Tržište nekretnina u Wellingtonu 2025. godine nalazi se na prekretnici. Nakon procvata tokom 2020-21. i naknadnog pada, vrednosti nekretnina se stabilizuju i poverenje kupaca se oprezno vraća loweandco.nz globalpropertyguide.com. Cene stanova u regionu pale su za oko 25% u odnosu na vrhunac krajem 2021. godine loweandco.nz, čime je poboljšana pristupačnost, dok su izuzetno niske stope slobodnih stanova za iznajmljivanje iz prethodnih godina ustupile mesto blažem tržištu zakupa u 2025. godini interest.co.nz interest.co.nz. U komercijalnom sektoru, sektor kancelarija u Wellingtonu suočava se sa rastućim brojem praznih prostora kako dolazi nova ponuda, dok su industrijski prostori i dalje veoma traženi uz veoma ograničenu dostupnost research.jllapsites.com linkedin.com. Veliki infrastrukturni projekti i reformske promene u zoniranju preoblikuju urbani pejzaž, postavljajući temelje za naredne godine. Ovaj izveštaj detaljno razmatra sve aspekte tržišta nekretnina u Wellingtonu – stambene trendove, komercijalne performanse, urbani razvoj, ekonomske pokretače – i daje prognozu do 2028. godine, uz najnovije podatke i predviđanja.
Trendovi na tržištu stambenih nekretnina
Cene stanova i promet
Tržište nekretnina u Wellingtonu je pretrpelo značajnu korekciju, ali pokazuje znake dostizanja dna u 2025. godini. Medijalna cena kuće u regionu Wellington iznosi oko 760.000 NZ$ sredinom 2025. godine, što je pad od 4,4% na godišnjem nivou squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Ovo predstavlja značajan pad u odnosu na cene iz perioda pandemije – cene su otprilike 26% ispod vrhunca iz kasne 2021. godine po vrednosti loweandco.nz. Tokom poslednjeg kvartala (Q2 2025), prosečne vrednosti u Wellingtonu su pale za skromnih ~2,3%, što ukazuje da je tempo pada usporio do minimuma loweandco.nz. Zapravo, indeks cena kuća u Wellingtonu je pao samo ~1% u poslednjem kvartalu, što sugeriše da se tržište stabilizuje, a ne da nastavlja da pada loweandco.nz. Obim transakcija je takođe porastao u odnosu na prošlogodišnji pad: prodaja sredinom 2025. bila je ~13% veća nego godinu dana ranije, uprkos uobičajenom usporavanju tokom zime squirrel.co.nz. Kuće se prodaju sporije nego u vreme ekspanzije – medijalni broj dana na tržištu je oko 54 dana u junu 2025. godine, što odražava opreznost kupaca squirrel.co.nz. Ipak, ovo je poboljšanje u odnosu na raniji deo pada; vreme prodaje se skratilo na ~41 dan početkom 2025. godine kako su prodavci postali realniji u pogledu cene loweandco.nz. Sve u svemu, rezidencijalno tržište Wellingtona u 2025. može se okarakterisati kao prelazak sa tržišta pogodnog za kupce ka ravnoteži, pri čemu cene pronalaze dno, a obim prodaje se postepeno oporavlja.
Medijalne cene kuća (jun 2025) globalpropertyguide.com
| Region | Srednja cena (NZD) | Promena na godišnjem nivou |
|---|---|---|
| Wellington | $760,000 | –4.4% |
| Auckland | $990,000 | –3.4% |
| Novi Zeland (ukupno) | $770,000 | 0.0% |
Tabela: Srednja cena u Wellingtonu ostaje nešto ispod nacionalnog proseka, jedna od retkih regija koja je i dalje u padu na godišnjem nivou sredinom 2025. globalpropertyguide.com.
Tržište iznajmljivanja i pristupačnost
Nakon godina ograničene ponude i rasta kirija, tržište iznajmljivanja u Wellingtonu se 2025. godine preokrenulo u korist zakupaca. Tražene cene zakupa su omekšale, a više nekretnina je dostupno za iznajmljivanje nego pre godinu dana. U maju 2025, srednja tražena kirija u Wellingtonu pala je na oko $620/nedelja, što je pad od 4–5% u odnosu na prethodnu godinu interest.co.nz. Trade Me (glavni sajt za oglašavanje nekretnina) izveštava o prilivu oglasa za iznajmljivanje u regionu – ponuda za iznajmljivanje skočila je za oko 41% u poređenju sa prošlom godinom, dok su upiti zakupaca (potražnja) pali za oko 13% interest.co.nz. Sa više opcija na tržištu, kirije su se smirile u prestonici interest.co.nz. Zapravo, Wellington je predvodio zemlju po godišnjem padu kirija, jer su se stanodavci borili za manji broj zakupaca interest.co.nz. Ovo je upečatljiv preokret u odnosu na prethodnu deceniju i donosi određeno olakšanje zakupcima.
Pristupačnost stanovanja se poboljšala zajedno sa korekcijom cena i rastom plata. Prosečna vrednost kuće u Wellingtonu je sada otprilike 5,7 puta veća od prosečnog prihoda domaćinstva, što je bolje od nacionalnog proseka od ~6,5× prihoda ecoprofile.infometrics.co.nz. Takođe, udeo prihoda potreban za otplatu prosečnog stambenog kredita u Wellingtonu (sa 20% učešća) je oko jedne trećine, što je nešto niže nego u ostatku NZ ecoprofile.infometrics.co.nz. Ovi pokazatelji, iako su i dalje visoki po međunarodnim standardima, najbolji su koje je glavni grad video u poslednjih nekoliko godina – direktan rezultat pada cena sa vrhunca. Za poređenje, medijana multiplikatora u Wellingtonu bila je blizu 8× prihoda na vrhuncu buma; do 2025. vraća se u opseg od 5–6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Kupci prve nekretnine iskoristili su ovu poboljšanu pristupačnost i manju konkurenciju: postali su najveća grupa kupaca u Wellingtonu, „predvodeći“ kupovinu nekretnina squirrel.co.nz loweandco.nz. Sa nižim cenama i kamatama koje su prošle svoj vrhunac, mnogi zakupci konačno vide put do vlasništva, što podržava potražnju za nekretninama početnog nivoa.
