Делхи тржиште некретнина 2025: трендови, жаришта, цене и будући изгледи

Dinamičan pejzaž nekretnina Delhija u 2025. godini

Tržište nekretnina Delhija – koje obuhvata Nacionalni glavni region (NCR) Delhija i njegove satelitske gradove – ulazi u 2025. godinu sa snažnom pozicijom u stambenom, poslovnom, maloprodajnom i industrijskom segmentu. Nakon rekordne 2024. godine, Delhi-NCR se izdvojio kao vodeće indijsko tržište nekretnina po vrednosti prodaje, čak pretekavši i Mumbaj housetrue.com housetrue.com. Bujanje luksuznog stanovanja, unapređenje infrastrukture i stalan privredni rast (~6,4% BDP u fiskalnoj 2025. grantthornton.in) podstakli su tražnju. Istovremeno, reformske politike i unapređena transparentnost (npr. RERA regulative) su povećale poverenje investitora. Svi segmenti – od stanovanja i kancelarija do tržnih centara i skladišta – beleže ponovni rast u 2025. godini. Ipak, izazovi kao što su problemi sa pristupačnošću i globalni ekonomski izazovi ublažavaju izglede. Sledeći izveštaj pruža sveobuhvatnu analizu tržišta nekretnina Delhija u 2025. i nakon toga, sa trendovima po segmentima, ključnim lokacijama, obrascima cena, uticajem infrastrukture, politikama i poređenjima sa drugim velikim gradovima.

Stambene nekretnine u Delhi-NCR regionu

Rekordna prodaja i bum luksuza: Stambeni segment u Delhiju-NCR doživeo je nezapamćen rast tokom 2024. godine. Ukupna vrednost prodaje stanova u NCR-u porasla je 63% na godišnjem nivou na oko 1,53 lakh crore INR u 2024. godini, nadmašivši sve ostale metroe housetrue.com housetrue.com. Ovo je učinilo Delhi-NCR najvećim tržištem stanova u Indiji po vrednosti, čak većim i od Mumbaja. Ovaj uspon je pre svega pokretao luksuzni segment – stanovi visoke klase prodaju se izuzetnom brzinom i utiču na rast ukupnih proseka. Samo Gurugram (Gurgaon) je doprineo sa oko dve trećine vrednosti prodaje NCR-a (1,07 lakh crore INR) nakon rasta od 66% u 2024. housetrue.com housetrue.com. Industrijski podaci pokazuju da su prosečne cene stanova u NCR-u skočile za oko 30% u 2024., što je najviši rast među velikim gradovima housetrue.com. Do četvrtog kvartala 2024. godine prosečna ponderisana cena dostigla je oko ₹12.500 po kvadratnom metru, pri čemu dominiraju premijum projekti housetrue.com. Ovaj luksuzom predvođen bum nastavio se i početkom 2025 – u prvom kvartalu 2025. gotovo 46% svih novih prodatih stanova bilo je po ceni višoj od ₹1 crore, a prodaja ultraluksuznih stanova (>₹5 crore) skočila je za 483% na godišnjem nivou housetrue.com. Imućni kupci i Indijci u inostranstvu pokreću ovaj trend, tražeći veće stanove sa vrhunskim sadržajima. Najveći investitori su odgovorili lansiranjem pretežno luksuznih projekata, dok su projekti srednjeg ranga bili znatno ređi housetrue.com.

Pomeranje potražnje i problem pristupačnosti: Druga strana buma luksuza je rastući problem pristupačnosti za kupce iz srednje klase. Brz rast cena (30–31% godišnje povećanje u 2024. godini) rasteže budžete i izbacuje mnoge kupce koji prvi put kupuju sa tržišta housetrue.com. Kako navodi Reuters, bez rasta prihoda koji prati rast cena, posedovanje doma u Delhiju moglo bi postati „nedostižno za većinu ljudi“ housetrue.com. Zaista, istraživanja industrije pokazuju da sve više domaćinstava odlaže kupovinu, spušta očekivanja ili se okreće iznajmljivanju kako troškovi rata rastu housetrue.com. Prodaja pristupačnih stanova je zaostajala – u prvom kvartalu 2025. godine, prodaja u pristupačnom segmentu pala je za 9% na godišnjem nivou, iako je neprodata zaliha u tom segmentu smanjena za 19% (što ukazuje na postepenije upijanje prethodnog inventara) grantthornton.in. Sa razvojnim investitorima koji jure veće marže u luksuzu, nova ponuda pristupačnih stanova ostaje ograničena housetrue.com, što verovatno održava visoke cene za stanove niže cene i takođe podiže kirije. Zapravo, prognozira se da će kirije u oblasti Delhi-NCR skočiti za 7–10% u narednoj godini kako mnogi potencijalni kupci prvi put odlučuju da duže iznajmljuju housetrue.com.

Obim prodaje i zalihe: Uprkos zabrinutosti zbog pristupačnosti, ukupna potražnja za stanovanjem u Delhiju-NCR ostaje snažna. Obim prodaje stanova dostigao je višegodišnje maksimume. Knight Frank je izvestio da je prodato preko 350.000 jedinica u vodećim gradovima tokom 2024. godine – što je najviši nivo u poslednjih 12 godina – pri čemu Delhi-NCR ima veliki udeo (iako je prodaja jedinica u NCR-u u 2024. bila nešto niža za oko 4% na godišnjem nivou, čak i dok su Mumbai, Hajderabad i Pune ostvarili rekordne obime) globalpropertyguide.com. Važno je napomenuti da je prvi kvartal 2025. preokrenuo nacionalno usporavanje – dok je u 9 vodećih indijskih gradova prodaja stanova pala za 23% na godišnjem nivou (usled korekcije nakon buma i manjeg broja novih projekata), prodaja u Delhi-NCR-u porasla je za oko 10% na 11.221 jedinicu u Q1 2025. u poređenju sa istim periodom prošle godine business-standard.com. Ovo je NCR, zajedno sa Bengalurujem, učinilo izuzetkom u pogledu rasta dok su većina drugih gradova zabeležila oštar pad početkom 2025. business-standard.com. Ponuda novih stanova se stabilizovala nakon građevinskog buma proteklih godina – broj novih projekata u NCR-u pao je za oko 14% u Q1 2025. na godišnjem nivou business-standard.com, što je pomoglo da se smanji višak zaliha. Odnos apsorpcije i ponude u NCR-u ostaje zdrav i iznad 100%, što ukazuje da se više stanova prodaje nego što se gradi, pa se nivo neprodatih zaliha postepeno smanjio business-standard.com. Zaista, investitori su uspešno rasprodali zalihe; neprodate stambene zalihe u Delhi-NCR-u značajno su opale tokom 2024. kako je prodaja nadmašila nove projekte grantthornton.in. Ovo najavljuje dobru ravnotežu tržišta, iako takođe znači manji izbor u segmentu pristupačnog stanovanja dok se ne pokrenu novi projekti.

Изгледи за стамбени сектор: Консензус је да ће тржиште станова у Делхију наставити растући тренд у 2025., али са умеренијим растом у односу на еуфорију из 2024.

Stručnjaci iz industrije predviđaju rast cena od srednjih do visokih jednocifrenih procenata godišnje u narednih nekoliko godina na nacionalnom nivou globalpropertyguide.com, podržano snažnom potražnjom krajnjih korisnika i poboljšanjem ekonomije.U Delhiju-NCR, očekuje se da će cene nastaviti da rastu i u 2025. godini, posebno za premium nekretnine, ali verovatno nešto sporijim tempom nego prošlogodišnji skok od 30%.Ројтерсова анкета аналитичара некретнина предвиђа просечно повећање цена станова од ~6,5% у 2025. години и 7,5% у 2026. години за веће градове globalpropertyguide.com.Ključno je da je zaokret monetarne politike RBI postavljen da pomogne tržištu – nakon faze visokih kamatnih stopa, centralna banka je prešla na neutralan stav, i mnogi očekuju smanjenje kamatnih stopa ukupno ~50 baznih poena u 2025. godini economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Jeftiniji stambeni krediti će poboljšati pristupačnost i mogli bi vratiti neke zadržane kupce na tržište.Zaista, JLL-ov Indeks pristupačnosti kupovine nekretnina sugeriše da će većina gradova imati bolju pristupačnost u 2025. godini zahvaljujući nižim kamatama i rastu prihoda, „sa izuzetkom Delhi-NCR i Bengalurua” koji će ostati manje pristupačni nego u vreme svojih vrhunaca (zbog velikog rasta cena) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Čak i tako, očekuje se da će pristupačnost u Delhiju biti bolja u poređenju sa nivoima iz 2023. godine, što bi trebalo da podrži održanu potražnju krajnjih korisnika economictimes.indiatimes.com.Donosioci odluka takođe podstiču pristupačno i stanovanje za srednji prihod – na primer, vlada je povećala budžetska izdvajanja za PM Awas Yojana (šema Stanovanje za sve) i možda će najaviti nove programe subvencija, što bi moglo podstaći razvoj jeftinijih domova.У целини, резиденцијално тржиште у Делхи-НЦР улази у 2025. годину са снажним замахом, али одржавање тог замаха ће захтевати снаалажење у ризицима високих цена и осигуравање да шири сегменти купаца остану активни на тржишту.

Tržište zakupa i novi trendovi stanovanja: Kako vlasništvo nad nekretninama postaje skuplje, tržište iznajmljivanja i alternativni modeli stanovanja se šire. Delhi, kao komercijalni i obrazovni centar, ima veliku migrantsku populaciju i mlade profesionalce koji traže fleksibilne opcije. Co-living prostori i organizovani zakupi dobijaju na popularnosti, a njima upravljaju startapi i institucionalni operatori. Ovi modeli „fleksibilnog stanovanja“ su posebno popularni među milenijalcima i samcima zaposlenim profesionalcima koji više cene pristupačnost i praktičnost od vlasništva grantthornton.in. Vladine inicijative poput Modela Zakona o Zakupu (okvir za ravnotežu prava zakupca i stanodavca) podstiču rast formalnog sektora stanovanja za iznajmljivanje grantthornton.in. Takođe primećujemo rast frakcionalnog vlasništva i inovativnog finansiranja (kao što je tokenizacija imovine u nekretninama), što čini investiranje u nekretnine dostupnijim grantthornton.in grantthornton.in. Evolucija tržišta u Delhiju prema tehnološki naprednim, uslužno orijentisanim rešenjima stanovanja verovatno će se nastaviti, a investitori nude upravljane apartmane, studentske domove i projekte za seniore kako bi odgovorili na nove segmente potražnje.

Komercijalne nekretnine (poslovni prostori)

Oporavak i rastuća potražnja: Komercijalni sektor poslovnih prostora u Delhiju-NCR-u doživeo je snažan oporavak, prevazišavši usporavanje tokom pandemije. Do prvog kvartala 2025. godine, indijsko tržište kancelarijskog prostora zabeležilo je sedam uzastopnih kvartala pada slobodnih kapaciteta, što odražava kontinuiranu aktivnost zakupa cushmanwakefield.com. Slobodni kancelarijski prostori u osam najvećih gradova pali su na oko 15,7% u prvom kvartalu 2025., što je najniži nivo u poslednje četiri godine (sa oko 18,5% sredinom 2023.) cushmanwakefield.com. Ovaj pozitivan trend posebno je izražen u Delhiju-NCR-u, koji je zabeležio najjaču neto apsorpciju kancelarijskog prostora od 2019. godine, početkom 2025. cushmanwakefield.com. Samo u prvom kvartalu 2025, Delhi-NCR je imao oko 2,75 miliona kvadratnih stopa ukupnog zakupa kancelarija i isto tako visoku neto apsorpciju, što je značajno doprinelo ukupnom zakupu kancelarija u Indiji cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Korisnici prostora proširuju delatnosti i potražnja prevazilazi novu ponudu na ključnim tržištima. Novi završeni kancelarijski prostori u Delhiju-NCR-u iznosili su oko 2,7 miliona kvadratnih stopa u prvom kvartalu 2025. (najviše u Gurugramu i Noidi), što je značajna količina ali je brzo apsorbovana cushmanwakefield.com. Zapravo, ograničenja u ponudi zbog kašnjenja projekata su donekle smanjila trenutnu dostupnost prostora, povećavajući pritisak na smanjenje slobodnih kapaciteta i rast zakupnina na atraktivnim lokacijama cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ključni kancelarijski centri i trendovi: Tržište kancelarijskog prostora NCR-a je geografski decentralizovano širom Delhija i njegovih predgrađa: Gurugram (Gurgaon) ostaje najveći centar kancelarijskog prostora A klase sa poslovnim parkovima u Cyber City-ju, Golf Course Road-u i duž NH-8 kao i budućeg Dwarka express puta. Noida (posebno sektori 62, 125-142 duž Noida-Greater Noida express puta) takođe je postala veliki IT/ITeS klaster kancelarija. Sam Delhi ima tradicionalne poslovne četvrti poput Connaught Place (CBD), gde su zakupnine među najvišima u Indiji, i sekundarne centre kao što su Nehru Place, Saket, Jasola i Aerocity (savremena hotelsko-poslovna četvrt blizu aerodroma). Poslednjih godina mnoge kompanije prelaze u Gurugram i Noidu radi većih površina i nižih troškova u poređenju sa prezasićenim centrom Delhija. Taj trend se nastavlja, ali je zanimljivo da se pojavljuju i novi mikro-tržišta. Nadolazeći Urban Extension Road (UER) u spoljnim delovima Delhija očekuje se da pokrene nastanak novih komercijalnih centara unutar granica glavnog grada, potencijalno stvarajući centre slične “Cyber City”-ju u zapadnom/severozapadnom Delhiju economictimes.indiatimes.com. Prema nacrtu Master plana Delhija 2041, oko 5.000 ari novih komercijalnih površina može biti otvoreno u glavnom gradu, čime bi se dodalo 150 miliona kvadratnih metara poslovnog prostora u narednih dvadeset godina economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Ova politika (“radno mesto radnicima”) ima za cilj ravnomerniju raspodelu kancelarija i iskorišćavanje radne snage Delhija koja trenutno putuje u Gurgaon economictimes.indiatimes.com.

Na strani tražnje, IT-BPM (tehnološki sektor) i dalje je najveći zakupac kancelarijskog prostora, obezbeđujući oko 29% zakupa početkom 2025. godine cushmanwakefield.com. Banke, finansijske usluge i osiguranje (BFSI) čine drugu po veličini grupu (oko 22%), a slede ih operateri fleksibilnog prostora (provajderi co-working prostora) sa oko 13% cushmanwakefield.com. Posebno se izdvajaju Globalni centri za kapacitete (GCCs) – offshore centri velikih multinacionalnih kompanija – kao rastući segment koji zauzima više od 30% prostora u nekim gradovima cushmanwakefield.com. Ovo odražava privlačnost Indije za multinacionalne centre. U Delhiju-NCR, tražnja je široko rasprostranjena: tehnološke kompanije, konsultantske firme, vodeće firme iz e-trgovine/telekomunikacija, kao i javni sektor (državne kancelarije) podstiču apsorpciju prostora. Sektor co-working i fleksibilnih radnih prostora doživljava procvat; 2024. je godine zabeležen rekordan zakup od 12,4 miliona kvadratnih stopa fleksibilnog prostora širom Indije cushmanwakefield.com, a Delhi-NCR je bio jedan od ključnih doprinosa, jer i velike korporacije i startupi sve više biraju upravljane kancelarije. Povratak na rad u kancelariji nakon Covid-a doveo je do ponovnog širenja mnogih kompanija, iako ih hibridni rad navodi na oprez pri iznajmljivanju previše prostora odjednom. Aktivnost pre-zakupa u NCR-u se značajno povećala (prethodne rezervacije više nego udvostručene kvartalno u Q1 2025), što ukazuje na veliko poverenje zakupaca u nadolazeće projekte cushmanwakefield.com.

