Берлинско тржиште некретнина 2025: Трендови, анализа и будуће перспективе

Izvršni rezime

Rastuće kirije i stagnacija ponude: Berlinski tržište iznajmljivanja ostaje izuzetno zategnuto u 2025. godini, sa rastom traženih kirija za oko 12% u poslednjih godinu dana na prosečnih 15,8 € po kvadratnom metru cbre.de. Stopa slobodnih stanova je ispod 1% reuters.com, što ukazuje na ozbiljan nedostatak stanova jer potražnja daleko prevazilazi ponudu.
Cene nekretnina i korekcija tržišta: Nakon blage korekcije cena u 2023-2024. zbog viših kamatnih stopa, cene stanova za prodaju su se stabilizovale i čak počele umereno da rastu u 2025. investropa.com. Cene postojećih stanova su porasle oko 2% na godišnjem nivou, mada su i dalje ispod maksimalnih vrednosti iz 2022. investropa.com investropa.com. Tipičan stan od 70 m² sada u proseku košta oko 373.000 € guthmann.estate.
Intervencija države: Donosioci odluka preduzimaju korake po pitanju stambene krize. Berlinski Senat je krajem 2024. usvojio „Zakon o bržoj izgradnji“ kako bi ubrzao planiranje i izdavanje dozvola, s ciljem ubrzanja izgradnje stanova berlin.de berlin.de. Savezna Mietpreisbremse kontrola kirija produžena je do 2029. godine i ograničava povećanje kirija za nove ugovore na 10% iznad lokalnog proseka u oblastima velike potražnje ainvest.com. Nacionalni paket pomoći od 45 milijardi evra (sa poreskim podsticajima) takođe je uveden kako bi podstakao izgradnju reuters.com reuters.com.
Vruće tačke u kvartu: Centralni okruzi kao što su Mitte, Kreuzberg i Friedrichshain i dalje beleže visoke cene i veliku potražnju, kako od lokalnih kupaca, tako i od stranih investitora investropa.com investropa.com. Nasuprot tome, spoljne opštine nude veću pristupačnost, ali beleže sporiji rast cena. Ključni projekti obnove (npr. u Tegelu i Siemensstadtu) su u toku kako bi se stvorili novi stambeni centri u rubnim delovima grada.
Izgledi tržišta: Izgledi za tržište nekretnina u Berlinu su oprezno optimistični. Stalan porast stanovništva i hronični nedostatak stambenog prostora očekuju se da nastave da vrše pritisak na rast kirija i cena investropa.com investropa.com. Prognoze predviđaju umeren godišnji rast cena (~3%–4% godišnje do 2026. godine) ukoliko ne dođe do velikih ekonomskih šokova investropa.com investropa.com. Međutim, visoki troškovi izgradnje, rastuće kamatne stope i neizvesnosti politike predstavljaju stalne izazove, usporavajući tempo nove izgradnje.

Pregled trenutnog tržišta (2025)

Friedrichshain

Friedrichshain, koji je administrativno povezan sa Kreuzbergom, predstavlja dinamičan okrug koji spaja grubu prošlost sa brzom modernizacijom. Bio je deo Istočnog Berlina i još uvek ima mnogo komunističkih Plattenbau blokova na periferiji, ali i prelepe građevine iz perioda oko prelaza vekova u oblastima kao što je oko Boxhagener Platz-a. Tokom poslednjih godina, Friedrichshain je postao mladalački, kreativni centar, poznat po noćnom životu (RAW Gelände, tehno klubovi) i rastućoj tehnološkoj sceni. Cene stanovanja su u skladu sa tim porasle – prosečne vrednosti su oko 5.900 € po m² guthmann.estate, slično kao u Kreuzbergu. Popularnost kraja ogleda se u velikoj promeni stanara: Friedrichshain je konstantno među vodećim okruzima po broju prodatih stanova godišnje guthmann.estate guthmann.estate. Na tržištu iznajmljivanja, tražene kirije su u proseku oko 16 € po m² investropa.com, dok novi luksuzni stanovi (na primer, na obali reke) idu i više. Glavni pokretač rasta u Friedrichshain-u je razvoj Mediaspree duž reke Spree. Ovaj projekat je bivša industrijska obalna zemljišta pretvorio u moderan poslovni okrug sa kancelarijama za kompanije kao što su Amazon, Zalando i Mercedes-Benz, uz nove luksuzne stanove i Mercedes-Benz Arenu. Priliv kompanija je stvorio hiljade radnih mesta i povećao potražnju za stanovima u okolini. Istovremeno, Friedrichshain zadržava kontrakulturni karakter – skvotovi i alternativni prostori (kao Rigaer Straße) i dalje postoje, iako pod pritiskom. Okrug ima i dobar prevoz (tranzitno čvorište kod Ostkreuz i Warschauer Straße). Budući projekti uključuju prenamenu istorijskih Frankfurter Tor kula i proširenja oko East Side Gallery. Putanja Friedrichshain-a je brza modernizacija: to je mikrokozmos transformacije Berlina, balansirajući razvoj i otpor zajednice. Investitori u nekretnine ga vide kao područje sa visokim potencijalom (mnogi projekti kondominijuma ciljaju investitore i strance), dok lokalna vlast pokušava da održi izvesnu pristupačnost putem kvota za socijalno stanovanje u novogradnji.

Dinamika tržišta iznajmljivanja

Berlin je dugo bio poznat kao „grad podstanara“, a u 2025. godini to je istinitije nego ikada – oko 85% domaćinstava u Berlinu živi u iznajmljenom stanu umesto da su vlasnici reuters.com. Ova izuzetno visoka stopa podstanara (jedna od najviših u svetu) oblikuje gradske stambene politike i politiku. Evo ključnih dinamika na tržištu najma u Berlinu:

Zakoni o ograničenju kirije i zaštita stanara: Nemačka generalno ima snažnu zaštitu stanara, a Berlin posebno sprovodi politike koje štite zakupce od naglog rasta kirija. Savezni Mietpreisbremse (kočnica za kiriju) ograničava kiriju za nove ugovore na maksimalno 10% iznad lokalnog Mietspiegel (zvanični indeks kirija) u određenim oblastima sa visokom potražnjom – Berlin je u potpunosti obuhvaćen ovim zakonom. U junu 2025. nemački Bundestag je produžio ovaj zakon o kontroli kirije do kraja 2029. ainvest.com. Dodatno, Berlin ima uredbu koja ograničava povećanje kirije tokom zakupa na 15% u periodu od tri godine (umesto nacionalnog standarda od 20%), a grad je nedavno predložio smanjenje ovog limita na 11% kako bi se dodatno ublažio pritisak ibb.de. Berlin takođe ima zakone povoljne za stanare u vezi iseljenja – iseljenja zbog lične upotrebe ili manjih prekršaja su teška, a stanari često imaju ugovore na neodređeno vreme. Ove mere, iako sprečavaju nagle skokove kirija za postojeće stanare, doprinele su dvostrukom tržištu pomenutom ranije: dugoročni stanari uživaju u umerenim kiritnjama, dok novi zakupci plaćaju znatno više (jer dozvoljeno povećanje od 10% po kočnici za kiriju i dalje omogućava rast, a mnogi stanovi su izuzeti zbog temeljne modernizacije ili prvog izdavanja nakon 2014).

Berlin je bio poznat po pokušaju mnogo strožije politike: “Mietendeckel” zamrzavanje kirije, pokrajinski zakon usvojen u februaru 2020. kojim su kirije većine stanova zamrznute pa čak i smanjene. Dok je bio na snazi, Mietendeckel je zaista prosečno smanjio kirije za 7,8% reuters.com. Međutim, nemački ustavni sud je ovu politiku ukinuo u aprilu 2021. (presudivši da pokrajina nema ovlašćenje da nadjača savezni zakon u ovoj oblasti). Tokom 14 meseci trajanja, zamrzavanje kirije je dovelo do pada broja dostupnih oglasa za iznajmljivanje za 30% reuters.com, jer su mnogi vlasnici povukli stanove sa tržišta. Nakon ukidanja Mietendeckel-a, prigušene kirije su ponovo skočile, što je doprinelo rastu cene zakupa u periodu 2022–2024. Ovo iskustvo ostaje kao upozorenje: stroga kontrola cena bez povećanja ponude može olakšati troškove za neke, ali povećava rizik od nestašica za druge reuters.com reuters.com.

Stanari vs. Vlasničko Stanovanje: Berlin ima nisku stopu vlasništva nad stanovima (otprilike 15–20%), što znači da je većina stanovnika izložena tržištu zakupa. Kulturalno, iznajmljivanje stanova je prihvaćeno u Nemačkoj, a u Berlinu je to generacijama bila norma. Ovo ima političke implikacije: stanari predstavljaju ogromnu glasačku bazu i pitanja kao što su kontrola kirija, socijalno stanovanje, pa čak i eksproprijacija velikih stanodavaca uživaju značajnu podršku. Takođe znači da fluktuacije u kirijama direktno utiču na veliki deo troškova života stanovništva. Jaz između zakupa i vlasništva se donekle smanjio – s obzirom na to da su kamatne stope sada više, stara situacija gde je kupovina često bila jeftinija od iznajmljivanja (na mesečnom nivou troškova) više nije tako jasna. U 2024. godini, prosečna kirija po m² (~15,8 €) donosila je prinose od oko 3–4%, što je u nekim slučajevima činilo kupovinu na kredit (po kamati od ~3–4%) finansijski isplativom za one koji su mogli da priušte učešće investropa.com investropa.com. Međutim, mnogi stanari u Berlinu ne mogu lako da postanu vlasnici zbog visokih cena nekretnina i poreza na transakcije.

Pristupačnost Zakupa i Socijalno Stanovanje: Brz rast kirija premašio je rast prihoda – kirije u Berlinu su skočile za oko 44% u poslednjih sedam godina, dok su prosečne plate porasle za samo oko 30% reuters.com reuters.com. Teret troška stanovanja postaje sve veći problem, posebno za stanovnike sa nižim primanjima i mlađe generacije. Vlada Berlina ima određene mere za rešavanje ovog problema: ona upravlja državnim stambenim kompanijama (sa oko 300.000 stanova) koje nude kirije ispod tržišnog nivoa i obavezale su se da ograniče povećanje kirija. Zapravo, do kraja 2023. državni stanodavci su dobrovoljno zamrzli povećanje kirija za postojeće stanare ibb.de. Berlin takođe računa na savezne subvencije za socijalno stanovanje, iako je broj stanova sa regulisanom cenom drastično opao od 1990-ih do danas. Izgradnja novih socijalnih stanova daleko je ispod ciljeva; na primer, cilj od 5.000 novih subvencionisanih stanova godišnje nije ispunjen u poslednjim godinama, što dovodi do kontinuiranog neto gubitka pristupačnih jedinica kako stariji stanovi izlaze iz sistema regulacije wsws.org (kao što je pomenuto u nekim izveštajima). Grad je pokušao da podstakne rast zadruga i alternativnih modela stanovanja, ali visoki troškovi zemljišta predstavljaju prepreku i za njih.

Inicijative stanara: Iznajmljivači u Berlinu su izuzetno aktivni. Na referendumu 2021. godine, 59% glasača podržalo je predlog da se eksproprišu veliki korporativni stanodavci (oni sa 3.000+ jedinica) i njihova imovina pretvori u javni stambeni fond. U 2023. godini, stručna komisija zaključila je da je takva eksproprijacija pravno izvodljiva u principu lw.com, ali novoizabrana berlinska vlada (koalicija CDU i SPD od 2023.) bila je neodlučna u vezi sa sprovođenjem. Mogućnost da grad socijalizuje do 240.000 stanova (od firmi kao što su Vonovia ili Deutsche Wohnen) i dalje je neizvesna – to je radikalna ideja na koju motre i drugi gradovi širom sveta, ali suočava se sa ustavnim, finansijskim i političkim preprekama. Ipak, referendum odražava očaj iznajmljivača koji se suočavaju sa stalnim rastom stanarina. Manje dramatično, grupacije iz komšiluka u mnogim kvartovima zalažu se za „Milieuschutz” zone očuvanja, koje ograničavaju luksuzne renovacije i daju gradu pravo preče kupovine objekata na prodaju (kako bi ih prodao neprofitnim organizacijama ili državnim preduzećima umesto spekulativnim investitorima). Zaključno sa 2025. godinom, Berlin ima više od desetak ovakvih zaštićenih zona, uključujući delove Krojcberga, Nojkeln, Fridrihšajn itd.

