Pregled tržišta: trendovi i kretanja cena u 2025. godini
Tržište nekretnina u Mumbaiju u 2025. godini ostaje snažno u celini, iako je početak 2025. doneo usporavanje prodaje stanova u odnosu na rekorde iz 2024. ndtvprofit.com indiatoday.in. Cene stambenih nekretnina su u usponu, posebno zbog luksuznog segmenta, dok se očekuje da će smanjenje kamatnih stopa tokom 2025. poboljšati pristupačnost i podstaći potražnju globalpropertyguide.com jll.com. Prema anketi Reutersa među stručnjacima, prosek cena nekretnina u većim indijskim gradovima se predviđa da poraste za oko 6,5% u 2025. i 7,5% u 2026. godini, uglavnom zbog velike potražnje za luksuznim stanovima globalpropertyguide.com. Mumbai – kao najskuplje tržište stambenih nekretnina u Indiji – zabeležio je prosečan rast cena u Mumbaijskoj metropolitanskoj regiji (MMR) od oko 18% na godišnjem nivou do četvrtog kvartala 2024. globalpropertyguide.com, a taj trend rasta cena nastavio se i u 2025, mada nešto umerenijim tempom. Najnoviji podaci pokazuju da su cene stanova u najvećim gradovima porasle za oko 11% na godišnjem nivou sredinom 2025, a rast u Mumbaiju prati ovaj trend indiatoday.in.
Sa komercijalne strane, poslovni nekretninski sektor u Mumbaju beleži snažan oporavak početkom 2025. godine.
U prvom kvartalu 2025. godine zabeleženo je 3,5 miliona kvadratnih stopa poslovnog prostora transaktovanog u Mumbaju, što predstavlja rast od 24% na godišnjem nivou i novi kvartalni rekord cxotoday.com cxotoday.com.Ово је допринело рекордном закупу канцеларијског простора на нивоу целе Индије од 28,2 милиона квадратних стопа у првом кварталу, што указује на снажно поверење закупаца cxotoday.com.Kako potražnja premašuje novu ponudu, praznine u kancelarijama na vodećim tržištima su se smanjile na oko 14,3% (sa oko 17% u 2021.) i zakupi su na uzlaznoj putanji cxotoday.com cxotoday.com.Mumbai ima najviše kirije za kancelarijski prostor u Indiji od oko ₹118/kv ft mesečno (Q1 2025), i dok je rast kirija u ovom gradu bio skroman, oko ~2% na godišnjem nivou (budući da se već ranije oporavio), drugi gradovi kao što su Bengaluru i Hajderabad zabeležili su brži rast kirija od 8–9% cxotoday.com cxotoday.com.Све у свему, сентимент тржишта за 2025. годину остаје позитиван јер се очекује да ће смањење трошкова финансирања (са снижавањем каматних стопа од стране РБИ) и нови инфраструктурни пројекти подстаћи како стамбене тако и комерцијалне активности на тржишту некретнина у Мумбају у наредним годинама indiatoday.in ndtvprofit.com.Industrijske prognoze čak predviđaju da će prodaja stambenih jedinica na nacionalnom nivou dostići nove vrhunce (~350.000 jedinica) u 2025. godini, što bi značilo da će se i Mumbai oporaviti u drugoj polovini godine jll.com jll.com.Obim prodaje odražava određeno smirivanje u odnosu na prošlogodišnji vrhunac: oko 62.890 stambenih jedinica je prodato u MMR u prvoj polovini 2025, što je pad od 34% na godišnjem nivou u poređenju sa užurbanim tempom iz prve polovine 2024. ndtvprofit.com. Ovaj pad je delimično posledica visokog osnovnog efekta (2024. je bila godina sa najvećom prodajom u poslednjih 13 godina za Mumbaj globalpropertyguide.com) i toga što su kupci napravili kratku pauzu „sačekaj i vidi“ usled visokih cena i geopolitičkih neizvesnosti početkom 2025. indiatoday.in. Ipak, potražnja za stambenim prostorom ostaje suštinski jaka – registracije nekretnina u Mumbaju dostigle su rekordnih 75.672 u prvoj polovini 2025. (4% više nego u prvoj polovini 2024), što ukazuje na održani zamajac transakcija (uključujući i preprodaju) uprkos manjim novim prodajama projekata ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Posebno se ističe da je prosečna cena prodatih stanova u prvoj polovini 2025. porasla na 1,60 crore ₹, što je najviše do sada i ukazuje na pomak ka luksuznijim kupovinama ndtvprofit.com. Zaista, izveštaji iz industrije potvrđuju trend „premiumizacije“: skoro polovina svih prodaja krajem 2024. i početkom 2025. bila je u premium segmentu (cena preko 1 crore ₹), koji je porastao oko 29% na godišnjem nivou, iako je prodaja u nižim budžetskim segmentima opala globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovaj trend je povećao odnos cene i prihoda u Mumbaju, što izaziva određenu zabrinutost u pogledu pristupačnosti, posebno za kupce iz srednje klase globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u 2025.
Prodaja stanova i potražnja: Stambeni sektor u Mumbaju započeo je 2025. godinu nešto sporije u odnosu na rekordne visine iz 2024. U drugom kvartalu 2025, prodaja stanova u MMR (Metropolitanskom regionu Mumbaja) bila je ~25% niža u poređenju sa prošlom godinom dok su se kupci suočavali sa visokim cenama indiatoday.in indiatoday.in. Posebno su segmenti pristupačnog i srednjeg stanovanja zabeležili pad potražnje – pristupačno stanovanje (ispod ₹40 lakh) činilo je samo 12% novih projekata u drugom kvartalu, dok su se investitori fokusirali na premium projekte indiatoday.in. Ipak, pad prodaje se vidi više kao privremena pauza, a ne kao pad: prodaja na kvartalnom nivou je zapravo porasla za 3% u Q2 u odnosu na Q1 2025 indiatoday.in, a analitičari očekuju pojačanu kupovinu u drugoj polovini 2025 podstaknutu boljim osećajem na tržištu, umerenijim rastom cena i nižim kamatama na stambene kredite indiatoday.in indiatoday.in. Zaista, RBI-jevo nedavno smanjenje kamatnih stopa za 50 bps, uz stabilne cene investitora, trebalo bi da poboljša pristupačnost kupovine stanova u Mumbaju na najbolji nivo od 2021. ndtvprofit.com jll.com. Indeks pristupačnosti kupovine stanova JLL-a predviđa da će Mumbai do kraja 2025. dostići „skoro optimalnu“ pristupačnost, jer rast prihoda i jeftiniji krediti idu ruku pod ruku sa umerenim povećanjem cena jll.com jll.com.Kretanja cena: Vrednosti stambenih nekretnina u Mumbaiju stalno rastu u svim segmentima. Nakon nekoliko godina stagnacije sredinom 2010-ih, period posle 2020. doneo je porast cena, naročito u višem segmentu. Među 8 najvećih gradova, Mumbai (MMR) ima najviše prosečne cene stanova – oko 12.600 ₹ po kvadratnom metru na kraju četvrtog kvartala 2024. – i zabeležio je ~18% međugodišnji rast cena, nadmašujući većinu drugih metropola globalpropertyguide.com. Čak i sredinom 2025. rast cena u Mumbaiju ostaje pozitivan: prosečne cene stanova u velikim gradovima su porasle za ~11% na godišnjem nivou (Q2 2025), a iako je rast u Mumbaiju nešto manji od skoka od 27% u Delhiju NCR, u skladu je sa ostalim ključnim tržištima (Bengaluru +12%, Hajderabad +11%) indiatoday.in. Primećuju se znaci umeravanja rasta cena kvartal za kvartalom – cene u Q2 bile su u proseku samo ~1% više nego u Q1 indiatoday.in – što ukazuje da su investitori oprezni sa daljim povećanjem zbog granica pristupačnosti. Luksuzne i nekretnine visokog ranga i dalje prednjače u rastu cena. Nasuprot tome, investitori u pristupačnom segmentu uglavnom zadržavaju cene stabilnim (ili nude popuste) kako bi podstakli prodaju. Rezultat je jasna neusklađenost ponude i tražnje: skoro 46% nove ponude u Q2 2025 činile su luksuzne (>1,5 cr ₹) jedinice dok najveći deo nezadovoljene tražnje postoji u srednjem i pristupačnom stanovanju indiatoday.in. Ovakvo stanje je isključilo mnoge kupce sa srednjim primanjima i predstavlja zabrinjavajući faktor za ravnotežu tržišta indiatoday.in.
Performanse mikro-tržišta: Unutar Mumbaja, kretanja cena variraju u zavisnosti od mikro-tržišta. Generalno, Južni Mumbaj (South Bombay) ima najviše kapitalne vrednosti – luksuzna naselja poput Malabar Hill, Cuffe Parade i Worli redovno beleže cene iznad ₹40.000–₹60.000 po kvadratnom metru za vrhunske nekretnine 99acres.com. Ove etablirane enklave su 2022–2024. godine doživele obnovljenu potražnju za luksuzom, a vrednosti su u 2025. dodatno porasle zahvaljujući ograničenoj ponudi i interesovanju ultrabogatih kupaca. Centralni deo Mumbaja (Worli, Lower Parel, Dadar) – nekada poznat po projektima prenamene mlinarskog zemljišta – ostaje luksuzno žarište sa brojnim novim oblakoderima; cene su ovde nešto niže nego u elitnim delovima južnog Mumbaja, ali su porasle kako nova infrastruktura poboljšava povezanost. Zapadna predgrađa pokazuju mešovite trendove: Bandra-Khar-Santacruz (zapadna “prime” predgrađa) i dalje su izuzetno skupi (u mnogim delovima preko ₹35.000 po kvadratu), zahvaljujući potražnji od strane korporacija, poznatih ličnosti i stranaca. Perifernija zapadna predgrađa poput Andheri do Borivali imaju umerenije cene (približno od ₹15.000 do ₹25.000 po kvadratu u zavisnosti od tačne lokacije), a u tim oblastima je poslednjih godina bilo mnogo nove gradnje. Posebno, zapadna predgrađa duž novih metro linija (npr. oko Andheri East, Oshiwara, Kandivali) beleže porast cena kako su Metro linije 2A/7 postale funkcionalne, skraćujući vreme putovanja. U istočnim predgrađima (Chembur, Powai, Mulund itd.) cene stanova su značajno niže (često ₹12.000–₹18.000 po kvadratu za projekte srednjeg segmenta). Ova istočna mikro-tržišta, koja su istorijski bila industrijska, imaju koristi od nove infrastrukture poput Eastern Freeway i Metro linije 4 koja je u izgradnji. Na primer, potražnja za iznajmljivanjem u Chemburu raste i cene umereno rastu (~4% kvartalno početkom 2024) kako se poboljšava povezanost sa južnim i centralnim delovima Mumbaja hindustantimes.com hindustantimes.com.
Izvan gradskih granica, periferija Mumbaijske metropolitanske regije (MMR) postala je važan “ventil” za potražnju. Thane i Navi Mumbai su tržišta koja se izdvajaju: Thane, grad odmah pored Mumbaija, nudi obilje novih stambenih jedinica po cenama znatno nižim od onih u Mumbaiju (₹8.000–₹15.000 po kvadratnom metru u mnogim projektima). Navi Mumbai, planski izgrađen satelitski grad, takođe nudi moderno stanovanje za <50% cena u Mumbaiju, sa prosečnim kirijama i cenama koje su otprilike upola manje u odnosu na Mumbai po kvadratu hindustantimes.com. Ova područja su postala magnet za kupce iz srednje klase. U prvoj polovini 2025. godine, više od polovine prodaje stambenih jedinica u MMR ostvareno je u Navi Mumbaiju, Thaneu i perifernim gradovima, jer kupci traže pristupačnost, a investitori pokreću projekte u ovim regionima. Ipak, čak su i ova tržišta zabeležila pad volumena prodaje u prvoj polovini 2025. godine, što odražava šire usporavanje i visoke kamatne stope početkom godine ndtvprofit.com. U narednom periodu, predstojeći Međunarodni aerodrom u Navi Mumbaiju i poboljšana drumska/železnička povezanost očekuju se da značajno povećaju potražnju za nekretninama u Navi Mumbaiju, Panvelu, Ulveu i okolnim oblastima (pogledajte odeljak o infrastrukturi).
