Pregled tržišta 2025
Tržište nekretnina u Dohi 2025. godine doživljava snažan oporavak i obnovljeno poverenje investitora. Nakon nekoliko godina slabih performansi, vrednosti nekretnina su se stabilizovale i čak ponovo počele da rastu. U aprilu 2025. ukupni indeks cena nekretnina u Kataru porastao je za 12,44% na godišnjem nivou, što je oštar preokret u odnosu na pad od -6,86% zabeležen u aprilu 2024. globalpropertyguide.com. Na kvartalnom nivou, u prvom kvartalu 2025. zabeležene su uglavnom stabilne cene – ValuStrat Price Index iznosio je 96,5 poena (osnova Q1 2021=100) za stambene vrednosti, nepromenjen u odnosu na prethodni kvartal i godinu ranije medium.com arabianbusiness.com. Ova stabilnost, u kombinaciji sa porastom transakcija, ukazuje na to da je tržište dostiglo dno nakon pada izazvanog pandemijom i blokadom u periodu 2016–2020. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Ekonomski fundamenti podržavaju ovaj oporavak. Predviđa se da će privreda Katara rasti oko 5% u 2025. godini, uz inflaciju od samo 1%, podstaknutu visokim prihodima od prirodnog gasa omniacapitalgroup.com. Državne finansije su stabilne (višak od 21% BDP-a u 2023. godini) i kreditni rejting je snažan (‘AA’ prema Fitch-u) omniacapitalgroup.com. Ogromne javne investicije – procenjene na $200–330 milijardi u okviru Nacionalne vizije Katara 2030 – uložene su u infrastrukturu i nove urbane projekte omniacapitalgroup.com arabianbusiness.com. Ovi projekti, od 36 milijardi dolara vrednog Doha Metroa do proširenja Međunarodnog aerodroma Hamad od 16 milijardi dolara, unapređuju povezanost i logistiku arabianbusiness.com, povećavajući dugoročnu privlačnost nekretnina. Treća Nacionalna razvojna strategija vlade (2024–2030) eksplicitno ima za cilj diverzifikaciju privrede i privlačenje stranih investicija, uključujući i u sektor nekretnina arabianbusiness.com. Sve u svemu, stabilan rast Katara, unapređenje infrastrukture i politike koje podstiču investicije postavili su čvrste temelje za rezultate tržišta nekretnina u 2025. godini.
Važno je napomenuti da je aktivnost transakcija porasla. U prvom kvartalu 2025. godine, broj transakcija prodaje stambenih nekretnina skočio je za 13,2% u odnosu na četvrti kvartal 2024. (i impresivnih 67% na godišnjem nivou), što odražava obnovljenu potražnju arabianbusiness.com. Medijalna cena transakcije za stambene objekte iznosila je oko 2,7 miliona QAR (~$740K), što je rast od 3,8% kvartalno (iako je i dalje nešto niža nego pre godinu dana) arabianbusiness.com. Područja sa velikom potražnjom, kao što su The Pearl i Al Qassar, predvodila su rast – vrednosti prodaje u ovim prestižnim lokacijama u prvom kvartalu porasle su za više od 50% kvartalno consultancy-me.com. U međuvremenu, i hipotekarno kreditiranje se oporavlja: obim hipotekarnih transakcija u prvom kvartalu 2025. bio je 37% veći nego godinu dana ranije medium.com, kako se banke i kupci prilagođavaju stabilnim kamatnim stopama (američki Fed je zadržao stope na ~4,25–4,5% u martu 2025) medium.com. Ukratko, tržište 2025. je znatno aktivnije nego prethodnih nekoliko godina, pri čemu i domaći krajnji korisnici i strani investitori podstiču potražnju usled poboljšanja ekonomskih i finansijskih uslova.
Tržište stambenih nekretnina
Cene nekretnina u Dohi su uglavnom stabilizovane u 2025. godini, nakon perioda nestabilnosti. Na kraju prvog kvartala 2025, prosečna tražena cena za stan u Kataru iznosi oko 10.420 QAR po kvadratnom metru (~2.860 USD/kv.m), dok vile u proseku koštaju oko 5.500 QAR po kv.m consultancy-me.com. Ove vrednosti su ostale nepromenjene i na kvartalnom i na godišnjem nivou medium.com consultancy-me.com, što ukazuje na zastoj cena nakon korekcija iz perioda 2016–2020. U najprestižnijim kvartovima primećuje se umeren rast: na primer, na ostrvu The Pearl – luksuznom razvojnom projektu Dohe – cene stanova su oko 10.620 QAR po kv.m, što je 1,6% više na godišnjem nivou medium.com arabianbusiness.com. Novi stanovi u Lusail City-ju u proseku koštaju oko 10.175 QAR po kv.m, što je praktično nepromenjeno tokom godine medium.com, dok su cene stanova u West Bay Lagoon (elitna zona vila na obali) oko 9.600 QAR po kv.m (stabilno kvartalno) medium.com. Cene vila širom Dohe su takođe stabilne – tipična vila je ~5.500 QAR po kv.m, sa gotovo 0% godišnje promene arabianbusiness.com. Neke tradicionalno luksuzne četvrti sa vilama zapravo su zabeležile blagi pad cena u protekloj godini (npr. West Bay Lagoon -5,3%, Old Airport oblast -4% na godišnjem nivou), dok su pojedine nove prigradske oblasti poput Ain Khaled zabeležile male dobitke (+2,2% na godišnjem nivou) arabianbusiness.com. Sve u svemu, rezidencijalne vrednosti u 2025. su stabilne ili blago u porastu u većini oblasti, što označava dobrodošlu stabilizaciju nakon cuкумулативни пад од ~26% цена некретнина од 2016. до 2020. године globalpropertyguide.com.
Ključno, obim prodaje raste čak i dok cene ostaju stabilne – znak povratka poverenja. Prvi kvartal 2025. zabeležio je povećanje stambenih transakcija za 13,2% kvartalno i izuzetan skok od 67% na godišnjem nivou arabianbusiness.com. Kupci su bili posebno aktivni u opštini Doha i Al Daayen (koja uključuje Lusail), dve oblasti sa najvećim brojem transakcija arabianbusiness.com. Samo The Pearl i obližnja oblast Al Qassar zabeležili su rast obima transakcija od 39,8% kvartalno u prvom kvartalu, što je dovelo do porasta vrednosti prodaje od 54% tamo arabianbusiness.com. Analitičari tržišta primećuju da je veliki deo ove potražnje pokrenut od strane krajnjih korisnika – mnogi kupci stanova su rezidenti koji žele da dobiju investicionu rezidenciju Katara (kupovinom nekretnine) i da uštede na kirijama globalpropertyguide.com. Investitori su iskoristili ovaj trend nudeći fleksibilne planove plaćanja za stanove u izgradnji u Lusailu i drugim projektima, olakšavajući kupovinu srednje imućnim strancima globalpropertyguide.com. Zapravo, većina nedavnih kupaca su vlasnici koji žive u tim stanovima, a ne čisti investitori, što je promena u odnosu na godine špekulativnog buma globalpropertyguide.com. Ova orijentacija na krajnje korisnike dodaje stabilnost tržištu, čak i ako kapitalne vrednosti rastu samo postepeno.
Ponuda stambenog prostora nastavlja da raste, ali kontrolisanim tempom. Ukupan stambeni fond Katara dostigao je oko 399.500 jedinica u 2024. godini (otprilike 251.500 stanova i 148.000 vila) globalpropertyguide.com, što je povećanje od oko 1,4% u odnosu na prethodnu godinu – sporija stopa dodavanja u poređenju sa rastom od 2,6% zabeleženim u 2023. godini globalpropertyguide.com. Samo u prvom kvartalu 2025. godine, oko 2.000 novih stanova je isporučeno, čime je ukupni inventar dostigao oko 401.500 jedinica medium.com. Značajna završetka početkom 2025. uključuju 690 stanova na ostrvu Gewan (novo proširenje The Pearl), 377 jedinica u Shahad Tower (West Bay), i 676 jedinica širom Lusailove Marina Distrikta (npr. FJ Residence, Venice Tower, Nayef Tower) medium.com. Za celu 2025. godinu, očekuje se dodatnih 6.000–7.200 jedinica globalpropertyguide.com medium.com – značajan priliv, iako manji od građevinskog buma pre Svetskog prvenstva. Taj bum pred Svetsko prvenstvo (u pripremi za 2022.) ostavio je višak ponude: prema nekim procenama, Katar je imao višak od 80.000 stambenih jedinica nakon 2022. godine globalpropertyguide.com. Ovaj višak je zadržao cene pod kontrolom, ali snažan rast stanovništva (~1,5% godišnje) postepeno apsorbuje višak omniacapitalgroup.com. Investitori takođe fazno realizuju projekte kako ne bi preplavili tržište. Nasleđe Svetskog prvenstva 2022 je stoga mešovito – Katar je dobio infrastrukturu svetske klase i hiljade novih domova, ali sada mora da reši značajan inventar u segmentu stanova srednje klase mordorintelligence.com mordorintelligence.com. Ohrabrujuće je što potražnja sustiže ponudu u 2025. godini, a nova gradnja je sve više fokusirana na kvalitet umesto na kvantitet (npr. premium vile, brendirane rezidencije i zajednice mešovite namene) mordorintelligence.com mordorintelligence.com.
