Pregled trendova na tržištu stambenih i komercijalnih nekretnina (2025)
Tržište nekretnina u Val d’Isère-u ostaje jedno od najprestižnijih i najdinamičnijih u francuskim Alpima. Stambene nekretnine u 2025. godini karakteriše velika potražnja i ograničena ponuda, što pogoni cene do samog vrha nacionalnih rangiranja cimalpes.com cimalpes.com. Zapravo, Val d’Isère je postao najskuplje skijalište u Francuskoj, nadmašivši čak i Courchevel i Megève po prosečnim cenama nekretnina cimalpes.com. Decenije stabilnog rasta cena i ekskluzivna reputacija rizorta učvrstili su ovaj status. Na komercijalnoj strani, turistički objekti poput hotela, prodavnica i restorana beleže procvat. Talas investicija poslednjih godina – uključujući više od 800 miliona evra u hotelskim transakcijama u Savoji/Haute-Savoie tokom 2023. – odražava snažno poverenje investitora u region investropa.com. Novi hotelski projekti i unapređenja infrastrukture u Val d’Isère-u (od luksuznih hotela do poboljšanih saobraćajnih čvorišta) dodatno doprinose atraktivnosti rizorta i podržavaju sektor komercijalnih nekretnina seevaldisere.com seevaldisere.com. Ukupno gledano, i stambeno i komercijalno tržište u Val d’Isère-u pokazuju otpornost i snažnu potražnju uoči 2025. godine, poduprte globalnim ugledom rizorta i celogodišnjim alpskim načinom života.
Potražnja za luksuznim nekretninama i ski-in/ski-out brvnarama
Cene nekretnina u Val d’Izeru su na rekordno visokim nivoima i beleže kontinuirani rast kroz 2024. u 2025. godinu.
Prosečne cene po kvadratnom metru u ovom odmaralištu daleko nadmašuju većinu drugih francuskih tržišta.Prema najnovijim podacima, stanovi u Val d’Isèreu u proseku koštaju oko €11.200 po m², a planinske kuće oko €16.100 po m² investropa.com.(За поређење, чак и други елитни алпски одмаралишта као што су Куршевел и Мерибел имају цене шале ближе €12,000 по м² investropa.com.) Једнособан стан у Вал д’Изеру типично кошта око €400,000 – што одговара средњој цени од ~€14,400 по м², а цене достижу и преко €20,000 у најтраженијим локацијама investropa.com investropa.com.Tokom poslednjih nekoliko godina, trend je bio stabilno uzlazni: region Severnih Alpa je zabeležio rast vrednosti nekretnina od 20% za tri godine collection-chalet.co.uk, a sam Val d’Isère je zabeležio oko 2,9% godišnjeg rasta cena čak i početkom 2020-ih cimalpes.com.У 2024. години, упркос ширем глобалном успоравању тржишта некретнина, продаја луксузних некретнина у француским Алпима порасла је за 12%, што указује на одрживи пораст цена у високом сегменту investropa.com.Гледајући унапред, већина прогноза указује на наставак раста цена у Вал д’Изеру, иако са могућим ублажавањем.Ograničena nova gradnja i uporno interesovanje kupaca predstavljaju donju granicu za cene.Međutim, neki analitičari primećuju da u ultra-premijum enklavama (npr.Courchevel 1850) brzi rast iz prethodnih godina (+9% u 2024) može početi da se usporava kako sve više nekretnina dolazi na tržište investropa.com investropa.com.Stroga ograničenja razvoja u Val d’Izeru znače da će ponuda ostati ograničena, što će verovatno zaštititi njegove cene.Ako ne dođe do većih ekonomskih preokreta, 2025. godina i naredne godine očekuju umjerena povećanja cena (niskih do srednjih jednoznamenkastih procenata godišnje) u nekretninama Val d’Isère-a, pri čemu izgledi na tržištu ostaju pozitivni.Jedinstvena kombinacija ekskluzivnosti rizorta, prednosti alpske klime i globalne potražnje ukazuje na to da će vrednosti ostati stabilne ili postepeno rasti u bliskoj budućnosti.Tržište luksuznih nekretnina je kamen temeljac Val d’Isère-a. Kupci sa visokim neto vrednostima (kako domaći tako i međunarodni) i dalje traže chalet-e sa pristupom skijalištu i luksuzne apartmane na atraktivnim lokacijama. Prodaja u najvišim cenovnim razredima je porasla – širom francuskih Alpa, transakcije u rasponu od €4–10 miliona skočile su za oko 16%, dok je prodaja ultraluksuznih nekretnina od €10M+ nedavno porasla za 36% domosno.com. Ovaj trend prelaska u viši segment posebno je izražen u Val d’Isère-u, gde su luksuzni chalet-i spremni za useljenje sa direktnim pristupom stazi veoma traženi domosno.com. Kupci sve češće biraju nekretnine koje su potpuno završene i nameštene, izbegavajući muke oko renoviranja domosno.com. Živopisna društvena scena rizorta (npr. čuvene après-ski destinacije poput La Folie Douce) i nove luksuzne pogodnosti dodatno pojačavaju privlačnost za kupce luksuznih nekretnina domosno.com. Međunarodno interesovanje ostaje snažno: pored tradicionalnih britanskih i evropskih klijenata, sve više globalnih investitora (uključujući iz Azije) prepoznaje prestiž Val d’Isère-a i njegov investicioni potencijal investropa.com. Ova rastuća baza potražnje, u kombinaciji sa prestižom posedovanja alpinske nekretnine, održava luksuzni segment izuzetno konkurentnim. Novi projekti su ograničeni (zbog strogih urbanističkih pravila), ali kada se pojave uglavnom su ekskluzivni – na primer, jedinstveni luksuzni hotelski projekat na 2.550m nadmorske visine (dostupan samo skijama) privukao je pažnju investitora širom sveta cimalpes.com. Ukratko, potražnja za luksuznim ski nekretninama u Val d’Isère-u ostaje izuzetno visoka, chalet-i sa pristupom stazi dostižu premijum cene i privlače snažno interesovanje imućnih međunarodnih kupaca domosno.com.
