Tržište nekretnina u Bukureštu tokom 2025. godine karakterišu rastuće vrednosti nekretnina, velika potražnja i ograničena ponuda. I stambeni i komercijalni sektor pokazuju otpornost uprkos ekonomskim izazovima, uz rast cena i veliko interesovanje investitora. Glavni grad Rumunije nudi kombinaciju pristupačnih spoljnih kvartova i ekskluzivnih severnih naselja, privlačeći domaće kupce, povratnike iz dijaspore i strane investitore. U nastavku detaljno predstavljamo najnovije trendove u stambenom i komercijalnom sektoru nekretnina, prognoze cena, ključne projekte, analize kvartova, uticaj politika i pregled odnosa ponude i potražnje sredinom 2025. godine.
Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u 2025. godini
Bukureštansko tržište stambenih nekretnina ostaje snažno kroz 2025. godinu. Cene stanova: Prosečne cene stanova dostigle su oko 1.862 € po m² u junu 2025, što je porast od oko 15% na godišnjem nivou investropa.com. Posebno su novi stanovi predvodili rast – novi stanovi krajem 2024. imali su prosečnu cenu od 2.059 €/m², što je 21,9% godišnji skok, dok su postojeći stanovi u proseku iznosili 1.838 €/m² (povećanje od 14,3% na godišnjem nivou) investropa.com. Ovo označava jedan od najjačih perioda rasta u protekloj deceniji, podstaknut ograničenom novom ponudom i snažnom potražnjom investropa.com. Rast cena iz 2024. nastavio se u 2025, iako nešto umerenijim tempom. Podaci iz sredine 2025. pokazuju da cene i dalje rastu u većini oblasti, uprkos blagom padu obima prodaje investropa.com.
Obim prodaje: Aktivnost transakcija je opala u odnosu na prethodnu godinu, delimično zbog viših kamatnih stopa na stambene kredite. U prvom kvartalu 2025. godine je u Bukureštu prodato oko 11.200 stanova, što je pad od 5,4% u odnosu na prvi kvartal 2024. godine property-forum.eu. Na nacionalnom nivou, prodaja nekretnina je opala za oko 4,9% u istom periodu property-forum.eu. Pad je povezan sa smanjenom pristupačnošću i niskom ponudom, a ne sa manjkom interesovanja. Povećanje referentnih kamata Narodne banke gurnulo je tipične kamatne stope na stambene kredite na 7,5–9,2% do sredine 2025. godine, pritiskajući kupce koji prvi put kupuju stan i doprinoseći ukupnom padu transakcija od 12% početkom 2025. investropa.com investropa.com. Ipak, potražnja ostaje otporna – mnogi kupci su se prilagodili većim troškovima finansiranja, a kupci za gotovinu (uključujući investitore i dijasporu) su aktivni, što pomaže očuvanju rasta cena investropa.com. Stručnjaci iz industrije napominju da, uprkos skupljim kreditima, pristupačnost stanova u Bukureštu i dalje je razumna zahvaljujući rastu plata, a kupci su se prilagodili novom nivou cena property-forum.eu. Kao rezultat toga, cene su ostale stabilne ili su nastavile da rastu čak i dok je obim prodaje opadao.
Izdavanje stanova: Sektor izdavanja je snažan, podržan prilivom iseljenika, digitalnih nomada i povratnika iz dijaspore. Bruto prinosi od izdavanja stanova u najtraženijim delovima Bukurešta u proseku iznose 6–7%, što je visoko za evropske standarde investropa.com. Velika potražnja za izdavanjem (posebno za moderne, energetski efikasne stanove) obezbeđuje investitorima stabilan prihod i održava veliko interesovanje za rezidencijalne investicije investropa.com. Vlasnici stanova profitiraju od ograničene ponude: popunjenost je visoka, a kirije rastu, naročito za stanove u centru ili dobro povezanim kvartovima.
Profil kupca i preferencije: Kupci u 2025. godini su raznoliki. Pored lokalnih krajnjih korisnika, značajan udeo čine povratnici iz rumunske dijaspore i strani kupci (posebno državljani drugih zemalja EU i neki investitori iz Izraela, Turske i drugih zemalja), privučeni relativno pristupačnim cenama i visokom profitabilnošću u Bukureštu investropa.com investropa.com. Mnogi kupci sada daju prednost kvalitetu i održivosti – moderni stanovi sa energetski efikasnim karakteristikama i sertifikatima za zelenu gradnju postižu više cene (često 15–20% više) i brzo se prodaju investropa.com. Tražene su pogodnosti kao što su zelene površine, igrališta, teretane i parking. Ovo je usmerilo fokus investitora na „zelene” i porodične projekte, mada ponuda takvih projekata ostaje mala. Sve u svemu, potražnja za stanovima je najjača za stanove srednje do visoke klase na dobrim lokacijama (posebno veće jedinice pogodne za porodice ili rad od kuće), dok kupci sa ograničenijim budžetom sve više traže na periferiji grada gde su cene niže.
Ograničenja u ponudi: Ključna tema je ograničena nova stambena ponuda. Nakon dve godine stagnacije u razvoju, broj novih završenih objekata u Bukureštu je na višegodišnjem minimumu. Procena je da će u Bukureštu i Ilfovu (okolina grada) 2025. biti završeno samo 18.000 novih stambenih jedinica, što je slično niskom nivou iz 2024. godine – najmanji broj u poslednjih pet godina property-forum.eu. Građevinska aktivnost nije pratila potražnju zbog faktora kao što su oprezno finansiranje investitora, duži proces dobijanja dozvola i visoki troškovi gradnje. Ova neravnoteža ponude i potražnje dovodi do pritiska na rast cena property-forum.eu. Stambene nekretnine u poželjnim područjima su posebno slabo dostupne – dobre nekretnine dobijaju više ponuda i brzo se prodaju. Kupci često moraju brzo da donesu odluku, a nadmetanja za kvalitetne nekretnine nisu neuobičajena u 2025. godini investropa.com. Sa ograničenom ponudom i stabilnom potražnjom, stambeno tržište ostaje na strani prodavaca, što podržava dalji rast cena (osim u slučaju velikih ekonomskih preokreta).
Trendovi u poslovnim nekretninama u 2025.
- Tržište kancelarija: Sektor kancelarija u Bukureštu u 2025. godini obeležen je oporavkom popunjenosti i nedostatkom nove ponude. Активност лизинга се снажно опоравила – укупна запремина лизинга у 2024. години достигла је 383.300 м², што је један од највиших нивоа од 2008. године cbre.ro.Početkom 2025. godine, neto zakup nastavio je da raste: nova potražnja (zakup) u prvom kvartalu 2025. porasla je za 38% u poređenju sa prvim kvartalom 2024. property-forum.eu.Mnoge kompanije proširuju ili unapređuju prostor, fokusirajući se na moderne kancelarije koje ispunjavaju ESG kriterijume i kriterijume za dobrobit zaposlenih.U isto vreme, ukupna slobodna mesta su u padu, jer se isporučuje malo novih kancelarija.Stopa nepopunjenosti kancelarija u Bukureštu pala je na 11,9% (na nivou celog grada) – u centralnom poslovnom districtu (CBD) dostigla je višegodišnji minimum od samo 2,9% nepopunjenosti property-forum.eu.Vlasnici su stekli pregovaračku moć za poslovne prostore na atraktivnim lokacijama; zakupnine za premijum kancelarije su blago porasle na oko 20–22 €/m²/mesec u centralnoj poslovnoj zoni nakon godina stagnacije content.knightfrank.com.Нема великих нових пројеката пословних простора који се отварају 2025. године, а планови за наредних неколико година су умерени property-forum.eu.Ovaj nedostatak sveže ponude, u kombinaciji sa oporavkom potražnje zakupaca, stvorio je pritisak na ponudu koji podiže zakupnine i čak dovodi do rasprava o mogućem smanjenju prinosa za vrhunske kancelarijske objekte do kraja godine property-forum.eu property-forum.eu.Trend prelaska na kvalitet je očigledan: zakupci se konsoliduju u energetski efikasne, dobro locirane zgrade, ostavljajući starije zgrade da se bore.Ipak, s obzirom na ekonomsku neizvesnost, ukupna tražnja u 2025. možda neće ponoviti rekord iz 2024. – neke prognoze sugerišu da bi zakup kancelarijskog prostora mogao ostati na sličnom ili nešto nižem nivou u odnosu na prethodne godine, osim ako ekonomija ne iznenadi pozitivno property-forum.eu.У целини, основни параметри тржишта пословног простора у Букурешту су стабилни улазећи у 2025. годину: ограничена понуда + опоравак тражње = растуће закупнине за најквалитетније канцеларије, иако секундарне локације и даље бележе веће слободне капацитете.
- Industrijski i logistički sektor: Tržište logističkih nekretnina se blago ohladilo nakon perioda velike potražnje, ali i dalje ostaje izrazito uspešno. 2024. je bila rekordna godina za industrijska ulaganja – logističke nekretnine činile su najveći udeo investicionog obima u Rumuniji (skoro 300 miliona evra transaktovano) thediplomat.ro thediplomat.ro.U okolini Bukurešta, glavni poslovi uključivali su prodaju portfolija skladišta od 270.000 m² kompaniji CTP i još jedan kompaniji WDP, što odražava veliku potražnju za modernim distributivnim prostorom thediplomat.ro thediplomat.ro.Potražnja zakupaca za skladištima početkom 2025. godine je smanjena u odnosu na postpandemijski vrhunac, ali je i dalje iznad nivoa pre 2019. godine property-forum.eu.Veliki logistički centri oko obilaznice Bukurešta i duž autoputeva A1/A2 i dalje beleže visoku popunjenost.Industrijska nepopunjenost je niska i cene zakupa prvoklasnih logističkih prostora ostaju oko 4 €/m²/mesec, sa blagim povećanjima za jedinice u blizini grada.Ponuda raste: investitori dodaju prostor u ključnim logističkim parkovima, mada u umerenijem tempu.Od suštinskog značaja, nova A0 Bukurešt Prsten Autoput (spoljni prsten autoputa) je delimično otvoren od sredine 2025. godine, poboljšavajući povezivanje sa logističkim centrima.Do jula 2025. južni deo A0 je bio potpuno otvoren (51 km) en.wikipedia.org, omogućavajući kamionima da zaobiđu grad romania-insider.com – ovo povećava atraktivnost industrijskih lokacija na periferiji Bukurešta.Prinosi od primarnih industrijskih investicija iznosili su oko 7,75% u 2024. (blago više nego 2023.) thediplomat.ro, što ih čini privlačnim u poređenju sa Zapadnom Evropom.Sveukupno, izgledi za industrijski sektor su pozitivni, ali uz napomenu opreza: Colliers očekuje nešto manju potražnju za zakupom u 2025. u odnosu na rekorde iz 2022-23, ali i dalje zdravu aktivnost iznad nivoa iz sredine 2010-ih property-forum.eu.Nastavak unapređenja infrastrukture (putevi, železnica) i rastući proizvodni/logistički sektor u Rumuniji obećavaju dobru perspektivu za ovaj segment.
