Pregled (2025): Sektor nekretnina u Dubaiju ušao je u 2025. godinu sa snažnom pozicijom. Broj stanovnika emira sada prelazi 3,8 miliona (+5% na godišnjem nivou), a tokom 2024. godine posetilo ga je 18,7 miliona turista koji su noćili (+9%) deloitte.com. BDP je porastao za oko 3,2% u 2024. godini (231 milijarda AED) deloitte.com. Status Dubaija kao „preferiranog sigurnog utočišta“ održao je visok nivo poverenja investitora deloitte.com globalpropertyguide.com. Tokom 2024. zabeležena je rekordna aktivnost: ~181.000 transakcija sa nekretninama (svi sektori) – +36,5% na godišnjem nivou globalpropertyguide.com – u vrednosti od oko 522,5 milijardi AED. Cene su naglo porasle: na primer, noviji izveštaj pokazuje da su cene u 2024. godini više za +11,6% (stambene) i +13,2% (poslovne) u odnosu na 2023. digitaldubai.ae. Ovaj bum je pokrenut snažnom potražnjom kako domaćih tako i stranih kupaca, uz podršku snažnog razvoja turizma i privrede globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Tržište nekretnina u Dubaiju ostaje snažno i u 2025. godini, podstaknuto rastom broja stanovnika, porastom turizma i čvrstim ekonomskim osnovama deloitte.com. Ovi faktori su u osnovi nedavnog rasta obima transakcija i cena globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Stambeni sektor (2025)
Potražnja za stanovanjem je na istorijskom maksimumu. Do četvrtog kvartala 2024. godine, cene prodaje stambenih jedinica bile su oko 20% iznad nivoa iz prethodne godine, a kirije za oko 19% više deloitte.com. Segmenti stanova i vila beleže dvocifren rast: indeks cena u Dubaiju bio je +19,5% na godišnjem nivou u novembru 2024. globalpropertyguide.com (stanovi +19,4%, vile +20,3% globalpropertyguide.com). Vile prednjače u rastu zbog njihove relativne oskudice; kirije i prinosi rastu uporedo sa prodajnim cenama. Bruto prinosi od zakupa ostaju atraktivni – oko 6,97% ukupno (novembar 2024) globalpropertyguide.com.
Tržište je takođe obeleženo bumom kod off-plan prodaje. U 2024. godini bilo je oko 109.500 takvih ugovora – što je rast od 60,6% u odnosu na 2023. globalpropertyguide.com – što ukazuje da kupci agresivno obezbeđuju stanove pre završetka izgradnje. Nova ponuda je značajna, ali opada posle sredine decenije (vidi tabelu ispod). Po JLL procenama, u 2024. je isporučeno oko 38.500 novih domova (blagi pad u odnosu na 39.000 u 2023), čime je ukupni stambeni fond porastao na oko 757.500 jedinica globalpropertyguide.com. Veći deo ovog portfolija nalazi se u velikim zajednicama (npr. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). Analitičari u narednim godinama očekuju veoma visok broj preuzetih jedinica: jedan izveštaj prognozira oko 27.000 završetaka u 2024, zatim 41.000 u 2025. i 42.000 u 2026, pre nego što oštro padne (na oko 19.000 u 2027. i oko 1.000 do 2029) dxbinteract.com.
| Godina | Projekcija novih jedinica |
|---|---|
| 2024 | 27.000 (procena) |
| 2025 | 41.000 |
| 2026 | 42.000 |
| 2027 | 19.000 |
| 2028 | 12.000 |
| 2029 | 1.000 |
Tabela: Prognoza završetka stambenih zgrada (Izvor: analiza tržišta dxbinteract.com).