Trendovi cena i prognoze
Ključni pokretači potražnje
Nekoliko faktora podstiče snažnu potražnju na tržištu nekretnina u Val d’Isère-u:
- Međunarodni turizam i prestiž: Val d’Isère uživa međunarodnu reputaciju kao vrhunska ski destinacija, privlačeći posetioce (i kupce nekretnina) izvan granica Francuske cimalpes.com. Njegova duga zimska sezona i vrhunski ski tereni čine ga magnetom za entuzijaste. Autentični savojardski šarm sela, u kombinaciji sa petozvezdanom infrastrukturom (od gurmanske gastronomije do luksuznih prodavnica), stvara prestižan stil života koji bogati kupci smatraju primamljivim cimalpes.com. Posedovanje doma ovde je podjednako pitanje načina života i statusa, kao i investicija.
- Celogodišnja atraktivnost: Iako je zimsko skijanje glavna atrakcija, Val d’Isère je proširio svoju ponudu na sva četiri godišnja doba. Leti su popularni planinarenje, brdski biciklizam, trke u prirodi i kulturni festivali, što garantuje da odmaralište nije pusto van sezone cimalpes.com. Ovaj celogodišnji turizam (uz podršku alpskih leta i događaja poput biciklističkih takmičenja) omogućava visoku popunjenost skoro 30 nedelja godišnje za izdavanje, što je dvostruko više u odnosu na tradicionalni period samo za ski sezonu knightfrank.com knightfrank.com. Kupci cene mogućnost korišćenja (ili iznajmljivanja) nekretnina i zimi i leti.
- Infrastruktura i pristupačnost: Kontinuirana ulaganja u infrastrukturu podstiču potražnju. Projekti završeni poslednjih godina – poput “Le Coin de Val” rekonstrukcije vredne 200 miliona evra – dodali su nove hotele, prodavnice i novo pešačko selo, čime je unapređen šarm odmarališta seevaldisere.com seevaldisere.com. Poboljšanja poput nove podzemne garaže i autobuske stanice u La Daille-u smanjili su saobraćaj i učinili odmaralište pogodnijim za posetioce seevaldisere.com. Savremene žičare i povezanost (Val d’Isère je povezan sa Tignes-om i čini veliku ski oblast) i efikasni šatl sistemi (sada i sa električnim autobusima seevaldisere.com) garantuju da infrastruktura zadovoljava luksuzne standarde, privlačeći kupce koji zahtevaju udobnost i pristupačnost.
- Sezonska populacija i potražnja za iznajmljivanjem: Tokom vršnih zimskih nedelja, populacija Val d’Isère-a naglo raste zbog skijaša iz Velike Britanije, Severne Evrope i drugih zemalja snowcompare.com. Ovaj priliv stvara jaku potražnju za izdavanjem i podstiče lokalnu ekonomiju. Čak i sezonski radnici i preduzeća doprinose pritisku na stanovanje. (Zanimljivo je da je stanovanje za osoblje u ski centru toliko oskudno da su neki vlasnici firmi počeli kupovati stanove samo da bi smestili zaposlene knightfrank.com.) Garancija pune sezone iz godine u godinu daje investitorima sigurnost u povraćaj od zakupa i buduću vrednost pri preprodaji.
- Sportski događaji i brendiranje: Brend Val d’Isère-a dodatno je osnažen prestižnim događajima kao što su Critérium de la Première Neige trke Svetskog kupa u skijanju svakog decembra cimalpes.com. Takvi događaji iz godine u godinu stavljaju ski centar na svetsku scenu, povećavajući broj posetilaca i učvršćujući njegovu sliku kao vrhunskog ski središta. Ova stalna medijska pažnja održava interesovanje imućnih kupaca koji žele da budu deo renomirane alpske zajednice.
Ukratko, turizam, infrastruktura i ekskluzivan alpski životni stil ključni su faktori potražnje. Sposobnost rizorta da pruži vrhunsko iskustvo i na stazi i van nje, temelji snažno interesovanje kupaca i investitora.
Pravni i poreski aspekti za kupce
Investiranje u nekretnine u Val d’Isère-u zahteva pažljivo planiranje zbog francuskih pravnih i poreskih specifičnosti. Domaći i strani kupci suočavaju se sa uglavnom istim pravilima – Francuska ne nameće opšta ograničenja za strano vlasništvo nad nekretninama. Međutim, razumevanje strukture vlasništva i poreskog režima može doneti značajne prednosti:
- Vlasničke strukture: Mnogi kupci jednostavno kupuju u svoje ime, ali u porodične ili investicione svrhe, strukture kao što su SCI (Société Civile Immobilière) ili Porodična SARL su opcije cabinet-roche.com cabinet-roche.com. SCI može olakšati nasleđivanje i zajedničko vlasništvo među članovima porodice, ali imajte na umu da nije idealan za iznajmljivanje opremljenih stanova (prihodi od zakupa u SCI mogu se tretirati kao prihodi kompanije). Porodična SARL (SARL de Famille), s druge strane, omogućava članovima porodice suvlasnicima da izdaju opremljenu nekretninu uz izbor oporezivanja po povoljnijem ličnom režimu (BIC) cabinet-roche.com.
- Porez na prihod od izdavanja: Prihod od izdavanja nameštene nekretnine za odmor u Val d’Isère-u se obično oporezuje kao Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), što može biti veoma povoljno cabinet-roche.com cabinet-roche.com. Prema régime réel (profesionalni režim izdavanja), vlasnici mogu odbiti troškove poput kamate na hipoteku, održavanja, troškova upravljanja, i što je najvažnije amortizovati vrednost nekretnine (bez zemljišta) cabinet-roche.com. Amortizacija i odbici često dovode do toga da mnoge godine nema ili ima veoma malo oporezive dobiti od izdavanja za nekretnine visoke vrednosti cabinet-roche.com. Ovo znači da promišljen investitor može legalno minimizovati ili eliminisati porez na prihod od izdavanja, što čini investiciju u izdavanje još privlačnijom. Dodatno, ukoliko izdavanje uključuje usluge nalik hotelskim (koncijerž, čišćenje, doručak), može se kvalifikovati kao para-hotelska delatnost – što vlasniku omogućava da povrati 20% PDV-a na kupovnu cenu nekretnine cabinet-roche.com. Mnogi novi objekti u Alpima nude ovu šemu povraćaja PDV-a, iako se uz nju vezuje obaveza izdavanja nameštene nekretnine i pružanja usluga tokom više godina.
