađanje na prihod za profesionalce koji se presele u Italiju. Umerena veličina i mir Luce čine je odličnim izborom za one koji koriste ove režime (mnogi takvi pojedinci biraju toskanska mesta umesto velikih gradova). Za čiste investitore koji se ne sele, imajte na umu da se prihod od iznajmljivanja generalno oporezuje po fiksnoj stopi od 21% (ako izaberete cedolare secca za stambene najmove), što je prilično razumno. Italija takođe nema stroge zakone protiv stanodavaca za male najmove – samo imajte na umu da izbacivanje neplatiša može biti sporo po američkim ili britanskim standardima, pa pažljivo birajte zakupce ili koristite kratkoročne ugovore.
  • Izbor naselja – stil života ili investicija: Međunarodni kupci treba da razjasne svoje prioritete. Ako tražite drugi dom ili kuću za penziju, možete staviti akcenat na slikovitost – na primer, kuća na brdima Luce ili karakterističan stan sa freskama u centru. Takve nekretnine će vam pružiti uživanje i verovatno će im vrednost rasti tokom vremena, s obzirom na privlačnost Luce. Ako prvenstveno tražite investiciju u iznajmljivanje, možda ćete želeti nešto drugačije: na primer, moderan stan u blizini parkinga i prevoza koji je lak za upravljanje, ili više manjih jedinica za odvojeno izdavanje. Dobra vest je da Lucca može ponuditi oba – možete pronaći luksuzne istorijske nekretnine i efikasne moderne zgrade. Imajte u vidu da istorijske nekretnine često zahtevaju više održavanja i imaju više pravila (ne možete, recimo, ugraditi lift bez dozvole), dok novije nekretnine (čak i one iz 1980-2000-ih na periferiji) nude više pogodnosti za stanare. Prilikom izbora, balansirajte ličnu upotrebu i ciljeve prihoda.
  • Provera nekretnina: Lucca ima mnogo starijih zgrada; ako kupujete stan u palači staroj više vekova, uradite procenu (perizia). Proverite probleme kao što su vlaga, stanje krova, seizmičko pojačanje itd. Italija je u nekim oblastima sklona zemljotresima (Lucca je umereni rizik), tako da je konstrukciona bezbednost ključna. Takođe, proverite da li nepokretnost nije pod zaštitom kulturne baštine (“vincolo delle Belle Arti”) osim ako ste spremni na to – to može ograničiti izmene. Ako kupujete zemljište za gradnju, konsultujte lokalni urbanistički plan da biste se uverili da možete izgraditi ono što ste zamislili. Angažovanje pouzdanog lokalnog geometra ili arhitekte je neprocenjivo za ovaj deo.
  • Planirajte na duži rok: Tržište nekretnina u Lucci uglavnom nije namenjeno brzim preprodajama (iako je neko ko je kupio 2018. i prodao 2023. verovatno lepo zaradio sa oko 20% rasta). Radi se više o stabilnom rastu i prihodu. Mnogi strani kupci u Toskani drže nekretnine decenijama, čak ih prenose i na sledeće generacije. Pametno je da planirate dugoročno: uzmite u obzir buduću preprodaju (nekretnine sa lakim pristupom i u popularnim zonama će se brže prodati), kao i stalne troškove (troškovi održavanja zgrade, porez na imovinu, komunalije). Ako ne živite stalno u nekretnini, odlučite da li ćete angažovati upravljačku firmu (u Lucci ih ima nekoliko koje rade za vlasnike koji nisu prisutni, nudeći usluge od održavanja vrta do plaćanja računa). Time ćete biti sigurni da je vaša imovina održavana i da su gosti (ako ih ima) zbrinuti.
  • Kulturna integracija: Na kraju, jedan uvid izvan čiste finansijske slike: Luka ima živopisnu lokalnu kulturu. Međunarodni doseljenici koji se angažuju u zajednici (učeći italijanski, poštujući lokalne običaje, možda pridruživanjem mrežama iseljenika ili volontiranjem na lokalnim događajima) često smatraju da je iskustvo mnogo ispunjenije. Ovo nije čisto novčana stavka, ali se indirektno odnosi na ulaganje – vlasnik koji se dobro integriše ima veće šanse da lakše reši birokratske ili stambene probleme, dobije savete o lokalnim prilikama i uopšte ima pozitivno iskustvo u svom vlasničkom putovanju. Mnogi međunarodni kupci su bili dobrodošli u Luci, s obzirom na dugu istoriju stranih posetilaca, pa ne oklevajte da postanete deo zajednice.

