Пијаца некретнина Кајманских Острва 2025: Трендови, прогнозе и кључни увиди

Tržište nekretnina na Kajmanskim ostrvima u 2025. godini karakterišu velika potražnja, rastuće cene i otporna perspektiva u svim glavnim segmentima – stambenom, komercijalnom i luksuznom. Uprkos blagom smanjenju obima transakcija u poređenju sa periodom naglog porasta posle pandemije, vrednosti nekretnina su ostale stabilne ili su porasle zbog ograničene ponude i priliva novih stanovnika caymanresident.com caymanresident.com. Stabilna ekonomija, nultni direktni porezi i status ostrva kao globalnog finansijskog centra i dalje privlače i domaće i strane kupce. Istovremeno, prirodna lepota i bezbednost Kajmanskih ostrva dodatno povećavaju njihovu privlačnost za luksuzne vikendice i investitore visokog profila. Ovaj izveštaj pruža detaljan pregled trenutnih trendova na tržištu (sa podacima o cenama za 2025. godinu), investicionih prilika, regulatornih promena, ključnih lokacija, ekonomskih pokretača, rizika i prognoza za narednih 3–5 godina. Takođe, upoređuje tržište Kajmanskih ostrva sa drugim karipskim i međunarodnim poreski neutralnim jurisdikcijama kako bi se prikazala njegova efikasnost u širem kontekstu.

(Sadržaj: Pregled tržišta (2025) – trendovi u stambenom, komercijalnom i luksuznom sektoru; Investicione perspektive; Regulatorno okruženje; Ključne lokacije; Ekonomski pokretači; Rizici i izazovi; Prognoza 2026–2030; Kumulativna analiza; )

Pregled tržišta 2025: Trenutni trendovi i podaci o cenama

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u 2025. godini

Prodajna aktivnost: Stambeni sektor i dalje je pokretač tržišta nekretnina na Kajmanskim ostrvima u 2025. godini. Samo u prvom kvartalu 2025. godine prodata su 153 stambena objekta, u ukupnoj vrednosti od preko 255 miliona američkih dolara eracayman.com eracayman.com. Ovo uključuje 104 prodata stana (102 miliona USD) i 39 porodičnih kuća (141 milion USD) u prvom kvartalu, što odražava stabilnu potražnju kako za stanovima tako i za kućama. Ukupan obim transakcija jeste usporen u odnosu na izuzetno dinamičan period 2021–2022, ali ostaje robustan – na primer, u prvoj polovini 2024. godine realizovano je 425 prodaja nekretnina (vrednost 143,4 miliona CI$) u poređenju sa 791 prodajom u prvoj polovini 2023. (379,4 miliona CI$) caymanresident.com. Pad broja prodaja iz 2023. ukazuje na hladnije, ali stabilizujuće tržište u 2024–25. godini, čak i dok su prosečne vrednosti nekretnina porasle.

Nivoi cena: Cene stambenih nekretnina su u porastu. U prvom kvartalu 2025. godine, prosečna cena po prodatom listingu iznosila je oko 1,374 miliona američkih dolara, što je rast od 6,8% u odnosu na prethodnu godinu blog.bovell.ky. Takođe, prosečna tražena cena za nove oglase ostala je visoka (~1,82 miliona američkih dolara u prvom kvartalu 2025) blog.bovell.ky. Ovo je nastavak trenda iz 2024: uprkos višim kamatama, ograničena ponuda je doprinela da cene ostanu stabilne ili rastu, čime su vlasnici nekretnina ostvarili kapitalnu dobit caymanresident.com. Podaci iz sredine 2024. godine pokazuju da su porodične kuće u proseku prodavane za oko 1,6 miliona CI$ (≈1,92 miliona američkih dolara) i dostizale su ~91% tražene cene caymanresident.com. Stambene jedinice u kondominijumima, koje čine ogroman deo tržišta Kajmanskih ostrva, obično se prodaju blizu 90% tražene cene i zabeležile su oko 10% godišnjeg rasta cena u popularnim kompleksima srednjeg tržišta caymanresident.com. Posebno se izdvaja područje Seven Mile Beach (SMB) – najatraktivnija obala Kajmanskih ostrva – koje funkcioniše kao „tržište u tržištu“ gde vrednosti retko padaju zbog izuzetno ograničene ponude na obali caymanresident.com caymanresident.com. Na primer, stariji stanovi na obali koji su prodavani za oko 1,2 miliona američkih dolara 2019. godine rekonstruisani su i ponovo ponuđeni po ceni od 3,6 miliona američkih dolara i više 2024, dok ultra-luksuzne jedinice (dupleksi, penthausi) u okviru obnove Lacovia sada se nude za 5–30 miliona dolara caymanresident.com. Ovo naglašava eksplozivan rast vrednosti u luksuznom segmentu nekretnina na obali Kajmanskih ostrva (o čemu je više reči u nastavku).

Zalihe i ponuda: Kupci u 2025. zapravo imaju više izbora na tržištu stambenih nekretnina nego prethodnih godina. Broj aktivnih oglasa je porastao – oko 1.368 stambenih nekretnina bilo je na tržištu u prvom kvartalu 2025. godine, ukupne vrednosti od oko 2,85 milijardi američkih dolara eracayman.com eracayman.com. Od tog broja, oko 1.072 su kondominijumi (vredni 1,93 milijarde dolara) i 209 su porodične kuće (vredne 810 miliona dolara) eracayman.com. Ovo povećanje zaliha od preko 15% u odnosu na prethodnu godinu delimično je rezultat dovršetka novih projekata i većeg broja vlasnika koji oglašavaju nekretnine blog.bovell.ky. Ipak, stvarna raspoloživost je i dalje ograničenija nego što izgleda – mnogi oglasi su već pod ugovorom ili su u procesu prodaje. Krajem 2024. godine, otprilike 1.524 jedinice su zapravo bile dostupne od oko 1.800 MLS oglasa, kada se izuzmu one koje su bile u procesu prodaje 1503propertygroup.com. Važno je napomenuti da rast stanovništva Kajmanskih ostrva (vidi Ekonomski pokretači) i dalje brzo apsorbuje novu ponudu, tako da potražnja i dalje premašuje ponudu u ključnim segmentima 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Određeni cenovni rangovi – npr. porodične kuće ispod 1 milion CI$ – beleže veliku konkurenciju i brzu prodaju. Zapravo, tržište iznajmljivanja je postalo izuzetno napeto, jer se mnogi potencijalni kupci suočavaju sa visokim kamatnim stopama ili odlaganjem novih gradnji; kvalitetni stanovi za iznajmljivanje sada se „razgrabe za nekoliko sati”, a stanarine su nagli porasle tokom 2023–24. godine caymanresident.com caymanresident.com.

Profil kupaca i trendovi potražnje: Značajan deo potražnje za stambenim objektima dolazi od novih stanovnika koji se sele na Kajmanska ostrva zbog rastućih industrija. U 2024. godini, došlo je do porasta broja profesionalaca u oblastima porodičnih kancelarija, finansija, prava, građevinarstva i ugostiteljstva koji su se preselili na Kajmane, čime su podstakli potražnju za stanovima caymanresident.com. Mnogi od njih su stranci sa radnim dozvolama (više od polovine radne snage) koji u početku iznajmljuju, ali često postaju vlasnici nekretnina nakon nekoliko godina blog.bovell.ky. Lokalni Kajmanjani su takođe aktivni, ali je interesantno da su u 2024. godini lokalni kupci preuzeli vođstvo po broju kupovina, podstaknuti visokim zapošljavanjem i prilivom porodica sa srednjim primanjima 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. U međuvremenu, strani kupci (SAD, Kanada, Evropa) i dalje su ključni, posebno u segmentima kuća za odmor i luksuznih nekretnina. Nakon određene globalne neizvesnosti u 2024. godini, interesovanje međunarodnih kupaca ponovo je poraslo ulaskom u 2025. – strane investitore privlače bezbednost, poreske pogodnosti i prihodi od iznajmljivanja na Kajmanima. Agent ERA Cayman istakao je najjače interesovanje stranih klijenata za oblasti kao što su Rum Point i North Side (za samostalne kuće na plaži i kondominijume sa mogućnošću kratkoročnog izdavanja), kao i kondominijume na vodi u West Bay u blizini Seven Mile Beach eracayman.com. Ovo odražava trend kupaca koji traže nekretnine za životni stil, koje istovremeno mogu služiti kao objekti za iznajmljivanje turistima (uz koristi od oporavka turizma).

Izgledi za stambeni segment: Zamajac na tržištu stambenih nekretnina Kajmanskih ostrva ne pokazuje znakove ozbiljnog usporavanja ni u 2025. godini. Očekuje se da će kuće i stanovi u atraktivnim oblastima nastaviti da rastu u vrednosti, s obzirom na kontinuirani porast broja stanovnika i ograničenu količinu zemljišta za izgradnju. Međutim, tržište postaje sve segmentiranije: Ultra-luksuzni segment beleži procvat (kupci sa velikim kapitalom traže prestižne nekretnine), dok se srednji segment i kupci prvi put suočavaju sa izazovima pristupačnosti zbog visokih troškova finansiranja. Investitori i developeri odgovaraju uvođenjem pristupačnijih projekata za kupce prve nekretnine i porodice, što je dovelo do blagog pada (~1.7% smanjenja) prosečne cene novih oglasa na 1.65 miliona dolara u 2024. 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com – što ukazuje na nove nekretnine namenjene ispod najvišeg luksuznog segmenta. Vladine politike (vidi regulatorni deo), kao što su oslobađanja od takse na promet nekretnina za lokalno stanovništvo, takođe imaju za cilj da olakšaju ulazak Kajmancima. Uopšteno, očekuje se da će cene stambenih nekretnina u najtraženijim oblastima nastaviti da rastu tokom 2025. godine dok je ponuda ograničena 1503propertygroup.com, dok će obim prodaje ostati umeren (u poređenju sa vrhuncima iz 2021-22), osim ako ne dođe do značajnog pada troškova zaduživanja.

Trendovi u komercijalnim nekretninama u 2025.

Kancelarijski i maloprodajni prostori: Sektor komercijalnih nekretnina na Kajmanskim ostrvima je manjeg obima u odnosu na stambeni, ali igra ključnu ulogu s obzirom na poziciju ostrva kao finansijskog centra i turističke destinacije. U 2025. godini, potražnja za kancelarijskim prostorom na Grand Kajmanu ostaje zdrava – firme iz sektora finansijskih usluga, advokatske kancelarije i nova preduzeća (uključujući finteh i firme povezane sa fintehom u Specijalnoj ekonomskoj zoni) podržavaju niske stope nepopunjenosti u kancelarijama klase A. Džordž Taun (glavni grad) i koralidom Seven Mile Beach (uključujući moderan centar grada Camana Bay) su glavni poslovni centri. Tokom poslednjih nekoliko godina, nove mešovite razvojne zone donele su moderan kancelarijski i maloprodajni prostor. Na primer, razvojni projekat Camana Bay kompanije Dart Enterprises proširen je dodatnim kancelarijskim zgradama u svom centru grada, privlačeći korporativne zakupce. U centru Džordž Tauna, u toku je izgradnja velikog projekta nazvanog ONE|GT – imaće butik hotel sa 10 spratova, rezidencije i maloprodajne/kancelarijske prostore, čime će se oživeti centar grada christiesrealestate.com christiesrealestate.com. Ovi projekti ukazuju na poverenje u dugoročnu poslovnu potražnju. Kirije za vrhunski kancelarijski prostor su u ravni sa regionalnim finansijskim centrima, a zakupodavci su ostvarili stabilan prihod pošto se mnoge kompanije do 2024. godine vratile radu uživo. Međutim, komercijalno tržište Kajmanskih ostrva ne beleži spekulativni građevinski bum; razvoj je obično podržan predugovorima ili konkretnom potražnjom.

Industrijski i skladišni prostori: Značajan trend za 2024–25. godinu je naglo povećanje potražnje za skladišnim i lakim industrijskim prostorom. Sa rastom stanovništva i preduzeća, potrebe za skladištenjem i logistikom su „eksplodirale,“ što je dovelo do otkupa mnogih parcela radi izgradnje skladišta caymanresident.com. Investitori smatraju ovaj segment atraktivnim zbog ograničene ponude visokokvalitetnih skladišnih jedinica. Sredinom 2024. godine, novokompleks skladišta je prodavao jedinice po 550.000 CI$ za 1.250 sq ft (oko 440 CI$ po sq ft) caymanresident.com. Kupci traže karakteristike poput visoke otpornosti na uragane (otporno na vetrove do 150 mph), sistema protivpožarne zaštite, međuspratova i lokacija van poplavnih zona caymanresident.com. Popularne oblasti za skladišta uključuju centralni George Town (blizu aerodroma) i periferiju Seven Mile Beach-a, dok preduzeća traže pogodna distributivna čvorišta caymanresident.com. Ove industrijske jedinice često služe i kao radionice ili kombinovani kancelarijsko-skladišni prostori i postale su tražena roba za mala preduzeća i pružaoce usluga.

Ugostiteljstvo i mešana namena: Segment ugostiteljskog nekretnina (hoteli, rezidencije u rizortima) beleži procvat uporedo sa oporavkom turizma (videti Ekonomske pokretače). Nekoliko značajnih projekata je u toku: Novi Grand Hyatt hotel sa rezidencijama na Seven Mile Beach-u je pri kraju izgradnje, butik Kailani (Hilton Curio) hotel otvoren je 2023. godine, a Mandarin Oriental rizort i rezidencije su u izgradnji na južnoj obali Grand Caymana eracayman.com eracayman.com. Pored toga, Ritz-Carlton i Kimpton Seafire (otvoren 2017) na Seven Mile Beach-u i dalje su glavni oslonac segmenta luksuznih rizorta. Investitori imaju mogućnost da kupe hotel-kondo jedinice ili brendirane rezidencije u ovim projektima, čime se briše granica između komercijalnih i stambenih nekretnina. Snažan učinak turističkog sektora u 2024. (sa brojem gostiju većim za 2% u odnosu na 2023. i blizu rekordnih visina routesonline.com routesonline.com) dodatno je pojačao poverenje u ugostiteljske projekte. Vredno je napomenuti da je više od polovine ukupne vrednosti prodaje nekretnina u Q1 2025. (~261 miliona USD) poteklo iz nekoliko velikih transakcija – verovatno uključujući vrhunske nekretnine povezane sa turizmom provenanceproperties.com. Kako broj posetilaca raste i uvode se nove aviolinije/rute, očekujemo nastavak ulaganja u hotele i vile za kratkoročni najam, što dodatno jača tržište komercijalnih nekretnina.

