Преглед пејзажа тржишта некретнина Бангкока 2025.
Тржиште некретнина у Бангкоку 2025. одражава мешовит опоравак. Стање у стамбеном сектору је и даље слабо јер се и инвеститори и купци суочавају са финансијским ограничењима, што ограничава пуштање нових пројеката и продају cbre.com. Насупрот томе, хотелски и малопродајни сегменти се опорављају захваљујући оживљавању туризма, па се попуњеност хотела и посета тржним центрима приближавају вредностима из периода пре пандемије cbre.com. Тржиште пословног простора суочава се са вишком понуде јер на тржиште долази невиђен талас нових, висококвалитетних простора у условима слабе потражње cbre.com. Све у свему, 2025. доноси „тржиште купаца“ у многим сегментима – посебно код стандардних станова у стамбеним зградама – иако ултралуксузне некретнине и добро лоцирани пројекти показују отпорност. Влада је интервенисала стимулативним мерама (нпр. смањење пореза и такси) за јачање сектора, а разматрају се и регулаторне промене за привлачење страних инвестиција. Следећа поглавља детаљно приказују кључне трендове по типовима некретнина, кретање цена по градским општинама, главне развојне пројекте, измене политика и перспективе тржишта за наредне 3–5 година.
Трендови у стамбеном сектору у 2025. (Бангкок)
Слаба потражња и вишак понуде: Тржиште стамбених некретнина у Бангкоку је развијено, али тренутно у опадању. Вишак станова у стамбеним зградама представља значајан изазов – иако је у четвртом кварталу 2024. пуштено 9.800 нових станова (скок од 360% у односу на претходни квартал), обим продаје порастао је мање од 10%, задржавајући стопу продаје на слабих ~35% austchamthailand.com austchamthailand.com. Инвеститори су у 2025. значајно смањили покретање нових пројеката услед велике залихе и ослабљене куповне моћи, па се ове године очекује само неколико нових станова austchamthailand.com. Много непродатих јединица враћено је на тржиште по сниженој цени, што тржиште станова поставља у корист купаца austchamthailand.com. Велике компаније чак одлажу покретање нових пројеката у Бангкоку или преусмеравају пажњу на нископодне стамбене објекте и друге провинције (нпр. Пукет), услед презасићености тржишта станова.
Тржиште подстакнуто домаћом куповином: Локални тајландски купци и даље су главни покретачи продаје стамбених некретнина у Бангкоку cbre.com. Међутим, домаћи дугови и пооштрени кредити умањују потражњу – стопа одобравања стамбених кредита пала је на око 35% (у односу на уобичајених 15–20%), нарочито за јефтиније станове globalpropertyguide.com. Ово пооштравање кредита, у комбинацији са упорно високим каматама (просечна хипотекарна MRR ~7,9% почетком 2025. globalpropertyguide.com), значи да многи млади или први купци одлажу куповину. Инвеститори су реаговали прилагођавањем нових понуда реалној куповној моћи – на пример, фокусирају се на станове до 7 милиона THB (ценовни сегмент који ужива олакшице на таксе и порезе) globalpropertyguide.com.
Отпорност нископодних и луксузних некретнина: С друге стране, нископодна градња (самосталне куће, таунхауси) средњег до вишег ценовног ранга и даље има релативно добру потражњу. Непокретности у распону од 10 до 40 милиона THB добро се продају, мада је појачана конкуренција чак и у овом сегменту довела до „тржишта купаца“ са више избора и повољнијим понудама за потрошаче austchamthailand.com. Сегмент луксузних и ултралуксузних станова (елитне јединице > 200–300 хиљада THB по м²) остаје једна од светлих тачака. Понуда у овом највишем рангу остала је стабилна 2024. (око 6.500 „Super Prime“ и 7.200 „Prime“ јединица у граду) и бележи 80%+ стопу продаје, што указује на континуирану заинтересованост купаца са високим нето вредностима austchamthailand.com austchamthailand.com. Луксузни пројекти у престижним деловима града (Плоенчит, Чидлом, Рачадамри, Саторн, Риверсајд итд.) настављају да се покрећу и често се добро продају austchamthailand.com. Заправо, луксузно тржиште цвета – у другој половини 2023. 90% кућа по цени од 70–99 милиона THB брзо је продато, углавном захваљујући богатим купцима из Азије и странцима, што потврђује снажну потражњу у овом високом сегменту bambooroutes.com.
Пораст тржишта издавања некретнина: Како је много потенцијалних купаца на „клупи“, тржиште изнајмљивања станова и апартмана је оживело. Приток странаца (становништво странаца у Бангкоку порасло је за око 7,1% у 2024.) austchamthailand.com и повратак туристичких радних места подстичу потражњу за изнајмљивањем. Највеће групе странаца су из Кине, Филипина и Јапана, што је додатно појачало потражњу за издавањем у централним деловима града austchamthailand.com. Најам у луксузним становима у Бангкоку је порастао – најам за A категорију апартмана скочио је ~8,8% на годишњем нивоу до краја 2024. globalpropertyguide.com, а у неким најексклузивнијим деловима је забележено повећање од ~15–16% годишње услед ограничене нове понуде и повратка страних станара globalpropertyguide.com. Овај раст најма поново је привукао инвеститоре да купују некретнине ради издавања у кључним локацијама, са циљем да остваре већи принос. Поред тога, постпандемијски туристички бум је подстакао издавање на кратак рок – Бангкок је 2024. био најпосећенији светски град (32,4 милиона посетилаца), а резервације преко Airbnb-а су експлодирале, повећавши приходе власника који издају туристима bambooroutes.com bambooroutes.com. Инвеститори који издају јединице на кратак рок остварују веће приносе у оквиру овог тренда (иако морају бити опрезни због правних ограничења у Тајланду за издавање краће од 30 дана).
Кретање цена: Свеукупно, раст цена стамбених некретнина у Бангкоку је скроман. Индекс цена кућа Централне банке Тајланда за главни град показује да су цене самосталних кућа порасле за само +2,4% на годишњем нивоу у четвртом кварталу 2024. (реално за +1,4%), док су таунхауси поскупели за +3,2% globalpropertyguide.com. Цене станова у стамбеним зградама практично стагнирају – годишњи раст цене станова у Бангкоку успорио је на само +2,46% крајем 2024. (значајно испод +7,2% раније током године) globalpropertyguide.com. Ова стагнација је резултат настојања инвеститора да држе цене стабилним ради распродаје залиха globalpropertyguide.com. Експерти за тржиште предвиђају само благ пораст цена у 2025, у опсегу од 2–3% за стамбене некретнине генерално globalpropertyguide.com. Неки аналитичари су умерено оптимистичнији и виде могућност раста цена од 5–7% ако се распрода вишак понуде globalpropertyguide.com. Укратко, 2025. је повољна за купце захваљујући стабилним ценама и великом избору, поготово у средњем сегменту стамбених зграда.