Demografija kupaca i novi projekti
Kupci u Wellingtonu u 2025. godini značajno se razlikuju u odnosu na pre nekoliko godina. Kupci prve nekretnine i mlade porodice koje prelaze u veće domove su veoma aktivni, dok su se investitori uglavnom povukli tokom pada tržišta squirrel.co.nz loweandco.nz. Izveštaji iz industrije navode da kupci prve nekretnine i oni koji se sele u manje domove zajedno čine veliki deo aktivnih kupaca u glavnom gradu loweandco.nz. Ove grupe privlači kombinacija sniženih cena u dobrim naseljima i veće sigurnosti sada kada su kamatne stope na stambene kredite stabilizovane loweandco.nz 1news.co.nz. Nasuprot tome, mnogi investitori sa zaduženjem su u periodu 2022–2024. smanjivali izloženost – neki vlasnici izdaju nekretnine i prodaju ih, zbog niskih prinosa i prethodnih poreskih promena squirrel.co.nz. (Važno je napomenuti da su bruto prinosi od iznajmljivanja u Wellingtonu, oko 4,5–5%, nešto viši nego u Aucklandu, ali i dalje nisu privlačni kada su kamatne stope bile preko 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Postoje rani znaci da bi se investitori mogli početi vraćati: nova vlada krajem 2023. godine vratila je neke poreske olakšice za investitore, a sa nižim cenama i boljim prinosima, ulaganje u nekretnine u Wellingtonu izgleda održivije u budućnosti. Svaki povratak investitora verovatno će biti postepen, ali to i dalje ostaje faktor koji može povećati tražnju do 2026. godine.
Na strani ponude, Wellington je nedavno zabeležio usporavanje izgradnje novih stambenih objekata, što bi moglo dodatno zategnuti tržište u narednim godinama. Građevinske dozvole u regionu su naglo opale (oko 28% na godišnjem nivou do kraja 2024.) nakon građevinskog buma prethodnih godina loweandco.nz. Rast troškova izgradnje, ograničenja u finansiranju i pad tržišta naveli su investitore da se povuku. Kao rezultat toga, broj novih domova za period 2025–2027. je ograničeniji. Ovo je mač sa dve oštrice: kratkoročno, višak ponude nekretnina se smanjuje, što pomaže stabilizaciji cena; ali u periodu 2026–2028, sadašnji zastoj u izgradnji mogao bi značiti da će se nedostatak stambenog prostora ponovo pojaviti, što bi potencijalno moglo ponovo povećati cene i kirije.
Istovremeno, politike urbane intenzifikacije otključavaju buduću ponudu. Grad Wellington je 2023. godine usvojio novi Distriktni plan koji omogućava višu gustinu stanovanja u mnogim oblastima. Prema pravilima koje je propisala vlada, u većini stambenih naselja sada je dozvoljeno izgraditi do 3 kuće sa po 3 sprata bez posebne dozvole, a delovi grada i predgrađa u blizini saobraćajnih čvorišta zonirani su za stambene zgrade sa 6+ spratova. Nekoliko projekata srednje gustine je već u toku ili u fazi planiranja kao rezultat ovih promena. U narednih nekoliko godina, grad očekuje više izgradnje kuća u nizu i niskih stambenih zgrada, posebno na obodu centralnog poslovnog distrikta i u centrima predgrađa. Ove promene u zoniranju imaju za cilj da povećaju izgradnju stanova i dugoročno poboljšaju pristupačnost. Iako su efekti u 2025. tek na početku, do 2028. lakša pravila planiranja mogla bi dovesti do značajnog povećanja stambenog fonda Wellingtona – pomažući da se zadovolje potrebe rastuće populacije i ublaži preterani rast cena.
Pregled komercijalnih nekretnina
Kancelarijski sektor: potražnja, ponuda i zakupnine
Wellingtonovo tržište kancelarijskih nekretnina u 2025. prolazi kroz period rasta praznih prostora i nadolazeće nove ponude. Ukupna stopa praznih kancelarija u centralnom poslovnom distriktu (CBD) porasla je na oko 8,0% početkom 2025, u odnosu na ~5–6% pre pandemije research.jllapsites.com. Ovaj porast je delimično posledica toga što su nekoliko velikih zakupaca (posebno državne agencije) konsolidovali ili izdali u podzakup deo prostora. U poslednjih nekoliko meseci, oko 16.000 m² prostora za podzakup stavile su na tržište javne institucije, a još oko 13.000 m² privatne firme research.jllapsites.com. Suštinski, smanjenje prostora kod nekih kancelarija – kao odgovor na štednju u državnom sektoru i povećan rad na daljinu/hibridni rad – dovelo je do talasa sekundarnog prostora koji traži zakupce. Istovremeno, značajna nova ponuda je u pripremi. Primer je nova kancelarijska kula od 11 spratova na adresi 61 Molesworth Street (u blizini parlamenta), koja će biti otvorena krajem 2025. sa Ministarstvom spoljnih poslova kao glavnim zakupcem research.jllapsites.com. Takođe, više starijih kancelarijskih zgrada prolazi kroz seizmičko ojačavanje i renoviranje (npr. na The Terrace i duž obale) i planirano je da se ponovo pojave na tržištu do 2026–2027. godine research.jllapsites.com. Kako se ovi projekti budu završavali, očekuje se da će se prazni prostori dodatno povećati u naredne dve godine, što će testirati sposobnost tržišta da apsorbuje nove kapacitete.
