Smešten u švajcarskim Alpima, Verbier je dugo bio sinonim za luksuzno skijanje i vrhunske čalete. Od 2025. godine, njegovo tržište nekretnina dostiže nove visine, sa rekordnim cenama i rastućom potražnjom. Zapravo, Verbier je nedavno proglašen za „Najbolje skijalište na svetu“ (2022 World Ski Awards) heavenpublicity.co.uk, što potvrđuje njegovu globalnu privlačnost. Ovaj izveštaj pruža sveobuhvatnu analizu tržišta nekretnina u Verbieru kroz stambeni, komercijalni i luksuzni segment, i daje perspektivu za 2025. i naredne godine. Istražuju se ključni trendovi, profili kupaca, prinosi od izdavanja, infrastrukturni projekti i regulatorne promene – uz poređenja sa drugim vrhunskim alpinskim destinacijama – kako bi investitori i kupci dobili korisne uvide.
Sadržaj
- Stambene nekretnine u Verbieru – Tržišni trendovi, nivo cena i ponuda stanova.
- Segment luksuznih nekretnina – Trofejni čaleti, potražnja ultra visoke klase i prognoze.
- Komercijalne i ugostiteljske nekretnine – Maloprodajni prostori, hoteli i odmarališni objekti.
- Tržišni trendovi i prognoze cena (2025–2028) – Nedavno stanje i buduće perspektive.
- Kupci i investitori: Demografija i motivacije – Ko kupuje i zašto.
- Uvidi u tržište izdavanja – Sezonski obrasci potražnje i prinosi od izdavanja.
- Infrastrukturni i razvojni projekti – Nove žičare, sadržaji i unapređenja odmarališta.
- Pravno i regulatorno okruženje – Zakoni, porezi i promene koje utiču na ulaganja.
- Verbier u poređenju sa drugim alpskim rizortima – Kako Verbier stoji u poređenju sa Sent Moricom, Cermatom itd.
- Zaključak i perspektiva – Rezime nalaza i očekivanja za budućnost.
Hajde da se udubimo u dinamično tržište nekretnina u Verbieru i otkrijemo šta nas očekuje na ovom čuvenom alpskom tržištu.
Stambene nekretnine u Verbieru
Rezidencijalno tržište nekretnina u Verbijeu nalazi se na strmoj putanji rasta, podstaknuto oskudnom ponudom i globalnom potražnjom. Od 2020. godine, cene za švajcarske vikendice (poput onih u Verbijeu) porasle su za više od 30% – oko 10 procentnih poena više u odnosu na rast šireg švajcarskog tržišta nekretnina ubs.com. Samo u Verbijeu, vrednost kuća porasla je otprilike 25% kumulativno od 2020. godine, poništavajući prethodni pad i postavljajući nove rekorde ubs.com. Početkom 2025. godine, kvalitetan stan ili planinska kuća u Verbijeu košta najmanje 22.100 CHF po kvadratnom metru, što je oko 2.8% više u odnosu na prethodnu godinu ubs.com ubs.com. Ovo čini Verbije jednim od najskupljih tržišta u Alpima, odmah iza Sent Morica u Švajcarskoj ubs.com. Za ultra-premijum rezidencije na najboljim lokacijama u Verbijeu, cene često dostižu 35.000 CHF/m² – a u retkim slučajevima su čak premašile i šestocifrene iznose po kvadratnom metru ubs.com.
Ponuda je izuzetno ograničena. Zakon o drugim domovima „Lex Weber“ iz 2012. godine (primenjen 2016. godine) ograničio je izgradnju drugih domova na 20% stambenog fonda u turističkim područjima, efektivno zaustavljajući izgradnju novih kuća za odmor u mestima kao što je Verbije, koja su odavno premašila ovaj limit ubs.com knightfrank.com. Kao rezultat toga, ponuda se smanjila – do 2024. godine broj alpinskih kuća na prodaju bio je 40% niži nego 2019. godine alpinepropintel.com. Samo oko 1,5–2% ukupnog stambenog fonda u švajcarskim planinskim odmaralištima u bilo kom trenutku se nalazi na tržištu alpinepropintel.com. Ponuda oglasa u Verbijeu često opada ispod ovog ionako niskog proseka, stvarajući intenzivnu konkurenciju za poželjne brvnare. Kada kvalitetan stan dođe na tržište, često dolazi do borbe za ponude (sa slučajevima kada se nekretnine prodaju iznad tražene cene) – trend koji se čak opisuje kao povratak “gazumping-a” u mikromarketu Verbijea countrylife.co.uk countrylife.co.uk.
Stambeni fond u Verbijeu varira od starijih brvnara i stanova iz 1970-ih (mnogi pogodni za luksuznu renovaciju) do nekolicine novijih objekata koji su izgrađeni neposredno pre zabrane. Novi stanovi su izuzetno retki. Kupci koji preferiraju nov, moderan stan spreman za useljenje imaju veoma malo izbora, što dodatno podiže cene za svaki novogradnju ili potpuno renovirane nekretnine countrylife.co.uk. Mnoge postojeće brvnare u prestižnim delovima (Sonalon, Les Esserts, Le Rouge, itd.) doživele su značajna ulaganja u unapređenja na najviši nivo countrylife.co.uk. Ukupno, rezidencijalni sektor Verbijea karakteriše velika potražnja naspram ograničene ponude, što osigurava da čak i sa stabilizacijom tržišta nakon pandemijskog buma, cene ostaju visoke.
| Rizort (Kanton) | Prosečna cena (CHF/m²) | Promena cene 2024. | Istaknuto na tržištu |
|---|---|---|---|
| Verbier (VS) | 22.100 ubs.com | +2,8% g/g ubs.com | Globalna potražnja; ograničena ponuda (Lex Weber ograničenje) |
| St. Moritz (GR) | 22.300 ubs.com | +4,0% g/g ubs.com | Ultra-prestiž; tržište luksuza sa tradicijom |
| Zermatt (VS) | 20.900 ubs.com | +5,5% g/g ubs.com | Prepoznatljiv rizort bez automobila; snažan nedavni rast |
| Gstaad (BE) | 20.600 <a href=“https://www.ubs.com/global/en/wealthmanagement/insights/chief-investment-office/life-goals/real-estate/ubs-alpine-property-focus/_jcr_content/root/contentarea/mainpar/toplevelgrid_9059155/col_1/table_copy.1351711619.file/dGFibGVUZXh0PS9jb250ZW50L2RhbS9hc3NldHMvd20vZ2xvYmFsL2Npby9kb2MvYWxwaW5lLXByb3BlcnR5LWZvY3VzL3N3aXNzLWFwZi1lbi0yMDI1LnB+3,0% godišnje ubs.com | Ekskluzivno selo; niža nadmorska visina, celogodišnja atraktivnost | |
| Andermatt (UR) | 20.200 ubs.com | –3,3% godišnje ubs.com | Razvijajući rizort; nova ponuda (stranci izuzeti iz Lex Koller-a) |
Izvori: UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com.Cene su za „visokokvalitetne“ vikendice u prvom kvartalu 2025. godine.Skraćenice za kantone: VS = Valais, GR = Graubünden, BE = Bern, UR = Uri.
Pregled cena (Q1 2025): Prosečna cena u Verbieru (~22.000 CHF/m²) nalazi se na samom vrhu tržišta Alpa. Za poređenje, ovo je na nivou sa Sent Moricom (22.300 CHF/m²) i više nego u Cermatu (~20.900 CHF) ili Gštadu (~20.600 CHF) ubs.com. Tabela ispod prikazuje Verbier i odabrane rivale:
Značajno je da na stambeno tržište Verbiera snažno utiču kupci drugog doma umesto lokalnih rezidenata. Mnoge nekretnine su sezonski čalet-i koji se koriste za odmor ili izdavanje, a ne kao domovi za stalno stanovanje. (Sela Le Châble i Bruson, u podnožju planine, nude više primarnih rezidencija i relativnu pristupačnost, dok su i dalje povezana sa ski centrom Verbiera heavenpublicity.co.uk.) U samom Verbieru, kombinacija prestiža, ograničene nove gradnje i međunarodne baze kupaca sugeriše da će cene nekretnina ostati otporne. Čak i pošto se vrtoglavi rast iz perioda 2020–2022. smirio, osnovna neravnoteža visoke potražnje u odnosu na nisku ponudu i dalje podržava vrednosti nekretnina u Verbieru.
Segment luksuznih nekretnina
Luksuzni segment u Verbieru zaslužuje posebnu pažnju, jer predstavlja neke od najekskluzivnijih nekretnina u Alpima. Ovo uključuje čalet-e vredne više miliona franaka na prestižnim lokacijama (često sa ski-in/ski-out pristupom, bogatim sadržajem i panoramskim pogledima). Verbier ima jednu od najvećih ponuda “trofejnih čalet-a” u Švajcarskoj, što ga čini magnetom za kupce sa izuzetno visokim neto bogatstvom countrylife.co.uk. Poslednjih godina, ultra-premium prodaje u Verbieru obaraju rekorde – na primer, nekretnine su navodno prodavane za znatno više od 30 miliona CHF, a cene po kvadratnom metru iznad 35.000 CHF sada su “uobičajene” za nekretnine najvišeg ranga ubs.com.
Post-pandemijski trendovi: Tokom pandemijskog buma (2020–2022), luksuzne alpske nekretnine beležile su neviđen rast cena (celokupno tržište u Verbieru skočilo je oko 10% samo u 2022. godini) jamesedition.com. Nasuprot tome, 2023. i 2024. godina donele su blago zahlađenje u ovom segmentu. Prema podacima UBS-a, cene luksuznih nekretnina u Švajcarskoj porasle su samo 2% u 2023., nakon skoka od 10% u 2022. jamesedition.com. Ovo zahlađenje uzrokovano je jačanjem švajcarskog franka, višim hipotekarnim kamatama i slabljenjem globalne ekonomije – faktorima koji su luksuzne švajcarske čalete učinili nešto manje pristupačnim ili privlačnim na kratki rok jamesedition.com jamesedition.com. U Verbieru, posmatrači su primetili da je interesovanje kupaca usporilo od sredine 2022. godine, a neki luksuzni oglasi doživeli su čak i blage korekcije cena ili prostor za pregovore do kraja 2023. alpinepropintel.com alpinepropintel.com.
Ipak, ovo usporavanje rasta mnogi vide kao zdravu stabilizaciju, a ne kao pad. Kupaca sa gotovinom i dalje ima u izobilju, a sam vrh tržišta ostaje otporan. Stručnjaci iz industrije predviđaju da će nekretnine preko 10 miliona CHF zadržati vrednost i nastaviti da privlače interesovanje, dok će one oko 5 miliona CHF biti više pogođene troškovima finansiranja jamesedition.com jamesedition.com. U Verbieru, priliv novih milijardera i multimilionera (broj milijardera u Švajcarskoj je porastao 10% prošle godine) obezbeđuje stabilan tok potencijalnih kupaca luksuznih nekretnina jamesedition.com.
Profil kupca: Kupci luksuznih brvnara u Verbieru su međunarodni miks pojedinaca sa izuzetno visokim neto bogatstvom (UHNWI) – često preduzetnici, finansijski profesionalci ili poznate ličnosti – koji daju prednost načinu života i ekskluzivnosti. Stranci igraju značajnu ulogu (više o demografiji kupaca u kasnijem delu), iako su i pripadnici švajcarske elite aktivni. Mnogi od ovih kupaca su kupci za gotovinu ili imaju dugoročnu perspektivu, što znači da su manje osetljivi na kratkoročne promene kamatnih stopa alpinepropintel.com. Tokom pandemije, neke kupce luksuznih nekretnina motivisala je privlačnost Alpskih utočišta kao sigurnih mesta i privatnih odmorišta. Danas su motivi ulaganje u porodično nasleđe (prenošenje brvnare kroz generacije), diverzifikacija portfolija i uživanje u čuvenom skijanju i društvenoj sceni Verbiera.
