Изгледи за тржиште некретнина у САД 2025. и даље

Uvod

Nakon nekoliko burnih godina, američko tržište nekretnina 2025. godine ulazi u novu fazu koju karakterišu stabilizujući trendovi i oprezan optimizam. I stambeni i komercijalni sektor prebrodili su šokove izazvane pandemijom, brzim povećanjem kamatnih stopa i visokom inflacijom. Dok gledamo na 2025. i naredne godine, zatičemo tržište stambenih nekretnina koje i dalje ima nedovoljnu ponudu, ali se postepeno poboljšava, kao i komercijalni sektor u kojem su neki segmenti (poput industrijskog i višeporodičnog) i dalje snažni, dok drugi (posebno kancelarijski prostori) pokušavaju da se oporave. Očekuje se blago smirivanje kamatnih stopa, koje su porasle na najviši nivo u nekoliko decenija, što će uticati na ponašanje kupaca i investicione strategije. Ovaj izveštaj daje sveobuhvatan pregled aktuelnih trendova i prognoza do 2028. godine, pokrivajući stambene i komercijalne nekretnine, regionalnu dinamiku, ključne pokretače, kao i rizike i prilike sa kojima se suočavaju investitori.

Glavni zaključci: Cene kuća na nacionalnom nivou su se stabilizovale nakon brzog rasta u periodu 2020–2022. godine i sada rastu mnogo sporijim tempom (neki prognozeri čak predviđaju i blag pad tokom 2025. godine) zillow.com. Obim prodaje ostaje ispod nivoa pre pandemije, ali se predviđa oporavak kako kamatne stope budu padale i pojavljivala se veća ponuda realestatenews.com. Komercijalni sektori nekretnina se razilaze: industrijske i višeporodične nekretnine i dalje uživaju jaku potražnju, maloprodajni prostori imaju nisku stopu praznih lokala, dok kancelarijsko tržište beleži povećanu nezauzetost, ali se možda približava najnižoj tački cbre.com cbre.com. U čitavoj zemlji, Sun Belt tržišta i drugi povoljniji regioni prednjače u rastu, dok neka prethodno „pregrejana“ tržišta doživljavaju blage korekcije cena nar.realtor. Demografski trendovi (poput činjenice da Milenijalci ulaze u godine idealne za kupovinu kuće), tehnološki pomaci (kao što su rad na daljinu i e-trgovina) i makroekonomske okolnosti oblikovaće tržište nekretnina u narednim godinama. U sledećim odeljcima detaljno analiziramo svaki aspekt sa prognozom do 2028. za različite segmente i regione.

I. Trendovi stambenih nekretnina (2025)

Cene kuća i obim prodaje

Brzi rast cena kuća iz vremena pandemije ustupio je mesto periodu mnogo sporijeg rasta tokom 2024–2025. godine. Na nacionalnom nivou, cene kuća su blizu rekordno visokih, ali rastu samo umereno. U prvom kvartalu 2025. godine, medijalna cena za postojeće porodične kuće bila je oko 402.300 dolara, što je rast od 3,4% u odnosu na prošlu godinu nar.realtor. Ovo je daleko od dvocifrenih godišnjih skokova iz 2021–2022. godine. Zapravo, samo 11% metro područja beležilo je dvocifrene godišnje skokove cena početkom 2025. godine (u poređenju sa 14% krajem 2024.) nar.realtor, a oko 17% tržišta zabeležilo je pad cena u odnosu na isti period prethodne godine u prvom kvartalu 2025. nar.realtor. Neka prethodno izuzetno „vruća“ tržišta – poput Boisea, Las Vegasa, Salt Lake Cityja, San Francisca i Seattlea – zabeležila su pad cena u prethodnih godinu ili dve, ali sada se oporavljaju kako se kupci prilagođavaju novim okolnostima nar.realtor. S druge strane, nekoliko tržišta koja i dalje beleže pad (poput Austina, TX; San Antonija, TX; Huntsvillea, AL; Myrtle Beacha, SC; i nekih tržišta na Floridi) ima snažan rast zaposlenosti i očekuje se njihova stabilizacija i oporavak u bliskoj budućnosti nar.realtor. Uopšteno, pristupačniji regioni sa snažnim ekonomskim i demografskim rastom beleže najveću stabilnost cena, dok su neka skupa primorska tržišta ravna ili blago u plusu, što odražava ograničenja pristupačnosti nar.realtor.

Obim prodaje kuća je bio potisnut tokom prethodne dve godine, uglavnom zbog skoka hipotekarnih kamatnih stopa. Prodaja postojećih kuća u 2023–2024. pala je na najniži nivo u poslednjih 30 godina (kreće se oko 4 miliona godišnje) jer je veliki broj kupaca bio izbačen sa tržišta, a potencijalni prodavci ostajali su u kućama sa niskim kamatama nar.realtor realestatenews.com. Ipak, pojavljuju se znaci preokreta. Nacionalna asocijacija agenata za nekretnine (NAR) navodi da su ugovorene prodaje kuća krajem 2024. konačno krenule blago naviše u odnosu na prethodnu godinu nar.realtor, a ponuda kuća na prodaju – i novih i postojećih – počinje blago da raste nakon produženog zatišja nar.realtor. Zadržana potražnja je značajna: populacija SAD je od 1995. porasla za 70 miliona, ali je godišnja prodaja kuća danas približno ista kao i 1995. godine nar.realtor. Ovo sugeriše da su mnoga domaćinstva odložila kupovinu i da bi mogla ponovo da uđu na tržište kada se okolnosti poboljšaju. Zaista, glavni ekonomista NAR-a prognozira oporavak prodajnih aktivnosti: nakon dve izuzetno slabe godine, predviđa se rast prodaje postojećih kuća u 2025. od oko 6%, dok prodaja novih kuća raste oko 10% realestatenews.com. Druge prognoze su opreznije – na primer, Zillow predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za samo 1,4% u 2025. (na ~4,12 miliona prodatih kuća) zillow.com – ali konsenzus je da će obim prodaje u 2025. imati tendenciju rasta, a ne daljeg pada. Gledano unapred, kako diskutujemo u delu o prognozama, većina analitičara očekuje postepeni oporavak prodaje kuća kroz period 2026–2028, pod pretpostavkom sniženja kamatnih stopa i veće novogradnje (vidi Prognoze u Odeljku VII).

Ponuda stanova i nivo zaliha

Zalihe stanova – broj kuća dostupnih za prodaju – hronično su niske poslednjih godina, što je održavalo cene visokim uprkos rastu kamatnih stopa. Dobra vest je da se zalihe konačno oporavljaju sa rekordno niskih nivoa. Realtor.com izveštava da je broj kuća na prodaju krajem 2024. bio najveći od 2019., zahvaljujući kombinaciji veće novogradnje i nešto dužeg vremena na tržištu za oglase realtor.com. Ipak, tržište je još uvek daleko od ravnoteže: na nacionalnom nivou, zalihe krajem 2024. bile su oko 20% ispod proseka iz 2017–2019. za to doba godine realtor.com. Ukratko, situacija je „čaša do pola puna ili prazna“ – uslovi se popravljaju, ali kupci u mnogim oblastima i dalje imaju ograničen izbor. Važno je naglasiti da postoji značajna regionalna varijacija u obnavljanju zaliha. Južni i zapadni regioni su najviše napredovali ka predpandemijskim nivoima, dok su Srednji zapad i severoistok više ograničeni realtor.com. Ovo verovatno odražava višu stopu novogradnje i doseljavanja u Sun Belt regionima (više ponude dolazi na tržište), dok su mnoge srednjezapadne i severoistočne oblasti imale manji broj novih objekata i više vlasnika koji ne žele da prodaju.

Na širem planu, američko tržište nekretnina i dalje se suočava sa strukturnim nedostatkom stanova. Nedavna analiza koju je uradio Zillow procenjuje da naciji nedostaje oko 4,5 miliona stanova da bi imala „zdravu“ ponudu businessinsider.com. Investitori su u proteklih nekoliko godina ubrzali gradnju – broj novogradnji u SAD dosegao je najviši nivo od 2006. – ali manjak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije u vezi korišćenja zemljišta ograničavaju brzinu povećanja ponude. Tokom 2024. broj novih gradnji blago je opao zbog većih troškova finansiranja za investitore. Gledajući u budućnost, Fannie Mae očekuje blagi pad novogradnje u 2025, a onda ponovni rast u 2026. kako potražnja raste businessinsider.com. Asocijacija hipotekarnih banaka (MBA) slično prognozira da će novogradnja tokom 2025. ostati približno ista, a zatim postepeno rasti businessinsider.com. Sve ovo implicira da će olakšanje na strani ponude biti postepeno – što verovatno neće dozvoliti brzi rast cena kuća, ali takođe neće odmah rešiti deficit.

Glavni faktor koji sputava postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “efekat zaključavanja (lock-in effect)”. Milioni sadašnjih vlasnika kuća su obezbedili 30-godišnje hipotekarne kredite po izuzetno niskim kamatama (često 3% ili manje) tokom 2020–2021. godine. Sa trenutnim hipotekarnim stopama oko 6–7%, ovi vlasnici bi pretrpeli veliki finansijski gubitak ukoliko bi prodali i kupili novu kuću po sadašnjim stopama. Kao rezultat toga, mnogi biraju da se ne sele, što drži deo ponude van tržišta. Lorens Jun iz NAR-a napominje da je ovaj efekat zaključavanja kočio ponudu, ali bi trebalo da opada tokom vremena kako životne okolnosti neizbežno nameću selidbe (svake godine ima miliona brakova, razvoda, rođenja, selidbi zbog posla i penzionisanja, što izaziva prodaje bez obzira na kamatu) nar.realtor. Dodatno, ukoliko kamate na hipotekarne kredite padnu, više ovih vlasnika biće spremno da prodaju svoje domove. Zapravo, ukoliko stope padnu bliže “normalnim” nivoima u narednim godinama (recimo, 5% ili niže), stručnjaci očekuju talas prodavaca koji su čekali pravi trenutak, što bi olakšalo manjak na tržištu businessinsider.com.

Trendovi rente i tržište iznajmljivanja stanova

Tržište iznajmljivanja je naglo poraslo neposredno nakon pandemije, sa cenama zakupa koje su 2021–2022. rasle najbrže u poslednjih nekoliko decenija. Od tada, rast kirija se znatno usporio jer je na tržište došao talas novih stanova i granice pristupačnosti su dostignute. Početkom 2025. godine, nacionalni rast kirija je skroman – otprilike u skladu sa ili nešto ispod opšte inflacije. Na primer, prosečna tražena renta u SAD u maju 2025. godine bila je veća za samo oko 1,0% u odnosu na prethodnu godinu yardimatrix.com, što je veliko usporavanje u poređenju sa skokovima od 10–15% na godišnjem nivou iz prethodnih godina. Podaci RealPage pokazuju da su efektivne rente porasle za samo 1,1% u godini zaključno sa martom 2025., što je najveći godišnji rast u više od godinu dana, ali i dalje vrlo skroman realpage.com. Ovo hlađenje odražava povećanu ponudu: investitori su isporučili talas višeporodičnih jedinica u 2023–2024 – najviši nivo završetka novih stanova od 1980-ih godina mf.freddiemac.com. Sa više izbora, stanari imaju veću pregovaračku moć, a stanodavci u mnogim gradovima nude popuste ili ustupke da bi popunili stanove.