Kirije i prinosi: Zakupnine za kancelarije u Delhiju-NCR počele su da rastu nakon perioda stagnacije. U prvom tromesečju 2025. godine, zakupnine na najatraktivnijim NCR kancelarijskim tržištima zabeležile su povećanje od 2–4% u odnosu na prethodni kvartal cushmanwakefield.com, što je zdrav znak povratka pregovaračke moći vlasnika (u Mumbaju je zabeležen još oštriji skok zakupa od 10% kvartalno u prvom kvartalu) cushmanwakefield.com. Kancelarijski prostori A klase u poslovnom centru Delhija (Connaught Place) i Mumbaijevom BKC-u ostaju među najskupljima u Aziji, pri čemu se zakup za CP često kreće oko ₹400-450 po kvadratnom metru mesečno (drugo mesto posle mumbajskih elitnih lokacija) – što svedoči o ograničenoj ponudi u centru grada. Ipak, većina nove NCR kancelarijske ponude u Gurugramu/Noidi i dalje je konkurentno cenjena (npr. ₹80–120 po kvadratnom metru mesečno u mnogim IT parkovima). Prinosi na kancelarijski prostor u Indiji (~7–8%) privlačni su investitorima, a Delhi-NCR beleži značajna institucionalna ulaganja. Sve tri kotirane REIT kompanije u Indiji (Embassy, Mindspace, Brookfield) uključuju određenu imovinu iz NCR-a, a očekuju se i nove REIT kotacije (uključujući verovatnu kotaciju DLF-a za svoj portfolio poslovnog prostora), što povećava likvidnost i transparentnost kancelarijskog tržišta. Status Delhija-NCR kao političkog i servisnog centra znači da bi potražnja za kancelarijama trebalo da ostane otporna na promene. Izgledi za 2025. su pozitivni: Colliers predviđa da će potražnja za kancelarijskim prostorom u Delhiju-NCR dostići oko 9,5 miliona kvadratnih stopa u 2025. godini, u odnosu na oko 8,5 miliona, kako kompanije nastavljaju sa širenjem colliers.com ncr-guide.com. Planirana izgradnja je umerena, pa se očekuje blago smanjenje praznih prostora i postepeno učvršćivanje zakupnina, naročito u mikrotržištima gde je potražnja velika (npr. Gurgaonova Cyber City, Golf Course Road i izabrani sektori Noide). Jedan od novih trendova jesu kancelarije po principu „hub-and-spoke“ – kompanije mogu otvarati manje, satelitske kancelarije u perifernim delovima (na primer, u Faridabadu, Novom Gurgaonu itd.) kako bi bile bliže stambenim zonama zaposlenih, čak i dok glavne kancelarije ostaju u primarnim poslovnim četvrtima. Ovo bi moglo dodatno da diversifikuje pejzaž komercijalnih nekretnina u Delhiju.

Maloprodajne nekretnine (šoping-molovi i glavne ulice)

Robustan oporavak: Tržište maloprodajnih nekretnina u Delhiju i NCR-u snažno se oporavilo, zahvaljujući rastućoj potrošnji i smanjenom uticaju pandemije. Zakup maloprodajnog prostora u prvom kvartalu 2025. dostigao je 2,4 miliona kvadratnih stopa u osam najvećih indijskih gradova – što je rast od 55% na godišnjem nivou hindustantimes.com. Delhi-NCR je imao značajan udeo u ovom novom zakupu. Prema izveštaju Cushman & Wakefield, Delhi-NCR je u prvom kvartalu 2025. zauzeo oko 17% ukupnog zakupa maloprodajnog prostora (oko 0,41 miliona kvadratnih stopa), što je rast od 57% na godišnjem nivou hindustantimes.com hindustantimes.com. Samo su Hajderabad i Mumbaj imali veći obim, a ova tri metro područja zajedno su činila 74% zakupa maloprodajnog prostora u Indiji u ovom kvartalu hindustantimes.com. Ovaj zamah naglašava povratak planova za širenje maloprodajnih lanaca nakon zastoja, a mnogi brendovi intenzivno otvaraju prodavnice na najatraktivnijim lokacijama, u tržnim centrima i na novim glavnim ulicama u Delhiju. Maloprodajno tržište NCR-a ima koristi od velike populacije i visoke potrošnje u ovom regionu – to je „tržište visoke potrošnje”, što potvrđuje jaka potražnja za premium međunarodnim brendovima, ugostiteljskim objektima i lancima za zabavu hindustantimes.com hindustantimes.com.

Tržni centri vs Glavne ulice: Značajan trend u 2025. godini je nastavak dominacije maloprodaje na glavnim ulicama nad tržnim centrima po udelu zakupa. U prvom kvartalu, oko dve trećine maloprodajnog zakupa (1,69 miliona kvadratnih stopa) desilo se na glavnim ulicama – popularnim šoping ulicama i grupacijama samostalnih prodavnica hindustantimes.com hindustantimes.com. U regiji Delhi-NCR, najpoznatija tržišta na glavnim ulicama kao što su Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar i ekskluzivne šoping zone u Gurgaonu (npr. DLF Galleria, CyberHub) izuzetno su tražene među prodavcima. Ove lokacije beleže nisku popunjenost i rast kirije jer se brendovi nadmeću za ograničen broj izloga. U međuvremenu, zakup u tržnim centrima je bio ~0,72 miliona kvadratnih stopa u prvom kvartalu (na nacionalnom nivou) hindustantimes.com, dok je region Delhi-NCR takođe doprineo kroz upijanje novih prostora u tržnim centrima. Segment tržnih centara u Delhiju beleži uspon nakon nekoliko stagnirajućih godina. Stope slobodnih prostora u tržnim centrima, koje su porasle do ~15,5% u 2021. godini, pale su na jednocifrene – očekuje se stabilizacija oko 8,2% do 2025. godine ddnews.gov.in. Mnogi tržni centri A-klase izveštavaju o gotovo punoj popunjenosti zahvaljujući glavnim zakupcima (prodavnice prehrambene robe, multipleksi) i listi čekanja prodavaca. Ipak, uspeh nije ravnomerno raspoređen – najuspešniji tržni centri (npr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) imaju veliku posećenost i širok spektar zakupa, dok slabije pozicionirani tržni centri ili oni u prezasićenim zonama i dalje suočavaju sa izazovima.

Nova ponuda i nadolazeći projekti: Investitori su obnovili poverenje u maloprodajne projekte. Preko 3 miliona kvadratnih stopa nove maloprodajne površine planirano je da bude otvoreno u Delhiju-NCR 2025. godine, od čega će skoro polovina biti u Gurugramu realestateasia.com. Ovo uključuje velike nove tržne centre i organizovane šoping centre u regiji Dwarka Expressway u Gurgaonu, Centralnom Gurgaonu, Noidi, pa čak i nekoliko unutar Delhija. Do 2026. godine, očekuje se da će skoro 20 premium tržnih centara (12,3 miliona kvadratnih stopa na nacionalnom nivou) biti otvoreno u većim gradovima realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR će dobiti značajan deo ovih. Na primer, Bharti Realty-jev Aerocity Mall u blizini IGI aerodroma i Select Group-ov drugi tržni centar u Gurugramu su u planu, kao i novi centar u Dwarki. Priliv nove ponude omogućiće potrošačima veći izbor i podstaći developere da inoviraju sa iskustvenim formatima maloprodaje. Prema JLL-u, Delhi-NCR treba da vidi oko 6,4 miliona kvadratnih stopa nove ponude tržnih centara do kraja 2025. (u osam najvećih gradova) cushmanwakefield.com. Važno je napomenuti da je 58% ovog portfolija prostor najvišeg A+ kvaliteta cushmanwakefield.com, što znači tržne centre sa vrhunskim dizajnom, zabavnim sadržajima i internacionalnim zakupcima. Trgovci su posebno optimistični u pogledu lokacija sa boljom povezanošću – na primer, u blizini novih metro stanica ili auto-puteva. Udeo Gurugrama je značajan: kao što je pomenuto, oko 47% nove maloprodajne površine NCR-a u 2025. godini nalaziće se u Gurgaonu, što potvrđuje rast ovog grada kao destinacije za kupovinu i stil života linkedin.com.

Pokretači potražnje: Kategorije koje predvode zakupa maloprodajnog prostora u Delhiju uključuju modu/odeću, hranu i piće te zabavu. Zakup prostora u tržnim centrima podstaknut je širenjem multipleksa bioskopa i modnih brendova, pri čemu svaka zauzima oko 34% zauzeća prostora u tržnim centrima hindustantimes.com. Na glavnim ulicama, moda i F&B takođe dominiraju, čineći većinu novih otvaranja prodavnica hindustantimes.com. Posebno se ističe da premium strani brendovi (luksuzne marke, globalni maloprodavci) šire poslovanje u Indiji; oni su činili oko 8% volumena transakcija u prvom kvartalu, dok su domaći brendovi (organizovani indijski maloprodajni lanci) zauzeli 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Pošto je Delhi-NCR prestonički region, privlači mnoge vodeće prodavnice – nedavni primeri uključuju otvaranje luksuznih butika u Emporio i Chanakya tržnom centru, otvaranje IKEA prodavnice velikog formata u Noidi 2022. godine i prve Apple prodavnice u Delhiju otvorene 2023. u Saketu. Ovako profilisani ulasci dodatno podižu maloprodajni imidž grada. Takođe, restorani i noćni život su u porastu, budući da je stanovništvo Delhija poznato po čestom izlasku na večere. Mnogi tržni centri prepravljaju prostor za food court-ove, mikropivare i porodične zabavne centre kako bi privukli posetioce. Uspeh koncepata kao što je CyberHub (tržni centar fokusiran na hranu i piće) u Gurgaonu bio je inspiracija drugima.

Izgledi za maloprodaju: Izgledi su optimistični. Maloprodajni lanci i razvijači tržnih centara očekuju da će rast potrošnje u NCR-u ostati snažan, podstaknut rastućim raspoloživim prihodima i mladom populacijom. Prema nekim procenama, organizovani maloprodajni prostor u Indiji porašće za oko 25% do 2025., a stopa nepopunjenosti ostaće niska kako potražnja bude pratila ponudu ddnews.gov.in. U Delhi-NCR-u, otvaranje novih tržnih centara u nedovoljno pokrivenim oblastima (npr. Novi Gurgaon, Noida Extension) otključaće zaostalu potražnju za maloprodajom. Zakupi u tržnim centrima mogu zabeležiti umeren rast, posebno u najboljim centrima – već u prvom kvartalu 2025, zakupnine u najtraženijim tržnim centrima u Delhi-NCR porasle su za nekoliko procenata. Zakupi u glavnim ulicama, poput Khan Market-a (jedne od najskupljih maloprodajnih lokacija na svetu po iznajmljivanju) verovatno će zadržati svoju premiju. Rizik za praćenje je efekat e-trgovine – porast onlajn kupovine može ograničiti planove ekspanzije pojedinih maloprodajnih lanaca ili preusmeriti potražnju ka omnichannel rešenjima (manje prodavnice sa iskustvom umesto velikih formata). Međutim, do sada u Indiji, tradicionalna maloprodaja raste paralelno sa e-trgovinom. Mnogi digitalni brendovi otvaraju fizičke prodavnice kako bi proširili domet. Još jedan faktor je infrastruktura: kako nove metro linije postaju funkcionalne (na primer, produžetak metroa ka Greater Noida i segmentima Old Gurugram u 2025. godini), očekuje se veći broj posetilaca u tržnim centrima duž tih pravaca. Sve u svemu, čini se da je maloprodajni sektor nekretnina u Delhiju spreman za „veliku ekspanziju“, sa brojnim projektima u najavi i optimizmom trgovaca u pogledu tržišnog rasta apparelresources.com.

Industrijske i skladišne nekretnine

NCR prednjači u zemlji: Delhi-NCR je učvrstio svoju poziciju kao prvo tržište za industrijske i skladišne nekretnine u Indiji. Zahvaljujući svojoj strateškoj lokaciji i ogromnoj bazi potrošača, NCR privlači distributivne centre, logističke parkove i industrijske centre koji opslužuju severnu Indiju. Početak 2025. godine doneo je snažan zakup u ovom segmentu – Indija je zabeležila oko 9 miliona kvadratnih stopa zakupa industrijskog i skladišnog prostora u prvom kvartalu 2025 (rast od 15% na godišnjem nivou), pri čemu Delhi-NCR doprinosi sa više od 3 miliona kvadratnih stopa (≈35% od ukupnog) – najveći udeo među svim gradovima economictimes.indiatimes.com. Zapravo, Delhi-NCR je postigao najveći kvartalni zakup skladišta u poslednje 2–3 godine u prvom kvartalu 2025, što ukazuje na rast potražnje posle pandemije economictimes.indiatimes.com. Ključni klasteri oko NCR-a kao što su Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi i Loni vrve od novih zakupa i razvoja projekata. Slobodnih kapaciteta u kvalitetnim skladištima je malo, a investitori ubrzavaju izgradnju novih – oko 9,4 miliona kvadratnih stopa novih objekata dodato je na nacionalnom nivou u prvom kvartalu (povećanje od 16% na godišnjem nivou), pri čemu NCR i Čenaj zajedno učestvuju sa oko 50% ove nove ponude economictimes.indiatimes.com. Objekti A klase (koji nude veću visinu, nosivost podova, moderne sisteme bezbednosti) posebno su traženi; njihov udeo u zakupu porastao je na 55% u prvoj polovini 2025 (sa 39% u prvoj polovini 2024) kako kompanije sve više preferiraju modernu logističku infrastrukturu realtynmore.com.

Pokretači potražnje i sektori: Sastav potražnje za industrijskim prostorom u NCR se razvija. 3PL (provajderi logistike treće strane) i e-trgovina kompanije su dugo bili najveći zakupci (servisirajući ogromnu bazu potrošača e-trgovine u Delhiju). Početkom 2025. pojavio se novi trend: inženjerske/proizvodne kompanije i akteri e-trgovine nadmašili su 3PL po površini zakupljenog prostora economictimes.indiatimes.com. Inženjerske firme (uključujući elektroniku, proizvodnju automobilskih delova i industrijske proizvođače) same su zakupile ~2,2 miliona kvadratnih stopa širom zemlje (25% potražnje u prvom kvartalu), a Delhi-NCR i Mumbaj su predvodili po apsorpciji skladišnog prostora za e-trgovinu economictimes.indiatimes.com. Ovo ukazuje na širi rast industrijskih aktivnosti i omni-kanalne maloprodaje. Posebno su i automobilske kompanije zakupile značajan prostor (~1,3 miliona kvadratnih stopa u prvom kvartalu) economictimes.indiatimes.com. NCR region, koji se graniči sa auto-klasterima u Harjani (Gurugram-Manesar pojas) i Uttar Pradešu, privlači i skladišta za automobilsku i vazduhoplovnu industriju. Veliki ugovori su česta pojava – u prvom kvartalu 2025. ugovori veći od 200.000 kvadratnih stopa činili su 48% volumena zakupa, a samo NCR je imao ~1,9 miliona kvadratnih stopa u ovim velikim ugovorima, što je najviše u bilo kom gradu economictimes.indiatimes.com. Mnogi od ovih ugovora su bili za centre za ispunjenje porudžbina e-trgovine i velika distributivna skladišta za maloprodajne i FMCG gigante. Na primer, Amazon, Flipkart, Reliance i DHL su među onima koji šire kapacitete magacina oko Delhija.

