Женевско тржиште некретнина 2025: Трендови, анализа и перспектива

Pregled tržišta nekretnina u Ženevi 2025. godine

Tržište nekretnina u Ženevi 2025. godine i dalje karakterišu velika potražnja i ograničena ponuda, što dovodi do kontinuiranog rasta cena usled stabilnog ekonomskog okruženja. Švajcarska ekonomija je stabilna (predviđen rast BDP-a oko 0,8–0,9% u 2025. globalpropertyguide.com) sa niskom nezaposlenošću (~2,8% na nacionalnom nivou globalpropertyguide.com), što podržava tražnju za stambenim prostorom. Neto imigracija u Švajcarsku ostaje robusna (87.000 neto migranata u 2024. globalpropertyguide.com), a Ženeva – kao međunarodni centar – privlači značajan deo stranih radnika i iseljenika. Ovaj priliv, u kombinaciji sa ograničenom novom izgradnjom, znači da se Ženeva i dalje suočava sa akutnim nedostatkom stambenih jedinica. Stambene stope praznih stanova su na istorijskom minimumu, krećući se oko 0,5–0,6% u Ženevi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, što ukazuje na gotovo punu popunjenost raspoloživih domova. Na komercijalnom planu, tržište je uravnoteženije ali ipak stabilno, sa stopom slobodnih kancelarijskih prostora u normalnom opsegu (~6% dostupnost) i jakom potražnjom za najatraktivnijim lokacijama.

Trendovi kamatnih stopa u 2025. postaju povoljni za sektor nekretnina. Nakon skoka kamatnih stopa u 2022–2023, inflacija u Švajcarskoj je opala i očekuje se da će Švajcarska nacionalna banka smanjiti kamate u 2025., čime će se poboljšati uslovi finansiranja engelvoelkers.com. Zaista, stope na hipotekarne kredite su se stabilizovale, a niži troškovi finansiranja – u kombinaciji sa naglo rastućim kirijama – ponovo čine kupovinu privlačnijom od iznajmljivanja za mnoga domaćinstva engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Sve u svemu, tržište u Ženevi je obeleženo stabilnošću: snažni ekonomski fundamenti, reputacija sigurne destinacije i stalna prekomerna tražnja. Ovi faktori održavaju pritisak na rast cena uprkos nedavnim globalnim neizvesnostima. U nastavku sledimo detaljnu analizu stambenog i komercijalnog sektora, investicionog okruženja, ključnih pokretača i izazova, kao i očekivanja za naredne godine.

Analiza stambenih nekretnina

Cene i trendovi po kvartovima

Cene nekretnina u Ženevi nastavljaju da rastu umerenom, ali stabilnom stopom. Pojačana tražnja (podstaknuta rastom stanovništva i poboljšanim finansiranjem) i hronični nedostatak ponude doveli su do ubrzanog rasta cena krajem 2024. i početkom 2025. godine globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. U prvom kvartalu 2025. godine, region Ženevskog jezera (koji obuhvata i Ženevu) zabeležio je cenu stanova za oko 4,2% višu u odnosu na isti period prošle godine globalpropertyguide.com. Prognoze tržišta predviđaju dalji rast u rasponu od 3–4% za 2025. godinu, u skladu sa najnovijim procenama kompanija Wüest Partner i UBS globalpropertyguide.com. Ova perspektiva odražava snažnu tražnju podržanu stabilnom ekonomijom i niskim kamatnim stopama, iako se očekuje da će otežana pristupačnost ograničiti tempo rasta globalpropertyguide.com. U jednom izveštaju UBS-a se navodi da će cene i dalje rasti zbog ograničene ponude, ali da visoke cene znače da veći skokovi nisu verovatni u trenutnim uslovima prihoda globalpropertyguide.com.

Ženeva ostaje jedno od najskupljih tržišta nekretnina na svetu. Prema podacima o transakcijama, prosečna cena stana u gradu iznosi oko 20.960 CHF po kvadratnom metru za prvi kvartal 2025. godine globalpropertyguide.com – praktično na istom nivou kao Cirih (21.110 CHF), i znatno iznad ostalih švajcarskih gradova. Ovo čini Ženevu i Cirih najskupljim tržištima stambenih nekretnina u Švajcarskoj. Drugi izvori podataka koji koriste oglašene cene pokazuju slične razmere: procene za sredinu 2025. godine stavljaju prosečnu cenu u gradu oko 15.500–16.000 CHF po m² investropa.com investropa.com za stambene nekretnine, sa razlikama u zavisnosti od tipa nekretnine i metodologije istraživanja. U luksuznim segmentima, vrednosti su još više – u prestižnim kvartovima kao što su Šampel ili Le O VIV (blizu jezera), cene često prevazilaze 18.000–20.000 CHF po m² investropa.com. Na primer, luksuzni stanovi u Šampel/Le O Vivsu prodaju se u rasponu od 18.000–20.000 CHF po m² u periodu 2024–25, što odražava godišnji rast od 3–4% u tom segmentu investropa.com. Ovi nivoi se približavaju onima na ultra-premium tržištima širom sveta.

Postoji značajna varijacija po kvartovima u Ženevi. Uopšteno, centralni, obalski i elitni kvartovi imaju najviše cene, dok su periferne oblasti relativno jeftinije (iako su i dalje visoke po nacionalnim standardima). Na primer, oblasti kao što su Cité-Centre (centar grada), Champel i Eaux-Vives beleže prosečne cene stanova oko 16.000–17.500 CHF po m² (dok vrhunske nekretnine dostižu i znatno veće cifre) realadvisor.ch realadvisor.ch. U Champel – Roseraie, elitnom stambenom kvartu, cene stanova u proseku iznose oko 16.800 CHF/m² realadvisor.ch. Nasuprot tome, udaljeniji kvartovi koji se trenutno razvijaju – kao što su Praille–Acacias (Les Acacias) ili delovi Onex/Lancy – imaju niže, ali i dalje visoke cene, često u rasponu od 13.000–14.500 CHF po m² realadvisor.ch realadvisor.ch. Na primer, oblast Bâtie–Acacias ima prosek od oko 13.465 CHF po m² za stanove, što je najniže u gradu realadvisor.ch. Ove razlike odražavaju veoma segmentirano tržište: nekretnine blizu jezera, centra grada ili međunarodnih organizacija (npr. Sécheron/UN kvart) imaju premiju, dok su one u industrijskim ili udaljenijim zonama relativno jeftinije. Ipak, čak i „pristupačne“ oblasti u Ženevi bi u većini drugih gradova bile smatrane skupim.

Porodične kuće su relativno retke u samom gradu Ženevi, ali u prigradskim opštinama kantona takođe postižu ekstremno visoke cene. Medijalna cena kuća na tržištu u Ženevi iznosi oko 3,2 miliona CHF investropa.com, dok je prosečna cena kuće po m² otprilike 15.700 CHF (nešto iznad proseka za stanove) investropa.com investropa.com. Luksuzne vile u ekskluzivnim enklavama (na primer, u Cologny ili duž jezera) često se prodaju za 10–20 miliona CHF ili više, iako ih je malo i obično nisu javno oglašavane. Sve u svemu, cene stambenih nekretnina u Ženevi su u samom evropskom vrhu – što potvrđuje skoro izjednačen položaj sa Cirihom i njenim globalnim rangiranjima (obrađeno u kasnijem delu teksta).

Fokus na četvrt: Nedavni razvoj i unapređenja infrastrukture mogu brzo uticati na mikrotržišta. Na primer, Les Eaux-Vives je zabeležio rast potražnje delimično zahvaljujući novoj železničkoj liniji CEVA/Léman Express i modernizovanom obalnom delu. Ovo nekada srednje atraktivno područje sada ima luksuzne projekte i pridružilo se Champelu u klubu sa cenama preko 18.000 CHF/m² investropa.com investropa.com. Slično, oblast Nations (ONU) severno od centra, sa brojnim međunarodnim agencijama, ima luksuzne stambene komplekse (stanovi u proseku oko 15.000 CHF/m² realadvisor.ch) i privlači strance koji žele blizinu radnom mestu. U međuvremenu, četvrti poput Plainpalais/Jonction (popularne kod mlađih kupaca) su i dalje nešto pristupačnije (~14.500 CHF po m² realadvisor.ch za stanove), ali su i one u trendu rasta cena jer se pojavljuju novi višenamenski projekti. Ukratko, lokacija unutar Ženeve je ključni pokretač cena, ali gotovo sve četvrti beleže rast cena zbog nedostatka ponude na nivou celog grada.

Cene zakupa i nivo praznih stanova

Ženevsko tržište stambenih najma je izuzetno zategnuto. Velika potražnja (kako lokalnog stanovništva, tako i stranaca) u kombinaciji sa ograničenom ponudom stanova dovela je kirije do rekordnih nivoa u 2025. godini. Medijalna tražena kirija za stanove u Ženevi iznosi oko 420 CHF po kvadratnom metru godišnje (od prvog kvartala 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovo je približno 35 CHF po m² mesečno – što znači da tipičan stan od 70 m² (750 kvadratnih stopa) košta znatno više od 2.000 CHF mesečno po traženoj ceni najma. Ženeva i Cirih su izjednačeni kada je reč o najvišim stambenim kirijama u Švajcarskoj, sa cifrom od 420 CHF/m²/godina koja je nacionalni maksimum globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Za poređenje, medijalne kirije u drugim gradovima poput Lozane su oko 300 CHF/m²/godina, dok je švajcarski nacionalni prosek oko 240 CHF/m²/godina globalpropertyguide.com. Cene zakupa u Ženevi su takođe rasle iz godine u godinu – početkom 2025. tražene kirije u gradu bile su za oko 5% više nego godinu dana ranije globalpropertyguide.com. Ovaj rast, iako značajan, je usporio u poređenju sa izuzetno brzom inflacijom zakupa viđenom tokom 2022–2023 (kada su neki kvartali beležili skokove od 6–10%).

Potražnja za iznajmljivanjem je podstaknuta međunarodnom imigracijom i rastućom populacijom, kao i ljudima koji odlažu kupovinu nekretnine zbog visokih cena. Većina stanovnika Ženeve iznajmljuje stanove (što je čest slučaj u švajcarskim gradovima), a konkurencija među stanarima za slobodne stanove je žestoka. Nije retkost da se desetine kandidata bore za jedan poželjan stan. Stope praznih stanova govore sve: stopa praznih iznajmljivih stanova u Ženevi je samo ~0,6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (prema podacima iz sredine 2024. godine), što je izuzetno nisko. U praksi, zdravo tržište iznajmljivanja bi imalo 2–3% praznih stanova, tako da 0,6% ukazuje na ozbiljan nedostatak dostupnih jedinica. (Vredno pomena, stopa praznih stanova u Ženevi je nešto viša od Cirihove – Ciriška stopa je neverovatnih 0,1% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – ali oba grada su praktično potpuno popunjena.) Mnoge okolne opštine Ženeve imaju još nižu stopu praznih stanova od samog grada globalpropertyguide.com, jer se svaka nova nekretnina koja se pojavi u predgrađima kao što su Vernier, Meyrin ili Carouge brzo “upije” dodatnom potražnjom. U širem kontekstu, nacionalna stopa praznih iznajmljivih stanova je oko 1,4% globalpropertyguide.com, što još više ukazuje na to koliko su Ženeva (i Cirih) izuzetni slučajevi sa izuzetno ograničenom ponudom.

