Портофино Тржиште некретнина 2025. и даље

Pregled tržišta

Portofino, malo ribarsko selo koje je postalo međunarodna luksuzna destinacija, ima jedne od najviših cena nekretnina u Italiji, što odražava njegovu ekskluzivnost i ograničenu ponudu. Od 2025. godine, prosečna cena stambene nekretnine u Portofinu iznosi oko 8.000 € po kvadratnom metru, što je najviše u Italiji citizenx.com i znatno iznad nacionalnog proseka. Tržište obuhvata ultra-luksuzne vile na zelenim padinama, šarmantne apartmane uz luku i nekoliko komercijalnih objekata koji opslužuju luksuzni turizam. Uprkos globalnim ekonomskim neizvesnostima, sektor nekretnina u Portofinu ostaje snažan – zaštićen bogatom bazom kupaca i večnom privlačnošću grada. Međunarodni kupci visokog neto bogatstva smatraju Portofino sigurnom investicijom i prestižom destinacijom za život, privučeni njegovom kombinacijom prirodnih lepota, vrhunskih sadržaja i italijanskog šarma idealista.it idealista.it.

Ključne karakteristike tržišta nekretnina u Portofinu 2025. godine:

Izuzetno visoke cene: Vrednosti stambenih objekata su među najvišima na tržištima evropskih letovališta, uporedivim sa Kaprijem i lokacijama na Azurnoj obali voronoiapp.com immobiliare.it. U maju 2025. godine, prosečna tražena cena u Portofinu bila je 7.955 €/m², što je povećanje od 2,9% u odnosu na prethodnu godinu immobiliare.it.
Pretežno luksuzni segment: Većina transakcija obuhvata luksuzne vikendice ili investicione nekretnine koje kupuju strani kupci. Oko 70% kupaca luksuznih nekretnina u Italiji su stranci idealista.it, što se jasno vidi i u Portofinu.
Ograničena ponuda: Strogi urbanistički propisi i geografija mesta (smešteno je u zaštićenom parku i obalskoj zoni) ozbiljno ograničavaju novu izgradnju. Ponuda stambenih jedinica je minimalna, a nekretnine često ostaju u porodicama generacijama ili se prodaju van tržišta, čime ponuda ostaje večito oskudna.
Јака потражња подстакнута туризмом: Статус Портофина као џет-сет дестинације одржава уносно тржиште краткорочног изнајмљивања и угоститељства. Луксузни туризам чинио је око 25% италијанске туристичке индустрије у 2024. luxurytribune.com, а Портофино/Тигуљо има највећу густину хотела са пет звездица у земљи luxurytribune.com – што одражава богате посетиоце који такође подстичу потражњу за некретнинама.

У целини, тржиште некретнина у Портофину у 2025. години одликује отпорност и ексклузивност. У наставку се детаљно разматра сваки сегмент – стамбени (укључујући луксузне некретнине), пословни, ценовни трендови, будућа перспектива и како се Портофино пореди са другим елитним тржиштима – ослањајући се на најновије податке и стручне анализе.

Станбене некретнине у Портофину

Станбене некретнине у Портофину крећу се од интимних станова у селу до величанствених вила на обали, готово све по премиум ценама. Просечна цена куће у Портофину далеко премашује типична италијанска тржишта: за поређење, Портофино у мају 2025. бележи €7.955/m², што је више и од луксузних градова (Милано у просеку ~€5.000/m²; Рим ~€3.600/m²) citizenx.com immobiliare.it. Заправо, Портофино је најскупља стамбена зона у Италији, нешто испред Каприја (који је у исто време у просеку бележио €8.849/m²) immobiliare.it immobiliare.it. Цена такође знатно надмашује околна места на Лигурској обали – на пример, оближња Санта Маргерита Лигуре у просеку износи око €5.942/m² immobiliare.it.

Istorijski trend: Vrednosti nekretnina u Portofinu su decenijama konstantno visoke, što odražava njegov ekskluzivan ugled. Poslednjih godina došlo je do značajnih kolebanja zbog šire ekonomskih faktora i post-pandemijske dinamike. Tokom 2023–2024, cene su prolazile kroz određenu nestabilnost: prosečna tražena cena dostigla je vrhunac u julu 2023. na oko 9.607 €/m², zatim pala na oko 7.023 €/m² u martu 2024., da bi se oporavila 2025. godine immobiliare.it. Ovaj obrazac sugeriše kratkoročnu korekciju nakon pregrejane 2022–2023 (kada su zadržana međunarodna potražnja i manjak oglasa pogurali cene do rekordnog maksimuma), praćenu stabilizacijom i umerenim rastom krajem 2024. i 2025. Čak i u najnižoj tački, cene u Portofinu ostale su bez premca na nacionalnom nivou, čime se ističe otpornost tržišta.

Trenutne cene (2025): Sredinom 2025. godine, tipični oglasi za stanove kreću se od manjih apartmana u zoni luke (često €1–3 miliona za skromnije kvadrature) do prostranih vila na okolnim brdima koje lako mogu dostići €10–30+ miliona u zavisnosti od porekla i pogleda. Prema lokalnim izveštajima o tržištu, srednja tražena cena iznosi oko €8 miliona za višesobnu vilu, dok ultraluksuzne nekretnine prelaze tu sumu. Po kvadratnom metru, €8,000–€10,000/m² je uobičajena cena za dobro pozicionirane kuće immobiliare.it. Na primer, trosobna kuća na obali od oko 200 m² može biti ponuđena za €8–9 miliona. Takve cene stavljaju Portofino rame uz rame sa ekskluzivnim svetskim enklavama – prema indeksu Knight Franka, Portofino se po vrednostima luksuznih rezidencija nalazi među top 15 na svetu, sa oko $15,000 po m² (≈€13,500) voronoiapp.com. U poređenju, to je slično vrednostima u Kanu ili Sen Tropeu, ali još uvek ispod stratosferskih cena Monaka od oko $50,000/m².

Tržište izdavanja nekretnina: Stambeni najam u Portofinu je takođe izuzetno skup. Ponuda za dugoročni najam je veoma ograničena (mnogi vlasnici ne izdaju svoje druge kuće), ali kada su dostupni, tražene kirije u 2025. su u proseku iznosile 34,6 € po m² mesečno immobiliare.it – oko 3.460 € mesečno za stan od 100 m². Ovo predstavlja skok od 16,5% u odnosu na prethodnu godinu immobiliare.it, što ukazuje na rastuću potražnju za iznajmljivanjem. Posebno je zanimljivo što su kirije u Portofinu više od tri puta veće od provincijskog proseka (10,5 €/m²) immobiliare.it. Letnja turistička sezona takođe beleži izuzetno porast kratkoročnog najma: vile i luksuzni stanovi mogu dostići desetine hiljada evra nedeljno od imućnih gostiju. (Na primer, vila na litici sa bazenom može se iznajmiti za 20.000+ € nedeljno u julu-avgustu.) Prinose od izdavanja, međutim, ostaju umereni s obzirom na izuzetno visoke cene nekretnina – investitori mogu očekivati neto prinose od oko 2–3% na ovom tržištu, što znači da se nekretnine češće kupuju zbog rasta vrednosti i životnog stila nego zbog prihoda.

Stambeni razvoj: Novi stambeni razvoj u Portofinu je praktično nepostojeći zbog pravila o očuvanju – grad je okružen Regionalnim parkom Portofino i Pomorskim rezervatom, što ozbiljno ograničava novu izgradnju. Obnavljanje postojećih objekata je glavna aktivnost. Mnoge starije kuće su renovirane prema savremenim standardima luksuza, često pod strogim arhitektonskim nadzorom kako bi se sačuvao istorijski karakter Portofina. Jedan uočljiv trend je pretvaranje istorijskih zgrada u luksuzne rezidencije ili ekskluzivne kondominijume, iako je svaki projekat unikatan i redak. Suštinski, stambeno tržište je ograničena, dragocena ponuda, što podupire dugoročnu vrednost: čak i tokom šireg pada tržišta nekretnina, u Portofinu retko dolazi do „prisilnih“ prodaja i češće se dogodi samo zastoj u prometu nego znatan pad cena. Vlasnici su obično imućni i nisu pod pritiskom da prodaju; kupci strpljivo čekaju pravu nekretninu, ponekad i godinama. Kao rezultat toga, potražnja dosledno premašuje ponudu, a cene ostaju stabilne.

Segment luksuznih nekretnina

Čitavo portofinsko tržište može se opisati kao „luksuzno“, ali unutar njega postoji ultra-premijum segment istinski izuzetnih imanja i vila koje privlače svetske milijardere. Ove prestižne nekretnine – često velike istorijske vile sa panoramskim pogledom na more, privatnim vrtovima, bazenima i direktnim pristupom obali – postižu najviše cene i izazivaju veliko interesovanje međunarodnih kupaca. Tokom 2024. i 2025. nekoliko značajnih transakcija i projekata dodatno je potvrdilo snagu ovog luksuznog segmenta:

