Tržište nekretnina u Saint-Tropezu i dalje je jedno od najekskluzivnijih i najotpornijih u Francuskoj u 2025. godini. Ovaj glamurozni grad na Rivijeri – dugo magnet za slavne ličnosti i kupce velike neto vrednosti – dostiže neke od najviših cena nekretnina u Evropi, s prosečnim cenama vrhunskih vila od oko 18.000 € po kvadratnom metru i luksuznim stanovima oko 11.000 € po m² tranio.com. Zapravo, medijalna cena kuća u Sen Tropeu dostigla je 20.900 € po m² sredinom 2024. (porast od 18% na godišnjem nivou) – nivo cena koji nadmašuju samo ultra-prestižna mesta poput Monaka mansionglobal.com. Uprkos usporavanju tržišta na nacionalnom nivou 2023. godine, Sen Trope je uglavnom zadržao svoju vrednost, izbegavajući blage padove cena zabeležene drugde na Azurnoj obali mansionglobal.com. Potražnju i dalje podržavaju međunarodni kupci (koji čine oko 70% kupaca luksuznih nekretnina) i večna privlačnost grada kao sigurne dugoročne investicije mansionglobal.com. Nedavne povoljne politike za nekretnine u Francuskoj – od olabavljivanja kreditnih uslova do državnih poticaja za stanovanje – takođe su pomogle da se stabilizuje poverenje kupaca ulaskom u 2025. godinu cotedazur-sothebysrealty.com. Sve u svemu, tržište Sen Tropeza ulazi u 2025. sa optimizmom, karakterisano umerenim rastom cena nakon pandemijskog skoka, ponovnim oživljavanjem transakcija i kontinuiranim prilivom bogatih stranih investitora koji traže deo ovog mediteranskog raja mansionglobal.com mansionglobal.com.
Ključni segmenti tržišta u Saint-Tropezu
Stambene nekretnine: vile i stanovi
Luksuzne vile su zaštitni znak stambenog tržišta Sen Tropeza. Grad i njegova okolina (šire područje Zaliva Sen Tropeza) nude obilje privatnih imanja – od istorijskih provansalskih bastida do najmodernijih savremenih vila – često skrivenih iza kapija s beskonačnim bazenima i pogledom na more. Ove vile su namenjene elitnoj svetskoj klijenteli i redovno se prodaju u više milionskom evro iznosu. Cene luksuznih kuća ovde u proseku iznose oko 18.000 € po m², a za najtraženije vile uz samu obalu lako prelaze 30.000 € po m² tranio.com investropa.com. Zbog ograničene ponude na najcenjenijim lokacijama (npr. Les Parcs de Saint-Tropez), vrednost vila je naglo porasla: medijalna cena po kvadratu za kuće skočila je oko 29% u poslednjih pet godina, što odražava veliku traženost ovih nekretnina investropa.com investropa.com.
Saint-Tropez ima i butik segment stanova koncentrisanih u istorijskom centru i u okolnim luksuznim projektima. Ekskluzivni stanovi – često u niskim provansalskim zgradama ili novim rezidencijama – predstavljaju alternativu za one koji traže „pied-à-terre“. Ove jedinice su i dalje veoma skupe (prosečno 11–15 hiljada € po m² u zavisnosti od lokacije), ali su jeftinije od vila tranio.com investropa.com. Na primer, krajem 2023. godine, cene stanova kretale su se od otprilike 9.300 € pa do 24.300 € po m², s prosekom oko 14.800 € investropa.com. Mnogi stanovi poseduju terase ili pogled na luku, privlačeći kupce koji žele biti na pešačkoj udaljenosti od marine, restorana i luksuznih butika. Sve u svemu, potražnja premašuje ponudu u oba segmenta – procenjuje se da nekretnine u Saint-Tropezu u 2025. provedu u proseku samo oko 45 dana na tržištu, što je veoma brz promet i pokazuje intenzivno interesovanje kupaca investropa.com investropa.com.
Luksuzne kuće za odmor i druge rezidencije
Saint-Tropez je pre svega tržište kuća za odmor, i gotovo čitava stambena ponuda ovde može se smatrati “luksuznom”. Mnoge kupovine čine druge kuće ili sezonske rezidencije imućnih porodica iz Pariza, severne Evrope, SAD i Bliskog istoka. Međunarodna privlačnost grada – od svetski poznatih Plaža Pampelonne do kulture jahtinga – znači da su kupci često spremni da plate premiju za odmah useljive luksuzne kuće za odmor. Ultra-prestižne vile (u zatvorenim kompleksima ili sa direktnim pristupom plaži) pripadaju slavnim ličnostima, finansijerima i modnim mogulima, što dodatno jača ugled Saint-Tropeza tranio.com tranio.com.
Značajno je da su strani kupci najviše uticali na rast ovog segmenta. Tokom 2024. najaktivniji su bili kupci iz UK, Švajcarske, SAD i sa Bliskog istoka, koristeći povoljan kurs (npr. jak dolar) i tražeći investicije u stil života elliman.com elliman.com. Posebno su kupci iz Zalivskih zemalja (GCC) postali značajna snaga, čineći oko 25% međunarodnih kupovina na Rivijeri u 2024. godini vendome-property.com. Ove kupce druge rezidencije privlači spoj privatnosti, glamura i potencijala za iznajmljivanje, što osigurava da potražnja za luksuznim vilama za odmor ostaje snažna i u promenljivim ekonomskim okolnostima. Tokom pandemije, ovo tržište je doživelo neviđeni procvat – cene nekretnina na Rivijeri porasle su u proseku za +14,8% od 2019–2022, a Saint-Tropez zabeležio +17,1% kao vodeća destinacija elliman.com elliman.com. Iako se taj tempo smirio, trofejne nekretnine u Saint-Tropezu su i dalje izuzetno tražene. Vlasnici uglavnom dugo zadržavaju svoje nekretnine (nisu prinudni prodavci), zbog čega je ponuda ograničena a vrednosti visoke. Ukratko, luksuzni segment drugih domova u Saint-Tropezu i dalje nudi ekskluzivnu oazu za najbogatije ljude sveta, s veoma ograničenim brojem novih stambenih projekata (vidi deo o novogradnji ispod).
Komercijalne nekretnine i ugostiteljstvo
Iako je prvenstveno poznat po stambenom luksuzu, Saint-Tropez ima i značajan segment komercijalnih nekretnina vezanih za turizam i luksuzni životni stil. Najvažniji komercijalni objekti su hoteli, rizorti i prodajni prostori visoke klase, dok su kancelarijske zgrade retkost. Poslednjih godina, globalni luksuzni hotelski brendovi dosta ulažu, potvrđujući poverenje u Saint-Tropez kao svetsku destinaciju. Na primer, prestižna Oetker Collection (vlasnici Hotela du Cap-Eden-Roc) najavila je otvaranje novog ultra-luksuznog hotela u Saint-Tropezu do 2027. – „selo” od 52 butična objekta između grada i plaže Pampelonne elitetraveler.com elitetraveler.com. Prethodilo je tome opsežno renoviranje Château de la Messardière, palate–hotela koja je ponovo otvorena nakon višegodišnje obnove, kao i otvaranje Cheval Blanc St-Tropez u vlasništvu LVMH-a. Ove investicije potvrđuju dugoročni optimizam za lokalni sektor ugostiteljstva.
