Pregled – Najskuplje primorsko naselje Evrope u 2025.
Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, bujna poluostrva između Nice i Monaka, ostaje jedno od najskupljih i najtraženijih tržišta nekretnina na svetu u 2025. godini investropa.com knightfrank.com. Često nazivan „Poluostrvo milijardera“, ovo nekadašnje ribarsko selo koje je postalo ultra-luksuzno naselje može se pohvaliti prosečnim vrednostima nekretnina oko 28.000 € po kvadratnom metru, dok najluksuznije vile dostižu i do 77.000 €/m² – što je uporedivo sa cenama u Monaku investropa.com residences-immobilier.com. Uprkos globalnim ekonomskim izazovima poslednjih godina, tržište nekretnina na Kap Feratu cveta, zahvaljujući izuzetnoj oskudici zemljišta i nezasitoj potražnji za jedinstvenim spojem privatnosti, glamura i lepote Rivijere estateprestige.com rosengart.mc.
Nakon kratkog pada obima transakcija za kuće vredne preko 1 milion evra tokom 2022–2024 (pad od oko 45% na regionalnom nivou), 2025 označava oporavak za tržište prestižnih nekretnina na Francuskoj rivijeri cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Cene na poluostrvu su porasle oko 21% u poslednjih pet godina, a 2024. godine prosečna cena lokalnih vila iznosila je otprilike 19.300 €/m² (uz veliku varijaciju u zavisnosti od pogleda i sadržaja) estateprestige.com. Zapravo, više kultnih imanja prodato je u poslednje dve godine za više od 50 miliona evra svako – uključujući jednu vilu na Kap Feratu za koju se navodi da je dostigla oko 100 miliona evra u 2023. rosengart.mc rosengart.mc. Takve rekordne prodaje naglašavaju otpornost segmenta hiper-luksuza, koji je uglavnom zanemario ekonomske ili geopolitičke brige. „Uvek će biti kupaca za ovu vrstu nekretnina,“ napominje jedan od vodećih direktora agencija u Kanu, naglašavajući da čak ni rat i sankcije nisu poremetili potražnju na samom vrhu tržišta rosengart.mc rosengart.mc.Trendovi luksuznih nekretnina: Oskudica, glamur i rastuće cene
Nekretnine u Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat-u definišu ultra-luksuzne vile i imanja, od kojih su mnoga prenošena generacijama ili prodavana van tržišta. Privlačnost poluostrva proističe iz njegove neprevaziđene kombinacije mira, bezbednosti i prestiža: izdvojene vile sa kapijama, beskonačnim bazenima i bujnim vrtovima, a ipak na nekoliko minuta od užurbanosti Monaka i aerodroma u Nici estateprestige.com estateprestige.com. Ponuda je trajno ograničena – poluostrvo je malo i uglavnom izgrađeno, sa strogim urbanističkim pravilima koja čuvaju njegove šumovite brežuljke i istorijske vile. Ova urođena oskudica stvara žestoku konkurenciju za svaku dostupnu nekretninu i pomaže u održavanju izuzetno visokih cena estateprestige.com investropa.com. Čak se i starije vile često raskošno renoviraju kako bi zadovoljile savremeni ukus, budući da je nova izgradnja izuzetno retka. (Jedan od retkih novih projekata u 2025. godini je mali luksuzni kondominijum u selu, prava retkost u tržištu koje je inače fokusirano na preprodaju vila residences-immobilier.com.)
Današnji kupci su izuzetno zahtevni, tražeći „besprekornu nekretninu usklađenu sa savremenim očekivanjima” cotedazur-sothebysrealty.com. Kuće spremne za useljenje sa savremenim enterijerima, visokotehnološkim pogodnostima i bez potrebe za renoviranjem postižu višu cenu. Panoramski pogledi na more, privatni pristup obali i pogodnosti poput kućnih bioskopa, wellness spa centara i prostora za obezbeđenje sada su standard na najvišem nivou estateprestige.com jamesedition.com. Na najcenjenijim mikro-lokacijama Kap Ferata – npr. Pointe Saint-Hospice ili u blizini Grand‑Hôtel du Cap-Ferrat – nekretnine koje nude apsolutnu privatnost i direktan pogled na Sredozemno more su najtraženije estateprestige.com. Takve karakteristike opravdavaju vrednosti koje su 3–4 puta više nego u obližnjim gradovima na Rivijeri, jer ništa drugo ne može da replicira auru ekskluzivnosti Kap Ferata estateprestige.com residences-immobilier.com. Zaista, lokalni agenti primećuju da kuće ovog kvaliteta ovde izlaze na tržište samo jednom u deceniji ili dve, a nekoliko vila premašuje vrednost od 100 miliona evra – „kuća na prodaju u ovom kraju privući će pažnju najbogatijih ljudi na svetu” knightfrank.com.
