Stambeno tržište Bojsija u 2025. godini karakteriše stabilan, ali ne užurban rast. Nakon skokova tokom pandemije, prosečne cene kuća su oko 500.000 dolara sa umerenim rastom iz godine u godinu. Na primer, Zillow izveštava o prosečnoj vrednosti kuće u aprilu 2025. od 504.848 dolara (porast od 1,9% u odnosu na prošlu godinu) zillow.com, dok Redfin prikazuje prosečnu prodajnu cenu od 500.000 dolara u aprilu 2025. (porast 2,2% u odnosu na prethodnu godinu) redfin.com. Prodaja kuća ostaje jaka, ali ne eksplozivna (220 kuća je prodato u aprilu 2025, u odnosu na 250 godinu ranije redfin.com), a ponuda novih nekretnina postepeno raste. Zalihe su i dalje niske – oko 2,4 meseca zaliha u decembru 2024 weknowboise.com – pa se kupci i dalje suočavaju s konkurencijom, iako ona nije jaka kao 2020–21. Kuće se i dalje prodaju relativno brzo (oko 12–14 dana na tržištu u proleće 2025. redfin.com templetonrealestategroup.com), a medijana odnos prodajne i tražene cene gotovo je izjednačen. Kirije u Bojsiju ostaju visoke i nastavljaju da rastu: podaci portala Zillow pokazuju prosečnu kiriju od 1.809 dolara u aprilu 2025. (otprilike 2,2% više u odnosu na prošlu godinu) zillow.com. Ukratko, stambeno tržište Bojsija je napeto, ali se stabilizuje – cene i kirije su blizu rekordno visokih vrednosti, ali rastu samo jednoznamenkastim procentima dok se zalihe nekretnina polako povećavaju.
- Medijana cena kuće: Srednja prodajna cena u Bojsiju je otprilike 500.000 dolara (april 2025) redfin.com. Zillow Home Values Index procenjuje tipičnu kuću na 504.848 dolara (porast 1,9% u odnosu na prethodnu godinu) zillow.com. Okrug Ada (šire područje Bojsija) imao je medijanu cene kuće od oko 525.000 dolara krajem 2024. weknowboise.com, što je blago ispod vrhunca iz 2022.
- Prodaja i zalihe: Broj oglasa raste: oko 2.568 kuća na tržištu u Trežer Valiu (decembar 2024), što je 16% više nego godinu dana ranije weknowboise.com (≈2,4 meseca zaliha). Uprkos povećanoj ponudi, broj kupoprodaja takođe raste, što sugeriše da potražnja i dalje apsorbuje većinu te ponude. Kako bi tržište zaista postalo uravnoteženo, analitičari smatraju da bi zalihe morale porasti za otprilike 65% weknowboise.com.
- Dani na tržištu: Kuće se u proseku prodaju za manje od dve nedelje. Redfin navodi 12 dana na tržištu (april 2025) redfin.com. WeKnowBoise beleži medijanu od oko 14 dana u proleće 2025. To je sporije u odnosu na „ludih“ 10 dana u 2021–22, ali i dalje ukazuje na veliku potražnju.
- Kirije: Kirije se kreću oko 1.800–1.900 dolara za prosečnu jedinicu. Zillow-ov indeks za april 2025. pokazuje 1.809 dolara prosečnu kiriju u Bojsiju zillow.com (naspram 2.024 dolara na nacionalnom nivou). Kirije su skočile u poslednjih godinu dana (Zillow +2,2% godšnje; drugi pokazatelji beleže rast od oko 10–12% do kraja 2024. weknowboise.com). Procenat slobodnih stanova je izuzetno nizak (oko 1,6% u 2024. weknowboise.com), pa stanodavci i dalje mogu da traže visoke zakupnine.