Maloprodajni i ugostiteljski poslovni prostori u Sen Tropeu takođe cvetaju zahvaljujući sezonskom turizmu. Svakog leta, vodeći luksuzni brendovi otvaraju sezonske butike i pop-up prodavnice u gradu i duž plaža – tokom 2023. godine brendovi poput Diora, Louis Vuittona, Guccija i Jacquemusa preuzimali su plažne klubove i izloge, iskorišćavajući priliv imućnih turista voguebusiness.com voguebusiness.com. Ova sezonska maloprodajna groznica povećava potražnju za kratkoročnim poslovnim zakupima i naglašava privlačnu moć grada (brendovi vide Sen Trope kao ključnu letnju destinaciju). Zakupnine u radnjama u starom gradu i luci spadaju među najskuplje u Francuskoj tokom letnjih meseci, što odražava intenzivan pešački saobraćaj i potrošnju turista.
Osim ugostiteljstva i maloprodaje, poslovne aktivnosti u sektoru nekretnina su ograničene. Gotovo da nema velikih poslovnih parkova ili industrijskih objekata – ekonomija je fokusirana na turizam, jahting i usluge za dobrostojeće stanovnike. Ipak, butik poslovne prilike (kao što su galerije umetnosti, luksuzni restorani, plažni klubovi i marine) ostaju privlačne investicije. Ukupno gledano, komercijalni sektor nekretnina u Sen Tropeu je usko vezan za luksuzni turizam, sa snažnim sezonskim performansama i stalnim novim projektima (hoteli, plažni klubovi) koji izlaze na tržište kako bi zadovoljili zahtevne goste.
Tržišni trendovi i dinamika
Trendi cena: prethodne promene i buduće projekcije
Tržište u Sen Tropeu je doživelo izuzetan rast cena tokom proteklih nekoliko godina, prestigavši opšte smernice u Francuskoj. Tokom pandemijske „trke za prostorom“, bogati kupci su se slivali u sunčane krajeve, što je dovelo do skoka vrednosti nekretnina na Rivijeri. Sen Trope je zabeležio +17% rasta cena luksuznih nekretnina od 2019. do 2022., predvodeći Kot d’Azur elliman.com elliman.com. Do 2023. ovaj frenetični rast je počeo da se izravnava. Cene duž Francuske rivijere su blago pale 2023. (npr. –5% u Kap Ferratu, –7% u Kanu), ali Sen Trope se pokazao izuzetno otpornim, bez značajnog pada cena mansionglobal.com. Prodavci u najluksuznijim delovima su uspevali da drže cenu i mnogi su radije izdavali nekretnine nego spuštali cene, s obzirom na kontinuitet potražnje mansionglobal.com mansionglobal.com.
Ulaskom u 2024. i 2025. rast cena se stabilizovao na održiv nivo. Podaci iz sredine 2024. pokazuju da su srednje vrednosti vila u Sen Tropeu zapravo porasle za oko 18% na godišnjem nivou (delimično zahvaljujući rekordnim prodajama) mansionglobal.com, dok su cene stanova porasle za oko +1% mansionglobal.com. Ovo ukazuje da čak i na „stabilizovanom“ tržištu, najskuplji segment u Sen Tropeu može beležiti dvocifrenu aprecijaciju zbog ograničene ponude luksuznih vila. U proseku, cene nekretnina na Rivijeri porasle su za oko +8,7% u 2024. vendome-property.com vendome-property.com, iako su lokalni rezultati varirali u zavisnosti od mikro-lokacije. Gledajući unapred, većina stručnjaka očekuje nastavak rasta ali umerenijim tempom. Knight Frank, na primer, navodi da će nakon pandemijskog buma, rast luksuznih cena verovatno usporiti na niske jednocifrene procente – prognozirali su da će rast u 2023. i 2024. biti “ispod nivoa iz pandemije” i dodatno usporiti u 2024. kako se ponuda bude povećavala elliman.com elliman.com. Zaista, kako se više vlasnika odluči za unovčavanje dobiti i novi objekti budu završeni, inflacija cena bi trebalo da se smanji.
Za 2025. prognoze se kreću od opreznih do optimističnih. Neke agencije za luksuz predviđaju ponovno ubrzanje rasta – jedna agencija sa Francuske rivijere predviđa još oko 10% rasta cena u Sen Tropeu tokom 2025., podstaknut potražnjom za ultra-luksuznim vilama vendome-property.com vendome-property.com. S druge strane, makroekonomski analitičari prognoziraju da će cene stambenih nekretnina u Francuskoj u proseku rasti samo ~2–3% godišnje u kasnim 2020-im, usled viših kamata i normalizacije ekonomije. Konsenzus je da će vrednosti u Sen Tropeu ostati stabilne ili rasti umerenim tempom u kratkom roku, bez većih korekcija naniže. Ne postoji gotovo nikakav dokaz pucanja balona; naprotiv, ograničena ponuda i beskompromisno međunarodno interesovanje predstavljaju oslonac za cene. Čak i u izazovnom okruženju inflacije i rasta troškova zaduživanja, tržište u 2024. se “stabilizovalo” uz blage padove na nacionalnom nivou (-3,5% na godišnjem nivou) i sada se oporavlja tranio.com tranio.com. Uopšteno, kupci u 2025. ne treba da očekuju velike povoljnosti u Sen Tropeu – u najboljem slučaju, mogućnost pregovaranja je oko 5–10% ispod traženih cena u ovoj mekšoj fazi tržišta mansionglobal.com. Prodavci su uglavnom dobrostojeći i nisu pod pritiskom, pa su “vatrogasne” prodaje retke. Najverovatnija putanja za 2025–2028. godinu je postepen rast vrednosti u Sen Tropeu, uz godišnje dobitke u rangu srednjih jednocifrenih procenata, osim ako ne dođe do iznenadnih ekonomskih šokova.
Demografija kupaca i investicioni pokretači
Bazeni kupaca u Sen Tropeu su zaista globalni i okrenuti ultra-bogatima. Strani investitori dominiraju luksuznim segmentom, čineći oko 70% svih kupovina u višem cenovnom rangu mansionglobal.com. To uključuje evropske kupce (posebno iz Velike Britanije, Švajcarske, Nemačke, Skandinavije i Italije) i sve veći udeo neevropljana (naročito Amerikanaca i kupaca sa Bliskog istoka). Tokom 2023–24. godine, kupci sa Arapskog zaliva (GCC) doživeli su nagli rast, čineći oko 25% međunarodnih akvizicija po vrednosti na Rivijeri vendome-property.com. Njih privlače glamur i stabilnost Francuske rivijere, često traže ogromne vile na obali i zaštićena imanja. Zapadnoevropski “high-net-worth” pojedinci i dalje su izuzetno aktivni – jedno izveštaj navodi da nemački, švajcarski i britanski kupci čine 40% stranih transakcija u 2024. vendome-property.com vendome-property.com.
Posebno se ističe i rast američkog interesovanja. Amerikanci su povećali svoj udeo na tržištu za oko 15% poslednjih godina, zahvaljujući jakom dolaru i “životnom arbitriranju” – želji da se dočepa komadića rivijerskog sna vendome-property.com vendome-property.com. Amerikanci vide Sen Trope kao legendarno mesto i koriste povoljne kursne razlike za investiranje u evropske luksuzne nekretnine. Francuski domaći kupci, iako ređi u vrhunskom segmentu, takođe imaju svoju ulogu – imućne porodice iz Pariza često ciljaju Sen Trope za letnje rezidencije ili planove za penziju, a neki mlađi preduzetnici iz IT sektora privučeni su šarmom regiona i mogućnošću rada na daljinu mansionglobal.com.
