Tržište nekretnina u Boiseu 2025. godine ostaje izuzetno konkurentno. Medijalna cena kuće je blizu istorijskih maksimuma (~500.000 USD u aprilu 2025), što je povećanje od oko 2% u odnosu na prethodnu godinu redfin.com. Kuće se prodaju izuzetno brzo – tipičan oglas bude rezervisan za oko 12 dana (medijan) redfin.com. Ponuda je minimalna: samo oko 642 kuće je bilo oglašeno za prodaju na kraju aprila 2025 zillow.com. Kao rezultat, većina prodaja dostiže ili premašuje traženu cenu (oko 25% se prodaje iznad oglašene cene) zillow.com. Istovremeno, kirije naglo rastu: prosečna kirija u Boiseu (četvrti kvartal 2024) iznosila je oko 1.935 USD mesečno, što je +11,8% povećanje u odnosu na prethodnu godinu weknowboise.com. Vakancija ostaje izuzetno niska (~1,6% za sve iznajmljivanje weknowboise.com), što ukazuje na intenzivnu potražnju.
Ključni podaci tržišta za 2025:
| Pokazatelj | Boise (2025) | Izvor |
|---|---|---|
| Medijalna prodajna cena (apr 2025) | ~500.000 USD (+2,2% god. rasta) | redfin.com |
| Broj prodatih kuća (apr 2025) | 220 (–12,0% god. pada) | redfin.com |
| Medijan dana na tržištu | 12 dana (+1 dan u odnosu na 2024) | redfin.com |
| Ponuda na prodaju (30. apr) | 642 kuće | zillow.com |
| Novi oglasi (30 dana do aprila) | 308 oglasa | zillow.com |
| Medijalna ponuđena cena (30. apr) | 549.283 USD | zillow.com |
| Medijalna prodajna cena (31. mar) | 487.333 USD | zillow.com |
| Odnos prodajne/ponuđene cene (mar) | 0,995 | zillow.com |
| Prosečna kirija (sve jedinice) | 1.935 USD/mesečno (+11,8% god.) | weknowboise.com |
| Stopa praznih stanova za iznajmljivanje | 1,62% | weknowboise.com |
Ključni pokretači tržišta (2025)
- Rast populacije i migracije: Populacija Boisea nastavlja da raste. Okrug Ada (metropolitensko područje Boisea) dostigao je ~~557.600 ljudi (2024) compassidaho.org (povećanje od oko 62.600 od 2020). Sam grad Boise ima oko 250.000 stanovnika u 2024 compassidaho.org, što odražava doseljavanje iz skupih regiona. Idaho je među vodećim saveznim državama po broju doseljenika – izveštaj agencije za preseljenja iz 2024. pokazuje 69% preseljenja u Idaho dolazi spolja, čime se Idaho našao na 1. mestu u SAD-u cdapress.com. Mnogi doseljenici navode pristupačnost i kvalitet života. Boise profitira od trenda rada na daljinu/hibridnog rada: „Gradovi poput Boisea profitiraju od… hibridnog rada, kombinujući jake tržišta rada i visok kvalitet života.“ cdapress.com.
- Poslovi i ekonomija: Ekonomija Boisea je snažna. Nezaposlenost na metropolitenskom području Boise je vrlo niska (~3,2% u aprilu 2025) bls.gov, a ukupan broj radnih mesta iznosi oko 410.000 (april 2025) bls.gov. Ključni sektori beleže rast: npr. broj zaposlenih u građevini porastao je ~10,5% na godišnjem nivou bls.gov, proizvodnja +4,6%, finansije (+5,8%), kao i IT/zdravstvo sa stabilnim zapošljavanjem bls.gov bls.gov. Veliki poslodavci (Micron, kompanije visokih tehnologija, zdravstveni sistemi kao St. Luke’s i prehrambena industrija) podstiču rast. U periodu 2018–2023, Boise je dodao ~17,3% više radnih mesta (među najbržim rastom u SAD) brevitas.com. Ekonomski izveštaji svrstavaju Boise u sam vrh indeksa rasta – jedna analiza je čak proglasila Boise najboljim tržištem za investitore u SAD za 2025 brevitas.com. Ovi faktori (posao, plate, niski porezi) održavaju snažnu lokalnu potražnju.
- Potražnja za stanovanjem: Kombinacija doseljavanja i zaposlenja podstiče stalnu potražnju kupaca/najmoprimaca. Niske kamatne stope za stambene kredite (nedavno ~6–7%) i dalje ostavljaju mnoge u trci za nekretninama. Uprkos visokim cenama, aktivnost kupaca je za sada samo blago usporila – Redfin izveštava da su prodaje u aprilu 2025. smanjene za oko 12% na godišnjem nivou, najviše zbog manjka ponude redfin.com. Važno je napomenuti da se postojeći vlasnici nekretnina (posebno penzioneri i IT radnici) i dalje sele u Boise, održavajući pritisak na tržište.