Novi razvojni projekti
Nekretninski pejzaž Dohe menja se zahvaljujući nekoliko mega-projekata i novih razvojnih poduhvata u 2025. godini. U severnim predgrađima, Qatari Diar (državni investitor) i Dar Global najavili su luksuzno primorsko odmaralište u Simaismi sa vilama brenda Trump i terenom za golf sa 18 rupa medium.com. U samom gradu, SAK Holding je pokrenuo “Usool Al Mansoura”, stambeni kompleks sa dva tornja (~500 stanova) koji se nude na dugoročni zakup medium.com. Možda najambiciozniji je Lusail City, novi grad od 45 milijardi dolara severno od Dohe koji nastavlja da dodaje nebodere, tržne centre i atrakcije. Marina Distrikt i Bulevar u Lusailu se brzo razvijaju; prestižni projekti poput Katara Towers (ikonasti neboderi u obliku polumeseca) i tržni centar Place Vendôme su otvoreni, čime se Lusail dodatno pozicionira kao “grad budućnosti” za strance i lokalno stanovništvo omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Na obali, Qetaifan Island North – planirano ostrvo za zabavu blizu Lusaila – obezbedilo je 5 milijardi dolara finansiranja i u izgradnji je sa luksuznim rezidencijama na vodi, hotelima i vodenim parkom omniacapitalgroup.com. U prvom kvartalu 2025, lokalni investitor je kupio 7 parcela na Qetaifanu za izgradnju luksuznih kuća i apartmana sa uslugom (prvi projekat “Carlton House” je u toku) medium.com. Ovi projekti su u skladu sa strategijom Katara da promoviše mešovite, destinacije orijentisane na stil života (Lusail, Qetaifan, Msheireb Downtown) u skladu sa Vizijom 2030.
U centralnoj Dohi, urbana regeneracija je takođe tema. Msheireb Downtown Doha, pametni gradski projekat obnove starog centra vredan 5,5 milijardi dolara, sada privlači velike zakupce – na primer, Qatar Airways će 2025. godine preseliti svoje sedište u Msheireb, čime ga pozicionira kao vrhunski poslovni centar arabianbusiness.com. Obnova istorijskog centra, koja se može pohvaliti sa preko 100 LEED sertifikovanih zelenih zgrada, predstavlja primer napora Katara ka održivom razvoju arabianbusiness.com arabianbusiness.com. Takođe, novi tržni centri kao što su Centro Mall i Doha Outlet Village nedavno su otvoreni, dodajući 881.000 m² luksuznog maloprodajnog prostora od 2011. godine arabianbusiness.com. Ovi maloprodajni projekti pozicioniraju Katar kao regionalnu šoping destinaciju (79% ispitanika iz GCC-a želi da poseti Katar zbog šoping odmora) arabianbusiness.com, dopunjujući stambeni i ugostiteljski sektor. Sve u svemu, 2025. je godina realizacije mnogih dugo planiranih projekata: investitori prelaze sa vrhunca izgradnje za Svetsko prvenstvo na raznovrsniji portfelj usmeren ka ciljevima Vision 2030 – luksuzni turizam, finansije i sektori znanja – što zauzvrat podstiče potražnju za nekretninama u svim segmentima.
Tržište zakupa i prinosi
Tržište iznajmljivanja u Dohi ostalo je uglavnom stabilno početkom 2025. godine, čak se i blago ublažilo u nekim segmentima jer je višak ponude nakon Svetskog prvenstva stavio zakupce u povoljan položaj. Medijanska mesečna kirija za stambenu jedinicu iznosi oko QAR 8.500 (≈$2.335), što je praktično nepromenjeno u odnosu na kraj 2024. godine i oko 1% manje nego pre godinu dana medium.com. Prosečna kirija za stan iznosi QAR 6.000 mesečno (za tipičan dvosoban stan) – nepromenjeno u odnosu na prethodni kvartal i oko 2% niže na godišnjem nivou medium.com. Vile imaju znatno višu prosečnu kiriju od oko QAR 11.000 mesečno consultancy-me.com zbog svoje veće površine i dvorišta. Po tipu jedinice, medijanska kirija za jednosoban stan iznosi oko QAR 5.500 mesečno, za dvosoban QAR 6.250, a za trosoban oko QAR 7.500 medium.com. Ove cene pokazuju da su kirije uglavnom dostigle plato u većini stambenih kategorija – dobra vest za zakupce nakon skoka tokom perioda Svetskog prvenstva, ali izazov za stanodavce koji se suočavaju sa velikim izborom zakupaca.
Uprkos stabilnim kirijama, prinosi od iznajmljivanja u Kataru su privlačni po svetskim standardima, što dodatno jača investicioni potencijal nekretnina. Odnos cene i kirije za stanovanje u Dohi iznosi oko 19 godina, što implicira bruto prinos od iznajmljivanja od otprilike 5,3% u proseku arabianbusiness.com. Zapravo, podaci ValuStrat-a pokazuju trenutne bruto prinose od 5,9% ukupno – pri čemu stanovi ostvaruju zdravih 8,4% u proseku, dok vile (sa višim cenama u odnosu na kiriju) donose oko 4,6% medium.com arabianbusiness.com. Luksuzne nekretnine često donose prinose u gornjem jednocifrenom rasponu: na primer, luksuzni stanovi u Lusailu mogu generisati 7–9% prinosa od iznajmljivanja, posebno veće jedinice namenjene izvršnim zakupcima omniacapitalgroup.com. Kratkoročni najam na atraktivnim lokacijama poput The Pearl-a takođe je isplativ – podstaknut turističkim bumom nakon Svetskog prvenstva (preko 5 miliona posetilaca u 2024. godini) i događajima poput Formule 1, apartmani za odmor na The Pearl-u mogu doneti 8–10% prinosa vlasnicima koji izdaju posetiocima omniacapitalgroup.com. Ovi nivoi prinosa prevazilaze mnoge regionalne tržišta (za poređenje, prinosi u Dubaiju su oko 6% omniacapitalgroup.com), zahvaljujući katarskom režimu bez poreza na prihod od iznajmljivanja i relativnoj pristupačnosti nekretnina u odnosu na kirije koje ostvaruju omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com.Određene četvrti ilustruju varijacije u performansama iznajmljivanja. Prema rečima posmatrača tržišta, luksuzni distrikti poput West Bay i The Pearl održavaju visoku popunjenost i premijum zakupnine, dok su srednjetrižišne oblasti zabeležile da su zakupci postali osetljivi na cenu. U prvom kvartalu 2025. godine, najjača aktivnost iznajmljivanja stanova zabeležena je u Al Wukair, Al Mashaf i Al Thumama – predgrađima na periferiji Dohe poznatim po obilju novih stanova i pristupačnijim zakupninama medium.com. Ovo sugeriše da se mnogi zakupci (uključujući porodice i srednje-platežne strance) sele malo van centra grada kako bi pronašli bolju vrednost. Kada je reč o iznajmljivanju vila, potražnja je bila koncentrisana u oblastima kao što su Al Soudan, Aziziya i Old Ghanim u Dohi consultancy-me.com – etabliranim stambenim četvrtima popularnim među lokalnim Katarcima i dugoročnim strancima zbog veće ponude vila i osećaja zajednice. U međuvremenu, neki tradicionalno skupi kvartovi za strance zabeležili su blagi pad zakupnina (npr. zakupnine za stanove u četvrti Al Sadd pale su za oko 2% kvartalno) jer nova ponuda nudi alternative medium.com. Promet zakupaca (churn) se smanjio početkom 2025. godine, sa više zakupaca koji obnavljaju ugovore: novi ugovori činili su 82% ukupnog broja u prvom kvartalu, u odnosu na 95% krajem 2024. godine medium.com, što ukazuje na nešto manji broj selidbi. Sve u svemu, tržište iznajmljivanja u Dohi je dobro snabdeveno i stabilno, pri čemu zakupci imaju koristi od konkurentnih opcija, a stanodavci se fokusiraju na optimizaciju prinosa umesto agresivnog povećanja zakupnina.
