Pregled trenutnih uslova na tržištu (2025)
Tržište nekretnina u oblasti Dalas–Fort Vorta u 2025. godini ostaje snažno, ali prolazi kroz značajnu promenu. Nakon nekoliko godina u kojima su prodavci dominirali tržištem, ponuda nekretnina je naglo porasla i moć se prebacuje na kupce mdregroup.com mdregroup.com. Prodaja kuća se usporila (skoro 9% manje na godišnjem nivou u gradu Dalasu do sredine 2025), dok su cene ostale visoke, pri čemu je medijalna cena prodate kuće u gradu oko 468.000 dolara – što je porast od oko 5,7% u odnosu na 2024. godinu dallasobserver.com. Istovremeno, sektori komercijalnih nekretnina pokazuju otpornost: Dalas je proglašen za najbolje tržište komercijalnih nekretnina u SAD za 2025 prema istraživanju Urban Land Institute-a dmagazine.com, zahvaljujući snažnim ekonomskim osnovama. Rast zaposlenosti i doseljavanje se nastavljaju impresivnim tempom – metropola je dodala oko 65.400 radnih mesta u 2024. yardimatrix.com i skoro 178.000 novih stanovnika tokom 2023–24 mdregroup.com – što podržava potražnju za nekretninama čak i uz više kamatne stope i nacionalne izazove. Sveukupno, tržište 2025. godine može se okarakterisati kao ohlađeno, ali stabilno za stambene nekretnine i ekspanzivno, ali sa opreznim optimizmom u komercijalnim sektorima.
Trendovi na tržištu stambenih nekretnina
Cene kuća i obim prodaje
Nakon burnog rasta prethodnih godina, rast cena kuća u Dalasu usporio je 2025. godine. U mnogim delovima DFW-a, cene su čak blago opale za kuće srednjeg i nižeg cenovnog ranga, koje su niže oko 3% na godišnjem nivou mdregroup.com. Na primer, First American indeks cena pokazuje da su vrednosti kuća osnovnog i srednjeg ranga ~3,2–3,3% niže nego prošle godine u oblasti Dallas–Plano–Irving mdregroup.com. Nekretnine visokog ranga, međutim, ostaju otpornije – cene luksuznih kuća su i dalje ~+3,5% na godišnjem nivou mdregroup.com, podržane potražnjom imućnih kupaca.
Prodajna aktivnost je usporila u odnosu na svoj vrhunac. Tokom proleća 2025. broj zaključenih prodaja u okrugu Dallas pao je za oko 10% na godišnjem nivou mdregroup.com. Kuće se takođe duže zadržavaju na tržištu: prosečan broj dana na tržištu u okrugu Dallas porastao je na ~24 dana (u poređenju sa ~19 dana prošle godine) mdregroup.com, što odražava smirenije tržište. Posebno je zapaženo da manji deo ponuda postiže cenu iznad tražene – u martu 2025. čak 66% kuća prodato je ispod tražene cene, što je značajna promena u odnosu na nadmetanja iz 2021–22. godine mdregroup.com mdregroup.com. Ipak, u samom Dalasu nije došlo do pada cena na godišnjem nivou; medijana prodajne cene u gradu porasla je za ~5–6% u tekućoj godini do sredine 2025. godine dallasobserver.com. Ovaj prividni paradoks rasta cena uprkos usporavanju prodaje delimično je rezultat činjenice da su kuće koje se ipak prodaju češće visokorangirane ili renovirane nekretnine koje postižu premijske cene dallasobserver.com. Celokupno, rezidencijalno tržište prelazi ka ravnoteži – prodavci se suočavaju sa većom konkurencijom, a kupci imaju veću moć pregovaranja nego godinama unazad.
Zalihe i ponuda nekretnina
Glavna priča 2025. godine je porast stambene ponude širom Severnog Teksasa, što je ublažilo ozbiljan nedostatak kuća koji je obeležio prethodne godine. Do aprila 2025. godine, aktivne ponude u metropolskom području Dalas-Fort Vorta porasle su za preko 50% u odnosu na uobičajene nivoe, dostigavši otprilike 123.000 kuća na prodaju (nivo koji nije viđen od kasnih 2010-ih) mdregroup.com mdregroup.com. Zapravo, Teksas je sada jedno od najviše „prezasićenih” tržišta nekretnina u zemlji prema nekim analizama mdregroup.com. Unutar metro područja, rast ponude je posebno izražen u brzo rastućim prigradskim okruzima. Inventar u okrugu Kolin skočio je za ~60% u odnosu na prethodnu godinu na proleće, a u okrugu Denton porastao je za ~63%, čime su ta područja čvrsto prešla u tržište naklonjeno kupcima mdregroup.com. Čak je i stambena ponuda u okrugu Dalas porasla za oko 39% u odnosu na prethodnu godinu, sa oko 7.600 ponuda u aprilu mdregroup.com. Broj meseci zaliha – ključni pokazatelj ravnoteže na tržištu – popeo se na oko 4,5 meseca u okrugu Dalas i 5–6 meseci u nekim spoljnim okruzima, nivoe koji nisu viđeni godinama mdregroup.com mdregroup.com. (Po definiciji, ~6 meseci zaliha označava izbalansirano tržište.)Ovo proširenje ponude predstavlja dobrodošlo olakšanje za kupce koji su dugo bili sputani nedostatkom izbora. Sa više kuća na tržištu, kupci mogu biti selektivni i promišljeni – što je velika promena u odnosu na nedavnu užurbanu situaciju prilikom kupovine. Sada je uobičajeno videti smanjenje cena: originalne cene nekretnina u okrugu Dalas se koriguju (u proseku oko 5–6% niže od početne cene) pre prodaje mdregroup.com. Ravnoteža moći se promenila; stručnjaci primećuju da kupci uspešno nude ispod tražene cene i obezbeđuju ustupke u mnogim transakcijama mdregroup.com mdregroup.com. Za prodavce, poruka je jasna: faza „hiperkonkurentnosti“ je gotova. Realno određivanje cene i priprema nekretnine su presudni, jer previsoko ocenjene nekretnine mogu duže ostati na tržištu mdregroup.com mdregroup.com. Ovo normalizovanje ponude je zdravo na duge staze, iako može izvršiti pritisak na pad cena do kraja 2025. godine kako se ponuda verovatno bude nastavila povećavati mdregroup.com. Osim u slučaju ozbiljnog ekonomskog šoka, očekuje se postepena korekcija – a ne krah – jer bi jak rast zaposlenosti i brojno povećanje stanovništva u DFW regionu trebalo da podrže potražnju za nekretninama i spreče veliki pad vrednosti mdregroup.com.
Trendovi i prognoze tržišta iznajmljivanja
Međutim, postoje znaci da se najgore od pada stanarina završava.
Potražnja za iznajmljivanjem ostaje snažna, podstaknuta prilivom stanovništva u metro područje i visokim troškovima kupovine nekretnina.Zapravo, potražnja za stanovima u DFW-u se snažno oporavila: 7.400 jedinica je iznajmljeno u prvom kvartalu 2025., što je najveći kvartalni broj iznajmljenih stanova od 2021. godine mdregroup.com.Ovaj porast je zapravo blago smanjio stopu praznih nekretnina početkom 2025. godine – prvo smanjenje praznih nekretnina u oko tri godine mdregroup.com.Sa manje novih projekata koji započinju (izgradnja višeporodičnih objekata u ovom regionu pala je za oko 47% u 2024. mmgrea.com mmgrea.com), pritisci na ponudu bi trebalo da popuste.Industrijske prognoze predviđaju da će rast zakupa ponovo početi krajem 2025. godine, mada skromnim tempom od oko 1–2% godišnje mmgrea.com.Očekuje se da će popunjenost da se stabilizuje oko niskih 90% dok tržište apsorbuje nedavni višak novih jedinica mmgrea.com mmgrea.com.Na primer, MMG Real Estate predviđa da će efektivni zakupi u DFW porasti za oko 1,5% do četvrtog kvartala 2025. godine kako se davanja u vidu ustupaka smanjuju mmgrea.com.Već više od polovine stambenih zajednica nudi podsticaje za iznajmljivanje (obično 6–8 nedelja besplatno) kako bi privukli stanare mdregroup.com mdregroup.com, ali ti ustupci mogu biti smanjeni kada se višak zaliha apsorbuje.Укратко, изнајмљивачи тренутно уживају више избора и снажнију преговарачку позицију него претходних година, али до 2026. може доћи до благог враћања ако раст запослености задржи високу тражњу.Iznajmljivanje stanova u Dalasu i dalje je pristupačno u poređenju sa obalskim tržištima (prosečna renta u gradu je ispod proseka SAD).prosek), ipak priuštivost za zakupce sa niskim primanjima je problem – nedavna studija je pokazala manjak od oko 40.000 priuštivih jedinica u Dalasu za domaćinstva sa prihodima od oko 45.000 dolara ili manje dallasobserver.com dallasobserver.com.Rešavanje ove potrebe biće ključni izazov čak i kako ukupna ponuda stanova za iznajmljivanje bude rasla.Kancelarijsko tržište Dalasa u 2025. godini se postepeno stabilizuje nakon potresa izazvanih pandemijom, ali i dalje predstavlja priču o dva nivoa.
