Gštaad, slikovito švajcarsko alpsko odmaralište, ima jedno od najekskluzivnijih i najograničenijih po ponudi tržišta nekretnina na svetu. U 2025. godini, cene nekretnina su nebu pod oblake i još uvek rastu, podstaknute globalnim bogatstvom i večnom privlačnošću ovog grada. Potražnja za kultnim gštaadskim šaletima ostaje jaka, čak i dok ekonomski izazovi usporavaju rast na nekim tržištima. Ovaj sveobuhvatni izveštaj istražuje cene stambenih i poslovnih nekretnina u Gštaadu, investicione mogućnosti i rizike, trendove luksuznih šaleta, prinose od izdavanja, ključne aktere na tržištu, pokretače potražnje, propise i dugoročne prognoze do 2030. Svi nalazi su zasnovani na najnovijim podacima i analizama eksperata sa švajcarskih platformi za nekretnine, izveštajima o tržištu i luksuznim agencijama za nekretnine.
Trenutne cene stambenih i poslovnih nekretnina u Gštaadu
Stambene cene: Gštaad zauzima vrhunsko mesto po vrednosti nekretnina u Švajcarskoj. U 2024. godini, prvoklasne stambene nekretnine su u proseku dostizale oko €41.500 po kvadratnom metru, uz godišnji rast od oko 4% knightfrank.com. Prema UBS-ovom izveštaju Luxury Property Focus za 2025, luksuzni šaleti u Gštaadu sada počinju od oko CHF 39.000 po m² (≈€40.000), dok ultra-premium domovi lako premašuju CHF 50.000 po m² ubs.com. U izuzetnim slučajevima, beležene su rekordne cene iznad CHF 100.000 po m² za najreprezentativnije vile ubs.com. Za poređenje, cene u Gštaadu su iste kao ili više u odnosu na druga elitna alpska tržišta – Sent Moric (početna cena oko CHF 43.000/m²) i Verbije (~CHF 36.000/m²) su odmah iza ubs.com. Ovo čini Gštaad jednim od najskupljih tržišta nekretnina u Evropi, sa prosečnim vrednostima šaleta koji su porasli otprilike 27% od 2019. godine ubs.com ubs.com.
Poslovne cene: Iako postoje ograničeni detaljni podaci o poslovnim nekretninama u Gštaadu (poput maloprodajnih i ugostiteljskih objekata), tržište odražava visoke vrednosti stambenih prostora. Čuvena pešačka promenada sela – okružena luksuznim buticima, galerijama i vrhunskim restoranima – beleži najviše cene za iznajmljivanje maloprodajnog prostora zbog veoma ograničene ponude. Zakupnine za najbolje lokale su izuzetno visoke, što se održava zahvaljujući konstantnoj poseti turista i klijenteli ultra-visokog standarda. Isto tako, hoteli i kombinovani šaleti retko se javno pojave na prodaju, ali svaka dostupna poslovna nekretnina u Gštaadu prodaje se po visokoj ceni. Ukupno, i stambene i poslovne nekretnine u Gštaadu karakterišu ograničena ponuda i ogromna potražnja, što je temelj ovako visokom nivou cena.
Pregled cena: Tabela 1 ispod prikazuje okvirne nivoe cena luksuznih nekretnina u Gštaadu u poređenju sa drugim vrhunskim švajcarskim tržištima:
| Lokacija | Luksuzna cena (CHF/m²) | Skorašnji godišnji rast |
|---|---|---|
| Gštaad (Bernske Alpe) | ~39.000+ (početna cena) ubs.com | +4% (2024) knightfrank.com |
| Sent Moric (Grizon) | ~43.000+ (najviše u Švajcarskoj) ubs.com | +5,6% (2024) knightfrank.com |
| Verbije (Vale) | ~36.000+ ubs.com | +3–5% (procena za 2024.) |
| Ženeva – Kolonji | ~36.000 (uz jezero) ubs.com | +2–3% (procena za 2024.) |
| <strong Cirih – Kiusnaht | ~32.000 (uz jezero) ubs.com | +3% (procena za 2024.) |
Tabela 1: Cene ultra-premium nekretnina u Gštaadu u poređenju sa drugim vrhunskim švajcarskim lokacijama. Početna cena luksuznih domova u Gštaadu od CHF 39.000/m² je među najvišima, odmah iza Sent Morica ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1.0 sredinom 2025.)
Prosečne cene stambenih objekata u Gštaadu daleko premašuju nacionalne proseke. Na primer, stanovi u Bernu su u proseku oko CHF 11.450/m² globalpropertyguide.com, a čak i Cirih – najskuplji grad u Švajcarskoj – ima prosečne cene stanova oko CHF 21.000/m² globalpropertyguide.com (otprilike pola od najviših cena u Gštaadu). Ovo još više naglašava izuzetnost cena u Gštaadu, što odražava njegov status globalnog trofejnog tržišta. Pošto se tako mali broj nekretnina ikada nađe na tržištu (vidi Ponudu ispod), kupci često plaćaju koliko god treba da bi postali vlasnici dela Gštaada.
Prognozirani trendovi cena nekretnina (2025–2028)
Kratkoročni pogled: Industrijske prognoze predviđaju da će cene švajcarskih nekretnina nastaviti da rastu u sredini 2020-ih, ali umerenijim tempom nego prethodnih godina. Wüest Partner (vodeći švajcarski konsultant za nekretnine) očekuje da će u 2025. na nacionalnom nivou cene stanova porasti oko +3,6%, a kuća +3,8% globalpropertyguide.com – što je usporavanje u odnosu na rast od 4–5% iz 2024. godine. UBS takođe predviđa 3–4% rasta u 2025. za ukupne stambene cene globalpropertyguide.com. U luksuznom segmentu, zamah cena je već ohlađen: u 2024. godini, cene švajcarskih luksuznih doma porasle su u proseku samo za ~1,2%, u odnosu na ~2%+ godinu ranije ubs.com. Luksuzno tržište Gštaada je pratilo ovaj trend, usporavajući na rast od jednog cifrenog procenta prošle godine knightfrank.com. Stručnjaci za tržište opisuju 2025. kao još jednu godinu konsolidacije, gde će vrednosti luksuznih kuća verovatno ostati stabilne ili neznatno rasti (na nivou od +1–3%) ubs.com. Konsenzus je da su cene u Gštaadu došle do privremenog vrhunca na veoma visokom nivou, jer je broj kupaca koji mogu platiti te sume prirodno ograničen ubs.com.
Međutim, ne očekuju se korekcije cena u Gstaadu osim u slučaju velikog spoljnog šoka. Osnovni faktori (potražnja bogatih naspram oskudne ponude) i dalje snažno podržavaju tržište. Nedavna analiza predviđa da će cene nekretnina u Gstaadu nastaviti blagi rast do 2026. godine, u rasponu od otprilike +2,8% do +4,2% godišnje theluxuryplaybook.com. Rast bi mogao da predvode najtraženiji „trofejni” čalet-i u četvrtima kao što su Oberbort i Bissen (elitne brdske oblasti Gstaada), gde se ultrabogati kupci nadmeću za retke ponude theluxuryplaybook.com. Okolna sela (Saanen, Rougemont itd.) mogu očekivati prelaznu potražnju, što bi potencijalno moglo nadmašiti jezgro Gstaada po rastu u procentima, dok kupci tragaju za relativno povoljnijim ponudama. Dugoročno (2025–2030): U kasnim 2020-im godinama, očekuje se da će nekretnine u Gstaadu zadržati svoju vrednost i verovatno dodatno vrednovati, ali stalnim, umerenim tempom. Prognoze do 2030. generalno predviđaju kumulativni rast cena u opsegu od 15–25% (prosečno možda +3% godišnje). Ovo podrazumeva da bi do 2030. prosečne cene najprestižnijih nekretnina u Gstaadu mogle premašiti CHF 50.000 po m², osim u slučaju novih zaliha koje bi značajno promenile ravnotežu. Nekoliko faktora podržava ovakva očekivanja:- Rast globalnog bogatstva: Nastajanje sve više ultrabogatih pojedinaca (posebno iz tehnološkog i finansijskog sektora) podstiče potražnju za alpskim „trofejnim“ domovima investropa.com. Mnogi UHNWIs (osobe sa izuzetno velikim neto bogatstvom) privlače stabilnost i prestiž Švajcarske, što sugeriše stabilnu bazu kupaca do 2030. godine investropa.com.
