| Zona | Cijena prodaje (€/m²) | Iznajmljivanje (€/m²·mesečno) |
|---|---|---|
| San Marko / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Akademija / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Kastelo | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Kanarendžo | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenal / S.Elena | 3.422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3.846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (kopno) | 1.897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Tokom prošle godine, cene u Veneciji su porasle umereno (~+3–5% na godišnjem nivou) idealista.it idealista.it.Izveštaj Nomisma predviđa da će cene stambenih nekretnina u Italiji rasti oko +1–1,5% godišnje u periodu 2025–27 idealista.it; s obzirom na ograničenu ponudu i turističku privlačnost Venecije, sličan spor rast cena očekuje se do 2030. godine.Kupci sada preferiraju veće, dobro opremljene jedinice (prostor za kućnu kancelariju, otvorene površine) globalpropertyguide.com.Hipotekarno kreditiranje se oporavlja na nacionalnom nivou i trebalo bi postepeno da poveća potražnju; u 2024. godini italijanske transakcije osigurane hipotekama porasle su za oko 1,3% idealista.it.
Jedinstvena geografija Venecije i veliki broj turista oblikuju složeno tržište nekretnina. Sredinom 2025. godine, prosečne tražene cene za stanove u gradu beleže spor rast: oko €4.642/m² u junu 2025. za istorijsko gradsko jezgro idealista.it (porast sa ~€4.553/m² u oktobru 2024. idealista.it). Suprotno tome, šira opština (uključujući Mestre) ima prosečnu cenu od oko ~€3.272/m² immobiliare.it. I kirije su takođe porasle: približno €21,3/m²/mesec u maju 2025. (porast za ~9,5% na godišnjem nivou) idealista.it, što implicira bruto prinos na izdavanje od oko 5–6%. Cene znatno variraju u zavisnosti od oblasti (Tabela 1): glavni kvartovi uz kanale (San Marko/Rialto, Dorsoduro) dostižu ~€5.000–6.000/m² immobiliare.it, dok su Lido ili Mestre ispod €3.000 immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabela 1: Prosečne cene stanova i kirija u Veneciji (jun 2025) po oblastima. Podaci sa sajtova Immobiliare.it i Idealista.
Komercijalni i ugostiteljski sektor
Venecijsku komercijalnu imovinu dominira turizam. Tržište hotela je „eksplodiralo“ nakon pandemije: luksuzni i viši rang hotela su se potpuno oporavili (visoka popunjenost i cene soba) hvs.com, dok je ukupna popunjenost i dalje ~10% niža nego 2019. godine. Nova ponuda je ograničena, ali raste: ~1.500 hotelskih soba (9% trenutnog kapaciteta) je u pripremi, uglavnom u istorijskom centru hvs.com. Na primer, dva nova hotela srednje kategorije su u izgradnji na ostrvu Tronketto (770 soba, ukupna investicija 115 miliona evra campaignforalivingvenice.org), otvaranje 2025–26. godine. Ovaj razvoj „turističkog ostrva“ (prvi koji omogućava gostima hotela da dođu automobilom) doneće neviđeni kapacitet. Još jedan veliki projekat je Porto Marghera kontejnerski terminal (8,5 ha, 189 miliona evra faza 1) informare.it, koji odražava logistički rast, a ne stanogradnju. Kratkoročni najam (kuće za odmor/Airbnb) je u ekspanziji: nehotelski smeštaj je dostigao 31% noćenja u 2023. (u odnosu na 14% u 2013.) hvs.com. Međutim, grad sada pooštrava pravila. U oktobru 2024. Venecija je usvojila pravilnik kojim se ograničava izdavanje privatnog smeštaja turistima na 120 dana godišnje campaignforalivingvenice.org. Domaćini su u obavezi da gostima obezbede lično prisustvo prilikom prijema i da poštuju pravila za otpad i reciklažu, u suprotnom slede sankcije campaignforalivingvenice.org. Prelazni „moratorijum period“ do 2026. godine primenjuje ova ograničenja. Ove mere imaju za cilj da ograniče broj Airbnba i oslobode stanove za lokalno stanovništvo.Maloprodajni nekretninski sektor ostaje snažno fokusiran na turizam. Prvoklasni lokali uz kanale postižu veoma visoke zakupnine (mada je mnogo prodavnica pretrpelo gubitak pešaka tokom 2020–21). U jezgru se ne dozvoljava nova komercijalna zonacija, tako da su maloprodajni prostori uglavnom nasleđeni objekti. Jedna posledica prekomernog turizma: noćni klubovi i prodavnice plaćaju luksuzne zakupnine, što doprinosi stambenoj krizi za lokalno stanovništvo (neki meštani “skvotuju” u znak protesta ainvest.com ansa.it).