Ključni industrijski koridori: Industrijska mapa nekretnina Delhi-NCR regiona obuhvata više koridora:

• Zapadna/severna Delhi i strana Harjane: Deonica NH-48 (Delhi-Jaipur autoput) kroz Gurgaon do Bhiwadi-ja ima brojne magacinske parkove. Oblasti kao što su Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (blizu Jhajjar-a) dom su velikih logističkih parkova (klasteri prve klase od strane IndoSpace, Logos itd.). Završetak Zapadne periferalne obilaznice (KMP) i predstojeći Delhi-Mumbai autoput povećavaju potražnju ovde skraćivanjem vremena prevoza housetrue.com housetrue.com.
• Istočna/strana UP: Greater Noida i Dadri (duž Istočne periferalne obilaznice i blizu završetka Teretnog koridora) postali su centar skladišta za 3PL i maloprodajne kompanije. Region Yamuna Expressway kod Jewara je takođe popularan za buduću logistiku, posebno sa izgradnjom aerodroma.
• Severna strana: Oblasti kao što je Kundli (Sonipat) na NH-1 imaju korist od povezanosti sa Istočnom perifernom obilaznicom (EPE) housetrue.com, privlačeći skladišta koja opslužuju tržišta Punjaba/Harjane.
• Južna strana: Faridabad i Palwal duž NH-19/44 imaju industrijske parkove i mogu očekivati veću potražnju za logistikom zahvaljujući povezanosti sa Delhi-Mumbai autoputem.
• Unutar Delhija, tradicionalne industrijske zone (npr. Okhla, Naraina, Bawana) su sada potpuno popunjene i mnoge od njih prelaze na laku proizvodnju ili se pretvaraju u servisno/lako-komercijalnu upotrebu. MPD 2041 predlaže obnovu starijih industrijskih područja i stvaranje novih „Integrisanih teretnih kompleksa“, ali će se većina velikih skladišta i dalje graditi na periferiji NCR gde ima zemljišta.

Zakupe i investicije: Zakupnine za magacine u NCR-u variraju u zavisnosti od mikrotržišta. U proseku, zakupnine za objekate A klase iznose oko ₹25–40 po kvadratnom metru mesečno u većini perifernih lokacija NCR-a. Međutim, u najvažnijim logističkim parkovima blizu grada (ili za manje jedinice), zakupnine mogu biti više – neki magacini na gradskim ivicama dostižu ₹120–150/kv.m./mesečno, što je uporedivo sa najvišim cenama u Bhiwandiju, Mumbai addressadvisors.com. Uprkos rastu zakupnina, prihod od zakupa magacina u NCR-u (otprilike 8-9%) i dugoročna potražnja privukli su značajne investicije. Globalni investitori poput Blackstone, ESR, Prologis su aktivni kroz zajedničke platforme za razvoj i akviziciju logističkih nekretnina u NCR-u. Pored toga, data centri postaju nova klasa nekretnina u industrijskom sektoru NCR-a. Sa širenjem digitalne ekonomije, oblasti u Greater Noida i Gurugramu postaju centri novih data parkova (zbog relativno jeftinijeg zemljišta, dostupnosti električne energije i dobre povezanosti). Alternativni sektori nekretnina – data centri, logistički parkovi, magacini – privlače veliko interesovanje institucionalnih investitora, što ukazuje na diverzifikaciju tržišta izvan klasičnih kancelarija i stambenih objekata grantthornton.in.

Poboljšanja infrastrukture: Više infrastrukturnih projekata direktno unapređuje industrijski sektor nekretnina NCR-a. Dedicated Freight Corridor (DFC), čija istočna grana završava blizu Delhija, omogućiće efikasniji transport robe sa luka do NCR-a. Delhi–Mumbai Industrijski Koridor (DMIC) uključuje čvorišta u NCR-u (kao što je Dadri multimodalni centar). Novi Međunarodni aerodrom Noida u Jewaru (otvaranje oko 2025.) predstavlja veliki preokret – već je izazvao rast vrednosti zemljišta u okolini za oko 40% u poslednjih pet godina housetrue.com housetrue.com. Ovaj aerodrom, zajedno sa novim autoputem dužine 60 km koji povezuje Delhi sa Jewarom i DMIC, pokrenuće avioloigistiku, magacinsko poslovanje i čak razvoj tipa aerotropolisa u pojasu Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Štaviše, novi autoputevi poput Dwarka Expressway i Urban Extension Road poboljšavaju putnu povezanost i kamionske trase kroz NCR housetrue.com. Centralna vlada Nacionalnom logistikom politikom i planom Gati Shakti (integrisanje transportne infrastrukture) dodatno podstiče rast uklanjanjem uskogrla i obezbeđuje okvir za razvoj logističkih parkova.

Izgledi: Industrijski i logistički segment nekretnina je spreman za stabilan rast. Colliers predviđa da će snažan zamah potražnje trajati do 2025. godine, nadovezujući se na široku ekspanziju viđenu u prvom kvartalu economictimes.indiatimes.com. Očekuje se da će Delhi-NCR, s obzirom na potrošačku bazu i povezanost, ostati najveće tržište zakupa magacina u Indiji. Rast visine zakupa trebao bi ostati umeren, ali pozitivan u centralnim lokacijama, dok sekundarne lokacije mogu ponuditi cenovne prednosti za nove ulagače. Jedan od rizika može biti blago povećanje praznih kapaciteta u određenim delovima ukoliko nova ponuda premaši kratkoročnu potražnju; u prvom kvartalu je zabeleženo blago povećanje praznih kapaciteta kako je ponuda sustizala zakup economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Ipak, ukupno, sa samo oko 35–40 miliona kvadratnih stopa modernih magacinskih kapaciteta u NCR-u (od 2024. godine) i rastućom potrebom za organizovanom logistikom, postoji prostor za širenje. Trend većih magacina (mega-distributivnih centara) će se nastaviti, kao i konsolidacija u Grade A objekte radi efikasnosti. Osim u slučaju ozbiljnijeg ekonomskog pada, industrijske nekretnine Delhija izgleda da su pred procvatom, potvrđujući regiju kao logistički centar.

Ključne lokacije i nadolazeće tačke rasta u regionu Delhi-NCR

Rast nekretnina u Delhiju je geografski raznolik, pri čemu se određene lokacije izdvajaju kao žarišta razvoja i rasta cena. U nastavku su ključna područja na koja treba obratiti pažnju tokom 2025. godine i kasnije, širom Delhija i NCR-a:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rasta razvoja: Gurgaon je najistaknutija nekretninska tačka Delhi-NCR-a, prednjačeći i u stambenom i u komercijalnom sektoru. U 2024. godini, vrednost prodaje stambenih objekata u Gurugramu porasla je za 66%, na ₹1,07 lakh crore, čineći oko 66% svih prodaja u NCR-u housetrue.com housetrue.com. Njegova snažna baza korporacija, luksuzni sadržaji i nova infrastruktura učinili su ga magnetom za kupce luksuznih domova i investitore. Ključni koridori rasta uključuju Dwarka Expressway (NPR) u Novom Gurgaonu i Sohna Road u Južnom Gurgaonu, koji su poboljšali povezanost sa Delhijem i Noidom housetrue.com. Široki putevi, novi poslovni parkovi i luksuzni tržni centri (npr. Ambience, CyberHub) povećavaju privlačnost Gurgaona za profesionalce i NRI-je. Cene nekretnina u Gurugramu su porasle u proseku ~76% od 2019. godine housetrue.com, a grad sada ima jedne od najviših cena nekretnina u NCR-u. Ostaje prvi izbor i za kupce luksuznih i za one iz srednjeg segmenta. Ustanovljena područja (DLF faze, Golf Course Road) i dalje dostižu premijum cene, dok sektori u razvoju duž Dwarka Eway i Golf Course Extension brzo dobijaju na vrednosti. Sa brojnim Fortune-500 kompanijama i multinacionalnim kompanijama koje otvaraju kancelarije (uključujući nove kampuse DLF-a, Google-a itd.), perspektiva nekretnina u Gurgaonu ostaje optimistična.
• Noida i Greater Noida – žarišta pokretana infrastrukturom: Noida se transformisala u popularnu destinaciju za nekretnine zahvaljujući planskom razvoju i povezivanju. Prosečne cene u Noidi su skočile za oko 92% od 2020. godine housetrue.com, što je među najvišim stopama rasta u Indiji, zahvaljujući Aqua Line metrou, novim brzim putevima i institucionalnom razvoju. Ključne lokacije uključuju Sektore Noida Expressway-a (sektor 137, 143 i dalje) koji privlače IT parkove i premijum stambene projekte, kao i centralne sektore Noide (50-e, 70-e) koji su već razvijeni sa školama i kancelarijama housetrue.com. Greater Noida (Zapad) – poznata i kao Noida Extension – je još jedno žarište. Ona nudi pristupačne do srednje klase stambene objekte (sektori 1–4, 16C, Tech Zone IV, itd.) i apsorbovala je veliku potražnju od strane kupaca po prvi put. Vrednost nekretnina u Greater Noida West porasla je za oko 98% u poslednjih pet godina, uključujući skok od 24% samo u 2024. godini housetrue.com. Predstojeći Međunarodni aerodrom Jewar je velika prekretnica za ovaj region: otvaranje se planira krajem 2024–25, a već je podiglo cene zemljišta za oko 40% u okolini u poslednjih pet godina housetrue.com housetrue.com. Oblasti duž Yamuna Expressway-a od 165 km (koji povezuje Agru) postaju investicione zone za skladištenje i povoljne stambene jedinice, u očekivanju rada aerodroma housetrue.com. Važno je napomenuti da Noida i Greater Noida takođe imaju velike industrijske i IT parkove – na primer, Industrijska razvojna zona Yamuna Expressway-a (YEIDA) i Noida sektor-62 IT centar – koji podstiču potražnju za stanovanjem u blizini. Sa proširenjem Aqua Line Noida metroa koje je odobreno do Greater Noida West housetrue.com i snažnom infrastrukturom grada (široki putevi, planski sektori), oblast Noide će nastaviti da bude žarište, posebno za stanovanje srednjeg sloja i komercijalne investicije (poput data centara i poslovnih kampusa u budućem IT koridoru sektor-140A u Noidi).
• Gaziabad – Zvezda u usponu na istoku: Tradicionalno poznat kao prigradski rođak Delhija, Gaziabad se u poslednjih nekoliko godina snažno afirmisao. Zahvaljujući poboljšanoj povezanosti (Delhi-Meerut Expressway, Istočna periferalna obilaznica i proširenje Metro plave linije do Vaishali/Nove autobuske stanice), Gaziabad odbacuje svoj imidž „udaljenog mesta” housetrue.com. Lokacije kao što su Raj Nagar Extension, Indirapuram i Siddharth Vihar beleže veliki broj novih visokih stambenih projekata. Cene nekretnina u Gaziabadu su skočile za oko 139% od 2019. do kraja 2024. godine housetrue.com, nadmašivši sve ostale podtržišta NCR-a. Samo tokom 2024. godine, Gaziabad je zabeležio veliki porast prodaje i lansiranja novih projekata (broj lansiranja projekata je porastao za oko 121% početkom 2024. prema podacima Cushman & Wakefield) housetrue.com. NH-24 koridor (sada NH-9) posebno cveta – Siddharth Vihar, koji se nalazi uz autoput i novo metro proširenje, predstavlja žarište za luksuzne visoke zgrade i integrisana naselja housetrue.com. Sa Merutom koji se sada može dohvatiti za manje od sat vremena putem autoputa, a uskoro i za 30 minuta kroz izgradnju novog RRTS brzog voza, privlačnost Gaziabada kao rezidencijalnog čvora, pa čak i kao pristupačnog tržišta najma za radnike iz Delhija, je porasla. Možemo očekivati nastavak rasta u oblastima oko Crossings Republik, Mohan Nagar i duž novih metro koridora. Grad ulaže u bolju komunalnu infrastrukturu (nove nadvožnjake, unapređenje otpadnih voda) i organizovaniju maloprodaju (tržni centri u Indirapuramu, itd.), čime dodatno unapređuje svoj profil.
• Delhi (urbana i prigradska područja): Unutar samih granica Delhija, aktivnost na tržištu nekretnina je ograničena zbog nedostatka zemljišta, ali postoje određene mogućnosti.
Centralni i Južni Delhi (područja kao što su Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) ostaju ultra-premijum tržišta koja preferiraju HNI – zabeležen je umeren, ali stalan rast cena u 2024. godini jer se retka ponuda prodavala po višim cenama housetrue.com.Međutim, većina rasta u NCR-u dešava se u predgrađima; investitori obično gledaju na sam Delhi ili za „trofejne“ ultra-luksuzne nekretnine ili sigurne dugoročne opklade housetrue.com.Glavni plan Delhija 2041 je postavljen da otvori nove mogućnosti: oko 48 sela na periferiji Delhija biće urbanizovano i otvoreno za razvoj, što predstavlja istorijsko unošenje novih zemljišnih resursa hindustantimes.com hindustantimes.com.Mesta kao što su Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – trenutno poluurbana – mogu videti nove stambene i komercijalne projekte u okviru politika udruživanja zemljišta.Средином 2023. године, влада Делхија је идентификовала ова села за унапређење инфраструктуре (путеви, вода, канализација) како би их интегрисала у градску мрежу hindustantimes.com.Ово би могло створити нове стамбене зоне у Делхију током наредне деценије, чиме би се ублажио део притиска на понуду.Pored toga, Delhi se fokusira na razvoj usmeren na prevoz (TOD) oko metro čvorova – npr.veći FAR za projekte u blizini budućih koridora metroa – što bi moglo podstaći preuređenje nekih starih područja u projekte mešovite namene visoke gustine hindustantimes.com.Takođe primećujemo znake obnove u kolonijama i regularizaciju neovlašćenih područja, što će s vremenom dodati zvanične stambene jedinice.Na primer, vladin plan da legalizuje 1.700 neovlašćenih naselja i modernizuje zastarelu infrastrukturu deo je MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Источни Делхи (Шахдара, итд.) и Северни Делхи могли би имати користи од ових политика након што су историјски заостајали.Укратко, док је тржиште некретнина града Делхија углавном тржиште високог ранга са малом понудом, нови мастер план отвара могућност „нових Делхи“ проширења на његовим периферијама, која су свакако жаришта која дугорочни инвеститори треба да прате.
• Faridabad – Spor i postepen rast: Faridabad, koji se graniči sa južnim Delhijem, istorijski je bio industrijski grad. Sada privlači pažnju zbog stanova srednjeg cenovnog ranga kako se povezanost poboljšava. Produženje Delhi Metro Violet linije do Ballabhgarha integrisalo je Faridabad u metro mrežu, a auto-putevi poput Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) ekspres puta (delimično završenog) i veze između Delhi-Mumbai ekspres puta preko Sohne podižu njegovu povezanost housetrue.com. Uprava Faridabada je povisila vrednosti kruga 2022-23. godine, što ukazuje na primetan rast vrednosti nekretnina i potražnje housetrue.com. Iako je rast cena bio postepeniji nego u Noidi/Gurgaonu, Faridabad nudi više za uloženi novac – veće parcele i kuće po nižim početnim troškovima. Oblasti kao što je Neharpar (Veći Faridabad) vide brojne nove projekte namenjene srednjoj klasi. Industrijsko model naselje (IMT) i nove obrazovne institucije stvaraju radna mesta, što opet pokreće tržište stanova. Kako su Delhi i Gurgaon sve skuplji, Faridabad se pozicionira kao pristupačna alternativa koja je i dalje na razdaljini pogodnoj za svakodnevno putovanje na posao. Njegovi delovi uz Aravali privlače one koji traže čistiju sredinu. Sa državnim fokusom na razvoj Faridabada (uključujući potencijalno povezivanje sa Gurgaonom preko ogranka Regionalnog brzog tranzitnog sistema u budućnosti), ovo je “tamni konj” za ulaganja – nije tako upečatljiv kao Gurgaon, ali stabilno raste.
• Јамуна Експресвеј и Периферни коридори: Поред главних предграђа, периферни коридори постају нове вруће тачке захваљујући мега инфраструктурним пројектима. Зона Јамуна Експресвеја / аеродрома Џевар у Грејтер Нојди је прва међу њима. Инвеститори – укључујући НРИ – активно купују плацеве и пројекте у раној фази у секторима близу будућег аеродрома, очекујући „boom town“ у време када аеродром и сродне индустрије почну са радом housetrue.com housetrue.com. Слично, дуж Дварка Експресвеја на западној ивици, области попут Нови Гургаон (Сектор 99–113, 76–86) су од пољопривредних земљишта постале напредне стамбене зоне, захваљујући аутопуту који води директно до Дварке у Делхију и ИГИ аеродрома housetrue.com. Завршетак последњих деоница Дварка Евеја у 2023-24 интегрише ове секторе, подиже цене и доводи до покретања нових пројеката. Сохна Роуд/јужно од Гургаона је још једна нова развојна зона – са новим надвожњаком и планираном метро линијом, сектори у Сохни се рекламирају као приступачна проширења Гургаона за наредних неколико година. Северно од Делхија, области дуж НХ-1 ка Сонипату/Кундлију (које ће у будућности подржавати ЕПЕ аутопут и РРТС) привлаче складишта и нека стамбена насеља (нпр. Кундли паметни град). Инвеститорима се саветује да пажљиво прате ове периферне области, посебно оне близу потврђене инфраструктуре: нпр. земљиште око нових метро станица, нових чворишта експресвеја и будућих РРТС станица брзо добија на вредности housetrue.com. Многе од ових периферних локација још увек нуде ниже улазне цене, али би могле донети значајну добит када повезаност у потпуности заживи у периоду од 5+ година housetrue.com housetrue.com. Како је један стручњак приметио, у НЦР „повезаност је кључ“ – области са планираним метроом или приступом аутопуту (Дварка Евеј, Нојда Екст., Фаридабадов ФНГ коридор, итд.) спремне су за знатан раст housetrue.com housetrue.com.