Ukratko, tržište najma u Berlinu karakteriše velika potražnja, snažan pritisak na pristupačnost i jaka zaštita stanara koja se ponekad sukobljava sa tržišnom stvarnošću. Mere kontrole stanarina pomažu da mnogi stanovi ostanu jeftini (prosečna zakupnina u Berlinu je i dalje oko 6–9 €/m² u mnogim slučajevima cbre.de), ali te iste mere, u kombinaciji sa niskom ponudom, doprinose nestašici dostupnih stanova i rastu cena u neregulisanom segmentu. Grad nastavlja da balansira pokušavajući da zaštiti stanare bez obeshrabrivanja investicija u novu izgradnju.

Vladina politika i regulativa

Vladine intervencije su ključne na berlinskom tržištu nekretnina, pokrivajući sve od zastoja u izgradnji do pristupačnosti zakupa. Nekoliko novih političkih dešavanja 2024–2025 oblikuje tržište:

Inicijative za izgradnju stanova: Prepoznajući ozbiljan nedostatak stambenog prostora, vlada savezne države Berlin (Senat) usvojila je u decembru 2024. godine značajan zakonodavni paket poznat kao „Zakon o bržoj izgradnji” (Schneller-Bauen-Gesetz) berlin.de. Ovaj zakon predstavlja najobuhvatniju reformu građevinskih i urbanističkih propisa u Berlinu od ponovnog ujedinjenja. Cilj mu je da smanji birokratiju i ubrza razvoj reorganizacijom nadležnosti za odobravanje između gradskih okruga i države, postavljanjem kraćih rokova za izdavanje dozvola, olakšavanjem pravila za nadogradnju postojećih zgrada i omogućavanjem jednostavnije prenamene potkrovlja i komercijalnog prostora u stambene jedinice berlin.de schick-immobilien.de. Kako je izjavio senator za graditeljstvo Kristijan Gebler (SPD): „Stanovanje je centralno društveno pitanje našeg vremena… Gradnja mora postati brža, jeftinija i lakša za planiranje” berlin.de. Cilj je da se poveća godišnji broj završenih stanova, koji je opao (Berlin je dostigao samo oko 17.000 u 2022. i 2023. godini, što je ispod ciljanih 20.000+). Nadaju se da će, smanjenjem vremena za izdavanje dozvola i složenosti, više projekata – naročito od strane privatnih investitora i neprofitnih organizacija – napredovati uprkos visokim troškovima izgradnje. Podaci iz početka 2025. pokazuju blagi porast izdatih dozvola, ali će biti potrebno vreme da se efekat Zakona o bržoj izgradnji materijalizuje (verovatno 2026. i kasnije) investropa.com.

Na saveznom nivou, nemačka vlada je krajem 2023. godine najavila paket podrške od 45 milijardi evra za građevinski sektor reuters.com. To uključuje subvencije, sniženi PDV na novogradnju stambenih objekata, kao i poboljšane podsticaje za amortizaciju u sektoru iznajmljivanja stanova. Dodatno, programi otkupa kamata putem državnih banaka (KfW krediti) imaju za cilj da učine finansiranje energetski efikasnih novogradnji povoljnijim. Ove mere su namenjene ublažavanju pada razvoja uzrokovanog visokim kamatama i stečajevima građevinara tokom 2022–2024. godine reuters.com. Berlin, kao veliki grad u razvoju, može imati koristi od ovih nacionalnih mera, iako faktori na terenu kao što su dostupnost zemljišta i kvalifikovane radne snage takođe igraju značajnu ulogu.

Propisi koji utiču na kupce i stanodavce: Pored kontrole cena zakupa, o kojoj je ranije bilo reči, i drugi regulativni faktori utiču na tržište Berlina. Porez na prenos vlasništva nad nekretninama u Berlinu iznosi 6% (jedan od najviših u Nemačkoj), što predstavlja značajan trošak za kupce (na saveznom nivou su vođeni razgovori o smanjenju ili ukidanju ovog poreza za kupce koji prvi put kupuju nekretninu, ali još uvek nije došlo do promena). Stanodavci u Nemačkoj moraju da poštuju stroga pravila energetske efikasnosti: od 2024. najneefikasniji sistemi grejanja moraju biti unapređeni, a Berlin ima lokalne CO₂ nadoknade za stanodavce čije zgrade ne odgovaraju propisima o izolaciji. Ove ekološke regulative mogu povećati troškove vlasnicima zgrada, što može odvratiti manje stanodavce, ali i stimulisati interesovanje za renoviranja i ulaganja u zelene zgrade.

Druga politika odnosi se na zoniranje i korišćenje zemljišta: Senat Berlina u 2025. godini izrađuje novi plan korišćenja zemljišta koji će preklasifikovati dodatne zone za stambenu izgradnju, uključujući neke komercijalne zone i neiskorišćene prostore. Grad navodi da je identifikovao kapacitet za oko 130.000 novih stanova na svojoj teritoriji (kroz popunjavanje praznina, rekonstrukciju, itd.) reuters.com reuters.com. Značajan primer je aktuelna diskusija o izgradnji na ivicama Tempelhof Filda (velikog centralnog parka na lokaciji starog aerodroma) – iako je glavno polje zaštićeno, zvaničnici predlažu izgradnju na okolnim parcelama radi stvaranja hiljada stanova. Ovo je i dalje kontroverzno. Slično, Berlin pregovara sa saveznom vladom o preuzimanju i razvoju određenih državnih zemljišta koja se ne koriste dovoljno (železnički kompleksi, itd.).

Nadzor nad stranim ulaganjima: Nemačka je poslednjih godina pooštrila kontrolu stranih ulaganja u strateške resurse, ali tipični poslovi sa nekretninama nisu ograničeni (osim ako se radi o veoma velikim portfolijima koji izazivaju zabrinutost). Berlin je imao interesovanje od strane državnih fondova i kompanija za komercijalnu imovinu, što se uglavnom pozdravlja, jer popunjava praznine u finansiranju razvoja. Ipak, ako se ponovo pokrene rasprava o eksproprijaciji, to bi moglo obeshrabriti međunarodne investitore zbog percepcije političkog rizika.

Političke promene: U aprilu 2023. Berlin je dobio novu vladajuću koaliciju (promena sa levice na savez SPD/CDU). Ovo je dovelo do suptilnih promena u tonu politike: nova vlada je donekle više naklonjena tržištu – na primer, skeptičnija je prema ishodu referenduma o eksproprijaciji iz 2021. godine, više preferira izgradnju umesto konfiskacije. Takođe je naglasila ubrzanje izgradnje u odnosu na proširenje regulacije zakupnina. Ipak, koalicija nastavlja mnoge programe zaštite stanara koje je pokrenula prethodna vlada, pa čak podržava lobiranje na saveznom nivou za strože kočnice zakupnina i zaštite od iseljenja ibb.de reuters.com. Dakle, postoji kontinuitet politike u zaštiti zakupaca, ali sa novim naglaskom na saradnju sa investitorima (javnim i privatnim) radi povećanja ponude.

Rezime regulatornog okruženja: Berlin 2025. godine je snažno regulisano tržište u pogledu zakupa (sa proširenim kontrolama zakupnina i jakim pravima stanara), ali istovremeno ide ka deregulaciji i podsticanju proizvodne strane (brže dozvole, subvencije za izgradnju) kako bi se rešio nedostatak stanova. Za investitore u izgradnju, okruženje je izazovno, ali sa sve većom podrškom – grad čak pojednostavljuje sopstvene procese, npr. digitalizuje podnošenje zahteva za dozvole i proglašava zone ubrzane izgradnje stanova. Za stanodavce i investitore, politike Berlina su mešavina podsticaja i ograničenja: ograničenja zakupnina i potencijalne buduće intervencije sa jedne strane, ali takođe stabilna potražnja, rast zakupnina i javna posvećenost stanovanju koji ukazuju na dugoročnu potrebu za njihovim učešćem.

Trendovi stranih investicija

Tržište nekretnina u Berlinu, koje je nekada bilo domen lokalnih igrača, poslednjih deset godina postaje globalizovano – privlačeći strane investitore, od velikih institucionalnih fondova do pojedinačnih kupaca. U 2025. godini apetit stranih investitora za Berlin pokazuje nijansiranu sliku:

Na stambenoj strani, međunarodni kupci vide Berlin kao relativno pristupačnu evropsku prestonicu sa potencijalom za rast. Cene nekretnina u centralnom Berlinu (oko 7.000 €/m²) i dalje su niže nego u Parizu (~11.500 €) ili Londonu, što ga čini privlačnim za strance koji traže povećanje kapitala investropa.com investropa.com. Investitori iz zemalja kao što su Italija, Francuska, Skandinavija i Velika Britanija aktivni su u kupovini stanova u Berlinu, bilo kao investicija za iznajmljivanje ili kao pieds-à-terre. Posebno, Berlin je na radaru institucionalnih investitora u stambeni sektor (penzioni fondovi itd.), ali su neki pauzirali akvizicije zbog okruženja sa visokim kamatnim stopama. Međutim, manji strani investitori – kao što su preduzetnici i iseljenici – i dalje kupuju stanove u modernim delovima grada. Distrikti kao što su Mitte, Krojcberg, pa čak i novi hit Nojkeln beleže značajnu stranu potražnju, što doprinosi povećanju cena investropa.com investropa.com. Ove kupce često privlači berlinski kulturni prestiž i očekivanje dugoročnog rasta kako grad ekonomski sazreva.

U komercijalnom sektoru, Berlin je bio žarište za prekogranična ulaganja pre 2020. godine, posebno za kancelarije i nekretnine u tehnološkom sektoru. Nakon pandemije i usled strožih globalnih monetarnih uslova, strana ulaganja su opala. Nemačka u celini prolazi kroz krizu – u 2023. strani investitori činili su samo 37% obima komercijalnih nekretnina, što je najniže u poslednjih deset godina reuters.com. Početkom 2024. udeo stranih investitora je dodatno pao na ~35% reuters.com pošto su brojni američki i azijski investitori ostali po strani. Razlozi uključuju visoke troškove hedžinga (zbog razlika u kamatnim stopama) i percepciju stagnacije nemačke privrede (narrativ „bolesnika Evrope“) reuters.com reuters.com. Konkretno za Berlin, velikih ugovora je bilo manje, a prinosi su morali da rastu da bi privukli investitore nazad. Neki strani fondovi koji su ciljali na stambeni sektor izdavanja u Berlinu čak su se povukli, uplašeni regulatornim rizicima kao što je zamrzavanje kirija iz 2020.

Ipak, nije sav strani kapital napustio tržište. Berlin i dalje ostaje veoma atraktivan za određene segmente: komercijalne nekretnine zasnovane na tehnologijama (npr. laboratorije za nauku o životu, data centri) i hotelijerske/ugostiteljske nekretnine izazivaju interesovanje specijalizovanih međunarodnih investitora koji veruju u rast turizma i startap scene u Berlinu. Investitori sa Bliskog istoka i iz Azije tradicionalno su voleli berlinske hotele (na primer, neke luksuzne hotele poseduju investitori iz Singapura ili Katara). Takođe, nakon Bregzita, neki investitori iz Velike Britanije posmatrali su Berlin kao alternativno uporište u Evropi. Postoji i mali, ali zapažen priliv bogatstva iz nestabilnih regiona – na primer, neki imućni pojedinci iz Turske, Rusije i nedavno Hongkonga kupovali su nekretnine u Berlinu kao sigurno utočište.