Komercijalni izgledi: Izgledi za komercijalne nekretnine na Kajmanskim ostrvima su pozitivni, ali uravnoteženi. Potražnja za kancelarijskim prostorom treba da ostane stabilna, podržana rastom finansijske industrije i privlačnošću Kajmana za multinacionalne kompanije (posebno kako globalni regulatorni nadzor popušta – Kajmani su krajem 2023. uklonjeni sa određenih AML „sivih lista“, čime je povećano poverenje investitora caymanresident.com caymanresident.com). Međutim, svaki globalni pomak ka radu na daljinu mogao bi ublažiti zahteve za novim kancelarijama. Tržište maloprodajnih nekretnina, koncentrisano u Camana Bay-u i turističkim šoping zonama, ima koristi od oživljenog turizma i rastuće kupovne moći stanovnika; oblasti sa velikim protokom ljudi beleže nisku stopu praznih prostora i povećanje cena zakupa. Industrijski/magacinski segment verovatno će se dodatno proširiti, imajući u vidu planove za unapređenje infrastrukture (npr. lučke objekte i projekte na putevima). Sveukupno, ograničena dostupnost zemljišta u atraktivnim oblastima znači da će komercijalne rente i vrednosti ostati visoke. Kapitalni projekti vlade Kajmana (vidi Ekonomske pokretače) – kao što su proširenja puteva i potencijalni aerodromski kargo objekat – mogli bi otvoriti nove čvorove za komercijalni razvoj u narednim godinama. U bliskoj budućnosti, očekujemo umeren rast vrednosti komercijalnih nekretnina i održano interesovanje investitora, posebno u projekte mešovite namene koji su u skladu sa razvojnim planom Kajmana.

Luksuzne nekretnine i segment visokog ranga

Luksuzni segment nekretnina na Kajmanskim ostrvima izuzetno je dinamičan u 2025. godini. Kajmani su se profilisali kao destinacija za pojedince sa ultra visokim neto bogatstvom (UHNWIs) koji traže vrhunske nekretnine u stabilnoj, poreski neutralnoj sredini. To se dodatno intenziviralo nakon Zakona o ekonomskoj supstanci iz 2019, koji je podstakao više vlasnika ofšor kompanija da osnuju fizičko prisustvo na Kajmanima – što je Kajmane efektivno pretvorilo u „novu meku“ za UHNWIs koji osnivaju rezidenturu i kupuju imanja blog.bovell.ky. Ključni trendovi i podaci u ovom luksuznom segmentu uključuju:

• Nastavak rasta cena: Kao što je ranije navedeno, stanovi i vile na obali u gornjih 5% tržišta imaju nepokolebljivu privlačnost i dostižu višemilionske cene. Uprkos globalnim ekonomskim izazovima, cene luksuznih nekretnina nisu opale – zapravo, snažno su se oporavile krajem 2024. posle kratkog zastoja tokom godine 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Lokalni agenti izveštavaju da se kupci velikih finansijskih mogućnosti “vraćaju”, fokusirani na vile na obali i penthaouse stanove na Seven Mile Beachu u 2025. 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Na primer, novi penthouse stanovi na Seven Mile Beachu (npr. Watermark, Lacovia, WaterColours) postavili su rekordne cene (u desetinama miliona USD), a potražnja je takva da čak i po tim cenama, kupci za gotovinu smatraju da su “suviše primamljivi” caymanresident.com caymanresident.com. Knight Frank Wealth Report 2024 je rangirao Bahame (poredivo luksuzno tržište) kao 3. na svetu sa 15% godišnjim rastom cena nekretnina u vrhunskom segmentu globalpropertyguide.com. Iako Kajmanska ostrva nisu eksplicitno rangirana, njihovo luksuzno tržište takođe beleži dvocifrene godišnje stope rasta poslednjih godina, premašujući mnoga veća tržišta.
• Profil kupca: Kupci luksuznih nekretnina na Kajmanima su mešavina međunarodnih investitora (iz SAD, Kanade, Velike Britanije, Evrope i, sve češće, Azije/Srednjeg istoka) i rastuće grupe rezidenata sa visokim neto vrednostima (izvršni direktori u finansijskoj industriji, menadžeri fondova itd. koji su se preselili). Mnogi su privučeni Kajmanskim režimom bez poreza, političkom stabilnošću i ekskluzivnošću. Neki traže kuću za odmor sa privatnošću i prestižom; drugi sele svoje poslove ili porodične kancelarije na Kajmane i kupuju vile za stalni boravak. Program rezidenture putem investiranja (koji dodeljuje stalni boravak za kupovinu nekretnine od oko 2,4 miliona američkih dolara – vidi regulativno poglavlje) privukao je veoma bogate i direktno podstiče prodaju luksuznih kuća i stanova koji ispunjavaju taj prag. Prema rečima agenata za nekretnine, zabeležen je porast upita nakon događaja kao što su američki izbori i globalna previranja, jer imućni pojedinci traže sigurna utočišta blog.bovell.ky. Strani kupci čine veliki deo segmenta od 5 miliona dolara i više, mada i bogati Kajmanjani i dugogodišnji iseljenici takođe trguju u ovom rasponu.
• Trofejni objekti i novi projekti: Projekti luksuznih nekretnina su u snažnom zamahu. Na Seven Mile Beach-u, The Watermark, nova ultra-luksuzna stambena kula, biće završena 2025. godine – očekuje se da će njen dolazak “obogatiti ponudu luksuza na Kajmanima” i privući još više međunarodnih kupaca 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Ostali projekti uključuju završenu rekonstrukciju Lacovia, Ritz-Carlton rezidencije i nadolazeće One|GT Residences (luksuzni urbani stanovi). Na zabačenijim lokacijama, vile u oblastima kao što su Cayman Kai, Vista Del Mar i zatvorene zajednice South Sound-a nude luksuz dalje od glavnog šetališta. Ove nekretnine imaju pogodnosti poput privatnog izlaza na plažu, dokova (za ljubitelje plovidbe) i najsavremenijeg dizajna. Vredi napomenuti da Kajmani beleže i održive luksuzne inicijative – nekoliko ekološki prihvatljivih luksuznih kuća je u izgradnji, namenjenih kupcima koji vode računa o ESG standardima eracayman.com. Luksuzno zemljište je još jedna niša: nekoliko parcela na obali mora ili kanala (sa cenama u milionima) je u ponudi za one koji žele da grade po sopstvenim željama; tržište za 2025. godinu uključuje oko 91 luksuznu parcelu za razvoj eracayman.com.
• Prihodi od zakupa i investicije: Luksuzne nekretnine na Kajmanskim ostrvima nisu namenjene samo ličnoj upotrebi – mnogi kupci iznajmljuju svoje nekretnine (ili deo godine) po visokim cenama. Potražnja za kratkoročnim najmom luksuznih vila i stanova naglo raste zahvaljujući turizmu. Uobičajeno je da stan na plaži Seven Mile Beach ostvaruje snažan prihod od zakupa dok vlasnik nije prisutan. Uz odsustvo poreza na prihod, ovi prinosi od zakupa su posebno privlačni. Investitori smatraju da luksuzne nekretnine ovde nude i benefite za životni stil i kapitalnu dobit. Tokom pandemije, ultra-luksuzne nekretnine na Kajmanskim ostrvima postale su posebno tražena „sigurna utočišta”, a taj trend se normalizovao u stabilno interesovanje od 2023. do 2025. godine.

Ukratko, luksuzni segment na Kajmanskim ostrvima ostaje dosledno snažan, očigledno „uvek sposoban da odvoji klijenta visokog neto bogatstva od njihovog novca” caymanresident.com. Ograničena ponuda pravih, prvoklasnih nekretnina (npr. postoji samo određeni broj placeva na obali) i rastući status Kajmanskih ostrva među svetskom elitom ukazuju da će cene luksuznih nekretnina ostati otporne. Čak i ako se potražnja u srednjem segmentu menja sa kamatnim stopama, baza kupaca sa puno gotovine za trofejne nekretnine na Kajmanskim ostrvima deluje duboko. Za prodavce luksuznih nekretnina, 2025. godina je pravi trenutak da iskoriste rastuće interesovanje i rekordno visoke cene 1503propertygroup.com.

Investicione prilike i izgled tržišta

Zašto investirati u nepokretnosti na Kajmanskim ostrvima?

Tržište nekretnina na Kajmanskim ostrvima nudi jedinstven spoj finansijskih prednosti i privlačnosti životnog stila koji malo koja jurisdikcija može da pruži. Ključni razlozi zbog kojih investitori i kupci nekretnina hrle na Kajmane su:

• Poreske pogodnosti: Kajmanska ostrva su poreski neutralna. Ne postoji godišnji porez na imovinu, porez na prihod, porez na kapitalnu dobit niti porez na nasledstvo practiceguides.chambers.com. Investitori plaćaju jednokratnu taksu prilikom kupovine (u većini slučajeva 7,5% practiceguides.chambers.com), ali potom nemaju nikakve redovne poreze na vlasništvo. Ovo značajno poboljšava neto prinos od zakupa i dugoročne investicione prinose u odnosu na mnoga druga tržišta. Status Kajmanskih ostrva bez poreza (koji je zakonski zagarantovan, sa garancijom od 20 godina za nove kompanije practiceguides.chambers.com) predstavlja veliki mamac i za individualne kupce i za korporativne investitore u nekretnine.
• Visoki prinosi od iznajmljivanja: Zahvaljujući konstantnoj potražnji od strane stranih profesionalaca i turista, prinosi od iznajmljivanja na Kajmanima su snažni. Dugoročni najam (rezidentima) donosi visoke mesečne kirije – posebno za stanove i porodične kuće na dobrim lokacijama – zbog ograničene ponude nekretnina i visokih prihoda na ostrvu. Kratkoročni najam (turističke nekretnine poput Airbnb-a) u turističkim zonama kao što su Seven Mile Beach ili Rum Point takođe ostvaruje unosne prihode, s obzirom na popularnost Kajmana kao luksuzne destinacije za odmor. Kombinacija nepostojanja poreza na prihod i jake potražnje za iznajmljivanjem znači da investitori mogu ostvariti privlačne povrate na uloženi kapital. Na primer, stan na obali mora može služiti i kao vikendica i kao nekretnina za iznajmljivanje, generišući hiljade dolara nedeljno u sezoni. Ovi faktori su doveli do toga da jedan industrijski časopis nazove Kajmane “prvom destinacijom” za ulaganje u nekretnine među karipskim tržištima eracayman.com eracayman.com.
• Kapitanska apreciacija i stabilnost: Nekretnine na Kajmanima pokazuju dugoročnu tendenciju rasta. Zemljište je ograničeno, a razvoj se pažljivo reguliše, pa nekretnine s vremenom uglavnom dobijaju na vrednosti. Čak i tokom globalnih kriza, tržište nekretnina na Kajmanima pokazalo se izuzetno otporno – nije bilo krahiranja tržišta nekretnina 2008. godine; vrednosti su blago pale ili stagnirale na kratko, ali “nisu značajno opale” kao u SAD blog.bovell.ky. Ova stabilnost se pripisuje nepostojanju subprimiranog kreditiranja i stalnom prilivu bogatstva. Investitori smatraju nekretnine na Kajmanima relativno sigurnom imovinom, sličnom elitnim nekretninama u Londonu ili Njujorku, ali sa većim prinosima. Najnoviji podaci (2023–24) pokazuju nastavak rasta cena uprkos globalnom rastu kamatnih stopa blog.bovell.ky, što dodatno potvrđuje da potražnja nadmašuje ekonomske izazove. Gledajući unapred, očekuje se umereno ali stabilno uvećanje vrednosti, posebno u zonama visoke potražnje 1503propertygroup.com. Knight Frank-ove globalne prognoze ukazuju da će mnoga “sunčana i odmarališna” tržišta, kao što su ona u Karibima, beležiti godišnji porast cena u srednjem jednocifrenom rasponu, a Kajmani prate taj trend.
• Stil života i demografija: Pored brojki, investitore privlače izuzetan stil života i demografske karakteristike Kajmanskih ostrva. Ostrva se mogu pohvaliti “netaknutim plažama, luksuznim pogodnostima i bezbednošću”, čineći nekretnine ovde prijatnim ličnim utočištem kao i investicijom 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Stopa kriminala je veoma niska, zdravstvena zaštita i obrazovanje su visokog kvaliteta, a zajednica je gostoljubiva prema strancima. Lokalno stanovništvo (~88.000 i u porastu caymanresident.com) je imućno, sa BDP-om po glavi stanovnika preko 70.000 USD u 2023. godini. To znači stabilnu bazu bogatih zakupaca i kupaca. Takođe, lokacija i povezanost Kajmana su povoljni: nalazi se na sat vremena leta od Majamija i ima direktne letove za veće gradove (London, Njujork, Toronto itd.), što dodatno povećava njegovu atraktivnost kao globalne destinacije za drugu kuću. Vremenska zona se poklapa s američkim tržištima, što odgovara rukovodiocima koji rade na daljinu. Ovi faktori su doveli do rasta broja digitalnih nomada i penzionera koji biraju Kajman, čime se dodatno širi bazu tražnje za nekretninama.
• Diverzifikacija i komparativna prednost: Vlasništvo nad nekretninama na Kajmanu omogućava diverzifikaciju portfolija u USD-vezan (kajmanski dolar je vezan za američki dolar) čvrst imovinski oblik zaštićen od mnogih kopnenih rizika. Takođe je i ulog u nastavak uspeha Kajmana kao finansijskog i turističkog centra. U poređenju sa drugim investicionim opcijama, nekretnine na Kajmanima su opipljive, često manje volatilne i pružaju lično uživanje. Investitori koji su ulagali na Kajmanima često navode da je to jedna od njihovih najboljih investicija, navodeći jednostavnost vlasništva i robusne prinose buygeg.com buygeg.com.