Trends komercijalnih i višeporodičnih nekretnina
Bojsijevo tržište komercijalnih nekretnina ostaje snažno, posebno su industrijski i maloprodajni sektori veoma jaki. Lokalni podaci pokazuju da je industrijsko tržište u fazi ekspanzije: postoji oko 56,4 miliona kvadratnih stopa industrijskog prostora (treći kvartal 2024), sa slobodnim kapacitetom od oko 8,3% crexi.com. Uprkos novoj gradnji, stopa zauzetosti je visoka (otprilike 1,66 miliona kvadratnih stopa izdato pod zakup od početka 2024 do trećeg kvartala) crexi.com. Medijana zakupnine industrijskih prostora je niska (oko 13 dolara po kvadratnoj stopi godišnje), ali investitori i dalje postižu dobit, jer Crexi beleži nedavnu prodaju industrijskih objekata uz kapitalne stope od oko 6–7% crexi.com. Tržište poslovnog prostora je nešto složenije: zalihe iznose 17,3 miliona kvadratnih stopa sa slobodnim kapacitetima od oko 10,2% crexi.com. Neki podtržišta (finansije, tehnološke kompanije, zdravstveni sektor) i dalje beleže zdrav nivo iznajmljivanja, ali ukupna stopa zauzetosti je blago negativna (-445.000 kvadratnih stopa od početka godine) crexi.com zbog rasta rada na daljinu koji smanjuje potražnju.
Maloprodaja je robustna: maloprodajna ponuda u Bojsiju iznosi oko 25,35 miliona kvadratnih stopa uz izuzetno nisku prazninu od 3,3% crexi.com. Područja Nampa i Meridian su naročito zategnuta (Nampa ~6,9% praznine) crexi.com, a nacionalni lanci nastavljaju ekspanziju u ovom regionu. Crexi beleži jake nedavne maloprodajne ugovore (npr. supermarketi i diskonti) crexi.com. Zaključno, potražnja za komercijalnim nekretninama – podstaknuta rastom stanovništva i turizmom – podstiče nove projekte (posebno oko aerodroma i u okrugu Kanjona) crexi.com.
Višeporodično tržište je takođe aktivno. Popunjenost stanova u Bojsiju iznosi oko 94–95% (treći kvartal 2024) crexi.com. Prosečna efektivna kirija je oko 1.595 dolara mesečno crexi.com (niža od kirije za porodične kuće, ali vrlo povoljna na nacionalnom nivou). Gradnja novih stanova je na rekordnom nivou: oko 3.064 jedinica je bilo u izgradnji krajem 2024. (završeno oko 861 jedinica tokom te godine) crexi.com crexi.com. Praznine u novim kompleksima ostaju ispod 6%, što pokazuje da većina jedinica brzo nalazi zakupce. Visoka popunjenost i snažan keš-flow čine stambene zgrade atraktivnim za investitore.
- Industrijski prostori: ~56,4 miliona kvadratnih stopa, 8,3% praznine, ~1,66 miliona izdato pod zakup od početka godine (treći kvartal 2024) crexi.com crexi.com. Ključni novi zakupi uključuju velike magacine (Excel Inc, Costco, itd.) crexi.com. U izgradnji: ~2,0 miliona kvadratnih stopa (za logistiku/distribuciju) crexi.com.
- Poslovni prostori: ~17,3 miliona kvadratnih stopa, 10,2% praznine crexi.com. Nedavna neto promena zauzetosti je blago negativna (-445.000 kvadratnih stopa od početka godine) crexi.com. Potražnja za zakupom je koncentrisana na zapadu grada i u centru. Nedavni zakupi (npr. advokatske firme) ukazuju na nastavak (iako sporijeg) rasta crexi.com crexi.com.
- Maloprodaja: ~25,35 miliona kvadratnih stopa, veoma niska praznina od 3,3% crexi.com. Od početka godine izdato ~332.736 kvadratnih stopa, najvećim delom za supermarkete i velike lance crexi.com. Nova maloprodajna gradilišta su koncentrisana u Meridianu, Nampi i oblastima oko aerodroma/Coldwell-a u Bojsiju crexi.com.
