St. Moritz, legendarno švajcarsko skijalište, nalazi se na vrhu tržišta nekretnina u Alpima kao jedna od najskupljih i najekskluzivnijih lokacija za nekretnine na svetu. Cena nekretnina u 2025. godini ostaje astronomska – viša nego u bilo kom drugom alpskom letovalištu – dok luksuzne rezidencije dostižu 40.000+ CHF po kvadratnom metru (a 50.000+ CHF za zaista prestižne nekretnine) ubs.com ubs.com. Tržište je naglo poraslo tokom pandemije i sada se nalazi na istorijskom maksimumu, potpomognuto švajcarskom privlačnošću kao sigurnog utočišta i hroničnim nedostatkom stambenog prostora ubs.com ginesta.ch. Ovaj sveobuhvatni izveštaj ispituje trendove u stambenom, poslovnom i ultraluksuznom sektoru, pruža istorijske i aktuelne podatke o cenama i analizira prognoze za naredne godine. Takođe obrađujemo prinos od zakupa, nove projekte, pravila za strane kupce, porezka razmatranja i faktore potražnje – upoređujući St. Moritz sa drugim švajcarskim i alpskim luksuznim tržištima.
(Sve cene su u švajcarskim francima. 1 CHF ≈ 1 EUR, stanje 2025.)
Trendi na stambenom tržištu u 2025.
Tržište stambenih nekretnina u Sent Moricu ostaje izuzetno zategnuto i skupo. Nakon izuzetnog buma tokom pandemije, potražnja se normalizovala na nivoe pre 2020. godine, ali i dalje ostaje jaka ginesta.ch. Kupci su postali malo više usmereni na vrednost, i prodaje sada traju nešto duže, ali cene se i dalje drže na rekordno visokim nivoima ginesta.ch. Ovu stabilnost podupire izuzetno mala ponuda – nova gradnja je ozbiljno ograničena – kao i konstantno interesovanje bogatih švajcarskih i međunarodnih kupaca.
- Ograničena ponuda: Više od polovine stambenih jedinica u Sent Moricu (≈55%) su sekundarni domovi (apartmani za odmor) ginesta.ch ginesta.ch. Izgradnja novih apartmana za odmor praktično je zaustavljena posle švajcarske „inicijative o sekundarnim domovima” iz 2012. (Lex Weber zakon), koji zabranjuje izdavanje novih dozvola za sekundarne domove u opštinama gde sekundarni domovi prelaze 20% ukupne ponude ginesta.ch. U Sent Moricu, gde sekundarni domovi daleko premašuju ovaj prag, nova gradnja je izuzetno retka, a ukupni stambeni fond raste manje od 1% godišnje ginesta.ch. Ova strukturna nestašica održava visoke cene ginesta.ch. Čak i kada se potražnja nakon kovida ohladila sa frenetične na samo jaku, uslovi su i dalje povoljni za prodavce – sa stopom dostupnosti od oko 2,3% za apartmane i 2,5% za kuće (značajno ispod ‘uravnoteženih’ 6–8%) ginesta.ch.
- Cene nekretnina: Stambene nekretnine u Sent Moricu dostižu švajcarski vodeće cene. Čak i stanovi srednjeg ranga u gradu se prodaju po ceni od oko 20.000–25.000 CHF/m², dok luksuzni apartmani dostižu 25.000–32.000 CHF/m² – a zaista izuzetni penthausi ili chalet-i sa pogledom na jezero mogu daleko premašiti te cifre* ginesta.ch ginesta.ch. Na najprestižnijim adresama u Sent Moricu, kao što su Via Suvretta ili Via Brattas, veliki chalet-i redovno dosežu 40.000+ CHF po m², a za nekoliko “jednorog” nekretnina navodno su dostignute šestocifrene cene po m² u CHF ginesta.ch ubs.com. Čak i starije porodične kuće (veoma mali segment) koštaju najmanje 26.000 CHF/m², dok moderne vile na vrhunskim lokacijama često prelaze 39.000 CHF/m² ili više ginesta.ch. Poređenja radi, medijalna tražena cena za tipičnu kuću (sve veličine/lokacije) u Sent Moricu je oko 13.300 CHF/m² sredinom 2025. godine (raspon ~8.000–18.600 CHF) homegate.ch – što pokazuje da su čak i “prosečne” nekretnine ovde skupe. Tokom poslednje 4 godine, cene kuća u Sent Moricu skočile su +52% u švajcarskim francima homegate.ch, što ilustruje meteorski rast vrednosti od 2019. godine.
- Post-pandemijska zaravan: Nakon kratkog pada u periodu 2015–2018, vrednosti su naglo porasle tokom 2020–2022 usled bega ka alpskim utočištima ginesta.ch. Do 2023. godine cene su dostigle nove vrhunce i rast se od tada izjednačio – posebno kod stanova. Vrednosti stanova su otprilike utrostručene (+190%) od 2000. godine, a vrednosti kuća su porasle ~175% od 2000. godine ginesta.ch. Nakon porasta od oko 5–6% godišnje početkom 2020-ih, 2024. godina je donela samo blagi rast. Lokalni agenti ističu da je pritisak na rast cena “izjednačen” na visokom platou ginesta.ch. Kupci više nisu u panici, već intenzivnije pregovaraju i stavljaju prioritet na pravičnu vrednost i vrhunsku lokaciju ginesta.ch. Ipak, cene ostaju na rekordno visokom nivou, podržane minimalnom ponudom i održanom potražnjom od strane imućnih kupaca koji traže životni stil ginesta.ch. Ukratko, rezidencijalno tržište 2025. godine je u fazi stagnacije na vrhu – stabilno, izuzetno visoke cene, sa manjim oscilacijama ali bez većih korekcija.
Trendovi ultra-luksuznog i ski-čalet segmenta
Segment ultra-luksuznih nekretnina (“Prime”) u Sent Moricu i dalje prednjači u alpskom svetu po prestižu i ceni. On je zadržao svoju krunu kao najskuplje tržište ski kuća u Alpima ubs.com. U 2024. prime cene u Sent Moricu porasle su za oko +5,6% na godišnjem nivou, nadmašivši većinu konkurenata knightfrank.com. Ovo je dovelo do toga da su prime vrednosti ~27% iznad nivoa iz 2019. godine – izuzetan rast za samo pet godina ubs.com. Ključni trendovi u ovom elitnom segmentu uključuju:
- Globalna privlačnost milijardera: Potražnja na najvišem nivou je zaista međunarodna. Kupci sa izuzetno visokim neto bogatstvom iz Evrope, Severne Amerike, Bliskog istoka i drugih krajeva sveta cene St. Moritz zbog njegove „eksuzivnosti na vrhu sveta” i švajcarske stabilnosti ubs.com. Čak i kada su globalna finansijska tržišta kolebala 2023–24, bogati su nastavili sa kupovinom ovde, videći švajcarske nekretnine kao sigurnu imovinu ubs.com. Snažan švajcarski franak jeste učinio švajcarske luksuzne nekretnine skupljim za strance, ali ovu valutnu prepreku je nadomestila želja mnogih kupaca za sigurnim alpinskim utočištem ubs.com. Reputacija je važna: Vekovni brend St. Moritza kao glamurozne zimske oaze (domaćin Zimskih olimpijskih igara dva puta) i dalje privlači elitnu klijentelu i kupce investicionih migracija koji žele da steknu uporište u švajcarskom načinu života.
- Ublažavanje cenovnog zamaha: Nakon dve godine dvocifrenog rasta, cenovni zamah kod premijum nekretnina znatno je usporio 2024. godine. Prema UBS-u, rast cena u švajcarskom luksuznom segmentu prepolovljen je na ~+1,2% u proseku u 2024. (u poređenju sa ~+3% prethodne godine) ubs.com. U slučaju Sent Morica, cene stanova su ipak porasle oko 3% u protekloj godini, ali najluksuznije vikendice su zabeležile ravan ili zanemarljiv rast ubs.com. Suštinski, luksuzno tržište je dostiglo cenovni plafon nakon prethodnih previsokih porasta ubs.com. Kupci su ostali zainteresovani, ali su mnogi odustajali od daljih naglih poskupljenja s obzirom na dotadašnji rast vrednosti. Dodatni faktor za hlađenje luksuznog segmenta: švajcarska pravila „stres testa“ za hipoteku (koja zahtevaju visok prihod za kupovinu višemilionskih nekretnina) sputavaju pojedine kupce u opsegu srednjih 5–10 miliona CHF ubs.com. Bazen potencijalnih kupaca se smanjuje na ovako visokim cenama, što prirodno usporava dalji rast cena ubs.com. Kao rezultat, 2025. je bila godina konsolidacije za luksuzne nekretnine u Sent Moricu – cene su ostale iste ili su blago porasle ubs.com.
