Hongkonško tržište nekretnina 2025: Od pada do rasta – trendovi, najtraženije lokacije i prognoze do 2028.

Pregled tržišta i ključni pokretači

Tržište nekretnina u Hong Kongu 2025. godine nalazi se na raskršću oporavka i neizvesnosti. Nakon vrhunca iz 2021. godine, vrednosti nekretnina su prošle kroz višegodišnju korekciju, pri čemu su cene stanova pale na nivoe iz sredine 2010-ih spglobal.com. Cene stambenih nekretnina su niže za skoro 30% u odnosu na maksimum iz 2021. godine, dosežući najniže vrednosti od 2016. godine spglobal.com. Istovremeno, obim transakcija snažno raste – ukupna prodaja nekretnina skočila je za 17% u 2024. godini (nakon pada u 2022–23) kako su se kupci vratili pošto su ukinuta ograničenja zbog pandemije globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Rezultat je mešovita perspektiva tržišta: potražnja se budi i politike su se promenile u korist kupaca, ali delovi tržišta (posebno kancelarije) suočavaju se sa viškom ponude i slabim sentimentom hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Nekoliko ključnih pokretača oblikuje ove dinamike:

• Ekonomski trendovi: Ekonomija Hong Konga je u blagom porastu nakon COVID-a, sa rastom od 3,1% na godišnjem nivou u prvom kvartalu 2025. godine spglobal.com. Ipak, globalni izazovi – rastuće trgovinske tenzije između SAD i Kine i usporavanje Kine – ublažavaju prognoze. Vlada upozorava da neizvesna trgovinska politika i spoljne nestabilnosti mogu “zaseniti kratkoročnu perspektivu” spglobal.com, zbog čega su investitori oprezni.
• Kamatne stope i finansije: Pošto je hongkonški dolar vezan za američki dolar, lokalne kamatne stope su naglo porasle 2023. godine zajedno sa povećanjima kamatnih stopa američkih Federalnih rezervi. Do maja 2025. osnovna stopa Hong Kong Monetarne Uprave iznosila je 4,75% globalpropertyguide.com, ali su se pojavili znaci olakšanja. Fed je pauzirao sa povećanjima, HIBOR (međubankarske stope) je počeo da popušta, a banke su čak smanjile osnovne kamatne stope krajem 2024. godine globalpropertyguide.com. Smanjenje troškova zaduživanja poboljšalo je raspoloženje kupaca i smanjilo teret hipoteka, što je doprinelo nedavnom porastu prodaje nekretnina cushmanwakefield.com. Gledajući unapred, potencijalna smanjenja kamatnih stopa Feda krajem 2025. mogla bi dodatno povećati likvidnost i kupovnu moć hongkongbusiness.hk. Ipak, vlasti upozoravaju na oprez: bilo kakva buduća nestabilnost kamatnih stopa ili globalna tržišna kolebanja mogu se brzo preneti kroz visoko zaduženi sektor nekretnina u Hong Kongu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Демографија и токови талената: Трендови становништва су фактор са две оштрице. Популација Хонг Конга је била око 7,53 милиона у 2024. години, што је пораст од 0,1% након претходних падова reuters.com. Владини програми за привлачење талената и поновно отварање граница донели су нето прилив од око 21.000 људи у 2024. години reuters.com, укључујући хиљаде професионалаца са копна и из иностранства. Овај прилив – 14.200 „увезених“ талената (плус 9.300 издржаваних чланова породице) само у прва два месеца 2025. године – подстиче потражњу за луксузним становима и најмом некретнина вишег ранга jll.com.hk. Ипак, раст становништва остаје анемичан, а град се још увек опоравља од одлива становништва у периоду 2019–2022. године globalpropertyguide.com. Старење становништва и спорији дугорочни раст броја домаћинстава представљају изазове за одрживу потражњу за стамбеним простором.
• Политички и интеграциони фактори: Политичка сцена у граду се стабилизовала под Законом о националној безбедности, али међународна привлачност и поверење инвеститора се још увек опорављају од немира из 2019. године. У међувремену, интеграција Хонг Конга са Великом заливском облашћу (GBA) постаје све важнији покретач. Ближе прекограничне везе обећавају нове економске могућности (нпр. заједнички иновациони центри и повећано присуство копнених компанија) које би могле подстаћи потражњу за канцеларијама и становима у граничним областима. Међутим, геополитички ризици и даље постоје – трвења између САД и Кине или промене политике копна према Хонг Конгу могу утицати на токове капитала и одлуке о корпоративним некретнинама. На пример, текући трговински спорови између САД и Кине већ мењају сектор логистике и подстичу компаније да преиспитају ланце снабдевања jll.com.hk jll.com.hk.
• Regulatorno okruženje: U dramatičnom zaokretu politike, vlada Hong Konga je uklonila višegodišnje mere za hlađenje tržišta nekretnina tokom 2023–2024. godine kako bi oživela posustalo tržište. Porezi na promet koji su ranije bili usmereni na strane kupce i kupce druge nekretnine su smanjeni ili ukinuti. Ova promena politike – detaljno opisana u kasnijem delu – ponovo je otvorila vrata kupcima sa kopna Kine i smanjila početne troškove za lokalno stanovništvo, unoseći novu potražnju globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Istovremeno, dugoročne strategije snabdevanja zemljištem i stanovanjem se sprovode kako bi se rešili hronični nedostaci, što bi moglo preoblikovati trendove razvoja do 2028. godine i kasnije.

Sve u svemu, 2025. godina predstavlja prekretnicu za tržište nekretnina u Hong Kongu. Stambeni sektor pokazuje rane znake stabilizacije zahvaljujući podržavajućim politikama i povratku poverenja, dok komercijalni i industrijski segmenti idu opreznijim putem. U nastavku analiziramo svaki glavni sektor – stambeni, komercijalni (kancelarijski i maloprodajni) i industrijski – razmatrajući aktuelne trendove, podatke o cenama i obimu, promene politika i izglede za različite gradske četvrti. Takođe ističemo urbanističke inicijative (od novih gradova do mega-reklamacija) i identifikujemo ključne investicione prilike i rizike koji će definisati pejzaž nekretnina Hong Konga na kratak i srednji rok.

Stambene nekretnine: Cene dosežu dno dok se potražnja oporavlja

Cene i prodaja stanova: Tržište stanova u Hong Kongu pretrpelo je značajnu korekciju od 2021. godine, ali postoje jasni znaci da cene dostižu dno u 2025. Zvanični indeks cena stanova opada iz godine u godinu već 13 uzastopnih kvartala globalpropertyguide.com. Na kraju prvog kvartala 2025. godine, cene stanova su bile niže za 7,8% u odnosu na prethodnu godinu (i oko 9% realno), nastavljajući pad ali usporenijim tempom globalpropertyguide.com. Ovo sledi nakon dvocifrenih padova tokom većeg dela 2023. godine. Sliku 1 ispod prikazuje kako su vrednosti pale na približno nivoe iz 2016. godine nakon vrhunca tokom pandemije:

Posebno se ističe da segment luksuznih nekretnina beleži bolje rezultate od masovnog tržišta tokom pada. Dok su cene manjih i srednjih stanova (ispod 100 m²) pale za 7–9% na godišnjem nivou u prvom kvartalu 2025, cene najvećih domova preko 160 m² zapravo su porasle za 7,2% u odnosu na prošlu godinu globalpropertyguide.com. Ovo odstupanje ukazuje na otpornu tražnju (ili ograničenu ponudu) za ultra-premium nekretninama – verovatno podstaknutu bogatim kupcima i povratnicima iz inostranstva – čak i dok vrednosti standardnih stanova ostaju pod pritiskom. Sve kategorije veličina zabeležile su blage kvartalne padove u Q1, što ukazuje da se tržište u celini još nije potpuno oporavilo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ohrabrujuće je što su obimi transakcija naglo porasli uprkos korekciji cena, što je znak da se kupci vraćaju na tržište. Ukupan broj transakcija nekretninama (nove + polovne) skočio je 23,5% u 2024. na 53.099 ugovora, preokrenuvši oštar pad iz 2022–23. globalpropertyguide.com. Ovaj zamah se nastavio i početkom 2025: prodaja stanova u Q1 2025. porasla je za 19–36% na godišnjem nivou u oba segmenta – primarnom (novogradnja) i sekundarnom globalpropertyguide.com. Posebno na tržištu novogradnje, potisnuta tražnja je očigledna – investitori su prodali 3.897 novih jedinica u Q1 (36% više nego u Q1 2024) jer su kupci brzo kupovali povoljno lansirane stanove globalpropertyguide.com. Jeftiniji hipotekarni krediti i ukidanje ograničenja za kupovinu omogućili su mnogim ranije isključenim kupcima da uđu na tržište. Čak je i tržište preprodaje (sekundarno) zabeležilo više od 8.200 prodatih jedinica u Q1 (godišnji rast od 19%) globalpropertyguide.com. Ipak, u poređenju sa istorijskim prosekom, ukupni obimi prodaje se još uvek oporavljaju sa veoma niskog nivoa (i dalje su ispod vrhunca iz sredine 2010-ih), tako da trenutni rast ukazuje na ranu fazu oporavka, a ne na potpuni procvat.

Podsticaji iz politike: Glavni pokretač oporavka prodaje bilo je popuštanje politika na tržištu nekretnina. Nakon godina restriktivnih “mera hlađenja”, vlasti su napravile nagli zaokret:

• U februaru 2024. godine, Hong Kong je ukinuo sve dodatne takse na pečat prilikom kupovine nekretnina globalpropertyguide.com. Time su efektivno ukinute taksa na pečat od 15% za strane kupce, dodatna taksa od 15% na drugu nekretninu, kao i skalirane takse na brzu preprodaju (Specijalna taksa na pečat) koje su bile na snazi od ranih 2010-ih globalpropertyguide.com. Kako je rekao ministar finansija Pol Čan, mere za ograničavanje potražnje “više nisu potrebne u trenutnim ekonomskim i tržišnim uslovima” globalpropertyguide.com. Uticaj je bio trenutni – sa ukidanjem ovih poreza, kupci sa kopna Kine su se vratili na tržište nekretnina u Hong Kongu, što je značajno povećalo broj transakcija krajem 2024. godine globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Ranije, u oktobru 2023. godine, vlada je već napravila prvi korak tako što je prepolovila nekoliko taksi na pečat (BSD i taksa na drugu nekretninu smanjene sa 15% na 7,5%) i skratila period ograničenja preprodaje za preprodavce sa 3 na 2 godine globalpropertyguide.com. Takse na pečat za određene kupce “stranih talenata” takođe su ukinute (uz uslov da ostanu i steknu stalni boravak) globalpropertyguide.com. Ove izmene iz sredine 2023. godine bile su prvo popuštanje mera u poslednjoj deceniji i postavile su osnovu za potpuno ukidanje 2024. godine.
• Kako bi dodatno podržala lokalne kupce koji prvi put kupuju jeftinije nekretnine, budžet za 2025/26. godinu povisio je cenovni prag za minimalnu taksu na pečat: od februara 2025. godine, za nekretnine do 4 miliona HK$ (≈511.000 USD) plaća se samo 100 HK$ takse na pečat globalpropertyguide.com. Ovo novo ograničenje (sa prethodnih 3 miliona HK$) koristi procenjenih 15% transakcija i godišnje se odriče oko 400 miliona dolara poreskih prihoda radi poboljšanja pristupačnosti globalpropertyguide.com.
• Monetarna uprava Hong Konga je takođe olabavila pravila za hipotekarne kredite – posebno smanjujući kamatni stres-test za 1% u 2022. godini – kako bi poboljšala mogućnost finansiranja kupaca u uslovima viših kamatnih stopa globalpropertyguide.com. Ovo je zajmoprimcima dalo malo više prostora pri odobravanju kredita, delimično ublažavajući udarac od rasta kamatnih stopa.

Ovi preokreti u politici predstavljaju duboku promenu u odnosu na dugogodišnji stav vlade o suzbijanju špekulacija. Cilj je sada da se podstakne usporeno tržište i pomogne stvarnoj potražnji. Dosadašnji rezultati: pouzdanje na tržištu se poboljšalo, a kupovna aktivnost je porasla kako je i planirano globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Posmatrači iz industrije primećuju da su nakon ukidanja mera za hlađenje „nivo transakcija … ponovo porastao” i optimizam kupaca se povećao globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ključno je da su developeri odgovorili tako što su novim projektima dali konkurentne cene kako bi privukli kupce. Tokom 2024–25. godine, mnogi noviteti su dolazili sa značajnim popustima ili podsticajima, što je, u kombinaciji sa nižim porezima, podstaklo brzu prodaju novih jedinica cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Ovo raščišćavanje zaliha ogleda se u padu “meseci zaliha” neprodatih novih stanova – sa vrhunca od ~102 meseca u 2023. na 78 meseci do kraja 2024. godine worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL predviđa da, ako se prodaja zadrži na oko 18.000 novih jedinica godišnje, neprodate zalihe bi mogle da se normalizuju na ~58 meseci (otprilike 5 godina) do kraja 2025, približavajući se uravnoteženijem tržištu worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Ukratko, višak na primarnom tržištu se smanjuje, što smanjuje pritisak na pad cena. Developeri čak odlažu neke projekte ili izdaju neprodate jedinice kako bi izbegli preplavljivanje tržišta worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – strateško upravljanje ponudom koje ukazuje na poverenje u eventualni oporavak.

