Сиднејско тржиште некретнина: прогноза за период 2025–2028

Sidnejsko tržište nekretnina ušlo je u 2025. godinu sa otpornošću, oporavljajući se od nedavnih padova i snalazeći se u promenljivom ekonomskom okruženju. U stambenom, komercijalnom i industrijskom sektoru, grad beleži obnovljeni rast u 2025. zahvaljujući snažnoj potražnji podstaknutoj rastom stanovništva i početku ciklusa smanjenja kamatnih stopa abc.net.au. Ovaj izveštaj pruža sveobuhvatnu analizu trenutnih performansi tržišta, prognoze do 2028. godine i ključne faktore koji oblikuju tržište nekretnina u Sidneju – uključujući regionalne trendove, investicione prilike/rizike, kao i uticaj vladinih politika, infrastrukture i migracija.

(Svi iznosi su u australijskim dolarima.)

Ekonomsko i političko okruženje u 2025.

Tržišne tendencije nekretnina u Sidneju u 2025. godini zasnivaju se na širim ekonomskim promenama. Kamatne stope: Posle agresivnog povećanja kamatnih stopa tokom 2022–2023, Rezervna banka Australije (RBA) preokrenula je kurs početkom 2025. godine i smanjila referentnu kamatnu stopu za 50 baznih poena (sa daljim smanjenjima očekivanim do 2026. godine) abc.net.au. Ovo smanjenje stopa je poboljšalo kreditnu sposobnost i raspoloženje kupaca, čime je podstaknuta potražnja i rast cena na tržištu nekretnina. Istovremeno, australijska ekonomija se nalazi na prelomnoj tački, a očekuje se ubrzanje rasta tokom 2025–26, kako se poboljšava poverenje potrošača i privrede cushmanwakefield.com. Tržište rada ostaje zategnuto, a kontinuirani rast produktivnosti je potreban kako bi se ublažila ograničenja na strani ponude u srednjem roku cushmanwakefield.com.

Trenutni trendovi u 2025.

Nakon kratkog pada u periodu 2022–početak 2023. koji je izazvan rastućim kamatnim stopama, tržište nekretnina u Sidneju se oporavilo krajem 2023. i početkom 2024., a ovaj oporavak je nastavljen i u 2025. Rast cena se ublažio u poređenju sa užurbanim vrhuncima iz buma 2021. godine, ali i dalje ostaje pozitivan. Prema Nacionalnom savetu za stambeno snabdevanje, cene stanova u Sidneju su porasle oko 4,9% tokom 2024. (kalendarska godina), dok su kirije skočile za 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Iako su ova godišnja povećanja bila sporija od burnog rasta iz 2023., i dalje su premašivala rast prihoda domaćinstava, pogoršavajući pristupačnost australianpropertyupdate.com.au. Do početka 2025, sa sniženjem kamatnih stopa od strane RBA i povratkom poverenja kupaca, vrednosti nekretnina su ponovo dobile na zamahu. Podaci CoreLogic-a pokazuju da je srednja vrednost nekretnina u Sidneju bila veća za oko 5,2% na godišnjem nivou u februaru 2025. globalpropertyguide.com. Ovo je u skladu sa pokazateljima tržišta u tranziciji: do maja 2025. vrednosti nekretnina su rasle oko 1,3% po kvartalu jer su smanjenja kamata “ponovo podstakla potražnju” abc.net.au.

Sydney ostaje najskuplji grad u Australiji sa velikom razlikom. Medijalna cena kuće u širem Sydneyju iznosi oko 1,50 miliona dolara sredinom 2025. godine yourmortgage.com.au, što je najviše među glavnim gradovima. (Za poređenje, Melbourne je oko 950.000 dolara, a Brisbane oko 1,0 milion dolara yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medijalna cena stana (apartmana) u Sydneyju je otprilike 860.000 dolara yourmortgage.com.au. Ove visoke cene odražavaju hroničan nedostatak stambenih jedinica u Sydneyju u odnosu na potražnju, kao i veće prihode. Takođe, čak i male procentualne promene imaju veliki efekat u dolarima – na primer, godišnji rast od 5% dodaje oko 75.000 dolara na cenu tipične kuće u Sydneyju. Cena u 2025. godini je podržana izuzetno ograničenom ponudom na tržištu preprodaje: mnogi vlasnici odlažu prodaju zbog ranijih padova cena i visokih kamata na kredite, što dovodi do niskog broja oglasa, dok je nova izgradnja bila spora (o čemu će biti reči u nastavku). Istovremeno, potražnja kupaca je povećana zbog rasta stanovništva i poboljšanog raspoloženja usled nižih kamatnih stopa. Promet nekretnina i stope prodaje na aukcijama u Sydneyju su porasli 2025. u odnosu na 2024. godinu, posebno za dobro locirane nekretnine u pristupačnim cenovnim segmentima.

Tržište iznajmljivanja je na nivou krize zbog nedostatka ponudе. Stopa slobodnih stanova za iznajmljivanje u Sidneju kretala se oko 1% ili niže u periodu 2023–2025, što odražava akutni nedostatak stanova za iznajmljivanje usled povećanog priliva doseljenika. Zbog toga su kirije dostigle rekordno visoke vrednosti. U ranoj 2025. godini Sidnej je najskuplji grad u Australiji za iznajmljivanje doma: medijanska tražena kirija za kuću iznosi 775 dolara nedeljno, dok je za stan 720 dolara nedeljno mozo.com.au mozo.com.au. Ove kirije su porasle za otprilike 8–10% u poslednjih godinu dana, iako se tempo rasta počeo usporavati krajem 2024 mozo.com.au. Inflacija kirija daleko je nadmašila rast prihoda, gurajući više domaćinstava u „rentalni stres“ (više od 30% prihoda na kiriju) – skoro polovina stanara u NSW nalazi se u toj kategoriji mozo.com.au mozo.com.au. Intenzivna konkurencija na tržištu zakupa dovela je do toga da neki zakupci nude više od tražene cene ili više meseci unapred (uprkos zabrani licitiranja kirije) kako bi obezbedili nekretninu mozo.com.au. Takve okolnosti privlače investitore nazad na tržište, jer su prinosi od zakupa porasli sa rekordno niskih vrednosti. Tipična kuća u Sidneju sada donosi oko 2,7% bruto prinosa (sa 40.000 dolara godišnje kirije na kući od 1,5 miliona), a stan oko 4,2% bruto prinosa, što je značajno više nego pre nekoliko godina kada su prinosi pali ispod 2,5% za kuće. Ipak, visoki troškovi kamata i dalje znače da se mnogi ulagači sa kreditima suočavaju sa negativnim novčanim tokom na kratkoročni rok. U zaključku, tržište nekretnina u Sidneju u 2025. karakterišu rast cena, rastuće kirije i ozbiljna nestašica ponude, sve to uz blago poboljšane uslove zaduživanja i uporne izazove pristupačnosti.

Regionalna/analiza predgrađa: Ograničenja pristupačnosti i infrastruktura preoblikuju obrasce tražnje unutar šire oblasti Sidneja. U protekloj godini, neka od najvećih rasta cena zabeležena su u udaljenijim predgrađima gde su cene (relativno) niže. Na primer, St Marys na zapadu Sidneja zabeležio je skok cena kuća od +8,4% u poslednjih 12 meseci, a Richmond–Windsor (daleki severozapad) porast od +6,7% yourmortgage.com.au. Predgrađa poput Fairfield na jugozapadu (~+6,5%) takođe su nadmašila prosek yourmortgage.com.au. Ova područja, sva sa medijalnim cenama kuća znatno ispod gradskog proseka (često u rasponu od 700.000 do 900.000 dolara), profitirala su od interesovanja kupaca prvih nekretnina i investitora koji traže veće prinose od zakupa. Jak rast stanovništva na zapadu Sidneja, u kombinaciji sa novom infrastrukturom (kao što su unapređenja saobraćaja i budući aerodrom), podstiče ova tržišta. Nasuprot tome, mnoga premijum unutrašnja gradska i priobalna predgrađa (Istočna predgrađa, North Shore, Inner West) su imala ravniji rast ili blagi pad u 2024. godini, pošto su njihove već visoke cene osetljivije na povećanje kamatnih stopa. Ipak, od početka 2025. i gornji segment tržišta ponovo je dobio na zamahu, uz pomoć poboljšanih finansijskih uslova i povratka interesovanja stranih kupaca. Prestižne nekretnine u elitnim delovima (npr. predgrađa uz luku na istoku) beleže obnovljenu tražnju imućnih domaćih kupaca i nekih međunarodnih kupaca, iako je aktivnost stranih kupaca i dalje ispod vrhunca iz sredine 2010-ih.

Sidnejsko tržište stanova pokazuje sličnu razliku. Potražnja za jedinicama u prigradskim i udaljenijim naseljima (često blizu univerziteta ili transportnih čvorišta) naglo je porasla pošto kupci kojima su kuće preskupe i novopridošlice prelaze na pristupačnije opcije. Cene stanova u oblastima poput Parramattе, Liverpoola i duž koridora Metro linija su u porastu. Stanovi u centru grada, koji su zaostajali tokom COVID-a, snažno su se oporavili kada je reč o kirijama i sada beleže povratak rasta cena jer su se studenti i mladi profesionalci vratili u grad. Ipak, ukupni rast cena stanova (na nivou grada) bio je skroman – otprilike nepromenjen ili uz blagi rast od nekoliko procenata tokom protekle godine – jer je višak novih stanova iz prethodnog buma i stalni problemi sa kvalitetom gradnje (npr. defekti u visokim zgradama) umanjio entuzijazam kupaca. To se menja jer rekordno visoke kirije i velika razlika u ceni između stanova i kuća (medijana stan ~860.000 dolara naspram kuće 1,5 miliona dolara) usmeravaju više kupaca na tržište stanova abc.net.au. Domain izveštava da mere za podsticaj kupovine prve nekretnine i pritisci na pristupačnost podstiču veće interesovanje za stanovima, te očekuje da će vrednosti stanova dostići nove rekordne nivoe u Sidneju do 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Ukratko, prigradske pristupačne regije i segment stanova predvode rast, dok se najskuplja tržišta oporavljaju postepeno. Ključni koridori rasta koje treba pratiti uključuju Sidnejev jugozapad (Bringelly–Austral–Liverpool) i severozapad (Marsden Park–Riverstone) gde se gradi hiljade novih domova, kao i etablirane centre poput Parramatte (Sidnejev “drugi CBD”) koja privlači velike projekte kancelarija, maloprodaje i visokogradnje za stanovanje. Ova područja direktno imaju koristi od infrastrukturnih ulaganja i priliva stanovništva. U međuvremenu, istočna predgrađa i North Shore ostaju najskuplje zone (mnoga naselja sa medijalnom cenom kuće iznad 3 miliona dolara), i dok je potražnja tamo stabilna, stope rasta su znatno smirenije zbog limita na pristupačnost i nedostatka nove ponude (ograničeno zemljište).

Ponuda, potražnja i dinamika politike

Ponuda stambenih objekata u Sidneju ne uspeva da isprati potražnju. Završetak izgradnje novih stanova usporio je u odnosu na vrhunac iz perioda 2016–2018, zbog faktora kao što su oprez investitora, visoki troškovi izgradnje i manji broj lansiranih projekata stanova u poslednjih nekoliko godina. U 2024. godini širom Australije je izgrađeno samo 177.000 novih stambenih jedinica, što je znatno manje od ~223.000 koliko je potrebno da bi se zadovoljila nacionalna potražnja australianpropertyupdate.com.au. Novi Južni Vels (i Sidnej kao njegovo najveće tržište) dali su veliki doprinos ovom manjku. Prognoza stambene izgradnje za šire područje Sidneja (NSW Planning) procenjuje da će se 172.900 novih domova dodati u periodu od 6 godina do 2028–29, što je u proseku oko 28.800 stambenih jedinica godišnje planning.nsw.gov.au. Iako je taj tempo blagi porast u odnosu na nedavne stope izgradnje, možda i dalje nije dovoljan. Federalne projekcije pokazuju da Sidneju treba oko 40.000+ domova godišnje kako bi se postigao cilj Akorda, što ostavlja značajan jaz. Štaviše, državna prognoza je „osnovni scenario“, koji može biti previše optimističan ako ekonomske ili regulatorne prepreke potraju planning.nsw.gov.au.

Više ograničenja sputava izgradnju u Sidneju. Rast troškova građevinskih materijala i radne snage otežava investitorima ostvarivanje profita, naročito kod projekata visoke gustine – zapravo, analiza je pokazala da su u 2023. godini prosečni troškovi izgradnje stanova u Sidneju premašili konačne prodajne cene, čineći mnoge projekte neisplativim nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Ovo je jedan od razloga zašto su mnoge odobrene kule sa stanovima u Sidneju zaustavljene ili povučene, što doprinosi nedostatku novih jedinica. Državna vlada je to priznala podstičući model „izgradi i iznajmi“ (build-to-rent), koji može tolerisati niže početne prinose u zamenu za dugoročne prihode, kroz poreske olakšice abc.net.au. U međuvremenu, vremenski rokovi odobravanja planiranja i otpor zajednice (NIMBY-izam) ostaju prepreke povećanju gustine u razvijenim predgrađima. Oslobađanje neizgrađenog zemljišta na obodima Sidneja se ubrzava (posebno oko novog aerodroma i u jugozapadnim i severozapadnim predelima Sidneja), ali te nove zajednice zahtevaju istovremenu izgradnju infrastrukture – puteve, javni prevoz, škole – što je upravo ono što nova politika vlade NSW, koja dozvoljava investitorima izgradnju javne infrastrukture, ima za cilj da reši abc.net.au abc.net.au.

Sa strane potražnje, demografski trendovi povećavaju osnovnu potrebu za stanovanjem. Ne samo da se međunarodna migracija oporavila, već se i formiranje domaćinstava menja – manja veličina domaćinstava (zbog kasnijih brakova, više jednočlanih domaćinstava, itd.) znači da je potrebno više stambenih jedinica po glavi stanovnika. Očekuje se da će neto međunarodna migracija u Australiju ostati povišena tokom kasnih 2020-ih (mada blago ispod vrhunca iz 2022–23), a Sidnej obično privlači veliki deo migranata zbog posla i studiranja abc.net.au. Dodatno, aktivnost stranih kupaca – iako manji faktor nego sredinom 2010-ih – pokazuje određene promene. Kineski kupci i dalje su značajni na tržištu novih stanova u Sidneju i u segmentu luksuznih kuća afr.com. Međutim, privremena savezna zabrana stranih kupovina polovnih kuća (2025–2027) ograničiće jedan izvor potražnje (prethodno su privremeni rezidenti mogli kupiti već postojeće stanove radi stanovanja). Ovo bi moglo donekle smanjiti konkurenciju za određene nekretnine (npr. polovnih kuća u predgrađima popularnim među privremenim nosiocima viza), ali kupovina postojećih domova od strane stranaca ionako je već bila ograničena. Strane investicije su i dalje dobrodošle u novim projektima, a već su veliki strani investitori iz Kine, Singapura itd. uključeni u projekte u Sidneju – mada su se neki povukli zbog kontrole kapitala i lokalnih tržišnih rizika.

Vladine politike takođe će uticati na potražnju kupaca prve nekretnine. Novi Južni Vels nedavno je zamenio kratkotrajan model koji je omogućavao kupcima prve nekretnine da plaćaju godišnji porez na zemljište umesto uobičajene takse na prenos (nova državna vlada vratila je tradicionalne olakšice za taksu na prenos). Federalni vladini programi (poput Home Guarantee, pilot-programi zajedničkog vlasništva, itd.) nastavljaju da pomažu nekim kupcima. Ove mere, u kombinaciji sa očekivanjima daljeg smanjenja kamatnih stopa do 2026, znače da će potražnja za nekretninama u Sidneju verovatno ostati snažna, čak i dok pristupačnost i dalje ostaje izazov. Kako je glavni istraživač Domain-a primetio, tržište u Sidneju je veoma osetljivo na kamatne stope – niže stope brzo se pretvaraju u više cene abc.net.au. Ova dinamika se već dešava: čim su stope počele da padaju 2025. godine, cene su porasle, što je poslužilo kao “realnost” za one koji su se nadali trajnijem padu cena abc.net.au.

