Preokret na tržištu na visokoj nadmorskoj visini: Denver nekretnine 2025. prkose gravitaciji i najavljuju velike promene

Izvršni rezime

Tržište nekretnina u Denveru 2025. godine doživljava dramatičan zaokret sa užurbanog tržišta prodavaca iz prethodnih godina ka uravnoteženijem (pa čak i povoljnijem za kupce) okruženju. Stambeni inventar je porastao na najviši nivo u poslednjoj deceniji, što je ohladilo nekadašnji nagli rast cena kuća i dalo kupcima novu pregovaračku moć shishito-re.com axios.com. Cene kuća su se izravnale – medijana od oko 600.000 dolara je praktično nepromenjena u odnosu na prošlu godinu – što označava „zdravo ponovno uravnoteženje“ nakon brzog rasta tokom pandemijskog buma recolorado.com axios.com. Kuće se prodaju nešto sporije i sniženja cena postaju uobičajena, jer je skoro 38% oglasa imalo sniženje ovog leta (znatno iznad nacionalnog proseka) axios.com. Istovremeno, visoke kamatne stope na hipotekarne kredite, koje se kreću oko 7%, smanjile su potražnju, pa mnogi kupci ostaju po strani uprkos većem izboru axios.com.

Sa komercijalne strane, denversko tržište kancelarijskog prostora suočava se sa rekordno visokim stopama praznih prostora u centru grada iznad 35%, što je posledica rada na daljinu cbre.com. Ipak, postoje rani znaci stabilizacije: aktivnost iznajmljivanja je porasla, a prostor za podzakup se polako apsorbuje, što ukazuje da je najgore možda prošlo coloradosun.com. Tržište maloprodajnih nekretnina i dalje je svetla tačka, sa niskom stopom praznih prostora (~4-5%) i stabilnim zakupninama, dok potrošnja ostaje solidna lee-associates.com corken.co. Industrijske nekretnine nastavljaju da beleže dobre rezultate, podržane potražnjom za e-trgovinom i logistikom; stopa praznih prostora je oko 8%, a zakupnine blago rastu milehighcre.com.

Gledajući unapred, dugoročne osnove Denvera ostaju snažne. Očekuje se nastavak rasta broja stanovnika (predviđa se da će metro područje Denvera premašiti 3,6 miliona stanovnika do 2030. godine), što održava potražnju za stanovanjem metrodenver.org. Gradski lideri sprovode politike u korist stanovanja – od legalizacije pomoćnih stambenih jedinica na nivou celog grada do podsticanja izgradnje pristupačnih stanova – sa ciljem rešavanja izazova u pogledu ponude i pristupačnosti coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Glavni infrastrukturni i razvojni projekti (poput obnove 62 hektara velikog River Mile područja u centru i proširenja javnog prevoza) obećavaju da će preoblikovati urbani pejzaž i stvoriti nove investicione prilike kako se približavamo 2030. godini. Ukratko, tržište nekretnina u Denveru 2025. godine nalazi se u periodu rekalkibracije, pri čemu se viškovi iz nedavnog buma povlače u održiviju putanju. Kupci i investitori sada imaju više prostora za manevrisanje, čak i dok ekonomska neizvesnost i visoke kamatne stope predstavljaju kratkoročne rizike. Oni koji ostanu informisani i prilagodljivi „novoj normalnosti“ imaju priliku da uspeju na promenljivom tržištu nekretnina u Denveru dmarealtors.com dmarealtors.com.

Ključne tržišne metrike (2025):

Metrička jedinica	Vrednost (2025)	Godišnja promena / Napomene
Medijalna cena kuće (metro)	~600.000 $ (mart–jun 2025)	≈ 0% u odnosu na 2024 (stagnacija, tržište se stabilizuje) recolorado.com dmarealtors.com
Aprecijacija cena kuća	~+1% (grad Denver, jun 2025)	Blagi rast (nakon ~15–20% godišnjeg rasta u 2021) redfin.com
Aktivne ponude (metro)	~13.000 (leto 2025)	+50% u odnosu na 2024 (najviše od 2011) dmarealtors.com denverite.com
Meseci zaliha	~2,0 meseca (jun 2025)	Porast sa ~1,2 u 2024 – uravnoteženije tržište (5–6 meseci je „normalno”) dmarealtors.com
Medijalni broj dana na tržištu	25 dana (jun 2025, Denver)	+7 dana godišnje (kuće se prodaju malo sporije) redfin.com
Kamatna stopa na stambeni kredit na 30 godina	~6,5–7,0% (sredina 2025)	Porast sa ~3% u 2021 (visoke stope ograničavaju pristupačnost) themortgagereports.com nerdwallet.com
Stopa praznih stanova za iznajmljivanje	8,6% (metro, više porodičnih, sredina 2025)	Povećana zbog novih stanova (povoljno za zakupce) corken.co
Stopa praznih kancelarija (centar)	36,8% (Q2 2025)	+1,5 pp godišnje – rekordno visoko (posledice pandemije) cbre.com
Stopa praznih kancelarija (metro)	~25–27% (Q2 2025)	Porast sa ~24% u 2024 (predgrađa <20%; Cherry Creek ~8%) <a href="https://coloradosun.com/2025/01/18/office-vacancy-sublease-downtown-denver/#:~:text=The%20Denver%20suburbs%20fared%20better,and%20empty%20%E2%80%94%20office%20buildings" target="_blank" rel="noreferrer noopcoloradosun.com
Praznine u maloprodaji (Metro)	~4,2% (Q1 2025)	Blizu rekordno niskog nivoa (snažna potražnja za maloprodajom) lee-associates.com
Prosečna cena zakupa maloprodajnog prostora	$23,5/kv.ft/god (sredina 2025)	Umeren rast zakupa (ograničena nova ponuda) corken.co
Praznine u industrijskom sektoru (Metro)	8,1% (Q1 2025)	+0,3 pp na godišnjem nivou (blagi rast, dodati novi magacini) milehighcre.com
Prosečna cena zakupa industrijskog prostora	$9,60/kv.ft/god (Q1 2025)	+3,2% na godišnjem nivou (stalna potražnja za logističkim prostorom) milehighcre.com
Populacija grada Denvera	~717.000 (2024)	+19% u odnosu na 2010; prognoza ~730k do 2030 5280.com aterio.io
Populacija metro područja Denvera	~3,3 miliona (procena za 2025)	Predviđeno ~3,6 miliona do 2030 metrodenver.org

(Izvori: Denver Metro Assoc. of Realtors, REcolorado MLS, Zillow/Redfin, CBRE, projekcije američkog popisa stanovništva.)

Pregled trenutnih uslova na tržištu (2025)

Od 2025. godine, tržište nekretnina u Denveru prolazi kroz značajnu tranziciju sa uslova ubrzanih tokom pandemije ka hladnijem, uravnoteženijem stanju. Nakon godina ekstremne prednosti prodavaca, ponuda se dramatično oporavila, dajući kupcima veći izbor i pregovaračku moć. U širem području Denvera, broj aktivnih stambenih oglasa skočio je na preko 12.000 do proleća 2025 – nivo „koji nije viđen od 2011.” i više nego duplo veća ponuda u odnosu na prosečnu tokom poslednje decenije shishito-re.com denverite.com. Ovaj priliv oglasa predstavlja oštar preokret u odnosu na 2021–2022, kada je bilo trenutaka sa manje od 1.000 dostupnih kuća i kupci su morali da žure i nude više od tražene cene za gotovo sve denverite.com.

Važno je napomenuti da su cene kuća dostigle plato nakon blagog pada krajem 2022–2023. Medijalna cena prodaje u oblasti Denvera kreće se oko 600.000–620.000 dolara (za sve tipove kuća) sredinom 2025, što je otprilike isto kao i godinu dana ranije recolorado.com redfin.com. U martu 2025, medijalna cena zatvaranja iznosila je 595.000 dolara – identično kao u martu 2024, što ukazuje na „znake stabilnosti uprkos svim promenama” u ponudi recolorado.com recolorado.com. Do juna, cene su porasle samo 1–2% na godišnjem nivou, što je skromna promena koja naglašava novu ravnotežu redfin.com. Ovo izravnavanje sledi nakon burnog rasta cena tokom pandemije (~20% godišnjeg rasta u vrhuncu), i sugeriše da je tržište u Denveru prešlo u korektivnu fazu, a ne u krah. Kako je jedan lokalni agent rekao, „nemamo loše tržište, već drugačije tržište” – koje karakterišu stabilizacija i prilagođavanje očekivanja dmarealtors.com.

Prodajna aktivnost u 2025. godini je bila stabilna, ali ne i užurbana. Nakon relativno sporije zime, prolećna sezona prodaje zabeležila je zdrav porast transakcija – npr. zatvorene prodaje u aprilu 2025. bile su više za 3% u odnosu na prethodnu godinu recolorado.com – ali ništa nalik maničnim skokovima iz 2021. Kupci su postali promišljeniji, a rastuće kamatne stope ograničile su koliko skupu nekretninu mogu da priušte (i samim tim koliko visoke cene mogu da budu). Zapravo, izazovi sa pristupačnošću sada su centralna tema: kamatne stope na hipotekarne kredite u rasponu od 6,5–7% znače znatno veće mesečne rate, čak i dok cene nekretnina ostaju blizu rekordnih visina themortgagereports.com axios.com. Ovo je neke potencijalne kupce zadržalo po strani, stvarajući zanimljivu dinamiku gde je ponuda veća (jer je potrebno više vremena da se kuće prodaju), dok je ukupna tražnja donekle prigušena u odnosu na ponudu. Rezultat je da se ravnoteža moći pomerila ka kupcima u mnogim segmentima. Prvi put posle mnogo godina, kupci u Denveru mogu da odvoje vreme i razgledaju ponudu bez straha da će kuća nestati već sledećeg dana. Uspešno pregovaraju o sniženju cena i ustupcima prodavaca, što je bilo nezamislivo tokom hiper-konkurentnog tržišta u vreme pandemije shishito-re.com shishito-re.com.

Ključno je da je pomak na tržištu neujednačen u zavisnosti od cenovnih razreda i tipova nekretnina. Kuće višeg cenovnog ranga beleže izraženije usporavanje: sredinom 2025. godine, luksuzni segment u Denveru (kuće preko milion dolara) ima zalihu od 5–10 meseci, što znači da kupci u tom rangu imaju mnogo izbora i pregovaračke moći dmarealtors.com dmarealtors.com. Nasuprot tome, početni i srednji cenovni razredi (gde je većina kupaca ograničena iznosom koji može da pozajmi) i dalje su konkurentniji, iako svakako manje nego ranije. Takođe postoji razlika između porodičnih kuća (samostalne kuće) i pripojenih jedinica (stanovi/townhouse). Cene porodičnih kuća su se zadržale blizu istorijskih maksimuma (medijana oko 665.000 dolara za samostalne kuće u proleće) denverite.com denverite.com, dok su cene stanova popustile, niže su za oko 5–6% u odnosu na vrhunac iz 2022. godine (medijana stanova u Denveru sada oko 350.000 dolara naspram oko 400.000 na vrhuncu) denverite.com. Velika ponuda stanova i možda opadanje pandemijskih preferencija za život u centru grada doveli su do toga da stanovi „beleže značajnije popuštanje” u vrednosti shishito-re.com denverite.com. Ovaj trend potvrđuju i podaci o prodaji: u aprilu su cene prodatih stanova/townhouse-ova bile oko 6% niže nego godinu dana ranije, a pripojenim jedinicama je trebalo dvostruko više vremena da se prodaju u odnosu na samostalne kuće denverite.com. Ukratko, celokupno tržište se hladi, ali kvalitetne porodične kuće u poželjnim krajevima i dalje privlače pažnju, dok manje atraktivne ili precenjene nekretnine (posebno stanovi) mogu dugo ostati na tržištu.

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina

Cene kuća i stope rasta vrednosti

Nakon burnog perioda tokom prethodnih nekoliko godina, putanja cena nekretnina u Denveru za 2025. godinu najbolje se može opisati kao ravna ili blago rastuća. Era dvocifrenog godišnjeg rasta vrednosti ustupila je mesto suštinski nultom rastu ili rastu od nekoliko procenata u vrednosti nekretnina. Prema podacima MLS-a, medijalna cena prodatih nekretnina za šire gradsko područje u proleće 2025. (~595.000–605.000 dolara) bila je praktično nepromenjena u odnosu na 2024. godinu recolorado.com recolorado.com. Redfin je takođe izvestio da je medijalna cena u gradu Denveru iznosila 625.000 dolara u junu 2025, što je skroman rast od 1,6% na godišnjem nivou redfin.com. Za poređenje, tokom buma 2020–2022, Denver je beležio godišnje skokove cena od 15–20%. Sada je tržište očigledno dostiglo visoku zaravan – sa cenama koje „drže poziciju” umesto da nastavljaju da rastu recolorado.com. Ova stabilizacija je direktan rezultat povećane ponude i ograničene tražnje; suštinski, tržišni fundamenti su se izbalansirali.

Posebno treba istaći da postoji određena varijacija po segmentima. Cene porodičnih kuća u Denveru bile su relativno otporne, sa medijalnim vrednostima koje su se približavale rekordnim visinama (~660.000–670.000 dolara za samostojeće kuće sredinom 2025) denverite.com denverite.com. Godišnje promene su minimalne – na primer, medijalna cena samostojeće kuće u aprilu 2025. bila je 604.000 dolara, oko +1% više nego godinu dana ranije recolorado.com. S druge strane, vezani objekti (stanovi, dupleksi) beleže blagu deprecijaciju. Medijalna cena stana/townhome-a (grad Denver) pala je sa oko 400.000 dolara na vrhuncu 2022. na približno 350.000 dolara u 2025. godini denverite.com. Jedan od razloga je što je ponuda stanova veća, a njihovi kupci (često prvi kupci ili investitori) osetljiviji su na povećanje kamatnih stopa. Stručnjaci napominju da, iako su vrednosti porodičnih kuća ostale stabilne, „tržište stanova i townhome-ova je doživelo značajnije slabljenje.” shishito-re.com Ipak, ukupna stopa rasta vrednosti nekretnina u Denveru za 2025. godinu je praktično ravna – što je dramatična promena u odnosu na vrtoglavi rast iz skorije prošlosti.