U zaključku, lokalno stanovništvo treba da iskoristi poboljšane uslove za unapređenje ili pametno ulaganje, dok međunarodni kupci treba temeljno da se informišu, ali mogu da očekuju isplativo ulaganje – i financijski i kada je reč o kvalitetu života – u Luci. Tržište nudi opcije za različite potrebe, i uz pažljivu strategiju (i dobar savet) možete izvući maksimum iz onoga što Luka nudi.

Očekivani razvoj i perspektive (2025–2028)

Gledajući unapred, izgledi za tržište nekretnina u Luci od 2025. do 2028. su oprezno optimistični, sa očekivanjima nastavka rasta, uz veću stabilizaciju. Nekoliko prognoza i trendova ukazuju na to kako bi se tržište moglo razvijati:

  • Umeren rast cena: Nakon brzog skoka nakon pandemije i snažnog rasta 2024-25, predviđa se da će rast prodajnih cena usporiti na održiviji nivo. Industrijski posmatrači predviđaju manje godišnje povećanje u narednom periodu (reda veličine nekoliko procenata godišnje, a ne visoke jednocifrene stope) ltimmobili.it. U suštini, tržište bi trebalo da pređe iz faze buma u fazu zdrave stabilnosti. Do 2026-2027, cene nekretnina u Luci verovatno će biti više nego danas, ali bi se kriva mogla malo izravnati, posebno ako se pojavi više ponude kroz nove projekte. Ova stabilizacija se zapravo vidi kao pozitivna stvar – „meko prizemljenje” održava pristupačnost i sprečava stvaranje balona. Izuzetak bi mogao biti luksuzni segment, koji bi mogao nastaviti da beleži bolje rezultate ako međunarodna potražnja ostane jaka (Knight Frank-ova prognoza vidi da prime tržišta ostaju otporna, a Toskana zadržava zamah i u 2025. i kasnije idealista.it). U celini, očekujte da će cene u Luci blago rasti, nadmašujući italijanski nacionalni prosek, ali ne onim ekstremnim tempom poslednje dve godine.
  • Nastavak snage tržišta iznajmljivanja: Sektor iznajmljivanja se predviđa da ostane snažan. Svi pokazatelji ukazuju da će 2025. doći do daljeg rasta kirija, mada možda ne tako naglo kao 2024. Turizam u Toskani se očekuje da raste, a trendovi rada na daljinu znače više polurezidenata koji iznajmljuju stanove u atraktivnim gradovima kao što je Luka. Očekuje se da će druga polovina 2025. doneti nastavak visoke potražnje za iznajmljivanjem, posebno u urbanim centrima i turističkim oblastima ltimmobili.it. Do 2028. godine, kirije u Luci mogle bi biti značajno više nego danas ako se trenutni trendovi nastave (neke procene navode da bi prosečne kirije tada mogle biti znatno iznad 13 €/m²). Ovo obećava dobro za stanodavce i investitore, održavajući prinose atraktivnim. Jedna napomena: ako inflacija kirija znatno nadmaši rast plata, može doći do političkog pritiska za uvođenje kontrole kirija ili podrške stanarima, iako Italija do sada nije uvodila stroga ograničenja kirija u privatnim stanovima. Alternativno, veliki priliv novih jedinica (od prenamena ili novogradnje) do 2026. godine mogao bi donekle ublažiti rast kirija proširivanjem ponude. Ipak, s obzirom na popularnost Luke, popunjenost za iznajmljivanje bi trebalo da ostane veoma visoka.
  • Uticaj nove ponude i projekata: Između sada i 2028. godine, neki od gradskih projekata o kojima se govori će biti realizovani. Veliki razvojni projekti u San Konkordiju, ako budu odobreni, mogli bi se realizovati fazno kroz 2026-2027. godinu. Time će se tržištu dodati moderni stanovi i komercijalni prostori. Kratkoročni efekat: kada ti projekti budu prodavani (često unapred, dok su još u izgradnji), to može blago preusmeriti deo potražnje sa starijih nekretnina, što bi moglo usporiti rast cena kod starije ponude. Dugoročni efekat: uspešan razvoj postaje nova poželjna zona, potencijalno podižući atraktivnost (i cene) čitavog tog distrikta. Isto tako, infrastruktura poput novog mosta verovatno će biti završena do 2026, što će poboljšati saobraćaj – vlasnici kuća na severnoj strani Luke mogli bi imati koristi od povećanja vrednosti zbog bolje povezanosti. Kulturni projekti (Centar za umetnost, itd.) obogatiće atraktivnost Luke do 2025-2026, indirektno podržavajući tržište nekretnina privlačeći više posetilaca i možda novih stanovnika iz kreativnih oblasti. Suštinski, do 2028. godine Luka bi trebalo da ima bolju infrastrukturu, veći broj stambenih jedinica i više atrakcija – faktore koji generalno podržavaju snažno tržište nekretnina. Postoji rizik da, ako na tržište iznenada dođe preveliki broj novih stanova, dođe do kratkoročne prezasićenosti, ali s obzirom na trenutne projekcije potražnje, verovatno će to biti apsorbovano, posebno ukoliko broj građana iz inostranstva i migranata nastavi da raste.