(Tabela: Cene stambenih nekretnina i zakupnine u Dohi, Q1 2025)
| Segment | Prosečna prodajna cena | Srednja renta | Bruto prinos |
|---|---|---|---|
| Stanovi | QAR 10,420 po m² consultancy-me.com | QAR 6,000 / mesec consultancy-me.com | ~8.4% arabianbusiness.com |
| Vile | QAR 5,500 po m² consultancy-me.com | QAR 11,000 / mesec consultancy-me.com | ~4.6% arabianbusiness.com |
| Smeštaj ukupno | Indeks cena: 96.5 arabianbusiness.com | QAR 8,500 / mesec medium.com | ~5.9% arabianbusiness.com |
Izvori: ValuStrat izveštaj o tržištu za Q1 2025; Konsultantski-me rezime.
Kao što tabela pokazuje, stanovi trenutno nude znatno veće prinose od zakupa nego vile – skoro 8,4% bruto, što odražava snažnu potražnju za iznajmljivanjem stanova u odnosu na njihove relativno umerene cene. Vile, iako u proseku imaju duplo veću kiriju od stanova, imaju proporcionalno više cene koje smanjuju prinos na srednjih 4%. Ukupan prinos na stambene nekretnine od oko 6% je konkurentan i naglašava zašto interesovanje investitora (posebno iz inostranstva) raste na tržištu zakupa u Kataru. Bez poreza na imovinu, bez poreza na prihod od zakupa i sa novim pogodnostima za boravak za investitore u nekretnine, neto prinosi u Kataru su još privlačniji – investitori mogu zadržati 100% prihoda od zakupa, što je oko 20–30% veća neto zarada u poređenju sa oporezovanim tržištima kao što su London ili Njujork omniacapitalgroup.com.Luksuzni i premijum segment
Segment luksuznih nekretnina u Dohi dobija na zamahu u 2025. godini, podstaknut interesovanjem globalnih investitora i pojavom Katara kao regionalnog centra bogatstva. Prodaja vrhunskih stambenih nekretnina iznosila je oko 3,2 milijarde dolara u 2024., a taj zamah se nastavio i u 2025. godini sa snažnom potražnjom za luksuznim nekretninama arabianbusiness.com arabianbusiness.com. Posebno su traženi luksuzni projekti na obali. U 2024. godini, stanovi na obali u Dohi su u proseku dostizali oko 12.625 QAR po m², što je značajno iznad gradskog proseka arabianbusiness.com. U elitnim kvartovima kao što je Qanat Quartier (četvrt u stilu Venecije na The Pearl-u), cene su dostizale 13.977 QAR po m², dok su stanovi u The Waterfront (primorski bulevar Lusaila) dostigli 14.300 QAR po m², što je najviše na tržištu arabianbusiness.com. Marina District u Lusailu (sa svojim blistavim novim kulama) takođe je postigao prosečno oko 13.600 QAR po m² arabianbusiness.com. Nasuprot tome, Porto Arabia i drugi delovi The Pearl-a su prometovali po oko 11.800 QAR po m² arabianbusiness.com – što je i dalje oko 15% iznad proseka za stanove u Dohi, što odražava premiju za brendirani, život na obali. Kada je reč o vilama, najskuplje četvrti za zemljište i vile su Abu Hamour (8.587 QAR po m²), Al Thumama (7.500 QAR) i Al Kheesa (7.000 QAR) arabianbusiness.com – ove oblasti, iako nisu na vodi, popularne su među bogatim lokalnim stanovništvom zbog velikih placeva za vile.
Luksuzne nekretnine u Kataru nude ne samo prestiž, već i snažan finansijski povraćaj. Prinosi od zakupa u luksuznom segmentu iznose obično 7–9%, nadmašujući uporedive premijum tržišta u GCC regionu omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Na primer, luksuzni zakupi u Lusailu (npr. u Lusail Marina neboderima) donose prinos do 9%, pri čemu luksuzan trosoban stan može doneti zakupninu od 120.000–160.000 QAR godišnje omniacapitalgroup.com (~33.000–44.000 USD/god). Ekskluzivne jedinice na The Pearl takođe mogu doneti prinos od oko 8%. Ovi snažni prinosi, u kombinaciji sa poreskim oslobađanjem u Kataru, znače da imućni investitori mogu ostvariti neto povraćaj koji prevazilazi onaj u Dubaiju ili Abu Dabiju omniacapitalgroup.com. Izgledi za kapitalnu dobit su takođe obećavajući – analitičari predviđaju da bi vrednost luksuznih nekretnina u Kataru mogla beležiti rast cena od 8–12% godišnje na srednji rok, kako tržište sazreva omniacapitalgroup.com. Ovaj rast je podržan ograničenom ponudom zaista premijum nekretnina i rastućim međunarodnim interesovanjem. Istraživanje Knight Frank-a identifikuje Dohu kao rastući “centar bogatstva” u Zalivu, zahvaljujući bezbednosti, visokom kvalitetu života i novim prilivima bogatstva (katarske politike i stabilnost privlače pojedince sa velikim bogatstvom) arabianbusiness.com arabianbusiness.com.Značajan trend je širenje brendiranih luksuznih rezidencija. Poznati brendovi (modni dizajneri, lanci luksuznih hotela, pa čak i brend Trump) pozajmljuju svoja imena projektima u Dohi, koji zauzvrat ostvaruju 15–30% višu cenu u odnosu na nebrendirane ekvivalente omniacapitalgroup.com. Na primer, partnerstvo Dar Global-a donosi vile koje je dizajnirao Elie Saab u Dohu, a ovakve brendirane kuće obično se prodaju po znatno višim cenama zbog svog dizajna, usluga i prestiža omniacapitalgroup.com. Slično tome, rezidencije brendirane od strane Four Seasons i Ritz-Carlton pojavile su se na tržištu, namenjene ultra-bogatim kupcima. Ove investicije su u skladu sa naporima Katara da ponudi jedinstvene, svetske stambene proizvode koji ga izdvajaju od većih tržišta. Luksuzni segment takođe ima koristi od novih katarskih podsticaja za stalni boravak za investitore u nekretnine – imućni kupci koji investiraju 7,3 miliona QAR+ (≈2 miliona dolara) u nekretnine imaju pravo na 10-godišnju obnovljivu boravišnu dozvolu omniacapitalgroup.com. Prema podacima vlade, preko 5.000 “Zlatnih viza” ovog tipa izdato je samo u Lusailu i Qetaifanu do 2024. godine omniacapitalgroup.com, što pokazuje da globalna elita zaista ulaže u katarske luksuzne projekte.
Generalno, luksuzne nekretnine u Dohi ulaze u zrelu fazu: podstaknute višim prinosima, prestižnim projektima i podržavajućim politikama, sve se više posmatraju kao posebna investiciona klasa. Katarsko tržište luksuza je i dalje manje od premijum sektora Dubaija, ali njegova relativna pristupačnost (stanovi na obali za oko 3.500 dolara/m² naspram oko 10.000 dolara u premijum delu Dubaija) i visok kvalitet daju mu prostor za rast. Kao dokaz poverenja, ultra-luksuzni projekti napreduju – npr. Rosewood Doha (hotel sa pet zvezdica i rezidencije) otvoren je u Lusailu, a druge globalne luksuzne hotelske rezidencije su u pripremi, računajući na stalnu potražnju od strane rukovodilaca i milionera uoči događaja kao što su Azijske igre 2030. Ako Katar nastavi ovim putem razvoja, luksuzni segment je spreman za procvat, balansirajući ekskluzivnost sa snažnim prinosima za investitore.
