Преглед тржишта некретнина у Тајпеју 2025: Трендови, прогнозе и кључни увиди

Преглед тржишних услова 2025. године

Тржиште некретнина у Тајпеју 2025. године доживљава приметно захлађење након неколико година интензивног раста. Обим трансакција је нагло опао, а раст цена је заустављен услед оштријих кредитних услова и економских неизвесности taipeitimes.com taipeitimes.com. У првом кварталу 2025. године, широм земље је регистровано само око 63.000 трансфера некретнина – пад од 20% на годишњем нивоу и најнижи обим у последњих осам година taipeitimes.com. У шест највећих градова Тајвана (укључујући Тајпеј), промет некретнина је пао више од 20% на годишњем нивоу до средине 2025. године taipeitimes.com. Ово успоравање долази након периода изражене активности 2024. године; на пример, продаја станова у првој половини 2024. је порасла за 27% на годишњем нивоу захваљујући економском опоравку taipeitimes.com. Међутим, расположење се променило крајем 2024. године када су глобални економски изазови и нова кредитна ограничења охладили поверење купаца.

Na pad tržišta nekretnina u Tajpeju 2025. godine utiče nekoliko faktora. Uvođenje selektivnih kontrola hipotekarnih kredita od strane Centralne banke (počev od septembra 2024.) povećalo je troškove zaduživanja i smanjilo mogućnost zaduživanja kupaca taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Banke sada zahtevaju veća učešća (odnos kredita prema vrednosti je smanjen za oko 10 procentnih poena za druge nekretnine) i ukinuti su grejs periodi sa samo kamatom, što čini finansiranje strožijim taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Potencijalni kupci su takođe oprezniji: skoro 80% anketiranih potencijalnih kupaca kuća radije bi “sačekalo sa strane” do najmanje 2026. godine zbog neizvesne ekonomske situacije i strožih kredita taipeitimes.com taipeitimes.com. BDP Tajvana i dalje raste (prognoza za 2025. je oko 3%) i kamatne stope ostaju relativno stabilne cbreemail.com, ali visoki troškovi zaduživanja (hipotekarne stope oko 2,5%+ čak i u državnim bankama taipeitimes.com) i globalne trgovinske tenzije podrivaju raspoloženje na tržištu nekretnina.

Критично, цене стамбеног простора у Тајпеју почеле су умерену корекцију. Ово није пад, већ се пенушавајyћи раст из периода 2020–2024. изравнао. У четвртом кварталу 2024. просечне цене некретнина на националном нивоу пале су 6,6% у односу на претходни квартал, а свих шест главних градова забележило је пад цена taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Цене у Тајпеју су у Q4 пале око 3% (у односу на Q1 2024), што је релативно благ пад у поређењу са већим корекцијама у јужним градовима попут Каосиунга (-10%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. До првог квартала 2025, просечна цена стамбене јединице у Тајпеју износила је око 1,233 милиона NT$ по пингу (~38.000 америчких долара за 3,3m²) – највиша у Тајвану taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, али је раст стагнирао. Више продаваца сада снижава тражене цене како би закључили продају, а попусти од 10–12% на оглашену цену постали су уобичајени у Тајпеју – најшири јаз од пандемијског периода taipeitimes.com taipeitimes.com. Укратко, тржиште 2025. године карактеришу слабија тражња, растући инвентар и благо ублажавање цена, нарочито у сегментима и регионима који су доживели највећи раст.

Трендови на тржишту стамбених некретнина у 2025.

Sektor stambenih nekretnina u Tajpeju je prešao iz tržišta prodavaca u uravnoteženije ili čak povoljnije za kupce u 2025. godini. Kupci stanova imaju veću pregovaračku moć nego prethodnih godina. Prema podacima Evertrust-a, prosečni raspon za cenkanje (razlika između tražene i završne cene) proširen je na oko 10–12% početkom 2025, dok je na vrhuncu tržišta sredinom 2024. bio jednocifren taipeitimes.com taipeitimes.com. Prodavci u Tajpeju su vodili s najvećim popustima (oko 12,8% u proseku ispod tražene cene), zatim sledi Novi Tajpej (11,5%) i Tajnani (11,1%) taipeitimes.com taipeitimes.com. Ovo pokazuje da potencijalni kupci uspešno pregovaraju o sniženju cena, što je trend podstaknut strožim kreditnim uslovima i većom ponudom. Ponuda stanova zaista je povećana. Rekordnih 100.000 novih stambenih jedinica predviđeno je za završetak širom Tajvana u 2025. godini, što izaziva zabrinutost zbog prekomerne ponude u pojedinim regionima taipeitimes.com. Iako sam grad Tajpej ima ograničeno zemljište za velike nove projekte, veliko gradsko područje Tajpeja (uključujući Novi Tajpej) zabeležilo je brojne projekte poslednjih godina. Posebno, započeta izgradnja (nove gradnje) u 2024. pala je na najniži nivo u poslednjih pet godina na nacionalnom nivou jer su investitori postali oprezniji taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. U nekim oblastima sa visokim zalihama – na primer, zone za obnovu u Novom Tajpeju – graditelji su zapravo odlagali ili smanjivali projekte krajem 2024. posle pooštravanja kreditnih uslova taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ovo povlačenje u izgradnji bi moglo vremenom da uspori rast ponude. Ali na kratak rok, stambeni fond Tajpeja je obilan zahvaljujući prethodnom građevinskom bumu, a zalihe neprodatih stanova su i dalje visoke (mnogi investitori još uvek drže brojne neprodate stanove u pretprodaji) taiwannews.com.tw. Zbog toga kupci imaju više izbora i manje žurbe, što dodatno hladi pritisak na cene.

Trendovi cena stanova variraju po segmentima. Na tržištu pretprodaje (novogradnja) cene su i dalje relativno visoke – podržane ranijim optimizmom investitora – ali je stopa prodaje usporila. U drugom kvartalu 2024. godine, prosečna cena pretprodaje na nacionalnom nivou dostigla je 530.300 NT$ po pingu (≈16 miliona NT$ za stan od 30 pingova), što je rast od 6,7% u odnosu na prethodni kvartal taipeitimes.com taipeitimes.com. Međutim, do četvrtog kvartala 2024. pojavili su se znaci korekcije cena čak i kod novih projekata. Medijalna cena stanova na nacionalnom nivou pala je na oko 338.600 NT$ po pingu u četvrtom kvartalu taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, a sniženja cena od oko 6% postala su česta da bi se prodala zaliha stanova taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Najbolji projekti u Tajpeju i dalje postižu visoke cene (često preko 1 milion NT$ po pingu), ali prodavci su sada fleksibilniji zbog pritiska. Kako je jedan analitičar primetio, za razliku od godina ekspanzije kada su vlasnici čvrsto držali cene, mnogi prodavci u 2025. godini spremni su na pregovore ili snižavanje tražene cene kako bi prodali stanove taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ovo posebno važi za investitore koji poseduju više nekretnina, a koji se sada suočavaju sa višim troškovima održavanja zbog novih poreza i kreditnih pravila (detaljnije u kasnijem delu teksta).

Demografija kupaca na stambenom tržištu Tajpeja se takođe menja. Vladine politike koje favorizuju kupce koji prvi put kupuju nekretninu već daju rezultate: udeo prvih kupaca porastao je sa ~57% početkom 2023. na 61,4% do kraja 2024., što ukazuje na veći broj stvarnih krajnjih korisnika na tržištu taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Mladi parovi i samci oprezno se vraćaju na tržište, uz pomoć posebnih hipotekarnih kredita (npr. program Novi stan za mlade) i povlačenja investitora. Zapravo, domaćinstva sa jednom osobom i mala porodična domaćinstva sada dominiraju u Tajpeju – gotovo polovina svih tajvanskih domaćinstava broji jednu ili dve osobe taipeitimes.com. Tajpej, Novi Tajpej i Kaohsiung imaju posebno veliki broj samostalnih domaćinstava taipeitimes.com. Ovaj demografski trend znači veliku potražnju za manjim jedinicama i stanovanje po principu “jedan dom po osobi”, što je u skladu sa vladinim ciljem “jedan vlasnik, jedno domaćinstvo” taipeitimes.com. S tim u vezi, došlo je do povlačenja luksuzne špekulativne potražnje. Čak su se i oblasti koje su doživele pomamu zbog vesti iz tehnološke industrije – na primer, regioni u blizini novih TSMC fabrika za poluprovodnike – ohladile. Istraživanje iz početka 2025. pokazalo je podeljena očekivanja u vezi sa cenama kuća u blizini planiranih TSMC pogona, sa nešto više od polovine ispitanika koji i dalje očekuju rast cena, dok ostatak predviđa stabilnost ili pad taipeitimes.com. Ova ambivalentnost odražava svest da tehnološki talasi mogu biti preokrenuti ako projekti zastanu ili ako špekulacije previše nadmaše realne temelje.