- Kvartovi i sadržaji: Reputacija Boisea po rekreaciji u prirodi, parkovima i dobrim školama dodatno podstiče tražnju. Nove opcije javnog prevoza i staze povećavaju privlačnost života u gradu. Na primer, zoniranje duž tranzitnih koridora (kao Fairview Ave) nedavno je promenjeno da dozvoli gušće projekte boisedev.com, što odražava napore grada da izgradnjom prati potrebe stanovništva.
Vladine politike i regulative
- Reforma zoniranja: U 2023. godini Boise je usvojio potpuno novi kodeks zoniranja da podstakne raznovrsno stanovanje (mešovita gradnja, popunjavanje praznih parcela, pomoćne stambene jedinice – ADU, višeporodične zgrade). Prve godine, podaci urbanističkog plana pokazuju preko 400 kuća odobrenih u mešovitoj zoni i 190 u urbanim stambenim zonama boisedev.com. Veliki višeporodični projekti dominiraju, dok je samo 1% novih jedinica u vidu dupleksa boisedev.com – grad sada koriguje pravila radi podsticanja više redova/twin kuća. Glavni rezultat je bio skok od 113% u novim ADU (pomoćnim) dozvolama – 130 ADU jedinica je odobreno 2024. naspram proseka od ~61 prethodnih godina boisedev.com. Ukratko, gradski kodeks se stalno ažurira (npr. prostije CUP odobrenje, podsticaji) radi povećanja ponude i pristupačnosti.
- Inicijative za pristupačnije stanovanje: Boise već dugo koristi uključivu strategiju putem fonda za pristupačno stanovanje. U ovom programu grad kupuje/iznajmljuje zemlju i sarađuje sa investitorima radi ograničavanja kirija. U junu 2025. Gradsko veće je jednoglasno odobrilo 212-jedinični, šestospratni projekat pristupačnih stanova na West Bench lokaciji (1505 N. McKinney) boisedev.com. Sve jedinice biće namenjene domaćinstvima sa ≤60% prosečnog dohotka regije (oko 1.029 USD mesečno za jednosobne stanove) boisedev.com. Projekat „McKinney” obuhvatio je novu zonu (prezonavanje u MX-3 zbog blizine prevoza) boisedev.com. Komšije su iskazale zabrinutost (viša zgrada, parking), što pokazuje tenziju između veće gustine i očekivanja zajednice.
- Politika na nivou države: Idaho generalno ima razvojno orijentisanu regulativu. Država zabranjuje kontrolu kirija ili obavezne kvote za pristupačno stanovanje, a 2023. je počela licenciranje turističkih/izdavanja stanova (smanjujući neregulisani kratkoročni najam). Ključne olakšice su poslovno povoljni porezi i ograničena gradska regulativa zemljišta, što privlači investitore i održava troškove izgradnje nižim nego u nekim državama. Boise naplaćuje naknade za uticaj i ubrzao je izdavanje dozvola kako bi zadovoljio potražnju za stanovanjem, ali celokupna politika i dalje favorizuje ekspanziju.
Nova izgradnja i glavni razvojni projekti
Građevinska aktivnost u Boiseu je veoma intenzivna, naročito u multifunkcionalnom i stambenom segmentu. Na primer, 3.064 stana je bilo u izgradnji u oblasti Boise-Nampa tokom trećeg kvartala 2024. crexi.com (skoro tri puta više u odnosu na oko 1.000 završenih jedinica 2024). Kombinacija visoke potražnje i novih podsticaja u vezi sa zonama pokrenula je mnogo velikih projekata:
Ostali značajni trendovi: U stambenim četvrtima širom Boise-a, broj izdatih građevinskih dozvola se oporavlja od najnižih nivoa iz 2022, ali je i dalje ispod maksimuma iz 2019. Graditelji prijavljuju veće troškove (npr. carine na drvo, osiguranje) što donekle sputava aktivnosti. Ipak, tokom 2024. godine isporučena je 861 stambena jedinica i otvorene su stotine novih placeva za porodične kuće crexi.com. Pošto je ~40% aktivnih oglasa u Idaho-u novogradnja (najveći procenat na nacionalnom nivou) brevitas.com, kupci koji prvi put kupuju sada imaju više opcija, što je stabilizovalo cene kuća iako potražnja ostaje jaka.
Tržište iznajmljivanja (2025)
- Cene iznajmljivanja: Najamnine u Boise-u su među najbrže rastućim u Idaho-u. Krajem 2024, prosečna renta (za sve vrste nekretnina) bila je oko 1.935 USD mesečno weknowboise.com – što je skok od 11,8% u odnosu na prethodnu godinu weknowboise.com. Po broju soba: kuće sa 3 spavaće sobe su u proseku oko 2.555 USD, a stanovi sa jednom spavaćom sobom oko 1.300 USD weknowboise.com weknowboise.com.