Vredi napomenuti suptilnu prepreku za luksuzni segment: ponovna jačina švajcarskog franka. Snažan franak čini švajcarske nekretnine skupljim za kupce sa stranom valutom; analitičari UBS-a upozoravaju da dalje jačanje franka može umanjiti potražnju za najskupljim domovima u Verbieru, potencijalno preusmeravajući neke kupce ka nešto „jeftinijim“ alpskim destinacijama ubs.com ubs.com. Za sada, ipak, prestiž Verbiera i ograničena ponuda luksuznih brvnara održavaju pritisak na rast vrednosti. Čak su i znaci tržišta naklonjenog kupcima (sporija prodaja, manja korigovanja cena) uglavnom ograničeni na nekretnine srednjeg segmenta, dok su prave luksuzne vile i dalje silno tražene.
Gledajući unapred, očekuje se da luksuzni sektor u Verbieru ostane stabilan, ali selektivan. Rast cena može biti umeren u narednih nekoliko godina, ali gornja granica za rekordne cene nastavlja da raste – posebno kako se na tržištu pojavljuju novo renovirani „showstopper“ šalei. Jedan primer je nedavno predstavljanje Chalet No.14, nekada privatnog šalea koji sada funkcioniše kao ultra-luksuzni butik hotel/šale, što pokazuje stalnu glad za raskošom na tržištu nekretnina u Verbieru (sa noćnim cenama i procenama vrednosti u najvišem rangu) newhotels.guide telegraph.co.uk. U zaključku, luksuzne nekretnine u Verbieru pozicionirane su kao dugoročna investicija: ponuda je praktično fiksna, a potražnja svetski bogatih za delićem životnog stila Verbiera ostaje konstantno visoka alpinepropintel.com jamesedition.com.
Poslovne & ugostiteljske nekretnine
Pored šalea i apartmana, pejzaž nekretnina u Verbieru uključuje skroman ali značajan komercijalni sektor – pre svega maloprodajne prostore, restorane/barove, hotele i druge turistički povezane nekretnine. Kao ski resort selo, komercijalne nekretnine Verbiera usko su povezane sa njegovom ugostiteljskom industrijom i turizmom.
Maloprodaja i gastronomija: Centar sela Verbier odlikuju vrhunske butici, prodavnice skijaške opreme, après-ski barovi i restorani visoke klase, od kojih mnogi zauzimaju poslovne prostore u prizemlju. Potražnja za najprestižnijim maloprodajnim lokacijama u Verbieru veoma je jaka tokom zimskih i letnjih sezona, dok se luksuzni brendovi i lokalne firme bore za naklonost turista. Zakupnina za dobro pozicionirane maloprodajne prostore uglavnom je visoka (uporediva sa centralnim ulicama manjih gradova) zbog imućne klijentele i velike frekvencije tokom zime. Međutim, tržište poslovnih prostora je vrlo malih razmera; jedinica je malo, a promet je nizak. Lokalni vlasnici radnji često imaju dugoročne ugovore o zakupu, a kada se prostori pojave na tržištu, brzo ih preuzmu, ponekad proširujući ugostiteljske kapacitete. Nedavno je trend da postojeći preduzetnici kupuju šalee ili stanove kako bi ih pretvorili u smeštaj za osoblje ili skladište, zbog ozbiljnog nedostatka smeštaja za sezonske radnike knightfrank.com. Ovo pokazuje kako se čak i stambene nekretnine prepliću sa komercijalnim potrebama u Verbieru – poslodavci ulažu u nekretnine kako bi obezbedili smeštaj za svoju radnu snagu, praktično zato što nestašica stanova ugrožava njihovo poslovanje.
Hoteli i rizorti: Ponuda hotela u Verbijeu kreće se od šarmantnih pansiona do hotela sa pet zvezdica. Posebno se izdvaja W Verbier Hotel (otvoren 2013), koji je Verbije stavio na mapu luksuznog brendiranog ugostiteljstva i koji je konstantno rangiran među najboljim ski hotelima na svetu. W, zajedno sa buticima dizajn hotelima poput Experimental Chalet, podstiče konkurenciju u segmentu luksuznog smeštaja worldskiawards.com cntraveller.com. Popunjenost hotela u Verbijeu veoma je visoka još od pandemije – 2022. i 2023. godine donele su snažan oporavak ski turizma. Tokom zimskih špica, hoteli često rade skoro punim kapacitetom, što omogućava naplatu premium cena smeštaja. Operateri su produžili sezonu (otvarajući ranije zimi i promovišući letnje aktivnosti) kako bi maksimalno iskoristili kapacitete; na primer, žičare u Verbijeu sada nastoje da rade od početka decembra do kraja aprila seeverbier.com, što doprinosi popunjenosti hotela.
Postoji nekoliko novih ugostiteljskih projekata koji su u toku i koji će unaprediti komercijalni profil nekretnina u Verbijeu. Jedan od njih je rekonstrukcija Chalet Carlsberg na stazi u “L’Inkontro”, moderan alpski bar/restoran koncept, završen za sezonu 2023/24 heavenpublicity.co.uk heavenpublicity.co.uk. U obližnjem mestu La Tzoumaz (koje je povezano žičarama sa Verbijeom), uspešan restoran “Papill’on” je 2024. proširen dodavanjem malog butik hotela sa 9 soba heavenpublicity.co.uk – što je znak da čak i okolna sela ulažu kako bi privukla dodatnu potražnju. U selu Verbije otvaraju se novi kafići i hibridni prostori (poput Le Koti u Le Châble, koji spaja kafeteriju, pab i bistro) kako bi tokom cele godine privlačili turiste i stanovnike heavenpublicity.co.uk. Iako su ovi projekti pojedinačno relativno mali, zajedno ukazuju na dinamičnu ugostiteljsku scenu koja nastavlja da se razvija. Investitori koji razmatraju komercijalne nekretnine u Verbijeu često su zainteresovani za akvizicije ili rekonstrukcije hotela, ali su mogućnosti retke – većina hotela je u porodičnom vlasništvu ili već pod dugoročnim ulaganjima. Kada se neki hotel i pojavi na prodaju, interesovanje je veliko, često dolazi od međunarodnih ugostiteljskih grupa ili fondova za nekretnine, što pokazuje poverenje u osnovne turističke prednosti Verbijea.
Infrastruktura kao komercijalna imovina: Još jedan aspekt komercijalnih nekretnina u Verbieru je skijaška infrastruktura (žičare, itd.), kojom upravlja Téléverbier. Iako to nije „nekretnina“ u tradicionalnom smislu, žičare i unapređenja skijališta značajno utiču na vrednost sve imovine u Verbieru. Godine 2022. globalni operater skijališta Vail Resorts dospeo je u žižu javnosti kupovinom udela u skijaškim operacijama Andermatta, što je podstaklo spekulacije da bi veliki igrači mogli da bace oko na druge švajcarske rizorte mansionglobal.com. Međutim, kompanija žičara u Verbieru izjavila je da nije u pregovorima i da rizort nije na prodaju vaildaily.com. Ipak, interesovanje naglašava koliko je infrastruktura Verbiera vredna imovina sama po sebi. Dalja ulaganja od strane Téléverbier-a (videti sledeći odeljak o novim žičarama) predstavljaju efektivno ulaganje u širu atraktivnost destinacije kada je reč o nekretninama.
U rezimeu, sektor komercijalnih nekretnina u Verbieru je mali, ali napreduje, podstaknut popularnošću rizorta. Maloprodajni i restoranski prostori postižu visoke cene, a hoteli uživaju veliku potražnju i rastuću posetu tokom cele godine. Sinergija između turizma i vrednosti nekretnina je očigledna – kako privlačnost Verbiera za skijaše i turiste raste, komercijalni objekti koji služe tim posetiocima postaju profitabilniji, što pak podstiče interesovanje investitora. Iako podaci o nivoima zakupa i prinosima nisu široko objavljeni, anegdotski dokazi ukazuju na nisku stopu praznih prostora i stabilne ili rastuće kirije na atraktivnim lokacijama, što ukazuje na tržište naklonjeno vlasnicima. Potencijalni investitori u komercijalne nekretnine u Verbieru treba da obrate pažnju na ograničenu ponudu i regulatornu složenost (rukovođenje hotelima može biti podvrgnuto strogom zoniranju i licenciranju). Sve u svemu, komercijalno tržište vođeno ugostiteljstvom u Verbieru upotpunjuje stambeni sektor jačajući luksuzni ekosistem rizorta.
Tržišni trendovi i prognoza cena (2025–2028)
Nakon izuzetnog rasta vrednosti nekretnina tokom 2020–2022. godine, tržište nekretnina u Verbijeu ulazi u fazu normalizovanog rasta. U 2024. godini, cene švajcarskih vikendica porasle su u proseku za oko 4%, što je zdravo, ali i dalje manje u odnosu na godišnji skok od 6–10% zabeležen u prethodne dve godine ubs.com jamesedition.com. Konkretno, Verbije je 2024. godine zabeležio rast od oko 3% (Q1 2025 u odnosu na Q1 2024) ubs.com. Za 2025. godinu, analitičari očekuju dalji rast cena ali još umerenijim tempom ubs.com. Tim za nekretnine UBS-a predviđa da će cene alpskih kuća ponovo rasti u 2025, ali sporije nego u 2024 ubs.com – što najverovatnije znači rast u niskim jednocifrenim procentima (oko 2–3%). Ovakva umerena prognoza odražava da tržište doseže visoku tačku, gde održivost postaje važnija od uzbuđenja.
Ključni faktori koji utiču na prognozu za period 2025–2028 uključuju:
- Kamatne stope i finansiranje: Švajcarsko tržište hipotekarnih kredita se promenilo 2023–2024. kada je centralna banka podigla kamate sa istorijski niskih nivoa. Do sredine 2025. godine, međutim, referentna kamata Švajcarske narodne banke bila je skromnih 0,25%, a očekivanja su bila da će kamate ostati niske ili čak blago opadati do 2026. godine investropa.com. Jeftino finansiranje (i nedavno opadajuće hipotekarne stope) čine vlasništvo atraktivnijim u odnosu na iznajmljivanje investropa.com investropa.com, što podržava tražnju. Ipak, veći troškovi zaduživanja nego pre dve godine umanjili su budžet nekih kupaca, posebno na srednjem tržištu. Većina kupaca u Verbieru je nisko zadužena (mnogi plaćaju gotovinom ili daju više od 50% učešća), tako da kamatne stope ovde nisu toliko presudne kao u urbanim sredinama, ali i dalje utiču na ukupno raspoloženje. Perspektiva stabilnih do nižih kamata u periodu 2025–2027. predstavlja pozitivan faktor za rast cena, iako je taj rast umeren.
