Изгледи за тржиште некретнина у Ванкуверу 2025: Трендови, прогнозе и кључни увиди

Комерцијално тржиште (2025): Сектор комерцијалних некретнина у Ванкуверу показао је отпорност упркос економским изазовима.

Investiciona aktivnost je porasla početkom 2025. godine – oko 2 milijarde dolara u transakcijama komercijalnih nekretnina zaključeno je u prvom kvartalu 2025, što je povećanje od 10% u odnosu na prethodnu godinu altusgroup.com altusgroup.com.Investitore i dalje privlače osnovni faktori i dugoročna priča o rastu Vankuvera, što potvrđuje i to što je grad nedavno rangiran kao najbolji tržišni centar u Kanadi po sentimentu ulaganja u komercijalne nekretnine altusgroup.com.С тим у вези, различите класe имовине доживљавају различите услове.Poslovni prostori u Vankuveru suočavaju se sa povećanom stopom slobodnih prostora (dostupnost oko 12,4% početkom 2025. godine) zbog nove ponude i upornosti hibridnog rada altusgroup.com.Stanodavci izveštavaju o „begu ka kvalitetu“, pošto moderni kancelarijski prostori klase A i dalje beleže pozitivnu apsorpciju (sedam uzastopnih kvartala zaključno sa prvim kvartalom 2025. godine) i smanjenje dostupnosti, čak i dok stariji kancelarijski prostori stagniraju altusgroup.com altusgroup.com.Posebno je značajno da se neke nedovoljno iskorišćene poslovne zgrade prenamenjuju – na primer, dvospratna poslovna kula u centru grada prodata je za pretvaranje u hotel sa 180 soba altusgroup.com, što odražava trend adaptivne prenamene u centru grada.Maloprodajni nekretnine su na snažnijim temeljima: obim investicija u maloprodajne nekretnine porastao je za 140% na godišnjem nivou početkom 2025. altusgroup.com, dok investitori ciljaju glavne šoping ulice i centre sa supermarketima.Međutim, neizvesnost vlada kada su u pitanju tradicionalne robne kuće; kultna kompanija Hudson’s Bay podnela je zahtev za zaštitu od poverilaca, a potencijalna zatvaranja prodavnica mogla bi ostaviti velike praznine, primoravajući vlasnike da budu kreativni u preuređivanju velikih maloprodajnih prostora altusgroup.com altusgroup.com.Industrijske i logističke nekretnine, koje su dugo bile mezimci tržišta Vankuvera, doživele su blago omekšavanje.Industrijska dostupnost je porasla na oko 6,0% – najviši nivo od 2010. godine – dok su neki investitori odložili odluke zbog neizvesnosti u trgovini altusgroup.com altusgroup.com.Čak i tako, potražnja za skladištima ostaje suštinski jaka (neto apsorpcija je i dalje pozitivna), a nedostatak zemljišta u Vankuveru garantuje da industrijske nekretnine ostaju vredna dugoročna investicija altusgroup.com altusgroup.com.Уопште, комерцијални сектор Ванкувера у 2025. је мешовит: стабилан у развоју малопродаје и вишепородичног изнајмљивања, опрезно оптимистичан у сегменту канцеларија (за најквалитетнији простор), и са благим застојем у индустријском сектору – али генерално, атрактивност града за инвеститоре и предузећа и даље подржава стабилност тржишта.

Trenutni uslovi na tržištu u 2025. godini

Vankuverovo tržište nekretnina u 2025. godini karakterišu velika ponuda i zahlađenje cena u stambenom sektoru, uz otporan, ali promenljiv komercijalni sektor.

Stambeno tržište (2025): Tržište nekretnina u širem području Vankuvera prešlo je iz frenetičnog prodajnog tržišta iz prethodnih godina u uravnoteženije, pa čak i tržište koje više pogoduje kupcima. Prodaja kuća je usporila – broj transakcija u prvim mesecima 2025. bio je među najslabijim u poslednjih deset godina storeys.com – a broj aktivnih oglasa povećao se na najviše nivoe u poslednjih nekoliko godina. U maju 2025. u metropolitenskom Vankuveru bilo je preko 17.000 aktivnih oglasa, što je 26% više nego godinu dana ranije i najviši nivo zaliha od 2016. godine wowa.ca. Ovaj porast ponude, u kombinaciji sa višim troškovima zaduživanja, umanjio je pritisak na rast cena. Referentna cena kuće za sve tipove nekretnina u metropolitenskom Vankuveru iznosi oko 1,18 miliona dolara, što je oko 2,9% manje nego pre godinu dana wowa.ca. Prosečne cene su zabeležile još veći pad od oko 5-6% na godišnjem nivou wowa.ca. Sa slabijim obimom prodaje (prodaja u maju 2025. bila je oko 18% niža nego u maju 2024. wowa.ca) i stalnim prilivom novih oglasa, odnos prodaja-novih oglasa se zadržao na niskih 30%. Ovaj SNLR pokazuje uslove tržišta pogodnog za kupce (daleko ispod 60%+ što označava prodajno tržište) wowa.ca. Ukratko, stambeno tržište nekretnina u Vankuveru sredinom 2025. je mirnije i podložnije pregovorima: kupci su povratili deo pregovaračke moći, dok se prodavci suočavaju sa tržištem osetljivijim na cene nakon godina neprestanog rasta.

Trendovi cena stanovanja i pristupačnost

Nakon decenije dramatičnog rasta, cene nekretnina u Vankuveru su nedavno ušle u period umerene korekcije. Od 2005. do 2022. godine, vrednosti kuća su eksponencijalno rasle – referentna cena po MLS-u je više od 235% viša nego 2005. godine (složena godišnja stopa rasta od oko 6,1%) wowa.ca. Ovaj dugoročni rast, podstaknut ograničenom količinom zemljišta, rastom stanovništva i globalnim investicijama, učinio je Vankuver jednim od najskupljih tržišta nekretnina na svetu. Međutim, 2022. je označila prekretnicu, jer su kamatne stope počele naglo da rastu. Do 2023-2024. godine, više hipotekarne kamate su značajno smanjile pristupačnost kupcima i ohladile potražnju, pa su cene stagnirale i blago opale. Referentna kompozitna cena u metropolitanskom području Vankuvera dostigla je vrhunac početkom 2022. i potom krenula nadole. Od sredine 2025. godine, referentne cene su oko 5–10% niže od tog vrhunca, u zavisnosti od vrste nekretnine (na primer, referentna cena za odvojene kuće je niža za oko 3,2% na godišnjem nivou, stanovi za oko 2,4% na godišnjem nivou) wowa.ca. Prosečna prodajna cena svih tipova nekretnina u Velikom Vankuveru u maju 2025. iznosila je oko 1,27 miliona dolara, što je otprilike 6% manje nego godinu dana ranije wowa.ca. Ukratko, cene su se blago povukle sa rekordnih nivoa, nudeći malu dozu olakšanja za kupce u poređenju sa haosom iz 2021. godine.

Pristupačnost ipak ostaje najveći izazov Vankuvera. Do kraja 2023. godine, RBC je proglasio tržište nekretnina ovog grada za „potpunu krizu“ u pogledu pristupačnosti vancouver.citynews.ca. U stvari, nikad nije bilo skuplje kupiti kuću u Kanadi: RBC indeks je pokazao da bi tipičnom kupcu u Vankuveru bilo potrebno preko 106% medijalnog prihoda domaćinstva samo da pokrije troškove posedovanja prosečne kuće vancouver.citynews.ca. Ovo je zapanjujuća cifra – zapravo, prosečna porodica ne može sebi priuštiti kuću u Vankuveru osim ako ne izdvoji više od celokupnog svog bruto prihoda na to. Takvo ekstremno opterećenje troškovima se samo blago smanjilo sa nedavnim blagim sniženjem cena. Čak i prema optimističnim procenama, RBC je predvideo da će do 2025. godine potreban prihod pasti samo na nivoe iz sredine 2022 – što je i dalje izuzetno visoko i jedva da poboljšava pristup većini kupaca vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Drugi pokazatelji to potvrđuju: odnos cene i prihoda, kao i cene i kirije, u Vankuveru su među najlošijima na svetu, i grad se dosledno rangira kao najmanje pristupačan grad u Kanadi za kupovinu ili iznajmljivanje.