Uprkos većoj stopi nepopunjenosti, zakupnine za kancelarije u vrhunskim zgradama su do sada ostale stabilne. Prosečne bruto zakupnine za vrhunske kancelarije u centru Wellingtona iznose oko 750+ NZD po m² godišnje, dok su neto zakupnine oko 430–435 NZD/m² – što je otprilike nepromenjeno u poslednjim kvartalima research.jllapsites.com. Vlasnici su zadržali osnovne zakupnine, iako su podsticaji za zakupce (poput perioda bez zakupa ili doprinosa za uređenje prostora) postali izdašniji u ovom konkurentnom okruženju. U kancelarijama sekundarne klase, efektivne zakupnine su pod pritiskom zbog skoro 10% stope nepopunjenosti u tom segmentu research.jllapsites.com. Sve u svemu, rast zakupnina je ravan, a zakupci imaju veći izbor i pregovaračku moć nego pre nekoliko godina. Noviji, visokokvalitetni prostori su i dalje traženi (posebno oni sa visokim seizmičkim rejtingom i zelenim sertifikatima), dok stariji, neobnovljeni prostori mogu imati poteškoća sa izdavanjem. Perspektiva za kancelarije u Wellingtonu zavisi od ekonomskih i trendova u javnom sektoru: kako vlada sprovodi konzervativnu strategiju potrošnje, njen prostor bi mogao dodatno da se smanji research.jllapsites.com. Ipak, ako dođe do rasta poslovnog i tehnološkog sektora krajem 2020-ih, to bi moglo da ublaži deo smanjenja javnog sektora. Za sada, preovlađuje oprez, i očekujemo da će nepopunjenost kancelarija u Wellingtonu ostati na visokom jednocifrenom nivou do 2026. godine, što će održati skroman rast zakupnina. Prilike postoje u unapređenju prostora za zakupce (prelazak na kvalitetnije prostore) i preuređenju starijih zgrada (uključujući potencijalnu konverziju kancelarija u stambene prostore ako je izvodljivo), posebno kako rastu zahtevi za održivošću.Maloprodajni i ugostiteljski prostori
Wellingtonovo maloprodajno poslovanje nekretninama pokazuje mešovitu, ali generalno poboljšavajuću sliku. Najbolje maloprodajne lokacije u centru grada – posebno “Zlatna milja” Lambton Quay, Willis Street i Courtenay Place – uživaju veoma jaku potražnju. Praznine za vrhunske maloprodajne prostore u centru su gotovo nepostojeće: samo oko 1,1% vrhunskog prostora bilo je prazno krajem 2024. godine insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Međunarodni i nacionalni maloprodavci su ponovo pokazali interesovanje za Wellington, pri čemu su neki brendovi ili proširili svoje vodeće prodavnice ili prvi put ušli na tržište insideretail.co.nz. Upiti za iznajmljivanje početkom 2025. godine su bili stabilni, jer se maloprodavci pozicioniraju za očekivani porast potrošnje potrošača kada kamatne stope padnu i poverenje se vrati insideretail.co.nz. Na primer, brendovi većeg formata i luksuzni brendovi su tražili prostor na Lambton Quay, očekujući bolje uslove poslovanja u budućnosti.Sekundarne maloprodajne zone, međutim, još uvek sustižu. Ukupna stopa praznih maloprodajnih prostora u Wellingtonu bila je oko 8,5% krajem 2024. godine, što je porast u odnosu na oko 6,9% godinu dana ranije insideretail.co.nz. Većina ovih praznih prostora koncentrisana je u oblasti Courtenay Place i nekim blokovima sa manjim brojem prolaznika insideretail.co.nz. Ova područja su bila teško pogođena pandemijskim poremećajima (npr. gubitak međunarodnih turista i kancelarijskih radnika) i potrebno im je vreme za oporavak. Ohrabrujuće je što sada postoje “pozitivni signali rasta i obnove” u Courtenay Place – uključujući nove ugostiteljske operatere i planirane nadogradnje nekretnina – što se očekuje da će postepeno povećati popunjenost prostora insideretail.co.nz. Projekat revitalizacije Courtenay Place od strane Gradskog veća (kao deo unapređenja Golden Mile-a) započet je 2025. godine, donoseći poboljšanja u izgledu ulica koja bi trebalo da učine ovu oblast privlačnijom za kupce i posetioce restorana. Ukratko, maloprodajni sektor Wellingtona je podeljen: glavna maloprodajna zona u centru grada cveta, sa gotovo potpunom popunjenošću i rastućim kirijama, dok su neke periferne maloprodajne oblasti još uvek u fazi oporavka. Kako se potrošnja potrošača bude poboljšavala do 2026. godine (uz pomoć rasta stanovništva i nižih troškova hipoteka), očekuje se da će se i zaostala mesta popuniti. Novi projekti kao što je Takina Convention Centre (otvoren 2023. godine) takođe povećavaju broj posetilaca u obližnjim prodavnicama i restoranima, podržavajući segment nekretnina u ugostiteljstvu.
Industrijske i logističke nekretnine
Tržište industrijskih nekretnina u Wellingtonu ostaje izuzetno zategnuto, čak i dok je ekonomski rast usporio. Magacinski i fabrički prostori su u oskudici, sa stopom slobodnih prostora od samo oko 2–3% na nivou celog regiona – blizu istorijskih minimuma. Colliers-ovo istraživanje iz kasne 2024. godine pokazalo je da je stopa slobodnih industrijskih prostora u Wellingtonu 2,4% (najviša od 2020, ali i dalje izuzetno niska) linkedin.com. Praktično, skoro svi upotrebljivi industrijski kapaciteti su zauzeti, a svaki prostor koji se oslobodi brzo se zauzima. Blagi porast slobodnih prostora sa skoro 1% na 2,4% verovatno odražava nekoliko većih objekata koji su ostali prazni, kao i slabiju ekonomiju, ali i dalje postoji mnogo veća potražnja nego ponuda za industrijske lokacije u Wellingtonu linkedin.com. Ključno je da je razvoj novih industrijskih kapaciteta usporio gotovo do zastoja – dozvole za nove industrijske objekte su na najnižem nivou u poslednjih skoro deset godina linkedin.com. Nedostatak zemljišta u regionu Wellingtona (ograničenog brdima i lukom) i dalje traje, naročito u tradicionalnim industrijskim zonama kao što su Seaview, Petone, Porirua i oblast Rongotai/Aerodrom linkedin.com. Sa ograničenim brojem slobodnog zemljišta i visokim troškovima izgradnje, malo novih magacina se gradi iako zakupci traže savremene prostore.