Ukratko, vruće tačke Delhi-NCR-a kreću se od već etabliranih (otmena naselja Gurgaona, Južni Delhi) do onih koje brzo izbijaju u prvi plan (Noida Extension, Novi Gurgaon, NH-24 pojas Ghaziabada) i gradova budućnosti (grad kod aerodroma Jewar, urbanizovana sela Delhija). Investitori bi trebalo da usklade svoj izbor sa rokovima za izgradnju infrastrukture i kvalitetom razvoja – pravovremeni odabir pravog mikro-tržišta može biti izuzetno isplativ, ali je neophodno dobro proveriti reputaciju investitora i planirati rok ulaganja (neke periferne investicije mogu zahtevati pogled od 5-10 godina) housetrue.com housetrue.com. Sa trenutnim talasom rasta, razvoj nekretnina u NCR-u je višecentričan – stvarajući više lokacija kao „sledeću veliku stvar“ umesto jednog centra gravitacije.

Trendovi cena i obrasci rasta

Cene nekretnina u Delhiju su doživele značajnu aprecijaciju u poslednje vreme, nadmašivši mnoge druge gradove. Tržište se nalazi u periodu post-pandemijskog uzleta koji je doveo vrednosti do novih visina u 2024–25. Ovde analiziramo trendove cena kroz različite segmente i u poređenju sa drugim metropolama:

Skorašnji rast cena u NCR-u: 2024. godina bila je izuzetna – prosečne stambene cene u Delhi-NCR-u skočile su za oko 30% u jednoj godini, što je najviše među indijskim velikim gradovima housetrue.com. Podaci industrijskog indeksa to potvrđuju: Indeks cena stanova za Delhi-NCR naglo je porastao krajem 2024. godine (indeks Housing.com-a skočio je za 17 poena samo u četvrtom kvartalu 2024) housetrue.com. PropTiger istraživanje je čak zabeležilo zapanjujući rast prosečne vrednosti nekretnina u NCR-u od 49% u odnosu na prošlu godinu do četvrtog kvartala 2024. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – iako ta brojka delimično odražava pomeranje ka prodaji luksuznih nekretnina. Ovaj cenovni bum je uglavnom koncentrisan na premium segment kao što je pomenuto. Srednji i pristupačni segmenti imali su mnogo niži rast, ali su i oni zabeležili visoke jednocifrene do niske dvocifrene stope rasta zbog preliva potražnje. Na primer, NHB Residex podaci pokazuju da su cene u samom Delhiju porasle za samo oko 1,5% na godišnjem nivou krajem 2024. (pošto su mnoga elitna područja Južnog Delhija već bila skupa) residex.nhbonline.org.in, dok su satelitski gradovi (Noida, itd.) beležili mnogo veće stope rasta. Dakle, unutar NCR-a, spoljne oblasti i novi kompleksi brže su rasli od već skupih centralnih zona – što je trend „sustizanja cena spolja ka unutra“.

Višegodišnji rast (Delhi u poređenju sa drugim gradovima): Tokom dužeg vremenskog perioda, Delhi-NCR je ostvario snažan prinos, iako iznenađujuće nije bio vodeći sve do skoro. Četvorogodišnje poređenje (2020–2024) među glavnim gradovima pokazuje da je Hyderabad na prvom mestu sa ~80% rasta prosečnih cena stanova, zatim slede Noida (~70%) i Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Delhi (metropolitska regija) zabeležila je oko 45% rasta tokom četiri godine, što je slično kao i u Bengaluruu (45%), dok je Mumbai zaostajao sa ~40% indiatoday.in indiatoday.in. Ove brojke, zasnovane na analizi investicionog bankara o gradskim prosečnim cenama, ističu kako su prigradske oblasti NCR-a (Noida, Gurugram) nadmašile glavne gradske oblasti po rastu, kao i to da je Hyderabad bio „tamni konj“ sa izuzetnim dobicima indiatoday.in. Objašnjenje: Hyderabad je imao nisku polaznu osnovu i tehnološki podstaknut procvat, a Noida/Gurgaon su takođe imali više prostora za rast u poređenju sa zasićenim tržištima Mumbaija i Delhija.

Radi ilustracije trenutnih nivoa cena i nedavnog rasta, tabela ispod upoređuje prosečne stambene cene i godišnju promenu cena (na kraju 2024. godine) u Delhi-NCR-u u odnosu na druge velike gradove:

Grad	Prosečna cena (₹/kv.ft, Q4 2024)	Godišnji rast cena (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengaluru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Izvori: PropTiger Research / Global Property Guide, podaci Q4 2024. MMR = Metropolitenska regija Mumbaja (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).

Kao što je prikazano, Mumbai ostaje najskuplje tržište u Indiji (≈₹12.6k/kvadratni stopa u proseku), ali Delhi-NCR nije mnogo daleko u apsolutnom smislu globalpropertyguide.com. Posebno, skok cena od 49% na godišnjem nivou u NCR-u značajno premašuje rast u drugim gradovima globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Ponovo, ovo je pod uticajem strukture prodatih nekretnina – snažan fokus na luksuzne nekretnine krajem 2024. značajno je povisio „prosečnu“ cenu). Bengaluru i Čenaj su ostvarili zdrav godišnji rast od oko 12–16%, dok su cene u Hajderabadu stagnirale sa samo oko 3% rasta u 2024. globalpropertyguide.com (nakon velikog rasta prethodnih godina).

Obrasci prema segmentima: U stambenom sektoru Delhi-NCR-a, premium/luksuzne nekretnine (₹1 Cr i više) ne samo da su predvodile prodaju već su i imale najveću aprecijaciju. Mnogi luksuzni projekti u Gurgaonu i Noidi povećali su cene za 20–30% u periodu 2022–2024. zbog velike potražnje i rasprodatih zaliha. Stanovi srednje klase (₹50–100 lakha) imali su umeren rast cena, više u skladu sa inflacijom (možda oko 5–10% godišnje), dok su pristupačne nekretnine (<₹40 lakha) imale uglavnom stabilne cene u udaljenim predgrađima zbog velike ponude i manjka kupaca (iako su neki projekti fokusirani na pristupačnost ipak zabeležili blagi rast zbog inflacije ulaznih troškova). Razlika je jasna: Knight Frankovi podaci za drugo polugodište 2024. pokazuju da je udeo stanova preko ₹1 Cr dostigao 46% ukupne prodaje, dok se potražnja u segmentu ispod ₹50 lakh smanjila, što odražava pomak ka kupovini luksuznijih nekretnina globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri su u skladu s tim povećali cene za veće stanove sa boljim sadržajima, dok su cene stanova ulaznog nivoa zadržane na konkurentnom nivou.

Cene zemljišta i komercijalnih prostora: Cene zemljišta u elitnim delovima Delhi-NCR-a (poput Lutyens’ Delhi-a) spadaju među najviše u zemlji, često se navode u stotinama miliona rupija za plac za vilu – ove se cene veoma malo pomeraju u procentima (već su na samom vrhu). Nasuprot tome, zemljište u razvijajućim zonama – recimo duž Yamuna Expressway-a – beleži ogromne procentualne skokove kako su spekulativne investicije pristizale nakon odobrenja aerodroma (neki sektori su se udvostručili za 3 godine). Što se tiče komercijalnih prostora, kapitalne vrednosti kancelarijskih prostora rastu postepenije. U Connaught Place-u kapitalna vrednost iznosi oko ₹32.000–35.000 po kvadratnom metru, što je rast od nekoliko procenata godišnje; u glavnim poslovnim zonama Gurugram-a, vrednosti iznose oko ₹12.000–15.000 po kvadratu za kancelarije najvišeg standarda, sa prinosom oko 7,5%. Ovo je stabilno, iako su REIT-ovi već povisili institucionalni interes, što bi moglo dodatno učvrstiti prinose i blago podići kapitalne vrednosti. Maloprodajni prostori (radnje u tržnim centrima ili glavnim ulicama) u najprestižnijim delovima Delhija imaju izuzetno visoke cene – npr. prodavnice u Khan Market-u dostižu od ₹40.000–60.000 po kvadratnom metru ili i više – i te vrednosti su nastavile da rastu ili su bar zadržale vrednost zbog izuzetne oskudice. Prinosi od zakupa maloprodajnih prostora su solidni (~4–6%), a rast zakupa se ubrzava, što dodatno podupire kapitalne vrednosti. Kada su u pitanju skladišta, cene zemljišta oko logističkih čvorišta (npr. zemljište duž KMP auto-puta ili blizu Jewar-a) su značajno porasle kako su mnoge kompanije kupovale placeve – u Luhari-u, na primer, zemljište koje je pre nekoliko godina bilo ₹50 lakh/aker sada dostiže i preko ₹1 crore/aker (ilustrativno). Ipak, NCR još uvek ima jeftinije zemljište za industriju u poređenju sa Mumbaijem/Puneom, zbog čega se ovde realizuje veliki broj velikih skladišnih ugovora.

Zakupi i prinosi: Kratka beleška o trendu zakupa – prinosi od izdavanja stambenih prostora u Delhiju su tradicionalno niski (~2–3% u proseku) zbog visokih kapitalnih vrednosti. Međutim, zakupnine rastu nakon Covida. U pojedinim delovima Južnog Delhija i Gurgaona, tokom 2022-2023. godine, zakupnine za stanove su porasle 20–25% kako su se profesionalci vraćali u grad, a novi stranci dolazili globalpropertyguide.com. Jedan izveštaj navodi da su Delhi, Hyderabad, Navi Mumbai i Bengaluru imali najjači rast zakupnina (>20% na godišnjem nivou) tokom 2022-23. među indijskim gradovima globalpropertyguide.com. Ovaj trend je verovatno nastavljen i 2024. godine. Za investitore, ovo znači da bi prinosi od zakupa mogli blago da porastu. Kao što je ranije pomenuto, bum u luksuznoj prodaji iz 2024. sada prelazi u bum zakupa, jer oni koji su izbačeni iz kupovine biraju zakup – stoga se za 2025. očekuje snažan rast zakupnina u NCR housetrue.com. Na komercijalnom planu, zakupnine za kancelarije u NCR-u porasle su za oko 3% kvartalno početkom 2025. i očekuje se da će rasti srednjim jednoznamenkastim procentima na godišnjem nivou, osim u slučajevima prevelike ponude cushmanwakefield.com. Zakupnine za maloprodaju mogu rasti i brže (neke glavne ulice su zabeležile povećanje zakupnina od preko 10% kako se trgovci bore za prostor).

U zaključku, cene nekretnina u Delhiju su pokazale izuzetan rast u poslednje vreme, posebno u stambenom sektoru. Iako je to investitorima donelo visoke prinose, istovremeno se javlja i rizik od povećanja jaza u pristupačnosti. Održivost tako brzog rasta cena zavisiće od šireg ekonomskog okruženja (rast dohodaka, kamatne stope) i brzine kojom će ponuda odgovoriti u segmentima visoke potražnje. Analitičari predviđaju umereniji i održiviji rast nakon trenutnog skoka – na primer, jedno istraživanje predviđa da će cene stanova u Indiji rasti ~6-7% godišnje u narednih nekoliko godina, umesto uzbudljivih 15-30% zabeleženih prošle godine u nekim delovima NCR-a globalpropertyguide.com. Obrasci kretanja cena takođe naglašavaju važnost lokacije i segmenta: kupovina u novoj atraktivnoj zoni ili u luksuznom segmentu u poslednjih nekoliko godina u NCR-u donela je nadprosečnu dobit, dok su generičke ili loše locirane nekretnine podbacile. U budućnosti će se razlike nastaviti – premium lokacije sa infrastrukturnom podrškom verovatno će još više dobijati na vrednosti, dok bi periferni delovi mogli beležiti sporiji rast dok se njihova planirana saobraćajna povezanost u potpunosti ne ostvari.