Ukupna stopa nepopunjenosti u kancelarijskom sektoru DFW-a je visoka – otprilike 26,0% nepopunjenosti na kraju prvog kvartala 2025. kada se uključi i prostor za podzakup, što je jedva smanjenje u odnosu na vrhunac od 26,4% krajem 2023. godine avisonyoung.com avisonyoung.com.Ovo odražava velike količine prostora koje su ostale zbog prelaska na rad na daljinu/hibridni rad.Ukupna dostupnost (iznajmljen ili neiznajmljen prostor koji se oglašava) je oko 64 miliona kvadratnih stopa.ft.metro-široka, što je i dalje znatno iznad ~50 miliona kvadratnih m.ft.pre-COVID norma avisonyoung.com.I što je najvažnije, uslovi su prestali da se pogoršavaju i počeli su polako da se poboljšavaju.Prvi put od 2019. godine, DFW je zabeležio uzastopne kvartale pozitivne neto apsorpcije – kompanije su zajedno apsorbovale +1,5 miliona kvadratnih stopa.ft.у 2024. и још +0,9 милиона кв.ft.u Q1 2025 avisonyoung.com avisonyoung.com.Dostupnost se smanjila za ~6,8 miliona kvadratnih.ft. u odnosu na najvišu vrednost iz 2023. godine, dok neke firme šire ili popunjavaju zakupnine avisonyoung.com avisonyoung.com.Штавише, бежење ка квалитету је очигледно: премијум канцеларије класе А имају највећи део закупа.Početkom 2025. godine, prostori klase A (posebno u oblastima bogatim sadržajima kao što su Uptown ili Legacy/Frisco) činili su oko 70% aktivnosti zakupa mdregroup.com.Podtržišta Collin County – sa potpuno novim, visokospecifičnim zgradama – predvode porast potražnje dok kompanije traže moderne, kolaborativne kancelarije kako bi privukle radnike nazad mdregroup.com mdregroup.com.Zakupnine za kancelarije najvišeg kvaliteta ostale su stabilne.
Prosečna tražena zakupnina u DFW-u iznosi oko 32,20 dolara po kvadratnom metru.ft (full-service) mdregroup.com, dok objekti najvišeg ranga u Uptown-u zahtevaju od $40 do $80.Vlasnici nekretnina se takmiče umesto toga kroz ustupke: tipičan ugovor o zakupu nudi 4–5 meseci besplatne kirije i ~35–40 dolara po kvadratnom metruft.u iznosima za poboljšanje prostora za zakupce kao podsticaje mdregroup.com.Efektivna zakupnina bez besplatnih pogodnosti u proseku iznosi oko 26 dolara po kvadratnom metru.ft.mdregroup.com.Prodaja kancelarijskih nekretnina bila je retka i po višim kapitalizacijskim stopama (~8,5–9%), što odražava oprez investitora u ovom okruženju sa visokom stopom upražnjenosti mdregroup.com.Nova izgradnja je praktično stala; samo projekti po narudžbini i specijalizovani projekti napreduju.Stručnjaci iz industrije predviđaju da će značajan oporavak sektora poslovnog prostora biti spor, potencijalno “nema raja do 2027.” za vlasnike u najteže pogođenim segmentima dmagazine.com.Konsenzus je da do 2027. godine tržište konačno može postati strože za najkvalitetniji prostor, s obzirom na to da je vrlo malo nove ponude u planu dmagazine.com dmagazine.com.Zaista, analitičari primećuju da su na nacionalnom nivou prime kancelarijske praznine (za tražene zgrade) znatno niže od ukupnih proseka dmagazine.com.U Dalasu, to sugeriše da će starije standardne poslovne zgrade i dalje imati poteškoća (i mogu biti kandidati za prenamenu), dok će se najbolji prostori prvi izdavati.Za sada, aktivnost zakupa se poboljšava, ali je i dalje ispod normi pre pandemije – samo oko 3 miliona kvadratnih metara.ft. (скраћеница за стопе – не преводи се)izdat je u prvom kvartalu 2025. (godišnje ~12M u odnosu naoko 20 miliona kv.ft.istorijski prosek) avisonyoung.com.To je naporno kretanje ka ravnoteži: kako je jedan lokalni stručnjak šaljivo primetio, izgledi za kancelarije u DFW podsećaju na sporo oporavak iz devedesetih – preživi do ’95, a sada ‘nema raja do ’27’ dmagazine.com.Vlasnici dobro lociranih, renoviranih zgrada su oprezno optimistični, dok se oni sa starijim objektima suočavaju sa pritiscima da ih renoviraju, smanje kirije ili razmotre alternativne namene u narednim godinama.Maloprodajni sektor nekretnina u Dalasu-Fort Vortu iznenađujuće je snažan 2025. godine, ne samo da se oporavio od pandemije, već je čak ušao u fazu ekspanzije.
Potražnja potrošača za kupovinom i obrocima uživo naglo je porasla nakon 2020. godine, a trgovci su sa nestrpljenjem proširivali svoje poslovanje kako bi iskoristili rast stanovništva Severnog Teksasa dmagazine.com.Stope slobodnih kapaciteta za maloprodajne prostore su veoma niske – oko 4,7% širom DFW mdregroup.com dmagazine.com – što ukazuje da je većina kvalitetnog prostora zauzeta.Zapravo, dobro pozicionirani tržni centri su praktično popunjeni, sa praznim prostorima koji su „na ceni“ i brzo se popunjavaju kada se pojave dmagazine.com dmagazine.com.Na nivou celog tržišta, maloprodajna apsorpcija iznosila je oko 2,4 miliona kvadratnih стопа.ft.tokom prethodnih 12 meseci mdregroup.com, nadmašujući sva ostala velika tržišta u SAD-u.метара.Ovaj rast je podstaknut efektom „maloprodaja prati krovove”: kako nove stambene četvrti niču u predgrađima kao što su Celina, Prosper i severni Fort Vort, tržni centri i restorani ubrzo slede dmagazine.com dmagazine.com.Tržni centri sa supermarketima i dalje su najuspešnija kategorija maloprodaje, što je srećno jer takođe čine najveći deo inventara (~75 miliona kvadratnih metara.ft.prostora vezanog za prehrambene prodavnice u DFW, gotovo 100% popunjenost) dmagazine.com dmagazine.com.Tržni centri su se takođe stabilizovali tako što su se preobrazili kroz zabavne i iskustvene ponude – popunjenost regionalnih tržnih centara u DFW je još uvek iznad 90% u proseku dmagazine.com.Iznajmljivačko tržište stanova u Dalasu takođe se menja jer novi talas stanova dolazi na tržište. Od 2020. godine, investitori su u samom centru Dalasa dodali više od 7.600 novih stambenih jedinica – najviše u centru bilo kog grada u Teksasu nakon pandemije dallasobserver.com. Ovaj građevinski bum, zajedno sa širenjem celog metro područja, doveo je do povećanja stope praznih stanova na oko 10–11% početkom 2025. godine dallasobserver.com mdregroup.com. Prema podacima CoStar-a, stopa praznih stambenih jedinica u DFW-u je iznosila 11,5% u prvom kvartalu 2025. godine mdregroup.com mdregroup.com, što je prvi značajniji porast popunjenosti za nekoliko godina. Rast kirija se zbog toga usporio – prosečne tražene kirije su uglavnom stagnirale ili blago pale. Na primer, oglašene kirije za stanove u DFW-u opale su za oko 1,8% na godišnjem nivou u januaru 2025. godine yardimatrix.com. Prosečan stanar u Dalasu sada plaća oko 1.500 dolara mesečno, što je samo blago povećanje (~124 dolara) u odnosu na prošlu godinu dallasobserver.com. Prema Zillow-ovim kriterijumima, tržište iznajmljivanja u Dalasu je sada „hladno“, što znači da su ponuda i potražnja uravnoteženiji dallasobserver.com.
Trendovi u komercijalnim nekretninama
Poslovni sektor
Maloprodajni sektor
Lokalni maloprodajni brokeri opisuju „zalihe na najnižem nivou ikada“ i napominju da nijedan posao nije lak u ovom okruženju – troškovi izgradnje su povećani, a dostupne lokacije su ograničene dmagazine.com dmagazine.com.
