Uvod i Pregled Tržišta
Poljska je najveće tržište nekretnina u Centralnoj i Istočnoj Evropi, potkrepljeno snažnom ekonomijom i stabilnim rastom. U 2024. godini, BDP se snažno oporavio – znatno iznad proseka EU – i predviđa se rast od oko 3,4% godišnje u 2025–2026. ey.com nordlb.com. Ova ekonomska snaga, u kombinaciji sa niskom stopom nezaposlenosti i rastućim prihodima, održala je tražnju u stambenom, komercijalnom i industrijskom sektoru nekretnina. Nakon snažnog usporavanja u 2023. usled rasta kamatnih stopa i geopolitičkih tenzija, optimizam se vratio 2024: ukupne investicione transakcije dostigle su oko 4,8–5,0 milijardi evra, više nego dvostruko u odnosu na obim iz 2023. ey.com property-forum.eu. Oporavak tržišta podstaknut je “korekcijom cena” koja je privukla investitore povoljnijim prinosima, zajedno sa popuštanjem monetarne politike krajem 2024. linkedin.com. U narednim odeljcima detaljno analiziramo svaki glavni sektor – stambeni, komercijalni (kancelarijski i maloprodajni) i industrijski – kao i ključne trendove, regionalne obrasce, tržište izdavanja, aktivnost investitora i regulatorne uticaje koji oblikuju pejzaž nekretnina Poljske.
Tržište stambenih nekretnina
Trendovi cena i nedavni razvoj događaja
Stambeno tržište nekretnina u Poljskoj zabeležilo je izuzetan rast cena poslednjih godina, ali sada ulazi u period usporavanja. Između drugog kvartala 2022. i drugog kvartala 2024, cene kuća u Poljskoj skočile su skoro 26%, što je najbrži rast u EU (za poređenje, mnoga zapadnoevropska tržišta beleže stagnaciju ili čak pad) eznewswire.com. Ovaj bum je podstaknut snažnom potražnjom nakon pandemije, visokom inflacijom građevinskih troškova i državnim merama, naročito kroz program subvencionisanih stambenih kredita “Sigurna stopa 2%” 2023. godine, koji je omogućio kupcima prvi put da se zaduže po kamati od 2% i izazvao kupovnu groznicu globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Ipak, kako se taj program privodi kraju i kamatne stope ostaju visoke, rast cena se usporio. U prvom kvartalu 2024, prosečna cena postojećih stanova u sedam najvećih gradova Poljske iznosila je 13.404 PLN/m² (≈3.463 USD) – rast od 8,1% na godišnjem nivou, što je znatno sporije od ranijeg perioda globalpropertyguide.com. Novogradnja je u proseku bila nešto skuplja – 14.265 PLN/m² uz skromnih 4,4% rasta godišnje globalpropertyguide.com. Ovo usporavanje označava stabilizaciju nakon eksplozivnih dobitaka 2021–2022. U Varšavi su se do kraja 2023. cene izravnale nakon naglog rasta – prosečna cena novogradnje (~16.000 PLN/m² u oktobru 2023) praktično se nije menjala iz meseca u mesec, iako je još uvek bila oko 18% viša nego godinu dana ranije realting.com realting.com. Stručnjaci sa tržišta ističu da slabija očekivanja novih državnih subvencija, u kombinaciji sa visokim kamatama, usporavaju ranije veoma snažan zamah u rastu cena globalpropertyguide.com.
Uprkos trendu usporavanja, značajna korekcija cena nije se dogodila, a stambene nekretnine u Poljskoj i dalje su atraktivna investicija. Stambeno kreditiranje je počelo da se oporavlja 2024. godine, jer su inflacija i kamate pokazale znake pada – banke su izdale oko 83,9 milijardi PLN novih stambenih kredita u 2024, što je 43% rasta u odnosu na niske nivoe iz 2023. globalpropertyguide.com. Široko rasprostranjen rast plata (često 10%+ godišnje u poslednjim godinama) i hronična nestašica stanova održavaju stabilnost cena. Kupci koji su odlagali kupovinu 2022–2023. zbog skupih kredita, polako se vraćaju jer kamate lagano padaju. Referentna stopa Nacionalne banke Poljske, koja je u 2022. dosegla 6,75%, snižena je na 5,75% do kraja 2024. i iznosi 5,25% sredinom 2025, uz očekivanja daljeg smanjenja tradingeconomics.com linkedin.com. Niže kamate trebalo bi dodatno da poboljšaju pristupačnost i potražnju. Prognozira se da će prodaja novih stanova porasti za oko 10–15% u 2024–2025. u poređenju sa prethodnom godinom ey.com. Analitičari očekuju sporiji, ali i dalje pozitivan trend cena – faktički “meko prizemljenje”. EY izveštaj o nekretninama predviđa “sporiji tempo rasta cena na stambenom tržištu” ubuduće ey.com, a ne drastičan pad. Ova otpornost odražava snažne ekonomske osnove Poljske i kulturnu sklonost ka vlasništvu nad nekretninama kao sigurnoj investiciji.
Grafikon: Broj prodatih novih stanova u Poljskoj (veća urbana tržišta). Nakon vrhunca 2021, prodaja novih stanova naglo je opala 2022. zbog strožeg kreditiranja, delimično se oporavila 2023, a zatim ponovo pala 2024. dok su kamatne stope ostale visoke globalpropertyguide.com. 2025. je počela sporije, ali se očekuje stabilizacija potražnje uz poboljšanje uslova globalpropertyguide.com. (Izvor: NBP/JLL podaci)
Regionalne razlike u cenama stanova
Cene stanova značajno variraju širom Poljske, a Varšava i veliki urbani centri prednjače po vrednosti. Varšava je ubedljivo najskuplje tržište: krajem 2023, novi stanovi u glavnom gradu prosečno koštaju oko 16.000 PLN po kvadratnom metru, a stanovi na sekundarnom tržištu oko 17.000 PLN/m² realting.com realting.com. Cene u drugim velikim gradovima su niže, ali su mnogi brzo sustizali Varšavu. Krakov, drugo najveće tržište, sada je gotovo izjednačen s Varšavom – u trećem kvartalu 2023. novi stanovi u Krakovu prosečno su koštali oko 15.500 PLN/m² (a na sekundarnom tržištu čak i više od 16.000 PLN) realting.com realting.com, nakon skoka od preko 20% u protekle dve godine. Vroclav i Trogradska oblast (Gdanjsk–Gdinja–Sopot) takođe beleže snažan rast: krajem 2023. cene novogradnje su dostigle oko 13.000 PLN/m² u Vroclavu i oko 14.300 PLN/m² u trogradskoj oblasti, sa godišnjim rastom od oko 15% realting.com realting.com. Čak su i gradovi srednje veličine doživeli bum – na primer, Krakov je zabeležio 24,7% rast cena stanova, a Zielona Góra 21,6% u periodu 2022–2024, što ukazuje na snažnu tražnju i izvan prestonice eznewswire.com. Istovremeno, pristupačnija tržišta su Lođ, treći najveći grad u Poljskoj, gde prosečne cene iznose oko 10.000 PLN/m² pewnylokal.pl realting.com, i manji gradovi istočne Poljske gde su cene često ispod 8.000 PLN. Razlika između Varšave i ostatka zemlje se blago smanjila kako su cene u regionalnim centrima brzo rasle, iako Varšava (i delimično Krakov) i dalje imaju značajnu premiju. Veliki deo rasta u regionalnim gradovima podstiču lokalni ekonomski razvoj i rastuća potražnja, npr. snažne investicije u IT i poslovne usluge u Krakovu i Poznanju, kao i dolazak ukrajinskih stručnjaka i studenata što dodatno podiže tražnju u gradovima poput Vroclava i Lublina.
Važno je napomenuti da se uslovi na tržištu nekretnina razlikuju po regionima. Tržište Varšave, iako najskuplje, ostaje relativno likvidno – ima najširu bazu kupaca i najkraće vreme prodaje u Poljskoj globalpropertyguide.com. U Trogradu (obalni region Gdanjsk), zdrava potražnja i od strane lokalnog stanovništva i stranaca (uključujući kupce iz Skandinavije) održava ravnotežu na tržištu. S druge strane, neki gradovi se suočavaju sa prevelikom ponudom u segmentu novogradnje: Krakov i Vroclav beleže rast zaliha neprodatih stanova od strane investitora, što je sada uporedivo sa tromijim tržištem Poznanja globalpropertyguide.com. U Lođu je situacija najizazovnija – trenutnim tempom prodaje, trebalo bi više od dve godine da se apsorbuju neprodati stanovi, što je najduže vreme u Poljskoj globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ove regionalne razlike znače da bi se trendovi cena u narednom periodu mogli razići: tržišta poput Varšave, sa ograničenom novom ponudom, mogu ostati stabilna ili čak malo porasti, dok bi gradovi sa viškom zaliha mogli videti povećane popuste od strane investitora ili stagnaciju cena dok se višak ne razproda. Ipak, široki padovi cena se ne očekuju; čak i na slabijim tržištima, investitori uglavnom odlažu projekte, umesto da dramatično obaraju cene, nastojeći da očuvaju profitne marže pewnylokal.pl.Dinamika tržišta iznajmljivanja i prinosi
Stambeno tržište iznajmljivanja u Poljskoj beleži umeren rast i postepeni povratak ravnoteži nakon perioda nestabilnosti. Nakon nekoliko šokova – pandemije, porasta inflacije i masovnog priliva izbeglica iz Ukrajine 2022. godine – kirije su naglo skočile. Ipak, rast zakupnine sada jenjava. U aprilu 2025. stvarne kirije (merene indeksom potrošačkih cena) bile su više 4,2% na godišnjem nivou, što je manje u odnosu na oko 5,4% godinu ranije i u suštini prati opštu inflaciju globalpropertyguide.com. Ovo ukazuje da su poskupljenja zakupnine normalizovana na održiv tempo posle dvocifrenih skokova u 2022–2023. godini. Analitičari ovaj pad pripisuju „isteku šokova“ i porastu ponude: mnogi faktori koji su podizali zakupnine – poremećaji zbog COVID-a, brza inflacija, hitna potražnja izbeglica i bum sa stanogradnjom – su oslabili globalpropertyguide.com. Kako se makroekonomska situacija u Poljskoj stabilizuje (inflacija je pala sa oko 15% sredinom 2022. na oko 6% početkom 2024, a rast plata ostaje snažan), tržište iznajmljivanja se kreće ka ravnoteži.