Ovaj nesklad između ponude i potražnje održava industrijske zakupnine na uzlaznoj putanji. Od 2024. godine, zakupnine za vrhunska skladišta u Wellingtonu u proseku iznose oko $170–180 po m² godišnje linkedin.com. Iako je rast zakupnina usporio poslednjih meseci zbog ekonomskih izazova, zakupnine su i dalje na rekordno visokim nivoima i samo su „usporile“ u stopi rasta linkedin.com. Investitori ostaju optimistični u pogledu industrijskih nekretnina u Wellingtonu: prinosi su se smanjivali prethodnih godina, ali izgleda da su se stabilizovali 2025. godine, uglavnom u rasponu od srednjih 5% za vrhunske objekte. Tržišni sentiment je da je industrijski sektor „otporan“ sektor koji će verovatno nadmašiti ostale – podržan strukturnim trendovima e-trgovine, potrebama logistike i gotovo nultom prazninom koja daje vlasnicima moć određivanja cena linkedin.com. Zaista, vraća se poverenje među industrijskim investitorima, sa očekivanjima da će ekonomski oporavak podstaći ovaj segment u 2025. godini linkedin.com. Osim u slučaju velikog pada, izgledi za industrijsko tržište Wellingtona su pozitivni: zakupnine bi trebalo da ostanu jake (moguće i da dodatno porastu ako ne bude nove ponude), a svaki novi visokoregalni magacin koji se pojavi na tržištu u periodu 2025–2028. verovatno će brzo pronaći zakupce. Ključni izazov biće pronalaženje načina za razvoj više industrijskog prostora (npr. prenamena nedovoljno iskorišćenog zemljišta ili povećanje skladišta na više spratova) kako bi se zadovoljila buduća potražnja.Urbani razvoj i uticaj infrastrukture
Više infrastrukturnih projekata i urbanih inicijativa je u toku u Wellingtonu, koji su spremni da značajno utiču na obrasce nekretnina tokom kasnih 2020-ih. Jedna od glavnih inicijativa je dugo očekivani “Let’s Get Wellington Moving” transportni program – koji će, iako restrukturiran 2023. godine, doneti velika poboljšanja. Krajem 2023. vlada se obavezala da će u potpunosti finansirati drugi drumski tunel Mt. Victoria i unapređenje raskrsnice Basin Reserve transport.govt.nz. Očekuje se da će izgradnja ovog drugog tunela (paralelnog sa Mt. Vic tunelom iz 1930-ih) početi 2025–26. godine pod mandatom nove Vlade, a kada bude završen krajem ove decenije, dramatično će poboljšati povezanost između centra grada i istočnih predgrađa Wellingtona (kao i aerodroma) dodavanjem kapaciteta puta i posebnih staza za pešake/bicikliste. Lakše putovanje i pristup mogu povećati potražnju za stanovanjem u predgrađima kao što su Kilbirnie, Miramar i Hataitai – što bi potencijalno moglo podići vrednost nekretnina tamo kako se vreme putovanja smanjuje. Na Basin Reserve-u, redizajn te prometne raskrsnice otkloniće ozloglašeno usko grlo, što će koristiti obližnjim oblastima Te Aro i Newtown.U okviru grada, revitalizacija Golden Mile-a je još jedan transformativni projekat. Ovaj plan vredan preko 120 miliona dolara pretvoriće glavne trgovačke ulice Wellingtona u pešačke zone i unaprediti ih (od Lambton Quay do Courtenay Place), čineći ih prijatnijim za ljude. Radovi su počeli 2025. godine, uključujući nove biciklističke staze, šire trotoare i ograničavanje saobraćaja automobila tokom špica transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Kada se radovi završe do 2027. godine, unapređeni izgled Golden Mile-a dodatno će povećati atraktivnost maloprodaje i ugostiteljstva u centralnom poslovnom okrugu – što je pozitivno za vrednost i zakupnine prodavnica, kancelarija i hotela duž trase. Očekuju se kratkoročni poremećaji zbog radova, ali dugoročno, broj praznih lokala bi trebalo da opadne, a broj posetilaca da poraste, podržavajući više zakupnine za maloprodaju i rekonstrukciju starih zgrada u moderne maloprodajne ili mešovite prostore.
Javni prevoz Wellingtona takođe će biti unapređen. Planovi za novu liniju brzog masovnog prevoza (laka železnica ili brzi autobuski prevoz) od železničke stanice kroz južna/istočna predgrađa bili su deo LGWM-a. Iako se još uvek odlučuje o obliku projekta masovnog prevoza (i stavljen je na čekanje tokom promena programa 2023), radi se na unapređenju postojeće autobuske mreže sa kontinuiranim prioritetnim trakama za autobuse i potencijalno vozilima većeg kapaciteta. Železnička mreža koja opslužuje predgrađa regiona Wellington takođe se unapređuje – naručene su nove garniture za gradske linije, a Metlink planira povećanje učestalosti vožnji do 2026. godine. Efikasan prevoz je ključan za podršku razvoju stanovanja veće gustine duž glavnih koridora (Johnsonville linija, Hutt linija, itd.), a oblasti oko železničkih stanica (Johnsonville, Tawa, Porirua, itd.) koje su sada zonirane za stanove postaće privlačnije kako se usluga prevoza poboljšava.