Zajednička nit među ovim kupcima jeste motivacija životnog stila podjednako koliko i čista investicija. Vlasništvo u Sen Tropeu donosi društveni prestiž i lično zadovoljstvo (sunce, more i ekskluzivna zajednica), pored finansijskih koristi. Mnogi kupci traže sigurna utočišta za investicije – francuske nekretnine se smatraju stabilnim, a hipotekarni krediti u Francuskoj često imaju fiksne kamatne stope za ceo život, što vlasnike štiti od volatilnosti kamata elliman.com elliman.com. Zapravo, uprkos višim globalnim kamatnim stopama, mnogi kupci na Rivijeri plaćaju gotovinom ili se minimalno zadužuju, pa ultra-luksuzni segment nije toliko osetljiv na promene kamatnih stopa mansionglobal.com. Politička stabilnost i vladavina prava u Francuskoj takođe privlače međunarodne investitore, naročito tokom perioda globalne neizvesnosti. (Francuska je među vodećim zemljama za preseljenje ili investiranje bogatih pojedinaca, prema Wealth Report-u kompanije Knight Frank.) Drugi razlog kupovine jeste diversifikacija portfolija i prihod od izdavanja. Kupci znaju da je potražnja za izdavanjem u Sen Tropeu snažna (cene za vile u špicu sezone mogu biti astronomske), pa čak i oni koji uglavnom kupuju radi lične upotrebe često planiraju da izdaju svoj dom tokom dela leta. Kombinacija ličnog uživanja u nekretnini i potencijala za ostvarivanje značajnog prihoda od izdavanja (vidi dole) čini nekretnine u Sen Tropeu privlačnom „dvo-namenskom“ imovinom. Konačno, ultra-bogati kupci sve više ističu amenitete i održivost: istraživanja pokazuju da preko 60% sada traži ekološke karakteristike (solarne panele, energetsku efikasnost) u luksuznim domovima vendome-property.com vendome-property.com. Investitori odgovaraju uvođenjem „zelenih“ tehnologija u nove projekte kako bi zadovoljili ove nove zahteve. Ukratko, baza kupaca u Sen Tropeu 2025. godine je imućna, međunarodna i vođena stilom života, a ta široka, diversifikovana potražnja podržava dugoročnu snagu tržišta.Prinosi od izdavanja i tražnja za izdavanjem
Tržište izdavanja nekretnina u Sen Tropeu izuzetno je dinamično, pokretano globalnom privlačnošću grada kao popularnog letovališta. U špicu sezone (letnji meseci), imućni turisti i džet-seteri hrle u ovo područje, zbog čega kratkoročne cene izdavanja višestruko rastu. Vlasnici luksuznih vila često izdaju svoje nekretnine po ceni od 20.000–50.000+ evra nedeljno u julu i avgustu, a čak i skromni apartmani mogu dostići visoke nedeljne stope. Kao rezultat, prinosi od kratkoročnog izdavanja mogu biti veoma atraktivni – mnogi investitori prijavljuju 5–10% godišnjeg prinosa na najvišem nivou, posebno ako izdaju tokom cele špic sezone. Trenutni trendovi pokazuju da je potražnja za izdavanjem samo rasla: sa oporavkom putovanja posle pandemije, 2023. je zabeležen rast cena luksuznih izdavanja. U Kanu i Nici, na primer, prinosi od luksuznog izdavanja skočili su 10–12% zbog povećane kratkoročne potražnje vendome-property.com vendome-property.com. Sen Trope, kao isključivo turističko tržište (bez vansezonskog kongresnog poslovanja karakterističnog za Kan), ima izrazito sezonski ciklus izdavanja: gotovo potpuna popunjenost i premijum cene leti, dok su zime mnogo mirnije. Uprkos sezonalnosti, mnogi vlasnici smatraju da je izdavanje tokom leta dovoljno isplativo da pokrije godišnje troškove. Tokom događaja kao što su Les Voiles de Saint-Tropez regata ili vrhunac avgustovskih odmora, cene dostižu svoje maksimume. Potražnju za izdavanjem dodatno podstiče ograničen kapacitet hotela u gradu – mnogi posetioci više vole privatne vile radi privatnosti i prostora, pa postoji stabilno tržište za nedeljni najam vila sa konsijerž uslugama. Dodatno, novi imućni putnici (npr. iz SAD-a, sa Bliskog istoka) ulaze na tržište putem platformi i specijalizovanih agencija, proširujući bazu zakupaca. Nastojanja francuske vlade da reguliše i registruje kratkoročna izdavanja (vidi deo o regulativi) mogu doneti dodatne administrativne obaveze, ali i profesionalizuju sektor. Sve u svemu, Sen Trope i dalje ostaje tržište povoljno za izdavaoce u špic sezone, a mogućnost snažnog prihoda od izdavanja nastavlja da privlači investitore. Ipak, kupci treba da uračunaju kratku sezonu: van maja–septembra, potražnja naglo opada, a prinosi od dugoročnog izdavanja (godišnji ugovori) su relativno niski, jer malo ljudi živi u Sen Tropeu tokom cele godine. Stoga je najbolja strategija često kombinacija: lično korišćenje van špica i izdavanje turistima tokom sezone, maksimizujući kako uživanje, tako i dobit.Sezonske varijacije i uticaj turizma
Sezonalan karakter je neizostavan deo tržišta nekretnina u Sen Tropeu. Broj stanovnika grada leti drastično raste – broj turista u julu/avgustu višestruko nadmašuje zimsko stanovništvo – i to uzrokuje ciklični obrazac i u izdavanju i u prodaji nekretnina. Letnji turizam stvara vrevu na tržištu nekretnina: obilazak i transakcije često su na vrhuncu u proleće i leto, kada strani kupci dolaze na odmor i odlučuju da kupe nekretninu. Nije retkost da neko očaran letom u Sen Tropeu postane kupac nekretnine nakon nekoliko sezona. Lokalna industrija nekretnina je na to spremna, s agencijama koje beleže neuporedivo više upita tokom toplijih meseci. Nasuprot tome, zimi je tiho: mnoge prodavnice i poneki restorani zatvaraju se, a prodaja usporava u skladu s tim. Turizam takođe direktno povećava vrednost nekretnina podižući međunarodni ugled grada i obezbeđujući prihod lokalnoj ekonomiji. Tokom 2024. poseban katalizator predstavljale su Olimpijske igre u Parizu – stručnjaci su istakli da će Olimpijske igre verovatno privući dodatne turiste na Francusku rivijeru, jer su posetioci često produžavali putovanje na Rivijeru nakon Pariza voguebusiness.com voguebusiness.com. Destinacije kao što su Sen Trope, Kan, Nica i Monako očekivale su povećanje turističke potražnje tokom leta 2024. zahvaljujući ovom olimpijskom efektu voguebusiness.com. Ovakvi globalni događaji mogu imati domino-efekat na tržište nekretnina, jer talas bogatih posetilaca često znači rast interesovanja za najam ili kupovinu lokalnih nekretnina (neki olimpijski gosti već su unapred rezervisali letnje najmove na Azurnoj obali). Generalno, turizam je krvotok tržišta nekretnina u Sen Tropeu. Zov životnog stila u Sen Tropeu – sunce, plaže, noćni život, luksuzni šoping – održava stalnu potražnju. Sezonske varijacije znače da iskusni investitori na njih planiraju: kupovina van sezone povremeno može doneti nešto niže cene ili lakšu pregovaračku poziciju, dok prodaja tokom sezone može doneti premijum kada je magija grada na vrhuncu. Takođe, lokalne vlasti pažljivo upravljaju razvojem da bi sačuvale šarm područja, svesne da je „brend“ Sen Tropea ogroman pokretač vrednosti. Neto uticaj turizma je bez sumnje pozitivan za vlasnike nekretnina: on obezbeđuje konstantnu globalnu potražnju, snažan potencijal prihoda od izdavanja i stalan priliv novih zaljubljenika koji svakog leta otkrivaju Francusku rivijeru.Značajni novi projekti i investicije