Ponuda stanova i izgradnja: Hronični nedostatak stanova u Hongkongu nije nestao, ali nedavni napori počinju da daju rezultate u vidu nove ponude. Stambena izgradnja je naglo porasla prošle godine: završetak izgradnje u 2024. godini skočio je za 75% na 24.261 jedinicu, što je oštar preokret u odnosu na zatišje izazvano pandemijom (završetci su pali za 35% u 2023. godini) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovo je bio jedan od najviših godišnjih brojeva završenih stanova u poslednjih nekoliko godina, zahvaljujući završetku više velikih projekata. Posebno, Kowloon i Novi Teritoriji činili su 93% novih stanova (48% i 45% učešća, redom), dok je ostrvo Hongkong – gde je zemljište najoskudnije – imalo samo 7% završenih stanova u 2024. godini globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Samo okrug Kowloon City (koji uključuje Kai Tak) doprineo je sa čak 33% svih novih jedinica u 2024. godini, što odražava masovnu obnovu područja bivšeg aerodroma globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. U Novim Teritorijama, najveći izvori nove ponude bili su Yuen Long i Tuen Mun (po 17% završenih stanova u 2024. godini) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – oblasti sa velikim projektima novih gradova i stambenih naselja koja se otvaraju. Ova geografska raspodela ističe stalni trend: rast nove stambene izgradnje je koncentrisan u spoljnim okruzima, jer gradsko jezgro ima ograničen prostor za velike projekte.

Zamah se nastavio i u 2025: još 5.486 jedinica je završeno samo u prvom kvartalu 2025 globalpropertyguide.com. Značajno je da je 62% ovih stanova malih, ispod 40 m² globalpropertyguide.com, što odgovara potražnji masovnog tržišta. Najnoviji podaci vlade pokazuju da je ukupni stambeni fond Hong Konga (privatni i javni) dostigao oko 1,292 miliona jedinica u 2024, što je povećanje od 1,7% na godišnjem nivou globalpropertyguide.com. Više od polovine ovog fonda (oko 700.000 jedinica) čine mali stanovi klase A/B ispod 70 m² – nasleđe politike maksimizacije obima iz prošlih ograničenja globalpropertyguide.com. Iako je nedavno povećanje ponude donekle ublažilo pritisak, još uvek se pokušava nadoknaditi decenije nedovoljne izgradnje. Čak i nakon skoka u 2024, stambena praznina u Hong Kongu ostaje niska (oko 4,5% fonda krajem 2024, uključujući stanove koji su još u procesu dobijanja dozvole za upotrebu) rvd.gov.hk, a prenaseljenost je rasprostranjena u segmentu sa nižim prihodima.

Kako bi se rešio hronični nedostatak, u toku su ambiciozni planovi (vidi odeljak Politika i urbanističko planiranje za detalje). Od ubrzavanja razvoja zemljišta do velikih novih naselja poput Severne Metropole, vlada ima za cilj da doda stotine hiljada domova u narednih 10–15 godina globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. U kratkoročnom periodu (naredne 3–4 godine), Biro za stanovanje predviđa da bi moglo biti izgrađeno 108.000 novih privatnih jedinica worldpropertyjournal.com – što je otprilike 10% više od nedavnih maksimalnih nivoa ponude. Ako se to ostvari, taj plan će postepeno pomoći u ublažavanju nagomilane potražnje. Ipak, u neposrednom periodu 2025–2028, stambena ponuda će i dalje biti relativno ograničena po međunarodnim standardima, jer su za realizaciju velikih projekata (reklamacije, nove železničke koridore itd.) potrebne godine.

Tržište iznajmljivanja: Strana iznajmljivanja na stambenom tržištu Hong Konga takođe doživljava prekretnicu. Tokom buma cena 2010-ih, prinosi su pali na izuzetno nizak nivo (2–3%) jer su kapitalne vrednosti znatno nadmašile kirije – što je karakteristično za Hong Kong kao tržište sigurne imovine. Sada, kada su cene pale, a kirije počinju da rastu, bruto prinosi od iznajmljivanja polako rastu, nudeći bolji prihod vlasnicima (iako i dalje skroman). Prosečni prinosi na male stanove porasli su na oko 3,7% početkom 2025. godine, sa oko 2,7% dve godine ranije globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Veće jedinice donose manji prinos (oko 2,4% za luksuzne domove), ali su se takođe blago poboljšale u odnosu na prethodnu godinu globalpropertyguide.com. Ove brojke i dalje su „izuzetno niske po međunarodnim standardima“ – što podseća da je stambena nekretnina u Hong Kongu pre svega kapitalna investicija, gde investitori prihvataju niske prinose u očekivanju rasta cena globalpropertyguide.com.

Na terenu, kirije umereno rastu nakon pada tokom pandemije. U prvom kvartalu 2025. godine, zakupnine su porasle za oko 3–9% na godišnjem nivou za sve veličine stanova globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Posebno je najjači rast kirija zabeležen u segmentu 100–160 m² (+9% na godišnjem nivou), što odražava obnovljenu potražnju za većim porodičnim stanovima i luksuznim rezidencijama globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nasuprot tome, najmanji stanovi (<40 m²) zabeležili su rast kirija od oko 3,5% globalpropertyguide.com – što je i dalje solidno, verovatno zbog povratka mladih profesionalaca i samaca nakon ponovnog otvaranja grada. Po regionima, kirije u Novim Teritorijama rastu najbrže (sa niže osnove), pri čemu su mali stanovi u NT zabeležili skoro 10% rasta kirija, jer sve više ljudi traži pristupačniji prostor van urbanog jezgra globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Stanovi na ostrvu Hong Kong i dalje su najskuplji za iznajmljivanje (npr. oko 60 dolara po m² mesečno za stanove ispod 40 m² na ostrvu HK naspram oko 44 dolara u NT) globalpropertyguide.com. Ipak, kombinacija rasta kirija i pada cena znači da se odnos kirije i cene normalizuje. Ovaj trend privlači neke investitore nazad na tržište – poboljšani prinosi od zakupa navedeni su kao jedan od faktora koji “ohrabruju investitore da se ponovo uključe” u stambeno tržište 2025. godine cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Za zakupce, međutim, postepeno povećanje kirija stvara pritisak nakon kratkotrajnog olakšanja tokom COVID-a; pristupačnost stanovanja ostaje goruće društveno pitanje, posebno za domaćinstva sa niskim prihodima koja su i dalje zaglavljena u malim pregradnim jedinicama ili čekaju na javne stanove.

Izgledi za stambeni sektor: Većina analitičara očekuje da će stambeni sektor dostići ravnotežu do kraja 2025. godine. Sa stabilizacijom kamatnih stopa i poboljšanjem balansa ponude i potražnje, očekuje se da će cene stanova stagnirati i potencijalno zabeležiti blagi rast u narednim godinama. Vodeće konsultantske kuće prognoziraju promene cena za 2025. u rasponu od -5% do +3% cushmanwakefield.com jll.com.hk – što u suštini znači stabilizaciju nakon prethodnih dvocifrenih padova. Državni podaci već pokazuju da su, do proleća 2025, realne (inflacijom prilagođene) cene stanova vraćene na nivo iz 2012. godine globalpropertyguide.com, čime se značajno smanjuje rizik od balona. Zaista, Hongkong je prvi put ispao iz kategorije najvećeg “balon rizika” u UBS-ovom Globalnom indeksu rizika od balona nekretnina za 2024. godinu, zahvaljujući oštroj korekciji cena globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ova zdravija početna tačka, u kombinaciji sa time što investitori aktivno upravljaju novom ponudom (čak i zamrzavajući projekte kako bi sprečili prezasićenje tržišta worldpropertyjournal.com), ukazuje na temelje za postepeni oporavak. Ako ne dođe do spoljašnjih šokova, vrednosti stanova bi mogle da se stabilizuju 2025. i nastave sa umerenim rastom do 2028. godine, uz podršku poboljšane pristupačnosti, povratka kupaca sa kopna i očekivanog popuštanja monetarnih uslova. Ipak, svaki oporavak će verovatno biti meren, a ne eksplozivan – donosioci odluka su eksplicitno prešli na “ponudom vođenu” stambenu strategiju kako bi izbegli buduće pregrevanje globalpropertyguide.com, a značajan broj javnih stanova je u pripremi, što će apsorbovati deo potražnje (planirano 28.000 novih javnih stanova godišnje) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ukratko, stambeno tržište Hong Konga u 2025. godini počinje da se oporavlja. Cene su blizu svog cikličnog minimuma, aktivnost na tržištu transakcija se poboljšava, a zaokret vladine politike u korist kupaca podigao je raspoloženje. Ipak, predstoji oprezan put: tržište mora da apsorbuje postojeće zalihe (skoro 79.000 neprodatih jedinica na kraju 2024. godine u okviru pre-sale i završenih projekata worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) i da prati ekonomske tokove. Za krajnje korisnike i investitore, 2025–2026. godina može ponuditi period relativno stabilnih cena i povećanog izbora, pre nego što dugoročni nedostatak ponude ponovo izazove pritisak na rast cena kasnije. Lokacija i segment će biti važni – cene stanova u masovnom segmentu verovatno će ostati niske dok se višak ponude ne apsorbuje, dok bi retki luksuzni segment mogao brže da raste (posebno ako se nastavi priliv imućnih iseljenika i profesionalaca sa kopna). Sve u svemu, čini se da je najgore od pada tržišta nekretnina prošlo, stvarajući uslove za period stabilizacije i postepenog rasta do 2028. godine cushmanwakefield.com.

Komercijalne nekretnine: Kancelarije pod pritiskom, maloprodaja u oporavku

Sektor komercijalnih nekretnina u Hong Kongu doživljava različite sudbine u 2025. godini. Tržište kancelarija suočava se sa visokom prazninom i pritiskom na pad zakupnina zbog nove ponude i promena u trendovima radnog prostora. Nasuprot tome, maloprodajni sektor se oprezno oporavlja kako se povećava broj posetilaca i turizam, iako su zakupnine u maloprodaji i dalje ispod nivoa pre pandemije. Analiziramo svako posebno:

Tržište kancelarija: Visoka praznina usred novog talasa ponude

Tržište kancelarija A klase u Hong Kongu je u fazi povoljnijoj za zakupce, suočavajući se sa viškom ponude i slabom potražnjom. Brojevi govore sami za sebe: ukupna stopa praznih kancelarija A klase porasla je na srednje dvocifrene vrednosti i očekuje se da će dostići oko 19% do kraja 2025. godine (sa ~17% u 2024.) hongkongbusiness.hk. Ovo je dramatičan porast u odnosu na gotovo nultu prazninu u Centralu pre nekoliko godina, i odražava i ciklične i strukturne faktore:

• Nalet nove ponude: Nakon godina ograničene ponude, Hongkong beleži talas novih poslovnih kula koje se završavaju, posebno u novim poslovnim distriktima. Približno 3,5 miliona kvadratnih stopa novog poslovnog prostora izlazi na tržište samo u 2025. godini, predvođeno kapitalnim projektima kao što je International Gateway Centre u West Kowloonu (kompleks od dve kule od 2,6 miliona kvadratnih stopa iznad stanice brzog voza) i novim neboderima u tradicionalno skučenim oblastima hongkongbusiness.hk. Tekući razvoj u Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – zamišljenom kao drugi centralni poslovni distrikt – takođe dodaje značajnu površinu. Fitch Ratings napominje da je kontinuirani rast ponude „u oblastima kao što je Kowloon East“ glavni pokretač rasta stope nepopunjenosti hongkongbusiness.hk.
• Prigušena potražnja i prelazak na kvalitet: Potražnja zakupaca se oporavlja samo polako nakon pada tokom pandemije. U prvom kvartalu 2025. godine, neto apsorpcija je zapravo bila negativnih 143.000 kvadratnih stopa, jer je prostor koji su oslobodili zakupci koji su smanjivali poslovanje premašio broj novih zakupa jll.com.hk jll.com.hk. Mnoge firme preispituju svoje potrebe za prostorom zbog hibridnog rada i smanjenja troškova. One koje se šire (posebno u finansijama i profesionalnim uslugama) često su “zakupci koji prelaze na kvalitetnije prostore” – koriste niže zakupnine da bi prešle u premium zgrade cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Ovo je dovelo do boljih rezultata u centralnim zonama: na primer, vakancija u Centralu se poboljšala na 11,5% u Q1 2025 (sa 11,6%), jer i dalje privlači potražnju za vrhunskim prostorom jll.com.hk jll.com.hk. Slično, vakancije u Wanchai/Causeway Bay i Tsim Sha Tsui (tradicionalne poslovne zone) su se stabilizovale na oko 8–10% jll.com.hk jll.com.hk. Nasuprot tome, decentralizovani distrikti najviše trpe – vakancija u Kowloon East je porasla na 21,3% u Q1 2025 jll.com.hk jll.com.hk, zbog priliva novih zgrada i konsolidacije zakupaca nazad u centralne zone. Ukupna raspoloživost na nivou grada (uključujući podzakup) je još veća, kreće se oko 19–20% sredinom 2025. godine cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Pad zakupnina: Sa obilnom ponudom i stanarima koji su razmaženi izborom, zakupodavci su pod pritiskom da se takmiče u zakupninama i podsticajima. Zakupnine za kancelarije su u jasnom padu: zakupnine za A klasu pale su oko 3–5% u 2024., i još ~1,3% u prvom kvartalu 2025. jll.com.hk. Svako podtržište zabeležilo je pad početkom 2025. – Hong Kong East (Quarry Bay) prednjačio je sa padom od 3,4% u Q1, dok je čak i Central zabeležio pad zakupnina od 0,7% u tom kvartalu jll.com.hk jll.com.hk. Prema JLL-u, zakupnine u finansijskoj četvrti sada su oko 20% ispod nivoa pre 2019. godine, što povećava regionalnu konkurentnost Hong Konga, ali smanjuje prihode zakupodavaca. Stručnjaci na tržištu predviđaju da će zakupnine za kancelarije nastaviti da padaju pre nego što dostignu dno: prognoze za promenu zakupnina za celu 2025. godinu kreću se od -5% do -10% jll.com.hk jll.com.hk. Fitch čak očekuje „negativnu korekciju zakupnina u niskim dvocifrenim procentima” za ugovore koji ističu, jer stanari obnavljaju po znatno nižim trenutnim tržišnim cenama hongkongbusiness.hk. Dobra vest je da se tempo pada usporava – u drugom kvartalu 2025. zabeležen je pad od samo 1% na kvartalnom nivou, što je poboljšanje u odnosu na -2,5% u Q1 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Ovo ukazuje da je najgore možda prošlo, a zakupnine se približavaju cikličnom dnu krajem 2025. godine.