Tržište iznajmljivanja i prinosi (stambeni): Stambeno tržište iznajmljivanja u Mumbaju je izuzetno snažno nakon pandemije, sa rastom kirija od 20–30% tokom poslednjih nekoliko godina u mnogim oblastima zbog povratka na radna mesta i urbanih migracija hindustantimes.com hindustantimes.com. Ovo je podiglo prinose od izdavanja sa istorijski niskih nivoa. Prema Anarocku, prosečan bruto prinos od izdavanja stambenih nekretnina u Mumbaju iznosio je oko 4,15% u prvom kvartalu 2024., u odnosu na oko 3,5% u 2019. godini hindustantimes.com hindustantimes.com. Iako je ovo i dalje nisko po svetskim standardima (i odražava visoke kapitalne vrednosti u Mumbaju), predstavlja značajno poboljšanje. Za poređenje, dugoročni ukupni prinos Mumbaja (aprecijacija cene + izdavanje) iznosi oko 6,7% godišnje u poslednjoj deceniji indiatoday.in. Prinosi se razlikuju po lokaciji: najprestižniji delovi grada (Južni Mumbai, Bandra) imaju niže prinose (~2-3%) zbog veoma visokih cena, dok periferno predgrađe i Navi Mumbai mogu doneti nešto veće prinose (4-5%) jer su tamošnje cene nekretnina niže u odnosu na kirije hindustantimes.com blog.letsrentz.com. Poređenja radi, drugi indijski gradovi poput Bengalurua trenutno nude stambene prinose i do ~4,5% hindustantimes.com. Nedavni rast kirija pogoduje investitorima/stanodavcima u Mumbaju, iako je iznajmljivanje postalo skuplje za stanare. Analitičari naglašavaju da ako cene nekretnina nastave da rastu brže od kirija, prinosi bi mogli ponovo da padnu; međutim, ako smanjenje kamatnih stopa izazove novi talas kupovine od strane krajnjih korisnika, to bi moglo smanjiti pritisak na kirije krajem 2025. godine.
Snabdevanje i zalihe: Investitori u Mumbaiju pažljivo kalibriraju snabdevanje. Broj novih pokretanja u MMR opao je za oko 36% na godišnjem nivou u drugom kvartalu 2025. (na oko 28.000 jedinica) jer su investitori odustajali usled sporije prodaje indiatoday.in indiatoday.in. Mnogi investitori fokusiraju se na završetak tekućih projekata i čišćenje postojećih zaliha, umesto na agresivno pokretanje novih indiatoday.in. Kao rezultat toga, zalihe neprodatih stanova u Mumbaiju postepeno opadaju. Na kraju drugog kvartala 2025. godine, zalihe neprodatih stanova u sedam najvećih gradova iznosile su oko 5,62 lakh jedinica (smanjenje od 3% na godišnjem nivou) indiatoday.in. U MMR, zalihe su ostale otprilike stabilne, što ukazuje da je prodaja išla u korak sa umerenim novim dodacima. Zalihe na čekanju (meseci neprodatih stanova) u Mumbaiju su na zdravom nivou zahvaljujući snažnoj prodaji u periodu 2022–24. Važno je napomenuti da se stanovi iz premium/luksuznog segmenta prodaju brže od stanova iz pristupačnijeg segmenta – što odražava podeljenu tražnju. Jedan zabrinjavajući trend na strani ponude je da pokretanja pristupačnog stanovanja opadaju (samo 12% novih jedinica u drugom kvartalu bilo je u segmentu ispod 40 lakh rupija indiatoday.in), što bi moglo dovesti do nestašice u tom segmentu ukoliko se situacija ne popravi. Plan razvoja 2034. (koji će biti obrađen kasnije) ima za cilj da olakša ograničenja u snabdevanju otvaranjem nove zemlje i dozvoljavanjem veće spratnosti (FSI), što bi u narednim godinama moglo značajno povećati stambeni fond Mumbaija ukoliko se uspešno sprovede.
Trendovi poslovnog nekretninskog tržišta u 2025.
Potražnja za poslovnim prostorom: Komercijalni sektor nekretnina u Mumbaiju – posebno segment kancelarijskog prostora – beleži snažan oporavak i ekspanziju. U 2025. godini, aktivnost iznajmljivanja kancelarijskog prostora u gradu je blizu rekordnih nivoa. Samo u prvom kvartalu 2025. godine, Mumbai je zabeležio 3,5 miliona kvadratnih metara kancelarijskih transakcija, što je povećanje od oko 24% u odnosu na prvi kvartal 2024. godine i novi rekord u kvartalnoj apsorpciji cxotoday.com cxotoday.com. Ovo je učinilo Mumbai jednim od glavnih pokretača ukupne potražnje za kancelarijama u Indiji (koja je dostigla 28,2 miliona kvadratnih metara u Q1, najviše do sada) cxotoday.com. Bengaluru je predvodio naciju po potražnji za kancelarijama u prvom kvartalu (12,7 miliona kvadratnih metara, 45% udela), jer su tehnološke firme i Global Capability Centres (GCC) agresivno širili poslovanje cxotoday.com. Udeo Mumbaija, iako manji, značajan je i bio je podstaknut operaterima fleksibilnog prostora i oporavkom u BFSI sektoru i korporativnim zakupcima. Prema Knight Frank-u, Global Capability Centri i IT kompanije zajedno su činili veliki deo iznajmljivanja kancelarija u Mumbaiju u Q1, zajedno sa pružaocima fleksibilnog radnog prostora cxotoday.com cxotoday.com. Ključno je da je prethodna aktivnost iznajmljivanja bila visoka – mnoge kompanije su unapred obezbedile prostor u predstojećim projektima, što ukazuje na poverenje u buduće širenje poslovanja cxotoday.com.
Iznajmljivanje i mikro-tržišta (kancelarije): Mumbai ostaje najskuplje kancelarijsko tržište u Indiji, sa prosečnim primarnim zakupninama za kancelarije oko ₹100–₹120 po kvadratnom metru mesečno u Q1–Q2 2025 cxotoday.com cxotoday.com.
За поређење, цене закупа пословног простора у Мумбају су у просеку око 25% више него у Бенгалуру (₹93.6) или Делхи-НЦР (₹91.7) cxotoday.com.У Мумбају, Бандра–Курла Комплекс (BKC) има највише закупнине – врхунске канцеларије у BKC-у коштају око ₹300–₹400+ по квадратном метру месечно (за најпрестижније некретнине), што га чини пожељним средиштем за финансијске институције и корпорације.Nariman Point i Fort (tradicionalni centralni poslovni deo u južnom Mumbaju) imali su stagnirajuće kirije tokom 2010-ih, ali sada doživljavaju preporod.Kirije za kancelarije u Nariman Pointu su porasle za oko 52% od 2018. do sredine 2024., rasteći sa ~₹375 na ₹569 po kvadratnom metru mesečno hindustantimes.com hindustantimes.com.Ovaj preporod se pripisuje infrastrukturnim projektima koji poboljšavaju povezanost sa južnim Mumbajem i povratku preduzeća u kvalitetne kancelarije u starom centralnom poslovnom okrugu.Nedavni izveštaj čak predviđa da bi vrhunske kirije u Nariman Point-u mogle potencijalno da se udvostruče na ₹1,091 do 2030. godine ako se trendovi nastave hindustantimes.com hindustantimes.com.За сада, БКЦ и даље има више апсолутне кирије (његов раст је био око 20% од 2018. године), али је стопа раста Нариман Поинта у последњих неколико година надмашила БКЦ hindustantimes.com hindustantimes.com.Drugi ključni poslovni distrikti uključuju Lower Parel/Worli (cene ~₹180–₹250 po kv. ft/mesečno za klasu A), Andheri-Kurla/JB Nagar u zapadnim predgrađima (₹120–₹150 po kv. ft), Powai/Vikhroli u centralnim predgrađima (oko ₹100+ po kv. ft), i čvorove Navi Mumbaija kao što su Vaši i Airoli (povoljnije cene od ₹70–₹90 po kv. ft).Трајекторија закупнина пословног простора у Мумбају је у порасту: на дан Q1 2025, сви већи индијски градови су забележили међугодишњи раст закупнина, а Мумбај је забиљежио раст просечне закупнине од 2% на годишњем нивоу (са стагнирајућим закупнинама у последњих 6 месеци, што указује на плато у неким микро-тржиштима) cxotoday.com cxotoday.com.Vlasnici nekretnina u najtraženijim oblastima su optimistični zbog nedostatka ponude; međutim, bilo kakvo preterano povećanje kirija moglo bi da natera zakupce da se presele u periferne lokacije ili u Navi Mumbai/Thane tehnološke parkove gde su kirije niže.Ponuda poslovnog prostora i slobodne površine: Nova izgradnja poslovnih prostora u Mumbaiju poslednjih godina nije pratila potražnju. U prvom kvartalu 2025. godine, završeno je samo 0,5 miliona kvadratnih stopa novog poslovnog prostora u Mumbaiju, dok je upijanje bilo sedam puta veće cxotoday.com. Ova dinamika zaostajanja ponude od 2021. godine dovela je do smanjenja slobodnih poslovnih prostora u gradu sa oko 17% pre nekoliko godina na oko 14,3% početkom 2025., što se smatra zdravom ravnotežom cxotoday.com. Premium Grade-A zgrade na najatraktivnijim lokacijama sada imaju jednoznamenkastu stopu slobodnih površina. Nedostatak ponude u određenim mikro-tržištima dao je zakupcima pregovaračku moć, što je dovelo do 11 uzastopnih kvartala stabilnih ili rastućih zakupnina za poslovni prostor širom Indije do Q1 2025. godine cxotoday.com. U Mumbaiju je više velikih poslovnih projekata u izgradnji (posebno u BKC zoni, Lower Parel-u, Worli-ju i predgrađima), što će povećati ponudu u periodu 2025–26. godine. Južni Mumbai je takođe pred obnovom ponude – prema Knight Frank studiji, 4–6 miliona kvadratnih stopa novog mešovitog poslovnog prostora će biti izgrađeno na jugu Mumbaija u narednih 6–8 godina, kroz obnovu starih zgrada i zemljišta port trust-a hindustantimes.com. Ovaj talas obuhvata projekte na rekultivisanom ili prenamenjenom zemljištu (npr. Eastern Waterfront razvoj i MMRDA metro depo zemljišta kod Mumbai Central-a), što će modernizovati ponudu poslovnih prostora u gradu.
Maloprodaja i druga komercijalna svojstva: Pitanje se fokusira na stambeni i komercijalni sektor uopšte, iako kancelarije dominiraju komercijalnim nekretninama u Mumbaiju, kratak osvrt na maloprodaju: maloprodajni sektor nekretnina u Mumbaiju se oporavio nakon kovida, sa tržnim centrima u predgrađima kao što su Phoenix Market City Kurla, Oberoi Mall Goregaon, itd. koji beleže gotovo potpunu popunjenost i rastuće zakupnine za maloprodajne prostore u 2025. Maloprodaja na ekskluzivnim lokacijama (Linking Road, Colaba Causeway, itd.) i dalje je izuzetno skupa zbog ograničene ponude. Prihodi od zakupa komercijalnih nekretnina značajno su viši nego kod stambenih – obično ~7% do 9% za najkvalitetnije kancelarije i još veći (10%+) za industrijske/magacinske zakupnine ajmera.com. Ova razlika (u odnosu na ~3–4% kod stambenih nekretnina) podstiče interesovanje investitora za komercijalni sektor i REIT-ove radi stabilnog prihoda. Mumbai već ima najveće REIT-notirane portfolije kancelarija u Indiji (kao što su Nexus Select, Mindspace REIT sa objektima u regiji Mumbaija). Trendovi zakupaca u 2025. pokazuju težnju ka kvalitetu: zakupci preferiraju dobro upravljane kancelarijske parkove s brojnim pogodnostima (uključujući Navi Mumbai i Thane) radi konsolidacije, što ide u prilog organizovanim komercijalnim investitorima.