Nakon dve burne postpandemijske godine, tržište luksuza se blago ohladilo po obimu transakcija, ali ne i po cenama. Prodavci u 2025. moraju biti realni u pogledu cene i prezentacije – imućni kupci insistiraju na fer vrednosti i nekretninama spremnim za useljenje – ipak, ukupno cene ostaju stabilne ili u porastu cotedazur-sothebysrealty.com. Posebno su Kap Ferat i Monako predvodili nedavni rast cena na Rivijeri: ultra-premijum vrednosti Kap Ferata skočile su za oko 15–20% od 2019. godine, podstaknute snažnim interesovanjem stranaca investropa.com. Zvanični podaci (jul 2025) pokazuju da su prosečne cene za sve tipove nekretnina u Sen-Žan-Kap-Feratu na nivou od 28.800 €/m² (najniže oko 9.000 €, najviše oko 77.000 €) residences-immobilier.com. Vile u proseku dostižu oko 36.900 €/m², što je više nego duplo u odnosu na nivoe u Nici, što odražava dominaciju vila na poluostrvu residences-immobilier.com residences-immobilier.com. Ovakve zapanjujuće cene čvrsto pozicioniraju Sen-Žan-Kap-Ferat među pet najskupljih stambenih oblasti na svetu, uz Monako globalpropertyguide.com i još nekoliko svetskih centara.Demografija kupaca i investicione perspektive
Ko kupuje u Cap Ferrat-u? Pretežno međunarodna elita. Strani kupci su „glavna snaga na tržištu luksuza, posebno u žarištima kao što su Monako i Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat” investropa.com. U 2024. godini, kupci iz SAD-a i sa Bliskog istoka su bili posebno aktivni, što je doprinelo rastu cena. Investitori iz Saveta za saradnju zemalja Zaliva (GCC) su sami uložili procenjenih 1,2 milijarde evra u nekretnine na Francuskoj rivijeri tokom 2024. godine, fokusirajući se na luksuzne nekretnine investropa.com. Amerikanci, ojačani jakim dolarom i u potrazi za sigurnim destinacijama za drugu kuću, kao i britanski kupci, koji koriste rast prihoda u Velikoj Britaniji, takođe se masovno vraćaju cotedazur-sothebysrealty.com investropa.com. Ovaj priliv neevropskog bogatstva više nego što je nadoknadio povlačenje ruskih kupaca (koji su bili značajni pre deset godina, ali su se povukli nakon sankcija) rosengart.mc. Zapravo, lokalni agenti izveštavaju da su bogati francuski i severnoevropski preduzetnici takođe ušli na tržište, često nakon prodaje svojih firmi i u potrazi za investiranjem u nekretninu na Rivijeri rosengart.mc. Rat u Ukrajini je čak naveo neke ukrajinske porodice sa izuzetno visokim neto bogatstvom da preusmere sredstva u Cap Ferrat i obližnja mesta – obično prvo iznajmljuju, mada su neki kupili prestižne nekretnine kao sigurna utočišta daleko od sukoba rosengart.mc.
Zašto kupovati u Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat? Osim očiglednog sunca, pejzaža i prestiža, kupci posmatraju nekretnine na Cap Ferrat-u kao dugoročnu investiciju u kvalitet života i očuvanje kapitala. Mnogi ove kupovine tretiraju kao nasledna dobra ili deo globalnog portfolija nekretnina. „Ne traže samo dom; oni ulažu u stil života,” kako je to rekla jedna agencija investropa.com. Privlačnost ovog područja – sigurna, diskretna zajednica sa svetski poznatim sadržajima za odmor (jahting, plaže, vrhunska gastronomija) i blizinom finansijskog centra Monaka – predstavlja veliki mamac za milijardere, poznate ličnosti i političare koji traže privatnost knightfrank.com knightfrank.com. Kupce takođe motivišu stabilnost Francuske, vladavina prava i kultura. Čak i uz francuske poreze na bogatstvo, posedovanje prestižne nekretnine na Rivijeri smatra se prestižnom sigurnom imovinom koja tradicionalno dobija na vrednosti i može donositi prihod od iznajmljivanja, ako to žele. Neke kupovine imaju investicioni ili poslovni karakter: nekoliko imanja su kupili fondovi ili ugostiteljske grupe sa planovima za pokretanje ultra-luksuznog iznajmljivanja vila ili butik hotela (na primer, vila na Cap Ferrat-u vredna 85 miliona evra navodno je kupljena od strane investicionog fonda za budući razvoj) rosengart.mc. Ali u većini slučajeva, motivacija je „sigurnost, stil života i očuvanje bogatstva” – tema koju ističu i analitičari evropskih elitnih tržišta monacolife.net monacolife.net.
Lokalno naspram stranog vlasništva procenjuje se da je u velikoj meri nagnuto ka stranim i vlasnicima van tog područja. Kap Ferat ima veoma malo lokalnih stanovnika tokom cele godine; mnoge vile su druge (ili treće) kuće globalne elite. Dok Francuska ne nameće ograničenja za strane kupce – oni uživaju ista imovinska prava kao i lokalci properstar.com investropa.com – posedovanje nekretnine u Francuskoj podrazumeva prihvatanje određenih poreza i propisa (o čemu će biti reči kasnije). Važno je napomenuti da posedovanje nekretnine ne daje pravo na boravak, tako da kupci van EU i dalje moraju da obezbede vize ako planiraju duži boravak taxesforexpats.com. U praksi, neki ultra-bogati biraju da se zakonski prebace u Monako (kako bi iskoristili njegov status poreskog raja) dok zadržavaju prostrano imanje na Kap Feratu za odmor – uživajući u najboljem iz oba sveta. Ovakav prekogranični stil života olakšava kratka vožnja od 15 minuta između Kap Ferata i Monaka. To naglašava kako je tržište Kap Ferata povezano sa Monakom: oba privlače sličan krug međunarodnih milijardera, ali nude različite vrednosti (prostrana privatna vila u Francuskoj naspram stana u Monaku, fiskalnom raju). Kako je jedan direktor agencije iz Monaka primetio, „globalno bogatstvo hrli ka mestima poznatim po stabilnosti, transparentnosti i visokom kvalitetu života“, a Rivijera ispunjava te kriterijume monacolife.net.
Gledajući unapred, tržišni sentiment ostaje optimističan za ulaganje u Kap Ferat. Očekuje se da će kamatne stope blago opasti, što će olakšati finansiranje luksuznih kupovina onima kojima je to potrebno cotedazur-sothebysrealty.com – iako se mnoge transakcije ovde obavljaju gotovinom. Povratak međunarodnih ultra-bogatih kupaca, posebno iz Severne Amerike, Bliskog istoka i tehnološkog sektora, predviđa se da će nastaviti da podstiče potražnju investropa.com rosengart.mc. Trendovi stvaranja bogatstva (npr. tehnološki IPO-vi, industrijska preuzimanja) stvaraju nove kupce u tridesetim i četrdesetim godinama koji su željni da kupe prestižne kuće na Rivijeri rosengart.mc. Ovi faktori, u kombinaciji sa trajnom oskudicom nekretnina, ukazuju da će Kap Ferat ostati snažno tržište prodavaca u narednim godinama, iako će obim biti ograničen nedostatkom ponude.