Uprkos ovim izazovima, aktivnost iznajmljivanja je porasla u odnosu na najniže nivoe tokom pandemije. U drugom kvartalu 2025. godine, novi obim iznajmljivanja dostigao je 1,2 miliona kvadratnih stopa – što je najviši kvartalni nivo od početka 2020. godine cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Veći deo ovoga pokrenut je od strane bankarskog i finansijskog sektora, koji je bio oslonac za nekoliko velikih preseljenja i proširenja cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Tržište IPO-a u Hong Kongu takođe pokazuje znake oporavka u 2023–24, a svaki trajniji oporavak na tržištima kapitala bi „pomogao podršci potražnje za kancelarijama“ od strane finansijskih i profesionalnih firmi cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Pored toga, kompanije sa kopna Kine (posebno u tehnološkom i sektoru upravljanja bogatstvom) i dalje vide Hong Kong kao stratešku lokaciju, obezbeđujući tok zakupaca – iako su njihovi planovi za širenje u poslednje vreme oprezniji zbog ekonomske neizvesnosti u Kini.

Sa investicionog stanovišta, kapitalne vrednosti kancelarija su se korigovale zajedno sa zakupninama. Cene kancelarija A klase su pale za otprilike 20–30% u odnosu na vrhunac, što dovodi do zanimljivih prilika za investitore sa dugoročnom perspektivom. Zaista, pojavljuju se prilike za kupovinu imovine u problemima ili sa dodatnom vrednošću: očekuje se da će banke prodavati zaplenjene kancelarijske nekretnine u 2025. godini hongkongbusiness.hk, što bi moglo omogućiti kupcima da kupe kvalitetne zgrade po sniženoj ceni. Veliki investitori i REIT-ovi ostaju finansijski stabilni (Fitch ima stabilne izglede za glavne zakupodavce kao što su Link REIT, Swire, SHKP i Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), tako da je talas prinudne prodaje malo verovatan; međutim, manji vlasnici ili neosnovna imovina bi mogli promeniti vlasnika kako se tržište preispisuje.

Kada je reč o geografskim žarištima:

• Central CBD ostaje otporan – njegov prestiž i ograničena nova ponuda ga čine relativno izolovanim. Zakupnine za Central Grade A (~HK$120 po kvadratnom stopalu/mesečno) i dalje imaju premiju od 40–50% u odnosu na Kowloon East. Fitch je naveo Causeway Bay (gde Hysan dominira) kao „relativno otporno podtržište“ čak i tokom pada hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East i Kai Tak su epicentar nove ponude i stoga trenutno najslabija tačka. Sa prazninom većom od 20% i još projekata u završetku (npr. nove poslovne kule u Kai Tak Development Area), ovaj distrikt će ostati tržište zakupaca do 2028. Vlasnici ovde nude agresivne zakupnine i podsticaje za uređenje prostora kako bi privukli zakupce, posebno jer su se neke multinacionalne firme povukle iz planova decentralizacije.
• West Kowloon je novi poslovni čvor u usponu na koji treba obratiti pažnju. International Gateway Centre (IGC), prepoznatljiv projekat blizanaca iznad West Kowloon Station, biće završen do kraja 2025. godine building.hk building.hk. Sa 2,6 miliona kvadratnih stopa Grade A kancelarija i 600 hiljada kvadratnih stopa maloprodajnog prostora, IGC će značajno povećati ponudu kancelarija u Tsim Sha Tsui/Jordan. Njegova privlačnost leži u povezanosti (brza železnica do Kine) i potpuno novim sadržajima (dizajnirao ga je poznati arhitekta). Prvi pokazatelji sugerišu da su finansijske institucije i firme sa kopna zainteresovane za West Kowloon za regionalne centrale. Ipak, na kratak rok, to će povećati pritisak na praznine dok potražnja ne sustigne ponudu.
• Starije oblasti na ivici CBD-a (npr. Wan Chai, Island East): Ove lokacije su zabeležile najveći pad zakupnina (npr. Quarry Bay -3,4% u Q1 jll.com.hk) jer su neki zakupci prešli u Central ili nove zgrade. Deo zastarelog poslovnog prostora može se suočiti sa rekonstrukcijom ili promenom namene (npr. u co-working, hotele ili čak stambene jedinice putem podsticaja za promenu upotrebe).

Izgledi za kancelarije: Očekuje se da će prilagođavanje tržišta kancelarijskog prostora trajati do 2025–2026. godine. Vlasnici će verovatno morati da ostanu konkurentni u pogledu uslova zakupa kako bi održali popunjenost, posebno s obzirom na dodatnih ~4+ miliona kvadratnih stopa prostora koji se očekuje u periodu 2025–2027. (uključujući projekte kao što su One North Point i nove kule u Kwun Tongu). Analitičari predviđaju da bi stopa nepopunjenosti mogla dostići vrhunac oko 2025–26. godine, a zatim postepeno da se poboljšava kako se ekonomija bude jačala i ponuda smanjivala. Očekuje se da će zakupnine dostići dno do 2026. godine, a potom se potencijalno stabilizovati ili blago rasti kako se višak ponude bude apsorbovao i ukoliko Hongkong zadrži svoju ulogu finansijskog centra. Ohrabrujući faktor: Status Hongkonga kao regionalnog sedišta ostaje neupitan u Aziji – postoji obnovljeno interesovanje kineskih tehnoloških i firmi za upravljanje imovinom da otvore veće kancelarije u gradu. Vladini napori da privuku kompanije (poput poreskih olakšica za porodične kancelarije) takođe bi mogli podstaći potražnju za kancelarijskim prostorom. Ipak, dani izuzetno niske nepopunjenosti i vrtoglavog rasta zakupnina su prošli, barem na srednji rok. Kompanije sada imaju više opcija nego ikada – mogu birati vrhunski prostor u Kowloonu po upola nižoj ceni od Central-a, ili pregovarati povoljne uslove u premium zgradama u Centralu zahvaljujući većoj nepopunjenosti. Kao rezultat toga, rast zakupnina, kada se vrati, verovatno će biti spor i segmentiran, pri čemu će se najkvalitetnije i najbolje locirane kancelarije prve oporaviti.

Za sada, 2025. godina nudi zakupcima odličnu priliku da zaključe atraktivne ugovore o zakupu kancelarija, dok investitori mogu pronaći vrednost u potcenjenim kancelarijskim nekretninama (posebno ako ih kupe ispod cene zamene). Ključni rizik u budućnosti je ako potražnja dodatno oslabi – na primer, ako dođe do globalne recesije ili lokalnog pada, smanjenje kancelarijskog prostora bi se moglo nastaviti i produžiti višak ponude. S druge strane, iznenadni pozitivni pomak (npr. veliki priliv kineskih firmi nakon normalizacije granica ili oporavak tehnološkog sektora) mogao bi ubrzati apsorpciju. Zainteresovane strane stoga pomno prate širu ekonomiju i povezanost Hongkonga sa Kinom, jer će to u velikoj meri uticati na potrebe za kancelarijskim prostorom uoči 2028. godine.

Tržište maloprodaje: Postepeni oporavak zahvaljujući obnovi turizma

Tržište maloprodajnih nekretnina u Hongkongu je u fazi oporavka 2025. godine, nakon što je pretrpelo dvostruki udarac – društvene nemire iz 2019. i skoro tri godine izolacije zbog COVID-a. Promet kupaca i prodaja ponovo rastu zahvaljujući povratku turista i lokalnoj potrošnji, ali sektor još uvek nije povratio živost iz perioda pre 2019. godine. Zakupnine u najatraktivnijim maloprodajnim zonama i dalje su nešto niže, a prazni lokali u glavnim ulicama – iako se situacija popravlja – i dalje su češći nego u godinama procvata.

Туризам и трендови продаје: Жила куцавица тржишта малопродаје у Хонгконгу је туризам, посебно посетиоци са копна Кине који су историјски покретали потрошњу на луксуз. Са поновним отварањем границе почетком 2023, број долазака посетилаца је нагло порастао. Хонгконг је забележио 44,5 милиона туристичких долазака у 2024, што је скок од 31% у односу на претходну годину hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Ово је импресиван опоравак, иако је и даље око трећину испод 65 милиона долазака у 2018. (последња година пре протеста и пандемије) hongkongfp.com. За 2025. туризам је на путу даље раста: месечни доласци почетком 2025. били су око 2,2 милиона (јануар) и у порасту ceicdata.com. Влада и Туристичка организација су били проактивни, организујући „мега догађаје” и промоције како би привукли међународне путнике и вратили репутацију Хонгконга као Азијског светског града cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Као резултат тога, малопродајна продаја показује знаке стабилизације. Након тешке контракције 2020. и млаког опоравка 2021–22, укупна вредност малопродаје се коначно стабилизовала. У јануару–априлу 2025, малопродаја је била мања за 5,6% у односу на претходну годину hongkongbusiness.hk, што је, иако је и даље пад, мањи пад од -7% забележених у 2024. hongkongbusiness.hk. До маја 2025, месечна малопродаја је чак забележила +2,4% раст на годишњем нивоу, што је први раст у више од годину дана cushmanwakefield.com. Категорије као што су накит, сатови и луксузна роба (које зависе од туристичке потрошње) и даље су испод нивоа пре пандемије, али масовне категорије (супермаркети, потрошачка роба) су се одржале захваљујући локалној потражњи. Важно је да су се обрасци куповине посетилаца са копна променили: многи сада више троше на приступачна искуства и аутлете, а не само на луксузне бутике, што је подстакло секторе хране и пића и забавне малопродаје.

Praznine i zakupnine: Tržište zakupa maloprodajnih prostora se poboljšava, ali oporavak nije ujednačen. Praznine u prodavnicama na glavnim ulicama u ključnim šoping distriktima iznosile su oko 10,6% u prvom kvartalu 2025. godine, što je jedva manje u odnosu na 10,5% krajem 2024. godine jll.com.hk jll.com.hk. To znači da je otprilike 1 od 10 prodavnica na nivou ulice u najatraktivnijim zonama (kao što su Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) i dalje prazna – što je daleko od gotovo 0% praznih lokala tokom turističkog buma 2010-ih. Tržni centri su prošli nešto bolje: praznine u najatraktivnijim tržnim centrima iznosile su oko 9,2% u prvom kvartalu (povećanje sa 9,1% krajem 2024) jll.com.hk jll.com.hk, jer su dobro vođeni tržni centri u Hong Kongu zadržali većinu zakupaca tokom krize nudeći popuste na zakupnine i promocije. Uporno visoke praznine ukazuju na to da neki maloprodajni prostori, posebno veliki flagship lokali koje su nekada zauzimali luksuzni brendovi, i dalje ostaju prazni ili se sporo izdaju. Nekoliko poznatih prodavnica u Russell Street i Canton Road (nekada najskupljim maloprodajnim lokacijama na svetu) zatvoreno je tokom 2019–20. i još uvek nisu pronašle dugoročne zakupce. One koje su izdate, često su izdate po znatno nižim zakupninama novim tipovima zakupaca (npr. lokalni brendovi, apoteke, sportska oprema ili čak pop-up iskustva).