Pored saobraćaja, drugi infrastrukturni i razvojni projekti uticaće na pejzaž nekretnina:
- Projekti jačanja obale i otpornosti na zemljotrese: Grad nastavlja da ulaže u otpornost – npr. jačanje obalnog zida u Wellingtonu i poboljšanje drenaže radi smanjenja rizika od poplava. Nekoliko zgrada od kulturno-istorijskog značaja se ojačava protiv zemljotresa ili se preuređuje (restauracija Gradske skupštine završava se 2025, novi kongresni centar otporan na zemljotrese otvoren je 2023). Bezbednije i otpornije izgrađeno okruženje povećava dugoročnu vrednost nekretnina i mogućnost osiguranja.
- Širenje predgrađa: U severnim predgrađima i satelitskim gradovima, grade se nova stambena naselja. Na primer, veliki projekti na zelenim površinama u Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (Kelson i Wallaceville estates) i Lower Hutt (nove stambene zone u Wainuiomata i Stokes Valley) dodaće hiljade domova u narednih 5–10 godina. Ovi projekti će postepeno povećati stambenu ponudu regiona i preusmeriti deo rasta na spoljne oblasti. Posebno, otvaranje Transmission Gully autoputa 2022. godine poboljšalo je pristup Kapiti obali i Porirui, podstičući veće interesovanje za nekretnine u tim oblastima.
- Razvoj komercijalnih zona: Tehnološki sektor Wellingtona tiho raste; inicijative poput Takapu Valley Tech Hub i proširenje naučno-inovacionog centra Wellingtona (blizu Gracefield-a) mogu povećati potražnju za specijalizovanim poslovnim nekretninama (laboratorije, kancelarije) do 2028. Dodatno, ako filmska industrija (sa centrom u Miramaru) nastavi da napreduje, mogli bismo videti ulaganja u nove filmske studije ili poslovne parkove za kreativne industrije, čime bi Wellington dodatno učvrstio status kreativne prestonice.
Sve u svemu, trenutna infrastrukturna ulaganja u Wellingtonu imaju za cilj da povećaju kapacitet i kvalitet života u gradu, što zauzvrat podržava tržište nekretnina. Bolje saobraćajne veze otvoriće nove stambene zone i omogućiti veću gustinu bez zagušenja. Unapređenja urbanih sadržaja učiniće gradsko jezgro živopisnijim – podstičući ljude (i preduzeća) da se nastane u Wellingtonu. Ovi razvojni projekti postavljaju temelje za održiv rast tržišta nekretnina u drugoj polovini 2020-ih.
Ekonomski i demografski uticaji
Trendovi stanovništva i migracija
Demografski tokovi su osnovni faktor za perspektivu tržišta nekretnina u Wellingtonu. Regija ima rast stanovništva, ali skroman u poređenju sa nacionalnom stopom. Širi Wellington je dostigao oko 541.500 ljudi u 2024. godini, što je povećanje od ~0,7% u odnosu na prethodnu godinu rep.infometrics.co.nz. Ova stopa rasta je niža od ukupne stope Novog Zelanda od 1,7% u istom periodu rep.infometrics.co.nz, što odražava da glavni grad nije imao toliko koristi od postpandemijskog migracionog buma kao Auckland ili Christchurch. Zapravo, nakon što su granice Novog Zelanda ponovo otvorene 2022. godine, zemlja je zabeležila rekordan priliv migranata u 2023–24. (neto migracija je premašila +100.000 u 2024.) – ali se veliki deo njih nastanio u Aucklandu ili drugde. Wellington je dobio određeni broj stranih migranata (međunarodni studenti, kvalifikovani radnici u IT sektoru i vladi), ali je takođe zabeležen nastavak neto odliva Novozelanđana u Australiju, što je delimično neutralisalo dobitak stats.govt.nz 1news.co.nz. Do početka 2025. migracioni tokovi su se ponovo promenili: najnoviji podaci pokazuju da se neto migracija znatno usporila (na ~+26.000 na nacionalnom nivou u godini do marta 2025, što je pad u odnosu na prethodnu godinu) stats.govt.nz. Za Wellington to verovatno znači da će rast stanovništva ostati umeren, oko 0,5–1% godišnje, osim ako novi talas migranata ne bude posebno usmeren ka glavnom gradu. Popis iz 2023. godine za region Wellington iznosio je ~521.000 (za uobičajeno rezidentno stanovništvo) stats.govt.nz, a projekcije ukazuju na postepeni rast do ~560.000 do 2028. godine (približno +1% godišnje). Ključna implikacija: Potražnja za stanovanjem u Wellingtonu će rasti, ali neće eksplodirati – tempo koji se može kontrolisati i koji, u kombinaciji sa novom stambenom ponudom, može održati ravnotežu na tržištu.
Takođe je vredno napomenuti da je interna migracija unutar Novog Zelanda u poslednje vreme išla u korist nekih manjih centara Severnog ostrva na račun Wellingtona. Visoki troškovi stanovanja i prelazak na rad na daljinu doveli su do toga da se manji broj stanovnika Wellingtona preseli u regione poput Wairarape ili Palmerston North-a tokom 2020–22. Ipak, kako se pristupačnost stanovanja u Wellingtonu poboljšava i kancelarije pozivaju ljude nazad na rad uživo, grad bi ponovo mogao da zadrži i privuče više stanovnika. Relativno visok nivo obrazovanja i prihoda u regionu deluje privlačno. Štaviše, populacija Wellingtona ima pretežno mlađu odraslu strukturu (zbog univerziteta i državnih poslova), što stvara prirodnu potražnju za stanovanjem kako zakupci prelaze u kupce svojih prvih domova, itd. Tokom 2025–2028, svaka značajna promena u imigracionoj politici ili povratak međunarodnih studenata (na primer, na Victoria University) direktno bi povećali potražnju za iznajmljivanjem i kupovinom nekretnina početnog nivoa u Wellingtonu. Ukratko, demografija pruža blagi vetar u leđa: Wellington će rasti, podržavajući tržište nekretnina, ali ne tako brzo da bi došlo do pregrevanja isključivo zbog pritiska stanovništva.