Tržište komercijalnih nekretnina (kancelarije i maloprodaja)
Sektor poslovnih nekretnina u Dohi u 2025. godini predstavlja priču o dva trenda: otpornu potražnju za vrhunskim prostorom koju pokreću širenje vlade i korporacija, naspram rastuće ponude koja ublažava zakupnine u nekim oblastima. Na strani tržišta kancelarija, Katar je ove godine uveo novi indeks zakupa kancelarija, koji je pokazao rezultat za Q1 2025 od 97,4 poena (osnova Q1 2021=100), što je pad od 1,5% kvartalno i 2,6% godišnje, što ukazuje na blagi pad zakupnina u protekloj godini medium.com. Prosečne zakupnine za kancelarije na nacionalnom nivou iznose oko 95 QAR po m² mesečno (~26 USD/m²/mesečno) medium.com. Kancelarije A klase (najkvalitetnije zgrade u oblastima kao što su West Bay i Lusail) dostižu oko 116 QAR po m²/mesečno, iako je i ovaj segment zabeležio pad zakupnina od oko 1,8% početkom 2025. usled nove ponude medium.com. Kancelarijski prostori B/C klase u proseku iznose oko 67 QAR po m²/mesečno, uglavnom stabilno, ali uz pad od oko 1,9% na godišnjem nivou consultancy-me.com. West Bay ostaje najskuplja kancelarijska zona – vrhunske zgrade tamo postižu 105 QAR/m² mesečno (najviše u Dohi) arabianbusiness.com – a odmah za njom sledi Marina District u Lusailu sa oko 97 QAR. Ove vrhunske lokacije privlače najeminentnije zakupce iz oblasti finansija, tehnologije i profesionalnih usluga arabianbusiness.com. Na primer, vlada i državna preduzeća su potpisali velike ugovore o zakupu u 2024–2025: ministarstva i QatarEnergy su uzeli velike blokove, a preseljenje sedišta Qatar Airways-a u Msheireb Downtown dodatno će pojačati popunjenost vrhunskih prostora arabianbusiness.com. Kao rezultat toga, iako su ukupne zakupnine za kancelarije blago pale, trend prelaska na kvalitet znači da je popunjenost A klase visoka i da zakupodavci nude umerene podsticaje u starijim zgradama kako bi zadržali zakupce.
Lanac kancelarijskog snabdevanja je značajan. Samo u prvom kvartalu 2025. godine, isporučeno je oko 60.000 m² nove kancelarijske GLA – posebno Marina 31 Tower u Lusailu i Corniche Park Towers u West Bay-u – čime je ukupna kancelarijska ponuda u Dohi premašila 7,3 miliona m² arabianbusiness.com consultancy-me.com. Ovaj porast novog prostora doprinosi blagom slabljenju zakupa, jer nadmašuje kratkoročni rast potražnje. Ipak, vladine politike aktivno podstiču apsorpciju: napori Katara da pojednostavi osnivanje preduzeća za strane investitore dovode do većeg broja registracija kompanija, čime se povećava potražnja za kancelarijama medium.com. Dodatno, javni sektor ostaje ključni zakupac – 2024. godina je donela talas novih zakupa od strane državnih agencija, što pomaže popunjavanju novih objekata arabianbusiness.com. U budućnosti, kako Katar ekonomski diverzifikuje (npr. razvija finansijski centar i tehnološki sektor), očekuje se rast potražnje za kancelarijama, ali sa preko 7 miliona m² već u zalihama, rast zakupa će verovatno biti ograničen na kratak rok. Savills procenjuje tipične prinose od ulaganja u kancelarije u West Bay-u na oko 6–7%, što je relativno visoko za region omniacapitalgroup.com. Dakle, za investitore, tržište kancelarija u Dohi nudi stabilan prihod, ali bez značajnog rasta zakupa dok se višak ponude ne apsorbuje.
U segmentu maloprodajnih nekretnina, performanse su mešovite između tržnih centara i prodavnica uličnog tipa. Katar je mnogo ulagao u razvoj maloprodaje kao deo svoje turističke strategije – zemlja sada ima oko 2,5 miliona m² maloprodajnog GLA nakon nedavnog otvaranja Centro Mall i Doha Outlet Village consultancy-me.com. Glavne kirije u tržnim centrima su stabilne, u proseku oko 182,5 QAR po m² mesečno u velikim tržnim centrima u Dohi consultancy-me.com. Tržni centri uživaju visoku popunjenost zahvaljujući snažnoj potrošnji potrošača (maloprodajnu prodaju podstiču događaji poput godišnjeg festivala Shop Qatar i rastući priliv turista). Nasuprot tome, stariji maloprodajni objekti u glavnim ulicama u gradu beleže pad kirija – npr. prodavnice u oblastima Al Sadd i Old Airport zabeležile su pad kirija od oko 10% nedavno, jer se kupovna aktivnost premešta u tržne centre i nove četvrti consultancy-me.com. Sve u svemu, maloprodajne nekretnine su stabilne sa pozitivnim izgledima: maloprodajno tržište Katara je pozicionirano kao regionalni šoping centar, a istraživanja pokazuju da je 79% stanovnika GCC-a zainteresovano da poseti Katar radi maloprodajnog turizma arabianbusiness.com. Dodavanje skoro 900.000 m² luksuznog maloprodajnog prostora od 2011. godine već je podiglo profil Dohe arabianbusiness.com. Prinosi od maloprodaje mogu biti visoki (do 8% za najbolje nekretnine) omniacapitalgroup.com, ali uspeh će zavisiti od lokacije i koncepta. Od 2025. godine, razvojni ciklus maloprodaje se malo usporio kako bi potražnja sustigla ponudu, ali predstojeće atrakcije (npr. potpuno otvaranje Vendôme Mall u Lusailu i zabavni sadržaji u Qetaifanu) dodatno će ojačati maloprodajne i zabavne nekretnine Katara.Segment industrijske i logističke nekretnine, iako nije toliko u centru pažnje, beleži ohrabrujući rast. Zahvaljujući širenju slobodnih zona i logističkog sektora, zakupnine za magacine su blago porasle – u prvom kvartalu 2025. godine zakupnine za magacine sa standardnim uslovima porasle su za oko 2,8%, a za rashladna skladišta za 3,6% medium.com. Posvećeni logistički parkovi Katara (npr. Ras Bufontas slobodna zona blizu aerodroma i Umm Alhoul blizu luke) privlače kompanije i održavaju visoku popunjenost industrijskih objekata. Prinosi u industrijskom sektoru su atraktivni, oko 7% omniacapitalgroup.com, što je u skladu sa strategijom Katara da postane regionalni logistički centar. Vladin infrastrukturni poduhvat vredan preko 200 milijardi dolara uključuje nove lučke kapacitete i puteve koji dodatno povećavaju atraktivnost modernih skladišta. Sa predstojećom ekspanzijom gasnog polja North Field i pratećim industrijskim projektima, očekuje se da će potražnja za industrijskim nekretninama ostati stabilna. Dakle, u segmentima kancelarija, maloprodaje i industrije, komercijalne nekretnine Katara u 2025. godini karakterišu stabilni fundamenti: blagi višak ponude u kancelarijama, snažna potražnja povezana sa državom, uspešna moderna maloprodaja i rast logistike – sve to podržano velikim državnim ulaganjima u ekonomsku diversifikaciju.Dinamika ponude i potražnje & Pokretači tržišta
Pokretači potražnje na tržištu nekretnina Katara su snažni u 2025. godini, čak i dok se višak ponude iz perioda građevinskog buma pre 2022. godine još uvek razrađuje. Jedan od glavnih pokretača je rast stanovništva. Stanovništvo Katara od oko 3 miliona (oko 75% su stranci) raste po stopi od oko 1,5% godišnje, što svake godine dodaje hiljade novih tražilaca stanova omniacapitalgroup.com globalpropertyguide.com. Posebno je značajno da oko 82% stanovnika živi u opštinama Doha i Al Rayyan globalpropertyguide.com, što održava potražnju fokusiranom na glavni region. Rast stanovništva podstiče rastuća privreda Katara – projekat North Field LNG expansion i druge inicijative dovode strane profesionalce i radnike, kojima je potreban smeštaj. Drugi pokretač je rast turizma i događaja, što povećava potražnju za određenim podsektorima nekretnina (hoteli, kratkoročni najam, maloprodaja). Broj međunarodnih posetilaca skočio je za 25% u 2024. na preko 5 miliona arabianbusiness.com, zahvaljujući novim atrakcijama (Lusail Boulevard, muzeji), velikim sportskim događajima (Formula 1, ATP tenis) i liberalizovanoj viznoj politici Katara. Svetsko prvenstvo u fudbalu 2022. godine bilo je vrhunac koji je stavio Katar na svetsku mapu; nakon toga je usledio pad privremene potražnje, ali je Katar nastavio sa organizovanjem događaja kako bi održao interesovanje. Gledajući unapred, Azijske igre 2030. godine u Dohi očekuju se da privuku 2 miliona posetilaca i već podstiču ulaganja u smeštaj – prinosi od kratkoročnog najma mogu skočiti na 8–10% tokom tog događaja omniacapitalgroup.com. World Travel & Tourism Council predviđa da će turistički sektor Katara porasti na 135 milijardi QAR do 2034. godine (sa 81 milijarde QAR u 2023.) arabianbusiness.com, što ukazuje na dugoročnu strategiju da turizam i ugostiteljstvo postanu stub potražnje (12–13% BDP-a) arabianbusiness.com.