- Višeporodične jedinice: Ukupno ~36.000 stanova (u širem području Bojsija); 5,4% praznine crexi.com. Prosečna kirija od oko 1.595 dolara crexi.com. Završena skoro 861 jedinica u 2024. i 3.064 u izgradnji crexi.com crexi.com – rekordan portfolio. Više ponude bi trebalo vremenom da uspori rast kirije (trenutni rast kirije oko 0,1% godišnje crexi.com), ali potražnja i dalje ostaje velika.
Trends izgradnje i razvoja
Nova gradnja je ubrzana kako bi zadovoljila potražnju, ali i dalje zaostaje u centralnim delovima grada. Okrug Ada izdao je oko 5.137 novih građevinskih dozvola za stambene objekte u 2024. fred.stlouisfed.org – manje nego 6.089 u 2023. i najviše 7.487 u 2021. Ovo ukazuje na nedavni pad kod izgradnje porodičnih kuća. Sam grad Bojsi je izdao manje dozvola nego što se predviđalo – otprilike 300–800 stanova manje godišnje u poslednje tri godine cityofboise.org. Taj nedostatak delimično objašnjava zašto su cene ostale visoke. Većina novih projekata sada su dvo- i višeporodične stambene jedinice („missing middle“): 52% svih novih dozvola u okrugu Ada (2019–2022) odnosi se na višeporodične ili male pripojene kuće, dok je u periodu 2018–20 taj udeo bio samo 31% cityofboise.org.
- Građevinske dozvole: Nove građevinske dozvole za stanovanje u okrugu Ada pale su na oko 5.137 u 2024. (naspram 6.089 u 2023. i 7.487 u 2021) fred.stlouisfed.org. Isporuka stambenih jedinica na nivou grada (Boise) i dalje je malo ispod dugoročnih potreba.
- Tipovi stanovanja: Višeporodična i „missing-middle“ stanovanja sada dominiraju novim izgradnjama (52% dozvola, 2019–22) cityofboise.org. Više od trećine svih novih jedinica od 2019. godine nalazi se u centru i West Bench područjima cityofboise.org, što odražava popunjavanje praznina i projekte veće gustine.
- Naselja: Van jezgra grada, nova naselja se i dalje pojavljuju. Podaci Build Idaho (izveštaj za 2025.) beleže oko 305 novih naselja u regionu (preko 5.400 prodatih kuća), što naglašava da prigradski rast (Meridian, Kuna, Star) i dalje snabdeva tržište.
- Troškovi i kašnjenja: Troškovi gradnje ostaju prepreka – uvećani 40% na nacionalnom nivou od 2018. cityofboise.org – što usporava proizvodnju pristupačnih jedinica. Infrastrukturni projekti takođe zahtevaju vreme: na primer, proširenje autoputa Idaho 16 (povezuje se sa I-84) započeto je 2006. i još uvek se gradi u segmentima boisedev.com.
Ekonomski i demografski faktori
Tržište u Boiseu počiva na brzom rastu stanovništva i radnih mesta. Treasure Valley (okrug Ada + okrug Canyon) sada ima približno 848.000 stanovnika (procena za 2025.) boisedev.com, što je rast od oko 3% za jednu godinu. Sam grad Boise ima oko 253.550 ljudi (raste 1,4% u 2025.) boisedev.com. Ovaj region je otprilike duplirao svoje stanovništvo od 1990. godine, što je tempo daleko iznad nacionalnog proseka. Ključna demografija: medijana starosti oko 37,8 godina crexi.com i visok nivo obrazovanja (oko 38% ima diplomu ili viši stepen crexi.com).
Ekonomski, Boise ima nisku stopu nezaposlenosti (oko 3,2% u 2024) crexi.com i diversifikovanu osnovu zaposlenja. Veliki tehnološki i industrijski poslodavci (Micron, Hewlett-Packard, rastuće fintech kompanije) šire broj zaposlenih lokalno crexi.com. Zdravstvo (St. Luke’s, St. Alphonsus) i obrazovanje (Boise State, College of Western Idaho) su takođe stubovi zaposlenja. BDP metropolitanskog područja je dostigao 36,3 milijarde dolara u 2024. crexi.com. Medijana prihoda domaćinstva iznosi oko 80.900$ u okrugu Ada crexi.com, dok je prihod po glavi stanovnika oko 40.220$ crexi.com. Ukratko, snažno doseljavanje i solidni prihodi podržavaju potražnju za stanovanjem.