Gledajući unapred, prognoze cena za narednih nekoliko godina su uglavnom prigušene. Neki analitičari čak predviđaju blagi pad cena kako tržište u potpunosti apsorbuje nagli porast zaliha. Na primer, jedna firma za nekretninske podatke prognozirala je moguć pad vrednosti kuća u Denveru od 9% tokom sledeće godine ako zalihe nastave da premašuju potražnju shishito-re.com shishito-re.com. Ovo bi predstavljalo umerenu korekciju u odnosu na precenjenost tokom pandemije. Međutim, drugi smatraju da će cene uglavnom ostati na istom nivou ili rasti samo umereno u narednim godinama. Konsenzus među mnogim ekonomistima je da će period 2025–2030 verovatno doneti „ravnomerniji rast cena” – možda nisku jednocifrenu godišnju stopu rasta – umesto još jednog meteorskog uspona. Očekuje se veća prodajna aktivnost kako kamatne stope budu padale, ali bi cene trebalo da rastu više u skladu sa prihodima i inflacijom usnews.com uschamber.com. Suštinski, očekuje se da će vrednosti kuća u Denveru ubuduće rasti znatno sporije, osim ako ne dođe do novog šoka u ponudi ili potražnji. Ovo je dobra vest za održivost: nakon rasta cena od preko 40% tokom 2020–2022, predah omogućava prihodima da sustignu i sprečava još veću krizu pristupačnosti.

Zalihe i potražnja kupaca

Inventar je bio faktor koji je promenio igru u 2025. Broj kuća na prodaju u metrou Denvera eksplodirao je sa istorijski niskih nivoa na najveću ponudu u više od decenije. Do maja 2025, broj aktivnih oglasa porastao je za otprilike 48–50% u odnosu na prethodnu godinu shishito-re.com axios.com. U apsolutnim brojkama, to je značilo oko 12.000–13.000 kuća na tržištu svakog meseca kasnog proleća i leta shishito-re.com fred.stlouisfed.org. Uporedite to sa dubinama pandemijske kupovne groznice, kada je inventar pao ispod 2.000, pa čak i 1.000 u nekim trenucima – bez presedana suša oglasa denverite.com. Trenutni nivoi inventara podsećaju na 2011. godinu (poslednji pad tržišta), što naglašava koliko je ova promena dramatična shishito-re.com denverite.com. Zašto ovaj porast? Kombinacija faktora: kuće jednostavno duže stoje na tržištu (pa se oglasi akumuliraju), više prodavaca odlučuje da oglašava i unovči dok su cene visoke, a potražnja kupaca je oslabila (pa manje oglasa odmah ide pod ugovor) shishito-re.com denverite.com.

Iz perspektive kupca, ovaj porast ponude je pravo olakšanje. Konačno ima prostora da se razgleda, upoređuje i pregovara. „Sada imate više izbora i više vremena“, kako navodi jedan izveštaj – dani kada ste morali da date ponudu u panici u roku od nekoliko sati su prošli shishito-re.com shishito-re.com. Sredinom 2025. godine, prosečan broj dana na tržištu u Denveru se produžio na oko 2–3 nedelje (16 dana za kuće i 30 za stanove u junu), dok su godinu dana ranije mnoge kuće bile prodate za manje od 1–2 nedelje dmarealtors.com. Prema podacima: kuće u Denveru su u proseku na tržištu oko 25 dana (na nivou grada) u poređenju sa samo 18 dana prošlog leta redfin.com. Ovo pokazuje da kupci više ne žure kao ranije, često uzimaju vreme i čak čekaju sniženje cena na oglasima. Zaista, sniženja cena su postala uobičajena: 38% oglasa imalo je sniženje cene u junu 2025. godine, što je najveći procenat u zemlji i znak da su prodavci precenili početne cene i morali da ih prilagode axios.com. Viši ekonomista Zillowa, Orfe Divounguy, to je opisao kao „jaz između kupaca i prodavaca se smanjuje… zdrava ravnoteža.“ axios.com Drugim rečima, nakon godina u kojima su prodavci određivali cenu, tržište se sada prilagođava onome što su kupci spremni (i u mogućnosti) da plate.

Važno je napomenuti da je potražnja kupaca, iako poboljšana u odnosu na zimu, i dalje umerena. Više kamatne stope su izbacile iz igre neke kupce, posebno one koji prvi put kupuju i koji su osetljivi na povećanje mesečnih rata axios.com. Takođe, ekonomska neizvesnost (priče o recesiji, otpuštanja u tehnološkom sektoru itd.) učinila je kupce opreznijim. Ipak, potražnja nikako nije nestala – Denver i dalje ostaje poželjan grad i priliv stanovništva se nastavlja, tako da postoji osnovna baza kupaca za pravilno određene cene nekretnina. Zapravo, broj stvarnih prodaja je prilično stabilan. Na primer, u junu 2025. grad Denver je zabeležio 880 prodaja kuća, što je blagi porast (+2,8%) u odnosu na jun 2024. godine redfin.com redfin.com. A procenat oglasa koji se prodaju iznad tražene cene, iako je niži nego u vrhuncu, i dalje je skoro 30% (oko 29% prodaja u maju 2025. je išlo iznad tražene cene) zillow.com zillow.com. To implicira da dobro određene i atraktivne nekretnine i dalje mogu izazvati nadmetanje i prodati se po višoj ceni. Ukratko, potražnja kupaca u Denveru se normalizovala: postoji mnogo zainteresovanih kupaca, ali su oni izbirljiviji i sada imaju više moći. Tržište se prebacilo sa “više ponuda prvog dana” na standardniji tempo gde “kupci ostaju aktivni i spremni da daju ponude,” ali pod svojim uslovima recolorado.com recolorado.com.

Kamatne stope i pristupačnost

Pristupačnost je Ahilova peta tržišta nekretnina u Denveru 2025. godine. Kombinacija visokih cena kuća i visokih kamatnih stopa na hipoteku dovela je budžete mnogih kupaca do ivice izdržljivosti. Nakon što su tokom većeg dela 2020–2021. godine kamatne stope na 30-godišnje hipoteke bile ispod 3%, od 2022. su naglo skočile kako je Federalne rezerve pokušavale da obuzdaju inflaciju. Do sredine 2023. stope su bile u rasponu od 6–7% i uglavnom su ostale na tom nivou i tokom 2025. Zapravo, prosečna 30-godišnja stopa za 2025. godinu kretala se oko 6,7–6,8%, što je nešto iznad proseka iz 2024. godine themortgagereports.com nerdwallet.com, i nije daleko od maksimuma od 7,1% dostignutih krajem 2023. godine. Za kupce to znači da su troškovi zaduživanja otprilike duplo veći nego pre samo nekoliko godina. Uticaj na pristupačnost je ogroman: kuća od 600.000 dolara, koja je bila na granici pristupačnosti pri 3%, postaje pravi izazov pri 7%. Mesečne rate glavnice i kamate su stotine (ili čak hiljadu) dolara više. Kao rezultat toga, bazen kvalifikovanih kupaca se smanjuje, ili kupci moraju da ciljaju jeftinije kuće kako bi rate ostale podnošljive.

Denverov indeks pristupačnosti stanovanja se pogoršao u skladu s tim. Čak i dok se cene stabilizuju, povećani troškovi finansiranja znače da je potreban veći tipičan prihod kupca. Mnogi kupci se sada suočavaju sa ograničenjima odnosa duga i prihoda, posebno oni koji prvi put kupuju i nemaju kapital iz prethodne nekretnine. Ovo se odrazilo na sporiju prodaju u segmentima početnog i srednjeg nivoa – potencijalni kupci odlažu kupovinu, nadajući se da će kamate pasti ili da će cene biti prilagođene naniže kao kompenzacija axios.com. Agenti za nekretnine izveštavaju da pristupačnost “drži mnoge po strani”, uprkos većoj pregovaračkoj moći koju kupci imaju 2025. godine axios.com.

S druge strane, kupci koji plaćaju gotovinom i investitori sa dubokim džepovima sada se suočavaju sa manjom konkurencijom. U haosu 2021. godine, ponude u gotovini često su pobeđivale one sa finansiranjem. U 2025, sa manje kupaca koji mogu da priušte kupovinu, oni sa gotovinom ili velikim učešćem mogu birati najbolje ponude. Dodatno, možda se nazire i olakšanje: ekonomisti predviđaju da bi kamatne stope na hipotekarne kredite mogle postepeno da popuste krajem 2025. i kasnije, ako inflacija nastavi da opada bankrate.com dmarealtors.com. Čak i pad na nivo od oko 5% značajno bi poboljšao pristupačnost i verovatno “doneo više prodajnih aktivnosti” kako se kupci koji su čekali vraćaju na tržište facebook.com usnews.com. Ali na kratak rok, okruženje sa visokim kamatama je ograničavajući faktor za rast tržišta. To je efektivno postavilo granicu koliko cene mogu da rastu bez istovremenog rasta prihoda.

Na kraju, porezi na imovinu i troškovi osiguranja u Denveru takođe utiču na pristupačnost. Poreski sistem Kolorada doživeo je veliki šok 2023–2024, kada su procene vrednosti kuća naglo porasle, a prethodni zakon o ograničenju poreza (Gallagher Amendment) je ukinut. Mnogi vlasnici su dobili povećanja procene od 30-40%, što je značajno povećalo poreske račune leg.colorado.gov coloradonewsline.com. Predlog na glasanju (Proposition HH) koji bi ograničio ova povećanja nije prošao 2023. godine ballotpedia.org, pa viši porezi dodatno povećavaju troškove vlasništva nad nekretninom u 2025. Iako su poreske stope u Koloradu relativno niske na nacionalnom nivou, brza aprecijacija je povećala poreze u apsolutnim iznosima. Dodatno, premije osiguranja rastu (zbog faktora kao što su inflacija troškova izgradnje i rizici od grada/vetra u Koloradu). Sve u svemu, mesečni trošak posedovanja nekretnine u Denveru – kredit, porezi, osiguranje – na rekordno je visokom nivou za nove kupce. Ovaj izazov smanjuje potražnju i verovatno će zadržati rast tržišta stanovanja umerenim dok se kamate ili cene ne prilagode radi poboljšanja pristupačnosti.

Popularna naselja i lokalne atrakcije

Uprkos opštem zahlađenju tržišta, određene četvrti Denvera ostaju trajno popularne i nastavljaju da beleže snažno interesovanje u 2025. Zapravo, kako se tržište normalizuje, kupci i investitori ponovo se fokusiraju na lokacije koje imaju dugoročnu vrednost – oblasti sa poželjnim sadržajima, dobrim školama i potencijalom za rast. Prema rečima lokalnih stručnjaka za nekretnine, neke od „najtraženijih četvrti“ Denvera u 2025. uključuju:

Cherry Creek – Luksuzna enklava poznata po ekskluzivnoj kupovini i restoranima, sa kombinacijom luksuznih stanova i porodičnih kuća. Prosečne cene kuća ovde premašuju 1,8 miliona dolara, a potražnja ostaje snažna uprkos širim promenama na tržištu stucrowell.com. Ograničena ponuda i prestiž Cherry Creek-a održavaju visoke vrednosti; navodi se kao prvoklasna lokacija za dugoročnu investiciju s obzirom na istoriju rasta vrednosti i ekskluzivnosti stucrowell.com. Čak i u sektoru poslovnog prostora, Cherry Creek beleži bolje rezultate (komercijalna praznina je samo oko 8%, što je znatno zdravije od centra grada) coloradosun.com.
Sloan’s Lake – Smešten na zapadnoj strani grada oko najvećeg jezera u Denveru, Sloan’s Lake se transformisao u jednu od najbrže rastućih četvrti stucrowell.com. Pruža jedinstvenu kombinaciju života uz vodu i blizine centru grada. Ova oblast je doživela talas nove gradnje, od modernih gradskih kuća do luksuznih porodičnih kuća, koje često zamenjuju starije bungalove. Sa pogledom na jezero i mogućnostima za rekreaciju na otvorenom na samom pragu, Sloan’s Lake privlači i mlade profesionalce i porodice. Investitori ga obožavaju jer ograničen broj nekretnina uz jezero u Denveru znači da vrednosti ovde obično ostaju stabilne i rastu stucrowell.com.
Washington Park (Wash Park) – Klasična, istorijska četvrt centrirana oko jednog od najomiljenijih parkova u Denveru, Wash Park ostaje veoma tražen. Ulice sa drvoredima i bungalovima iz ranog 20. veka (mnogi prelepo renovirani) daju mu šarmantan karakter. Kuće su ovde skupe – često preko 1,5 miliona dolara – i „brzo se prodaju, a vrednosti ostaju snažne“ stucrowell.com stucrowell.com. Kombinacija života pored parka, centralne lokacije i osećaja zajednice održava Wash Park među najpoželjnijim izborima imućnih kupaca. U 2025, čak i dok su se neke oblasti usporile, dobro održavane istorijske kuće u Wash Park-u i dalje su dobijale više ponuda.
Berkeley i Tennyson – nova i perspektivna oblast u severozapadnom Denveru, Berkeley (oko Tennyson ulice) doživela je procvat modernih butika, pivara i restorana stucrowell.com. To je naselje koje oličava revitalizaciju: starije kućice i prazne parcele ustupile su mesto modernim novogradnjama i nadogradnjama postojećih kuća. Sa prosečnom cenom kuće oko 900.000 dolara (još uvek pristupačnije nego u centralnom Denveru), Berkeley privlači kupce koji ne mogu da priušte obližnji Highland/LoHi stucrowell.com. Mnogi koji su želeli moderni duh Highlands-a okrenuli su se Berkeley-ju, što je dovelo do rasta potražnje i cena stucrowell.com. Često se navodi kao jedno od najboljih naselja za budući rast vrednosti, jer još uvek nudi relativnu vrednost i mnogo uzbuđenja.
Hilltop – dugogodišnje luksuzno naselje u istočnom Denveru, poznato po velikim parcelama i mešavini impozantnih Tudor kuća i modernih novogradnji. Hilltop se opisuje kao „ekskluzivan i bezvremenski”, gde porodice ostaju na duže staze stucrowell.com. Prosečne cene su znatno iznad milion dolara. Iako nije tako upadljiv kao LoDo ili RiNo, stabilnost i prestiž Hilltop-a ga čine stalnim favoritom. U 2025. imućni kupci koji traže porodične kuće u gradu (za razliku od predgrađa) i dalje ciljaju na Hilltop i susedni Crestmoor.