Sa izdavanjem, stambene kirije u Tajpeju ostale su relativno stabilne i sa niskim prinosom u odnosu na cene. Prinosi od iznajmljivanja u Tajpeju u proseku su samo oko 2% godišnje, što je među najnižima u Aziji investasian.com investasian.com. To znači da kupovina radi izdavanja nije mnogo isplativa, zbog čega su se mnogi investitori oslanjali na povećanje vrednosti kapitala. Kako rast cena stagnira, neki potencijalni stanodavci preispituju svoju strategiju, pa se više stanova može vratiti u ponudu za prodaju. Kriza priuštivosti i dalje je ozbiljna: odnos cena stanova i prihoda u Tajvanu je oko 15–20, a u Tajpeju je potrebno otprilike 40 godina prosečnog prihoda da bi se priuštio skroman stan investasian.com investasian.com. Ovo je dovelo do javnih protesta zbog stambene pravednosti, odliv stanovništva iz Tajpeja (više od 20.000 neto stanovnika napustilo je grad Tajpej u prvom kvartalu 2025., često u potrazi za jeftinijim domovima u predgrađima) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, i kontinuiranih napora Vlade da obuzda cene.

Ukratko, stambeno tržište Tajpeja 2025. godine je u fazi hlađenja: obim prodaje je opao, rast cena prelazi u blagi pad, a špekulacije uz pomoć izloženosti kreditima jenjavaju. Krajnji korisnici polako vraćaju prednost, a tržište je zdravije u smislu da se višak izbacuje. Ipak, problemi s priuštivošću i dalje traju, a pravo tržište u korist kupaca zavisiće od dodatnog prilagođavanja cena ili rasta prihoda.

Trendovi u komercijalnim nekretninama (kancelarije, maloprodaja i industrija)

Tržište poslovnih nekretnina u Tajpeju pokazuje mešovitu sliku u 2025. godini, pri čemu se sektor kancelarijskog prostora suočava sa izazovima, dok pojedini industrijski/logistički segmenti ostaju snažni. Prema prognozi CBRE-a, stope praznih kancelarija rastu i očekuje se da dostignu sedmogodišnji maksimum u 2025. godini cbreemail.com. U ponudu dolaze novi objekti – uključujući nekoliko vrhunskih kancelarijskih kula u okruzima Sinyi i Nangang – koji premašuju trenutnu potražnju zakupaca. Ovo povećanje ponude pretvara tržište kancelarijskog prostora u Tajpeju u okruženje naklonjeno zakupcima, što je snažna promena nakon godina niske praznine. Vlasnici starijih ili manje atraktivnih zgrada verovatno će se suočiti sa povećanom konkurencijom i možda će morati da ponude podsticaje ili snize kirije kako bi privukli zakupce. Zaista, mnoge firme se odlučuju za „bekstvo ka kvalitetu” cbreemail.com, seleći se u novije zgrade sa boljim sadržajima i napuštajući starije kancelarije. Kao rezultat toga, pregovaračka moć vlasnika opada u kancelarijskom segmentu, a očekuje se da rast kirija ostane slab u 2025. godini.

U međuvremenu, sektor maloprodajnih nekretnina u Tajpeju oprezno se oporavlja, ali ne bez izazova. Poverenje potrošača je donekle klimavo zbog kolebanja berze i globalne ekonomske neizvesnosti cbreemail.com. Zbog toga trgovci pažljivo šire poslovanje, fokusirajući se na proverene lokacije i formate. Luksuzni maloprodajni segment (posebno oko Taipei 101/Sinyi i oblasti Džongšan) beleži oporavak kako se turizam obnavlja u Aziji, ali lokalna maloprodaja i šoping centri i dalje se oporavljaju od pandemijskih promena ka e-trgovini. Rast e-trgovine nastavlja da podstiče potražnju za modernim logističkim i skladišnim prostorom cbreemail.com. Industrijske nekretnine u Tajpeju, naročito skladišta i distributivni centri za poslednju milju, ostaju svetla tačka. Kompanije ulažu u infrastrukturu lanca snabdevanja; velike firme iz oblasti e-trgovine i 3PL (logistika trećih strana) traže kvalitetne logističke objekte u okolini Novog Tajpeja i Taoyuana, gde ima slobodnog zemljišta cbreemail.com. To je zadržalo nisku prazninu u industrijskim objektima i kirije relativno stabilnim.

Vredno je napomenuti da tržište komercijalnih nekretnina u Tajpeju takođe utiče širi ekonomski trendovi. Grad nije regionalni finansijski centar na nivou Hong Konga ili Singapura, ali jeste sedište za tehnološke proizvođače i servisne kompanije. Kako deo tehnološke proizvodnje izlazi izvan Tajvana, i sa sve više ljudi koji prihvataju rad na daljinu ili hibridni rad, apsorpcija kancelarijskog prostora se usporava. CBRE izveštava da će ovi trendovi, u kombinaciji sa novim završecima gradnje, učiniti 2025. izazovnom godinom za zakupodavce kancelarija cbreemail.com. S druge strane, bilo kakav privredni rast ili stabilizacija trgovinske politike (npr. rešavanje američko-kineskih trgovinskih tenzija) mogao bi poboljšati poslovno poverenje i time potražnju za kancelarijskim i maloprodajnim prostorom. Za sada kompanije ostaju oprezne u potrošnji: primećujemo da firme konsoliduju poslovne prostore ili biraju manje površine u fleksibilnim/kolektivnim radnim prostorima umesto velikih tradicionalnih zakupa.

U zaključku, komercijalne nekretnine u Tajpeju 2025 mogu se opisati kao pejzaž u razvoju:

Kancelarije: Rast praznih prostora i veća pregovaračka moć zakupaca kako se ponuda popunjava cbreemail.com. Rastu kirija nema, a starije zgrade, posebno one izvan premijum lokacija, pod pritiskom su.
Maloprodaja: Sporiji rast; premijum maloprodaja zadržava vrednost, ali je ukupna potražnja ograničena opreznom potrošnjom cbreemail.com.
Industrijski/logistički sektor: Snažna potražnja za skladištima i logističkim centrima zahvaljujući e-trgovini i ulaganjima u lance snabdevanja cbreemail.com. Ovaj podsektor je među najuspešnijima, sa stabilnim ili rastućim kirijama i niskom popunjenošću savremenih objekata.

Investitori na tržištu komercijalnih nekretnina u Tajpeju stoga menjaju fokus: neki lokalni institucionalni investitori (npr. osiguravajuće kuće) i dalje investiraju u nekretnine tokom 2025, ali se generalno obim investicija u nekretnine očekuje da će opasti u 2025. zbog hlađenja tržišta cbreemail.com. Oni koji ipak investiraju pokazuju sklonost ka industrijskom i nišnim sektorima, ili osnovnim premium nekretninama, a ne spekulativnim kancelarijskim projektima. Kancelarijski i maloprodajni sektor možda će morati da sačekaju jasnije ekonomsko „meko prizemljenje” pre nego što ponovo zabeleže rast.

Prognoze i projekcije za naredne godine

Gledajući unapred, većina analitičara predviđa da će tržište nekretnina u Tajpeju doživeti „meko prizemljenje“ umesto dramatičnog kolapsa, ali će u bliskoj budućnosti ostati usporeno. Evertrust, najveća brokerska kuća u Tajvanu, prognozira da će ukupan broj transakcija nekretninama na nivou cele zemlje verovatno pasti ispod 280.000 jedinica u 2025., u odnosu na više od 300.000 u 2024. godini, kako se tržište i dalje hladi taipeitimes.com taipeitimes.com. Očekuje se da će skroman pad cena trajati kroz 2025. godinu – u rasponu od nekoliko procenata – osim ako ne dođe do ozbiljnog potresa. „Ne vidimo kolaps tržišta, ali takođe nema ni zamaha za oporavak,“ objasnio je generalni direktor Evertrust-a u junu taipeitimes.com taipeitimes.com. Drugim rečima, osnovno očekivanje je smanjenje obima prodaje i umerena korekcija cena u narednom periodu taipeitimes.com.