Izgledi za investitore (2025. i dalje)

Kratkoročno (2025–2026): Konsenzus među lokalnim stručnjacima je da se 2025. godina oblikuje kao dinamična godina sa mnogo prilika kako za kupce tako i za prodavce 1503propertygroup.com. S jedne strane, ponuda je porasla sa istorijskih minimuma, pružajući kupcima više opcija nego u burnom periodu nakon zatvaranja 1503propertygroup.com. S druge strane, vrednosti nekretnina ostaju stabilne ili rastu, pa prodavci i dalje mogu ostvariti dobre cene ako je njihova nekretnina pravilno određena za tržište 1503propertygroup.com. Za kupce, relativno veća ponuda (oko 1.524 dostupna oglasa) znači da je moguće pronaći povoljne ponude, naročito u segmentu stanova i u tek lansiranim projektima 1503propertygroup.com. Za prodavce, prosečne prodajne cene dostigle su rekordnih $1.183M u 2024., što je blagi rast u odnosu na 2023. 1503propertygroup.com, a potražnja ostaje visoka u srednjem i luksuznom segmentu – dobra formula za uspešnu prodaju.

Nekoliko ključnih promena u 2025. godini vredno je istaći za investitore: Očekuje se da će kamate nešto opasti. Kamate na Kajmanskim ostrvima su vezane za kamatne stope američkih Federalnih rezervi, a nakon agresivnih povećanja u 2022–23, FED je počeo da smanjuje kamate krajem 2024; kao rezultat, lokalne kamate na hipotekarne kredite mogle bi pasti u 2025. 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Niži troškovi finansiranja će verovatno pokrenuti aktivnost kupaca na svim nivoima. Osim toga, završetak velikih projekata (kao što su The Watermark, novi hoteli, infrastrukturne nadogradnje) doneće dodatnu vrednost i pažnju tržištu 1503propertygroup.com. Predviđa se da će ekonomija Kajmanskih ostrva ostati jaka – državni finansijski rezultati bili su bolji od očekivanih početkom 2025, sa trendom ka suficitu, delimično zahvaljujući većim prihodima od taksi na promet nekretnina caymanresident.com caymanresident.com. Ovo ukazuje da aktivnost na tržištu nekretnina podržava ekonomiju, što zauzvrat daje vladi prostora da ulaže u infrastrukturu i unapređenja zajednice, čineći Kajmane još atraktivnijim.

Srednjoročno (3–5 godina): Tokom narednih nekoliko godina, perspektiva je uglavnom optimistična, mada uz prepoznavanje određenih izazova (vidi Rizici & Izazovi). Ekonomske prognoze za Kajmane predviđaju nastavak rasta BDP-a (istorijski oko 3% godišnje), potpomognut finansijama i turizmom. Očekuje se i nastavak brzog rasta stanovništva – broj stanovnika se više nego udvostručio za 28 godina i poslednjih godina raste oko 4-5% godišnje caymanresident.com caymanresident.com. Ovaj organski rast će zadržati pritisak na ponudu stambenog prostora, što će verovatno održati rast cena. Očekujemo robustnu građevinsku aktivnost kako developeri odgovaraju na manjak stanova, ali birokratska i planska ograničenja mogu usporiti tempo pojavljivanja novih nekretnina na tržištu caymanresident.com caymanresident.com. Dakle, disbalans između ponude i potražnje – naročito za početnim i srednjim segmentima stanovanja – može da potraje, što je povoljno za vlasnike i investitore.

Prognoze cena nekretnina za Kajmanska ostrva su u rasponu godišnjeg rasta na srednjem jednocifrenom nivou za glavno tržište, a potencijalno i više za prestižne lokacije. U luksuznom segmentu, rast bi mogao nadmašiti svetske proseke; ako se globalno stvaranje bogatstva nastavi (Knight Frank-ov Wealth Report 2025 beleži porast broja UHNWI od 19% na globalnom nivou caproasia.com), Kajmani će privući svoj deo toga kroz kupovinu luksuznih nekretnina. Glavni protivvetrovi koji bi mogli promeniti ovu perspektivu bili bi oštra globalna recesija ili drastične promene u konkurentskom položaju Kajmana (npr. poreske ili regulatorne promene, koje nisu očekivane s obzirom na posvećenost Kajmana svom poslovno prijateljskom modelu).

Iz perspektive komparativnog investiranja, očekuje se da Kajmani ostanu među najpopularnijim izborima za investiranje u nekretnine u državama sa poreskom neutralnošću. Njegova transparentnost, pravna sigurnost (britanski pravni sistem) i moderna infrastruktura daju mu prednost u odnosu na neke konkurente (više o tome u poređenju). Poverenje investitora pojačava i to što su Kajmani uklonjeni sa listi za nadzor (poput FATF AML liste) i što ispunjavaju međunarodne standarde, čime se smanjuje stigma „ofšor” rizika caymanresident.com.

Zaključak za investitore: Ako razmišljate o kupovini na Kajmanima, narednih nekoliko godina predstavlja period kada još uvek možete naći vrednost – posebno ako ciljate oblasti pre nego što se u potpunosti razviju (npr. istočni distrikti pre završetka nove auto-puteve ili faze pre izgradnje novih projekata). Uz verovatno smanjenje kamatnih stopa i snažne osnove Kajmana, nekretnine ovde su na dobrom putu da donesu solidne prinose. Za one koji su već investirali, dugoročno držanje nekretnina ostaje pametna strategija, jer kombinacija prihoda bez poreza i postojanog rasta vrednosti stvara bogatstvo tokom vremena. Kako je jedan lokalni stručnjak rekao, “nekretnine na Kajmanskim ostrvima su uvek bile dobra investicija – to je fiksna imovina u kojoj možete živeti ili je izdavati, za razliku od akcija” blog.bovell.ky. Ta stvarna, upotrebljiva vrednost, u kombinaciji sa otpornosti u ozbiljnim ekonomskim situacijama, čini nekretnine na Kajmanima osnovnom investicijom za 2025. i kasnije.

Regulatorno okruženje i nedavne promene koje utiču na tržište nekretnina

Regulatorni okvir Kajmana je izrazito povoljan za vlasništvo i ulaganje u nekretnine, a nedavne promene su uglavnom usmerene na dodatno prilagođavanje ovog okruženja (kao što su podsticaji za lokalno stanovništvo i usklađivanje sa međunarodnim normama). U nastavku navodimo ključne aspekte regulative vezane za nekretnine, poreze i sve značajne izmene zaključno sa 2025. godinom:

Porez na promet i porezi: Kajmanska poreska politika je jedan od njenih najvećih aduta.

Као што је наведено, не постоји понављајући порез на имовину.Glavni transakcioni trošak je porez na promet nepokretnosti, koji se naplaćuje prilikom prenosa nekretnina.Opšta stopa je 7,5% od kupoprodajne cene ili tržišne vrednosti (šta god da je veće) practiceguides.chambers.com.Ovo se odnosi i na izgrađenu imovinu i na zemljište.Posebno je važno napomenuti da je Kajmanska ostrva nedavno prilagodila pravila o taksama na pečat kako bi pružila olakšice kupcima koji prvi ili drugi put kupuju nekretninu, a koji su Kajmanjani (radi rešavanja problema pristupačnosti).Od februara 2025. godine, Kajmanci koji prvi put kupuju nekretninu plaćaju 0% poreza na prenos vlasništva za kuće do 550.000 CI$, i smanjenu stopu od 3,75% na iznos između 550.000 i 650.000 CI$ caymannewsservice.com caymannewsservice.com.Kupci sa Kajmanskih ostrva koji kupuju drugi put plaćaju 3,75% na nekretnine ≤CI$600,000 caymannewsservice.com.Ovi novi pragovi (povećani u odnosu na prethodna ograničenja) i proširenje olakšice na sve oblasti (prethodno su isključivale zone sa visokim cenama poput Seven Mile) doneti su kako bi se pomoglo većem broju lokalnog stanovništva da dođe do svog prvog doma caymannewsservice.com.Za osobe koje nisu Kajmanci i za nekretnine veće vrednosti, 7,5% poreza ostaje standard caymannewsservice.com.Postoji takođe i taksa na pečat (po ekvivalentnim stopama) na prenose akcija u kompanijama koje poseduju nepokretnosti, kako bi se sprečilo zaobilaženje practiceguides.chambers.com.Ostali porezi: Kajmanska ostrva nemaju porez na dohodak niti porez na kapitalnu dobit, tako da se prihodi od iznajmljivanja ili preprodaje lokalno ne oporezuju practiceguides.chambers.com.Na promet nekretnina ne postoji PDV niti porez na promet, iako treba napomenuti da dažbina od 7,5% zapravo funkcioniše kao jednokratni porez na kupovinu.Godišnje takse su minimalne – samo male godišnje takse za odvoz smeća i, ako je nekretnina u vlasništvu kompanije, godišnja taksa za registraciju te kompanije.Uvozne dažbine (22–27%) na građevinski materijal i robu povećavaju troškove izgradnje practiceguides.chambers.com, ali ne postoje posebne takse na nekretnine osim toga.

• Pravila o vlasništvu nekretnina: Praktično ne postoje ograničenja za strano vlasništvo nekretnina na Kajmanskim ostrvima. Strani pojedinci ili kompanije mogu kupiti vlasništvo nad nekretninama pod istim uslovima kao i lokalci, a vlasništvo je garantovano sistemom zemljišne knjige koji vodi vlada caymanresident.com caymanresident.com. Za razliku od nekih karipskih država, Kajmani ne zahtevaju posebne dozvole ili lokalna partnerstva da bi stranci mogli da poseduju zemlju. Ova otvorenost je bila kamen temeljac razvoja Kajmana – prekomorski investitori su aktivno podsticani. Vlada ne postavlja ograničenja na broj ili vrednost nekretnina koje neko može posedovati, a nekretnine se mogu posedovati lično ili putem pravnih lica (mada posedovanje preko kajmanske kompanije može pokrenuti naplatu poreza na prenos akcija radi sprečavanja poreske evazije practiceguides.chambers.com). Garancija vlasništva na Kajmanima je snažna; funkcioniše po Torrens sistemu, gde vlada garantuje ispravnost vlasništva, pružajući kupcima sigurnost u transakciji caymanresident.com.
• Strana ulaganja i rezidentura: Vlada Kajmanskih ostrva aktivno podstiče strana ulaganja u nekretnine. Jedna od ključnih politika je program dobijanja rezidenture putem investicija. Strani investitor može dobiti Potvrdu o stalnom boravku za lice sa nezavisnim sredstvima ulaganjem najmanje CI$2 miliona (≈US$2,4 miliona) u razvijene nekretnine na Kajmanima uglobal.com eracayman.com. Ovo daje pravo na neograničen boravak (ali ne i na rad bez dozvole) i put je kojim često idu imućni pojedinci – što direktno podstiče prodaju luksuznih nekretnina. Postoje i druge opcije za rezidenturu (poput 25-godišnje potvrde uz nešto manju investiciju i dodatne finansijske uslove nomadcapitalist.com), ali PR od $2,4M je glavni “zlatni vizni” nivo. Ne postoje ograničenja za prenos kapitala ili prihoda od zakupa za strane vlasnike; profit se može slobodno slati u inostranstvo u stranoj valuti. Strani investitori takođe uživaju u snažnom pravnom sistemu Kajmana (britansko običajno pravo) i nepostojanju valutnih kontrola. Kada je reč o stranom vlasništvu biznisa, na Kajmanima postoje određena ograničenja (na primer, potrebna je lokalna dozvola ili partner za obavljanje lokalnih maloprodajnih delatnosti), ali to ne utiče na pasivno vlasništvo nekretnina.
• Finansiranje i kreditiranje: I lokalne i međunarodne banke na Kajmanskim ostrvima nude hipotekarne kredite kvalifikovanim kupcima, uključujući i nerezidente (mada uslovi za nerezidente mogu biti konzervativniji). Obično banke nude 50–70% LTV za strane kupce i do ~90% za Kajmanjane za primarne domove. Kamatne stope prate američku prime stopu (plus maržu). Početkom 2025. godine, domaće kamatne stope na kredite bile su oko 6,5–7% (nakon smanjenja stopa od strane Fed-a 2024. godine) 1503propertygroup.com. Trošak zaduživanja bio je ograničavajući faktor u 2023–24. godini (kada su stope dostigle ~8% caymanresident.com), ali sa stabilizacijom ili padom stopa, finansiranje postaje lakše, što bi moglo podstaći više prodaja u 2025. godini. Ne postoje zakoni o kamatarenju koji ograničavaju stope, ali konkurencija među bankama održava kamate na stambene kredite relativno usklađenim.
• Propisi o razvoju i planiranju: Kajmanska ostrva se ponose strogo ali razumno regulisanim zakonima o planiranju, koji obezbeđuju kvalitetan razvoj. Građevinski propisi zahtevaju visok stepen otpornosti na uragane (nove zgrade se često grade da izdrže vetrove kategorije 5), što povećava troškove, ali štiti dugoročne vrednosti nekretnina. Značajna tema u poslednje vreme u politici planiranja jesu ograničenja visine zgrada. Istorijski su ta ograničenja bila 7 spratova, zatim podignuta na 10 spratova (2016. godine) za određene zone, a poslanici su u decembru 2022. podržali predlog da se ograničenje visine poveća na 20 spratova na Grand Kajmanu caymancompass.com caymancompass.com. Ovo je bio odgovor na nedostatak zemljišta i želju da se omogući vertikalni rast. Iako taj predlog nije bio obavezujući, signalizirao je političku volju da se omogući gradnja viših objekata. Od tada, Odeljenje za planiranje razmatra zahteve za zgrade iznad 10 spratova, a projekat One|GT je sa svojih 10 spratova prvi takav u centru Georgetown-a. Vlada i dalje razmatra formalnu izmenu Plana razvoja da se dozvoli 15–20 spratova u određenim zonama caymancompass.com caymancompass.com. Ako se ova promena sprovede, to bi značajno promenilo prilike za investitore, omogućavajući projekte poput luksuznih visokih zgrada i potencijalno nebodera mešovite namene u budućnosti. Ipak, svaka takva odluka će zahtevati javne konsultacije, jer postoje zabrinutosti u zajednici zbog prevelike gustine izgradnje.
• Naslov i pravni proces: Kupovina nekretnine na Kajmanskim ostrvima je pojednostavljen pravni proces koji obično vode lokalni advokati i agenti za nekretnine (većina nekretnina je navedena na CIREBA MLS sistemu). Prenos vlasništva se registruje u Katastru, a osiguranje vlasništva uglavnom nije potrebno zbog državne garancije. Stranim kupcima nije potrebna posebna dozvola, ali Know-Your-Customer (KYC) zahtevi znače da ćete morati obezbediti dokaz o poreklu sredstava i verifikaciju identiteta (posebno ako koristite kompaniju ili fondaciju za vlasništvo nad nekretninom) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Zakon o transparentnosti stvarnog vlasništva iz 2023. je usvojen (ali nije stupio na snagu sredinom 2025.), kako bi se reformisao način na koji kompanije prijavljuju svoje vlasnike practiceguides.chambers.com. Iako ne uvodi javni registar, pooštrava postupke usklađenosti. Kupci nekretnina koji koriste kompanije treba da budu svesni da će se podaci o njihovom vlasništvu beležiti kod nadležnih organa, u skladu sa globalnim trendovima transparentnosti practiceguides.chambers.com. Takođe, zakoni o nekretninama na Kajmanskim ostrvima uključuju strata titule za stanove i upravljanje strata korporacijama, slično kao udruženja stanara u drugim zemljama. Kupci treba da pregledaju strata pravilnike (npr. pravila o kućnim ljubimcima, ograničenja iznajmljivanja – mada većina dozvoljava kratkoročno iznajmljivanje osim nekoliko kompleksa gde je dozvoljeno samo stanovanje).
• Najnovije mere vlade: Pored olakšica na takse za lokalno stanovništvo, vlada je pokazala nameru da se pozabavi stambenim pitanjima. U toku je rasprava o novom Nacionalnom razvojnom planu (sadašnji potiče iz 1997. godine) koji bi usmeravao održivi rast caymanresident.com caymanresident.com. Međutim, političke promene (izbori 2025. godine) mogu odložiti sveobuhvatnu reformu. U međuvremenu, mali projekti kao što su podsticanje izgradnje pristupačnih stanova, ubrzavanje odobravanja planova i infrastrukturne obaveze (vodosnabdevanje, kanalizacija, putevi do novih naselja) su u toku. Takođe, sve veći značaj se pridaje ekološkim aspektima pri odobravanju razvoja – veliki projekti mogu zahtevati procene uticaja na životnu sredinu, naročito ako utiču na močvare ili koralne grebene. Na primer, planirani Istočno-zapadni putni pravac kroz osetljive močvare je bio predmet žestoke rasprave i sadržaće mere ublažavanja posledica (vidi Ključne lokacije/infrastruktura) caymanresident.com. Za investitore u nekretnine, ovo znači da je pravac razvoja ka pažljivo isplaniranom rastu: vaša investicija ima koristi od razvoja, ali na način koji, nadamo se, čuva prirodnu draž koja privlači ljude ovde na prvom mestu.