Strane direktne investicije u razvojne projekte takođe predstavljaju trend: međunarodni investitori (iz Evrope ili čak Kine) partneri su u velikim projektima u Berlinu. Na primer, grupa izraelskih investitora je veoma aktivna na berlinskoj sceni razvoja stanova; austrijski i švajcarski fondovi često finansiraju izgradnju u Berlinu. Novi projekat Siemensstadt Square (ogromna rekonstrukcija u Špandauu) podržan je od strane Siemensa (Nemačka), ali takođe traži međunarodne ko-investitore za stambene komponente rcrwireless.com globalconstructionreview.com.

Jedna značajna promena u 2025. godini je da su globalni investitori selektivniji: preferiraju osnovne, dobro pozicionirane nekretnine u Berlinu (koje se smatraju niskorizičnim zbog uporne tražnje), dok je sekundarne nekretnine teže prodati. Neki strani kupci traže prilike za kupovinu imovine u finansijskim problemima zbog korekcije tržišta – na primer, američke privatne investicione firme prate da li će neki berlisnki investitori ili vlasnici, pod finansijskim pritiskom, prodavati imovinu po sniženim cenama. Do sada su ozbiljne prinudne prodaje u Berlinu retke, delom zato što vlasnici očekuju da će fundamentalni pokazatelji grada ponovo podići vrednost nekretnina.

Ukratko, strane investicije u berlinske nekretnine i dalje su značajne, ali suzdržane. Dugoročna priča Berlina – rastući glavni grad sa sve većim međunarodnim ugledom – i dalje privlači prekogranično interesovanje, posebno kod susednih evropskih zemalja. Ali kratkoročni ekonomski i finansijski izazovi dovode do toga da su mnogi veliki investitori u fazi čekanja. Ako kamatne stope počnu da opadaju (što se prognozira za kraj 2025), može se očekivati povratak stranog kapitala koji želi da „kupi na padu“ u Berlinu, imajući u vidu da su cene i dalje oko 8–9% ispod svog vrhunca za postojeće nekretnine investropa.com investropa.com. Zaista, iskusni međunarodni investitori smatraju da je 2025. potencijalno dobra prilika za ulazak nakon korekcije iz 2023. godine investropa.com. Oni koji sada ulažu mogu imati koristi od slabije konkurencije i saznanja da nestašica stanova u Berlinu i ekonomska otpornost grada obezbeđuju čvrstu osnovu za budući povraćaj investicije.

Infrastruktura i urbani razvoj

Unapređenja infrastrukture i projekti urbanog razvoja u Berlinu snažno utiču na tržište nekretnina otvaranjem novih područja za ulaganje i poboljšanjem povezanosti. Nekoliko ključnih razvoja i njihovih uticaja je navedeno u nastavku:

1. Nova infrastruktura za mobilnost: Berlin je usred velikih planova za proširenje javnog prevoza. Grad i okolna pokrajina Brandenburg dali su zeleno svetlo za produženje U-Bahn linije U7 do aerodroma Berlin-Brandenburg (BER) na jugoistoku berlin.de berlin.de. Ovo produženje od oko 8 km, čiji je završetak planiran oko 2035. godine, integrisaće četvrti kao što su Neukölln/Gropiusstadt i predgrađe Schönefeld direktnije u mrežu U-Bahn. Projekat se smatra ključnim ne samo za pristup aerodromu, već i za otvaranje novih stambenih zona duž trase – potencijalno „desetine hiljada“ novih stanovnika i radnih mesta može biti podržano ovim poboljšanjem prevoza berlin.de. Za nekretnine to znači da oblasti koje su trenutno smatrane perifernim mogu doživeti porast vrednosti kako se proširenje bliži realizaciji. Slično, druga planirana proširenja U-Bahn linija (U3 do Mexikoplatza, U8 do Märkisches Viertel, itd. berlin.de) i obnova pruge Siemensbahn S-Bahn u Spandau-u obećavaju podsticaj razvoja u tim koridorima (npr. budući rast Siemensstadta se u velikoj meri oslanja na ponovno aktiviranje te železničke linije do 2029. godine).

Dodatno, Berlin je završio ili privodi kraju nekoliko proširenja tramvajskih linija (posebno šireći tramvajsku uslugu u zapadnim četvrtima koje je istorijski nisu imale). Na primer, nedavno je završeno proširenje tramvajske linije do nove glavne stanice (povećavajući vrednost Europacity-ja), a postoje i planovi za nove tramvajske rute do gusto naseljenih oblasti kao što su Neukölln i Steglitz. Ova poboljšanja prevoza generalno povećavaju atraktivnost nekretnina u prigradskim naseljima skraćujući vreme putovanja do centralnih delova grada.

Što se tiče drumske infrastrukture, sporan projekat je dalje proširenje A100 gradske autoputa kroz Friedrichshain. Ako se izgradi, tunel bi prolazio ispod ili kroz delove istočnog dela grada, što bi moglo uticati na obližnje nekretnine i zbog poboljšanog pristupa automobilima i zbog zabrinutosti zbog buke/urbanog pejzaža. Plan je još uvek na pregledu (uključujući opciju podzemnog tunela) ground.news, ali konačna odluka još nije doneta. Ako se realizuje, oblasti poput Treptow-Friedrichshain mogle bi doživeti promene u saobraćajnim obrascima koje bi uticale na nekretnine (potencijalno pozitivno za komercijalnu logistiku, negativno za kvalitet stanovanja ukoliko autoput bude iznad zemlje).

2. Преуређење бивших аеродрома: Затварање градских аеродрома у Берлину ослободило је огромне површине земљишта за обнову. Главни пример је Берлин-Тегел (TXL), бивши аеродром северозападно од града који је затворен крајем 2020. године. Локација Тегел, величине 500 хектара, трансформише се у “Berlin TXL – The Urban Tech Republic”, футуристички мешовити кварт tegelprojekt.de. Планови укључују велики истраживачки и индустријски парк за урбане технологије, као и нови еколошки стамбени дистрикт зван Schumacher Quartier са преко 5.000 нових станова у плану zukunftsorte.berlin arup.com. Ово је један од најамбициознијих brownfield пројеката у Европи. Утицај на некретнине ће бити значајан: околна подручја (Тегел, Рајникендорф) треба да добију на привлачности како ће ново становање, паркови и технолошки послодавци израњати на TXL локацији. Већ сада, у ишчекивању пројекта, вредност некретнина у локалу расла је унапред. Први станови планирају се за усељење у другој половини 2020-их, а реализација ће се наставити фазно током 2030-их. Слично, подручје аеродрома Темпелхоф (затворен 2008.) углавном је остало отворено као јавни парк по мандату грађана, али град развија ивице за јавне намене, а можда и нешто станова у будућности. Свака промена статуса Темпелхофа (што је мало вероватно пре 2026. због претходног референдума) могла би одмах да ослободи централно земљиште за десетине хиљада станова – што би било пресудно – али за сада је то више потенцијал него план.

3. Главне зоне урбаног развоја: У Берлину постоји неколико великих урбанистичких зона које мењају мапу некретнина у граду:

Европасити (подручје око централне станице у Митеу): Већ поменуто, ово подручје северно од централне железничке станице додаје око 3.000 станова и значајне канцеларијске просторе (укључујући седишта корпорација и владиних агенција). Како се попуњава, ствара ново премијум стамбено подручје у Митеу са становима на обали Берлин-Шпандау бродског канала. Ово повећава понуду у луксузном сегменту и привлачи и стране купце.
Медијаспри (Фридрихшајн/Кројцберг): Кластер медијских и технолошких компанија (и пратећих стамбених пројеката) дуж источне обале реке Шпре. Подигао је углед (и цене) суседних четврти. На пример, изградња East Side Mall-а, разних високих зграда (попут EDGE Tower-а за Amazon) и стамбених кула (Stream итд.) доноси модеран фонд али такође подиже вредност земљишта. Успех Медијаспри иницирао је предлоге за даље ширење сличних мешовитих ревитализација низводно према Лихтенбергу.
Siemensstadt 2.0 (Špandau): Siemens AG, u partnerstvu sa Berlinom, rekonstruiše svoj istorijski industrijski kampus u Špandauu (severozapadni Berlin) u “pametni gradski” kvart nazvan Siemensstadt Square. Uz ulaganje od oko 4,5 milijarde evra rcrwireless.com, plan predviđa visokotehnološki poslovni centar kao i 7.000 novih stanova za oko 20.000 stanovnika rcrwireless.com globalconstructionreview.com. Ovaj projekat, koji će trajati do 2035. godine, značajno će podići nekada mirnije tržište nekretnina u Špandauu – može se očekivati povećana potražnja za stanovanjem kako se bude otvaralo više radnih mesta, a špekulacije su već dovele do rasta cena u obližnjim kvartovima kao što je Haselhorst. Ovaj primer pokazuje kako javno-privatna partnerstva mogu stvoriti potpuno nove urbane celine na prostoru nekadašnjih industrijskih zona.
Ostale napomene: Manji razvojni centri uključuju Adlershof u Treptovu (naučni park oko kog niču stambeni blokovi), Berlin Südkreuz (oko novog transportnog čvorišta u Šenberg, sa projektima mešovite namene), kao i razne obnove oko železničkih stanica (npr. oko Ostkreuz i Lichtenberg stanica). Grad takođe pretvara neke nekadašnje kasarne i železničke trake na periferiji u nove stambene zone – kao što su Pankov i Köpenick – što će doneti po nekoliko hiljada stanova srednje cene, olakšavajući pritisak na centralnim delovima grada.

4. Infrastruktura za klimu i kvalitet života: Berlinski napori za održivi urbani razvoj takođe utiču na sektor nekretnina. Grad širi biciklističku infrastrukturu (planiraju se stotine kilometara novih biciklističkih staza) i uvodi zone niske emisije koje bi mogle vremenom da ograniče starija vozila – ove inicijative čine guste gradske kvartove pogodnijim za život i mogu povećati njihovu atraktivnost (što se ogleda u cenama). Projekti zelenih površina, poput proširenja mreže javnih parkova i renaturalizacije obala Špreje i Havela, poboljšavaju određene stambene zone. Na primer, renaturalizacija kanala u Moabitu ili park na železničkom zemljištu Gleisdreieck u Krojcbergu pretvorili su nekada zapuštene oblasti u popularne stambene kvartove.

Zaključno, trenutni infrastrukturni i razvojni projekti u Berlinu stvaraju nove prilike i izbalansiraju tržište nekretnina u gradu. Poboljšane veze javnog prevoza integrišu periferne četvrti, što često vodi do rasta vrednosti zemljišta u tim oblastima. Masovna obnova bivših aerodroma i industrijskih zona donosi preko potrebne stambene i poslovne prostore, mada to ide postepeno. Za investitore i kupce stanova, važno je pratiti ove projekte – biti korak ispred (na primer, kupiti nekretninu pre završetka nove U-Bahn linije ili kampusa) može doneti značajnu dobit. Ukupni efekat u godinama pred nama biće policentričan Berlin, sa više razvojnih zona van tradicionalnog centra, što bi trebalo da smanji pritisak na centralne delove grada raspodelom rasta.