Ostale oblasti vredne pomena uključuju Highland/LoHi, Capitol Hill, Platt Park i Central Park (ranije Stapleton) – sve su se našle na listama „najboljih naselja” zbog kombinacije pogodnosti i stambenih opcija 5280.com 5280.com. Na primer, Highland (severno od centra) i dalje je veoma tražen zbog restorana i mogućnosti pešačenja, iako su cene tamo porasle. Capitol Hill i Speer, sa urbanim duhom i starijim kućama, vratili su se na 5280-ovu listu za 2025. kako se tržište oporavljalo od zastoja iz 2024. godine 5280.com. A Central Park, planska zajednica sa novijim kućama i parkovima, i dalje privlači porodice (srednja vrednost kuće je oko 780.000 dolara) zillow.com.

Takođe je značajno da će u 2025. godini „bogata sela biti u porastu“ – mnoge od najviše rangiranih četvrti imaju prosečne cene iznad milion dolara, što odražava kako su luksuznija područja zadržala vrednost 5280.com 5280.com. Ipak, još uvek postoje „vrući“ izbori za pristupačniji život: četvrti u dalekom severoistočnom Denveru (kao što su Montbello ili Green Valley Ranch) ili bliža predgrađa (Aurorin North Aurora, itd.) nude prosečne cene u rasponu od 400.000 dolara zillow.com zillow.com. Ova područja su popularna među investitorima za iznajmljivanje nekretnina zbog nižih ulaznih cena.

Ukratko, najpopularnije četvrti u Denveru 2025. godine kreću se od ultra-luksuznih enklava do gentrifikovanih hipsterskih oblasti. Kupci daju prednost lokacijama koje nude ili životne pogodnosti (parkovi, mogućnost pešačenja, pogled) ili jake investicione osnove (ograničena ponuda, unapređenje komercijalnih koridora). Usporavanje tržišta nije mnogo promenilo redosled poželjnosti – uglavnom je omogućilo kupcima bolju šansu da zaista kupe dom u ovim traženim četvrtima bez haosa nadmetanja u cenama.

Trendovi u komercijalnim nekretninama

Dok su stambene nekretnine bile u centru pažnje zbog hlađenja tržišta, svaki sektor komercijalnih nekretnina u Denveru doživljava svoje postpandemijske prilagodbe u 2025. godini. Tržište kancelarijskog prostora prolazi kroz dramatičnu korekciju, maloprodaja je stabilna i oporavlja se, a industrijski sektor ostaje relativno snažan, iako ispod svog vrhunca. Povrh svega, veliki razvojni projekti uticaće na komercijalni pejzaž u narednim godinama.

Kancelarijski sektor: Visoka praznina i potraga za kvalitetom

Tržište poslovnog prostora u Denveru je najviše pogođeni sektor komercijalnih nekretnina, kao i u mnogim gradovima, zahvaljujući revoluciji rada od kuće i smanjenju broja zaposlenih u korporacijama. Brojevi govore sami za sebe: ukupna stopa praznih poslovnih prostora u metrou Denvera dostigla je oko 27% početkom 2025. godine, što je rekordno visok nivo za grad bisnow.com coloradosun.com. Posebno je teško pogođen centar Denvera (CBD) – tamo je stopa praznih prostora skočila na 34,9% do kraja 2024. godine i nastavila da raste na 36,8% do sredine 2025. godine coloradosun.com cbre.com. U praktičnom smislu, više od trećine poslovnog prostora u centru grada je prazno. To je zapanjujuća cifra u poređenju sa periodom pre pandemije 2019. godine, kada je stopa praznih prostora u centru bila oko 14% coloradosun.com. U obližnjem modernom RiNo (River North) distriktu stopa praznih poslovnih prostora je još viša, oko 45–46%, uglavnom zato što je nekoliko novih poslovnih projekata završeno baš kada je potražnja opala coloradosun.com.

Osnovni problem je što je potražnja za kancelarijskim prostorom strukturno opala. Mnoge kompanije su usvojile hibridni rad (npr. „tri dana u kancelariji nedeljno“, kako navodi Lindsay Gilbert iz CBRE) coloradosun.com, čime su smanjile količinu prostora koji im je potreban. Neka preduzeća su izdala u podzakup ili se odrekla čitavih spratova. Istaknuti primeri uključuju advokatske firme i tehnološke kompanije koje smanjuju ili sele svoje kancelarije u manje, efikasnije prostore (jedna advokatska firma se preselila iz kule u centru u manji prostor u RiNo četvrti) coloradosun.com. Ponuda prostora za podzakup je naglo porasla u periodu 2020–2022. dok su firme pokušavale da se oslobode neiskorišćenog prostora, mada postoji i pozitivna strana: do 2025. godine, obim podzakupa je počeo da opada, što sugeriše da se višak prostora polako apsorbuje cbre.com cbre.com. Zapravo, prostor za podzakup u centru grada je opao za oko 29% na godišnjem nivou do drugog kvartala 2025. godine cbre.com cbre.com, što ukazuje da je deo tog prostora ili pronašao nove zakupce ili je istekao i vratio se u direktno slobodan prostor.

Vlasnici zgrada odgovaraju agresivnim merama. Popusti na zakup, periodi besplatnog zakupa i velika sredstva za adaptaciju prostora postali su standard kako bi privukli zakupce. Kao rezultat toga, tražene zakupnine su praktično stagnirale ili blago opale. Prosečna tražena zakupnina u centru Denvera iznosila je oko 41 dolar po kvadratnom stopu (ukupno, sa svim uslugama) u drugom kvartalu 2025, „uglavnom nepromenjena četvrti kvartal zaredom“, nakon blagog kvartalnog pada od 0,5% cbre.com. Efektivne zakupnine (nakon ustupaka) su još niže. Vlasnici znaju da moraju da se takmiče kvalitetom i cenom. Kompanije koje traže prostor su orijentisane na „beg ka kvalitetu“ – preferiraju novije zgrade sa bogatim sadržajima. Tako, kule klase A sa modernim pogodnostima i dalje privlače interesovanje zakupaca, dok starije zgrade klase B/C imaju poteškoće. Ova podela je izražena: mnogi zakupci radije smanjuju površinu, ali prelaze u kvalitetniju zgradu kako bi privukli zaposlene nazad.

Postoje neki pozitivni signali usred sumorne slike kancelarijskog prostora. Aktivnost iznajmljivanja je porasla za oko 13% krajem 2024. u odnosu na prethodnu godinu, što znači da više zakupaca obilazi i potpisuje ugovore (iako često za manje prostore) coloradosun.com coloradosun.com. Lokalni agenti smatraju da se tržište „konačno stabilizuje“ – mišljenje je da smo možda na vrhuncu ili blizu vrhunca praznih prostora coloradosun.com. Zaista, CBRE je naveo da bi, da nije bilo preseljenja jednog velikog zakupca, absorpcija u centru grada bila pozitivna u drugom kvartalu 2025. godine cbre.com. To nagoveštava da, osim velikih iseljenja, svakodnevno iznajmljivanje ide nabolje. „Videli smo znake stabilizacije… ljudi su sigurniji da smo ekonomski imali mekano prizemljenje, što pomaže kompanijama da donesu dugoročne odluke o kancelarijama,“ rekao je jedan komercijalni agent coloradosun.com. Drugim rečima, ako šira ekonomija izbegne recesiju, preduzeća bi mogla ponovo da počnu da planiraju rast, što bi na kraju moglo dovesti do potrebe za kancelarijskim prostorom (iako prilagođenim za hibridni rad).

Štaviše, nema novih izgradnji kancelarija koje počinju u centru grada – nema nijednog novog projekta u planu već nekoliko kvartala cbre.com. Poslednja velika kancelarijska zgrada (1900 Lawrence) završena je sredinom 2024. godine cbre.com. Ovaj nedostatak nove ponude će vremenom pomoći stabilizaciji praznih prostora, pošto investitori ne dodaju nove kapacitete. Možda ćemo takođe videti da konverzije kancelarija igraju ulogu: grad istražuje načine za pretvaranje zastarelih kancelarija u centru u stambene ili mešovite prostore. Bilo kakve takve konverzije (iako skupe i složene) mogle bi dugoročno pomoći apsorpciji viška prostora.

Vredi istaći svetle tačke unutar tržišta kancelarijskog prostora: određeni submarketi se bolje snalaze. Cherry Creek ima stopu praznih kancelarija od samo ~8–9% – praktično je potpuno popunjen – i ima najviše zakupnine za kancelarije u Denveru (~49$/kvadratni stopa) coloradosun.com coloradosun.com. Ovo ekskluzivno područje i dalje je traženo među korisnicima iz finansijskog, pravnog i medicinskog sektora koji žele da budu u uspešnoj maloprodajnoj zoni. Slično, jugoistočno predgrađe Denvera (poput DTC-a), iako je slabo, nije u tako lošem stanju kao centar grada, često beleži stopu praznih prostora u dvocifrenim procentima. Tržište kancelarijskog prostora u Boulderu (posebno, ali regionalno) takođe ima drugačiju dinamiku zbog potražnje iz tehnološkog sektora. Ali za visoke zgrade u centru, 2025. je tržište naklonjeno zakupcima. Kompanije koje pregovaraju o novim ugovorima dobijaju značajna smanjenja zakupnina ili sredstva za adaptaciju prostora. Vlasnici starijih zgrada su pod pritiskom da ulažu u renoviranje ili razmotre alternativne namene. Sama gradska uprava se uključila, iznajmljujući velike blokove prostora (npr. podzakup bivše zgrade Denver Post-a za svoje kancelarije) kako bi pomogla popunjavanju prostora coloradosun.com. Dugoročna perspektiva za kancelarijski prostor u Denveru verovatno zavisi od oporavka centra grada kao živopisne destinacije. Planovi za dodavanje stambenih jedinica, parkova i atrakcija u centru (više o tome u Dugoročnoj perspektivi) imaju za cilj oživljavanje jezgra grada, što bi zauzvrat podržalo potražnju za kancelarijama. Za sada, očekuje se da će stopa praznih kancelarija ostati povišena tokom 2025–2026, uz postepeno poboljšanje ako zaposlenost poraste i više radnika se vrati na rad u kancelariji.

Maloprodajni sektor: Stabilnost i oporavak

Za razliku od kancelarija, maloprodajni sektor nekretnina u Denveru pokazao je otpornost pa čak i snagu u 2025. Maloprodajno tržište (tržni centri, prodavnice, restorani itd.) bilo je teško pogođeno tokom ranog perioda COVID-a, ali se oporavilo kako su se potrošači vratili kupovini i obedovanju uživo. Stope praznih maloprodajnih prostora u metrou Denvera su niske – oko 4–5%, što je blizu rekordno niskih vrednosti lee-associates.com. Izveštaj za prvi kvartal 2025. navodi da je stopa praznih maloprodajnih prostora u Denveru samo 4,2% uz rekordno nisku dostupnost od 5,0% lee-associates.com, što odražava jaku potražnju i ograničenu novu izgradnju. U mnogim popularnim kvartovima i prigradskim zonama, pronalaženje maloprodajnog prostora je zapravo konkurentno. Dobro pozicionirani tržni centri i ulična maloprodaja u Denveru često imaju liste čekanja zakupaca.

Zakupnine za maloprodaju su ostale stabilne ili su blago porasle. Prosečna tražena zakupnina iznosi otprilike 23,5 dolara po kvadratnom metru (godišnje) triple-net u Denveru sredinom 2025. godine corken.co. To je stabilna cifra koja se nije mnogo menjala, raste možda 1–3% godišnje, što je zdravo ali ne i inflatorno. Vlasnici su povratili deo pregovaračke moći jer je popunjenost visoka, ali su svesni da trgovci posluju sa malim maržama. Snažna potrošnja potrošača u periodu 2023–2025. podstakla je maloprodaju – ekonomija Kolorada je bila stabilna, a ljudi su željni okupljanja i kupovine nakon pandemije, što posebno pogoduje restoranima, barovima i iskustvenoj maloprodaji corken.co. Jedan trend je prelazak na zakupce orijentisane na usluge (kao što su saloni za nokte, fitnes studiji, medicinske klinike itd.) koji popunjavaju prostore koje su ranije zauzimale čiste prodavnice, jer se te usluge ne mogu obavljati onlajn i zadovoljavaju potrebe komšiluka corken.co.

Nova izgradnja maloprodajnih objekata je bila ograničena, što je pomoglo da se održi niska stopa praznih prostora. Denver je imao malo novih tržnih centara ili velikih maloprodajnih objekata izgrađenih poslednjih godina (osim onih u okviru projekata mešovite namene), tako da se postojeći kapaciteti postepeno popunjavaju. Maloprodaja u centru grada je šarenolika – neka mesta su i dalje prazna u Centralnoj poslovnoj zoni zbog smanjenog broja pešaka iz kancelarija, ali su druge oblasti poput RiNo i LoHi prepune novih restorana i prodavnica. Prema Marcus & Millichap, prazni maloprodajni prostori u centru su zapravo opali drugu godinu zaredom ulaskom u 2025. godinu jer su adaptacije prostora i rast broja stanovnika u centru pomogli da se popune izlozi marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Mali preduzetnici su oprezno optimistični, iako zabrinutost zbog kriminala i beskućništva u centru grada čini neke neodlučnim (to je gradski problem kojim se zvaničnici bave).