Ukratko, Sidnej se suočava sa „zlim“ stambenim problemom: jaki pokazatelji rasta stanovništva i prihoda podstiču potražnju, ali ponuda zaostaje zbog strukturnih prepreka. Ovo će verovatno zadržati pritisak na rast cena i kirija do 2028. godine, iako po umerenijim stopama rasta nego u prethodnim bumovima, osim u slučaju velikih ekonomskih šokova. Pristupačnost će ostati ključni izazov – za mnoge porodice sa srednjim primanjima, posedovanje doma u Sidneju sve je nedostižnije bez značajne pomoći ili nasledstva (odnos cene kuće i prihoda u Australiji je oko 8,0 na nacionalnom nivou, a viši je u Sidneju) australianpropertyupdate.com.au. Donosioci odluka pokušavaju da povećaju ponudu (uključujući pristupačne i socijalne stanove), ali se očekuje da će nestašica stanova potrajati, pa čak i rasti do 2029. godine u okviru trenutnih uslova australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Prognoze 2026–2028 (cene, kirije i potražnja)

Cene nekretnina: Konsenzus prognoza predviđa nastavak rasta vrednosti kuća u Sidneju u narednih nekoliko godina, iako umerenijim tempom nego dvocifreni godišnji rast iz 2021. Najnovije projekcije kompanije Domain predviđaju da će medijalna cena kuće u Sidneju porasti za oko +7% tokom fiskalnih godina 2025–26, dostižući približno 1,83 miliona dolara do juna 2026. abc.net.au. To implicira povećanje od oko 112.000 dolara za jednu godinu – više od prosečne godišnje plate – što naglašava visinu cena u Sidneju abc.net.au abc.net.au. Cene stanova u Sidneju predviđaju se da porastu za oko +6% u istom periodu, na oko 889.000 dolara (rekordan nivo) abc.net.au. Domain ove dobitke pripisuje stimulativnom efektu smanjenja kamatnih stopa koje poboljšava kreditnu sposobnost kupaca, u kombinaciji sa upornom potražnjom za nekretninama koja prevazilazi ponudu abc.net.au abc.net.au. Ipak, napominju da će rast biti sporiji nego u prethodnim ciklusima zbog plafona pristupačnosti i već velikih kredita koje domaćinstva već otplaćuju abc.net.au. Rojtersova anketa analitičara takođe odražava umerena očekivanja: na nacionalnom nivou, stručnjaci očekuju rast cena nekretnina od oko +3,7% u 2025, sa ubrzanjem na +5,0% u 2026. i 2027. kako se ekonomski ciklus poboljšava globalpropertyguide.com. Za Sidnej konkretno, ta anketa predviđa skromniji rast (~3% u 2025) u poređenju sa manjim glavnim gradovima koji bi mogli zabeležiti rast od 5–8% globalpropertyguide.com. U suštini, većina prognoza predviđa nisko- do srednjedcifreni godišnji rast cena nekretnina u Sidneju do 2028. godine, što bi postepeno dovelo cene do novih rekorda. Do 2027–28, ako Sidnej bude rastao recimo ~5% godišnje, medijalna cena kuće mogla bi dostići 2,1–2,2 miliona dolara, a stanovi oko 950.000 dolara.

Važno je napomenuti da prognoze nose izvesnu neizvesnost. Faktori koji bi mogli uticati na rast cena su brže snižavanje kamatnih stopa ili novi državni podsticaji (što bi moglo znatno povećati potražnju) i hronični nedostatak ponude (što pruža podršku cenama). Faktori rizika za pad cena uključuju ekonomski pad ili novo povećanje kamatnih stopa (npr. ako inflacija ponovo poraste) i moguće promene politike kao što su poreske reforme (periodično se raspravlja o smanjenju podsticaja za investitore poput negativnog zaduživanja i popusta na kapitalnu dobit, što bi, ako se sprovede, moglo smanjiti potražnju investitora). U odsustvu navedenih faktora, očekuje se umeren rast cena. Očekuje se da će sidsnejsko tržište ostati segmentisano: pristupačne kuće u perifernim delovima i stanovi srednjeg segmenta mogli bi zabeležiti najveći procenat rasta, dok će najskuplji segment rasti sporije (ali sa više početne vrednosti). Do 2028. stručnjaci za stanovanje smatraju da će kriza pristupačnosti ostati u fokusu – čak i ako rast cena uspori, bez značajnog povećanja ponude ili velikih promena na strani potražnje, Sidnej će verovatno i dalje biti jedan od gradova sa najskupljim stanovanjem na svetu. Iznajmljivanje: Očekuje se da će rast cena zakupa usporiti u odnosu na veliku nestašicu iz 2022–24, ali će uslovi i dalje pogodovati stanodavcima u bliskoj budućnosti. Sa prognoziranom niskom stopom slobodnih stanova (možda blago uvećanom na oko 2% do 2026, što je i dalje malo), cene zakupa bi trebalo da nastave da rastu, mada usporenijim tempom kako zakupci dostižu granice izdržljivosti. Nacionalni savet za stambenu ponudu očekuje da će rast zakupa biti umeren tokom naredne četiri godine – zapravo, predviđaju blago smanjenje odnosa cene kuća prema prihodima i usporavanje inflacije cena zakupa, što bi moglo doneti manji pomak ka pristupačnosti australianpropertyupdate.com.au. U praksi, čak i ako rast zakupa uspori na 2–4% godišnje (u odnosu na nedavnih 8–10%), to znači da bi do 2028. medijanski zakup u Sidneju mogao biti 850+ dolara nedeljno za kuće i oko 800 dolara nedeljno za stanove. Ovi nivoi zakupa, u kombinaciji sa rastom plata, odrediće da li će iznajmljivanje ostati jednako opterećujuće kao sada ili nešto manje. Još jedan faktor je sektor izgradnje za najam (“build-to-rent”): hiljade BTR stanova (koji su često podržani od strane institucionalnih investitora) su u izgradnji širom zemlje, a Novi Južni Vels nudi poreske podsticaje kako bi podstakao još više. Na primer, od 2025. godine oko 8.900 BTR jedinica je u izgradnji širom Australije brokerdaily.au, od kojih su mnoge u Sidneju. Ako se ovaj plan realizuje, BTR projekti (koji obično nude duže ugovore o zakupu i profesionalno upravljanje) mogli bi donekle povećati ponudu stanova za iznajmljivanje u Sidneju do 2026–2028, ograničavajući rast cena zakupa. Ipak, s obzirom na dubinu nestašice, svako olakšanje će verovatno biti ograničeno. Generalno, očekujte da će zakupi i dalje rasti brže od prihoda tokom narednih nekoliko godina (iako ne tako naglo kao u 2022–23), a tek postepeno bi veća ponuda mogla da umiri tržište.

Izgledi za snabdevanje: Očekuje se da će se izgradnja stambenih objekata u Sidneju blago povećati tokom kasnih 2020-ih, zahvaljujući brojnim političkim merama i eventualnom smanjenju troškova gradnje. Inicijative vlade Novog Južnog Velsa za otključavanje zemljišta i omogućavanje privatnog obezbeđivanja infrastrukture mogle bi da skrate rokove razvoja u oblastima rasta abc.net.au. Federalni vladin Fond za budućnost stanovanja Australije (ako bude u potpunosti sproveden) uložiće sredstva za desetine hiljada novih socijalnih i pristupačnih stambenih jedinica u narednim godinama. Privatni investitori, videći stalnu potražnju i povoljnije troškove finansiranja (kako kamatne stope opadaju), mogli bi da povrate poverenje i pokrenu više projekata do 2025–26. Na primer, projekti stanogradnje na neizgrađenim zemljištima u spoljnim delovima Sidneja ponovo se povećavaju, a neki zamrznuti planovi za izgradnju stanova mogli bi biti oživljeni ako se vrati potražnja za pretprodajom. Ipak, stručnjaci iz industrije upozoravaju da je značajno olakšanje u snabdevanju udaljeno godinama – planovi za 2025–2027 su uglavnom već određeni, i oni neće zadovoljiti tražnju. Stoga će odnos ponude i potražnje u Sidneju ostati napet. Do 2028. možemo očekivati bolje usklađivanje ako reforme zažive, ali kako je zaključilo Savet za snabdevanje stanovanjem, manjak će verovatno prvo rasti pre nego što počne da opada australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Ovo implicira da će uslovi prodajnog tržišta (za vlasnike nekretnina) i jaka konkurencija među kupcima i zakupcima i dalje trajati.

Investicione prilike i rizici u stambenom sektoru

Stambeno tržište nekretnina u Sidneju nudi kako privlačne prilike, tako i značajne rizike za investitore i kupce u narednih nekoliko godina:

Prilike: Osnovna potražnja u Sidneju – podstaknuta rastom stanovništva, snažnom ekonomijom i poželjnošću kao globalnog grada – pruža čvrste temelje za ulaganje u nekretnine. Kako se cene oporavljaju i kamatne stope će verovatno padati, postoji potencijal za kapitalni rast tokom kasnih 2020-ih (mada po umerenim stopama). Prinosi od zakupa su se poboljšali, naročito za stanove, što znači da novi investitori mogu ostvariti bolji novčani tok nego pre nekoliko godina (npr. oko 4% bruto prinosa na stanove). Takođe, određeni segmenti i lokacije mogu ostvariti bolji rezultat: na primer, zemljište u koridorima rasta (zapadni Sidnej blizu Aerotropic centra ili severozapad oko novih metro stanica) može doživeti iznadprosečan rast vrednosti kako infrastruktura i radna mesta transformišu ta područja. Ulaganje u dobro locirane stanove takođe može biti privlačno, jer cenovna razlika u odnosu na kuće znači da će više kupaca i zakupaca preći na stanove; već sada, vrednosti stanova u Sidneju predviđa se da dostignu rekordne visine zbog ove promene potražnje abc.net.au abc.net.au. Vladina podrška za stanovanje (kao što su grantovi za kupce prve nekretnine ili programi sa niskom depozitom) takođe podupire ulazak na tržište, što koristi vlasnicima u tim segmentima. Ukratko, hronična nestašica stanova i ekonomska vitalnost Sidneja čine snažan slučaj za dugoročno ulaganje u nekretnine, pod uslovom da se može ući na tržište.
Rizici: Glavni rizik su priuštivost i zaduženost. Cene u Sidneju su toliko visoke da su veoma osetljive na promene kamatnih stopa i šire ekonomske šokove. Ako bi se inflacija ponovo rasplamsala ili bi globalna ekonomija zastala, kamatne stope bi mogle da porastu ili bar ne padnu kako se očekuje, što bi brzo moglo da zaustavi rast cena ili čak izazove pad tržišta. Kupci sa visokim zaduženjem su posebno ranjivi na povećanja kamata ili rata kredita. Regulatorni rizici takođe postoje – na primer, eventualne buduće promene poreskih olakšica za investitore (negativna kamata, olakšice na kapitalnu dobit) mogu smanjiti potražnju investitora i ublažiti cene, posebno za investicijske stanove. Drugi rizik je kvalitet gradnje i prevelika ponuda u određenim zonama: neka područja su doživela obilje novih visokih zgrada (npr. Olimpijski park, Zetland), iako je trenutno niska slobodna ponuda, ako veliki broj novih jedinica bude gotov istovremeno, vlasnici tih stanova mogu se suočiti sa većom konkurencijom i sporijim rastom zakupa. Investitori moraju biti oprezni kod stambenih zgrada sa defektima ili visokim stalnim troškovima, što je bio problem u NSW. Takođe postoji rizik ekonomske koncentracije – sreća Sidneja zavisi od finansija, tehnologije i imigracije; bilo koja politika koja drastično smanji migraciju ili recesija u sektoru visoko kvalifikovanih radnika (poput finansijske krize) umanjila bi potražnju za nekretninama. Na kraju, rizik likvidnosti: tržište nekretnina u Sidneju je ciklično, a prodaja tokom lošeg ciklusa može biti izazov (manje kupaca može priuštiti u okruženju sa strogim kreditiranjem). Kratkoročni špekulanti mogu imati gubitke ukoliko kupe na vrhuncu i moraju brzo da prodaju. Ukupno, iako se čini da je tržište nekretnina u Sidneju “priča o visokoj potražnji i ograničenoj ponudi” koja podržava ulaganje, to dolazi uz visoke ulazne troškove i izloženost makroekonomskim promenama.

Do 2028. godine, jedinice ~800 USD/nedelji.Visoke kirije (i olakšice na kamate) održavaju interesovanje investitora za stanove.

Indikator (Sidnej)	Status za 2025/Skorašnji trend	Izgledi za 2026–2028
Medijalna cena kuće	~1,50 miliona dolara (jun 2025); oporavlja se, +5% na godišnjem nivou globalpropertyguide.com.Najviše u Australiji yourmortgage.com.au.	Postepeni rast do oko 1,83 miliona dolara do 2026. (+7%) abc.net.au; dalje umereni prirasti (~3–5% godišnje) kroz 2028, osim u slučaju šokova.Cene podržane nedostatkom ponude i smanjenjem kamata.
Medijalna cena stana	~860.000 USD (jun 2025); relativno stabilna u poslednje vreme (veća potražnja za jeftinijim segmentom) abc.net.au.	Očekuju se novi rekordi – ~889.000 USD do 2026. (+6%) abc.net.au.Pristupačnost i prelazak kupaca prve nekretnine na stanove pokreću godišnji rast od oko 4–5% do 2028.
Godišnja kirija – Kuća	775 AUD/nedelja (2025), porast od oko 8–10% na godišnjem nivou; slobodnih kuća oko 1% (izuzetno malo) mozo.com.au.	Rast najamnina slabi, ali ostaje pozitivan.Празнина може порасти до 2% до 2026–27.Očekujte godišnje povećanje rente u niskim jedno-cifrenim procentima; blago olakšanje ako ponuda poraste, ali rente verovatno ≥850 AUD/nedelji do 2028.
Godišnja renta – stan	720 AUD/nedelji (2025), povećanje od oko 10% na godišnjem nivou; jaka tražnja zbog povratka studenata mozo.com.au.	Nastavak rasta rente u 2025–26, zatim usporavanje.
Dodaci u stambenoj ponudi	Oko 28.000 novih stambenih jedinica godišnje projektovano za narednih 5 godina planning.nsw.gov.au; ispod potražnje.Samo 177 hiljada izgrađeno širom zemlje 2024. australianpropertyupdate.com.au.	Nedostatak ponude i dalje traje. Završetak izgradnje može blago porasti do 2027–28. ako reforme uspeju, ali će verovatno i dalje biti manji od potrebnih ~40 hiljada godišnje.Hronični nedostatak će održavati pritisak na rast cena/kirija.
Potražnja kupaca i sentiment	Poboljšani u 2025. zbog smanjenja kamatnih stopa i rasta populacije; kupci prve nekretnine su aktivni, ali pod pritiskom.	Trebalo bi da ostane stabilan kako kamatne stope budu padale.Ризик: ако економија ослаби или се кредити смање, потражња би могла да опадне.Sve u svemu, jaka migracija i povoljni izgledi za zaposlenje podržavaju stabilnu potražnju do 2028. godine.

Izvori: Domain, ABC News, NSW Planning, Nacionalni savet za snabdevanje i pristupačnost stanova abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Табела 1: Сиднејско тржиште стамбених некретнина – Кључни индикатори и прогнозе

(Табела 1 истиче метричке податке сиднејског тржишта стамбених некретнина и очекиване трендове.)