Faktori zaposlenja i prihoda
Zdravlje tržišta rada u Wellingtonu je ključno za njegov sektor nekretnina, s obzirom na ulogu grada kao administrativnog i tehnološkog centra Novog Zelanda. Zaposlenost u Wellingtonu je bila relativno stabilna tokom nedavnih ekonomskih promena. Stopa nezaposlenosti u regionu iznosila je oko 3,4% u 2024., što je porast u odnosu na rekordno niske vrednosti (~2,8%), ali i dalje bolje od nacionalne nezaposlenosti (~5% do 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Zapošljavanje u državnom sektoru značajno je poraslo tokom 2018–2022, što je podržalo lokalnu ekonomiju, ali promena vlasti krajem 2023. donela je fokus na fiskalnu štednju. U 2024. javne agencije u Wellingtonu suočile su se sa smanjenjem budžeta i revizijama, što je stvorilo izvesnu neizvesnost u vezi sa zaposlenjem u javnom sektoru loweandco.nz. Neki ugovarači su izgubili posao, a određena ministarstva su konsolidovala timove (što je uticalo i na poslovni prostor, kako je već pomenuto). Ovo je unelo oprez među kupce – od kojih mnogi rade u državnoj službi – ublažavajući njihovu spremnost da rastegnu budžet za kupovinu nekretnine loweandco.nz. Ipak, osnovna državna služba ostaje ogroman i stabilan poslodavac, tako da se masovni odlazak radnih mesta ne očekuje. Do 2025. većina smanjenja izgleda da je bila umerena i jednokratna. Štaviše, ekonomija znanja u Wellingtonu se diverzifikuje: rast IT firmi, startapa i filmske industrije dodaje radna mesta u privatnom sektoru koja nadoknađuju svaki pad u državnim poslovima.
Važno je napomenuti da su prihodi u Wellingtonu među najvišima u NZ, što podržava pristupačnost stanovanja i kapacitet za zaduživanje. Srednji prihod domaćinstava u gradu Wellington je ~15% iznad nacionalnog proseka. Stabilan rast plata u rasponu od 3–4% godišnje tokom 2020–2024. znači da mnoga domaćinstva sada imaju više prihoda koje mogu usmeriti na hipoteku (čak i dok su kamate rasle). Ovo je pomoglo da se ograniči stres zbog hipoteka: sredinom 2024. Wellington je imao manji udeo domaćinstava koja troše preko 40% prihoda na stanovanje nego većina regiona ecoprofile.infometrics.co.nz. Gledajući unapred, prognozirani rast nezaposlenosti na možda ~4–5% (ako se ekonomija uspori 2025.) i dalje bi bio relativno blag i verovatno kratkotrajan. Do 2026–27, kako šira ekonomija NZ ponovo ojača, očekuje se da će Wellington ponovo beležiti rast zaposlenosti, posebno ako vlada olabavi budžetska ograničenja ili investira u infrastrukturu (što se često radi radi podsticanja rasta).
Ukratko, izgledi za zaposlenje u Wellingtonu ostaju solidni, iako treba pažljivo pratiti politiku javnog sektora. Stabilna radna mesta i rast prihoda daju ljudima sigurnost da kupuju nekretnine ili potpisuju komercijalne ugovore o zakupu. Jedan rizik koji treba napomenuti: velika oslonjenost Wellingtona na poslove u sektoru znanja znači da bi svaka iznenadna promena (npr. outsourcing, automatizacija ili preseljenje velike agencije) mogla uticati na tržište nekretnina. S druge strane, kao glavni grad, Wellington bi mogao imati koristi od povećanja državne potrošnje u budućnosti (na primer, ako bude potrebna ekonomska stimulacija) – što bi ponovo moglo podstaći zapošljavanje i popunjenost kancelarija. Za sada, raznovrsna profesionalna radna snaga i niska stopa nezaposlenosti pružaju čvrstu osnovu za tržište nekretnina do 2028. godine.
Kamatne stope i inflacija
Putanja kamatnih stopa bila je dominantan faktor u ciklusu nekretnina u Wellingtonu. Nakon što je Rezervna banka NZ (RBNZ) agresivno povećala zvaničnu kamatnu stopu od 2021. do sredine 2023. (kako bi suzbila visoku inflaciju), troškovi zaduživanja su se otprilike utrostručili u odnosu na najniže vrednosti tokom pandemije. Do 2023. godine, prosečne kamatne stope na hipotekarne kredite dostigle su oko 6%–7% (za fiksne periode), što je značajno smanjilo kupovnu moć kupaca i doprinelo padu cena nekretnina. Dobra vest u 2025. je da je ciklus kamatnih stopa prešao prelomnu tačku: inflacija je svedena u ciljani opseg, što je omogućilo popuštanje stopa. Godišnja inflacija na Novom Zelandu se ohladila na ~2,7% do sredine 2025. godine, što je najniže u skoro dve godine squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, nakon što je uspešno obuzdao pritiske na cene (sa oko 7% inflacije u 2022.), počeo je da smanjuje zvaničnu kamatnu stopu krajem 2024. godine. Od sredine 2025, zvanična kamatna stopa iznosi 3,25% 1news.co.nz, što je pad u odnosu na vrhunac od 5,5%. Ovo je donelo značajno olakšanje za dužnike: tipične jednogodišnje fiksne kamatne stope na hipotekarne kredite pale su na oko 5,6% (sa oko 6,5% godinu dana ranije) 1news.co.nz 1news.co.nz. Slično, promenljive kamatne stope na hipotekarne kredite sada su u proseku ispod 7%, dok su 2023. bile blizu 8% 1news.co.nz 1news.co.nz.Ova smanjenja kamatnih stopa su ključni razlog zašto se tržište nekretnina stabilizuje. Niži troškovi servisiranja duga poboljšavaju pristupačnost – na primer, svako smanjenje kamatne stope na hipoteku za jedan procenat povećava iznos koji prosečan kupac u Wellingtonu može da plati za kuću bez povećanja svoje mesečne rate. Očekuje se da će stope padati samo postepeno od sada. Ekonomisti predviđaju možda još jedno manje smanjenje OCR-a do kraja 2025. godine, a zatim plato 1news.co.nz 1news.co.nz. Banke poput ASB i ANZ signaliziraju da je većina pada kamatnih stopa na hipoteku za sada završena 1news.co.nz 1news.co.nz. Dakle, kupci ne bi trebalo da očekuju povratak na ultra-niske hipotekarne stope od 3% iz 2021. godine; umesto toga, stope bi mogle da se ustale u rasponu od 4–5% u narednim godinama, što je istorijski normalno. Sa stanovišta tržišta nekretnina, kamatne stope u periodu 2025–2028. verovatno će biti neutralne ili podržavajuće: dovoljno visoke da održe disciplinu zaduživanja, ali dovoljno niske (u odnosu na inflaciju i rast prihoda) da podstaknu transakcije. Posebno, investitori koji su bili pritisnuti visokim stopama sada mogu lakše opravdati kupovine kako se prinosi i kamatne stope na hipoteku približavaju.