Ova povećanja ponude trebalo bi da zadovolje rastuću tražnju. Transakcije su raznovrsne: u Q1–Q3 2024. zabeleženo je oko 102.800 prodaja stanova (+40% YoY) i 22.900 prodaja vila/townhouse objekata (+18% YoY) globalpropertyguide.com. Tržište je trenutno dobro uravnoteženo, ali će period krajem 2025/2026 – kada isporuke kulminiraju – predstavljati pravi test. Važno je naglasiti da je fond luksuznih vila i objekata niske gustine u Dubaiju i dalje ograničen; premijum segmenti vila i nekretnina na vodi beleže posebno jaku potražnju i rast cena deloitte.com expertbridge.ae.
Profil stranih kupaca
Međunarodni kupci dominiraju luksuznim segmentom. Najnoviji podaci za 2025. godinu pokazuju da su najzastupljeniji strani investitori u stambenom sektoru: Indijci (22%), Britanci (17%), Kinezi (14%), Saudijci (11%) i Rusi (9%) dxbinteract.com. Ovi udeli blago rastu: npr. Indijci su sa 21% porasli na 22% svih stranih kupovina na godišnjem nivou dxbinteract.com. Glavni motivi uključuju valutne prednosti (npr. slabost indijske rupije), regionalnu blizinu (Indija, Saudijska Arabija) i vlasništvo vezano za vizu (npr. kineski kupci u potrazi za Golden Visa vizom) dxbinteract.com dxbinteract.com. Britanski investitori (17%) privučeni su visokim prinosima i jednostavnim putovanjima dxbinteract.com. Udeo koji drže Arapi iz Zaliva takođe raste (posebno Saudijci) zbog jakih veza i lakoće dvojnog državljanstva dxbinteract.com. Ukratko, tržištem nekretnina za rezidente i strane državljane u Dubaiju sada dominantno upravljaju ove strane grupe, uz bogate domaće kupce i nove profesionalce iz celog sveta globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Komercijalni sektor (2025)
Segmenti kancelarija, maloprodaje, ugostiteljstva i logistike takođe su dobro poslovali u 2024–25. Kancelarije: Najamnine na prestižnim lokacijama kao što su Downtown i DIFC rastu – Deloitte izveštava o povećanju zakupa od 17% u 2024. u odnosu na 2023. deloitte.com. Potražnja za kancelarijskim prostorom A klase (posebno od strane finansijskog i profesionalnog sektora) ostaje snažna, iako hibridni rad ublažava ukupne potrebe za prostorom. Praznine u sekundarnim kancelarijama su i dalje visoke. Maloprodaja: Oporavak turizma i potrošnje doprineo je rastu u maloprodaji. Plan Dubai 2040 eksplicitno predviđa više maloprodajnih centara u zajednici blizu rezidencija deloitte.com. Očekuje se da će prodaja u maloprodaji rasti oko 6% godišnje do 2027. deloitte.com. Maloprodaja usmerena na turiste (tržni centri, Dubai Mall, Mall of the Emirates) je na ivici kapaciteta, a planiraju se novi kvartovski centri. Ugostiteljstvo: Hoteli i turizam su se snažno vratili posle Expo-a, sa rekordnim brojem međunarodnih poseta u 2024. Dubai je postavio nove rekorde u popunjenosti i RevPAR-u krajem 2024. (zahvaljujući Expo-u, globalnim manifestacijama i otvaranju novih hotela). Industrija/Logistika: Dubai-ove zone skladištenja i logistike (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) ostaju veoma tražene. Snažan izvoz i e-trgovina podržavaju rast. Najamnine u ključnim industrijskim parkovima su među najvišima u regionu, a novi logistički projekti (lukama, slobodne zone) se šire. Jedan izveštaj navodi da logistički sektor ima za cilj da dosegne 200 milijardi AED do 2030. globenewswire.com, što podrazumeva veliku potražnju za ovakvim prostorom.