  • Strana potražnja i globalni faktori: Na međunarodnom planu, čini se da će Lučina zvezda na globalnoj sceni nekretnina nastaviti da raste. Toskana se često nalazi na listama „najboljih mesta za kupovinu“, a nedavni rezultati Luke su je stavili na mapu za još više investitora. Knight Frank-ov Izveštaj o bogatstvu za 2025. godinu ističe Italiju (i Toskanu) kao jednu od ključnih destinacija za globalni kapital, a ovaj trend se očekuje da se nastavi idealista.it. Očekujemo stalan ili rastući interes stranih kupaca do 2028. godine, uz podršku konkurentnih cena u Italiji (i dalje jeftinije nego u Francuskoj ili Velikoj Britaniji za slične nekretnine) i povoljnog poreskog režima (flat tax za novopridošle za sada nema naznaka da će biti ukinut i ostaje magnet). Naravno, globalni faktori mogu uticati na ovo: ako geopolitički ili ekonomski događaji, recimo, izazovu pad broja britanskih ili američkih kupaca (zbog promena kursa valute ili politika), Luka bi mogla da vidi promenu u strukturi kupaca. Ipak, ima raznoliku međunarodnu publiku pa nije previše vezana za jednu zemlju. Jedan potencijalni razvoj jeste dalji porast rada na daljinu/hibridnog rada – do 2025. mnoge kompanije širom sveta su prihvatile hibridne modele, a do 2028. još više pojedinaca možda će birati da žive u mestima kao što je Luka, dok rade na daljinu. Ovo bi moglo da stvori novi tok dugoročnih zakupaca ili kupaca (digitalni nomadi koji postaju vlasnici nekretnina). Italija razmatra posebne vize za digitalne nomade koje bi do tada mogle u potpunosti zaživeti, dodatno olakšavajući put za građane van EU da žive i kupuju ovde.
  • Ekonomska perspektiva: Makroekonomska perspektiva Italije za srednjoročni period je prilično stabilna. Prognoze rasta za 2025-2027. godinu kreću se oko 1-2% godišnje za BDP, ukoliko ne dođe do spoljnih šokova. Očekuje se da će inflacija ostati umerena (skok s početka 2020-ih je prošao). Za tržište nekretnina izgled kretanja kamatnih stopa je ključan: od 2025. deluje da je ciklus stezanja završen, i neki očekuju blaga smanjenja kamata krajem 2025. ili u 2026. ako inflacija ostane niska. Ovakav scenario bi postepeno snizio kamate na stambene kredite, dajući dodatni impuls tržištima nekretnina širom Evrope. Dakle, uslovi finansiranja od 2025. do 2028. trebali bi biti neutralni do pozitivni za Luku – ne ekstremno niski kao 2021, ali povoljniji nego 2023. Jedan izazov može biti dostupnost kredita: italijanske banke su zdrave, ali ako EU pooštri regulaciju kreditiranja ili dođe do neke finansijske nestabilnosti, banke bi mogle biti selektivnije. Za sada to nije velika briga, i banke se zapravo ponovo takmiče za klijente kredita za nekretnine.
  • Regulatorne promene: Tokom narednih nekoliko godina, mogli bismo videti određene regulatorne prilagodbe koje utiču na tržište nekretnina. Na primer, EU direktiva o energetskim karakteristikama zgrada mogla bi naterati Italiju da uvede stroža pravila za prodaju/izdavanje energetski neefikasnih domova do 2030. godine. U anticipaciji toga, nekretnine sa lošim energetskim ocenama mogle bi početi da beleže popuste, dok ekološki prihvatljive kuće dobijaju na vrednosti – ovaj trend je već primećen za 2025. godinu ltimmobili.it i intenziviraće se do 2028. godine. Investitori koji već sada unapređuju domove, verovatno će imati koristi. Takođe, lokalne vlasti bi mogle izmeniti pravila o kratkoročnom iznajmljivanju ukoliko se stambeni pritisci pojačaju – moguće je uvođenje registra ili ograničenja u istorijskom centru kako bi se obezbedilo da deo stambenog prostora ostane dostupan lokalnom stanovništvu. Ovo je spekulativno, ali vredno pažnje. Sa pozitivne strane, uspeh pretvaranja poslovnog prostora u stambeni mogao bi navesti grad da identifikuje druge neiskorišćene prostore (možda napuštene javne zgrade itd.) za prenamenu, što bi moglo tržištu doneti zanimljivu ponudu (zamislite napuštenu školu ili poslovnu zgradu pretvorenu u moderne lofte do 2027. godine, na primer).
  • Pregled tržišnih segmenata: Do 2028. godine, očekuje se da će stambene nekretnine u Luki biti nešto brojnije (zahvaljujući novogradnji), ali i dalje tražene. Komercijalni maloprodajni prostori verovatno će se još više koncentrisati u živopisnim turističkim koridorima (i možda u novim multifunkcionalnim razvojnim projektima), dok će marginalni maloprodajni prostori nastaviti da nestaju ili se prenamenjuju. Kancelarijski prostori mogli bi se modernizovati – mogli bismo videti više co-working prostora ili unapređenih malih kancelarija, a ne povećanje ukupnog obima. Industrijski/logistički segment ostaje stabilan, često nevidljiv igrač iz pozadine; moguće je da će doći do rasta zelene logistike (magacini na solarni pogon itd.) kako održivost postaje fokus u Toskani.