- Ograničenja u ponudi: Ozbiljan nedostatak stambenog prostora u Gstaadu će potrajati (videti deo Ponuda i razvoj ispod). Kako je gradnja novih objekata strogo ograničena geografskim i zakonskim okvirima, nove nekretnine pojavljivaće se veoma sporo. Čak i manji rast izgradnje (zbog nedavne promene zakona) samo blago olakšava krizu ubs.com ubs.com. Oskudica će dugoročno održati cene otpornim investropa.com.
- Atraktivnost „sigurne luke“: Status Švajcarske kao „sigurne luke“ (snažan franak, stabilna politika) teško da će oslabiti. U nesigurnim vremenima, bogati ulagači ulažu kapital u švajcarske nekretnine, što podržava vrednosti čak i kad globalna tržišta posrću forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad kao jedno od najekskluzivnijih tržišta može posebno profitirati od ovog efekta „sigurne aktive“.
- Životni stil & klimatski trendovi: Zanimljivo je da klimatske promene mogu povećati privlačnost Gstaada za određene kupce. Kako leta drugde postaju toplija, hladnije alpske destinacije poput Gstaada i Verbiera beleže porast broja imućnih kupaca koji traže beg od ekstremnih vremenskih prilika i vrućina brochures.christiesrealestate.com. Do 2030. ovaj faktor „klimatskog utočišta” mogao bi dodatno pojačati potražnju za švajcarskim planinskim domovima, prema ekspertima Christie’s International Real Estate brochures.christiesrealestate.com.
Investicione mogućnosti i rizici u Gstaadu
Mogućnosti: Uprkos vrtoglavim cenama, Gstaad investitorima u nekretnine nudi jedinstvene prednosti – pre svega stabilnost, ekskluzivitet i očuvanje bogatstva na dugi rok. Ključne mogućnosti uključuju:
- Imovina sigurne luke: Švajcarska alpska nekretnina se pokazala kao izuzetno sigurno utočište za kapital. Čak i tokom svetskih kriza (finansijski krah, pandemija), cene u Gstaadu su jedva varirale i zapravo su ~25% iznad nivoa pre COVID-a zaključno sa 2023. godinom investropa.com. Investitori na čalet-e u Gstaadu gledaju kao na „prave aktive“ – zaštitu nalik na umetničke kolekcije – zaštićene ograničenom ponudom i švajcarskom sigurnošću forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
- Kapitalna apreciacija: Iako su brze preprodaje retke, postupni rast vrednosti je realno očekivanje. Uz potražnju koja premašuje ponudu, vrednosti treba da nastave postepeni rast (kao što je već pomenuto, oko 3% godišnje) globalpropertyguide.com. Tokom perioda držanja od 5–10 godina, ovo može rezultirati značajnim kapitalnim dobicima, s obzirom na visoke početne cene.
- Prihod od zakupa i ROI u vršnim sezonama: Vlasnici koji izdaju svoje čalet-e tokom glavnih sezona mogu ostvariti značajan prihod. Nedeljne luksuzne cene zakupa u Gstaadu tokom skijaške sezone ili letnjih festivala su veoma visoke (često desetine hiljada CHF nedeljno za vrhunske čalet-e). Snažan turizam znači izuzetnu popunjenost u vršnim mesecima – na primer, u februaru 2024. lokalni hoteli sa 5 zvezdica su radili sa 80–90% popunjenosti ubs.com, što ukazuje na snažnu tražnju za smeštajem. Kako su cene luksuznih hotelskih soba porasle za oko 30% u poslednjih pet godina ubs.com, privatni zakup čalet-a ima sličnu isplativost, što povećava prinose od zakupa za vlasnike. Tržište kratkoročnih zakupa u Gstaadu tako nudi mogućnost kompenzacije troškova vlasništva (više u odeljku o zakupu ispod).
- Divertifikacija portfolija: Vlasništvo nad nekretninom u Gstaadu diverzifikuje investicioni portfelj u opipljive nekretnine u stabilnoj jurisdikciji. Za porodične fondove i HNWI-je (osobe sa visokim neto bogatstvom), ova divergencija – izvan akcija ili nestabilnih tržišta – je veoma privlačna, naročito u neizvesnim ekonomskim vremenima forbesglobalproperties.com.
- Novi razvoj/dodatna vrednost: Sa relaksacijom pojedinih građevinskih propisa (videti Lex Candinas pod Regulative), mogu postojati selektivne prilike za razvoj ili rekonstrukciju. Godinama je izgradnja novih domova u Gstaadu praktično bila zamrznuta zakonima ubs.com. Sada se pojedini ranije zabranjeni projekti (npr. pretvaranje hotela u stanove ili proširenje starijih čalet-a) mogu realizovati ubs.com. Investitori ili developeri koji uspešno isprate lokalne regulative mogu pronaći visoko profitabilne projekte, jer je potražnja za svakom novom luksuznom nekretninom intenzivna. Čak i male zgrade apartmana ili renovirane seoske kuće u Saanenlandu mogu postići premijum cenу nakon završetka.
- Okolna područja: Šira regija Gstaada (Saanen, Rougemont, Schönried) može ponuditi prilike za kupovinu po nešto nižim cenama. Međunarodni kupci koji su preskupi za centralni Gstaad često gledaju na ova obližnja sela (udaljena svega nekoliko minuta), gde, iako su cene visoke, mogu biti 20–40% niže. Kako osnovne vrednosti Gstaada rastu, imanja na periferiji mogu imati natprosečan rast kao „pristupačnije“ alternative onima koji žele taj stil života.
- Visoki ulazni troškovi i niska prinosnost: Astronomske cene u Gštaadu znače da je početni prinos na ulaganje veoma nizak. Bruti prinosi od izdavanja u regionu obično se kreću u rasponu od 2–3% godišnje ili manje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, što je daleko ispod svetskog proseka za nekretnine. Kanton Bern (koji uključuje Gštaad) ima prosečne prinose od izdavanja stanova od svega 2,8% globalpropertyguide.com. Ovo ulaganje donosi “slab novčani tok”; vlasnici se uglavnom oslanjaju na dugoročnu aprecijaciju vrednosti za povrat investicije. Ako se kupovina finansira kreditom, testovi kreditne sposobnosti mogu biti strogi zbog niske pokrivenosti prinosa (švajcarske banke u kalkulacijama koriste visoke pretpostavljene kamate, što može diskvalifikovati sve osim najbogatijih kupaca za gotovinu) ubs.com.
- Likvidnost i rizik preprodaje: Bazen kupaca za čalete vredne više miliona franaka je inherentno mali. Prodaja nekretnine može potrajati, jer je često potrebno sačekati “pravog” milijardera. Ako se tržište promeni ili stupe na snagu nove regulative (vidi dole), likvidnost može presušiti i biti potreban diskont na cenu za uspešnu prodaju. Nekretnine u Gštaadu često se drže generacijama i brza preprodaja nije zagarantovana.