Тржиште пословних некретнина у Сиднеју

Сиднејско тржиште пословних некретнина у 2025. години обележено је подељеним опоравком. Сектор канцеларија се стабилизује након поремећаја током пандемије, малопродајни сектор бележи изненађујући опоравак, а тржиште инвестирања у пословне некретнине у целини има користи од побољшаног расположења услед повољнијих очекивања у погледу каматних стопа. Испод разматрамо канцеларијски и малопродајни сегмент, кључне географске подтржишне зоне као и трендове који гледају унапред, укључујући прилике и ризике.

Сектор канцеларија (ЦБД и метрополитанске канцеларије)

Trenutni učinak 2025: Tržište kancelarijskog prostora u Sidneju je u ranim fazama oporavka. Nakon šokova iz 2020–2021. (rad od kuće, veća nepopunjenost) i pada vrednosti u 2022–2023. (zbog rasta prinosa), uslovi u 2025. se oprezno poboljšavaju. Stopa nepopunjenosti kancelarijskog prostora u centru Sidneja završila je 2024. na 12,8% – najvišoj vrednosti u poslednjih nekoliko decenija – ali izgleda da je dostigla vrhunac cbre.com.au content.knightfrank.com. Potražnja za iznajmljivanjem početkom 2025. bila je stabilna, na nivou iz 2024. cbre.com.au. Važno je napomenuti da su novi prilozi u ponudi značajno usporili: nakon što je 164.000 m² novog kancelarijskog prostora uvedeno u 2024. (završetak velikih projekata), u 2025. je planirano svega oko 72.600 m², uglavnom rekonstrukcije cbre.com.au. Praktično nijedna velika nova kula neće biti otvorena u 2025–2026, što u kombinaciji sa nastavkom “begstva ka kvalitetu” (zakupci se sele u bolje zgrade), treba da pomogne u apsorpciji postojećeg praznog prostora cbre.com.au. Zaista, prvoklasni kancelarijski objekti u centralnim delovima CBD-a ostvaruju bolje rezultate sa niskim stopama nepopunjenosti (neki prvoklasni objekti u centru imaju manje od 5% nepopunjenih), uz snažno interesovanje zakupaca, dok sekundarne zgrade i manje centralne oblasti imaju problema sa većim brojem praznih prostora cbre.com.au. Ovo podeljeno stanje ogleda se i u cenama zakupa: prvoklasne bruto rente su ostale na istom nivou ili blago porasle, a zakupodavci su čak počeli da smanjuju podsticaje u najkvalitetnijim zgradama (u Q1 2025 prosečni nivo podsticaja blago je opao sa ~36,4% na 36,1%, što je povećalo neto efektivne rente za ~0,8%) content.knightfrank.com. Nasuprot tome, kancelarije nižeg kvaliteta nude visoke podsticaje (neki i preko 40%) kako bi privukli zakupce, a deo starije B-kategorije na periferiji može u suštini postati zastareo ukoliko ne uspe da se izda.

Zakupnine na tržištu su u celini pokazale otpornost. U 2024. godini, efektivna zakupnina za vrhunske kancelarije u užem centru grada porasla je za oko 5% cbre.com, predvođena Sidnejom (posebno centralnim delom) i Brizbejnom, dok je Pert bio jedini veliki centar sa negativnim rastom zakupnina cbre.com. Za 2025. očekuje se dalje umereno povećanje zakupnina na tržištu kancelarija u Sidneju cbre.com. Kako nova ponuda opada i neki zakupci ponovo šire svoje prostore, vlasnici vrhunskih objekata imaju blagu pregovaračku snagu. Ipak, potražnja za kancelarijama ne beleži ogroman rast – mnogi zakupci su i dalje oprezni, neki smanjuju prostor po zaposlenom, a „nova realnost“ hibridnog rada znači da su nivoi fizičke popunjenosti kancelarija i dalje ispod normi pre pandemije. Stoga je oporavak postepen. Dostupnost podzakupa, koja je skočila 2020–22, opada u Sidneju – do 2025. prazni podzakupi padaju ka dugoročnom proseku (~1,3% ukupnog prostora) jer kompanije imaju jasniju sliku o svojim prostornim potrebama jll.com. Ovo je pozitivan znak da se višak prostora ponovo apsorbuje. Investicione aktivnosti u kancelarijama u Sidneju takođe rastu sa niskog nivoa: u prvom kvartalu 2025. oko 1,3 milijarde dolara kancelarijskih nekretnina u centru Sidneja je promenilo vlasnika, pri čemu su strani investitori činili veliki deo (kupovinom vrhunskih zgrada kao što su 135 King St i 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ove prodaje ukazuju na to da se interesovanje kupaca vraća na odgovarajućoj ceni.

Ključna podtržišta kancelarija: Sidnejski CBD (centralni poslovni distrikt) ostaje najveći i najvažniji poslovni centar, sa zakupcima iz sektora finansija, tehnologije i profesionalnih usluga. Unutar CBD-a, “Core” distrikt (oko Martin Place, George Street) beleži najbolje rezultate – popunjenost u Premium zgradama ovde je veoma visoka (neke su skoro potpuno popunjene), a zakupnine rastu. Walsh Bay/Dawes Point oblast (deo zapadne obale) takođe se navodi kao veoma uspešna cbre.com.au, verovatno zbog novih visokokvalitetnih projekata (npr. Barangaroo) koji privlače zakupce. Nasuprot tome, periferne oblasti CBD-a i starije zgrade imaju veću ponudu slobodnog prostora. Van CBD-a, North Sydney (odmah preko luke) zabeležio je povećanu prazninu nakon otvaranja nekoliko novih objekata, ali privlači zakupce koji ne mogu da priušte cene u CBD-u i trebalo bi da profitira od buduće Metro stanice. Parramatta, CBD zapadnog Sidneja, ima rastuće tržište kancelarija sa državnim agencijama i finansijskim firmama; popunjenost je naglo pala sa novim investicijama, ali se očekuje poboljšanje jer novih zgrada uskoro neće biti. Ostali gradski centri poput Macquarie Park, South Eveleigh i Olympic Park imaju specifične zakupce (tehnologija, obrazovanje, itd.) i generalno umerenu popunjenost. Otvoreno je pitanje šta će se desiti sa nedovoljno korišćenim starijim poslovnim zgradama – razmatraju se konverzije u stambene ili druge namene, ali to je održivo samo za određene zgrade. Vlada Novog Južnog Velsa predlaže podsticaje za pretvaranje kancelarijskih u stambene objekte kako bi se olakšala situacija i na tržištu kancelarija i stambenog prostora, što bi, ukoliko se usvoji, moglo blago smanjiti ukupnu ponudu poslovnog prostora i praznine u narednim godinama.

Prognoza 2026–2028 (kancelarije): Analitičari predviđaju nastavak oporavka sidnejskog tržišta kancelarija kroz 2026–27. Sa poboljšanjem ekonomije i rastom poslovnog poverenja, očekuje se da će potražnja za kancelarijskim prostorom postati pozitivna (neto rast) sredinom 2020-ih. Na primer, JLL predviđa da će stopa praznih prostora u sidnejskom CBD-u postepeno opadati tokom 2025–2027 zbog izostanka većih novih investicija (samo jedna značajna CBD zgrada – 210 George St – planirana je za oko 2026). Do 2027. godine, praznine u CBD-u mogle bi se normalizovati na oko 8–10%, sa vrhunca od oko 13%. Ovo zaoštravanje trebalo bi da dovede do rasta efektivnih zakupnina, posebno za najkvalitetnije kancelarije. CBRE je istakao da razlika u zakupninama između starih i novih zgrada podstiče rast u najboljim objektima, a kako se smanjuje aktivnost podzakupa iz kontrakcije, ukupni pokazatelji zakupnina će se poboljšati cbre.com. Očekuje se godišnji rast zakupnina u rasponu od niskih do srednjih jednocifrenih procenata za vrhunske sidnejske kancelarije u periodu 2025–2028. Zakupnine za sekundarne poslovne prostore verovatno će ostati nepromenjene (uz visoke podsticaje) sve dok se ponuda slobodnog prostora u tom segmentu znatno ne smanji.

Sa investicione strane, kapitalne vrednosti poslovnih prostora su na putu stabilizacije i potencijalnog rasta ka kasnim 2020-im. Prinosi na poslovne prostore su naglo porasli 2022. godine (cene su pale ~20% u nekim slučajevima) zbog povećanja kamatnih stopa. Prinosi na premijum kancelarije u Sidneju su trenutno oko 6,0% (početkom 2025.) content.knightfrank.com, i zadržale su se na tom nivou nekoliko kvartala. Kako se okruženje sa kamatnim stopama ublažava, očekuje se nastavak kompresije prinosa – Knight Frank očekuje da će prinosi početi da „jačaju“ (smanjuju se) u drugoj polovini 2025. godine content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield takođe predviđa da će “rastuća količina kapitala” koja traži kvalitetne poslovne prostore, u kombinaciji sa smanjenjem kamatnih stopa, dovesti do određene kompresije prinosa krajem 2025. i tokom 2026. godine cushmanwakefield.com. Čak bi i jačanje prinosa od 25–50 baznih poena do 2026. godine značajno povećalo vrednosti poslovnih prostora (mogući rast vrednosti od +5–10%). Dakle, ukupni prinosi iz kancelarijskog prostora bi mogli ponovo postati pozitivni nakon slabijeg perioda. Ipak, investitori će biti selektivni: prednost će imati dobro locirane, moderne, ESG-prilagođene zgrade (“zelene” zgrade), dok će stariji, neremontovani objekti zaostajati i možda čak biti rekonstruisani. Očekuje se da će kancelarijski prostori u Sidneju i Brizbejnu nadmašiti druge gradove zbog snažnijeg oporavka potražnje cushmanwakefield.com. Do 2028. godine, tržište kancelarijskog prostora u Sidneju bi trebalo biti znatno stabilnije, iako se verovatno neće vratiti na izuzetno nisku stopu nepopunjenosti iz kasnih 2010-ih, zbog trajnih trendova fleksibilnog rada.

Prilike i rizici (kancelarije): Sidnejsko tržište kancelarijskog prostora pruža prilike investitorima koji mogu da prepoznaju imovinu po ciklično niskim vrednostima sa potencijalom rasta tokom oporavka. Trenutni postpandemijski “ciklus devalvacije cena” izgleda da je uglavnom pri kraju brokerdaily.au – loše vesti su već uračunate u cene i tržišta su sada više zaštićena od daljih padova brokerdaily.au. Ovo sugeriše da se možda nalazimo blizu dna kada su u pitanju kapitalne vrednosti kancelarija, što čini ovo povoljnim vremenom za dugoročne investitore da se ponovo uključe. Premijum kancelarije u Sidneju nude prinose od oko 6%, što je značajna premija u odnosu na desetogodišnje obveznice (~3,5–4% u 2025. godini), a uz moguću dalju kompresiju prinosa, jača argument za ulaganje u nekretnine brokerdaily.au. Zaista, Knight Frank primećuje da relativna volatilnost akcija/obveznica naspram stabilnosti prihoda od premijum nekretnina podstiče neke investitore da ponovo povećaju svoja ulaganja u nekretnine brokerdaily.au. Tu je i prilika za value-add repositioning – starije zgrade na dobrim lokacijama mogu se kupiti uz popust, renovirati ili preurediti kako bi privukle zakupce (na primer, unapređenje sadržaja kako bi se zaposleni vratili u kancelariju). Sa stanovišta zakupaca, 2025. godina donosi mogućnost da se zaključe povoljni zakupni ugovori (niske zakupnine i visoki podsticaji) u kvalitetnim zgradama na duži rok, pre moguće restrikcije ponude.

Ipak, rizici u kancelarijskom sektoru ostaju. Budućnost rada je velika nepoznanica – ako hibridni/rad na daljinu postane još rasprostranjeniji ili ukoliko recesija pogodi zapošljavanje, tražnja za kancelarijskim prostorom može stagnirati ili opasti. Neka preduzeća su zaista smanjila svoje potrebe za prostorom, a deo radne snage sada očekuje fleksibilnost, što znači da bi popunjenost kancelarija mogla trajno ostati ispod nivoa pre kovida. Ovo može ograničiti rast zakupa ili dovesti do strukturalno veće praznine na sekundarnim lokacijama. Ekonomski rizik: kancelarije su veoma osetljive na rast zaposlenih u sektoru uslužnih delatnosti; svaki pad u finansijskom ili tehnološkom sektoru (koji su glavni zakupci u Sidneju) negativno bi uticao na zakupu. Takođe, iako se očekuje pad kamatnih stopa, ukoliko se taj scenario ne ostvar i (ili se dostupnost kredita smanji zbog globalnih problema), očekivana kompresija prinosa i ponovni investicioni zamah možda se neće realizovati. Rizik likvidnosti je takođe značajan kod kancelarija – mnogi institucionalni investitori imaju posebne mandate i, ako se sentiment ponovo pogorša, volumen transakcija može naglo pasti (što se i videlo u 2022–23). Na kraju, tu je i pretnja neizvršenja ugovora ili smanjenja prostora od strane zakupaca: sa mogućim usporavanjem svetske ekonomije, neke kompanije bi mogle da se restrukturiraju što bi na tržište iznenadno izbacilo dodatni zakupni prostor.

Maloprodajni sektor (maloprodajni objekti i tržni centri)

Možda iznenađujuće, maloprodajni nekretninski sektor postao je svetla tačka u 2025. godini nakon nekoliko izazovnih godina. Tokom pandemije, maloprodaja (posebno prodavnice u poslovnim delovima grada i veliki tržni centri) suočavala se sa zatvaranjima i naglim rastom e-trgovine, dok je industrijski sektor bio najuspešniji. Sada su se stvari donekle preokrenule: potrošački saobraćaj i potrošnja su se oporavili, i maloprodajni objekti ponovo privlače investitore. U stvari, posmatrači tržišta predviđaju da će maloprodaja biti istaknuti komercijalni sektor u 2025. godini, što je promena u odnosu na prethodne godine kada je industrijski sektor prednjačio publications.raywhite.com.

Tržišni trendovi 2025: Performanse maloprodajnih nekretnina u Sidneju razlikuju se prema tipu objekta. Lokalni tržni centri (gde su glavni zakupci supermarketi i osnovne usluge) pokazali su izuzetnu otpornost – njihova popunjenost je ostala na visokom nivou čak i tokom COVID-a, a dodatno su profitirali od rasta stanovništva u predgrađima. Mnogi takvi centri su skoro potpuno popunjeni sa niskom stopom praznih lokala (~4% ili manje) i beleže rast kirija jer su maloprodajni kompleksi sa supermarketima izuzetno traženi (ovakva imovina nudi stabilan prihod, što privlači investitore) linkedin.com linkedin.com. Veliki regionalni tržni centri (kao što su Westfield tržni centri) imali su teži put oporavka – pojedini prodavci sa robom koja nije neophodna zatvorili su se tokom pandemije, a ovi centri su morali da se prilagode kroz bogatiju ponudu restorana i zabavnih sadržaja kako bi privukli kupce. Međutim, do 2025. godine, glavni tržni centri u Sidneju izveštavaju da su promet i prodaja kupaca gotovo na nivou iz 2019. godine ili ga čak premašuju, zahvaljujući povratku turista i oslobađanju zaostale potrošačke tražnje. Maloprodajna prodaja u Australiji porasla je za oko 3,6% na godišnjem nivou početkom 2025. godine colliers.com.au, a Novi Južni Vels predvodi taj rast, što ukazuje da prodavci u Sidneju posluju veoma dobro.