- Globalna ekonomska klima: Luksuzni ciklus nekretnina vezan je za bogatstvo imućnih. Ako tržišta akcija i korporativni prihodi beleže dobre rezultate, više kapitala se sliva u kupovinu sekundarnih domova. Prošla godina je donela određenu nestabilnost na globalnim tržištima, ali je 2025. do sada zabeležila rast poverenja investitora. Ipak, ekonomska neizvesnost (inflacija, geopolitičke tenzije) može predstavljati prepreke. Nekretnine u Verbieru često se doživljavaju kao “sigurna luka” zbog stabilnosti Švajcarske. Tokom perioda globalnih previranja, tražnja za švajcarskim nekretninama zapravo može da raste jer investitori traže stabilnu vrednost. Dakle, umereni globalni rast sa povremenim turbulencijama (što je konsenzusna prognoza) može paradoksalno održati privlačnost Verbiera kao sigurnog ulaganja.
- Demografija – talas “bejbibum” generacije: Jedan zanimljiv pokretač tražnje je velika grupa imućnih “bejbibumera” (sada u kasnim 50-im do 70-im godinama) koji ulaze u penziju ili polupenziju. Mnogi unovčavaju svoje biznise ili rukovodeće pozicije sa značajnom imovinom i žele da ulože u nekretnine za uživanje. UBS primećuje da su ovi imućni bejbibumeri u poslednjim godinama značajno uticali na rast tržišta kuća za odmor ubs.com. Pitanje je da li će se ovaj trend nastaviti. Verovatno hoće i tokom kasnih 2020-ih, jer ova generacija daje prioritet ulaganjima u porodična utočišta i zdrav život na otvorenom. Verbier, sa svojom kombinacijom avanture i luksuza, predstavlja idealan izbor. Sve dok ova demografska grupa (u Evropi, Velikoj Britaniji, SAD) ostaje finansijski stabilna, nastaviće da podstiče potražnju za alpinskim kućama. Ovo je strukturalni vetar u leđa za srednjoročni period.
Uzimajući sve ove faktore zajedno, prognoza cena za Verbije do 2028. je oprezno optimistična. Očekujemo godišnji rast vrednosti kapitala u rasponu od 3–5% tokom narednih nekoliko godina investropa.com investropa.com. Ovo podrazumeva da neće doći do ozbiljnog ekonomskog pada. Takođe podrazumeva da predložene regulatorne promene (o kojima će kasnije biti reči) neće značajno ograničiti kupovinu od strane stranaca. Scenarij stabilizacije cena ili manje korekcije može se desiti, na primer, ako Švajcarska agresivno pooštri pravila o kupovini ili ako globalna recesija pogodi luksuzne nekretnine. Ali u nedostatku tih faktora, osnovni slučaj je stalan rast vrednosti. Ovome u prilog ide i izveštaj Julius Baera o tržištu nekretnina za 2024. godinu, gde se navodi porast transakcija krajem 2024. i „dalji zamah očekuje se za 2025.“ investropa.com, što ukazuje da je svaki post-COVID zastoj bio kratkog daha.
Važno je napomenuti da čak i ako je rast cena umeren, cene se projiciraju da ostanu visoke. Postoji malo dokaza koji sugerišu da će procene nekretnina u Verbijeu značajno opasti – dno je potpomognuto ograničenom ponudom i bogatim vlasnicima koji uglavnom nisu prinuđeni prodavci. Zapravo, mnogi vlasnici bi radije zadržali ili iznajmljivali svoje čalete nego da ih prodaju na slabom tržištu, što doprinosi niskoj stopi prometa. Alpine Property Intelligence (konsultantska firma za ski nekretnine) predviđa scenarijo “niskog prometa, blagih padanja cena [u nekim slučajevima] i boljih prilika za kupce” u kratkom roku alpinepropintel.com alpinepropintel.com. U praksi, to znači više pregovora oko pojedinačnih poslova, a ne opšti pad cena.
U zaključku, očekuje se stabilnost i umeren rast tržišta nekretnina u Verbijeu u periodu 2025–2028. Bum je ustupio mesto mekšem prizemljenju na visokom platou. Za investitore, to znači da će prinosi od iznajmljivanja i dugoročno povećanje vrednosti – a ne brza preprodaja – biti glavni benefiti u predstojećim godinama. Za kupce, to znači da, iako je malo verovatno da će cene “drastično pasti”, tempo rasta je blaži, nudeći priliku za ulazak na tržište sa manje žurbe nego tokom vrhunca iz 2021. godine.
Kupci i investitori: Demografija i motivacije
Jedna od ključnih karakteristika Verbijea je kosmopolitska baza kupaca. Za razliku od nekih ski centara u kojima preovlađuju domaći vlasnici, tržište vikendica u Verbijeu je međunarodnog karaktera ubs.com. Ko kupuje i zašto?
Nacionalnosti i demografija: Istorijski gledano, britanski kupci su imali posebnu vezu sa Verbierom – toliko da je ovo skijalište dobilo nadimke poput “Sloane Square na stazama” u znak reference na londonsku elitu koja je Verbier pretvorila u svoje zimsko igralište thegentlemansjournal.com. Čak i danas su kupci iz Velike Britanije veoma zastupljeni (mada su Bregzit i promene valuta doneli određene izazove). Izveštaj Savills-a iz 2014. godine nazvao je Verbier “prvim izborom za mnoge britanske kupce” i indikatorom britanske potražnje u Alpima countrylife.co.uk. U poslednjih nekoliko godina, struktura kupaca se proširila: imućni kupci iz Zapadne Evrope (Belgija, Francuska, Nemačka, Skandinavija), Sjedinjenih Američkih Država, i sve više sa Bliskog Istoka i iz Azije pokazuju interesovanje za imovinu u švajcarskim Alpima. Mnoge strance privlače stabilnost, bezbednost i prestiž Švajcarske, osim samog skijanja. Naravno, i švajcarski kupci su aktivni, naročito bogatije porodice iz Ženeve ili drugih gradova koje žele vikendicu u Valaisu. U projektima poput Andermatta (koji jedinstveno dozvoljava kupovinu strancima bez ograničenja), otprilike polovina kupaca su Švajcarci, dok su ostali međunarodni mansionglobal.com. Verbier verovatno ima još veći udeo stranih kupaca, s obzirom na reputaciju i činjenicu da stranci mogu da kupuju tamo (uz dozvolu).
Prema jednom tržišnom izveštaju, najpopularnije švajcarske regije među imućnim stranim kupcima u 2024. godini bile su Valais (gde se nalazi Verbier), Ticino, Vaud, Graubünden i Bern – praktično alpske i jezerske regije jamesedition.com. Među pojedinačnim rizortima, Verbier, St. Moritz i Gstaad izazivaju najveće interesovanje kod kupaca iz inostranstva jamesedition.com. Ovo je u skladu sa statusom Verbiera kao luksuznog rizorta svetske klase. U suštini, kupovina nekretnine u Verbieru često se posmatra kao ulazak u ekskluzivni međunarodni klub.
Investitor vs. kupac zbog životnog stila: Kupci u Verbieru obično imaju hibridnu motivaciju – delimično investicija, delimično životni stil. Veoma je malo čistih spekulanata ili onih koji brzo preprodaju nekretnine. Nekretnine u Verbieru se često drže dugoročno (sa horizontom od 10+ godina) i predstavljaju kupovinu iz strasti alpinepropintel.com. Kako Alpine Property Intelligence navodi, planinske kuće za odmor su „često plod dugoročne aspiracije“, a ne vođene kratkoročnim profitom alpinepropintel.com. Kupci obično planiraju da koriste nekretninu za porodične odmore (ili čak polupenzionisanje u budućnosti), uz očekivanje da će njena vrednost vremenom rasti. Činjenica da su pozajmice obično niske znači da vlasnici nisu prinuđeni da izdaju ili prodaju – mogu da zadrže nekretninu tokom različitih tržišnih ciklusa, što doprinosi stabilnosti alpinepropintel.com.
Motivacije: Nekoliko faktora podstiče ljude da ulažu u nekretnine u Verbieru:
- Životni stil i rekreacija: U osnovi, kupci su zaljubljeni u Verbier zbog njegovog svetski poznatog skijanja (410 km staza u 4 Vallées) i živahnog après-ski života heavenpublicity.co.uk. Posedovanje vikendice ovde je statusni simbol i način života, nudeći zimsku planinsku avanturu i obilje letnjih aktivnosti (planinarenje, vožnja bicikla, festivali) van skijaške sezone schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch. Ovo je mesto gde se „legende, kraljevske porodice i pop zvezde“ druže sa sportskim entuzijastima heavenpublicity.co.uk – zapravo spoj glamura i autentičnog planinskog šarma koji malo koji resort može da nadmaši. Mnogi kupci navode želju za porodičnim utočištem u kojem će stvarati uspomene kroz generacije.
- Mogućnost prihoda od izdavanja: Iako to obično nije primarni motiv, mogućnost ostvarivanja prihoda od izdavanja nekretnine kada vlasnik nije u Verbieru predstavlja značajnu prednost. Nedeljne kirije u visokoj sezoni u Verbieru su među najvišima u Alpima, što može kompenzovati troškove vlasništva (više o tome u odeljku o izdavanju). Za neke investitore, posebno one koji ne planiraju da budu u Verbieru tokom cele sezone, prinos od izdavanja je deo računice – pretvarajući nekretninu u aktivu koja donosi prihod, a ne samo u praznu drugu kuću.
- Investicija u sigurno utočište: Politička neutralnost Švajcarske, jaka valuta i stabilan pravni sistem pružaju sigurnost međunarodnim investitorima. Vlasništvo nad nekretninom u Švajcarskoj smatra se sigurnim čuvarem bogatstva. Za razliku od mnogih zemalja, Švajcarska nema izraženu istoriju pada vrednosti nekretnina, a snaga franka često donosi i valutni dobitak uz ostvarenu dobit od nekretnina. Pored toga, švajcarska bankarska tajnost (istorijski gledano) i diskrecija privlače one koji traže privatnost. U nesigurnim vremenima, planinska kuća u Verbijeu može delovati kao opipljiva imovina u sigurnom utočištu. Važno je napomenuti i da Švajcarska nema kaznene poreze na imovinu kakve imaju neke druge alpske zemlje – na primer, Francuska nameće godišnji porez na bogatstvo za nekretnine čija vrednost prelazi ~€1.3 milion, što može biti skupo za vlasnike vikendica vrednih €5M+ mansionglobal.com. Švajcarska nema ekvivalentan nacionalni porez na bogatstvo od nekretnina mansionglobal.com, što je čini povoljnijom za investitore sa fiskalne strane.
- Ekskluzivnost i prestiž: Postoji nevidljiv, ali stvaran motivator: posedovanje kuće u Verbijeu donosi status. Ovo pokazuje da je neko „uspeo” jer može da priušti nekretninu u ovom čuvenom letovalištu. Ovaj faktor prestiža ne bi trebalo potcenjivati – slično kao što je posedovanje nekretnine u Sen Tropeu ili na Menhetnu društvena prednost. Verbijeova živa društvena scena (uključujući događaje poput Verbier Music Festivala i glamuroznih novogodišnjih zabava) dodatno povećava privlačnost. Neki kupci se jednostavno zaljube u Verbije nakon posete i potom teže da postanu deo zajednice.
- Klima i celogodišnja privlačnost: Zanimljivo je da, uprkos zabrinutosti zbog klimatskih promena, visokoplaninska letovališta poput Verbijea važe za otpornija na buduće klimatske promene za skijanje. Skijaški region Verbiera doseže do 3.300m (glacijer Mont Fort), što mu donosi dugu i pouzdanu sezonu heavenpublicity.co.uk. Prema istraživanju Savills-a, Verbije je rangiran kao jedno od najotpornijih letovališta na klimatske promene (zahvaljujući nadmorskoj visini i ulaganju u proizvodnju veštačkog snega) savills.co.uk. Kupci su sigurni da će njihova vikendica još dugo imati skijašku vrednost, za razliku od nižih letovališta koja bi mogla imati kraće sezone. Pored toga, Verbije je napravio značajan iskorak kao celogodišnje odmaralište – letnji turizam je u porastu, uz aktivnosti i infrastrukturu za privlačenje posetilaca i van zimske sezone schraner-verbier.ch. Ova šira privlačnost dodatno jača investicionu logiku, pošto se nekretnina može koristiti (ili izdavati) tokom cele godine.