Komersijalni sektor nekretnina u Bukureštu beleži intenzivnu investicionu aktivnost i selektivno snažnu potražnju za zakupom, iako se rezultati razlikuju po segmentima (kancelarijski, maloprodajni, industrijski):
Investiciono tržište: U svim komercijalnim segmentima, Bukurešt je žarišna tačka za investicije.
2024. godina je zabeležila porast investicija u nekretnine na nacionalnom nivou od 58% na 750 miliona evra, pri čemu je Rumunija predvodila CIE po rastu thediplomat.ro.Ovaj zamah se nastavio i u 2025. – Prvo tromesečje 2025. imalo je 169 miliona evra ulaganja u komercijalne nekretnine, što je više nego duplo u odnosu na prethodni kvartal property-forum.eu.Međunarodni investitori su dominirali ovim poslovima (oko 90% obima u prvom kvartalu činio je strani kapital property-forum.eu), što signalizira snažno globalno interesovanje za imovinu u Bukureštu.Prinosi za najkvalitetnije nekretnine u Bukureštu su bili relativno stabilni: otprilike 7,5% za vrhunske kancelarije, 7,25% za vrhunske šoping centre i ~7,75% za vrhunske industrijske nekretnine na kraju 2024. godine thediplomat.ro.Ovi visoki prinosi (u poređenju sa Zapadnom Evropom) i dalje privlače investitore koji traže bolje prinose.Sa kamatnim stopama u EU koje možda dostižu vrhunac i počinju da opadaju, analitičari predviđaju kompresiju prinosa za premijum rumunske aktive do kraja 2025. godine – drugim rečima, vrednost aktiva može dodatno porasti kako se troškovi finansiranja budu smanjivali property-forum.eu.Zaista, CBRE predviđa da bi ukupni volumen investicija mogao premašiti 1 milijardu evra u 2025., što je oko 35% više u odnosu na 2024. godinu property-forum.eu, pod uslovom da se zaključe očekivane velike transakcije.Značajne transakcije u Bukureštu uključuju prodaju poslovnog kompleksa The Landmark investitoru podržanom od strane Indije, što predstavlja prvu veliku indijsku investiciju u rumunske nekretnine thediplomat.ro.Lokalni investitori su takođe sve aktivniji (npr.Rumunski fondovi kupuju maloprodajne parkove, a lokalni univerzitet kupuje tržni centar radi pretvaranja u kampus) thediplomat.ro thediplomat.ro.Tržište kapitala sazreva, sa širom bazom kupaca.Međutim, investitori su takođe oprezni zbog političke i fiskalne neizvesnosti u Rumuniji (kako je kasnije objašnjeno).Углавном, комерцијалне некретнине у Букурешту 2025. године нуде примамљиву комбинацију високих приноса, побољшања основних показатеља и потенцијала за раст, иако постоје и неки ризици на које треба обратити пажњу.Izgledi cena i dinamika tržišta
Prognoze: Konsenzus za narednih nekoliko godina je umeren rast vrednosti nekretnina, pod pretpostavkom da neće biti većih ekonomskih šokova. Nakon uzastopnih godina dvocifrenog rasta cena (2023–2024), očekuje se da 2025. donese sporije, ali kontinuirano povećanje cena. U najtraženijim delovima Bukurešta (posebno severnim i severoistočnim oblastima), analitičari predviđaju rast cena stanova od oko 3–6% do kraja 2025. investropa.com. Ovo odražava normalizaciju u odnosu na neodrživo visokih 15–20% godišnjih skokova viđenih prethodnih godina investropa.com. Ključni pokretači poput rasta plata, priliva EU fondova i nedovoljne ponude stambenih objekata će i dalje postojati, ali veći troškovi zaduživanja i granice pristupačnosti će usporiti tempo rasta. Gledajući dalje unapred, velike konsultantske kompanije za nekretnine su oprezno optimistične: Colliers International procenjuje da će cene stambenih objekata u Rumuniji generalno rasti u bliskoj budućnosti, osim u slučaju ozbiljnog pada property-forum.eu. Ističu da su sadašnji nivoi cena podržani stvarnom potražnjom i nisu prenapumpani kao tokom balona 2008, što smanjuje rizik od nagle korekcije property-forum.eu. Ako ekonomija nastavi da raste (čak i umereno za ~2–3% godišnje, kako sugerišu prognoze MMF-a i EU globalpropertyguide.com), izgledi za stambeno tržište ostaju pozitivni. S druge strane, u negativnom scenariju (npr. recesija koja naglo povećava nezaposlenost), cene bi mogle stagnirati ili pasti – na primer, značajan rast nezaposlenosti „može imati veliki uticaj, dovodeći do pada cena nekretnina i kolapsa prodaje,” upozoravaju iz Colliers-a property-forum.eu. Takvi najgori scenariji nisu osnovna pretpostavka, ali ukazuju na osetljivost prema makroekonomskim uslovima.
U komercijalnom sektoru, dinamika cena (koja se često odražava kroz prinose na nekretnine) slično zavisi od kamatnih stopa i sentimenta investitora. Evropsko tržište nekretnina možda se nalazi na prekretnici: nakon ciklusa zaoštravanja centralnih banaka, 2024. je verovatno označila vrhunac prinosa na nekretnine (tj. najniže cene), pa bi 2025. godine prinosi mogli početi da se smanjuju kako se poverenje vraća property-forum.eu. Za Rumuniju, svako smanjenje troškova finansiranja i poboljšanje globalnih izgleda povećaće kapitalnu vrednost kancelarija, tržnih centara i industrijskih parkova. Kirije u Bukureštu generalno beleže rast u segmentima sa ograničenom ponudom (kancelarije i logistika), što podržava vrednosti. Jedan poseban pravac rasta je novi build-to-rent (BTR) / privatni sektor izdavanja (PRS). Stručnjaci Colliers-a predviđaju veće interesovanje za PRS šeme, što znači da developeri grade stambene blokove namenjene prihodima od izdavanja, a ne od prodaje property-forum.eu. Ovo bi moglo uvesti nove institucionalne investicije na tržište stambenih nekretnina u Bukureštu u narednim godinama i povećati ponudu na tržištu izdavanja.
Tržišna dinamika i pokretači: Nekoliko faktora stoji iza trendova na tržištu nekretnina u Bukureštu:
- Ekonomski rast i plate: Očekuje se da će rumunska ekonomija porasti za oko 2–3% u 2025. godini, oporavljajući se od manje od 1% u 2024. cijeurope.com. Iako nema velikog buma, ovaj rast uz nisku nezaposlenost (oko 5%) podržava potražnju za stanovanjem. Važno je da plate brzo rastu – prosečna neto plata porasla je za 13% u 2024. property-forum.eu. Veći prihodi, posebno u IT i sektoru usluga koji su skoncentrisani u Bukureštu, omogućavaju stanovnicima da sebi priušte skuplje stanove i više kirije, čime se održava potražnja uprkos inflaciji. Potrošačko poverenje u Rumuniji ostaje prilično snažno, što koristi maloprodajnom sektoru nekretnina i spremnosti kupaca na investiranje.
- Inflacija i kamatne stope: Nakon dvocifrene inflacije u periodu 2022–2023, inflacija u Rumuniji usporava (prognoza ~4% za 2025) globalpropertyguide.com, što stabilizuje troškove života. Međutim, Narodna banka Rumunije je podigla referentne kamatne stope kako bi suzbila prethodnu inflaciju, što je dovelo do povećanja stope na hipotekarne kredite (sada u proseku oko 8%) investropa.com. Ove više stope hlade potražnju jer deo kupaca više ne može da ih priušti, što se vidi i u padu broja transakcija. Dobra vest je da bi pad inflacije mogao omogućiti smanjenje kamatnih stopa do kraja 2025. ili 2026. godine, čime bi se ponovo poboljšala pristupačnost. Naime, politika kamatnih stopa Evropske centralne banke već pokazuje promene – „opadajuća referentna kamatna stopa“ navodi se kao jedan od razloga za optimizam u investiranju u nekretnine property-forum.eu. Niže kamatne stope u narednim godinama bi verovatno ponovo podstakle tražnju kupaca i aktivnost investitora, što bi moglo dovesti do novog rasta cena i razvoja.
- Neravnoteža između ponude i potražnje: Osnovna sila koja pokreće cene u Bukureštu naviše jeste hroničan nedostatak kvalitetnog stambenog prostora (a u nekim segmentima i modernih kancelarija). Rast broja stanovnika u Bukureštu (zbog migracija i urbanizacije) i smanjenje veličine domaćinstava znače da izgradnja novog stambenog prostora zaostaje za osnovnom potražnjom. Činjenica da su nove isporuke na najnižem nivou u poslednjih pet godina, u periodu 2024–2025 property-forum.eu, dok potražnja ostaje visoka, praktično garantuje nastavak rasta cena u kratkoročnom i srednjoročnom periodu property-forum.eu. Potražnju dodatno pojačavaju strukturni faktori kao što je stopa urbanizacije od 55% (sve više ljudi se seli u gradove) investropa.com i povratak mnogih mladih Rumuna iz inostranstva u potrazi za domom. Sve dok se godišnji obim izgradnje značajno ne poveća (što verovatno neće biti slučaj do 2026. zbog problema sa dozvolama i manjka radne snage), prodavci su u prednosti. Na tržištu iznajmljivanja stanova slično, nedostatak studentskog smeštaja i malobrojne velike investicije u iznajmljivanje znače da će kirije verovatno nastaviti da rastu u blizini univerziteta i poslovnih centara cbre.ro.