Pritisak nije ograničen samo na kupce. Stanari se suočavaju sa rekordno visokim kirijama i niskom slobodnom ponudom stanova. Početkom 2024. godine, stopa slobodnih stanova za iznajmljivanje u Metro Vankuveru iznosila je oko 1,6%, što je nešto više u odnosu na skoro nulti nivo, ali i dalje znatno ispod zdrave ravnoteže jarmanrealestate.com. Ovo zategnuto tržište podiglo je prosečnu mesečnu kiriju za dvosoban stan na oko $2,200 (i više od $2.500 za iznajmljivanje kondominijuma) – najviše u zemlji vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Prihodi nisu pratili ovaj rast, tako da mnoga domaćinstva troše znatno više od preporučenih 30% prihoda na stanovanje. Ovi problemi pristupačnosti imaju stvarne demografske posledice: mlađe porodice pa čak i neke firme sele se u jeftinije regione, a Britanska Kolumbija je 2023. godine zabeležila neto odlazak međuprovincijskih migranata (preko 8.000 ljudi više je otišlo u druge provincije nego što ih se doselilo) biv.com biv.com. Visoki troškovi stanovanja navode se kao ključni razlog za ovaj egzodus stanovnika koji traže bolje (ili bar jeftinije) uslove biv.com.

Ukratko, cenovni trend u Vankuveru je nedavno stagnirao posle godina rasta, ali kuće su i dalje izuzetno skupe u odnosu na lokalne prihode. Manji padovi cena i blago smanjenje kamatnih stopa samo su neznatno poboljšali situaciju. Pristupačnost stanovanja u Vankuveru će verovatno ostati ozbiljno ugrožena bez značajnih promena – na šta ukazuju i ekonomisti, upozoravajući da bi bile potrebne godine rasta prihoda i povećanja ponude da bi se povratila bilo kakva ravnoteža vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Trenutne okolnosti su obuzdale euforiju investitora i podstakle donosioce odluka na akciju (što će biti dalje razmatrano u nastavku), ali za prosečnog Vankuverca san o vlasništvu nad domom ili pristupačnoj kiriji u gradu i dalje ostaje veliki izazov.

Investicione prilike i rizici

Uprkos izazovima, tržište nekretnina u Vankuveru i dalje nudi prilike za investitore – ali su one uparene sa značajnim rizicima. U nastavku je prikaz ključnih prilika i rizika u 2025. godini:

• Prilike:
  • Uslovi tržišta povoljni za kupce: Nedavno hlađenje tržišta blago je preokrenulo situaciju u korist kupaca, stvarajući priliku za one koji žele da uđu na tržište ili unaprede svoje stambeno pitanje. Sa većom ponudom i motivisanim prodavcima, kupci u 2025. mogu pregovarati povoljnije cene i uslove nego prethodnih godina. Za investitore, ovaj zastoj predstavlja šansu da kupe kvalitetne nekretnine po relativnom popustu u odnosu na vršne vrednosti.
  • Jaka potražnja za iznajmljivanjem: Tesno tržište iznajmljivanja u Vankuveru (slobodnih stanova ~1-2%) garantuje snažnu potražnju za stambenim jedinicama za izdavanje. Investitori u namenski građene stanove za izdavanje ili sekundarne apartmane mogu profitirati od rekordno visokih kirija i niske slobodnosti, ostvarujući stabilan novčani priliv. Dugoročne osnove (stalna imigracija i ograničeno zemljište) ukazuju da će izdavanje stanova ostati sigurna investicija. Zaista, investitori su počeli da preusmeravaju pažnju ka projektima namenski građenih stanova za izdavanje, privučeni niskom slobodnošću i državnim podsticajima altusgroup.com altusgroup.com.
  • Poželjnost i otpornost: Globalni status Vankuvera, diversifikovana ekonomija i visok kvalitet života garantuju otpornost vrednosti nekretnina. Grad je stalno na vrhu lista preferencija investitora u Kanadi altusgroup.com. Ovaj temeljni kvalitet pruža sigurnost u dugoročno povećanje vrednosti nekretnina u Vankuveru. Čak i kada neka tržišta posustanu, Vankuver zadržava svoju privlačnost za domaće i strane kupce (kada je to dozvoljeno), predstavljajući relativno sigurno utočište za ulaganja u realnu imovinu.
  • Oblasti u povojku: Značajna javna ulaganja i razvoj su u toku (nove linije metroa, velike rekonstrukcije – vidi deo Istaknuti kvartovi). Ovi projekti mogu povećati vrednost nekretnina u određenim naseljima. Strateški investitori mogu pronaći priliku u područjima predviđenim za transformaciju, poput koridora Brodvej (nove SkyTrain stanice) ili oko planiranih zajednica (Oakridge, Brentwood itd.), očekujući rast vrednosti kako se te oblasti budu razvijale.
• Rizici:
  • Visoke kamatne stope i troškovi finansiranja: Era jeftinog duga je završena, bar za sada. Troškovi zaduživanja u 2025. su mnogo viši nego pre nekoliko godina, što smanjuje profitabilnost investitora. Povećane hipotekarne stope znače niže prinose iz leverage-a i strožije kriterijume za odobravanje kredita. Postoji rizik da ako kamatne stope ostanu visoke ili dodatno porastu, vrednosti nekretnina mogu biti pod dodatnim pritiskom nadole (jer su budžeti kupaca ograničeni). Ova osetljivost na kamatne stope je ključni faktor rizika za Vankuver, koji ima među najvećim zaduženjem i cenama – što tržište čini izuzetno osetljivim na finansijske uslove vancouver.citynews.ca.
  • Mogućnost dodatne korekcije cena: Iako osnovna prognoza predviđa stabilizaciju, neki analitičari upozoravaju da Vankuver i dalje ima rizik od značajnije korekcije cena. Ukoliko se ekonomski uslovi pogoršaju (npr. recesija ili dalje gubljenje radnih mesta) ili dođe do viška ponude, cene nekretnina bi mogle pasti više nego što se očekuje. Višefaktorska procena rizika trenutno ocenjuje Vankuver kao tržište sa „umerenim rizikom” od korekcije, s obzirom na nisku pristupačnost i oslanjanje na stalni rast potražnje mortgagesandbox.com. Investitori bi trebalo da budu oprezni sa kratkoročnim preprodajama ili prekomernim zaduživanjem u slučaju pada vrednosti.
  • Promene u politici i regulativi: Tržište je izloženo riziku državnih intervencija. U poslednjih nekoliko godina, vlasti nisu oklevale da uvedu poreze, takse na prazne stanove, prilagođavanja kontrole rente i ograničenja kupovine kako bi suzbile špekulacije i poboljšale pristupačnost. Primeri uključuju zabrane za strane kupce, više poreze na prenos vlasništva za nerezidente i ograničenja na kratkoročne najmove (detaljnije u narednom odeljku). Takve mere mogu uticati na investicione strategije i profite – na primer, stroža pravila za Airbnb mogu umanjiti očekivani prihod za one koji ciljaju tržište turističkog najma. Kontinuiran razvoj politike (npr. diskusije o povećanju poreza na luksuzne nekretnine ili strožoj kontroli rente) znači da investitori moraju računati na regulatornu neizvesnost.
  • Rizici u vezi sa gradnjom i razvojem: Oni koji ulažu u zemljište ili nove projekte suočavaju se sa visokim građevinskim troškovima i slabijim tržištem predprodaje. Troškovi izgradnje u Vankuveru (radna snaga, materijali) su značajno porasli poslednjih godina altusgroup.com. Istovremeno, predprodaja novih stanova je drastično usporila – početkom 2025. pokrenuto je rekordno malo novih projekata jer su se investitori povukli zbog slabog interesovanja kupaca mortgagesandbox.com. Ovakvo okruženje povećava rizik od kašnjenja i otkazivanja projekata. Investitori u razvojne projekte treba da budu oprezni zbog mogućeg probijanja troškova i mogućnosti da stanovi duže čekaju na prodaju ili izdavanje nego što je planirano.
  • Makroekonomski i geopolitički rizici: Širi ekonomski trendovi takođe predstavljaju rizik. Trgovinske tenzije (npr. carine koje utiču na izvozne sektore B.C.-ja) i globalna geopolitička nestabilnost mogu se preliti na ekonomiju Vankuvera i, shodno tome, na njegovo tržište nekretnina. Na primer, neizvesnost oko carina u periodu 2024-2025. navodi se kao jedan od faktora zbog kojih kupci oklevaju i „ostaju po strani“ uprkos akumuliranoj potražnji bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Svaki veći šok – globalna recesija, finansijska kriza ili čak lokalni zemljotres s obzirom na to da se Vankuver nalazi u seizmičkoj zoni – mogao bi uticati na vrednost nekretnina i likvidnost na tržištu.