Infrastrukturni i saobraćajni projekti koji oblikuju tržište

Sreća tržišta nekretnina u Delhiju usko je povezana sa infrastrukturom grada. U 2025. i narednim godinama, niz velikih projekata povezivanja i unapređenja urbane infrastrukture znatno će uticati na vrednost nepokretnosti i obrasce razvoja:

• Ekspanzija metro mreže: Delhijska metro mreža (koja već premašuje 390 km) prolazi kroz četvrtu fazu širenja, što će dodati skoro 65 km novih linija. Ključni projekti uključuju Srebrnu liniju (Aerocity–Tughlaqabad) koja će poboljšati povezanost u južnim delovima Delhija, kao i proširenje Pink i Magenta linija radi zatvaranja prstenastih koridora. Takođe, Noida Metro – produžetak Aqua linije ka Greater Noida West je u završnoj fazi odobravanja housetrue.com, a Gurugram planira gradski metro prsten. Svaka nova stanica obično povećava potražnju za nekretninama u prečniku od 2–3 km oko nje. Možda najtransformativniji je regionalni RRTS (Regionalni sistem brzog tranzita) – polu-brza železnica koja povezuje Delhi sa susednim gradovima. Prva RRTS linija, Delhi–Meerut, trebalo bi da počne sa radom do 2025. godine, skraćujući vreme putovanja do Meeruta na ~55 minuta. Ovo će otvoriti nova tržišta za dnevne migrante u Ghaziabadu/Modinagaru/Meerutu, učiniti ih privlačnim za zaposlene iz Delhija i podstaći rast lokalnih tržišta nekretnina housetrue.com. Još dve RRTS linije (ka Alvaru preko Gurugrama i ka Panipatu preko Sonepata) su u planu, obećavajući sličan efekat za gradove u Harjani.
• Auto-putevi i brze saobraćajnice: Nekoliko novih brze saobraćajnice doslovno utiru put za rast tržišta nekretnina:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dug auto-put sa kontrolisanim pristupom koji povezuje Dwarku u Delhiju sa Gurugramom. Postaje potpuno operativan 2023–24. godine i značajno poboljšava povezanost za sektore Novog Gurgaona i zapadni Delhi. Ovo je već podiglo vrednost nekretnina u sektorima duž njegove rute housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega koridor dug 1.350 km, ima polaznu tačku južno od NCR-a. Prva faza od Sohne (Gurgaon) do Rajasthana otvorena je 2023. Kada bude potpuno završen do 2025–26. godine, skratit će vožnju Delhi-Mumbai na 12 sati. Faridabad, Sohna i Palwal beleže veće interesovanje zbog ove brze saobraćajnice, posebno u oblastima gde nova grana (preko Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) povezuje ovu rutu sa Delhijem housetrue.com.
  • Istočne i zapadne periferne saobraćajnice (EPE/WPE), koje okružuju Delhi, sada su potpuno funkcionalne. One preusmeravaju težak saobraćaj sa gradskih puteva i otvorile su velike površine zemljišta duž njihove rute za logistiku i stanovanje (npr. oko Sonipat, Baghpat, Ghaziabad na EPE, i Manesar, Jhajjar na WPE) housetrue.com. Ove „nove teritorije“ su svedoci projekata novih naselja i predloga za logističke parkove.
  • Unutar Delhija se gradi Urban Extension Road (UER) II kao novi arterijski auto-put kroz periferiju Delhija (povezujući NH-1 kod Kundli sa NH-8 kod Dwarke). Rok završetka je 2025. godina, a UER II će služiti kao drugi „prsten“ izvan spoljnog prstena grada, olakšavajući saobraćaj i podstičući razvoj u oblastima kao što su Rohini, Najafgarh, Narela koje će biti na samo nekoliko minuta vožnje od ovog brzog puta economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolinu UER-a kao idealnu za nove komercijalne centre, jer stavlja zapadni/severozapadni Delhi na 15–20 minuta od IGI aerodroma economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut autoput (NH-34): Iako je u funkciji od 2021. godine, njen pravi uticaj se oseća tek sada. Drastično je smanjila vreme putovanja od Delhija do Ghaziabada/Meeruta i predstavlja jedan od glavnih razloga porasta nekretnina u Ghaziabadu i zašto oblasti poput Raj Nagar Ext. i Siddharth Vihar beleže veliki procvat housetrue.com. Omogućila je svakodnevno putovanje iz Meeruta do Delhija, premošćujući tu razdaljinu.
  • Ostali značajni projekti: Proširenje NH-8 kod Gurugrama, proširenje NH-24 (auto-put Delhi-Lakhnau), koji ima koristi za Istočni Delhi i Noidu, kao i nekoliko novih nadvožnjaka i podvožnjaka unutar Delhija (kao što je Ashram podvožnjak otvoren 2022. godine, itd.) koji poboljšavaju lokalnu povezanost.
• Noida međunarodni aerodrom (Jewar): Ovaj projekat zaslužuje posebnu pažnju. Predstojeći Jewar aerodrom u Greater Noida (faza 1 sa kapacitetom od 12 miliona putnika, kasnije proširenje) je možda najveći infrastrukturni podsticaj za nekretnine NCR-a u narednoj deceniji. Planirano otvaranje je krajem 2024. ili 2025. godine, a već će trenutni ruralni pojas oko lokacije pretvoriti u centar razvoja. Kao što je već navedeno, cene zemljišta u okolini porasle su za oko 40% u poslednjih nekoliko godina housetrue.com. Vlada Uttar Pradesha planira „aerotropolis“ sa poslovnim zonama, hotelima i stambenim naseljima u radijusu 5–10 km oko aerodroma. Država je takođe predložila izgradnju Filmskog grada i Elektronskog grada u blizini Jewara kako bi iskoristili ovu povezanost. Za Greater Noidu, Yamuna Expressway, pa čak i delove Faridabada/Palwala, aerodrom je promena koja će verovatno podstaći i potražnju za stanovanjem (zaposleni u aerodromu/aviokompanijama, zaposleni u pratećim industrijama) i potražnju za logistikom (teretni vazdušni saobraćaj). Suštinski, donosi južnom delu NCR-a isti podsticaj kakav je IGI Aerodrom dao Delhiju/Gurugramu u proteklim decenijama. Sa Jewar-om, očekuje se rast vrednosti nekretnina duž Yamuna Expressway koridora sve do Agre (investitori već kupuju placeve u udaljenim sektorima računajući na budući razvoj) housetrue.com housetrue.com.
• Razvoj zasnovan na tranzitu (TOD) i javni prevoz: Vladin fokus na razvoj zasnovan na tranzitu promeniće izgled određenih lokaliteta. Ovo podrazumeva povećanje gustine oko metro i autobusnih terminala – dozvoljavajući nebodere mešovite namene unutar, recimo, 500 m od stanica. Politika TOD-a u Delhiju (deo MPD 2041) oko budućih metro koridora (npr. duž Srebrne linije) podsticaće rekonstrukciju niskih komercijalnih zona u više zgrade. Slično tome, uticaj unapređenja javnog prevoza kao što su Delhijevi brzi autobusi, nova urbana železnica (poput produžetka Gr. Noida Aqua linije), itd., ne može se potceniti – oni poboljšavaju vezu za poslednju deonicu puta, što često vodi ka većoj vrednosti nekretnina na pešačkoj udaljenosti od ovakvih objekata.
• Pametni grad i unapređenje komunalnih usluga: NDMC oblast u Novom Delhiju bila je deo Misije pametnih gradova, donoseći unapređenja poput javnog Wi-Fi-ja, poboljšanih puteva i video nadzora koji povećavaju privlačnost nekretnina (iako je NDMC zona već uglavnom izgrađena i visokokvalitetna). Takođe, veliki infrastrukturni radovi kao što su rekonstrukcija kanalizacije, poboljšanje vodosnabdevanja, fabrike za preradu otpadnih voda i slično, iako nisu glamurozni, u toku su širom Delhija i NCR gradova. Na primer, Delhi ulaže u prevenciju poplava (nakon poplava reke Yamuna 2023) i u kontrolu zagađenja – MPD 2041 naglašava blue-green infrastrukturu (parkove, močvare) i smanjenje zagađenja impriindia.com, što bi dugoročno trebalo da učini grad životnijim i tako privlačnijim za kupce nekretnina.
• Rekonstrukcija Central Vista-e: U Novom Delhiju, projekat Central Vista (novi parlament i vladine kancelarije) menja administrativni centar. Iako direktno ne stvara komercijalne nekretnine, oslobađa neke stare vladine zgrade koje bi kasnije mogle biti prenamenjene. Postoji priča o otvaranju nekih istorijskih zgrada za javnu/komercijalnu upotrebu (muzeji itd.), što bi moglo doprineti živosti centralne poslovne zone. Projekat takođe signalizira državnu posvećenost modernizaciji infrastrukture, što poboljšava opštu tržišnu klimu.

Glavni plan Delhija 2041: Kao što je navedeno, MPD-2041 je ključna politika koja čeka konačno odobrenje.

To je strateški okvir koji vodi razvoj Delhija do 2041. godine.Ključne karakteristike koje će uticati na nekretnine: otključavanje 57.000 hektara zemljišta za urbanu ekspanziju, stvaranje 150 miliona kvadratnih stopa novog poslovnog prostora economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, razvoj samosuficijentnih sektora “15-minutnog grada” (sa mešovitom namenom) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, i regularizacija nelegalnih naselja.Plan takođe naglašava razvoj orijentisan na javni prevoz i zeleni razvoj, kao i poboljšanje kvaliteta života.Vlada Delhija je u maju 2025. naznačila da je plan u završnim fazama odobravanja hindustantimes.com.Kada bude odobren, pokrenuće nove politike razvoja kao što je Politika udruživanja zemljišta (za objedinjavanje poljoprivrednog zemljišta za novu stambenu izgradnju – već u razmatranju za spoljne zone), i daće podsticaj infrastrukturnim projektima određivanjem zona za nove metro linije, itd.Važno je napomenuti da MPD-2041 ima za cilj integraciju 47 ruralnih sela u gradsko tkivo i potencijalno stvaranje 1,7 miliona novih stambenih jedinica kako bi se rešili nedostaci economictimes.indiatimes.com.Za investitore i developere, ovo znači nove prilike u Delhiju (za koji se uglavnom mislilo da je „izgrađen do kraja“).Industrijska udruženja pozivaju vladu da ubrza MPD-2041 jer može biti glavni pokretač privrede dodajući 10% BDP-u Delhija ako se u potpunosti sprovede deccanherald.com.Све у свему, Мастер план 2041 ће преобликовати урбани пејзаж Делхија, и његова благовремена имплементација је кључна; свака одлагања у објављивању стварају неизвесност за развој у погођеним зонама (фактор ризика који треба пратити, пошто је одобрење на чекању од 2022. године).

Svi ovi projekti zajedno znače da će povezanost u i oko Delhija biti znatno poboljšana u narednim godinama, čime će region postati „manji“ u smislu vremena putovanja. Pravilo koje se često primećuje jeste da cene nekretnina imaju tendenciju da porastu za 10-20% nakon najave/završetka većih infrastrukturnih poboljšanja (mada se tačni iznosi razlikuju po lokaciji). Ovo već primećujemo kod Dwarka Expressway-a (cene nekretnina duž ovog puta porasle su za oko 50% tokom nekoliko godina) i očekujemo slične ishode za aerodrom Jewar i metro ekstenzije. Investitori i developeri nekretnina aktivno pozicioniraju projekte u blizini ovih infrastrukturnih projekata radi plasiranja prednosti povezivanja. Investitori i kupci bi trebalo da prate rokove za realizaciju infrastrukture – oblast koja je danas malo udaljena može postati prometan čvor kada autoput ili metro postanu operativni. U kontekstu Delhi-NCR-a, infrastruktura je verovatno najveći faktor za potencijal nekretnina, pretvarajući doskorašnju periferiju u buduće elitne lokacije housetrue.com housetrue.com.

Vladine politike, regulative i ekonomski faktori

Sektor nekretnina u Delhiju je značajno pod uticajem vladinih regulativa, promena politike i šireg ekonomskog trenda. Nekoliko ključnih faktora na ovom polju u 2025. godini uključuje:

Regulatorne reforme i RERA: Primena Zakona o regulaciji i razvoju nekretnina, 2016 (RERA) bila je prekretnica poslednjih godina. RERA autoritet u Delhiju (kao i oni u Harijani ili U.P. za predgrađa NCR-a) sprovode registraciju projekata, pravovremenu isporuku i transparentnost. Do 2025. većina uglednih projekata u Delhi-NCR-u je registrovana u skladu sa RERA-om, čime se kupcima pruža veće poverenje. To je eliminisalo mnoge nesigurne operatere i konsolidovalo tržište u korist pouzdanih investitora, naročito posle NBFC krize i usporavanja izazvanog COVID-om. Era čestih kašnjenja u izgradnji i zaustavljenih projekata sada se rešava – iako i dalje postoje zaostali problemi (npr. neki stariji projekti u Noidi su i dalje zaglavljeni u sudskim sporovima). Sve u svemu, RERA je poboljšala raspoloženje potrošača i pozitivan je regulatorni faktor, podstičući više krajnjih korisnika da uđu na tržište bez straha od zloupotreba.

Povoljno stanovanje i podsticaji: Vladin podsticaj za povoljno stanovanje se nastavlja. Iako sam grad Delhi ima ograničen broj povoljnih projekata (zbog visokih cena zemljišta), centralna vladina Šema subvencionisanih kredita (CLSS) u okviru PMAY pomogla je mnogim kupcima u NCR-u do njenog isteka 2022. godine. Postoje razgovori o obnavljanju ili uvođenju slične subvencije na kamate za kupce iz srednje klase krajem 2024/2025 – što bi, ukoliko se realizuje, dalo podsticaj prodaji povoljnih i srednjih stanova. Takođe, Savezni budžet za 2024. godinu značajno je povećao izdvajanja za Pradhan Mantri Awas Yojana, što znači više subvencionisanih stambenih projekata (uglavnom u prigradskim mestima). Pošto je Delhi uglavnom urbano područje, ne gradi mnogo u okviru PMAY (osim nekih projekata obnove slamova na licu mesta), ali NCR gradovi kao što su Faridabad, Ghaziabad dobijaju sredstva za izgradnju stanova za EWS/LIG kategorije. Politike o taksi na overu i kružnim stopama takođe utiču na tržište: Na primer, u Delhiju je 2021. godine bilo privremeno smanjenje kružnih stopa za 20% kako bi se podstakle transakcije; iako je to ukinuto, grad je 2024. godine zadržao iste kružne stope kako ne bi dodatno opteretio kupce. Države poput Harijane davale su određene olakšice za registraciju ženama kupcima itd. – ovi mali podsticaji marginalno doprinose raspoloženju i potražnji.

