Tržište nekretnina u Šangaju 2025. godine pokazuje složen spoj otpornosti i prilagođavanja usred šireg kineskog pada tržišta nekretnina. Stambene nekretnine u Šangaju beleže određenu snagu – posebno u segmentu visoke klase – iako celokupni rast cena ostaje umeren. Komesialni sektori (kancelarijski, maloprodajni i industrijski) i dalje se suočavaju sa izazovima zbog prevelike ponude i oprezne potražnje, što dovodi do visoke praznine i zakupnina koje idu u korist zakupaca. Ipak, investiciona aktivnost se obnavlja, podstaknuta ublažavanjem politike i atraktivnim vrednovanjima. Vlada Šangaja je uvela značajne mere politike za stabilizaciju tržišta, od olakšavanja ograničenja kupovine stanova do podsticanja izgradnje pristupačnog stanovanja i ulaganja u infrastrukturu. Ovaj izveštaj daje detaljan prikaz tržišta nekretnina u Šangaju za 2025. godinu, kao i projekcije i trendove za naredne godine, uključujući stambene i komercijalne trendove, investicioni pogled, regulatorno okruženje, ekonomske/demografske pokretače, predstojeće projekte i ključne rizike.
1. Trendovi stambenih nekretnina
Cenovni trendovi: Tržište stanova u Šangaju bilo je bolje od većine kineskih gradova početkom 2025. godine, naročito kada su u pitanju novi stanovi. U martu 2025. prosečna cena novoizgrađenih stambenih nekretnina u Šangaju dostigla je oko 57.600 RMB po kvadratnom metru, što predstavlja godišnji rast od oko 10,1% – najjači rast među kineskim gradovima prve kategorije globalpropertyguide.com. Ovo je u suprotnosti sa širim nacionalnim trendom pada cena; u 70 glavnih gradova, cene novih stanova su pale za oko 3,5% na godišnjem nivou do maja 2025. godine tradingeconomics.com. Tržište polovnih (preprodajnih) stanova u Šangaju je, međutim, slabije: prosečna cena polovnih stanova iznosila je oko 59.500 RMB po m² u martu i bila je oko 6,3% niža nego godinu dana ranije globalpropertyguide.com. Ova razlika je delimično posledica toga što investitori nude nove projekte po konkurentnim cenama (ponekad nižim od uporedivih postojećih stanova) kako bi privukli kupce, kao i zbog ukidanja ograničenja cena na prodaju novih stanova od strane grada globalpropertyguide.com.
Динамика понуде и тражње: Потражња за куповином станова у Шангају се постепено опоравља од најниже тачке током кризе 2021–2022. Почетак 2025. године показао је знаке стабилизације – на пример, пад обима продаје стамбених јединица на нивоу града сужен је на -2,4% на годишњем нивоу у првом кварталу 2025. (у поређењу са знатно већим падовима претходних година) globalpropertyguide.com. Сегмент луксузних и висококвалитетних резиденција нарочито се издваја: богати купци из Шангаја и ширег региона Делте реке Јангце активно „паркирају“ новац у луксузне некретнине у Шангају, сматрајући их сигурним улагањем у ситуацији националног пада на тржишту некретнина japantimes.co.jp. У једном недавном случају преко 200 нових луксузних јединица (свака по цени од око 5 милиона долара) распродато је за мање од једног дана, а пентхаус вредан 15 милиона долара продат је у року од неколико сати japantimes.co.jp. Ови ексклузивни пројекти често постижу цене 10–20% више у односу на упоредиве јединице годину дана раније – што је знатно више од отприлике 0,6% годишњег раста цена нових станова у Шангају почетком 2024. године japantimes.co.jp. Насупрот томе, потражња на масовном тржишту остаје умерена. Поверење купаца се побољшава постепено, углавном због брига око дуговања инвеститора и неизвесности на тржишту рада reuters.com reuters.com.
Urbana naspram prigradskih tržišta: Centralni okruzi Šangaja i dalje beleže visoke cene i stabilnu potražnju, posebno za renovirane ili nove stanove na atraktivnim lokacijama (npr. Huangpu, Xuhui, Jing’an). U međuvremenu, prigradska i rubna područja imaju koristi od gradskog plana „Pet novih gradova“. Šangaj razvija pet perifernih novih gradova – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian i Nanhui (Lingang) – u samoodržive urbane centre do 2035. godine english.shanghai.gov.cn. Ovi novi gradovi privlače razvoj stambenih projekata i priliv stanovništva zahvaljujući poboljšanoj povezanosti i ciljanim industrijskim nišama (na primer, Qingpu se fokusira na digitalnu i Beidou navigacionu industriju, Jiading na naprednu opremu i medicinske uređaje itd.) english.shanghai.gov.cn. Kako se infrastrukturne veze jačaju (nove metro linije, autoputevi itd.), očekuje se rast prigradskog stambenog tržišta u ovim čvorištima. Tokom 2024. godine, Šangaj je pokrenuo program „zamene“ stanova kako bi podstakao stanovnike da prodaju starije stanove i kupe nove u ovim područjima, pri čemu investitori i agenti nude popuste za ovakve nadogradnje practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Ovo je podstaklo transakcije u pet novih gradova. Ukupno, prigradska stambena ponuda u Šangaju raste – što se vidi po velikim novim projektima u oblastima poput Linganga i Songjianga – ali gradska populaciona ograničenja (oko 25 miliona prema Generalnom planu) znače da je rast ponude kontrolisan i fokusiran na kvalitetan razvoj.
Ključne oblasti razvoja: Nekoliko okruga i projekata ističu se na stambenoj sceni Šangaja. Qiantan (Novi Bund) u Pudungu, planirani finansijski i stambeni okrug, zabeležio je više lansiranja luksuznih stanova sa snažnim odzivom, što je rezultat njegovog statusa nove CBP alternative u razvoju. Lingang (Nanhui Novi Grad), blizu obale, doživljava procvat kao visokotehnološka i logistička zona (domaćin Tesline Gigafabrike i nove Tesline fabrike za skladištenje energije) i ima sve više stanova za talente privučene podsticajima slobodne trgovinske zone cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Tradicionalna luksuzna naselja kao što su bivša Francuska koncesija i Lujiazui i dalje su izuzetno privlačna imućnim domaćim kupcima. Ova područja imaju ograničenu novu ponudu, pa kada se pojave novi luksuzni projekti, izazivaju veliku pažnju – što se odražava u prevelikoj potražnji za luksuznim stanovima, kako je gore pomenuto japantimes.co.jp. S druge strane, neki spoljni prigradski delovi bez jakih poslovnih centara suočavaju se sa sporijim usvajanjem novih domova i čak džepovima neprodatih nekretnina, u skladu sa nacionalnim trendom viška ponude na manje atraktivnim lokacijama reuters.com reuters.com.
Izgledi: Analitičari očekuju da će cene stanova u Šangaju ostati stabilnije nego u većini drugih gradova u narednom periodu. Ankete Reutersa sa stručnjacima iz sredine 2025. godine predviđaju da će cene stanova na nacionalnom nivou pasti za ~4,8% u 2025, ali prognoziraju da će gradovi prvog reda poput Šangaja imati samo blage korekcije, a zatim stabilizaciju do 2026. godine reuters.com globalpropertyguide.com. Zapravo, neke prognoze predviđaju da će cene u Šangaju nastaviti rast do 2026. godine (+1–2% godišnje) nakon sadašnjeg prilagođavanja globalpropertyguide.com. Optimizam podgreva stalna populacija imućnih kupaca u Šangaju, velika potražnja za stambenim prostorom od strane onih koji žele unapređenje i podržavajuće politike. Prosečna cena novog luksuznog stana u gradu porasla je za 0,5% na kvartalnom nivou u prvom kvartalu 2025. na oko 144.600 RMB/m², što ukazuje na blagi uzlazni trend joneslanglasalle.com.cn. Sa popuštanjem kreditnih uslova i relaksacijom lokalnih pravila za kupovinu stanova, očekuje se da će cene na primarnom tržištu ostati čvrste ili blago rasti, dok bi cene na sekundarnom tržištu mogle da dostignu dno kako se oporavlja raspoloženje kupaca joneslanglasalle.com.cn. Rizik za ove izglede predstavlja šira ekonomija – ukoliko ekonomski rast u Kini podbaci ili poraste nezaposlenost, čak bi i otporni segment stanogradnje u Šangaju mogao stagnirati. Ali, ukoliko ne dođe do većih šokova, rezidencijalno tržište u Šangaju je u dobroj poziciji za umeren rast i nastavak snage u luksuznom segmentu u narednim godinama.