Ukratko, regulatorno okruženje na Kajmanskim ostrvima u 2025. godini izrazito pogoduje investitorima u nekretnine: laka kupovina za strance, minimalni porezi, stabilan pravni okvir i proaktivne mere za podsticanje zdravog tržišta nekretnina. Nedavne promene su ili obezbedile poticaje (porezke olakšice za određene kupce) ili buduće mogućnosti (potencijalno viši objekti), bez uvođenja bilo kakvih prepreka. Ova stabilnost i predvidivost pravila dodatno povećavaju privlačnost Kajmana – investitori mogu biti sigurni da, na primer, njihova imovina neće iznenada biti oporezovana novim godišnjim porezom ili izložena riziku eksproprijacije. Kajman ima reputaciju politički stabilnog i naklonjenog investitorima, a aktuelni regulatorni režim to potvrđuje.

Ključne lokacije i razvojne tačke na Kajmanskim ostrvima

Iako su mala po veličini, Kajmanska ostrva nude različite lokalitete od kojih svaki ima jedinstvene karakteristike kada je u pitanju tržište nekretnina. Ovo su ključne lokacije na Kajmanima koje treba razmotriti za izgradnju ili kupovinu:

• Seven Mile Beach & West Bay: Seven Mile Beach (SMB) na zapadnoj obali Grand Caymana je ultra-premijum lokacija. To je neprekidni pojas bele plaže sa luksuznim kondominijumima, hotelima i vilama. Nekretnine ovde su među najskupljima na Karibima, cenjene zbog neposrednog pristupa plaži i pogleda na zalazak sunca. Kao što je navedeno, SMB formira sopstveno tržište visoke klase gde kondominijumi na obali retko gube na vrednosti caymanresident.com. Projekti kao što su WaterColours, The Watermark, Lacovia, Ritz-Carlton Residences i Seafire Residences nalaze se na ovoj traci. Investitori koji ciljaju prihod od iznajmljivanja takođe preferiraju SMB zbog velike potražnje turista; mnogi kondominijumi dozvoljavaju kratkoročno izdavanje. Severno od SMB, oblast West Bay (severni kraj plaže i dalje uz obalu) pojavila se kao zona rasta. West Bay nudi mešavinu novih kondominijuma na obali mora (često po nešto nižim cenama nego u samom SMB-u) i stambenih zajednica. Agent ERA je istakao Northwest Point Road u West Bay-u kao područje gde novi kondominijumi privlače strane kupce, zahvaljujući slikovitoj steni ironshore i ronilačkim lokacijama eracayman.com. West Bay ima i prednost što se nalazi izvan najzagušenijih saobraćajnih zona, mada se to menja kako se više ljudi doseljava caymanresident.com. Sve u svemu, Seven Mile Beach i West Bay su idealni za one koji traže luksuz, pogodnost i visoku likvidnost – nekretnine ovde se mogu brzo preprodati zbog stalne potražnje.
• George Town i South Sound: George Town je glavni grad i komercijalno srce, smešten južno od Seven Mile-a. Tradicionalno je više bio poslovni/urbani centar (sa manje stanova), ali se to menja. Novi projekti mešovite namene i stambeni projekti (kao što je ONE|GT u centru GT-a christiesrealestate.com) donose luksuzne stanove i gradski stil života u centar grada. Obala GT-a ima nekoliko luksuznih stanova sa pogledom na luku kruzera (npr. The Meridian). Blizina radnim mestima, prodavnicama i bolnicama čini GT privlačnim za dugoročne stanovnike. Južno od GT-a se nalazi South Sound, jedno od najpoželjnijih stambenih naselja Grand Caymana. South Sound ima slikovitu obalnu cestu okruženu luksuznim kućama na obali, kao i ograđene zajednice i komplekse stanova u unutrašnjosti. Popularno je među porodicama i profesionalcima koji žele blizinu gradu, ali i predgrađanski osećaj. Nedavni razvoj South Sound-a (kao što su Vela i San Sebastian townhomes) zabeležio je brzu prodaju i rast cena – npr. trosoban stan u San Sebastianu prodat je za 760.000 CI$ početkom 2024. godine, dok je uporedivi stan u susednoj Veli prodat za 850.000 CI$ iako je bio manji, što pokazuje veliku potražnju za South Sound caymanresident.com. South Sound ima i nove projekte stanova na obali, pa čak i nekoliko preostalih praznih placeva na moru za gradnju po meri. Planirani završetak nove ceste (proširenje East-West Arterial) ima za cilj da olakša saobraćaj za stanovnike South Sound-a i istočnih delova otoka preusmeravanjem toka; ukoliko se to ostvari, dodatno će povećati privlačnost South Sound-a skraćivanjem vremena vožnje.
• Istočna okruga (Savannah, Bodden Town, East End, North Side): Kako se oblast West Bay/George Town na Grand Caymanu sve više razvija i poskupljuje, investitori i kupci okreću se istoku. „Istočna okruga“ obuhvataju oblasti Savannah / Lower Valley, Bodden Town, East End i North Side na Grand Caymanu. Ove oblasti su tradicionalno bile mirnije, ruralnije i nudile su jeftinije zemljište – ali sada su u fokusu značajnog novog razvoja. Na primer, Savannah (oko 15-20 minuta istočno od George Towna) beleži nove stambene kvartove i šoping sadržaje; projekti poput Savannah Gables ili Periwinkle ciljaju porodice sa srednjim prihodima. Još istočnije, Bodden Town (bivša prestonica) ima placeve na obali i male rizorte; nedavno najavljen razvoj „Seaglass“ vredan 100 miliona dolara u Bodden Townu pokazuje interesovanje investitora za tu obalu caymancompass.com. East End je poznat po netaknutim grebenima i ima mešavinu lokalnih vikendica i luksuznih kuća za odmor (npr. oko Colliers-a). Prvi Mandarin Oriental na Kajmanskim ostrvima je u izgradnji u oblasti East End/Beach Bay, što će tu regiju staviti u globalni fokus. North Side i Cayman Kai/Rum Point (koji je zapravo više severoistočan) takođe su izuzetno traženi za kuće za odmor – to su niskogradna stambena područja sa prelepim plažama, gde strani kupci kupuju domove radi mira i tišine. U prvom kvartalu 2025. značajan deo stranih upita odnosio se na nekretnine u Rum Point i North Side, uključujući samostalne kuće na plaži i kuće na kanalu eracayman.com. Mnoge od njih pružaju „otočki šarm“ i privatnost koju neki kupci više vole od užurbanosti Seven Mile-a. Negativna strana je tradicionalno bila duga vožnja do grada, ali infrastrukturni planovi obećavaju poboljšanja. U avgustu 2024. vlada je odobrila trasu dugo očekivanog East-West Arterial highway kroz centralne močvare, s ciljem da olakša putovanje iz East End/North Side prema gradu caymanresident.com. Ako se izgradi (uz odgovarajuće mere zaštite životne sredine), ovaj put bi mogao drastično skratiti vreme putovanja iz istočnih okruga. Već sada su cene zemljišta u tim oblastima porasle zbog nagađanja o lakšem pristupu. Ipak, napomena: dok se uska grla u saobraćaju kao što je kružni tok Grand Harbour ne reše, istočni stanovnici će i dalje imati problem sa gužvama u špicu caymanresident.com. Ipak, istočna okruga predstavljaju buduću zonu rasta za Kajmane. Nude mogućnost ulaska po nižim cenama, naročito za investitore koji planiraju nove stambene projekte ili eko-rizorte. Mir kao na Little Cayman-u na Grand Caymanu – to je osećaj na nekim mestima u North Side-u.
• Cayman Brac i Little Cayman (Sestrinska ostrva): Dva manja Kajmanska ostrva imaju jedinstvena tržišta. Cayman Brac (oko 2.300 stanovnika) ima opuštenu, zajedničku atmosferu. Nekretnine su tamo mnogo jeftinije nego na Grand Caymanu – mogu se pronaći skromne kuće ili zemljište za delić cene u odnosu na Grand Cayman. Tržište je ograničeno po obimu, ali je zabeležilo određenu aktivnost tokom 2021–2023. godine jer su ljudi koji rade na daljinu i penzioneri razmišljali o Bracu zbog mirnog života. Little Cayman (oko 250 stanovnika) je još udaljeniji, sa svega nekoliko prodaja godišnje; uglavnom je zanimljiv zbog izolovanih parcela na plaži ili malih odmarališta. Početkom 2025. godine, bilo je 66 oglasa na Sestrinskim ostrvima (Brac i Little), ukupne vrednosti preko 35 miliona američkih dolara eracayman.com eracayman.com – u pitanju je mešavina neizgrađenih parcela i malih kuća. Ova ostrva privlače specifičnu grupu kupaca kojima je prioritet privatnost i koji su često zaljubljenici u ronjenje (Little Cayman je poznat po ronjenju). Iako ne beleže rast vrednosti kao Grand Cayman, nude pristupačno vlasništvo na Kajmanima uz isti nedostatak poreza na imovinu i slično. Razvoj je minimalan, ali postoje parcele predviđene za buduće projekte odmarališta ili vila, što može doneti dobit ukoliko se infrastruktura Sestrinskih ostrva razvije.
• Camana Bay i Seven Mile koridor: Posebno treba pomenuti Camana Bay, planski razvijen novi urbanistički grad koji je izgradio Dart Enterprises odmah iza Seven Mile Beach-a. Tokom poslednje decenije, Camana Bay je postao glavni poslovni i rekreativni centar, sa modernim poslovnim zgradama, prodavnicama, restoranima i školama. Ponuda stambenog prostora je u početku bila ograničena, ali se to menja: prvi stambeni projekat na prodaju, Olea, je pri kraju (townhouse i stanovi), a planiraju se i novi. Ekspanzija Camana Baya, koja uključuje i buduće visokogradnje, čini ceo Seven Mile koridor (deo od George Town-a do West Bay-a) kontinuiranom zonom interesa. Već sada su zajednice poput Crystal Harbour, Canal Point, Vista Del Mar (sve luksuzne četvrti sa pristupom kanalima iza Seven Mile-a) izuzetno tražene kod onih koji žele sigurnost i mogućnost pristupa čamcem, a da su blizu dešavanja. Nekretnine u ovom koridoru – bilo da su to placevi pored kanala (prosečno preko CI$1M), stanovi uz golf teren blizu North Sound Golf Club-a, ili visokogradnje u Camana Bay-u – ostaće veoma tražene zbog svoje lokacije.
• Туризам и угоститељство: Туризам је други стуб економије и главни покретач како стамбених тако и комерцијалних некретнина.Nakon pada tokom pandemije, turizam sa noćenjem se snažno vratio do 2023–2024.Kajmanska ostrva su zabeležila 437.842 posetilaca koji su odseli 2024. godine, što je povećanje od 2% u odnosu na 2023. godinu i jedan od najvećih ukupnih brojeva do sada routesonline.com routesonline.com.Do marta 2024. mesečni dolasci su dostizali skoro rekordne vrednosti (~57 hiljada u tom mesecu) routesonline.com, a decembar 2024. je bio drugi najbolji decembar ikada routesonline.com.Oporavak ima višestruke uticaje na nekretnine: (1) Povećana potražnja za kratkoročnim najmom – mnogi investitori kupuju stanove ili vile upravo da bi ih izdavali turistima.Visoke ADR (prosečne dnevne cene soba) – koje su skočile za 9% u 2024. routesonline.com – znače jak prihod za vlasnike.(2) Novi razvoj – videći uspeh, investitori pokreću ili dovršavaju nove hotele (Grand Hyatt, Kailani, itd.) i brendirana rezidencijalna odmarališta (Mandarin Oriental, itd.), koja često uključuju jedinice za prodaju.(3) Zaposlenje – turizam podržava hiljade poslova, od radnika u ugostiteljstvu do turističkih operatera.Kako se zapošljavanje povećava (3 nova hotela su u izgradnji, što znači da je potrebno više radnika caymanresident.com), ti zaposleni trebaju smeštaj, često iznajmljuju stanove ili kupuju pristupačnije kuće.(4) Tržište penzionera i vlasnika druge kuće – mnogi turisti se „zaljube u Kajmanska ostrva i kupe nekretninu“ nakon posete caymanresident.com.Ovo je dugo primećivan fenomen koji i dalje podstiče segment odmora/drugih kuća.Turizam takođe doprinosi prihodima vlade (gotovo 38,5 miliona CI$ od poreza na smeštaj u 2024. godini routesonline.com), omogućavajući javnu potrošnju na infrastrukturu koja dodatno povećava vrednost nekretnina (npr. unapređenja aerodroma, projekti ulepšavanja).Važno je napomenuti da je kruzerski turizam takođe značajan (sa milionima putnika na kruzerima u normalnoj godini), ali posetioci na kruzerima obično imaju manji direktan uticaj na tržište nekretnina nego turisti koji duže borave.Sve u svemu, procvat turističkog sektora povećava poverenje investitora kako u nekretnine vezane za ugostiteljstvo, tako i u opšte tržište, jer ukazuje na živu ekonomiju i međunarodnu privlačnost lokacije.