Podaci investitora potvrđuju ponovno oživljavanje maloprodaje: Krajem 2024. godine, maloprodajna imovina činila je 41,1% svih transakcija sa komercijalnim nekretninama po broju, što je ogroman skok u odnosu na dugoročni prosek od 28% publications.raywhite.com. Istovremeno, udeo industrijskih transakcija pao je sa ~60% u 2023. na 50% kako su se investitori vratili maloprodaji publications.raywhite.com. Ova rotacija je podstaknuta raznim faktorima – prinosi na maloprodaju su postali viši i privlačniji nakon što su godinama bili van fokusa, a izgledi za rast kirije su se poboljšali kako su se prodavnice ponovo otvarale i potrošači pokazali želju da kupuju lično. Ukupni prinosi za maloprodajne nekretnine prednjačili su u svim sektorima dva uzastopna kvartala do kraja 2024. godine publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Prema Ray White Commercial-u, maloprodajne nekretnine su zabeležile +2,8% ukupnog prinosa u najnovijem kvartalu, nadmašivši poslovni i industrijski sektor publications.raywhite.com. Posebno su sekundarne maloprodajne nekretnine (manji, ne-premium centri) ponekad donosile veće prihode od glavnih tržnih centara, jer su njihove cene bile veoma niske, a kapacitet rasta visok, tako da investitori koji ih sada kupuju ostvaruju snažan prinos na gotovinu i potencijalni rast publications.raywhite.com.

U Sidneju, prinosi od glavnih tržnih centara su otprilike u sredini raspona od 5% (na primer, veliki Westfield bi mogao trgovati uz prinos od 5–6%), dok kvartovski centri i maloprodaja robne kuće mogu donositi 6–7%+. Razlika između prinosa glavnih i sekundarnih maloprodajnih objekata značajno se povećala tokom poslednje decenije, ali bi se mogla smanjiti ako se nastavi bolji učinak sekundarnih objekata. Zakupnine za maloprodajni prostor počele su lagano da rastu: CBRE predviđa rast zakupnina u tržnim centrima niskim jednocifrenim stopama u 2025., nadovezujući se na rast zabeležen u 2024. cbre.com. Očekuje se da će Sidnej, zajedno sa Pertom, imati nešto bolju stopu rasta zakupnina u maloprodaji cbre.com.au, delimično zbog snažnog priliva stanovništva koji opterećuje kapacitete maloprodaje. Ograničen novi razvoj maloprodajnih prostora (praktično se ne grade novi tržni centri, osim prodajnog prostora uklopljenog u projekte mešovite namene) znači da postojeći centri imaju zarobljeno tržište i mogu da podrže rast zakupnina kako se prodaja trgovaca poboljšava. Jedna napomena je da inflatorni pritisci i trendovi potrošnje zahtevaju pažnju – visoke kamatne stope i troškovi života u 2024. jesu smanjili promet u određenim kategorijama, ali kako se stope budu snižavale tokom 2025–26, moguće je da će se povećati poverenje potrošača, što bi moglo koristiti trgovcima.

Izgled za budućnost: Perspektiva za maloprodajne nekretnine od 2026. do 2028. je obazrivo optimistična. Rast stanovništva (preko imigracije) direktno podstiče potrošnju, posebno u koridorima rasta gde su novim domaćinstvima potrebne lokalne prodavnice. Značajan migracioni priliv u Sidnej podržava tražnju za svime, od prehrambenih proizvoda do usluga. Penetracija e-trgovine, koja je naglo skočila tokom 2020, se stabilizovala – onlajn prodaja čini oko 11–12% ukupne maloprodaje u Australiji i nije značajno povećala svoj udeo u poslednjih nekoliko godina publications.raywhite.com. Fizička maloprodaja je pokazala otpornost; kupci se vraćaju zbog iskustva, a trgovci sve više koriste omnikanalni pristup (integracija interneta i prodavnica). Ovo sugeriše da će prodavnice „od cigle i maltera“ (posebno one koje nude pogodnost ili iskustvo) ostati od ključnog značaja. Kategorije kao što su hrana i piće, lične usluge, zdravstvena zaštita i diskontna maloprodaja podstiču tražnju za zakupom prostora u šoping zonama i tržnim centrima. Trend je prema „iskustvenoj maloprodaji“ – tržni centri dodaju zabavu (bioskopi, kuglane, dečje igraonice) i restoranske zone kako bi postali celodnevne destinacije publications.raywhite.com. Možemo očekivati da se ovaj trend nastavi, a uspešni centri će biti oni koji uspešno kombinuju kupovinu i slobodno vreme.

Prognoze ukazuju na stabilne ili blago poboljšane kirije i vrednosti za maloprodajne objekte. Na primer, ukoliko kamatne stope značajno padnu do 2026. godine, kapitalna vrednost maloprodajnih centara bi mogla porasti kako se prinosi malo smanjuju (mada verovatno ne tako dramatično kao kod industrijskih objekata tokom 2018–21). Sa strane zakupa, rast će verovatno pratiti inflaciju (niske jednocifrene stope). Rizik na koji treba obratiti pažnju je kupovna moć potrošača: uz visok nivo duga domaćinstava, ukoliko ekonomski rast oslabi, prodaja neesencijalnih proizvoda bi mogla trpeti, što bi dovelo do smanjivanja ili zatvaranja nekih prodavnica. Takođe, strukturne promene – npr. više onlajn kupovine za određene proizvode – predstavljaju stalan izazov. Međutim, mnogi trgovci su se prilagodili (klikni-i-preuzmi, itd.), a kategorije koje su manje podložne onlajn zameni (npr. prehrambene prodavnice, kafići, frizerski saloni, medicinske klinike) sada čine veći deo zakupaca.

Regionalni fokus: Unutar šireg Sidneja, maloprodajni „hotspotovi“ odgovaraju oblastima rasta populacije. Zapadni Sidnej, na primer, ima ogroman zahtev za novim maloprodajnim objektima kako se predgrađa šire – zato se novi tržni kompleksi otvaraju ili planiraju u oblastima kao što su Marsden Park, Leppington i Oran Park. Već formirane lokalne glavne ulice (npr. u Parramatti, Bondiju, Chatswoodu) su se snažno oporavile uz nizak nivo praznih lokala, dok maloprodaja u centralnom poslovnom distriktu (trgovačko jezgro CBD Sidneja) još uvek pokušava da nadoknadi gubitak nekih međunarodnih turista i pešačkog saobraćaja zaposlenih iz kancelarija. Do 2028. godine, završetak metro linija stvoriće nove maloprodajne prilike na stanicama (npr. maloprodaja oko Metro West stanica na mestima kao što su Five Dock ili Parramatta bi mogla procvetati). Takođe, novi aerodrom Zapadnog Sidneja pokrenuće razvoj maloprodaje (i ugostiteljstva) kako bi se pružile usluge putnicima i zaposlenima.

Segment	Uslovi na tržištu 2025 (Sidnej)	Prognoza/Perspektiva 2026–2028
Kancelarije (CBD)	Praznine ~12.7%–12.8% (kraj 2024) – dostigle vrhunac i stabilizuju se cbre.com.au.Glavne zakupnine se drže (CBD efektivne glavne zakupnine +5% u 2024) cbre.com; visoki podsticaji (~35–40%) i dalje česti.Ograničena nova ponuda u 2025–26 smanjuje pritisak cbre.com.au.Prinosi ~6,0% za vrhunske nekretnine (nakon pada vrednosti) content.knightfrank.com.	Postepeni oporavak.Očekuje se da će se stopa slobodnih prostora smanjiti na oko 8–10% do 2027. godine kako se apsorpcija poboljšava (minimalna ponuda).Rast stanarina u vrhunskim kancelarijama na niskim jednocifrenim procentima godišnje cbre.com (nastavlja se prelazak na kvalitetnije prostore).Starije kancelarije mogu zaostajati ili biti preinačene za druge namene.Očekuje se da će se prinosi smanjiti za ~25–50 baznih poena do 2026. godine, kako bi smanjenje kamatnih stopa povećalo vrednosti content.knightfrank.com, privlačeći više investitora.Сиднеј је вероватно међу најбољим пословним извођачима у Аустралији cushmanwakefield.com.
Малопродаја	Снажан опоравак.Maloprodajna imovina beleži vodeće prinose (ukupni prinosi +2,8% prošlog kvartala) publications.raywhite.com.Povećana potražnja investitora – maloprodaja je činila 41% transakcija u 2024. godini (u odnosu na prosečnih 28%) publications.raywhite.com.Niska stopa upražnjenosti u centrima sa prehrambenim prodavnicama (~4% ili manje) linkedin.com.Kirije blago rastu; očekuje se jednocifren rast zakupa u tržnim centrima u 2025. godini cbre.com.Prinosi: ~5–6% za prvoklasne tržne centre, viši za regionalne/područne maloprodaje.	Stabilna perspektiva. Rast stanovništva i ograničena nova ponuda podržavaju zakupnine – očekuje se 1–3% godišnji rast zakupnina u centrima na dobrim lokacijama cbre.com.Maloprodaja se smatra izvanrednim sektorom za 2025–26. među sektorima publications.raywhite.com, pri čemu investitori ciljaju na prigradske centre.Rizici: potrošnja potrošača bi mogla da oslabi; ali se očekuje da ključna maloprodaja ostane otporna.Moguće blago kompresovanje prinosa ako kamatne stope padnu (povećavajući vrednosti), iako su verovatni uglavnom stabilni prinosi.Sve u svemu, očekuje se da maloprodajni objekti zadrže visoku popunjenost i stabilan prihod; uspešni centri će integrisati više zabavnih sadržaja/doživljaja kako bi napredovali publications.raywhite.com.
Industrijski	Pogledajte sledeći odeljak za detaljnu analizu industrijskog tržišta. Industrijsko tržište Sidneja nastavlja da cveta: stopa praznih objekata ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; kirije i dalje rastu (iako sporije, +0,7% kvartalno) assets.cushmanwakefield.com; nezapamćena potražnja iz oblasti logistike, sa prinosima za premium nekretnine ~5,25%–5,75%.Investitori su zainteresovani, ali su cene visoke; došlo je do određenog smanjenja prinosa u periodu 2022–24.	Vidi sledeće poglavlje. Izgledi su pozitivni, ali sa tendencijom usporavanja: blago povećanje nepopunjenosti (do <3,5% do kraja 2025) uz veliki priliv ponude, a zatim ponovno stezanje assets.cushmanwakefield.com.Rast zakupnina ~4% u 2025. (Sidnej) assets.cushmanwakefield.com, zatim srednji jednoznamenkasti rast 2026–27. u potražnjom nedovoljno snabdevenim podtržištima.Kompresija prinosa verovatno krajem 2025–2026 kako sniženje kamatnih stopa poboljšava sentiment brokerdaily.au – Industrijski prinosi u Sidneju mogli bi da ojačaju za 25–50 baznih poena, s obzirom na globalno interesovanje za logističku imovinu.Dugoročni pokretači potražnje (e-trgovina, infrastruktura kao što je novi aerodrom) održavaju ovaj sektor snažnim.

Izvori: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investicije i rizik (maloprodaja): Investitori očigledno uviđaju priliku u maloprodaji u ovom trenutku. Prinosi su viši u odnosu na druge klase imovine, a narativ se promenio sa „apokalipse maloprodaje“ na uravnoteženiji pogled na omnichannel trgovinu. Posebno su atraktivni komšijski i subregionalni centri sa supermarketima kao glavnim zakupcem, koji nude defanzivan, prihod zasnovan na potrebama linkedin.com publications.raywhite.com. Ovi centri beleže veoma nisku stopu nepopunjenosti i gotovo su infrastrukturni deo zajednica – što predstavlja snažan investicioni slučaj. Takođe, postoji oportunistički potencijal kod pojedinih velikih maloprodajnih formata (centri sa robom široke potrošnje) kako rast stanovanja povećava tražnju za proizvodima za domaćinstvo itd. Međutim, rizici uključuju pad potrošnje potrošača: ukoliko inflacija i visoki troškovi kamata nastave da opterećuju potrošače, rast prodaje u maloprodaji mogao bi stagnirati, stvarajući pritisak na zakupce. Već sada su trgovci odećom ili nameštajem osetili pad profitnih marži. Drugi rizik su rastući operativni troškovi centara (energija, plate); ukoliko ih ne isprate viši zakupi, to može smanjiti neto prihod. Online maloprodaja i dalje je konkurentska pretnja, naročito u kategorijama poput elektronike ili robnih kuća; šoping centri moraju stalno prilagođavati svoj miks zakupaca kako bi ostali relevantni (moguće je više logističke integracije, kao što su mini distributivni centri u tržnim centrima, ili više zakupaca iz sektora usluga). Takođe, rizik kamatnih stopa utiče na procenu maloprodajnih nekretnina: ako prinosi ne padnu kako se očekuje i troškovi zaduživanja ostanu visoki, vlasnici sa velikim dugom mogu imati probleme. Ipak, trenutna klima snižavanja kamata i čvrstih osnovnih pokazatelja čini maloprodaju možda najizglednijim „povratnikom“ na tržištu komercijalnih nekretnina pred kraj 2020-ih publications.raywhite.com.

Tabela 2: Pregled komercijalnih nekretnina u Sidneju (2025. i prognoza)

(Tabela 2 sumira stanje i prognoze za kancelarijsko, maloprodajno i industrijsko tržište u Sidneju. Industrijski segment je detaljnije obrađen u narednom odeljku.)

Industrijsko tržište nekretnina u Sidneju

Sidnejski industrijski i logistički sektor nekretnina bio je najuspešniji segment poslednjih godina, a i dalje predstavlja ključni deo tržišta pred ulazak u 2025. – iako njegov vrtoglavi rast prelazi u održiviji tempo. Ovaj sektor obuhvata magacine, distributivne centre, proizvodne prostore i industrijsko zemljište širom metropolitenske oblasti Sidneja (posebno koncentrisane u Zapadnom Sidneju). Ključni pokretači bili su procvat e-trgovine, restrukturiranje lanca snabdevanja i manjak dostupnog zemljišta, što je dovelo do rekordno niske nepopunjenosti i naglog rasta zakupa tokom 2021–2023. U 2025. industrijsko tržište je i dalje veoma snažno, iako se normalizuje u odnosu na te vrhunce.

Nova ponuda konačno raste nakon godina nedovoljne izgradnje.

Samo u prvom kvartalu 2025. godine, u Sidneju je završeno oko 185.000 m² novih industrijskih prostora assets.cushmanwakefield.com – projekti poput ogromnog distributivnog centra Toll od 65.000 m² u Kemps Creeku, kao i spekulativne izgradnje u Chipping Nortonu (28.100 m²) i Moorebanku assets.cushmanwakefield.com.Za celu 2025. godinu, planirano je da se u Sidneju završi rekordnih ~950.000 m² novog prostora assets.cushmanwakefield.com.Više od polovine ovoga je spekulativno (izgrađeno bez unapred obezbeđenih zakupaca), što predstavlja promenu u odnosu na prethodne godine kada su preduslovi dominirali assets.cushmanwakefield.com.Glavni unapred iznajmljeni projekti uključuju Amazonovo novo mega-skladište u Goodman-ovom Oakdale East kompleksu i veliko distributivno centar Woolworths-a u Charter Hall-ovom Light Horse centru u Eastern Creek-u assets.cushmanwakefield.com.Oko 55% planiranih projekata za 2025. godinu je već unapred zakupljeno, ali ostatak će testirati sposobnost tržišta da apsorbuje prostor assets.cushmanwakefield.com.Ovaj priliv ponude je razlog zašto je stopa nepopunjenosti blago porasla i očekuje se da će blago rasti tokom narednih 6 meseci, iako će i dalje ostati ispod 3,5% do kraja 2025. godine assets.cushmanwakefield.com.Nakon 2025. godine, razvoj može usporiti: izazovi izvodljivosti i ograničenja zemljišta (nedostatak zemljišta sa odgovarajućom namenom i konkurencija sa potrebama za data centrima) uzrokuju odlaganja ili otkazivanja nekih planiranih projekata assets.cushmanwakefield.com.Mnogi investitori odlažu spekulativnu izgradnju dok ne obezbede zakupce, s obzirom na visoke troškove gradnje i veće troškove finansiranja.Ovo sugeriše da nakon trenutnog talasa, nova ponuda može opasti, što zauzvrat znači da bi se slobodni kapaciteti mogli ponovo smanjiti od kraja 2025. u 2026. godini kada se raspoloživi prostor apsorbuje assets.cushmanwakefield.com.