- Stanovništvo: Boise metro oko 848.000 (procena za 2025), rast od oko 3% godišnje boisedev.com. Grad Boise ima oko 253.550 stanovnika boisedev.com. Okrug Ada je porastao za oko 32% od 2010. crexi.com.
- Migracije: Idaho (i Boise) beleži veliki priliv stanovnika iz skupljih saveznih država. Rastu države oko 7% od 2020. (popis), znatno iznad SAD proseka. Lokalni izveštaji primećuju priliv kupaca iz drugih država i čak institucionalnih investitora, što podiže lokalne cene stanova i zakupnina idahohousing.com.
- Poslovi i prihodi: Niska stopa nezaposlenosti od 3,2% (2024) crexi.com. Ključne grane rasta uključuju proizvodnju poluprovodnika, tehnološke usluge i zdravstvo crexi.com. Medijana prihoda domaćinstva oko 80.928$ crexi.com (iznad državnog proseka). Skoro 38% odraslih ima fakultetsku diplomu crexi.com, što omogućava kvalifikovanu radnu snagu.
- Pristupačnost: Uprkos visokim prihodima, Boise je sada jedno od skupljih tržišta u SAD. Lokalni analitičari ističu da su migracije i investitorske aktivnosti „promenile dinamiku stanovanja“ – mnogi stariji iznajmljeni stanovi sada su u vlasništvu firmi iz drugih država, što povećava cene zakupa idahohousing.com. Ova dinamika, zajedno sa ograničenom novom ponudom, doprinosi skučenom tržištu u regionu.
Vladina politika i infrastruktura
Lokalne i državne politike se prilagođavaju rastu Boisea. Stambena politika je visoko na dnevnom redu: Grad pritiska državne zakonodavce da povećaju finansiranje i podsticaje za pristupačno/ radno stanovanje cityofboise.org. Na primer, Boise traži nastavak ulaganja u fond za radno stanovanje Idahoa i nove poreske olakšice za investitore u pristupačne jedinice cityofboise.org. Grad takođe brani zaštitu podstanara na lokalnom nivou (pravila za depozite, zaštite izvora prihoda) protiv ograničavanja na državnom nivou cityofboise.org. U praksi, Boise je ažurirao svoje urbanističke propise da dozvoli veću gustinu i podsticaje za „missing middle“ stanove, u cilju podsticanja izgradnje townhouse-ova i stanova.
Infrastrukturni projekti takođe se pripremaju za budući rast. Odeljenje za saobraćaj Idahoa (ITD) proučava novi „South Ada“ koridor (produženje Meridian Road kroz Kuna do I-84) radi rešavanja saobraćaja iz planiranih naselja (do oko 18.000 kuća blizu Mayfielda) boisedev.com. Dugogodišnje proširenje autoputa 16 (jugni Boise do Star) takođe napreduje. Ovi putevi će otvoriti novo zemljište za izgradnju i rasteretiti gužve na I-84. Javni prevoz takođe dobija ulaganja: Valley Regional Transit (VRT) je reorganizovao autobuske rute (dodajući sever-jug linije) i unapređuje stajališta sa informacijama u realnom vremenu. U fiskalnoj 2024. godini, broj vožnji VRT-om je blago porastao na 1,46 miliona vožnji boisedev.com uprkos velikim promenama trasa, što sugeriše da potražnja podržava proširenje usluga. VRT takođe uvodi električne autobuse sa punjenjem na licu mesta na Main Street Station boisedev.com.
- Povoljno stanovanje: Zakonodavni dnevni red Bojsija za 2024. godinu dao je prioritet pristupačnosti stanovanja. Grad podržava državna sredstva za stanovanje radne snage i poreske podsticaje za investitore cityofboise.org. Na lokalnom nivou, revidiranje zoniranja u Bojsiju (dozvola veće gustine i pomoćnih stambenih jedinica) ima za cilj da olakša nestašicu stanova cityofboise.org.