- Sentiment investitora: I domaći i strani investitori gledaju na Bukurešt kao na tržište u usponu sa solidnim dugoročnim osnovama. Prinosi su visoki, zemlja se nalazi na putu konvergencije unutar EU, a postoji optimizam u pogledu eventualnog ulaska u Šengen zonu i članstva u OECD-u (Očekivani skoriji ulazak Rumunije u Šengen vidi se kao poseban podsticaj za industrijske i logističke nekretnine) cbre.ro. Ovaj optimizam je uravnotežen svesnošću o rizicima (politička nestabilnost, fiskalni deficiti – vidi dole). Rezultat toga je da tržište može doživeti periodična usporavanja, ali je ukupna putanja bila uzlazna. Kako je Colliers primetio, relativno nizak obim transakcija u prošlosti je više bio posledica ograničene ponude investicionih nekretnina nego nedostatka interesovanja kapitala thediplomat.ro. Sa sve više institucionalnih projekata na tržištu i rastom domaćih investitora, obim transakcija beleži trend rasta, što je znak sazrevanja tržišta.
Ukratko, izgledi tržišta nekretnina u Bukureštu za 2025–2027. godinu su pozitivni: očekujte nastavak, iako umjerenijeg, rasta cena i zakupa, podržanog snažnom potražnjom i sporim širenjem ponude. Najveći faktori preokreta su makroekonomski: kamatne stope, inflacija i zaposlenost. Ako ovi ostanu povoljni, Bukurešt će verovatno nadmašiti mnoga evropska tržišta i u pogledu rasta kapitala i u prinosima od zakupa.
Investicione prilike i rizici
Za investitore, nekretnine u Bukureštu nude privlačan spoj prilika i opreza. U nastavku je pregled ključnih prilika i uočenih rizika u 2025:
- Konkurentne cene i potencijal rasta: U poređenju sa zapadnoevropskim prestonicama, cene nekretnina u Bukureštu su vrlo pristupačne, a stanovi u centru grada često su 3-4 puta jeftiniji od onih u Parizu ili Londonu. Čak su i prestižne četvrti u Bukureštu (2.000–3.000 € po kvadratu) povoljne po EU standardima. Ovo ostavlja prostor za rastuću vrednost kapitala kako bukureštanska ekonomija raste i prihodi se povećavaju. Skorašnja istorija to dokazuje: cene stanova su porasle za 15–20% samo prošle godine investropa.com, i iako će taj tempo usporiti, široko se očekuje stabilan rast od nekoliko procenata iznad inflacije investropa.com. Investitori koji rano ulože u nove delove grada ili projekte mogli bi ostvariti iznadprosečne dobitke ako ti krajevi dostignu razvijenije zone.
- Visoki prinosi od zakupa: Prinosi od zakupa u Bukureštu od 6–7% u atraktivnim delovima grada spadaju među najviše u Evropi. Vlasnici nekretnina imaju koristi od snažne potražnje među strancima, mladim profesionalcima i studentima. Na primer, investitori koji kupuju za izdavanje i ciljaju četvrti poput Pipera (gde boravi mnogo korporativnih stranaca) ili Cotroceni (blizina univerziteta i prosečni prinos oko 6%) mogu ostvariti snažan novčani tok investropa.com investropa.com. Kombinacija relativno niskih ulaznih cena i zdravih zakupnina čini Bukurešt privlačnim za investitore fokusirane na prihod ili one koji žele da diverzifikuju ulaganja iz tržišta zapadne Evrope sa niskim prinosima.
- Raznovrsne investicione niše: Postoje prilike u okviru različitih tipova nekretnina. Stambeni kondominijumi u novim delovima grada (npr. Titan ili Theodor Pallady) nude potencijal za rast kako se poboljšava infrastruktura investropa.com. Poslovne zgrade (posebno starije koje su pogodne za renoviranje) predstavljaju “value-add” prilike zbog nedostatka nove ponude. Industrijski/logistički sektor je u ekspanziji, a potražnja za skladištima je velika – investitori kao CTP i WDP već ostvaruju zaradu, ali manji igrači mogu se fokusirati na lake industrijske ili logističke objekte na poslednjoj milji oko nove obilaznice grada. Ugostiteljstvo i maloprodaja takođe imaju svoje niše: Bukureštova Stara varoš, centar turizma i noćnog života, doživela je preporod sa oporavkom turizma, što podstiče interesovanje za investicije u hotele/hostele i maloprodajne objekte u centralnim ulicama (nekretnine u istorijskom centru postižu najviše cene, blizu 3.000 €/m², zahvaljujući ovim komercijalnim perspektivama) investropa.com. Dodatno, kupovina zemljišta na periferiji Bukurešta je strategija, jer nova infrastruktura (poput metro linija ili autoputeva) može brzo podići vrednost zemljišta za buduće projekte.
- Glavna dostignuća i urbana obnova: Investitori takođe mogu ciljati projekte povezane sa inicijativama za razvoj grada. Na primer, planirana rekonstrukcija Romexpo kompleksa u severnom delu Bukurešta (ogroman višefunkcionalni projekat oko izložbenog centra) i drugi projekti urbane regeneracije ukazuju na buduće atraktivne lokacije. Grad i privatni investitori pretvaraju bivše industrijske lokacije (kao što je HILS Republica projekat revitalizacije na istoku) u moderne stambene/poslovne centre investropa.com. Učešće u ranim fazama ili akvizicije u blizini ovih zona (uključujući delove Rahove ili Grant Metalurgije na jugu) mogu doneti značajan rast vrednosti kada se obnova realizuje. Takođe, država je pokazala interesovanje za javno-privatna partnerstva radi širenja stambene ponude – svi programi podsticaja ili partnerstva (npr. za pristupačno stanovanje ili pametne gradove) mogli bi koristiti investitorima koji su u skladu sa tim planovima.
Uprkos ovim prilikama, investitori moraju uzeti u obzir nekoliko rizika i izazova:
- Politička i regulatorna neizvesnost: Rumunija je doživela političke turbulencije tokom izbora 2024. godine (uključujući i poništavanje predsedničkih izbora zbog mešanja) worldconstructionnetwork.com, što je dovelo do krhke velike koalicione vlade. Ova neizvesnost može usporiti reforme i uznemiriti investitore. Fiskalna politika predstavlja poseban izazov – Rumunija beleži visok budžetski deficit (~7–8% BDP-a) worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com, i kako bi ga smanjila, vlada je počela da podiže određene poreze. Na primer, porez na dividende se povećava sa 8% na 10% u 2025. godini worldconstructionnetwork.com, a bilo je i izmena PDV-a za stambene nekretnine (prag za 5% PDV-a na nove stanove je sužen na ~RON 600k, oko €120k, sve iznad toga se oporezuje po standardnoj stopi) što može umanjiti prodaju skupljih novih stanova. Postoji rizik od daljeg povećanja poreza ili umanjenja subvencija koji bi mogli uticati na sektor nekretnina (poput promena u “Noua Casă” programima za kupce prve nekretnine ili revizijama poreza na imovinu) jer država traži dodatne prihode. Iako nema drastičnih intervencija na tržištu stanova, opšte regulatorno okruženje je u promeni, tako da investitori treba da prate zakonodavne izmene.
- Kamatne stope i troškovi finansiranja: Kao što je napomenuto, stope na hipotekarne kredite i zajmove su relativno visoke, što ne utiče samo na pojedinačne kupce već i na finansiranje od strane investitora. Ako inflacija ne opadne kako se očekuje ili dođe do promena na globalnim tržištima, kamatne stope bi mogle ostati povišene duže vreme. Viši troškovi finansiranja čine projekte manje isplativim (potencijalno kočeći novi razvoj) i mogu smanjiti povrat na leverage ulaganja. Ipak, većina očekuje postepeno poboljšanje uslova finansiranja do 2025–2026. To je faktor rizika koji treba pomno pratiti: iznenadni skokovi kamatnih stopa ili stezanje kreditnih uslova bi naškodili potražnji i eventualno cenama.
- Ekonomski i spoljašnji rizici: Otvorena ekonomija Rumunije suočava se sa spoljašnjim rizicima – recesijom u evrozoni, novim skokovima inflacije (na primer zbog cena energije) ili geopolitičkim tenzijama (rat u susednoj Ukrajini, iako ne utiče direktno na bezbednost Rumunije, ima ekonomske posledice). Takvi faktori mogu da uspore strane investicije i uspore tržište nekretnina. Tržište rada je još jedno važno područje: trenutno je robusno, ali svaki nagli rast nezaposlenosti (možda zbog globalnog usporavanja ili velikih otpuštanja u outsourcingu) brzo bi smanjio potražnju za stanovima property-forum.eu. Dodatno, valutni rizik (RON prema EUR) je blag, ali prisutan; većina nekretnina se trguje u evrima ili vezano za evro, pa je stabilnost leja važna za kupovnu moć domaćih kupaca.
- Likvidnost i izlazna strategija: Iako se likvidnost poboljšava, Rumunija se i dalje smatra polulikvidnim tržištem u poređenju sa ključnim zapadnoevropskim državama. Velikim institucionalnim investitorima može biti potrebno više vremena da prodaju veliki objekat ili pronađu odgovarajućeg kupca. Veličine transakcija su manje (prosečna vrednost transakcije je ~25 miliona evra poslednjih godina thediplomat.ro). Ovo se menja sa ulaskom novog kapitala (uključujući lokalne fondove i međunarodne ulagače), ali investitori treba da budu spremni na duže periode držanja i potrebu da privuku strane kupce za izlazak iz većih ulaganja. Obezbeđivanje visokog kvaliteta imovine i usklađenosti sa međunarodnim standardima može smanjiti ovaj rizik, jer takva imovina obično ima dosta zainteresovanih kupaca.