Ipak, mogućnosti su brojne: pojavljuju se novi koncepti (na primer, H-E-B-ova diskontna prodavnica Joe V’s Smart Shop otvorila je svoje prve prodavnice u Dalasu 2025. godine mdregroup.com mdregroup.com), a doživljajna maloprodaja doživljava procvat.Prostori fokusirani na zabavu – od sportskih barova do porodičnih centara za aktivnosti – sve više postaju sidrišta maloprodajnih objekata kako bi privukli posetioce dmagazine.com dmagazine.com.Gledajući unapred, maloprodajni insajderi ostaju optimistični.Kako je jedan stručnjak rekao, „Maloprodaja trenutno ima svojih pet minuta” u DFW-u dmagazine.com dmagazine.com.Najveći rizici su makroekonomski: ako potrošnja potrošača oslabi zbog inflacije ili visokih kamatnih stopa, neki slabiji trgovci mogli bi zatvoriti (npr.nekoliko nacionalnih lanaca kao što su Party City i Big Lots jesu zatvorili prodavnice) dmagazine.com.Čak i tako, očekuje se da će iznadprosečan rast broja radnih mesta i stanovništva u DFW-u podstaći dalje širenje maloprodajnih lanaca.Nekoliko brendova planira da otvori svoj prvi objekat u Teksasu ili prvi u SAD.lokacijama u Dalasu u narednim godinama, oslanjajući se na stalni prosperitet regiona dmagazine.com dmagazine.com.Укратко, малопродајни сектор некретнина у Даласу 2025. године одликују висока попуњеност, растуће закупнине и ширење у недовољно покривеним областима, што га чини једним од најјачих малопродајних тржишта у земљи.Ključna dinamika u 2025. godini je ograničena izgradnja novih maloprodajnih objekata u odnosu na potražnju. Investitori su bili oprezni – u 2024. godini je isporučeno samo oko 1,5 miliona kvadratnih stopa novog maloprodajnog prostora dmagazine.com, a trenutno se gradi oko 4,4 miliona kvadratnih stopa (skroman obim za ovako veliku metropolu) mdregroup.com. Ključno je da je preko 70% novih maloprodajnih projekata unapred izdato velikim zakupcima (anchor tenants) pre nego što uopšte počne izgradnja mdregroup.com. To znači da se nova ponuda apsorbuje gotovo odmah, sprečavajući rast nepopunjenosti. Većina nedavno otvorenih objekata bili su prodavnice velikih gabarita: primeri uključuju nove H-E-B supermarkete i Costco skladišta koji ulaze na DFW tržište dmagazine.com dmagazine.com. Zaista, više od 75% novog maloprodajnog prostora iz 2024. zauzeli su vodeći prodavci kao što su H-E-B, Tom Thumb, Home Depot i drugi lanci dmagazine.com. Postoji relativni nedostatak manjih lokala koji se grade, što održava jaku konkurenciju za prazne lokale unutar postojećih tržnih centara dmagazine.com. Kao rezultat toga, rast zakupa za maloprodajne prostore je snažan – tražene cene su u proseku oko $24,60 po kvadratnoj stopi triple-net mdregroup.com, sa znatno višim iznosima u najatraktivnijim koridorima, a vlasnici prostora imaju pregovaračku moć zbog nedostatka alternativa.
Industrijski sektor
Industrijski sektor nekretnina u Dalasu–Fort Vortu i dalje je izuzetno snažan, iako sektor prelazi iz izrazito brzog rasta u održiviji tempo. DFW prednjači na nacionalnom nivou po ukupnom industrijskom razvoju – metro oblast ima više od milijardu kvadratnih stopa skladišnog/logističkog prostora – i godinama su investitori gradili brže nego što je potražnja iz sfere e-trgovine, proizvodnje i logistike mogla da isprati. Od 2025. ta užurbana gradnja se konačno usporava. Građevinski planovi su smanjeni u odnosu na vrhunac: trenutno je u izgradnji samo oko 25–30 miliona kvadratnih stopa, što je oštar pad (otprilike –68%) u odnosu na ~79 miliona u izgradnji tokom rekordne 2022. godine colliers.com. Ovo povlačenje je usledilo nakon što je spekulativna gradnja premašila potražnju krajem 2023, što je dovelo do blagog porasta slobodnih kapaciteta. Industrijska stopa praznih objekata u DFW trenutno iznosi oko 9–9,2% mdregroup.com bradford.com, što je više od istorijskih minimuma (~5%), ali se sada stabilizuje na ovom višem nivou. Zapravo, čini se da je tržište dostiglo ravnotežu početkom 2025., sa novom ponudom i tražnjom zakupaca u približnoj ravnoteži mdregroup.com mdregroup.com. Neto apsorpcija u poslednjih godinu dana bila je impresivnih 25,9 miliona kvadratnih stopa mdregroup.com – što praktično odgovara novim isporukama – što je pomoglo da se stabilizuje stopa praznih objekata. Posmatrači tržišta napominju da aktivnost zakupaca ostaje zdrava, ali nije više tolika kao u periodu 2021–22.
Godišnji rast zakupa industrijskog prostora se usporio u skladu s tim. Nakon što je krajem 2022. godine dostigao vrhunac sa skoro 11% međugodišnjeg rasta zakupa, industrijske zakupnine u DFW sada rastu po stopi od oko 4,5% godišnje mdregroup.com mdregroup.com. Prosečne tražene zakupnine iznose oko 9,90 dolara po kvadratnom stopalu (NNN) na nivou celog metro područja mdregroup.com, što se još uvek smatra snažnim rastom u odnosu na druge glavne centre za distribuciju. Investitori i dalje preferiraju industrijske nekretnine – kapitalizacione stope ostaju relativno niske (oko 6,5%) i institucionalni kapital je aktivan na tržištu skladišta u Dalasu mdregroup.com. Jedan od trendova koji se pojavljuje i podstiče industrijske nekretnine jeste bum podatkovnih centara. Proširenje veštačke inteligencije i klaud računarstva stvara ogromnu potražnju za podatkovnim centrima, a Dalas je postao strateška lokacija. Nedostatak lokacija sa adekvatnom elektroenergetskom infrastrukturom zapravo je postao ograničavajući faktor; parcele koje već poseduju veliku energetsku moć sada su izuzetno tražene i postižu premijum cene mdregroup.com mdregroup.com. Energetske kompanije kao što je Oncor zatrpane su novim zahtevima za napajanje podatkovnih centara (navodno 59 gigavata potražnje u jednom kvartalu!) mdregroup.com mdregroup.com. Ovo je izazvalo savremenu trku za zemljištem sa dostupnom električnom energijom, pretvarajući neke ranije zanemarene vlasnike industrijskih zemljišta u „preko noći milionere“ jer prodaju zemljište developerima podatkovnih centara mdregroup.com mdregroup.com.
Gledajući unapred, industrijska perspektiva DFW-a ostaje pozitivna, iako ne bez izazova. Region nastavlja da privlači logističke operacije zahvaljujući svojoj centralnoj lokaciji i infrastrukturi – što potvrđuje činjenica da DFW ima najveću industrijsku apsorpciju u zemlji poslednjih godina. Početkom 2025. godine, ovaj metro se i dalje smatrao “vodećim industrijskim tržištem u SAD” prema mišljenju mnogih analitičara credaily.com. Ogromni projekti su u toku: na primer, jedan stručni časopis je istakao da DFW predstavlja tržište „izgradi sada, popuni kasnije“ gde developeri i investitori ostaju uvereni u dugoročni rast uprkos izazovima kratkoročnog zakupa fortworthinc.com. Glavni rizik postoji ukoliko ponuda premaši potražnju – sa ~9% praznih prostora, DFW trenutno ima jednu od najviših stopa praznih prostora među velikim tržištima bradford.com, ali to je delimično planski (ovde se gradi spekulativno u očekivanju buduće potražnje). Učesnici na tržištu očekuju da prazni prostori postepeno opadaju sa nivoa od ~9,5% dostignutih početkom 2025. kako zakup nadoknađuje talas novih skladišta matthews.com. Zaista, CBRE je izvestio da je u prvom kvartalu 2025. praznih prostora blago opalo (za 10 baznih poena) na ~9,1% i da su novi početci izgradnje ponovo skočili na ~12 miliona kvadratnih stopa, što odražava optimizam da potražnja prati tempo cbre.com. Sa širenjem stanovništva i privrede DFW-a, industrijski sektor bi trebalo da ostane pokretač rasta, iako će rast zakupnine verovatno ostati umeren i zakupci će imati više izbora nego tokom najstrožih pandemijskih godina. Sve u svemu, industrijsko tržište nekretnina u Dalasu prelazi iz izuzetne ekspanzije u fazu zdravog, normalizovanog rasta uoči 2026. godine.
Razvoj stambenih kompleksa (stanovi)
Uprkos nedavnoj slabosti, potražnja za stanovima nije nestala – daleko od toga.