2. Performanse komercijalnih nekretnina
Sektor poslovnih prostora (A klasa poslovni prostori)
Tržište kancelarija u Šangaju 2025. godine i dalje je povoljno za zakupce, što karakterišu visoka prazna mesta i pad zakupnina zbog obilne nove ponude i samo postepenog oporavka potražnje. U prvom kvartalu 2025, praznine u kancelarijama A klase u Šangaju porasle su na 16,7% u glavnim poslovnim centrima (CBD) i čak 29,2% u decentralizovanim podtržištima, kako je završeno nekoliko novih projekata joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Grad je u prvom kvartalu dodao oko 180.000 m² novih kancelarija A klase, uključujući dve nove kule u centru grada, a predviđa se da će 1,6 miliona m² novih kancelarija biti pušteno u rad tokom 2025 – što je najviše među kineskim gradovima pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Ovaj priliv ponude daleko premašuje trenutnu potražnju: u 10 najvećih kineskih gradova prognozira se završetak 5,3 miliona m² novih kancelarija u 2025, dok je neto apsorpcija svega oko 2,5 miliona m². Preko 70% tog novog prostora koncentrisano je u gradovima prvog reda, posebno u Šangaju i Šenženu pdf.savills.asia pdf.savills.asia.
Suočeni sa ovim viškom, stanodavci su snižavali zakupnine i nudili izdašne podsticaje kako bi privukli ili zadržali zakupce. Zakupnine za poslovni prostor A klase u centralnom poslovnom okrugu Šangaja pale su za oko 2,2% u prvom kvartalu 2025. u odnosu na prethodni kvartal, nastavljajući silazni trend joneslanglasalle.com.cn. Zakupnine za decentralizovane kancelarije pale su za oko 2,6% kvartalno, jer su stanodavci u perifernim zonama sa visokom prazninom davali velike popuste i subvencije za uređenje prostora joneslanglasalle.com.cn. Na godišnjem nivou, analitičari tržišta predviđaju da bi zakupnine za kancelarije u Šangaju mogle opasti 10–15% u 2025., što bi bio najstrmiji pad među velikim gradovima pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Za poređenje, očekuje se da će zakupnine u Pekingu ostati otprilike iste ili pasti do -5%, što ukazuje da je disbalans između ponude i potražnje u Šangaju izraženiji pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Stanodavci odgovaraju fleksibilno: mnogi ponovo pregovaraju o uslovima zakupa, skraćuju trajanje ugovora ili nude periode oslobađanja od zakupnine kako bi održali popunjenost joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
Sa strane tražnje, postoje neki pozitivni znaci. Aktivnost iznajmljivanja kancelarija u Šangaju postepeno se poboljšava u odnosu na nivoe iz vremena pandemije, što je uglavnom pokrenuto preseljenjima i unapređenjima sa fokusom na troškove. U prvom kvartalu 2025, neto apsorpcija prostora klase A iznosila je ~91.000 m², pokrenuta domaćim finansijskim i profesionalnim firmama koje su, koristeći niske zakupnine, prelazile u kvalitetnije kancelarije joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Mnogi zakupci iz starijih objekata klase B ili iz skupljih oblasti prelaze u nove projekte sledeći trend “bekstva ka kvalitetu”, jer se razlika u zakupninama smanjila joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Određeni sektori rasta takođe doprinose tražnji: industrije bazirane na tehnologiji i istraživanju i razvoju (integrisana kola, veštačka inteligencija, biotehnologija) su aktivne, često preferirajući kancelarije u poslovnim parkovima ili inovacionim kampusima umesto tradicionalnih kula u centru grada joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ipak, sveukupni oporavak tražnje je najbolje rečeno postepen. Otežan sporijim ekonomskim rastom Kine i stezanjem kaiša u kompanijama, mnoge firme još uvek smanjuju ili odlažu širenje poslovanja. Važno je pomenuti da su strane multinacionalne korporacije (MNCs) umanjile deo operacija u Šangaju – smanjenje stranih investicija i nekoliko visokoprofilisanih preseljenja/zatvaranja multinacionalki u 2024. dovelo je do dodatnog vraćanja prostora pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Sektori kao što su tradicionalne finansije, nekretnine i proizvodnja vratili su višak kancelarijskog prostora na tržište kroz racionalizaciju poslovanja. Formiranje novih firmi je takođe usporilo (registracije novih preduzeća bile su niže za oko 11% na godišnjem nivou krajem 2024), što ograničava novu tražnju za kancelarijskim prostorom pdf.savills.asia.
Izgledi za kancelarije: Tržište kancelarijskog prostora u Šangaju suočava se sa produženim periodom oporavka. S obzirom na rekordno visoke stope slobodnih kancelarija i građevinske projekte koji će usporiti tek oko 2027. godine pdf.savills.asia pdf.savills.asia, očekuje se da tržište ostane u korist zakupaca još nekoliko godina. Zakupnine će verovatno nastaviti da opadaju tokom 2025–2026. dok se višak ponude ne apsorbuje. Kako bi rešile problem prekomerne ponude, vlasti razmatraju politike za prenamenu zastarelih kancelarijskih zgrada (npr. konverziju starijih kancelarija klase B/C u alternativne namene poput stambenog prostora ili hotela) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Neki vlasnici možda odluče da odlože isporuke projekata ili objedine prostor. Na srednji rok, status Šangaja kao finansijskog i komercijalnog centra trebalo bi da ponovo privuče tražnju – naročito ako se kineska ekonomija stabilizuje i strane firme povrate poverenje. Ali na kratak rok, visok nivo praznih prostora i niske rente će opstati, što će vršiti pritisak na vrednosti kancelarijske imovine i podsticati inovacije (kao što su širenje co-working prostora, fleksibilne ponude radnih prostora i vladine mere za iznajmljivanje viška prostora). Oporavak tržišta verovatno zavisi od šireg ekonomskog oporavka i uspeha inicijativa za ograničavanje nove ponude i pronalaženje novih namena za nedovoljno iskorišćene kancelarije.
Maloprodajni sektor (šoping centri i maloprodajna imovina)
Sektor maloprodajnih nekretnina u Šangaju postepeno izlazi iz zastoja izazvanog pandemijom, uz pomoć oporavka potrošnje, ali i dalje ostaje izazovno okruženje za vlasnike nekretnina u 2025. godini. Aktivnost zakupa maloprodajnog prostora i dalje je bila relativno slaba u prvom kvartalu 2025 – mnogi maloprodajni brendovi su bili oprezni u vezi sa širenjem, a neki su odložili otvaranje prodavnica joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Stopa praznih lokala u glavnim maloprodajnim šoping centrima u gradu porasla je na oko 9,9% (porast za 0,8 procentnih poena u prvom kvartalu), dok je stopa praznih lokala u decentralizovanim prigradskim delovima dostigla 13,8% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. U prvom delu 2025. nije otvoren nijedan novi veliki tržni centar, što je ograničilo dalje povećanje procenta praznih lokala, ali je konkurencija među postojećim centrima pojačana jer su prodavci imali veliki izbor prostora joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Prosečne cene zakupa prostora u prizemlju u glavnim šoping zonama Šangaja pale su za oko 1,4% u odnosu na prethodni kvartal u Q1 2025 (na oko 43,5 RMB po m² dnevno), nastavljajući lagani pad joneslanglasalle.com.cn. U necentralnim oblastima, kirije su pale za oko 1,6% kvartalno na 15,2 RMB/m²/dan joneslanglasalle.com.cn. Ovi padovi odražavaju napore vlasnika da privuku zakupce kroz popuste na kiriju i fleksibilnije uslove zakupa.Uprkos opreznom opštem raspoloženju, određeni maloprodajni segmenti rastu. Potrošačka ekonomija Šangaja podstaknuta je vladinim stimulativnim merama u 2025. godini koje promovišu potrošnju (npr. vaučeri za potrošnju i festivali) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Prema JLL-u, maloprodajne kategorije fokusirane na iskustvo, zdravlje i vrednost se šire: na primer, brendovi sportske odeće i aktivnog načina života, lanci restorana sa pristupačnim cenama, prodavnice kolekcionarskih igračaka, prodavnice opreme za kućne ljubimce i VR/entertainment koncept objekti aktivno iznajmljuju prostor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ovi sektori su u skladu sa potrošačkim trendovima nakon pandemije koji naglašavaju zdravlje, društvenu zabavu i pristupačne užitke. Pored toga, nekoliko stranih luksuznih i kozmetičkih brendova ponovo je otvorilo svoje flagship prodavnice u Šangaju kako se domaći turizam i kupovina oporavljaju. Izdavaoci prostora reaguju tako što rebrendiraju i osvežavaju tržne centre – mnogi su sproveli renoviranja, promenili zakupce ili dodali atrakcije kako bi privukli više posetilaca joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Na primer, starije robne kuće pretvaraju spratove u interaktivne sadržaje ili co-working centre.Gledajući unapred, izgledi za maloprodaju su oprezno optimistični. Pošto Kina daje prioritet rastu zasnovanom na potrošnji u 2025. godini, očekuje se da će maloprodavci povratiti zamah širenja joneslanglasalle.com.cn. Analitičari predviđaju da će stope praznih prostora da se stabilizuju kada trenutni talas ponude bude apsorbovan i kako se poverenje potrošača bude poboljšavalo cbre.com cbre.com. Lanci novih, visokoprofilnih projekata (kao što je Legoland Shanghai Resort čije otvaranje je planirano za 2024-2025. godinu cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, kao i novih tržnih centara u oblastima kao što je West Bund) dodaće modernu maloprodajnu ponudu, ali će takođe stvoriti nove destinacije za potrošače. Što se tiče kirija, pritisci ostaju – očekuje se da će kirije blago opasti u 2025. kako u glavnim, tako i u sekundarnim lokacijama cbre.com cbre.com. Izdavaoci prostora se zato fokusiraju na povećanje prihoda kroz viši promet (npr. angažovanjem u onlajn prodaji, pop-up događajima i „shoppertainment“-om radi povećanja vremena zadržavanja posetilaca u tržnim centrima), a ne na povećanje osnovnih kirija cbre.com cbre.com. Sve u svemu, maloprodaja nekretnina u Šangaju imaće koristi od statusa grada kao shopping i kulturnog centra, ali uspeh će zavisiti od adaptivnog korišćenja prostora i usklađivanja s novim potrošačkim trendovima u narednim godinama.
