Лос Анђелес тржиште некретнина 2025: Трендови, прогнозе и инвестиционе перспективе

Pregled tržišta 2025. godine

Tržište nekretnina u Los Anđelesu u 2025. godine karakteriše mešavina otpornosti i ponovnog usklađivanja. Vrednosti stambenih nekretnina ostaju blizu rekordnih visina nakon pandemijskog buma, iako sa znatno sporijim rastom, dok se prodajne aktivnosti umereno oporavljaju sa istorijskih minimuma iz 2022–2023. Prinos komercijalnih nekretnina je podeljen – sektori poput industrijskih i višeporodičnih objekata održavaju stabilnost, dok se kancelarijski i neki maloprodajni segmenti suočavaju sa izazovima zbog visokih praznina i promenljive tražnje. Ukratko, 2025. godina postiže da je Los Anđeles u izbalansiranom (čak blago povoljnom za kupce) stambenom tržištu i oprezno oporavljajućem komercijalnom sektoru.

Ekonomski i regulatorni faktori imaju značajan uticaj. Povišene kamatne stope na hipotekarne kredite (≈6,5–7%) su suzbile potražnju kupaca i dovele pristupačnost gotovo do rekordno niskih nivoa. Nove regulative – posebno Mera ULA („porez na vile“) na prodaju nekretnina visoke vrednosti – hlade luksuzni i investicioni segment tržišta. U međuvremenu, hroničan nedostatak ponude u stambenom sektoru i dalje postoji, što čuva cene uprkos nedavnom padu broja stanovnika (populacija Grada Los Anđelesa opala je ~2,5% od 2020). Sledeći izveštaj detaljno analizira trendove na tržištu stambenih i komercijalnih nekretnina u LA, analizira učinak po kvartovima, ističe investicione prilike i daje prognoze do 2028. godine.

(Napomena o izvorima: Podaci i uvidi preuzeti su iz izvora kao što su Kalifornijsko udruženje trgovaca nekretninama, Zillow, Redfin, CBRE i lokalne tržišne analize, kao što je navedeno u tekstu.)

Stambeni sektor nekretnina

Cene stanova i trendovi prodaje

Cene kuća u Los Anđelesu u 2025. godini su u suštini stagnirale ili blago porasle u odnosu na prethodnu godinu, nakon meteorskog rasta od 2020. do 2022. godine. Medijalna cena prodate kuće u gradu Los Anđelesu iznosi oko 1,05 miliona dolara sredinom 2025, što je svega +0,5% rast u odnosu na prethodnu godinu. U okrugu Los Anđeles, medijalna cena porodične kuće u martu 2025. iznosila je oko 829.000 dolara, što je rast od oko 3,0% u odnosu na prethodnu godinu. Ovo skromno povećanje dolazi nakon kratkotrajnog pada u 2023, što odražava stabilizaciju cena na blizu rekordnih nivoa. (Za poređenje, medijalna vrednost kuće u LA iznosila je oko 600.000 dolara 2019., da bi do kraja 2024. dostigla rekordnih oko 956.000 dolara.) Slika 1 prikazuje ovu putanju cena, sa naglim rastom tokom pandemije, blagom korekcijom i ponovnim blagim rastom do 2025. godine.

Obim prodaje pokazuje rane znake oporavka nakon pada izazvanog visokim kamatnim stopama. Prodaja stanova u 2023. bila je istorijski niska – ukupna prodaja u Kaliforniji u 2023. pala je na višedecenijski minimum (pad od oko 34% u odnosu na 2021.) – dok je Los Anđeles zabeležio sličan pad. U 2024. godini prodaja je blago porasla (prvo godišnje povećanje u tri godine, +4.3% na nivou cele države), a 2025. nastavlja ovaj skroman oporavak, iako obim ostaje ispod nivoa pre pandemije. Na primer, 1.617 domova je prodato u Los Anđelesu u maju 2025., 7% manje nego u maju 2024. – što ukazuje da je potražnja i dalje slaba. Zalihe su se poboljšale u odnosu na ekstremno niske vrednosti: Los Anđeles je imao 4.747 aktivnih oglasa u maju 2025., što je povećanje u odnosu na prethodne mesece. Indeks neprodatih zaliha (meseci ponude) u metrou L.A. iznosi oko 3,7 meseci u martu 2025, što je više u odnosu na samo 2,7 meseci godinu dana ranije. Ovo izbalansirano snabdevanje prebacilo je Los Anđeles iz tržišta prodavaca u neutralnije tržište u 2025, olakšavajući žestoku konkurenciju iz prethodnih godina. Stanovi sada u proseku stoje oko 45 dana na tržištu, sporije nego prošle godine kada je bilo 39 dana, a cenkanje o ceni je češće (otprilike 45% prodaja u aprilu 2025. zatvoreno je ispod tražene cene).

Ključne tržišne statistike (stambeno, sredina 2025):

• Srednja prodajna cena (Grad L.A.) – oko 1,05 miliona dolara (0%–1% promena na godišnjem nivou).
• Srednja prodajna cena (Okrug L.A.) – oko 829.000 dolara (+3,0% na godišnjem nivou).
• Prodatih kuća (Grad L.A., maj 2025) – 1.617 jedinica (-7% na godišnjem nivou).
• Aktivni oglasi (Okrug L.A., maj 2025) – oko 4.700 (povećanje u odnosu na oko 4.300 u aprilu).
• Meseci ponude – oko 3,5–3,7 meseci (povećanje u odnosu na oko 2,6 meseci pre godinu dana).
• Srednji broj dana na tržištu – oko 45 dana (pre je bilo oko 39 dana prošle godine).
• Odnos prodajne i tražene cene – oko 100% (polovina domova se prodaje po ili ispod tražene cene).

U celini, cene stanova ostaju stabilne i čak blago rastu u nekim segmentima zahvaljujući ograničenoj ponudi i postojanoj potražnji. Međutim, žestina tržišta prodavaca iz 2021. je popustila – kupci imaju više prostora za pregovore jer veći troškovi zaduživanja ograničavaju njihovu kupovnu moć. Zapravo, dostupnost stanova u Los Anđelesu je blizu rekordno niskih vrednosti: za kvalifikaciju za dom po srednjoj ceni potrebni su prihodi od oko 230.000 dolara, više od 2× srednjeg prihoda u Kaliforniji. Ova kriza dostupnosti, u kombinaciji sa velikim brojem vlasnika sa hipotekama ispod 3% (i zato nevoljni da prodaju i pređu na kredit od 7%), objašnjavaju i pad prodaje i nisku ponudu – zastoje koji sprečavaju značajniji pad cena. Osim ako ne dođe do velikog ekonomskog šoka, čini se da blaga ravnoteža definiše vrednosti stanova u Los Anđelesu u 2025.