Pregled tržišta iznajmljivanja: kratkoročni sjaj naspram dugoročnih realnosti
Scena iznajmljivanja u Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat-u deli se između luksuznih kratkoročnih odmora i veoma malog tržišta dugoročnog iznajmljivanja. Kratkoročni luksuzni najam – vile koje se izdaju na nedelju ili mesec tokom leta – postižu zapanjujuće cene, često desetine hiljada evra nedeljno, privlačeći poznate ličnosti i elitne turiste. Platforme i agencije poput Airbnb Luxe, onefinestay i lokalnih specijalista nude vile u Cap Ferrat-u za sezonski najam, a popunjenost tokom vrhunca sezone je veoma visoka. Na primer, popunjenost hotela/vila u Nici dostigla je skoro 90% u junu 2024. godine, što odražava ogromnu turističku potražnju na Rivijeri investropa.com investropa.com. Pošto Francuska cilja rekordan broj posetilaca do 2025. godine, potražnja za kratkim boravcima na Azurnoj obali samo raste, što zauzvrat gura cene luksuznog najma naviše investropa.com investropa.com. Dobrostojeći putnici koji se ne odlučuju za kupovinu od 50 miliona evra rado plaćaju 50.000–100.000 evra mesečno za iznajmljivanje vile u Cap Ferrat-u tokom leta. Ovaj sezonski prihod od najma može biti značajan za vlasnike, pomažući da se pokriju godišnji troškovi održavanja. Ipak, nedavne regulatorne promene počinju da preoblikuju ovo tržište.
Počevši od 2025. godine, Francuska je uvela stroža pravila za kratkoročni najam (zakon o „turističkom najmu” iz novembra 2024.) radi zaštite stambenog fonda investropa.com estate-service-cannes.com. Ključne mere uključuju: lokalne vlasti sada mogu ograničiti iznajmljivanje primarnih rezidencija turistima na 90 dana godišnje (sa 120) investropa.com estate-service-cannes.com, svi najmodavci moraju biti registrovani u opštini, a visoke kazne (10.000–20.000 €) čekaju vlasnike koji ne registruju ili lažno prijave najam investropa.com estate-service-cannes.com. Dodatno, energetski neefikasni domovi (ocena „G”) biće zabranjeni za bilo kakav kratkoročni najam od 2025, dok će ocena „F” slediti do 2028. godine estate-service-cannes.com. Francuska je takođe smanjila poreske olakšice za opremljene najmove – smanjen je poreski odbitak na prihod od najma i otežano je izbegavanje poreza na kapitalnu dobit putem amortizacije estate-service-cannes.com. Za mnoge odsutne vlasnike u Cap Ferratu, ova pravila znače da moraju biti oprezniji i poštovati propise ako žele da izdaju svoju vilu preko Airbnb-a dok je ne koriste. Ograničenje od 90 noćenja verovatno neće odmah uticati na Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat – mnogi vlasnici koriste svoje kuće deo leta i izdaju ih samo povremeno – ali u principu lokalna opština može sprovesti takva ograničenja ako prekomerni turizam postane problem.Uprkos regulatornim preprekama, prinosi od iznajmljivanja u Cap Ferrat-u ostaju relativno niski – što je česta osobina ultra-premijum tržišta. Pošto su vrednosti nekretnina naglo porasle brže od kirija, prinosi od iznajmljivanja su se smanjivali investropa.com. Investitori mogu očekivati prinos od samo oko ~1–2% godišnje na vili od 20 miliona evra, što je skromno u poređenju sa drugim investicijama. Ipak, mnogi vlasnici nisu isključivo motivisani prinosom; strategija iznajmljivanja često je usmerena na pokrivanje troškova (održavanje, osoblje, porezi) dok i dalje uživaju u kući deo godine. Dugoročni najam (godišnji ugovori) na Cap Ferrat-u je izuzetno redak – malo vlasnika želi da iznajmljuje svoju vilu od 30 miliona evra stanaru na neodređeno vreme, a malo stanara može da priušti možda 40.000+ evra mesečne kirije koliko bi takva nekretnina zahtevala. Dakle, ponuda dugoročnog najma ograničena je na nekoliko stanova ili manjih kuća, koje često koriste osoblje ili lokalni preduzetnici. Za širu Rivijeru, analitičari primećuju trend rasta kirija zbog velike potražnje i ograničene ponude (posebno kako neki kupci koji ne mogu da priušte kupovinu prelaze na iznajmljivanje), ali u ekskluzivnoj niši Cap Ferrat-a, ponuda za iznajmljivanje će uvek biti ograničena preferencijama vlasnika investropa.com investropa.com.Jedan od novih trendova je profesionalno iznajmljivanje vila: neki vlasnici ili investitori pretvaraju imanja u luksuzne kuće za odmor sa kompletnim osobljem, praktično ih vodeći kao profitabilne mikro-resorte tokom leta. Ovo može doneti veće prinose, ali takođe zahteva licence i usklađenost sa novim pravilima (uključujući potencijalno klasifikovanje kao komercijalni posao iznajmljivanja). Sve u svemu, tržište iznajmljivanja u Cap Ferrat-u može se opisati kao “visoka cena, nizak prinos” – privlačno za ultra-bogate turiste i korisno vlasnicima za pokrivanje troškova, ali ne i kao primarni investicioni motiv. Nedavne francuske reforme iznajmljivanja mogle bi smanjiti profitabilnost i olakšati kratkoročno iznajmljivanje (manje noćenja, stroža kontrola) investropa.com, ali potražnja za luksuznim odmorima za iznajmljivanje ovde ostaje nepromenjena. Kako je jedan izveštaj naveo, “turiste i iseljenike privlači luksuzni stil života na Rivijeri… nekretnine ne ostaju dugo prazne” investropa.com – izjava koja posebno važi za ekskluzivni Cap Ferrat.