Industrijski i logistički sektor
Industrijski i logistički sektor nekretnina u Šangaju brzo se proširio, podržan ulogom grada kao proizvodnog i distributivnog giganta. Međutim, 2025. godine tržište logističkih nekretnina je u stanju viška ponude, sa rastućom stopom praznih prostora jer novi magacini nastaju brže nego što ih korisnici mogu popuniti. U prvom kvartalu 2025. godine, zalihe modernih nelicenciranih logističkih nekretnina u Šangaju premašile su 10 miliona kvadratnih metara nakon što su tri nova projekta (442.000 kvadratnih metara) završena u distriktima kao što su Songjiang, Qingpu i Jinshan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ovo je dovelo do povećanja stope praznih logističkih magacina na 28,0% u prvom kvartalu – što je veoma visok nivo – uprkos stabilnoj potražnji za iznajmljivanjem joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Neto apsorpcija magacinskog prostora iznosila je oko 89.000 kvadratnih metara u kvartalu, nešto iznad nivoa iz prethodne godine, pri čemu su firme za treću logistiku (3PL) bile glavni pokretač potražnje joneslanglasalle.com.cn. Međutim, mnogi novoizgrađeni objekti se iznajmljuju sporo jer zakupci ostaju oprezni kada je reč o velikim proširenjima joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Vlasnici, suočeni sa većom prazninom prostora, agresivno smanjuju kirije: ukupne logističke kirije u Šangaju pale su 3,7% tromesečno u prvom kvartalu (i oko 10,6% na godišnjem nivou) na oko 1,35 RMB po kvadratnom metru dnevno joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ovo predstavlja jedan od najoštrijih padova među sektorima nekretnina, što odražava intenzivnu konkurenciju u snabdevanju.
Šangajski industrijski parkovi i poslovni parkovi (koji okupljaju sektor istraživanja i razvoja i kancelarije za laku proizvodnju) pokazuju sličan obrazac. Grad aktivno promoviše klastere visokih tehnologija – na primer, Naučni grad Žangjiang (za biotehnologiju i veštačku inteligenciju), kao i brojne poslovne parkove u Pudongu i Minhangu – što je dovelo do porasta novozavršenih objekata. U prvom kvartalu 2025. godine, četiri nova projekta poslovnih parkova isporučila su preko 420.000 kvadratnih metara, što je povećalo stopu praznih prostora za poslovne parkove na oko 23,1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Zakupnine u poslovnim parkovima pale su za oko 2,4% na kvartalnom nivou (i dvocifreno na godišnjem nivou) zbog pritiska sa strane ponude joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ipak, potražnja u određenim industrijskim podsektorima je snažna: kompanije iz oblasti integrisanih kola (poluprovodnici), veštačke inteligencije i nauka o životu aktivno iznajmljuju prostor visokih specifikacija, često uz podršku vladinih inicijativa za unapređenje napredne proizvodnje joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Dodatno, državni istraživački instituti i inkubatori se šire, delimično nadoknađujući oprez privatnog sektora joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Položaj Šangaja kao logističkog čvorišta ostaje nenadmašan – on ima najzaposleniju kontejnersku luku na svetu i obimna skladišta koja opslužuju Jangcekjansku deltu. Stoga, iako je kratkoročna hiperponuda očigledna, dugoročni pokretači rasta (e-trgovina, logistika hladnog lanca za farmaciju/hranu i regionalne potrebe distribucije) ostaju netaknuti.
Izgledi za industrijski/logistički sektor: Kratkoročni izazov je prevazilaženje viška zaliha. Lokalne vlasti Šangaja su to primetile – ponuda komercijalnog zemljišta za logistiku/industriju je ograničena na najniži nivo u poslednjoj deceniji u 2024. pdf.savills.asia pdf.savills.asia, a novi industrijski projekti su smanjeni (novi projekti kancelarijskog/industrijskog tipa opali su za oko 27,7% širom zemlje u 2024.) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Ovo usporavanje buduće ponude, u kombinaciji sa politikama Kine za podsticaj domaće potrošnje (što pogoduje 3PL, maloprodajnoj logistici) i strategijom proizvodnje „Kina plus jedan“ (koja bi mogla povećati potrebu za izvoznom logistikom), trebalo bi postepeno da poboljša osnovne pokazatelje. Kirije mogu nastaviti da trpe blagi pritisak na pad do 2025, ali se očekuje da će zatim da se stabilizuju kako potražnja sustigne ponudu. Investitori su, zapravo, sve više zainteresovani za ovaj sektor: moderni logistički objekti na ključnim lokacijama smatraju se kontra-cikličnom imovinskom klasom, koja često donosi relativno stabilan prihod cbre.com cbre.com. Možemo očekivati i više adaptivne ponovne upotrebe starijih industrijskih zemljišta – na primer, pretvaranje zastarelih fabrika u urbanu logistiku ili podatkovne centre – što može dodatno suziti efikasnu ponudu. Do kasnih 2020-ih, kako nova infrastruktura (kao što su prošireni terminali luka i teretne železničke veze) bude stizala na tržište, sektor industrijskih nekretnina Šangaja biće spreman za povratak zamaha, ali sa održivijim stopama rasta i verovatno većom prosečnom stopom nepopunjenosti nego što je to bio slučaj na izuzetno zategnutom tržištu kasnih 2010-ih.(Napomena: Performanse komercijalnih nekretnina u sektoru ugostiteljstva takođe su u porastu. Sa ponovnim otvaranjem Kine, hoteli u Šangaju beleže poboljšanje popunjenosti – popunjenost hotela sa 5 zvezdica porasla je za oko 1,2% na godišnjem nivou u februaru 2025. godine – dok je broj međunarodnih dolazaka porastao za +34% na godišnjem nivou početkom 2025. godine joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Nova ponuda hotela (npr. drugi Shangri-La i Thompson hotel u Hongqiaou) dolazi, ali se očekuje da će rastući turizam uglavnom apsorbovati ovaj kapacitet joneslanglasalle.com.cn. Oporavak ugostiteljske industrije pozitivno doprinosi komercijalnim nekretninama, naročito u sektoru maloprodaje i mešovite namene, ali detaljna analiza je van domašaja ovog izveštaja.)
3. Investicioni izgled
Trenutna investiciona klima: Aktivnost u sektoru nekretnina u Šangaju pokazuje otpornu dinamiku u 2025. godini, nakon usporenog perioda tokom vrhunca problema kineskog tržišta nekretnina. U prvom kvartalu 2025. godine, Šangaj je zabeležio 24 celokupne transakcije nekretninama ukupne vrednosti 11,46 milijardi RMB, što predstavlja povećanje od 20% na kvartalnom nivou joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ovaj rast ukazuje na poboljšanje sentimenta investitora i likvidnosti na tržištu. Posebno je većina transakcija bila manjeg obima – oko 74% poslova u prvom kvartalu bilo je ispod 500 miliona RMB, što ukazuje da investitori preferiraju manje investicione objekte i poslove sa kontrolisanim rizikom joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Osobe sa visokim neto bogatstvom (HNWIs) i domaći korporativni kupci postali su dominantna snaga, čineći otprilike 67% obima transakcija joneslanglasalle.com.cn. Ovi kupci, često sa agilnim donošenjem odluka, aktivno su sticali imovinu (ponekad problematičnu ili onu kojoj je potrebna reorganizacija), pomažući da se ožive nekretnine i ubrizga likvidnost na tržište joneslanglasalle.com.cn. Nasuprot tome, institucionalni investitori (poput velikih fondova i osiguravača) bili su relativno oprezni u 2024. godini, iako se polako vraćaju kako cene postaju privlačnije.