U prigradskim maloprodajnim zonama, posebno u velikim tržnim centrima i maloprodajnim parkovima, slika je generalno pozitivna. Tržni centri poput Cherry Creek Shopping Center-a održali su popunjenost osveženim miksom zakupaca (više zabave, hrane i brendova koji su prvobitno bili prisutni samo onlajn, a sada otvaraju fizičke prodavnice). Industrijsko-maloprodajni presek (magacinsko-distributivni prostori za maloprodaju) je takođe značajan: mnogo maloprodajnih transakcija sada se odvija onlajn, što podstiče potražnju za industrijskim prostorima (obrađeno odvojeno). Ali za fizičku maloprodaju, rast stanovništva i turizma u Denveru (koji se oporavio 2023–24) podržava potrošnju. Investicione nekretnine u maloprodaji beleže uglavnom stabilne kapitalizacione stope, a investitori smatraju da je maloprodaja u Denveru manje rizična od kancelarijskog prostora, ali možda manje atraktivna od stambenih objekata sa više jedinica. Izgledi za maloprodaju su stabilni – očekuje se da će nizak nivo nepopunjenosti potrajati, posebno za dobro pozicionirane kvartovske centre, a rast zakupa će biti u niskim jednocifrenim procentima dokle god je ponuda pod kontrolom. Investitori i developeri počinju da integrišu maloprodaju u projekte mešovite namene (poput maloprodaje u prizemlju novih stambenih zgrada), umesto da grade samostalne tržne centre, što održava maloprodajni fond usklađenim sa novim zonama stambenog rasta.

Industrijski sektor: Visoka potražnja blago popušta

Denverov industrijski sektor nekretnina (magacini, distributivni centri, proizvodni prostori) bio je izuzetno uspešan poslednjih godina i ostaje u dobrom stanju i 2025, iako se oseća blago usporavanje u odnosu na vrhunac. Strateška pozicija metropole kao logističkog čvorišta za Mountain West region, u kombinaciji sa bumom e-trgovine, dovela je do burnog razvoja i upijanja industrijskih prostora u periodu 2020–2022. Do 2025. deo te dinamike se normalizovao, ali su osnovni pokazatelji i dalje snažni.

Stope za slobodne industrijske prostore su niske do umerene. Na kraju prvog kvartala 2025, ukupna stopa slobodnih industrijskih prostora u Denveru je blago porasla na 8,1% (sa ~7,8% ranije), što je i dalje istorijski nisko i ispod nacionalnog proseka milehighcre.com. Direktna slobodna površina je još niža (~7,7%), dok ostatak čini prostor za podzakup milehighcre.com. Blagi porast slobodnih prostora uglavnom se pripisuje nagliom porastu nove ponude – investitori su isporučili mnogo novih skladišta u protekloj godini, posebno velikih spekulativnih projekata u blizini Međunarodnog aerodroma Denver i duž autoputa I-70. Samo u prvom kvartalu 2025. godine, oko 864.000 kvadratnih stopa u šest zgrada je isporučeno milehighcre.com. Srećom, dobar deo nove gradnje je bio po meri ili unapred iznajmljen (gotovo 78% prostora isporučenog u Q1 je već bilo zauzeto) milehighcre.com. Ovo je sprečilo veći rast slobodnih prostora. Neto apsorpcija ostaje pozitivna – Denver je apsorbovao +531.000 kvadratnih stopa u Q1 2025, što je zapravo više nego u Q1 2024 za 9,9% milehighcre.com milehighcre.com. Velika useljenja kao što su novi distributivni centar Target-a od 529.000 kvadratnih stopa u severnim predgrađima i zauzeće od 339.000 kvadratnih stopa od strane Discount Tire-a povećali su apsorpciju milehighcre.com. Ovo je značajno jer pokazuje kontinuiranu potražnju zakupaca za velikim prostorima.

Međutim, vrtoglavi tempo iz 2021. godine (kada su kompanije žurile da obezbede magacinski prostor za e-trgovinu) se smirio. Obim zakupa početkom 2025. bio je niži za oko 13% u odnosu na kraj 2024. godine (iako je i dalje iznad nivoa sa početka 2024.) milehighcre.com. Postoje dokazi da je rast industrijskih zakupa dostigao plato donekle. Prosečne tražene zakupnine u Denveru su oko $9,60/kvf (NNN godišnje) za magacine/distribuciju, što je povećanje od oko 3% na godišnjem nivou milehighcre.com. To je usporavanje u poređenju sa srednjim/visokim jednocifrenim skokovima zakupnina viđenim u periodu 2018–2021. Ostvarene zakupnine (nakon ustupaka) su oko $8,48, što je povećanje od oko 8% na godišnjem nivou milehighcre.com – i dalje solidan rast, što ukazuje da mnogi zakupodavci mogu da povećaju zakupnine pri obnovi ugovora zbog ograničenih alternativa za zakupce milehighcre.com. Industrijski zakupodavci i dalje su u povoljnoj poziciji u celini, ali prate novu ponudu. Razvojni portfelj iznosio je oko 4,7 miliona kvadratnih stopa u izgradnji u prvom kvartalu 2025, što je nešto manje u odnosu na nedavne maksimume jer su neki projekti završeni milehighcre.com milehighcre.com. Posebno, spekulativna gradnja je usporila – investitori su sada oprezniji, fokusirajući se na gradnju po meri ili fazno pokretanje projekata nakon što su primetili blagi porast praznih prostora.

Industrijsko tržište Denvera je pod snažnim uticajem određenih podtržišta: Aerodromski koridor na dalekom severoistoku Denvera beleži najveći deo novih izgradnji i aktivnosti zakupa (zauzeo je 60% svih zakupa u prvom kvartalu 2025) milehighcre.com, zahvaljujući dostupnosti zemljišta i pristupu autoputu. Tu se nalaze velike logističke baze Amazona, Walmarta, Targeta i drugih velikih igrača. Kako su ti igrači brzo širili poslovanje 2020–21, kasnije su postali oprezniji (Amazon je poznato pauzirao deo ekspanzije). Tako se industrijska tražnja preusmerila na normalniji miks 3PL kompanija, proizvođača građevinskog materijala, proizvođača itd. Denver takođe ima koristi od regionalnog rasta proizvodnje i potreba kanabis industrije za magacinima. Popunjenost ostaje visoka (94,2% prema CBRE u Q1 2025) u industrijskom sektoru bisnow.com, a svako slabljenje tražnje je uglavnom u odnosu na raniji izuzetno brz tempo – i dalje je tržište zakupodavaca za moderno locirane magacine.

Ukratko, industrijski nekretninski sektor u Denveru za 2025. godinu je stabilan i snažan. Primećujemo blagi porast praznih prostora i blago usporavanje rasta zakupa dok tržište apsorbuje talas nove ponude, ali ukupni fundamenti (manje od 10% praznih prostora, pozitivna apsorpcija, rast zakupa koji nadmašuje inflaciju) ostaju pozitivni. Osim u slučaju velikog ekonomskog pada, pozicija Denvera kao rastućeg regionalnog distributivnog centra trebalo bi da održi njegov industrijski sektor aktivnim. Izazov za sektor biće upravljanje narednim fazama razvoja – obezbeđivanje da novi projekti budu usklađeni sa potražnjom kako bi se izbegla prevelika ponuda. Za sada, industrijsko tržište nekretnina u Denveru predstavlja stub relativne snage među njegovim komercijalnim sektorima, nudeći pouzdan prihod investitorima i prostor za dalji razvoj logistike, proizvodnje i uslužnih delatnosti.

Glavni razvojni i infrastrukturni projekti

Nekoliko velikih razvojnih i infrastrukturnih projekata je u toku u Denveru koji će značajno uticati na nekretnine (kako komercijalne, tako i stambene) u narednim godinama. Neki od najznačajnijih u 2025. godini uključuju:

The River Mile – Ovo je verovatno najambiciozniji urbani razvojni projekat u Denveru ikada: planirani mešoviti distrikt na 25 hektara duž reke South Platte u centru grada (na trenutnoj lokaciji zabavnog parka Elitch Gardens). U junu 2025. grad je odobrio prvu fazu River Mile vrednu milijardu dolara unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Podržan od strane Kroenke Sports & Entertainment, glavni plan predviđa 1,4 miliona kvadratnih metara razvoja tokom više od 20 godina, uključujući oko 8.000 stambenih jedinica i milione kvadratnih metara poslovnog, maloprodajnog i zabavnog prostora unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Po završetku, očekuje se da će udvostručiti populaciju centra i stvoriti novo gusto naseljeno naselje na reci unitedstatesrealestateinvestor.com. Prva faza je započela krajem 2023. godine, sa fokusom na infrastrukturu – nove ulice, komunalije, parkove – pri čemu su neki parkovi već otvoreni, a prve zgrade planirane za kraj 2025. godine unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. River Mile će dodati hiljade stanova/kondominijuma (uključujući i pristupačno stanovanje), moderne poslovne kule i javne sadržaje (poput unapređenih staza uz reku i pešačkih mostova) unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Ovaj razvoj je prekretnica: proširiće centar grada, obezbediti toliko potrebnu stambenu ponudu (smanjujući pritisak na drugim mestima) i može privući nove kompanije koje traže dinamično okruženje za život i rad. Za komercijalne nekretnine, planiranih 613.000 kvadratnih metara poslovnog prostora može zadovoljiti potražnju kada se tržište oporavi unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com, mada je to dugoročna perspektiva.
Projekti revitalizacije centra grada – Pored River Mile-a, Denver ima širu viziju za preuređenje centra grada u narednih 20 godina (prema Planu za područje centra i povezanim inicijativama). Poseban akcenat je na parkovima i javnim prostorima: planovi predviđaju nove parkove u centru (npr. predlozi za pokrivanje dela autoputa I-25 ili izgradnju parkova u nedovoljno iskorišćenim zonama) denverite.com, kao i unapređenje postojećih poput Civic Center-a. Zapravo, revitalizacija Civic Center Park-a planirana je od 2025. godine radi poboljšanja bezbednosti i upotrebljivosti coloradocommunitymedia.com. Obnova 16th Street Mall-a je ključni projekat u toku: pešački bulevar, zaštitni znak grada, dobija rekonstrukciju vrednu 175 miliona dolara (nova popločavanja, rasveta i dizajn), a završetak se očekuje do jeseni 2025. godine westword.com westword.com. Kada bude gotov, očekuje se da će Mall ponovo privući kupce i turiste, što će koristiti maloprodajnim i ugostiteljskim objektima u centru. Takođe, razmatraju se napori za prenamenu starih poslovnih zgrada u stambene ili hotelske, kako bi se ubrizgala populacija u centru tokom celog dana i noći, što dodatno podržava maloprodaju u prizemlju i ukupnu vitalnost. Ove promene imaju za cilj da reše problem praznih prostora i sporog oporavka centra nakon pandemije westword.com. Ukratko, grad ulaže u to da centar postane pogodniji za život i manje zavisan od kancelarijskih radnika.
Proširenje Međunarodnog aerodroma Denver (DEN) – DEN je usred ogromnog, višefaznog proširenja i renoviranja (projekat Velike dvorane). U 2025. godini, planirano je otvaranje nove centralne kontrolne tačke bezbednosti (Istočna bezbednost) u terminalu westword.com westword.com, nakon uspešnog otvaranja kontrolne tačke Zapadna bezbednost 2024. godine westword.com. Ove modernizovane kontrolne tačke će povećati protok putnika i efikasnost bezbednosti. Dodatno, proširenja pristaništa su dodala nove izlaze (DEN je dodao desetine izlaza do 2022. godine, a još ih dolazi). Za nekretnine, veći aerodrom znači više vazdušnog saobraćaja i potencijalno veću potražnju za obližnjim hotelima, kancelarijskim i industrijskim prostorom (aerodromska logistika). Grad takođe završava novu raskrsnicu sa razdvojenim dijamantom na bulevaru Peña i Jackson Gap kako bi poboljšao pristup aerodromu do kraja 2025. godine westword.com. Glatka povezanost bi trebalo da pomogne daljem rastu aerodromskog podtržišta (gde se nalazi mnogo skladišta i preduzeća vezanih za putovanja). Renoviranje Velike dvorane će se nastaviti i posle 2025. godine, ali svaka prekretnica (poput novih bezbednosnih zona) poboljšava iskustvo putnika, što indirektno podržava turizam i kongresni sektor Denvera – a to zatim utiče na performanse hotela i maloprodaje u centru grada.
Projekti transporta – Pored aerodroma, regionalna infrastrukturna unapređenja u Denveru oblikuju obrasce razvoja nekretnina. Jedan od glavnih projekata je plan za Colfax Avenue Bus Rapid Transit (BRT), inicijativu vrednu 280 miliona dolara za dodavanje posebnih traka za autobuse i unapređenih stanica duž Colfax-a (najprometnijeg tranzitnog koridora u Denveru) do kraja ove decenije enr.com. U 2025. godini, grad pod novim gradonačelnikom Majkom Džonstonom signalizirao je posvećenost ovom i drugim proširenjima javnog prevoza kako bi podržao rast stanovanja bez saobraćajnih gužvi enr.com. Kada Colfax BRT bude završen (procena ~2027-28), oblasti duž Istočnog Colfax-a mogle bi doživeti preporod, sa stambenim objektima veće gustine i mešovitim projektima zahvaljujući poboljšanom prevozu. Investitori već pokazuju interesovanje za motele i placeve na Colfax-u radi preuređenja. Država takođe proučava Front Range Rail (putnički voz od Fort Collins-a do Colorado Springs-a kroz Denver), mada je to još u fazi planiranja. Na putevima, DOT Kolorada završava velika unapređenja autoputeva: Central 70 Project (koji je spustio i pokrio I-70 kroz severni Denver, završen krajem 2022) otvorio je novi parkovski prostor i podstiče preuređenje susednih naselja. Sada je pažnja usmerena na I-25 South “Gap” i razne rekonstrukcije raskrsnica u metrou Denvera (kao što su poboljšanja na I-25/Broadway koja bi trebalo da budu završena 2025). Infrastrukturna unapređenja generalno povećavaju vrednost nekretnina u blizini poboljšavajući pristup i estetiku. Na primer, park na pokrivaču I-70 (u Elyria-Swansea) očekuje se da poveća privlačnost tih naselja.