Trenutni trendovi u 2025.

Praznine i ponuda: Industrijska praznina u Sidneju ostaje izuzetno niska, iako je blago porasla kako je nova ponuda počela da dolazi na tržište. U prvom kvartalu 2025. stopa praznine porasla je na 2,8% (sa ~2,5% krajem 2024) assets.cushmanwakefield.com. Ovaj porast je izazvan talasom završetaka – uključujući velike objekte kao što su skladište od 26.000 m² u Marsden Parku i logistički centar od 25.000 m² na Moorebank Intermodal Terminalu – kao i povratkom velikog prostora na tržište (bivši Kolz distributivni centar od 74.000 m² iznajmljen u Eastern Creeku) assets.cushmanwakefield.com. Čak i tako, praznina od 2,8% izuzetno je niska po istorijskim standardima. U mnogim delovima tržišta i dalje je izazovno pronaći prostor spreman za useljenje, posebno za manje i srednje korisnike. Većina (62%) trenutno praznog prostora pripada vrhunskim, modernim objektima assets.cushmanwakefield.com, iako se oni obično iznajmljuju brže; stariji sekundarni objekti često duže ostaju prazni (neki su prazni više od 6 meseci) assets.cushmanwakefield.com. Posebno, podzakup zauzima skroman udeo (~25%) ukupnih praznina assets.cushmanwakefield.com, što znači da većinu praznog prostora direktno nude vlasnici.

Zakupnine i cene: Zakupnine za industrijske nekretnine u Sidneju su zabeležile izuzetan rast u poslednjih nekoliko godina. Neto zakupnine za vrhunske objekte su skočile za oko 20–30% na godišnjem nivou u 2022. godini, pošto je slobodan prostor dostigao najniži nivo. Do početka 2023. godine, rast je dostigao vrhunac na nacionalnom nivou sa oko +27% godišnje cbre.com. Ulaskom u 2024–25, rast zakupnina je usporio, ali je i dalje snažan. U prvom kvartalu 2025. godine, zakupnine za industrijske nekretnine u Sidneju porasle su prosečno 0,7% kvartalno (što bi bilo oko 3% na godišnjem nivou ako se trend nastavi) assets.cushmanwakefield.com. Kompanija Cushman & Wakefield izveštava da se u Sidneju za 2025. očekuje rast zakupnina od 4,3% ukupno assets.cushmanwakefield.com. Neki podtržišta beleže bolje rezultate od proseka: Centralni zapad (oko Silverwater/Granville) imao je rast zakupnine od +1,4% samo u poslednjem kvartalu assets.cushmanwakefield.com, što odražava vrlo ograničenu ponudu u toj oblasti. Južni Sidnej (tržište u blizini luke Botani i aerodroma) takođe je zabeležio rast od +0,5% kvartalno uprkos već izuzetno visokim zakupninama assets.cushmanwakefield.com. Spoljni podtržišta (spoljni zapad, jugozapad) sada beleže umereniji rast zakupnina, jer se glavnina nove ponude nalazi tamo, što zakupcima daje više izbora i veću pregovaračku moć assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Ipak, podsticaji ostaju relativno niski i stabilizovali su se nakon blagog rasta u 2024 – tipični podsticaji su oko 10–17,5% za postojeće objekte i oko 15–20% za predugovore za velike nove objekte assets.cushmanwakefield.com. Ovi nivoi podsticaja su viši u odnosu na manje od 10% prošle godine, ali su i dalje niski u poređenju sa kancelarijskim ili maloprodajnim sektorom, što ukazuje da su zakupodavci i dalje u povoljnijem položaju.

Izraženo u dolarima, zakupnine za vrhunska skladišta u zapadnom Sidneju (spoljni zapad) kreću se otprilike u rasponu od $140–170 po m² neto, dok južni Sidnej može premašiti $250/m² za vrhunske male jedinice – među najvišim industrijskim zakupninama u Australiji zbog izuzetne nestašice zemljišta. Vrednosti zemljišta su takođe porasle (u južnom Sidneju, industrijsko zemljište je prodavano po ceni iznad $3.000/m²) dpn.com.au. Konsenzus je da će rast zakupnina nastaviti, ali po jednocifrenim stopama u narednom periodu, što predstavlja blago zahlađenje u odnosu na neodržive dvocifrene stope. Ovo mišljenje deli i CBRE: nakon rekordnog skoka od 27% početkom 2023, rast industrijskih zakupnina usporio je na 9% na godišnjem nivou do kraja 2024. i očekuje se dalje usporavanje, iako će ostati pozitivan zbog ograničene ponude cbre.com. S obzirom na malu stopu slobodnih kapaciteta, svaki zakupac sa hitnom potrebom i dalje se suočava sa pritiskom na rast zakupnine; ali veliki korisnici koji su spremni da čekaju imaju veću pregovaračku moć sa nadolazećim novogradnjama.

Na investicionoj strani, prinosi u industrijskom sektoru doživeli su kompresiju na istorijske minimume (<4% za vrhunske prostore u Sidneju) tokom vrhunca 2021, a zatim su se dekomprimovali tokom 2022–23 kako su kamatne stope rasle. Trenutno, prinosi na vrhunske industrijske prostore u Sidneju su otprilike 5,0% do 5,5%, dok su prinosi na sekundarne u visokom rasponu od 5%–6%. Postoje pokazatelji da su se prinosi stabilizovali – na primer, nedavna prodaja u Villawoodu realizovana je sa približno 5,45% osnovnog prinosa assets.cushmanwakefield.com. Sada, s obzirom na izgled za smanjenje kamatnih stopa, sentiment postaje pozitivan. Potražnja investitora za industrijskim/logističkim sektorom ostaje velika, i domaćih i stranih institucija, zbog snažnih fundamentalnih faktora sektora. Prema mišljenju Knight Frank-a, konkurencija za vrhunske industrijske nekretnine u Sidneju i Brizbejnu “cveta”, pri čemu se prinosi u Brizbejnu već ponovno kompresuju a očekuje se da će Sidnej slediti taj trend brokerdaily.au. Prema izveštaju Cushman-a, novi kapital (uključujući i strani) usmerava se ka australijskoj logistici i oni “očekuju pojavu kompresije prinosa krajem 2025.” kako se konkurencija za ograničenu ponudu zaoštrava cushmanwakefield.com. U praktičnom smislu, ako dođe do pada kamatnih stopa, prinosi na vrhunske industrijske nekretnine mogli bi se vratiti ka donjim 5% ili čak gornjim 4% do 2026, čime bi se povećala vrednost. Obim kapitalnih transakcija koji je usporio tokom 2023. godine, predviđa se da će se značajno oporaviti – mogući rast ulaganja u industriju za preko 10% u 2025 cbre.com.au, uz više transakcija kako se očekivanja u pogledu cena između kupaca i prodavaca približe.

Geografske vruće tačke: Zapadni Sidnej je epicentar industrijske aktivnosti. Spoljni zapad (duž ukrštenja M7/M4, predgrađa kao što su Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) i jugozapad (oko M5, Moorebank, Ingleburn) su mesta gde se razvijaju najnoviji logistički parkovi. Blizina autoputeva i (u slučaju Moorebank-a) intermodalne železničke luke čini ove lokacije privlačnim. Kao što je napomenuto, velika preduzeća poput Amazona i drugih su se unapred obavezala u ovim oblastima assets.cushmanwakefield.com. Predstojeći Zapadni aerodrom Sidnej podstiče razvoj novih industrijskih zona u Aerotropolis/Bradfieldu, gde se očekuje napredna proizvodnja, transport i vazduhoplovna industrija – a tokom naredne decenije to će biti velika promena. Vlada Novog Južnog Velsa već je odobrila izgradnju magacinskog kompleksa vrednog 139 miliona dolara u blizini Aerotropolisa 2025. godine psnews.com.au. U međuvremenu, unutrašnji Sidnej industrija (Južni Sidnej, unutrašnji zapad) i dalje je veoma tražena za „poslednju milju“ distribucije, ali praktično nema preostalog zemljišta – mnogi stariji industrijski objekti se pretvaraju u mešovitu upotrebu. To korisnike gura dalje ka zapadu. Severozapad (oko Marsden Parka do Rouse Hilla) je još jedno područje rasta lakše industrije i skladištenja jer se tamo povećava broj stanovnika. A središnji zapad (Silverwater, Auburn) je starija zona sa niskom prazninom zbog centralne lokacije.

Izgledi 2026–2028

Srednjoročna perspektiva za industrijsko tržište Sidneja je fundamentalno snažna, mada će užurbani rast preći u stabilniji ritam. Ključne tačke za period 2026–28:

Praznine i snabdevanje: Trenutni građevinski bum će privremeno povećati praznine do 2025. godine, ali posle toga se očekuje da će nova ponuda biti manja od potražnje. Dostupnost industrijskog zemljišta u Sidneju ograničena je geografijom i regulativom – zapadni Sidnej ima zemljište, ali infrastruktura i administrativni procesi određuju tempo puštanja u upotrebu. Mnogi investitori su takođe oprezni zbog mogućeg prekomernog građenja usled visokih troškova. Cushman predviđa da bi praznine mogle da dostignu vrhunac ispod 3,5% u 2025, a zatim opadnu od kraja 2025. u 2026. assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do 2027. godine, praznine bi mogle da se vrate na ~2% ili niže ako se razvoj uspori. Suštinski, industrijsko tržište Sidneja će praktično imati skoro punu popunjenost, s obzirom da je tipična frikciona praznina na zdravom tržištu ~5%, dok će u Sidneju biti znatno ispod toga.
Rast zakupnina: Očekuje se nastavak rasta zakupnina, ali na nivou srednjih jednocifrenih procenata godišnje. Za 2025. godinu prognozira se rast od 4,3% assets.cushmanwakefield.com; sličan nivo (možda 3–5% godišnje) je verovatan i u 2026. i 2027. godini. Neka odabrana tržišta mogu premašiti 5% ako je tamo ponuda posebno ograničena assets.cushmanwakefield.com. Na primer, ako u Južnom Sidneju ili Centralnom Zapadu ne započne izgradnja novih projekata, ta područja bi zbog nagomilane tražnje mogla zabeležiti vanredan rast zakupnina. Suprotno tome, delovi sa mnogo novogradnje (delovi Spoljnog Zapada) mogli bi imati ravniji rast zakupnina sve dok se prostor ne apsorbuje. Zanimljiv trend: podsticaji za zakupodavce mogu blago porasti (kao što su to učinili 2024. na oko 15% kod pre-zakupljenih prostora assets.cushmanwakefield.com), što umanjuje efektivni rast zakupnine čak i ako nominalne zakupnine rastu. Ipak, industrijski zakupodavci su u snažnoj poziciji. Do 2028. godine, zakupnine za prve klase magacina u Sidneju mogle bi biti za 15%+ više nego danas, zahvaljujući strukturnim pokretačima.
Pokretači potražnje: E-trgovina će i dalje biti glavni zakupac – rast online maloprodaje se stabilizovao na oko 11% prodaje, ali će dalji rast (do 15%+ do kraja 2020-ih) zahtevati više logističkog prostora. Treća lica logistike (3PL) firme, kurirske kompanije i trgovci koji optimizuju lance snabdevanja podstaći će zakupa prostora. Cushman očekuje povećanje 3PL aktivnosti u drugoj polovini 2025, jer su mnoge od tih firmi bile iznenađujuće tihe (verovatno zbog kapaciteta izgrađenih ranije), ali će morati da se prošire kako bi se nosile sa rastućim obimom assets.cushmanwakefield.com. Pored toga, revitalizacija proizvodnje (npr. u farmaciji, prehrani ili visokoj tehnologiji) može umereno povećati potražnju, posebno s obzirom na interes države za vraćanje ključnih industrija u zemlju. Novi tehnološki parkovi u Sidneju (poput naprednih industrijskih zona Zapadnog Sidneja) mogli bi doneti potražnju za objektima. Data centri se takođe nadmeću za industrijsko zemljište – iako nisu klasični magacini, nalaze se u industrijskim zonama i beleže procvat zahvaljujući digitalnoj ekonomiji. Ova konkurencija (data centri često nude najvišu cenu za zemljište/pristup energiji) nastaviće da povećava cene zemljišta i ograničava razvoj magacina u pojedinim delovima assets.cushmanwakefield.com.
Izgledi za investicije: Kao što je navedeno, uslovi su postavljeni za potencijalno ponovno smanjenje prinosa na industrijske nekretnine do 2025–26. godine, s obzirom na količinu kapitala i niže kamatne stope brokerdaily.au. Mnogi globalni investitori vide australijsku industrijsku imovinu kao nedovoljno snabdevenu i dugoročnu priču o rastu. Do 2028. godine mogli bismo videti da se prinosi na prvoklasne industrijske nekretnine u Sidneju vrate na niskih 5% ili čak visokih 4% ako ekonomija bude stabilna. To implicira dalji rast kapitala. Međutim, tako niski prinosi takođe povećavaju rizik ulaska – ako bi kamatne stope na obveznice neočekivano porasle, vrednost industrijskih nekretnina bi bila osetljiva. U celini, očekuje se da velika potražnja investitora ostane, što bi moglo podstaći razvoj kroz partnerske kapitalne projekte (npr. velike institucije koje finansiraju izgradnju logističkih parkova da bi došle do svog udela).
Rizici: Jedan rizik je ekonomski pad koji bi smanjio potražnju – npr. ako bi potrošnja potrošača ozbiljno opala, trgovci bi mogli konsolidovati magacine, prigušujući izdavanje prostora. Međutim, s obzirom na sekularne trendove, ovo je blag rizik; većina zakupaca planira dugoročno i kratke oscilacije neće promeniti pravac. Rizik od preizgrađenosti je još jedan – da li bi trenutni talas ponude mogao biti prevelik? Do sada je značajan deo već izdat unapred, a očekuje se da će ostatak biti izdat u dogledno vreme, ali ako spekulativni prostor iz 2025. ostane neizdat, investitori bi se povukli (samo-regulišući). Poruka iz industrijskih izveštaja je da će svaki porast praznih prostora biti privremen assets.cushmanwakefield.com. Drugi rizik predstavljaju kašnjenja u infrastrukturi: putevi i luke u Sidneju moraju držati korak (npr. ako intermodal u Moorebank-u ili nadogradnje autoputeva naiđu na probleme, određene logističke efikasnosti bi mogle biti odložene). Takođe, inflacija troškova ostaje problem – izgradnja magacina je 20–30% skuplja nego pre nekoliko godina; ako se troškovi ne smanje, kirije moraju nastaviti da rastu kako bi opravdale novu izgradnju. Konačno, regulatorne promene (poput promena zoniranja ili ekoloških pravila) mogle bi uticati na ponudu industrijskog zemljišta, ali se ne očekuju promene koje bi znatno olakšale ograničenja.

U celini, industrijski sektor u Sidneju do 2028. godine trebalo bi da nastavi sa dobrom izvedbom – visoka popunjenost, rastuće kirije i snažno interesovanje investitora – ali ne više uz eksplozivan rast kakav je bio prethodnih godina. Ova imovina ostaje jedan od najtraženijih tipova zbog svojih defanzivnih karakteristika (dugoročni zakup, esencijalna funkcija) i potencijala rasta.