Uprkos ograničenoj zemlji i strogim planerskim pravilima, oblast Sen Tropea nedavno je zabeležila nekoliko visokoprofilnih novih projekata koji dodatno obogaćuju luksuznu ponudu:- Butik luksuzni apartmani – “8 minuta od luke”: Retka novogradnja je u toku u centru Sen Tropea, otprilike osam minuta pešice od stare luke. Ova intimna rezidencija sa 10 vrhunskih apartmana (sa 2–4 sobe svaki) obećava modernu eleganciju sa mediteranskim šarmom. Završetak se očekuje 2027. godine, a projekat uključuje prostrane terase, privatne vrtove, grejani bazen, podzemni parking i pametnu kućnu tehnologiju, sve unutar sigurnog zatvorenog kompleksa properstar.in properstar.in. Ovakvi apartmanski kompleksi su prava retkost u Sen Tropeu, što ovaj projekat čini značajnim za kupce koji žele nov, moderan stan sa svim pogodnostima u samom srcu grada. Arhitektura se opisuje kao spoj prirodnih elemenata i profinjenih linija, u harmoniji sa lokalnim pejzažem properstar.in. Prvi signali pokazuju veliko interesovanje investitora, s obzirom na retkost nove ponude u centru mesta.
- Ultra-luksuzni hotelski projekat (Oetker Collection, 2027): U domenu nekretnina za ugostiteljstvo, Oetker Collection planira novi hotel sa 5 zvezdica, što se smatra glavnim projektom. Najavljen decembra 2024, ovaj budući hotel biće koncipiran kao spokojno provansalsko selo sa brojnim dvospratnim objekatima, od kojih svaki ima pogled na more elitetraveler.com elitetraveler.com. Građen je na mestu nekadašnjeg hotela (Le Mas Bellevue), između centra Sen Tropea i plaže Pampelonne, i ponudiće 52 sobe i apartmana, svaka sa privatnom terasom, kao i veliki beskonačni bazen, spa i restorane elitetraveler.com. Predviđeno otvaranje je za sezonu 2027, a ovaj razvoj potvrđuje poverenje investitora – stoji iza njega nekoliko uglednih porodica (Pariente i Essebag) u partnerstvu sa Oetker-om, dok su dizajneri poznati arhitekte Patrick Gilles i Dorothée Boissier elitetraveler.com elitetraveler.com. Dolazak Oetker hotela trebalo bi da, rečima direktora kompanije, “stvori nenadmašno utočište koje spaja ležernu autentičnost i sofisticiranost regiona” elitetraveler.com. Ovaj hotelski biser ne samo da će unaprediti ugostiteljsku ponudu, već će verovatno i podići vrednost nekretnina u okolini zbog dodatnog prestiža.
- Renovirani i rebrendirani hoteli: Ostali hotelski projekti uključuju opsežnu renovaciju Château de la Messardière, znamenitog dvorca iz 19. veka na brdu iznad Sen Tropea. Posle nekoliko godina obnove (2019–2021), hotel je ponovo otvoren kao “Airelles Château de la Messardière” sa statusom Palace hotela, uz nove vile i saradnju s vrhunskim kuvarima. Slično, Cheval Blanc St-Tropez (nekada La Résidence de la Pinède) pokrenut je od strane LVMH-a pre nekoliko godina, dok legendarni Byblos Hotel nastavlja da obnavlja ponudu. Iako nisu “novogradnje”, ove luksuzne hotelske obnove predstavljaju velika ulaganja u lokalnu nekretninsku/ugostiteljsku infrastrukturu, čime se Sen Trope održava konkurentnim prema ostalim ultra-luksuznim destinacijama.
- Infrastrukturna i marina unapređenja: Kako bi se odgovorilo na potražnju za jahtingom, unapređenja marina i jaht klubova oko zaliva Sen Tropea su u toku. Razmatra se modernizacija lučke infrastrukture i proširenje usluga za superjahte (koje predstavljaju “plutajuće nekretnine” svojih vlasnika svakog leta u luci). Takva unapređenja, iako manje javno istaknuta, mogu dodatno povećati atraktivnost posedovanja nekretnine ovde podizanjem ukupnog komfora i luksuznih usluga u oblasti.
Regulatorne i poreske promene koje utiču na tržište
Investitori i vlasnici nekretnina u Sent Tropeu u 2025. godini moraće da se snađu u promenjivom regulatornom okruženju u Francuskoj, jer nekoliko novih pravila i poreza stupa na snagu:
- Registracija za kratkoročni najam (2025) – Kao odgovor na rastuće tržište za iznajmljivanje za odmor (Airbnb itd.), Francuska je uvela zakon od 1. januara 2025. koji zahteva od svih vlasnika koji iznajmljuju nekretninu na kratko da se registruju u lokalnoj opštini (mairie) thelocal.fr. Ovo je ranije bilo obavezno samo u određenim zonama, ali sada važi za celu zemlju. Čak i povremeni Airbnb domaćini sa drugim domom moraju da ispune ovaj uslov. Pored toga, vlasnici moraju pribaviti dozvolu za „promenu namene” ukoliko izdaju sekundarnu nekretninu kao turistički smeštaj, čime se ona praktično kategorizuje kao komercijalni najam thelocal.fr thelocal.fr. Neregistrovanje nekretnine kao meublé de tourisme može doneti kaznu do 10.000 € thelocal.fr thelocal.fr. Za brojne vlasnike sekundarnih kuća u Sent Tropeu koji izdaju svoje vile tokom leta, ovo donosi dodatnu papirologiju i obavezu da se nekretnina uskladi sa standardima najma (uključujući minimalnu energetsku efikasnost i, ako je reč o kondominijumu, saglasnost stambene zajednice/copropriété) thelocal.fr. Cilj je bolja regulacija i oporezivanje isplativog sektora sezonskog izdavanja.
- Poreske promene za prihod od najma – Paralelno sa zakonom o registraciji, pooštrava se poreski režim na prihod od izdavanja. Neoporezivi odbitak na prihode od kratkoročnog najma smanjen je na 30% (sa 50%) za vlasnike koji zarade manje od 15.000 € godišnje od izdavanja thelocal.fr. To znači da će oni koji koriste pojednostavljeni “micro Bic” poreski režim sada moći da odbiju samo 30% troškova pre oporezivanja, čime se povećava oporezivi deo njihove zarade. Iako mnogi vlasnici luksuznih nekretnina koji zarađuju više od 15.000 € već koriste režim sa stvarnim rashodima, manji izdavaoci će posebno osetiti ovu promenu. Ovo je deo napora Francuske da izjednači uslove između profesionalnih ugostiteljskih kompanija i privatnih izdavaoca.
