Tržište nekretnina u Oklandu 2025: Procvat ili pad? Unutrašnji pogled na potres na tržištu grada

Prinosi od investicija i izgledi: Industrijske nekretnine su bile cenjene među investitorima zbog svoje stabilnosti i rasta, a prinosi su se sveli na rekordno nizak nivo poslednjih godina (što znači visoke procene vrednosti). Prinosi na prvoklasne industrijske nekretnine u Oklandu pali su na oko 5%–5,5% na vrhuncu tržišta. U 2023. godini, rastuće kamatne stope su dovele do blagog popuštanja prinosa (prešavši 5,5% za prvoklasne nekretnine). Međutim, čim je Rezervna banka počela da smanjuje kamatne stope krajem 2024. godine, interesovanje kupaca za industrijsku imovinu se vratilo i prinosi su ponovo počeli da jačaju oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Zapravo, do četvrtog kvartala 2024. godine, neki prvoklasni industrijski poslovi su se realizovali sa prinosima ispod 5,0% za najkvalitetnije nekretnine sa dugoročnim zakupom cbre.com. Colliers primećuje da se broj kupaca za industrijske nekretnine povećava kako novac izlazi sa strane (kao što su oročeni depoziti koji se preusmeravaju) i traži dugoročne investicione prilike u okruženju padajućih kamatnih stopa oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Svi pokazatelji ukazuju na to da će industrijski sektor snažno ojačati u 2025. godini. Posmatrači tržišta opisuju „optimističan osećaj“ pred ulazak u 2025. godinu, očekujući „povratak na normalizovano tržište“ nakon sporijih 18 meseci koji su usledili nakon pandemijske groznice oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Sa smanjenjem troškova zaduživanja, očekuje se da će se više investitora vratiti na tržište, što bi moglo dodatno podići vrednosti industrijskih nekretnina. I investitori su spremni – nakon blagog zastoja u novoj izgradnji (odobrenja za nove industrijske objekte u Oklandu u godini do avgusta 2024. bila su nešto niža u odnosu na prethodnu godinu oneroof.co.nz), očekuje se povećanje aktivnosti kako bi se zadovoljila neispunjena potražnja. Jedan rizik na koji treba obratiti pažnju je ekonomski ciklus: ako poslovna aktivnost značajno uspori ili ako kompanije smanje obim poslovanja, potražnja za industrijskim nekretninama bi mogla privremeno da oslabi. Ali, s obzirom na strukturne pokretače kao što su rast logistike u e-trgovini i nedostatak slobodnog industrijskog zemljišta u Oklandu, dugoročne perspektive sektora ostaju veoma čvrste.

Glavni razvojni i infrastrukturni projekti koji oblikuju tržište

Brojni glavni razvojni i infrastrukturni projekti su u toku ili na vidiku u Oklandu, i očekuje se da će značajno uticati na vrednosti nekretnina i mogućnosti u narednim godinama.