Niska dostupnost stanova je dovela do jake pregovaračke moći za stanodavce kod novih ugovora o zakupu. Stanodavci su znatno povećavali tražene zakupnine prilikom promene zakupaca. Tokom 2024. godine, tražene zakupnine u Ženevi su naglo porasle (Julius Baer je izvestio o iznadprosečnim povećanjima zakupnina u regionu Ženeve tokom trećeg kvartala 2024. godine realestate.juliusbaer.com). Međutim, postoje znaci da rast zakupnina usporava u 2025: švajcarski indeks traženih zakupnina u prvom kvartalu 2025. zabeležio je rast od oko 2,3% na godišnjem nivou (u odnosu na 6,3% godinu dana ranije) globalpropertyguide.com, dok je u regionu Ženevskog jezera tražena zakupnina prosečno zabeležila blagi pad od -0,4% na godišnjem nivou globalpropertyguide.com. Ovaj pad u regionu može biti posledica nove ponude u kantonu Vo, a moguće i statističkih specifičnosti, jer je sam grad Ženeva i dalje beležio rast zakupnina od oko +5% globalpropertyguide.com. U svakom slučaju, očekuje se da će inflacija zakupnina dodatno usporiti tokom 2025. godine globalpropertyguide.com. Jedan od razloga jeste što više zakupaca sada traži da kupi jer su troškovi finansiranja manje – imućni zakupci shvataju da su, uz niže kamatne stope i visoke zakupnine, vlasništvo nad nekretninom opet finansijski privlačno engelvoelkers.com. Ovo bi moglo donekle da smanji potražnju za iznajmljivanjem. Takođe, izgradnja stambenih zgrada konačno je u porastu (nakon zastoja u periodu 2020–2022), što će u narednim godinama povećati broj iznajmljivih stanova realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.

Još jedan faktor je jedinstvena švajcarska regulativa o zakupu: nacionalna referentna kamatna stopa na hipotekarne kredite (Referenzzinssatz), na koju je vezan veliki broj postojećih ugovora o zakupu, smanjena je sa 1,75% na 1,50% u martu 2025. globalpropertyguide.com. Ovo je izazvalo talas zahteva za sniženje kirije po švajcarskom zakonu. Stanari u Ženevi sa ugovorima koji su vezani za staru stopu stekli su pravo na prosečno sniženje kirije od 2,91% u 2025. realestate.juliusbaer.com. Mnogi će u narednim mesecima videti da im mesečna kirija bude snižena. Ovaj mehanizam kontrole kirije će ublažiti rast efektivnih kirija (za postojeće stanare) iako oglašene cene kirija za nove ugovore ostaju visoke. Ukratko, tržište zakupa u Ženevi u 2025. karakterišu rekordno visoki nivoi kirija i intenzivna konkurencija, ali se očekuje da će tempo daljeg rasta kirija usporiti zbog blagog smanjenja tražnje (putem otkupa od strane stanara) i regulatornih sniženja kirija.

Novi stambeni projekti i perspektiva ponude

Povećanje stambene ponude je očigledno rešenje za problem dostupnosti i nisku stopu praznih stanova u Ženevi – i nekoliko velikih projekata je u toku kako bi se ovo rešilo, ali postepeno. Najambiciozniji je Praille–Acacias–Vernets (PAV) projekat, masivni urbanistički plan za obnovu na jugu Ženeve. PAV projekat pretvara 230 hektara nekadašnjih industrijskih i zapuštenih zemljišta u nova naselja mešovite namene awp-architecture.com. Tokom narednih 10–15 godina, očekuje se da PAV isporuči oko 12 000–15 000 novih stambenih jedinica u Ženevi awp-architecture.com, zajedno sa poslovnim prostorima, maloprodajom, parkovima i infrastrukturom. Ovo je transformacioni obim – praktično trenutno proširenje centra Ženeve awp-architecture.com – i mogao bi povećati stambeni fond kantona za više od 10%. Važno je da je PAV projektovan tako da stvara potpuno nove četvrti (u delovima opština Ženeve, Lancy i Carouge), sa modernim, gusto naseljenim stanovanjem, uključujući stambene nebodere (neke kule do ~175m su planirane) foxstone.ch. Surville, Les Vernets i Praille-Acacias su podzone PAV projekta gde je izgradnja već započeta ili je planirana.

Jedna od ključnih komponenti je eko-kvart Quai Vernets, na mestu bivših vojnih kasarni pored reke Arve. Izgradnja je počela 2022–2023, a po završetku 2026–27. godine obuhvatiće 1.355 novih stanova mediaroom.bouygues-construction.com. Impresivno, dve trećine ovih stanova su namenjene kao socijalno ili kontrolisano iznajmljivanje, čime se rešava pitanje pristupačnosti, dok će jedna trećina biti obični stanovi za iznajmljivanje mediaroom.bouygues-construction.com. Projekat je značajan po svojoj održivosti: to je prvi razvoj u Ženevi koji je dobio sertifikat „2000 Watts Site“ za energetsku efikasnost i smanjen karbonski otisak mediaroom.bouygues-construction.com. Investitori ponovo koriste materijale (npr. reciklaža 20.000 tona betona na licu mesta) i primenjuju zelenu energiju za primer održive gradske četvrti mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Slični principi se primenjuju širom PAV-a – cilj je izgraditi guste, ali prijatne četvrti sa javnim prevozom, infrastrukturom za bicikle, zelenim površinama i raznovrsnim tipovima stanovanja. Kada bude u potpunosti realizovan, PAV će stvoriti 15.000 novih radnih mesta zajedno sa stanovima awp-architecture.com, zaista preoblikujući urbani pejzaž Ženeve.

Van PAV-a, drugi razvojni projekti takođe doprinose izgradnji novih stambenih jedinica, iako u manjem obimu. U poslednjih nekoliko godina, projekti poput Quartier de l’Étang u Vernieru (višenamenski kompleks sa stotinama stanova završen 2022. godine) i preuređenje oko Meyrina i Satignyja (uključujući neka nova prigradska naselja) dodali su nove stanove. Širenje javnog prevoza, posebno Léman Express železnice, podstaklo je razvoj orijentisan ka prevozu oko stanica kao što su Lancy–Pont-Rouge i Chêne-Bourg. Na primer, kod Lancy–Pont-Rouge (područje stanice CEVA), izgrađena je nova poslovna četvrt sa kancelarijama i ponekom stambenom zgradom, a planirana je i dalja izgradnja stanova u tom okruženju kako bi se ostvario koncept grada od 15 minuta. Dodatno, kanton redovno pretvara raspoložive parcele u stambene jedinice kroz javno-privatna partnerstva, mada su ti projekti po pravilu manjeg obima. Uprkos svemu ovome, stambena izgradnja u Ženevi i dalje ne prati tražnju – što su priznali i zvaničnici i istraživači. Regulatorne prepreke (stroga zoniranja, ograničenja visine i građanski referendumi) usporavaju tempo gradnje. Tokom 2024. godine, broj građevinskih dozvola za stanogradnju u Ženevi i dalje je ispod nivoa potrebnog za značajno povećanje stope praznih stanova.

Gledajući u budućnost, olakšanje po pitanju ponude se očekuje, ali će biti postepeno. Realizacija PAV projekta podeljena je u više faza tokom mnogo godina (Quai Vernets do 2027, drugi delovi do 2030-ih). Wüest Partner predviđa prosečan godišnji rast stambenog fonda u Ženevi od ~1% godišnje u narednih pet godina, što je korisno, ali i dalje ispod rasta broja domaćinstava. Neravnoteža će stoga potrajati, mada može postati nešto blaža ako se svi planirani projekti realizuju. U međuvremenu, vlasti u Ženevi podstiču i inicijative poput stimulisanja prenamene nedovoljno iskorišćenih kancelarija u stanove i promovisanja zajedničkog stanovanja (kooperativa) (nekoliko kooperativnih projekata deo su PAV-a i drugih lokacija). Ove inicijative imaju za cilj da stvore više pristupačnih stanova i zadrže porodice srednje klase u Ženevi.

Zaključak za stambeno tržište: Cene stanova i kirije u Ženevi su na rekordno visokom nivou zbog hroničnog nedostatka ponude. Iako su u toku veliki razvojni projekti (kao što je PAV) koji bi trebalo da povećaju ponudu, njihov efekat će se osećati godinama. Tokom 2025. godine i na kratak rok, ponuda stanova će ostati veoma ograničena, a tržište će i dalje pogodovati prodavcima i stanodavcima. Kupci se suočavaju sa žestokom konkurencijom i cenama iznad tražene vrednosti, posebno za kvalitetne nekretnine. I zakupci se često bore na licitacijama za stanove ili se oslanjaju na lične kontakte kako bi pronašli smeštaj. Tržište stanova u Ženevi zapravo je školski primer potražnje koja daleko premašuje ponudu, i to se neće značajno promeniti dok veći deo novih stambenih kapaciteta ne bude pušten u promet.

Analiza tržišta komercijalnih nekretnina

Dinamika tržišta kancelarijskog prostora

Ženevsko tržište kancelarijskog prostora u 2025. godini je stabilno i pokazuje znake snage, naročito na lokacijama u samom centru grada. Nakon prilagođavanja uzrokovanih pandemijom (poput češćeg rada od kuće) i određenih korporativnih smanjenja tokom 2020–22, tražnja za kancelarijskim prostorom se stabilizovala. Mnoge kompanije u Ženevi (privatne banke, trgovačke firme, nevladine organizacije itd.) zadržavaju ili proširuju svoj prostor, mada sada više daju prednost kvalitetu i fleksibilnosti prostora. Kao rezultat toga, stopa slobodnih/raspoloživih kancelarijskih prostora u regionu Ženeve ostala je stabilna tokom protekle godine. U prvom kvartalu 2025, stopa raspoloživosti kancelarijskih prostora iznosi oko 6,2%, što je praktično nepromenjeno u odnosu na 6,1% iz sredine 2024. godine jll.com. Ova stopa ukazuje na umerenu prazninu – poređenja radi, stopa praznih kancelarija u Cirihu je oko 5%, dok je na nivou cele Švajcarske ~5,7% realestate.juliusbaer.com – dakle, tržište kancelarija u Ženevi nije toliko zategnuto kao tržište stambenih nekretnina, ali ni prezasićeno. Praktično, oko 94% kancelarijskog prostora u Ženevi je popunjeno, a dostupnih 6% se najčešće nalazi u određenim podtržištima ili starijim zgradama.