Ključni faktori koji utiču na ove projekcije uključuju:

Nastavak restriktivne kreditne politike: Centralna banka je najavila da će zadržati selektivna ograničenja na hipotekarne kredite dok se cene ne stabilizuju. Početkom 2025. godine, odnos kredita prema vrednosti za drugu nekretninu iznosi oko 60% (još niže za luksuzne nekretnine), a banke rigorozno proveravaju prihode taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Pošto finansiranje „više nije bez prepreka“, spekulativna tražnja bi trebalo da ostane slaba taipeitimes.com taipeitimes.com. Očekuje se da će kamatne stope ostati nepromenjene ili blago porasti, što pruža određenu stabilnost cbreemail.com, ali se ne očekuju smanjenja kamata koja bi podstakla novo zaduživanje. Ukratko, kreditni uslovi će verovatno držati tržište pod kontrolom tokom 2025. godine.
Prekomerna ponuda i građevinski projekti: Talas završetaka u 2025. godini donosi dodatnu ponudu i u stambenom i u komercijalnom sektoru. Visoka nova ponuda – npr. 100.000 novih domova na nacionalnom nivou u 2025. – zahtevaće vreme da bude apsorbovana taipeitimes.com. Međutim, vodeći pokazatelji ukazuju na usporavanje buduće ponude: započeta izgradnja stambenih objekata opala je u 2024, što znači da će manje novih projekata doći na tržište u periodu 2026–2027 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Mnogi investitori su odložili projekte posle septembarskog pooštravanja kreditiranja, posebno u oblastima sa viškom ponude taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ovo bi zapravo moglo pomoći uravnoteženju tržišta na srednji rok. Za 2025–26, međutim, kupci će imati koristi od obilja izbora i od toga što investitori prodaju zalihe, čime će se rast cena zadržati na niskom nivou.
Stav državnih politika: Donosioci odluka na Tajvanu pokazuju rešenost u sprovođenju mera za „stambenu pravdu” kako bi zaustavili špekulacije i poboljšali pristupačnost. Poreske reforme (opširnije u nastavku) i kreditne kontrole deo su ovog pristupa. Očekuje se da vlada neće ublažiti ove mere u narednih nekoliko godina, osim ako dođe do ozbiljnog slabljenja ekonomije. Zapravo, dodatni koraci za pooštravanje su mogući ako cene ponovo počnu naglo da rastu taipeitimes.com. Ovakav oprezan pristup politici sugeriše da će bilo kakav oporavak tržišta biti namerno obuzdan. “Vrela” ekspanzija kao početkom 2024. godine nije verovatna pod novim regulatornim režimom.
Ekonomski i spoljašnji faktori: Prognozira se da će privreda Tajvana u bliskoj budućnosti rasti umereno (~2–3% godišnje) cbreemail.com, što podržava potražnju za stambenim objektima, ali ne u značajnoj meri. Industrije koje zavise od izvoza suočavaju se sa neizvesnošću zbog trgovinskih tenzija između SAD i Kine i sporijeg globalnog rasta. Dodatno, rastući geopolitički rizici preko moreuza predstavljaju dodatni oprez za investitore taiwannews.com.tw. Ako ne dođe do velikog pozitivnog šoka (kao što je tehnološki bum ili iznenadni priliv stranog kapitala), potražnja za nekretninama će verovatno ostati obazriva do 2025. godine. Sa pozitivne strane, niska nezaposlenost i rast plata u tehnološkim sektorima pružaju osnovnu podršku za stambene fundamente u Velikom Tajpeju, sprečavajući ozbiljan pad potražnje taiwannews.com.tw.

Generalno, konsenzus prognoza za tržište nekretnina Tajpeja u narednih nekoliko godina ukazuje na blagu korekciju i zadržavanje na istom nivou. Očekuje se da će cene blago opadati ili stagnirati, a ne rasti. Obim transakcija može ostati ispod nedavnih proseka dok kupci i prodavci prilagođavaju svoja očekivanja. Analitičari ovaj period opisuju kao „usporen“ ili „stagnirajući“ taiwannews.com.tw – praktično potrebna faza hlađenja nakon perioda euforije.

Za potencijalne kupce stanova, ova prognoza znači bolje prilike u budućnosti: više prostora za pregovore i moguće manje korekcije cena, posebno u oblastima ili kod tipova nekretnina čije su cene više rasle. Kao što je menadžer Chinatrust nekretnina primetio, trenutni uslovi su „bolji za kupce koji zaista imaju potrebu“ jer su prodavci sada fleksibilniji taiwannews.com.tw. Za investitore, izgledi za kratkoročne kapitalne dobitke su ograničeni; prinosi od iznajmljivanja verovatno neće znatno rasti, pa treba pažljivo odvagati troškove držanja naspram prihoda.

Gledajući dalje od 2025. godine, nakon što tržište završi svoju korekciju i ako ekonomija Tajvana ostane stabilna, dugoročna putanja nekretnina u Tajpeju je oprezno optimistična, ali ne i eksplozivna. Tajpej je politička i ekonomska prestonica, a ponuda zemljišta je ograničena, pa će potražnja za stambenim prostorom i dalje postojati. Demografske promene (starenje stanovništva, manja domaćinstva) mogle bi ograničiti rast potražnje, ali urbana obnova i razvoj tehnološke industrije (npr. AI, poluprovodnički centri) mogu doneti nove pokretače. Važno je da, ukoliko se inflacija i kamatne stope ublaže u narednim godinama, deo odložene potražnje može ponovo ući na tržište. Lokalni stručnjaci predviđaju „meko prizemljenje“ tokom 2025. godine, sa mogućim blagim oporavkom nakon toga cbreemail.com – iako će svaki budući rast verovatno biti znatno umereniji nego dvocifreni godišnji prirasti viđeni u periodu 2021–2022.

Uticaj vladinih politika, poreza i regulative

Vlada Tajvana je bila proaktivna u sprovođenju politika za ohlađivanje tržišta nekretnina i podsticanje pristupačnosti, a ove mere značajno oblikuju dinamiku tržišta nekretnina u Tajpeju 2025. godine. Glavni alati politike uključuju poreznu reformu, kontrolu kredita i regulatorna ograničenja:

Selektivne kreditne kontrole: Centralna banka Tajvana je uvela više krugova pooštravanja uslova za hipotekarne kredite (do kraja 2024. godine, ovo je bio sedmi krug ovakvih kontrola taiwannews.com.tw). U septembru 2024. nove smernice su smanjile dozvoljene LTV (loan-to-value) odnose za hipotekarne kredite za drugu nekretninu za 10%, a još više za treće nekretnine i luksuznu imovinu taiwanhousing.tw. Na primer, kupac koji je ranije mogao da pozajmi 80% vrednosti za drugu nekretninu sada može dobiti samo 60–70%. Takođe, grejs periodi plaćanja samo kamate na stambene kredite su ukinuti – svi zajmoprimci moraju odmah da počnu sa otplatom glavnice taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Ova pravila, koja su u početku bila usmerena na velikih šest gradova, proširena su na ceo Tajvan kako bi se sprečilo preusmeravanje spekulativnog kapitala u manje gradove taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Efekat je bio dubok: banke sada zahtevaju veće učešće (često 30–40% čak i od domaćih kupaca, a 50%+ učešća za mnoge strane kupce u praksi) taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Postoje i strože provere prihoda i porekla kako bi se isključili lažni “prvi kupci” koji su zapravo posrednici za investitore taipeitimes.com. Ukupno, dobijanje kredita u Tajpeju je sada mnogo teže nego pre nekoliko godina – što je namerna mera za smanjenje zaduženosti i hlađenje spekulacija.
“Porez na gomilanje kuća 2.0” i reforma poreza na imovinu: Sredinom 2024. Tajvan je usvojio značajne reforme poreza na stanovanje sa ciljem kažnjavanja vlasništva nad više kuća i podsticanja stanovanja u sopstvenim nekretninama. Novi sistem, često nazivan Porez na gomilanje kuća 2.0, povećao je godišnje stope poreza na imovinu za nekretnine koje nisu za stanovanje vlasnika na 2%–4,8% (sa prethodnih 1,5%–3,6%), dok je smanjio stopu za primarna prebivališta na 1% (sa 1,2%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ovo je stupilo na snagu u julu 2024. godine, a porezi se plaćaju od 2025. godine. Važna promena u zakonu odnosi se na to kako vlasti broje vlasništvo nad nekretninama: umesto po gradovima, sada postoji nacionalni registar, što sprečava investitore da prijavljuju više “primarnih domova” u različitim gradovima kako bi izbegli veće poreze taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Za vlasnike stanova u Tajpeju, to znači da ako imate dve ili više kuća bilo gde na Tajvanu koje nisu izdate u socijalne svrhe ili za lično stanovanje, suočavate se sa znatno većim poreskim računom. S druge strane, pravi stanari-vlasnici (uključujući strane državljane sa dozvolama za stalni boravak) imaju koristi: strani stalni rezidenti na Tajvanu koji žive u svom domu sada imaju pravo na istu nisku stopu poreza na nekretninu od 1% za lično korišćenje taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Oko 16.000 stranaca očekuje se da će od 2025. godine imati koristi od ovih povlašćenih stopa, sve dok registruju prebivalište i stan nije izdat taipeitimes.com taipeitimes.com. Ova politika naglašava stav vlade “stanovanje za korišćenje, a ne za špekulaciju”. Prvi pokazatelji ukazuju da daje rezultate: poreska olakšica za jednu kuću i veći troškovi za dodatne nekretnine podstakli su više vlasnika da prodaju sekundarne nekretnine i povećali udeo prvih kupaca taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
Porez na kapitalnu dobit i špekulaciju: Još ranije, u julu 2021. godine, Tajvan je uveo strože poreze na kratkoročne transakcije nekretninama kako bi obeshrabrio preprodaju nekretnina english.ey.gov.tw. Prema ovim pravilima, često nazvanim objedinjeni porez na prihod od stambenog i zemljišnog kapitala 2.0, nekretnine prodate u roku od 2 godine od kupovine podležu porezu do 45% na ostvarenu dobit (i 35% ako su prodate u roku od 2–5 godina). Ovo je znatno povećalo troškove brze preprodaje. Do 2024. godine, dokazi o špekulaciji (npr. brza preprodaja predugovora) donekle su opali, jer držanje nekretnine samo nekoliko meseci više nije isplativo zbog visokih poreza english.ey.gov.tw. Vlada je takođe pojačala kontrolu nad investitorima koji gomilaju neprodate nove stanove – na primer, uvedeni su viši porezi na neprodate nove stambene jedinice kako bi se podstakli investitori da ih puste na tržište taiwannews.com.tw. Tajpej, kao glavno tržište, bio je česta meta ovakvih politika i verovatno je imao koristi: podaci o transakcijama pokazuju manje ultra-kratkoročnih poslova i više oglašenih prethodno gomilanih stanova, što je smanjilo pritisak na rast cena.
Regulativa stanovanja i socijalni stanovi: Pored poreza, gradska uprava Tajpeja i nacionalna vlada preduzeli su regulatorne mere poput pooštravanja pravila o kupovini i prenosu predugovora. Za predugovore sada postoje stroži zahtevi za transparentnost i ograničenja kako bi se sprečilo da kupci prodaju ugovor pre završetka izgradnje (uobičajena špekulativna praksa). Dodatno, programi socijalnog stanovanja su prošireni – Grad Tajpej gradi hiljade pristupačnih stanova za iznajmljivanje namenjenih stanovnicima sa nižim primanjima i mlađima. Iako to još uvek ne utiče direktno na cene privatnog tržišta, prisustvo javnih stanova ima za cilj da pruži alternativu i izvrši moralni pritisak na vlasnike nekvalitetnih stanova. Program centralne vlade „Plan za zdravo tržište nekretnina” uključuje mere poput strožije kontrole transakcija zemljišta za farme (radi sprečavanja zloupotreba) i sprečavanja davanja prekomernog kredita sektoru nekretnina nauštrb drugih sektora mof.gov.tw.