• City Rail Link (CRL): Oklendski City Rail Link, vredan više od 5 milijardi dolara, najveći je infrastrukturni projekat ikada u Novom Zelandu i obećava da će biti “game changer” za stanovanje i privredu u Oklendu. Otvaranje je planirano za 2026. godinu, a ova podzemna železnička linija duga 3,5 km udvostručiće kapacitet železnice i drastično skratiti vreme putovanja do i kroz centar grada westpac.co.nz westpac.co.nz. Stručnjaci upoređuju uticaj CRL-a sa onim koji je imala Lukački most 1950-ih – očekuje se da će preusmeriti razvoj ka unutrašnjosti i podstaći zajednice orijentisane na javni prevoz westpac.co.nz westpac.co.nz. CRL dodaje četiri nove podzemne stanice (dve u centru, jednu na Karangahape Road i jednu u Mt Edenu). U iščekivanju, i centralna vlada i Oklendski savet su preduzeli korake da povećaju dozvoljenu gustinu izgradnje oko ovih stanica. Vlada će naterati Oklendski savet da dozvoli izgradnju visokih stambenih zgrada (10 do 15 spratova) na pešačkoj udaljenosti od novih CRL stanica rnz.co.nz rnz.co.nz – što je mnogo intenzivniji razvoj nego što je ranije bio dozvoljen. Ova politika bi mogla transformisati četvrti kao što su Mt Eden, Morningside, Kingsland i Mt Albert novim stambenim kulama i kompleksima mešovite namene. Savet procenjuje da bi sam centar grada mogao imati četiri puta više domova i preduzeća nakon promena u zoniranju koje uključuju praktično neograničenu visinu zgrada u delovima centralnog poslovnog distrikta rnz.co.nz. Sve u svemu, očekuje se da će CRL povećati vrednost nekretnina i podstaći razvojne aktivnosti duž svoje trase, jer bolja saobraćajna povezanost čini ove lokacije poželjnijim. Već sada investitori motre na lokacije blizu CRL stanica, očekujući da će potražnja za stanovima i maloprodajom naglo porasti kada železnica postane operativna. Na duže staze, rast omogućen CRL-om pomoći će Oklendu da prihvati povećanje broja stanovnika bez širenja grada, stvarajući žive, povezane urbane centre. (Nisu svi oduševljeni – neki meštani brinu zbog promena karaktera naselja – ali većina priznaje da Oklend mora da raste u visinu, a ne samo u širinu westpac.co.nz westpac.co.nz.)
• Westgate i širenje na severozapad: Značajan rast se dešava na severozapadu Oklanda. Westgate Town Centre je novo urbano središte u razvoju, a 2025. godine biće završena tržnica Maki Place (~18.000 m²). Sa dolaskom velikih trgovaca, Westgate postaje glavni komercijalni čvor. Velike površine bivšeg ruralnog zemljišta oko Whenuapai, Kumeu i Riverhead-a su predviđene za stambeni razvoj u narednoj deceniji, a infrastruktura se razvija kako bi to podržala. Novi autoputevi (nadogradnje Northwestern Motorway) i poboljšani autobuski koridori povećavaju pristupačnost. Ovi projekti će stvoriti nove prigradske zajednice i neminovno povećati vrednost zemljišta u severozapadnom kvadrantu Oklanda.
• Sylvia Park/IKEA i istočni koridor: U istočnom Oklandu, Sylvia Park (već najveći tržni centar na Novom Zelandu) se dodatno širi. Glavni projekat je IKEA megastore koji se otvara 2025. godine – razvoj koji će privući kupce iz celog regiona i biti oslonac za dodatnu maloprodaju i moguće logističke centre za veleprodaju u blizini cbre.com. Pored toga, razvija se i visokogustinski stambeni prostor; Sylvia Park je dodala stambene komplekse i poslovne kancelarije, razvijajući se u multifunkcionalni gradski centar. Infrastruktura poput Eastern Busway (brzi tranzit od Panmure do Botany, u izgradnji) poboljšaće prevoz i podstaći intenziviranje u predgrađima kao što su Pakuranga i Botany.
• Drury New Town i južni rast: Na jugu, Drury je jedno od najambicioznijih razvojnih područja Oklanda. Planirano je da se iz ruralnog zemljišta transformiše u novi grad sa desetinama hiljada domova, Drury ima više velikih investitora i dobiće nove železničke stanice i autoputeve. Iako je napredak bio sporiji nego što se očekivalo (delimično zbog rasprava o finansiranju infrastrukture), tokom 2020-ih se očekuju prve velike faze razvoja Drury-ja. Ovo predstavlja dugoročan izvor nove stambene ponude (što pomaže pristupačnosti), ali i veliku promenu u urbanom pejzažu Oklanda, praktično stvarajući novi gradski čvor na pola puta do Hamiltona. Investitori u nekretnine su godinama aktivni u Drury-ju, očekujući velike dobitke kada razvoj u potpunosti krene.
• Drugi prelaz preko luke i budući transport: Gledajući unapred, vlada planira dodatni prelaz preko Waitematā luke (potencijalno tuneli za put i železnicu) kako bi se dopunio stari Harbour Bridge. Iako je još u ranoj fazi planiranja, ovaj projekat – verovatno za 2030-te – ključan je za budući rast Oklanda. U bližoj budućnosti, poboljšanja postojeće transportne mreže se nastavljaju: npr. autoput Puhoi-to-Warkworth otvoren je 2022. godine, čime je sever Oklanda postao pristupačniji i podstakao rast gradova poput Warkworth-a; a predlozi za laku železnicu od centra grada do aerodroma (o kojima se godinama raspravlja) možda će biti razmotreni u drugačijem obliku od strane nove vlade. Svaki od ovih infrastrukturnih poteza može značajno uticati na tržište nekretnina – obično, poboljšana povezanost podiže vrednost nekretnina u novopovezanim oblastima (kao što se istorijski dešavalo sa autoputevima i železnicom).

Укратко, Окленд ће крајем 2020-их бити преобликован овим пројектима. Инвеститори треба да прате где иду кранови и багери: некретнине у близини нових транспортних линија или у мајсторски планираним заједницама често бележе изнадпросечан раст капитала. На пример, скромна кућа у Мт Едену на пешачкој удаљености од нове CRL станице могла би постати много вреднија како се око ње појављују станови и садржаји. Слично томе, рани инвеститори у новим подручјима као што су Друри или Венуапаи могу убрати плодове како се те ливаде претварају у предграђа. С друге стране, повећана понуда (нови станови, нове куће) може ублажити раст цена широм града – Окленд активно покушава да омогући више градње како би задовољио потражњу.