Ključno je što lokacija i kvalitet prave razliku u kancelarijskom sektoru. Najbolji kancelarijski prostori u centralnoj poslovnoj zoni (CBD) – mislite na oblasti oko Rue du Rhône, Quai des Bergues i bankarske četvrti – izuzetno su traženi. JLL izveštava da tražnja za premium kancelarijama u centru grada ostaje snažna, omogućavajući da se najamnine za takve prostore nastave povećavati tokom 2024–25 jll.com. Vlasnici vrhunskih zgrada na ovim ključnim lokacijama čak su mogli da podignu cene zakupa, budući da prestižne kompanije konkurišu za ograničen broj premium prostora. Iako tačne cifre za zakup vrhunskih kancelarija u Ženevi nisu ovde javno dostupne, postoje podaci da su zakupnine premašile 800 CHF po m²/godini (a u nekim slučajevima, za manje jedinice u Zlatnom trouglu, približavaju se i 1.000 CHF). Ovo se podudara sa ponudom CBRE za prime kancelariju na Rue du Rhône po ceni od oko 820 CHF/m²/godina nedavno. Sekundarne kancelarijske lokacije, kao što su periferija ili stariji objekti, imaju više slobodnih prostora i stabilne zakupnine. Neke velike kancelarije u oblastima poput Meyrina ili Plan-les-Ouates (koja je zona za časovničarstvo/laku industriju u Ženevi) mogu duže ostati prazne ili nuditi podsticaje zakupcima. Ipak, čak i ove oblasti imaju koristi od ukupne ekonomske stabilnosti Ženeve.

Jedan značajan trend je ograničena nova izgradnja poslovnih prostora na kratkoročnom nivou. U 2024. godini, u Ženevi je završeno ispodprosečno malo novih kancelarijskih prostora – isporučeno je samo oko 57.000 m² novih kancelarija te godine, što je istorijski nizak broj jll.com. Slično se očekuje i u 2025. godini, jer je nekoliko projekata odloženo ili smanjeno. Ovaj nedostatak novog prostora pomogao je da se nivo praznih kancelarija zadrži pod kontrolom, uprkos tome što su neke kompanije smanjile svoje kapacitete. Ipak, talas nove ponude je na pomolu: razvojni plan za poslovne prostore u 2026. i 2027. je značajan. JLL procenjuje da će biti dodato oko 250.000 m² novih kancelarijskih prostora u Ženevi tokom 2026–27 jll.com jll.com. Da bismo to stavili u perspektivu, to je oko 8–10% postojećeg fonda kancelarija koji dolazi u roku od dve godine. Veći deo ove ponude dolaziće iz velikih projekata u PAV distriktu (objekti mešovite namene sa značajnim kancelarijskim delom), kao i iz novog Campus Pictet de Rochemont (sedište privatne banke Pictet i prateći razvoj) i proširenja međunarodnih organizacija. Ženeva je zapravo zabeležila najveći rast kancelarijskog fonda među švajcarskim gradovima između 2019. i 2024. – prosečno ~2,0% godišnje – a ova stopa rasta će porasti na ~2,3% godišnje do 2027. kako se projekti budu realizovali jll.com. Nasuprot tome, Cirih dodaje znatno manje novih kancelarijskih prostora u istom periodu (mnogi projekti u Cirihu su završeni ranije ili su pauzirani), što znači da je proširenje u Ženevi prilično izraženo.

Ovaj nadolazeći talas nove ponude je mač sa dve oštrice. S jedne strane, nove najsavremenije kancelarije (sa održivim dizajnom, velikim etažama itd.) mogle bi privući nove firme ili omogućiti lokalnim kompanijama da unaprede svoje prostore, dodatno učvršćujući status Ženeve kao poslovnog centra. S druge strane, ako potražnja ne isprati taj tempo, stopa praznih kancelarija može porasti kada tih 250.000 m² izađe na tržište. Postoji određena zabrinutost među posmatračima tržišta da bi praznine u kancelarijama u Ženevi mogle da premaše 7–8% do 2027. godine. Za sada su, međutim, tržišni uslovi uravnoteženi: Trenutna dostupnost od oko 6% uključuje mešavinu starijih kancelarija koje su kandidati za renoviranje ili prenamenu u stambene prostore (što neki vlasnici već rade zbog potražnje za stanovima). Nove zgrade se često unapred zakupljuju ili grade po meri velikih korisnika (na primer, STO i druge međunarodne organizacije tražile su nove prostore). Tako se jaz u kvalitetu može dodatno proširiti: mogli bismo videti starije kancelarije koje se teže izdaju, dok se potpuno nove kancelarije brzo pune. Već sada, oglašene kirije za kancelarije u Švajcarskoj beleže blagi rast (+0,5% na godišnjem nivou) realestate.juliusbaer.com zahvaljujući oskudici novih prostora i održanoj potražnji, a to se ogleda i u kretanjima kirija za premium kancelarije u Ženevi.

Ukratko, sektor poslovnih prostora u Ženevi je zdrav, sa jakom potražnjom za vrhunskim prostorima, stabilnom ukupnom stopom praznih prostora i predstojećim rastom ponude na koji treba obratiti pažnju. Kompanije i dalje vrednuju prisustvo u Ženevi zbog njene uloge u finansijama, diplomatiji i trgovini (na primer, mnoge firme za trgovinu robom imaju sedište ovde, sektor UN/nevladinih organizacija itd.). Hibridni rad je donekle smanjio potrebe za prostorom po zaposlenom, ali zapošljavanje u sektorima koji koriste poslovni prostor i dalje raste (~+1,5% na godišnjem nivou u 2024. godini realestate.juliusbaer.com). Kako navodi jedan izveštaj, čak i sa radom od kuće, firme očekuju sličan nivo korišćenja poslovnog prostora i u budućnosti, a rast broja radnih mesta i dalje podržava dodatnu potražnju za prostorom realestate.juliusbaer.com. Vlasnici prostora na najboljim lokacijama ostaju sigurni, dok oni na periferiji pribegavaju kreativnim rešenjima (kao što su fleksibilni ugovori, ponuda „co-working“ prostora) kako bi privukli zakupce. Sledećih nekoliko godina testiraće sposobnost tržišta da apsorbuje novu ponudu; ali za 2025. godinu, status kvo je stabilan nivo zakupa i popunjenosti i osećaj da je tržište poslovnog prostora u Ženevi čvrsto izašlo iz pandemijske stagnacije.

Trendovi maloprodajnih i industrijskih nekretnina

Maloprodajni nekretnine: Tržište maloprodaje u Ženevi 2025. godine predstavlja priču o dve strane. Na glavnoj ulici i luksuznom sektoru, ono je izuzetno snažno; ali za generičku maloprodaju, izazovi i dalje traju (što se vidi i globalno, sa rastom e-trgovine). Glavna maloprodajna zona u centru Ženeve – posebno Rue du Rhône i okolne ulice – ostaje jedno od najprestižnijih luksuznih šoping područja u Evropi. U 2024. godini, Rue du Rhône je rangirana kao 6. najbolja luksuzna šoping ulica u Evropi i beležila je rast najamnina za vrhunske lokale od procenjenih 5–10% tokom godine portugalbusinessesnews.com. Ova ulica, dom buticima Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermes i mnogih drugih, beleži izuzetno veliku frekvenciju posetilaca među bogatim lokalnim stanovništvom i međunarodnim gostima. Potražnja za lokalima na Rue du Rhône je velika, a slobodnih prostora gotovo da nema. Zapravo, luksuzni brendovi se šire u Ženevi: nedavno otvaranje u 2023–24. uključuje novi Dior flagship i veći Hermès prodajni prostor portugalbusinessesnews.com. Sa procvatom luksuzne prodaje u Švajcarskoj (švajcarska luksuzna maloprodaja porasla je za oko 8% u 2024. portugalbusinessesnews.com), Ženeva ima koristi i kao “tax-free” destinacija za šoping za turiste. Zakupnine na Rue du Rhône ubrajaju se među najviše na svetu – dok su tačne cifre poverljive, procene često prelaze 5.000 CHF po m²/godišnje za vrhunske lokale. Perspektiva za elitnu maloprodaju je pozitivna: Cushman & Wakefield predviđa rast renta za luksuzne glavne šoping ulice u Evropi od oko 1–3% godišnje od 2025. do 2028. portugalbusinessesnews.com, a Ženeva će verovatno biti na gornjoj granici tog raspona s obzirom na svoj trenutni zamah.

У контрасту, секундарна малопродаја (локалне продавнице, секундарне главне улице и тржни центри) суочава се са изазовима. Потрошачи у Женеви, као и другде, све више купују онлајн или преко границе у Француској (због јефтиније робе), што врши притисак на локалне продавце средњег сегмента. Неки старији тржни центри у Женеви (нпр. у Меирину или Каружу) су забележили промену закупаца и потребу да промене структуру станара. Подаци о празним локалима за Женеву нису објављени, али анегдотски подаци указују да су ван луксузног центра слободни локали благо порасли. Ипак, Женева има предности: богато становништво и сталан прилив међународних гостију (конференције, дипломатија итд.) који подржавају традиционалну малопродају. Искуствена малопродаја (врхунска гастрономија, галерије, специјализоване бутике) бележе добре резултате. Руе ду Марше и Руе де Рив, масовније пешачке улице, имају стабилан број посетилаца и умерене кирије (ниже од оних на Руе ду Ронеу, али и даље високе у поређењу са другим градовима). Такође је значајан малопродајни сегмент на аеродрому – број путника на аеродрому у Женеви је поново порастао, што повећава продају у безцаринским и луксузним радњама и одржава високе цене закупа тог простора. За инвеститоре, приноси на премијум малопродајне просторе у Женеви су веома ниски (јер су ти објекти тражени као и најбоље канцеларије). Многе продајне просторе на главним улицама поседују дугогодишњи власници (осигуравајуће компаније, приватне фондације итд.) и они ретко излазе на тржиште. Генерално, краткорочна перспектива сектора малопродаје је мешовита: луксузне и премијум локације могу очекивати стабилне или растуће кирије и врло малу празнину, док слабије локације можда морају снизити кирије или пронаћи нове намене (неке су претворене у услужне делатности попут клиника, изложбених простора или теретана). Град и власници такође унапређују „искуство” куповине – на пример, уређењем улица и организацијом догађаја – како би малопродаја остала привлачна. Индустријске и логистичке некретнине: Индустријски сектор некретнина у Женеви је релативно мали, јер кантон има ограничено земљиште намењено индустрији. Међутим, оно што постоји је у великој потражњи, посебно за логистику, складишта и дистрибуцију на последњој миљи. Раст електронске трговине и ланаца снабдевања по систему „just-in-time” повећао је значај складишта у близини града ради снабдевања продавница и потрошача. Главне индустријске зоне у Женеви укључују подручје близу Аеродрома Женева (Кантрин), Меирин/Сатини (ЗИМЕИСА) и делове PAV зоне намењене лакој индустрији. Стопе празних индустријских простора у Женеви су ниске – често само неколико процената – иако су прецизни локални подаци ретки. На националном нивоу, стопа празних инвестиционих логистичких некретнина пала је са ~7.7% на 5.1% у протеклој години jll.com, што указује на тржиште у затезању, а вероватно и Женева прати тај тренд (могуће чак са још мањом понудом због мале доступности земљишта).