Generalno, prognoze za komercijalne nekretnine u Mumbaiju za narednih nekoliko godina su pozitivne, što je podržano ekonomskim rastom i statusom grada kao finansijskog centra. Glavni izazovi su ograničenja infrastrukture i visoki troškovi zakupa, ali se očekuje da će tekući projekti (ekspanzija metroa, novi putevi) ublažiti te probleme. Balans ponude i potražnje je trenutno pod kontrolom; očekuje se da će investitori pokretati nove projekte kancelarija zbog snažne tražnje, ali treba biti oprezan da se ponuda ne premaši u narednim godinama kada više projekata bude završeno.
Ključna mikro-tržišta i lokaliteti u Mumbaiju
Tržište nekretnina u Mumbaiju je veoma lokalizovano – svako mikro-tržište ima svoje specifične karakteristike, cenovne rangove i faktore rasta. U nastavku je pregled ključnih mikro-tržišta/lokaliteta unutar grada i metropolitanskog područja:
- Južni Mumbai (Ostrvski grad – Kolaba do Dadara): Južni Mumbai (SoBo) je tradicionalna elitna zona, dom znamenitosti kao što su Nariman Point, Marine Drive, Malabar Hill i Worli. Ovde su najviše cene nekretnina u Mumbaju, često ₹40.000 – ₹70.000 po kvadratnom metru za vrhunske rezidencije 99acres.com, zahvaljujući ograničenoj ponudi i statusu nasleđene elite. Stambeni fond Južnog Mumbaija je mešavina starih zgrada (mnoge su u procesu obnove) i modernih luksuznih kula (posebno u Worli i Prabhadevi). Potražnju pokreću tradicionalno bogate porodice i korporativni lideri. Iako prodaja ovde čini manji deo ukupne prodaje u Mumbaju, transakcije velike vrednosti u SoBo-u su stabilne – u prvoj polovini 2025. zabeležen je porast prodaje kuća vrednih preko ₹10 miliona širom grada, od kojih su mnoge bile u Južnom/Centralnom Mumbaju ndtvprofit.com. Unapređenje infrastrukture: Obalni put i podzemna metro linija 3 (Kolaba-Bandra-SEEPZ) značajno će poboljšati povezanost Južnog Mumbaija. Ovo već budi novo interesovanje – na primer, očekuje se da će Nariman Point i Cuffe Parade (na južnom vrhu grada) imati koristi od metroa Kolaba-SEEPZ (otvaranje 2025) koji ih direktno povezuje sa BKC-om i aerodromom ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Kao rezultat, komercijalna i stambena atraktivnost Južnog Mumbaija ponovo raste nakon zatišja, a konsultanti predviđaju „renesansu“ centralnog poslovnog distrikta i ekskluzivnog stanovanja kada ovi projekti budu završeni hindustantimes.com hindustantimes.com. Ipak, izazovi ostaju u SoBo-u: gužve, zastarela infrastruktura i veoma visoki troškovi ulaska za kupce.
- Bandra i okolna zapadna predgrađa: Bandra (posebno Bandra West) često se naziva „kraljicom predgrađa“ i poznata je po stanovnicima iz sveta Bolivuda, luksuznim restoranima i vilama s pogledom na more. Cene nekretnina u Bandra West i obližnjim predelima Khar/Juhu su uporedive sa južnim Mumbajem – često ₹30.000–₹50.000 po kvadratnom metru za premium stanove 99acres.com. Poslovni distrikt Bandra-Kurla Complex (BKC) u blizini Bandra East takođe dodaje vrednost; mnogi visoki rukovodioci traže domove u Bandri/Kalini zbog blizine BKC-a. Nekretnine u Bandri su mahom iz preprodaje ili rekonstrukcije (preostalo je vrlo malo velikih zemljišnih parcela), a potražnja stalno premašuje ponudu. Idete li severnije, Andheri (zapadni i istočni deo) je važno stambeno-poslovno središte zapadnih predgrađa. Andheri West je popularan srednje do visoko segmentiran stambeni deo (cene od ₹20.000–₹30.000 po kvadratu), dok su Andheri East/Marol oblasti sa mnogim kancelarijama i pristupačnijim stanovima. Dalje na sever, predgrađa kao što su Goregaon, Malad, Kandivali, Borivali nude raznovrstan smeštaj – od stanova za srednju klasu (~₹12.000–₹18.000 po kvadratu) do pojedinih luksuznih projekata – i tu se pojavila značajna nova ponuda u poslednjoj deceniji, često u velikim kompleksima sa sadržajima. Zapadni predgrađanski pojas ima koristi od Zapadne železničke linije i novih metro linija 2A i 7 koje prolaze kroz celu zonu, što je znatno poboljšalo povezanost u pravcu istok-zapad. Na primer, nedavno otvaranje metroa Dahisar–Andheri povećalo je potražnju za stanovima u oblastima kao što su Oshiwara, Kandivali i Dahisar, smanjujući vreme putovanja do poslovnih centara ndtvprofit.com. U budućnosti, predloženo produženje Obalskog puta do Bandre i Versove (faza 2) dodatno će poboljšati drumsku povezanost sever-jug uz zapadnu stranu grada. Pogled na mikro-tržišta: Zapadna predgrađa ostaju glavni pokretač volumena prodaje stanova u Mumbaju – imaju veliki udeo u prodaji stanova srednjeg segmenta. Prinosi od izdavanja stanova ovde su nešto iznad gradskog proseka (~3-4%), naročito u oblastima sa visokom potražnjom za iznajmljivanjem, kao što su Andheri (zbog kancelarija) i Powai (malo udaljenije od mora, ali planski razvijeno naselje sa dobrim rentama) blog.letsrentz.com hindustantimes.com. Ključne zone rasta na zapadu uključuju Oshiwara District Centre (ODC) u Goregaonu, Mira Road/Bhayandar (nešto izvan granica Mumbaja, uz prednosti nove metro linije u izgradnji), i Dahisar (gde poboljšana povezanost podstiče razvoj pristupačnih stanova).
- Istočna predgrađa i centralni Mumbai: Istočni koridor Mumbaija (koji se proteže od Siona i Čembura pa sve do Kurle, Bhandupa, Mulunda) je istorijski bio više industrijski i potcenjen u odnosu na zapad, ali sada brzo raste. Čembur i Wadala su dve istočne lokacije koje doživljavaju transformaciju: Istočni autoput (2014) je smanjio vreme putovanja do južnog Mumbaija, a buduće Metro linije 2B i linija 4 dodatno integrišu ova područja. Investitori su pokrenuli mnoge stambene projekte u Čemburu, Wadali i obližnjoj Kurli, ciljajući kupce srednje i više srednje klase koji ne mogu da priušte stanove u Bandri/Powaiu. Kao rezultat toga, cene zakupa i prodaje u Čemburu beleže stalan rast – npr. prosečne kirije su porasle za 4% u jednom kvartalu 2024. godine, što odražava veliku potražnju hindustantimes.com hindustantimes.com. Powai (iako tehnički pripada centralnoj zoni) je važan stambeno/komercijalni čvor – planirano naselje oko jezera, dom mnogih IT/finansijskih kompanija i mlade profesionalne populacije. Cene nekretnina u Powaiu (₹20k+ po kvadratnom metru) i kirije su prilično visoke zbog te potražnje. Dalje na sever, Mulund postaje popularan zbog relativno nižih cena (₹12k–₹15k/po kvadratnom metru) i novih šoping centara/infrastrukture; deo Mulund-Thane ima prednosti zbog blizine Centralne železnice i buduće Metro linije 4, kao i blizine tržista rada u Thane-u. Centralni Mumbai (Wadala, Sion, Matunga): Wadala se razvija kao poslovna četvrt sa planiranom Wadala Trans-Harbour železničkom stanicom i metro povezanosti, što je dovelo do porasta visokih stambenih zgrada u tom delu. Monorail linija (Jacob Circle-Wadala) takođe prolazi kroz ovu zonu (mada je njen kapacitet ograničen), a veliki zemljišni kompleksi Wadale (nekadašnje solane) su u upotrebi za novu izgradnju. U celini, istočna/centralna mikro-tržišta su na pragu značajnog rasta jer se pristupačnost izjednačava sa zapadnom stranom. Ove oblasti se takođe često nalaze na listama “investicionih žarišta” zbog relativno pristupačne cene ulaska i budućeg potencijala rasta.
- Navi Mumbai: Navi Mumbai je planirani grad preko luke, razvijen kako bi se rasteretio Mumbai. Sastoji se od čvorova kao što su Vashi, Nerul, CBD Belapur, Kharghar, Ulwe, Panvel, između ostalih. Nekretnine u Navi Mumbaiju karakterišu organizovan raspored, bolja infrastruktura (širi putevi, planski uređeni javni prostori) i manja gustina u poređenju sa Mumbaijem. Cene nekretnina ovde su značajno niže – na primer, ključne stambene cene u Vashiju ili Nerulu mogu biti ₹10k–₹15k po kvadratnom metru, dok su periferniji čvorovi poput Ulwea u srednjem jednocifrenom rangu (iako brzo rastu zbog očekivanja nove infrastrukture). Ključni pokretači: Najveći preokret donosi Navi Mumbai International Airport (NMIA) koji je u izgradnji u Ulwe/Panvel zoni. Predviđen za otvaranje do 2025–26 (faza 1), ovaj aerodrom je izazvao burne aktivnosti na tržištu nekretnina. Lokacije Ulwe, Panvel, Karanjade i Chirle blizu mesta aerodroma očekuje se da značajno porastu u vrednosti zbog unapređene povezanosti i komercijalnog razvoja ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Takođe, Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL) – auto-put dug 22 km preko mora između Sewri (južni Mumbai) i Nhava Sheva (blizu Ulwea) – skoro je završen. Ovo će povezati Navi Mumbai sa južnim/centralnim delom Mumbaija za manje od 30 minuta, što je radikalno poboljšanje u odnosu na sadašnju vožnju od 1,5+ sati. Kako stručnjaci navode, takvi “veliki infrastrukturni” projekti otvaraju nova mikro-tržišta: ranije udaljene oblasti Navi Mumbaija sada su pogodne za putnike ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Postojeći čvorovi Navi Mumbaija kao što su CBD Belapur, Seawoods, Kharghar i Taloja već imaju dobru infrastrukturu i takođe će imati koristi od aerodroma i ekstenzije metroa ndtvprofit.com. Kharghar, na primer, ima budući korporativni park i brojne obrazovne institucije, što ga čini atraktivnim za investicije. Prinosi od iznajmljivanja nekretnina u Navi Mumbaiju (3-4%) obično su nešto viši nego u samom gradu Mumbaiju, zbog niže početne cene. Sa planiranim inicijativama kao što je NAINA (Navi Mumbai Airport Influence Notified Area), cela nova urbana zona se osmišljava oko aerodroma. Navi Mumbai se tako izdvaja kao budući koridor rasta, privlačeći i krajnje korisnike (zbog relativne pristupačnosti i kvaliteta života) i investitore koji računaju na rast cena.
- Тане и проширени ММР: Иако формално не припада самом граду Мумбају, Тане и удаљенија предграђа (појас Мира Роуд-Вирар, појас Калјан-Домбивли) чине проширену метрополитенску зону која значајно утиче на динамику некретнина у Мумбају. Град Тане (и његова предграђа као што су Годбандер Роуд, Мадживада, Покран Роуд) развили су се у велику стамбену и пословну зону. Са бројним новим високоспратним пројектима, Тане нуди модерне домове по ценама 40–50% нижим од Мумбајских, што привлачи многе породице средње класе. Инфраструктура попут Тане-Белапур пута, будуће метро линије 4 (Вадала-Тане) и линије 5 (Тане-Бхиванди-Калјан) и пројекти проширења пута побољшали су приступачност. Танеов комерцијални раст (бек-офиси, ИТ паркови у области Годбандер) такође значи више локалног запошљавања, што подстиче потражњу за стамбеним простором. Мира Роуд–Бхајандар (северно од Дахисара) је још једна приступачна зона која је сада повезана метро линијом (линија 9 у изградњи) и унапређеним приградским возовима; бележи пораст јефтиног становања. Још даље, Вирар, Палгар на северу и Калјан-Домбивли, Бадлапур на североистоку су нови градови у којима се граде велика интегрисана насеља (често са становима у распону од ₹30–₹60 лакха). Ове периферне области добијају на значају захваљујући пројектима као што су Вирар-Алибаг мултимодални коридор и проширене приградске железничке мреже. Оне представљају будуће границе приступачног становања, иако је путовање до центра Мумбаја и даље дуго (нешто што инфраструктура настоји да побољша). За инвеститоре, неке од ових периферних зона нуде веће приносе од ренте (5%+) због ниске цене уласка, али треба узети у обзир и дужи период чекања за капиталну добит.