Što se tiče godina i profila, kupci su u rasponu od 30-ih do 70-ih godina. Mlađi kupci (30-40 godina, često preduzetnici ili finansijski profesionalci) mogu biti privučeni čuvenim noćnim životom Verbiera i izazovima van uređenih staza, dok stariji kupci (50-60 godina, možda skoro penzionisani ili pred penzijom) mogu davati prednost udobnosti, wellness-u i aspektima pogodnim za porodicu. Mnogi kupci su porodične jedinice – kupuju sa namerom da imaju mesto gde će se okupljati deca i unuci. Takođe je prisutno intergeneracijsko bogatstvo, gde se čalet kupuje kao nasledni kapital. Korporativni investitori su ređi na tržištu rezidencijalnih alpskih nekretnina (zbog Lex Koller ograničenja za strane kompanije u vlasništvu nad nekretninama), mada se povremeno nekretnine kupuju putem korporativnih struktura radi privatnosti ili poreskog planiranja.
Ponašanje investitora: Kada postanu vlasnici, vlasnici nekretnina u Verbieru obično zadržavaju svoju imovinu na dug vremenski rok. Nije neuobičajeno da čaleti ostanu u istoj porodici decenijama. Ovo doprinosi maloj ponudi za preprodaju. Kada dođe do promena, one su uglavnom izazvane životnim događajima (npr. vlasnik prestaje da skija zbog godina, ili se seli iz ličnih razloga), a ne usled tržišnog tajminga. Ova donekle neelastična ponuda znači da su vrednosti zaštićene od kratkoročnih oscilacija. Takođe, pošto su vlasnici često visokoplatežni pojedinci koji nisu preterano zaduženi, prisilne prodaje su retke čak i tokom ekonomskih padova.
Zaključno, demografija kupaca u Verbieru je imućna, internacionalna i vođena stilom života, sa pronicljivim investicionim načinom razmišljanja. Privlači ih jedinstveni spoj sporta, društvenog života i stabilnosti koji Verbier nudi. Njihove motivacije kombinuju lično uživanje sa dugoročnim očuvanjem bogatstva. Razumevanje ove psihologije je ključno: to objašnjava zašto nekretnine u Verbieru mogu imati tako visoke cene i ostati relativno likvidne – u ovim alpskim nekretninama postoji duboka emotivna i strateška vrednost koja prevazilazi samu fizičku imovinu.
Uvid u tržište izdavanja
Tržište izdavanja u Verbieru je sastavni deo scene nekretnina, s obzirom da mnogi vlasnici izdaju svoje nekretnine, a brojni posetioci traže kratkoročne čalete/apartmane. Dinamika izdavanja u Verbieru je veoma sezonska, prateći ski kalendar i vrhunce letnjeg turizma.
Sezonska potražnja: Zime u Verbjeu donose navalu skijaša od decembra do aprila. Glavni „slatki period” za izdavanje traje oko 20 nedelja tokom ski sezone (od početka decembra do Uskrsa), kada je potražnja najveća i nedeljne cene dosežu vrhunac knightfrank.com knightfrank.com. Ovo uključuje period Božića i Nove godine, kraj januara, februar (posebno tokom školskih raspusta), i mart do Uskrsa – kada su luksuzni planinski domovi često potpuno rezervisani po najvišim cenama. Pored tih zimskih nedelja, Verbje sada ima i izraženu letnju sezonu: oko 10 nedelja potražnje za najmom van zime, naročito u julu i avgustu, kada Alpi privlače planinare, bicikliste i posetioce festivala knightfrank.com. Kombinovano, nekretnina u Verbjeu može ostvariti oko 30 nedelja popunjenosti godišnje, što je izuzetno povećanje u odnosu na tradicionalnu ski sezonu od samo 10–15 nedelja pre desetak godina knightfrank.com. Ovaj rast odražava uspeh rizorta u promociji celogodišnjeg turizma i događaja.
Tokom vansezonskih perioda (proleće nakon zatvaranja žičara i kasna jesen), potražnja značajno opada i mnoge nekretnine ostaju prazne ili se izdaju po znatno sniženim cenama. Iskusni vlasnici koriste ove periode za održavanje ili ličnu upotrebu. Ali što je najvažnije, visoke cene tokom sezone su dovoljno profitabilne da, čak i uz delimično prazne periode, godišnji prinosi ostaju privlačni.
Cene najma i prinosi: Cene najma u Verbjeu su među najvišima u Alpima. Luksuzni planinski dom u Verbjeu može donositi desetine hiljada franaka po nedelji tokom vrhunca sezone, u zavisnosti od veličine i sadržaja (planinski domovi sa osobljem mogu ostvariti još veće cene). Na primer, dobro pozicioniran trosobni apartman može se iznajmljivati za CHF 5.000–7.000 nedeljno tokom visoke sezone, dok veći, samostalni planinski dom može dostići CHF 15.000–25.000+ po nedelji za Novu godinu. Letnje cene najma su niže, možda 50–70% vrednosti najma tokom zimske sezone, mada posebni događaji (poput nedelja klasično-muzičkih festivala) mogu povećati ove sume.
U celini, prinosi od iznajmljivanja u Verbieru su solidni, ali ne i izuzetni – ovo je tipično za vrhunske nekretnine u ski odmaralištima (gde su kapitalne vrednosti veoma visoke u odnosu na zakupninu). Prema analitičarima za nekretnine u Alpima, švajcarske ski nekretnine u proseku ostvaruju nešto manje od 4% neto prinosa od iznajmljivanja godišnje alpinepropintel.com. Knight Frank takođe primećuje da je bruto prinos od iznajmljivanja oko 4% dostižan u većini odmarališta u Alpima knightfrank.com. U slučaju Verbiera, prinosi imaju tendenciju ka donjem kraju tog opsega na ultraluksuznim brvnarama (jer su kupovne cene toliko visoke). Za umereno skuplje apartmane koji se ipak dobro izdaju, prinosi mogu biti nešto viši. Na primer, Knight Frank je naveo scenario: brvnara vredna milion evra u Šamoniju (koja je po nekim karakteristikama slična segmentu srednjeg tržišta u Verbieru) može imati bruto prihod od 80.000 evra za 30 nedelja izdavanja, što daje 40.000 evra neto pre oporezivanja (što je 4% neto prinos) knightfrank.com. Možemo ekstrapolirati da bi nekretnina u Verbieru vredna 2 miliona CHF mogla ostvariti oko 100.000 CHF godišnje bruto i oko 50.000 CHF neto nakon troškova, što je u tom rasponu od oko 4%. Ultrajaske brvnare mogu doneti niži procenat (možda 2–3%) jer je njihov prihod od iznajmljivanja, iako ogroman u apsolutnom iznosu, niži u odnosu na njihovu višemilionsku kupovnu cenu.
Važno je razjasniti bruto u odnosu na neto prinose: Bruto prinos je jednostavno zakupnina podeljena kupovnom cenom. Neto prinos odbija troškove – a izdavanje nekretnina u Alpima podrazumeva troškove: naknade za upravljanje nekretninom, čišćenje, održavanje (čišćenje snega, itd.), osiguranje, eventualno servisiranje duga i agencijske provizije. Vlasnici u Verbieru često angažuju lokalne agencije ili konsijerž servise za upravljanje izdavanjem, što može koštati 15–20% prihoda od izdavanja. Nakon svih troškova, bruto prinos od 4% može se smanjiti na oko 2,5–3% neta za vlasnika. Izveštaj Alpine Property Intelligence pominje „nešto manje od 4% neto“ u proseku, što sugeriše da efikasno izdavanje zaista može pokriti većinu troškova i ostaviti malu zaradu alpinepropintel.com. Takođe, cene zakupa su porasle za oko 10% od 2019. u švajcarskim Alpima alpinepropintel.com, zahvaljujući potražnji nakon COVID-a, što je za malo poboljšalo prinose (iako su i kupovne cene porasle, pa su prinosi ostali uglavnom nepromenjeni).
Propisi o iznajmljivanju: Švajcarska je prilično permisivna kada je u pitanju iznajmljivanje za odmor. Ne postoje ograničenja na nacionalnom nivou u vezi sa brojem noći tokom kojih sekundarni dom može biti iznajmljen (za razliku od nekih gradova koji ograničavaju broj noćenja preko Airbnb-a) knightfrank.com. U Verbieru, vlasnici slobodno mogu koristiti platforme kao što su Airbnb, Booking.com ili lokalne agencije za iznajmljivanje kako bi kratkoročno iznajmljivali svoje nekretnine. Jedan izuzetak: ako je nekretnina kupljena po planu koji zahteva iznajmljivanje (neki novi kompleksi klasifikuju jedinice kao „investicione nekretnine” kako bi zaobišli ograničenje sekundarnih domova), tada vlasnik može biti obavezan da je iznajmljuje određeni broj nedelja. Ali generalno u Verbieru, iznajmljivanje je po diskreciji vlasnika. Zajednice vlasnika (na primer, stambeni saveti zgrada) teoretski mogu postaviti pravila o kratkoročnom iznajmljivanju, ali to je od slučaja do slučaja i nije uobičajeno knightfrank.com.
Profil i ponašanje podstanara: Zimski podstanari u Verbieru su uglavnom nedeljni posetioci na skijaškom odmoru – porodice, grupe prijatelja, korporativna okupljanja – često iz Velike Britanije, Evrope ili još udaljenijih destinacija. Dolaze zbog čuvenih skijaških staza i noćnog života. Mnogi su redovni posetioci koji iznajmljuju svake godine u isto vreme. Letnji podstanari mogu biti planinari, biciklisti ili učesnici događaja (poput publike na Verbier Festivalu ili učesnika biciklističkih trka). Prisutnost snažnog tržišta iznajmljivanja dodatno privlači investitore u nekretnine: relativno je lako pronaći podstanare u Verbieru tokom špica sezone zahvaljujući popularnosti ovog odmarališta.
Jedan zanimljiv efekat nedostatka stambenog prostora jeste taj što lokalna preduzeća i sezonsko osoblje imaju poteškoće u pronalaženju smeštaja. Neki poslodavci sada iznajmljuju ili kupuju nekretnine kako bi smestili osoblje (kao što je ranije pomenuto) knightfrank.com. Ova potražnja za smeštajem osoblja uglavnom se odnosi na pristupačnije jedinice u Le Châble-u ili okolini, ali ukazuje na zategnuto tržište iznajmljivanja i mimo turističke potražnje. Ako posedujete mali stan u Verbieru/Le Châble-u, možete imati opciju da ga sezonski iznajmljujete lokalnim stanovnicima ili radnicima (na primer, četvoromesečni zimski zakup skijaškom instruktoru), ponekad po nižoj ceni nego nedeljni turistički zakup, ali uz zagarantiran duži period iznajmljivanja.