- Neuporedivi vrhunski iznosi: Čak i uz sporiji rast, St. Moritz ostaje ultra-skup. U 2025. godini, luksuzni oglasi počinju od oko 43.000 CHF/m² ubs.com, što je najviše u Alpima. Radi poređenja, osnovna cena u Gstaadu počinje od ~39.000 CHF/m² i Verbier-a od ~36.000 CHF/m² ubs.com – što St. Moritz postavlja na sam vrh. U zavisnosti od lokacije i prestiža, cene po kvadratnom metru u St. Moritzu rutinski prelaze 50.000 CHF, a u „izuzetnim slučajevima“ dostizale su i preko 100.000 CHF ubs.com. Ovo su cene kao u Monaku ili Aspenu u srcu švajcarskih Alpa. Posebno, Gstaad i St. Moritz često naizmenično drže titulu najskupljeg ski odmarališta: jedno istraživanje iz 2024. stavlja prosečnu cenu u Gstaadu nešto više, ali je St. Moritz imao veći godišnji rast (+5,6% naspram +4%) knightfrank.com. U svakom slučaju, ova dva mesta zajedno definišu najviši nivo. Nasuprot tome, najbolji francuski rizort (Courchevel 1850) ima luksuzne čalete oko 30.000 CHF/m² – i dalje skupo, ali oko 30% jeftinije nego u St. Moritzu ubs.com. Tabela ispod prikazuje kako se St. Moritz kotira u poređenju sa ostalim elitnim alpskim tržištima:
- Potražnja za maloprodajom/hotelima: St. Moritz ima “dizajnerski šik” ambijent – ulice su oivičene prodavnicama kao što su Cartier, Gucci i umetničkim galerijama – što komercijalne zakupnine čini jednima od najviših u Alpima. Prvoklasni maloprodajni prostori su ograničeni na oblast oko Bahnhofstrasse i hotelsku četvrt Palace hotela, a tokom vrhunca sezone praznih lokala praktično nema. Luksuzni brendovi žele prisutnost ovde zbog imidža i bogate klijentele, pa tržište maloprodajnih nekretnina ostaje snažno. Hoteli takođe beleže rast zahvaljujući višim cenama soba i popunjenosti, što ih podstiče da ulažu u renoviranje i unapređenja (npr. istorijski hotel Badrutt’s Palace je bio renoviran kako bi ostao konkurentan). Novi hoteli, međutim, ograničeni su građevinskim propisima i pravilima o očuvanju u ovom regionu. Umesto toga, postojeće nekretnine se modernizuju do nivoa od 5 zvezdica kako bi zadovoljile potražnju.
- Novi razvojni projekti: Stambena izgradnja je izuzetno ograničena zakonom, ali nekoliko značajnih projekata je u pripremi, često kroz prenamenu starijih objekata. Na primer, projekat „Residence du Lac” (2024–25) pretvara nekadašnju zgradu pored jezera u moderne apartmane, fokusirajući se na održivu gradnju od drveta i raznovrsne veličine jedinica za lokalno stanovništvo timbatec.com timbatec.com. Naglasak je na visokokvalitetnom, ekološki prihvatljivom dizajnu (izrađeno po Minergie-P-Eco standardima) kako bi se zadovoljila današnja očekivanja u pogledu efikasnosti i luksuza timbatec.com. Pošto St. Moritz ne može slobodno da gradi nove apartmane za odmor, većina novih stambenih objekata je namenjena za stalno stanovanje ili zahteva posebne dozvole. Neki stariji hoteli ili klinike su pretvoreni u stambene ili mešovite objekte – jedan od skorijih primera je nekadašnja klinika pretvorena u umetnički prostor i buduće kondominijume (prikazano tokom Nomad dizajn događaja 2025). Generalno, nova ponuda dolazi isključivo kroz rekonstrukciju postojećih objekata, s obzirom na opštu zabranu novih sekundarnih stanova u ovoj zoni sa velikim udelom drugog doma ginesta.ch.
- Nadogradnja infrastrukture: Region nastavlja da ulaže u turističku infrastrukturu, iako ne bez izazova. Sistemi ski liftova se modernizuju gde je to moguće – na primer, planovi za zamenu 50 godina stare Signalbahn žičare u St. Moritz-Badu gondolom većeg kapaciteta su pokrenuti snowindustrynews.com. Međutim, 2023. godine Savezni sud Švajcarske zaustavio je projekat zamene Signalbahn žičare zbog zabrinutosti za ekologiju i planiranje (zaštita šuma, itd.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Ovo ističe strogo regulisano okruženje čak i za infrastrukturu: projekti moraju pažljivo balansirati uticaj na životnu sredinu, a kašnjenja su česta. Uprkos preprekama, operateri liftova i grad St. Moritz posvećeni su održavanju svetski poznatih sadržaja. Značajna sredstva ulažu se u veštačko osnežavanje, unapređenje liftova i celogodišnje sadržaje širom Engadina. Zapravo, prilagođavanje klimatskim promenama je prioritet – mnogi alpski resorti (uključujući St. Moritz) značajno ulažu u tehnologiju koja obezbeđuje pouzdan sneg i raznovrsne letnje aktivnosti naef-prestige.ch.
- Komercijalni izgled: Izgledi za komercijalne nekretnine su stabilno-pozitivni, povezani sa turističkim perspektivama. Sa normalizacijom međunarodnih putovanja nakon pandemije, St. Moritz beleži jake zimske rezervacije i rast broja letnjih posetilaca (korišćenje letnjih ski karata je poraslo +46% od 2021. godine jer Alpi promovišu turizam tokom cele godine) naef-prestige.ch. Ovo jača poverenje restorana, prodavnica i hotela, čime se podržavaju iznajmljivanje i popunjenost komercijalnih objekata. Jedno ograničenje je kadar/stanovanje: nedostatak smeštaja za radnike (zbog ograničenja za sekundarne domove) navodi neka preduzeća da ulažu u rešenja za smeštaj zaposlenih u okolnim selima. Posebno, obližnje skijalište (Lech u Austriji) čak je izgradilo nove stanove za osoblje 2025. godine – na šta i švajcarska skijališta obraćaju pažnju snowindustrynews.com. U St. Moritzu, lokalna vlast i poslodavci možda će morati da olakšaju izgradnju smeštaja za radnu snagu kako bi održali nivo usluga tokom najprometnijih sezona.
- 2025 – Godina konsolidacije: Analitičari UBS-a predviđaju 2025. kao još jednu godinu konsolidacije za švajcarsko luksuzno tržište nekretnina, sa povećanjem cena koje će ostati veoma ograničeno (slično nivou od oko 1% u 2024.) ubs.com. Ginesta (lokalna agencija za nekretnine) takođe očekuje “stabilne do blago rastućih tržišnih cena u skladu sa inflacijom” u bliskoj budućnosti ginesta.ch. Drugim rečima, nominalne cene bi mogle blago porasti za oko 0–2% tokom 2025. godine, praktično održavajući realne cene nepromenjenim. Razlog: visoke cene su suzile bazu kupaca, a post-pandemijsko uzbuđenje se smirilo ubs.com. Takođe, u Švajcarskoj su kamatne stope porasle sa nultog nivoa u 2022, iako se očekuje smanjenje stopa do 2025–26, troškovi finansiranja su i dalje viši nego u periodu izuzetno labave monetarne politike – što utiče na maksimalne budžete kupaca. Švajcarska ekonomija takođe raste veoma sporo (oko 1% rasta BDP-a), što znači da nema na vidiku značajnog porasta potražnje engelvoelkers.com. Sve ovo ukazuje na period stabilnosti cena umesto novog buma. Važno je napomenuti da je čak i ova “bočna” perspektiva na vrlo visokom nivou cena, tako da tržište suštinski miruje na svom vrhuncu.
- Strukturalni uzlazni pritisak: Na duži rok, analitičari su oprezno optimistični. UBS primećuje da će strukturalni faktori (demografija sa visokim neto bogatstvom, ljudi koji žive duže i češće koriste vikendice itd.) „nastaviti [uzlazni] trend cena u doglednoj budućnosti” ubs.com. Vetar u leđa tražnji uključuje bogate penzionere i kupce drugih nekretnina iz celog sveta, dok će ponuda ostati strogo ograničena zbog ograničenja za druge nekretnine ginesta.ch. Ova neravnoteža sugeriše da bi nakon trenutnog zastoja, cene trebalo ponovo blago da rastu. Na primer, Wüest Partner (švajcarska konsultantska kuća za nekretnine) prognozira da će cene nekretnina za vlasnike u Švajcarskoj porasti za ~+3% u 2025. engelvoelkers.com, a potencijalno sličnim tempom i u 2026–27. ukoliko se kamatne stope smanje. St. Moritz, kao jedinstveno mikro-tržište, možda neće dostići +3% u narednoj godini, ali povratak na ~+2–4% godišnjeg rasta vrednosti do 2026–2027. je moguć ukoliko globalni ekonomski uslovi budu povoljni. Neki industrijski stručnjaci zaista predviđaju umereno ubrzanje: jedna prognoza za luksuzne nekretnine ukazuje da cene u St. Moritzu mogu porasti za ~+2,5% do +4,0% u 2026., sa najvećim dobicima u najprestižnijim oblastima kao što je Suvretta theluxuryplaybook.com. Ovo bi bio oporavak u odnosu na gotovo ravne 2024–25. i uklopio bi se u scenario ponovnog vraćanja poverenja kako se troškovi zaduživanja budu normalizovali ka nižem nivou.