Домаће насупрот страним инвестицијама: Већина инвестиција у некретнине у Шангају тренутно долази из домаћих извора. Кинеске осигуравајуће компаније, девелопери и богати појединци користе прилике да купују имовину по сниженој цени. На пример, у првом кварталу 2025. године, осигуравајуће компаније су показале велико интересовање за портфеље станова за изнајмљивање, који су постали највећа категорија по обиму трансакција (34% инвестиција) – чак више од уговора у канцеларијском сектору joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ови стамбени пројекти за изнајмљивање привлачни су због стабилних прихода и подршке државне политике (влада подстиче улагање у стамбене јединице за изнајмљивање). Канцеларије су и даље чиниле око 29% вредности инвестиција, а малопродаја 27% у овом кварталу joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Страни инвеститори су, с друге стране, били релативно пасивни у протеклој години. Фактори као што су кинеске контроле капитала, геополитичке тензије и забринутост у вези са валутним ризиком одвраћају многе стране купце. Заправо, директне стране инвестиције у кинески сектор некретнина значајно су опале (један извештај бележи пад страних инвестиција од 27% у 2024.), а неки мултинационални власници се повлаче из некључних некретнина pdf.savills.asia. Ипак, статус Шангаја као важног града значи да је и даље у фокусу светских инвеститора, нарочито опортунистичких фондова и девелопера из Хонг Конга и Сингапура. Виде се први знаци обновљеног интересовања – нpr. неколико међународних приватних инвестиционих фондова истражује куповину канцеларијског простора у најбољим локацијама по повољним ценама. Уколико се кинеска привреда стабилизује и јасније регулише, страни капитал може порасти у периоду 2025–2026, како би искористио дугорочне могућности раста у Шангају.Prinosi od najma i kapitalne vrednosti: Korekcija vrednosti nekretnina u poslednjih 1-2 godine dovela je do određenog poboljšanja prinosa od najma u Šangaju. U stambenom sektoru, bruto prinosi od najma istorijski su bili veoma niski (~1–2% u najekskluzivnijim područjima) zbog visokih cena, ali sa stabilizacijom cena i oporavkom stanarina nakon kovida, prinosi su se blago povećali. Na primer, servisirani apartmani i portfolija iznajmljivanja stanova sada privlače institucionalne kupce po prinosima koji su navodno u rangu od 3–4%, što odražava razumnije cene. U komercijalnom sektoru, prinosi od kancelarija su porasli kako su kapitalne vrednosti opale; cap rate za najkvalitetnije kancelarije u Šangaju, koji je pre nekoliko godina bio oko 4,0%, pomerio se bliže 4,5–5,0% u nekim slučajevima, čineći kancelarije privlačnijim za dugoročne investitore koji traže prihod. Maloprodajna imovina na centralnim lokacijama još uvek se trguje po prinosima ispod 5%, ali su sekundarne maloprodajne i hotelske nekretnine zabeležile rast prinosa na 6% ili više usled pada tržišta. Očekuje se da će investitori koji sada kupuju ostvariti dobit i kroz zdrav prihod i kroz eventualno kapitalno uvećanje kada dođe do preokreta ciklusa. Prema CBRE, 2025. bi trebalo da bude prekretnica: sa nižim kamatnim stopama i smanjenim cenama imovine, verovatno će se pojaviti više investitora, što bi moglo da podstakne rast investicionih volumena cbre.com cbre.com. Konsenzus je da je korekcija na tržištu nekretnina Kine stvorila džepove vrednosti – u Šangaju to uključuje kontraciklične investicije kao što su logistička skladišta, višeporodični stanovi za iznajmljivanje i vrhunske kancelarije na najatraktivnijim lokacijama cbre.com cbre.com. Očekuje se da će ovi segmenti doneti solidne povrate na srednji rok kako se tržište bude oporavljalo.
Potencijal za rast kapitala: U kratkoročnom periodu (2025–2026), vrednosti kapitala u pojedinim segmentima mogu i dalje biti pod pritiskom – naročito kod poslovnih prostora (dok se ne smanji stopa praznih prostora) i stanova u masovnoj prodaji (dok se ne rasproda višak zaliha). Ipak, dugoročni fundamenti Šangaja ukazuju na značajan potencijal za povećanje vrednosti u narednoj deceniji. Kontinuirani ekonomski rast grada (prognozira se da će BDP Šangaja porasti oko 5% u 2025. godini, što je brže od nacionalnog proseka cbre.com), uloga grada kao finansijskog centra i priliv stanovništva sa visokim prihodima podržavaju vrednost nekretnina. Ako se cene stanova na nacionalnom nivou stabilizuju do 2026. godine, kako se predviđa reuters.com globalpropertyguide.com, Šangaj bi nakon toga mogao da nastavi umereni rast cena. Neki analitičari smatraju da su vrhunske nekretnine u Šangaju trenutno na “tački vrednosti” – posebno luksuzne rezidencije i poslovni prostori A klase koji su sada 10–20% jeftiniji nego pre 2–3 godine – sa mogućnošću visokog jednocifrenog godišnjeg rasta vrednosti nakon potpunog oporavka tržišta. Naravno, tempo rasta zavisiće od sektora: logistički i poslovni parkovi vezani za nove industrije mogu beležiti brži rast, dok stariji tržni centri mogu zaostajati ukoliko ne budu preuređeni.
U zaključku, investicioni izgledi za Šangaj su oprezno pozitivni. Tržište privlači investitore sa dugoročnom vizijom i većom tolerancijom na rizik, dok konzervativniji igrači čekaju jasnije znakove stabilizacije. U narednim godinama očekuje se veća diverzifikacija investitora i klasa imovine – predviđa se više aktivnosti u nišama (kao što su starački domovi, data centri, parkovi za nauke o životu) i kreativne strukture ugovora (zajednička ulaganja, zamene imovine, itd.). Dubina i likvidnost Šangaja čine ga jednim od prvih tržišta u Kini koje obnavlja poverenje investitora. Ako ne dođe do većih političkih šokova, tržište nekretnina u gradu ostaje temeljni oslonac za domaće i strane investitore koji traže izloženost urbanom rastu Kine.