- Porez na bogatstvo (IFI): Francuski Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) je porez na bogatstvo nad nekretninama koji se primenjuje na neto imovinu u nekretninama iznad 1,3 miliona evra. S obzirom na cene u Val d’Isère-u, luksuzni čalet ili čak veliki apartman lako mogu investitora dovesti iznad ovog praga cabinet-roche.com. I rezidenti i nerezidenti moraju plaćati IFI za francuske nekretnine, pa strani kupci treba da računaju na ovaj godišnji porez (stope su progresivne, otprilike 0,5–1,5%). Međutim, strateškom upotrebom duga (jer se dugovanja odbijaju od vrednosti imovine) ili vlasništvom preko određenih struktura moguće je smanjiti izloženost IFI-ju cabinet-roche.com. Preporučuje se konsultacija sa poreskim savetnikom prilikom kupovine nekretnine visoke vrednosti.
- Transakcioni troškovi i porezi: Kupovina nekretnine u Francuskoj podrazumeva notarske takse i porez na promet koji ukupno iznose oko 7–8% kupoprodajne cene za postojeće kuće (manje za novogradnju, koja umesto toga podrazumeva PDV). Ove troškove tipično snosi kupac. Ne postoji dodatni porez za strane kupce. Prilikom preprodaje, porez na kapitalnu dobit se plaća za sekundarne nekretnine (ne i za primarno prebivalište), ali Francuska nudi postepeno umanjenje posle 5 godina vlasništva, i potpuno oslobađanje od poreza na kapitalnu dobit nakon 22 godine (30 godina za socijalna davanja). Nerezidenti iz EU plaćaju slične stope; vlasnici koji nisu iz EU u nekim slučajevima snose dodatno socijalno davanje (mada određeni poreski ugovori mogu to ukloniti).
- Regulativa o izdavanju: Francuska sve više pooštrava pravila o kratkoročnim izdavanjima u nekim regionima kako bi zaštitila lokalno stanovanje. Iako Val d’Isère još uvek nije uveo stroge limite na izdavanje za odmor do 2025. godine, druge opštine Alpa (npr. Šamoni) sada ograničavaju vlasnike da izdaju samo jednu nekretninu na platformama poput Airbnb investropa.com investropa.com. Takođe, vlada je preduzela korake da smanji određene poreske povlastice za opremljene turističke apartmane kako bi obeshrabrila špekulativne investitore investropa.com. Kupci u Val d’Isère-u treba da prate lokalne propise, jer popularna odmarališta takođe mogu uvesti obavezu registracije ili limitiranja iznajmljivanja ukoliko se pogorša nestašica stanova za lokalno stanovništvo. Trenutno je vlasništvo nad nekretninom za izdavanje u Val d’Isère-u još uvek jednostavno, ali biće važno usklađivanje sa budućim propisima o registraciji ili bezbednosti izdavanja.
U zaključku, pravilna struktura i poznavanje francuskih poreskih pravila su ključni. Korišćenjem odgovarajućeg pravnog oblika (lično, SCI, SARL) i poreskog režima, kupci – bilo da su Francuzi ili stranci – mogu optimizovati prihode od izdavanja i rešenja za nasledstvo. Preporučuje se profesionalni savet radi snalaženja u IFI porezu na bogatstvo i da bi se u potpunosti iskoristile pogodnosti režima kao što su BIC ili povraćaji PDV-a za nekretnine koje se izdaju.
Aktivnost stranih investicija u Val d’Isère-u
Strani kupci već dugo igraju značajnu ulogu na tržištu nekretnina u Val d’Isère-u, i to se nastavlja i u 2025. godini. Istorijski gledano, britanski kupci su bili posebno brojni – Val d’Isère je ponekad šaljivo nazivan „Mali London u Alpima“ zbog priliva britanskih ljubitelja skijanja koji poseduju vikendice ili stanove. Čak i nakon Bregzita, britanska potražnja ostaje jaka (mada uz neke dodatne administrativne korake za boravke). Kupci iz Belgije, Holandije i Švajcarske takođe često ulažu u letovalište, privučeni njegovom međunarodnom atmosferom i pouzdanim snegom. Poslednjih godina primećuje se značajna diverzifikacija stranog interesovanja. Pojedinci sa visokim neto bogatstvom izvan Evrope pojavili su se na sceni – na primer, azijski investitori su počeli da ciljaju francusku imovinu u Alpima, smatrajući je prestižnom imovinom i sigurnim skladištem bogatstva investropa.com. Rastuće bogatstvo u Aziji i globalni trendovi putovanja znače da elitna skijališta poput Val d’Isère-a sada privlače kupce iz Kine, Jugoistočne Azije i Bliskog istoka na način na koji to možda nisu činila pre deset godina. Ovo se može videti i kroz povećana ulaganja međunarodnih firmi u regionalne hotele i porast upita od stranih klijenata investropa.com investropa.com.
Takođe vredi napomenuti da su kupci sa Bliskog istoka i iz Severne Amerike pokazali interesovanje, posebno za segment ultra-luksuza (npr. velike vikendice sa pet zvezdica). Stabilnost francuskog pravnog sistema i privlačnost Alpa kao destinacije i zimi i leti veoma su primamljive ovim globalnim investitorima. Ne postoje zakonske prepreke za strance koji kupuju u Francuskoj, što ovaj proces čini relativno jednostavnim u poređenju sa zemljama koje imaju ograničenja za inostrano vlasništvo. Nerezidentni kupci obično samo treba da otvore račun u francuskoj banci za transakcije i da dobiju poreski identifikacioni broj, ali to su rutinski koraci.
Kada je reč o uticaju, strani investitori donose značajan kapital u Val d’Isère. Međunarodni kupci često imaju snažan budžet, što pomaže rastu cena naročito u luksuznom segmentu investropa.com investropa.com. Oni takođe doprinose vitalnosti tržišta izdavanja – mnogi inostrani vlasnici izdaju svoje vikendice kad ih ne koriste, što povećava ponudu luksuznog smeštaja za turiste. Uticaj stranih kupaca vidi se i na lokalne usluge: sve je više višejezičnih agencija, međunarodnih škola i dečijih klubova, kao i sadržaja koji su prilagođeni zahtevnoj globalnoj klijenteli.