Ukupno gledano, svi sektori beleže rast: vlada projektuje rast građevinske industrije Dubai-a od +4,2% u 2025. (4% godišnje do 2029), podstaknut projektima iz oblasti saobraćaja, energetike i stanogradnje globenewswire.com. Posebno, Dubai je odobrio 16 milijardi AED (4,4 milijarde USD) za glavni plan razvoja saobraćajnica za period 2024–27, koji obuhvata 22 projekta (uključujući 634 km novih ili proširenih puteva) globenewswire.com. Krajem 2024. odobren je i paket od 3,7 milijardi AED za puteve (21 projekat tokom 2025–29). Ovo će unaprediti povezanost sa novim zajednicama. Investicije u infrastrukturu su ključni pokretač: na primer, u januaru 2025. RTA je dodelila ugovor vredan 1,5 milijardi AED za razvoj ulice Al Fay (glavne saobraćajnice/raskrsnice) globenewswire.com.
Impozantni Burj Khalifa (Downtown Dubai) ukazuje na luksuznu ponudu kancelarija/ugostiteljstva u centru grada. Vladino širenje saobraćajne infrastrukture i novih čvorišta (npr. aerodrom Al Maktoum) ima za cilj da proširi rast na celu emiratsku oblast thenationalnews.com globenewswire.com.
Cenovni trendovi i dinamika ponude i potražnje
Cenovna putanja: Nakon korekcije sredinom 2010-ih, cene nekretnina u Dubaiju su skočile od 2022. Tokom 2022–prvog polugodišta 2025, cene stambenih objekata porasle su za oko +60% khaleejtimes.com. Godišnji rast se blago usporio krajem 2024, ali je ostao dvocifren: na primer, +19,5% na godišnjem nivou u novembru 2024. globalpropertyguide.com. Prosečne prodajne cene u četvrtom kvartalu 2024. bile su oko 20% više nego u četvrtom kvartalu 2023. globalpropertyguide.com. Real Estate Index DLD-a (Q4 2024) potvrđuje ovaj snažan rast digitaldubai.ae. I sekundarne (gotove) i off-plan nekretnine zabeležile su snažan rast, iako je većina rasta u novim projektima i modernim zajednicama. Zakup: Zakupne cene su se paralelno oporavile – Knight Frank i lokalni brokeri izveštavaju o godišnjem rastu zakupnina stanova do 20% u najprestižnijim oblastima. Bruto prinosi od zakupa (godišnja zakupnina/cena) i dalje su visoki u poređenju sa svetskim standardom (~7%) globalpropertyguide.com, iako su niži nego 2021.
Transakcije: Broj prodajnih transakcija je na rekordnom nivou. Tokom cele 2024. realizovano je oko 181.000 ukupnih transakcija nekretninama (svi tipovi) globalpropertyguide.com. Off-plan ugovori dominirali su novom prodajom: oko 109.527 off-plan transakcija u 2024. (skok od 60,6%) globalpropertyguide.com. Sekundarno tržište (preprodaja) je takođe veoma aktivno, što pokazuje interesovanje kako krajnjih korisnika, tako i investitora. Posebno je zapaženo da je prodaja stanova u periodu januar–septembar 2024. dostigla oko 102.800 jedinica (+40%) i vila/kuća ~22.900 jedinica (+18%) globalpropertyguide.com.
Ponuda: Građevinska aktivnost je velika, ali pod kontrolom. Kao što je navedeno, završetak izgradnje iznosi oko 38–39 hiljada jedinica godišnje u periodu 2020–24 globalpropertyguide.com. U budućnosti analitičari predviđaju jednokratni skok sredinom decenije: približno 80.000–83.000 novih jedinica u periodu 2025–26 zajedno dxbinteract.com. Nakon 2026. broj novih isporuka oštro pada (~19.000 u 2027. i ~1.000 do 2029. dxbinteract.com). Tabela iznad prikazuje jedno od industrijskih predviđanja ovog obrasca. Ukratko, iako je potražnja jaka, predviđeni skok ponude u 2025–26 biće ključni faktor na tržištu.