4. Regulatorno i političko okruženje
Tržište nekretnina u Šangaju pod snažnim je uticajem vladinih politika, a protekla godina donela je odlučan zaokret ka olakšavanju mera i podršci u cilju stabilizacije sektora. Nakon dužeg perioda restriktivnih mera usmerenih na suzbijanje špekulacija (uključujući „Tri crvene linije“ ograničenja duga investitora od 2020. godine i stroga ograničenja kupovine stambenih jedinica), vlasti su na centralnom i lokalnom nivou uvele značajne mere pomoći 2024–2025 kako bi podstakle kupovinu i umanjile rizike globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Ograničenja za kupovinu stanova ublažena: Šangaj, kao grad prve kategorije, tradicionalno je imao stroga ograničenja za kupovinu stanova (HPR) – na primer, porodicama koje nisu lokalne bile su potrebne godine plaćanja poreza ili socijalnog osiguranja da bi stekle pravo da kupe nekretninu, a lokalno stanovništvo je bilo ograničeno u broju nekretnina koje mogu da poseduju. U 2024. godini, ova pravila su značajno ublažena. Šangaj je proširio mogućnost kupovine nekretnina omogućavajući nerezidentima sa dužim radnim stažom u gradu da ih kupe, i proširio definiciju “kvalifikovanih kupaca” na različite talente i ključne radnike potrebne za razvoj grada practiceguides.chambers.com. Do sredine 2024. godine, Šangaj je čak pokrenuo pilot-programe u izabranim opštinama kako bi dalje ublažio ograničenja kupovine, praktično testirajući mogućnost otvorenijeg pristupa tržištu nekretnina practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Jedna od većih promena: porodicama sa dvoje ili više dece sada je dozvoljeno da kupe dodatnu nekretninu preko normalnog ograničenja, čime se prepoznaje potreba za većim prostorom za veće porodice news.cgtn.com news.cgtn.com. Takođe, uslovi za razvedene osobe su ublaženi (zatvaranjem rupa koje su kažnjavale nedavno razvedene iskrene kupce), a onima koji imaju pravo na javnu stanogradnju data je veća fleksibilnost za ulazak na privatno tržište news.cgtn.com. Ovo postepeno ublažavanje predstavlja oprezan ali jasan pomak u politici – od kontrole cena ka oživljavanju tržišne aktivnosti i ispunjavanju “različitih stambenih potreba” građana news.cgtn.com news.cgtn.com.Smanjeni avansi i kreditna podrška: Paralelno sa ublažavanjem uslova za kupce, finansijske politike su postale pristupačnije. U maju 2024. godine, šangajske vlasti su snizile minimalne stope učešća za hipotekarne kredite – na 20% za kupce prve nekretnine (prethodno je bilo 30%) i 35% za kupovinu druge nekretnine (prethodno 50% ili više) news.cgtn.com. U pojedinim prigradskim okruzima i Pilot zoni slobodne trgovine (Lingang Nova oblast), minimalni avans za kupovinu druge nekretnine je čak smanjen na 30% news.cgtn.com. Ove redukcije su deo šire nacionalne inicijative (centralna banka je gradovima dala fleksibilnost da smanje učešća na kreditima i hipotekarne kamate), usmerene na smanjenje početnih troškova za kupce i podsticanje kupovine unapređenih nekretnina practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Osim toga, Šangaj je povećao kreditne limite u okviru Stambenog štednog fonda (državni sistem hipotekarnih kredita sa niskim kamatama), čime je kupcima omogućeno da uzmu veći iznos kredita po povoljnijim uslovima news.cgtn.com news.cgtn.com. Bankama je takođe naloženo da snize kamatne stope na postojeće hipotekarne kredite, a referentna 5-godišnja kamatna stopa je snižena, pa su tipične stope hipoteka u Šangaju pale na oko 4,1-4,3% za prvu nekretninu do kraja 2024. godine – najniže u poslednjih nekoliko godina. Sve ove mere su poboljšale pristupačnost stanovanja i dobile su zasluge za rani oporavak prodaje početkom 2025. Analitičari navode da su labaviji kreditni uslovi u kombinaciji sa ublaženom stambenom politikom Šangaja bili ključ za ponovno buđenje optimizma među kupcima nekretnina joneslanglasalle.com.cn.
Poreski podsticaji i subvencije: Dodatna podrška kroz poreske olakšice i fiskalne podsticaje. Od 2024. godine, centralna vlada je smanjila porez na prenos apsolutnih prava pri kupovini stanova: u Šangaju, kupci koji prvi put kupuju plaćaju samo 1% poreza na prenos na nekretnine do 140 m² (prethodno 1,5%), a oni koji kupuju drugi stan plaćaju 1% (za <140 m²) ili 2% (za veće stanove), što je pad u odnosu na prethodnih 3% practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Ovo značajno smanjuje troškove transakcija prilikom kupovine većih stanova. Šangaj je takođe bio među gradovima koji su ukinuli gornju granicu cena na novogradnju i uklonili ograničenja koja su ranije sprečavala investitore da značajno spuštaju cene – čime je tržištu dato više slobode da pronađe tržišnu cenu globalpropertyguide.com. Za rešavanje problema investitora u teškoćama i nezavršenih projekata, implementiran je sistem „bele liste“: Šangaj je sarađivao sa centralnom vladom kako bi obezbedio finansiranje za završetak zaustavljenih projekata, uključujući omogućavanje lokalnim državnim preduzećima da kupe neprodate stanove za potrebe socijalnog stanovanja globalpropertyguide.com. Do kraja 2024. godine, banke su odobrile finansiranje za više od 5.300 takvih „bela lista“ projekata širom zemlje (gotovo 1,4 biliona juana), što je pomoglo da se zaštite interesi kupaca stanova i spreče žurne rasprodaje practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Šangaj je takođe prihvatio inovativne programe kao što je već pomenuta inicijativa „zameni stari stan za novi“ (zamena starog stana za novi uz popuste od investitora) kako bi se podstakle transakcije practiceguides.chambers.com.
Urbanističko planiranje i razvojne politike: Na polju urbanističkog planiranja, Šangaj održava dugoročnu viziju uravnoteženog rasta. Glavni plan grada (2017–2035) naglašava ograničenje broja stanovnika na oko 25 miliona i suzbijanje nekontrolisanog širenja, fokusirajući se umesto toga na urbanu obnovu i poboljšanje kvaliteta života. U skladu s tim, politike podstiču obnovu starih urbanih područja (subvencije za renoviranje kvartova sa barakama povećane su 2024. godine practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) i povećanje ponude stanova za iznajmljivanje i pristupačnih stanova. Na primer, Šangaj je počeo da prebacuje deo komercijalnog zemljišta u stambene svrhe za izgradnju stanova za iznajmljivanje i podržava izgradnju državnih subvencionisanih jedinica za iznajmljivanje (ponekad prenamenom neprodatog komercijalnog prostora) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Takođe postoji inicijativa za zelene zgrade i održivost – novi projekti u Šangaju prate stroge zelene standarde jer se grad usklađuje sa nacionalnim ciljevima smanjenja ugljenika.
Pravila o stranom vlasništvu: Iako su domaće politike ublažene, propisi o stranom vlasništvu i dalje su relativno strogi. Uglavnom, stranim licima je dozvoljeno da kupe samo jednu stambenu nekretninu u Šangaju (i drugim kineskim gradovima), i to isključivo za sopstvenu upotrebu (ne za iznajmljivanje ili investiranje) globalpropertyguide.com. Strani kupac obično mora boraviti u Kini najmanje godinu dana radi posla ili studija i dobiti odobrenje za kupovinu globalpropertyguide.com. Takođe, strancima nije dozvoljeno da kolektivno ulažu u više nekretnina osim putem posebnih preduzeća, zbog pravila koja su na snazi od 2006. godine usmerenih na sprečavanje špekulativnog priliva stranog kapitala globalpropertyguide.com. Ova pravila znače da prekomorski kupci čine veoma mali deo tržišta nekretnina u Šangaju, uglavnom iseljenici koji kupuju stan za ličnu upotrebu. U sektoru komercijalnih nekretnina, strana institucionalna ulaganja su dozvoljena (Šangaj nema posebnu kvotu za stranu kupovinu komercijalnih nekretnina mimo nacionalnih politika), ali veći poslovi i dalje zahtevaju regulatornu registraciju i, u nekim slučajevima, devizno odobrenje za unos sredstava. Uključivanje Šangaja u Pilot zone slobodne trgovine donekle je pojednostavilo određene procedure za strane firme koje kupuju kancelarije za sopstvene poslovne potrebe resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, ali nije došlo do većeg liberalizovanja kada je reč o stranom vlasništvu nekretnina do 2025. godine. Fokus je umesto toga bio na stvaranju povoljnijeg okruženja za strane firme (npr. lakše iznajmljivanje, produžavanje trajanja zakupa zemljišta itd.), a ne na podsticanju stranih špekulativnih kupovina.
Ukratko, političko okruženje Šangaja u 2025. godini usmereno je ka podržavanju stabilnog i zdravog tržišta nekretnina. Vladin moto se promenio u „stanovanje je za život, a ne za špekulaciju – ali isto tako ne za stagnaciju.“ Kombinacija olakšanih ograničenja kupovine, jeftinijeg finansiranja, poreskih olakšica i razvojnih inicijativa ima za cilj da podstakne pravu tražnju i smanji zalihe bez ponovnog nadimanja balona. Do sada su ove mere pokazale početni uspeh u jačanju poverenja news.cgtn.com. U narednom periodu, zvaničnici su naglasili da će pratiti tržište i da mogu uvesti dodatnu podršku ako bude potrebno da bi se obezbedilo „meko prizemljenje“ tržišta. Na primer, dalja smanjenja kamatnih stopa ili čak direktna kupovina neprodatih stanova od strane vlade (mera o kojoj se diskutuje na nacionalnom nivou) mogli bi se primeniti ukoliko pad potraje globalpropertyguide.com reuters.com. Ipak, donosioci odluka hodaju po tankoj liniji – pokušavajući da ožive tržište i podignu poverenje, a da pritom izbegnu povratak nekontrolisanoj špekulaciji i vodeći računa o dugoročnoj pristupačnosti. Investitori i kupci nekretnina tako mogu očekivati generalno prilagodljivu politiku u Šangaju u bliskoj budućnosti, iako pažljivo usklađenu sa lokalnim uslovima.