Novi projekti i značajni razvojni poduhvati
Nova gradnja na Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat-u je izuzetno retka zbog geografije poluostrva i strogih urbanističkih pravila. Nema novih prostranih kondominijum tornjeva ili velikih stambenih naselja na vidiku – i to je namerno. Zajednica daje prioritet očuvanju svojih istorijskih vila, prirodnog zelenila i šarma niske gustine. Svaka izgradnja uglavnom je butik i visokog standarda. Na primer, „novoizgrađena” luksuzna rezidencija sa dve jedinice završena je u selu 2025. godine (jedan dupleks od ~191 m² oglašen po ceni od 4,9 miliona evra) residences-immobilier.com, nudeći moderne stanove u srcu mesta – ali ovakvi mali projekti popunjavanja su izuzetak. Prave „novogradnje” na Cap Ferrat-u su često velike renovacije ili unapređenja postojećih znamenitosti. Glavni primer je Grand-Hôtel du Cap-Ferrat (Four Seasons), oslonac poluostrva, koji je 2024. godine predstavio obnovljeni Club Dauphin, novi penthaus apartman i osvežene enterijere kako bi zadržao svoju petozvezdanu prednost press.fourseasons.com press.fourseasons.com. Ova unapređenja održavaju ugostiteljsku ponudu Cap Ferrat-a na svetskom nivou i dodatno jačaju njegovu privlačnost za luksuzne putnike i vlasnike nekretnina.
Još jedan značajan projekat je revitalizacija Paloma Beach-a, jednog od kultnih mesta uz more na Cap Ferrat-u. Leta 2025. godine, privatni plažni klub i restoran Paloma su zatvoreni zbog velike obnove, a lokalna opština nadgleda izbor novog operatera i „modernizovanog objekta” koji će biti otvoren do leta 2026. godine livingonthecotedazur.com livingonthecotedazur.com. Paloma Beach je dugo bio simbol rivijerskog glamura (posećivali su ga Pikaso, poznate ličnosti i aristokrate), pa je njegova obnova značajna za lokalno stanovništvo i posetioce. Plan je da se ovaj istorijski plažni klub osmisli iznova prema savremenim luksuznim standardima uz očuvanje njegovog intimnog šarma livingonthecotedazur.com. Stanovnici pomno prate – privremeni gubitak ove pogodnosti 2025. godine osetio se u društvenom životu – ali očekivanja su velika da će osveženi Paloma Beach 2026. godine dodatno povećati privlačnost Cap Ferrat-a. Ovakav projekat pokazuje ravnotežu starog i novog: istorijska mesta koja se osmišljavaju iznova kako bi zadovoljila savremena očekivanja, a da pritom zadrže svoj karakter livingonthecotedazur.com.
U neposrednoj blizini, šira Francuska rivijera beleži nove ultra-luksuzne projekte koji indirektno koriste Kap Feratu podižući profil regiona. Na primer, ultra-luksuzni hotelski kompleks u Kap d’Ailu (blizu Monaka) otvara se 2025. godine cotedazur-sothebysrealty.com, donoseći dodatnu vrhunsku infrastrukturu na Rivijeru. Iako nije direktno na Kap Feratu, ovakvi projekti (uključujući i proširenje zemljišta „Mareterra“ od 2 milijarde evra u Monaku) doprinose ukupnom ekosistemu prestiža u kojem vlasnici na Kap Feratu učestvuju monacolife.net. Takođe, nekoliko legendarnih imanja duž obale promenilo je vlasnike i priča se da će biti renovirana ili prenamenjena – npr. Vila La Tur na vrhu Kap Ferata navodno je prodata investitorima koji možda planiraju ugostiteljsku namenu rosengart.mc. Ipak, svaki značajniji komercijalni razvoj suočio bi se sa strogim procesima odobravanja.Sve u svemu, budućnost Sen-Žan-Kap-Ferata verovatno donosi evoluciju, a ne ekspanziju. Očekujte da će postojeće nekretnine prelaziti u ruke novih vlasnika koji će ih obnavljati i modernizovati, umesto da se grade potpuno nove zgrade koje bi menjale panoramu. Vlasti i stanovnici poluostrva nemaju mnogo razumevanja za prekomerni razvoj. Fokus će ostati na kvalitetu, a ne kvantitetu: pažljive restauracije, unapređene pogodnosti (poput plažnih klubova, marina, vrtova) i integracija tehnologije u stare vile (radi održivosti i bezbednosti), a ne povećanje gustine. Ovo obezbeđuje da Kap Ferat zadrži upravo one kvalitete zbog kojih je toliko poželjan – ekskluzivitet, istorijski karakter i prirodnu lepotu – čak i dok se prilagođava savremenom luksuznom životu. Ukratko, svaka „novina“ ovde odnosi se na unapređenje luksuznog iskustva, a ne na povećanje ponude.