- Izazovi u izgradnji i razvoju: Za one koji žele da grade ili intenzivno renoviraju nekretnine, treba imati u vidu izazove poput rasta troškova izgradnje, nedostatka kvalifikovane radne snage i birokratskih procesa dobijanja dozvola. Troškovi izgradnje su naglo porasli 2021–2022. i ostali su relativno visoki, što može umanjiti profit razvojnih projekata. Dobijanje dozvola u Bukureštu može biti sporo zbog urbanističkih pravila i ponekad netransparentnih procesa odobravanja u gradskoj upravi. Kašnjenja u realizaciji infrastrukturnih projekata (putevi, komunalne usluge) takođe mogu uticati na rokove realizacije nekretnina. Partnerstvo sa iskusnim lokalnim investitorima i detaljna provera su ključni za prevazilaženje ovih prepreka.
Ukratko, prilike na tržištu nekretnina u Bukureštu su značajne – visoki prinosi, rastuća putanja i tržište u tranziciji – ali investitori moraju upravljati makroekonomskim i lokalnim rizicima. Preporučuje se uravnotežen pristup (možda diverzifikovani portfelj imovine ili fazno investiranje) i pažljivo istraživanje tržišta. Ohrabrujuće je što dugoročni fundamenti (konvergencija sa EU, razvoj grada, mlađa populacija) pružaju snažan razlog za održivi rast, čineći Bukurešt sve zapaženijom destinacijom za investiranje u nekretnine u centralno-istočnoj Evropi.
Ključni urbani razvojni i infrastrukturni projekti
Promenjeni urbani pejzaž Bukurešta i unapređenja infrastrukture imaju ključnu ulogu u oblikovanju tržišta nekretnina. Glavni projekti koji su u toku ili planirani, unapređuju povezanost, otvaraju nove zone za razvoj i povećavaju atraktivnost grada:
- Ekspanzija metroa (linije M5, M6, M7): Bukurešt aktivno širi svoju metro mrežu prvi put nakon nekoliko decenija. Linija M5 (Drumul Taberei–Eroilor–Universitate) je delimično otvorena 2020. godine, a dalje ekstenzije ka istoku su u toku, što će na kraju povezati veliko stambeno naselje Pantelimon sa centrom. Najviše se iščekuje Metro linija M6 – nova linija koja će povezivati centar grada (stanica Gara de Nord) sa Međunarodnim aerodromom Henri Koanda (Otopeni). Izgradnja linije M6 je zvanično započeta: bušenje tunela je počelo, a budžet države za 2025. godinu posebno je namenio sredstva za ubrzanje radova na M6 worldconstructionnetwork.com. Kada bude završena (predviđeno oko 2027), ova linija će značajno poboljšati pristup aerodromu i očekuje se da podstakne razvoj u severnim delovima grada duž njene trase (npr. Băneasa i Otopeni). Još jedan transformativan projekat je predložena Metro linija M7, koja je dobila zeleno svetlo sredinom 2025. godine. Linija M7 će ići 25 km od Bragadirua (jugozapadno od Bukurešta) kroz grad (čvorište Unirii) do Voluntarija (severoistočno predgrađe), sa oko 15 novih stanica romania-insider.com. Iako je M7 u ranoj fazi (partnerski sporazum je tek odobren u junu 2025), očekuje se da će njena realizacija (verovatno do 2030) značajno poboljšati mobilnost istok-zapad. Posebno, planirane stanice linije M7 u oblastima poput Colentina i Alexandriei Road mogle bi znatno povećati vrednost nekretnina u tim kvartovima, koji su trenutno slabije pokriveni metroom. Ovi projekti metroa potvrđuju Plan održive urbane mobilnosti usmeren na smanjenje saobraćaja i širenje javnog prevoza. Zone blizu novih metro stanica (bilo da su u izgradnji ili planirane) već beleže povećano interesovanje investitora i kupaca koji očekuju buduće dobitke u pogledu povezivanja.
- Putna infrastruktura – Bukureštki obilazni autoput (A0): Poznata saobraćajna gužva u gradu rešava se izgradnjom novog Bukureštanskog obilaznog autoputa (A0). Ovaj spoljni obilazni put (različit od postojećeg manjeg prstena) predstavlja prekretnicu za logistiku i razvoj predgrađa. Do početka 2025. godine, veliki delovi A0 bili su pri kraju izgradnje. Zapravo, poslednji segment od 18 km Južnog pojasa A0 otvoren je sredinom 2025. godine, čime je završen ceo južni deo prstena (51 km) romania-insider.com. Ovo omogućava vozačima i teretnim vozilima da u potpunosti zaobiđu grad sa južne strane, preusmeravajući težak saobraćaj van urbanog jezgra Bukurešta. Severni pojas A0 je u izgradnji po segmentima, a delovi (između autoputa A3 i puta DN2) već su otvoreni krajem 2024. godine en.wikipedia.org. Kada bude potpuno završen (očekuje se do 2026–2027), A0 će opkoljavati grad u potpunosti. Uticaj na nekretnine: Logistički parkovi i fabrike niču duž novih izlaza sa obilaznice, posebno tamo gde se A0 ukršta sa glavnim radijalnim autoputevima (A1 prema Piteštiju, A2 prema Konstanci itd.). Stambeni investitori takođe pokazuju interesovanje za obližnje zemljište u okrugu Ilfov, jer poboljšana drumaska povezanost omogućava lakšu dnevnu migraciju iz predgrađa. Na primer, mesta kao što su Bragadiru, Domnești ili Afumați, odmah izvan Bukurešta, mogu doživeti stambeni bum zahvaljujući povezivanju sa obilaznicom. Takođe, u samom gradu u toku su projekti za unapređenje ključnih čvorišta i mostova – na primer, završetak nadvožnjaka Doamna Ghica i drugih nadvožnjaka radi poboljšanja protoka saobraćaja. Ova poboljšanja, iako manje upadljiva, postepeno unapređuju tranzit i mogu povećati vrednost nekretnina u delovima grada koji su ranije bili poznati po saobraćajnim uskim grlima.
- Modernizacija aerodroma i železnice: Glavni aerodrom u Bukureštu (Henri Coandă/Otopeni) biće unapređen povezivanjem sa metroom i planovima za proširenje terminala u narednim godinama kako bi mogao da obradi sve veći broj putnika. U međuvremenu, Aerodrom Aurel Vlaicu (Băneasa) na severu grada ponovo je otvoren za komercijalne letove i zabeležio je povećanje broja putnika od 167% u 2023. nakon renoviranja investropa.com. Oživljavanje Bănease kao centra za regionalne letove i privatnu avijaciju učinilo je okolni distrikt Băneasa atraktivnijim za nekretnine, posebno luksuzno stanovanje i komercijalne projekte za kupce i firme sa većim prihodima (neki od premium projekata u tom delu, kao što su Greenfield Băneasa i Luxuria Residence, koriste tu poboljšanu povezanost) investropa.com investropa.com. Kada je reč o železnici, glavna stanica (Gara de Nord) je planirana za veliku modernizaciju finansiranu od strane EU, a nova železnička veza je već povezuje sa aerodromom Otopeni (završeno 2020). Poboljšana integracija železnice i javnog prevoza deo je šire strategije razvoja grada.
- Urbani razvojni projekti: Nekoliko velikih razvojnih projekata nekretnina menja urbanu strukturu Bukurešta:
- Višenamenski i poslovni centri: Poslednjih godina završeni su projekti poput One Cotroceni Park (veliki kampus poslovnog i stambenog tipa blizu centra) i Globalworth Square u poslovnoj četvrti Floreasca. Uskoro sledi rekonstrukcija Romexpo centra (od strane Iulius Group i Atterbury), koji će 33-hektarsko izložbeno središte na severu Bukurešta pretvoriti u savremeni višenamenski mini-grad sa poslovnim prostorima, prodavnicama, kongresnim centrom i zelenim površinama. Ovaj projekat, jedan od najvećih u Evropi, biće realizovan fazno do 2028. i čvrsto će pozicionirati oblast Expoziției–Băneasa kao novu poslovnu zonu. Slično tome, razvojni projekti Timpuri Noi Square i Ormindean (“Petrom City”) nastavljaju širenje poslovnih četvrti Bukurešta van tradicionalnog centra grada.
- Stambeni kompleksi: Investitori aktivno grade velike stambene komplekse, posebno na periferiji grada gde je raspoloživo zemljište. Na primer, Park Properties planira više od 1.000 novih domova oko jezera Pipera i Balotești severno od grada investropa.com. U Militari (zapadni deo), na stotine hiljada novih stanova je u pripremi – procenjuje se da je 28.500 stanova u izgradnji u zapadnim oblastima koje se protežu od Militari investropa.com. Projekti poput Cortina Academy (oblast Militari) i Hils Palmyra (oblast Theodor Pallady) dodaju visokospratnice sa pogodnostima. Ovi moderni projekti značajno unapređuju stambeni fond i često uključuju maloprodaju i parkove u okviru kompleksa. Mnogi su namenjeni mladim porodicama i kupcima koji prvi put kupuju stan, nudeći bolji kvalitet i udobnost po nižim cenama od starih stanova u centru.
- Urbana regeneracija: Bukurešt takođe beleži džepove regeneracije. Jedan primer je projekat HILS Republica u oblasti Titan – bivša industrijska zona koja se pretvara u stambenu zajednicu sa hiljadama stanova, zelenim površinama i uslugama. Iako nije u Rahovi, ovo pokazuje posvećenost grada obnovi neiskorišćenog industrijskog zemljišta investropa.com, što bi se u budućnosti moglo proširiti i na druge zapostavljene kvartove kao što su Rahova ili Giulești. Program urbanog razvoja Sektora 5 (uz podršku Svetske banke) još je jedna inicijativa, usmerena na unapređenje infrastrukture i stanovanja u nekim siromašnijim južnim delovima grada investropa.com. Vremenom, ovakvi projekti bi mogli u velikoj meri poboljšati kvalitet života i vrednost nekretnina u trenutno zapostavljenim kvartovima.
- Komunalne usluge i zeleni projekti: Nije sav razvoj vezan za beton – Bukurešt ulaže i u komunalne usluge i zaštitu životne sredine. Značajan projekat je nova termoelektrana CET Titan, koja će obezbediti grejanje i toplu vodu za hiljade stanova u naselju Titan investropa.com. Ovakva infrastruktura obezbeđuje da nove stambene ekspanzije imaju odgovarajuće usluge. Grad takođe polako napreduje s planovima za prečišćavanje otpadnih voda i revitalizaciju obale reke Dâmbovița, sa ciljem da se stvore privlačnije rečne obale (slično drugim evropskim prestonicama). Dodatno, sve više zelenih površina i parkova se dodaje ili renovira. Veliki Prirodni park Vakărești (urbana delta na jugu) i proširenje sadržaja parka Herăstrău su primeri koji poboljšavaju kvalitet života. Postoji težnja za održivim urbanim dizajnom, što se vidi u novim projektima koji uključuju solarne panele, stanice za punjenje električnih vozila i obilje zelenih površina – atraktivne karakteristike za kupce koji brinu o ekologiji.