Sezonske razlike u cenama: Kao što se očekuje, cene iznajmljivanja značajno variraju u zavisnosti od sezone. Istraživanje UBS-a je pokazalo da odmarališta poput Verbiera i Zermatta beleže velike razlike između cena iznajmljivanja tokom skijaške sezone i leta, što odražava prestiž najkvalitetnijih skijaških područja alpinepropintel.com. To znači da vlasnik ne može jednostavno podeliti godišnji prihod sa 12 za mesečni prosek – većinu prihoda zaradiće zimi, manji deo leti, a veoma malo u prelaznim mesecima. Upravljanje ovom sezonskom varijabilnošću je ključno (na primer, podešavanje cena i osiguranje da je nekretnina dobro oglašena unapred pred špic sezone).
Uopšteno, prinosi od iznajmljivanja u Verbijeu su zdravi po švajcarskim standardima i predstavljaju značajan podsticaj za vlasnike da izdaju svoje nekretnine. Iako niko ne postaje milioner isključivo od prihoda od iznajmljivanja jedne vikendice, taj prihod može značajno pokriti troškove održavanja pa čak i kamatu na hipoteku u mnogim slučajevima. Na primer, sa trenutnim niskim hipotekarnim kamatama (švajcarske promenljive/fiksne stope oko 2,5–3% od 2024 knightfrank.com knightfrank.com), neto prinos od 3% i više znači da nekretnina može biti blizu samofinansiranja ako je zadužena. Ova dinamika – niske kamate i visoke cene najma – učinila je vlasništvo (čak i sa hipotekama) sve privlačnijim u odnosu na klasično iznajmljivanje i posećivanje. Zapravo, početkom 2025. godine, zbog rasta najamnina i niskih kamata, vlasništvo nad domom u Švajcarskoj često je postalo jeftinije na godišnjem nivou od iznajmljivanja investropa.com jamesedition.com. U slučaju Verbiera, visoka cena iznajmljivanja vikendica na više nedelja može se umesto toga usmeriti na isplatu vlasništva, što motiviše česte posetioce da kupe nekretninu ako su u mogućnosti.
Primer: Porodica koja iznajmljuje lepu vikendicu tokom dva udarna termina može potrošiti 20.000 CHF godišnje. Taj iznos može pokriti kamatu na znatan kredit ili doprineti sticanju vlasničkog kapitala – što je shvatanje koje često navede stalne zakupce da razmotre kupovinu sopstvenog prostora.
Zaključno, tržište iznajmljivanja u Verbijeu odlikuju visoka sezonska tražnja, premijumske cene i prinosi oko 3–4%. Produžena turistička sezona povećala je popunjenost kapaciteta. Iako tržište i dalje najviše pogoduje zimi, razvoj letnjih aktivnosti znači da vlasnici sve više mogu računati na prihode tokom cele godine. Investitori ipak treba da uzmu u obzir periode praznine i troškove upravljanja, ali s obzirom na trenutne trendove, iznajmljivanje nekretnine u Verbijeu može biti profitabilan i relativno “bezbrižan” posao (posebno ako se koristi profesionalna agencija za iznajmljivanje). Snažna tražnja za najmom takođe daje veću likvidnost tržištu prodaje – budući kupci znaju da mogu lako izdati nekretninu, što opravdava visoke cene pri kupovini.
Infrastruktura i razvojni projekti
Kontinuirana ulaganja u infrastrukturu i sadržaje od presudne su važnosti da bi odmaralište poput Verbiera zadržalo prednost. Nekoliko tekućih i planiranih projekata u Verbijeu i regiji Val de Bagnes ima za cilj da poboljša povezanost, održivost i celokupno iskustvo posetilaca – što sve može indirektno povećati vrednost nekretnina kroz unapređenje atraktivnosti ovog odmarališta.
1. Нови лифтови и унапређења стаза: Најзначајнији пројекат је изградња Savoleyres Télémixte лифта. Ова дуго очекивана лифт система ће ефикасније повезати Вербије са сектором Саволејрес/Ла Цумаз. То је комбиновани гондола-и-жичара лифт (отуда Télémixte) и подразумева две фазе: Les Esserts до Savoleyres (нова гондола са 10 места) планирана је за отварање у децембру 2025. године, и Savoleyres до La Tzoumaz (продужење жичаре) до децембра 2026. heavenpublicity.co.uk. Радови су почели 2023. године, што указује на снажну посвећеност упркос високим трошковима. Овај модеран лифт ће знатно побољшати проток скијаша и приступ, претварајући некад спорију везу у брзу конекцију verbier4vallees.ch seeverbier.com. За власнике некретнина, посебно оне у Саволејрес/Есер, ово је велика предност – ефективно „приближава Вербије“ и требало би да повећа атрактивност шалеа на тој страни планине. Такође повећава привлачност Ла Цумаза (мирнијег села са друге стране гребена) тако што олакшава приступ централном скијашком подручју Вербијеа, што потенцијално може повећати вредност некретнина и тамо. Поред тога, Téléverbier планира нову жичару са 6 седишта за зимску сезону 2026/27 у другом делу скијашког домена, а градња почиње 2025. године snowindustrynews.com. Континуирана унапређења лифтова попут ових обезбеђују да Вербије остане врхунски у скијашкој инфраструктури.
2. Преуређење спортског центра: Вебијеов затворени спортски центар (који је укључивао базен и друге садржаје) страдао је у пожару 2017. године, а у току је велики напор да се обнови и преобликује. Нови пројекат Спортског центра Вебије је одобрен са процењеним буџетом од 69 милиона CHF valdebagnes.ch. Дизајн, потврђен крајем 2023. године, је амбициозан – предвиђа полуолимпијски базен, базене за рекреацију, спа центар, дечју зону за игру у води (тобогани, итд.), велику теретану са модуларним просторијама и ресторан valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Ради се о мултифункционалном комплексу намењеном како локалном становништву тако и туристима, са визијом на следећих 30 година valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Почетни радови на изградњи планирани су за 2025, а отварање се очекује до 2028 valdebagnes.ch. Значајно је да пројекат даје приоритет локалним материјалима (камен и дрво) и одрживости, у складу са Вебијеовом филозофијом спајања савремених потреба и алпског карактера valdebagnes.ch. Постоји чак и разматрање увођења клизалишта у оквиру комплекса (што је и даље предмет расправе) valdebagnes.ch. Када буде завршен, овај спортски центар ће знатно унапредити целогодишње искуство боравка и за становнике и за туристе у Вебијеу – пружајући опције за велнес и рекреацију чак и у лошим временским условима или ван сезоне. За власнике некретнина, то је додатна вредност: врхунски спортско-рекреативни садржаји у месту још више повећавају атрактивност Вебијеа као места за живот или одмор.
3. Nadogradnje jezgra sela: Projekat Place de l’Ermitage je još jedan razvojni projekat usmeren na poboljšanje kvaliteta života. Centralni trg u Verbieru (Place de l’Ermitage) se preuređuje uz široko učešće javnosti, kako bi postao zeleni, višenamenski prostor za zajednicu valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Planovima je predviđeno više zelenila (drveće, močvare koje se napajaju kišnicom), javnih klupa, paviljon sa višenamenskom salom i kafićem, kao i fleksibilan prostor za pijace, koncerte ili čak zimsko klizalište valdebagnes.ch. Podzemna garaža na tri nivoa (sa oko 200 mesta) biće izgrađena ispod i vešto sakrivena da sačuva estetiku valdebagnes.ch. Početak izgradnje trga i parkinga planiran je za kraj 2025. godine. Cilj je da Verbier dobije pravo srce sela koje je privlačno tokom svih godišnjih doba – mesto gde mogu da se okupe i meštani i turisti, ne samo na žičarama i u barovima. Ovakvo urbano unapređenje može blago da poveća vrednost nekretnina u okolini i generalno učini Verbier prijatnijim za život i manje zagušenim automobilima.
4. Mobilnost i održivost: Verbije stavlja akcenat na održivi transport i energiju u svojim razvojnim planovima. Rizort priznaje da najveći karbonski otisak dolazi od posetilaca koji putuju do rizorta heavenpublicity.co.uk. Srećom, Verbije je jedno od najlakše dostupnih većih skijališta putem javnog prevoza – vozom iz Ženeve (ili čak Londona preko Eurostara i švajcarske železnice) možete stići direktno do Le Châble-a, a zatim gondolom do Verbija heavenpublicity.co.uk. Postojanje ove žičare koja povezuje železničku stanicu u dolini je velika prednost, a promoviše se kao zeleniji način dolaska (izbegavanje saobraćaja automobilima uz planinu). Pored toga, direktni letovi za Sion (grad u kantonu Vale) i sezonski letovi do Ženeve omogućavaju jednostavan pristup za međunarodne putnike heavenpublicity.co.uk. Unutar rizorta, preduzimaju se koraci da se ključne ulice pretvore u pešačke zone: na primer, delovi Rue de Médran (blizu glavne žičare) postaju pogodniji za pešake kako bi se poboljšala atmosfera u selu i podstaklo pešačenje/vožnja bicikla valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Što se tiče energije, kompanija za žičare i objekti u Verbijeu ulažu u obnovljive izvore energije, energetski efikasno veštačko osnežavanje i bolju izolaciju kako bi smanjili potrošnju struje heavenpublicity.co.uk. Svi ovi napori uklapaju se u temu pristupačnosti i održivosti koju je rizort označio kao ključnu za svoju budućnost heavenpublicity.co.uk.
5. Ostali razvojni projekti: U širem području Val de Bagnes (opština kojoj pripada Verbije), postoje kulturne i turističke inicijative kao što je degustaciona sala za vino “Kairos” u Brusonu (otvorena u renoviranom planinskom domu, nudi vinske doživljaje i luksuzni apartman sa 2 sobe) heavenpublicity.co.uk. Iako mala, ova inicijativa osvetljava trend diverzifikacije turističkih aktivnosti (gastronomski turizam i slično). Takođe, značajna je i gondola Bruson (otvorena 2014) – nije nova, ali podseća da je Verbije povezan sa više sela, a te veze su unapređene tokom poslednje decenije. Uključivanje Brusona putem gondole proširilo je skijaške terene i mogućnosti za alternativni smeštaj, a dalji razvoj na tom području (poput novih smeštajnih kapaciteta ili aktivnosti) može upotpuniti osnovnu ponudu Verbija.
Gledajući unapred, komuna Verbier ima 30-godišnji plan vizije (PAZ) koji balansira rast sa očuvanjem životne sredine valdebagnes.ch. Svesni su izbegavanja urbanog širenja čaleta po planinskim padinama („spasavanje švajcarskih ski-centara od širenja“ je čak bila tema u jednom trenutku swissinfo.ch). Ovo znači da će se budući razvoj fokusirati na pametno zgusnjavanje i unapređenje infrastrukture, umesto na neograniđenu izgradnju novih kuća. Dakle, očekujte nastavak ulaganja u stvari kao što su transport (možda više električnih autobusa, ili čak razmišljanja o tunelu ili poboljšanom putu radi ublažavanja gužve tokom vikenda), i pogodnosti, umesto velikih novih stambenih naselja.
Uticaj na nekretnine: Svi ovi projekti – žičare, sportski objekti, ulepšavanje, mere održivosti – povećavaju atraktivnost Verbiera. Za trenutne vlasnike, to znači poboljšan stil života i verovatno povećanje vrednosti nekretnina na duži rok, jer rizort ostaje konkurentan na globalnom nivou. Za potencijalne kupce, to je signal da Verbier ne spava na lovorikama; naprotiv, aktivno sebe unapređuje, što smanjuje rizik investicije u nekretnine (grad će ostati živ i moderan). Posebno je važno što se ova ulaganja dešavaju čak i uz zakonska ograničenja na novu stambenu izgradnju: pokazuje da se zajednica fokusira na kvalitet umesto kvantiteta – unapređuje postojeće da bi privukla klijentelu višeg standarda, umesto da se širi. Ovakav model uglavnom pogoduje rastu vrednosti nekretnina, jer kontinuirano poboljšava iskustvo bez značajnog povećanja ponude.