Prvi kvartal 2025. godine zabeležio je rekordan zakup: oko 7.400 neto jedinica apsorbovano u prvom kvartalu (najbolji prvi kvartal od 2021. godine) mdregroup.com i više od 20.000 jedinica apsorbovano u proteklih godinu dana nar.realtor.Dalas-Fort Vort je bio među vodećim metropolama na nacionalnom nivou po potražnji za stanovima, zajedno sa Njujorkom i Atlantom, od kojih je svaka apsorbovala preko 20.000 jedinica na godišnjem nivou nar.realtor.Ova snažna potražnja smanjila je stopu praznih stanova u metrou na 10,9–11,5%, kako je zabeleženo na sajtu mdregroup.com dallasobserver.com.Prosečne kirije su se izravnale – tražena cena na tržištu je oko 1.565 $ (oko 1.368 $ za jednosoban stan, 1.756 $ za dvosoban) mdregroup.com – a efektivne kirije su nešto niže kada se uračunaju gratis ponude.U suštini, zakupodavci se odriču kratkoročnog rasta zakupa kako bi održali popunjenost.Luksuzne zgrade klase A suočavaju se sa najvećom konkurencijom (i samim tim nude najveće popuste), dok su stanovi klase B/C, odnosno „radnički” stanovi, predstavljali stabilizujuću snagu sa relativno boljom popunjenošću (oko 92%) i čak blagim rastom zakupa (+1% krajem prošle godine) mmgrea.com mmgrea.com.Mnogi investitori, videvši da se gradsko jezgro zasićuje, preusmerili su fokus na nove višeporodične projekte u spoljnim predgrađima i manjim gradovima u ovoj metro oblasti – mestima kao što su okruzi Elis, Kaufman i Rokvol – gde je zemljište jeftinije, a potražnja za stanovanjem raste zahvaljujući novim skladištima i prilivu stanovništva mdregroup.com mdregroup.com.Stambene nekretnine sa više porodičnih jedinica u Dalas-Fort Vortu navigiraju kroz talas povećane ponude koji je dostigao vrhunac 2024. godine i sada se postepeno balansira. Prošla godina je zabeležila nezapamćen broj novih stanova – više od 40.000 jedinica u 2024. – što je testiralo sposobnost tržišta da apsorbuje izdavanje mmgrea.com mmgrea.com. Ovo je povećalo broj praznih stanova i nateralo vlasnike da se više bore za stanare (zbog čega su u velikoj meri davali ustupke, kao što je ranije pomenuto). Međutim, početkom 2025. godine, ovaj trend usporava: broj novih izgradnji stanova pao je za skoro 50% u 2024. na oko 18.300 jedinica na nivou cele metro oblasti mmgrea.com, a broj jedinica u izgradnji pao je na oko 36.000 (sa oko 65.000 kada je bio vrhunac) mmgrea.com mmgrea.com. Suštinski, investitori su snažno pritisli kočnicu, prepoznajući da istovremeno plasiranje velike količine novih stanova opterećuje rast kirija. Prognozirani završeci u 2025. godini su oko 21.000 jedinica, što je otprilike polovina obima iz 2024. godine mmgrea.com. Ovo povlačenje priprema teren da tržište stanova predahne.
Za investitore u višeporodične nekretnine, DFW ostaje privlačan na duže staze, ali su kratkoročni finansijski pokazatelji oslabili. Obim transakcija u 2024. godini je naglo opao (samo oko 3,5 milijardi dolara u prodaji stanova u DFW-u u 2024, što je najniže u poslednjih deset godina) yardimatrix.com jer su više kamatne stope i veća popunjenost naterali kupce na oprez. Kapitalizacione stope za stambene komplekse porasle su do prosečnog nivoa od visokih 5% mdregroup.com. Ipak, mnogi veruju da će 2025. godina biti prekretnica: kako dolazi manje novih isporuka i ekonomija i dalje otvara radna mesta, očekuje se da će kirije početi blago da rastu u periodu 2025–26 i da će se popunjenost poboljšati. Prognoze čak pokazuju da će kirije u DFW-u rasti oko 1–3% godišnje u periodu 2025–2027 nakon što se trenutni višak apsorbuje mmgrea.com nar.realtor. Nacionalno udruženje REALTORS® ističe da je, na nacionalnom nivou, potražnja za višeporodičnim stanovima početkom 2025. godine bila blizu rekordnog nivoa iz 2021., i iako nova ponuda trenutno blago premašuje potražnju, ta razlika se brzo smanjuje nar.realtor nar.realtor. DFW je tipičan primer tog modela. Zaključak: Sektor stanova u Dalasu prolazi kroz privremeni višak ponude, ali osnovni pokretači (rast stanovništva, otvaranje radnih mesta, pristupačnost u odnosu na obalu) ukazuju na pozitivan ishod. Investitori se već pripremaju za sledeću fazu – na primer, u perifernim delovima DFW oblasta u pripremi je nekoliko velikih projekata mešovite namene sa višeporodičnim komponentama, kako bi se zadovoljile buduće potrebe za stanovanjem (više o ovome u odeljku Razvoj). Višeporodične nekretnine će ostati ključni deo pejzaža nekretnina u Dalasu, nudeći i izazove i prilike u bližoj budućnosti te stabilne izglede do 2027. godine.
Ekonomski i demografski faktori koji utiču na tržište
Osnovu trendova nekretnina u Dalasu čini procvatuća regionalna ekonomija i značajni demografski vetrovi u leđa. Dalas–Fort Vort metro oblast je jedna od najbrže rastućih metropola u SAD i nastavlja da privlači ljude i kompanije neverovatnom brzinom. Rast populacije je glavni pokretač potražnje: populacija DFW-a dostigla je oko 8,3 miliona u 2024. godini, nakon što je samo u prethodnoj godini dodato skoro 178.000 novih stanovnika mdregroup.com. Za poređenje, to je kao da se za godinu dana apsorbuje grad veličine Fort Loderdejla. Predgrađe Kolins Kaunti posebno beleži eksplozivan rast – broj stanovnika se više nego udvostručio od 2000. godine (+132%) i trenutno dnevno dobija oko 128 novih stanovnika mdregroup.com mdregroup.com. Ovakav priliv predstavlja stalan izvor kupaca i zakupaca, što podstiče potražnju za nekretninama u DFW-u. Sa demografske strane, mnogi doseljenici su radno sposobni odrasli (20–40 godina), uključujući i veliki broj mladih profesionalaca i porodica koji se sele iz skupljih država poput Kalifornije i Njujorka. Ovo doprinosi formiranju novih domaćinstava i apsorpciji ponude nekretnina, bilo kroz kupovinu kuća u predgrađima ili iznajmljivanje stanova.
Rast zaposlenosti i diverzifikovana ekonomija čine Dalas magnetom. Metropoliten je dodao oko 65.000 neto novih radnih mesta u 2024. godini (1,6% godišnji rast) uz široke dobitke u sektorima kao što su finansije (+15.200 radnih mesta), zdravstvo (+13.900), i državna uprava (+10.300) yardimatrix.com yardimatrix.com. Nezaposlenost u DFW ostaje niska (oko 3,5% krajem 2024, ispod nacionalnog proseka) yardimatrix.com. Posebno su značajne korporativne relokacije i ekspanzije. Teksas je osvojio Guvernerov pehar (za najveći broj projekata poslovnog širenja) 13 godina zaredom, a Dalas–Fort Vort je učestvovao sa 489 velikih korporativnih projekata u 2024. – više od trećine ukupnog broja u državi mdregroup.com mdregroup.com. Kompanije premeštaju regionalna sedišta i centrale u DFW zbog njegove centralne lokacije, poslovno povoljne klime i velikog bazena talenata. Na primer, KFC je premestio svoje sedište u SAD iz Luivila u Plano 2024. mdregroup.com. Ostali nedavni preseljenici su finansijske firme, tehnološke kompanije i proizvođači koji traže niže troškove. Ovaj priliv korporativnih investicija direktno povećava tražnju za kancelarijama, industrijskim objektima i stanovima za zaposlene. Takođe je vredno pomena da Dalas ima rastuću tehnološku scenu (posebno u telekomunikacijama, finteku i, u poslednje vreme, data centrima/veštačkoj inteligenciji kao što je pomenuto), i ostaje centar finansijskih usluga (neki ga nazivaju „novim Volstrit Jugom“).
Razvoj infrastrukture takođe oblikuje budućnost tržišta. Jedan od najvećih je „Aerodrom budućnosti“ proširenje Međunarodnog aerodroma DFW, kapitalni plan unapređenja vredan 9 milijardi dolara pokrenut 2024. godine yardimatrix.com. Ovaj višegodišnji projekat dodaće novi terminal, modernizovati objekte i poboljšati puteve/železnicu oko aerodroma – unaprediće povezanost i verovatno podstaći komercijalni razvoj u okolini. Još jedan transformativni projekat je Silver Line DART-a (Dallas Area Rapid Transit), nova prigradska železnica vredna preko 2 milijarde dolara koja bi trebalo da počne sa radom krajem 2025. godine mdregroup.com mdregroup.com. Silver Line će povezivati Plano, Addison, Carrollton i severna predgrađa direktno sa DFW aerodromom. Razvoj orijentisan na javni prevoz već se planira oko njenih stanica; na primer, u Addisonu se predlaže poslovna kula od 11 spratova pored trase Silver Line (projekat stanice Arapaho) sa ciljem da iskoristi novu povezivost mdregroup.com mdregroup.com. Poboljšanja saobraćajne infrastrukture obično podižu vrednost nekretnina i podstiču izgradnju novih stambenih i mešovitih projekata duž ruta.