- Praznine: Ponuda slobodnih stanova ostaje izuzetno mala (~1,6% za sve jedinice weknowboise.com, u odnosu na 1,8% godinu ranije). Institucionalna istraživanja (CBRE, Costar) potvrđuju ovo: multifunkcionalni objekti u Boise-u imali su 94,6% popunjenosti do trećeg kvartala 2024 crexi.com.
- Nova ponuda: Velik broj multifunkcionalnih zgrada (3.064 jedinice u izgradnji) znači da će još stanova uskoro biti na tržištu, što bi trebalo da ublaži rast kirija do kraja 2025. ili 2026. Ipak, u kratkom roku tržište ide na ruku iznajmljivačima: najamnine nastavljaju da rastu (Zillow indeks je bio +2,2% na godišnjem nivou u aprilu 2025 zillow.com), a potražnja i dalje nadmašuje ponudu u većini segmenata tržišta.
Komercijalne nekretnine (2025)
Komercijalni sektori Boise-a su zdravi, ali raznoliki:
- Industrija/logistika: Potražnja je u naglom porastu. Boise MSA ima oko 56,4 miliona kvadratnih stopa industrijskog prostora, sa oko 8,3% praznih objekata (Q3 2024) crexi.com. CBRE je izvestio o samo 7,4% praznih objekata u Q1 2025 brevitas.com kako se novi objekti izdaju. Više od 1,3 miliona kvadratnih stopa nove industrijske površine bilo je u izgradnji početkom 2025 brevitas.com (najviše za potrebe Micronove nove fabrike i Amazonove distributivne centre). Prosečna tražena cena za skladišni prostor je oko 13–15 USD/kvadrat (NNN) crexi.com. Mnogi veliki kompleksi (npr. industrijski park od 520 hektara južno od aerodroma) planirani su za skladištenje i proizvodnju, što privlači REIT-ove i institucionalni kapital.
- Maloprodaja: Maloprodajni sektor Boise-a ostaje stabilan. Ukupna površina je oko 25,35 miliona kvadratnih stopa sa veoma niskom stopom praznih objekata (~3,3% u Q3 2024) crexi.com. Prigradske zone poput Nampe i Meridian-a prednjače po potražnji (u Nampe je stopa praznih radnji bila ~6,9% tokom 2024 crexi.com). Prosečna tražena kirija iznosi oko 20–22 USD/kvadrat (NNN) tokcommercial.com (centri klase A u proseku oko 28 USD). Nedavne velike zakupnine (npr. 16.000 kvadratnih stopa za Grocery Outlet) i novi tržni centri potvrđuju kontinuiranu aktivnost potrošača. Međutim, razvoj maloprodaje je oprezan – ponuda novih prostora raste sporo.
- Kancelarije: Sektor kancelarija je u blagom usporavanju. Kancelarijski prostor u Boise-u iznosi oko 17,3 miliona kvadatnih stopa, sa stopom praznih prostora od 10–11% crexi.com brevitas.com (znatno ispod američkog proseka od oko 19%). Potražnja se održava zahvaljujući lokalnim firmama (finansije, tehnologija, zdravstvo) koje iznajmljuju prostor. Prosečna tražena kirija je oko 19 USD/kvadrat (po Crexi podacima, novembar 2024.) crexi.com. Nekoliko delova grada (centar, West Boise, Meridian) beleže veću potražnju, dok drugi (npr. Central Bench) imaju nešto praznih prostora. Nova gradnja kancelarija je minimalna, pa se stopa praznih prostora stabilizuje i ne skače.
Investicione perspektive
- Investicije u stambene nekretnine: Tržište nekretnina u Boise-u je donelo značajan rast vrednosti tokom prethodne decenije. Na primer, do 2024. srednja cena kuće je bila otprilike duplo viša nego 2014. brevitas.com. Luksuzne kuće su imale posebno visok rast (gornji kvartil +150% od 2017 brevitas.com). Kratkoročna prognoza: visoke kamatne stope i nova ponuda su ohladile tržište; Redfin podaci pokazuju da je srednja cena prodaje početkom 2024. bila oko 450.000 USD (–6,3% na godišnjem nivou) brevitas.com. Ipak, dugoročni fundamenti rasta ostaju čvrsti. Investitori prepoznaju Boise po snažnom dugoročnom rastu sa uravnoteženijom kratkoročnom perspektivom brevitas.com. Izdavanje stanova još uvek donosi dobru zaradu: pri rentama blizu 1.600 USD za troiposoban stan crexi.com i vrlo visokoj popunjenosti (94,6%), zakupodavci mogu očekivati bruto prinos od 4–6% za novu imovinu. S druge strane, rekordno visoke cene značajno snižavaju neto kapitalne stope za kvalitetne nekretnine (~4–5%). Sve u svemu, mnogi analitičari visoko ocenjuju Boise za investitore – jedna prognoza za 2025. rangirala je Boise kao #1 grad u SAD za investiranje u nekretnine, uz prosečnu cenu od 500.000 USD i prosečno vreme prodaje manje od 30 dana brevitas.com.