- Regulatorne promene: Švajcarski zakoni u evoluciji možda predstavljaju i najveći rizik za luksuzni segment. U martu 2025. vlada je najavila planove za pooštravanje Lex Koller zakona, potencijalno zabranjujući ili ograničavajući kupovinu švajcarskih vikendica od strane stranaca ubs.com. Ukoliko stupi na snagu, to bi direktno uticalo na tražnju u mestima poput Gštaada (gde ima mnogo stranih kupaca), najverovatnije spuštajući cene za sekundarne rezidencije ubs.com. Takođe, poreske reforme o kojima se raspravlja – poput ukidanja poreske olakšice za kamatu na hipoteku i uvođenja poreza na druge domove – povećale bi troškove vlasništva i mogle bi da uspore tražnju ubs.com. Investitori se suočavaju sa neizvesnošću kako bi se ove politike mogle razvijati (detalji u odeljku o regulativi). Regulatorni rizik je ozbiljan, s obzirom da je švajcarsko stanovništvo i ranije podržavalo ograničavanje prodaje luksuznih domova strancima.
- Ekonomski i tržišni faktori: Oštar pad globalnih berzi ili recesija koja pogodi najbogatije može privremeno smanjiti tražnju. Usporavanje rasta cena u Gštaadu tokom 2024. delom je posledica prethodnih “prevelikih skokova cena” zbog kojih su vrednosti ostale tako visoke da su kupci postali oprezniji ubs.com ubs.com. Ako kamatne stope naglo skoče ili švajcarski franak dodatno ojača, pojedini marginalni kupci mogli bi da odlože kupovinu ubs.com. Iako je pad tržišta malo verovatan zbog ograničene ponude, ne može se isključiti mogućnost ravnih ili blago padajućih cena ukoliko se ekonomska situacija pogorša.
- Klima i sezonski faktori: Paradoksalno, iako bi Gštaad mogao imati koristi kao klima-refugium, istovremeno se suočava sa rizikom kraćih skijaških sezona na duži rok. Sa visinom naselja od oko 1.050 m (skijanje do ~3.000 m na obližnjim glečerima), Gštaad je relativno nisko za skijaško odmaralište. Ako pouzdanost snega znatnije opadne do 2030, to bi moglo uticati na zimsku turističku ponudu i atraktivnost skijaških nekretnina. Region ulaže u celogodišnje atrakcije (biciklizam, kultura itd.), ali dobar deo prestiža Gštaada vezan je za zimsku bajkovitu idilu. Klimatske promene su dugoročni faktor rizika na koji treba obratiti pažnju kod svake investicije u alpske nekretnine.
Ukratko, ulaganje u nekretnine u Gštaadu je igra na očuvanje kapitala i prestiža pre nego na visoku rentabilnost. Ono nudi čvrstu sigurnost i dugoročni potencijal rasta, ali uz cenu visokih troškova vlasništva i izloženosti regulatornim promenama. Pažljivo istraživanje pravnih i poreskih izmena, kao i spremnost na višegodišnje držanje, preduslov su za uspeh na ovom ekskluzivnom tržištu.
Trendovi na tržištu luksuznih nekretnina i čaleta u Gštaadu
Luksuznim tržištem nekretnina u Gštaadu dominiraju ultraluksuzni čaleti i spoj tradicije sa savremenim komforom. Nekoliko ključnih trendova oblikuje scenu luksuznih čaleta u 2025. godini:
- Rastuća tražnja za “celogodišnjim” alpskim životom: Gštaad je tradicionalno bio zimsko utočište za skijanje, a danas se intenzivno promoviše kao destinacija tokom cele godine. Kupci sada žele čalete u kojima mogu uživati u svim sezonama, a ne samo nekoliko skijaških nedelja. Mnoge nekretnine opremaju se četvorosezonskim pogodnostima – od unutrašnjih bazena i spa zona (za zimsku udobnost) do prostranih letnjih terasa i vrtova. Selo godišnje ugosti više od 1.000 kulturnih i sportskih događaja, uključujući poznate letnje muzičke festivale, tenis, polo i konjičke turnire john-taylor.com. Ova celogodišnja živost povećala je tražnju za domovima kao drugim rezidencijama tokom cele godine (sa kućnim kancelarijama, brzim internetom itd.), a ne samo sezonskim ski lođama.
- Spoj alpske tradicije i savremenog luksuza: Današnji kupci žele “moderni alpski” stil – čuvanje tradicionalnog šarma čaleta (stare drvene grede, zabatni krovovi), ali uz potpuno modernizovan enterijer i tehnologiju. Mnogi klasični čaleti se temeljno renoviraju kako bi imali savremene otvorene prostore, luksuzne kuhinje, kućne bioskope, klimatizaciju i pametne kućne sisteme – sve iza rustične fasade. Prisutan je i trend ka održivom luksuzu: ugradnja geotermalnog grejanja, solarnih panela i energetski efikasnih materijala, u skladu sa švajcarskim trendom održive gradnje. Luksuzni kupci sve više očekuju eko-prijateljske karakteristike pored svojih sauna i vinskih podruma. Ovo je u skladu sa širim švajcarskim trendom rasta interesovanja za energetski efikasne domove i održive materijale u 2024–25 investropa.com investropa.com.
- Mega-čaleti i ekskluzivne pogodnosti: Definicija “čaleta” u Gštaadu se neprestano širi – i to bukvalno. Poslednjih godina izgrađeno je nekoliko mega-čaleta (imanja) sa 800–1.000 m² stambenog prostora, često od spajanja dve ili više parcela. Ovi luksuzni domovi imaju pogodnosti kao što su unutrašnji bazeni, privatni velnes centri, teretane, smeštaj za osoblje, podzemne garaže, pa čak i male noćne klubove ili umetničke galerije. Privatnost i zabava u okviru imanja su ključni. Istovremeno, neki se odlučuju za “prilagođeni luksuz”: novi trend (posebno kod nekih evropskih kupaca) je interesovanje za manje, komfornije čalete visokih standarda koje je lakše održavati. Ovo se uklapa u mini-pomak ka minimalizmu i efikasnosti – kao reakcija na prevelike vile investropa.com. Ipak, u Gštaadu je i dalje dominantan luksuz bez kompromisa; internacionalni kupci sa velikim budžetima najčešće traže najveće i najraskošnije nekretnine koje mogu da priušte.
- Novi projekti i brendirane rezidencije: Zbog ograničenja gradnje, potpuno novi kompleksi su retki, ali nekoliko projekata visokog profila izazvalo je pažnju. Posebno raste koncept “alpskih hotelskih rezidencija”: apartmani povezani sa luksuznim hotelima (recimo, Ultima Gstaad koji je spojio butik hotel sa privatnim apartmanima koji koriste hotelske usluge). Ovakvi modeli su atraktivni onima koji žele dom sa konsijeržom, obezbeđenjem i hotelskim pogodnostima u svakom trenutku. U budućnosti, ukoliko regulativa dozvoli, Gštaad bi mogao dobiti još kreativnih modela – npr. ultra-luksuzne apartmanske čalete ili servisirane kondominijume – radi maksimalne iskorišćenosti malobrojnih parcela. Lex Candinas (pravna promena iz 2024) mogao bi omogućiti nekoliko apartmanskih projekata namenjenih stranim investitorima (slično ski-kondominijumima u drugim zemljama), mada će se to razvijati polako ubs.com. Investitori treba da obrate pažnju na najave novih gradnji, jer će biti vrlo retke i izuzetno tražene.
- Očuvanje autentičnosti: Uprkos raskoši, privlačnost Gštaada leži u “alpskoj autentičnosti” prožetoj luksuzom. Zajednica strogo štiti svoj tradicionalni karakter – stroge arhitektonske smernice nalažu da čaleti izgledom moraju biti klasični (bez modernističkih vila). Čak i nove zgrade često moraju koristiti prirodni kamen, drvo i uklapati se u čalet estetiku. Ovaj trend očuvanja stila garantuje da selo ne gubi svoj bajkoviti izgled. Kupci cene što je “brend Gštaada stilizovan šarm sa diskretnim, nenametljivim luksuzom” i jakim alpskim identitetom john-taylor.com. Zanimljivo je da i dalje postoji 200 aktivnih farmi i 7.000 krava u regionu Zanenlanda john-taylor.com – podsećanje da je Gštaad još uvek selo sa živom poljoprivredom, kao i izabrano stecište džet-seta. Ova autentična atmosfera veliki je adut naspram komercijalizovanih odmarališta.