Komercijalne nekretnine: Trendovi kancelarijskog i maloprodajnog tržišta
Kancelarijsko tržište – Potraga za kvalitetom usred prevelike ponude: Kancelarijski sektor Bangkoka prolazi kroz promene vođene ponudom. Ukupna ponuda kancelarijskog prostora premašila je 6,3 miliona m² u 2024. nakon nekoliko velikih završetaka (npr. Supalai Icon Sathorn itd.), a predviđa se da će se dodatno proširiti sa oko 316.000 m² novog prostora do 2025. godine realestateasia.com. Ovaj nagli porast ponude značajno premašuje trenutni rast potražnje, što dovodi do rasta praznih prostora i jake konkurencije među vlasnicima objekata austchamthailand.com. Zauzeti kancelarijski prostori porasli su samo za oko 2,2% prošle godine naspram 4% povećanja ponude, što tržište čvrsto drži u fazi „tržišta zakupaca“ austchamthailand.com. Kompanije sada imaju bogat izbor i jaču pregovaračku poziciju – mnoge se sele u novoizgrađene „Grade A“ kule (često sa sertifikatima održive gradnje i modernim pogodnostima) i istovremeno smanjuju ili konsoliduju prostor kako prihvataju hibridne radne modele. Ova „potraga za kvalitetom“ znači da stariji i nižerazredni objekti teško zadržavaju zakupce austchamthailand.com.
Mjesečne zakupnine za premium kancelarije zabeležile su samo blagi rast (~+3,3% u 2024.) i još su ispod vrhunca austchamthailand.com. U najprestižnijim CB distriktima (Silom, Sathorn, Sukhumvit), „Grade A“ kancelarije dostižu 900–1.600 THB/m² mesečno, dok su u necentralnim zonama (Rama 9, novi centralni obod) ispod 1.000 THB/m² austchamthailand.com. Da bi privukli zakupce, vlasnici i dalje nude izdašne pogodnosti – česti su periodi bez zakupnine i popusti od 10–25% austchamthailand.com. Novi projekti u najavi: Oko 60% budućih kancelarijskih projekata biće u centralnom Bangkoku, uključujući kultne mešovite komplekse. Na primer, One Bangkok, ogroman novi okrug na Rama IV putu, otvorio je svoju prvu kancelarijsku kulu 2024. i dodaće još nekoliko premium kula kroz 2025–2026 khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Slično, „Dusit Central Park“ isporučuje novu „Grade A“ kulu 2025. preko puta Lumpini Parka. Ovi projekti podižu standard kvaliteta, ali i odlažu balans na tržištu – stručnjaci predviđaju da će se višak kancelarija u Bangkoku apsorbovati tek za oko pet godina, sa zdravijom ravnotežom tek nakon 2027. kad stane talas izgradnje austchamthailand.com. U međuvremenu, vlasnici starijih objekata su pod pritiskom da renoviraju i poboljšaju kvalitet objekata (npr. održivost i tehnička rešenja) kako bi ostali konkurentni austchamthailand.com.
Maloprodaja & Mešovita namena – Dinamičan oporavak: Maloprodajne nekretnine u Bangkoku snažno su se oporavile zahvaljujući domaćoj potrošnji i povratku međunarodnog turizma. Prestižni tržni centri u centru grada napreduju transformišući se u destinacije načina života – mnogi su osvežili ponudu kako bi primamili turiste visokog platežnog ranga i imućne lokalce cbre.com. Maloprodajna prodaja i posećenost u glavnim tržnim centrima znatno su se poboljšali u 2024, a taj zamah se prenosi i u 2025. Investitori su dovoljno sigurni da se novi tržni centri i maloprodajni kompleksi kontinuirano otvaraju širom grada cbre.com. Zapravo, nova generacija modernih zatvorenih tržnih centara otvara se u narednih nekoliko godina u različitim delovima Bangkoka cbre.com. Primeri su maloprodajni sadržaji One Bangkok-a (planirano 180.000 m²) i luksuzni tržni centar u „Dusit Central Parku“, oba sa ciljem da podignu standard za ekskluzivno maloprodajno iskustvo.
Veliki projekti mešovite namene su ključni trend – integrišu maloprodaju, zabavu, kancelarije i stambene/hotelske sadržaje na jednom mestu. Takvi kompleksi (npr. One Bangkok, Dusit Central Park, The Forestias, itd.) privlače veliku pažnju zbog pogodnosti i vida života tipa „grad u gradu“ koji nude austchamthailand.com. Maloprodavci, zauzvrat, imaju korist od stalnog prometa iz kancelarija, hotela i stanova. Dok je e-trgovina rasla u poslednjim godinama, kultura odlazaka u tržne centre među stanovnicima Bangkoka ostaje jaka; iskustvena maloprodaja i ugostiteljski sektor privlače kupce uživo. U celini, kirije u prestižnim lokacijama su stabilne ili blago rastu dok se praznine u top-tier centrima smanjuju (za neke tražene tržne centre u centru čak postoje liste čekanja za zakupce). Sekundarne maloprodajne lokacije, ipak, moraju više da se trude da popune prostor i često nude fleksibilne ugovore novim zakupcima.
Ponovni uzlet ugostiteljstva: Važno je istaći i da je sektor nekretnina za ugostiteljstvo (hoteli, apartmani sa uslugama) ponovo procvetao. Tajland je dočekao rast turista – 35,5 miliona međunarodnih dolazaka u 2024. austchamthailand.com – što je gotovo nivo iz rekordne 2019. Bangkok, kao glavna kapija, zabeležio je rekordnu popunjenost hotela i prihode po sobi krajem 2024. cbre.com. U 2025. dolasci će još rasti i verovatno će dostići nivoe pre pandemije cbre.com. To je povećalo poverenje u nova otvaranja hotela: u okviru One Bangkok-a otvoren je Ritz-Carlton Bangkok novembra 2024, a Andaz hotel će biti otvoren 2025. khaosodenglish.com. Sve u svemu, ovaj turizmom pokrenut rast hotela i apartmana na kraći boravak podiže i raspoloženje investitora za ulaganja u ugostiteljske nekretnine i može dovesti do većih preuređenja ili prenamene određenih zgrada u hotele, posebno u centru grada.