Uprkos ovom naletu gradnje, potražnja za zakupom ostaje snažna, sprečavajući ozbiljan višak u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za iznajmljivanje bila je 7,1% u Q1 2025., što je blagi porast sa 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim rečima, praznine su blago porasle, ali su još uvek niske po istorijskim standardima (za poređenje, stope praznih zakupa bile su rutinski 8–10% krajem 2010-ih). Mnogi novi stanovi se izdaju, iako sporije, jer osnovna tražnja za iznajmljivanjem ostaje jaka – tržište rada u SAD raste, mladi odrasli nastavljaju da formiraju nova domaćinstva, a visoka cena kupovine kuće zadržava više ljudi među zakupcima. Freddie Mac napominje da je potražnja za višeporodičnim stanovima “izuzetna”, ali rekordno visoka nova ponuda ograničila je rast kirija i podigla stope praznih stanova i u nekim oblastima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. U 2024. godini, nacionalna stopa praznih višečlanih stanova kretala se oko 6%, a **osnovna prognoza Freddie Mac-a predviđa da će praznine lagano porasti na oko 6,2% u 2025. kako još više novih jedinica bude završeno mf.freddiemac.com. Ipak, očekuje se da ovo bude vrhunac; kako se gradnja usporava zbog viših kamatnih stopa, lanac nove ponude će opadati. Zapravo, **investitori višeporodičnih objekata odustaju – novi projekti u 2025. predviđeni su da padnu znatno ispod proseka pre pandemije (oko 30% niže, prema CBRE) cbre.com. Do kraja 2025. i kasnije, tempo novih završetaka će se smanjiti, dopuštajući tržištu zakupa da se ponovo stegne.

Prognoze cena zakupa odražavaju ovu dinamiku. Najnovije predviđanje Zillow-a očekuje da će kirije za kuće rasti oko 3,2% u 2025, dok će kirije stanova (višeporodičnih) rasti oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast kirija od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosečnog rasta mf.freddiemac.com. Ovi skromni rastovi u 2025. su zapravo blagi oporavak u odnosu na 2024. kada je rast kirija dostigao minimum (blizu nule u mnogim gradovima). Drugim rečima, kirije više ne rastu naglo, ali i dalje pomalo rastu održivim tempom. Važno je napomenuti da se trendovi zakupa razlikuju po segmentima tržišta: zakup kuća beleži jaču potražnju i rast cena nego stanova, delimično zato što mnoge porodice koje ne mogu da kupe kuću traže kuće u predgrađima za iznajmljivanje zillow.com. Ovo podstiče interes investitora za portfolije kuća za izdavanje.

Gledajući dalje od 2025, mnogi analitičari očekuju da će rast kirija ostati umeren i 2026, a onda potencijalno ponovo ubrzati do 2027–2028, kada trenutni talas gradnje bude apsorbovan. Povratak na istorijski prosečan rast kirija (oko 3% godišnje) verovatno je u drugoj polovini decenije mf.freddiemac.com. Zapravo, neki regioni već nadmašuju prosek: na primer, nekoliko gradova u Sun Belt i Srednjem zapadu i dalje beleže iznadprosečan rast zakupa zbog velikih priliva stanovništva i otvaranja poslova arbor.com. Sve u svemu, fundamenti tržišta iznajmljivanja (rast poslova, demografija) ostaju jaki, ali ravnoteža između ponude i potražnje određivaće pravac kretanja kirija. U bliskoj budućnosti, obilna ponuda je priča – što drži kirije pod kontrolom i daje više opcija stanarima. Do 2026–2028, ako se gradnja smanji kako se očekuje, izdavaoci stanova mogu povratiti moć određivanja cene, naročito u tržištima sa rastom zaposlenosti i ograničenom novom gradnjom.

II. Trendovi u sektoru komercijalnih nekretnina po segmentima

Dok stambene nekretnine najčešće privlače pažnju, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) je ogroman pejzaž koji obuhvata poslovne zgrade, tržne centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, data centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. su izrazito specifični po segmentima, sa značajnim razlikama u učinku različitih tipova nekretnina. U nastavku predstavljamo trendove u glavnim segmentima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i stanovi – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uslove i šta se može očekivati u narednim godinama za svaki od njih:

Sektor poslovnih prostora

Tržište poslovnih prostora je najizazovniji segment komercijalnih nekretnina od pandemije. Uspon rada od kuće i hibridnog modela trajno je smanjio potražnju za poslovnim prostorom u mnogim gradovima, dovodeći do povišenih stopa praznih prostora i pada vrednosti nekretnina u ovom segmentu. U 2024–25. godini mnoge poslovne kule u centrima gradova, posebno starije, bore se sa niskom popunjenošću. Nacionalna stopa praznih kancelarija je blizu rekordnog maksimuma – oko 18–19% poslovnog prostora je u proseku prazno – a u nekim većim urbanim tržištima stopa praznine je i iznad 20% cbre.com cbre.com. Ponuda za podzakup (poslovni prostori koje firme iznajmljuju ali ih nude drugima zbog viška) je takođe obilna. Ovi uslovi vrše značajan pritisak na pad kirija za prosečne kancelarije i izazvali su niz teškoća za vlasnike kojima dolazi do dospeća kredita. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.

Ipak, pojavljuju se znaci da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u polagani ciklus oporavka. Prema CBRE prognozi za 2025, aktivnost najma poslovnih prostora počela je da raste u 2024. i očekuje se dalje poboljšanje 2025., mada umereno cbre.com. Oni predviđaju porast ukupnog zakupa poslovnih prostora za 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret posle nekoliko godina smanjenja cbre.com. Ključno je što je nova gradnja poslovnih prostora skoro stala, što će pomoći da se spreči dodatna prezasićenost cbre.com. Kako se kompanije prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizičke kancelarije i dalje trebaju za saradnju i izgradnju kulture, samo u manjem obimu po zaposlenom ili na drugačijim lokacijama. Stav zakupaca se postepeno menja od čistog smanjenja ka stabilizaciji i selektivnom širenju, prema industrijskim istraživanjima cbre.com. Mnogi zakupci produžavaju ugovore (često uz smanjenje kvadrature ili prelazak na bolji kvalitet), što stabilizuje popunjenost.

Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta kancelarijskog prostora: novije, visokokvalitetne (“Klasa A”) poslovne zgrade sa odličnim pogodnostima beleže znatno zdraviju tražnju u odnosu na starije, zastarele zgrade. Premijum kancelarijski prostori – vrhunske zgrade u svakom tržištu – zapravo postaju retkost u nekim gradovima dok zakupci konsoliduju poslovanje u najboljim objektima cbre.com. CBRE definiše premijum kancelarije kao najbolje zgrade; oni očekuju da će praznine u premijum kancelarijama pasti na pretpandemijski nivo (~8% praznih prostora) do 2027. godine zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Nasuprot tome, kancelarije nižeg kvaliteta će verovatno nastaviti da se suočavaju sa problemima i možda će morati da budu prenamenjene (neke bi mogle biti kandidati za transformaciju u stambene prostore ili drugu namenu, iako je konverzija često složena). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u kancelarijskom sektoru “dostići vrhunac” oko 19% na nacionalnom nivou i potom postepeno opadati kako ekonomija raste i višak prostora se polako apsorbuje cbre.com. Možemo očekivati samo postepeni, a ne brzi oporavak kancelarijskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa da će potražnja za kancelarijama biti na nivou iz pre 2020, ali najgori deo krize možda je iza nas. Investitori ovom sektoru pristupaju oprezno; postoje prilike za kupovinu problematične imovine uz velike popuste, ali je investicioni rizik visok osim ako se fokus ne stavi na savremene objekte na premijum lokacijama koji su otporniji.

Sektor maloprodaje

Sektor nekretnina za maloprodaju – koji obuhvata tržne centre, strip centre, veliku prodaju (“big-box” radnje) i prodajna mesta u gradskim jezgrima – ostvario je impresivan oporavak nakon pandemije. Rani “lockdown”-i zbog COVID-a teško su pogodili prodaju na fizičkim lokacijama, ubrzavši nestanak slabijih trgovaca. Ipak, preživeli su izašli u okruženje sa vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat toga, osnovni pokazatelji za maloprodajne nekretnine u 2025. su verovatno najzdraviji u poslednjih nekoliko godina. Nacionalna stopa praznih maloprodajnih prostora je ispod 5%, što je najniži nivo među svim glavnim vrstama komercijalnih nekretnina cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobro pozicioniranim prigradskim centrima ili stripovima sa supermarketima) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga jeste što gotovo da nije bilo izgradnje novih maloprodajnih prostora u poslednjih nekoliko godina, pa je potražnja sustigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema izgradnji maloprodaje (delom zbog pretnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije iz novih projekata cbre.com.

Kao posledica toga, kirije za maloprodajne prostore počinju da rastu nakon dugog perioda stagnacije. Vlasnici prostora na premijum lokacijama su povratili moć određivanja cena – očekuje se da će tražene kirije za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog male dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reaguju time što potpisuju dugoročne ugovore kako bi obezbedili poželjne lokacije pre nego što kirije dodatno porastu cbre.com. Važno je napomenuti da se uspeh maloprodaje razlikuje u zavisnosti od formata. Otvoreni kvartovski i zajednički tržni centri (često sa supermarketima ili prodavnicama osnovnih potrepština) su napredovali i imaju visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni tržni centri i dalje imaju poteškoća osim ako nisu rekonstruisani ili promenili namenu. Uz to, čak su i tržni centri doživeli rast broja posetilaca u periodu 2022–2023. kako su se potrošači vratili fizičkoj kupovini; tržni centri Klase A u imućnim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamenjuju (u višefunkcionalne centre, logističke habove itd.).

Geografski gledano, ekspanzija maloprodaje fokusira se na tržišta sa brzom stopom rasta. Trgovci ciljaju metropole sa snažnim rastom broja stanovnika i zaposlenih – na primer, Feniks, Ostin, Dalas, Nešvil i Šarlot se navode kao žarišta prema kojima gravitira aktivnost u zakupima maloprodajnih prostora cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da beleže doseljavanje većeg broja ljudi, već često imaju i jeftinije stanovanje (što ostavlja potrošačima više novca da troše u lokalnim prodavnicama). Takođe, područja sa značajnim poboljšanjem infrastrukture (npr. novi autoputevi ili širenje javnog prevoza) privlače nove maloprodajne projekte jer pristupačnost raste cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog dobrih osnovnih pokazatelja. Ukupno gledano, perspektive za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistične: očekujte da se niske praznine i umereni rast kirija nastave, osim u slučaju ekonomskog pada. Jedan rizik je e-trgovina: onlajn prodaja i dalje raste (sada oko 15% ukupne maloprodaje), pa fizički trgovci moraju i dalje inovirati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje internet prodavnica ne može da zameni. Međutim, narativ da će e-trgovina uništiti sve prodavnice pokazao se netačnim – umesto toga, SAD sada ima optimalan broj maloprodajnih objekata nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.

Industrijski & logistički sektor

Industrijske nekretnine – pre svega skladišta, distributivni centri i proizvodni pogoni – bile su zvezda performansi poslednjih godina. Bum u e-trgovini i restrukturiranje lanaca snabdevanja (uključujući veće zalihe u zemlji) pokrenuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. godine. Do 2023. stopa praznih industrijskih prostora dostigla je istorijske minimume u mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili talasom nove izgradnje i došlo je do blagog hlađenja krajem 2023. kada se potražnja za zakupom normalizovala. Na ulazu u 2025, industrijsko tržište ostaje suštinski snažno, iako nije više toliko užareno kao za vreme vrhunca rasta e-trgovine. Nacionalna stopa praznih industrijskih prostora porasla je sa prilivom novih skladišta, ali je i dalje relativno niska i tržište se trenutno smatra “povoljnim za zakupce” na kratak rok cbre.com. Starija, manje efikasna skladišta beleže više praznina jer se zakupci usmeravaju na novije “high-cube” objekte – “beg za kvalitetom” sličan trendu na kancelarijskom tržištu cbre.com. Međutim, očekuje se da će se uslovi ponovo zaoštriti krajem 2025. kako se izgradnja usporava, a tražnja nastavlja da raste cbre.com.