Kombinovani uticaj ovih politika u 2025. godini rezultira tržištem sa znatno manje špekulativne groznice. Investitori se sada suočavaju sa višim troškovima posedovanja (godišnji porezi) i manjom polugom, što čini manje privlačnim držanje praznih stanova u Tajpeju u iščekivanju rasta cena. Mnogi vlasnici više nekretnina prodaju jedinice ili se suzdržavaju od novih kupovina, čime se povećava ponuda za krajnje korisnike. U međuvremenu, pravi kupci imaju koristi od blago nižih cena i poreskih olakšica na svoj osnovni dom. Sa regulatorne strane, uslovi su nešto ravnopravniji: strani kupci, na primer, imaju jednakiji poreski tretman ako zaista žive u svom stanu u Tajpeju taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, iako i dalje nailaze na prepreke u bankama (banke više vole lokalne kupce ili bar strance sa lokalnim prihodima za hipotekarne kredite taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw).

Važno je napomenuti da ove politike nisu bez nuspojava. One su doprinele trenutnom padu prodaje i raspoloženja – praktično su probušile ono što su neki smatrali „balonom“ na tržištu nekretnina. Centralna banka je upozorila da je tržište nekretnina na Tajvanu prezaduženo i ima za cilj da izbegne tvrd pad kao u Kini taiwannews.com.tw. Za sada se čini da se balon postepeno izduvava: pad cena od 6,6% u četvrtom kvartalu 2024. godine bio je direktan rezultat kreditnih ograničenja iz septembra i strožih finansijskih inspekcija koje su “ozbiljno pogodile tržište” taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Čini se da su donosioci odluka spremni da tolerišu kratkoročno usporavanje kako bi postigli dugoročnu stabilnost i poboljšanja pristupačnosti stanovanja. Kupci i prodavci u Tajpeju su se prilagodili novoj stvarnosti snažnog državnog uplitanja. Svi zainteresovani za investiciju ili kupovinu moraju biti svesni ovih pravila – ignorisanje ih može skupo koštati (npr. strani kupac može biti iznenađen potrebom za 50% učešća i trenutnom potpunom otplatom, ili investitor može pogrešno izračunati povrat na ulaganje zbog novih poreza).

U zaključku, državne politike u 2025. godini fundamentalno preoblikuju tržište nekretnina u Tajpeju: smanjuju špekulacije, podstiču aktivnosti krajnjih korisnika i postepeno usmeravaju cene ka održivijim nivoima. Ove mere su ključni razlog što su prognoze za tržište stabilne ili u blagom padu, a ne nagli rast ili pad.

Investicione mogućnosti i rizici

Iz investicione perspektive, tržište nekretnina u Tajpeju u 2025. godini predstavlja kombinaciju upozoravajućih primera i selektivnih prilika. Nedavne performanse tržišta pokazuju da investitori moraju biti veoma strateški i orijentisani na dugoročnost, jer brza zarada više nije laka. Ovde razlažemo prilike i rizike:

Ključne prilike:

Uslovi tržišta povoljni za kupce: Trenutni pad nudi dobro kapitalizovanim kupcima priliku da uđu na tržište stambenih nekretnina u Tajpeju pod boljim uslovima nego pre nekoliko godina. Uz blagu korekciju cena i veću spremnost prodavaca na pregovore, investitori (posebno oni koji traže primarnu rezidenciju ili dugoročna ulaganja) mogu pregovarati povoljne ugovore u 2025. taipeitimes.com taiwannews.com.tw. Na primer, luksuzni stan u Xinyi četvrti koji možda nije imao nikakav popust 2022. godine, sada se može nabaviti i za 10% nižu cenu od tražene. Krajnji korisnici koji planiraju da žive u nekretnini najviše mogu profitirati, jer mogu iskoristiti niže poreze za vlasnike-okuace i zaključati istorijski niske kamatne stope pre bilo kakvog budućeg rasta.
Vrednost premijum lokacija se zadržava: Čak i tokom korekcije, premijum četvrti Tajpeja (Daan, Xinyi itd.) su bolje zadržale vrednost od ostalih taiwannews.com.tw. Ove centralne oblasti sa ograničenom ponudom i jakim sadržajima su otpornije – beleže pad od samo ~2–3% krajem 2024. u poređenju sa znatno većim padovima u prigradskim gradovima taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Investitori sa dugoročnom perspektivom mogu smatrati nekretnine u centralnom Tajpeju relativno sigurnom imovinom u Tajvanu, nudeći očuvanje kapitala i prestiž. Ako tržište doživi oporavak za nekoliko godina, premijum zone obično vode taj oporavak. Takođe, segment luksuznih nekretnina u Tajpeju je donekle zaštićen bogatstvom (mnogi vlasnici su ljudi sa visokim neto bogatstvom koji nisu pod pritiskom da prodaju).
Rastući distrikti i revitalizacija: Taipei nastavlja sa urbanim obnavljanjem. Distrikti kao što su Nangang (sa rastućim tehnološkim poslovnim klasterom i novim MRT linijama) ili delovi Nju Taipei kao što su Banqiao i Xinzhuang (sa novom infrastrukturom i projektima prenamene) nude potencijal za rast. Cene tamo su niže nego u centru Taipeia, ali bi mogle rasti kako se ove oblasti razvijaju u sekundarne poslovne centre. Na primer, oblast Qingpu u Taoyuanu (nešto izvan Taipeia) privukla je mnoge mlade kupce zahvaljujući novim saobraćajnim vezama taiwannews.com.tw – primer kako povezanost može pokrenuti vrednost nekretnina. Investitori koji razmatraju opcije van grada Taipei mogu razmotriti ove periurbane tačke koje imaju koristi od dodatne potražnje i vladinih razvojnih planova.
Logistika i industrijske nekretnine: Kao što je pomenuto, logistički sektor beleži procvat. Investitori (posebno institucionalni ili REIT-ovi) mogli bi istražiti akviziciju skladišta ili razvoj logističkih objekata na obodima Taipeia. Moderni logistički objekti imaju veliku potražnju zbog e-trgovine, a prinosi su viši nego kod stambenih nekretnina. Položaj Tajvana u visokotehnološkoj proizvodnji i potreba za skladištenjem zaliha takođe podržavaju ovaj segment. Slično tome, nekretnine u naučno-tehnološkim parkovima oko Hsinchu-a ili Taichunga, iako izvan Taipeia, mogu biti šansa – opslužuju lanac snabdevanja poluprovodnicima (ali treba biti oprezan zbog nestabilnosti povezane sa tehnološkim ciklusima).
Niša za strane kupce: Tajvan je jedno od retkih mesta u kineskom govornom svetu gde stranci mogu posedovati nekretninu u punom vlasništvu investasian.com, a Taipei je veoma pogodan za život. Iako se stranci suočavaju sa istim tržišnim rizicima kao i lokalci (i strogim pravilima reciprociteta i boravka), oni koji planiraju da žive na Tajvanu mogli bi smatrati nekretnine u Taipeiu atraktivnima zbog načina života. Sa novim poreskim zakonom koji strane rezidente tretira kao lokalne za primarni dom taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, strani profesionalac koji živi u Taipeiu može kupiti dom i uživati u niskim porezima na vlasništvo (1% godišnje) – što je relativna povoljnost u poređenju sa mnogim svetskim metropolama. Ovo je više životna prilika nego čista investicija, ali na duži rok posedovanje nekretnine u Taipeiu može biti zaštita od rasta cena kirija i promena valuta.

