Tržište nekretnina u Dablinu doživljava dramatičan porast 2025. godine, obeležen naglim rastom cena i ozbiljnim nedostatkom stambenih jedinica, što kupce dovodi u žurbu. Vrednosti stambenih kuća rastu najbržim tempom u poslednjih nekoliko godina usled žestoke konkurencije i rekordno niske ponude kuća za prodaju. Istovremeno, kirije u glavnom gradu dosegle su najviši nivo zbog desetogodišnje krize iznajmljivanja globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kada je u pitanju komercijalni sektor, poslovni i industrijski segmenti Dablina se oporavljaju od pada izazvanog pandemijom, pri čemu su investitorski sentiment i potražnja naglo skočili u 2025. godini. Ovaj izveštaj donosi sveobuhvatnu analizu stambenog i komercijalnog tržišta nekretnina u Dablinu za 2025. godinu, trenutne performanse tržišta i prognoze za narednih nekoliko godina. Takođe, ističemo investicione prilike – od kvartova sa visokim rastom do traženih tipova nekretnina – i analiziramo kako državne politike, ekonomski uslovi i nove stambene regulative oblikuju tržište. Na kraju, nudimo ciljane uvide za investitore, kupce i profesionalce iz oblasti nekretnina koji se snalaze u dinamičnom pejzažu nekretnina u Dablinu.
Stambene nekretnine u 2025: Tržište na vrhuncu
Ekspanzija cena nekretnina usled hroničnog nedostatka ponude: Stambeno tržište u Dablinu je izrazito užareno 2025. godine. Prosečna cena kuće u Dablinu dostigla je oko €460.700 sredinom 2025, što je skok od 12,2% na godišnjem nivou, najizraženiji godišnji rast u poslednjih osam godina. Zvanični podaci pokazuju da su cene stambenih objekata u Dablinu porasle 6–7,5% na godišnjem nivou početkom 2025. godine cso.ie cso.ie, ali izveštaji iz industrije ukazuju na još veći rast za oglašene nekretnine jer nadmetanja podižu prodajne cene iznad traženih. Medijalna cena stambenog objekta u Dablinu iznosi oko €360.000, što je ~7,5% više nego prošle godine, iako su cene u mnogim delovima znatno više. U luksuznim kvartovima Južnog Dablina (npr. Blackrock, D4, D6), medijalne cene se kreću od €665.000 do €750.000+, dok pristupačnija predgrađa poput Swords ili Tallaght imaju prosečne cene od oko €400.000–€415.000. Tražnju podstiču snažna privreda i demografski trendovi – kontinuirani rast stanovništva, rast zaposlenosti i plata, i domaćinstva koja žure da kupe jer je kupovina često jeftinija od dugoročnog iznajmljivanja u trenutnim uslovima investropa.com. Kupci koji prvi put kupuju nekretninu i dalje su veoma aktivni (posebno za kuće ispod €500.000), često se suočavajući sa jakom konkurencijom i višestrukim ponudama na ograničenu ponudu oglasa.
Rekordno nizak inventar i izazovi u izgradnji: Ponuda kuća na prodaju u Dablinu je kritično niska, što dodatno pojačava rast cena. Manje od 3.500 nekretnina je oglašeno za prodaju u celom regionu Dablina – što je 17% manje nego pre godinu dana i izuzetno mala cifra za grad ove veličine. Potencijalni prodavci oklevaju da stave svoje kuće na tržište iz straha da neće pronaći zamensku nekretninu, stvarajući tako začarani krug nedostatka ponude globalpropertyguide.com. Nova izgradnja ne uspeva da isprati potražnju, uprkos vladinim inicijativama. Irski plan Stanovanje za sve (pokrenut 2021. godine) ima za cilj 300.000 novih stambenih jedinica do 2030, ali isporuka je i dalje nedovoljna u odnosu na potrebe. Na nacionalnom nivou završetak izgradnje zapravo je opao za oko 6,7% u 2024. na oko 30.330 jedinica, a Dablin se posebno suočava sa kašnjenjima kod stambenih projekata. Zapravo, završetak stanova u Dablinu za 2025. godinu predviđa se da će naglo pasti – za oko 40% ispod nivoa iz 2023. (i oko 18% ispod 2024.) – zbog visokih troškova izgradnje, finansijskih prepreka i administrativnih zastoja u planiranju. Ovo smanjenje nove ponude dodatno pogoršava nesklad između potražnje i dostupnosti stambenog prostora u Dablinu.
Sa pozitivne strane, rekordan broj započetih stanova zabeležen je u 2024. (preko 60.000 jedinica je započeto, +84% na godišnjem nivou u celoj zemlji) globalpropertyguide.com, što daje nadu da će u narednim godinama završetak izgradnje značajno porasti. Projekcije industrije (EY-Euroconstruct) su optimistične, predviđajući završetak izgradnje od 38.000 jedinica u 2025, 40.000 u 2026. i 42.000 u 2027. širom Irske. Ako se to ostvari, taj nivo izgradnje bi konačno približio ~40.000+ jedinica godišnje koliko mnogi stručnjaci smatraju da Irska mora imati da bi zadovoljila potražnju. U međuvremenu, međutim, dablinška „neumoljiva ograničenja u ponudi” očekuje se da će uzrokovati dalji rast cena do 2025., što će održati tržište snažno naklonjeno prodavcima.
Pritisak na tržištu iznajmljivanja i regulativa: Dablinsko tržište iznajmljivanja ostaje pod velikim pritiskom, a nedovoljna ponuda stanova gura kirije na rekordne nivoe. Kirije su porasle za oko 117% tokom poslednje decenije (2015–2025) u Irskoj globalpropertyguide.com. Iako je rast kirija usporio u odnosu na godišnji skok od 15% sa kraja 2022, i dalje je iznosio 7,7% na godišnjem nivou u januaru 2025. globalpropertyguide.com. Kirije u gradu Dablinu su najviše u zemlji – u četvrtom kvartalu 2024. prosečna tražena kirija u centru Dablina premašila je 2.400 € mesečno. Čak su i mali stanovi veoma skupi: prosečna mesečna kirija za jednosoban stan u Dablinu sada iznosi oko 1.800 € (+7,7% na godišnjem nivou). Stopa slobodnih stanova za iznajmljivanje praktično ne postoji; procenat slobodnih stanova za iznajmljivanje u Dablinu je oko 1% – rekordno nizak, što znači da praktično nema dostupnih stanova za iznajmljivanje.