Zaključno, svako područje Kajmana nudi nešto drugačije, ali sve deli opšte prednosti ostrva: stabilnost i lepotu. Prilikom izbora lokacije, investitori razmatraju faktore poput blizine škola/posla (prednost: South Sound, GT), potencijala za izdavanje (prednost: Seven Mile, Rum Point), buduće infrastrukture (prednost: istočna područja) i životnog stila (mirno ili živo). Investicione žarišne tačke za 2025. uključuju Seven Mile (stalna rekonstrukcija starijih nekretnina u nove luksuzne kondominijume), George Town (revitalizacija kroz mešovite višespratnice) i istočna područja (novi put koji podstiče stambene projekte). Prateći ove trendove, možete otkriti sledeću veliku priliku – na primer, veliko zemljište u North Side danas može postati planski organizovana zajednica sutra. Ključna poruka je da mala veličina Kajmana krije raznovrsnu tapiseriju nekretnina, a investitori mogu pronaći prilike – od vikendice na plaži na Little Cayman do glamuroznog penthausa na Seven Mile Beachu.

Ekonomski pokretači koji utiču na tržište nekretnina

Uspeh tržišta nekretnina na Kajmanima ne postoji u vakuumu – on je usko povezan sa širim ekonomskim kontekstom. Nekoliko glavnih ekonomskih pokretača podstiče snagu ovog tržišta:

• Industrija finansijskih usluga: Najveći stub ekonomije Kajmana je njegova uloga globalnog finansijskog centra. Prisutnost hedž fondova, firmi privatnog kapitala, banaka, osiguravajućih društava i fintech preduzeća stvara čvrste temelje za tražnju na tržištu nekretnina. Finansijski sektor daje značajan udeo BDP-u i zaposlenosti. Do 2025, na Kajmanima posluje preko 100.000 registrovanih kompanija (uključujući 12.000+ investicionih fondova i mnoge captive osiguravajuće firme) i stalno se svrstava među vodeće jurisdikcije za ofšor finansije. Ovo dovodi do stalnog priliva visokoplaćenih profesionalaca – advokata, računovođa, menadžera fondova – koji često započinju ugovorima o radu, a onda kupuju nekretnine ako odluče da ostanu duže. Na primer, porast broja porodičnih kancelarija koje se sele na Kajmane (privučeni zahtevima za ekonomskom suštinom i životnim stilom) direktno je uticao na to da visokovredni pojedinci kupuju luksuzne nekretnine blog.bovell.ky. Takođe, rast finansijskog sektora podržava i komercijalno tržište nekretnina: tražnja za poslovnim prostorom i luksuznim stambenim iznajmljivanjem blizu poslovnih centara. Krajem 2023. Kajmani su skinuti sa određenih međunarodnih AML lista za nadzor caymanresident.com, što je dobar znak za dalji razvoj finansijskog sektora (nema prepreka za legalno poslovanje). Sve dok Kajmani ostanu vrhunski ofšor centar – a aktuelni pokazatelji sugerišu da hoće – to će održavati snažnu tražnju za nekretninama, naročito u srednjem i višem segmentu koji preferiraju strani profesionalci.
• Rast stanovništva i radna snaga: Rast stanovništva Kajmana je brz i predstavlja osnovni pokretač tražnje za stanovanjem. Procijenjeno stanovništvo sredinom 2024. godine iznosilo je 87.866, što je porast od 4,6% u odnosu na prethodnu godinu caymanresident.com. Više od polovine (oko 55%) stanovnika nisu Kajmanci, što znači da su u pitanju uvezeni radnici i njihove porodice caymanresident.com caymanresident.com. Prolećno istraživanje o radnoj snazi iz 2024. godine pokazalo je da 53% radne snage (33.573 osobe) čine stranci caymanresident.com. Ovi podaci odražavaju poziciju Kajmana kao magneta za talente – a svaki novi radnik treba smeštaj. Mnogi u početku iznajmljuju stanove (zbog čega je tržište najma napeto), a deo njih kasnije kupuje nekretnine. Važno je napomenuti da visoki rast populacije „nije inherentno negativan“ i zapravo se povezuje sa ekonomskim rastom caymanresident.com, ali može opteretiti infrastrukturu ako se ne upravlja pažljivo. Vlada je postala svesna da bi kvalitet života mogao da trpi ukoliko infrastruktura zaostaje za rastom stanovništva, zbog čega se razmatraju veliki infrastrukturni projekti i potencijalno novi javni prevoz. Ipak, kada se posmatraju čisti tržišni faktori, rast stanovništva sa relativno visokim raspoloživim prihodima znači stalni pritisak na ponudu nekretnina. Ovo je klasičan slučaj gde potražnja raste brže od ponude, što obično dovodi do rasta cena. Ova dinamika je ključni razlog što i pored stotina novih oglasa, Kajman i dalje ostaje tržište prodavaca u mnogim segmentima caymanresident.com 1503propertygroup.com. Demografski, priliv mlađih profesionalaca i porodica proširuje srednji deo tržišta (na primer, raste potražnja za stanovima sa 2-3 spavaće sobe blizu škola). U isto vreme, imućni migranti (neki putem PR programa) proširuju gornji segment. Takođe se pojavljuje nova penzionerska populacija – ljudi koji su radili na Kajmanu ili ga često posećivali odlučuju da tu i penzionišu, često se seleći u manje stanove ili kondominijume. Svi ovi faktori stanovništva obezbeđuju široku osnovu potražnje na svim nivoima cena.
• Razvoj infrastrukture: Aktuelni i planirani infrastrukturni projekti na Kajmanu imaju značajan uticaj na vrednosti nekretnina i razvojne mogućnosti. Nekoliko značajnih primera:
  • Proširenje i modernizacija Međunarodnog aerodroma Oven Roberts (prva faza završena 2019. godine, a dalja unapređenja su u planu) povećava kapacitete za letove i unapređuje iskustvo posetilaca, što indirektno podstiče tržište nekretnina vezano za turizam. Takođe, otvaraju se mogućnosti za direktne letove iz novih regiona, na primer nova ruta iz Los Anđelesa počela je 2023. godine, što bi moglo privući kupce sa zapadne obale SAD.
  • Istočno-zapadni arterialni put (ranije pomenut) je ključni projekat za poboljšanje povezanosti istočne polovine Grand Kajmana. U 2024. godini dogovorena je trasa kroz centralne močvare caymanresident.com. Iako postoje ekološke zabrinutosti, ako se izgradi, ovaj autoput će otvoriti mogućnosti za razvoj u područjima sa manjom gustinom naseljenosti skraćivanjem vremena putovanja. To bi mesta poput North Side-a pretvorilo iz 50-minutne vožnje u možda 30 minuta udaljenosti od grada. Kao što je viđeno na drugim tržištima, novi autoputevi često dovode do povećanja vrednosti zemljišta i građevinskog buma duž koridora.
  • Komunalne usluge i otpornost: Kajman investira u svoju vodovodnu, elektroenergetsku i internet infrastrukturu. Što su ove usluge pouzdanije i dostupnije, to je lakše razvijati nova područja. Na primer, proširenje gradskog vodovoda na periferna područja čini ta mesta pogodnijim za stambene projekte (nema više potrebe za cisternama). Takođe, polaganje električnih vodova pod zemlju u nekim delovima i jačanje telekomunikacionih mreža (radi otpornosti na uragane) povećava atraktivnost nekretnina jer smanjuje vreme zastoja zbog oluja.
  • Obrazovanje i zdravstveni objekti: Vlada i privatni sektor otvorili su nove škole i zdravstvene ustanove. Posebno, Health City Cayman Islands (veliki medicinski kampus u East End-u) otvorio je drugu ustanovu u Camana Bay-u tokom 2022–23. To ne samo da pruža vrhunsku medicinsku negu (privlačeći medicinski turizam i dajući sigurnost penzionerima/investitorima), već i zapošljava osoblje koje mora da živi u blizini. Prisustvo dobrih škola (kao što su Cayman International School u Camana Bay-u, ili St. Ignatius u South Sound-u) često podstiče porodice da kupuju nekretnine u tim zonama.
  • Digitalna infrastruktura: Kajman ima odličnu internet povezanost (optika je sprovedena do mnogih naselja) i brzo je prihvatio režime rada na daljinu (npr. Global Citizen program tokom COVID-a). Ova digitalna spremnost znači da se sve više ljudi koji rade na daljinu nastanjuje na Kajmanu, što utiče na tržište luksuznih zakupa i kupovine.
  Uopšteno, razvoj infrastrukture povećava vrednost nekretnina na Kajmanu poboljšavajući kvalitet života i smanjujući probleme (poput saobraćaja) prilikom života na ostrvu. Ključ je da infrastruktura mora pratiti razvoj: jedan od problema istaknutih 2024. godine bila je ozbiljna saobraćajna gužva, što je zapravo uticalo na neke odluke o kupovini nekretnina (ljudi plaćaju više da bi živeli blizu posla i izbegli saobraćaj) caymanresident.com caymanresident.com. Shvatajući to, Vladina Strateška politika naglašava održivi razvoj i rešavanje uskih grla u infrastrukturi caymanresident.com. Ako ovi napori uspeju, oni će podržati dalji rast tržišta nekretnina.
• Fiskalno zdravlje i politika vlade: Prihodi vlade Kajmanskih ostrva u velikoj meri zavise od uvoznih dažbina i taksi, uključujući taksu na promet nekretnina (stamp duty). U prvom kvartalu 2025. godine, naplata taksi na promet nekretnina bila je 7,7 miliona CI$ iznad očekivanog zbog većeg broja transakcija i viših vrednosti nekretnina caymanresident.com caymanresident.com. Ovi prihodi bolji od prognoziranih doprineli su potencijalnom budžetskom suficitu vlade za 2025. godinu caymanresident.com caymanresident.com. Implikacije za tržište nekretnina su dvostruke: Prvo, vlada ima poseban interes da održi zdravlje tržišta nekretnina (to je veliki izvor prihoda). Drugo, snažne javne finansije omogućavaju kontinuirano investiranje u kapitalne projekte (putevi, škole, itd.) bez potrebe za uvođenjem novih poreza. Kajmanska ostrva se pridržavaju strogih fiskalnih pravila (ograničeno zaduživanje, itd.), a iako izborna godina može doneti izvesnu neizvesnost, ukupna putanja je stabilna. Stabilno makroekonomsko okruženje sa niskim dugom i bez direktnog oporezivanja predstavlja privlačnu pozadinu za investitore koji razmatraju dugoročna ulaganja u nekretnine.

Ukratko, tržište nekretnina na Kajmanskim ostrvima je podstaknuto dinamičnom ekonomijom: međunarodne finansije visokih vrednosti donose bogatstvo i radna mesta; svetski turizam dovodi posetioce i glamur (i prihod od izdavanja); rastuća populacija donosi živost i potražnju za stanovima; a infrastrukturna unapređenja otvaraju nove mogućnosti za razvoj. Ovi pokretači stvaraju sinergijski efekat koji je učinio Kajmanska ostrva jednim od najuspešnijih tržišta nekretnina u regionu. Naravno, ovi isti pokretači stvaraju i određene probleme (saobraćaj, visok trošak života), što nas vodi u sledeći deo – rizici i izazovi koji zahtevaju pažljivo upravljanje.