Pravni i poreski aspekti za kupce/investitore
Investiranje u nekretninu u Sen-Žan-Kap-Feratu znači snalaženje u okviru francuskog pravnog i poreskog sistema, koji može biti složen, ali je dobro uspostavljen. Ključni aspekti uključuju:
- Porez na bogatstvo (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) – Francuska uvodi godišnji porez na bogatstvo na nepokretnu imovinu. Svi vlasnici nekretnina u Francuskoj, uključujući nerezidente, obavezni su da plate ovaj porez ako njihova neto vrednost francuske nepokretne imovine prelazi 1,3 miliona evra worldwideproperty.co home-hunts.com. Poreske stope su progresivne, od 0,5% do 1,5% na vrednosti iznad 10 miliona evra. To znači da će praktično svaki vlasnik vile na Kap Feratu biti suočen sa IFI. Određeni odbici (kao što su hipoteke na nekretnini) mogu umanjiti oporezivu vrednost property-serviceazur.com. Važno je napomenuti da se IFI odnosi samo na nepokretnosti; od 2018. godine Francuska je izuzela ostalu imovinu iz poreza na bogatstvo. Ipak, za kuću od 20 miliona evra, godišnja obaveza po osnovu IFI može biti preko 100.000 evra. Porez na bogatstvo često iznenadi novopridošle, ali iskusni kupci ga uračunavaju kao cenu posedovanja nekretnine u Francuskoj. Postoje diskusije o reformama, ali od 2025. godine IFI ostaje na snazi (mada je ograničen tako da zbir poreza na dohodak i IFI ne prelazi 75% nečijeg prihoda) livingonthecotedazur.com. Potencijalni strani kupci treba da se konsultuju sa savetnicima o optimalnim strukturama vlasništva – npr. kupovina preko francuske kompanije za upravljanje nekretninama (SCI) ili drugih pravnih lica – što ponekad može olakšati planiranje nasledstva ili smanjiti poresku izloženost.
- Porezi na imovinu – Francuska ima dva glavna godišnja poreza na imovinu: Taxe Foncière (porez na zemljište/vlasništvo) i Taxe d’Habitation (porez na stanovanje). Taxe Foncière plaćaju vlasnici i varira u zavisnosti od opštine; na Kap Feratu je relativno skroman s obzirom na vrednost nekretnina (često nekoliko hiljada evra po milionu vrednosti, u zavisnosti od lokalne stope). Još značajnije, Taxe d’Habitation (koji se sada primenjuje samo na druge domove i nekretnine visoke vrednosti, pošto je ukinut za većinu primarnih rezidencija) može biti značajan. Kao popularno područje za druge domove u zoni sa “napetim” tržištem stanovanja, opština Sen-Žan-Kap-Ferat uvodi dodatni porez na Taxe d’Habitation za sekundarne rezidencije. Zapravo, od 2020. godine opština naplaćuje maksimalni dodatak od 40% na uobičajeni porez na stanovanje za neprimarne domove toutsurmesfinances.com. To znači da vlasnici drugih domova plaćaju 1,4 puta osnovni porez, što je politika usmerena na obeshrabrivanje praznih kuća za odmor i povećanje prihoda. Za luksuznu vilu, godišnji taxe d’habitation (sa dodatkom) lako može dostići petocifren iznos u evrima. Iako su ovi troškovi zanemarljivi u odnosu na rast vrednosti imovine od 50 miliona evra, kupci bi trebalo da ih planiraju u budžetu. Takođe postoje porezi olakšice/izuzeci u nekim slučajevima (renoviranje ili energetska unapređenja mogu smanjiti porez na imovinu, a veoma luksuzne kuće mogu imati pravo na izuzeće od dela taxe d’habitation ako su klasifikovane kao “turističke kuće” itd.), ali generalno treba očekivati godišnje lokalne poreze kao deo vlasništva.
- Pravila o vlasništvu za strance – Francuska ne postavlja opšta ograničenja za strano vlasništvo nad nekretninama. Bilo da ste građanin EU, Amerikanac, sa Bliskog istoka itd., možete slobodno kupiti nekretninu na svoje ime ili preko kompanije properstar.com investropa.com. Proces kupovine vode notari i smatra se bezbednim. Strani kupci često koriste francuske civilno-pravne kompanije (npr. SCI – Société Civile Immobilière) za držanje nekretnine, što može doneti prednosti u planiranju nasledstva i odvojenosti odgovornosti en.parisrental.com. Važno je napomenuti da vlasništvo nad nekretninom ne daje pravo na boravak – vlasnici izvan EU i dalje podležu Šengen pravilu od 90 dana za posete, pa oni koji žele da borave duže moraju da dobiju dugoročne vize ili boravište na druge načine ptireturns.com francetaxlaw.com. Neki kupci izvan EU dobijaju ekvivalent „zlatne vize“ ulaganjem preko susednih zemalja (Portugal itd.) ili jednostavno koriste svoju kuću na Cap Ferrat-u kao mesto za odmor pod turističkim statusom. Finansiranje je dostupno: francuske banke daju kredite stranim kupcima, obično do 50–60% LTV za nerezidente, ali mnoge transakcije na Cap Ferrat-u su gotovinske s obzirom na klijentelu.
- Troškovi transakcije i porezi – Kupovina nekretnine podrazumeva oko 7–8% završnih troškova u Francuskoj (porez na promet, notarske takse) za postojeće kuće – na šta kupci iz zemalja sa niskim porezom na promet treba da obrate pažnju. Ne postoji oslobađanje od poreza na promet za strance; svi plaćaju isto. Ako kupac ikada proda, porez na kapitalnu dobit bi se primenjivao na svaki profit (19% osnovica za prodavce iz EU plus dodatne takse za visoke dobitke, i dodatnih 17,2% socijalnih dažbina za nerezidente, iako ugovori i izuzeci mogu to smanjiti) investropa.com. Međutim, Francuska nudi oslobađanje od poreza na kapitalnu dobit nakon dugoročnog vlasništva – nakon 22 godine ste oslobođeni osnovnog poreza na kapitalnu dobit, a nakon 30 godina i socijalnih dažbina investropa.com. Mnogi vlasnici trofejnih nekretnina drže ih decenijama ili generacijama, praktično izbegavajući porez na kapitalnu dobit. Porez na nasledstvo takođe može biti faktor za strane vlasnike francuske imovine, jer francuski zakon može primeniti pravila o obaveznom nasleđivanju – konsultovanje sa advokatom za prekogranično nasledno pravo je mudro za strukturiranje vlasništva ako je to zabrinutost.