- Energetska efikasnost i zabrana izdavanja – Francuska postepeno uvodi stroga pravila za unapređenje energetske performansi stambenih objekata. Od 1. januara 2025. svaka nekretnina sa „G” ocenom na Energetskom sertifikatu (DPE) (najniža ocena) više ne može biti legalno izdata tranio.com. Vlasnici ovakvih energetski neefikasnih objekata moraju sprovesti renoviranje pre nego što ih ponovo iznajme. U Sent Tropeu su mnoge luksuzne vile moderne i dobro održavane, ali neki stanovi u selu ili starije kuće mogu potpasti pod ovu kategoriju i tako biti privremeno uklonjeni sa tržišta izdavanja. Vlada je takođe pojednostavila DPE izračunavanja i prilagodila rokove kako bi podstakla renoviranje neefikasnih nekretnina cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Gledano unapred, čak će i objekti sa F ocenom biti zabranjeni za izdavanje od 2028. godine, tako da će ovaj faktor imati sve veći značaj. Kupci treba da provere DPE ocenu; stare i neefikasne nekretnine mogu imati problem sa prodajom ili zahtevati ulaganja za unapređenje (što može biti prilika za podizanje vrednosti).
- Lokalni porezi na druge domove – Sent Trope ima status „zone tendue” (zona nestašice stambenog prostora), što daje lokalnim vlastima ovlašćenje za uvođenje dodatnih poreza na sekundarne rezidencije. Od 2023. godine opštine u ovakvim područjima mogu uvesti surtaksu (do +60%) na porez na stanovanje za druge domove thelocal.fr. Neka mesta na Azurnoj obali su primenila ili povećala ove dodatke kako bi obeshrabrila da domovi stoje prazni. Vlasnici u Sent Tropeu treba da obrate pažnju na godišnji porez na stanovanje (taxe d’habitation) za druge domove – iako je ovaj porez ukinut za primarne rezidencije u Francuskoj, za druge domove se i dalje plaća i može biti visok zbog surtaksâ. Takođe, porez na imovinu (taxe foncière) je u mnogim oblastima poslednjih godina naglo porastao, nakon što su vlasti iznova procenjivale vrednosti thelocal.fr. Preporučuje se vlasnicima da provere svoje godišnje prijave poreza na nekretnine (déclaration d’occupation) kako bi bili sigurni da su pravilno kategorizovani i razumeli eventualna povećanja thelocal.fr thelocal.fr.
- Kreditno i hipotekarno okruženje – Iako nije reč o regulativi kao takvoj, važno je napomenuti da su kamatne stope na kredite u Francuskoj značajno porasle 2022–2023. (preko 4%), ali se očekuje da će postepeno opadati ka ~3% do kraja 2024. ili 2025. godine cotedazur-sothebysrealty.com. Francuska vlada je produžila pristup kreditima bez kamate (PTZ) za kupce prve nekretnine (iako uglavnom u povoljnijim zonama, pa nije značajno za Sent Trope) cotedazur-sothebysrealty.com. Za luksuzne kupce finansiranje je često manje presudno, ali za one koji uzimaju kredite, perspektiva stabilnih ili nižih stopa u 2025. može poboljšati kupovnu moć. Francuske banke su 2023. ponovo otvorile mogućnost kreditiranja za nerezidente, nakon perioda ograničenog kreditiranja, što olakšava međunarodnim kupcima da obezbede hipoteku (do 85% LTV u nekim slučajevima) elliman.com elliman.com.
U zaključku, regulatorne promene u 2025. prvenstveno su usmerene na dostupnost stanovanja i održivost: one podstiču vlasnike da izdaju prazne nekretnine (ili da plate porez), da registruju izdavanje i plate porez na prihod, kao i da renoviraju objekte radi energetske efikasnosti. Vlasnici u Sent Tropeu treba da vode računa o usklađenosti, ali ove promene takođe znače da tržište postaje profesionalnije i transparentnije. Investitori mogu imati poverenja da država rešava stambene izazove (što dugoročno doprinosi vrednosti nekretnina kroz zdravije tržište). Kao i uvek, savetuje se konsultacija sa lokalnim poreskim savetnikom da biste ostali u toku sa pravilima poreza na bogatstvo (IFI), posledicama po rezidentnost i svim zakonima koji mogu uticati na troškove vlasništva ili izdavanja u ovom prelepom delu Francuske rivijere.
Sent Trope u poređenju sa susednim tržištima: Kan, Nica, Monako
Kako se Saint-Tropez u 2025. godini poredi sa drugim čuvenim tržištima Azurne obale? Svaka od ovih destinacija ima specifičan profil kada je reč o cenama, investicionoj vrednosti i potražnji:
- Kan (Cannes): Poznat po filmskom festivalu i šetalištu Kroazet, Kan je veći grad od Sent Tropea i nudi raznovrsnije nekretnine. Cene u Kanu su nešto niže u proseku – krajem 2024. prosečna cena je bila oko 6.100 € po m² (nakon rasta od oko 4% te godine) investropa.com. Vile u Kaliforniji ili Super-Kanu i elitne adrese na obali (La Croisette) ipak mogu doseći cene kao u Sent Tropeu za posebne nekretnine. Kan ima godišnji kalendar događaja (kongresi, festivali) koji održava potražnju za izdavanjem tokom cele godine, što ga čini privlačnim za investitore koji žele prihod od najma. Nova izgradnja je takođe primetnija u Kanu: na primer, kompleks Palm Beach je u obnovi i pretvara se u luksuzni tržni centar, privatni klub i ekskluzivne apartmane mansionglobal.com mansionglobal.com. Ova dopuna ponude je suprotnost ograničenoj ponudi u Sent Tropeu. Kupci u Kanu su međunarodni, ali i mnogi Francuzi i poslovni ljudi (neki kupuju stanove/pieds-à-terre za boravak tokom kongresa). Gledano sa aspekta investicionih vrednosti, Kan nudi nešto bolji „odnos vrednosti za novac” po kvadratu od Sent Tropea i veću likvidnost zbog većeg tržišta. Međutim, Kan nema isti nivo ekskluzivnosti i privatnosti koji daje Sent Trope. Mnogi investitori diversifikuju tako što kupuju i u Kanu i u Sent Tropeu – Kan za prihod od izdavanja i gradske pogodnosti, Sent Trope za prestiž i lično uživanje.