Regionalne razlike u kirijama i dalje su izražene. Varšava ima ubedljivo najviše kirije, a slede je ostali veliki gradovi. Tabela ispod prikazuje prosečne tražene kirije u martu 2025. za glavne gradove:
| Grad | Prosečna mesečna kirija (PLN) | Prosečna kirija (USD) | Promena na godišnjem nivou (mart 2025) |
|---|---|---|---|
| Varšava | 4.906 PLN | $1.268 | +0,3% |
| Krakov | 3.273 PLN | $846 | +3,7% |
| Lođ | 2.191 PLN | $566 | +3,9% |
| Vroclav | 3.057 PLN | $790 | +0,3% |
| Poznanj | 2.564 PLN | $662 | +3,4% |
| Trograd (Gdanjsk/Gdinja/Sopot) | 3.164 PLN | $818 | +3,0% |
Izvor: Otodom rental izveštaj, mart 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Prosečna kirija u Varšavi (~4.900 PLN, ili $1.270) je više nego dvostruko veća od one u manjim regionalnim gradovima poput Kjeltse (oko 2.000 PLN) globalpropertyguide.com, što odražava više prihode i troškove života u prestonici. Posebno je značajno da je rast kirija u protekloj godini bio minimalan u Varšavi i Vroclavu (~0%–0,3% na godišnjem nivou), što sugeriše da su ta tržišta već imala velike skokove i sada su u fazi zatišja globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Za razliku od toga, sekundarni gradovi poput Krakova, Lođa i Poznanja i dalje beleže umerene godišnje skokove kirija od 3–4% početkom 2025 globalpropertyguide.com. Ukupno gledano, uslovi ukazuju na zdravije ravnotežno stanje: ponuda iznajmljivanja se povećala (više stanodavaca izlistava stanove, uključujući i one kupljene tokom nedavnog buma, kao i nove stanove koji ulaze na tržište), dok je potražnja – pojačana mladim profesionalcima i studentima koji dolaze u gradove – i dalje visoka globalpropertyguide.com. Stope praznih stanova u privatnom sektoru iznajmljivanja su niske, ali zakupci sada imaju više izbora nego pre godinu dana. Tržišni stručnjaci napominju da „tržište iznajmljivanja u Poljskoj postepeno prelazi u ravnotežu“, sa stabilnim rastom kirija i više oglasa koji zadovoljavaju i dalje visoku potražnju globalpropertyguide.com. Besomučni skokovi kirija iz 2022. godine (kada su stotine hiljada izbeglica iz rata konkurisali za stanove) su se smirili; mnoge izbeglice su se u međuvremenu integrisale ili otišle, a nova ponuda za izdavanje (uključujući renovirane nekretnine i institucionalne zakupnine) ušla je na tržište.
Investicioni prinosi od iznajmljivanja u Poljskoj su relativno atraktivni. Početkom 2025, bruto prinosi na stanove za iznajmljivanje u proseku iznose oko 6,1%, što je blagi porast u odnosu na oko 6,0% krajem 2024 globalpropertyguide.com. Prinosi su poboljšani kako su kirije rasle brže od cena prodaje u protekloj godini. Među većim gradovima, prinosi su najviši na tržištima sa nižim cenama nekretnina: na primer, Bidgošč nudi prosečan bruto prinos od oko 6,65%, a čak je i prinos Varšave snažnih 6,5% uprkos visokim cenama globalpropertyguide.com. Obalni Gdanjsk takođe beleži iznadprosečne prinose (~6,3%). Najniži prinosi uočeni su u Poznanju (~5,4%), gde su vrednosti nekretnina u odnosu na kirije više globalpropertyguide.com. Ove brojke pokazuju da ulaganja u stambene nekretnine u Poljskoj mogu doneti bolje prinose od mnogih zapadnoevropskih prestonica (gde su prinosi od 3–4% uobičajeni), iako naravno uz odgovarajući rizik. Institucionalni investitori su to primetili: sektor profesionalnog iznajmljivanja (PRS – Private Rented Sector) – koji do pre nekoliko godina praktično nije postojao – brzo se razvija. Danas profesionalno upravljani PRS čini <1% od oko 4,5 miliona stambenih jedinica za iznajmljivanje u Poljskoj ey.com, ali raste brzo. Nedavno istraživanje Cushman & Wakefield procenjuje da institucionalni zakupodavci kontrolišu preko 21.000 stanova za iznajmljivanje (u velikim gradovima, oko 39% u Varšavi) i da još 25.000 jedinica ulazi u planirane projekte globalpropertyguide.com. Investitori sve više ulaze u build-to-rent: neki stambeni investitori prodaju cele nove blokove fondovima umesto individualnim kupcima linkedin.com linkedin.com. Ovaj trend se očekuje da se nastavi, naročito jer su visoke kamatne stope 2023–24. godine otežale pristup „buy-to-let“ malim investitorima, ostavljajući prostor za dobro kapitalizovane fondove. Takođe, u toku su prenamene drugih vrsta objekata za iznajmljivanje – npr. starih kancelarija ili hostela u stanove i studentski smeštaj ey.com ey.com. Sa strane zakupaca, stopa vlasništva nad nekretninama u Poljskoj je i dalje visoka (oko 87% domaćinstava su vlasnici stanova), što znači da samo oko 13% iznajmljuje globalpropertyguide.com. Ovako nizak udeo zakupa ukazuje na značajan prostor za rast sektora iznajmljivanja. Sa urbanizacijom i migracijom (uključujući procenjenih 1,5 miliona Ukrajinaca koji trenutno žive u Poljskoj) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, potražnja za iznajmljivanjem biće i dalje snažna. U zaključku, tržište iznajmljivanja se ojačava na održiv način: kirije rastu umereno, prinosi su konkurentni, a institucionalne investicije donose novu ponudu i profesionalizaciju, što sve upućuje na sazrevanje sektora.
Tržište komercijalnih nekretnina
Sektor poslovnog prostora
Poljsko tržište poslovnog prostora pokazalo je otpornost tokom pandemije i sada se nalazi na prekretnici koju karakteriše ograničena ponuda novih objekata i preusmeravanje ka kvalitetu. Varšava, sa više od 6 miliona m² poslovnog prostora, predstavlja merilo za tržište. Nakon skoka tokom COVID-perioda, stopa slobodnih kapaciteta je počela da opada zahvaljujući snažnoj apsorpciji od strane zakupaca i gotovo bez ikakvih novih isporuka u poslednjim kvartalima. Do četvrtog kvartala 2024. godine, ukupna stopa slobodnih kancelarija u Varšavi iznosila je oko 10,6%, što je približno jednako kao godinu dana ranije polandoffices.com. Važno je istaći oštru razliku između lokacija: u centru grada (najprestižnije centralne zone) stopa slobodnih kapaciteta pala je na samo 7,4% početkom 2025. godine polandinsight.com, što ukazuje na veliku potražnju za kvalitetnim prostorom u centralnim područjima. U međuvremenu, necentralne poslovne zone i stariji poslovni parkovi i dalje imaju dvocifrenu stopu slobodnih kapaciteta (~13% van centra u Varšavi) europaproperty.com. Ovo odražava širi trend: zakupci se „vraćaju u centar”i preferiraju nove, visoko specificirane zgrade koje ispunjavaju ESG standarde i očekivanja zaposlenih, dok sekundarni poslovni prostori (posebno oni sa zastarelim standardima ili na periferiji) imaju poteškoće da zadrže zakupce. Porast hibridnog rada doveo je do toga da mnoge kompanije konsoliduju ili blago smanje prostor, ali često traže bolji kvalitet umesto kvantiteta. Kao rezultat, osnovne cene zakupa u CBD-u Varšave su ostale stabilne (oko 25–27 €/m²/mesec za najkvalitetnije tornjeve), a zakupodavci poslovnih zgrada B-klase nude više podsticaja za popunjavanje prostora. Regionalni poslovni centri – Krakov, Vroclav, Trograd, Katovice, Poznanj, Lođ – takođe su imali stope slobodnih kapaciteta u rasponu od 12–16% tokom 2023. godine, pri čemu su moderne zgrade bolje poslovale od starijih.