Suštinski, trend luksuznih nekretnina u Gštaadu je evolucija bez gubitka tradicije. Čaleti postaju sve sofisticiraniji i bolje opremljeni za savremeni život, ali selo pažljivo čuva toplu, idiličnu atmosferu koja ga je proslavila. Kupci u 2025. mogu očekivati tržište gde se starinski šarm spaja sa modernim luksuzom – od drvenih farmi starih jedan vek pretvorenih u dizajnerske vikendice, do potpuno novih čaleta građenih tako da izgledaju kao da imaju 200 godina, ali su opremljeni najsavremenijom tehnologijom. Ova kombinacija i dalje očarava svetsku elitu i čuva Gštaad na vrhu alpske luksuzne ponude.
Приноси од издавања и трендови тржишта краткорочног издавања
Тржиште издавања у Гстааду је јединствено: у првом реду опслужује сегмент краткорочног луксузног одмора, а у мањој мери дугорочне локалце (од којих многи користе предности субвенционисаног или задружног становања). Кључне тачке о приносима и трендовима издавања:
- Ниски приноси на капиталну вредност: Као што је већ поменуто, бруто приноси од изнајмљивања у Гстааду су ниски у процентима због екстремно високих цена некретнина. Просечни приноси на стамбене некретнине у кантону Берн износе око 2,8% годишње globalpropertyguide.com, док у ултра-премијум тржиштима као што је сам Гстаад, прави принос може бити још нижи (често у распону 1–2% за луксузне шалете). На пример, шале вредан 20 милиона CHF може реално да донесе око 200–300 хиљада CHF годишње у ренти у доброј години, што је ~1–1,5% приноса. Ово је значајно испод приноса у многим другим инвестиционим дестинацијама – швајцарске некретнине су углавном „игра на капитал“, а не на принос“ facebook.com. Ипак, потражња за издавањем је јака, тако да скоро сви власници луксузних некретнина који издају лако налазе закупце по врхунским ценама; ограничење је претежно висок именилац (цена некретнине).
- Краткорочна издавања и одморишно издавање: Тржиште краткорочног издавања у Гстааду је живо и све више га подржавају и локалне агенције и платформе. Многи власници бирају да издају своје шалете на недељном нивоу током главних сезона (Божић/Нова година, фебруарске скијашке недеље, и јул-август сезону лета). Цене изнајмљивања за врхунски шале лако могу бити преко 25.000–50.000 CHF недељно у врхунцу зиме, с обзиром на профил клијената. Чак и мањи апартмани могу достићи неколико хиљада франака недељно када потражња кулминира. Попуњеност је изразито сезонска – некретнине могу бити празне у међусезони (мокар април, тихи новембар), али ће бити готово потпуно попуњене у високој сезони. Генерално, за власнике који су вољни да издају, сезонска краткорочна издавања могу значајно смањити годишње трошкове (порез на имовину, одржавање итд.), иако ретко ко остварује потпуно покриће трошкова само издавањем. UBS Alpine извештај напомиње да су цене луксузних хотелских соба порасле ~30% од 2019. године, те је издавање одморишне куће постало исплативије него раније ubs.com јер путници траже приватност за породице и групе. Овај тренд је мотивисао све више власника да издају шалете током одабраних недеља, чешће преко специјализованих агенција за луксузне изнајмљивања, а не масовних сајтова.
- Трендови платформи за изнајмљивање: Airbnb и сличне платформе су присутне у Гстааду али углавном за мање апартмане или шалтете нижег ранга. Врхунске некретнине углавном воде луксузни брокери или консијерж компаније (због приватности и очекиваног пуног сервиса закупаца). Расте тренд „менаџисаних шалтета“, где компаније преузимају шале, запошљавају кувара и консиерж, и пакују га као ултра-луксузно одмаралиште. Овакви пакети могу донети значајан приход. Сектор краткорочног изнајмљивања у швајцарским Алпима у целини пролази кроз професионализацију, а инвеститори чак разматрају куповину намењених објеката за издавање као пословни модел (иако је у Гстааду куповина искључиво ради издавања отежана за странце због дозвола – видети део о регулацији).
- Дугорочна издавања: Дугорочно изнајмљивање луксузних шалтета у Гстааду (годишњи закупи) је релативно ретко, јер власници више воле флексибилност и лично коришћење. Ипак, постоји умерена експат заједница и сезонска радна снага која изнајмљује апартмане током целе године. На пример, особље међународних школа, луксузних продавница или хотела може изнајмљивати у региону. Стопе празних станова су изузетно ниске (<1% у Санеенланду за апартмане) услед недостатка станова investropa.com. Контрола кирија у Швајцарској ограничава раст годишњих ренти за постојеће станаре, те власници дугорочних изнајмљивања имају одређена регулаторна ограничења (нпр. прилагођавање каматној стопи). Већина инвеститора у некретнине Гстаада не циља дугорочне приносе; или желе приватну одморишну кућу или селективно издавање краткорочно.
- Утицај туризма: Са снажним опоравком туризма у Швајцарској након пандемије (2024. је донела раст броја туристичких ноћења за висок једноцифрени проценат), потражња за краткорочним издавањем је јака и у порасту. Ако Гстаад настави да развија понуду догађаја и активности, сезона издавања се може проширити (нпр. привлачити више летњих закупаца за планинарење, вожњу бицикла, фестивале). Појављује се микротренд „радних одмора“, где богати појединци или породице закупе шале на више месеци, комбинујући рад на даљину са одмором. Побољшан интернет и мирно окружење чине Гстаад атрактивним за овакве дуже боравке. Ово би могло благо повећати вансезонску попуњеност и тако повећати ефикасни годишњи принос.
Укратко, приноси од издавања у Гстааду су умерени са инвестиционе стране, али власници имају корист од веома сигурног, траженог тржишта издавања. Практично не постоји ризик да нећете наћи закупце када то желите, захваљујући глобалној привлачности дестинације – ограничавајући фактор је само колико често је власник спреман да издаје свој вредни шале. Они који издају током врхунца сезоне могу зарадити здрав приход, макар као низак проценат огромне вредности некретнине. Већини власника је приоритет да покрију део трошкова и задрже флексибилност за лично коришћење, а не максималан принос. Гстаад је стога пре свега инвестиција у стил живота а не тржиште са високим приносом од ренте, мада краткорочни сегмент расте и професионализује се са развојем туризма.
Кључни девелопери и агенције за некретнине у Гстааду
Упркос својој малој величини, Гстаад опслужује више специјализованих луксузних агенција и девелопера за некретнине. Ове фирме опслужују тржиште високог сегмента, нудећи посредовање, управљање некретнинама и услуге по мери:
- John Taylor Gstaad: Локална филијала глобалне фирме за луксузне некретнине John Taylor је главни играч. John Taylor Gstaad AG (са седиштем у Санеену) специјализован је за продају и издавање луксузних шалтета и апартмана у Гстааду и околним селима john-taylor.com. Обрађују многе маркантне понуде региона и организују сезонска издавања. Мрежа и искуство John Taylor-а (преко 160 година у глобалном луксузном сектору) чини их првом адресом за иностране купце који траже дискретност и стручност. Њихов Гстаад тим наглашава да је у овом региону „престиж сусреће алпску аутентичност“ и има дубинско познавање скривених драгуља Санеенланда john-taylor.com.