Ukratko, Francuska nudi stabilno pravno okruženje za imovinska prava, ali sa stalnim troškovima (porezima) koje vlasnici moraju planirati. Prednost je što ti porezi finansiraju odličnu infrastrukturu, bezbednost i usluge koje čine mesta poput Kap Ferata tako pogodnim za život. Mnogi ultra-bogati kupci smatraju da su ti porezi relativno mala cena za „neprocenjivo“ uživanje u posedovanju nekretnine na Rivijeri. Kako je primetila jedna međunarodna agencija za nekretnine, luksuzno tržište u Francuskoj 2025. ostaje stabilno i privlačno uprkos globalnim promenama – nudeći sigurnost, stil života i očuvanje bogatstva uprkos porezima thesuperprime.com. Ipak, potencijalni investitori treba da budu svesni fiskalnih obaveza koje prate njihov deo raja na Kap Feratu.
Poređenje Kap Ferata sa Nicom, Kanom i Monakom
Kako se Sen-Žan-Kap-Ferat upoređuje sa svojim poznatim susedima na Rivijeri? Ukratko: Kap Ferat je manji, mirniji i daleko skuplji od gotovo svih drugih mesta, osim Monaka. Svaki od obližnjih regiona ima svoj profil nekretnina:
- Nica: Kao najveći grad na Rivijeri, Nica nudi raznovrsno tržište nekretnina sa znatno nižim prosečnim cenama (oko 8.600 €/m² u proseku u 2025. godini residences-immobilier.com residences-immobilier.com, otprilike trećina cene u Kap Feratu). Privlačnost Nice leži u njenim urbanim pogodnostima, kulturnoj sceni i mešavini primarnih rezidencija i kuća za odmor. Luksuzne nekretnine postoje (npr. vile iz doba Belle Époque u Mont Boronu ili penthausi na Promenadi), ali čak i najviši segment u Nici (najbolji stanovi ~14.000 €/m² residences-immobilier.com residences-immobilier.com) predstavlja samo deo cene ultra-premijum nekretnina u Kap Feratu. Za razliku od uspavanog Kap Ferata, Nica je užurban grad – privlačan onima koji žele pogodnosti pešačenja i likvidnost na tržištu (mnogo više transakcija se godišnje dešava u Nici). Ipak, Nica ne može da ponudi osamu ili ekskluzivnost Kap Ferata. Kupac sa 20 miliona evra u Nici može dobiti raskošan penthaus ili vilu na brdu uz blizinu međunarodnog aerodroma, ali žrtvuje privatno, odmarališno okruženje poluostrva. Sa investicionog aspekta, tržište nekretnina u Nici je stabilno, sa umerenim rastom cena i čak novim projektima (npr. novi stanovi na obali) – ali Kap Ferat ostvaruje bolje rezultate na duže staze zbog retkosti. U suštini, Nica se takmiči u drugom segmentu: ona je više kosmopolitski centar gde čak i bogati kupci mogu izabrati ako žele življu atmosferu ili troše manje. Kap Ferat, nasuprot tome, je ekskluzivno utočište – često druga ili treća kuća za nekoga čija je primarna baza možda London, Njujork ili Monako.
- Kan: Poznat po svom filmskom festivalu i glamuru, Kan ima dinamično tržište luksuza, posebno za penthause i vile u oblastima kao što su La Californie i Croisette. Cene u Kanu su visoke, ali generalno ispod onih na Kap Feratu; vrhunski stanovi na obali u Kanu mogu dostići €20.000–€30.000/m², a prosečne cene vila su bile oko €13.000/m² u 2022. godini investropa.com. Poslednjih godina, Kan je zabeležio usporavanje rasta cena u ultra-premijum segmentu – transakcije za nekretnine vredne preko €1M pale su za oko 45% između 2022. i 2024. godine investropa.com – što sugeriše da njegovo luksuzno tržište dostiže plato ili prolazi kroz korekciju cena. Kap Ferat je, s druge strane, ubrzan u tom periodu, podstaknut drugačijom dinamikom potražnje (manje spekulativnih kupovina, više krajnjih korisnika). Kan nudi više ponude i noćnog života nego Kap Ferat, što privlači one koji uživaju u društvenoj sceni i događajima (jahting sajmovi, konferencije itd.). Sa investicionog aspekta, tržište iznajmljivanja u Kanu je jače (mnoge prilike za kupovinu radi izdavanja tokom festivala i leta), dok je na Kap Feratu minimalno i ekskluzivnije. Pronicljiv investitor bi mogao da kupi u Kanu radi prinosa od izdavanja, a na Kap Feratu za ličnu upotrebu i rast kapitala. Po reputaciji, Kan je svakako prestižan, ali ga neki ultra-bogati vide kao više “upadljiv” i prolazan, dok je Kap Ferat “nenametljiv i bezvremen.” Vredno pomena, Kan pokušava da pojača svoj luksuzni imidž (npr. rekonstrukcija Palm Beach oblasti u luksuzni kompleks rosengart.mc), ali je njegovo tržište nekretnina veće i više pod uticajem opštih ekonomskih trendova. Mikro-tržište Kap Ferata je izolovano – u periodima pada može biti manje prodaja, ali cene retko “padaju” jer vlasnici mogu da čekaju neograničeno, a uvek postoji milijarder koji čeka u pozadini. Monako: Kneževina Monako je jedini pravi pandan Kap Feratu kada su u pitanju ekstremne cene i elitni ugled. Monako drži titulu najskupljeg tržišta nekretnina na svetu, sa prosečnom cenom preprodaje stanova od 52.000 €/m² u 2024. godini (a novi projekti poput Mareterre navodno se prodaju i iznad 100.000 €/m² za najbolje jedinice) globalpropertyguide.com monacolife.net. Po tom kriterijumu, Monako je otprilike dvostruko skuplji od proseka Kap Ferata po m² – ali