Više faktora oblikuje tražnju za industrijskim prostorima u 2025. Prvo, trgovinske politike i trend “reshoring”-a imaju značajan uticaj: veće američke carine na uvoznu robu (uvedene 2024.) navele su neke kompanije da poveća skladištenje robe u zemlji (da bi uvezle robu pre nego što carine stupe na snagu) i da razmotre više domaće ili proizvodnje u blizini SAD cbre.com. CBRE navodi da bi ovo moglo pokrenuti porast tražnje za industrijskim objektima u blizini granice SAD–Meksiko i duž glavnih sever–jug logističkih koridora (kao što su autoputevi I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta kao što su San Antonio, Ostin, Dalas–Fort Vort, Oklahoma Siti, Kanzas Siti, De Mojn i Mineapolis izdvaja se kao potencijalni dobitnici ovih pomeranja, zbog svog geografskog položaja na transportnim rutama kontinenta cbre.com. Drugo, menja se i struktura zakupaca industrijskih prostora: treće strane logističke firme (3PL) preuzimaju sve veći udeo zakupa, kako kompanije iznajmljuju skladišni prostor od specijalizovanih operatera. CBRE predviđa da će 3PL operatori činiti više od trećine industrijskog zakupa u 2025. cbre.com, što odražava trend ka fleksibilnijim, “on-demand” lancima snabdevanja.

U pogledu obima, zakup industrijskih nekretnina na nacionalnom nivou predviđa se da će iznositi nešto više od 800 miliona kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. Ovo bi bilo ispod nivoa iz perioda pandemije (2021. godina donela je izuzetno veliku potražnju), ali i dalje iznad standarda pre pandemije cbre.com. Suštinski, industrijski sektor prelazi iz faze hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon više godina „prolifičnog građenja”, investitori povlače ručnu. Početak nove izgradnje industrijskih objekata oštro opada – očekuje se da će u 2025. biti za više od 50% niži u odnosu na 2024. cbre.com. Ova pauza omogućava tržištu da apsorbuje postojeće spekulativne projekte koji su nedavno izgrađeni. Do kraja 2025. godine, kako se ti prostori popune, klatno bi moglo ponovo da se okrene u korist izdavalaca, naročito kada je reč o modernim objektima u ključnim logističkim čvorištima. Rast zakupa za industrijske prostore stoga će najverovatnije ostati pozitivan, ali umjeren u narednom periodu – izdavaoci mogu nuditi ustupke na tržištima sa privremenim viškom prostora, ali ukupne cene zakupa podržavaju inflacija i visoki troškovi zamene objekata. Zaključno, izgledi industrijskog sektora ostaju veoma pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonstrukcija lanaca snabdevanja i ograničena nova ponuda ukazuju na zdrave temelje. Osim ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebalo da uživaju visoku popunjenost i stabilan rast zakupnina narednih godina, što industrijske nekretnine čini i dalje omiljenim za institucionalne investitore (uključujući fondove za nekretnine i privatne investicione fondove).

Sektor stambenih zgrada (aparmana)

Sektor stambenih zgrada (velike stambene jedinice sa 5+ stanova) često se smatra delom stambenih nekretnina, ali je i osnovna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. godini, sektor stambenih zgrada doživljava jedinstven trenutak: veliki priliv nove ponude uz jaku potražnju zakupaca. Kao što je gore pomenuto, 2023–2024. godine donele su rekordni broj novih apartmana, što je dovelo do blagog rasta stope praznih stanova i usporavanja rasta zakupnina na nacionalnom nivou. Za investitore, ovo je značilo više ustupaka i slabiju neto operativnu dobit na tržištima sa velikom ponudom tokom protekle godine. Ipak, temelji sektora stambenih zgrada daleko su od slabih – oni se zapravo normalizuju nakon izuzetno uskog tržišta. Kako ulazimo u 2025. godinu, pritisak od strane nove izgradnje trebalo bi da počne da popušta. CBRE prognozira da će stopa praznih stanova zapravo blago opasti u 2025. (na oko 4,9% do kraja godine, sa ~5,3% krajem 2024), a prosečne zakupnine ponovo će rasti oko 2,6% tokom godine cbre.com. Slično, Freddie Mac očekuje rastu zakupnina oko 2% u 2025. i samo blagi porast praznih stanova na oko 6,2% (prema RealPage metodu), pod uslovom da ekonomija postigne „mekano prizemljenje” mf.freddiemac.com. Suštinski, tržište stambenih zgrada u 2025. trebalo bi da ostane uravnoteženo – ni tržište zakupaca ni tržište izdavalaca na nacionalnom nivou – sa blagim poboljšanjem u odnosu na 2024.

Jedan ključni faktor je što se očekuje da će formiranje domaćinstava ostati snažno. Demografski i ekonomski faktori podstiču stalnu potražnju za iznajmljivanjem: rast zaposlenosti, iako sporiji nego nakon pandemije, i dalje je pozitivan, a velika generacija milenijalaca sada je u godinama kada zasnivaju porodice. Mnogi od njih i dalje iznajmljuju, bilo zbog izbora, bilo zato što visoke cene kuća i kamatne stope odlažu njihovu prvu kupovinu. Dodatno, imigracija (koja se ponovo ubrzala 2022–2023) doprinosi potražnji za iznajmljivanjem stanova. Sve dok američka ekonomija izbegne ozbiljnu recesiju, milioni novih zakupaca domaćinstava očekuju se u narednim godinama, što pomaže u apsorpciji nove ponude.

Geografski, priča o ponudi veoma je koncentrisana. Veliki deo nedavne izgradnje stanova bio je u državama Sunčevog pojasa – naročito u Teksasu, Floridi, Karolinama, Džordžiji, Arizoni i delovima planinskog zapada. Zapravo, 10 od 16 glavnih američkih tržišta stambenih zgrada već su premašila svoj vrhunac izgradnje, a preostalih šest će vrhunac dostići 2025. kako se započeti projekti završavaju cbre.com. Ovo sugeriše da će do 2026. praktično sva velika tržišta beležiti pad u broju isporuka novih stanova. Metropolisi Sunčevog pojasa, koji su predvodili talas izgradnje, verovatno će se kratkoročno ohladiti (sa višim stopama praznih stanova u gradovima kao što su Ostin ili Nešvil ove godine), ali imaju snažan priliv stanovništva koji će vremenom popuniti te stanove. Obalski gradovi (poput Njujorka, Los Anđelesa, San Franciska) imali su relativno manje nove izgradnje i i dalje imaju manjak stanova za iznajmljivanje; ovde su stope zauzetosti stabilne a zakupnine ponovo rastu kako se migracija u gradove vraća. Zanimljiv trend je sve veće interesovanje investitora za stambene zgrade na Srednjem zapadu. Neki gradovi tog dela SAD (npr. Indijanapolis, Kanzas Siti, Sinsinati) nude veliku pristupačnost i stabilnu ekonomiju, a prognoze ukazuju na trajan rast zakupnina u Srednjem zapadu, potencijalno 4–5% godišnje u narednim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostajanje sa niskog nivoa.

Iz investicionog ugla, stambene zgrade se i dalje posmatraju kao jedna od najmanje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudima je uvek potreban krov nad glavom. Međutim, više kamatne stope su uticale na procene vrednosti stambenih zgrada, jer investitori više ne mogu da računaju na jeftine kredite za povećanje profita. Stope kapitalizacije (mera prinosa na nekretnine) za apartmane porasle su u odnosu na minimum iz 2021, što znači da su cene donekle opale iako zakupnine rastu. CBRE očekuje da će stope kapitalizacije da se stabilizuju ili blago smanje u 2025. kako se finansijski uslovi relaksiraju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, ovo može značiti da je 2025–2026. atraktivan period za ulaganje u stambene zgrade, pre nego što potencijalni novi pad kamatnih stopa ponovo podigne cene. Rizici sektora stambenih zgrada uključuju svako značajno pogoršanje ekonomije (gubitak poslova smanjuje sposobnost zakupaca za plaćanje) i lokalizovanu prezasićenost na nekoliko tržišta, ali na nacionalnom nivou dugoročna prognoza ostaje solidna. Do 2026–2028, kada se apsorbuje trenutni talas novih jedinica, mnoga tržišta mogu ponovo imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno podstaklo rast zakupnina. Investitori, svesni viših troškova finansiranja, ne preteruju sa izgradnjom na nacionalnom nivou – zapravo, početak izgradnje stambenih zgrada u 2025. očekuje se da bude znatno ispod prethodnih godina cbre.com. Ovo postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje u narednim godinama.

(Napomena: Drugi komercijalni sektori poput hotela i data centara takođe zaslužuju pomen. Hoteli su se snažno oporavili zbog porasta putovanja, ali visoke kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Data centri doživljavaju izuzetan rast zahvaljujući cloud računarstvu i veštačkoj inteligenciji – potražnja u 2025. je „užarena”, uz rekordno niske stope praznih kapaciteta ispod 3% i rekordni nivo izgradnje, prema CBRE cbre.com. Ipak, radi preglednosti, fokusiraćemo se na glavne tražene sektore.)

III. Kamatne stope i trendovi stambenih kredita

Kamatne stope – posebno stope stambenih kredita – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. Tokom poslednje dve godine, nagli rast kamatnih stopa bio je najveća prepreka za stambeno tržište. U 2020–2021. godini, fiksna kamata na stambene kredite na 30 godina bila je oko 3%, što je pokrenulo „kupovnu groznicu”. Krajem 2023. ta ista kamata je više nego udvostručena, premašivši 7% ili više, što je najviše za oko 20 godina. Ovaj skok bio je direktna posledica agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi suzbijanja inflacije: kako je Fed podizao referentne kamate 2022. i 2023, troškovi zaduživanja u čitavoj ekonomiji su rasli. Visoke kamatne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – na primer, mesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit na 7% nego što je to bio slučaj na 3%. Prema NAR-u, mesečna rata za prosečan dom (sa 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu dana ranije, uprkos sporijem rastu cena nekretnina nar.realtor. Mnogi kupci bili su odbačeni ovom smanjenom pristupačnošću i prodaja domova pala je na nivo recesije tokom 2023–24. upravo zbog visokih kamatnih stopa na stambene kredite.

Dobre vesti za 2025. godinu su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizuje i olakšanje je na vidiku. Sa inflacijom koja opada nakon svog vrhunca, Federalne rezerve su usporile sa povećanjem stopa. Zapravo, Fed je sproveo nekoliko manjih smanjenja kamatnih stopa krajem 2024. godine nar.realtor, a od sredine 2025. godine očekuje se da će federalna referentna stopa ostati stabilna, ili čak dodatno opasti ukoliko inflacija to dozvoli. Ipak, važno je naglasiti da hipotekarne stope verovatno neće padati istom brzinom kao stope Fed-a nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo da smanjuje stope, hipotekarne stope su se jedva pomerile – Yun iz NAR-a je istakao faktore kao što je “preveliki federalni deficit” koji održavaju pritisak na rast dugoročnih kamatnih stopa, sprečavajući brzi pad hipoteka nar.realtor. Umesto naglog pada, većina analitičara očekuje postepeno ublažavanje hipotekarnih stopa tokom narednih nekoliko godina. Prema najnovijoj prognozi Fannie Mae, fiksna stopa na 30 godina očekuje se da bude oko 6,2% na kraju 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. godine mpamag.com. Asocijacija hipotekarnih bankara je nešto optimističnija i očekuje da stope mogu pasti u srednji spektar od 5% do 2026–27, ali čak i to je znatno iznad rekordno niskih stopa iz novije prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja će verovatno ostati povišeni u odnosu na 2010-te, iako nešto niži nego na vrhuncu iz 2023.