Maloprodajne kirije nastavljaju blago da se prilagođavaju naniže, što odražava ove uslove. U prvom kvartalu 2025. godine, kirije za prodavnice u glavnim ulicama pale su za dodatnih 0,8% u odnosu na prethodni kvartal jll.com.hk jll.com.hk. Kirije u glavnim tržnim centrima pale su za 0,3%, a u super-prime tržnim centrima za 0,2% tokom kvartala jll.com.hk jll.com.hk. Na godišnjem nivou, kirije za prodavnice su nekoliko procenata niže nego pre godinu dana. Međutim, tempo pada se značajno usporio – sada su padovi kirija u niskim jednocifrenim procentima, u poređenju sa dvocifrenim padovima iz 2020. godine. Vlasnici prostora i dalje uglavnom nude popuste na kiriju ili fleksibilne uslove kako bi privukli zakupce usled „prodajnih izazova” u nekim segmentima maloprodaje jll.com.hk jll.com.hk. Za 2025. prognoze ukazuju na stagnaciju do -5% kretanja kirija za glavne ulice i prime maloprodaju – praktično zadržavanje na dnu jll.com.hk jll.com.hk. Ako se potrošnja turista nastavi oporavljati, kirije bi konačno mogle da se stabilizuju do 2026. godine.

Promena strukture zakupaca: Jedan od značajnih trendova je prestrukturiranje maloprodajnog miksa zakupaca. Tamo gde su nekada luksuzne prodavnice satova i modne butike dominirale glavnim ulicama Hong Konga, sada pristupačniji brendovi i operatori sa iskustvenim konceptima zauzimaju prostor cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Na primer, u drugom kvartalu 2025. godine, oblasti kao što su Mong Kok i Tsim Sha Tsui zabeležile su aktivno iznajmljivanje prostora od strane brendova sportske odeće, brze mode i kozmetike koji ciljaju na kupce osetljive na cenu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Fitnes centri, prodavnice životnog stila, pa čak i finansijske usluge (banke, brokerske firme) takođe se šire u maloprodajne jedinice na nivou ulice jll.com.hk jll.com.hk, koristeći niže zakupnine da povećaju svoje prisustvo. Ova diverzifikacija stvara dinamičniji, iako nešto manje luksuzan, maloprodajni pejzaž. Tržni centri se takođe prilagođavaju – mnogi luksuzni tržni centri uvode više zabavnih sadržaja (kao što su dečje zone, umetničke izložbe) i restorana kako bi privukli posetioce. Vladina inicijativa za organizovanje događaja (Art Basel, Clockenflap muzički festival, sportski događaji itd.) pomaže povećanjem kratkoročnog broja posetilaca i potrošnje tokom tih perioda cushmanwakefield.com.

Po distriktima:

• Causeway Bay (tradicionalno najpoznatiji maloprodajni distrikt) i dalje je prigušen. Zakupnine u Russell Street-u su znatno niže u odnosu na vrhunac, a stopa praznih lokala je viša nego drugde. Ipak, lokalni modni i ugostiteljski brendovi postepeno popunjavaju prostore; oporavak ove oblasti zavisiće od povratka turista sa kopna na navike kupovine iz perioda pre 2019. godine.
• Tsim Sha Tsui beleži određeni oporavak zahvaljujući turistima koji ostaju preko noći – Harbour City (ogroman tržni centar) izveštava o poboljšanju prodaje, a Nathan Road beleži da zakupci iz srednjeg segmenta (poput apoteka i sportskih brendova) zamenjuju luksuzne juvelire. Kulturni distrikt West Kowloon (M+) i terminal brze železnice u blizini dodatno privlače posetioce u ovu oblast.
• Mong Kok i Sham Shui Po (popularni među lokalnim stanovništvom i dnevnim posetiocima sa kopna zbog povoljne robe) su relativno živahni. Ovi distrikti su zapravo zabeležili povećanja kirija iz godine u godinu za manje prodajne prostore prema podacima Colliers-a, zbog velike potražnje lokalnih preduzeća i privlačnosti specijalizovanih ulica (ulica patika, ulica elektronike) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Tržni centri u prigradskim oblastima (New Town Plaza u Sha Tinu, Tsuen Wan, itd.) su tokom celog perioda bili otporni, podstaknuti lokalnim stambenim područjima. Nastavljaju da uživaju visoku popunjenost i često su prvi koji beleže oporavak prodaje kada se potrošnja poboljša.

Izgledi za maloprodaju: Trend je oprezno optimističan. Kako se međunarodna putovanja normalizuju, Hongkong bi mogao da dostigne broj posetilaca iz perioda pre pandemije do 2026–27, što bi značajno povećalo potražnju za maloprodajom. Već sada, ponovno otvaranje granica sa kopnenom Kinom i ublažavanje karantina oslobodili su akumulirani turizam, a očekuje se da će potrošnja po turisti porasti kako se poverenje vraća. Stoga mnogi očekuju da će kirije za maloprodajne prostore dostići dno do 2025. godine uz blagi rast u 2026. Fitch Ratings beleži „oprezne znake stabilizacije” u maloprodaji i ima stabilne izglede za glavne vlasnike tržnih centara (npr. Link REIT koji poseduje mnoge tržne centre) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Predviđa se da će maloprodaja u 2025. porasti za niske jednocifrene procente, osim ako ne dođe do novih šokova cushmanwakefield.com.

Međutim, maloprodajni pejzaž nakon COVID-a biće drugačiji. Penetracija e-trgovine u Hongkongu je skočila tokom pandemije (onlajn maloprodaja je i dalje bila u padu od 4,1% na godišnjem nivou krajem 2024. jer se deo potražnje vratio u fizičke prodavnice) savills.com savills.com. Neke strukturne promene – više lokalne potrošnje u stambenim oblastima, manje čiste luksuzne ekstravagancije – mogu ostati prisutne. Hongkong se takođe takmiči sa drugim šoping centrima (kao što su noviji tržni centri u Makau i prodavnice bez carine na Hainanu) za kinesku luksuznu potrošnju. Ovo ukazuje da se ultra-visoke maloprodajne zakupnine (one koje su Kejzvej Bej učinile najskupljom maloprodajnom ulicom na svetu) verovatno neće uskoro vratiti. Umesto toga, vlasnici će se fokusirati na iskustvenu maloprodaju (stvari koje onlajn kupovina ne može da pruži) i uravnotežen miks zakupaca kako bi tržni centri i šoping ulice ostali privlačni.

Vladina podrška može se nastaviti kroz šeme vaučera za potrošnju (kao što je to urađeno 2022. godine) ili negovanjem reputacije Hongkonga kao bezbedne i uzbudljive turističke destinacije. Ako šira ekonomija ostane stabilna i nezaposlenost niska, lokalna potrošnja će takođe podržati maloprodajni sektor. Ukratko, očekuje se postepeni, iako ne spektakularan oporavak maloprodajnog sektora nekretnina: smanjenje praznih prostora, postepeni rast zakupnina i adaptivna maloprodajna scena koja ima za cilj da privuče i lokalne potrošače i turiste do 2028. godine.

Industrijske nekretnine: Otpornа logistika suočena sa novim izazovima

Industrijski sektor nekretnina u Hongkongu – koji uključuje skladišta, logističke centre i industrijsko-poslovne zgrade – pokazao je otpornost tokom pandemije, ali se suočava sa izazovima zbog promena u trgovinskim tokovima i povećane ponude. Istorijski gledano, ograničena ponuda zemljišta i uloga Hongkonga kao trgovačkog čvorišta održavali su industrijsku popunjenost izuzetno visokom (često ispod 2%). To se promenilo 2023–2024. godine kada je globalna trgovina usporila, a novi moderni skladišni projekti su počeli sa radom.

Popunjenost i ponuda: Nakon dugog perioda potpune popunjenosti, praznine u industrijskim objektima su porasle sa svog minimuma. Ukupna stopa praznih skladišta porasla je sa 7,9% u četvrtom kvartalu 2024. na 8,9% u prvom kvartalu 2025.jll.com.hk, što je najviše u poslednjih nekoliko godina. Ovo je delimično rezultat završetka nekoliko velikih, visokospecifikovanih logističkih objekata u poslednjim kvartalima, čime se povećao raspoloživ prostor. Prema JLL-u, čak i “prvoklasna” skladišta (najnovija, najbolje locirana) koja su bila popunjena oko 98% tokom COVID-a sada imaju više od 8% praznih prostora do marta 2025. jll.com.hk jll.com.hk. S obzirom na to da Hong Kong ima oko 60 miliona kvadratnih stopa prvoklasnih skladišta, to znači da je više od 5 miliona kvadratnih stopa prazno u prvom kvartalu 2025.jll.com.hk jll.com.hk. Suštinski, tržište koje je nekada bilo gladno prostora sada ima malo prostora za disanje.

Nova ponuda je takođe uticala: projekti poput proširenja ATL Logistics Centre i modernih skladišta sa rampama u Tsing Yi, Tung Chung i Novim Teritorijama povećali su kapacitete. Vlada je takođe pokrenula program za revitalizaciju starijih industrijskih zgrada (preuređenjem ili rekonstrukcijom), što je u nekim slučajevima dovelo do privremenog povećanja praznih prostora dok su se zgrade praznile radi preuređenja – iako su mnoge pretvorene u kancelarije, hotele ili samouslužna skladišta, te su tako izašle iz “industrijske” evidencije.

Promene u potražnji: Sa strane potražnje, potražnja za logističkim i industrijskim prostorom je oslabila u poređenju sa vrhuncem tokom pandemije. Tokom 2020–21, potražnja za e-trgovinom i skladištenjem je naglo porasla (za medicinske zalihe, distribuciju onlajn kupovine itd.), što je držalo skladišta punim. Kako su se ti trendovi normalizovali, zakup skladišta se usporio. JLL napominje da je zakup u prvom kvartalu 2025. bio dominantno vođen obnovama ugovora umesto novim proširenjima jll.com.hk. Mnogi 3PL (pružaoci logističkih usluga treće strane) obnavljaju ugovore na postojećim lokacijama ili čak smanjuju prostor zbog pritiska troškova i povećanja efikasnosti. Neke firme sa velikim prometom su smanjile prostor jer izvoz/uvoz Hong Konga još uvek nije u potpunosti povraćen – iako se pojavio tračak nade krajem 2024. sa izvozom koji je porastao za 3,6% na godišnjem nivou i vazdušnim kargo prometom koji je porastao za oko 9,6% kako su se globalni lanci snabdevanja odčepili savills.com savills.com.

Regionalna trgovinska dinamika ima veliki uticaj: Aktuelne trgovinske tenzije između SAD i Kine i usporavanje globalne ekonomije oslabili su potražnju za skladištenjem robe za reeksport jll.com.hk jll.com.hk. Uloga Hong Konga kao centra za reeksport je izazvana direktnijim lukama na kopnu i promenama u obrascima nabavke (npr. manje uvoza kineske robe u SAD, više nabavke iz jugoistočne Azije). Zbog toga su neki zakupci skladišta konsolidovali ili promenili fokus. Vazdušni transport je svetla tačka – sa Međunarodnim aerodromom Hong Kong koji je i dalje najprometniji kargo aerodrom na svetu, oporavak obima vazdušnog kargo saobraćaja (skoro +10% krajem 2024) podržao je potražnju za logističkim prostorom na aerodromu savills.com. Ali pomorski transport/logistika vezani za kopnenu proizvodnju su bili znatno slabiji.

Zakupnine i vrednosti: Uprkos većoj stopi nepopunjenosti, zakupnine za industrijske objekte su bile relativno stabilne, što odražava i dalje ograničenu ukupnu ponudu i suštinsku važnost logistike. Zakupnine za vrhunska skladišta pale su samo 0,9% na kvartalnom nivou krajem 2024. godine jll.com.hk jll.com.hk, a anegdotski podaci ukazuju da su ostale približno nepromenjene početkom 2025. Čak i nakon nedavnih povećanja, stopa nepopunjenosti skladišta (~9%) je znatno niža od stope nepopunjenosti kancelarija, pa vlasnici još nisu morali drastično da smanjuju zakupnine. Mnogi logistički ugovori su dugoročni, a zakupci cene lokaciju (geografska prednost Hongkonga za distribuciju u delti reke Pearl). Ipak, ako nepopunjenost nastavi da raste ka dvocifrenim vrednostima, mogli bismo videti blago smanjenje zakupnina u starijim ili manje idealno lociranim industrijskim zgradama. JLL upozorava da se „očekuje dalji rast nepopunjenosti za vrhunska skladišta, što će pritisnuti zakupnine“ u bliskoj budućnosti jll.com.hk jll.com.hk.

Kapitalne vrednosti industrijskih objekata takođe su ostale stabilne tokom 2024. godine, a u nekim slučajevima su i porasle zbog interesovanja investitora (industrijski objekti su traženi zbog potencijala za prenamenu i relativno viših prinosa). U četvrtom kvartalu 2024. godine, obim prodaje industrijskih objekata sa etažnim vlasništvom skočio je za 38% na kvartalnom nivou savills.com, jer su investitori očekivali dno tržišta i iskoristili niže kamatne stope. Krajnji korisnici (poput logističkih firmi ili operatera data centara) takođe se pojavljuju kao kupci industrijskih nekretnina, obezbeđujući prostor za dugoročnu upotrebu savills.com savills.com. Prinosi na industrijske nekretnine (često oko 3–4%) deluju privlačno u poređenju sa izuzetno niskim prinosima u sektoru kancelarija.