Dinamika ponude i potražnje
Stambena ponuda u Veneciji je praktično statična. Stroga zaštita kulturnog nasleđa i ograničenja zbog poplavnih zona znače da gotovo nema novog stanovanja u gradskom jezgru. Dominiraju renovacije/rekovenzije (npr. spajanje ili deljenje istorijskih stanova). Potražnja je podeljena: domaća potražnja je umerena, podstaknuta preseljenjima i penzionerima (motivisanima poreskim olakšicama globalpropertyguide.com), dok je turistička potražnja za kratkoročnim izdavanjem visoka. Ukupna populacija u laguni opada: broj stanovnika istorijskog jezgra opao je sa ~56.311 u 2014. na ~48.500 krajem 2024. ansa.it. Nasuprot tome, Mestre na kopnu zabeležio je blagi porast stanovnika na ~177.768 u 2024. ansa.it. Mlađi meštani su uglavnom odselili, ostavljajući stariju i malobrojniju populaciju na ostrvima. Ovo iseljavanje dovelo je do mnogih praznih stanova koji, paradoksalno, vrše pritisak na snižavanje zakupnina u centru da nije turističke konverzije.
Sa strane potražnje, letnji turizam i dalje višestruko premašuje lokalne potrebe. Veneciju godišnje poseti oko 20 miliona turista (većinom dnevnih posetilaca). Prema HVS-u, 72% svih turističkih noćenja ostvaruje se u istorijskom jezgru, 25% u Mestreu, a samo 3% na Lidu hvs.com. Popunjenost i prihodi hotela su se skoro vratili na nivo pre pandemije (posebno luksuzni hoteli), dok kratkoročni najam i dalje raste. Novi gradski “dnevni ulazni tiket” (pilot projekat od 2024. apnews.com) i ograničenja za turističke grupe imaju za cilj kontrolu gužvi. Ukratko, pritisak turizma ostaje glavni pokretač potražnje, ali regulatorni koraci (porezi, limiti na iznajmljivanje) polako vraćaju ponudu stanovnicima.
Glavni razvojni projekti i planiranje
Glavni projekti nekretnina uglavnom su u oblasti ugostiteljstva ili infrastrukture. Ključni razvojni projekti uključuju:
- Hoteli na ostrvu Tronketto: Dva nova hotela sa 3 zvezdice (Hilton–Hampton i B&B stil) sa oko 770 soba (ukupna investicija oko 115 miliona evra campaignforalivingvenice.org) biće završeni 2025–26. godine. Ovo stvara prvu hotelsku zonu u Veneciji sa pristupom automobilom.
- Kontejnerski terminal Porto Marghera: Novi kontejnerski lučki terminal (8,5 ha) je u izgradnji, a prva faza (189 miliona evra) treba da bude završena do 2026. godine informare.it. Ovaj projekat je deo šire ekspanzije logistike Veneta, a ne urbanog stanovanja, ali može podstaći regionalni ekonomski rast.
- Ostali planirani projekti: Umereni razvoj hotelskih kapaciteta (oko 1.500 soba) skoncentrisan je u centru grada hvs.com. Nema odobrenih velikih novih stambenih projekata; popunjavaju se samo mala socijalna stanovanja ili se unapređuju postojeće zgrade.
Urbano planiranje je uglavnom usmereno na upravljanje turizmom: Venecija je ograničila razvoj novih hotela (moratorijum iz 2018, sada selektivno zaobiđen na Tronketto/Giudecca) i pešači centralne oblasti. Mose protivpoplavna barijera (završena 2020) sada se rutinski koristi (podignuta 28 puta 2024. u odnosu na 25 puta 2023. godine campaignforalivingvenice.org) radi zaštite grada. Planirane urbane inicijative uključuju projekte očuvanja lagune i bolju kontrolu kruzera (preusmeravanje brodova ka Margheri).
Uticaj turizma i promena stanovništva
Bum turizma je opteretio kvalitet života u Veneciji. Prihodi lokalnog stanovništva po glavi stanovnika zaostaju, a pojavili su se i protesti protiv prekomernog turizma (npr. protivljenje svadbama milijardera). Nedavna (2025) AI generisana analiza navodi da veliki deo prihoda od turizma zaobilazi lokalce ainvest.com. Vlasti Venecije su odgovorile merama poput turističke takse: od 2024. godine promenljiva ulazna taksa (oko 5–10 evra) naplaćuje se jednodnevnim posetiocima apnews.com. Ograničenja za kratkoročni najam (maksimalno 120 dana) i ograničenja saobraćaja/ulaska (ZTL) takođe su uvedena radi zaštite stanovnika.
Podaci o stanovništvu naglašavaju promenu: broj stanovnika na nivou cele opštine je ~257.500 (procena za 2025) worldpopulationreview.com, ali je samo ~48.500 ostalo na istorijskim ostrvima ansa.it. Ostali žive na kopnu ili su osoblje koje radi u turizmu. Gustina naseljenosti i radna snaga rezidenata u Veneciji opadaju decenijama, što dovodi do viška neželjenih stambenih jedinica. Ovi demografski trendovi slabe tražnju za stanovanjem, čak i dok turizam održava visoku tražnju za kratkoročnim najmovima.