- BARNES Gstaad: BARNES International Realty такође има канцеларију у Гстааду и фокусира се на некретнине високог стандарда. Barnes нуди посредовање при продаји шалтета, апартмана и земљишта, те често објављује тржишне анализе. Њихова глобална мрежа (посебно у Европи и САД) доноси додатне интернационалне купце у Гстаад. Тим Barnes Gstaad познат је по креирању „изузетног портфолија шалтета и апартмана” и ангажовању богатих клијената преко луксузних публикација и догађаја.
- Sotheby’s International Realty – Gstaad: Реномирани Sotheby’s има заступништво у региону кроз Switzerland Sotheby’s International Realty (често у партнерству са локалном фирмом Cardis или другима). Ова агенција се бави најпремијум некретнинама у Швајцарској и пласирала је неке од најскупљих гстаадских имања глобалној мрежи колекционара и инвеститора. Њихово присуство осигурава да најбоље некретнине у Гстааду стигну до интернационалне публике изузетно богатих појединаца већ упознатих са брендом Sotheby’s.
- Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, немачка агенција за луксузне некретнине, има франшизу која покрива регион Гстаад/Санеен. Пружају услуге продаје и издавања и познати су по снажном маркетингу и крстарећој клијентели преко граница (посебно у немачкојезичном региону). E&V често објављује регионалне тржишне извештаје и има канцеларију приступачну клијентима у месту. Излазе у сусрет и швајцарским и страним купцима који траже некретнине у одмаралиштима.
- Локални девелопери (NK Immobilien / GRIWA Group): На развојној страни, nk Immobilien Gstaad (основан од стране локалног предузетника 2015. године) прерастао је у респектабилну агенцију nkimmobilien-gstaad.ch. Данас су део групе GRIWA Treuhand, те развијају и граде шалете и апартмане у Бернском Оберланду, укључујући и Санеенланд nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA покривају све од дизајна и градње до продаје и издавања, често нудећи „кључ у руке“. Фокусирани су на висококвалитетну локалну архитектуру у складу са строгим алпским нормама. Ови локални девелопери, иако малобројни, кључни су за креирање новог стамбеног фонда (у оквиру законских лимита) и обнову старих некретнина. Други примери су CGI Real Estate и Steiner AG, фирме које понекад реализују веће пројекте као што су пренамена хотела или стамбени комплекси у алпским одмаралиштима (иако је то у Гстааду реткост).
- Остале агенције: Додатне бутик агенције укључују Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – новије присутан и повезан са Christie’s International Real Estate, са фокусом на луксузне шалете – и Comptoir Immobilier (женева фирма која је члан Forbes Global Properties и повремено води послове у региону Гстаада). Gstaad Properties и Saanen Properties су локалне фирме са персонализованом услугом дугогодишњих становника са јаким везама. Gstaad Property Office (GPO) и Luxury Places су други познати консултанти у региону. Многе од ових агенција сарађују; на пример, ексклузиван оглас може бити подељен поверењем међу неколико одабраних агената да се пронађе прави купац.
Ове агенције не само да посредују у трансакцијама већ често делују као чувари прага врло дискретног тржишта – многе продаје у Гстааду дешавају се „оф-маркет”, при чему агенције тихо повезују продавце и купце. Маркетинг некретнина у Гстааду је низак профил; нећете видети много натписа „На продају”. Уместо тога, агенције воде листе чекања за клијенте и циљано их контактирају када се појави одговарајућа некретнина. Кључни играчи имају дубоке везе са менаџерима богатстава, породичним фондовима и постојећим власницима (који их често прво контактирају при размишљању о продаји). Ова мрежна динамика значи да је избор реномиране, добро повезане агенције од суштинског значаја за сваког новог клијента који се нада да уђе на чврсто тржиште Гстаада.
Ukratko, ključni profesionalci za nekretnine u Gstaadu uključuju mešavinu međunarodnih luksuznih brendova (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) i nekoliko lokalnih stručnjaka koji se bave razvojem i specifičnim ugovorima. Svi oni posluju unutar male, prijateljske zajednice kako bi održali reputaciju Gstaada po diskreciji i kvalitetu. Kupci i prodavci obično angažuju neku od ovih firmi da bi se snašli u složenom regulatornom okruženju i pristupili ultra-luksuznoj bazi klijenata koja definiše scenu nekretnina u Gstaadu.Glavni pokretači potražnje na tržištu Gstaada
Nekoliko snažnih pokretača potražnje oslanja se na tržište nekretnina Gstaada, objašnjavajući zašto ovo malo alpsko selo privlači ogromnu pažnju bogatih kupaca iz celog sveta:- Elitni turizam i životni stil: Gstaad je već dugo magnet za bogate i slavne, nudeći privlačnu kombinaciju luksuza i rustičnog šarma. Slogan grada „Dođi gore, uspori“ oslikava njegovu opuštenu ekskluzivnost. Grad ima hotela sa pet zvezdica, gurmanskih restorana, dizajnerskih butika i umetničkih galerija duž šarmantne šetalište bez automobila john-taylor.com. Istovremeno, radne farme i istorijska alpska kultura daju mu autentičnost. Ova kombinacija privlači turiste visokog ranga tokom cele godine. Mnogi posetioci — očarani ambijentom Gstaada — postaju kupci nekretnina želeći da obezbede svoje alpsko utočište. Ogroman broj događaja (preko 1.000 godišnje), od turnira u snou polu i teniskog Swiss Open-a do Menuhin festivala klasične muzike, omogućava da Gstaad stalno ostane na globalnoj mapi john-taylor.com. Takvi međunarodni događaji privlače imućne posmatrače, od kojih neki kupuju vikendice nakon što se zaljube u ovo područje. Ukratko, životni stil koji nudi Gstaad je ključni pokretač potražnje — retko gde na svetu možete da skijate ujutru, prisustvujete gala večeri ili koncertu uveče, i prošetate selom koje nije izgubilo bajkoviti duh.
- Međunarodni kupci i „brend Gstaad“: Tržištem nekretnina u Gstaadu ubedljivo dominiraju međunarodni kupci. Bogati pojedinci iz Velike Britanije, Nemačke, Francuske, Belgije, Bliskog Istoka, SAD-a i sve više Azije su aktivni ovde decenijama. Globalni profil grada dodatno pojačavaju poznate ličnosti i uglednici koji ovde povremeno žive (kraljevske porodice, poznate zvezde, magnati), dajući mu poseban ugled. Kako navode lokalni posrednici, „brend Gstaad…privlači međunarodnu klijentelu tokom cele godine“, zahvaljujući dobrim saobraćajnim vezama (2 sata od Ženeve, 1 sat od Berna, pa čak i privatnom aerodromu u Saanenu za privatne letove) john-taylor.com. Ova laka dostupnost omogućava međunarodnim vlasnicima da lako stignu do svojih apartmana za odmor. Politička i ekonomska nestabilnost u inostranstvu takođe navodi strance da traže sigurnost u Švajcarskoj: u trenucima nesigurnosti, bogate porodice iz regiona poput Bliskog Istoka ili Južne Amerike često povećavaju kupovinu nekretnina u Švajcarskoj, radi sigurnosti. Gstaad, koji je diskretniji i manje „upadljiv” od St. Moritza ili Courchevela, posebno odgovara onima koji traže privatnost i suzdržanost. Najnoviji trend globalne migracije bogatstva (preseljenje bogatih u sigurnija mesta) pogodovao je švajcarskim odmaralištima – Christie’s ističe da ekstremni klimatski događaji drugde i geopolitička pitanja dovode do toga da više bogatih biraju alpske destinacije kao što je Gstaad za sigurnost brochures.christiesrealestate.com.