Ekonomski faktori – kamatne stope i inflacija: Ključni faktor je ciklus kamatnih stopa. Tokom 2022-23. godine, rastuće kamatne stope (RBI je povećao repo stopu za 250 baznih poena) učinile su hipotekarne kredite skupljim, što je blago ohladilo pristupačnost stambenih kredita. Međutim, kako inflacija bude pod kontrolom 2025. godine, očekuje se da će RBI smanjiti kamatne stope za ~0,5% u 2025. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banke su već počele blago da smanjuju kamatne stope na stambene kredite. Pad kamatnih stopa na hipotekarne kredite sa ~9% na ~8,5% imaće vidljiv uticaj – prema JLL, većina gradova će imati najbolji indeks pristupačnosti stambenih kupovina od 2020. godine economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Dok će pristupačnost u Delhi-NCR-u i dalje biti relativno niska (zbog visokih cena) economictimes.indiatimes.com, čak će i ovde biti bolja nego 2023. godine economictimes.indiatimes.com. Niža mesečna otplata kredita često oslobađa zaostalu tražnju, posebno među onima koji se dvoume u segmentu srednjih prihoda.

S druge strane, visoka inflacija građevinskih materijala tokom 2021-2023. (poskupljenja cementa, čelika) povećala je troškove izgradnje za ~10-15%. Deo ovih troškova investitori su preneli na kupce kroz povećanje cena. Sada su se cene sirovina stabilizovale ili su čak malo smanjene, što bi trebalo da olakša pritisak na troškove za investitore. U kombinaciji sa jeftinijim kreditima za investitore (ako kamatne stope padnu), mogao bi se povećati broj novih projekata jer se poboljšava izvodljivost projekata. Generalno, prognozira se da će privreda Indije biti jedna od najbrže rastućih, što podržava tržište nekretnina. Čak i ako globalni rast bude slab, domaći pokazatelji – visoka naplata PDV-a, PMI indeksi – ostaju jaki. Ovaj status „najbolje performirajuće velike ekonomije“ trebalo bi da podrži rast prihoda domaćinstava i kapaciteta za kupovinu nekretnina u Indiji economictimes.indiatimes.com. Ključno je da rast BDP-a dovede do rasta zaposlenosti (naročito u sektorima kao što su IT, finansije, koji podstiču potražnju za kancelarijskim prostorom i stambenim nekretninama). Do sada, uprkos otpuštanjima u tehnološkom sektoru na globalnom nivou, indijsko tržište rada je prilično stabilno, a sektori kao što su startapi, telekom, proizvodnja (PLI šeme) otvaraju nova radna mesta, što koristi gradovima poput Delhija.

REIT-ovi i investicione regulative: Regulatorno okruženje u Indiji je sve povoljnije za investitore u nekretnine. Vlada je dozvolila 100% direktnih stranih ulaganja (FDI) u završene projekte za iznajmljivanje i ublažila pravila za REIT-ove/InvIT-ove. REIT (Fond za ulaganje u nekretnine) smernice su sazrele – do 2024. imali smo 3 REIT-a na berzi (svi sa kancelarijskim prostorima), a prva kotacija REIT-a za maloprodajni tržni centar u Indiji bila je 2023. (Nexus Malls). Delhi-NCR poseduje imovinu svih ovih REIT-ova (na primer, Embassy REIT poseduje nekretnine u Noidi, Nexus REIT uključuje Vegas Mall u Delhiju itd.), što znači da globalni investitori indirektno ulažu u nekretnine u Delhiju preko ovih instrumenata. Očekuje se još REIT-ova, uključujući moguće stambene REIT-ove ako to propisi u budućnosti dozvole, što bi predstavljalo paradigmu promene jer bi pojedinci mogli ulagati u frakcijsku imovinu sa redovnim prihodima. Dosadašnji uspeh REIT-ova je unapredio transparentnost (jer REIT imovine moraju da izveštavaju o popunjenosti, zakupninama itd.), što je komercijalno tržište u Delhiju učinilo bogatijim podacima.

Vladine inicijative i politike: Druge mere politike koje utiču na tržište Delhija uključuju:

• Zakoni o iznajmljivanju: Model Zakona o zakupu iz 2021. je centralni model zakona usmeren na reformu ugovora o iznajmljivanju (ravnoteža prava stanara i vlasnika, brzo rešavanje sporova). Iako Delhi još uvek nije u potpunosti doneo novi zakon do 2025. godine, razmišlja se o usvajanju mnogih odredbi. Pravilna regulativa o iznajmljivanju mogla bi da oslobodi veliki broj stanova koje vlasnici drže praznim iz straha od problema sa stanarima – čime bi se povećala ponuda za iznajmljivanje i možda stabilizovale kirije na duži rok.
• Porezi: Nema značajnih promena u 2024-25, ali nekretnine imaju koristi od poreskih olakšica na kamatu i glavnicu stambenih kredita (Odeljak 24 i 80C). Svaka promena ovde bi mogla uticati na raspoloženje kupaca. Postoji zahtev industrije da se poveća limit od ₹2 lakh za odbitak kamate kako bi se motivisali kupci stanova – u razmatranju. U međuvremenu, PDV na nekretnine u izgradnji (5% ili 1% za pristupačne) ostaje, ali se tržište prilagodilo. Neke olakšice poput povraćaja ili smanjenja poreza na ulazni materijal su na listi želja investitora, ali još nisu odobrene.
• Ekološki zahtevi i usklađenost: Delhi ima stroge propise u vezi sa kontrolom građevinske prašine (zbog krize zagađenja). Tokom vrhunca zagađenja, vlasti privremeno zabranjuju građevinske radove. Investitori moraju te faktore da uračunaju u rokove projekata. Takođe, svi projekti moraju imati ekološku dozvolu, protivpožarnu saglasnost i sl., a propisi postaju sve stroži (na primer, Čandigarh i neki delovi NCR sada zahtevaju upotrebu reciklirane vode i sakupljanje kišnice u svim novim kompleksima). Ovo povećava troškove usklađenosti, ali daje održiviji razvoj, što je prednost za kupce koji brinu o ekologiji.
• Digitalizacija zemljišnih knjiga: Delhi radi na digitalizaciji i unapređenju procesa registracije i evidencije nekretnina. DDA ima onlajn portale za prijavu land pooling projekata i odeljenje za imovinska pitanja države Delhi je digitalizovalo mnoge zemljišne zapise. Ovo bi trebalo da smanji prevaru i omogući lakše transakcije, podstičući investicije. U novinama se pominje besplatna registracija za nekretnine u “lal dora” selima hindustantimes.com hindustantimes.com kao korak ka formalizaciji ranije neformalnog vlasništva.

Rizici i spoljni faktori: Nekoliko faktora rizika sa aspekta politike i ekonomije:

• Ako dođe do kašnjenja sa odobrenjima ili neizvesnosti u politici (kao što je dalje kašnjenje sa usvajanjem MPD-2041, ili iznenadne promene pravila o korišćenju zemljišta), to može usporiti pokretanje projekata u pogođenim oblastima. Jasna i dosledna politika biće ključ za održavanje interesa investitora.
• Globalne ekonomske krize ili geopolitička previranja mogu indirektno uticati na tržište Delhija, utičući na rast IT/ITeS i drugih sektora (npr. ako recesija u SAD/EU pogodi indijski izvoz usluga, zakup poslovnog prostora može opasti, a nesigurnost na tržištu rada može oslabiti kupovinu stanova).
• Valutne fluktuacije mogu promeniti obrasce investiranja NRI – slabija rupija često podstiče više kupovina od strane NRI (više vrednosti za njihov dolar/dirham), što može povećati prodaju luksuznih nekretnina u Delhiju; jača rupija može to malo usporiti.
• Izbori i politička klima: Nacionalni izbori 2024. doneli su stabilnu vladu koja je pro-infrastrukturno orijentisana. Međutim, problemi u lokalnoj upravi (državna vlada Delhija i centralna vlast se često sukobljavaju) ponekad zaustavljaju projekte. Na primer, eksproprijacija zemljišta za autoputeve ili odobrenje za metro linije mogu da postanu političko pitanje. Ipak, do sada, većina velikih infrastrukturnih projekata u NCR ima podršku obe strane.
• Klimatske promene i održivost: Nekretnine sve više moraju da uzmu u obzir ekološke faktore. Ozbiljno zagađenje vazduha u Delhiju i nedavni poplavni događaji (poplava reke Jamune 2023.) pokrenuli su pitanja otpornosti na klimatske promene. Vlada bi mogla da uvede strože norme specifične za određene lokacije (poput zabrane izgradnje na poplavnim područjima, obaveznih prečišćivača vazduha u velikim objektima itd.). Takvi potezi, iako društveno korisni, mogli bi da ograniče ponudu u nekim zonama ili povećaju troškove.

Zaključno, regulatorni okvir je uglavnom podržavajući rastu – reforme čine tržište transparentnijim, a infrastrukturno orijentisano planiranje otključava novi potencijal. Međutim, od suštinskog je značaja da svi akteri budu u toku sa regulatornim promenama i makroekonomskim signalima. Vladine politike, od kamata do glavnih urbanističkih planova, nastaviće da oblikuju putanju tržišta nekretnina u Delhiju – što će obezbediti ravnotežu između rasta i održivosti.

Investicioni potencijal i faktori rizika

Investiranje u nekretnine u Delhiju nudi značajan potencijal za dobitak, ali ne bez rizika. Evo uravnoteženog pregleda zašto je tržište atraktivno i na koje faktore rizika investitori treba da obrate pažnju:

Investicioni potencijal i prilike:

• Snažan rast kapitala: Delhi-NCR je istorijski doneo snažan rast kapitala, posebno u zonama ubrzanog razvoja. Nedavni podaci to potvrđuju – investitori u oblastima kao što su Noida ili Gurugram ostvarili su rast cena od 50–70% u samo poslednje 4–5 godine indiatoday.in indiatoday.in, što je daleko nadmašilo druge klase imovine. I u budućnosti, sa rastom ekonomije i populacije NCR-a, pažljivo odabrane nekretnine mogle bi doneti visok jedno- ili dvocifren godišnji prinos. Tržište nekretnina u regionu podržano je stvarnom tražnjom (krajnji korisnici i biznisi), a ne samo špekulacijama, što obećava održiv rast vrednosti.
• Prihod od zakupa i prinos: Stope prinosa na stambene nekretnine u Delhiju (2-3%) su relativno niske, ali prinosi na poslovne prostore (7-8% za kancelarije, ~5-6% za maloprodaju) su veoma atraktivni, što NCR čini dobrim tržištem za investitore koji traže prihod od nekretnina. Pojava REIT-ova omogućava manjim investitorima da učestvuju u iznajmljivanju komercijalnih nekretnina sa stabilnim prinosima. Takođe, s obzirom da kirije sada rastu (stanarine su porasle nakon kovida, a kirije za kancelarije i maloprodaju prate taj trend), prinos na trošak za nove investicije se poboljšava. Na primer, neko ko sada kupuje po malo korigovanoj ceni mogao bi da ostvari bolji prinos od zakupa u narednim godinama kako zakupnine rastu. Co-living i studentski smeštaj su nišne oblasti koje nude više prinose (često 5%+) u Delhiju zbog velike potražnje među mladom populacijom.
• Raznovrsne opcije portfolija: Delhi-NCR nudi čitav spektar nekretninskih ulaganja – od ultra-luksuznih vila do pristupačnih stanova, od kancelarija najvišeg standarda do skladišta i maloprodajnih prostora. Ova raznovrsnost investitorima omogućava diverzifikaciju unutar samog tržišta. Na primer, neko može da investira u kancelariju najvišeg standarda u Gurgaonu za siguran prihod od zakupa, plac blizu Jewara za dugoročan rast vrednosti i stan srednje klase u Noidi za umereni rast. Malo gradova u Indiji nudi ovakav opseg mogućnosti. Štaviše, alternativni oblici imovine kao što su data centri, parkovi za istraživanje i razvoj u oblasti životnih nauka, itd., tek dolaze u NCR, pružajući ranim investitorima šansu da uđu u ove segmente sa velikim potencijalom rasta.
• Infrastruktura i budući rast: Kao što je detaljno opisano, niz infrastrukturnih projekata otvara nove delove grada. Investitori koji rano uđu u te „pre-growth“ zone mogu znatno da profitiraju kada se povezanost poboljša. Ovakav obrazac smo viđali i ranije (npr. rani investitori u Dwarki ili duž Noida auto-puta pre 10 godina ostvarili su velike prinose). Stvari koje dolaze, kao što su implementacija MPD 2041 plana (urbanizovana sela), mogle bi biti ekvivalent „ulasku na prizemlju“ – npr. zemljište koje se otkupljuje od sela po povoljnim cenama postaje veoma vredno čim regulativa to dozvoli. Podrška vlade sektoru nekretnina (stanovi za sve, pametni gradovi, itd.) znači da ovaj sektor ima vetar u leđa u okviru politike, a tu je i tradicionalno visoka vrednost nekretnina za indijska domaćinstva – što održava potražnju.
• Ekonomski i demografski temelji: Metropolitansko područje Delhija ima populaciju od oko 30 miliona stanovnika, i dalje raste. To je sedište centralne vlasti, veliki centar uslužnog sektora i doživljava stalni priliv migranata (zbog posla, obrazovanja). Sve to donosi konstantnu tražnju za stanovanjem. Šire ekonomske promene – kao što su multinacionalne kompanije koje premeštaju lance snabdevanja u Indiju ili globalna preduzeća koja otvaraju kancelarije – u velikoj meri pogoduju NCR-u zahvaljujući statusu prestonice. Takođe, Delhi ima jedan od najviših dohodaka po glavi stanovnika u Indiji, što omogućava veća ulaganja u nekretnine. Ovi temelji pružaju sigurnosnu mrežu za ulaganja u nekretnine – tržište je duboko i stabilno.
• Povećanje transparentnosti i profesionalizma: Tržište je sada daleko transparentnije (zahvaljujući RERA-i, listiranim developerima, portalima za nekretnine) nego što je to bilo decenijama ranije. Ovo smanjuje rizik od prevara i čini investiranje sigurnijim za strance i NRI-e. Delhi-NCR takođe ima mnogo etabliranih developera (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji itd., pored lokalnih velikana kao što su ATS, M3M itd.) koji nude profesionalno vođene projekte. Uspon frakcionalnih platformi i AIF fondova fokusiranih na nekretnine u NCR-u ukazuje na to da institucionalni novac vidi priliku ovde, što može podići ukupne standarde i smanjiti rizik za pojedinačne investitore obezbeđujući više načina za učešće.