U centralnom Dalasu, ulažu se i gradska sredstva. Grad je odobrio planove za novi veliki kongresni centar u centru grada i povezane inicijative za rekonstrukciju. Jedan od primera je projekat Newpark Dallas – obrazovna i tehnološka zona od 20 ari zamišljena u južnom delu centra, u blizini planirane obnove kongresnog centra mdregroup.com mdregroup.com. Ovaj projekat (na čelu sa Hoque Global) ima za cilj da stvori šetališnu zonu sa kancelarijama, obrazovnim prostorom i stanovima, što bi revitalizovalo trenutno neiskorišćen deo grada. Ovakvi projekti velikih razmera mogli bi da transformišu delove grada i pokrenu značajne aktivnosti na tržištu nekretnina do 2026–2027. godine.
Ekonomski temelji dolaze sa određenim faktorima stresa koje treba pratiti. Inflacija i visoke kamatne stope su mač sa dve oštrice: s jedne strane, podstakle su povećanje kamatnih stopa od strane Fed-a, što je rashladilo tržište nekretnina; s druge strane, ekonomija Teksasa je do sada relativno dobro izdržala inflaciju, ali potrošački dug i problemi sa pristupačnošću izazivaju zabrinutost dmagazine.com dmagazine.com. Troškovi života u Dalasu su porasli (cene kuća su oko 8% iznad američkog proseka dallasobserver.com), a visoke kamate na stambene kredite u 2025. godini učinile su finansiranje kupovine doma znatno skupljim nego pre nekoliko godina. Pored toga, porez na imovinu u Teksasu je prilično visok (zbog nepostojanja državnog poreza na dohodak) – sa tim se suočavaju i vlasnici kuća i komercijalnih nekretnina. Zapravo, procene vrednosti nekretnina su porasle od 2020–2022, što je dovelo do velikih poreskih računa koje investitori uračunavaju u svoje prinose. Donosioci odluka razmatraju mere olakšanja (npr. povećanje izuzeća za stalno prebivalište, podešavanje poreza na poslovnu imovinu) mdregroup.com mdregroup.com, ali to ostaje važan faktor za svakog ko kupuje nekretnine u DFW regiji. Na kraju, kontinuirani rast regiona stvara pritisak na infrastrukturu i komunalne usluge, što se vidi kroz izazove sa elektroenergetskom mrežom kod data centara. Teksaška skupština u 2025. raspravlja o merama koje bi obavezale velike nove korisnike (poput velikih data centara) da učestvuju u finansiranju unapređenja mreže i programima pouzdanosti mdregroup.com mdregroup.com. Ovi regulatorni potezi, iako zapravo nisu deo tržišta nekretnina, mogu uticati na cenu i izvodljivost određenih projekata (posebno onih sa velikom potrošnjom energije).
Ukratko, ekonomska i demografska klima Dalasa je izuzetno povoljna za tržište nekretnina, sa snažnim otvaranjem novih radnih mesta, rastom broja stanovnika i značajnim ulaganjima u infrastrukturu. Ovi faktori pružaju čvrstu osnovu za potražnju za nekretninama do 2027. godine. Međutim, oni donose i izazove poput obezbeđenja dovoljno pristupačnog stanovanja i nadogradnje kapaciteta infrastrukture. Međusobni uticaj ovih snaga nastaviće da oblikuje dinamiku tržišta nekretnina u narednim godinama.
Značajni razvojni projekti i projekti u pripremi
Rast metropolitenskog područja Dallasa prati brojni veliki razvojni projekti nekretnina koji su u pripremi. Ovi projekti – od korporativnih kampusa do višefunkcionalnih zajednica – uticaće kako na stambeni tako i na komercijalni pejzaž u godinama koje dolaze:
- Regionalni kampus Goldman Sachs (Dallas Uptown/Victory Park) – Finansijski gigant Goldman Sachs gradi novi kampus vredan 500 miliona dolara na placu od 11 hektara u blizini centra Dallasa. Projekat obuhvata četiri zgrade čija je okosnica poslovna kula od 14 spratova i 74.000 m² sa maloprodajom u prizemlju i urbanim parkom od 0,6 hektara trerc.tamu.edu trerc.tamu.edu. Nakon opsežnih radova na temeljima (uključujući šest nivoa podzemne garaže), kampus je „pošao u visinu“ od 2025. godine i u planu je da se glavni radovi završe do kraja 2026. ili početka 2027, uz potpunu izgradnju do 2028. trerc.tamu.edu. Kada bude otvoren, u njemu će raditi hiljade zaposlenih, čime će još više učvrstiti status Dallasa kao finansijskog centra – i verovatno povećati potražnju za stanovanjem u okolnim oblastima.
- Višenamenske zajednice i širenje u predgrađima – Investitori pokreću velike projekte višenamenskih zajednica kako bi odgovorili na širenje metropolisa. Jedan od primera je Lakeview Landing kod Granburyja (sa strane Fort Wortha), razvoj na 19 hektara koji kreće sa izgradnjom 2025. i uključuje 105 porodičnih kuća (neke na vodi), 288 stanova, zajednicu od 200 jedinica za starije od 55 godina, hotel, restorane i zabavno-rekreativne sadržaje mdregroup.com mdregroup.com. U severnim predgrađima, oblasti poput Friska i Prospera nastavljaju da beleže širenje velikih planiranih stambenih zajednica sa maloprodajom i školama koje podržavaju eksplozivan rast. Celina, Teksas (severno od Friska) postaje oblast koju treba pratiti – jedna je od najbrže rastućih opština procentualno gledano, sa više planiranih stambenih zajednica i pratećim komercijalnim projektima (često nazivana „novi Frisko“).
- Industrijski i Data Centri – Na industrijskom planu, mega-projekti su u pripremi kako bi zadovoljili potrebe logistike i tehnologije. U Fort Worthu, jedan investitor (Turner Construction) obezbedio je gradske podsticaje 2025. godine za izgradnju ogromnog kampusa data centra vrednog 2,16 milijardi dolara u blizini Alliance oblasti (Hicks Field) mdregroup.com mdregroup.com. Očekuje se da će se ovaj kampus razvijati tokom naredne decenije, što naglašava privlačnost ovog regiona za tehnološku infrastrukturu. Takođe, distributivni centri velikih razmera za kompanije poput Amazona, Walmarta i Tesle (koja upravlja velikim centrom za distribuciju delova u južnom delu Dallas County) nastavljaju da se otvaraju duž glavnih koridora poput I-20 i I-35W. Iako se industrijski razvoj u celini usporava, nekoliko build-to-suit ugovora za velike kompanije je u procesu, a svaki značajan novi ulazak na tržište mogao bi podstaći nove klastere skladišta.
- Razvoj uz Tranzitne Korridore (TODs) – Otvaranje novih tranzitnih linija podstiče projekte uz tranzitne pravce. Osim kancelarijske kule u Addisonu blizu Silver Line spomenute ranije, očekuje se razvoj oko Planoa-downtown kada DART Silver Line direktno poveže tu oblast sa aerodromom. Takođe, produženje plave linije laganog rail sistema DART-a na jug prema kampusu Univerziteta Severnog Teksasa (u južnom Dallasu) podstiče planove za mešovitu namenu u blizini novih stanica. Ovi projekti imaju za cilj stvaranje pešačkih sredina i dodavanje srednje visokih stanova, kancelarija i maloprodaje u čvorovima sa pristupom tranzitu – što je relativno nov trend u ovom tradicionalno automobilskom regionu.
- Obnova Urbanog Jezgra – Centar Dallasa i njegova neposredna okolina beleže ponovni porast interesovanja investitora nakon mirnijeg perioda. Pored projekta Newpark u centru, rekonstrukcija Konvencionog centra u Dallasu (plan vredan preko 2 milijarde dolara za zamenu zastarelog centra i preuređenje okoline) planira se za nekoliko godina i već je dovela do otkupa zemljišta od strane investitora. Victory Park (blizu American Airlines Centra) dobiće Goldman Sachs kampus i potencijalno druge poslovne kule. U Deep Ellumu i Dizajn distriktu u blizini centra, gradi se ili je nedavno izgrađeno više poslovnih i stambenih srednje visokih zgrada, što privlači kompanije iz kreativnih i tehnoloških oblasti. Takođe, nastavlja se prenamena starijih kancelarijskih zgrada u centru u stambene (trend kojim se smanjuje praznost kancelarija, a povećava broj stanova). Na primer, orijentir Santander Tower je u fazi delimične prenamene iz kancelarija u stanove.