Za kupce nekretnina, ovo znači da će 2025–2028. zahtevati prilagođavanje očekivanja. Kupci će možda morati da prihvate nešto više troškove finansiranja kao “novo normalno”, barem na srednji rok. Ovo ima posledice i na izbor hipotekarnih proizvoda: dok su kamatne stope bile 3%, gotovo svi su zaključavali kredite na 30 godina s fiksnom stopom. Sada, na 6–7%, vidi se veće interesovanje za hipoteke sa promenljivom kamatnom stopom (ARM) ili privremena sniženja stope (gde prodavci ili investitori subvencionišu kamatu prve dve godine) kako bi se olakšale početne rate. Primećuje se i kreativnost kao što su preuzimajuće hipoteke – neki kupci su spremni da plate više za kuću ako mogu da preuzmu prodavčev povoljan FHA ili VA kredit sa niskom stopom. Kreditne institucije uvode nove programe (poput otplate na 40 godina ili proizvoda sa zajedničkim vlasničkim udelom) kako bi se poboljšala pristupačnost. Ovi trendovi će se nastaviti dokle god stope ostanu relativno visoke. Sa druge strane, ako i kada stope počnu znatnije padati, može se očekivati bum refinansiranja dok vlasnici požure da smanje svoje rate. Trenutno je aktivnost refinansiranja jako niska (jer malo ko želi da refinansira 3% kredit na 6%), ali do 2026–2027, ako stope padnu za jedan ili dva poena, milioni bi mogli profitirati od refinansiranja – što je nešto što industrija s nestrpljenjem iščekuje.

Važno je napomenuti i uticaj stopa na investitore i developere. Trgovina poslovnim nekretninama se usporila u poslednjih godinu dana jer su troškovi duga skočili, a zahtevi za kreditiranjem pooštreni. Kapitalni prinosi (kap stope) su morali biti korigovani naviše, kako je pomenuto, a neki prekomerno zaduženi investitori suočavaju se s izazovima prilikom refinansiranja. Obim novih hipoteka za višeporodične i komercijalne objekte je naglo pao u 2023–24. Ipak, sa perspektivom nešto nižih stopa, industrijske prognoze predviđaju pojačavanje investicione aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obima ulaganja u komercijalni sektor za 5–10% u 2025. kako raste poverenje u ekonomiju i kupci/prodavci približavaju svoja očekivanja o cenama cbre.com cbre.com. U sferi stanovanja, ukupne hipotekarne pozajmice (kupovine + refinansiranja) predviđaju se da rastu nakon minimuma: Fannie Mae procenjuje otprilike 1,98 triliona dolara novih hipoteka u 2025, a 2,33 triliona u 2026. kako se prodaje oporavljaju i refinansiranja se ponovo pojavljuju mpamag.com. Ove brojke su i dalje ispod više od 4 triliona iz buma refinansiranja 2020, ali trend je uzlazni.

Ukratko, kamatne stope će ostati ključan faktor za tržište nekretnina do 2028. godine. Osnovno očekivanje je umeren pad hipotekarnih kamatnih stopa u narednim godinama, ali ne i povratak na ekstremno niske vrednosti. Tržišna aktivnost (kupovina i gradnja) trebalo bi postepeno da jača kako stope opadaju. Međutim, sve prognoze dolaze uz napomenu da iznenadna inflacija ili ekonomski šokovi mogu promeniti tok kamatnih stopa. Za sada je konsenzus da je najgori deo šoka iz prošlosti iza nas i da će okruženje polako ići na ruku zaduženima i investitorima. Kako je rekao jedan direktor hipotekarne kuće: „Očekujemo da će stope blago pasti, ali ne do istorijski niskih vrednosti na kojima su nekada bile.“ mpamag.com. Planiranje za hipoteku od 6% danas, uz mogućnost refinansiranja sutra na 5%, razumna je strategija za kupce nekretnina u ovom periodu.

IV. Regionalni i lokalni trendovi

Tržište nekretnina je poznato kao lokalno-specifično. Iako nacionalni trendovi daju širu sliku, regionalne razlike širom SAD-a su bile naglašene poslednjih godina – i to će se nastaviti. Ovde izdvajamo neke regionalne i gradske dešavanja na tržištu stanovanja, kao i veće metropole na koje treba obratiti pažnju:

Bum Sun Belt regiona (jugoistok i jugozapad): Sun Belt (pojas juga od Floride do Teksasa, jugozapad i delovi zapada) bio je lider protekle decenije i nastavlja da prednjači u mnogim parametrima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Džordžije, Arizone i Tenesija beleže snažan rast stanovništva i radnih mesta, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i penzionere) i korporacije. Ova migracija podstiče tražnju za stanovanjem i održava cene stanova relativno snažnim. Mnoge metropole Sun Belta su imale dvocifrene godišnje stope rasta cena do 2022; neki od tih tržišta su se ohladili tokom 2023. (uz blagi pad cena), ali generalno dobro stoje. Na primer, srednja cena kuće u Majamiju (FL) porasla je oko 9% u protekloj godini realtor.com i Orlando (FL) je zabeležio rast cena preko 12% na godišnjem nivou realtor.com, prema prognozi Realtor.com, što pokazuje nastavak snage. Istovremeno, Ostin (Teksas), koji je bio simbol pandemijskog stambenog buma (cene su skočile gotovo 40% za dve godine), doživeo je korekciju u 2023. Početkom 2025. cene u Ostinu su nešto niže u odnosu na vrhunac, ali ekonomija je jaka i rast stanovništva visok, pa NAR očekuje da će Ostin “ubrzo vratiti vrednost nekretnina” nar.realtor. Zajednički imenilac tržišta Sun Belta su pristupačnost (u odnosu na obalu), niski porezi, stvaranje novih radnih mesta i toplija klima – ovi pokretači će ostati dominantni do kraja 2020-ih. Investitori posebno favorizuju metropole kao što su Dalas–Fort Vort, Atlanta, Feniks, Tampa i Šarlot, koje imaju brojnost i rast na svojoj strani. Jedina zamerka je klima i osiguranje: oblastima u obalnoj Floridi i na obali zaliva rastu troškovi osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi kroz vreme moglo narušiti pristupačnost i interesovanje kupaca ukoliko ne bude adresirano.
Skupe obalske metropole: Skupi gradski regioni na obali – kao što su Njujork, oblast zaliva San Franciska, Los Anđeles, Boston, Vašington D.C. i Sijetl – imali su više promenljiv učinak. Mnoge od ovih metropola su doživele kratak pad cena 2020. (kako je rad na daljinu podstakao selidbu iz gustih gradova), a onda snažan rast 2021. kada se gradski život vratio. Do 2022. nekoliko obalskih gradova je opet imalo izazove: odliv stanovništva (selidba u jeftinije regione) i ponegde otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Francisku i Sijetlu) uticali su na tražnju. U 2023, San Francisko je zabeležio pad medijalne cene na godišnjem nivou, i njegove vrednosti su ostale skoro nepromenjene (+1,5% na godišnjem nivou u Q1 2025) nar.realtor – praktično, tržište zaliva je stagniralo. Ipak, postoje znaci stabilizacije: stanovnici se vraćaju u gradove. NAR-ovi podaci pokazali su da je posle “bega u predgrađa” tokom pandemije, 2024. zabeležen najveći povratak u gradske centre u poslednjoj deceniji nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog posla i pogodnosti, a međunarodna imigracija (koja se koncentriše u glavnim metropolama) ubrzava. Dakle, iako Njujork ili San Francisko neće imati ekspanziju kakvu su imale Ostin ili Nešvil, još uvek postoji vrlo mala ponuda stanova i visoki prihodi koji će podržavati cene. Na primer, osam od deset najskupljih metropolskih tržišta su u Kaliforniji (npr. srednja cena u San Hozeu je preko 2 miliona dolara, +9,8% na godišnjem nivou) nar.realtor. Ova tržišta su skupa zbog dugoročnog manjka novih nekretnina i poželjne lokacije, a cene se očekuje da će postepeno rasti sve dok je zaliha ograničena. Pristupačnost stanovanja je glavni problem na obalama, sa vrlo niskom stopom vlasništva nad nekretninama (u oblasti zaliva manje od 55% domaćinstava poseduje svoj dom) nar.realtor. Ovo može voditi ka nastavku političkih pritisaka za izgradnju više stanova i politike pristupačnosti, što može oblikovati ta tržišta u narednoj deceniji.
Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u centru pažnje, ali je tiho postao privlačan zbog relativne pristupačnosti i stabilne ekonomije. Gradovi poput Kolumbusa (OH), Indijanapolisa, Kanzas Sitija, Milvokija i Mineapolisa nisu imali velike uspone ili padove; umesto toga, beleže stalan, jednocifren rast cena i manju volatilnost. Tokom 2024–2025, srednjezapadne metropole pokazuju jedan od najbržih oporavaka prodaje, kako su kupci iz skupih regiona primorani da traže povoljnije domove. Na primer, analiza Realtor.com je identifikovala nekoliko tržišta Srednjeg zapada među 10 najboljih za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cena realtor.com. Posebno, Kolorado Springs (CO) (ponekad svrstavan u planinski zapad) bio je #1 na njihovoj listi, Virdžinija Bič (VA) (povoljniji obalski grad jugoistoka) na #3, a Grinsboro (NC) #10 realtor.com. Iako nisu svi striktno Srednji zapad, opšti trend je rast manjih gradova sa visokim kvalitetom života. Srednji zapad često ima i više kapitalne prinose (prinos od iznajmljivanja), što privlači investitore u oblasti poput Klivlenda ili Detroita za kuće za iznajmljivanje i višeporodične zgrade. Očekuje se umeren, stalan rast njenog tržišta bez dramatičnih oscilacija viđenih drugde. Jedan od faktora na koji treba obratiti pažnju je populacija: neki regioni Srednjeg zapada i dalje stagniraju ili beleže blage padove stanovništva, što može ograničiti tražnju za stanovanjem. Ipak, gradovi sa rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje imaju dobre izglede.
Koridor severoistoka: Koridor od Bostona do D.C.-a je mešavina dinamika. Tržište nekretnina u Njujorku se oporavilo od pada iz 2020; rente na Menhetnu dostigle su rekordne vrednosti 2022, a cene stanova su se stabilizovale. Predgrađa oko Njujorka (Nju Džerzi, Long Ajlend, Konektikat) i dalje su snažna zbog male ponude. Boston odlikuje stabilnost zahvaljujući obrazovanju i biotehnološkim poslovima – tamošnje cene nastavljaju umeren rast. Filadelfija i Baltimor su povoljnije varijante u ovom regionu koje su se pojavile kao alternative u odnosu na D.C./Njujork. Vašington D.C. je bio relativno stabilan sa cenama poslednjih godina, delimično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog odliva stanovništva, ali visoki prihodi i ograničen prostor za gradnju individualnih kuća čine tržište konkurentnim. Severni istok generalno ima stariji stambeni fond i spor rast, što znači da je ponuda mala. Sve dok je regionalna ekonomija (koja uključuje vladu, obrazovanje, finansije i zdravstvo) stabilna, cene stanova će rasti polako. Jedan zanimljiv trend je da visoke kamatne stope više pogađaju skupe regione – hipoteka sa 7% na kući od milion dolara u Nju Džerziju značajno je skuplja nego za kuću od 300k u Ohaju. Zbog toga je pritisak nepristupačnosti na severoistoku izuzetno izražen. Ovo može usporiti rast cena kratkoročno, dok stope ne padnu ili prihodi ne porastu.
Regionalna pristupačnost i migracije: U globalu, pristupačnost je ključ za regionalne rezultate. Regionima koji su donedavno bili izuzetno pristupačni (jugoistok, delovi zapada kao Ajdaho/Juta) cene su naglo skočile zbog migracije, i sada su manje jeftini – što je blago ohladilo tržište. Nasuprot tome, regioni koji nikada nisu doživeli bum (delovi Srednjeg zapada/severoistoka) sada postaju relativno privlačne povoljne opcije. I dalje se beleži migracija iz skupih država u povoljnije: na primer, države kao što su Kalifornija, Ilinois i Njujork beleže neto odliv stanovništva, dok Florida, Teksas, Karoline i Tenesi imaju neto priliv. Ovaj trend će se nastaviti, podstaknut fleksibilnošću za rad na daljinu i penzionerima koji traže toplija i jeftinija mesta. Florida se posebno izdvaja: imala je ogroman priliv stanovništva (i rast cena kuća od oko 40% za tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (kao Nejpls, Tampa, delovi južne Floride) stagnirala zbog preskupih stanova i problema sa osiguranjem, ali Majami i Orlando su proglašeni najboljim tržištima za 2025. po prodaji i rastu cena realtor.com, što pokazuje da privlačnost Floride ostaje jaka.