Značajni trendovi:

• Data centri i upotreba za novu ekonomiju: Sa težnjom Hongkonga da postane tehnološki centar, neki industrijski objekti se prenamenjuju u data centre, istraživačke laboratorije ili objekte za cloud computing. Ove namene zahtevaju veliku snagu i bezbednost, što se često dobro uklapa u industrijske zone. Potražnja za prostorom za data centre raste (Hongkong je jedno od vodećih tržišta data centara u Aziji), što posredno podržava vrednost industrijskog zemljišta.
• Prilika Severne Metropole: Planirana Severna Metropola u Novim Teritorijama (videti kasniji odeljak) uključuje posvećene logističke parkove i „zonu za inovacije i tehnologiju“ blizu Šenžena. Ovaj dugoročni plan bi mogao da pomeri deo industrijske potražnje ka severu, kako se novi objekti budu otvarali tamo do kasnih 2020-ih. Za sada se oblasti kao što su Hung Shui Kiu i Yuen Long razmatraju za razvoj modernih skladišta koja bi služila Velikoj zalivskoj oblasti. Ovo je i prilika (moderna infrastruktura) i rizik (može privući zakupce iz postojećih objekata u Kwai Tsing-u ili drugde).
• Strukturne promene: Industrijski sektor se prilagođava strukturnim promenama u globalnoj trgovini. Uvozno-izvozni promet Hong Konga se razvija: manje dominacije skladištenja robe niske vrednosti, više fokusa na logistiku visoke vrednosti, hladnjače (za farmaceutske proizvode, hranu) i regionalnu distribuciju za e-trgovinu. Ova tranzicija će „potrajati i suočiti se sa izazovima“ jll.com.hk, ali je neophodna da bi Hong Kong zadržao relevantnost kao logistički centar. Poboljšanja efikasnosti (automatizacija u skladištima, itd.) takođe mogu smanjiti potreban prostor po jedinici prometa, što utiče na dugoročnu potražnju.

Izgledi za industrijski sektor: Na kratak rok (2025–2026), industrijski sektor nekretnina u Hong Kongu može zabeležiti nešto veću prazninu i stagnaciju ili blagi pad zakupa, kako novi kapaciteti dostižu vrhunac, a globalna trgovina ostaje mlaka. Na primer, praznina bi mogla da pređe u niske dvocifrene procente pre stabilizacije. Ipak, do 2027–2028. očekuje se da će sektor povratiti ravnotežu. Strateška lokacija Hong Konga i svetski poznata luka/aerodrom znače da bi potražnja za logistikom na kraju trebalo da raste u skladu sa oporavkom regionalne trgovine. Ako se geopolitičke tenzije smanje i globalni rast nastavi, potrebe za skladištenjem će porasti. Štaviše, svako smanjenje američkih tarifa ili poboljšanje trgovinskih odnosa između Kine i Zapada može direktno povećati obim tereta u Hong Kongu.

Investitori ostaju dugoročno optimistični – što se vidi po kontinuirano snažnim ponudama za industrijsku prodaju celih objekata i optimizmu velikih igrača. Nedavne prodaje industrijskog zemljišta od strane vlade (u Tuen Mun-u, itd.) i dalje su izazvale veliko interesovanje, što ukazuje na poverenje u budućnost sektora. Izgledi za zakupnine: Nakon mogućeg pada od 0-5% u 2025. za vrhunska skladišta, zakupnine bi mogle početi umereno da rastu (~2-3% godišnje) posle 2026. kako se praznina ponovo smanjuje. Prinosi bi mogli da se smanje zbog velike investicione potražnje za industrijskim nekretninama (uključujući i novi REIT tržište za logističku imovinu u Aziji cushmanwakefield.com).

Укратко, индустријски некретнине у Хонг Конгу пролазе кроз транзициони период. Биле су најуспешнији сегмент (ниска празнина, стабилан раст) чак и када су канцеларије и малопродаја имале потешкоће, али сада се нормализују ка нешто лабавијем тржишту. Ипак, у поређењу са другим секторима, индустријски основи остају релативно чврсти са без вишка понуде (само прилагођавање са изузетно стегнутих услова). Еволуција сектора – ка паметнијој логистици, интеграцији са копненом е-трговином и могућој конверзији намене – биће кључна тема до 2028. године. Сви који се прилагоде (нпр. унапређују старе индустријске зграде, прихватају технолошке индустрије) имају шансу да профитирају у наредном циклусу раста.

Владина политика и иницијативе урбанистичког планирања

Перспективе некретнина у Хонг Конгу нераскидиво су повезане са владином политиком – како са краткорочним интервенцијама на тржишту, тако и са дугорочним планирањем коришћења земљишта. Последњих година дошло је до значајних потеза на оба фронта. Већ смо говорили о укидању мера за хлађење тржишта и пореским променама које су промениле расположење на тржишту у 2024–25. Овде их укратко истичемо, а затим се фокусирамо на мега-пројекте урбанистичког планирања и планове развоја становања који ће обликовати тржиште некретнина у наредној деценији.

Преокрет у мерама за хлађење тржишта: Деценија агресивног сузбијања потражње (2010–2020) је ефективно завршена. До почетка 2024. године, све додатне таксе на промет некретнина су укинуте како би се оживело тржиште станова globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Овај преокрет у политици је од великог значаја – означава филозофску промену са фокуса на обуздавање цена по сваку цену ка приоритету тржишне активности и промета станова. Укидање пореза од 15% за стране купце и других намета одмах је учинило некретнине у Хонг Конгу приступачнијим купцима са копна и из иностранства, који су претходно били углавном искључени због пореза. У комбинацији са лабавијим правилима за хипотеке (нижи праг стрес теста) и посебним подстицајима за квалификоване имигранте да купују станове, влада је послала сигнал да жели да привуче таленте и инвестиције преко тржишта некретнина, а не да их одвраћа. У будућности, званичници су најавили да ће се ослонити на повећање понуде (и субвенционисано становање) како би решили питање приступачности, уместо да сузбијају потражњу. Ово сугерише да, како се тржиште опоравља, вероватно нећемо видети брзо поновно увођење строгих мера за хлађење осим ако се јасно не формира нови шпекулативни балон. За сада, став политике је подржавајући стабилно и ликвидно тржиште некретнина.

Стратегија дугорочног снабдевања стамбеним простором: Недостатак станова и изузетно високе цене у Хонгконгу годинама су извор незадовољства јавности. Као одговор, владина Дугорочна стамбена стратегија (LTHS) поставила је амбициозне циљеве. Према најновијем извештају о напретку (октобар 2024), циљ за снабдевање становима у наредних 10 година је 430.000 јединица (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Од тога, 70% (око 302.000 јединица) планирано је као јавно становање (укључујући субвенционисане станове за продају и јавне станове за изнајмљивање), а 30% (отприлике 132.000) као приватно становање globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Нагласак на јавном становању је већи него икада – што одражава смернице политике за повећање доступности приступачних станова. Влада има за циљ да обезбеди земљиште за најмање 30.000 јавних стамбених јединица годишње и омогући око 18.000 приватних јединица годишње globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ови циљеви су већи од историјске производње, па зависе од откључавања нових залиха земљишта невиђеном брзином.

Кључне иницијативе у оквиру ове стратегије:

• Одржавање „приступа вођеног понудом“: убрзати развој земљишта и бити флексибилан у зонирању како би се станови брже градили globalpropertyguide.com.
• Јачање стамбене лествице: оживљавање програма као што су Starter Homes, проширење субвенционисане шеме за власништво над становима, како би више људи могло да пређе са изнајмљивања на власништво globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Poboljšanje efikasnosti javnog stanovanja za iznajmljivanje: podsticanje imućnih stanara da se isele ili kupe stan kako bi se oslobodili stanovi za one kojima su potrebni globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Na kraći rok, vlada je pokrenula kontroverzni program „Lako javno stanovanje“ – plan vredan 26,4 milijarde HK$ za izgradnju 30.000 privremenih domova (prefabrikovanih jedinica) na neiskorišćenim lokacijama u roku od pet godina globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovo su u suštini privremeni jeftini stanovi namenjeni ublažavanju najgore prenatrpanosti (npr. ljudi u podeljenim „kovčeg stanovima“). Iako ovo pomaže hiljadama porodica da dobiju nešto bolje uslove stanovanja dok čekaju trajno javno stanovanje, program je naišao na kritike zbog visokih troškova i privremene prirode globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ipak, to naglašava priznanje vlade o stambenoj krizi i spremnost da troši na privremena rešenja.

Ogromne nove razvojne zone: Da bi zadovoljio stambene i ekonomske potrebe, Hongkong sprovodi neke od svojih najvećih projekata razvoja zemljišta u poslednjim decenijama. Dva glavna projekta su:

• Severna Metropola – Vizionarski plan za transformaciju severnih Novih Teritorija (područja uz granicu sa Shenzhenom) u prostranu metropolu novih gradova, tehnoloških parkova i do 926.000 novih domova tokom 20 godina globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Najavljen 2021. godine i sada prioritet vlade, ovaj plan obuhvata mesta kao što su Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling i novi “Grad inovacija i tehnologije” u Lok Ma Chau Loop-u. Cilj je integracija sa tehnološkom ekonomijom Shenzhena, čime se efektivno stvara klaster dva grada. Više od 40% ciljanog broja stanova treba da bude završeno do 2032. godine globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – što podrazumeva oko 370.000 jedinica do tada, što će dramatično povećati ponudu. Severna Metropola će imati više novih MTR linija, poslovnih centara i veliki udeo javnog stanovanja. Implikacija: U narednih 5–10 godina videćemo vraćanje zemljišta, prenamenu poljoprivrednog/industrijskog zemljišta i faznu izgradnju u ovim oblastima. Investitori u nekretnine već prate zemljište u Novim Teritorijama u iščekivanju ovog investicionog buma.
• Vizija Lantau Tomorrow – Poznata i kao veštačka ostrva Kau Yi Chau, ovo je plan za dobijanje oko 1.700 hektara zemljišta u blizini ostrva Lantau (zapadno od ostrva Hong Kong) radi izgradnje nove metropole na veštačkim ostrvima. Prva faza, koja je trenutno u fazi projektovanja, predviđa oko 1000+ hektara dobijenog zemljišta koje bi moglo obezbediti ~200.000 novih domova (od čega 70% javno stanovanje) i novi Centralni Poslovni Distrikt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ceo projekat Lantau Tomorrow, ako se u potpunosti realizuje do 2030-ih ili 2040-ih, bio bi jedan od najvećih svetskih projekata dobijanja zemljišta. Vladin argument je da se time stvara ogromna nova rezerva zemljišta kako bi se “dugoročno ublažili i dalje visoki troškovi stanovanja u Hong Kongu” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Uključivao bi i transportnu infrastrukturu (puteve i železnicu koji povezuju Lantau i gradska područja) i značajne poslovne zone za podršku ekonomskom rastu. Cena je ogromna (procena 580+ milijardi HK$), a postoji i kontroverza oko uticaja na životnu sredinu i troškova. Ali početna sredstva su odobrena za početak planiranja i projektovanja. Ako sve bude po planu, prvi delovi zemljišta mogli bi biti dostupni početkom 2030-ih, što je neposredno izvan našeg fokusa na 2028. godinu, ali će svakako uticati na sentiment. Perspektiva projekta Lantau Tomorrow uliva poverenje tržištu da će nedostatak zemljišta biti ublažen na duži rok, što može ograničiti špekulativno gomilanje zemljišta i držati dugoročna očekivanja cena pod kontrolom.

Dodatno:

• Proširenje novog grada Tung Chung: Projekat u skorijem roku (već u izgradnji) za nasipanje 130 ha na severu Lantaua i proširenje grada Tung Chung. Do 2030. godine obezbediće 49.000 stanova za 144.000 ljudi plus značajnu komercijalnu zonu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovo je značajno za srednjoročni period: neki od ovih stanova biće dostupni do 2027–2028, nudeći novi privatni i javni smeštaj u blizini aerodroma.
• Urbana obnova (Kowloon i urbane oblasti): Uprava za urbanu obnovu (URA) ubrzava obnovu starih četvrti (Sham Shui Po, To Kwa Wan, itd.), što će doneti nove stambene i maloprodajne projekte. Vlada je takođe uvela porez na prazne stanove 2018. godine (5% vrednosti nekretnine za stanove koji su prazni više od 6 meseci) kako bi podstakla investitore da brže plasiraju stanove, i odredila neke bivše komercijalne lokacije (kao što je Kai Tak) za javno stanovanje radi povećanja ponude. Ovi koraci obezbeđuju da se zemljište koje je već na raspolaganju koristi efikasno.

Transport i infrastruktura: Nekoliko infrastrukturnih projekata će otvoriti nove oblasti ili poboljšati povezanost, što utiče na nekretnine:

• Shatin-Central železnička veza potpuno je otvorena 2022. godine, poboljšavajući pristup duž koridora Kowloon i verovatno povećavajući vrednost u četvrtima kao što su Kai Tak i Ma On Shan.
• Planirana Hong Kong–Shenzhen zapadna železnica (kroz Severnu Metropolu) poboljšaće prekograničnu integraciju i učiniti nova naselja pogodnim za putovanje na posao.
• Putne veze kao što je tunel Tseung Kwan O–Lam Tin (otvoren 2022) skraćuju vreme putovanja, povećavajući atraktivnost stanovanja u Tseung Kwan O.
• Vlada proučava razvoj podzemnog prostora CBD-a (Central-Wanchai) i prodaju zemljišta na severnom delu stare piste aerodroma za komercijalnu upotrebu, što bi moglo planski da obezbedi više kancelarijskog prostora A klase i spreči preveliku koncentraciju.