- Nica (Nice): Kao najveći grad na Rivijeri i transportni centar (gde je i međunarodni aerodrom Nice Côte d’Azur), Nica nudi sasvim drugačije tržište. Cene u Nici su daleko umjerenije: prosek je oko 5.000–6.000 € po m² za nekretnine (oko 2025) tranio.com investropa.com, dok su luksuzne novogradnje i stanovi na obali na gornjoj strani tog intervala. Tržište Nice pokreću i međunarodni i domaći kupci, s mešavinom primarnih i sekundarnih domova. Poslednjih godina Nica beleži ne preterano spektakularan, ali stabilan rast (oko +7% ukupno za tri godine) investropa.com. Zanimljiv trend je što se grad razvija u tehnološki i preduzetnički centar, što dovodi mlađe profesionalce i stanovnike tokom cele godine mansionglobal.com. Ovo je diverzifikovalo potražnju koja se ne oslanja samo na penzionere ili kupce za odmor. Sa aspekta ulaganja, Nica nudi povoljne ulazne cene i relativno dobru potražnju za izdavanjem (uključujući i dugoročne zakupce, jer su tu lokalna privreda i univerziteti). Prinosi na dugoročno izdavanje u Nici mogu biti solidni (~3-4%+), a kratkoročno izdavanje daje dobar rezultat leti i tokom karnevala. Iako Nica ne može da parira glamuru Sent Tropea, nudi odličnu praktičnost: infrastruktura, kultura i veliko tržište izdavanja. Neki investitori biraju Nicu zbog stabilnog prihoda od najma i lakše preprodaje, dok je Sent Trope više statusni simbol sa nižom likvidnošću. Ukratko, Nica je „prestonica” Rivijere – niže cene, veći obim – dok je Sent Trope dragulj na vrhu, malo i elitno tržište.
- Monako: Kneževina Monako je posebna liga, često na vrhu svetskih lista po ceni nekretnina. Prosečna cena po kvadratnom metru u Monaku je dostigla neverovatnih 51.500 € u 2023. mansionglobal.com, što čini Sent Trope (18–21k €) znatno skromnijim u poređenju. Monakov jedinstveni status poreskog raja sa izuzetno malo zemljišta (i legendarnom bezbednošću/pogodnostima) znači da je potražnja stalno iznad ponude za apartmane. U 2023. godini više od polovine prodaja u Monaku bilo je iznad 20 miliona € mansionglobal.com. Za investitore, nekretnina u Monaku je kao zlato – izuzetno sigurna i istorijski u porastu, ali sa vrlo niskim prinosima od izdavanja (jer su cene visoke u odnosu na zakupnine). Nasuprot tome, Sent Trope može dati više od izdavanja, ali je znatno manje likvidan van sezone. Profil kupaca u Monaku je mahom međunarodni milijarderi i multimilioneri koji tamo stiču rezidentstvo zbog poreskog režima. Mnogi od njih verovatno imaju i kuće za odmor u Sent Tropeu ili Kanu. Kada je reč o investicionoj vrednosti, Monako znači čuvanje bogatstva i prestiž, pre nego rast ili prihod. Tamošnje cene su već „van konkurencije” (npr. 50k €+ po m² naspram ~20k € u Sent Tropeu i ~6k € u Kanu) mansionglobal.com investropa.com. Direktno poređenje nije moguće – posedovanje u Monaku je strateški izbor (često ne samo zbog stambene potrebe), dok posedovanje u Sent Tropeu više znači uživanje u životnom stilu. Jedno im je zajedničko: oba tržišta imaju izuzetno ograničenu ponudu – Monako zbog fizičke veličine (svaka nova gradnja je događaj), a Sent Trope zbog strogih urbanističkih ograničenja i prirodnog parka oko grada.
Zaključno, Saint-Tropez se izdvaja čak i među slavnim rivalima sa Rivijere zahvaljujući kombinaciji šarma sela i ekskluzivnosti. Kan i Nica su više urbani i raznovrsniji, nudeći veći volumen i niže cene, dok je Monako ultra-prime finansijsko utočište sa neuporedivo visokim cenama. Investitor na Francuskoj rivijeri može Kan i Nicu videti kao mesta za traženje investicionih prilika ili nekretnina za izdavanje, dok Sent Trope doživljava kao luksuznu dugoročnu imovinu za kapitalnu apreciaciju i lično korišćenje. Po cenama, Sent Trope je bliži samom vrhu (odmah iza Monaka u ovom regionu), a njegov ugled i ograničena ponuda sugerišu da će i dalje imati premijum u odnosu na veća tržišta. Svaka lokacija ima svoje prednosti, ali kada je reč o glamuru i svetski priznatom brendu u nekretninama, Sent Trope se može meriti samo sa Monakom, Kap Feratom ili najskupljim delovima Kana – zaista vrhunska evropska letovališna nekretnina mansionglobal.com mansionglobal.com.
Investicione prilike i rizici – kratkoročno vs. dugoročno
Kratkoročne prilike i rizici (2025–2026)
Na kratak rok, tržište nekretnina u Sen Tropeu donosi kombinaciju primamljivih prilika i opreznih napomena za investitore:
- Prilike: Nakon burnog rasta cena 2020–2022, nedavna stabilizacija tržišta nudi kupcima šansu da pregovaraju i pronađu vrednost koja nije bila moguća na vrhuncu cena. Cene su se blago povukle sa apsolutno najviših nivoa i većina agenata izveštava da su prodavci sada spremni na 5–10% popusta na traženu cenu kroz pregovore mansionglobal.com. Ovo predstavlja mali „prozor prilike” za kupce da ugrabe nekretninu po relativnom popustu mansionglobal.com mansionglobal.com. Takođe, sa rastućom ponudom (više nekretnina na tržištu jer neki vlasnici realizuju profit ili se završavaju nove gradnje), kupci sada imaju nešto više izbora nego pre godinu-dve. Za one koji su spremni da reaguju, 2025. bi mogao biti idealan trenutak za kupovinu pre novog uzleta – posebno s obzirom na prognoze da bi cene u Sen Tropeu mogle ponovo početi da rastu krajem 2025. godine vendome-property.com. Sa strane izdavanja, velika tražnja za leta 2024. i 2025. (podstaknuta događajima poput Olimpijskih igara) znači da investitori koji sada kupe nekretninu mogu odmah kapitalizovati na stabilnom prihodu od iznajmljivanja narednih sezona. Još jedna kratkoročna strategija je valutna arbitraža: kupci van evrozone (npr. Amerikanci) mogu imati koristi ako evro ostane umeren – zapravo su američki kupci nedavno „iskoristili povoljan kurs” za kupovine na Rivijeri elliman.com elliman.com. Konačno, svaki dodatni blagi pad kamatnih stopa ili ublažavanje kreditnih kriterijuma 2025. godine poboljšaće uslove finansiranja, omogućavajući kupcima sa zaduženjem da obezbede povoljnije stope.