Suština: Vankuver i dalje ostaje izuzetno poželjno, ali i skupo tržište. Postoje dobre prilike za dugoročne investitore, posebno u stanove za iznajmljivanje i dobro locirane nekretnine, jer trajna privlačnost grada i ograničena ponuda obećavaju povoljnu vrednost u budućnosti. Ipak, te prilike prate i nimalo zanemarljivi rizici. Oprezni investitori 2025. godine pažljivo proveravaju sve činjenice, testiraju svoje finansije na promene kamatnih stopa i pomno prate regulatorne promene. Uravnotežen pristup – koji uzima u obzir jake temelje Vankuver tržišta, ali i njegove ciklične i strukturne rizike – ključan je za uspeh na ovom tržištu.

Ključne promene politike i vladine inicijative

Kao odgovor na zabrinutost zbog pristupačnosti i pritisaka na tržištu, svi nivoi vlasti su uveli promene u politici koje direktno utiču na pejzaž nekretnina u Vankuveru. U nastavku su neke od najupečatljivijih nedavnih politika i inicijativa:

• Zabrana kupovine za strane kupce (federalni nivo): Kanada je u januaru 2023. godine donela Zakon o zabrani kupovine stambene imovine od strane nerezidenata, koji zabranjuje strancima (sa ograničenim izuzecima) da kupuju stambenu imovinu u Kanadi. Prvobitno je zabrana bila na snazi dve godine s krajem u 2025, ali je nedavno produžena do 1. januara 2027. bcrealestatelawyers.com. Ova politika je imala za cilj da rashladi spekulacije i potražnju od strane inostranih investitora, posebno u gradovima poput Vankuvera koji su beležili obilje stranog kapitala. Zabrana je dovela do smanjene transakcije luksuznih i visoko vrednih stanova od strane stranih kupaca. (Vredno pomena, B.C. već ima porez na prenos za strane kupce od 20% u metro području Vankuvera od 2016, pa je inostrana aktivnost bila umanjena i pre potpune zabrane.)
• Pokrajinski zakon o snabdevanju stambenog prostora i reforme zoniranja (B.C.): Vlada Britanske Kolumbije pod premijerom Dejvidom Ebijem agresivno je krenula da poveća ponudu stanova. Krajem 2022. godine, Zakon o snabdevanju stambenog prostora postavio je ciljeve za izgradnju stanova za opštine i dao pokrajini ovlašćenje da poništi lokalno zoniranje ukoliko gradovi ne omoguće dovoljno novih domova. Nadovezujući se na to, u novembru 2023. pokrajina je najavila široke reforme zoniranja kako bi omogućila više višeporodičnih manjih stambenih jedinica na tradicionalno pojedinačnim porodičnim parcelama news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Prema ovim promenama, svaka opština u B.C. mora dozvoliti najmanje 3–4 stambene jedinice na jednoj stambenoj parceli, i do 6 jedinica na većim parcelama blizu čestih linija javnog prevoza news.gov.bc.ca. Vankuver, koji se već kretao u ovom pravcu, uskladio je svoje propise da ispuni ove zahteve. Ove mere “upzoniranja” ukidaju zoniranje isključivo za pojedinačne porodične kuće i efektivno legalizuju dvoje, troje, četvoro i više stambenih jedinica u ranije ekskluzivnim kvartovima. Modeliranje pokrajine sugeriše da bi više od 130.000 novih malih stambenih jedinica moglo biti dodato u narednih 10 godina zahvaljujući ovoj inicijativi news.gov.bc.ca, što će značajno povećati ponudu u urbanim sredinama.
• Ubrzavanje odobravanja i smanjenje birokratije: Vlade su prepoznale da dugi procesi izdavanja dozvola pogoršavaju nestašicu stanova. Vankuver je poznat po sporom izdavanju dozvola. Tokom 2023-2024. godine, Grad Vankuver je, uz podršku saveznih fondova, pokrenuo inicijative za ubrzavanje procesa prenamene zemljišta i izdavanja dozvola. Savezni Fond za ubrzavanje stanogradnje od 4 milijarde dolara dodelio je Vankuveru 115 miliona dolara kako bi ubrzao odobravanje izgradnje i uklonio prepreke povećanju gustine pm.gc.ca pm.gc.ca. Zauzvrat, Vankuver se obavezao da obezbedi 3.200 novih stambenih jedinica u roku od tri godine i preko 40.000 jedinica u narednoj deceniji kroz mere kao što su izmene propisa o urbanističkom planiranju, digitalno izdavanje dozvola i ukidanje zahteva za javnim saslušanjima za projekte koji su već u skladu sa usvojenim planovima pm.gc.ca pm.gc.ca. Istovremeno, Britanska Kolumbija je 2023. donela zakon o ubrzanju lokalnih odobrenja pre-navodnim zoniranjem područja i postupnim ukidanjem javnih saslušanja po principu slučaj-po-slučaj za projekte koji su u skladu sa zvaničnim planovima zajednice news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Ove mere zajednički imaju za cilj da skrate rokove izgradnje za nove stambene objekte.
• Porezi na praznine i špekulaciju: Da bi se obeshrabrilo držanje praznih stanova i obezbedilo da se stanovi koriste za lokalno stanovništvo, uvedeno je nekoliko poreza. Vankuverov Porez na prazne stanove iznosi 3% na procenjenu vrednost stanova koji su prazni više od 6 meseci godišnje gvrealtors.ca. (Privremeno je podignut na 5%, ali je to povećanje vraćeno na staro zbog brige oko poštovanja propisa lawsonlundell.com lawsonlundell.com.) Provincijski porez na špekulaciju i praznine primenjuje se u urbanim područjima Britanske Kolumbije, uključujući i metropolitensko područje Vankuvera, i naplaćuje se stranim vlasnicima i drugim vlasnicima bez izuzetka koji ostavljaju nekretnine prazne. Od januara 2024, ovaj provincijski porez proširen je na još 13 zajednica u B.C. www2.gov.bc.ca kako bi se zatvorile rupe u zakonu izvan metropolitenskog područja Vankuvera. Ovi porezi su doveli do toga da se mnoge prazne jedinice vrate na tržište iznajmljivanja – Vankuver izveštava da je porez na prazne stanove pomogao da se hiljade kondominijuma vrate u upotrebu, povećavajući ponudu za zakupce.
• Ograničenja za kratkoročni najam: I pokrajina i grad Vankuver su pooštrili pravila za kratkoročni najam (kao što je Airbnb) kako bi zaštitili dugoročne nekretnine. Godine 2023, Britanska Kolumbija je uvela zakon kojim ograničava kratkoročne najmove u gradovima povećanjem kazni i strožijom kontrolom, kao i omogućavanjem najma samo u glavnim (primarnim) boravištima u većini slučajeva. Vankuver već zahteva od operatera kratkoročnih najma da imaju poslovnu dozvolu i da izdaju samo njihovo primarno prebivalište. Pokrajinska mera dodatno pojačava ova pravila. Ograničavanjem kratkoročnih najma (koji su često povlačili cele stanove sa dugoročnog tržišta), nadaju se da će hiljade jedinica ponovo biti dostupne za lokalno stanovništvo vancouver.citynews.ca.
• Zaštita stanara i inicijative za iznajmljivanje: Stambena kriza je podstakla politike za zaštitu zakupaca. Vlada Britanske Kolumbije je krajem 2022. ukinula stranačka pravila o ograničenju iznajmljivanja u kondominijumima (strata), eliminišući sva pravila koja su zabranjivala izdavanje stanova – napor da se otvori više opcija za iznajmljivanje u stambenim zgradama lawsonlundell.com. U 2023. godini, B.C. je takođe ograničio godišnje povećanje kirija ispod stope inflacije (npr. maksimalno 2% u 2023, 3,5% u 2024) kako bi sprečio drastične skokove za postojeće stanare. Provincija je uvela Period zaštite vlasnika (kolokvijalno “period hlađenja”) koji kupcima polovnih stanova daje nekoliko dana nakon prihvatanja ponude da se predomisle (primenjen 2023) – meru za smanjenje žestokih licitacija i pružanje malo vremena kupcima. Dodatno, 2024. provincija je preduzela korake da zaustavi “renovikcije” i nepravedna iseljenja pooštravajući Zakon o stanarskim odnosima vancouver.citynews.ca, otežavajući stanodavcima da isele zakupce zbog manjih renoviranja ili zloupotrebe ugovora na određeno vreme.
• Federalno usklađivanje imigracije i stanovanja: Savezna vlada je zadržala visoke ciljeve za imigraciju (što povećava potražnju za stanovanjem), ali pokušava da to uskladi sa stanbenim ishodima. Jedna od značajnih promena u 2024. godini bila je prilagođavanje imigracione politike koja je privremeno ograničila broj studentskih viza i povezala odobravanje studentskih dozvola sa dostupnošću smeštaja, nakon što je primećeno da rekordni dolazak studenata opterećuje tržište iznajmljivanja. Dok Kanada i dalje ima za cilj značajan rast stanovništva, sve je veće razumevanje potrebe da se stanbena ponuda uskladi sa potražnjom. Savezni budžet je takođe uveo podsticaje poput štednog računa za prvu nekretninu bez poreza (pokrenuto 2023) kako bi pomogao kupcima da lakše sakupe za učešće, te ukinuo GST (savezni porez na promet) na novu gradnju zgrada namenjenih iznajmljivanju radi podsticanja izgradnje novih stanova za zakup (usvojeno krajem 2023). Ove mere indirektno utiču na Vankuver podstičući veću ponudu i podržavajući kupce.