Glavni infrastrukturni i razvojni projekti
Izgledi za nekretnine u Dubaiju usko su vezani za mega-projekte i glavne planove razvoja. Najvažniji među njima je proširenje aerodroma Al Maktoum International Airport (DWC) u Dubaiju South. Ovaj projekat vredan oko 35 milijardi dolara u prvoj fazi (do 2032) opslužiće 150 miliona putnika godišnje, a na kraju i do 260 miliona thenationalnews.com thenationalnews.com. Radovi za nove piste, terminale, vozove i ostale sisteme su u toku thenationalnews.com. Proširenje DWC-a je eksplicitno vezano za smeštaj i radno angažovanje oko 1 milion ljudi u i oko Dubai South thenationalnews.com. Kako aerodrom raste, to će „otključati“ masivan razvoj: vlasti planiraju da zatvorepreopterećeni Dubai International Airport (DXB) i prenamene lokaciju Al Garhoud od 11 kvadratnih kilometara za novu urbanu izgradnju thenationalnews.com. Praktično, Dubai kreira novi gradski centar (Dubai South) oko DWC-a. Očekuje se da će ovo generisati ogromnu potražnju za stanovanjem, logističkim parkovima, hotelima i maloprodajom u toj zoni thenationalnews.com thenationalnews.com.
Osim aerodroma, Dubai nastavlja da ulaže u transport i urbanu infrastrukturu. Uprava za puteve i transport (Roads & Transport Authority) sprovodi desetine projekata: na primer, ugovor vredan 1,5 milijardi AED dodeljen je 2025. godine za rekonstrukciju Al Fay ulice (dodavanje 13,5 km novih mostova/puteva) globenewswire.com. Sveukupno, vlada je pokrenula višemilionske dirhamske planove za izgradnju puteva (22 projekta tokom 2024–27) koji pokrivaju 634 km puteva globenewswire.com. Ovi putevi povezuju nova stambena naselja (Dubailand, Arabian Ranches II, itd.) i olakšavaju svakodnevne migracije, povećavajući vrednost perifernih zajednica. Javna tranzitna mreža se takođe širi (npr. proširenje metroa do Expo City-ja, proširenje tramvajske linije).
Još jedno ključno područje je Dubai-ev Urbanistički plan do 2040. godine. Pokrenut od strane šeika Mohameda, ovaj plan usmerava razvoj oko pet glavnih urbanih centara sa integrisanim stanovanjem, parkovima i uslugama khaleejtimes.com. Glavni cilj je održiv način života: 60% gradske površine će biti prirodni rezervati, 30% javni parkovi, a svakodnevne usluge će biti dostupne stanovnicima za 5–10 minuta hoda. U praksi, ovo znači izgradnju novih kvartovskih prodavnica i društvenih centara (koji olakšavaju svakodnevni život) deloitte.com. Na primer, jedan od ciljeva je da lokalni trgovinski prostori postoje u prizemlju svih stambenih centara deloitte.com. Povezujući upotrebu zemljišta i saobraćaja, plan za 2040. godinu menja fokus investitora – sa više pažnje na prigradskim i mešovitim projektima.
Drugi značajni projekti uključuju District 2020 (preuređenje lokacije Expo 2020 u zonu za tehnologiju i inovacije sa mešovitom upotrebom), tekući MBR City i Dubai Creek Harbour, kao i mega-tržne centre (Cityland Mall u izgradnji). Svaki od ovih projekata donosi novo stambeno i poslovno tržište. U industrijskom nekretninama, proširenje luka (Jebel Ali, Al Hamriya) i slobodnih zona (logistička zona Dubai South) odvija se ubrzano. Sve u svemu, Dubai raspolaže jednom od najvećih infrastruktura i razvojnih projekata na svetu, što direktno osigurava buduću potražnju za nekretninama u tim koridorima thenationalnews.com globenewswire.com.