- Infrastruktura i povezanost: Iako je malo selo, Gstaad je mnogo uložio u infrastrukturu koja povećava njegovu atraktivnost. Sistem žičara u regionu (Gstaad Mountain Rides) omogućava pristup do 200 km skijaških staza, a obližnji Glacier 3000 obezbeđuje skijanje tokom cele godine, svega 20 minuta udaljen john-taylor.com. Panoramska Montreux–Zweisimmen železnička linija prolazi kroz Gstaad, pružajući slikovitu železničku vezu sa Montreux-om i dalje john-taylor.com. Privatni aerodrom Saanen prima privatne avione i čarter letove, što je veliki plus za vlasnike iz džet-seta john-taylor.com. U međuvremenu, švajcarska železnička i putna mreža omogućavaju da se do Gstaada može doći (dodouše sa malo truda) iz glavnih gradova. Kontinuirana poboljšanja — kao što su brže železničke usluge, unapređenja putnih tunela i brze telekomunikacione mreže — podržavaju potražnju za nekretninama. Takođe, ulaganje u infrastrukturu u skijaškim centrima je nacionalni prioritet: npr. susedni kantoni investirali su u bolje žičare i javni prevoz (u Verbieru je javni prevoz dobio unapređenje od 27 miliona CHF forbesglobalproperties.com). Gstaad je modernizovao i svoj ugostiteljski i medicinski sektor, u skladu sa zahtevnom klijentelom. Suštinski, kupci znaju da, iako Gstaad ima udaljenu atmosferu, on nudi prvoklasnu infrastrukturu i pristup koji osigurava dugoročnu vrednost.
- Ekonomsko i poresko okruženje: Opšta ekonomska stabilnost Švajcarske i prijateljska politika prema bogatstvu snažno podstiču potražnju. Zemlja ima nisku inflaciju (~1% u 2024.) i stabilan rast investropa.com. Ključno, Švajcarska (i Kanton Bern) nude povoljan poreski režim za mnoge bogate strance, kao što su forfait (paušalni porezi) u nekim slučajevima. Iako su porezi u Bernu viši nego u kantonima sa ultra-niskim porezima poput Schwyza, oblast Saanen/Gstaad je ipak istorijski privlačila rezidente sa visokim neto kapitalom pod posebnim poreskim statusom. Takođe, ne postoji porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnine posle određenog vremena držanja (zavisno od kantona), što investitorima ide u prilog. U mnogim delovima Švajcarske ne postoji godišnji porez na nekretnine (neke opštine imaju male zemljišne poreze, ali ništa nalik porezima na bogatstvo drugde). Ova relativna poreska pogodnost i pravna stabilnost (snažna prava vlasništva, bankarska tajnost, itd.) čine vlasništvo nad švajcarskim nekretninama privlačnim. Prema Forbes Global Properties, kombinacija stroge regulative (koja ograničava ponudu) i jake valute omogućila je da luksuzne nekretnine u Švajcarskoj napreduju čak i tokom pandemije forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Investitori su uvereni da je njihov novac uložen u nekretnine u Gstaadu zaštićen jednim od najsigurnijih finansijskih i pravnih sistema na svetu.
- Lokalna potražnja i demografija: Iako međunarodni kupci dominiraju na najvišem nivou, ne treba zanemariti domaću švajcarsku potražnju. Tokom pandemije, mnogi Švajcarci su otkrili ili ponovo otkrili lokalna odmarališta, što je povećalo potražnju za sekundarnim domovima na domaćem tržištu. Takođe, „bebi bum“ talas penzionisanja je značajan faktor: imućni Švajcarci i Evropljani u svojim šezdesetim godinama odlaze u penziju sa značajnim kapitalom i željom za vikendicama ubs.com ubs.com. Gstaad, sa blagom klimom i ponudom tokom cele godine, atraktivan je za aktivne penzionere. Alpski kantoni su u 2024. zabeležili iznadprosečan rast broja stanovnika (+0,9%) zbog selektivnog migriranja zbog životnog stila ubs.com. Ovo ukazuje na to da se švajcarski profesionalci i penzioneri sele u planinske oblasti radi primarnih ili sekundarnih rezidencija, što dodatno podstiče potražnju. Broj stalnih stanovnika u Gstaadu i Saanenu blago raste, što stvara dodatni pritisak na celokupnu ponudu stambenih objekata.
Regulatorna i poreska razmatranja za kupce
Švajcarska ima složen splet propisa i poreza koji utiču na nekretnine, posebno za strane kupce i vlasnike vikendica. Ključne tačke za Gštad uključuju:
- Lex Koller (Ograničenja za strane kupce): Švajcarski savezni zakon “Lex Koller” ograničava kupovinu nekretnina za nerezidentne strance. Generalno, nerezidenti ne mogu kupovati stambene nekretnine u Švajcarskoj osim u određenim zonama za odmor, i to pod strogim kvotama. Gštad (Opština Saanen) je jedna od takvih zona gde su stranci do sada mogli da kupe vikendicu, ali pod određenim uslovima (npr. parcela manja od 1.000 m² i stambena površina ispod 200 m², jedna nekretnina po straničnoj porodici) forbesglobalproperties.com. Čak i oni koji ispunjavaju uslove (obično državljani EU ili oni sa švajcarskim boravišnim dozvolama) često moraju dobiti odobrenje kantona. Važno: 2025. godine švajcarska vlada razmatra dalja pooštravanja Lex Koller-a ubs.com. Predložene mere mogle bi zabraniti strancima kupovinu određenih tipova nekretnina (kao što su apartmani u servisiranim „apart-hotels“ ili možda bilo koje nove sekundarne kuće) ubs.com. Ako bude usvojeno, to bi dodatno smanjilo broj inostranih kupaca. Trenutno, strani kupci su već suočeni sa godišnjim kvotama dozvola za kupovinu u kantonu Bern – kada se mala kvota dozvola dodeljenih strancima potroši, ostali moraju čekati. Domaći kupci i nosioci švajcarskih dozvola (B ili C dozvole) nisu podložni Lex Koller-u, pa imaju prednost u slobodi kupovine forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Svi koji razmatraju kupovinu u Gštadu treba da potvrde svoju podobnost po Lex Koller-u i prate aktuelne izmene. Upotreba švajcarskog pravnog lica za zaobilaženje Lex Koller-a je zabranjena (vlasti aktivno sprečavaju kupovine preko fiktivnih kompanija) forbesglobalproperties.com.
- Lex Weber (Zakon o sekundarnim domovima): Još jedan važan zakon je “Lex Weber” ili Inicijativa o sekundarnim domovima, usvojena 2012. godine, koja ograničava broj sekundarnih domova na 20% stambenog fonda po opštini. Gštad/Saanen je bio znatno iznad ovog limita, pa se od 2013. praktično ne mogu graditi nove vikendice – što je glavni razlog ograničene ponude ubs.com. Gradnja za trajno stanovanje je i dalje dozvoljena, ali takve nekretnine najčešće ne mogu kasnije biti prodate kao vikendice. Krajem 2024. stupila je na snagu modifikacija nadimka “Lex Candinas”, kojom je ograničenje delimično ublaženo ubs.com. Omogućava određene izuzetke, kao što je prerada starih hotela u stanove ili gradnja u posebnim zonama, čime se povećava ponuda stanova na turističkim lokacijama gde je ponuda posebno ograničena (sa posebnim pomenom Gštada, između ostalih) ubs.com. Ovo bi moglo rezultirati ograničenim brojem novih apartmana ili brvnara na tržištu narednih godina, ali vrlo verovatno i dalje sa ograničenjima pri preprodaji/korišćenju. Zaključak: Lex Weber će i dalje snažno ograničavati novu ponudu nekretnina u Gštadu – odlično za postojeće vlasnike, izazovno za nove kupce. Potencijalni kupci ne mogu jednostavno graditi na parceli čak i ako je kupe, već će se namena strogo regulisati (npr. mora biti stalno prebivalište ili poljoprivredna upotreba, ako je primenljivo).