Sa strane ponude, građevinski bum u Kataru oko Svetskog prvenstva doveo je do brzog povećanja zaliha koje se sada izjednačavaju. Od 2012. do 2015, uoči Svetskog prvenstva, razvoj nekretnina bio je frenetičan – indeks cena kuća je svake godine rastao dvocifrenim procentima globalpropertyguide.com. Ovo je kulminiralo prekomernom ponudom, posebno stanova, do završetka Svetskog prvenstva 2022. Kao što je pomenuto, Katar trenutno ima procenjenih višak od ~80.000 stambenih jedinica iznad ravnoteže globalpropertyguide.com. Većina ovih su stanovi srednjeg segmenta koji su izgrađeni u očekivanju iznajmljivanja tokom Svetskog prvenstva ili budućeg rasta. Tokom 2023-2024, ova prekomerna ponuda je dovela do ublažavanja kirija i cena (cene kuća su pale za oko 2,4% u 2024. globalpropertyguide.com). Međutim, 2025. označava prekretnicu gde rast potražnje počinje da sustiže ponudu. Vlada pažljivo pušta novu zemlju i fazno realizuje projekte kako bi ublažila rizik od prekomerne ponude – na primer, preostalih 10.000 jedinica u Lusailu se isporučuje u fazama kako bi se izbeglo preplavljivanje tržišta omniacapitalgroup.com. ValuStrat je projektovao 6.000–7.200 novih jedinica u 2025, što je podnošljiv dodatak (~1,5% postojećeg fonda) globalpropertyguide.com medium.com. Štaviše, investitori se okreću ka diferenciranim proizvodima (npr. veće kuće u nizu, zajednice mešovite namene i projekti pametnih gradova) koji ciljaju nepopunjene niše umesto da jednostavno dodaju još istih stanova mordorintelligence.com.
Vladina politika je takođe ključni pokretač tržišta i na strani potražnje i na strani ponude. Uvođenje dugoročnih boravišnih viza za investitore u nekretnine (prvi put uvedene 2018. i proširene 2020.) značajno je povećalo stranu potražnju globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dozvoljavanjem nerezidentima Katara da poseduju nekretnine u potpunom vlasništvu u 25 određenih zona i omogućavanjem sticanja prava na boravak za investicije veće od 730.000 QAR (~200.000 USD), Katar je otvorio novi segment kupaca globalpropertyguide.com mordorintelligence.com. Ova promena politike, u kombinaciji sa završetkom regionalne blokade 2021. godine, dovela je do primetnog porasta aktivnosti na tržištu nekretnina nakon 2021. godine globalpropertyguide.com. Još jedan pokretač je državna potrošnja i projekti Vizije 2030 – posvećenost države infrastrukturi (luke, metro, putevi) ne samo da stvara građevinske poslove (povećavajući potražnju za stanovanjem), već i otvara nove oblasti za razvoj (npr. nove metro stanice čine predgrađa pristupačnijim, skraćujući vreme putovanja na posao za oko 20% po punoj ekspanziji omniacapitalgroup.com, čime se povećava privlačnost nekretnina u predgrađima). Dodatno, dostupnost hipotekarnih kredita se poboljšala: banke, podstaknute od strane Centralne banke Katara, uvele su više opcija za finansiranje kupovine stanova, uključujući i za strance. Reforme hipoteka u 2024. navodno su povećale potražnju za kupovinom stanova od strane stranaca za oko 15% omniacapitalgroup.com. Za državljane, državni program hipotekarnih kredita nudi niske kamatne stope za Katarce koji kupuju svoju prvu nekretninu mordorintelligence.com, podstičući potražnju krajnjih korisnika, posebno u novim predgrađima.Ukratko, jednačina ponude i potražnje na tržištu nekretnina Katara u 2025. godini karakteriše rast potražnje (stanovništvo, turizam, interesovanje investitora) koji postepeno apsorbuje nasleđenu prekomernu ponudu. Dosadašnja otpornost tržišta – koje je ostalo uglavnom stabilno uprkos desetinama hiljada praznih jedinica – ukazuje na to da mere politike i ekonomski rast efikasno podržavaju apsorpciju. Ipak, prekomerna ponuda u određenim segmentima (npr. stanovi srednje klase u Lusail/West Bay oblasti) verovatno će nastaviti da vrši pritisak na cene i kirije na kratki rok mordorintelligence.com. Zbog toga se mnogi investitori sada fokusiraju na premium projekte i nove niše potražnje. Potražnja je sve selektivnija: visokokvalitetni, dobro locirani projekti se brzo izdaju/prodaju (npr. stanovi na obali se prodaju 75% brže od prosečnih jedinica omniacapitalgroup.com), dok generičke jedinice imaju duže periode praznine. U budućnosti, održavanje potražnje zavisiće i od sposobnosti Katara da nastavi da privlači strane kompanije i talente – oblasti u kojima su politička stabilnost, visok nivo bezbednosti i rastući kulturni profil (muzeji, sportski događaji, obrazovni centri) prednosti. Ako se trenutni trendovi nastave, višak ponude bi trebalo postepeno da bude apsorbovan do 2030. godine, posebno kako Katar bude domaćin sve više globalnih događaja i potencijalno dodatno poveća broj stanovnika u skladu sa ciljevima ekonomske diverzifikacije.