5. Ekonomski i demografski faktori
Širok spektar ekonomskih i demografskih faktora leži u osnovi trendova na tržištu nekretnina u Šangaju, utičući i na tražnju i na ponudu:
- Ekonomski rast i struktura industrije: Šangaj je komercijalni i finansijski centar Kine, sa BDP-om od približno 4,5 triliona RMB (oko 700 milijardi dolara) u 2024. Nakon usporavanja izazvanog pandemijom (i značajnog pada tokom zatvaranja 2022), ekonomija Šangaja se oporavila na oko 3,1% rasta u 2023. i očekuje se da ubrza ka 4,7–5% rasta u 2025. cbre.com, uz podršku stimulativnih politika i oporavka potrošnje. Ova ekonomska performansa podržava tržište nekretnina kroz rast prihoda i širenje poslovanja. Stubovi industrije u Šangaju – finansije, profesionalne usluge, trgovina, napredna proizvodnja (npr. poluprovodnici, biotehnologija) i tehnologija – svi podstiču potražnju za različitim tipovima nekretnina. Na primer, rastući sektor finansija i fintecha podstiče tražnju za najkvalitetnijim kancelarijama u Lujiazui i Pudongu, dok sektori proizvodnje i logistike (automobili, elektronika, e-trgovina) podržavaju tražnju za industrijskim zemljištem i skladištima. Inicijativa grada za digitalnu ekonomiju i istraživanje i razvoj (sa određenim “zonama nauke i inovacija”) podstiče potrebu za specijalizovanim kancelarijama i istraživačkim objektima. Sve u svemu, diverzifikovana i visokovredna ekonomija Šangaja pruža čvrstu osnovu za nekretnine, razlikujući grad od slabijih gradova koji zavise od jedne industrije ili spekulativne gradnje.
- Stanovništvo i demografija: Stanovništvo Šangaja jedno je od najvećih među svim gradovima na svetu, zvanično oko 24,76 miliona u 2022. Rast broja stanovnika se usporio – Šangaj je zapravo zabeležio blagi neto pad stanovništva u 2022. zbog faktora povezanih sa kovidom i strožih kontrola boravka, ali se očekuje da je to privremeno. Dugoročno, Šangaj planira da ograniči broj stanovnika na oko 25 miliona do 2035. kao deo glavnog plana za upravljanje resursima. Demografski, Šangaj je grad koji stari: medijan starosti raste, a natalitet je nizak (u skladu sa nacionalnim trendovima). Ipak, nastavlja da privlači mlade profesionalce i diplomce iz cele Kine, zahvaljujući obilju radnih mesta i višim platama. Ovaj stalni priliv talenata (Šangaj godišnje registruje desetine hiljada novih rezidenata sa univerzitetskom diplomom preko svog sistema bodovanja za boravišnu dozvolu – hukou) znači trajnu potražnju za stanovima za iznajmljivanje i prvim domovima. Prisutnost velike obrazovane radne snage i imućne srednje klase (raspoloživi dohodak po glavi stanovnika u Šangaju je skoro dvostruko veći od nacionalnog proseka) podstiče potražnju za kvalitetnim stanovanjem i pokreće luksuzni segment. S druge strane, starenje stanovništva povećava interes za domove za starije i može dugoročno blago smanjiti promet stanova, jer više starijih bira da ostane u svojim domovima. Ali u doglednoj budućnosti, efekat urbanizacije i koncentracije talenata prevladava nad starenjem u Šangaju – grad ostaje magnet za ambiciozne migrante, što podržava tražnju za stanovanjem.
Ukratko, snažan ekonomski profil Šangaja i njegova uloga magnet za talente predstavljaju prednosti za tržište nekretnina, pokrećući dugoročnu tražnju u svim sektorima. Ipak, visoki troškovi nekretnina i starenje stanovništva predstavljaju izazove sa kojima grad mora da se suoči. Pristup vlade – fokus na industrije više vrednosti, podsticanje inovacija i velika ulaganja u infrastrukturu i socijalno stanovanje – ima za cilj da obezbedi da ekonomske i demografske promene podrže održivo tržište nekretnina. Kako Šangaj nastavlja da se razvija u grad zasnovan na znanju i postaje globalni centar, ovi faktori će oblikovati vrste nekretnina koje će biti tražene u narednim godinama (očekujte više pametnih kancelarija, inovacionih parkova, luksuznog zakupa, i slično).
6. Budući razvojni projekti i infrastrukturni planovi
Pored ambicioznih razvojnih projekata i infrastrukturnih planova koji su već u toku u okviru Akcionog plana za 2025. i dugoročne vizije do 2035. godine, pejzaž Šangaja će narednih godina iz temelja biti promenjen. Ove inicijative imaće značajan uticaj na tržište nekretnina, otvarajući nova tržišta, poboljšavajući povezanost i usmeravajući rast ka strateškim zonama. U nastavku su neki od najvažnijih projekata i planova:
Razvoj “Pet novih gradova”: Temelj budućeg planiranja Šangaja je razvoj pet velikih novih gradova na metropolitanskoj periferiji – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian i Nanhui (Lingang). Oni nisu samo spavačke zajednice, već se zamišljaju kao nezavisni satelitski gradovi, od kojih svaki ima cilj od 0,5–1 milion novih stanovnika do 2035. godine i sopstvene ekonomske specijalizacije english.shanghai.gov.cn. Godine 2021, Šangaj je pokrenuo ovu strategiju, a do 2025. godine detaljan Akcioni plan je predstavljen kako bi se ubrzala njihova izgradnja english.shanghai.gov.cn. Na primer: Jiading New City se fokusira na automobilsku industriju i industriju visoke tehnologije; Qingpu New City na digitalnu ekonomiju (uključujući mobilni internet “eMobile Park”) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; Songjiang New City na tehnologiju i moguće kulturni turizam; Fengxian na biotehnologiju i kozmetiku (tu se nalazi klaster “Beauty Valley”); a Nanhui/Lingang na naprednu proizvodnju (EV, vazduhoplovstvo) i pomorsku industriju. Svaki novi grad dobija značajnu infrastrukturu: nove autoputeve, ekstenzije metroa ili prigradske železnice i unapređene javne objekte. Uticaj na nekretnine: ovi čvorovi postaju žarišta za razvoj nekretnina. Velike površine zemljišta su namenjene za novu stambenu izgradnju, poslovne četvrti i logističke parkove u ovim oblastima, što privlači investitore i developere. U Lingangu, na primer, otkad je proglašen za specijalnu ekonomsku zonu, potražnja za stambenim prostorom je naglo porasla sa dolaskom zaposlenih u tehnologiji, a cene su se podigle sa veoma niske osnove. Tokom naredne decenije, kako ovi novi gradovi budu sazrevali, oni će rasteretiti centralni Šangaj i stvoriti nove podtržišta – verovatno sa pristupačnijim stanovanjem u odnosu na centar grada, čime će privući kupce prvi put i mlade porodice. Već do maja 2024. godine, prvorazredni status Šangaja nije ga sprečio da se pridruži programu “zamene” gde su stanovnici centralnih distrikta bili podstaknuti da zamene stare gradske stanove za nove domove u ovim novim gradovima practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, što pokazuje posvećenost grada usmeravanju rasta ka periferiji.Glavni infrastrukturni projekti: Vlada Šangaja značajno ulaže kako bi podržala ove razvojne projekte i ukupnu urbanističku efikasnost. Kao što je navedeno, proširenja metro mreže su u toku – Šangaj planira da premaši 830 km metro linija do 2025. Ključni projekti koji bi trebalo da budu završeni do kraja 2025. uključuju zapadno proširenje metro linije 2 (poboljšava povezivanje sa udaljenim Čingpuom) i drugu fazu metro linije 18, kao i napredak na potpuno novim linijama poput linije 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Posebno transformativan projekat je povezivanje ostrva Chongming: nova Chongming linija (moguće metro ili železnička linija) integriše veliko ostrvo Chongming (na ušću reke Jangce) u gradsku saobraćajnu mrežu Šangaja english.shanghai.gov.cn. Ovo bi moglo da otvori mogućnosti za razvoj nekretnina na Chongmingu, koji je do sada uglavnom bio ruralan i ekološki orijentisan. Takođe, proširenja brzih železnica – Šangaj će biti istočna polazna stanica brze železnice Šangaj–Čengdu koja prelazi celu zemlju english.shanghai.gov.cn. Kada bude završena (krajem 2020-ih), ovo će ojačati vezu Šangaja sa unutrašnjim provincijama i verovatno povećati komercijalnu aktivnost (i time potražnju za poslovnim prostorom i hotelima) oko novih železničkih čvorišta. Još jedan projekat je unapređenje vodnog puta Youdungang (luka Yudan) english.shanghai.gov.cn, koji će, iako tehnički projekat, unaprediti lučke sposobnosti grada i može podstaći razvoj industrijskih nekretnina vezanih za luku na područjima kao što su Pudong i Baoshan. Takođe, Šangaj proširuje kapacitete svojih aerodroma: Međunarodni aerodrom Pudong gradi novi terminal i satelitske priključke, a planira se i mogući budući treći aerodrom – čime se obezbeđuje da grad ostane globalno vazdušno čvorište. Svi ovi projekti, koje prati rekordni budžet za infrastrukturu od 240 milijardi CNY u 2025. godini english.shanghai.gov.cn, ne samo da generišu građevinsku aktivnost (što je korisno za građevinske firme i prodaju zemljišta) već i čine više delova grada privlačnim za razvoj nekretnina skraćivanjem vremena putovanja.