Укратко, Мумбајска микро-тржишта крећу се од ултра-луксузних квартова до нових приступачних предграђа. Јужни/централни Мумбај и најбоља западна предграђа су стабилна, оскудна тржишта са високим улазним баријерама и нижим стопама раста, али их подржава потражња за луксузом и нове везе (нпр. приморски пут, метро линија 3). Предграђа и Неви Мумбај/Тане су места где ће се десити највећи део нове изградње и раста становништва, подржаног инфраструктурним пројектима и релативно већом доступношћу земљишта. Инвеститори су посебно оптимистични у вези са зонама директно захваћеним инфраструктуром – као што је један извештај навео, „главни инфраструктурни пројекти обично покрећу потражњу у областима које добијају бољу повезаност“, тренд који се већ види на локацијама као што су Вадала, Чембур, Дахисар, Улве и Панвел ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Велики инфраструктурни пројекти и утицај на некретнине
Mumbaj je usred infrastrukturne transformacije, sa nekoliko megaprojekata koji su u toku i koji će značajno unaprediti povezanost i preoblikovati vrednosti nekretnina. Ovi projekti su ključni pokretači razvoja nekretnina, često pretvarajući nekada udaljena mesta u atraktivne stambene i poslovne zone. Neki od najuticajnijih projekata u 2025. i narednim godinama uključuju:
- Ekspanzija Mumbajskog metroa: Mreža metroa u Mumbaju se širi sa jedne linije na mrežu od 14 planiranih linija. Metro linije 2A i 7 (Dašisar do Andheri) u potpunosti su otvorene 2022–23, i njihov uticaj se već vidi kroz povećanu potražnju duž koridora. Podzemna linija 3 (Colaba–Bandra–SEEPZ), koja prolazi kroz srce grada uključujući poslovne četvrti i područje aerodroma, planirana je da počne sa radom do kraja 2025. Ova linija je pravi preokret – drastično će smanjiti vreme putovanja u smeru sever-jug i povezati Cuffe Parade (južni Mumbaj) sa BKC, aerodromom i SEEPZ-om bez prekida. Nekretnine u oblastima oko budućih stanica (kao što su Worli, Matunga, MIDC-Andheri) beleže obnovljeno interesovanje u iščekivanju ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Druge linije u izgradnji su Linija 4/4A (Wadala–Thane–Kasarvadavali), Linija 6 (Jogeshwari–Vikhroli) i Linija 5 (Thane–Kalyan), koje se očekuju do 2025–26. godine. Ovo će omogućiti brz prevoz do istočnih predgrađa i udaljenih zona. Poboljšana povezanost otvara nova mikro-tržišta – na primer, Wadala (nekada industrijska zona) sada se smatra sledećim BKC-om zahvaljujući metro vezi i novoj planiranoj terminalnoj stanici ndtvprofit.com. Slično, Dašisar/Mira Road na krajnjem severu i Bhiwandi/Kalyan u unutrašnjosti postaće pristupačniji, što će podstaći stambeni razvoj tamo. Sve u svemu, metro integriše MMR region, i cene nekretnina obično rastu 10–20% nakon završetka metroa u nekoj oblasti, kao što je viđeno u drugim gradovima. Očekuje se da će Mumbaj pratiti ovaj trend, a stručnjaci su optimistični za predgrađa duž novih metro ruta ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
- Пројекат приобалног пута: Мумбајски приобални пут је експресни пут у изградњи дуж западне обале града. Прва фаза приобалног пута (отприлике 10 км од Марин Драјва у Јужном Мумбају до Ворлија) очекује се да ће бити отворена 2024. године. Ово ће обезбедити брзу саобраћајницу која заобилази унутрашње гужве, ефикасно скраћујући време путовања од Јужног Мумбаја до Ворлија/Бандре за трећину. Приобални пут ће касније бити продужен на север до Версове. Утицај на некретнине: Очекивања су да ће приобални пут значајно повећати атрактивност западних квартова уз море. Подручја као што су Worli Sea Face, Breach Candy, Haji Ali имаће користи од лакше повезаности са центром и севером Мумбаја. Ово би такође могло подстаћи обнову старих зграда уз обалу како би се искористио бољи приступ. Аналитичари су спекулисали да ће обновљени раст Јужног Мумбаја (и у стамбеном и у пословном сектору) делимично зависити од пројеката као што је приобални пут који побољшавају везе hindustantimes.com hindustantimes.com. Осим тога, када се продужи ка предграђима, приобални пут би могао да унапреди насеља дуж своје трасе (нпр. Версова, Џуху итд.) смањујући познато дуго путовање преко SV Road/Linking Road. Ипак, постоје забринутости око утицаја на животну средину и да ли ће овај пут само преместити уска грла – али у целини, за некретнине, боља путна повезаност = веће вредности некретнина у раније тешко приступачним деловима.
- Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL): Takođe nazvan Atal Setu, ovo je najduži morski most u Indiji koji povezuje Mumbai sa Navi Mumbaijem. Most dužine 21,8 km sa 6 traka povezaće Sewri (u centralnom Mumbaiju) sa Chirle-om blizu Nhava Sheva. Od 2025. godine, MTHL je u naprednoj fazi izgradnje i očekuje se da će uskoro biti otvoren. Njegov uticaj je ogroman: trenutno je Navi Mumbai dostupan iz Južnog Mumbaija samo dugom vožnjom preko Thane-a ili trajektom. MTHL će skratiti vreme putovanja između južnog/centralnog Mumbaija i Navi Mumbaija na oko 20-30 minuta (sa ~2 sata). Ovo će “otključati” potencijal Navi Mumbaija kao proširenja glavnog grada ndtvprofit.com. Stručnjaci za nekretnine predviđaju da će Ulwe, region aerodroma Navi Mumbai i susedna područja Raigada doživeti procvat jer će putovanje postati praktičnije ndtvprofit.com. Možemo očekivati talas izgradnje stambenih i poslovnih objekata oko čvorišta MTHL – na primer, Shivaji Nagar i Chirle na strani Navi Mumbai-ja i Sewri/Wadala na strani Mumbai-ja. U Sewri-ju, cene nekretnina su već blago porasle zbog buduće povezivosti i planiranog Sewri-Worli konektora koji će spojiti MTHL sa Obalnim putem, stvarajući prsten. MTHL je takođe od ključnog značaja za logistiku i industrijske nekretnine: transport kamionima od JNPT luke do Mumbai-ja biće brži, što može povećati potražnju za skladištima u Navi Mumbaiju. Ukratko, MTHL je prekretnica, integriše metropolu i pokreće rast u Navi Mumbaiju/Raigadu. Konsultanti iz CBRE-a i drugi su eksplicitno naveli Ulwe, Panvel, Kharghar i druge čvorove Navi Mumbaija kao glavne korisnike MTHL-a i aerodroma ndtvprofit.com.
- Međunarodni aerodrom Navi Mumbai (NMIA): Ovaj novi drugi međunarodni aerodrom za Mumbai se gradi u oblasti Panvel-Ulwe u Navi Mumbaiju. Prva faza (jedna pista, kapacitet od 20 miliona putnika) planirana je da se otvori krajem 2024. ili 2025. godine, a krajnji kapacitet će biti 60+ miliona putnika do 2032. Aerodrom je značajan katalizator za nekretnine: obično aerodromi donose potražnju za hotelima, kancelarijama, logistikom i stanovanjem u svojoj okolini. Kao što je očekivano, najava NMIA dovela je do skoka cena zemljišta i nekretnina u okolnim čvorovima. Panvel, Ulwe, Dronagiri, Pushpak Nagar (novi čvor odmah pored aerodroma) beleže rast cena u očekivanju otvaranja. Čak i tokom 2022-2024, iako je još u izgradnji, cene zemljišta oko NMIA su navodno udvostručene, a investitori su pokrenuli više projekata koji ciljaju na buduće osoblje i biznise povezane sa aerodromom. Aerodrom je deo šire vizije – Navi Mumbai Airport Influence Notified Area (NAINA), planska zona od preko 1500 km² za razvoj novog grada, uključujući stambene zone, poslovne parkove itd. Posmatrači tržišta nekretnina očekuju da će Navi Mumbai privući korporativne kancelarije i industriju kada aerodrom postane operativan, možda se razvijajući u blizanca Mumbaija. Već sada, Adani Group (operater aerodroma) planira “aerotropolis” sa poslovnim zonama oko NMIA. Za prenatrpano tržište nekretnina Mumbaija, aerodrom otvara ogromne mogućnosti za širenje. Ključna tržišta koja će imati koristi (osim Ulwe/Panvel) uključuju Kamothe, Kharghar, Taloja pa čak i udaljeni region Panvel (koji bi mogao ugostiti skladišta ili povoljno stanovanje za radnu snagu aerodroma). Važno je napomenuti da se infrastruktura prilagođava podršci NMIA: MTHL, produžetak prigradske železnice Mumbaija do Urana, predlozi za nove metro linije (kao što je Belapur-Khandeshwar), kao i unapređenja autoputeva su u toku. Ova integrisana izgradnja ukazuje na procvat nekretnina u Navi Mumbaiju u narednih 5-10 godina, a 2025. označava tek početak kada aerodrom bude otvoren.
- Ostali infrastrukturni projekti: Pored prethodno navedenih, nekoliko drugih projekata utiče na tržište nekretnina:
- Samruddhi Mahamarg (autoput Mumbai–Nagpur) sada povezuje region Mumbaija (preko okruga Thane) sa unutrašnjošću Maharaštre. Ovo podstiče razvoj oko čvorišnih gradova i moglo bi učiniti udaljena predgrađa kao što su Bhiwandi i Shahapur privlačnijim za logističke parkove, pa čak i za putnike na relaciji do posla (preko pristupnih puteva).
- Mumbai Urban Transport Project (MUTP) III & IV proširuju mrežu prigradske železnice (nove linije za Virar, Panvel, Karjat itd. i dodatni železnički kapacitet). Predgrađa na ovim linijama (npr. Virar, Palghar, Karjat) imaće bolju povezanost, što dugoročno znači i veću potražnju za stambenim prostorom.
- Goregaon-Mulund Link Road (GMLR) i drugi drumski tuneli (kao što je planirani Borivali-Thane tunel) drastično će skratiti vreme putovanja između istoka i zapada preko prirodnih prepreka grada (brda i močvare). Na primer, GMLR će povezati zapadno predgrađe Goregaon sa istočnim predgrađem Mulund putem tunela, skraćujući put od 60-90 minuta na manje od 20 minuta. Ovo će podići vrednosti nekretnina u Mulundu, Bhandupu i takođe koristiti Goregaon/Powai proširujući njihovu povezanost.
- Metro Linija 8 (Mumbai Metro Airport Express), koja će povezivati CSMT (jug Mumbaja) sa NMIA putem ekspresnog metroa, trenutno je u fazi planiranja. Ako se realizuje do kasnih 2020-ih, integrišeće dva aerodroma i dodatno podstaći razvoj oblasti duž svoje trase.
- Sewri-Worli izdignuti spoj: Ovaj nadvožnjak u izgradnji povezaće kraj MTHL-a u Sewri-ju sa Worli-jem (i time sa obalnim putem), efikasno usmeravajući saobraćaj iz Navi Mumbaija direktno u srce ostrvskog grada. Oslobodiće istočni autoput i poboljšaće povezivanje južnog Mumbaja sa novim aerodromom i dalje. Ovo je još jedan faktor koji oživljava interesovanje za nekretnine u Worli, Prabhadevi, Dadar.