Sa strane ponude, Poljska ulazi u cikličnu zatišje. Investitori su uglavnom pauzirali sa novim poslovnim projektima tokom nesigurnosti od 2020. do 2022. i visokih troškova finansiranja; danas je pipeline projekata veoma tanak. Varšava je u celoj 2024. godini dodala samo oko 55.000 m² novih kancelarija (rekordno malo), a i 2025. godina će imati ograničenu ponudu polandinsight.com. Van Varšave, završavaju se pojedini projekti (npr. u Krakovu i Katovicama), ali mnogi planirani tornjevi su odloženi dok predugovori ne opravdaju gradnju. Ovaj nedostatak nove ponude, uz stabilnu potražnju, postepeno zateže tržište. U Varšavi, ukupna površina praznog prostora (~680.000 m² sredinom 2024.) je zapravo opadala iz kvartala u kvartal pdf.euro.savills.co.uk. Analitičari ističu da je „teško složiti se sa tvrdnjom da varšavsko tržište poslovnog prostora pati od nedostatka prostora” uz stopu praznih površina od 10%, ali jasno je da se najbolji prostor brzo apsorbuje i da nema najave prezasićenja realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Ograničena izgradnja danas bi čak mogla dovesti do nestašice prostora u glavnim lokacijama tokom 2025–2026. godine, što bi potencijalno dalo veću pregovaračku moć zakupodavcima.
Investicione aktivnosti u sektoru poslovnog prostora snažno su se oporavile u 2024. godini. Investitori su iskoristili snižene cene – prinosi su porasli na privlačnije nivoe (~5,50%–6,00% za najkvalitetnije poslovne zgrade u Varšavi, u odnosu na ~4,75% pre dve godine) – kako bi kupovali visokokvalitetne zgrade. Ukupna vrednost transakcija iznosila je 1,64 milijarde evra u 2024. godini, što je četiri puta više u odnosu na 2023. property-forum.eu. Najznačajniji poslovi uključuju prodaju nebodera Warsaw Unit izgrađenog 2021. godine švedskoj kompaniji Eastnine AB, kao i dve prodaje poslovnih kampusa od strane kompanije Skanska: poslovnu zgradu P180 u Varšavi i zgradu Studio, koje su kupili češki i švedski investitori linkedin.com. Ove velike transakcije pokazuju obnovljeno poverenje, iako je krug kupaca i dalje uži nego pre pandemije linkedin.com. Mnogi institucionalni investitori su selektivni i fokusirani isključivo na prvoklasne nekretnine sa pouzdanim zakupcima. Lokalni kapital igra sve veću ulogu – poljski privatni investitori i oportunistički fondovi kupovali su neke starije poslovne zgrade po nižoj ceni, sa idejom konverzije u alternativne namene (kao što su studentski domovi ili stanovanje) linkedin.com. S obzirom na opreznu gradnju novih kancelarija, postojeće zgrade sa visokom prazninom mogu postati kandidati za prenamenu. Gledajući unapred, sentiment prema poslovnim prostorima je oprezno optimističan. Očekuje se da će broj praznih prostora u Varšavi blago opadati, a nema naznaka velikog viška ponude. Potražnja se postepeno poboljšava kako kompanije ponovo rastu – na primer, tehnološke i firme poslovnih usluga ponovo uzimaju značajan prostor u Krakovu i Vroclavu nakon pauze. Ključni izazov za zakupodavce biće ispunjavanje savremenih standarda: održivost (energetska efikasnost, ekološki sertifikati) i sadržaji postaju sve važniji preduslovi za zakupce linkedin.com. Starije zgrade će morati biti renovirane ili rizikuju zastarevanje. Sve u svemu, poslovno tržište nekretnina u Poljskoj u narednih 1–3 godine trebalo bi da vidi „postepeni povratak kapitala” i stabilno poslovanje, posebno ako dođe do smanjenja kamatnih stopa tokom 2025. godine linkedin.com.
Maloprodajni sektor
Poljski sektor maloprodajnih nekretnina uspešno je prošao kroz postpandemijski oporavak i ostaje jedno od najdinamičnijih maloprodajnih tržišta Centralne Evrope. Godina 2024. obeležila je povratak investicija u maloprodaju i kontinuiranu evoluciju formata. Posećenost i promet tržnih centara vraćeni su gotovo na nivo iz 2019. godine nakon što su sve COVID restrikcije ukinute – poljski potrošači su se entuzijastično vratili u tržne centre, a rast maloprodaje (iako umanjen visokom inflacijom) ostao je pozitivan. Do 2024. godine, „maloprodaja se značajno oporavila” nakon pada u 2023. nordlb.com. Važno je napomenuti da poljsko potrošačko tržište i dalje ima značajan potencijal: čak i nakon godina rasta, kupovna moć po glavi stanovnika znatno je ispod proseka zapadnoevropskih zemalja, što ostavlja prostor za širenje kako ekonomija raste nordlb.com. Zaista, međunarodni trgovci i dalje ulaze ili šire poslovanje u Poljskoj, privučeni velikom populacijom (38 miliona), rastom plata i relativno slabom popunjenošću maloprodajnog prostora u nekim segmentima. Paralelno, e-trgovina, koja je dostigla ~10–12% udela u maloprodaji, stabilizovala je rast – fizičke prodavnice i dalje su ključne, posebno van velikih gradova.
Kada je reč o vrstama objekata, maloprodajni parkovi i centri praktične kupovine su najbolji izvođači. Tokom pandemije, manji prodajni parkovi na otvorenom (često sa supermarketima i prodavnicama građevinskog materijala kao sidrima) pokazali su se otpornim i od tada privlače investitore i developere. Brojne transakcije tokom 2024. odnosile su se na portfolije maloprodajnih parkova u regionalnim gradovima, uz mešavinu međunarodnog, CIE i lokalnog kapitala koji kupuju ovu imovinu sa stabilnim prihodom linkedin.com linkedin.com. U međuvremenu, veliki tržni centri su se takođe vratili u fokus investitora nakon perioda opreza. Godina 2024. donela je neke od najvećih prodaja tržnih centara u Poljskoj ikada: Magnolia Park u Vroclavu prodat je za 373 miliona evra, a Silesia City Center u Katovicama za 405 miliona evra – oba je kupio NEPI Rockcastle, veliki južnoafrički investitor u maloprodajne nekretnine linkedin.com. Još jedan važan posao bila je prodaja portfolija tržnih centara od strane kompanije Cromwell, što ukazuje da se visokovredna maloprodajna imovina ponovo nalazi u centru pažnje property-forum.eu. Ove četiri vredne maloprodajne transakcije bile su ključni pokretači investicionog skoka tokom ove godine property-forum.eu. Prinosi na vrhunske tržne centre su porasli (sada otprilike ~6,0%+), što čini kupovinu atraktivnijom, posebno jer su zakupnine za maloprodaju bile otpornije nego što se strahovalo 2020. godine. Zakupnine za vrhunske tržne centre u Varšavi i drugim velikim gradovima u velikoj meri su se oporavile, a stope praznih površina u najkvalitetnijim centrima su niske (često ispod 3-5%). Sekundarni tržni centri u manjim gradovima su pod većim pritiskom, ali čak i tamo postoji potražnja zakupaca za dobrim lokacijama.
Primetan trend je divergencija unutar maloprodaje: s jedne strane, mega tržni centri sa velikom posetom i outlet centri ostvaruju dobre rezultate; s druge strane, zastareli centri na zasićenim tržištima se rekonfigurišu ili će eventualno biti prenamenjeni (na primer, neki slabiji tržni centri su kandidati za konverziju u objekte mešovite namene ili logističke čvorišta za poslednju milju isporuke). Segment retail parkova nastavlja da širi ponudu – investitori poput Trei, Immofinanz i Echo Investment grade male parkove u gradovima od 20–50 hiljada stanovnika, gde je moderna maloprodaja bila retka. Supermarketi i diskontni lanci prehrambenih proizvoda (Biedronka, Lidl, itd.) takođe nastavljaju brzo širenje, često služeći kao glavni zakupci novih objekata. Dodatno, urbane trgovačke ulice u Varšavi i Krakovu oživele su kako se turizam vratio tokom 2022–2023; luksuzni brendovi i F&B operateri ponovo se šire na najpoželjnijim lokacijama u centru grada (zabeležen je obnovljen interes za zakup na Nowy Świat u Varšavi i u Starom gradu Krakova).