Vladina zonama sa ograničenjem rasta kirije (RPZ) – zakonodavstvo kojim su ograničena povećanja kirija (često oko 2–4% godišnje u odabranim područjima sa visokim pritiskom) – postoji već nekoliko godina kako bi se ublažili rastovi kirija. Međutim, ovaj RPZ okvir ističe u decembru 2025., a njegova budućnost je neizvesna. Trenutna ograničenja kirija su obeshrabrila neka ulaganja u ponudu stanova za iznajmljivanje, što je doprinelo usporavanju razvoja novih “build-to-rent” stanova. Očekuje se da će kreatori politike ponovo razmotriti regulaciju zakupa krajem 2025. godine, vagajući potrebu za zaštitom stanara u odnosu na rizik od daljeg obeshrabrivanja stanodavaca i investitora. U međuvremenu, kriza zakupa ne pokazuje znake skorog završetka. Kako je jedan ekonomista iz Dablina otvoreno rekao, “već smo više od decenije u krizi iznajmljivanja i nemamo mnogo razloga da verujemo da će uskoro završiti” – nova izgradnja stanova za iznajmljivanje naglo je porasla 2022–23. ali je od tada opala, a praktično nijedan novi stan za iznajmljivanje se ne gradi van Dablina. Kako potražnja i dalje raste, a vlasništvo nad domom je sve manje dostižno za mnoge, pritisak na rast kirija verovatno će se nastaviti u bliskoj budućnosti.
Pristupačnost i trendovi u hipotekama: Rast cene i kirija pogoršali su pristupačnost, posebno za kupce prvi put. Hipotekarno kreditiranje bilo je ograničeno pravilima centralne banke, a u poslednje vreme i višim kamatama. Ipak, 2025. donosi određeno olakšanje na planu finansiranja. Evropska centralna banka, nakon agresivnih povećanja kamatnih stopa tokom 2022–23, prešla je na popustljiviju politiku – smanjivši ključne kamate za 0,25% u decembru 2024. i ponovo u januaru 2025. Irske hipotekarne kamate su počele da opadaju sa vrhunca, dostigavši najniži nivo u poslednjih 20 meseci početkom 2025. godine. Prosečna kamata na novi stambeni kredit sada iznosi oko 3,7% (u odnosu na ~4,2% godinu dana ranije), a slede se i dodatna manja smanjenja ECB kamatnih stopa tokom naredne godine. Smanjenje kamata, u kombinaciji sa rastom prihoda, postepeno poboljšava pristupačnost za kupce globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zapravo, pad kamatnih stopa “pomaže jednačini pristupačnosti i podržava potražnju” na strani kupaca globalpropertyguide.com, primećuje direktor jedne irske agencije za nekretnine. Irska vlada je takođe produžila podršku kupcima kao što je Help-to-Buy program (povraćaj poreza na prihod za kupce prvi put) i uvela First Home šemu zajedničke svojine da pomogne popunjavanju depozita – politike koje povećavaju kupovnu moć mladih kupaca. Ipak, sa cenama u Dablinu na istorijskom maksimumu, ušteda za dovoljan depozit i dalje je izazov. Pristupačnost će ostati ograničena dok se ponuda ne poboljša ili inflacija cena ne uspori. Kao što je razjašnjeno u nastavku, mnogi stručnjaci predviđaju da će rast cena biti umireniji u narednim godinama, što bi moglo omogućiti da domaćinstva donekle nadoknade razliku u prihodima.
Komercijalne nekretnine u 2025: Oporavak uz oprez
Dublinski sektori komercijalnih nekretnina – koji obuhvataju kancelarije, maloprodaju, industrijski/logistički sektor i druge – pokazuju snažne znake oporavka u 2025. godini nakon burne 2023. godine. Prošla godina je donela značajne izazove: rast kamatnih stopa, širenje prinosa i otpuštanja u globalnom tehnološkom sektoru doveli su do korekcije vrednosti (komercijalne vrednosti su naglo pale u 2023). Sada, kako se pokazuje otpornost irske ekonomije i uslovi kreditiranja se poboljšavaju, investitorsko raspoloženje i potražnja zakupaca su se značajno oporavili.
Tržište kancelarija – Potraga za kvalitetom: Dublinski sektor kancelarija ponovo dobija zamah u 2025, ali to je priča o dva tržišta. Potražnja je uglavnom usmerena na kancelarijske prostore visokog kvaliteta, savremene izgradnje (posebno one sa snažnim održivim karakteristikama), dok se starije, neefikasne zgrade suočavaju sa zastarevanjem ili potrebom za prenamenom. Nakon pandemijskog prelaska na rad na daljinu/hibridni rad, mnoge kompanije su smanjile ili odložile odluke o kancelarijama. Međutim, do kraja 2024. godine zakupljenost kancelarija je doživela oporavak – potražnja zakupaca u četvrtom kvartalu 2024. porasla je +15% u poređenju sa prethodnom godinom, jer su firme počele da realizuju odložene nekretninske potrebe. Dablinska snaga u tehnološkom, finansijskom i sektoru profesionalnih usluga održava osnovni nivo potražnje za kancelarijama, posebno za vrhunske prostore u centru grada i Silicon Docks-u. Dostupnost najkvalitetnijih „zelenih” kancelarija se smanjuje u centralnom Dublinu, što podiže kirije za zgrade sa LEED sertifikatom i energetskom efikasnošću. Nasuprot tome, starije kancelarije sa nižim ekološkim standardima privlače investitore koji razmatraju obnavljanje ili konverziju. Mnogi takvi objekti biće potrebni za rekonstrukciju da bi ostali konkurentni, a 71% anketiranih procenitelja očekuje da će se ovaj trend ubrzati (posebno rekonstrukcija radi održivosti). Generalno, kirije za kancelarije u Dublinu su se stabilizovale i očekuje se da bi najamnine za vrhunske prostore mogle ponovo da porastu do kraja 2025. godine, kako se ponuda prostora A klase bude smanjivala. Stopa nepopunjenosti kancelarijskih prostora (naročito onih prosečne klase) i dalje je visoka, ali „podela” na tržištu znači da je popunjenost najboljih objekata visoka, dok manje atraktivne zgrade imaju poteškoće. Investitori su sve selektivniji i fokusiraju se na kvalitetne, izdate i ekološki usklađene nekretnine. Zapaženo je da su neke velike transakcije pokazale obnovljeno poverenje – na primer, prodaja One & Two North Dock krajem 2024. godine pokazala je da je institucionalni kapital aktivan kada su cene privlačne.