Trendovi na tržištu izdavanja

Los Anđeles ostaje jedno od najskupljih tržišta iznajmljivanja u zemlji, iako je rast kirija usporio u 2024–2025 nakon post-pandemijskog skoka. Prosečna kirija za stan u LA-u iznosi oko 2.750–2.800 dolara mesečno početkom 2025. Prema podacima CBRE, prosečna ukupna kirija za višeporodične stanove u okrugu LA bila je oko 2.822 dolara po stanu u prvom kvartalu 2025., što je praktično nepromenjeno (+0,1%) u odnosu na prethodni kvartal. Ovo sledi nakon brzog rasta: kirije su porasle za oko 23% u četiri godine, sa medijane od 2.300 dolara u 2020. na ~2.841 dolara u 2024.. Takvi porasti nadmašili su rast plata i inflaciju, pogoršavajući probleme sa pristupačnošću. Do 2024. 74% oglasa za stanove u LA-u tražilo je preko 2.100 dolara mesečno, što je mnoge zakupce nateralo da dele stan ili se sele.

U 2025. rast kirija je praktično stagnirao – što je dobrodošlo olakšanje za zakupce. Neki pokazatelji čak pokazuju blagi pad u realnim uslovima: na primer, analiza tržišta maloprodaje u Los Anđelesu zabeležila je rast kirija od -0,4% u odnosu na prethodnu godinu u prvom kvartalu 2025. za maloprodajne nekretnine, što ukazuje na ograničenu moć određivanja cena kod stanodavaca u nekim sektorima. Za stanove, istraživanja su pokazala da su tražene kirije prilično stabilne ili samo blago više (~+1% na godišnjem nivou) početkom 2025. Visoke kirije, u kombinaciji sa odlivom stanovništva tokom pandemije, ublažile su potražnju upravo dovoljno da spreče dalji skok. Posebno, pad broja stanovnika u LA-u (za oko 0,65% u 2024.) znači da stanodavci imaju nešto manju konkurenciju za zakupce, što dovodi do više podsticaja i povoljnijih cena za zakupce u nekim oblastima.

U međuvremenu, procenat praznih stanova u višeporodičnim objektima ostaje nizak, jer su oni koji su napustili LA zamenjeni onima koji ne mogu da kupe nekretninu. Popunjenost LA stanova bila je 95,4% u prvom kvartalu 2025. (praznično oko 4,6%), što je blago poboljšanje u odnosu na kraj 2024. U praksi se kvalitetni stanovi i dalje brzo iznajmljuju, ali zakupci sada imaju više izbora nego prethodne godine. Ustupci (poput besplatnog meseca) ponovo se pojavljuju u nekim delovima grada. Prema Casden Multifamily izveštaju USC-a, očekuje se da će efektivne kirije ostati na sadašnjem nivou tokom 2025. dok novogradnja (približno 6.000–8.000 stanova odobrenih prošle godine u LA-u) pokušava da sustigne potražnju.

Vruće tačke i trendovi iznajmljivanja: Luksuzni stanovi na Westside-u i u centru grada trpe određeni pritisak zbog novogradnje i praznih stanova usled rada na daljinu, dok u pristupačnijim četvrtima i dalje vlada žestoka konkurencija. Prigradska područja u San Fernando Valley i San Gabriel Valley beležila su umeren rast kirija na godišnjem nivou, pošto porodice traže relativno jeftinije opcije dalje od centra. Nasuprot tome, glavne lokacije poput Santa Monice i centra LA-a beleže pad kirija i višu prazničnost (prazni stanovi za maloprodaju u centru skočili su na 9,5%) dok i stanovnici i trgovci preispituju odnos troškova i koristi. Sve u svemu, tržište iznajmljivanja LA-a 2025. se može opisati kao stabilno, ali napregnuto: kirije trenutno ne skaču, ali cene stanova ostaju izuzetno visoke za prosečno domaćinstvo (tipičan stan sa dve spavaće sobe košta oko 70% više nego da ste ga kupili uz hipoteku iz perioda pre 2022, što pokazuje koliko je kupovina nekretnine nedostižna za mnoge).

Četvrti sa visokim rastom i visokim rizikom

Tržište nekretnina u Los Anđelesu je veoma lokalizovano, sa putanjama razvoja kvartova koje se značajno razlikuju. Tokom poslednje decenije, nekada zanemarene oblasti zabeležile su eksplozivan rast vrednosti nekretnina, dok su neki tradicionalno skupi kvartovi imali skromne dobitke (ili čak nedavnu stagnaciju). Analiza podataka poreske uprave okruga (2016–2024) otkriva da se najveći rast desio u kvartovima koji su u usponu – često onima koji prolaze kroz proces gentrifikacije ili infrastrukturni bum. Na primer, West Adams (centralni LA) vodi sa 107% rasta procenjene vrednosti stambenih nekretnina od 2016. godine. Nekada relativno pristupačan, West Adams je transformisan zahvaljujući blizini linija javnog prevoza i povećanoj potražnji iz skupih susednih područja, što ga je pretvorilo u „najtraženije“ tržište u LA-u. Druga područja sa visokim rastom su Elysian Valley (“Frogtown”) +86% i Exposition Park +84% (poticaj je došao razvojem oko USC-a i stadiona Banc of California). Istorijski afroameričke četvrti poput Leimert Park (+79%) i Baldwin Hills/Crenshaw (+81%) takođe su zabeležile ogromnu aprecijaciju, kako su kupci tražili (nekada) jeftinije opcije u gradskom jezgru. Ovi dobici često dolaze uz nove investicije i demografske promene – ali istovremeno bude zabrinutost zbog iseljavanja dugogodišnjih stanovnika xtown.la xtown.la.

Nasuprot tome, “visokorizični” kvartovi iz perspektive ulaganja uglavnom su oni koji se suočavaju sa cenovnim balonima ili lokalnim faktorima krize. Jedan primer je Downtown Los Angeles (DTLA), koji je cvetao 2000-ih i 2010-ih, ali se sada suočava sa povećanom prazninom nekretnina i problemima kvaliteta života. Vrednosti nekretnina u DTLA su porasle relativno skromnih ~45% u periodu od 8 godina (zaostajući za prosekom okruga), a praznine u sektoru maloprodaje i kancelarijskih prostora u centru su visoke (maloprodaja ~9–10%, kancelarije preko 30% prazne) – što signalizira rizik za investitore dok se ne dogodi urbano oživljavanje. Luksuzna primorska tržišta su još jedna “rizična” kategorija: ne u smislu kolapsa, već zbog sporijih izgleda za rast. Izuzetno skupa područja kao što su Bel Air (+61% od 2016) ili Calabasas (+36%) imaju “manje prostora za rast” jer su startovala veoma visoko. Zaista, neka bogata tržišta su zabeležila blagi pad cena u 2023. godini, dok je potražnja za vilama oslabila zbog novih poreza i ekonomske neizvesnosti. Na primer, medijana cena u Culver City je pala za ~6,7% na godišnjem nivou do maja 2025., a Culver City i Santa Monica su takođe zabeležili pad broja stanovnika od ~3% u poslednje vreme. Ove oblasti nisu rizične u smislu skorog kraha, ali njihov ROI može zaostajati za kvartovima u usponu.