Iz investitorske perspektive, poljska maloprodajna nekretnina je u 2024. bila vodeći sektor (izjednačen sa kancelarijama) – svaki je činila otprilike 32% od više od €5 milijardi ukupnog volumena ulaganja u komercijalne nekretnine property-forum.eu. Ovo je izuzetan povratak s obzirom na to da su ulaganja u retail segment stagnirala tokom 2020–2022. Prisutnost iskusnih investitora poput NEPI Rockcastle, MAS Real Estate i EPP (u suvlasništvu Redefine iz Južne Afrike) potvrđuje poverenje u dugoročne izglede poljske maloprodaje. Kirije za retail imaju potencijal za rast u narednim godinama, podržane ekonomskim rastom i ograničenom novom ponudom tržnih centara (vrlo malo novih velikih tržnih centara se gradi – većina projekata je manjeg obima). Jedan faktor za pažnju je potrošnja stanovništva: visoka inflacija (koja je dostigla 15% u 2022. i ~8% u 2023.) umanjila je kupovnu moć domaćinstava, ali inflacija sada opada, a realni rast plata je pozitivan, što obećava za prodaju u maloprodaji. Drugi faktor je infrastruktura e-trgovine – online maloprodaja u Poljskoj raste, ali sa relativno niske baze, i mnogi tradicionalni trgovci prelaze na omnichannel modele. Sveukupno, izgledi za poljsko tržište retail nekretnina su obazrivo pozitivni: zemlja je i dalje ispodprosečno pokrivena modernim formatima po glavi stanovnika u poređenju sa Zapadnom Evropom, a i domaći i strani trgovci podstiču potražnju za kvalitetnim prostorom. Investitori su sve selektivniji (preferiraju se premium objekti i projekti sidreni supermarketima), ali 2024. je pokazala da apetit postoji kada je cena odgovarajuća.
Industrijski i logistički sektor
Industrijski i logistički sektor nekretnina je bio zvezda u Poljskoj, osnažen strateškom lokacijom zemlje, eksplozijom e-trgovine i trendovima premeštanja proizvodnje bliže tržištu. Nakon dve rekordne godine (2021–2022) razvoja i zakupa, tržište je napravilo predah tokom 2023–2024, ali ostaje vrlo aktivno. Ukupan fond savremenih skladišta u Poljskoj sada prelazi 30 miliona m², čime je zemlja najveća u CIE. Ključni logistički čvorovi izrasli su oko Varšave, Lođa (centralna Poljska), Gornje Šleske (regija Katovica), Poznanja, Vroclava i sve više zapadne Poljske (duž granice sa Nemačkom), kao i manji klasteri kod morskih luka (Gdanjsk) i istočne granice (jer se preusmeravaju trgovačke rute s Ukrajinom).
Potražnja za industrijskim prostorom je snažna. U prvoj polovini 2024, Poljska je zabeležila 2,6 miliona m² bruto zakupa skladišnog prostora, što je treći najbolji rezultat za prvo polugodište ikada (samo su 2021. i 2022. bili viši) jll.pl. Čak i uz usporavanje privrednog rasta, zakup u 2024. ostao je snažan zahvaljujući: 1) ekspanziji 3PL operatera logistike i trgovaca (uključujući lance supermarketa kojima su potrebni novi distributivni centri), 2) investicijama u proizvodnju (od auto-industrije do bele tehnike) koje Poljsku biraju za proizvodnu bazu i 3) određenom nearshoring-u lanaca snabdevanja iz Azije – centralna lokacija Poljske atraktivna je za servisiranje evropskog tržišta nordlb.com. E-trgovina ostaje ključni pokretač: online maloprodaja u Poljskoj, koja je ubrzala tokom pandemije, zahteva veliku infrastrukturu skladišta za ispunjavanje isporuka. Pošto giganti poput Amazona, Zalanda i domaći akteri šire svoje logističke centre, „ekstremno brz rast online maloprodaje” u Poljskoj podržava potražnju za logistikom nordlb.com. Dodatno, strani investitori iz Azije i SAD izražavaju sve veći interes: Poljska se vidi kao idealna kapija za distribuciju robe u Zapadnu Evropu, kao i relativno isplativa proizvodna baza sa pristupom EU tržištu nordlb.com.
Sa ponudom, investitori su isporučili mnogo novog prostora, mada se ritam počeo smanjivati. U 2022. novogradnja je dostigla rekord (preko 4 miliona m² dodatih). U prvoj polovini 2024, oko 1,6 miliona m² je isporučeno – značajna količina, ali 37% manja od iste faze 2023, što ukazuje na oklevanje developera prema spekulativnim projektima zbog ekonomske neizvesnosti jll.pl. Mnogi projekti započeti 2022. su završeni, a manje novih gradilišta je započeto 2023. zbog viših troškova finansiranja i pristupa „sačekaj i vidi”. Kao rezultat naleta ponude, nakon čega je usledila pauza, stopa praznih skladišta je porasla. Do sredine 2024, ukupna praznina skladišta u Poljskoj dostigla je 8,1%, što je rast šesti kvartal zaredom i najviši nivo poslednjih godina jll.pl. To je još uvek umerena stopa (imajući u vidu da je mnogo novih objekata u fazi „useljavanja”), ali predstavlja promenu u odnosu na ispod 5% zabeleženih 2021. Neka tržišta, poput predgrađa Varšave i Donje Šlezije, beleže izraženije povećanje praznog prostora zbog završetka velikih projekata. Međutim, dosta nepopunjenog prostora je „tranziciono prazno” – nov prostor čeka zakupce – i očekuje se da će se upotpuniti imajući u vidu stalnu potražnju. Zapravo, developeri izveštavaju da su preliminarni ugovori o zakupu češći; projekti u izgradnji sredinom 2024. imali su prosečno oko 55% pre-leased prostora nbp.pl, što ukazuje da je više od polovine prostora već rezervisano pre završetka gradnje. Kirije za skladišta snažno su rasle poslednje dve godine (do 2024. prime kirije su dostigle €3,8–€4,5/m²/mesečno u glavnim lokacijama, što je oko 15% više nego 2021), podstaknuto rastom građevinskih troškova i niskim praznim kapacitetima. Sa popuštanjem popunjenosti, rast kirije može se usporiti, ali ne očekuje se znatno pojeftinjenje, jer inflatorni pritisci na operativne troškove i dalje podstiču inters zakupaca.
Investitorska potražnja za logističkim nekretninama ostaje visoka. U 2024, industrijska/logistička imovina činila je 25% ukupnog volumena ulaganja u komercijalne nekretnine Poljske, sa €1,26 milijardi vrednosti transakcija (što je oko 30% više nego 2023.) property-forum.eu property-forum.eu. Iako je ovo pad u odnosu na rekordnih €2–3 milijardi godišnje tokom 2020–21, i dalje je veoma visok nivo. Posebno su američki investitori bili vrlo aktivni u poljskoj logistici tokom 2024, sa više od €350 miliona investiranih (skoro 28% sektorske sume) property-forum.eu – primeri su akvizicije kompanija kao Exeter, Hines i Fortress. Evropski kapital (nemački, britanski i francuski fondovi) takođe i dalje cilja poljska skladišta, a regionalni akteri se šire kroz zajednička ulaganja. Najveća transakcija u sektoru bila je prodaja portfolija Diamond Business Park (objekti u Varšavi, Strykówu i Glivicama) češkom fondu Investika i njegovom privatnom equity partneru – najveći skladišni posao 2024 linkedin.com. Samo ova akvizicija podigla je Investikina industrijska skladišta u Poljskoj na ukupno više od 409.000 m² focusonbusiness.eu. Prinosi na prvoklasne logističke objekte su se prilagodili sa istorijskih minimuma – prime yield su tokom 2023–24 porasli na otprilike 5,75–6,25% (sa ~4,25% na vrhuncu), dodatno povećavajući atraktivnost sektora za investitore u potrazi za prihodom linkedin.com. Imajući u vidu snažne temeljne pokretače potražnje, mnogi investitori smatraju da je poljska logistika dugoročna priča o rastu. Jedan segment koji se sve više razvija su urbana skladišta za poslednju milju (manji distributivni centri blizu gradskih granica), koji su traženi od strane kurirskih i prehrambenih isporučnih kompanija, te mogu ostvariti premijum kirije.
Gledajući unapred, perspektiva industrijskog sektora nekretnina u Poljskoj ostaje svetla, ali uz pažljivo praćenje stope nepopunjenosti. Zemlja nastavlja da bude jedno od najbrže rastućih logističkih tržišta u Evropi nordlb.com. Iako je ponuđen prostor porastao (zaustavljajući ultra nisku prazninu iz prethodnih godina), investitori već planiraju novi talas projekata kako bi odgovorili na dolazak novih učesnika i ekspanziju postojećih zakupaca. Na primer, potražnja azijskih proizvođača je u porastu, a Poljska se pozicionira kao održiva alternativa lokacijama u Aziji ili čak Zapadnoj Evropi za proizvodnju i distribuciju nordlb.com. Rat u Ukrajini, iako tragičan, doveo je i do toga da su neki proizvođači preselili poslovanje iz Ukrajine ili Rusije u Poljsku. Takođe, napori na obnovi Ukrajine tokom narednih godina mogli bi pozicionirati Poljsku kao polaznu tačku za materijale i robu, dodatno podstičući logističke potrebe. Ukratko, osnovni faktori industrijskog sektora – centralna lokacija, unapređenje infrastrukture (novi autoputevi, železnički teretni kapaciteti) i jaka potražnja – treba da ga održe otpornim. Bilo kakvo ublažavanje zakupnina ili popunjenosti na kratak rok usled nedavnog priliva novih nekretnina verovatno će biti privremeno. Kako jedan izveštaj navodi, „Poljsko tržište logističkih nekretnina pokazuje izuzetnu otpornost“, podržano strukturnim pokretačima poput e-trgovine i blizine proizvodnje (nearshoring) koji i dalje traju nordlb.com.