- Posvećeni koridor za teretni saobraćaj (DFC) i luka Vadhvan: Iako se ne nalaze u Mumbaiju, infrastruktura kao što je zapadni DFC (teretna železnička linija) i predložena nova luka mogu imati indirektan efekat tako što podstiču trgovinu i srodne komercijalne nekretnine (kancelarije brodarskih kompanija itd. u Mumbaiju).
- Prinosi od iznajmljivanja stambenih nekretnina: Mumbai je tradicionalno imao nizak prinos od iznajmljivanja stambenih nekretnina (godišnja renta kao % cene nekretnine) u poređenju sa mnogim drugim gradovima, zbog visokih kapitalnih vrednosti.
U suštini, infrastrukturna unapređenja u Mumbaju rešavaju njegov najveći istorijski problem – povezanost. Brže vreme putovanja i nove tranzitne rute praktično “približavaju predgrađa” poslovnim centrima ndtvprofit.com. Ovo širi izvodljivo područje za stanovanje radne snage Mumbaja, čime se potražnja za nekretninama proširuje na nove teritorije. Kako Anuj Puri iz Anarock-a napominje, kada se infrastrukturni projekti približe završetku i ljudi “ostvare opipljive koristi”, videćemo vidljivo povećanje tražnje za stanovanjem u tim koridorima ndtvprofit.com. Već sada investitori zauzimaju pozicije na lokacijama kao što su Ulwe, Panvel (blizu NMIA/MTHL) i Dahisar-Mira Road (blizu nove metro linije) kako bi ispratili talas rasta vrednosti ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Kontinuirani državni fokus na infrastrukturu sugeriše da će u narednim godinama Mumbai postati više policentričan – sa više čvorišta brzog rasta povezanih modernim prevozom – umesto da sva ekonomska aktivnost bude koncentrisana samo u Južnom Mumbaiju, kao što je to bilo ranije. Agenti za nekretnine i kupci podjednako su optimistični po pitanju ranije perifernih oblasti koje infrastruktura sada ističe kao “buduće koridore rasta” MMR-a ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Trendovi prinosa od zakupa i ROI u različitim zonama
Povraćaj ulaganja u nekretnine u Mumbaju dolazi iz kombinacije rasta vrednosti i prihoda od zakupa, a ovi faktori mogu značajno varirati u zavisnosti od zone i tipa nekretnine:
Da rezimiramo, investitori u Mumbaju treba da kalibrišu očekivanja: prinosi na stambene nekretnine su oko 3-4% (uz mogućnost postepenog povećanja ukoliko rente nastave da rastu), a godišnja aprecijacija se kreće od srednjih do visokih jednocifrenih procenata na srednji rok – osim ako se ne cilja na određeni mikro-tržišni uspon. Prinosi na komercijalne nekretnine su privlačniji i nude bolji ROI odmah, ali zahtevaju veće investicione iznose i profesionalno upravljanje. Diverzifikacija putem REIT-ova ili fondova fokusiranih na prinos od rente takođe raste, što odražava ove dinamike. Analitičari tržišta upozoravaju da preterano oslanjanje na luksuzni segment može umanjiti dugoročni rast ukoliko se širi problemi pristupačnosti ne reše globalpropertyguide.com. Dakle, održiv ROI u nekretninama u Mumbaju verovatno će zavisiti od izbora pravog segmenta – balansirajući između brzorastućih novih lokacija i blue-chip nekretnina za stabilan prihod.
Dinamika ponude i tražnje i tržišna ravnoteža
Uprkos ogromnoj potrebi za stanovima u Mumbaju, tržište poslednjih godina karakteriše umereno povećanje ponude i snažna potražnja, što 2025. dovodi do relativno uravnotežene situacije:
Ponuda i tražnja za stanovima: Nakon post-kovid buma 2021–2022 (kada su odložena tražnja i smanjene takse dovele do rekordne prodaje), investitori su u periodu 2023–2025. oprezniji i paze da ne preteraju sa ponudom. To se vidi u padu prodaje stanova od 20% na godišnjem nivou u vodećim gradovima u Q2 2025, praćenim padom novih projekata od 16% u istom periodu indiatoday.in indiatoday.in. U MMR-u je u Q2 lansirano 28.000 novih stanova, što je manje od prodaje, što ukazuje da su developeri smanjili pokretanje novih projekata kako je prodaja usporila indiatoday.in. Ovakva disciplina održava nivo neprodatih nekretnina pod kontrolom. Procene govore da je u Mumbaju oko 1,2–1,3 lakh neprodatih jedinica od ukupno 5,6 lakh u vodećih 7 gradova (MMR obično čini ~20-25% neprodatih domova u Indiji). Važno je da se zalihe najbrže prazne u srednjem i premium segmentu. Prema Anarock-u, neprodata zaliha luksuznih stanova u Mumbaju zapravo je pala za 29% na godišnjem nivou do Q1 2023, jer je prodaja u višoj klasi porasla, ali je ponovo porasla do Q1 2025 (+36% YoY) usled brojnih novih luksuznih projekata realty.economictimes.indiatimes.com. Nasuprot tome, neprodate pristupačne jedinice ostaju problem zbog slabe ponude u toj sferi (pristupačna ponuda procentualno opada).
Zalihe za mesece (vreme potrebno da se rasproda postojeći stoc̄ po trenutnom tempu prodaje) za Mumbai iznose oko ~15–20 meseci za celo tržište, što je mnogo bolje u odnosu na ~30+ meseci viđenih sredinom 2010-ih. Zdravo tržište se obično smatra onim sa 12–18 meseci zaliha, tako da je Mumbai blizu tog optimalnog raspona. Elastičnost potražnje se testira zbog nedavnih poskupljenja – neki potencijalni kupci su odložili kupovinu u prvoj polovini 2025. godine zbog skupih nekretnina i skupih stambenih kredita. Ali sa ublažavanjem finansijskih uslova (smanjenje kamata) i developerima koji nude atraktivne šeme (kao što su bez-EMI do useljenja, popusti itd.), očekuje se da će se potražnja obnoviti. Zapravo, podaci o registracijama stanova ukazuju na snažnu prikrivenu potražnju – ljudi i dalje trguju (preko 75.000 nekretnina registrovano za 6 meseci 2025. u gradu ndtvprofit.com), što uključuje i transakcije na sekundarnom tržištu, što ukazuje na celokupno poverenje u nekretnine kao imovinu.
Segmentirana dinamika: luksuzni i premijum segment (>₹1,5 cr) je trenutno pokretač tržišta, čineći skoro polovinu nove ponude i značajan deo prodaje indiatoday.in. Developeri su se okrenuli visokokvalitetnim projektima jer su tu profitne marže i potražnja imućnih kupaca najjače. Ovo je dovelo do disbalansa u ponudi – srednji segmentu (₹50 lakha – ₹1,5 cr) i pristupačno stanovanje (<₹50 lakh) su nedovoljno zastupljeni u odnosu na populaciju kojoj su potrebni. Kao što je već navedeno, samo 12% lansiranja u drugom kvartalu je bilo pristupačno indiatoday.in, dok bi ova cenovna kategorija inače pokrivala veliki deo radne snage Mumbaija da je dostupna. Rizik je „nestajuća sredina” u ponudi stanova. Sa druge strane, fokus na visokokvalitetnim projektima se kratkoročno isplatio: prodaja luksuznih stanova u Mumbaiju je porasla dvocifreno (Knight Frank je objavio da je nacionalno prodaja ultra-luksuznih stanova skočila za 483% u jednom od nedavnih izveštaja) business-standard.com, a developeri koji prodaju premijum objekte beleže snažnu naplatu. Na primer, luksuzni projekti u Južnom Mumbaiju i Bandri od renomiranih građevinara često se brzo rasprodaju bogatim kupcima, dok prodajni saloni za stanove sa malim budžetom na periferiji grada beleže manju posećenost.
Uticaj politike na ponudu i potražnju: Vladini podsticaji (ili njihov izostanak) takođe oblikuju dinamiku. U 2020. godini, privremeno smanjenje poreza na promet nekretnina (stamp duty) (sa 5% na 2%) dovelo je do ogromnog porasta prodaje. Nakon ukidanja ove mere, prodaja se normalizovala, ali je ostala jaka zbog istinske potražnje. Trenutno je porez na promet nekretnina oko 6% (uključujući metro taksu) u Mumbaju, što je jedan od viših transakcionih troškova u Indiji. Investitori i industrijska udruženja (poput CREDAI) lobirali su za smanjenje takse ili omogućavanje povraćaja GST kredita za kupovinu stanova kako bi podstakli ponudu pristupačnog stanovanja, ali novih olakšica nema u planu za 2025. godinu. RERA (Regulatorno telo za nekretnine) je implementirano u Maharaštri od 2017. i povećalo je poverenje kupaca, eliminišući brojne nesigurne građevinske kompanije. Ovo je pozitivno uticalo na potražnju (posebno za projekte u izgradnji), jer kupci više veruju projektima registrovanim kod RERA. Što se tiče ponude, RERA je primorala graditelje da se fokusiraju na završetak projekata (kako bi izbegli kazne), što je pomoglo da se smanji broj zaostalih jedinica. Stroga usklađenost MahaRERA-e (kao što su obavezna redovna ažuriranja i rešavanje pritužbi kupaca) dovela je do toga da ugledni graditelji – često sa pristupom sredstvima – dominiraju novom ponudom, dodatno obezbeđujući pouzdaniju isporuku i tako stabilnu potražnju.
Neprodate zalihe i trendovi u izgradnji: Posebno je zanimljivo da značajan deo “neprodatih” zaliha u Mumbaju čine projekti koji su još uvek u izgradnji (a ne gotovi, ali prazni stanovi). Razlog je što investitori obično prodaju 70-80% jedinica tokom izgradnje, dok se preostale jedinice prodaju nakon završetka radova ili naknadno. Veoma je malo potpuno neprodatih gotovih zgrada, osim u nekim udaljenim lokacijama. Stoga, statistika broja neprodatih stanova može biti pomalo zavaravajuća – ukoliko prodaja uspori, investitori odlažu lansiranje novih faza, čime zvanične brojke “neprodatih” ostaju pod kontrolom. Ova taktika je viđena u drugom kvartalu 2025: broj novih projekata je smanjen za 36% u MMR indiatoday.in, čime je efektivno sprečeno nagomilavanje neprodanih stanova. Građevinska aktivnost je jaka kod postojećih projekata (pošto investitori žele da završe i predaju stanove radi izbegavanja troškova kamata i problema sa RERA-om), ali je početak novih projekata usporen početkom 2025. u Mumbaju. Moguće je da ćemo videti novi porast najava projekata kasnije tokom 2025. ukoliko se prodaja ponovo poveća, kako se i očekuje.
Pokretači potražnje: Potražnja za nekretninama u Mumbaju zasnovana je na njegovoj poziciji finansijskog i korporativnog centra Indije. Grad svake godine stvara hiljade radnih mesta, privlačeći migrante koji na kraju teže kupovini sopstvenog doma. Širenje belih ovratnika (IT, BFSI, startapi) je ključni pokretač potražnje za stanovima srednje i više klase. Dodatno, tokom prethodnih nekoliko godina, NRI i HNI su ulagali u nekretnine u Mumbaju, posmatrajući ih kao stabilnu imovinu u vreme globalnih neizvesnosti – to se videlo kroz porast luksuznih kupovina (uključujući više od 100 milijardi rupija vredne ugovore u SoBo). Investitori/špekulanti: Za razliku od perioda pre 2010, danas je čistih investitora manje, ali neki se vraćaju zbog specifičnih prilika (npr. već iznajmljene komercijalne nekretnine, ili kupovina većeg broja stanova u izgradnji uz popust). Kako bi tržište ostalo zdravo, krajnja potražnja korisnika mora ostati glavni pokretač, što je trenutno slučaj – krajnji korisnici (stvarni stanari) čine prema izveštajima 80-85% prodaje stanova u Mumbaju, što je veoma pozitivan signal.