- Porezi – savez, kanton, opština: Poreski sistem Švajcarske ima više nivoa. Relevantni porezi za kupce nekretnina uključuju:
- Porez na prenos/vlasništvo/stamp duty: Kanton Bern naplaćuje porez na prenos nepokretnosti (oko 1,8% od kupoprodajne cene, koji često dele ugovorne strane ili ga plaća kupac – ovo može varirati). Dodatno, postoje takse za notara i upis u zemljišne knjige u ukupnom iznosu od ~0,3–0,5%. Dakle, ukupni transakcioni troškovi za kupca u Gštadu iznose oko 2,3%.
- Godišnji porezi na imovinu: Ne postoji stalni savezni porez na imovinu. Kanton Bern uvodi umereni kantonalni porez na imovinu, koji uključuje vrednost nekretnine (samo za švajcarske rezidente; u rasponu ~0,3–0,7% neto bogatstva, uz velika izuzeća). Nerezidentni vlasnici obično ne plaćaju porez na imovinu osim ako nemaju švajcarski boravak. Neke opštine naplaćuju malu poresku taksu za zemljište; godišnji porez za zemljište u Saanenu je relativno nizak (nekoliko stotina švajcarskih franaka za luksuzni čalet).
- Porez na fiktivni prihod od zakupnine: Švajcarska, što je neuobičajeno mnogim strancima, oporezuje vlasnike na fiktivni „prihod od zakupa“ sopstvene nekretnine, otprilike 70% tržišne rente. Vlasnici mogu odbiti kamate na hipoteku i troškove održavanja od ove osnove. Mnogi vlasnici vikendica uzimaju hipotekarne kredite delimično radi umanjenja ovog poreza na fiktivni prihod. Trenutno postoji predlog da se ukinemo oporezivanje fiktivne rente na nacionalnom nivou, čime bi se ukinulo i pravo na odbitak kamata ubs.com. Ako ova reforma prođe, bogati keš kupci će profitirati (nema poreza na fiktivnu zakupninu), ali oni koji koriste kreditne instrumente gube odbitak.
- Porez na kapitalnu dobit: Kanton Bern naplaćuje porez na kapitalnu dobit prodavcu ako se nekretnina preproda u određenom roku (progresivna skala). Vlasnici koji drže nekretninu dugoročno (10+ godina) imaju povoljnije stope, a posle par decenija porez može pasti na nulu. Glavni cilj ovog poreza je obeshrabrivanje špekulacija. Većina vlasnika u Gštadu drži nekretninu dugoročno, pa ovo nije česta stavka, ali ako prodate npr. u roku od 5 godina uz dobit, očekujte visok porez na dobit (može biti i ponad 30% za kratkoročne prodaje).
- Porez na zakupninu: Ako izdajete nekretninu, prihod od zakupnine podleže švajcarskom porezu na dohodak za rezidente (a za nerezidente, eventualno porezu po odbitku). Vlasnici luksuznih nekretnina često organizuju korišćenje tako da je prihod od zakupa minimalan ili nadoknađen troškovima, izbegavajući komplikovane poreze.
- Boravak i državljanstvo: Kupovina nekretnine u Gštadu ne daje automatsko pravo na boravak. Strani državljani najčešće moraju prethodno pribaviti dozvolu za boravak ako žele stalno da žive u svom čaletu. Međutim, Švajcarska izdaje boravišne dozvole za imućne pojedince u određenim slučajevima (koji plaćaju kantonu dogovoreni „paušalni porez“). Kanton Bern povremeno nudi ove aranžmane za privlačenje bogatih rezidenata, mada je to ređe nego u nekim frankofonskim kantonima. Neki strani kupci biraju i da postanu rezidenti Švajcarske (kroz investitorske vize i sl.) kako bi u potpunosti zaobišli Lex Koller i uživali švajcarski život – tada mogu slobodnije kupovati nekretnine. Kupci iz EU/EFTA sa švajcarskom B dozvolom mogu relativno lako kupiti nekretninu za lične potrebe forbesglobalproperties.com.
- Buduća regulatorna pitanja za praćenje: Pored pooštravanja Lex Koller-a, na saveznom nivou se razmatra uvođenje specijalnog poreza na sekundarne domove (kako bi se obeshrabrilo previše praznih vikendica u turističkim regijama) ubs.com. Ako bi „porez na sekundarni dom“ bio uveden, posedovanje vikendice u Gštadu bi godišnje postajalo skuplje. Takođe, lokalne vlasti mogu uvesti pravila kao što su ograničenja za iznajmljivanje (neka odmarališta zahtevaju prijavu kratkoročnog zakupa ili plaćanje turističke takse po noći iznajmljivanja). Trenutno je Gštad poprilično liberalan u poređenju sa Cirihom ili Ženevom, gde postoje stroge zaštite podstanara i ograničenja rente – ali to bi se moglo promeniti ako lokalno stanovništvo oseti pritisak zbog previše praznih vikendica. Još jedna stavka: valutne fluktuacije (CHF u odnosu na matičnu valutu) mogu uticati na efektivne troškove za strane kupce, ali to je tržišni, a ne regulatorni rizik.
Zaključak (Regulatorno): Za domaće švajcarske kupce pravila Gštada uglavnom znače da je teško graditi novo i da moraju platiti porez na prenos i eventualno porez na dobit. Za strane kupce, pažljivim balansiranjem Lex Koller-a i ograničenja dozvola ključno je – što zahteva strpljenje ili kreativno planiranje (npr. kupovina na ime supružnika koji ima EU pasoš sa dozvolom, itd.). Preporučuje se da već na početku angažujete švajcarskog notara i pravnog savetnika. Generalno, regulatorna klima je bila usmerena na ograničavanje prekomernih investicija (radi zaštite pristupačnosti stanovanja Švajcarcima), što je paradoksalno učinilo Gštad još ekskluzivnijim. Praćenje predstojećih glasanja i zakona (kao što je revizija Lex Koller-a) je ključno, jer oni mogu uticati na vašu mogućnost kupovine ili prodaje stranim kupcima u budućnosti ubs.com. Ipak, stabilan pravni poredak Švajcarske znači da ne dolazi do naglih, proizvoljnih promena – sve nove restrikcije se uvode postepeno, ostavljajući vreme za prilagođavanje tržišta. Upravo ta stabilnost i predvidljivost daju sigurnost stranim investitorima, uprkos složenim pravilima i birokratiji.
Dugoročne prognoze rasta do 2030. godine
Gledajući unapred do kraja ove decenije, stručnjaci ostaju oprezno optimistični u vezi sa pravcem razvoja tržišta nekretnina u Gstaadu. Evo dugoročnih prognoza i faktora koji oblikuju očekivanja do 2030. godine:
- Prognoza rasta cena: Kao što je ranije pomenuto, osnovne prognoze predviđaju nastavak umerenog rasta cena na švajcarskom tržištu stambenih nekretnina – oko 2–4% godišnje na nacionalnom nivou globalpropertyguide.com. Premium rizort tržišta poput Gstaada mogla bi da se kreću pri gornjoj granici tog opsega uz dobre ekonomske uslove (ili blago zaostanu ako pravne regulative postanu strože). U periodu 2025–2030. to implicira kumulativni rast cena od približno +15–20% u luksuznom segmentu Gstaada (npr. šalet od 10 miliona CHF mogao bi u proseku vredeti 11,5–12 miliona CHF do 2030). Ovo nije formalna garancija, već ekstrapolacija trenutnih faktora: ograničena ponuda, stabilna tražnja i niske kamatne stope u Švajcarskoj. Analitičari banke UBS napominju da će ograničena pristupačnost najverovatnije sprečiti veće skokove cena, ali stabilna ekonomija i oskudna ponuda „dalje će podržati spremnost ljudi da plate“ za vlasništvo globalpropertyguide.com. Jednostavnim rečima: ne očekujte novo udvostručavanje cena u ovoj deceniji, ali se postepena aprecijacija smatra najverovatnijim scenarijem.