U zaključku, komercijalni pejzaž Denvera u narednih nekoliko godina biće snažno oblikovan ovim velikim projektima. River Mile će postepeno dodavati potpuno novi distrikt sa ponudama. 16th Street Mall, Civic Center i druge popravke u centru imaju za cilj da ojačaju jezgro, čineći ga privlačnijim za poslodavce i stanovnike (pomažući da se vremenom popune prazne kancelarije). Rast aerodroma učvršćuje status Denvera kao glavnog čvorišta, što može privući preduzeća (npr. avio-tehnologija, logističke firme) da ovde lociraju svoje operacije. Projekti javnog prevoza i puteva usmeravaće gde će se razvoj koncentrisati (na primer, duž Colfax-a ili blizu novih stanica prigradske železnice). Investitori u nekretnine pomno prate ove projekte – često kupujući zemljište na putu napretka. Na primer, zemljište blizu budućih BRT stanica ili oko lokacije River Mile-a već se prodaje u očekivanju veće potražnje. Sve u svemu, završetak ključne infrastrukture do 2025. i kasnije trebalo bi da stvori nove prilike i pomogne gradu da održivije prihvati rast.

Investicione prilike

Za investitore u nekretnine, promenljivo tržište Denvera 2025. godine nudi mešavinu prilika koje su bile retke pre samo nekoliko godina. Sa hlađenjem tržišta, iskusni investitori mogu pronaći bolje vrednosti i imati veći izbor nekretnina, bilo za preprodaju, razvoj ili prihod od zakupa. Evo nekih od glavnih investicionih pravaca u Denveru sada:

Nova „vruća“ naselja za povećanje vrednosti: Kao što je već pomenuto, naselja kao što su Berkeley/Tennyson, Sloan’s Lake i Sun Valley/West Colfax nude značajan potencijal za rast. Berkeley je postao magnet za one koji ne mogu da priušte Highland, a investitori kupuju starije kuće kako bi ih renovirali ili srušili i izgradili moderne duplekse/townhouse-ove. Sa modernim prodavnicama i urbanim šmekom, vrednost nekretnina u Berkeley-ju je na snažnoj uzlaznoj putanji stucrowell.com. Slično, stalna obnova Sloan’s Lake-a (sa novim kondominijumima i townhouse-ovima blizu jezera) pruža prilike – kupovina starijeg ranča za renoviranje ili izdavanje novog townhouse-a može doneti solidan povraćaj, jer se ovo područje učvršćuje kao luksuzna zona uz jezero stucrowell.com stucrowell.com. Sun Valley (zapadno od centra, blizu stadiona Broncos-a) je takođe značajan – istorijski jedno od najsiromašnijih područja Denvera, sada se obnavlja sa novim pristupačnim stanovanjem i predstavlja Opportunity Zone. Investitori koji gledaju na duži rok mogu da kupe zemljište ili se uključe u projekte, očekujući rast vrednosti kako se planovi za River Mile i stadion distrikt budu realizovali u blizini. Sve u svemu, investitori u 2025. ciljaju na „sledeći“ LoHi ili RiNo – područja koja su u blizini već procvetalih naselja – sa pretpostavkom da će se rast preliti.
Kratkoročni najam (STR) i Airbnb: Denver je turistička i kongresna destinacija, a kratkoročni najam i dalje donosi profit, iako je strogo regulisan. Gradska pravila zahtevaju da operateri STR-a budu licencirani i da izdaju samo svoje glavno prebivalište (ili njegov deo), što u većini slučajeva sprečava čiste investicione STR kondominijume coloradocommunitymedia.com. Uprkos tome, investitori su pronašli kreativne načine, kao što je “house hacking” (kupovina dupleksa ili kuće sa stanom u podrumu; žive u jednom delu, a drugi izdaju kao STR). Kvartovi kao što su LoDo, RiNo i Capitol Hill, sa noćnim životom i atrakcijama, beleže veliku potražnju za Airbnb-om. Investitor koji ne živi na toj lokaciji možda neće moći da izdaje celu kuću tokom cele godine zbog pravila o glavnom prebivalištu, ali neki sarađuju sa lokalnim vlasnicima-okuapntima ili se fokusiraju na obližnje gradove (kao što su neinkorporisana okružna područja) sa blažim pravilima. Prihodi od STR-a u Denveru mogu premašiti tipične prihode od dugoročnog najma – često 15-20%+ bruto prinosa – zahvaljujući dnevnim cenama i visokoj popunjenosti tokom skijaške sezone i leta. Međutim, zbog zahteva za glavnim prebivalištem, prilika za STR je često u kupovini nekretnine koja omogućava poseban stambeni prostor za izdavanje (ADU ili stan u podrumu). Slučajno, nedavna legalizacija ADU-a u čitavom Denveru mogla bi ovo proširiti (više vlasnika kuća može izgraditi ADU i izdavati ga na Airbnb-u za dodatni prihod) coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Investitori mogu finansirati izgradnju ADU-a za vlasnike u zamenu za podelu prihoda. Van grada, kratkoročni najam u predgrađima blizu planina (npr. Golden, Boulder County) ili Colorado Springs su alternative, iako su to odvojena tržišta.
Dugoročni najam i izgradnja za najam (Build-to-Rent): Pošto su mnogi potencijalni kupci prinuđeni da iznajmljuju zbog visokih kamatnih stopa, potražnja za kvalitetnim dugoročnim najmovima je jaka. Kirije u Denveru su se blago stabilizovale tokom 2023–24, ali na proleće 2025. tržište najma pokazuje znake blagog popuštanja – npr. srednja cena zakupa stana je pala za oko 2% na godišnjem nivou recolorado.com a stopa slobodnih stanova porasla je na oko 8,5% corken.co zbog talasa novih stambenih zgrada. Za investitore, ovo znači da stanari imaju više opcija, pa vlasnici nekretnina za iznajmljivanje moraju biti konkurentni (nuditi bolje pogodnosti, možda malo niže kirije). S druge strane, visoke kamatne stope zadržavaju ljude duže u najmu, što podržava popunjenost. Iznajmljivanje porodičnih kuća u poželjnim školskim okruzima i dalje je izuzetno traženo – mnoge porodice koje ne mogu da kupe i dalje žele kuću za život i spremne su da plate više. Institucionalni investitori su aktivni na tržištu iznajmljivanja porodičnih kuća u Denveru, a nove “build-to-rent” zajednice (čitava naselja kuća izgrađenih isključivo za najam) pojavile su se na periferiji. Na primer, u predgrađima kao što su Aurora, Commerce City i Parker, investitori nude nove gradnje – kuće ili duplekse – isključivo za iznajmljivanje. Investitori (od velikih fondova do malih privatnih lica) mogu iskoristiti priliku kupovinom novih nekretnina za najam ili portfolija kuća, računajući i na prihod od najma i na rast vrednosti. Očekuje se da će rast kirija u Denveru nastaviti umerenim tempom (~2-4% godišnje) nakon ovogodišnjeg blagog pada, s obzirom na snažnu zaposlenost i rast stanovništva. To čini dugoročno držanje nekretnina privlačnim – prihod od najma bi trebalo da raste tokom vremena, a ako se kupi u ovom mirnijem periodu, ulazna cena nije na istorijskom maksimumu.
Prilike za „fix-and-flip“ investitore: Tokom izuzetno užarenog tržišta, investitori koji se bave „fix-and-flip“ strategijom su se mučili da pronađu bilo kakve “problematične” ili ispod tržišne vrednosti kuće – sve se prodavalo veoma brzo, često vlasnicima koji su bili spremni sami da renoviraju nekretninu. Sada, kada kuće duže stoje na tržištu i kada su kupci izbirljivi po pitanju stanja nekretnine (kako navodi DMAR: kuće kojima je potrebna obnova “obično duže stoje” denverite.com), flipperi mogu više da rade. Na primer, zastarela nekretnina koja se ne prodaje može sniziti cenu do nivoa koji je povoljan za investitore. Flipperi tada mogu da je renoviraju do stanja “useli se i živi” kakvo današnji kupci žele (jer kupci sada često “nemaju želju da preuzimaju projekte” dmarealtors.com). Ključ je kupiti po dovoljno niskoj ceni da se pokriju troškovi renoviranja i držanja nekretnine u ovom okruženju sa višim kamatama. Profitne marže su tanje nego kada su cene naglo rasle, pa flipperi moraju biti selektivni. Ali u naseljima sa starijim stambenim fondom (kao što su Aurora, Englewood, Wheat Ridge), postoji dosta prilika za dodavanje vrednosti. Takođe, aktivnost zaplena, iako je istorijski i dalje niska, blago je porasla jer se neki vlasnici bore sa višim ratama ili gubitkom posla – što povremeno donosi povoljne ponude na aukcijama. Sve u svemu, prelazak balansa ka tržištu pogodnom za kupce znači da flipperi i investitori koji dodaju vrednost imaju više prostora za pregovaranje oko zapuštenih nekretnina (manje nadmetanja sa običnim kupcima). Kako se troškovi gradnje stabilizuju (cena drveta i materijala je niža nego 2021), projekti renoviranja su isplativiji. Uspešni investitori se fokusiraju na kuće gde strateška unapređenja (renoviranje kuhinje/kupatila, dodavanje spavaće sobe) mogu značajno povećati preprodajnu vrednost.
Nova izgradnja i razvoj: Za investitore, potreba Denvera za stanovanjem i dalje je kritična na duži rok, čak i ako se tržište kratkoročno ohladilo. Cene zemljišta su se stabilizovale donekle nakon naglog rasta u periodu 2020–22, što je prednost za izvodljivost razvoja. Politike grada su sve više u korist veće gustine: od 2025. godine, ADU su dozvoljeni svuda i zahtev za vlasničkim stanovanjem je ukinut coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com, a država je radila na smanjenju prepreka za izgradnju stanova coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Ovo stvara prilike za popunjavanje više stambenih jedinica u poželjnim oblastima. Na primer, investitori sada mogu uzeti veliko zemljište sa jednom porodičnom kućom u centralnom Denveru i izgraditi ADU za izdavanje ili prodaju posebno. Neke zone dozvoljavaju duplekse ili četvorospratnice gde je ranije bila samo jedna kuća. Razvoj malih razmera (dodavanje stambenih jedinica srednje veličine) je spreman za rast zahvaljujući ovim promenama u zoniranju. Dodatno, nova izgradnja za prodaju u predgrađima je tražena od strane kupaca koji nisu uspeli da pronađu nešto u gradu – tako da graditelji poput Lennar, Richmond i drugih i dalje aktivno grade u novim naseljima oko Denvera. Investitori mogu biti partneri u ovim projektima ili ih finansirati.

Jedan poseban ugao nove izgradnje: razvoj višeporodičnih objekata. Čak i sa mnogo izgrađenih stanova, mnogi stručnjaci smatraju da Metro Denveru treba još stanova za rastuću populaciju. Izgradnja je usporila 2023. zbog troškova i kamatnih stopa, ali do kraja 2025. možemo očekivati oporavak, posebno ako se iskoriste gradski podsticaji za pristupačne stanove. Denverova Uredba o proširenju pristupačnosti stanovanja zahteva da veći projekti uključe pristupačne jedinice ili plate naknadu (na snazi od 2022), i iako to dodaje složenost, može biti nadoknađeno podsticajima kao što su poreske olakšice ili dozvoljena veća gustina. Investitori specijalizovani za projekte sa poreskim kreditima za niskoprimanjaše (LIHTC) ili javno-privatna partnerstva mogli bi naići na dobrodošlicu u Denveru. Takođe postoje Zone prilika u nekoliko denverskih naselja (Sun Valley, delovi Montbella itd.) gde investitori mogu dobiti poreske olakšice za dugoročna ulaganja. Te OZ oznake (uspostavljene 2018) važe do 2026. za pune benefite, tako da je 2025. ključna godina za ulaganje kapitala u njih.

Ukratko, denversko tržište 2025. godine, sa povećanom ponudom i umerenim cenama, predstavlja plodno tlo za strpljive, strateške investitore. Bilo da se radi o nekretninama za iznajmljivanje (iskorišćavanje snažnog bazena zakupaca), preprodaji (sada izvodljivije zbog veće ponude), ili razvoju (uz nove politike koje podstiču više jedinica), postoje putevi do profita. Ključ će biti procena poslova sa realnim pretpostavkama – očekivanje normalnijeg rasta cena, planiranje većih kamatnih stopa i ciljanje lokacija sa trajnom privlačnošću. Investitori više ne mogu računati na to da će rast tržišta podići sve brodove (kao 2021). Umesto toga, uspeh u 2025. i kasnije dolaziće od dodavanja prave vrednosti – kroz renoviranje, pametno korišćenje zemljišta ili vrhunsko upravljanje nekretninama – i biranje mesta koja su u skladu sa budućim razvojem Denvera.