Rekordna prodaja vila: Villa Buonaccordo, poznata kuća u pastelnim žutim tonovima s pogledom na zaliv Portofino, prodata je kineskom tehnološkom preduzetniku za procenjenih 30–35 miliona evra theguardian.com magazine.greatestate.it. Takođe, Villa Altachiara (bivša rezidencija grofice Vacca Augusta) kupljena je od strane ruskog kupca za oko 25 miliona evra magazine.greatestate.it. Ove prodaje pokazuju da su kupci iz Kine, Rusije, SAD i šire spremni da plate visoke iznose za najprestižnije adrese u Portofinu. Posebno je važno naglasiti da su ove transakcije olakšane italijanskim poreskim podsticajima (flat-tax režim) koji podstiču bogate pojedince da steknu rezidenturu magazine.greatestate.it theguardian.com. Agenti navode da nekretnine u Portofinu vrednosti preko 20 miliona evra sada redovno privlače interesovanje iz inostranstva, smatrajući se relativno povoljnim „za istu cenu kao stan u londonskom Knightsbridge-u“ theguardian.com.
Investicije poznatih ličnosti i tajkuna: Bernard Arnault, generalni direktor LVMH-a i najbogatija osoba na svetu, pokazao je ličnu strast prema Portofinu – preko hotelskog ogranka LVMH-a (Belmond) on je kupio i renovirao luksuzne nekretnine u ovom području realinvest.co.uk realinvest.co.uk. U međuvremenu, članovi porodice Berluskoni (jedne od najbogatijih u Italiji) poseduju imanja ovde, a modni dizajneri (poput Dolce & Gabbana) su poznati po tome što su posedovali kuće u Portofinu. Takvi vlasnici visokog profila i odražavaju i doprinose prestižu ovog grada. Kada vile poznatih osoba dospeju na tržište, često privlače međunarodnu štampu. Na primer, istorijska vila koju je dugo posedovao Pjer Silvio Berluskoni (sin Silvija Berluskonija) bila je podvrgnuta renoviranju kako bi postala dom njegove porodice, a lokalni mediji njenu vrednost procenjuju na oko 20 miliona evra affaritaliani.it affaritaliani.it. Privlačnost posedovanja dela Portofina i dalje privlači UHNWI (osobe sa izuzetno visokim neto bogatstvom), od tehnoloških lidera do evropskog plemstva.
Rast cena luksuznih nekretnina: Prema Prime International Residential Index iz izveštaja Knight Frank-a, cene luksuznih kuća u Portofinu su porasle za oko +7,1% u 2024. godini, što je jedna od najbržih stopa rasta na globalnom nivou (16. mesto na PIRI100 indeksu) idealista.it. Ovaj rast je nadmašio luksuzna tržišta u Firenci, Milanu i Rimu idealista.it, što ukazuje da su letovališta i destinacije za životni stil poput Portofina vodeće na tržištu nekretnina visokog kvaliteta. Slično tome, izveštaj Savills-a pokazuje da su italijanska „tržišta druge kuće“ (u koje spada i Portofino) zabeležila povećanje cena (~+6–7%) u 2023. godini, nadmašivši osnovna gradska tržišta mansionglobal.com mansionglobal.com. Ograničena ponuda luksuznih vila – od kojih su mnoge jedinstvene – u nekim slučajevima je izazvala nadmetanje kupaca, podižući cene. Čak i u okruženju sa visokim kamatnim stopama, ove nekretnine se često kupuju gotovinom, pa na cene više utiču sentiment kupaca i trendovi bogatstva (prihodi od berze, itd.) nego troškovi finansiranja.
Kontinuirani luksuzni razvoj: Primetan trend je ulazak međunarodnih luksuznih brendova i investitora na tržište nekretnina Portofina, koji ga vide kao dugoročnu investiciju. Na primer, krajem 2024. godine, Fort Partners grupa (povezana sa Four Seasons Hotels) je preuzela Castello San Giorgio, zamak od 1.200 m² na litici iznad zaliva, navodno za više od 60 miliona evra luxurytribune.com. Renovacija je u toku kako bi se zamak pretvorio, moguće, u ultra-luksuzni butik hotel ili luksuzne rezidencije (planirana namena se prati s posebnom pažnjom, jer Four Seasons-ovo učešće nagoveštava novu ponudu luksuznog ugostiteljstva). Takođe, kompanija Belmond u vlasništvu LVMH-a je 2021. godine kupila Villa Beatrice, još jednu prestižnu nekretninu u Portofinu, čime je luksuzni konglomerat dodatno ojačao svoje prisustvo luxurytribune.com luxurytribune.com. Ovi potezi ukazuju na uverenje da će ultra-premium nekretnine u Portofinu nastaviti da rastu u vrednosti i da će biti magnet za svetski elitni sloj.

Углавном, луксузни сегмент у Портофину дефинишу престиж, приватност и улагање светске елите. Демографија купаца овде се пре свега односи на милијардере и мултимилионере који често имају више домова широм света. Они вреднују Портофино због јединствене мешавине гламура и изолације – места где мегајахте благо љуљају у маленој луци испод брда препуних вила. Стручњаци из индустрије истичу да стране интересовање и даље остаје велико: луксузни агенти за некретнине пријављују растући број упита из Северне Америке, Северне Европе и Блиског истока, посебно. Са повољним италијанским пореским режимом и шармом „Долче Вите“, трофејне некретнине у Портофину вероватно ће остати тражене међународно у догледној будућности. Процене компаније Knight Frank за 2025. годину указују да ће елитна тржишта у Италији (посебно у Лигурији и Тоскани) остати отпорна захваљујући стабилној међународној потражњи и релативној вредности у поређењу са другим ексклузивним дестинацијама idealista.it.

Пословне и хотелијерске некретнине

Поред резиденцијалних објеката, некретнине у Портофину обухватају и комерцијалне капацитете – првенствено у хотелском и малопродајном сектору, који су директно повезани са економијом луксузног туризма у овом подручју. Иако је град мали (мање од 500 становника), у њему се налази значајан број луксузних објеката (бутик хотели, ресторани, дизајнерске продавнице) који опслужују богате посетиоце. Кључни аспекти комерцијалног тржишта у 2025. години укључују:

Luksuzni hoteli: Portofino i okolna rivijerska mesta imaju nesrazmerno veliki broj hotela sa pet zvezdica. Region Tigullio (koji obuhvata Portofino, Santa Margherita Ligure, Rapallo, itd.) ima šest hotela sa 5 zvezdica, jednu od najvećih koncentracija u Italiji luxurytribune.com. U samom Portofinu, dragulj u kruni je Belmond Hotel Splendido, legendarni hotel na vrhu brda (nekadašnji manastir) sa izuzetnim pogledom na zaliv. Splendido – zajedno sa svojim sestrinskim objektom Splendido Mare na luci – prolazi kroz višegodišnju renovaciju pod vlasništvom LVMH-a realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Ova renovacija (započeta 2023. godine i nastavlja se tokom 2024/25.) ima za cilj „očuvanje nasleđa” i podizanje iskustva gostiju, sa unapređenjima poput novog bazenskog prostora i redizajniranih apartmana realinvest.co.uk. Faza restauracije, koju vode renomirani dizajneri, ističe poverenje u budućnost turizma Portofina: Belmond zapravo pravi ikonu koja je otporna na vreme kako bi ostala na vrhu luksuznih putovanja. U junu 2025. Belmond je najavio da će Hotel Splendido ponovo biti otvoren u „novoj eri sjaja” do leta sledeće godine instagram.com, naglašavajući unapređenja koja spajaju istorijski šarm sa modernim ultra-luksuzom. Očekuje se da će cene soba (koje su već 1.000+ evra po noći za standardne sobe u sezoni) rasti još više nakon obnove.
Nova hotelska ulaganja: Značajan razvoj predstavlja planirano ponovno otvaranje Hotela Portofino Kulm. Ovaj istorijski velelepni hotel, smešten na vrhu planine iznad Portofina (u parku iznad grada), bio je zatvoren decenijama. U decembru 2024. godine, milanska AKNO grupa je preuzela Hotel Portofino Kulm sa namerom da ga obnovi kao luksuzni rizort najvišeg nivoa aknogroup.com aknogroup.com. Kulm, zgrada iz perioda secesije iz 1906. godine, doživeće ambicioznu obnovu koja kombinuje očuvanje nasleđa sa modernim pogodnostima aknogroup.com. Plan AKNO grupe ima za cilj da “vrati hotel njegovoj nekadašnjoj slavi” i pretvori ga u svetsku destinaciju vrhunskog nivoa aknogroup.com aknogroup.com. Očekuje se da će ovaj projekat, kada bude završen za nekoliko godina, dodatno unaprediti luksuznu hotelsku ponudu Portofina i povećati privlačnost regiona. Ponovno otvaranje znamenite nekretnine poput Kulma (sa zadivljujućim pogledom na ligurijsku obalu) ne samo da stvara dodatnu vrednost na tržištu nekretnina, već odražava i širi trend: investitori ciljaju na razvoj luksuzne turističke infrastrukture u mestima poput Portofina, očekujući veći broj imućnih posetilaca.
Maloprodajni i ugostiteljski prostori: Mala portofinska Piazzetta na obali jezera okružena je ekskluzivnim buticima (luksuzni modni brendovi, zlatare) i vrhunskim restoranima. Poslovnog prostora ovde ima izuzetno malo – postoje svega nekoliko desetina lokala/ekskluzivnih prostora, a prazni prostori su prava retkost. Kirije za najkvalitetnije prodajne prostore u Piazzetti navodno spadaju među najviše u Italiji po kvadratnom metru (uporedive sa luksuznim ulicama Rima ili Milana u jeku sezone). Iako tačne cifre nisu javno dostupne, neformalni izvori ukazuju da vodeći butici (često pop-up prodavnice brendova tokom leta) plaćaju premium cenu zbog izuzetne vidljivosti kod bogatih gostiju i slavnih ličnosti. Restorani, koji su često u vlasništvu istih porodica generacijama, povremeno menjaju vlasnika po visokim cenama zbog prestiža portofinske adrese. Generalno, segment komercijalnih nekretnina je gotovo potpuno vezan za turizam – njegovo stanje ogledalo je u porastu broja posetilaca. U 2024. Italija je imala 215 miliona turističkih noćenja tokom leta (rekord nakon pandemije) luxurytribune.com, a Portofino je značajno profitirao od ovog rasta luksuznog turizma.
Marine i infrastruktura: Jedan jedinstven aspekt nekretnina u Portofinu je njegova pomorska infrastruktura – luka. Iako nije „nekretnina“ u uobičajenom smislu zgrada, posedovanje ili zakup mesta za jahtu u Portofinu predstavlja statusni simbol i dolazi uz visoke troškove. Marina je mala (može da primi samo relativno skromne jahte do ~35m u unutrašnjoj luci), što znači da su cene zakupa vezova leti izuzetno visoke i često se ugovaraju dugoročnim dogovorima. U toku su razgovori o upravljanju turističkim brodskim saobraćajem i mogućem unapređenju nekih lučkih kapaciteta (npr. poboljšani molovi, tender servisi) kako bi bolje služili superjahtama koje su usidrene van luke. Ovi infrastrukturni planovi, iako ograničenog obima zbog geografskih ograničenja, imaju za cilj očuvanje privlačnosti Portofina uz rešavanje gužvi tokom sezone. Početkom 2023. lokalne vlasti su čak uvele pravila za ograničavanje prevelike gužve – na primer, ograničavajući zadržavanje na posećenim vidikovcima – kao deo očuvanja kvaliteta posete tourtravelandmore.com. Te politike posredno utiču na komercijalne nekretnine: usmeravanjem turističkog toka, Portofino omogućava luksuznim prodavnicama i hotelima da rade u okruženju koje ostaje ekskluzivno i bez velikih gužvi.