Maloprodaja i ugostiteljstvo – Otpornost potrošačke potražnje: Maloprodajni sektor nekretnina u Dablinu ostvario je impresivan oporavak jer su se frekvencija i potrošnja kupaca snažno vratile nakon pandemije. Do četvrtog kvartala 2024. godine, potražnja korisnika maloprodajnog prostora bila je 22% viša nego godinu dana ranije, a taj zamah se nastavlja i u 2025. Najpoznatije ulice poput Grafton Street i Henry Street beleže kako novi međunarodni maloprodajni lanci, tako i domaći brendovi u ekspanziji aktivno traže prostor. Potražnja je posebno jaka za dobro pozicionirane lokale u šoping ulicama, vodećim tržnim centrima i retail parkovima, podstaknuta zdravom potrošnjom u Irskoj i željom trgovaca da uspostave svoje vodeće prodavnice. Zakupnine maloprodajnih prostora, koje su pale tokom 2020–21, ponovo rastu na najboljim lokacijama. Trend doživljajne maloprodaje takođe je prisutan – koncepti zabave i ugostiteljstva popunjavaju prostore kako bi privukli kupce. U 2024. u Dablinu su otvorena dva nova “doživljajna” mesta (Pitch i Supersocial), a još ih je planirano za 2025. (npr. butik kuglanje, interaktivni barovi sa pikadom itd.). Ova diverzifikacija povećava promet i potražnju za velikim lokalima koji mogu da prime jedinstvene sadržaje za razonodu. Ugostiteljstvo i hoteli takođe ostaju snažni: tokom 2024. zabeležena su značajna ulaganja u dublinske hotele, a u 2025. se očekuje nastavak visoke popunjenosti (osim nepredviđenih šokova u putovanjima). Značajan broj novih hotelskih soba biće otvoren u Dablinu 2025, što bi moglo izvršiti pritisak na cene soba, ali je celokupna perspektiva turizma i ugostiteljstva pozitivna cbre.ie.
Industrija i logistika – sektor visokog rasta: Sektor industrijskih i logističkih nekretnina jedan je od najboljih u komercijalnom tržištu Dablina. Čak i tokom ekonomskih promena, potražnja za skladištima i distributivnim centrima ostala je snažna, podstaknuta rastom e-trgovine i širenjem farmaceutsko-tehnoloških lanaca snabdevanja Irske. Tokom 2024. došlo je do određenog usporavanja zbog globalnih neizvesnosti, ali u susret 2025. postoje nekoliko velikih zahteva za industrijskim prostorom u Dablinu koji bi trebalo da ponovo pokrenu aktivnost na tržištu. Investitorsko raspoloženje prema industrijskim nekretninama postalo je pozitivno prvi put u dve godine krajem 2024. Očekuje se da će vodeće industrijske nekretnine predvoditi rast vrednosti, sa prognoziranim rastom kapitalne vrednosti od ~3,2% i zakupninama za vodeće industrijske objekte od ~3,1% u 2025. (Ovi prirasti možda deluju skromno, ali posle oštrog pada vrednosti u 2023, bilo kakav pozitivan rast znači da se tržište oporavlja.) Moderni logistički centri – posebno oni blizu aerodroma u Dablinu, luke i glavnih autoputeva – izuzetno su traženi. Popunjenost u kvalitetnim logističkim parkovima je izuzetno visoka, a zakupnine za vodeće industrijske jedinice dostižu rekordne nivoe. Jedan faktor na koji treba obratiti pažnju je međunarodna trgovinska politika; mogućnost novih američkih tarifa ili globalne trgovinske tenzije može smanjiti potražnju za skladištima. Ipak, uz nastavak rasta e-trgovine i data centara (Irska je veliki čvor za data centre), perspektive industrijskog tržišta nekretnina u Dablinu ostaju uglavnom snažne.
Komersijalna ulaganja i vrednosti: Nakon mirne 2023. godine, komercijalna ulaganja u nekretnine u Irskoj spremaju se za oporavak u 2025. godini. Ukupni obimi investicija u 2024. bili su otprilike 40% ispod dugoročnog proseka, ali se poverenje vraća. Smanjenje kamatnih stopa Evropske centralne banke i labaviji kreditni uslovi poboljšali su dostupnost finansiranja, a nakon korekcije cena iz 2023. manje je nekretnina koje se sada smatraju „precenjenim“. Društvo ovlašćenih procenitelja Irske očekuje znatno poboljšanje: kapitalne vrednosti komercijalnih nekretnina se predviđaju da porastu za oko +15% u 2025., nakon otprilike -27% pada zabeleženog krajem 2023. Iznajmljivačke vrednosti u svim komercijalnim sektorima takođe se očekuje da porastu oko +19% u 2025. (naspram pada od -7% krajem 2023.). Veći deo ovog oporavka predvodiće premijum segmenti – kancelarije A klase, moderna logistika i maloprodaja u glavnim ulicama – koji već beleže smanjenje prinosa jer investitori ponovo ulažu. Na primer, prinosi na najbolje kancelarije i industrijske objekte u Dablinu stabilizovali su se početkom 2025. i mogli bi se dalje smanjiti ukoliko konkurencija ojača. Nasuprot tome, sekundarna imovina može zaostajati dok se ne adaptira. Sveukupno, komercijalno tržište nekretnina u Dablinu ulazi u fazu rasta u 2025., podržano rastućom potražnjom zakupaca, lakšim kreditiranjem i snažnim ekonomskim osnovama Irske. Ipak, tržište je sada izbirljivije nego tokom prošlih ekspanzija: održivost i kvalitet su na prvom mestu, i starijim nekretninama će biti potrebne nadogradnje (ili prenamene) da bi ostale relevantne u narednim godinama.