U Tabeli 1 ispod sumiramo nekoliko primera regionalnih indikatora tržišta nekretnina kako bismo ilustrovali raznolikost:<table> <thead> <tr><th>Metropolitansko područje (region)</th><th>Medijalna cena kuće u Q1 2025</th><th>Promena cene na godišnjem nivou</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Hoze, Kalifornija (zapadna obala)**</td><td>$2,020,000</td><td>+9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Nejpls, Florida (Sun Belt)**</td><td>$865,000</td><td>+1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisko, Kalifornija (zapadna obala)**</td><td>$1,320,000</td><td>+1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, Havaji (Pacifik)**</td><td>$1,165,100</td><td>+7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu je bio jedno od malobrojnih ne-kontinentalnih tržišta među 10 najskupljih**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabela 1: Primeri medijalnih cena porodičnih kuća u prvom kvartalu 2025. godine i godišnjih promena cena u odabranim metropolitenskim područjima. Čak i među najskupljim tržištima, rast varira – npr. tehnološki pogonjenom tržištu San Hozea cena je porasla gotovo 10%, dok je San Francisko bio gotovo na istom nivou nar.realtor. Napulj na Floridi je zabeležio rast od samo +1,8% kako se njegovo prethodno užareno tržište ohladilo nar.realtor.) Kako podaci pokazuju, većina metropolitenskih tržišta dostigla je nove rekordne visine cena do 2025. godine, čak i ako je rast usporio nar.realtor. Izazov pristupačnosti prisutan je širom zemlje, ali je najizraženiji u skupim metropolama. Početkom 2025. godine, porodici je bila potrebna godišnja plata veća od 100.000 dolara kako bi mogla priuštiti medijalnu kuću (uz 10% učešća) u skoro 45% tržišta nar.realtor. Nasuprot tome, još uvek ima nekoliko mesta (oko 3% tržišta) gde porodica sa 50.000 dolara godišnje može sebi priuštiti dom nar.realtor – to su uglavnom manja mesta na Srednjem Zapadu ili jugu. Ovaj jaz podvlači zašto ljudi odlučuju da se sele. Gledajući unapred, očekujemo dalje regionalno preslagivanje: pristupačna tržišta sa dobrim poslovnim prilikama privući će više stanovnika (što podržava njihovo tržište nekretnina), dok će izuzetno nepristupačna tržišta morati da se oslanjaju na kupce sa višim prihodima ili će beležiti sporiji rast. Ipak, nijedan region nije monolitan – lokalni faktori poput otvaranja nove fabrike, širenja tehnološke kompanije ili prirodne katastrofe mogu uticati na tržište nekretnina u gradu. Učesnici na tržištu nekretnina moraće da prate te mikro-nivo razvojne događaje čak i dok prate makro trendove.

V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači

Više temeljnih sila oblikuje pejzaž nekretnina. U ovom delu razmatramo ključne demografske, tehnološke i ekonomske pokretače koji utiču na stambeno i komercijalno tržište nekretnina. Ovi faktori pomažu da se objasne primećeni trendovi i daju uvid u to kako bi tržište moglo da se razvija tokom narednih godina.

Demografske promene: Demografija određuje potražnju za stanovanjem. SAD su usred generacijske smene. Milenijalci (rođeni otprilike 1981–1996) – najbrojnija generacija u radnoj snazi – sada su mahom u kasnim dvadesetim do kasnim tridesetim godinama, što su ključne godine za osnivanje domaćinstva i kupovinu prve nekretnine. Ova generacija je donekle kasnila sa kupovinom u poređenju sa prethodnima (zbog studentskih dugova i posledica krize iz 2008), ali sada masovno ulaze na tržište. Medijalna starost prvog kupca porodične kuće podigla se na 38 godina, što je rekord nar.realtor, što pokazuje koliko dugo milenijalcima treba da uštede za učešće zbog visokih cena. Mnogi se oslanjaju na pomoć porodice: 25% prvih kupaca koristi poklon ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasledstvo ‒ takođe rekord nar.realtor. Kako milenijalci sazrevaju, njihove želje će se verovatno pomeriti ka većim, prigradskim kućama, što povećava potražnju u porodično orijentisanim oblastima. Odmah iza njih, Generacija Z (rođena ~1997–2012) počinje da ulazi u odraslo doba; najstariji pripadnici Z generacije su u srednjim dvadesetim i započinju karijere, često kao podstanari. U narednih 5 godina, generacija Z će znatno povećati potražnju za iznajmljivanjem, a kasnije i za početnim stanovima/kućama (verovatno više u drugoj polovini ove decenije). U međuvremenu, bejbibumeri (rođeni 1946–1964) su uveliko u penzionerskom dobu. Mnogi bimersi odlučuju da ostanu u svojim domovima duže nego prethodne generacije, što doprinosi malom prometu nekretnina. Ipak, neki se smanjuju ili sele – često u toplije krajeve ili bliže unucima – tako utičući na tržišta kao što su Florida, Arizona i Karoline. Bumeri su bili aktivni kupci 2023–24, čak su išli ispred mlađih generacija u nekim periodima, često zato što imaju kapital i mogu plaćati kešom. Keš kupovine su na rekordnom nivou i čine 26% prodaja (i preko 30% kod onih koji kupuju više puta) nar.realtor, delom zbog starijih kupaca koji “prodaju da bi kupili manje” ili koriste akumulirano bogatstvo. Još jedan demografski trend je porast više generacijskih domaćinstava. NAR izveštava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za više generacija da bi smestili stare roditelje ili odraslu decu koja se vraćaju kući nar.realtor. Ovim trendovima doprinose ušteda troškova i kulturološke preferencije, što povećava potražnju za većim kućama sa “odvojenim apartmanom” i slično. Konačno, ukupni rast stanovništva SAD je usporio krajem 2010-ih, ali se oporavio uz rast imigracije nakon 2021. Međunarodna imigracija je ključan faktor za formiranje domaćinstava, posebno u velikim gradovima i za potražnju za iznajmljivanjem. Ako SAD nastavi da prima imigrante u dobrom broju, to će podržati potražnju u narednim godinama (svako novo imigrantsko domaćinstvo zahteva stanovanje – bilo zakup ili vlasništvo). Zaključno, demografija je generalno pozitivna za tržište nekretnina: velika generacija ulazi u doba kupovine nekretnina, životni događaji će pokrenuti selidbe i pored “zaključanosti” zbog kamata, a rast stanovništva će držati pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna briga je pristupačnost za mlađe kupce – ako cene i kamate ostanu visoke, milenijalci i generacija Z bi mogli sporije da formiraju domaćinstva ili da više iznajmljuju, što bi moglo da promeni trend stope vlasništva.
Tehnološki trendovi: Tehnologija utiče na tržište nekretnina na više načina. Možda najznačajniji je uspon tehnologije za rad na daljinu, koja je radnike “oslobodila” kancelarija. Ovo je već preoblikovalo potražnju za stanovanjem – omogućivši ljudima da se sele dalje od centara gradova ili čak u druge regione (primera radi, migracije prema Sun Beltu). Očekuje se da će rad na daljinu opstati u nekom hibridnom obliku, što znači da će potražnja za stanovanjem ostati disperzovana. Radnici mogu da biraju pristupačnost i više prostora (kućne kancelarije) umesto dužine putovanja na posao, što koristi prigradskom i ekstraurbanom tržištu. Ipak, postoje naznake da neke kompanije vraćaju zaposlene u kancelarije, pa gradsko stanovanje nije nimalo prevaziđeno. Kod poslovnog prostora, tehnologija za rad na daljinu predstavlja najveći izazov za sektor kancelarija, o čemu je već bilo reči. Drugi tehnološki trend je razvoj e-trgovine. Širenje onlajn kupovine (ubrzano tokom pandemije) povećalo je potrebu za logističkim prostorom (magacini, distributivni centri), dok je otežalo nekim tradicionalnim formatima maloprodaje. Vlasnici tržnih centara odgovaraju uvođenjem doživljajnih sadržaja (poput sadržaja za zabavu, teretana, medicinskih ordinacija) koji su “otporni na internet.” Očekujte i više omnikanalne maloprodaje (prodavnice kao izložbeni prostori/centri za preuzimanje onlajn porudžbina), što može podstaći popunjenost dobro lociranih maloprodajnih prostora. U stambenom sektoru, tehnologija čini transakcije efikasnijim. Razmnožavanje onlajn oglasnih platformi (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtuelnih tura dalo je kupcima neviđen pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zatvaranje kupoprodaje pojednostavljuju proces kupovine. Ove efikasnosti ne menjaju ponudu i potražnju, ali povećavaju transparentnost tržišta i donekle smanjuju trenje (mada su i dalje moguće žestoke “licitacije”). Druga oblast je proptech i pametne kuće: novi stanovi i zgrade dolaze sa pametnim termostatima, sigurnosnim sistemima i IoT uređajima, što često bude glavna prednost. Tehnološki, i gradnja se razvija (mada polako) – na primer, modularna gradnja i 3D štampa kuća se ispituju kao načini za smanjenje troškova i bržu izgradnju, što bi moglo da postane važan faktor ako zaživi na velikoj skali radi rešavanja manjka stanova. Analitika podataka i veštačka inteligencija se sve više koriste kod investitora za prepoznavanje prilika (npr. algoritmi za pronalaženje potcenjenih nekretnina ili predviđanje promena na tržištu). U pojedinim sektorima, data centri su sami po sebi rastuća kategorija nekretnina zahvaljujući rastu cloud-a i veštačke inteligencije – kako je pomenuto, slobodnih kapaciteta u data centrima ima tek oko 2,8%, a nova ponuda se masovno gradi cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (data centri, bazne stanice) je novi pokretač o kom urbanisti vode računa. Konačno, događaji u IT industriji mogu dramatično uticati na pojedina tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisko, Sijetl, Ostin) beleže promene na tržištu stanovanja u ritmu uspeha IT sektora. Do 2025. sektor tehnologije se oporavlja od otpuštanja, što znači i poboljšanje lokalnih tržišta nekretnina. U periodu 2025–2028, ako razvoj veštačke inteligencije izazove novi “tehnološki bum”, skupi tech hub-ovi ponovo će se suočiti sa pritiskom tražnje, osim ako dramatično ne povećaju ponudu stanova/kuća.
Ekonomski i politički faktori: Širi ekonomski uslovi su uvek temeljni pokretač. Rast zaposlenosti, trendovi prihoda i rast BDP-a direktno utiču na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američka ekonomija u 2025. rasti umereno – CBRE predviđa 2,0–2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, malo iznad proseka, pod pretpostavkom “mekog prizemljenja”. Ovaj rast podstiče potrošnja domaćinstava (bilansi su još uvek solidni) i popuštanje finansijskih uslova. Snažno otvaranje novih radnih mesta tokom 2023–24 desilo se čak i dok je prodaja stanova opadala, što ukazuje da postoji “potisnuta” stambena potražnja ako se uslovi poprave realestatenews.com. Ako zaposlenost ostane jaka (nezaposlenost oko 4–4,5% prema prognozama) cbre.com, ljudi će formirati domaćinstva i ulagati u nekretnine. Rast plata je još jedan faktor – plate rastu, ali ne tako brzo kao cene nekretnina u mnogim oblastima, što pogoršava pristupačnost. Ako rast plata ostane oko 4–5% godišnje, a cene nekretnina uspore na 2–3%, to bi vremenom dovelo do bolje ravnoteže. Sama inflacija utiče na tržište kroz kamatne stope (već pomenuto) i troškove gradnje. Inflacija građevinskih troškova bila je izuzetno visoka 2021–22 (manjak sirovina i radne snage). To se donekle smanjilo, ali izgradnja kuće je i dalje znatno skuplja nego pre pandemije. Svako poboljšanje ponude (i pristupačnosti) zavisiće od produktivnosti i troškova u gradnji; politika kojom se smanjuju administrativne barijere ili daju subvencije može pomoći. Državna politika ostaje faktor neizvesnosti. Na saveznom nivou se raspravlja o pomoći za prve kupce (programi pomoći za učešće, poreski krediti) što može da pojača tražnju ako bude usvojeno. Veći uticaj je ipak na lokalnom/državnom nivou: reforme zoniranja koje dopuštaju veću gustinu, brže izdavanje dozvola, podsticaji za pristupačno stanovanje mogu postepeno povećati ponudu na skučenim tržištima. Države kao Kalifornija i Oregon počele su da nameću obaveznu izgradnju i legalizuju dodatne pomoćne objekte (ADU), što dugoročno može povećati broj stanova. Još jedan faktor je finansijsko okruženje: dostupnost kredita. Banke su pooštrile uslove jer su kamate više i ekonomska neizvesnost veća. Ovo pogađa ne samo kupce (kojima je teže da dobiju ili skuplje plaćaju kredit), nego i investitore i developere (kojima su stroža pravila pri odobravanju gradnje). Ako se bankarski sektor stabilizuje i kamate padnu, kredit će biti pristupačniji i aktivnost može porasti. Ako dođe do finansijskih šokova (npr. kriza likvidnosti ili problemi oko plafona javnog duga), sentiment na tržištu nekretnina može brzo pasti. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) takođe ima veliki značaj; veliki savezni deficit se navodi kao razlog zašto su dugoročne kamate visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjile deficit, to bi možda olakšalo pritisak na prinose na obveznice i tako i na hipotekarne stope. Naravno, poreska politika utiče na nekretnine – diskutuje se o izmenama poreskih olakšica za vlasnike nekretnina, investitore ili one u državama sa velikim porezima, što može promeniti impuls za kupovinu, posebno u skupim državama ili kod iznajmljivača.