Glavni trendovi cena po vrstama nekretnina i distriktima
Stanarine stanova u odnosu na kuće: U 2025, rast cena uveliko zavisi od vrste nekretnine i lokacije. Uopšteno, porodične kuće i „townhome“ kuće u Bangkoku i dalje beleže blagu inflaciju cena (niske jednocifrene procente godišnje), dok stanovi beleže stagnaciju ili veoma blago povećanje cena posle pada od 2020–2022. Prema podacima Banke Tajlanda, u četvrtom kvartalu 2024. indeks cena za odvojene kuće porastao je +2,41% na godišnjem nivou, a za „townhouse“ +3,19% globalpropertyguide.com. Cene stanova u prestonici porasle su samo za +2,46% na godišnjem nivou – jedva iznad inflacije – što pokazuje da se taj segment znatno ohladio globalpropertyguide.com. Analitičari napominju da se developeri uzdržavaju od podizanja cena kod postojećeg stambenog fonda, već nude promocije kako bi prodali stanove globalpropertyguide.com. Očekuje se da će 2025. doneti samo blage ili nikakve poskupljenja stanova dok se višak stanova ne apsorbuje globalpropertyguide.com. Štaviše, neki srednjeklasni projekti mogli bi efektivno i pojeftiniti kad se uzmu u obzir popusti. S druge strane, samostalne kuće (koje ciljaju porodične kupce) imaju vrlo malo neprodatih jedinica i čvršću kontrolu cene, pa se očekuje da njihove vrednosti polako rastu u skladu sa cenama zemljišta – posebno u predgrađima Bangkoka gde su nove „gated“ zajednice i dalje tražene globalpropertyguide.com.
Cena prema lokaciji: Vrednosti nekretnina u Bangkoku značajno variraju u zavisnosti od distrikta. U Centralnoj poslovnoj zoni (CBD) – oblastima kao što su Lumphini, Sukhumvit, Silom/Sathorn – cene zemljišta i stanova su najviše. Krajem 2024. godine, prosečna prodajna cena novih stanova u CBD-u iznosi oko 236.000 THB po kvadratnom metru austchamthailand.com. Luksuzni projekti najvišeg ranga u Ploenchit/Chidlom ili duž reke Chao Phraya često prevazilaze 300.000–350.000 THB po m², posebno kada su u pitanju veće jedinice namenjene najbogatijim kupcima austchamthailand.com. Nasuprot tome, prigradski stanovi duž linija javnog prevoza (srednje klase kvartovi dalji od centra, ali blizu BTS/MRT stanica) u proseku iznose oko 127.000 THB po m² austchamthailand.com. U perifernim delovima Bangkoka (obe oblasti koje još uvek nisu dobro pokrivene šinskim prevozom) cene novih stanova padaju na oko 70.000–80.000 THB po m² ili manje austchamthailand.com. Ove razlike naglašavaju koliko prevoz i lokacija utiču na vrednost: projekti sa direktnim BTS/MRT pristupom ili u popularnim centralnim oblastima ostvaruju visoke premije, dok oni na još nedovoljno razvijenim periferijama moraju da konkurišu pristupačnošću.
Ovaj obrazac vidi se i kod zakupa stanova. Na primer, prosečna tražena renta za standardni dvosobni stan u centralnom Bangkoku iznosi oko 1.588 USD (≈55.000 THB) mesečno, dok se u spoljnim provincijama poput Nonthaburija ili Samut Prakana (prigradski Bangkok) slična jedinica izdaje za jedva trećinu te sume globalpropertyguide.com. Prinosi su nešto veći na jeftinijim nekretninama na periferiji (3–4% bruto prinos) u poređenju sa skupim centralnim nekretninama (~3% ili manje), prema nacionalnim podacima. Uprkos nižim prinosima, investitori i dalje preferiraju centralni Bangkok zbog boljih izgleda za dugoročno povećanje kapitala i likvidnosti.
Najtraženiji distrikti: Tokom 2025, najtraženije oblasti uključuju Pathumwan/Lumphini (jezgro CBD-a), centralni Sukhumvit (deonica od Asoka do Thonglora), Sathorn i Riverside – sve popularne zbog luksuznih stanova i rente među strancima. Nova ponuda luksuznih nekretnina u ovim zonama često nailazi na snažnu potražnju. U međuvremenu, rast je zapažen i u novim poslovnim distriktima poput Rama 9 i Bangna: ove oblasti dobijaju velike investicije u infrastrukturu i sada su domaćini velikih projekata (npr. nove kancelarije, megamolovi) što podiže vrednost nekretnina sa nižeg nivoa. U prigradskim zonama, završetak novih linija javnog prevoza predstavlja važan faktor. Na primer, otvaranje MRT Žute i Pink linije (monorail) 2023. godine, koje povezuju Lat Phrao sa Samrongom i Min Buri sa Nonthaburijem, podstaklo je interesovanje za nekretnine duž tih trasa. Zapravo, 45% nove ponude stanova krajem 2024. nalazilo se u prigradskim lokacijama duž šinskog prevoza, što odražava strategiju investitora prema razvoju usmerenom na prevoz austchamthailand.com. Kako se šira transitna mreža širi, očekuje se rast cena nekretnina u novo priključenim distriktima (npr. duž buduće Orange Line na istoku ili proširenja Purple Line), što će suziti jaz u cenama između centralnih i spoljnih zona.
Istovremeno, cene zemljišta u Bangkoku su se poslednje vreme stabilizovale. Nakon godina strmog rasta, indeks cena zemljišta sada raste sporije zbog opreznih akvizicija developera tokom zastoja na tržištu bangkokpost.com. Neki indeksi su čak blago pali krajem 2024. jer su veliki developeri kasnili sa projektima, čime su dodatno zaustavili ubrzanje rasta cena bangkokpost.com. Ipak, prava premium zemljišta u centru grada ostaju izuzetno retka i, kada promene vlasnika, postižu rekordne cene po kvadratnom wah-u.
Glavni novi razvojni i infrastrukturni projekti
Bangkok tokom 2025. svedoči transformativnim ulaganjima kako u razvoj nekretnina, tako i u infrastrukturu, što će oblikovati tržište u narednim godinama.
- One Bangkok: Opisan kao “najambiciozniji projekat Tajlanda” integrisanog razvoja, One Bangkok je projekat vredan 3,9 milijardi USD, mešoviti distrikt na 41 hektaru u CBD-u khaosodenglish.com en.wikipedia.org. Zvanično je otvoren u oktobru 2024. uz veliku pažnju javnosti, pokazujući poverenje u budućnost Bangkoka khaosodenglish.com. Kada bude potpuno završen (2024–2030), One Bangkok će sadržati pet kancelarijskih nebodera klase A, luksuzne hotele (Ritz-Carlton otvoren 2024, Andaz otvaranje 2025), prestižne rezidencije i veliki prodajni i kulturni prostor khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Projekat stvara novu poslovnu zonu duž ulice Rama IV, sa modernom infrastrukturom (npr. sopstvenim sistemom hlađenja, smart city tehnologijom itd.) i direktnim pristupom MRT mreži en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Već su brojne multinacionalne firme prethodno zakupile kancelarije ovde, a prisustvo projekta One Bangkok očekuje se da poveća vrednost nekretnina u okolini, dok će gradu dodati 1,83 miliona m² komercijalnog prostora en.wikipedia.org en.wikipedia.org.