Izgledi: Očekuje se da će strana potražnja ostati stub tržišta Val d’Isère-a. Iako valutne fluktuacije ili geopolitički događaji mogu uticati na određene nacionalne grupe iz godine u godinu, svetski ugled ovog odmarališta osigurava da kad se jedan segment ohladi, drugi često raste. Na primer, ako je broj britanskih kupaca manji jedne godine zbog kursa, mogu da uskoče Amerikanci ili Azijci. Sve dok Val d’Isère održava status vodećeg alpskog odmarališta, privlačiće deo svetski bogatih koji traže i investiciju i uživanje u francuskim Alpima.
Prinosi od izdavanja i mogućnosti kupovine za izdavanje
Uprkos veoma visokim cenama nekretnina, Val d’Isère može ponuditi respektabilne prinose od izdavanja zahvaljujući svojoj popularnosti i dugim sezonama. Prinosi od izdavanja (godišnja renta kao procenat cene nekretnine) u vrhunskim alpskim odmaralištima obično su u opsegu bruto prinosa od 3–4% knightfrank.com. Izveštaj o alpskim nekretninama kompanije Knight Frank navodi da se oko 4% bruto prinosa može ostvariti u većini velikih odmarališta u normalnim uslovima knightfrank.com. U Val d’Isère-u, prinosi se obično kreću u ovom opsegu – možda na nižem kraju spektra za ultra-skupa brvnare, ali solidni za manje jedinice. Na primer, brvnara sa 3 spavaće sobe u Šamoniju (vrednost oko 1 milion evra) može doneti oko 80.000 evra godišnje od rente (30 nedelja zauzetosti), što je bruto prinos od 8%, odnosno oko 4% neto nakon troškova knightfrank.com knightfrank.com. Pokazatelji za Val d’Isère bili bi slični ili bolji zbog viših nedeljnih cena izdavanja i nešto duže sezone (skijaška sezona u Val d’Isère-u traje od kraja novembra do maja, uz dodatne letnje nedelje cimalpes.com cimalpes.com).
Ključni faktori koji podržavaju visoke prinose od izdavanja u Val d’Isère-u uključuju:
- Visoka popunjenost: Odmaralište se može pohvaliti veoma visokom popunjenošću, pri čemu su vrhunci zimske sezone često u potpunosti rezervisani, a posećenost je dobra i tokom leta cimalpes.com cimalpes.com. Nije retkost da se poželjne brvnare izdaju i po 25–30 nedelja godišnje, u kombinaciji zimskih i letnjih rezervacija knightfrank.com.
- Premije za iznajmljivanje: Kao luksuzno tržište, nedeljne cene iznajmljivanja u Val d’Izeru su među najvišima u Alpima. Dobro pozicioniran čalet može dostići nekoliko desetina hiljada evra nedeljno tokom Nove godine ili februarskih praznika. Čak i apartmani ostvaruju premijske cene po noći zbog ograničene ponude smeštaja u odnosu na potražnju cimalpes.com.
- Ograničena ponuda za iznajmljivanje: Stroga pravila gradnje i visoki ulazni troškovi znače da ima manje nekretnina za iznajmljivanje nego što ima zainteresovanih zakupaca, naročito tokom visoke sezone cimalpes.com. Ovo tržište vlasnika nekretnina podiže prinose. (Međutim, to je takođe dovelo do toga da su neke cene otišle toliko visoko da procenti prinosa ostaju umereni.)
- Profesionalni menadžment i usluge: Mnogi vlasnici maksimizuju povrat ulaganjem u profesionalne agencije za iznajmljivanje (koje nude konsijerž, ketering, itd.) kako bi iskoristili luksuzno tržište odmora. Ovo može poboljšati popunjenost i omogućiti naplaćivanje premijskih cena, iako naknade za upravljanje umanjuju neto prinos. Posebno, vlasnici koji se odluče za para-hotelski model i nude usluge na nivou hotela mogu povratiti PDV, čime efektivno smanjuju nabavnu cenu za 20% i povećavaju realni prinos na kapital cabinet-roche.com.
Za investitora koji kupuje radi izdavanja, manji apartmani u Val d’Izeru mogu ponuditi bolje procente prinosa od luksuznih čaleta, najpre zato što im je cena niža (time i imenitelj), dok je potražnja sezonskih radnika ili mladih turista velika. Međutim, svaku nekretninu ovde treba posmatrati kao hibridnu investiciju: delimično izvor prihoda, delimično dugoročna igra na povećanje vrednosti kapitala. Vrednost nekretnina u Val d’Izeru je kroz vreme snažno rasla, pa mnogi investitori prihvataju skroman neto prinos od 2–3%, znajući da sama vrednost imovine raste.
Vredi uporediti prinose i sa drugim ski centrima: zanimljivo je da noviji ili manje poznati centri mogu ponuditi nešto veće prinose (5%+ bruto) jer su ulazne cene niže investropa.com. Na primer, novo selo kao što je Saint Martin de Belleville ili neki švajcarski rizorti mogu “nadmašiti” Val d’Izere po procentu prinosa investropa.com. Ipak, niski rizik praznine i visoka likvidnost (laka preprodaja) Val d’Izer-a su ogromne prednosti. Zakupci će uvek birati vrhunski rizort, a ako vlasnik poželi da proda, obično postoji red zainteresovanih međunarodnih kupaca.
Zaključno, prinosi od izdavanja u Val d’Isère-u od oko 3–4% bruto (možda ~2–3% neto nakon troškova, poreza i upravljanja) su dostižni knightfrank.com. Investitori mogu povećati ove prinose maksimiziranjem nedelja izdavanja (u čemu pomaže rastuća sezona tokom cele godine) i korišćenjem poreskih režima za smanjenje oporezivog dohotka. S obzirom na stabilnu potražnju i prestiž rizorta, prilike za kupovinu radi izdavanja u Val d’Isère-u ostaju privlačne za one koji traže prihod i dugoročan rast imovine na prestižnoj lokaciji.