U zaključku, razvojni planovi Verbiera su snažni i fokusirani. Do 2025–2028. godine videćemo novu brzu žičaru, izgradnju reprezentativnog sportskog/wellness centra, zelenije središte sela i stalna unapređenja u održivosti. Sve ovo održava Verbier na vrhu alpskih rizorta, što obećava nastavak dobrog trenda na tržištu nekretnina.
Pravni i regulatorni okvir
Investiranje u švajcarske nekretnine – naročito kao stranac – zahteva snalaženje u složenom pravnom i regulatornom okviru. Verbier, kao deo Švajcarske, potčinjen je kako saveznim zakonima, tako i kantonalnim (Valais) regulativama koje mogu uticati na vlasništvo nad nekretninama. U poslednjim godinama, kao i ubuduće, postoji nekoliko važnih pravnih faktora i mogućih promena na koje treba obratiti pažnju:
Lex Koller (Zakon o stranom vlasništvu): Čuveni švajcarski zakon koji ograničava kupovinu nekretnina od strane stranaca, Lex Koller, igra ključnu ulogu na tržištima letovališta. U suštini, nerezidentnim strancima je dopušteno da kupuju samo određene tipove nekretnina (obično vikendice u određenim turističkim zonama) i to često sa ograničenjem veličine (oko 200 m² stambene površine) investorsinproperty.com. Verbije je jedno od tih određenih područja gde stranci mogu da kupuju, ali moraju dobiti kantonalnu dozvolu i uklopiti se u godišnje kvote dozvola. Na primer, Kanton Vale (gde se nalazi Verbije) izdaje ograničen broj dozvola svake godine za strane kupce – ove se često brzo raspodele zbog velike potražnje. Proces može biti birokratski i striktno se sprovodi properstar.sg. Stranci ne mogu kupiti više nekretnina; pravilo je jedna nekretnina po nerezidentu. Takođe, nekretnina je namenjena ličnoj upotrebi (kratkoročno iznajmljivanje je dozvoljeno, ali nije moguće kupovati isključivo radi špekulacije preko firmi bez dozvole).
Godinama je Lex Koller bio restriktivan, ali stabilan. Nadolazeće promene: Od marta 2025. godine, Švajcarski Savezni savet je najavio planove da dalje pooštri Lex Koller ubs.com jacquemoudstanislas.ch. Ovo je prilično značajno. Predlozi (koji tek treba da budu detaljno izrađeni) uključuju mere kao što su: zahtev da stranci sa boravištem u Švajcarskoj prodaju svoj dom ako napuste zemlju (zatvara se rupa koja im je dozvoljavala da ga zadrže kao vikendicu), zabrana stranim kupcima da kupuju komercijalne nekretnine u svrhu investiranja (moguće je samo za sopstvenu poslovnu upotrebu), moguće ukidanje izuzeća koje je dozvoljavalo strancima da kupuju akcije švajcarskih kompanija za nekretnine, a ključna stvar je da razmatraju nove restrikcije za kupovinu vikendica i apart-hotela od strane stranaca jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Iako detalji za vikendice nisu još određeni, pravac je ka strožijim ograničenjima za strane kupce u popularnim mestima poput Verbiera. Ove promene su deo političke inicijative za rešavanje nestašice stanova i održavanje cena pristupačnim za lokalno stanovništvo (inicijativa povezana čak i sa širim pitanjem rasta populacije) jacquemoudstanislas.ch.
Šta to znači? Ako bude usvojeno, strancima bi moglo postati teže da kupuju nekretnine na mestima kao što je Verbije – možda strože kvote za dozvole ili dodatni uslovi. Međutim, zakonodavni proces je dug i može naići na otpor jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Očekuje se nacrt zakona krajem 2025. godine, uz debate tokom 2026. U međuvremenu, sama mogućnost pooštravanja pravila mogla bi da podstakne neke strance da „kupuju sada, a ne kasnije”, čime bi se povećala potražnja na kratak rok. S druge strane, neizvesnost može navesti neke da sačekaju. Postojeći strani vlasnici ne bi bili primorani da prodaju (osim ako su bili pod izuzetkom za primarno prebivalište i sele se, po novom pravilu). Ali ako, na primer, dođe do zabrane apart-hotela, to bi moglo da ograniči nove modele razvoja.
Za sada, nijedne neposredne izmene Lex Koller zakona nisu stupile na snagu investropa.com – status kvo ostaje u 2025, što znači da stranci mogu nastaviti da kupuju vikendice u Verbijeu po postojećim pravilima. To je jednostavno oblast na koju treba obratiti pažnju. Ako ste strani investitor koji razmatra Verbije, važno je da pratite ovaj zakonodavni proces, jer bi mogao uticati na vaša prava ili likvidnost vaše imovine u budućnosti.
Lex Weber (Zakon o drugim domovima): Često se meša sa zakonom Lex Koller, Inicijativa o drugim domovima (Lex Weber) je još jedna ključna regulativa. Švajcarski glasači su je usvojili 2012. godine i ona zabranjuje izgradnju novih vikendica u opštinama gde one prelaze 20% ukupnog stambenog fonda ffw.ch. Verbije (opština Val de Banj) daleko premašuje taj prag – procenjuje se da oko 75% nekretnina u Verbijeu čine drugi/vikend domovi – tako da se od 2013. godine ne mogu odobravati nove čiste vikendice. Iskorišćeni su neki izuzeci: npr. projekti odobreni pre 2012. su sprovedeni; određeni novi projekti imaju „obavezu izdavanja” koja ih označava kao hotele ili investicione nekretnine, a ne isključivo kao vikendice countrylife.co.uk. Takođe, apart-hoteli (jedinice koje se prodaju kupcima, ali ih izdaje operater) su ponekad predstavljali zaobilazno rešenje, jer se računaju kao hotelski smeštaj.
Važno je napomenuti, kao što je ranije pomenuto, Lex Weber je doživeo blago popuštanje krajem 2024. U neformalno nazvanoj “Lex Candinas” (po političaru koji ju je predložio), zakon je revidiran da dozvoli proširenje zgrada koje su postojale pre 2013. godine do 30%, čak i ako to stvara nove stambene jedinice ubs.com. U praksi, to znači da ako imate stariju stambenu zgradu u Verbieru, možete napraviti dogradnju ili dodatne stanove u potkrovlju i slično, do 30% više površine. Ova mera ima za cilj da marginalno poveća ponudu bez gradnje na novim parcelama. Ovo može rezultovati pojavljivanjem nekih novih stanova na tržištu u Verbieru u narednim godinama, ali s obzirom na ograničenja (samo zgrade izgrađene pre 2012. i zahtev za građevinskim dozvolama koje će opština strogo kontrolisati), neće doći do preplavljivanja tržišta. Verovatnije je da će lokalni vlasnici dobiti šansu da prošire ili preurede svoje objekte i možda stvore nekoliko stambenih jedinica za iznajmljivanje. Još jedan aspekt Weber-ovog zakona su konverzije: primarne rezidencije mogu postati sekundarne kuće kada se prodaju, što se već dešava i povećava broj kuća za odmor (međutim, zakon je to i ranije dozvoljavao; nova stvar je to što ljudi prerađuju nekretnine pa ih prodaju sa 15–20% većom cenom jer stambene jedinice namenjene za sekundarni boravak vrede više alpinepropintel.com).
Lex Weber ostaje na snazi, i osim izmene koja omogućava 30% proširenje, ne očekuje se dodatno popuštanje. Naprotiv, ekološke grupe bi mogle da se zalažu za strožu kontrolu kako bi se izbegle rupe u zakonu. Za kupce to znači da su nove gradnje izuzetno retke – uglavnom možete kupiti samo postojeće nekretnine u Verbieru. Takođe znači da vaša investicija ima koristi od veštački ograničene ponude (što je dobro za vrednost, ali takođe znači da je vaša želja za izgradnjom potpuno nove, unikatne planinske kuće gotovo neostvariva, osim ako se ne gradi na mestu stare).
Porezi i troškovi: Švajcarska nema jedinstvenu taksu na prenos nekretnina; ona varira po kantonima. U Valisu, taksа na prenos nekretnina je generalno oko 2,5% kupoprodajne cene (po lokalnom običaju često je dele kupac i prodavac). Notarske i takse za upis u zemljišne knjige dodaju još oko ~0,3–0,5% svaka properstar.sg. Tako ukupni troškovi transakcije mogu biti oko ~3–4% u Verbijeu – niže nego u mnogim zemljama kao što su Francuska ili Italija. Godišnji porezi na nepokretnosti u Švajcarskoj su takođe umereni; neke opštine naplaćuju godišnji porez na vlasništvo nad nekretninom, ali u Valisu on nije visok. Ipak, Švajcarska je istorijski imala porez na “pretpostavljenu zakupninu” za vlasnike kuća (gde su vlasnici-opcupači oporezovani na teoretski prihod od izdavanja svoje kuće). Ovde se predlaže velika promena: ukidanje poreza na pretpostavljenu zakupninu za primarna prebivališta. Švajcarski parlament je razmatrao ovu reformu (koja je popularna među lokalnim stanovništvom), i ako bude usvojena, može doći sa kompenzacijama kao što su smanjenje mogućnosti odbitka kamata na stambene kredite i moguće uvođenje novog poreza na druge/vikend kuće ubs.com. Poslednji deo je ključan za vlasnike u Verbijeu: ako se uvede porez na druge/vikend kuće, to može značiti veće godišnje troškove za vlasnike vikendica (možda dodatak ili viši porez na nekretnine koje nisu primarno prebivalište). Ova ideja je još uvek spekulativna, ali se razmatra kao način za nadoknadu gubitka prihoda od ukidanja poreza na pretpostavljenu zakupninu za glavne domove ubs.com.
Regulativa i porezi na izdavanje: Izdavanje vaše nekretnine u Verbijeu podrazumeva švajcarski porez na prihod od izdavanja (federalni, kantonalni i opštinski porezi). Vlasnici koji nisu rezidenti obično plaćaju porez po odbitku na prihode od izdavanja u Švajcarskoj, mada često mogu povratiti deo tog poreza na osnovu međudržavnih ugovora. Pored toga, za kratkoročne najmove postoji opštinska turistička taksa – vlasnici obično moraju registrovati i plaćati malu dnevnu ili godišnju paušalnu taksu koja se uplaćuje lokalnoj turističkoj organizaciji za svaki iznajmljeni objekat. Praktično je angažovati švajcarskog računovođu da vam vodi ove aspekte ukoliko redovno izdajete nekretninu.
Lokalna planska regulativa i dozvole: Na terenu, svaka renovacija ili proširenje zahteva lokalne dozvole. Vlasti Val de Bagnes poznate su po strogosti, ali i pravičnosti – cilj im je očuvanje alpskog ambijenta. Na primer, postoje pravila u vezi sa stilom šalea, tipovima krovova, itd. Takođe, kupci bi trebalo da znaju da poljoprivredno zemljište ili određene zaštićene zone oko Verbiera ne mogu uopšte biti građene. Većina nekretnina koje se prodaju već je u građevinskim zonama, tako da je ovo važno uglavnom za one koji sanjaju o kupovini pašnjaka za izgradnju novog šalea (što nije moguće po trenutnim pravilima).