Прогнозе тржишта до краја 2020-их

Шта крај 2020-их доноси за некретнине у Окленду? Стручњаци углавном предвиђају период опоравка и умереног раста, а не нови неконтролисани бум. Ево прегледа пројекција:

• Izgledi za cene kuća: Nakon što su dostigle dno u periodu 2023–24, očekuje se da će cene kuća u Oklandu ponovo rasti tokom druge polovine decenije, mada umerenim tempom. Rojtersova anketa među 14 analitičara za nekretnine predviđa da će cene kuća na Novom Zelandu porasti ≈3,8% u 2025., a zatim uslediti veći rast od ~6,0% u 2026. i 5,1% u 2027. kako se oporavak tržišta ubrzava reuters.com reuters.com. Za sam Okland, rast može biti nešto veći ili manji u zavisnosti od lokalnih faktora, ali će pravac biti sličan. Glavne banke su smanjile svoje prognoze kako bi odrazile sporiji početak: na primer, Vestpak sada predviđa ~4% rasta cena kuća u 2025. (sa ranijih 6%) i oko 6% u 2026. interest.co.nz. ANZ je konzervativniji i očekuje samo 2,5% u 2025. i oko 5% u 2026. anz.co.nz anz.co.nz. Ovaj oprezni optimizam proizilazi iz očekivanja daljeg smanjenja kamatnih stopa, poboljšanja ekonomskog rasta i poreskih promena pogodnih za investitore, što je uravnoteženo obilnom ponudom stanova i trenutno slabim tržištem rada interest.co.nz interest.co.nz. U praktičnom smislu, rast u sredini 2020-ih u Oklandu bi mogao značiti da će medijalna cena kuće porasti sa ~$1,0M nazad ka opsegu od $1,1M–1,2M tokom nekoliko godina. Nijedna od glavnih prognoza ne predviđa povratak na užurbane godišnje skokove od 15-20% iz ranih 2020-ih – osim u slučaju nekog šoka poput novog kreditnog buma. Umesto toga, očekuje se „spor i postojan“ rast, koji u velikoj meri zavisi od toga da li ekonomija neće doživeti pad.
• Zakupnine i prinosi: Očekuje se da će rast zakupnina ostati umeren naredne godine, sa inflacijom zakupnina verovatno oko 3% godišnje reuters.com. Ako cene kuća budu rasle brže od zakupnina, prinosi bi mogli još malo da se smanje pre nego što se stabilizuju. Ipak, kako rast stanovništva ponovo bude jačao (očekuje se da će neto migracija ponovo porasti od 2025. godine) i višak ponuda za iznajmljivanje bude apsorbovan, zakupnine bi mogle da ubrzaju kasnije tokom decenije. Do 2026–2027. godine, stanodavci bi mogli da povrate deo pregovaračke moći, naročito ako se izgradnja novih stanova za iznajmljivanje uspori zbog trenutnog pada. Donosioci politika će pažljivo pratiti zakupnine jer je pristupačnost za zakupce društveno pitanje; značajne mere kontrole zakupnina nisu na snazi na Novom Zelandu, ali bi svaki drastičan skok zakupnina mogao izazvati političku reakciju. Osnovni scenario, ipak, predviđa umeren rast zakupnina koji otprilike prati rast prihoda.