Takođe su zapažena žarišta problema u udaljenim predgrađima i rubnim zajednicama. Na mestima kao što je Antilop dolina u severnom delu okruga Los Anđeles (npr. Lankaster, Palmdale), cene su naglo porasle tokom pandemije kako su radnici na daljinu tražili više prostora, ali su te oblasti i dalje osetljive na cene goriva i trendove zaposlenosti – što nosi potencijalni rizik od nestabilnosti ako se ekonomski tokovi promene. Najviše stopa zaplena nekretnina u 2024. zabeleženo je u udaljenijim ili radničkim područjima; na primer, Silmar (u dolini San Fernando) evidentirao je 59 zaplena, najviše od svih oblasti u Los Anđelesu prošle godine. Skup zaplena ukazuje na lokalni stres (ali i na priliku za lovce na povoljne nekretnine koji žele da kupe, obnove ili izdaju kuće u tim četvrtima). Investitori bi trebalo da pristupe ovakvim oblastima s oprezom: četvrti sa visokim rizikom od pada cena uglavnom su one sa manje raznovrsnom potražnjom i većom izloženošću ekonomskim promenama, kao što su egzurbane zajednice ili mesta sa upornim problemima kriminala ili infrastrukture.

Zaključak: Kvartovi kao što su West Adams, Mid-City i Jefferson Park – bogati pristupom javnom prevozu i istorijskim kućama – doživljavaju procvat, dok su se centar grada i neki luksuzni delovi ohladili. Kao i uvek, važi pravilo „lokacija, lokacija, lokacija“: čak i na generalno skupom tržištu, mikro-tržišta sa novom gradnjom, kulturnim značajem ili skorom izgradnjom prevoza (npr. duž železničke linije Crenshaw/LAX ili oko novog stadiona SoFi u Inglewoodu) verovatno će nastaviti da nadmašuju šire tržište. S druge strane, investitori treba pažljivo da prouče lokalne osnove, jer neke oblasti nose veći rizik od korekcija cena ili slabe tražnje za iznajmljivanje ukoliko se ekonomske prilike promene.

Performanse komercijalnih nekretnina

Pregled komercijalnog tržišta

Komercijalne nekretnine u Los Anđelesu 2025. predstavljaju priču o različitim pravcima razvoja u zavisnosti od vrste nekretnine. Industrijske i stambene zgrade ostaju robusne, oslonjene na e-trgovinu, trgovinu i nedostatak stambenog prostora, dok se sektor kancelarija suočava sa dugoročnim padom potražnje. Maloprodajni prostor je negde između, pri čemu kvartovski tržni centri pokazuju otpornost, dok se urbani maloprodajni sektor (posebno centar grada) sporo oporavlja od posledica pandemije. Ukupna investiciona aktivnost na polju komercijalnih nekretnina je usporena zbog viših kamatnih stopa i lokalnih poreza na prenose vlasništva, ali dobro izdate nekretnine na privlačnim lokacijama i dalje privlače interesovanje zahvaljujući ogromnoj ekonomskoj osnovi Los Anđelesa. U nastavku analiziramo rezultate po sektoru:

Sektor kancelarija: Visoka praznina i izazovi prenamene

Tržište poslovnog prostora u Los Anđelesu je pod značajnim pritiskom u 2025. godini. Porast rada na daljinu/hibridnog rada, zajedno sa korporativnim stezanjem kaiša, doveo je do 11 uzastopnih kvartala negativne apsorpcije i rastuće praznine. Na nivou celog okruga, stopa praznih kancelarija porasla je na ~24,5% u prvom kvartalu 2025. godine – što je istorijski izuzetno visok nivo – dok je u centru Los Anđelesa situacija gora sa preko 31% praznih prostora. Čak su i najprestižnija tržišta pogođena: na primer, prazan prostor u Century City-ju dosegao je 13%, a u okrugu Orange stopa praznih kancelarija je skočila na 19,2% u Q1 2025, otprilike dvostruko više nego pre pet godina. Višak prostora dolazi kako zakupci smanjuju površine, a nova gradnja iz prethodnog ciklusa dodaje dodatnu ponudu. Mnogi vlasnici prostora suočavaju se sa slabom potražnjom; neto apsorpcija bila je negativna -1,08 miliona kvadratnih stopa samo u prvom kvartalu u širem području Los Anđelesa.

Kao rezultat toga, zakupnine za kancelarije stagniraju ili počinju da padaju. Na nivou celog tržišta tražene zakupnine u proseku su oko $3,60/kv.stopa mesečno (sve usluge uključene) – otprilike na istom nivou kao i prethodne godine. Vlasnici nude povećane ustupke (besplatan zakup, dozvoljeni troškovi za adaptaciju) kako bi privukli zakupce. Najbolja zapadna tržišta i dalje ostvaruju premijske zakupnine (prosečno $5,14/kv.stopa/mesec za West L.A.), ali i tamo je rast zakupnine slab. S obzirom na nepovoljne uslove, analitičari očekuju povećanje finansijskih problema i prilika za prenamenu. Zaista, neke zgrade klase B/C u centru i pojedinih delovima San Fernando doline prodaju se uz velike popuste zbog potencijalne konverzije u apartmane ili kreativne prostore. Izgledi za poslovne prostore u Los Anđelesu su oprezni: visoka praznina će verovatno trajati tokom 2025. godine – jedan izveštaj predviđa da će finansijski problemi na tržištu kancelarija kulminirati 2025., kako se vlasnici sa kreditima koji dospevaju suočavaju sa preprekama za reprogramiranje duga. Eventualni oporavak zavisi od rasta zaposlenosti u kancelarijskim industrijama i od toga kako će kompanije rešiti dugoročne strategije korišćenja prostora. U međuvremenu, očekuje se da će sektor kancelarija biti najslabija tačka Los Anđelesa, pri čemu su pojedini objekti (posebno stariji u prenapunjenim zonama) pod visokim rizikom od pada vrednosti.

Tržište maloprodaje: spor oporavak i prilagodljivi trendovi

Tržište maloprodajnih nekretnina u Los Anđelesu postepeno pronalazi svoju stabilnost nakon pandemije, ali je slika pomešana. Potrošnja potrošača se oporavila i turisti se vraćaju, ali strukturalni izazovi (konkurencija e-trgovine, promena navika potrošača) i dalje postoje. Ukupna stopa praznih lokala u maloprodaji u okrugu L.A. iznosila je oko 6,1%–6,5% u prvom kvartalu 2025, što je peti uzastopni kvartal rasta. Ta stopa praznine, iako je u porastu, i dalje je umerena i ispod nivoa mnogih drugih metropola. Glavne trgovačke ulice i tržni centri imaju višu prazninu, dok prodajni centri u predgrađima kojima dominiraju prodavnice prehrambenih proizvoda, posluju bolje. Prosečno tražene zakupnine za maloprodaju su oko $36–$37 po kvadratnoj stopi godišnje (približno $3,05/kv.stopa mesečno, triple-net), što je ~40% iznad američkog proseka. Ipak, rast zakupnine je blago negativan: zakupnine u maloprodaji u L.A. su pale 0,4% na godišnjem nivou početkom 2025, što odražava potrebu vlasnika da zadrže i privuku zakupce. Zapravo, Los Anđeles je izgubio oko 2,4 miliona kvadratnih stopa zauzetog maloprodajnog prostora tokom prošle godine – što je znak da zatvaranja i smanjenja premašuju otvaranje novih prodavnica.