Zakupnine za logistički/industrialni prostor u Švajcarskoj obično se kreću od 85 do 140 CHF po m² godišnje u zavisnosti od lokacije i kvaliteta jll.com. Ženeva je uglavnom u višem delu tog raspona (120+ CHF), naročito za moderne objekte blizu grada. Na primer, noviji višespratni urbani logistički kapaciteti ili obezbeđena skladišta u blizini Aerodroma Ženeva mogu imati zakupnine u trocifrenom iznosu po m²/godišnje. Industrijsko zemljište je toliko deficitamo da su neke kompanije tražile skladišni prostor preko francuske granice (u Anemasu, Sent-Ženiju itd.), ali boravak u drugoj zemlji nije idealan za just-in-time operacije. Stoga potražnja ostaje snažna za svaki dostupan industrijski objekat u okviru kantona. Ovo se vidi i u transakcijama: kada god se starije skladište ili fabrika pojavi na prodaju, često se preuređuje ili predevelopira umesto da ostane prazno. U prvoj polovini 2024. godine Ženeva je zabeležila pad investicionog volumena u industriji na 60 miliona CHF spgpartner.ch (prema izveštaju SPG Intercity), što je nastavak usporavanja započetog 2023 – ali ovo je više uzrokovano nedostatkom ponude na tržištu nego nedostatkom interesovanja investitora.

Ženeva takođe prihvata inovacije u industrijskim nekretninama: projekti za vertikalnu logistiku, zelena skladišta pa čak i razmatranje podzemnog logističkog tunela radi smanjenja kamionskog saobraćaja su u opticaju. Oblast Mejrin ima visoku tehnološku komponentu, jer se tu nalaze ne samo skladišta već i proizvodnja satova i tehnološke firme povezane sa CERN-om. Ovi korisnici često zahtevaju mešavinu kancelarijskog/laboratorijskog/industrijskog prostora, što se gradi u zonama kao što je ZIMEYSA.

U suštini, industrijske nekretnine u Ženevi su nišna, ali ključna oblast – niska slobodna ponuda, stabilan rast zakupa i ograničena ponuda je definišu. Ne dolaze do izražaja kao luksuzne kuće ili poslovni prostori, ali za funkcionisanje lokalne ekonomije (dostava robe, rad aerodroma, skladištenje farmaceutike itd.) su presudne. Očekujemo da će zakupnine industrijskih nekretnina skromno nastaviti da rastu i da će prinosi ostati atraktivni (često viši nego kod kancelarijskih objekata, s obzirom na nešto veći rizik industrije). Mnogi institucionalni investitori su nedavno uvrstili logističke nekretnine u svoje švajcarske portfolije, a malo dostupnih takvih objekata u Ženevi je veoma traženo. Razvoj koji treba pratiti: ako neki od PAV industrijskih lokaliteta pređe u stambenu/poslovnu zonu, mogao bi se planirati novi logistički park dalje od grada ili intenzivnija upotreba zone oko aerodroma kao kompenzacija.

Glavni komercijalni projekti

Komercijalni pejzaž Ženeve doživljava neke velike projekte koji će oblikovati tržište u narednim godinama:

Praille-Acacias-Vernets (PAV): Osim stambenih jedinica, PAV će obezbediti i značajan poslovni i maloprodajni prostor. Cilj je da se deo kancelarija decentralizuje iz preopterećenog centra grada u moderan urbani centar. Do 2030. godine, PAV bi mogao da obuhvati nekoliko stotina hiljada kvadratnih metara kancelarijskog prostora, potencijalno privlačeći nove kompanije ili omogućavajući postojećim firmama u Ženevi da se šire. Ključni podprojekti uključuju Tour Horizons i druge visokospratnice koje mogu uključivati kancelarije, kao i veliki maloprodajni centar integrisan sa javnim prostorima. Odnos stambenih i komercijalnih prostora u PAV-u je pažljivo izbalansiran da bi se obezbedila živa višenamenska sredina (a ne isključivo poslovni kvart).
Campus Pictet de Rochemont: Privatna banka Pictet gradi novi kampus i sedište u Karužu, u blizini PAV-a. Prva faza je 2020. godine donela impresivan kancelarijski kompleks; naredne faze do 2025–26. dodaće još kancelarija i sadržaja. Time će se konsolidovati više od 2.000 zaposlenih u Pictetu, a moguće je i oslobađanje prostora u centru grada kada napuste starije zgrade.
Međunarodne organizacije: Ženeva je dom mnogih UN agencija i nevladinih organizacija. Neke, poput STO, renovirale su ili proširile svoje prostore. SZO gradi novu zgradu u oblasti Prégny-Chambésy (blizu UN-a), a i druge agencije unapređuju objekte zbog bezbednosti i održivosti. Postoji i Campus Genève projekat koji predviđa koherentnije objekte za nevladine organizacije u području Nations. Ovi projekti često uključuju švajcarsku konfederaciju i kanton kao sponzore, iako nisu „tržišne“ transakcije, svakako utiču na ponudu/potražnju za kancelarijama (npr. izvođači i prateće usluge oko njih).
Hoteli i ugostiteljstvo: Iako nije izričito traženo, vredi napomenuti da Ženeva ima nekoliko novih luksuznih hotela u izgradnji (na primer, novo proširenje hotela Four Seasons i butique hoteli). Ovo je povezano sa komercijalnim nekretninama jer se ugostiteljstvo oporavlja posle pandemije, što dovodi i do određenih prenamena (jedna kancelarijska zgrada u blizini železničke stanice Cornavin navodno postaje hotel). Turizam i MICE sektor (sastanci, motivaciona putovanja, konferencije, izložbe) u Ženevi podstiču potražnju i za hotelskim smeštajem i za kratkoročnim apartmanima sa uslugom.
Infrastruktura: Veliki javni infrastrukturni projekti u Ženevi (kao što je železnička veza CEVA završena 2019, kao i stalno širenje tramvajskih linija) indirektno stvaraju prilike za komercijalni razvoj uz stanice javnog prevoza. Na primer, na stanici Chêne-Bourg (CEVA linija), planirane su nove srednjespratnice sa kancelarijama koje koriste unapređenu povezanost sa centrom i Francuskom.
Zeleni retrofit projekti: Mnoge starije poslovne zgrade u Ženevi se renoviraju kako bi ispunile savremene ekološke standarde. Projekti poput obnove ICC (International Centre Cointrin) u blizini aerodroma, ili rekonstrukcije istorijskih zgrada u Rue du Rhône, stvaraju suštinski „nove“ prostore unutar starih okvira. Ovi napori su deo trendova održivosti i pomažu obezbeđivanju privlačnijeg starijeg fonda nekretnina.

Uopšteno, ovi veliki projekti ukazuju na pouzdanje u budućnost Ženeve kao mesta za poslovanje. Obim investicija (javnih i privatnih) u PAV i druge projekte je značajan. Kombinovanjem stambenog i poslovnog razvoja, Ženeva nastoji da ostane konkurentna na globalnoj sceni – nudeći kvalitetne kancelarije za kompanije, dovoljno stanova za zaposlene i održavajući visok kvalitet života koji je jedan od njenih glavnih aduta.

Investicioni pejzaž: Prinosi, investitori i regulativa

Prinosi i povraćaj ulaganja

Investitori u nekretnine u Ženevi su tradicionalno prihvatali niže prinose u zamenu za stabilnost i prestiž grada. To ostaje tačno i u 2025. godini. Bruto prinosi od zakupa (godišnji prihod od zakupa kao procenat cene nekretnine) za stambene nekretnine u Ženevi su među najnižima u Švajcarskoj – a i globalno – što odražava visoku vrednost nekretnina. U proseku, stambeni prinosi u Švajcarskoj su oko 3% ili nešto ispod globalpropertyguide.com. U Ženevi su prinosi još niži: za premijum stambenu imovinu, neto prinosi mogu biti u opsegu niskih 2%. Najnoviji podaci pokazuju da su u četvrtom kvartalu 2024. prinosi na investicije u premijum stanove u Ženevi iznosili oko 2,15%, u poređenju sa Cirihom gde su prinosi 1,7% (što je apsolutno najniže) globalpropertyguide.com. Čak su i sekundarni stambeni prinosi u Ženevi retko iznad 3%. Suštinski, investitori plaćaju premiju za nekretnine u Ženevi, računajući više na aprecijaciju kapitala i sigurnost nego na visoku zaradu od zakupa.

U komercijalnom sektoru, prinosi su nešto viši, ali i dalje relativno niski. Prinosi na najbolje kancelarije u Ženevi obično se kreću oko 3,0–3,5% neto. Ovo je nešto više od prinosa za najbolje kancelarije u Cirihu (~2,5–3,0%), zbog manjeg tržišta u Ženevi i istorijski veće stope praznih prostora. Ipak, kako su kamatne stope u poslednje dve godine porasle sa vrlo niskih nivoa, došlo je do pritiska na rast prinosa (tj. pada kapitalnih vrednosti). Investitori su krajem 2022. i 2023. zahtevali nešto bolje prinose kako bi nadomestili veće troškove finansiranja. Na primer, neki sekundarni poslovi sa kancelarijama u Ženevi tokom 2023. realizovani su sa prinosima u rasponu od 4–5% (za starije zgrade ili one sa rizikom od praznih prostora). Ipak, kako se 2025. odvija i kamatne stope su se stabilizovale ili počele da padaju, moglo bi doći do ponovnog smanjenja prinosa. Izveštaj Julius Baer o nekretninama naveo je da će nisko-kamatno okruženje koje se očekuje doprineti rastu tržišnih vrednosti i ponovnom pritisku na pad početnih prinosa u 2025. realestate.juliusbaer.com. Zaista, početkom 2025. pojavili su se znaci da prinosi na najbolje nekretnine u većim urbanim sredinama ponovo padaju nakon kratkotrajnog rasta, zbog pojačane konkurencije investitora realestate.juliusbaer.com. Ovo sugeriše da bi prinosi za najbolje kancelarije u Ženevi mogli ponovo da padnu prema 3% ili niže, ukoliko se intenzivira nadmetanje za ključne nekretnine.

Za maloprodaju, prinosi na najbolje prodavnice (na primer, izlozi na Rue du Rhône) izuzetno su niski – često u rasponu od 2,5–3%, slični kao za najbolje kancelarije ili čak niži, jer se ove nekretnine smatraju vrhunskim (neke se više kupuju po ceni po kvadratu nego po prinosu). Prinosi na logistiku/industrijske objekte obično su viši, zbog većeg rizika – u Švajcarskoj mogu biti oko 5–6%. Ukoliko bi se pojavila industrijska nekretnina u Ženevi, mogla bi se prodati po tom nivou, u zavisnosti od zakupca i trajanja ugovora. Ipak, zbog retkosti takvih prilika, cena svake nekretnine je jedinstvena.