- Dusit Central Park: Planiran za završetak do kraja 2025, još jedan je reper projekat mešovite namene, nastao na mestu nekadašnjeg hotela Dusit Thani na uglu Silom-Rama IV (preko puta parka Lumpini). Obuhvata približno 440.000 m² korisne površine na 23 hektara richmonts.com expatliving.net. Dusit Central Park će imati novi hotel Dusit Thani sa 5 zvezdica, dve luksuzne rezidencijalne kule (69 spratova sa pogledom na park), kancelarijsku zgradu klase A i prestižni šoping centar, sve povezano 11.200 m² velikim “Central Park” visećim vrtom expatliving.net expatliving.net. Kompleks će imati direktan pristup i BTS Skytrain i MRT mreži na stanicama Sala Daeng – Silom, što je primer savremenog urbanog razvoja usmerenog na prevoz expatliving.net. Kao zajednički projekat kompanija Dusit International i Central Group, kompeks spaja hotelijersku tradiciju sa modernim maloprodajnim konceptima. Njegov završetak doneće novu ponudu luksuznog stanovanja (preko 400 vrhunskih stanova) i značajan poslovni i trgovinski prostor u jednom od najtraženijih delova Bangkoka, dodatno učvršćujući koridor Silom-Sathorn-Rama IV kao ekstenziju CBD-a.
- Transportna infrastruktura: Državna ulaganja u javni prevoz snažno podstiču razvoj nekretnina. Tokom 2023–2024. godine Bangkok je dobio Pink i Žutu monorail liniju, čime je značajno unapređena povezanost sa severnim i istočnim prigradskim delovima (Min Buri, Ramkhamhaeng, Lat Phrao, Samut Prakan). Do 2025. napreduje izgradnja MRT Orange Line (istok-zapad), koja će povezivati istočne prigradske zone sa centrom, kao i proširenje Purple Line ka jugu, do Nonthaburija kroz centar. U toku su i veliki nacionalni železnički projekti: brza pruga Tajland-Kina od Bangkoka do Nong Khaija (povezivanje sa Laosom/Kinom) je u izgradnji, dok još jedna brza linija do Rayonga (preko aerodroma U-Tapao u Istočnom ekonomskom koridoru) već ima započete radove. Ovi projekti, uz nove autoputeve (npr. produžetak Chalong Rat Expressway, spoljni prsten M9), doprineće širenju zone dnevnih migracija i otvaranju novih razvojnih oblasti thailand.go.th thailand.go.th. Unapređena infrastruktura vodi ka bumovima u gradnji stanova u predgrađima – na primer, stanice uz nove pruge često postaju zone intenzivne gradnje stanova i mešovitih objekata za komunalce.
- Obnova urbanih zona i ostalo: Više gradskih distrikta prolazi kroz obnovu. Zona oko nove glavne železničke stanice Bang Sue Grand Station (Krung Thep Aphiwat Central Terminal) – mega logističkog čvorišta otvorenog 2021. – planirana je za obnovu i izgradnju objekata mešovite namene (poslovne, stambene) kako bi se iskoristila uloga budućeg saobraćajnog čvora. Veći javno-privatni projekti su u diskusiji, poput rekonstrukcije zemljišta uprave luke u Khlong Toei ili izgradnje „Bangkok Arena“ (planiranog sportskog i zabavnog kompleksa), što može uticati na okolne zone. Takođe, izmene urbanističkih planova Bangkoka (najnoviji master plan na snazi je 2022–2023) podstiču veću gustinu i integrisani razvoj uz transitne koridore, uz promociju zelenih površina. Ove regulatorne inovacije odgovaraju tržišnim trendovima ka integrisanim projektima.
U celini, ovi veliki projekti odražavaju poverenje u rast Bangkoka. Oni stvaraju nova poslovna središta, dodaju hiljade stambenih jedinica i mogu da izazovu promene u tražnji širom grada (na primer, nove premijum kancelarije privlače zakupce iz starijih objekata, ili novi tržni centri utiču na raspodelu pešačkog prometa). Za investitore i vlasnike nekretnina, biti upućen u gde nastaju nova infrastruktura i mega-projekti ključno je za prepoznavanje budućih žarišta tržišta nekretnina.
Vladine politike i propisi koji utiču na nekretnine
Fiskalne stimulativne mere: Kako bi podržale tržište nekretnina, tajlandske vlasti uvele su nekoliko stimulativnih mera. Jedna od značajnih politika je smanjenje taksi za prenos i registraciju hipoteke na samo 0,01% (sa uobičajenih 2% i 1%, redom) za kuće čija cena ide do 7 miliona THB globalpropertyguide.com tilleke.com. Ova mera, usmerena na kupce iz srednje klase, bila je na snazi do 2024. godine i produžena je do sredine 2026. tilleke.com. Značajno smanjuje početne transakcione troškove (štedeći kupce do ~140.000 THB na kući od 7M THB) i podstakla je transfere stanova, posebno u pristupačnom segmentu globalpropertyguide.com. Ipak, primenjuje se samo kada je kupac tajlandski državljanin tilleke.com. Pored toga, vlada je odobrila veće poreske olakšice na kamatu stambenih kredita i posebne hipotekarne programe za kupce sa niskim prihodima, radi poboljšanja dostupnosti stanovanja reuters.com. Ove mere, zajednički, očekuje se da daju skoro 1,8 procentnih poena rastu BDP-a u 2025. godini oživljavanjem aktivnosti na tržištu nekretnina reuters.com.
Kontekst monetarne politike: Banka Tajlanda je počela da popušta monetarnu politiku krajem 2024. godine – nakon serije povećanja kamata, referentna stopa je smanjena za 25 baznih poena na 2,25% u oktobru 2024 globalpropertyguide.com. Referentne stope banaka za hipotekarne kredite blago su opale (prosečna MRR ~7,91% u januaru 2025, sa 8,05% godinu ranije) globalpropertyguide.com. Iako su još uvek relativno visoke, stabilizacija i blagi pad kamata smanjuju pritisak na kupce sa varijabilnim stopama. Centralna banka je takođe zadržala strože limitacije LTV (loan-to-value) uvedene pre nekoliko godina (još uvek nema novog popuštanja), što i dalje ograničava zaduživanje na drugu nekretninu i hladi spekulativnu kupovinu. Lideri u sektoru nekretnina lobirali su za privremeno popuštanje LTV-a, ali vlasti za sada prioritet daju finansijskoj stabilnosti zbog visokog nivoa zaduženosti domaćinstava u Tajlandu.