Premium severni okruzi (Floreasca, Herăstrău, Aviatiei, Pipera, Băneasa, Dorobanți): Severna zona Bukurešta (približno odgovara Sektoru 1 i delovima Sektora 2) sadrži najprestižnije i najskuplje kvartove u gradu.
Ova područja kombinuju luksuzne stambene jedinice, poslovne centre i bolji kvalitet vazduha (zahvaljujući velikim parkovima).Na primer, Floreasca – poznata po svojim modernim restoranima i parku pored jezera – postala je žarište luksuznog života, sa prosečnim cenama oko 2.800 €/m² (povećanje od ~15% na godišnjem nivou) investropa.com.Može se pohvaliti razvojem kao što je AFI Floreasca (novi poslovni kampus) i mnogobrojnim šik kafićima, što ga čini izuzetno privlačnim i za međunarodne kupce i imućne lokalce investropa.com investropa.com.Obližnji Dorobanți/Primăverii je kvarta starih novca sa ambasadama i dizajnerskim buticima; cene ovde ostaju među najvišima u gradu (često 3.000 €/m² ili više investropa.com) i oblast održava jaku potražnju zbog svoje elegantne arhitekture i prestiža investropa.com investropa.com.Krećući se na sever, Herăstrău i Aviației se graniče sa najvećim parkom u Bukureštu (Park kralja Mihaila I/Herăstrău park) i ovde je izgrađen veliki broj luksuznih stambenih blokova (mnogi sa penthausima koji gledaju na park).Ove komande postižu najviše cene, ali nude željeni stil života – mirno, zeleno okruženje, a ipak blizu poslovnih centara.Pipera i Băneasa su malo udaljeniji, ali takođe doživljavaju veliki razvoj.Pipera je započela kao poslovna zona (sa kompanijama kao što su Oracle, Microsoft, itd.), a sada je takođe preplavljena novim stambenim projektima, često zatvorenim kompleksima sa bazenima i teretanama.Cene u Piperi u proseku iznose 2.450 €/m² (povećanje od 14% na godišnjem nivou) investropa.com, a prinosi od zakupa su ovde posebno visoki s obzirom na veliki broj stanara iz inostranstva (garsonjere sa jednom spavaćom sobom se iznajmljuju u proseku za oko 400–450 €/mesečno) investropa.com.Băneasa, poznata po svojim zelenim površinama i luksuznim vilama, u poslednje vreme ima više zgrada srednje spratnosti; rast cena je bio nešto sporiji (oko +6% na godišnjem nivou) sa prosekom od ~2.600–2.700 €/m² investropa.com, ali ostaje izuzetno poželjna za porodice koje traže prigradski ambijent unutar gradskih granica investropa.com investropa.com.Uopšteno, severni okruzi imaju ograničen prostor za novu izgradnju, tako da je ponuda ograničena.Ovo, u kombinaciji sa infrastrukturnim prednostima (dve metro linije, mnoge korporativne kancelarije, aerodrom i velike tržne centre kao što je Băneasa Shopping City), obezbeđuje da ove oblasti zadrže svoju vrednost.Očekujte nastavak umerenog rasta cena i veliku konkurenciju za sve oglase, posebno one koji imaju “zelenu” sertifikaciju ili su pametne kuće, koje su trenutno popularne među kupcima visoke klase investropa.com.Uticaj na nekretnine: Ovi infrastrukturni i razvojni projekti imaju dubok uticaj na tržište nekretnina. Poboljšana povezanost (kroz metro ili auto-puteve) obično povećava cene nekretnina u zahvaćenim koridorima – na primer, područja duž buduće metro linije M6 ka aerodromu već beleže špekulacije s cenama. Novi poslovni centri stvaraju radna mesta i povećavaju potražnju za stanovanjem u okolini (npr. razvoj Pipere kao poslovnog centra učinio je ovo naselje stambenim žarištem za mlade profesionalce). Istovremeno, moderni stambeni kompleksi povećavaju ponudu ali i postavljaju nove standarde, zbog čega starije zgrade moraju da unaprede svoj kvalitet ili će njihova cena stagnirati. Investicije u infrastrukturu u slabije razvijenim delovima grada (kao što su nove linije trolejbusa ili škole na periferiji) integrišu te oblasti u sam grad, čineći ih prihvatljivom opcijom za veći broj stanovnika i tako šireći ukupno tržište. Za investitore i kupce, praćenje ovih urbanih promena je ključno – biti korak ispred u pogledu sledećih infrastrukturnih unapređenja ili velikih projekata može dovesti do pametnih kupovina pre nego što cene porastu.
Analiza naselja: Bukurešt – opštine i žarišta nekretnina
Bukurešt je grad raznovrsnih naselja, od kojih svako ima svoju dinamiku tržišta nekretnina. U 2025. godini, određene opštine se izdvajaju po snažnom rastu cena, velikoj atraktivnosti ili budućem potencijalu. U nastavku dajemo pregled po opštinama, ističući ključna područja:
Centar grada i istorijski distrikti (Univerzitate, Stari grad – Lipscani, Cişmigiu, Kotroceni): Centar Bukurešta (Sektor 1 i 3) obuhvata mešavinu istorijskih i kosmopolitskih oblasti. Stari grad (Centrul Vechi), iako je uglavnom distrikt za noćni život i turiste, ima neke butik stambene projekte i renovirane zgrade baštine. Zabeležio je oko +13% međugodišnjeg rasta cena, a sada je cena oko €2.950/m² za renovirane luksuzne stanove investropa.com. Najveća privlačnost ovog područja je jedinstvena: zabava, restorani i evropski istorijski šmek koji privlači investitore iz oblasti Airbnb-a i ugostiteljstva (neki stari stanovi su pretvoreni u pansion ili u mešovito-poslovne jedinice koje zadovoljavaju porast turizma) investropa.com. U blizini, oblasti Univerzitate i Cişmigiu (sa lepim zgradama iz 19. veka, glavnim univerzitetom i parkom Cişmigiu) održavaju stabilnu potražnju; mnoge zgrade su starije, tako da se cene uveliko razlikuju u zavisnosti od statusa renovacije – potpuno renovirani luksuzni stanovi blizu parka Cişmigiu dostižu i >€2.500/m², dok se nerenovirani stanovi prodaju uz popust. Kotroceni, u blizini centra grada, zaslužuje posebnu pažnju. To je istorijski vrtni distrikt pored Predsedničke palate i nekoliko velikih univerziteta (Medicinski, Politehnički). Kotroceni je cenjen zbog svojih mirnih zelenih ulica i prelepih kuća sa početka 20. veka. Takođe je idealan za izdavanje studentima i dugoročnu investiciju, s obzirom na blizinu univerziteta. Prosečne cene su u rasponu od €2.000–2.300/m², uz stabilno uvećanje zahvaljujući dosledno visokoj potražnji investropa.com investropa.com. Bruto prinosi ovde su slični proseku grada (~6%), što se pojačava nedostatkom studentskih domova, pa studenti moraju da iznajmljuju privatno investropa.com. Mnogi investitori kupuju u Kotroceni-ju da bi ciljali ovu studentsku/akademsku nišu, kao i mlade porodice koje vole šarm ovog kraja. U budućnosti, centralne i istorijske oblasti će ostati veoma likvidna tržišta – uvek postoji neko ko želi da kupi u centru. Glavni problemi su kvalitet zgrada (rizik od zemljotresa u nekim predvojnim zgradama treba uzeti u obzir) i ograničen parking. Međutim, planovi za obnovu zgrada baštine i unapređenje infrastrukture centra (kao što su javne garaže) mogli bi dodatno unaprediti ove distrikte. Sve u svemu, nekretnine u centru Bukurešta su blue-chip investicija za Rumuniju – relativno retke i uvek tražene.
Razvijajuće srednjenivojske četvrti (Tineretului, Titan, Militari, Vitan): Ove četvrti nude ravnotežu između pristupačnosti i urbanih pogodnosti, što ih čini veoma popularnim među kupcima i zakupcima srednje klase. Tineretului (Opština 4) je sjajan primer: blizu je centra grada i okružen velikim parkom Tineretului. Ovo područje je na radaru i porodica i investitora jer ima dobru metro povezanost (više linija) i željeni zeleni prostor za rekreaciju investropa.com investropa.com. Nedavni luksuzni projekti u blizini parka (i nova Tineretului metro čvorište) povisili su cene – vrednosti nekretnina su porasle sa novogradnjama i sada se kreću od ~1.600 €/m² u starijim blokovima do 2.200+ € u novim. Sa svojom kombinacijom urbanog i zelenila, Tineretului će verovatno zabeležiti dalji rast cena i nisku stopu praznih stanova za izdavanje investropa.com.
Titan (Opština 3, istok) je još jedno područje koje privlači pažnju. Poznat je kao pristupačan: tradicionalno su panel stanovi u Titanu bili jeftiniji od gradskog proseka. Na primer, početkom 2024. prosečna tražena cena u gradu bila je 1.663 €/m², dok je u Titanu bila još niža investropa.com. Međutim, Titan (i njegov produžetak duž bulevara Theodor Pallady) sada je jedan od najbrže rastućih delova. Zabeležio je 16-17% rasta cena na godišnjem nivou, a nove zgrade su povećale prosek do 1.800–1.900 €/m² do sredine 2025. godine investropa.com investropa.com. Posebno je zona Theodor Pallady postala atraktivna: nekada poluindustrijska, sada ima prodajne centre (Ikea, itd.) i moderne stambene komplekse, uz poboljšanu infrastrukturu poput novih puteva i produžetka metro linije M3. Vladina ulaganja u komunalije (poput nove toplane) i druge usluge u Titanu dodatno povećavaju njegovu privlačnost investropa.com. Titan je pravi primer četvrti koja prelazi “od budžetskog do procvata” – ovde su se slili kupci stanova i investitori u potrazi za potencijalom rasta, a to će se verovatno nastaviti dokle god cene ostanu niže nego u drugim delovima grada.