Generalno, politika stanovanja 2025. je veoma aktivistička: vlade više nego ikada intervenišu da povećaju ponudu i obuzdaju špekulativnu potražnju. Uticaj ovih inicijativa će se tek videti u narednim godinama. Tržište u Vankuveru već beleži prve efekte – na primer, više višeporodičnih projekata u delovima gde su dominirale porodične kuće usled olakšavanja urbanističkih pravila, i blago povećanje ponude stanova za dugoročno iznajmljivanje kako nova pravila za kratkoročni najam stupaju na snagu. Svi signali upućuju na to da će donosioci odluka nastaviti da koriste sve raspoložive alatke za rešavanje problema dostupnosti, tako da regulativa ostaje stalno promenjiva za sve učesnike na tržištu.

Dinamika ponude, potražnje i migracija

Odnos ponude i potražnje na tržištu nekretnina u Vankuveru je snažno pod uticajem migracionih trendova i građevinske aktivnosti. Poslednjih godina, potražnja je znatno povećana rastom stanovništva, dok je stanbena ponuda teško uspevala da održi korak.

Stanovništvo i migracija: Stanovništvo Metro Vankuvera nastavlja snažno da raste, pre svega zahvaljujući međunarodnoj imigraciji. Britanska Kolumbija je dostigla rekordne nivoe imigracije u 2022. i 2023. godini – pokrajina je dodala oko 162.000 novih stanovnika od jula 2022. do jula 2023. godine samo biv.com. U 2023. godini, više od 175.000 ljudi je imigriralo u B.C. iz drugih zemalja, što je skok od 65% u odnosu na prethodnu godinu biv.com – neverovatan priliv koji naglašava visoke imigracione ciljeve Kanade (i status Vankuvera kao poželjne destinacije za novopridošle). Ovaj talas novopridošlih, uključujući imigrante, izbeglice, međunarodne studente i privremene radnike, u ogromnoj meri se koncentriše u širem području Vankuvera i okolnim metropolitenskim zonama biv.com. Istovremeno, prirodni priraštaj stanovništva (rođenja umanjena za smrti) je sada negativan u B.C., a kao što je navedeno, pokrajina je zabeležila neto odliv stanovnika prema drugim provincijama (više od 8.000 neto ljudi je napustilo 2023) jer su se neki lokalci selili u jeftinije krajeve biv.com. Ipak, ukupni efekat je da je stanovništvo Vankuvera na istorijskom maksimumu i nastavlja da raste, što podstiče stalnu potražnju za stanovima. Planovi savezne vlade i dalje obezbeđuju stabilan priliv imigranata svake godine, tako da Vankuver može očekivati desetine hiljada novih stanovnika godišnje. Ovo održava pritisak latentne potražnje na tržištu nekretnina, posebno za stanove za iznajmljivanje i početne domove koje najviše traže novopridošli.

Ponuda stanova i razvojna aktivnost: Sa strane ponude, izgradnja stanova pokušava da se ubrza, ali ne može da odgovori na nagli porast potražnje. U 2023. godini, u Metro Vankuveru je završeno oko 30.600 novih stambenih jedinica biv.com – što je povećanje od samo 1% u odnosu na prošlu godinu i daleko je ispod potrebnog nivoa s obzirom na rast stanovništva. Kao upečatljiv primer, u 2023. godini je približno izgrađen jedan novi dom na svakih pet novih stanovnika koji su pristigli u B.C. biv.com. Ova proporcija osvetljava značajan manjak. Neusklađenost između potražnje i ponude stanova traje godinama – ograničenja u zoniranju, dugotrajni procesi odobravanja, nedostatak radne snage i visoki troškovi izgradnje sve su to faktori koji usporavaju dolazak novih domova na tržište.

Međutim, aktivnost na polju razvoja sada je na jednom od najviših nivoa ikada u Vankuveru, barem kada je reč o projektima u najavi. U gradu Vankuveru, hiljade stambenih jedinica su u izgradnji, a još desetine hiljada ih je u raznim fazama planiranja. Vladin podsticaj (preko ranije pomenutih politika) da se dozvoli veća gustina doveo je do talasa novih predloga. Na primer, Broadway plan (koji pokriva Central Broadway koridor) oslobađa zahteve za prenamenu zemljišta za desetine srednje- i visokospratnih projekata duž trase nove linije metroa. Gradski zvaničnici izveštavaju o „poplavi projekata kula u najavi” za Broadway – više od 100 potencijalnih kula je u razmatranju samo na toj oblasti cityhallwatch.wordpress.com. U celom gradu, nekada isključivo porodična naselja postepeno dobijaju predloge za višeporodične objekte i niskospratne stambene zgrade zbog reformi prostornog planiranja. Pored toga, predgrađa Metro Vankuvera (Sari, Koquitlam, Bernabi itd.) doživljavaju građevinski bum oko tranzitnih čvorišta, čime nastaju novi urbani centri koji će vremenom rasteretiti sam grad Vankuver.