Porezi na zemljište i nekretnine: Tajland je u poslednjih nekoliko godina uveo novi Porez na zemljište i zgrade (efektivan od 2020), koji menja stari porez na kuće i zemljište. Ovaj godišnji porez se naplaćuje na osnovu vlasništva nad imovinom (uz različite stope za stambena, komercijalna i neizgrađena zemljišta). Za većinu vlasnika koji žive u svom domu ispod određenih vrednosnih limita, porez je minimalan ili oslobođen, ali za luksuzne stambene jedinice, sekundarne domove i vlasnike komercijalnih nekretnina, uveden je trošak držanja imovine. U periodu 2020–2022. vlada je dala privremene olakšice na te poreze kao podršku tokom COVID-krize, ali su se 2023. vratile standardne stope. Investitori i developeri sada imaju veće troškove držanja zemljišta i neprodatog inventara, što destimuliše gomilanje zemljišta i podstiče developere da koriste ili prodaju neaktivne parcele. Ravnomerne cene zemljišta, kao što je ranije pomenuto, posledica su toga što developeri postaju selektivniji i ne žele da preplaćuju zemljište kada se uzmu u obzir godišnji porezi.
Propisi o izgradnji: Zonski i građevinski propisi u Bangkoku nastavljaju da se razvijaju. Najnoviji urbanistički plan grada podstiče mešovite namene i veću gustinu pored stanica masovnog prevoza, nudeći bonuse u spratnosti (FAR) za projekte koji daju javne benefite (kao što su otvoreni prostori ili veza sa transportom). Ovo podstiče kreativne nove projekte i usklađuje se s trendom velikih kompleksa mešovite namene. Istovremeno, procene uticaja na životnu sredinu i zajednicu rigoroznije se primenjuju kod velikih projekata, što ponekad može odložiti odobrenja. Grad promoviše održive građevinske prakse (npr. podsticaji za zeleni krov, energetski efikasnu gradnju) koje povećavaju početne troškove, ali unapređuju dugoročnu vrednost.
Pravila o vlasništvu za strance: Možda najznačajnije regulatorne promene koje se razmatraju tiču se vlasništva nad nekretninama od strane stranaca (detaljno u narednom odeljku). Ukratko, vlada je 2024. ponovo razmatrala predloge za olakšavanje propisa za strane kupce – potez koji bi imao veliki uticaj na luksuzni segment kondominijuma u Bangkoku. O tome sledi detaljnije u nastavku.
Pravila o vlasništvu za strance i posledice po investitore
Tajland tradicionalno ima stroga ograničenja vlasništva nekretnina za strance, ali period 2024–2025. mogao bi predstavljati prekretnicu jer vlada nastoji da privuče više stranih investicija:
- Trenutna pravila: Stranci ne mogu biti vlasnici zemljišta na svoje ime u Tajlandu (osim retko u industrijskim slučajevima ili kroz složene pravne strukture). Ipak, mogu posedovati stanove u kondominijumu do maksimalno 49% ukupne površine zgrade. Ovo pravilo o 49% stranog udela po zgradi postoji dugo u Zakonu o kondominijumima. Stranci takođe mogu uzimati dugoročni zakup (tipično 30 godina) na imovini, a prava zakupa se mogu registrovati radi sigurnosti stanovanja (često uz klauzule o produženju). U praksi, većina stranih investitora u Bangkoku kupuje stanove u okviru dozvoljene kvote ili potpisuje 30-godišnje zakupa za luksuzne stanove ili kuće, jer kupovina zemljišta direktno nije dozvoljena.
- Predloženo popuštanje 2024: Nova administracija (na čelu sa premijerom Sretthom Thavisinem, nekadašnjim developerom nekretnina) pokrenula je liberalizaciju vlasništva od strane stranaca radi podsticaja potražnje. Sredinom 2024. Kabinet je naložio Ministarstvu unutrašnjih poslova da razmotri proširenje zakupa sa 30 na 50–99 godina i povećanje kvote stranog vlasništva stanova sa 49% na 75% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Do kraja 2024. odlučeno je da se ove promene sprovedu: kvota za strane državljane za nove stanove u kondominijumu povećava se na 75%, a maksimalni zakup se produžava na 99 godina (što efektivno daje strancima skoro pravo vlasništva) lundgreensinvestorinsights.com. Takođe, postoji predlog da se dozvoli strancima kupovina određenih vrsta stanovanja (npr. mogućnost da pod određenim ulaganjima i uslovima steknu vlasništvo nad zemljištem za jednu kuću) reuters.com. Ova poslednja ideja – da imućni stranci mogu biti vlasnici malih parcela – veoma je kontroverzna u zemlji i ranije je odbacivana zbog protivljenja javnosti. Ipak, vlada izgleda odlučna da zadrži pro-investicionu politiku uprkos nacionalističkom protivljenju lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com.
- Posledice: Ako se ove reforme u potpunosti sprovedu, značajno će povećati privlačnost Tajlanda za strane kupce. Kvota od 75% znači da developeri mogu plasirati znatno veći deo novih projekata strancima, što bi moglo brže „očistiti“ postojeći neprodat inventar (u Bangkoku trenutno ima oko 1,6 biliona THB neprodatih stambenih jedinica) lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Duži zakupi (do 99 godina) obezbedili bi strancima i iseljenicima znatno veću sigurnost ulaganja u kuće ili vile sa zemljištem, što može generisati razvoj luksuznog stanovanja u predgrađima Bangkoka ili turističkim destinacijama. Vlada se nada da ove mere mogu dovoljno pojačati stranu potražnju kako bi nadomestile slabiju domaću kupovinu lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Zaista, strani kupci – predvođeni Kinezima – čine ključni segment tržišta stanova, odgovorni za oko 13% transfera stanova na nivou cele zemlje prema najnovijim podacima globalpropertyguide.com. U Bangkoku, kupovina stanova od strane stranaca je porasla za oko 6,2% na godišnjem nivou u prva tri kvartala 2024, dok je lokalna potražnja oslabila globalpropertyguide.com. Kina je činila gotovo 40% stranih kupovina (4.269 jedinica na području Bangkoka u 9 meseci 2024) globalpropertyguide.com, zatim kupci iz Mjanmara, Rusije, Tajvana i drugih globalpropertyguide.com. Uz izazove kineske ekonomije postoji izvesna neizvesnost, ali relaksacija propisa može privući ne samo Kineze, već i širi spektar investitora (npr. iz Azije, Evrope) koji traže stabilnu imovinu ili drugi dom u Bangkoku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- Rizici i razmatranja: Lokalna osećanja u vezi prodaje strancima su podeljena. Istraživanja javnog mnjenja iz 2024. pokazuju da je većina Tajlanđana neprijatno raspoložena prema strancima u ulozi vlasnika zemljišta lundgreensinvestorinsights.com. Politička protivljenja i pritisak javnosti mogu usporiti ili ograničiti sprovođenje ovih reformi. S druge strane, i ranije su postojali slični strahovi (nakon azijske krize 1997, Tajland je privremeno dozvolio 100% vlasništva nad stanovima od strane stranaca, što nije rezultiralo negativnim posledicama po domaće kupce lundgreensinvestorinsights.com). Sadašnja vlada ove promene predstavlja kao neophodne za oživljavanje tržišta i privlačenje stranog kapitala. Investitori treba da prate pravnu implementaciju: biće potrebne promene Zakona o kondominijumima ili propratnih uredbi za povećanje kvote, kao i posebni uslovi (minimalni iznos ulaganja, itd.) za svaki režim koji omogućava strancima vlasništvo nad kućama. Generalno, pravac je ka daljoj liberalizaciji, što znači da Bangkok može videti novi talas interesovanja stranih kupaca, posebno u luksuznom segmentu i segmentu “brendiranih rezidencija” povezanih sa hotelijerskim sektorom. Ovo bi moglo povećati cene u najprestižnijim projektima u centru ako poraste strana potražnja, ali bi i unapredilo likvidnost za developere i prodavce.