Fondovi nekretnina i institucionalni investitori ciljaju Švajcarsku zbog ovih stabilnih, povratnih prinosa sličnih obveznicama. U poslednjih ~25 godina, švajcarski fondovi nekretnina ostvarili su prosečno ukupne godišnje prinose od oko 5,5%, što je samo nešto manje od akcija, ali uz znatno nižu volatilnost ubs.com. Nekretnine u Ženevi su se posebno istakle, naročito po rastu kapitalske vrednosti. Mnogi investitori očekuju da će i ako su prinosi od zakupa samo 2–3%, dugoročni rast cena u Ženevi povećati ukupne prinose. U poslednjoj deceniji, ta investicija se isplatila jer su cene stanova u Ženevi stalno rasle. U budućnosti, s obzirom na niske prinose, budući prinosi će zavisiti od kontinuiteta rasta zakupa i vrednosti – što opet zavisi od toga da li će odnos ponude i potražnje ostati tesan (što je verovatno u slučaju Ženeve).

Treba napomenuti da su troškovi finansiranja u odnosu na prinose ključni. U eri negativnih kamatnih stopa (pre 2022), zaduživanje je bilo izuzetno jeftino, pa je prinos od 2% bio sasvim u redu ako je vaša hipotekarna kamata iznosila 1%. U 2023. hipotekarne stope su porasle na ~3%, što je nakratko učinilo neka ulaganja u nekretnine gotovo neutralnim ili negativnim po pitanju novčanog toka. Ali sredinom 2025. godine, desetogodišnje švajcarske hipotekarne stope su bliže ~1,5–2% (a kratkoročna finansiranja vezana za Libor čak i niža) mansionglobal.com, što vraća pozitivnu razliku za investitore. Ako SNB zaista dodatno snizi kamatne stope, prinosi na nekretnine (koji se kreću obrnuto u odnosu na cene) mogli bi ponovo da se smanje kako zahtevani prinosi investitora padaju. Mnoge institucije sa velikom količinom gotovine spremne su da prihvate prinose ispod 3% u Ženevi jednostavno zato što postoji malo alternativa sa takvom stabilnošću.

Interes stranih investitora

Ženeva, kao globalni grad, prirodno privlači interes stranih kupaca i investitora. Međutim, tržište stambenih nekretnina je strogo regulisano protiv stranog vlasništva. Prema švajcarskom saveznom zakonu Lex Koller, nerezidentnim strancima je u velikoj meri zabranjeno da kupuju stambene nekretnine u gradovima kao što su Ženeva i Cirih mansionglobal.com. To znači da američki, kineski ili EU investitor koji nije švajcarski rezident generalno ne može da kupi stan ili kuću u Ženevi isključivo radi investiranja ili odmora. Postoje određeni izuzeci (diplomate ponekad dobijaju izuzeća, novi “expat housing” programi itd.), ali uglavnom su jedini stranci aktivni na tržištu stambenih nekretnina u Ženevi stranci koji su stekli švajcarsko prebivalište/dozvole ili oni sa švajcarskim firmama. Ova politika je pomogla da se Ženeva zaštiti od špekulativnih kupovina kakve su viđene u Londonu ili Vankuveru. To donekle smanjuje potražnju – iako su cene u Ženevi ionako visoke zbog domaće i potražnje rezidenata iz inostranstva.

S tim u vezi, strani investitori ipak učestvuju na tržištu nekretnina u Ženevi indirektno ili putem komercijalnih nekretnina. Mnogi međunarodni institucionalni investitori (državni investicioni fondovi, globalni fondovi za nekretnine itd.) ulažu u švajcarske nekretnine putem fondova za nekretnine, SICAV-ova i kotiranih kompanija za nekretnine. Ova vozila, koja često upravljaju švajcarske banke ili menadžeri imovine, zaobilaze Lex Koller jer su u pitanju švajcarski subjekti. Na primer, azijski penzioni fond može investirati kapital u švajcarski fond za nekretnine koji zatim kupuje stambene blokove u Ženevi. Takođe postoji strani kapital i u komercijalnim nekretninama Ženeve jer su Lex Koller ograničenja blaža za isključivo komercijalne objekte (stranci mogu kupiti komercijalnu nekretninu ako se koristi za poslovne svrhe). Zbog toga smo, na primer, videli međunarodne investitore kako kupuju poslovne zgrade, tržne centre ili hotele u Ženevi. Poslednjih godina, neki od najpoznatijih komercijalnih objekata u Ženevi (kao što su poslovni kompleks ili hotel na Quai du Mont-Blanc) kupili su investitori sa Bliskog Istoka ili iz Severne Amerike. Ove transakcije potvrđuju privlačnost Ženeve kao sigurnog utočišta: politička stabilnost, snažna vladavina prava i istorijski solidni prinosi.

Ženevski status domaćina Ujedinjenih nacija i stotina nevladinih organizacija takođe privlači investicije stranih država – npr., vlade kupuju rezidencije za svoje ambasadore ili delegacije. Te kupovine su uglavnom izuzete iz Lex Koller zakona jer se računaju kao zvanična upotreba (i zaista, određene prvoklasne nekretnine u Ženevi su u vlasništvu stranih država za potrebe ambasada/misija).

Ukratko, interesovanje stranaca za nekretnine u Ženevi je veliko, ali je direktno učestvovanje u stambenom sektoru ograničeno zakonom. Stranci zainteresovani za Ženevu često ili sele u Ženevu (stičući prebivalište kako bi kupili dom), ili investiraju putem švajcarskih fondova/partnera. Tržište stoga nije toliko internacionalno po vlasništvu kao, na primer, centralni London; pretežno je u domaćem vlasništvu. Ipak, nekretnine u Ženevi su definitivno na radaru globalnih investitora. Smatra se delom „svetskog luksuznog tržišta nekretnina” (uz gradove poput Londona, Singapura, Monaka) gde bogati pojedinci žele da poseduju rezidenciju – i oni koji mogu (npr. bogati stranci sa boravišnim dozvolama) zaista ovde kupuju nekretnine radi diverzifikacije.

Regulatorni i poreski okvir

Švajcarska generalno nudi stabilno i pogodno regulatorno okruženje za investitore, ali sa nekim jedinstvenim odredbama:

Lex Koller (pomenut gore) je ključna regulativa koja ograničava kupovinu stambenih nekretnina od strane stranaca mansionglobal.com. To je politička mera zaštite kojom se sprečava prekomerni strani uticaj na tržište nekretnina. Povremeno se vode debate o pooštravanju ili popuštanju ovih pravila; trenutno je zakon na snazi bez naznaka većih promena.
Stambene politike u Ženevi snažno favorizuju priuštivost i prava zakupaca. Ženeva ima među najstrožim zakonima o zakupu u Švajcarskoj. Povećanja stanarina za postojeće zakupce su regulisana: kao što je već pomenuto, vezane su za referentnu kamatnu stopu i inflaciju. Dodatno, Ženeva ima tradiciju stambenih zadruga i javnog stanovanja. Vlasti kantona često zahtevaju da nova izgradnja uključuje deo stanova po subvencionisanim cenama. Na primer, Quai Vernets/PAV projekat odvaja 66% od 1.355 stanova za socijalno ili stanovanje sa kontrolisanim kirijama mediaroom.bouygues-construction.com, što jasno ukazuje na ciljeve politike. Ovo omogućava mešavinu prihoda i sprečava da čitava nova naselja postanu isključivo luksuzna. Ipak, investitori tvrde da takvi zahtevi, zajedno sa strogim zoniranjem, čine projekte manje profitabilnim i sporijim za realizaciju – klasična tenzija između javnog interesa i privatnog podsticaja.
Zone i građevinski propisi u Ženevi ograničavaju visinu i gustinu izgradnje u mnogim oblastima (Ženeva je poznata po tome što je dugo izbegavala izgradnju visokih zgrada; čak i sada su zaista visoke zgrade retke). Silueta grada je niska, a lokalni otpor prema visokim zgradama i dalje postoji (uz određene izuzetke u PAV-u). Ovi propisi čuvaju estetski šarm Ženeve, ali takođe ograničavaju ponudu.
Ekološki propisi su sve istaknutiji. Gradnja u Ženevi mora ispunjavati visoke standarde energetske efikasnosti (oznaka Minergie je uobičajena). Kao što je već navedeno, postoji težnja ka održivom urbanom razvoju (poput inicijative 2000 Watts Sites). Ovakvi propisi mogu povećati početne troškove, ali takođe poboljšavaju dugoročnu vrednost i smanjuju operativne troškove.
Porezi: Vlasnici nekretnina u Ženevi suočavaju se sa nekoliko poreza: godišnji kantonalni porez na imovinu (koji uključuje vrednost nekretnine), lokalni porez na nekretnine (impôt immobilier complémentaire) na stambene objekte u kojima vlasnik ne živi, i porez na kapitalnu dobit prilikom prodaje nekretnine (koji je visok ako prodate u roku od nekoliko godina nakon kupovine, ali opada na nulu posle nekoliko decenija vlasništva). Takođe postoji i porez na prenos vlasništva od 3% (droit d’enregistrement) koji obično plaća kupac i koji je jednokratni trošak. U poređenju sa nekim državama, porezi na posedovanje nekretnina u Švajcarskoj su relativno umereni (nema nacionalnog poreza na nekretnine, postoje samo kantonalni), a dugoročni investitori imaju korist od smanjenja poreza na kapitalnu dobit. Efektivni porezi na nekretnine u Ženevi su viši nego u nekim drugim kantonima (pošto Ženeva ima mnogo javnih usluga za finansiranje), ali generalno je porezno okruženje pravedno i predvidivo. Zapravo, Švajcarska nema federalni porez na prihod od zakupa kao takav – prihod od rente je deo redovnog prihoda i može se umanjiti za odbitke. Takođe, važno je napomenuti da je kamatna stopa na hipoteku odbitna od poreza, što podstiče zaduživanje.

Za investitore, transparentnost i pravna sigurnost u Ženevi su veliki plus. Vlasništvo je zagarantovano (švajcarski zemljišni registar je veoma pouzdan), ugovori su izvršni, a eksproprijacija je gotovo nepoznata. Pravni sistem je takođe vrlo povoljan za poverioce – hipoteka ima snažna kolateralna prava (što delimično objašnjava zašto banke rado nude kredite sa niskim kamatama).

Jedna od značajnih aktuelnih tema je moguće ukidanje “Eigenmietwert”-a (oporezivanja imovinske vrednosti na osnovu pretpostavljene rente) na saveznom nivou, što bi moglo promeniti određene okolnosti za vlasnike (učiniti posedovanje nekretnine privlačnijim jer se ne bi oporezivala hipotetička renta). Ako se to dogodi (već se o tome govori u parlamentu), dodatno bi se podstakla potražnja za kupovinom naspram iznajmljivanja. Stav Ženeve po ovom pitanju tek treba da bude poznat.

Ukratko, regulative u Ženevi pokušavaju da usklade tržišne sile sa društvenim obzirima: Grad želi da ostane privlačan za investitore i zadrži kvalitetan stambeni fond, ali takođe želi da stanovi ne postanu potpuno nedostupni lokalnom stanovništvu. Sa stanovišta investitora, kada ispunite uslove za investiranje (tj. ne kršite Lex Koller), Ženeva nudi visok nivo sigurnosti, umereno oporezivanje i snažnu vladavinu prava – važne faktore koji podupiru spremnost investitora da prihvate niske prinose.