- Ključne promenljive: Putanja kamatnih stopa je od suštinskog značaja. Švajcarska narodna banka je podigla kamatne stope sa –0,75% na +1,75% (do sredine 2023) kako bi se borila protiv inflacije, ali je inflacija od tada pala ispod 1% engelvoelkers.com. Ako SNB počne da smanjuje stope krajem 2024. ili 2025. (kako mnogi očekuju), uslovi za hipoteke će se poboljšati i to bi moglo da otključa novu potražnju engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Već su prinosi na švajcarske desetogodišnje obveznice pali sa maksimuma, a zabeleženo je i nekoliko smanjenja kamatnih stopa na hipoteke, što je „povećalo spremnost kupaca da plate više” na tržištu luksuza 2024. godine ubs.com. Još jedan faktor: globalni trendovi bogatstva. Sudbina Sent Morica vezana je za bogatstvo milijardera – i uprkos određenoj volatilnosti na tržištu, ultrabogati su poslednjih godina postali samo još bogatiji properstar.mu. Ukoliko ne dođe do velike finansijske krize, očekuje se da će HNW pojedinci nastaviti da deo svog bogatstva ulažu u fiksnu imovinu poput vrhunske nekretnine. Ipak, privredni pad u Evropi ili geopolitički šokovi mogu prigušiti potražnju na kratak rok ubs.com. UBS napominje da, ako evropski rast ostane slab, a inflacija naruši kupovnu moć, neki potencijalni kupci mogu odložiti kupovinu vikendica ubs.com. Dakle, izgledi za sporiji rast u 2025. uključuju oprezan pogled na ekonomiju.
- Opšta projekcija: Osnovna očekivanja su da će vrednosti nekretnina u Sent Moricu ostati stabilne ili blago porasti do 2025. godine, a potom se blago ubrzati u narednim godinama. Malo je verovatno da će doći do pada cene osim u slučaju prinudne prodaje (što je retko, jer bogati vlasnici nisu visoko zaduženi niti pod pritiskom da prodaju) engelvoelkers.com. Zapravo, vlasnici koji žive u nekretninama u Švajcarskoj obično zadržavaju svoju imovinu bez obzira na promene kamatnih stopa, čime se sprečava poplava ponude engelvoelkers.com. Zbog toga su rizici od pada ograničeni. Sa druge strane, svaki novi talas interesovanja stranaca (na primer, ukoliko se određena turistička tržišta potpuno otvore ili ako švajcarski franak oslabi) mogao bi brzo ponovo pokrenuti rast cena, s obzirom na oskudicu nekretnina. Ukratko: očekujte “meko sletanje” na vrhu – cene će ostati na svom “visokom platou” tokom 2025, a zatim nastavite postepen rast u skladu sa ekonomskim oporavkom i stalnom potražnjom.
- Dugoročni prinosi od zakupa: Bruto prinosi na stambene nekretnine u Sent Moricu obično su u rasponu od 2%–3% godišnje investropa.com. Ovo je slično kao i u drugim ekskluzivnim švajcarskim lokacijama (Cirih, Ženeva), gde su prinosi takođe oko 2–3%, i znatno je niže u odnosu na jeftinije regione (gde je tipično 4–5%) investropa.com. Na primer, četvorosoban stan kupljen za 3 miliona CHF mogao bi se izdavati za oko 6.000–7.000 CHF mesečno bez nameštaja – što je oko 72.000–84.000 CHF godišnje (≈2,5% kupovne cene). Tako niski prinosi odražavaju izuzetno visoke vrednosti nekretnina, a ne niske kirije; zapravo, zakupnine u Sent Moricu su među najvišima po m² u Švajcarskoj. Međutim, cene su toliko visoke da zakupnina ne može “da ih stigne”, pa su prihodi skromni. Neto prinosi (nakon troškova, održavanja, poreza na imovinu itd.) biće još niži, oko 1–2%. Investitori često prihvataju ove skromne prihode jer računaju na povećanje kapitalne vrednosti i sigurnost imovine. U stvari, mnogi vlasnici uopšte ne izdaju svoje nekretnine, već ih koriste isključivo za lične potrebe.
- Potencijal za izdavanje na odmor: Tržište kratkoročnog najma (izdavanje za odmor) nudi veći potencijal zarade, posebno tokom vrhunca skijaške sezone. Luksuzni čalet-i i apartmani mogu ostvariti veoma visoke nedeljne cene zimi – nije neuobičajeno da dobro pozicioniran čalet sa 4 spavaće sobe bude iznajmljen za CHF 15.000–20.000 nedeljno tokom Nove godine ili u februaru. Tokom otprilike 10–12 glavnih zimskih nedelja, takva nekretnina može ostvariti bruto prihod od CHF 150k+, što na godišnjem nivou iznosi ~5%+ vrednosti nekretnine. Prema investicionim savetnicima, kratkoročni najam u odobrenim turističkim područjima može doneti 5–7% bruto prihoda godišnje – ali to podrazumeva da se jedinica može izdavati dobar deo godine investropa.com. St. Moritz ima dugu zimsku sezonu i sve jaču letnju sezonu, ali popunjenost će i dalje biti znatno niža van sezone. Realno, ažurni vlasnik ili agencija za izdavanje može ostvariti, recimo, 15–20 nedelja iznajmljivanja po visokim cenama, što donosi možda 3–5% vrednosti nekretnine u prihodu – bolje nego dugoročni najam, ali zahteva aktivno upravljanje. Takođe postoje i dodatni troškovi (marketing, čišćenje, provizije) i zakonske obaveze (registracija boravišne takse i sl.). Ipak, za vlasnike koji su voljni da izdaju svoje kuće kada ih ne koriste, St. Moritz nudi jedno od najjačih tržišta kratkoročnog najma u Alpima, zahvaljujući stalnom prilivu imućnih turista.
- Propisi i zauzetost: Važno je napomenuti da su kratkoročni najmovi generalno dozvoljeni u turističkim zonama poput St. Moritza (za razliku od nekih švajcarskih gradova koji ograničavaju Airbnb-stil izdavanja). Zapravo, ekonomija ovog grada podstiče turistički najam. Ipak, vlasnici apartmana mogu imati internim pravilima ili pravilima upravnika određena ograničenja u vezi izdavanja, a svi izdavaoci moraju plaćati malu “Kurtaxe” (boravišnu taksu) po gostu/noći i osigurati da njihova nekretnina ispunjava standarde bezbednosti. Koncept „Lex Airbnb” još nije ozbiljnije zahvatio St. Moritz – kratkoročno izdavanje je i dalje uobičajena praksa, često ugovarana preko lokalnih agencija ili ekskluzivnih platformi za izdavanje. Tokom skijaških vrhunca, potražnja za iznajmljivanjem čaleta daleko nadmašuje ponudu, tako da je rizik od praznine tada praktično nula. Van sezone (proleće, kasna jesen) nekretnina može biti prazna – vlasnici tada često koriste te periode za održavanje.
- Profil Buy-to-Let investitora: Čistih investitora ima relativno malo u Sent Moricu zbog niskih prinosa i ograničenja po Lex Koller zakonu (nerezidenti stranci ne mogu lako kupiti nekretninu isključivo radi investicije – vidi sledeće poglavlje). Oni koji ipak kupuju za izdavanje obično imaju dugoročnu perspektivu i dvostruki cilj: iznajmljivanje sada radi pokrića troškova, sa planom da nekretninu kasnije koriste sami (ili je prodaju). Imajući u vidu snažnu zaštitu zakupaca i stabilnu potražnju za iznajmljivanjem širom Švajcarske, neki investitori prihvataju čak i 2–3% prinosa kao prihvatljiv za izuzetno stabilnu imovinu. Štaviše, trenutno u Švajcarskoj rastu cene zakupa zbog nestašice stanova – na nacionalnom nivou oglašene rente su porasle za ~+2.2% na godišnjem nivou početkom 2025. homesoverseas.ru. U Sent Moricu, ograničena ponuda stanova za iznajmljivanje (samo ~44% lokalnog stambenog fonda su iznajmljivi stanovi ginesta.ch, od čega je mnoge zauzela lokalna populacija) znači da se stranci ili sezonski radnici takmiče za mali broj dostupnih stanova, što povećava rente. Ovo bi moglo skromno poboljšati prinose tokom vremena (ako cene ostanu iste a rente rastu). Ipak, ne treba očekivati veliki novčani tok na ovom tržištu; pravi “prinos” vlasništva u Sent Moricu često se meri kroz životni stil i dugoročnu aprecijaciju, a ne kroz visoke stalne prihode investropa.com.