Na zapadnoj strani, Militari (Opština 6) doživljava sličnu priču. Militari je dugo bio gusto naseljeno stambeno područje popularno kod mladih porodica zbog relativno niskih troškova. Sada se opisuje kao “žarište za mlade porodice i investitore”, zahvaljujući brojnim novim projektima i unapređenju infrastrukture investropa.com investropa.com. Hiljade novih stanova (poput onih u Militari Residence i drugim kompleksima oko bulevara Iuliu Maniu i oblasti City Mall) namenjeni su pristupačnom segmentu, često ispod 100.000 € za dvosoban stan investropa.com investropa.com. Militari takođe ima koristi od poboljšanja javnog prevoza – nova trolejbuska linija i završena linija M5 metroa u susednom naselju Drumul Taberei skratile su vreme putovanja investropa.com. Kao rezultat toga, cene u pojedinim delovima Militaria porasle su ~16% na godišnjem nivou (u proseku oko 1.880 €/m2 do sredine 2025) investropa.com. Čak i posle ovih povećanja, on ostaje jedno od pristupačnijih urbanih područja, što obezbeđuje kontinuiranu potražnju. Investitorima je Militari atraktivan i za izdavanje, jer ovde iznajmljuju mnogi studenti (u blizini je Politehnički univerzitet) i mladi radnici. Ogroman obim nove gradnje pokazuje poverenje u budućnost Militaria – iako treba obratiti pažnju na moguću prezasićenost u srednjem segmentu tržišta u narednim godinama.
Vitan (deo Sektora 3) je još jedno uzlazno naselje uglavnom zbog faktora životnog stila. Dom Bukurešt Malu i brojnim zabavnim mestima, Vitan je postao centar za kupovinu i razonodu. Ovo je imalo lančani efekat na nekretnine: kako je oblast postajala življa, sve više ljudi želi da živi u blizini. Rast maloprodaje i niska popunjenost na nivou grada sugerišu da popularnost Vitana doprinosi većoj potražnji za stanovanjem i višim kirijama lokalno investropa.com investropa.com. Zaista, kirije u Vitanu rastu brže nego u nekim drugim delovima Bukurešta, jer stanovnici cene blizinu tržnih centara, supermarketa i bioskopa. Iako ne postoje odvojeni podaci samo za Vitan, jasno je da je deo opšteg trenda rasta vrednosti nekretnina u Sektoru 3. Novi stambeni kompleksi se grade na svim raspoloživim parcelama oko Vitana i susednog Dudeštija. Oni koji razmatraju ulaganje u stanove za kratkoročni najam takođe mogu ciljati Vitan, jer je dovoljno centralan da privuče posetioce i dobro je povezan metroom (nove oblasti Mihai Bravu i Timpuri Noi su u blizini).
| Komšiluk | ProsekCena (€/m²) | Godišnji rast cene | Značajne karakteristike i pokretači |
|---|---|---|---|
| Theodor Pallady (Titan Extension) | 1.891 € investropa.com | +17% investropa.com | Nove izgradnje, veliki tržni centri, poboljšana infrastruktura |
| Militari | 1.887 € investropa.com | +16% investropa.com | Mnogi novi projekti, bolji prevoz (M5 metro itd.) |
| Pipera | 2.450 € investropa.com | +14% investropa.com | Proširenje tehnoloških kancelarija, popularno među strancima (visoki prinosi) |
| Floreasca | 2.800 € investropa.com | +15% investropa.com | Moderna četvrt, premium izdanja |
| Stari grad (Lipscani) | 2.950 € investropa.com | +13% investropa.com | Istorijski centar, turizam i centar noćnog života |
| Băneasa | 2.682 € investropa.com | +6% investropa.com | Zelena luksuzna zona, ograničena ponuda (vile i stanovi) |
Napomena o tabeli: Gornji podaci predstavljaju izbor naselja koji ilustruje raspon tržišta.Centralno-severne oblasti kao što su Floreasca, Dorobanți, Herăstrău su najskuplje i zabeležile su snažan rast u poslednjoj godini, iako bi budući rast mogao da se uspori.Periferne oblasti rasta kao što su Theodor Pallady (Titan) i Militari prednjače u porastu cena zahvaljujući novogradnji i infrastrukturi.Stari grad ostaje posebno područje sa visokim cenama zbog jedinstvenih faktora (turizam, ograničen prostor).Pristupačni sektori (nije u tabeli, npr.Рахова) имају ниже апсолутне цене и умерен раст, али би могле да надокнаде заостатак ако се развој прошири.
Vrednosne i razvojne četvrti (Rahova, Giulești, druge periferne oblasti): Na donjem delu cenovnog spektra nalaze se četvrti kao što su Rahova (Opština 5) na jugu i Giulești (Opština 6) na severozapadu. Ove oblasti imaju najjeftinije stanove u Bukureštu, ali i najizraženije izazove (veće džepove siromaštva, istorijski slabije razvijena infrastruktura). Za investitore sa dugoročnom vizijom, nude zanimljivu mogućnost: kupite jeftino, sačekajte na urbani napredak. Na primer, cene stanova u Rahovi su znatno ispod gradskog proseka od ~€1.700–1.800; mnogi stanovi se mogu naći za oko €1.200–1.400 po m², što ovu lokaciju čini privlačnom za kupce sa ograničenim budžetom investropa.com investropa.com. Vlada i grad pokušavaju da podstaknu razvoj tih naselja – razgovaralo se o povlasticama za investitore (poreske olakšice, itd.) za izgradnju u novim oblastima, što bi u budućnosti moglo podići Rahovu investropa.com. Iako Rahova nije dobila konkretan veliki projekat, opšti trendovi urbane regeneracije (kao što je primer HILS Republica) pokazuju da je grad posvećen tome da nijedan deo ne ostane izostavljen investropa.com. Budućnost Rahove bi mogla biti svetlija ukoliko, na primer, planirana prstenasta metro linija M8 (planirana poluprstenasta linija) ili druga infrastruktura u narednom periodu stigne do nje. Slično važi i za Giulești i Ferentari – trenutno su vrednosti niske, ali i skromna poboljšanja u bezbednosti ili prevozu mogu dovesti do rasta cena sa tako niske osnove. Ove oblasti su u 2024. zabeležile manji rast cena (jednocifren procenat) zbog slabije tražnje, ali su ipak rasle, što odražava opšti trend tržišta. Za vlasnike koji žele da žive tu, ovo su retke četvrti gde se još uvek može kupiti pristojan stan ispod €70.000, pa postoji stabilna, iako ne prevelika baza kupaca. Oprez je potreban: investitor bi trebalo pažljivo da bira mikrolokacije (neke ulice su bolje od drugih) i možda se fokusira na zemljište (kako bi eventualno sabirao parcele za buduće projekte) ili na jedinstvenu imovinu (npr. poslovni prostor na prometnoj ulici) u ovim četvrtima, jer prosečni stanovi ovde mogu biti teško prodajivi.
Rezime tabele – primeri metrika naselja (sredina 2025):
Generalno, dijamika četvrti u Bukureštu u 2025. pokazuje obrazac: oblasti sa novom infrastrukturom i razvojem beleže najbrži rast cena, dok etablirana elitna naselja pouzdano rastu i zadržavaju svoju vrednost. Za kupce to znači biranje između plaćanja više za prestižnu lokaciju ili investiranja u rubnu zonu zbog većeg potencijala za rast. Za grad je ovo pozitivan signal, jer se više četvrti – a ne samo tradicionalni centar – razvija i privlači investicije, što pokazuje da tržište raste i sazreva.
Uticaj Vladinih Politika i Regulatornih Promena
Vladine politike, makroekonomsko upravljanje i regulatorne promene u Rumuniji imaju značajan uticaj na tržište nekretnina. U 2025. godini, nekoliko faktora vezanih za politiku utiče na sektor nekretnina u Bukureštu:
- Monetarna politika i regulacija hipotekarnih kredita: Narodna banka Rumunije (NBR) igra ključnu ulogu u oblikovanju potražnje za stanovima kroz odluke o kamatnim stopama. Da bi suzbila visoku inflaciju, NBR je poslednjih godina povećala referentne kamatne stope, što se odrazilo na kamatne stope na hipotekarne kredite od 7,5–9% do sredine 2025. investropa.com. Ovi viši troškovi zaduživanja direktno utiču na pristupačnost – posebno za kupce prvi put, kojima je kupovna moć pala za oko 15–20% zbog strožih kriterijuma za odobravanje kredita i skupljih zajmova investropa.com. NBR takođe strogo reguliše hipotekarno kreditiranje (npr. kroz ograničenja odnosa kredita prema vrednosti nekretnine i duga prema prihodima). Trenutno ovi makroprudencijalni propisi sprečavaju preveliko zaduživanje, čime pomažu u prevenciji balona na tržištu nekretnina izazvanog kreditima. Ako se inflacija nastavi smanjivati, NBR bi mogla početi da snižava kamatne stope krajem 2025., što bi predstavljalo veliki podsticaj za tržište nekretnina (niže mesečne rate, lakše finansiranje). Vredno je napomenuti da je hipotekarno tržište u Rumuniji još uvek relativno nerazvijeno (mnoge transakcije se obavljaju gotovinom), ali svaka promena kamatnih stopa ipak ima vidljiv uticaj na obim prodaje investropa.com. Takođe, programi koje podržava država, kao što je „Noua Casă” (Nova kuća), obezbeđuju garancije za određene kupce prve nekretnine; kontinuitet i uslovi ovih programa (budžet, cenovni limiti) utiču na potražnju u segmentu pristupačnih stanova. Svako proširenje ovakve podrške može stimulisati kupovinu kod početnih kupaca, dok bi stezanje uslova imalo suprotan efekat.