U zaključku, komercijalne nekretnine u Portofinu određene su izuzetnim ugostiteljstvom i oskudicom. Hoteli doživljavaju značajna ulaganja i renoviranja, prodajni prostori su ograničeni, ali traženi, a ceo komercijalni ekosistem jača zahvaljujući vodećoj poziciji Portofina na tržištu luksuznog turizma u Italiji. Investitori u ovom segmentu uglavnom su institucije ili povezani s luksuznim brendovima (kao što su Belmond/LVMH i Four Seasons/Fort Partners), a njihova nedavna ulaganja signaliziraju optimizam da će Portofino i u narednim godinama nastaviti da „nadmašuje svoju veličinu“ kao ekskluzivna destinacija.

Trendovi cena i trenutna vrednost

Cenovna putanja Portofina tokom prethodne decenije uglavnom je bila uzlazna, sa kratkim periodima stabilizacije ili manjih korekcija. Istorijski trend odražava onaj drugih prestižnih tržišta za druge domove: relativno otporno tokom padova i brzo se oporavlja tokom ekonomskih oporavaka, zahvaljujući bogatoj bazi vlasnika. Evo pregleda trendova cena, i istorijskih i aktuelnih, zaključno sa 2025. godinom:

Dugoročna perspektiva: Tokom 2000-ih, italijansko tržište nekretnina doživelo je procvat i kasnije usporavanje nakon finansijske krize 2008. godine. Međutim, Portofino je zabeležio samo blagi pad vrednosti nekretnina krajem 2000-ih i početkom 2010-ih, u poređenju sa nacionalnim padovima. Do sredine 2010-ih, cene u Portofinu su ponovo rasle, čak i dok su mnoga italijanska tržišta stagnirala. Bogati kupci, uključujući strance, sve više su tražili sigurnu imovinu i nekretnine za životni stil; Portofino je rano profitirao od ovog trenda. Do 2019. godine, lokalni agenti izveštavali su da su cene vrhunskih vila dostigle nove maksimume (nadmašujući vrhunac iz 2008. godine), podstaknute uvođenjem italijanskog režima paušalnog poreza 2017. godine koji je privukao bogate iseljenike (više o ovome u delu o politici) theguardian.com theguardian.com. Kraj 2010-ih doneo je stabilnu potražnju, iako je obim transakcija bio nizak (malo nekretnina na tržištu).
Uticaj pandemije (2020–2022): Pandemija COVID-19 je u početku zamrzla prodaju 2020. zbog ograničenja putovanja. Međutim, paradoksalno, povećala je interesovanje za ekskluzivna mesta za odmor nakon što su mere zatvaranja ukinute: međunarodni kupci, posebno iz Severne Evrope i SAD, pohrlili su da kupe mediteranske nekretnine gde mogu raditi na daljinu u prelepom okruženju. Luksuzna tržišta na italijanskoj obali i selu zabeležila su procvat tokom 2021–2022, i Portofino nije bio izuzetak. Konkurencija za malo dostupnih nekretnina se pojačala. Prema anegdotama, neke nekretnine koje su dugo bile na tržištu prodate su jer su kupci davali prednost životnom stilu i blagostanju. To je dovelo do povećanja cena u 2021, a naročito u 2022. godini. Knight Frank-ovo globalno istraživanje navelo je da su tržišta odmarališta bila uspešnija od gradova u ovom periodu – što se poklapa sa iskustvom Portofina idealista.it. Do početka 2023. prosečne vrednosti su bile na rekordnom nivou.

Skorašnje fluktuacije (2023–2025): Kao što je pomenuto, 2023. godine je zabeležen cenovni vrhunac sredinom godine za nekretnine u Portofinu, a potom je usledila blaga korekcija. Prema podacima Immobiliare.it, vrhunac je bio u julu 2023. (~9.600 €/m²), a najniža vrednost u martu 2024. (~7.000 €/m²) immobiliare.it. Ova promena od oko 25% možda preuveličava stvarne promene vrednosti, jer proseci mogu biti izobličeni zbog nekolicine oglasa na malom tržištu. Mnogi stručnjaci smatraju da osnovne vrednosti zapravo nisu toliko opale; naprotiv, nakon što su neki izuzetno skupi oglasi prodati ili povučeni krajem 2023, preostali portfelj je reflektovao niži prosek. Do sredine 2024. godine situacija se stabilizovala. Od maja 2024. (€7.729/m²) do maja 2025. (€7.955/m²), cene su porasle za oko +2,9% immobiliare.it, što ukazuje na povratak umerenog rasta. U suštini, 2024. je bila godina hlađenja i normalizacije posle frenetičnog postpandemijskog skoka. Ulaskom u 2025, raspoloženje kupaca se ponovo popravilo, kamate su se stabilizovale, a globalne ekonomske prognoze su se smirile, što je dovelo do ponovnog rasta cena elitnih nekretnina.

Trenutne vrednosti (2025): Saglasnost lokalnih agencija je da su cene nekretnina u Portofinu 2025. godine na vrhunskom ili blizu istorijskog maksimuma. Prosečna tražena cena (~8.000 €/m²) je okvirni indikator; pravi elitni sektor (najpoželjnije lokacije, luksuzne vile spremne za useljenje) lako postiže 10.000–15.000 € po m². Na primer, vila od 300 m² u savršenom stanju sa pogledom može koštati oko 30–40 miliona € (što implicira i do 100.000 €/m² za najprestižnije delove nekretnine, kao što su građevinske parcele sa pogledom – pokazatelj koliko lokacija utiče na cenu na ovako malom tržištu). S druge strane, mali stan od 50 m² bez pogleda na more može “samo” koštati 600.000 € (i dalje 12.000 €/m²). Vrednosti zemljišta su astronomske: praktično ne postoji slobodno zemljište za kupovinu, ali čak i skromna parcela ili ruševina može doneti ogromnu svotu zbog mogućnosti renoviranja.

Regionalno poređenje: Portofino ostaje najskuplja opština u Liguriji i Italiji. U okviru provincije Đenova, on je ubeđeno prvi – na primer, Portofinovih 7.955 €/m² naspram provincijskog proseka od 2.231 €, i daleko iznad drugoplasirane (Santa Margherita sa 5.942 €) immobiliare.it immobiliare.it. U širem italijanskom kontekstu, Portofino i Kapri obično naizmenično zauzimaju prvo mesto iz godine u godinu; trenutni prosek na Kapriju (8.849 €) malo premašuje Portofino immobiliare.it, ali je Kapri zabeležio blagi godišnji pad u 2025. dok je Portofino zabeležio rast immobiliare.it. Obe destinacije su znatno iznad proseka za gradove na kopnu.

Grafikon ispod prikazuje trenutne prosečne cene (i nedavnu godišnju promenu) u Portofinu u poređenju sa odabranim luksuznim tržištima:

Lokacija (maj 2025)	Prosečna cena prodaje (€/m²)	Godišnja promena (u odnosu na maj 2024)
Portofino (Ligurija)	€7,955 immobiliare.it	+2.9% immobiliare.it (oporavak nakon pada u 2024.)
Kapri (Napuljski zaliv)	€8,849 immobiliare.it	-2.3% immobiliare.it (blago hlađenje nakon vrhunca)
Santa Margherita Ligure	~€5,942 immobiliare.it	+?% (stabilan rast, visoko za kopno)
Milano (prosek grad)	~€5,000 (procena)	+6–7% (jak rast u centru grada tokom 2024.)
Rim (prosek grad)	~€3,600 immobiliare.it	+6.9% immobiliare.it (zdrav oporavak u 2024/25)
Monako (Monte Karlo)**	€50,000+ (prvoklasno)	+4% (2024) – svetski rekordne cene

Izvori: Izveštaji sa tržišta Immobiliare.it i industrijske publikacije.
Monako: uključen radi globalnog konteksta; znatno prevazilazi sve druge tržišta.

Kao što tabela pokazuje, Portofino i Capri su u svojoj ligi u Italiji (nijedna druga italijanska lokacija dosledno ne dostiže proseke od €7k–€9k/m²). Oni se takođe takmiče sa međunarodnim elitnim tržištima. Na primer, Saint-Tropez u Francuskoj beleži proseke od oko €20.000–€25.000/m² za luksuzne domove residences-immobilier.com housesandapartments.fr, dok Cannes varira od €10.000–€25.000/m² cotedazur-sothebysrealty.com. Najbolje nekretnine u Portofinu (koje se prodaju bliže €15.000/m²) približavaju se ovim nivoima, iako su prosečne vrednosti nešto niže zbog velikog broja manjih kuća. Ipak, u globalnim rangiranjima cena za vrhunske rezidencijalne nekretnine, Portofino se ističe kao jedno od najskupljih letovališta na svetu voronoiapp.com.

Kada je reč o trendovima iznajmljivanja, kao što je već pomenuto, cene zakupa u Portofinu su nedavno naglo porasle (+16,5% na godišnjem nivou), sa prosekom od €34,6/m²/mesec u 2025. godini immobiliare.it. Zanimljivo, zakupnine na Capriju skočile su još više (+35% na godišnjem nivou) immobiliare.it, što ukazuje na post-pandemijski procvat luksuznog iznajmljivanja za odmor. Oba mesta oslikavaju širi trend: imućni putnici traže ekskluzivne vile i nekretnine za najam 2022–2024, podižući zakupnine. Neki vlasnici tako ostvaruju unosan sezonski prihod, iako italijanski porez na kratkoročni najam i regulativa (npr. obaveza prijavljivanja gostiju, plaćanje paušalnog poreza od 21% na Airbnb tip iznajmljivanja) predstavljaju faktore sa kojima se investitori moraju suočiti.

Gledajući unapred, očekuje se da sadašnje vrednosti ostanu stabilne ili blago porastu. Nema mnogo znakova krize ili prevelike ponude koja bi mogla oboriti cene u Portofinu. Umesto toga, prognozeri predviđaju „stagnaciju ili blagi rast” cena za 2025–2026, osim ako ne dođe do nekog većeg spoljnog šoka. Sledeće, govorićemo detaljnije o eksplicitnim prognozama i perspektivama tržišta.