Ključni rizici:

Precijenjenost i niski prinosi: Prema mnogim pokazateljima, nekretnine u Tajpeju su precijenjene u odnosu na ekonomske osnove. Prinosi od zakupa oko 2% znače da nakon poreza na imovinu, održavanja i inflacije, neto prinos investitora od iznajmljivanja stana u Tajpeju često bude blizu nule investasian.com investasian.com. Ovo je očigledan rizik: suštinski se ulaže isključivo u očekivanje rasta vrednosti. Ako cene stagniraju ili padnu, investicija može imati lošiji učinak od osnovne štednje ili drugih sredstava. Sa prosečnim stanom od 30 pingova (oko 100 m²) koji košta između 600.000 i 700.000 američkih dolara u Tajpeju investasian.com investasian.com, odnos između troškova i prihoda je ekstreman – lokalne plate (prosečno oko 1.500 američkih dolara mesečno) jednostavno ne mogu da podrže takve cene investasian.com investasian.com. Postoji stvarni rizik od dugoročnije korekcije cena ili bar godina stagnacije cena dok prihodi ne dostignu potrebni nivo. Međunarodna poređenja su indikativna: Tajpej je skoro isto skup kao Singapur po kvadratnom metru, bez istog statusa globalnog finansijskog centra ili ograničenja zemljišta investasian.com investasian.com. Ovo sugeriše da su potencijali za rast cene u bliskoj budućnosti ograničeni.
Politički i regulatorni rizik: Snažan uticaj vlade znači da se pravila mogu promeniti preko noći i potpuno izmeniti računicu ulaganja. Na primer, novi „anti-spekulativni“ porez ili dodatno stezanje kredita mogu biti uvedeni ako cene ne padnu dovoljno. Strani investitori se suočavaju sa rizikom promene ugovora o reciprocitetu ili dodatnih barijera, recimo, ako se pogoršaju geopolitički odnosi. Čak i sada, stranci moraju da osiguraju da njihova matična zemlja dozvoljava Taipežanima da kupuju nekretnine kod njih, u suprotnom Tajvan njima ne dozvoljava kupovinu (pravilo reciprociteta) taiwanhousing.tw. Kupci sa kineskog kopna, koji su nekad podržavali delove luksuznog tržišta u Tajpeju, uglavnom su nestali nakon što je Peking ograničio kupovinu nekretnina u inostranstvu investasian.com investasian.com – podsećanje da političke odluke mogu odjednom ukloniti čitavu klasu kupaca. Nastavljene tenzije između obala ili bilo kakva nestabilnost takođe mogu uticati na vrednosti (rizik profila Tajpeja uključuje i rizik od zemljotresa i vojnog sukoba, što nekim stranim investitorima može biti zabrinjavajuće investasian.com).
Rizik nelikvidnosti i zaduživanja: Sa padom obima i transakcijama na višegodišnjem minimumu, nekretnine u Tajpeju su postale manje likvidne. Investitor može ustanoviti da mu je potrebno znatno više vremena da proda nekretninu sada nego tokom procvata. Ako je previše zadužen (iako je zaduživanje sada ograničeno, neki investitori i dalje uzimaju sekundarne ili neregulisane zajmove), mogu zapeti na padu tržišta sa teretom troškova držanja. Trošak držanja je porastao sa novim porezima: posedovanje više praznih stanova znači plaćanje do 4,8% procenjene vrednosti u porezu godišnje taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw – visok račun koji može pojesti kapital investitora ako cene ne rastu. Ako kamatne stope u budućnosti porastu (ne očekuje se odmah, ali je rizik za nekoliko godina), visoko zaduženi vlasnici mogu se dodatno naći pod pritiskom.
Konkurencija iz drugih tržišta: Regionalno, investitori mogu pronaći bolje perspektive drugde. Na primer, Malezija ili Vijetnam nude više prihode od zakupa i rast, Singapur nudi veću stabilnost itd. investasian.com investasian.com. Postoji trošak propuštene prilike ako kapital držite na stagnirajućem tržištu. Neki analitičari otvoreno sugerišu da tajvansko tržište nekretnina ima „veoma malo profita preostalo” i da možete naći bolji povraćaj u tržištima u razvoju ili čak u drugim klasama imovine investasian.com investasian.com. Rizik za investitore je da bi tajpejsko tržište moglo da zaostaje godinama dok bi njihov novac mogao da raste na nekom drugom mestu.

Ukratko, investiranje u nekretnine u Tajpeju 2025. godine je oprezna igra. Ima smisla za one koji traže dom ili dugoročnu „sigurnu luku“ vrednosti u vrhunskoj lokaciji i postoje džepovi rasta (logistika, određene četvrti). Međutim, spekulativno investiranje radi brzog profita je uglavnom isključeno – tržište „traži korekciju“ i može se reći da se jedna već dešava investasian.com investasian.com. Prudentni investitori će pažljivo razmotriti okruženje sa niskim prinosom/visokom cenom. Strategije za ublažavanje rizika uključuju: fokusiranje na nekretnine sa jedinstvenom vrednošću (npr. blizina najboljih škola ili budućih linija metroa), nisku zaduženost i dugoročan investicioni horizont kako bi izdržali cikluse. Takođe, diverzifikacija je ključna – mnogi lokalni investitori su istorijski stavljali veliki deo bogatstva u nekretnine; trenutna situacija sugeriše balansiranje sa drugim vrstama ulaganja radi smanjenja izloženosti ovoj tromoj tržišnoj fazi.

Dinamika nekretnina na nivou četvrti u Tajpeju

Tajpej je skup raznolikih četvrti, od kojih svaka ima svoj profil tržišta nekretnina. Cene nekretnina i potražnja značajno se razlikuju od četvrti do četvrti, pod uticajem faktora kao što su lokacija, razvoj, sadržaji i nova ponuda. Evo pregleda dinamike tržišta nekretnina u Tajpeju na nivou četvrti:

Okru Da’an: Poznat kao najprestižniji stambeni okrug Tajpeja, Da’an konstantno ima najviše cene nekretnina u gradu. Centralno je lociran (u njemu se nalazi Da’an Forest Park, najbolje škole i Nacionalni tajvanski univerzitet u blizini) i dobro je povezan MRT linijama. Prema najnovijim podacima, prosečne cene u Da’anu se kreću otprilike NT$1,2–2,0 miliona po ping-u (US$400k–650k za 3,3m²) za stanove taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Ovo znači da standardan stan od 30 ping (99 m²) u Da’anu lako prelazi NT$36 miliona (US$1,2M). Željenost Da’ana (za lokalce i strance) održava potražnju čvrstom. Čak i tokom korekcije 2024–25, cene u Da’anu su ostale visoke; često je to reper za luksuzno tržište Tajpeja. Ipak, kao zrela oblast, novi kapaciteti u Da’anu su ograničeni – većina nekretnina su preprodaje ili ponovna izgradnja starijih zgrada. Investitori cene Da’an zbog njegove stabilnosti i likvidnosti (uvek postoji interesovanje za “Beverly Hills” Tajpeja).
Okru Xinyi: Moderan okru Xinyi – finansijsko i trgovačko središte Tajpeja, gde se nalazi Taipei 101 – rival je Da’anu za prvo mesto. Xinyi luksuzni stanovi u blizini 101 i “Xinyi Planning Area” često postižu slične cene kao Da’an (NT$1M+ po ping-u) vpon.com. Obilazak oko Memorijalne dvorane Sun Jat-sena i MRT stanice Xinyi Anhe posebno je skup vpon.com. Atraktivnost Xinyi-ja leži u luksuznim neboderima, zabavnim sadržajima i poslovnim prostorima; to je najtraženiji okrug za ekskluzivne projekte. Dinamika nekretnina ovde uključuje miks stambenih i poslovnih prostora – neki stanovi u Xinyi-ju su servisirani apartmani ili mešovite namene. Ponuda ovde još uvek blago raste (npr. novi luksuzni objekti kao projekat Taipei Sky Tower). U 2025. godini, Xinyi stanovi ostaju traženi, ali zbog ekstremno visokih cena, broj kupaca je mali. Mnogi vlasnici su bogate porodice ili investitori iz tajvanske poslovne elite. Tržište iznajmljivanja u Xinyi-ju je usmereno ka strancima i menadžerima, ali su prinosi niski u odnosu na cenu. Tokom nedavnog usporavanja tržišta, Xinyi je zabeležio manje transakcija, ali cene nisu znatno pale – prodavci radije čekaju pravu cenu, svesni posebnog imidža Xinyi-ja.
Žonženg i Songšan: Ovi okruzi takođe čine deo jezgra Tajpeja. Žonženg okrug (koji obuhvata Predsedničku kancelariju, oblast Memorijala Čang Kaj-šeka) ima mešavinu vladinih kancelarija i starijih stambenih naselja. Postoje i luksuzniji delovi (npr. oko oblasti Nacionalne bolnice Tajvanskog univerziteta ili građanskog centra), ali i mnogo starijih zgrada. Prosečne cene u Žonžengu su malo niže od Da’ana – otprilike u rasponu od NT$800k–900k po ping-u pre par godina vpon.com. Songšan okrug, posebno u oblastima kao što su Minsheng zajednica i oko Nandžing istočne ulice, još je jedno područje sa visokom cenom stanovanja gde su proseci često iznad NT$800k po ping-u vpon.com. Oba okruga imaju laku dostupnost i razvijene zajednice. Tokom rasta tržišta, ove oblasti su beležile blaži rast u poređenju sa perifernim delovima (jer su već bile skupe), a pri hlađenju tržišta zabeležen je blag pad. Songšan ima nekoliko novih luksuznih projekata (npr. oko Tajpej arene i u blizini Nanjing/Fuxing oblasti) koji održavaju njegov visok profil. Žonženg, sa mnogo starih stanova, mogao bi u narednim godinama doživeti više obnove zahvaljujući urbanim projektima za obnovu starih zgrada.
Žongšan i Šilin: Žongšan okrug je delimično veoma centralan (koridor koji se proteže severno od glavne stanice u Tajpeju, kroz Žongšan MRT i do oblasti Dažhi/Mirramar). To je okrug kontrasta: trendi luksuzna područja oko Žongšan MRT-a i Dunhua Severa, ali i starija naselja sa nižim spratovima. Određeni delovi kao što su Dažhi/Tianmu (koji je zapravo u Šilin okrugu, ali je uz Žongšanov Dažhi) domaćini su expatskih zajednica i velikih luksuznih stanova. Prosečne cene u Žongšanu su visoko-srednjeg ranga (~NT$750k po ping-u prema podacima iz 2022.) vpon.com, zahvaljujući džepovima bogatstva. Šilin okrug je u proseku nešto jeftiniji (~NT$650k po ping-u) vpon.com, ali sadrži Tianmu, bogato, gotovo prigradsko područje gde kuće i stanovi mogu biti veoma skupi (Tianmu često parira Da’anu po ceni luksuznih domova po ping-u). Šilin takođe obuhvata veći deo Jangminšana (planinsko područje), sa nekim luksuznim vilama i takođe jeftinijim starijim domovima. U 2025. godini, u Šilinu i Žongšanu postoji stabilna potražnja posebno od strane porodica – Šilin zbog prostora i međunarodnih škola (dobro za strance), Žongšan zbog centralne lokacije. Ekstenzija MRT (crvena linija) u Tianmu još uvek nije realizovana, pa te oblasti zavise od autobusa/automobila, što ublažava rast potražnje.
Wanhua, Datong, Wenshan, Beitou: Ovi okruzi uglavnom predstavljaju „pristupačniju“ stranu Tajpeja (iako je ovde pristupačno vrlo relativan pojam).

Wanhua

NT$500–700k po pingu

newhouse.591.com.tw

price.cthouse.com.tw

niža cena u Wanhua je zapravo privukla kupce koji prvi put kupuju stan

estate.ltn.com.tw

Datong

vpon.com

Wenshan

Beitou

manje promene cena

„lova na povoljne ponude”

najprodavanijih stambenih zajednica u 2024. godini bile su u Wanhui

facebook.com

estate.ltn.com.tw

Neihu i Nangang: Ova dva istočna okruga su tehnološki i poslovni parkovi Tajpeja. Neihu je postao tehnološki centar sa mnogim sedištima IT korporacija, a takođe ima i stambene četvrti srednje klase. Nangang poseduje Nangang Softverski Park, Izložbeni centar i sve veći broj nebodera. Nekretnine u Neihu imaju prosečne cene u srednjem rangu (~NT$600k/ping) vpon.com, iako neki novi projekti prelaze NT$800k. Nangang je istorijski bio jeftiniji, ali sa svim razvojem, delovi ovog okruga su brzo poskupeli. Obe opštine su doživele značajan novi stambeni fond – moderne stanove za mlade profesionalce koji rade u ovom području, često po nešto pristupačnijim cenama od centra grada. Završetak kružne linije MRT-a i druga poboljšanja prevoza dodatno su povećali njihovu privlačnost. Ipak, ovi okruzi su podložniji kolebanjima tržišta; kada je tržište bilo u usponu, cene u Neihu/Nangang su brzo rasle, a kada se rashladi, u ovim opštinama ima mnogo stanova na tržištu. U 2025. godini, ako tražite noviji stan sa sadržajima po (relativno) nižoj ceni, Neihu i Nangang pružaju opcije. Primećuje se prazan prostor u nekim novim zgradama, pa kupci mogu da pregovaraju oko pogodnosti (investitori mogu ponuditi popuste ili benefite na preostale stanove).
Novi Taipei (okolni okruzi): Iako nije deo samog grada Tajpeja, važno je napomenuti da okruzi odmah izvan granica Tajpeja (u Novom Taipei-u) snažno utiču na tržište Tajpeja i obrnuto. Oblasti poput Yonghe i Zhonghe (odmah preko reke južno od Tajpeja), i Banqiao (na jugozapadu) beleže rast cena gotovo do nivoa Tajpeja. Zapravo, Yonghe i Zhonghe u Novom Taipei-u imaju kvartove sa cenama koje pariraju manjim okruzima Tajpeja – izuzetno su gusti i traženi zbog blizine i brzih putovanja na posao (samo most ih deli od Tajpeja). Prema jednoj analizi, Yonghe, Zhonghe i Banqiao sada imaju cene po ping-u koje su blizu onih u jeftinijim okruzima Tajpeja, često prelazeći NT$600–800k/ping u najkvalitetnijim projektima vpon.com vpon.com. Banqiao-ova nova Xinban Specijalna Zona jeste moderan gradski centar sa visokim zgradama, tržnim centrima i državnim kancelarijama; on privlači mnoge koji napuštaju Tajpej. Kao što je ranije napomenuto, Tajpej je gubio stanovništvo u korist ovih zona – na primer, Taoyuan i Novi Taipei su imali neto priliv stanovništva jer su ljudi odlazili zbog pristupačnijeg stanovanja sa novim MRT vezama taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ovaj trend migracije iz grada u predgrađa verovatno će se nastaviti, što znači veliku potražnju za bližim okruzima Novog Taipei-a i usporavanje rasta grada Tajpeja. Investitori bi mogli da uzmu u obzir okruge Novog Taipei-a kao alternative: oni često nude bolje prinose od iznajmljivanja, jer su cene kupovine nešto niže, dok kirije nisu proporcionalno manje (pošto su mnogi spremni da tamo iznajmljuju i putuju na posao).

Da sumiramo dinamiku okruga Tajpeja: centralni okruzi (Da’an, Xinyi, Songshan, itd.) imaju najviše cene i najstabilniju potražnju i predstavljaju merilo luksuznog tržišta. Periferni okruzi (Wanhua, Wenshan, itd.) nude relativno niže cene ulaska i privlače kupce koji prvi put kupuju nekretninu i one sa ograničenim budžetom, te mogu doživeti uzlete aktivnosti kada pristupačnost postane lošija u centru. Tokom trenutnog slabljenja tržišta, vidi se da su luksuzni okruzi otporni, ali mirni (retka prinudna prodaja, mala sniženja cena), dok okruzi sa srednjim cenama bilježe više aktivnosti jer kupci traže povoljne prilike (ali i dalje ne beleže kolaps, jer im cene na početku nisu bile preterano visoke). Povezanost Tajpeja i Novog Taipei-a je takođe od ključnog značaja – unapređenje regionalnog prevoza (nove MRT linije itd.) može brzo promeniti obrazac potražnje. Na primer, kada se otvori nova Wanda MRT linija (u izgradnji), ona će povezati Wanhua/TVG područja sa južnim Novim Taipei-om, što može povećati vrednosti duž te rute.