Izgledi tržišta: prognoze za narednih nekoliko godina
Projekcije tržišta stambenih nekretnina: Gledajući dalje od 2025. godine, većina analitičara predviđa umeravanje inflacije cena kuća u Dablinu – ali ne i potpuni krah – kako se ponuda polako poboljšava. Nakon uzastopnih godina brzog rasta (~8% u 2024. i predviđenih 7–10% u 2025.), očekuje se da će rast cena usporiti na održivije nivoe do 2026-27. Zapravo, stručnjaci predviđaju da će trenutni brzi rast verovatno značajno usporiti ili čak stagnirati do kraja 2025. kako nova stambena izgradnja dolazi na tržište i kada se dostignu granice pristupačnosti investropa.com investropa.com. Neka predviđanja čak omogućavaju blagi pad cena u Dablinu u 2026. ukoliko dođe do značajnog povećanja izgradnje i kamatne stope ostanu stabilne investropa.com investropa.com. Nedavna analiza iz sredine 2025. sugeriše da cene u Dablinu mogu ‘stagnirati ili opasti’ nakon leta 2025. investropa.com, s obzirom na dolazak novih stambenih jedinica i povećanje pitanja pristupačnosti. Ipak, svako ‘hlađenje’ cena verovatno će biti postepeno. Osnovni faktori tražnje – snažan rast populacije (potpomognut prirodnim priraštajem i imigracijom), visoka zaposlenost i kulturološka sklonost ka vlasništvu nad stanom/kućom – nastaviće da podržavaju vrednosti nekretnina i u sledećoj deceniji. Ukratko, nastavak rasta ponude treba da ublaži cene, ali je malo verovatno da će izazvati ozbiljan pad osim ako ne dođe do nekog spoljnog ekonomskog šoka.
Što se tiče ponude, perspektiva je oprezno optimistična. Kao što je pomenuto, završetak izgradnje stambenih jedinica predviđa se da će rasti svake godine do 2027. Ako Irska uspe da održi oko 40 hiljada novih jedinica godišnje na nacionalnom nivou (sa značajnim delom u širem Dablinu), do 2026-2027. bi najgora nestašica stanova konačno mogla početi da jenjava. Vladine inicijative – od ubrzavanja procesa dobijanja dozvola do korišćenja državnog zemljišta za stanogradnju – očekuje se da će pokazati jači efekat u narednim godinama. Jedan pozitivan signal jeste prelazak kapaciteta izgradnje sa komercijalnih na stambene projekte, delimično zahvaljujući podsticajima politike. Glasovi iz industrije naglašavaju da su strukturalne reforme (pojednostavljenje procedura, smanjenje troškova gradnje i podsticanje izgradnje pristupačnih stanova) i dalje potrebne za trajno rešenje. U međuvremenu, očekuje se da će rast cena stanova usporiti na niskih nekoliko procenata godišnje do 2026., pod uslovom da kamate nastave da padaju i da se isporučuje oko 35 hiljada jedinica godišnje. Kretanje cena u Dablinu zavisiće od toga da li će grad dobiti veliki deo tih novih stanova; u suprotnom, cene u Dablinu bi mogle nastaviti da nadmašuju nacionalni prosek zbog hronične nestašice i velike tražnje.
Pritisci na tržištu iznajmljivanja stanova takođe se očekuju da će opstati u skorijem periodu. Sve dok rast populacije i zaposlenosti u Dablinu nadmašuje izgradnju novih stanova za iznajmljivanje, kirije će verovatno nastaviti da rastu (mada sporijim tempom ako dođe do većeg snabdevanja). Određeno olakšanje za stanare moglo bi doći ako pravila o zonama sa ograničenjem rasta kirije budu zamenjena ili produžena posle 2025. godine, potencijalno sa ažuriranim merama za zaštitu stanara od ekstremnih poskupljenja. Dodatno, ukoliko kupovina nekretnina postane dostupnija (uz niže kamatne stope i više novih domova), rast potražnje za zakupom bi mogao blago da uspori jer bi neka domaćinstva prešla iz iznajmljivanja u vlasništvo. Većina prognoza predviđa nastavak rasta kirija do 2026. godine, ali umjerenijom stopom – moguće u niskim do srednjim jednocifrenim procentima godišnje, umesto nedavnih 7-10%. Takva prognoza podrazumeva da će politički napori (poput poreskih prilagođavanja radi zadržavanja malih stanodavaca i završetaka novih velikih stambenih blokova za iznajmljivanje) postepeno poboljšavati ponudu stanova za iznajmljivanje.
Izgledi za komercijalno tržište: Komercijalno tržište nekretnina u Dablinu ulazi u fazu ekspanzije koja bi trebalo da traje narednih nekoliko godina, osim u slučaju globalnih šokova. Ekonomske prognoze za Irsku su optimistične, a Evropska komisija predviđa oko 4% rasta BDP-a u 2025. i nastavak niske nezaposlenosti na oko 4,4-4,5%. Ova jaka makroekonomska slika, zajedno sa statusom Irske kao tehnološkog/FDI centra, pruža dobre izglede za tražnju nekretnina. U sektoru kancelarijskih prostora, očekuje se da će se oporavak iz 2025. godine u pogledu iznajmljivanja nastaviti i u 2026. kako kompanije finalizuju post-pandemijske strategije. Ipak, trend ka kvalitetu će se nastaviti: predviđamo da će kirije i vrednosti za najkvalitetnije kancelarije umereno rasti (možda 2–5% godišnje) do 2027, dok bi kancelarije nižeg kvaliteta mogle imati stagnaciju ili pad vrednosti osim ako ne budu renovirane. Do 2026-27. talas starijih kancelarijskih objekata mogao bi biti prepravljen ili unapređen, što bi zapravo moglo smanjiti ukupnu ponudu kancelarijskog prostora, ali i poboljšati popunjenost i nivoe kirija za preostale konkurentne zgrade.