Prognoza tržišta i perspektive

Prognoze za tržište nekretnina u Portofinu u narednim godinama (2025–2027) su uglavnom optimistične, uz napomenu da je tempo rasta ograničen zbog već izuzetno visokih cena. Nekoliko izvora iz industrije daje uvid u to šta se može očekivati:

Knight Frank prognoza za 2025: Knight Frankov Wealth Report i prognoza tržišta luksuznih nekretnina predviđaju da će italijanska tržišta luksuznih nekretnina ostati otporna i nastaviti stabilan rast i u 2025. godini idealista.it. Za destinacije poput Portofina, očekuje se da će kontinuirana međunarodna potražnja podržavati cene. Iako se užurbani post-kovid rast smirio, Knight Frank predviđa umeren rast umesto pada, navodeći faktore kao što su konkurentne cene u poređenju sa drugim svetskim centrima i trajna privlačnost Italije idealista.it. Konkretno, to bi moglo značiti rast cena od nekoliko procenata godišnje (npr. +3% do +5% godišnje za luksuzne nekretnine), pod pretpostavkom stabilnih ekonomskih uslova. Portofinovih +7% u 2024. možda se neće ponavljati svake godine, ali je porast od nekoliko procenata realan.
Savills Prime Index: Savills je u analizi iz druge polovine 2024. naveo da će prvoklasna tržišta vikendica u Italiji nastaviti da beleže rast cena zahvaljujući ograničenoj ponudi i dodatnoj tražnji iz gradova mansionglobal.com. Njihove prognoze za 2025. za veće italijanske gradove su bile različite – za Milano se očekuje stagnacija do +1%, Rim +2–4% idealista.it idealista.it – ali za destinacije za odmor kao što su jezero Komo, toskanska sela i sl., Savills očekuje bolje rezultate od proseka. Po toj logici, Portofino se takođe svrstava među izuzetna tržišta. Kamatne stope (koje su bile visoke 2023–24) utiču na prosečne kupce, ali manje na ultra bogate; stoga bi svako eventualno popuštanje kamata krajem 2025/2026. bilo plus, ali ne i presudno. Direktor italijanskog ogranka Savillsa izjavio je da je luksuzno tržište pokazalo „snažnu otpornost uprkos ekonomskim neizvesnostima” idealista.it, uz prognozu stalne tražnje, posebno za iznajmljivanje i oporavka broja transakcija na tržištima sa nedostatkom ponude (poput novih projekata u Rimu) idealista.it idealista.it. Za Portofino, obim transakcija ostaće nizak, ali će cene nekolicine ostvarenih prodaja verovatno postaviti nove rekorde.
Engel & Völkers/Nomisma izveštaj: Market Report Italy 2025 (Engel & Völkers sa Nomisma) pruža širok pogled na luksuzna nekretninska tržišta. Navodi da vile i istorijske kuće čine 40% transakcija u segmentu italijanskog premijum tržišta a.storyblok.com, što odražava potražnju za slikovitim i jedinstvenim nekretninama – kategoriju kojoj Portofino sasvim sigurno pripada. Izveštaj prognozira „umeren rast podstaknut konstantnom tražnjom za ekskluzivnim nekretninama” u 2025. (prevod italijanskog teksta) i naglašava da međunarodno interesovanje ostaje snažno, što bi trebalo da zadrži premijum tržišta na obali stabilnim. Ipak, upozoravaju da bi geopolitički ili ekonomski šokovi mogli da utiču na sentiment, ali u odsustvu tih faktora, luksuzni segment Italije je na čvrstim temeljima.
Mišljenje lokalnih stručnjaka: Intervjui sa lokalnim agentima za luksuzne nekretnine (kao što je Gianmarco Bizzoni iz Zampetti) potvrđuju da se za 2025. godinu očekuje još jedna snažna godina za luksuzne nekretnine u Italiji idealista.it. Ključni pokretači koji se navode uključuju rastuću međunarodnu potražnju, luksuzne nekretnine kao zaštitu od inflacije i ograničenu ponudu idealista.it idealista.it. Ovi uslovi se sigurno odnose na Portofino. Agenti izveštavaju da imaju više kvalifikovanih kupaca nego dostupnih nekretnina, i neki klijenti su počeli da šire svoju potragu na obližnja mesta (npr. Santa Margherita ili Portovenere niže niz obalu) zbog nedostatka opcija u samom Portofinu. Ovo prelivanje bi moglo blago da smanji broj prodaja u Portofinu (jer ljudi kupuju drugde), ali ne utiče na cene u Portofinu – čak naprotiv, naglašava koliko se grad čvrsto drži. Dokle god šira finansijska tržišta ostanu stabilna (što utiče na bogatstvo potencijalnih kupaca), očekuje se stabilnost cena ili blagi rast. Malo je očekivanja za pad cena; zapravo, jedan od faktora rizika za prognoze jeste da ukoliko se veoma ekskluzivna nekretnina pojavi na tržištu (recimo imanje od 50 miliona evra), to bi moglo postaviti novi cenovni rekord i efektivno podići prosek.
Pregled najma i turizma: Turističke vlasti predviđaju nastavak rasta luksuznog turizma u Italiji do 2026. godine, mada možda nešto umerenijim tempom nakon postpandemijskog buma. Lokalna vlast Portofina, u saradnji sa regionom Ligurija, ulaže u infrastrukturu kao što su poboljšani putevi (put do Portofina je obnovljen nakon odrona 2018. godine i nedavno dodatno ojačan) i inicijative za održivi turizam. Nova feri linija, uvedena 2025. godine, povezuje Portofino sa drugim selima na Rivijeri kako bi se smanjio drumski saobraćaj. Ova poboljšanja olakšavaju pristup i povećavaju atraktivnost Portofina, indirektno podržavajući vrednost nekretnina. Ako globalna putovanja ostanu snažna (osim u slučaju novih pandemija ili konflikata), Portofino bi trebalo da nastavi da ima pune letnje sezone, visoku popunjenost hotela i time snažnu potražnju za kratkoročnim iznajmljivanjem. Ovo bi moglo dodatno povećati prinose od najma i potencijalno privući neke investitore da uđu na tržište ukoliko vide priliku u luksuznom najmu.

Ukratko, prognoza za tržište nekretnina u Portofinu u narednim godinama je uglavnom pozitivna: stabilne ili rastuće cene, održana potražnja i kontinuirane investicije visokog profila. Rast možda neće biti eksplozivan – tržište je zrelo i već vrlo skupo – ali se očekuje da bude postojan. Posmatrači često napominju da su luksuzne nekretnine u Italiji svojevrsno sigurno utočište (opipljiva imovina, istorijski stabilna) i politički stav Italije je da podstiče bogate kupce (kroz poreske podsticaje). Taj kontinuitet politike doprinosi poverenju. Jedina ograničenja za ovako ružičastu prognozu mogu biti spoljašnji ekonomski potresi (npr. ozbiljna recesija koja pogodi berze može privremeno usporiti prodaju) ili potencijalne regulatorne promene (ako, hipotetički, neka buduća vlada pooštri poreske olakšice za strance – premda takva promena trenutno nije na vidiku). U odsustvu toga, Portofino će verovatno ostati na svom trenutnom kursu: mala, blistava zvezda evropskog tržišta nekretnina sa postepenim vrednosnim dobicima i trajnom poželjnošću.

Investicione prilike i izazovi

Investiranje u nekretnine u Portofinu može biti izuzetno isplativo, ali takođe nosi i jedinstvene izazove. U nastavku izdvajamo ključne prilike koje privlače investitore, kao i izazove i rizike na koje treba obratiti pažnju:

Prilike / Prednosti:

Rast i stabilnost kapitala: Vrednost nekretnina u Portofinu beleži postojan rast na duže staze. Čak i kada je šire tržište Italije bilo u problemima, Portofino je zadržao svoju vrednost. Luksuzne nekretnine ovde se smatraju sigurnom imovinom – njihova vrednost teži da vremenom raste brže od inflacije, čuvajući i povećavajući kapital idealista.it idealista.it. Ograničena ponuda i konstantna potražnja globalne elite stvaraju uslove za nastavak rasta cena. Investitori fokusirani na ultra-premijum segmente vide Portofino kao način da diverzifikuju bogatstvo u opipljivu imovinu sa niskom volatilnošću (ultrabogati često kupuju „trofejne” nekretnine ne samo zbog korišćenja, već i kao deo strategije očuvanja bogatstva).
Jaki prinosi od izdavanja (u sezoni): Za one koji su spremni da iznajmljuju svoju nekretninu, Portofino nudi potencijalno visoke prinose, posebno putem kratkoročnih luksuznih najma. Letnja sezona (a sve više i predsezona) dovodi imućne zakupce koji plaćaju najviše cene. Kao što je navedeno, cene zakupa su značajno skočile (npr. +16% prošle godine) immobiliare.it. Dobro pozicionirana vila može generisati stotine hiljada evra prihoda od najma tokom leta. Prema jednoj luksuznoj agenciji, visoki prinosi od najma su ostvarivi u ekskluzivnim turističkim destinacijama poput jezera Komo, Amalfijske obale – pa tako i u Portofinu idealista.it. Ovo može nadoknaditi troškove vlasništva. Takođe, neki investitori koriste hibridni model: uživaju u vili deo godine, a iznajmljuju je u najtraženijim periodima – praktično unovčavajući svoju kuću za odmor. S obzirom na rast luksuznog turizma, nema manjka bogatih turista koji traže portofinsko iskustvo vile.
Životni stil i lična upotreba: Mnoge investitore dodatno motiviše i stil života koji dobijaju zauzvrat. Vlasništvo u Portofinu omogućava pristup elitnom okruženju – možete pristati svojom jahtom u luci, družiti se sa izabranom međunarodnom zajednicom i uživati u životu na Italijanskoj rivijeri. Ova nematerijalna prednost je snažan motivator. Za one koji koriste italijanski flat-tax režim, pretvaranje Portofina u primarno prebivalište pruža zavidan stil života uz niske poreze na inostrane prihode. U suštini, investicija ovde je delimično finansijska, delimično lična. Ova dvostruka korist može učiniti ulaganje privlačnim čak i ako su čisti prinos od najma ili rast cene manji nego kod rizičnijih investicija.
Diverzifikacija portfolija: Nekretnine u ultra-prestižnim zonama ponašaju se drugačije od berzi ili čak većine tržišta nekretnina. Manje su povezane s ekonomskim ciklusima (jer vlasnici ne paniče i ne prodaju tokom recesije). Za porodične kancelarije i investitore visokog neto bogatstva, dodavanje nekretnine u Portofinu diversifikuje njihov portfolio. Takođe predstavlja zaštitu od valutnih fluktuacija (jer su sredstva denominovana u evrima). Posebno Amerikanci poslednjih godina sve više kupuju u Italiji kako bi iskoristili jak dolar – praktično tretirajući luksuznu nekretninu kao zaštitu od kursnih rizika i poželjnu imovinu.
Poreski podsticaji: Italijanska prijateljska politika prema bogatim pojedincima sama po sebi predstavlja priliku. Režim paušalnog poreza za nerezidente (paušalni porez od 100.000 € godišnje na svetski prihod) theguardian.com privukao je desetine milionera. Vlasništvo nad italijanskom nekretninom može pomoći pri sticanju rezidentnog statusa i ovakvog poreskog tretmana. Dodatno, Italija ima i vizu za “izabrano prebivalište” za penzionere sa visokim prihodima, koji plaćaju samo 7% poreza ukoliko se presele u određene oblasti (uglavnom južne regije) theguardian.com – ovo je manje direktno povezano sa Portofinom, ali paušalni porez svakako jeste. Ove šeme uvećavaju bazen potencijalnih kupaca (investitori znaju da im je lični poreski teret u Italiji ograničen, što čini vlasništvo finansijski udobnijim).
Mogućnost razvoja i dodavanja vrednosti: Iako je nova gradnja praktično zabranjena, i dalje postoje prilike za dodavanje vrednosti kroz renoviranje. Mnoge nekretnine u Portofinu su istorijske i zahtevaju modernizaciju. Investitori sa pravim timom (arhitekti, dizajneri koji poznaju lokalne propise) mogu stvoriti značajnu vrednost obnavljanjem ili unapređenjem vila. S obzirom na izuzetno visok zahtev krajnjih korisnika za potpuno renoviranim, useljivim luksuznim domovima (mnogi kupci ne žele sami da vode renoviranje), investitor koji kupi stariju nekretninu i preuredi je po najvišim luksuznim standardima može ostvariti značajnu premiju pri prodaji. Na primer, tekuća renoviranja starijih hotela i vila od strane kompanija kao što su Belmond i Fort Partners pokazuju kolike koristi može doneti modernizacija – kada se projekti završe, ovi objekti će opravdati mnogo više cene. U manjem obimu, pojedinačni investitor može renovirati stan ili kuću i potom ih preprodati (flipping je manje uobičajen zbog poreza, ali moguć) ili ostvariti višu vrednost kroz najam/prodaju.

Izazovi / Rizici:

Likutvidnost ultraluksuznih nekretnina: Iako su nekretnine u Portofinu uvek tražene, broj kupaca u najvišem cenovnom rangu je ograničen. Ako investirate 20 miliona evra u vilu i kasnije poželite da je prodate, pronalaženje sledećeg kupca može potrajati. Likutvidnost može predstavljati izazov ako je neophodna brza prodaja idealista.it idealista.it. Nekretnine mogu stajati na tržištu mesecima ili čak godinama dok se ne pronađe pravi kupac (osim ako nisu ponuđene uz popust). Dakle, nekretnine u Portofinu su najbolje za dugoročne investitore; ovo nije tržište za one koji žele brzu zaradu kroz preprodaju. Troškovi držanja i nelikvidnost znače da investitori treba da budu spremni da drže nekretninu duže vreme ili da budu strpljivi u postizanju željene cene.
Visoki ulazni i održavajući troškovi: Apsolutne cene su ogromne, tako da je potreban veliki kapital za ulazak. Pored toga, Italija ima značajne transakcione troškove – oko 9–10% u porezima i taksama za kupovinu druge kuće (manje ako steknete prebivalište i učinite je primarnom kućom, ali mnogi strani kupci je tretiraju kao drugu kuću). Tekući troškovi uključuju porez na imovinu (IMU) na druge kuće, koji u Portofinu može iznositi nekoliko hiljada evra godišnje zbog visokih katastarskih vrednosti, plus održavanje. Održavanje luksuzne vile (vrtovi, bazeni, obezbeđenje, osoblje) je skupo – lako dospeva do desetina hiljada evra godišnje. Ako je nekretnina istorijska ili se nalazi u zaštićenoj zoni, bilo kakve izmene zahtevaju dozvole i eventualno angažovanje specijalizovanih zanatlija, što dodatno povećava troškove. Alternativni trošak je takođe faktor: novac vezan u nekretnini koja ne donosi prihod mogao bi se investirati negde drugde. Ipak, ovi kupci obično imaju dovoljno bogatstva, ali to je nešto što treba imati u vidu.
Regulatorne prepreke: Renoviranje ili prepravljanje nekretnina u Portofinu može biti birokratski izazovno. Stroge propisi o zaštiti kulturnog nasleđa i životne sredine se primenjuju. Dobijanje dozvole za proširenje, izgradnju bazena ili čak promenu boje fasade može uključivati više nivoa odobravanja (opština, regionalna uprava parka, itd.). Ovo može usporiti projekte povećanja vrednosti i uneti neizvesnost. Takođe, pravni proces u Italiji je prilično spor ukoliko dođe do sporova (npr. pitanju granica ili naslednih prava na nekretninu). Strani investitori moraju da se snađu u drugačijem pravnom sistemu (zato je važno angažovati dobre notare i advokate). Iako je vlada naklonjena stranim investitorima, uvek postoji blaga opasnost od budućih promena politike (na primer, bilo je političkih debata o ograničavanju stranog vlasništva u popularnim destinacijama radi sprečavanja rasta cena – iako takav zakon još ne postoji u Italiji, za razliku od nekih drugih zemalja).
Zasićenost tržišta i alternative: Moglo bi se tvrditi da Portofino možda ima ograničen potencijal rasta zbog izuzetno visokih cena. Sa prosekom blizu 8.000 € i vrhovima preko 10.000 €/m², rast može biti sporiji ubuduće. Neki investitori možda vide druge regione Italije (npr. delove Toskane ili jezero Garda) kao perspektivnije za rast cena sa nižeg nivoa. Ako se nekoliko ključnih međunarodnih grupa kupaca okrene drugim destinacijama (recimo, Amerikanci iznenada počnu preferirati Amalfi ili Pulju), Portofino bi mogao doživeti preraspodelu tražnje. Ipak, s obzirom na globalnu prepoznatljivost Portofina, ovo je manja zabrinutost – verovatno će uvek privlačiti određenu klijentelu kupaca.
Globalni ekonomski faktori: Iako je Portofino delimično zaštićen, nije potpuno imun na globalne šokove. Naglo povećanje kamatnih stopa na svetskom nivou tokom 2022. godine je zahladilo neke luksuzne kupovine širom sveta. Slično, jak evro može učiniti ulaganje skupljim za kupce koji koriste USD ili GBP, makar marginalno. Geopolitički problemi (poput sankcija ruskim oligarsima 2022. godine) uklonili su neke potencijalne kupce sa tržišta (zaista, nekoliko ruskih vlasnika je pogođeno). Ovi faktori mogu privremeno uticati na tražnju. Međutim, kako navodi Guardian, nakon početne zadrške, bogati su nastavili da dolaze čim su videli stabilnost politike theguardian.com. Dakle, makro rizici postoje, ali su obično privremenog karaktera.

Zaključno, ulaganje u Portofino je ulaganje u ultra-luksuznu nekretninu – to pruža priliku da posedujete deo jednog od najekskluzivnijih mesta na svetu, uz solidne izglede za dugoročni dobitak i prihod od zakupa, ali zahteva dubok džep, strpljenje i temeljnu analizu. Većinu izazova možete ublažiti angažovanjem iskusnih lokalnih profesionalaca: luksuznih agenata za nekretnine, advokata, arhitekata i upravitelja nekretninama koji razumeju jedinstveno tržište. Za one koji se dobro snađu, nagrade nisu samo finansijske, već i neprocenjiv prestiž kao deo proslavljene ostavštine Portofina.

Demografija kupaca i potražnja na tržištu

Potražnja za nekretninama u Portofinu zaista je globalna. Demografija kupaca poslednjih godina uglavnom je usmerena ka međunarodnim pojedincima sa velikim bogatstvom, dok manji deo čine domaći italijanski elitisti. Razumevanje toga ko kupuje i zašto otkriva mnogo o dinamici ovog tržišta:

Dominacija stranaca: Strani investitori sada čine oko 70% kupaca u segmentu luksuznih nekretnina Italije idealista.it – a u Portofinu je ovaj udeo verovatno još veći. Tradicionalno, bogati Italijani (industrijalci, modni dizajneri itd.) posedovali su mnoge vile u Portofinu (i neki ih još uvek imaju), ali danas su novi kupci češće iz inostranstva: Amerikanci, Britanci, Severnoevropljani, ljudi sa Bliskog Istoka i Azijci (posebno Kinezi). Priliv Amerikanaca i Britanaca posebno je uočen od 2017. godine, što se poklapa sa italijanskim poreskim podsticajima i možda nezadovoljstvom domaćom politikom ili troškovima (kako je jedan agent u šali rekao, „Zašto ne biste kupili vilu u Portofinu za cenu stana u Londonu?“ theguardian.com).
Profili ultra-bogatih: Kupci obično spadaju u kategorije kao što su preduzetnici, direktori multinacionalnih kompanija, finansijeri ili poznate ličnosti. Mnogi su u ultra-bogatoj kategoriji (UWF) sa neto bogatstvom znatno iznad 50 miliona evra. Na primer, nedavni kupci su tehnološki magnati (kineski milioner iz sektora poluprovodnika koji je kupio Villu Buonaccordo theguardian.com), ruski oligarhi (pre sankcija, Rusi su bili veoma aktivni; jedan je kupio Villu Altachiara magazine.greatestate.it), kao i kraljevi ili investitori iz Zaliva (Portofino je zabeležio interesovanje bogatih porodica iz UAE, Saudijske Arabije itd., ponekad preko diskretnih kupovina putem trustova ili kompanija). Knight Frank Wealth Report 2025 zabeležio je da Italija ima više od 40.000 pojedinaca sa neto bogatstvom od preko 10 miliona dolara, i ona ostaje jedna od najpoželjnijih destinacija za globalne ultra-bogate investitore idealista.it. Mnogi od njih traže tradiciju i stil života – što Portofino pruža.
Motivi kupaca: Osim investicija, kupce motiviše životni stil Portofina – njegova privatnost, lepota i društveni ugled. Često planiraju da koriste nekretninu kao vikendicu ili povremeni boravak (malo je stalnih rezidenata, iako neki penzioneri ili oni koji se sele zbog flat-tax sheme tu žive i primarno). Postoji i generacijski aspekt: neki kupci su bogati penzioneri ili budući penzioneri koji žele da uživaju u svom uspehu (pa ih privlači mirno, idilično okruženje), dok su drugi u najboljim godinama zarade i vide vilu u Portofinu kao krajnji status simbol ili porodično utočište. Nakon COVID-a, primećen je trend bogatih porodica koje traže imanja gde mogu bezbedno da borave zajedno; izdvojena vila u Portofinu odlično odgovara tom zahtevu.
Geografski izvori potražnje:
- Severna Amerika: Zabeležen je veliki porast interesovanja iz Sjedinjenih Američkih Država i Kanade. Jak dolar i romantični imidž Italije naveli su brojne Amerikance da kupe italijanske nekretnine 2021–2024. godine. Gate-away (portal) je izvestio da su Amerikanci najbrojniji pretraživači italijanskih nekretnina gate-away.com. Kada je reč o Portofinu, američki kupci su često posetili mesto putem krstarenja ili jahte i zaljubili se u njega. Guardian (2019) je naveo da Amerikanci dolaze zahvaljujući poreskim olakšicama, a jedan britanski agent je rekao „mnogi su umorni od Londona… sviđa im se kultura i naravno poreska olakšica” theguardian.com. Tako da su Amerikanci i Britanci glavna grupa.
- Evropa: U Evropi su česti kupci iz UK, Švajcarske, Francuske i Nemačke/severne Evrope. Britanski i švajcarski kupci su često iseljenici ili međunarodni biznismeni za koje je Italija povoljnija što se tiče klime i cena u poređenju sa njihovim matičnim tržištima. Neki stanovnici severne Evrope (Skandinavci, Holanđani) koji su akumulirali bogatstvo takođe gledaju na Mediteran kada žele da kupe drugu kuću.
- Srednji Istok: Bogati kupci iz Srednjeg Istoka (Katar, UAE, Saudijska Arabija) mnogo su investirali u druge evropske elitne destinacije (London, Azurna obala), ali ciljaju i Italiju u nešto manjoj meri. U Portofinu je jedan od istaknutih investitora, posredno, porodica Al-Tani iz Katara putem ulaganja u ugostiteljstvo, ali su individualni kupci iz Zaliva i dalje manjina (mada neki iznajmljuju vile tokom leta).
- Azija: Kinesko interesovanje za luksuzne nekretnine u Italiji je poraslo. Kupovina milijardera iz Kine u Portofinu theguardian.com je dobar primer. Kako se broj milionera u Kini povećava, neki od njih se okreću Evropi radi sigurnosti ulaganja i životnog stila – Italija je, zahvaljujući svojoj kulturi i luksuznom imidžu, privukla deo tog interesa. Postoji i nešto interesovanja iz Jugoistočne Azije (npr. indonežanski ili singapurski tajkuni), ali to nije toliko dokumentovano.
- Rusija i ZND: Istorijski gledano, Rusi su voleli Italijansku rivijeru (kao i Toskanu i Sardiniju). Pre 2022. godine, Rusi su bili ključni igrači u najvišem segmentu. U Portofinu je bilo ruskih vlasnika i kupaca (na primer, prodaja vile Rusu 2015. godine magazine.greatestate.it). Zbog sankcija i geopolitičkih tenzija, aktivnosti bogatih Rusa su se povukle – neki su morali da prodaju imovinu ili se bar povuku iz javnosti. Time je odjednom uklonjen deo tražnje 2022. godine. Ipak, kupci iz drugih država bivšeg SSSR-a (Kazahstan itd.) i Rusi sa drugim pasošima možda i dalje tiho učestvuju.
Domaći italijanski kupci: Italijanski državljani sada čine samo oko 30% kupaca luksuznih nekretnina širom zemlje idealista.it. Oni u Portofinu su uglavnom nasledni vlasnici ili novi kupci među najbogatijim Italijanima (npr. vlasnici velikih korporacija, poznate industrijske porodice itd.). Primeri uključuju porodicu Berluskoni (medijski magnati) i modne dizajnere (Armani ima nekretnine u drugim delovima Italije; D&G su nekada bili vlasnici u Portofinu). Tu je i lokalni element: pojedine imućne porodice iz Đenove ili Milana održavaju porodične vikendice koje se prenose generacijama. Ipak, generalno, Italijanima je Portofino sada često nedostupan – mnogi su prešli na pristupačnije delove Ligurije ili na obalu Toskane ukoliko su samo umereno imućni.
Ponašanje kupaca: Jedan interesantan aspekt je da su kupci sve više „neopterećeni lokacijom unutar Italije“, kako je primetio Savills – što znači da samo žele najbolju nekretninu sa određenim karakteristikama, a ne nužno vezanu za jedan grad mansionglobal.com. Međutim, jedinstveni brend Portofina znači da mnogi posebno žele Portofino. Agenti imaju klijente na listama čekanja isključivo za Portofino ili njegovu neposrednu okolinu – nisu zainteresovani za zamene. Ova akumulirana potražnja je jedan od razloga zašto su cene visoke. Kada se atraktivna nekretnina pojavi na tržištu, često postoji više zainteresovanih kupaca iz različitih delova sveta. Pregovori su obično manje oko cene, a više o obezbeđivanju imovine (često po traženoj ceni ili blizu nje).
Kulturni i životni stil: Kupci obožavaju „Dolce Vita“ način života – ideja šetnje po trgu sa sladoledom ili okupljanja prijatelja na terasi sa pogledom na jahte. Portofino nudi spoj glamura i jednostavnosti: on je i mesto luksuza i pitoreskno selo. Ova kombinacija je veoma privlačna posebno stranim kupcima koji romantizuju italijanski život. Takođe, italijanska kultura, hrana i klima su veliki aduti. Neki kupci cene i relativnu bezbednost Italije (nizak nivo nasilnog kriminala itd.) i dostupnu zdravstvenu zaštitu i usluge za stanovnike.

Zaključno, potražnju za nekretninama u Portofinu podstiče raznolika međunarodna klijentela veoma bogatih, koja prvenstveno traži prestižnu kuću za odmor ili drugu rezidenciju. Njihova potražnja je potkrepljena i racionalnim faktorima (investicije, poresko planiranje) i emotivnim razlozima (način života, nasleđe, status). Uz to što strani kupci i dalje vide Italiju kao „sigurnu i prestižnu destinaciju“ idealista.it i uz proaktivno privlačenje od strane Italije, postoji svaki pokazatelj da će globalna potražnja za Portofinom ostati jaka. Struktura kupaca će se možda menjati (na primer, ukoliko se promeni geopolitička situacija, ruski kupci bi se mogli vratiti, ili ako raste broj bogatih iz Azije, više kineskih ili indijskih kupaca bi se moglo pojaviti), ali zajednički imenitelj su bogatstvo i razumevanje onoga što Portofino jedinstveno nudi.

Vladini propisi i uticaj politike

Vladine politike i regulative imaju značajnu ulogu na tržištu nekretnina u Portofinu, pre svega oblikujući podsticaje za strane kupce i postavljajući ograničenja razvoja. Italijanska vlada, kao i lokalne vlasti u Portofinu, sprovele su mere koje utiču na ovo tržište:

„Flat Tax“ podsticaj za nove rezidente: Uveden 2017. godine, italijanski forfait porezki režim omogućava osobama koje nisu bile poreski rezidenti Italije najmanje 9 od poslednjih 10 godina da se presele u Italiju i plaćaju fiksni porez od 100.000 € godišnje na sav prihod ostvaren u inostranstvu theguardian.com. Ovo važi bez obzira na to koliko zarađuju u inostranstvu – izuzetno povoljna opcija za osobe sa visokim prihodima (uključujući penzionere koji žive od investicija). Šema se može proširiti na članove porodice za 25.000 € po osobi theguardian.com. Ova politika je bila prekretnica za luksuzno tržište nekretnina: direktno je dovela do toga da mnogi bogati ljudi presele ili više vremena provode u Italiji. U 2017–2018. godini, oko 350–400 ljudi je podnelo zahtev za ovu šemu theguardian.com, a taj broj od tada raste. Portofino, kao jedno od najpoželjnijih mesta u Italiji, prirodno je imao koristi od toga. Kako je Guardian izvestio, novi stanovnici pod ovom šemom bili su „ljudi iz Velike Britanije, Švajcarske, Rusije, SAD, uobičajeni osumnjičeni… veoma, veoma bogati ljudi“ theguardian.com. Ove osobe često kupuju najprestižnije nekretnine (Milano, Komo jezero, Toskana – i Portofino). Posvećenost vlade ovoj politici (potvrđena na period od 15 godina prilikom lansiranja theguardian.com) uliva poverenje kupcima da mogu dugoročno da planiraju. U suštini, flat tax je ključna politika koja je unela svežu međunarodnu potražnju na tržišta poput Portofina. Bez nje, neki bi i dalje kupovali vikendice, ali podsticaj da zaista postanu rezidenti uz minimalno oporezivanje naveo je mnoge da zaista kupe nekretninu i provode značajno vreme u Italiji.
Vize i pravila boravka: Italija ima relativno pristupačne mogućnosti boravka za one koji imaju sredstva. Pored režima flat poreza (koji zahteva preseljenje prebivališta u Italiju), postoji investiciona viza (za one koji investiraju 500.000 € u italijansku kompaniju, 250.000 € u startap, 2.000.000 € u državne obveznice ili 1.000.000 € u filantropiju) – ali ovo nije direktno vezano za nekretnine. Relevantnija je viza za izabrani boravak (Elective Residency Visa), namenjena penzionerima ili finansijski nezavisnim licima, koja zahteva dokazivanje prihoda (oko 32.000 €/godišnje za pojedinca) i omogućava život u Italiji bez rada. Mnogi strani kupci koriste ovu vizu da bi deo godine živeli u svojoj kući u Italiji. Takođe postoji poseban flat porez od 7% na strane penzije za penzionere koji se presele u određene južne regione theguardian.com, ali Portofino (pošto je na severu) ne ispunjava uslove; ipak, penzioneri često biraju Italiju uopšte, što im može osloboditi sredstva za kupovinu u Portofinu ako to žele. Generalno, italijanski vizni režim je otvoren prema vlasnicima nekretnina – za razliku od nekih zemalja, Italija nema minimalnu cenu za kupovinu nekretnine radi boravka, ali posedovanje nekretnine svakako pojačava aplikaciju za boravak pokazujući vezu sa Italijom.
Porezi i troškovi na nekretninu: Italija naplaćuje porez na kupovinu nekretnine (imposta di registro) za postojeće nekretnine – obično 9% od katastarske vrednosti (koja je često niža od tržišne) za nerezidenta koji kupuje drugu kuću. Na novogradnje se plaća PDV (tipično 10%). U Portofinu su uglavnom u pitanju starije nekretnine, tako da se primenjuje registracioni porez od 9% – značajan trošak, ali ne i prepreka za imućne kupce. Godišnje se plaća IMU (Imposta Municipale Unica) na druge domove (primarna prebivališta su uglavnom izuzeta). IMU stope u Portofinu se obračunavaju na osnovu katastarskih vrednosti koje, iako zastarele, rastu kako ih država ažurira. Vlasnici luksuznih domova mogu očekivati nekoliko hiljada evra godišnje za IMU. Važno je napomenuti da je italijanska vlada 2023. raspravljala o širokoj katastarskoj reformi kako bi se zvanične vrednosti uskladile sa tržišnim (što bi povećalo IMU poreze), ali zbog političkog otpora ona je na čekanju. Ako se takva reforma ikad usvoji, vlasnici u Portofinu mogli bi videti značajan rast poreza na nekretninu (jer su trenutne katastarske vrednosti daleko ispod realnih 8.000 €/m²). Međutim, s obzirom na profil vlasnika, to verovatno ne bi pokrenulo prodaju, ali to je nešto što se prati.
Pravila za kratkoročni najam: Iako Portofino sam po sebi nije imao probleme prekomernog turizma kao recimo Venecija ili Firenca (zbog svoje veličine), Italija se bavi regulacijom Airbnb-a i kratkoročnih najma. Trenutno, svako ko izdaje nekretninu na kratak rok mora da se registruje i plaća flat porez od 21% na prihod od najma (cedolare secca). Postoje predlozi za stroža pravila (poput obaveznog broja licence u oglasima, ograničenja broja dana u nekim gradovima itd.), ali do 2025. nije uveden nacionalni režim ograničenja. U Portofinu lokalne vlasti podstiču očuvanje ekskluzivnosti mesta; nisu zabranili kratkoročni najam, ali ograničena ponuda stanova prirodno ograničava njihov broj. Ako bi Italija uvela stroža pravila za kratkoročni najam u budućnosti, to bi moglo uticati na one investitore koji planiraju značajnu izdavanje, ali s obzirom na ekskluzivno tržište Portofina, većina vlasnika nekretnine izdaje selektivno ili uopšte ne izdaje.
Zakoni o razvoju i urbanizmu: Portofino je pod brojnim zaštitama: deo je Regionalnog prirodnog parka (Parco di Portofino) i susedne Morske zaštićene oblasti. Ove oznake nameću ograničenja u korišćenju zemljišta, izgradnji, pa čak i stvarima kao što su sidrenje brodova u određenim zonama giornaledellavela.com. Lokalni urbanistički plan grada strogo kontroliše novu izgradnju – praktično nema novih dozvola osim u slučaju renoviranja postojećeg objekta. Svaka promena na spoljašnjosti zgrade verovatno zahteva dozvolu. Takođe postoji zakon o kulturnom nasleđu (svaka zgrada starija od 50 godina može biti proglašena kulturno značajnom, što zahteva odobrenje nadležnih organa za svaku izmenu). Ova regulativa ograničava ponudu (što je pozitivno za očuvanje visoke vrednosti), ali može frustrirati vlasnike koji žele proširenje ili modernizaciju. Na primer, izgradnja bazena možda neće biti dozvoljena ako utiče na pejzaž. Primjenjuju se i ekološki propisi: Portofino ima inicijative za održivi razvoj, što znači da novi projekti moraju ispuniti određene kriterijume. Međutim, ova ograničenja se smatraju ključnim za očuvanje lepote Portofina, što zauzvrat održava vrednost nekretnina. Kupci jednostavno moraju prihvatiti da su čuvari lokaliteta nasleđa – radikalne promene nisu dozvoljene.
Politike upravljanja turizmom: Indirektno, politike za upravljanje protokom turista utiču na nekretnine održavanjem prestiža Portofina. U 2023. godini, gradonačelnik Portofina je uveo pravila kako bi sprečio prenatrpanost na pojedinim malim trgovima – poznato kao pravilo zabrane zadržavanja (“zone bez čekanja”) kada grupe sa kruzera preplave grad, kako bi se saobraćaj odvijao nesmetano. Iako je ovo izazvalo neobične naslove u medijima, ističe posvećenost da grad ne bude viđen kao preplavljen ili neprijatan zbog gužve turista tourtravelandmore.com. Grad takođe ograničava dolazak velikih brodova za krstarenje (usidreni su daleko od obale, a putnici dolaze u ograničenom broju) i ima ograničenja za turističke autobuse. Sve ovo osigurava da Portofino ostane relativno uređen i ekskluzivan, što upravo žele vlasnici nekretnina. Sa regulativnog aspekta, ovo pokazuje kako se uprava zalaže za održavanje elitnog statusa Portofina.
Ekonomske i finansijske regulative: Širi italijanski zakoni, kao što su oni o vlasništvu stranaca, vrlo su liberalni. Nema ograničenja za strane kupce pri kupovini nekretnina u Italiji (Italija sledi pravilo reciprociteta, ali građani praktično svih većih zemalja mogu da kupuju). Sredstva koja se koriste za kupovinu moraju samo da budu u skladu sa EU propisima protiv pranja novca. Poslednjih godina, Italija je pooštrila kontrolu nad transakcijama luksuznih nekretnina kako bi sprečila njihovu zloupotrebu za pranje novca. To znači da kupovine visoke vrednosti zahtevaju temeljnu dokumentaciju o identitetu kupca i poreklu sredstava, ali to je sada standard svuda u svetu. Važno je spomenuti da Italija nije pratila primer zemalja kao što su Kanada ili Novi Zeland u zabrani ili oporezivanju stranih kupaca nekretnina – naprotiv, Italija ih privlači, što dokazuju i poreske olakšice.

Ukratko, vladine politike su uglavnom bile vetar u leđa tržištu nekretnina u Portofinu: poreske olakšice koje privlače bogate kupce, bez barijera za strane kupovine i lokalni propisi koji štite karakter područja (čime štite i vrednost nekretnina). Kupci se suočavaju sa birokratskim lavirintom Italije prilikom dobijanja dozvola i složenim porezima (potreban im je dobar poreski savetnik da bi iskoristili paušalni porez i upravljali porezima na imovinu), ali to je upravljivo za imućnu klijentelu koja je uključena. Usaglašenost nacionalne i lokalne politike u pravcu promocije luksuznog turizma i rezidencije ukazuje na stabilno okruženje za investitore. Jedina potencijalna promena na koju treba obratiti pažnju jeste moguća revizija režima paušalnog poreza od strane druge političke administracije, ali s obzirom na benefite koje donosi (i relativno male troškove po državu zbog ograničenog broja korisnika), verovatno će ovakav režim ostati.

Poređenje sa drugim tržištima luksuznih nekretnina

Portofino zauzima posebnu nišu, ali je korisno uporediti ga sa drugim tržištima luksuznih nekretnina u Italiji i Evropi. U nastavku analiziramo kako se Portofino kotira u različitim aspektima u poređenju sa nekoliko istaknutih luksuznih destinacija:

Unutar Italije – Portofino vs. Capri, jezero Komo, Toskana itd.: Portofino i Capri se često spominju zajedno kao najskuplje lokacije u Italiji. Od 2025. godine, prosečne cene na Kapriju (8,8 hiljada €/m²) su nešto više nego u Portofinu (8 hiljada €) immobiliare.it immobiliare.it, ali kod obe destinacije vrhunske nekretnine dostižu cene od pet cifara po m². Kapri deli mnoge sličnosti: malo, zadivljujuće turističko ostrvo sa svetskom slavom i ograničenom ponudom. Tržište na Kapriju je nešto veće (ostrvo ima više nekretnina i dva grada, Kapri i Anakapri) i ima više aktivnosti tokom cele godine. Oba tržišta privlače međunarodne ultra bogate pojedince i dominantno su usmerena na kupovinu sekundarnih domova. Jedna razlika je pristupačnost: do Portofina se može doći kolima (iako krivudavim putem) i blizu je sadržaja na kopnu, dok je Kapri dostupan isključivo brodom ili helikopterom. Neki kupci više vole praktičnost kopnenog Portofina (npr. mogućnost da se kolima dođe do Milana za 2-3 sata), dok drugi uživaju u izolovanosti Kaprija. Jezero Komo je još jedna poznata luksuzna oblast – Džordž Kluni ju je učinio poznatom američkoj publici. Cene vrhunskih nekretnina na jezeru Komo takođe su naglo porasle (jedan izvor navodi 10.300 €/m² za najtraženije lokacije na Komu, +19,9% u 2023) mansionglobal.com. Komo nudi veličanstvene vile na jezeru; manje je sezonski nego Portofino (pogodan za korišćenje tokom cele godine). Portofino, kao priobalni grad, više privlači ljubitelje jahti, dok Komo privlači one kojima odgovara kombinacija alpskog i blage klime. Toskana (Firenca i okolina) se razlikuje po tome što je Firenca grad tokom cele godine sa bogatom kulturnom ponudom, a cene vrhunskih nekretnina (~9.600 €/m² u centru grada 2023) mansionglobal.com su nešto više od proseka Portofina. Međutim, ruralna Toskana (poput Kijanija itd.) nudi imanja po nižoj ceni po m², ali sa velikim parcelama. Mnogi bogati investitori zapravo rade obe stvari: imaju stan u Firenci ili Milanu i vikendicu na obali poput Portofina. Kosta Smeralda (Sardinija) je još jedno italijansko ekskluzivno letovalište (okolina Porto Červa) – izuzetno skupo leti, sa vilama čije cene pariraju Portofinu (Kosta Smeralda je poznata po prodaji vile vredne više od 100 miliona evra u 2022 mansionglobal.com). Tržište na Sardiniji je takođe usmereno na strane kupce (posebno bogate Evropljane). Više je u duhu letovališta i manje ima atmosferu zajednice u poređenju sa Portofinom. Kada je reč o ekskluzivnosti, Portofino i Kosta Smeralda su izjednačeni, mada je sardinsko tržište više fokusirano na ultra-moderne vile i rizorte izgrađene od 1960-tih naovamo, dok Portofino ima šarm istorijskih nekretnina.
Portofino vs. Francuska rivijera (Côte d’Azur): Francuska rivijera je dugo bila referenca za luksuzne nekretnine u Evropi (mesta kao što su Saint-Tropez, Kan, Cap Ferrat, Monako). Portofino je, u poređenju, manji i donekle manje upadljivo glamurozan – više je suzdržan. Kada je reč o ceni, Monako prevazilazi sve: prosečne cene su iznad 50.000 €/m², zbog čega Portofinovih 8.000 € deluje skromno facebook.com. Monako je jedinstven slučaj zbog potpune nestašice zemljišta i statusa poreskog raja. Saint-Jean-Cap-Ferrat i Saint-Tropez su među najskupljim tržištima van velikih gradova u Francuskoj. Prosečne cene u Saint-Tropezu se kreću oko 20.000 €+/m² (dok superluksuzne vile dostižu 40.000 €) residences-immobilier.com housesandapartments.fr. Portofinov maksimum od 15.000 €/m² je ispod vrha Francuske rivijere, ali nije daleko od, recimo, Kana (gde prosečne cene za dobre nekretnine iznose 10–15 hiljada) cotedazur-sothebysrealty.com. Jedan od razloga zašto Côte d’Azur ima veću cenu je mnogo veće prisustvo međunarodnog džet-seta kroz istoriju i verovatno veća likvidnost (veće tržište). Šarm Portofina je u tome što je mirniji i intimniji nego, na primer, Monte Karlo ili Kan. Nedostaju mu velike kockarnice ili širok noćni život – što nekome može biti prednost ili mana, u zavisnosti od kupca. Neki ultra-bogati preferiraju privatnost Portofina i “autentičan” osećaj, nasuprot komercijalnijoj sceni luksuza na Rivijeri. Ipak, mnogi poseduju nekretnine u oba regiona – oni se međusobno dopunjuju (može se jedriti između njih na krstarenju Sredozemljem). Luxury Tribune je nedavno naveo da je Ibica treće najskuplje odmaralište na Mediteranu, posle Kaprija i Saint-Tropeza luxurytribune.com, što implicira da su Kapri (i samim tim Portofino) odmah iza vrha.
Portofino u poređenju sa velikim gradovima (London, Pariz, Njujork): Zanimljivo je uporediti sa velikim gradovima: U najekskluzivnijem centru Londona, cene mogu biti oko £20,000–£30,000/m² za ultra-premium nekretnine (dakle €22k–€33k), što je više nego u Portofinu. Njujork (Menhetn) premium može dostići $30,000/ft² u luksuznim novogradnjama (€33k/m²). Hong Kong je takođe poznat kao izuzetno skup (€40k/m² za premium lokacije). Ovi gradovi su, međutim, finansijski centri sa mnogo širim tržištima. Portofino je isključivo destinacija za uživanje u načinu života. Jedna od prednosti Italije (i Portofina) je ta što se na globalnom nivou smatra da nudi “dobru vrednost” za ultra-bogataše: možete kupiti vilu sa pogledom na more za €10M, koja bi u Južnoj Francuskoj koštala duplo, ili čak tri puta više u pojedinim delovima Kalifornije. Knight Frank je istakao da za $1M možete kupiti 52 m² u Milanu idealista.it, dok biste za isti novac u Monaku ili na Menhetnu mogli kupiti mnogo manje, što ukazuje da je italijanski luksuz relativno pristupačan. Ista logika privlači kupce u Portofino: za cenu luksuznog stana u Knightsbridgeu, mogu imati vilu sa vrtom i pogledom na more u Portofinu. Ta relativna vrednost je deo privlačnosti Italije.
Upoređivanje načina života i prestiža: Portofino ima određeni legendarni prestiž sličan mestima kao što su Monte Karlo, St. Moritz (za skijanje), ili Kapri. Često se pominje u književnosti i filmu kao simbol la dolce vita. Kada je reč o ekskluzivnosti, Portofino je veoma visoko rangiran – možda samo Monte Karlo (zbog gustine bogatstva) i neka privatna mesta poput Cap Ferrata mogu da se pohvale sličnom ekskluzivnošću u Evropi. Ipak, atmosfera Portofina je luksuzna, ali suptilnija (nema superklubova, već slikovit trg i gurmanski restorani). Kupci biraju Portofino zbog mirnoće i lepote, dok bi, na primer, Monte Karlo izabrali zbog poslovnog/poreznog okruženja, a London zbog kulturnog života. Dakle, što se tiče načina života, Portofino se više poredi sa malim ultra-luksuznim destinacijama: npr. St. Bart na Karibima ili Aspen u SAD (iako je Aspen skijaška destinacija). To je mesto gde ljudi dolaze da se isključe iz svakodnevice sa stilom.
Veličina tržišta i likvidnost: U poređenju sa drugim tržištima, tržište Portofina je veoma malo (možda je u prodaji u svakom trenutku svega nekoliko desetina nekretnina, često i manje). Kapri i Sent Trope imaju relativno više ponude (veća područja). Gradska tržišta su mnogo likvidnija (više transakcija). To znači da indeks cena Portofina može biti volatilniji zbog malog uzorka, ali i da svaka prodaja može biti značajan događaj. Takođe, to znači da je špekulantima teže da posluju – dok se u gradovima grade novi luksuzni tornjevi, u Portofinu ne postoji tako nešto kao “nova ponuda” koja bi mogla da umanji cene.

Izvori: Podaci o nekretninama iz izveštaja tržišta Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it; industrijske prognoze Knight Frank i Savills preko Idealista idealista.it idealista.it; analiza luksuznog tržišta iz Mansion Global mansionglobal.com mansionglobal.com; vesti o lokalnim investicijama iz RealInvest i Luxury Tribune realinvest.co.uk luxurytribune.com; uvid u demografiju kupaca iz The Guardian i Great Estate Magazine theguardian.com magazine.great.estate.it; informacije o politici iz The Guardian theguardian.com i Idealista idealista.it; i dodatni kontekst tržišta iz CitizenX i Voronoi globalne rang liste citizenx.com voronoiapp.com.

Zaključno, Portofino se svrstava među elitna evropska tržišta nekretnina. Možda nema apsolutno najviše cene (Monako i delovi Rivijere ga prevazilaze), ali je u najvišem rangu po ekskluzivnosti i ceni po kvadratnom metru. U Italiji je bez sumnje najbolji zajedno sa Kaprijem, jasno nadmašujući čak i velike gradove po troškovima. Na međunarodnom nivou, Portofino privlači posebnu grupu kupaca koji žele suštinsku mediteransku oazu – alternativu možda upadljivijoj Francuskoj Rivijeri ili urbanom luksuzu svetskih gradova. Činjenica da Bernard Arnault i drugi poznavaoci ulažu ovde, pored nekretnina na drugim prestižnim lokacijama, govori mnogo: Portofino je neizostavan dragulj u globalnom portfoliju nekretnina za one koji to mogu sebi da priušte.

Sa investicionog aspekta, neki posmatrači primećuju da su italijanska elitna priobalna tržišta poput Portofina do nedavno bila pomalo potcenjena u odnosu na Francusku ili Španiju, i da se taj jaz smanjuje kako sve više stranog kapitala ulazi idealista.it. Jug Evrope u celini je ostvario bolje rezultate, pri čemu Italija prednjači u mnogim rangiranjima po rastu idealista.it. Tako je Portofino deo te priče – o ponovnom interesovanju za lokacije bogate nasleđem i životnim stilom. Ovaj trend može dovesti do toga da Portofino nastavi da se penje na svetskoj lestvici po cenama i privlačnosti, dodatno smanjujući razliku u odnosu na davno uspostavljene centre poput Sen Tropea.

Zaključak

Tržište nekretnina u Portofinu 2025. godine je definisano superlativima – među najvišim cenama u Evropi, neki od najbogatijih kupaca na svetu i ekskluzivnost kakvu malo koje mesto može da nadmaši. Analizirali smo njegove stambene, luksuzne i komercijalne segmente, posmatrali stalni rast cena i pozitivan prognostički trend, identifikovali značajan investicioni potencijal uz izazove, i naglasili kako državne politike i globalna poređenja kontekstualizuju njegov položaj.

Ukratko, Portofino je pokazatelj otpornosti luksuznih nekretnina. Njegova mala veličina i zaštićen status osiguravaju gotovo fiksiranu ponudu, dok njegova globalna privlačnost čini da potražnja ostaje neograničena. Rezultat je tržište koje, osim u slučajevima izuzetnih događaja, nastavlja da cveta. Cene u 2025. su se stabilizovale posle perioda euforije i kreću se ka umerenoj stopi rasta. Nova ulaganja – od renoviranog hotela Splendido do revitalizacije Portofino Kulm i prodaje privatnih vila – unose novu energiju i potvrđuju da svetska elita i dalje ostaje očarana Portofinom.

Za investitore i posmatrače, Portofino nudi studiju slučaja kako životni stil, istorija i mudra politika mogu održati tržište nekretnina visokog ranga. To je mesto gde nekretnina nije samo cigla i zemlja, već la dolce vita i nasleđe. Oni koji imaju sreće da budu vlasnici dela Portofina, imaju više od same nekretnine; poseduje deo italijanskog sna koji izgleda da će trajati još dugo – blistav i trajan kao samo ligurijsko more na sunčan letnji dan.