Faktori rizika i izazovi:

• Rizik pristupačnosti i tražnje: Nedavno povećanje cena, posebno u luksuznom stanovanju, postavlja pitanje održivosti. Postoji rizik da, ako cene nastave da značajno premašuju rast prihoda, deo krajnjih korisnika će odustati, što će uzrokovati slabljenje tražnje. Već sada vidimo da se krajnji korisnici iz srednje klase u NCR-u bore sa pristupačnošću housetrue.com. Ako ne dođe do smanjenja kamatnih stopa ili ako cene nekretnina porastu još 20-30%, transakcije bi mogle usporiti, što može dovesti do moguće korekcije cena u pregrejanim džepovima. Investitori koji ulaze po trenutno visokim cenama u luksuznom segmentu treba da budu oprezni zbog mogućnosti stagnacije cena ili blage korekcije ukoliko tržište mora „da predahne“. Ovo je posebno važno jer je veći deo rasta izazvan bogatim kupcima – relativno ograničenim bazenom – koji se ne može beskonačno širiti.
• Prekomerna ponuda u određenim segmentima: Iako se ukupne neprodate zalihe smanjuju, neki mikromarketi i dalje se suočavaju sa prekomernom ponudom. Na primer, delovi Greater Noida i Yamuna Expressway imaju mnogo parcela i stambenih zajednica srednjeg ranga izgrađenih u poslednjoj deceniji koje nisu u potpunosti usvojene; poslovni prostori na perifernim lokacijama (poput nekih IT parkova na Noida Expressway ili u Manesaru) imaju višu prazninu. Ako neko investira u projekat u prekomerno snabdevenom kraju, kapitalni prinos može kasniti jer postoji previše konkurentskih opcija. Važno je proceniti ravnotežu između ponude i tražnje. Nedavni izveštaj PropEquity-a koji ukazuje na pad novih stambenih projekata od 34% u prvom kvartalu 2025. zapravo je dobar znak za sprečavanje prekomerne ponude business-standard.com business-standard.com. Ali ako developeri, videvši bum iz 2024, iznenada pokrenu desetine novih luksuznih projekata u 2025–26, prekomerna ponuda bi se mogla ponoviti i umanjiti prinose.
• Kašnjenja u realizaciji i regulativi: NCR ima istoriju kašnjenja projekata – rizik za one koji ulažu u nekretnine u izgradnji. Iako je RERA poboljšala situaciju, do kašnjenja i dalje dolazi zbog problema sa finansiranjem ili sudskim sporovima. Na primer, sporovi u vezi sa eksproprijacijom zemljišta za projekte autoputeva ili problemi sa dobijanjem ekoloških dozvola mogu zaustaviti izgradnju. Ako ste investirali računajući na to da će određena metro linija ili auto-put biti završeni do određenog datuma, a radovi kasne godinama, vaša investicija može podbaciti u međuvremenu. Slično, birokratska kašnjenja u odobravanju (poput dugog čekanja na objavu MPD-2041) mogu zaustaviti planirani razvoj. Investitori treba da budu spremni na neizvesnost u vezi s rokovima ili da biraju gotove projekte kako bi to ublažili.
• Politički i regulatorni rizik: Promene vlasti ili politika mogu promeniti tržište nekretnina. Na primer, ako nova administracija odluči da uvede višu taksu na nekretnine ili posebnu taksu na luksuzne nekretnine, to bi moglo uticati na vrednost. Mada su tako drastične promene malo verovatne, češće su promene lokalnih politika kao što su revizije osnovica poreza na imovinu (circle rate). Država Haryana je značajno povećala osnovice u delovima Gurgaona 2022. godine, što je privremeno povećalo troškove transakcija. Ili razmotrite zabranu izdavanja zakupnina za određene parcele u Noidi dok se ne podmire dugovanja (poput slučaja Amrapali) – ovakve politike mogu uticati na određene investicije. Takođe, NGT (Nacionalni zeleni tribunal) povremeno zabranjuje izgradnju zbog zagađenja, što može odložiti završetak radova i povećati troškove za investitore i developere (i produžiti vreme čekanja na povraćaj ulaganja).
• Makroekonomske promene i kolebanje kamatnih stopa: Tržište nekretnina je ciklično. Ako inflacija iznenada poraste, pa RBI ponovo podigne kamatne stope, sentiment kupaca može opasti. Globalna recesija može uticati na iseljeničku zajednicu ili strane investitore u indijsko tržište nekretnina. Iako je domaća potražnja dovoljno jaka da izdrži umerene šokove, ozbiljan ekonomski pad (poput perioda nakon Lehman 2008. ili iznenadnog šoka demonetizacije 2016.) može privremeno usporiti prodaju i dovesti do nekog korektovanja cena. Takođe, nekretnine su relativno nelikvidne; u lošem tržištu teško je brzo izaći iz investicije po željenoj ceni.
• Solventnost i kvalitet developera: Nisu svi investitori isti. NCR je bio svedok propadanja i bankrota developera (slučajevi kompanija Amrapali, Jaypee Infratech – veliki developeri čiji su projekti ostali zaglavljeni – i dalje opterećuju neke investitore). Pitanja korporativnog upravljanja ili prezaduženost predstavljaju rizik. Ključno je ulagati kod renomiranih, finansijski stabilnih developera ili obezbediti da je eskrou račun projekta pod RERA čvrst. Takođe, problemi sa kvalitetom izgradnje – neki ubrzani projekti završavaju sa strukturnim ili održavanjem problemima, što dugoročno umanjuje vrednost nekretnine. Neophodno je detaljno proveriti dosadašnji rad developera.
• Klimatski i ekološki faktori: Sve više, klimatski rizici su deo procene rizika u nekretninama. Zagađenje vazduha u Delhiju predstavlja problem – ukoliko se pogorša, može naterati deo bogatijih ljudi da se presele ili izaberu druge gradove, što suptilno utiče na potražnju za ekskluzivnim nekretninama (već neki ambasadori i stranci preferiraju Gurgaon ili planinske gradove kako bi izbegli zagađenje). Nedostatak vode je još jedan problem; podzemne vode u Delhiju i snabdevanje su pod pritiskom, a neki regioni se suočavaju sa letnjim nestašicama vode – ukoliko se to ne reši, određena rubna područja mogu imati probleme sa životnim uslovima što ograničava rast. S druge strane, strogi ekološki propisi (što je dobro) mogu ograničiti površinu za izgradnju (npr. sada mora da se održava zaštitna zona oko rečnog korita Jamune nakon poplava 2023. godine, što može uticati na neke projekte). Ovi faktori su dugoročni, ali investitor sa pogledom od 10-15 godina treba da ih ima u vidu.

Ublažavanje rizika: Da bi ublažili ove rizike, investitorima se savetuje da primene strategije kao što su:

• Diverzifikacija – ne ulažite sav kapital u jedan projekat ili mikro-tržište; rasporedite ulaganje na različite oblasti ili vrste imovine.
• Fokus na osnove – lokacije sa snažnim rastom zaposlenosti, dobrom povezanošću i razvijenom društvenom infrastrukturom zadržaće potražnju čak i ako tržište oslabi.
• Budite informisani – pratite političke odluke (npr. novi zakon, poreske izmene ili sudske presude koje utiču na nekretnine). Kao što izveštaj House True sugeriše, „pratite autoritativne izveštaje… i vesti sa tržišta; ostanite proaktivni” housetrue.com.
• Profesionalni savet – koristite usluge pouzdanih savetnika za nekretnine, RERA-licenciranih brokera i pravnih savetnika, posebno za veće investicije. Uz veću transparentnost danas, dostupni su podaci o prethodnim cenovnim trendovima, budućoj ponudi itd., kako biste doneli informisanu odluku, umesto da nagađate naslepo.
• Usklađivanje vremenskog okvira – uskladite svoj investicioni horizont sa fazom projekta. Ako želite kratkoročnu preprodaju (1–2 godine), fokusirajte se na veoma „vruće“ sektore ili gotovu ponudu gde je potražnja na vrhuncu housetrue.com housetrue.com. Za dugoročno ulaganje (5+ godina), možete uzeti proračunate rizike na novim koridorima (kao što je Jewar) koji možda neće trenutno procvetati, ali verovatno hoće tokom vremena housetrue.com.

У целини, некретнине у Делхију нуде убедљиву инвестициону причу како улазимо дубље у 2025. годину. Комбинација снажних покретача потражње, унапређења инфраструктуре и подршке кроз политику пружа плодно тле за добитке. Ипак, разборити инвеститори ће проценити ризике – нарочито високе почетне цене и неуједначеност тржишта – и пажљиво бирати своје опкладе. Као што каже изрека у некретнинама: локација, локација, локација – у контексту NCR-а, додајте и тајминг. Они који правилно изаберу и локацију и време на тржишту Делхија могу „изјахати талас“ раста у 2025. и касније housetrue.com, док они који то не ураде могу дуже чекати на жељене исходе.

Упоредна анализа: Делхи vs. Мумбај, Бангалор и Хајдерабад

Пут некретнина у Делхи-NCR-у може се боље разумети у контексту поређењем са другим великим градским тржиштима Индије – Мумбај (MMR), Бангалор и Хајдерабад – који су сви значајни по величини и имају различите покретаче. Испод је упоредни преглед који се дотиче величине тржишта, трендова и шема раста:

Цене станова: Мумбај је најскупљи град у Индији када је у питању некретнине.

Prosečne cene u MMR su oko ₹12,600/kvadratnom metru na kraju 2024. godine globalpropertyguide.com, što je značajno iznad prosečne cene u Delhi-NCR od ₹8,100 globalpropertyguide.com.Glavne lokacije u Južnom Mumbaju (Malabar Hill, itd.) mogu dostići ₹60,000–₹1,00,000 po kvadratnom metru, nivoe kojima može da parira samo nekolicina ultra-premijum kolonija u Delhiju.Rast cena u Mumbaju bio je skromniji – oko +4-6% na godišnjem nivou u poslednjim kvartalima prema NHB podacima residex.nhbonline.org.in, i oko 40% više za 4 godine indiatoday.in.Delhi-NCR, uprkos džepovima ekstremnog luksuza, u celini ostaje nešto pristupačniji od Mumbaja u proseku, ali je 2024. godine zabeležio veće povećanje vrednosti (~18% prema HPI hindustantimes.com ili čak više prema drugim izvorima).Bengaluru ima umerene cene – u proseku ~₹7,500/kvadratni metar globalpropertyguide.com – i beleži postojani rast (~8-12% na godišnjem nivou u poslednje vreme globalpropertyguide.com).Cene u Bangaloreu su porasle za oko 45% tokom 4 godine indiatoday.in indiatoday.in, što je na nivou procentualnog rasta u Delhiju.Poznat je po dobroj ravnoteži: nije toliko nestabilan kao NCR i ima manje spekulativnih skokova.Hyderabad je bio poznat po veoma povoljnim cenama dok nisu naglo skočile – prosečna cena je još uvek samo ~₹7,000/kvadratni stopa globalpropertyguide.com, ali to je nakon otprilike 80% rasta sa veoma niske osnove indiatoday.in.Rast Hyderabada je usporen u 2024. godini (samo +3% na godišnjem nivou globalpropertyguide.com) nakon tog velikog skoka, delimično zbog velikog priliva ponude i blagog pada potražnje.U suštini, nedavni rast cena u NCR-u nadmašio je Mumbai, Bengaluru itd., uz podršku luksuznog buma housetrue.com globalpropertyguide.com.Али у апсолутном смислу, Мумбај остаје скупљи, док Бангалор и Хајдерабад остају јефтиније алтернативе са простором за раст.

Veličina tržišta i prodaja: Od 2024. godine, Delhi-NCR i Mumbai su dva najveća tržišta nekretnina u Indiji po godišnjoj vrednosti prodaje. U 2024. godini, NCR je pretekao Mumbai po ukupnoj vrednosti prodaje stambenih objekata – ₹1,53 lakh cr naspram Mumbai-jevih ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Ovo je bila značajna prekretnica: tradicionalno je Mumbai Metropolitan Region (MMR) bio broj jedan, ali bum NCR-a u 2024. je to promenio housetrue.com housetrue.com. Ipak, kada je reč o broju transakcija, Mumbai je i dalje vodeći – na primer, Mumbai je zabeležio oko 96.000 prodatih stambenih jedinica u 2024. (najbolji rezultat u poslednjih 13 godina, 27% ukupne prodaje u top 8 gradova) globalpropertyguide.com, dok je NCR imao nešto nižu prodaju jedinica, a prema nekim izveštajima čak i blagi pad u odnosu na prethodnu godinu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovo ukazuje da Mumbai ima veći obim transakcija srednjeg nivoa, dok je ukupna vrednost NCR-a pojačana višim prosečnim cenama (prodaja luksuznih nekretnina). Bengaluru obično ima između 50.000 i 60.000 prodatih jedinica godišnje (12-17% udela Indije), dok Hyderabad ima oko 30.000-40.000 jedinica, pa su oba manja od NCR-a po obimu, ali brzo rastu. Važno je napomenuti da su Bengaluru i NCR bila jedina dva grada koja su zabeležila rast prodaje jedinica na godišnjem nivou u Q1 2025 (po +10%), dok su ostali gradovi zabeležili pad business-standard.com, što pokazuje njihovu relativnu otpornost.

Segmenti i pokretači: Tržište nekretnina svakog grada pokreću različiti ekonomski faktori:

• Delhi-NCR pokreću državni sektor, raznovrsne industrije (IT, usluge, proizvodnja u NCR-u), kao i veliko interesovanje investitora/NRI, posebno za luksuzne nekretnine. Luksuzni segment NCR-a (kuće >₹1 Cr) činio je oko 46% prodaje u Q1 2025 housetrue.com – više nego u drugim gradovima. Njegovo tržište tradicionalno ima veliki udeo investitora (ljudi koji ulažu novac u nekretnine), iako udeo krajnjih korisnika raste nakon RERA regulative. Prisutnost više gradova (Delhi, Gurgaon, Noida, itd.) čini ga policentričnim.
• Mumbai (MMR) pokreće sektor finansijskih usluga, Bolivud, trgovina i izražen nedostatak zemljišta. Grad ima ubedljivo najveću potražnju za kompaktnim stanovima zbog izrazito visokih cena – na primer, garsonjere (1 BHK) dominiraju, za razliku od Delhija gde su češće veće stambene jedinice. Mumbai takođe poseduje veliko tržište za preuređenje starih zgrada u tornjeve, rehabilitaciju sirotinjskih četvrti itd. Tržište luksuznih nekretnina u Mumbaiju je snažno, ali procentualno manje nego trenutni talas u NCR-u. Veći fokus je na srednjem i pristupačnom segmentu u predgrađima koji pokreće obim prodaje.
• Bengaluru je IT prestonica – njegove nekretninske prilike su povezane sa ciklusima zapošljavanja u sektoru tehnologije. Grad ima relativno mnogo zemljišta i vladu naklonjenu investitorima, tako da je ponuda obilna. Zbog toga cene rastu konstantno, ali ne spektakularno (bez naglih skokova kao u NCR-u). Bangalore takođe ima najbolje prinose od iznajmljivanja (3-4%) među metropolama zahvaljujući nižim cenama i pristojnim kirijama globalpropertyguide.com, zbog čega je omiljen među investitorima koji traže prihode od kirije. Potražnja u ovom gradu je uglavnom za stanove srednjeg segmenta (₹50 lakh – 1 Cr), dok je luksuz manji segment nego u NCR-u ili Mumbaiju.
• Hyderabad pokreće IT sektor i proaktivna državna vlada (Telangana) koja je stvorila bum smanjenjem troškova i olakšavanjem poslovanja. Cene su dugo bile niske (nakon stagnacije posle 2008), pa je period od 2018. do 2022. doneo rast od oko 80%. To ga čini jednim od najpristupačnijih velikih gradova – možete kupiti premijum stan u HiTec City-ju po ceni stana srednje klase u Gurgaonu. Ova pristupačnost, kao i brzi razvoj infrastrukture (aerodrom svetske klase, ORR autoput, nova metro linija), privukli su investitore u Hyderabad. Međutim, kako je navedeno, grad je zabeležio pad prodaje stanova od 47% na godišnjem nivou u prvom kvartalu 2025. business-standard.com, što je najveći pad među gradovima i može ukazivati na moguće hlađenje tržišta posle burne ekspanzije. Ovo je bilo u kontrastu sa +10% rastom NCR-a u istom periodu business-standard.com.