Pokretači i izazovi tržišta

Tržište nekretnina u Ženevi je pod uticajem nekoliko ključnih pokretača i suočava se sa određenim izazovima u narednom periodu. Ispod je prikaz glavnih faktora:

Rast stanovništva i migracija: Stanovništvo Ženeve raste stabilno, prvenstveno zbog imigracije. Populacija kantona sada prelazi 500.000, a Švajcarska već decenijama beleži pozitivan neto migracioni saldo globalpropertyguide.com. U 2023. godini neto migracija u Švajcarsku dostigla je vrhunac od oko 131.000, a iako je pala na oko 87.000 u 2024. globalpropertyguide.com, i dalje je istorijski visoka. Ženeva, kao centar međunarodne diplomatije i biznisa, privlači strane profesionalce, prekogranične radnike (frontalijere iz Francuske) i studente. Ovaj konstantan dotok ljudi podiže potražnju za stanovanjem. To je prednost za iznajmljivače (obezbeđuje stalan izvor zakupaca/kupaca), ali takođe opterećuje ponudu i infrastrukturu. Izazov je obezbediti dovoljno stanova i usluga za rastuće stanovništvo bez širenja gradskih granica (Ženeva je ograničena francuskom granicom i jezerom). Očekuje se da će rast stanovništva nastaviti u srednjem roku, mada umerenijim tempom, što će i dalje vršiti pritisak na tržište nekretnina.
Ekonomske prilike: Ekonomija Ženeve je važan pokretač potražnje za nekretninama. Grad ima jedan od najviših BDP-a po glavi stanovnika na svetu i sedište je finansijskih institucija (privatno bankarstvo, upravljanje imovinom), firmi za trgovinu robom, proizvođača satova, kao i velike neprofitne/NGO industrije. Ekonomski rast u Švajcarskoj je umeren (projekcija ~0,8% u 2025. globalpropertyguide.com), ali je ekonomija Ženeve prilično otporna i raznovrsna. Nezaposlenost u Ženevi je niska (oko 3–4%, nešto više od švajcarskog proseka), a tržište rada je usko za stručnjake. Visoka zaposlenost i rast prihoda podržavaju i stambene i komercijalne nekretnine. Kada ljudi imaju siguran i dobro plaćen posao, mogu sebi priuštiti veće zakupnine ili hipoteke. Takođe, firme koje dobro posluju uzimaju više poslovnog prostora u zakup i ulažu u objekte. Izazov je što ekonomski rast Ženeve nije brz – stabilan je ali ispod istorijskog proseka globalpropertyguide.com. Svetske krize (npr. u bankarstvu ili trgovini) mogu uticati na luksuzne nekretnine u Ženevi ako nestane radnih mesta za strance. Takođe, oslonjenost Ženeve na nekoliko sektora znači da bi pad u jednom sektoru (npr. trgovina robom) mogao osloboditi poslovni prostor na tržištu. Ipak, trenutno je ekonomska perspektiva relativno pozitivna, sa privatnom potrošnjom kao pokretačem rasta i povećanjem realnih zarada globalpropertyguide.com, što pogoduje sektoru nekretnina.
Kamatne stope i finansiranje: Okruženje kamatnih stopa ima direktan uticaj na potražnju i cene nekretnina. Švajcarska je prešla sa negativnih referentnih stopa (pre 2022.) na restriktivniju politiku do 2023, a sada u 2025. izgleda da ponovo popušta, pošto je inflacija stavljena pod kontrolu. Kamatne stope na hipotekarne kredite su se otprilike udvostručile između 2021. i 2023. (sa ~1% na ~2-2,5% za dugoročne fiksne), što je smanjilo pristupačnost za neke kupce i blago ohladilo rast cena u 2022. Međutim, kako je inflacija pala na ~1,1% u 2024. i čak bila negativna u 2025. globalpropertyguide.com, Švajcarska narodna banka je pauzirala povećanja i možda će smanjiti stope. Konsenzus očekuje da će stope postepeno padati u 2025. engelvoelkers.com. Ovo ima nekoliko posledica: niže stope smanjuju mesečne rate kredita, omogućavajući kupcima da ponude više za domove (što podržava cene). Zaista, Engel & Völkers je napomenuo da niži troškovi finansiranja, udruženi sa rastućim kirijama, ponovo preusmeravaju klatno ka kupovini engelvoelkers.com. Pored toga, niske kamatne stope čine relativno niske prinose od nekretnina privlačnijim u poređenju sa obveznicama. Potencijalni izazov je volatilnost stopa – ukoliko inflacija neočekivano poraste ili globalne stope skoče, SNB bi mogao ponovo da zaoštri politiku, što bi smanjilo potražnju. Ali trenutno, stabilne do opadajuće kamatne stope predstavljaju vetar u leđa za tržište nekretnina u Ženevi.
Održivost i klimatski ciljevi: Održivost je i pokretač i izazov. Ženeva (a i Švajcarska uopšte) obavezala se na klimatske ciljeve – npr. karbonska neutralnost do 2050. godine i privremene ciljeve poput smanjenja emisija za 50% do 2030. za zgrade. Zgrade su velik deo ovoga (zbog grejanja itd.). Ovo pokreće talas zelenih rekonstrukcija i novih ekološki prihvatljivih projekata. Na primer, projekat Quai Vernets u Ženevi je primer održive izgradnje, ponovne upotrebe materijala i obezbeđivanja obnovljive energije na licu mesta mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Kanton podstiče energetski efikasne renovacije kroz subvencije i regulative (poput ukidanja grejanja na lož ulje). Ove inicijative podstiču ulaganja u nekretnine (obnavljanje starih zgrada stvara posao i može dugoročno povećati vrednost nekretnine). Mnogi zakupci i investitori sada više vole zgrade sa zelenim sertifikatima, što podstiče investitore da teže oznakama kao što su Minergie, BREEAM ili LEED na novim projektima. Izazov je cena: održiva gradnja može biti skuplja u startu. Za vlasnike starijih zgrada, obnova da bi se zadovoljili novi standardi (izolacija, solarni paneli itd.) je kapitalni trošak koji ne mogu svi lako da priušte. Tu je i regulatorni pritisak – ako zgrada ne ispuni buduće standarde, može se suočiti sa kaznama ili smanjenom atraktivnošću. Sve u svemu, održivost je sve važniji pokretač tržišta (dovodeći do „zelenog premijuma” na nekim nekretninama) i deo je dugoročne otpornosti, ali zahteva značajna ulaganja i prilagođavanje industrije.
Stambene politike i pristupačnost: Životna politika Ženeve snažno utiče na tržište nekretnina. Napori vlade da se obezbedi pristupačno stanovanje (kroz kvote u novim projektima, finansiranje stambenih zadruga itd.) predstavljaju podsticaj u smislu što donose dodatnu ponudu, ali su i ograničenje za slobodno tržište. Na primer, zahtev da 20-30% stanova u projektu bude pristupačno može ograničiti ukupnu isplativost i time tempo kojim su investitori voljni da grade. Mere kontrole zakupnina (poput sistema referentne stope hipotekarnih kredita) direktno utiču na prinose – kao što je slučaj iz 2025. godine, kada su rente morale biti smanjene za oko 3% u mnogim ugovorima zbog pada stope realestate.juliusbaer.com. Ove politike drže troškove stanovanja donekle pod kontrolom za lokalno stanovništvo, što je društveno korisno, ali mogu obeshrabriti spekulativnu izgradnju i ublažiti izuzetno brzi rast cena. Drugim rečima, regulatorni okvir Ženeve je verovatno sprečio još ozbiljnije probleme sa pristupačnošću, ali to takođe znači da je tržište manje prilagodljivo – ponuda ne raste samo zato što su cene visoke. Još jedan aspekat politike je direktna demokratija: građani Ženeve često glasaju o pitanjima urbanizma. U prošlosti su referendumi, na primer, zaustavili predloge za izgradnju visokih zgrada ili prisilili promene urbanističkih planova. Ovo može predstavljati izazov jer potrebni razvoj može biti usporen zbog protivljenja javnosti (fenomen NIMBY). Delikatna ravnoteža koju Ženeva mora održati jeste omogućavanje dovoljno izgradnje (kroz politike poput PAV Master Plana, koji je pažljivo ispregovaran) uz održavanje kvaliteta života i društvene raznolikosti.
Infrastruktura i prekogranična dinamika: Domaći podsticaj je poboljšanje infrastrukture – na primer, CEVA železnička veza (sada potpuno operativna kao Léman Express) koja bolje povezuje Ženevu sa predgrađima i Francuskom. Ovo je olakšalo ljudima da žive malo dalje (čak i u francuskim mestima s druge strane granice) i putuju na posao u Ženevu. Kao posledica, deo tražnje se „prelio“ u Francusku gde su stanovi jeftiniji. Ipak, tržište nekretnina u Ženevi i dalje održava oni koji žele da žive blizu i koriste švajcarske usluge. Prekogranična dinamika je zanimljiva: oko 100.000 radnika svakog dana putuje iz Francuske. Ako bi granica ili bilateralna pitanja sa EU ikada omela ovaj tok, to bi moglo izazvati veću potražnju za stanovanjem unutar Ženeve. Suprotno tome, ukoliko Francuska snažno razvije sopstvena pogranična područja (planirana je nova stambena izgradnja u Anemasu itd.), to bi mogao biti ventil za pritisak na tržište stanovanja u Ženevi. Do sada, međutim, nekretnine u Ženevi ostaju u svom „balonu“ visoke tražnje; čak i velika ponuda u Francuskoj verovatno neće značajno umanjiti cene u Ženevi, jer mnogi ljudi radije žive u Švajcarskoj zbog poreskih, obrazovnih i razloga kvaliteta života (ako to sebi mogu da priušte).
Globalni faktori i valuta: Na makro nivou, snaga švajcarskog franka igra značajnu ulogu. Jak franak (što smo videli – ojačao je u odnosu na EUR i USD u poslednje vreme) eurocost.com čini nekretnine u Ženevi još skupljim za strane kupce u pogledu valute, ali takođe naglašava njegovu privlačnost sigurnog utočišta. Globalni ekonomski trendovi, poput apetita investitora za realnom imovinom u vreme neizvesnosti, idu u korist švajcarskog tržišta nekretnina. Ipak, geopolitički događaji (rat, sankcije itd.) mogu imati i lokalne efekte – npr. uloga Ženeve u trgovini robom porasla je kada su druga tržišta postala rizična, što indirektno povećava potražnju za kancelarijskim prostorom. Ili, ako bi međunarodna saradnja oslabila, možda bi neke funkcije UN-a bile premeštene (to je hipotetički, ali predstavlja faktor rizika).

Ukratko, pokretači tržišta nekretnina u Ženevi su pretežno pozitivni – rast populacije, bogatstvo, stabilna ekonomija, niske kamatne stope – što sve povećava potražnju. Izazovi se uglavnom odnose na ponudu i pristupačnost: kako smestiti rastuće stanovništvo bez izguravanja srednje klase i kako proširiti infrastrukturu i razvoj u ograničenom geografskom i političkom okruženju. Do sada je Ženeva uspevala da ostane vrlo atraktivna, mada skupa. Predstojeće godine će zahtevati suočavanje sa ovim izazovima kroz pažljivo urbanističko planiranje i možda regionalnu saradnju (sa kantonom Vaud i susednom Francuskom) kako bi šire područje Ženeve moglo da napreduje.