Razlike među kvartovima: Glavne šoping zone poput Zlatnog trougla u Beverly Hillsu i Third Street u Santa Monici se oporavljaju, ali još uvek nisu dostigle vibraciju iz perioda pre pandemije (neki luksuzni maloprodavci su smanjili obim poslovanja). Maloprodaja u centru LA-a je veoma pogođena – praznine u maloprodajnim prostorima u centru skočile su za 250 baznih poena na 9,5% do kraja 2024. godine jer su pešački saobraćaj i turizam sporo povratili raniji nivo. Nasuprot tome, maloprodaja u predgrađima u rastućim stambenim područjima je relativno snažna. Submarketi u San Fernando i San Gabriel dolinama su čak zabeležili blagi rast kirija kako su prodavci orijentisani na vrednost (diskont lanci, prodavnice) proširivali poslovanje zbog rasta stanovništva. Investicione prodaje maloprodajnih objekata dešavaju se po cenama nižim od vrhunca, što ukazuje na novu procenu vrednosti: na primer, jedan maloprodajni centar na La Brea prodat je 2025. 35% ispod cene iz 2016. zbog pada neto operativnog prihoda. Kapitalizacione stope za maloprodaju su porasle na 5,5%–6% u proseku, što je najviše u poslednjoj deceniji, jer investitori zahtevaju bolji prinos u okruženju viših kamatnih stopa i više rizika.

Izgledi za maloprodajni sektor su oprezno optimistični. Stabilizacija praznih prostora i pešačkog saobraćaja ukazuju da je najgore prošlo, ali rast će biti spor. Ključni trendovi uključuju iskustvenu maloprodaju (ugostiteljstvo, zabavni koncepti poput planiranog West Harbora u San Pedru, koji se otvara 2026.) i adaptivnu rekonstrukciju (pretvaranje maloprodajnih objekata u mešovite ili industrijske namene). Investitori su veoma selektivni – samo oko 60.000 m² maloprodajnog prostora je u izgradnji u LA-u, što je samo 0,1% ukupnog inventara. Ovaj nedostatak nove ponude, u kombinaciji sa velikom populacijom regiona, znači da će dobro pozicionirana maloprodaja zadržati vrednost. Ipak, vlasnici moraju inovirati (npr. dodavanje usluga, medicinskih ordinacija ili stambenih jedinica) da bi popunili prazne lokale. U zaključku, maloprodajni sektor LA-a u 2025. godini je stabilan, ali se razvija: očekujte postepeno poboljšanje popunjenosti, stagnaciju kirija i nastavak transformacije objekata koji ne ostvaruju dobre rezultate.

Industrijski sektor: od rekordnih visina ka blagom hlađenju

Industrijski sektor nekretnina u Los Anđelesu bio je zvezda prethodnih godina, podstaknut aktivnošću luke, logistikom i nedostatkom zemljišta za razvoj. Čak i 2025. godine, industrijski objekti su veoma traženi, iako je žar potražnje donekle splasnuo sa vrhunca. Nakon što su zabeležene rekordno niske praznine (~2–3%) tokom 2021–22, stopa praznih industrijskih prostora u okrugu LA porasla je na oko 4,9% – što je najviše u poslednjih skoro deset godina. Ovaj rast praznog prostora (oko 140 baznih poena više u odnosu na prethodnu godinu) pripisuje se 10 uzastopnih kvartala gubitka popunjenosti jer su neki zakupci smanjili svoje prostore, a deo nove ponude je ušao na tržište. Ipak, praznina od 4,9% i dalje je vrlo niska u istorijskom smislu – praktično puna popunjenost u mnogim submarketima. Zapravo, svih šest industrijskih submarketa u okrugu LA i dalje ima manje od 6% praznina, a polovina njih je ispod 4%. Blago povećanje ponude (ukupna dostupnost oko 6,5% uključujući tržišni prostor) sugeriše da bi kirijske stope mogle biti pod pritiskom u kratkom roku.

Zaista, industrijske zakupnine su naglo porasle tokom pandemije (po nekim procenama, više od 50% od 2019.) i sada prolaze kroz blagu korekciju. Industrijske tražene zakupnine u L.A. su opadale šest uzastopnih kvartala do prvog kvartala 2025, dok tržište apsorbuje te ranije skokove. Za poređenje, prosečne tražene zakupnine za skladišni/prodajni prostor na tržištu Los Anđelesa (jedno od najskupljih u zemlji) i dalje su otprilike $1.20–$1.50 po kvadratnom stopalu mesečno (triple net) u zavisnosti od lokacije – znatno više od nivoa pre 2020. godine. Međutim, zakupci sada imaju malo više pregovaračke moći nego pre godinu dana. Uprkos ovom padu, industrijski zakupodavci ostaju sigurni; svaki pad zakupnina bio je umeren, a dugoročni pokretači tražnje (masivne luke LA/Long Beach, potrebe za distribucijom e-trgovine, logistika za poslednju milju za više od 10 miliona stanovnika) ostaju čvrsti. Južni zaliv i Inland Empire subtržišta, posebno, i dalje privlače korisnike skladišta, iako je čak i nepopunjenost u Inland Empire blago porasla sa rekordno niskih nivoa.

Kada je reč o investicijama, industrijske nekretnine i dalje su veoma cenjene, ali rast kamatnih stopa je doveo do blagog rasta kap stopa. Prosečne kap stope za industrijske nekretnine u Južnoj Kaliforniji sada su u donjem rasponu od 5% (oko 5,3% u 2024, u poređenju s manje od 4% u 2021.). Neki manji ili B klasni industrijski poslovi sada donose kap stope bliže 6%–6,5%, naročito ako imaju kraće ugovore o zakupu. Investitori su i dalje fokusirani na glavne distribucione koridore – međutim, Measure ULA porez u gradu Los Anđelesu (koji pogađa prodaje veće od $5M) delimično je zamrzao velike prodaje industrijskih objekata u gradskim granicama. Ovo može navesti više investitora da ulažu u obližnje gradove bez tog poreza.