Ukratko, pravac politike Hong Konga je dvostruk: hitne mere za oživljavanje tržišta i dugoročni projekti za proširenje zemljišta i stambene ponude. Za investitore i developere, ovo znači okruženje sa manje ograničenja za kupovinu (što je dobro za potražnju), ali i znatno više izgradnje stanova u budućnosti (što može ograničiti nekontrolisani rast cena). Vladine intervencije će i dalje igrati veliku ulogu – npr. ako tržište ponovo pregreje, zvaničnici bi mogli ponovo uvesti selektivne mere, a ako ekonomija oslabi, moguća su nova stimulativna rešenja (kao što su poreske olakšice ili programi za kupce koji prvi put kupuju). Takođe, politika se ne može zanemariti: mere kao što su davanje prioriteta lokalnom stanovništvu u odnosu na kupce sa kopna, integracija granica i raspodela javnog i privatnog stanovanja zavise od agende administracije i javnog mnjenja.

Углавном, иницијативе урбанистичког планирања као што су Northern Metropolis и Lantau Tomorrow представљају огромне могућности – створиће нове пословне дистрикте, милионе квадратних метара новог пословног/хотелског/малопродајног простора и модерна паметна градска окружења. Такође носе и ризике у извршењу (кашњења, прекорачење буџета, противљење јавности). Играчима на тржишту некретнина који се ускладе са овим плановима – нпр. куповина земљишта у NT, позиционирање за нове CBD-ове – могу донети значајне добити до 2028. и касније. Истовремено, постојећа урбана подручја ће се суочити са конкуренцијом ових нових развоја у будућности, што потенцијално може променити инвестициони пејзаж (на пример, да ли ће се значај Central-а умањити када се појави још један CBD на вештачком острву? Да ли ће куће у New Territories смањити разлику у цени у односу на урбане куће када се побољша повезаност?). Ово су стратешка питања на хоризонту.

Фокус на дистрикте: Кључна подручја и нове жаришне тачке

Тржиште некретнина у Хонг Конгу је веома локализовано – сваки комшилук и дистрикт имају своју јединствену динамику. Овде дајемо кратак преглед значајних региона, истичући која подручја напредују, а која се суочавају са изазовима у 2025, као и нове жаришне тачке на које треба обратити пажњу:

• Central & Admiralty (Hong Kong Island): Традиционални CBD на острву Хонг Конг остаје најпрестижнија (и најскупља) пословна локација. Стопа празних канцеларија у небодерима Central-а је око 11–12%, што је знатно ниже од градског просека jll.com.hk jll.com.hk. Central-ове канцеларије класе А показале су релативну отпорност захваљујући ограниченој новој понуди и сталној потражњи финансијских фирми – чак и у паду тржишта, многе компаније преферирају „flight-to-quality“ у Central. Малопродаја у Central-у (нпр. Queen’s Road, IFC mall) се постепено опоравља са повратком туриста и радника у канцеларије, иако су неке луксузне бутици уступиле место lifestyle закупцима. На стамбеној страни, Mid-Levels и The Peak (елитна стамбена подручја у близини Central-а) и даље држе рекордне цене, а занимљиво је да су велике луксузне куће овде забележиле раст цена у 2024–25, када је масовно тржиште било у паду globalpropertyguide.com. Са мало нових развоја (недостатак земљишта у Mid-Levels), ова насеља ће остати елитне енклаве. Прогноза: Central ће задржати доминацију као финансијски центар до 2028, подржан новом инфраструктуром (нпр. нови терминус MTR линије Shatin-Central у Admiralty-ју). Међутим, како се појављују нови пословни дистрикти, раст Central-а ће бити постепенији. Инвеститори и даље виде Central-ове пословне објекте (нпр. стратешке јединице у Bank of America Tower или старе зграде погодне за обнову) као престижне мете због трајне привлачности ове области.
• Istočni Kowloon (Kwun Tong / Kai Tak): Predstavljen kao “CBD2”, Istočni Kowloon je doživeo ogromnu transformaciju iz stare industrijske zone u poslovni centar. Desetine bivših fabrika u Kwun Tongu su pretvorene u moderne poslovne zgrade, a rekonstrukcija Kai Taka (mesto starog aerodroma) je u toku sa novim poslovnim kulama A klase, hotelima i kondominijumima. Od 2025. godine, Istočni Kowloon nudi poslovni prostor A klase po znatno nižoj ceni u odnosu na Central – zakupnine su otprilike upola manje, a mnoge velike kancelarije su otvorene tamo. Ali praznine su velike (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, jer je ponuda premašila potražnju. Neke velike firme koje su se ranije preselile (privučene nižim zakupninama) kasnije su smanjile prostor ili se iselile tokom COVID-a. Tržište kancelarija u Kai Taku je posebno u začetku; reprezentativna kula koju je otvorio veliki zakupac bila je uglavnom prazna nakon završetka. Izgledi: U narednih nekoliko godina, Istočni Kowloon će biti tržište zakupaca – očekujte agresivne ponude dok zakupodavci pokušavaju da popune zgrade. Uspeh ove oblasti zavisiće od poboljšanja saobraćajnih veza (pruga Shatin-Central pomaže, a planiran je i ekološki prihvatljiv sistem povezivanja unutar Kai Taka) i možda preseljenja državnih agencija tamo. I dalje postoji optimizam da će, s vremenom, Istočni Kowloon izrasti u živopisnu poslovnu četvrt (sa novim tržnim centrima, otvaranjem mega-stadiona Kai Tak Sports Park 2024. godine, itd.). Za sada, međutim, investitori pristupaju oprezno zbog velike praznine i dugih perioda izdavanja.
• Zapadni Kowloon i Tsim Sha Tsui: Oblast Zapadnog Kowloona, koja se graniči sa Tsim Sha Tsui, brzo se razvija zahvaljujući terminalu za brzi voz i Kulturnoj četvrti Zapadnog Kowloona (WKCD). WKCD je doneo svetski poznate objekte (muzej M+, Palata muzej, Xiqu centar) koji su povećali broj posetilaca i učinili ovu oblast kulturno-turističkim žarištem. U neposrednoj blizini, kao što je pomenuto, International Gateway Centre i druge nove kule dodaju moderan izgled horizontu grada. Sam Tsim Sha Tsui (TST) ostaje glavna šoping i hotelska četvrt. Pretrpeo je gubitke 2020. godine zbog odsustva turista, ali se oporavlja – zakupnine za male lokale u TST-u su blago porasle 2024. godine kako su se brendovi za široke mase širili cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Poslovne zgrade u TST-u (kao što su one duž Canton Road-a ili u kompleksu Harbour City) imaju nisku stopu praznih prostora (~8% jll.com.hk jll.com.hk) zbog potražnje od strane dizajnerskih, nabavnih i firmi sa kopna. Izgledi: Sa novom ponudom u Zapadnom Kowloonu, proširena TST/Zapadni Kowloon oblast bi mogla da formira veliku povezanu poslovnu zonu do 2028. godine. Ova oblast ima prednost što je raskrsnica – železnička veza sa Shenzhenom/Guangzhouom, ekspresni voz do aerodroma i blizina Centra kroz tunele ispod luke. Očekujemo rast potražnje za kancelarijama u Zapadnom Kowloonu kada se početna ponuda apsorbuje, jer će kompanije koje žele da posluju i u Hong Kongu i na kopnu smatrati ovu lokaciju privlačnom. Stambeni projekti u obližnjim oblastima (stanica Olympic, stanica Austin) su takođe traženi, s obzirom na pogodnu lokaciju. Investitori bi trebalo da prate koliko brzo IGC i drugi iznajmljuju prostore – brza apsorpcija bi potvrdila potencijal Zapadnog Kowloona i podigla profil (i vrednost) ove oblasti.
• Novi Teritoriji (sever i severozapad): Novi Teritoriji su mesto na kojem je fokusiran budući rast Hong Konga, zahvaljujući planu za Severnu Metropolu. Trenutno su okruzi kao što su Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai više stambene i industrijske zabiti (uz neke izuzetke kao što je užurbani grad Yuen Long). Ali podaci iz 2024. već pokazuju da ova područja dolaze u prvi plan: Yuen Long i Tuen Mun imali su 34% svih novih privatnih stanova završenih u 2024. godini globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, što ukazuje na fokus investitora na neizgrađena zemljišta NT. Cene nekretnina u Novim Teritorijama su generalno niže (otprilike 30–50% jeftinije po kvadratnom metru nego u urbanim delovima Kowloona/ostrva Hong Kong), što, u kombinaciji sa novim transportnim vezama, privlači mlađe porodice. Buduća Severna Metropola obuhvatiće mesta kao što je Kwu Tung (blizu Lok Ma Chau) – predviđeno za veliki tehnološki i stambeni centar. Vlada je započela prenamenu zemljišta i pregovore sa Shenzhenom kako bi se realizovala prekogranična inovaciona zona. Prognoza: Do 2028. verovatno ćemo videti prve faze izgradnje Severne Metropole – moguće nove javne stambene komplekse i tehnološki kampus Lok Ma Chau Loop (gde su neki objekti već u izgradnji). Granični gradovi bi mogli postati žarišta nekretnina kako ih infrastruktura bude povezivala sa urbanim centrima (npr. nova MTR Northern Link u planiranju). Investitori sa dugoročnom vizijom već kupuju zemljište ili stare seoske nekretnine u severnim NT očekujući dobit. Ipak, postoje rizici – razvoj ovde znači preseljenje sela, rešavanje ekoloških pitanja i usklađivanje sa planovima Shenzhena, što može izazvati kašnjenja. Ako se sve dobro izvede, severni NT bi mogao postati “Silicijumska dolina” Shenzhena i Hong Konga, podstičući potražnju za stanovima i kancelarijama (i možda smanjujući cene u celom gradu povećanjem ponude). Na srednji rok, okruzi kao što su Yuen Long, Sheung Shui, Fanling će postepeno rasti po broju stanovnika i sadržajima, smanjujući jaz u odnosu na tradicionalna urbana područja.
• Ostrvo Lantau i zona aerodroma: Lantau je domaćin aerodroma, kapije Hong Konga, i doživljava razvojni zamah. Pored dugoročnog projekta Lantau Tomorrow, u bliskoj budućnosti sledi proširenje Tung Chunga (hiljade stanova do 2027) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Takođe, most Hong Kong-Zhuhai-Makao, otvoren 2018, učinio je Lantau strateškom logističkom lokacijom – ekonomija mostobrana se razvija u mestima kao što su Tung Chung i Sunny Bay, sa planovima za logističke parkove i čak predlozima za zabavne centre. Prognoza: Tržište nekretnina na Lantauu (npr. zajednica iseljenika Discovery Bay, stanovi u Tung Chungu) imaće koristi od poboljšane povezanosti i rasta aerodroma (projekat Airport City sa maloprodajom, kancelarijama, izložbenim prostorima). Ipak, veći deo nasutog zemljišta za Lantau Tomorrow neće uticati na tržište do 2030-ih. Investitori su u međuvremenu optimistični u vezi sa hotelima i outlet prodajom blizu aerodroma, očekujući potpuni oporavak turizma (aerodrom je pre COVID-a imao rekordnih 74 miliona putnika; 2023. se oporavljao). Vladini planovi za razvoj pametnih gradskih funkcija na Lantauu (npr. autonomna vozila u novim zonama) mogli bi ga učiniti atraktivnim, modernim mestom za život u budućnosti.
• Stari urbani distrikti (Sham Shui Po, Tokwawan, itd.): Ova područja sa mnogo starih zgrada prolaze kroz obnovu pod vođstvom URA. Na primer, u Sham Shui Po, dolaze projekti poput očuvanja Mei Ho House i novih visokih zgrada. Kowloon City (To Kwa Wan) je doživeo talas novih stanova nakon zatvaranja starog aerodroma Kai Tak. Ovi distrikti često imaju mozaik novih luksuznih stanova među starim tong lau (zgradama bez lifta). Prognoza: Nude prilike za butične investitore i developere za učešće u manjim projektima obnove. Kako URA aktivno raspisuje tendere za lokacije, više modernog stanovanja i poslovnog prostora će se ovde pojaviti do 2028, podižući profil (i cene) kvartova koji su nekada smatrani „starim” ili „radničkim”. Na primer, otvaranje stanice To Kwa Wan MTR 2021. već je unapredilo perspektive tog područja. Očekujemo postepenu gentrifikaciju ovih lokacija.

Ukratko, geografija rasta Hong Konga se širi. Dok ostrvo i stari Kowloon ostaju ključni (posebno za kancelarije najvišeg ranga i luksuzne domove), novi pravci u istočnom Kowloonu, zapadnom Kowloonu i severnim Novim teritorijama su mesta gde će se dešavati najviše aktivnosti i prilika u narednim godinama. Nova područja nude i veći rizik i veći potencijal za dobit: uspeh zavisi od završetka infrastrukture i ostvarene potražnje. Za investitore, uravnotežen pristup može značiti zadržavanje osnovnih nekretnina u najtraženijim distriktima radi stabilnosti, uz selektivno ulaganje u nova područja radi potencijalnog rasta (npr. kupovina maloprodajnog prostora u novom gradskom centru pre nego što populacija u potpunosti poraste). Za krajnje korisnike, raznovrsnost distrikta znači više izbora za stil života – od urbane pogodnosti do više prostora u prigradskim novim gradovima – što je pozitivan razvoj s obzirom na istorijska ograničenja zemljišta u Hong Kongu.