Vladine politike i inicijative Vizije 2030
Vlada Katara je sprovela progresivne politike u oblasti nekretnina i pokrenula ambiciozne inicijative u okviru Nacionalne vizije Katara 2030, koje zajedno preoblikuju tržište nekretnina. Temeljna politika je liberalizacija zakona o vlasništvu stranaca. Godine 2018, Katar je usvojio Zakon br. 16, kojim je broj lokacija na kojima stranci mogu u potpunosti da poseduju nekretnine povećan sa samo 3 oblasti na 10 zona sa punim pravom vlasništva (uključujući prestižne četvrti kao što su The Pearl-Qatar, West Bay Lagoon, Al Qassar, Al Dafna, Lusail itd.) globalpropertyguide.com. Takođe je otvoreno još 16 zona za zakup na 99 godina za strance, što ukupno čini 25 određenih investicionih oblasti omniacapitalgroup.com globalpropertyguide.com. Zatim je u oktobru 2020. godine Katar uveo dvostepeni program investicionog boravka: stranci koji kupe nekretninu vrednu više od 3,65 miliona QAR (1 milion dolara) stiču pravo na stalni boravak (sa pogodnostima kao što su zdravstvena zaštita i obrazovanje), dok oni koji investiraju više od 730.000 QAR (200.000 dolara) ispunjavaju uslove za obnovljive boravišne dozvole za sebe i svoje porodice globalpropertyguide.com. Ovi podsticaji su promenili pravila igre – sada je više od 10.000 nekretnina u stranom vlasništvu u Kataru omniacapitalgroup.com, a hiljade investitora je dobilo boravišne dozvole, posebno u novim projektima kao što su Lusail i Qetaifan Island (gde je samo do 2024. izdato više od 5.000 investitorskih viza) omniacapitalgroup.com. Kao rezultat toga, sektor nekretnina u Kataru privukao je svež kapital i širu bazu kupaca, podržavajući obim prodaje i apsorbujući zalihe koje bi inače stagnirale. Uticaj na tržište je očigledan: priliv stranih kupaca doprineo je stabilizaciji cena u 2022-2023. i ponovnom rastu u 2025. godini globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pored toga, strani rezidenti sada čine oko 75% stanovništva Katara globalpropertyguide.com, pa je usklađivanje zakona o vlasništvu sa tom demografskom realnošću bilo ključno za održavanje potražnje za stanovanjem.Pored zakona o vlasništvu, vlada je preduzela više inicijativa Vizija 2030 koje utiču na nekretnine. Nacionalna vizija Katara 2030, pokrenuta 2008. godine i ojačana kasnijim Nacionalnim razvojnim strategijama, predstavlja sveobuhvatan plan za diverzifikaciju ekonomije i poboljšanje kvaliteta života. Pod ovim okvirom, Katar je uložio procenjenih $200–330 milijardi u infrastrukturu i razvoj nekretnina od kasnih 2000-ih arabianbusiness.com omniacapitalgroup.com. Ključni projekti uključuju Lusail City glavni razvoj (45 milijardi USD), Msheireb Downtown (QAR 20 milijardi za obnovu starog Dohe), nacionalni Metro sistem (~$36 milijardi, tri linije otvorene 2019. godine, sa proširenjima u toku) arabianbusiness.com, proširenje Međunarodnog aerodroma Hamad (na kapacitet od 70+ miliona putnika, uz trošak od ~$16 milijardi) arabianbusiness.com, nove stadione i sportske komplekse, kao i brojne nadogradnje autoputeva i komunalnih usluga. Ovi projekti direktno podstiču sektor građevinarstva i komercijalnih nekretnina (npr. novi tržni centri, hoteli oko metro stanica, kancelarije blizu saobraćajnih čvorišta), a indirektno povećavaju vrednost nekretnina poboljšanjem povezanosti i usluga. Na primer, predstojeća proširenja Metroa do 2027. godine predviđa se da će smanjiti vreme putovanja za 20%, što bi moglo povećati vrednost prigradskih stanova za procenjenih 3% zahvaljujući boljoj pristupačnosti omniacapitalgroup.com.
Još jedan stub Vizije 2030 je održivi razvoj, što je dovelo do inicijativa za zelenu gradnju. Katar se sada može pohvaliti sa 115 projekata sa LEED sertifikatom ukupne površine 22,6 miliona kvadratnih stopa, što je jedna od najvećih koncentracija zelenih zgrada van SAD-a arabianbusiness.com. Čak je kreirao i sopstvenu GSAS (Gulf Sustainability Assessment System) sertifikaciju, sa više od 1.400 sertifikovanih zgrada, kako bi se osiguralo da su novi projekti prilagođeni lokalnoj klimi arabianbusiness.com. Ovaj fokus na održivost je vidljiv u projektima kao što je Msheireb Downtown (jedan od najvećih svetskih klastera LEED zgrada) arabianbusiness.com. Za investitore u nekretnine, ovaj trend ukazuje na prelazak ka visokokvalitetnom, energetski efikasnom fondu nekretnina koji može doneti 5% višu rentu u odnosu na nezelenе zgrade omniacapitalgroup.com. Liderska pozicija Katara u zelenoj gradnji poboljšava njegov globalni imidž i usklađena je sa ciljem Vizije 2030 o očuvanju životne sredine uz ekonomski rast.
Vlada je takođe pokrenula inicijative za obezbeđivanje stabilnosti i transparentnosti tržišta. Osnovana je Regulatorna agencija za nekretnine (RERA) koja nadgleda sektor, a Ministarstvo pravde je kreiralo jedinstveni onlajn portal za vlasništvo nad nekretninama za strance, sa spiskom odobrenih oblasti i procedura globalpropertyguide.com. Takvi koraci pojednostavljuju investiranje i povećavaju poverenje. Dodatno, pravni okvir Katara investitorima nudi sigurnost: nema poreza na imovinu, nema PDV-a na transakcije nekretninama, niti poreza na kapitalnu dobit pri prodaji omniacapitalgroup.com. Ovakav poreski režim je namerna politika za privlačenje globalnih investitora – efektivno im daje 20–30% troškovne prednosti u odnosu na kupovinu u oporezovanim jurisdikcijama omniacapitalgroup.com. Odsustvo godišnjeg poreza na imovinu takođe smanjuje troškove držanja, podstičući dugoročna ulaganja.
Još jedna važna inicijativa je napor da se razviju ekonomske slobodne zone i politike prijateljske prema biznisu. Katar je uspostavio zone kao što su Qatar Financial Centre (QFC) i Qatar Free Zones Authority (QFZA) koje nude podsticaje za kompanije (100% strano vlasništvo, nula poreza na dobit za određeni period, itd.). Ovo je dovelo do porasta broja multinacionalnih kompanija koje otvaraju kancelarije u Dohi, što zauzvrat podstiče potražnju za komercijalnim nekretninama. Nedavne ministarske uredbe su pojednostavile komercijalnu registraciju i licenciranje za strane firme medium.com, što je rezultiralo naglim porastom novih poslovnih licenci (+32% početkom 2025) – što je pokazatelj više zakupaca za kancelarije i verovatno više stranih radnika kojima je potreban smeštaj arabianbusiness.com.
U zaključku, vlada Katara je snažno uključena u usmeravanje tržišta nekretnina, koristeći i podsticaje (boravišne dozvole, poreske olakšice, ulaganja u infrastrukturu) i restrikcije (regulacija, planska kontrola) kako bi ostvarila ciljeve Vizije 2030. Ove politike su značajno uticale na tržište: podstakle su strane investicione prilive (ciljajući 50 milijardi dolara ulaganja u nekretnine do 2030) omniacapitalgroup.com, pomogle stabilizaciji i modernizaciji sektora nakon šoka blokade 2017. godine i pozicionirale Dohu kao atraktivnu destinaciju za ulaganje u nekretnine u regionu. Usklađenost razvoja nekretnina sa nacionalnim prioritetima – od organizacije globalnih događaja do razvoja novih industrija – sugeriše da će sektor nastaviti da uživa snažnu podršku i nadzor vlade do kraja decenije.
Investicione prilike i rizici
Za investitore i tržišne analitičare, doha tržište nekretnina predstavlja kombinaciju prilika sa visokim prinosima i određenih rizika koje treba savladati. Sa strane prilika, prinosi od iznajmljivanja se izdvajaju. Kao što je ranije navedeno, prosečni prinosi na stambene nekretnine su oko 6%, sa 7–9% prinosa na luksuzne apartmane i do 8–10% u scenarijima kratkoročnog iznajmljivanja omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Ovi prinosi su među najboljima u Zalivskom regionu – znatno viši od glavnih prinosa u Dubaiju (~5–6%) omniacapitalgroup.com – što Dohu čini privlačnom za investitore fokusirane na prihod. Dodatno, Katar ne nameće poreze na prihod od iznajmljivanja ili kapitalnu dobit omniacapitalgroup.com, što znači da investitori zadržavaju sav taj prinos, što je značajna prednost koja efektivno povećava neto povraćaj za 20-30% u poređenju sa oporezivanim tržištima omniacapitalgroup.com. Još jedna prilika je potencijal za kapitalnu aprecijaciju: nakon produženog pada, cene nekretnina u Kataru su relativno potcenjene, a kako se tržište sada oporavlja, postoji prostor za rast. Analitičari predviđaju 8–12% godišnjeg rasta kapitala u glavnim segmentima u narednih nekoliko godina omniacapitalgroup.com. Kombinacija rasta cena i snažnih zakupnina može doneti dvocifrene ukupne prinose. Pored toga, katarska valuta (rijal) je vezana za američki dolar, što obezbeđuje deviznu stabilnost za međunarodne investitore.Vruće tačke za strateška ulaganja nude ciljane prilike. Na primer, Lusail City je najbolji izbor sa 45 milijardi dolara vrednim projektima u toku – očekuje se da će njegovi novi distrikti (Marina, Fox Hills, Energy City) dobiti na vrednosti kako se grad bude razvijao omniacapitalgroup.com. Rani investitori u stambene projekte u Lusailu mogli bi ostvariti i prinos i rast vrednosti kako oblast sazreva u novi centar grada. Slično, Qetaifan Island North se pozicionira kao luksuzna destinacija za odmor (tematski park, plaže, luksuzni hoteli); projektovana popunjenost je preko 85% a brendirane rezidencije tamo se očekuje da donesu prinos od oko 8% omniacapitalgroup.com. Još jedna prilika leži u Pearl-Qatar i West Bay – ove etablirane enklave za strance nude stabilnu potražnju za iznajmljivanjem (npr. Porto Arabia u The Pearl donosi prinos od oko 8% i ima 2 miliona posetilaca godišnje što povećava izglede za iznajmljivanje) omniacapitalgroup.com. Za investitore spremne na veći rizik, u razvoju su oblasti poput Al Wakrah (grad koji brzo raste južno od Dohe) poznate po rastu srednjeg segmenta stanovanja (nedavno rast cena od oko 6%) omniacapitalgroup.com – kako se infrastruktura širi, takva područja bi mogla ostvariti iznadprosečan rast vrednosti. U komercijalnom sektoru, tržište kancelarija u West Bay-u sa više od 500 multinacionalnih kompanija pruža pouzdan prihod (prinos 6–7%) omniacapitalgroup.com, a logističke/industrijske nekretnine u slobodnim zonama donose prinos od oko 7% i mogu imati koristi od ambicija Katara da postane logistički centar omniacapitalgroup.com. Nišne oblasti kao što su brendirane rezidencije i zelene zgrade takođe nude prilike za premiju: luksuzne brendirane jedinice postižu 15–30% višu preprodajnu vrednost omniacapitalgroup.com, a sertifikovane zelene zgrade ostvaruju oko 5% višu kiriju i verovatno su otpornije na buduće regulatorne promene omniacapitalgroup.com.