Na kraju, tržište nekretnina u Tajpeju je veoma lokalizovano. Potencijalni kupci ili investitori treba da prouče trendove na nivou okruga: jedan kvart može biti prezasićen i slab, dok drugi, udaljen svega nekoliko kilometara, ima veliku potražnju i ograničenu ponudu. Tržište nekretnina u Tajpeju nije jedinstveno, a pametna strategija za 2025. godinu jeste fokusiranje na mikro-lokacije – izreka „lokacija, lokacija, lokacija” veoma je tačna, bilo da se radi o blizini MRT stanice, prestižnog školskog okruga ili nove zone razvoja.

Tajpej vs. drugi veći tajvanski gradovi: poređenje

Kada uporedimo tržište nekretnina u Tajpeju sa drugim većim tajvanskim gradovima kao što su Taičung i Kaohsiung (kao i Novi Tajpej, Tainan i Taoyuan), pojavljuje se nekoliko razlika u nivoima cena, trendovima i faktorima koji utiču na tržište.

Nivoi cena: Tajpej je daleko najskuplji grad na Tajvanu kada su u pitanju nekretnine. Čak i prosečna cena stana po pingu (㎡) u Tajpeju znatno nadmašuje cene u drugim gradovima. Početkom 2025. godine, prosečna cena u Tajpeju iznosila je oko NT$1.233 miliona po pingu taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, dok su u drugim gradovima te cene uglavnom višestruko niže. Na primer, Hsinchu – podstaknut tehnološkom industrijom – bio je drugi najskuplji sa prosekom od oko NT$594 hiljada po pingu taiwannews.com.tw. Prosečna cena za novogradnju u Taoyuanu iznosila je oko NT$372 hiljada po pingu u 2025. taiwannews.com.tw. Taičung i Kaohsiung se najčešće kreću u rasponu od NT$200–400 hiljada po pingu u većini kvartova (sa znatno višim cenama za luksuzne novogradnje). Svi šest specijalnih opština (Tajpej, Novi Tajpej, Taoyuan, Taičung, Tainan, Kaohsiung) sada imaju prosečne ukupne cene stanova iznad NT$10 miliona taipeitimes.com taipeitimes.com, ali za taj novac van Tajpeja možete dobiti mnogo veći stan. Na primer, budžet od NT$15 miliona može vam omogućiti kupovinu male garsonjere od 15 pingova u Tajpeju, dok u Kaohsiungu ili Taičungu za isti novac možete dobiti komforan porodični stan od 40 pingova.

Недавни трендови цена: Током бума од 2020. до 2022. године и у току 2023, неколико градова ван Тајпеја забележило је бржи проценат раста цена него Тајпеј. Ниске каматне стопе и ликвидност изазвана пандемијом уливале су се у регионална тржишта некретнина. У првој половини 2024. године, Хсинчу, Таоюан, Тајчунг и Каошиунг били су лидери по расту цена у земљи – цене кућа у Хсинчуу су скочиле за 17,1% на годишњем нивоу, у Таоюану за 15,6%, у Тајчунгу за 14,9%, а у Каошиунгу за 13,1% taipeitimes.com taipeitimes.com. Раст у Тајпеју био је умеренији (око 5% у том периоду) taipeitimes.com. Овај образац се понекад називао „урбана дифузија” бума: како је Тајпеј поскупљивао, шпекулативна и стварна потражња проширила се на градове као што су Тајчунг (који је постао други највећи град на Тајвану по броју становника) и Каошиунг (привлачан због нове инфраструктуре и индустрија).

Међутим, у наредној корекцији тржишта (крајем 2024), градови у којима је дошло до највећег прецењивања бележе и највеће корекције. Како је раније поменуто, у Q4 2024. цене су пале у свим већим градовима, али Каошиунг и Тајнан су највише пали (око 10% квартално у Каошиунгу, 7% у Тајнану) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Тајчунг и Таоюан су имали умерене падове (~3–5%), а Тајпеј/Нови Тајпеј најмање (~2–3%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ово наглашава кључну разлику: тржиште у Тајпеју, иако скупо, је мање волатилно – није се надувало тако брзо као, рецимо, Каошиунг, па није ни пукло тако снажно. Раст у Каошиунгу делимично је подстакнут очекивањима индустријских инвестиција (као што су планиране фабрике TSMC-а и други технолошки пројекти) и инфраструктуре (нове линије метроа, реконструкција луке). Када та очекивања нису одмах подржана фундаментима (одлагање технолошких пројеката, заостале локалне плате), уследила је корекција taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Тајпеј, као зрелије тржиште, био је умеренији.

Ekonomski pokretači i potražnja: Svaki grad ima svoje pokretače. Tajpej pokreću poslovi u belim kragnama, prisustvo vlade i ograničena zemlja. Taichung, sa populacijom uporedivom sa Tajpejom, ima više privredu zasnovanu na proizvodnji (mašinstvo, vazduhoplovstvo), ali i rastući sektor usluga; njegovo tržište nekretnina je imalo koristi od preseljenja ljudi i preduzeća tamo (centralno je lociran i ima jeftinije zemljište). Kaohsiung je istorijski bio industrijski (petrohemija, transport), a sada pokušava da se preusmeri na tehnologiju (poluprovodnici) i turizam. Obećanje novih industrija izazvalo je mnogo špekulativne kupovine u periodu 2021-2023 – često nazivano „TSMC efekat“. U okrugu Nanzih u Kaohsiungu (gde se TSMC uspostavlja), cene stanova su navodno skočile za skoro 90% od 2020. do 2023. u iščekivanju straitstimes.com straitstimes.com. To je znatno iznad svega viđenog u Tajpeju. Međutim, kako analitičari ističu, lokalne plate i infrastruktura u Kaohsiungu nisu dostigle taj nivo, tako da takvi dobici možda neće biti u potpunosti održivi taiwannews.com.tw. Tainan je imao sličan TSMC efekat (sa Naučnim parkom južnog Tajvana), što je podiglo ranije veoma niske cene. Hsinchu (nije veliki grad po veličini, ali vredan pomena) ima Naučni park i najviše prihode u Tajvanu, što objašnjava njegove druge najviše cene stanova. Taoyuan ima korist od blizine Tajpeju i međunarodnom aerodromu, što ga čini žarištem za pristupačne stanove za putnike koji rade u Tajpeju; beleži konstantno visok obim transakcija i rast populacije (Taoyuan je imao najveću neto doseljenu migraciju početkom 2025. među svim gradovima) taiwannews.com.tw.

Razlike u ponudi: Snabdevanje stanovima u Tajpeju je ograničeno (malo slobodnog zemljišta, složen proces obnove), dok gradovi kao što su Taichung ili Kaohsiung imaju više prostora za širenje ili obnovu velikih parcela. To znači da je rizik od prevelike ponude veći van Tajpeja. Na primer, Taichung je u prethodnim ciklusima izgradio previše luksuznih stanova koji su potom ostali neprodati. U trenutnom ciklusu, Novi Tajpej je iznenađujuće imao veliki pad u broju započetih stanova u 2024. (-62% kao što je navedeno) zbog prevelike ponude u određenim zonama taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taichung je imao najviše započetih stanova u 2024. od svih regiona (33.000 jedinica) taiwannews.com.tw, što može ukazivati na budući višak ponude ako potražnja ne bude pratila. Nova ponuda u Tajpeju je umerena i obično se brzo apsorbuje (ako je cena odgovarajuća) zahvaljujući realnoj potražnji i zameni starih zgrada. Zato investitori vide Tajpej kao niži rizik u pogledu viška zaliha, dok moraju biti oprezni u oblastima kao što su novi delovi Taichunga ili periferija Kaohsiunga gde se grade čitave nove zajednice.

Prinos i investiciona klima: Zanimljivo je da su prinosi od zakupnine niski širom Tajvana, ali su nešto bolji van Tajpeja. U Tajpeju je ~2% uobičajeno, ali u Kaohsiungu ili Taichungu možete ponegde dobiti 2,5–3% zbog nižih cena nekretnina. Strane investicije u nekretnine na Tajvanu su relativno male i uglavnom su fokusirane na Tajpej; drugi gradovi retko beleže međunarodnu kupovinu, osim nekih povratnika iz dijaspore. Rizik se takođe razlikuje – Tajpej je možda više izložen određenim rizicima (npr. politički je centar pa bi bio prvi pogođen u slučaju konflikta), dok su južni gradovi izloženi drugačijim rizicima (industrijske oscilacije). Međutim, sve gradove bi pogodili veliki nacionalni problemi kao što su promene kamatnih stopa ili geopolitički događaji.

Uticaj politike: Kreditne kontrole centralne banke i novi poreski zakoni o kojima smo govorili primenjuju se nacionalno, tako da utiču na sve gradove. Neke mere su u početku bile usmerene na Tajpej i Novi Tajpej (gde je špekulacija bila najizraženija), a zatim su proširene dalje. Sada, investitor u Taičungu koji kupuje treći dom suočava se sa istim LTV ograničenjima i poreskim nadogradnjama kao i onaj u Tajpeju taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Ovo znači da je teren u pogledu politike izjednačeniji nego ranije. To zapravo može pomoći Tajpeju da zadrži vrednost – ranije su špekulanti izbegavali Tajpej zbog viših ulaznih troškova i prebacivali se u Taičung/Kaošijung, naduvavajući ta tržišta, ali sada kada pravila važe svuda, ta arbitraža je smanjena. Videli smo to krajem 2024. kada svi gradovi osete zahlađenje čim su krediti pooštreni taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.