Industrijske i logističke nekretnine trebalo bi da ostanu najuspešniji segment tržišta. Sa razvojem e-trgovine, farmaceutskih kompanija i data centara, potražnja za skladištima u okolini Dablina ostaće visoka. Nove logističke investicije (npr. druga faza Blarney Business Parka i proširenja na Little Islandu u Corku, koji je indikator regionalne potražnje) su u toku. Čak i do 2027. očekuje se minimalna praznina industrijskog prostora u Dablinu i kirije na najvišem nivou, imajući u vidu ograničenost zemljišta i snažne potrebe zakupaca. Određeni umereni rast ponude sledi (projekti u blizini luke i aerodroma), ali verovatno neće biti dovoljan da nadmaši potražnju. Zbog toga, vrednost kapitala za industrijske nekretnine može dalje rasti tokom 2026-28, ali sporijim tempom nego u početnom oporavku 2025.
Pregled maloprodaje i ugostiteljstva je oprezno pozitivan. Potrošnja potrošača u Irskoj se predviđa da ostane zdrava, podstaknuta rastom realnih plata i budžetskim suficitima koji bi mogli dovesti do smanjenja poreza ili povećanja javne potrošnje. Trgovci će nastaviti da se šire u najatraktivnijim delovima Dablina – zapravo, očekuju se novi akteri u glavnim ulicama do 2026. godine, što će održati nisku stopu praznih lokala i podržati rast kirija u vrhunskim maloprodajnim objektima za nekoliko procenata godišnje. Glavni rizik za maloprodajne nekretnine jeste pad poverenja potrošača ili prelazak na online kupovinu, ali fizička prodaja u Dablinu pokazala je otpornost fokusirajući se na iskustvo i turizam. Hotelski sektor dodaje značajan broj novih soba u periodu 2025-26, što bi moglo privremeno ograničiti rast cena soba cbre.ie, ali trend potražnje za turizmom u Dablinu je uzlazni, pa bi popunjenost hotela i interesovanje investitora trebalo da ostanu solidni u narednih nekoliko godina.
Važno je napomenuti da se kapitalna tržišta poboljšavaju i da bi se taj trend trebao nastaviti i posle 2025. godine. Sa izgledima da će troškovi zaduživanja dalje padati (stope ECB bi mogle postepeno da se smanjuju tokom 2025-26), investitori će imati obnovljene kapacitete za finansiranje poslova. Mnogi međunarodni investitori su napravili pauzu 2022-23. zbog visokih troškova finansiranja; kako se taj pritisak smanjuje, očekujemo veći priliv kapitala usmerenih na irske nekretnine od 2025. nadalje. Predviđeni oporavak vrednosti u 2025. (+15% kapitalne vrednosti) ukazuje da je veliki deo repricinga već završen, tako da bi 2026-27. mogao doneti stabilniji rast od niskih do srednjih jedno-cifrenih procenata godišnje u komercijalnim vrednostima – praktično prateći rast prihoda. Jedna napomena: geopolitički ili globalni ekonomski rizici (npr. značajna recesija u EU ili SAD) mogli bi u svakom trenutku umanjiti potražnju zakupaca i investicionu aktivnost. Tržište u Dablinu je pod međunarodnim uticajem, tako da nije imuno na spoljne šokove. Ipak, trenutno je pravac kretanja ka oporavku i ekspanziji, čineći naredne godine obećavajućim za dobro pozicionirane nekretnine.
Investicione mogućnosti i oblasti velikog rasta
Uprkos visokim cenama, tržište nekretnina u Dablinu i dalje nudi privlačne mogućnosti za iskusne investitore u 2025. i kasnije. Zapravo, trenutna dinamika – mala ponuda i velika potražnja – stvara džepove visokog rasta koje određene strategije mogu iskoristiti:
- Investicije u stanove za izdavanje: Sa zakupninama blizu rekordnih visina i stalnim nedostatkom stanova, stanovi za izdavanje u Dablinu ostaju privlačni. Bruto prinosi od zakupa stanova u Dablinu u proseku iznose oko 6,5–7%, što, uz očekivani rast zakupa od ~3–5% godišnje, može doneti solidan novčani tok. Investitori se posebno fokusiraju na BTR projekte (build-to-rent) – stambene blokove većih razmera namenjene iznajmljivanju. Nekoliko institucionalnih investitora (uključujući REIT-ove i međunarodne fondove) preusmerilo je pažnju na stambene nekretnine, smatrajući ih otpornim zbog nedovoljne ponude stanova u Irskoj. Brzorastuća naselja za stanarske investicije su oblasti sa budućim saobraćajnim vezama ili planovima za obnovu. Na primer, severni predgrađi Dablina (Fingal) zabeležili su najbrži rast cena kuća (~9,5% godišnje) u gradu janetcarroll.ie, a i dalje imaju relativno pristupačne ulazne cene, što ih čini pogodnim za budući rast vrednosti kako infrastruktura (kao što je planirana Metrolink pruga do aerodroma/Swords-a) napreduje. Zapadni delovi Dablina (npr. Lucan, Clondalkin) i delovi južnih gradskih predgrađa gde se grade nova naselja takođe nude šanse – ove oblasti mogu imati korist od prelivanja potražnje kada kupci više ne mogu da priušte stanove u samom centru grada.
- Nove izgradnje i zemljište: Sektor zemljišta za izgradnju spreman je za povećanu aktivnost, podstaknut nižim kamatnim stopama i snažnom krajnjom potražnjom. Investitori koji savladaju pitanja urbanističkog planiranja i rastuće troškove izgradnje pronaći će prilike u obezbeđivanju novih stanova – kako privatnih tako i socijalnih – posebno u projektima srednje gustine na obodima Dablina i na brownfield lokacijama unutar grada. Zemljište u Dablinu sa građevinskom dozvolom sada je izuzetno vredno, jer je usko grlo često dobijanje dozvole. Investitori mogu ciljati zemljište u koridorima rasta (na primer duž novih ruta Dart+ i Metrolinka, ili velike površine u Cherrywood, Clonburris, Adamstown koje su određene kao novi gradovi) – to su oblasti u kojima se očekuje izgradnja hiljada domova narednih godina. Takođe, pretvaranje ili rekonstrukcija postojećih objekata je rastući segment: sa mnogim starijim kancelarijama koje se više ne mogu iznajmiti, postoji mogućnost preuređenja zastarelih poslovnih objekata u stanove ili studentski smeštaj, koristeći manjak stanova. Vlada je pokazala podršku ovakvim konverzijama pojednostavljenjem pravila za promenu namene nekretnina u nekim slučajevima.