Investicione prilike i rizici u industrijskom sektoru

Prilike na industrijskom tržištu Sidneja su značajne:

Osnovna logistička imovina (moderna distributivna centra na dugoročnim zakupima) obezbeđuje stabilan prihod na tržištu sa ograničenim zemljištem. Sa očekivanim niskim nivoom slobodnih kapaciteta, vlasnici industrijskih objekata na dobrim lokacijama mogu očekivati visok stepen popunjenosti i mogućnost postepenog povećanja zakupa. Ako se kupi po trenutnim prinosima (~5%), ova imovina može ostvariti kapitalnu dobit ako se prinosi smanje, kao što se očekuje sa nižim kamatnim stopama brokerdaily.au. U ekonomiji koja se diversifikuje, izloženost logistici (koja je osnova e-trgovine i potrošnje) smatra se relativno odbrambenom strategijom, ali sa rastom – retka kombinacija.
Razvojne prilike: Za investitore sa zemljištem ili mogućnošću dobijanja dozvola, aktuelni nedostatak znači da projekti po meri zakupaca (posebno velikih kojima su potrebni specifični objekti) mogu biti veoma profitabilni. Rekonstrukcija brownfield lokacija (npr. starih industrijskih lokacija bliže centru koje mogu postati višenamenske logističke hale ili data centri) je još jedna prilika s obzirom na veliku nestašicu zemljišta u blizini grada. Višenivojska skladišta, iako nova za Australiju, mogu postati održiva u Sidneju kao što su u gusto naseljenim azijskim gradovima.
Pojava novih podsektora: Kao što je naglašeno, alternative poput data centara i hladnjača doživljavaju procvat. Data centri u zapadnom Sidneju (npr. Eastern Creek područje) proširuju se zahvaljujući potrebama za cloud computingom. Ovi objekti često imaju dugoročne zakupce sa visokim kreditnim rejtingom (tehnološke firme), što je privlačno investitorima. Slično, hladnjače (distribucija hrane) i logistički objekti za poslednju milju u blizini naseljenih oblasti su veoma traženi (na primer, centri za ispunjenje online narudžbina prehrambenih proizvoda). Pronicljivi investitori mogu ciljati industrijsku imovinu koja služi ovim nišama.

Rizici nisu izostali:

Cenovni rizik: Industrijska imovina više nije jeftina; može se reći da je u nekim slučajevima savršeno procenjena. Ako se ekonomski uslovi ne odvijaju očekivano (npr. ako inflacija ostane i kamatne stope duže ostanu visoke), očekivano smanjenje prinosa se možda neće desiti, a skupo kupljena ulaganja mogu ostvariti slabiji učinak. Takođe, prostor za dalji pad kapitalizacije prinosa sada je mnogo manji nego pre pet godina, kada su prinosi bili 7–8%. Zato će budući prinosi više zavisiti od rasta zakupa, koji je verovatan, ali možda neće dostići izuzetno visoke stope iz prethodnih godina.
Koncentracija zakupaca i zastarevanje: Neki investitori se brinu zbog specifičnog rizika – na primer, ako jedan od malobrojnih glavnih 3PL ili maloprodajnih zakupaca ne ispuni obaveze ili napusti objekat, iznajmljivanje prostora po visokim cenama može biti izazovno ako tržište oslabi. Takođe, objekti mogu postati zastareli (npr. preniska visina plafona, nedovoljan pristup kamionima), posebno kako tehnologija napreduje (automatizacija magacina itd.). Kontinuirana ulaganja mogu biti potrebna da bi imovina ostala moderna.
Regulatorni/ekološki faktori: Održivost postaje sve važniji fokus – magacini sa lošom energetskom efikasnošću ili bez solarnih panela, itd., mogli bi se suočiti sa smanjenom potražnjom kako zakupci i investitori budu davali prednost zelenim zgradama. Pored toga, sve promene u trgovinskoj politici ili radu luka (kao kada se promeni obim uvoza/izvoza) mogu indirektno uticati na određene industrijske klastere.
Promene u lancu snabdevanja: Geopolitički događaji mogu izmeniti rute lanca snabdevanja; na primer, povećano vraćanje proizvodnje u zemlju može zapravo povećati potražnju za prostorom za lokalnu proizvodnju, dok bi globalna recesija mogla smanjiti uvoz, utičući na logistički prostor u lukama. Međutim, raznovrsna ekonomija Sidneja i njegova pozicija znače da bi trebalo da se prilagodi različitim scenarijima.

Zaključno, industrijske nekretnine u Sidneju ostaju izuzetno atraktivan sektor, često nazivan „industrijsko i logističko zlato”. Ključno je za investitore da ne plate previše u trenutnom užarenom okruženju, a za zakupce da obezbede prostor na vreme (da unapred rezervišu, ako je moguće) zbog budućeg manjka prostora. Sa novim aerodromom i infrastrukturom, industrijska tržišta zapadnog Sidneja će procvetati, šireći ekonomske koristi i stvarajući brojne prilike za nekretnine tokom naredne decenije.

Zaključak

Kroz sve segmente – stambeni, komercijalni (kancelarije/maloprodaja) i industrijski – tržište nekretnina u Sidneju 2025. godine karakteriše obnovljeni rast uprkos trajnim ograničenjima ponude. Cene stambenih nekretnina dostižu nove rekorde, podstaknute niskim kamatnim stopama i pritiscima zbog rasta stanovništva, čak i dok pristupačnost ostaje centralna briga abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Prognoze do 2028. godine ukazuju na nastavak rasta cena i kirija, ali uz umereniji tempo, pri čemu će ishod u velikoj meri zavisiti od inicijativa za povećanje stambene ponude i ekonomskih uslova. Komercijalni sektori beleže oporavak različitom brzinom: kancelarije se stabilizuju i spremne su za poboljšanje jer Sidnej predvodi nacionalnu potražnju za kancelarijama ka rastu cushmanwakefield.com, dok je maloprodaja iznenađujuće postala vodeći sektor jer se potrošači vraćaju fizičkoj kupovini i investitori prepoznaju vrednost u ovoj oblasti publications.raywhite.com. Industrijske nekretnine ostaju suštinski jake – industrijska praznina u Sidneju se predviđa da će ostati ispod 3–4% tokom decenije assets.cushmanwakefield.com – što garantuje da će logistički objekti ostati traženi i od strane zakupaca i investitora.

Investicione prilike obiluju u ovom okruženju: od infill stambenih projekata i izgradnje za iznajmljivanje (uz korišćenje državnih podsticaja) do value-add renoviranja kancelarija i vrhunskih logističkih objekata, Sidnej nudi veliki izbor mogućnosti za iskusne investitore. Ključne oblasti rasta, poput šireg zapadnog Sidneja, posebno se izdvajaju – ogromni infrastrukturni projekti (metro linije, autoputevi, aerodrom) i planirani urbani centri (npr. Bradfield City) transformišu ove regione, što će verovatno dovesti do iznadprosečnog rasta vrednosti nekretnina kako novi poslovi i stanovnici dolaze dpn.com.au dpn.com.au. Ustajala tržišta u užem centru grada takođe će imati koristi od opšteg ekonomskog rasta, a u slučaju kancelarija, ograničene nove ponude koja pogoduje postojećim vlasnicima.

Međutim, rizici i izazovi ne bi trebalo da budu umanjeni. Pristupačnost stanovanja je na nivou krize – bez značajnog povećanja ponude, mnogi stanovnici Sidneja će ostati izostavljeni ili opterećeni visokim troškovima stanovanja, što bi moglo dovesti do političkih intervencija ili smanjiti ekonomsku konkurentnost. Oslanjanje na istorijski niske kamatne stope za očuvanje visoke vrednosti imovine predstavlja dodatnu ranjivost; svaki šok koji dovede do viših troškova finansiranja ili smanjene likvidnosti mogao bi brzo da se odrazi na vrednosti nekretnina. Pored toga, tržište Sidneja je povezano sa globalnim trendovima: promene u politici stranih ulaganja, kretanje međunarodnih studenata i globalno ekonomsko zdravlje (što utiče na širenje ili smanjenje poslovanja) svi će uticati na ishode u narednim godinama. Državna politika biće ključni faktor promene. Uspeh (ili ne) novih stambenih inicijativa Novog Južnog Velsa – ubrzavanje odobravanja razvoja, podsticanje ponude za iznajmljivanje, finansiranje infrastrukture – pomoći će da se utvrdi da li Sidnej može donekle ublažiti manjak stanova ili će se jaz nastaviti širiti australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Na komercijalnom planu, politike koje podržavaju imigraciju i rast poslovanja direktno će uticati na potražnju za nekretninama (više ljudi znači veću potrebu za domovima, kancelarijama, prodavnicama, magacinima). Nasuprot tome, svaka nagla politika koja umanjuje potražnju (kao što su pooštravanje migracije ili oporezivanje ulaganja u nekretnine) mogla bi ublažiti tržište. Ukratko, tržište nekretnina u Sidneju na ulasku u period 2026–2028 deluje otporno i dinamično, oslonjeno na snažne temelje: rastuću, imućnu populaciju; status regionalnog ekonomskog centra; i značajna unapređenja infrastrukture koja povećavaju njegove kapacitete. Stambene nekretnine su predviđene za dalji (mada umeren) rast i ostaju kamen temeljac bogatstva (pri čemu će Sidnej verovatno učvrstiti svoje mesto kao grad sa prosečnom cenom kuće većom od 2 miliona dolara do kraja ove decenije) abc.net.au. Komercijalne nekretnine su u fazi oporavka – praznine u kancelarijama treba da se smanje, maloprodaja će nastaviti svoju obnovu, a industrijski i logistički sektor će učvrstiti svoju ključnu ulogu u novoj ekonomiji. Investitori i učesnici na tržištu treba da se pripreme za izuzetno konkurentno tržište (posebno za retku imovinu kao što su zemljišta pogodna za razvoj i kvalitetne zgrade) i da primene strateške pristupe (bilo kroz nove modele razvoja, partnerstva sa državom na projektima ili unapređenje imovine kako bi zadovoljila buduće potrebe). Uprkos izazovima na kratki rok, perspektiva za nekretnine u Sidneju je oprezni optimizam: trajna privlačnost i ekonomska snaga grada ukazuju na to da će vrednosti i potražnja za nekretninama dugoročno rasti, čak i kada ciklusi variraju. Uz pažljivo planiranje i kontinuiranu podršku politika usmerenih na povećanje ponude i infrastrukture, Sidnej može upravljati svojim rastom kako bi obezbedio da tržište nekretnina ostane ne samo pokretač bogatstva, već i da podrži kvalitet života i produktivnost ovog globalnog grada u narednim godinama.

Reference:

ABC News (2025). Cene nekretnina predviđaju se da dostignu rekordne visine u 2025–26, donoseći bol kupcima i procvat prodavcima. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Nacionalni savet za ponudu i pristupačnost stanova (2025). Stanje stambenog sistema 2025 – Ključni nalazi o nestašici stambenog prostora i pristupačnosti australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Odeljenje za planiranje (2024). Prognoza ponude stanova za veći Sidnej – Projekcija 172.900 novih domova do 2029. godine (28.800 godišnje) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Izveštaj o prognozi cena za fiskalnu 2025–26 – Očekuje se da će cena kuća u Sidneju porasti za +7% na 1,83 miliona dolara; stanova +6% na 889.000 dolara abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain izveštaj – 95% prodaja je bilo profitabilno početkom 2025; cene porasle nakon smanjenja kamatnih stopa od strane RBA abc.net.au
YourMortgage (jul 2025). Medijalne cene kuća – medijalna cena kuće u Sidneju $1.496M; najbrži rast u St Marysu (+8.4%), Richmond-Windsor (+6.7%), Fairfield (+6.5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (jan 2025). Prosečna kirija u Australiji – medijalna kirija u Sidneju $775 (kuće) i $720 (stanovi) nedeljno (najviša u državi) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Nezaposlenost 2,8%; prognozirani rast kirije +4,3% u 2025; nezaposlenost će ostati <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacifički izgledi za tržište nekretnina – Rast industrijske kirije usporava, ali ostaje pozitivan; očekuje se skroman rast kirija u maloprodaji, sa Pertosom/Sidnejom kao liderima cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sidnejsko tržište kancelarija Q1 2025 – Prinosi na prvoklasne nekretnine ~6,0% stabilni, očekuje se smanjenje u drugoj polovini 2025; nezaposlenost 12,8% i verovatno je dostigla vrhunac content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Pregled nekretnina – Očekuje se da maloprodaja prednjači u komercijalnim rezultatima u 2025; maloprodajne transakcije rastu, dominiraju ukupnim prinosima publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Pregled australijskog komercijalnog sektora nekretnina – Oporavak u svim sektorima, potražnja za industrijom uzrokuje kompresiju prinosa, strani kapital aktivan brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW ubrzava ponudu za iznajmljivanje – popust na porez na zemljište od 50% za BTR produžen na neodređeno vreme; omogućeno investitorima da grade infrastrukturu radi ubrzanja izgradnje stanova abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll preko GlobalPropertyGuide (2025). Analiza tržišta stanova – Analitičari predviđaju +3,7% rast cena kuća u Australiji 2025, +5,0% u 2026/27; Sidnej ~+3% u 2025 (umereniji rast) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Australijska perspektiva 2025 – Sidnej/Brizbejn predvode oporavak poslovnog prostora; smanjenje kamatnih stopa podstiče investicije, kompresija prinosa u logistici krajem 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Као одговор, владе спроводе мере подршке.

Sredinom 2025. godine vlada Novog Južnog Velsa najavila je korake za ubrzavanje snabdevanja stanovima, posebno iznajmljivanjem stanova, u širem Sidneju abc.net.au abc.net.au.Ključne inicijative uključuju produženje poreskih podsticaja za build-to-rent (BTR) projekte – popust na porez na zemljište od 50% za nove velike projekte iznajmljivanja sada je postao trajan (prethodno je trebalo da istekne 2039. godine) abc.net.au – i reformske mere u planiranju koje omogućavaju privatnim investitorima da obezbede infrastrukturu (puteve, parkove, pa čak i škole) u okviru svojih projekata kako bi se ubrzala izgradnja novih stanova u oblastima rasta abc.net.au.Ovi potezi imaju za cilj da pruže developerima „sigurnost da grade više domova, brže” i povećaju ponudu „sigurnih, visokokvalitetnih stanova za iznajmljivanje” abc.net.au abc.net.au.На федералном нивоу, правила о страним инвестицијама су пооштрена: од априла 2025. страним лицима (укључујући привремене резиденте) забрањена је куповина постојећих (препродатих) кућа на две године foreigninvestment.gov.au – мера која има за циљ да ублажи конкуренцију међу купцима.(Strani kupci i dalje mogu kupovati novogradnju ili neizgrađeno zemljište.) Ova politika je usmerena na pritisak sa strane potražnje, iako su strani kupci već uglavnom bili ograničeni na nove nekretnine prema FIRB pravilima.Posebno se ističe da su kupci iz Kine i dalje najveći izvor stranih investicija u australijskom stanovanju, a mnogi su požurili da završe kupovine pre nego što zabrana iz aprila 2025. stupi na snagu afr.com macrobusiness.com.au.Generalno, intervencije vlade – od povećanja ulaganja u socijalno stanovanje do reformi planskog sistema – igraće značajnu ulogu u stambenoj putanji Sidneja do 2028. godine, iako njihovi puni efekti možda budu zahtevali vreme da se materijalizuju australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Vladine stambene politike: I savezna i državna vlada su uvele inicijative kako bi rešile problem pristupačnosti stanovanja i nedostatka ponude. Nacionalni stambeni sporazum postavio je ambiciozan cilj od 1,2 miliona novih domova na nacionalnom nivou do 2029. godine, ali trenutne projekcije ukazuju na značajan manjak. Izveštaj federalnog savetodavnog veća (Stanje stambenog sistema 2025) upozorava da će Australija zaostajati za oko 375.000 domova u odnosu na cilj do sredine 2029. godine australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Čak i uzimajući u obzir novu gradnju umanjenu za rušenja, očekivana neto ponuda (825.000 stambenih jedinica) će biti manja od osnovne potražnje za oko 79.000 domova u periodu 2024–2029 australianpropertyupdate.com.au. Novi Južni Vels (država u kojoj je Sidnej) je posebno ograničen – predviđa se da će ostvariti samo 65% od svog impliciranog stambenog cilja, što je jedan od najlošijih rezultata na nacionalnom nivou australianpropertyupdate.com.au. Uzroci uključuju nedostatak radne snage i materijala, visoke troškove izgradnje, ograničenu dostupnost zemljišta i složene procedure planiranja australianpropertyupdate.com.au. Ključno je da su mnogi projekti trenutno neisplativi zbog visokih cena zemljišta i finansiranja u odnosu na prodajne cene australianpropertyupdate.com.au, što ubrzava pad nove gradnje.