konteksti su različiti. Monako nudi porezne olakšice (nema poreza na dohodak ili imovinu za rezidente) što povećava potražnju među svetskim milionerima i utiče na formiranje cena. To je gusto urbano okruženje luksuznih nebodera, gde 35 miliona evra može da kupi trosoban stan (~200 m²) u vrhunskoj zgradi. Na Kap Feratu, za isti budžet, dobija se prostrano imanje sa vilom, vrtovima i bazenima – ali uz francuske poreze. Mnogi ultra-bogati pojedinci zapravo poseduju nekretnine na oba mesta: rezidenciju u Monaku zbog posla i poreskog rezidentstva, a rekreativno imanje na Kap Feratu zbog prostora i odmora. Tržište nekretnina u Monaku pokazalo se izuzetno otpornim, čak je zabeležen rast od ~+1,1% do rekordnih nivoa cena u 2024. godini monacostatistics.mc, a Knight Frank predviđa još +4% rasta u Monaku za 2025. godinu monacolife.net. Kap Ferat se ne prognozira posebno u takvim indeksima, ali spada pod “Côte d’Azur prime”, za koji se očekuje oko +3% rasta cena u 2025. godini prema Knight Frank-u monacolife.net. Likvidnost: U Monaku je veći obim transakcija (oko 440 prodaja u 2022, mada uglavnom manjih jedinica), dok na Kap Feratu godišnje bude možda desetak značajnih prodaja. To znači da tržište Monaka ima više podataka i više je “komoditizovano” (uprkos luksuzu), dok je Kap Ferat više kolekcionarski. Kada je reč o načinu života, Monako je užurban i bezbedan – samostalna gradska država sa 40.000 ljudi na 2 km² – dok je Kap Ferat miran, sa manje od 1.000 stalnih stanovnika. Moglo bi se reći da je Monako za biznis i praktičnost, a Kap Ferat za povlačenje i privatnost. Obe destinacije se dopunjuju na Rivijeri i zajedno privlače najbogatije ljude sveta.
Ukratko, Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat se izdvaja čak i među svojim slavnim susedima. Nica pruža urbano rivijersko iskustvo po pristupačnim cenama; Kan kombinuje glamur letovališta sa dubljim tržištem; Monako je jedinstveno finansijsko utočište sa ultra-gustom luksuzom. Ali Kap Fera ostaje „dragulj Mediterana“ kada je reč o ekskluzivnom stambenom šarmu estateprestige.com. Njegova kombinacija ekstremnog luksuza, retkosti i prirodne lepote je neprevaziđena – zbog čega se dosledno nalazi na vrhu svetskog tržišta nekretnina i nastavlja da privlači one za koje samo najbolje dolazi u obzir.
Stručno mišljenje: 2025. i dalje (prognoza za 3–5 godina)
Gledajući unapred, stručnjaci za nekretnine i agencije ostaju optimistični u pogledu tržišta Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, ali sa dozom umerene optimističnosti umesto euforičnog rasta. Konsenzus za naredne 3–5 godina je da će cene ili ostati stabilne ili nastaviti blagi rast u Kap Fera, podržane nepromenjenim osnovama ograničene ponude i globalne potražnje. Knight Frank-ova Prime Residential Forecast 2025 predviđa da će većina vodećih evropskih luksuznih tržišta beležiti rast, i svrstava „Azurnu obalu“ (koja uključuje Kap Fera) među 10 najboljih sa očekivanim +2% do +3,5% godišnjim rastom cena monacolife.net. Ovo može delovati skromno u poređenju sa nedavnim skokovima, ali odražava normalizaciju nakon burnog post-COVID buma. To sugeriše da će vrednosti u Kap Fera nastaviti da rastu stabilnim, održivim tempom, a ne kao balon. Savills takođe očekuje da će cene luksuznih nekretnina na Francuskoj rivijeri porasti za oko 4% u 2025. investropa.com, uz napomenu o stalnom prilivu bogatstva i ograničenoj ponudi. Na period od 5 godina, čak i niske jednoznamenkaste godišnje stope rasta bi se lepo akumulirale, potencijalno dodajući 10–20% na današnje rekordno visoke vrednosti – što znači da bi vila vredna 30 miliona evra sada mogla u proseku vredeti 33–36 miliona evra do 2030, ukoliko ne dođe do većih šokova.
Mišljenja stručnjaka naglašavaju da je globalno okruženje u periodu 2025–2027. zapravo povoljno za vrhunske nekretnine. „Niska inflacija i niske kamatne stope definišu evropske izglede za 2025… globalno bogatstvo privlače stabilnost i visok kvalitet života,“ objašnjava šef evropskih istraživanja Knight Frank-a monacolife.net. Rivijera upravo nudi tu stabilnost i kvalitet, pa može imati koristi od preusmeravanja kapitala iz rizičnijih tržišta. Političke neizvesnosti i viši porezi na drugim mestima (na primer, nedavne promene u SAD, Velikoj Britaniji, na Bliskom istoku) takođe bi mogli navesti više bogatih pojedinaca da investiraju u Evropu (Pariz, Monako, Rivijera) kao sigurno utočište monacolife.net. Francuska je posebno zabeležila kontinuitet politike i proinvesticiono opredeljenje (osim umerenih poreza na bogatstvo). Dodatno, kontinuirane geopolitičke tenzije mogu nenamerno povećati privlačnost Kap Ferata – npr. bogati pojedinci iz nestabilnijih regiona često traže sigurno uporište na jugu Francuske. Ovo je primećeno kod nekih Rusa tokom prethodnih kriza, a sada možda i kod nekih kineskih i bliskoistočnih elita koje osiguravaju svoje interese posedovanjem nekretnina na stabilnim evropskim tržištima.