- Fiskalna politika i porezi: Suočena sa velikim budžetskim deficitom, rumunska vlada je uvela niz fiskalnih mera koje imaju indirektne efekte na tržište nekretnina. Na primer, od 2023–2024. godine, prag za sniženu stopu PDV-a od 5% na prodaju stambenih objekata je smanjen (sa oko 700.000 RON na 600.000 RON) marosavat.com, a dodatne kupovine osim prve nekretnine sa sniženim PDV-om su ograničene. To znači da manje novih stanova ispunjava uslove za sniženi PDV, što povećava troškove nabavke kod stanova srednje i više klase. Takođe, postoji predlog da se od avgusta 2025. godine ukinu neke snižene stope PDV-a vatcalc.com – još nije potpuno potvrđeno da li će stanogradnja biti pogođena, ali svaka takva mera za povećanje PDV-a na nekretnine (na standardnih 19%) bila bi značajna i verovatno bi umanjila potražnju za stanovima višeg cenovnog ranga. Što se tiče poreza na dohodak, kao što je pomenuto, povećanje poreza na dividendu na 10% worldconstructionnetwork.com može blago uticati na investitore i developere u sektoru nekretnina koji ostvaruju dobit kroz dividende. Investitori u nekretnine takođe obraćaju pažnju na poreze na imovinu: Rumunija je tradicionalno imala niske godišnje poreze na imovinu, ali reforme lokalnih poreskih propisa (moguće indeksiranje prema tržišnim vrednostima) su u razmatranju kao način povećanja prihoda opština. Do sada, tokom 2025. godine, nije došlo do drastičnog povećanja poreza na imovinu, ali okruženje sugeriše da bi oporezivanje imovine moglo rasti u narednim godinama. Vlada pokušava da nađe balans, kako ne bi ugušila sektor nekretnina, ali joj je potrebno više prihoda. Drugi aspekt su porezi i podsticaji: država je nudila poreske olakšice za određene investicije (industrijski parkovi, zelena energija itd.). Što se sektora nekretnina tiče, jedna relevantna politika su podsticaji za zelenu gradnju – na primer, poreske olakšice za ugradnju solarnih panela ili energetski efikasnog grejanja u zgradama (što je u skladu sa ciljevima EU fondova za oporavak). Takve mere podstiču investitore i vlasnike da renoviraju ili grade održive objekte, što indirektno utiče na tržišne preferencije i vrednosti (zgrade sa zelenim sertifikatom su često traženije i ponekad imaju poreske olakšice).
- Propisi o stanovanju i upotrebi zemljišta: Nisu uvedene značajne nove politike kontrole stanarina ili ograničenja u vezi sa stanovanjem – rumunsko tržište nekretnina je uglavnom tržišno orijentisano. Zakoni o odnosu stanodavac-stanar ostaju generalno povoljni za investitore (npr. lakše iseljenje zbog neplaćanja nego u nekim zapadnim zemljama), što podržava atraktivnost iznajmljivanja. Jedna oblast koja se reformiše je zoniranje i urbano planiranje u Bukureštu. Glavni urbanistički plan glavnog grada (PUG) je godinama u reviziji, a privremene izmene ili suspenzije su povremeno stvarale konfuziju ili odlaganje u dobijanju građevinskih dozvola. Očekuju se pojašnjenje i modernizacija pravila zoniranja (kao što je dozvoljavanje viših zgrada u određenim zonama, ili zaštita područja kulturnog nasleđa), ali napredak je spor. Sredinom 2025. godine, grad još uvek delimično funkcioniše po starim normama planiranja, što može biti prepreka ili prilika u zavisnosti od slučaja. Pojednostavljenje postupka dobijanja dozvola je deklarisan cilj lokalnih vlasti, jer prepoznaju da trenutna birokratija usporava razvoj (nizak broj izgrađenih stanova to takođe odražava). Ako vlada sprovede administrativne reforme koje smanjuju birokratiju prilikom izdavanja građevinskih dozvola i katastarskih registracija, to bi vremenom pozitivno uticalo na ponudu.
- Politička klima: Neizvesnost zbog izborne sage iz kasne 2024. godine (sa ponovljenim izborima zakazanim za 2025.) worldconstructionnetwork.com učinila je neke investitore opreznijim. Stabilna politička klima je važna za poverenje u nekretnine, posebno za strane investitore. Sadašnja koalicija je uglavnom pro-EU, proinvesticiono orijentisana, ali svaki povratak populističke politike ili nestalnost u zakonodavstvu (kao što su iznenadne poreske promene) može umanjiti optimizam. Dok novi predsednik ne stupi na dužnost i smer vlade ne postane jasan, neki veći institucionalni investitori mogu odložiti svoje odluke – to je istakao Colliers, navodeći da „politička neizvesnost… može navesti investitore da zauzmu obazriviji pristup” thediplomat.ro. Ipak, Rumunija ostaje čvrsto na evroatlantskom putu i postoji nada da će se nakon izbora vlada fokusirati na reforme (fiskalna konsolidacija, borba protiv korupcije, pravosuđe) koje jačaju vladavinu prava i ekonomsku stabilnost, što zauzvrat čini sektor nekretnina sigurnijim.
- EU fondovi i regulative: Rumunija je veliki korisnik razvojnih fondova EU (uključujući NextGeneration EU / PNRR fond za oporavak). Efikasno korišćenje ovih sredstava od strane vlade za infrastrukturu (putevi, metroi, energetska efikasnost) može indirektno podstaći nekretnine. Postoje i regulative koje sprovodi EU, kao što su zahtevi za energetsku efikasnost za zgrade koji postaju stroži. Nove zgrade moraju ispunjavati više standarde izolacije i emisija – dok to malo povećava troškove izgradnje, takođe donosi kvalitetnije proizvode za koje je tržište spremno da plati više. Starije zgrade bi mogle zahtevati rekonstrukciju (Rumunija ima program za termičku sanaciju blokova iz doba komunizma, delimično subvencionisan od strane EU sredstava). Kako se ovi blokovi izoluju i modernizuju, njihovi troškovi komunalija opadaju, a vrednost raste. Težnja ka zelenoj tranziciji je očigledna: budžet za 2025. povećava izdatke za energetsku modernizaciju, uključujući efikasnost zgrada worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com. Dodatno, EU bankarske regulative utiču na kreditiranje rumunskih banaka – kako se kapitalni zahtevi i procene rizika razvijaju, banke mogu prilagoditi svoju izloženost prema nekretninama ili uslove kredita, što utiče na to koliko je lako doći do finansiranja.
Zaključno, državni i politički faktori u 2025. donose pomešanu sliku za tržište nekretnina u Bukureštu. Postoji pritisak u nekim oblastima (stroži fiskalni režim, visoke kamatne stope na kratki rok), ali i pozitivni elementi (ulaganje u infrastrukturu, verovatno eventualno snižavanje kamatnih stopa i opšti prodvojni stav). Iskusni učesnici na tržištu pomno prate odluke gradske skupštine Bukurešta, fiskalne zakone parlamenta i saopštenja Narodne banke Rumunije, jer će to oblikovati tok tržišta. Do sada je tržište odolevalo političkoj buci i regulatornim promenama bez gubitka zamaha – što potvrđuje snažnu osnovnu tražnju – ali oprezni investitori u obzir uzimaju rizike vezane za politiku i ostaju agilni da se prilagode novim pravilima.
Perspektiva ponude i tražnje
Izgled ponude: Očekuje se da će kratkoročna ponuda nekretnina u Bukureštu ostati ograničena u većini segmenata, što će nastaviti da utiče na dinamiku tržišta. Na stambenoj strani, kao što je pomenuto, isporuke novih stanova u 2025. (~18.000 jedinica u Bukurešt-Ilfov) su istorijski niske property-forum.eu. Malo velikih projekata se završava, a neki su odloženi čekajući bolje uslove finansiranja. Ovo ograničenje ponude posebno pogađa stanove srednje i više klase u centralnim delovima grada – praktično nema novih projekata na tim lokacijama zbog nedostatka zemljišta i ograničenja u dozvolama, što usmerava kupce ili ka tržištu preprodaje ili ka malobrojnim novogradnjama na periferiji. Nakon 2025., postoje razlozi za verovanje da bi ponuda mogla postepeno da raste: investitori kupuju zemljište (npr. veliki ugovori o zemljištu iz 2023/24. u oblastima kao što su Pipera, Ghencea, Pallady) i pripremaju projekte, pa ako kamate padnu, možemo očekivati više kranova u horizontu 2026–2027. Ali, s obzirom na vreme izgradnje, značajnije povećanje stambenog fonda očekuje se tek za najmanje 1–2 godine. Mogući „džoker“ je segment izgradnje za najam – ako institucionalni investitori pokrenu projekte za iznajmljivanje stanova, to bi moglo povećati ponudu u toj formi, mada verovatno još uvek ne u razmeri koja bi odmah preokrenula odnos ponude i potražnje.