Ukratko, demografski vetar u leđa — rastući broj novih kupaca i podstanara — obezbeđuje dugoročnu potražnju za stanovanjem, tehnologija menja gde i kako ljudi žive i rade (uticaj nije isti za sve tipove nekretnina), a ekonomska pozadina – kamate, zaposlenost, inflacija – određuje ukupnu dinamiku tržišta. Ovi pokretači su međusobno povezani: na primer, ako tehnologija omogući više radnih mesta na daljinu na Srednjem Zapadu, to je demografsko/ekonomsko pomeranje za taj region. Ili ako ekonomska politika obuzda inflaciju, tehnološki bum sa data centrima može da ide bez pregrevanja mreže (još jedna veza između tehnologije i ekonomije – pomenuto i razmatranje nuklearne energije za potrebe data centara cbre.com). Učesnici na tržištu nekretnina moraće pažljivo da prate ove makro pokretače. Narednih nekoliko godina doneće dalje prilagođavanje na “nove normalnosti” života posle pandemije, više kamate nego 2010-ih i razvijajuće navike nove generacije.

VI. Rizici i prilike za investiranje

Tržište nekretnina od 2025. do 2028. godine, iako obećavajuće u mnogim aspektima, takođe nosi jedinstven skup rizika i prilika za investitore – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/izdavaoci nekretnina. U nastavku izdvajamo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi u ovom periodu mogle biti iskorišćene:

Glavni investicioni rizici:

Visoke kamatne stope i troškovi finansiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrate na investicije ili priuštivost kupovine stanova. Ukoliko stope ostanu visoke duže nego što se očekuje (ili ponovo skoče usled inflacije), finansiranje poslova sa nekretninama će i dalje biti izazovno, što može dovesti do pada vrednosti nekretnina. Mnogi komercijalni investitori koji su kupovali po niskim kamatama suočavaju se sa rizikom re-finansiranja – refinansiranje kredita po današnjim stopama može biti neizvodljivo, što u nekim slučajevima vodi do neizvršenja obaveza ili prinudne prodaje nekretnine. Ovo je naročit rizik u sektoru kancelarijskih prostora, gde se sudaraju pad vrednosti i visoke stope (talas dospeća komercijalnih hipoteka za kancelarije predviđa se za 2025–2026). Rastuće kapitalizacione stope mogu smanjiti vrednosti nekretnina u svim sektorima, makar kratkoročno, što je rizik za trenutne vlasnike.
Mogućnost ekonomske krize: Iako je osnovni scenarijo blago usporavanje, uvek postoji rizik od recesije – bilo zbog preteranog zatezanja od strane FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija sa značajnim gubitkom radnih mesta bi umanjila potražnju za nekretninama (manje kupaca, više praznih stanova, problemi za trgovine itd). Sektori poput hotela i luksuznog stanovanja posebno su osetljivi na ekonomske promene. Čak i umeren pad privrede može pojačati druge rizike, kao što su neplaćanje zakupaca ili povećanje praznih kapaciteta. Investitori treba da koriste konzervativne pretpostavke o rastu kirija i održavaju novčane rezerve za preživljavanje lošijih perioda.
Bifurkacija tržišta i zastarevanje: Kao što je raspravljeno, određene vrste nekretnina (stare kancelarije, zastareli tržni centri, stariji apartmani bez dodatnih sadržaja) mogu postati funkcionalno zastareli ili bar manje konkurentni. Rizik je da kapital ostane “zarobljen” u takvoj imovini bez lakog izlaza – na primer, starija kancelarijska zgrada može zahtevati ogromna ulaganja za konverziju u stambeni prostor, a čak i tada lokalne regulative ili ekonomija možda ne podržavaju takvu investiciju. Investitori sa sekundarnom imovinom na izazovnim lokacijama mogu se suočiti sa zamkama vrednosti. Slično, u rezidencijalnom sektoru, kuće u krajevima sa opadajućom populacijom ili lošom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati šta ne kupovati je isto važno kao i pronaći dobre prilike.
Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promenama. Jedan od rizika je proširenje zakona o kontroli kirija ili zaštiti zakupaca kao odgovor na problem priuštivosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli limite na rast kirije što može ograničiti rast prihoda za vlasnike. Drugi rizik je povećanje poreza na imovinu kao pokušaj lokalnih samouprava da povećaju prihode – to može značajno pogoditi kako komercijalne tako i fizičke vlasnike (videli smo to u nekim gradovima Sun Belt pojasa gde je ubrzano povećanje vrednosti dovelo do rasta poreza). Kada je reč o izgradnji, promene urbanističkih propisa mogu biti mač sa dve oštrice: dok popuštanje pravila može stvoriti prilike (dozvola za veću gustinu), stroža ekološka ili dizajnerska pravila mogu povećati troškove. U krajnjem slučaju, svaka najava ukidanja razmene po modelu 1031 ili povećanja poreza na kapitalnu dobit od prodaje nekretnina može uticati na ponašanje investitora (iako trenutno nema takvih federalnih promena na vidiku).
Klimatski i ekološki rizici: Klimatske promene postaju sve značajniji rizik na tržištu nekretnina. Nekretnine u poplavnim zonama pri obali, područjima pogođenim uraganima, regionima sklonim požarima ili sušama suočavaju se sa većim troškovima osiguranja i mogućom degradacijom vrednosti. Na primer, delovi Floride su doživeli povlačenje osiguravača, što izaziva zabrinutost za dugoročnu osiguranost nekretnina. Slično, zapadne države imaju problem sa požarima koji mogu neke ruralne luksuzne lokacije učiniti riskantnim. Ekološki propisi koji su usmereni na poboljšanje otpornosti (poput zahteva za podizanje nivoa gradnje ili upotrebe materijala otpornih na vatru) mogu povećati troškove za razvoj ili renoviranje. Investitori moraju uzeti u obzir klimatske rizike kako bi izbegli one nekretnine koje bi za par decenija mogle biti pod vodom ili nenastanjive.
Rizici u realizaciji i likvidnosti: U više volatilnom tržišnom okruženju, realizacija velikih projekata ili strategije preokreta nosi rizik od neuspeha u sprovođenju. Na primer, kupovina problematične kancelarije radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske teškoće ili negodovanje zajednice. Istovremeno, rizik od nelikvidnosti znači da mogućnost brze prodaje imovine po fer ceni može biti umanjena ako se tržišni sentiment promeni ili tržište dugova zamrzne (kao što se dogodilo kratko početkom 2020.). Nekretnine su po svojoj prirodi nelikvidne, pa investitori treba da budu spremni da dugo drže imovinu. Fliper-i i kratkoročni špekulanti mogu biti pogođeni naglim promenama na tržištu.