- Lex Koller (dozvole za strane kupce): Prema saveznom zakonu Lex Koller, nerezidenti stranci suočavaju se sa ograničenjima prilikom kupovine nekretnina u Švajcarskoj. Uopšteno, stranci bez švajcarskog boravka ne mogu kupiti običnu stambenu nekretninu u većini Švajcarske (npr. Cirih, Ženeva) investropa.com. Zakon pravi izuzetke za određena turistička područja (uglavnom skijaške centre i regije za odmor) gde stranci mogu kupiti vikendicu uz posebnu dozvolu, pod određenim kvotama. St. Moric je jedno od tih područja, ali su dozvole ograničene. Ključne tačke:
- Nerezident (osoba koja živi u inostranstvu) može kupiti jednu vikendicu do ~200 m² stambene površine u odobrenoj opštini investropa.com. Neophodno je dobiti kantonalno odobrenje, što može trajati nekoliko nedelja investropa.com. Broj dozvola za strance godišnje je ograničen – kanton Graubinden ima godišnju kvotu, a popularna mesta poput St. Morica često brzo dosegnu svoju kvotu. To znači da postoji konkurencija za dozvole za strane kupce; nekih godina može biti potrebno sačekati narednu raspodelu dozvola.
- Strancima nije dozvoljeno da kupuju nekretnine isključivo radi izdavanja – stan treba pretežno koristiti za vlastiti odmor (iako je izdavanje dok ga ne koristite uglavnom dozvoljeno). Takođe, nije dozvoljena kupovina više jedinica; jedna dozvola = jedna nekretnina po stranom kupcu.
- Rezidenti EU/EFTA koji žive u Švajcarskoj sa B boravišnom dozvolom, ili bilo koji stranac sa švajcarskom C dozvolom, tretiraju se kao domaći kupci (nije potrebna posebna dozvola) ubs.com. Zbog toga, mnogi međunarodni kupci prvo dobiju švajcarski boravak (često preko službenog premještaja ili programa paušalnog poreza na dohodak) i zatim kupuju bez ograničenja. Zapravo, stranci sa boravišnom dozvolom B (van-EU) mogu direktno kupiti svoju osnovnu nekretninu bez posebnog odobrenja ubs.com.
- Primena zakona: Ako nerezident kupuje preko švajcarske kompanije ili drugim „zaobilaznim putem“, i dalje potpada pod Lex Koller – vlasti su postrožile kontrolu nad kreativnim strukturama. U suštini, švajcarsko tržište nekretnina nije „slobodno za sve“ kada su u pitanju strani kupci; strogo se kontroliše kako bi se sprečila prekomerna strana špekulacija i sačuvala stambena ponuda za lokalno stanovništvo.
- Lokalne kvote u Sent Moricu: Sent Moric je istorijski imao veoma malo novih prilika za strane kupce. Mnogi postojeći luksuzni čalet-i već su u vlasništvu stranaca (iz prošlih decenija). Kada se prodaju, novi strani kupac obično može preuzeti tu dozvolu, ali novih dozvola za novogradnju ima veoma malo. Neki obližnji gradovi (kao što su Davos ili Klosters) su ponekad imali liberalniju politiku, ali uopšte gledano, Gornji Engadin ostaje oprezan prema prodaji nekretnina strancima investorsinproperty.com. Zanimljivo je da je Andermatt dobio izuzeće od Lex Koller-a kako bi se podstakao razvoj – što je privuklo mnoge strane investitore – ali Sent Moric nema takvo izuzeće. To održava tražnju za nekretninama koje stranci mogu da kupe visokom, dok je ponuda ograničena.
- Lex Weber (Zakon o drugim domovima): Kao što je pomenuto, od 2012. godine u Sent Moricu ne mogu da se grade novi sekundarni domovi jer znatno premašuje prag od 20% ginesta.ch. Ovo ne sprečava strance da kupuju postojeće domove, ali ograničava mogućnost kupovine novih nekretnina. Takođe, kantoni u nekim slučajevima mogu dati prednost prodaji novih jedinica švajcarskim državljanima. Stambena politika Sent Morica praktično usmerava strane kupce na mali broj ponovo-prodajnih apartmana i čaleta za odmor.
- Buduće pooštravanje: Posebno je važno napomenuti da je švajcarska vlada 2023. godine najavila planove za dalje pooštravanje Lex Koller pravila. Predložene promene (još nisu usvojene kao zakon) mogu uključivati: zabranu kupovine primarnog prebivališta od strane stranaca izvan EU sa B dozvolama bez odobrenja, obavezivanje stranih vlasnika da prodaju nekretninu ako napuste švajcarsko prebivalište, i moguće ograničavanje kupovine udela u odmaralištima-aparthotelima od strane stranaca ubs.com. Ove mere su usmerene na olakšavanje stambene krize za lokalno stanovništvo ubs.com. Tačni predlozi još uvek su predmet rasprave, ali strani kupci treba da budu svesni da stav Švajcarske nije u pravcu liberalizacije; naprotiv, postaje restriktivniji. Ipak, bilo koja nova pravila bi najverovatnije omogućila postojećim vlasnicima da zadrže svoja prava.
- Praktični uticaj: Na tržištu Sent Morica, strana potražnja i dalje je značajan, ali kontrolisan faktor. Mnogi kupci iz inostranstva zaobilaze Lex Koller preseljenjem u Švajcarsku (često koristeći prednosti paušalnog poreza na prebivalište koji nudi povoljno oporezivanje za bogate strance) – efektivno postajući „lokalci“ u svrhu kupovine. Oni koji ipak kupuju kao nerezidenti morali bi zaista da vole nekretninu kako bi prošli kroz birokratiju i prihvatili švajcarska pravila korišćenja. Ograničenje na korisnu površinu (oko 200 m²) za vikendice koje stranci mogu kupiti znači da mega-čaleti (500 m²+) obično mogu da kupe samo Švajcarci ili strani rezidenti – što je ograničenje za neke vrlo bogate međunarodne kupce.
- Porez na prenos vlasništva (Handänderungssteuer): Ovo je jednokratni porez koji se naplaćuje prilikom kupovine, sličan taksi na pečat. U Graubündenu, stopu određuje svaka opština do kantonalnog maksimuma od 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. Stopa u Sent Moricu je oko tog maksimuma (~2%). Tipično, kupac plaća porez na prenos vlasništva u ovom kantonu en.comparis.ch. Na primer, za kupovinu brvnare vredne 5 miliona CHF, porez na prenos bio bi oko 100.000 CHF. (Neki ugovori mogu dogovoriti podelu troška, ali po pravilu plaća kupac.) U poređenju sa mnogim zemljama, 2% je umereno – napomena da u Ženevi iznosi 3%, a neki švajcarski kantoni nemaju ovaj porez en.comparis.ch en.comparis.ch. Takođe, notarske i takse za zemljišne knjige se primenjuju – obično ukupno oko 0,2–0,5% u Graubündenu (notar oko 0,1–0,3%, registracija nekoliko desetih delova procenta) ubs.com ubs.com. Ove naknade se često dele između strana po dogovoru.
- Godišnji porez na imovinu: Švajcarska nema jedinstven državni porez na imovinu, ali mnogi kantoni uvode ili porez na bogatstvo na neto imovinu (uključujući nepokretnosti) i/ili poseban porez na imovinu (Liegenschaftssteuer). Graubünden uvodi godišnji porez na imovinu na punu poresku vrednost nepokretnosti, otprilike u iznosu od 0,3–0,5% (tačna stopa u opštini Sankt Moric može varirati iz godine u godinu) – ovo je dodatak na redovan porez na bogatstvo za neto imovinu. Svi vlasnici takođe moraju svake godine da prijave vrednost nepokretnosti kao deo svog oporezivog bogatstva, pošto Švajcarska oporezuje ličnu neto vrednost (po progresivnim stopama koje u GR za visoku neto vrednost obično dostižu maksimum oko ~0,5–0,7%) ubs.com. Za stranog ne-rezidentnog vlasnika, imaćete ograničenu poresku obavezu u Švajcarskoj na tu nekretninu – generalno će vas kantonalne vlasti oporezivati na „imputiranu vrednost zakupa“ (vidi dole) kao oblik prihoda i na vrednost imovine kao bogatstvo, čak i ako živite u inostranstvu. Sporazumi o izbegavanju dvostrukog oporezivanja često obezbeđuju da ne plaćate puni iznos u obe zemlje, ali je u takvim slučajevima potrebna stručna konsultacija.