- Edukativni i Medicinski Projekti – Veliki institucionalni razvoj takođe može uticati na tržište nekretnina. UT Southwestern Medical Center u Dallasu nastavlja da širi svoj kampus (nove specijalizovane bolnice i istraživačke ustanove), a novi kampus Texas A&M univerziteta u centru Dallasa je u izgradnji, što može postati okosnica razvoja južnog dela centra. Ovi projekti ne samo da otvaraju radna mesta, već često podstiču izgradnju stanova za zaposlene i studente u okolini.
Ovi projekti (i mnogi drugi) će se realizovati tokom 2025–2028. godine, unoseći novu ponudu i prilike na tržište. Posebno je značajno što investitori i dalje veruju u rast severnog Teksasa – čak i uz više kamatne stope, milijarde dolara privatnog i javnog razvoja napreduju. Do 2027. godine, linija horizonta i predgrađa dobiće nekoliko novih znamenitosti kao rezultat toga. Međusobni uticaj ovih projekata i tržišnih uslova biće ključan: na primer, otvaranje ogromnog korporativnog kampusa poput Goldmanovog može dodatno zategnuti tržište stanova u uptown delu grada, dok isporuka hiljada novih kuća u predgrađima može pomoći da se ublaži rast cena. Sve u svemu, razvojni projekti u Dalasu su veoma obimni i obuhvataju sve vrste nekretnina, od individualnih kuća na periferiji do najmodernijih nebodera u urbanom jezgru.
Prognoze i predikcije stručnjaka (2025–2027)
Gledajući unapred, većina analitičara predviđa da će tržište nekretnina u Dalasu nastaviti da raste, ali po umerenijem i održivijem tempu tokom narednih nekoliko godina. Nakon vrtoglavih promena iz ranih 2020-ih, konsenzus je da će doći do sporijeg i stabilnijeg rasta vrednosti nekretnina i zakupa u rezidencijalnom i komercijalnom sektoru realestate.usnews.com. Evo ključnih prognoza i predikcija do najmanje 2027. godine:
- Cene kuća: Opšte očekivanje je da će cene kuća u Dalasu ostati stabilne ili zabeležiti umeren rast u bliskoj budućnosti, nakon blage korekcije u 2025. Nacionalna asocijacija nekretnina predviđa da će srednje cene kuća u SAD-u nastaviti blagi rast u periodu 2025–26, a slična putanja očekuje se i za Dalas. Neki prognozeri predviđaju rast vrednosti kuća u DFW oblasti za oko 2% u 2025. i dodatnih ~2–4% u 2026. realwealth.com, prateći otprilike stopu inflacije. Na primer, Zilovljev model je predvideo blagi pad do proleća 2025 (što se uglavnom i ostvarilo), a zatim postepeni rast. Lokalni agenti predviđaju da bi do početka 2026. srednja cena kuća u Dalasu mogla biti u rasponu srednjih 420 hiljada, što je za nekoliko procenata više u odnosu na nivoe iz 2024. godine theluxuryplaybook.com. Do 2027. godine, rast cena će verovatno ostati ispod eksplozivnih godišnjih skokova od 10%+ viđenih 2020–21., već će padati u blaži raspon (možda 3–5% godišnje), pod pretpostavkom da kamatne stope delimično budu snižene. Jedan od razloga je poboljšana ponuda: sa više nekretnina na tržištu i više novih kuća koje se grade na obodima metroa, ekstremni ratovi nadmetanja biće ređi. Drugi razlog su ograničenja pristupačnosti za kupce – cene jednostavno ne mogu dugo da nadmašuju prihode velikim razlikama. Ako kamate na hipoteke budu postepeno padale u 2025–2026 (mnogi očekuju da će 30-godišnja kamata pasti u raspon od 5–6% do 2026), to bi zapravo moglo povećati potražnju i podržati vrednost kuća. Ali čak i u najboljem ekonomskom scenariju, očekuje se da će rast cena u DFW-u u narednih pet godina biti “sporiji i stabilniji” u poređenju sa poslednjih pet realestate.usnews.com.
- Prodaja i zalihe nekretnina: Obim prodaje može ostati donekle smanjen u 2025. godini, ali bi mogao porasti do 2026. ukoliko stope padnu. Neki ekonomski stručnjaci za nekretnine predviđaju povratak normalnijim aktivnostima na tržištu prodaje do 2026. godine, kako se kupci koji žele bolju nekretninu ponovo budu uključivali. Zalihe će verovatno ostati više nego tokom izuzetno restriktivnog perioda 2021–22, što je zdravo. Vodeća istraživačka grupa za tržište nekretnina u Teksasu sugeriše da će tržište nekretnina u toj saveznoj državi imati uravnoteženije uslove do 2026. godine, a u DFW posebno postoji realna mogućnost potpunog tržišta prilagođenog kupcima do 2026–27 ukoliko izgradnja nastavi dobrim tempom teamprice.com teamprice.com. Zapravo, jedna analiza je precizirala sredinu 2026. do sredine 2027. kao period kada bi nacionalno tržište nekretnina moglo čvrsto preći u korist kupaca, što se slaže sa onim što već vidimo u Dalasu teamprice.com teamprice.com. Dakle, u narednih nekoliko godina, kupci u DFW bi trebalo da pronađu bolje prilike nego u skorijoj prošlosti, dok će prodavci morati da prilagode očekivanja u odnosu na visoke vrednosti iz perioda pandemije.
- Zakupnine i višeporodični stanovi: Očekuje se da će rast zakupnina u Dalasu ostati pozitivan, ali skroman. Multi-Housing News predviđa da će zakupnine za stanove u SAD rasti niskim jednocifrenim procentom godišnje do 2027. godine, a očekuje se da će DFW otprilike pratiti taj trend. Kao što je napomenuto, 2024. je bila najniža tačka za zakupnine u DFW (sa blagim padovima); 2025. je prelazna godina ka rastu. Do kraja 2025, zakupnine za stanove u Dalasu mogle bi biti više za oko 1% u odnosu na prethodnu godinu mmgrea.com; do 2026. i 2027, ako ekonomija bude stabilna, rast zakupnina bi mogao da se ubrza na možda 3–4% godišnje. Ovo pretpostavlja da se i dalje iznajmljuju novi stanovi – ohrabrujuće je što je apsorpcija novih jedinica u DFW početkom 2025. bila veoma jaka mdregroup.com. Očekuje se da će stope praznih stanova postepeno opadati ka ~8–9% do 2027. (sa trenutnih ~11%) jer će se izgradnja održavati ispod prethodnih maksimuma nar.realtor nar.realtor. Suštinski, stanje prekomerne ponude trebalo bi da se stabilizuje do 2026. Potražnju za zakupom podsticaće veliki broj mladih profesionalaca koji se sele u Dalas, ali taj trend je uravnotežen deom koji prelazi u vlasništvo kuća u predgrađima jer nove kuće postaju pristupačnije. Jedna napomena: ukoliko ekonomija sklizne u recesiju 2026. (neke prognoze su označile blagi rizik od recesije krajem 2025), rast zakupnina za stanove mogao bi biti slabiji od ovih predviđanja. Ako se to ne desi, izgledi za višeporodične objekte se poboljšavaju, a investitori koji su bili oprezni tokom 2024. mogli bi ponovo da se vrate, ulažući na dugoročni rast Dalasa (što uključuje i dodatnih 500.000+ stanovnika koji se očekuju da se presele u DFW između 2024. i 2028. prema jednom izveštaju o tržištu stanova berkadia.com).
- Kancelarijski i komercijalni prostori: Oporavak kancelarijskog sektora očekuje se da bude postepen do 2027. godine. Stručnjaci iz oblasti često komentarišu da „nema raja do ’27.” – što znači da će 2025. i 2026. verovatno i dalje biti izazovne za zakupodavce kancelarijskih prostora dmagazine.com. Do 2027. godine, međutim, ako se nastave ekonomski i populacioni rast, Dalas bi mogao da apsorbuje veći deo trenutno praznog kancelarijskog prostora, naročito kada su u pitanju visokokvalitetne nekretnine. Jedan optimističan znak: pojedine kompanije uvode obavezu češćeg rada iz kancelarije, što bi, ukoliko postane trend, moglo povećati potražnju za kancelarijskim prostorom u narednim godinama dmagazine.com dmagazine.com. Industrijske prognoze (npr. CBRE, JLL) za zakupnine kancelarija u DFW-u predviđaju minimalan rast zakupa (0–2% godišnje) u skorijem periodu, ali potencijalno povećanje do 2027. godine kada višak prostora bude smanjen. Novi razvoj kancelarija biće ograničen dok se jasnije ne uoči manjak ponude u prostoru klase A – verovatno bez značajnih spekulativnih projekata do kraja ove decenije osim u specifičnim segmentima. Zaključak: broj praznih kancelarija treba polako da opada, ali potpuni povratak na nivo popunjenosti iz pre pandemije verovatno neće uslediti pre kraja decenije.