Visokoprofilni komercijalni i kulturni projekti: Grad takođe svedoči realizaciji nekoliko značajnih projekata koji će doprineti njegovom horizontu i kulturnoj ponudi. Jedan primer je Legoland Shanghai Resort, koji se gradi u zapadnom delu Čingpu i očekuje se da bude otvoren oko 2024–2025. godine cambridgenetwork.co.uk. Ovaj veliki tematski park (prvi Legoland u Kini) verovatno će podstaći turizam i razvoj u njegovoj blizini – hoteli, maloprodajni objekti i poboljšan prevoz za posetioce. Drugi primer je Shanghai Zhangjiang Science City, koji nije jedan projekat, već rastući inovacioni distrikt; do 2025. godine uključuje nove vodeće objekte poput laboratorije Zhangjiang (nacionalna istraživačka laboratorija završena 2025. godine) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Takvi projekti jačaju tehnološki ekosistem Šangaja i povećavaju potražnju za kancelarijama, laboratorijama i stanovima za istraživače. Sa kulturne strane, nastavlja se regeneracija West Bund i North Bund oblasti: ovo podrazumeva pretvaranje nekadašnjih industrijskih obala u kvartove mešovite namene sa muzejima umetnosti, galerijama, kancelarijama (West Bund) i novim klasterom finansijskog centra (North Bund). Svaki od njih će doneti milione kvadratnih metara poslovnog prostora tokom naredne decenije. U Šangaju se takođe grade brojne nove univerzitetske i bolničke kampuse (često locirane u periferijskim opštinama kako bi se unapredile te zajednice), što može podstaći razvoj stambenih i maloprodajnih objekata u okolini.
Urbana regeneracija: Budući razvoj u Šangaju nije vezan samo za nova područja – reč je i o obnavljanju starijih urbanih zona. Grad je identifikovao brojne stare stambene zajednice za renoviranje ili rekonstrukciju. Postoje programi za ugradnju liftova u starije stambene zgrade bez lifta, poboljšanje zelenih površina ili, u nekim slučajevima, rušenje oronulih aleja (longtang) radi izgradnje modernih stanova. Jedna od značajnih inicijativa je planirana rekonstrukcija delova centralnih distrikta Huangpu i Hongkou u cilju stvaranja modernog, mešovitog stanovanja uz očuvanje istorijske arhitekture. Ovi napori, iako pojedinačno manji po obimu, zajednički unapređuju vrednost nekretnina i uslove života u centralnom delu grada, osiguravajući da atraktivne centralne lokacije nastave da se razvijaju i ne propadaju.
Uticaj na tržište nekretnina: Projekti i planovi koji su pomenuti imaće nekoliko efekata. Unapređenja infrastrukture (metro linije, putevi) obično dovode do povećanja vrednosti nekretnina u novim povezanim oblastima – na primer, cene oko stanica nove linije 18 počele su da rastu u iščekivanju. Novi industrijski i naučni parkovi kao što su oni u Akcionom planu stvoriće lokalizovana tržišta poslovnog/industrijskog prostora, često praćena tražnjom za stanovanjem radnika u blizini. Pet novih gradova, ako budu uspešni, kreiraće multipolarno tržište nekretnina gde Šangaj ima nekoliko sekundarnih centralnih poslovnih oblasti (slično kao što Tokio ili London imaju više poslovnih centara). Ovo bi moglo da ublaži ekstremne cene raspodelom tražnje, ali i da stvori nova prestižna žarišta ako ti centri procvetaju. U pripremi, vlasti Šangaja su u aprilu 2025. godine naglasile “odozdo nagore” pristup gde je svakoj opštinskoj upravi dat zadatak da privuče industrije i planira zajednice u ovim novim gradovima english.shanghai.gov.cn. Ovo ukazuje na snažnu političku podršku, što je dobar znak za njihov razvoj.
U celini, agenda budućeg razvoja Šangaja je smela i sveobuhvatna, obuhvatajući svaki sektor: transport, industriju, stanovanje, kulturu. Za investitore i developere, to znači brojne prilike na novim lokacijama i za nove vrste nekretnina (npr. industrijski parkovi u Fengsxianu, parkovi kreativnih industrija u Qingpuu, turistički objekti u Songjiangu, itd.). To takođe znači da će se konkurentski pejzaž promeniti – centar grada više neće biti jedino važno mesto kako ovi projekti budu realizovani. Do oko 2030. godine, Šangaj će verovatno postati razuđenija metropola sa poboljšanim stambenim mogućnostima i manje zagušenim jezgrom, zahvaljujući u velikoj meri semenkama koje se sada sade 2025. godine.
7. Rizici i neizvesnosti
Iako su prognoze za tržište nekretnina u Šangaju veoma pozitivne, ipak postoje značajni rizici i neizvesnosti. Svi učesnici na tržištu treba da obrate pažnju na sledeće ključne faktore rizika koji mogu negativno uticati na tržište u narednim godinama:
- Makroekonomski vetrovi u leđa: Ukupna ekonomska putanja Kine predstavlja najveći rizik. Sporiji rast BDP-a od očekivanog ili naglo usporavanje nacionalne ekonomije umanjilo bi tražnju za stanovanjem i korporativno širenje. Trenutno se kineska privreda suočava sa izazovima kao što su slaba potrošačka sigurnost, visoka nezaposlenost mladih i slaba tražnja za izvozom. Ako se ovi problemi zadrže ili pogoršaju, čak bi i Šangaj – sa svojom snažnom privredom – osetio posledice kroz smanjenje transakcija nekretnina i upijanja tržišta. Na primer, ako rast BDP-a padne znatno ispod ciljeva, domaćinstva bi mogla da odlože kupovine većih razmera (stanovi), a firme da zamrznu širenje (što bi pogodilo kancelarije). Ranije pomenuto istraživanje Reuters-a naglašava ovu zabrinutost: analitičari ne očekuju oporavak tržišta nekretnina u čitavoj zemlji pre 2026. godine reuters.com reuters.com, što odražava oprezan stav. Takođe, svaki povratak COVID-19 ili slični šokovi mogli bi da poremete ekonomsku aktivnost. Ipak, diverzifikovanost Šangaja i sposobnost vlade da primeni stimulacije (kao što je to učinjeno nedavnim smanjenjem kamatnih stopa i infrastrukturnim projektima finansiranim obveznicama) predstavljaju određenu zaštitu.
- Strukturni problemi na tržištu nekretnina: Posledice kineskog nekretninskog buma i dalje bacaju senku. Glavni rizik je prekomerna ponuda i nagomilani dug developera. Na nivou cele zemlje, višak neprodatih stanova (posebno u manjim gradovima) i nedovršeni projekti narušili su poverenje kupaca reuters.com reuters.com. U Šangaju je ovo manje izraženo zbog velike potražnje, ali grad nije potpuno imun. Ukoliko developeri sa projektima u Šangaju (neki od njih, kao što su Evergrande ili Sunac, suočili su se sa neizmirenim obavezama) ne budu mogli da isporuče, to bi moglo lokalno da utiče na raspoloženje na tržištu. Za sada, vlasti u Šangaju su proaktivne u obezbeđivanju završetka lokalnih projekata (putem podrške kroz tzv. whitelist finansiranje practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), ali finansijski pritisak na developere i dalje predstavlja rizik – to bi moglo dovesti do manje novih projekata ili agresivnog snižavanja cena radi obezbeđenja gotovine, što bi moglo generalno oboriti cene na tržištu. Pored toga, visok stepen praznih nekretnina i prevelika ponuda u sektoru poslovnih prostora je strukturni problem čije rešavanje može potrajati godinama; produžena visoka praznost može dovesti do prodaje pod pritiskom čitavih objekata, što može dodatno uzrokovati pad vrednosti nekretnina širom grada.