- Porez na imputiranu vrednost najamnine: Švajcarska jedinstveno oporezuje vlasnike nekretnina na teorijski prihod od najma koji bi ostvarili kada bi izdavali svoj dom. Ova “Eigenmietwert” (imputirana renta) se dodaje oporezivom prihodu vlasnika svake godine ubs.com. U praksi, za vikendicu, ako ste Švajcarac ili poreski rezident Švajcarske, plaćate porez na prihod kao da ostvarujete prihod od najma iz svoje druge kuće (umanjeno za svaki stvarni prihod od najma koji ste zapravo ostvarili – niste dvostruko oporezovani). Međutim, kamate na hipoteku i troškovi održavanja se mogu odbiti od ovog imputiranog prihoda ubs.com. Mnogi vlasnici koji nemaju ili imaju malu hipoteku smatraju ovaj porez opterećujućim, jer praktično plaćaju porez zbog toga što uživaju u sopstvenoj kući. Važna novost: U 2024. godini, švajcarski parlament je izglasao ukidanje nacionalnog poreza na imputiranu vrednost najamnine za primarne i sekundarne rezidencije, a kantonima je dozvoljeno da oporezuju druge rezidencije na sopstveni način ubs.com. Ova reforma će najverovatnije biti predmet javnog referenduma, a ukoliko bude odobrena, stupiće na snagu najranije 2026. godine ubs.com. To znači da za par godina vlasnici možda više neće biti oporezovani na osnovu imputirane rente, što bi predstavljalo olakšanje, ali kanton Graubinden (kao i drugi) može uvesti novi porez na druge rezidencije po paušalu kao nadoknadu. Strani vlasnici koji nisu poreski rezidenti Švajcarske trenutno plaćaju tzv. kvazi porez na imputiranu rentu kantonu za svoju vikendicu; kako će reforma uticati na njih, zavisiće od implementacije na kantonalnom nivou. U svakom slučaju, status kvo za 2025: imputirana renta se i dalje oporezuje kao prihod, pa to uzmite u obzir (može biti desetine hiljada CHF oporezivog “prihoda” za kuće visoke vrednosti).
- Porez na prihod od iznajmljivanja: Ako izdajete svoju nekretninu, stvarni prihod od iznajmljivanja je, naravno, takođe oporeziv kao prihod. Za vlasnike koji nisu rezidenti, švajcarske vlasti obično oporezuju prihod od iznajmljivanja (posle dozvoljenih odbitaka) od švajcarske imovine na izvoru. Ako ste rezident Švajcarske, ovaj prihod se samo dodaje vašem redovnom prihodu. S obzirom na visoke poreze na dohodak za najviše zarade (ukupno savezno/kantonalno može biti ~20–30%+), mogućnost da odbijete kamatu na hipoteku i troškove održavanja je ključna za smanjenje poreskog opterećenja na prihod od zakupa (koje se često na papiru i potpuno poništava). Švajcarski poreski sistem može biti povoljan za vlasnike sa leverage-om: sa niskim prinosima i visokim kamatama, mnogi vlasnici „buy-to-let“ nekretnina imaju minimalan neto oporezivi prihod od imovine.
- Porez na kapitalnu dobit: Švajcarska uvodi porez na dobit od imovine na profit od prodaje nekretnina. Ovo je kantonalni porez i u velikoj meri zavisi od toga koliko dugo ste držali nekretninu. Porez je dizajniran da obeshrabri preprodaju/špekulacije. U Graubündenu, kratkoročni vlasnici se suočavaju sa veoma visokim CGT stopama (klizna skala do ~50% dobiti ako se proda u roku od godinu ili dve). Porez se potom smanjuje sa svakom godinom držanja; nakon izvesnog perioda držanja (često 10–15 godina), stopa pada na oko 0–10%. Na primer, prodaja nakon 5 godina može doneti ~30% poreza na dobit, dok prodaja nakon 20 godina može biti gotovo neoporezovana. Tačna formula u GR: dobit se oporezuje od strane kantona i opštine, sa efektivnim stopama od ~25% do ~50% ako se nekretnina drži samo nekoliko godina investropa.com. Ako dovoljno dugo držite nekretninu, neki kantoni potpuno izuzimaju kapitalnu dobit; drugi smanjuju porez na nisku fiksnu stopu. Vredi planirati CGT ako mislite da ćete preprodavati u roku od decenije – može predstavljati značajno opterećenje. Takođe, nema “1031 exchange” ili odlaganja osim ako kupite novu nekretninu u Švajcarskoj za primarno prebivalište (i čak tada postoje ograničenja). Suštinski, porez na kapitalnu dobit na imovinu je značajan trošak koji treba uzeti u obzir, ali može biti minimalan kod dugoročnog držanja – što je uglavnom i pristup tipičnog vlasnika u Sent Moricu ubs.com.
- Godišnji troškovi vlasništva: Pored poreza, ne zaboravite da planirate godišnje troškove održavanja, troškove za zgradu (ako je stan), osiguranje i komunalije. Pravilo je ~0,5%–1% vrednosti nekretnine godišnje za troškove održavanja luksuznih kuća (što u Sent Moricu može biti 20.000 CHF+ godišnje). Ako ste deo kondominijuma (PPE), kvartalna naknada za zgradu takođe se plaća, a pokriva troškove zajedničkog grejanja, domara, rezervnog fonda itd., često nekoliko CHF po m² mesečno.
- Poreski ugovori i paušalno oporezivanje: Ako se selite u Sent Moric kao rezident, imajte na umu da stranci koji ne rade u Švajcarskoj mogu imati pravo na paušalno oporezivanje – poseban fiksni porez zasnovan na troškovima života, a ne na prihodu, koji se dogovara sa kantonom investropa.com. Mnogi imućni iseljenici biraju ovu opciju; ona može svesti porez na globalni prihod na nulu, sa fiksnim godišnjim porezom koji je često šesto-cifreni CHF. Kanton Graubinden nudi paušalne ugovore kvalifikovanim pojedincima (iako su neki kantoni to ukinuli). Ovo direktno ne utiče na porez na nekretnine, ali utiče na vašu ukupnu poresku sliku. Za nerezidente, švajcarski porezi na nekretnine su uglavnom priznavani kao olakšica protiv poreza u matičnoj zemlji zahvaljujući ugovorima o izbegavanju dvostrukog oporezivanja.
- Turizam i način života svetske klase: St. Moric nudi privilegovan alpski stil života koji konstantno privlači svetsku elitu. Grad je sinonim za glamur – domaćin je događaja kao što su Svetski kup u snou polu, konjske trke White Turf na zaleđenom jezeru i gurmanskih festivala. Ponosan je na 300 sunčanih dana godišnje, skijanje najvišeg nivoa (350 km staza, plus Cresta run, bob staza itd.), kao i luksuzne pogodnosti od restorana sa Mišlenovim zvezdicama do butika poznatih dizajnera. Ovakav privlačan način života iznova vraća bogate turiste, koji često postaju i vlasnici nekretnina. Statistika turizma to i potvrđuje: 2023. godina beleži rekordan broj noćenja u hotelima (druga najbolja godina u poslednjih deset godina) ginesta.ch. Još važnije, rast Gornjeg Engadina prevazišao je ostatak Graubündena, što potvrđuje snažnu privlačnost St. Morica ginesta.ch. Oko 53,5% hotelskih gostiju su bili Švajcarci 2023. godine (nešto manje u odnosu na 58% godinu ranije jer su se vratili međunarodni posetioci) ginesta.ch, što znači da je skoro polovina gostiju bila iz inostranstva – znak obnove globalnog interesovanja posle pandemije. Velika potražnja za turizmom na kraju se pretvara u potražnju za nekretninama: mnogi međunarodni posetioci se zaljube u Engadin i odluče da kupe vikendicu za duže boravke. Stalni prelazak na celogodišnji turizam (planinarenje, biciklizam, jedrenje, kultura leti) produžio je sezonu, pa je posedovanje nekretnine ovde još privlačnije i van zimske sezone naef-prestige.ch.
- Prestiž i retkost: Postoji samo jedan St. Moric – brend nosi prestiž sličan Monaku, Aspenu ili Kurševelu. Posedovanje nekretnine ovde je statusni simbol. Ovaj “trofejni” faktor znači da je potražnja relativno neosetljiva na cenu: bogati ljudi često kupuju iz emotivnih i životnih razloga, a ne samo zbog vrednosti. Glamur grada (čuveno nazivan “Vrh sveta”) i njegova uloga pionira zimskog turizma stvaraju večit atraktivnost. Povrh toga, ponuda je ograničena i postaje sve manja (zakonom nema novih sekundarnih stanova), tako da posedovanje u St. Moricu doslovno postaje ekskluzivnije svake godine – snažan motivator za one koji to mogu da priušte.