Infrastruktura i razvojni projekti u pripremi
Privlačnost Val d’Isère-a se dodatno osnažuje stalnim unapređenjem i pažljivo planiranim razvojem, dok selo nastoji da sačuva svoj alpski duh. Nekoliko značajnih infrastrukturnih i razvojnih projekata je nedavno završeno, u toku ili u planu, uključujući:
- Rekonstrukcija “Le Coin de Val”: Završena fazno do 2022. godine, ovaj projekat vredan 200 miliona evra transformisao je centar Val d’Isère-a seevaldisere.com. Uvedeno je 900 novih turističkih ležajeva kroz nove hotele i rezidencije, podzemnu garažu i autobusku stanicu, kao i pešačku zonu u centru sela seevaldisere.com. Moderne zgrade su izgrađene sa tradicionalnim fasadama od kamena i drveta kako bi se uklopile u stil sela seevaldisere.com. Ovaj projekat je poboljšao pristup ski stazama (uključujući natkriveni prolaz za skijaše) i dodao prodavnice, restorane, novi centar za brigu o deci i turističku kancelariju seevaldisere.com. Značajno je unapređena infrastruktura rizorta radi konkurencije sa drugim vrhunskim rizortima kao što su Kurševel i Verbije seevaldisere.com, a takođe je olakšan saobraćaj i smanjene gužve u centru mesta.
- Novi hoteli i smeštaj: Potražnja za luksuznim smeštajem se nastavlja. Zimske sezone 2024/25. godine, u odmaralištu je otvoren veliki novi hotel sa 5 zvezdica, obnovljeni “Experimental Chalet” (nekadašnji Hôtel l’Aigle des Neiges) sa 113 luksuznih soba i apartmana, restoranima, koktel barom i kompletnim spa centrom seevaldisere.com. Ovaj dodatak donosi još veći kapacitet luksuznog smeštaja u Val d’Isère, što ukazuje na poverenje u stalni rast turizma. Takođe, u razvoju su nove luksuzne rezidencije (kao što je Le Parc 1963 u srcu sela properties.lefigaro.com), koje nude moderne apartmane sa sadržajima blizu staza. Ovi projekti su namenjeni luksuznom segmentu i često nude i programe iznajmljivanja, u skladu sa potražnjom za smještajem vrhunskog kvaliteta i bogatog sadržaja.
- Unapređenja transporta i održivosti: Značajna promena infrastrukture je premeštanje centralne autobuske stanice u La Daille na periferiji, završeno 2024. godine seevaldisere.com. Ovaj novi tranzitni centar sa više perona i modernim objektom uklonio je česte autobuse iz kompaktnog centra sela, smanjivši buku i saobraćaj – poboljšavajući kvalitet života za stanovnike i posetioce. Dodatno, Val d’Isère ulaže u ekološki prihvatljiv transport: ski-centar je 2025. godine uveo električne shuttle autobuse (ValBuses) i preostali deo flote prebacio na HVO biogorivo, čime su smanjili emisije iz saobraćaja za 90% seevaldisere.com. Do 2025. godine, petnaest električnih autobusa posluje u selu i njegovim ski zaseocima seevaldisere.com. Ove mere su deo šire ekološke posvećenosti (grad je potpisao povelju „Planina bez otpada 2030.” sa ciljem eliminisanja otpada i unapređenja upravljanja otpadom seevaldisere.com). Poboljšane transportne veze, poput efikasnih shuttle autobusa i podzemnih parkinga, olakšavaju turistima kretanje i ključne su sa rastom broja posetilaca.
- Poboljšanja ski područja: Iako je većina žičara i infrastrukture u Val d’Isère-Tignes već najsavremenija, unapređenja su stalna. Poslednjih godina postavljene su nove gondole i žičare za povećanje kapaciteta i udobnosti. U budućnosti, odmaralište planira da održi dugu sezonu ulaganjem u veštačko osnežavanje na nižim nadmorskim visinama i potencijalno nove žičare za još bolju povezanost staza. Postoje i najave za unapređenje dečjih i početničkih zona, ali i za nove atrakcije (kao što su alpske toboganske staze ili proširene staze za brdski biciklizam), kako bi se planina koristila tokom cele godine. Svi ovakvi projekti biće pažljivo urađeni radi balansa između razvoja i očuvanja životne sredine.
- Luksuzni sadržaji i rekreacija: Kao dopuna razvoju nekretnina, Val d’Isère beleži rast luksuznih sadržaja. Dolazak restorana visokog ranga (na primer, otvoren je restoranski brend Matsuhisa Nobu – prvi u Alpima seevaldisere.com – i novi koncepti fine hrane poput italijanske braserije “Palladio” brenda Airelles u 2024. godini seevaldisere.com) obogaćuje ponudu rizorta. Pojavljuju se i novi wellness centri i spa sadržaji, kako turizam zdravlja i dobrog osećaja raste. Ova poboljšanja sadržaja često prate nove hotelske ili stambene projekte i povećavaju privlačnost posedovanja nekretnine u rizortu, znajući da su restorani svetske klase, kupovina i relaksacija na vašem pragu.
Ono što je ključno, lokalne vlasti u Val d’Isère-u sprovode “kontrolisanu politiku planiranja” – gradnja velikih razmera je retka, a svaki projekat se pažljivo razmatra zbog arhitektonske harmonije i uticaja na životnu sredinu cimalpes.com. To znači da će se budući razvoj najverovatnije fokusirati na renoviranje i unapređenje postojećih objekata ili nekoliko izabranih projekata, umesto na brzu ekspanziju cimalpes.com. Za investitore i vlasnike nekretnina, ova politika štiti autentičan karakter i prirodnu lepotu rizorta (nema ružnog preizgrađivanja) i takođe pomaže očuvanju vrednosti nekretnina sprečavanjem prekomerne ponude.
Ukratko, planirani projekti u Val d’Isère-u usmereni su na kvalitet pre kvantiteta: unapređenje infrastrukture, dodavanje luksuznog smeštaja i modernizovanje objekata na održiv način. Ova unapređenja poboljšavaju celokupno iskustvo (za turiste i stanovnike), obezbeđujući da Val d’Isère i narednih godina ostane vodeći alpski rizort.