Izazovi i rizici

Iako postoje brojne prilike, denversko tržište nekretnina suočava se sa nekoliko izazova i rizika koji bi mogli da uspore njegov učinak u narednim godinama. Investitori, investitori u razvoj i vlasnici nekretnina treba pažljivo da prate sledeće faktore:

Ekonomska neizvesnost i kamatne stope: Možda je najveći neposredni rizik šira ekonomija. Postoje stalne zabrinutosti zbog potencijalne recesije ili usporavanja privrede. Ako se nacionalni ili globalni uslovi pogoršaju (na primer, zbog pooštravanja politike FED-a, geopolitičkih događaja itd.), Denver bi osetio posledice kroz gubitak radnih mesta i smanjenu potražnju za stanovanjem. Do sada je denverska ekonomija bila otporna sa niskom nezaposlenošću (~4% početkom 2025. assets.cushmanwakefield.com), ali sektori poput tehnološkog su imali otpuštanja koja treba pratiti. Štaviše, kamatne stope ostaju nepoznanica. Putanja Federalnih rezervi u 2025–2026. značajno će uticati na nekretnine. Ako se inflacija pokaže upornom i stope ostanu visoke ili čak porastu, to bi dodatno umanjilo pristupačnost i potencijalno oborilo cene kuća. Suprotno tome, ako inflacija oslabi i FED smanji stope, kamate na hipotekarne kredite bi mogle pasti – što bi povećalo potražnju, ali bi možda dovelo do novog skoka cena ako ponuda ne može da isprati. Dakle, tržište je na tankoj liniji, pod snažnim uticajem politike FED-a. Mnogi učesnici računaju na popuštanje stopa (što bi bio vetar u leđa), ali svaki iznenadni skok stopa je jasan rizik koji može „zaustaviti poslove i izbaciti još kupaca sa tržišta”.
Pristupačnost i zamor kupaca: Povezano s tim, sama kriza pristupačnosti predstavlja rizik. Srednja cena kuće u Denveru u odnosu na lokalne srednje prihode je na istorijski visokim višekratnicima (čak i uz stabilne cene, visoke kamate čine ovo jednim od najmanje pristupačnih perioda u poslednjim decenijama). Ako se ovo nastavi, više domaćinstava može odustati od kupovine nekretnine ili se preseliti u jeftinije oblasti, što bi umanjilo lokalnu potražnju za stanovanjem. Već sada, rast stanovništva Kolorada je usporio u poređenju sa 2010-im godinama cpr.org, delimično zato što se ljudi sele u mesta sa nižim troškovima. Colorado Futures Center upozorava da visoki troškovi stanovanja mogu usporiti ekonomski rast ako radnici ne mogu da priušte život ovde. Kao odgovor, postoji politički pritisak da se reši problem pristupačnosti stanovanja – kroz subvencije, veću gustinu, kontrolu rente itd. To vodi do još jednog rizika: regulatorne promene.
Regulatorni i zakonodavni rizici: Okruženje politike u vezi sa stanovanjem je dinamično. Jedna od glavnih debata je kontrola rente. Kolorado trenutno zabranjuje lokalne uredbe o kontroli rente državnim zakonom (od 1981), ali je 2023. godine predložen zakon za ukidanje te zabrane. Nije prošao (predlog je odbijen u odboru) cpr.org, ali su zagovornici prava stanara obećali da će nastaviti da se zalažu za mere stabilizacije rente westword.com. Ako bi država u narednim godinama dozvolila neki oblik kontrole rente (čak i samo za starije zgrade ili procenat jedinica), to bi moglo uticati na povraćaj investicija u iznajmljivanju. Vlasnici nekretnina su zabrinuti zbog toga, čak i ako nije neposredno. Još jedno zakonodavno pitanje: porez na imovinu. Kao što je pomenuto, porezi na imovinu u Koloradu su skočili zbog naglog rasta procenjenih vrednosti. Odbacivanje Prop HH znači da nema trenutnog olakšanja osim kratkoročnog smanjenja poreske stope koje je donela skupština. Ako porezi ostanu visoki, to može izvršiti pritisak na vlasnike kuća (posebno one sa fiksnim prihodima) i potencijalno povećati stopu zaplena ili prisiliti na prodaju. Moguće su buduće mere na glasanju ili zakoni koji bi ovo rešavali, ali ishod je neizvestan.

Sa pozitivne strane, regulatorno okruženje takođe podstiče promene u korist stanovanja (o kojima smo govorili, kao što je legalizacija ADU). Ovo su uglavnom prilike, ali dolaze sa složenostima. Na primer, nova inkluzivna zonacija za veće projekte u Denveru (koja zahteva pristupačne jedinice) može odvratiti neke projekte po tržišnim cenama ili smanjiti profitne marže. Dodatno, Denver sada zahteva dozvole za iznajmljivanje za sve dugoročne najmove (od 2024) robinsonandhenry.com, što, iako poboljšava kvalitet najma, povećava troškove i birokratiju za vlasnike. Troškovi usklađivanja, zahtevi za inspekciju i potencijalne kazne su rizici sa kojima mali vlasnici moraju da se nose.

Troškovi izgradnje i radna snaga: Iako su se troškovi materijala smanjili u odnosu na ekstremne skokove iz 2021. godine, gradnja u Denveru i dalje ostaje skupa. Građevinska industrija se i dalje suočava sa nedostatkom radne snage – mnogi kvalifikovani radnici su napustili sektor tokom Velike recesije i nikada se nisu vratili, a sada postoji i konkurencija za radnu snagu zbog infrastrukturnih projekata. Pritisci na plate u građevinarstvu su značajni (a inflacija generalno povećava troškove goriva itd.). Problemi u lancu snabdevanja su se poboljšali, ali nisu u potpunosti rešeni; određeni materijali ili komponente i dalje mogu imati duga vremena isporuke. Za investitore to znači da budžeti mogu da „eksplodiraju“, a projekti da kasne, što predstavlja rizik za isporuku toliko potrebne ponude. Za graditelje kuća, visoki troškovi znače da se fokusiraju ili na luksuzne proizvode (kako bi nadoknadili troškove kroz cenu) ili grade dalje od centra gde je zemlja jeftinija – u oba slučaja to ne pomaže direktno pristupačnosti u gradu. Ako bi došlo do još jednog globalnog poremećaja u lancu snabdevanja (na primer, trgovinski problemi ili novi talas pandemije), to bi ponovo moglo da uspori izgradnju.
Klimatski i ekološki rizici: Denver je generalno manje ugrožen klimatskim katastrofama nego obalska područja, ali nije imun. Sve više, ekstremni vremenski događaji i klimatske promene predstavljaju rizike. Kolorado je zabeležio češće požare (uglavnom u planinskim oblastima) i jake oluje sa gradom na Front Range-u. Značajna sezona dima od požara ili velika oluja sa gradom mogu privremeno smanjiti aktivnosti na tržištu nekretnina (i trajno povećati troškove osiguranja). Takođe, Denver ima zone sklone poplavama duž reke Platte i Cherry Creek – klimatske promene bi mogle povećati rizik od poplava tokom jakih kiša. Grad i investitori moraju ulagati u mere ublažavanja (poput poboljšanja odvodnjavanja u projektima kao što je River Mile, gde se inženjeringom reke smanjuje rizik od poplava unitedstatesrealestateinvestor.com). Ignorisanje ovih rizika može dovesti do oštećenja imovine ili strožijih građevinskih propisa u budućnosti.
Prekomerna izgradnja u određenim segmentima: Iako generalno u Denveru nedostaje stambenog prostora, postoji rizik od lokalizovane prekomerne izgradnje, posebno luksuznih stanova. Ogroman broj stanova klase A pojavio se na tržištu 2020–2024. Povećanje stope praznih stanova na oko 8,6% u segmentu višeporodičnih objekata je dokaz da je ponuda konačno sustigla potražnju, makar privremeno corken.co. Ako investitori nastave da ulažu kapital u slične projekte visokog standarda bez pauze, mogli bismo videti veće stope praznih stanova i ustupke na tržištu zakupa, što bi umanjilo prinose investitora i eventualno dovelo do neizmirenja kredita na previše zaduženim projektima. Slično, u komercijalnim segmentima kao što je industrija, postoji rizik da neki investitori preteraju sa izgradnjom. Kao što je pomenuto, stopa praznih industrijskih objekata porasla je na oko 8% sa talasom novih skladišta milehighcre.com. Ako se ekonomija uspori i potrošnja opadne, usvajanje novih skladišta može usporiti, pa bi taj sektor mogao da se suoči sa većom prazninom. Istorija Denvera pokazuje cikluse u kojima je prekomerna izgradnja kancelarija (1980-ih) ili stanova (sredinom 2000-ih) dovodila do višegodišnjih zastoja. Potrebna je opreznost investitora kako se to ne bi ponovilo.
Finansiranje i kreditni uslovi: Zdravlje bankarskog i kreditnog okruženja je još jedan faktor. Sa višim kamatnim stopama, neke regionalne banke su se povukle iz kreditiranja komercijalnih nekretnina. Prva polovina 2023. godine zabeležila je nekoliko bankrota američkih banaka, što je učinilo zajmodavce opreznijim. Ako se kreditni uslovi dodatno pooštre (zbog politike Fed-a ili averzije banaka prema riziku), čak i solidni projekti mogu imati poteškoća da dobiju finansiranje. Rizik od refinansiranja je takođe realan – mnogi zajmovi za komercijalne nekretnine dospevaju, a zajmoprimci će se suočiti sa znatno višim kamatama, što u nekim slučajevima možda neće biti održivo sa trenutnim novčanim tokovima (posebno kod kancelarija sa prazninama). Ovo povećava rizik od neizmirenja zajmova ili prinudne prodaje, što bi moglo izvršiti pritisak na pad vrednosti ako se desi u većem obimu. Iako su fundamenti Denvera jaki, on nije imun na nacionalno prestrukturiranje cena komercijalnih nekretnina koje se dešava kako se kapitalizacione stope povećavaju. Na primer, poslovna zgrada procenjena na osnovu kapitalizacione stope od 5% pre dve godine sada bi mogla zahtevati 7-8%, što podrazumeva veliki pad vrednosti, što može dovesti do vlasnika koji vraćaju ključeve zajmodavcima. Ova nelikvidnost može se preliti i uticati na gradske poreske prihode i vrednosti susednih nekretnina. To je rizik koji je uglavnom ograničen na komercijalne objekte poput starijih kancelarija ili previše zaduženih stanova, ali ga vredi napomenuti.

U zaključku, učesnici na tržištu nekretnina u Denveru moraju da se kreću kroz okruženje sa više spoljašnjih i unutrašnjih rizika. Ekonomski izazovi, promene u politici i posledice pandemijskog buma se svi prepliću u ovom trenutku. Tržište se ponovo uravnotežuje, ali bi se moglo nepovoljno preokrenuti ako, na primer, dođe do recesije dok su kamatne stope i dalje visoke. Ipak, Denver se pokazao otpornim u prethodnim ciklusima. Mnogi od ovih izazova (priuštivost, regulatorna ograničenja, klimatska otpornost) se aktivno rešavaju kroz politiku i inovacije. Ključ će biti prilagodljivost – oni koji mogu da prilagode strategije (npr. pređu na izgradnju pristupačnijih jedinica kada je luksuz prezasićen, ili koriste kreativno finansiranje u uslovima ograničenog kredita) ublažiće ove rizike. I u celini, raznovrsna ekonomija i privlačnost Denvera pružaju određenu zaštitu – čak i ako se rast uspori, ljudi nastavljaju da se sele ovde zbog kvaliteta života, što podržava dugoročnu potražnju za nekretninama. Ipak, potreban je oprez: laka zarada u nekretninama ostvarena je 2020-21; ubuduće sledi faza temeljnog rada, uz pažljivo praćenje makroekonomskih uslova i lokalnih političkih trendova.

Dugoročna perspektiva (2026–2030)

Gledajući dalje od trenutnih prilagođavanja, dugoročna perspektiva za nekretnine u Denveru do kraja decenije (2026–2030) ostaje optimistična, iako sa umerenijim očekivanjima. Nekoliko ključnih faktora će oblikovati ovu putanju:

Rast stanovništva i demografija

Očekuje se da će rast stanovništva Denvera nastaviti stabilno, iako sporijim tempom nego eksplozivnih 2010-ih. Predviđa se da će sam Grad Denver porasti sa oko 716.000 u 2024. na otprilike 730.000 do 2030. godine 5280.com aterio.io. To je skroman rast (oko 2% ukupno, što odražava ograničenu površinu i već visoku osnovu). Međutim, šire gradsko područje (Denver-Aurora-Lakewood MSA) apsorbovaće većinu novih stanovnika. Očekuje se da će metro područje Denvera premašiti 3,6 miliona ljudi do 2030. godine, u odnosu na oko 3,3 miliona sredinom decenije metrodenver.org. To je dodatak od ~300.000+ ljudi u metrou, ili otprilike 10% povećanja. Ovaj rast će doći iz kombinacije prirodnog priraštaja i neto migracije.

Važno je napomenuti da se menja ko se doseljava u Denver. Ljudi u 20-im i 30-im godinama i dalje će dolaziti zbog posla i načina života, ali visoki troškovi mogu preusmeriti neke mlađe ljude negde drugde. U međuvremenu, populacija Kolorada starosti 65+ brzo raste (na nivou cele države ta grupa će biti ~77% veća 2030. nego 2015.) codot.gov. Ovo bi moglo povećati potražnju za manjim stanovima, zajednicama za 55+ i čak višegeneracijskim aranžmanima stanovanja (neke porodice dodaju ADU za starije roditelje, na primer). Sposobnost regiona da privuče i zadrži talente zavisiće od dostupnosti i pristupačnosti stanovanja – tako da dugoročni planovi razvoja nekretnina imaju za cilj da obezbede više jedinica za smeštaj tih 300.000 novih stanovnika.

Planovi urbanog razvoja i javni prevoz

Urbanistički oblik Denvera će nastaviti da se razvija ka većoj gustini i razvoju orijentisanom na javni prevoz do 2030. Gradski planeri sprovode “Blueprint Denver” i planove za naselja koji predviđaju mešovite centre i koridore. Možemo očekivati da ćemo videti više srednje visokih stambenih zgrada duž glavnih ulica i blizu stanica javnog prevoza, koje zamenjuju stare tržne centre ili parkinge. Odluka grada da dozvoli ADU svuda do 2025. deo je ovog blagog povećanja gustine u stambenim zonama coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Do 2030. mogli bismo videti hiljade novih ADU širom denverskih naselja, što bi obezbedilo i stanove za iznajmljivanje i smeštaj za širu porodicu.

Tranzit će igrati ključnu ulogu. RTD (Regionalni transportni distrikt) završio je svoju FasTracks ekspanziju (npr. železničke linije do DIA, do Arvade, itd.) do kasnih 2020-ih osim dugo odlagane linije za Boulder. Ponovo se vodi diskusija da se ta Northwest Rail linija do Boulder/Longmont završi do oko 2030. godine (uz potencijalno državno finansiranje). Ako se to desi, oblasti oko predloženih stanica (kao u gradovima okruga Boulder) mogle bi doživeti porast vrednosti nekretnina. Unutar grada, Colfax BRT planiran za 2028. godinu verovatno će pokrenuti mini-bum razvoja duž Colfaxa kao što je pomenuto enr.com. Grad takođe razmatra načine za unapređenje tranzita na Federal Blvd i Broadway – iako detalji još nisu određeni, svako takvo unapređenje bi slično podstaklo izgradnju više stambenih jedinica duž tih koridora.

Još jedna transformativna ideja koja kruži je “Central Denver Rail Re-alignment”, koja bi potencijalno uklonila teretnu železničku prugu koja prolazi kroz centar grada (Decatur/Federal do Globeville) i preusmerila je, oslobađajući zemljište i smanjujući buku u centralnim kvartovima. To je spekulativno, ali ako bi projekat poput tog napredovao do 2030. godine, mogao bi da otvori značajne nove lokacije za razvoj. Slično, državni DOT istražuje I-25 Central poboljšanja (koja pokrivaju delove I-25 kroz centralni Denver, možda pokrivanje ili proširenje). Ako pokrivanje I-25 blizu centra grada postane stvarnost (kao što je I-70 pokriven), to bi bukvalno moglo stvoriti novi prostor za nekretnine (parkove ili čak prostor za izgradnju).