- Investicija u sigurno utočište: Politička neutralnost Švajcarske, ekonomska stabilnost i jaka valuta čine nekretnine u Sent Moricu investicijom u sigurno utočište, ali i izborom životnog stila. Tokom perioda globalne neizvesnosti, bogati investitori često povećavaju ulaganja u švajcarsku imovinu (franak ima tendenciju da jača u kriznim situacijama). UBS navodi da, uprkos slabijem ekonomskom rastu, „lokalno tržište luksuznih nekretnina i dalje će verovatno imati koristi od svoje reputacije ‘sigurnog utočišta’” ubs.com. Nekretnine ovde nude očuvanje kapitala – švajcarski zakon veoma štiti imovinska prava, a bankarski sistem je snažan za finansiranje po potrebi. Za međunarodne kupce iz nestabilnijih regiona, pretvaranje dela bogatstva u švajcarske nekretnine predstavlja oblik osiguranja bogatstva. Ova potražnja deo je šireg trenda „investicionih migracija”, gde imućne porodice kupuju domove u stabilnim zemljama kao rezervnu opciju/za rezidenciju. Švajcarska doduše nema zlatnu vizu, ali njen program paušalnog oporezivanja privukao je brojne milionere, koji potom kupuju vrhunske nekretnine (često u odmaralištima gde su dozvole omogućene). Dakle, makroekonomske i geopolitičke brige zapravo mogu povećati potražnju za nekretninama u Sent Moricu, jer se na njih gleda kao na opipljivu i stabilnu rezervu vrednosti u turbulentnim vremenima.
- Kvalitet života i privatnost: Osim glamura, Sent Moric nudi izvanredan kvalitet života. Švajcarska je u svetskom vrhu po sigurnosti, čistoći, zdravstvenoj zaštiti i kvalitetu životne sredine harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Engadinska okolina – čist vazduh na 1.800 metara nadmorske visine, nizak nivo kriminala, dobro održana infrastruktura – ogroman su adut. Za bogate kupce sa porodicama, region je privlačan zbog privatnosti i sigurnosti (nema hordi paparaca, a švajcarska diskrecija je nadaleko poznata). Za razliku od nekih sezonskih odmarališta, Sent Moric funkcioniše tokom cele godine uz dobre usluge, međunarodne škole u blizini (npr. Lyceum Alpinum Zuoz), i jednostavan, bezbrižan život. To uverava neke da ne dolaze samo na odmor, već da polu-sele (provodeći nekoliko meseci godišnje ovde). Činjenica da otprilike 43% stanovništva Sent Morica čine stranci (mnogi od njih imućni iseljenici) naglašava privlačnost međunarodne zajednice ginesta.ch ginesta.ch.
- U Švajcarskoj: Glavni rivali su Gštaad, Verbijer, Cermat i možda Andermat (koji postaje popularan zahvaljujući izuzetku za strane kupce). Cena: Sv.Moric i Gštad obično se nadmeću za prvo mesto po cenama.Prema UBS-u, Engadin/St.Moric ima najvišu minimalnu cenu za visokokvalitetne kuće za odmor od oko 22.300 CHF/m², tek nešto višu od Verbiera (22.100 CHF) ubs.com.Cene u Cermatu i Gštaadu takođe počinju severno od 20.000 CHF ubs.com.Međutim, u apsolutnom ultra-prime, Sv.Moritz/Gstaad/Verbier svi beleže preko 35.000 CHF na ekskluzivnim lokacijama ubs.com.Izveštaj Knight Frank-a za Alpe za 2024. godinu pokazao je da je prosečna cena vrhunskih nekretnina u Gstaadu nešto viša od one u Sentu.Moritzovim (u evrima), ali sa St.Moric je te godine imao veći rast knightfrank.com.Раст: Недавно је Цермат заправо предводио раст у претходних 5 година (CAGR ~7,4%), са Св.Moritz ~5,9%, Verbier ~4,9%, dok je Gstaad zaostajao (~0,7% u poslednjih 5 godina) ubs.com ubs.com – moguće zato što je Gstaad već ranije bio „perfektno ocenjen“.Tržišna struktura: Gštad je još više orijentisan isključivo ka sekundarnim domovima i ima malu populaciju tokom cele godine; St.Moric je veći grad sa više hotela i raznovrsnijim turizmom.Verbier i Zermatt se nalaze u frankofonim, odnosno nemačkim govornim područjima, ali svi švajcarski rizorti imaju koristi od stabilnosti Švajcarske.Strani kupci: Gstad je istorijski imao mnogo međunarodnih (posebno kupaca sa Bliskog istoka); St.Moric ima više Evropljana (Italijana, Nemaca, Britanaca) i u poslednje vreme Amerikanaca.Svi podležu Lex Koller kvotama – zanimljivo je da su neki kantoni kao što su Valais (Verbier, Zermatt) istorijski imali više prostora za dozvole strancima, dok su Berne (Gstaad) i Graubünden (St.Moritz) su bili stroži.Na primer, Andermatt (kanton Uri) je jedinstven jer nije potrebna dozvola – to je privuklo mnogo stranih investitora i dovelo do rasta cena za 9% godišnje tokom 5 godina ubs.com.Ali su apsolutne cene u Andermattu (~20.000 CHF/m² maksimalno) i dalje niže, a njegov ugled još uvek nije na nivou „velike trojke“. Prinosi od iznajmljivanja: Svi švajcarski rizorti imaju slične niske prinose (2–3%).Jedan izuzetak: neki novi stanovi u Andermattu nudili su programe iznajmljivanja koji su malo povećavali prinose (bez ograničenja korišćenja od strane vlasnika), ali generalno švajcarski luksuz = nizak prinos, visok stepen sigurnosti.
- Kompаrativna prednost: U poređenju sa drugim luksuznim skijaškim tržištima, Sent Moric ima koristi od relativno povoljnih troškova prometа nekretnina u Švajcarskoj i niskih poreza za rezidente. Ne postoje ograničenja za strane rezidente koji žele da kupe nekretninu nakon što ovde žive, za razliku od Austrije gde čak i rezidenti imaju ograničenja u turističkim zonama. Dok Francuska ili Italija dozvoljavaju slobodnu kupovinu strancima, te zemlje imaju veće poreze na bogatstvo i nasleđe, što se nekim investitorima ne dopada. Stabilno okruženje sa niskim porezima u Švajcarskoj (posebno ako se obezbedi forfetirani porez) je veliki podsticaj. Dodatno, transportna dostupnost Sent Morica se poboljšava – ovde je pokrenuta prva električna planinska železnica u Alpima, a danas se može doći preko aerodroma Engadin (privatni avioni) ili vozom iz Ciriha za 2 sata i 45 minuta (sa novim tunelom Albula, pouzdanost je još bolja). Dobra povezanost znači lakše uživanje u domu, što povećava potražnju.
- U poređenju sa francuskim Alpima: Courchevel 1850 se često smatra najbližim konkurentom po blještavilu i ceni. Najskuplje nekretnine tamo dostižu oko 30.000 CHF/m² (31.900 EUR) ubs.com – oko 25% ispod najvišeg nivoa u Sent Moricu. Međutim, Courchevel je nedavno zabeležio veliki skok od +9% knightfrank.com zbog ograničene ponude, što je zapravo nadmašilo rast u Švajcarskoj te godine. Druga francuska skijališta poput Val d’Isère počinju oko 14.000 CHF/m² za dobre nekretnine (luksuzne do ~15.000–20.000 CHF) ubs.com. Megève i Chamonix takođe imaju cene po kvadratu u pet cifara, ali uglavnom ispod 15.000 CHF. Francuska nudi veće skijaške zone (Les 3 Vallées, Espace Killy) i nema ograničenja za strane kupce – što proširuje krug potencijalnih kupaca. Sa druge strane, transakcioni troškovi su visoki (7,5% poreza na prenos u Francuskoj) i vlasništvo može doneti komplikacije sa porezom na bogatstvo za neke strance. Neki ultra-bogati više vole švajcarsku diskreciju i stabilnost od okruženja EU. Sa stanovišta životnog stila, Sent Moric ima prednost u ekskluzivnosti (Courchevel je veoma ekskluzivan zimi, ali mnogo mirniji van sezone; Sent Moric ima društvenu scenu tokom cele godine). Klima: Velika nadmorska visina Sent Morica (grad na 1.800 m) znači pouzdan sneg i takođe prijatno leto; mnoga francuska skijališta su niža (Megève ~1.100 m) sa većom promenljivošću snega.
- U poređenju sa Austrijskim i Italijanskim Alpima: Glavno austrijsko odmaralište Kitzbühel beleži veliki porast interesovanja. To je najskuplje u Austriji, ali sa početnim cenama od oko ~CHF 13.900/m² – otprilike polovina cene u St. Moritzu ubs.com. Luksuzni čaleti u Kicu su oko ~CHF 20.000/m² ubs.com, što je i dalje znatno ispod švajcarskog nivoa. Međutim, Kitzbühel je nedavno imao snažan rast cena od +8,5% knightfrank.com. Veliki nedostatak za strance: većina austrijskih alpskih sela strogo ograničava vlasništvo nad drugom kućom osobama koje nisu lokalci, često zahtevajući od kupaca da ili postanu lokalni stanovnici ili se obavežu da će iznajmljivati smeštaj turistima. Ovo ograničava međunarodnu kupovinu u mestima kao što su Lech ili St. Anton, čime cene ostaju niže nego što bi bile uz punu međunarodnu potražnju. Najbolje italijansko odmaralište Cortina d’Ampezzo (koje se priprema za Zimske olimpijske igre 2026.) je znatno jeftinije: luksuzne nekretnine od oko ~CHF 11.800/m² ubs.com. Italija generalno ne privlači jednako mnogo svetskih kupaca ski-kuća osim tradicionalno ponekih Britanaca i Rusa, delimično zbog manje izvesnosti u pravnom/poreznom okruženju. Prednost Švajcarske je što privlači zaista globalni spektar kupaca koji ne bi razmatrali kupovinu u Italiji ili Austriji zbog tih faktora. U celini, švajcarska odmarališta dominiraju vrhom rang liste cena u Alpima – zapravo, pet najskupljih tržišta na Alpima su sva u Švajcarskoj (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad i Andermatt) ubs.com. Ovo naglašava privlačnost Švajcarske i premiju koja stoji uz njene nekretnine.