Prognoza i izgledi za naredne godine

Gledajući unapred, izgled za tržište nekretnina u Ženevi u narednih nekoliko godina (do kraja 2020-ih) je oprezno optimističan, sa očekivanjima za nastavak rasta, ali umerenijim tempom. Većina stručnjaka ne predviđa drastične korekcije, već više ublažavanje trendova dok tržište „svari“ skorašnje promene. Evo šta možete očekivati:

Prognoza za stambene nekretnine: Cene stanova u Ženevi će verovatno nastaviti da rastu u bliskoj budućnosti, mada verovatno po umerenoj, jednoznamenkastoj stopi godišnje. Prognoze za celu Švajcarsku za 2025. godinu predviđaju rast cena stambenih nekretnina od +3–4% globalpropertyguide.com, a Ženeva, koja se suočava sa ograničenom ponudom, trebalo bi da bar dostigne taj nivo. Projekcije Wüest Partnera predviđaju rast cena privatnih stanova od oko 3,6% u 2025. godini globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, što deluje verovatno za tržište Ženeve ako ekonomski uslovi ostanu povoljni. Posle 2025. godine, ako kamatne stope dodatno padnu, potražnja kupaca bi mogla da ojača, ali svaki dobitak će biti ograničen plafonima pristupačnosti. Ženeva je već na granici kada je u pitanju odnos cena i prihoda; dalji značajni skokovi cena mogli bi čak i najbolje plaćene da izbace iz igre, pa bi prirodna ravnoteža tržišta mogla biti sporiji rast ukoliko prihodi ne budu rasli istovremeno. Naša prognoza: godišnji rast cena od otprilike 2–5% godišnje za stambene nekretnine u Ženevi tokom 2025. i 2026. godine, pod pretpostavkom da nema spoljnjih šokova. Kirije bi takođe trebalo da rastu, ali verovatno sporije – možda u rasponu od 1–3% godišnje za tražene kirije – jer će novogradnja (PAV jedinice itd.) početi da dolazi na tržište, a smanjenja kirije 2025. godine resetuju neke ugovore na nižu osnovu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Značajno je i to da bi sama 2025. mogla zabeležiti niži efektivni rast kirije zbog tog smanjenja referentne stope realestate.juliusbaer.com (mnogi zakupci će dobiti smanjenje kirije), ali već tokom 2026. rast kirija bi mogao da se nastavi ukoliko ekonomija ostane snažna i stepen slobodnih stanova ostane veoma nizak.
Prognoza za komercijalne nekretnine: Za kancelarije, 2025–2027 će biti balansiranje između nove ponude i tražnje. U 2025. očekujemo stabilne uslove – stopa nepopunjenosti otprilike u sredini od 6%, a zakupnine za premium prostore bi mogle porasti još 1–2% zbog jake tražnje za vrhunskim prostorom. Međutim, tokom 2026–27. godine, priliv od oko 250.000 m² novih kancelarija će testirati tržište jll.com jll.com. Razumno je očekivati privremeni porast nepopunjenosti (moguće i do visokih jednocifrenih vrednosti). Zakupnine za kancelarije u premium zonama bi mogle da se stabilizuju ili čak blago opadnu ako stanodavci budu konkurisali kako bi popunili nove zgrade. Sekundarne zakupnine za kancelarije mogu biti pod pritiskom pada ako zakupci pređu u novogradnju. Ipak, tržište kancelarija u Ženevi je tradicionalno bilo vešto u popunjavanju prostora – često međunarodne firme ili NVO proširuju svoje kapacitete kako bi iskoristile nove mogućnosti. Možda ćemo videti beg ka kvalitetu: novi zeleni, efikasni prostori će se brzo popuniti, dok će stariji ostajati prazni (i tada možda biti prenamenjeni u stambene ili obnovljeni). Dakle, neto uticaj na nepopunjenost mogao bi biti manji ukoliko se zastarela ponuda ukloni iz evidencije. Sve u svemu, kapitalne vrednosti kancelarija očekuje se da ostanu čvrste u premium segmentu, ali bi mogle oslabiti za starije nekretnine. Investitori će pažljivo pratiti kretanje prinosa; blagi rast prinosa (recimo sa 3,0% na 3,3% za premium) mogao bi se desiti ako poraste nepopunjenost i zaustavi rast zakupnina, što bi značilo manje padove cena. Suprotno tome, ako dominira okruženje niskih kamata, prinosi bi mogli ostati na niskom nivou.
Prognoza za maloprodaju: Premium maloprodaja (luksuz) u Ženevi treba da ostane veoma jaka. Očekuju se blagi godišnji rastovi zakupnina u luksuznom segmentu (~1-3% godišnje) i gotovo nulta nepopunjenost na glavnim luksuznim lokacijama portugalbusinessesnews.com. Ženeva će verovatno zadržati status jedne od top 10 svetskih destinacija za luksuznu maloprodaju. Šira maloprodaja će verovatno imati stabilne do blago poboljšane izglede kako ekonomija raste i turizam se u potpunosti vrati na pretpandemijski nivo. Ali e-trgovina će i dalje vršiti pritisak na tradicionalne prodavnice; moguće je videti dalju polarizaciju: najbolje tržne zone napreduju, slabije se bore. Neki sekundarni maloprodajni prostori mogli bi biti prenamenjeni (ugostiteljstvo, medicina itd.). Sa investicione strane, prinosi na maloprodaji će verovatno ostati oko trenutnih nivoa (jer su već relativno visoki za sekundarnu maloprodaju, niski za premium).
Prognoza za industrijski sektor: Industrijski/logistički prostori će i dalje biti u maloj ponudi. Očekujemo nastavak niske nepopunjenosti i rastućih zakupnina u ovom segmentu. Ukoliko ništa drugo, tražnja za logistikom „poslednje milje“ će rasti sa e-trgovinom, ali Ženeva ima ograničene mogućnosti proširenja lagera. Moguće je da će se pojaviti višespratna urbana logistika kao specifičan razvoj (kao što se dešava u Parizu). Za investitore, prinosi na logistici bi se mogli dodatno komprimovati kako više kapitala juri malo raspoloživih nekretnina (što je globalni trend). Mogli bismo videti prinos u industriji u Ženevi bliži 5% ako kamatne stope ostanu niske, a konkurencija visoka.
Trend stranih investitora: S obzirom na donekle nestabilna globalna tržišta, nekretnine u Ženevi treba da nastave da privlače institucionalni kapital koji traži sigurna utočišta. Ne očekujemo promene u Lex Koller zakonu u kratkom roku, tako da će direktna kupovina kuća od strane stranaca ostati ograničena. Međutim, strani indirektni investitori (putem fondova ili korporativnih akvizicija) mogli bi povećati ulaganja, naročito u komercijalne nekretnine ili razvojne projekte. Zapaženo je da bi neka velika finansiranja razvoja (poput PAV parcela) mogla uključiti međunarodne partnere zbog obima potrebnih investicija.
Makro rizici: Važan deo svake prognoze je priznavanje rizika. Potencijalni rizici za perspektivu tržišta nekretnina u Ženevi uključuju: globalnu recesiju (koja bi mogla smanjiti potražnju za luksuznom robom, smanjiti broj poslova za iseljenike i usporiti širenje kompanija), naglo povećanje kamatnih stopa (što trenutno izgleda malo verovatno, ali bi iznenadna inflacija mogla prisiliti centralne banke na pooštravanje politike, što bi pogoršalo pristupačnost), ili finansijsku krizu (na primer, ozbiljna korekcija na berzi mogla bi privremeno ohladiti kupovinu luksuznih nekretnina). Takođe, svaki veći geopolitički preokret koji utiče na ključne ženevske sektore (na primer, sankcije koje utiču na trgovinu robom ili pitanja bankarske tajnosti koja utiču na finansije) mogao bi izazvati posledične efekte na popunjenost kancelarija. Kada je reč o stambenom sektoru, političke odluke u zemlji poput inicijative za kontrolu rente ili velikog programa stanova po pristupačnim cenama mogle bi promeniti dinamiku na tržištu, ali se ništa novo ne očekuje u bliskoj budućnosti, izvan postojećih mera.
Kumulativni rezultati: Korisno je uporediti projekcije Ženeve sa drugim gradovima. Tržište u Cirihu je slično postavljeno za umeren rast; neki analitičari smatraju da bi Cirih mogao doživeti nešto veću stagnaciju nego Ženeva u stambenom sektoru, jer je Cirih imao malo izraženiji rast i više novih nekretnina u predgrađima. Drugi švajcarski gradovi kao što su Bazel ili Bern očekuju blagi rast cena (1-2%), jer nemaju tako izraženu ograničenost u ponudi. Na međunarodnom planu, Ženeva može nadmašiti neka pregrejana tržišta (na primer, ako se neki od velikih svetskih gradova suoče s korekcijom zbog visokih kamatnih stopa, Ženeva može izgledati stabilnije u poređenju). U Mercer-ovom izveštaju o troškovima života za iseljenike 2024. godine, Ženeva je rangirana kao najskuplji grad na svetu eurocost.com – ovo je mač sa dve oštrice: naglašava jačinu tražnje i valute, ali i ukazuje na probleme sa pristupačnošću koji bi mogli ograničiti dalji rast kirija i cena. Očekuje se da će Ženeva zadržati status grada sa najvišim troškovima s obzirom na sve faktore koji utiču na tržište.

U celini, prognoza za tržište nekretnina u Ženevi je nastavak njegovog dugoročnog trenda: stabilan rast, visoke vrednosti i ograničena ponuda. Očekuje se da će 2025. godina biti godina stabilnosti i blagih ubrzanja – sa olakšanjem kamata koje podstiče aktivnost. Period 2026–27. biće posvećen upravljanju prilivom novih nekretnina i obezbeđivanju da se one apsorbuju bez naglog rasta praznih kapaciteta. Nakon 2028. i kasnije, ukoliko se zadrže rast stanovništva i zaposlenosti, Ženeva bi se ponovo mogla naći u situaciji nestašice nekretnina čak i posle trenutnih projekata, što bi potencijalno moglo da započne još jedan ciklus agresivnog povećanja cena i zakupa – ali to je još daleko. Na srednji rok, očekuje se zdrav, ali kontrolisan rast. Kako jedan UBS izveštaj rezimira, „stabilna ekonomija, niske kamatne stope i ograničena ponuda podržavaće spremnost ljudi da plate, ali ograničena pristupačnost bi trebalo da ograniči veće rastove cena“ globalpropertyguide.com. To sažima konsenzus: nema pucanja balona na vidiku, sledi samo visok plato koji se lagano penje.

Poređenje sa drugim gradovima (Švajcarska i svet)

Tržište nekretnina u Ženevi često se poredi kako sa švajcarskim gradovima, tako i sa međunarodnim centrima zbog svojih izuzetnih karakteristika. Ispod upoređujemo Ženevu sa <strong Cirihom i Lozanom (domaćim reperima), a takođe analiziramo kako se pozicionira u odnosu na globalne gradove.