Vladine politike, regulativa i reforme viza
Vlasti Dubaija su zadržale relativno otvoren režim ulaganja u nekretnine uz dodavanje zaštitnih mera. Poslednjih godina, Dubai Land Department (DLD) je preduzeo mere da ublaži špekulacije: na primer, udvostručene su takse za registraciju na 4% vrednosti nekretnine (sa 2%) globalpropertyguide.com. PDV od 5% se primenjuje na prodaju stambenih objekata (izuzeci za novogradnju do tri godine starosti) globalpropertyguide.com. U međuvremenu, zakon o eskro računima (obavezni klirinški računi za sve nove projekte iz projekta) značajno je poboljšao zaštitu kupaca, a ograničenje na hipotekarne zajmove od maksimalno 20 godina i dalje reguliše zaduživanje domaćinstava. Ove politike su doprinele većoj transparentnosti i sporijem rastu kreditiranja u nekretninama.
Što se tiče podsticaja, Dubai koristi reformski vizni sistem kako bi povećao potražnju. Najvažnije, Zlatne vize (Golden Visas) sada nude 10-godišnji boravak za strane investitore u nekretnine (na primer, vlasnici nekretnina vrednih ≥2 miliona AED) redubai.com. Postoji i investitorska viza na 3 godine (750.000 AED+) za kupce srednje kategorije. Druge kategorije viza – uključujući petogodišnju višestruku turističku vizu, petogodišnju vizu za rad na daljinu i vizu za frilensere – proširile su bazen potencijalnih zakupaca i vlasnika redubai.com redubai.com. Čak i nova penzionerska viza (za osobe starije od 55 godina) privlači kupce u mirne zajednice redubai.com. Ukratko, imigraciona politika Dubaija je sada usko povezana sa nekretninama: vlasništvo (posebno slobodno vlasništvo) podrazumeva olakšan boravak, što dodatno stimuliše potražnju za stanovima i iznajmljivanjem redubai.com redubai.com.
Sveukupno, ove politike balansiraju mere hlađenja tržišta (više takse, PDV) sa podsticajima za rast (vize, infrastruktura). Dodatno, tržištu pogoduje stabilna regulativa: stranci mogu imati vlasništvo nad nekretninama u određenim zonama, nema poreza na nekretnine, a pravila iznajmljivanja pod RERA aktom štite i zakupce i stanodavce. Svi ovi faktori čine tržište nekretnina u Dubaiju i dalje privlačnim u poređenju sa drugim svetskim metropolama.
Trendovi i prilike za strane investicije
Strani kapital ostaje ključni stub tržišta Dubaija. Prema podacima DLD i procenama analitičara, inostrani investitori čine veliki deo prometa (često oko 70–90%). Najzastupljenijih pet nacionalnosti ilustruje ovu raznovrsnost dxbinteract.com. Van pitanja nacionalnosti, profil investitora varira po segmentima: na primer, ultra bogati pojedinci (UHNWI) najčešće ciljaju luksuzne nekretnine (vilama na Palm Jumeirahu, apartmani na obali), dok profesionalci i srednja klasa ekspata kupuju ili iznajmljuju stambene nekretnine srednje kategorije. Mnogi ističu visoke prinose u Dubaiju (tipično bruto prinosi oko 7%) i poresko oslobođenje kao glavne faktore privlačnosti globalpropertyguide.com. Prestolonaslednik Dubaija ističe da globalno poverenje u ekonomiju emirata – zahvaljujući infrastrukturi, regulatornom okruženju i kvalitetu života – nastavlja da privlači inostrane investicije globalpropertyguide.com.
Područja sa prilikama uključuju luksuzne stambene nekretnine (posebno među stranim investitorima koji traže sigurnost i prihod), trgovačke objekte (posebno u rastućim prigradskim zonama), i logistiku/skladištenje (uz ambiciju UAE da postane logističko-trgovinski centar). Fondovi i REIT-ovi takođe se sve više zanimaju za nekretnine u Dubaiju, zahvaljujući proinvesticionom pravnom okviru. Nacionalna investiciona strategija UAE do 2031. eksplicitno ima za cilj da udvostruči direktne strane investicije do 2031. (na 1,3 biliona AED) globenewswire.com, a među ciljnim sektorima su nekretnine i logistika. U praksi, to bi moglo da znači veća ulaganja državnih investicionih i penzijskih fondova u nekretnine i razvojne projekte u Dubaiju, čime se dodatno podstiče rast.