Poređenje sa Kuršavelom i Meribelom
Val d’Isère se često upoređuje sa Kuršavelom i Meribelom, još dva poznata alpska rizorta u francuskoj oblasti Savoja. Sva tri su prestižne destinacije za skijanje, ali postoje ključne razlike na tržištu nekretnina:
Cene: Val d’Isère trenutno prednjači u prosečnim nivoima cena, naročito za čalete. Tabela ispod prikazuje poređenje tipičnih cena nekretnina:
| Rizort | Prosečna cena apartmana (€/m²) | Prosečna cena brvnare (€/m²) |
|---|---|---|
| Val d’Isère | ~€11,200/m² investropa.com | ~€16,100/m² investropa.com |
| Courchevel | ~€11,800/m² investropa.com | ~€12,100/m² investropa.com |
| Méribel | ~€10,940/m² investropa.com | ~€12,075/m² investropa.com |
- Tabela: Prosečne cene nekretnina u Val d’Isère u poređenju sa obližnjim rizortima (podaci za 2024. godinu). Kao što se vidi, Val d’Isère ima najviše cene – naročito, vrednosti brvnara u proseku prelaze €16.000 po kvadratnom metru, što je znatno iznad Méribela i čak više od Courchevela investropa.com. U apsolutnim iznosima, luksuzna brvnara u Val d’Isère-u lako može koštati između 10 i 20 miliona evra, što je na nivou najskupljih nekretnina u Courchevelu 1850 (najskuplji deo Courchevela). Apartmani u sva tri rizorta su u proseku u rasponu od €10.000 do €12.000 po m², iako Val d’Isère i Courchevel 1850 dostižu vrhunske cene dobro iznad €20.000/m² na najekskluzivnijim ski-in/ski-out lokacijama investropa.com investropa.com. Mereno prema nešto nižoj ceni, Méribel odražava svoju suptilniju raskoš (popularan je kod porodica i nudi vrednost u okviru ski oblasti Les Trois Vallées).
- Potražnja i klijentela: Sva tri rizorta privlače međunarodne kupce, ali Courchevel 1850 je istorijski bio magnet za izuzetno imućne pojedince (uključujući bogate Ruse, bliskoistočne kraljevske porodice itd.), što mu daje veoma ekskluzivnu auru. Stranački mix kupaca u Val d’Isère-u je snažnije britanski i severnoevropski, uz rastuću globalnu listu cimalpes.com investropa.com. Méribel ima reputaciju britanskog porodičnog utočišta (mnogo dugogodišnjih vlasnika iz Velike Britanije) sa nešto opuštenijom atmosferom od blještavog Courchevel 1850. Ipak, potražnja za luksuzom je jaka u sva tri rizorta. Poslednji trendovi pokazuju da međunarodni kupci sve više gledaju na sve vodeće francuske rizorte – luksuzne nekretnine u Megève i Val d’Isère su jednako popularne kao i one u Courchevelu za mnoge, s obzirom na ograničene opcije i jedinstveni šarm svakog rizorta domosno.com.
- Tržište iznajmljivanja: Budući da su u Trois Vallées ski domenu, Courchevel i Méribel imaju korist od najvećeg povezanog skijaškog područja na svetu, što je veliki mamac. Courchevel, sa više sela (1850, 1650, 1550, Le Praz), ima raznovrsno tržište najma od ultra-luksuznih do srednje klase. Méribel, koji je centralno smešten u Trois Vallées, ima vrlo jaku potražnju za porodičnim odmorima. Val d’Isère (sa Tignesom) parira ovome svojim velikim skijaškim područjem i, može se reći, pouzdanijim snegom (veća nadmorska visina). Prinosi od iznajmljivanja u sva tri rizorta su uporedivi – otprilike 3–4% bruto – jer visoke cene najma idu uz visoke kupovne cene. Neki manji apartmani u Méribelu mogu procentualno donositi nešto više nego superluksuzni chalet u Val d’Isère-u, ali generalno su svi top destinacije sa vrlo jakim potencijalom za iznajmljivanje. Posebno, duža sezona u Val d’Isère-u (često otvaranje krajem novembra) može doneti nekoliko dodatnih najboljih nedelja za iznajmljivanje i povećati prinos.
- Razvoj i snabdevanje: Courchevel i Méribel, kao i Val d’Isère, suočavaju se sa strogim urbanističkim pravilima i ograničenim prostorom za novu izgradnju. U Courchevelu su se pojavili neki novi luksuzni projekti (posebno u Courchevelu 1650 i Le Praz), ali Courchevel 1850 praktično nema novih izgradnji – čime se održava njegova ekskluzivnost. Méribel takođe pažljivo kontroliše razvoj kako bi sačuvao karakter sela sa brvnarama. Nedavni veliki projekat u Val d’Isèreu (Le Coin) povećao je kapacitete; slično, Méribel je doživeo renoviranje starih hotela i izgradnju nekoliko novih naselja sa brvnarama. Ni jedno od ovih odmarališta ne gradi masovno, što pomaže da se održi visoka vrednost nekretnina. Ultra-luksuzno tržište Courchevel-a može biti blago prezasićeno na samom vrhu (neke prognoze čak ukazuju na mogući blagi pad cena brvnara u Courchevelu kako se pojavljuje deo inventara i neki kupci razmatraju novije alternative drugim mestima investropa.com investropa.com), dok Val d’Isère-ova ograničena ponuda stambenih objekata i manja površina pružaju inherentnu retkost.
- Stil života i privlačnost: Svako odmaralište ima svoje jedinstvene prednosti. Courchevel 1850 je sinonim za raskoš – zamislite restorane sa Mišelinovim zvezdicama, butike poznatih dizajnera, privatne avione koji sleću u obližnje altiporte. Val d’Isère kombinuje luksuz sa sportskim, autentičnim alpskim duhom – selo izgleda istorijski i „pravo”, ali i dalje nudi noćni život i brvnare sa spa centrima koje pariraju bilo gde. Méribel pruža šarmantnu atmosferu brvnara i nešto blaži ambijent; raspored grada je rasprostranjen među kvartovima sa brvnarama u šumi. U zavisnosti od preferencija kupaca (glamur naspram tradicije naspram porodične atmosfere), jedno odmaralište može biti privlačnije, ali što se investicija tiče, sva tri su vrhunska tržišta Alpa.