Изгледи: Ланац снабдевања за наредних неколико година укључује пројекте преправке (обнова старих зграда) и велика интегрисана насеља на ободима града. Недавно одобрене одредбе DCPR 2034 (размотрене у наставку) ће постепено откључати више земљишта и већи ФСИ, што значи да би потенцијална стамбена понуда у Мумбају могла значајно да повећа – до 3.700 хектара новог земљишта за развој до 2034, укључујући солане и NDZ-ове homesfy.in, и више зграде са ФСИ од 3.0 до 5.0 у различитим зонама homesfy.in. Ово је мач са две оштрице: ако се добро спроведе, може решити хронични недостатак у Мумбају и донети стабилност цена; ако не, или ако дође до кашњења, град би могао наставити да се суочава са оскудном понудом и растом цена због ограничене залихе. За сада, тржишна равнотежа се пажљиво одржава опрезним приступом инвеститора (покретање нових пројеката у складу са апсорпцијом). Свако нагло политичко подстицање (попут субвенције камата или пореских олакшица) могло би ослободити више латентне потражње, коју би инвеститори онда пожурили да задовоље – што би могуће довело до наглог пораста продаје и градње. Са друге стране, спољни шокови (глобална рецесија итд.) могли би да ослабе потражњу, али се чини да су инвеститори сада боље припремљени са виткијим билансирањем и могу брзо прилагодити понуду (као што је виђено у првој половини 2025). Тако да динамика понуде и потражње у Мумбају у блиској будућности изгледа стабилно, са изгледима за умерени раст који се може наставити побољшањем економских услова до 2026.
Политичка и регулаторна ажурирања (RERA, DCPR 2034, итд.)
Сектор некретнина у Мумбају значајно је под утицајем политичког оквира и регулаторних промена. Последњих година, власти су увеле реформе усмерене на повећање транспарентности, заштиту купаца и омогућавање планираног раста. Ево кључних политичких/регулаторних аспеката и недавних ажурирања:
- MahaRERA (Regulatorno telo za nekretnine u Maharashtri): Maharashtra je bila među prvima u sprovođenju Zakona o regulaciji i razvoju nekretnina (Real Estate (Regulation & Development) Act), 2016. MahaRERA, koja funkcioniše od 2017. godine, zahteva da se svi novi projekti registruju, a investitori moraju da dostave podatke o projektu, vremenske rokove i obavežu se da sredstva kupaca drže na posebnom računu. Ovo je značajno poboljšalo poverenje potrošača na tržištu nekretnina u Mumbaiju. Do 2025. godine, RERA je duboko ukorenjena – kupci rutinski proveravaju status projekta kroz RERA pre ulaganja. Velika prednost je mehanizam za rešavanje sporova: MahaRERA obrađuje žalbe i nametnula je povraćaje/penale na neodgovorne investitore, što sprečava zloupotrebe. Nedavne vesti vezane za RERA uključuju strožu primenu ažuriranja projekata na vreme (investitori moraju kvartalno da ažuriraju status izgradnje). U periodu 2023–24, MahaRERA je takođe preduzela mere protiv zaustavljenih projekata zahtevajući od investitora da ih ožive ili budu izbrisani iz evidencije, što je ubrzalo završetak. Usklađenost je visoka među organizovanim investitorima, iako se nekolicina manjih graditelja i dalje suočava sa merama zbog neusklađenosti sa RERA. Još jedna inicijativa je Osnivanje MahaRERA foruma za posredovanje, gde se sporovi između kupaca i investitora rešavaju posredovanjem – ovo je ubrzalo rešavanje i u korist je potrošača. Generalno, RERA je povećala regulatornu odgovornost i smanjila rizik za kupce stanova u Mumbaiju. Transparentni RERA portal (gde se mogu videti odobrenja za projekte, parnice itd.) omogućava kupcima da donose informisane odluke. Prisutnost RERA verovatno je doprinela održanoj tražnji u 2025. godini uprkos nekim izazovima na tržištu, jer kupci veruju da su novi projekti regulisani i njihove investicije zaštićene.
- Ostale regulatorne novosti:
- Porez na promet (pečat) i porezi: Nakon podsticaja kroz smanjenje poreza na promet iz 2020. godine (koje je okončano u martu 2021.), država nije ponovo uvela olakšice uprkos zahtevima industrije, prvenstveno jer su državni prihodi od poreza na promet dosegli rekordne visine (Mumbai je sakupio ₹6.699 miliona u prvoj polovini 2025, +14% u odnosu na prethodnu godinu ndtvprofit.com). Umesto toga, uveden je 1% „Metro Cess“ 2022. godine, što čini efektivni porez na promet u Mumbaiju 6% (5% osnovica +1%). U aprilu 2025. vlada Maharashtrе je povećala Ready Reckoner (RR) stope za 3,9% za fiskalnu 2025–26 ndtvprofit.com. RR stope se koriste za izračunavanje poreza na promet; ovo povećanje je blago podiglo troškove transakcije. Najava povećanja RR dovela je do naleta registracija u martu 2025. od strane kupaca koji su želeli da zaključe poslove pre nego što viši RR (i samim tim viši porez) stupi na snagu ndtvprofit.com. Nadalje, nisu najavljene dalje promene poreza, ali je malo verovatno da će bilo koja vlada suočena sa pritiskom prihoda odobravati olakšice. Pravilo o ograničavanju razlike između ugovorene vrednosti i RR vrednosti na 10% (za izbegavanje dodatnog poreza) od strane centralne vlade, bilo je privremeno olabavljeno tokom 2021–22 za pristupačne stanove (dozvoljena razlika do 20%) – ta privremena mera je ukinuta, što može blago uticati na fleksibilnost investitora pri davanju popusta.
- Finansiranje i REIT-ovi: Politika u pogledu finansiranja se poboljšala – banke su sada voljnije da finansiraju projekte jer su ugledni igrači i RERA nadzor prisutni. Vlada je takođe produžila neke kredite povezane sa subvencijama (CLSS) za pristupačno stanovanje (PMAY šema) do ranih 2020-ih, iako su ti programi trenutno istekli i čekaju obnovu. Ako budu ponovo uvedeni, CLSS bi mogao pomoći kupcima koji prvi put kupuju stan i podstaći potražnju u tom segmentu. REIT regulative su izmenjene da bi se omogućio lakši ulazak – do 2025. Indija ima 4 registrovana REIT-a, uključujući neke sa nekretninama iz Mumbaja. Ovo pruža izlaznu strategiju za developere i investitorima mogućnost ulaganja u komercijalne nekretnine – politika posredno podržava šira ulaganja u nekretnine.
- Ekološki i obalni propisi: Razvoj Mumbaja je takođe regulisan pravilima o obalnoj regulacionoj zoni (CRZ) i ekološkim dozvolama. Godine 2019. CRZ pravila su donekle liberalizovana (oblasti CRZ-II i III) i omogućila su određeni razvoj bliže obali uz zaštitne mere. Ovo je omogućilo projekte kao što su Obalski put i obnovu obalnih pojaseva. Međutim, ekološki aktivizam je snažan – na primer, seča drveća u Aarey-u zbog izgradnje depoa za metro izazvala je buru u javnosti i političku borbu, što pokazuje da nisu svi projekti lako ostvarivi. Donosioci odluka moraju izbalansirati razvoj i održivost. Skorašnji primer: BMC je 2023. predložio da se formalizuje izgradnja privremenih objekata za Ganesh pandle prilagođavanjem DCPR-a, što pokazuje kako čak i mikro-pitanja politike utiču na upotrebu zemljišta za nekretnine indianexpress.com.
- Podsticaji za pristupačno stanovanje: Iako se ne odnose isključivo na Mumbai, Unioni budžet za 2023. povećao je sredstva za PMAY pristupačno stanovanje, što indirektno pogoduje Mumbaju kroz subvencije za neke kupce. Pominje se i mogućnost da se sheme subvencionisanja kamatnih stopa ponovo uvedu ako prodaja stanova opadne, što bi takođe podstaklo potražnju. Kada je reč o regulativi, jedinstveno šalter rešenje za odobravanje projekata je davnašnja želja developera iz Mumbaja kako bi se smanjila kašnjenja u davanju dozvola – država preduzima korake ka uspostavljanju online jedinstvenog sistema, ali potpuna implementacija još uvek traje. Ako se to postigne, moglo bi značajno smanjiti ozloglašeno dug period odobravanja u Mumbaju (koji može trajati i 1-2 godine za sve dozvole) i tako sniziti troškove izgradnje.
Ukratko, regulatorno okruženje Mumbaja se razvija ka većoj transparentnosti i planskom rastu. RERA je u velikoj meri povratila poverenje među kupcima. DCPR 2034 je postavila temelje za širenje Mumbaja i u visinu i u širinu, mada će njen uspeh zavisiti od realizacije i mogućih daljih fina podešavanja (npr. osiguravanje da infrastruktura prati razvoj sa većim FSI kako bi se izbeglo opterećenje komunalnih usluga i saobraćaja). Čini se da su donosioci politika svesni da su priuštivost i infrastrukturna uska grla pitanja koja zahtevaju kontinuiranu pažnju – činjenica da DP 2034 naglašava stanovanje po pristupačnim cenama i da je RBI oprezna u pogledu kamatnih stopa ukazuje na fokus na pristupačnost stanovanja. Tržište bi pozdravilo bilo kakve dodatne podsticaje (olakšice na porez za stambene kredite, smanjen GST na stanove u izgradnji, i sl.), ali nijedan nije uveden u 2025. do sada. Ipak, postojeće politike obezbeđuju okvir za stabilnije i snažnije tržište nekretnina – ono gde su interesi krajnjih korisnika zaštićeni, a ponuda može da raste kontrolisano i održivo globalpropertyguide.com homesfy.in.
Investicioni hotspotovi i budući koridori rasta
Kako se tržište nekretnina Mumbaja širi van zasićenog jezgra, nekoliko novih hotspotova i koridora rasta došlo je u fokus investitora i kupaca nekretnina. Ovo su lokacije koje su spremne za iznadprosečan rast zahvaljujući infrastrukturalnim projektima, raspoloživosti zemljišta ili strateškom značaju. Evo nekoliko ključnih investicionih hotspotova i koridora na koje treba obratiti pažnju u 2025. i narednim godinama:
- Zona uticaja aerodroma Navi Mumbai (Ulwe–Panvel–Dronagiri): Možda najviše pominjan „hotspot“ je pojas oko budućeg Međunarodnog aerodroma Navi Mumbai. Ulwe, koji je nekada bio miran kraj, sada je užurbana investiciona destinacija – cene nekretnina u Ulweu su navodno udvostručene u poslednjih 5-6 godina. Parcela zemljišta u Ulweu, Kharkoparu, Pushpak Nagaru (naselja koja se razvijaju neposredno uz aerodrom) masovno kupuju investitori. Sa aerodromom koji treba da bude otvoren do 2025/26., ova područja mogu doživeti brzu transformaciju iz zona u izgradnji u naseljene stambene klastere. Panvel, koji je malo udaljeniji, razvija se kao komercijalni centar sa poslovnim parkovima koji očekuju početak rada aerodroma. Takođe, Dronagiri i oblast JNPT su ciljane za širenje logistike i skladišta (vlada promoviše Integrisanu industrijsko-ekonomsku zonu u blizini JNPT). Kao što je NDTV analiza istakla, Ulwe, Chirle, Karanjade, Panvel će znatno profitirati zahvaljujući poboljšanoj povezanosti (preko MTHL-a, novih železničkih veza) i novom aerodromu, dok CBD Belapur, Seawoods, Kharghar, Taloja – razvijeniji delovi Navi Mumbaija – takođe beleže novi zamah rasta ndtvprofit.com. Investitori sa horizontom od 5-10 godina optimistično gledaju na posedovanje imovine ovde pre nego što puna infrastruktura postane operativna. Rizik je u tajmingu – ako dođe do kašnjenja projekata, u kratkom roku može doći do problema sa likvidnošću – ali opšti konsenzus je da je ovaj koridor najvažnija razvojna granica Mumbaija.