Ipak, uprkos snažnoj građevinskoj aktivnosti, kratkoročna ponuda ostaje ograničena. Građevinari se suočavaju sa izazovima poput rasta kamatnih stopa (što poskupljuje finansiranje projekata), inflatornih troškova izgradnje i nedavnog zastoja u kupovini stanova u pretprodaji. Mnogi investitori su postali oprezniji – neki projekti su odloženi ili smanjeni. Podaci s početka 2025. godine pokazuju da su novi projekti na višegodišnjem minimumu (na primer, gotovo nijedno novo lansiranje kondominijuma u januaru 2025. u poređenju sa otprilike 750 jedinica koje su tipično lansirane u januaru pre pandemije) mortgagesandbox.com. Ovo ukazuje na to da investitori čekaju da se tržišni uslovi poprave. Pokrenute gradnje u Metro Vankuveru su zapravo opale 2023-2024. godine usled ovih prepreka, naročito u segmentu kondominijuma cmhc-schl.gc.ca. Kanadska korporacija za hipoteku i stanovanje (CMHC) očekuje samo marginalan oporavak pokrenutih gradnji u 2025. u Vankuveru, uglavnom predvođen iznajmljivačkim stanovima, a ne kondominijumima assets.cmhc-schl.gc.ca.

Dinamičnost ponude i potražnje može se sažeti na sledeći način: Vankuver ima strukturni nedostatak stambenog prostora u odnosu na potražnju koju generišu njegovo stanovništvo i ekonomija. Potražnja podstaknuta migracijama dosledno nadmašuje novu ponudu, što doprinosi visokim cenama i niskoj dostupnosti stanova. Čak i sa rekordnim brojem kranova na horizontu, region pokušava da nadoknadi godine nedovoljne gradnje. U narednih nekoliko godina, ukoliko različite političke mere budu efikasne, trebalo bi da vidimo brži rast ponude – više domova svih tipova biće završeno. Zaista, cilj provincije (kroz Plan za stanovanje i Zakon o stambenoj ponudi) je da značajno poveća godišnju izgradnju stanova. Veliki poslodavci i ekonomski razvoj takođe zavise od ovoga, jer nedostatak stanova može ograničiti rast radne snage.

Jedan pozitivan znak je to što vlade i privatni sektor zajedno rade na kreativnim rešenjima: modularno stanovanje za brzo postavljanje pristupačnih jedinica, širenje kampusa (poput studentskih stanova koji oslobađaju zalihe za izdavanje), i preuređenje nedovoljno iskorišćenog zemljišta (stari tržni centri, industrijske zone) u stambene zajednice. Na primer, nekoliko starih šoping centara u metropoliten području Vankuvera (Brentwood, Lougheed, Oakridge – vidi naredno poglavlje) transformišu se u naselja mešovite namene sa hiljadama novih stanova. Ovi mega-projekti, kada budu završeni, dodaće značajnu ponudu. Pored toga, Grad Vankuver predviđa da će nove investicije u tranzit (Broadway Subway, SkyTrain produženja do UBC i u Surrey/Langley) omogućiti izgradnju desetina hiljada novih stanova duž tih linija u narednim decenijama, otvarajući područja za razvoj vezan uz javni prevoz pm.gc.ca pm.gc.ca.

Ukratko, potražnja u Vankuveru i dalje je veoma jaka zbog migracija i ograničenih opcija za iseljavanje, dok ponuda postepeno odgovara, ali još nije dovoljno brza. Ova neravnoteža je ključni pokretač visokih troškova stanovanja u Vankuveru. Sledećih nekoliko godina pokazaće da li kombinacija političkog pritiska i tržišnih sila može ubrzati izgradnju stanova i bolje odgovoriti na potražnju. Ako se ponuda značajno poveća, to bi moglo ublažiti rast cena i kirija; ako ponuda nastavi da zaostaje, kriza stanovanja u Vankuveru će se nastaviti.

Prognoze i perspektiva za narednih 3–5 godina

Šta analitičari i eksperti predviđaju za tržište nekretnina u Vankuveru u narednih nekoliko godina? Uopšteno, konsenzus je da će tržište zabeležiti postepen oporavak obima prodaje i umeren rast cena, umesto brzog buma. Visoke kamatne stope i ograničena pristupačnost očekuje se da će ograničiti rast cena u bliskoj budućnosti, ali kako kamate budu padale i ponuda rasla, aktivnosti bi trebalo postepeno da rastu. U nastavku navodimo prognoze i perspektive iz pouzdanih izvora:

Трендови цена: Већина прогноза предвиђа умерено повећање цена у наредних неколико година, након благих падова у 2023-24. години.

Ekonometrska prognoza BCREA je oprezna – predviđa stagnaciju ili male dobitke: praktično 0% promene u prosečnim cenama u Vankuveru u 2024. godini i otprilike +2% u 2025. godini bcrea.bc.ca (njihova prognoza prosečne cene za šire područje Vankuvera iznosi 1.265 miliona dolara u 2024. i 1.287 miliona dolara u 2025. godini bcrea.bc.ca).Ovo implicira da će se cene neko vreme zadržavati oko trenutnih nivoa dok tržište pronalazi svoju stabilnost.Nasuprot tome, neki akteri u industriji očekuju jači pritisak na rast: RE/MAX, na primer, predviđa da će prosečna cena kuća u Vankuveru porasti za oko 7% u 2025. godini blog.remax.ca, navodeći poboljšanu klimu i povratak tržišta u korist prodavaca do kraja 2025. godine.Nacionalna prognoza Royal LePage-a (koja nije navedena gore, ali je u medijima) takođe je sugerisala rast cena u srednjim jednoznamenkastim procentima za Vankuver u 2025. godini.CMHC pruža niz scenarija: u svom Izveštaju o stanovanju za 2025. godinu navodi da niže kamatne stope na stambene kredite i obnovljena potražnja mogu dovesti do bržeg rasta cena u 2025. godini – verovatno bržeg od inflacije – pre nego što se uspori u periodu 2026-27, kada se zadovolji veći deo akumulisane potražnje cmhc-schl.gc.ca.Do 2027. godine, CMHC očekuje da će stanovanje postati nešto pristupačnije nego u periodu 2022-24. zahvaljujući rastu prihoda i povećanju ponude cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, što sugeriše da će cene tada rasti samo umereno, u skladu sa osnovnim faktorima.Uzimajući sve ovo u obzir, razuman osnovni izgled je: cene će blago rasti (možda oko 2–5% godišnje) u narednih nekoliko godina u Vankuveru.Ovo podrazumeva da Banka Kanade počne da smanjuje kamatne stope krajem 2024. i u 2025. godini, čime će se poboljšati pristupačnost dovoljno da podrži izvestan rast cena, ali ne toliko da dođe do novog naglog skoka.Vredi napomenuti da čak ni do 2026. prognoze ne predviđaju da će se cene u Vankuveru vratiti na ludu ubrzanost iz 2021. godine.Zapravo, RBC-ove projekcije ukazuju na to da bi do 2026. godine reperne cene u Vankuveru mogle tek da se oporave na nivoe iz 2022. godine vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.Drugim rečima, tržištu može biti potreban čitav petogodišnji ciklus (2022-2026) da apsorbuje šok od kamatnih stopa i vrati se na prethodne cenovne maksimume.