Sa strane ponude, ne očekuje se značajan porast – Kap Ferat fizički ne može da raste, a masovna prodaja nije na vidiku. Mnogi sadašnji vlasnici su ultra-bogati i nemaju pritisak da prodaju; naprotiv, neki kupuju susedne parcele kako bi proširili imanja. Jedan mogući izazov može biti prenos nasledstva: kako neki dugogodišnji vlasnici stare, njihovi naslednici bi mogli odlučiti da prodaju nekretnine visoke vrednosti. To bi moglo dovesti do nekoliko novih oglasa, ali s obzirom na kupce sa dubokim džepom koji čekaju, te nekretnine bi verovatno bile brzo prodate (i to po premijum cenama zbog svog prestižnog statusa). Drugi faktor su devizni kursevi – jak američki dolar ili švajcarski franak u odnosu na evro može podstaći kupce sa dolarima (Amerikanci, Bliski istok) da kupuju francusku imovinu „sa popustom“. Suprotno tome, jačanje evra može blago smanjiti potražnju van EU. Ali na najvišem nivou tržišta, takvi valutni efekti su sekundarni; lično bogatstvo i želja imaju veću težinu.
Izazovi tržišta u narednim godinama mogli bi uključivati globalni ekonomski ciklus – ako bi došlo do velike recesije ili finansijske krize, čak bi i milijarderi mogli pauzirati sa kupovinom trofejnih nekretnina. Ipak, nedavna istorija pokazuje da vrhunske nekretnine često služe kao sigurna investicija u turbulentnim vremenima. Luksuzni segment je manje osetljiv na kamatne stope (jer su kupci manje zaduženi) i više osetljiv na trendove bogatstva. Sve dok se globalno bogatstvo stvara (kroz tehnologiju, finansije itd.), mesta poput Kap Ferata će privlačiti nove kupce. Tu je i pitanje klime i održivosti: Azurna obala se suočava sa uticajima klimatskih promena (toplotni talasi, nivo mora), a francuski ekološki propisi se pooštravaju (npr. energetska ocena). Stručnjaci predviđaju da će energetski efikasne, održive kuće imati premiju, a zaista su eko-renovacije u porastu investropa.com investropa.com. Starije vile u Kap Feratu će verovatno biti renovirane kako bi ispunile nove standarde (neke loše ocenjene kuće bi mogle postati nezakupive po zakonu ako se ne unaprede investropa.com). Investitori koji modernizuju nekretnine solarnim panelima, izolacijom itd. ne samo da ispunjavaju propise, već i privlače novu generaciju imućnih koji brinu o klimi. Malo je verovatno da će to oboriti vrednosti; naprotiv, podstiče investicije sa dodatom vrednošću u stambenom fondu.
Izgledi za tržište iznajmljivanja su nešto slabiji u odnosu na prodaju. Sa strožim zakonima o kratkoročnom iznajmljivanju i padom prinosa, analitičari očekuju da će prinosi od iznajmljivanja ostati niski i moguće dodatno pasti ako cene nadmaše kirije investropa.com. Ovo ne odvraća mnogo krajnje kupce (oni više brinu o ličnoj upotrebi), ali čisti investitori bi mogli više gledati ka oblastima poput Nice ili Kana radi prihoda. Ipak, potražnja za iznajmljivanjem će ostati snažna za Kap Ferat tokom leta – nema sumnje da će bogati putnici iz celog sveta i dalje plaćati visoke sume za nekoliko nedelja u vili na Kap Feratu.
Zaključno, svi znaci ukazuju na to da će Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat zadržati svoju krunu kao jedno od vodećih svetskih tržišta luksuznih nekretnina u narednim godinama. Njegove jedinstvene osnove – glamurozna istorija, neuporediva lokacija, izuzetno ograničena ponuda i globalna privlačnost za imućne – čine ga „otpornim na budućnost“ koliko god to nekretnine mogu biti. Stručne prognoze predviđaju umeren rast cena, ali u stvarnosti potencijal za rast može biti i veći ako se pojave novi milijarderski kupci (na primer, nedavni talas mladih tehnoloških mogula koji ulaze na tržište rosengart.mc). Jedina prepreka potražnji je ograničen broj nekretnina. Kako je jedan super-prime agent iz Knight Frank-a primetio, „Nekretnine poput [onih na Cap Ferrat-u] pojavljuju se na tržištu svakih 10 do 15 godina“, a kada se to dogodi, najbogatiji ljudi na svetu su spremni knightfrank.com. Očekujte nastavak žestoke konkurencije za svaku dostupnu vilu na Cap Ferrat-u, i tržište koje sve više funkcioniše na svetskoj sceni za sebe. Za vlasnike, perspektiva je zaista zlatna: Poluostrvo milijardera izgleda da će sijati još jače kroz 2025. i dalje, kao bezvremeno utočište za one koji mogu da priušte njegovu visoku cenu ulaska.
Izvori: Côte d’Azur Sotheby’s International Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Estate Prestige (Knight Frank) estateprestige.com estateprestige.com; Investropa Market Forecast investropa.com investropa.com; Résidences Immobilier podaci residences-immobilier.com; Monaco Life (Knight Frank prognoza) monacolife.net monacolife.net; Nice-Matin (Rosengart prevod) rosengart.mc rosengart.mc; Francuska vlada / Estate Service Cannes estate-service-cannes.com estate-service-cannes.com; Knight Frank (The View) knightfrank.com; Investropa (trendovi iznajmljivanja) investropa.com investropa.com; i razni izveštaji o tržištu i novinski izvori kako je gore navedeno.