- Vize i podsticaji: Kao dopunu izmenama pravila vlasništva, Tajland je uveo vizne programe kako bi privukao bogate strance. Long-Term Resident (LTR) viza, uvedena 2022, nudi desetogodišnji boravak bogatim pojedincima, penzionerima ili remote profesionalcima koji ispunjavaju određene uslove – a jedan od puteva je ulaganje najmanje 500.000 dolara u nekretnine u Tajlandu. Takođe, Thailand’s Elite Visa program (dugoročna „članska“ viza) i dalje je popularan među stranim kupcima koji žele lakši boravak. Takve inicijative, zajedno sa reformama zakona o nekretninama, signaliziraju spremnost Tajlanda da privuče strane investitore i iseljenike, što bi moglo biti presudno za potražnju nekretnina u Bangkoku u drugoj polovini ove decenije.
Izgledi tržišta za naredne 3–5 godina
Uprkos trenutnim izazovima, srednjoročna prognoza za tržište nekretnina u Bangkoku je oprezno optimistična, uz postepeni oporavak očekivan do 2026–2028. Ključne prognoze i faktori uključuju:
- Обим продаје и апсорпција: Центар за информације о некретнинама (REIC) предвиђа опоравак почев од 2025. – након пада од око 4,4% у броју трансакција некретнина на националном нивоу у 2024, прогнозира се пораст од +3,7% у броју продатих јединица у 2025. (на ~363.600 јединица) globalpropertyguide.com. Овај основни сценарио подразумева да владине мере подстицаја (смањење такси, јавна потрошња) јачају поверење globalpropertyguide.com. Потом, како економија расте за око 3–4% годишње, и тражња за становањем би требало да се постепено повећава. Међутим, до потпуне нормализације (повратак на ниво продаје пре 2020.) могу проћи још неколико година. Превелика понуда станова вероватно ће држати број нових пројеката умереним кроз 2025–2026 – инвеститори приоритет дају чишћењу залиха уместо агресивном проширењу austchamthailand.com. До 2026–2027, уколико се обим непродатих јединица смањи и приходи домаћинстава унапређују, могућ је нови циклус нових лансирања пројеката, али усмерених на добро истражене локације и тржишне нише.
- Цене: Очекује се да ће цене некретнина у блиској будућности расти умерено. Консензус прогнозе указују да ће цене кућа/станова у Бангкоку расти ниском једноцифреном стопом на годишњем нивоу у 2025. и 2026. globalpropertyguide.com. Много тога зависи од цене земљишта – инвеститори вероватно неће значајно повећавати цене јединица све док раст цена земљишта и грађевинских трошкова не натера на то. У појединим сегментима могућа је надпросечна добит: нпр. сегмент луксузних станова би могао наставити са већим растом цена (висока тражња, ограничена нова понуда), а некретнине у близини нових линија градског превоза могу остварити раст просечан изнад тржишта када те линије почну са радом. Насупрот томе, старији станови у прекомерно снабдевеним предграђима могу стагнирати или чак бележити блага смањења цена у конкуренцији са потпуно новим пројектима који нуде промоције.
- Пословни и комерцијални простор: Сектор пословних простора остаће „тржиште закупаца“ наредних неколико година. Са више од 1,17 милиона м² новог пословног простора у периоду од друге половине 2024. до 2026. realestateasia.com, стопа слободних канцеларија у Бангкоку може порасти, а закупнине остати под притиском. Према прогнозама овај сектор ће се потпуно опоравити тек око 2027–2028. када престане доток нове понуде austchamthailand.com. До тада је могућа консолидација и промена намена – неки старији пословни објекти могу бити реновирани или претворени у алтернативну употребу (у хотеле или стамбене објекте), ако не могу да конкуришу. Перспектива трговачких некретнина везана је за потрошњу и туризам. Под претпоставком да ће се туризам у Тајланду наставити развијати (што повећава и потражњу за малопродајом и угоститељством у Бангкоку), примарна малопродаја би требало да се добро држи, са потенцијалним растом закупнина у водећим тржним центрима. Секундарна малопродаја и недовољно диференцирани тржни центри у заједницама могу се суочити са више изазова због е-трговине и превеликог броја понуда. Сектор хотелијерства изгледа оптимистично у кратком року (2025–2026) захваљујући повратку путника, али нови хотелски капацитети који долазе (посебно у 5-звездица категорији) значе да ће власници морати да остану конкурентни по цени и квалитету.
- Макроекономски фактори неизвесности: Неколико ризика може променити изгледе. Висока задуженост домаћинстава (око 90% БДП-а) и раст животних трошкова ограничавају локалну куповну моћ globalpropertyguide.com lundgreensinvestorinsights.com. Ако каматне стопе у свету остану високе дуже или банке у Тајланду наставе са строгим критеријумима за кредите, опоравак тржишта некретнина ће бити спорији. Спољашњи фактори као што је економско здравље Кине су такође важни: кинески купци представљају велики сегмент стране тражње, па би дуготрајна рецесија у Кини или строжа контрола капитала могла да ослаби тржиште кондоминијума у Бангкоку (још 2024, број купаца из Кине је био нешто слабији) globalpropertyguide.com. Са друге стране, постоји могућност да државне мере изненаде позитивно – на пример, ако планирана либерализација власништва за странце ступи на снагу и Тајланд агресивно промовише некретнине потенцијалним купцима из Хонг Конга, Кине и других земаља, може доћи до значајног прилива страног капитала и побољшања тржишта раније него што се очекивало.
- Сентимент инвеститора: Градитељи и инвеститори у некретнине постепено враћају поверење. Индекс некретнина на берзи у Тајланду је у паду био током 2023–2024, што показује песимизам, али већ се назиру знаци стабилизације. Неки градитељи су диверзификовали приходе (нпр. улазак у индустријске/логистичке секторе, који су у порасту захваљујући ЕЕК и страним инвестицијама у производњу) austchamthailand.com austchamthailand.com. Продаја индустријског земљишта и потражња за складиштима остају јаке, што инвеститорима нуди алтернативне могућности раста. За 3–5 година, како се економија и туризам у Бангкоку у потпуности нормализују и уз раст региона ASEAN, очекују се бољи услови за градитеље. До 2027. би тржиште некретнина у Бангкоку требало бити стабилније и са избалансираном понудом и тражњом, нарочито ако се настави урбанизација и модернизација инфраструктуре.