• Komercijalne nekretnine: Komercijalni sektor (kancelarije, maloprodaja, industrija) je na putu ka poboljšanju prinosa tokom kasnih 2020-ih. 2023. i 2024. godina bile su slabe za vrednosti komercijalnih nekretnina – više kamatne stope su dovele do povećanja kapitalizacionih stopa, što je smanjilo kapitalne vrednosti, a rast zakupa je zastao u nekim segmentima. Ovo je dovelo do ukupnih prinosa jedva iznad 3% u 2023–24. za vrhunske komercijalne nekretnine cbre.com cbre.com. Ali situacija se menja: sa sadašnjim padom kamatnih stopa, očekuje se rast kapitalnih vrednosti (prinosi se smanjuju) u 2025, što će povećati prinose investitora cbre.com cbre.com. Do 2026. godine, i kompresija prinosa i rast zakupa trebalo bi da pozitivno utiču, potencijalno podižući ukupne prinose u niske dvocifrene procente cbre.com cbre.com. CBRE predviđa da će prosečni prinosi na vrhunske nekretnine (kancelarije, industrija, maloprodaja) pasti sa vrhunca od oko 6,85% u 2024. na oko 6,50% do kraja 2025. godine cbre.com, što odražava jače cene kako se poverenje vraća. Industrijski sektor će verovatno prednjačiti sa najvećim rastom vrednosti (zbog velike potražnje), zatim slede vrhunska maloprodaja i kancelarije. Sekundarne kancelarije mogu zaostajati ili čak dodatno opadati osim ako ne budu prenamenjene, što je faktor rizika na koji treba obratiti pažnju. Generalno, praznine bi trebalo da opadaju u periodu 2026–2027. kako se ekonomija jača – posebno ako nova izgradnja ostane ograničena. Na primer, do 2026. godine praznine u vrhunskim kancelarijama i industrijskim objektima u Oklandu bi mogle ponovo da se smanje, a rast zakupa bi mogao da ubrza kako se višak prostora smanjuje cbre.com cbre.com. Jedan nepoznat faktor je globalna ekonomija: značajna međunarodna recesija bi smanjila tražnju zakupaca i mogla bi da odloži oporavak komercijalnog sektora. Ali ako do toga ne dođe, kasne 2020-e izgledaju pozitivno za komercijalne nekretnine u Oklandu, sa vrednostima koje se oporavljaju od pada izazvanog kamatnim stopama.
• Razvoj i ponuda: Očekuje se da će izgradnja stambenih objekata u Oklandu usporiti u kratkoročnom periodu (2024–2025) zbog visokih troškova finansiranja i ograničenja za građevinare, ali bi zatim mogla da se poveća kasnije tokom decenije kao odgovor na akumuliranu potražnju i podršku kroz politike. Vladin podsticaj za intenziviranje izgradnje oko saobraćajnih čvorišta (poput CRL stanica) i popuštanje pravila o gustini naseljenosti će na kraju dovesti do mnogo više projekata izgradnje stanova. Možda ćemo videti građevinski bum u tim ciljnim oblastima u periodu 2026–2030, pod uslovom da investitori obezbede finansiranje. Razvoj vođen infrastrukturom (CRL, nova predgrađa u Druriju, itd.) znači da Okland može dodati veliku količinu stambenog fonda do 2030. godine, što bi trebalo da pomogne u ublažavanju ekstremnog rasta cena, ali takođe nudi prilike za prodaju novih domova. U komercijalnom sektoru, građevinski projekti su ograničeni za kancelarije (što je dobro za oporavak tog sektora), umereni za maloprodaju (uglavnom specifični projekti poput proširenja tržnih centara), i kontinuirani za industrijske objekte (jer svaki porast potražnje podstiče izgradnju novih skladišta zbog kratkih rokova izgradnje). Troškovi izgradnje i dalje predstavljaju zabrinutost – ako se ne smanje, neki planirani projekti bi mogli biti odloženi ili smanjeni.