Komparativna perspektiva: U poređenju sa drugim alpskim zemljama, regulatorno okruženje u Švajcarskoj je najrestriktivnije za strane kupce (Lex Koller) i novu gradnju (Lex Weber). Međutim, ujedno je i veoma stabilno – promene se dešavaju sporo (direktnom demokratijom ili opreznim potezima vlade). Francuska, nasuprot tome, nema ograničenja za strane kupce ili vikendice na nacionalnom nivou, ali ima veće poreze (kao što je navedeno, porez na bogatstvo za nekretnine, viši godišnji porezi itd.) i u nekim zonama ograničava kratkoročni najam u gradovima. Austrija potpuno zabranjuje kupovinu vikendica strancima van EU u mnogim regionima, a i građani EU često imaju lokalna ograničenja. Dakle, Švajcarska je, na neki način, teška, ali dostupna za strance – ukoliko savladate proces dobijanja dozvole, možete postati vlasnik jednog od najboljih svetskih rizorta sa punim vlasništvom i snažnom pravnom zaštitom.
Još jedan regulatorni detalj: takozvana “Inicijativa za budućnost” pominjala se u kontekstu luksuznih nekretnina, za koju se smatra da negativno utiče na najekskluzivniji segment tržišta ubs.com. Ovo se najverovatnije odnosi na širu političku inicijativu (verovatno vezanu za održivost ili ograničavanje prekomerne izgradnje za buduće generacije). Detalji nisu predmet ovog teksta, ali implikacija je da je politička klima u Švajcarskoj svesna potrebe da ne dopusti da luksuzno tržište nekretnina nekontrolisano raste ako to ugrožava lokalne interese. To bi moglo rezultirati strožim ekološkim standardima za gradnju ili višim porezima na luksuzne domove. Za sada je to pretežno osećaj koji unosi dozu opreza.
Zaključak za investitore: Pravna provera je od ključne važnosti. Sarađujte sa lokalnim notarom ili advokatom kada kupujete u Verbieru. Proverite status dozvole (da li je nekretnina dostupna za strano vlasništvo i da li se dozvola može dobiti?), sve obaveze ili ograničenja u vezi sa izdavanjem, kao i poreske posledice. Pratite razvoj reforme Lex Koller – iako još nije zakon, pokazuje želju Švajcarske da očuva dostupnost tržišta nekretnina, što može doneti dodatna ograničenja za strane vlasnike u budućnosti. Sa pozitivne strane, švajcarski pravni sistem nudi snažnu zaštitu vlasničkih prava i tradiciju poštovanja imovine. Jednom kada postanete vlasnik svog doma u Verbieru, možete biti sigurni u stabilnost svog vlasništva – regulativa može otežati ulazak, ali kada jednom uđete, vaš kapital je dobro zaštićen u zemlji poznatoj po vladavini prava.
Verbier u poređenju sa drugim alpskim rizortima
Kako se Verbije upoređuje sa ostalim vrhunskim destinacijama u Alpima i Švajcarskoj? Na mnogo načina, Verbije se nalazi u najvišoj klasi skijaških centara na globalnom nivou, a razumevanje njegovog relativnog položaja može razjasniti investicione odluke.
Cene i prestiž: Kao što je ranije pomenuto, Verbije je trenutno drugo najskuplje tržište skijaških nekretnina u Alpima (odmah iza Sent Morica) sa oko 22.100 CHF/m² ubs.com. Ovo ga stavlja ispred drugih elitnih švajcarskih odmarališta kao što su Cermat, Gštaad i novi Andermat ubs.com. Na međunarodnom nivou, cene u Verbijeu su uporedive ili čak veće od onih u svetski poznatim francuskim odmaralištima: na primer, Kurševel 1850 u Francuskoj je istorijski beležio cene u rasponu od €20k–€30k po m², što je slično gornjoj granici Verbijea. Ultra-premijum brvnare u Verbijeu (35.000 CHF/m² ili više) bile bi na nivou luksuza u Kurševelu, Meževi ili Val d’Izèru za nekretnine najvišeg ranga. Austrijska i italijanska odmarališta uglavnom zaostaju po ceni (izuzetak je možda Kicbile, koji ima snažan luksuzni segment, ali i dalje nižu cenu po m²). Dakle, Verbije se nalazi među najskupljim skijaškim tržištima na svetu, što je dokaz njegovog prestiža ubs.com.
Razlike u profilu kupaca: Kupci u Verbieru su veoma međunarodni, kao što je već pomenuto. Uporedite ovo sa St. Moritzom – odmaralištem sa dugom istorijom džet-set glamura (zamislite evropsku aristokratiju i poznate ličnosti). St. Moritz takođe privlači mnogo stranih kupaca (uključujući značajan broj Italijana, zbog geografske blizine, i Nemaca, kao i globalne ultra-bogate pojedince). Takođe je pod restrikcijama Lex Koller zakona, ali ima duboko ukorenjenu kulturu luksuza (npr. Palace Hotel, polo na snegu itd.). Zermatt je bez automobila i malo izolovaniji (pristup samo vozom), pa posebno privlači švajcarske i nemačke kupce, kao i one koje dodatno očarava Materhorn. Amerikanci takođe često biraju Zermatt zbog njegovog ikoničkog statusa. Gstaad ima diskretniji, „staronovčani” imidž; nalazi se na nešto nižoj nadmorskoj visini za skijanje, ali ima atraktivnost tokom cele godine (poznate letnje škole, tenis itd.) i ima mnogo imućnih Švajcaraca i ponekih stranaca (posebno istorijski snažno povezane porodice sa Bliskog Istoka, kao i Britance). Andermatt je jedinstven: kao novo odmaralište, agresivno je privukao strane kupce izuzevši ih iz Lex Koller zakona mansionglobal.com mansionglobal.com. Kao rezultat toga, miks kupaca u Andermattu je vrlo globalan – polovina su Švajcarci, polovina stranci iz celog sveta mansionglobal.com. Cene u Andermattu su niže, ali su brzo rasle (~7,7% godišnjeg rasta tokom 10 godina) mansionglobal.com. Kupac koji želi lakša pravila za kupovinu može razmotriti Andermatt, ali mora prihvatiti da je to odmaralište u razvoju (manje selo, još uvek nije živopisno kao Verbier, iako se poboljšava zahvaljujući Vail-ovim ulaganjima i brojnim novim projektima).
Ski domen & klima: Verbije se može pohvaliti jednom od najvećih ski oblasti u Švajcarskoj (4 Vallées, 410 km staza) heavenpublicity.co.uk. Ovo je uporedivo sa Engadin ski oblasti u St. Moricu (oko 350 km ako se uključe i obližnja odmarališta), i veće je od fragmentisanih oblasti u Gštaadu. Zermatova ski oblast (zajedno sa Červinjom, Italija) takođe je ogromna (oko 360 km) i ima privlačnost Materhorna. Kada je reč o nadmorskoj visini: najviša žičara u Verbijeu je na 3.330 m na Mon Foru heavenpublicity.co.uk, što mu omogućava izuzetnu pouzdanost snega. Najviša tačka u St. Moricu (Diavolezza) je oko 3.000 m; Zermatov Klein Matterhorn je na 3.883 m (najviše žičare u Evropi), tako da Zermat zapravo ima skijanje na glečeru čak i leti. Gštaad, s druge strane, ima najvišu tačku oko 2.300 m – dovoljno u dobrim zimama, ali izložen izazovima u toplijim godinama. Dakle, otpornost na klimu je visoka za Verbije, Zermat i St. Moric; umerena za ostale. Ovo je postala ključna tačka poređenja: viša, snegom sigurna odmarališta su sve više tražena kod kupaca, što je razlog zašto su mesta poput Verbija i Zermata imala veći rast cena od nižih odmarališta alpinepropintel.com.
Atraktivnost tokom cele godine: Sva vodeća odmarališta nastoje da razviju turizam tokom cele godine, ali neka imaju prirodne prednosti. Verbije je izgradio snažan letnji program (npr. domaćin je Verbier Festivala klasične muzike, koji okuplja međunarodnu kulturnu publiku). Zermat je prelep leti i privlači planinare (pogled na Materhorn je veliki plus). St. Moric možda i prednjači po atraktivnosti u više sezona, sa letnjim jedrenjem na jezerima, golfom i događajima poput Engadinske letnje maratonske trke; već više od veka je autentična destinacija tokom cele godine. Gštaad je takođe vrlo aktivan cele godine, sa čuvenim muzičkim festivalom, konjičkim događajima itd., i zapravo je više letnja društvena destinacija nego zimska. Andermat razvija letnji golf i aktivnosti na otvorenom, ali tek stiče popularnost. Kada se porede, Verbije se ravnopravno kotira kao odmaralište za dve sezone, sa možda mlađom i avanturističkijom letnjom klijentelom (brdski biciklizam, trčanje po stazama) uz ekskluzivne događaje. Što su sezonske ponude raznovrsnije, to je veći potencijal za izdavanje i ličnu upotrebu nekretnina.
Zajednica i atmosfera: Svako odmaralište ima posebnu atmosferu. Verbier se često opisuje kao mesto sa zabavnom, mladalačkom energijom – poznat je po svojoj après-ski žurki sceni (Farinet, Farm Club, itd.) i kombinaciji otmene i sportske publike. Možete videti investicijske menadžere u Patagonia opremi, a ne u formalnim bundama. St. Moritz se nasuprot tome može činiti formalnijim ili upadljivo luksuznim – zamislite bunde, dizajnerske butike i ustaljeni društveni kalendar (klijentela je u proseku starija). Zermatt ima šarmantno selo i nešto opušteniju atmosferu, sa planinarskim nasleđem (vođeni usponi itd.) u kombinaciji sa luksuznim brvnarama; takođe, pošto nema automobila, oseća se mirnije (nema buke Lamborghinija kao možda u St. Moritzu ili Verbieru). Gstaad promoviše “dođite gore, usporite” – ultra luksuzno, ali vrlo diskretno i mirno; poznate ličnosti se tamo skrivaju bez previše pompe. Za investitore, ova atmosfera je bitna: ako želite prihod od iznajmljivanja, energičan imidž Verbiera može privući više nedeljnih zakupaca nego tiha ekskluzivnost Gstaada, na primer.
Uporedne regulative: Stranci mogu kupovati u svim ovim švajcarskim odmaralištima prema Lex Koller dozvolama (St. Moritz, Zermatt, Gstaad su svi u dozvoljenim zonama). Ali zanimljivo, neka mesta kao što su Wengen ili Mürren (u Bernskom Oberlandu) ne dozvoljavaju automobilski saobraćaj i imaju ograničeniji broj mesta za kupovinu stranaca; to su ipak manja tržišta. Van Švajcarske, francuska odmarališta (npr. Val d’Isère, Courchevel, Méribel, Chamonix) nemaju ograničenja za kupovinu po nacionalnosti, što ponekad olakšava međunarodnim kupcima da tamo investiraju. Međutim, ta tržišta imaju druge izazove (francuski porez na kapitalnu dobit, različiti zakoni o nasledstvu, itd.). Ograničenja u Švajcarskoj mogu delovati kao prepreka, ali upravo ta ograničenja (mali broj nekretnina u stranom vlasništvu) čine švajcarska odmarališta ekskluzivnijim i mogu održati vrednosti visokim.