Investicioni trendovi i glavni akteri na tržištu
Investicioni obim na tržištu nekretnina u Poljskoj varirao je u skladu sa globalnim tokovima kapitala, ali 2024. godina označila je jasan povratak. Ukupna investicija u komercijalne nekretnine premašila je 5,0 milijardi evra u 2024., što je rast od oko 130% na godišnjem nivou i gotovo povratak na petogodišnji prosek od ~5,3 milijarde evra property-forum.eu nordlb.com. Sve glavne klase imovine su zabeležile porast aktivnosti investitora. Kancelarije i maloprodaja su bili sektori sa najvećim obimom (po oko 32% ukupnog iznosa), dok je industrijski sektor učestvovao sa 25%, a alternativni sektori (uglavnom PRS stanovanje i hoteli) sa oko 10% property-forum.eu property-forum.eu. Posebno, samo nekoliko velikih transakcija činilo je značajan deo oporavka – uključujući dve prodaje reprezentativnih tržnih centara i prodaju elitne kancelarije (Warsaw Unit) kao što je ranije pomenuto. Ovo sugeriše da se likvidnost vratila, ali da je koncentrisana na vrhunske, visoko vrednovane nekretnine gde su kupci pronašli vrednost nakon korekcije cena. Zaista, prinosi na prvoklasne nekretnine povećani su za 50–150 bps u svim sektorima u odnosu na minimum iz perioda pre 2022. godine, predstavljajući „korekciju tržišta“ koja je omogućila investitorima povratak po atraktivnim cenama linkedin.com. Na primer, prinosi na elitne kancelarije su sada oko 5,5%, tržnim centrima oko 6%, a logističkim objektima oko 6% (ranije ispod 5%), što rezultira višim prinosima za investitore linkedin.com. Dodatno, smanjenje kamatnih stopa u evrozoni krajem 2024. godine poboljšalo je sentiment i uslove za dugoročno finansiranje linkedin.com.
Struktura investitora u Poljskoj je raznolika. Tokom 2024. godine, evropski investitori (posebno iz Nemačke, Austrije, Švedske, Češke i Ujedinjenog Kraljevstva) činili su najveći deo – oko 60% transakcionog volumena nordlb.com. Na primer, nemački institucionalni fondovi i francuski menadžeri imovine su bili aktivni u dogovorima za kancelarije i logistiku. Takođe je prisutan rastući udio severnoameričkog i azijskog kapitala: američke privatne investicione firme su značajno povećale akvizicije (posebno u industriji) property-forum.eu, a investitori iz Južne Afrike (npr. NEPI Rockcastle, Redefine) i sa Bliskog Istoka imaju udela u portfolijima maloprodaje i kancelarija. Regionalni (CEE) investitori su takođe sve aktivniji – češki i mađarski fondovi kupili su više poljskih kancelarija i poslovnih parkova. U međuvremenu, domaći investitori igraju veću ulogu nego ranije, iako su i dalje manjina po obimu. Poljski investicioni fondovi za nekretnine (REITs) još ne postoje (zakonodavstvo je u toku), ali domaće osiguravajuće kompanije, banke i imućni pojedinci aktivno investiraju ili ulaze u partnerstva. Tokom 2024. domaći kapital je tražio „value-add“ prilike, kao što su kupovine problematičnih kancelarijskih prostora ili manjih tržnih centara s ciljem prerazvoja linkedin.com. Očekivani poljski REIT režim (SINN) je u razmatranju za 2025. godinu ey.com, što bi, ako bude usvojeno, moglo osloboditi još više domaćeg institucionalnog kapitala za ulaganja u nekretnine koje donose prihod.
Što se tiče glavnih aktera na tržištu, Poljska je domaćin mešavini lokalnih i međunarodnih investitora i fondova:
- Najveći investitori (Stambeni sektor): Sektor razvoja stambenih nekretnina predvode kompanije kao što su Dom Development, Robyg, Develia i Atal. Dom Development Capital Group je najveća po prihodu – 2023. godine bila je investitor broj 1 u Poljskoj sa oko 1,85 milijardi PLN prihoda (20% ispred sledećeg konkurenta) scribd.com scribd.com. Dom Dev takođe prednjači u prodaji jedinica na ključnim tržištima (npr. skoro 1.800 stanova u Varšavi u 2024) scribd.com. Robyg (sada deo TAG Immobilien) i Develia su drugi nacionalni akteri sa hiljadama stanova godišnje statista.com. Ovi veliki investitori fokusiraju se na veće gradove i relativno dobro su prebrodili nedavno usporavanje (često prilagođavanjem tempa prodaje i strukture ponude). Srednji i regionalni investitori – npr. Echo Investment (koji pokriva i stambeni i poslovni sektor), Atal, Budimex Nieruchomości (nedavno kupio CP Developer), Murapol, Archicom – takođe imaju značajan doprinos u ponudi stanova. Tržište je prilično fragmentisano (preko 400 investitora posluje u Poljskoj), ali velike firme preuzimaju sve veći udeo i očekuje se konsolidacija pošto manji investitori imaju poteškoća sa rastućim troškovima scribd.com scribd.com.
- Najveći investitori (Poslovni sektor): Poljsko tržište poslovnih nekretnina formirano je pod uticajem velikih međunarodnih kompanija. U kancelarijskom sektoru, Skanska je dominantna – švedska kompanija izgradila je brojne prvoklasne kancelarijske tornjeve u Varšavi i regionalnim gradovima (i u poslednjih nekoliko godina bila je evropski investitor broj 1 prema obimu izgradnje) realassets.ipe.com. Ghelamco, belgijski investitor, izgradio je znamenite projekte kao što su Warsaw Spire i Warsaw UNIT. HB Reavis (Slovačka) razvila je ikonski Varso Tower (najviša zgrada u EU) u Varšavi. Lokalni akter Echo Investment takođe je značajan u razvoju kancelarija (npr. projekat Browary Warszawskie) i ima zajedničku platformu za ulaganja u poslovni sektor. U maloprodaji, kompanije poput ECE i Unibail-Rodamco izgradile su mnoge velike tržne centre; NEPI Rockcastle i ECE/OTCF upravljaju elitnim objektima. Panattoni (američka kompanija) je lider u industrijskoj izgradnji, sa velikim udelom u izgradnji skladišta širom Poljske. Drugi ključni investitori u industriju su Prologis, GLP, Segro, CTP i 7R (domaća kompanija) – zajedno su doprineli da Poljska postane jedan od evropskih lidera u logističkim nekretninama.
- Aktivni investitori/fondovi: Na strani institucionalnih investicija izdvajaju se neka imena. NEPI Rockcastle, listiran u Johanesburgu, jedan je od najvećih vlasnika tržnih centara u Poljskoj nakon preuzimanja 2024. godine linkedin.com. Investika (Češka) brzo je proširila svoj logistički portfolio u Poljskoj focusonbusiness.eu. Nemački otvoreni fondovi (poput Deka, Commerz Real, Union Investment) tradicionalno poseduju više poljskih kancelarija i tržnih centara, iako su neki pauzirali aktivnosti poslednjih godina. Allianz Real Estate i CFH/Foncière imaju značajne portfolije u Poljskoj. Eastnine AB i Stena Real Estate iz Švedske ostvarili su značajne kupovine kancelarija 2024. godine linkedin.com. CPI Property Group (Češka) postao je veliki vlasnik portfolija kupovinom imovine Immofinanz-a u Poljskoj 2022–23, čime je stekao veliki udeo u kancelarijama i maloprodaji. Sa domaće strane, PZU (najveći poljski osiguravač) i PKO BP (najveća banka) imaju investicione ogranke za nekretnine, fokusirajući se uglavnom na elitnu imovinu i finansiranje projekata. Državni PFR Nieruchomości bio je aktivan u inicijativama za iznajmljivanje stanova (pristupačno i PRS stanovanje). Nadalje, Griffin Real Estate, domaća privatna investiciona platforma, upravlja više portfolija nekretnina (npr. Resi4Rent PRS platforma u partnerstvu sa međunarodnim investitorima). Ukratko, poljsko tržište nekretnina ima zdrav spoj globalnog institucionalnog kapitala i snažnih domaćih investitora, što doprinosi konkurentnom i dobro kapitalizovanom sektoru.
Konačno, jedan poseban aspekt jeste rastuće interesovanje stranih kupaca za stambene nekretnine. Osim institucionalnih investitora, pojedinačni strani kupci sve su prisutniji na poljskom tržištu stanova. U pojedinim novim projektima 2024. godine preko 30% kupaca dolazilo je iz inostranstva globalpropertyguide.com. Najveću grupu čine državljani Ukrajine, od kojih su se mnogi nastanili u Poljskoj i sada kupuju stanove (često radi spajanja porodica i dugoročnog boravka) globalpropertyguide.com. Belorusi su još jedna primetna grupa, uz poneke kupce iz Zapadne Evrope i Azije globalpropertyguide.com. Investitori izveštavaju o „jasnom uzlaznom trendu“ interesovanja stranih kupaca, privučenih ekonomskom stabilnošću i povoljnim cenama u Poljskoj globalpropertyguide.com. Ovaj priliv strane potražnje najviše je koncentrisan u Varšavi i Krakovu (kao i u nekim luksuznim turističkim regionima) i obezbeđuje dodatni oslonac potražnji, posebno za stanove više klase i kuće u predgrađu.