Izgledi za industrijski sektor su oprezno pozitivni. Stručnjaci očekuju da bi 2025. godina mogla označiti dno kada je reč o gubicima popunjenosti, uz stabilizaciju do 2026. godine kako se tempo dodavanja novih prostora uspori i preduzeća prilagode. Rast zakupnina bi mogao da se nastavi 2026. godine nakon ovog perioda blagog pada. Jedan od rizika na horizontu je trgovinska politika – naglo povećanje uvoza krajem 2024. (da bi se izbegle nove tarife) privremeno je povećalo potražnju za skladištima u lukama, ali bilo kakav trajniji trgovinski rat ili ekonomsko usporavanje mogli bi da uspore obim u lukama. Sa druge strane, svako rešenje radnih sporova na Zapadnoj obali ili ponovna ekonomska ekspanzija ponovo bi zategli tržište. U suštini, industrijski sektor Los Anđelesa ostaje suštinski snažan (nizak nivo nepopunjenosti, visoke zakupnine), a 2025. se vidi kao godina normalizacije nakon ekstremnih uslova. Dobro pozicionirani distributivni i skladišni objekti u LA očekuje se da zadrže vrednost i nastave da privlače pažnju investitora zbog svoje ključne uloge u lancima snabdevanja.

Ažuriranja politike i regulative

Više razvoja u oblasti politike i regulative u poslednjih nekoliko godina utiču na tržište nekretnina Los Anđelesa u 2025:

• Uredba ULA („United to House LA” porez na luksuzne nekretnine): Usvojena u aprilu 2023. godine, ova odluka grada Los Anđelesa uvodi 4% poreza na prenos za prodaje nekretnina preko 5 miliona dolara (5,5% iznad 10 miliona dolara). Cilj je finansiranje pristupačnog stanovanja, ali je značajno uticala na obim transakcija u visokom segmentu tržišta. Tokom godine nakon uvođenja, prodaja luksuznih kuća je naglo usporila, a mnogi komercijalni poslovi su odloženi ili preusmereni (npr. prodaja udela u pravnom licu umesto same nekretnine) kako bi se izbegao porez. Prikupljeni prihodi (oko 480 miliona dolara do kraja 2024) bili su manji od očekivanih, delom zbog naglog pada prodaje. Efekat ULA uredbe je dvosekli mač: manje velikih poslova znači manju likvidnost na tržištu, što potencijalno može ublažiti cene luksuznih domova i velikih komercijalnih objekata u gradu. Debata i pravni izazovi su u toku, ali trenutno investitori moraju uračunati ovaj znatan trošak prilikom poslova u LA – što očigledno obeshrabruje trgovinu nekretninama visoke vrednosti.
• Kontrola rente i zaštita stanara: Grad Los Anđeles ima jednu od najstrožih uredbi o kontroli rente u SAD (koja važi za starije višeporodične objekte), a Kalifornijski državni limit na rast rente (AB 1482) ograničava povećanje rente na otprilike najviše 10% godišnje za mnoge druge jedinice. Tokom pandemije, LA je takođe uveo moratorijum na iseljenje koji je potpuno ukinut tek početkom 2023. godine. Od 2025. godine, stanodavce sada očekuju nove regulative koje zahtevaju pomoć pri preseljenju kod znatnih povećanja rente i pravila za opravdano iseljenje na više nekretnina. Ove mere, iako obezbeđuju stabilnost stanarima, takođe utiču na povraćaj investicija: rast prihoda od zakupa je ograničen, što LA čini manje privlačnim za agresivne investitore, ali pogoduje dugoročnim vlasnicima. S druge strane, dozvoljeno prenošenje inflacije (pod kontrolom rente) omogućilo je skromna povećanja od 3–4% ove godine jer je inflacija porasla. Generalno, politika LA je usmerena ka snažnoj zaštiti stanara, što može usporiti rast kirija, ali i zadržati nisku prazninu u zakupima (stanari ostaju duže).
• Urbanističke i reforme stambene ponude: Kao odgovor na krizu pristupačnosti stanovanja, Kalifornija je usvojila zakone kao što su SB 9 (podela placeva) i SB 10 radi omogućavanja veće gustoće gradnje u manjim razmerama. Los Anđeles je ove zakone uključio u svoje planiranje, pa sada vlasnici kuća u mnogim delovima mogu lakše da dodaju ADU (pomoćni stan, „granny flat”) ili podele parcelu za izgradnju dupleksa. Za sada je odziv umeren, ali ove reforme postepeno dodaju nove jedinice. Novi stambeni plan grada LA postavio je ambiciozan cilj da doda 456.000 stambenih jedinica do 2029. Da bi to omogućio, grad prekomponuje zone za višu i mešovitu gradnju (posebno blizu javnog prevoza). Međutim, prema podacima iz 2024, LA je daleko ispod cilja, sa samo oko 8.600 dozvoljenih jedinica u 2024. (najmanje za deceniju kad su u pitanju stanovi). Očekuje se nastavak politike povećanja dozvoljene gustine i ubrzavanja izdavanja dozvola – npr. širenje Pravilnika o adaptivnoj ponovnoj upotrebi centar LA – radi podsticanja izgradnje novih stanova. Za investitore i developere, permisivnije urbanističko okruženje može otvoriti prilike (konverzije, popunjavanje praznih parcela), iako društveni otpor u nekim kvartovima može ograničiti brzinu.

Kamatne stope i finansiranje: Iako nije lokalna politika, povećanje kamatnih stopa Federalnih rezervi dramatično utiče na tržište nekretnina u Los Anđelesu. Stope hipotekarnih kredita blizu 7% predstavljaju glavnu prepreku kupovini kuća. Najnovije prognoze ukazuju da bi stope mogle postepeno popuštati do kraja 2025. (ka visokih 5%). Svako takvo smanjenje moglo bi ponovo oživeti prodaju i rast cena – dok bi, suprotno, u slučaju da inflacija održi visoke kamatne stope, tržište moglo ostati usporeno. Na komercijalnom planu, više kamate su devalvirale imovinu (više kapitalizacione stope) i poskupile finansiranje projekata. Životna osiguranja i banke su posebno smanjile kreditiranje za kancelarijske prostore. Donosioci politika prate komercijalno tržište duga, ali nema posebnih olakšica; zato je rizik od refinansiranja ključna briga za 2025–2026. za vlasnike.

Povoljni stanovi i razvojne takse: Los Anđeles nastavlja da proširuje uslove uključivog stanovanja i naknade za investitore kako bi finansirao pristupačne stanove. Neki novi razvojni projekti moraju izdvojiti procenat jedinica za domaćinstva sa niskim prihodima ili platiti nadoknade za povezivanje. Takođe, grad i država nude podsticaje za povoljno stanovanje – kao što su bonusi za gustinu i ubrzana odobrenja prema SB 35 za projekte koji ispunjavaju uslove. Ove politike imaju za cilj podsticanje zajednica sa različitim prihodima, iako ih investitori često vide kao ograničenja profita. Posebna pažnja se posvećuje i beskućništvu i adaptivnoj prenameni: državni zakoni sada olakšavaju pretvaranje motela ili kancelarija u smeštaj za beskućnike, a sredstva iz Mere ULA su namenjena ubrzanju ovakvih projekata (mada je primena bila spora).