Da uprostim, nekretnine u Tajpeju su kao akcije sa visokim vrednostima: skupe, relativno stabilne, sa manjim rastom, dok su gradovi poput Taičunga/Kaošijunga više kao akcije rasta: jeftiniji, ali nestabilniji i ciklični. Tajpej prednjači po nivou cena; drugi ponekad prednjače po brzini rasta. U narednih nekoliko godina, mnogi očekuju da će „gradovi drugog nivoa“ (Taičung, Kaošijung) imati nestabilan period – proživeli su bum i sada to moraju da „svari“. Tajpej možda neće imati tako dramatične oscilacije, ali to znači i manje dramatične dobitke.

Kratko poređenje:

Tajpej: ~1.200.000 NT$/ping u proseku, ~3% pad cena u poslednjoj korekciji taiwannews.com.tw. Prednosti: najveća potražnja, ograničena ponuda, stabilne vrednosti. Mane: veoma nedostupno, nizak prinos.
Novi Tajpej: ~600-800 hiljada NT$/ping u popularnim kvartovima, manji pad (2,3% u Q4) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. U suštini produžetak tržišta Tajpeja sa nešto pristupačnijim opcijama. Neki višak u novim zonama, ali generalno snažan zbog priliva stanovništva.
Taoyuan: ~300-400 hiljada NT$/ping, umeren pad (~4,8% u Q4) taiwannews.com.tw. Veoma aktivno tržište zahvaljujući industriji i Airport MRT-u. Rast cena je bio visok; sada se smiruje.
Taichung: ~NT$300k/ping (varira), pad ~3.2% u Q4 taiwannews.com.tw. Veliko tržište po obimu. Obratite pažnju na preveliku ponudu u određenim okruzima; ipak, to je ekonomski centar centralnog Tajvana, tako da potražnja postoji.
Tajnin: ~NT$200-300k/ping, pad ~7% u Q4 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Podstaknuto TSMC fabrikom; nekada su cene bile niske pa je i dalje relativno povoljno. Može se očekivati dalji rast ako tehnološka industrija napreduje, ali su prihodi tamo niski.
Kaohsiung: ~NT$250-350k/ping, pad ~10% u Q4 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Bio je atraktivan zbog preuređenja i tehnoloških planova; sada dolazi do korekcije. Dugoročna perspektiva zavisi od uspeha ekonomske transformacije (sa teške industrije na visoku tehnologiju i usluge).

Zaključno, Tajpej ostaje najskuplje i naj“elitnije” tržište, dok drugi gradovi nude pristupačnost i ponekad brži kratkoročni rast. Ipak, nedavni pad nakon buma u mestima poput Kaohsiunga pokazuje rizik jurnjave za brzim dobitcima. Mnogi tajvanski investitori zapravo diverzifikuju – imaju dom u Tajpeju (zbog stabilnosti/statusa) i možda iznajmljivu nekretninu u Taichungu ili Kaohsiungu (zbog prinosa ili potencijalnog rasta). Za stranog ili bilo kog investitora koji upoređuje, pitanje je tolerancije rizika: Tajpej je manji rizik, manji prinos; drugi gradovi veći rizik, potencijalno veći prinos. I kao i uvek, lokalno znanje je ključno – svaki grad ima svoje mikro-tržište i mudro je proučiti ga pojedinačno.

Izvori:

Taipei Times (Crystal Hsu), “Housing market to remain in a slump: Evertrust”, 25. jun 2025 – Evertrust Rehouse izveštaj o padu transakcija i prognozi nastavka umerene korekcije cena taipeitimes.com taipeitimes.com.
Taipei Times (Crystal Hsu), „Tržište nekretnina se brzo hladi, kaže Evertrust”, 20. maj 2025 – Podaci o proširenim razlikama u cenama pregovora po gradovima i padu transakcija u prvom kvartalu 2025. taipeitimes.com taipeitimes.com.
Taiwan News (TY), „Cene stanova u Tajvanu pale za 6,6% u četvrtom kvartalu”, 14. april 2025 – Statistika Ministarstva unutrašnjih poslova o padu cena u šest gradova u četvrtom kvartalu 2024. i analiza iz Chinatrust Real Estate taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
Taiwan News (Liz Chung), „20.000 stanovnika napustilo Tajpej u prvom kvartalu zbog visokih cena stanova”, 25. april 2025 – Prema podacima Ministarstva unutrašnjih poslova o prosečnoj ceni po pingu u Tajpeju i migracijama stanovništva u jeftinije gradove (Taoyuan, itd.) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
CBRE Tajvan, „Pregled tržišta nekretnina na Tajvanu za 2025.”, april 2025 – Istaknuti pregledi tržišta (kamate stabilne; kancelarijski prostori beleže najvišu prazninu u poslednjih 7 godina; oprezan maloprodajni sektor; manji investicioni obim zbog hlađenja stambenog tržišta) cbreemail.com cbreemail.com.
Tajvan Housing (blog), „Ažuriranje politike hipotekarnih kredita 2025: Šta strani kupci treba da znaju”, 2024 – Pregled selektivnih kreditnih kontrola Centralne banke (smanjenje LTV, nema grejs perioda, nacionalni obuhvat) i njihovi ciljevi taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
Taiwan News, „Nove poreske stope na stanove u Tajvanu donose koristi stranim rezidentima“, 5. septembar 2024 – Detalji o izmenama Zakona o porezu na kuće (Porez na gomilanje nekretnina 2.0): porez od 2~4,8% na nekretnine koje nisu za sopstveni život, 1% na nekretnine za sopstveni život; uključivanje stranih držalaca ARC taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
Taipei Times, „Nove poreske stope donose pogodnosti strancima“, 5. septembar 2024 – Saopštenje ministarstva finansija o omogućavanju strancima sa ARC da dobiju poresku stopu za vlasnike (1,2% -> 1%) taipeitimes.com taipeitimes.com.
Taipei Times (Crystal Hsu), „Transakcije nekretninama skočile za 27 procenata“, 31. jul 2024 – Izveštaj Sinyi Realty o transakcijama i rastu cena u prvih 6 meseci 2024. u gradovima (Hsinchu, Taoyuan, itd.), uz napomenu o pooštravanju kreditnih mera sredinom 2024. taipeitimes.com taipeitimes.com.
InvestAsian, „Nekretnine u Tajvanu: Najprecenjenije u Aziji?“, 20. februar 2025 – Kritički osvrt na tržište nekretnina u Tajvanu: navodi cene u Tajpeju ~7.000 USD/m², niske prinose od rentiranja ~2%, nedostupnost (40 godišnjih plata za kupovinu stana) i opadanje podrške investitora iz Kine investasian.com investasian.com.
Vpon Big Data, „Cene stanova i trendovi stanovništva u širem području Tajpeja“, novembar 2022 – Informacije o cenama po opštinama: potvrđuje da je Da’an najskuplji (~1M NT$/ping), niže cene u perifernim opštinama, a Yonghe/Banqiao u Novom Tajpeju približavaju se cenama u Tajpeju vpon.com vpon.com.
Taiwan News, „Početak izgradnje stanova na Tajvanu dostigao petogodišnji minimum u 2024.“, 6. februar 2025 – MOI podaci o početku izgradnje stanova po gradovima (ukupno pad, Novi Tajpej -62,9% na godišnjem nivou) i opis reakcije investitora na kreditne restrikcije taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
Taiwan News, „Tajvan pooštrava kontrolu nad spekulativnim stambenim kreditima“, februar 2025 – (pozvano preko bloga) detalji o merama kreditne kontrole i dodatnim proverama kredita za kupce koji prvi put kupuju nekretninu taipeitimes.com taipeitimes.com.
Navedeni izvori i podaci predstavljaju činjeničnu osnovu ovog izveštaja, pružajući sveobuhvatan uvid u tržište nekretnina Tajpeja u 2025. i narednim godinama.

Преглед тржишта некретнина у Тајпеју 2025: Трендови, прогнозе и кључни увиди

Преглед тржишних услова 2025. године

Трендови на тржишту стамбених некретнина у 2025.

Trendovi u komercijalnim nekretninama (kancelarije, maloprodaja i industrija)

Prognoze i projekcije za naredne godine

Uticaj vladinih politika, poreza i regulative

Investicione mogućnosti i rizici

Dinamika nekretnina na nivou četvrti u Tajpeju

Tajpej vs. drugi veći tajvanski gradovi: poređenje

Marcin Frąckiewicz

Оставите одговор Одустани од одговора

Search

Latest Posts