- Rizici: Na kratak rok, najveći rizik je verovatno makroekonomska neizvesnost. Visoka inflacija, rast globalnih kamatnih stopa, ili recesija mogli bi smanjiti interesovanje kupaca. Kao što je jedan ekspert primetio, „globalna politička i ekonomska neizvesnost” tokom 2024. imala je izvestan uticaj na poverenje kupaca na Rivijeri mansionglobal.com mansionglobal.com. Ako bi berze pale ili ako se pojavi neizvesnost u vezi sa izborima (npr. veliki izbori u SAD i Francuskoj 2024–25), određene luksuzne kupovine mogle bi biti odložene. Drugi rizik su nizaka likvidnost i troškovi vlasništva: kupovina u Sen Tropeu znači visoku ulaznu cenu i mogućnost da držite skuplju imovinu koju je možda teško brzo preprodati (posebno van sezone). Ako je investicioni horizont vrlo kratak (preprodaja u roku od 1–2 godine), transakcioni troškovi (porezi na prenos oko 7,5%, agencijske provizije itd.) i sezonska priroda tržišta mogu otežati brzu zaradu. Regulatorne promene su takođe rizik na kratak rok: na primer, ako ste nameravali da iznajmljujete nekretninu, novi zahtevi za registraciju i smanjenje poreskih olakšica malo smanjuju neto prinose thelocal.fr. Troškovi usklađivanja (energetske renovacije, dozvole) mogu predstavljati neplanirani izdatak. Precijenjivanje prihoda od zakupa takođe je opasnost – iako su letnje nedelje zlata vredne, treba planirati i na prazna razdoblja tokom ostatka godine; pogrešna kalkulacija može uticati na kratkoročnu likvidnost. Na kraju, lokalizovani rizici poput sezone požara ili klimatskih događaja nisu zanemarljivi: jug Francuske beleži pojavu požara u letnjim mesecima. Loša sezona požara ili nova klimatski usmerena pravila gradnje mogu povremeno uticati na tržište ili zahtevati dodatna ulaganja (npr. pravljenje zaštitnog pojasa oko vila). Iako je ova verovatnoća niska u priobalnom pojasu Sen Tropea, ipak je vredno imati je na umu.
Dugoročna perspektiva (2027–2028 i dalje)
Za investitore sa višegodišnjim ili višedecenijskim horizontom, nekretnine u Sen Tropeu i dalje predstavljaju izuzetno atraktivan resurs, iako ne bez dugoročnih izazova:
- Prilike: Dugoročna kapitalna dobit predstavlja značajan potencijal. Istorijski gledano, premijum nekretnine na Rivijeri beležile su rast vrednosti tokom svakog značajnijeg perioda. Na primer, čak i uključujući spora razdoblja, vrednost luksuznih nekretnina na francuskoj Rivijeri porasla je oko 8,7% u deceniji do 2022., dok su luksuzne nekretnine u Provansi porasle za 22,5% od 2020. godine elliman.com elliman.com. Posebno u Sen Tropeu, sa ograničenom ponudom zemljišta i statusom trofejne nekretnine, očekuje se da cene nastave postojan rast narednih 5–10 godina. Mnogi stručnjaci smatraju da će ograničena ponuda i trajna atraktivnost zaštititi ovo tržište od većih padova cena elliman.com. Temeljni faktori regiona – prirodna lepota, globalna privlačnost životnog stila i međunarodna dostupnost – ostaju, što predviđa stalnu potražnju. Osim toga, demografski trendovi idu u prilog Sen Tropeu: u svetu raste broj imućnih pojedinaca, a i Francuska privlači bogate iseljenike (Francuska je sada osma u svetu po broju milionera, prema Knight Franku) costar.com. Ova rastuća klasa bogatih će verovatno pokretati kupovinu kuća za odmor na Rivijeri još godinama. Još jedna dugoročna prilika je „nasledna“ vrednost vlasništva u Sen Tropeu – mnoge porodice čuvaju nekretnine generacijama, koriste ih lično, dok im vrednost tiho raste. Ako je horizont dovoljno dug, ciklični pomaci na tržištu se izjednačavaju, a nekretnine u Sen Tropeu su pokazale da predstavljaju pouzdanu imovinu (uz fantastičan životni stil kao dodatni benefit). Investitori koji razmatraju 2025–2028. mogu se takođe naći u povoljnoj poziciji pred infrastrukturna poboljšanja (kao što su bolji transportni linkovi, npr. postoje dugoročni planovi za bržu železnicu ili putnu povezanost), kao i razvoj novih okolnih oblasti. Vlasništvo u Sen Tropeu omogućava i kapitalizaciju na širem rastu regiona (npr. ako tehnološki sektor u Nici nastavi da raste, ili poraste azijski turizam). Potražnja za zakupom dugoročno je snažna i verovatno će rasti – globalni turizam je u usponu, a Francuska je konstantno najpopularnija turistička destinacija sveta. Sen Trope, zahvaljujući svom simboličnom statusu, imaće svoj deo tog turističkog tržišta, što znači trajni prihod od iznajmljivanja i novi talas potencijalnih kupaca svake godine.
- Rizici: Na duži rok, jedan od rizika je zasićenost tržišta ili promena luksuznih preferencija. Iako je teško zamisliti da Sen Trope izgubi popularnost, ukusi se mogu promeniti. Nove luksuzne destinacije mogu predstavljati konkurenciju (npr. novi mediteranski hot-spotovi ili destinacije poput Crne Gore, koja se intenzivno promoviše luksuznim kupcima portomontenegro.com portomontenegro.com). Sen Trope takođe mora sačuvati svoj šarm; prekomerna izgradnja (ako bi se ikada dozvolila) ili narušavanje okoline mogu smanjiti njegovu privlačnost. Ipak, lokalna regulativa je veoma stroga pa je nekontrolisana gradnja malo verovatna. Poreske i regulatorne promene su realniji dugoročni rizik: politička klima u Francuskoj može se promeniti ka većem oporezivanju luksuznih nekretnina ili vlasnika nerezidenata. Na primer, porez na bogatstvo na nekretnine (IFI) trenutno se primenjuje na imovinu vrednosti iznad 1,3 miliona evra kod rezidenata i nerezidenata – buduće vlasti mogu povećati ove poreze ili uvesti nove, što bi moglo blago smanjiti interes stranaca za ulaganja. Slično, trend kažnjavanja neiskorišćenih kuća može se pojačati ako stambeni nedostatak potraje – moguće su i veće takse ili restrikcije u popularnim zonama. Drugi je rizik uticaj klimatskih promena: rast temperatura i ekološke brige mogu dovesti do novih građevinskih standarda, ograničenja upotrebe vode ili dodatnih zahteva za zaštitu od požara, što poskupljuje održavanje. Priobalne nekretnine globalno su izložene opasnostima od porasta nivoa mora i erozije (mada je obala Sen Tropea delimično stenska i nije nisko kao, recimo, Majami). Na kraju, likvidnost tržišta Sen Tropea može biti niska u vremenima krize. Iako se strategija „kupi i čuvaj” obično isplati, ako bi investitor morao da likvidira imovinu tokom globalne recesije, mogao bi sačekati neko vreme na kupca jer je ovo tržište luksuza i odlaganja. Dugoročno ulaganje u Sen Trope je najbolje na stabilnim finansijama, bez pritiska da se brzo izađe iz investicije. Zaključak je da su dugoročne nagrade – rast kapitala, sigurnost resursa, neprocenjivi kvalitet života – daleko veće od rizika, pod uslovom da investitor ostane informisan i prilagodljiv regulatornim i ekološkim promenama.