Uprkos ovim prilikama, investitori moraju da odvagnu nekoliko rizika i izazova. Najveći rizik na tržištu nekretnina Katara je prevelika ponuda, posebno u određenim sektorima. Nasleđe intenzivne izgradnje za Svetsko prvenstvo znači da tržište i dalje ima desetine hiljada praznih jedinica. Na primer, samo Lusail ima u planu 10.000 novih jedinica koje, ako budu isporučene prebrzo, mogu ograničiti rast cena na ~10% uprkos snažnoj potražnji omniacapitalgroup.com. Prevelika ponuda sličnih stanova može izvršiti pritisak na kirije i vrednosti pri preprodaji, produžavajući vreme potrebno za ostvarivanje rasta vrednosti. Ovaj rizik se ublažava faznim lansiranjem projekata i visokim stopama isporuke (razvijači poput Qatari Diar završavaju projekte metodično, sa 98% isporuka na vreme) omniacapitalgroup.com, kao i prirodnom apsorpcijom kroz rast stanovništva (godišnje 1,5% pomaže popunjavanju jedinica) omniacapitalgroup.com. Ipak, investitori treba pažljivo da biraju koje projekte i razvijače će poveriti – držanje proverenih razvijača sa dokazanim rezultatima (npr. Msheireb Properties, Qatari Diar, međunarodne firme poput Dar Global) smanjuje rizik od kašnjenja ili problema sa kvalitetom.
Drugi rizik je spoljni tržišni i geopolitički pritisak. Iako je Katar politički stabilan iznutra, regionalna geopolitika može uticati na raspoloženje investitora. Blokada od strane susednih zemalja 2017–2021. pokazala je da iznenadni diplomatski raskoli mogu naškoditi ekonomiji i tržištu nekretnina. Iako je ta blokada okončana, jedinstvena spoljna politika Katara znači da tenzije mogu ponovo da se pojave. Ipak, neutralna diplomatija Katara i ogromne finansijske rezerve čine ga otpornim – Fitch navodi njegov ‘AA’ kreditni rejting i podnošljiv odnos duga prema BDP-u (~45%) što pomaže u prevazilaženju kriza omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Dodatno, globalni ekonomski uslovi predstavljaju rizik: ako međunarodne cene nafte i gasa značajno padnu, budžet Katara i zapošljavanje stranaca mogu biti pogođeni, što bi ublažilo potražnju za nekretninama. Takođe, globalni trend rasta kamatnih stopa (kao što je viđeno 2022–2023) može smanjiti pristupačnost za kupce sa hipotekama. Katar uglavnom funkcioniše na osnovu gotovinskih kupovina, ali produženo okruženje visokih kamata može usporiti rast novog hipotekarnog tržišta.
Likvidnost tržišta i izlazna strategija su takođe faktori za razmatranje. U poređenju sa većim tržištima, nekretnine u Dohi mogu biti manje likvidne – broj kupaca je manji, pa prodaja nekretnina visoke vrednosti može potrajati duže. Ipak, likvidnost se poboljšava: nekretnine na obali i unikatne nekretnine prodaju se brže (izveštaji sugerišu da se jedinice na obali prodaju 75% brže od proseka jer je interesovanje investitora veliko) omniacapitalgroup.com. Angažovanje etabliranih brokerskih mreža i spremnost na nešto duže periode držanja je mudro. Takođe, investitori bi trebalo da planiraju stabilnost valute (katarski rial je čvrsto vezan za dolar, ali treba obratiti pažnju na konverziju ako se izlazi u valutu koja nije USD) i pravne aspekte (osigurati detaljnu proveru vlasništva, posebno kod kupovine na zakup).
Regulatorne promene predstavljaju još jedan potencijalni rizik. Iako Katar dosledno otvara svoje tržište, svako povlačenje ili usporavanje politika koje pogoduju investitorima može uticati na potražnju. Na primer, ako bi vlada promenila pravila o boravku putem investicija ili uvela poreze u budućnosti (trenutno nema naznaka za to – vlasti potvrđuju status bez poreza omniacapitalgroup.com), to bi moglo promeniti investicionu računicu. Dobra vest je da je Katar pokazao posvećenost stabilnim, investitorima naklonjenim politikama: izdato je preko 5.000 boravišnih dozvola za investitore i program se nastavlja, a zvaničnici naglašavaju da je režim bez poreza siguran kao deo privlačenja kapitala omniacapitalgroup.com.
Uzimajući u obzir ove faktore, mnogi analitičari zaključuju da potencijal rasta Katara prevazilazi rizike, posebno za dugoročne investitore. Ogromne finansijske rezerve vlade i razvojna agenda predstavljaju oslonac tržištu nekretnina. Štaviše, napori na diverzifikaciji (širenje LNG sektora, turizam, sport, ekonomija znanja) trebalo bi postepeno da smanje oslanjanje na jedan sektor, obezbeđujući stabilniju ekonomsku osnovu za nekretnine. Investitorima se savetuje da usvoje srednjoročnu do dugoročnu perspektivu (5–10 godina) kako bi prebrodili kratkoročne viškove ponude ili globalne poremećaje, i da se fokusiraju na kvalitetnu imovinu na atraktivnim lokacijama koja najbolje zadržava vrednost. Diverzifikacija unutar Katara – npr. kombinovanje stambenih i komercijalnih nekretnina – takođe može zaštititi od rizika specifičnih za određene segmente.
Izgledi i projekcije do 2030. godine
Gledajući unapred, izgledi za tržište nekretnina u Dohi do 2030. su oprezno optimistični, uz očekivan solidan rast, mada umerenim tempom dok tržište u potpunosti ne apsorbuje ranije viškove. Studije tržišta predviđaju da će katarski sektor stambenih nekretnina (po vrednosti) porasti sa procenjenih 13,45 milijardi USD u 2025. na 19,45 milijardi USD do 2030. mordorintelligence.com. To predstavlja složenu godišnju stopu rasta od ~7,15% mordorintelligence.com, što je brže od mnogih razvijenih tržišta. Ovaj rast će biti podstaknut faktorima o kojima smo govorili: infrastrukturno nasleđe posle Svetskog prvenstva, liberalizacija stranog vlasništva, program boravka i predstojeći katalizatori potražnje poput Azijskih igara 2030. godine mordorintelligence.com. Tržište komercijalnih nekretnina takođe će rasti, ali nešto sporije – prognoze predviđaju da će komercijalni sektor sa oko 33,1 milijardu USD u 2025. porasti na oko 35,1 milijardu USD do 2030. (oko 6% CAGR) mordorintelligence.com. Unutar stambenog sektora, zanimljivo je da se očekuje da će luksuzni segment blago nadmašiti ostale (projekcija ~7,45% CAGR do 2030.) kako Katar nastavlja da privlači imućne kupce mordorintelligence.com. Vile, koje su zaostajale za stanovima prethodnih godina, mogle bi zabeležiti rast (~7,36% CAGR) kako sve više Kataraca koristi stambene šeme i kako se porodice stranaca dugoročno nastanjuju mordorintelligence.com. Potražnja za iznajmljivanjem neće nestati – očekuje se da će veličina tržišta zakupa rasti najbrže (~8% godišnje) kao način potrošnje, što odražava mladu, promenljivu populaciju Katara i verovatno veći broj investitora koji kupuju radi izdavanja mordorintelligence.com.