Tržišni rizici i izazovi

Uprkos generalno pozitivnim osnovama, tržište nekretnina u Berlinu suočava se sa nekoliko rizika i izazova koji bi mogli uticati na njegovu putanju u narednim godinama:

Ekonomska neizvesnost: Nemačka ekonomija je zapala u slab period – nakon tehničkih recesija 2022. i 2023. godine, 2025. se beleži stagnacija sa minimalnim rastom BDP-a investropa.com. Ako najveća evropska ekonomija ne bude ostvarivala očekivanja, Berlin (iako dinamičniji od nemačkog proseka) mogao bi osetiti posledice kroz smanjeno otvaranje radnih mesta i odliv radne snage. Visoka inflacija iz prethodnih godina takođe je umanjila kupovnu moć. Povećanje nezaposlenosti ili stagnacija plata posebno bi uticali na pristupačnost stanovanja za lokalno stanovništvo investropa.com investropa.com. Dugotrajan ekonomski pad predstavlja rizik za potražnju za stanovanjem (ljudi mogu da žive zajedno više članova ili da odlože formiranje domaćinstava), kao i za iznajmljivanje poslovnog prostora.
Kamatne stope i finansiranje: Nagli rast kamatnih stopa od 2022. godine već je rashladio tržište, a finansiranje i dalje predstavlja izazov. Stope na stambene kredite sredinom 2025. su oko 3–4% investropa.com investropa.com, što je znatno više od stopa ispod 2% krajem 2010-ih. Za kupce, ovo smanjuje pristupačnost (za istu mesečnu ratu, dobija se manji kredit). Za investitore, krediti za izgradnju sa 4–5% znatno otežavaju isplativost projekata, te mnogi odlažu ili otkazuju gradnju. Postoji optimizam da su stope dostigle vrhunac – ECB je 2025. započela blago popuštanje – ali svako dodatno zaoštravanje monetarne politike bio bi ozbiljan udarac i za tržište kupovine (potražnja bi opala) i za novu gradnju (moguće dalje pogoršanje nestašice ponude). Čak i pri stabilnim stopama, banke su pooštrile kriterijume kreditiranja nakon nekih značajnih bankrota investitora reuters.com. Sve to znači da je rizik finansiranja visok: zdravlje tržišta nekretnina sada je usko povezano sa kretanjem kamatnih stopa i dostupnošću kredita.
Troškovi izgradnje i kapacitet: Izgradnja kuće u Berlinu postala je znatno skuplja zbog globalnih problema sa lancima snabdevanja, inflacije cena materijala i nedostatka lokalne radne snage. Troškovi izgradnje su poslednjih godina porasli dvocifrenim procentima. Direktor kompanije Vonovia ukazuje da pri trenutnim troškovima (~5.000 € po m² za izgradnju) i 4% kamate, mnogi projekti jednostavno “nema smisla” finansijski reuters.com reuters.com. Ako se troškovi ne smanje, investitori će i dalje ostajati po strani, pogoršavajući nedostatak stambenog prostora. Takođe, građevinska industrija Berlina je skoro u potpunosti popunjena – postoje uska grla u kvalifikovanoj radnoj snazi i zaostatak odloženih projekata. To povećava rizik da čak i kada postoji potražnja, grad možda neće moći dovoljno brzo da poveća obim gradnje.
Regulatorni i politički rizik: Iako je Berlin doneo zakone koji podržavaju izgradnju, uvek postoji rizik od političkih promena ili regulatornih iznenađenja. Saga sa zamrzavanjem kirija iz 2021. već je pokazala kako nagle promene politika mogu preokrenuti tržište (u tom slučaju, zamrzavanje kirija pa zatim nagli skok kada je ukinuto). Budući lokalni izbori ili referendumi mogli bi doneti nove zahteve za radikalnim merama poput eksproprijacije ili strožih ograničenja kirija. Investitori na to gledaju sa oprezom – preterana intervencija može odvratiti kapital koji je potreban za nove investicije u stanogradnju investropa.com. S druge strane, velikodušne subvencije mogle bi se smanjiti ako se budžet bude stezao. Porezi na nekretnine su još jedno pitanje: na saveznom nivou se razmatra reforma oporezivanja imovine (npr. uvođenje godišnjeg poreza na osnovu realne vrednosti). Svaka takva promena mogla bi uticati na prinose i ponašanje investitora.
Demografske promene i migracije: Rast stanovništva Berlina je ključni pokretač potražnje. Mogući rizik predstavlja usporavanje ili preokret tog rasta. Faktori uključuju natalitet (prirodni priraštaj u Berlinu je blago negativan, što znači da grad zavisi od migracija za rast) i migracione tokove. Ako, na primer, posle COVID-a Berlin izgubi na privlačnosti ili druge nemačke regije postanu atraktivnije, migracija bi mogla da opadne. Suprotno, iznenadni talas migracija (poput ~80.000 ukrajinskih izbeglica koje su stigle 2022.) dovodi do kratkoročnog pritiska na stambeni fond. Berlin takođe mora da vodi računa o integraciji rastuće strane populacije (sada 24% stanovnika reuters.com) – ukoliko integracija ne uspe, to može dovesti do socijalnih problema u pojedinim kvartovima što može uticati na atraktivnost nekretnina. Do sada je raznovrsnost bila prednost Berlina, ali balansirani razvoj (poslovi, usluge u svim delovima grada) je neophodan za očuvanje kohezije.
Pristupačnost i društvena kohezija: Kriza pristupačnosti sama po sebi predstavlja izazov – ako previše ljudi bude isključeno iz života u Berlinu zbog visokih cena, grad bi mogao da izgubi baš one kvalitete koji su ga učinili privlačnim (mlada kreativna energija, preduzetnici startapa, itd). Već sada neke porodice sa nižim prihodima i umetnici sele se u okolni Brandenburg ili druge gradove jer im je Berlin preskup. Ako se ovo ubrza, Berlin bi mogao da se suoči sa nedostatkom radne snage u ključnim sektorima (nastavnici, radnici u uslugama) koji ne mogu da priušte stanovanje. Društvena kohezija može biti ugrožena kada nejednakost u pristupu stanovanju postane ekstremna. Politički pritisak za drastične intervencije (poput referenduma 2021) simptom je toga. Dakle, izazov za Berlin je da obezbedi dovoljno pristupačnog stanovanja kako bi zadržao mešanost stanovništva – što nije lak zadatak jer tržišne sile same po sebi to ne obezbeđuju.
Globalni faktori: Globalni ekonomski i geopolitički događaji takođe predstavljaju rizike. Geopolitičke tenzije (na primer, rat u Ukrajini) već su uticale na cene energije i inflaciju, što indirektno utiče i na tržište nekretnina kroz troškove. Dalja nestabilnost u Evropi mogla bi da umanji poverenje investitora u nekretnine ili da preusmeri strani kapital na druga mesta investropa.com investropa.com. Takođe, na reputaciju i potražnju za Berlinom mogu uticati i globalni trendovi kao što je rad na daljinu – ako više kompanija omogući potpuni rad na daljinu, manje ljudi će imati potrebu da se sele u velike gradove, što bi moglo usporiti rast potražnje. S druge strane, ako Berlin nastavi da se pozicionira kao tehnološki i istraživački centar, mogao bi to da izdrži bolje od gradova koji su pretežno fokusirani na finansije.
Klimatske promene i zahtevi za održivost: Nova klimatska pravila (npr. zahtevi energetske efikasnosti) mogu da učine neke starije zgrade neupotrebljivim ili zahtevaju skupe adaptacije, što je rizik za vlasnike tih nekretnina. Berlin se takođe mora suočiti sa efektima klimatskih promena: toplija leta (toplotni talasi do 39°C poslednjih godina berlin.de) vrše pritisak na gradsku infrastrukturu i mogu zahtevati sanaciju postojećih zgrada (rashladni sistemi, izolacija). Nekretnine koje nisu otporne na klimatske promene mogle bi vremenom izgubiti na vrednosti. Grad podiže zelene standarde (poput obavezne ugradnje zelenih krovova na novim zgradama), što može povećati početne troškove, ali je neophodno za dugoročnu održivost.

Ukratko, iako su osnovne prognoze tržišta nekretnina u Berlinu snažne, ovi rizici zahtevaju pažljivo upravljanje. Ekonomski i finansijski uslovi imaće veliki uticaj na kratki rok – oporavak ili recesija mogu promeniti tok tržišta. Na duži rok, izazov će biti održavanje rasta koji je inkluzivan i održiv, kako bi Berlin ostao privlačan a da pri tome ne isključi stanovništvo ili izazove destabilizujuće političke reakcije. Svi akteri su svesni ovih pitanja; način na koji budu reagovali (npr. nastavak političkih mera podrške za stanovanje, investicije u stanove za radnu snagu) odrediće koliko uspešno Berlin može da ublaži ove rizike.

Prognoze i budući izgledi

Gledajući unapred, konsenzus među analitičarima je da će berlinsko tržište nekretnina nastaviti da raste, ali u umerenijem i održivijem ritmu u poređenju sa užurbanim bumom iz perioda 2015–2019. Evo ključnih elemenata za buduće izglede do kasnih 2020-ih:

Putanja cena stambenih nekretnina: Većina prognoza predviđa da će cene kuća i vrednosti stanova u Berlinu beležiti umeren godišnji rast u rasponu od 3–5% godišnje u narednih nekoliko godina investropa.com investropa.com. Ovo je podržano fundamentalnim disbalansom između ponude i potražnje – sve dok Berlin ne izgradi dovoljno stanova za svoje rastuće stanovništvo, pritisak na rast cena će nastaviti da postoji investropa.com investropa.com. Ipak, era dvocifrenih godišnjih poskupljenja verovatno je za sada završena, ograničena višim kamatnim stopama i većom osetljivošću kupaca. Kratkoročno (2025–2026.), očekuje se da će cene postojećih nekretnina postepeno povratiti vrednost nakon pada iz 2023. i da bi mogle dostići nivoe iz 2022. najkasnije do 2026. godine. Cene novogradnje mogu čak i nadmašiti prethodne vrednosti ukoliko obim izgradnje ostane slab (manja ponuda) – neke projekcije predviđaju da energetski efikasni, novi domovi mogu značajno da dobiju na vrednosti (jedna spekulativna prognoza pominje čak do 130% rasta vrednosti kroz deceniju za zelene projekte) investropa.com, mada se ovo smatra previše optimističnim. Konzervativniji pogled istraživača Deutsche Bank ukazuje da je berlinski stambeni sektor sada blizu fer vrednosti i da će u budućnosti rasti otprilike u skladu sa prihodima (pod pretpostavkom da se ne vrate ekstremno niske kamatne stope) dbresearch.com.
Prognoza rente: Očekuje se da će kirije nastaviti da rastu. U bliskoj budućnosti, tempo rasta može opasti – skok od 12% u 2024. bio je izuzetan cbre.de, što delimično odražava nadoknadu nakon pandemije i posledice Mietendeckel-a. U budućnosti, rast kirija bi mogao da se uspori na visoke ili srednje jednocifrene procente godišnje, posebno kako zakupci dostižu granice platežne moći. Ipak, sa stopom praznih stanova od 0,9% i hiljadama novih stanovnika svake godine, čak i konzervativni scenariji predviđaju dalje povećanje kirija od ~3–5% godišnje u srednjem roku. Do 2030. prosečna tražena kirija u Berlinu mogla bi lako dostići €18–20/m² ako se trenutni trendovi nastave. Jedino što bi moglo da obuzda inflaciju kirija jeste značajan porast stambene ponude ili jača regulacija kirija. Ovo drugo (produženje regulacije kirija) je već na snazi do 2029, ali kao što je napomenuto, ne odnosi se na novogradnju niti u potpunosti ograničava skokove kirija pri promeni zakupca. Dakle, izgledi za kirije ostaju nastavak uzlaznog trenda, uz moguće povremene pauze ako ekonomske prilike oslabe. Ovo će i dalje držati fokus na pristupačnosti stanovanja u Berlinu u doglednoj budućnosti.
Ponuda stanova: Kada je reč o izgradnji, cilj Berlina od 20.000 novih stanova godišnje izgleda teško dostižan u naredne 2–3 godine zbog trenutnog zastoja u građevinskoj industriji. Tokom 2024. se verovatno očekuje manje završenih stanova nego u 2023, možda oko 15.000 jedinica, s obzirom na pad broja izdatih građevinskih dozvola u 2022–2023. Mere grada i savezne vlade (brzi zakon o gradnji, subvencije) možda će početi da daju rezultate do 2026. Ako kamatne stope padnu, a inflacija se stabilizuje, investitori bi mogli da povrate poverenje za pokretanje novih projekata, naročito uz podsticaj visokih kirija. Dakle, jedan optimističan scenario je da bi do 2026–2027. Berlin mogao da dostigne 18.000+ završenih jedinica godišnje. Veliki projekti kao što su Schumacher Quartier u Tegelu i Siemensstadt takođe će se postepeno završavati od 2027. godine, dodajući značajan broj stanova (samo ta dva će obezbediti ~12.000 jedinica do sredine 2030-ih). Međutim, čak i u najboljem scenariju, dosledno dostizanje potrebnog nivoa ponude je teško – stoga će Berlin verovatno imati problem sa nedostatkom stanova još mnogo godina. Ponuda će se blago poboljšati, ali nedovoljno da u potpunosti izbalansira potražnju, što znači nastavak tržišta naklonjenog stanodavcima.
Trendovi po naseljima: Očekuje se dalje približavanje cena između centralnih i nekih unutrašnjih delova grada. Kako centralni Berlin (Mitte, itd.) postaje veoma skup, više kupaca i zakupaca će se okretati “drugorazrednim” četvrtima kao što su Wedding, Moabit, Lichtenberg i Tempelhof, što će podići cene u tim oblastima. Zapravo, najnoviji podaci pokazuju da su neki od najbržih procentualnih rasta cena zabeleženi u tradicionalno jeftinijim četvrtima – npr. Wedding i Treptow su imali rast cena od oko 5–6% godišnje krajem 2024. godine investropa.com. Ovo će se verovatno nastaviti, sužavajući razliku. U međuvremenu, najatraktivnije lokacije će zadržati svoju vrednost i beležiti postepen rast, ali velike skokove iz prošlosti više ne treba očekivati. Četvrti koje prolaze kroz veliku obnovu (na primer, oko novih saobraćajnih čvorišta ili velikih projekata) mogle bi doživeti lokalni procvat. Obratite pažnju na Pankow (posebno oko novih Pankow/Heinersdorf projekata), Spandau (sa projektima Siemensstadt, Havelufer), i delove Marzahn-Hellersdorf (gde su planirana nova prigradska naselja) koji će sve više biti deo berlinskih nekretninskih priča.
Komericijalna perspektiva: Što se tiče poslovnih prostora, 2025–2026. godina može biti period stabilizacije na novom nivou (prazni kapaciteti u visini jednocifrenog procenta, povoljniji uslovi za zakupce). Nakon toga, ukoliko berlinska ekonomija nastavi da generiše nove kompanije i deo rada na daljinu se ponovo preusmeri na fizičko prisustvo, potražnja za kancelarijama bi mogla da poraste. Berlin i dalje raste kao korporativna destinacija (posebno za tehnološke firme, medije, kreativne industrije i kao savezna prestonica za prisustvo lobista/nevladinih organizacija). JLL predviđa da bi prazni kapaciteti za kancelarije u Berlinu mogli dostići vrhunac oko 8% u 2025. godini i potom polako opadati kako se smanjuje broj novih projekata jll.com. Rente za najkvalitetnije kancelarije bi čak mogle i dodatno blago porasti (procena ~+1–2% godišnje za najprestižnije prostore do 2027) cbre.de. Tržište maloprodajnih nekretnina biće stabilno, sa rentama u glavnim ulicama koje se oporavljaju nakon COVID-a, ali se ne očekuje značajan rast zbog konkurencije onlajn prodaje. Industrijske/logističke nekretnine će ostati jak sektor (nizak procenat praznih kapaciteta, rastuće rente zahvaljujući rastu e-trgovine u širem berlinskom regionu).
Makro faktori: Ključni pozitivni nepredviđeni faktor bio bi ako kamate padnu brže nego što se očekuje. Neki ekonomisti misle da bi ECB mogao smanjiti kamatne stope krajem 2025. ako inflacija bude pod kontrolom investropa.com investropa.com. Jeftinije finansiranje bi verovatno podstaklo novi talas potražnje za kupovinom i razvojnih aktivnosti u Berlinu, s obzirom na sve ranije odložene projekte. To bi moglo dovesti do još jednog mini ciklusa rasta cena krajem 2020-ih (iako verovatno blažeg nego tokom 2010-ih). Suprotno, negativni faktor može biti potencijalna recesija ili finansijska kriza – koja bi privremeno mogla prouzrokovati pad tražnje za nekretninama i blagi pad cena. Ali Berlin je istorijski bio manje volatilan od mnogih drugih tržišta; čak i u krizama, njegova pristupačnost u odnosu na druge prestonice predstavlja zaštitu (investitori traže povoljne kupovine, a zakupci dolaze jer je i dalje jeftinije nego u Londonu/Parizu).

Dugoročna perspektiva: Tokom perioda od 10 godina, očekuje se da Berlin ojača kao evropska metropola. Njegova populacija bi mogla da se približi 4 miliona do ranih 2030-ih. Završetak velikih projekata (Tegel, Siemensstadt itd.) doneće nove četvrti u gradsko tkivo. Do 2030. godine, vrednosti berlinskiih nekretnina možda će još zaostajati za gradovima poput Pariza ili Minhena, ali će razlika verovatno biti manja nego danas investropa.com investropa.com. Na primer, stan u centru Berlina od 7.000 €/m² naspram Pariza sa 11.500 € – može se zamisliti da će Berlin do 2030. možda dostići 9.000–10.000 €, ukoliko se trendovi nastave, bližeći se drugim prestonicama. Kirije bi na sličan način mogle da se približe zapadnoevropskim nivoima (iako će politički pritisci jačati ukoliko do toga dođe). Očekuje se da Berlin ostane vrlo atraktivan za međunarodne investitore i migrante zbog svoje kulturne energije i rastuće visoko-tehnološke ekonomije. Izazov grada biće da upravlja rastom na inkluzivan način.

Zaključno, perspektiva za berlinško tržište nekretnina je oprezno pozitivna: stabilan rast podstaknut stvarnom potražnjom, uz svest o prošlom pregrevanju i trenutnim ekonomskim ograničenjima. Ako vlasti uspeju da povećaju izgradnju stanova, Berlin bi mogao da ima održiviji rast sa zdravijom stopom slobodnih stanova i sporijim rastom kirije. Ako ne, tržište će ostati skučeno i skupo, sa svim pratećim društvenim tenzijama. U svakom slučaju, Berlin će u narednim godinama nastaviti da prelazi iz svog „siromašnog ali seksi“ identiteta u zrelije, skuplje, ali bogato tržite prilika – tržište koje će i investitori i stanovnici pažljivo pratiti kako se bude dalje razvijalo berlinhyp.de berlinhyp.de.

Izvori:

Berlin Hyp & CBRE Izveštaj o tržištu stanovanja 2025 (Ključni nalazi o trendovima zakupa i cena) cbre.de cbre.de
Investopedia/Investropa Analiza berlinskog tržišta 2025 (Podaci o cenama po okruzima i prognoze) investropa.com investropa.com
Guthmann Izveštaj o nekretninama Berlina Q2 2025 (Podaci o transakcijama i cenama po okruzima) guthmann.estate guthmann.estate
Reuters Vesti (Stambena kriza i najnovije politike, novembar 2023) reuters.com reuters.com
Berlin.de Službena saopštenja (Zakon o gradnji, vesti o produženju U7) berlin.de berlin.de
Arup – Detalji projekta Tegel Urban Tech Republic (Urbani razvoj i stambene jedinice) arup.com
CBRE Izveštaj o tržištu kancelarija Q1 2025 (Trendovi poslovnog prostora za kancelarije) cbre.de cbre.de
Dodatni podaci iz statistike Senata Berlina, JLL-a i Deutsche Bank Research-a o ponudi stanova i cenama investropa.com dbresearch.com.

Stambene nekretnine

Stambeno tržište nekretnina u Berlinu 2025. godine karakterišu velika potražnja i ograničena ponuda. Broj stanovnika u gradu nastavlja da raste (sada ima više od 3,57 miliona stanovnika investropa.com), ali izgradnja novih stambenih jedinica ne može da isprati taj tempo. Samo oko 16.000 novih stanova je završeno 2023. godine, naspram procenjene potrebe od 20.000–23.000 stanova godišnje investropa.com investropa.com. Ova neravnoteža je dovela do toga da je stopa slobodnih nekretnina pala na izuzetno nizak nivo (oko 0,9%–2% u zavisnosti od merenja), što zapravo znači punu popunjenost u većini segmenata investropa.com investropa.com.

Cene nekretnina: Nakon decenije brzog rasta, cene prodaje u Berlinu su doživele blagi pad 2023. godine zbog rasta kamatnih stopa. Do početka 2025. godine, cene su se uglavnom stabilizovale i čak su ponovo počele lagano da rastu. Prema proceni berlinskog odbora za procenu, prosečne cene transakcija za postojeće stanove porasle su za oko 2,4% u prvom kvartalu 2025. u poređenju sa prethodnom godinom guthmann.estate guthmann.estate. Tipičan polovan stan (~70 m²) košta oko 373.000 €, što je oko 5.300 € po kvadratnom metru guthmann.estate. To je i dalje ispod vrhunca cena iz 2022. godine (cene su još uvek 8–9% ispod maksimuma iz 2022. u proseku investropa.com investropa.com), ali podaci pokazuju da je tržište dostiglo dno krajem 2023. i da je sada u fazi umerenog oporavka. Novogradnje su pod većim pritiskom – zbog visokih troškova gradnje i opreznih kupaca, tražene cene za nove jedinice su stagnirale ili blago pale (–1% do –4% u 2024) berlinhyp.de cbre.de. Mnogi investitori su usporili pokretanje projekata, pa je u prvom kvartalu 2025. prodato manje od 300 novih stanova guthmann.estate guthmann.estate.

Tržište iznajmljivanja: Sektor iznajmljivanja je izuzetno zategnut i skup. Prosečne tražene kirije u Berlinu su porasle za 12,0% tokom 2024. godine, na oko 15,79 € po m² mesečno (hladna kirija) cbre.de. Time je Berlin postao tržište iznajmljivanja sa najbržim rastom kirija među najvećim nemačkim gradovima cbre.de. U apsolutnim brojevima, novo oglašene kirije u Berlinu su sada treće po visini u Nemačkoj (posle Minhena i Frankfurta) berlinhyp.de. Na primer, centralni kvartovi kao što je Mitte beleže tipične tražene kirije od 18–23 €/m², dok su tradicionalno jeftiniji, spoljnji delovi kao što je Marzahn-Hellersdorf oko 8–9 €/m² investropa.com investropa.com. Jaz između novih i postojećih kirija se dramatično povećao – dugogodišnji stanari sa regulisanim ugovorima plaćaju u proseku znatno ispod 9 € (i ispod 7,50 € u opštinskim stanovima), dok nove kirije iznose oko 16 € cbre.de. Ovo tržište sa „dva nivoa” znači da se novodoseljeni i oni koji se sele suočavaju sa ozbiljnim problemima pristupačnosti. Naime, tražene kirije za dostupne stanove često su dva do tri puta veće od kirija koje plaćaju dugogodišnji stanari u sličnim stanovima reuters.com. Takve razlike dovele su do niske fluktuacije, jer postojeći stanari nerado napuštaju stanove i gube povoljne ugovore o zakupu cbre.de.

Dinamiка ponude i potražnje: Nedostatak stambenog prostora u Berlinu je ključni problem koji utiče na tržišne trendove. Rast stanovništva (podstaknut i domaćom migracijom i međunarodnim prilivima) je konstantan – udeo stranih državljana u Berlinu se skoro udvostručio između 2011. i 2023. godine (sada čini oko 24% stanovništva) reuters.com, a nedavni talasi (npr. izbeglice iz Ukrajine 2022. godine) dodatno su povećali potražnju. Međutim, nova izgradnja stambenih jedinica nije uspevala da isprati rast. U 2023. godini završeno je samo oko 16.000 stanova, što je znatno ispod potrebnih 20.000+ godišnje investropa.com investropa.com. Izdavanje građevinskih dozvola i započinjanje radova usporilo je kako se investitori suočavaju sa većim troškovima finansiranja i izgradnje. Pipeline budućih stambenih projekata broji oko 43.500 jedinica u fazi planiranja ili izgradnje za 2024. godinu cbre.de cbre.de – što je pozitivan rast u odnosu na prethodne godine – ali mnogi projekti su odloženi. Posledično, konkurencija za postojeće stanove je ogromna: na razgledanje stanova dolazi i po nekoliko desetina kandidata, a oglasi “tražim stan” očajnih podstanara uobičajena su slika na berlinskim ulicama reuters.com. Kriza sa stanovanjem je toliko ozbiljna da kompanije prijavljuju teškoće u dovođenju talenata u Berlin zbog nedostatka pristupačnog smeštaja za nove zaposlene berlinhyp.de berlinhyp.de.