Rizici i izazovi

Nijedno tržište nije bez izazova. Uprkos svim prednostima, sektor nekretnina Kajmanskih ostrva suočava se sa nekoliko rizika i ograničenja na koje investitori i donosioci politika posebno obraćaju pažnju:

• Visoki troškovi izgradnje i ograničena ponuda: Gradnja na Kajmanskim ostrvima je skupa. Gotovo sav građevinski materijal se uvozi (oko 80% robe dolazi iz SAD-a blog.bovell.ky) i podložan je uvoznim dažbinama od 22–27% practiceguides.chambers.com. Nedavne fluktuacije u globalnoj trgovinskoj politici – poput američkih tarifa na određene materijale – direktno su uticale na Kajman. Investitori su videli rast troškova za drvo, čelik, uređaje itd., što može odložiti projekte ili povećati prodajne cene blog.bovell.ky blog.bovell.ky. Jedan investitor je naveo da su nepredvidive promene tarifa otežavale formiranje cena na dugoročnim projektima, jer „jednog dana tarife postoje, sledećeg ih nema“ blog.bovell.ky. Takođe, građevinski sektor Kajmana je na maksimumu kapaciteta; postoji ograničen broj izvođača i kvalifikovanih radnika. U periodu 2023–24. došlo je do zastoja u Odeljenju za planiranje tokom inspekcija, što je izazvalo kašnjenja u izdavanju Uverenja o upotrebi objekta, pa su neke nove kuće čekale više od 6 meseci na završnu dozvolu caymanresident.com. To je značilo da su novoizgrađene jedinice stajale prazne (bez priključka na struju bez CO) i tako dodatno opteretile ograničenu ponudu stanova za iznajmljivanje, jer su ljudi koji bi se uselili morali da nastave da iznajmljuju caymanresident.com. Ovakva uska grla ilustruju kako ograničenja u radnoj snazi i administraciji mogu usporiti ponudu, pogoršavajući nestašicu stambenog prostora. Na srednji rok, država i privatni sektor će morati investirati u obuke, možda dovesti još građevinskih radnika i unaprediti proces izdavanja dozvola da bi se sprečili ovi problemi. Do tada, ograničena nova ponuda će nastaviti da vrši pritisak na rast cena – što je dobro za vlasnike, ali predstavlja izazov za ravnotežu na tržištu.
• Opterećenje infrastrukture i zabrinutost zbog prekomerne izgradnje: Kako rastu populacija i izgrađeno okruženje, infrastrukturni kapaciteti Kajmana su pod pritiskom. Najvidljiviji primer je saobraćajna gužva na Grand Kajmanu. Jutarnje i popodnevno putovanje iz istočnih distrikta do Džordž Tauna može biti izuzetno dugo (pritužba “Ostrvo za koje je obično trebalo 15 minuta sada može trajati više od 1 sata u saobraćaju”). Dok su planirane nove saobraćajnice, u međuvremenu neki ljudi donose odluke o stanovanju na osnovu saobraćaja – na primer, smanjujući se iz većeg doma u predgrađu u manji stan bliže gradu caymanresident.com. Opterećenje infrastrukture takođe uključuje kapacitete za proizvodnju vode, kanalizaciju i upravljanje otpadom, koje testira brzi rast. Deponija u Džordž Taunu prolazi kroz dugoročni projekat sanacije (postrojenje za pretvaranje otpada u energiju ReGen), što bi, ako se odloži, moglo stvoriti ekološke i vizuelne probleme za obližnje nekretnine. Prekomerna izgradnja naspram zaštite životne sredine je aktuelna tema: raste javni otpor protiv nekontrolisane gradnje koja može da ošteti prirodna bogatstva poput mangrova, koralnih grebena ili izazove poplave. Sadašnja vlada je signalizirala želju da „obuzda prekomernu izgradnju” radi boljeg balansa ekonomskih, društvenih i ekoloških rezultata caymanresident.com caymanresident.com. U praksi, to bi moglo značiti strožije planerske dozvole ili smanjivanje gustine gradnje u pojedinim oblastima. Za investitore, svaka iznenadna promena politike nosi rizik (iako se to još nije desilo – diskusije su u toku). Za šire tržište, ukoliko se infrastruktura ne unapredi na vreme, kvalitet života bi mogao da opadne, čime bi Kajman mogao postati manje atraktivan na duže staze. Dobra vest je da Kajman ima resurse i sredstva za ulaganje u infrastrukturu; sada je pitanje brzine realizacije i planiranja.
• Ekološki rizici (klima i prirodne nepogode): Kajman je nisko ostrvsko područje u tropskom pojasu, što znači da je inherentno izloženo klimatskim rizicima. Uragani su najveća trenutna pretnja – na primer, uragan Ivan 2004. godine izazvao je veliku štetu i privremeni pad tržišta nekretnina. Građevinski standardi su od tada znatno unapređeni, a nekretnine se uglavnom grade iznad poznatih nivoa poplava i koriste metode otporne na uragane, što obezbeđuje otpornost. Osiguranje je lako dostupno (iako skupo – mnogi vlasnici su videli da su premije osiguranja porasle za 30–40% u 2023. caymanresident.com kako su globalne stope reosiguranja rasle). Ipak, direktan udar velikog uragana i dalje ostaje rizik koji bi mogao kratkoročno da poremeti tržište. Klimatske promene predstavljaju spororastući rizik: podizanje nivoa mora i erozija plaža mogu uticati na obalne nekretnine. Plaža Seven Mile je doživela eroziju na pojedinim mestima (posebno ozbiljna epizoda 2022. godine dovela je neke objekte u rizik). Vlada radi na klimatskoj otpornosti – npr. restauracija korala, obnavljanje plaža i zahtev za većim udaljavanjem novih objekata od obale. Neki zakonodavci su tvrdili da bi viši objekti mogli biti otporniji na klimatske promene ako su prizemlja uzdignuta i udaljenija od mora caymancompass.com. Tu je i pitanje ograničenih zaliha slatke vode (iako je desalinizacija to trenutno rešila) i rastućih temperatura koje mogu da opterete elektro-mrežu zbog klimatizacije. Za investitore, ključ je da nekretnine ispunjavaju visoke standarde otpornosti (što većina novih objekata i čini) i da budu svesni troškova osiguranja i ublažavanja rizika. Sa makro perspektive, svaki značajniji klimatski događaj može umanjiti turizam i time privremeno smanjiti prihode od izdavanja nekretnina.
• Globalni ekonomski i regulatorni faktori: Sudbina Kajmana je povezana sa globalnim trendovima. Globalna recesija ili pad tržišta mogu smanjiti potražnju za kućama za odmor ili dovesti do odlaska iseljenika (što se do određene mere desilo posle 2008. i za vreme COVID-a). Rastuće globalne kamatne stope tokom 2022–23. imale su depresivan efekat na nekretnine svuda, uključujući Kajman, gde su kamate na hipotekarne kredite dostigle oko 8% caymanresident.com. Ako se pritisci inflacije ponovo pojave ili stope ponovo porastu, neki kupci, posebno na lokalnom tržištu, mogli bi biti isključeni. Još jedan faktor: devizni kursevi. Kajmanski dolar je vezan za američki dolar, tako da američki kupci nemaju valutni rizik, ali Evropljani ili Kanađani imaju – jak američki dolar (kao što je to bio slučaj 2022) čini Kajman skupljim za njih, potencijalno umanjujući njihovu kupovnu moć. Na regulatornom planu, Kajman je bio pod lupom međunarodnih tela zbog svog finansijskog sektora (crne liste itd.). Dok se ti problemi rešavaju, bilo kakav negativan razvoj (kao što je stavljanje na crnu listu) mogao bi indirektno uticati na tržište nekretnina time što bi neki investitori postali oprezniji. Slično tome, ako velike zemlje uvedu strože mere protiv ofšor imovine ili oporezuju inostrane nekretnine svojih građana, to može smanjiti interesovanje stranaca. Takođe postoji i geopolitički rizik u širem smislu: deo privlačnosti Kajmana leži u njegovoj stabilnosti u haotičnom svetu – ukoliko geopolitička dešavanja izazovu „beg u sigurnost“, Kajman bi mogao da profitira (kao što se desilo tokom COVID-a kod nekih ultra-bogatih koji su se preselili). Ali suprotno tome, ako dođe do poremećaja u putovanjima ili globalnog obračuna sa ofšor finansijskim centrima, to bi moglo predstavljati izazov.
• Sociopolitički rizici i rizici lokalnog tržišta: Na Kajmanu, sociopolitički rizik predstavlja rastući jaz u bogatstvu i nezadovoljstvo lokalnog stanovništva zbog visokih cena nekretnina. Neki Kajmanijci smatraju da se ostrvo “prodaje” bogatim strancima i da su oni sami potisnuti sa sopstvenog tržišta nekretnina caymannewsservice.com. Vlada mora da balansira između privlačenja investicija i osiguravanja pristupačnosti za građane (zbog toga postoje mere kao što su oslobađanja od dažbina za lokalce). Ako javno mišljenje postane negativnije, buduće politike bi mogle uključiti ograničenja stranog vlasništva u određenim segmentima ili zahteve da investitori obezbede pristupačne stanove. To se još uvek nije desilo na Kajmanu (koji ima veoma slobodno tržište), ali to je tema u političkim raspravama, posebno pred izbore. Postoji i rizik od pretjerane zavisnosti od dve industrije: finansija i turizma. Napori na diverzifikaciji (poput Cayman Enterprise City-a za tehnološki sektor, ili medicinskog turizma sa Health City-jem) su u toku. Ali ako bilo koja od glavnih industrija bude pogođena (npr. zbog globalnih propisa ili pandemije), ekonomija i tržište nekretnina bi to osetili. Na kraju, neravnoteža kamatnih stopa i valuta može zadati probleme lokalnim vlasnicima kuća – većina hipoteka ima promenljivu kamatnu stopu; ako stope brzo porastu, neki bi mogli imati poteškoća (međutim, banke su ovde oprezne i obično zahtevaju snažnu kreditnu sposobnost).

Uzimajući u obzir ove rizike, jasno je da Kajmanska ostrva imaju mnogo ugrađene otpornosti: snažno upravljanje, fiskalni suficit, adaptivne politike i prednost što potražnja često nadmašuje ponudu. Ipak, investitori treba da pristupe sa otvorenim očima – da sprovedu potpunu analizu lokacije nekretnine (npr. zone poplava itd.), održe odgovarajuće osiguranje i prate lokalne političke diskusije. U praktičnom smislu, mnogi od ovih izazova (infrastruktura, prilagođavanje klimatskim promenama) se aktivno rešavaju, što samo po sebi stvara prilike – na primer, poboljšanja infrastrukture mogu povećati vrednost zemlje u koju sada ulažete; trendovi održive gradnje mogu povećati vrednost ekološki prihvatljivih domova.

Prognoza tržišta za narednih 3–5 godina (2026–2030)

Prognoziranje tržišta nekretnina za 3–5 godina unapred je uvek vežba iz oblasti verovatnoće, ali trenutni trendovi i podaci nam dozvoljavaju da izložimo verovatan tok za Kajmanska ostrva:

• Opšti tok tržišta: Očekuje se da će tržište nekretnina na Kajmanskim ostrvima nastaviti trend rasta, ali verovatno umerenijim i održivijim tempom u poređenju sa burnim rastom nakon pandemije. Nakon dvocifrenih godišnjih povećanja cena u određenim segmentima tokom 2021–2022, tržište se ohladilo na jednocifreni rast u 2023–2024. Očekujemo prosečno godišnje povećanje cena u rasponu od 5% za stambene nekretnine u narednih nekoliko godina, pod uslovom da ne bude velikih spoljašnjih šokova. Ključne lokacije (Seven Mile Beach itd.) mogu zabeležiti veći rast, dok neka manje centralna područja mogu ostvariti niže (ili stabilne) cene dok nova infrastruktura ne poveća njihovu vrednost. Važno je napomenuti da čak i “ravna” godina na Kajmanskim ostrvima često znači samo pauzu pre sledećeg rasta, s obzirom na ograničenja u ponudi.
• Ponuda stanova i razvoj: Između sada i 2030. godine, Kajmanska ostrva će doživeti više novih projekata koji će povećati ponudu ali i stimulisati potražnju. Očekujemo:
  • Završetak nekoliko luksuznih kondominijuma (Watermark do 2025, Grand Hyatt Residences do 2025, verovatno ONE|GT do 2026, Lacovia kompletirana itd.). Ove jedinice će uglavnom biti apsorbovane od strane kupaca visoke klase po završetku, tako da neće preplaviti tržište neprodatim jedinicama – naprotiv, postaviće nove cenovne standarde.
  • Nove stambene zajednice srednjeg nivoa u predgrađima (npr. Savannah, Bodden Town) koje će pružiti više ponude lokalnim porodicama. Vlada bi takođe mogla da učestvuje u programima pristupačnog stanovanja, što potencijalno može doneti nekoliko stotina jeftinijih kuća ili parcela. Ipak, ovi brojevi su mali u odnosu na rast potražnje.
  • Rast Istočnog distrikta: Ako autoput Istok-Zapad napreduje (moguće delimično otvaranje do 2027–2028?), očekuje se građevinski bum u tim područjima. Vrednost zemljišta tamo bi mogla značajno da poraste u iščekivanju. Mogli bismo videti prvu veliku master-plansku zajednicu u North Side ili proširenje rizorta u East End do 2030.
  • Sestrinska ostrva: Prava nepoznanica – razvoj je ograničen, ali jedan značajan rizort projekat ili ako rad na daljinu privuče više ljudi, to može znatno povećati aktivnost na Braku/Little Cayman-u. Planirano je nadograđivanje jednog rizorta na Little Cayman-u u narednim godinama; to bi moglo blago da podigne taj mikro-tržište.
  • Vertikalni razvoj: Ako se zakonska ograničenja visine formalno povećaju, do 2030. Kajman bi mogao imati jednu ili dve zgrade od 15–20 spratova (možda novu kulu u Camana Bay-u ili na Seven Mile-u). Ovo bi dodalo novi proizvod (luksuzni penthausi na velikoj visini, itd.) i moglo bi privući novo interesovanje (neki ultra-bogati koji žele najvišu kulu na Karibima, na primer).
  U suštini, ponuda će rasti, ali na kontrolisan način. Kajman neće preterano izgraditi ogromne stambene komplekse ili masivne kondominijume iznad tražnje – finansiranje i planiranje to sprečavaju. Tako da je verovatno da nova ponuda neće stići novu tražnju, već samo ublažiti deo pritiska.
• Ponuda i demografija: Stanovništvo Kajmana bi realno moglo premašiti 100.000 do 2027–2028, s obzirom na trenutne stope rasta. Ova organska tražnja će održati tržište iznajmljivanja i kupovine na početnom nivou. Broj globalnih bogataša takođe raste – UHNWI populacija na svetskom nivou se projektuje da značajno raste do 2025. (uprkos ekonomskim ciklusima) caproasia.com, a Kajman će privući deo toga zbog svojih prednosti. Dakle, tražnja za luksuznim nekretninama bi trebalo da ostane stabilna. Takođe predviđamo više milenijalaca i kupaca iz Gen-Z generacije na tržištu Kajmana, uključujući decu dugogodišnjih iseljenika ili bogate milenijalce koji traže mesta pogodna za rad na daljinu. Ovo bi moglo povećati tražnju za stanovima u pešačkim zonama (Camana Bay, GT) i eventualno za održivim/zelenačkim domovima.
• Kamatne stope i okruženje za finansiranje: Većina prognoza ukazuje da će globalne kamatne stope stabilizovati ili opasti do 2025–2026, nakon borbe s inflacijom. Ako se američke stope normalizuju na oko ~2–3% Fed Funds do 2026, kamate na hipotekarne kredite na Kajmanu bi mogle ponovo pasti na ~4–5%. To bi bio podstrek za tržište nekretnina, potencijalno oslobađajući novi talas kupaca i investitora koji koriste jeftin kredit. Jeftinije finansiranje u kombinaciji sa stalnim stvaranjem bogatstva stvara osnovu za još jedan talas rasta transakcija i cena nekretnina u drugoj polovini decenije. Suprotno tome, ako inflacija iznenadi i stope ostanu visoke, tržište nekretnina na Kajmanu bi moglo rasti sporije, posebno s ograničenjima za lokalne kupce koji prvi put kupuju – ali strani kupci gotovinom na vrhu verovatno neće biti pogođeni.
• Ekonomski izgledi: Osnovne industrije koje pokreću tržište nekretnina (finansije, turizam) izgledaju pozitivno na srednji rok. Sektor finansijskih usluga se diverzifikuje (npr. u fintech, digitalnu imovinu pod regulatornim sandbox-om) što bi moglo privući nove tipove biznisa i mlađe profesionalce. Očekuje se da će turizam blago rasti iz godine u godinu (Cilj Kajmana je kvalitet pre kvantiteta, ali se očekuje i određeno povećanje dolazaka avionom, a možda i unapređenja u kruzerskim pristaništima). Svaka diverzifikacija — kao što je medicinski turizam u sve većim kapacitetima Health City-ja — samo je dodatak, jer donosi specijalizovane radnike i možda pacijente koji kasnije kupuju druge nekretnine. Vladine prognoze i Strateški politički izveštaj teže održivom rastu; projektuju operativne suficite i investicije u infrastrukturu do 2026. godine caymanresident.com caymanresident.com. Potencijalni faktor rizika posle 2025. godine je globalna primena 15% minimalnog poreza na dobit (OECD Stup 2). Kajmanska ostrva, kao poreski neutralna jurisdikcija, neće uvoditi porez na dohodak, ali će se uskladiti kroz izveštavanje o velikim multinacionalnim kompanijama practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Kako će se ova globalna poreska evolucija odigrati moglo bi donekle uticati na prisustvo korporacija. Ipak, pošto Kajman ne oporezuje, firme će verovatno i dalje biti registrovane ovde i samo plaćati razliku matičnim državama. Dakle, verovatno minimalan uticaj na tržište nekretnina, ali vredi obratiti pažnju oko 2026. godine.
• Prognoza po cenovnim segmentima: Do 2030. je moguće da:
  • Medijalne/prosečne cene kuća (trenutno oko 1,2 miliona američkih dolara) mogu narasti do otprilike 1,5–1,6 miliona američkih dolara, uz godišnji rast od 4–5% i efekat kamatnog obračuna.
  • Luksuzno tržište stanova na Seven Mile-u će verovatno postaviti nove rekorde — možda ćemo videti i prvu prodaju za 50 miliona američkih dolara ako se proda ultra veliki penthaus ili imanje (neki penthausi su već skoro 30 miliona dolara).
  • Stambene jedinice za srednju klasu (dvojni stanovi, stanovi u unutrašnjosti) trebalo bi da se prošire po obimu. I njihove cene će rasti, ali mogu da se stabilizuju ako vlada uspešno obezbedi dovoljno pristupačnih stanova. Ipak, stan koji je bio CI$500.000 u 2024. mogao bi biti CI$600–650.000 do 2028.
  • Zakupnine će pratiti rast cena nekretnina, osim ako ne dođe do masovne izgradnje iznajmljivih stanova. Velika potražnja za zakupom znači da bi prinosi trebalo da ostanu stabilni na trenutnim nivoima (ako cene rastu 5%, verovatno će i kirije rasti slično pa će procenat prinosa ostati konstantan).

Vlasništvo i oporezivanje: Kajmanska ostrva se izdvajaju po kombinaciji bez godišnjeg poreza na imovinu i bez ograničenja za strano vlasništvo.

Strani kupci na Kajmanima uživaju ista prava vlasništva kao i lokalni stanovnici – mogu kupiti bilo koju nekretninu (zemljište u punom vlasništvu ili stanove) bez posebne dozvole caymanresident.com.Jedini porez je jednokratna taksa na promet nekretnina (7,5%) prilikom kupovine practiceguides.chambers.com.Nasuprot tome, Bermuda strogo ograničava kupovinu nekretnina od strane stranaca: strani investitori moraju dobiti državnu dozvolu (uz naknadu od 6–8% vrednosti nekretnine) i mogu kupovati samo iz male grupe luksuznih nekretnina koje zadovoljavaju minimalne pragove Godišnje vrednosti zakupa (ARV) caymancompass.com.Oni uopšte ne mogu da kupuju neizgrađeno zemljište caymancompass.com caymancompass.com.Bermuda takođe nameće godišnji porez na zemljište zasnovan na ARV-u, što znači da strani vlasnici imaju tekuće troškove kao i lokalni stanovnici (na primer, kuća vredna oko 1 milion dolara može imati nekoliko hiljada dolara godišnjeg poreza).Bahami spadaju negde između – takođe nemaju porez na dohodak ili kapitalnu dobit i podstiču kupovinu od strane stranaca.Stranci mogu slobodno kupovati nekretnine na Bahamima i čak steći stalni boravak ulaganjem (prag za ekonomski boravak se podiže sa 750.000 na 1 milion dolara u 2025. godini) globalpropertyguide.com.Međutim, Bahami naplaćuju godišnji porez na imovinu na većinu nekretnina: za kuće u kojima vlasnik stanuje važe progresivne stope (npr. 0,75%–1% na vrednost iznad određenog izuzeća), dok za nekretnine u kojima vlasnik ne stanuje ili su u stranom vlasništvu često se plaća oko 1% na punu vrednost, osim ako nisu izuzete sothebysrealty.com sothebysrealty.com.Postoji i PDV od 10% (praktično taksa na prenos) na transakcije iznad 100.000 dolara krabahamas.com.BVI, kao Kajmanska ostrva, nema porez na dohodak ili kapitalnu dobit i nema značajan godišnji porez na imovinu (samo simboličan porez na zemljište od nekoliko dolara po jutru).Međutim, BVI zahteva da svi strani kupci dobiju dozvolu za držanje zemljišta za lica koja nisu rezidenti, što je proces koji traje dugo i može potrajati 6–12 meseci, a nekretnina koja se kupuje mora biti precizirana u prijavi bvisothebysrealty.com bvicompanyincorporation.com.BVI takođe naplaćuje strancima višu taksu na markicu (12% naspram 4% za lokalno stanovništvo) na kupovine.Dubai (UAE) s druge strane nema porez na dohodak ili kapitalnu dobit, iako ima naknadu za prenos od 4% (porez na promet nekretnina) i male godišnje naknade za usluge na nekretninama, nema stalni porez na imovinu.Strano vlasništvo je dozvoljeno u određenim zonama sa pravom vlasništva.
• Najgori scenario/Medveđi scenario: Radi ravnoteže, šta bi moglo poći naopako? Na primer, ukoliko bi došlo do globalne recesije 2026. godine, Kajmanska ostrva bi mogla doživeti privremeno usporavanje – obim prodaje bi mogao opasti, vreme prodaje produžiti, a neki prodavci bi mogli blago korigovati cene nadole kako bi ih prilagodili tržištu. Međutim, na osnovu prethodnog iskustva (2008, 2020), takvi padovi su obično jednocifreni procenti i kratkog daha na Kajmanskim ostrvima blog.bovell.ky. Dno tržišta je podržano nepostojanjem poreza na nekretnine (nema troškova vlasništva koji pritiskaju na prodaju) i vlasnicima sa dubokim džepovima. Drugi scenario: katastrofalan uragan mogao bi prouzrokovati značajnu štetu i poremetiti tržište na 1–2 godine. Ipak, napori na obnovi tada bi podstakli građevinski sektor i eventualno izazvali mini-boom. Ukupno gledano, rizici pada na Kajmanskim ostrvima su ublaženi njenom stabilnošću i privlačnošću – možda će se saviti, ali istorijski gledano, nije pukla.

U zaključku, 5-godišnja prognoza za tržište nekretnina na Kajmanskim ostrvima je veoma pozitivna: očekuje se nastavak rasta vrednosti nekretnina, podstaknut snažnim osnovama, iako umjerenijim tempom u poređenju sa vrhuncem iz rane 2022. Tržište sazreva, sa više segmentacije (luksuzne vs početne kuće, itd.), i verovatno većim učešćem vlade u usmeravanju razvoja. Za investitore i vlasnike, prognoze sugerišu da bi nekretnine kupljene sada trebalo da beleže rast vrednosti, a potražnja za aktivama na Kajmanskim ostvima ostaće visoka. Naravno, oprezni investitori će pratiti kamatne stope, promene politika i globalno ekonomsko zdravlje, ali jedinstvena kombinacija životnog stila i finansijskih prednosti Kajmanskih ostrva pozicionira ih dobro da izdrže izazove i nastave uzlaznu putanju do 2030.

Poređenje sa drugim poreski neutralnim jurisdikcijama

Kako se tržište nekretnina Kajmanskih ostrva poredi sa drugim karipskim i globalnim poreski neutralnim jurisdikcijama? U nastavku je prikazano poređenje ključnih faktora i nedavnih trendova u Kajmanskim ostrvima u odnosu na nekoliko relevantnih konkurenata: Bahami, Bermuda, Britanska Devičanska Ostrva (BVI), i kratka napomena o Dubajiu (ne-karipsko poreski neutralno čvorište). Ove lokacije se često pominju zajedno zbog svojih ofšor finansijskih centara ili poreskih olakšica, ali imaju različita tržišta nekretnina.

Veličina tržišta i aktivnost: Tržište Kajmanskih ostrva je relativno malo, ali veoma aktivno i likvidno s obzirom na broj stanovnika. Godišnji promet nekretninama poslednjih godina se kreće oko 800 miliona do milijardu američkih dolara na Velikom Kajmanu (u 2022. čak je premašio milijardu blog.bovell.ky). Bermudsko tržište je manje i relativno stagnira. Stroge restrikcije znače da ima malo transakcija – Bermuda beleži samo nekoliko desetina luksuznih prodaja strancima godišnje, a lokalci uglavnom razmenjuju nekretnine među sobom. Prosečna cena kuće na Bermudama bila je oko 885.000 dolara u 2020. caymancompass.com, ali je obim prodaje nizak i mnoge nekretnine prelaze nasledstvom caymancompass.com. Restriktivan pristup Bermude je održao visoke cene, ali i nisku likvidnost (čest je prigovor da je njihova politika dovela do “stagnantnog tržišta nekretnina” sa ograničenim novim razvojem) caymancompass.com. Bahami imaju veću populaciju (~400.000) i dvostruko tržište: segment visokog nivoa kojim dominiraju stranci (u Nasau, na Ostrvu Raj i na ostrvima sa rizortima) i domaći segment. Bahami su zabeležili ogroman rast 2021–2022 posle COVID-a – zapravo, Knight Frank je izvestio da su cene luksuznih rezidencija na Bahamima skočile 15% u 2023., među najvećim rastom na svetu globalpropertyguide.com. Ovaj rast su podstakli Amerikanci i Evropljani koji kupuju luksuzne kuće u Nasau/Exuma itd. Lokalni segment na Bahamima suočava se sa problemima pristupačnosti i ograničenom ponudom stanova srednjeg cenovnog ranga globalpropertyguide.com. Generalno, Bahami imaju više geografskog prostora, ali infrastrukturne i ekonomske razlike znače da se ne razvijaju sva područja jednako. Tržište BVI je veoma malo i uglavnom se odnosi na luksuzne vile ili građevinske parcele na ostrvima Virdžin Gorda i Tortola. Nikada se nije u potpunosti oporavilo od uragana iz 2017. (Irma je jako pogodila BVI), pa su cene u nekim slučajevima i dalje ispod nivoa iz 2017. godine. Prodaje su retke zbog problema sa dobijanjem licence – neki strani kupci se frustriraju i preusmeravaju na Kajmane ili Bahame gde su transakcije brže. Dubai je u poređenju sa ovima megatržište – na hiljade transakcija godišnje, veoma međunarodno, i notorno ciklično (bumovi i padovi). Dubai je imao bum 2021–2022 (cene +60% u nekim luksuznim zonama, zahvaljujući prilivu imućnih migranata), i dalje je popularan kod globalnih investitora koji traže nulti porez na dohodak. Ali za razliku od Kajmana, Dubai ima praktično neograničenu ponudu (stalno grade nove nebodere), što može ograničiti dugoročnu aprecijaciju.