Za komercijalne nekretnine, ponuda kancelarijskog prostora je trenutno veoma ograničena. U 2025. godini očekuje se minimalna izgradnja novih kancelarija u Bukureštu – investitori su uglavnom zaustavili spekulativne projekte kancelarija tokom pandemije i sada imaju samo nekoliko zgrada u izgradnji (kao što je druga faza One Cotroceni Park kompleksa, koja je završena 2023). Prema izveštajima sa tržišta, nema velikih kancelarijskih projekata predviđenih za 2025. godinu, a čak je i plan za 2026. skroman property-forum.eu. Tek od 2027. možemo da očekujemo sledeći talas (neki planovi u Barbu Văcărescu području, itd., ukoliko predizdavanje dobro ide). Ovo znači da će stopa praznih kancelarija nastaviti da opada i da će vlasnici kvalitetnih prostora uživati skoro monopol na nove velike zakupce u bliskoj budućnosti. Ponuda maloprodajnog prostora je relativno aktivnija – 200.000 m² novih maloprodajnih prostora u 2025. godini (na nacionalnom nivou) uključuje prvi IKEA šoping centar u Bukureštu (u oblasti Pallady), proširenje Colosseum Mall-a, i moguće napredak na AFI-jevom Arad mall-u (van Bukurešta, ali pokazuje poverenje investitora u maloprodaju) property-forum.eu. U Bukureštu će se otvoriti nekoliko manjih maloprodajnih parkova u predgrađima. Nakon 2025. godine, nekoliko velikih tržnih centara planirano je oko 2027-2028 property-forum.eu (jedna od spekulisanih lokacija je u severozapadnom delu Bukurešta, gde je investitor kupio zemljište). Tako će se maloprodajni prostor po glavi stanovnika u Bukureštu povećavati, ali za sada potražnja prati rast (zato je stopa praznih prostora niska). Ponuda industrijskih objekata je jaka – investitori poput CTP, WDP, P3 i VGP nastavljaju da grade logističke kapacitete oko obilaznice Bukurešta i duž autoputeva. Lako je nekoliko stotina hiljada kvadratnih metara ili u izgradnji ili u planiranju oko prestonice. Jedina zadrška je pitanje da li će potražnja apsorbovati tu ponudu brzinom iz 2021–2022. Ali, s obzirom na rast e-trgovine i relokaciju proizvodnje nekih kompanija u Rumuniju, većina analitičara smatra da će industrijska praznina ostati niska čak i uz novu ponudu, posebno za moderne skladišne prostore klase A.Pregled potražnje: Sa strane potražnje, svi pokazatelji ukazuju na nastavak snažne potražnje za nekretninama u Bukureštu u narednim godinama. Populacija grada (zvanično oko 1,8 miliona, ali verovatno preko 2+ miliona uključujući neregistrovane stanovnike) je stabilna ili blago u porastu zbog migracije ka urbanim sredinama. Takođe postoje i anegdotski dokazi o povećanom interesovanju stranaca: iseljenici iz pretrpanih zapadnoevropskih gradova gledaju na Bukurešt zbog nižih troškova života, a pripadnici rumunske dijaspore ulažu u kupovinu stanova u prestonici, bilo kao drugu nekretninu ili sa planom povratka investropa.com investropa.com. Domaća potražnja zavisiće od poverenja potrošača – trenutno podstaknutog rastom plata i stabilnim zaposlenjem. Ako privreda nastavi umerenom putanjom rasta (i u odsustvu šoka kao što je naglo povećanje nezaposlenosti), lokalna potražnja za stanovima i poslovnim prostorima će ostati visoka. Potražnja kompanija za kancelarijama može biti nešto slabija ako firme smanje prostore ili odlože širenje zbog straha od globalne recesije; Colliers je čak upozorio da bi u lošijem scenariju nova potražnja za kancelarijama u 2025. mogla da dostigne nove minimume property-forum.eu. Ipak, zbog toga što nema viška ponude, čak i mlaka potražnja je dovoljna da održi ravnotežu na tržištu kancelarijskog prostora.
Neki konkretni pokretači potražnje na koje treba obratiti pažnju:
- Krajnji kupci stanova: Mlade porodice i kupci koji prvi put kupuju nekretninu čine značajan deo potražnje. Oni su osetljivi na kreditne uslove, ali programi poput državnih garancija za stambene kredite pomažu. Zalaganje ljudi za bolji životni prostor (mnogo milenijalaca i dalje živi u prenatrpanim uslovima ili sa roditeljima) je strukturni pokretač koji će podržavati potražnju za stanovima najmanje još jednu deceniju. Sve dok u Bukureštu ima dovoljno posla, ljudi će težiti kupovini stanova tamo.
- Investitori i stanodavci: Očekuje se da će i domaći i strani investitori nastaviti da ciljaju Bukurešt. Visoki prinosi i mogućnost rasta kapitala teško se mogu naći drugde u Evropi. Međunarodni fondovi su u igri – na primer, pominju se novi ulagači iz Južne Afrike, Bliskog Istoka i Azije. Uspešno zatvaranje velikih poslova u 2024. (poput prvog indijskog investitora) thediplomat.ro može podstaći druge ulagače da je tržište dovoljno likvidno. Na stambenom tržištu, mali investitori (kupovina nekoliko stanova za izdavanje) će održavati snažnu potražnju za garsonjerama i jednosobnim stanovima na dobrim lokacijama, jer su povrati za Airbnb i dugoročne najmove privlačni.
- Trends među zakupcima: Na komercijalnom tržištu zakupaca, relativno niski troškovi rada u Rumuniji i dalje privlače multinacionalne kompanije da otvaraju kancelarije (BPO, IT razvojni centri itd.) – Bukurešt je obično prvi izbor za takve kancelarije. Kada je reč o maloprodaji, međunarodni brendovi se šire u Rumuniji; mnogi novi maloprodajni lanci smatraju Bukurešt neizostavnim tržištem, tako da je potražnja za vrhunskim maloprodajnim prostorom zdrava. Potražnju u industrijskom sektoru pojačava rast potrošnje u Rumuniji i njena uloga logističkog čvorišta između Azije (preko luke Konstanca) i Zapadne Evrope. Ukratko, potražnja zakupaca u svim sektorima treba da raste u skladu s ekonomskim rastom – ne eksplozivno, već stabilno.
Ravnoteža tržišta i prognoza: Posmatrajući zajedno ponudu i potražnju, Bukurešt je trenutno tržište prodavaca/zakupodavaca i verovatno će to ostati i u bliskoj budućnosti. Potražnja prevazilazi ponudu u većini oblasti, što će održavati pritisak na rast cena i zakupa. Tržište bi se moglo postepeno približiti ravnoteži ukoliko dođe do porasta izgradnje (za stanovanje) ili ako ekonomski rast uspori (što bi prigušilo potražnju). Jedan od pokazatelja koji treba pratiti je indeks pristupačnosti – trenutno, uprkos rastu cena, pristupačnost je još uvek dobra (zahvaljujući rastu plata) i NBR beleži da domaćinstva u proseku nisu prezadužena property-forum.eu. Ako cene značajno nadmaše rast prihoda, potražnja bi mogla opasti jer će se manje ljudi kvalifikovati za kredite; trenutno to nije slučaj – zapravo, SVN Romania je primetila da „potencijalni kupci su se već prilagodili novim cenama, a pristupačnost ostaje na dobrom nivou” property-forum.eu.
Drugi aspekt je inventar oglasa: Portali za nekretnine izveštavaju o smanjenju broja aktivnih oglasa u Bukureštu u poređenju sa prošlom godinom, što je dokaz da se nekretnine kupuju brže nego što se pojavljuju nove. Dok se ne pojavi veći broj oglasa (što bi značilo ili veću ponudu ili slabiju potražnju), prognoza je da će tržište biti konkurentno iz perspektive kupca.
Narednih nekoliko godina: Gledajući dalje od 2025, ukoliko Rumunija uspe da održi stabilno makroekonomsko okruženje, tržište nekretnina u Bukureštu trebalo bi da beleži održiv rast. Možda se neće ponoviti godišnji skokovi od 15-20% iz nedavne prošlosti (koji su delimično bili posledica inflacije i nadoknađivanja vrednosti zbog prethodne podcenjenosti), ali čak i godišnji rast cena od 5-7% u kombinaciji sa prinosima od 6% na iznajmljivanje nudi vrlo atraktivne ukupne povrate. Do 2026–2027. godine očekuje se da će se pojaviti nova ponuda – što bi moglo da ublaži najnapetije segmente tržišta – ali bi do tada potražnja mogla takođe da poraste (naročito ukoliko Rumunija uđe u Šengen, što bi moglo da podstakne strane firme i pojedince da slobodnije ulažu). Dugoročni trend je da se Bukurešt, kao glavni grad zemlje članice EU, približava evropskoj srednjoj vrednosti, ekonomski i u vrednosti nekretnina. Istorijski gledano, rumunske nekretnine su bile izuzetno jeftine; taj jaz se smanjuje i očekuje se da će taj proces nastaviti. Dakle, osim u slučaju neočekivane krize, narednih nekoliko godina će verovatno doneti dodatni rast tržišta nekretnina u Bukureštu, uz povremene manje korekcije ili zastoje, ali bez indikacija ozbiljnog pada na horizontu, gledano iz sredine 2025.
Zaključak: Tržište nekretnina u Bukureštu 2025. godine je dinamično i snažno, oslanjajući se na jake temelje. Kako rezidencijalni, tako i komercijalni sektor imaju koristi od ekonomske otpornosti, rasta prihoda i strateških razvojnih projekata. Cene su na rekordnom nivou, a i dalje umjereno rastu, uz podršku hroničnog nedostatka ponude i snažne potražnje. Investitorima se dopadaju visoki prinosi na iznajmljivanje i rast, dok su rizici – politički, fiskalni, inflatorni – realni, ali upravljivi. Svaka oblast Bukurešta ima nešto drugačije, od luksuza na severu, preko potencijala za rast na istoku, do pristupačnosti jugozapada. Kako grad nastavlja da modernizuje infrastrukturu i urbani pejzaž, izgledi za nekretnine ostaju uglavnom pozitivni. Učesnici treba da prate promene politika i globalne trendove, ali, u celini, Bukurešt je na dobrom putu da ostane jedno od najatraktivnijih tržišta nekretnina u centralno-istočnoj Evropi u narednim godinama, spajajući prilike sa rastućom stabilnošću.
Izvori:
- CBRE istraživanje i Property Forum News o trendovima ulaganja i tržišta kancelarijskog prostora za 2025. godinu property-forum.eu property-forum.eu property-forum.eu
- Global Property Guide – Analiza stambenog tržišta Rumunije za 2025. (Tamila Nussupbekova) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- SVN Romania putem Property-Forum – izveštaj o prodaji i ponudi stambenih nekretnina u Q1 2025 property-forum.eu property-forum.eu
- Investropa vodiči za nekretnine (jun 2025) – Uvid u tržište Bukurešta: cene, prinosi, trendovi po naseljima investropa.com investropa.com investropa.com
- Colliers International putem Property Forum – Šta očekivati u 2025 (tržišne prognoze) property-forum.eu property-forum.eu
- The Diplomat Bucharest – Colliers Godišnji izveštaj 2024/25 (obim investicija i prinosi) thediplomat.ro thediplomat.ro
- Romania-Insider i Romania Journal – razni izveštaji o infrastrukturnim projektima (metro linije, obilaznica) i lokalnim razvojnim projektima worldconstructionnetwork.com en.wikipedia.org investropa.com
- Investropa analiza „10 najatraktivnijih oblasti u 2025.” – podaci i pokretači po kvartovima investropa.com investropa.com investropa.com
- NBR i MMF ekonomske prognoze putem izveštaja medija – makroekonomski kontekst (BDP, inflacija) globalpropertyguide.com property-forum.eu