Ukratko, regulatorni okvir u Los Anđelesu je usmeren ka pristupačnosti stanovanja i pravima stanara, što može biti na račun kratkoročnih profita investitora. Pronicljivi investitori moraće da se snađu sa porezima na prenos kao što je ULA, poštuju ograničenja rente i možda sarađuju sa javnim programima da bi iskoristili podsticaje. Za vlasnike kuća, liberalizacija zoniranja (pomoćni objekti i sl.) je pogodnost koja može povećati vrednost kroz prihod od izdavanja. A generalno, makroekonomska politika (kamate Fed-a) ostaje nepoznanica koja će uticati na to koliko brzo tržište nekretnina u Los Anđelesu može ponovo dobiti zamah narednih godina.

Investicione prilike i očekivanja o povraćaju ulaganja

Uprkos visokim cenama i novim porezima, tržište nekretnina u Los Anđelesu još uvek nudi razne investicione mogućnosti. Ključ je uskladiti strategiju sa realnostima na tržištu – favorizujući sektore sa snažnim rastom potražnje i istovremeno voditi računa o regulatornim ograničenjima. Evo nekoliko pravaca za investitore tokom 2025. godine i njihovih očekivanja o povraćaju investicija:

• Rezidencijalne nekretnine sa dodatnom vrednošću (porodične kuće i mali višeporodični objekti): Pošto je ponuda ograničena, a mnoge kuće su stare, investitori mogu pronaći kuće za renoviranje u rastućim naseljima i renovirati ih kako bi ih preprodali ili iznajmljivali. Naselja kao što su West Adams, Leimert Park i Highland Park – u kojima je zabeležen veliki rast vrednosti – i dalje privlače investitore koji obnavljaju nekretnine kako bi zadovoljili potražnju onih koji dolaze sa talasom rekonstrukcije. Očekivani ROI: Preprodaje još uvek mogu doneti solidan profit (10–20% povraćaja ulaganja) ako se kuća kupi ispod tržišne cene, ali dani kada je rast premašivao 30% su prošli. Prinosi od kirije na porodičnim kućama u LA su umereni (obično oko 3–4% neto stope povraćaja), ali dodavanje pomoćne stambene jedinice (ADU) može povećati novčani tok. Measure ULA znači da investitori moraju biti oprezni kod luksuznih preprodaja u gradu (taj porez može izbrisati profit kod preprodaje sa malom maržom preko 5 miliona dolara). Sve u svemu, dugoročna vrednosna aprecijacija ostaje glavna nagrada u ovim kvartovima – istorijski oko 5–7% godišnje u najtraženijim zonama, što, u kombinaciji sa polugom, može doneti dobre prinose.
• Višeporodični stambeni objekti: Stambene zgrade su kamen temeljac ulaganja u LA. Popunjenost je visoka (~95%) i kirije su, iako na vrhuncu, na rekordnom nivou, što garantuje stabilan prihod. Manji objekti sa 2–4 jedinice omogućavaju investitorima i da izbegnu neka pravila o kontroli stanarine ako su sami stanari. Očekivani ROI: Neto stope povraćaja (cap rates) za LA višeporodične objekte u proseku su ~4,5%–5,0% od 2024, što je povećanje u odnosu na ~4% pre nekoliko godina. To znači da je neopterećeni povraćaj investitora oko 5%. Sa finansiranjem, moguće je povećati prinos ako su kamate niske – ali sa trenutnim kamatama od preko 6%, novčani prinos (cash-on-cash) može biti tanak u početku. Prava prilika leži u dugoročnom rastu vrednosti i rastu kirije. S obzirom na hroničan nedostatak stanova, očekuje se dalji rast vrednosti višeporodičnih objekata (u LA je rast iznosio prosečno oko 60% od 2016–2024). Dodavanje vrednosti kroz renovaciju radi povećanja kirija (u dozvoljenim granicama) može povećati prinos. Ipak, investitori treba da predvide troškove za nove propise (npr. seizmičko pojačanje, stroža pravila o iseljenju) koji povećavaju troškove. Ukratko, očekujte godišnje prinose u srednjim jednoznamenkastim ciframa od prihoda plus potencijal za prirast vrednosti objekta koji su istorijski iznosili 3–6% godišnje – što višeporodične investicije čini stabilnim, ali ne i eksplozivnim ulaganjem.
• Industrijska skladišta: Industrijski sektor je verovatno najprivlačnija komercijalna klasa nekretnina u LA sa stanovišta fundamentalnih pokazatelja. Popunjenost je niska i svim većim trgovcima i logističkim kompanijama je potreban distributivni prostor u okrugu LA kako bi služili stanovništvu. Očekivani ROI: Kapitalizacione stope za industrijske objekte su oko 5–5,5%, a dobro iznajmljene nekretnine na ključnim lokacijama (blizu luka ili centra grada) se prodaju i ispod 5%. Ovo su niži prinosi nego u ostatku zemlje, što odražava poverenje investitora u rast stanarina i stabilnost. Pokazalo se da su bili u pravu – industrijske kirije su poslednjih godina naglo porasle (preko 50% u odnosu na period pre pandemije). Može doći do kratkotrajnog zastoja, ali projekcije pokazuju da potražnja za industrijskim prostorom dugoročno prevazilazi ponudu, što upućuje na dalji rast kirija. Ukupni prinosi mogu dostići visoke jednoznamenkaste cifre godišnje kada se sabere rast kirije i prinos. Ključne prilike uključuju starije industrijske lokacije koje mogu biti prenamenjene za savremenu logistiku (skladišta sa visokom tavanicom) ili centre za distribuciju blizu grada. Takođe, lokacije za poslednju fazu distribucije (čak i mala skladišta) u LA donose premijum kirije i mogu biti isplative ako ih kupite po razumnoj ceni.
• Maloprodajni centri: S obzirom na to da je maloprodaja na prekretnici, pronicljivi investitori mogu ciljati na maloprodaju zasnovanu na potrepštinama (npr. tržni centri sa supermarketom, apotekom, uslugama) koja se u Los Anđelesu pokazala otpornom. Očekivani ROI: Prinosi na maloprodaju su sada oko 5,5–6% u proseku, viši za nekretnine sa slobodnim prostorom ili u sekundarnim lokacijama. Ukoliko kupite dobro lociran centar po prinosu od 6% i iznajmite prazan prostor, ne samo da dobijate taj prihod već i potencijalni rast vrednosti nekretnine (smanjenje prinosa ako se tržište popravi, plus rast neto operativnog prihoda). Investitori koji ulažu u dodatnu vrednost maloprodajnih objekata i uspešno ih realizuju (npr. poboljšanjem strukture zakupaca ili dodavanjem novih sadržaja) mogu očekivati godišnje prinose preko 10%. Međutim, pasivni investitori u maloprodaju treba da smanje očekivanja: stabilizovana premium imovina može doneti ukupni prinos od 6–8% (prihod plus minimalan rast zakupa). Maloprodajni objekti sa neto zakupom (poput apoteka ili brze hrane sa dugoročnim zakupima) nude prinos od oko 5% u LA – praktično kao obveznice – što može privući zbog stabilnosti. Jedno upozorenje: maloprodaja je veoma osetljiva na lokaciju i upravljanje; ako se pogrešno proceni potražnja u nekoj oblasti, prinos može značajno opasti. Sve u svemu, kako se ponašanje potrošača normalizuje posle COVID-a, maloprodajna imovina u gustim zonama Los Anđelesa pruža solidne gotovinske prinose i umereni potencijal za rast vrednosti.
• Kancelarije i specijalizovana imovina: Kancelarijski prostor je kontra-investicija – vrednosti su pale, a kriza preti, što znači da prilagodljivi investitori mogu tražiti povoljne prilike. Možda ćemo videti kako se kancelarijske zgrade u LA prodaju za delić svoje graditeljske vrednosti, naročito ako banke prodaju imovinu putem aukcija. Očekivani ROI: Visok rizik, visoka nagrada. Jedna strategija je kupovina posrnule kancelarijske kule (možda po prinosu od 8%+ ili popustu od 50%) i konverzija u alternativnu namenu (stanovanje, hotel, kreativni studio prostor). Povrat na uspešnu konverziju može biti veoma visok (IRR >15%). Ali, izazovi u realizaciji i regulativi su značajni. Tradicionalne investicije u zakup kancelarija su rizičnije – bez jasnog puta ka većoj popunjenosti rizikujete da „lovite nož u padu“. Laboratorije za nauku o životu i filmski studiji su dve specijalizovane klase imovine koje su i dalje tražene u LA. Investitori u te prostore (često konverzijom kancelarija/industrijskih objekata) mogu ostvariti zdrave prinose, jer proizvodnja holivudskog sadržaja i biotehnološka istraživanja rastu; prinosi u tim nišama kreću se u rasponu od 5–7% uz dobre šanse za rast.
• Razvoj i zemljište: Gradnja u LA nije za one slabog srca, ali postoje prilike u nišnom razvoju. Na primer, male stambene celine, projekti urbane stanogradnje ili razvoj pomoćnih stambenih jedinica (ADU) mogu donositi profit zbog visokih cena pri prodaji. Inicijativa grada za povećanje stambene ponude znači da investitori u pristupačno stanovanje mogu koristiti poreske olakšice i nove programe – praktično dobijajući subvencije koje povećavaju povrat i rešavaju potrebu na tržištu. Očekivani ROI: Razvoj u LA uglavnom cilja na ~15–20% profitne marže zbog rizika. Pošto su troškovi gradnje i dalje visoki, većina projekata je isplativa samo uz visoke prodajne cene (ili ako je zemljište ranije jeftino kupljeno). Ipak, urbanistički dozvoljeno zemljište u LA je izuzetno vredno, a ulaganje u zemljište u zonama rasta (blizu budućih linija prevoza itd.) može se isplatiti na duži vremenski period.