Jurisdikcija	Porezi i takse na imovinu	Pravila o stranom vlasništvu	Skorašnji trend na tržištu
Kajmanska ostrva	Nema godišnjeg poreza na imovinu; 7,5% taksa na prenos (stamp duty) pri kupovini practiceguides.chambers.com; nema poreza na prihod ili kapitalnu dobit.	Bez ograničenja za strane kupce (mogu kupiti bilo koju nekretninu) caymanresident.com.Naslov garantovan od strane vlade; jednostavan proces kupovine.PR viza za ulaganje od $2,4 miliona uglobal.com eracayman.com.	Jaka – Visoka potražnja i rast cena u periodu 2023–25 (prosečna prodajna cena oko $1,2 miliona 1503propertygroup.com).Luksuzni segment cveta, celokupno tržište otporno blog.bovell.ky.
Bermuda	Godišnji porez na zemljište zasnovan na ARV (na primer, ~6.000 USD/godišnje za kuću od 1 milion USD); 7–10% poreza na prenos (dele kupac/prodavac) pri prodaji.Nema poreza na dohodak.	Veoma ograničeno: Stranci moraju dobiti dozvolu vlade (taksa 6–8% od cene) caymancompass.com; mogu kupovati samo određene nekretnine visoke vrednosti/stanove (npr.ARV > 126.000 USD za kuće) caymancompass.com; Ne mogu kupiti prazno zemljište caymancompass.com.Nosioce radnih dozvola generalno nemaju pravo da kupuju caymancompass.com.	Ravnomerno/Stagnira – Ograničena prodaja zbog restrikcija; malo novih projekata.Просечна локална цена куће ~885.000 УСД (2020) caymancompass.com.Tržište se smatra nelikvidnim; kritičari kažu da su politike dovele do stagnacije caymancompass.com.
Bahami	Godišnji porez na imovinu (progresivan: npr.0,75%–1% na vrednost >$500k, neka izuzeća) sothebysrealty.com; ~10% PDV na prenose nekretnina (obično se deli) krabahamas.com.Нема пореза на приход од закупа, али се ПДВ примењује на изнајмљивање за одмор.	Отворено за стране купце: Није потребна дозвола (осим ако се купује више од 5 хектара или за комерцијалну употребу, тада је потребна дозвола).Stranci mogu da poseduju nekretnine u vlasništvu; Vlada nudi stalni boravak za kupovinu nekretnine od 1 milion dolara (povećanje sa 750 hiljada dolara u 2025. godini) globalpropertyguide.com.	Veoma aktivno – Luksuzno tržište u usponu (Nassau, itd.premijum cene +15% u 2023. globalpropertyguide.com).Strana potražnja jaka (SAD, Evropa) globalpropertyguide.com.Lokalno tržište se suočava sa nestašicama pristupačnog stanovanja globalpropertyguide.com.Sve u svemu, razvoj visokog nivoa je u porastu (Albani, Baker’s Bay, itd.). Britanska D.V.	Nema godišnjeg poreza na imovinu (nominalni porez na zemljište ~50–150$/jutro/godišnje); Taksa na prenos 12% za strane kupce (4% za domaće)	lawgratis.com.Nema poreza na prihod ili poreza na kapitalnu dobit.	Ograničeno: Stranci moraju dobiti Dozvolu za posedovanje zemljišta za osobe koje nisu stanovnici za svaku nekretninu bvisothebysrealty.com – zahteva odobrenje vlade, može potrajati oko godinu dana redcoralbvi.com.Ovo dodaje neizvesnost i troškove držanja.Neki kompleksi nude unapred odobrena vlasnička prava za strance (retko).	Malo/Nišno – Tržište se još uvek oporavlja od uragana iz 2017. godine.Malo transakcija; vile na Virdžin Gordi izazivaju određeno interesovanje.Zahtev za dozvolom smanjuje potražnju.Cene su relativno stabilne, ali rast zaostaje za Kajmanima/Bahamima.Развој је ограничен (нека обнављања ризорта, умерени нови пројекти).
Дубаи (УАЕ)	Нема пореза на некретнине; једнократна такса за пренос од 4%; инвеститори наплаћују таксу за одржавање станова.Нема пореза на доходак.	Странци могу поседовати непокретности са пуним власништвом у одређеним зонама (већина Дубаија).Nema uslova prebivališta za vlasništvo, ali nekretnina ≥750.000 AED (~204.000$) može kvalifikovati za boravišnu vizu (2 miliona AED za 10-godišnju „Zlatnu vizu“).	Ciklusi procvata i pada – Trenutno u fazi rasta: cene luksuznih vila +44% u 2022. (Knight Frank) i nastavak rasta i u 2023.Veoma likvidno tržište sa globalnim kupcima.Međutim, veliki lanac snabdevanja može dovesti do prekomerne ponude; cene su pale oko 2015–2019.Drugačiji profil rizika u odnosu na karipska tržišta.

(Izvori: Kajmanska ostrva – Zakoni vlade practiceguides.chambers.com caymanresident.com; Bermuda – Cayman Compass caymancompass.com caymancompass.com; Bahami – izveštaji Savills/Knight Frank globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, vlada Bahama; BVI – smernice BVI Sotheby’s bvisothebysrealty.com redcoralbvi.com; Dubai – Knight Frank Wealth Report, informacije vlade UAE.)

Izdavanje i prinosi: Kajmanska ostrva nude snažnu potražnju za iznajmljivanjem od strane stanovnika i turista, a nema poreza na prihod od iznajmljivanja. Bruto prinosi na Kajmanima za dugoročne najmove su oko 5–7% u zavisnosti od nekretnine i lokacije, što je privlačno. U Bermudi su kirije izuzetno visoke (zbog nedostatka ponude), ali strani vlasnici uglavnom ne mogu da izdaju svoju nekretninu osim ako nije licencirana za turistički najam. Bermuda takođe ima porez na popunjenost na prihod od izdavanja i određenu kontrolu kirija za lokalce. Bahami imaju dobre prinose na kratkoročni najam u rizortskim oblastima (npr. kuće za odmor na ostrvu Harbour, Abaco), ali manji broj stanara na dugoročni najam među strancima nego Kajman. Takođe naplaćuju 10% PDV na najam kuća za odmor (što plaćaju turisti kao zakupci). Prinosi na BVI su umereni, a broj iznajmljivača je mali van skromne ekspatske zajednice. Dubai može imati visoke prinose (6–8% u nekim oblastima), ali postoje dažbine za usluge i visok rizik od praznine ukoliko dođe do prevelike ponude.

Životni stil i drugi faktori: Mnogi imućni pojedinci porede Kajmane, Bahame, Bermudu zbog životnog stila. Kajmani se često hvale zbog bezbednosti (veoma nizak kriminal), odličnih škola i zdravstva i lakoće integracije (govori se engleski, prijateljska atmosfera). Bermuda takođe ima nizak kriminal i veoma visok standard života, ali je severnije (hladnije zime) i neki je doživljavaju kao malo zatvoreniju zajednicu sa strogim pravilima (npr. samo Bermudanci mogu da voze automobile – stranci uglavnom mogu koristiti samo skutere). Takođe, troškovi života na Bermudi su čak viši nego na Kajmanima (Bermuda je rangirana kao jedno od najskupljih mesta na svetu). Bahami nude raznovrsniji spektar (od luksuznih zatvorenih naselja u Nasau do udaljenih ostrva). Ima više problema sa kriminalom u nekim delovima Nasaua, a infrastruktura van Nasaua može biti lošija. Ipak, privlačni su onima koji žele velike posede ili privatna ostrva (nešto što Kajmani zaista nemaju) – u stvari, ultra bogati poput Bezosa su kupovali privatne kajeve na Bahamima. BVI je izuzetno miran, odličan za jedriličare, ali mnogo manje razvijen kada su u pitanju sadržaji, a obnova nakon uragana ide sporo. Privlači one koji žele veoma miran život i spremni su na birokratiju. Dubai, iako je kulturno veoma različit, takmiči se kao poresko oslobođeni centar sa glamuroznim gradskim životom – neki klijenti razmatraju kupovinu na Kajmanu ili u Dubaiju u zavisnosti od toga da li više vole ostrvski stil života ili metropolitski. Dubai nudi sjajne nebodere i zabavu, ali Kajmani nude opušteni luksuz sa plažama i snažnu vladavinu prava pod britanskom zaštitom (neki više cene političku stabilnost Kajmana i demokratsko upravljanje u odnosu na model zalivskih autokratija).

U cilju sažetka poređenja, evo tabele koja ističe ključne razlike:

Kao što tabela prikazuje, Kajmanska ostrva nude izuzetno prijateljsko okruženje za međunarodne investitore u nekretnine u poređenju sa svojim konkurentima. Ona kombinuju najbolje iz oba sveta: bez poreza na nekretnine (kao BVI, Bahami) i bez ograničenja pri kupovini (kao Bahami, Dubai), sve to u okviru stabilnog okvira Britanske prekomorske teritorije. Ekskluzivnost Bermuda može privući neke ultra bogate, ali podaci ukazuju da je to štetno uticalo na dinamičnost tržišta caymancompass.com. Bahami nude veću površinu i raznovrsniju ponudu (privatna ostrva itd.), što može biti privlačno, ali dolazi sa godišnjim porezima i nešto manjom društvenom stabilnošću u pojedinim delovima. Bezbednost, infrastruktura i konzistentno pro-investitorske politike Kajmanskih ostrva čine ih, bez sumnje, najboljim izborom među karipskim destinacijama za investiranje u nekretnine – što se odražava u rastućem tržištu i stalno povećanoj tražnji.

Za globalnog investitora koji upoređuje sa Dubaijem ili drugima: Kajman je manjeg obima i sa manje volatilnosti; nećete videti kule od 50 spratova ili oscilacije cena od 50%, ali ćete imati postojan rast i prednost toga što ste u američkoj vremenskoj zoni na peščanoj plaži raja. Monako i Singapur su druge bogate enklave bez poreza na nekretnine – Monako ima izuzetno visoke cene i izuzetno malu površinu; Singapur je uveo mere za hlađenje tržišta i neke poreze za strane kupce. Kajman se tako nalazi na jedinstvenoj sredini: luksuzan, ali opušten, kosmopolitski ali okrenut zajednici, i finansijski efikasan. Ostaje da se vidi kako će se svaka jurisdikcija razvijati (na primer, ako Bermuda olabavi pravila ili globalne poreske promene utiču na atraktivnost), ali za sada je komparativna prednost Kajmana u nekretninama jasna i dobro održavana.

Zaključak

Tržište nekretnina na Kajmanskim ostrvima u 2025. godini je u procvatu, podržano snažnim ekonomskim faktorima, investitorima naklonjenim politikama i trajnom privlačnošću sunčanog, bezporeznog načina života. Videli smo da svi glavni segmenti – od početnih domova do komercijalnih prostora i ultra-luksuznih penthausa – beleže snažnu tražnju, sa specifičnostima u svakom. Cene uglavnom rastu i predviđa se nastavak tog zdravog trenda, što je podržano ograničenom ponudom i stalnim prilivom bogatstva i ljudi.

Investitori mogu imati poverenja u otpornost i stabilnost Kajmanskih ostrva. Čak i u vreme globalnih neizvesnosti, tržište je pokazalo sposobnost da se prilagodi i sačuva vrednost (kao što je pokazano tokom prošlih ekonomskih kriza kada su Kajmanska ostrva izbegla najgore padove na tržištu nekretnina blog.bovell.ky). Ipak, svesnost izazova kao što su opterećenje infrastrukture i klimatski rizici je ključna – na ovome se radi, ali su to faktori koje treba pratiti.

Gledajući u naredne 3–5 godina, perspektiva je optimistična, ali oprezna: očekuju se novi projekti koji će proširiti mogućnosti, smanjenje kamata koje će stimulisati aktivnosti, a komparativne prednosti Kajmanskih ostrva da privuku još više međunarodnih kupaca. U svetu gde su bogate individue i globalne kompanije sve mobilnije, spoj načina života, pravne sigurnosti i finansijskih benefita čini Kajmanska ostrva vrhunskim izborom za ulaganje u nekretnine među elitnim destinacijama.

Za kraj, Kajmanska ostrva nude privlačnu priču o nekretninama – priču o rastu zasnovanom na zdravim osnovama. Bilo da neko traži porodičnu kuću u sigurnoj, luksuznoj zajednici, vikendicu na plaži sa svetski poznatim ronjenjem odmah ispred vrata ili komercijalnu investiciju u finansijskom centru koji doživljava procvat, Kajman ispunjava očekivanja – uz bonus nepostojanja poreza na nekretnine i toplu, gostoljubivu ostrvsku kulturu. Sve dok Kajman uspeva da uravnoteži razvoj i održivost i zadrži svoju poslovno-prijateljsku orijentaciju, tržište nekretnina trebalo bi da nastavi putem prosperiteta u 2025. i godinama koje dolaze.

Izvori: Ključne informacije u ovom izveštaju preuzete su iz ažuriranja industrije, vladinih podataka i analiza tržišta, uključujući izveštaje Asocijacije brokera nekretnina Kajmanskih ostrva (CIREBA) eracayman.com eracayman.com, komentari lokalnih stručnjaka blog.bovell.ky caymanresident.com, vladine publikacije Kajmanskih ostrva practiceguides.chambers.com caymannewsservice.com, kao i komparativni uvidi iz regionalnih vodiča za nekretnine caymancompass.com globalpropertyguide.com. Ovi i drugi izvori navedeni su kroz tekst radi reference i dodatnog čitanja.