Migracija i demografija: Rast broja stanovnika Sidneja je značajno porastao nakon pandemije, pojačavajući potražnju za stanovanjem. Nakon otvaranja granica, Australija je zabeležila rekordan neto priliv migranata (sa stotinama hiljada novopridošlih u periodu 2022–24), a Sidnej – kao ekonomski centar – primio je veliki deo tih migranata. Ovaj priliv, zajedno sa povratkom međunarodnih studenata, doveo je do zatezanja tržišta iznajmljivanja i povećane potražnje kupaca, posebno za stanovima. Iako se očekuje da rast broja stanovnika blago uspori sa vrhunca iz 2023. godine, on i dalje ostaje snažan abc.net.au. Takođe, snažno tržište rada u Sidneju (posebno u IT sektoru, finansijama, obrazovanju i zdravstvu) nastavlja da privlači migrante iz drugih delova zemlje i inostranstva. Ovi trendovi doprinose formiranju novih domaćinstava i podržavaju potražnju za nekretninama u svim sektorima. Međutim, oni takođe pogoršavaju neizbalansiranost između ponude i potražnje, što doprinosi rastu cena i kirija ukoliko se izgradnja stanova ne ubrza.

Razvoj infrastrukture: Ogromni infrastrukturni projekti preoblikuju geografiju Sidneja i njegove perspektive na tržištu nekretnina. Najznačajniji je Zapadni Sidnejski aerodrom (Aerodrom Nensi-Bird Volton), čije se otvaranje očekuje 2026. godine, kao i okolni razvoj Aerotropolisa. Ova inicijativa izgradnje potpuno novog grada na zelenom polju obuhvata više od 11.000 hektara i predviđa se da će generisati 200.000 novih radnih mesta dok bude izrastala u treći veliki ekonomski centar Sidneja do 2030-ih godina dpn.com.au dpn.com.au. Novi saobraćajni pravci – uključujući metro liniju do Zapadnog Sidnejskog aerodroma sa šest novih stanica koje će biti otvorene do 2026. godine – i vladina ulaganja u iznosu od preko milijardu dolara u planirani “Bredfild Siti” u blizini aerodroma, otvoriće ogromne površine za industrijske, komercijalne i stambene projekte dpn.com.au dpn.com.au. Veliki magacinski i logistički centri su već u izgradnji u blizini aerodroma, a obećanje “grada od 30 minuta” u zapadnom području Parkland Siti privlači i investitore i kupce nekretnina koji traže prilike za rast. Na drugim mestima u Sidneju, Metro City & Southwest (ekstenzija metro železnice kroz centar grada i jugozapad) uskoro će biti u funkciji, dok je Metro West linija (koja povezuje centar grada sa Paramatom do ~2030) u izgradnji. Ovi železnički projekti, zajedno sa unapređenjem auto-puteva (WestConnex, M12, itd.), poboljšavaju povezanost, podstiču razvoj orijentisan na javni prevoz oko novih stanica i podižu vrednost nekretnina u raznim koridorima (npr. unutrašnji jugozapad, Parramatta/Westmead i duž buduće Metro West rute). Sve u svemu, ulaganja u infrastrukturu decentralizuju rast, podstiču razvoj u Zapadnom Sidneju i drugim spoljnim regionima, što dalje utiče na potražnju za industrijskim zemljištem, tržišta prigradskih kuća i na odluke preduzeća vezane za lokaciju.

U narednim segmentima detaljno ćemo se baviti svakim glavnim delom tržišta – Stambeni, Komercijalni (kancelarijski/maloprodajni) i Industrijski – uz opis trenutnih uslova u 2025. godini, prognoze za period 2026–2028, kao i analizu podtržišta, investicionih mogućnosti i izazova.

Tržište stambenih nekretnina u Sidneju

Trenutni trendovi u 2025.

Ponuda, potražnja i dinamika politike

Prognoze 2026–2028 (cene, kirije i potražnja)

Investicione prilike i rizici u stambenom sektoru

Stambeno tržište nekretnina u Sidneju nudi kako privlačne prilike, tako i značajne rizike za investitore i kupce u narednih nekoliko godina:

Prilike: Osnovna potražnja u Sidneju – podstaknuta rastom stanovništva, snažnom ekonomijom i poželjnošću kao globalnog grada – pruža čvrste temelje za ulaganje u nekretnine. Kako se cene oporavljaju i kamatne stope će verovatno padati, postoji potencijal za kapitalni rast tokom kasnih 2020-ih (mada po umerenim stopama). Prinosi od zakupa su se poboljšali, naročito za stanove, što znači da novi investitori mogu ostvariti bolji novčani tok nego pre nekoliko godina (npr. oko 4% bruto prinosa na stanove). Takođe, određeni segmenti i lokacije mogu ostvariti bolji rezultat: na primer, zemljište u koridorima rasta (zapadni Sidnej blizu Aerotropic centra ili severozapad oko novih metro stanica) može doživeti iznadprosečan rast vrednosti kako infrastruktura i radna mesta transformišu ta područja. Ulaganje u dobro locirane stanove takođe može biti privlačno, jer cenovna razlika u odnosu na kuće znači da će više kupaca i zakupaca preći na stanove; već sada, vrednosti stanova u Sidneju predviđa se da dostignu rekordne visine zbog ove promene potražnje abc.net.au abc.net.au. Vladina podrška za stanovanje (kao što su grantovi za kupce prve nekretnine ili programi sa niskom depozitom) takođe podupire ulazak na tržište, što koristi vlasnicima u tim segmentima. Ukratko, hronična nestašica stanova i ekonomska vitalnost Sidneja čine snažan slučaj za dugoročno ulaganje u nekretnine, pod uslovom da se može ući na tržište.
Rizici: Glavni rizik su priuštivost i zaduženost. Cene u Sidneju su toliko visoke da su veoma osetljive na promene kamatnih stopa i šire ekonomske šokove. Ako bi se inflacija ponovo rasplamsala ili bi globalna ekonomija zastala, kamatne stope bi mogle da porastu ili bar ne padnu kako se očekuje, što bi brzo moglo da zaustavi rast cena ili čak izazove pad tržišta. Kupci sa visokim zaduženjem su posebno ranjivi na povećanja kamata ili rata kredita. Regulatorni rizici takođe postoje – na primer, eventualne buduće promene poreskih olakšica za investitore (negativna kamata, olakšice na kapitalnu dobit) mogu smanjiti potražnju investitora i ublažiti cene, posebno za investicijske stanove. Drugi rizik je kvalitet gradnje i prevelika ponuda u određenim zonama: neka područja su doživela obilje novih visokih zgrada (npr. Olimpijski park, Zetland), iako je trenutno niska slobodna ponuda, ako veliki broj novih jedinica bude gotov istovremeno, vlasnici tih stanova mogu se suočiti sa većom konkurencijom i sporijim rastom zakupa. Investitori moraju biti oprezni kod stambenih zgrada sa defektima ili visokim stalnim troškovima, što je bio problem u NSW. Takođe postoji rizik ekonomske koncentracije – sreća Sidneja zavisi od finansija, tehnologije i imigracije; bilo koja politika koja drastično smanji migraciju ili recesija u sektoru visoko kvalifikovanih radnika (poput finansijske krize) umanjila bi potražnju za nekretninama. Na kraju, rizik likvidnosti: tržište nekretnina u Sidneju je ciklično, a prodaja tokom lošeg ciklusa može biti izazov (manje kupaca može priuštiti u okruženju sa strogim kreditiranjem). Kratkoročni špekulanti mogu imati gubitke ukoliko kupe na vrhuncu i moraju brzo da prodaju. Ukupno, iako se čini da je tržište nekretnina u Sidneju “priča o visokoj potražnji i ograničenoj ponudi” koja podržava ulaganje, to dolazi uz visoke ulazne troškove i izloženost makroekonomskim promenama.

Do 2028. godine, jedinice ~800 USD/nedelji.Visoke kirije (i olakšice na kamate) održavaju interesovanje investitora za stanove.

Indikator (Sidnej)	Status za 2025/Skorašnji trend	Izgledi za 2026–2028
Medijalna cena kuće	~1,50 miliona dolara (jun 2025); oporavlja se, +5% na godišnjem nivou globalpropertyguide.com.Najviše u Australiji yourmortgage.com.au.	Postepeni rast do oko 1,83 miliona dolara do 2026. (+7%) abc.net.au; dalje umereni prirasti (~3–5% godišnje) kroz 2028, osim u slučaju šokova.Cene podržane nedostatkom ponude i smanjenjem kamata.
Medijalna cena stana	~860.000 USD (jun 2025); relativno stabilna u poslednje vreme (veća potražnja za jeftinijim segmentom) abc.net.au.	Očekuju se novi rekordi – ~889.000 USD do 2026. (+6%) abc.net.au.Pristupačnost i prelazak kupaca prve nekretnine na stanove pokreću godišnji rast od oko 4–5% do 2028.
Godišnja kirija – Kuća	775 AUD/nedelja (2025), porast od oko 8–10% na godišnjem nivou; slobodnih kuća oko 1% (izuzetno malo) mozo.com.au.	Rast najamnina slabi, ali ostaje pozitivan.Празнина може порасти до 2% до 2026–27.Očekujte godišnje povećanje rente u niskim jedno-cifrenim procentima; blago olakšanje ako ponuda poraste, ali rente verovatno ≥850 AUD/nedelji do 2028.
Godišnja renta – stan	720 AUD/nedelji (2025), povećanje od oko 10% na godišnjem nivou; jaka tražnja zbog povratka studenata mozo.com.au.	Nastavak rasta rente u 2025–26, zatim usporavanje.
Dodaci u stambenoj ponudi	Oko 28.000 novih stambenih jedinica godišnje projektovano za narednih 5 godina planning.nsw.gov.au; ispod potražnje.Samo 177 hiljada izgrađeno širom zemlje 2024. australianpropertyupdate.com.au.	Nedostatak ponude i dalje traje. Završetak izgradnje može blago porasti do 2027–28. ako reforme uspeju, ali će verovatno i dalje biti manji od potrebnih ~40 hiljada godišnje.Hronični nedostatak će održavati pritisak na rast cena/kirija.
Potražnja kupaca i sentiment	Poboljšani u 2025. zbog smanjenja kamatnih stopa i rasta populacije; kupci prve nekretnine su aktivni, ali pod pritiskom.	Trebalo bi da ostane stabilan kako kamatne stope budu padale.Ризик: ако економија ослаби или се кредити смање, потражња би могла да опадне.Sve u svemu, jaka migracija i povoljni izgledi za zaposlenje podržavaju stabilnu potražnju do 2028. godine.

Izvori: Domain, ABC News, NSW Planning, Nacionalni savet za snabdevanje i pristupačnost stanova abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Табела 1: Сиднејско тржиште стамбених некретнина – Кључни индикатори и прогнозе

(Табела 1 истиче метричке податке сиднејског тржишта стамбених некретнина и очекиване трендове.)

Тржиште пословних некретнина у Сиднеју

Сектор канцеларија (ЦБД и метрополитанске канцеларије)

Maloprodajni sektor (maloprodajni objekti i tržni centri)

Segment	Uslovi na tržištu 2025 (Sidnej)	Prognoza/Perspektiva 2026–2028
Kancelarije (CBD)	Praznine ~12.7%–12.8% (kraj 2024) – dostigle vrhunac i stabilizuju se cbre.com.au.Glavne zakupnine se drže (CBD efektivne glavne zakupnine +5% u 2024) cbre.com; visoki podsticaji (~35–40%) i dalje česti.Ograničena nova ponuda u 2025–26 smanjuje pritisak cbre.com.au.Prinosi ~6,0% za vrhunske nekretnine (nakon pada vrednosti) content.knightfrank.com.	Postepeni oporavak.Očekuje se da će se stopa slobodnih prostora smanjiti na oko 8–10% do 2027. godine kako se apsorpcija poboljšava (minimalna ponuda).Rast stanarina u vrhunskim kancelarijama na niskim jednocifrenim procentima godišnje cbre.com (nastavlja se prelazak na kvalitetnije prostore).Starije kancelarije mogu zaostajati ili biti preinačene za druge namene.Očekuje se da će se prinosi smanjiti za ~25–50 baznih poena do 2026. godine, kako bi smanjenje kamatnih stopa povećalo vrednosti content.knightfrank.com, privlačeći više investitora.Сиднеј је вероватно међу најбољим пословним извођачима у Аустралији cushmanwakefield.com.
Малопродаја	Снажан опоравак.Maloprodajna imovina beleži vodeće prinose (ukupni prinosi +2,8% prošlog kvartala) publications.raywhite.com.Povećana potražnja investitora – maloprodaja je činila 41% transakcija u 2024. godini (u odnosu na prosečnih 28%) publications.raywhite.com.Niska stopa upražnjenosti u centrima sa prehrambenim prodavnicama (~4% ili manje) linkedin.com.Kirije blago rastu; očekuje se jednocifren rast zakupa u tržnim centrima u 2025. godini cbre.com.Prinosi: ~5–6% za prvoklasne tržne centre, viši za regionalne/područne maloprodaje.	Stabilna perspektiva. Rast stanovništva i ograničena nova ponuda podržavaju zakupnine – očekuje se 1–3% godišnji rast zakupnina u centrima na dobrim lokacijama cbre.com.Maloprodaja se smatra izvanrednim sektorom za 2025–26. među sektorima publications.raywhite.com, pri čemu investitori ciljaju na prigradske centre.Rizici: potrošnja potrošača bi mogla da oslabi; ali se očekuje da ključna maloprodaja ostane otporna.Moguće blago kompresovanje prinosa ako kamatne stope padnu (povećavajući vrednosti), iako su verovatni uglavnom stabilni prinosi.Sve u svemu, očekuje se da maloprodajni objekti zadrže visoku popunjenost i stabilan prihod; uspešni centri će integrisati više zabavnih sadržaja/doživljaja kako bi napredovali publications.raywhite.com.
Industrijski	Pogledajte sledeći odeljak za detaljnu analizu industrijskog tržišta. Industrijsko tržište Sidneja nastavlja da cveta: stopa praznih objekata ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; kirije i dalje rastu (iako sporije, +0,7% kvartalno) assets.cushmanwakefield.com; nezapamćena potražnja iz oblasti logistike, sa prinosima za premium nekretnine ~5,25%–5,75%.Investitori su zainteresovani, ali su cene visoke; došlo je do određenog smanjenja prinosa u periodu 2022–24.	Vidi sledeće poglavlje. Izgledi su pozitivni, ali sa tendencijom usporavanja: blago povećanje nepopunjenosti (do <3,5% do kraja 2025) uz veliki priliv ponude, a zatim ponovno stezanje assets.cushmanwakefield.com.Rast zakupnina ~4% u 2025. (Sidnej) assets.cushmanwakefield.com, zatim srednji jednoznamenkasti rast 2026–27. u potražnjom nedovoljno snabdevenim podtržištima.Kompresija prinosa verovatno krajem 2025–2026 kako sniženje kamatnih stopa poboljšava sentiment brokerdaily.au – Industrijski prinosi u Sidneju mogli bi da ojačaju za 25–50 baznih poena, s obzirom na globalno interesovanje za logističku imovinu.Dugoročni pokretači potražnje (e-trgovina, infrastruktura kao što je novi aerodrom) održavaju ovaj sektor snažnim.