Investicione prilike i rizici

Kako se tržište nekretnina u Hong Kongu bude transformisalo 2025. godine, investitori procenjuju nove prilike u odnosu na preostale rizike. U nastavku navodimo glavne prilike i ključne rizike koje treba razmotriti u periodu 2025–2028:

Glavne investicione prilike:

• Oporavak u preprodatim segmentima: Nakon korekcije u proteklih nekoliko godina, određeni segmenti nekretnina nude vrednost. Kvalitetne poslovne zgrade sa sniženim procenama (posebno u decentralizovanim oblastima) predstavljaju priliku za vrednosno investiranje – investitori mogu da kupe nekretnine A klase po znatno nižim cenama nego pre nekoliko godina, sa izgledima za oporavak kirija do kraja 2020-ih. Na primer, kapitalne vrednosti kancelarija u Kowloonu su znatno pale, a vlasnici poput banaka počinju da prodaju zaplijenjene kancelarijske nekretnine hongkongbusiness.hk. Iskusni investitori prate ove problematične ili slabije performirajuće nekretnine radi repozicioniranja ili dugoročnog zadržavanja. Slično, maloprodajni objekti u turističkim četvrtima (radnje na Causeway-u, tržni centri u TST-u) koji su zabeležili veliki pad kirija mogli bi doneti snažan prinos ako se kupe sada i zadrže do potpunog povratka potrošnje posetilaca.
• Hoteli i ugostiteljstvo: Sektor ugostiteljstva je u usponu sa oporavkom turizma. Posebno, hoteli su činili 45% ukupne vrednosti transakcija nekretninama u prvom kvartalu 2025. godine hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – znak da su investitori optimistični u pogledu hotela. Mnogi hoteli su poslovali sa gubicima ili su preinačeni tokom COVID-a (neki su izdavani kao karantin za vladu). Sada, sa rastom popunjenosti i cena soba, oni koji investiraju u hotele ili ih preuzimaju mogu imati koristi. Postoje i mogućnosti konverzije: neke starije poslovne zgrade se pretvaraju u hotele kako bi zadovoljile buduću potražnju. Vladina inicijativa Hong Konga da organizuje velike događaje i privuče posetioce (npr. Art Basel, Ragbi sedmica itd.) podržava ovu perspektivu. Do 2028. godine, Hong Kong bi mogao ponovo da se suoči sa nedostatkom kvalitetnih hotelskih soba, što trenutne cene čini privlačnim.
• Logistika i data centri: Uprkos kratkoročnim kolebanjima, logističke nekretnine ostaju suštinski stabilne. Rast e-trgovine i rekonfiguracija lanca snabdevanja održaće relevantnost Hong Konga kao distributivnog centra u Aziji. Moderna skladišta donose pristojan prihod i imaju nisku zastarelost. Dodatno, data centri su veoma traženi s obzirom na status Hong Konga kao data čvorišta (odlična telekom infrastruktura i blizina Kini). Pretvaranje ili izgradnja industrijskih lokacija u data centre je unosna niša – globalne tehnološke firme i REIT-ovi aktivno traže prostor. Investitori koji mogu da se snađu u tehničkim zahtevima i pitanjima napajanja mogu iskoristiti ovu rastuću klasu imovine sa stabilnim dugoročnim prinosima (često putem dugih zakupa velikim tehnološkim zakupcima).
• Stambeni razvoj u novim oblastima: Agresivni planovi vlade za stanogradnju znače da će mnogo zemljišta biti dostupno putem tendera u novim razvojnim zonama. Za investitore sa snažnim kapacitetima za realizaciju, Severna Metropola i drugi Novi Gradovi predstavljaju ogromne prilike – projekti velikih razmera sa potencijalnim ekonomijama obima. Troškovi zemljišta u ovim oblastima mogu biti niži (vlada može ponuditi partnerstva ili povoljne uslove kako bi se ciljevi ispunili), a potražnja bi trebalo da bude jaka s obzirom na potrebe za stanovanjem. Takođe, na srednji rok, ako kamatne stope padnu, cene stanova bi mogle ponovo početi da rastu od 2025. godine, donoseći profit onima koji su obezbedili zemljište tokom zastoja na tržištu. Čak i za manje investitore, rana kupovina u novoj četvrti (pre rasta) može doneti kapitalnu dobit kako infrastruktura i stanovništvo dolaze.
• Obrazovanje i specijalizovana nekretnina: Donekle skrivena prilika: nekretnine povezane sa obrazovanjem. Colliers predviđa rastuću potražnju za međunarodnim školama, vrtićima i centrima za obuku kako sve više porodica stranaca i profesionalaca sa kopna dolazi u Hongkong hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Nekretnine pogodne za kampuse ili centre za učenje (sa velikim površinama, u stambenim zonama) mogle bi privući veće interesovanje investitora. Slično, stambeni objekti za starije i zdravstvene ustanove verovatno će se širiti (s obzirom na starenje stanovništva), otvarajući niše za razvoj domova za starije ili medicinskih poslovnih zgrada – segmenti koji su još uvek u povoju u Hongkongu.
• Zelene i održive adaptacije: Investitori koji se fokusiraju na ESG (Ekološki, društveni i korporativno upravljanje) mogu dodati vrednost adaptacijom starijih zgrada prema zelenim standardima. Hongkongova težnja ka održivosti znači da postoje podsticaji za energetski efikasne zgrade. Modernizacija stare poslovne ili stambene zgrade (bolja izolacija, pametni sistemi) može povećati njenu atraktivnost za zakupce i učiniti je otpornijom na buduće moguće vladine zahteve u vezi sa potrošnjom energije.

Ključni rizici i izazovi:

• Rizik od kamatnih stopa i finansiranja: Iako se čini da se stope stabilizuju, svaki neočekivani rast globalnih kamatnih stopa direktno bi pogodio Hongkong (zbog valutnog vezivanja). Visoke stope povećavaju troškove zaduživanja, smanjuju platežnu sposobnost kupaca i mogu dovesti do neplaćanja i prinudne prodaje (posebno za visoko zadužene investitore). Manji investitori ili investitori sa kreditima sa promenljivom kamatom su ranjivi ako stope ostanu visoke duže nego što se očekivalo. S druge strane, ako stope prebrzo padnu i izazovu iznenadni priliv „vrućeg novca“, to bi moglo zahtevati reakciju politike.
• Globalni makro i geopolitički rizici: Hongkong je izuzetno izložen spoljnim faktorima. Pad globalne ekonomije ili Kine mogao bi da poremeti lokalni oporavak tržišta nekretnina. Na primer: značajna kriza na tržištu nekretnina u Kini ili sporiji rast na kopnu može smanjiti ulaganja sa kopna u nekretnine u Hongkongu i oslabiti potražnju za luksuzom. Geopolitički, tenzije između SAD i Kine predstavljaju stalan rizik – nove sankcije, carine ili ograničenja protoka kapitala mogu uplašiti investitore ili ograničiti prekogranična sredstva. Jedinstvena pozicija Hongkonga na raskršću Istoka i Zapada čini ga osetljivim; svaka eskalacija (tehnološki rat, pitanja Tajvanskog moreuza) može dovesti do opreza ili čak preseljenja stranaca što utiče na popunjenost kancelarija.
• Lokalne političke i regulatorne promene: Iako je politička scena sada stabilna, svaka veća promena (poput promene rukovodstva ili preokreta u politici) može uticati na nekretnine. Na primer, ako se pristupačnost stanovanja za lokalno stanovništvo ne poboljša, vlada bi mogla biti pod pritiskom da ponovo uvede mere za hlađenje tržišta ili stroža pravila vlasništva (poput ponovnog uvođenja viših poreza za strane kupce ili strožih poreza na prazne stanove). Sećanje na iznenadne najave politika iz prošlosti (poput 15% poreza na promet uvedenog preko noći 2012. godine) znači da je rizik od promena politike uvek prisutan. Takođe, ako cene stanova prebrzo porastu, javno nezadovoljstvo može dovesti do pooštravanja mera – što je izazov za vlasti.
• Prekomerna ponuda u određenim segmentima: Iako u celini Hongkong ima manjak ponude, lokalizovana prekomerna ponuda je moguća. Sektor kancelarija je dobar primer – previše novih kancelarija u istočnom/zapadnom Kowloonu može dovesti do dugotrajnog viška i finansijski opteretiti vlasnike (veliki igrači se snalaze, ali manji ili oni sa samo jednim objektom mogu imati problema). Slično, ako projekti Northern Metropolis i Lantau budu završeni po planu, krajem 2020-ih može doći do viška novih stanova – posebno ako rast stanovništva ne ispuni prognoze ili se emigracija nastavi. Prekomerna ponuda bi ograničila cene i kirije, smanjujući profitne marže investitora.
• Troškovi izgradnje i radna snaga: Gradnja u Hongkongu je skupa i dugotrajna. U poslednje vreme, troškovi građevinskog materijala su nestabilni globalno, a Hongkong se suočava i sa nedostatkom kvalifikovane radne snage u građevinarstvu. Kašnjenja i prekoračenja budžeta su česta kod velikih projekata. Za investitore je to rizik – dobijanje državnog zemljišta po određenoj ceni, a zatim nagli rast troškova izgradnje može smanjiti profit ili čak učiniti projekat neisplativim ako se tržište promeni. Vlada pokušava da to ublaži prefabrikacijom i uvozom radne snage, ali to i dalje ostaje izazov koji može usporiti isporuku novih objekata.
• Stabilnost valutnog vezivanja: Ovo je rizik male verovatnoće, ali velikog uticaja. Tržište nekretnina u Hongkongu se oslanja na vezivanje HKD za USD, što održava kamatne stope vezane za američki Fed i tradicionalno donosi niske stope i priliv kapitala. Ako bi došlo do pritiska na vezivanje (zbog masovnog odlivanja kapitala ili političkog pritiska), to bi moglo izazvati monetarnu nestabilnost. Promena režima vezivanja bi dovela do velikog preispitivanja vrednosti imovine. Većina analitičara očekuje da će vezivanje opstati (stabilno je od 1983), ali to je pozadinski rizik koji treba imati u vidu.
• Promene u tržišnom sentimentu: Tržište nekretnina u Hongkongu je podjednako psihološko koliko i fundamentalno. Negativan sentiment – bilo zbog iznenadnog izbijanja epidemije (kao što je viđeno 2020), pogrešnog poteza u politici ili kreditnog događaja – može zamrznuti transakcije i brzo oboriti cene. S druge strane, euforija se može vratiti (kao što je viđeno u prethodnim oporavcima) i naduvati mini-balun. Investitori moraju pažljivo da upravljaju ovim promenama, možda kroz diverzifikaciju ili fokus na prinos od prihoda umesto isključivo špekulativnih preprodaja. Rizik likvidnosti je takođe realan: u periodima pada, teško je pronaći kupce, što može zarobiti investitore koji su se previše zadužili očekujući brzu prodaju.

U balansiranju ovih faktora, mnogi vide 2025. kao atraktivnu tačku za ulazak na tržište nekretnina u Hongkongu – vrednosti su relativno niske, a vlada i ekonomija pružaju podršku za uzlazni trend. Ali, ovo je vreme za selektivnost i detaljnu proveru. Dobro pozicionirane, kvalitetne nekretnine bi trebalo da nadmaše sekundarne (razlika između prvoklasnih i ne-prvoklasnih nekretnina može se dodatno povećati). Investitorima se savetuje da testiraju svoje investicije na pomenute rizike: npr. može li prinos pokriti veće kamate? Postoji li alternativna upotreba ako primarna ne uspe?

Na kraju, osnovni faktori Hongkonga – vladavina prava u poslovanju, kapija ka Kini, globalni finansijski centar – ukazuju da, uprkos nedavnim izazovima, on ostaje privlačno tržište nekretnina za one sa srednjoročnom do dugoročnom perspektivom. Sledeće godine će verovatno nagraditi investitore koji mogu da upravljaju kratkoročnom volatilnošću dok se pozicioniraju za transformaciju grada (kroz Northern Metropolis, integraciju u Greater Bay Area i post-COVID ekonomski model). Oprezno upravljanje rizikom i usklađivanje sa pravcem vlade (npr. partnerstvo na javno-privatnim projektima, prihvatanje pametnog/zelenog razvoja) biće ključ za iskorišćavanje sledećeg poglavlja Hongkonga.