Zaključno, Val d’Isère, Courchevel i Méribel dele snažne tržišne osnove – međunarodnu potražnju, oskudnu ponudu i visoke cene – ali Val d’Isère trenutno vodi po ceni po kvadratnom metru za najbolje nekretnine cimalpes.com. Investitori ih često upoređuju, ali mnogi se odlučuju na osnovu lične naklonosti prema određenom ski centru ili zajednici. Sa stanovišta prognoze, sva tri odmarališta će verovatno ostati stabilna. Prednost Val d’Isère-a je u nadmorskoj visini i nedavnim infrastrukturnim unapređenjima, što ga odlično pozicionira u odnosu na konkurenciju, dok Courchevel i Méribel i dalje imaju koristi od prestiža Trois Vallées i svog etabliranog luksuznog statusa.
Ekonomski, ekološki i regulatorni faktori
Više širi faktori utiču na kretanje tržišta nekretnina Val d’Isère-a u 2025. i dalje:
- Ekonomska klima: Makroekonomsko okruženje, posebno kamatne stope i globalni trendovi bogatstva, ima svoju ulogu. Nagli rast kamatnih stopa u Evropi tokom 2022–2023. imao je ograničen uticaj na segment visoke klase u Val d’Isèreu, jer mnogi kupci ovde imaju obilje gotovine (ili mogu koristiti privatne banke). Francuski stambeni krediti postali su komplikovaniji za prosečne kupce zbog strogih pravila o kreditnoj sposobnosti i viših kamatnih stopa, što je za posledicu imalo da se tržište još više okrenulo ultra-bogatim kupcima koji plaćaju gotovinom domosno.com domosno.com. Ovo je zapravo izolovalo cene na najvišem nivou (manje kupaca sa finansiranjem znači manji rizik od prinudnih prodaja). Gledajući unapred, prognoze sugerišu da bi kamatne stope mogle da se stabilizuju ili čak opadnu ako inflacija popusti knightfrank.com knightfrank.com, što bi moglo blago da proširi bazu kupaca ili omogući neke ponovne kupovine uz zaduživanje. Dodatno, globalni privredni rast – posebno rast bogate populacije – direktno utiče na potražnju. Činjenica da je luksuzni alpski sektor nekretnina porastao 2024. uprkos globalnim izazovima investropa.com pokazuje da, dok god se bogati osećaju sigurno, Val d’Isère od toga ima koristi. Naravno, ozbiljna recesija ili finansijska kriza mogla bi privremeno da ohladi situaciju, ali se alpske nekretnine često smatraju sigurnom investicijom (stvarne, opipljive i užitne), pa bi mogle bolje da zadrže vrednost nego gradske nekretnine u periodu pada tržišta.
- Ekološki faktori: Klimatske promene predstavljaju dvosekli mač za planinske nekretnine.S jedne strane, smanjena pouzdanost snega u odmaralištima na nižim nadmorskim visinama predstavlja zabrinutost – neka sela su imala kraće sezone ili su morala masovno da ulažu u veštački sneg.Planinski centri na velikim nadmorskim visinama kao što je Val d’Isère (baza na 1.850m, sa stazama do 3.400m) imaju veliku prednost ovde cimalpes.com cimalpes.com.Kako niži ski centri pate, potražnja se više koncentriše na područja sa sigurnim snegom; zaista, duga i snežno bogata sezona u Val d’Izeru je ključna prednost koja će samo dobijati na značaju cimalpes.com collection-chalet.co.uk.Ovo sugeriše premiju za otpornost na klimatske promene – nekretnine u Val d’Isère-u mogu dodatno da poskupe u odnosu na one u niže lociranim letovalištima ako se broj dana za skijanje smanji drugde.S druge strane, klimatske promene donose izazove: toplije temperature čak i na 1850 m mogu uticati na kvalitet snega u proleće, a na ski-centre se vrši pritisak da diversifikuju ponudu (što Val d’Isère čini letnjim aktivnostima).Ekološka održivost je takođe faktor – odmaralište sprovodi zelene inicijative (autobusi na obnovljive izvore energije, zalaganje za nultu količinu otpada, itd.) seevaldisere.com seevaldisere.com, što može poboljšati njegov imidž i dugoročnu održivost.Štaviše, ekstremni vremenski događaji (kao što su obilne padavine ili ciklusi otapanja) mogu uticati na infrastrukturu, pa region ulaže u robusne sisteme.Укупно гледано, са инвестиционе тачке, Вал д’Изер је релативно добро позициониран да издржи утицаје климе захваљујући надморској висини, али ће даље прилагођавање бити кључно.Kupci su sve više svesni ovih pitanja; nekretnine sa modernom izolacijom, energetski efikasnim grejanjem ili dizajnom koji uzima u obzir klimu verovatno će biti traženije investropa.com investropa.com.Zapravo, stručnjaci predviđaju da će kuće otporne na klimatske promene imati veću vrednost, jer vlasnici uzimaju u obzir troškove osiguranja i održavanja u ekstremnijim uslovima investropa.com investropa.com.
- Regulatorno okruženje: Pored lokalnih pravila o iznajmljivanju (razmotrena gore) i urbanističkih ograničenja, nekoliko regulatornih faktora je značajno. Francusko sprovođenje Zakona o klimi i otpornosti uticaće na alpske nekretnine: od 2025. godine, stambeni najmovi sa najnižim ocenama energetske efikasnosti (F ili G) biće postepeno ukinuti collection-chalet.co.uk. U planinskim oblastima, mnogi stariji čaletiji ili apartmani mogu biti u ovim kategorijama zbog loše izolacije. Vlasnici su u obavezi da renoviraju kako bi poboljšali energetsku efikasnost ako žele da izdaju nekretninu. Do 2028. godine, čak će i objekti sa ocenom E biti zabranjeni za nove najmove. Ovaj podsticaj za energetsku obnovu može uticati na neke starije nekretnine u Val d’Isère-u – verovatno će povećati aktivnosti renoviranja (i troškove) ali će rezultovati boljim, ekološki prihvatljivijim domovima. Novi objekti moraju udovoljavati RE2020 ekološkom građevinskom kodeksu, koji osigurava visoku izolaciju, korišćenje obnovljive energije i slično. Još jedan regulatorni aspekt je stav Francuske prema kratkoročnom iznajmljivanju: kao što je navedeno, dok još nije strogo u Val d’Isère-u, nacionalni trend je da se ograniči prekomerno turističko izdavanje u područjima sa manjkom stambenog prostora investropa.com. Ukoliko lokalno stanovništvo Val d’Isère-a u budućnosti iskaže slične zabrinutosti (na primer, radnici ne mogu da pronađu stanovanje), opština bi mogla razmotriti kvote ili više poreze na druge domove kako bi podstakla vlasnike da dugoročno izdaju lokalnom stanovništvu. Trenutno, Val d’Isère se klasifikuje kao turistička zona gde vlasnici sekundarnih domova plaćaju dodatni porez na stanarinu (taxe d’habitation sur les résidences secondaires) – neke francuske opštine su povećale ovaj porez i do +60% kako bi obeshrabrile prazne vikendice. Ovo je nešto što treba pratiti jer je pristupačnost stanovanja za lokalno stanovništvo političko pitanje u ski gradovima.