Uprkos tim rizicima, naredne godine donose mnoge prilike:

Ključne prilike:

Kupovina na tržištu povoljnijem za kupce (selektivne prilike): Nakon užurbanog tržišta prodavaca tokom 2020–2022, mnoge oblasti (posebno luksuzne nekretnine i tržišta sa puno investitora) su se ohladile. Individualni kupci stanova u 2025. mogli bi imati manje konkurencije, više ponude i čak snižene cene na nekim listinzima – što je prijatna promena u odnosu na “bidding war”-ove. Oni koji su finansijski spremni mogu potencijalno ispregovarati bolje uslove, posebno ako ciljaju na motivisane prodavce (npr. neko ko mora brzo da se preseli). Za investitore, usporavanje je stvorilo priliku za kupovinu nekretnina po relativno nižoj ceni u odnosu na prethodne vrhove. Na primer, neki gradovi Sun Belt pojasa gde su cene previše porasle (Boise, Austin, Phoenix) su imali korekcije; iskusni investitori prate ove oblasti kao dobru tačku za novi ulazak pre ubrzanja rasta.
Preuzimanje problematične imovine: Sa višim kamatnim stopama, određeni vlasnici dolaze u teškoće – naročito u sektoru kancelarija, ali i pojedini prezaduženi vlasnici više-porodičnih zgrada ili developeri nesigurnih novih stanova u slabijim tržištima. Okruženje podseća na početak 1990-ih ili posle 2008. u pogledu investicionih prilika kod problematične imovine. Institucionalni investitori sa gotovinom spremaju se da kupuju loše kredite ili zaplenjene nekretnine po sniženoj ceni, posebno kancelarije koje se mogu prenameniti. Čak se i neki hoteli i maloprodajni objekti mogu kupiti ispod cene izgradnje i preurediti. Prozor za ovakvu kupovinu zavisiće od toga koliko će dugo visoke stope trajati i kako će banke tretirati problematične kredite (produženje ili zaplena). Ali za one strpljive i likvidne, narednih 1–3 godine mogu doneti jedinstvene, ciklične prilike za kupovinu, sa izuzetnom dobiti u budućnosti ako se nekretnine obnove ili cene rastu kada stope opadnu (vrednost raste).
Rast u nedovoljno pokrivenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju snažne pokretače koji ih čine privlačnim za razvoj ili ulaganje. Kao što je pomenuto, industrijsko/logistički sektor ostaje veoma tražen – gradnja savremenih distributivnih centara na ključnim tačkama (ili čak preuređenje praznih tržnih centara u logističke) može biti isplativo. Višeporodično stanovanje je praktično svugde traženo; dok se grade luksuzni kompleksi, i dalje postoji nedostatak pristupačnih/stanova za zaposlene. Investitori i developeri koji se fokusiraju na stanove srednjeg segmenta ili na zajednice sa montažnim kućama mogu ostvariti stabilan povrat i imati manju konkurenciju. Izdavanje porodičnih kuća (SFR) je još jedna oblast rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za izdavanje, a pojedinci takođe mogu profitirati od ovog trenda (posebno na mestima sa visokom potražnjom za iznajmljivanjem). Regionalno, rastuća sekundarna tržišta poput Klivlenda, Pitsburga, Lujvila, Oklahoma Sitija itd., koja su propustila veliki rast, sada nude dobre prinose od zakupa i potencijal za rast kapitala jer rad na daljinu širi bazu talenata. Ova tržišta su pod lupom investitora željnih prihoda i mogla bi postići iznadprosječan učinak ako se migracija ljudi i firmi nastavi širiti.
Value-Add i repurposing strategije: Kod starijeg fonda nekretnina ima dosta prostora za dodavanje vrednosti kroz renoviranje ili promenu namene. Na primer, investitori kupuju zgrade iz 1970-ih i 1980-ih, renoviraju stanove i ostvaruju veće stanarine – klasična value-add strategija koja i dalje prolazi jer zakupci cene savremene završne obrade i efikasne uređaje. U maloprodaji, pretvaranje posrnulog tržnog centra u mešoviti kompleks („town center”) sa stanovima i kancelarijama je prilika koju mnogi developeri istražuju (i već ima stvarnih uspeha). Kao što je pomenuto, konverzija kancelarija u stanove je „vruća” tema: dok je moguća samo za deo zastarelih kancelarija (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Vašingtona i Njujorka nude podsticaje za takve promene, što može stvoriti buduće vredne stambene jedinice od praznih kancelarija. Oni koji prvi razrade ovakve modele mogu profitirati kroz niske cene kupovine i podršku lokalnih vlasti.
Iskorišćavanje demografskih talasa: Prilike zasnovane na demografiji uključuju gradnju ili ulaganja u stanovanje za starije/za 55+ populaciju (potražnja će rasti kako Bejbi Bumeri stare), studentsko stanovanje u gradovima sa rastućim univerzitetima i pristupačne početničke kuće za Milenijalce koji konačno kupuju (graditelji koji mogu isporučiti manje, pristupačnije domove imaće veliko tržište). Drugi ugao su višegeneracijske kuće – graditelji mogu projektovati domove za šire porodice, koristeći trend koji je identifikovao NAR nar.realtor. Investitori mogu razmatrati i objekte u urbanim centrima koji mogu imati koristi od povratka mlađe populacije – npr. manje višestambene zgrade ili co-living prostori u gradovima gde su stanarine pale ali sada rastu kako se ljudi vraćaju.
Prednost kod kamatnih stopa: Zanimljivo je da ono što predstavlja rizik (visoke stope) istovremeno stvara i mogućnost dobitka. Ako investitor sada kupi sa višom cap stopom i finansira po višoj kamati, ima potencijalni dobitak ukoliko/kada stope padnu – može refinansirati za par godina po nižoj stopi, povećavajući novčani tok, a vrednost nekretnine može skočiti zbog smanjenja cap stope (jeftinije zaduživanje omogućava veću kupovnu moć). Kupci takođe mogu gledati na današnju stopu kao na „oženi kuću, izlazi sa kamatom“ – dakle, kupi pravi dom i kasnije refinansiraj. Potencijal za niže stope u budućnosti deluje kao podsticaj za one koji sada investiraju dok drugi čekaju. Zaista, Fannie Mae istraživanje sugeriše da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope postepeno padati i približiti se istorijski normalnim nivoima narednih godina mpamag.com mpamag.com. Zaključiti kupovinu ili investiranje pre toga može značiti kupovinu sa popustom i uživanje u rastu vrednosti kada se šira potražnja vrati.

U odvagivanju rizika i prilika, investitori (veliki i mali) trebalo bi da zadrže disciplinovanost i pažljivu analizu. Nekretnine su igra na duge staze, prepuna ciklusa. Period 2025–2028. verovatno će nagraditi one koji su selektivni – fokusirani na dobre lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – i koji imaju rezervu da izdrže kratkoročnu volatilnost. Razborite mere poput fiksiranja kamatnih stopa ili korišćenja hedžinga na stope, održavanja umerene zaduženosti i budžetiranja za nepredviđene troškove mogu ublažiti mnoge od navedenih rizika. Sa druge strane, biti spreman (sa kapitalom ili finansiranjem unapred dogovorenim) da se brzo reaguje kada se pojavi dobra prilika je ključno, jer će se konkurencija vratiti punom snagom ako se uslovi poprave. Sve u svemu, iako tržište ima svoje neizvesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine sa intrinzičnom vrednošću i dokazanom otpornošću, a narednih nekoliko godina nude mogućnost da se kvalitetna imovina kupi po boljim cenama nego prethodnih godina – što iskusni investitori doživljavaju kao primamljivu perspektivu.

VII. Perspektive i prognoze za 2025–2028

Šta donose naredne godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvek izazovno, ali većina vodećih analitičara predviđa period postepene normalizacije i rasta umesto naglog procvata ili pada. U nastavku sumiramo prognoze za različite segmente i ističemo dominantna očekivanja do 2028. godine:

Cene kuća: Nakon naglog skoka tokom 2020–2022. (nacionalne cene nekretnina porasle su za oko 40% u tom periodu), tržište je 2023–2024. praktično napravilo pauzu, sa stagnacijom ili blagim rastom. Gledano unapred, većina prognoza predviđa umereno povećanje vrednosti stambenih objekata – uglavnom niskim jednocifrenim procentom godišnje – bar narednih nekoliko godina. Tabela ispod prikazuje projekcije renomiranih izvora:

Izvor prognoze	Očekivana promena cene kuća 2025.	Očekivana promena cene kuća 2026.
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Nacionalna asocijacija nekretnina	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Asocijacija hipotekarnih banaka	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Indeks vrednosti kuća)	–1,4% zillow.com (pad)	(Nema prognoze)
Panel stručnjaka (100+ ekonomista)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Tabela 2: Izabrane prognoze rasta cena nekretnina za 2025. i 2026. godinu. Većina stručnjaka predviđa nastavak rasta, ali sporijim tempom nego prethodnih godina – otprilike od 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je konzervativnija, a Zillow predviđa blagi pad u 2025. pre mogućeg povratka rasta.) Svi očekuju umerenost, a ne nagli pad ili novi skok.

Kao što tabela pokazuje, postoje različita mišljenja. Novija prognoza NAR-a (početkom 2025.) očekuje rast cena za oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – što je praktično u skladu sa rastom prihoda. Fannie Mae je nešto optimističnija za 2025. (+4,1%), ali potom očekuje usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, verovatno uz pretpostavku veće ponude. MBA je najopreznija, sa rastom jedva iznad nule do 2026. businessinsider.com, što znači da visoke kamate drže ograničenje na cene. Zillow predviđa blag pad u 2025. (–1,4%) zillow.com, ukazujući da bi, ako ponuda poraste, a potražnja ostane slaba, moglo doći do blagog pada cena u nekim oblastima, mada su njihova očekivanja revidirana naviše (prethodno su očekivali –1,9%, sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae pokazuje konsenzus od +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com – što je povratak na normalan, održiv rast. Nakon 2026, iako ima manje zvaničnih prognoza, mnogi stručnjaci očekuju da će cene nekretnina nastaviti da rastu sličnim niskim jednocifrenim tempom kroz 2027–2028 (ako ne bude novog šoka), podržane nedostatkom ponude i stabilnom tražnjom. Ako kamate znatnije padnu krajem 2020-ih, rast cena bi mogao ubrzati, ali bi se time i poboljšala dostupnost, što bi stvorilo uravnoteženije tržište.

Prodaja i izgradnja kuća: Što se tiče prodaje, 2025. se široko smatra početkom oporavka od niskih volumena iz 2023–2024. NAR predviđa rast prodaje postojećih kuća od oko 6% u 2025. (i dodatnih ~11% u 2026) realestatenews.com, iako su ti procenti smanjeni u odnosu na ranije optimističnije procene. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za 2025. sa 11% na oko 4% rasta (približno 4,9 miliona prodaja) do maja 2025. housingwire.com. Zillow-ov model predviđa manji porast od ~1–2%. Tok kretanja zavisiće najviše od kretanja hipotekarnih kamata: pad u donju granicu od 6% ili višu od 5% do kraja 2025. mogao bi da pokrene mnogo potisnute aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da ćemo se vratiti “normalnom” obimu od 5,5–6 miliona godišnje prodaja postojećih kuća (kao 2019.), mada to može biti optimistično ako kamatne stope ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo je bolje izdržala (nova gradnja je popunila deo jaza u ponudi), a prognoze (NAR, Fannie) ukazuju na rast u rangu od 10% tokom 2025. jer investitori nude podsticaje i niže rate realestatenews.com. Novih gradnji bi moglo blago da padne u 2025. (sa oko 1,34 miliona u 2024. na možda 1,3 miliona), a potom da raste 2026–2028. ka sredini miliona ako potražnja dozvoli businessinsider.com. Važno je naglasiti da su i te vrednosti i dalje ispod onoga što je potrebno da se potpuno zatvori deficit stanova, pa nedovoljna izgradnja znači podršku za cene na srednji rok. Gradnja stanova za iznajmljivanje očekuje se da značajno uspori do 2026. (nakon maksimuma u 2024–25), što bi do 2027. moglo ponovo da zaoštri tržište iznajmljivanja.