Izgledi tržišta 2025–2028: Oprezni optimizam pred nama

Gledajući unapred, tržište nekretnina u Hongkongu je spremno za postepeni oporavak i realiniranje tokom naredne 3–4 godine. Najgore posledice pandemije i korekcije izazvane politikom su, čini se, iza nas, ali tempo poboljšanja će varirati po sektorima i zavisiće od makroekonomskih uslova. Evo prognoze po sektorima do 2028:

• Stambeni sektor: Osnovni scenario predviđa stabilizaciju u 2025., nakon čega sledi umereni rast cena u periodu 2026–2028. Kako tržište nekretnina bude pronalazilo ravnotežu do kraja 2025. (smanjenje ponude, oživljena tražnja), cene stanova bi mogle beležiti godišnje povećanje od nekoliko procenata u drugoj polovini decenije. Ovo podrazumeva da će kamatne stope donekle opasti (povećavajući pristupačnost) i da će ekonomija stabilno rasti. Malo je verovatno da ćemo ponovo videti godišnje skokove od 20%+ kao tokom 2010-ih, s obzirom na vladine mere za povećanje ponude i još uvek oporavljajući sentiment. Umesto toga, očekuje se održivija putanja – ukupni rast cena privatnih stanova mogao bi iznositi oko +10% do +15% kumulativno od 2025. do 2028., pri čemu bi luksuzni segment nadmašio masovno tržište. Do 2028. cene na masovnom tržištu mogle bi povratiti nivo iz 2019. godine (poništavajući nedavni pad), dok bi luksuzni segment mogao čak dostići prethodne maksimume ako se obnovi priliv bogatstva sa kopna. Obim transakcija trebalo bi da ostane zdrav sve dok politika ostane povoljna – mogli bismo videti oko 60.000+ ugovora godišnje (više nego u poslednjih nekoliko godina kada je bilo oko 45–50.000, ali ispod rekordnih 100.000). Ključni faktori koji mogu uticati su: globalne kamatne stope (naglo povećanje bi pokvarilo oporavak), uspeh programa za privlačenje talenata (više stanovnika = veća tražnja za stanovima) i realizacija nove ponude (ako vlada brže od očekivanog plasira nove stanove na tržište, to bi moglo ublažiti rast cena). Sve u svemu, uravnotežena prognoza: očekuje se da će tržište stanova preći iz tržišta kupaca u periodu 2023–25. u neutralnije tržište do 2027, sa ravnotežom između ponude i tražnje na vidiku, kako je JLL naveo za worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Kancelarije: Sektor kancelarija će verovatno proći kroz još jednu ili dve godine slabosti pre nego što dostigne prekretnicu. 2025. i početak 2026. mogli bi doneti dodatni pad zakupa (možda još -5% do -10% na prethodne padove), kako novi kapaciteti dostižu vrhunac, a stopa neizdatosti prilazi maksimumu od oko 18–20% hongkongbusiness.hk. Mnogi ugovori o zakupu koji ističu 2025. biće obnovljeni po nižim cenama (Fitch očekuje smanjenje zakupa za niskih desetak procenata za te ugovore) hongkongbusiness.hk, što će proseke držati niskim. Ipak, do 2027. očekujemo da stope neizdatosti počnu da opadaju ako se ekonomski rast nastavi i ako bude manje novih projekata. Krajem 2020-ih tržište kancelarija moglo bi postati zategnutije kako se današnji višak apsorbuje – ali to u velikoj meri zavisi od uspeha Hong Konga u privlačenju kompanija (npr. osnivanje regionalnih sedišta kineskih firmi, širenje međunarodnih kompanija u GBA). Uz umerenu potražnju, zakupnine za kancelarije A klase mogle bi da se stabilizuju oko 2026. i potencijalno blago porastu (recimo 2-3% godišnje) u 2027–28, uglavnom u najkvalitetnijim zgradama. Zgrade nižeg kvaliteta mogle bi zaostajati ili čak biti prenamenjene. Kapitalne vrednosti bi trebalo da prate zakupnine sa zakašnjenjem; očekujemo da će dno dostići 2025–26, a zatim polako rasti. Do 2028. zakupnine i cene kancelarija verovatno će i dalje biti ispod maksimuma iz 2019, ali tržište bi trebalo da bude zdravije, sa novom ravnotežom neizdatosti možda u visokom jednocifrenom procentu (zbog delimičnog zadržavanja rada na daljinu). Jedan nepoznat faktor: ako kineske kompanije agresivno ponovo uđu na tržište (npr. državne firme konsoliduju regionalne kancelarije u HK), apsorpcija bi mogla ubrzati i podstaći snažniji oporavak.
• Maloprodaja: Perspektiva za maloprodajne nekretnine je oprezno pozitivna. 2025. će verovatno biti godina stabilizacije, sa blagim padom ili stagnacijom zakupnina. Od 2026. nadalje, ako se turizam potpuno normalizuje (moguće dostizanje 60+ miliona posetilaca do 2027, približavanje nivoima pre krize), zakupnine za maloprodaju mogle bi ponovo početi da rastu, posebno u glavnim turističkim zonama. Predviđamo da će zakupnine za prodavnice u glavnim ulicama porasti ukupno možda 5–10% u periodu 2026–2028, povraćajući deo izgubljenog terena kako se neizdatost vrati na jednocifrene vrednosti. Zakupnine u glavnim tržnim centrima mogle bi imati sličan ili nešto niži rast, s obzirom da su ranije bile stabilnije. Oporavak sektora maloprodaje dodatno će podstaći veliki događaji (grad se kandiduje za događaje poput Gay Games itd.) i velike atrakcije (Hong Kong Disneyland se širi, otvaraju se novi muzeji itd.). Do 2028. zakupnine za maloprodaju verovatno će i dalje zaostajati za maksimumom iz 2014, ali će se struktura zakupaca promeniti i biti raznovrsnija, što bi sektor moglo učiniti manje volatilnim (manje oslanjanja na nekoliko luksuznih brendova). Jedan rizik za ovu prognozu je ponašanje potrošača iz Kine: ako više kineskih turista odluči da kupuje u domovini (sa smanjenjem carina na luksuz u Kini, imaju manje motivacije da kupuju u HK nego ranije), Hong Kong možda nikada neće u potpunosti povratiti raniji obim luksuzne prodaje. U tom slučaju, zakupnine za maloprodaju mogle bi se stabilizovati na novom nivou. Ali ukupni promet bi trebalo da bude zdrav jer će broj posetilaca i lokalna kupovna moć rasti sa ekonomskim rastom (vladina prognoza za maloprodaju je umeren rast u narednim godinama, što se uklapa u širi oporavak potrošnje).
• Industrijski: Očekujemo da će industrijski/logistički sektor ostati relativno stabilan sa pozitivnom tendencijom na srednji rok. Nakon blagog porasta nepopunjenosti i stagnacije zakupa u 2024–2025, rastuće potrebe e-trgovine, regionalne distribucije za ASEAN trgovinu i integracija sa GBA logistikom verovatno će podstaći potražnju. Industrijske zakupnine mogle bi nastaviti umereni rast do 2026, potencijalno akumulirajući ~5%–10% rasta do 2028. u odnosu na trenutne nivoe, posebno za moderne skladišne prostore. Nepopunjenost bi mogla da se vrati na oko 5% ili niže do 2028. kako se tržište uravnotežuje i dolazi do manje novih završetaka (jer je zemljište za velike magacine ograničeno). Takođe, svako povlačenje starijih industrijskih zgrada radi preuređenja efektivno će ukloniti deo ponude, dodatno zatežući snabdevanje. Vrednosti industrijskih nekretnina mogle bi rasti brže od zakupa, jer je potražnja investitora velika – predviđamo kompresiju kapitalizacione stope kako više kapitala (uključujući institucionalne fondove i REIT-ove) traži stabilan prihod od logističke imovine. Ako kamatne stope padnu, to će dodatno podstaći rast cena u industrijskom segmentu. Do 2028. sektor bi mogao biti jedan od najuspešnijih po ukupnom prinosu (zakup + kapitalna dobit), pod uslovom da globalna trgovina ne bude ozbiljno poremećena.
• Nastajući segmenti (tehnološke/inovacione nekretnine): Kako se Hongkong diversifikuje, do 2028. bismo mogli govoriti o rastu tehnoloških poslovnih parkova (možda otvaranje prve faze Lok Ma Chau Loop-a) i laboratorija za nauke o životu. Vladini planovi za razvoj IT centra u Severnoj Metropoliji mogli bi stvoriti novu klasu nekretnina (laboratorijske kancelarije, R&D kampuse). Ovi bi verovatno bili pokretani kroz javno-privatna partnerstva sa specifičnim industrijskim akterima. Ako planovi napreduju, do 2028. mogli bismo videti početnu popunjenost ovih prostora, privlačeći kompanije i talente – što je pozitivan signal za ekonomsku bazu grada. Nekretnine povezane sa integracijom Greater Bay Area – poput prekograničnih logističkih objekata, co-working prostora za firme sa kopna – takođe će postati značajnije.

U širem smislu, nekretnine u Hongkongu do 2028. verovatno će prevazići šok od COVID-a i političke neizvesnosti ranih 2020-ih, vraćajući se na putanju umerenog rasta u skladu sa ekonomskim osnovama. Vladine mere ukazuju da teže ka “mekom prizemljenju” i stabilizaciji umesto novog nekontrolisanog buma: obezbeđujući dovoljno stambenog prostora da obuzdaju ekstremne cene, ali i mere da nekretnine ostanu atraktivna investicija.

Investitori sa dugoročnom perspektivom ostaju optimistični: Hong Kong se dosledno rangira kao jedno od vodećih tržišta nekretnina u Aziji po svojoj likvidnosti i vladavini prava, i očekuje se da će se to nastaviti. Globalne finansijske firme ponovo šire poslovanje u Hong Kongu (vidi se po brojnim bankama koje zapošljavaju u sektoru upravljanja bogatstvom za upravljanje kineskim kapitalom), što je dobar znak za potražnju za kancelarijskim prostorom i luksuznim stambenim nekretninama. Kineski kapital sa kopna, koji je bio više-manje na pauzi tokom 2020–2022, verovatno će se vratiti – ako se kineska ekonomija stabilizuje, imućni kupci sa kopna bi ponovo mogli da vide nekretnine u Hong Kongu kao sigurno utočište za imovinu, posebno sada kada je granica potpuno otvorena i slabljenje RMB-a čini imovinu u Hong Kongu jeftinijom u RMB iznosu jll.com.hk jll.com.hk. Zaista, JLL smatra da bi deprecijacija RMB-a mogla privući kapital sa kopna na tržište stambenih nekretnina u Hong Kongu jll.com.hk jll.com.hk. Takav priliv, ukoliko se ostvari, mogao bi dodatno podstaći segment luksuznih nekretnina i čak navesti vladu da prati eventualno pregrevanje tržišta.

Rezime prognoze: Tržište nekretnina u Hong Kongu, u svim sektorima, spremno je za poboljšanje, ali ne bez opreza. Učesnici na tržištu treba da očekuju postepeni rast umesto naglog buma, pri čemu će 2025. biti prelazna godina koja postavlja temelje. Do 2028. očekujemo:

• Cene stambenih nekretnina umereno više nego 2025, obim prodaje zdrav; stanovanje i dalje skupo, ali nešto pristupačnije nego u godinama vrhunca zahvaljujući rastu prihoda i novim državnim stambenim projektima.
• Zakupnine za kancelarije verovatno su dostigle dno i počinju polako da rastu; broj praznih prostora manji nego na vrhuncu, ali i dalje iznad istorijskog minimuma, uz podelu između traženih lokacija (gde je ponuda ograničena) i onih sa viškom ponude (gde je ponuda veća).
• Zakupnine za maloprodajne prostore se oporavljaju, ali su i dalje ispod nekadašnjih maksimuma; maloprodajni sektor je raznovrsniji i više orijentisan na iskustvo.
• Industrijski/logistički sektor stabilan sa niskom prazninom i rastućim značajem u kontekstu GBA; moguće prvi sektor koji će u potpunosti dostići nivo iz 2019. godine.
• Nove četvrti (Severna metropola itd.) su u razvoju, što unosi optimizam za buduće širenje Hong Konga i pruža prilike za nekretnine van tradicionalnog centra.

Ključno je da mnogo toga zavisi od spoljnih ekonomskih uslova. Ako globalna recesija pogodi 2026. godine, to bi moglo odložiti ili ublažiti ove oporavke. Suprotno tome, ako ponovno otvaranje Kine i globalna ekonomija premaše očekivanja, nekretnine u Hongkongu bi mogle nadmašiti naše osnovne prognoze. Stoga je „oprezni optimizam“ ključna reč – svi uslovi za oporavak su tu, ali tempo će biti postepen. Kako je jedan istraživački naslov naveo, tržište Hongkonga ima „mešovite izglede“, ali se pojavljuju prilike kako protivvetrovi slabe hongkongbusiness.hk. Prilagodljivost grada je više puta dokazana, a njegovo tržište nekretnina se sada prilagođava postpandemijskoj eri i resetovanju politika – eri koja izgleda da će biti na čvršćim, održivijim temeljima uoči 2028. godine.

Izvori:

• Global Property Guide – Analiza tržišta stambenih nekretnina u Hongkongu 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Pregled tržišta Hongkonga za 1H 2025. i prognoza za 2H cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Preliminarni pregled tržišta Hongkonga za Q1 2025 jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Mešovite prognoze za 2025. godinu hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch predviđa rast praznih kancelarija hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Hlađenje tržišta nekretnina u Hong Kongu spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Prodaja i izdavanje industrijskih nekretnina u Hong Kongu (mart 2025) savills.com savills.com
• Reuters – Stanovništvo Hong Konga blago poraslo u 2024. reuters.com reuters.com
• Ostalo: Podaci Odeljenja za ocenjivanje i procenu putem GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Turistička organizacija Hong Konga putem vesti hongkongfp.com, i saopštenja/informacije vlade globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com za detalje o politici i planiranju.