Економски и политички фактори који утичу на тржиште
Путanja пољског тржишта некретнина последњих година тесно је испреплетена са економским условима и мерама државне политике. Неколико кључних фактора се издваја:
- Монетарна политика и трошкови финансирања: Брзо повећање каматних стопа у периоду 2022–2023. имало је дубок утицај. Како би се борила против инфлације, Народна банка Пољске повећала је своју референтну каматну стопу са готово нула у раној 2021. на 6,75% средином 2022. – једну од најбржих кампања пооштравања у региону. Ово је довело до каматних стопа на хипотекарне кредите у двоцифреном износу, што је озбиљно ограничило приступачност за купце станова. Одобравање хипотекарних кредита нагло је пало 2022. јер је много потенцијалних купаца искључено са тржишта globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Девелопери су успорили продају или нудили сопствене финансијске погодности како би подстакли потражњу. С друге стране, власници постојећих некретнина нису били приморани да продају, делом захваљујући државном програму „кредитних распуста“ који је омогућавао корисницима потешкоћа у отплати кредита да обуставе отплате до 8 месеци током 2022–23, чиме је избеже избегнут талас заплена. До краја 2023. инфлација је показала знаке попуштања (пала је на око 7% CPI са врха од око 18%), што је омогућило централној банци да почне са снижењем камата. Референтна стопа је спуштена на 6,0% у четвртом тромесечју 2023, а затим даље на 5,25% до средине 2025. nbp.pl. Ова промена је почела да оживљава потражњу за кредитима – како је већ речено, 2024. је забележен скок обима нових стамбених кредита за 43% globalpropertyguide.com – и побољшала инвеститорски сентимент. Перспектива даљих смањења камата (аналитичари предвиђају ~4,5% до краја 2025.) think.ing.com је позитиван сигнал за некретнине, јер ће највероватније снизити трошкове финансирања и подржати вредности некретнина.
- Државни стамбени програми: Влада Пољске је последњих година активно интервенисала на стамбеном тржишту путем субвенционисаних програма. Програм „Mieszkanie bez wkładu własnego“ (Стан без учешћа) уведен је 2022. ради гаранције кредита за купце који немају пуно учешће, али је примена била ограничена. Већи утицај је имао програм „Bezpieczny Kredyt 2%“ (Сигуран кредит 2%) покренут средином 2023. од стране претходне владе. Овај програм је нудио хипотекарне кредите за први стан по 2% каматној стопи (држава је покривала разлику до тржишне стопе) за куповину нових или постојећих станова до одређених цена. Ефекат је био драматичан – потиснута потражња је ослобођена, нарочито међу младим купцима, што је подстакло продају у другој половини 2023. и допринело скоку цена крајем 2023. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Девелопери су ужурбано покретали нове пројекте како би одговорили на субвенционисану потражњу globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Међутим, програм је имао ограничен буџет и фактички је завршен почетком 2024. у условима политичких промена. Нова влада (која је ступила на дужност крајем 2023) најавила је другачији приступ: објављен је програм под називом „Klucz do mieszkania“ („Кључ за стан“), усмерен на подршку домаћинствима са нижим приходима при куповини стана ey.com. Ова иницијатива планира да понуди јефтиније јединице или повластице за финансирање, али са строгим лимитима цена, што ће посебно помоћи купцима у мањим градовима ey.com. Ако буде реализован, може преусмерити потражњу ка секундарном тржишту у мање скупим областима, док ће у скупим градовима попут Варшаве утицај бити ограничен због лимита цена ey.com. Креатори политике покушавају да избалансирају повећање приступачности станова са избегавањем прегревања тржишта. Досадашња искуства показују да субвенције (као кредити од 2%) могу привремено покренути потражњу и цене, али након њиховог укидања често следи нестабилност globalpropertyguide.com. Индустрија стога опрезно прати доследност стамбене политике. Изненадне промене – нпр. предлог новог пореза на власнике више станова, који је представљен 2023. – могу такође утицати на понашање инвеститора (само спомињање пореза на трећи и сваки наредни стан навело је неке мање инвеститоре да паузирају куповине) globalpropertyguide.com. За сада, широка подршка државе и даље траје за повећање понуде станова и приступачност, али детаљи спровођења се мењају.
- Урбано планирање и понуда земљишта: Значејна регулаторна реформа у току је ревизија пољских закона о просторном планирању. Амандман на Закон о планирању и зонама захтева од свих општина да до краја 2025. усвоје нове „Генералне планове“ којима ће се управљати наменом земљишта ey.com. Ова реформа (понекад названа „револуција у урбанистичком планирању“) има за циљ да модернизује и појасни шта где може да се гради, замењујући застареле локалне планове. Међутим, девелопери су изразили забринутост да ће нови планови можда снизити зонирање или искључити многе парцеле из изградње – нарочито парцеле без локалних планова после 2026. могу постати неподесне за градњу по строгим правилима globalpropertyguide.com. Због тога су многи инвеститори пожурили да обезбеде грађевинске дозволе пре увођења нових прописа. У ствари, број издатих грађевинских дозвола порастао је за око 20,6% у 2024. (одобрено је скоро 291.000 станова, што је висок број) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com пошто су девелопери и власници земљишта хтели да осигурају права по постојећим правилима. Ова навала је појачана и увођењем нових техничких стандарда средином 2024. (највероватније везаних за енергетску ефикасност), што је подстакло градитеље да пријаве пројекте по старим стандардима пре њиховог пооштравања globalpropertyguide.com. Експерти примећују да дозволе у руци сада много значе – неки власници земљишта са дозволама их држе, „чекајући повољније тржишне услове пре градње“, а процес издавања дозвола и даље је дуг и изазован у многим градовима globalpropertyguide.com. Влада такође ради на тзв. „закону о понуди“ (ustawa podażowa) ради повећања расположиве земље за градњу станова ey.com. Један од предлога је да се ослободи одређена пољопривредна земљишта унутар градских граница за стамбену изградњу ey.com. Ако се усвоји, ово би могло ублажити недостатак земљишта у брзорастућим градовима и омогућити нове пројекте. Све у свему, доношење промена у планирању и политици земљишта у наредних 1–2 године значајно ће одредити ток будуће стамбене изградње (и делимично комерцијалних пројеката). Већа транспарентност и ефикасност при планирању (један од циљева реформе) дугорочно би користила тржишту, али краткорочно су ове промене донеле више неизвесности и изазвале навалу по принципу „сад или никад“ за дозволе.
- Нови закон о девелоперима & заштита потрошача: Средином 2022. Пољска је применила нови Закон о девелоперима који јача заштиту купаца код куповине станова у изградњи. Уведен је Девелоперски гаранцијски фонд (fundusz deweloperski) ради сигурности депозита купаца у случају банкротства девелопера или неиспуњења пројекта ey.com. Девелопери сада морају да издвајају мали проценат од продаје у овај фонд и да испуњавају строже услове ескроу рачуна. Иако то благо повећава трошкове, доноси већу сигурност купцима станова и обликује тржишне праксе – на пример, неким мањим девелоперима сада је теже да послују, што индиректно погодује консолидовању тржишта од стране већих компанија. Поред тога, од 2021. Пољска има строге гаранцијске законе који обавезују девелопере да отклоне недостатке у року од 5 година; комбинација ових прописа фаворизује реномиране и финансијски стабилне девелопере, док се спекуланти полако елиминишу, што унапређује стабилност тржишта.
- Промене у опорезивању: Пореска и фискална политика такође утиче на сектор некретнина. Од 1. јануара 2025. ступиле су на снагу значајне измене закона о порезу на непокретности (RET) ey.com. Ове измене укључују нову, аутономну дефиницију „грађевине“ или „структуре“ у пореске сврхе, независно од грађевинског закона. Практично, одређене инсталације и објекти који раније нису били опорезиви сада могу постати део пореске основице. На пример, неке техничке структуре, инфраструктура на поседу или незавршени објекти могли би бити опорезивани где то пре није био случај. Ово може повећати пореско оптерећење власника некретнина – што је забрињавајуће за девелопере и инвеститоре који морају да урачунају веће трошкове чувања ey.com. Још увек нема потпуне јасноће око ових дефиниција, а неки власници би могли да се жале на нова пореска решења. Са позитивне стране, Пољска и даље нема национални порез на имовину (осим ниског RET) – не постоји годишњи порез на богатство на некретнине као што је то у неким државама. Ипак, уведен је мали „flipping порез“ 2022. да би се обесхрабрила веома брза препродаја станова (некретнине препродате у року од 6 месеци подлежу већем порезу на доходак), а воде се и дискусије о опорезивању празних станова у градовима како би се подстакло њихово стављање на тржиште. Последњих година није било већих промена у капиталном порезу или опорезивању закупа; приход од закупа за физичка лица и даље се може опорезивати паушално од 8,5% до одређене границе, што је релативно повољно за инвеститоре globalpropertyguide.com (постојао је план да се ово укине и уведе прогресивно опорезивање, али је одложено за сада).