Komesijalne nekretnine

Dok je tržište stambenih nekretnina definisano nestašicom, tržište komercijalnih nekretnina u Berlinu 2025. godine pokazuje znatno raznovrsniju sliku.

Tržište poslovnog prostora: Sektor kancelarijskog prostora u Berlinu se prilagođava promenama u potražnji i značajnom novom snabdevanju. Nakon godina snažnog rasta (uspon Berlina kao centra za tehnologiju i startapove doveo je do rekordno niskog nivoa praznih kancelarija od oko 2–3% krajem 2010-ih), tržište se olabavilo. Stopa praznih kancelarija porasla je na oko 7,0% u prvom kvartalu 2025. godine cbre.de – što je otprilike duplo više nego pre dve godine i povratak na nivoe praznih prostora kakvi su bili pre deset godina. Ovo povećanje je delimično posledica talasa novih završetaka kancelarija: preko 580.000 m² kancelarijskog prostora trebalo bi da dospe na tržište samo u 2025. godini, a do prvog kvartala je samo ~41% tog prostora unapred izdato cbre.de cbre.de. Mnoge nove zgrade se završavaju sa značajnim praznim prostorom, posebno one u perifernim lokacijama ili sa nižim stepenom uređenosti cbre.de cbre.de.

Potražnja za kancelarijama je ograničena ekonomskim izazovima (BDP Nemačke stagnira tokom 2025. godine) i strukturnim promenama poput rada na daljinu/hibridnog rada. Zakup u Berlinu za prvi kvartal 2025. iznosio je oko 113.600 m², što je oko 25% manje u odnosu na isti period 2024. godine i predstavlja najslabiji prvi kvartal od 2013. cbre.de. Posebno, nijedan vrlo veliki ugovor o zakupu (>2.500 m²) nije potpisan početkom 2025. – potražnja je preusmerena ka manjim ugovorima (prosečna veličina zakupa oko 550 m² naspram ~1.000 m² pre pandemije) jer firme ostaju oprezne cbre.de. Tehnološki sektor i dalje prednjači u zakupu (15% zakupa u prvom kvartalu), a sledi ga sektor profesionalnih usluga cbre.de.

Zakupnine za kancelarije i investicije: Uprkos većoj stopi nepopunjenosti, zakupnine za vrhunske kancelarije su ostale stabilne na oko 44,50 €/m² mesečno za najmodernije prostore u centralnoj poslovnoj zoni cbre.de. Vlasnici vrhunskih, dobro pozicioniranih kancelarija su zadržali zakupnine (čak su ostvarili oko 1% rasta zakupnina na godišnjem nivou). Nasuprot tome, sekundarne lokacije i starije kancelarije su pod pritiskom – prosečne efektivne zakupnine su pale za oko 3% na godišnjem nivou cbre.de, a vlasnici sve češće nude podsticaje ili popuste za manje atraktivne prostore. Investitori su takođe izvršili novu procenu kancelarijskih nekretnina: prinosi za premijum kancelarije porasli su na otprilike 4,8% početkom 2025. godine (u odnosu na opseg od 3–3,5% pre par godina), što odražava više kamatne stope i premiju rizika cbre.de. Investiciona aktivnost na tržištu poslovnih nekretnina u Berlinu je znatno usporila tokom 2023–2024. usled šireg pada nemačkog tržišta – strani investitori su se posebno povukli, tako da su međunarodni kupci činili samo oko 35% kupovina poslovnih nekretnina početkom 2024. godine (najniži nivo u poslednjih deset godina) reuters.com reuters.com. Gledajući unapred, očekuje se oprezna stabilizacija kancelarijskog tržišta: stopa nepopunjenosti može se još malo povećati 2025. kada stigne poslednji talas trenutne izgradnje, ali smanjenje novih projekata nakon 2025. i očekivani ekonomski oporavak trebalo bi da pomognu rebalansiranju tržišta u narednim godinama cbre.de cbre.de.

Ostali komercijalni sektori: Tržište maloprodajnih nekretnina u Berlinu je ostalo otporno u centralnim zonama, podstaknuto velikom potrošačkom bazom grada i turizmom (Berlin je i dalje jedna od najpopularnijih turističkih destinacija u Evropi). Ključne maloprodajne zone visoke ulične prodaje (npr. Kurfürstendamm, Tauentzienstrasse) i dalje beleže veliku posećenost i potražnju zakupaca, dok sekundarne maloprodajne lokacije i tržni centri imaju više izazova zbog e-trgovine i promena u navikama potrošača. Industrijske i logističke nekretnine u okolini Berlina su veoma tražene s obzirom na rast grada kao centra za e-trgovinu i distribuciju; slobodnog prostora u modernim logističkim objektima je malo, a nova izgradnja širi se na Brandenburg (okolnu saveznu državu) radi pronalaženja zemljišta. Hotelski sektor, koji je bio teško pogođen 2020–2021, oporavio se, a popunjenost i cene soba se poboljšavaju kako se turizam vraća. Ukupno gledano, tržište komercijalnih nekretnina Berlina u 2025. godini karakteriše selektivna snaga – vrhunski objekti na dobrim lokacijama beleže dobre rezultate, dok starije i perifernije nekretnine imaju slabiju potražnju. Investitori se u skladu s tim fokusiraju na kvalitet: ESG-kompatibilne adaptacije kancelarija, logističke centre za poslednju fazu isporuke i dobro pozicionirane stambene ili mešovite projekte, koji ostaju atraktivni čak i u okruženju sa višim kamatnim stopama.

Analiza kvartova

Berlin je grad raznovrsnih kvartova (Kieze), od kojih svaki ima specifičnu dinamiku tržišta nekretnina. U nastavku izdvajamo ključne trendove u pet istaknutih okruga: Mitte, Kreuzberg, Charlottenburg, Neukölln, i Friedrichshain. Ova područja predstavljaju presek berlinskog tržišta nekretnina, od istorijskog centra grada do gentrifikovanih unutrašnjih kvartova. Tabela daje pregled prosečnih cena i kirija u ovim okruzima, uz detaljna objašnjenja:

Okrug	Prosečna cena stana (€/m²)	Tipična tražena renta (€/m²)
Mitte	~€6,930/m² (medijana) guthmann.estate	€18–23/m² (centralna premijum zona) investropa.com
Kreuzberg	~€5,870/m² (medijana) guthmann.estate	€16–19,95/m² (popularna zona) investropa.com
Charlottenburg	~€5,610/m² (medijana) guthmann.estate	~€14/m² (rezidencijalni prosek) investropa.com
Neukölln	~€4,360/m² (medijana) guthmann.estate	~€13/m² (razvijajuće oblasti) investropa.com
Friedrichshain	~€5,900/m² (medijana) guthmann.estate	~€16/m² (mladi/kreativni) investropa.com

(Izvori: Berlin Gutachterausschuss 2025 podaci za cene; Investropa/CBRE 2024–25 za rente.)

Mitte (centar grada)

Mitte је централна берлинска општина и најскупље стамбено тржиште у граду. Обухвата историјско језгро (око Музејског острва и Бранденбуршке капије), владине квартове и модерна пренамене. Некретнине у Митеу имају врхунске цене, са медијанском вредношћу препродатих станова око 6.900 € по квадратном метру – што је највише у граду guthmann.estate. Престижне адресе у поднасељима као што су Унтер ден Линден, Гендарменмаркт или око парка Тиргартен често премашују 8.000–10.000 €/м² за луксузне јединице. Нове луксузне зграде (нпр. дуж реке Шпре или близу Александерплаца) намењене су богатијим купцима и страним инвеститорима. Када је у питању изнајмљивање, Мите има неке од највиших кирија у Берлину, у просеку 18–23 €/м² за нове огласе investropa.com. Млади професионалци и странци бирају Мите због централне локације и културних погодности, али је понуда ограничена – већи део стамбеног фонда чине преуређени предратни алтбау станови или новоградње из 1990–их и 2000–их. Важно улагање у Митеу је пројекат „Европасити“ близу Хауптбанхофа (Главна железничка станица), који претвара бивше железничке земљиште у мешовити пословно-стамбени кварт. Иако претежно комерцијалан, Европасити додаје стотине нових станова у срце Митеа. Генерално, тржиште некретнина у Митеу 2025. карактерише стабилност на високом ценовном нивоу: потражња богатих купаца и закупаца остаје јака, док је простор за нову стамбену градњу ограничен (грађевински потенцијал у оквиру С-Банга је углавном исцрпљен) cbre.de.

Кројцберг

Kreuzberg, nekada poznat po kontrakulturi i pank sceni, postao je jedno od najtraženijih centralnih kvartova Berlina. Deo opštine Fridrihshain-Kreuzberg južno od Mitte-a, Kreuzberg je doživeo intenzivnu gentrifikaciju tokom poslednjih 15 godina. Moderni kafići, startapovi i umetničke galerije su se umnožili među klasičnim stambenim zgradama iz 19. veka. Cene stanova u Kreuzbergu sada u proseku iznose oko 5.800–6.000 € po kvadratnom metru guthmann.estate, što je konkurentno nekim zapadnim kvartovima Berlina. Popularne oblasti kao što su Bergmannkiez ili duž kanala Landwehr dostižu najviše cene, dok delovi Kreuzberga – naročito istočni delovi blizu parka Görlitzer – i dalje nude (relativne) popuste. Tržište stanova za izdavanje je veoma napeto: tražene kirije obično se kreću od 16 pa čak do 19–20 €/m² u popularnim mikro-lokacijama investropa.com. Potražnju podstiču studenti, kreativci i mladi profesionalci koji cene alternativni duh i centralnu lokaciju Kreuzberga. Međutim, dugogodišnji stanari suočavaju se sa pritiskom raseljavanja kako cene rastu. Transformacija Kreuzberga je privukla i strani kapital; međunarodni kupci su aktivno kupovali objekte za izdavanje i stanove u ovoj oblasti investropa.com investropa.com. Kada je reč o razvoju, Kreuzberg ima malo velikih praznih zemljišta, ali postoje značajni projekti: tekuća obnova Dragoon Grounds (Dragoner Areal) kod Mehringplatza ima za cilj stvaranje novog pristupačnog i zajedničkog stanovanja, a ogromni Mediaspree poslovni kampus neposredno preko reke u susednom Fridrihshainu (gde su tehnološke firme kao što je Amazon) povećava zaposlenost u oblasti. Sa spojem noćnog života, multikulturalnog nasleđa i procvata tehnološke/startap scene, Kreuzberg će verovatno ostati kvart sa velikom potražnjom, iako se brzi rast cena viđen tokom 2010-ih u poslednje vreme usporava jer pristupačnost postaje problem.

Charlottenburg

Шарлотенбург у западном Берлину представља традиционалније елитно тржиште. Фокусиран око Курфурстендама (чувене шопинг булеварске улице) и дворца Шарлотенбург, овај округ одише елеганцијом старог света помешаном са модерном трговином. Непокретности овде карактеришу величанствене станбене зграде из предратног периода, градске куће са почетка 20. века и неке вишеспратнице из периода након рата. Цене некретнина у Шарлотенбургу у просеку су око 5.600 € по м² guthmann.estate – високе, али ипак нешто ниже у поређењу са тренди источним градским зонама. Тржиште Шарлотенбурга је релативно стабилно; привлачи имућне локалне породице као и купце из иностранства (посебно из Европе и Блиског истока) који цене престиж и погодности ове области. У близини се налази Технички универзитет и многи истраживачки институти, што додатно повећава потражњу за становањем. Када је у питању закуп, у Шарлотенбургу просечна цена износи око 14 € по м² investropa.com – што је ниже него у популарним центрима, јер се овде налази микс луксузних станова и старијих јединица које су под старијим закупом. Подручје City West (око станице Zoo) доживело је значајан привредни развој: нови ексклузивни хотели и канцеларије (као што су Upper West и Zoofenster куле) оживели су силуету града. Станоградња обухвата пројекте као што је „Fürst“ (преуређење на Ku’damm-у) и неколико престижних кондоминијума у близини Savignyplatz-а. Шарлотенбург остаје омиљен дистрикт за имућне купце у потрази за класичним берлинским шармом са практичном куповином и сервисима. Његов раст је стабилан, а не експлозиван, и он представља равнотежу трендовским тржиштима источног Берлина.