Na polju inflacije, stanovnici Wellingtona primećuju blago smanjenje pritiska na troškove života. Osim stanovanja, jedan od troškova koji je porastao su lokalni porezi (taxes), koji su naglo skočili (Gradsko veće Wellingtona je uvelo veliko povećanje poreza u 2024. godini). Deo toga ulazi u mere inflacije. Ali generalno, sa stabilizacijom globalnih lanaca snabdevanja i slabijom potrošnjom, očekuje se da će inflacija biti oko 2–3% – tačno u ciljanom opsegu RBNZ-a. Ova stabilnost znači da se ne očekuju šokovi u kamatnim stopama; era brzih povećanja stopa je završena, osim ako ne dođe do novog talasa inflacije. Za sektor komercijalnih nekretnina, ovo okruženje takođe podrazumeva da bi cap rate (prinosi) mogli da se izravnaju. Tokom 2022. godine, cap rate su rasli kako su rasle kamatne stope; sada, sa olakšanjem u stopama, vidimo stabilizaciju cap rate-a na tržištima kancelarijskog i industrijskog prostora u Wellingtonu linkedin.com. Investitori više ne zahtevaju sve veće prinose da bi nadmašili rastuće troškove duga. Sve u svemu, nizak nivo inflacije i blago opadajuće kamatne stope predstavljaju pozitivan ambijent za tržište nekretnina u Wellingtonu do 2028. godine, podržavajući održiv nivo rasta cena i investicione aktivnosti.
Investicioni izgledi: 2025. do 2028.
Izgledi za tržište nekretnina u Wellingtonu u narednih nekoliko godina su oprezno optimistični, sa očekivanim umerenim rastom, ali i određenim rizicima koje treba prevazići. Evo šta investitori i posmatrači mogu da očekuju:
- Očekuje se umereni oporavak rasta cena nekretnina: Nakon dostizanja najniže tačke u periodu 2024–25, predviđa se da će cene kuća u Wellingtonu postepeno rasti do 2028. godine. Konsenzus prognoze ukazuju na jednocifreni godišnji rast, a ne na novi bum. Reutersova anketa analitičara predviđa da će cene nekretnina na Novom Zelandu porasti za oko +3,8% u 2025. godini, zatim ubrzati na +6,0% u 2026. i +5,1% u 2027. godini globalpropertyguide.com. Wellington može započeti nešto sporije (s obzirom na veću korekciju), ali bi do 2026. mogao u velikoj meri pratiti taj nacionalni rast. Banke poput ANZ-a slično predviđaju rast cena od 2,5–4,5% u 2025. godini loweandco.nz. Pokretači ovog oporavka su: poboljšana pristupačnost, rast stanovništva (iako umeren), i znatno smanjena izgradnja stambenih objekata što će do 2026. godine dovesti do smanjenja ponude. Ipak, brza inflacija cena se ne očekuje – dugotrajna ograničenja pristupačnosti i oprezno raspoloženje kupaca verovatno će „ublažiti rast“, održavajući ga postepenim loweandco.nz. Suštinski, tržište nekretnina u Wellingtonu ulazi u period umerenog oporavka, a ne spekulativnog uzleta.
- Prinosi od iznajmljivanja i investitorska strategija: Sa padom cena kuća i blagim padom kirija, prinosi od iznajmljivanja u Wellingtonu su se zapravo poboljšali u odnosu na najniže vrednosti. Bruto prinosi sada u proseku iznose oko 4,5–5% za stambene nekretnine opespartners.co.nz opespartners.co.nz, što je više u odnosu na ~3–4% na vrhuncu tržišta. Ovaj nivo je nešto iznad nacionalnog proseka prinosa opespartners.co.nz opespartners.co.nz i čini držanje nekretnina finansijski održivijim za investitore. Zapravo, Wellington „se izdvaja“ po relativno dobrim odnosima kirije i cene – na primer, kirija za prosečnu kuću u Wellingtonu iznosi oko 23% prosečnog prihoda domaćinstva, što je bolje od pristupačnosti u Aucklandu ecoprofile.infometrics.co.nz. Kako kamatne stope budu padale, izgledi za novčani tok za stanodavce će se dodatno poboljšati. Možda ćemo videti da oni koji su ranije ušli na tržište (kupovali po najvišim cenama) nastavljaju da smanjuju zaduženost, ali novi investitori traže prilike, posebno u segmentima kao što su „townhouse“ objekti koji mogu ostvariti prinos od oko 4,8%, ili „dual-key“ apartmani sa prinosom od oko 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Sa ponovnim uvođenjem poreske olakšice na kamate (ako bude potpuno potvrđeno promenama politike do 2025), ulaganje u iznajmljivanje u Wellingtonu moglo bi postati privlačnije. Sve u svemu, verovatno će investitori ostati fokusirani na prinos, favorizujući nekretnine koje imaju dobar povraćaj od iznajmljivanja ili potencijal za povećanje vrednosti (npr. kroz manje stambene jedinice ili renoviranja radi povećanja kirije).