- Maloprodaja i industrija: Očekuje se da će oba ova sektora ostati snažni izvođači u Dalasu. Maloprodaja će imati koristi od toga što metro područje svake godine dobija desetine hiljada novih stanovnika – maloprodavci će težiti tom rastu. Konsenzus je da će stopa slobodnih maloprodajnih prostora u DFW-u ostati niska (ispod 5%) do 2027. godine, a kirije će umereno rasti (možda 2–3% godišnje) sve dok potrošnja ostane jaka. Nova ponuda maloprodajnog prostora će postepeno rasti (postojeći centri mogu apsorbovati samo određeni deo tržišnog udela), ali sve dok su zasnovani na dokazanim konceptima, trebalo bi da se dobro iznajmljuju. Industrijski sektor takođe ima pozitivnu perspektivu: Dalas je vrhunski distributivni centar, a očekuje se da će potražnja za skladišnim prostorom (od strane e-trgovine, logistike, proizvodnje i centara za podatke) nastaviti da raste. Rast industrijskih kirija u DFW-u prognozira se na oko 4–5% za 2025. godinu, a zatim bi mogao da se stabilizuje na oko 3% godišnje do 2027., prema nekoliko brokerskih prognoza – zdravo, iako niže od dvocifrenih stopa iz 2021. godine mdregroup.com mdregroup.com. Stopa slobodnih industrijskih prostora može se zadržavati oko 8–10% (određeni nivo slobodnih prostora zapravo je dobar za zakupce i fleksibilnost). Jedan od novih faktora je infrastruktura: planirana proširenja luka u Hjustonu i novi trgovački putevi mogu dovesti još veći obim robe kroz DFW logističku mrežu do kraja decenije. Takođe, ako se trendovi „reshoring“ proizvodnje nastave, DFW bi mogao dobiti više fabrika (posebno high-tech proizvodnje) kojima su potrebni industrijski objekti, čime bi se dodatno diversifikovala industrijska baza.
- Kamatne stope i tržišta kapitala: Neizvesnost za sve segmente nekretnina predstavlja pravac kretanja kamatnih stopa. Početkom 2025. godine, Federalne rezerve su zaustavile povećanje kamata i mnogi predviđaju postepeno snižavanje kamatnih stopa krajem 2025. i tokom 2026. ukoliko inflacija oslabi nar.realtor. Niže stope bi povećale pristupačnost kupovine stanova i vrednosti komercijalnih nekretnina. Najnovija prognoza NAR-a pretpostavlja postepeno smanjenje hipotekarnih kamata i blago smanjenje kap stope za komercijalne nekretnine do 2027. godine, što bi predstavljalo vetar u leđa tržištu nar.realtor nar.realtor. Ipak, neizvesnost ostaje – ukoliko dođe do ponovnog rasta inflacije ili drugih ekonomskih šokova, uslovi finansiranja bi mogli ostati strogi. Trenutno su stručnjaci oprezno optimistični da je najgori šok zbog kamata iza nas, i da će ekonomija Dalasa ostati jedna od najuspešnijih u zemlji čak i ako dođe do usporavanja rasta na nacionalnom nivou dmagazine.com dmagazine.com. Ova relativna snaga je i razlog zbog kog je Dalas zauzeo prvo mesto u anketi Emerging Trends za 2025. godinu i trebalo bi da nastavi da privlači investitore.
Ukratko, izgledi za dalasko tržište nekretnina za period 2025–2027. su pozitivni, ali umereni. Verovatno ćemo videti umeren rast umesto velikih oscilacija: očekuje se srednji jednocifreni godišnji rast cena stanova, postepeno jačanje zakupa i kontinuirana velika potražnja za dobro pozicioniranim komercijalnim nekretninama. Trajne prednosti Dalas-Fort Vorta – otvaranje novih radnih mesta, prirast stanovništva, centralna lokacija – pozicioniraju ovaj region da nadmaši mnoge druge oblasti. Dokle god ti osnovni faktori budu postojali, tržište bi trebalo da raste na uravnotežen način. Ipak, pratioci tržišta će pažljivo motriti makroekonomske prilike (rizik od recesije, kamatne stope) i lokalne faktore kao što su pristupačnost stanovanja i kapacitet infrastrukture, što bi moglo uticati na tempo rasta.
Prilike i rizici za kupce, prodavce i investitore
Kako se tržište nekretnina u Dalasu razvija, različiti učesnici suočavaju se sa kombinacijom prilika i rizika na putu do 2027. godine:
- Kupci nekretnina – Prelazak na uravnoteženije tržište u 2025–2026. godini predstavlja jasnu priliku za kupce. Povećana je ponuda, a smanjena konkurencija, što znači da kupci mogu biti izbirljiviji i agresivnije pregovarati nego prethodnih godina. Taktike koje su bile bezuspešne tokom „ludila“ – davanje ponude ispod tražene cene, traženje da prodavac plati troškove zatvaranja ili popravke – sada imaju dobre šanse za uspeh mdregroup.com mdregroup.com. Posebno u oblastima sa preko 4 meseca zaliha, kupci drže karte u rukama; mogu da odvoje vreme da pronađu pravi dom umesto da žure. Takođe, graditelji novih kuća nude podsticaje (poput otkupa kamatne stope na kredit ili paketa unapređenja) kako bi prodali zalihe, što može biti povoljno za kupce koji su otvoreni za novogradnju. Primarni rizik za kupce jeste vreme za kamatne stope – iako cene ne skaču, kamate na hipotekarne kredite ostaju visoke, oko 6–7%, što utiče na pristupačnost. Kupac može sada kupiti kuću po nižoj ceni, ali platiti više na ime kamata tokom vremena; ili može čekati nadajući se padu kamata, ali ako u međuvremenu cene nekretnina porastu, ta korist može biti neutralisana. Ipak, kupci u Dalasu do 2027. godine trebalo bi da naiđu na povoljnije uslove nego u izraženom prodajnom tržištu 2021. godine, sve dok obraćaju pažnju na troškove finansiranja. Još jedna prilika: geografski izbor. Kako se metropola širi, kupci koji su spremni da pogledaju nova naselja (npr. Ana, Melisa, Midlotijan) mogu naći relativno povoljne nove kuće, koristeći razvojne koridore regiona. Samo imajte na umu kompromise (duža vožnja, slabo razvijena infrastruktura).
- Prodavci nekretnina – Za prodavce nekretnina, okruženje je izazovnije nego pre nekoliko godina. Dani kada ste mogli sami da odredite cenu i da se kupci nadmeću su uglavnom prošli. Prodavci sada moraju realno da formiraju cene i savesno pripreme svoje domove kako bi se izdvojili mdregroup.com mdregroup.com. Rizik od previsokog određivanja cene je da oglas predugo stoji, što dovodi do snižavanja cene i manje povoljnog ishoda nego što bi bila tačna početna cena. Prodavci treba da prouče najnovije uporedive prodaje (koje mogu pokazati nepromenjene ili niže cene u odnosu na prošlu godinu) i budu spremni da oglašavaju po tržišnoj, ili čak malo nižoj ceni, kako bi privukli ponude. Postavljanje nameštaja, kozmetička osveženja i proaktivne popravke – koje su neki prodavci preskakali kada se sve prodavalo – ponovo su važni da biste dobili maksimalnu cenu. Dobra vest je da većina prodavaca iz Dallasa još uvek ima kapital (zahvaljujući velikom rastu cena pre 2023.), pa prodaja po današnjim cenama često i dalje znači profit, samo ne toliki kakav bi bio na vrhuncu. Takođe, iako je potražnja slabija, dobro određeni, odmah useljivi domovi se prodaju – često čak primaju i više ponuda – naročito u poželjnim školskim distriktima ili centralnim delovima grada. Prodavci treba da uzmu u obzir i svoju sledeću kupovinu: iako možda nećete dobiti toliku cenu za svoj trenutni dom kakvu ste zamišljali 2022. godine, s druge strane, i svaki sledeći dom koji kupujete će biti na hladnijem tržištu. Na neki način, to se izjednačava. Još jedan rizik: kamate mogu da smanje broj potencijalnih kupaca za vaš dom. Mnogi kupci prve nekretnine su osetljivi na visinu mesečne rate; ukoliko kamate ponovo naglo porastu, prodavci pristupačnijih domova mogu sezonski ostati bez potražnje. Fleksibilnost (npr. otvorenost prema FHA/VA kupcima, ponuda kredita za zatvaranje troškova radi snižavanja kamate) može pomoći da skup potencijalnih kupaca ostane veći.