Tržišni trendovi: U periodu pandemije i nakon pandemije, sva alpska premium tržišta su eksplodirala. Knight Frank indeks je pokazao da su cene kuća u francuskim i švajcarskim skijalištima značajno porasle od 2020–2022, sa mnogim odmaralištima koja beleže dvocifren godišnji rast. Na primer, Alpine Prop Intel je zabeležio rast od 7–9% u švajcarskim odmaralištima u 2022. godini, i slično u mestima kao što su Val d’Isère alpinepropintel.com. Sada je u Alpima zabeleženo opšte usporavanje. I francuska odmarališta su u 2023/24. doživela sporiji rast ili stabilizaciju i povećanje ponude u nekima (Francuska nema Weber zakon, pa su investitori dosta gradili kako bi iskoristili potražnju – npr. novi projekti u Megèveu ili Val d’Isèreu). Švajcarska restriktivna izgradnja je značila manju ponudu, pa bi rast cena tu mogao duže potrajati. S druge strane, jača švajcarska valuta učinila je njihove domove skupljim za one koji plaćaju u evrima ili dolarima, dok francuske nekretnine (cenjene u evrima) “deluju” jeftinije ako imate dolare (zbog slabijeg evra početkom 2024). Ovo bi moglo uticati na nekog međunarodnog kupca da se odluči za jedno ili drugo.
Poređenja poreza: Švajcarska u odnosu na druge: Pomenuli smo francuski porez na bogatstvo na nekretnine mansionglobal.com, koji je odvraćajući za neke bogate kupce (u suštini 0,5–1,5% godišnje na vrednost nekretnine iznad 1,3 miliona evra). Austrija i Italija nemaju takav porez na bogatstvo, ali imaju druge specifičnosti (Austrija često zahteva da stranci izdaju svaku drugu kuću turistima, dok Italija ima veće troškove kupovine). Švajcarska stabilna, umerena poreska politika je prednost, iako treba napomenuti da Švajcarska zaista ima godišnji porez na bogatstvo u mnogim kantonima na ukupnu neto imovinu (uključujući nekretnine širom sveta) od oko 0,1–0,5%. Valis naplaćuje porez na bogatstvo, ali za bogatije pojedince efektivna stopa je relativno niska i često se ublažava paušalnim poreskim dogovorima za neke strane rezidente.
Poređenje prihoda od izdavanja: Zanimljivo, Knight Frankov vodič za izdavanje sugeriše da francuska skijališta u nekim slučajevima mogu imati nešto veće prinose zahvaljujući nižim cenama kupovine, ali snažnim zakupninama (npr. Šamoni koji je pristupačniji za kupovinu, ali ima veliku turističku privlačnost). Ipak, švajcarska skijališta često imaju veći potencijal za rast cene kroz vreme zbog ograničene ponude i „sigurne luke“ za kapital. To postaje pitanje prinosa u odnosu na rast: Švajcarska je više okrenuta ovom drugom (očuvanju/rastu kapitala), dok Francuska može doneti veći prinos, ali možda niži dugoročni rast (mada to nije strogo pravilo).
Kvalitet infrastrukture: Švajcarska skijališta, uključujući Verbiere, poznata su po vrhunskoj infrastrukturi (efikasni liftovi, dobro uređene staze, pouzdano snabdevanje strujom/vodom itd.). Francuska skijališta variraju; neka imaju izuzetno moderne lift sisteme (npr. skijaški region 3 Doline sa Kurševelom), dok druga mogu imati zastareliju infrastrukturu. Ova pouzdanost i komfor deo su onoga što ljudi plaćaju u Švajcarskoj.
Ukratko, Verbije zadržava svoju poziciju ili vodi na mnogim poljima: cena, potražnja, međunarodni prestiž, kvalitet skijanja i ponuda tokom cele godine. Sent Moric i Cermat su mu glavni švajcarski rivali – svaki sa svojim jedinstvenim prednostima (Sent Moric zbog ultra-luksuznog načina života i događaja, Cermat zbog planinarske magije i pogleda na Materhorn). Gštaad nudi drugačije iskustvo – možda više kao letnja oaza koja takođe ima skijanje, što privlači određenu elitu. Prilikom izbora između njih, lične preferencije igraju veliku ulogu: da li više volite blještavi visoki društveni krug (Sent Moric), šarmantnu zabranjenost automobila (Cermat), tihu sofisticiranost (Gštaad), ili energičnu kosmopolitsku scenu (Verbije)? Sa investicionog aspekta, svi su se pokazali kao otporni i traženi. Nedavno priznanje Verbija kao „Najbolje ski odmaralište na svetu” 2022. godine heavenpublicity.co.uk je još jedno priznanje njegovoj izvrsnosti. U direktnim poređenjima, Verbije se dosledno rangira kao jedan od najboljih izbora za kupce koji traže kombinaciju ozbiljnog skijanja i živopisnog života u selu schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch.
Može se napraviti poređenje i sa nekim severnoameričkim odmaralištima (čisto radi konteksta): mestima kao što su Aspen ili Vail u SAD, ili Whistler u Kanadi. Ultra-premium domovi u Aspenu postigli su i veće apsolutne cene (mega-imanja preko 25 miliona dolara), ali po kvadratnom metru Verbije veoma dobro parira zahvaljujući ograničenju gustine i zemljišta u Alpima. Mnogi Evropljani zapravo više vole Alpe zbog kulturnih i pristupnih razloga, tako da Verbije često pobeđuje za međunarodne kupce koji bi inače razmišljali o skijaškim kućama u SAD.
Na kraju, Verbije je u najvišoj ligi zajedno sa Sent Moricom, Cermatom, Kurševelom, Meževom itd. Nudi jedinstven sklop karakteristika za koji neki kažu da ga čini najboljim univerzalnim ski odmaralištem u Evropi. Sve dok taj ugled traje, tržište nekretnina u Verbijeu će nastaviti da cveta u poređenju sa (i u saradnji sa) svojim elitnim alpskim pandanima.
Zaključak i perspektiva
Tržište nekretnina u Verbijeu za 2025. godinu karakterišu snaga, ekskluzivnost i zreli post-boom balans. Cene stambenih i luksuznih nekretnina su na istorijskom maksimumu, potpomognute neravnotežom izuzetno velike tražnje i ograničene ponude. Euforija iz pandemijskog perioda se smirila u održiv tempo, ali nema naznaka za značajniji pad. Umesto toga, umereni rast i trajna vrednost su glavne karakteristike izgleda za budućnost.
Glavni zaključci iz ove detaljne analize su:
- Otpornost stambenog sektora: Tržište stanovanja u Verbijeu ostaje jedno od najstabilnijih u Alpima. Čak i kada godišnji rast cena prelazi u jednocifrene vrednosti, vrednosti nekretnina u ovom odmaralištu podržavaju jedinstveni faktori – zakonska ograničenja na novu ponudu, neprekidno interesovanje bogatih kupaca iz celog sveta i status odmarališta kao destinacije najvišeg ranga. Kupci mogu očekivati visoku ulaznu cenu, ali istorijski gledano, oni koji su je platili dobili su ne samo dom, već i imovinu koja zadržava ili povećava svoju vrednost kroz ekonomske cikluse alpinepropintel.com.
- Specifičnosti luksuznog tržišta: Segment ultra-luksuznih nekretnina u Verbijeu prolazi kroz blagu korekciju; cene koje su dostigle rekordne nivoe dovele su do zastoja i probirljivije potražnje. Ipak, prestiž posedovanja luksuznog „trofejnog“ šalea u Verbijeu ostaje neumanjen. Očekujemo da luksuzni segment i dalje posluje u relativno uskom rasponu – značajne korekcije su malo verovatne osim ako ne dođe do spoljnog šoka, zahvaljujući velikom broju imućnih kupaca koji žele ovu imovinu. Zapravo, sam vrh tržišta (nekretnine vredne više od 10 miliona švajcarskih franaka) očekuje se da zadrži ili poveća vrednost čak i ako nekretnine iz srednjeg segmenta beleže blaži rast jamesedition.com.
- Komercijalne i rentne prilike: Tržište iznajmljivanja pruža stabilne prinose od oko 3–4%, zahvaljujući dugoj zimskoj sezoni i sve većoj privlačnosti tokom leta alpinepropintel.com knightfrank.com. Investitori koji traže prihod mogu imati poverenja u nastavak popularnosti Verbijea; sezonska potražnja ne pokazuje znake pada. Na komercijalnom planu, ograničen broj maloprodajnih/ugostiteljskih objekata znači da svaka investicija (npr. hotel ili prodavnica) nosi sa sobom ugrađenu potražnju i prestiž zahvaljujući asocijaciji sa brendom Verbija. Sinergija između turističkog uspeha i performansi nekretnina je očigledna: dokle god Verbije privlači imućne posetioce, ti posetioci će imati potrebu za mestima za boravak, kupovinu i obedovanje – što stvara povoljan ciklus za vlasnike nekretnina.
Izgledi: Gledajući unapred u narednih nekoliko godina, očekujte stabilan, iako ne spektakularan rast vrednosti nekretnina u Verbijeu, u rasponu od nekoliko procenata godišnje investropa.com. Mogućnost povremenih padova (možda u određenim segmentima ili ako globalni događaj izazove šire usporavanje) ne može se isključiti, ali svaka takva slabost verovatno će biti ublažena nagomilanom tražnjom i fundamentalnom podrškom cenama. Sentiment investitora ostaje pozitivan, a nekretnine u Verbijeu vide se kao dugoročna investicija sa kombinacijom životnog i finansijskog povrata. Baza kupaca može se menjati – na primer, više kupaca iz Severne Amerike ili sa Bliskog Istoka može se uključiti zahvaljujući jakom dolaru ili stabilnom franku – ali raznovrsnost tražnje predstavlja prednost.
Štaviše, kako mlađi imućni pojedinci (milenijalci i preduzetnici iz Gen-Z generacije) počinju da ulažu u nekretnine za odmor, čuveni noćni život u Verbijeu i ponuda ekstremnih sportova dobro ga pozicioniraju da privuče i tu demografiju. Napori rizorta na polju održivosti takođe se poklapaju sa vrednostima mlađih kupaca, što potencijalno daje još jedan sloj privlačnosti (saznanje da se vaša vikendica nalazi u zajednici koja teži zelenim inicijativama može biti veliki plus).
Zaključno, tržište nekretnina u Verbijeu u 2025. godini i kasnije spremno je za dalji prosperitet, ali u umerenijem tempu nego prethodnih godina. Za one koji razmišljaju o ulaganju, poruka je jasna: Verbije nudi jedinstven i privlačan paket – ali ulazak zahteva posvećenost, kako finansijsku, tako i u razumevanju pravila. Kada jednom postanete vlasnik, priključujete se klubu onih koji uživaju ne samo u rastu vrednosti kapitala, već i u neprocenjivom iskustvu života u Alpima na najvišem nivou. Kako bi se moglo reći u stilu privlačnom za klikove: Verbije nije samo tržište nekretnina, već investicija u stil života – ona koja pokazuje sve znake da će donositi „dividende“ još godinama koje dolaze.
Izvori: Ovaj izveštaj koristi podatke i uvide vodećih švajcarskih finansijskih institucija (UBS, Julius Baer), konsultantskih kompanija za nekretnine (Investropa, Knight Frank, Savills), saopštenja švajcarske vlade i lokalnih vlasti Verbierea. Ovi izvori uključuju UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com, Knight Frank izveštaj o nekretninama za skijanje knightfrank.com knightfrank.com, analize Alpine Property Intelligence alpinepropintel.com alpinepropintel.com, JamesEdition trendovi na tržištu luksuza jamesedition.com, bilteni Švajcarskog saveznog veća jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch, i lokalne vesti iz Val de Bagnes valdebagnes.ch valdebagnes.ch i druge, kako bi se obezbedio sveobuhvatan i ažuran pogled na tržište nekretnina u Verbieru 2025. godine.