- Globalni kontekst: Gledajući izvan Alpa, jedina rezidencijalna tržišta koja mogu da pariraju St. Moritzu u ski/odmor segmentu su mesta kao što su Aspen, Kolorado i Jackson Hole u SAD-u ili Whistler (u manjoj meri). Međunarodno poređenje po luksuznom indeksu stavilo je Aspen i Monako nešto ispred St. Moritza u nedavnom rastu cena finews.com. Ipak, St. Moritz drži svoje mesto kao jedno od top 5 svetskih resort tržišta po ceni. Monako je posebna kategorija (urbano, na obali, sa neuporedivim stilom života), dok Aspenov ultra-premium može premašiti $100k/m², ali je ponuda veoma ograničena. Klima i geografija takođe prave razliku – neki ultra-bogati koji žele i plažu i skijanje mogu da preferiraju Alpe za skijanje (tada St. Moritz konkuriše mestima kao što su Gstaad i Courchevel, a ne recimo St. Barts). Važno je i to što švajcarska jedinstvena neutralnost i bankarska privatnost privlače određeni profil investitora koji, na primer, američka odmarališta ne mogu. Tako je St. Moritz izgradio trajnu nišu na raskrsnici globalnog bogatstva, sporta i stila.
| Lokacija (Odmaralište) | Tipična cena za kvadratni metar (CHF/m²) | Promena cene u 2024. (%) |
|---|---|---|
| St. Moric (Švajcarska) | ≈ 40.000 – 50.000 (do 100k+ za retke nekretnine) ubs.com ubs.com | +5,6% (usporavanje rasta cena) knightfrank.com |
| Gštaad (Švajcarska) | ≈ 39.000+ (gotovo na nivou St. Morica) ubs.com | +4,0% (velika potražnja, mala ponuda) knightfrank.com |
| Verbije (Švajcarska) | ≈ 36.000+ ubs.com | +2,8% (umeren rast) ubs.com |
| Kurševel 1850 (Francuska) | ≈ 30.000 (najprestižnije francusko ski tržište) ubs.com | +9.0% (ograničene zalihe podstiču rast) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Austrija) | ≈ 20.000 (najviša u Austriji) ubs.com | +8,5% (oporavak posle korekcije) knightfrank.com |
(Izvori: Knight Frank, UBS.„Prime price“ se odnosi na početne vrednosti visokokvalitetnog/luksuznog segmenta.)Табела 1: Цене некретнина у најбољим алпским дестинацијама и недавни раст (подаци из 2024) knightfrank.com ubs.com
Упркос веома високим ценама, интересовање за луксузне некретнине у Сент Морицу остаје стабилно. Јединствени спој гламура, приватности и алпске лепоте – уз политичку и економску стабилност Швајцарске – наставља да привлачи УЛСИ (ултра богате појединце) properstar.mu properstar.mu. Многи богати купци виде поседовање шалеа у Сент Морицу као и статусни симбол и паметну алокацију имовине (тврда актива у безбедној јурисдикцији). Укратко, ултра-луксузни сегмент 2025. године карактеришу рекордно високи нивои цена, благо успорен раст и одржана глобална потражња – тржиште које „дохвата дах“ на врху.
Комерцијалне некретнине и нове инвестиције
Комерцијални сектор некретнина у Сент Морицу у великој мери покреће туристички сектор – луксузни хотели, ексклузивне продавнице, ресторани и услуге који су намењени имућним гостима. Здравље тржишта комерцијалних некретнина директно прати туристичке трендове, који су били веома јаки. У 2023. години, Сент Мориц је забележио другу најбољу годину у последњој деценији по броју ноћења у хотелима, са преко 1,7 милиона ноћења у региону Горњи Енгадин (90% тога у области Сент Морица) ginesta.ch. Овај бум посетилаца (посебно оних са великом потрошњом) одржава велику потражњу за хотелским просторима и трговинским локалима у престижним шопинг улицама. Кључне ставке су:
| Indikator (Stambeni) | Vrednost / Trend |
|---|---|
| Medijalna cena kuće (tražena) | CHF 13.300/m² (sredina 2025) – medijalna oglašena cena, sve oblasti homegate.ch.Povećanje ~+52% u odnosu na pre 4 godine homegate.ch.Odražava široko tržište, uklj.starija i periferna područja. |
| Prosječna cena vrhunske luksuzne nekretnine | CHF 40.000/m²+ – tipično za vrhunske apartmane/čalete ubs.com.Продаја ултра-престижних некретнина по ценама од 50.000–60.000 CHF по м²; ретки трофеји и више ubs.com.Sv.Moritz predvodi Alpe po ovom parametru. |
| Promena cene za 1 godinu (2024) | ≈ 0% do +3% (varira po segmentima) – luksuzni segment +1,2% u proseku ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; šire tržište otprilike nepromenjeno do +2%.Ukazuje na stabilizaciju nakon prethodnog porasta. |
| Promena cene za 5 godina (2019–24) | +25% do +35% – St. Moric luksuz ~+27% ubs.com; ukupno rezidencijalno ~+30% (procena). |
| Понуда на тржишту (2024) | 2–3% залиха – Изузетно мала доступност.Stopa ponude stanova u vlasništvu ~2,3% ginesta.ch.Domovi ~2,5%.Ukazuje na ograničenu ponudu; nekretnine se često prodaju van tržišta. |
| Udeo drugih kuća | 54,7% kuća su sekundarne rezidencije (nisu primarne) ginesta.ch.Нове друге куће забрањене од 2012. у Ст. Морицу (Lex Weber) ginesta.ch, што ограничава понуду и нову градњу. |
| Типичан принос од издавања (дугорочно) | ~2–3% бруто годишње – релативно низак због високе вредности капитала investropa.com.Prihodi od St. Moritza su slični onima u Cirihu/Ženevi za prvu klasu (2–3%).Neto prinosi još niži nakon troškova. |
| Prinos od kratkoročnog iznajmljivanja (turistički najam) | ~5–7% bruto (tokom vrhunca sezone) – luksuzni turistički smeštaji mogu ostvariti veće prinose investropa.com, ali zahtevaju aktivno upravljanje i suočavaju se sa sezonskim promenama u popunjenosti. |
(Izvori: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Brojevi su približni.)
Ukratko, dok nema velikih komercijalnih razvojnih projekata (poput novih tržnih centara ili poslovnih parkova) – što je tipično za turistička mesta – scena komercijalnih nekretnina je snažna, podstaknuta luksuznim turizmom. Nadogradnje infrastrukture i pažljiv, razvoj manjih razmera će se nastaviti, dodatno jačajući poziciju Sent Morica kao vrhunske alpske destinacije tokom cele godine.
Istorijska kretanja cena & trenutne vrednosti
Nekretnine u Sent Moricu imaju dugu istoriju izuzetnog rasta cena. Tokom poslednjih ~20 godina, vrednost nekretnina u gradu se otprilike utrostručila, što je znatno iznad švajcarskog proseka. Cene su rasle stabilno tokom 2000-ih, blago su opale sredinom 2010-ih, a zatim naglo porasle krajem 2010-ih, naročito između 2020–2022. Danas su cene na rekordnom nivou. U nastavku sledi pregled ključnih pokazatelja cena za 2025. godinu:
Tabela 2: Ključni indikatori tržišta nekretnina u Sent Moricu (2025)
Kao što tabela pokazuje, nekretnine u Sent Moricu odlikuju astronomske vrednosti i skromni prinosi od zakupa. Odnos cene i zakupa je veoma visok – što odražava činjenicu da su vlasnici uglavnom kupci motivisani životnim stilom, a ne investitori koji traže prinos. Na primer, stan u Sent Moricu vredan 5 miliona švajcarskih franaka može generisati svega ~100.000 CHF godišnjeg zakupa (2% prinos), što vlasnici prihvataju zato što cene ličnu upotrebu, sigurnost imovine i potencijal za rast vrednosti. Zaista, kapitalska dobit je bila glavna nagrada kroz istoriju: čak i posle nedavnog hlađenja, kuće u Sent Moricu rasle su u vrednosti oko +5–6% godišnje tokom poslednjih pet godina, daleko iznad inflacije. Na duži rok, trend je još jasniji – od 2000. do 2024. godine, cene stambenih nekretnina u regionu su se skoro utrostručile u realnim iznosima ginesta.ch. Malo je tržišta u svetu sa ovako konstantnim rastom.