Glavni projekti koji će biti završeni do 2030. godine takođe će obeležiti pejzaž. Prve faze River Mile-a (o kojima je ranije bilo reči) trebalo bi da budu uveliko u toku – moguće je da će nekoliko hiljada tih stambenih jedinica biti izgrađeno, kao i neki poslovni i maloprodajni prostori. National Western Center u severnom Denveru (rekonstrukcija kompleksa za stočarski sajam) planiran je da bude potpuno realizovan oko sredine do kasnih 2020-ih, donoseći međunarodni poljoprivredni kampus za događaje i atrakcije tokom cele godine. Ovo podstiče novi mešoviti razvoj u susednim Globeville i Elyria-Swansea, tradicionalno niskoprimernim oblastima – do 2030. mogli bismo videti te kvartove transformisane sa novim stanovima, prostorima za zanatlije i revitalizovanim priobaljem reke South Platte.

Parking prostori Ball Arena (u vlasništvu Kroenkea) takođe su pogodni za rekonstrukciju. KSE je objavio viziju za Ball Arena Redevelopment – potencijalno gust mešoviti kvart na tim parcelama koji bi se povezivao sa River Mile visionplan.ballarena.com. Ako bude odobreno, izgradnja bi mogla početi pre 2030. godine, dodajući još stambenog i poslovnog prostora u centru. Dugoročni plan grada za centar predviđa više stambenih konverzija starijih poslovnih zgrada – do 2030. verovatno ćemo videti neke značajne konverzije (na primer, neki poslovni tornjevi iz 1980-ih mogli bi postati stanovi ili hoteli uz gradske podsticaje). Ovo će pomoći da se diverzifikuje upotreba centra.

Sve u svemu, do 2030. godine Denver će verovatno biti više-multi-nodalni grad: centar grada plus nekoliko aktivnih sekundarnih centara (Cherry Creek, obnovljeni Colorado Center/Glendale oblast, tehnološki centri u DTC, itd.), svi međusobno povezaniji tranzitom i biciklističkom infrastrukturom. Značajna infrastrukturna poboljšanja (završena 16th Street Mall, završena I-70, završena DIA’s Great Hall, moguće delimično obnovljena I-25) učiniće grad pristupačnijim i privlačnijim. Ove investicije zauzvrat podržavaju nekretnine čineći zemljište upotrebljivijim i naselja pogodnijim za život.

Predviđene putanje cena nekretnina

Predviđanje cena do 2030. uključuje mnogo pretpostavki, ali većina analitičara očekuje umeren, stabilan rast vrednosti kuća u Denveru na duži rok, osim u slučaju velike ekonomske krize. Era godišnjih dobitaka od 10%+ je verovatno završena; umesto toga, očekujte 2–5% godišnje u proseku – u suštini u skladu sa ili malo iznad inflacije i rasta prihoda. Petogodišnje prognoze tržišta nekretnina U.S. News predviđaju “ravnomernije povećanje cena” na nacionalnom nivou do 2030, uz povratak normalnog obima prodaje facebook.com usnews.com. To se poklapa sa lokalnim očekivanjima za Denver: više transakcija kako tržište pronalazi ravnotežu, ali cene rastu mnogo sporije nego u godinama ekspanzije.

Jedan od razloga za očekivanje nastavka (čak i umerenog) rasta vrednosti je osnovni odnos ponude i potražnje. Denver i dalje ne gradi dovoljno stanova da u potpunosti zadovolji rast stanovništva. Do 2030, čak i ako dodamo tih 300.000 ljudi, izgradnja bi morala da se ubrza iznad trenutnog nivoa da bi ih udobno smestila. Zamajac u izgradnji usporio je 2022–2024. zbog troškova i rasta kamatnih stopa, tako da bi moglo biti zaostatka koji treba nadoknaditi. To će zadržati pritisak na rast cena kuća i kirija. Međutim, tempo rasta vrednosti biće sam po sebi ograničen pristupačnošću – ako cene prebrzo rastu, potražnja opada, kao što smo videli.

Očekuje se i da će cene zakupa umereno rasti. Nakon što se trenutni talas novih stanova apsorbuje, recimo do 2025–2026, rast kirija bi mogao da se vrati na oko 3% godišnje. Neki analitičari predviđaju da bi rast kirija u Denveru mogao čak i da se ubrza kasnije tokom decenije ako vlasništvo nad stanovima ostane skupo i više ljudi nastavi da iznajmljuje duže. Kada je reč o vrednostima komercijalnih nekretnina, situacija se razlikuje po tipu: industrijske i višeporodične nekretnine verovatno će beležiti rast vrednosti (mada sporije nego tokom ogromnog rasta u prethodnoj deceniji) jer imaju snažne pokretače potražnje. Vrednosti maloprodajnih objekata trebalo bi da budu stabilne ili blago rastuće, posebno za centre sa supermarketima ili u jakim kvartovima – maloprodaja koja je preživela nalet e-trgovine uglavnom je otporna. Vrednosti kancelarijskih prostora su velika nepoznanica – do 2030, ako plan za centar grada uspe i ekonomija poraste, praznine u kancelarijama mogle bi da padnu sa 30% na 20%, ali je teško zamisliti povratak na nivoe ispod 15% bez potpune promene paradigme. To sugeriše da vrednosti kancelarijskih prostora možda neće u potpunosti povratiti nivoe pre 2020. do 2030. godine. Neke starije zgrade mogle bi biti prenamenjene, čime bi se efektivno smanjila ponuda kancelarijskog prostora (što bi pomoglo vrednostima preostalih zgrada da se delimično oporave). Nada je da će do kraja decenije tržište kancelarija pronaći novu ravnotežu (sa manje ukupno zauzetog prostora nego 2019, ali i manje ukupno raspoloživog prostora nakon prenamena). Investitori sa dugoročnom vizijom mogli bi videti priliku u prodaji kancelarija u problemima 2025–2026, računajući na preporod tokom 2030-ih.

Na kraju, makroekonomske pretpostavke: Većina prognoza pretpostavlja da neće biti velikih kriza – umesto toga, očekuje se blago usporavanje ili blaga recesija 2024, pa zatim rast. Ako se to ostvari, tržište nekretnina u Denveru verovatno neće doživeti ozbiljniju korekciju osim manjeg pada 2022–23. Ako bi došlo do ozbiljne recesije (slično 2008), sve prognoze padaju u vodu; Denver bi kratkoročno zabeležio pad cena, ali se istorijski oporavljao brže od mnogih tržišta zbog diverzifikovane ekonomije.

Kada govorimo o konkretnim brojkama, medijalna cena kuće u Denveru 2030. godine mogla bi biti oko 700.000–750.000 dolara (sa sadašnjih ~600.000), uz pretpostavku rasta od oko 3% godišnje. Zakup za dvosoban stan koji je sada oko 1.800 dolara mogao bi biti oko 2.200 dolara do 2030. uz slične stope rasta. Ovo su spekulacije, ali pokazuju da je verovatnije da će rast biti postepen, a ne eksponencijalan. Nekretnine će i dalje biti dobra investicija, samo sa normalnijim prinosima umesto izuzetno visokog rasta vrednosti iz perioda 2010–2020.

Regulatorno okruženje

Tržište nekretnina u Denveru takođe se menja pod uticajem raznih regulatornih i zakonodavnih promena na gradskom i državnom nivou. Kako smo već pomenuli neke od njih, evo sažetka ključnih regulatornih promena koje utiču na nekretnine od 2025. i kasnije:

Promene u zoniranju i povećanje dozvoljene gustine: Denver je napravio hrabar potez da podstakne blagu gustinu dozvoljavajući pomoćne stambene jedinice (ADU) u svim stambenim zonama širom grada coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Ova reforma, koja je stupila na snagu krajem 2024. godine, proširila je mogućnost za ADU sa 36% naselja na 100%. Takođe je uklonila prethodne prepreke kao što su zahtevi za vlasničkim stanovanjem za posedovanje ADU coloradocommunitymedia.com. Sada vlasnik kuće može da izgradi kućicu u dvorištu ili preuredi garažu bez potrebe za posebnim preimenovanjem zone. Očekuje se da će ovo postepeno dodavati stambene jedinice (i investicione prilike) širom grada. Dodatno, novi zakon Kolorada o ADU (HB-1152, na snazi od sredine 2025.) dodatno pojednostavljuje odobravanje ADU na nivou cele države – na primer, zabranjuje gradovima da potpuno zabrane ADU ili zahtevaju dodatni parking u većini slučajeva coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Denver je ovde bio ispred svog vremena, ali državni zakon osigurava da bi i predgrađa oko Denvera mogla početi da dozvoljavaju ADU, što bi potencijalno olakšalo pritisak na stanovanje u celoj metropolitanskoj oblasti.

Pored ADU, Denver razmatra šire povećanje dozvoljene gustine. Vodi se diskusija o dozvoljavanju dupleksa ili tripleksa u zonama za porodične kuće (po uzoru na Minneapolis ili Portland). Guverner Polis je 2023. godine predložio državni zakon koji bi primorao gradove da dozvole veću gustinu u blizini prevoza i poslovnih centara; nije prošao, ali pritisak na lokalne vlasti i dalje postoji. Možda ćemo videti da Denver preventivno ažurira svoj kodeks zoniranja do 2026. godine kako bi dozvolio višeporodične objekte u više oblasti, posebno u blizini autobuskih/železničkih linija. Ako se to dogodi, to bi moglo otvoriti značajan razvojni potencijal – npr. pretvaranje bloka sa pojedinačnim kućama u male četvorospratnice ili gradnje sa više stanova.

Poreski podsticaji i programi: Regulatorno okruženje uključuje i podsticaje, ne samo kazne. Denver i Kolorado nude razne podsticaje za određene vrste razvoja. Na primer, Denver ima Fond za pristupačno stanovanje i obezbeđuje pomoć u finansiranju ili poreske olakšice za projekte koji uključuju stanove za niskoprimanjaše. Nedavna inkluzivna zonifikacija u Denveru (Uredba o proširenju pristupačnog stanovanja) zahteva pristupačne jedinice, ali takođe daje olakšice investitorima, kao što su smanjeni zahtevi za parking ili umanjenje taksi za dozvole ako ispoštuju pravila. Država, sa svoje strane, proširuje finansiranje za pristupačno stanovanje (Kolorado je stvorio Fond za grantove za razvoj stanovanja sa stimulativnim sredstvima, a 2022. su glasači odobrili Prop 123 da se deo poreskih prihoda posveti projektima pristupačnog stanovanja). Ovi podsticaji čine izgradnju dostupnih stanova privlačnijom za investitore, što može povećati ponudu i donekle ublažiti tržišne kirije/cene u tom segmentu.

Za privatne kupce postoje i poreski podsticaji: Programi pomoći za kupce prve nekretnine (kao što je Metro DPA) su pojačani kako bi pomogli sa učešćem. Takođe, određene oblasti u Denveru su označene kao Zone prilika prema saveznom poreskom zakonu, kao što je pomenuto – ulaganje u njih (i držanje 10 godina) donosi poreske olakšice na kapitalnu dobit. Iako glavni OZ period ističe 2026. za nova ulaganja, mnogi projekti su trenutno u toku kako bi to iskoristili unitedstatesrealestateinvestor.com. Sun Valley, na primer, beleži ulaganja iz OZ fondova koja pomažu njegovoj obnovi.

Kontrola kirije i zaštita stanara: Kao što je ranije pomenuto, kontrola kirije trenutno nije dozvoljena u Koloradu (zabrana je potvrđena 2023) cpr.org. Dakle, Denver ne može samostalno da uvede uredbe o kontroli kirije. Ipak, Denver je uveo određene mere zaštite stanara koje ne uključuju kontrolu cena. Na primer, Denver je doneo zakon koji garantuje pravnu pomoć stanarima sa niskim primanjima koji se suočavaju sa iseljenjem (kako bi se izjednačile šanse na sudu). Država Kolorado je takođe donela zakone koji obezbeđuju duže rokove za najavu povećanja kirije i raskida ugovora. Pored toga, Denver sprovodi standarde kroz svoj program licenciranja iznajmljivanja – zahtevajući od stanodavaca da dobiju licencu i redovno obavljaju inspekcije, grad želi da obezbedi da su iznajmljeni stanovi bezbedni i pogodni za život robinsonandhenry.com. Stanodavci koji ne ispunjavaju uslove mogu biti kažnjeni ili im može biti zabranjeno izdavanje stanova. Ova regulatorna mera, koja je u potpunosti na snazi od 2024, može eliminisati najgore nekretnine ili naterati stanodavce da poprave probleme, što koristi stanarima (iako povećava troškove za stanodavce).

Gledajući unapred, grupe za zastupanje stanara zagovaraju jače mere: to bi moglo uključivati obnovljeni predlog za stabilizaciju kirije ako se politička klima promeni (možda dozvoljavajući ograničenja poput maksimalnog povećanja kirije od 3-5% godišnje za starije zgrade), ili stvari poput uredbi o “opravdanim razlozima” za iseljenje koje ograničavaju iseljenja na određene razloge. Grad Denver još nije usvojio pravilo o opravdanim razlozima (neki manji gradovi u Koloradu jesu), ali bi to moglo biti na dnevnom redu. Vlasnici i investitori nekretnina treba da prate ovo, jer utiče na fleksibilnost upravljanja nekretninama.

Propisi o razvoju i izdavanju dozvola: Sa druge strane podsticanja stanogradnje, postoje i određena regulatorna opterećenja koja treba uzeti u obzir. Građevinski kodeks Denvera se i dalje razvija ka zelenijim standardima – npr. Uredba o zelenim zgradama (zahteva ili zeleni krov, solarne panele, ili energetsku efikasnost za velike zgrade) – što povećava troškove, ali poboljšava održivost. Do 2027. Denver će zabraniti priključke na gas u novim komercijalnim i višeporodičnim zgradama, zahtevajući električne instalacije (u skladu sa klimatskim planom grada). Ova pravila znače da investitori moraju planirati budžet za električne HVAC sisteme itd. Takođe, proces izdavanja dozvola u Denveru, poznat po sporosti, trenutno se reformiše. Nova gradska uprava i gradski savet naglašavaju ubrzanje odobravanja kako bi se podstakla stanogradnja (postoji inicijativa za skraćenje vremena izdavanja dozvola pojednostavljivanjem pregleda). Ako bude uspešno, ovo regulatorno poboljšanje može smanjiti troškove za investitore i brže izbaciti nekretnine na tržište.