Сажета прогноза: Према основном сценарију, очекује се спор пораст броја трансакција и постепени раст цена (можда 3–5% годишње) у стамбеном сектору од 2025. године, са тиме да ће се вишак понуде средње класе станица постепено очистити до 2026–27. Луксузни сегмент ће вероватно водити опоравак (и по питању цена и брзине продаје), док је масовно становање мало успорено због презадужености. Врхунац слободних канцеларија биће 2025–26, а потом се ситуација побољшава како понуда успорава; закупнине могу поново кренути на горе до 2027. Малопродаја и хотелијерство би требало да остваре стабилан напредак у складу са економским растом и трендовима туризма. У основи, Бангкок остаје привлачна метропола са релативно приступачним ценама (знатно ниже у односу на Хонг Конг или Сингапур), тако да је средњорочна перспектива позитивна након што се краткорочни вишкови на тржишту превазиђу.
Прилике и ризици за све учеснике тржишта
Купци некретнина
- Прилике: 2025. је одлична година за купце који некретнину купују за сопствену употребу. Постоји изобилан избор, нарочито међу становима – купци могу да преговарају око погодности као што су бесплатан намештај, попусти или мања аконтација за непродате јединице. Развијачи у неким случајевима „истоварају залихе“ ради бољег новчаног тока lundgreensinvestorinsights.com, што марљивим купцима омогућује да нађу повољне цене на појединим пројектима. Државна ослобађања од такса (0,01% трошкова преноса) додатно умањују трошкове куповине за некретнине које испуњавају услове tilleke.com. Каматне стопе на стамбене кредите су вероватно достигле врхунац и чак мало пале, па је кредит данас нешто приступачнији него прошле године globalpropertyguide.com. За тајландске држављане постоје разне погодности (пореске олакшице, субвенционисани кредити) за прву куповину дома reuters.com. Додатно, уколико дође до либерализације власништва за странце, то би могло повећати будуће вредности некретнина – купци који купују сада могу касније профитирати када потражња са стране домаћих и страних купаца порасте.
- Ризици: Добијање финансирања остаје изазов – банке имају строге критеријуме; многи купци (посебно млади са високим дуговима) тешко добијају стамбене кредите globalpropertyguide.com. Ово може неке да остави у најму дуже него што су планирали. Економска неизвесност је такође фактор: ако се раст или запосленост смање, вредности некретнина могу остати непромењене или чак пасти у појединим деловима, па се тренутна добит не може гарантовати. Иако су камате нешто ниже него раније, и даље су више него пре неколико година, што значи више месечне рате кредита; купци треба да планирају да камате неће значајно пасти у блиској будућности. Ризик од превелике понуде је посебно значајан у појединим сегментима (нпр. стамбене јединице средње класе на периферији града), где је слаба перспектива за раст цена – купац можда неће видети раст вредности, или ће му бити тешко да брзо препрода у слабијем тржишту. Зато је важно фокусирати се на квалитет и локацију – бирати добро изграђену некретнину на доброј локацији (близу превоза, у развијеном крају) ради дугорочне вредности. Коначно, нова стамбена понуда све више нуди мање јединице; породице којима требају веће куће или специфичне врсте објеката могу се суочити с ограниченим избором и/или вишим ценама за такве некретнине.
Закупци (станари)
- Прилике: Станари тренутно уживају богат избор некретнина и углавном повољне услове у многим сегментима. Због вишка станова, многи власници издају јединице, повећавајући понуду и држећи закупнине конкурентним (посебно код стамбених јединица средње класе). Ако сте станар, сада можете прећи у бољу локацију или већу јединицу уз релативно мали додатни трошак, захваљујући могућности преговора. Власници често нуде попусте или додатне погодности (бесплатан интернет, чишћење, краћи уговори) да би лакше дошли до закупца. Са отварањем нових линија градског превоза, закупци могу истражити нова насеља до којих је сада лако доћи, добити веће или јефтиније станове, али и даље брзо путовати у град (нпр. дуж нових линија метроа). За стране држављане, корпоративни буџети за изнајмљивање сада вреде више него раније – могу добити стан са квалитетом и садржајима по закупнинама које су и даље повољне у глобалном поређењу. Укратко, 2025. је „тренутак закупаца“ осим када су у питању некретнине највише класе.
- Ризици: Док је укупно гледано тржиште закупа повољно, одређене зоне заправо бележе раст цена. У премиум деловима за странце (централни Сукхумвит, Силом/Сатхорн итд.) закупнине расту са повратком страних професионалаца globalpropertyguide.com. Конкуренција за добро лоциране, велике породичне станове (3 спаваће собе у центру) се повећава, па у том сегменту закупци могу очекивати пораст цена или ограничен избор. Додатни ризик је статус краткорочног закупа (Airbnb и слично); неки више воле краткорочни смештај, али у Тајланду је законска минимална дужина боравка у приватном стану 30 дана. Периодичне контроле могу утицати на понуду у неформалном сегменту закупа. Уколико економија ојача и више Тајланађана купи станове (па напусти тржиште закупа) или се радници из туризма врате у Бангкок, потражња за закупом може ојачати – што би умањило предност закупаца кроз неку годину. Станари такође треба да обрате пажњу на квалитет живота – неки старији станови нуде ниске цене, али и проблеме одржавања и слабе садржаје, па је важно добро прегледати и одабрати зграду са провереним управљањем. На крају, трошкови струје, воде и превоза могу знатно увећати укупне трошкове живота у Бангкоку, па је битно рачунати све трошкове заједно, а не само закупнину при одабиру стана.
Инвеститори у некретнине
- Прилике: Инвеститори (купци ради најма или препродаје) сада могу наћи добре улазне прилике у Бангкоку. Цена је после неколико стагнирајућих година релативно ниска у поређењу са другим престоницама региона, што омогућује потенцијал раста када се тржиште нормализује. Посебно, изгледи за принос од најма су се побољшали – стредње класе станови могу остварити 4–5% бруто приноса са дугорочним закупцима, а чак и више при краткорочном закупу, имајући у виду опоравак туризма bambooroutes.com. Они који желе приход од краткорочног закупа могу искористити туристички статус Бангкока (први на листи светских метропола током 2024) и популарност алтернативног смештаја попут Airbnb bambooroutes.com. Улагање сада, пре релаксације правила власништва за странце, може се исплатити – ако потражња скочи касније, рани инвеститори могу профитирати на расту цена. Такође, тајландски бат је релативно стабилан; евентуална депреција би странцима садашњи улаз учинила још јефтинијим, са потенцијалном валутном добити при изласку. Нова државна подршка сектору (попут кредита осигураних некретнином или фонда за некретнине са државним учешћем) може обезбедити више ликвидности инвеститорима и градитељима. За оне са већим апетитом за ризик, проблематична потраживања или масовне продаје од развијача су добра прилика – неки развијачи под дуговима продају целе спратове станова или земљиште са попустом, што стрпљиви инвеститори могу искористити док чекају опоравак.