Klimatske promene i rizik od poplava
Klimatski rizik je sve veći faktor za nekretnine u Veneciji. Nivo mora oko Venecije raste oko 0,5 cm/godina, prema italijanskim naučnicima euronews.com. Jedno istraživanje predviđa da će delovi grada biti trajno pod vodom do 2150. ako se trenutni trendovi nastave euronews.com. Pokretne barijere MOSE su već aktivirane skoro 100 puta od 2020. godine, uključujući 28 podizanja u 2024. campaignforalivingvenice.org, što odražava pogoršanje poplava. Ponavljano izlaganje poplavama može smanjiti vrednost nekretnina: istraživanja pokazuju da kuće u često poplavljenim delovima Italije imaju niže cene (do ~4% popusta) arxiv.org. Iako MOSE ublažava povremene acque alte, investitori sada u rizik uračunavaju i klimatske promene. Troškovi osiguranja i inženjerski zahtevi (npr. hidroizolacija) čine vlasništvo nad nekretninama u Veneciji složenijim. U periodu 2025–2030, rast troškova osiguranja i prilagođavanja može ublažiti rast tržišta.
Propisi, porezi i vlasništvo
Italija generalno dozvoljava neograničeno strano vlasništvo nad nekretninama. Nerezidenti plaćaju standardne poreze na prenos: za druge nekretnine poreska stopa na registraciju je oko 9% od cene (4% ako se primenjuju uslovi za „prvu nekretninu”), plus godišnji katastarski/porezi na zemljište (IMU/TASI). Važno je napomenuti da je Italija produžila poreske olakšice za penzionere povratnike: stranci koji se penzionišu u južnoj Italiji plaćaju fiksnu stopu poreza od 7% na penziju/prihode (sada 9 godina) globalpropertyguide.com. Budžet za 2025. je takođe produžio rok za „prvu nekretninu” na 24 meseca globalpropertyguide.com, olakšavajući uslove za prodaju. Prihod od iznajmljivanja je oporeziv (opciono preko fiksne stope od 21% – cedolare secca) i mora se prijaviti. Venecija uvodi posebne lokalne dažbine: godišnja turistička taksa po noći za boravak u hotelima i apartmanima za iznajmljivanje. U 2024. pilot projekat „dnevne karte” naplaćuje posetiocima na dan (dnevna naknada, do 10 €, naplaćuje se putem QR provere na ulazima) apnews.com. Nedavne regulative usmerene su na ravnotežu između stanovanja i turizma. Ograničenje na 120 dana za kratkoročne najmove campaignforalivingvenice.org sprovodi se pod strogim gradskim nadzorom. Neregistrovana izdavanja rizikuju kazne. Podsticaji za renoviranje objekata (poput nacionalnog Superbonusa) ukinuti su 2023. godine, što čini renoviranja skupljim. Nova gradnja u centru je skoro nemoguća zbog zaštite kulturnog nasleđa. Sve u svemu, Venecija ostaje privlačna za investitore kada je u pitanju vlasništvo, ali je snažno regulisana: cilj je da se obeshrabri špekulativno pretvaranje stanova u celogodišnji turistički smeštaj.Izgledi za investicije (2025–2030)
Venecijanske nekretnine se generalno smatraju stabilnom imovinom sa malim prinosom. Velika potražnja (posebno u luksuznom i prestižnom segmentu) održava visoku vrednost, ali su prinosi (~5–6%) niži nego u mnogim italijanskim gradovima. Stručnjaci poput Nomisma predviđaju samo blagi rast cena u Italiji (≈1–1,5% godišnje) idealista.it; jedinstvena privlačnost Venecije ukazuje da može blago nadmašiti nacionalni prosek u ovom periodu, ali će dobitke ograničiti regulacije i brige o klimi. Međunarodni kupci (iz SAD, Velike Britanije, severne Evrope) i dalje pokazuju interesovanje, posebno za istorijske stanove, privučeni imidžom grada. Domaći kupci ostaju oprezni: mlađi Italijani često ne mogu da priušte kupovinu. Dobra vest je što širi trend Italije ka povoljnijem kreditnom tržištu (očekuje se snižavanje kamata na stambene kredite) i poreske olakšice (niske poreze na penzije, niske poreze na nasledstvo) podstiču tražnju.Rizici su značajni: stroga pravila za kratkoročni najam, starenje stanovništva i klimatske pretnje mogli bi ograničiti kapitalnu dobit. Sve u svemu, analitičari predviđaju spor, ali pozitivan rast do 2030. godine, jer se očekuje popuštanje inflacije i ponuda u Veneciji će ostati ograničena. Ukratko, venecijansko tržište izgleda da će doživeti postepenu stabilizaciju: malo viška ponude, stabilni prihodi od turizma i postepeni organski rast cena (u rasponu od nekoliko procenata godišnje) idealista.it, osim u slučaju većih ekonomskih ili ekoloških šokova.
Izvori: Podaci su preuzeti sa italijanskih portala o nekretninama (Idealista, Immobiliare.it), lokalnih vesti (La Nuova di Venezia, ANSA), industrijskih izveštaja (Nomisma/Idealista, HVS) i klimatskih studija (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