Нојколн

Neukölln, nekada smatran siromašnijom radničkom četvrti, brzo je izrastao u „perspektivni“ deo grada. Posebno je Severni Neukölln (oblasti koje se graniče sa Krojcbergom, često nazivan „Kreuzkölln“) poslednjih deset godina doživeo priliv umetnika, studenata i mladih imigranata, privučenih (nekada) pristupačnim kirijama i živopisnom multikulturalnom scenom. Kao rezultat toga, cene u Neuköllnu su značajno porasle – prosečne cene stanova su oko 4.300–4.400 €/m² guthmann.estate (sa manje od 2.500 € pre deset godina). To je i dalje među nižim cenama za centralni Berlin, što čini Neukölln relativno pristupačnim, ali se razlika brzo smanjuje. Kvartovi Körnerkiez i Reuterkiez su žarišta u kojima ima mnoštvo kafića, barova i kreativnih studija. Tražene kirije u trendi delovima Neuköllna sada prosečno iznose oko 13 € po m² investropa.com, iako dugogodišnji stanari plaćaju znatno manje. Dalje južno i istočno u Neuköllnu (Britz, Rudow, itd.), stanovanje je više prigradsko sa nižim kirijama i ponekom porodičnom kućom. Neukölln se suočava i sa tipičnim izazovima gentrifikacije: sukobom između novopridošlih, bogatijih ljudi i dugogodišnjih stanovnika sa nižim primanjima. Vlada Berlina je proglasila nekoliko Milieuschutz zona u Neuköllnu – oblasti sa posebnim merama zaštite protiv luksuznih renoviranja i iseljavanja stanara. Kada je reč o razvoju, velikih projekata je malo, ali oblast može imati koristi od infrastrukture: planirano proširenje metro linije U7 ka novom BER aerodromu počeće iz Rudowa u Neuköllnu, što bi moglo povećati povezanost do 2035. godine berlin.de. Pored toga, blizina Neuköllna bivšem aerodromu Tempelhof (danas javni park) znači da bi ova oblast mogla dobiti na značaju ukoliko bi taj veliki otvoreni prostor ikada bio delimično razvijen (aktuelni zakon, međutim, zadržava Tempelhof kao park zbog referenduma iz 2014. godine). Sve u svemu, Neukölln 2025. godine predstavlja brzo-evoluirajuću četvrt: još uvek jednu od pristupačnijih urbanih oblasti Berlina, ali sve popularniju i pod pritiskom rasta kirija.

Friedrichshain

Dinamika tržišta iznajmljivanja

Vladina politika i regulativa

Trendovi stranih investicija

Infrastruktura i urbani razvoj

Европасити (подручје око централне станице у Митеу): Већ поменуто, ово подручје северно од централне железничке станице додаје око 3.000 станова и значајне канцеларијске просторе (укључујући седишта корпорација и владиних агенција). Како се попуњава, ствара ново премијум стамбено подручје у Митеу са становима на обали Берлин-Шпандау бродског канала. Ово повећава понуду у луксузном сегменту и привлачи и стране купце.
Медијаспри (Фридрихшајн/Кројцберг): Кластер медијских и технолошких компанија (и пратећих стамбених пројеката) дуж источне обале реке Шпре. Подигао је углед (и цене) суседних четврти. На пример, изградња East Side Mall-а, разних високих зграда (попут EDGE Tower-а за Amazon) и стамбених кула (Stream итд.) доноси модеран фонд али такође подиже вредност земљишта. Успех Медијаспри иницирао је предлоге за даље ширење сличних мешовитих ревитализација низводно према Лихтенбергу.
Siemensstadt 2.0 (Špandau): Siemens AG, u partnerstvu sa Berlinom, rekonstruiše svoj istorijski industrijski kampus u Špandauu (severozapadni Berlin) u “pametni gradski” kvart nazvan Siemensstadt Square. Uz ulaganje od oko 4,5 milijarde evra rcrwireless.com, plan predviđa visokotehnološki poslovni centar kao i 7.000 novih stanova za oko 20.000 stanovnika rcrwireless.com globalconstructionreview.com. Ovaj projekat, koji će trajati do 2035. godine, značajno će podići nekada mirnije tržište nekretnina u Špandauu – može se očekivati povećana potražnja za stanovanjem kako se bude otvaralo više radnih mesta, a špekulacije su već dovele do rasta cena u obližnjim kvartovima kao što je Haselhorst. Ovaj primer pokazuje kako javno-privatna partnerstva mogu stvoriti potpuno nove urbane celine na prostoru nekadašnjih industrijskih zona.
Ostale napomene: Manji razvojni centri uključuju Adlershof u Treptovu (naučni park oko kog niču stambeni blokovi), Berlin Südkreuz (oko novog transportnog čvorišta u Šenberg, sa projektima mešovite namene), kao i razne obnove oko železničkih stanica (npr. oko Ostkreuz i Lichtenberg stanica). Grad takođe pretvara neke nekadašnje kasarne i železničke trake na periferiji u nove stambene zone – kao što su Pankov i Köpenick – što će doneti po nekoliko hiljada stanova srednje cene, olakšavajući pritisak na centralnim delovima grada.

Tržišni rizici i izazovi

Uprkos generalno pozitivnim osnovama, tržište nekretnina u Berlinu suočava se sa nekoliko rizika i izazova koji bi mogli uticati na njegovu putanju u narednim godinama:

Ekonomska neizvesnost: Nemačka ekonomija je zapala u slab period – nakon tehničkih recesija 2022. i 2023. godine, 2025. se beleži stagnacija sa minimalnim rastom BDP-a investropa.com. Ako najveća evropska ekonomija ne bude ostvarivala očekivanja, Berlin (iako dinamičniji od nemačkog proseka) mogao bi osetiti posledice kroz smanjeno otvaranje radnih mesta i odliv radne snage. Visoka inflacija iz prethodnih godina takođe je umanjila kupovnu moć. Povećanje nezaposlenosti ili stagnacija plata posebno bi uticali na pristupačnost stanovanja za lokalno stanovništvo investropa.com investropa.com. Dugotrajan ekonomski pad predstavlja rizik za potražnju za stanovanjem (ljudi mogu da žive zajedno više članova ili da odlože formiranje domaćinstava), kao i za iznajmljivanje poslovnog prostora.
Kamatne stope i finansiranje: Nagli rast kamatnih stopa od 2022. godine već je rashladio tržište, a finansiranje i dalje predstavlja izazov. Stope na stambene kredite sredinom 2025. su oko 3–4% investropa.com investropa.com, što je znatno više od stopa ispod 2% krajem 2010-ih. Za kupce, ovo smanjuje pristupačnost (za istu mesečnu ratu, dobija se manji kredit). Za investitore, krediti za izgradnju sa 4–5% znatno otežavaju isplativost projekata, te mnogi odlažu ili otkazuju gradnju. Postoji optimizam da su stope dostigle vrhunac – ECB je 2025. započela blago popuštanje – ali svako dodatno zaoštravanje monetarne politike bio bi ozbiljan udarac i za tržište kupovine (potražnja bi opala) i za novu gradnju (moguće dalje pogoršanje nestašice ponude). Čak i pri stabilnim stopama, banke su pooštrile kriterijume kreditiranja nakon nekih značajnih bankrota investitora reuters.com. Sve to znači da je rizik finansiranja visok: zdravlje tržišta nekretnina sada je usko povezano sa kretanjem kamatnih stopa i dostupnošću kredita.
Troškovi izgradnje i kapacitet: Izgradnja kuće u Berlinu postala je znatno skuplja zbog globalnih problema sa lancima snabdevanja, inflacije cena materijala i nedostatka lokalne radne snage. Troškovi izgradnje su poslednjih godina porasli dvocifrenim procentima. Direktor kompanije Vonovia ukazuje da pri trenutnim troškovima (~5.000 € po m² za izgradnju) i 4% kamate, mnogi projekti jednostavno “nema smisla” finansijski reuters.com reuters.com. Ako se troškovi ne smanje, investitori će i dalje ostajati po strani, pogoršavajući nedostatak stambenog prostora. Takođe, građevinska industrija Berlina je skoro u potpunosti popunjena – postoje uska grla u kvalifikovanoj radnoj snazi i zaostatak odloženih projekata. To povećava rizik da čak i kada postoji potražnja, grad možda neće moći dovoljno brzo da poveća obim gradnje.
Regulatorni i politički rizik: Iako je Berlin doneo zakone koji podržavaju izgradnju, uvek postoji rizik od političkih promena ili regulatornih iznenađenja. Saga sa zamrzavanjem kirija iz 2021. već je pokazala kako nagle promene politika mogu preokrenuti tržište (u tom slučaju, zamrzavanje kirija pa zatim nagli skok kada je ukinuto). Budući lokalni izbori ili referendumi mogli bi doneti nove zahteve za radikalnim merama poput eksproprijacije ili strožih ograničenja kirija. Investitori na to gledaju sa oprezom – preterana intervencija može odvratiti kapital koji je potreban za nove investicije u stanogradnju investropa.com. S druge strane, velikodušne subvencije mogle bi se smanjiti ako se budžet bude stezao. Porezi na nekretnine su još jedno pitanje: na saveznom nivou se razmatra reforma oporezivanja imovine (npr. uvođenje godišnjeg poreza na osnovu realne vrednosti). Svaka takva promena mogla bi uticati na prinose i ponašanje investitora.
Demografske promene i migracije: Rast stanovništva Berlina je ključni pokretač potražnje. Mogući rizik predstavlja usporavanje ili preokret tog rasta. Faktori uključuju natalitet (prirodni priraštaj u Berlinu je blago negativan, što znači da grad zavisi od migracija za rast) i migracione tokove. Ako, na primer, posle COVID-a Berlin izgubi na privlačnosti ili druge nemačke regije postanu atraktivnije, migracija bi mogla da opadne. Suprotno, iznenadni talas migracija (poput ~80.000 ukrajinskih izbeglica koje su stigle 2022.) dovodi do kratkoročnog pritiska na stambeni fond. Berlin takođe mora da vodi računa o integraciji rastuće strane populacije (sada 24% stanovnika reuters.com) – ukoliko integracija ne uspe, to može dovesti do socijalnih problema u pojedinim kvartovima što može uticati na atraktivnost nekretnina. Do sada je raznovrsnost bila prednost Berlina, ali balansirani razvoj (poslovi, usluge u svim delovima grada) je neophodan za očuvanje kohezije.
Pristupačnost i društvena kohezija: Kriza pristupačnosti sama po sebi predstavlja izazov – ako previše ljudi bude isključeno iz života u Berlinu zbog visokih cena, grad bi mogao da izgubi baš one kvalitete koji su ga učinili privlačnim (mlada kreativna energija, preduzetnici startapa, itd). Već sada neke porodice sa nižim prihodima i umetnici sele se u okolni Brandenburg ili druge gradove jer im je Berlin preskup. Ako se ovo ubrza, Berlin bi mogao da se suoči sa nedostatkom radne snage u ključnim sektorima (nastavnici, radnici u uslugama) koji ne mogu da priušte stanovanje. Društvena kohezija može biti ugrožena kada nejednakost u pristupu stanovanju postane ekstremna. Politički pritisak za drastične intervencije (poput referenduma 2021) simptom je toga. Dakle, izazov za Berlin je da obezbedi dovoljno pristupačnog stanovanja kako bi zadržao mešanost stanovništva – što nije lak zadatak jer tržišne sile same po sebi to ne obezbeđuju.
Globalni faktori: Globalni ekonomski i geopolitički događaji takođe predstavljaju rizike. Geopolitičke tenzije (na primer, rat u Ukrajini) već su uticale na cene energije i inflaciju, što indirektno utiče i na tržište nekretnina kroz troškove. Dalja nestabilnost u Evropi mogla bi da umanji poverenje investitora u nekretnine ili da preusmeri strani kapital na druga mesta investropa.com investropa.com. Takođe, na reputaciju i potražnju za Berlinom mogu uticati i globalni trendovi kao što je rad na daljinu – ako više kompanija omogući potpuni rad na daljinu, manje ljudi će imati potrebu da se sele u velike gradove, što bi moglo usporiti rast potražnje. S druge strane, ako Berlin nastavi da se pozicionira kao tehnološki i istraživački centar, mogao bi to da izdrži bolje od gradova koji su pretežno fokusirani na finansije.
Klimatske promene i zahtevi za održivost: Nova klimatska pravila (npr. zahtevi energetske efikasnosti) mogu da učine neke starije zgrade neupotrebljivim ili zahtevaju skupe adaptacije, što je rizik za vlasnike tih nekretnina. Berlin se takođe mora suočiti sa efektima klimatskih promena: toplija leta (toplotni talasi do 39°C poslednjih godina berlin.de) vrše pritisak na gradsku infrastrukturu i mogu zahtevati sanaciju postojećih zgrada (rashladni sistemi, izolacija). Nekretnine koje nisu otporne na klimatske promene mogle bi vremenom izgubiti na vrednosti. Grad podiže zelene standarde (poput obavezne ugradnje zelenih krovova na novim zgradama), što može povećati početne troškove, ali je neophodno za dugoročnu održivost.