Hipotekarne kamate i finansiranje: Projekcije kamatnih stopa uglavnom predviđaju postepen pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za fiksne kredite na 30 godina mpamag.com. MBA je još optimističnija i očekuje oko 5,5% do 2027. Do 2028, ako inflacija bude 2% ili niža, predviđaju se stope u sredini područja od 5%, što je istorijski gledano još uvek normalno (i prilično pristupačno u poređenju sa 1980-ima!). Federalne rezerve verovatno će preći na neutralan ili blaži kurs tokom 2025. dokle god inflacija bude pod kontrolom, što bi trebalo da spusti kratkoročne kamate, a na kraju i dugoročne obveznice. Jedan rizik je bilans stanja FED-a (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – što može držati dugoročne kamate višima nego što se očekuje (kao 2023.). Ali konsenzus je da je vrhunac kamata prošao, i da bi kasne 2020-e trebalo da donesu niže ili bar ne više stope nego rane 2020-e. Ovo bi pozitivno uticalo i na tržište stambenih i komercijalnih nekretnina. Povećana dostupnost hipotekarnih kredita se može ponovo očekivati kako kamate padaju – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite banaka iz portfolija, ali i povratak non-QM (nestandardnih) kredita jer banke postaju spremnije za rizik. Kod komercijalnih nekretnina, finansijska tržišta 2026–27. bi mogla olabaviti tako da je realizacija investicija lakša (kamatne stope na kapital mogu se blago smanjiti, čime bi rast vrednosti bio blago podstaknut cbre.com).

Tržište iznajmljivanja: Kada je reč o iznajmljivanju, 2025. i 2026. biće godine upijanja – mnoštvo novih stanova apsorbovaće sve veći broj domaćinstava koja iznajmljuju. Panel stručnjaka predviđa rast zakupnina na nacionalnom nivou oko 3% godišnje za te godine, što je umereno mf.freddiemac.com. Neke firme poput Yardi ili CBRE očekuju blago manji rast u 2025. (~2–2,5% kao što smo videli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast zakupa bi mogao da poraste ako se smanji praznina posle zatišja u gradnji – moguće opet na 3–4% godišnje u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova (višeporodičnih) mogla bi vrhunac dosegnuti oko 6–7% tokom 2024–25, pa pasti u donje granice od 5% do 2027. Kiri na kuće za iznajmljivanje trebalo bi da ostanu u visokoj potražnji i možda će im rast cena preteći stanove (srednje jednocifrene brojke), jer porodice traže više prostora. Stopa vlasništva nad domovima mogla bi ponovo polako da raste kasnije u deceniji ako se poboljša dostupnost, ali narednih godinu-dve može stagnirati oko 65% (nedavno je pala na 65,1%, što je najniži nivo u pet godina, zbog teških uslova za kupovinu) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate budu niže, možemo očekivati da deo zakupaca pređe u vlasnike, pa bi se do 2028. stopa vlasništva mogla vratiti na 66–67%, ali to takođe zavisi od izgradnje početnih, pristupačnih stanova.

Izgledi za komercijalni sektor: Svaki komercijalni sektor ima svoj vremenski okvir oporavka:

Kancelarije: Kancelarijski prostori se najsporije oporavljaju – očekuju se visoke stope praznih prostora kroz 2025–2026, sa blagim poboljšanjima iz godine u godinu. Do 2028, tržište kancelarija će verovatno biti oštro podeljeno: prvoklasne kancelarije na atraktivnim lokacijama mogle bi biti skoro potpuno popunjene i donositi dobre kirije, dok bi starije kancelarije mogle biti samo polupopunjene ili pretvorene u nešto drugo. Ukupna praznost kancelarijskog prostora bi mogla opasti sa ~19% u 2025. na možda srednjih “desetak i nešto” procenata do 2028. ako ekonomija bude jaka i deo prostora se ukloni iz ponude (konverzija/demolicija). Rast kirija u kancelarijskom sektoru biće minimalan dok praznost ne opadne; zakupodavci će nastaviti da nude beneficije većini zakupaca još nekoliko godina. Investitori sada gledaju na 2025–2026. kao vreme za restrukturiranje ili kupovinu ugroženih kancelarija sa tezom da će do 2028–2030. te nekretnine (ako su dobro locirane i modernizovane) donositi bolje prihode.
Maloprodaja: Izgled za maloprodaju je stabilan do pozitivan. Očekuje se da će prazne površine ostati niske (na nacionalnom nivou 4-5%) jer nove gradnje gotovo i nema. Rast kirija u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednocifrenim procentima godišnje, dok bi maloprodaja na prometnim lokacijama u rastućim prigradskim oblastima mogla imati i srednje jednocifrene procentualne skokove, jer zakupci konkurišu za ograničen prostor. Neki formati (poput otvorenih centara) biće izuzetno traženi kod investitora; kapitalizacija za ove segmente može se blago smanjiti zbog snažnih osnova cbre.com. Do 2028. možemo očekivati ponovni porast novih maloprodajnih projekata ukoliko potrošnja ostane snažna – posebno u Sun Belt državama gde rast stanovništva zahteva više prodavnica i usluga. Generalno, maloprodaja je sada u ravnoteži potražnje i ponude i trebalo bi da daje stabilne prinose bez velikih oscilacija.
Industrija: Industrijski sektor je spreman da nastavi sa rastom, ali nešto umirenijim tempom. Potražnja za magacinima strukturno je podržana e-trgovinom i reorganizacijom lanaca snabdevanja (npr. veće zalihe u zemlji). Nakon hlađenja u 2023–2024, zakup industrijskog prostora u 2025. ostaje snažan (preko 800 miliona kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se da ostane stabilan. CBRE navodi da se vraćaju “predpandemijski pokretači,” što znači doslednu apsorpciju. Tako bi praznost u industrijskom sektoru mogla da se zadrži oko 5% u 2025. i dodatno opadne na 4% ili niže do 2027. ako novo građenje ostane ograničeno. Kirije za industrijski prostor su poslednjih godina rasle dvocifrenim procentima; ubuduće se očekuje usporavanje na 3–5% godišnje – što je i dalje zdravo. Jedan zanimljiv faktor: novi prostori za hladnjače, data centri (industrijski objekti) i proizvodni pogoni (zbog povraćaja proizvodnje u SAD) mogu dodatno podstaći potražnju. Do 2028, industrijske nekretnine mogu se suočiti s potrebom za modernizacijom (stariji objekti sa niskim plafonima biće više diskontovani), ali je dugoročno ovaj sektor jedan od najjačih.
Stambene zgrade (Multifamily): Do 2028. multifamily sektor bi trebalo da bude na uzlaznoj putanji nakon apsorpcije aktuelne ponude. Kraj 2020-ih mogao bi doneti novi ciklus izgradnje ako kirije opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026) zapisi su stabilni – blago povećanje zatim smanjenje praznih stanova – i rast kirija će pratiti inflaciju. Panel stručnjaka Fannie Mae očekuje rast cena kuća na nacionalnom nivou oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast kirija često prati rast prihoda i vrednosti, što znači da je srednjih 3% za stanove takođe verovatno do sredine decenije. Do 2027–2028, kako broj novih zgrada bude opadao, popunjenost može dodatno ojačati, gurajući rast kirija i iznad 4% na nekim tržištima (posebno ako bude dobrog rasta zaposlenosti). Jedina nepoznanica su prihodi zakupaca: ako plate nastave snažno da rastu, zakupodavci će imati prostora za veće kirije. S druge strane, bilo kakav pritisak za zamrzavanje ili ograničenje kirija mogao bi limitirati rast u određenim gradovima.

Regionalni izdvojeni trendovi: Oblasti koje rastu (jug, Teksas, zapadne planine) očekuje se da nastave rast. Rast cena nekretnina do 2028. godine biće najjači u Karolinama, Floridi, Džordžiji, Teksasu i pojedinim oblastima Zapadnih planina – tu bi se mogla ostvariti kumulativna dobit od 15% i više u naredne 4 godine, naspram možda polovine tog rasta u severoistočnim i srednjewestern državama. Ipak, čak i gradovi iz “Rust Belt”-a mogu iznenaditi stabilnim rastom ako uspešno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova Intel fabrika u Kolumbusu, Ohajo može podstaknuti tražnju za stanovima). Obale Kalifornije će verovatno zaostajati za Sun Belt-om u procentualnom pristupu, ali će i dalje zabeležiti blag, pozitivan rast samo zato što su krenule sa vrlo visokih cena i jer su izuzetno skupe. Do 2028, neka ranije zaostala tržišta (recimo Čikago ili Baltimor) mogu ubrzati ako sprovedu prouk stambene politike ili ako više ljudi počne da se vraća u gradove, ali će ova tržišta ipak verovatnije ostati stabilna, a ne visoko-rastuća.

Pristupačnost i stopa vlasništva: Veliko pitanje je da li će stanovanje postati pristupačnije do 2028. Ako se prognoze obistine – skroman rast cena i blago opadanje kamata na kredite – tada prihodi domaćinstava (koji trenutno rastu oko 4% godišnje) mogu početi da sustižu. Ovo bi postepeno poboljšalo pristupačnost. Na primer, početkom 2025. prosečna porodica je izdvajala oko 24% prihoda na ratu za hipoteku na prosečan dom nar.realtor; taj udeo bi mogao pasti na ispod 22% do 2028. ako stope padnu, a prihodi rastu. Takav pomak može privući više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva bi tada mogle ponovo da porastu posle stagnacije. Svaka državna intervencija (poput pomoći za prvu ratu) takođe može imati uticaj. Što se zakupa tiče, ako više zakupaca postanu kupci krajem decenije, potražnja za iznajmljivanjem može se blago smanjiti, ali zbog velikog deficita stanova, zakup će i dalje ostati izuzetno tražen.

Zaključak o putanji: Do 2028. očekuje se da će tržište nekretnina SAD biti na čvršćim temeljima – sve posledice “pandemijskog buma” biće uglavnom uklonjene, ponuda u prodaji i zakupu delimično poboljšana, a kamate na stambene kredite napokon umerenije. Ne očekuju se znaci sistemskog kraha (nema masovnih problema kreditiranja kao 2008), tako da će sve korekcije biti pre svega regionalne i postepene. Činjenica da je tržište izdržalo 2023–24. – kada su cene uglavnom stagnirale ili lagano rasle čak uz kamate od oko 7% – govori o dubokoj podršci sektora. Dugotrajni deficit stanova i demografska potražnja služe kao “zaštita od pada” cena na nacionalnom nivou businessinsider.com. U komercijalnom sektoru, 2028. može doneti svojevrsnu renesansu: mnoge ugrožene nekretnine prodate sredinom decenije tada se mogu okrenuti i postati profitabilne, a sektor kancelarija imati “novi početak” sa manjom ponudom i preuređenim prostorima.

Naravno, velika neizvesnost ostaje. Geopolitički događaji, promene politike ili “crni labud” događaji (druga pandemija?) mogu promeniti ove projekcije. Ali u odsustvu toga, osnovni scenario za 2025–2028. je obazrivo optimističan: rezidencijalne nekretnine trebalo bi da beleže lagani, ali stabilan rast prodaje i gradnje sa blagim rastom cena, dok se komercijalni sektor postepeno oporavlja, pri čemu neki segmenti (industrija, stanovi, najtraženija maloprodaja) postaju nosioci, a problematični segmenti pronalaze svoju ravnotežu kroz prilagođavanje. Investitori i kupci koji budu strpljivi i oprezni, mogli bi se naći u dobroj poziciji za dobiti od normalizovanog i održivog rasta koji sledi.

Izvori:

National Association of Realtors – Prognoze i podaci za tržište nekretnina 2024–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognoza vrednosti i prodaje nekretnina (maj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae ekonomska i stambena prognoza (april/maj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – Izveštaj o tržištu nekretnina SAD 2025 (decembar 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najbolja američka tržišta nekretnina za 2025 (decembar 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Izveštaj o praznim stanovima i stopi vlasništva Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR kvartalni trend rasta cena stambenih jedinica (Q1 2025) nar.realtor