U zaključku, investitori koji ciljaju prave segmente – stanove za iznajmljivanje, logistiku, prvoklasne renovirane kancelarije, kao i odabrane razvojne projekte – mogu ostvariti značajnu dobit na tržištu Dablina. Ključ je uskladiti se sa strukturnim potrebama Irske (stanovanje, moderna logistika i dr.) i iskoristiti trenutni momenat (oporavak tržišta i bolji uslovi finansiranja). Naravno, temeljna provera je neophodna: nekretnine treba proceniti s obzirom na regulatornu usklađenost (npr. energetske ocene objekata), a rizik u planiranju pažljivo upravljati u razvojima.
Uticaj politike, ekonomije i regulative
Vladina politika stanovanja: Postupci (i nepostupanje) irske vlade snažno utiču na tok tržišta nekretnina u Dablinu. Glavna politika Stanovanje za sve (“Housing for All”) obezbedila je dosad neviđena sredstva kako bi se povećala ponuda stanova do 2030. godine, uključujući subvencije za pristupačno stanovanje, grantove za reaktivaciju praznih kuća i reforme kojima se ubrzavaju odluke o urbanističkom planiranju. Ove intervencije se smatraju zaslužnim za skok u započetim stambenim projektima u 2024. i preusmeravanje građevinskih resursa na stambene projekte. Na kratak rok, vlada je takođe ponudila poreske olakšice za male zakupodavce kako bi sprečila njihov odlazak (pošto su mnogi prodavali nekretnine zbog ranijih ograničenja rente i zabrane iseljenja koja je važila tokom COVID-a). Privremena zabrana iseljenja, doneta krajem 2022. ali kasnije ukinuta, verovatno je sprečila neka iseljenja, ali je takođe navela deo zakupodavaca da napuste tržište najma nakon njenog isteka, dodatno smanjujući ponudu. Gledano unapred, koaliciona vlada (ponovo izabrana krajem 2024.) najavila je da će slediti centrističke, prodajstveno orijentisane politike stanovanja i zadržati kontinuitet regulative. Taj kontinuitet daje sigurnost investitorima i graditeljima. Na primer, “First Home” šema zajedničke svojine produžena je i mogla bi biti proširena da bi se pomoglo većem broju kupaca da kupe bolje stanove (što bi oslobodilo početničke stanove). Takođe, povraćaj poreza “Help-to-Buy” za kupce prve nekretnine obnovljen je u Budžetu za 2025. Ove mere na strani potražnje održavaju snažan broj kupaca, ali vlada ih uravnotežuje s merama na strani ponude kako ne bi samo povećavali cene.
Ključni regulatorni događaj na horizontu je isticanje Zona ograničenja rente krajem 2025. Kreatori politika aktivno raspravljaju kako da zamene ili reformišu sistem kontrole rente u Irskoj. Jedna mogućnost je nacionalni registar zakupa i strožije sprovođenje protiv nezakonitih povećanja; druga je produženje ograničenja rente, ali uz prilagođavanje inflaciji. Odluka će uticati i na poverenje zakupodavaca i na stabilnost zakupaca. Očekuje se jasnoća oko ovoga do četvrtog kvartala 2025. – svaka veća promena odraziće se na scenu ulaganja u najam stanova u Dablinu, podstičući ili obeshrabrujući budući razvoj najma.
Reforme urbanizma i zoniranja: Irski proces planiranja tradicionalno je bio spor i sklon sporovima na sudu, što je doprinosilo kašnjenju izgradnje stanova. Vlada sada ubrzava procedure, uključujući ograničavanje sudskih preispitivanja koja mogu kočiti velike projekte. Pravila o visini i gustini su relaksirana u mnogim delovima Dablina kako bi se omogućila viša stambena zdanja i manji stanovi (poput garsonjera i zajedničkog stanovanja), čime se povećava gradska ponuda. Krajem 2022. uvedene su nove smernice kojima su ukinuti minimalni zahtevi za parking u gradskim projektima kako bi se smanjili troškovi i gubici prostora. Uticaj 2025-2027. trebalo bi da bude brže odobravanje usklađenih projekata i više inovacija u tipologiji stanovanja (mikrostanovi, montažna gradnja itd.). Takođe, uveden je porez na prazne stanove da bi se vlasnici praznih nekretnina podstakli da ih prodaju ili iznajme – vremenom bi to moglo doneti nekoliko stotina dodatnih stanova na tržište Dablina, iako to nije prekretnica. Vlada takođe ulaže deo svog velikog budžetskog suficita (zbog prihoda od poreza na korporacije) u infrastrukturu koja podržava stanogradnju – na primer, finansira nove transportne veze i komunalije u zonama rasta, čime se otključavaju nove površine za razvoj.
Ekonomski uslovi: Ekonomski izgledi Irske ostaju stub tržišta nekretnina. Od 2025. godine domaća ekonomija stabilno raste, sa snažnim zaposlenjem i rastućim realnim platama. Irska takođe beleži značajne vladine suficite, što joj daje fiskalni prostor za ulaganje u stanogradnju i infrastrukturu. Međutim, mala otvorena ekonomija Irske je snažno pod uticajem globalnih prilika. Jedan od rizika je njena zavisnost od multinacionalnih korporacija (posebno američkih tehnoloških i farmaceutskih) – svaki pad ili promena politike (npr. viši globalni porez na dobit, ili američke protekcionističke mere) može uticati na radna mesta i potražnju za kancelarijama. Važno je napomenuti da je Irska ponovo izabrala centrističku, probiznis vladu, što bi trebalo da umiri strane investitore i održi stabilno regulatorno okruženje za nekretnine. Sa monetarne strane, kao što je već pomenuto, ciklus kamatnih stopa je verovatno dostigao vrhunac; očekivanje blagog sniženja kamatnih stopa tokom narednih 12–24 meseci podržaće aktivnosti na tržištu nekretnina lakšim finansiranjem. Inflacija cena građevinskog materijala, koja je naglo porasla 2022. godine, sada je umirena ali i dalje zabrinjava – visoki troškovi gradnje predstavljaju izazov održivosti za neke projekte, dok se razmatraju i državni programi za smanjenje troškova (grupna nabavka materijala, itd.).