Još jedan regulatorni segment: Metropolitanski distrikti i stambene zajednice (HOA). Mnoge nove predgrađa koriste finansiranje preko metropolitanskih distrikta (kvazi-državni način finansiranja infrastrukture budućim porezima). Država je izmenila propise o metropolitanskim distriktima kako bi sprečila zloupotrebe (neki investitori su optuženi da su previše zadužili vlasnike kuća preko ovih distrikta). To može blago povećati početne troškove za investitore, ali štiti vlasnike od prekomernih naknada kasnije. Propisi o HOA su takođe pooštreni – sada postoje ograničenja na “super-založna prava” i više pravila za transparentnost.

Zakonodavne novosti o porezima na imovinu: S obzirom na negodovanje zbog povećanja poreza na imovinu, verovatno će se zakonodavci ponovo baviti olakšicama 2025. godine. Ako se usvoji novi zakon (ili mera na glasanju), mogao bi ograničiti povećanja procene ili trajno smanjiti stope procene. Predlog iz 2024. (Prop HH) bi blago smanjio stope i dao malu olakšicu za vlasnike koji žive u svojim domovima, u zamenu za smanjenje budućih Tabor povraćaja ballotpedia.org coloradonewsline.com. Glasači su odbili, ali neka olakšica (posebno za starije) bi se mogla vratiti. Već je zakonodavstvo omogućilo jednokratno proširenje izuzeća za starije/veterane 2023. godine. Za planiranje, vlasnici nekretnina treba da budu svesni da porezi mogu ostati visoki i to uračunaju u P&L. S druge strane, ako olakšica prođe 2025. ili 2026, to bi moglo pozitivno uticati na kupovnu moć (niži porezi čine vlasništvo nešto pristupačnijim u odnosu na iznajmljivanje).

Ukratko, regulatorni okvir Denvera se aktivno razvija kako bi odgovorio na stambenu krizu – uglavnom kroz ublažavanje zoniranja i pružanje podsticaja za izgradnju pristupačnih stanova – dok istovremeno odgovara na zabrinutost zajednice kroz zaštitu stanara i standarde kvaliteta. Za zainteresovane strane, situacija je pomalo pomešana: više mogućnosti za razvoj (ADU, veća gustina) ali i nove obaveze (licenciranje iznajmljivanja, zahtevi za inkluzivno stanovanje). Trend izgleda ide ka olakšavanju povećanja ponude stanova kao glavnom rešenju za pristupačnost, što bi dugoročno trebalo da koristi tržištu povećanjem inventara i sprečavanjem izuzetno nestabilnih skokova cena. Ali tokom tranzicije, usklađenost i prilagođavanje su ključni. Oni koji ostanu informisani o ovim promenama (na primer, vlasnici kuća koji sada otkrivaju da mogu da izgrade ADU tamo gde to ranije nije bilo dozvoljeno, ili stanodavci koji se postaraju da imaju licencu) proći će bolje od onih koji budu zatečeni. Denverova ravnoteža između podrške rastu, ali i brige za socijalnu jednakost nastaviće da oblikuje rezultate na tržištu nekretnina u budućnosti.

Stručna i industrijska mišljenja

Zaokružujući ovaj izveštaj, poslušajmo perspektive lokalnih stručnjaka – agenata za nekretnine, ekonomista i investitora – o tržištu nekretnina u Denveru. Njihovi uvidi sa terena pomažu da se podaci stave u kontekst:

1. „Tržište u rekalkulaciji“ – Amanda Snitker, Denver Metro Association of Realtors: Snitker, predsednica DMAR-ovog Odbora za tržišne trendove, opisuje 2025. godinu na tržištu nekretnina u Denveru kao „studiju rekalkulacije.“ Ona primećuje da su i kupci i prodavci ušli u godinu sa nerealnim očekivanjima (kupci su se nadali padu kamatnih stopa, prodavci su pretpostavljali da će dvocifrena aprecijacija da se nastavi), ali „realnost je bila mnogo nijansiranija.“ Kamatne stope su ostale visoke, ponuda je porasla, a pristupačnost diktira ponašanje dmarealtors.com dmarealtors.com. Prodavci više ne mogu da formiraju cenu na osnovu prošlogodišnjeg vrhunca i očekuju nadmetanje; oni koji to rade suočavaju se sa „oklevanjem, propuštenim prilikama i zaustavljenim dogovorima.“ Kupci, s druge strane, ne bi trebalo da pokušavaju da „uhvate“ savršenu kamatnu stopu, jer rizikuju da propuste domove koji su im sada dostupni. Njen savet: uspeh sada zavisi od usklađivanja sa trenutnim uslovima – ostati prizemljen, informisan i prilagodljiv novoj realnosti dmarealtors.com dmarealtors.com. Drugim rečima, ovo nije „loše“ tržište, već drugačije, koje nagrađuje one koji se brzo prilagode. Snitker ističe pozitivne strane: kupci imaju više prostora i pregovaračke moći, a dobro pripremljene kuće se i dalje prodaju za nekoliko nedelja, dok precenjene ili zapuštene ostaju na tržištu denverite.com denverite.com. To je zdrava ravnoteža. Ona duhovito kaže, „oni koji ostanu prizemljeni… biće oni koji uspeju. Svesnost u realnom vremenu je najvrednija imovina.“ dmarealtors.com. Ovo oslikava opšti stav mnogih agenata: tržište u Denveru ne doživljava krah – ono se normalizuje, a učesnici moraju u skladu s tim da rekalkulišu svoje strategije.

2. Nagli rast zaliha i tržište u korist kupaca – Orfe Divounguy, ekonomista iz Zillowa: Viši ekonomista Zillowa Orfe Divounguy istakao je kako je Denver prešao u tržište u korist kupaca 2025. godine. Navodeći rekordni nivo sniženja cena (38% oglasa sa smanjenjem), napisao je: „Jaz između kupaca i prodavaca se smanjuje. Ovo je zdrava ravnoteža.” axios.com. Divounguy naglašava da je, nakon godina ekstremnog rasta, činjenica da zalihe premašuju nacionalni prosek i da kupci imaju pregovaračku moć dobra stvar za dugoročnu stabilnost tržišta axios.com axios.com. Ipak, on takođe upozorava da izazovi sa pristupačnošću drže mnoge kupce po strani iako im trenutni uslovi idu u prilog axios.com. Njegov uvid sugeriše da, iako metrike pokazuju tržište u korist kupaca, to je donekle „prazno” tržište u korist kupaca ako ti kupci ne mogu da priušte kupovinu. To naglašava potrebu za kreativnim rešenjima kako bi se pomoglo zakupcima da postanu vlasnici (poput pomoći za učešće ili sniženja kamatnih stopa). Zillowovo istraživanje je takođe pokazalo da je zaliha u Denveru jedna od retkih metropola iznad nivoa pre pandemije axios.com, što je, po njegovom mišljenju, povratak uravnoteženijim uslovima, a ne znak za uzbunu. Ukratko, Divounguy smatra da se tržište nekretnina u Denveru ispravlja nakon neodrživog buma, što je na kraju korisno, ali je tranzicija otežana zbog visokih troškova finansiranja.

3. Komercijalni izgledi i mekano prizemljenje – Lindsay Gilbert, CBRE posrednik za kancelarije: Na komercijalnom planu, Lindsay Gilbert, potpredsednica u CBRE u Denveru, iznela je oprezno optimističan pogled na kancelarije: „Videli smo znake stabilizacije… Kako ulazimo u 2025. godinu, mislim da su ljudi puni nade i osećaju više samopouzdanja da smo ekonomski imali mekano prizemljenje, što očigledno pomaže tržištu nekretnina u smislu da se kompanije sada osećaju malo sigurnije u donošenju ovih dugoročnijih odluka o kancelarijama.” coloradosun.com. Gilbert smatra da je najgore od pandemijskog potresa možda prošlo – do kraja 2024. neke firme su učvrstile svoje hibridne politike i ponovo počele da iznajmljuju prostor (zakup kancelarija u Denveru porastao je za 13% na godišnjem nivou) coloradosun.com. Ona primećuje da su se mnogi poslodavci odlučili za „tri dana nedeljno” u kancelariji coloradosun.com, što znači da im je i dalje potreban značajan (iako smanjen) prostor i u skladu s tim se obavezuju na zakup. Takođe je primetila porast preuzimanja podzakupa od strane novih zakupaca, što smanjuje „senkoviti” inventar coloradosun.com. Gilbert smatra da tržište kancelarija u Denveru, iako i dalje veoma izazovno, nije u slobodnom padu – već se prilagođava novoj osnovi. Njeno pominjanje ekonomskog mekog prizemljenja je ključno: raznovrsna ekonomija Denvera (tehnologija, vazduhoplovstvo, zdravstvo, obnovljiva energija itd.) možda može da izbegne duboku recesiju, što omogućava kompanijama da povrate poverenje. To zauzvrat pomaže komercijalnim nekretninama da se postepeno oporave. Ona zapravo kaže: narativ o 35% praznih kancelarija u centru Denvera nije potpuno crn – ispod površine postoji aktivnost koja radi na popunjavanju dela tog prostora. Vlasnici zgrada samo treba da prebrode ovaj period privlačeći zakupce kvalitetnim unapređenjima, jer je potražnja usmerena ka kvalitetu.

4. Uvid programera – Transformativni projekti i budući rast: Sa strane razvoja, uzmite u obzir viziju koju je podelio tim iza projekta River Mile kada ga je Denver odobrio sredinom 2025. godine. Nazvali su ga „jednim od najambicioznijih projekata urbane obnove u istoriji Kolorada“, predviđajući 25.000 novih radnih mesta i 16.450 novih stanovnika koje će izgradnja River Mile doneti unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Revescov vodeći developer (pre nego što je KSE preuzeo) često je govorio o centru Denvera kao o mestu „zrelom za evoluciju“ – pretvarajući parkinge u živopisne četvrti. Nakon odobrenja, analitičari su primetili da River Mile „pozicionira centar Denvera za fazu transformativnog rasta, dostizanje najveće urbane gustine u Denveru“ kada bude izgrađen unitedstatesrealestateinvestor.com. Optimizam ovde leži u tome što programeri vide snažne dugoročne osnove u Denveru – dovoljne da opravdaju višemilionska ulaganja. Oni se klade na nastavak priliva stanovništva i na to da će kompanije želeti prisustvo u urbanom okruženju ako su uslovi pravi (mešovita namena, pristup javnom prevozu, sadržaji). Mogli bismo citirati regionalnu ekonomistkinju kao što je Peti Silverstin (koja često savetuje privrednu komoru Denvera): ona je ukazala da će ekonomija i potreba za stanovanjem u Denveru nastaviti da rastu, iako umerenim tempom, i da je ulaganje u stanovanje i infrastrukturu sada ključno kako bi se izbegla uska grla kasnije. Suštinski, stručni konsenzus je da Denver mora da raste „pametno“ – dodajući gustinu, javni prevoz i pristupačnost – kako bi održao svoj zamah. River Mile i slični projekti predstavljaju privatni sektor koji se usklađuje sa tom vizijom.

5. Stav industrije o izazovima: Stručnjaci takođe nisu slepi za rizike. Na primer, Udruženje agenata za nekretnine Kolorada je u svojim izveštajima istaklo kako su kamatne stope definisale tržište 2023–24. godine i verovatno će uticati i na 2025., navodeći da su „kupci sada veoma osetljivi čak i na male promene stopa” i da svako povećanje isključuje još više ljudi dmarealtors.com. Oni predviđaju da će, ako stope padnu ispod 6%, potisnuta tražnja naglo porasti – što je stav koji deli mnogo agenata čiji klijenti čekaju bolje stope. Sa strane iznajmljivanja, Udruženje stanova metro područja Denvera je 2024. godine primetilo da je priliv novih stanova „dobrodošlo olakšanje za zakupce, konačno malo pregovaračke moći,” ali su upozorili da „do 2025. očekujemo da će se absorpcija izjednačiti i da će se slobodni stanovi ponovo smanjiti,” što znači da zakupci ne bi trebalo da računaju na višak ponude koji će potrajati corken.co corken.co. Ovo sugeriše da se upravnici nekretnina pripremaju da se tržište ponovo okrene u korist stanodavaca kako populacija bude rasla u nove jedinice.

Na kraju, pogled na širu sliku: ekonomski stručnjak za nekretnine Patrick Duffy (citiran u U.S. News) tvrdi da će na nacionalnom nivou „narednih pet godina verovatno doneti više prodajnih aktivnosti, ali očekujte ravniji rast cena” facebook.com. Primena toga na Denver se poklapa sa mišljenjem da će se obim povećati kako se ljudi budu prilagođavali novoj realnosti, ali nećemo videti lude skokove cena – što je zdraviji, više održiv pravac tržišta. Mnogi lokalni stručnjaci to potvrđuju: Denver ulazi u period stabilnosti i održivosti. Kako je jedna agencija rekla, „2025. je godina kada Denver vraća svoj ritam na uravnotežen način – bez više naglih promena, samo postepeni napredak.”

Izvori:

Prognoze za stanovanje u SAD-u facebook.com i drugi.

Izveštaji o tržišnim trendovima Denver Metro Assoc. of Realtors (DMAR) dmarealtors.com dmarealtors.com dmarealtors.com
REcolorado Statistika tržišta nekretnina recolorado.com denverite.com
Redfin & Zillow Podaci o tržištu Denvera redfin.com axios.com
Izveštavanje Colorado Sun & Denverite coloradosun.com denverite.com
CBRE Istraživanje i komentari brokera cbre.com coloradosun.com
Shishito Real Estate Insights shishito-re.com shishito-re.com
Grad i okrug Denver, planiranje i razvoj zajednice coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com
Westword, Denverite, Axios Denver lokalni članci o nekretninama westword.com axios.com