Stručni uvidi i prognoze (2025–2028)
Većina industrijskih stručnjaka i tržišnih analitičara slaže se da je perspektiva tržišta nekretnina u Sen Tropeu pozitivna za srednji rok (2025–2028), ali sa umerenijim rastom nego prethodnih godina. Evo nekoliko ključnih uvida i prognoza:
- Nastavak, ali umjeren rast cijena: Nakon eksplozivnog rasta tokom pandemije, prognostičari očekuju period normalizacije uz stabilan rast. Istraživačka služba Knight Frank-a predviđa da će cene prime rezidencija na Francuskoj rivijeri nastaviti da rastu godišnje, ali po “znatno blažoj” stopi u budućnosti elliman.com elliman.com. Napomenuli su da će se, nakon prosečnog godišnjeg rasta od oko +8,7% u periodu 2010–2020, rast najverovatnije stabilizovati na niskim jednocifrenim procentima godišnje, ukoliko ne dođe do iznenadnih stimulansa elliman.com. Kada je St. Tropez u pitanju, neki lokalni agenti ostaju optimistični (kao što je već pomenuto, jedan predviđa +10% za 2025.) vendome-property.com, ali širi konsenzus stavlja godišnji rast u rasponu od oko 3–5% za period 2025–2028 – što je zdravo, nadmašuje inflaciju, ali nije euforično. Ovo potvrđuju i opšte evropske studije tržišta luksuznih nekretnina, koje projektuju oko 2–4% prosečnog godišnjeg rasta (CAGR) u vrednostima luksuznih nekretnina do 2028. na zrelim tržištima poput Francuske portomontenegro.com portomontenegro.com. U suštini, stručnjaci veruju da će St. Tropez postepeno dobijati na vrednosti i izbeći nagle oscilacije, zahvaljujući ograničenoj ponudi i konstantnoj potražnji imućnih kupaca.
- Održana potražnja od strane HNWI: Predviđa se jačanje demografskih pokretača. Izveštaj o bogatstvu za 2024. pokazuje da broj milionera u Francuskoj raste, a rivijera i dalje ostaje jedno od najpoželjnijih mesta za bogate koji žele nekretninu costar.com. Interesovanje međunarodnih kupaca očekuje se na visokom nivou – postoji strukturni trend da bogati pojedinci diverzifikuju imovinu globalno, a nekretnine na Francuskoj rivijeri su često među opcijama. Izveštaj Douglas Elliman/Knight Frank-a za 2023. ističe da i pored ekonomskih izazova, “otpornost potražnje za francuskim nekretninama od strane inostranih kupaca” ostaje elliman.com elliman.com, a ovaj sentiment će se najverovatnije nastaviti. Nova grupa kupaca (Bliski Istok, Azija) bi takođe mogla dodatno da proširi bazu potražnje do 2028, donoseći nova sredstva na tržište.
- Ograničenja u ponudi i novi objekti: Stručnjaci upozoravaju da će ponuda nekretnina ostati ograničena, što podržava cene. Vendôme Property navodi pad od 15% u broju dostupnih nekretnina u 2024. u odnosu na 2023. na Rivijeri vendome-property.com vendome-property.com – nestašica koja se verovatno neće brzo preokrenuti. Novi projekti su ograničeni, a lokalni otpor velikim investicijama (kao što je slučaj u nekim delovima Azurne obale) može usporiti razvoj mansionglobal.com. Do 2028, čak i sa nekoliko novih projekata, St. Tropez će gotovo sigurno i dalje imati više kupaca nego prodavaca za prime nekretnine. Ovakav scenario stvara potencijalno konkuretno tržište u narednim godinama, gde poželjne nekretnine dobijaju više ponuda. Stručnjaci savetuju da će off-market dogovori (koji već čine 40% prodaja luksuznih nekretnina) i dalje biti preovlađujući jer je diskrecija ključna na vrhunskom nivou vendome-property.com vendome-property.com.
- Izgledi za tržište iznajmljivanja: Prognoze za segment iznajmljivanja ostaju pozitivne. Očekuje se da će potražnja za kratkoročnim najmom ostati snažna ili čak porasti kako luksuzna putovanja rastu. Osnovni atributi Francuske rivijere – “netaknute plaže, lak pristup putem međunarodnih aerodroma, čuveni događaji” – znače da će ona “uvek biti magnet za kupce” i za one koji iznajmljuju mansionglobal.com. Neki analitičari ističu da i mlađe generacije sve više gravitiraju ovom regionu (npr. transformacija Nice), što ukazuje na širu bazu budućih zakupaca i kupaca mansionglobal.com. Do 2028. godine mogli bismo videti i rezultate francuskog zalaganja za održivost: nekretnine unapređene radi energetske efikasnosti možda će ostvarivati veću zakupninu ili cenu (eko-luksuz bi mogao postati ključ prodaje, jer ga već preko 60% kupaca vrednuje vendome-property.com).
- Rizici koje prate stručnjaci: Nijedna prognoza nije bez rezervi. Stručnjaci prate trendove kamatnih stopa – iako se mnoga luksuzna kupovina vrši gotovinom, deo tržišta još uvek zavisi od finansiranja. Ako kamate ostanu visoke duže nego što se očekivalo, to bi moglo ograničiti rast cena. Takođe, geopolitička stabilnost u Evropi (ili njen izostanak) je faktor nepoznanice; nestabilnost može pomoći (bekstvo u sigurnu imovinu poput francuskih nekretnina) ili odmoći (smanjenje opšteg investicionog raspoloženja). Ekonomisti napominju i valutne oscilacije: ako evro značajno ojača u odnosu na USD/GBP/Yuan do 2028, deo strane potražnje može oslabiti; suprotno, slab evro može snažno podstaći inostranu kupovinu. Ipak, relativna stabilnost Francuske je prednost u nesigurnim vremenima – kako Knight Frank navodi, francuski domaćinstva imaju niži dug i stambeni krediti sa fiksnom kamatom štite vlasnike, zbog čega je Francuska “manje pogođena promenama kamatnih stopa” u poređenju sa drugim državama elliman.com elliman.com. Pojednostavljeno, francusko tržište može biti otpornije na globalne šokove, što ide u prilog mestima poput St. Tropeza.
- Zaključak – sentiment stručnjaka: Preovlađujući sentiment među profesionalcima u nekretninama je optimistički uz oprez. Prognoziraju da će Saint-Tropez ostati jedno od najpoželjnijih tržišta nekretnina na svetu do 2028, s tim da će cene rasti, ali umerenim tempom. Kako navodi jedna agencija sa Rivijere, perspektiva je i dalje “pozitivna” za luksuzni sektor s obzirom na izuzetan način življenja koji nudi i trajnu privlačnost regiona vendome-property.com. Investitorima se savetuje da St. Tropez posmatraju kao dugoročnu igru: uz pravilan plan i upravljanje rizicima (porezka strategija, usklađenost s novim zakonima itd.), imovina može donositi solidne prinose i glamurozni lični beg koji odoleva vremenu. Kako je rekao jedan drugi stručnjak, “Ove nekretnine će uvek nadmašiti… Samo jednom u generaciji se [najbolje] pojave na tržištu”, što podvlači koliko je posebna nekretnina u St. Tropezu mansionglobal.com mansionglobal.com.
Izvori: Izveštaj Côte d’Azur Sotheby’s Intl. Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Mansion Global (Talerico, jul 2024) mansionglobal.com mansionglobal.com; Tranio French Prices 2025 tranio.com; Investropa Riviera 2025 statistika investropa.com investropa.com; Vendôme Property Market Update (jan 2025) vendome-property.com vendome-property.com; Douglas Elliman/Knight Frank Prime France Report (avg 2023) elliman.com elliman.com; The Local France (dec 2024) thelocal.fr thelocal.fr; Elite Traveler (dec 2024) elitetraveler.com elitetraveler.com; Vogue Business (jul 2024) voguebusiness.com; i ostali zvanični podaci i publikacije iz oblasti nekretnina, navedeni gore.