Ukratko, politika i ekonomska klima u 2025. godini generalno podržavaju tržište nekretnina u Dablinu: vlada daje prioritet stanogradnji, ekonomija je jaka, a regulativa ide ka podsticanju razvoja (iako je tačan smer kontrole rente još uvek neizvestan). Svim zainteresovanim stranama preporučuje se da prate najave politike iz druge polovine 2025. o ograničenjima rente i eventualnim novim ciljevima za stanogradnju koje postavi koalicija. Stručnjaci za nekretnine široko gledano smatraju stabilan politički ishod izbora u 2024. godini pozitivnim – on pruža „izvesnost i kontinuitet kada su u pitanju regulativa i politika” za sledećih pet godina, tokom kojih se nadaju da će Irska konačno uspeti da reši problem manjka stambenog fonda i modernizuje svoj urbanistički režim.
Uvidi za različite ciljne grupe
Za investitore u nekretnine
Prilike: Investitori na tržištu nekretnina u Dablinu mogu iskoristiti snažne fundamentalne pokazatelje tržišta, ali bi trebalo da ciljaju segmente sa najboljim odnosom rizika i povrata. Stanovi za iznajmljivanje su posebno privlačni – ozbiljan nedostatak stanova i visoke kirije u Dablinu znače da dobro pozicionirane nekretnine mogu pružiti stabilan prihod i povećanje vrednosti. Mali stanovi u centralnim delovima grada ili porodične kuće u prigradskim zonama mogu ostvariti prinose od oko 6–7% uz stalni rast kirija. Dodatno, kako komercijalne vrednosti ponovo rastu nakon pada u 2023. (projekcija +15% za 2025), sada je pravi trenutak za kupovinu kvalitetnih kancelarijskih ili industrijskih nekretnina po poboljšanim prinosima pre nego što tržište u potpunosti uključi oporavak u cene. Ključne kancelarije sa jakim ESG karakteristikama i logistički objekti verovatno će biti najbolji u sledećem talasu rasta.
Područja visokog rasta: Investitori treba da prate nove žarišne tačke Dablina. Kada je reč o stambenom sektoru, oblasti poput Fingal (severni Dablin) imaju i visoke stope rasta i značajne planove razvoja – kombinacija koja obećava buduću vrednost kako infrastruktura i ponuda budu dostizale potražnju janetcarroll.ie. Zone regeneracije (npr. ekspanzija dablinskog Docklandsa ili velika planska naselja na zapadu Dablina) nude prilike za ranu investiciju u transformaciji kvartova. Kada je reč o poslovnim nekretninama, centar grada Dablina ostaje glavna tačka potražnje za kancelarijama, ali prigradski poslovni parkovi (sa nižim zakupninama i parkingom, atraktivni u eri hibridnog rada) mogu očekivati povećano interesovanje zakupaca kojima su prioritet uštede. Industrijski klasteri oko M50 obilaznice, kao i blizu dablinske luke/aerodroma, efektivno su „koridori rasta“ gde će svaka investicija u magacinsko/logistički prostor verovatno naići na snažnu potražnju zakupaca.
Faktori rizika: Investitori treba da obrate pažnju i na moguće rizike. Promene kamatnih stopa mogu uticati na prinose od nekretnina – dok su kamate sada u padu, svako novo jačanje inflacije može promeniti tu perspektivu. Političke/regulatorne promene kao što su drastično širenje kontrole rente ili veći porezi na nekretnine za investitore mogli bi uticati na profite (mada takvi potezi još nisu sigurni, s obzirom na centristički stav vlade). Takođe je mudro biti spreman na ograničenu likvidnost: irske nekretnine su relativno nelikvidne, iako 2025. obećava veću aktivnost, preporučuje se planiranje sa srednjoročnom do dugoročnom perspektivom – posebno kod razvojnih projekata koji mogu kasniti zbog birokratskih ili građevinskih zastoja.
Za kupce stanova/kuća
Snalaženje na tržištu prodavaca: Za pojedince i porodice koji žele da kupe dom u Dablinu, tržište 2025. godine je izazovno, ali nije bez nade. Kupci moraju biti dobro pripremljeni i odlučni. Sa ponudom na istorijski niskom nivou i prosečnim vremenom prodaje blizu istorijskog minimuma globalpropertyguide.com, poželjne nekretnine često se prodaju u roku od nekoliko nedelja (ili čak dana). Ključno je imati prethodno odobren kredit i biti spreman za brzu ponudu – ponekad i iznad tražene cene – da biste nadmašili konkurenciju. Preporučljivo je angažovati lokalne agente i svakodnevno pratiti nove oglase, s obzirom na brzinu kojom se ponuda menja. Tenderska nadmetanja su česta u popularnim oblastima i u cenovnom razredu do 500.000 evra, gde su koncentrisani kupci koji prvi put kupuju. Iako se plaćanje iznad tražene cene može činiti obeshrabrujućim, imajte na umu da cene stanova i dalje rastu (7-8% godišnje) cso.ie, tako da bi fer ponuda danas mogla izgledati potpuno opravdano sledeće godine ukoliko cene nastave da rastu.
Vreme i perspektiva: Jedno od glavnih pitanja sa kojima se kupci suočavaju jeste da li kupiti sada ili sačekati veću ponudu (i potencijalno povoljnije cene). Stručnjaci predviđaju da će rast cena usporiti do kraja 2025. godine kako novi stanovi budu izlazili na tržište investropa.com investropa.com. Ako imate fleksibilnost i niste u hitnoj potrebi, možda ćete imati više izbora i nešto „hladnije“ tržište 2026. godine. Međutim, ne treba očekivati značajan pad cena u najatraktivnijim delovima Dablina osim u slučaju ozbiljnog šoka – nestašica stanova je previše izražena. Za mnoge je kupovina pre nego kasnije razborita odluka, posebno jer su kamatne stope na hipotekarne kredite počele da padaju, čime je pristupačnost bolja. Fiksiranje kamate dok su u opadanju i pre sledećeg rasta cena može doneti dugoročnu uštedu. Takođe, imajte u vidu da je iznajmljivanje u Dablinu izuzetno skupo (često skuplje od rate za isti stan), tako da nastavak iznajmljivanja može značiti veće troškove bez sticanja vlasništva investropa.com.