Zaključno, period 2025–2028. trebalo bi da bude vreme konsolidacije i stabilnog rasta tržišta nekretnina u Luki. Učesnici mogu očekivati grad koji raste u popularnosti i infrastrukturi, što podržava vrednost nekretnina. Prognozira se da će cene i zakupnine nastaviti da rastu, ali umerenijim tempom nego u ekspanziji sa početka decenije. Investitori će i dalje nalaziti prilike, posebno fokusiranjem na kvalitet (bilo da su u pitanju energetski efikasni domovi ili dobro pozicionirani komercijalni prostori) koji tržište sve više nagrađuje. Lukin spoj istorijskog šarma i moderne udobnosti verovatno će privući još više stanovnika i turista do 2028, dodatno osnažujući pozitivni ciklus za nekretnine. Osim neočekivanih globalnih kriza, čini se da je Luka spremna da uživa u periodu uravnoteženog širenja, zadržavajući novostečeni status tople tačke na tržištu nekretnina Toskane, uz očuvanje kvaliteta koji je i čine jedinstvenom.

Izvori:

Marcin Frąckiewicz

Оставите одговор

Your email address will not be published.

Don't Miss

Washington DC Real Estate Market 2025: Trends, Neighborhood Insights & Future Forecast

Vašington DC tržište nekretnina 2025: Trendovi, uvidi po kvartovima i prognoze za budućnost

Трендови у стамбеном некретнинама у 2025. години Цене и продаја
Mustique Real Estate Market 2025: Luxury Property Trends and Investment Outlook

Мостик Тржиште Некретнина 2025: Трендови Луксузних Некретнина и Инвестициони Преглед

Geografija Mustique ostrva i ekskluzivni luksuzni šarm Mustique je privatno