• Obim prodaje: Nakon sporog perioda 2022–2024, očekuje se blagi oporavak prodaje nekretnina. Britanska Kolumbijska Asocijacija za Nekretnine (BCREA) predviđa da će ukupna prodaja stambenih jedinica u celoj provinciji biti oko 73.600 jedinica u 2025. godini, što je otprilike isto (-1%) u poređenju sa 2024, a potom rast do oko 80.000 u 2026. (+9%) kako se uslovi na tržištu normalizuju bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Kada je reč o samom širem području Vankuvera, BCREA očekuje oko 26.000 prodatih nekretnina u 2024. godini (slično kao i 2023), i oko 29.500 prodaja u 2025, što bi bio skok od ~13,5% kako potisnuta tražnja krene da se oslobađa bcrea.bc.ca. RE/MAX je još optimističniji – u njihovoj analizi za 2025, predviđaju rast prodaje od 20% kako se poverenje kupaca vraća sa nižim kamatama blog.remax.ca. Istina verovatno leži negde između: ako kamate počnu da padaju tokom 2025, mnogi kupci koji su bili po strani (posebno oni koji prvi put kupuju) mogli bi da se vrate na tržište, čime bi podigli broj transakcija. Do 2027. godine, obim prodaje bi mogao da se približi normalnijim nivoima iz kasnih 2010-ih, osim ako ne dođe do novih ekonomskih šokova.
• Ravnoteža i uslovi na tržištu: Verovatno ćemo videti povratak ka izbalansiranom tržištu ili tržištu prodavaca oko 2025–2026. Trenutno (2024–25) tržište više ide u korist kupaca zbog velike ponude i opreznih kupaca. Međutim, ako se obim prodaje poveća kao što se predviđa, a nova ponuda to ne isprati, klatno bi moglo da se pomeri. RE/MAX smatra da će se Vankuver prebaciti „iz izbalansiranog tržišta u tržište prodavaca“ u 2025. blog.remax.ca. Ovo zavisi od olakšica sa kamatama koje podižu tražnju. U svojim komentarima BCREA takođe napominje značajnu potisnutu tražnju koju koči ekonomska neizvesnost – što implicira da, ako se neizvesnost razjasni, mnogi kupci bi mogli naglo da uskoče i brzo ojačaju tržište bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Do 2026. godine ponovo bismo mogli da vidimo konkurenciju za atraktivne nekretnine, iako verovatno neće biti ništa ekstremno kao ratovi licitiranja iz 2021. osim ako ponuda potpuno ne zakazuje. Trend koji treba pratiti je aktivnost investitora: ako se kreditni uslovi poboljšaju, investitori bi mogli mnogo agresivnije da se vrate (posebno na tržište stanova, koje je u poslednje vreme slabo). Drugi trend je luksuzni segment – nekretnine veoma visoke vrednosti imale su slabu tražnju za vreme zabrane kupovine stranaca; kako je ta zabrana i dalje na snazi do 2027, luksuzno tržište će zavisiti od domaćih imućnih kupaca i imućnih imigranata. Taj segment može u kratkom roku imati slabije rezultate u odnosu na ostatak tržišta, ali bi mogao naglo da poraste nakon 2027. ukoliko zabrana bude ukinuta.
• Po vrsti nekretnine: Različiti segmenti mogu imati različite performanse. Samostalne kuće u Vankuveru, koje su doživele najveći pad prodaje tokom povećanja kamatnih stopa, mogu doživeti snažniji oporavak kada kupci koji žele veću nekretninu ponovo uđu na tržište po nižim stopama. BCREA očekuje da će segmenti sa višim cenama trpeti najveći pritisak na cene tokom 2024. godine, ali da će cene generalno biti stabilne bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca – što implicira da bi pristupačni segmenti mogli bolje zadržati vrednost. Stanovi i gradske kuće, koji su „pristupačnije“ opcije, mogli bi imati stabilnu potražnju od strane kupaca prvi put kako se pristupačnost vrlo postepeno poboljšava. Međutim, jedan od rizika za stanove je višak novih završenih stanova na tržištu: CMHC je naveo da rekordni broj završenih stanova 2025. godine, u kombinaciji sa investitorima koji prodaju zbog rasta troškova, može dovesti do mekšeg tržišta preprodaje stanova na kratki rok cmhc-schl.gc.ca. Zaista, mnogi investitori koji su kupili stanove u izgradnji 2018-2021. sada se suočavaju sa završetkom gradnje i mnogo višim kamatama nego što su očekivali, što može prisiliti neke da prodaju – čime se povećava ponuda na sekundarnom tržištu stanova. Ovo može ograničiti rast cena stanova u narednih 1-2 godine. S druge strane, nekretnine fokusirane na iznajmljivanje (višeporodične stambene zgrade) ostaće veoma tražene od strane institucionalnih investitora zbog niske praznine – cene tih nekretnina (kapitalizacione stope) bi trebalo da ostanu visoke. Komericjalne prognoze (od grupa poput CBRE) ukazuju da će, kako se ekonomija stabilizuje, Vankuver nastaviti da beleži niže prinose u industrijskom i višeporodičnom sektoru, dok će kancelarije i maloprodaja beležiti oporavak popunjenosti.
• Ekonomske nepoznanice: Nekoliko faktora može promeniti ove prognoze. Ako kamatne stope padnu brže ili više nego što se očekuje (na primer, ako inflacija brzo opadne i Banka Kanade drastično smanji stope), potražnja za nekretninama u Vankuveru bi mogla brže da ubrza, što bi dovelo do povećanja cena iznad prognoza (moguće dvocifreni rast tokom jedne ili dve godine). Suprotno tome, ako ekonomija uđe u recesiju i nezaposlenost poraste, potražnja za nekretninama može ostati slaba duže vreme, a cene čak stagnirati ili blago pasti dok se poverenje ne vrati. Još jedna nepoznanica je intervencija vlade: svako produženje zabrane za strane kupce (što se i dogodilo) ili novi porezi mogu smanjiti potražnju, dok bi, na primer, veća državna ulaganja u pristupačno stanovanje ili infrastrukturu mogla podići tržište. U ovom trenutku, većina prognoza predviđa scenarij statusa kvo sa postepenim poboljšanjem ekonomije i blagim padom kamatnih stopa.

U zaključku, izgledi za nekretnine u Vankuveru u narednih 3–5 godina su oprezno optimistični. Najverovatniji scenario je spor rast: obim prodaje vraća se na normalan nivo do 2026. godine, a cene će umereno rasti, pri čemu će Vankuver verovatno zaostajati za jeftinijim kanadskim tržištima (koja imaju više prostora za rast), ali će i dalje beležiti pozitivan trend. Do 2028. ili 2030. godine, Vankuver će se i dalje suočavati sa izazovima u pogledu pristupačnosti, ali ako inicijative za povećanje stambene ponude zažive, očekuje se da će rast cena biti usklađeniji sa rastom prihoda. Za sada, kupci i prodavci treba da očekuju trend uravnoteženog tržišta bez velikih padova ili nerazumnog buma na vidiku – suštinski period stabilizacije i održivosti posle turbulencija ranih 2020-ih vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.

Značajni kvartovi i nove investicije

Priča o nekretninama u Vankuveru nije ujednačena u celom gradu – svaki kvart ima svoje trendove i nove investicije. Ovo su najvažniji kvartovski momenti i veliki projekti koji oblikuju tržište:

• Broadway koridor i Mount Pleasant: Ovaj centralni koridor prolazi kroz jednu od najznačajnijih transformacija u Vankuveru. Broadway Subway (proširenje Millennium linije), čije otvaranje je zakazano za 2026. godinu, dodaće šest novih SkyTrain stanica od VCC–Clark do Arbutus Street-a, značajno poboljšavajući pristup javnom prevozu. Da bi iskoristio ovaj potencijal, grad je usvojio Broadway plan, kojim je oko 500 kvartovskih blokova oko Broadway-ja prenamenjeno za visokogradnju. Već sada vidimo navalu predloga za nove solitere u blizini budućih stanica kao što su Mount Pleasant i South Granville – oko 150 novih projekata visokih zgrada je u različitim fazama duž Broadway-ja cityhallwatch.wordpress.com. Najznačajnije nove investicije uključuju klastere mešovite namene solitera od 20-30+ spratova oko raskrsnice Cambie-Broadway (blizu gradske kuće Vankuvera) i oko Oak Street-a (u blizini buduće Oak-VGH stanice koja opslužuje Opštu bolnicu Vankuvera). Mount Pleasant, tradicionalno niskogradni industrijski i umetnički kvart, postaje centar za tehničke kancelarije i stanove – na primer, novi ogroman kampus tehnološke kompanije Adobe i drugih digitalnih firmi niče oko Main Street-a, a prate ih i rezidencijalni projekti. Stanovi za iznajmljivanje su značajan segment zbog politika preseljenja stanara (investitori moraju zameniti stanove za iznajmljivanje koje ruše). Karakter ovog kvarta se brzo menja iz niskogradnog u urbane četvrti orijentisane na javni prevoz. Vrednost nekretnina u oblastima kao što su Fairview i Mount Pleasant ima veliki potencijal za rast kako se ove zone budu urbanizovale, iako su neki od trenutnih stanara zabrinuti zbog iseljavanja (“demovikcija”) kada starije zgrade ustupaju mesto novim soliterima.
• Oakridge i Cambie koridor (Južni Vankuver): Na uglu Cambie ulice i 41. avenije, Oakridge Park projekat predstavlja pravu prekretnicu. Stari Oakridge Centre tržni centar se potpuno rekonstruiše u 5 miliona kvadratnih stopa pažljivo planiranu zajednicu, sa 13 kula (do 44 sprata) koje će sadržati oko 2.600 stanova za 6.000 stanovnika renx.ca renx.ca. U okviru projekta biće ogroman novi tržni centar (više od 100 novih prodavnica koje se otvaraju fazno od 2025. nadalje), javni park od devet ari na krovu, opštinski centar sa bibliotekom i pozorištem, kao i poslovni prostor za hiljade radnika renx.ca renx.ca. Projekat, čije se potpuno završavanje očekuje do 2027. godine, praktično stvara novi „južni centar“ u Oakridge-u. Ceo Cambie koridor (duž Cambie ulice od Marine Drive-a do King Edward avenije) je u poslednjih nekoliko godina dobio desetine novih stambenih zgrada zahvaljujući Cambie Corridor planu. Kuće niske gustine se zamenjuju višespratnicama i gradskim kućama, a još više visokih zgrada je u planu, posebno u blizini tranzitnih stanica (Oakridge, Marine Gateway, itd.). Oko Oakridge-a je u toku prava trka za okupljanje parcela za buduće kule – agenti nude zemljište namenjeno budućim projektima, očekujući kontinuiranu potražnju renx.ca renx.ca. Sa Canada Line (SkyTrain) koji prolazi kroz ovaj deo, ovaj koridor će ostati žarište razvoja. Za kupce, to znači svake godine više modernih stanova (uključujući neke betonske kule) u ponudi na ovom tržištu. Obeležja naselja: Marine Drive kod Cambie-a sada ima Marine Gateway centar mešovite namene; Oakridge će biti ekskluzivna destinacija za kupovinu i stanovanje; čak i deo Langara južno odatle dobija nove projekte za iznajmljivanje. Cene na Cambie su značajno porasle zbog ovih promena, iako bi povećana ponuda stanova mogla ublažiti dalje povećanje cena u budućnosti.
• Kitsilano i False Creek (Zapadna strana): U Kitsilanu je u toku istorijski razvoj na zemljištu Prvih nacija. Projekt Sen̓áḵw naroda Squamish podiže 11 terasa-tornjeva južno od mosta Burrard (blizu parka Vanier), na rezervacionoj zemlji koja ne podleže gradskim zonama. Ovaj ambiciozni projekat stvoriće 6.000 novih stanova za iznajmljivanje – 80% po tržišnim cenama i 20% ispod tržišta – na prostoru od 10 hektara u oblasti gde je ranije bilo samo nekoliko desetina domova senakw.com blg.com. Sen̓áḵw će postati najveći stambeni projekat sa neto-nultom emisijom u Kanadi i dodatno obezbediti veliki broj stanova za iznajmljivanje do kraja 2020-ih (prva faza do 2026). Ovo će uneti toliko potrebne stanove za iznajmljivanje u Kitsilano i moglo bi značajno povećati populaciju ovog naselja. Na drugim mestima u Kitsu i Point Grey-u, ogroman projekat obnove Jericho Lands je u fazi planiranja. Partnerstvo lokalnih Prvih nacija i saveznog zemljišnog razvojnog preduzeća izrađuje master plan za bivšu kasarnu od 90 hektara na Jerichu (zapadno od ulice Alma), koja bi mogla obuhvatiti do 10.000 domova u kombinaciji tornjeva i niskogradnje, uz parkove i prodavnice. Iako je realizacija još godinama daleko (proces promene zone je u toku), projekat Jericho će na kraju stvoriti potpuno novo stambeno područje do 2030-ih. Nekretnine u Kitsilanu i dalje su vrlo tražene; ovi projekti bi mogli doneti više ponude i opcija, posebno stanova za iznajmljivanje i moguće pristupačnih stanova, u oblast gde preovlađuju niskogradnje i skupe kuće.
• Centar i West End: Stambeno tržište centra Vankuvera je zrelo, ali postoje značajne promene. Na primer, u naselju West End završava se nekoliko novih luksuznih stambenih kula kao deo West End Community Plan-a. Luksuzni projekti kao što su Alberni by Kengo Kuma i Barclay x Thurlow obogaćuju panoramu grada. Takođe, starije stambene kule za iznajmljivanje u West End-u se renoviraju ili prepravljaju uz gradske podsticaje kako bi se održao ili povećao broj stambenih jedinica za iznajmljivanje. U samom centru i Coal Harbour-u, poslednjih godina fokus je nešto više na komercijalnom razvoju (kao što je velika kancelarija Amazona u novo preuređenoj zgradi Post). Ipak, s obzirom na veći broj praznih kancelarija, grad podstiče konverziju nekih prostora: zaista, kao što je pomenuto, jedna starija poslovna zgrada u centru se pretvara u hotel altusgroup.com, a ima najava i o mogućnosti konverzije kancelarijskih u stambene prostore za odgovarajuće objekte. Broj stanovnika u centru ne raste tako brzo kao u nekim drugim delovima grada jednostavno zbog ograničenog prostora za razvoj – skoro sve pogodna zemljišta su sada zauzeta visokim zgradama. Jedan izuzetak je Northeast False Creek (blizu Rogers Arene), gde će uklanjanje Georgia nadvožnjaka vremenom osloboditi zemljište za nove zajednice mešovite namene (uključujući i društvene stanove). Taj deo će biti zanimljiv za praćenje krajem 2020-ih. U međuvremenu, strata kancelarije i tech hub projekti pojavili su se u konverzijama u Gastown-u i Yaletown-u, a ta naselja ostaju atraktivna za mlađe profesionalce, što održava potražnju za stanovima u tim delovima. Tržište stanova u centru 2025. godine je izbalansirano; cene su blago pale 2023. ali su se stabilizovale, i svaki budući rast zavisiće od opšteg ekonomskog oporavka (npr. povratka imigracije i studenata u centar).
• Istočni Vankuver (Main, Fraser, Hastings): Tradicionalno pristupačniji deo grada, Istočni Vankuver se postepeno gentrifikuje. Duž Main Street-a i Fraser Street-a, starije zgrade za iznajmljivanje i lokali ustupaju mesto butic stambenim projektima. Mount Pleasant East je popularna lokacija sa zanatskim pivarama, tehnološkim startupovima i novim stanovima koji privlače milenijalce. Jedna od velikih institucija koja oblikuje budućnost Istočnog Vankuvera je novi kampus St. Paul’s bolnice koji se gradi u False Creek Flats-u (blizu Main & Terminal-a). Ovaj projekat bolnice vredan više od 2 milijarde dolara (otvaranje oko 2027.) biće okosnica zdravstvenog i naučno-istraživačkog kvarta, što će verovatno podstaći izgradnju medicinskih poslovnih zgrada, laboratorija, ali i stanova za zdravstvene radnike u blizini. U oblasti Commercial Drive i Grandview pojavljuje se sve više srednje visokih zgrada, a sa produžetkom SkyTrain linije do Arbutus-a (i na kraju do UBC-a), istočne stanice poput Commercial–Broadway ostaju ključna čvorišta javnog prevoza sa stalnim investitorskim interesovanjem. Koridor Hastings u Istočnom Vankuveru ima nekoliko velikih projekata obnove društvenih stanova u najavi (npr. obnavljanje starijih javnih stambenih kompleksa). Takođe je važno napomenuti da međugradska migracija znači da deo potražnje, koja ne može biti zadovoljena u Vankuveru, prelazi u susedne gradove kao što su Burnaby i New West – na primer, mnoge mlade porodice biraju Istočni Burnaby ili Severni Vankuver, što takođe utiče na tržište podzona u Vankuveru.
• Predgrađa Metro Vankuvera: Van gradskih granica, nekoliko prigradskih centara doživljava ekspanziju i zaslužuju pomen, jer utiču na celokupno regionalno tržište. Surrey, sada drugi po veličini grad u BC-u, gradi novi centar u Whalley-u sa brojnim visokim stambenim kulama (neke od 50-60 spratova) i ima u izgradnji Surrey-Langley SkyTrain (otvaranje oko 2028), što pokreće razvoj duž Fraser Highway-a. Burnaby ima velike glavne planove za Brentwood, Lougheed i Metrotown – hiljade stanova se dodaju (projekat Amazing Brentwood, City of Lougheed, Station Square, itd.). Ove prigradske opcije donekle smanjuju pritisak na Vankuver nudeći (nešto) pristupačnije stanove za kupce prvi put, koji ne mogu sebi da priušte sam Vankuver. Coquitlam i Richmond takođe imaju značajan razvoj u blizini prevoza. Iako nisu kvartovi Vankuvera, širenje ovih urbanih centara znači da je rast metro regiona ravnomernije raspoređen. Za investitore u Vankuveru, ovaj regionalni rast može predstavljati konkurenciju – npr. zakupac može izabrati novu visoku zgradu u Burnaby-ju po nižoj ceni najma umesto starije zgrade u Vankuveru, što utiče na to koliko visoke stanarine mogu biti u samom gradu.