U pogledu istorijskog konteksta koji utiče na ove projekcije, vredi napomenuti kako je tržište napravilo preokret. Stambeno tržište Katara pretrpelo je veliki kumulativni pad od oko 26% u vrednostima od 2016–2020 usled regionalnih nesuglasica i prekomerne ponude globalpropertyguide.com. Reforme i pomirenje doveli su do umerenog oporavka: 2021–2022 zabeležen je nominalni rast cena od +7,4% (iako je visoka inflacija značila blagi realni pad) globalpropertyguide.com. 2023. godina bila je stabilna (+1,17%) globalpropertyguide.com, a 2024. je zabeležen blagi pad (-2,4%) globalpropertyguide.com. Sada rani podaci za 2025. pokazuju dvocifreni međugodišnji rast cena globalpropertyguide.com, što sugeriše početak održivijeg uzlaznog trenda kako tržište ulazi u novi ciklus rasta. Ipak, analitičari upozoravaju da tržište ostaje krhko na kratak rok globalpropertyguide.com. Geopolitičke neizvesnosti (npr. tenzije u regionu) i globalne ekonomske promene mogu predstavljati prepreke. Stoga je konsenzus da će rast do 2030. biti stabilan, ali ne i eksplozivan, osim u slučaju spoljnih šokova ili spekulativnih balona.Ključni pokretači do 2030. godine biće sprovođenje planova Katara. Infrastruktura nasleđena od Svetskog prvenstva 2022. godine je u potpunosti izgrađena i sada donosi dugoročne koristi (metro, putevi, stadioni koji se prenamenjuju). Sledeći mega-događaj, Azijske igre Doha 2030, očekuje se da donese podsticaj u periodu 2029–2030. kroz kratkoročnu potražnju za smeštajem (sela za sportiste, medije, navijače), a planovi za kasniju upotrebu tih objekata verovatno će doprineti stambenom fondu ili zajedničkim sadržajima omniacapitalgroup.com. Turistička strategija Katara ima za cilj oko 7 miliona posetilaca do 2030. godine, a sa 5 miliona ostvarenih u 2024, na dobrom je putu – više posetilaca znači više hotela, apartmana sa uslugom, i moguće kupovine drugih domova od strane državljana GCC-a koji često putuju u Katar arabianbusiness.com. Kontinuirana ekonomska diverzifikacija (ulaganje u neenergetske sektore poput finansija, zdravstva, sporta, obrazovanja) trebalo bi da podstakne otvaranje novih radnih mesta, a time i formiranje domaćinstava. Katar je takođe pokazao interesovanje za kontrolisani rast stanovništva radi podrške razvoju – ako politike ostanu povoljne, mogli bismo videti da se udeo dugoročnih rezidenata među strancima poveća (npr. kvalifikovani profesionalci koji kupuju domove).
Na strani ponude do 2030. godine, postoje veliki projekti koje treba pratiti: Lusail City će nastaviti sa izgradnjom kvartova (planirano je da po završetku primi 250.000 ljudi), The Pearl će završiti preostale parcele (poput Giardino Village i Floresta Gardens), a novije oblasti poput opštine Al Daayen (gde se nalazi Lusail) beleže najbrži rast (8,2% prosečan godišnji rast aktivnosti u nekretninama) mordorintelligence.com. Takođe, oblasti otvorene zakonom o slobodnom vlasništvu – kao što su Al Khor (obalni grad sat vremena severno) i Al Wakrah (južno od Dohe) – mogle bi doživeti veći razvoj jer strani kupci sada mogu tamo da ulažu, što bi ih potencijalno pretvorilo u koridore rasta. Vladin fokus na razvoj orijentisan na javni prevoz oko metro stanica mogao bi podstaći izgradnju srednje visokih stambenih objekata u predgrađima koja su ranije bila niske gustine. Takođe bismo mogli videti obnovu starijih kvartova u centralnoj Dohi kao deo urbane obnove (slično Msheirebu), što bi stvorilo novu ponudu, ali i unapredilo kvalitet i vrednost.
Važno je napomenuti da finansijski kapacitet Katara za stimulisanje sektora nekretnina ostaje veoma snažan. Sa visokim prihodima od LNG-a koji se predviđaju do kasnih 2020-ih (zahvaljujući udvostručavanju proizvodnje gasa iz North Field-a do 2027), država može nastaviti da finansira infrastrukturu, pa čak i direktno podržava sektor nekretnina (na primer, kroz udela Qatar Investment Authority u razvojnim kompanijama ili putem stambenih šema). Ministarstvo trgovine i industrije postavilo je cilj za 50 milijardi dolara stranih direktnih investicija u nekretnine do 2030. godine omniacapitalgroup.com, što, ako se ostvari, znači veliki priliv stranog kapitala u razvoj i kupovinu nekretnina – što je pozitivan pokazatelj.
Zaključno, do 2030. možemo očekivati da će obris Dohe i urbani pečat biti značajno transformisani: Lusail bi trebalo da bude uglavnom završen, novi centri kao što su Msheireb i Education City u potpunosti aktivni, a moguće i dodatna nasuta ostrva ili proširene oblasti (vlada je iznela ideje o novim gradovima) u toku za sledeću fazu. Cene nekretnina će verovatno biti više nego danas (iako verovatno neće rasti ravnomerno svake godine), sa godišnjim rastom od srednjih jednocifrenih do niskih dvocifrenih procenata, što će se akumulirati u značajan dobitak. Visina zakupa zavisiće od toga koliko dobro se upravlja ponudom; s obzirom na trenutnu prekomernu ponudu, kirije bi mogle rasti samo umereno u narednih nekoliko godina, ali bi kasnije mogle porasti kada se višak apsorbuje, posebno u lokacijama sa velikom potražnjom. Do 2030. godine, katarsko tržište nekretnina trebalo bi da bude zrelije, uravnoteženije i raznovrsnije – manje podložno naglim promenama kao u prethodnoj deceniji, ali i dalje sa konkurentnim prinosima zahvaljujući jedinstvenim prednostima nacije (bogatstvo, stabilnost i investitorima naklonjen okvir).
Izvori:
Omnia Capital – “Qatar Property Price Forecast 2025” (izveštaj o tržišnoj inteligenciji) omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.comMordor Intelligence – Qatar Real Estate Market Size & Forecast 2030 mordorintelligence.com mordorintelligence.com (veličina tržišta i pokretači)Knight Frank Research (preko ArabianBusiness) – podaci o cenama luksuznih nekretnina, turizmu i održivosti arabianbusiness.com arabianbusiness.com arabianbusiness.com.- ValuStrat Qatar Real Estate Market Review Q1 2025 medium.com medium.com medium.com medium.com
- Arabian Business – „Tržište nekretnina pokazuje stabilnost uprkos mešovitim rezultatima u prvom kvartalu 2025.” arabianbusiness.com arabianbusiness.com; „Doha se pojavljuje kao centar bogatstva – Knight Frank” arabianbusiness.com arabianbusiness.com
- Consultancy-Me – „Tržište nekretnina ostalo uglavnom stabilno u prvom kvartalu 2025.” consultancy-me.com consultancy-me.com
- Global Property Guide – „Analiza tržišta stambenih nekretnina Katara 2025.” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com Omnia Capital – “Qatar Property Price Forecast 2025” (izveštaj o tržišnoj inteligenciji) omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.comMordor Intelligence – Qatar Real Estate Market Size & Forecast 2030 mordorintelligence.com mordorintelligence.com (veličina tržišta i pokretači)Knight Frank Research (preko ArabianBusiness) – podaci o cenama luksuznih nekretnina, turizmu i održivosti arabianbusiness.com arabianbusiness.com arabianbusiness.com.