Pomoć i strategija: Iskoristite dostupne vidove podrške. Kupci prvi put treba da iskoriste Help-to-Buy program (koji daje povraćaj poreza do 30.000 € za kupovinu novogradnje) i da razmotre First Home Scheme program zajedničkog vlasništva ako imaju problem sa depozitom – ovo može značajno proširiti vaš budžet. Ako ste sadašnji vlasnik i želite da pređete na veće, ali se plašite da ćete prodati i ostati bez novog stana, imajte u vidu da su bridging krediti (npr. od ICS Mortgages) sad dostupni kako biste premostili razliku. Ovo vam omogućava da kupite novi stan pre prodaje starog, olakšava prelazak i povećava ponudu polovnih nekretnina. Kada je reč o izboru nekretnine, novogradnja može biti pametna odluka uprkos višoj ceni – energije su efikasnije (manji troškovi grejanja/struje), zahtevaju manje održavanja, a mnogi investitori daju dodatne podsticaje (poput plaćanja pravnih troškova). Ako kupovina novog nije izvodljiva, proširite geografsku pretragu ili razmotrite stanove za renoviranje (vrednost možete povećati s vremenom, a u Irskoj postoje i subvencije za obnovu domova). Na kraju, pratite promene u politici – na primer, ako vlada produži ili izmeni zabranu iseljenja ili pravila o iznajmljivanju, to može uticati na konkurenciju među kupcima (neki zakupci mogu da odlože kupovinu ukoliko cene zakupa stagniraju).
Za profesionalce iz sektora nekretnina
Tržišna dinamika: Brzo promenljivo tržište Dablina u 2025. donosi i prilike i izazove za profesionalce u nekretninama (agente, brokere, developere i savetnike). Na stambenoj strani, agenti se suočavaju sa veoma malom ponudom i velikom potražnjom – neuobičajenom kombinacijom koja zahteva strateški pristup u pronalaženju novih nekretnina za prodaju. Profesionalci bi trebalo da se fokusiraju na pronalaženje vlasnika koji bi mogli biti zainteresovani za prodaju i informisanje istih da su, uz mostovne zajmove koji su sada dostupni i snažne prodajne cene, uslovi povoljni za prodaju nekretnine. Upravljanje očekivanjima kupaca takođe je ključno: brokeri treba da pripreme kupce koji prvi put kupuju za moguće licitacije i možda ih usmere ka manje poznatim područjima radi boljih uslova. Transparentnost i etika su od suštinskog značaja na užarenom tržištu; očuvanje poverenja će obezbediti ponovni angažman, čak i kada mnogi kupci ostanu praznih ruku za određenu nekretninu.
Komericjalni uvid: Za one u komercijalnom posredovanju ili razvoju, 2025. je godina kada treba preraspodeliti portfolije i savetovati klijente o trendu prelaska na kvalitet. Agenti za zakup kancelarija treba da se fokusiraju na popunjavanje modernih, sertifikovanih zelenih objekata i da otvoreno razgovaraju sa vlasnicima starijih kancelarija o renoviranju ili prodaji za alternativnu namenu. Statistika da 54% procenitelja beleži povećanu potražnju za energetski efikasnim kancelarijama, a 71% predviđa sve veću potrebu za retrofitovanjem je jasan signal – profesionalci koji unaprede znanja iz oblasti održivosti i mogu pomoći u ESG retrofitovima biće veoma traženi. Specijalisti za maloprodaju mogu profitirati od preporoda tako što će obezbediti nove brendove koji ulaze na irsko tržište – naglašavajući snagu potrošnje u Dablinu i privlačnost za turiste. Stručnjaci za industriju i logistiku će primetiti da zakupci brzo reaguju da obezbede retke prostore; biti upućen u nove projekte u najavi (i eventualne izmene u zoniranju industrijskog zemljišta) omogućiće vam da efikasno savetujete i zakupce i vlasnike.
Priprema za budućnost i edukacija: U narednim godinama se očekuju regulatorne promene na koje profesionalci treba da budu spremni. Ako se zakoni o kontroli stanarine promene u 2025, agenti za izdavanje i upravnici nekretnina moraće da prilagode svoju praksu i obaveste stanodavce i stanare o izmenama. Isto tako, bilo kakva nova pravila o planiranju ili državni podsticaji (na primer, najavljeno oporezivanje zadržavanja zemljišta ili povećani bonusi za gustinu) uticaće na strukturu razvoja – developeri bi trebalo da se oslanjaju na urbanističke konsultante i održavaju stalnu komunikaciju sa vlastima kako bi ubrzali projekte prema novim pravilima. Profesionalci u nekretninama bi takođe imali koristi od usvajanja PropTech-a i analitike podataka, pošto tržište postaje sve više vođeno podacima. Korišćenje podataka o cenovnim trendovima, demografiji kupaca i čak interesovanju na društvenim mrežama može pomoći da se cilja prava publika za oglase i identifikuju manje poznate prilike (poput potcenjenih kvartova sa potencijalom za rast).
U suštini, tržište nekretnina u Dablinu 2025. je živo, ali složeno, i profesionalci moraju biti agilni i dobro informisani. Bilo da ste investitor u potrazi za sledećom velikom prilikom, kupac koji pokušava da obezbedi dom u gradu ili agent za nekretnine koji vodi klijente – uspeh će doći razumevanjem osnovnog disbalansa između ponude i potražnje, korišćenjem najnovijih podataka i informacija o regulativi i jasnom strategijom za prepreke koje vas očekuju. Tržište nekretnina u Dablinu se stalno menja, ali uz pravo znanje i pristup, svi učesnici mogu ne samo uspešno navigirati trenutnim bumom, već i postaviti se u povoljan položaj za godine koje dolaze.