Izgledi i prognoze za 2026–2030
Gledajući ka periodu 2026–2030, analitičari predviđaju nastavak rasta, ali sa umerenjem i potencijalnom volatilnošću. Ključno pitanje je talas ponude koji je trenutno u toku. Prema Fitch Ratings-u, nagli porast novih isporuka – koji će verovatno premašiti rast stanovništva (predviđen na oko 5% godišnje) khaleejtimes.com – verovatno će zaustaviti trenutni rast cena. Fitch smatra da će tržište nekretnina u Dubaiju dostići vrhunac 2024. godine, sa blagom korekcijom (do ~15%) krajem 2025. ili 2026. godine u osnovnom scenariju khaleejtimes.com. Ovo odražava činjenicu da bi isporuke (kumulativno oko 250.000 jedinica do 2027. godine) mogle privremeno premašiti potražnju khaleejtimes.com. Fitch napominje, na primer, da je za 2026. godinu predviđeno da će biti isporučeno oko 120.000 stambenih jedinica khaleejtimes.com.
S druge strane, drugi stručnjaci ističu kompenzujuće faktore. Nedavne analize ukazuju da bi rast stanovništva i priliv investicija u Dubaiju mogli premašiti 5% godišnje (posebno ako HNWI i kvalifikovani radnici nastave da dolaze) expertbridge.ae. Prema ovom gledištu, veliki deo nove ponude mogao bi apsorbovati novi stanovnici, tako da bi bilo kakav pad cena bio ograničen na specifične segmente. Zaista, prestižne lokacije (vile, obale) imaju svoju specifičnu dinamiku tražnje i mogle bi ostati otporne expertbridge.ae. Rani podaci za 2025. godinu (obim transakcija, nivo zakupa) ukazuju da tržište i dalje ima zamah, što implicira barem „meko prizemljenje” umesto naglog pada.
Pod pretpostavkom da ne dođe do ozbiljnog globalnog šoka, očekujemo da će cene stambenih nekretnina u Dubaiju stagnirati ili usporiti tokom 2026–27. Neki umereni padovi (jednocifreni) mogući su sredinom 2025/26. godine ako kamatne stope porastu ili kupci zastanu. Do 2028–30, kako rast ponude usporava (prema projekciji DXBInteract-a), a broj stanovnika nastavlja da raste, tržište bi trebalo da se stabilizuje i nastavi umereni rast. Zone rasta tražnje verovatno će uključivati novoizgrađena predgrađa (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) i luksuzne četvrti (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Dodatno, dalje vladine inicijative (podsticaji za tehnološke zone, projekti zelene energije) mogle bi stvoriti nove klastere za zapošljavanje, podržavajući tražnju. Na strani rizika, faktori na koje treba obratiti pažnju uključuju bilo kakvo usporavanje stranih investicija (zbog geopolitičkih tenzija ili viših globalnih kamatnih stopa) i višak ponude kod stanova nižeg segmenta.
Zaključno, očekuje se da tržište nekretnina u Dubaiju nastavi da raste do 2030. godine, ali umerenijim tempom posle 2025. Rast cena i zakupa će verovatno biti u srednjem do visokom jednocifrenom procentu godišnje u drugoj polovini decenije. Dugoročni fundamenti (rast stanovništva, turizma, ekonomska diverzifikacija) ostaju pozitivni. Ipak, ciklični vrhunci ponude i globalni ekonomski faktori dovešće do povremenih korekcija. Iskusni investitori će se stoga fokusirati na prestižnu imovinu, projekte jakih investitora i projekte koji su usklađeni sa vizijom Dubai 2040 i infrastrukturnim čvorištima.
Izvori: Zvanični i industrijski izvori kako su navedeni (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, industrijske analize i štampa) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