- Zaštita stanara: Bojsi održava pravila prijateljska prema stanarima (npr. zabrana diskriminacije zbog izvora prihoda, potpuni povraćaj depozita) i odupire se pokušajima države da ih poništi cityofboise.org.
- Putevi i saobraćaj: ITD planira nove auto-puteve (npr. ruta Meridian–Kuna/I-84) i nastavlja sa proširenjem autoputa 16 kako bi opslužio rastuća predgrađa boisedev.com boisedev.com. Bojsi takođe finansira velika unapređenja ulica (npr. zaštićene biciklističke staze i unapređenja za pristup osobama sa invaliditetom na bulevaru Kapitol).
- Javni prevoz: VRT-ova mreža je pretrpela veliku reorganizaciju (na snazi 2024–25) i usluga je proširena. Prvi rezultati: broj korisnika je porastao za oko 1,3% (fiskalna 2024) boisedev.com. Budući planovi uključuju više autobusnih stajališta, informacije u realnom vremenu i potpuno električnu flotu. Ove investicije čine Bojsi pogodnijim za život i mogle bi proširiti potražnju za stanovanjem duž linija javnog prevoza.
Perspektiva investitora i prognoza za 3–5 godina
Gledajući 3–5 godina unapred, većina analitičara očekuje da će se Bojsi stabilizovati na izbalansiranom tržištu. Očekuje se umeren rast cena i kirija, ali ne nagli kao tokom 2019–2021. Nacionalni prognozeri (npr. RealWealth Analytics) predviđaju rast cena nekretnina u SAD od oko 3–5% godišnje (2025–2029). Verovatno će Bojsi pratiti taj tempo ili malo zaostajati, s obzirom na već visoku osnovu. Ključni faktori biće kamatne stope i ponuda: većina prognoza pretpostavlja da će kamate na hipotekarne kredite ostati u rasponu od oko 6%. Čak i mala smanjenja (npr. sa ~7% na ~6,5%) mogu povećati kupovnu moć – jedna analiza primećuje da je pad na 6,63% u periodu januar–mart 2025. dodao oko $13.000 kupovne moći kupcima weknowboise.com.
Investitori i dalje privlači osnova Bojsija (rast broja stanovnika, zaposlenost, ograničena ponuda). Kupci zainteresovani za prinos u sektoru višeporodičnih i industrijskih objekata i dalje proučavaju ovo tržište: na primer, prosečna industrijska zgrada bila je oko $3,2M sa kap stopenom blizu 6,1% crexi.com, što održava interesovanje investitora. Ipak, veći broj novih investicija (hiljade stanova ili novi industrijski park) mogao bi zaustaviti dalju kompresiju kap stope i nagli rast cena.
Ukratko, većina lokalnih stručnjaka očekuje stabilan, ali ne spektakularan rast. Cene stanova bi mogle blago rasti 0–5% godišnje (posebno van vrhova), kirije će nastaviti da rastu dok god slobodni stanovi ostanu ispod 5%, a ponuda će postepeno rasti kroz novu gradnju. Predviđa se izbalansiran ishod: ako ekonomija Bojsija i migracija ostanu snažne, potražnja će biti visoka. Ali visoke kamatne stope i pojačana gradnja treba da spreče još jedan cenovni balon. Kupci i investitori treba da prate infrastrukturne projekte (jer novi putevi mogu otvoriti atraktivna tržišta poput Kuna/Star) i državne stambene programe (koji mogu doneti više stanova za radnu snagu). Sve u svemu, tržište nekretnina u Bojsiju 2025. godine ulazi u fazu „normalnog” rasta nakon turbulentne decenije – i dalje je tesno i konkurentno, ali nije više u naglom usponu.
Izvori: Najnoviji podaci i prognoze o tržištu iz Zillow, Redfin, lokalnih asocijacija agenata za nekretnine, izveštavanja BoiseDev i agencija za stanovanje države Ajdaho zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com (vidi citate).