Ženeva vs. Cirih: Cirih je najveći grad Švajcarske i finansijska prestonica, dok je Ženeva drugi po veličini grad i diplomatski centar. Ova dva grada dominiraju švajcarskim tržištem nekretnina kada su u pitanju cene. Početkom 2025. godine, Cirih je neznatno skuplji od Ženeve po pitanju stambenih nekretnina, ali je razlika mala. Prosečna kupoprodajna cena stanova iznosila je oko 21.110 CHF/m² u Cirihu naspram 20.960 CHF/m² u Ženevi globalpropertyguide.com, praktično izjednačeno. Oba grada beleže sličan godišnji rast cena (oko 3–4% na godišnjem nivou) i suočavaju se sa izuzetno niskim procentom slobodnih stanova (gotovo 0% u Cirihu i ~0,6% u Ženevi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Kirije su podjednako visoke u oba grada: medijana traženih kirija iznosi približno 420 CHF/m²/godišnje u oba grada globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, što je najviši nivo u Švajcarskoj. Cirih ima veću metropolitan zonu i više razvoja u spoljnim distriktima, što mu daje nešto veći broj transakcija i potencijalno više fleksibilnosti za rast. Na primer, područje Glattal u Cirihu ima nove stambene projekte koje Ženeva ima manje prostora da ponovi. Kada je reč o poslovnim prostorima, tržište Ciriha je veće i istorijski beleži više novih objekata, zbog čega je procenat praznih poslovnih prostora u Cirihu (~5%) nešto niži od onog u Ženevi (~6%) u 2024. godini realestate.juliusbaer.com. Prinosi na investicije su u oba grada veoma niski, mada Cirih može imati najniže prinos (na primer, najbolji lokali u Cirihu 1,7% naspram Ženevinih 2,1% za stambene nekretnine globalpropertyguide.com). Suštinski, Ženeva i Cirih dele vrh kao najskuplja i najtraženija tržišta u Švajcarskoj. Izbor između njih često se svodi na lične ili poslovne potrebe (međunarodno okruženje i pogled na Ženevsko jezero naspram veće ekonomske sredine u Cirihu). Za investitore, oba grada se smatraju stabilnim; Cirih može imati nešto veću likvidnost zbog svoje veličine, dok Ženevina manja veličina znači da su prilike ređe.

Ženeva vs. Lozana (i drugi švajcarski gradovi): Lozana, takođe na Ženevskom jezeru, udaljena oko 60 km, često je sledeća za poređenje. Nekretnine u Lozani su skupe, ali primetno jeftinije nego u Ženevi. U prvom kvartalu 2025. prosečne cene stanova u Lozani bile su oko 15.490 CHF/m² globalpropertyguide.com, otprilike 25% niže nego u Ženevi. Zakupnine su srazmerno niže (medijana oko 300 CHF/m²/godišnje u Lozani prema 420 u Ženevi globalpropertyguide.com). Stopa slobodnih stanova u Lozani (~0,6%) je takođe veoma niska globalpropertyguide.com, ali je nešto viša nego u Ženevi u nekim segmentima, a Lozana beleži nešto više uspeha u dodavanju novih stanova u okolnim mestima. Drugi švajcarski gradovi: Bazel i Bern su znatno jeftiniji – Bazel oko 13.000 CHF/m² za stanove, a Bern oko 11.500 CHF/m² globalpropertyguide.com. Tamo su i nešto više stope slobodnih stanova (0,9% u Bazelu globalpropertyguide.com, što odražava veću ponudu u odnosu na potražnju). Tabela ispod prikazuje neke ključne brojke:

Tabela: Ključne stambene metrike u glavnim švajcarskim gradovima (Q1 2025)

Grad	Prosečna cena stana (CHF/m²) globalpropertyguide.com	Medijanska tražena zakupnina (CHF/m²/godina) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com	Stopa slobodnih zakupnina globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
<strong Cirih	CHF 21,110/m²	CHF 420/m²/godina (≈35/m²/mesec)	0,1%
Ženeva	CHF 20,960/m²	CHF 420/m²/godina (≈35/m²/mesec)	0,6%
Lozana	CHF 15,490/m²	CHF 300/m²/godina (≈25/m²/mesec)	0,6%
Bazel	CHF 13,090/m²	CHF 260/m²/godina (≈22/m²/mesec)	0,9%
Bern	CHF 11,450/m²	CHF 270/m²/godina (≈23/m²/mesec)	0,5%

Izvori: Wüest Partner preko SNB (cene) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (zakupnine i slobodna mesta) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Kao što tabela pokazuje, Ženeva i Cirih su posebni sami za sebe u Švajcarskoj, dok Lozana zaostaje, ali je i dalje visoko. Za kontekst, švajcarski nacionalni prosek cena stanova iznosi oko CHF 9,200/m² (od sredine 2025. godine) investropa.com – manje od polovine nivoa Ženeve – što pokazuje koliko je izuzetna Ženeva u zemlji.

Globalna poređenja: Na međunarodnom nivou, Ženeva se svrstava među najskuplje gradove na svetu za život. U 2024. godini, ugledno istraživanje o troškovima života (EuroCost International) zapravo je rangiralo Ženevu kao broj 1 na svetu po troškovima života za iseljenike, malo ispred Hong Konga eurocost.com. Snaga švajcarskog franka i troškovi stanovanja u Ženevi bili su glavni faktori za ovaj plasman eurocost.com. Ovo je u skladu sa Mercer i ECA anketama koje dosledno svrstavaju Ženevu među prvih pet ili deset gradova u svetu. Kada je reč o cenama nekretnina, Ženeva se takmiči sa gradovima kao što su London, Njujork, Pariz, Singapur, Hong Kong u najvišoj ligi. Na primer, ekskluzivne nekretnine u Ženevi po ceni od 23.700 dolara po m² globalpropertyguide.com (ekvivalent u USD) su u rangu sa ekskluzivnim centralnim Londonom (25.000 dolara po m² u Mayfairu, na primer) i više od ekskluzivnog Pariza (~18.000 dolara po m²). To je ispod ultra-ekskluzivnih lokacija kao što je Monako (gde može biti €50.000+ po m²), ali Ženeva nije daleko iza najvišeg nivoa.

Ipak, ponašanje tržišta u Ženevi je donekle drugačije od velikih svetskih finansijskih centara. Ono je manje i manje volatilno. Ženeva nije doživela dramatične uspone i padove kao neki gradovi; njena cenovna kriva ima stabilan uzlazni trend. Tokom globalne finansijske krize 2008–09, tržište nekretnina u Ženevi je palo samo neznatno i brzo se oporavilo, dok su tržišta poput Dubaija ili Majamija doživela velike promene. Ovo naglašava sigurnu luku koju Ženeva predstavlja. Prisustvo međunarodnih organizacija i stabilnost Švajcarske deluju kao amortizeri šokova.

Još jedna stvar: u poređenju sa svetskim gradovima, Ženeva ima stroga ograničenja u ponudi (slično kao, na primer, Hong Kong ili Singapur gde je zemljište ograničeno). Ali, za razliku od Hong Konga, rast stanovništva u Ženevi je sporiji, a spekulativna ulaganja su zakonski ograničena – tako da su cene u Ženevi, iako izuzetno visoke, ipak više vođene stvarnom potražnjom od strane korisnika.

U luksuznom segmentu, UBS-ov indeks luksuznih nekretnina (2025) beleži da su najkvalitetnije nekretnine oko Ženevskog jezera (što uključuje i luksuzno tržište Ženeve) zabeležile kumulativni rast cena ispod 20% u poslednjih 5 godina, dok je oko Ciriškog jezera rast iznosio 30-40% ubs.com – što ukazuje da je luksuzni segment u Ženevi rastao nešto sporije, ali i dalje stabilno ubs.com ubs.com. Na globalnom nivou, luksuzne nekretnine u mnogim gradovima su se ohladile u 2022–2023. zbog porasta kamatnih stopa, ali izuzetno niska ponuda u Ženevi zadržala je otpornost luksuznog segmenta, sa umerenim rastom, a ne padom.

Iz investitorske perspektive, Ženeva se često upoređuje sa gradovima poput Beča, Minhena ili Tokija, koji su takođe poznati po stabilnosti i niskim prinosima. Svi imaju snažnu zaštitu prava zakupaca i spor, ali postojan rast vrednosti. Ženeva se izdvaja među njima po svom međunarodnom karakteru i regulatornim barijerama za strane kupce, što je čini donekle jedinstvenom.

U zaključku, pokazatelji tržišta nekretnina u Ženevi uporedivi su sa najprestižnijim svetskim gradovima po ceni, ali su tržišna kretanja jedinstveno švajcarska – snažno regulisano, veoma stabilno i karakterisano postepenim trendovima. Sa Cirihom deli švajcarski znak čvrstine. Unutar Švajcarske, nijedan drugi grad zaista ne može da se meri sa kombinacijom visokih cena, niske praznine i međunarodne potražnje (osim Ciriha). Za one koji se sele u Švajcarsku ili ulažu, izbor između Ženeve i Ciriha često se svodi na stil života i industriju (Ženeva za međunarodni/javni sektor i robu, Cirih za finansije i tehnologiju, okvirno govoreći). Ova dva grada nadmašuju ostale švajcarske gradove po troškovima. Na svetskoj sceni, Ženeva čvrsto zauzima mesto među elitnim skupim gradovima, što često iznenađuje one koji možda ne shvataju da ovaj mali grad može da parira Londonu ili Hong Kongu po troškovima stanovanja. To potvrđuju globalni ranginzi i iskustva stranaca koji smatraju da su troškovi stanovanja i životni troškovi u Ženevi izuzetno visoki eurocost.com.

Uprkos visokim troškovima, Ženeva i dalje privlači kompanije i pojedince zahvaljujući kvalitetu života, bezbednosti i strateškoj važnosti. Dokle god održava ove prednosti, verovatno će ostati u najvišim ešalonima i na domaćem i na međunarodnom planu. Poređenja na kraju ističu da je tržište nekretnina u Ženevi odraz njenog ugleda: globalno, ekskluzivno i snažno, sa rezultatima koje retko koji grad ove veličine može da postigne.

Izvori: Gornja analiza zasniva se na podacima i izveštajima švajcarskih agencija za nekretnine i istraživačkih firmi, uključujući Wüest Partner (preko portala podataka Švajcarske narodne banke), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, kao i međunarodnim procenama kao što su rangiranja Mercer i EuroCost International za 2024. godinu eurocost.com. Podaci o slobodnim stanovima i kirijama dolaze iz zvanične statistike (Federalna kancelarija za statistiku) i iz tržišnih izveštaja globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Uvidi o komercijalnom tržištu zasnivaju se na JLL izveštajima o Švajcarskoj jll.com jll.com i izveštajima kompanije Julius Baer za nekretnine za prvo tromesečje 2025. godine realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. Ovi izvori zajedno daju prikaz tržišta nekretnina u Ženevi 2025. godine i u budućnosti, kako je sumirano u ovom izveštaju.

Женевско тржиште некретнина 2025: Трендови, анализа и перспектива

Pregled tržišta nekretnina u Ženevi 2025. godine