- Rizici na koje treba obratiti pažnju: Nekoliko rizika bi moglo da zamagli perspektivu. Jedan je šira ekonomija – ako bi Novi Zeland ušao u dublju recesiju nego što se predviđa (zbog globalnih šokova ili naglog usporavanja Kine/Australije), potražnja za stanovanjem u Wellingtonu bi oslabila, a komercijalni zakupci bi mogli da se povuku. Rast nezaposlenosti iznad, recimo, 6% bi narušio poverenje. Drugi lokalni rizik je prirodna katastrofa: Lokacija Wellingtona na seizmičkim rasjedima znači da je mogućnost zemljotresa uvek prisutna. Značajan potres bi mogao privremeno da obori tržište i preusmeri investicije (iako savremeni građevinski propisi i stalni napori na ojačavanju objekata umanjuju rizik od štete). Dodatno, promene politike predstavljaju neizvesnost. Iako je trenutna vlada za razvoj stanovanja, bilo kakve drastične promene poput novih poreskih pravila ili ograničenja kredita mogle bi uticati na ponašanje investitora. Na primer, ako Rezervna banka ponovo uvede stroža ograničenja odnosa kredita i vrednosti (LVR) u budućnosti da bi ohladila eventualnu euforiju, to bi moglo usporiti tržište. Sve u svemu, ovi rizici su upravljivi, ali investitori bi trebalo da zadrže razborite rezerve i osiguranje, s obzirom na jedinstven profil Wellingtona.
- Prilike pred nama: Tržište Wellingtona nudi neke posebne prilike gledajući ka 2028. godini. Kretanje ka urbanom intenziviranju otvara šanse za razvoj i preuređenje – iskusni investitori bi mogli da okupe starije nekretnine u zonama sa povećanom dozvoljenom gustinom (npr. blizu tranzitnih čvorišta) kako bi izgradili gradske kuće ili stanove i zadovoljili nagomilanu potražnju. Sektor stanova u Wellingtonu je zaostajao (većina Novozelanđana preferira kuće), ali kako je pristupačnost ograničena, moderni stanovi na dobrim lokacijama mogli bi beležiti veće interesovanje, što pruža prostor za rast. U sektoru poslovnih nekretnina, promene na tržištu kancelarija predstavljaju priliku za zakupce da pređu u kvalitetniji prostor pod povoljnijim uslovima, a za investitore da preurede zastarele kancelarijske zgrade (moguće i konverzijom nekih kancelarija na periferiji u stambene, što se u Wellingtonu već dešava). Industrijski sektor ostaje atraktivan – svaki razvoj u ovoj retkoj klasi imovine, pa čak i čuvanje zemljišta sa industrijskom namenom, verovatno će doneti dobre prinose kako rastu potrebe za logistikom. Dodatno, kvalitet života u Wellingtonu i njegov “cool little capital” imidž nastavljaju da privlače kreativnu radnu snagu – dokle god je tako, potražnja za kućama sa karakterom u pešačkim četvrtima i kreativnim poslovnim prostorima (studiji, coworking centri) treba da ostane stabilna.
Očekivani scenario do 2028: Tržište nekretnina u Wellingtonu ulazi u period održivog rasta, a ne neodrživog buma. Očekujemo spor rast cena kuća u narednim godinama, jer je ponuda obilna, a kupci ostaju orijentisani na vrednost 1news.co.nz. Dovoljno oglasa i novih stanova koji dolaze na tržište sprečiće nagli rast cena na srednji rok 1news.co.nz 1news.co.nz. Do 2026–27, ako ekonomski uslovi budu jaki, rast cena bi mogao blago da se ubrza, ali verovatno neće prelaziti jednocifrene procente godišnje. Kirije bi mogle ponovo početi da rastu posle 2025. kada se trenutni višak apsorbuje, ali veliki skokovi nisu verovatni zbog nedavnih visokih cena i nove ponude iznajmljivanja (npr. vlasnici koji prelaze sa kratkoročnog Airbnb izdavanja na dugoročne ugovore, čime povećavaju ponudu). Investitori u nekretnine mogu očekivati umerene kapitalne dobitke uz poboljšane prinose od zakupa – profil povraćaja više orijentisan na prihod, za razliku od velikih kapitalnih dobitaka iz 2010-ih.
Zaključno, tržište nekretnina u Wellingtonu 2025. godine ponovo je stabilno nakon korekcije i spremno za postepen rast sa manje ekstrema. Kombinacija stabilizujuće ekonomije, ključnih infrastrukturnih unapređenja i promišljenih stambenih politika stvara osnovu za zdravije tržište. I stambeni i poslovni sektor imaju svoje izazove (pristupačnost i višak ponude u nekim segmentima), ali i jasne znake otpornosti i prilagođavanja. Ako ne bude šokova, Wellington bi do 2028. trebalo da ima više vrednosti nekretnina nego danas, moderniji stambeni fond (zahvaljujući popunjavanju praznih parcela) i grad koji ostaje jedno od najpoželjnijih mesta za život i poslovanje na Novom Zelandu – zaista “najkul mala prestonica” koja održava svoju živost na tržištu nekretnina.
Izvori: Zvanični podaci i izveštaji uključujući objave Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, regionalne ekonomske profile rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, analize agencija za nekretnine (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, JLL i Colliers istraživanja tržišta research.jllapsites.com linkedin.com, i komentare iz vesti sa 1News, RNZ i drugih 1news.co.nz stats.govt.nz, kako je navedeno kroz ceo tekst. Ovi izvori pružaju najnovije uvide za 2025. godinu i projekcije za tržište nekretnina u Wellingtonu.