Izvori: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabela 2: Pregled komercijalnih nekretnina u Sidneju (2025. i prognoza)

(Tabela 2 sumira stanje i prognoze za kancelarijsko, maloprodajno i industrijsko tržište u Sidneju. Industrijski segment je detaljnije obrađen u narednom odeljku.)

Industrijsko tržište nekretnina u Sidneju

Nova ponuda konačno raste nakon godina nedovoljne izgradnje.

Trenutni trendovi u 2025.

Izgledi 2026–2028

Srednjoročna perspektiva za industrijsko tržište Sidneja je fundamentalno snažna, mada će užurbani rast preći u stabilniji ritam. Ključne tačke za period 2026–28:

Praznine i snabdevanje: Trenutni građevinski bum će privremeno povećati praznine do 2025. godine, ali posle toga se očekuje da će nova ponuda biti manja od potražnje. Dostupnost industrijskog zemljišta u Sidneju ograničena je geografijom i regulativom – zapadni Sidnej ima zemljište, ali infrastruktura i administrativni procesi određuju tempo puštanja u upotrebu. Mnogi investitori su takođe oprezni zbog mogućeg prekomernog građenja usled visokih troškova. Cushman predviđa da bi praznine mogle da dostignu vrhunac ispod 3,5% u 2025, a zatim opadnu od kraja 2025. u 2026. assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do 2027. godine, praznine bi mogle da se vrate na ~2% ili niže ako se razvoj uspori. Suštinski, industrijsko tržište Sidneja će praktično imati skoro punu popunjenost, s obzirom da je tipična frikciona praznina na zdravom tržištu ~5%, dok će u Sidneju biti znatno ispod toga.
Rast zakupnina: Očekuje se nastavak rasta zakupnina, ali na nivou srednjih jednocifrenih procenata godišnje. Za 2025. godinu prognozira se rast od 4,3% assets.cushmanwakefield.com; sličan nivo (možda 3–5% godišnje) je verovatan i u 2026. i 2027. godini. Neka odabrana tržišta mogu premašiti 5% ako je tamo ponuda posebno ograničena assets.cushmanwakefield.com. Na primer, ako u Južnom Sidneju ili Centralnom Zapadu ne započne izgradnja novih projekata, ta područja bi zbog nagomilane tražnje mogla zabeležiti vanredan rast zakupnina. Suprotno tome, delovi sa mnogo novogradnje (delovi Spoljnog Zapada) mogli bi imati ravniji rast zakupnina sve dok se prostor ne apsorbuje. Zanimljiv trend: podsticaji za zakupodavce mogu blago porasti (kao što su to učinili 2024. na oko 15% kod pre-zakupljenih prostora assets.cushmanwakefield.com), što umanjuje efektivni rast zakupnine čak i ako nominalne zakupnine rastu. Ipak, industrijski zakupodavci su u snažnoj poziciji. Do 2028. godine, zakupnine za prve klase magacina u Sidneju mogle bi biti za 15%+ više nego danas, zahvaljujući strukturnim pokretačima.
Pokretači potražnje: E-trgovina će i dalje biti glavni zakupac – rast online maloprodaje se stabilizovao na oko 11% prodaje, ali će dalji rast (do 15%+ do kraja 2020-ih) zahtevati više logističkog prostora. Treća lica logistike (3PL) firme, kurirske kompanije i trgovci koji optimizuju lance snabdevanja podstaći će zakupa prostora. Cushman očekuje povećanje 3PL aktivnosti u drugoj polovini 2025, jer su mnoge od tih firmi bile iznenađujuće tihe (verovatno zbog kapaciteta izgrađenih ranije), ali će morati da se prošire kako bi se nosile sa rastućim obimom assets.cushmanwakefield.com. Pored toga, revitalizacija proizvodnje (npr. u farmaciji, prehrani ili visokoj tehnologiji) može umereno povećati potražnju, posebno s obzirom na interes države za vraćanje ključnih industrija u zemlju. Novi tehnološki parkovi u Sidneju (poput naprednih industrijskih zona Zapadnog Sidneja) mogli bi doneti potražnju za objektima. Data centri se takođe nadmeću za industrijsko zemljište – iako nisu klasični magacini, nalaze se u industrijskim zonama i beleže procvat zahvaljujući digitalnoj ekonomiji. Ova konkurencija (data centri često nude najvišu cenu za zemljište/pristup energiji) nastaviće da povećava cene zemljišta i ograničava razvoj magacina u pojedinim delovima assets.cushmanwakefield.com.
Izgledi za investicije: Kao što je navedeno, uslovi su postavljeni za potencijalno ponovno smanjenje prinosa na industrijske nekretnine do 2025–26. godine, s obzirom na količinu kapitala i niže kamatne stope brokerdaily.au. Mnogi globalni investitori vide australijsku industrijsku imovinu kao nedovoljno snabdevenu i dugoročnu priču o rastu. Do 2028. godine mogli bismo videti da se prinosi na prvoklasne industrijske nekretnine u Sidneju vrate na niskih 5% ili čak visokih 4% ako ekonomija bude stabilna. To implicira dalji rast kapitala. Međutim, tako niski prinosi takođe povećavaju rizik ulaska – ako bi kamatne stope na obveznice neočekivano porasle, vrednost industrijskih nekretnina bi bila osetljiva. U celini, očekuje se da velika potražnja investitora ostane, što bi moglo podstaći razvoj kroz partnerske kapitalne projekte (npr. velike institucije koje finansiraju izgradnju logističkih parkova da bi došle do svog udela).
Rizici: Jedan rizik je ekonomski pad koji bi smanjio potražnju – npr. ako bi potrošnja potrošača ozbiljno opala, trgovci bi mogli konsolidovati magacine, prigušujući izdavanje prostora. Međutim, s obzirom na sekularne trendove, ovo je blag rizik; većina zakupaca planira dugoročno i kratke oscilacije neće promeniti pravac. Rizik od preizgrađenosti je još jedan – da li bi trenutni talas ponude mogao biti prevelik? Do sada je značajan deo već izdat unapred, a očekuje se da će ostatak biti izdat u dogledno vreme, ali ako spekulativni prostor iz 2025. ostane neizdat, investitori bi se povukli (samo-regulišući). Poruka iz industrijskih izveštaja je da će svaki porast praznih prostora biti privremen assets.cushmanwakefield.com. Drugi rizik predstavljaju kašnjenja u infrastrukturi: putevi i luke u Sidneju moraju držati korak (npr. ako intermodal u Moorebank-u ili nadogradnje autoputeva naiđu na probleme, određene logističke efikasnosti bi mogle biti odložene). Takođe, inflacija troškova ostaje problem – izgradnja magacina je 20–30% skuplja nego pre nekoliko godina; ako se troškovi ne smanje, kirije moraju nastaviti da rastu kako bi opravdale novu izgradnju. Konačno, regulatorne promene (poput promena zoniranja ili ekoloških pravila) mogle bi uticati na ponudu industrijskog zemljišta, ali se ne očekuju promene koje bi znatno olakšale ograničenja.

Investicione prilike i rizici u industrijskom sektoru

Prilike na industrijskom tržištu Sidneja su značajne:

Osnovna logistička imovina (moderna distributivna centra na dugoročnim zakupima) obezbeđuje stabilan prihod na tržištu sa ograničenim zemljištem. Sa očekivanim niskim nivoom slobodnih kapaciteta, vlasnici industrijskih objekata na dobrim lokacijama mogu očekivati visok stepen popunjenosti i mogućnost postepenog povećanja zakupa. Ako se kupi po trenutnim prinosima (~5%), ova imovina može ostvariti kapitalnu dobit ako se prinosi smanje, kao što se očekuje sa nižim kamatnim stopama brokerdaily.au. U ekonomiji koja se diversifikuje, izloženost logistici (koja je osnova e-trgovine i potrošnje) smatra se relativno odbrambenom strategijom, ali sa rastom – retka kombinacija.
Razvojne prilike: Za investitore sa zemljištem ili mogućnošću dobijanja dozvola, aktuelni nedostatak znači da projekti po meri zakupaca (posebno velikih kojima su potrebni specifični objekti) mogu biti veoma profitabilni. Rekonstrukcija brownfield lokacija (npr. starih industrijskih lokacija bliže centru koje mogu postati višenamenske logističke hale ili data centri) je još jedna prilika s obzirom na veliku nestašicu zemljišta u blizini grada. Višenivojska skladišta, iako nova za Australiju, mogu postati održiva u Sidneju kao što su u gusto naseljenim azijskim gradovima.
Pojava novih podsektora: Kao što je naglašeno, alternative poput data centara i hladnjača doživljavaju procvat. Data centri u zapadnom Sidneju (npr. Eastern Creek područje) proširuju se zahvaljujući potrebama za cloud computingom. Ovi objekti često imaju dugoročne zakupce sa visokim kreditnim rejtingom (tehnološke firme), što je privlačno investitorima. Slično, hladnjače (distribucija hrane) i logistički objekti za poslednju milju u blizini naseljenih oblasti su veoma traženi (na primer, centri za ispunjenje online narudžbina prehrambenih proizvoda). Pronicljivi investitori mogu ciljati industrijsku imovinu koja služi ovim nišama.

Rizici nisu izostali:

Cenovni rizik: Industrijska imovina više nije jeftina; može se reći da je u nekim slučajevima savršeno procenjena. Ako se ekonomski uslovi ne odvijaju očekivano (npr. ako inflacija ostane i kamatne stope duže ostanu visoke), očekivano smanjenje prinosa se možda neće desiti, a skupo kupljena ulaganja mogu ostvariti slabiji učinak. Takođe, prostor za dalji pad kapitalizacije prinosa sada je mnogo manji nego pre pet godina, kada su prinosi bili 7–8%. Zato će budući prinosi više zavisiti od rasta zakupa, koji je verovatan, ali možda neće dostići izuzetno visoke stope iz prethodnih godina.
Koncentracija zakupaca i zastarevanje: Neki investitori se brinu zbog specifičnog rizika – na primer, ako jedan od malobrojnih glavnih 3PL ili maloprodajnih zakupaca ne ispuni obaveze ili napusti objekat, iznajmljivanje prostora po visokim cenama može biti izazovno ako tržište oslabi. Takođe, objekti mogu postati zastareli (npr. preniska visina plafona, nedovoljan pristup kamionima), posebno kako tehnologija napreduje (automatizacija magacina itd.). Kontinuirana ulaganja mogu biti potrebna da bi imovina ostala moderna.
Regulatorni/ekološki faktori: Održivost postaje sve važniji fokus – magacini sa lošom energetskom efikasnošću ili bez solarnih panela, itd., mogli bi se suočiti sa smanjenom potražnjom kako zakupci i investitori budu davali prednost zelenim zgradama. Pored toga, sve promene u trgovinskoj politici ili radu luka (kao kada se promeni obim uvoza/izvoza) mogu indirektno uticati na određene industrijske klastere.
Promene u lancu snabdevanja: Geopolitički događaji mogu izmeniti rute lanca snabdevanja; na primer, povećano vraćanje proizvodnje u zemlju može zapravo povećati potražnju za prostorom za lokalnu proizvodnju, dok bi globalna recesija mogla smanjiti uvoz, utičući na logistički prostor u lukama. Međutim, raznovrsna ekonomija Sidneja i njegova pozicija znače da bi trebalo da se prilagodi različitim scenarijima.

Zaključak

Reference:

ABC News (2025). Cene nekretnina predviđaju se da dostignu rekordne visine u 2025–26, donoseći bol kupcima i procvat prodavcima. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
Nacionalni savet za ponudu i pristupačnost stanova (2025). Stanje stambenog sistema 2025 – Ključni nalazi o nestašici stambenog prostora i pristupačnosti australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Odeljenje za planiranje (2024). Prognoza ponude stanova za veći Sidnej – Projekcija 172.900 novih domova do 2029. godine (28.800 godišnje) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Izveštaj o prognozi cena za fiskalnu 2025–26 – Očekuje se da će cena kuća u Sidneju porasti za +7% na 1,83 miliona dolara; stanova +6% na 889.000 dolara abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain izveštaj – 95% prodaja je bilo profitabilno početkom 2025; cene porasle nakon smanjenja kamatnih stopa od strane RBA abc.net.au
YourMortgage (jul 2025). Medijalne cene kuća – medijalna cena kuće u Sidneju $1.496M; najbrži rast u St Marysu (+8.4%), Richmond-Windsor (+6.7%), Fairfield (+6.5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (jan 2025). Prosečna kirija u Australiji – medijalna kirija u Sidneju $775 (kuće) i $720 (stanovi) nedeljno (najviša u državi) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Nezaposlenost 2,8%; prognozirani rast kirije +4,3% u 2025; nezaposlenost će ostati <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacifički izgledi za tržište nekretnina – Rast industrijske kirije usporava, ali ostaje pozitivan; očekuje se skroman rast kirija u maloprodaji, sa Pertosom/Sidnejom kao liderima cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sidnejsko tržište kancelarija Q1 2025 – Prinosi na prvoklasne nekretnine ~6,0% stabilni, očekuje se smanjenje u drugoj polovini 2025; nezaposlenost 12,8% i verovatno je dostigla vrhunac content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Pregled nekretnina – Očekuje se da maloprodaja prednjači u komercijalnim rezultatima u 2025; maloprodajne transakcije rastu, dominiraju ukupnim prinosima publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Pregled australijskog komercijalnog sektora nekretnina – Oporavak u svim sektorima, potražnja za industrijom uzrokuje kompresiju prinosa, strani kapital aktivan brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW ubrzava ponudu za iznajmljivanje – popust na porez na zemljište od 50% za BTR produžen na neodređeno vreme; omogućeno investitorima da grade infrastrukturu radi ubrzanja izgradnje stanova abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll preko GlobalPropertyGuide (2025). Analiza tržišta stanova – Analitičari predviđaju +3,7% rast cena kuća u Australiji 2025, +5,0% u 2026/27; Sidnej ~+3% u 2025 (umereniji rast) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Australijska perspektiva 2025 – Sidnej/Brizbejn predvode oporavak poslovnog prostora; smanjenje kamatnih stopa podstiče investicije, kompresija prinosa u logistici krajem 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Сиднејско тржиште некретнина: прогноза за период 2025–2028

Ekonomsko i političko okruženje u 2025.

Trenutni trendovi u 2025.

Ponuda, potražnja i dinamika politike

Prognoze 2026–2028 (cene, kirije i potražnja)

Investicione prilike i rizici u stambenom sektoru

Тржиште пословних некретнина у Сиднеју

Сектор канцеларија (ЦБД и метрополитанске канцеларије)

Maloprodajni sektor (maloprodajni objekti i tržni centri)

Industrijsko tržište nekretnina u Sidneju

Trenutni trendovi u 2025.

Izgledi 2026–2028

Investicione prilike i rizici u industrijskom sektoru

Zaključak

Tržište stambenih nekretnina u Sidneju

Trenutni trendovi u 2025.

Ponuda, potražnja i dinamika politike

Prognoze 2026–2028 (cene, kirije i potražnja)

Investicione prilike i rizici u stambenom sektoru

Тржиште пословних некретнина у Сиднеју

Сектор канцеларија (ЦБД и метрополитанске канцеларије)

Maloprodajni sektor (maloprodajni objekti i tržni centri)

Industrijsko tržište nekretnina u Sidneju

Trenutni trendovi u 2025.

Izgledi 2026–2028

Investicione prilike i rizici u industrijskom sektoru

Zaključak

Marcin Frąckiewicz

Оставите одговор Одустани од одговора

Search

Latest Posts