- Dug lokalne samouprave i ograničenja politike: Lokalne vlasti u Kini, uključujući i šangajske, akumulirale su značajan dug, delom zbog pada prihoda od prodaje zemljišta tokom krize na tržištu nekretnina. Šangaj planira velika infrastrukturna ulaganja finansirana obveznicama english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, ali ukoliko se zabrinutost zbog lokalnog duga produbi (što je slučaj u nekim drugim provincijama), to bi moglo da ograniči sposobnost Šangaja da nastavi sa velikim investicijama ili obezbedi subvencije. Povlačenje javne potrošnje uklonilo bi ključnu podršku sektoru nekretnina i građevinarstva. Dodatno, iako se politike sada relaksiraju, postoje ograničenja dokle vlasti mogu da idu a da ne izazovu rizik od nove spekulacije ili zabrinutost za nejednakost. Na primer, potpuno ukidanje svih ograničenja kupovine nekretnina u Šangaju moglo bi dovesti do pomame i politički je vrlo osetljivo. Vlada mora balansirati stimulans s obezbeđivanjem “priuštivosti stanovanja” i izbegavanjem stvaranja novog balona – što je stalno izazovna politička ravnoteža.
- Geopolitički i eksterne rizici: Šangaj, kao globalni grad, izložen je međunarodnim faktorima. Trgovinske i tehnološke tenzije između SAD-a i Kine već su imale uticaja: tarife i kontrole izvoza pogodile su određene sektore proizvodnje, a postoji i oprez među stranim kompanijama. Reutersova anketa navela je eskalaciju trgovinskog rata kao faktor koji bi mogao dodatno da oslabi raspoloženje kupaca nekretnina i ekonomski rast reuters.com. U najgorem scenariju, naglo eskalirajuće geopolitičke tenzije (trgovinski rat koji prelazi u finansijsko razdvajanje ili sankcije) mogle bi dovesti do toga da multinacionalne kompanije značajno smanje poslovanje u Kini, što bi smanjilo potražnju za komercijalnim nekretninama. Takođe bi moglo ograničiti priliv stranog kapitala ili naterati kineske investitore da više ulažu u inostranstvo nego kod kuće (bekstvo kapitala), što bi štetilo ulaganju u nekretnine. Još jedan aspekt su globalni finansijski uslovi: dok se kamatne stope u Kini spuštaju, ako globalno stope ostanu visoke ili dođe do nove finansijske krize, to bi moglo ograničiti likvidnost. Nekretnine u Šangaju su relativno zaštićene od globalnih kreditnih tržišta (zbog kineske kontrole kapitala), ali velika globalna recesija bi pogodila izvozno orijentisane kompanije i potencijalno bogatstvo investitora sa visokim neto vrednostima, što bi indirektno uticalo na nekretnine.
- Sprovođenje politike i društvena pitanja: Postoje i neizvesnosti oko sprovođenja i uspeha ambicioznih planova Šangaja. Ako “pet novih gradova” ne uspe da privuče dovoljno industrije ili stanovnika (na primer, ako ljudi i dalje budu više voleli centralni Šangaj ili ako se ne pojave nova radna mesta u tim čvorištima), rezultat može biti nedovoljno iskorišćena infrastruktura i potencijalno prekomerna ponuda na tim prigradskim tržištima. Vlada računa na ove planove da kanališe rast, pa bi njihov neuspeh bio korak unazad. Društveni faktori, kao što je javno prihvatanje preseljenja usled urbane obnove, takođe su važni – otpor prema rušenju ili preseljenju mogao bi usporiti projekte regeneracije. A kao i u svakom velikom gradu, pitanja poput saobraćajnih gužvi, ekoloških problema i pružanja javnih usluga mogu uticati na atraktivnost nekretnina. Šangaj mora upravljati zagađenjem i klimatskim rizicima (kao obalni grad, dugoročni porast nivoa mora je faktor) – ovo nisu trenutni problemi, ali su važni za održiv razvoj.
- Tržišno raspoloženje i poverenje: Na kraju, jedan neopipljiv, ali ključan rizik je poverenje na tržištu. Sektor nekretnina u Kini opisuje se kao da prolazi kroz krizu poverenja od 2021. godine. Ako kupci i investitori veruju da će cene nastaviti da padaju, mogli bi i dalje ostati po strani (što samo po sebi dodatno usporava tržište). Obnavljanje poverenja je stoga ključno. Politike koje su trenutno na snazi imaju za cilj da to postignu, a početak 2025. pokazao je određeni pozitivan zamah news.cgtn.com. Međutim, svaki pogrešan korak – kao što je bankrot istaknutog investitora u Šangaju ili nagli obrt politike – mogao bi brzo ponovo pogoršati raspoloženje.
Zaključno, tržište nekretnina u Šangaju, iako otpornije od većine, suočava se sa rizicima pada usled makroekonomskih neizvesnosti, strukturnih viškova i spoljašnjih faktora. Snažni temelji grada i podrška politike ublažavaju ove rizike do određene mere, ali svi učesnici na tržištu treba da planiraju scenarije poput sporijeg oporavka ili mogućih korekcija cena ukoliko se izazovi pojačaju. Preporučljivo je preduzimanje opreznih mera, kao što su diverzifikacija investicija na različite tipove nekretnina i održavanje zdrave finansijske poluge. Šangaj je uspešno prolazio kroz prethodne cikluse i šokove (od SARS-a 2003. godine, preko Globalne finansijske krize 2008. do lokdauna 2022. godine), i svaki put se tržište nekretnina na kraju snažno oporavljalo. Dakle, iako trenutni ambijent zahteva oprez, dugoročna putanja šangajskog tržišta nekretnina ostaje u suštini pozitivna – pod uslovom da se ključni rizici pažljivo upravljaju i postepeno rešavaju.
Zaključak
Od 2025. godine, tržište nekretnina u Šangaju nalazi se na prekretnici. Stambeni sektor se stabilizuje i čak beleži rast u najvišem segmentu, podstaknut podrškom politike i trajnom potražnjom za stanovanjem u vodećem kineskom gradu. Komericijalni sektori se suočavaju sa izazovima – posebno kancelarijski i logistički prostori prolaze kroz period prilagođavanja sa visokim stopama praznina i boljom pregovaračkom pozicijom zakupaca – ali Šangajeva uloga poslovnog centra osigurava da kvalitetna imovina ostaje tražena. Poverenje investitora se postepeno vraća, zahvaljujući nižim cenama i olakšanju kreditnih uslova, a donosioci odluka čvrsto drže tržište pod kontrolom, uvodeći mere za usmeravanje tržišta ka „mekom prizemljenju“ i održivoj budućnosti. Ekonomski i demografski temelji u Šangaju – bogato, rastuće (ali i starije) stanovništvo i ekonomija zasnovana na inovacijama – predstavljaju snažnu osnovu kakvu mnogi drugi gradovi nemaju. Pored toga, Šangajeva strateška ulaganja u nove gradove i infrastrukturu ukazuju na to da se grad priprema ne samo za oporavak, već i za novu fazu rasta i urbane evolucije.
U narednom periodu, može se očekivati da će Šangaj nastaviti da balansira kratkoročnu stabilizaciju tržišta sa dugoročnim strateškim razvojem. Cene stanova u gradu verovatno će zabeležiti umeren rast nakon aktuelne korekcije, dok će luksuzni segment ostati posebno snažan. Tržište kancelarija će se sporije oporavljati, ali kako se suvišna ponuda bude kontrolisala i budu se pojavile nove ekonomske prilike (npr. u tehnologiji i finansijama), popunjenost prostora će se poboljšavati. Do kraja 2020-ih, horizont i mapa metroa u Šangaju će se proširiti – sa novim podcentrima u Jiadingu, Lingangu i šire – odražavajući prilagođavanje grada savremenim urbanim izazovima. Rizici, naravno, postoje, a šangajska budućnost je neraskidivo vezana za sudbinu Kine i sveta. Ipak, ako prošlost može biti vodič, Šangajeva dinamičnost i strateški značaj znače da će verovatno uspeti da prevaziđe ove izazove i ostane u prvom planu kineskog tržišta nekretnina.
Izvori:
- JLL Pregled tržišta nekretnina u Šangaju, 1Q 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE Izgled tržišta nekretnina u Kini 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Analiza tržišta stanova u Kini 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (maj 2025) – Analitičari o izgledu tržišta nekretnina u Kini reuters.com reuters.com
- CGTN Vesti – Politike stimulacije tržišta nekretnina u Šangaju, maj 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Trendovi nekretnina u Kini 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Šangajska opštinska vlada objavljuje (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
- Savills Kina Tržišni Izveštaj za 2025 pdf.savills.asia pdf.savills.asia
- Bloomberg/JingDaily – Uvid u tržište luksuza u Šangaju japantimes.co.jp
- GlobalPropertyGuide – Ograničenja za strane kupce globalpropertyguide.com