- Trans-harbour koridor (Sewri-Wadala do Navi Mumbai): Kao dopuna navedenom, područje Sewri-Wadala u Mumbaiju (gde počinje MTHL) samo po sebi je novi investicioni „hotspot“. Sewri će iz relativno nepoznate industrijske zone postati važno tranzitno čvorište koje povezuje Navi Mumbai. U planu je i razvoj Istočne obale Mumbai Port Trusta (oko Sewrija i Reay Roada) – DP 2034 predviđa oko 250+ hektara za preuređenje u projekte mešovite namene slične Keanari Vharf stilu obale homesfy.in. Ako se realizuje, projekat Istočne obale mogao bi stvoriti potpuno novi poslovni i stambeni distrikt s pogledom na more, što bi bilo izuzetno privlačno. Wadala u blizini je već na radaru investitora zbog novih metro linija i nove železničke stanice. Neki čak Wadalu nazivaju “BKC 2.0” jer MMRDA planira da deo svojih operacija premesti ovde i da podstakne dolazak korporacija. Zemljište u Wadali, koje je ranije bilo uglavnom industrijsko/skladišno, sada je otvoreno za komercijalni zakup. Ceo ovaj trans-harbour koridor – od Wadale/Sewrija na strani Mumbaija do Urana/Ulwea na strani Navi Mumbaija – može se posmatrati kao linearna investiciona zona koja profitira zbog ogromnog skoka u povezivanju.
- Palava-Taloja-Panvel pojas: Pomalo prema unutrašnjosti, Palava City (Dombivli) koju je razvio Lodha i okolni region Kalyan-Dombivli nastavljaju da budu aktivna tržišta za ulaganja u pristupačnije stanovanje. Predstojeća Kalyan-Taloja metro linija i druga poboljšanja puteva pozicioniraju ovaj pojas kao koridor rasta koji povezuje centralni MMR sa Navi Mumbaijem. Taloja u Navi Mumbaiju je industrijska zona koja takođe beleži pojavu stambenih projekata, podstaknuta burzom oko aerodroma NAVI Mumbai i planiranim produžetkom Metro linije 1 od Belapura do Taloje. Shilphata – Mahape oblast, koja povezuje Thane sa Navi Mumbaijem, još je jedno mikrotržište sa mnoštvom novih projekata stambenih naselja; ima koristi od blizine Thane-Belapur IT koridora i buduće infrastrukture Navi Mumbaija. Investitori koji traže niže cene ulaska često razmatraju ove oblasti – iako su dalje, mogle bi doneti dobru vrednost kako se urbanizacija širi. Vladin plan za razvoj logističkih centara u Bhiwandiju (zbog DFC i pristupa autoputu) takođe bi mogao indirektno koristiti stambenom tržištu u obližnjim predgrađima, kako se budu otvarala radna mesta.
- Ekstenzije zapadnih predgrađa (Mira Road-Virar, Thane-Ghodbunder): Na zapadnoj strani, Mira Road i Bhayandar su već etablirane zone pristupačnog stanovanja, ali dalje prema severu Vasai-Virar je grad sa ogromnim neiskorišćenim zemljištem. Državni plan za proširenje metroa u Mumbaiju (Linija 9 do Mira-Bhayandar i dalje prema Viraru) i predloženi brzi voz između Mumbaija i Ahmedabada (stanica u Viraru) stavili su Vasai-Virar na spekulativnu mapu. Takođe, Virar-Alibaug Multimodalni koridor, ogroman projekat autoputa, prolaziće kroz taj region. Ako se to realizuje, vrednost nekretnina u Vasai/Virar, koja je trenutno veoma niska (₹4k–₹6k po m²), mogla bi značajno porasti. U okrugu Thane, Ghodbunder Road koji povezuje Thane sa Bhayandarom na zapadu prepun je novih projekata i imaće koristi od planiranog tunela Borivali-Thane koji praktično stvara novi drumski koridor ispod nacionalnog parka do 2026. Lokacije poput Kasarvadavali, Ovala na Ghodbunderu su dobre srednjoročne opcije; beleže konstantan razvoj zbog odlične drumske povezanosti i dobiće metro vezu (biće krajnje tačke Linije 4).
- Thane CBD i Navi Mumbai CBD: Thane razvija novi poslovni distrikt u Majiwadi sa nekoliko nadolazećih kancelarijskih projekata. Kako se kompanije sve više sele iz Mumbaija, Thane bi mogao doživeti porast ulaganja u poslovne prostore, što bi podstaklo potražnju za stanovanjem. Airoli u Navi Mumbaiju ima rastuće prisustvo korporacija (Mindspace IT park itd.), što čini Airoli-Koparkhairane još jednim pojasom za praćenje; stambeni projekti ovde mogu imati koristi od ljudi koji žele kraće putovanje do tih kancelarija.
- Zonevi za obnovu u gradu Mumbaju: Dok se mnogo priča o novim rastućim područjima, unutar samog grada, obnova starih zgrada u oblastima kao što su Lower Parel, Worli, Bandra (Pali Hill) i Andheri (Lokhandwala) može stvoriti mikro investicione prilike. Na primer, stare stambene kolonije Worli Housing Board-a predviđene su za obnovu u moderne nebodere; ove će se nalaziti na atraktivnim lokacijama i pružiće investitorima mogućnost ulaska još u fazi obnove (često po nižim cenama nego potpuno nove luksuzne kule). Slično tome, Obnova Dharavija je iščekivani mega-projekat. Vlada je konačno dodelila obnovu Dharavi sirotinjske četvrti kompaniji Adani 2022. godine. Ukoliko bude realizovano, Dharavi (odmah pored BKC-a) bi mogao postati ogroman centar nekretnina sa mešovitom namenom, s obzirom na njegovu centralnu lokaciju. To je investicija na duži rok (10+ godina), ali značajna za pejzaž Mumbaija.
- Budući rast izvan MMR-a: Uticaj Mumbaija se proteže i van gradskih granica. Gradovi poput Pune, Nashik se nekad smatraju kao alternative za prelivanje rasta (izveštaj Chambers-a navodi da zasićenje u Mumbaju usmerava pažnju na druge gradove) practiceguides.chambers.com. Ipak, unutar MMR-a postoje planovi za razvoj satelitskih gradova u okrugu Raigad i podsticanje rasta tamo, delimično sa ciljem rasterećenja Mumbaija. Uspeh ovih planova odrediće da li će zaista nove razvojne zone (kao što su Pen-Alibaug ili Uran-Sanpada) zaživeti. Za sada, realne zone rasta ostaju one povezane sa konkretnim projektima koji su završeni ili su u toku.
Ključni savet stručnjaka: Idite tamo gde ide infrastruktura. Kako je jedan konsultant za nekretnine rekao, „pratite mapu metroa i planove autoputeva da pronađete sledeće vruće tačke za ulaganje u nekretnine.” Ova logika je već na delu: već postoji interesovanje za Dahisar (zbog metroa, novih saobraćajnica), Wadala (metro + trans-harbour), Kharghar/Ulwe (metro + aerodrom) i Kalyan-Dombivli (metro + unapređenje železnice) ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Sve ove oblasti se predstavljaju kao koridori visokog rasta. Naravno, investitori moraju biti oprezni – problemi sa otkupom zemljišta ili dozvolama mogu odložiti projekte i samim tim povraćaj investicije. Ali uz hronični nedostatak stanova i ekonomsku privlačnost Mumbaija, oblasti sa poboljšanom povezanošću gotovo neizbežno dobijaju na vrednosti čim tržište prepozna prednosti. Za krajnje korisnike, ovi koridori rasta predstavljaju priliku da relativno rano kupe nekretninu u oblasti koja će za 5–7 godina biti daleko pristupačnija i ugodnija za život. Ukratko, budući rast Mumbaija biće raspršeniji i vođen infrastrukturom: naredna decenija će verovatno doneti višecentričnu metro regiju u kojoj su poslovi i stanovi raspoređeni u novim čvorištima, a ta čvorišta su upravo one tačke na koje treba obratiti pažnju (i uložiti) danas.
Izazovi i rizici na tržištu nekretnina u Mumbaju
Iako je priča o tržištu nekretnina u Mumbaju uglavnom optimistična, tržište se suočava sa nekoliko izazova i rizika koji mogu usporiti rast ili uneti neizvesnost. Važno je da svi učesnici budu svesni ovih faktora rizika:
- Regulatorne prepreke i kašnjenja u dobijanju odobrenja: Razvijanje nekretnina u Mumbaju podrazumeva snalaženje kroz složenu mrežu odobrenja od strane BMC-a, odeljenja za urbani razvoj, ekoloških vlasti itd. Istorijski gledano, dobijanje svih potrebnih dozvola (obaveštenja o odbijanju, početnog sertifikata, raznih NOC-a) može trajati 12-24 meseca ili više, što dodatno povećava troškove i produžava rokove projekata. Uprkos pokušajima pojednostavljivanja, birokratska kašnjenja i dalje postoje, posebno kod velikih ili spornih projekata. Svaka proizvoljna radnja ili odlaganje od strane vlasti može biti osporena pravnim putem practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, ali to samo po sebi povećava troškove i troši vreme. Vlada je propisala rokove za odobravanje planova, ali sprovođenje je slabo, pa investitori često čekaju ili koriste klauzule „podrazumevanog odobrenja“ koje nose rizik practiceguides.chambers.com. Ovo predstavlja rizik jer može odvratiti investitore i usporiti tempo dodavanja novih nekretnina na tržište. Jedinstveno okno za izdavanje dozvola još uvek nije ostvareno; dokle god nije, ovo ostaje strukturni izazov. Regulatorna neizvesnost – kao što su nagle promene građevinskih propisa ili troškova za premije – takođe stvara rizik. Na primer, ako vlada previše poveća premije za razvoj (kao što je bilo predloženo za dodatni FSI prema DP 2034), projekti mogu postati finansijski neodrživi tokom realizacije indianexpress.com. Industrija mora konstantno da lobira kako bi obezbedila stabilno regulatorno okruženje.
- Nestalost zemlje i zasićenost: Mumbai je ostrvski grad koji oskudeva u zemljištu. Građevinsko zemljište je izuzetno retko i skupo, posebno u samom gradu i predgrađima. Prepoznavanje zasićenosti u jezgru Mumbaija jedan je od razloga zašto DP 2034 pokušava da otključa nove oblasti practiceguides.chambers.com. Međutim, otključavanje zemljišta (poput solana) često se suočava sa ekološkim ili pravnim izazovima. Takođe, veoma je teško okupiti velike susedne parcele zemlje za mega razvoj u gradu. Većina preostalog rasta mora doći iz reurbanizacije starih objekata, što je spor, pregovarački proces sa postojećim stanarima. U Mumbaiju na obnovu čeka na desetine hiljada zgrada pod kirijom i starih društvenih zgrada. Ipak, ovakvi projekti često zapnu zbog sporova među stanarima, nedostatka interesovanja investitora (ako ekonomska računica nije povoljna) ili regulatornih prepreka. Rehabilitacija slamova je još jedan način oslobađanja zemljišta, ali projekti poput Dharavija stagniraju decenijama zbog složenosti. Spor tempo obnove znači da, iako teoretski Mumbai može sam sebe obnoviti većim FSI-jem (više stanovanja na istoj površini), u praksi se to možda neće desiti dovoljno brzo. Ovaj izazov zemlje i zasićenosti znači da cene nekretnina ostaju visoke – velika potražnja za ograničenom gotovom ponudom. Takođe znači da bi svaka prekomerna koncentracija razvoja bez infrastrukture mogla pogoršati kvalitet života (gužve, opterećenje komunalija), što može na duže staze umanjiti privlačnost grada.