- Investicije u komercijalne nekretnine: Industrija/logistika je najtraženiji segment. Nizak nivo praznih prostora (~7–8% crexi.com brevitas.com) i strateška pozicija regiona (I-84 koridor) doveli su do velikog institucionalnog interesovanja. REIT-ovi i privatni ekviti fondovi već finansiraju industrijske parkove i skladišta u Boise-u brevitas.com. Tipične kapitalizacione stope u ovom sektoru su oko 5,5%. Maloprodajni objekti nude umerene povrate (kapitalizacione stope ~6–7%) i uglavnom su iznajmljeni klijentima sa dobrom bonitetom. Nizak procenat praznih prostora (~3–4%) održava rast kirija pozitivnim, ali skupo zemljište i malo novih projekata ograničavaju ponudu. Kancelarijska ulaganja su obazrivija zbog ~10% praznih prostora i neizvesne potražnje. Većina velikih investitora se fokusira na objekte sa više zakupaca u centru grada ili predgrađima sa dugoročnim ugovorima; manja, “trofejna” prodaja kancelarija i dalje može postići kapitalizacione stope od 5–6% zbog niskih kamata u Boise-u.
Prognoza za 2026–2028
Gledajući unapred, većina stručnjaka očekuje stabilan ali sporiji rast u Boise-ovom tržištu. Nakon pandemijskog buma, dvocifreni skokovi su malo verovatni, ali osnovni faktori su i dalje zdravi. Nacionalne i prognoze fokusirane na Idaho uglavnom predviđaju rast cena stanova od oko 4–6% u 2025 wave-property.com, uz to da je Boise otprilike u tom ritmu. Od 2026–2028, očekuje se da će kontinuirana tražnja (usled neto migracija i rasta zaposlenosti) blago nadmašiti ponudu, čime će Boise ostati blago „tržište prodavaca“. Projekcija su umereni godišnji rast cene (3–5%) narednih godina. Ključni faktori:
- Kamatne stope: Ako kamatne stope na hipotekarne kredite ostanu oko 6–7%, tražnja kupaca će biti donekle ograničena, ali neće nestati. Veći troškovi zaduživanja znače da će neki kupci čekati ili tražiti jeftinije opcije (npr. manje kuće, udaljenija predgrađa).
- Ponuda: Velik broj stanova u izgradnji (posebno stanova) ublažiće nedostatak stambenih jedinica. Nedavna građevinska ekspanzija u Idahu – 40% aktivnih oglasa su novi domovi brevitas.com – sugeriše da će ulazne cene prestati brzo da rastu. Kako se novi kvartovi i stanovi pojave tokom 2026–2028, ponuda bi trebalo umereno da se oporavi.
- Ekonomija i poslovi: Micron fabrika za proizvodnju čipova (trenutno u izgradnji) i druga proširenja dodaće hiljade radnih mesta do 2026–27, podstičući tražnju za nekretninama. Očekuje se nastavak doseljavanja u državu (posebno iz Kalifornije/Arizone). Nezaposlenost u Bojsiju verovatno neće porasti mnogo iznad trenutnog niskog nivoa, što će podržati stabilnu kupovinu i iznajmljivanje nekretnina.
U rezimeu, stručnjaci veruju da tržište nekretnina u Bojsiju neće doživeti krah, ali će se verovatno rashladiti. Rast cena će se usporiti kako se pristupačnost smanjuje, ali se neće preokrenuti. Uravnoteženo tržište (blizu 6 meseci ponude) može se očekivati kasnije ove decenije, za razliku od ekstremnih uslova za prodavce iz 2020–2022. Za investitore i kupce nekretnina, Bojsi do 2028. godine verovatno će ponuditi dosledne, ali ne i spektakularne, dobitke – scenario takozvanog „mekog prizemljenja“ na regionalnom tržištu nekretnina.
Izvori: Zvanični MLS podaci, izveštaji lokalnih REALTOR®-a i analize iz industrije (Boise Regional REALTORS®, Tok Commercial, BoiseDev, CREXi, BLS, Census/Compass itd.) korišćeni su tokom celog teksta radi obezbeđivanja aktuelnih statistika i stručnih uvida redfin.com weknowboise.com crexi.com brevitas.com. Svi trendovi i projekcije zasnovani su na ovim pouzdanim izvorima i mogu se promeniti u skladu sa ekonomskim uslovima.