- Tržišni ciklusi i otpornost: Istorijski gledano, švajcarske alpske nekretnine pokazuju veliku otpornost. Istraživanje Knight Frank-a pokazuje da su cene alpskih domova rasle prosečno ~1.9% godišnje od 2009. do 2022., da bi nakon 2020. ubrzale na ~4% godišnje knightfrank.com. Čak i u izazovnim periodima (npr. jak franak ili globalne krize), cene u Gstaadu najčešće ili čvrsto stoje ili blago padnu. Očekuje se nastavak ovog trenda. Bilo koja buduća globalna recesija može uzrokovati pauzu u rastu na godinu ili dve, ali se veliki pad vrednosti u Gstaadu smatra malo verovatnim osim ako ne dođe do prinudne prodaje. Najimućniji vlasnici obično nisu visoko zaduženi, što smanjuje rizik od prisilnih prodaja. Stoga, prognoza za 2030. je stabilna do pozitivna, a Gstaad ostaje tržište sa visokim cenovnim platoom i blagim rastom.
- Razvoj tražnje: Do 2030. godine profil kupaca može da se promeni. Očekujemo da će više mlađih imućnih kupaca (u svojim 40-im i 50-im) ulaziti na tržište Gstaada, naročito preduzetnika iz tehnološkog i zemalja u razvoju koji sve više ulaze u klasu UHNWI investropa.com. Ovi mlađi kupci mogu imati drugačiji ukus (savremeniji dizajn, više naglaska na održivost i wellness). Tržište će odgovoriti ponudom pametne kućne integracije, punjivih stanica za električne automobile, privatnih wellness spa centara itd., kako bi ispunili ove zahteve. Takođe, ukoliko se rad na daljinu/hibridni modeli održe, više vlasnika može provoditi duže periode u Gstaadu, efikasno ga koristeći kao primarni dom deo godine. Ovo bi moglo neznatno povećati efektivnu tražnju (npr. posedovanje jedne velike kuće umesto dve manje za različite sezone).
- Prognoza ponude: Sa strane ponude, ne očekuje se veći višak stambenih jedinica u Gstaadu. Čak i sa reformom Lex Candinas, plan nove gradnje ostaće skroman – možda nekoliko šalea ili manja stambena zgrada tu i tamo. UBS predviđa da će nova izgradnja u alpskim oblastima ostati znatno ispod nacionalnog proseka ubs.com. Ukoliko dođe do promene, do 2030. neki postojeći šalei mogu biti podeljeni ili rekonstruisani u više stambenih jedinica (naročito ako lokalne vlasti podstiču stvaranje stanova za lokalno stanovništvo ili hotelsko osoblje). Ipak, zbog istorijskih i estetskih ograničenja, velika izgradnja nije verovatna. Samim tim, do 2030. ukupni stambeni fond može se povećati samo sasvim neznatno, naglašavajući trajni problem nestašice ponude.
- Spoljni rizici i neizvesni faktori: Nekoliko „džokera“ može uticati na prognoze. Ako Švajcarska uvede potpunu zabranu kupovine strancima narednih godina (ekstremni scenario Lex Koller), tražnja bi mogla biti gotovo potpuno ograničena na rezidente, što bi blago ublažilo cene na marginama. Suprotno tome, ako se intenziviraju globalne geopolitičke ili klimatske nestabilnosti, Švajcarska može doživeti veliki priliv kapitala kao bezbedno utočište, što bi podiglo cene luksuznih nekretnina iznad prognoze. Makroekonomski faktori, poput kamatnih stopa su ključni: trenutna prognoza pretpostavlja da stope ostanu niske ili normalizovane. Povratak na visoke kamate do 2030. mogao bi rashladiti čak i luksuzno tržište (prevashodno smanjenjem kapaciteta domaćih kupaca i otežanim hipotekama). Fluktuacije valute (mnogo jači franak) takođe mogu poskupeti švajcarske nekretnine za strane investitore, što bi moglo blago smanjiti inostrano interesovanje ubs.com. Ove faktore je teško predvideti, ali ih treba pratiti.
- Vizija za 2030 – Status Gstaada: Do 2030. godine Gstaad će verovatno ostati ono što je i sada: dragulj alpskog luksuza u svetu nekretnina. Nastaviće da se svrstava među najskuplja tržišta nekretnina na svetu. Možda vidimo da Andermatt ili drugi podižu svoju poziciju (Andermatt je, na primer, rastao i nedavno ušao u top pet najskupljih švajcarskih rizorta, posle značajnog rasta cena forbes.com), ali utemeljena reputacija Gstaada i ultra-ekskluzivna postojeća ponuda daju mu dugoročnu prednost. Napori grada da ostane atraktivan – proširenje sadržaja za porodice, ulaganja u održivi turizam, očuvanje autentičnosti sela – pomoći će da se zadrži tražnja.
Zaključno, dugoročna prognoza za Gstaad do 2030. godine jeste stabilan rast i stabilnost, bez nagoveštaja pucanja balona. Industrijski analitičari u suštini vide nastavak trenutnog trenda: umeren rast cena, povremene stagnacije, ali ukupno visok minimum vrednosti podržan globalnim tokovima bogatstva i ograničenom lokalnom ponudom. Za investitore i vlasnike, Gstaad bi trebalo da nastavi da ispunjava obećanje sigurnosti i prestiža u sektoru nekretnina. Kako je jedan izveštaj sa tržišta sažeo: „Pretpostavljamo da će cene stanova za samostalno stanovanje rasti srednjoročno… ograničena ponuda dodatno će podržati spremnost za plaćanje, ali ograničena pristupačnost bi trebalo da ograniči bilo kakve veće skokove.“ globalpropertyguide.com – scenario koji savršeno opisuje verovatni razvoj Gstaada do 2030.
Izvori:
- UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15. maj 2025.) – Trendovi i cenovni nivoi luksuznih nekretnina u Švajcarskoj ubs.com ubs.com.
- Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (novembar 2024.) – Cene u premium ski rizortima i godišnje promene (Gstaad u odnosu na konkurenciju) knightfrank.com.
- Neho Real Estate, Cene nekretnina u Gstaadu, jun 2025. – Lokalni podaci o promenama cena (26,6% međugodišnji rast, stanovi +16,6%).
- Global Property Guide, Analiza stambenog tržišta u Švajcarskoj 2025 (jun 2025.) – Nacionalni indeksi cena, prognoze Wüest Partner-a globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- Forbes Global Properties, 5 razloga zbog kojih je tržište luksuznih nekretnina u Švajcarskoj otporno (2022) – Ultra-premium cene u Gstaadu (33.000 CHF/m² u 2022) i tržišni faktori forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
- Investropa, 16 jakih trendova tržišta nekretnina u Švajcarskoj 2025. – Pokretači tražnje u luksuznom segmentu, +25% u odnosu na period pre COVID-a investropa.com investropa.com.
- John Taylor Gstaad Agency – Lokalni uvid u klijentelu Gstaada, stil života i povezanost john-taylor.com john-taylor.com.
- Christie’s International Real Estate, Globalna prognoza tržišta luksuznih nekretnina 2025 – Beleženo interesovanje usled klimatskih promena za alpske regione brochures.christiesrealestate.com.
- Global Property Guide, Povraćaj od izdavanja u Švajcarskoj Q2 2025 – Prosečne stope povraćaja iznajmljivanja po kantonima (Bern ~2,8%) globalpropertyguide.com.
- UBS Alpine Property Focus 2025 – Faktori tražnje za vikendicama, nestašica ponude i novi zakon Lex Candinas ubs.com ubs.com; regulatorni rizici poput pooštravanja Lex Koller ubs.com ubs.com.
- Julius Baer, Tržište nekretnina u Švajcarskoj Q2 2025 – Opšte tržišno okruženje (smanjenje kamata, zamah tražnje).
- Engel & Völkers, Izveštaj o stambenom tržištu Švajcarske 2025. – Trendovi i regionalni pogledi na tržište „drugih domova“.