- Ризици: Главни ризик је да опоравак може бити спорији од очекиваног. Инвеститори могу дуже плаћати трошкове држања – заједничке таксе, порези, евентуалне камате на зајам, на некретнину која не доноси значајну добит у кратком року. Иако се приноси од најма побољшавају, нето принос и даље није висок – пример, нето принос од 3% можда не покрива читаву рату зајма, па треба бити опрезан са финансирањем из дуга. Регулаторни ризик је додатни фактор: иако је тренутна власт заједнички оријентисана на раст, могућа је промена политике у будућности и укидање повољних мера за странце (мада није вероватна у наредном периоду, треба је узети у обзир за дугорочна улагања). Тржиште Бангкока је снажно сегментирано; инвеститор који одабере „погрешну“ локацију (нпр. стан у прекомерно снабдевеном предграђу без јасне диференцијације) може имати проблем с ликвидношћу при препродаји и слабим приносом, док би добро позициониран стан могао проћи много боље. Инвеститори морају бити свесни конкуренције нове понуде – ако купите стан у делу где ће се за 1–2 године завршити више нових пројеката, могућност препродаје или издавања по жељеним условима може бити угрожена новијим јединицама. За стране инвеститоре посебно је важно познавање закона (отварање рачуна, добијање квота за странце, итд.) и валутна правила према којима новац за куповину мора стићи у страној валути – важан детаљ у поступку. Укратко, неопходно је стрпљење и пажљив одабир некретнине; тржиште Бангкока награђује оне који планирају улагање на 3–5 година, не краткорочну шпекулацију.
Развијачи и компаније у сектору некретнина
- Прилике: За развијаче и компаније које се баве некретнинама, изазовно тржиште има и сребрну линију – време је за иновације и диференцијацију на тржишту. Развијачи који се окрену сегментима са потражњом могу остварити успех; постоји снажан раст у индустријском сектору (складишта, фабрике), захваљујући ЕЕК и страним улагањима у производњу, што подстиче неке стамбене развијаче да се усмере ка индустријским парковима austchamthailand.com austchamthailand.com. У стамбеном сектору, они који се фокусирају на ниска спратна становања или тржишне нише (становање за сениоре, ко-хабитацију итд.) могу ухватити неискоришћену потражњу. Луксузни сегмент је и даље профитабилан – водећи инвеститори који продају ултра-луксузне станове (често са странцима као циљном групом) остварују високе марже и изузетну продају, што потврђују пројекти где је већ при лансирању продато преко 80% austchamthailand.com austchamthailand.com. Мере државе такође помажу развијачима: смањење такси смањује трошкове трансакција при продаји јединица globalpropertyguide.com, а перспектива већег броја страних купаца омогућава развијачима да планирају нове пројекте баш за ту клијентелу (нпр. пројектују станове са карактеристикама пожељним кинеским купцима). Заједнички послови и консолидације су у успону – слабије фирме траже партнерство са јачима (укључујући и стране развијаче из Јапана, Кине и др.) ради дељења ризика и приступа новом капиталу. Ово време омогућава добро капитализованим развијачима да купе земљиште или проблематичне пројекте повољно од конкурената у проблемима. Грађевински трошкови, који су расли услед поремећаја ланаца снабдевања, сада су се донекле стабилизовали, што повећава профитабилност нових пројеката планираних за 2025–2026.
- Ризици: Многи развијачи су под финансијским оптерећењем због непродатих јединица и високих дугова. Тајландским развијачима 2025. доспевају десетине милијарди бата обвезница; пример, развијачи станова „држе“ значајне дугове (један извештај наводи THB 80 милијарди обавеза за компаније које издају станове), а сервисирање тог дуга при слабој продаји је тешко bangkokpost.com. Ако не остваре циљане резултате продаје, неки се излажу ризику од смањења кредитног рејтинга или чак банкрота. Успорен економски раст и висока задуженост домаћинстава значе мали број домаћих купаца – ризик је да се нови пројекти не продају по плану. Због тога се многи развијачи одлучују на одлагање или отказивање лансирања нових пројеката (као што је раније наведено, број нових пројеката је значајно смањен и тај тренд ће трајати док се не појаве јасни знаци опоравка тражње) austchamthailand.com. Иако су се трошкови грађевинског материјала стабилизовали, они су и даље виши него пре пандемије, што умањује марже, а недостаје и вешта радна снага у грађевини. Ризик од измена прописа је значајан: промене у зонирању или грађевинским прописима могу да измене шта је могуће градити на одређеној парцели (нови еколошки стандарди могу ограничити вишеспратнице у неким зонама или захтевати скупо паркирање ако је парцела далеко од превоза). Ако државне олакшице (смањење такси итд.) истекну након 2026, може доћи до пада интересовања купаца због раста трошкова куповине. Развијачи који су веома изложени стамбеном сектору морају балансирати ризик даљег снижења цена – агресивно снижење умањује премију бренда и профитабилност, али изостанак снижења значи слабу продају. Овај баланс је тежак. На крају, врло је битан репутациони ризик: купци су сада много обазривији, па било какво кашњење пројекта или знаци финансијских проблема могу осујетити продају; развијачи морају одржати поверење показујући напредак на градњи и финансијску стабилност.
Укратко, сцена некретнина у Бангкоку 2025. обележена је опрезним оптимизмом. Сваки учесник тржишта има своје изазове – било да се ради о купцу који се бори са кредитом, издаваоцу који прилагођава закупнину, инвеститору који бира тренутак улагања, или развијачу који мора да преиспита пословну стратегију. Истовремено, сваки има и јединствене могућности у развијајућем тржишту. Урбани фундаментални параметри Бангкока (растуће становништво, унапређење инфраструктуре, стратешки положај) остају снажни, што указује да ће они који се прилагоде тренутним условима и планирају за будућност имати користи кад се тржиште у потпуности опорави. Наредне године ће вероватно наградити опрезно и добро истражено доношење одлука као и сарадњу јавног и приватног сектора за одрживи раст тржишта некретнина у Бангкоку.
Izvori: Najnovija istraživanja tržišta i analize vesti CBRE Thailand cbre.com cbre.com, Knight Frank Thailand austchamthailand.com austchamthailand.com, Banke Tajlanda i REIC globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, izveštaji Bangkok Post i Reuters novinske agencije reuters.com lundgreensinvestorinsights.com, i drugih industrijskih publikacija na koje se referiše kroz ceo tekst.