- Страна улагања и правила власништва: Пољска генерално допушта слободно власништво над некретнинама од стране странаца, нарочито грађана ЕУ/ЕЕП којима нема ограничења. Држављани ван ЕУ морају добити дозволу Министарства унутрашњих послова да би купили земљу или самостојећу кућу, али је то обично формалност, а станови у колективним зградама су изузети од дозвола. Ова правила нису мењана у последње време. Што се јесте променило је сентимент страних инвеститора – као што је већ истакнуто, рат у Украјини и напетости са Русијом су у почетку уплашиле неке инвеститоре 2022, али су се многи у међувремену прилагодили. Геополитички ризик је и даље делимично урачунат у цене (Пољска нуди веће приносе делом и зато), али чланство земље у НАТО и ЕУ улива сигурност. Значајан прилив директних страних инвестиција (преко 20 милијарди евра годишње у производњу и услуге) наставља да подржава потражњу за производним погонима и канцеларијским просторима ey.com.
- ESG и пропис еколошке одрживости: Пратећи ЕУ директиве, Пољска снажно гура ка „зеленијим“ некретнинама. Нове зграде морају испуњавати све строже енергетске стандарде (нпр. Пољска је усвојила скоро NZEB – зграде готово нулте енергије – за нове дозволе до 2021/2022). Такође се разматра обавеза соларних панела или зелених кровова на великим новим објектима. ЕУ таксономија и захтеви за ESG извештавање утичу на инвеститоре: многи сада оцењују објекте и по еколошким критеријумима (сертификати енергетске ефикасности, угљенични отисак). Ово је подстакло талас реновирања канцеларија ради енергетске уштеде и јачање тренда BREEAM/LEED сертификата за новоградњу. Иако не постоји један појединачан пропис, укупни ESG тренд подиже трошкове изградње и реновирања, али истовремено и „дугорочно обезбеђује“ вредност објеката. Како EY истиче, „ESG критеријуми су постали централни у сектору некретнина у Пољској“, при чему и банке и инвеститори захтевају све већу усаглашеност nordlb.com nordlb.com. Дугорочно, зграде са еколошким решењима могу уживати већу потражњу и вредност, а објекти који нису усклађени могу се суочити са тзв. „brown discount“ или чак казнама (нпр. могућност ЕУ обавезе реновирања неефикасних зграда у одређеним роковима).
Укратко, комбинација макроекономских политика (каматне стопе, кредитне мере) и циљаних прописа из области некретнина (закони о планирању, девелоперски закони, субвенције) обликује тржиште у Пољској. Влада води деликатан баланс између подстицаја изградњи (кроз иницијативе са земљиштем и потенцијално закон о фондовима некретнина – REIT) и заштите потрошача (кроз строжу контролу девелопера и програме за купце). Економски фактори попут инфлације и раста директно утичу на некретнине преко трошкова градње и прихода домаћинстава. До 2025. општа клима се побољшава – инфлација опада, камате су на путу пада, а нова влада приоритет ставља на приступачност станова – што све заједно треба да обезбеди подстицајну позадину за сектор некретнина. Ипак, сви актери остају опрезни: изненадне промене политике или спољашњи шокови (нпр. ескалација сукоба у Украјини, глобални ризик рецесије) могли би брзо променити сентимент на тржишту.
Izgledi za naredne 1–3 godine
Stambeni sektor: Očekuje se da će se poljsko tržište stambenih nekretnina stabilizovati i postepeno dobijati na zamahu u narednim godinama, osim u slučaju velikih šokova. Nakon tobogana tokom prethodne dve godine – sa potražnjom koja je varirala kao rezultat promene kamatnih stopa i programa subvencija – predviđa se da će 2025. godina biti godina normalizacije. Prognoze tržišta sugerišu da će prodaja stanova ostati stabilna ili se blago poboljšati u 2025. godini, uz podršku nižih kamatnih stopa i nastavka rasta plata, ali da se neće vratiti na rekordne nivoe iz buma 2020–2021 globalpropertyguide.com. Polityka Insight, u saradnji sa portalom za nekretnine Otodom, procenjuje da će prodaja stanova u 2025. “ostati stabilna, izbegavajući veći pad ili talas bankrota developera,” ali bez dostizanja prethodnih vrhunaca globalpropertyguide.com. Ovo znači da developeri mogu da očekuju zdravije okruženje za prodaju nego 2023. godine, posebno ukoliko program “Ključ za stan” aktivira dodatnu potražnju u nižim segmentima. Kada su cene u pitanju, većina analitičara očekuje umeren rast cena nekretnina od nekoliko procenata godišnje. EY-jev vodič za 2025. predviđa sporiji tempo rasta cena, uglavnom u skladu sa inflacijom ey.com. Kako se inflacija kreće oko 5% i potencijalno niže, nominalni rast cena stanova mogao bi biti oko srednjih jednoznamenkastih vrednosti, što znači gotovo ravne realne cene – daleko od nedavnih dvocifrenih skokova, ali ipak pozitivno. Plataou ili blagi pad realnih cena mogao bi zapravo poboljšati pristupačnost, koja je trenutno prenapregnuta (odnos cena i prihoda u velikim gradovima poput Varšave i Krakova je na istorijskom maksimumu).
Jedan od faktora koji će uticati na tržište je putanja kamatnih stopa. Ako centralna banka smanji kamatne stope agresivnije nego što se očekuje (na primer, spuštanjem referentne stope ispod 4% do 2026), hipotekarne stope bi pale i verovatno dodatno podstakle tržište stanova. S druge strane, ako se inflacija pokaže tvrdoglavom i održi troškove zaduživanja visokim duže vreme, oporavak tržišta stanova može biti sporiji. Pod pretpostavkom da osnovne stope budu postepeno padale, možemo očekivati da će se dostupnost hipotekarnih kredita proširiti – više domaćinstava će ponovo ispunjavati uslove za pozajmice, oslobađajući tako deo odložene potražnje iz 2022–23. Banke su već počele da ublažavaju restrikcije pri odobravanju kredita (poljski FSA je uveo stroge zaštitne barijere na stres testovima, koje su olabavljene sredinom 2023), tako da bi protok kredita trebalo da se poboljša. Takođe, podrška za kupce koji prvi put kupuju nekretninu ostaje na dnevnom redu: ako vladin novi stambeni program zaživi 2025, mogao bi podstaći niži segment tržišta (mada sa limitima cena, to može usmeriti potražnju ka jeftinijim predgrađima ili polovnim stanovima).
Još jedan rastući trend je rast PRS (institucionalnog iznajmljivanja) sektora, koji će dodati ponudu, naročito u Varšavi. Nekoliko build-to-rent projekata biće završeno 2025–2026. godine, nudeći nove stanove za iznajmljivanje, što bi moglo blago povećati slobodne kapacitete u segmentu kupovine radi izdavanja. Međutim, s obzirom na veliki deficit modernih stanova za iznajmljivanje u Poljskoj, ovaj dodatak će verovatno biti apsorbovan bez problema, a očekuje se da cene zakupa nastave umereno da rastu (na nacionalnom nivou u rasponu od 3–5% godišnje, uz inflaciju ~5%). Tržište zakupa trebalo bi da ostane zategnuto u najvećim gradovima zbog rasta urbanog stanovništva (uključujući i nastavak migracija). Prinosi od iznajmljivanja će verovatno ostati oko 6% u proseku, čineći privatne investicije u izdavanje stanova atraktivnim u poređenju sa obveznicama niskog rizika (posebno kada kamatne stope padnu).
Ključno je da se ne očekuje krah na tržištu stanova prema trenutnim prognozama. Poljska situacija se razlikuje od nekih zapadnih zemalja – nema široko rasprostranjenog prevelikog zaduživanja (samo oko 11% poljskih domaćinstava ima hipoteku globalpropertyguide.com), a banke su bile konzervativne. Ponuda stanova, iako u porastu, nije prevelika u odnosu na potrebe – Poljska i dalje ima jedan od najnižih brojeva stanova na 1.000 stanovnika u EU, a procene ukazuju na manjak od nekoliko miliona jedinica. Ovo fundamentalno ograničenje ponude, u kombinaciji sa generacijskom potražnjom (milenijalci koji osnivaju porodice), pruža zaštitu tržištu. Rizici na koje treba obratiti pažnju uključuju: značajan ekonomski pad i rast nezaposlenosti (koja je trenutno niska, oko 5%); moguće drastične političke mere poput visokih poreza na više nekretnina (što bi moglo da izazove prodaju od strane manjih investitora); ili povratak visoke inflacije koji bi doveo do novih povećanja kamatnih stopa. Ako se ništa od ovoga ne dogodi, osnovni scenario je spor, ali stalan rast – tržište stanova se “kreće ka stabilizaciji”, kako kaže Global Property Guide globalpropertyguide.com, sa cenama i zakupninama koje rastu kontrolisanim tempom i razvojem koji se prilagođava realnoj krajnjoj potražnji.