U trenutnim okvirima (2025) može se rezimirati: „Nekretnine u Sent Moricu su izuzetno skupe, ponuda je mala, a cene se drže na vrhunskom nivou uz vrlo blagi nedavni rast.“ Osnovni faktori ograničene ponude i velike potražnje ukazuju da bi svako eventualno popuštanje cena bilo vrlo plitko. Zapravo, kako sledi u daljem tekstu, prognoze predviđaju stabilnost ili blagi rast, a ne značajan pad.
Prognoza tržišta: 2025. i dalje
Izgledi za tržište nekretnina u Sent Moricu u narednim godinama su uglavnom stabilni, uz očekivan blagi rast – nastavak „konsolidacije na visokom nivou.“ Više relevantnih prognoza pokazuje da će 2025. godina doneti umerene rastove cena u skladu sa inflacijom, nakon čega se očekuje nastavak umerenog rasta. Ključni faktori koji utiču na prognozu su kamatne stope, globalni ekonomski uslovi i lokalna ograničenja ponude:
(Napomena: potencijalna promena regulative predstavlja nepoznanicu: pogledajte pravila za strane kupce u nastavku – stroža pravila mogu blago smanjiti potražnju, dok bi bilo kakvo olakšanje (što je malo verovatno) podstaklo rast.)
Prinosi od zakupa i potencijal za izdavanje
Investitori koji razmišljaju o zakupu radi dalje izdavanja u Sent Moricu treba da budu svesni da su prinosi od iznajmljivanja relativno niski, naročito kod dugoročnog zakupa, ali luksuzni kratkoročni najam može doneti atraktivne sezonske prihode. Tržištem ovde uglavnom upravljaju kupci koji kupuju nekretnine radi životnog stila, ne investitori koji traže prinose, što utiče na odnos najamnine i kupovne cene. Ključne tačke:
Ukratko, prinosi od iznajmljivanja u Sent Moricu su u najboljem slučaju umereni, a negativna poluga (kamatne stope na hipoteku veće od prinosa) moguća je u okruženju visokih kamata. Potencijalni stanodavci treba da tretiraju ovo kao hibridnu investiciju: delom nekretnina za prihod, delom luksuzna imovina. Mnogi uspešno pokrivaju deo troškova putem izdavanja za odmor – praktično dobijajući novac dok njihova imovina verovatno dobija na vrednosti. Ali kao čista investicija u prinos, Sent Moric nije u rangu jeftinijih tržišta. (Za poređenje, investitor u Valisu ili Austriji može očekivati prinose od 4–5%, ali sa znatno manjom sigurnošću kapitala.) Svaki vlasnik mora odvagati ove faktore u skladu sa svojim finansijskim ciljevima.
Pravni propisi i ograničenja za strane kupce
Švajcarska ima stroge zakone o posedovanju nekretnina od strane stranaca – a Sent Moric, kao atraktivno letovalište, podleže tim pravilima. Dva ključna propisa su Lex Koller (ograničenja za nerezidente prilikom kupovine nekretnina) i Lex Weber (ograničenje broja sekundarnih kuća, koje smo već spominjali). Evo šta strani kupci treba da znaju:
Ukratko, Sent Moric dočekuje strane kupce, ali pod švajcarskim uslovima. Pravila sprečavaju da tržište preplavi špekulativni strani kapital – čime se doprinosi njegovoj stabilnosti. Stranci koji ovde kupuju obično su dugoročnije posvećeni (često na kraju postanu i polu-rezidenti). Za potencijalne kupce: konsultacija sa stručnjakom za Lex Koller je neophodna, ali san o posedovanju dela Sent Morica svakako je ostvariv za one koji ispunjavaju kriterijume. Samo treba delovati brzo – kvote dozvola su male i veoma tražene.
Poreski aspekti za kupce i investitore u nekretnine
Poreski režim Švajcarske za nekretnine je složen i razlikuje se po kantonima, ali određena opšta pravila važe. Kupovina nekretnine u Sent Moricu (kanton Graubinden) podrazumeva porez na promet, godišnji porez na vlasništvo i potencijalni porez na kapitalnu dobit prilikom preprodaje. Ovo su ključni poreski aspekti:
Ukratko, porezi na nekretnine u Švajcarskoj nisu niski, ali su predvidivi i često niži od poreskog opterećenja na mnogim drugim luksuznim tržištima nekretnina (uporedite to sa 6-7% taksama u Londonu ili godišnjim porezom na imovinu u Francuskoj itd.). Jedan od benefita: ne postoji godišnji nacionalni “porez na vrednost nekretnine” osim poreza na imovinu – a porez na imovinu u Švajcarskoj, iako primetan, ima relativno niske stope u poređenju, recimo, sa nekim američkim porezima na nekretnine koji iznose oko 2% vrednosti godišnje. Takođe, porez na nasledstvo: Graubinden ne oporezuje direktne potomke na nasledstva, što znači da možete ostaviti švajcarsku nekretninu deci bez poreza na nasledstvo u većini slučajeva (neki kantoni se razlikuju). Generalno, poreski sistem Švajcarske nagrađuje dugoročno vlasništvo i ličnu upotrebu. Kupci u Sent Moricu treba da angažuju poreskog savetnika radi optimizacije strukture vlasništva – ali uglavnom mogu računati na stabilan režim. Ukoliko porez na fiktivnu kiriju bude ukinut do 2026. godine, vlasnici drugih domova mogu očekivati promenu poreza (možda novi paušalni porez po nekretnini). Obratite pažnju na tu reformu, jer je direktno usmerena na mesta kao što je Sent Moric sa mnogo drugih domova ubs.com.
Pokretači potražnje: turizam, način života i investiciona migracija
Šta čini da su nekretnine u Sent Moricu toliko tražene? Odgovor leži u jedinstvenoj kombinaciji atraktivnog načina života, međunarodnog prestiža i finansijskih/sigurnosnih benefita koje retko koje mesto može da ponudi. Evo glavnih pokretača potražnje:
Ukratko, potražnja za nekretninama u Sent Moricu podstaknuta je snažnom mešavinom atraktivnog načina života, prestiža i finansijske promišljenosti. Sposobnost grada da se neprestano iznova pronalazi – na primer, organizovanjem novih kulturnih događaja, omogućavanjem sportova tokom cele godine, unapređenjem luksuzne ponude – održava njegovu relevantnost kod novih generacija kupaca. Širi trendovi (rad na daljinu koji omogućava više vremena u vikendicama, rast bogatstva ultra-bogatih, itd.) takođe podržavaju ovu potražnju. Nijedno drugo alpsko odmaralište nema istu kombinaciju osobina, zbog čega Sent Moric ostaje pri vrhu liste za lovce na luksuzne nekretnine, čak i kada porede sa mestima poput Gstaada, Zermatta, Kurševela ili Aspena.
Poređenje sa drugim švajcarskim i alpskim luksuznim tržištima
Sent Moric se često upoređuje sa nekolicinom drugih vrhunskih alpskih destinacija. Evo kako se poredi po ključnim pitanjima sa švajcarskim rivalima, ali i elitnim skijaškim odmaralištima u inostranstvu:
Zaključak je da St. Moritz zauzima ili je veoma blizu vrha luksuznog tržišta nekretnina u Alpima. Njegovi glavni švajcarski konkurenti nude sličnu ekskluzivnost, ali nijedan ne kombinuje sve faktore (veličina grada, jezerski pejzaž, klima, istorija glamura) u istoj meri. Na međunarodnom planu, iako se mogu naći resorti sa jednakim šarmom ili čak višim individualnim prodajama, ukupno tržište St. Moritza ostaje jedno od najjačih i najvrednijih. Za kupca ili investitora, diverzifikacija unutar Alpa može značiti gledanje drugih resorta, ali će St. Moritz verovatno nastaviti da drži premiju – kao odraz svog brenda sa bogatom tradicijom i trajne privlačnosti.
Izvori: Izveštaji i vesti sa švajcarskog tržišta (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Podaci indeksa nekretnina Alpina (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa i savezni izvori za prinose/poreze investropa.com ubs.com; Turistička statistika i lokalni uvidi ginesta.ch ginesta.ch. Prikupljeni podaci predstavljaju najnovije informacije dostupne do 2025. godine, dajući sveobuhvatan pregled tržišta nekretnina u Sent Moricu i njegovog konteksta na širem tržištu. Svaki aspekt – od zakonodavnih ograničenja do luksuznih trendova – doprinosi razumevanju ovog jedinstvenog tržišta nekretnina na velikoj nadmorskoj visini.