Komericijalni i poslovni prostor: Bengaluru prednjači na indijskom tržištu poslovnog prostora – kontinuirano beleži najveću apsorpciju (npr. u prvom kvartalu 2025. Bangalore je iznajmio oko 4,86 miliona kvadratnih stopa, naspram Delhi-NCR-ovih 2,75 miliona kvadratnih stopa) cushmanwakefield.com. To je tehnološki centar, tako da je popunjenost kancelarija obično veća, a kirije su porasle oko 26% od 2019. godine (na oko ₹93/kvadratna stopa/mesec) – što je najveći rast među vodećim gradovima jll.com. Hajderabad je takođe zabeležio veliku apsorpciju poslovnog prostora poslednjih godina, sa rastom zakupnine od oko 20% od 2019. (na oko ₹65/kvadratna stopa/mesec) jll.com. Mumbaijevo tržište poslovnog prostora više zavisi od BFSI sektora i sedišta multinacionalnih kompanija; ima visoke zakupnine, ali i veću prazninu u nekim starijim poslovnim delovima grada, jer se kompanije sele u novije BKC ili predgrađa. Delhi-NCR poslovna scena je odmah iza Bengalurua: imala je oko 15% indijske apsorpcije poslovnog prostora u Q1 2025, i jedinstvena je po tome što ima dva glavna centra (Gurgaon i Noida) pored samog Delhija. Zaključno sa Q1 2025, ukupna praznina: NCR ~16%, Mumbai ~15%, Bangalore ~11%, Hajderabad ~13%. Dakle, Bangalore ima zategnutije tržište zbog čega su tamo kirije brže rasle, dok se NCR poboljšava sa nešto većom prazninom ali uz veliku potražnju koja sustiže cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolucija fleksibilnog prostora je jaka u sva četiri grada, ali NCR i Bangalore prednjače po ukupnim kapacitetima fleks prostora. Za investitore, ovo znači da su Bangalore i NCR najpoželjniji za ulaganja u poslovni prostor zbog dubine potražnje, dok je Mumbai dobar za stabilne prestižne nekretnine, a Hajderabad za potencijal rasta, iako uz izvesnu volatilnost.

Maloprodaja i drugi segmenti: U maloprodajnom nekretninskom sektoru, Mumbai i Delhi su izjednačeni po pitanju premium maloprodajnog prostora i izgradnje tržnih centara. Mumbai možda ima blagu prednost istorijski gledano (glavne ulice u južnom Mumbaiju, Bandra itd.), ali Delhi-NCR trenutno dodaje više prostora za tržne centre (3 miliona kvadratnih stopa u 2025. u odnosu na Mumbai-jevih ~2,5 miliona kvadratnih stopa) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad i Bangalore takođe proširuju maloprodajni sektor, ali u manjem obimu (Hyderabad je predvodio izdavanje zakupa u Q1 2025, zbog nekoliko velikih ugovora za glavne ulice) hindustantimes.com hindustantimes.com. Industrijski/logistički sektor: Ovde Delhi-NCR jasno dominira zbog svoje geografije – Mumbai ima ograničenja zbog zemljišta (mada je obližnji Bhiwandi ogroman za skladišta), Bangalore i Hyderabad imaju umerene klastere skladišta, ali ništa na nivou NCR-a. U Q1 2025, NCR i Chennai su predvodili zakup skladišta (NCR udeo od 35%) economictimes.indiatimes.com. Udeo Mumbaija je bio niži (npr. e-trgovina koristi Mumbai za zapadnu Indiju, ali često NCR za distribuciju u severnoj Indiji). Tako da za investitore u logističke parkove, NCR i Pune/Chennai su najatraktivniji, a Bangalore/Hyderabad su nešto manjeg obima.

Uporedni pogled:

• Mumbai: Zrelo, zasićeno tržište koje će najverovatnije rasti postepeno ali sporo. Izazovi su visoke cene i ograničeno zemljište – zbog toga je fokus na obnovu i prigradska područja (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Nadolazeći Trans-harbour link, metro linije i aerodrom Navi Mumbai mogli bi da podstaknu razvoj tih zona. Ali centralni Mumbai će verovatno nastaviti sa jednocifrenim rastom i visokim preprekama za ulazak.
• Bengaluru: Očekuje se da ostane u usponu. Sve dok tehnološki sektor beleži dobre rezultate, stambeno i poslovno tržište u Bangaloru će imati zdravu tražnju. Često se navodi kao najbolji grad za ulaganje u nekretnine za NRI zbog stabilnih prinosa i prihoda od zakupa sobha.com. Izazov predstavljaju gužve u saobraćaju i zaostajanje komunalne infrastrukture, ali druga faza metroa i prigradska železnica će pomoći. Ima dosta zemljišta za širenje (severni i istočni BLR), tako da je pristupačnost stanovanja relativno pod kontrolom.
• Hyderabad: Nakon blage korekcije ili stagnacije, Hajderabad bi mogao ponovo da nastavi rast, ali možda u umerenijem tempu. Ima veoma poslovno prijateljsku politiku (npr. minimalna taksa na prenos vlasništva, brza odobrenja preko TS-iPASS), što može privući još kompanija (najveći kampus Amazona, Google-ov kampus itd. se nalaze tamo). Ako se potražnja održi (stanovništvo i prihodi brzo rastu), može ponovo prevazići druge u pogledu rasta. Međutim, politički rizik (finansije države, predstojeći izbori u Telangani) i višak ponude u nekim koridorima (mnogi novi neboderi u zapadnom Hajderabadu) mogu ograničiti kratkoročni rast cena.
• Delhi-NCR: Kao što je detaljno prikazano kroz ovaj izveštaj, NCR je sada u snažnom usponu. Nudi pomalo od svega: najviši luksuz (ultraluksuzne nekretnine se brzo prodaju) i još uvek ima džepova pristupačnog stanovanja. Njegova jedinstvena prednost je što je glavni region države – državne inicijative često počinju ili su fokusirane ovde (npr. prvi RRTS, masovne stambene misije preko DDA). Mana je složenost – više državnih jurisdikcija (Delhi, UP, Haryana) znači neujednačen razvoj i različita pravila. Ali velika, integrisana priroda regiona takođe diverzifikuje rizik – ako jedno područje uspori, drugo može da popuni prazninu (na primer, Gurgaon može da ohladi rast, ali možda Noida beleži rast itd.). Trenutno je NCR najbrže rastuće veliko tržište u Indiji po vrednosti i jedno od vodećih po obimu housetrue.com business-standard.com, a očekuje se da će zadržati ovu prednost u bliskoj budućnosti.

Ukratko, Mumbai nudi stabilnost i kultnu imovinu visoke vrednosti, ali niži rast; Bengaluru nudi snažne osnove i doslednost; Hyderabad nudi veliki potencijal rasta po nižoj ceni, ali uz izvesnu nestabilnost; Delhi-NCR nudi razmere, raznovrsnost i trenutno visok zamah, posebno u luksuznim segmentima. Pronicljiv investitor bi čak mogao raspodeliti portfolio širom ovih gradova – na primer, kupiti poslovnu nekretninu u Bangaloru radi prinosa od zakupa, plac u Hajderabadu za visok prinos kroz rast vrednosti, i luksuzan stan u Delhiju zbog prestiža i dobitaka u vreme procvata. Za one koji odlučuju između njih: ako neko daje prednost bezbednosti i prihodu od zakupa, možda će mu se dopasti Bengaluru ili Mumbai; za maksimalan rast i ambiciju, Delhi-NCR je veoma atraktivan, ali se mora mudro kretati kroz njega; a za pristupačnost uz rast, Hajderabad se posebno izdvaja.

Sva četiri grada se očekuje da će imati koristi od ekonomskog uspona Indije, ali svaki svojim tempom i sa svojim karakterom. Delhi, kao glavni grad sa trenutno razvijenim ekosistemom nekretnina, verovatno prednjači u priči o nekretninama za 2025. godinu – pozicija koju nije držao duže vreme – i ta komparativna snaga je ključna zapažanja za one koji prate indijski sektor nekretnina housetrue.com housetrue.com.

Zaključak i perspektive za 2025. i dalje

Tržište nekretnina Delhija u 2025. obeleženo je spojem pozitivnih trendova: rekordnom prodajom, brzim rastom cena (posebno u luksuznom segmentu) i obnovljenom aktivnošću u stambenim, poslovnim, maloprodajnim i industrijskim oblastima. Delhi-NCR se čvrsto pozicionirao na čelo uzleta indijskog sektora nekretnina. U budućnosti, tržišna putanja deluje optimistično, ali će zahtevati pažljivo upravljanje izazovima.

U kratkom roku (2025–26), očekuje se da će se tržište nekretnina u Delhiju nastaviti sa rastom, ali umerenijim tempom u odnosu na euforiju iz 2024. Osnovni faktori – jaka potražnja krajnjih korisnika, poboljšana pristupačnost zahvaljujući očekivanom smanjenju kamatnih stopa i masovno ulaganje u infrastrukturu – podržaće rast. Industrijske prognoze predviđaju umeren jednocifren rast cena na godišnjem nivou na nacionalnom tržištu stanova globalpropertyguide.com, a Delhi-NCR bi trebalo generalno da prati taj trend, uz određene mikro-lokacije koje mogu nadmašiti prosek. Nastavak luksuznog buma “potrajaće još neko vreme”, kako stručnjaci ističu housetrue.com, zbog kontinuiranog interesovanja kupaca sa visokom platežnom moći. U međuvremenu, srednji segment bi mogao da dobije na značaju ukoliko se finansijski uslovi olakšaju (niže mesečne rate) i ako investitori ponovo počnu da grade za srednju klasu kako bi iskoristili latentnu potražnju. Obim prodaje stanova verovatno će ostati zdrav – možda neće oboriti rekord iz 2024, ali će sigurno biti visok u odnosu na prethodne proseke – jer urbanizacija i aspiracije podstiču kupovinu stanova uprkos višim cenama.

Na komercijalnom frontu, tržište poslovnog prostora u Delhi-NCR-u ima „dugačak i otporan put” pred sobom prema analitičarima economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Sa padom slobodnih kapaciteta i širenjem korporacija, očekujemo da će zakupnine za poslovni prostor postepeno rasti, a vakansi dodatno opadati tokom narednih 1-2 godine. Pratiće se nova ponuda u nastajućim poslovnim centrima (poput područja uz UER ili Noida Expressway), ali se očekuje da će potražnja ostati jaka zahvaljujući ekonomskom rastu Indije. Maloprodajni nekretnine treba da napreduju – organizovani maloprodajni fond raste, a trgovci smatraju Delhi-NCR ključnim tržištem za širenje. Možda ćemo videti ulazak novih brendova i širenje postojećih, što će održati popunjenost tržnih centara i potencijalno dodatno smanjiti kapitalizacione stope, čineći maloprodaju privlačnim segmentom za investicije. Izgledi za industrijski/logistički sektor su takođe svetli, uz konstantan rast e-trgovine i kompanije koje diverzifikuju lance snabdevanja koristeći NCR kao ključni čvor. Vladine inicijative poput Nacionalne logističke politike imaju za cilj smanjenje troškova i unapređenje infrastrukture, što indirektno povećava potražnju za skladištima.

Ključni faktori za praćenje na srednji rok biće: sprovođenje Master plana 2041 (i da li će podstaći predviđenu priliku u nekretninama od oko 15 milijardi dolara economictimes.indiatimes.com), pravovremeno izvršenje kapitalnih infrastruktura (otvaranje aerodroma Jewar prema planu, napredak metroa faza IV i slično), kao i kontinuirani stabilan politički režim koji podstiče ulaganja. Takođe, zavisnost tržišta od luksuznog segmenta je nešto što treba pratiti – zdravi, široko zasnovani rast (uz jačanje srednjeg segmenta) bi bio održiviji od uskog buma zasnovanog samo na luksuzu. Donosioci odluka bi mogli intervenisati ako, na primer, dostupnost stanovanja značajno opadne (kroz poreske olakšice ili stambene šeme), što bi moglo promeniti dinamiku potražnje.

Iz perspektive investitora ili zainteresovane strane, tržište Delhija nudi ogromne mogućnosti ali zahteva pažljivost. Kao što je ovaj izveštaj istakao, lokacione prednosti, blizina infrastrukturi i dobro tempiran ulazak/izlazak su ključni za maksimiziranje prinosa. Područja sa dobrom infrastrukturom i rastom zaposlenosti verovatno će beležiti iznadprosečan rast vrednosti. S druge strane, previše nahvaljena područja bez stvarne povezanosti ili ekonomskih pokretača mogu podbaciti. Upravljanje rizikom – kao što je biranje projekata zaštićenih od strane RERA, renomiranih investitora i realnih očekivanja vrednosti – i dalje će biti važno.

U široj slici, tržište nekretnina u Delhiju je spremno da ima koristi od cilja Indije da postane ekonomija od 5 biliona dolara do 2027. godine – glavni region će privući značajan deo investicija, talenata i samim tim potražnje za nekretninama. Vladin fokus na infrastrukturu i stanovanje (npr. nastavak urbanog obnavljanja, proširenje metroa, pametne gradske funkcije) obezbeđuje podršku. Sve dok postoji politička i ekonomska stabilnost, perspektiva tržišta nekretnina u Delhiju je rast i ekspanzija.

Da rezimiramo, Delhi-NCR u 2025. godini dostiže novi vrhunac – visok rast i prepun mogućnosti. Investitori i kupci nekretnina koji “ostanu informisani i proaktivni” housetrue.com, kako stručnjaci savetuju, verovatno će imati koristi na ovom tržištu. Bilo da je u pitanju luksuzni bum, kapitalizovanje nove atraktivne tačke ili obezbeđivanje imovine za prihod od izdavanja, postoji prostor za razne strategije. Potrebna je opreznost kada su u pitanju par pomenutih faktora rizika, ali ne i pesimizam – tržište je pokazalo otpornost nakon pandemije. Sa promišljenim izborima, učesnici mogu biti deo uspešne priče tržišta nekretnina u Delhiju, koja se razvija u 2025. godini i koja će se nastaviti i u ostatku ove decenije.

Izvori: Gornja analiza zasniva se na podacima i uvidima iz izveštaja o industriji, vesti i konsultantskih nalaza, uključujući Grant Thornton-ov Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, izveštaje o tržištu nekretnina (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, istraživanja Cushman & Wakefield i JLL o poslovnim i maloprodajnim tržištima cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers uvide o industrijskom zakupu economictimes.indiatimes.com, kao i zvanična politička dokumenta i vesti iz Economic Times, Hindustan Times o Master Planu 2041 i infrastrukturnim razvojnim projektima economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Ovi izvori su citirani kroz celu analizu kako bi se obezbedila činjenična i ažurna osnova za iznete zaključke. Komparativni kontekst je preuzet iz analiza Global Property Guide i India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com, između ostalih, kako bi se obezbedila zaokružena perspektiva.