- Stambeni investitori/zakupodavci – Dalas i dalje ostaje popularna destinacija za investitore u nekretnine, od malih vlasnika iznajmljivača do velikih institucionalnih fondova koji kupuju porodične kuće za izdavanje. Prilike za investitore uključuju rast potražnje za iznajmljivanjem u predgrađima – kako troškovi vlasništva nad domom prelaze mogućnosti nekih, tržište izdavanja porodičnih kuća u oblastima kao što su Denton, Collin i Tarrant county je snažno. Investitori mogu pronaći povoljne ponude na malo starijim kućama ili u izgrađenim zajednicama namenjenim za izdavanje kako bi zadovoljili tu potražnju. Prinosi od iznajmljivanja u DFW-u su uglavnom viši nego u primorskim gradovima, iako su više kupovne cene uticale na smanjenje tih prinosa u poređenju sa pre nekoliko godina. Rizik za investitore je dvostruk: slabljenje stanarina na kratki rok (kako smo videli sa većom prazninom, ne može se računati na automatsko povećanje zakupnine svake godine) i rastući troškovi vlasništva. Porezi na imovinu i osiguranje u Teksasu su značajni troškovi koji mogu umanjiti novčani tok; oba su u porastu (vrednovanja nekretnina rastu, a osiguravajuće kuće podižu premije nakon skupih oluja). Pažljivo finansijsko planiranje je ključno – investitori bi trebalo da projektuju konzervativan rast zakupnine (možda 2–3% godišnje) i uzmu u obzir pune procene poreza na imovinu. Sa strane prilika, neki manji investitori su usmereni ka problematičnom segmentu poslovnih ili maloprodajnih prostora radi prenamene – na primer, da kupe praznu malu poslovnu zgradu i konvertuju je u stambeni ili mešovito-komercijalni prostor. Grad Dalas i drugi podržavaju ovakvu adaptivnu prenamenu, i do 2027. možemo očekivati više kreativnih konverzija, što može biti isplativo za one koji to uspešno realizuju. Dodatno, kao što je pomenuto u odeljku o maloprodaji, apetit investitora za dobro pozicioniranu maloprodaju u DFW-u je toliko jak da neki prihvataju i kratkoročni negativni prinos (troškovi finansiranja premašuju početni prinos na kapital) u nadi za rast vrednosti nekretnine dmagazine.com dmagazine.com. Ovo signalizira dugoročnu veru u tržište ali i rizik ako ta očekivanja rasta ne budu ispunjena.
- Investitori u komercijalne nekretnine – Za institucionalne i privatne investitore u komercijalne nekretnine, Dalas-Fort Vort je jedno od glavnih tržišta za ulaganje kapitala, ali je odabir imovine ključan. Industrijske i maloprodajne nekretnine od suštinske važnosti nude stabilan prihod i smatraju se imovinom sa nižim rizikom – očekuje se da će ovi segmenti nastaviti da beleže kompresiju kapitalizacione stope kako investitori budu ulazili, pa je prilika da se rano osiguraju investicije u podtržištima sa visokim rastom. Višeporodične zgrade u DFW, koje su doživele pad cena u periodu 2022-24 zbog kamatnih stopa, mogle bi predstavljati dobru priliku za kupovinu u 2025. pre nego što se kirije u potpunosti oporave. Rizik ovde je kratkoročna performansa – svaka nekretnina kupljena sada mora imati dovoljne rezerve da izdrži nekoliko kvartala ravnih zakupnina i visokih ustupaka. Investicije u kancelarijski prostor su kontrarian potez: kako je jedan lokalni ekspert rekao, „bol obično znači priliku” dmagazine.com dmagazine.com. Zapostavljene kancelarijske zgrade se sada mogu kupiti uz velike popuste; investitori sa strpljenjem i kapitalom za renoviranje mogli bi ostvariti velike prinose do 2027+ ako se tržište kancelarijskog prostora normalizuje. Međutim, ova opklada nije za one slabijeg srca, jer je izuzetno skupo godinama održavati polupraznu zgradu. Neki REIT fondovi i privatne investicione firme obilaze visokokvalitetne kancelarijske nekretnine u Dalasu po povoljnim cenama, oslanjajući se na rast regiona kao izlaznu strategiju na duže staze. Tržni centri u zonama visokog rasta (na primer, novi tržni centri sa supermarketima u rastućim predgrađima) ostaju sigurna investicija – snažna potrošačka baza u Dalasu i niska stopa praznih lokala ukazuju na dobar učinak, a mnogi nacionalni investitori koji su nekada izbegavali tradicionalnu maloprodaju sada ciljaju Sunbelt maloprodaju radi stabilnih prinosa. Rizik za komercijalne investitore generalno je ograničenost kapitalnih tržišta: kreditiranje komercijalnih projekata je znatno ograničeno posle 2022. (banke su opreznije, posebno sa kancelarijama/hotelima). Zbog toga investitori moraju da obezbede veći udeo sopstvenog kapitala ili pronađu alternativno finansiranje (fondovi duga itd.), što može ograničiti zaduženost. Ipak, Dalas se zbog čvrstih osnovnih pokazatelja često posmatra povoljnije kod kreditora u odnosu na druge gradove – što znači da dobro pozicionirani projekti u DFW i dalje mogu obezbediti sredstva.
- Graditelji i investitori – Za one koji se bave razvojem novih projekata, Dalas nudi velike prilike uz nove izazove. Kada je reč o stambenom sektoru, građevinske kompanije ubrzavaju izgradnju u perifernim delovima DFW-a, gradeći hiljade novih porodičnih kuća namenjenih povoljnijim cenama (od visokih 200.000 do 400.000 dolara) kako bi zadovoljili neispunjenu potražnju. Prilika: rast Dalasa gotovo garantuje stalan priliv kupaca za nove kuće, a graditelji sada mogu da osvoje veći deo tržišta jer su individualni prodavci manje dominantni. Građevinari takođe imaju koristi od podsticaja poput poreskih olakšica u nekim delovima grada i državnog programa koji umanjuje porez na imovinu za neprodate kuće na zalihama. Rizik: troškovi izgradnje i radne snage ostaju visoki, a usled viših kamatnih stopa, profitne marže su manje. Građevinari su morali da nude podsticaje za finansiranje kako bi prodali kuće na zalihama, što umanjuje zaradu. Tu je i regulatorni rizik – na primer, stalne diskusije o reformama poreza na imovinu ili naknadama za infrastrukturu (kao što je predlog zakona koji bi zahtevao od investitora u data centre da plate unapređenje elektroenergetske mreže mdregroup.com). Kada je reč o komercijalnom razvoju, investitori u industrijske objekte i dalje imaju otvoren put – izgradnja modernih skladišta u logističkim koridorima DFW-a obično je dobitna formula, mada je izbor lokacije ključan (previše udaljeno i rizikujete da izgubite zakupce; previše direktne konkurencije i rast zakupnine trpi). Investitori u stambene zgrade trenutno usporavaju, ali će verovatno ponovo ubrzati do 2026. godine kada se trenutna ponuda apsorbuje – prilika će biti u predgrađima i širem prstenu, gde je potražnja za iznajmljivanjem velika, a malo je stanova (to se već dešava u okruzima izvan jezgra grada). Rizik je finansiranje: banke su bile nevoljne da finansiraju nove projekte dok se ne smanji praznina, pa je dobijanje kredita za izgradnju u 2025. teško. Na kraju, razvijači koji se bave adaptivnom prenamenom i urbanom popunom mogu pronaći zlato pretvaranjem zastarelih prostora (mrtvi tržni centri, stare kancelarije) u nove namene – grad i zajednica često podržavaju ove projekte, ponekad i uz podsticaje. Međutim, ovi projekti mogu biti kompleksni i dugotrajni.
Zaključno, tržište nekretnina u Dalasu do 2027. godine nudi ravnopravnije uslove nego u burnoj nedavnoj prošlosti. Kupci imaju sve više pregovaračke moći i opcija; prodavci moraju biti mudri i realni; investitori mogu ostvariti dobit na regionalnom rastu, ali moraju da prebrode kratkoročne oscilacije i pritiske troškova. Najveći rizik za sve je šira ekonomska situacija – ipak, čak i ako SAD doživi pad, diverzifikacija i demografski zamah Dalasa trebalo bi da ublaže posledice u poređenju sa drugim regionima. Prilike su brojne na ovom dinamičnom tržištu, bilo da je reč o pronalaženju prilike u slabijem segmentu ili praćenju talasa rasta u naprednom predgrađu. Kao i uvek, pažljiva analiza i dugoročna perspektiva su ključni. Dalas je više puta dokazao da je otporno tržište nekretnina, a izgleda da su naredne godine spremne da tu priču nastave na uravnotežen i održiv način.
Izvori: Dallas Observer dallasobserver.com dallasobserver.com; M&D Real Estate (Izveštaji o tržištu) mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com; D Magazine (D CEO) dmagazine.com dmagazine.com dmagazine.com; Yardi Matrix yardimatrix.com yardimatrix.com; Nacionalna asocijacija REALTORS® nar.realtor nar.realtor; Teksaški centar za istraživanje nekretnina trerc.tamu.edu.