Ukratko, konsenzusna prognoza za kasne 2020-te je period umerenog rasta i normalizacije za tržište nekretnina u Oklandu. To je daleko od rolerkostera sa početka 2020-ih. Ako ne bude šokova, vlasnici nekretnina mogu očekivati postepeni rast kapitala, a investitori poboljšanje prinosa od zakupa kako ekonomija i populacija rastu. Ipak, tržište neće biti bez izazova – što nas vodi do sledećeg odeljka.

Prilike i rizici za investitore

Za investitore u nekretnine u Oklandu, 2025. i dalje donose mešavinu primamljivih prilika i opreznih rizika. Evo ključnih na koje treba obratiti pažnju:

Prilike:

• Kupovina po relativnom popustu: Stanovi u Oklandu su sada otprilike 15–20% jeftiniji nego na vrhuncu iz 2021. godine nakon nedavnog pada reuters.com. To znači da investitori (i kupci stanova) u 2025. mogu kupiti nekretnine po cenama koje nisu viđene godinama unazad. Sa prognozama koje ukazuju na predstojeći rast, oni koji kupuju tokom ovog perioda stabilizacije mogli bi iskoristiti oporavak i ostvariti kapitalnu dobit kako vrednosti budu ponovo rasle do kraja 2020-ih. Suštinski, tajming na tržištu je povoljan u poređenju sa euforijom iz 2021. – sada smo bliže dnu ciklusa nego vrhu.
• Povoljno okruženje kamatnih stopa i poreza: Monetarno ublažavanje od strane Rezervne banke snižava stope na hipotekarne kredite, što povećava novčani tok i kapacitet zaduživanja investitora. Kamatne stope na hipotekarne kredite koje su bile oko 6–7% u 2023. godini su pale i mogle bi pasti ispod 5% do kraja 2025. godine interest.co.nz, prema ekonomistima banaka. Ovo značajno poboljšava izvodljivost servisiranja duga za investicione nekretnine. Pored toga, nova vlada je ukinula nekoliko poreskih politika koje nisu bile naklonjene investitorima. Od 1. aprila 2025. godine, stanodavci ponovo mogu da potražuju 100% kamate na hipoteku kao poreski odbitak (vraćajući ono što je bilo ograničeno 2021. godine) deloitte.com. Ovo značajno smanjuje efektivni trošak posedovanja iznajmljene nekretnine. Takođe, bright-line test (porez na kapitalnu dobit kod brze preprodaje) će se vratiti na samo 2 godine od sredine 2024. godine, sa prethodno nametnutog perioda od 10 godina deloitte.com. To znači da ako investitor mora da proda nekretninu nakon dve ili više godina, bilo koja kapitalna dobit se ne oporezuje – što podstiče veću fleksibilnost i mogućnosti za preprodaju. Ove promene politike ponovo naginju teren u korist investitora nakon nekoliko godina kada je bio naklonjen kupcima prve nekretnine.
• Snažna potražnja za iznajmljivanjem (selektivno): Iako je ukupno tržište iznajmljivanja trenutno slabo, u Oklandu i dalje postoje hronični nedostaci stanova u određenim segmentima (npr. porodične kuće u dobrim školskim zonama ili kvalitetni stanovi na centralnim lokacijama). Sa verovatnim oporavkom migracija (Novi Zeland se ponovo otvara za globalne talente i studente), potražnja za iznajmljivanjem u Oklandu bi trebalo da ojača kasnije ove decenije, što bi moglo dovesti do solidnog rasta kirija. Investitori koji ciljaju oblasti ili tipove nekretnina sa visokom potražnjom (na primer, dobro pozicionirane kuće u nizu ili stanove blizu novih CRL stanica koji privlače mlade profesionalce) mogli bi vremenom da ostvare i rast kapitala i poboljšanje prinosa.
• Prinosi na industrijske i komercijalne nekretnine: Industrijske nekretnine u Oklandu su posebno atraktivan segment za one koji mogu da priušte višu cenu. Sa skoro potpunom popunjenošću i zakupcima na dugoročnim ugovorima, industrijska imovina nudi stabilan prihod i nadmašila je druge sektore. Prinosi od oko 5% na vrhunske industrijske nekretnine možda ne zvuče visoko, ali s obzirom na nisku prazninu i potencijal za rast kirija, prinosi prilagođeni riziku su privlačni. Dodatno, kako se ekonomija poboljšava, čak bi i posrnuli sektor kancelarija mogao ponuditi prilike – na primer, investitori sa dugoročnom vizijom mogli bi sada da kupe podcenjene sekundarne kancelarijske zgrade sa visokim prinosima i da ih preurede ili renoviraju, računajući na eventualni preporod centra grada.
• Iskorišćavanje razvoja i infrastrukture: Pronicljivi investitori mogu pratiti infrastrukturu. Kupovina zemljišta ili kuća u blizini stanica City Rail Link-a pre nego što projekat bude završen može se višestruko isplatiti kada se oblast zgusne i potražnja poraste. Slično tome, ulaganje u rastuće oblasti kao što su Drury ili Westgate/Northwest u ranoj fazi može doneti izuzetne kapitalne dobitke kako te oblasti prelaze iz periferije u urbane zone. Građevinsko zemljište u Oklandu je retko – oni koji poseduju zemljište u budućim koridorima rasta mogli bi imati koristi od povećanja vrednosti zemljišta ili razvojnih partnerstava sa većim igračima u budućnosti. Čak i mali investitori mogu razmotriti kupovinu “off-the-plan” u nadolazećim projektima stanova blizu novih saobraćajnih veza, koji često dolaze uz popust tokom faze planiranja i dobijaju na vrednosti do završetka ako tržište poraste.

Rizici:

• Ekonomska neizvesnost i neizvesnost kamatnih stopa: Iako je osnovni scenario pozitivan, uvek postoji rizik od makroekonomskog posrtanja. Globalna recesija ili finansijski šok mogli bi naškoditi ekonomiji Novog Zelanda, povećati nezaposlenost i smanjiti potražnju za nekretninama. Ako bi inflacija neočekivano porasla, centralne banke bi mogle ponovo pooštriti politiku, što bi dovelo do ponovnog rasta kamatnih stopa na hipotekarne kredite – što bi ponovo izvršilo pritisak na cene nekretnina i novčane tokove investitora. Ukratko, put do nižih kamatnih stopa možda neće biti gladak niti zagarantovan. Investitori bi trebalo da testiraju svoje portfolije na scenarije poput povratka viših stopa ili pada kirija, za svaki slučaj.
• Prekomerna ponuda u nekim segmentima: Ironično, jedan od rizika je uspeh građevinskog buma u Oklandu. Rekordan je broj kuća u fazi izgradnje (doduse, neke mogu biti odložene zbog trenutne slabosti tržišta). Ako se mnogi od ovih projekata realizuju, Okland bi mogao do kraja 2020-ih videti prekomernu ponudu novih stanova ili kuća na određenim lokacijama. Na primer, planirane su hiljade stanova oko CRL stanica i hiljade novih samostalnih kuća u perifernim predgrađima. Ako svi oni dođu na tržište u isto vreme, to bi moglo ograničiti rast cena ili čak izazvati lokalizovane padove, posebno za investitore koji poseduju generičke jedinice bez posebnih karakteristika. REINZ je naveo da “obilan pipeline” novih stanova već ulazi na tržište, držeći cene pod kontrolom uprkos rastu prodaje interest.co.nz interest.co.nz. Investitori bi trebalo da budu oprezni pri kupovini u oblastima gde bi za nekoliko godina moglo biti desetine sličnih novih objekata koji se takmiče za zakupce ili kupce. Diverzifikacija i izbor nekretnina sa određenom vrednošću retkosti (jedinstvena lokacija, dizajn ili zemljište) su ključni.
• Nizak prinos/Negativni novčani tok: Niske stope prinosa od iznajmljivanja u Oklandu (~3-4%) znače da se mnoge investicije oslanjaju na kapitalnu dobit da bi bile profitabilne. Na kratak rok, sa stagnirajućim kirijama i još uvek relativno visokim kamatama, investitori se mogu suočiti sa negativnim novčanim tokom (tj. rashodi premašuju prihod od rente). Čak i sa potpunim vraćanjem prava na odbitak kamata, ostvarivanje mesečne dobiti može biti izazovno dok kamatne stope dodatno ne padnu. Ako se investitor previše zaduži ili nema dovoljne rezerve, može biti prinuđen da proda, potencijalno u pogrešnom trenutku. To je klasična dilema „zadržati ili prodati” – oni koji mogu da izdrže godine sa slabim novčanim tokom mogu kasnije profitirati, ali nemaju svi tu privilegiju. Oprez: ne pretpostavljajte da će stope rasta iz prošlosti brzo izvući nekretninu sa lošim novčanim tokom; rast će verovatno biti umeren.
• Rizik od promene politike: Trenutna vlada je naklonjena investitorima u nekretnine, ali politike na Novom Zelandu mogu se promeniti sa izbornim ciklusima. Već 2026. ili 2029. druga administracija bi mogla ponovo uvesti stroža pravila (na primer, ponovo produžiti „bright-line” test ili uvesti neki oblik šireg poreza na kapitalnu dobit o kojem se dugo raspravlja). Takođe bi mogli doneti propise koji više štite stanare, poput kontrole kirija ili jače zaštite od iseljenja, što bi moglo uticati na fleksibilnost stanodavaca. Iako trenutno nema nagoveštaja promena, investitori bi trebalo da prate političku scenu. Nekretnine su vruća tema u politici NZ, a javno mnjenje može se promeniti ako, recimo, cene kuća ponovo postanu nedostižno visoke.
• Klimatski i osiguravajući rizici: Okland je naučio teške lekcije iz poplava za godišnjicu Oklanda u januaru 2023. godine i ciklona Gabrijel. Događaji povezani sa klimatskim promenama – ozbiljne poplave, oluje, pa čak i porast nivoa mora u obalnim područjima – predstavljaju sve veći rizik. Već oko 1.000 nekretnina širom NZ pogođenih poplavama 2023. praktično su postale neosigurive i država ih otkupljuje kao nebezbedne rnz.co.nz rnz.co.nz. Investitori moraju uzeti u obzir rizike specifične za lokaciju: niska područja ili ona blizu potoka (zone poplava) mogu se suočiti sa naglim rastom premija osiguranja ili gubitkom pokrića u narednim decenijama alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Ovo može ozbiljno uticati na vrednost i likvidnost nekretnina. Temeljna provera istorije poplava i budućih rizika na lokaciji je neophodna. Dodatno, starije zgrade kojima je potrebno ojačanje protiv zemljotresa (veći problem u Velingtonu nego u Oklandu, ali i dalje relevantno za neke objekte u Oklandu) mogu predstavljati skupe obaveze. Sve u svemu, otpornost na ekološke rizike postaje važan deo strategije investiranja u nekretnine.
• Rizici zakupaca i tržišta: Na kraju, rutinski rizici ostaju: loši zakupci, periodi praznine, neočekivani troškovi održavanja ili problemi sa stambenom zajednicom u stanovima mogu umanjiti prinose. Investitori u komercijalne nekretnine moraju uzeti u obzir rizik neizvršenja obaveza zakupaca – na primer, neki manji trgovci možda neće preživeti produženi ekonomski pritisak, ostavljajući vlasnike sa praznim lokalima. Sektor kancelarija, posebno, suočava se sa rizikom da rad od kuće postane trajna prepreka potražnji, što znači da neke investicije u kancelarije možda nikada neće u potpunosti povratiti nivoe popunjenosti ili iznosa zakupa iz prošlosti. Oprezni investitori će uračunati veće stope praznine i neće se previše oslanjati na jučerašnje norme.

U suštini, tržište nekretnina u Oklandu nudi značajan potencijal rasta za investitore koji mudro upravljaju – dugoročne osnove grada (rast stanovništva, ograničeno zemljište u atraktivnim zonama, poželjnost kao međunarodnog grada) ostaju snažne. Ali to je tržište koje zahteva strategiju: odabir prave vrste nekretnine i lokacije, održavanje finansijskih rezervi i praćenje promena u politici i ekonomiji. Oni koji to učine mogu 2025. godinu pronaći kao odličan trenutak za ulazak (ili širenje) u klasu imovine spremnu za oporavak.