- Ekonomske veze i diverzifikacija: Lokalna ekonomija Val d’Isère-a je snažno orijentisana na turizam. Jedan od faktora rizika jeste to što nije mnogo diverzifikovana van ugostiteljstva i nekretnina. Međutim, uz globalni porast putovanja i Francusku kao najposećeniju turističku destinaciju na svetu, makroekonomska perspektiva za turizam ostaje pozitivna. Odmaralište je takođe donekle zaštićeno zbog imućne klijentele koja je manje osetljiva na ekonomske oscilacije. Pored toga, francuska vlada i departman Savoja ulažu u infrastrukturu (putevi itd.) što doprinosi boljoj povezanosti – na primer, aktuelne nadogradnje železničkih veza i autoputeva u regionu poboljšavaju pristup iz Ženeve i Liona, što indirektno povećava atraktivnost nekretnina. Svaka šira alpska inicijativa, kao što je eventualna kandidatura za Zimske olimpijske igre ili zajedničke promotivne aktivnosti, može imati pozitivne efekte na tržište nekretnina.
U rezimeu, ekonomski uslovi, klimatske promene i regulativa su svi faktori koje treba pratiti:
- Ekonomski kontekst trenutno pogoduje specifičnom tržištu Val d’Isère-a i bogatim kupcima, a kretanja kamatnih stopa u 2025. godini mogu blago poboljšati uslove finansiranja knightfrank.com.
- Propisi postepeno usmeravaju tržište ka kvalitetnijim, održivijim nekretninama za izdavanje i mogli bi uvesti ograničenja koja na kraju obezbeđuju uravnoteženiji razvoj (u korist dugoročne stabilnosti).
- Okruženje je i zabrinutost i katalizator: klimatske promene ističu prednosti Val d’Isère-a (nadmorska visina), ali ujedno zahtevaju stalnu adaptaciju i mogu promeniti koje karakteristike nekretnine se vrednuju (energetska efikasnost, upotrebljivost tokom cele godine).
U celini, ovi faktori ne umanjuju optimistične izglede za nekretnine u Val d’Isère-u – naprotiv, oni dodatno potvrđuju jedinstvenu retkost i otpornost ovog tržišta u godinama koje dolaze.
Zaključak
Tržište nekretnina u Val d’Isère-u 2025. godine nalazi se na raskršću jake potražnje, ograničene ponude i postojane međunarodne privlačnosti. Cene stambenih objekata su na rekordno visokom nivou, podržane kupcima luksuznih nekretnina i investitorima u izdavanje koji cene duge skijaške sezone i živahni alpski stil života. Komercijalni i turistički razvoj prate tempo, dodajući luksuzni kapacitet i sadržaje, a pritom čuvaju omiljeni karakter sela. U poređenju sa drugim alpskim velikanima poput Courchevel-a i Méribel-a, Val d’Isère je obezbedio svoje mesto lidera – često postiže više cene, ali je jednako podržan od strane lojalne i globalne klijentele.
Gledajući unapred, izgledi za Val d’Isère ostaju pretežno pozitivni. Ključni faktori poput turizma, unapređenja infrastrukture i prestiža života u Alpima nastaviće da podržavaju tržište. Prinosi od izdavanja, iako umereni u procentima, pojačani su izuzetno visokom popunjenošću i cenama, nagrađujući one koji mudro investiraju i koriste poreske pogodnosti. U međuvremenu, faktori poput klimatskih promena i novih propisa se proaktivno rešavaju u ski centru, pretvarajući potencijalne izazove u podsticaj za inovacije (zelenije zgrade, raznovrsne aktivnosti, održiv rast).
U svetu ekonomske neizvesnosti, nekretnine u Val d’Isère-u nude spoj životnog stila i stabilnosti – opipljiva imovina u kojoj vlasnici mogu uživati u vrhunskom skijanju i planinskoj kulturi, dok njihova investicija vremenom dobija na vrednosti. Uporedna retkost nekretnina u ovom legendarnom ski centru, zajedno sa njegovom poželjnošću tokom cele godine, sugeriše da će potražnja postojano trajati i narednih godina. Za kupce i investitore u 2025. godini, Val d’Isère ne predstavlja samo kupovinu, već i uporište u jednoj od najekskluzivnijih enklava Alpa – imovinu koja se čuva za generacije koje dolaze.
Izvori:
- Collection Chalet – Tržišni trendovi nekretnina u francuskim Alpima, zima 2024-2025 collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk
- Domosno – Najnoviji trendovi u francuskim Alpima 2025 domosno.com domosno.com
- Investropa – Statistika tržišta nekretnina u francuskim Alpima 2025 investropa.com investropa.com
- Investropa – Prognoze za alpske nekretnine 2025 investropa.com investropa.com
- Cimalpes – Analiza tržišta nekretnina Val d’Isère cimalpes.com cimalpes.com
- Knight Frank – Izveštaj o ski nekretninama 2024 (prinosi od izdavanja) knightfrank.com knightfrank.com
- SeeValdIsere.com – Vesti o razvoju Val d’Isère-a seevaldisere.com seevaldisere.com
- SeeValdIsere.com – Noviteti za zimu 2024/25 seevaldisere.com seevaldisere.com
- Cabinet Roche & Cie – Zašto investirati u Val d’Isère (Pravno/Poreski) cabinet-roche.com cabinet-roche.com