Komercijalne nekretnine: Izgledi za komercijalne nekretnine u periodu 2025–2027. su oprezno optimistični, uz očekivanja povećane investicione aktivnosti i postepenog poboljšanja osnovnih pokazatelja – posebno ukoliko se ekonomski rast nastavi. Prema posmatračima tržišta, “2025. bi potencijalno mogla biti još aktivnija od [2024]” u smislu investicionih transakcija, s obzirom na očekivana smanjenja kamatnih stopa i akumulirani kapital koji cilja na Poljsku linkedin.com linkedin.com. Visoki prinosi dostupni u Poljskoj u poređenju sa Zapadnom Evropom (često 150–300 bp viši za uporedive nekretnine) predstavljaju snažan magnet, a kako troškovi finansiranja budu padali, očekuje se da će se više investitora ponovo uključiti na tržište. Možemo očekivati nove ulaske na tržište ili povratak velikih institucionalnih investitora koji su bili po strani. Sektori koji će verovatno predvoditi u 2025. su: logistika (koji i dalje uživa globalnu popularnost, a poljska priča je posebno privlačna), i kancelarije (gde revalorizovana imovina i ograničena nova ponuda stvaraju povoljnu dinamiku). Čak i kancelarijski sektor – koji je bio uzdržan – predviđa mu se “postepeni povratak kapitala” u 2025. linkedin.com, posebno za prvoklasne nekretnine u Varšavi i većim regionalnim centrima. Zbog malog broja novih kancelarijskih zgrada, investitori će verovatno konkurisati za postojeću stabilizovanu imovinu.
Tržište skladišta biće i dalje visoko likvidno. Značajan deo i osnovnih i oportunističkih investitora cilja na industrijske portfolije, pa bi 2025. godina mogla doneti portfolijske transakcije ili čak akvizicije platformi. Razvoj logistike verovatno će ponovo dobiti zamah do kraja 2025, kako se sadašnji slobodni kapaciteti budu apsorbovali; developeri poput Panattoni i CTP već imaju zemljište spremno i brzo će reagovati kada slobodni kapaciteti dostignu vrhunac. Stoga, industrijska zauzetost može ponovo početi da raste nakon dostizanja vrhunca od oko 8–10%, a zakupnine bi trebalo da budu stabilne (veći padovi zakupnina su malo verovatni osim u slučaju veoma velike prezasićenosti ili recesije).
U maloprodajnom sektoru, očekuje se da interes investitora za maloprodajne parkove i glavne tržne centre potraje. Snažni osnovni potrošački pokazatelji u Poljskoj, kao i rezultati nekretnina kupljenih 2024, uticaće na poverenje. Ako te velike akvizicije tržnih centara od strane NEPI-a donesu dobre prinose, drugi investitori bi mogli da slede njihov primer za sledeći nivo imovine. Postoji mogućnost da neki međunarodni maloprodajni fondovi ponovo uđu u Poljsku ako se uslovi finansiranja poboljšaju. Zakupnine maloprodajnih prostora prognoziraju se da blago rastu u najboljim šemama kako prodaja prodavaca raste, a odnos troškova zakupnine prema prometu se normalizuje. Međutim, broj investiciono atraktivnih maloprodajnih nekretnina je manji (niko ne gradi nove tržne centre), tako da će se aktivnost fokusirati na postojeće nekretnine i možda na mogućnosti rekonstrukcije.
U svim sektorima, ESG i modernizacija postaće ključne tačke u narednim godinama. Objekti sa izraženim zelenim sertifikatima i energetskom efikasnošću biće bolje pozicionirani kod zakupaca i po vrednovanju – trend koji će se verovatno pojačati kako budu jačali EU klimatski propisi. Ovo bi moglo podstaći više projekata rekonstrukcija ali i uticati na nove građevine (na primer, kancelarije započete 2025–26. godine biće projektovane za najviše održive standarde kako bi zadovoljile buduće zahteve korisnika i investitora).
Još jedna tema jeste alternativni sektor nekretnina: PRS stambeni sektor i studentski smeštaj očekuje se da rastu po obimu investicija. Već 2024. je zabeleženo oko 340 miliona evra u PRS transakcijama (+170% na godišnjem nivou) property-forum.eu, a taj iznos može još rasti. Kako je prodaja stanova sporija, developeri ostaju otvoreni za grupnu prodaju PRS investitorima (kako je već napomenuto, neki razmatraju i prodaju celih zgrada) linkedin.com. Očekujemo sve više transakcija u kojima fond kupuje ceo nov izgrađeni blok stanova za izdavanje – podržavajući tako likvidnost stambenih developera i stvaranje fonda stanova za iznajmljivanje. Paralelno, studentski smeštaj (projekti studentskih domova) je u porastu kao nova niša; 2024. je već zabeleženo nekoliko transakcija u ovom segmentu linkedin.com, a može se očekivati i više aktivnosti s obzirom na veliko studentsko stanovništvo u Poljskoj i rastući broj stranih studenata.
Što se tiče ekonomske pozadine, predviđa se da će BDP Poljske rasti oko 3% godišnje u periodu 2025–2026, pod uslovom da ne dođe do eskalacije spoljnih kriza ey.com. Ovaj rast, iako sporiji od pre-2020 stopa od 5%+ godišnje, dovoljan je da podstakne povećanje popunjenosti u sektoru komercijalnih nekretnina. Potrošnju bi trebalo da podrži rast realnih prihoda kako inflacija jenjava, što pogoduje sektoru maloprodajnih i ugostiteljskih nekretnina. Industrijske nekretnine će imati koristi ako industrijska proizvodnja i obim trgovine porastu (kao i u slučaju potencijalnog buma obnove u Ukrajini za nekoliko godina). Jedna neizvesnost su devizni kursevi – veoma jak ili slab poljski zlot može uticati na tokove investicija. Stabilan zlot (PLN) u 2025. bi održao poverenje, dok bi volatilnost mogla da izazove zadršku kod stranih investitora zbog FX rizika. Sa stanovišta politike, nekoliko stvari treba pratiti u kratkom roku: Ako zakon o poljskim REIT-ovima bude usvojen 2025. godine, to bi moglo otvoriti vrata za domaće investicione fondove da uđu na tržište nekretnina, stvarajući potencijalno novu tražnju za komercijalnom imovinom (i pružajući izlazne opcije za developere kroz javnu prodaju REIT fondova) ey.com. Takođe, način sprovođenja novog zakona o planiranju 2026. uticaće na razvojne tokove – ako mnoge parcele izgube mogućnost gradnje, vrednost zemljišta sa postojećim dozvolama i postojeće imovine mogla bi da poraste. Stav vlade prema stranom kapitalu verovatno će ostati dobrodošao, jer Poljskoj su potrebne investicije za rast; ne očekuju se značajne prepreke za strani posed nekretnina. Zaključno, izgledi tržišta za narednih 1–3 godine su generalno pozitivni kroz sve sektore. Tržište nekretnina u Poljskoj ima koristi od konvergencije nižih kamatnih stopa, solidnih ekonomskih temelja i kontinuirane konvergencije zemlje ka Zapadnoj Evropi. Kako je jedan industrijski izveštaj sažeo: „poljsko tržište ima snažne temelje, a povrat na ulaganja u Poljskoj je relativno bolji nego u Zapadnoj Evropi” linkedin.com. Investitori zaista ponovo usmeravaju pažnju na Poljsku jer su prinosi prilagođeni a izgledi za rast ostaju netaknuti. Očekujemo veći obim transakcija u 2025. kako više kapitala bude ulazilo u dogovore, uz moguće dalje smanjenje prinosa ako kamatne stope padnu brže nego što se očekuje. Za segmente zakupaca verovatna su umerena poboljšanja: prazni poslovni prostori će lagano opadati, kirije za maloprodaju će blago rasti, a potražnja za logističkim prostorima ostaje visoka. Negativni rizici uključuju spoljašnje šokove (cene energije, geopolitički događaji) i unutrašnju političku nesigurnost, ali u odsustvu ovih faktora, tržište nekretnina Poljske trebalo bi da nastavi putem stabilnog razvoja. Svi učesnici bi trebalo da se pripreme za ambijent umerenog rasta – dvocifrena ubrzanja iz prošlosti su možda završena, ali tržište ulazi u zreliju fazu koju obeležavaju održivost, profesionalnost i stabilni prinosi. Izvori: Najnoviji podaci i analize preuzeti su iz izveštaja Narodne banke Poljske (NBP), globalnih konsultantskih kompanija i industrijskih publikacija. Ključne reference uključuju NBP-ov izveštaj o nekretninama za Q1 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, analizu poljskog tržišta Global Property Guide (maj 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, EY poljski vodič za nekretnine 2025 ey.com i ažuriranja tržišta od Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, između ostalih. Ovi izvori pružaju najnovije dostupne podatke o indeksima cena, obimu transakcija i prognozama. Sve statističke brojke i citati navedeni su unutar izveštaja radi verifikacije. Opšta perspektiva kombinuje ove empirijske trendove sa aktuelnim mišljenjem eksperata kako bi se pružila sveobuhvatna slika tržišta nekretnina u Poljskoj sredinom 2025. godine.