Vladine politike i regulative koje utiču na nekretnine

Odluke vlade imaju dubok uticaj na tržište nekretnina u Oklandu, a 2025. donosi novi pejzaž politika, poreza i regulativa koje investitori i vlasnici nekretnina treba da znaju:

• Promene u oporezivanju (Odbitnost kamata i Bright-Line test): U velikom preokretu prethodne poreske politike u vezi sa stanovanjem, vlada je u potpunosti vratila odbitnost kamata na stambene investicione nekretnine. Vlasnici stanova sada ponovo mogu da potražuju 100% kamata na hipoteku kao odbitak od prihoda od izdavanja, počev od 1. aprila 2025. godine deloitte.com. (Ovo je vraćano postepeno – 80% odbitnosti za poresku godinu do aprila 2025, a zatim 100% nakon toga deloitte.com.) Pravila prethodne vlade, koja su učinila kamate neodbitnim (povećavajući efektivne troškove za investitore), sada su ukinuta. Istovremeno, bright-line test – u suštini porez na kapitalnu dobit na investicione nekretnine prodate u određenom periodu – značajno je skraćen. Za nekretnine stečene od 1. jula 2024, bright-line period je samo 2 godine deloitte.com. Ovo zamenjuje režim od 5 godina (novogradnja) i 10 godina (postojeći dom) koji je ranije bio na snazi. Praktično, to znači da ako investitor proda stambenu nekretninu nakon dve godine vlasništva, svaka dobit je oslobođena poreza (uz uobičajene izuzetke za glavno prebivalište) deloitte.com. Ove promene su pogodnost za investitore: smanjuju poreske obaveze i povećavaju fleksibilnost za prilagođavanje portfolija. Međutim, imajte na umu da ograničenje odbitka gubitaka od izdavanja ostaje – ne možete odbiti gubitke od izdavanja od drugih prihoda (pravilo koje nije promenjeno ovim reformama) deloitte.com.
• Zabrana kupovine za strane kupce i mogući izuzeci: Zabrana kupovine postojećih kuća od strane stranih kupaca (nerezidenata) na Novom Zelandu, koja je na snazi od 2018. godine, tehnički ostaje na snazi i 2025. godine. Trenutna koaliciona vlada je u svojoj kampanji najavljivala ponovno uvođenje određenog pristupa za strane kupce u segmentu luksuznih nekretnina. Došlo je do pomaka: zvaničnici su nagovestili da će bogatim stranim investitorima biti dozvoljena kupovina rezidencijalnih nekretnina velike vrednosti do kraja 2025. godine, kao deo novih pravila za investicione vize interest.co.nz interest.co.nz. Zamenik premijera je nedavno pokazao spremnost da „napravi izuzetak“ za strance koji donesu značajan kapital – nagoveštavajući da će biti postavljen određeni cenovni prag (verovatno znatno iznad 2 miliona dolara) za strane kupovine interest.co.nz interest.co.nz. Ovo nije potpuno ukidanje zabrane za strane kupce; očekuje se da će to biti kontrolisana šema gde bi, na primer, kupovina nekretnine od 5 miliona dolara mogla biti dozvoljena uz investicionu vizu. Precizni detalji se još čekaju, ali luksuzno tržište u Oklandu (na primer, elitna naselja kao što su Herne Bay, Paritai Drive ili luksuzni novi stanovi u centru) moglo bi doživeti rast ukoliko se bogati strani kupci ponovo pojave. Za sada, osim Australijanaca i Singapuraca (koji su izuzeti zbog trgovinskih sporazuma), stranim fizičkim licima je i dalje uglavnom onemogućena kupovina kuća u Oklandu, što i dalje utiče na smanjenje potražnje u najvišem segmentu.
• Ponuda stanova i politike zoniranja: Vlada aktivno sprovodi politike za povećanje ponude stanova, posebno u Oklandu. Jedna od značajnih je sprovođenje zoniranja veće gustine oko saobraćajnih čvorišta. Kao što je već pomenuto, nova pravila će zahtevati od Oklandskog veća da zonira za zgrade od najmanje 10–15 spratova u blizini ključnih železničkih stanica (kao što su one na City Rail Link-u) rnz.co.nz rnz.co.nz. Ovo prevazilazi Srednje standarde stambene gustine (MRDS) uvedene na nacionalnom nivou krajem 2021. godine, koji su već dozvoljavali do 3 stana od po 3 sprata na većini urbanih lokacija bez posebne dozvole. Oklandsko veće je radilo na izmenama svog Unitarističkog plana kako bi se uskladilo, a sada je vlada dodala još ambicioznije zahteve za visinu zgrada u blizini tranzita. Takođe, u toku je stalna borba između centralnih i lokalnih vlasti oko toga kako tretirati karakteristična područja i vizure (zaštita nasleđa naspram gustine) – ali trend je očigledno ka liberalnijim građevinskim pravilima. Suština: Vlasnici nekretnina u Oklandu sada mogu lakše da razvijaju ili intenziviraju svoju zemlju nego ranije. Na primer, ta jedna kuća na velikom placu sada može biti pretvorena u više stambenih jedinica ili stanova, što dramatično povećava vrednost zemljišta. Vredi proveriti najnovije mape zoniranja kako se budu menjale 2025–26. godine za sve koji žele da iskoriste razvojni potencijal.