- Pristupačnost i egzodus srednje klase: Mumbai se dosledno svrstava među najmanje pristupačna tržišta nekretnina u svetu kada se upoređuju srednji prihodi i srednja cena kuće. Mnoge porodice iz srednje klase jednostavno ne mogu da priušte čak ni jednosoban stan (1BHK) u gradu. Oni ili ostaju u iznajmljenim stanovima ili se sele u udaljena predgrađa (ili potpuno napuštaju MMR). Ovo predstavlja socio-ekonomski rizik jer može dovesti do odliva talenata ili situacije u kojoj samo bogati mogu biti vlasnici nekretnina u gradu. Iako je 2020–21. došlo do kratkotrajnog poboljšanja pristupačnosti (zbog niskih kamatnih stopa i stabilnih cena), porast cena od 2022–24. i povećanja kamatnih stopa do 2023. poništili su ta poboljšanja jll.com jll.com. JLL je primetio da je do 2023. pristupačnost opala u svim gradovima u odnosu na vrhunac iz 2021. zbog rasta cena koji je premašio rast prihoda jll.com. Ako cene nastave da rastu bez odgovarajućeg povećanja prihoda ili olakšica u kamatama, vlasništvo nad stanovima će ostati nedostižno za veliki deo stanovništva Mumbaja. Ovo može dugoročno smanjiti potražnju i naterati investitore da se fokusiraju na manje stambene jedinice ili projekte na periferiji. Vladin pokušaj da podstakne izgradnju pristupačnih stanova ima za cilj da reši ovaj problem, ali u praksi, kao što smo diskutovali, nedostaje pristupačne ponude. Bez politika intervencija (poput povratka subvencija na kamate ili drugih subvencionisanih programa), segment masovnog stanovanja može stagnirati, što predstavlja rizik jer čini veliki deo osnovne potražnje. Visoke rate kredita takođe nose rizik povećanja stope neplaćanja ako se ekonomski uslovi pogoršaju.
- Ekonomski i kamatni rizici: Tržište nekretnina je osetljivo na makroekonomske faktore. Visoke kamatne stope tokom 2022–2023. godine (sa kamatama na stambene kredite ~8,5%) uticale su na raspoloženje kupaca – prodaja je pala za 12-20% na godišnjem nivou početkom 2025. godine, delimično i zbog toga indiatoday.in. Ako inflacija ili drugi faktori ponovo nateraju kamatne stope da porastu (umesto očekivanih smanjenja), to bi moglo da uspori oporavak tražnje. Pored toga, tržište Mumbaja se oslanja na zdravu ekonomiju – kao finansijski i servisni centar, svaka globalna recesija ili lokalno usporavanje privrede može uticati na zaposlenost u ključnim sektorima (finansije, IT, zabava), što dalje utiče i na tražnju za stanovima. Izveštaj India Today-a navodi da su geopolitičke tenzije (rat u Ukrajini, sukob u Izraelu) privremeno naterale kupce da budu oprezni tokom drugog kvartala 2025. godine indiatoday.in. Ovo pokazuje da spoljašnji faktori mogu brzo uticati na raspoloženje. Takođe, fluktuacije valuta mogu uticati na tokove ulaganja NRI-a – slabija rupija može učiniti nekretnine jeftinijim za NRI, ali ako indijski rast oslabi, moguće je da će oni odložiti kupovinu. Nekretnine su ciklična imovina; nakon velikog rasta 2020–2022, postoji rizik od pada ako se ekonomski uslovi pogoršaju. Ipak, konsenzus je da će indijska ekonomija ostati jedna od najuspešnijih na globalnom nivou, što bi trebalo da pomogne Mumbaju – ali ovo je svakako tačka na koju treba obratiti pažnju.
- Zastoj infrastrukture i urbani izazovi: Iako smo pohvalili infrastrukturne projekte, postoji i rizik da infrastruktura ne prati tempo razvoja. Ako se, na primer, izgrade hiljade novih stambenih jedinica u udaljenim predgrađima, ali se metro-linija odloži za 5 godina, ti stanovnici će trpeti zbog dugih putovanja, a investitori možda neće ostvariti očekivan prinos. Mnogi infrastrukturni projekti u Mumbaju doživeli su kašnjenja ili prekoračenja troškova (npr. zakašnjenje Metro linije 3 zbog problema sa depoom za vagone). Zato je rizik od kašnjenja realan. Dodatno, Mumbaj se suočava sa stalnim urbanim izazovima – poplave tokom monsuna, gužve na putevima, pretrpan javni prevoz, zagađenje itd. Ako se ovi problemi ne reše, oni mogu smanjiti kvalitet života i, indirektno, atraktivnost nekretnina u gradu. Na primer, godišnje poplave u niskim stambenim zonama mogu dovesti do toga da ti mikromarketi postanu manje poželjni (pa čak i neosigurivi u ekstremnim slučajevima). Grad ulaže u kanalizaciju i klimatsku zaštitu, ali klimatski rizik ostaje dugoročna pretnja (porast nivoa mora, intenzivnije padavine).
- Finansijsko zdravlje i konsolidacija među investitorima: Poslednjih nekoliko godina smo videli pad nekih velikih investitora (zbog problema sa dugom) i konsolidaciju u industriji. Sada, nekoliko velikih i dobro kapitalizovanih investitora dominira novim projektima. Ovo je dobro za potrošače u smislu pouzdanosti, ali takođe znači da ukoliko bilo koji od njih zapadne u probleme, mnogo projekata može biti pogođeno. Manji investitori koji posluju na marginama tržišta i dalje mogu imati problema sa finansiranjem – banke obično pozajmljuju poznatim igračima, dok mali moraju da se oslanjaju na skupe zajmove od nebankskih finansijskih institucija (NBFC) ili na preprodaju. Ako prodaja uspori, oni sa slabijom finansijskom pozicijom mogli bi da zaustave projekte. RERA pomaže time što omogućava kupcima da preduzmu mere ili vlastima da intervenišu, ali pravni proces može biti dugotrajan. Dakle, rizik specifičan za projekte i dalje postoji: kupci moraju pažljivo birati investitore. Tržište je zdravije nego ranije, ali nije imuno na nedostatak likvidnosti – na primer, ako kamatne stope ostanu visoke, investitori bi mogli imati problem da reprogramiraju kredite, mada su mnogi u poslednje vreme smanjili zaduženost.
- Zavisnost tržišta od luksuznog segmenta: Kao što je ranije pomenuto, veliki deo nedavnog rasta predvodi luksuzni sektor. Knight Frank i drugi upozoravaju da je “velika zavisnost tržišta od rasta luksuznog segmenta” slabost globalpropertyguide.com. Potražnja za luksuzom može biti nepredvidiva – zavisi od investicionog apetita imućnih pojedinaca, koji može da se promeni u zavisnosti od kretanja na berzi ili politike (npr. viši porezi na drugu nekretninu mogu da odvrate neke investitore). Ako luksuzni segment ikad uspori (na primer, zbog doplatka na kupovinu luksuznih nekretnina ili jednostavno zbog prezasićenja ponude luksuza), a ne postoji dovoljno jak srednji segment koji bi preuzeo primat, celokupni rast tržišta može da zastane. Uravnotežena potražnja po svim segmentima je zdravija. Trenutno je potražnja za srednjim segmentom donekle oslabljena, što predstavlja rizik ako luksuz posustane.
- Pravni rizici i rizici prava vlasništva: Mumbai ima dugu istoriju koja sa sobom nosi komplikovane zemljišne titule i pravne sporove. Nije neuobičajeno da projekti zapadnu u parnice – bilo zbog ekoloških PIL (javnih interesa koji mogu zaustaviti gradnju, na primer, aktivisti koji su privremeno zaustavili izgradnju obalskog puta ili sporovi oko seče mangrova za aerodrom Navi Mumbai), ili pak sporova oko vlasništva (neki slučajevi sa zemljištem bivših fabrika su trajali godinama). Čak i nakon izgradnje projekta, kupci povremeno nailaze na probleme poput konflikata u okviru stambenih zadruga itd. Iako je sada dostupno osiguranje titula (teoretski obavezno za RERA projekte), njegova upotreba je minimalna. Kupci i investitori treba da budu svesni ovog lavirinta – temeljna provera je ključna jer sudska zabrana može zamrznuti kapital na neodređeno vreme. Na primer, ako neko uloži u projekat obnove zgrade, a neki od stanara pokrenu sudski spor, radovi mogu stati. Ovi pravni rizici, iako specifični za svaki slučaj, doprinose ukupnom riziku investiranja/gradnje u Mumbaiju.
- Troškovi izgradnje i kvalitet: Troškovi izgradnje su porasli (inflacija čelika, cementa). Mnogi investitori su pogođeni inflacijom sirovina iz 2022. godine, što im je smanjilo profitne margine. Ako se troškovi održe na visokom nivou, ili će cene rasti (što smanjuje pristupačnost) ili će profit investitora opasti (dovodeći u pitanje isplativost projekta). Takođe, brza izgradnja kako bi se ispoštovali RERA rokovi ne sme da ugrozi kvalitet – u prošlosti je žurba u izgradnji uzrokovala curenje i nedostatke (s obzirom na jake monsunske kiše u Mumbaju, kvalitet je neophodan). Bilo kakvi incidenti loše izgradnje (rušenje zgrada itd., što se dešavalo sa nelegalnim objektima ili vrlo starim zgradama) narušavaju imidž tržišta. Vlasti su sve strože kada je reč o kvalitetu i bezbednosti (na primer, BMC sada vrši provere strukturne bezbednosti zgrada, naročito posle požara u zgradi Nirava Modija itd.), ali to i dalje predstavlja rizik.
Zaključno, iako tržište nekretnina u Mumbaju ima jake temelje, ovi izazovi zahtevaju stalno upravljanje. Vlada i industrija su svesni mnogih od njih – npr. zasićenje se rešava podsticanjem razvoja novih gradova practiceguides.chambers.com, pristupačnost kroz različite šeme i odredbe DP 2034 homesfy.in, i regulatorna kašnjenja digitalizacijom procesa. Ipak, neočekivane prepreke se uvek mogu pojaviti (pandemija je bio nedavni primer koja je privremeno zaustavila izgradnju i prodaju). Svi akteri na tržištu zato moraju biti oprezno optimistični: predvideti kašnjenja, poslovati finansijski odgovorno i diverzifikovati rizike. Mumbaj je pokazao otpornost – čak i posle padova, tržište se zahvaljujući velikoj potražnji uvek oporavi. Međutim, uspešno savladavanje kratkoročnih prepreka je ključno za ostvarivanje dugoročnih dobitaka u ovom dinamičnom gradu.
Izvori:
- Knight Frank India – India Real Estate: Office and Residential Market Q1 2025 knightfrank.com cxotoday.com cxotoday.com (tržišni trendovi, potražnja za poslovnim prostorom, podaci o prodaji stambenih jedinica)
- Anarock Research – medijsko praćenje u NDTV Profit i India Today ndtvprofit.com indiatoday.in indiatoday.in (trendovi prodaje stanova, cena i zaliha u H1/Q2 2025)
- Hindustan Times & India Today – izveštaji o prihodima od zakupa i prinosima na tržištu hindustantimes.com indiatoday.in (poboljšanja prinosa od zakupa, indeks ukupnog prinosa)
- NDTV – Veliki infrastrukturni projekti kao podsticaj za prodaju manjih stanova? (april 2025) ndtvprofit.com ndtvprofit.com i Registracije nekretnina u Mumbaju H1 2025 ndtvprofit.com ndtvprofit.com (uticaj infrastrukture na stanovanje, prodajni miks i vrednosti)
- Global Property Guide – Analiza rezidencijalnog tržišta u Indiji 2025 (mart 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (trendovi cena, projekcije stručnjaka, kontekst DP2034)
- India Today (jun 2025) – Prodaja stanova opala za 20% u drugom kvartalu 2025. indiatoday.in indiatoday.in (neravnoteža ponude i sentiment)
- Hindustan Times (okt 2024) – Kirije u Nariman Point-u naglo rastu, premašujući BKC hindustantimes.com hindustantimes.com (trendi zakupa poslovnog prostora, oživljavanje zbog infrastrukture)
- JLL India – Izveštaj o Indeksu pristupačnosti kupovine stanova (nov 2024) jll.com jll.com (perspektiva pristupačnosti, prognoza prodaje)
- Homesfy.in – Pregled Mumbai DP 2034 homesfy.in homesfy.in (glavne karakteristike DP 2034: puštanje zemljišta, promene FSI-a, stambeni ciljevi)
- Chambers and Partners – Nekretnine 2025: Indija practiceguides.chambers.com (industrijska perspektiva o zasićenosti tržišta i razvojnim trendovima)
- CREDAI-MCHI i novinski izveštaji (više njih) o izmenama politika (porez na promet, RERA itd.) ndtvprofit.com indianexpress.com.