U celini, kvartovi Vankuvera su u promeni, sa puno uzbudljivih dešavanja na horizontu. Od novih nebodera u Oakridge-u i Brentwood-u do velikih stambenih zajednica u Sen̓áḵw-u i Jericho-u, naredna decenija doneće desetine hiljada novih domova i novih poslovnih prostora regionu. Ovi razvojni projekti imaju za cilj da reše stambenu krizu i modernizuju grad, iako neki izazivaju kontroverze (promene karaktera kvartova, pitanja iseljenja itd.). Za posmatrače tržišta nekretnina, razvoj svakog kvarta – bilo da se radi o gustini uz koridore javnog prevoza ili obnovi starih lokacija – ponudiće različite prilike. Kupci i investitori mogu pronaći vrednost tako što će ući u određena područja pre nego što se transformacioni projekti završe (prateći talas rasta vrednosti), dok krajnji korisnici jednostavno mogu uživati u većem izboru stanova i sadržaja nego ranije. Vankuver 2025. je grad u razvojnoj prekretnici, balansirajući rast i kvalitet života kvart po kvart.

Izvori:

1. WOWA Realty. „Tržište nekretnina u Vankuveru: Ažuriranje za jun 2025.” (Podaci o cenama, prodaji i zalihama) wowa.ca wowa.ca
2. Udruženje REALTORA® Metro Vankuvera. „Tržište stvoreno za kupce nema kupce” (Statistika tržišta za početak 2025, pokazuje nisku prodaju u poslednjoj deceniji) storeys.com
3. Altus Grupa. “Ažuriranje tržišta komercijalnih nekretnina u Vankuveru – Q1 2025.” (Obim investicija i performanse sektora) altusgroup.com altusgroup.com
4. Altus Grupa. “Ažuriranje tržišta komercijalnih nekretnina u Vankuveru – Q1 2025.” (Detalji tržišta kancelarija i maloprodaje, trendovi kao što je konverzija kancelarija u hotele) altusgroup.com altusgroup.com
5. Altus Grupa. “Ažuriranje tržišta komercijalnih nekretnina u Vankuveru – Q1 2025.” (Pregled industrijskog sektora – dostupnost 6,0%) altusgroup.com altusgroup.com
6. CityNews Vancouver. “Vankuver tržište stanova u ‘potpunoj krizi’, kaže RBC.” (RBC indeks pristupačnosti 106%, uticaj kamatnih stopa na budžete) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
7. CityNews Vancouver. (Ibid.) (RBC perspektiva – samo blago poboljšanje pristupačnosti do 2025, potrebne godine za povratak pristupačnosti) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
8. Business in Vancouver (BIV). „Imigracija u B.C. daleko premašuje broj novih stambenih jedinica, otkriva izveštaj.“ (Rekordna imigracija od 175 hiljada u 2023, neto odlazak na međuprovincijskom nivou, jedna kuća izgrađena na svakih 5 novopridošlih) biv.com biv.com
9. B.C. Government News Release. „Više malih, višeporodičnih stambenih jedinica dolazi u B.C., uklonjene prepreke u zoniranju.“ (Provincijsko zakonodavstvo iz novembra 2023. dozvoljava 3–4 jedinice na parcelama za jednu porodicu, 6 na većim parcelama blizu prevoza) news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca
10. Vlada Kanade. „Uklanjanje prepreka za izgradnju više kuća, brže u Vankuveru.“ (Federalni fond za ubrzavanje stanogradnje – 115 miliona dolara za Vankuver za ubrzavanje izgradnje 3.200 jedinica za 3 godine, 40.000 za 10 godina) pm.gc.ca pm.gc.ca
11. Lawson Lundell LLP. „Važne promene poreza na prazne stanove u gradu Vankuveru.“ (Porez na prazne stanove utvrđen na 3% za 2023/24. nakon što se prvobitno razmatralo 5%) lawsonlundell.com lawsonlundell.com
12. BCREA – Prognoza stanogradnje (Q2 2025). „Nagomilana potražnja raste dok neizvesnost oko tarifa tera kupce u zapećak.“ (Prognoza BCREA: cene stabilne 2024, blagi rast 2025; zalihe na 40 hiljada; neizvesnost oko trgovinskog rata) bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca
13. BCREA – Podaci o prognozi stanogradnje. (Prognoza prosečne cene za područje Velikog Vankuvera: -2,1% u 2024, +1,7% u 2025) bcrea.bc.ca
14. RE/MAX Kanada. “Prognoza tržišta stanova u Vankuveru (2025).” (RE/MAX prognoza: +1.2% rast cena 2024, zatim +7% u 2025; prodaja +20%) blog.remax.ca
15. CMHC. “Prognoza tržišta stanova 2025.” (CMHC prognoza: poboljšana pristupačnost podstiče tražnju, cene rastu brže 2025. pa se potom umiruju; neujednačen oporavak – BC/ON sporiji zbog pristupačnosti) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
16. Mortgage Sandbox. “Prognoza tržišta nekretnina u Vankuveru 2025-2027.” (Procena rizika tržišta, kolaps tržišta preprodaje stanova u ranoj 2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com
17. RENX Real Estate News. “Oakridge Park u Vankuveru podstiče bum planiranja mega projekata.” (Detalji o Oakridge Park: 2.600 stanova, 5 miliona kvadratnih stopa, završetak 2027, katalizator razvoja Cambie Corridor-a) renx.ca renx.ca
18. Nch’ḵay̓ (razvojna ruka Squamish Nation-a). Opis projekta Sen̓áḵw. (Pregled Senakw-a: 11 kula, oko 6.000 jedinica za izdavanje na zemljištima Squamish nacije u Kitsilanu) senakw.com blg.com
19. CityHallWatch. “Broadway Plan” (Izveštavanje zajednice o Broadway planu koji omogućava oko 500 kula; gradsko veće ubrzalo plan 2024. godine) cityhallwatch.wordpress.com cityhallwatch.wordpress.com