• Programi za kupce prve nekretnine i socijalno stanovanje: Sa druge strane, vlada održava šeme za pomoć kupcima prve nekretnine i za obezbeđivanje pristupačnog stanovanja, što indirektno utiče na tržište. Grantovi kao što su First Home Grant (za one koji kupuju jeftinije nekretnine) i KiwiSaver First Home withdrawals i dalje postoje kako bi pomogli kupcima na početnom nivou. Ovo pomaže potražnji u nižem cenovnom segmentu (npr. stanovi, jedinice u perifernim predgrađima). Izgradnja socijalnih stanova se takođe pojačava preko Kāinga Ora (državne agencije za stanovanje), koja ima brojne projekte u Oklandu za zamenu stare stambene strukture višespratnim javnim stanovanjem. Iako ovi napori ne konkurišu direktno privatnom tržištu, oni doprinose ukupnoj ponudi stanova i mogu revitalizovati određene oblasti (na primer, Mt Roskill i Northcote beleže velike državne rekonstrukcije). Takođe, u toku su diskusije o pravima podstanara – prethodna vlada je uvela promene kao što su zabrana iseljenja bez razloga i dozvola podstanarima da prave manje izmene. Nova vlada može preispitati neke od tih zakona o zakupu kako bi se osiguralo da nisu previše opterećujući za stanodavce, ali do 2025. godine nisu potvrđene veće promene.
• Politike Saveta – Porezi i doprinosi za razvoj: Politike Gradskog saveta Oklanda takođe utiču na nekretnine. Suočavajući se sa budžetskim pritiscima, Savet je poslednjih godina značajno povećavao poreze na imovinu (godišnja povećanja od 7–12%) anz.co.nz anz.co.nz. Još jedno veliko povećanje poreza planirano je za 2025. godinu, što će povećati troškove vlasništva za vlasnike nekretnina (iako su porezi i dalje umereni kao procenat vrednosti nekretnine po međunarodnim standardima). Na srednji rok, porezi možda neće nastaviti da rastu ovako naglo – Savet razmatra smanjenje troškova, a centralna vlada razmatra ograničavanje povećanja poreza lokalnih saveta anz.co.nz. Ipak, vlasnici nekretnina treba da planiraju postepeno veće račune za porez svake godine kako bi se finansirala infrastruktura i usluge. Dodatno, Gradski savet Oklanda naplaćuje doprinose za razvoj na novu gradnju radi finansiranja infrastrukture – ove takse su porasle, što utiče na troškove izgradnje novih domova (i time na ponudu stanova). Svaka promena ovih taksi uticala bi na spremnost investitora da grade. Do 2025. godine, nema naznaka olakšica za doprinose za razvoj, iako su predložena neka ciljana smanjenja ili subvencije (na primer za projekte pristupačnog stanovanja).
• Pravila bankarskog kreditiranja: Iako nije direktna vladina politika, Rezervna banka (regulator) utiče na tržište nekretnina putem ograničenja na hipotekarne kredite. Posebno, ograničenja odnosa kredita i vrednosti (LVR) koriste se kao alat za suzbijanje rizičnog kreditiranja. Sredinom 2023. godine, RBNZ je zapravo olabavila LVR ograničenja (dozvoljavajući bankama da više pozajmljuju klijentima sa malim depozitima) jer je tržište bilo slabo. Trenutno, vlasnici-okupljači mogu da pozajme do 95% LVR u ograničenim slučajevima, a investitori obično moraju da imaju 35% depozita (tj. 65% LVR krediti) – iako banke imaju određenu kvotu za investitorske kredite sa višim LVR. Bilo je razgovora o uvođenju ograničenja odnosa duga i prihoda (DTI) na hipotekarne kredite, ali s obzirom na hlađenje tržišta, RBNZ je to odložila. Ako se tržište prebrzo zagreje kasnije tokom 2020-ih, regulatori bi mogli ponovo pooštriti LVR ili uvesti DTI ograničenja kako bi sprečili prekomerno zaduživanje. S druge strane, ako rast kredita ostane slab, banke bi mogle dodatno olabaviti kreditne kriterijume, što bi povećalo kupovnu moć. Investitori treba da prate najave RBNZ o makroprudencijalnoj politici, jer one mogu brzo promeniti kapacitet zaduživanja i time potražnju na tržištu.

Ukratko, regulatorno okruženje u 2025. godini je generalno povoljno za tržište nekretnina: investitori imaju nove poreske pogodnosti, investitori imaju liberalnije urbanističke propise, a postoji i politička volja da se poveća ponuda stanova bez pada cena. Naravno, politike se mogu menjati – delikatna ravnoteža je obezbediti veću ponudu i pristupačnost bez ugrožavanja kapitala postojećih vlasnika. Za sada, pravac tržišta nekretnina u Oklandu krajem 2020-ih biće značajno vođen ovim politikama, koje imaju za cilj da postignu upravo tu ravnotežu. I investitori i kupci bi trebalo da budu u toku sa promenama na centralnom i lokalnom nivou, jer one mogu direktno uticati na prinose i obaveze u poslovima sa nekretninama.