Ukratko, Los Anđeles ostaje “raj za investitore” na duže staze, zahvaljujući ogromnom neskladu između ponude i potražnje. Kao što izveštaj Apartment News ističe, visoka potražnja i ograničena izgradnja znače snažan potencijal prihoda od zakupa i apreciaciju nekretnina kroz vreme. No, u skorijem periodu, investitori bi trebalo da prilagode očekivanja povrata: zaduživanje nije toliko isplativo sa visokim kamatnim stopama, a brza preprodaja je rizičnija na “ravnom” tržištu. Osnovne nekretnine (industrijske, potpuno izdate višeporodične zgrade) doneće stabilne, skromne prinose. Strategije povećanja vrednosti (renovacije, strategije popunjavanja zakupa) još uvek mogu doneti dvocifren povrat ako se regulatorni ambijent mudro iskoristi. A za spekulante sa strpljenjem i kapitalom, otkup imovine u nevolji 2025–2026. godine može doneti odličan profit do 2028. ako/kad se tržišni ciklus okrene naviše.

Prognoze 2026–2028: Perspektive i rizici

Gledajući unapred, prognoze za nekretnine u Los Anđelesu ukazuju na period kontinuiranog umerenog rasta – scenario “mekog prizemljenja” – pod pretpostavkom da nema velikih šokova. Nakon “rolerkostera” ranih 2020-ih, i tržišni analitičari i ekonomski modeli predviđaju da će se kretanja cena poravnati u bliskoj budućnosti, a zatim postepeno rasti do 2028. Evo ključnih tačaka iz prognoza:

• Prognoze cena stanova: Najnovija prognoza Zillowa za LA metro (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) predviđa samo +0,4% rasta od februara 2025. do februara 2026. U suštini, očekuje se da će vrednosti nekretnina ostati stabilne tokom naredne godine. To uključuje moguće blago smanjenje sredinom 2025. (njihov model je pokazao -0,1% do -0,2% u proleće) nakon čega sledi skroman rast. Posle 2026, većina stručnjaka očekuje nisku jednoznamenkastu godišnju apreciaciju (od 2–5% godišnje) za cene stanova u Los Anđelesu do 2028. To je daleko od dvocifrenih stopa iz 2021., ali izbegava i bilo kakvu veliku korekciju. Ova perspektiva je podržana: visoka potražnja, ograničena ponuda i snažna lokalna ekonomija treba da održe cene. Zvanična CAR prognoza za 2025. predviđala je ~+4,6% rasta medijalne cene u Kaliforniji managecasa.com, ali to je bilo pre nego što su kamate ostale povišene; najverovatnije će novi standard biti blaži rast. Do 2028, medijalne cene u Los Anđelesu mogle bi biti otprilike 10–15% više nego danas ako se ovi trendovi nastave. Rizik scenario: Ako recesija pogodi 2026. (na primer, zbog preteranog stezanja Fed-a ili globalnih šokova), LA bi mogao iskusiti privremeno smanjenje cena od možda 5–10% jer prodaje zamiru – ali krah iz 2008. se ne očekuje zbog nedostatka prevelikog zaduživanja i stalnog nedostatka stanova.
• Prodaja i obim: Očekuje se da će se obim prodaje nekretnina poboljšati kako ulazimo u 2026–2027, pod uslovom da kamatne stope padnu. Mnogi prognozeri očekuju pad kamatnih stopa do nivoa od oko 5% do 2026., što bi otvorilo potražnju zadržanih kupaca koji žele veću nekretninu. Tako da 2026. i 2027. mogu doneti oporavak prodaje (moguće na nivoe iz 2019). Sa više transakcija, rast cena može se blago ubrzati u odnosu na veoma slab tempo iz 2025. Međutim, ako stope ostanu visoke ili se kreditna politika zaoštri, prodaja bi mogla da ostane mlaka. U svakom slučaju, ne očekuje se da će ponuda preplaviti tržište, tako da svaki porast potražnje ima tendenciju da uzrokuje pritisak na rast cena u LA.
• Zakupi i višeporodični objekti: Prognoze zakupa (npr. USC Casden) predviđaju da će zakupi u L.A.-u rasti za nekoliko procenata godišnje do 2028. godine, prateći okvirno stopu inflacije. Stopa praznih stanova može se blago povećati kako se završi više projekata stambenih zgrada (u L.A.-u se gradi na hiljade stanova), ali ne dovoljno da bi ozbiljno uticalo na cene zakupa. Do 2028. prosečni zakup može biti 10–15% veći nego danas, što pogoršava problem pristupačnosti osim ako plate ne prate isti rast. Neizvesnost: napori na nivou države za pomoć zakupcima ili proširena kontrola zakupa mogu veštački ograničiti rast zakupnina. Takođe, ako rad na daljinu omogući veće iseljavanje, potražnja za iznajmljivanjem može da se smanji. Ali s obzirom na ogromnu populaciju L.A.-a i veoma sporu dinamiku izgradnje, umerena povećanja zakupa su realno očekivanje u osnovnom scenariju.
• Komericijalni sektori:
  • Kancelarije: Opšti konsenzus je da će se tržište kancelarija oporavljati veoma sporo. Stopa praznih kancelarija može nastaviti da raste do 2025–26. kako ugovori budu isticali, a zatim bi mogla da se stabilizuje do 2027. kada zastarela ponuda bude uklonjena (pretvorena ili oduzeta). Zakupi će verovatno ostati nepromenjeni ili dodatno padati u međuvremenu. Do 2028. tržište kancelarija bi moglo biti podeljeno – novije, opremljene kancelarije biće opet popunjene, dok će stare poslovne zgrade biti prenamenjene ili znatno niže vrednovane. Investitori treba da budu oprezni: pojedine prognoze (npr. Moody’s) predviđaju da vrednost kancelarija može pasti dodatnih 10–20% pre nego što dostignu dno oko 2024–2025, uz samo blagi oporavak do 2028.
  • Maloprodaja: Očekuje se postepeni oporavak. Prazni lokali u maloprodaji u južnoj Kaliforniji zapravo bi mogli blago da opadnu do 2026. kako ekonomski rast i porast stanovništva budu nastavljeni. Zakupi u najatraktivnijim centrima mogu rasti oko 1% godišnje. Najveći rizik za maloprodaju je pad potrošnje stanovništva ukoliko dođe do recesije; u suprotnom, narednih nekoliko godina deluje stabilno, bez velikih promena.
  • Industrija: Većina projekcija pokazuje da će potražnja za industrijskim nekretninama snažno porasti do 2026. Nakon trenutne ravnoteže, očekuje se rast prometa u lukama i e-trgovine. CBRE i Cushman & Wakefield prognoze vide da industrijska praznina u L.A.-u može ponovo pasti na 3–4% do 2027, uz nastavak rasta zakupnine srednjim jednocifrenim stopama godišnje nakon 2025. Rizik ovde leži u ponudi: mnogo novih logističkih objekata izgrađeno je u Inland Empire; ako to prezasićuje potražnju, rast zakupnine može biti ispod očekivanja. Ali u prostorno ograničenom L.A.-u, postojeći industrijski objekti bi dugoročno trebalo da prođu izuzetno dobro.
• Makro rizici: Nekoliko sveobuhvatnih rizika može poremetiti ove umereno pozitivne prognoze. Ekonomska recesija je najveća zabrinutost – ukoliko SAD uđe u značajnu recesiju 2026. godine, Los Anđeles bi mogao zabeležiti gubitak radnih mesta u oblasti zabave, tehnologije, trgovine itd., što bi negativno uticalo na potražnju za stanovanjem i poslovnim prostorima. Porast nezaposlenosti vršio bi pritisak na cene nekretnina (verovatno kroz smanjenje prodaje, a ne zaplene, pošto vlasnici imaju kapital i niske kamate). Promene kamatnih stopa su još jedan rizik: neočekivani skok stopa (na primer, ako inflacija ponovo poraste) dodatno bi narušio pristupačnost i mogao bi naterati cene da donekle padnu. S druge strane, brži pad stopa mogao bi ponovo pregrejati tržište do 2027. godine (što bi predstavljalo rizik za ponovni rast balona cena). Promene politika takođe su u igri: na primer, ako se Measure ULA ukine ili ublaži do 2026, može doći do naleta odloženih prodaja luksuznih nekretnina; ili ukoliko Kalifornija uvede nove agresivne poreze ili regulacije rente, raspoloženje investitora bi moglo da se pogorša. Prirodne katastrofe ili klimatski događaji (zemljotresi, požari) nažalost i dalje predstavljaju stalni rizik u Los Anđelesu i potencijalno mogu uticati na određene kvartove ili troškove osiguranja širom države.

Konačna prognoza: Najizvesniji scenario do 2028. godine je spor, ali stalan rast. Do 2028, medijalna cena kuće u Los Anđelesu mogla bi biti otprilike 10%–20% viša u odnosu na nivo iz 2025, dok bi zakupnine možda porasle oko 10% – što označava mnogo blaži rast nego u prethodnoj deceniji, ali ipak uz trend rasta. Donju granicu tržištu daje trajna privlačnost (klima, poslovi, kultura) i nedostatak novogradnje, dok je gornja granica ograničena pristupačnošću i politikom. Ukoliko ne dođe do velikog potresa, očekuje se da će nekretnine u Los Anđelesu doneti solidne, ali ne spektakularne prinose u narednim godinama, sa većom verovatnoćom da propustite dobit (ako se povučete) nego da dođe do naglog sloma. Pronicljivi akteri pratiće kamatne stope, usvajati inovacije u stambenim rešenjima i fokusirati se na fundamentalno snažne lokacije kako bi maksimizovali dobit u ovom novom normalnom. Bum vremena u Los Anđelesu možda će zastati, ali njegova dugoročna putanja kao globalnog grada ostaje snažno uzlazna.

Izvori:

• Asocijacija agenata za nekretnine Kalifornije – Tržišni podaci i prognoze
• Zillow Research – Indeks vrednosti i prognoze za nekretnine
• Redfin – Statistika tržišta nekretnina u Los Anđelesu (cene, prodaja, ponuda)
• Rocket Homes Market Report – Medijalne cene u LA po segmentima
• Crosstown LA – Analiza trendova vrednosti po kvartovima
• L.A. Times & CoStar – Uvidi u komercijalno tržište (poslovni, industrijski prostor)
• Matthews/NAI Market Reports – Metrika za maloprodaju i industriju
• RentalHousePM – Statistika zakupa i stanovanja u Los Anđelesu
• UCLA Lewis Center – Studije uticaja Measure ULA.