Prognoze i budući izgledi

Putanja cena stambenih nekretnina: Većina prognoza predviđa da će cene kuća i vrednosti stanova u Berlinu beležiti umeren godišnji rast u rasponu od 3–5% godišnje u narednih nekoliko godina investropa.com investropa.com. Ovo je podržano fundamentalnim disbalansom između ponude i potražnje – sve dok Berlin ne izgradi dovoljno stanova za svoje rastuće stanovništvo, pritisak na rast cena će nastaviti da postoji investropa.com investropa.com. Ipak, era dvocifrenih godišnjih poskupljenja verovatno je za sada završena, ograničena višim kamatnim stopama i većom osetljivošću kupaca. Kratkoročno (2025–2026.), očekuje se da će cene postojećih nekretnina postepeno povratiti vrednost nakon pada iz 2023. i da bi mogle dostići nivoe iz 2022. najkasnije do 2026. godine. Cene novogradnje mogu čak i nadmašiti prethodne vrednosti ukoliko obim izgradnje ostane slab (manja ponuda) – neke projekcije predviđaju da energetski efikasni, novi domovi mogu značajno da dobiju na vrednosti (jedna spekulativna prognoza pominje čak do 130% rasta vrednosti kroz deceniju za zelene projekte) investropa.com, mada se ovo smatra previše optimističnim. Konzervativniji pogled istraživača Deutsche Bank ukazuje da je berlinski stambeni sektor sada blizu fer vrednosti i da će u budućnosti rasti otprilike u skladu sa prihodima (pod pretpostavkom da se ne vrate ekstremno niske kamatne stope) dbresearch.com.
Prognoza rente: Očekuje se da će kirije nastaviti da rastu. U bliskoj budućnosti, tempo rasta može opasti – skok od 12% u 2024. bio je izuzetan cbre.de, što delimično odražava nadoknadu nakon pandemije i posledice Mietendeckel-a. U budućnosti, rast kirija bi mogao da se uspori na visoke ili srednje jednocifrene procente godišnje, posebno kako zakupci dostižu granice platežne moći. Ipak, sa stopom praznih stanova od 0,9% i hiljadama novih stanovnika svake godine, čak i konzervativni scenariji predviđaju dalje povećanje kirija od ~3–5% godišnje u srednjem roku. Do 2030. prosečna tražena kirija u Berlinu mogla bi lako dostići €18–20/m² ako se trenutni trendovi nastave. Jedino što bi moglo da obuzda inflaciju kirija jeste značajan porast stambene ponude ili jača regulacija kirija. Ovo drugo (produženje regulacije kirija) je već na snazi do 2029, ali kao što je napomenuto, ne odnosi se na novogradnju niti u potpunosti ograničava skokove kirija pri promeni zakupca. Dakle, izgledi za kirije ostaju nastavak uzlaznog trenda, uz moguće povremene pauze ako ekonomske prilike oslabe. Ovo će i dalje držati fokus na pristupačnosti stanovanja u Berlinu u doglednoj budućnosti.
Ponuda stanova: Kada je reč o izgradnji, cilj Berlina od 20.000 novih stanova godišnje izgleda teško dostižan u naredne 2–3 godine zbog trenutnog zastoja u građevinskoj industriji. Tokom 2024. se verovatno očekuje manje završenih stanova nego u 2023, možda oko 15.000 jedinica, s obzirom na pad broja izdatih građevinskih dozvola u 2022–2023. Mere grada i savezne vlade (brzi zakon o gradnji, subvencije) možda će početi da daju rezultate do 2026. Ako kamatne stope padnu, a inflacija se stabilizuje, investitori bi mogli da povrate poverenje za pokretanje novih projekata, naročito uz podsticaj visokih kirija. Dakle, jedan optimističan scenario je da bi do 2026–2027. Berlin mogao da dostigne 18.000+ završenih jedinica godišnje. Veliki projekti kao što su Schumacher Quartier u Tegelu i Siemensstadt takođe će se postepeno završavati od 2027. godine, dodajući značajan broj stanova (samo ta dva će obezbediti ~12.000 jedinica do sredine 2030-ih). Međutim, čak i u najboljem scenariju, dosledno dostizanje potrebnog nivoa ponude je teško – stoga će Berlin verovatno imati problem sa nedostatkom stanova još mnogo godina. Ponuda će se blago poboljšati, ali nedovoljno da u potpunosti izbalansira potražnju, što znači nastavak tržišta naklonjenog stanodavcima.
Trendovi po naseljima: Očekuje se dalje približavanje cena između centralnih i nekih unutrašnjih delova grada. Kako centralni Berlin (Mitte, itd.) postaje veoma skup, više kupaca i zakupaca će se okretati “drugorazrednim” četvrtima kao što su Wedding, Moabit, Lichtenberg i Tempelhof, što će podići cene u tim oblastima. Zapravo, najnoviji podaci pokazuju da su neki od najbržih procentualnih rasta cena zabeleženi u tradicionalno jeftinijim četvrtima – npr. Wedding i Treptow su imali rast cena od oko 5–6% godišnje krajem 2024. godine investropa.com. Ovo će se verovatno nastaviti, sužavajući razliku. U međuvremenu, najatraktivnije lokacije će zadržati svoju vrednost i beležiti postepen rast, ali velike skokove iz prošlosti više ne treba očekivati. Četvrti koje prolaze kroz veliku obnovu (na primer, oko novih saobraćajnih čvorišta ili velikih projekata) mogle bi doživeti lokalni procvat. Obratite pažnju na Pankow (posebno oko novih Pankow/Heinersdorf projekata), Spandau (sa projektima Siemensstadt, Havelufer), i delove Marzahn-Hellersdorf (gde su planirana nova prigradska naselja) koji će sve više biti deo berlinskih nekretninskih priča.
Komericijalna perspektiva: Što se tiče poslovnih prostora, 2025–2026. godina može biti period stabilizacije na novom nivou (prazni kapaciteti u visini jednocifrenog procenta, povoljniji uslovi za zakupce). Nakon toga, ukoliko berlinska ekonomija nastavi da generiše nove kompanije i deo rada na daljinu se ponovo preusmeri na fizičko prisustvo, potražnja za kancelarijama bi mogla da poraste. Berlin i dalje raste kao korporativna destinacija (posebno za tehnološke firme, medije, kreativne industrije i kao savezna prestonica za prisustvo lobista/nevladinih organizacija). JLL predviđa da bi prazni kapaciteti za kancelarije u Berlinu mogli dostići vrhunac oko 8% u 2025. godini i potom polako opadati kako se smanjuje broj novih projekata jll.com. Rente za najkvalitetnije kancelarije bi čak mogle i dodatno blago porasti (procena ~+1–2% godišnje za najprestižnije prostore do 2027) cbre.de. Tržište maloprodajnih nekretnina biće stabilno, sa rentama u glavnim ulicama koje se oporavljaju nakon COVID-a, ali se ne očekuje značajan rast zbog konkurencije onlajn prodaje. Industrijske/logističke nekretnine će ostati jak sektor (nizak procenat praznih kapaciteta, rastuće rente zahvaljujući rastu e-trgovine u širem berlinskom regionu).
Makro faktori: Ključni pozitivni nepredviđeni faktor bio bi ako kamate padnu brže nego što se očekuje. Neki ekonomisti misle da bi ECB mogao smanjiti kamatne stope krajem 2025. ako inflacija bude pod kontrolom investropa.com investropa.com. Jeftinije finansiranje bi verovatno podstaklo novi talas potražnje za kupovinom i razvojnih aktivnosti u Berlinu, s obzirom na sve ranije odložene projekte. To bi moglo dovesti do još jednog mini ciklusa rasta cena krajem 2020-ih (iako verovatno blažeg nego tokom 2010-ih). Suprotno, negativni faktor može biti potencijalna recesija ili finansijska kriza – koja bi privremeno mogla prouzrokovati pad tražnje za nekretninama i blagi pad cena. Ali Berlin je istorijski bio manje volatilan od mnogih drugih tržišta; čak i u krizama, njegova pristupačnost u odnosu na druge prestonice predstavlja zaštitu (investitori traže povoljne kupovine, a zakupci dolaze jer je i dalje jeftinije nego u Londonu/Parizu).

Izvori:

Berlin Hyp & CBRE Izveštaj o tržištu stanovanja 2025 (Ključni nalazi o trendovima zakupa i cena) cbre.de cbre.de
Investopedia/Investropa Analiza berlinskog tržišta 2025 (Podaci o cenama po okruzima i prognoze) investropa.com investropa.com
Guthmann Izveštaj o nekretninama Berlina Q2 2025 (Podaci o transakcijama i cenama po okruzima) guthmann.estate guthmann.estate
Reuters Vesti (Stambena kriza i najnovije politike, novembar 2023) reuters.com reuters.com
Berlin.de Službena saopštenja (Zakon o gradnji, vesti o produženju U7) berlin.de berlin.de
Arup – Detalji projekta Tegel Urban Tech Republic (Urbani razvoj i stambene jedinice) arup.com
CBRE Izveštaj o tržištu kancelarija Q1 2025 (Trendovi poslovnog prostora za kancelarije) cbre.de cbre.de
Dodatni podaci iz statistike Senata Berlina, JLL-a i Deutsche Bank Research-a o ponudi stanova i cenama investropa.com dbresearch.com.

Берлинско тржиште некретнина 2025: Трендови, анализа и будуће перспективе

Izvršni rezime

Pregled trenutnog tržišta (2025)

Friedrichshain

Dinamika tržišta iznajmljivanja

Vladina politika i regulativa

Trendovi stranih investicija

Infrastruktura i urbani razvoj

Tržišni rizici i izazovi

Prognoze i budući izgledi

Stambene nekretnine

Komesijalne nekretnine

Analiza kvartova

Mitte (centar grada)

Кројцберг

Charlottenburg

Нојколн

Friedrichshain

Dinamika tržišta iznajmljivanja

Vladina politika i regulativa

Trendovi stranih investicija

Infrastruktura i urbani razvoj

Tržišni rizici i izazovi

Prognoze i budući izgledi

Marcin Frąckiewicz

Оставите одговор Одустани од одговора

Search

Latest Posts

Венецијско тржиште некретнина (2025–2030)